開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇不動產(chǎn)資產(chǎn)管理方案，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

由太平洋資產(chǎn)牽頭，集合了國壽、人保、華泰、泰康、平安、太平等另六家保險資產(chǎn)管理公司,共同和北京市國土資源局合作的一個保障房項目已接近審批階段。

接近該項目人士告訴《財經(jīng)》記者，“此項目從去年開始籌備，名字暫定為藍(lán)德計劃（LAND）。這項計劃是保險公司與北京市政府合作，以北京市的土地儲備作為抵押，按基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資的方式進(jìn)行運作。”

藍(lán)德計劃一期項目總額為百億元左右，“資金量較大，由于擔(dān)心一家保險公司運作有風(fēng)險，因此，按照保監(jiān)會要求，各家均攤。”上述人士表示，均攤后所剩余額由太平洋資產(chǎn)承擔(dān)。

為此，七家資產(chǎn)管理公司成立了專門的項目小組。目前，太平洋資產(chǎn)的項目計劃已上交保監(jiān)會等待審批，其他六家公司也在通過不同程序推進(jìn)，某保險資產(chǎn)管理公司人士表示，“太平洋（資產(chǎn)管理公司）是主導(dǎo)，關(guān)鍵看它的批復(fù)，其他公司的計劃應(yīng)該是一樣的。”

今年政府提出計劃全國建設(shè)1000萬套保障性住房，需要資金大約在1.3萬億到1.4萬億元，巨額資金缺口能否解決成為保障性住房政策落實的關(guān)鍵。

保險資金規(guī)模大、來源穩(wěn)定、周期長，被認(rèn)為是彌補保障房資金缺口的最佳選擇之一。然而，由于險資投資不動產(chǎn)的細(xì)則及保障房建設(shè)的相關(guān)政策并不明確，如何保障保險資金的投資安全，仍是保險資金進(jìn)行保障房投資，乃至不動產(chǎn)投資的最大問題。

參與一級土地開發(fā)

“這是保險資金以債權(quán)方式投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一項嘗試。”接近該項目的人士稱，“股權(quán)投資確實比債權(quán)投入收益高，但是風(fēng)險也比較大。保險資金還是追求比較平穩(wěn)的收益。”

中國人壽集團董事長楊超也在“兩會”期間表示，“更傾向于險資以債權(quán)的方式投資，因為對保險公司來說比較簡單，而且有擔(dān)保，資金的安全性也更有保障。”

根據(jù)藍(lán)德計劃內(nèi)容，各家保險資產(chǎn)管理公司將把保險資金借貸給北京市土地儲備中心，由后者利用這些資金為北京市保障房建設(shè)提供前期土地供應(yīng)，包括拆遷、管線鋪設(shè)和道路建設(shè)等準(zhǔn)備。

此次保險資金將進(jìn)入保障房的一級土地開發(fā)，但不涉及二級市場。

“還款來源為土地出讓后的收入，目前的計劃暫定還本期限為七年。我們只提供土地前期整理費用，而不考慮其后的二級市場開發(fā)。”上述人士透露。

3月31日，北京市國土資源局、北京市發(fā)展和改革委員會、北京市規(guī)劃委員會三部門聯(lián)合的《北京市2011年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》顯示，2011年北京市安排保障性住房用地1330公頃，比去年增加6％。

另外，北京市安排了300公頃土地用于廉租房及公租房建設(shè)，比去年增加了五倍。而此前，北京市國土局曾表示，將在7月底之前，力爭全面完成2011年新開工20萬套保障房建設(shè)任務(wù)的用地供應(yīng)。

要完成如此巨大的保障房土地供應(yīng)計劃，資金來源面臨壓力。摩根大通在一份報告中曾指出，近年來，地方政府20％-30％的收入來自土地出讓金，這意味著，政府缺乏為保障性住房提供大量可按市價售予民營開發(fā)商土地的動力。

保險資金遂被寄予厚望。去年9月保監(jiān)會頒布的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》規(guī)定，保險公司投資不動產(chǎn)的最高額度為上季度末總資產(chǎn)的10％。在年初召開的全國保險監(jiān)管工作會議上，保監(jiān)會主席吳定富表示，預(yù)計2010年全國保險總資產(chǎn)將達(dá)到5萬億元。按照10％的規(guī)模計算，近5000億元保險資金將成為保障房的潛在資金池。

“這次集合這么多家資產(chǎn)管理公司，確實也考慮到規(guī)模效應(yīng)，一期是百億元左右，之后做到多大規(guī)模就要看總的資金需求了。”上述人士表示，“對保險資金來說錢不是太大的問題。”

收益率不敵存款

“由于土地儲備中心是一個事業(yè)單位，這正是此項目的創(chuàng)新之處，也是項目行事低調(diào)的原因。”一位保險資產(chǎn)管理公司的人士坦言，“從項目設(shè)立到初步定下方案，很費了一番周折。”

由于保障性住房的前期土地整理是帶有政府公益性質(zhì)的項目，因此，利潤目標(biāo)必然不同于商業(yè)地產(chǎn)投資。但是藍(lán)德計劃提出時，正值《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》剛剛下發(fā)，作為第一個在不動產(chǎn)方面投資的計劃，業(yè)界對其收益率寄予了很高期望，“大家認(rèn)為起碼要高于貸款利率。”上述人士坦言。

接近項目的人士透露，最初藍(lán)德計劃進(jìn)展并不順利，利潤率是一個重要的分歧。“由于每家都有一個投資收益的期望值，并不一致，而詢價是分別進(jìn)行，各家都不愿意先出先報，因為報低了怕不合算，報高了怕被淘汰。”

最終敲定的收益率比銀行存款利率下浮11％，這讓業(yè)內(nèi)人士大跌眼鏡，“這個利率對保險公司來說利潤空間很小，和它承擔(dān)的風(fēng)險并不相符。”有資產(chǎn)管理公司人士表示，“以土地儲備為抵押，未來出讓土地的收入償還借債，這其中隱含著不確定風(fēng)險，用未來出讓土地的收入還款并不符合現(xiàn)有相關(guān)規(guī)定。”

不過由于該項目具有一些信用增級的方式，以北京市土地儲備作為擔(dān)保，有政府的資信作為后盾，風(fēng)險在可控范圍內(nèi)。而對于保險資金來說，賺取高額利潤并不是目的，其追求資金的規(guī)模效應(yīng)，講求長期和穩(wěn)定的收益來源。

投資保障性住房的債權(quán)投資計劃投資期限較長，符合保險資金（尤其是壽險資金）期限長的資金特點，有助于實現(xiàn)保險資金的資產(chǎn)負(fù)債匹配管理。同時，債權(quán)投資計劃與股票、債券類資產(chǎn)具有不同的屬性，相關(guān)性較小，也有利于增強公司資產(chǎn)組合收益的穩(wěn)定性。

“其實，如果你的保單成本加起來能夠低于投資收益就可以賺錢，債權(quán)的好處就是簽訂的投資合同是既定的，未來收益是可見的。相當(dāng)于固定利率的一個產(chǎn)品，和買債是一樣的。”接近項目的人士稱，“現(xiàn)在絕大部分的保險資金也是投資在固定收益率的資產(chǎn)上，這個至少比投資國債收益要高。目前國債的市場收益率為3％多點，而投資不動產(chǎn)可以達(dá)到5％以上，因此對于保險公司來說還是有利潤存在的。”

“雖然風(fēng)險可控，但也不是一點沒有。因為各地政府出臺的辦法當(dāng)中肯定有不完善的地方，我們必須充分留有余地，顧慮到可能會出現(xiàn)的一些問題。” 楊超在“兩會”期間曾表示，“投資回報率仍必須要高于國債及銀行利率。”

但是最終下浮11％的利潤率還是被各家保險資產(chǎn)管理公司所接受，“保險資金參與政府公益方面的投資，利潤就不是主要的目標(biāo)了。以商業(yè)利潤來要求有些不現(xiàn)實。”上述人士告訴《財經(jīng)》記者，“太平洋（資產(chǎn)管理公司）剛剛做的上海公租房項目，收益率也相較銀行利率打了9折。”

對于該計劃最終何時出臺，知情人士表示這取決于保監(jiān)會最后審批的情況，“各家分別把自己做的債權(quán)計劃上報，盡管七家計劃并無差異，但由于各家的決策程序和流程不一樣，有的需要集團決策，有的就直接授權(quán)給資產(chǎn)管理公司決策，因此周期并不相同。”

據(jù)了解，目前就太平洋資產(chǎn)的計劃已經(jīng)上報保監(jiān)會等待審批。

保障房契機

與險資進(jìn)入股權(quán)投資相似，《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》中雖然明確規(guī)定保險資金可以股權(quán)、債權(quán)、物權(quán)等方式投資不動產(chǎn)。

但由于資金運用的具體實施細(xì)則沒有明確，渠道的放開還只是名義上和形式上的。因此，保險資金對基礎(chǔ)設(shè)施股權(quán)、不動產(chǎn)、新興產(chǎn)業(yè)等一些領(lǐng)域和項目的投資尚不能進(jìn)行實質(zhì)性運作。

今年“兩會”期間，保障房資金來源的熱議，給險資投資不動產(chǎn)帶來了一絲希望。政府工作報告指出，2011年全國計劃開工建設(shè)保障房1000萬套，年度投資大概在1.3萬億元到1.4萬億元之間。

雖然自2007年以來，中央財政不斷累計下?lián)鼙Ｕ闲园簿庸こ萄a助資金，2010年投入保障房建設(shè)資金為811億元，但是仍難填補萬億元保障房資金的需求。此外，地方財政的有心無力，也讓保障房建設(shè)目標(biāo)實現(xiàn)成為疑問。

今年初，工、農(nóng)、中、建四大國有商業(yè)銀行表示，將加大對保障性住房建設(shè)的信貸支持。但是，由于保障房貸款資金規(guī)模比較大，對銀行資產(chǎn)負(fù)債表的影響是銀行不能不考慮的因素。

一邊是巨大的資金缺口，一邊是5000億元險資的躍躍欲試。

中國平安集團董事長兼首席執(zhí)行官馬明哲在“兩會”期間表示，保障性住房建設(shè)不同于一般的商業(yè)不動產(chǎn)投資，具有地方政府負(fù)責(zé)、指定土地劃撥、規(guī)定利潤空間、承諾回購等強制性要求，對于保險資金而言，是風(fēng)險可控、長期穩(wěn)定、擔(dān)保可靠的投資品種，符合當(dāng)前保險資金資產(chǎn)負(fù)債配置的需要。同時，也有助于降低保險資金運用對資本市場的依賴度，有效規(guī)避市場波動給保險資金運用帶來的風(fēng)險。

就在此前不久，中國人壽也已經(jīng)和北京、重慶簽約，擬投資建設(shè)兩地的保障房項目。

保監(jiān)會主席吳定富在“兩會”期間表示，保險資金投資保障性住房沒有法律障礙，保監(jiān)會已同意在上海試點保險資金投資保障性住房。

3月9日，太平洋資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立的“太平洋―上海公共租賃房項目債權(quán)投資計劃”就正式通過保監(jiān)會備案。該計劃將募集40億元資金，主要用于上海地產(chǎn)（集團）有限公司在上海市區(qū)建設(shè)的約50萬平方米公共租賃住房項目的建設(shè)和運營。

但是，由于該項目具有先行先試的“特批”性質(zhì)，險資具體參與保障房投資及管理的相關(guān)細(xì)則并沒有出臺，這讓保險資金對于該領(lǐng)域的投資仍面臨無據(jù)可依的“尷尬”。

第2篇

被兼并方甲企業(yè)是一加工木材的廠家，經(jīng)評估確認(rèn)資產(chǎn)總額2000萬元，負(fù)債總額3000萬元。甲企業(yè)有一條生產(chǎn)前景較好的木材生產(chǎn)線，原值700萬元，評估值1000萬元。甲企業(yè)已嚴(yán)重資不抵債，無力繼續(xù)經(jīng)營。合并方乙企業(yè)是一地板生產(chǎn)加工企業(yè)。乙企業(yè)地板的生產(chǎn)加工主要以甲企業(yè)成品為主要原材料。并且乙企業(yè)具有購買甲企業(yè)的木材生產(chǎn)線的財力。甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商，達(dá)成初步并購意向，并提出如下并購方案。方案一：乙方以現(xiàn)金1000萬元直接購買甲方木材生產(chǎn)線，甲方宣告破產(chǎn)。方案二：乙方以承擔(dān)全部債務(wù)方式整體并購甲方。方案三：甲方首先以木材生產(chǎn)線的評估值1000萬元重新注冊一家全資子公司（以下稱丙方），丙方承擔(dān)甲方債務(wù)1000萬元。即丙方資產(chǎn)總額1000萬元，負(fù)債總額1000萬元，凈資產(chǎn)為0，乙方購買丙方，甲方破產(chǎn)。

三方案甲方的稅負(fù)分析

方案一：屬資產(chǎn)買賣行為，應(yīng)承擔(dān)相關(guān)稅負(fù)如下：1．營業(yè)稅和增值稅。按照營業(yè)稅和增值稅有關(guān)政策規(guī)定，銷售不動產(chǎn)要繳納5％的營業(yè)稅。銷售木材生產(chǎn)線屬銷售不動產(chǎn)，應(yīng)繳納1000萬元×5％＝50萬元營業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)如果同時符合以下條件不繳納增值稅。第一，轉(zhuǎn)讓前甲方將其作為固定資產(chǎn)管理；第二，轉(zhuǎn)讓前甲方確已用過；第三，轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)不發(fā)生增值。如果不同時滿足上述條件，要按6％繳納增值稅（工業(yè)企業(yè)）。

在本例中，木材生產(chǎn)線由原值700萬元增值到1000萬元。因此，要按6％繳納增值稅：1000萬元×6％＝60萬元。2．企業(yè)所得稅。按照企業(yè)所得稅有關(guān)政策規(guī)定：企業(yè)銷售非貨幣性資產(chǎn)，要確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納企業(yè)所得稅。生產(chǎn)線原值為700萬元，評估值為1000萬元，并且售價等于評估值。因此，要按照差額300萬元繳納企業(yè)所得稅，稅額為300萬元×33％＝99萬元。因此，甲方共承擔(dān)209萬元稅金。

方案二：屬企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易行為，相關(guān)稅負(fù)如下：

1．營業(yè)稅和增值稅。按現(xiàn)行稅法規(guī)定，企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易行為不繳納營業(yè)稅及增值稅。

2．企業(yè)所得稅。按現(xiàn)行有關(guān)政策規(guī)定，在被兼并企業(yè)資產(chǎn)與負(fù)債基本相等，即凈資產(chǎn)幾乎為0的情況下，合并企業(yè)以承擔(dān)被兼并企業(yè)全部債務(wù)的方式實現(xiàn)吸收合并，不視為被兼并企業(yè)按公允價值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，不計算資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。甲企業(yè)資產(chǎn)總額2000萬元，負(fù)債總額3000萬元，已嚴(yán)重資不抵債，根據(jù)上述規(guī)定，在企業(yè)合并時，被兼并企業(yè)不視為按公允價值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，不繳納企業(yè)所得稅。

方案三：屬企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易行為，相關(guān)稅負(fù)如下：甲方先將木材生產(chǎn)線重新包裝成一個全資子公司，即從甲公司先分立出一個丙公司，然后再實現(xiàn)乙公司對丙公司的并購，即將資產(chǎn)買賣行為轉(zhuǎn)變成企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易行為。

1．營業(yè)稅和增值稅。同方案二，企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易行為不繳納營業(yè)稅和增值稅。

2．企業(yè)所得稅。可從如下兩個步驟分析。第一步：從甲企業(yè)分立出丙企業(yè)。按照企業(yè)分立的有關(guān)稅收政策規(guī)定，被分立企業(yè)應(yīng)視為按公允價值轉(zhuǎn)讓其被分離出去的部分或全部資產(chǎn)，計算被分立資產(chǎn)的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納企業(yè)所得稅。分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的資產(chǎn)，在計稅時可按評估確認(rèn)的價值確定成本。甲企業(yè)分立出丙企業(yè)后，甲企業(yè)應(yīng)按公允價值1000萬元確認(rèn)生產(chǎn)線的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得300萬元，依法繳納所得稅99萬元。另外，丙企業(yè)生產(chǎn)線的計稅成本可按1000萬元確定。第二步：丙企業(yè)被甲企業(yè)合并。根據(jù)企業(yè)合并有關(guān)政策規(guī)定，被合并企業(yè)應(yīng)視為按公允價值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，計算資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納企業(yè)所得稅。由于丙企業(yè)生產(chǎn)線的資產(chǎn)評估價為1000萬元，計稅成本也為1000萬元，因此，轉(zhuǎn)讓所得為0，不繳納企業(yè)所得稅。

從被兼并方甲企業(yè)所承擔(dān)的稅負(fù)角度考慮，方案二稅負(fù)最輕，為零；其次是方案三為99萬元，再次是方案一，為209萬元。合并方（乙方）經(jīng)濟負(fù)擔(dān)能力的分析與選擇

1．方案一：雖然甲方只需出資購買乙方生產(chǎn)線，而不必購買其他沒有利用價值的資產(chǎn)，而且又不用承擔(dān)甲企業(yè)巨額的債務(wù)，但是，乙企業(yè)要支付高額的現(xiàn)金（1000萬元），對乙企業(yè)來說，經(jīng)濟壓力異常巨大。

2．方案二：乙企業(yè)需要全部購買甲企業(yè)資產(chǎn)，對于乙企業(yè)來說，沒有必要；同時乙企業(yè)還需要承擔(dān)大量不必要的債務(wù)，因此，在經(jīng)濟上是不可行的。

第3篇

關(guān)鍵詞：固定資產(chǎn) 改制企業(yè) 管理

固定資產(chǎn)在改制企業(yè)中占較大比重，特別是以土地出讓金形式取得所有權(quán)的不動產(chǎn)，更有著一定的特殊性。但是沿用國有企業(yè)集團的固定資產(chǎn)管理模式，從購置到處置環(huán)節(jié)都會不同程度地存在問題。為此，企業(yè)要通過引進(jìn)切實的固定資產(chǎn)管理機制，了解新增及現(xiàn)有全部資產(chǎn)狀況，避免重復(fù)購買和浪費；對閑置資產(chǎn)和使用效率低的資產(chǎn)進(jìn)行處置，整合內(nèi)部資源，提高資金利用效率，增強企業(yè)競爭力。同時保證企業(yè)財產(chǎn)的完整、安全，防止管理漏洞造成的固定資產(chǎn)流失。

一、改制企業(yè)固定資產(chǎn)管理存在的不足

國有企業(yè)的改制是企業(yè)的陣痛，也是職工的陣痛。在資產(chǎn)上交接不清，甚至沒有交接都直接影響著改制后的管理，造成目前在管理過程中出現(xiàn)的一系列問題。

（一）制度不完整、不細(xì)化

改制企業(yè)的固定資產(chǎn)管理制度多年未變，實際工作中照搬照套改制前制度，不與時俱進(jìn)。

1.固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。按照準(zhǔn)則規(guī)定，固定資產(chǎn)是單位價值2000元以上、使用期限一年以上的有形資產(chǎn)。在實際工作中，會計人員將一些價值較低的資產(chǎn)，如打印機、活動硬盤及辦公桌椅等的購置金額直接從當(dāng)期費用列支，這樣的確帶來核算上的便利，也可一次性稅前列支，但在資產(chǎn)的管理上會出現(xiàn)問題。首先，對這類資產(chǎn)是否盤點存在兩難。若進(jìn)行盤點會導(dǎo)致賬實不符；若不盤點，長期數(shù)量的累積會在總金額上構(gòu)成資產(chǎn)流失。其次，這些賬外資產(chǎn)顯然處于失控狀態(tài)。因為責(zé)任人或管理部門的缺失，極易造成公物私存、重復(fù)購買，甚至據(jù)為己有也無人過問。后果自然是企業(yè)資產(chǎn)流失，支出增加。雖不是大額支出，但螻蟻雖小可決堤。

2.盤點制度執(zhí)行有瑕疵。固定資產(chǎn)管理制度上對盤點有明確要求，但實際工作中往往無法保證對固定資產(chǎn)的定期核查，企業(yè)資產(chǎn)的管理檔案過于依賴財務(wù)部門。集團公司擁有大量資產(chǎn)分布在分公司、子公司，盤點時間的不統(tǒng)一也會造成企業(yè)資產(chǎn)不實。改制前是國有企業(yè)，母公司實為管理單位，雖各為法人，但實行的是統(tǒng)一管理。主管單位將資產(chǎn)在各公司、各部門之間調(diào)撥較隨意，特別是汽車、電腦這些移動性強的資產(chǎn)，有時領(lǐng)導(dǎo)一句話就變了主人，沒有使用“固定資產(chǎn)調(diào)撥單”的正規(guī)手續(xù)。比如母公司搬家時，拆下的空調(diào)、舊的電腦甚至辦公桌椅在沒有辦理任何手續(xù)的情況下直接拿去下屬公司使用，母公司方提足折舊不清理，下屬公司方嗟來之物不入賬；改制后的員工雖改變了身份，但作事的風(fēng)格延續(xù)了下來，加上離開的員工根本不進(jìn)行交接，如果母、子公司的盤點時間上也不統(tǒng)一，必然造成一方盤盈、一方盤虧。那么出現(xiàn)有賬無物、有物無賬的現(xiàn)象也就不足為奇了。

3.責(zé)任、分工不明確。改制前使用的是手工記賬，財務(wù)部門根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)簽批的報銷單內(nèi)容建立固定資產(chǎn)明細(xì)賬及留存卡片（單張），這些資料自始至終在財務(wù)部門保管。財務(wù)部門既是資產(chǎn)的核算部門，也是資產(chǎn)的管理部門。資產(chǎn)的使用部門或使用人對資產(chǎn)的情況及責(zé)任一無所知。改制后集團公司上了NC系統(tǒng)，錄入原始數(shù)據(jù)建賬的工作量相當(dāng)大。加之財務(wù)人員對系統(tǒng)的不熟悉，所以在建立固定資產(chǎn)電子卡片時，已經(jīng)提足折舊的固定資產(chǎn)就沒有再建立卡片。系統(tǒng)按錄入卡片進(jìn)行折舊計提雖沒有問題，但到年終結(jié)賬時，固定資產(chǎn)模塊總賬、明細(xì)賬不符不能過賬，而已經(jīng)提足折舊的固定資產(chǎn)大部分在改制時由使用部門或行政管理部門做了處理，只是財務(wù)上沒有消賬。因為資產(chǎn)的管理部門、核算部門、使用部門分工不明，處理資產(chǎn)問題時銜接就不到位，時隔數(shù)年后信息不全根本無法做NC初期的卡片錄入工作。為了賬賬相符，會計人員只能做打包處理，將提足折舊的固定資產(chǎn)按總金額錄入一張卡片。一卡多物，帶來處置時不能對號入座消賬，還要進(jìn)行資產(chǎn)拆分的二次工作。

4.預(yù)算制度缺乏剛性，考核不嚴(yán)，導(dǎo)致流于形式。重要購買只要有簽批立即辦理、重大購買沒有董事會授權(quán)或集體決策，不考慮預(yù)算有無或金額大小。小到一臺電腦大到不動產(chǎn)，往往因為是總經(jīng)理的需要或董事長的意見而進(jìn)行預(yù)算外購買，以年底作特別事項說明或調(diào)整年度預(yù)算來動搖預(yù)算的剛性。企業(yè)不是用預(yù)算來控制成本，而是用調(diào)整預(yù)算來向成本妥協(xié)，導(dǎo)致員工對預(yù)算的執(zhí)行力產(chǎn)生懷疑，做預(yù)算時馬虎應(yīng)付，執(zhí)行進(jìn)程中不以為然。年終對部門和個人的績效考核也僅限于是否完成收益指標(biāo)和有無工作差錯，預(yù)算內(nèi)執(zhí)行不列入考核范疇，考核缺乏全面性。另外，預(yù)算外購買特別是領(lǐng)導(dǎo)層的預(yù)算外購買，影響到公平、公正原則，動搖員工對企業(yè)制度嚴(yán)肅性的信心。

（二）固定資產(chǎn)核算對新準(zhǔn)則采取回避態(tài)度

改制企業(yè)凈資產(chǎn)中有實際意義的就是固定資產(chǎn)，因為投資類基本上是損失無收益，否則也不會進(jìn)行改制。固定資產(chǎn)中不動產(chǎn)又占相當(dāng)大比例，基本是體制內(nèi)劃撥性資產(chǎn)，改制后以土地出讓金形式取得。隨著近年房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，歷史成本計價原則已經(jīng)大大低估了企業(yè)的資產(chǎn)價值，甚至有二十多年前的房產(chǎn)已提足折舊只剩殘值，事實是身處鬧市區(qū)而不斷升值，賬面價值不能反映資產(chǎn)的實際價值，這應(yīng)該也是“賬實不符”。還會將資產(chǎn)報酬率虛高或資產(chǎn)負(fù)債率虛低的錯誤信號傳遞給投資者，誤導(dǎo)投資者做出錯誤決策。對于閑置房產(chǎn)用來出租的部分，集團公司有的企業(yè)轉(zhuǎn)入了投資性房地產(chǎn)，以公允價值計價，但仍提折舊；有的企業(yè)仍然沿續(xù)固定資產(chǎn)核算，沒有轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。且不討論由此帶來集團公司報表的統(tǒng)一性問題，這樣的處理也不符合準(zhǔn)則要求。

（三）資產(chǎn)報酬率過低，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展

國有企業(yè)因為發(fā)展遇到障礙才會改制，但優(yōu)勢是擁有大量的優(yōu)良資產(chǎn)。企業(yè)改制后如果不能善用資產(chǎn)，又沒有先進(jìn)的技術(shù)，那么改掉的只是職工。相對于龐大的資產(chǎn)，租金這單一來源顯然不能滿足企業(yè)對發(fā)展的要求。用租金收入來養(yǎng)活為數(shù)不多的職工暫時來看是可行的，但沒有盈利能力對企業(yè)則是致命的，資產(chǎn)利用率低下是其中主要因素。沒有發(fā)揮財務(wù)杠桿效應(yīng)，導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)報酬率過低，阻礙企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

（四）內(nèi)部審計程序過于簡單

企業(yè)內(nèi)審部門每年會選擇幾個不同的專題進(jìn)行審計，對固定資產(chǎn)的審計是其中之一，且在時間上是不確定的，內(nèi)審部門的專項審計不能保證定期進(jìn)行；內(nèi)審過程與盤點類似，受人手限制，對添置較大規(guī)模的固定資產(chǎn)，忽略檢查可行性研究報告及是否經(jīng)過適當(dāng)授權(quán)審批，沒有突出內(nèi)部審計的再控制作用；對管理漏洞的整改措施忽略跟蹤，提出問題而不解決問題，某種意義上是審計程序的不完整。

二、加強改制企業(yè)固定資產(chǎn)管理的對策

（一）細(xì)化固定資產(chǎn)管理制度

企業(yè)應(yīng)參考準(zhǔn)則，以本企業(yè)固定資產(chǎn)構(gòu)成來具體制定入賬標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)規(guī)模小，固定資產(chǎn)不多，標(biāo)準(zhǔn)可以制定地寬泛一些；大型企業(yè)、集團公司的固定資產(chǎn)價值高、類目多，可從標(biāo)準(zhǔn)上加以制約。隨著科技的發(fā)展，電子辦公類產(chǎn)品價格趨低，但從使用價值上做為固定資產(chǎn)管理更為合適。特別是數(shù)量大的批類購買，總價較高，更應(yīng)慎重對待。對價值低但數(shù)量較多的辦公設(shè)備、設(shè)施，雖未納入固定資產(chǎn)管理，也應(yīng)設(shè)置低值易耗品備查薄進(jìn)行賬外管理。

（二）集團公司建立統(tǒng)一的定期盤點制度

集團公司提倡母子公司調(diào)劑使用資產(chǎn)，合理配置節(jié)約成本，這使定期盤點工作顯得尤其重要。在盤點上不僅要橫向定期，還要縱向定期，時點的統(tǒng)一是保證賬實相符的基礎(chǔ)。母、子公司及各部門之間調(diào)劑使用固定資產(chǎn)，必須填寫“固定資產(chǎn)調(diào)撥單”，調(diào)入、調(diào)出單位均經(jīng)簽字確認(rèn)、主管領(lǐng)導(dǎo)簽字批準(zhǔn)，并交由財務(wù)部門調(diào)整有關(guān)固定資產(chǎn)明細(xì)賬，固定資產(chǎn)管理部門同時更換粘貼卡片，卡片上明確使用人、責(zé)任人，做到賬、卡、物一致。對盤盈、盤虧及損壞的資產(chǎn)應(yīng)填報《固定資產(chǎn)盤盈盤虧表》、《固定資產(chǎn)報損表》，詳細(xì)注明原因。母、子公司財務(wù)人員會同有關(guān)人員查明原因，排除非責(zé)任因素后對有關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行處罰。對盤盈要及時登記固定資產(chǎn)管理檔案，同時由申請人填制《固定資產(chǎn)盤盈盤虧表》經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)部門、主管領(lǐng)導(dǎo)簽批后執(zhí)行賬務(wù)處理。

（三）明確責(zé)任、分工

固定資產(chǎn)的購置、使用、變動、處置或報廢，涉及到核算部門、管理部門、使用部門及每一個職工。資產(chǎn)使用部門要完整、規(guī)范地建立固定資產(chǎn)管理檔案，保證檔案與實物之間完全相符，如不相符要及時查明原因，分清責(zé)任，提請?zhí)幚怼Ｘ攧?wù)部門作為核算部門建立固定資產(chǎn)明細(xì)賬同時與管理部門檔案相符，并共同對卡片的制定和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。嚴(yán)格來說卡片應(yīng)一式四份，管理部門、核算部門、使用部門各執(zhí)一份，另一份隨資產(chǎn)粘貼，并保證在固定資產(chǎn)要素變更時隨時更換。固定資產(chǎn)發(fā)生毀損或需要報廢時，使用部門要立即向資產(chǎn)的管理部門報告，管理部門會同有關(guān)責(zé)任人查明原因，追究責(zé)任。經(jīng)鑒定后報財務(wù)部門，同時辦理報批手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后及時消賬，保證賬、卡、物相符。閑置資產(chǎn)進(jìn)行封存管理，仍列為盤點對象，避免資產(chǎn)流失。

（四）建立嚴(yán)格的預(yù)算管理制度，堅持公平、公正、公開原則

將固定資產(chǎn)管理與預(yù)算管理相結(jié)合。固定資產(chǎn)的使用部門在每年年末編制固定資產(chǎn)預(yù)算方案，由部門領(lǐng)導(dǎo)審核后報固定資產(chǎn)管理部門，統(tǒng)一編制固定資產(chǎn)預(yù)算。在編制預(yù)算時與人事部門溝通，考慮新進(jìn)人員、升職人員的固定資產(chǎn)配置。大型購置須經(jīng)可行性研究分析并形成書面報告，經(jīng)集體決策后方可編入下一年預(yù)算。各相關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)董事會批準(zhǔn)的年度預(yù)算，沒有特別情況，一律不得超預(yù)算執(zhí)行。如確因生產(chǎn)經(jīng)營所需進(jìn)行預(yù)算外固定資產(chǎn)支出應(yīng)另做預(yù)算外申請，經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)部門及總經(jīng)理簽批后方可執(zhí)行。數(shù)額大的還需經(jīng)可行性論證、集體決策，領(lǐng)導(dǎo)層不設(shè)例外。固定資產(chǎn)購入后應(yīng)對其使用情況及產(chǎn)生效益進(jìn)行跟蹤，評價是否存在使用效能低下、資源浪費現(xiàn)象，并以此作為考評內(nèi)容之一，結(jié)合預(yù)算的剛性執(zhí)行情況和差異執(zhí)行情況對部門和個人進(jìn)行考核，增強預(yù)算執(zhí)行效果，同時及時發(fā)現(xiàn)和解決預(yù)算執(zhí)行過程中的潛在問題。

（五）會計核算應(yīng)以新準(zhǔn)則為準(zhǔn)繩，同時兼顧本企業(yè)實際狀況

對于出租性房產(chǎn)，根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，應(yīng)按準(zhǔn)則要求轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)核算，采用歷史成本計價為宜，但要在會計報表附注中披露擁有資產(chǎn)的公允價值。這樣既能堅持一貫性原則和可比性原則，還保留了一塊稅前抵扣，有利于保護(hù)投資者利益；如果沒有特殊需要，不贊成轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)后采用公允價值計價，首先因為公允價值是動態(tài)的，我國目前房地產(chǎn)市場還缺乏必要的技術(shù)手段來獲得準(zhǔn)確的公允價值，會計報表的波動性也是影響投資者信心的不利因素；其次公允價值的取得需要付出相應(yīng)的成本增加財務(wù)壓力；再有失去了合理避稅的機會。

（六）盤活資產(chǎn)存量，提高資產(chǎn)利用率

通過投資增量，有效地盤活和利用現(xiàn)有資產(chǎn)，提高資產(chǎn)使用效率與效益，使現(xiàn)有資產(chǎn)發(fā)揮它的戰(zhàn)略價值。1、盤活資產(chǎn)存量，使閑置資產(chǎn)充分發(fā)揮作用；2、提高資產(chǎn)使用效率，使效率低的資產(chǎn)提高利用率；3、重組或重配存量資產(chǎn)，使低增值率向高增值率轉(zhuǎn)移。具體上企業(yè)可以利用對不斷升值的不動產(chǎn)再評估，獲得銀行支持合理負(fù)債，保持良好的財務(wù)結(jié)構(gòu)，提高負(fù)債所增資產(chǎn)的效益；也可以利用多種折舊方法提高資金運營效果，對更新?lián)Q代快的電子產(chǎn)品或生產(chǎn)設(shè)備采用加速折舊方式，提前資產(chǎn)費用化，達(dá)到抵稅效應(yīng)，提高利潤。

（七）完善內(nèi)審程序，拓寬內(nèi)審范圍

固定資產(chǎn)內(nèi)部專項審計的安排應(yīng)按時間、有計劃地進(jìn)行，以保證監(jiān)督的有效性。對增加的重大購買，應(yīng)當(dāng)檢查是否有完善的審批程序和相應(yīng)手續(xù)及是否有完整的可行性研究報告。對整改措施要求到位，跟蹤處理結(jié)果，整改不合格追究責(zé)任，與績效掛鉤，必要時寫進(jìn)內(nèi)審報告。領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)重視內(nèi)審隊伍建設(shè)，保證足夠、專業(yè)、有序。當(dāng)然，從節(jié)約成本的角度考慮，在人手不夠的情況下可以安排財務(wù)人員或其他管理人員協(xié)助，而不是簡化程序、漏項少項。相反，隨著管理的深化，內(nèi)審人員應(yīng)提高專業(yè)素養(yǎng)，拓寬范圍，由單純的管理審計進(jìn)步到經(jīng)營審計，提供“增值”服務(wù)，幫助公司改善管理方法，優(yōu)化資源配置，提高資產(chǎn)利用率。

綜上所述，固定資產(chǎn)是企業(yè)利潤的主要來源之一，管好、用好方能給企業(yè)一個發(fā)展的未來。

參考文獻(xiàn)：

[1]財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則[M].2006，2

第4篇

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營現(xiàn)狀及資金障礙分析

住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)運營上存在著本質(zhì)差異，住宅開發(fā)的核心是獲得廉價土地和健康的現(xiàn)金流，一個項目完整的操作周期是2~3年，售后交給物業(yè)管理公司，不存在后續(xù)經(jīng)營發(fā)展問題。而商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是商業(yè)，地產(chǎn)只是實現(xiàn)商業(yè)價值的載體，一個商業(yè)項目的操作周期要5~8年（含建設(shè)和運營）。目前國內(nèi)很多地產(chǎn)商均以開發(fā)住宅地產(chǎn)的思路和手法對商業(yè)地產(chǎn)實施運營開發(fā)，在項目未建成之前就將集中型商業(yè)散售。散售后，小業(yè)主往往基于自身利益的考慮，以租金價值為取向而忽視業(yè)態(tài)之間的促進(jìn)發(fā)展，極易造成鄰里業(yè)態(tài)的沖突，如火鍋店旁邊是高檔時裝、化妝品店比鄰寵物店等尷尬情況。[18]而散售的商業(yè)街由于缺乏統(tǒng)一管理運營導(dǎo)致個體經(jīng)營性的短視，致使開張時紅火，兩年后成為“死街”。對于商業(yè)地產(chǎn)來說，持有并運營零售型商業(yè)部分更便于統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、合理定位、商業(yè)安排；反之，商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力就無法完全體現(xiàn)，而長期持有商業(yè)資產(chǎn)及運營導(dǎo)致的大量資金缺口往往是目前許多商業(yè)地產(chǎn)商必須面對的嚴(yán)酷現(xiàn)實。

（一）資金流動性不強

目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的主要運作模式是以重資產(chǎn)為主的香港模式和以售養(yǎng)租為主的萬達(dá)模式。以香港模式運營的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過獲取一、二線城市傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)域的土地或舊商業(yè)，通過移植現(xiàn)代、時尚的香港商業(yè)物業(yè)理念，實現(xiàn)與周邊商業(yè)的差異化競爭，多以城市綜合體或單體零售商業(yè)為主，商業(yè)部分完全自持，由開發(fā)商打造的香港專業(yè)商業(yè)管理團隊進(jìn)行零售物業(yè)的運營管理。初期投資回報較低，2~3年后物業(yè)進(jìn)入成熟運營期后實現(xiàn)了高于同行或周邊區(qū)域的租金水平和分成收益，以較高的租金貼現(xiàn)低成本的土地，快速收回成本實現(xiàn)盈利。該模式雖從長期看可為企業(yè)帶來經(jīng)營和資產(chǎn)增值雙重收益，但對開發(fā)商的資金實力要求很高，要求能夠承受較高的一次性資本投入和前期的商業(yè)培育再投資。萬達(dá)模式運營的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)基于低地價、政府扶持、核心區(qū)位、訂單式招商等成體系的產(chǎn)業(yè)鏈整合優(yōu)勢，通過綜合體項目中公寓、寫字樓、住宅的銷售回報補貼大型商業(yè)的投資和運營的虧損，不可售持有型物業(yè)在整個項目中一般不超過30%，以銷售型物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流收回項目的整體投資，以接近“零成本”的價值持有集中商業(yè)或酒店，等待時機將持有型資產(chǎn)上市實現(xiàn)證券化，投資人獲利退出。為滿足持有資產(chǎn)進(jìn)入證券化平臺的要求，萬達(dá)商業(yè)項目的租金絕對值較低，且租金回報相對于高售價處于很低的水平，在犧牲一定收益的條件下實現(xiàn)了較穩(wěn)定的現(xiàn)金流運營。以售養(yǎng)租模式雖然在一定程度上解決了商業(yè)地產(chǎn)運營的大量資本沉積問題，但低租金模式不利于商業(yè)的培育，使物業(yè)價值提升不快，背離了商業(yè)運營的基本原理。通過比較，我們可以看到，不論是重資產(chǎn)持有模式還是以售養(yǎng)租模式都無法從根本上解決商業(yè)地產(chǎn)運營中資金流動性不強的問題。

（二）融資渠道不暢

鑒于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營屬性，不但在開發(fā)階段需要大量的資金投入，在竣工開業(yè)后仍然需要在1~3年的培育期繼續(xù)投資，通過進(jìn)入品牌的調(diào)整、商業(yè)性宣傳活動、價值客戶的固化等措施，促進(jìn)租金、分成收益、資產(chǎn)三項指標(biāo)穩(wěn)定提升。即便如此，如果僅僅依靠租金凈收益償還已有投資，保守計算需要8~20年，近期投資開發(fā)建設(shè)的商業(yè)物業(yè)由于土地價格的增加，投資回收期還會相應(yīng)延長。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)商往往通過銀行、信托公司、保險機構(gòu)、外資等進(jìn)行融資，以融資資金投資住宅等其他高回報的產(chǎn)品，補貼商業(yè)運營的虧損，但目前也出現(xiàn)了融資渠道不暢的問題。首先，銀行配合國家房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊了貸款規(guī)模。依據(jù)國家對住宅地產(chǎn)市場投機行為調(diào)控整頓的要求，自2009年開始各家商業(yè)銀行收緊了對整個地產(chǎn)行業(yè)的貸款規(guī)模。如調(diào)高首付款支付比例、上調(diào)房屋貸款利率、實際利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮等。2012年在穩(wěn)健貨幣政策的指導(dǎo)下，各商業(yè)性銀行的貸款額度還會降低，同時會加大對保障性住房和中小型生產(chǎn)企業(yè)的傾斜扶持，商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)商通過銀行融資投向住宅，通過住宅銷售補貼商業(yè)運營虧損的做法無法實施。第二，信托因凈資本核算指標(biāo)和房地產(chǎn)產(chǎn)品監(jiān)管而主動壓縮業(yè)務(wù)。2011年5月各商業(yè)銀行的總行根據(jù)銀監(jiān)會要求，全面叫停銀（行）信（托）合作，房地產(chǎn)信托的發(fā)行從“事后報備”變更為“事前審批，一事一議”。而2011年2月12日銀監(jiān)會下發(fā)的《信托公司凈資本計算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項的通知》（銀監(jiān)發(fā)【2011】11號）則對信托公司的凈資本、風(fēng)險資本計算標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管指標(biāo)做出了明確規(guī)定，并嚴(yán)格要求2011年底進(jìn)入“結(jié)算期”。由于房地產(chǎn)融資類信托產(chǎn)品對凈資本金要求數(shù)額明顯高于其他工業(yè)、服務(wù)業(yè)信托產(chǎn)品，直接導(dǎo)致信托公司2012年主動壓縮房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。第三，保險資金因投資能力、比例限制和缺乏專業(yè)管理團隊而很少涉足商業(yè)地產(chǎn)。2010年9月保監(jiān)會印發(fā)了《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》（保監(jiān)發(fā)【2010】80號），保險資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品，可以采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資不動產(chǎn)，但僅限于商業(yè)不動產(chǎn)、辦公不動產(chǎn)、保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)及自用性不動產(chǎn)，但并不是所有的保險企業(yè)都有參與的資格。根據(jù)《辦法》規(guī)定，投資不動產(chǎn)的保險公司上一會計年度末償付能力充足率需不低于150%且投資上季度末償付能力充足率不低于150%；上一會計年度盈利、凈資產(chǎn)不低于1億元人民幣；具有與所投資不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品匹配的資金，且來源充足穩(wěn)定。目前符合條件的也只有人保、平安、太平洋、泰康等少數(shù)幾家大型公司。《辦法》對投資比例也有謹(jǐn)慎的規(guī)定，即投資不動產(chǎn)的賬面余額不得高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%，投資不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額不得高于本公司上季度末總資產(chǎn)的3%；投資不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，合計不得高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10％。由于投資比例的限制，缺乏案例、實際操作細(xì)則，沒有專業(yè)的商業(yè)運營團隊支持，大型保險公司對于投資商業(yè)地產(chǎn)抱謹(jǐn)慎態(tài)度，僅基于自用考慮，在一線城市收購了一些已經(jīng)建成的、核心區(qū)域的寫字樓。第四，外資因政府審批及結(jié)匯障礙進(jìn)入困難。現(xiàn)行法律法規(guī)明確限制外資以債權(quán)投資房地產(chǎn)，以股權(quán)方式投資房地產(chǎn)企業(yè)需要商務(wù)部、外匯管理局、國家工商總局聯(lián)合審批。鑒于對自身投資安全性的考慮，外商資金往往選擇在國內(nèi)開發(fā)商獲得土地并追加了部分建設(shè)投資后，以股權(quán)并購或增資的方式進(jìn)入項目，此行為需要上述三部局聯(lián)合審批方能實施。外資股權(quán)若要實現(xiàn)股東分紅，換匯后匯出境外，也需要相同的審批程序和時間。外資僅在股權(quán)投資和退出兩個環(huán)節(jié)就要耗費1~2年的時間，本來離岸的低成本資金由于“空轉(zhuǎn)1~2年”，變成了與國內(nèi)“熱錢”成本相當(dāng)?shù)馁Y金，喪失了經(jīng)濟優(yōu)勢。如果再綜合政治意識形態(tài)對投資風(fēng)險的放大效應(yīng)，境外資金的成本已經(jīng)明顯高于國內(nèi)的資金。在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機遇期，如何妥善解決資金流動性不強與融資渠道不暢的突出問題，充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營鏈條中各個環(huán)節(jié)的融資價值，釋放參與建設(shè)企業(yè)和政府的吸金性，實現(xiàn)各種權(quán)益的經(jīng)濟最大化，提高外部投資人的注資興趣點，促使持有型資產(chǎn)變現(xiàn)流動，將是新時期商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展必須考慮與解決的重要問題。以下筆者根據(jù)全價值鏈理論與國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的成功模式，提出全價值鏈商業(yè)地產(chǎn)模式并進(jìn)行分段解析。

商業(yè)地產(chǎn)全價值鏈股權(quán)投資模式及其創(chuàng)新點

價值鏈理論是由邁克爾•波特（MichaelE.Porte）r提出的。在同行業(yè)競爭者、供應(yīng)商的議價能力、購買者的議價能力、潛在進(jìn)入者威脅與替代品威脅五種競爭力構(gòu)成的“五力模型”中，只有靈活運用成本優(yōu)勢戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、縫隙市場戰(zhàn)略等才能在激烈的商業(yè)競爭之中勝出。公司應(yīng)該視具體情況和自身特點來選擇戰(zhàn)略方針，同時要考慮連接產(chǎn)品或者供給的系列渠道。波特首次將這種渠道稱為價值鏈，并在每一條價值鏈上區(qū)分出內(nèi)部后勤、生產(chǎn)或供給、外部物流及配送、市場營銷及售后服務(wù)等五種主要的活動，而每一項活動都伴隨著各自的派生活動，每一家公司的價值鏈相應(yīng)地融入一個更為廣闊的價值體系中。[19]在價值鏈理論的基礎(chǔ)上，針對我國商業(yè)地產(chǎn)面臨的背景情況與自身特點，對商業(yè)地產(chǎn)運營中的土地供應(yīng)方（政府）、生產(chǎn)或供給方（建設(shè)總包方）、市場營銷（基金管理公司）、售后服務(wù)（商業(yè)運營團隊）等鏈條環(huán)節(jié)的價值進(jìn)行深度挖掘，并對這些環(huán)節(jié)融入更為廣闊的價值體系中的關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)梳理，試圖運用金融手段實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運營的全價值鏈體現(xiàn)。股權(quán)投資是指企業(yè)或個人購買的其他企業(yè)（準(zhǔn)備上市、未上市公司）的股票或以貨幣資金、無形資產(chǎn)和其他實物資產(chǎn)直接投資于其他單位，通過投資取得被投資單位的股份，目的是為了獲得較大的經(jīng)濟利益，這種經(jīng)濟利益可以通過分得利潤或股利獲取，也可以通過其他方式取得。目前學(xué)者們研究的股權(quán)投資形式主要有三種：一是商業(yè)資產(chǎn)信托，二是私募股權(quán)基金，三是類REITs資本化平臺（詳見表2）。本文根據(jù)目前國內(nèi)研究的主要股權(quán)投資形式中投資人權(quán)利義務(wù)、投資人關(guān)系、資金特點及發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)價值鏈上政府、開發(fā)商、建設(shè)總包方、商業(yè)運營團隊與潛在商業(yè)購買人的價值取向，將股權(quán)投資的幾種形式與債權(quán)投資形式結(jié)合起來，設(shè)計了商業(yè)地產(chǎn)全價值鏈股權(quán)投資模式。主要由四種不同的股權(quán)投資方案組成，一是政府為主導(dǎo)的私募產(chǎn)業(yè)基金；二是以建設(shè)總包方為主導(dǎo)的建設(shè)開發(fā)集合計劃（權(quán)益與現(xiàn)金集合信托計劃，以收益權(quán)為劣后級、社會資金為優(yōu)先級的集合信托計劃）；三是由商業(yè)資產(chǎn)潛在購買者參與組成金融衍生方案；四是商業(yè)地產(chǎn)運作成熟后通過REITs平臺上市的公募基金方案，這四種新方案加上原有的傳統(tǒng)商業(yè)銀行融資模式構(gòu)成了系統(tǒng)的、多元性的并具有延展性的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融資模式（詳見圖2）。

商業(yè)地產(chǎn)全價值鏈股權(quán)投資模式的創(chuàng)新之處有以下幾點：創(chuàng)新之一：公私搭募。按照不同商業(yè)階段回報率的不同匹配相適應(yīng)的資金，在建設(shè)或并購期借助持有商業(yè)的品牌價值和對未來居住價值的提升，提高公寓、寫字樓、配套住宅的銷售價格，以較高的回報率平衡前期進(jìn)入項目的社會性資金的高風(fēng)險。商業(yè)進(jìn)入成熟期后，每年實現(xiàn)了持續(xù)穩(wěn)定的租金收入，風(fēng)險大幅降低，適合進(jìn)入公眾融資平臺，成為非專業(yè)性公眾投資人的可選投資產(chǎn)品。尊重并量化投資風(fēng)險，合理搭配公眾和私人性資金。創(chuàng)新之二：資金個性配置。針對項目的不同業(yè)態(tài)（如零售商業(yè)、公寓、寫字樓等），面向未來可能持有或熟悉該業(yè)態(tài)運作的機構(gòu)投資人募集資金，既符合國家對于“面對特定的、有風(fēng)險識別能力的投資人進(jìn)行募資”的客觀要求，又能降低未來階段性投資到期退出的兌付風(fēng)險。創(chuàng)新之三：私募平臺，政府調(diào)控。政府投資的國有“沉沒資產(chǎn)”———核心區(qū)的國有商業(yè)用地或資產(chǎn)進(jìn)入基金，吸引國有和社會投資人投資，選擇專業(yè)建設(shè)和運營團隊負(fù)責(zé)中期的建設(shè)和后續(xù)運營，政府以土地或資產(chǎn)供應(yīng)為手段，以區(qū)域或行業(yè)的視角對商業(yè)性基礎(chǔ)建設(shè)投資和運營進(jìn)行調(diào)控，達(dá)到合理刺激居民消費，擴大內(nèi)需的目的。創(chuàng)新之四：以利貼息。在項目的開發(fā)期，以項目工程款收益權(quán)為建設(shè)總包單位融資，并將建設(shè)總包單位獲得的“額外浮動利潤”以轉(zhuǎn)移支付的方式支付給信托投資人，既幫助建設(shè)總包單位開拓了潛在的市場，又彌補了企業(yè)融資難的客觀問題。創(chuàng)新之五：商業(yè)物業(yè)定制。提前鎖定潛在的長租期大面積租戶、未來資產(chǎn)持有人，為其定制商業(yè)物業(yè)，并將未來資產(chǎn)持有人引入私募平臺，約定持有人按工程進(jìn)度支付購房款；請長租期大面積租戶配合開發(fā)商申請銀行開發(fā)貸款并約定進(jìn)入運營期后，開發(fā)貸款轉(zhuǎn)為經(jīng)營性貸款。充分利用定制模式，減輕開發(fā)期的資金壓力。創(chuàng)新之六：物業(yè)租金提前分紅。未來商業(yè)租戶和潛在的持有人可選擇在預(yù)售前以資金投資私募平臺，不但可以全程監(jiān)控目標(biāo)物業(yè)的建設(shè)質(zhì)量和進(jìn)度，也可以作為投資人獲得基金或信托的分紅，其實質(zhì)就是通過投資的前置，提前獲得了標(biāo)的物業(yè)的租金分紅。

全價值鏈商業(yè)地產(chǎn)運營鏈條分析

房地產(chǎn)開發(fā)工作以項目為單位實施，最顯著的特性是唯一性、可借鑒但不可全盤復(fù)制性。從可行性研究到設(shè)計任務(wù)書下達(dá)這一階段（業(yè)內(nèi)統(tǒng)稱為前期）的工作直接決定了項目的成敗，商業(yè)運營團隊的主要任務(wù)除對項目進(jìn)行市場調(diào)研、客群分析、未來租金分析外，還應(yīng)依據(jù)項目的控規(guī)要求對各個業(yè)態(tài)的比例進(jìn)行調(diào)整———原則是未來使用功能優(yōu)先，內(nèi)部布局和功能優(yōu)化為主，外立面裝飾變化為輔。融資團隊的主要任務(wù)是基于各業(yè)態(tài)的未來銷售、持有意向，按全壽命原則組合各方面的資金，實現(xiàn)投資方利益最大化。現(xiàn)在規(guī)劃的城市未來綜合商業(yè)體的主要業(yè)態(tài)以零售商業(yè)、公寓、寫字樓、酒店為主，該平臺的利益方有政府、建設(shè)總包、潛在的租戶、可能的業(yè)主、某個業(yè)態(tài)整體購買人等，各參與方的訴求不同，給項目帶來的潛在價值不同，成功的基金方案應(yīng)該在最大程度上優(yōu)化、整合各方訴求，為項目創(chuàng)造最有可能的開發(fā)運營環(huán)境。

（一）通過商業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)私募基金實現(xiàn)政府公信力的商業(yè)價值

政府在出讓土地獲得利益的同時，維護(hù)社會穩(wěn)定、解決就業(yè)、創(chuàng)造持續(xù)稅收等方面的訴求也在加強。為了便于統(tǒng)籌管理與整體經(jīng)營，我們應(yīng)該充分發(fā)掘政府公信力價值。全國性的開發(fā)商可以考慮與省或直轄市一級的政府設(shè)立商業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)私募基金，即在地方政府融資平臺外，依托政府公信力重點整合和改造省屬（直轄市屬）范圍內(nèi)的原輕工業(yè)、供銷社、物資局的商業(yè)資產(chǎn)、土地，形成具有投資價值的商業(yè)資產(chǎn)包，地方政府出地、專業(yè)商業(yè)開發(fā)運營商出錢并負(fù)責(zé)運營。當(dāng)?shù)卣耐顿Y公司和開發(fā)商出種子資金，注冊實體作為基金的GP③和次級LP④，吸收當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè)、社保和養(yǎng)老基金、社會資金作為基金的優(yōu)先級LP⑤，共同發(fā)起商業(yè)產(chǎn)業(yè)基金，專注于商業(yè)資產(chǎn)包的開發(fā)、運營。這種模式可以充分利用政府信用和建設(shè)管理團隊的專業(yè)性吸收社會資金，由開發(fā)運營商掌握項目的管理權(quán)，政府以土地出資作為GP和次級LP，不但可以全程監(jiān)督項目的開發(fā)和運營，預(yù)防經(jīng)營風(fēng)險，指導(dǎo)微觀實體運營支持政府的宏觀政策，還可以獲取常規(guī)收益（次級LP）和額外的超額收益（GP）。此外，政府對持有型商業(yè)物業(yè)在開業(yè)之初的地方性稅收的減免、城市配套基礎(chǔ)設(shè)施費用的減免、政府同意商業(yè)內(nèi)部的功能布局優(yōu)于外立面的形象工程、協(xié)調(diào)消防和人防部門接受在法規(guī)內(nèi)的創(chuàng)新性設(shè)計等宏觀政策性的支持，會對項目的成本、工期、銷售價格、后期使用成本等產(chǎn)生良性的影響。

（二）通過以利貼息的信托計劃實現(xiàn)建設(shè)總包方的融資價值

由于建設(shè)總包方一般是輕資產(chǎn)運營企業(yè)，在已有的債權(quán)融資模式中因缺乏抵押物而往往被忽略了融資價值。商業(yè)地產(chǎn)全價值鏈股權(quán)投資模式中，建設(shè)總包方以工程應(yīng)收賬款權(quán)益委托發(fā)行信托計劃，由建設(shè)方的母公司做增信擔(dān)保⑥，投標(biāo)時按全額取費⑦，引入信托計劃以股權(quán)形式投資來減輕開發(fā)商的資金壓力。因開發(fā)商獲得總包方的信托融資，原本給開發(fā)商讓利優(yōu)惠⑧的6%~8%有可能作為利息轉(zhuǎn)移支付給信托計劃，開發(fā)商對此信托計劃承擔(dān)連帶責(zé)任，并承擔(dān)部分利息費用，當(dāng)后期財務(wù)成本較低的銀行貸款或銷售收入足以支付信托本金和收益時，信托投資最先退出。如果建設(shè)總包方的母公司或關(guān)聯(lián)單位出于自用、改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)或投資獲利的目的，有意整棟購買寫字樓、公寓或商業(yè)，可以將其在基金的投資與目標(biāo)物業(yè)鎖定，在托管銀行設(shè)立專戶，建設(shè)總包單位對基金的投資專門用于支付目標(biāo)物業(yè)的工程款。該融資方案的核心是將第三方在項目中的權(quán)益證券化并投資于項目的開發(fā)過程中，首先，使建設(shè)單位因具有強有力的資金支持與其他同行相比更具競爭力而獲得項目，原來的工程墊資成為股東出資通過股權(quán)方式進(jìn)入項目公司，可按出資比例獲得項目支付的分紅。第二，建設(shè)總包方初期借用較銀行利息高的信托融資，一旦低成本的銀行貸款進(jìn)入，即刻替換信托資金，通過提升高成本資金的流動性變相降低資金使用成本。第三，工程款利潤取費中原本讓利給開發(fā)商的6~8個百分點作為部分利息貼現(xiàn)給信托計劃，剩余部分利息約為7~9個百分點，⑨等同于建設(shè)單位向銀行貸款的利息，不會額外增加建設(shè)單位的財務(wù)成本。第四，將建設(shè)總包的潛在購買價值在銷售環(huán)節(jié)體現(xiàn)，以量身定制的模式降低了銷售壓力、舒緩了募資壓力，同時也開拓了一條持有型物業(yè)的退出渠道。

（三）通過不同金融產(chǎn)品資金鏈實現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)購買客戶的投資價值

商業(yè)地產(chǎn)全價值鏈股權(quán)投資模式還可以使商業(yè)資產(chǎn)的購買客戶包括整體購買客戶與小業(yè)主通過參與資金鏈中不同金融產(chǎn)品的投資，實現(xiàn)他們的投資價值。這些客戶可以次級LP的身份參與初期的政府產(chǎn)業(yè)基金，以優(yōu)先級LP身份參與總包方發(fā)起的信托計劃，也可以公眾投資人的身份參與類REITs平臺融資。基金作為項目公司的股東，可以在注資前與原股東簽訂對賭合約，基金對部分物業(yè)享有優(yōu)先購買權(quán)、優(yōu)先租賃權(quán)，一旦觸發(fā)行權(quán)條件（例如基金退出、獲得預(yù)售許可），基金的投資人作為物業(yè)的潛在購買者和租賃人與物業(yè)資產(chǎn)的持有人項目公司可以直接簽訂房屋買賣或長期租約。一般大面積需求的租賃客戶相對于小面積租賃客戶而言是處于優(yōu)勢地位的，如果基金或商業(yè)管理公司作為若干小面積租賃客戶的代表，在項目建設(shè)之初，就以專業(yè)化的知識和經(jīng)驗籌劃未來的運營，并統(tǒng)一協(xié)調(diào)業(yè)主和租戶在租期、租金漲幅、業(yè)主更替、使用功能等方面的利益，無疑為后期商業(yè)租金的增加、商業(yè)物業(yè)價值的增加奠定了良好的基礎(chǔ)，實現(xiàn)了業(yè)主、租戶雙贏的良好局面。這種模式對潛在的商業(yè)購買客戶、小業(yè)主的吸引力有三點：一是提前鎖定了目標(biāo)物業(yè)。將銷售或租賃工作延伸至項目初期，以認(rèn)購基金份額的形式提前鎖定物業(yè)的潛在購買者和租賃人。二是房屋購置首期款支付周期的延長降低了小業(yè)主的經(jīng)濟壓力。三是以基金分紅的形式提前獲得了資產(chǎn)投資的“租金”收益。

（四）通過類REITs平臺實現(xiàn)商業(yè)產(chǎn)業(yè)基金原始股東的財富價值

將產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入的成熟商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)入類REITs平臺，通過資產(chǎn)證券化的方式向不特定的公眾募集資金。通過類REITs平臺融資，借助資本市場的“市盈率”杠桿對商業(yè)資產(chǎn)的租金進(jìn)行放大，實現(xiàn)了投資商業(yè)產(chǎn)業(yè)基金原始股東財富價值的增加；資產(chǎn)進(jìn)入平臺后通過專業(yè)團隊的運營，以定期派發(fā)紅利的形式為公眾提供穩(wěn)定的收益。

結(jié)論

綜上所述，成功開發(fā)運營商業(yè)地產(chǎn)的核心是“優(yōu)秀的商業(yè)策劃、招商、運營管理團隊”和“基于商業(yè)物業(yè)全壽命的證券化資本運作”，這兩個核心的本質(zhì)是對地產(chǎn)行業(yè)“人”和“財”價值的深度挖掘，進(jìn)而通過地產(chǎn)即“物”這個載體實現(xiàn)“人”與“財”被挖掘價值的經(jīng)濟體現(xiàn)，筆者將這種基于深度挖掘地產(chǎn)開發(fā)要素的模式定義為“全價值鏈商業(yè)地產(chǎn)模式”。

其核心是以股權(quán)投資模式、按商業(yè)物業(yè)不同開發(fā)運營階段組合不同類型的資金，通過資金放大“人、財、物”在開發(fā)鏈條中的附加價值，確保持有型商業(yè)物業(yè)運營和處置價值的最大化。全價值鏈商業(yè)地產(chǎn)模式的核心是以輕資產(chǎn)運營方式將運營與重資產(chǎn)剝離，以費用收費模式替代資產(chǎn)收益。具體操作方式是運用私募股權(quán)投資（PE）、信托計劃與公募基金（REITs）相組合的金融手段在不同階段為商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)、收購和持有經(jīng)營提供強大的資金支持。通過私募基金投資開發(fā)型物業(yè)，并對商業(yè)物業(yè)進(jìn)行先行收購和管理，充當(dāng)預(yù)上市資產(chǎn)的孵化器，待成熟后出售給上市基金。資產(chǎn)管理公司即房地產(chǎn)基金管理者，對私募和公募基金的參股或控股使得其在整個資本運作過程中有足夠的控制力。在操作的全過程中遵循資產(chǎn)類型與投資人相匹配的原則，實行物業(yè)細(xì)分，即按照不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)分類，并為每種細(xì)分的資產(chǎn)匹配相應(yīng)的PE或REITs。在商業(yè)物業(yè)可行性研究分析的初期，開發(fā)商就需要將政府（土地供應(yīng)平臺）、建設(shè)總包單位（建設(shè)平臺）、租戶和購買人（商業(yè)運營平臺）、基金及基金管理公司（融資平臺）等資源進(jìn)行深度價值挖掘，目的是募集資金開發(fā)建設(shè)、提前鋪路鎖定銷售對象、拓展退出渠道。全價值鏈商業(yè)地產(chǎn)模式的精髓是對產(chǎn)業(yè)鏈參與單位的資源整合，建立動態(tài)的、多贏的、風(fēng)險互擔(dān)的利益價值共同體。目前國內(nèi)大型的、持有型商業(yè)資產(chǎn)一般交易周期普遍較長、交易價格不高，造成這種客觀現(xiàn)實的主要原因是購買人對物業(yè)未來價值的測算差異、缺乏專業(yè)的商業(yè)運營團隊來支持購買決心、短期內(nèi)無法了解現(xiàn)有租戶對物業(yè)持續(xù)租賃的忠誠度等。

第5篇

【關(guān)鍵詞】土地資產(chǎn)； 管理； 無形資產(chǎn)； 核算

建國以來，我國一直實行土地的社會主義公有制。在計劃經(jīng)濟時期，土地如同其他生產(chǎn)要素一樣，其配置和使用直接通過行政劃撥。土地價值也不作評估，更不允許土地以任何形式進(jìn)行交易。因此，企業(yè)所占用的土地僅僅是作為生產(chǎn)經(jīng)營場所來參與生產(chǎn)經(jīng)營過程，而不是企業(yè)的法定資產(chǎn)，并不計入企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本。與我國當(dāng)時計劃經(jīng)濟體制下外延式擴大再生產(chǎn)的方式是相適應(yīng)的。在當(dāng)時的條件下，通過國家對土地的無償配置，使我國國有企業(yè)得以在短時間內(nèi)建立并發(fā)展壯大，為我國的社會主義工業(yè)化建設(shè)發(fā)揮了重大作用。

而在西方資本主義國家，土地的財產(chǎn)權(quán)利屬性在制度上得以確立，土地被視為商品，被視為生產(chǎn)資料。因而，土地是企業(yè)最主要的不動產(chǎn)，也是企業(yè)資產(chǎn)管理的重點。早在1981年，美國的哈佛不動產(chǎn)公司就對《財富》排名工業(yè)500強和服務(wù)業(yè)500強公司的不動產(chǎn)管理狀況進(jìn)行了調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)土地是其最主要的不動產(chǎn)，并提出了具體的管理意見。隨著經(jīng)濟全球化進(jìn)程的加快，以及我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，土地資源和土地資產(chǎn)的屬性逐漸為人們所認(rèn)識，企業(yè)土地資產(chǎn)化管理的理論基礎(chǔ)日益成熟。1999年開始實施的《中華人民共和國土地管理法》明確了我國的土地有償使用制度。土地作為資產(chǎn)，其價值已然被人們所認(rèn)識和重視，對土地資產(chǎn)管理的研究也引起了人們的普遍關(guān)注。因而，從微觀層面上探討具有可操作性的土地資產(chǎn)管理問題已成為當(dāng)前的一項重要任務(wù)。

一、當(dāng)前我國企業(yè)土地資產(chǎn)管理中存在的主要問題

人類的生存和發(fā)展離不開土地，土地是一個國家的重要財富，也是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。根據(jù)國土資源部的信息及有關(guān)資料，我國國有企業(yè)所占用的土地資產(chǎn)總價值高達(dá)30 000億元。如果這些土地資產(chǎn)的價值完全顯化，企業(yè)的土地資產(chǎn)價值將占到企業(yè)總資產(chǎn)的50% 左右。因此，土地資產(chǎn)已成為企業(yè)投資者和經(jīng)營管理者必須重視的內(nèi)容。但是，大量土地，尤其是計劃經(jīng)濟體制下劃撥給企業(yè)的土地并沒有納入企業(yè)經(jīng)濟核算的范圍；不同類型的企業(yè)對土地資產(chǎn)的重視程度也各不相同，土地資產(chǎn)管理存在的問題非常突出。

（一）企業(yè)土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確

這是造成企業(yè)土地資產(chǎn)管理不完善的主要原因。在計劃經(jīng)濟體制下，企業(yè)是基本生產(chǎn)單位，而在市場經(jīng)濟中卻轉(zhuǎn)變?yōu)楠毩⒌慕?jīng)濟實體和法人，其法人財產(chǎn)權(quán)在相關(guān)法規(guī)中有明確的規(guī)定。然而，由國家通過行政手段劃撥給企業(yè)使用的大量土地目前仍處于無償使用狀態(tài)。企業(yè)既不將土地納入核算范圍，也不必為此支付費用。同時，企業(yè)也僅能按現(xiàn)狀占有、使用，并獲取一定收益權(quán)，但沒有處置權(quán)，企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓、出租或抵押國家劃撥的土地。這樣，一方面，雖然法律明確了國家對土地的所有權(quán)，但實際上國家并沒有因擁有這項財產(chǎn)而獲得合理收益；另一方面，企業(yè)沒擁有土地的處置權(quán)，即便是閑置的土地也無權(quán)將其出讓。因此企業(yè)所占有的土地的各項權(quán)能并不能充分發(fā)揮，造成資源的浪費，形成企業(yè)的無效資產(chǎn)。

（二）企業(yè)的土地資產(chǎn)價值得不到顯化，造成企業(yè)資產(chǎn)信息失真

由于企業(yè)用地是政府劃撥無償獲得，因而在企業(yè)財務(wù)核算上，并沒有將土地計入資產(chǎn)。這勢必導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)數(shù)據(jù)不實，使國家的投資主體得不到全面體現(xiàn)。同時，由于土地資產(chǎn)價值不顯化，按照目前的財務(wù)制度，企業(yè)土地資產(chǎn)的損耗也不計入產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，人為造成了產(chǎn)業(yè)間成本核算口徑的不一致。

當(dāng)然，隨著市場體系的完善，目前企業(yè)再欲取得土地使用權(quán)，就必須向原土地使用者或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織支付相關(guān)費用，但這些費用在企業(yè)財務(wù)上是作為無形資產(chǎn)來處理了。土地資產(chǎn)基本不做反映或反映不充分，即使已作反映，也是按當(dāng)時的估價入賬。因此，企業(yè)財務(wù)核算中所反映的生產(chǎn)成本和盈利水平在一定程度上存在人為的偏差，不符合客觀事實。

（三）企業(yè)土地資產(chǎn)利用效率低下

在我國，巨大的人口壓力使18億畝基本農(nóng)田的紅線已成為土地分類規(guī)劃的界線，但有限的土地資源與工業(yè)和城市化迅速發(fā)展對土地的大量需求的矛盾不斷尖銳。為此，提高土地利用效率已成為未來土地利用的根本出路。據(jù)統(tǒng)計，我國城市用地中工業(yè)用地的比例要高出發(fā)達(dá)國家一倍以上，同樣規(guī)模的企業(yè)，占地面積較國外大1～2倍；現(xiàn)有的企業(yè)用地約有4%～5%處于閑置狀態(tài)，40%左右處于低效率利用狀態(tài)。這與我國企業(yè)土地資產(chǎn)管理混亂直接相關(guān)。許多企業(yè)占用的土地是無償?shù)模虼藢ν恋氐睦贸杀竞屯恋氐臋C會成本缺乏充分認(rèn)識，同時也沒有認(rèn)識到土地資產(chǎn)所潛在的巨大價值，導(dǎo)致土地利用效率低下。

（四）土地資產(chǎn)收益分配不合理

當(dāng)前，由于對土地資產(chǎn)缺乏科學(xué)的核算制度，其收益的計量依據(jù)不充分。多數(shù)企業(yè)的土地資產(chǎn)價值量不清，加之土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明，一定時期內(nèi)企業(yè)的土地總收益以及收益的分配都不明確。同時，土地稅制也不盡完善，稅收調(diào)控的范圍和程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不適應(yīng)土地市場全面發(fā)育的需要。

二、科學(xué)核算土地資產(chǎn)，加強企業(yè)土地資產(chǎn)管理

隨著市場體系的不斷完善，土地市場也日益規(guī)范。因此，科學(xué)核算土地資產(chǎn)，完整反映企業(yè)所擁有的資產(chǎn)，對于企業(yè)投資者和生產(chǎn)經(jīng)營者都是非常必要的。

（一）進(jìn)一步明晰企業(yè)土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，為土地資產(chǎn)核算奠定基礎(chǔ)

明晰企業(yè)土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系是企業(yè)合理核算土地資產(chǎn)，建立現(xiàn)代企業(yè)制度的基礎(chǔ)。將土地作為資源管理，其目的是為了實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；而將土地作為資產(chǎn)來進(jìn)行管理，其目的是為了實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。因此，不同的產(chǎn)權(quán)關(guān)系可以影響對土地的管理模式。土地對于完整的產(chǎn)權(quán)擁有者來說，既是資源也是資產(chǎn)；而對于部分產(chǎn)權(quán)擁有者來說，土地是一種資產(chǎn)。

企業(yè)作為土地的使用者，并不具有完整意義上的土地產(chǎn)權(quán)，而是具有土地的部分權(quán)利。因此，必須明晰企業(yè)的土地產(chǎn)權(quán)，以明確土地的產(chǎn)權(quán)主體，按市場規(guī)律和現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營要求，使土地資源能夠得到優(yōu)化配置。

為此，企業(yè)的土地資產(chǎn)管理首先應(yīng)做好以下3方面的工作：

1.依據(jù)取得土地使用權(quán)的方式，依法界定企業(yè)所擁有的土地產(chǎn)

權(quán)。不論是以行政劃撥方式取得的土地，還是以出讓方式取得的土地，土地的最終處置權(quán)都?xì)w國家，但企業(yè)應(yīng)擁有的占有、使用權(quán)和一定的收益權(quán)一定要清晰。

2.全面進(jìn)行企業(yè)土地資產(chǎn)登記，使企業(yè)土地產(chǎn)權(quán)登記管理工作制度化，明確企業(yè)所占有土地的時空特征。

3.規(guī)范土地交易市場，加強企業(yè)土地產(chǎn)權(quán)交易管理。在土地產(chǎn)權(quán)交易管理中，國家要嚴(yán)格控制土地交易的一級市場，禁止不規(guī)范交易。對完成交易的土地資產(chǎn)，必須進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，實行跟蹤管理，保證土地產(chǎn)權(quán)交易管理的系統(tǒng)性。

（二）顯化企業(yè)土地資產(chǎn)價值，規(guī)范土地資產(chǎn)的財務(wù)核算

企業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)是要企業(yè)價值最大化。實現(xiàn)這一目標(biāo)就需要對其所擁有的資產(chǎn)實行科學(xué)管理和有效運營。土地是企業(yè)的一項重要資產(chǎn)，如果不使其價值得到顯化，這本身就與其資產(chǎn)的屬性相矛盾，對其管理自然就無法實現(xiàn)科學(xué)化。因此，依據(jù)科學(xué)的方法和程序評估企業(yè)的土地資產(chǎn)，核定和顯化企業(yè)土地資產(chǎn)的價值量，是進(jìn)行企業(yè)土地資產(chǎn)管理的前提。

實際上，隨著公允價值的重新確立，土地資產(chǎn)的價值可以通過評估的方法獲得。目前，比較成熟的土地估價方法主要有市場比較法、成本法、剩余法和收益法以及基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。為了保證評估價值的真實、正確和公允，在土地資產(chǎn)評估中要充分考慮各方面因素的限制及各種估價方法自身特點的影響，綜合運用多種方法。同時，在企業(yè)土地資產(chǎn)評估中要注意以下3個問題：

1.加強理論研究，盡快完善企業(yè)土地資產(chǎn)評估的理論方法體系，建立科學(xué)可行的技術(shù)操作規(guī)范。在具體評估實踐中，應(yīng)充分考慮土地供需關(guān)系、預(yù)期收益、地塊最佳用途等因素的影響；依據(jù)評估目的和條件，選擇適當(dāng)?shù)募夹g(shù)途徑； 堅持多種方法并用、靜態(tài)估價與動態(tài)預(yù)測結(jié)合、微觀條件與宏觀環(huán)境相結(jié)合和市場優(yōu)先等原則，多方測算，結(jié)合企業(yè)土地資產(chǎn)評估的特點，及時總結(jié)各種評估方法的應(yīng)用條件、適用范圍和局限性，保證評估結(jié)論的科學(xué)性、實用性。

2.理順部門關(guān)系，加強土地資產(chǎn)評估工作的組織管理。目前，從事土地資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機構(gòu)分屬于不同的行政管理部門，評估資格的確認(rèn)渠道不同，評估依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)不一，給企業(yè)土地資產(chǎn)評估工作帶來了一定的混亂。因此，需要建立統(tǒng)一的評估結(jié)果確認(rèn)制度，評估機構(gòu)提出的評估結(jié)論按照一定的程序進(jìn)行審核認(rèn)定后，才能提交委托單位，以保證評估結(jié)果的客觀性和公正性。

3.正確認(rèn)識各種地價表現(xiàn)形式的作用，提高評估結(jié)果的針對性和指導(dǎo)作用。在我國土地使用權(quán)的流動過程中，根據(jù)不同的目的和要求，形成了多種地價形式。不同的地價形式可以滿足不同的用途。在企業(yè)土地資產(chǎn)評估中，應(yīng)根據(jù)具體的評估目的和要求，選取不同的地價形式來表示評估結(jié)果，提高地產(chǎn)評估工作的實際指導(dǎo)作用。

在土地資產(chǎn)價值合理評估的基礎(chǔ)上，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范土地資產(chǎn)的財務(wù)核算。當(dāng)前，將土地資產(chǎn)視為企業(yè)的無形資產(chǎn)是由于企業(yè)僅在一定時期內(nèi)擁有土地的部分產(chǎn)權(quán)，而且這項權(quán)利沒有具體的實物形態(tài)。但在實際工作中，企業(yè)的土地均作為生產(chǎn)經(jīng)營的場所，直接在其上進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營或構(gòu)建建筑物進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營。構(gòu)建建筑物所形成的固定資產(chǎn)則要包含土地資產(chǎn)價值，并在以后的生產(chǎn)經(jīng)營中以折舊的形式進(jìn)入生產(chǎn)成本或管理費用；其余的土地，則作為無形資產(chǎn)管理，其價值在規(guī)定期限內(nèi)攤?cè)牍芾碣M用。同樣的土地資產(chǎn)，在實際中卻存在不同的費用歸集和攤銷，勢必造成費用核算的不合理。因此，對土地資產(chǎn)應(yīng)該設(shè)置專門的賬戶進(jìn)行專門的核算，并在報表體系中增設(shè)相關(guān)項目，或者作為報表附注，以準(zhǔn)確反映和披露企業(yè)的土地資產(chǎn)，為加強管理提供及時、準(zhǔn)確的信息，也為相關(guān)決策者提供準(zhǔn)確、可靠的信息資料。

（三）盤活企業(yè)土地資產(chǎn)，提高土地資產(chǎn)利用效率

在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)應(yīng)該將土地資產(chǎn)納入整體資產(chǎn)管理的范疇之內(nèi)。實際上，企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營早已存在，如土地抵押貸款、土地入股、土地的租賃等，只是人們通常將之作為企業(yè)融資或投資的一種手段， 未能上升為企業(yè)資產(chǎn)管理的一個重要內(nèi)容而加以系統(tǒng)化、制度化和規(guī)范化。土地資產(chǎn)經(jīng)營就是指以土地資產(chǎn)為經(jīng)營對象，以實現(xiàn)企業(yè)整體資產(chǎn)價值最大化為目標(biāo)的企業(yè)經(jīng)營活動。因此，盤活企業(yè)土地資產(chǎn)是土地資產(chǎn)經(jīng)營的主要手段，是土地資產(chǎn)管理的重要內(nèi)容。

當(dāng)然，企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營具有不同于一般資產(chǎn)經(jīng)營的特點。企業(yè)的土地資產(chǎn)一般都具有明確的使用期限，通過資產(chǎn)經(jīng)營，土地資產(chǎn)本身會增值；企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營的實質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營，而土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能是可分的，這就使得企業(yè)土地資產(chǎn)的經(jīng)營內(nèi)容與形式可以多樣化，甚至不同的經(jīng)營內(nèi)容可以重疊，如在同一個時間段內(nèi)既將土地資產(chǎn)抵押，又將土地資產(chǎn)出租。

正是由于土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能的可分性，在設(shè)計土地資產(chǎn)經(jīng)營方案時，應(yīng)盡可能細(xì)分土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能，使土地資產(chǎn)的每一項權(quán)能都能參與到經(jīng)營之中，每一項權(quán)能都能獲得經(jīng)營效益。實際中，企業(yè)的土地資產(chǎn)經(jīng)營可以采取土地資產(chǎn)置換、土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃、企業(yè)兼并收購等不同的形式。

通過這些土地資產(chǎn)經(jīng)營形式的靈活選用，甚至綜合應(yīng)用，可以將土地資產(chǎn)的效能得到充分體現(xiàn)。借助完善的土地市場，通過土地資源的優(yōu)化配置，滿足不同經(jīng)營主體對土地資源的不同需求，同時也使企業(yè)獲取相應(yīng)的經(jīng)濟利益。

（四）合理分配土地資產(chǎn)收益，協(xié)調(diào)國家與企業(yè)的關(guān)系

相關(guān)法律明確規(guī)定，我國實行土地的社會主義公有制，國家依法實行國有土地有償使用制度。因此，合理分配土地資產(chǎn)的收益關(guān)系到國家與企業(yè)的利益關(guān)系。國家鼓勵企業(yè)盤活土地資產(chǎn)，提高土地資產(chǎn)利用效率，同時要合理地收取一定的土地使用費。為此，隨著土地市場體系的完善和健全，國家將以取消行政收費、明確收取地租、完善土地稅制為目標(biāo)，形成一套有利于土地資產(chǎn)保值增值、保證國家土地收益，并維護(hù)企業(yè)收益的土地資產(chǎn)收益分配新格局。

1.逐步建立并完善以出租地租和批租地租為主要形式的地租收

取制度。在我國現(xiàn)行土地使用制度下，地租可以作為國有土地所有權(quán)實現(xiàn)的基本形式。針對當(dāng)前名目繁多的收費，應(yīng)將其統(tǒng)一規(guī)范為出租土地使用權(quán)的年地租和批租土地使用權(quán)的總地租兩種。企業(yè)已有的存量土地資產(chǎn)在其使用期限內(nèi)每年交納一次租金；新增土地或改變土地使用主體的土地流轉(zhuǎn)行為，以批租的形式，按規(guī)定使用年限，一次交清全部地租。

2.調(diào)整現(xiàn)有的土地稅種和稅率，建立新的土地稅收體制。現(xiàn)行稅收體系中與土地資產(chǎn)相關(guān)的稅種有耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及營業(yè)稅中有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物的稅目。根據(jù)土地市場的發(fā)展，應(yīng)考慮增加房地產(chǎn)交易稅以取代現(xiàn)行的營業(yè)稅中的有關(guān)稅目。為了提高土地資產(chǎn)的利用效率，從經(jīng)濟上引導(dǎo)土地資產(chǎn)的積極盤活，可以增加土地閑置費，從而形成一個利于調(diào)整各方面利益關(guān)系的土地稅收體系。

3.規(guī)范收費種類和標(biāo)準(zhǔn)，取消不合理收費。在土地有償使用制度下，企業(yè)應(yīng)按時、足額交納地租和土地稅收，但對于補償性收費以外的其他各種收費，則應(yīng)該清理、取消，以避免重復(fù)征收稅費。因為這樣不僅增加了企業(yè)負(fù)擔(dān)，同時也影響了法規(guī)的合理性、權(quán)威性。

三、加強企業(yè)土地資產(chǎn)管理的相關(guān)配套措施

（一）加快企業(yè)土地資產(chǎn)管理相關(guān)配套法律法規(guī)的制定和完善

目前與土地資產(chǎn)相關(guān)的法規(guī)主要包括《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《公司法》、《股份制企業(yè)土地資產(chǎn)管理暫行規(guī)定》等，這些法規(guī)對于規(guī)范土地資產(chǎn)管理起著重要的保障作用。但是，實踐中的新情況和新問題在不斷涌現(xiàn)，因此在認(rèn)真執(zhí)行和完善現(xiàn)行法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，各級地方政府還應(yīng)因地制宜，制定并嚴(yán)格實施適應(yīng)本地區(qū)的法律法規(guī)以及各項規(guī)章制度，以規(guī)范企業(yè)土地資產(chǎn)管理。

（二）進(jìn)一步培育完善的土地市場

完善的市場體系是土地資產(chǎn)實現(xiàn)優(yōu)化配置的前提。因此，在國家宏觀政策的指導(dǎo)下積極培育包括土地市場在內(nèi)的各種土地要素市場，并健全土地市場法規(guī)，可以為企業(yè)進(jìn)行土地資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易和上市流通創(chuàng)造條件，可以為企業(yè)加強土地資產(chǎn)管理提供動力。

（三）加強土地資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作

土地資產(chǎn)管理既涉及國家層面的宏觀調(diào)控，又牽涉企業(yè)的微觀利益。因此，搞好地籍管理、土地登記和變更登記、土地利用計劃和規(guī)劃工作，可以為界定產(chǎn)權(quán)和合理利用土地提供可靠的依據(jù)。

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第6篇

但在具體融資租賃資產(chǎn)證券化操作過程中，往往會面臨一系列法律問題，例如租賃物所有權(quán)處理、抵押權(quán)變更登記等問題。不過實務(wù)中，核心問題還是基礎(chǔ)資產(chǎn)的合規(guī)性判斷與基礎(chǔ)資產(chǎn)風(fēng)險隔離等問題。本文擬結(jié)合筆者近期做的某融資租賃資產(chǎn)支持專項計劃項目，就上述問題展開分析。

二、資產(chǎn)支持專項計劃概況

某融資租賃資產(chǎn)支持專項計劃(以下簡稱專項計劃) 的基礎(chǔ)資產(chǎn)為原始權(quán)益人依據(jù)融資性售后回租合同對承租人享有的租金請求權(quán)和其他權(quán)利及其附屬擔(dān)保權(quán)益。計劃管理人為某資產(chǎn)管理有限公司，系證券公司依法設(shè)立的全資子公司，持有中國證監(jiān)會核發(fā)的《中華人民共和國經(jīng)營業(yè)務(wù)許可證》，具備客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)資格。

專項計劃的法律關(guān)系如下：

(一)專項計劃合約安排。

在整個交易環(huán)節(jié)中，認(rèn)購人通過與計劃管理人簽訂《認(rèn)購協(xié)議》，將認(rèn)購資金委托計劃管理人管理，計劃管理人設(shè)立并管理專項計劃，認(rèn)購人取得資產(chǎn)支持證券，成為資產(chǎn)支持證券持有人。計劃管理人根據(jù)與原始權(quán)益人簽訂的《資產(chǎn)買賣協(xié)議》的約定，將募集資金用于向原始權(quán)益人購買基礎(chǔ)資產(chǎn)，即原始權(quán)益人在專項計劃設(shè)立日轉(zhuǎn)讓給專項計劃的、原始權(quán)益人依據(jù)租賃合同對承租人所形成的租金請求權(quán)和其他權(quán)利及其附屬擔(dān)保權(quán)益。資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)則根據(jù)《服務(wù)協(xié)議》的約定，負(fù)責(zé)基礎(chǔ)資產(chǎn)對應(yīng)的應(yīng)收租金的回收和催收，以及違約資產(chǎn)處置等基礎(chǔ)資產(chǎn)管理工作。監(jiān)管銀行根據(jù)《監(jiān)管協(xié)議》的約定，在回收款轉(zhuǎn)付日依照資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)的指令將基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金劃入專項計劃賬戶，由托管銀行根據(jù)《托管協(xié)議》對專項計劃資產(chǎn)進(jìn)行托管。當(dāng)計劃管理人根據(jù)《計劃說明書》向托管銀行發(fā)出分配指令時，托管銀行根據(jù)分配指令，將相應(yīng)資金劃撥至登記托管機構(gòu)的指定賬戶用于支付資產(chǎn)支持證券本金和預(yù)期收益。

(二)專項計劃信用增級措施。

為了增強證券化產(chǎn)品的流動性與安全性，在降低發(fā)行成本的同時促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)品的銷售，大部分資產(chǎn)支持專項計劃會采用信用增級措施。其手段有很多種，主要可以分為內(nèi)部信用增級和外部信用增級。內(nèi)部信用增級主要由資產(chǎn)證券化交易結(jié)構(gòu)的自身設(shè)計來完成，外部信用增級主要由第三方提供信用支持。具體到本專項計劃中，兩種信用增級措施均有采用。

首先是內(nèi)部信用增級，該計劃主要有以下幾個安排：超額抵押機制，基礎(chǔ)資產(chǎn)對應(yīng)的應(yīng)收租金余額為80119.98 萬元，優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的預(yù)計發(fā)行規(guī)模為70000 萬元;優(yōu)先/ 次級分層機制，優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券總規(guī)模70000 萬元，次級資產(chǎn)支持證券2000 萬元，次級資產(chǎn)支持證券由原始權(quán)益人認(rèn)購;原始權(quán)益人差額支付安排，原始權(quán)益人對專項計劃賬戶內(nèi)可供分配的資金不足以償付完畢當(dāng)期優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的本息的差額部分承擔(dān)補足義務(wù);原始權(quán)益人贖回機制，當(dāng)有基礎(chǔ)資產(chǎn)不符合資產(chǎn)保證時，原始權(quán)益人應(yīng)以自有資金贖回不合格基礎(chǔ)資產(chǎn)。其次是外部信用增級措施，即擔(dān)保機構(gòu)擔(dān)保安排。若差額支付承諾人無法按照約定在差額支付承諾人劃款日進(jìn)行補足，則計劃管理人在啟動擔(dān)保日向擔(dān)保機構(gòu)發(fā)出履行擔(dān)保義務(wù)的通知，擔(dān)保機構(gòu)根據(jù)《擔(dān)保函》履行擔(dān)保責(zé)任。

三、基礎(chǔ)資產(chǎn)的合規(guī)性判斷

根據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，基礎(chǔ)資產(chǎn)，是指符合法律法規(guī)規(guī)定，權(quán)屬明確，可以產(chǎn)生獨立、可預(yù)測的現(xiàn)金流且可特定化的財產(chǎn)權(quán)利或者財產(chǎn);基礎(chǔ)資產(chǎn)可以是企業(yè)應(yīng)收款、租賃債權(quán)、信貸資產(chǎn)、信托受益權(quán)等財產(chǎn)權(quán)利，基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)等不動產(chǎn)財產(chǎn)或不動產(chǎn)收益權(quán)，以及中國證監(jiān)會認(rèn)可的其他財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利;基礎(chǔ)資產(chǎn)可以是單項財產(chǎn)權(quán)利或者財產(chǎn)，也可以是多項財產(chǎn)權(quán)利或者財產(chǎn)構(gòu)成的資產(chǎn)組合。

上述案例中，專項計劃的基礎(chǔ)資產(chǎn)為原始權(quán)益人對11 位承租人的11 份售后回租合同享有的2015 年2 月1 日至2018 年1 月31 日的租金收益權(quán)和其他權(quán)利及其附屬擔(dān)保權(quán)益。由于租賃協(xié)議規(guī)定了承租人必須履行償還應(yīng)收租金的義務(wù)并承擔(dān)與租賃資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)營費用及損失賠償，而租賃協(xié)議因其強制約束性使未來現(xiàn)金流的穩(wěn)定性得到了保證，此外，因為租賃項目分期支付既定金額的租金，這就使得未來現(xiàn)金流具有可預(yù)測性。因此，租金收益權(quán)和其他權(quán)利及附屬擔(dān)保權(quán)益屬于可以產(chǎn)生獨立、可預(yù)測的現(xiàn)金流且可特定化的租賃債權(quán)組合，具備基礎(chǔ)資產(chǎn)的基本特征。下面就實務(wù)中如何判別基礎(chǔ)資產(chǎn)是否合規(guī)展開分析。

(一)基礎(chǔ)資產(chǎn)的真實、合法、有效及可轉(zhuǎn)讓性。

因融資租賃業(yè)務(wù)的特性，一般而言，很少以融資租賃關(guān)系當(dāng)中的實物作為資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)，大多以債券與收益權(quán)為主。正因為如此，基礎(chǔ)資產(chǎn)的真實、合法、有效，除了與售后回租合同、擔(dān)保合同、抵押合同的規(guī)范與有效密不可分外，也與債務(wù)人以及權(quán)益人身份的合規(guī)性相關(guān)。

具體到實際操作中，首先應(yīng)該核查承租人及原始權(quán)益人：是否為依據(jù)中國法律法規(guī)在中國境內(nèi)設(shè)立且合法存續(xù)的企業(yè)法人、機關(guān)法人、事業(yè)單位法人或其他組織;是否存在以下情形：重大資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、申請停業(yè)整頓、申請解散、申請破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、注銷登記、被吊銷營業(yè)執(zhí)照、涉及重大訴訟或仲裁;是否已取得從事融資租賃業(yè)務(wù)的許可授權(quán)，是否符合融資租賃相關(guān)法律法規(guī)對于融資租賃公司主體資格的強制性規(guī)范。

其次，需進(jìn)一步核查基礎(chǔ)資產(chǎn)對應(yīng)的《融資租賃售后回租合同》及相應(yīng)的擔(dān)保、抵押合同：

形式及內(nèi)容的規(guī)范性，包括但不限于是否具備合同的基本條款，是否基于雙方真實意思簽署，履約雙方是否均已取得簽署該協(xié)議的批準(zhǔn)與授權(quán)，簽章是否完整，條款內(nèi)容是否違反融資租賃相關(guān)法律法規(guī)的強制性規(guī)范;履行的真實性，包括但不限于相關(guān)租賃物是否均已起租、到期租金是否均已足額支付;關(guān)于債權(quán)轉(zhuǎn)讓有無特殊規(guī)定，是否需取得承租人的書面同意，方可轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)資產(chǎn);承租人在合同項下是否享有任何主張扣減或減免應(yīng)付款項的權(quán)利。

同時應(yīng)當(dāng)穿透核查基礎(chǔ)資產(chǎn)對應(yīng)的租賃物的權(quán)利歸屬及其負(fù)擔(dān)情況，原始權(quán)益人是否已取得租賃物完整的所有權(quán)并辦理所有權(quán)的登記公示手續(xù)(如需)，租賃物是否已設(shè)置任何抵押、質(zhì)押等權(quán)利負(fù)擔(dān)，是否存在所有權(quán)爭議或被司法機關(guān)查封、扣押的情形。對于融資租賃項目，可通過中國人民銀行征信中心建立的融資租賃登記公示系統(tǒng)查詢?nèi)谫Y租賃業(yè)務(wù)的出租人信息、承租人信息、租賃合同號碼、租金總額及主要租賃財產(chǎn)。

(二)基礎(chǔ)資產(chǎn)是否屬于負(fù)面清單的范疇。

資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)基礎(chǔ)資產(chǎn)實行負(fù)面清單管理，基礎(chǔ)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，且不屬于負(fù)面清單范疇。因此在實際操作過程中，應(yīng)根據(jù)中國證券投資基金業(yè)協(xié)會在基金業(yè)協(xié)會網(wǎng)站及時公開負(fù)面清單，逐條核查基礎(chǔ)資產(chǎn)是否屬于負(fù)面清單的范疇。根據(jù)現(xiàn)行有效的《資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)基礎(chǔ)資產(chǎn)負(fù)面清單指引》，主要從以下三個方面進(jìn)行核查：

其一，核查基礎(chǔ)資產(chǎn)(債權(quán))的債務(wù)人。通過核查債務(wù)人是否屬于依據(jù)中國法律法規(guī)在中國境內(nèi)設(shè)立且合法存續(xù)的有限責(zé)任公司、股份公司、合伙企業(yè)等企業(yè)法人，排除確認(rèn)其是否屬于地方政府及其部門和機構(gòu)等，若屬于，應(yīng)進(jìn)一步核查是否存在PPP 項目;通過核查債務(wù)人的股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)，是否根據(jù)國務(wù)院相關(guān)文件規(guī)定，由地方政府及其部門和機構(gòu)等通過財政撥款或注入土地、股權(quán)等資產(chǎn)設(shè)立，判斷間接債務(wù)人是否為地方政府;通過核查是否承擔(dān)政府投資項目融資功能，判斷是否屬于地方融資平臺。

其二，核查基礎(chǔ)資產(chǎn)(債權(quán))對應(yīng)的標(biāo)的物。是否屬于：礦產(chǎn)資源、土地、因空置等原因不能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)、待開發(fā)或在建占比超過10%的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)、居民住宅等不動產(chǎn)。當(dāng)?shù)卣C明已列入國家保障房計劃并已開工建設(shè)的項目除外。

其三，核查基礎(chǔ)資產(chǎn)是否屬于不能直接產(chǎn)生現(xiàn)金流、僅依托處置資產(chǎn)才能產(chǎn)生現(xiàn)金流的基礎(chǔ)資產(chǎn)。如提單、倉單、產(chǎn)權(quán)證書等具有物權(quán)屬性的權(quán)利憑證;核查基礎(chǔ)資產(chǎn)從法律界定及業(yè)務(wù)形態(tài)是否屬于不同類型且缺乏相關(guān)性的資產(chǎn)組合，如基礎(chǔ)資產(chǎn)中包含企業(yè)應(yīng)收賬款、高速公路收費權(quán)等兩種或兩種以上不同類型資產(chǎn)。

若基礎(chǔ)資產(chǎn)為信托計劃受益權(quán)，還需核查信托計劃的最終投資標(biāo)的不屬于負(fù)面清單的范疇。若資產(chǎn)組合中存在部分資產(chǎn)不屬于負(fù)面清單范疇，則不應(yīng)入池，同時可以在《標(biāo)準(zhǔn)條款》的合格標(biāo)準(zhǔn)中增加負(fù)面清單的相關(guān)條款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的遴選標(biāo)準(zhǔn)。

四、基礎(chǔ)資產(chǎn)風(fēng)險隔離的手段及實施效果

基礎(chǔ)資產(chǎn)的風(fēng)險隔離，核心在于基礎(chǔ)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移必須構(gòu)成法律上的真實出售，原始權(quán)益人將合法擁有的基礎(chǔ)資產(chǎn)有效轉(zhuǎn)移給SPV 后，該資產(chǎn)的信用風(fēng)險即與原始權(quán)益人的破產(chǎn)風(fēng)險相隔離，即使原始權(quán)益人破產(chǎn)，基礎(chǔ)資產(chǎn)也不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。原始權(quán)益人采債權(quán)讓與的方式，將基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給SPV。鑒于我國現(xiàn)行的法律制度體系未賦予SPV 獨立的主體資格，由設(shè)立SPV 的計劃管理人與原始權(quán)益人簽署相關(guān)資產(chǎn)買賣協(xié)議。根據(jù)《資產(chǎn)買賣協(xié)議》的約定，在專項計劃設(shè)立之日，原始權(quán)益人將自基準(zhǔn)日(含該日)起至基礎(chǔ)資產(chǎn)到期日(含該日)基礎(chǔ)資產(chǎn)的全部所有權(quán)和相關(guān)權(quán)益均轉(zhuǎn)讓給計劃管理人。原始權(quán)益人將其合法擁有的、債權(quán)性的基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給代表專項計劃的計劃管理人，與此有關(guān)的權(quán)利、收益及風(fēng)險亦將屆時同時全部轉(zhuǎn)移。

(一)移轉(zhuǎn)后基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)屬情況

1. 基礎(chǔ)資產(chǎn)歸屬于資產(chǎn)證券持有人。《證券公司客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)管理辦法》第十一條規(guī)定，證券公司為客戶辦理特定目的的專項資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)屬于客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。《證券公司監(jiān)督管理條例》第四十五條和第四十九條規(guī)定，證券資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的收益由客戶享有，損失由客戶承擔(dān)，證券公司可以按照約定收取管理費用，證券資產(chǎn)管理客戶的委托資產(chǎn)屬于客戶。《標(biāo)準(zhǔn)條款》約定，計劃管理人接受認(rèn)購人的委托設(shè)立專項計劃，將認(rèn)購資金用于購買基礎(chǔ)資產(chǎn)，并以該等基礎(chǔ)資產(chǎn)及其管理、運用和處分形成的屬于專項計劃的全部資產(chǎn)和收益，按專項計劃文件的約定向資產(chǎn)支持證券持有人支付。根據(jù)前述法律法規(guī)的規(guī)定及《標(biāo)準(zhǔn)條款》的約定，計劃管理人與認(rèn)購人為委托關(guān)系，計劃管理人接受認(rèn)購人的委托，使用認(rèn)購資金購買基礎(chǔ)資產(chǎn)，設(shè)立專項計劃是開展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的一種方式，基礎(chǔ)資產(chǎn)的所有權(quán)歸屬于委托人。

2. 資產(chǎn)支持專項計劃的設(shè)立使基礎(chǔ)資產(chǎn)具有獨立性。《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》第四條規(guī)定，資產(chǎn)支持專項計劃，是指證券公司、基金管理公司子公司為開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專門設(shè)立的稱特殊目的載體。《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》第五條規(guī)定，因?qū)ｍ椨媱澷Y產(chǎn)的管理、運用、處分或者其他情形而取得的財產(chǎn)，歸入專項計劃資產(chǎn)。因處理專項計劃事務(wù)所支出的費用、對第三人所負(fù)債務(wù)，以專項計劃資產(chǎn)承擔(dān)。專項計劃資產(chǎn)獨立于原始權(quán)益人、管理人、托管人及其他業(yè)務(wù)參與人的固有財產(chǎn)。根據(jù)張國平教授所著《論我國資產(chǎn)證券化中的特殊目的載體》一文，通常的學(xué)術(shù)定義及美國、韓國、中國臺灣等國家和地區(qū)的法律規(guī)則表明，特殊目的載體(SPV)必須有法律人格，但在我國現(xiàn)行法制下難以實現(xiàn)。因此在現(xiàn)行法制下理解上述法律法規(guī)，可以先將是否應(yīng)具備法律人格擱置，以資金池的概念類比資產(chǎn)支持專項計劃，基礎(chǔ)資產(chǎn)按照協(xié)議的約定，在條件生效后入池，獨立于原始權(quán)益人、管理人、托管人及其他業(yè)務(wù)參與人的固有財產(chǎn)，進(jìn)而實現(xiàn)風(fēng)險隔離。

(二)移轉(zhuǎn)后風(fēng)險隔離的實施效果。

根據(jù)《合同法》第一百四十二條對買賣合同風(fēng)險轉(zhuǎn)移之規(guī)定，基礎(chǔ)資產(chǎn)及其收益與原始權(quán)益人的財產(chǎn)進(jìn)行了有效的隔離。根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)條款》及相關(guān)協(xié)議，在專項計劃存續(xù)且發(fā)生權(quán)利完善事件前，租賃物件所有權(quán)仍歸原始權(quán)益人所有。在此情形下，若原始權(quán)益人發(fā)生破產(chǎn)，則按照《破產(chǎn)法》第三十條的規(guī)定，租賃物件將被作為原始權(quán)益人的財產(chǎn)被認(rèn)定為債務(wù)人財產(chǎn)，并在原始權(quán)益人被人民法院宣告破產(chǎn)后成為原始權(quán)益人的破產(chǎn)財產(chǎn)。為降低如上風(fēng)險，專項計劃中設(shè)置了權(quán)利完善事件，并作出相應(yīng)安排。根據(jù)《資產(chǎn)買賣協(xié)議》的約定，若在專項計劃存續(xù)期間內(nèi)，原始權(quán)益人發(fā)生喪失清償能力事件，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)在事件發(fā)生后的5 個工作日內(nèi)應(yīng)采取如下措施完善計劃管理人所取得的權(quán)利：將基礎(chǔ)資產(chǎn)對應(yīng)的租賃物件的所有權(quán)份額轉(zhuǎn)讓給計劃管理人，并于30 個工作日內(nèi)辦理完畢共有所有權(quán)登記(如需);向承租人、租賃物件回購承諾方、擔(dān)保人、保險人發(fā)出權(quán)利完善通知，將基礎(chǔ)資產(chǎn)所對應(yīng)的租賃物件權(quán)屬部分轉(zhuǎn)讓的情況通知前述各方，并協(xié)助買方辦理必要的權(quán)利變更手續(xù)(如需)。如上安排將進(jìn)一步加強基礎(chǔ)資產(chǎn)與原始權(quán)益人之間風(fēng)險隔離的有效性。

五、結(jié)語

租賃資產(chǎn)證券化作為一種新的融資模式，在便利中小企業(yè)融資，引導(dǎo)社會資金進(jìn)入實體經(jīng)濟同時，也為融資租賃公司實現(xiàn)資產(chǎn)出表提供了特殊的交易安排。而資產(chǎn)出表可調(diào)整融資租賃公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而充分利用杠桿倍數(shù)擴大業(yè)務(wù)規(guī)模。此外，隨著2014 年證監(jiān)會、銀監(jiān)會相繼推出資產(chǎn)證券化的備案制，專項計劃的設(shè)計與債券的發(fā)行成本逐步降低，因此，融資租賃資產(chǎn)證券化前景較為廣闊。

第7篇

一、問題提出

2011年兩會期間，利用保險資金支持全國保障性住房建設(shè)，成為保險業(yè)代表委員的熱議話題。截至2011年2月底，我國的保險行業(yè)資產(chǎn)總額已經(jīng)達(dá)到5.2萬億，巨額的保險資產(chǎn)要求更加寬廣的投資渠道。然而，我國保障性住房且存在巨額資金缺口，公共財政壓力巨大。根據(jù)我國城鎮(zhèn)中等偏低收入家庭的規(guī)模預(yù)估，目前保障性住房的實際供求缺口還有4000萬套左右。當(dāng)前保障性住房建設(shè)的資金來源，一是中央財政補助，二是地方各級政府的資金投入。

按照中國城鎮(zhèn)中等偏低收入家庭的規(guī)模預(yù)估，目前保障性住房的實際供求缺口還有4000萬套左右。國務(wù)院計劃在2011年建設(shè)1000萬套保障性住房，相比2010年增長72.4%，達(dá)到全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%，資金缺口將達(dá)到1.3萬億元。如何建立保險資金支持保障性住房建設(shè)長效機制，發(fā)揮保險業(yè)社會管理功能?其理論基礎(chǔ)又是什么?保險資金投資保障性住房建設(shè)的模式是什么?這些已成為當(dāng)前亟待解決的基礎(chǔ)問題。

二、保險資金參與保障性住房建設(shè)的資源配置理論

在資源配置過程中，政府與市場之間的關(guān)系一直都是經(jīng)濟學(xué)界討論的焦點。調(diào)整政府與市場之間的關(guān)系，尋求二者之間的平衡點，已經(jīng)成為當(dāng)代經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵所在。從制度經(jīng)濟學(xué)視角看，“市場”和“政府”都是配置資源的一種制度安排。不論何種制度安排，其高效運行的基礎(chǔ)都是需要一個與之相容的制度結(jié)構(gòu)，否則會出現(xiàn)效率損失，產(chǎn)生制度不協(xié)調(diào)成本，即“失靈”了。當(dāng)存在公共產(chǎn)品、不完全競爭和外部性時，由于微觀主體的有限理性和機會主義傾向會造成市場失靈，市場機制在某些方面難以起到配置資源的作用，需要政府干預(yù)，因為此時政府配置資源成本更低和效率更高。但這并不意味著，凡是(準(zhǔn))公共產(chǎn)品，只要是政府來配置資源，效率就一定會高(錢振偉，2011)①。政府在配置公共產(chǎn)品資源也不是萬能的，政府不可能在所有公共產(chǎn)品資源配置領(lǐng)域都起高效作用。在某些公共產(chǎn)品領(lǐng)域，政府對資源配置也可能不是最有效的和成本最低的。哈耶克(1960，1963)論述了政府干預(yù)的“可為和不可為”的原則，“不可為”指國家強制力作用不可逾越基于私人產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)界定的私域;“可為”指政府通過適宜的法律和經(jīng)濟政策，為市場競爭創(chuàng)造良好的條件和框架。當(dāng)然政府干預(yù)經(jīng)濟并非完全因為市場失靈，政府干預(yù)和市場調(diào)節(jié)不完全是替代關(guān)系。政府在經(jīng)濟中的角色豈止是干預(yù)，而且它自身也是市場經(jīng)濟體制中的一員，參與經(jīng)濟活動，其活動成為市場經(jīng)濟體制中不可缺少的一個組成部分(曾康霖，2007)。

保障性住房屬于一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品，存在市場配置保障性住房資源失靈的一面，但并不意味著一切保障性住房資源都由政府配置，其資源配置效率就一定會高，也可能由于信息不足、、政府政策的頻繁變化、缺乏市場激勵、缺乏競爭、缺乏降低保障性住房成本的激勵導(dǎo)向等內(nèi)在缺陷，政府也會失靈。隨著我國保障性住房制度推進(jìn)，保障性住房服務(wù)對象急劇增長，2011年全國將建設(shè)1000萬套保障性住房，資金缺口達(dá)到1.3萬億元，公共財政將面臨極大挑戰(zhàn)，這也是政府配置保障性住房資源失靈的一種表象。通過BOT②的“政府招投標(biāo)”形式，即政府購買服務(wù)的方式是克服保障性住房“政府失靈”和“市場失靈”的一種選擇。在這種情況下，可以把政府通過BOT的政府購買服務(wù)看作是介于政府直接提供服務(wù)和完全私有化兩個極端之間的一種折衷方式，被認(rèn)為既可以克服政府直接提供服務(wù)所存在的缺陷，又可以克服保障性住房公這共產(chǎn)品供給市場失靈的一個有效而可行的方法;即政府繼續(xù)保留其福利投資主體和制定福利政策角色，提供制度產(chǎn)品，以克服市場失靈，但將營辦服務(wù)的責(zé)任通過合同形式交給獨立的營辦機構(gòu)，這些機構(gòu)可以是營利性的組織、非營利性組織等，以有效降低服務(wù)成本、增加資金渠道、提高服務(wù)質(zhì)量和克服官僚現(xiàn)象，以克服政府失靈。通過這種方式使政府與私營或其他組織形成一種合作關(guān)系，引導(dǎo)更多社會資源配置向保障性住房領(lǐng)域傾斜，形成公共部門和私人部門共同承擔(dān)保障性住房責(zé)任的良好局面，提高保障性住房供給效率。只有明確了政府與市場各自在保障性住房領(lǐng)域中的角色與定位，使政府和市場這兩種資源配置機制揚長避短相互補充和相互促進(jìn)，才能實現(xiàn)保障性住房資源有效配置。

另一方面，保障性住房的市場化和社會化有助于緩解公眾日益增長的服務(wù)需求與政府壟斷服務(wù)供給不足的深層次矛盾，提高保障性住房服務(wù)的供給效率，滿足公民對保障性住房服務(wù)的需求。在這一過程中，政府從保障性住房產(chǎn)品和服務(wù)供給的壟斷者轉(zhuǎn)變?yōu)槔嬲{(diào)解者、激勵者，是“舵手”和“裁判”，而不是“劃槳”和“球員”，是授權(quán)而不是提供具體服務(wù)。政府必須與非政府組織、私人部門、公眾一起來共同治理，推進(jìn)保障性住房服務(wù)的市場化和社會化，讓服務(wù)對象自己選擇公共服務(wù)，提高服務(wù)對象的滿意度和保障性住房的資源配置效率。

三、保險資金參與保障性住房建設(shè)面臨的挑戰(zhàn)

保險公司(尤指壽險公司)承擔(dān)的多為長達(dá)幾十年的長期負(fù)債，但由于我國保險資金的投資渠道受到較嚴(yán)格的限制以及投資市場長期投資產(chǎn)品匱乏等原因，保險公司負(fù)債的久期遠(yuǎn)大于資產(chǎn)的久期，導(dǎo)致許多公司面臨比較嚴(yán)重的資產(chǎn)負(fù)債不匹配風(fēng)險，保險公司的經(jīng)營穩(wěn)定性受到嚴(yán)重威脅。從國際慣例上來看，保險資金投資的多元化已是趨勢，包括不動產(chǎn)等投資在保險資金運用中都占有很大的比重。從中國保監(jiān)會2010年9月份《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》以來，由于受制于宏觀環(huán)境的影響，一直沒有保險企業(yè)實質(zhì)的不動產(chǎn)投資行為。直到近日才由太平洋資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立“太平洋－上海公共租賃房項目債權(quán)投資計劃”，成為自《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》出臺之后第一單不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃，開始了保險資金涉足保障性住房的實踐。保險資金投資保障性住房有十分重要的社會意義，而且從長遠(yuǎn)角度來看，這種實踐對于拓展保險資金的運用渠道、實現(xiàn)保險資金的有效配置、合理匹配保險公司的資產(chǎn)負(fù)債方面有十分積極的影響。但是要想建立保險資金投資保障性住房長效機制，還面臨一些挑戰(zhàn)，主要有以下幾點:

1.保障性住房屬于準(zhǔn)公共品，具有很強外部性，完全由市場配置保障性住房資源肯定會失靈。保障性住房的收益率較低，難以實現(xiàn)保險資產(chǎn)保值增值的目的。從國際經(jīng)驗來看，保障性住房的投資收益率不高，一般難以滿足保險資金的投資回報要求。因此，盡管從投資期限來看，可以滿足保險企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債匹配的需要;但是從投資收益率來看，較低的收益率對于保險公司實現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債匹配和保險公司資產(chǎn)的保值增值來說，保險資金進(jìn)入保障性住房領(lǐng)域是一個很大挑戰(zhàn)。

2.缺乏必要的具體實施規(guī)定指導(dǎo)保險資金合理運用于保障房建設(shè)。從監(jiān)管層面來看，盡管中國保監(jiān)會已經(jīng)出臺了《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，放開了保險資金參與保障房建設(shè)的閘門。但是，從具體實施來看，對于保險資金進(jìn)入保障房建設(shè)的準(zhǔn)入規(guī)則以及諸如征地的用途、投資的比例等具體模式缺乏必要的實施細(xì)則和管理規(guī)定，使得保險資金遲遲難以進(jìn)入保障房建設(shè)(劉欣琦，2011)。

3.保險資金參與保障性住房建設(shè)還缺乏必要的投資路徑和模式。作為準(zhǔn)公共品的基礎(chǔ)設(shè)施，保障性住房完全不同于普通商品房的開發(fā)。與普通商品房開發(fā)周期短、利潤率高的特點正相反，保障性住房的建設(shè)運營期長，而且回報率較低。這就需要建立一種有效的投資機制和投資模式，使得市場參與者(尤其是長期投資者，如壽險公司)更加便利更加有效地參與保障性住房建設(shè)，以緩解地方政府的財政壓力，降低了入住民眾的生活支出壓力，從而進(jìn)一步體現(xiàn)了保險資金“取之于民，用之于民”的精神。

四、構(gòu)建保險資金參與保障性住房建設(shè)的長效機制要構(gòu)建我國保險資金參與保障性住房建設(shè)的長效機制，要處理好以下三個方面的問題。

(一)要處理好保險資金進(jìn)入保障性住房中市場和政府之間關(guān)系

保障性住房雖然屬于準(zhǔn)公共品，需要政府主導(dǎo)保障性住房資源配置，但并不意味保障性住房完全由政府承擔(dān)，也應(yīng)該發(fā)揮市場在保障性住房資源配置中的積極作用，尤其是吸引作為市場主體的保險公司積極進(jìn)入和參與保障性住房資源配置。具體如下:一是，通過政府(尤指地方政府)積極干預(yù)，通過優(yōu)惠政策引導(dǎo)和鼓勵保險資金參與保障性住房建設(shè)。對保險資產(chǎn)投資保障性住房建設(shè)實行優(yōu)惠的土地和稅收政策，可以間接提高保險資金的投資收益率，適當(dāng)滿足保險資金保值增值的目的，同時也可以提高保險企業(yè)參與保障性住房建設(shè)的積極性，引入大量保險資金參與其中，可以減少政府的保障性住房的財政壓力。二是，保險企業(yè)設(shè)立投資保障性住房建設(shè)的專項基金，按照“政府主導(dǎo)、商業(yè)化運作、協(xié)同發(fā)展”的原則，建立高效率、低成本、高透明度的運作機制，與政府共同推進(jìn)保障性安居工程的建設(shè)與發(fā)展。三是，各保險公司應(yīng)該建立和完善自身資產(chǎn)的管理體制，建立保障性住房建設(shè)專項基金和相應(yīng)的資金管理措施，實行專項資金管理制度，合理分配和運作資金，完善市場配置保障性資源機制，實現(xiàn)保險資產(chǎn)負(fù)債匹配的目標(biāo)和保險資產(chǎn)保值增值的目的。

(二)建立起良好的制度環(huán)境，尤其是保險資金投資保障性住房監(jiān)管的政策環(huán)境

一項制度要有效率，必須要有一個協(xié)調(diào)的制定環(huán)境，需要相應(yīng)的配套措施，特別是相應(yīng)的監(jiān)管制度，否則會產(chǎn)生制度協(xié)調(diào)成本，增加保險資金參與保障性住房建設(shè)的交易成本。基于保障性住房的公益性、長期性、穩(wěn)定性等特點，建議保險監(jiān)管機構(gòu)將保險資金參與保障性住房建設(shè)劃歸基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)類的投資，按債權(quán)級別分類，允許保險資金通過基金、股權(quán)、債權(quán)等多種方式投資，支持保障性住房建設(shè)。同時，保監(jiān)會、證監(jiān)會、城鄉(xiāng)建設(shè)部門、審計部門、財政部門等各相關(guān)監(jiān)管部門之間應(yīng)該加強相互協(xié)調(diào)與合作，盡快完善各項相關(guān)政策和管理規(guī)定，為保險資金參與保障房建設(shè)提供相應(yīng)的政策和行政指導(dǎo)，規(guī)范保險資金的運作。保險資金進(jìn)入保障房建設(shè)，必須承擔(dān)一定的社會責(zé)任，不能過于追求利潤，但對于保險資金的運營，也要尋求一個完整的模式，否則會帶來很大風(fēng)險。對于保障性住房質(zhì)量的檢驗、資金如何投入、資金進(jìn)入后周期有多長、財務(wù)如何平衡、租金如何繳納、若無穩(wěn)定的回報該怎樣處理等問題，需要多部門之間的相互合作，共同出臺相應(yīng)的實施和監(jiān)管細(xì)則，實現(xiàn)保險資金運用效用的最大化。

(三)探索建立保險資金投資保障性住房的BOT模式

保險公司投資建設(shè)保障性住房的BOT模式可大致分為以下四個步驟:

1.確立投資項目。針對各地政府對保障性住房建設(shè)的實際需求和發(fā)展規(guī)劃，保險公司可依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展條件、社會環(huán)境、保障性住房擬建規(guī)模、技術(shù)實施方案、政府財政支出和補貼水平等要素進(jìn)行綜合考慮，編寫《可行性研究報告》等文件，初步選定那些能夠保證期望投資收益率且風(fēng)險較低的項目作為投資對象。同時，保險公司應(yīng)積極開展項目推廣和營銷，傳播以BOT模式建設(shè)保障性住房的理念③，促進(jìn)地方政府在保障性住房開發(fā)領(lǐng)域?qū)嵭畜w制機制改革，探索充分利用保險資金發(fā)展保障性住房的途徑。

2.參與保障性住房項目招投標(biāo)。地方政府正式立項采用BOT模式建設(shè)保障性住房后，成立招標(biāo)委員會和招標(biāo)辦公室，研究項目技術(shù)問題，如保障性住房的經(jīng)營期限和租金水平等;并準(zhǔn)備投標(biāo)者資格預(yù)審文件，編寫招標(biāo)文件，向社會進(jìn)行公開招標(biāo)。保險公司依據(jù)政府文件的投標(biāo)資格和要求，必要時可與具備民用建筑開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)公司組成投標(biāo)聯(lián)合體，通過資格預(yù)審后實地考察項目，并與地方政府進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)。在實地考察和深入研究招標(biāo)文件的基礎(chǔ)上，保險公司編寫投標(biāo)書，投標(biāo)書中應(yīng)明確所投資建設(shè)保障性住房的居住規(guī)格、質(zhì)量水平、每平米的預(yù)計租金水平、融資來源和結(jié)構(gòu)、建設(shè)進(jìn)度安排、竣工日期、運營期限、運營維護(hù)費用、價格調(diào)整公式或調(diào)整原則、投資回報預(yù)測、風(fēng)險分析與分配、不可抗力事件的規(guī)定等重要事項，并在截止日前遞交標(biāo)書參與評標(biāo)。

3.成立項目公司和融資。保險公司中標(biāo)后，與地方政府就保障性住房租金水平、經(jīng)營期限等重點問題進(jìn)行合同談判。地方政府一般按中標(biāo)順序與各個投標(biāo)者談判，從中選擇出對自己最有利的投標(biāo)方案和合作方。此時保險公司既要發(fā)揮保險資金長期投資的顯著優(yōu)勢，保證保障性住房建設(shè)資金的充裕供應(yīng)，又要維護(hù)自己的預(yù)期收益水平，避免與某些投標(biāo)者發(fā)生超低價的惡性競爭(洪明，2010)。保險公司在與政府取得合理談判結(jié)果后，正式組建開發(fā)保障性住房的項目公司，并與建筑承包商、運營維護(hù)承包商簽訂相關(guān)合同，最后與政府正式簽署特許權(quán)協(xié)議。保險公司自身作為項目公司的出資方，可充分利用自身的資金低成本優(yōu)勢，合理運用杠桿比例，按照工程建設(shè)進(jìn)度和運營計劃安排好相應(yīng)的資金供給，以最低資金綜合成本的原則設(shè)計出保障性住房項目的融資結(jié)構(gòu)與資金結(jié)構(gòu)。

第8篇

一、工作情況

作為公司業(yè)務(wù)經(jīng)營的主要負(fù)責(zé)部門，需要對公司全年的經(jīng)營任務(wù)目標(biāo)負(fù)責(zé)。這一年，在公司領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)下，在部門同事的共同努力下圓滿完成了公司年初下達(dá)的經(jīng)營目標(biāo)，具體情況如下。

（一）資產(chǎn)租賃工作

1.委托集團公司選聘的四川衡立泰資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司對2020年租約期滿的資產(chǎn)、陜西街130號蓉城飯店資產(chǎn)租賃價值進(jìn)行了評估，出具了資產(chǎn)評估報告，并按照集團公司要求完成了相關(guān)備案工作。

2.對武侯祠大街46號到期資產(chǎn)、陜西街130號蓉城飯店臨街鋪面進(jìn)行了續(xù)租、公開招租，確保租金無縫銜接。

3.按公司要求，積極推進(jìn)陜西街130號茶坊、陜西會館、臨街鋪面房屋收回工作，在房屋收回后對陜西會館項目持續(xù)開展租賃、聯(lián)營招商工作，先后與百余家各類業(yè)態(tài)公司、個人進(jìn)行聯(lián)系，接待60余次商家現(xiàn)場踏勘，與其中天府興蓉、成都市博物館、文脈多奇等就聯(lián)營進(jìn)行了深度商談，再此基礎(chǔ)上已制定公開招租方案并報集團公司審批。下一步，待最終經(jīng)營方式確定后實施。

4.疫情期間，持續(xù)每日通過短信、微信、電話、網(wǎng)絡(luò)等多種方式，跟進(jìn)了解承租人情況，提醒承租人做好疫情防控工作。承租人復(fù)工后，第一時間到現(xiàn)場對承租人的復(fù)工復(fù)產(chǎn)現(xiàn)狀及訴求進(jìn)行了解、收集。在成都市政府出臺關(guān)于房租減免的政策后，及時向各承租人進(jìn)行了宣貫，按要求組織實施了租金減免工作，并分別與各承租人簽定了《房屋租賃合同》補充協(xié)議，將租金減免措辭落實到各實際承租人，確保不出現(xiàn)退租情況發(fā)生，盡力穩(wěn)定公司經(jīng)營收入。

5.每月按時收取子公司經(jīng)營性資產(chǎn)經(jīng)營報表，整理、統(tǒng)計、更新公司本部經(jīng)營性資產(chǎn)經(jīng)營收入數(shù)據(jù)。對蓉城公司各類經(jīng)營性報表相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，按照集團公司相關(guān)部門要求進(jìn)行對接溝通后填報。

6.在疫情發(fā)生的情況下，積極對接各承租單位，調(diào)整了收款策略，并根據(jù)房屋租賃合同約定對經(jīng)營性資產(chǎn)租金進(jìn)行及時催繳，截至目前無租金拖欠，確保公司經(jīng)營性資產(chǎn)收入全部到賬。截至目前，已基本完成2020年全年租賃收入任務(wù)2875萬元。

7.積極與各經(jīng)營性資產(chǎn)承租人進(jìn)行了日常溝通，了解其經(jīng)營情況，收集了承租人部分經(jīng)營數(shù)據(jù)，避免承租人因經(jīng)營問題出現(xiàn)欠租、退租問題時的應(yīng)對不足。

8.通過反復(fù)溝通協(xié)調(diào)，分別完成與解放路二段237號附1號公房管理單位成都康榮物業(yè)有限公司宏吉分公司就《公有非住宅合同》的簽訂工作，租期1年，租金維持原執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不變；與武侯祠大街46號公房管理單位漿洗街房管所就《公有非住宅合同》的簽訂工作，租期1年，租金維持原執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不變；與西南皮革城25棟29號公房管理單位成都康榮物業(yè)有限公司望嘉分公司未能就新合同進(jìn)行簽訂，在提交旅館公司變更為文旅蓉城公司相關(guān)資料后，對方表示不能滿足合同簽訂要求，必須以旅館公司紅巖旅館名義開戶并且移交拆遷安置協(xié)議原件才能簽訂，目前暫擱置，公房租金未支付。

9.按公司要求，協(xié)助燈會辦公室對琴臺路房屋進(jìn)行招商，先后在多家網(wǎng)絡(luò)房屋平臺進(jìn)行招租信息，并介紹多家客戶對房屋進(jìn)行了現(xiàn)場踏勘，與意向較大商戶四川商投據(jù)商務(wù)條件進(jìn)行了反復(fù)溝通，最終為能達(dá)成一致。目前，燈辦正推進(jìn)房屋租賃價值評估報告?zhèn)浒腹ぷ鳌?/p>

10.完成2020年資產(chǎn)租賃相關(guān)資料的整理、裝訂、存檔工作。

（二）資產(chǎn)權(quán)證辦理工作

金牛區(qū)解放路二段237號附1號房屋資產(chǎn)按照成都市不動產(chǎn)登記中心遺留辦歷史遺留問題處置流程，先后全力推進(jìn)了土地地籍調(diào)查、房屋實測面積測繪、消防驗收、人防、報建費用繳納審批等前置審批工作。目前，正按照市住建局要求，協(xié)調(diào)康榮物業(yè)宏吉分公司查找報建費繳納憑證，其他審批手續(xù)等待實測面積測繪最后審批完成后受理。

（三）資產(chǎn)維修、處置工作

1.皮革城房屋屋面防水維修

根據(jù)西南皮革城承租人房屋屋面漏水情況反映，委托第三方專業(yè)公司對西南皮革城28棟22號至26號房屋屋面進(jìn)行了防水維修。

2.武侯祠、高升橋房屋協(xié)調(diào)報修

協(xié)調(diào)武侯祠大街46號附2、附3號特產(chǎn)店、高升橋東路19號附26號房屋承租人就房屋漏水問題與漿洗街房管所進(jìn)行了報修，武侯祠房屋將后續(xù)進(jìn)行統(tǒng)一維修，高升橋房屋已進(jìn)行了現(xiàn)場踏勘。

（四）非經(jīng)營性住宅工作

1.逐一與公司46戶非經(jīng)營性住宅職工進(jìn)行電話聯(lián)系，催繳職工住宅租金，目前已收到31戶職工租金，剩余15戶近期繳納。

2.旅館公司原職工劉方健位于成都市金牛區(qū)任家灣街32號1棟2單元5樓4號（建筑面積49.35平方米）職工住房和水產(chǎn)公司職工高德培位于成都市金牛區(qū)白馬寺街11號2棟1單元2樓4號（建筑面積40.22平方米）職工住房向公司申請按相關(guān)政策購買余下的58.75％房屋產(chǎn)權(quán)。部門多次與市住建局住房保障處進(jìn)行政策咨詢，核實完成首次房改的職工住房，在職工提出申請后，房改單位應(yīng)無條件進(jìn)行剩余產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，目前已完成相關(guān)資料收集和內(nèi)部決策，下一步將報集團公司審批。

（五）33處市級資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)工作

根據(jù)成都市人民政府常務(wù)會關(guān)于市級行政事業(yè)單位閑置低效房產(chǎn)盤活工作的總體部署，按照市機關(guān)事務(wù)管理局和集團公司要求，積極推進(jìn)市級行政事業(yè)單位33處房屋資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)工作。截止目前，已完成32處房屋資產(chǎn)實物移交，已辦理16處房屋資產(chǎn)不動產(chǎn)權(quán)證，剩余房屋資產(chǎn)正在推進(jìn)過戶核稅及轉(zhuǎn)移登記工作。目前，正按照集團公司分管領(lǐng)導(dǎo)要求對已編制的利用方案進(jìn)行調(diào)整、完善。

（六）低效無效資產(chǎn)盤活工作

1.文興公司龍池項目

2020年，在資管公司正式代管文興公司后，多次與都江堰市政府、興市公司就龍池項目盤活事宜進(jìn)行了對接。目前，興市公司正著力推進(jìn)與普羅公司就龍池景區(qū)運營及超七星酒店打造項目持續(xù)進(jìn)行商談，雙方基本就合作方案達(dá)成一致，資管公司將擇機引入龍池項目參與其中，尋找項目轉(zhuǎn)讓或整體股權(quán)轉(zhuǎn)讓給普羅公司的可能途徑。同時，積極尋找龍池項目房屋租賃的可能性，先后招攬經(jīng)營民宿、康養(yǎng)、醫(yī)療等公司到房屋現(xiàn)場進(jìn)行了踏勘，并與都江堰規(guī)自局就權(quán)證辦理進(jìn)行了溝通，已確認(rèn)龍池項目土地于2019年完成報征，但土地用途為安置房。目前，正與興市公司溝通項目回購以外方式解決土地及權(quán)證的辦理問題。

2.金馬湖公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目

2020年，在接手集團公司投資部前期工作基礎(chǔ)上與溫江九聯(lián)投資公司進(jìn)行了多次溝通，并對金馬湖馬術(shù)公園項目及周邊進(jìn)行了實地踏勘，掌握了基本情況。通過內(nèi)部研討，編制了關(guān)于金馬湖公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓工作的專題報告。目前，已與溫江九聯(lián)投資公司就股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行了溝通，提出了轉(zhuǎn)讓價格，對方暫未回復(fù)。

（七）內(nèi)控體系建設(shè)工作

按照集團公司全面開展內(nèi)控體系建設(shè)的工作部署和公司領(lǐng)導(dǎo)要求，結(jié)合各部門工作實際內(nèi)容，組織、協(xié)調(diào)公司各部門通過整理歸納各部門的制度流程與實施細(xì)則，完成了財務(wù)管理中心、人力資源中心、綜合管理中心、經(jīng)營管理部、安辦、物業(yè)管理、紀(jì)檢7個板塊共63項制度的建立，完成了財務(wù)、人力、采購、資產(chǎn)管理、合同協(xié)議、紀(jì)檢與“三公”經(jīng)費11個重點業(yè)務(wù)33條內(nèi)部控制流程，在編制內(nèi)控體系的過程中加強對各項管理制度的“立、改、廢”工作，完善內(nèi)控體系建設(shè)內(nèi)容，提升了綜合管理能力。后續(xù)將堅持不斷加強業(yè)務(wù)控制、制度梳理和缺陷查找、制度指導(dǎo)與執(zhí)行等方面工作，確保各項制度落地落實。

（八）公司戰(zhàn)略規(guī)劃編制工作

按照集團公司要求，經(jīng)公司內(nèi)部討論、研究后，以“大資管+金融”為戰(zhàn)略方向編制了資管公司2020年至2024年的戰(zhàn)略規(guī)劃，并報集團公司。

（九）安全工作

按照公司安辦要求，開展公司經(jīng)營性資產(chǎn)安全管理工作，傳達(dá)、宣貫上級相關(guān)安全文件，在重大節(jié)假日、汛期、11.9消防安全日等重要節(jié)點進(jìn)行了安全檢查，并要求各承租單位做好安全工作。2020年經(jīng)營性資產(chǎn)未出現(xiàn)安全生產(chǎn)事故。

（十）投資業(yè)務(wù)拓展工作

積極探索公司投資業(yè)務(wù)拓展路徑，主動與融通地產(chǎn)四川公司、成都公交集團、廈門文脈多奇、錦融投控、華融資產(chǎn)等公司對接，就房屋、土地、股權(quán)、債權(quán)等合作進(jìn)行了溝通，對融通地產(chǎn)四川公司彭州葛仙山地塊、成都公家集團五桂橋、萬家灣房屋、華融資產(chǎn)蜀華街車位等進(jìn)行了現(xiàn)場踏勘并編制了調(diào)研報告。后續(xù)資管公司將繼續(xù)加大市場資源挖掘力度，拓展投資業(yè)務(wù)。

（十一）蓉城飯店資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)工作

按照公司組織架構(gòu)調(diào)整要求，會同財務(wù)部推進(jìn)蓉城飯店資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)至蓉城公司相關(guān)工作，通過與稅務(wù)及不動產(chǎn)中心的反復(fù)協(xié)調(diào)，合理規(guī)避了大部分稅費并完成資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記。

第9篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行 稅收籌劃 籌劃技術(shù) 營業(yè)稅 籌劃方案

一、稅務(wù)籌劃的定義

稅務(wù)籌劃，是以稅收政策為依據(jù)，在對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營情況全面分析的基礎(chǔ)上，通過對投資、財務(wù)和其他經(jīng)營活動的安排，達(dá)到合法降低稅收成本的經(jīng)濟行為。具體理解有一些幾個方面：

（1）稅務(wù)籌劃是一項合法行為，其必須遵守國家的稅收法律、法規(guī)。稅務(wù)籌劃只能在稅收法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行，必須依法對各種納稅方案進(jìn)行選擇，不能違反稅收法律規(guī)定以逃避納稅。

（2）稅務(wù)籌劃屬于財務(wù)管理的范疇，其實質(zhì)是一種理財活動。稅務(wù)籌劃內(nèi)涵于企業(yè)的整個財務(wù)管理過程，企業(yè)應(yīng)運用科學(xué)的稅務(wù)籌劃方法組織生產(chǎn)經(jīng)營和管理，努力降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，從綜合角度提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（3）稅務(wù)籌劃必須遵循成本效益原則。只有當(dāng)稅務(wù)籌劃成本小于預(yù)期收益時，該項籌劃方案才是合理的、可接受的，企業(yè)才能取得稅務(wù)籌劃的實施效果，該項稅務(wù)籌劃才是科學(xué)的、成功的理性籌劃。

（4）稅務(wù)籌劃風(fēng)險與收益并存。同其他財務(wù)管理決策一樣，稅務(wù)籌劃在給企業(yè)帶來節(jié)稅利益的同時也蘊含著高風(fēng)險，風(fēng)險與收益并存。為保證稅務(wù)籌劃的實施績效，企業(yè)開展稅務(wù)籌劃時必須充分考慮可能存在的稅務(wù)籌劃風(fēng)險，并進(jìn)行有效的預(yù)警與控制。

二、稅務(wù)籌劃的主要技術(shù)方法

（1）免稅技術(shù)：是指在法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人成為免稅人，或使納稅人從事免稅活動，或使征稅對象成為免稅對象而免納稅收的稅務(wù)籌劃技術(shù)。免稅技術(shù)是一種相對簡單的絕對節(jié)稅技術(shù)，銀行企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析相關(guān)稅收法律規(guī)定，在合法、合理的基礎(chǔ)上盡量爭取更多的免稅待遇和更長的免稅期，以獲取更大的節(jié)減稅收收益。

（2）減稅技術(shù)：是指在稅收法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人減少應(yīng)納稅收而直接節(jié)稅的稅務(wù)籌劃技術(shù)。與免稅技術(shù)一樣，減稅技術(shù)屬于絕對節(jié)稅技術(shù)，銀行企業(yè)在實際運用中應(yīng)盡量爭取獲得減稅待遇，享受更大的減稅優(yōu)惠和更長的減稅期。

（3）扣除技術(shù)：是指在稅收法律允許的范圍內(nèi)，使扣除額、寬免額、沖抵額等盡量增加而直接節(jié)減稅收，或調(diào)整各個計稅期的扣除額而相對節(jié)稅的稅務(wù)籌劃技術(shù)。

（4）稅收抵免技術(shù)：是指在稅收法律允許的范圍內(nèi)，使稅收抵免額增加而絕對節(jié)稅的稅務(wù)籌劃技術(shù)。稅收抵免額越大，沖抵應(yīng)納稅額的數(shù)額就越大，應(yīng)納稅額則越小，從而節(jié)稅收益就越大。

（5）延期納稅技術(shù)：是指在稅收法律允許的范圍內(nèi)，使納稅人延期繳納稅收而取得相對收益的稅務(wù)籌劃技術(shù)。盡管納稅人延期納稅并不能減少絕對納稅總額，但由于貨幣的時間價值相當(dāng)于企業(yè)獲得了一筆無息貸款，可以增加納稅人本期的現(xiàn)金凈流量，使納稅人有更多的資金用于投資和再投資，以獲取更大的、額外的財務(wù)收益。

三、銀行營業(yè)稅的介紹

（1）基本規(guī)定

營業(yè)稅是以在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的行為為課稅對象所征收的一種稅，金融服務(wù)屬于營業(yè)稅的應(yīng)稅范圍，內(nèi)、外資銀行均屬于營業(yè)稅的納稅人。

營業(yè)額的具體規(guī)定為：一般貸款業(yè)務(wù)、手續(xù)費收入以收入全額為營業(yè)額；外匯轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)以利息收入與利息支出的差額為營業(yè)額；融資租賃業(yè)務(wù)以向承租者收取的全部價款和價外費用，扣除出租方承擔(dān)出租貨物的實際成本為營業(yè)額；受托收款業(yè)務(wù)以全部收入扣除支付給委托方價款后的余額為營業(yè)額；金融商品轉(zhuǎn)讓以賣出價與買入價的差額為營業(yè)額。

營業(yè)稅的稅率為5％。

（2） 銀行業(yè)營業(yè)稅優(yōu)惠政策

人民銀行對金融機構(gòu)的貸款業(yè)務(wù)不征收營業(yè)稅；金融機構(gòu)往來業(yè)務(wù)暫不征收營業(yè)稅；對金融機構(gòu)的出納長款收入不征收營業(yè)稅；對地方商業(yè)銀行轉(zhuǎn)貸用于清償農(nóng)村合作基金會債務(wù)的專項貸款利息收入免征營業(yè)稅；對信達(dá)、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司接收相關(guān)國有銀行的不良債權(quán)，免征銷售轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)以及利用不動產(chǎn)從事融資業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的營業(yè)稅；對資產(chǎn)公司接受相關(guān)國有銀行的不良債權(quán)取得的利息收入免征營業(yè)稅。

四、具體稅務(wù)籌劃方案分析

（1）正確理解應(yīng)收未收利息的相關(guān)規(guī)定

稅法規(guī)定，金融企業(yè)發(fā)放貸款（包括自營貸款和委托貸款）后，凡在規(guī)定的應(yīng)收未收利息核算期內(nèi)發(fā)生的應(yīng)收利息，均應(yīng)按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅；貸款應(yīng)收利息自結(jié)息之日起，超過應(yīng)收未收利息核算期限或貸款本金到期（含展期）超過90天后尚未收回的，按照實際收到利息申報繳納營業(yè)稅。

例1：某商業(yè)銀行于2011年1月1日發(fā)放半年期貸款給資金使用人，2011年3月31日結(jié)息日如期收到第一期貸款利息，銀行按照相應(yīng)的利息收入申報營業(yè)稅；2011年6月30日未收到歸還的貸款本金和二季度利息，銀行仍然應(yīng)該按照應(yīng)收利息金額申報營業(yè)稅；2011年9月30日，銀行仍沒有收到二季度利息。

此時，銀行在申報營業(yè)稅時，應(yīng)沖減二季度利息收入，該筆貸款業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅的營業(yè)額合計僅為第一季度利息。

（2）充分評估客戶信用等級，對高信用客戶采用寬松的貸款限制條款

對貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，一般通過降低貸款利率的方式來達(dá)到少繳稅款的目的。但是，稅務(wù)籌劃服從公司財務(wù)管理目標(biāo)的原則要求銀行不能單純的為減少營業(yè)稅而對所有客戶采用低利率政策，銀行可以充分搜集客戶信息，對經(jīng)營狀況和信譽良好的客戶采用低利率政策，這樣一方面可以降低營業(yè)稅支出，另一方面，可以吸引更多的高信譽客戶,提高銀行業(yè)務(wù)收入的同時降低銀行的經(jīng)營風(fēng)險。

另外，銀行在與企業(yè)簽訂借款合同時，通常會通過“補償性余額”等條款來降低銀行自身的金融風(fēng)險。所謂補償性余額，是指銀行要求借款企業(yè)在銀行中保持按貸款限額或?qū)嶋H借用額一定百分比（一般為10％－20％）的最低存款余額。補償性余額的限制通常提高了企業(yè)的實際貸款利率，如果銀行可以考慮對部分低風(fēng)險客戶取消補償性余額的限制，銀行在減少營業(yè)稅金額的同時，實際貸款利息也相應(yīng)的減少，這時貸款企業(yè)可以通過其他方式，如介紹關(guān)聯(lián)企業(yè)給該銀行進(jìn)行利益補償?shù)龋瑢崿F(xiàn)銀行與貸款企業(yè)間的利益平衡。

例2：華宇公司向某商業(yè)銀行以7％的利率貸款1000萬元，一年期。應(yīng)繳納營業(yè)稅1000×7％×5％＝3.5萬元，銀行稅后收益1000×7％－3.5＝66.5萬元。如果該商業(yè)銀行在對華宇公司進(jìn)行了充分的市場調(diào)查后，發(fā)現(xiàn)華宇公司實力雄厚，經(jīng)營狀況良好，且具有較高的信譽，遂決定對該公司采用優(yōu)惠利率6％，而華宇公司也因為可以享受優(yōu)惠利率，介紹其關(guān)聯(lián)企業(yè)與該商業(yè)銀行簽訂1000萬元貸款合同，則該銀行就每筆貸款應(yīng)繳納營業(yè)稅為：1000×6％×5％＝3萬元，兩筆貸款業(yè)務(wù)合計稅后收益為（1000×6％－3）×2＝114萬元。

（3）縮小轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)的利率差

轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)的營業(yè)額為利息收入與利息支出的差額，因此提高借款利率與降低貸款利率，可以有效的降低營業(yè)額，進(jìn)而達(dá)到少繳營業(yè)稅的目的。

例3：2011年7月1日，商業(yè)銀行A向國外關(guān)聯(lián)商業(yè)銀行B以3％的利率拆借半年期資金6000萬美元（美元對人民幣的換算比率為1：6.5），轉(zhuǎn)貸給華宇公司，利率為5％。商業(yè)銀行因此而繳納營業(yè)稅為：6000×6.5×（5％－3%）×50％×5％＝19.5萬元。如果將商業(yè)銀行A向商業(yè)銀行B的借款利率提高到3.5％,而向華宇公司貸款利率降低到4.5％，則商業(yè)銀行因此而繳納營業(yè)稅為：6000×6.5×（4.5％－3.5%）×50％×5％＝9.75萬元，節(jié)省應(yīng)納稅額19.5－9.75＝9.75萬元。而銀行A和華宇公司可以通過簽訂更多的金融服務(wù)條款來增加銀行的營業(yè)收入，或者通過其他方式進(jìn)行利益返還。

（4）分別核算一般貸款業(yè)務(wù)和外匯轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)的營業(yè)額，避免“稅收陷阱”一般貸款業(yè)務(wù)的營業(yè)額為貸款利息收入；轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)是將借入的資金貸予他人使用，營業(yè)額為貸款利息收入減去借款利息支出后的余額。稅法規(guī)定，金融機構(gòu)應(yīng)劃分清楚自有資金貸款業(yè)務(wù)與轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)的營業(yè)額，分別計算其應(yīng)納營業(yè)稅額，未分別計算營業(yè)額的，一律按一般貸款業(yè)務(wù)計算營業(yè)稅。

例4：2011年1月份某商業(yè)銀行一般貸款業(yè)務(wù)的利息收入為1000萬元，外匯轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)折算為人民幣的利息收入為800萬元，利息支出為600萬元，則該商業(yè)銀行應(yīng)繳納營業(yè)稅為（1000＋800－600）×5％＝60萬元。如果該商業(yè)銀行沒

有將一般貸款業(yè)務(wù)和外匯轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)分別核算，則該商業(yè)銀行1月份應(yīng)納營業(yè)稅額為（1000＋800）×5％＝90萬元，多繳納稅款30萬元。

（5）融資租賃方式的選擇

融資租賃是指實質(zhì)上轉(zhuǎn)移了與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險和報酬的租賃，所有權(quán)最終可能轉(zhuǎn)移，也可能不轉(zhuǎn)移。經(jīng)中國人民銀行或商務(wù)部批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)，按照金融保險行業(yè)繳納營業(yè)稅。納稅人經(jīng)營融資租賃，以其向承租方收取的全部價款和價外費用（包括殘值）減去出租方承擔(dān)的出租貨物的實際成本后的余額為營業(yè)額，并以此為基礎(chǔ)計算繳納營業(yè)稅。出租貨物的實際成本，包29括由出租方承擔(dān)的貨物購入價、各項稅費以及借款利息等。經(jīng)營租賃則是指與資產(chǎn)有關(guān)的全部風(fēng)險和報酬沒有發(fā)生實質(zhì)上轉(zhuǎn)移的業(yè)務(wù)，其營業(yè)稅的計稅依據(jù)為向?qū)Ψ绞杖〉娜孔饨鹗杖耄坏玫挚廴魏纬杀举M用支出，按照服務(wù)業(yè)稅目繳納營業(yè)稅。因此，從營業(yè)稅角度考慮，融資租賃優(yōu)于經(jīng)營租賃。

例5：2011年1月1日，華宇公司為開發(fā)新產(chǎn)品，需引進(jìn)電子設(shè)備一臺，租賃期為4年，設(shè)備可使用年限為5年，設(shè)備價款為500萬元，某商業(yè)銀行有兩種方案選擇：一種是采用經(jīng)營租賃的方式，租賃價款為550萬元，租賃期滿預(yù)計設(shè)備殘值為110萬元，則該商業(yè)銀行應(yīng)繳納營業(yè)稅為（不考慮貨幣時間價值）550×5％＝27.5萬元，稅后收益為550－500＋110－27.5＝132.5萬元；如果銀行采用融資租賃的方式，租賃價款為650萬元，租賃期滿設(shè)備轉(zhuǎn)讓價款10萬元，則商業(yè)銀行A應(yīng)繳納營業(yè)稅為（不考慮貨幣時間價值）（650＋10－500）×5％＝8萬元，稅后收益為650＋10－500－8＝152萬元。

五、總結(jié)

第10篇

關(guān)鍵詞：事業(yè)單位；會計；工作要點；方法

一、會計的工作要點分析

會計的工作要點包括事業(yè)單位會計概念,核算范圍,事業(yè)單位會計特點以及收入和支出的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)等.實務(wù)部分,事業(yè)單位會計按要素組織核算內(nèi)容包括各類帳戶設(shè)置和編制會計分錄。由于事業(yè)單位按是否實行成本核算劃分為兩大類,因而在核算上,成本核算單位的收入主要依靠國家撥人預(yù)算資金并在此基礎(chǔ)上安排支出,而非成本核算事業(yè)單位除了一部分撥款收入外大部分來源于創(chuàng)收,并在收入基礎(chǔ)上安排支出,故收入和支出的核算內(nèi)容不同,設(shè)置帳戶不同,確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不同,帳務(wù)處理也不同。會計要素發(fā)生改變,財政會計要素由資產(chǎn),負(fù)債,凈資產(chǎn),收入,支出和結(jié)余構(gòu)成.將原來“基金”都改為凈資產(chǎn)。會計公式也變?yōu)?資產(chǎn)=負(fù)債+凈資產(chǎn)收人一文出=結(jié)余。“預(yù)算收人”和“預(yù)算支出”改為“一般預(yù)算收人”和“一般預(yù)算支出”。新增財政有償資金的核算,增設(shè)“財政周轉(zhuǎn)金放款”,“借出財政周轉(zhuǎn)金”,“待處理財政周轉(zhuǎn)金”等帳戶。行政單位會計增設(shè)“應(yīng)繳財政專戶款”和“結(jié)轉(zhuǎn)自籌基建”，前者核算行政單位按規(guī)定代收的應(yīng)上繳財政專戶的預(yù)算外資金,后者核算行政單位自籌基建轉(zhuǎn)存建行的資金。另外在經(jīng)費支出下設(shè)的明細(xì)科目“離退休人員費用”改為“社會保障費”。分設(shè)“事業(yè)收人”,“事業(yè)支出”,“經(jīng)營收人”,“經(jīng)營支出”。將原“撥入經(jīng)費”改為“財政補助收人”、設(shè)“事業(yè)結(jié)余”和“經(jīng)營結(jié)余”兩個結(jié)余類帳戶，凈資產(chǎn)中將原“留本基金”和“普通基金”改為“事業(yè)基金”和“專用基金”,并因此調(diào)整相應(yīng)的核算內(nèi)容。

企業(yè)會計核算項目應(yīng)實行統(tǒng)一的部門結(jié)算，制定結(jié)算項目時，由財務(wù)科和其它相關(guān)的業(yè)務(wù)科室共同配合，一起編制零基綜合部門核算，并需要將上年度的年底結(jié)算余額資金項目納進(jìn)預(yù)算的范圍里，并將預(yù)算的項目報告上級財政部門審批，由政府的財政機關(guān)部門進(jìn)行審核，確定。對于預(yù)算項目建立專門的數(shù)據(jù)庫，預(yù)算數(shù)據(jù)庫中包含核算的基本信息數(shù)據(jù)和項目信息數(shù)據(jù)，包括事業(yè)單位的人員編制、工資、債務(wù)債權(quán)、事業(yè)單位的資產(chǎn)、動產(chǎn)、不動產(chǎn)等，對于結(jié)算數(shù)據(jù)庫的信息收集應(yīng)準(zhǔn)確全面，進(jìn)行定期的更新，保證預(yù)算數(shù)據(jù)庫中信息的完整。

會計的支出項目包括事業(yè)單位人員中的基本支出和項目支出。其中基本支出中有人員的工資支出，福利支出，補助支出，商品支出，服務(wù)支出等，支出的額度嚴(yán)格按照當(dāng)年的計劃預(yù)算方案執(zhí)行，項目的支出要遵照財務(wù)部門制定的工作重點進(jìn)行計劃編排。根據(jù)項目庫的確定范圍安排項目支出，對于不在計劃內(nèi)的項目，可以根據(jù)情況酌情上報。

事業(yè)單位對下級單位的預(yù)算項目進(jìn)行監(jiān)督管理，卻定下級單位的收支定額以及補助的標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)下級單位在會計預(yù)算中的計劃按主次順序，進(jìn)行合理的規(guī)劃編制，保證會計預(yù)算的正常進(jìn)行。事業(yè)單位對下級單位的預(yù)算收支情況做好分析、整理，對于出項的問題及時進(jìn)行整改，確保預(yù)算支出的方案順利進(jìn)行。

事業(yè)單位的資產(chǎn)包括流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)等屬國有資產(chǎn)或集體資產(chǎn)，由政府或集體統(tǒng)一分配處置，統(tǒng)籌使用，按國有資產(chǎn)或集體資產(chǎn)管理規(guī)定進(jìn)行管理，確保國有資產(chǎn)或集體資產(chǎn)保值增值。對于行政事業(yè)單位的資產(chǎn)管理嚴(yán)格按照財務(wù)管理制度進(jìn)行，建立完備的固定資產(chǎn)明細(xì)臺賬，對財務(wù)賬目中的資產(chǎn)狀況進(jìn)行定期的查點，做到賬面情況實際情況相符，對固定資產(chǎn)的處理使用，按照相關(guān)的規(guī)定程序上報，對于固定資產(chǎn)不明原因的損壞丟失等狀況，要查清原因，確定責(zé)任歸屬，根據(jù)相關(guān)的規(guī)定制度執(zhí)行。行政事業(yè)單位對下級的資金賬戶進(jìn)行月月核對，按照國家的貨幣資金管理制度，不斷健全本單位及下級單位的資金內(nèi)控制度，對行政事業(yè)單位的流動資金管理數(shù)額不能超過規(guī)定限額，應(yīng)由銀行結(jié)算的項目不能用現(xiàn)金支付。加強對下級單位債務(wù)債權(quán)制度的明確管理，按照財務(wù)債權(quán)債務(wù)管理的制度對各種債權(quán)債務(wù)進(jìn)行分析、調(diào)整、處理，減少因債務(wù)產(chǎn)生的損失。

二、財務(wù)會計中存在的問題

事業(yè)單位的會計工作的內(nèi)容繁雜，要求會計的工作人員要有較高職業(yè)素質(zhì)和責(zé)任感。對會計工作中重點問題的處理是會計人員的工作重點。目前會計相關(guān)的法律知識不完備，對于會計工作的開展帶來一定的影響。而且部分財務(wù)的管理者對財務(wù)會計工作沒有足夠的重視，財務(wù)監(jiān)管的體制不健全，財務(wù)制度不完善，對現(xiàn)行的財務(wù)會計工作有較大的影響。部分會計人員的知識水平、會計工作的能力也不盡人意，容易發(fā)生會計賬目混亂，賬目不清楚等都是事業(yè)會計工作不可忽視的問題。

三、提高會計工作的幾點建議

加強會計資格考試的認(rèn)證，對會計的資格考試內(nèi)容進(jìn)行完善，加大對考試內(nèi)容、程序進(jìn)行規(guī)范，保證會計考試的公正、公開、公平性，提高會計考試的權(quán)威性。會計工作隨著時代的發(fā)展也在不斷的發(fā)展變化，采用必要的措施對會計的工作進(jìn)行提高。加強對會計人員的培養(yǎng)，提高會計人員的業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，會計工作能力的培訓(xùn)，提高會計隊伍的整體水平。對高級會計師的考評工作做到規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。完善會計的運行制度和財務(wù)管理制度，加大對會計工作的監(jiān)管，督促會計工作的良性發(fā)展。

總之，在會計工作中對會計知識內(nèi)容的掌握，分析，解決的能力 是會計工作的重點。也是會計人員應(yīng)具備的素質(zhì)要求，只有不斷的加強對會計知識的學(xué)習(xí)，不斷的提高會計工作的業(yè)務(wù)水平，才能做好會計工作的各項工作。同時加強建立完善的財務(wù)監(jiān)管體制，健全會計的管理體制，以會計的工作規(guī)范嚴(yán)格要求，加大對會計工作的督促。促進(jìn)會計工作的發(fā)展，推動社會經(jīng)濟的不斷進(jìn)步。

參考文獻(xiàn)：

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［3］何軍.試論如何提高事業(yè)單位會計工作質(zhì)量[J].財經(jīng)在線，2003.

第11篇

關(guān)鍵詞: 匯豐集團私人銀行業(yè)務(wù)量身定制協(xié)同效應(yīng)

中圖分類號: F831文獻(xiàn)標(biāo)識碼: A文章編號: 1006-1770(2009)02-018-07

2005-2007年，匯豐集團私人銀行連續(xù)被《歐洲貨幣》雜志評為“最佳環(huán)球私人銀行”第三名。然而與有著百年歷史的瑞士私人銀行相比，匯豐集團私人銀行的高速成長不過是最近10年的事。國內(nèi)私人銀行業(yè)務(wù)的開展尚在起步階段，雖然各大商業(yè)銀行均傾注了很高熱情，但由于缺乏訓(xùn)練有素的專業(yè)人才和差異化的產(chǎn)品/服務(wù)，中資銀行的私人銀行業(yè)務(wù)和國際領(lǐng)先銀行相比仍有顯著差距，匯豐的成功經(jīng)驗對處于探索中的我國商業(yè)銀行有積極的借鑒意義。

一、 匯豐集團私人銀行概況

（一）匯豐集團私人銀行的構(gòu)成及業(yè)績

私人銀行業(yè)務(wù)是匯豐集團的兩大環(huán)球業(yè)務(wù)之一，匯豐集團私人銀行（HSBC Group Private Banking）主要包括匯豐銀行（美國）的私人銀行業(yè)務(wù)部門、匯豐特林－布克哈特銀行和匯豐私人銀行控股（瑞士）（HSBC Private Banking Holding（Suisse））。匯豐集團私人銀行擁有龐大的全球網(wǎng)絡(luò)（圖1），截止2007年年末，已在歐洲、亞太地區(qū)、美洲、中東和非洲的42個國家（或地區(qū)）設(shè)立了93個私人銀行辦事處，是名副其實的全球性私人銀行。

匯豐集團私人銀行業(yè)務(wù)在最近數(shù)年中得到迅速發(fā)展，稅前利潤逐年增加（圖2），2007年達(dá)到15億美元，相當(dāng)于2002年的3.7倍；對匯豐集團的利潤貢獻(xiàn)度也在穩(wěn)步上升，2007年為6.2%，與2002年相比提高了2.2個百分點，與2004年相比提高了2.6個百分點。截止2007年年末，匯豐集團私人銀行管理的客戶資產(chǎn)已接近5000億美元。在《歐洲貨幣》雜志舉辦的私人銀行和財富管理機構(gòu)評獎中，匯豐集團私人銀行連續(xù)三年（2005-2007）被評為“最佳環(huán)球私人銀行”第三名。

（二）對匯豐私人銀行控股（瑞士）的財務(wù)分析

1999年成立的匯豐私人銀行控股（瑞士）（以下簡稱“私銀控股”）是集團私人銀行業(yè)務(wù)的主體部分，創(chuàng)造了匯豐集團私人銀行業(yè)務(wù)80％的利潤，對它近年的財務(wù)狀況進(jìn)行分析有助于揭示匯豐集團私人銀行業(yè)務(wù)的整體運行和發(fā)展?fàn)顩r。

1.代管資產(chǎn)規(guī)模

2001－2007年，私銀控股的代管資產(chǎn)年均增長14.5％（圖3），除2005年因出售旗下部分信托資產(chǎn)而導(dǎo)致代管資產(chǎn)減少外，其余年份都較上年有超過200億美元的增長，2007年末，代管資產(chǎn)規(guī)模已接近3000億美元。代管資產(chǎn)的增長一方面源于原有資產(chǎn)的價值增值，另一方面源于新資金流入，代管資產(chǎn)規(guī)模的快速提升反映了私銀控股出色的資產(chǎn)管理能力和客戶挖掘能力。

2.收入結(jié)構(gòu)

從收入結(jié)構(gòu)上看，費用收入占總收入的比重基本保持在40％以上，除2001年外，費用收入均高于利息收入（圖4）。這說明私人銀行業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)銀行存貸業(yè)務(wù)存在顯著差異，私人銀行向客戶提供的是個性化的金融服務(wù)，與服務(wù)相關(guān)的費用收入也就成為私人銀行的主要收入來源。

3.贏利能力

私銀控股具有良好的盈利能力，除2002年外，其平均凈資產(chǎn)收益率均高于匯豐集團的水平（圖5）。其中2005年為20.1％，高出匯豐集團4個百分點；2006年為18.1%，高出匯豐集團2.3個百分點；2007年為19.7%，高出匯豐集團3.4%個百分點。出色的盈利能力使私人銀行業(yè)務(wù)在總的利潤貢獻(xiàn)度不高的情況下，仍然成為匯豐集團的兩大環(huán)球業(yè)務(wù)之一。

4.經(jīng)營效率

私銀控股在發(fā)展過程中，運行效率穩(wěn)步提升（表1）。從成本收入比來看，2005以前，私銀控股的成本收入比高于匯豐集團的平均水平，但2005年后，私銀控股在成本控制方面的努力取得了成效，成本收入比有所降低，和集團的平均水平大致持平（圖6）。從人均代管資產(chǎn)來看，2007年接近6000萬美元，是2001年的1.5倍；人均完成收入2007年達(dá)到55萬美元，是2001年的1.8倍。這兩項指標(biāo)的提升反映私銀控股員工素質(zhì)的提高和規(guī)模經(jīng)濟的效應(yīng)。

二、 匯豐集團打造國際一流私人銀行的成功經(jīng)驗

（一） 匯豐經(jīng)驗之一：收購

收購是匯豐私人銀行業(yè)務(wù)在最近十年中快速擴張的最主要方式，通過收購，匯豐不僅實現(xiàn)了客戶數(shù)量的增加和資產(chǎn)規(guī)模的提升，而且吸納了專業(yè)人才，擴展了離岸金融服務(wù)能力。

1、 對收購事件的簡要描述

從1999年開始，匯豐共進(jìn)行了5次與私人銀行業(yè)務(wù)相關(guān)大規(guī)模收購（表2）。

1999年，匯豐收購了“Republic New York Corporation（RNYC）” 和“Safra Republic Holdings（SRH）”，邁出了成為全球性私人銀行的重要一步。匯豐通過收購達(dá)到了以下戰(zhàn)略目的：①使匯豐私人銀行業(yè)務(wù)規(guī)模翻了一倍，國際私人銀行客戶達(dá)到55000人，代管資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到1200億美元。②擴展了匯豐在美國的個人金融和商業(yè)銀行業(yè)務(wù)，使匯豐在紐約州的網(wǎng)點達(dá)到455個，服務(wù)于200萬客戶。③提升了匯豐在全球市場上的國債和外匯交易能力。

2000年，匯豐收購了法國商業(yè)信貸銀行（Crédit Commercial de France ,CCF），私人銀行業(yè)務(wù)進(jìn)一步向歐元區(qū)擴張。CCF在法國擁有650個網(wǎng)點，居全法第八位，收購將給匯豐帶來100萬客戶；在財富管理業(yè)務(wù)領(lǐng)域，CCF也占有較大市場份額，其為法國富裕人士管理的資產(chǎn)達(dá)540億美元。

2002年，匯豐收購了安達(dá)信高凈值私人客戶稅收服務(wù)團隊（Arthur Andersen’s HNWI Private Client tax team，APCTT），該團隊包括前安達(dá)信的25個合伙人及180名員工。這些員工有多年的財富管理從業(yè)經(jīng)驗及廣泛的社會關(guān)系，匯豐以此為人員基礎(chǔ)在弗吉尼亞增設(shè)了私人銀行辦事處，以擴展其在華盛頓地區(qū)的業(yè)務(wù)。

2004年，匯豐收購了百慕大銀行（Bank of Bermuda），百慕大銀行在信托、托管及資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域具有優(yōu)勢，其網(wǎng)絡(luò)覆蓋了百慕大群島、開曼群島及庫克群島等離岸金融中心。對百慕大銀行的收購不僅使匯豐獲得了5000名富豪客戶，而且極大提高了匯豐私人銀行提供離岸金融服務(wù)的能力。

2006年，匯豐收購了巴拿馬最大的銀行“Grupo Banistmo”。Grupo Banistmo在中美洲分支機構(gòu)眾多，這次收購使匯豐在中美洲6國――哥倫比亞、哥斯達(dá)黎加、薩爾瓦多、洪都拉斯、尼加拉瓜和巴拿馬擁有了220個分支機構(gòu)，為其擴展了中南美洲的私人銀行業(yè)務(wù)創(chuàng)造了良好條件。

2、匯豐收購的特點：

①順應(yīng)行業(yè)潮流

私人銀行業(yè)的參與者眾多，機構(gòu)類型廣泛，包括純粹的私人銀行、全能銀行、投資銀行、信托機構(gòu)、家庭辦公室以及其它顧問/金融服務(wù)機構(gòu)。分散化是私人銀行業(yè)的顯著特點，2006年全球最大的十家私人銀行的市場份額之和僅13.3％（表3）。分散化帶來的競爭壓力使并購近年來成為一種行業(yè)潮流，畢馬威2006年對全球147家私人銀行及財富管理機構(gòu)的調(diào)查顯示，2005年共發(fā)生私人銀行并購交易258宗，比2004年增加了116宗，平均交易規(guī)模1.03億美元。89％的受訪者表示正在積極尋找收購目標(biāo)或者在時機合適時考慮收購。

②收購與匯豐的整體戰(zhàn)略一致

以“環(huán)球金融，地方智慧”為經(jīng)營理念，匯豐的國際化程度不斷提高，與私人銀行業(yè)務(wù)相關(guān)的收購與匯豐的國際化戰(zhàn)略一致，在擴張私人銀行業(yè)務(wù)的同時促進(jìn)了集團整體戰(zhàn)略布局的完善。

③收購目的明確

畢馬威的調(diào)查顯示，在私人銀行業(yè)中進(jìn)行收購主要目的有9個，排名前三的分別為增加市場份額、進(jìn)入新的區(qū)域市場和提升規(guī)模經(jīng)濟（圖7）。具體分析匯豐的收購目的可以發(fā)現(xiàn)，5次收購中有4次與進(jìn)入新的區(qū)域市場有關(guān)，有3次顯著增加了 市場份額，有1次是為了獲得專業(yè)人才，有1次與應(yīng)對稅收/監(jiān)管環(huán)境變化有關(guān)（表4）。

（二）匯豐經(jīng)驗之二：量身定制

私人銀行的基本特點在于其向高凈值客戶提供的是“量身定制”而非標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品/服務(wù)。“量身定制”要求私人銀行至少具備兩方面的能力，一是完備的產(chǎn)品供應(yīng)能力，二是準(zhǔn)確的客戶細(xì)分能力。

1、私銀控股的產(chǎn)品/服務(wù)模塊

私銀控股向客戶提供的產(chǎn)品/服務(wù)包括四大類：投資、信托與保險、專家咨詢以及融資和銀行服務(wù)（表5），四大模塊不僅包括幾乎所有的金融服務(wù)，而且包括很多與高凈值客戶日常生活相關(guān)的非金融服務(wù)。私銀控股力圖通過全方位的服務(wù)最大限度滿足客戶需求，從而吸引和留住客戶。

①投資

匯豐私人銀行向客戶提供的投資服務(wù)包括三類，一是投資建議，包括對全球最新投資機會的分析、挑選全球業(yè)績最好的共同基金以及對全球新興市場證券的深入分析。二是客戶自由決定的投資，即客戶在專家的幫助下，由客戶自由決定投資策略和投資組合，再由匯豐的投資經(jīng)理進(jìn)行管理。三是另類投資，另類投資近年來越來越受到高凈值客戶青睞，私銀控股與匯豐另類投資有限公司合作向客戶提供另類投資服務(wù)。另類投資的對象包括對沖基金、私募股權(quán)、不動產(chǎn)和自然資源；研究表明，另類投資的收益高于傳統(tǒng)投資，而且與傳統(tǒng)投資的相關(guān)系數(shù)較小甚至為負(fù)（表6），因此在投資組合中適當(dāng)加入另類資產(chǎn)可以提高組合的收益，降低組合的風(fēng)險。

②信托和保險服務(wù)

私銀控股與匯豐信托管理有限公司等機構(gòu)合作，通過信托方式幫助客戶完成資產(chǎn)的保值、增值及代際傳承；同時與匯豐保險控股有限公司等機構(gòu)合作向客戶提供壽險、財險及特殊保險服務(wù)。

③專家咨詢

私銀控股提供的專家咨詢服務(wù)不僅為客戶提供各種金融問題解決方案，而且還提供與高凈值客戶工作和生活相關(guān)的非金融問題解決方案。具體包括：⑴家庭辦公室顧問，即提供家庭財富管理解決方案，范圍包括財富保值、財富轉(zhuǎn)移、稅收規(guī)劃、

不動產(chǎn)規(guī)劃及子女教育等。⑵公司金融解決方案，即讓客戶了解復(fù)雜的公司金融交易，幫助客戶進(jìn)行決策，范圍包括并購、分拆和資本重組、公開上市證券交易以及引入風(fēng)險資本和私募股權(quán)。⑶財產(chǎn)和稅收顧問，服務(wù)范圍包括財產(chǎn)保值、個人收入稅收安排、退休計劃和薪酬計劃等。⑷慈善基金，即滿足客戶參與慈善事業(yè)的需求；充當(dāng)基金受托人、托管人或資產(chǎn)管理人以及提供捐贈方面的建議。⑸全球傳媒及娛樂，傳媒及娛樂行業(yè)有其獨特的運行規(guī)律和行業(yè)語言，因此有必要組建專業(yè)團隊向傳媒及娛樂行業(yè)的私人客戶（及其生意）提供投資建議和銀行服務(wù)；專家涉及領(lǐng)域包括音樂、電影、戲劇、時尚、英文出版物等。⑹全球體育集團，向體育界人士（包括運動員、教練員、俱樂部經(jīng)理人等）提供專業(yè)金融服務(wù)，包括投資、現(xiàn)金管理、稅收顧問、全球保險服務(wù)及體育營銷等。⑺鉆石和珠寶，即提供與鉆石和珠寶相關(guān)的鑒定、投資、融資和保險服務(wù)。⑻不動產(chǎn)服務(wù)，包括不動產(chǎn)價值評估、在交易談判中獲得合適的價格以及尋找公開市場不能提供的特定地產(chǎn)等。⑼移民服務(wù)，即提供到加拿大、香港和英國的移民服務(wù)。

④融資和銀行服務(wù)

私銀控股也向客戶提供普通的銀行服務(wù)，如支票、銀行卡、外匯、保管箱和存款產(chǎn)品投資等。貸款服務(wù)近年來發(fā)展較快（圖8），私銀控股向客戶提供奢侈品貸款、住房抵押貸款、信用證及其它貸款，2007年的客戶貸款額達(dá)到350億美元，是2001年的3.7倍，占集團客戶貸款的比重達(dá)3.5%。

2、量身定制的服務(wù)

“量身”反映的客戶細(xì)分能力，傳統(tǒng)的方法是按資產(chǎn)規(guī)模進(jìn)行客戶細(xì)分，例如按財富凈值將客戶分為高凈值客戶(100萬美元至3000萬美元)和超高凈值客戶(3000萬美元以上)。但是這種細(xì)分方法難以反映客戶的個性化需求，因此私人銀行和財富管理機構(gòu)采用的客戶細(xì)分維度日趨多樣，財富獲得方式、職業(yè)以及生命周期等都成為細(xì)分的依據(jù)。私銀控股以職業(yè)特征為主要依據(jù)將客戶分為五類3（表7），根據(jù)客戶的需求特點提供針對性的產(chǎn)品/服務(wù)。

（三）匯豐經(jīng)驗之三：協(xié)同效應(yīng)

協(xié)同是經(jīng)營者有效利用資源的一種方式，協(xié)同戰(zhàn)略可以像紐帶一樣把公司多元化的業(yè)務(wù)聯(lián)結(jié)起來, 可以有效配置生產(chǎn)要素、業(yè)務(wù)單元與環(huán)境條件, 實現(xiàn)一種類似報酬遞增的協(xié)同效應(yīng), 從而使公司得以更充分地利用現(xiàn)有優(yōu)勢, 并開拓新的發(fā)展空間。匯豐在發(fā)展私人銀行業(yè)務(wù)時十分重視私人銀行同集團其它業(yè)務(wù)模塊的合作。具體表現(xiàn)為個人理財客戶群和工商業(yè)務(wù)客戶群向私人銀行轉(zhuǎn)移客戶，另一環(huán)球業(yè)務(wù)――環(huán)球銀行和資本市場向私人銀行提品（圖9）。2007年，從其它客戶群轉(zhuǎn)介的個案約3500宗，由此錄得60億美元新增資金凈額（工商業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)介私人銀行業(yè)務(wù)令管理資產(chǎn)增加18億美元），環(huán)球銀行和資本市場業(yè)務(wù)的交易中有34宗來源于私人銀行業(yè)務(wù)，集團因此賺取7000萬美元的收入。私人銀行與其它業(yè)務(wù)模塊的協(xié)同擴展了客戶群，增強了產(chǎn)品供應(yīng)能力，提高了整體盈利能力。

三、對中國銀行業(yè)的啟示

國內(nèi)私人銀行業(yè)務(wù)的開展尚處于起步階段，雖然各大商業(yè)銀行均傾注了很高熱情，但由于缺乏訓(xùn)練有素的專業(yè)人才和差異化的產(chǎn)品/服務(wù)，中資銀行的私人銀行業(yè)務(wù)和國際領(lǐng)先銀行相比仍有顯著差距。匯豐在最近十年中的成功經(jīng)驗對中國銀行業(yè)有三方面的啟示。

（一）通過海外收購搭建私人銀行業(yè)務(wù)平臺

國內(nèi)商業(yè)銀行有目的的收購國外的財富管理機構(gòu)和私人銀行部門是實現(xiàn)私人銀行業(yè)務(wù)快速發(fā)展的重要途徑。從匯豐的收購案例中國內(nèi)商業(yè)銀行可以得到三點啟示，一是應(yīng)明確收購目的，國內(nèi)商業(yè)銀行的海外收購目的應(yīng)首先著眼于獲得領(lǐng)先的產(chǎn)品、技術(shù)和專業(yè)人才，而不是擴大市場份額。這是因為人才瓶頸嚴(yán)重制約了國內(nèi)私人銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展，收購一方面能帶來專業(yè)人才的直接增加，另一方面能夠為人才培訓(xùn)提供良好平臺。二是價格合適，全球金融動蕩為國內(nèi)商業(yè)銀行海外收購提供了機會，可以以此為契機在談判中爭取有利的價格。三是應(yīng)服從整體布局，對國外的財富管理機構(gòu)和私人銀行部門的收購應(yīng)服從各銀行海外經(jīng)營的整體戰(zhàn)略布局，避免孤立發(fā)展私人銀行業(yè)務(wù)而缺乏其它業(yè)務(wù)部門的配合。

中國銀行在收購海外財富管理機構(gòu)和私人銀行部門方面已經(jīng)開始積極行動。2008年7月，中國銀行（英國）有限公司斥資900萬瑞士法郎收購瑞士和瑞達(dá)基金管理公司，瑞士和瑞達(dá)基金管理公司主要產(chǎn)品包括基金管理、離岸基金外聘管理顧問以及機構(gòu)客戶的資產(chǎn)管理，其管理的基金共有5個，分別是四個離岸基金和一個瑞士共同基金，總值約為3．62億美元。中國銀行英國子行收購瑞士和瑞達(dá)基金管理公司，主要是看重這家公司擁有豐富基金管理經(jīng)驗的專業(yè)人才，成熟的投資產(chǎn)品，以及地處以私人銀行業(yè)務(wù)聞名于世的瑞士日內(nèi)瓦等有利條件。2008年9月，中國銀行斥資約2.363億歐元收購法國洛希爾銀行20％的股權(quán)。根據(jù)投資協(xié)議，中國銀行將向洛希爾銀行董事會委派兩名董事，并獲得參與經(jīng)營管理的相應(yīng)權(quán)力。雙方合作領(lǐng)域?qū)⒓杏诋a(chǎn)品開發(fā)、設(shè)計與分銷、技術(shù)和知識轉(zhuǎn)移以及人員交流等。?洛希爾銀行（亦稱羅斯柴爾德銀行）始建于1953年，是LCF洛希爾集團的子公司。該銀行主要在法國和歐洲其他國家從事私人銀行和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。1998年以來，洛希爾銀行管理的資產(chǎn)年均增長20％，2007年末為296億歐元。海外收購為中國銀行引進(jìn)國外高級專業(yè)管理人才、搭建私人銀行業(yè)務(wù)平臺、提高整體服務(wù)水平奠定了良好的基礎(chǔ)。

（二）推出獨立的專家咨詢服務(wù)模塊

專家咨詢服務(wù)是私銀控股覆蓋面最廣的產(chǎn)品/服務(wù)模塊，幾乎所有的客戶群都有其提供的專業(yè)服務(wù)項目，而且專家咨詢服務(wù)并不附屬于投資、信托以及銀行服務(wù)模塊，而是與其并列，這反映了咨詢服務(wù)在私人銀行業(yè)務(wù)中的特殊地位。國內(nèi)私人銀行應(yīng)借鑒匯豐經(jīng)驗，積極開展專家咨詢服務(wù)，原因有三：

1.適應(yīng)客戶需求

國內(nèi)的高凈值客戶有很大一部份來自企業(yè)家人群，他們投資理念積極，希望獲得較高的投資回報但又缺少金融知識，需要專業(yè)人士提供公司金融、財務(wù)和稅務(wù)安排、資產(chǎn)配置和風(fēng)險管理等方面的建議，因此高質(zhì)量的咨詢服務(wù)有利于推動私人銀行業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。

2.反映“量身定制”的私人銀行服務(wù)特點

提供咨詢首先需要進(jìn)行客戶細(xì)分，客戶細(xì)分在建立客戶忠誠度、識別潛在客戶、判斷提品/服務(wù)的方向方面發(fā)揮重要作用。私銀控股對客戶的初步細(xì)分主要以職業(yè)為依據(jù)，國內(nèi)商業(yè)銀行可以綜合職業(yè)、財富來源、生命階段和風(fēng)險偏好等因素對客戶進(jìn)行細(xì)分，以便針對目標(biāo)客戶群確定準(zhǔn)確的價值定位。

優(yōu)質(zhì)的專家咨詢服務(wù)需要全面的產(chǎn)品/服務(wù)供應(yīng)能力為支撐，為客戶制定的最佳解決方案如果沒有實現(xiàn)可能將變得毫無意義。與國際領(lǐng)先銀行相比，國內(nèi)商業(yè)銀行在產(chǎn)品/服務(wù)供應(yīng)能力上存在很大差距，為逐步建立全面的產(chǎn)品/服務(wù)供應(yīng)能力，國內(nèi)商業(yè)銀行一方面可以借鑒國際領(lǐng)先銀行的產(chǎn)品/服務(wù)框架，采取綜合化經(jīng)營和海外收購等方式擴展當(dāng)前的產(chǎn)品/服務(wù)內(nèi)容，另一方面可以外包相應(yīng)的產(chǎn)品，建立開放式的產(chǎn)品架構(gòu)，滿足客戶的多元化需求。產(chǎn)品/服務(wù)外包近年來在私人銀行業(yè)中較為普遍，奧緯咨詢對歐洲財富管理機構(gòu)和私人銀行的調(diào)查顯示，56％的受訪者認(rèn)為自己參與價值鏈的最佳方式是將一些產(chǎn)品/服務(wù)外包（圖10）。應(yīng)當(dāng)注意的是，外包的重點主要是基金、結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品、另類投資工具、稅務(wù)籌劃等專業(yè)產(chǎn)品， 外包并不能替代內(nèi)部提供，私人銀行為保持其核心競爭力，產(chǎn)品/服務(wù)的內(nèi)部提供仍是主流。

3.有利于推動專業(yè)人才隊伍的建設(shè)

由于客戶需求的多元化，提供專家咨詢的私人銀行顧問團隊往往包括眾多領(lǐng)域的專家，在匯豐的案例中，其咨詢團隊不僅包括證券、基金、保險、公司金融和信托等金融領(lǐng)域的專家，而且包括不動產(chǎn)評估、珠寶鑒定、傳媒娛樂及體育產(chǎn)業(yè)等非金融領(lǐng)域的專家。毫無疑問，訓(xùn)練有素的專家團隊是提供高質(zhì)量

咨詢服務(wù)的基本保證，因此推出專家咨詢服務(wù)勢必推動專業(yè)人才隊伍建設(shè)，進(jìn)而提升私人銀行的競爭力。

（三）發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)

在匯豐的案例中，協(xié)同效應(yīng)來自客戶轉(zhuǎn)移和產(chǎn)品交叉銷售，國內(nèi)商業(yè)銀行在這兩方面也很有潛力。在客戶轉(zhuǎn)移方面，國內(nèi)商業(yè)銀行有覆蓋范圍非常廣的網(wǎng)點，深厚的客戶基礎(chǔ)，尤其是理財客戶中有大量優(yōu)質(zhì)客戶（表8），從分支行和理財中心挖掘和轉(zhuǎn)移客戶是私人銀行迅速擴大客戶群的有效方式，但是，客戶轉(zhuǎn)移涉及各方利益，因此設(shè)計一套能夠平衡利益關(guān)系的客戶轉(zhuǎn)移機制至關(guān)重要。在交叉銷售方面，銀行綜合化經(jīng)營和金融控股公司的實踐使交叉銷售成為可能，例如工銀瑞信可以向工行私人銀行客戶提供基金產(chǎn)品，中信證券和中信信托可以向中信私人銀行客戶提供投資和信托產(chǎn)品。總之，國內(nèi)商業(yè)銀行可以通過客戶轉(zhuǎn)移和交叉銷售發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，推動私人銀行業(yè)務(wù)加速成長。

四、結(jié)論

與有著百年歷史的瑞士私人銀行相比，匯豐集團私人銀行的高速成長不過是最近10年的事。從1999年整合集團私人銀行業(yè)務(wù)成立匯豐私人銀行控股開始，匯豐集團迄今已在42個國家設(shè)立了近百個私人銀行辦事處，打造了名副其實的全球私人銀行。

匯豐集團打造國際一流私人銀行的成功經(jīng)驗可以歸結(jié)為三點：一是收購，通過5次與私人銀行業(yè)務(wù)相關(guān)的大規(guī)模收購，匯豐集團成功實現(xiàn)了在美國、歐元區(qū)、離岸金融中心和中美洲市場的業(yè)務(wù)擴展，大幅提升了代管資產(chǎn)規(guī)模，廣泛吸納了專業(yè)人才。二是量身定制，在客戶細(xì)分的基礎(chǔ)上，匯豐集團私人銀行向客戶提供四大類產(chǎn)品/服務(wù)，不僅覆蓋幾乎所有的金融服務(wù)，而且包括很多與高凈值客戶工作、生活相關(guān)的非金融服務(wù)。三是協(xié)同效應(yīng)，集團內(nèi)部的客戶轉(zhuǎn)移和交叉銷售極大推動了私人銀行業(yè)務(wù)發(fā)展，同時提升了集團整體的盈利能力。

國內(nèi)私人銀行業(yè)務(wù)尚處于起步階段，匯豐經(jīng)驗對中國銀行業(yè)的啟示有三：一是通過海外收購搭建私人銀行業(yè)務(wù)平臺，國內(nèi)商業(yè)銀行的海外收購目的應(yīng)首先著眼于獲得領(lǐng)先的產(chǎn)品、技術(shù)和專業(yè)人才，而不是擴大市場份額。中國銀行已經(jīng)開始探索，年內(nèi)先后收購瑞士和瑞達(dá)基金管理公司和法國洛希爾銀行，籍此引進(jìn)國外專業(yè)人才，提升私人銀行業(yè)務(wù)能力。二是推出獨立的專家咨詢服務(wù)，專家咨詢服務(wù)充分反映了“量身定制”的私人銀行業(yè)務(wù)特點同時對專業(yè)人才也有極高要求，高質(zhì)量的咨詢過程和建議將有效提升私人銀行的服務(wù)水平和競爭能力。三是發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，國內(nèi)商業(yè)銀行廣泛的客戶基礎(chǔ)和綜合化經(jīng)營的實踐使協(xié)同效應(yīng)的發(fā)揮成為可能，有效利用客戶轉(zhuǎn)移和交叉銷售將大力推動私人銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展。

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作者簡介：

第12篇

在今年中央政府大力推進(jìn)保障房建設(shè)的背景下，保障房REITs或?qū)⒂兴黄啤Ｗ罱鼛讉€月，包括天津、上海等地保障房REITs方案已經(jīng)初步得到管理層認(rèn)同。

REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，屬于不動產(chǎn)證券化中的一種，即房地產(chǎn)開發(fā)商將其旗下部分或全部商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均分為若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，并由專業(yè)的基金公司或投資機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理的一種信托基金。

天津版重在政府補貼

“作為中國第一個REITs概念產(chǎn)品，最先提上議程的可能是天津債券版REITs方案。”一位資深信托專家認(rèn)為，這已經(jīng)引起了地方政府、房地產(chǎn)業(yè)和金融信托業(yè)等多方面的關(guān)注。

早在今年5月，央行已將《銀行間市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》及各地試點項目的基本情況上報國務(wù)院。國務(wù)院還要求央行就REITs試點能否以及怎樣支持保障性住房建設(shè)補充材料。

從天津保障房REITs方案來看，具體落實都在濱海新區(qū)試點，由天津天房集團主導(dǎo)設(shè)計。其操作模式將是天房集團將其保障房的物業(yè)資產(chǎn)(持有并管理的4萬套廉租房，建筑面積200余萬平方米，假設(shè)出租率為100％)，以抵押的形式打包給信托公司，再由信托公司設(shè)計產(chǎn)品然后在銀行間市場流轉(zhuǎn)。

天房集團代表政府以實物配租的方式向符合條件的低收入家庭提供房源。按照現(xiàn)在假定的收入模型，實際收取月租約為每平方米1.85元，但周邊租賃市場的可比租金約為每平方米27元左右。這一廉租房設(shè)計成REITs產(chǎn)品對外發(fā)售時，也以月租金27元為基礎(chǔ)給投資者計算回報。這意味著，在這一產(chǎn)品中，每平方米廉租房的月租金中隱含著25.15元的政府租金補貼。

天房集團將廉租住房委托給受托人設(shè)立房地產(chǎn)信托(債權(quán)REITs)，受托人將優(yōu)先級受益權(quán)向銀行間債券市場發(fā)行受益券，轉(zhuǎn)讓給機構(gòu)投資者(主要為國內(nèi)商業(yè)銀行)。受益券發(fā)行規(guī)模可達(dá)信托資產(chǎn)總規(guī)模的80％，約38億元。

“天津版保障房REITs，表明將租賃型保障房這類公共品變成投資品，關(guān)鍵仍在于地方政府讓利，舍去(或說轉(zhuǎn)移)部分土地出讓收益。”上述信托專家認(rèn)為。

上海版資產(chǎn)池

天津保障房REITs方案還未推出，就已經(jīng)引起市場諸多遐想空間，作為中國金融中心的上海，顯然對這一金融創(chuàng)新產(chǎn)品也頗感興趣。

8月18日，上海市浦東新區(qū)金融服務(wù)局局長施海寧公開透露，浦東新區(qū)的房地產(chǎn)投資信托基金REITs方案也過會央行，并且已經(jīng)上報國務(wù)院。施海寧介紹，REITs的資產(chǎn)池并沒有太大的變化，資金則將優(yōu)先用于浦東的公租房、廉租房、人才公寓等的建設(shè)。

據(jù)了解，浦東版REITs資產(chǎn)池方面沒有變化。浦東四大開發(fā)公司金橋集團、外高橋集團、張江集團和陸家嘴集團所持有的部分物業(yè)資產(chǎn)，將注入浦東版REITs的資產(chǎn)池，預(yù)計募集資金總額為354億元。

從資金具體的募集方式來看，四大集團將選擇旗下部分物業(yè)資產(chǎn)未來10年租金的收益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)打包，委托給信托公司發(fā)行信托受益憑證，將募集到的資金按比例分配給委托人。

據(jù)一位參與方案設(shè)計的人士介紹，“資產(chǎn)池的選擇曾經(jīng)令浦東新區(qū)破費周折，踴躍參與試點的企業(yè)物業(yè)收益率不達(dá)標(biāo)，擁有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的企業(yè)又缺乏融資需求，不愿接觸REITs這個新事物。”

浦東版REITs最初曾有3個方案，前兩個為債權(quán)類方案，即物業(yè)的所有權(quán)人不發(fā)生變更，信托公司獲得受托人的租金收益權(quán)。除了上述四大集團發(fā)起的方案外，陸家嘴集團曾嘗試單獨發(fā)起REITs，發(fā)行期限為3年或5年。所涉物業(yè)僅為辦公樓，物業(yè)池包括渣打銀行大廈，陸家嘴軟件園八、九號樓。

第三個是交易所市場方案，浦東新區(qū)則嘗試將功能區(qū)各上市公司所屬資產(chǎn)和其他非國資持有的物業(yè)共同打包，物業(yè)所有權(quán)相應(yīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移。

前兩個方案中，陸家嘴集團的方案被否決，第三個方案由于涉及上市公司物業(yè)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，最終并未上報。

厘清層層關(guān)卡

“保障房REITs是對目前保障房建設(shè)資金難題的一種有益嘗試，但是它的發(fā)展還有一段很長的路要走。”著名信托專家、華銀匯興董事長孫飛認(rèn)為。

首要問題是回報率問題。從普通商業(yè)地產(chǎn)REITs來看，在中國的推出被認(rèn)為有兩大技術(shù)障礙：其一，目前國內(nèi)商業(yè)物業(yè)的租金回報率較低(5％～6％)，難以滿足市場預(yù)期(凈回報率至少為7％-8％)；其二，國內(nèi)尚無稅收優(yōu)惠政策，以支撐REITs產(chǎn)品的凈回報率。

當(dāng)前背景下，以保障房為突破口，已成為中國REITs破殼而出的最可能路徑，但最需要解決的還是回報率問題。在資產(chǎn)價格普遍偏高的情況下，商業(yè)與工業(yè)物業(yè)打包成REITs獲得市場的青睞都比較困難，而租金收益不高的保障房這一問題尤為嚴(yán)重。

孫飛認(rèn)為，政府補貼將發(fā)揮重要作用，但如何補貼才算合理，需要產(chǎn)品設(shè)計和操作細(xì)節(jié)上的創(chuàng)新，亦是考驗中國初生REITs的關(guān)鍵。

在政府支持的前提下，對于保障房而言，包括商業(yè)和工業(yè)物業(yè)REITs推出時所面臨的其他阻礙――包括資產(chǎn)估值、稅收優(yōu)惠設(shè)置以及推出時機，也將不再是問題。不難看出，中央以及各地政府對保障房的角色定位及保障房政策的連續(xù)性，將成為中國保障房REITs破題的關(guān)鍵。

二是從天津版本和上海版本來看，都只能在銀行間流通。孫飛認(rèn)為，從國際上來看，REITs應(yīng)該也可在股票市場流通，而且如果只能在銀行間流通，那么房地產(chǎn)信托投資基金募集資金有限，且市民不能參與，也不會有很大的吸引力。

關(guān)于REITs的發(fā)行市場，一種是依托信托公司在銀行間市場發(fā)行，一種是在交易所公開發(fā)行。銀行間市場主要由銀監(jiān)會監(jiān)管，僅面向機構(gòu)投資者；優(yōu)點是波動風(fēng)險和障礙較小，直接、間接經(jīng)營皆可，但流動性有限；目前尚無操作案例，只能通過改進(jìn)現(xiàn)有房地產(chǎn)信托模式來推行試點。