時(shí)間：2022-06-11 07:58:49
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇不動(dòng)產(chǎn)登記條例，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
熱議多時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記條例終于正式出臺(tái)。2014年12月22日，國務(wù)院公布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，自今年3月1日起正式施行。不動(dòng)產(chǎn)的登記范圍包括土地、海域以及房屋、林木等定著物。
不動(dòng)產(chǎn)登記將實(shí)現(xiàn)信息的互聯(lián)。《暫行條例》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享。同時(shí)，國土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門也需要加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。
不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記的直接目的在于摸清家底、提高國家的治理能力。目前我國不動(dòng)產(chǎn)登記存在登記機(jī)構(gòu)、登記依據(jù)、登記簿冊(cè)和信息平臺(tái)不統(tǒng)一的問題，不但造成了人員和行政資源的浪費(fèi)，還導(dǎo)致了國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的基本情況不了解，不能對(duì)全國資源進(jìn)行有效管理。
進(jìn)一步來說，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記更深遠(yuǎn)的意義則在于保障國家及個(gè)人的物權(quán)。《暫行條例》根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，沒有要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行強(qiáng)制登記。但如果權(quán)利人不登記，其不動(dòng)產(chǎn)交易安全將受到嚴(yán)重影響。因此，《暫行條例》重點(diǎn)從保護(hù)權(quán)利人物權(quán)的角度作了依申請(qǐng)登記的制度安排。
那么《暫行條例》的實(shí)施是否會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成影響呢？亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)認(rèn)為，《暫行條例》的實(shí)施會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生一定的沖擊。雖然《暫行條例》并未提及以自然人為條件查詢其名下持有的房產(chǎn)狀況，但以地址倒推房產(chǎn)持有人，特別是多部門信息聯(lián)網(wǎng)，依然打破了以往房產(chǎn)信息查詢的瓶徑，將可能導(dǎo)致新一輪的投資客集中拋售房產(chǎn)，高端二手房供量有望增加，對(duì)于平抑二手房市場(chǎng)價(jià)格起到積極作用。
中國社科院城市與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟(jì)室主任王業(yè)強(qiáng)則認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更多體現(xiàn)在對(duì)未來市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)行方面，而影響市場(chǎng)的主要因素依然是供求關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)登記本身不會(huì)引起市場(chǎng)波動(dòng)。
對(duì)于普通購房者而言，中原地產(chǎn)有限公司首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然政策本身并非調(diào)控，但它標(biāo)志著，中國經(jīng)濟(jì)包括中國房地產(chǎn)進(jìn)入存量調(diào)整階段。“不動(dòng)產(chǎn)登記條例可能意味著公民擁有房屋情況的‘全透明’。未來借助不動(dòng)產(chǎn)登記條例，政府的稅費(fèi)將逐漸從交易環(huán)節(jié)過度到持有環(huán)節(jié)。”
亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說，此前曾在重慶、上海等多個(gè)城市試點(diǎn)的房產(chǎn)稅已基本淡出，加征的稅費(fèi)并未對(duì)樓市格局產(chǎn)生影響，反而成為推高房?jī)r(jià)和房屋租金的推手。因此，重構(gòu)房地產(chǎn)稅費(fèi)體系，才能改變當(dāng)前重交易環(huán)節(jié)輕保有環(huán)節(jié)、以費(fèi)代稅等現(xiàn)象，才能弱化房地產(chǎn)的金融屬性，回歸其居住屬性，最終對(duì)保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定、減少投資投機(jī)行為產(chǎn)生實(shí)際效果。“《暫行條例》的實(shí)施為加快房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)程提供了技術(shù)條件。”郭毅表示。
事實(shí)上，當(dāng)?shù)怯洺蔀闄?quán)利保護(hù)的重要手段后，不動(dòng)產(chǎn)登記制度本身會(huì)形成一種倒逼效應(yīng)，讓官員財(cái)產(chǎn)情況納入到這個(gè)平臺(tái)之下。畢竟，如果不動(dòng)產(chǎn)的擁有者沒有對(duì)相關(guān)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記，就會(huì)使得房產(chǎn)、土地等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和轉(zhuǎn)讓存在隱患。這樣―個(gè)“確權(quán)”平臺(tái)，無疑是深入推進(jìn)反腐敗的重要前提。
（據(jù)中國政府網(wǎng)、人民網(wǎng)、《證券時(shí)報(bào)》）
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》公開征求意見日前結(jié)束。自8月15日公開征求意見以來，社會(huì)各界特別是法學(xué)界，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記員和登記制度、不動(dòng)產(chǎn)登記類型、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及證書統(tǒng)一、不動(dòng)產(chǎn)登記與公證、信息共享與保護(hù)等多方面問題，踴躍反饋意見。征求意見期間，不動(dòng)產(chǎn)、法學(xué)、律師等領(lǐng)域?qū)＜液蛨?zhí)業(yè)者從物權(quán)法、民商法等專業(yè)角度積極建言，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記制度是程序性規(guī)定，要盡量具有可操作性、可執(zhí)行性。
針對(duì)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一，有專家提出，征求意見稿關(guān)于授權(quán)地方政府確定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的規(guī)定，科學(xué)合理，符合我國不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐，符合法律規(guī)定及黨的十八屆三中全會(huì)關(guān)于以法治方式審核改革的要求。條例不僅應(yīng)推進(jìn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一，更應(yīng)推進(jìn)證書統(tǒng)一，在“不擾民”原則下取代種類繁雜的不動(dòng)產(chǎn)登記證書，尤其要將房屋所有權(quán)證和建設(shè)用地使用權(quán)證“兩證合一”。應(yīng)當(dāng)制定配套的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議解決機(jī)制，如當(dāng)事人自行協(xié)商、行政調(diào)解、仲裁或訴訟等解決方式，以保障不動(dòng)產(chǎn)登記順利進(jìn)行。
“國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”是已經(jīng)實(shí)施6年多的《物權(quán)法》中的一項(xiàng)規(guī)定。《物權(quán)法》同時(shí)規(guī)定，統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由其他法律、行政法規(guī)另行規(guī)定。多年來，國內(nèi)許多民法學(xué)者一直呼吁制定“不動(dòng)產(chǎn)登記法”。
多名參加國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記立法起草小組的學(xué)者表示，征求意見稿之所以一再延遲公布，原因在于“有些問題爭(zhēng)議較大，短期內(nèi)很難達(dá)成共識(shí)，為了盡快出臺(tái)，只好回避爭(zhēng)議，對(duì)于必須涉及的問題，只作原則性、模糊的規(guī)定，條例的名稱也用了‘暫行’”。據(jù)了解，國土資源部上報(bào)給國務(wù)院的不動(dòng)產(chǎn)登記條例草案建議稿有90條，但公布的征求意見稿只有30條，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記類型的具體區(qū)分整章被刪除，建議稿中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的區(qū)分、建立不動(dòng)產(chǎn)登記官制度、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的過錯(cuò)賠償責(zé)任以及如何進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢等細(xì)化規(guī)定的內(nèi)容，都未能出現(xiàn)在征求意見稿中。
雖然需要解決的問題還有很多，阻力較大，但社會(huì)各界對(duì)條例出臺(tái)普遍表示支持。輿論普遍認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展“倒逼”行政管理的產(chǎn)物。社會(huì)公開大討論，將促進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)修改，希望有關(guān)部門充分利用機(jī)遇，推進(jìn)物權(quán)法落實(shí)及土地管理法等法律修改。
2014年12月22日樓市出臺(tái)一重磅消息：不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例公布，2015年3月1日起施行，內(nèi)容沒有超過預(yù)期，但這其實(shí)是一個(gè)標(biāo)志事件。面對(duì)此消息，各方反應(yīng)不一：持有多套房產(chǎn)者，當(dāng)然是兩股戰(zhàn)戰(zhàn);對(duì)于名下有一套或者兩套房者，持無所謂的態(tài)度;而名下無房者，則是高聲呼喚，認(rèn)為此政策無疑是英明偉大的。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的出臺(tái)，昭示著房子即將從“一房二吃”變成“一房四吃”。
購房者買房要交土地出讓金，而且是70年一次齊;買房時(shí)各種稅費(fèi)當(dāng)然必不可少;如今不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度出臺(tái)，為房地產(chǎn)稅的出臺(tái)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ);當(dāng)然最后房屋持有者去世的時(shí)候，還有一筆遺產(chǎn)稅要等著你去交。這就是典型的一房四吃。當(dāng)房?jī)r(jià)止?jié)q時(shí)，伸向房地產(chǎn)的利益之手并未收手，相反伸的更長(zhǎng)，從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到存量環(huán)節(jié)。很多專家第一時(shí)間就出來解讀不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度出臺(tái)意義，說的最多的就是政策一出，房?jī)r(jià)暴跌，這種解讀當(dāng)然迎合大眾心理，但實(shí)際上究竟效果如何還要拭目以待。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度其實(shí)已經(jīng)喊了多年，但一直是雷聲大雨點(diǎn)小。2013年3月，在國務(wù)院辦公廳的“關(guān)于實(shí)施國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案任務(wù)分工的通知”中規(guī)定，將于2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例。明確出臺(tái)日期，相當(dāng)于給相關(guān)部委立下了軍令狀。同年11月份，新任總理又主持召開專門會(huì)議，決定整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，今后全國土地、房屋、草原等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān)。
到底是何原因?qū)е虏粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記一再難產(chǎn)？我們出臺(tái)關(guān)于老百姓的政策，效率是非常之高的。比如房地產(chǎn)限購、限價(jià)，都是一夜之間的事情，說公布就公布，還有就是一線城市的汽車限購，如北京和天津，都是連夜公布，不給百姓任何緩沖的空間和余地。
或許有很多人存有幻想，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，打擊最大的當(dāng)然是名下有多套房，而且來路不明的官員。但實(shí)際上春江水暖鴨先知，統(tǒng)一登記喊了8年，官員都不是傻子，早已經(jīng)把名下的房產(chǎn)清理的差不多了，或者賣出盈利，或者轉(zhuǎn)讓到他人名下。當(dāng)然還有一點(diǎn)值得一說，其實(shí)大眾對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，都存在一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為登記制度是為反腐而生，是為了降房?jī)r(jià)。實(shí)際上這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，不動(dòng)產(chǎn)登記的出發(fā)點(diǎn)是保護(hù)公民的合法財(cái)產(chǎn)。
要想真正反腐，直接要求官員公布名下財(cái)產(chǎn)即可，什么住房信息全國統(tǒng)一、不動(dòng)產(chǎn)登記制，當(dāng)權(quán)力不受監(jiān)督時(shí)，實(shí)際上都有縫可鉆。權(quán)力者最擅長(zhǎng)通過政策牟利，老百姓的奶酪想動(dòng)隨時(shí)可以動(dòng)，但對(duì)于自身，能夠天衣無縫的做到毫發(fā)不損。所以當(dāng)你身邊的磚家和你不停的念叨，調(diào)控降低房?jī)r(jià)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記降低房?jī)r(jià)，未來還會(huì)告訴你，房地產(chǎn)稅必然降低房?jī)r(jià)時(shí)，你可以想象一下，就如同一只北極熊說它多么熱愛夏天一樣的滑稽。
關(guān)鍵詞：預(yù)告登記；申請(qǐng)；物權(quán)法
中圖分類號(hào)：DF5 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673－291X（2011）14－0180－03
為保全將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)的效力，我國物權(quán)法規(guī)定了預(yù)告登記制度。然而，該制度對(duì)預(yù)告登記申請(qǐng)的提出由于規(guī)定得過于嚴(yán)苛和簡(jiǎn)單，不但缺乏相應(yīng)的指導(dǎo)作用，反而限制了該權(quán)利的行使。
一、其他國家和地區(qū)關(guān)于預(yù)告登記申請(qǐng)條件的規(guī)定
作為一項(xiàng)集實(shí)體權(quán)利與程序要求于一身的法律規(guī)范，各國都規(guī)定預(yù)告登記申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備實(shí)質(zhì)與形式兩方面的條件。
（一）申請(qǐng)預(yù)告登記的實(shí)質(zhì)要件
按照各國通行的做法，申請(qǐng)預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)實(shí)質(zhì)條件：一是有效之被擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)的存在。這是提起預(yù)告登記申請(qǐng)的前提條件，也是預(yù)告登記為之服務(wù)的最終目標(biāo)，因此，各國都要求必須具備這一條件。二是被涉及者的同意或者假處分命令。這是二選一的條件，即申請(qǐng)預(yù)告登記或者應(yīng)當(dāng)獲得被涉及者的同意或者獲得假處分命令。
1.《德國民法典》第885條規(guī)定：（1）預(yù)告登記，依據(jù)假處分或者依據(jù)其土地或者其權(quán)利為預(yù)告登記所涉及的人的許可證書進(jìn)行。（2）無須為了假處分而證明待保全的請(qǐng)求權(quán)受到了危害。
2.為了詳細(xì)地表明所要保全的請(qǐng)求權(quán)，可以在登記時(shí)援用假處分或者登記的許可。按照該規(guī)定，在德國，預(yù)告登記申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)獲得預(yù)告登記所涉及的人的同意或者得到假處分命令關(guān)于被涉及者的同意。預(yù)告登記中，登記權(quán)利人的意思表示從其向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理預(yù)告登記的行為就可以看出，因而，多數(shù)國家都沒有將登記權(quán)利人的意思表示作為條件，而是明確指出應(yīng)當(dāng)獲得登記義務(wù)人的同意。至于登記義務(wù)人同意的表達(dá)方式，可以是多種的，登記義務(wù)人可以出具許可證書、承諾書等書面材料，也可以與申請(qǐng)人一起到登記機(jī)關(guān)辦理手續(xù)以當(dāng)場(chǎng)表明態(tài)度。
需要特別指出的是，并非所有國家都贊成這一做法。日本與韓國并不同意單由登記權(quán)利人辦理申請(qǐng)的做法，他們要求預(yù)告登記由登記權(quán)利人和登記義務(wù)人共同申請(qǐng)，即實(shí)行的是共同申請(qǐng)主義。“因?yàn)樵谌毡竞晚n國，尚未具備能夠確實(shí)證明實(shí)體法上權(quán)利關(guān)系的特別制度，登記申請(qǐng)與實(shí)體權(quán)利關(guān)系的一致性很難得到保障。并且登記公務(wù)員的審查權(quán)限只限于形式上的書面審理。因此，為了減少不完善的特殊環(huán)境下容易出現(xiàn)的不符實(shí)體關(guān)系登記或虛偽登記現(xiàn)象，即采取所謂的共同申請(qǐng)主義。”
關(guān)于假處分。這是很多國家都實(shí)行的一項(xiàng)制度，其意是指“在訴訟過程中，關(guān)于訴訟標(biāo)的物現(xiàn)狀的變更，當(dāng)事人認(rèn)為存在著將來不能實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或難以實(shí)現(xiàn)其權(quán)利的危險(xiǎn)時(shí)，提出申請(qǐng)，由法院對(duì)訴訟物進(jìn)行的一種處分行為。”其實(shí)質(zhì)是為了防止在將來勝訴時(shí)無法執(zhí)行標(biāo)的物，而對(duì)其作出的一種限制處分行為[2]。從法律效果上看，與我國的保全措施有相似之處。作為一項(xiàng)與實(shí)體權(quán)利緊密相連的程序制度，預(yù)告登記中的假處分并不要求申請(qǐng)人證明該請(qǐng)求權(quán)已經(jīng)受到侵害或者面臨受到侵害的危險(xiǎn)。
（二）申請(qǐng)預(yù)告登記的形式要件
在具備了前面的實(shí)質(zhì)要件后，登記權(quán)利人應(yīng)當(dāng)帶著相關(guān)材料到登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)告登記手續(xù)。只有經(jīng)登記機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)并將該預(yù)告登記記錄在登記簿上，權(quán)利人才能真正獲得法律的保護(hù)。
二、我國《物權(quán)法》和其他法規(guī)關(guān)于預(yù)告登記申請(qǐng)條件的法律規(guī)定
（一）《物權(quán)法》關(guān)于預(yù)告登記申請(qǐng)條件的原則性規(guī)定
《物權(quán)法》作為一部實(shí)體法律規(guī)范，沒有對(duì)預(yù)告登記申請(qǐng)的詳細(xì)程序作出規(guī)定，僅在第20條就申請(qǐng)作出了“當(dāng)事人……按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記”這樣一個(gè)類似原則性的規(guī)定。通過分析不難看出，預(yù)告登記申請(qǐng)是法律賦予當(dāng)事人的一項(xiàng)選擇性權(quán)利，是按照當(dāng)事人的主觀意愿來決定辦理與否的，即當(dāng)事人“可以”去登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)，也“可以”不申請(qǐng)。換句話說，只要當(dāng)事人一方不同意預(yù)告登記，雙方未能就預(yù)告登記達(dá)成協(xié)議，就不能辦理預(yù)告登記。
（二）其他法規(guī)關(guān)于預(yù)告登記申請(qǐng)條件的規(guī)定
早在物權(quán)法正式公布實(shí)施以前，我國就有一些地方和部門法規(guī)出臺(tái)了預(yù)告登記或者類似預(yù)告登記的規(guī)定，由于缺乏統(tǒng)一的原則基礎(chǔ)，這些規(guī)定顯得混亂無章。
其一，預(yù)告登記申請(qǐng)的強(qiáng)制與否規(guī)定不一。不同法規(guī)針對(duì)不同請(qǐng)求權(quán)對(duì)當(dāng)事人是否可以自愿選擇預(yù)告登記申請(qǐng)作出了不同的規(guī)定。國家土地管理局和建設(shè)部制定的《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》將預(yù)購商品房的預(yù)告登記做了強(qiáng)制性的規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。”《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》將以預(yù)購商品房和在建房屋設(shè)定抵押的預(yù)告登記做了強(qiáng)制性規(guī)定。該法規(guī)第30條第1款規(guī)定：“由銀行代付購房款的預(yù)購房屋貸款抵押或者在建房屋抵押的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)于抵押合同約定的登記期限內(nèi)辦理抵押預(yù)告登記，并提交主合同，抵押合同以及其他有關(guān)證件、證明。”國土資源部的《土地登記辦法》和《上海市房地產(chǎn)登記條例》等法規(guī)則將預(yù)告登記申請(qǐng)與否的選擇權(quán)利賦予了當(dāng)事人。《土地登記辦法》第62條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的協(xié)議后，可以按照約定持轉(zhuǎn)讓協(xié)議申請(qǐng)預(yù)告登記。”《上海市房地產(chǎn)登記條例》第49條規(guī)定“房屋尚未建成時(shí)，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記。”《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》第29條第1款則將由銀行代付購房款的預(yù)購房屋貸款抵押或者在建房屋抵押之外的幾種情況規(guī)定為自愿性申請(qǐng)。
其二，共同申請(qǐng)與單獨(dú)申請(qǐng)并存。預(yù)告登記是由當(dāng)事人一方持有關(guān)材料去辦理還是應(yīng)當(dāng)由雙方當(dāng)事人共同辦理法律規(guī)定不一。《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》第10條規(guī)定：“申請(qǐng)以約定方式限制房屋權(quán)屬的預(yù)告登記或者商品房預(yù)購登記以及他項(xiàng)權(quán)利登記的，應(yīng)當(dāng)由雙方當(dāng)事人共同登記”。顯然，該法規(guī)要求當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。而《上海市房地產(chǎn)登記條例》第49條第2款規(guī)定：“應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)的登記，一方當(dāng)事人未提出登記申請(qǐng)的，另一方當(dāng)事人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。”也就是說，該法并沒有強(qiáng)制當(dāng)事人必須共同辦理登記手續(xù)，而是靈活的規(guī)定為以共同申請(qǐng)為原則，單獨(dú)申請(qǐng)為例外。
物權(quán)法頒布實(shí)施以后，2008年2月1日起施行的《土地登記辦法》和2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》就預(yù)告登記的申請(qǐng)作出了與物權(quán)法相一致的規(guī)定。不同的是，《房屋登記辦法》第69條增加了一個(gè)補(bǔ)充規(guī)定，即“預(yù)售人和預(yù)購人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)購人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。”
三、完善預(yù)告登記申請(qǐng)條件之我見
（一）預(yù)告登記申請(qǐng)的幾個(gè)原則
1.強(qiáng)制與自愿申請(qǐng)相結(jié)合的原則
預(yù)購商品房及以預(yù)購的商品房和房屋建設(shè)工程設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)予以強(qiáng)制預(yù)告登記。其一，預(yù)購商品房因標(biāo)的物――期房不符合法律規(guī)定無法進(jìn)行正常的房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的，若不要求強(qiáng)制申請(qǐng)，買受方作為該交易的弱勢(shì)群體將難以與出賣方達(dá)成預(yù)告登記的合意，這樣就無法進(jìn)行預(yù)告登記，在沒有可為第三方提供查詢信息的情況下，“一方二賣”難以避免。其二，以預(yù)購商品房和房屋建設(shè)工程設(shè)定抵押，同樣也存在無法進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)登記的問題，而且標(biāo)的額較大，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活影響明顯，并關(guān)系著金融市場(chǎng)的發(fā)展與穩(wěn)定（美國的次貸危機(jī)就是很好的明證），因此有必要強(qiáng)制當(dāng)事人辦理預(yù)告登記。至于其他的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)，考慮到多是屬于當(dāng)事人自愿處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)的行為，而且其登記與否不會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生較大影響，應(yīng)當(dāng)給予當(dāng)事人以自主決定權(quán)，因而，不建議采取強(qiáng)制規(guī)范
2.有條件地單獨(dú)申請(qǐng)?jiān)瓌t
在預(yù)告登記申請(qǐng)材料齊備的情況下，沒有必要要求當(dāng)事人雙方必須同時(shí)到登記機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。首先，預(yù)告登記申請(qǐng)材料本身已經(jīng)表明了當(dāng)事人雙方對(duì)預(yù)告登記申請(qǐng)的態(tài)度，沒有必要在登記機(jī)關(guān)再表明一次。無論是哪一類預(yù)告登記，其必備的申請(qǐng)材料都包括身份證明、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合同以及當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定，這些材料足以表明雙方關(guān)于預(yù)告登記的態(tài)度。其次，要求雙方當(dāng)事人同時(shí)到登記機(jī)關(guān)辦理手續(xù)會(huì)增加申請(qǐng)的難度，不利于權(quán)利保護(hù)。社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的今天，大家都很忙，抽出工作時(shí)間處理個(gè)人事務(wù)并不容易，而要找到雙方當(dāng)事人都空閑的時(shí)間則更是不易。
至于應(yīng)當(dāng)由哪一方當(dāng)事人來辦理，筆者認(rèn)為，因預(yù)購商品房而強(qiáng)制申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)由預(yù)售方來辦理；因以預(yù)購的商品房和房屋建設(shè)工程設(shè)定抵押而強(qiáng)制申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)由抵押權(quán)人來辦理；因其他原因而自愿申請(qǐng)的，可以由當(dāng)事人約定由哪一方來辦理。無論由哪一方來辦理登記，在手續(xù)完成后，都應(yīng)當(dāng)將辦理完畢的相關(guān)材料交給對(duì)方當(dāng)事人一份，作為對(duì)方主張權(quán)利或承擔(dān)義務(wù)的憑證。同時(shí)，為保障預(yù)告登記申請(qǐng)的順利進(jìn)行，法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定，強(qiáng)制申請(qǐng)方借故拖延的，應(yīng)當(dāng)對(duì)其采取罰款或者其他懲罰措施，并賦予對(duì)方當(dāng)事人以督促的權(quán)利，必要時(shí)可以由對(duì)方辦理。
（二）預(yù)告登記申請(qǐng)的實(shí)質(zhì)條件
1.存在可以申請(qǐng)預(yù)告登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記是為保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)而服務(wù)的，如果沒有需要其保護(hù)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，就沒有申請(qǐng)預(yù)告登記的必要。
2.當(dāng)事人就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)預(yù)告登記達(dá)成協(xié)議或者屬于法律強(qiáng)制登記或者有生效的法律文書。當(dāng)事人就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)預(yù)告登記達(dá)成協(xié)議的，申請(qǐng)人可持協(xié)議書和法律規(guī)定的其他材料去登記部門辦理手續(xù)。當(dāng)事人未就預(yù)告登記達(dá)成協(xié)議但是法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理預(yù)告登記的，登記義務(wù)人應(yīng)當(dāng)在法律規(guī)定的時(shí)限內(nèi)去辦理登記手續(xù)。當(dāng)事人就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)發(fā)生糾紛，生效的法律文書判定應(yīng)當(dāng)辦理預(yù)告登記的，登記義務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照判決要求辦理預(yù)告登記手續(xù)。
有學(xué)者指出，“我國立法未要求對(duì)當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定進(jìn)行公證，登記機(jī)關(guān)必將面臨審查預(yù)告登記的約定是否真實(shí)的難題，而實(shí)踐中，登記機(jī)關(guān)有限的精力和時(shí)間無法完成對(duì)約定的實(shí)質(zhì)性審查”，故認(rèn)為“我國應(yīng)在今后的立法中規(guī)定公證這一環(huán)節(jié)。”然筆者認(rèn)為，預(yù)告登記作為民事主體一項(xiàng)普通的民事法律活動(dòng)，只要一般的協(xié)議就可以，并不需要強(qiáng)制引入公證制度，而且，引入公證程序不但會(huì)增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)還使得預(yù)告登記的申請(qǐng)程序變得復(fù)雜。
（三）預(yù)告登記申請(qǐng)的形式條件
當(dāng)事人要想獲得預(yù)告登記的保護(hù)，在具備了上述的條件后，應(yīng)在法律規(guī)定或雙方約的時(shí)間內(nèi)到登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)，否則將無法受到相應(yīng)的法律保護(hù)。
參考文獻(xiàn)：
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[3] 趙蔚紅.預(yù)告登記制度研究[D].長(zhǎng)春：吉林大學(xué)，2008.
Discussion about the application condition for the preliminary registration
LI Bing-wei,KOU Sheng -yao
(Law college,Heilongjiang university,Harbin 150080,China)
【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；影響
1引言
在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨的最主要問題就是不動(dòng)產(chǎn)登記，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的自然身份屬性以及權(quán)利在登記簿當(dāng)中進(jìn)行記錄和公示。同時(shí)隨著現(xiàn)如今不動(dòng)產(chǎn)的覆蓋范圍變得越來越廣，所以不動(dòng)產(chǎn)登記工作所面臨的問題及影響因素也變得越來越多，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)行深入研究及探討是需要進(jìn)行長(zhǎng)期工作的，逐漸對(duì)不動(dòng)產(chǎn)本身的權(quán)利歸屬等進(jìn)行進(jìn)一步確定，然后對(duì)產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行明確規(guī)定。
2不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問題
2.1規(guī)章制度建設(shè)落后
基于我國當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展背景來看，和不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)的體制建設(shè)以及法律法規(guī)建設(shè)工作仍然有待完善與提高，所以這就使得不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)價(jià)值的作用并沒有在實(shí)際工作中得到真正發(fā)揮。因?yàn)樵谶^去我國不動(dòng)產(chǎn)登記工作發(fā)展的過程中，雖然面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記過程中存在的一些問題，制定了相應(yīng)的法律法規(guī)，但是這些規(guī)章制度以及機(jī)制等在實(shí)際工作中并沒有真正落實(shí)，所以導(dǎo)致許多工作沒有得到很好的約束，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展與健康發(fā)展造成了一定程度影響。所以在當(dāng)前新時(shí)期發(fā)展背景下，需要就不動(dòng)產(chǎn)登記工作執(zhí)行過程中所產(chǎn)生的一些問題進(jìn)行論述并且提出相關(guān)建議，使不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的正向影響得到增加[1]。
2.2市場(chǎng)短期不利影響
對(duì)于我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度來講，雖然能夠覆蓋到當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的大多數(shù)企業(yè)，但也可能會(huì)導(dǎo)致自然人和一些以投資為目的的房產(chǎn)持有人在可能的條件下進(jìn)行拋售。在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中產(chǎn)生不利影響因素的環(huán)節(jié)，大多數(shù)都集中在二手房交易環(huán)節(jié)中，所以如果想要針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記過程中存在的不利因素進(jìn)行全方位解決，需要真正從政府角度出發(fā)對(duì)這些問題進(jìn)行考慮，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的二手房交易規(guī)模非常大，所以只有在政府以及國家出頭的情況下，才能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)整個(gè)二手房交易市場(chǎng)的調(diào)控。除此之外，在不動(dòng)產(chǎn)登記工作全面覆蓋與普及過程中，不動(dòng)產(chǎn)登記工作的合規(guī)性以及宣傳工作是否實(shí)現(xiàn)全覆蓋這些問題，如果僅依靠個(gè)別部門及機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，那么所取得的成效是比較微弱的，仍然需要由國家政府出面并且通過合理有效的措施進(jìn)行干預(yù)，這樣才能夠更好地使不動(dòng)產(chǎn)登記工作得到推廣。通過這樣的方式，從物權(quán)保護(hù)的角度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行深入探討及研究，更好地使房地產(chǎn)直接權(quán)益人的基本利益得到保障，并且將房地產(chǎn)在發(fā)展過程當(dāng)中存在的產(chǎn)權(quán)糾紛問題進(jìn)行解決，使整個(gè)二手房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序變得更加有序。
3不動(dòng)產(chǎn)登記工作水平提升建議
3.1不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展
不動(dòng)產(chǎn)登記工作已經(jīng)充分證明了當(dāng)前房屋不動(dòng)產(chǎn)所擁有的固定性以及不可移動(dòng)性特征，所以這就對(duì)房屋的所有權(quán)以及歸屬權(quán)利確定提供了重要依據(jù)。在以上述特征為基礎(chǔ)所開展的分析過程中，能夠發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)本身同時(shí)還擁有明確的復(fù)雜性特征，因此，在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)針對(duì)產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行清晰界定是具有非常重要的意義的。從當(dāng)前的房產(chǎn)情況來看，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記工作的主要目的是順應(yīng)國家政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所進(jìn)行的宏觀調(diào)控，針對(duì)房屋價(jià)格進(jìn)行有效的控制。對(duì)于二者來講，并不存在直接性以及必然性的聯(lián)系，但如果按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理進(jìn)行分析的話，能夠發(fā)現(xiàn)房屋的價(jià)格本身會(huì)受到房屋供求關(guān)系的直接影響。同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)登記來講，主要目的也不僅僅是給房地產(chǎn)稅征收作準(zhǔn)備，同時(shí)還具有其他的功能和意義。若是真正基于不動(dòng)產(chǎn)登記工作意義為出發(fā)點(diǎn)，那么不動(dòng)產(chǎn)合法登記過程中，產(chǎn)權(quán)人本身的合法權(quán)利會(huì)受到極大程度的保障。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作來講，核心的目的是對(duì)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及產(chǎn)權(quán)歸屬問題進(jìn)行解決，在解決的過程中主要是依據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)，然后在此基礎(chǔ)上使房產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序能夠更加穩(wěn)定。除此之外，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作來講，還能夠使二手房屋資源得到極大程度的增加，并且將房屋的入住率提高上來，降低當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房屋空置率。最后也是最主要的就是不動(dòng)產(chǎn)登記可以使當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展秩序以及健康程度大大提升，使政府所實(shí)施的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策及措施能夠擁有更加基礎(chǔ)的保障[2]。
3.2房屋買賣交易所受到的影響
在不動(dòng)產(chǎn)登記工作開展過程中，工作目的不僅僅是使當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠得到更好的管控，同時(shí)也是為了能夠基于當(dāng)前的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，將各機(jī)構(gòu)以及各地區(qū)的房地產(chǎn)交易匯集到一起，形成一個(gè)統(tǒng)一性質(zhì)的信息管理登記平臺(tái)，對(duì)房產(chǎn)交易以及登記和審批等各項(xiàng)流程進(jìn)行統(tǒng)一管理，從而使工作能夠變得更加簡(jiǎn)單而且便捷，促使傳統(tǒng)低效率的申請(qǐng)環(huán)節(jié)和審批等辦公環(huán)節(jié)，能夠?qū)崿F(xiàn)信息化以及網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作解讀的過程中，有很多人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記工作只是單單針對(duì)當(dāng)前的存量房，同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致許多在信息管理平臺(tái)上沒有進(jìn)行登記的購房人員，在之后的購房過程中不會(huì)出現(xiàn)沖動(dòng)型的消費(fèi)行為。所以現(xiàn)如今社會(huì)大眾本身對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作更多的是持一種觀望的態(tài)度，同時(shí)就是在不動(dòng)產(chǎn)登記工作開展的過程中，有很多擁有多套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人會(huì)在工作開始之前將房產(chǎn)進(jìn)行大量的拋售，這種大量房產(chǎn)的拋售對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展會(huì)造成一定影響，所以在這種情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記工作條例所發(fā)揮的市場(chǎng)規(guī)范化作用會(huì)變得更加明顯。除此之外就是不動(dòng)產(chǎn)登記工作條例，并不是簡(jiǎn)單地將房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)控作為基本目標(biāo)，所以在短期之內(nèi)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不會(huì)產(chǎn)生太大影響。自從管理?xiàng)l例實(shí)施以來，主要目的是對(duì)現(xiàn)有的各不同機(jī)構(gòu)之間的資源進(jìn)行全方位的整合，然后對(duì)機(jī)構(gòu)資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，構(gòu)建一個(gè)全國性質(zhì)的信息化管理平臺(tái)。對(duì)于該條例來講，在實(shí)際實(shí)施的過程中，對(duì)于二手房市場(chǎng)會(huì)或多或少地產(chǎn)生一些影響，條例當(dāng)中并沒有要求針對(duì)個(gè)人名下的房產(chǎn)進(jìn)行查詢，但卻可以根據(jù)房屋的地址對(duì)產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行確定。所以在這一背景下，過去傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作存在的問題以及弊端都能夠得到消除，但可能會(huì)導(dǎo)致的問題就是房屋的大量拋售對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性造成影響。因此，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記來講，作用發(fā)揮更多的是體現(xiàn)在對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃以及規(guī)范這2個(gè)方面。
3.3不動(dòng)產(chǎn)登記工作對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的積極影響
在我國不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)施的過程中，我國國民經(jīng)濟(jì)也受到了極大程度的影響，而且這種影響是正向的，對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理工作也產(chǎn)生了一定程度的促進(jìn)作用。在長(zhǎng)期的市場(chǎng)化背景下，通過不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作模式，經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)受到極大程度的影響，所以需要從不同的登記體系為出發(fā)點(diǎn)，使房地產(chǎn)管理工作水平及能力得到更好的提升，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠得到更好的推動(dòng)。在不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施的過程中，信息可以在平臺(tái)上進(jìn)行高效的運(yùn)行，從而使房地產(chǎn)的全方位控制得到真正實(shí)現(xiàn)。因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作來講，最主要的就是做到精準(zhǔn)調(diào)控，所以在這種透明化以及高速的信息流轉(zhuǎn)過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了透明化管理，使調(diào)控制度的發(fā)展得到了推進(jìn)。所以對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作來講，在實(shí)施過程中可以使房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作具有明顯的進(jìn)步及提升，對(duì)于房地產(chǎn)來講可以讓房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境當(dāng)中擁有更多的優(yōu)勢(shì)。但同時(shí)也需要注意，在不動(dòng)產(chǎn)登記的過程中需要考慮現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)情況，并且就整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展深入調(diào)查，這樣才能夠更好地找到符合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)模式[3]。
4結(jié)語
綜上所述，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度來講，在實(shí)施過程中，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)受到直接影響，同時(shí)會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展造成一定程度的影響。所以，在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施的過程中，要深入分析不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施現(xiàn)狀，并總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，將不動(dòng)產(chǎn)登記制度和我國基本國情進(jìn)行結(jié)合，通過長(zhǎng)期發(fā)展的眼光，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行完善與創(chuàng)新。
【參考文獻(xiàn)】
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在此情形，乙除擁有債法上的請(qǐng)求權(quán)外，并無排斥第三人的權(quán)利，原則上僅能依債務(wù)不履行的規(guī)定向甲請(qǐng)求損害賠償。此種狀況，對(duì)乙甚為不利。我國現(xiàn)行法除了違約救濟(jì)，對(duì)于保護(hù)債權(quán)人實(shí)現(xiàn)所期待的權(quán)利是無能為力，債權(quán)人無法獲得債務(wù)人的實(shí)際履行。鑒于此，在法律利益的選擇和衡量的基礎(chǔ)上，設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，對(duì)債權(quán)人以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為標(biāo)的之債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以保全，以防范交易目的的落空。
一、預(yù)告登記制度理論概述
（一）預(yù)告登記的概念
所謂預(yù)告登記，就是為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。①它將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記是與本登記相對(duì)應(yīng)的一項(xiàng)登記制度。本登記是已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記，是現(xiàn)實(shí)物權(quán)的登記，實(shí)質(zhì)是終局登記，當(dāng)事人所期待的物權(quán)變動(dòng)效果得以實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記是相對(duì)于本登記而言，它所登記的不是現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，它是在確定的財(cái)產(chǎn)權(quán)登記條件還不具備時(shí)，為了保全將來財(cái)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)能夠順利進(jìn)行而就與此相關(guān)的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行的登記。我國臺(tái)灣地區(qū)的民法稱其為預(yù)告登記制度，日本法中的假登記制度中的保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的假登記與德國、臺(tái)灣所指的預(yù)告登記為同一制度。
（二） 預(yù)告登記的性質(zhì)
預(yù)告登記具有使妨害其將來不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記的請(qǐng)求權(quán)所為處分無效的效力，其法律性質(zhì)，究為一種物權(quán)或僅為一種債權(quán)保全的手段，甚有爭(zhēng)論。從各國法律規(guī)定來看，預(yù)告登記使登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)具備了對(duì)抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力。因此，從預(yù)告登記的性質(zhì)上說，預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)。所謂債權(quán)物權(quán)化，是指?jìng)鶛?quán)具備了物權(quán)的某些效力。從各國法律的規(guī)定來看，預(yù)告登記的對(duì)象基本上限于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。這種請(qǐng)求權(quán)是基于當(dāng)事人之間的法律行為而產(chǎn)生的，權(quán)利人雖有權(quán)請(qǐng)求義務(wù)人將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移給權(quán)利人，但并不能完全阻止義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)再行處分。因此，這種請(qǐng)求權(quán)應(yīng)屬于債權(quán)的性質(zhì)。但是，如果不對(duì)義務(wù)人的這種行為予以限制，則權(quán)利人的權(quán)利就很難得到保障。因此，權(quán)利人籍預(yù)告登記制度來預(yù)防這種危險(xiǎn)，使得違反預(yù)告登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的處分無效。這種無效使預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)具備了對(duì)抗第三人的效力，從而使得這種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的排他效力。可見，預(yù)告登記使得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的性質(zhì)，形成了債權(quán)物權(quán)化的現(xiàn)象②。
（三）預(yù)告登記的制度價(jià)值
在一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)交易中，例如，對(duì)房屋的買賣，買賣契約的簽訂到契約履行房屋登記，這項(xiàng)交易最后完成。其中，債權(quán)契約的做成和不動(dòng)產(chǎn)的登記之間常因各種原因而存在一定的時(shí)間差。而在這期間如出賣人將房屋再賣于第三人并做了登記，則買受人無法獲得房屋，而只能依債權(quán)法救濟(jì)。雖然在債權(quán)行為成立后，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人有未來移轉(zhuǎn)所有權(quán)或他物權(quán)的義務(wù)，但債權(quán)具有平等性和相對(duì)性，債權(quán)人僅享有請(qǐng)求債務(wù)人為移轉(zhuǎn)登記的權(quán)利，他不能阻止債務(wù)人違背自己承擔(dān)的義務(wù)而對(duì)他的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)作其他的處分。債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)也無對(duì)抗第三人的效力。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人違約，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)給第三人并登記的這種情況下， 在同一不動(dòng)產(chǎn)上既有物權(quán)，又有債權(quán)，依物權(quán)優(yōu)先原則，第三人將取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。此種情形，請(qǐng)求權(quán)人可以追究不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的違約責(zé)任，對(duì)其債權(quán)予以救濟(jì)，這種法律狀態(tài)是民法所認(rèn)可的。民法是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的直接體現(xiàn)，肯認(rèn)和尊重競(jìng)爭(zhēng)；市民尊奉私法自治理念去參與生活，把理性判斷作為交往的心理前提，他必須自己承受自己料事失誤的風(fēng)險(xiǎn)，自己責(zé)任。鑒于此，債權(quán)人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的目的將落空，無法獲得自己預(yù)期想要的房屋。物權(quán)法只保護(hù)現(xiàn)實(shí)的所有權(quán)人。債權(quán)法的救濟(jì)對(duì)于要取得交易的實(shí)物的債權(quán)人來說，乃無奈之選擇。債權(quán)人如何在這種情形下仍能實(shí)現(xiàn)交易目的呢？特別是對(duì)于住房權(quán)這種生存權(quán)即基本人權(quán)來說，需要在現(xiàn)有的制度體系下尋找一個(gè)法律空間來保護(hù)債權(quán)人的利益，保護(hù)交易的安全。預(yù)告登記制度正是針對(duì)這種問題的解決手段。通過對(duì)將來不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的登記， 依物權(quán)的公示公信準(zhǔn)則，使該債權(quán)經(jīng)過公示程序后有了公信的排它效力，足以抗拒后序的物權(quán)變動(dòng)，而使該請(qǐng)求權(quán)的效力得以保全。這樣穩(wěn)定了不動(dòng)產(chǎn)交易秩序；同時(shí)平衡不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)各方當(dāng)事人的利益。
二、在我國創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度的必要性
我們認(rèn)為，為建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，全面保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人合法權(quán)益，有必要?jiǎng)?chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度。
首先，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是我國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的客觀需要。自我國實(shí)行改革開放以來，土地使用權(quán)及房屋不僅為生活所必需，而且成為不可或缺的生產(chǎn)要素，原先被視為禁區(qū)的許多不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，導(dǎo)致和促進(jìn)了土地二級(jí)交易市場(chǎng)的建立及房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。作為不動(dòng)產(chǎn)登記制度之一的預(yù)告登記，具有服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)交易的功能，因此，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度有利于保障請(qǐng)求權(quán)人的權(quán)利，有利于保護(hù)交易中的第三人，有利于我國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)健康的有序發(fā)展。
其次，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是現(xiàn)實(shí)生活的迫切需要。隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，買賣房屋已成為普通百姓的常見行為，但普通百姓作為消費(fèi)者購買預(yù)售的房屋，其只能根據(jù)與預(yù)售人訂立的預(yù)售合同享有債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)，并不能具有排他的效力。雖然我國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)有了巨大的發(fā)展，但由于信用在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的缺失，使得在現(xiàn)實(shí)生活中（尤其是在商品房預(yù)售中）經(jīng)常發(fā)生不守誠實(shí)信用強(qiáng)行撕毀合同的情形，出現(xiàn)了大量的一房?jī)少u（甚至數(shù)賣）的糾紛。但撕毀合同的一方往往是經(jīng)濟(jì)上的強(qiáng)者，而相對(duì)人常常是弱者，購房人無法防止預(yù)售人將房屋以更高的價(jià)格出賣給他人，這就使得處于弱勢(shì)地位的購房人無法取得指定的房屋，只能以對(duì)方違約為由請(qǐng)求損害賠償，其權(quán)益難以得到有效的保護(hù)。但是，通過預(yù)告登記制度，購房人將其請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記，使其請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的排他效力，確認(rèn)預(yù)售人一方違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為歸于無效，就可以確保購房人獲得所購買的房屋。可以說，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度有利于對(duì)經(jīng)濟(jì)上弱者的保護(hù)，這也符合當(dāng)今法律注重保護(hù)弱者的價(jià)值趨向。
再次，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是健全我國不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度的需要。我國《民法通則》第72條及《合同法》第133條規(guī)定，所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起移轉(zhuǎn)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)屬法律另有規(guī)定的情形，我國一些法律僅就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)粗略地規(guī)定了應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠駝t不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，但并未建立健全的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。在國外，大多數(shù)國家規(guī)定了預(yù)告登記、異議登記及更正登記等，與不動(dòng)產(chǎn)的本登記構(gòu)成了完備的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。我國未來民事立法應(yīng)當(dāng)借鑒國外立法經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度，以架構(gòu)完備的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。
最后，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是地方立法上升為國家立法的需要。基于預(yù)告登記的重要作用，我國一些地方立法已經(jīng)對(duì)預(yù)告登記制度進(jìn)行了有益的嘗試。例如，2002年實(shí)施的《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》對(duì)預(yù)告登記作了明確規(guī)定；將于2003年5月實(shí)施的《上海市房地產(chǎn)登記條例》新增設(shè)了臨時(shí)登記、預(yù)告登記及異議登記等。我們認(rèn)為，當(dāng)?shù)胤搅⒎ū蛔C明是行之有效的經(jīng)驗(yàn)并發(fā)展成熟時(shí)，就應(yīng)當(dāng)將其上升為國家立法。這也是我國立法上的一條重要經(jīng)驗(yàn)，如公司法的制定就是以地方立法為先導(dǎo)的。為此，我國民法立法應(yīng)當(dāng)吸收地方立法的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度，并對(duì)其內(nèi)容加以具體、明確的規(guī)定。
三、預(yù)告登記制度的立法設(shè)計(jì)
（一）我國應(yīng)采取的立法例
預(yù)告登記制度自近代在普魯士法上形成以來，基于其保障所登記請(qǐng)求權(quán)的重要作用，逐漸為大陸法系各國所繼受，成為不動(dòng)產(chǎn)登記中的一項(xiàng)重要制度。綜觀各國關(guān)于預(yù)告登記的立法，主要有以下兩種立法例：其一，法典式
——在民法典中對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行規(guī)定，采取此種立法例的有德國、瑞士。其二，特別法式——在不動(dòng)產(chǎn)登記法、土地法等特別法中規(guī)定預(yù)告登記，采取此種立法例的有日本、我國臺(tái)灣地區(qū)等。日本在《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中對(duì)假登記作了規(guī)定，而我國臺(tái)灣地區(qū)則在“土地法”中規(guī)定了預(yù)告登記，并且在“土地登記規(guī)則”中對(duì)預(yù)告登記的實(shí)施予以細(xì)化。
上述兩種立法例各有其利弊。將預(yù)告登記在民法典中明確規(guī)定，可以強(qiáng)調(diào)預(yù)告登記制度的重要性，也使其在法律地位上處于較高的位階上，但民法典不可能對(duì)預(yù)告登記作出詳盡的規(guī)定，只能對(duì)其申請(qǐng)、效力等作原則性的規(guī)定，這不可避免地會(huì)影響預(yù)告登記的可操作性。而將預(yù)告登記在特別法中詳盡規(guī)定，雖可以解決預(yù)告登記的操作問題，但由于預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的重要一環(huán)，在民法典中的付諸闕如總會(huì)給人一種與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)脫節(jié)之感。因此，我們很難說法典式與特別法式立法例孰優(yōu)孰劣，或許只是各國立法時(shí)適應(yīng)本國社會(huì)狀況的一種取舍。
我國創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度選擇何種立法例，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國的現(xiàn)實(shí)國情與本土資源作出決定。我們認(rèn)為，既然我們希望制訂一部完整的民法典，就不應(yīng)該遺漏預(yù)告登記制度，應(yīng)在民法典中給予預(yù)告登記以一定的地位。當(dāng)然，限于民法典的規(guī)模所限，我們也不應(yīng)奢望預(yù)告登記在民法典中得到“包羅萬象”的規(guī)定。為此，在民法典中對(duì)預(yù)告登記作出概括性規(guī)定的同時(shí)，我們還可以借鑒日本、臺(tái)灣地區(qū)在特別法中規(guī)定預(yù)告登記的經(jīng)驗(yàn)，在有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律或法規(guī)中對(duì)預(yù)告登記作出詳盡的規(guī)定，采取一種綜合式的立法模式——既在民法典中對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行原則規(guī)定，又在特別法中詳細(xì)規(guī)定的立法。
（二）預(yù)告登記的制度設(shè)計(jì)
在借鑒國外法律資源的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國的具體國情，構(gòu)建預(yù)告登記制度，具體可以從如下四個(gè)方面入手：
第一， 關(guān)于預(yù)告登記的適用范圍
從各國關(guān)于預(yù)告登記的適用范圍來看，由于物權(quán)變動(dòng)模式存在的差異，除日本的預(yù)告登記適用于保全物權(quán)和保全債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)外，德國、瑞士及我國臺(tái)灣地區(qū)的預(yù)告登記只適用于保全債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。在我國，關(guān)于物權(quán)變動(dòng)應(yīng)采取模式，盡管理論上有不同的看法，但學(xué)者們均不主張采取單純的意思主義。因此，我國創(chuàng)設(shè)的預(yù)告登記制度，其范圍自不適用于保全物權(quán)，而只能適用于保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。據(jù)此，預(yù)告登記應(yīng)適用于下列情形：（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請(qǐng)求權(quán)；（2）附條件或者附期限的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)；（3）有關(guān)的特殊不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)等。考慮到我國社會(huì)主義公有制的性質(zhì)及土地所有權(quán)歸國家與集體所有的現(xiàn)狀，對(duì)國有土地使用權(quán)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅，也可以適用預(yù)告登記。
第二，關(guān)于預(yù)告登記的發(fā)生
預(yù)告登記的申請(qǐng)必須由具有資格的人提出，同時(shí)還須具備一定的條件。在預(yù)告登記中，應(yīng)以所保全的請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人為預(yù)告登記權(quán)利人，以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人為預(yù)告登記的義務(wù)人。有學(xué)者認(rèn)為，預(yù)告登記可以由債權(quán)人和債務(wù)人共同申請(qǐng)，也可以由債權(quán)人或債務(wù)人根據(jù)當(dāng)事人雙方訂立的合同單獨(dú)申請(qǐng)，也可以根據(jù)法院的裁判提起預(yù)告登記的申請(qǐng)③。我們認(rèn)為，預(yù)告登記只能由預(yù)告登記權(quán)利人申請(qǐng)，義務(wù)人有義務(wù)協(xié)助進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)出具預(yù)告登記申請(qǐng)所需的書面同意書；當(dāng)義務(wù)人拒絕協(xié)助時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人可以向法院提出申請(qǐng)，由法院依照非訟程序作出裁定，權(quán)利人可以持此裁定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。為此，需要民事訴訟法對(duì)這種程序作出規(guī)定。
第三，關(guān)于預(yù)告登記的效力
預(yù)告登記的效力是預(yù)告登記制度的中心問題，借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，綜合學(xué)者的意見，我國未來的民事立法應(yīng)規(guī)定如下預(yù)告登記的效力：
1、權(quán)利保全效力。即預(yù)告登記后，義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的處分在妨害預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的范圍內(nèi)，處分行為無效，但義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的處分采取的應(yīng)為相對(duì)無效的原則。
2、權(quán)利順位保全效力。即當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的順位不是依本登記的日期確定，而是以預(yù)告登記的日期為準(zhǔn)加以確定。換句話說，預(yù)告登記具有保全日后本登記順位的效力。由于預(yù)告登記本身并無獨(dú)立的效力，只是在本登記時(shí)，預(yù)告登記才具有意義。
3、破產(chǎn)保護(hù)效力。即在相對(duì)人破產(chǎn)，但請(qǐng)求權(quán)的履行期限尚未屆至或者履行條件并未成就時(shí)，權(quán)利人可以將作為請(qǐng)求權(quán)標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，使請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。
第四，關(guān)于預(yù)告登記的失效
預(yù)告登記使登記的請(qǐng)求權(quán)具備了一定的物權(quán)效力，能夠防止登記后不利于被保全的請(qǐng)求權(quán)的任何物權(quán)變動(dòng)發(fā)生。但要發(fā)生請(qǐng)求權(quán)所指向的物權(quán)變動(dòng)，請(qǐng)求權(quán)人還必須在約定或者規(guī)定的時(shí)間行使其請(qǐng)求權(quán)，并以自己的行為實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。否則，請(qǐng)求權(quán)人屆時(shí)不積極行使自己的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)原來希望發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)持消極的態(tài)度，法律沒有必要保護(hù)權(quán)利上的睡眠者，應(yīng)當(dāng)使該權(quán)利消滅，以促使請(qǐng)求權(quán)人積極行使請(qǐng)求權(quán)。筆者認(rèn)為，出現(xiàn)以下情況時(shí)預(yù)告登記失效：1、有關(guān)利害關(guān)系人申請(qǐng)注銷預(yù)告登記；2、達(dá)到法定期間權(quán)利人不申請(qǐng)本登記的；3、權(quán)利人的拋棄行為。當(dāng)然，在正常狀態(tài)下，當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)到本登記后，預(yù)告登記自然失效。
注釋：
①孫憲忠，《中國物權(quán)法總論》，法律出版社，2003年版，第231頁。
②房紹坤
呂杰，《創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度的幾個(gè)問題》，《法學(xué)家》，2003年第4期，第64頁。
③余能斌主編，《現(xiàn)代物權(quán)法專論》，法律出版社2002年版，第404頁。
參考書目：
1、王軼，《物權(quán)變動(dòng)論》，中國人民大學(xué)出版社，2001年7月第1版。
2、王澤鑒 《民法物權(quán)（一）》中國政法大學(xué)出版社，2001年10月第1版。
3、曼弗雷德。沃而夫，《物權(quán)法》，吳越、李大雪譯，法律出版社，2002年9月第1版。
4、梁慧星，《中國物權(quán)法草案建議稿》，法律出版社，2001年出版。
5、謝在全，《民法物權(quán)論》（上下冊(cè)），中國政法大學(xué)出版社，1999年1月第1版。
(一)申請(qǐng)?jiān)瓌t的涵義
申請(qǐng)?jiān)瓌t包括以下幾層涵義:首先,原則上登記機(jī)構(gòu)只能依當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行登記,在法律沒有明確規(guī)定時(shí),不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得依職權(quán)進(jìn)行登記。其次,登記申請(qǐng)界定了登記機(jī)構(gòu)的活動(dòng)范圍,登記機(jī)構(gòu)不得超越該登記申請(qǐng)范圍從事活動(dòng)。再次,如果當(dāng)事人提出的申請(qǐng)存在登記的障礙時(shí),登記機(jī)構(gòu)原則上不能主動(dòng)進(jìn)行調(diào)查,只能給與申請(qǐng)人一定期限以排除障礙。最后,在登記完成之前,當(dāng)事人可以撤回登記申請(qǐng)。
申請(qǐng)?jiān)瓌t為許多國家和地區(qū)的法律所明確承認(rèn)。在我國,不少地方性立法和部門規(guī)章也都在一定程度上承認(rèn)了申請(qǐng)?jiān)瓌t。《物權(quán)法》頒行前承認(rèn)該原則的立法,如《廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》規(guī)定:“房地產(chǎn)登記由當(dāng)事人向房地產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng),并按照本辦法規(guī)定提交申請(qǐng)登記材料”;《吉林市房屋權(quán)屬登記條例》規(guī)定:“房屋權(quán)屬登記一般由權(quán)利人提出申請(qǐng),經(jīng)登記機(jī)關(guān)受理、核準(zhǔn)后,頒發(fā)房屋權(quán)屬證書”。《物權(quán)法》頒行之后的立法,如《土地登記辦法》第6條規(guī)定:“土地登記應(yīng)當(dāng)依照申請(qǐng)進(jìn)行,但法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定的除外”;《上海市房地產(chǎn)登記條例》第15條規(guī)定:“申請(qǐng)人可以在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)登記內(nèi)容記載于房地產(chǎn)登記簿并公示前,撤回登記申請(qǐng)”;《房屋登記辦法》第21條規(guī)定:“房屋登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前,申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)”。
(二)申請(qǐng)?jiān)瓌t作為我國不動(dòng)產(chǎn)登記法基本原則的意義
1 申請(qǐng)?jiān)瓌t是私法自治的必然要求
私法自治也稱意思自治,它是民法奉行的基本理念。在我國,民事法律也以私法自治為基本理念。《民法通則》第4條規(guī)定,民事活動(dòng)應(yīng)遵循自愿原則。《合同法》第4條規(guī)定:“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利,任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。”私法自治是指人們依據(jù)其意思自主的形成法律關(guān)系的原則,屬于人的自我決定這一普遍原則的組成部分。私法自治意味著“對(duì)通過表達(dá)意思產(chǎn)生或消滅法律后果這種可能性的法律承認(rèn)”。基于私法自治,民事主體可以自主的做出意思表示,并依此種意思表示來發(fā)生其預(yù)期的法律效果,從而最終實(shí)現(xiàn)民事主體自主決定、自主安排自己的生活的目的。私法自治包括兩項(xiàng)基本規(guī)則:一是行為自由,二是為自己行為負(fù)責(zé)。這是一個(gè)事物的兩個(gè)方面,正是由于民事主體享有行為的自由,可以依據(jù)自主的意思從事行為,它才應(yīng)當(dāng)為自己行為負(fù)責(zé);如果民事主體的行為不是自由的,它就不應(yīng)當(dāng)為該行為負(fù)責(zé)。在一個(gè)法治國家中,政府應(yīng)當(dāng)是有限的服務(wù)型政府,公權(quán)力的行使受到法律的嚴(yán)格限制,任何公權(quán)力的干預(yù)和管制行為都應(yīng)被嚴(yán)格限定在法律授權(quán)的范圍內(nèi)。凡是社會(huì)成員的私人事務(wù)即私法領(lǐng)域中的事情,只要不涉及公共利益、公共道德和他人的利益,都應(yīng)當(dāng)交給當(dāng)事人自行決定。民事權(quán)利的取得或消滅應(yīng)依當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生,原則上無需國家的協(xié)助或批準(zhǔn)。盡管在特定的情形中,基于一些特殊的考慮,如維護(hù)交易的安全、公開當(dāng)事人從事之法律行為的效力或者促使民事主體謹(jǐn)慎的行為,法律會(huì)將要求當(dāng)事人的民事活動(dòng)采取特定的方式,如進(jìn)行登記或采取書面形式,并將民事活動(dòng)的效力系于該特定方式。但這只是基于正當(dāng)目的而對(duì)意思自治所做的必要干預(yù)和限制,并不意味著排除甚至取消了當(dāng)事人的意思自治。
當(dāng)事人從事不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易――即設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的民事活動(dòng)顯然屬于私法自治的范疇,法律對(duì)當(dāng)事人變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的意思表示應(yīng)予承認(rèn),使之得以發(fā)生當(dāng)事人所期待的效果――物權(quán)變動(dòng)效力。為了能夠使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易更加明晰并維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全,《物權(quán)法》對(duì)基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取了登記生效要件主義(第9條第1款、第14條等),即對(duì)物權(quán)變動(dòng)效力實(shí)行所謂的“登記強(qiáng)迫”,不登記則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。然而,登記強(qiáng)迫只是就物權(quán)變動(dòng)而言,并不意味著《物權(quán)法》強(qiáng)制從事不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的當(dāng)事人必須申請(qǐng)登記,更不意味著對(duì)那些不申請(qǐng)登記的當(dāng)事人給與處罰。在基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中,物權(quán)變動(dòng)的效果從根本上來說是依當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生的,是當(dāng)事人所預(yù)期的。登記只是物權(quán)變動(dòng)的一個(gè)附屬生效要件,并非物權(quán)變動(dòng)的根源,沒有當(dāng)事人的意思表示,不可能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。不動(dòng)產(chǎn)登記法雖然是程序法,實(shí)行嚴(yán)格的法定主義,具有強(qiáng)行法色彩,但并不能排除私法自治。相反,嚴(yán)格的登記程序只是為了使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易清晰與安全,這不僅是服務(wù)于公眾利益,也是為了能夠更好的實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的意思自治。故此,我國不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)當(dāng)以申請(qǐng)?jiān)瓌t為基本原則,這是私法自治的基本要求。
從以往我國的不動(dòng)產(chǎn)登記立法來看,雖然也規(guī)定登記應(yīng)依當(dāng)事人申請(qǐng)進(jìn)行,但并未充分貫徹申請(qǐng)?jiān)瓌t。例如,一些立法往往強(qiáng)制當(dāng)事人必須在某一期限內(nèi)申請(qǐng)登記,甚至對(duì)不申請(qǐng)登記或逾期申請(qǐng)登記的當(dāng)事人收取逾期登記費(fèi)。這樣的規(guī)定顯然不符合申請(qǐng)?jiān)瓌t,完全違背了私法自治原則,構(gòu)成對(duì)民事主體行為自由的不當(dāng)限制。首先,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易是基于當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生的,即便采取登記強(qiáng)迫主義,登記也只是決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力發(fā)生與否的要件而已。《物權(quán)法》第6條第1句中“應(yīng)當(dāng)”并非對(duì)從事不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易當(dāng)事人申請(qǐng)登記行為本身的強(qiáng)制,而只是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力發(fā)生與否的強(qiáng)制。當(dāng)事人有權(quán)決定是否申請(qǐng)登記,當(dāng)然他們也需要為自己的不登記的行為后果負(fù)責(zé)(承受不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)因未登記而未生效的法律風(fēng)險(xiǎn))。其次,《物權(quán)法》第15條已經(jīng)明確區(qū)分了債權(quán)效力與物權(quán)效力,登記只是決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否生效,而不影響合同的效力。在依合同發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)如房屋買賣中,買受人有權(quán)請(qǐng)求出賣人交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán),當(dāng)出賣人拒絕與買受人共同申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí),買受人可以先針對(duì)其行使登記請(qǐng)求權(quán),要求出賣人與自己一起向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記,如果出賣人拒絕,買受人可以通過司法救濟(jì)的途徑實(shí)現(xiàn)其登記請(qǐng)求權(quán)。例如,當(dāng)事人完全可以在合同中約定申請(qǐng)登記的期限,如果負(fù)有義務(wù)的一方當(dāng)事人違反該期限,則應(yīng)向?qū)Ψ疆?dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)此,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18、19條以及《最高人民法院關(guān)于審理國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第4條均有明確規(guī)定。因此,沒有必要擔(dān)心如不強(qiáng)制當(dāng)事人申請(qǐng)登記,會(huì)對(duì)權(quán)利人的利益造成不利影響。再次,登記請(qǐng)求權(quán)在性質(zhì)上是一種債權(quán)上的請(qǐng)求權(quán),應(yīng)適用訴訟時(shí)效。如果請(qǐng)求權(quán)人在一定期間內(nèi)不行使該權(quán)利,義務(wù)人將因時(shí)效的經(jīng)過而取得時(shí)效抗辯權(quán)。所以不動(dòng)產(chǎn)登記法中也無必要去規(guī)定登記申請(qǐng)必須在一定的期間內(nèi)作出。這種對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)登記期限的規(guī)定既非訴訟時(shí)效期間,也不是除斥期間,即使申請(qǐng)逾期也不會(huì)發(fā)生權(quán)利消滅的法律效果。
2 確立申請(qǐng)?jiān)瓌t可以很好地保障不動(dòng)產(chǎn)登記簿的真實(shí)性、準(zhǔn)確性與完整性
申請(qǐng)?jiān)瓌t不僅可以確保當(dāng)事人的申請(qǐng)是啟動(dòng)登記程序的主要原因,充分尊重當(dāng)事人的意思自治,而且通過申請(qǐng)?jiān)瓌t還能有效約束不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的行為,確保登記簿記載的真實(shí)、準(zhǔn)確與完整。首先,當(dāng)事人的登記申請(qǐng)為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記活動(dòng)劃定了范圍,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在此范圍內(nèi)決定是否受理登記申請(qǐng)以及是否進(jìn)行登記,不能超越申請(qǐng)范圍進(jìn)行登記活動(dòng)。例如,房屋買賣合同當(dāng)事人申請(qǐng)的是所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,登記機(jī)構(gòu)只能就該申請(qǐng)是否符合所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的受理和登記條件作出判斷,如果不符合受理?xiàng)l件或者認(rèn)為有關(guān)情況需要進(jìn)一步說明的,登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料,必要時(shí)可以進(jìn)行實(shí)地查看(《物權(quán)法》第12條第1款),但是絕對(duì)不能超出當(dāng)事人申請(qǐng)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記這一范圍進(jìn)行登記活動(dòng)。
其次,當(dāng)事人的登記申請(qǐng)決定了登記機(jī)構(gòu)從事登記的先后順序。登記申請(qǐng)被登記機(jī)構(gòu)受理后發(fā)生效力,該申請(qǐng)的生效時(shí)間點(diǎn)對(duì)于登記機(jī)構(gòu)在決定同一不動(dòng)產(chǎn)上的其他登記時(shí)具有拘束力。申言之,申請(qǐng)的先后順序決定了登記簿上的先后順位,除非在先的申請(qǐng)不符合受理?xiàng)l件而被拒絕受理,否則登記機(jī)構(gòu)必須按照申請(qǐng)的先后順序辦理同一不動(dòng)產(chǎn)上的各類登記。例如,債務(wù)人甲將A房屋分別抵押給債權(quán)人乙、丙,甲與乙、甲與丙先后向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押權(quán)設(shè)立登記,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照申請(qǐng)的先后分別辦理甲為乙在A房屋上設(shè)定的第一順位的抵押權(quán),甲為丙在A房屋上設(shè)定的第二順位的抵押權(quán)。
(三)申請(qǐng)?jiān)瓌t的具體問題
1 登記申請(qǐng)的性質(zhì)
登記申請(qǐng)是從事不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的當(dāng)事人針對(duì)登記機(jī)構(gòu)提出的進(jìn)行登記的請(qǐng)求,當(dāng)然包含了當(dāng)事人的意思表示。問題是,這種意思表示與作為法律行為核心要素的意思表示是完全相同還是有所區(qū)別?有學(xué)者認(rèn)為,當(dāng)事人應(yīng)自由決定是否申請(qǐng)登記,其效果涉及當(dāng)事人私法權(quán)利義務(wù)關(guān)系,因此登記申請(qǐng)屬于意思表示,可以適用民法關(guān)于意思表示的一般規(guī)定。但是,德國法院和民法理論通說認(rèn)為,登記申請(qǐng)不是作為法律行為的意思表示,而是純粹的程序行為。因此,民法中關(guān)于意思表示的規(guī)定并不是直接適用于登記申請(qǐng),而是要相應(yīng)的適用。我國也有學(xué)者贊同德國法這一觀點(diǎn),認(rèn)為民法中關(guān)于法律行為制度的規(guī)定并不能直接適用于申請(qǐng)等程序,只能根據(jù)規(guī)范目的以及利益類型進(jìn)行類推適用,如關(guān)于行為能力的規(guī)定可以適用于申請(qǐng),而就附條件或附期限的規(guī)定就不能適用。
本文認(rèn)為,從本質(zhì)上說,登記申請(qǐng)的核心是當(dāng)事人的意思表示,沒有當(dāng)事人的意思表示就不存在登記申請(qǐng)。因此,民法對(duì)意思表示的規(guī)范對(duì)登記申請(qǐng)當(dāng)有適用之空間。例如,申請(qǐng)登記的當(dāng)事人在申請(qǐng)時(shí)應(yīng)有完全民事行為能力、非對(duì)話的意思表示應(yīng)在到達(dá)相對(duì)人后生效等。登記機(jī)構(gòu)在受理登記申請(qǐng)時(shí),也應(yīng)當(dāng)審查申請(qǐng)人是否具有完全民事行為能力,否則只能由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。然而,登記申請(qǐng)啟動(dòng)的是登記程序,而不動(dòng)產(chǎn)登記程序具有強(qiáng)制性,不能任由申請(qǐng)登記的當(dāng)事人通過意思表示加以決定。一方面,雖然登記程序原則上應(yīng)依申請(qǐng)而啟動(dòng),但是這只意味著登記機(jī)構(gòu)受到當(dāng)事人已經(jīng)提出的登記申請(qǐng)的約束,而不是說登記機(jī)構(gòu)受到申請(qǐng)人提出的登記文本的拘束。登記申請(qǐng)的效力與法律行為中意思表示發(fā)出后所具有的效力完全不同,它是否受理申請(qǐng)以及是否進(jìn)行登記,不取決于申請(qǐng)人的意思表示,而應(yīng)依據(jù)法律的規(guī)定。只有那些符合法定條件的登記申請(qǐng),登記機(jī)構(gòu)才能也必須受理;只有符合法定條件的登記申請(qǐng),登記機(jī)構(gòu)才能也必須辦理登記。另一方面,基于形式正義之需要,程序法中注重的是行為的確定性與客觀性。這表現(xiàn)在:(1)登記申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)采取書面形式,以固定申請(qǐng)人的意思表示;(2)登記申請(qǐng)雖然屬于意思表示,但不能附條件、附期限,因?yàn)檫@會(huì)使得登記機(jī)構(gòu)難以決定是否開始登記程序;(3)只要登記申請(qǐng)被登記機(jī)構(gòu)受理,就發(fā)生了程序法上的效果――啟動(dòng)登記程序,法律行為中意思表示的發(fā)出錯(cuò)誤不適用于登記申請(qǐng)。當(dāng)然,申請(qǐng)人可以在登記行為完成之前,撤回登記申請(qǐng)。
2 登記申請(qǐng)權(quán)
登記申請(qǐng)權(quán)是指當(dāng)事人提出登記申請(qǐng)的權(quán)利。就哪些人享有登記申請(qǐng)權(quán),德國法實(shí)行的是雙重賦權(quán)原則,提出登記申請(qǐng)的人可以是因登記而受益的人,也可以是因登記而致其權(quán)利被涉及的人,當(dāng)然也可以雙方共同申請(qǐng)。即便某人在實(shí)體法上并不享有某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),但是只要在登記簿上被登記為權(quán)利人,其也享有登記申請(qǐng)權(quán)。例如,并非真實(shí)所有權(quán)人的N在登記簿上被登記為位于A大街的某塊土地的所有權(quán)人,N也屬于登記申請(qǐng)權(quán)人,其有權(quán)申請(qǐng)對(duì)登記簿進(jìn)行更正。在我國,登記申請(qǐng)權(quán)原則上屬于當(dāng)事人雙方,即除非另有規(guī)定,否則當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)共同提出登記申請(qǐng)。例如,《土地登記辦法》第7條規(guī)定,“土地登記應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人共同申請(qǐng),但有下列情形之一的,可以單方申請(qǐng):(一)土地總登記;(二)國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)的初始登記;(三)因繼承或者遺贈(zèng)取得土地權(quán)利的登記;(四)因人民政府已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地權(quán)屬爭(zhēng)議處理決定而取得土地權(quán)利的登記;(五)因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的法律文書而取得土地權(quán)利的登記;(六)更正登記或者異議登記;(七)名稱、地址或者用途變更登記;(八)土地權(quán)利證書的補(bǔ)發(fā)或者換發(fā);(九)其他依照規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的情形”;第8條規(guī)定,“兩個(gè)以上土地使用權(quán)人共同使用一宗土地的,可以分別申請(qǐng)土地登記”。《房屋登記辦、法》第12條規(guī)定,“申請(qǐng)房屋登記,應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng),但本辦法另有規(guī)定的除外。有下列情形之一,申請(qǐng)房屋登記的,可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng):(一)因合法建造房屋取得房屋權(quán)利;(二)因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得房屋權(quán)利;(三)因繼承、受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利;(四)有本辦法所列變更登記情形之一;(五)房屋滅失;(六)權(quán)利人放棄房屋權(quán)利;(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形”;第13條規(guī)定:“共有房屋,應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記。共有房屋所有權(quán)變更登記,可以由相關(guān)的共有人申請(qǐng),但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請(qǐng)房屋登記的,應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)”。
3 登記申請(qǐng)的撤回
依據(jù)申請(qǐng)?jiān)瓌t,當(dāng)事人向登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)后,只要登記尚未完成(即沒有記載入登記簿),就可以撤回登記申請(qǐng)。此處“撤回”既包括了《同法》中的要約的撤回也包括了撤銷。申請(qǐng)人既可以在申請(qǐng)的意思表示生效(即達(dá)到登記機(jī)構(gòu))之前撤回,也可以在生效之后撤回。由于當(dāng)事人申請(qǐng)登記的情形既包括共同申請(qǐng)登記也包括單方申請(qǐng)登記,單方申請(qǐng)登記中,只要登記尚未完成,申請(qǐng)人撤回其登記申請(qǐng)的,登記機(jī)構(gòu)自應(yīng)允許。但是,在共同申請(qǐng)中,僅僅一方要求撤回登記申請(qǐng),則登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)允許。因?yàn)槲覈粍?dòng)產(chǎn)登記法律制度是以共同申請(qǐng)為原則、單方申請(qǐng)為例外的。在雙方申請(qǐng)的情形中,單方的撤回不應(yīng)影響登記程序。
四、同意原則
(一)同意原則的涵義
同意原則也稱“形式合意或程序合意原則”,它是指只有在得到登記涉及其權(quán)利者的同意后登記機(jī)構(gòu)方能進(jìn)行登記。同意原則也是采取登記生效要件主義的國家所明確承認(rèn)的一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)登記法原則。例如,《德國土地登記條例》第19條規(guī)定:“只有登記涉及其權(quán)利的人同意登記的,方能辦理登記”。依據(jù)《德國民法典》第873條,轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán),以某項(xiàng)權(quán)利對(duì)土地設(shè)定負(fù)擔(dān)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓此種權(quán)利或者對(duì)此種權(quán)利設(shè)定負(fù)擔(dān),權(quán)利人和相對(duì)人必須達(dá)成關(guān)于權(quán)利變動(dòng)的合意即物權(quán)合意,同時(shí)還需要辦理登記。也就是說,當(dāng)事人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的物權(quán)合意是該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)生效的實(shí)體法要件之一。例如,甲與乙轉(zhuǎn)讓某塊土地的所有權(quán),要使該所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,甲和乙必須就該土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移達(dá)成意思表示的一致,該意思表示一致就是物權(quán)合意。基于合法原則的要求,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)確保登記簿的正確性,因此需要對(duì)該物權(quán)合意的效力進(jìn)行審查。然而,要求登記機(jī)構(gòu)直接審查這些物權(quán)合意的效力,一則難度過大,登記機(jī)構(gòu)無法做到有效的審查;二則會(huì)使得登記的時(shí)間過于漫長(zhǎng),耗時(shí)費(fèi)力。故此,早在1872年的普魯士不動(dòng)產(chǎn)登記法中就實(shí)行了同意原則,以此來限縮登記機(jī)構(gòu)的范圍,減輕其審查的負(fù)擔(dān)。
依據(jù)同意原則,登記機(jī)構(gòu)無須對(duì)作為實(shí)體法意思表示的物權(quán)合意進(jìn)行審查,而只需要對(duì)登記程序中的意思表示即形式合意進(jìn)行審查。其實(shí)際上是為登記機(jī)構(gòu)的審查確立了一項(xiàng)程序上的證明規(guī)則,因登記導(dǎo)致其權(quán)利被涉及者對(duì)登記的同意――這一程序法上的意思表示被用來替代實(shí)體法上的意思表示,登記機(jī)構(gòu)只需要審查這種程序中意思表示即可。因?yàn)橥庠瓌t是建立在這樣一種觀念的基礎(chǔ)上的,即只有那些在實(shí)體法上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)表示同意的人,才會(huì)在程序法上作出同意登記的意思表示。
同意或登記同意是指,因權(quán)利變動(dòng)登記而失去權(quán)利的一方,單方作出的同意進(jìn)行登記的意思表示。至于因登記而獲得權(quán)利的一方,如果因取得權(quán)利而可能有所不利時(shí),也應(yīng)作出程序法上的協(xié)力。對(duì)此,《德國土地登記條例》第20條規(guī)定:“在不動(dòng)產(chǎn)交付以及設(shè)定地上權(quán)、變更地上權(quán)內(nèi)容或轉(zhuǎn)移地上權(quán)的情形中,只有當(dāng)權(quán)利人和另外一方表示合意的,才能為其登記”。關(guān)于登記同意的性質(zhì),德國民法學(xué)界有不同的認(rèn)識(shí)。少數(shù)人認(rèn)為是民法或公法上的作為法律行為的意思表示,多數(shù)學(xué)者與法院的判例都認(rèn)為,登記同意只是一種純粹程序法上的意思表示。確切地說,它是一種程序,只是依據(jù)合法原則對(duì)登記程序合法性所作的要求而已。
(二)我國不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)當(dāng)遵循同意原則
在我國,學(xué)界就物權(quán)行為的獨(dú)立性和無因性等問題素有爭(zhēng)議。本文認(rèn)為,物權(quán)行為獨(dú)立與否的爭(zhēng)論并不影響我國不動(dòng)產(chǎn)登記法承認(rèn)同意原則,理由如下:
關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售;登記備案;預(yù)告登記
一、我國現(xiàn)有法律對(duì)商品房預(yù)售登記的法律規(guī)定
隨著土地有償轉(zhuǎn)讓制度在我國的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)得以迅速發(fā)展，商品房預(yù)售作為一種售房制度也由之產(chǎn)生。為規(guī)范商品房預(yù)售市場(chǎng)，目前我國相關(guān)商品房預(yù)售的法律規(guī)定主要如下：《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與預(yù)購方簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。”第13條還規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按本辦法預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可以處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第27條第2款也規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。”上述這些條款是我國法律對(duì)商品房預(yù)售登記備案的相關(guān)規(guī)定，面對(duì)新興的房地產(chǎn)業(yè)，法律法規(guī)之所以如此規(guī)定，毋庸置疑是為了規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)利，因?yàn)樵谏唐贩款A(yù)售買賣中，預(yù)購人和預(yù)售人因信息不對(duì)稱而導(dǎo)致地位的不對(duì)等，預(yù)售方向來處于強(qiáng)勢(shì)地位，預(yù)購人則因信息的缺乏而處于弱勢(shì)地位，因此為保護(hù)預(yù)購人免遭預(yù)售房“一房二賣”、“一房多賣”、預(yù)售后抵押等侵害預(yù)購人權(quán)利的現(xiàn)象出現(xiàn)，法律法規(guī)規(guī)定了商品房預(yù)售登記備案制度，但是對(duì)商品房預(yù)售登記備案性質(zhì)如何、以及預(yù)售登記備案到底對(duì)預(yù)售合同雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)有何影響并未作出明確規(guī)定，這使得在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)交易中，預(yù)售方“一房二賣”、“一房多賣”、預(yù)售后抵押等違約現(xiàn)象并未減少，預(yù)購人的權(quán)利從而也沒有充分得到保護(hù)。
二、商品房預(yù)售登記備案的法律性質(zhì)
登記備案是個(gè)關(guān)聯(lián)詞組。登記，其含義是當(dāng)事人把有關(guān)事項(xiàng)向主管機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，以得到明確解決，是一個(gè)法定程序的過程。備案，其含義是向主管機(jī)關(guān)報(bào)告并存案以備查考。登記備案組成的概念是，經(jīng)過法定程序的有關(guān)處理事項(xiàng)存案歸檔，以備考察[1]。
目前我國的法律法規(guī)、規(guī)章僅規(guī)定了開發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)負(fù)有對(duì)商品房預(yù)售合同的登記義務(wù)，卻并未規(guī)定登記對(duì)合同效力的作用，所以登記備案對(duì)商品房預(yù)售合同的效力在實(shí)踐操作中也是各不相同，難以達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，目前，對(duì)登記備案的效力散件在地方性法規(guī)之中。如《廣州市商品房預(yù)售管理實(shí)施辦法》第14條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到市交易登記機(jī)構(gòu)辦理審核、登記手續(xù)。對(duì)證件齊備的，市交易登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起20日內(nèi)予以登記。凡未經(jīng)審核、登記的商品房預(yù)售行為無效。”《珠海市房地產(chǎn)登記條例》第47條規(guī)定：“商品房預(yù)售人不依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，造成預(yù)售合同無效……”《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)權(quán)利文件，當(dāng)事人未辦理前款所列文件登記的，不得對(duì)抗第三人。”[2]《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于〈合同法〉施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導(dǎo)意見》第19條規(guī)定：“預(yù)售合同未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預(yù)售合同的效力。但雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為合同生效條件的，從其約定。”[3]由此可見，實(shí)踐中對(duì)商品房預(yù)售登記備案的效力大致有以下幾種：一是將登記備案作為商品房預(yù)售合同的生效要件，非經(jīng)登記，商品房預(yù)售合同不生效力；二是將登記備案作為商品房預(yù)售合同的對(duì)抗要件，非經(jīng)登記，不具有對(duì)抗第三人的法律效力；三是將登記備案作為當(dāng)事人自由意志的選擇，視當(dāng)事人的約定而確定商品房預(yù)售合同的法律效力。
筆者認(rèn)為，雖然地方性法規(guī)規(guī)定了登記備案對(duì)商品房預(yù)售合同的效力影響，但作為上位法的法律卻并未明確規(guī)定登記備案的法律性質(zhì)及其對(duì)商品房預(yù)售合同效力的影響，致使實(shí)踐中莫衷一是。從分析我國法律法規(guī)及規(guī)章對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案的現(xiàn)有規(guī)定來看，筆者認(rèn)為商品房登記備案具有很強(qiáng)的公法色彩，是行政機(jī)關(guān)為了方便對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政管理而作此規(guī)定，其和私法上的登記行為有著根本的區(qū)別，主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：
首先從登記主體來看，目前我國法律法規(guī)及規(guī)章將登記備案義務(wù)作為預(yù)售方的一項(xiàng)法定義務(wù)，預(yù)售方與預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方即負(fù)有將商品房預(yù)售合同到法定部門登記的義務(wù)，這與民事權(quán)利登記有著根本的不同。民事權(quán)利登記建立在當(dāng)事人協(xié)商的基礎(chǔ)之上，登記的主體是民事權(quán)利主體，經(jīng)過雙方的協(xié)商，任何一方都有可能成為登記的權(quán)利主體，而商品房預(yù)售合同的登記主體法律則規(guī)定只是預(yù)售方的義務(wù)，排除了預(yù)購人要求進(jìn)行登記的權(quán)利，這和民事登記是不相符合的。
其次，從意思表示上來看，民法上的登記發(fā)端于當(dāng)事人自由意志的表達(dá)，雙方通過自由協(xié)商來確定登記的行使，而商品房預(yù)售登記備案是由法律強(qiáng)行規(guī)定，使開發(fā)商負(fù)擔(dān)此種義務(wù)，并非預(yù)購人與開發(fā)商真正意義上的意思表示，有悖于民法上登記的意思表示要件。
關(guān)鍵詞：物權(quán)；船舶物權(quán)；物權(quán)法
船舶物權(quán)屬于物權(quán)的一種，與一般財(cái)產(chǎn)物權(quán)具有共同的特性。目前我國學(xué)界對(duì)物權(quán)的研究多集中于一般物權(quán)。專門針對(duì)船舶物權(quán)的研究卻較為薄弱。大多數(shù)海商法書籍中沒有船舶物權(quán)的專章論述。而是將其并入到船舶的有關(guān)內(nèi)容中。相關(guān)論文又多針對(duì)實(shí)踐中的具體問題進(jìn)行個(gè)案探討，缺乏系統(tǒng)性，更無從物權(quán)法整體框架下論及船舶物權(quán)及與物權(quán)法的銜接，不能給實(shí)務(wù)提供理論上的支撐。目前我國《物權(quán)法》已經(jīng)出臺(tái)，除確立了物權(quán)的一般規(guī)則外，第24條和第188條更涉及到船舶物權(quán)，為我們進(jìn)一步研究船舶物權(quán)提供了良好的契機(jī)。本文旨在對(duì)船舶物權(quán)特殊屬性進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，在物權(quán)法的整體框架下對(duì)船舶物權(quán)進(jìn)行梳理，并針對(duì)理論和實(shí)踐中存在的問題，提出完善船舶物權(quán)的立法建議。
一、船舶物權(quán)及其特殊性
船舶物權(quán)是船舶物權(quán)人對(duì)船舶所具有的不受他人干涉的支配權(quán)，與一般物權(quán)相同，屬于對(duì)物權(quán)利。雖然人們至今對(duì)權(quán)利內(nèi)涵有著各種各樣的解釋。但通常認(rèn)為權(quán)利是法律為了滿足某人需要而賦予他的意思之力或者法律之力。船舶物權(quán)正是物權(quán)人為實(shí)現(xiàn)其利益而對(duì)船舶行使的權(quán)利，其實(shí)質(zhì)在于所有人具有直接之于船舶的力量，并通過船舶物權(quán)各項(xiàng)權(quán)利的行使而得以體現(xiàn)。
我國學(xué)界對(duì)船舶物權(quán)所采用的界定方式并不相同。有人認(rèn)為船舶物權(quán)是法律確定的主體對(duì)船舶享有的支配權(quán)利，采用的是界定物權(quán)的一般方式，強(qiáng)調(diào)船舶物權(quán)人對(duì)船舶的支配性。有人從船舶物權(quán)的法律定位上對(duì)其進(jìn)行界定，認(rèn)為海商法是民法的特別法，船舶物權(quán)作為海商法所規(guī)定的物權(quán)，是以船舶為客體的物權(quán)，具有特別法物權(quán)性、客體單一性、公示方法的特殊性和優(yōu)先順序的多重性等特點(diǎn)。
筆者認(rèn)為船舶物權(quán)既具有物權(quán)的一般屬性，又具有特殊性。作為物權(quán)，船舶物權(quán)與其他物權(quán)相同，具備對(duì)世性、支配性、排他性、追及性和優(yōu)先性等物權(quán)的一般屬性。但同時(shí)船舶物權(quán)又是以船舶為客體的物權(quán)，又有其特殊性，在制度安排上需要作出特殊考慮。首先，船舶物權(quán)的標(biāo)的特殊。船舶價(jià)值較大，具有流動(dòng)性甚至跨國航行的特點(diǎn)，各國法律在對(duì)待船舶物權(quán)時(shí)，多按照不動(dòng)產(chǎn)規(guī)則處理船舶物權(quán)關(guān)系，以登記而非交付/占有作為物權(quán)變動(dòng)以及船舶物權(quán)狀態(tài)的公示。其次，船舶具有海商法船舶和非海商法船舶之分，在船舶物權(quán)的法律適用上具有不同的安排。海商法船舶首先要適用海商法，遵循海商法關(guān)于船舶物權(quán)變動(dòng)、船舶優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)和留置權(quán)等所作的特殊規(guī)定，只有在沒有相應(yīng)規(guī)定時(shí)才適用《物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)的一般規(guī)定。而非海商法船舶則應(yīng)按照《物權(quán)法》的一般規(guī)則處理船舶物權(quán)的相關(guān)問題，并按其動(dòng)產(chǎn)的固有屬性，在物權(quán)變動(dòng)上遵循動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。第三，船舶在不同狀態(tài)下存在著屬性的轉(zhuǎn)化，對(duì)船舶物權(quán)有一定的影響。如船舶建造時(shí)，從建造開始到建造完成，為由建造中船舶向海商法船舶的轉(zhuǎn)化過程，建造中船舶歸屬于建造人。船舶建造完畢后依交付轉(zhuǎn)移給船東。而船舶沉沒或被強(qiáng)制報(bào)廢后，船舶可能轉(zhuǎn)為沉船、廢鋼船，由海商法船舶變?yōu)榉呛Ｉ谭ù埃暗怯洷蛔N后，作為一般財(cái)產(chǎn)，其得喪變更依動(dòng)產(chǎn)而為之。第四，船舶擬人化使船舶登記有別于不動(dòng)產(chǎn)登記。船舶登記除物權(quán)登記外，還包括國籍登記，兩者登記的性質(zhì)和條件不同，且船舶物權(quán)登記受船舶國籍登記的影響，在程序設(shè)置上無法完全照搬不動(dòng)產(chǎn)登記，應(yīng)作特殊的考慮。第五，相比于一般財(cái)產(chǎn)，船舶上常設(shè)有負(fù)擔(dān)。除船舶抵押權(quán)外，還有船舶優(yōu)先權(quán)和船舶留置權(quán)。優(yōu)先權(quán)具有秘密性和隨船轉(zhuǎn)移性，不宜把握，船舶物權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，比其他財(cái)產(chǎn)更迫切地面臨著船舶物權(quán)人與船舶所有人的其他債權(quán)人、受讓人等當(dāng)事人之間的利益分配等問題。法律在制度設(shè)置上通常要比一般物權(quán)更需要考慮當(dāng)事人與船舶其他權(quán)利人的利益協(xié)調(diào)和平衡。第六，船舶上的公法限制多于其他財(cái)產(chǎn)。人類社會(huì)進(jìn)入21世紀(jì)以來，海洋在人類生存和可持續(xù)發(fā)展中占據(jù)愈來愈重要的地位，合理地利用海洋成為許多國家謀求生存和發(fā)展的國策，船舶航行安全和海洋環(huán)境保護(hù)成為各國關(guān)注的問題。國際社會(huì)和各國均對(duì)船舶航行安全和避免船舶污染海洋環(huán)境采取了相應(yīng)的措施，通過限制船舶所有人所有權(quán)，船舶強(qiáng)制報(bào)廢等制度，強(qiáng)制消滅船舶所有權(quán)等，以維護(hù)航行安全和保護(hù)海洋環(huán)境。
可見，船舶物權(quán)既與一般物權(quán)相互關(guān)聯(lián)，又有別于一般物權(quán)。作為物權(quán)法律制度的組成部分，對(duì)船舶物權(quán)的研究不可能完全脫離物權(quán)法的基本理論。同時(shí)，又要針對(duì)船舶物權(quán)的特殊性，考慮其無法為一般物權(quán)包容的成分，在船舶物權(quán)的制度建構(gòu)上做到在物權(quán)法整體協(xié)調(diào)下符合其特有屬性。
二、我國現(xiàn)有立法中的船舶物權(quán)和《物權(quán)法》頒行后所面臨的問題
《海商法》第二章規(guī)定了船舶物權(quán)的相關(guān)內(nèi)容，但并沒有采用船舶物權(quán)的稱謂，而是以“船舶”代之，這種立法體例存在很大的問題。船舶作為物，可以是某些權(quán)利的客體，但它并不是權(quán)利本身，以權(quán)利客體說明權(quán)利本身不僅存在邏輯上的矛盾，而且存在著概念上的混淆。之所以出現(xiàn)上述問題，是因海商法頒布時(shí)我國物權(quán)法理論研究尚處于薄弱的階段，民法理論和立法排斥使用物權(quán)造成的。
大陸法系國家一直尊崇物權(quán)法定原則。物權(quán)的種類皆由法律規(guī)定，當(dāng)事人不能任意創(chuàng)設(shè)物權(quán)，船舶物權(quán)亦遵循相同的原則。我國《海商法》在第二章僅規(guī)定了船舶所有權(quán)、船舶抵押權(quán)、船舶優(yōu)先權(quán)和船舶留置權(quán)。由于我國屬于大陸法系國家，按照物權(quán)法定原則衡量，我國現(xiàn)有的船舶物權(quán)即應(yīng)當(dāng)包括自物權(quán)——船舶所有權(quán)，擔(dān)保物權(quán)——船舶優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)和留置權(quán)。在船舶物權(quán)中，除船舶所有權(quán)和抵押權(quán)外，較有特色的當(dāng)屬船舶優(yōu)先權(quán)和船舶留置權(quán)。船舶優(yōu)先權(quán)是海商法特有的一種權(quán)利，它形成于長(zhǎng)久的航運(yùn)實(shí)踐并為各國海商法和國際公約所確認(rèn)。它主要針對(duì)特殊的海事債權(quán)，如工資請(qǐng)求權(quán)、船舶噸稅和港口規(guī)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)、救助報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)、與船舶營運(yùn)有關(guān)的人身或財(cái)產(chǎn)損害請(qǐng)求權(quán)等。立法基于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)以及人道考慮，通過船舶優(yōu)先權(quán)所具有無需公示的秘密性、隨船轉(zhuǎn)移性等一般擔(dān)保物權(quán)所不具備的特點(diǎn)。以保護(hù)特定債權(quán)人的利益。船舶留置權(quán)僅限于造船人、修船人對(duì)船舶的留置權(quán)。它按照船舶優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)國際公約的模式進(jìn)行設(shè)置。該類船舶留置權(quán)的順位在船舶優(yōu)先權(quán)之后、船舶抵押權(quán)前。海商法中船舶留置權(quán)范圍較為狹窄，目的是限制位于抵押權(quán)前的船舶擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)種類，保障船舶抵押權(quán)人的受償順位。以滿足現(xiàn)代社會(huì)船舶融資的發(fā)展需要。
我國《海商法》中有關(guān)船舶物權(quán)的規(guī)定并不完善，《物權(quán)法》頒布后，雖然對(duì)船舶物權(quán)變動(dòng)模式進(jìn)行了一般規(guī)定，但并沒有就該模式下船舶登記的作用、登記效力和是否具有公信力以及相應(yīng)的登記制度等作具體規(guī)定，因而，也未能解決海商法中船舶物權(quán)制度上的缺失，無法使船舶物權(quán)與《物權(quán)法》有機(jī)銜接。主要體現(xiàn)在：
1、船舶物權(quán)一般制度的缺失。船舶物權(quán)變動(dòng)是船舶物權(quán)體系的基礎(chǔ)，《海商法》第9條和第13條規(guī)定了我國船舶物權(quán)變動(dòng)模式為意思主義的立法模式，即船舶物權(quán)依雙方當(dāng)事人的合意而發(fā)生變動(dòng)，但未經(jīng)登記不能對(duì)抗第三人。但《海商法》并沒有第三人范圍的明確規(guī)定，從而導(dǎo)致學(xué)界對(duì)第三人范圍的不同認(rèn)識(shí)和海事司法實(shí)踐中對(duì)此不同的認(rèn)定。而新頒布的《物權(quán)法》雖然統(tǒng)一了船舶物權(quán)變動(dòng)模式，遺憾的是也沒有界定第三人范圍。第三人范圍為意思主義立法模式本身所固有，它必然會(huì)產(chǎn)生可以對(duì)抗或不能對(duì)抗第三人等理論問題。這也是采意思主義立法模式各國共同面臨的難題。
在日本，它一直困擾著學(xué)界和司法界。早期日本判例采用無限說，明治41年(1908年)大審院的判決，改用限制說，以后又有有效交易說、信賴登記說等，對(duì)第三人界定的標(biāo)準(zhǔn)仍未能統(tǒng)一。而我國《物權(quán)法》對(duì)意思主義物權(quán)變動(dòng)立法模式只有原則性的規(guī)定，沒能從制度上對(duì)其進(jìn)行全面建構(gòu)，理論上對(duì)對(duì)抗要件下第三人范圍的研究?jī)H限于表面，缺乏在體系上的深入探討，司法實(shí)踐又多以廣義說界定第三人范圍。法律規(guī)定缺失，勢(shì)必會(huì)阻滯其貫徹，帶來法律適用的混亂以及司法實(shí)踐中的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。
2、與船舶物權(quán)變動(dòng)意思主義模式相對(duì)應(yīng)的登記實(shí)體規(guī)范和程序規(guī)范的缺乏。《海商法》沒有在實(shí)體上就船舶物權(quán)變動(dòng)模式對(duì)船舶物權(quán)登記進(jìn)行制度上的安排，而《物權(quán)法》將有關(guān)船舶登記的規(guī)定放在“動(dòng)產(chǎn)交付”中，將其作為動(dòng)產(chǎn)登記看待，對(duì)此，船舶物權(quán)登記能否直接適用不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定。如登記效力、預(yù)告登記、異議登記和更正登記等成為懸而未決的問題。在登記程序上，雖然我國《船舶登記條例》對(duì)船舶物權(quán)登記程序進(jìn)行了規(guī)定，但它僅規(guī)定了船舶所有權(quán)、船舶抵押權(quán)和光船租賃登記以及變更登記、注銷登記等，因?qū)⒋暗怯浗缍榫唧w行政行為，從而對(duì)船舶登記錯(cuò)誤采用行政救濟(jì)途徑予以解決。⑥缺乏與船舶物權(quán)登記私法行為屬性相對(duì)應(yīng)的救濟(jì)程序。從而造成《物權(quán)法》和《海商法》船舶物權(quán)變動(dòng)立法模式無法得以落實(shí)，海商法與物權(quán)法的不銜接，進(jìn)一步帶來相應(yīng)的實(shí)踐問題。
三、在物權(quán)法整體框架下考慮船舶物權(quán)的制度建構(gòu)
在物權(quán)法框架下考慮船舶物權(quán)的制度建構(gòu)，就是要解決船舶物權(quán)特殊性及與物權(quán)體系的銜接。鑒于船舶物權(quán)立法目前存在的問題，應(yīng)當(dāng)在以下方面進(jìn)行制度建構(gòu)。
1、對(duì)未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人中的“第三人”范圍進(jìn)行明確的界定
筆者認(rèn)為法律對(duì)第三人范圍的界定不能離開意思主義立法模式所包含的理念和理論基礎(chǔ)。作為意思主義立法模式的構(gòu)成部分，第三人范圍理應(yīng)在模式的整體上與其他部分協(xié)調(diào)一致。我國海事司法實(shí)踐中“廣義第三人說”擴(kuò)大了第三人的范圍，其結(jié)果是未經(jīng)登記，船舶物權(quán)變動(dòng)只存在于當(dāng)事人之間，模糊了物權(quán)和債權(quán)之間的界限，導(dǎo)致物權(quán)與債權(quán)不分，破壞和動(dòng)搖了財(cái)產(chǎn)法基礎(chǔ)。《物權(quán)法》規(guī)定的“善意第三人”雖然在一定程度上克服了廣義第三人的弊病，使一部分未登記的船舶物權(quán)變動(dòng)亦能對(duì)抗第三人，符合當(dāng)事人意思亦能產(chǎn)生完全所有權(quán)的意思主義模式的立法目的，但它還是使第三人某些債權(quán)具有了優(yōu)先于所有權(quán)的特性，也有一定的局限性，對(duì)此需要進(jìn)一步界定。解決的途徑是在《物權(quán)法》框架下，另行增加船舶物權(quán)一般制度的相關(guān)規(guī)定，尤其需對(duì)“未經(jīng)登記不能對(duì)抗第三人”中的“第三人”范圍給予明確。理論上。基于船舶物權(quán)因雙方合意而產(chǎn)生，對(duì)“第三人”較為合理的解釋應(yīng)當(dāng)是與船舶有系爭(zhēng)關(guān)系的善意第三人，他們是具有船舶物權(quán)或類似權(quán)利的人。包括：(1)船舶物權(quán)取得者。1)船舶的受讓人。主要發(fā)生在船舶二重買賣中，取得他人船舶而沒有登記的人，不能以船舶所有權(quán)對(duì)抗在同一船舶上的其他受讓人。2)船舶抵押權(quán)人。即在該船舶上具有抵押權(quán)的人。3)因法院拍賣而取得船舶所有權(quán)的人。即法院依一定程序?qū)Υ皬?qiáng)制拍賣時(shí)，經(jīng)競(jìng)買而取得該船舶所有權(quán)的人。4)未進(jìn)行份額轉(zhuǎn)讓的共有船舶的共有人。(2)因法定程序而直接取得對(duì)船舶支配關(guān)系的債權(quán)人。指因扣押、參與分配和進(jìn)入船舶拍賣與受償程序等取得對(duì)船舶支配的債權(quán)人。
“可以對(duì)抗”的第三人包括：(1)惡意第三人。即以不公正手段，妨礙真權(quán)利人取得登記的人或者為他人申請(qǐng)登記義務(wù)的人。(2)對(duì)船舶沒有實(shí)質(zhì)權(quán)利的人或者其受讓人。即無效的登記名義人及其受讓人、受讓人的扣押債權(quán)人；因無效行為而取得船舶所有權(quán)的所有權(quán)人或惡意受讓人：因擔(dān)保的債權(quán)消滅后的抵押權(quán)受讓人等。(3)不法行為人。即對(duì)船舶實(shí)施了損害并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的人。(4)不法占有人。既沒有合法依據(jù)而占有船舶的人。(5)一般債權(quán)人。即船舶所有人的債權(quán)人。
2、另行規(guī)定船舶物權(quán)登記的實(shí)體和程序規(guī)范并建立配套的登記制度
新頒布的《物權(quán)法》雖然對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行了實(shí)體規(guī)定，但該規(guī)定是建立在形式主義物權(quán)變動(dòng)立法模式之上的，與意思主義模式的船舶物權(quán)變動(dòng)并不匹配。原因在于形式主義和意思主義物權(quán)變動(dòng)模式下所要求的登記配置并不相同，表現(xiàn)在：(1)登記屬性上。前者登記是強(qiáng)制行為，不登記，對(duì)當(dāng)事人和第三人均不能產(chǎn)生船舶物權(quán)變動(dòng)；后者則為自愿行為。(2)對(duì)登記的審查。前者登記機(jī)關(guān)對(duì)物權(quán)登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，并承擔(dān)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任：后者登記機(jī)關(guān)僅對(duì)登記進(jìn)行形式審查，無須查明物權(quán)的真?zhèn)巍?3)對(duì)錯(cuò)誤登記的補(bǔ)救。前者因登記具有公信力而需運(yùn)用異議登記和更正登記：后者則因登記無公信力可以直接撤銷錯(cuò)誤登記。(4)預(yù)告登記的作用。前者適用于對(duì)未來取得物權(quán)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的保全；后者則針對(duì)未完備登記程序條件的物權(quán)保全和附加條件、期限的債權(quán)保全。可見，不同的物權(quán)變動(dòng)立法模式對(duì)登記制度設(shè)置是存在很大差異的，船舶物權(quán)登記不能直接適用《物權(quán)法》中有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定，如果不加分析地一概適用，勢(shì)必?zé)o法實(shí)現(xiàn)船舶物權(quán)變動(dòng)立法模式的功能和目的，并最終無法落實(shí)該模式下的物權(quán)變動(dòng)。
筆者認(rèn)為考慮到立法的確定性、規(guī)范指引的明確性和立法成本的節(jié)約等因素。鑒于船舶物權(quán)的特殊性，我國應(yīng)當(dāng)針對(duì)《物權(quán)法》、《海商法》船舶物權(quán)變動(dòng)模式，進(jìn)一步完善船舶物權(quán)登記的實(shí)體和程序規(guī)范。并建立相應(yīng)的配套制度。在實(shí)體規(guī)范上，主要是明確船舶物權(quán)登記的法律效力和公示作用，建立船舶預(yù)告登記制度。在程序上主要是修訂《船舶登記條例》，在現(xiàn)存船舶登記程序的基礎(chǔ)上，完備船舶預(yù)告登記程序，以應(yīng)對(duì)現(xiàn)代船舶交易中大量存在的船舶所有權(quán)保留、船舶租購或者船舶融資租賃的交易方式，在協(xié)議成立后至船舶物權(quán)變動(dòng)前的階段中，船舶所有人可能對(duì)船舶進(jìn)行處分，或者船舶所有人破產(chǎn)、船舶被扣押、被強(qiáng)制執(zhí)行等情形。在船舶物權(quán)登記程序中直接救濟(jì)權(quán)利人，有效地減少船舶交易成本。
四、關(guān)于是否存在船舶用益物權(quán)的問題
對(duì)于船舶物權(quán)，海商法學(xué)界目前比較一致的觀點(diǎn)是船舶物權(quán)包括船舶所有權(quán)、共有權(quán)以及船舶擔(dān)保物權(quán)，@在船舶上不存在船舶用益物權(quán)。也有人對(duì)此持有不同的看法，認(rèn)為我國船舶物權(quán)在理論上，除應(yīng)存在船舶所有權(quán)和船舶定限物權(quán)外。也應(yīng)當(dāng)存在以船舶為客體的用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的劃分。根據(jù)海商法第144條，光船承租人就承租船舶所取得的權(quán)利已經(jīng)具備船舶用益物權(quán)的基本特征，完全可以被定義為或規(guī)定為一種船舶用益物權(quán)。
筆者認(rèn)為在船舶上是否存在船舶用益物權(quán)或者光船承租人對(duì)船舶的權(quán)利是否為用益物權(quán)，除了考慮大陸法系物權(quán)法定原則以甄別我國現(xiàn)行法律下船舶用益物權(quán)的現(xiàn)實(shí)存在外，尚需考慮在理論上是否確實(shí)有建立船舶用益物權(quán)的必要性和可行性。
1、從大陸法系物權(quán)法定原則考慮，我國現(xiàn)行法律下并不存在船舶用益物權(quán)。從一般用益物權(quán)角度，新頒布的《物權(quán)法》完善了我國物權(quán)法體系，確立了用益物權(quán)法律制度，在第三編中明文規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)和特許物權(quán)等用益物權(quán)類型，但沒有船舶用益物權(quán)和一般用益權(quán)的規(guī)定。從船舶物權(quán)作為民法特別物權(quán)的角度，我國《海商法》明文規(guī)定的船舶物權(quán)也不包括船舶用益物權(quán)(如上所述)。可見。我國現(xiàn)有立法并沒有將光船承租權(quán)作為用益物權(quán)看待。
2、從用益物權(quán)的歷史沿革和各國立法例上看。用益物權(quán)并不包括基于租賃關(guān)系承租人對(duì)承租財(cái)產(chǎn)具有用益物權(quán)。羅馬法的用益物權(quán)包括役權(quán)(人役權(quán)和地役權(quán))、永佃權(quán)和地上權(quán)。法國民法規(guī)定了用益權(quán)、使用權(quán)及居住權(quán)、地役權(quán)四種用益物權(quán)。德國民法規(guī)定了地上權(quán)、役權(quán)(包括地役權(quán)、用益權(quán)和人的限制役權(quán))、土地負(fù)擔(dān)三類用益物權(quán)。瑞士民法規(guī)定了役權(quán)(包括地役權(quán)、用益權(quán)、居住權(quán)和建筑權(quán))、土地負(fù)擔(dān)二類用益物權(quán)。日本民法規(guī)定了地上權(quán)、永佃權(quán)和地役權(quán)三類用益物權(quán)。我國臺(tái)灣地區(qū)民法規(guī)定了地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)和典權(quán)四種用益物權(quán)。均沒有將基于租賃而產(chǎn)生的租賃權(quán)作為用益物權(quán)。
3、從用益物權(quán)的客體上，用益物權(quán)的標(biāo)的大多限于不動(dòng)產(chǎn)。從各國的上述規(guī)定上看，用益物權(quán)多基于不動(dòng)產(chǎn)對(duì)土地或者房屋的利用而發(fā)生。臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒認(rèn)為臺(tái)灣地區(qū)民法所規(guī)定的四種用益物權(quán)的標(biāo)的物，僅以不動(dòng)產(chǎn)為限。我國《物權(quán)法》雖然將動(dòng)產(chǎn)作為用益物權(quán)的標(biāo)的，但實(shí)際上并沒有動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)的類型規(guī)定。雖然一些國家，如法國、德國和瑞士的用益物權(quán)類型中包括了用益權(quán)，并且其標(biāo)的不限于不動(dòng)產(chǎn)。也包括了動(dòng)產(chǎn)，但作為用益物權(quán)中的用益權(quán)與基于租賃所產(chǎn)生的對(duì)承租財(cái)產(chǎn)的利用權(quán)不同。用益權(quán)即在保持物的本質(zhì)情況下對(duì)他人之物使用和受益的權(quán)利。在德國，用益權(quán)是指不可轉(zhuǎn)讓、不可繼承的使用他人之物的權(quán)利。用益權(quán)雖然有對(duì)他人之物加以利用之義，但其產(chǎn)生較為獨(dú)特并具有特殊的功能，并非所有的利用他人之物產(chǎn)生的權(quán)利皆能成為用益權(quán)。用益權(quán)具有極強(qiáng)的人身性。其最初產(chǎn)生的目的是以遺囑將某項(xiàng)遺產(chǎn)的使用受益權(quán)遺贈(zèng)給他需要照顧的人，而保留虛有權(quán)給其繼承人，在受照顧的人死亡后，繼承人再恢復(fù)其完全的所有權(quán)。在德國，用益權(quán)主要功能在于：(1)供養(yǎng)和撫養(yǎng)。物的所有人可以用自己的某一制定的物或者財(cái)產(chǎn)，為與自己有某種身份關(guān)系的人設(shè)定一項(xiàng)用益權(quán)，使后者能夠在其有生之年獲得供養(yǎng)或者撫養(yǎng)。(2)擔(dān)保。債權(quán)人可以要求債務(wù)人將其土地交付給自己占有作為擔(dān)保，同時(shí)允許自己使用其土地和獲得收益。(3)為自己養(yǎng)老。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人可以在自己的不動(dòng)產(chǎn)上為自己設(shè)定用益權(quán)。而基于光船租賃產(chǎn)生的承租人權(quán)利不具有用益權(quán)的特殊屬性和功能，因而，不能列入用益權(quán)的范疇而成為船舶用益物權(quán)。
4、現(xiàn)代社會(huì)通過二元結(jié)構(gòu)對(duì)財(cái)產(chǎn)實(shí)行有效的利用，光船租賃權(quán)實(shí)際上是對(duì)船舶的債權(quán)利用權(quán)。隨著社會(huì)的發(fā)展和人口激增，資源有限性、稀缺性要求對(duì)物要盡最大可能地進(jìn)行利用，以實(shí)現(xiàn)物的最大價(jià)值。法律的任務(wù)即是合理設(shè)置和安排各利益方的利益，協(xié)調(diào)財(cái)產(chǎn)歸屬與利用間的關(guān)系。在現(xiàn)有法律下，各國對(duì)所有人之外的人對(duì)物的使用、收益形成了兩種不同的制度，其一為用益物權(quán)制度，主要通過法律明確規(guī)定不同類型的用益物權(quán)。以實(shí)現(xiàn)非所有人對(duì)他人之物的利用。其二為債權(quán)制度。主要通過租賃、借用等債權(quán)，實(shí)現(xiàn)對(duì)特定財(cái)產(chǎn)的使用。兩者對(duì)物的利用方式不同，并形成不同的法律效力和救濟(jì)體系。體現(xiàn)在：(1)用益物權(quán)屬于物權(quán)體系中的一部分。受類型強(qiáng)制和內(nèi)容固定等限制，當(dāng)事人間自由的余地較小。而基于租賃而產(chǎn)生的債權(quán)利用權(quán)則為債權(quán)的一種，當(dāng)事人對(duì)此有著較為廣泛的自治空間，可以自由設(shè)定。(2)用益物權(quán)具有對(duì)外的效力，可以對(duì)抗第三人和財(cái)產(chǎn)所有人。而債權(quán)利用權(quán)則并不完全具備該屬性。雖然承租人的租賃權(quán)具有在租賃物買賣時(shí)對(duì)抗受讓人的效力。但該對(duì)外效力受到一定的局限，它只是租賃權(quán)物權(quán)化的結(jié)果，并沒有改變其本身的債權(quán)屬性。(3)兩者的救濟(jì)方式不同。用益物權(quán)在受到侵害時(shí)，可以通過物上請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)救濟(jì)或者采用侵權(quán)損害賠償?shù)葌鶛?quán)救濟(jì)。而船舶租賃權(quán)受到侵害時(shí)，則僅能通過債權(quán)方式進(jìn)行救濟(jì)。
我國船舶登記條例第6條“船舶抵押權(quán)、光船租賃權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移和消滅，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)登記；未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗第三人”的規(guī)定，將光船租賃權(quán)與船舶抵押權(quán)放在一起。按照物權(quán)公示的方式對(duì)光船租賃權(quán)進(jìn)行設(shè)計(jì)，對(duì)此，該規(guī)定是否將光船租賃權(quán)納入了船舶用益物權(quán)的范疇。值得考量。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)針對(duì)該規(guī)定設(shè)置光船租賃權(quán)登記的目的和法律整體對(duì)此加以考慮。首先，該規(guī)定中關(guān)于光船租賃權(quán)登記的設(shè)置缺乏相應(yīng)的實(shí)體法依據(jù)。《船舶登記條例》是關(guān)于船舶登記包括國籍登記和船舶權(quán)利登記的規(guī)定，主要是基于實(shí)體法律規(guī)范如《物權(quán)法》、《海商法》的相應(yīng)要求而對(duì)船舶登記所作的程序上的規(guī)定。應(yīng)當(dāng)有實(shí)體法上的依據(jù)。但不論是《物權(quán)法》，還是《海商法》均沒有將光船租賃權(quán)規(guī)定在船舶物權(quán)中，也沒有關(guān)于光船租賃權(quán)設(shè)定、轉(zhuǎn)移和消滅的登記規(guī)定。因而，《船舶登記條例》中的該條規(guī)定缺乏實(shí)體規(guī)范的基礎(chǔ)。其次，光船租賃進(jìn)行登記在某種意義上說是基于以光船租進(jìn)或者租出我國境內(nèi)時(shí)船舶換旗的需要。在此，懸掛我國國旗或者懸掛他國國旗，均需要借助于船舶登記完成。
可見，光船租賃權(quán)雖然具有某些對(duì)外擴(kuò)張的效力，但歸根到底，它仍然屬于一種債權(quán)，光租人通過光船租賃合同對(duì)船舶的占有、使用甚至營運(yùn)的權(quán)利并沒有超越債權(quán)利用權(quán)的范疇，它不具備大陸法系國家用益權(quán)的屬性，不應(yīng)當(dāng)為船舶用益物權(quán)。因而，我國船舶物權(quán)的體系僅包括船舶所有權(quán)和船舶擔(dān)保物權(quán)，并不包括船舶用益物權(quán)。
船舶抵押權(quán)及其登記的概念
抵押權(quán)是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，抵押是擔(dān)保的一種方式。船舶是一種特殊的動(dòng)產(chǎn)，與傳統(tǒng)意義上不動(dòng)產(chǎn)抵押、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押情況有所區(qū)別，若船舶作為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押被債權(quán)人質(zhì)押占有，船舶可能會(huì)失去維護(hù)和保養(yǎng)，且船舶無法由船舶企業(yè)進(jìn)行營運(yùn)而進(jìn)行收益。為此，有必要將船舶作為設(shè)定抵押權(quán)而非質(zhì)押權(quán)進(jìn)行處理。
抵押權(quán)登記是抵押權(quán)人、抵押人向規(guī)定的登記機(jī)關(guān)將其在特定物上所設(shè)定的抵押權(quán)事項(xiàng)予以記載的行為。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，以動(dòng)產(chǎn)船舶作抵押的，其抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立，抵押權(quán)未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。可見當(dāng)事人以動(dòng)產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押登記，而不要求強(qiáng)制辦理登記。抵押權(quán)登記的主要目的是將抵押權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更、消滅的事實(shí)通過一定的公示方法向社會(huì)公開，從而使第三人知道抵押權(quán)變動(dòng)的情況，抵押權(quán)通過登記公示達(dá)到對(duì)抗第三人的作用。為了使設(shè)定的抵押權(quán)可以對(duì)抗善意第三人，以切實(shí)保障自己債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人一般要求其設(shè)定擔(dān)保債權(quán)的船舶辦理抵押權(quán)登記。
各類債權(quán)債務(wù)關(guān)系及其抵押權(quán)的設(shè)定
1、可擔(dān)保債權(quán)的主要法律條款依據(jù)及范圍
《物權(quán)法》第一百七十一條規(guī)定：債權(quán)人在借貸、買賣等民事活動(dòng)中，為保障實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，需要擔(dān)保的，可以依照本法和其他法律的規(guī)定設(shè)立擔(dān)保物權(quán)。《擔(dān)保法》第二條規(guī)定，在借貸、買賣、貨物運(yùn)輸、加工承攬等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，債權(quán)人需要以擔(dān)保方式保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的，可以依照本法規(guī)定設(shè)定擔(dān)保。《民法通則》第八十四條規(guī)定，債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)。享有權(quán)利的人是債權(quán)人，負(fù)有義務(wù)的人是債務(wù)人。債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定履行義務(wù)。
根據(jù)上述法律條款規(guī)定，能設(shè)定擔(dān)保（包括抵押）的債不僅僅是傳統(tǒng)意義上向金融機(jī)構(gòu)或金融組織借款所產(chǎn)生的債，還包括金融機(jī)構(gòu)與債務(wù)人依法辦理約定的各類業(yè)務(wù)所形成的債權(quán)，具體主要包括（但不限于）減免保證金開證、商業(yè)匯票貼現(xiàn)、商業(yè)匯票承兌、出口打包放款、進(jìn)口押匯、出口押匯、銀行保函（包括預(yù)付款退款）、開具信用證等。上述金融業(yè)務(wù)符合國家相關(guān)金融、經(jīng)濟(jì)法規(guī)的規(guī)定，這里不進(jìn)行闡述。同時(shí)，對(duì)企業(yè)、個(gè)人之間合法民事或經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的債也能設(shè)定抵押擔(dān)保。
2、常見的債權(quán)債務(wù)關(guān)系及其抵押權(quán)的設(shè)定
因買賣行為所產(chǎn)生的債。買賣合同訂立后，買賣雙方應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)和享有權(quán)利，雙方的權(quán)利義務(wù)是相對(duì)的，由此就產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，為擔(dān)保債權(quán)的履行，當(dāng)事人可以因此種債權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。
租賃行為所產(chǎn)生的債。如：A、因光船租賃產(chǎn)生的債。承租人在向出租人以光船租賃方式進(jìn)行租船，出租人要求承租人以自有船舶（或第三人船舶）作抵押。B、因融資租賃產(chǎn)生的債。當(dāng)用融資租賃方式購買船舶時(shí)，承租人為出租人提供擔(dān)保，當(dāng)承租人未按照租賃合同規(guī)定支付租金等費(fèi)用時(shí)，承租人以自有船舶（或第三人船舶）作抵押。
加工承攬所產(chǎn)生的債。如造船過程中，買方（訂船方）的預(yù)付款、銀行的預(yù)付款退款保函、船廠的工程款或修理款等，為保障實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，由債務(wù)人自有船舶（或第三人船舶）作抵押擔(dān)保。
貨物運(yùn)輸所產(chǎn)生的債。如承運(yùn)人與托運(yùn)人間就某一航次或某段時(shí)間的運(yùn)費(fèi)欠款達(dá)成協(xié)議，為保障實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，由托運(yùn)人自有船舶（或第三人船舶）作抵押擔(dān)保。
其他所產(chǎn)生的債。如船舶加油、打撈等合法民事活動(dòng)所產(chǎn)生的債。
總之，只要當(dāng)事人在其合法經(jīng)營范圍內(nèi)活動(dòng)，且意思表示真實(shí)，為保障實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，則當(dāng)事人可以自有船舶（或第三人船舶）作抵押擔(dān)保。
3、船舶抵押權(quán)登記的特殊事項(xiàng)
由于擔(dān)保法、物權(quán)法、海商法及船舶登記條例對(duì)抵押合同的主要內(nèi)容要件進(jìn)行了明確，船舶抵押內(nèi)容應(yīng)包括所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、利息率、受償期限等主要事項(xiàng)。為此，可設(shè)定船舶抵押權(quán)的債，應(yīng)約定為金錢類債權(quán)債務(wù)關(guān)系。若抵押權(quán)人為非金融機(jī)構(gòu)或組織，要注意當(dāng)事人之間為保障非法債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)定抵押權(quán)，即當(dāng)事人意思表示要真實(shí)。由于產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系的多樣性，其所形成的債權(quán)債務(wù)合同格式也無固定版本，給登機(jī)機(jī)關(guān)的審查工作帶來了一定的困難。
目前，除向金融機(jī)構(gòu)借款所產(chǎn)生的債設(shè)定抵押外，對(duì)其他債權(quán)設(shè)定抵押權(quán)登記如何操作沒有明確的規(guī)定，也沒有被各方更好地認(rèn)識(shí)。
幾種特殊的抵押權(quán)登記形式
共同（擔(dān)保）抵押。指一個(gè)主債權(quán)有多個(gè)抵押物的抵押或（和）多種擔(dān)保方式的抵押。一個(gè)主債權(quán)可以由多個(gè)抵押人或（和）多種擔(dān)保方式作擔(dān)保，抵押人以多艘船舶（或其他擔(dān)保物）共同擔(dān)保同一債務(wù)時(shí)，應(yīng)可看作多個(gè)抵押物擔(dān)保同一個(gè)債權(quán)。船舶共同擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額不應(yīng)超出作為抵押物的所有船舶（或其他擔(dān)保物）在抵押時(shí)的總價(jià)值。當(dāng)事人對(duì)其提供的抵押財(cái)產(chǎn)所擔(dān)保的債權(quán)份額沒有約定或者約定不明的，抵押權(quán)人可以就其中任一或者各個(gè)財(cái)產(chǎn)行使抵押權(quán)。抵押人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任以后，可以向債務(wù)人追償，也可以要求其他抵押人清償其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的份額。
反擔(dān)保抵押。第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保的，可以要求債務(wù)人提供反擔(dān)保。反擔(dān)保人可以是債務(wù)人，也可以是債務(wù)人之外的其他人。反擔(dān)保方式可以是債務(wù)人提供的抵押或者質(zhì)押，也可以是其他人擔(dān)保的保證、抵押或者質(zhì)押。當(dāng)事人可以用船舶抵押作為反擔(dān)保申請(qǐng)抵押權(quán)登記。
船舶抵押權(quán)變更。當(dāng)事人簽訂的抵押合同及主合同的擔(dān)保金額、受償期限、利率等部分內(nèi)容發(fā)生變更的，需要辦理變更登記的，可以申請(qǐng)辦理變更登記。但抵押金額增加的，增加部分應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交收費(fèi)，船舶設(shè)有多個(gè)抵押權(quán)的，涉及其他抵押權(quán)人利益的，應(yīng)征得其他抵押權(quán)人的同意。無法取得其他抵押權(quán)人同意的，應(yīng)先注銷再重新登記，申請(qǐng)登記日期為重新申請(qǐng)并被受理的日期。
抵押權(quán)轉(zhuǎn)移。抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指因債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而將原登記抵押權(quán)人變更為新的抵押權(quán)人。船舶抵押權(quán)轉(zhuǎn)移是權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，債權(quán)關(guān)系未曾消失，而是發(fā)生了變更。因此，船舶登記機(jī)關(guān)可以根據(jù)申請(qǐng)，以變更登記的形式為其抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并向承轉(zhuǎn)人核發(fā)新的船舶抵押權(quán)登記證書，抵押權(quán)登記證書中的抵押登記申請(qǐng)日期仍填寫原抵押權(quán)登記證書的抵押權(quán)登記申請(qǐng)日期，證書簽發(fā)日期為實(shí)際簽發(fā)日期。
抵押物權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的抵押權(quán)登記。抵押物權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，是指在抵押權(quán)存續(xù)期間內(nèi)，抵押人將抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的行為。由于抵押人在抵押期間對(duì)抵押物仍享有所有權(quán)，因此，有權(quán)將抵押物讓與他人。但又因抵押是一種債的擔(dān)保方式，涉及到抵押權(quán)人的債權(quán)，抵押人在處理抵押物時(shí)應(yīng)當(dāng)受到一定的限制。同時(shí)，抵押物的轉(zhuǎn)讓還涉及到第三人買受人的利益。
最高額抵押。最高額抵押是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。《物權(quán)法》第二百零三條規(guī)定：為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供抵押擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。因此，最高額抵押設(shè)定時(shí)，不以主債權(quán)的存在為前提，其所擔(dān)保的最高債權(quán)額雖然確定，但實(shí)際發(fā)生額不確定。
建造中船舶抵押。由于建造中船舶抵押的相對(duì)特殊性，交通運(yùn)輸部海事局出臺(tái)了《建造中船舶抵押權(quán)登記暫行辦法》，對(duì)建造中船舶如何辦理抵押登記作了明確規(guī)定，這里不再闡述。
船舶抵押權(quán)登記的性質(zhì)及相關(guān)法律問題分析
當(dāng)事人申請(qǐng)抵押權(quán)登記，登記機(jī)關(guān)經(jīng)審查符合船舶登記條例規(guī)定的，應(yīng)予以登記。但登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)材料的審查屬于什么性質(zhì)，即是形式審查還是實(shí)質(zhì)審查問題，如對(duì)主債權(quán)無效或非法的抵押權(quán)申請(qǐng)辦理了抵押權(quán)登記，登記機(jī)關(guān)是否因此承擔(dān)法律責(zé)任問題，相關(guān)法律未直接明確，但可以進(jìn)行如下分析：
1、相關(guān)法律對(duì)各當(dāng)事人的適用問題
法律關(guān)系主體是法律規(guī)定權(quán)利、義務(wù)的承擔(dān)者。公司法、物權(quán)法、民法通則、擔(dān)保法、合同法、海商法等民事、經(jīng)濟(jì)法律主要是調(diào)整當(dāng)事人之間的民事法律關(guān)系，涉及經(jīng)濟(jì)、金融管理等經(jīng)濟(jì)、行政法律法規(guī)主要是調(diào)整各有關(guān)主管機(jī)關(guān)、當(dāng)事人的法律關(guān)系，而調(diào)整船舶抵押權(quán)登記機(jī)關(guān)與當(dāng)事人的法律法規(guī)則應(yīng)主要是《船舶登記條例》。
同時(shí)，船舶抵押權(quán)登記機(jī)關(guān)不參與當(dāng)事人之間的民事或經(jīng)濟(jì)行為，要確定當(dāng)事人之間的行為是否符合相關(guān)法律規(guī)定非常復(fù)雜，平等主體當(dāng)事人在從事各項(xiàng)民事或經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)知道各行為所涉及法律規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)，并嚴(yán)格遵守法律規(guī)定。當(dāng)事人申請(qǐng)登記機(jī)關(guān)登記的，則應(yīng)理解為當(dāng)事人的行為符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)或民事法律的規(guī)定，且是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。船舶登記機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)當(dāng)事人提交的材料是否符合船舶登記條例和政務(wù)公開指南要求進(jìn)行審查，且程序合法。
2、相關(guān)基本法律對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的法律規(guī)定
根據(jù)《物權(quán)法》第一百七十二條規(guī)定，擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無效，擔(dān)保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外；《合同法》第五十六條規(guī)定，無效的合同或者被撤消的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他效力的，其他部分仍然有效。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，以動(dòng)產(chǎn)船舶作抵押的，其抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立，抵押權(quán)未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。可見，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)是否辦理登記都自抵押合同生效時(shí)發(fā)生效力。無效的合同自始沒有約束力，無效的合同不因登記機(jī)關(guān)的登記而生效。同樣，非法的合同不因登記而合法。
3、《船舶登記條例》的相關(guān)規(guī)定
《船舶登記條例》對(duì)申請(qǐng)辦理船舶抵押權(quán)登記提交材料的要求相對(duì)簡(jiǎn)單，比如無要求提供抵押擔(dān)保的主合同，但在程序上有嚴(yán)格的要求，如當(dāng)?shù)盅簷?quán)人、抵押人雙方簽字的書面申請(qǐng)等。同時(shí)，債權(quán)人可以放棄或部分放棄債務(wù)人提供擔(dān)保，在各方同意的情況下可以更換抵押物，是否履行主債務(wù)合同不是解除抵押合同的必要條件，登記機(jī)關(guān)可憑抵押合同已解除的證明等申請(qǐng)材料辦理抵押權(quán)注銷登記。
根據(jù)上述情況分析，船舶抵押權(quán)登記應(yīng)是登記對(duì)抗主義，無效或非法的合同不因船舶登記機(jī)關(guān)的登記而生效或合法，登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)材料的審查應(yīng)理解為對(duì)材料進(jìn)行形式審查，登記機(jī)關(guān)應(yīng)按船舶登記條例等相關(guān)規(guī)定履行程序和職責(zé)。主債權(quán)合同是否合法或是否有效，則應(yīng)由當(dāng)事人對(duì)自己的行為承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。同樣，已解除抵押合同或已履行債務(wù)合同的抵押權(quán)，抵押權(quán)人不能因?yàn)槲瓷暾?qǐng)登記機(jī)關(guān)注銷登記，而繼續(xù)對(duì)該船舶享有或行使抵押權(quán)。
結(jié)論
房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民法院已生效法律文書所進(jìn)行的登記在學(xué)理上被稱為囑托登記。依據(jù)物權(quán)法以及《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》的規(guī)定,房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律文書的要求履行登記義務(wù),并相應(yīng)地取得司法審查豁免的待遇。但實(shí)踐中,地方性法規(guī)卻又往往對(duì)囑托登記設(shè)定了條件,賦予了房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)“登記與法律文書內(nèi)容是否一致”的裁量權(quán),從而使囑托登記的最終實(shí)現(xiàn)在一定程度上還必須依賴于房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的主觀判斷。以上海市為例。《上海市房地產(chǎn)登記條例實(shí)施若干規(guī)定》第四條規(guī)定:“司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)在作出實(shí)施財(cái)產(chǎn)保全等限制措施決定后向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到有關(guān)財(cái)產(chǎn)保全等限制措施決定后5個(gè)工作日內(nèi),與房地產(chǎn)登記冊(cè)進(jìn)行核對(duì)。”《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定(試行)》第7.1.1.1條規(guī)定:“人民法院、人民檢察院、紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)等對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)依法實(shí)施財(cái)產(chǎn)保全等限制措施的發(fā)生法律效力的文件登記的,有關(guān)國家機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件:(一)有關(guān)國家機(jī)關(guān)工作人員的執(zhí)行公務(wù)的身份證明(復(fù)印件);(二)已發(fā)生法律效力的對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)依法實(shí)施財(cái)產(chǎn)保全等限制措施的文件(原件)。”第3.2.14.3條規(guī)定:“申請(qǐng)人不能提交房地產(chǎn)權(quán)證書的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)核查房地產(chǎn)登記簿記載的原房地產(chǎn)權(quán)利人是否與人民法院(仲裁機(jī)構(gòu))已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解或者裁決書等法律文件認(rèn)定的原房地產(chǎn)權(quán)利人一致。”
無論是最高人民法院的司法解釋還是上述上海市的地方性規(guī)定,均對(duì)登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)提出了要求,即登記機(jī)構(gòu)在依據(jù)人民法院的法律文書作出登記之前,必須進(jìn)行合理的審查。但容易引發(fā)爭(zhēng)議的是,登記機(jī)構(gòu)判斷“登記與法律文書是否一致”的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)如何合理確定呢?如果登記機(jī)構(gòu)的判斷標(biāo)準(zhǔn)隨意性過大,則可能有礙囑托登記的最終實(shí)現(xiàn)。
為了更好地說明這一問題,筆者以自己審理過的一起登記案件予以說明。法院執(zhí)行裁定書上表述的內(nèi)容為:“將胡某某所有的坐落于大東方路150號(hào)401室的房屋轉(zhuǎn)移登記至郭某某名下”,但登記機(jī)構(gòu)核對(duì)后發(fā)現(xiàn),大東方路150號(hào)401室登記的權(quán)利人并非胡某某,而是胡某某作為控股股東成立的大華有限責(zé)任公司。盡管如此,登記機(jī)構(gòu)還是按照裁定書的要求將房屋登記在郭某某名下。大華有限責(zé)任公司隨后向法院提起訴訟。登記機(jī)構(gòu)的囑托登記是否符合法律規(guī)定呢?審理中即出現(xiàn)了兩種意見:第一種意見認(rèn)為,登記簿上大東方路150號(hào)401室房屋的權(quán)利人是大華有限責(zé)任公司,而法院裁定書上寫的是將“胡某某所有的”大東方路150號(hào)401室房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記,明顯屬于“登記與法律文書內(nèi)容不一致”。第二種意見認(rèn)為,在登記簿與生效法律文書就權(quán)利人的認(rèn)定不一致時(shí),房屋的真正權(quán)利人應(yīng)當(dāng)以生效的法律文書為準(zhǔn)。房屋門牌號(hào)明確,則唯一性可以確定,登記機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋的權(quán)屬并沒有審查的義務(wù)。因此,登記行為符合司法審查豁免的條件,法院不應(yīng)當(dāng)受理。筆者贊同第二種意見,法院最終也按照第二種意見作出了處理。
通過此案,筆者希望強(qiáng)調(diào)的是,登記機(jī)構(gòu)對(duì)法律文書應(yīng)當(dāng)僅作形式審查。審查的關(guān)鍵在于法律文書的可執(zhí)行性,即法律文書所載明的內(nèi)容按照現(xiàn)有的登記條件是否可以實(shí)現(xiàn)。只要客觀上具備可執(zhí)行性,登記機(jī)構(gòu)即應(yīng)當(dāng)予以登記。筆者認(rèn)為,囑托登記的可執(zhí)行性取決于以下三項(xiàng)內(nèi)容:不動(dòng)產(chǎn)四至、登記類型以及法律文書確定的登記權(quán)利人。只要不動(dòng)產(chǎn)四至、登記類型以及法律文書確定的登記權(quán)利人明確,則囑托登記即具有可執(zhí)行性,登記機(jī)構(gòu)即應(yīng)無條件執(zhí)行生效法律文書的內(nèi)容。至于房地產(chǎn)所有權(quán)認(rèn)定等問題,則不應(yīng)納入登記機(jī)構(gòu)的審查范圍,登記機(jī)構(gòu)不必也不應(yīng)進(jìn)行審查。
(作者單位:上海市金山區(qū)人民法院)
2013年初，全國數(shù)十個(gè)城市提出了房產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。除京、滬兩地語焉不詳外，廣州、深圳等地均表示目標(biāo)為“房?jī)r(jià)漲幅低于人均可支配收入增幅”。時(shí)至年末，全國房?jī)r(jià)漲勢(shì)依舊，4個(gè)一線城市漲幅均超過20%，21個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅高于10%，而城市居民實(shí)際收入增幅約8%，調(diào)控“軍令狀”已成戲言。
調(diào)控樓市，抑制房?jī)r(jià)，事關(guān)百姓切身利益。抑制房?jī)r(jià)的承諾，不是哪個(gè)官員信口開河的戲言，而是政府部門對(duì)民眾的鄭重承諾。這個(gè)承諾，嚴(yán)格而言，其“賭注”是政府的形象與威信，更應(yīng)是相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的“烏紗帽”。
年初既然一些城市提出了樓市調(diào)控目標(biāo)，若不實(shí)現(xiàn)，最起碼，對(duì)公眾應(yīng)該有個(gè)態(tài)度和交代，乃至鞠躬道歉或謝罪。種種跡象、權(quán)威數(shù)據(jù)表明：2013年多數(shù)城市的樓市調(diào)控目標(biāo)將“落空”，那么，各地將如何面對(duì)年初立下的“軍令狀”？至今，各地“沉默”應(yīng)對(duì)。
每一座城市的權(quán)力決策者，不可能不知樓市調(diào)控的“穴位”在哪里，但樓市調(diào)控政策指東打西，總瞄不準(zhǔn)靶子，或者總是簡(jiǎn)單確定調(diào)控目標(biāo)。根源在于，一是個(gè)別城市對(duì)立“軍令狀”原本沒有當(dāng)真。更何況，說了可以白說，反正無人問責(zé)。二是個(gè)別地方政府打心眼不愿從根本上來解決房?jī)r(jià)問題，因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)可以帶來高GDP（國民生產(chǎn)總值）數(shù)字，可以充盈地方稅費(fèi)收入。恐怕沒有多少?zèng)Q策者舍得放棄這塊“奶酪”，這才是調(diào)控“軍令狀”屢屢成戲言的關(guān)鍵。
其實(shí)，2013年樓市調(diào)控“軍令狀”成為戲言，并非孤例，而是一種調(diào)控慣性。多年來，又是“國×條”，又是“限購令”、又是“20%個(gè)稅”……行政調(diào)控似乎無所不用其極，而現(xiàn)實(shí)卻走向反面。有數(shù)據(jù)顯示，從2003年至今，政府部門對(duì)樓市“十年九調(diào)”，房?jī)r(jià)卻逆勢(shì)上漲10倍——這，對(duì)樓市調(diào)控而言，絕對(duì)是一個(gè)巨大的諷刺。
樓市調(diào)控屢屢“落空”，其實(shí)與有些地方的“假調(diào)控”不無關(guān)聯(lián)。若真想調(diào)控，那就降地價(jià)，增加土地供給；減少重復(fù)收取的稅費(fèi)；可以聯(lián)網(wǎng)摸清城市住房空置率，及早出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》……只是，凡是觸動(dòng)地方政府利益的，往往巋然不動(dòng)，調(diào)控屢屢指向消費(fèi)者，像這樣隔靴撓癢文不對(duì)題的調(diào)控怎么看都有點(diǎn)“虛假”，沒有誠意。
（摘自《河南商報(bào)》 本文作者：惠銘生）
