開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇不動(dòng)產(chǎn)登記細(xì)則，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

《左轉(zhuǎn)?僖公十四年》曰：“皮之不存，毛將安傅”。筆者，借用“皮”和“毛”的相關(guān)關(guān)系，來(lái)說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)登記簿“編成單位”和不動(dòng)產(chǎn)“登記單位”二者之間的關(guān)系。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）第二條第二款、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《細(xì)則》）第二條第二款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物。不難理解，在不動(dòng)產(chǎn)中，土地、海域是房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等的“皮”；房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等，是土地、海域的定著物，是土地、海域的“毛”。

《細(xì)則》第六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動(dòng)產(chǎn)單元編入一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿。《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《編制規(guī)則》）規(guī)定，“宗地是指土地權(quán)屬界線(xiàn)封閉的地塊或者空間”“宗海是指權(quán)屬界線(xiàn)封閉的同類(lèi)型用海單元”。這里必須注意的是，“宗地”或者“宗海”，僅僅是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“編成單位”。

《條例》第八條第一款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。《編制規(guī)則》規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線(xiàn)固定封閉，且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間”“不動(dòng)產(chǎn)單元代碼即不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，是按一定規(guī)則賦予不動(dòng)產(chǎn)單元的唯一和可識(shí)別的標(biāo)識(shí)碼”。

《細(xì)則》第五條規(guī)定：《條例》第八條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)單元，是指權(quán)屬界線(xiàn)封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。沒(méi)有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線(xiàn)封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線(xiàn)封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。前款所稱(chēng)房屋，包括獨(dú)立成幢、權(quán)屬界線(xiàn)封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、權(quán)屬界線(xiàn)封閉的空間。

這里必須注意的是，“不動(dòng)產(chǎn)單元”僅僅是不動(dòng)產(chǎn)的“登記單位”。同時(shí)還必須注意的是，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“編成單位”和不動(dòng)產(chǎn)的“登記單位”是既相互區(qū)別又相互聯(lián)系的兩個(gè)概念，不能混為一談。前已述及，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“編成單位”是指“宗地”或者“宗海”；不動(dòng)產(chǎn)的“登記單位”是指“不動(dòng)產(chǎn)單元”。

按照《細(xì)則》第五條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)單元僅僅只有兩種類(lèi)型：第一，“有皮無(wú)毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元。即《細(xì)則》第五條第二款規(guī)定的，沒(méi)有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線(xiàn)封閉的空間劃定的不動(dòng)產(chǎn)單元。第二，“有皮有毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元。即《細(xì)則》第五條第三款規(guī)定的，有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線(xiàn)封閉的空間劃定的不動(dòng)產(chǎn)單元。《細(xì)則》第五條第四款的規(guī)定，僅僅是對(duì)“有皮有毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元中“毛”的計(jì)量單位的定義，并不是規(guī)定了第三種類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)單元。《細(xì)則》第六條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)編入一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動(dòng)產(chǎn)單元，不論其數(shù)量多寡，也僅僅只會(huì)有“有皮無(wú)毛”型和“有皮有毛”型兩種不動(dòng)產(chǎn)單元。“宗地”“宗海”和“不動(dòng)產(chǎn)單元”，不是一個(gè)層級(jí)上的概念。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中，“宗地”“宗海”構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“皮”，“有皮無(wú)毛”型和“有皮有毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元，是植入“皮”上的“毛”。

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)范》）第1.3.1條規(guī)定了設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)單元的三種情形，其中第1項(xiàng)，與《細(xì)則》第五條第二款的規(guī)定相同，是關(guān)于“有皮無(wú)毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元的規(guī)定；其中第2項(xiàng)，與《細(xì)則》第五條第三款的規(guī)定相同，是關(guān)于“有皮有毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元的規(guī)定。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記新法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)定義的內(nèi)涵，僅僅包括“宗地”“宗海”和“定著物”這三要素。《規(guī)范》第1.3.1條第3項(xiàng)，是關(guān)于地下車(chē)庫(kù)、商鋪、碼頭、油庫(kù)、隧道、橋梁的規(guī)定，其所述建筑物、構(gòu)筑物無(wú)疑屬于“宗地”“宗海”的定著物，從這個(gè)意義上說(shuō)，《規(guī)范》第1.3.1條第2項(xiàng)、第3項(xiàng)的屬性相同，法理相通，也就是說(shuō)，此兩項(xiàng)都是關(guān)于“有皮有毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元的規(guī)定。需要強(qiáng)調(diào)指出的是，在筆者視聽(tīng)所及范圍內(nèi)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的新法，只規(guī)定有“有皮無(wú)毛”型和“有皮有毛”型兩種不動(dòng)產(chǎn)登記單元。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記宗地、宗海基本信息，登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利信息和其他信息這三類(lèi)信息；其中，基本信息主要反映宗地、宗海的自然屬性，權(quán)利信息反映不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況，其他信息反映不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利負(fù)擔(dān)或者限制情況，比如，抵押權(quán)和地役權(quán)登記、預(yù)告登記、異議登記、查封登記等。《國(guó)土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿由“簿頁(yè)”（即通常所稱(chēng)“活頁(yè)”）組成。為了敘述的方便，筆者將在同一不動(dòng)產(chǎn)登記簿中，登記宗地、宗海基本信息的簿頁(yè)定義為主簿頁(yè)，將登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利信息和其他信息的簿頁(yè)定義為輔簿頁(yè)。主簿頁(yè)從“皮”的角度登記不動(dòng)產(chǎn)信息；輔簿頁(yè)從“毛”的角度登記不動(dòng)產(chǎn)信息。從《物權(quán)法》意義上說(shuō)，同一不動(dòng)產(chǎn)登記簿的主簿頁(yè)，記載或者主要記載“物權(quán)”的“物”；輔簿頁(yè)記載或者主要記載“物權(quán)”的“權(quán)”。主簿頁(yè)和輔簿頁(yè)登記的信息，共同構(gòu)成了完整意義上的不動(dòng)產(chǎn)“物權(quán)”。

輔簿頁(yè)具有“候補(bǔ)性”，只有當(dāng)發(fā)生輔簿頁(yè)中某頁(yè)或者某幾頁(yè)登記的情形時(shí)，才可以將該輔簿頁(yè)添加到不動(dòng)產(chǎn)登記簿中。如果將沒(méi)有登記“物權(quán)”的“權(quán)”的空白輔簿頁(yè)，添加到主簿頁(yè)記載有“物權(quán)”的“物”的不動(dòng)產(chǎn)登記簿中，除可以說(shuō)明簿證樣式外，似無(wú)其他意義。

在同一不硬登記簿內(nèi)，只要不動(dòng)產(chǎn)登記涉及兩個(gè)及兩個(gè)以上不動(dòng)產(chǎn)單元的，“不動(dòng)產(chǎn)單元”不等同于不動(dòng)產(chǎn)登記簿“編成單位”的“宗地”或者“宗海”；在同一不動(dòng)產(chǎn)登記簿的存續(xù)期內(nèi)，如果永遠(yuǎn)只有唯一一個(gè)“有皮無(wú)毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元時(shí)，作為“登記單位”的該不動(dòng)產(chǎn)單元，才可能等同于不動(dòng)產(chǎn)登記簿“編成單位”的“宗地”或者“宗海”。《物權(quán)法》第一百三十五條、第一百四十二條、第一百四十六條、第一百四十七條、第一百八十二條、第一百八十三條、第二百條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體同一。《細(xì)則》第二條第二款規(guī)定，房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。當(dāng)申請(qǐng)人申請(qǐng)登記合法建造的數(shù)幢房屋的所有權(quán)，及其該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不可將“有皮有毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元的“皮”拆分為“宗地單元”并賦予代碼，不可將“毛”拆分為幢、套、層、間等“房屋單元”并賦予代碼，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。《細(xì)則》的“一體登記原則”，不允許將“有皮有毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元拆分為“皮”型不動(dòng)產(chǎn)單元和“毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元。《細(xì)則》的“一體登記原則”，不允許設(shè)定單純的“毛”型不動(dòng)產(chǎn)單元。在不動(dòng)產(chǎn)登記中，“毛”必須植入“皮”上。

第2篇

子女繼承父母房產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)登記并過(guò)戶(hù)。因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書(shū)。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條規(guī)定，因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書(shū)。

法律依據(jù)：

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條

因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書(shū)。

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第3篇

由于國(guó)家現(xiàn)行相關(guān)法律、行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章未對(duì)利用（即查詢(xún)、復(fù)制）不動(dòng)產(chǎn)登記資料的利害關(guān)系人的概念給予明確的定義或釋義，對(duì)其如何準(zhǔn)確認(rèn)定以及如何框定其利用范圍是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)所面臨的實(shí)務(wù)難題。由于不同的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)查詢(xún)、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料的利害關(guān)系人概念的內(nèi)涵或外延有不同理解，因而存在利害關(guān)系人的利用申請(qǐng)被拒、利用范圍受限或所謂的利害關(guān)系人越權(quán)利用的現(xiàn)象，使得利害關(guān)系人的知情權(quán)遭侵害或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人隱私與商業(yè)秘密被泄露，進(jìn)而導(dǎo)致行政賠償或刑事追責(zé)。雖然《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十七條羅列出利害關(guān)系人的種類(lèi)及其利用范圍。但該規(guī)定對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記資料對(duì)外利用的實(shí)際操作仍有未盡之處。為此，本文建議國(guó)家應(yīng)對(duì)利用不動(dòng)產(chǎn)登記資料的利害關(guān)系人進(jìn)行概念定義或釋義并框定其利用范圍等，以充分發(fā)揮物權(quán)登記的公示作用，提高不動(dòng)產(chǎn)登記資料合理利用效能，切實(shí)保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人的合法權(quán)益，著力維護(hù)社會(huì)和諧與穩(wěn)定。

一、不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人概述

利害關(guān)系人作為一個(gè)專(zhuān)用法律術(shù)語(yǔ)，在國(guó)家現(xiàn)行相關(guān)實(shí)體法、程序法均有對(duì)其權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定，但都未明確規(guī)定各自所稱(chēng)利害關(guān)系人或利害關(guān)系的概念，讓行政執(zhí)法主體在實(shí)際操作中難以準(zhǔn)確判斷與全面把握。本文認(rèn)為就利用不動(dòng)產(chǎn)登記資料的利害關(guān)系人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人）而言，可作如下定義：能夠提供證據(jù)證明相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記資料所反映的權(quán)屬狀況或所記載的事項(xiàng)影響或涉及其合法權(quán)益的人。不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人包含自然人、法人和其他組織，其最大利用范圍應(yīng)視利害關(guān)系程度來(lái)框定。

二、不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人的分類(lèi)管理

為厘清不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人種類(lèi)，便于實(shí)務(wù)操作，有必要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人進(jìn)行分類(lèi)管理。不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人可分為不動(dòng)產(chǎn)直接利害關(guān)系人和不動(dòng)產(chǎn)間接利害關(guān)系人兩大類(lèi)。

不動(dòng)產(chǎn)直接利害關(guān)系人是指能夠提供證據(jù)證明相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記資料所反映的權(quán)屬狀況或所記載的事項(xiàng)影響其合法權(quán)益的人，一般而言，其也是不動(dòng)產(chǎn)更正登記和異議登記的申請(qǐng)人，即其獲知不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)有錯(cuò)誤時(shí)，如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人同意更正的，其就持相關(guān)證明文件等材料申請(qǐng)更正登記；而如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，其就持相關(guān)證明文件等材料申請(qǐng)異議登記。不動(dòng)產(chǎn)更正登記、異議登記申請(qǐng)人是理所當(dāng)然的利用不動(dòng)產(chǎn)登記資料的利害關(guān)系人，因?yàn)槠渖暾?qǐng)不動(dòng)產(chǎn)更正登記、異議登記時(shí)必須先行查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記簿相關(guān)記載或復(fù)制相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料進(jìn)行確認(rèn)并作為首要證據(jù)。

不動(dòng)產(chǎn)間接利害關(guān)系人是指能夠提供證據(jù)證明相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記資料所反映的權(quán)屬狀況或所記載的事項(xiàng)涉及其合法權(quán)益的人。但當(dāng)其獲知相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記資料所反映的權(quán)屬狀況或所記載的事項(xiàng)已影響其合法權(quán)益時(shí)，其可能會(huì)去申請(qǐng)更正登記或異議登記而成為不動(dòng)產(chǎn)直接利害關(guān)系人。

三、不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人的具體分類(lèi)

不動(dòng)產(chǎn)直接利害關(guān)系人可主要分為：

1.對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的相關(guān)權(quán)利歸屬狀況持有異議，且有證據(jù)證明自己才是真正的權(quán)利人。例如其提供證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的某不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人系采用造假、冒充等欺詐手段騙取登記的，或者其供證據(jù)證明某不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人系暫時(shí)代其登記后卻拒不配合轉(zhuǎn)為登記在其名下的等。

2.有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的相關(guān)狀況或事項(xiàng)與實(shí)際不符，導(dǎo)致?lián)p害自己利益的人。例如其供證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的某不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限等內(nèi)容與其不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)記載內(nèi)容重復(fù)，或者不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)記載其在某不動(dòng)產(chǎn)上的查封或異議的內(nèi)容有誤等。

3.提供審判機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)受理某不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛案件證明的訴訟、仲裁案件的當(dāng)事人。

4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他利害關(guān)系人。

不動(dòng)產(chǎn)間接利害關(guān)系人可主要分為：

1.不動(dòng)產(chǎn)繼承人。指有證據(jù)證明的不動(dòng)產(chǎn)遺囑繼承人、受遺贈(zèng)人，有身份關(guān)系證明的不動(dòng)產(chǎn)法定繼承人、代位繼承人。

2.不動(dòng)產(chǎn)婚姻關(guān)系人。指在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，共有不動(dòng)產(chǎn)可能登記在一方名下的有婚姻關(guān)系證明的另一方。

3.不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)事人。指有證據(jù)證明與某不動(dòng)產(chǎn)具有買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與關(guān)系的當(dāng)事人。

4.不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系人。本文特指不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方在行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而產(chǎn)生利害關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人。《物權(quán)法》已對(duì)相鄰關(guān)系設(shè)專(zhuān)章規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系人是很容易被忽視的非不動(dòng)產(chǎn)登記利害關(guān)系人，例如在實(shí)踐中，常見(jiàn)不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系人因其鄰居家中無(wú)人，不知何故竟然漏水滲透至其家中而造成損失，故持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、登記證明和相關(guān)證明，申請(qǐng)查詢(xún)其鄰居手機(jī)號(hào)碼或聯(lián)系方式以立即催促其鄰居緊急處理等情形，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)口頭告知。

5.不動(dòng)產(chǎn)承租人。一般是指進(jìn)行過(guò)房屋租賃備案的房屋承租人。主要涉及其承租房屋出售時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題。

6.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他利害關(guān)系人。

四、不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人的利用范圍

利害關(guān)系人作為不動(dòng)產(chǎn)登記資料的特殊利用主體，對(duì)其利用范圍原則上應(yīng)僅限于有利害關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的登記簿記載信息或原始登記憑證。至于利害關(guān)系人可否僅以權(quán)利人的身份信息（姓名、身份證明號(hào)碼、名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)代碼等）為條件申請(qǐng)查詢(xún)權(quán)利人名下的不動(dòng)產(chǎn)登記記錄（即俗稱(chēng)的“以人查房”）， 本文認(rèn)為根據(jù)《繼承法》、《婚姻法》的相關(guān)規(guī)定來(lái)推斷，不動(dòng)產(chǎn)法定繼承人、代位繼承人與不動(dòng)產(chǎn)婚姻關(guān)系人提供與權(quán)利人的身份關(guān)系證明應(yīng)當(dāng)可以查詢(xún)，其中不動(dòng)產(chǎn)婚姻關(guān)系人的查詢(xún)顯示結(jié)果應(yīng)以婚姻關(guān)系存續(xù)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)為限。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)法定繼承人與不動(dòng)產(chǎn)婚姻關(guān)系人作為核心的間接利害關(guān)系人，其與權(quán)利人名下的不動(dòng)產(chǎn)可能會(huì)有利害關(guān)系，觸及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利將來(lái)或真正的歸屬問(wèn)題，如不讓其查詢(xún)，則已侵害其知情權(quán)，或會(huì)導(dǎo)致其相關(guān)合法權(quán)益由此而未能得到切實(shí)保障，進(jìn)而引發(fā)行政訴訟。

五、不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人的利用服務(wù)原則

隨著將來(lái)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作逐步落實(shí)，加上因出現(xiàn)新的多樣化的不動(dòng)產(chǎn)登記主客體或會(huì)產(chǎn)生新的利害關(guān)系人及其新問(wèn)題、新情況。為此，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)對(duì)可能涉及利害關(guān)系人利用不動(dòng)產(chǎn)登記資料時(shí)應(yīng)遵循以下服務(wù)原則：

1.合理原則。對(duì)利害關(guān)系人的認(rèn)定范圍不應(yīng)隨意擴(kuò)大，也不應(yīng)刻意縮小，應(yīng)限定在合法合理范圍內(nèi)。例如不直接涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的債權(quán)債務(wù)與其他合同糾紛、仲裁或訴訟案件的當(dāng)事人不能視為利害關(guān)系人。

第4篇

一、對(duì)房屋測(cè)繪成果的審核

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十六條規(guī)定，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交“不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料”并對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。國(guó)土資源部《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》表明，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果包括“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍圖”。故權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容包含了房屋調(diào)查及面積測(cè)繪。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果是相關(guān)登記的必備要件，測(cè)繪成果是不動(dòng)產(chǎn)登記簿中相關(guān)數(shù)據(jù)資料的來(lái)源依據(jù)，經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)采用后，具備公信力。故不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果進(jìn)行審核把關(guān)，審核內(nèi)容包括調(diào)查機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、質(zhì)量管理措施的落實(shí)、調(diào)查內(nèi)容的完備性等。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果是否完備，權(quán)屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準(zhǔn)確”進(jìn)行查驗(yàn)。但筆者發(fā)現(xiàn)，《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》第十八條規(guī)定，“用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測(cè)繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)施測(cè)單位的資格、測(cè)繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測(cè)算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核。審核后的房產(chǎn)測(cè)繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理”。

這兩個(gè)規(guī)章有沖突！《立法法》規(guī)定，部門(mén)規(guī)章之間對(duì)同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致時(shí)，由國(guó)務(wù)院裁決。在靜靜等候國(guó)務(wù)院裁決之前，可暫按以下思路辦理：

1.住建部門(mén)、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可商定房屋測(cè)繪報(bào)告的審核部門(mén)；

2.商定由住建部門(mén)審核房屋測(cè)繪報(bào)告的，住建部門(mén)如授權(quán)其下屬機(jī)構(gòu)審核測(cè)繪成果，應(yīng)將授權(quán)情況書(shū)面告知不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)；

3.如商定不成，可依據(jù)《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》“住建部門(mén)負(fù)責(zé)房屋產(chǎn)權(quán)和交易管理工作的監(jiān)督和指導(dǎo)”的指導(dǎo)精神，明確用于交易管理的面積報(bào)告由住建部門(mén)審核，用于不動(dòng)產(chǎn)登記的報(bào)告由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核；

4.業(yè)主、委托方對(duì)測(cè)繪報(bào)告有異議的，交由當(dāng)?shù)販y(cè)繪行政管理部門(mén)處理或委托國(guó)家認(rèn)定的房產(chǎn)測(cè)繪成果鑒定機(jī)構(gòu)（如測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)站）鑒定測(cè)繪成果；

5.因測(cè)繪成果審核及適用引發(fā)的矛盾、糾紛、、訴訟等由審核部門(mén)負(fù)責(zé)。

二、保障性房屋（轉(zhuǎn)移）登記問(wèn)題

保障性住房包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房、定向安置房、成本價(jià)出售公有住房、合作建房等。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房、定向安置房、成本價(jià)出售公有住房合作建房等購(gòu)買(mǎi)資格審查、上市交易審查由住建行政主管部門(mén)完成。在不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易的對(duì)接中，存在以下問(wèn)題：

1.準(zhǔn)予購(gòu)買(mǎi)（出售）的審批資料是否屬于登記資料？

2.交易告知書(shū)（樓盤(pán)表）是否作為交易機(jī)構(gòu)已經(jīng)審核的證明？

3.交易機(jī)構(gòu)的審核是否意味著住建主管部門(mén)審核？

鑒于國(guó)家沒(méi)有設(shè)定準(zhǔn)予購(gòu)買(mǎi)相關(guān)房屋的行政許可事項(xiàng)，故準(zhǔn)予購(gòu)買(mǎi)可以三種形式體現(xiàn)，一是交易機(jī)構(gòu)合同備案，二是交易機(jī)構(gòu)出具交易告知書(shū)，三是住建部門(mén)的審批資料。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案，預(yù)售合同備案的機(jī)構(gòu)一般為房產(chǎn)（住建）管理部門(mén)。交易機(jī)構(gòu)是住建部門(mén)設(shè)立的房屋交易管理職能部門(mén)，其出具的備案證明、告知書(shū)等，應(yīng)當(dāng)視為住建部門(mén)已經(jīng)審核準(zhǔn)予購(gòu)買(mǎi)或準(zhǔn)予上市，可以作為不動(dòng)產(chǎn)登記材料。

但是，目前備案的范圍僅限于預(yù)售商品房合同，并不涉及經(jīng)濟(jì)適用房、定向安置房、成本價(jià)出售公有住房，此類(lèi)合同備案的與否取決于各地住建部門(mén)的工作進(jìn)度，其效力尚存疑。而《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十八條規(guī)定，申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件、其他必要材料。這里的主管部門(mén)批準(zhǔn)文件，顯然不應(yīng)該局限于用地批文，而應(yīng)當(dāng)包括住建部門(mén)依據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第五條 “縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)或房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房管理工作” 的授權(quán)作出的準(zhǔn)予購(gòu)買(mǎi)或準(zhǔn)予上市的批文。其他保障性住房上市交易，即使不作為前置性審批，住建部門(mén)需提前審查的，應(yīng)將審查結(jié)果告知不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

因此，因購(gòu)買(mǎi)保障性住房或上市交易申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)收取住建部門(mén)的審查結(jié)果作為登記材料。住建部門(mén)出具說(shuō)明，以其下屬交易機(jī)構(gòu)出具的“告知書(shū)”“備案證明”“樓盤(pán)表”作為審查結(jié)果的，從其說(shuō)明。

三、直管公房、落實(shí)政策發(fā)還房屋的登記

公有房屋是指國(guó)有房屋和集體所有的房屋，包括住房和非住房。按照權(quán)利（管理）主體，可分為直管公房和自管公房。國(guó)有企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體投資興建、自行管理的房屋，稱(chēng)自管公房；房地產(chǎn)管理部門(mén)所有的或直接經(jīng)營(yíng)管理的房屋，稱(chēng)直管房屋。

按照原《城市公有房屋管理規(guī)定》，公有房屋實(shí)行所有權(quán)登記制度，公有房屋所有權(quán)的合法憑證是《房屋所有權(quán)證》《房屋共有權(quán)證》。原《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)直管的公房由登記機(jī)關(guān)直接代為登記。但該辦法第二十一條同時(shí)規(guī)定：依法由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管的房屋，由登記機(jī)關(guān)依法直接代為登記，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。因此，直管公房中，存在著部分登記發(fā)證、部分登記不發(fā)證的情形。在“房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證”的年代，盡管很難理解，卻不得不面對(duì)很多直（代）管公房未曾登記發(fā)證的狀況。

當(dāng)這些房屋因?yàn)楣凶》砍鍪邸⒙鋵?shí)私房政策發(fā)還以后，必然出現(xiàn)未經(jīng)初始（首次）登記而申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的情形。此類(lèi)登記如果直接辦理，則違反了連續(xù)登記原則。所謂連續(xù)登記原則包括兩層含義：其一，不動(dòng)產(chǎn)未辦理所有權(quán)初始登記的，除非法律另有規(guī)定，否則不得辦理其他權(quán)利登記；其二，因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)相應(yīng)的處分登記的，被處分的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)當(dāng)已經(jīng)登記。對(duì)此，宜在雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上，擬定相關(guān)操作方案，作為轉(zhuǎn)移登記的特殊情形對(duì)待，以保證相關(guān)當(dāng)事人合法權(quán)益不受影響。

四、預(yù)售合同信息共享

《中央編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》要求“國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)局、海洋局等部門(mén)，通過(guò)數(shù)據(jù)交換接口、數(shù)據(jù)抄送等方式，實(shí)現(xiàn)土地、房屋、草原、林地、水域?yàn)┩俊⒑Ｓ蚝u等審批、交易和登記信息實(shí)時(shí)互通共享”。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門(mén)審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享。

共享即分享，意為將一件物品或者信息的使用權(quán)或知情權(quán)與其他人共同擁有。不動(dòng)產(chǎn)登記信息的共享，其法理基礎(chǔ)是基于登記簿的公示力，來(lái)源于“權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢(xún)、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料”的規(guī)定。一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記簿以其公信力為交易雙方當(dāng)事人提供交易參考；另一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記涉及的預(yù)查封、預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記、預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記等需要交易信息支撐。因此，交易實(shí)時(shí)共享與不動(dòng)產(chǎn)登記信息實(shí)時(shí)共享同樣重要。

住建部《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》規(guī)定，房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)將預(yù)售許可信息、買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案表信息、現(xiàn)售備案信息，以及查封、抵押等信息以交易告知單的方式及時(shí)提供給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。該導(dǎo)則還規(guī)定商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案程序?yàn)椋悍吭春蓑?yàn)與購(gòu)房資格審核、商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽、合同備案及生成商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案表、合同備案信息記載至樓盤(pán)表。由此可見(jiàn)，買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案表信息共享應(yīng)在合同備案之后。而房屋不動(dòng)產(chǎn)交易登記職能分設(shè)后，較多地區(qū)的住建部門(mén)在辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案時(shí)將原來(lái)采用的網(wǎng)絡(luò)備案調(diào)整為窗口備案，必然導(dǎo)致合同網(wǎng)簽與合同備案之間存在較長(zhǎng)的時(shí)差。故以合同備案時(shí)間作為交易信息共享的推送時(shí)間，不利于不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)了解房屋不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)狀況，影響了預(yù)查封等登記業(yè)務(wù)的辦理，相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記、交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)通過(guò)協(xié)商方式溝通，解決預(yù)售信息的實(shí)時(shí)共享問(wèn)題。

五、房屋已經(jīng)竣工的材料

申請(qǐng)建筑物所有權(quán)首次登記，需提交房屋已經(jīng)竣工的材料，這是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定的。實(shí)踐中一般將竣工驗(yàn)收備案表作為房屋等建筑物已竣工的證明。這個(gè)做法，如申請(qǐng)人無(wú)爭(zhēng)議，也無(wú)不妥。但確有部分建筑物因?yàn)楦鞣N原因無(wú)法辦理竣工驗(yàn)收備案，是否必然導(dǎo)致登記不能的后果？

《物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。通常講合法，應(yīng)包括程序合法及結(jié)果合法。對(duì)建造房屋這一事實(shí)而言，程序合法即建造過(guò)程合法，如領(lǐng)有施工許可證等；結(jié)果合法即通過(guò)規(guī)劃、國(guó)土等部門(mén)驗(yàn)收合格。雖然說(shuō)建造的程序和建造的結(jié)果都應(yīng)該合法，并不因?yàn)槠溥^(guò)程有瑕疵而影響建筑物的合法性，也就是說(shuō)不能因?yàn)槲崔k理施工許可或竣工驗(yàn)收備案而導(dǎo)致建筑物成為違法建筑，但相關(guān)主體應(yīng)該受到行政機(jī)關(guān)的處罰。由此可見(jiàn)，建設(shè)主體并不因是否辦理竣工驗(yàn)收備案而影響其物權(quán)。

第5篇

據(jù)調(diào)查，各地的不動(dòng)產(chǎn)登記局基本上都隸屬于當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)，不動(dòng)產(chǎn)登記中心的形式主要有以下四種模式。

一是隸屬于政府辦成立不動(dòng)產(chǎn)登記中心，脫離住建與國(guó)土兩家的直管，以原有架構(gòu)齊全的房屋登記中心為基礎(chǔ)，歸并涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的其他機(jī)構(gòu)。此種模式職能較全，往往涵蓋了原有房屋登記機(jī)構(gòu)的管理職能及所有登記機(jī)構(gòu)的登記職能，適合登記水平較發(fā)達(dá)的地區(qū)。

二是在國(guó)土局下設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，但只是設(shè)立發(fā)證平臺(tái)，涉及各機(jī)構(gòu)的登記與管理模式不變，只是通過(guò)信息數(shù)據(jù)歸集到不動(dòng)產(chǎn)登記中心，實(shí)現(xiàn)由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)登記發(fā)證的過(guò)渡模式。此種模式屬于過(guò)渡模式，但在法規(guī)和頂層設(shè)計(jì)還未完善的情況下，不失為一種好的模式，短期內(nèi)對(duì)軟件的投入少，業(yè)務(wù)銜接變動(dòng)少，在轉(zhuǎn)型期平穩(wěn)過(guò)渡，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)再順利轉(zhuǎn)型到完善的不動(dòng)產(chǎn)登記模式。

三是在國(guó)土局下設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，將涉及的其他登記機(jī)構(gòu)成建制劃轉(zhuǎn)到不動(dòng)產(chǎn)登記中心。此種模式難度大，涉及其他部門(mén)的其他管理職能難以剝離與落實(shí)。

四是在國(guó)土局下設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，將涉及的房屋登記、林權(quán)登記等登記職能劃轉(zhuǎn)到不動(dòng)產(chǎn)登記中心，相應(yīng)的人員與登記資料隨之劃轉(zhuǎn)。此種模式最具普遍性，主要按照兩部委的文件精神，但因涉及職能剝離，特別是房屋登記與交易產(chǎn)權(quán)管理的職能剝離邊界不太清晰，且涉及的剝離后工作機(jī)制問(wèn)題太多，沒(méi)有很成熟轉(zhuǎn)型的代表模式與代表地區(qū)，各地自行協(xié)調(diào)解決。

以上四種代表模式各有千秋，當(dāng)然還有其他更有特色的作法。本文僅以南平市建陽(yáng)區(qū)為例，就最具普遍性的第四種模式――不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理剝離方式工作中應(yīng)考慮的幾個(gè)問(wèn)題進(jìn)行交流探討。筆者認(rèn)為，在實(shí)施整合前，應(yīng)當(dāng)明確以下幾方面的內(nèi)容，做好兩機(jī)構(gòu)間對(duì)接的準(zhǔn)備，方可全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作與房屋交易管理工作。

一、建立數(shù)據(jù)共享實(shí)時(shí)互通機(jī)制

1.必要性與重要性

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例 》第二十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門(mén)審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過(guò)實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人重復(fù)提交。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息與交易信息互聯(lián)共享機(jī)制，確保不動(dòng)產(chǎn)登記與交易有序銜接。不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將不動(dòng)產(chǎn)交易信息及時(shí)提供給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記后，應(yīng)當(dāng)將登記信息及時(shí)提供給不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)。

在今年5月25日召開(kāi)的國(guó)際大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)上提出，大數(shù)據(jù)被譽(yù)為新時(shí)代的鉆石礦，政府就要在其中發(fā)揮作用，打破信息孤島。目前信息資源80%掌握在政府部門(mén)手中，除涉及隱私之外，其他信息都應(yīng)該向公眾和社會(huì)開(kāi)放。這不是第一次喊話(huà)政府?dāng)?shù)據(jù)開(kāi)放。2014年，大數(shù)據(jù)寫(xiě)入政府工作報(bào)告。2015年，表示，數(shù)據(jù)是基礎(chǔ)性資源，也是重要生產(chǎn)力。這一年也是政府?dāng)?shù)據(jù)開(kāi)放政策密集年，包括《促進(jìn)大數(shù)據(jù)發(fā)展行動(dòng)綱要》等涉及大數(shù)據(jù)開(kāi)放和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)方案。“開(kāi)著寶馬吃低保”“開(kāi)著寶馬購(gòu)經(jīng)適房”，這些令人發(fā)指的不誠(chéng)信現(xiàn)象之所以屢禁不絕，一個(gè)重要原因就是部門(mén)之間存在著信息壁壘。盡管我國(guó)銀行、工商、稅務(wù)、海關(guān)等都建立了相關(guān)信息平臺(tái)，但部門(mén)之間難以共享。

因此，新形式下的不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理之間應(yīng)當(dāng)打破信息壁壘，依法實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)互通共享機(jī)制。

2.數(shù)據(jù)共享的具體要求

不動(dòng)產(chǎn)登記中心與房屋交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)建立共享機(jī)制并實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)互通。不動(dòng)產(chǎn)登記中心應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)登記信息（含空間信息）、限制信息實(shí)時(shí)傳送到房屋交易管理機(jī)構(gòu)，房屋交易管理機(jī)構(gòu)依送達(dá)的數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)信息的歸集。房屋交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)將樓盤(pán)信息、交易信息實(shí)時(shí)傳送到不動(dòng)產(chǎn)登記中心，不動(dòng)產(chǎn)登記中心依提取送達(dá)的數(shù)據(jù)進(jìn)行登記。

一是數(shù)據(jù)共享的日志問(wèn)題。房屋交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記緊密相聯(lián)，對(duì)數(shù)據(jù)共享的實(shí)時(shí)性、有效性、安全性上均有很高要求，兩方均應(yīng)建立安全有效的數(shù)據(jù)共享日志，以便厘清責(zé)任。

二是數(shù)據(jù)共享的網(wǎng)絡(luò)問(wèn)題。由于房屋交易管理機(jī)構(gòu)合同網(wǎng)上簽約備案等系統(tǒng)均要求互聯(lián)網(wǎng)訪(fǎng)問(wèn)使用，而不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)通常運(yùn)行在局域網(wǎng)或者政務(wù)內(nèi)網(wǎng)，數(shù)據(jù)如何共享，不動(dòng)產(chǎn)登記中心應(yīng)提前考慮。建議可以考慮專(zhuān)用光纜連接互通方式或是通過(guò)網(wǎng)閘等設(shè)備過(guò)渡。

三是數(shù)據(jù)共享的時(shí)效性問(wèn)題。受理的登記業(yè)務(wù)保存后，不動(dòng)產(chǎn)登記中心應(yīng)同時(shí)將數(shù)據(jù)進(jìn)行推送，若不動(dòng)產(chǎn)登記記載登記簿后方才共享數(shù)據(jù)給房屋交易管理機(jī)構(gòu)，將可能存在時(shí)間差，導(dǎo)致交易糾紛的發(fā)生。登簿后的有效數(shù)據(jù)再行推送以更新最終的限制狀態(tài)。

四是數(shù)據(jù)共享的準(zhǔn)確性問(wèn)題。若數(shù)據(jù)共享僅僅是將不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)寫(xiě)入共享前置庫(kù)，將導(dǎo)致房屋交易管理機(jī)構(gòu)在獲取最新的登記數(shù)據(jù)時(shí)需花費(fèi)大量時(shí)間精力。應(yīng)該在將不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)寫(xiě)入前置庫(kù)時(shí)，通過(guò)技術(shù)手段通知房屋交易管理機(jī)構(gòu)具體需要更新的登記數(shù)據(jù)索引，以便房屋交易管理機(jī)構(gòu)及時(shí)更新數(shù)據(jù)。房屋交易管理機(jī)構(gòu)的交易數(shù)據(jù)推送要求相同。

二、歷史檔案、登記簿及電子數(shù)據(jù)的管理與利用

在實(shí)現(xiàn)登記與交易機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)共享互通的基礎(chǔ)上，要考慮如何管理和利用歷史檔案的問(wèn)題。依照國(guó)土資源部、住建部《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)資發(fā)〔2015〕90號(hào)）文件精神，房屋登記資料由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理，房產(chǎn)交易資料由房屋交易管理部門(mén)管理。原始房屋登記檔案中包含交易管理與產(chǎn)權(quán)管理及登記的內(nèi)容，無(wú)法分割清楚，原始檔案不作移交，移交內(nèi)容為房屋登記簿的相關(guān)數(shù)據(jù)信息。房屋登記簿作為登記結(jié)果信息進(jìn)行移交，房屋登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理，房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)管理資料由房屋交易管理機(jī)構(gòu)管理。移交之前的房屋登記相應(yīng)訴訟由房屋交易管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)；移交后新受理不動(dòng)產(chǎn)登記的相應(yīng)訴訟由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)。

為保證登記工作的延續(xù)性，在實(shí)踐中各地歷史檔案、數(shù)據(jù)的管理利用主要有以下三種模式：

第一，依兩部委文件精神，歷史檔案仍由房屋交易管理機(jī)構(gòu)保管，房屋登記簿及相應(yīng)的電子檔案、圖庫(kù)復(fù)制一份移交給不動(dòng)產(chǎn)登記中心。

第二，歷史檔案、房屋登記簿及相應(yīng)的電子檔案、圖庫(kù)全部移交給不動(dòng)產(chǎn)登記中心，房屋交易管理機(jī)構(gòu)保留電子成果。

第三，歷史檔案移交到政府下設(shè)的檔案局統(tǒng)一保管，不動(dòng)產(chǎn)登記中心和房屋交易管理機(jī)構(gòu)都可以利用，房屋登記簿和電子檔案、圖庫(kù)等資料由檔案局、不動(dòng)產(chǎn)登記中心、房屋交易管理機(jī)構(gòu)各備份一份，以保證各部門(mén)日常的管理需要。

三種模式各有特色，主要還是看當(dāng)?shù)鼐唧w的情況，如果當(dāng)?shù)貦n案局管理規(guī)范，筆者最支持第三種檔案管理模式。

房屋登記簿等信息交接后，有關(guān)登記信息的相應(yīng)查詢(xún)服務(wù)由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)；有關(guān)合同備案、預(yù)售許可等信息的相應(yīng)查詢(xún)服務(wù)由房屋交易管理部門(mén)負(fù)責(zé)。個(gè)人住房信息證明（首套房、首購(gòu)房）由房屋交易管理機(jī)構(gòu)出具。

不動(dòng)產(chǎn)登記中心與房屋交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢(xún)互用制度，以保證房屋登記和交易、產(chǎn)權(quán)管理的正常運(yùn)行。

三、無(wú)縫對(duì)接查封工作

因協(xié)助司法部門(mén)的查封工作責(zé)任重大，在剝離過(guò)程中一直困擾著各地同行。該如何理順不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與房屋交易管理機(jī)構(gòu)對(duì)涉及房產(chǎn)的查封工作，筆者認(rèn)為可按以下思路進(jìn)行分工：

涉及已進(jìn)行登記類(lèi)的查封及預(yù)查封由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)，涉及開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)售許可后未售部分及購(gòu)房人合同備案后尚未辦理預(yù)告登記的預(yù)查封由房屋交易管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。房屋交易管理機(jī)構(gòu)受理的預(yù)查封數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)推送給不動(dòng)產(chǎn)登記中心，等同于不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理的預(yù)查封效力，在具備轉(zhuǎn)本登記條件不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理相應(yīng)業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)辦理正式查封，并通知房屋交易管理機(jī)構(gòu)解除預(yù)查封。不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理的查封及預(yù)查封信息實(shí)時(shí)推送給房屋交易管理機(jī)構(gòu)，買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)完全按照不動(dòng)產(chǎn)登記中心提供的不動(dòng)產(chǎn)單元限制狀態(tài)（是否抵押、是否查封）進(jìn)行網(wǎng)上簽約限制。

四、樓盤(pán)表建立

樓盤(pán)表是描述物理數(shù)據(jù)及其關(guān)聯(lián)關(guān)系，并可與權(quán)屬數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù)等其他相關(guān)數(shù)據(jù)相關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)組織方式。根據(jù)一個(gè)物業(yè)中每棟樓的房屋總套數(shù)以及具體的限制及歷史記載情況來(lái)顯示該棟樓中每個(gè)最小基本單元的真實(shí)情況。最早來(lái)源于開(kāi)發(fā)企業(yè)的樓盤(pán)銷(xiāo)控表，后延伸使用到登記領(lǐng)域。在涉及房屋的登記與交易管理系統(tǒng)中，樓盤(pán)表是一種重要的關(guān)聯(lián)管理手段，主要分為商品房項(xiàng)目樓盤(pán)表和非商品房項(xiàng)目樓盤(pán)表。

那么，在管理與登記分立的機(jī)制下，應(yīng)如何做好樓盤(pán)表的建立工作呢？筆者認(rèn)為，考慮到商品房項(xiàng)目樓盤(pán)的復(fù)雜性，且前期的預(yù)售許可、合同備案數(shù)據(jù)較多，商品房項(xiàng)目樓盤(pán)表的建立應(yīng)由房屋交易管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，房屋交易管理機(jī)構(gòu)將預(yù)售的項(xiàng)目、在建建筑物抵押的項(xiàng)目樓盤(pán)表建立完畢后推送給不動(dòng)產(chǎn)登記中心。涉及商品房項(xiàng)目樓盤(pán)變更的相應(yīng)業(yè)務(wù)，應(yīng)由房屋交易管理機(jī)構(gòu)先進(jìn)行樓盤(pán)數(shù)據(jù)變更后，不動(dòng)產(chǎn)登記中心再行受理相應(yīng)登記業(yè)務(wù)。如存在有在建建筑物抵押、預(yù)查封等涉及樓盤(pán)變更的數(shù)據(jù)，房屋交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)實(shí)時(shí)將數(shù)據(jù)推送到不動(dòng)產(chǎn)登記中心。非商品房項(xiàng)目樓盤(pán)表由不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)，需確保新建樓盤(pán)房屋可與交易管理系統(tǒng)樓盤(pán)房屋數(shù)據(jù)共享，保持登記、限制、交易信息的一致性。

五、測(cè)繪審核的必要性

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》均未提及不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量成果需要測(cè)繪審核的內(nèi)容，較多地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在流程設(shè)置及業(yè)務(wù)指南中未明確只提供具備資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供的測(cè)繪成果是否可直接用于產(chǎn)權(quán)登記。那么在當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的大形勢(shì)下，用于產(chǎn)權(quán)登記的測(cè)繪成果是否需要測(cè)繪審核呢？

建設(shè)部、國(guó)家測(cè)繪局2000年出臺(tái)的《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》規(guī)定，用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測(cè)繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)施測(cè)單位的資格、測(cè)繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測(cè)算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核。審核后的房產(chǎn)測(cè)繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理。出臺(tái)的背景是在1994年出臺(tái)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》運(yùn)行后，各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的面積糾紛案不斷涌出，經(jīng)過(guò)不斷的完善之后，于2000年才陸續(xù)出臺(tái)了《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》《房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》等系列規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪，明確行政機(jī)構(gòu)的審核職能，解決了許多的面積紛爭(zhēng)問(wèn)題。

在當(dāng)前去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)的情形下，購(gòu)房人相對(duì)不容易；購(gòu)房人簽約時(shí)間大多在預(yù)售階段，到實(shí)際交房時(shí)間跨度長(zhǎng)；隨著行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)越來(lái)越復(fù)雜，多種功能、用途交雜，涉及公共分?jǐn)偛糠钟行┯植皇翘鞔_；老百姓不僅對(duì)自己取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)記載的面積十分關(guān)注，甚至對(duì)記載于登記簿的公共部分的權(quán)利范圍與面積也十分關(guān)注。因此，由于面積的復(fù)雜性，涉及利益大，建議各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)慎重取消測(cè)繪審核環(huán)節(jié)，特別是針對(duì)復(fù)雜的商品房項(xiàng)目，不宜將有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供的測(cè)繪成果直接用于產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)經(jīng)測(cè)繪審核后方可用于產(chǎn)權(quán)登記。

前置于不動(dòng)產(chǎn)登記的測(cè)繪審核是住建部門(mén)以備案方式出具還是不動(dòng)產(chǎn)登記中心內(nèi)部設(shè)置的測(cè)繪審核職能，以何種方式進(jìn)行審核不重要，重要的是應(yīng)當(dāng)通過(guò)測(cè)繪審核這個(gè)環(huán)節(jié)方可將中介機(jī)構(gòu)出具的測(cè)繪報(bào)告用于不動(dòng)產(chǎn)登記。至于以何種方式，由當(dāng)?shù)卣孕写_定即可。

六、其他必要的關(guān)聯(lián)

第6篇

分布廣 數(shù)量大

在北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)，沿著定泗公路兩旁密密麻麻分布著許多小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，因價(jià)格低廉環(huán)境優(yōu)美而“聞名”京城。都知道小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)沒(méi)保障，但還是有不少人“涉險(xiǎn)”購(gòu)買(mǎi)。“北漂”多年的朱飛2010年買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房，他說(shuō)，像他這一群體買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的人多了，他附近幾個(gè)小區(qū)都住滿(mǎn)了，“政府不可能都拆吧”。

與朱飛的期待不同，更多的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主充滿(mǎn)擔(dān)心。在單位附近購(gòu)買(mǎi)一套小產(chǎn)權(quán)房自住的武漢市民郝先生說(shuō)，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行，具有完整產(chǎn)權(quán)證件的房屋將被登記頒證，但小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法登記。“將來(lái)會(huì)不會(huì)被，或者要求補(bǔ)交土地出讓金差價(jià)？”

據(jù)記者調(diào)查，從北上廣等一線(xiàn)城市到二三線(xiàn)城市，再到縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，幾乎都存在著集中成片的小產(chǎn)權(quán)房，主要分布在城鄉(xiāng)接合部或者城中村改造區(qū)域，還有在城市周邊鎮(zhèn)區(qū)。北京市2013年就清理認(rèn)定83個(gè)在建在售的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，總建筑面積約381萬(wàn)平方米，涉及昌平、房山、懷柔、通州等8個(gè)區(qū)縣。

中國(guó)指數(shù)研究院華中市場(chǎng)總監(jiān)李國(guó)政說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的大部分人是買(mǎi)不起商品房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱的群體，但也不乏有關(guān)系有資金的政府官員、商人等，這些人主要是用來(lái)出租或轉(zhuǎn)賣(mài)。據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，僅北京地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房就涉及近30萬(wàn)戶(hù)家庭。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，1995年- 2010年全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。

新條例不涉及小產(chǎn)權(quán)房

多位法律人士表示，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有法律，小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋，將其納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是沒(méi)有依據(jù)的。湖北金衛(wèi)律師事務(wù)所執(zhí)行主任宮步坦說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)包括商品房、城改房等城市國(guó)有用地，以及農(nóng)村集體用地等，這些不同產(chǎn)權(quán)的用地將納入統(tǒng)一登記，但小產(chǎn)權(quán)房不屬于這一范圍。

中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)陳錫文也認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房違反了土地的用途管制。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)是違章建筑，不合法。國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心法律處處長(zhǎng)蔡衛(wèi)華則明確表示，小產(chǎn)權(quán)房不登記也不發(fā)證。因?yàn)橐怯洷仨毷呛戏ǖ模‘a(chǎn)權(quán)房不合法。

宮步坦說(shuō)，由于歷史遺留和政策監(jiān)管等原因，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的確是不動(dòng)產(chǎn)管理的灰色地帶。按照我國(guó)當(dāng)前法律，小產(chǎn)權(quán)房并不具有合法性，倘若在《條例》中規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房登記，則就承認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房的合法性。因此，此次《條例》并未對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行明確。

也有業(yè)界人士提出，小產(chǎn)權(quán)房理論上還是屬于需要登記的“房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)”，應(yīng)將小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。天則經(jīng)濟(jì)研究所研究員程雪陽(yáng)認(rèn)為，即使當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記回避有“爭(zhēng)議”的小產(chǎn)權(quán)房部分，但有望在登記完“合法”不動(dòng)產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)完善后再予以登記。

可見(jiàn)，此次“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”并沒(méi)有給小產(chǎn)權(quán)房留下空間。

小產(chǎn)權(quán)房需分類(lèi)治理

不可否認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的一個(gè)繞不過(guò)去的問(wèn)題。專(zhuān)家分析認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，以及農(nóng)房宅基地的統(tǒng)一登記都將對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。

專(zhuān)家認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房作為沒(méi)有明確產(chǎn)權(quán)的土地附著物，已經(jīng)形成了一個(gè)非常龐大的市場(chǎng)，不能一拆了之。

“不動(dòng)產(chǎn)登記制度就是要對(duì)全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一摸底、管理。小產(chǎn)權(quán)房也是客觀存在的不動(dòng)產(chǎn)，制度無(wú)法繞開(kāi)，登不登記必須明確。”中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東說(shuō)，《條例》的實(shí)施使得這一問(wèn)題更加迫切，應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則予以解決。

第7篇

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的檔案資料管理是登記工作的基礎(chǔ)

在《關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》中明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記檔案資料是登記工作的核心內(nèi)容和重要依據(jù)。登記的檔案資料是隨著登記機(jī)構(gòu)的登記而產(chǎn)生，不能單獨(dú)成立。這次住建部與國(guó)土部的職責(zé)分工，即住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)房產(chǎn)交易，國(guó)土資源部負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記。隨之帶來(lái)的工作銜接問(wèn)題，兩個(gè)部門(mén)都離不開(kāi)原來(lái)的房產(chǎn)檔案的支持。

（一）原房產(chǎn)檔案留存在原房產(chǎn)檔案管理部門(mén)更便民利民

原房產(chǎn)檔案隨原產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處合并到不動(dòng)產(chǎn)登記中心而隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移，但繼續(xù)保存在原檔案室。因歷史原因，土地和房產(chǎn)的登記是分開(kāi)登記的，此次實(shí)行統(tǒng)一登記后，如果不能實(shí)現(xiàn)內(nèi)部的工作銜接與資料的傳遞、共享，將會(huì)出現(xiàn)群眾辦事難的情況，本著方便廣大人民群眾，檔案資料不存在移交的問(wèn)題。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記檔案存放在原房產(chǎn)檔案管理部門(mén)成本更低更具合理性

從目前來(lái)看，為盡快適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的需要，因各地對(duì)原有得房產(chǎn)檔案的歸屬問(wèn)題并沒(méi)有統(tǒng)一的做法，我市從檔案轉(zhuǎn)移及管理的成本上考慮，認(rèn)為存放在原有部門(mén)，是利大于弊也更科學(xué)合理。更有利于今后的工作開(kāi)展。

二、檔案管理中存在的主要題

（一）重視前臺(tái)業(yè)務(wù)，輕視后臺(tái)檔案

在具體的房產(chǎn)登記過(guò)程中，一直以來(lái)都比較重視業(yè)務(wù)和流程的培訓(xùn)，而忽視了后續(xù)的檔案管理工作。檔案管理的細(xì)則少之甚少。比起對(duì)業(yè)務(wù)的重視度而言，對(duì)檔案的關(guān)注度顯然是欠缺的。需要及時(shí)跟進(jìn)相應(yīng)的檔案管理配套政策，才能不斷建立和完善各地的不動(dòng)產(chǎn)登記體系。

（二）重視紙質(zhì)檔案，輕視電子檔案信息維護(hù)

在新形勢(shì)新條件下，人們對(duì)檔案管理的信息要求日益提高，仍主要以紙質(zhì)資料審核為主，因涉及的部門(mén)多、資料多，導(dǎo)致一本紙質(zhì)檔案需要數(shù)次流轉(zhuǎn)，多次翻閱，降低工作效率，并應(yīng)加快電子信息庫(kù)的建設(shè)和維護(hù)。

（三）人員流動(dòng)性大，專(zhuān)業(yè)知識(shí)薄弱

由于檔案的專(zhuān)業(yè)性和動(dòng)態(tài)性，檔案的歸集在隨著情況變化而發(fā)生變化，導(dǎo)致檔案員對(duì)于檔案資料的更新不及時(shí)，特別是統(tǒng)一登記后，要多學(xué)習(xí)土地方面的知識(shí)不斷提高自身的業(yè)務(wù)水平，爭(zhēng)取最短時(shí)間勝任崗位職責(zé)的標(biāo)準(zhǔn)。

（四）硬件條件差，整合數(shù)據(jù)庫(kù)慢

不動(dòng)產(chǎn)檔案資料越來(lái)越多，涵蓋的內(nèi)容越來(lái)越豐富，檔案查詢(xún)利用率也越來(lái)越高。而且紙質(zhì)檔案屬于永久性保存，老式的檔案柜已經(jīng)不適合新形勢(shì)下的發(fā)展。所以實(shí)現(xiàn)檔案管理數(shù)字化是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代產(chǎn)生的一種新型檔案管理信息形態(tài)，因此檔案數(shù)字化，建立電子信息庫(kù)迫在眉睫。

三、隨著不動(dòng)產(chǎn)工作的逐步深入，建立相應(yīng)的管理制度，確保檔案的安全

（一）不斷完善管理機(jī)制

做好檔案管理工作，進(jìn)一步健全檔案的接受、收集、整理、保管、利用等各項(xiàng)規(guī)章制度，落實(shí)好管理細(xì)節(jié)。對(duì)違反檔案管理法律法規(guī)的行為及時(shí)進(jìn)行處罰。

（二）轉(zhuǎn)變思路，提高信息化管理水平

在新形勢(shì)下的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作需要運(yùn)用大量的先進(jìn)科學(xué)技術(shù)，工作的人員首先要有過(guò)硬的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，還要具備現(xiàn)代化得檔案管理能力。不動(dòng)產(chǎn)登記的檔案資料已經(jīng)不僅僅是過(guò)去的紙質(zhì)檔案，還包括不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)數(shù)據(jù)。這就需要運(yùn)用計(jì)算機(jī)等信息化手段對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，在最短的時(shí)間內(nèi)完成收件、審批、發(fā)證、歸檔等一系列的工作，大大提高工作效率。

（三）加強(qiáng)培訓(xùn)，提高檔案專(zhuān)業(yè)管理水平

由于不動(dòng)產(chǎn)登記檔案形成量大，專(zhuān)業(yè)性和政策性強(qiáng)。要加強(qiáng)提高檔案管理人員的素質(zhì)和能力，明確檔案移交入檔的時(shí)間、責(zé)任人，建立詳細(xì)的移交清單，確保不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的安全性和完整性。

（四）提高對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案資料的保密意識(shí)

隨著社會(huì)制度的不斷健全，人民對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的要求也是越來(lái)越高，并對(duì)如何公平、公正、公開(kāi)的呼聲越來(lái)越響亮。所以如何做到檔案哪些部分是可以公開(kāi)查詢(xún)的，哪些是涉及個(gè)人隱私和國(guó)家安全，必須需要保密的，做出嚴(yán)格的規(guī)定。需要簽訂保密協(xié)議。違反規(guī)定和泄露不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的，按有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任。

（五）對(duì)信息安全做相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案

根據(jù)《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)登記信息安全工作的 通知》（國(guó)土資源廳發(fā)【2015】38號(hào)）等有關(guān)規(guī)定。對(duì)機(jī)房受損、數(shù)據(jù)損毀、系統(tǒng)宕機(jī)、網(wǎng)絡(luò)中斷、黑客攻擊等突發(fā)事件進(jìn)行全方位預(yù)防，確保信息平臺(tái)不間斷地安全運(yùn)行。

四、結(jié)論

在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，檔案管理的重要性也日益凸顯，它不僅是民生檔案資源的重要組成部分，也是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的原始資料，在新形勢(shì)下，只有做好檔案管理工作，樹(shù)立“國(guó)土一家”理念和意識(shí)，共同做好統(tǒng)一登記工作。以進(jìn)一步推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]房愛(ài)芬.房地產(chǎn)登記檔案管理數(shù)字化建設(shè)淺析.山東檔案2010.06.

[2]《國(guó)土資源部關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記信息安全工作的通知》2015. 38號(hào).

第8篇

公司類(lèi)型由有限責(zé)任公司轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞萦邢薰荆蛘呤怯晒煞萦邢薰巨D(zhuǎn)變?yōu)橛邢挢?zé)任公司，在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中是經(jīng)常碰到的業(yè)務(wù)，這種業(yè)務(wù)登記類(lèi)型在辦理過(guò)程中是最容易把握不準(zhǔn)的。實(shí)務(wù)操作中有兩種觀點(diǎn)，一是考慮到公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照是從原來(lái)的公司變更過(guò)來(lái)的，營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼沒(méi)有變更，認(rèn)為是變更登記；二是有限責(zé)任公司和股份有限公司為《公司法》規(guī)定的兩種不同的企業(yè)法人，即兩個(gè)不同的民事主w，房屋、土地權(quán)屬在兩個(gè)主體之間變動(dòng)為投資入股產(chǎn)生的轉(zhuǎn)移登記。筆者同意第二種觀點(diǎn)，理由如下：

第一，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕175號(hào)）規(guī)定，有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。根據(jù)以上規(guī)定，有限責(zé)任公司轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞萦邢薰镜姆课莸霓D(zhuǎn)移，是免契稅的，只有轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人才發(fā)生納稅的行為，由此可以判定屬于轉(zhuǎn)移登記。

第二，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十七條規(guī)定，因下列情形導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記：（二）以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資（入股）的。有限責(zé)任公司轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞萦邢薰荆瑢?shí)質(zhì)就是以有限責(zé)任公司的土地、房屋投資入股到股份有限公司，轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞萦邢薰镜呢?cái)產(chǎn)，根據(jù)該條規(guī)定，土地、房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記。

第三，《山東省人民政府關(guān)于加快推動(dòng)規(guī)模化公司制改制的意見(jiàn)》（魯政發(fā)〔2015〕8號(hào)）規(guī)定，落實(shí)企業(yè)改制重組稅收優(yōu)惠政策，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家稅收法律法規(guī)，改制企業(yè)在辦理土地、房屋權(quán)屬（固定資產(chǎn)）劃轉(zhuǎn)時(shí)，改制后主要股東、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、經(jīng)營(yíng)范圍等不發(fā)生改變的，按照國(guó)家有關(guān)企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行，免收交易手續(xù)費(fèi)。企業(yè)在改制過(guò)程中一次性發(fā)生的土地、房產(chǎn)、車(chē)輛等權(quán)證過(guò)戶(hù)，企業(yè)用水權(quán)、用電權(quán)、用氣（熱）權(quán)及其他無(wú)形資產(chǎn)過(guò)戶(hù)，相關(guān)部門(mén)應(yīng)按規(guī)定減免市級(jí)（含）以下行政事業(yè)性收費(fèi)，涉及國(guó)有資產(chǎn)的，按照國(guó)有資產(chǎn)有關(guān)管理規(guī)定辦理，有限公司轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞莨疽彩枪局聘闹频囊徊糠帧Ｓ纱艘部梢哉J(rèn)定，公司登記類(lèi)型的轉(zhuǎn)換涉及房屋過(guò)戶(hù)的要辦理轉(zhuǎn)移登記。

綜上意見(jiàn)，有限責(zé)任公司轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞萦邢薰净蛘吖煞萦邢薰巨D(zhuǎn)變?yōu)橛邢挢?zé)任公司，涉及公司房屋、土地權(quán)屬登記的，應(yīng)當(dāng)辦理不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

第9篇

一、公證前置，彼岸與此岸的美好守望

縱觀歐洲大陸，采公證前置審查的國(guó)家不在少數(shù)。其中，自14世紀(jì)便開(kāi)展公證的法國(guó)其不動(dòng)產(chǎn)登記采意思主義模式，其物權(quán)登記并不具備公信力，故而決定了登記機(jī)構(gòu)無(wú)須進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。其公證前置審查皆因其發(fā)達(dá)的公證制度及優(yōu)良的公證傳統(tǒng)所致。因公證制度在物權(quán)契約真實(shí)性和合法性審查中發(fā)揮了作用，使得交易的風(fēng)險(xiǎn)被極大地降低。而這種傳統(tǒng)和其登記意思主義模式皆是我國(guó)無(wú)法復(fù)制的。

德國(guó)作為大陸法系的典型，其不動(dòng)產(chǎn)登記審查歷經(jīng)了實(shí)質(zhì)審查至形式化“窗口審查”的發(fā)展歷程，而其中介入不動(dòng)產(chǎn)登記，替代不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行“前置審查”的恰是公證機(jī)構(gòu)。公證貫穿于不動(dòng)產(chǎn)交易至登記的整個(gè)過(guò)程，可謂深入每一個(gè)毛孔，自引致物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)契約，至達(dá)成物權(quán)變動(dòng)合意的物權(quán)契約以及利害關(guān)系人同意轉(zhuǎn)讓的聲明，其往往會(huì)現(xiàn)于同一公證書(shū)之中。此種前置審查模式，極大程度上保障了物權(quán)變動(dòng)的合法性和真實(shí)性，又最大限度地減輕了登記機(jī)構(gòu)的審查負(fù)擔(dān)和責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)因德國(guó)公證較強(qiáng)的證據(jù)效力，又盡可能地減少了因物權(quán)歸屬及利用而引致的糾紛，降低了申請(qǐng)人的救濟(jì)成本。德國(guó)的模式也一直被諸多學(xué)者所推崇，被視為登記審查的最佳模式，為登記機(jī)構(gòu)與公證機(jī)構(gòu)完美契合的典范。然而不可忽視的是，德國(guó)的這種公證與不動(dòng)產(chǎn)登記契合模式亦是經(jīng)歷了一個(gè)階段的發(fā)展，并不斷通過(guò)立法強(qiáng)制賦予公證機(jī)構(gòu)審查職責(zé)進(jìn)而起到前置審查以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)之目的。德國(guó)模式的發(fā)展，包括法律的強(qiáng)制規(guī)定，同時(shí)亦存在民眾對(duì)于公證預(yù)防成本的正確認(rèn)知，這些都與公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中所發(fā)揮的作用是分不開(kāi)的，其必然經(jīng)歷了推廣、不認(rèn)同到逐步發(fā)揮其作用而得到認(rèn)可的過(guò)程。而基于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀，其一，無(wú)立法支持。我國(guó)采法定與自愿相結(jié)合的原則，強(qiáng)制公證鮮有法律規(guī)定，加之指導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)章及規(guī)范亦無(wú)強(qiáng)制要求。且《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》中多處明示原本實(shí)務(wù)中多采公證的可以不經(jīng)公證，更造成了公證與不動(dòng)產(chǎn)登記契合的阻礙。其二，現(xiàn)階段民眾對(duì)于公證之預(yù)防功能尚不具備足夠的認(rèn)識(shí)，且有些公證義務(wù)的預(yù)防成本要大于救濟(jì)成本，那么便使得公證形同雞肋，“前置審查”也就成了可望不可及的美好愿望。

二、公證之于不動(dòng)產(chǎn)登記中的定位――補(bǔ)充輔助，逐步指引

既然無(wú)從以德國(guó)、法國(guó)的公證“前置審查”為模式，那么我國(guó)公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中究竟處于何種位置？面對(duì)實(shí)務(wù)中較為迫切的現(xiàn)實(shí)、強(qiáng)制公證思路的摒棄、輿論的關(guān)注、申請(qǐng)人的頻繁咨詢(xún)，使得登記機(jī)構(gòu)不得不思考公證之外登記機(jī)構(gòu)的出路。筆者認(rèn)為，公證雖不做強(qiáng)制要求，但公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中仍應(yīng)作為有效補(bǔ)充適用，蓋因其在證據(jù)效力及減輕登記機(jī)構(gòu)壓力及風(fēng)險(xiǎn)方面的作用仍是十分明顯的。登記機(jī)構(gòu)在實(shí)務(wù)中應(yīng)堅(jiān)持不引導(dǎo)、不強(qiáng)制、明利害、曉責(zé)任的原則。

不引導(dǎo)即不積極引導(dǎo)群眾繼續(xù)針對(duì)特殊事項(xiàng)進(jìn)行公證。比如較為復(fù)雜的繼承案件，倘若申請(qǐng)人咨詢(xún)業(yè)務(wù)或提出申請(qǐng)便建議并引導(dǎo)申請(qǐng)人進(jìn)行公證，一則剝奪了申請(qǐng)人之選擇權(quán)，二則容易誤導(dǎo)申請(qǐng)人之判斷，加重申請(qǐng)人之負(fù)擔(dān)。引導(dǎo)作用應(yīng)由“法”來(lái)發(fā)揮，此處之“法”應(yīng)為廣義的“法”，其不僅涵蓋《物權(quán)法》《公證法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》及其操作規(guī)范，還包括其他與不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的法律法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件等。通過(guò)此廣義的“法”明確登記之嚴(yán)肅性及提交真實(shí)合法資料的義務(wù)來(lái)引導(dǎo)申請(qǐng)人作出有利自己的選擇，逐步凸顯公證之預(yù)防作用，發(fā)揮“法”的引導(dǎo)作用。不強(qiáng)制便是不得以任何形式明令要求必須公證，否則便不予受理。此做法不僅存在行政違法而涉訴風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)有違方便群眾及依申請(qǐng)?jiān)瓌t。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)向申請(qǐng)人表明登記申請(qǐng)的利害，其物權(quán)公示的效力及作用，以期使申請(qǐng)人知曉提交真實(shí)材料的義務(wù)及提供虛假材料的責(zé)任，從而使得申請(qǐng)人在登記時(shí)自主做出判斷，涉及法律關(guān)系復(fù)雜、糾紛風(fēng)險(xiǎn)重大的登記類(lèi)型，相信通過(guò)“法”之引導(dǎo)及利害責(zé)任的知曉，自愿選擇公證預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的比例會(huì)得以上升，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)亦會(huì)減輕負(fù)擔(dān)及風(fēng)險(xiǎn)。

三、“后公證時(shí)代”登記機(jī)構(gòu)的工作開(kāi)展

隨著公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中地位的日漸淡化，在“后公證時(shí)代”登記機(jī)構(gòu)面臨的主要問(wèn)題實(shí)為由外部審查轉(zhuǎn)由自主承擔(dān)一部分實(shí)質(zhì)審查職責(zé)的問(wèn)題。如先前實(shí)務(wù)中多經(jīng)公證的繼承業(yè)務(wù)及自然人委托，不經(jīng)公證后，其審查職責(zé)便自然而然地落到了登記機(jī)構(gòu)身上。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記審查自審查主體而言，可分為外部審查和自主審查。采公證前置為外部審查模式，由登記機(jī)構(gòu)審查則為自主審查模式，在外部公證審查模式淡化的前提下，通過(guò)開(kāi)發(fā)新的外部審查模式及強(qiáng)化自主審查，尤其是實(shí)質(zhì)審查能力，以降低風(fēng)險(xiǎn)、平衡預(yù)防和救濟(jì)成本是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以考慮的出路之一。

首先，公證的淡化、特殊類(lèi)型業(yè)務(wù)強(qiáng)制公證的廢止并非壞事，通過(guò)登記機(jī)構(gòu)的自我挖潛，強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的軟硬件資源，優(yōu)化各種外部條件，基于自身對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的熟悉，相信對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)，尤其是特殊業(yè)務(wù)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查是極具可行性的。從軟硬件資源來(lái)講，包括但不限于強(qiáng)化登記人員素質(zhì)，推行不動(dòng)產(chǎn)登記員制度，強(qiáng)化登記機(jī)構(gòu)的行政職權(quán)，優(yōu)化登記設(shè)備設(shè)施。優(yōu)化外部條件，加強(qiáng)與其他部門(mén)之間的信息互通共享，擴(kuò)展對(duì)于審查所需資源的掌握范圍，以期最大限度地保障審查的準(zhǔn)確性和真實(shí)性。

其次，探索外部審查模式，通過(guò)有效并規(guī)范的外部審查轉(zhuǎn)移一部分審查職責(zé)，比如通過(guò)機(jī)構(gòu)審核申請(qǐng)人物權(quán)變動(dòng)原因行為之材料，由其對(duì)材料及意思表示真實(shí)性進(jìn)行把關(guān)。先前土地登記中一直實(shí)施的土地登記人制度恰是此種模式。然而，此模式下需具備幾個(gè)條件：對(duì)機(jī)構(gòu)其行業(yè)自律性要求較高，且其應(yīng)具備完備的行業(yè)規(guī)范及高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才，針對(duì)人員要對(duì)其通過(guò)資格核準(zhǔn)準(zhǔn)入。因此，短時(shí)間內(nèi)探索這種模式的可行性是值得商榷的。此外，針對(duì)一些特殊的業(yè)務(wù)類(lèi)型，可考慮引入律師見(jiàn)證制度，比如委托業(yè)務(wù)，鑒于律師的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)及行業(yè)自律，由其對(duì)委托事項(xiàng)的真實(shí)性和合法性進(jìn)行把握并以律師事務(wù)所的名義出具見(jiàn)證書(shū)具有其可行性。同時(shí)與公證機(jī)構(gòu)形成競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)公證機(jī)構(gòu)改變思路以加入競(jìng)爭(zhēng)行列。

第10篇

①登記所

在日本，登記事務(wù)是由隸屬于法務(wù)省之法務(wù)局主管，包括法務(wù)局所屬派出機(jī)關(guān)，全日本各地計(jì)約有550個(gè)登記所存在。而由以法務(wù)局長(zhǎng)為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專(zhuān)門(mén)職員等國(guó)家公務(wù)員接受申請(qǐng)人所提出之登記申請(qǐng)書(shū)后辦理之。不動(dòng)產(chǎn)登記係依不動(dòng)產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來(lái)決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採(cǎi)取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或?qū)⒅４嬗陔姶庞涗浀怯洸局绞健１槐４嬖陔姶庞涗浨业媒?jīng)由電腦為登記申請(qǐng)之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項(xiàng)證明書(shū)時(shí)，以紙本為登記并保存之登記所雖無(wú)法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項(xiàng)內(nèi)容，則有可能在少許時(shí)間內(nèi)于全國(guó)各登記所中取得。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書(shū)1）

②登記對(duì)象

係以不動(dòng)產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護(hù)登記或動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等。并分別以不動(dòng)產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護(hù)登記等相關(guān)法律、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)抗要件之民法特例等相關(guān)法律為其依據(jù)。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡(jiǎn)述如下，以為參考。

商業(yè)？法人登記，係就以一般營(yíng)利為目的之公司、或社団？財(cái)団法人、學(xué)校法人、社會(huì)福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營(yíng)利法人之內(nèi)容，進(jìn)行登記之制度。亦即將公司或法人之設(shè)立目的、所在地、董監(jiān)事等事項(xiàng)登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機(jī)企業(yè)之國(guó)家政策，透過(guò)2005年7月16日法律第86號(hào)公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預(yù)計(jì)今后之公司登記申請(qǐng)將日益增加。

所謂成年監(jiān)護(hù)登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識(shí)事理能力者為對(duì)象，對(duì)其指定類(lèi)似保護(hù)人之制度。法院基于申請(qǐng)，根據(jù)本人辨識(shí)事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護(hù)人、被保佐人或被補(bǔ)助人；而監(jiān)護(hù)人、保佐人或補(bǔ)助人之姓名則與上開(kāi)受其保護(hù)者之姓名一同被記錄于登記簿中。

所謂動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，係指針對(duì)隨著今日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展或複雜化，致轉(zhuǎn)讓契約書(shū)類(lèi)及確定期日常無(wú)法適切因應(yīng)之動(dòng)產(chǎn)或債權(quán)之轉(zhuǎn)讓?zhuān)高^(guò)登記形式而對(duì)其賦予對(duì)抗要件之方式。係出自經(jīng)濟(jì)界之要求，乃經(jīng)歷數(shù)年而成立之登記制度；而目前已有相當(dāng)數(shù)量之申請(qǐng)登記件數(shù)。

③不動(dòng)產(chǎn)登記法

不動(dòng)產(chǎn)登記法〈2004年6月18日法律第123號(hào)〉第1條明文，為謀求國(guó)民權(quán)利之保護(hù)，并以促進(jìn)交易安全與圓滑為目的，而有公示不動(dòng)產(chǎn)表示和有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利并對(duì)之進(jìn)行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律，在其后曾歷經(jīng)數(shù)度變遷，終上述法律作為新的不動(dòng)產(chǎn)登記法而被制定。不動(dòng)產(chǎn)登記法除附則之外，本文計(jì)有164個(gè)條文，又相關(guān)聯(lián)法規(guī)之不動(dòng)產(chǎn)登記令〈2004年12月1日政令第379號(hào)〉計(jì)有24個(gè)條文（所附附表計(jì)一頁(yè)，相當(dāng)長(zhǎng)，可再細(xì)分為75個(gè)項(xiàng)目），不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則〈2005年2月18日法務(wù)省令第18號(hào)〉計(jì)有246個(gè)條文（附件格式及附表計(jì)有12個(gè)），不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)處理程序準(zhǔn)則〈2005年2月25日民二第456號(hào)〉計(jì)有146個(gè)條文（附件格式及附表有120個(gè)）；而日本之不動(dòng)產(chǎn)登記乃是依據(jù)上開(kāi)法令而被運(yùn)用。

2．不動(dòng)產(chǎn)登記

①可為登記之權(quán)利

登記係針對(duì)土地及建物等不動(dòng)產(chǎn)之表示，抑或就不動(dòng)產(chǎn)為下述權(quán)利之保存、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更、限制處分或消滅為之。

所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)（優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)）、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租借權(quán)（賃借權(quán)）、採(cǎi)礦權(quán)

所謂不動(dòng)產(chǎn)之表示登記，在土地之場(chǎng)合，係將其所在、地號(hào)、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號(hào)、種類(lèi)、構(gòu)造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關(guān)于分筆、合筆等創(chuàng)設(shè)性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請(qǐng)乃屬義務(wù)；怠于此一申請(qǐng)義務(wù)者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現(xiàn)地與登記簿不一致之情形，亦對(duì)所有權(quán)人課予責(zé)任（不動(dòng)產(chǎn)登記法第47條第1項(xiàng)、同法164條等）.

在其他國(guó)家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權(quán)利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買(mǎi)賣(mài)所為之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權(quán)設(shè)定登記、清償借款時(shí)涂銷(xiāo)抵押權(quán)登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿并採(cǎi)取個(gè)別登記方式，與其他國(guó)家不同。唯，在設(shè)定抵押權(quán)之場(chǎng)合，為登記權(quán)利者之抵押權(quán)人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

②公的圖面

登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費(fèi)，任何人均可閱覽之；此乃透過(guò)對(duì)圖面之確認(rèn)來(lái)判斷土地及建物之所在與正確面積之構(gòu)造。

但是，實(shí)務(wù)上我等專(zhuān)家稱(chēng)之為14條地圖之上開(kāi)圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實(shí)情。雖政府正積亟進(jìn)行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費(fèi)時(shí)五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來(lái)對(duì)之加以補(bǔ)充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產(chǎn)稅等稅金而由稅務(wù)署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進(jìn)行土地分筆等登記時(shí)，作為資料而被使用。在法律上存有標(biāo)示不正確的圖面上，不論在現(xiàn)地抑或登記簿上均應(yīng)屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫(huà)的更為狹小的例子，散見(jiàn)各處。又，土地形狀標(biāo)示與現(xiàn)地相異者，亦有之。唯，關(guān)于如何場(chǎng)所上有何地號(hào)存在、鄰接土地有何地號(hào)土地存在等，出現(xiàn)相左之處并不多見(jiàn)；故實(shí)際為登記申請(qǐng)時(shí)，尚不感有不便之處。

③申請(qǐng)人

登記之中，關(guān)于權(quán)利之登記申請(qǐng)，除法令另有規(guī)定外，登記權(quán)利者與登記義務(wù)者應(yīng)共同為之（同法60條）。所謂登記權(quán)利者，是指透過(guò)申請(qǐng)?jiān)摰怯浂〉脵?quán)利之買(mǎi)賣(mài)契約之買(mǎi)方，而賣(mài)方即是登記義務(wù)者。

申請(qǐng)登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請(qǐng)人或登記權(quán)利者？登記義務(wù)者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請(qǐng)。唯，自己申請(qǐng)登記之案件，據(jù)推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請(qǐng)程序?yàn)槁殬I(yè)并具備國(guó)家資格之專(zhuān)家為人，而由其為之，此為實(shí)際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調(diào)查士此國(guó)家資格者為人代為提出申請(qǐng)，另一方面，司法書(shū)士則可代為權(quán)利登記之申請(qǐng)。亦即，表示登記之申請(qǐng)及權(quán)利登記之申請(qǐng)，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來(lái)提出。

不採(cǎi)親持申請(qǐng)書(shū)類(lèi)方式而利用電腦網(wǎng)路提出申請(qǐng)者的人數(shù)，包括作為人之專(zhuān)家在內(nèi)，並不多見(jiàn)；目前尚在逐步推廣中。

④登記之效力

權(quán)利登記乃是對(duì)抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件）.舉購(gòu)買(mǎi)土地的例子來(lái)說(shuō)，因?yàn)榭v不為登記亦與效力無(wú)關(guān)，故如買(mǎi)賣(mài)契約在法律上成立的話(huà)，未必有提出登記申請(qǐng)之必要；不過(guò)，實(shí)際上在日本購(gòu)買(mǎi)土地而未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的例子，除非有特殊情事，否則應(yīng)不存在。

一般土地買(mǎi)賣(mài)之交易，係由賣(mài)方提供辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記所必要之書(shū)類(lèi)，交由司法書(shū)士確認(rèn)后，由買(mǎi)方向賣(mài)方支付買(mǎi)賣(mài)價(jià)金，再由司法書(shū)士擔(dān)任人持上開(kāi)申請(qǐng)書(shū)類(lèi)迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關(guān)于登記之申請(qǐng)，一個(gè)司法書(shū)士可同時(shí)擔(dān)任買(mǎi)方和賣(mài)方雙方的人。

在日本，不動(dòng)產(chǎn)登記不具有公信力。因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)登記法制定當(dāng)時(shí)，日本雖參考了其他國(guó)家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採(cǎi)取不付與公信力之立法；其詳細(xì)則讓諸其他資料之說(shuō)明。

⑤登記之申請(qǐng)

登記之申請(qǐng)，在備斉下列要件后為之：

·登記申請(qǐng)書(shū)之提出（參照附件申請(qǐng)書(shū)格式1）

·登錄免許稅之繳納原則上以現(xiàn)金繳納，貼付印花稅紙亦可。

·附件書(shū)類(lèi)之檢附

申請(qǐng)登記之登記義務(wù)者其登記申請(qǐng)意思之確認(rèn)，係由登記官檢查申請(qǐng)書(shū)所檢附之書(shū)面為之。以土地買(mǎi)賣(mài)之所有權(quán)移轉(zhuǎn)來(lái)說(shuō)，作為賣(mài)方之登記義務(wù)者，必須依據(jù)附件申請(qǐng)書(shū)類(lèi)格式提出下述文件並檢附于登記申請(qǐng)書(shū)中，以擔(dān)保其申請(qǐng)意義。檢具下述所有書(shū)類(lèi)后，登記始能完成。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書(shū)1）

·證明登記原因之資料（土地出賣(mài)證明書(shū)或買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)或其他類(lèi)似書(shū)面）

·對(duì)司法書(shū)士之登記申請(qǐng)委任狀（由登記義務(wù)者填寫(xiě)并加蓋印章）

·印章證明書(shū)（證明確屬印章之書(shū)面，並以發(fā)行日起三各月以?xún)?nèi)者為限）

·登記事項(xiàng)證明書(shū)（登記義務(wù)者為法人之場(chǎng)合，為證明其權(quán)限）

·登記識(shí)別資訊（或被稱(chēng)為權(quán)利証之登記完了證明）

·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場(chǎng)合，可判斷受有許可、承諾或同意之書(shū)面。

⑥登記之囑托

承前所述，權(quán)利登記係以共同申請(qǐng)為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱(chēng)為官公署，亦即國(guó)或地方公共團(tuán)體或法院等為登記申請(qǐng)之場(chǎng)合，有被特別稱(chēng)為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買(mǎi)收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨(dú)提出登記申請(qǐng)。（參照附件囑托書(shū)格式1）

作為縣道用地而由縣所買(mǎi)收土地之囑托登記，須檢具下述書(shū)類(lèi)：

·證明登記原因之資料（土地出賣(mài)證明書(shū)或買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)或其他類(lèi)似書(shū)面）

·對(duì)司法書(shū)士之登記申請(qǐng)委任狀（由登記義務(wù)者填寫(xiě)并加蓋印章）

·印章證明書(shū)（證明確屬印章之書(shū)面）

·登記事項(xiàng)證明書(shū)（登記義務(wù)者為法人之場(chǎng)合，為證明其權(quán)限）

若有來(lái)自官公署之囑托登記，與一般申請(qǐng)案件不同，以有政府機(jī)關(guān)參與不至出錯(cuò)為理由，僅需檢附簡(jiǎn)單書(shū)類(lèi)即可。又，官公署為登記權(quán)利者之場(chǎng)合，不課征登錄執(zhí)照稅。

在囑托登記中，為提升農(nóng)地便利之土地改良登記、公共設(shè)施之新設(shè)修繕或?yàn)榇龠M(jìn)住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強(qiáng)制取得所有權(quán)等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內(nèi)。其中，關(guān)于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3．土地收用法之登記

裁決程序開(kāi)始之決定作出后，收用委員會(huì)囑托為開(kāi)始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書(shū)格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權(quán)利將被確定，以避免權(quán)利變動(dòng)之混亂。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書(shū)2）

關(guān)于收用之各項(xiàng)程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場(chǎng)合，需用土地之事業(yè)者得單獨(dú)為收用登記之申請(qǐng)（不動(dòng)產(chǎn)登記法第118條第1項(xiàng)）.此項(xiàng)登記亦屬共同申請(qǐng)?jiān)瓌t之例外之一。又，國(guó)家或地方公共團(tuán)體為需用土地之事業(yè)者之場(chǎng)合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項(xiàng)）。

因收用而取得之所有權(quán)雖被認(rèn)為是原始取得，但其登記方法卻採(cǎi)取與買(mǎi)賣(mài)等特定継承相同之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之形式。又，依時(shí)效而取得所有權(quán)者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應(yīng)檢附之資料有收用裁決書(shū)正本（包括和解調(diào)解書(shū)正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書(shū)面或資料，諸如收用委員會(huì)之證明書(shū)等。（參照附件囑托書(shū)格式3）

申請(qǐng)或囑托為所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記時(shí)，有必要指定已消滅權(quán)利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應(yīng)依職權(quán)涂銷(xiāo)該登記。又，就開(kāi)始裁決程序之登記，登記官亦應(yīng)依職權(quán)涂銷(xiāo)之。

第11篇

內(nèi)容提要: 在借鑒德國(guó)和瑞士不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度來(lái)理解我國(guó)《物權(quán)法》第106條不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度構(gòu)成中的善意要件時(shí)，必須注意德、瑞兩國(guó)立法在善意要件規(guī)定上的顯著差異。德國(guó)法以區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的二元論思維和物權(quán)行為的抽象性理論為基礎(chǔ)，確立了客觀化的制度性信賴(lài)，使善意要件與注意義務(wù)相分離；而瑞士法則堅(jiān)持物權(quán)變動(dòng)效果的有因性，將善意要件的判定與注意義務(wù)緊密相連。理解我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度構(gòu)成中的善意要件也應(yīng)當(dāng)采取體系化的思考方法，以法律行為和注意義務(wù)的關(guān)系為判定善意范圍和標(biāo)準(zhǔn)的核心。從我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記法的規(guī)定和相關(guān)交易實(shí)踐來(lái)看，瑞士法關(guān)于注意義務(wù)的規(guī)定對(duì)于解釋我國(guó)法上的善意要件更具參考意義。 

 

 

    為保護(hù)從無(wú)權(quán)利人處取得不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人，大陸法系中具有代表性的德國(guó)和瑞士民法均規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度，并對(duì)該制度構(gòu)成中的善意要件進(jìn)行了規(guī)定。不同于上述立法，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物權(quán)法》）第106條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。該條款雖將善意規(guī)定為構(gòu)成要件，但未規(guī)定善意的范圍。善意要件是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的核心，而善意的范圍則是該要件的重點(diǎn)，因此，如何理解善意的范圍，在《物權(quán)法》頒布后成為學(xué)者們關(guān)注的焦點(diǎn)。綜合當(dāng)前有關(guān)此問(wèn)題的研究成果，可以看出，學(xué)者們?cè)谌绾卫斫馍埔獾姆秶矫妫嬖趦煞N截然不同的標(biāo)準(zhǔn)：一種是將善意的范圍與取得人的過(guò)錯(cuò)結(jié)合在一起，此標(biāo)準(zhǔn)與瑞士法上的善意標(biāo)準(zhǔn)有相似之處；另一種是不考慮取得人的過(guò)錯(cuò)，以德國(guó)法的善意標(biāo)準(zhǔn)來(lái)解釋不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件。

    不過(guò)，上述研究既未全面認(rèn)識(shí)德國(guó)、瑞士不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的重大差異，也未充分考慮善意要件與物權(quán)法及不動(dòng)產(chǎn)登記制度在體系上的緊密關(guān)聯(lián)。這難免使得這些研究成果在理論基礎(chǔ)與研究方法上陷入孤立和片面，未能很好地與我國(guó)物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記程序法相契合，從而無(wú)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件在體系上做出合乎邏輯的闡釋。本文擬采用體系化的研究方法，以法律行為對(duì)善意保護(hù)效果的影響為理論架構(gòu)，對(duì)德國(guó)、瑞士不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的立法特點(diǎn)、善意的范圍、善意的決定因素等進(jìn)行系統(tǒng)、深入的分析，以期為理解我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件探索出一條切實(shí)可行的研究思路。

    一、德國(guó)、瑞士法關(guān)于善意要件的規(guī)定

    德國(guó)和瑞士雖然均將善意規(guī)定為不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的法定要件之一，但是并沒(méi)有在立法中對(duì)善意的含義進(jìn)行界定。不過(guò)，這兩個(gè)國(guó)家的立法都明確規(guī)定了善意要件的判斷標(biāo)準(zhǔn)，并解決了關(guān)于善意的證明責(zé)任歸屬。

    （一）德國(guó)法

    法律不是將善意規(guī)定為不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的積極性構(gòu)成要件，而是將惡意作為排除善意保護(hù)的要件。《德國(guó)民法典》第892條將善意要件表述為，取得人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的除外。這一規(guī)定體現(xiàn)了《德國(guó)民法典》獨(dú)特的立法技術(shù)，即通過(guò)“除非”（es sein denn）一語(yǔ)，不僅從實(shí)體法上實(shí)現(xiàn)了對(duì)善意要件范圍的限定，而且在程序法上起到了善意推定的作用，從而將證明取得人為惡意的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給了持有異議的人。這種立法技術(shù)體現(xiàn)了立法者將善意作為默認(rèn)的前提條件的初衷。[1]這一立法模式簡(jiǎn)潔、明確，用一個(gè)條文同時(shí)解決了實(shí)體法上的構(gòu)成要件和程序法上的證明責(zé)任。

    取得人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確究竟應(yīng)表現(xiàn)為結(jié)論性的價(jià)值判斷，還是陳述性的事實(shí)判斷，在《德國(guó)民法典》的立法過(guò)程中曾有過(guò)爭(zhēng)論。最終頒布的民法典刪除了關(guān)于取得人明知導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的事實(shí)的表述，[2]只保留了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的價(jià)值判斷的規(guī)定。在司法實(shí)踐中，證明取得人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確對(duì)于原權(quán)利人來(lái)說(shuō)非常困難。有鑒于此，原權(quán)利人只要能夠證明取得人明知導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的事實(shí)，常常就能推導(dǎo)出取得人已明知登記簿本身不正確，法院一般也認(rèn)可此種替代性的證明途徑。類(lèi)似的證明手段在《德國(guó)民法典》中也不乏其例，例如，第142條第2款規(guī)定：“明知或者可知法律行為的可撤銷(xiāo)性的人，在撤銷(xiāo)時(shí)，應(yīng)按照其已知或者可知該法律行為無(wú)效來(lái)處理。”可見(jiàn)，這種間接的證明方法雖然最終沒(méi)有在不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度中得到明確規(guī)定，但其仍在實(shí)際上得到了很好的應(yīng)用。只不過(guò)，這種應(yīng)用不再體現(xiàn)為對(duì)取得人注意義務(wù)的要求，而僅表現(xiàn)為排除善意時(shí)的證明手段。這樣一來(lái)，法律進(jìn)一步降低了對(duì)取得人注意義務(wù)的要求，并將其轉(zhuǎn)化為了一種證明風(fēng)險(xiǎn)。

    除了上述實(shí)體法的規(guī)定體現(xiàn)了善意要件的規(guī)范特點(diǎn)之外，不動(dòng)產(chǎn)登記程序法強(qiáng)烈的獨(dú)立性也為善意要件的簡(jiǎn)明規(guī)定提供了保障。[3]不動(dòng)產(chǎn)登記程序法的一些特別規(guī)定使得善意要件的判斷不僅與債權(quán)行為的效力無(wú)關(guān)，而且通常也不涉及物權(quán)行為的效力。這表現(xiàn)為，法律嚴(yán)格地區(qū)分了不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)體法和程序法。從實(shí)體法方面來(lái)看，盡管不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易需要以債權(quán)合同和物權(quán)合意為基礎(chǔ)，由于物權(quán)行為具有抽象性，物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果并不依賴(lài)于債權(quán)行為。就程序法方面而言，登記申請(qǐng)也僅具有程序法上的意義；除了土地所有權(quán)讓與和地上權(quán)設(shè)立的情形之外，登記同意替代物權(quán)合意成為登記審查的對(duì)象；登記同意的效力同樣不依賴(lài)于債權(quán)行為的效力。這就使得善意取得人無(wú)須關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)登記簿以外的債權(quán)行為和物權(quán)行為的效力問(wèn)題，取得人信賴(lài)的客體僅表現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容，而不牽涉導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)行為、登記同意以及登記申請(qǐng)。

    綜上可知，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的特征和不動(dòng)產(chǎn)登記程序規(guī)定對(duì)善意要件的影響體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，這個(gè)取得過(guò)程以法律行為的要素為基礎(chǔ)，而不具有實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)讓性行為的內(nèi)涵，其法律效果的產(chǎn)生不依賴(lài)于當(dāng)事人的意思，而只取決于法律的規(guī)定。因此，善意要件不能用一般的法律行為中的過(guò)失標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷。另一方面，物權(quán)行為的抽象性和登記同意的特征促進(jìn)了善意要件判斷上的獨(dú)立性，使其不依賴(lài)于債權(quán)行為的效力和物權(quán)行為的效力。從以上方面來(lái)看，不論是將善意取得的效力定性為原始取得還是繼受取得，皆不會(huì)對(duì)善意保護(hù)的結(jié)果產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，強(qiáng)調(diào)其原始取得特性無(wú)非是更重視法律效果的法定性，著重繼受取得則更彰顯法律行為中的意思表示特征。

    （二）瑞士法

    與德國(guó)法上不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的簡(jiǎn)明規(guī)定相比，瑞士法上對(duì)善意要件的規(guī)定較為復(fù)雜，涉及《瑞士民法典》中的三個(gè)條文：第973條、第974條和第3條。第973條將善意（guten glauben）作為構(gòu)成要件，規(guī)定出于善意而信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿之登記的人受到善意保護(hù)。不過(guò)，此處并沒(méi)有明確善意的范圍。這種關(guān)于善意要件的規(guī)定方式與我國(guó)《物權(quán)法》第106條不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中關(guān)于善意要件的規(guī)定非常相似。由此，為了理解第973條規(guī)定的善意要件的含義，需要借助另外兩個(gè)條文的規(guī)定。

    第974條第1款是關(guān)于“惡意第三人”的規(guī)定，即物權(quán)之登記不正當(dāng)?shù)模摰怯泴?duì)于知悉或應(yīng)知悉該瑕疵的第三人無(wú)效。從這個(gè)條款來(lái)看，惡意就是知道或應(yīng)當(dāng)知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正當(dāng)?shù)蔫Υ谩⑦@個(gè)條款和第973條的規(guī)定相結(jié)合，并采用反對(duì)解釋的方法，可推知善意的范圍為，不知道或不應(yīng)當(dāng)知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記不正當(dāng)。依第974條第2款，不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正當(dāng)是指，“無(wú)法律原因或依無(wú)約束力的法律行為而完成的登記”。可見(jiàn)，第974條的兩個(gè)條款不僅確定了善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)，而且解決了善意保護(hù)與債權(quán)行為的關(guān)系。

    由上述分析可知，瑞士法和德國(guó)法都承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的法律效果是法定的。不過(guò)，在債權(quán)行為與善意保護(hù)的關(guān)系上，瑞士法與德國(guó)法存在顯著不同：不僅作為登記原因的前手債權(quán)行為的效力會(huì)影響善意保護(hù)的效力，而且取得人所為的債權(quán)行為效力的瑕疵也將影響善意保護(hù)的效力。[4]這兩個(gè)國(guó)家之所以在這個(gè)問(wèn)題上存在差異，原因在于，瑞士法關(guān)于物權(quán)行為的規(guī)定及債權(quán)行為與物權(quán)行為的關(guān)系與德國(guó)法有所區(qū)別。瑞士法雖然承認(rèn)債權(quán)行為與物權(quán)行為的區(qū)分，但并不承認(rèn)獨(dú)立的物權(quán)合意。這就造成在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，具有程序法意義的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)同時(shí)也具備了實(shí)體法上的意義。登記申請(qǐng)包含了對(duì)物的處分，被視為獨(dú)立的單方物權(quán)行為，然而，它同時(shí)也是債權(quán)行為的履行行為（erfuellungshandlung），其效力要受到債權(quán)行為效力的影響。[5]由此，根據(jù)法律行為而為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)可分為兩個(gè)過(guò)程：債權(quán)行為和登記申請(qǐng)。由于瑞士法上物權(quán)行為的單方性和有因性，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的判斷不像德國(guó)法那樣不受法律行為效力的影響。從第974條第1款的規(guī)定可以看出，善意要件是以物權(quán)行為的有因性原則和有效的處分為基礎(chǔ)的。[6]

    第3條規(guī)定了善意的一般條款，它解決了兩個(gè)方面的問(wèn)題：善意推定和注意義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。該條第1款規(guī)定：“當(dāng)本法認(rèn)為法律效果系屬于當(dāng)事人的善意的，應(yīng)推定該善意存在。”結(jié)合第973條來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中取得人的善意應(yīng)被推定為存在。該條第2款規(guī)定：“憑具體情勢(shì)所要求的注意判斷不構(gòu)成善意的，當(dāng)事人無(wú)權(quán)援引善意。”[7]如將這一款與第974條聯(lián)系起來(lái)，那么取得人不應(yīng)當(dāng)知道的善意顯然應(yīng)與一定的注意義務(wù)相結(jié)合。根據(jù)善意要件與債權(quán)行為有效性之間的依存關(guān)系，注意義務(wù)的行為基礎(chǔ)應(yīng)限于債權(quán)行為。

    瑞士法對(duì)善意要件的規(guī)定體現(xiàn)了兩個(gè)特色：一是對(duì)善意推定和注意義務(wù)的統(tǒng)一規(guī)定，二是善意要件對(duì)債權(quán)行為效力的依賴(lài)。如果說(shuō)德國(guó)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度善意要件的規(guī)定體現(xiàn)了以物權(quán)行為為核心的物權(quán)變動(dòng)模式的特點(diǎn)，那么瑞士法關(guān)于善意要件的規(guī)定則顯現(xiàn)了以債權(quán)行為為核心的物權(quán)變動(dòng)模式的特征。

    二、善意要件的范圍

    （一）研究現(xiàn)狀

    我國(guó)學(xué)者關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意要件的理解可概括為不知情，即不知道。這種理解上的統(tǒng)一并不意味著學(xué)者們?cè)谏埔庖秶慕缍ㄉ线_(dá)成了一致。相反，他們關(guān)于善意范圍的理解存在重大分歧。概言之，關(guān)于“不知道”的外延可分為兩大類(lèi)型：廣義說(shuō)和狹義說(shuō)。廣義說(shuō)是指不知道或不應(yīng)當(dāng)知道說(shuō)；狹義說(shuō)包括了三種觀點(diǎn)：不知道且無(wú)重大過(guò)失說(shuō)、不知道說(shuō)和非明知說(shuō)。

    就廣義說(shuō)來(lái)看，它包括了非明知和無(wú)重大過(guò)失的不知道兩種情形，認(rèn)為善意即不知情，或?qū)⑸埔獾韧诓恢榍覠o(wú)重大過(guò)失，并將知道或應(yīng)當(dāng)知道作為排除善意的標(biāo)準(zhǔn)。[8]就狹義說(shuō)而言，三種觀點(diǎn)關(guān)于善意范圍的理解各有側(cè)重。第一種觀點(diǎn)只包括無(wú)重大過(guò)失的不知道一種情形，認(rèn)為明知屬于受讓人內(nèi)心狀態(tài)，難以舉證，因此善意應(yīng)以無(wú)重大過(guò)失的不知道為限。[9]第二種觀點(diǎn)主張有無(wú)過(guò)失在所不問(wèn)，并認(rèn)為與動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意為明知或因重大過(guò)失而不知不同，不動(dòng)產(chǎn)善意取得之善意不考慮取得人的過(guò)失，其目的在于強(qiáng)化土地登記的公信力。就取得人注意義務(wù)方面而言，取得人不負(fù)查閱義務(wù)。[10]此種觀點(diǎn)與德國(guó)法的學(xué)說(shuō)最為接近。第三種觀點(diǎn)借鑒德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力善意要件的標(biāo)準(zhǔn)，將善意界定為非明知，與德國(guó)法不同的是，它認(rèn)為取得人只負(fù)查閱義務(wù)，不負(fù)調(diào)查義務(wù)。[11]

    由上可知，我國(guó)學(xué)者關(guān)于善意范圍爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于，善意的判斷是否應(yīng)考慮取得人的過(guò)失。以下將結(jié)合德國(guó)和瑞士關(guān)于善意要件范圍的立法、判例和學(xué)說(shuō)，對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行分析。

    （二）善意的范圍及對(duì)善意的理解

    1．非明知

    《德國(guó)民法典》第892條明確將善意表述為不知道（nicht bekannt）。按照文義解釋方法，很難得出德國(guó)法將善意規(guī)定為非明知（positive kenntnis）的結(jié)論。對(duì)比我國(guó)學(xué)者在解釋善意范圍上的幾種觀點(diǎn)，僅從條文的字面意思來(lái)看，將德國(guó)法上的不知道做廣義或狹義理解皆不為過(guò)。那么，德國(guó)法是通過(guò)什么方法來(lái)確定善意的范圍的呢？筆者認(rèn)為，德國(guó)法運(yùn)用了兩項(xiàng)立法技術(shù)在法律條文的字面意義上排除了廣義解釋善意的可能性。一是分別規(guī)定的立法技術(shù)，即將從無(wú)權(quán)利人處取得動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的善意標(biāo)準(zhǔn)分別加以規(guī)定。從無(wú)權(quán)利人處取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，非善意是指知道（bekannt）或因重大過(guò)失而不知道（infolge grober fahrlaessigkeit unbekannt）（《德國(guó)民法典》第932條第2款）。該條文使用了或者（oder）這種并列式的立法用語(yǔ)，據(jù)此，動(dòng)產(chǎn)善意要件范圍應(yīng)理解為：非明知或非因重大過(guò)失而不知道。[12]對(duì)比可知，不動(dòng)產(chǎn)善意要件的不知道并不包含因重大過(guò)失而不知道。二是關(guān)于善意表達(dá)的獨(dú)特立法技術(shù)。與我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度不同，德國(guó)法未將善意規(guī)定為構(gòu)成要件，而只是將知道作為排除善意保護(hù)的要件。根據(jù)判例和學(xué)說(shuō)的一致見(jiàn)解，這表明不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度對(duì)善意的判斷，不需要取得人證明自己主觀為善意并無(wú)過(guò)失，并且因?yàn)樾刨?lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿而為法律行為。取得人即使出于重大過(guò)失、間接故意而不知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確，也不影響他受到善意保護(hù)。這種消極性規(guī)定的立法技術(shù)將對(duì)善意的主觀要求降至了最低限度，取得人所有的注意義務(wù)也由此得以免除。[13]當(dāng)然，這種立法技術(shù)并不是決定善意要件范圍的根本原因，而只是對(duì)原因的一種表現(xiàn)形式，德國(guó)法決定善意要件的主要原因?qū)⒃谙挛淖髟敿?xì)分析。

    雖然德國(guó)法將善意規(guī)定為非明知，并且法院和學(xué)界對(duì)善意要件的理解也嚴(yán)格遵循了這一規(guī)定，但由于實(shí)際交易的復(fù)雜性，關(guān)于如何理解非明知也經(jīng)歷了一個(gè)長(zhǎng)期的變化過(guò)程。這一變化主要體現(xiàn)在，取得人是否只有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿有積極的信賴(lài)時(shí)才能獲得善意保護(hù)上。也就是說(shuō)，取得人的信賴(lài)與其行為之間是否應(yīng)存在因果關(guān)系。早期的判例認(rèn)為，取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿正確性的信賴(lài)是被推定的，而且對(duì)取得人善意的推定是可以反駁的，即如果證明取得人并非基于信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿而進(jìn)行取得，那么就可以推翻其善意。[14]例如，取得人的取得僅是因?yàn)樾刨?lài)讓與人的表述，或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確在取得人為取得行為時(shí)尚未發(fā)生，此時(shí)，取得人皆未基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴(lài)而取得權(quán)利，因此他不受不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的保護(hù)。[15]后來(lái)，判例的立場(chǎng)發(fā)生了變化，認(rèn)為《德國(guó)民法典》第892條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性假定和完整性假定是不可反駁的，除非登記簿的不正確可由不動(dòng)產(chǎn)登記簿自身推導(dǎo)出來(lái)或者原權(quán)利人能證明取得人對(duì)其不正確是明知的。[16]這種變化在立法技術(shù)上主要表現(xiàn)為，第892條中使用的“視為正確”（ gilt… als richtig）一語(yǔ)不再被理解為一種可以推翻的擬制，而是被看作一種不可推翻的擬制。在這個(gè)觀點(diǎn)確立了之后，取得人的信賴(lài)與其行為之間的因果關(guān)系被法院否認(rèn)，并最終確立了對(duì)非明知涵義的理解標(biāo)準(zhǔn)：取得人既不需要知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容并信賴(lài)該內(nèi)容，也不需要基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴(lài)而為取得行為。[17]

    2．不知或不應(yīng)知

    前已述及，瑞士法有三個(gè)條款涉及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力善意要件的規(guī)定，在理解善意范圍時(shí)如何運(yùn)用這三個(gè)條款，學(xué)者之間存在分歧。比較有代表性的見(jiàn)解可分為兩種：一種將善意的范圍界定為不知或不應(yīng)知（nicht kennensollen）。所謂不知是指不以過(guò)失因素為要件的不知（nich-twissen），而不應(yīng)知是指包含了過(guò)失因素的不知，即未盡到必要的注意義務(wù)而不知。此種見(jiàn)解的法律依據(jù)是第973條、第974條和第3條第2款。另一種僅將善意的范圍界定為不應(yīng)知，其法律依據(jù)為第973條和第3條第2款。這兩種見(jiàn)解在如何認(rèn)識(shí)不應(yīng)知方面是一致的，即都認(rèn)為輕過(guò)失也應(yīng)排除在外；他們的根本不同在于善意是否應(yīng)包括不知，即德國(guó)法上所稱(chēng)的非明知。

    雖然法律并沒(méi)有對(duì)善意的涵義進(jìn)行界定，但是學(xué)者們?cè)诮庾x法律規(guī)定時(shí)總是從對(duì)善意涵義的界定出發(fā)。因此，要深入了解學(xué)者們?cè)谏埔夥秶J(rèn)識(shí)上的分歧，必須先從他們關(guān)于善意的定義談起。與德國(guó)學(xué)者一樣，多數(shù)瑞士學(xué)者也將善意理解為消極性概念，而非積極性概念。有的學(xué)者認(rèn)為，善意是不知道重要的法律情勢(shì)，即不知道權(quán)利取得或權(quán)利狀況的瑕疵。從過(guò)失的角度來(lái)看，這種善意理解方式可表述為對(duì)于不知道法律瑕疵沒(méi)有過(guò)失；與此對(duì)應(yīng)，惡意不僅指事實(shí)上知道而且包括因?yàn)檫^(guò)失而不知道法律瑕疵。根據(jù)《瑞士民法典》第974條第1款的規(guī)定，在這兩種情況下，取得人皆不得主張善意保護(hù)。[18]瑞士著名學(xué)者彼得·雅吉（peter jaeg-gi）則認(rèn)為，善意是指，在存在法律瑕疵（rechtsmangel）的情況下，取得人并未意識(shí)到法律瑕疵的不法性（unrechtsbewusstsein）。[19]這個(gè)觀點(diǎn)為取得人在法律瑕疵存在的情況下，設(shè)定了注意義務(wù)。依據(jù)這個(gè)定義，如果取得人盡到了注意義務(wù)，那么他就能夠認(rèn)識(shí)到法律瑕疵。由此推知，取得人沒(méi)有認(rèn)識(shí)到法律瑕疵應(yīng)被看作違反了注意義務(wù)，據(jù)此，不知道的涵義為應(yīng)知（ken-nensollen），而善意應(yīng)限定為不應(yīng)知。[20]雅吉關(guān)于善意的定義為當(dāng)今多數(shù)瑞士學(xué)者所接受。這些學(xué)者雖然都將此定義作為理解善意的出發(fā)點(diǎn)，然而他們卻在關(guān)于善意范圍的理解上出現(xiàn)了重大分歧。[21]

    判斷瑞士法上善意范圍的關(guān)鍵為，是否應(yīng)將善意的范圍與惡意的排除聯(lián)系在一起。多數(shù)學(xué)者及法院對(duì)此持肯定態(tài)度，理由如下：第一，瑞士法也像德國(guó)法那樣，在善意要件的規(guī)定上采用了并列式的立法用語(yǔ)。第974條第1款將善意規(guī)定為不知道（nicht kennen）或不應(yīng)當(dāng)知道（ nicht kennen sollte ）。類(lèi)似的規(guī)定在《瑞士民法典》中也不乏其例，如第202條第2款、第217條第2款、第913條第2款等。第二，雅吉對(duì)第3條第2款的解讀與第974條第1款的特別規(guī)定并不矛盾。雖然第3條第2款的解釋只適用于對(duì)應(yīng)知的說(shuō)明，但這并不意味著它就將不知道排除在善意的范圍之外。例如，《瑞士債法典》第26條第1款和第29條第2款同時(shí)規(guī)定了知道或應(yīng)當(dāng)知道的情形，雅吉認(rèn)為這些規(guī)定也體現(xiàn)了第3條第2款關(guān)于應(yīng)知的涵義。[22]由此看來(lái)，在解釋具體法條時(shí)，即使是堅(jiān)持雅吉關(guān)于善意的界定，也并不必然意味著應(yīng)將善意的范圍局限于不應(yīng)知。因此，將善意界定為不應(yīng)知與非明知并不矛盾，只不過(guò)這種界定方法未能從不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的前提出發(fā)，考察取得人可能為善意的所有情形。第三，法院的判例包括了對(duì)善意理解的兩種可能性。法院在實(shí)踐中對(duì)第973條中善意含義的理解并不統(tǒng)一，只是要求應(yīng)根據(jù)具體的情況來(lái)進(jìn)行判斷。法院有時(shí)將善意理解為既非明知又非因過(guò)失而不知，[23]有時(shí)又從有無(wú)過(guò)失的角度，即是否應(yīng)知的角度來(lái)考慮不知道是否是可原諒的（entschuldbar）。[24]

    通過(guò)上述德國(guó)法和瑞士法上善意范圍的分析，可以看出，這兩個(gè)國(guó)家都將善意作為取得人獲得善意保護(hù)的主觀要件。所不同的是，在德國(guó)，因重大過(guò)失、間接故意等原因不知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的，不影響取得人獲得善意保護(hù)；而在瑞士，因過(guò)失而不知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的，將不能獲得善意保護(hù)。瑞士法這樣規(guī)定的目的不是為了減輕原權(quán)利人的舉證負(fù)擔(dān)，而是從取得人角度對(duì)其提出了注意義務(wù)的要求，從一定程度上限制了取得人獲得保護(hù)的可能性。瑞士法要求取得人在一定情況下應(yīng)履行注意義務(wù)，這并不代表就將非明知排除在善意要件之外。如果取得人實(shí)際上因有意識(shí)地疏忽而未去獲悉信息，那么這種不愿了解瑕疵存在的間接故意和對(duì)瑕疵存在的明知之間沒(méi)有實(shí)質(zhì)差別。[25]從過(guò)錯(cuò)角度來(lái)看，因過(guò)失而不知的過(guò)錯(cuò)顯然要低于故意不去了解信息。因此，在前者尚不能獲得善意保護(hù)的情況下，后者當(dāng)然更無(wú)法獲得善意保護(hù)。

    三、善意要件的決定因素

    如果說(shuō)在德國(guó)法和瑞士法區(qū)分動(dòng)產(chǎn)善意取得和不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的善意要件的過(guò)程中，權(quán)利外觀的可信賴(lài)度的強(qiáng)弱起到了決定性影響的話(huà)，[26]那么又是什么因素決定了這兩個(gè)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的不同范圍呢？在前面從實(shí)證法的角度分析了善意要件的范圍之后，下面將主要從理論層面對(duì)善意要件的決定要素進(jìn)行深入剖析。

    （一）道德因素與善意的關(guān)系

    從學(xué)者們關(guān)于善意涵義的理解來(lái)看，是否將道德因素納入善意之中是決定德國(guó)和瑞士善意范圍的關(guān)鍵要素之一。道德因素與善意之間之所以在很多情況下具有緊密聯(lián)系，是因?yàn)闄?quán)利外觀的形成與善意之間存在因果關(guān)系。這種因果關(guān)系在德國(guó)法上體現(xiàn)為對(duì)動(dòng)產(chǎn)善意要求的可歸責(zé)性，而在瑞士法上則體現(xiàn)為產(chǎn)生注意義務(wù)的情勢(shì)與善意之間的因果關(guān)系。

    善意一詞起源于羅馬法中取得時(shí)效制度的善意（bona fides），德國(guó)和瑞士從無(wú)權(quán)利人處取得制度中善意的涵義均來(lái)源于此。究竟應(yīng)如何理解源自羅馬法中的善意，德國(guó)和瑞士的法學(xué)家從倫理學(xué)和心理學(xué)層面對(duì)善意的涵義曾展開(kāi)過(guò)針?shù)h相對(duì)的爭(zhēng)辯。認(rèn)為善意是倫理學(xué)概念的學(xué)者直接從法律意識(shí)的層面來(lái)理解善意，將善意看作缺乏不法意識(shí)（fe-hlen des unrechtbewusstsein），或者認(rèn)為善意是確信自己的行為是可信賴(lài)的（redlich）；而主張善意是心理學(xué)概念的學(xué)者則從認(rèn)知能力或理解力的角度來(lái)看待善意，認(rèn)為善意是一種認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤，或者是不知道的狀態(tài)，這種理解堅(jiān)持善意與自己的過(guò)錯(cuò)無(wú)關(guān)。[27]如果說(shuō)這些爭(zhēng)辯對(duì)于瑞士法上善意的判斷以及德國(guó)法上的動(dòng)產(chǎn)交易還具有較大意義的話(huà)，那么對(duì)于德國(guó)法上的不動(dòng)產(chǎn)登記而言，則意義甚微。就不動(dòng)產(chǎn)登記法來(lái)看，德國(guó)立法者并未將道德因素納入善意范圍之中。

    關(guān)于道德因素與法政策的選擇之間的關(guān)系，在下面還要著重談到。不過(guò)，從法技術(shù)層面而言，道德義務(wù)的存在與它所依存的環(huán)境之間的因果關(guān)系密切相連。前已述及，《瑞士民法典》第3條規(guī)定了善意的一般條款，該條第2款不僅規(guī)定了一定情勢(shì)下的注意義務(wù)，還規(guī)定了這一情勢(shì)和善意之間的因果關(guān)系。[28]而德國(guó)法上動(dòng)產(chǎn)的善意取得和很多情況下的善意要件一樣，都需要考慮善意要件的可歸責(zé)性，因?yàn)閷?duì)前者而言，一定的道德義務(wù)以及決定這一道德義務(wù)的情勢(shì)與善意之間存在因果關(guān)系。這就和上面談到的善意起源中，羅馬法關(guān)于時(shí)效取得制度中善意要件的要因性有關(guān)。[29]要因性強(qiáng)調(diào)，主張自己善意的人之主觀的善意與客觀的行為之間存在關(guān)聯(lián)性，以使他沒(méi)有理由懷疑自己的善意。這要求他謹(jǐn)言慎行，必須盡到一定的注意義務(wù)，以避免使自己的善意受到懷疑和出現(xiàn)對(duì)自己不利的結(jié)果。就不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度而言，瑞士法要求取得人不僅要信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性和完整性，而且沒(méi)有理由懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記的合法性。這就要求取得人必須注意那些可能會(huì)動(dòng)搖他對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿產(chǎn)生信賴(lài)的事實(shí)。如果他懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性，或者懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿之外的事實(shí)，那么他將對(duì)此負(fù)有進(jìn)一步調(diào)查的義務(wù)。[30]因此，毋寧說(shuō)取得人信賴(lài)的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容，不如說(shuō)取得人信賴(lài)的對(duì)象是在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上被登記錯(cuò)誤的處分人或讓與人在物權(quán)上的正當(dāng)性。因?yàn)椋⒉皇遣粍?dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容引發(fā)了取得人的善意，而是取得人缺少對(duì)違法性的意識(shí)產(chǎn)生了善意。[31]

    與之相比，德國(guó)法上不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中的善意要件并不要求取得人負(fù)有任何注意義務(wù)，因?yàn)槿〉萌说纳埔馀c不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的權(quán)利外觀之間并不存在因果關(guān)系。哪怕不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確發(fā)生在取得人查閱過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記簿之后，或者是在登記申請(qǐng)被提交之后，皆不影響他根據(jù)這個(gè)權(quán)利外觀受到善意保護(hù)。權(quán)利外觀并不是促使他為法律行為的動(dòng)因。因此，即使他懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性或者是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的發(fā)生持間接放任的態(tài)度，或者他根本不信任不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性，也不能動(dòng)搖客觀的權(quán)利外觀。[32]德國(guó)法之所以如此規(guī)定，原因在于立法者在制定該不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度時(shí)有兩方面的考慮：一是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的宗旨，不動(dòng)產(chǎn)法領(lǐng)域只有善意取得人才能受到保護(hù)，對(duì)此無(wú)需以道德義務(wù)作支撐。知道實(shí)際權(quán)利和登記簿記載不一致的人沒(méi)有理由要求獲得公信力的保護(hù)。二是將善意規(guī)定為消極排除條件的立法方法，使不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度不依賴(lài)于善意要件。基于上述考慮，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容對(duì)于與不動(dòng)產(chǎn)交易有關(guān)的法律關(guān)系具有決定性意義，而取得人明知內(nèi)容的不正確只作為排除要件。這種立法技術(shù)將取得人的善意看作是默認(rèn)的前提條件，而不是作為主張善意保護(hù)的要素。[33]

    （二）絕對(duì)的交易保護(hù)

    1．客觀善意要素與主觀善意要素

    一般認(rèn)為，在德國(guó)法上的不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中，善意要件由主觀善意要素和客觀善意要素組成。前者是指取得人是否知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確，而后者指的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的可信賴(lài)性（verlaesslichkeit des grundbuchs），即公信力。客觀善意要素體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的設(shè)置規(guī)程上，它包括了登記機(jī)關(guān)的設(shè)置、登記簿的設(shè)置和登記范圍的確定。如前所述，取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體信賴(lài)（konkretes vertrauen）與善意保護(hù)之間不存在因果關(guān)系，這就決定了主觀善意要素不是善意保護(hù)的必備構(gòu)成要件，而只是排除要件，取得人知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確就不能獲得保護(hù)。[34]因此，對(duì)善意持有異議的人也不能夠通過(guò)證明取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿不具有主觀信賴(lài)而否定其善意。這樣一來(lái)，就排除了取得人因未盡到必要注意義務(wù)而被認(rèn)定為非善意的可能性。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，德國(guó)法上的善意推定可看作是一種不可反駁的法律擬制。導(dǎo)致這種具體信賴(lài)與善意保護(hù)相分離的根本原因在于德國(guó)法上物權(quán)行為的抽象性。取得人即使知道了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的基礎(chǔ)行為無(wú)效的原因，也不影響他根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得物權(quán)。從主觀善意要素和客觀善意要素的關(guān)系來(lái)看，客觀善意要素在善意保護(hù)中居于核心地位。由此，學(xué)者們將善意要件稱(chēng)為制度性的信賴(lài)（institutionelles vertrauen） 。[35]

    瑞士法之所以規(guī)定了不同于德國(guó)法的善意要件，學(xué)者們的解釋是，德國(guó)法上不動(dòng)產(chǎn)登記具有形式上的絕對(duì)效力的做法夸大了公示思想的作用，而未充分考慮處分行為的原因。因此，對(duì)于瑞士法上的不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度而言，除了不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的客觀條件以外，取得人主觀上必須因?yàn)樾刨?lài)登記而為法律行為。否則，對(duì)于第三人而言，根本不存在所謂的權(quán)利外觀，由權(quán)利外觀產(chǎn)生的信賴(lài)保護(hù)更無(wú)從談起。這就突出了取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體信賴(lài)的重要性。這種具體的信賴(lài)一方面體現(xiàn)為取得人應(yīng)當(dāng)相信不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性和完整性，另一方面表現(xiàn)為他沒(méi)有足夠的理由懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容。否則，他將被認(rèn)為缺乏對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體信賴(lài)，對(duì)他的善意的推定也將被推翻。[36]這種做法實(shí)際上強(qiáng)調(diào)了主觀善意要素的決定性作用。

    2．動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的二元論

    德國(guó)法上對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)善意要件的區(qū)分做法體現(xiàn)了其對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行區(qū)分的二元論（dualismus）思想。這種動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之間的二元論思想是繼受日耳曼法的結(jié)果。中世紀(jì)的日耳曼法認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)較之動(dòng)產(chǎn)不僅是更具經(jīng)濟(jì)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)權(quán)利客體，而且從社會(huì)功能角度來(lái)看具有不會(huì)枯竭的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。德國(guó)在繼受羅馬法的過(guò)程中受到了這一思想的影響。自19世紀(jì)70年代以后，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分在德國(guó)日益明確。隨著動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分，主觀善意要素在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的重要意義日漸式微。動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分在法律上得到了充分體現(xiàn)，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定顯示出與羅馬法的重大差異，展示出動(dòng)產(chǎn)無(wú)可比擬的優(yōu)越的法律地位。德國(guó)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行特殊保護(hù)的做法較之羅馬法在經(jīng)濟(jì)意義上具有明顯的優(yōu)勢(shì)。德國(guó)人認(rèn)為，土地及其他不動(dòng)產(chǎn)不僅是每個(gè)人生存和自由發(fā)展的基礎(chǔ)，也是人類(lèi)共同生活和特殊公共利益的基礎(chǔ)。雖然它的流通能力較弱，但鑒于其巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)意義必須對(duì)其規(guī)定特殊的形式要求，以平衡由此產(chǎn)生的個(gè)人利益和公共利益的沖突。而動(dòng)產(chǎn)從功能價(jià)值上則與不動(dòng)產(chǎn)完全不同，難以從總體上對(duì)其價(jià)值進(jìn)行衡量。因此，立法者在制定民法典時(shí)便根據(jù)這種二元論的思想對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了區(qū)別性對(duì)待。[37]立法者考慮到動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之間在功能上的差異，除了對(duì)一些具有共同性的問(wèn)題進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定外（如占有、所有權(quán)的內(nèi)容、種類(lèi)以及保護(hù)），對(duì)其他部分都進(jìn)行了區(qū)別性規(guī)定（如所有權(quán)與限制物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓和廢止）。[38]

    動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的二元論不僅體現(xiàn)在實(shí)體法規(guī)定上，更表現(xiàn)在程序法規(guī)定方面。不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度的建立為不動(dòng)產(chǎn)交易提供了一種客觀上值得信賴(lài)的基礎(chǔ)，由此建立起了不同于其他國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系。德國(guó)法的不動(dòng)產(chǎn)公示制度雖受到羅馬法的影響，但在糅合了日耳曼法理論之后，便呈現(xiàn)出與羅馬法完全不同的面貌。眾所周知，羅馬法上物權(quán)及其變動(dòng)為外界認(rèn)知的方式是占有交付，即使抵押權(quán)的設(shè)定也不例外。由于羅馬法沒(méi)有建立公開(kāi)的、制度性的公示方式，因此，不論是動(dòng)產(chǎn)交易，還是不動(dòng)產(chǎn)交易，當(dāng)事人對(duì)物權(quán)的信賴(lài)均僅局限于對(duì)相對(duì)人個(gè)人信用的信賴(lài)。這種物權(quán)公示方式無(wú)法為大宗的和經(jīng)常性的物權(quán)變動(dòng)提供公開(kāi)、便捷的安全性保障。[39]中世紀(jì)以后，德國(guó)吸收日耳曼法思想，在不動(dòng)產(chǎn)交易中要求不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和設(shè)定負(fù)擔(dān)應(yīng)當(dāng)具有公開(kāi)性，因?yàn)槲ㄓ腥绱耍侥転樯埔獾谌颂峁┙灰装踩谋Ｕ稀Ｆ鸪酰粍?dòng)產(chǎn)讓與交易雙方必須在法官面前表示讓與合意，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度的建立，這種讓與合意還必須進(jìn)行登記。這就要求所有與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變更有關(guān)的登記都必須制作成公開(kāi)的書(shū)證。由于法院在不動(dòng)產(chǎn)交易程序中作為國(guó)家公權(quán)力的代表出現(xiàn)，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度具有的公開(kāi)性和權(quán)威性使不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序產(chǎn)生了合法性效力，這種效力逐漸演化為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力。[40]

    建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的目的在于，通過(guò)登記給不動(dòng)產(chǎn)交易創(chuàng)造一個(gè)值得信賴(lài)的基礎(chǔ)。使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)生、變更、消滅都通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)實(shí)現(xiàn)，讓不動(dòng)產(chǎn)登記成為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)構(gòu)成要件。不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容成為決定法律關(guān)系的基礎(chǔ)，這就明確地切斷了主觀信賴(lài)與善意保護(hù)之間的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的客觀信賴(lài)保護(hù)。這樣一來(lái)，每個(gè)人都可以信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴(lài)并不是他取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的構(gòu)成要件。這也為注意義務(wù)的免除提供了基礎(chǔ)，取得人既不需要因?yàn)樾刨?lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿而為法律行為，也無(wú)須在對(duì)此持有疑問(wèn)時(shí)負(fù)有調(diào)查義務(wù)。因?yàn)椋粍?dòng)產(chǎn)登記簿公信力對(duì)善意第三人的保護(hù)作為法律擬制具有不可反駁性。而在不動(dòng)產(chǎn)登記簿之外使第三人負(fù)擔(dān)調(diào)查義務(wù)的做法，則違背了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的絕對(duì)性。[41]因此，德國(guó)學(xué)者將不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的善意保護(hù)稱(chēng)為絕對(duì)的交易保護(hù)，因?yàn)樗幕A(chǔ)并非是個(gè)人的具體的信賴(lài)，而是客觀的、擬制的信賴(lài)。[42]

    四、善意要件與注意義務(wù)

    我國(guó)也有學(xué)者注意到了德國(guó)法在善意要件上以客觀信賴(lài)取代了主觀信賴(lài)，但是他認(rèn)為這是一種對(duì)善意界定的純客觀化方法。在這位學(xué)者看來(lái)，支持這種純客觀化的論據(jù)是查閱義務(wù)的免除和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性擬制。[43]如前所言，德國(guó)和瑞士同樣規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性擬制，并且德國(guó)法上的善意要件不要求取得人負(fù)有注意義務(wù)。那么，查閱義務(wù)是否與善意要件的判斷標(biāo)準(zhǔn)存在聯(lián)系，瑞士法上注意義務(wù)的范圍包括哪些？下文將就此展開(kāi)論述。

    （一）查閱義務(wù)

    德國(guó)法免除取得人查閱義務(wù)的原因，并不是因?yàn)闅v史上人們形成了信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的傳統(tǒng)，或是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與事實(shí)的吻合度高而值得信賴(lài)，而是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度不要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記有具體的信賴(lài)。這一方面表現(xiàn)為取得人無(wú)需知道登記簿的內(nèi)容，也不需要信賴(lài)該內(nèi)容；另一方面體現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容和權(quán)利取得之間沒(méi)有因果關(guān)系，取得人不需要基于信賴(lài)該內(nèi)容而做出取得的決定。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中的善意要件完全是一個(gè)獨(dú)立的、從不動(dòng)產(chǎn)登記簿特性中發(fā)展出來(lái)的否定性的概念。取得人不需要積極地信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，也不需要基于這種信賴(lài)而積極地行為。由此可見(jiàn)，德國(guó)法上關(guān)于善意要件客觀化的理論并不是建立在取得人的信賴(lài)之上的，恰恰相反，它超越了個(gè)人的具體的信賴(lài)。主張德國(guó)法對(duì)善意界定純客觀化的學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)大多數(shù)當(dāng)事人并不信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并認(rèn)為這是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度和德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度在善意要件上的一大差別。這種看法說(shuō)明他并未領(lǐng)會(huì)德國(guó)法上善意要件客觀化的真正含義。不僅如此，他也忽略了德國(guó)法上支持善意標(biāo)準(zhǔn)客觀化的制度基礎(chǔ)，而從法解釋學(xué)的角度來(lái)看，這些制度基礎(chǔ)正是查閱義務(wù)得以免除的原因。

    德國(guó)法之所以不要求取得人查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，主要原因在于善意推定和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開(kāi)性。《德國(guó)民法典》第892條不僅規(guī)定了善意推定，而且規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的善意保護(hù)效果只能對(duì)取得人有利。基于善意推定，取得人無(wú)需知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容也能夠獲得信賴(lài)保護(hù)。這一條文還有一個(gè)功能，那就是將取得人根據(jù)生活經(jīng)驗(yàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)容的信賴(lài)視為不可推翻的假定，這就是前面提到的將取得人的善意作為默認(rèn)的前提條件。因此，不論取得人是否事先查閱了不動(dòng)產(chǎn)登記簿，對(duì)他來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容作為客觀的權(quán)利外觀只會(huì)產(chǎn)生對(duì)他有利的法律后果。

    不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公開(kāi)性，這一原則一方面構(gòu)成了公信力的基礎(chǔ)，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿形式上是公開(kāi)的，有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)事人可查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿；另一方面使取得人保有其所獲得的權(quán)利。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)取得行為只能依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿所表明的主觀和客觀權(quán)利狀況來(lái)進(jìn)行，即, , 使取得人沒(méi)有查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容也被視為對(duì)其是已知的并且對(duì)其有效。這就促使取得人實(shí)際上必須要去查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，因?yàn)槿〉萌瞬坏靡詻](méi)有查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿為理由作為主張不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力保護(hù)的抗辯。因此，取得人無(wú)需查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿構(gòu)成了客觀信賴(lài)的表現(xiàn)形式，但并不是客觀信賴(lài)產(chǎn)生的原因。

    在瑞士，取得人無(wú)需查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿的原因與德國(guó)法類(lèi)似，同樣是基于善意推定和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開(kāi)性。只不過(guò)，在立法技術(shù)上，這兩個(gè)方面不是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度規(guī)定的，而是分別在《瑞士民法典》第3條第1款的善意推定條款和第970條不動(dòng)產(chǎn)登記簿的查閱條款中規(guī)定的。對(duì)取得人而言，善意推定的好處在于，法律假定不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度要求的前提條件都已經(jīng)具備。基于善意推定，取得人可以認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記是正確的和完整的，他不必通過(guò)查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿的憑證來(lái)核對(duì)債權(quán)行為是否有效，也不用證明自己對(duì)登記簿內(nèi)容的明知。這種推定完全符合第970條關(guān)于登記簿查閱的規(guī)定，取得人不必表示他實(shí)際上查閱了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的各個(gè)組成部分，因?yàn)榈怯洸镜膬?nèi)容原則上被視為是已知的。雖然第973條要求取得人“出于善意信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記”，但是結(jié)合善意推定和登記簿的公開(kāi)性來(lái)看，這樣規(guī)定顯然假定取得人已經(jīng)知道了登記的內(nèi)容，并對(duì)其善意進(jìn)行保護(hù)—即便他實(shí)際上并不真正知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容。為了防止這種做法帶來(lái)的不利后果，第970條第3款也要求任何人不得提出其不知不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的抗辯，此外，如果原權(quán)利人能證明他有理由懷疑取得人的善意，那么這種善意推定將被推翻。[44]

    應(yīng)當(dāng)指出的是，雖然瑞士法也基于善意推定和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開(kāi)性免除了取得人的查閱義務(wù)，但是由于瑞士法要求取得人必須信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿并且強(qiáng)調(diào)信賴(lài)和善意保護(hù)之間的因果關(guān)系，因此，它并沒(méi)有像德國(guó)法那樣實(shí)現(xiàn)信賴(lài)保護(hù)的客觀化，而是對(duì)取得人提出了注意義務(wù)的要求。由德國(guó)法和瑞士法對(duì)查閱義務(wù)的規(guī)定可以看出，善意要件無(wú)論在德國(guó)法還是瑞士法上都不是作為積極要件出現(xiàn)的，而是從法律技術(shù)角度被推定的。這種推定的技術(shù)在免除了取得人對(duì)善意的證明責(zé)任的同時(shí)，也達(dá)到了免除其查閱義務(wù)的效果。由此來(lái)看，善意推定、不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開(kāi)性以及不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度三者之間存在密不可分的關(guān)聯(lián)，它們之間通過(guò)立法技術(shù)的方式實(shí)現(xiàn)了邏輯上的銜接。總的看來(lái)，這兩個(gè)國(guó)家對(duì)取得人的信賴(lài)進(jìn)行保護(hù)的基礎(chǔ)均建立在善意推定的規(guī)定之上，而不是建立在取得人實(shí)際的查閱行為和查閱結(jié)果之上。所不同的是，瑞士法仍然強(qiáng)調(diào)取得人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體的、個(gè)人化的信賴(lài)，強(qiáng)調(diào)個(gè)人的行為（包括了注意義務(wù)的履行）與善意保護(hù)之間的因果關(guān)系；而德國(guó)法所突出的是一種對(duì)潛在信賴(lài)的保護(hù)，強(qiáng)調(diào)的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)容的可靠性、可信賴(lài)性，不要求個(gè)人的行為與善意保護(hù)之間存在因果關(guān)系，也因此免除了所有的注意義務(wù)。

    （二）調(diào)查義務(wù)

    瑞士學(xué)者認(rèn)為，要證明取得人明知或應(yīng)知不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確，明顯過(guò)于困難。因此，法律只要求，如果取得人盡到一定情勢(shì)所要求的注意義務(wù)，那么就應(yīng)該能認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確。注意義務(wù)的依據(jù)是《瑞士民法典》第3條第2款。雖然從字面意義來(lái)看，該條款可以解釋成善意應(yīng)當(dāng)排除輕過(guò)失，但法院并沒(méi)有用過(guò)錯(cuò)作為善意的衡量標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有采取嚴(yán)格的過(guò)失劃分標(biāo)準(zhǔn)。學(xué)界和司法界普遍主張，應(yīng)以客觀化標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量注意義務(wù)，而不應(yīng)直接采取無(wú)過(guò)失標(biāo)準(zhǔn)來(lái)界定善意的范圍。其原因在于：有時(shí)只要行為明確地偏離了一般的行為標(biāo)準(zhǔn)，就可以排除善意，并不要求行為人有重大過(guò)失；而在另一些情況下，行為人只有在具有重大過(guò)失時(shí)，才能被排除善意。這說(shuō)明，過(guò)失程度與善意要件之間缺乏規(guī)律性的聯(lián)系。實(shí)踐中，法院一般也是根據(jù)具體情況靈活掌握輕過(guò)失和重過(guò)失的程度，而沒(méi)有對(duì)注意義務(wù)的程度做出嚴(yán)格區(qū)分。學(xué)界和司法界公認(rèn)的衡量注意義務(wù)的客觀化標(biāo)準(zhǔn)為，在特定的情況下經(jīng)常采用的一般標(biāo)準(zhǔn)（ durchschnittsmass ），其常根據(jù)生活經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)家意見(jiàn)來(lái)確定。它要求行為人具有通常的理解力和勤勉程度，其行為符合一個(gè)正常的、并且是正直的人在這種情況下對(duì)待他人利益的方式。[45]

    根據(jù)學(xué)術(shù)界對(duì)客觀化標(biāo)準(zhǔn)的理解，司法界通過(guò)判例確立了注意義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)：如果取得人獲悉了一個(gè)事實(shí)，而這個(gè)事實(shí)足以引起一個(gè)具有通常的智力和注意程度的人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿正確性的懷疑，那么此時(shí)取得人應(yīng)負(fù)有對(duì)這一事實(shí)進(jìn)一步調(diào)查的義務(wù)。取得人履行調(diào)查義務(wù)的目的，在于消除自己對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的懷疑，并由此確立對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴(lài)。那么，他的調(diào)查義務(wù)應(yīng)當(dāng)涉及哪些內(nèi)容呢？學(xué)術(shù)界的看法是，調(diào)查的范圍不應(yīng)當(dāng)僅局限于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的主簿（hauptbuch）所記載的內(nèi)容，還應(yīng)當(dāng)包括其他可能導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿之登記不正當(dāng)?shù)膽{證、登記日志，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行實(shí)地察看。進(jìn)行實(shí)地察看的依據(jù)是《瑞士民法典》第676條第3款規(guī)定的自然公示（natuerliche publizitaet）。[46]雖然這一條款本來(lái)的適用范圍是外在的管道，但對(duì)這一條款的適用范圍可以進(jìn)行擴(kuò)展，使其也適用于不動(dòng)產(chǎn)的外在物理狀況。依據(jù)自然公示的法理，與不動(dòng)產(chǎn)外在狀況有關(guān)一些情況可能在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中并未被登記為物權(quán)，但這些情況的存在可能會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)造成重要影響。取得人如果沒(méi)有通過(guò)調(diào)查去查知這些不動(dòng)產(chǎn)的外在狀況，那么他不能主張自己是善意的。此外，還有一些問(wèn)題并不適用自然公示的法理，因?yàn)檫@些情況的存在與不動(dòng)產(chǎn)本身并無(wú)直接關(guān)系，但有可能構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)周?chē)匾沫h(huán)境，例如過(guò)道、圍墻等外圍設(shè)施，這些設(shè)施的存在無(wú)法運(yùn)用自然公示來(lái)確定其物權(quán)歸屬。如果根據(jù)一般交易習(xí)慣的要求，這些設(shè)施的存在可能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易產(chǎn)生重要影響的，那么取得人也應(yīng)當(dāng)盡到相應(yīng)的調(diào)查和詢(xún)問(wèn)義務(wù)。否則，取得人不得主張自己為善意。[47]

    取得人不僅要關(guān)注與不動(dòng)產(chǎn)登記簿有關(guān)的登記材料和不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際狀況，還應(yīng)當(dāng)對(duì)與不動(dòng)產(chǎn)交易有關(guān)的其他登記簿（如商事登記簿）的登記有充分的了解。此外，對(duì)于夫妻一方處分共同財(cái)產(chǎn)的問(wèn)題，取得人也應(yīng)履行一定的調(diào)查義務(wù)。[48]《瑞士民法典》第228條第2款規(guī)定，只要第三人不知或理應(yīng)不知（wissen sollte）缺少另一方處分共同財(cái)產(chǎn)的同意，允許其以該同意為先決條件。從這一條款的規(guī)定來(lái)看，取得人雖然可以假定另一方已經(jīng)同意對(duì)共同財(cái)產(chǎn)的處分，但他必須對(duì)此盡到應(yīng)有的注意義務(wù)。

    五、關(guān)于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意要件的體系性思考

    從德國(guó)、瑞士法不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的規(guī)定來(lái)看，善意要件最終的決定因素是物權(quán)變動(dòng)模式和不動(dòng)產(chǎn)登記程序法的規(guī)定。這些法政策選擇背后既有經(jīng)濟(jì)和道德因素，也有一定的交易習(xí)慣和法律文化背景。以下將對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意要件進(jìn)行系統(tǒng)分析。

    （一）物權(quán)變動(dòng)模式

    關(guān)于我國(guó)物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)模式，有兩種代表性學(xué)說(shuō)：債權(quán)形式主義說(shuō)和物權(quán)形式主義說(shuō)。兩者的共同之處在于，將登記機(jī)關(guān)的登記行為看作不動(dòng)產(chǎn)登記效果發(fā)生的生效要件。區(qū)別之處在于，債權(quán)形式主義否認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記是履行債權(quán)意思的結(jié)果；而物權(quán)形式主義則認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記的結(jié)果是履行物權(quán)意思的效果，承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性和抽象性。

    這兩種學(xué)說(shuō)均系舶來(lái)品，前者以?shī)W地利法為藍(lán)本，后者以德國(guó)法為淵源。這兩種立法模式的爭(zhēng)議在我國(guó)由來(lái)已久，在《物權(quán)法》頒布之后仍然沒(méi)有達(dá)成一致意見(jiàn)。筆者認(rèn)為，我國(guó)學(xué)者對(duì)奧地利和德國(guó)法上物權(quán)變動(dòng)模式的理解不夠全面，主要體現(xiàn)在對(duì)登記行為性質(zhì)的認(rèn)定上。在我國(guó)學(xué)者看來(lái)，這兩種學(xué)說(shuō)都將登記效果看作是實(shí)體法上的意思表示（債權(quán)意思或物權(quán)意思）加登記行為的結(jié)果，然而，這種解讀方式忽視了不動(dòng)產(chǎn)登記程序的獨(dú)立性。這兩種學(xué)說(shuō)都將不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程看作是當(dāng)事人的法律行為與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記行為共同作用的結(jié)果，卻未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中當(dāng)事人登記申請(qǐng)行為的性質(zhì)給予足夠關(guān)注。換言之，在這兩種物權(quán)變動(dòng)模式中，登記機(jī)關(guān)的登記記載行為替代了當(dāng)事人在登記過(guò)程中可能的意思表示行為。

    由前面對(duì)德國(guó)和瑞士不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的分析可以看出，德國(guó)法上的不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程為登記申請(qǐng)（程序行為）＋物權(quán)合意（或登記同意）＋登記記載，而在瑞士法和奧地利法上，不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程可概括為債權(quán)行為＋登記申請(qǐng)（或登記同意）＋登記記載，而登記申請(qǐng)（或登記同意）被視為單方物權(quán)行為j49]瑞士法和奧地利法并非不承認(rèn)（單方）物權(quán)行為的獨(dú)立性，只不過(guò)它們均不認(rèn)可物權(quán)合意的獨(dú)立性，而使得物權(quán)變動(dòng)效果仍然依賴(lài)于債權(quán)行為的效力。遺憾的是，我國(guó)的兩種學(xué)說(shuō)都沒(méi)有注意到德國(guó)法、瑞士法和奧地利法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記程序中登記申請(qǐng)或登記同意的規(guī)定。

    （二）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)行為

    關(guān)于登記行為的性質(zhì)，我國(guó)學(xué)者主要有三種見(jiàn)解：債權(quán)行為外在形式說(shuō)、行政行為說(shuō)和物權(quán)合意外在形式說(shuō)。債權(quán)行為外在形式說(shuō)和行政行為說(shuō)的基礎(chǔ)都是物權(quán)變動(dòng)模式上的債權(quán)形式主義。這兩種學(xué)說(shuō)均認(rèn)為，物權(quán)變動(dòng)以“債權(quán)行為加登記（交付）生效主義”為特征，否認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性。不同的是，債權(quán)行為外在形式說(shuō)只是將登記行為看作債權(quán)行為的外在形式，未對(duì)其作進(jìn)一步的定性。[50]而行政行為說(shuō)則認(rèn)為，登記行為是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的依法而為的公法行為，并非民事行為。[51]物權(quán)合意外在形式說(shuō)認(rèn)為，物權(quán)法采取的是物權(quán)合意加登記行為的物權(quán)變動(dòng)模式，登記行為是物權(quán)合意的外在形式，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)視為民事司法機(jī)關(guān)，登記行為應(yīng)看作民事行為。[52]

    這三種學(xué)說(shuō)皆以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為主體來(lái)分析登記行為的性質(zhì)。這種做法雖關(guān)注了登記結(jié)果，卻忽視了登記申請(qǐng)人的申請(qǐng)行為。前已述及，與物權(quán)變動(dòng)模式直接相關(guān)的是登記申請(qǐng)人申請(qǐng)行為的性質(zhì)。根據(jù)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記程序法，登記申請(qǐng)以雙方共同申請(qǐng)為原則，以單方申請(qǐng)為例外。就不動(dòng)產(chǎn)善意取得而言，主要涉及雙方登記申請(qǐng)的情形。此時(shí)，雙方當(dāng)事人必須到場(chǎng)，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)面前就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分達(dá)成一致意思，并共同填寫(xiě)書(shū)面的登記申請(qǐng)書(shū)。以《北京市房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》為例，該申請(qǐng)書(shū)共分三個(gè)部分：一是房屋位置、權(quán)屬證書(shū)號(hào)以及房屋狀況；二是房屋買(mǎi)賣(mài)有關(guān)的價(jià)款、契稅、購(gòu)房時(shí)間；三是雙方申請(qǐng)人的信息及簽名。如何認(rèn)定登記申請(qǐng)書(shū)的性質(zhì)，成為認(rèn)定登記申請(qǐng)行為性質(zhì)的關(guān)鍵。登記申請(qǐng)書(shū)雖然形式上是雙方為了辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記而向登記機(jī)關(guān)提交的格式文件，但從法律關(guān)系來(lái)看，其實(shí)際上構(gòu)成了對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的處分行為。根據(jù)登記申請(qǐng)書(shū)直接發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更和消滅的法律效果，而不是產(chǎn)生債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記所依據(jù)的正是不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)。因此，在共同申請(qǐng)登記的情況下，登記申請(qǐng)書(shū)應(yīng)視為雙方當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分的物權(quán)合意。

    不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)?jiān)诘聡?guó)和瑞士法上均以單方行為出現(xiàn)，且德國(guó)法上僅具有程序法意義，與之相比，我國(guó)關(guān)于雙方登記申請(qǐng)行為的規(guī)定具有獨(dú)特性。不過(guò)，從要求提交的登記申請(qǐng)材料來(lái)看，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的效果仍依賴(lài)于債權(quán)行為的效力。申請(qǐng)人在提交不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)時(shí)需要提供權(quán)屬證明和債權(quán)合同。不少地方不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施細(xì)則和登記收件辦法等也將債權(quán)合同列為必備申請(qǐng)材料。不僅如此，多數(shù)法院在審理不動(dòng)產(chǎn)善意取得案件時(shí)，也以合同的有效性作為判定不動(dòng)產(chǎn)善意取得的基礎(chǔ)。這充分說(shuō)明，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的法律效果雖源于法律規(guī)定，但其仍受到債權(quán)合同效力和前手登記行為瑕疵的影響。這一點(diǎn)集中地體現(xiàn)在對(duì)取得人注意義務(wù)的要求上。

    （三）關(guān)于注意義務(wù)的規(guī)定

    從《物權(quán)法》和不動(dòng)產(chǎn)登記程序法的規(guī)定來(lái)看，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，取得人必須盡到一定的注意義務(wù)，這體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)物理狀況、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況和不動(dòng)產(chǎn)實(shí)地調(diào)查三個(gè)方面。

    就不動(dòng)產(chǎn)物理狀況而言，申請(qǐng)人應(yīng)提交與不動(dòng)產(chǎn)物理狀況有關(guān)的證明材料，如地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)、房屋平面圖、房屋勘測(cè)報(bào)告等。[53]這些屬于與土地登記密切相關(guān)的其他證明材料，或者現(xiàn)場(chǎng)勘查材料。這間接地體現(xiàn)了取得人在進(jìn)行土地登記時(shí)應(yīng)履行的注意義務(wù)。

    登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行詢(xún)問(wèn)體現(xiàn)了對(duì)處分權(quán)限的審查。不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有權(quán)利推定效力，處分人的處分權(quán)無(wú)需通過(guò)詢(xún)問(wèn)程序加以確認(rèn)。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范性文件均將對(duì)處分權(quán)的詢(xún)問(wèn)列為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的職權(quán)。[54]根據(jù)《珠海市房地產(chǎn)登記詢(xún)問(wèn)表填寫(xiě)說(shuō)明》的規(guī)定，申請(qǐng)人需對(duì)與其處分權(quán)有關(guān)的問(wèn)題進(jìn)行回答，如是否存在其他共有人、申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)是否不存在產(chǎn)權(quán)糾紛、不存在查封或者預(yù)查封等權(quán)利限制等。若存在這些權(quán)利限制情形的，登記機(jī)關(guān)可不予受理。

    由于我國(guó)沒(méi)有關(guān)于善意推定的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的詢(xún)問(wèn)程序顯然暗含了要求取得人盡到查閱義務(wù)的意義。與不動(dòng)產(chǎn)處分權(quán)有關(guān)的事項(xiàng)屬于實(shí)體權(quán)利狀況，取得人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)是否知道這些情況，并不應(yīng)構(gòu)成取得人善意取得的前提。只要取得人信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載，就應(yīng)該受到善意保護(hù)。關(guān)于詢(xún)問(wèn)和查閱義務(wù)的上述規(guī)定，起到了進(jìn)一步確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況，從而保證登記權(quán)利與實(shí)體權(quán)利一致的目的。這些規(guī)定的實(shí)際目的在于，“規(guī)避因當(dāng)事人提供虛假、隱瞞真實(shí)情況所引發(fā)的行政及法律風(fēng)險(xiǎn)”（《珠海市房地產(chǎn)登記詢(xún)問(wèn)表填寫(xiě)說(shuō)明》二、表格制定目的）。這些規(guī)定在一定意義上起到了將一般交易中的查閱義務(wù)等注意義務(wù)法定化的作用，登記機(jī)關(guān)扮演了督促、協(xié)助申請(qǐng)人履行注意義務(wù)的角色。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)還具有實(shí)地查看的職權(quán)，其目的仍是為了保證登記權(quán)利與實(shí)體權(quán)利的一致性，而這在一定程度上也幫助當(dāng)事人履行了注意義務(wù)。

    我國(guó)之所以在注意義務(wù)方面做出了不同于德國(guó)和瑞士法的規(guī)定，是出于以下原因：第一，我國(guó)土地實(shí)行國(guó)有制和集體所有制，因此不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)不能完全視為是與公共利益無(wú)關(guān)的私法行為。至少就土地權(quán)利而言，土地是否存在閑置、是否應(yīng)當(dāng)收回等不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)合法性在一定程度上關(guān)系到國(guó)家和集體的利益。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為了保證實(shí)質(zhì)合法性而規(guī)定這些審查程序，實(shí)際上超越了登記機(jī)關(guān)的中立地位，在一定程度上保留了以往的行政管理職能。第二，我國(guó)房、地分離登記的二元制的登記體制決定了不動(dòng)產(chǎn)交易主體必須履行更多的注意義務(wù)，例如查閱、核實(shí)房屋和土地權(quán)屬證書(shū)、登記簿等，以規(guī)避登記體制本身帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。第三，交易習(xí)慣使然。農(nóng)村的房屋長(zhǎng)期不進(jìn)行登記，家庭共有、夫妻共有的房屋常常登記在一人名下，這些現(xiàn)象非常普遍，也屬于基本的交易常識(shí)。這就要求取得人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮到我國(guó)的實(shí)際情況，而不是閉目塞聽(tīng)，對(duì)可能是共有的房屋不進(jìn)行查證。這事實(shí)上對(duì)真正的權(quán)屬狀況的不知起到了間接放任的作用。

    （四）關(guān)于借鑒瑞士法關(guān)于善意規(guī)定的意見(jiàn)（代結(jié)語(yǔ)）

    不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度兼具了依法律行為和依法律規(guī)定發(fā)生物權(quán)變動(dòng)這兩種方式的特征。該制度法律效果的法定性通常會(huì)排擠其在法律行為方面的特征。從形式上看，善意要件的判定與善意推定、不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性擬制密不可分，就實(shí)質(zhì)上而言，善意要件的確定始終以物權(quán)行為的抽象性或有因性為根基。在善意要件賴(lài)以存在的法律行為中，與善意要件相伴生的注意義務(wù)體現(xiàn)的正是法律行為所具有的特征。只不過(guò)，在法政策的選擇上，德國(guó)法采取了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的二元論思想和物權(quán)行為的抽象性理論，實(shí)現(xiàn)了善意要件和注意義務(wù)的分離；而在瑞士，物權(quán)變動(dòng)效果始終與債權(quán)行為的效力相聯(lián)系，這就使得善意要件的判定與注意義務(wù)緊密相連。

    由于我國(guó)并未明確規(guī)定善意推定和不動(dòng)產(chǎn)登記簿正確性的擬制，因此，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意要件的判定必須以法律行為（不動(dòng)產(chǎn)交易行為）作為切入點(diǎn)。結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)交易程序法和不動(dòng)產(chǎn)交易的習(xí)慣來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記程序法關(guān)于雙方登記申請(qǐng)和登記申請(qǐng)材料等相關(guān)規(guī)定體現(xiàn)了物權(quán)行為的有因性和對(duì)注意義務(wù)的要求。綜上所述，在理解我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件時(shí)，應(yīng)結(jié)合法律行為和注意義務(wù)進(jìn)行系統(tǒng)性思考。可適當(dāng)借鑒瑞士法不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度關(guān)于善意要件的規(guī)定，來(lái)進(jìn)一步明確我國(guó)法關(guān)于善意的范圍和判斷標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

 

 

 

 

注釋:

[1]vgl. reinhold johow, sachenrecht, teil 1，allgemeine bestimmungen, besitz und eigentum, walter degruyter＆co. , berlin, new york ,1982 , s. 361.

[2]vgl. staudinger/karl kober, band iii, sachenrecht, 3. /4. neubearb. aufl.，j. schweitzer verlag,muenchen,1907,s.160.

[3]參見(jiàn)（德）鮑爾／施蒂爾納：《德國(guó)物權(quán)法》（上冊(cè)），張雙根譯，法律出版社2004年版，頁(yè)275。

[4]vgl. astrid stadler, gestaltungsfreiheit und verkehrsschutz durch abstraktion, mohr, tubingen, 1996, s.513.

[5]vgl. heinz rey, die grundlagen des sachenrechts und das eigentum, 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.aufl. , staempfli verlag ag bern, 2007, s. 98,439,441.

[6]vgl. basler kommentar zgb/juerg schmid, ⅱ, 3. aufl.，helbing＆lichtenhahn verlag, basel, 2007，s. 2371.

[7]《瑞士民法典》，殷生根、王燕譯，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，頁(yè)3。

[8]參見(jiàn)王利明：《物權(quán)法研究》（上卷），中國(guó)人民大學(xué)出版社2007年版，頁(yè)451 -452；梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2007年版，頁(yè)102。

[9]參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2009年版，頁(yè)86。

[10]參見(jiàn)王澤鑒：《民法物權(quán)》（第一冊(cè)），中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版，頁(yè)124。

[11]參見(jiàn)程嘯：“論不動(dòng)產(chǎn)善意取得之構(gòu)成要件—《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第106條釋義”，《法商研究》2010年第5期，頁(yè)79-80；程嘯：“論不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的區(qū)分”，《中外法學(xué)》2010年第4期，頁(yè)537-538。

[12]vgl. soergel/henssler, band 14,13. aufl. , verlag w. kohlhammer, stuttgart, 2002, s. 511.

[13] vgl. muenchkomm/ wacke , band 6,4. auf. , c. h. beck verlag, muenchen, 2004 , s. 308 ; staudinger/gursky，§ § 883-902, seiller de-gruyter, berlin, 2008 , s. 437,512.

[14]rgz86,356.

[15]rgz61,195;rgz74,420.

[16]rgz86,356.

[17] bghz njw 1980 2414.

[18]vgl. august egger, kommentar zum schweizerischen zivilgesetzbuch, band 1，einleitung art. 1-10.das personenrecht, art.11-89，2.，umgearb. aufl.，schulthess, zuerich, 1930, s. 82f; franz jenny, deroffentliche glaube des grundbuches nach dem schweizenschen zgb, stampfli, bern ,1926 , s. 50f.

[19]vgl. peter jaeggi, berner kommentar zum schweizerischen zivilrecht, einleitung, art. 1-1ozgb, verlagstaempfli＆cie. , bern ,1962 , s. 388.

[20]vgl. peter jaeggi, berner kommentar zum schweizerischen zivilrecht, einleitung, art. 1-10zgb, verlagstaempfli＆cie. , bern, 1962 , s. 406.

[21] vgl. henri deschenaux, das grundbuch, spr, v/3, ii, helbing＆lichtenhahn verlag, basel u. frankfurtam main,1989，s. 788, 792; dieter zobl, grundbuchrecht, 2.，ergaenzte u. nachgefuehrte aufl.，schulthess, zue-rich, basel, genf, 2004, s. 81.

[22]vgl. peter jaeggi, berner kommentar zum schweizerischen zivilrecht, einleitung, art. 1-10zgb, verlagstaempfli＆cie.，bern.1962 , s. 388,414.

[23] vgl. basler kommentar zgb/juerg schmid, ii , 3. aufl. , helbing＆lichtenhahn verlag, basel, 2007, s.2367,2372.

[24]der gute glaube im immobiliarsachenrecht,in das zgb lehren,hrsg. von alexandra rumo-jungo, jo-erg schmid, peter gauch, universitaetsverlag freiburg schweiz, 2001．

[25]vgl. august egger, kommentar zum schweizerischen zivilgesetzbuch, band i，einleitung art. 1－10. das personenrecht, art. 11-89，2.，umgearb. aufl.，schulthess，zuerich,1930,s.83.

[26]鮑爾／施蒂爾納，見(jiàn)前注[3]，頁(yè)500。

[27]vgl. peter jaeggi，berner kommentar zum schweizerischen zivilrecht, einleitung, art. 1-10zgb，verlag staempfli＆cie.，bern, 1962，s. 387；august egger, kommentar zum schweizerischen zivilgesetzbuch,band 1，einleitung art. 1-10. das personenrecht, art. 11-89，2.，umgearb. aufl.，schulthess，zuerich,1930，s. 82.

[28]vgl. peter jaeggi, berner kommentar zum schweizerischen zivilrecht,einleitung,art. 1-10zgb, verlagstaempfli＆cie. , bern, 1962 , s. 406.

[29]參見(jiàn)徐國(guó)棟：“論取得時(shí)效制度在人身關(guān)系法和公法上的適用”，《中國(guó)法學(xué)》2005年第4期。

[30]vgl. heinz rey, die grundlagen des sachenrechts und das eigentum, 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.aufl. , staempfli verlag ag, bern, 2007, s. 389-390.

[31]vgl. dieter zobl, crundbuchrecht, 2.，ergaenzte u. nachgefuehrte aufl.，schulthess, zuerich, basel,genf, 2004, s. 81；peter jaeggi, berner kommentar zum schweizerischen zivilrecht, einleitung, art. 1-1ozgb, ver-lag staempfli＆cie. , bern ,1962 , s. 388.

[32]vgl. muenchkomm/wacke,band 6,4. auf. ,c. h. beck verlag,muenchen,2004,s.308;staudinger/gur-sky,ⅲ, § § 883-902, neubearbeitung 2008, sellier-de gruyter,berlin , 2008 , s. 439 .

[33]vgl. reinhold johow, sachenrecht, teil 1，allgemeine bestimmungen, besitz und eigentum, walter degruyter＆co. , berlin, new york ,1982 , s. 360-361.

[34]bghz njw 1980 2414.

[35]vgl. hermann eichler, die rechtslehre vom vertrauen, pnvatrechtliche untersuchungen ueber denschutz des vertrauens,j. c. b. mohr( paul siebeck） ,tuebingen,1950，s. 97-98.

[36]vgl. oskar leumann, rechtsschein und offenkundigkeitsgedanke im schweizerischen recht, druck vonhuber＆co.. ag, frauenfeld, 1933,s. 45-46.

[37] vgl. carl butz, der bute glaube auf dem gebiete des liegenschaftsrecbts, universitaets-buchdruckereivon j. hoerning, heidelberg, 1906，s. 24-25 ;juergen f. baur, rolf stuerner, sachenrecht,18.，neu bearb. aufl.，verlag c. h. beek, muenchen, 2009, s. 9-10.

[38]vgl. juergen f. baur, rolf stuerner, sachenrecht, 18.，neu bearb. aufl. , verlag c. h. beck, muenchen,2009,s.10.

[39]vgl. ludwig kuhlenbeck, von den pandekten zum btirgerlichen gesetzbuch, band 2，carl heymann ver-lag, berlin, 1899, s. 477-480.

[40]vgl. carl butz, der gute glaube auf dem gebiete des lbegenschaftsrechts, universitaets-buchdruckereivon j. hoerning, heidelberg, 1906, s. 24-25.

[41]vgl. hermann eichler, die rechtslehre vom vertrauen,privatrechtliche untersuchungen ueber den schutzdes vertrauens,j. c. b. mohr（paul siebeck] ,tuebingen,1950,s.97-98.

[42]vgl. marcus lutter, die grenzen des sogenannten gutglaubensschutzes im grundbuch, acp164, s. 124,166.

[43]程嘯，見(jiàn)前注[11]，頁(yè)79。

[44] vgl. heinz rey, die grundlagen des sachenrechts und das eigentum, 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.aufl. , staempfli verlag ag bern,2007,s.388；henri deschenaux, das grundbuch, spr , v/3 , ii, helbing＆lichten-hahn verlag, basel u. frankfurt am main, 1989, s. 790.

[45]vgl. peter jaeggi, bemer kommentar zum schweizerischen zivilrecht, einleitung, art. 1-10zgb, verlagstaempfli＆cie. , bern, 1962 , s. 411f; rudolf pfister, der schutz des oeffentlichen glaubens im schweizerischen sa-chenrecht, verlag schulthess＆co. ag,zuerich,1969,s.68f.

[46]該款規(guī)定：“前款的地役權(quán)，如管道未暴露于地面的，依不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記產(chǎn)生；其他情形，依該管道的安置而產(chǎn)生。”

[47] vgl. basler kommentar zgb/juerg schmid, ⅱ,3. aufl. , helbing＆lichtenhahn verlag, basel, 2007, s.2368.

[48] vgl. heinz rey, die grundlagen des sachenrechts and das eigentum, 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.aufl. , staempfli verlag ag, bern, 2007, s. 390.

[49]參見(jiàn)常鵬翱：“另一種物權(quán)行為理論—以瑞士法為考察對(duì)象”，《環(huán)球法律評(píng)論》2010年第2期，頁(yè)101 ; bernhard eccher, kurzkommentar zum abgb, hrsg. von helmut koziol, peter bydlinski, raimund bollenberg-er,2. ueberarb. u. erweiterte aufl.，springer, wien, new york, 2007，s. 389，s. 405；franz bydilinski, rechtsge-schaeftliche voraussetzungen der eingentumsuebertragung, in festschrift fuer karl larenz, hrsg. von gotthard pan-lus, c. h. beck'sche verlagsbuchhandlung, muenchen,1973 , s. 1028.

[50]參見(jiàn)梁慧星：“對(duì)物權(quán)法草案（第四次審議稿）的修改意見(jiàn)”，載吳漢東、陳小君主編：《私法研究》（第6卷），法律出版社2008年版，頁(yè)75；崔建遠(yuǎn)，見(jiàn)前注[9]，頁(yè)49 。

[51]參見(jiàn)王澤鑒，見(jiàn)前注[10]，頁(yè)79；王利明，見(jiàn)前注[8]，頁(yè)262，這位學(xué)者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì)和物權(quán)變動(dòng)模式的理解前后有不一致之處。在同一本書(shū)的頁(yè)305，他認(rèn)為登記有民事行為屬性。在此書(shū)的頁(yè)255-256，他贊同不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)形式主義說(shuō)，而在頁(yè)305，他又認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)之實(shí)體法上法律效果發(fā)生的根本原因在于當(dāng)事人之間的物權(quán)合意，而非登記機(jī)關(guān)的登記行為。

[52]參見(jiàn)孫憲忠：“我國(guó)物權(quán)法中物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的法理評(píng)述”，《法學(xué)研究》2008年第3期；孫憲忠：《中國(guó)物權(quán)法總論》（第二版），法律出版社2009年版，頁(yè)334。

第12篇

某市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)詢(xún)問(wèn)：我市有一些銀行在辦理抵押登記時(shí)，為圖方便，無(wú)論是不是最高額抵押，都使用了最高額抵押的格式合同。問(wèn)：（1）我們?cè)谑芾頃r(shí)，如何判斷它是一般抵押還是最高額抵押？（2）在申請(qǐng)最高額抵押登記時(shí)，是否一定要提交授信合同？（3）授信合同的授信額度是否應(yīng)當(dāng)與最高額抵押合同中的最高債權(quán)額相同？（4）有的銀行沒(méi)有授信合同，只提供首次借款和最高額抵押合同是否也可以辦理？

金紹達(dá)：是否是最高額抵押可以從最高額抵押所具有的特點(diǎn)來(lái)判斷：（1）最高額抵押是限額抵押，最高~抵押所擔(dān)保的最高債權(quán)額是確定的，但實(shí)際發(fā)生額不確定。（2）最高額抵押是為將來(lái)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保。

因此，一是最高額抵押有最高債權(quán)額，抵押合同中沒(méi)有最高債權(quán)額約定的，就不是最高額抵押；二是最高額抵押是為將來(lái)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保，所以一般應(yīng)當(dāng)有明確的債權(quán)確定期間（按《物權(quán)法》規(guī)定，沒(méi)有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿(mǎn)兩年后請(qǐng)求確定債權(quán)）。由此可見(jiàn)，一般抵押與最高額抵押在抵押合同的內(nèi)容上還是有很大差別的，因此，在申請(qǐng)辦理一般抵押權(quán)登記時(shí)，不宜使用最高額抵押的抵押合同。

申請(qǐng)最高額抵押權(quán)首次登記，并不一定要提交授信合同。《房屋登記辦法》規(guī)定了在申請(qǐng)最高額抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交“一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同或者其他登記原因證明材料”；《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十一條也做了與此相一致的規(guī)定。正因?yàn)樽罡哳~抵押權(quán)擔(dān)保的是將來(lái)一定期間“將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)”，“將要”就是在設(shè)立抵押權(quán)時(shí)還沒(méi)有發(fā)生，在申請(qǐng)登記時(shí)還沒(méi)有發(fā)生的債權(quán)，申請(qǐng)人無(wú)法提供這些債權(quán)合同。因此，在申請(qǐng)最高額抵押權(quán)登記時(shí)，除了抵押合同外，申請(qǐng)人應(yīng)提交將要連續(xù)發(fā)生債權(quán)的約定，其中包括授信合同。

授信合同中的授信額度毋須與最高額抵押合同中的最高債權(quán)額相同。因?yàn)闆](méi)有任何規(guī)定要求實(shí)際發(fā)生的債權(quán)數(shù)額一定要達(dá)到最高限額，所以抵押合同中的最高債權(quán)額可以大于授信額度；而在最高債權(quán)額小于授信額度時(shí)，實(shí)際發(fā)生的債權(quán)額有可能會(huì)超出最高債權(quán)額，那也只是在日后債權(quán)確定時(shí)，超出最高債權(quán)額的債權(quán)不屬于擔(dān)保的范圍，并不影響最高額抵押權(quán)的設(shè)定。

最高額抵押設(shè)定以后，債權(quán)是否實(shí)際發(fā)生、數(shù)額的大小都是由當(dāng)事人另行商定的，與抵押登記并無(wú)直接關(guān)系，從這一角度看，在申請(qǐng)最高額抵押登記時(shí)，應(yīng)是毋須提交“一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同”。但是，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》已規(guī)定要提交一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同或者其他登記原因材料，為避免日后對(duì)抵押登記合法性的爭(zhēng)議，登記機(jī)構(gòu)還是應(yīng)當(dāng)按照上述規(guī)定收取相應(yīng)的登記材料，不能僅憑首次貸款合同和最高額抵押合同辦理。在實(shí)際工作中，除了授信合同以外，可以要求申請(qǐng)人提交諸如連續(xù)供貨合同、循環(huán)借款合同、個(gè)人額度借款合同或是其他登記原因證明材料。