時間：2022-08-30 14:29:54
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇合作建房協議，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
委托建房合同范文1 委托人： (簡稱甲方)
受托人： (簡稱乙方)
甲方因在外務工事務繁忙，無法進行家中房屋建設今為節省開支，并最合理處理好相鄰物權關系。協調鄰里建設A幢房屋，為使A幢房屋建設有效，節儉方式進行，特委托乙方統一管理經營，經雙方本著合法、自愿平等的原則，達成如下協議：
一、該A幢房屋座落于永泰縣丹云鄉前洋村村部對面。
二、建設該A幢房屋的建設施工單位由A幢房屋的十戶業主指定并認可(鋼混結構，每平方米造價不超出人民幣玖佰伍拾元整)。乙方按甲方的意思指示負責建宜的經營運作及協調相關鄰里及相鄰物權關系。
三、乙方按照甲方的指示，有責任支付建筑工人工資，并保證及時發放到位。
四、甲方有權知曉每月建房工程進展情況及建房資金運作情況，乙方也必須在每月月底，將上述情況及時通告甲方。
五、甲方必須及時全力地將建房運作資金，匯入乙方帳戶(并包括乙方管理工資)。
六、A幢房屋的建房時間，由開工起半年內必須完成建設。若有天氣不可抗力及國家政策等原因，經雙方協商可順延。
七、在乙方經營管理過程中乙方有權代為簽字，代收法律文書等相關特別權利。
八、本合同一式二份，自雙方簽字之日起，若有《補充合同》視同本合同效力。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托建房合同范文2 (簡稱甲方)
(簡稱乙方)
甲、乙雙方擬在永泰縣丹云鄉前洋村村部對面(公路旁)合作建房，今雙方本著自愿、平等、合法的原則達成如下協議：
一、甲方提供座落于丹云鄉前洋村部對面約 平方米的宅基地與乙方合作建房。
二、乙方提供 元，與甲方合建房屋。
三、該幢房屋一共 層， 層歸甲方所有， 層歸乙方所有，共有部分是 。
四、甲方必須在本協議簽定起 日內提供宅基地，乙方必須在本協議簽訂起 日內，提供建房資金。
五、甲方必須負責辦理該土地使用權相關的手續，乙方必須全力及時配合甲方予以辦理。
六、甲方必須負責處理鄰里糾紛，全力及時解決相關民事糾紛。
七、若政策允許，乙方可以辦理土地使用權證和房產權證，甲方及其繼承人必須全力、及時地配合乙方辦理相關的產權證和土地使用權證。
八、本協議一式二份，自雙方簽字之日起生效，若有《補充協議》視同本協議效力。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托建房合同范文3 甲方：
乙方：
依據《中華人民共和國合同法》相關法律、法規，甲、乙雙方就甲方委托乙方建設住宜。經友好協商并制定本協議，以資雙方遵守。
第一條：擬建住房建筑面積約 平方米毛坯房(以最后實際測量的建筑面積為準)，項目位于 項目一期的第 號樓第 單元第 層 房，價格每平方 元，房號為 ，共計 套。合計建房款人民幣(小寫) 元，金額(大寫) 。
第二條：擬建房款分兩批支付。本合同簽訂之日起叁日內，甲方支付擬建房款總額的50%即 元，金額大寫 。在該擬建住房建設達到正負零時支付剩余建房款即 元，金額大寫 。
第三條：擬建住房竣工時間為： 年 月 日前。
第四條：本合同期內，甲方對擬建住房可自由更名一次(免費更名)，甲方須書面向乙方提供受讓人資料并簽署相應合同。
第五條：甲方未能按本協議約定按期足額支付建房款，乙方可以解除本協議并退還已收建房款。乙方承建的房屋質量驗收不合格或未在約定日期前竣工，甲方可以解除本協議，乙方退還全部建房款并按銀行同期存款利率支付利息。
第六條：雙方同意在取得《商品房預售許可證后》簽訂《認購書》。屆時如果甲方不能按指定時間，到指定地點簽訂《認購書》，甲方所交的建房款無息退還。
第七條：在履行本協議中各方如發生爭議，可協商解決，協商不成的，可向海南仲裁委員會申請仲裁裁決。
第八條：乙方委托 律師事務所對本協議的履行提供全程法律服務，為本協議的有效施行提供法律保障。具體服務律師是 (執業證號： 電話： )。
第九條：本協議壹式叁份，甲方執壹份，乙方執兩份。本協議自乙方收到甲方支付的第壹期建房款之日起生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
新版合作建房合同范本三篇
溫馨提示：本合同示范文本只是提供給當事人在簽訂合同時的一種參考，當事人須根據具體實際情況正確選擇適用的條款并作相應的調整，切勿套用，訂立重大合同或者內容復雜的合同最好咨詢相關的法律專業人士，感謝您的閱讀下載！
甲方：______________________
地址：_______________________
電話：_______________________
傳真：_______________________
授權代表：___________________
職務：_______________________
乙方：_______________________
地址：_______________________
電話：_______________________
傳真：_______________________
授權代表：___________________
職務：_______________________
第一條前言
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關法律、法規的規定，基于：
1．甲方已于_________年_________月_________日依法以招標（或拍賣、行政劃撥）方式取得位于_________、編號為_________的地塊的土地使用權，該地塊的規劃用途為______、容積率為_________、計劃建筑面積為_________平方米、土地使用權年限自_______年_________月_________日至_________年_________月_________日止、土地使用權證（或用地紅線圖）編號為____________；
2．乙方是經主管部門批準獲得房地產開發企業資質的具有獨立法人資格的房地產開發企業；
甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，簽訂本合作建房合同.
第二條合作建房
甲方同意提供依現狀上述第一條所指的地塊的土地使用權，乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金，雙方合作開發建成____棟_____層的辦公（或商住、住宅）樓，并按本合同第六條的約定進行產權分成.
第三條建房資金
建房資金預計為人民幣__________元，全部由乙方提供，實際建筑成本高于或低于該預計數額的部分由乙方承擔和享有.
建房資金指本合同生效后至房屋經驗收合格且甲方取得房地產證時止所需的一切成本、費用.該建房資金不包括甲方因招標、拍賣方式取得土地使用權而應繳的土地使用費或因劃撥方式取得土地使用權而應補繳的地價款.
第四條報批手續
除按規定應由雙方共同辦理的報批手續外，包括本合同在內的所有報批手續均由乙方負責辦理，但甲方有義務協助乙方辦理報批手續，包括毫不遲延地提供甲方持有的所需材料.
第五條設計、建筑
工程設計和建筑的招標、施工監督由甲方負責，但按本合同第條約定產權應分給甲方部分的設計圖紙須經甲方書面認可后方可報批并實施.
工程設計的招標工作應在本合同生效后第____天內完成，整個建筑工程應在本合同生效后第天內開工，并在第____個月內完成竣工驗收工作.
第六條產權分成
全部建筑的產權由甲、乙雙方按下列方式或比例分成：甲方擁有____棟____層房屋的產權，乙方擁有____棟____房屋的產權.
乙方應在工程竣工驗收合格后_____日內辦理完甲方應分得產權部分房屋的房地產證.
第七條違約責任
1．如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時間完成工程設計的招標工作、或在本合同生效后第____天內開工、或在第____個月內完成竣工驗收工作，甲方有權解除合同，并有權要求乙方賠償損失.
2．除因甲方的原因造成延誤外，如乙方未能按第六條第二款約定的時間辦好房地產證，乙方應按主管部門的指導租金價格向甲方支付違約金.
3．如因甲方的原因造成報批手續或工程的延誤，當拖延時間在____個月以內時，乙方有權要求甲方應按主管部門的指導租金價格向乙方支付違約金；當拖延時間超過三個月以上時，乙方有權解除合同，并有權要求甲方賠償損失.
第八條爭議解決
凡因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議，雙方應友好協商，協商不成，應提交中國國際經濟貿易仲裁委員會深圳分會，按照申請仲裁時該會實施的仲裁規則進行仲裁，仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力.
第九條合同生效
本合同自政府主管部門批準后生效.
甲方：_______________________
授權代表（簽字）：___________
乙方：_______________________
授權代表（簽字）：___________
日期：_______________________
地點：_______________________
甲方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
電話：＿＿＿＿＿＿傳真：＿＿＿＿＿
授權代表：＿＿＿＿職務：＿＿＿＿＿
乙方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
電話：＿＿＿＿＿＿傳真：＿＿＿＿＿
授權代表：＿＿＿＿職務：＿＿＿＿＿
第一條前言
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關法律、法規的規定，基于：
1.甲方已于＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日依法以招標（或拍賣、行政劃撥）方式取得位于＿＿＿、編號為＿＿＿的地塊的土地使用權，該地塊的規劃用途為______、容積率為＿＿＿、計劃建筑面積為＿＿＿平方米、土地使用權年限自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止、土地使用權證（或用地紅線圖）編號為＿＿＿＿；
2.乙方是經主管部門批準獲得房地產開發企業資質的具有獨立法人資格的房地產開發企業；
甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，簽訂本合作建房合同.
第二條合作建房
甲方同意提供依現狀上述第一條所指的地塊的土地使用權，乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金，雙方合作開發建成_____棟_____層的辦公（或商住、住宅）樓，并按本合同第六條的約定進行產權分成.
第三條建房資金
建房資金預計為人民幣__________元，全部由乙方提供，實際建筑成本高于或低于該預計數額的部分由乙方承擔和享有.
建房資金指本合同生效后至房屋經驗收合格且甲方取得房地產證時止所需的一切成本、費用.該建房資金不包括甲方因招標、拍賣方式取得土地使用權而應繳的土地使用費或因劃撥方式取得土地使用權而應補繳的地價款.
第四條報批手續
除按規定應由雙方共同辦理的報批手續外，包括本合同在內的所有報批手續均由乙方負責辦理，但甲方有義務協助乙方辦理報批手續，包括毫不遲延地提供甲方持有的所需材料.
第五條設計、建筑
工程設計和建筑的招標、施工監督由甲方負責，但按本合同第條約定產權應分給甲方部分的設計圖紙須經甲方書面認可后方可報批并實施.
工程設計的招標工作應在本合同生效后第____天內完成，整個建筑工程應在本合同生效后第天內開工，并在第個月內完成竣工驗收工作.
第六條產權分成
全部建筑的產權由甲、乙雙方按下列方式或比例分成：甲方擁有____棟____層房屋的產權，乙方擁有____棟____房屋的產權.
乙方應在工程竣工驗收合格后_____日內辦理完甲方應分得產權部分房屋的房地產證.
第七條違約責任
1.如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時間完成工程設計的招標工作、或在本合同生效后第____天內開工、或在第____個月內完成竣工驗收工作，甲方有權解除合同，并有權要求乙方賠償損失.
2.除因甲方的原因造成延誤外，如乙方未能按第六條第二款約定的時間辦好房地產證，乙方應按主管部門的指導租金價格向甲方支付違約金.
3.如因甲方的原因造成報批手續或工程的延誤，當拖延時間在____個月以內時，乙方有權要求甲方應按主管部門的指導租金價格向乙方支付違約金；當拖延時間超過三個月以上時，乙方有權解除合同，并有權要求甲方賠償損失.
第八條爭議解決
凡因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議，雙方應友好協商，協商不成，應提交中國國際經濟貿易仲裁委員會深圳分會，按照申請仲裁時該會實施的仲裁規則進行仲裁，仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力.
第九條合同生效
本合同自政府主管部門批準后生效.
甲方：_______________________乙方：_______________________
授權代表（簽字）：____________授權代表（簽字）：____________
日期：______________________________________________
地點：______________________________________________
甲方（方）：
聯系電話：傳真號碼：
有效身份證件名稱及號碼：
住址：
授權人：
聯系電話：傳真號碼：
有效身份證件名稱及號碼：
住址：
乙方（出資人）：
聯系電話：傳真號碼：
有效身份證件名稱及號碼：
住址：
授權人：
聯系電話：傳真號碼：
有效身份證件名稱及電話：
住址：
為了平抑房價，滿足中低收入家庭住房需求，經甲、乙雙方的深入研究及友好協商，就__市個人合作建房一事，達成以下一致.甲、乙雙方承諾嚴格遵守本合同，并承擔相應的權利、義務和法律責任.特此鄭重簽訂本合同.
第一章__市個人合作建房
第一條：__市個人合作建房是指具有民事行為能力、購房能力并愿意在__市居住的多個自然人（乙方）以簽訂法律文本（合同、協議等）的形式共同出資，通過委托咨詢機構全權運作、銀行監管資金、房地產開發機構進行開發的方式建造房屋供自己居住.
第二條：__市個人合作建房遵循合法、合作、公開、公平、公共利益優先等原則.
第三條：__市個人合作建房的出資人（乙方）已完全了解__市個人合作建房的基本情況及相關信息，同時，對存在的風險也有足夠的認識.
第四條：__市個人合作建房的出資人（乙方）參與__市個人合作建房屬于自愿行為.
第五條：__市個人合作建房以出資人（乙方）自己居住為初始目的.
第六條：__市個人合作建房有別于黨政機關、事業單位集資建房，也有別于由政府主導的經濟適用房和廉租房.
第七條：__市個人合作建房擬為中型社區的開發建設項目，地點為__市市區范圍以內.預計可供居住的戶數為800戶左右，戶型面積約為60平方米至120平方米，準確的戶數和戶型面積將根據取得土地的實際面積經規劃、設計后確定.在綜合考慮地價、房價的同時兼顧交通和環境因素，盡量做到緊湊、經濟、舒適、宜居.
第八條：__市個人合作建房是由多方參與的房地產開發項目.它包括出資人（乙方）、咨詢機構（甲方）、出資人委員會、資金監管銀行、房地產開發機構五方.其相互之間的法律關系如下：
1.出資人（乙方）：__市個人合作建房的出資人（乙方）是由多個自然人組成，其準確人數將由取得土地的實際面積經規劃、設計后確定的戶數決定.__市個人合作建房的所有權由全部出資人（乙方）共同享有.
2.咨詢機構（甲方）：__市個人合作建房的出資人（乙方）共同委托咨詢機構（甲方）對__市個人合作建房及相關事務進行全權運作.其運作的主要內容包括__市個人合作建房的籌劃、組織、協調、執行、監督及簽訂相關法律文本.（以下可將甲方稱為“方“）
3.出資人委員會：__市個人合作建房的全部出資人（乙方）通過共同選舉的方式產生出資人委員會.該出資人委員會由五名出資人（乙方）義務組成，其主要職責是協助及監督方（甲方）對__市個人合作建房的運作.
4.資金監管銀行：__市個人合作建房的出資人（乙方）共同委托__市境內的銀行對__市個人合作建房的資金進行全面監管.其資金監管的具體內容及權利、義務將由出資人（乙方）、方（甲方）和受委托的資金監管銀行（以下簡稱“監管銀行“）三方共同簽訂的《__市個人合作建房資金監管協議》確定.
5.房地產開發機構：__市個人合作建房的出資人（乙方）共同委托具有相應資質的房地產開發機構對__市個人合作建房所取得的土地進行綜合開發、建設.其開發、建設的具體內容及權利、義務將由出資人（乙方）、方（甲方）和受委托的房地產開發機構（以下簡稱“開發方“）三方共同簽訂的《房地產合作開發合同》確定.
第九條：__市個人合作建房的出資人（乙方）在方（甲方）全權運作的過程中，仍享有對__市個人合作建房進行監督及核查的權利.
第十條：__市個人合作建房的全部出資人（乙方）均有權以支付建房成本的方式獲取__市個人合作建房所建的住房一套.
第十一條：__市個人合作建房的建房成本將以包括土地成本（項目取得成本）、開發建造成本（包括改建、改造成本）、稅費等支出為依據進行計算.
第十二條：__市個人合作建房的建房成本，由專業機構或國家相關單位決算、審計后最終確定.
第十三條：__市個人合作建房的房屋面積均以建筑面積為準.
第十四條：__市個人合作建房的物業管理由出資人委員會負責.
第二章__市個人合作建房的出資
第十五條：__市個人合作建房的出資人（乙方）將分預先出資、追加出資、出資清算三步完成對__市個人合作建房的全部出資.具體內容如下：
1.預先出資：乙方作為__市個人合作建房的出資人，同意預先出資人民幣元（大寫）用于__市個人合作建房.此資金在甲、乙雙方共同與監管銀行簽訂《__市個人合作建房資金監管協議》后，由乙方存入監管銀行并接受監管.
2.追加出資：甲、乙雙方經協商確定，如__市個人合作建房在開發建設階段出現資金不足或缺口，甲方作為方有權要求乙方進行追加出資.追加出資的額度為乙方應支付的建房成本減去乙方預先出資后的剩余部分資金.（本條所稱“資金不足或缺口“指乙方預先出資的資金已使用完，同時，又沒有銀行貸款等其他資金作為補充）
3.出資清算：__市個人合作建房已完成，乙方作為__市個人合作建房的出資人，有權以實際獲取住房應支付的建房成本為依據與方（甲方）、監管銀行、開發方進行出資清算并解除合作關系.
第三章__市個人合作建房的資金監管
第十六條：__市個人合作建房的監管銀行必須是__市境內的銀行機構.
第十七條：__市個人合作建房的資金使用必須遵循專款專用的原則.不得以現金形式進行支取及使用，更不得用于與__市個人合作建房無關的事項.
第十八條：__市個人合作建房的資金使用必須由甲方提前以書面形式告知乙方用途.
第十九條：__市個人合作建房的資金在正當使用過程中，乙方作為出資人必須給予積極的支持與配合，否則，甲方作為方將有權要求不支持、不配合的乙方支付違約金.違約金的金額為乙方預先出資資金的20%.
第二十條：__市個人合作建房資金監管的相關約定及詳細內容以甲、乙雙方與監管銀行共同簽訂的《__市個人合作建房資金監管協議》為準.
第二十一條：甲、乙雙方均承諾嚴格遵守并履行與監管銀行共同簽訂的《__市個人合作建房資金監管協議》.如有違約，由違約方承擔相應違約責任.
第四章__市個人合作建房的購地
第二十二條：__市個人合作建房的土地將通過參加國有土地使用權競拍的方式取得.
第二十三條：甲方負責搜集土地的拍賣信息及資料，并以書面形式向全部出資人（乙方）征詢競拍意見，若51%以上的出資人（乙方）同意競拍，甲方將遵從公共利益優先的原則代表全部出資人（乙方）參加競拍并努力取得該宗土地，反之，甲方將不參加競拍.
第二十四條：__市個人合作建房所取得的國有土地使用權由全部出資人（乙方）共同享有.
第二十五條：__市個人合作建房在通過競拍取得國有土地使用權時，可能會出現兩種情況：即競拍取得的土地面積大于實際使用的土地面積或競拍取得的土地面積小于實際使用的土地面積.當以上兩種情況發生時，甲、乙雙方經協商達成以下處理決定：
1.當競拍取得的土地面積大于實際使用的土地面積時，乙方只需負責承擔實際使用的土地面積及相應的公攤面積的費用.剩余的土地面積由甲方負責召集數量與可容納戶數相等并符合要求的自然人參與并成為__市個人合作建房的出資人（以下稱為“購地后出資人“）.
2.購地后出資人在辦理土地使用權證、房產證等相關合法手續時，乙方作為__市個人合作建房所取得土地使用權的權屬人必須無條件給予協助和支持，否則，甲方作為方將有權要求該乙方退出__市個人合作建房.
3.購地后出資人不是__市個人合作建房所取得土地使用權的權屬人，因此，在辦理土地使用權證、房產證等相關合法手續時必須承擔因土地使用權變更所產生的一切費用.
4.當競拍取得的土地面積小于實際使用的土地面積時，甲方將通過預算嚴格按照甲、乙雙方協定的分配原則進行所建住房的分配，并以書面形式告知乙方分配結果.未分配到住房的乙方可以選擇退出__市個人合作建房或等待下一次購得土地后享受優先分配權.
第五章__市個人合作建房的開發、建設
第二十六條：__市個人合作建房的開發方必須具有相應的房地產開發資質.
第二十七條：__市個人合作建房將嚴格遵照國家相關規定、城市總體規劃及經相關單位核準的設計方案進行開發、建設.開發方必須保證所開發、建設的工程質量合格，同時，還應保證路、水、電、氣、綠化、公共活動場地及社區服務設施等配套齊全.
第二十八條：__市個人合作建房在開發、建設過程中的地質勘探、規劃設計、施工、安裝、監理、竣工驗收、辦理相關手續、辦理銀行貸款等工作由開發方具體辦理及實施.
第二十九條：__市個人合作建房在開發、建設過程中凡是涉及會影響建房成本核算的項目，均應由開發方匯集方（甲方）、出資人委員會和出資人代表（限定為五名出資人）四方，共同通過公開招標的方式進行決定.招標結果由四方共同協商確定，如遇分歧或爭議，最終決定權歸出資人委員會享有.
第三十條：__市個人合作建房在開發、建設過程中，甲方作為方有權對開發方的工作進行全面監督.
第三十一條：__市個人合作建房在開發、建設方面的相關約定及詳細內容以甲、乙雙方與開發方共同簽訂的《房地產合作開發合同》為準.
第三十二條：甲、乙雙方均承諾嚴格遵守并履行與開發方共同簽訂的《房地產合作開發合同》.如有違約，由違約方承擔相應的違約責任.
甲方：
乙方：
甲方購有XX市XXX國有出讓地一塊，土地證號： 建設用地規劃許可證號：XXX號，建設工程規劃許可證：XXX號;用地通知書：XXX號;甲方因資金不足，經甲、乙雙方友好協商，一致同意合作興建一棟七層半住宅樓，協議細則如下：
一、甲方負責提供以上地皮，乙方出資人民幣880000元，分得建筑面積約200㎡的威爾士綜合樓a座201五房二廳一櫥三衛的躍層連排別墅一套，按建筑面積4400元/㎡。(面積以建筑面積測量為準)
二、乙方出資合作興建的房產，甲方協助乙方統一辦理房地產證，費用由各層各套各自支付。乙方擁有此房產的房地產所有權。房屋使用權限為70年。
三、建筑規劃設計方案：甲方經與規劃局溝通，初步落實土地容積率≤2.0，建筑密度≤25%，綠化率≥35%，商住比≤0.15。為此，建筑方案設定為沿南北向海達路 55m建進深5m鋪面三層(上二層外挑1.5 m)，計935㎡，占地275㎡;南北向分別建三幢一梯兩戶六層半加一連排別墅，底層技術層架空2.2m，建筑面積480㎡;一樓以上東西方向部分外挑 1.5 m，單層平均建筑面積584㎡，占地480㎡;共計十八戶3801㎡(584*6+584/2=3801)。駿工驗收后沿東西向建進深6m寬4m車庫18 間，計576㎡。
四、建筑及裝修要求：1、建筑采用框剪結構(超建面積罰款由甲方負責)。2、裝修：外墻采用青石等石材做墻基貼面和高檔外墻涂料，入戶為毛坯交房，外墻窗用電泳鋁合金窗，入戶門為防火鋼門，水電設施由甲方預留入戶，城市征地建設費及道路建設費由甲方負責，甲方須保證房屋建筑質量，如果出現問題由甲方負責。(按原有布局乙方第二次裝修及更改費用由乙方負責)
四、付款方式：第一期付款，協議簽訂生效后支付20萬定金;第二期付款，土地證辦理至甲方公司名下，支付30萬元;第三期付款，施工許可證辦理完畢后，七日內支付35萬建設費用;第四期付款，房屋驗收合格交付日，支付尾款并交納相關的購房稅費。乙方如未能準時交款給甲方視為自動放棄產權，乙方合作建房收據作廢，律師見證費由乙方負責。
五、雙方有權享有該樓的公共通道設施，同時必須遵守國家法律法規，社會公德，維護公共設施，并按有關規定交納公共設施管理費(保安員工資，公共部分電費，保安辦公室等相關住戶共同費用按住房面積計算)。公共設施需維修時按雙方所占的房產面積比例分攤支付。
六、房產交付使用后，如需改裝，以不影響整體結構為原則，否則一切經濟損失由損壞方負責。
七、違約責任：本協議雙方簽訂后經見證部門見證后生效，如任何一方違約造成對方損失者，違約方應作相應經濟賠償。
八、本合作協議如雙方發生爭議，應通過互相協商解決，協商不成可以深圳仲裁委員會提起仲裁。
九、因不可抗力或其他因素致使該物業受損，甲乙雙方共同獲賠償，獲賠金額甲乙雙方按建筑面積比例劃分，涉及相關費用亦依此比例交納。
十、甲方不得在以后日子里，收取任何其他管理費及其他雜費。
十一、本協議一式三份，甲乙雙方各執一份，見證部門執一份，具同等法律效力。
甲方：
乙方：
見證方：
簽約日期：
合同范本二
甲方：
地址：
電話：傳真：
授權代表： 職務：
乙方：
地址：
電話：傳真：
授權代表： 職務：
第一條 前言
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關法律、法規的規定，基于：
1.甲方已于年月日依法以招標(或拍賣、行政劃撥)方式取得位于、編號為的地塊的土地使用權，該地塊的規劃用途為______、容積率為、計劃建筑面積為平方米、土地使用權年限自年月日至年月日止、土地使用權證(或用地紅線圖)編號為;
2.乙方是經主管部門批準獲得房地產開發
企業資質的具有獨立法人資格的房地產開發企業; 甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，簽訂本合作建房合同。
第二條 合作建房
甲方同意提供依現狀上述第一條所指的地塊的土地使用權，乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金，雙方合作開發建成_____棟_____層的辦公(或商住、住宅)樓，并按本合同第六條的約定進行產權分成。
第三條 建房資金
建房資金預計為人民幣__________元，全部由乙方提供，實際建筑成本高于或低于該預計數額的部分由乙方承擔和享有。
建房資金指本合同生效后至房屋經驗收合格且甲方取得房地產證時止所需的一切成本、費用。該建房資金不包括甲方因招標、拍賣方式取得土地使用權而應繳的土地使用費或因劃撥方式取得土地使用權而應補繳的地價款。
第四條 報批手續
除按規定應由雙方共同辦理的報批手續外，包括本合同在內的所有報批手續均由乙方負責辦理，但甲方有義務協助乙方辦理報批手續，包括毫不遲延地提供甲方持有的所需材料。
第五條 設計、建筑
工程設計和建筑的招標、施工監督由甲方負責，但按本合同第條約定產權應分給甲方部分的設計圖紙須經甲方書面認可后方可報批并實施。
工程設計的招標工作應在本合同生效后第____天內完成，整個建筑工程應在本合同[！]生效后第 天內開工，并在第____個月內完成竣工驗收工作。
第六條 產權分成
全部建筑的產權由甲、乙雙方按下列方式或比例分成：甲方擁有____棟____層房屋的產權，乙方擁有____棟____房屋的產權。
乙方應在工程竣工驗收合格后_____日內辦理完甲方應分得產權部分房屋的房地產證。
第七條 違約責任
1.如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時間完成工程設計的招標工作、或在本合同生效后第____天內開工、或在第____個月內完成竣工驗收工作，甲方有權解除合同，并有權要求乙方賠償損失。
2.除因甲方的原因造成延誤外，如乙方未能按第六條第二款約定的時間辦好房地產證，乙方應按主管部門的指導租金價格向甲方支付違約金。
3.如因甲方的原因造成報批手續或工程的延誤，當拖延時間在____個月以內時，乙方有權要求甲方應按主管部門的指導租金價格向乙方支付違約金;當拖延時間超過三個月以上時，乙方有權解除合同，并有權要求甲方賠償損失。
第八條 爭議解決
凡因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議，雙方應友好協商，協商不成，應提交中國國際經濟貿易仲裁委員會深圳分會，按照申請仲裁時該會實施的仲裁規則進行仲裁，仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。
第九條 合同生效
本合同自政府主管部門批準后生效。
甲方： 乙方：
授權代表(簽字)： 授權代表(簽字)：
包工不包料建房合同書范文一甲方： 姓名： 身份證 電話
乙方： 姓名： 身份證 電話
甲方建住宅樓一幢，已具備施工條件。為使樓房盡快建設，明確雙方的權利義務，經甲乙雙方共協商，自愿達成以下建房協議，以便共同遵守。
一、工程名稱：私住宅樓。
二、工程結構：磚混結構。
三、圖紙提供：協議書成立后，甲方交付施工圖兩套，交付乙方的圖紙由乙方保管，并作為施工資料、交工驗收憑據。施工中甲方變更設計應于五個工作日前通知乙方。不按時通知造成的損失由甲方自付，通知后乙方不按通知施工造成的損失由乙方承擔。
四、承包范圍及要求：承包范圍是指整幢房子的主體、內外粉刷及施工范圍內的專業施工項目到房子可以竣工驗收為止。包括結構建造(土建施工)，內外墻水泥粉墻(外墻貼瓷磚)，室內水泥地平，房頂的建設及防水處理，木工施工，樓梯的建造。主體從地梁開始至屋面封頂蓋瓦(砼澆搗、墻體的砌筑、所有粱、板砼澆搗、散水坡，鋼筋扎絲、焊條、鋼筋的制作、安裝，內外墻腳手架搭拆，內墻抹灰、地面找平、東西墻、南外墻貼面、化糞池、落水管、室內外垃圾清理、安全網掛設、龍門吊搭拆，還必須配備施工員、吊機工、安全員、架子工、電焊工、測水平和沉降觀察的記錄，澆水養護、篩砂、半塊磚利用，并每日做好落地灰的清理)。乙方自備攪拌機、龍門吊、合灰機、腳手架材料等各種施工用的大小機械設備(振動器、 攪拌機等)、安裝、修理與安全帽等。 木工：模板、模板制作安裝、釘子、鐵絲。要求：嚴格按照施工圖紙施工。
五、承包方式：包工不包料
六、工程期限： 年 月 日開工 年 月 日峻工，有效工期為 天。在施工中，乙方如無法按時完成工期或技術力量薄弱，工程質量和進度搞不上去，甲方有權終止合同，乙方作自動放棄，甲方只付乙方所做工程量工資款的50%。 自然條件造成不能施工的自動延長工期。乙方無正當理由停工5天以上，甲方有權解除協議，未支付施工費用不再對付。對因長時間停電、下雨等不良天氣造成停工或甲方同意給予順延的其它情況造成竣工日期推遲的，經甲方確認，工期可相應順延。
七、施工設備的提供：施工設備及機械由乙方全部提供，并與本協議書成立后，圖紙交付之日起 3日內運到施工場地。施工設備、施工機械的數量，以有效保證正常施工為限。
八、支付方式：水泥工按實際建筑面積結算，每平方米單價為160元，屋面工程不計算面積。木工按模板實際平方結算，樓梯按實際平方×2結算，每平方單價為35 元。工價一次性商定，乙方不得找任何理由向甲方補償工程款。采用現金分期支付的方式。施工機械、施工設備到施工場地付 元(其中水泥工 元，木工 元)，每層蓋板結束后甲方付給乙方工程款 元(其中水泥工 元，木工 元)，三層主體結構完成后付 元(其中水泥工 元，木工 元) ，全部主體結構完成后 元(其中水泥工 元，木工 元)，墻體粉墻完成后付 元，全部工程完工經甲方驗收合格后付至價款的95%，下余5%作為保修費用一年以后支付。
九、材料供應：工程所需材料由甲方提供，乙方對不符合質量的材料有義務要求甲方更換，不履行此義務而發生的損失由乙方承擔責任。
乙方應提前3天報工程所需材料計劃，未提前報計劃至材料供應延誤工程的，由乙方負責，甲方因材料供應的原因至工程延誤的，乙方有權同等地延長施工期限。對材料的使用應依合理為原則，不得有浪費的情形，否則甲方有請求乙方有賠償的權利。
十、質量要求：嚴格按施工圖紙和有關建設部門的規定施工。
1、乙方完成基礎以及每層的梁、柱、板面布筋后，由甲方組織有關人員進行質量監督和驗收，達到標準后才能進行下一步的施工。如因乙方原因造成返工，返工材料等費用由乙方負責。
2、梁、柱、樓面的澆筑必須一次性完成。
3、工程竣工后，由甲方組織相關人員按施工技術要求進行檢查驗收。如出現建筑質量問題，由乙方重新修繕直到符合甲方質量要求為止，并賠償因建筑質量問題給甲方造成的全部損失。重新修繕的費用(包括修繕工時費用和材料費用)，全部由乙方自行承擔。
4、施工工程中因乙方或其他原因造成工程范圍外的損壞由乙方負責并修復。
十一、施工安全：乙方全面負責本施工過程中的施工安全，施工中出現的一切事故均由乙方承擔。
十二、工傷事故的處理：對到施工場地的施工人員，乙方必須按實際人員，
辦理施工人員及第三人人身生命財產辦理保險，支付保險費用。
施工中發生的一切人身損害和第三人人身損害，由乙方承擔。
十三、質量保修：乙方按法律、行政法規對交付使用的工程保修，并保修期內承擔質量保修責任。屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。
十四、違約責任：本協議書中各條款任何一方不履行或不完全履行即構成違約，違約方承擔守約因此而造的全部損失。
十五、本協議未盡事宜另行協商。發生合同爭議時，雙方應友好協商。如協商不成，雙方可將爭議提交人民法院進行裁決。
1、本合同一式兩份，甲乙雙方當事人各執一份。
2、本合同自簽訂之日起生效。
3、雙方必須共同遵守以上合同。如經雙方協商同意簽訂補充合同，補充合同與本合同具有同等法律效力。
甲方：
乙方：
年 月 日
包工不包料建房合同書范文二甲方
乙方
甲方建商住樓一幢，施工場地地已平整，道路暢通，水、電設施齊全，各種建設審批手續完備，已完全具施工條件。為使樓房盡快建設，明確雙方的權利義務，經甲乙雙方共協商，自愿達成以下建房協議，以便共同遵守。
一、工程名稱為： 商住并用房。
二、工程結構：商住并用房 層，其中1—— 層為框架結構，以上為磚混結構。
三、圖紙和文件的保管與提供：協議書成立后 日內，甲方交付施工圖兩套，交付乙方的圖紙由乙方保管，并作為施工資料、交工驗收憑據。施工中甲方變更設計應于五個工作日前通知乙方。不按時通知造成的損失由甲方自付，通知后乙方不按通知施工造成的損失由乙方承擔。設計變增的工程量由甲方支付施工費，變減的工程量可相應減少工程費用。
四、承包范圍及要求：承包范圍為該工程的地基處理(地基高于公路 公分后，再三步階梯計 公分為一層的地坪)，結構建造(土建施工)，內外墻水泥粉墻(外墻貼瓷磚)，室內水泥地坪，墻內及室頂的電話線、有線電視線，網絡線路、空調線、照明電線等暗線的安裝，上下水道預留管道的處理及防水處理，房頂的建設及防水處理，天然氣管道的預留處理，木工施工，樓梯的建造。要求：嚴格按照施工圖紙施工。
五、承包方式：包工不包料
六、工程期限： 年 月 日開工 年 月 日峻工，有效工期為 天。不能如期峻工，承擔甲方因此而付出的看管費、勞務費，造成材料損失的，以購買價承擔材料費。甲方變更設計增加施工量的相應增加工期。自然條件造成不能施工的自動延長工期。乙方無正當理由停工 天以上，甲方有權解除協議，未支付施工費用不再對付。
七、施工設備的提供：施工設備及機械由乙方全部提供，并與本協議書成立后，圖紙交付之日起 日內運到施工場地。施工設備、施工機械的數量，以有效保證正常施工為限。
八、價金及支付方式：以上工程總承包金為 元。變更設計的，變更后的工程量，按總價金與總工程量的比例，計算變更價金的增減。
支付方式：采用現金分期支付的方式。施工機械施工設備到施工場地付總價金的 %，三層主體結構完成后付總價金的 %， 全部主體結構完成后付總價款的 %，墻體粉墻完成后付總價款的 %，全部工程完工付至價款的95%，下余5%作為保修費用一年以后支付。
九、材料供應：工程所需材料由甲方提供，乙方對不符合質量的材料有義務要求甲方更換，不履行此注意義務而發生的損失由乙方承擔責任。因材料供應的原因至工程延誤的，乙方有權同等地延長施工期限。對材料的使用應依合理為原則，不得有浪費的情形，否則甲方有請求乙方有賠償的權利。
十、質量要求：嚴格按施工圖紙和有關建設部門的規定施工。
十一、施工安全：乙方全面負責本施工過程中的施工安全，施工中出現的一切事故均由乙方承擔。
十二、工傷事故的處理：對到施工場地的施工人員，乙方必須按實際人員，辦理施工人員及第三人人身生命財產辦理保險，支付保險費用。施工中發生的一切人身損害和第三人人身損害，由乙方承擔。
十三、質量保修：乙方按法律、行政法規對交付使用的工程保修，并保修期內承擔質量保修責任。屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。
十四、違約責任：本協議書中各條款任何一方不履行或不完全履行即構成違約，違約方承擔守約因此而造的全部損失。
十五、本協議未盡事宜另行協商。
十六、本協議一式 份，甲乙雙方各持一份，交 保管一份。
附：施工圖紙以及施工圖中對各項標準，參數及施工要求等是本協議書的組成部分。
甲方：
乙方：
年 月 日
包工不包料建房合同書范文三甲方： ________________地址：________________ 電話：______ 傳真：_____ 授權代表：____ 職務： _____
農村建房合同書
甲方： ________________地址：________________
電話：______ 傳真：_____ 授權代表：____ 職務： _____
乙方：________________ 地址： _______________
電話：______ 傳真：_____ 授權代表：____ 職務： _____
第一條 前 言
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其 他有關法律、法規的規定，基于：
1.甲方已于___年___月___日依法以招標(或拍賣、行政劃撥)方 式取得位于___、編號為___的地塊的土地使用權，該地塊的規劃用途為 ______、容積率為___、計劃建筑面積為___平方米、土地使用權年限自_ __年___月___日至___年___月___日止、土地使用權證(或用 地紅線圖)編號為____ ;
2.乙方是經主管部門批準獲得房地產開發企業資質的具有獨立法人資格的房 地產開發企業; 甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，簽訂本合作建房合同。
第二條 合作建房
甲方同意提供依現狀上述第一條所指的地塊的土地使用權，乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金，雙方合作開發建成_____棟_____層的辦公(或 商住、住宅)樓，并按本合同第六條的約定進行產權分成。
第三條 建房資金 建房資金預計為人民幣__________元，全部由乙方提供，實際建筑成本高于 或低于該預計數額的部分由乙方承擔和享有。 建房資金指本合同生效后至房屋經驗收合格且甲方取得房地產證時止所需的 一切成本、費用。該建房資金不包括甲方因招標、拍賣方式取得土地使用權而應 繳的土地使用費或因劃撥方式取得土地使用權而應補繳的地價款。
第四條 報批手續 除按規定應由雙方共同辦理的報批手續外，包括本合同在內的所有報批手續 均由乙方負責辦理，但甲方有義務協助乙方辦理報批手續，包括毫不遲延地提供 甲方持有的所需材料。
第五條 設計、建筑 工程設計和建筑的招標、施工監督由甲方負責，但按本合同第 條約定產權應分給甲方部分的設計圖紙須經甲方書面認可后方可報批并實施。 工程設計的招標工作應在本合同生效后第____天內完成，整個建筑工程應在 本合同生效后第 天內開工，并在第 個月內完成竣工驗收工作。
第六條 產權分成
全部建筑的產權由甲、乙雙方按下列方式或比例分成：甲方擁有____棟____ 層房屋的產權，乙方擁有____棟____房屋的產權。 乙方應在工程竣工驗收合格后_____日內辦理完甲方應分得產權部分房屋的 房地產證。
第七條 違約責任
1.如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時間完成工程設計的招標工作、 或在本合同生效后第____天內開工、或在第____個月內完成竣工驗收工作，甲 方有權解除合同，并有權要求乙方賠償損失。
2.除因甲方的原因造成延誤外，如乙方未能按第六條第二款約定的時間辦好房地產證，乙方應按主管部門的指導租金價格向甲方支付違約金。
3.如因甲方的原因造成報批手續或工程的延誤，當拖延時間在____個月以 內時，乙方有權要求甲方應按主管部門的指導租金價格向乙方支付違約金; 當拖延時間超過三個月以上時，乙方有權解除合同，并有權要求甲方賠償損失。
第八條 爭議解決 凡因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議，雙方應友好協商，協商不成， 應提交中國國際經濟貿易仲裁委員會深圳分會，按照申請仲裁時該會實施的仲裁 規則進行仲裁，仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。
第九條 合同生效 本合同自政府主管部門批準后生效。
甲方：_______________________ 乙方：_______________________
授權代表(簽字)：____________ 授權代表(簽字)：____________
目前，營業稅對合作建房的界定及相關征稅規定，主要見于兩個稅收文件，一是國稅函發[1995]156號《國家稅務總局關于印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》（以下簡稱“156號文”），二是國稅函[2005]1003號《國家稅務總局關于合作建房營業稅問題的批復》（以下簡稱“1003號文”）。其中156號文第十七條對合作建房的兩種形式，即“以物易物”和成立合營企業，分別作了征稅規定，而1003號文進一步界定了稅收意義上的合作建房。即，對“以物易物”的合作建房如何征稅，首先要確定合作雙方是否取得了擁有部分新建房屋的所有權，再確認是否按156號文規定征稅。
那么為什么要按是否取得新建房屋所有權來區分按不同稅收規定繳納營業稅呢？因為新建房屋如在合作雙方之間按約定進行分配，可能導致出地方喪失一部分土地使用權，同時出資方因取得建筑物而取得一部分土地使用權，使得出地方的土地使用權的權屬發生變化，帶來新建房屋所有權相應的變化，從而使納稅主體及納稅義務發生改變。因此，確定新建房屋所有權歸屬，是界定合作雙方納稅主體及納稅義務的前提。
這又帶來另一問題，新建房屋的所有權究竟是出地方還是出資方，或是歸雙方共同所有？由于企業間的合作建房往往是為了進行房地產開發，根據《房地產開發經營管理條例》第十條規定，確定房地產開發項目，首先需要報經有批準權的各級政府發改委批準，習慣上把這種報批行為稱為“立項”，立項的主要目的是確認新建房屋的權屬。《城市規劃法》第三十一條及《城市房地產管理法》第六十一條規定，房地產開發建房立項后應取得建設用地規劃許可證，并依據土地使用權證確認新建房屋權屬。因此，簡言之，誰立項，新建房屋所有權就屬于誰。
實踐中的合作建房立項方式通常有以下三種：一是出地方立項，二是出資方立項，三是雙方聯合立項。而156號文和1003號文并未明確以上三種立項方式哪種屬于稅收意義上的合作建房，下面，筆者分別就以上三種立項方式，對合作雙方如何繳納營業稅作個淺析。
一、出地方立項
出地方立項，土地使用權和房屋所有權都歸出地方所有，出資方一般不承擔經營風險，只是根據合同或協議規定的利潤分配方式取得利潤分配。1003號文明確規定：“鑒于該項目開發建設過程中，土地使用權人和房屋所有權人均為甲方，因此，甲方提供土地使用權，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發房地產項目的行為，不屬于合作建房，不適用156號文第十七條有關合作建房征收營業稅的規定。”但文件并沒有明確雙方如何納稅。實際上，由于出資方利潤分配方式的不同，帶來了雙方納稅義務的不同。
（一）出資方只收取固定數額貨幣
對出地方來說，由于土地使用權未轉移給出資方，并未涉及到轉讓無形資產的行為，實際上是相當于向出資方借款建房，法釋[2005]5號《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱法釋[2005]5號文）規定，這種合同應認定為借款合同。因此，出地方如將房屋留為自用，則不需繳納營業稅；只有將新建房屋對外銷售時，才以銷售房屋的全部收入為營業額按“銷售不動產”稅目征收營業稅。如出地方又自己建房，則又需要按組成計稅價格繳納“建筑業”稅目營業稅。
對出資方來說，應認定其拆借資金給出地方使用，根據156號文第十條規定，只要是發生將資金貸與他人使用的行為，均應視為發生貸款行為。因此，對出資方應以收取的貨幣金額按“金融保險業”稅目征收營業稅。
如甲企業投入20000平方土地，乙企業投入貨幣資金6000萬元，由甲企業立項，合作建房。雙方約定，房屋建成甲企業銷售后，乙企業得到2000萬元的收益。甲企業自建房屋的建筑成本為5000萬元，房屋共100套，銷售收入為17000萬元，試問甲乙企業如何繳納營業稅？（當地建筑成本利潤率為10%）
根據以上分析：甲企業應納銷售不動產營業稅＝17000×5%＝850（萬元），應納建筑業營業稅＝5000×（1＋10%）/（1－3%）×3%＝170.1（萬元），甲企業合計應納營業稅為1020.1萬元（850＋170.1）。
乙企業應納金融保險業營業稅＝2000×5%＝100（萬元）。
（二）出資方只分配固定數量房屋
房屋建成后，出資方按合同內容分配房屋的，相當于出資方花錢購買出地方的房屋，法釋[2005]5號文將其認定為房屋買賣合同。因此，對出地方應以出資方的出資額，按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。而對出資方來說，出資額實質是購買房屋的預付款，不需繳納營業稅。
房屋分配后，一方或各方分別將分得的房屋對外銷售的，應對銷售者再按“銷售不動產”稅目征收營業稅。
接上例，如雙方約定房屋建成后，乙企業分得40套房屋，乙企業將其全部銷售，取得銷售收入7500萬元，甲企業將房屋留為自用，試問，甲乙企業如何繳納營業稅？
甲企業應納銷售不動產營業稅為6000×5%＝300（萬元）；而由于甲企業土地使用權未轉讓，則不需要繳納轉讓無形資產營業稅。對于乙企業來說，需要注意的是，根據財稅[2003]16號《財政部 國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》文件規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。因此，乙企業應納銷售不動產營業稅＝（7500－6000）×5%＝75（萬元）。
（三）出資方只以租賃或者其他形式使用房屋
由于出地方將房屋出租給出資方或以其他形式給出資方使用，法釋[2005]5號文將其合同認定為房屋租賃合同，因此，對出資方來說，則不需繳納營業稅，而對出地方按照“服務業－租賃業”稅目征收營業稅毫無疑問。但需要注意的是，由于出地方和出資方存在利益關系，因此對其營業稅的計稅依據要按照公平交易原則進行確認。對出地方營業稅計稅依據明顯偏低的且無正當理由的，稅務機關可進行核定。
（四）出地方以出租土地使用權為代價換取房屋所有權
出地方將土地使用權出租給出資方若干年，出資方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，出資方將土地使用權連同所建的建筑物歸還出地方。在這一經營過程中，出資方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，出地方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。但由于土地使用權和房屋權屬未發生轉移，因此，這種情況只有在出地方立項的情況下才會出現，其實質是出地方用土地及新建房屋的使用權為代價，向出資方融資，換取資金建房。
對出地方來說，發生了出租土地使用權的行為，應對其按“服務業－租賃業”稅目征收營業稅；156號文規定，對出資方要按“銷售不動產”稅目征營業稅。但筆者認為156號文此項規定存在爭議，因為，出地方以出租土地使用權為代價換取房屋所有權這種形式，只有在出地方立項的情況下才會存在，出資方不存在對房屋擁有所有權，因此，對出資方來說，不存在銷售不動產行為，不需要繳納營業稅。
需要提醒的是，根據《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定，納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。對于以上出地方以出租土地使用權為代價換取房屋所有權的應稅行為，雖然出地方在簽訂合同時未收取到預收款，但實質是一次性收取了若干年的房屋租金，計稅依據應為出資方的出資額。
如2011年1月甲企業與乙企業簽訂合同，甲企業將土地使用權出租給乙方10年，乙企業出資3000萬元委托他人在該土地上建房并使用，雙方約定，租賃期限滿后，乙方將土地使用權連同房屋歸還甲企業。試問甲乙企業如何繳納營業稅？
甲企業應繳納租賃業營業稅＝3000×5%＝150（萬元）；乙企業則不需繳納營業稅。
二、出資方立項
有觀點認為，此種立項方式不是稅收意義上的合作建房，但筆者認為，出資方立項進行合作建房才是156號文規定的合作建房，應按其規定進行稅收處理。但由于雙方利潤分配方式的不同，仍然會帶來雙方納稅義務的不同：
（一）出地方只按銷售收入或利潤取得分配收入
由于房地產開發項目立項應取得建設用地規劃許可證，出資方立項，必然導致會使得出地方將土地使用權全部轉移給出資方。因此，無論出地方是按銷售收入或利潤進行分配，還是分配房屋，根據法釋[2005]5號文規定，對這種合同應認定為土地使用權轉讓合同。因此，對出地方應按照按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅。但需要注意的是，由于出地方轉讓土地使用權是取得房屋銷售一定利潤的經濟效益，因此，對出地方按照房屋銷售收入或利潤取得分配收入的，要按照分配取得的收入作為其計稅依據。
對出資方來說，如將房屋對外銷售，應以銷售房屋的全部收入為營業額，按“銷售不動產”稅目征收營業稅。
如甲企業將20000平方土地作為投資，乙企業投入資金5000萬元，由乙企業立項，合作建房。雙方約定，房屋銷售后，甲企業按銷售收入的55%獲取收益，乙企業房屋銷售共13000萬元，試問甲乙企業如何繳納營業稅？
根據以上分析，甲企業應繳納轉讓無形資產營業稅＝13000×55%×5%＝357.5（萬元）；乙企業應繳納銷售不動產營業稅＝13000×5%＝650（萬元）。
（二）出地方只分配獲取固定數量的房屋
這種分配方式，是我們通常所說的“以物易物”，即，出地方是“以地換房”，出資方是“以房換地”，應按照156號文規定進行稅收處理。
對出地方，還是應按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅，但計稅依據發生變化，由于出地方轉讓土地使用權獲得的是房屋，所以應以取得的房屋建造成本作為計稅依據。對出資方來說，以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為，也以轉讓房屋的建造成本作為計稅依據。鑒于雙方交易的基礎是公平和等價交換，兩者的計稅依據應當相等。
而156號文規定，雙方的計稅依據應按《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定進行核定。如甲、乙企業合作建房。雙方簽訂合作建房協議：由甲企業提供土地，乙企業提供資金及負責立項。房屋建成后以4:6的比例分配。工程竣工后，經決算，建造房屋共耗資1000萬元，（假設當地稅務機關核定其成本利潤率為20%）。則，新建房屋的計稅組成價格為1000×(1＋20%)÷(1－5%)＝1263.16（萬元）。甲企業應納營業稅為1263.16×40%×5%＝25.2632（萬元）；乙企業應納營業稅為1263.16×60%×5%＝37.8948（萬元）。
但筆者認為此規定存在商榷之處。因為，按《營業稅暫行條例實施細則》中明確的公式進行核定，其計稅依據是自建房屋并銷售的組成計稅成本價格，而實踐中，出地方用來交換的土地價格實際上是根據房屋分配比例進行作價的，如果按公式進行核定，顯然有失公允。因此，雙方的計稅依據應根據出資方的出資額及雙方分得的房屋比例進行確定。如甲企業投入20000平方土地，乙企業投入6000萬元貨幣，由乙企業立項，合作建房。雙方約定房屋建成后，甲乙雙方按4:6比例進行分房，雙方都留為自用。試問甲乙企業如何繳納營業稅？
由于乙企業實際是用6000萬元獲得了新建房屋60%的所有權，對乙企業來說，如果建造100%的房屋，則需要建造成本和地價10000萬元，所以甲企業分得的房屋價值應為10000×40%＝4000（萬元）。又由于雙方是等價交換的，雙方計稅依據的計算公式應為：營業額＝（出地方分得的房屋比例/出資方分得的房屋比例）×出資方的出資額。因此，甲企業應繳納轉讓無形資產營業稅＝6000×4/6×5%＝200（萬元）；乙企業應繳納銷售不動產營業稅＝6000×4/6×5%＝200（萬元）。
三、聯合立項
這種合作形式是法律規定的合作建房，《最高人民法院關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》（法發[1996]2號令）規定，這種簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續。未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應當認定合建合同無效。也就是說，法律意義上的合作建房，應辦理合建審批手續，并且由于出資方原來沒有土地，辦理分配所得的房屋初始登記申請手續時，應先辦理該房屋占用范圍內土地使用權的轉移登記手續。
有觀點認為，此種立項方式也不是稅收意義上的合作建房，原因是雙方聯合立項，雙方都擁有了部分房屋的所有權，其實質是雙方自建房屋。對于出地方來說，是發生了轉讓土地使用權的應稅行為，但對出資方來說，并未發生房屋所有權屬轉移的行為。《財政部國家稅務總局的批復》（財稅[2000]14號）規定：“供地方擁有土地，出資方提供資金，共建住房。出資方獲得了供地方的部分土地使用權，屬于土地使用權權屬轉移，根據《中華人民共和國契稅暫行條例》的規定，出資方應征收契稅，其計稅依據為出資方取得土地使用權的成交價格。上述雙方合建并各自分得的房屋，不發生權屬轉移，不征收契稅。”因此，對出資方來說，不存在銷售不動產行為，不需要繳納營業稅。
雖然從表面看，雙方并沒有涉及土地使用權和不動產互換，不具備156號文規定的以房屋產權換土地使用權的構成要件，但我們從開發流程來看，出資方先以簽訂的“土地使用權出讓合同”取得了土地使用權，再與出地方簽訂聯合建設意向書，確定合作方式和雙方的權利義務，開始開發建設，因此從實質上，出資方雖然未取得土地的使用權屬證書，其在轉讓土地過程中也未辦理土地使用權屬證書變更登記手續，但其實質上是享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓土地并取得了相應的經濟利益。因此，對于“聯合立項”的運作模式應該認定為稅收意義上的合作建房，應按156號文規定進行處理。
同上，筆者認為，對雙方的計稅依據應按《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定進行核定存在商榷之處。
對雙方都留為自用的，出地方由于發生了轉讓土地使用權的行為，應按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅，計稅依據應為轉讓土地使用權而取得的經濟利益，即取得的房屋價值。但帶來一個問題，房屋的價值如何確定？由于新建房屋的總建造成本為出資方的出資額，因此，雙方的計稅依據應按分得房屋的比例進行計算。具體計算方法為：營業額＝出地方分得的房屋比例×出資方的出資額。
如甲企業投入10000平方土地，乙企業投入4000萬元，雙方共同立項合作建房，雙方約定，房屋建成后，雙方按5:5分取房屋，試問甲乙企業如何繳納營業稅？
根據以上分析，甲企業應繳納轉讓無形資產營業稅＝4000×50%×5%＝100（萬元），乙企業則需繳納銷售不動產營業稅＝4000×50%×5%＝100（萬元）
購買期房后提取公積金方法如下：
購買期房后提取公積金的方法是準備好提取公積金所需要的材料（房產證的原件及復印件、契稅完稅憑證的原件及復印件、提取職工本人的身份證原件及復印件等），然后去公積金管理中心提出申請。
相關說明：
1、職工因購買商品房、經濟適用房、合作建房、集資建房等自住住房，首次提取住房公積金時應提供的證明材料如下：
（1）購房合同或購房協議的原件及復印件；
（2）購房發票的原件及復印件；
（3）提取職工本人的身份證原件及復印件；
（4）提取職工本人的銀行儲蓄賬號；
職工配偶提取住房公積金，除以上資料外，還需提供夫妻關系證明的原件及復印件、主買房人提取記錄單的復印件。
2、期房一般指在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋。即指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大產證）為止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。
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一、指導思想和基本原則
(一)指導思想。以黨的十七大和總書記、總理對貴州工作的重要批示精神為指導，按照以人為本、改善民生、構建社會主義和諧社會、扎實推進社會主義新農村建設的要求，緊緊依靠群眾，通過政府適當補助、政策扶持等措施，全面完成上級安排的農村危房改造工作任務，努力改善我縣農村困難群眾生產生活條件和人居環境。
(二)基本原則。堅持科學規劃，統籌協調安排的原則；堅持政府引導，尊重群眾意愿的原則；堅持經濟實用，保證質量安全的原則；堅持政策公開、對象公開、補助標準公開和民主評議，接受社會監督的原則。
二、對象及任務
(一)危房改造對象
按照《貴州省農村危房評定暫行標準》，有下列幾類情形的列為改造對象：
1、維修加固戶。指現居住房屋屬二、三級危房，經維修加固后仍可繼續居住的農戶
2、擇址搬遷戶。指現居住房屋屬一級危房，且因自然條件惡劣、規劃等原因，需擇址搬遷的農戶。按照搬遷對象的貧困程度，又分為一般群體擇址搬遷戶、特殊群體（農村低保對象、貧困戶、殘疾人）擇址搬遷戶和五保家庭擇址搬遷戶。
3、原址拆除重建戶。現居住房屋屬一級危房，可以在原址拆除重建的農戶。按照搬遷對象的貧困程度，又分為一般群體原址拆除重建戶、特殊群體（農村低保對象、貧困戶、殘疾人）原址拆除重建戶和五保家庭原址拆除重建戶。
4、地質災害搬遷戶。指自然原因誘發的地質災害而導致現居住房屋遭到損壞的農戶。
(二)工作任務。按照上級有關精神，力爭用三年的時間完成全縣所有農村危房改造任務。
三、建房方式、要求和階段任務
(一)建房方式
建房分為擇址搬遷、原址拆除重建和維修三種方式。自然村寨一級危房超過10戶以上的，原則上統一規劃、集中連片建設。五保戶建房采取與親友合建和村委會代建相結合的方式進行，屬代建的，產權歸代建單位所有，屬合建的，產權通過與合建人簽訂供養協議確定；有條件的地方可統一修建敬老院，安置五保戶。
(二)建房要求
1、在集中連片建房點，各有關部門要在抓好各類危房改造工作的同時，按照“渠道不亂、投向不變、捆綁使用、各計其功”的原則，配套安排道路、飲水、通電、沼氣池等基礎設施建設，整體改變農村面貌。
2、本著因地制宜、突出特色的原則，各示范點應集中優先考慮公路、鐵路沿線和旅游點、文明村寨的危房改造工作。
3、要充分征求建房戶意見，設計具有民族和地方特點的多套戶型設計方案，同時注重民族民間建筑文化遺產的保護。
4、危房拆除重建或搬遷應本著經濟適用、功能合理，量力而行、不因建房而返貧的原則，建房面積一般不少于人均20平方米（不含附屬設施），除經濟條件較好的外，原則上人均不超過30平方米(不含附屬設施)；五保戶建房戶均30平方米左右。
5、注重質量。本著節能、環保、抗震的原則，進行設計改造。
(三)階段任務
1、建設準備階段。有關鄉鎮按本人申請、群眾評議、村委會申報、鄉鎮審核、縣級審批的程序確定建房對象、擬定方案，縣安排本級補助資金，上報規劃方案，申請市級、省級補助資金。
2、工程主體施工階段。層層簽訂責任書和協議書，組織群眾實施工程建設，鄉鎮按進度撥發建房補助款。
3、總結驗收階段。縣級組織驗收和總結；市級評估驗收；省級評估驗收。
四、項目申報與審批
(一)集中連片建房的項目申報與審批
1、程序
集中連片建房按照建房對象申請，村組民主評議，鄉鎮、縣逐級審核申報，市級危改辦審批，省級備案的程序進行。
2、鄉鎮報縣危改辦申報材料
（1）建房對象申請；
（2）試點村組建房方案；
（3）縣級危改辦所需其它資料。
3、縣危改辦報市危改辦申報材料
（1）《危房改造試點建設規劃方案》
（2）《貴州省農村危房改造集中建房項目審批表》
（3）《貴州省農村危房改造戶審批表》
（4）房屋平面圖、立面圖。
(二)分散建房的申報與審批
1、程序
分散建房按照建房對象申請、村組民主評議、鄉鎮審核、縣審批、市級備案的程序進行。
2、鄉鎮報縣危改辦申報材料
(1)建房對象申請；
(2)試點建房方案；
(3)縣危改辦所需其它資料。
3、縣危改辦報市危改辦備案材料
(1)《危房改造試點建設規劃方案》；
(2)《貴州省農村危房改造戶審批表》。
五、補助標準、資金籌集及撥付、工作經費
(一)補助標準
1、維修加固。每戶補助0.4萬元。
2、擇址搬遷。特殊群體（低保戶、貧困戶殘、疾人戶）擇址搬遷每戶補助2萬元，一般群體擇址搬遷每戶補助1.6萬元，五保戶擇址搬遷每戶補助1.4萬元。
3、原址拆除重建。特殊群體（低保戶、貧困戶、殘疾人戶）原址拆除重建每戶補助1.6萬元，一般群體原址拆除重建每戶補助1.4萬元，五保戶原址拆除重建每戶補助1.4萬元。
4、地質災害搬遷戶。每戶補助2萬元。
(二)資金籌集及撥付
1、資金籌集。農村危房改造資金按照“農戶自籌為主、外部扶助為輔”的原則籌集，除國家及省、市補助資金外，按照第一條確定的補助標準，整合殘疾人危房改造資金、縣地質災害防治資金后，不足部分由縣財政配套，其余的建房資金缺口由農戶自籌解決。
2、資金撥付。危房改造任務下達到鄉鎮后，縣財政一次性將項目資金按照本方案確定的補助標準撥付到鄉鎮，鄉鎮再根據建房進度撥付給建房農民，具體為確定宅基地，開始下基礎撥付補助資金的30％，主體工程完工支付50％，拆除舊房后支付余下的20％。維修加固首付70%，剩余的30%待驗收合格后一次性支付。
3、工作經費。集中建房點地形圖測設費、規劃設計費為戶均200元；項目工作經費為項目補助總額的2％的，其中60％給鄉鎮，40％由領導小組辦公室統籌使用。
六、建房管理
農村危房改造工程采取“部門監督指導，鄉鎮組織實施，相關農戶自建”的方式進行。對危房改造對象，有關鄉鎮要以戶為單位，明確實施責任人，對村民建房和維修加固的全過程進行監督和指導，按照一戶一擋的要求，建立健全項目申報、宅基地選址、戶型設計、工程質量監督、工程驗收等相關檔案資料。資金撥付必須經項目實施責任人和改造對象簽字認可。由縣建設局和民政局對相關項目實施責任人進行培訓，實施過程中由縣建設局和有關部門進行業務指導。對集中擇址搬遷建房戶，工程規劃設計及質量監督由縣建設局負責，鄉鎮和有關部門配合。
七、組織機構及職責
成立*縣農村危房改造工程領導小組。縣委副書記、縣政府縣長羅資湘任組長；縣委副書記謝承厚，縣委常委、縣政府副縣長吳仕澤，縣政府副縣長張忠陽任副組長；縣建設、民政、扶貧、殘聯、發改、財政、國土資源、民宗、審計、監察局、公安、消防、水利、農業局、交通、林業、供電等部門主要負責人為成員。領導小組下設辦公室在縣建設局，縣政府副縣長張忠陽任辦公室主任，政府辦副主任譚方智、建設局局長楊九生、民政局局長陳正鷹、扶貧辦主任牛光龍任副主任。
建設規劃部門是危房改造工程的綜合協調部門，負責及時安排危房改造工作任務，牽頭協調有關部門配合開展工作，及時向縣政府匯報危房改造進展情況、存在的問題和困難及對策建議。負責整村規劃和集中建房點規劃設計；負責為農戶提供經濟適用、具有地方特色的房屋設計圖；負責組織工程質量監督、管理及驗收。
民政部門負責提供有關低保戶、貧困戶、五保戶檔案，并結合危房改造工程，積極探索五保戶連片集中建房供養模式。
扶貧部門負責將在檔的農村茅草屋納入危房改造工程并牽頭組織實施。
殘聯負責將殘疾人建房項目納入危房改造工程并牽頭組織實施。
財政部門負責及時安排項目配套資金和保證工作經費；認真研究整合部門資金；負責資金使用的監督管理。
國土資源部門負責提供集中建房點規劃設計地形資料；負責及時審批宅基地手續。
交通部門負責以項目的形式配套建設集中建房點道路基礎設施的建設。
水利部門負責以項目的形式配套集中建房點的人畜飲水基礎設施，保證危改戶人畜飲水需要和飲水安全。
供電部門負責將低壓供電線路搭接到集中建房點，并提供足夠的村民生產生活所需的用電容量，同時對農村危房改造戶電表安裝費用給予優惠。
信貸部門尤其是農村信用合作社要給危改戶開辟“綠色通道”，在貸款方式、額度、期限、利率等方面給予優惠。
宣傳部門要加大對農村危房改造的宣傳力度，加強農村危房改造工作的輿論監督。
廣播電視部門要積極配合農村危房改造試點工作，實施“村村通工程”，擴大農村廣播電視覆蓋面。已有農村廣播電視接收器的，拆除重建后廣播電視部門要幫助恢復；集中連片建設的，廣播電視部門要統籌考慮廣電配套。
審計部門切實加強對資金管理使用的監督和審計，確保專款專用。
農業部門對有條件修建沼氣池的農村危房改造戶，優先安排沼氣池配套建設，并給予資金補助。
林業部門對農村危房改造戶采伐自留地和房前屋后個人所有零星林木，可以不辦理林木采伐許可證，對用于危房改造采伐的林木，免收育林基金。
其他農村危房改造工程領導小組成員單位要積極配合危房改造工作。
各有關鄉鎮要成立相應的領導小組，并根據工作需要充實力量，加強工作指導和協調，并配備工作經費、裝備、車輛、電腦等必要的工作設備和裝備。
一、關于“合作開發”的涵義
（一）定義及要件
《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條規定，“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產”，為房地產合作開發提供了法律依據。房地產合作開發是房地產開發中一種比較普遍的形式。通過合作開發的形式，可以有效地把土地、資金、資質等房地產開發的要素結合起來，從而使合作開發的各方合法地在房地產開發中找到各自的利益。
實踐中，房地產合作開發的概念也有被稱為“合作建房”、“聯合建設”等。可見合作開發是一種整合房地產開發各要素的民事行為。其法律特征及其要件是：共同投資、共享利潤、共擔風險。
目前，有關房地產“合作開發”稅收上的定義主要來源于下列兩個文件：
1、《國家稅務總局關于印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅發[1995]156號）第十七條規定：合作建房,是指由一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權,另一方(以下簡稱乙方)提供資金,合作建房。——僅指合作建房。
2、《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號）第四條“關于合作建造開發產品的稅務處理問題”以及第五條“關于以土地使用權投資開發項目的稅務處理問題”的規定。此不僅包括合作建房，還包含其他形式的合作開發項目。
（二）合作開發方式
作為房地產合作開發的方式，從稅收政策規定來看，大體表現為以下幾種形式：
1、國稅發[1995]156號規定的合作方式
第一種方式是純粹的"以物易物",即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：(一)土地使用權和房屋所有權相互交換,雙方都取得了擁有部分房屋的所有權（以下簡稱A1）；(二)以出租土地使用權為代價換取房屋所有權（以下簡稱A2）。
第二種方式是甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股,成立合營企業,合作建房。具體的方式也有以下三種：(一)房屋建成后如果雙方采取風險共擔,利潤共享的分配方式（以下簡稱A3）；(二)房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤（以下簡稱A4）；(三)如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋（以下簡稱A5）。
2、國稅發[2006]31號規定的合作方式
第四條：開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，可分為下列兩種情形：（一）開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的（以下簡稱B1）；（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的（以下簡稱B2）。
第五條：以土地使用權投資開發項目的，可分為下列兩種情形：（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資房地產開發項目的（以下簡稱B3）；（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資房地產開發項目（以下簡稱B4）。
由此可見，國稅發[2006]31號規定的合作方式較國稅發[1995]156號規定的合作方式范圍更加寬泛，尤其突出了兩種新型的合作方式即B1、B2，且對于以土地使用權投資，不再強調必須要成立具有法人資格的項目公司，可將土地使用權以股權形式直接投資于開發項目，即可成立項目股份制。
從上述合作開發方式對比來看，國稅發[1995]156號規定的主要是解決營業稅問題，而國稅發[2006]31號規定的是所得稅方面的問題，這樣必將會給相關征收工作帶來麻煩。在此，本文對此進行嘗試性的歸并。
國稅發[1995]156號規定國稅發[2006]31號規定
B1、B2
A1、A5B3
A2
A3B4
A4
二、合作開發涉稅政策的稅種征收要點
合作開發房地產因涉稅問題繁復，不僅應在營業稅征收上分清相關權責，還應在增值稅，企業所得稅上區分相關征收要素，以堵塞征管漏洞。
（一）國稅發[1995]156號文解讀
根據國稅發[1995]156號《國家稅務總局關于印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》第十七條規定：合作建房的方式一般有兩種：
第一種方式是純粹的"以物易物",即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：
1、土地使用權和房屋所有權相互交換,雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中,甲方以轉讓部分土地使用權為代價,換取部分房屋的所有權,發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價,換取部分土地的使用權,發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按"轉讓無形資產"稅目中的"轉讓土地使用權"子目征稅；對乙方應按"銷售不動"稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算,因此應當按照實施細則第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去,則又發生了銷售不動產行為,應對其銷售收入再按"銷售不動產"稅目征收營業稅。
在所得稅處理上，也必須明確，這種合作方式符合國稅發[2006]31號第?六條“關于開發產品視同銷售行為的稅務處理問題”即開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。此外這種合作方式中的土地增值稅處理符合《土地增值稅暫行條例》及其實施細則，也計征所得稅是交易雙方都必須計征營業稅等稅費及附加、土地增值稅、企業所得稅等。
2、以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如,甲方將土地使用權出租給乙方若干年,乙方投資在該土地上建造建筑物并使用,租賃期滿后,乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中,乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權,甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為,對其按"服務業--租賃業"征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為,對其按"銷售不動產"稅目征營業稅。對雙方分別征稅時,其營業額也按稅暫行條例實施細則第十五條的規定核定。
應當注意的是，在這種合作方式下，對于出租土地使用權的甲方，除了計征營業稅等稅費及附加外，還應在扣除出租過程中實際發生的相關稅費的基礎上計征所得稅。對于乙方須計征營業稅、土地增值稅、企業所得稅等。
第二種方式是甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股,成立合營企業,合作建房。對此種形式的合作建房,則要視具體情況確定如何征稅。
1、房屋建成后如果雙方采取風險共擔,利潤共享的分配方式,按照營業稅"以無形資產投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征營業稅"的規定,對甲方向合營企業提供的土地使用權,視為投資入股,對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。
這種合作方式中，甲方在投資時符合財稅[2002]191號《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》即可免征營業稅等稅費及附加，但財稅[2006]21號文件，從2006年3月2日開始，要交土地增值稅。同時國稅發[2000]118號規定甲方須計征企業所得稅。甲方、乙方在分得投資收益時，再按照國稅發[2000]118號規定確認是否需要補稅。
2、房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤,則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為,而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為,那么,對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按"轉讓無形資產"征稅；對合營企業按全部房屋的銷售收入依"銷售不動產"稅目征收營業稅。
在這種合作方式中，已經明確規定甲方必須按土地使用權轉讓計征營業稅等稅費及附加，同時也必須按規定計征土地增值稅及企業所得稅等。此中的關鍵問題在于應稅收入的計算問題。筆者認為應按照固定利潤或從銷售收入按比例提取收入的總額與稅務機關核定的利潤或收入孰高的原則來確定。這樣的目的是為了防止合作雙方從中進行一些違規操作，進而影響應稅收入金額。
3、如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋,則此種經營行為,也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股,共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此,首先對甲方向合營企業轉讓的土地,按"轉讓無形資產"征稅,其營業額按實施細則第十五條的規定核定。因此,對合營企業的房屋,在分配給甲乙方后,如果各自銷售,則再按"銷售不動產"征稅。
在這種合作方式中，甲方在以土地使用權進行投資時，除了計征營業稅等稅費及附加，還應計征土地增值稅、企業所得稅等。
綜上所述，根據國稅發（1995）156號文的精神，合作建房的雙方涉及稅種情況可歸納如下：
可能涉及的稅種甲方乙方項目公司
營業稅金及附加A1、A2、A4、A5A1、A2A4、A5
印花稅A1、A2、A3、A4、A5A1、A2A3、A4、A5
契稅A1、A2、A5A1、A5A3、A4
土地增值稅A1、A3、A4、A5A1、A2、A5A3、A4、A5
企業所得稅A1、A2、A3、A4、A5A1、A2、A3、A4、A5A3、A4、A5
（二）國稅發[2006]31號文解讀
國稅發[2006]31號第四條規定：開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：
1、凡開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。
這種合作方式并未要求合作一方必須擁有土地使用權，實際上是房地產開發企業以項目開發為依托，以項目股份制為載體，以所開發的產品作為投資回報的一種融資方式。因此，房地產開發企業為各稅種的主要納稅人，投資方僅在分得開發產品時計征印花稅及契稅等，如果與接受投資方存在所得稅稅率不一致（除法定減免期），才出現投資收益補稅問題。如果投資方將分得的開發產品再進行銷售，將涉及營業稅金及附加、印花稅、契稅、土地增值稅、企業所得稅等。但此時還應注意財稅[2003]16號文件關于出售土地使用權及房屋等不動產時，應按差價計征營業稅的規定。
2、凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理:
（1）開發企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
（2）投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補交企業所得稅。
這種合作方式下，開發企業或主體企業為各稅種的納稅人。一般情況下，投資方僅能按照所投項目的投資比例來分配項目利潤，但接受投資方（開發企業或主體企業）要注意：不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出，即接受投資方（開發企業或主體企業）不能將投資方的投資額作為借款來處理，從而在稅前或成本中列支相關利息。
3、關于以土地使用權投資開發項目的，應按以下規定進行稅務處理：
企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：
（1）企業、單位應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。
（2）接受土地使用權的開發方應在首次分出開發產品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權兩項經濟業務進行所得稅處理，并將該項土地使用權的價值計入該項目的成本。
這種合作方式與前述A1基本相同，合作雙方的營業稅費及附加、土地增值稅、企業所得稅等須到“首次取得開發產品時”才予以確認。
企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：
（1）企業、單位在投資交易發生時，應將其分解為銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并計算確認資產轉讓所得或損失。
上述土地使用權轉讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發生年度起，按5個納稅年度均攤至各年度的應納稅所得額。
（2）接受土地使用權的開發方在投資交易發生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權的成本，并計入開發產品的成本。
這種合作方式與前述A3基本相同，作為以土地使用權投資方的經濟行為，符合財稅[2002]191號《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》即可免征營業稅等稅費及附加，但財稅[2006]21號文件，從2006年3月2日開始，要交土地增值稅。同時國稅發[2000]118號規定甲方須計征企業所得稅。如果成立項目公司，則投資雙方在分得投資收益時，再按照國稅發[2000]118號規定確認是否需要補稅。
綜上所述，根據國稅發（2006）31號文的精神，合作建房的雙方涉及稅種情況可歸納如下：
可能涉及的稅種聯合開發（非法人公司）方式以土地使用權投資方式
主體開發企業合作方投資方接受投資方（開發商）
營業稅金及附加B1、B2B1B3B3、B4
印花稅B1、B2B1B3、B4B3、B4
契稅B1、B2B1B3B3、B4
原告：項惠金，男，1949年1月5日出生，漢族，農民，住連城縣朋口鎮文坊村第10村民小組。
被告：福建省連城縣朋口鎮人民政府。法定代表人：吳大東，鎮長。
第三人：曹永進，男，1963年1月26日出生，漢族，農民，住連城縣朋口鎮文坊村第10村民小組。
1981年10月，項惠金取得連城縣人民政府核發的第61221號自留山經營證。1992年9月，項惠金與連城縣朋口供銷合作社、朋口鄉文坊村委會訂立發展毛竹商品生產基地有償扶持合同，期限為30年，即從1992年8月至2021年12月止。基地的林班號為朋口證1林班13小班，面積為16畝。1993年2月，連城縣人民政府作出連政（1993）3號《關于319國道公路擴建工程征地、拆遷的若干決定》，確定征地拆遷范圍為道路寬度及路基兩側各20米的開發地帶。1994年8月，連城縣朋口鎮人民政府與朋口鎮文坊村委會訂立征地協議書，征用小賴坑至石門甲的山地面積74畝作為319國道松毛嶺隧道接線工程建設用地。為此，項惠金領取了果樹補償費計人民幣937.60元。1996年5月，第三人曹永進以原住房因319國道擴建被征用為由向被告申請在朋口鎮文坊村塔車甲建房用地面積為150平方米。該地在319國道擴建工程建設中，被填土用作搭建工棚和堆放建筑材料，距離319國道邊溝外緣20米之外。經連城縣林業委員會鑒定確認屬朋口證1986年林業基本圖1林班13小班內。曹永進在建房用地申請表村民小組意見欄中擅自填寫了“以上情況屬實，請上級給予批準”的內容。文坊村委會、朋口鎮土管所和村鎮規劃建設管理站均蓋章同意曹永進在離319國道邊溝20米以外的山坡地建房。1996年6月14日，連城縣朋口鎮人民政府核批準曹永進在文坊村塔車甲使用150平方米山坡地建房的申請。為此，項惠金以連城縣朋口鎮人民政府的上述行為侵犯其土地承包經營權為由，于1996年7月30日向連城縣人民法院起訴，訴請撤銷被上訴人審批曹永進建房用地的行為。
原告訴稱：被告1996年6月14日批給曹永進建房的用地150平方米屬其自留山，有1981年連城縣人民政府頒發的61221號自留山經營證為據。該地塊系其承包經營的毛竹生產基地，有1992年與朋口供銷合作社、朋口鎮文坊村委會簽訂的發展毛竹商品生產基地有償扶持合同為憑。故被告審批曹永進建房用地的行為侵犯其土地承包經營權。訴請判決撤銷被告的具體行政行為。
被告辯稱：原告61221號自留山經營證的范圍與審批給曹永進建房用地的范圍不一致；原告雖承包該地生產毛竹，但被告在擴建319國道工程中征用了該地，原告也領取了補償費937.60元；曹永進的建房申請經村民小組、村委會和鎮建設規劃站審查同意，被告予以審批合法，沒有侵犯原告的土地承包經營權。第三人辯稱：原告認為第三人建房侵犯其土地承包經營權缺乏事實根據，第三人經審批建房之地并非原告生產毛竹合同所規定的地點，第三人原住房因319國道擴建被征用，申請建房理由正當，建房申請經村委會和鎮政府審批合法。請求依法判決，維護其合法權益。
「審判
連城縣人民法院經審理認為，原告項惠金承包經營的土地屬村集體所有。因國家建設公路需要，已向村委會征用，并補償了原告的竹木損失。已征用的土地不屬于原告承包經營的范圍，原告可與發包單位協商解決承包經營的土地面積。被告連城縣朋口鎮人民政府利用公路建設剩余的土地安置拆遷戶合理合法，亦未侵犯原告的承包經營權。據此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（一）項的規定，該院于1996年10月24日作出判決：維持連城縣朋口鎮人民政府1996年6月14日作出的同意曹永進在連城縣朋口鎮文坊村八錢亭自然村塔車甲建房的批復。
審判后，項惠金不服判決，向龍巖地區中級人民法院提起上訴，訴稱：連城縣朋口鎮人民政府批復曹永進在塔車甲建房的用地屬其自留山，1981年連城縣人民政府已核發了自留山經營證；該地塊距離319國道邊緣水溝23米之外，沒有被征用；其領取的937.60元屬公路建設范圍內的毛竹和果樹補償費；曹永進采取自己簽署村民小組意見的欺騙手段騙取村、鎮審批違法；原判認定事實不清，證據不足。訴請撤銷原判，依法改判。被上訴人連城縣朋口鎮人民政府辯稱：第三人的建房用地經征用后屬國家所有，被上訴人有權審批；第三人系319國道改建工程的拆遷戶，建房申請的有關內容經其所在的村民委員會、鎮土管和規劃部門勘察審查同意，申請面積也沒有超越法定標準，被上訴人予以批準合理合法；上訴人認為被上訴人的審批行為侵犯其土地承包經營權證據不足；原審判決維持被上訴人對第三人作出的具體行政行為正確。第三人曹永進辯稱：上訴人的上訴理由缺乏事實根據，不能成立；原判認定事實清楚，適用法律正確，程序合法。要求駁回上訴，維持原判。
龍巖地區中級人民法院經審理認為，被上訴人連城縣朋口鎮人民政府批準曹永進建房使用的150平方米土地，屬上訴人項惠金1992年至2021年合法承包經營的毛竹基地。因該地位于319國道邊溝外緣20米之外，不屬于連城縣人民政府連政（1993）3號決定中確定319國道擴建工程征用范圍。被上訴人認為該地已被征用主要證據不足。因此，被上訴人批準曹永進在該地建房侵犯了項惠金的土地承包經營權，依法應予撤銷。原審法院以項惠金領取果樹補償費人民幣937.60元為由認定該地已被征用，不屬其承包經營的范圍，與事實不符，判決維持被上訴人1996年6月14日批準曹永進在文坊村塔車甲建房的行為，與法相悖。原判認定事實不清，適用法律錯誤。上訴有理，訴請應予支持。據此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項第1目、第2目和第六十一條第（三）項之規定，該院于1997年3月27日作出判決：1.撤銷連城縣人民法院（1996）連法行初字第3號行政判決。2.撤銷連城縣朋口鎮人民政府1996年6月14日批準曹永進在文坊村塔車甲使用150平方米土地建房的具體行政行為。
「評析
1.關于原告的土地承包經營權是否屬法律規定的經營自主權的問題。《中華人民共和國行政訴訟法》第十一條第（三）項規定：人民法院受理公民、法人和其他組織認為行政機關侵犯法律規定的經營自主權提起的訴訟。本案原告認為被告批準曹永進建房用地的行為侵犯其土地承包經營權而向連城縣人民法院提起行政訴訟。連城縣人民法院也是以侵犯土地承包經營權立案受理本案。那么，原告的土地承包經營權是否屬于法律規定的經營自主權呢？土地承包經營權是指單位或個人通過合同的方式，取得對集體土地或國有土地從事農、林、牧、漁業經營并獲得收益的權利。原告通過與朋口鎮文坊村委會、朋口供銷社簽訂發展毛竹商品生產基地有償扶持合同取得對朋口證1林班13小班16畝集體土地從事林業經營并獲得收益的權利，屬土地承包經營權。《中華人民共和國土地管理法》第十二條規定：“集體所有的土地，可以由集體或者個人承包經營，從事農、林、牧、漁業生產。”，“土地的承包經營權受法律保護。”《中華人民共和國民法通則》第八十條規定：“公民、集體依法對集體所有的或者國家所有由集體使用的土地的承包經營權，受法律保護。”根據上述法律規定，原告享有的土地承包經營權屬法律規定的經營自主權。
一個鄉鎮“長”出七個違法樓盤
在重慶市沙坪壩區中梁鎮，記者看到原本是田園風光的山村，如今卻建起了鋼筋水泥的樓盤：天藍雅園、中梁名都、麒麟香山、洪福秀景等7個非法樓盤顯得格外扎眼。
重慶市沙坪壩區國土資源管理分局負責人介紹，中梁鎮“小產權房”從2006年開始建設，占地總面積166.4畝，違法占地150畝，其中88.83畝為耕地。7個樓盤建房共計3266套，絕大部分房屋已售出。
自2011年6月至今，一年里記者多次到實地查看。在最近的一次走訪中，中梁名都銷售員李小姐向記者推介：“附近商品房每平方米6000元，這里才2000多元，還是現房，城里和外地來買的人都很多。”
來中梁鎮購房安家的但先生告訴記者：“我是2011年買的，每平方米2200元。城里房子太貴，這里房子便宜，環境又好，沒有產權無所謂，我們是自住。”
頑疾的背后是利益集團
重慶市沙坪壩區國土資源管理分局負責人說：“由于裹挾了上萬購房者和村民的利益，中梁鎮‘小產權房’誰都不敢動。”
據介紹，中梁鎮原鎮長蘭永連在建房申請上加蓋公章，開發商將此文件貼在售樓部大肆宣傳；中梁鎮原鎮長蘭永連、原副鎮長邱國全、沙坪壩區國土局原科員劉勇等人為“小產權房”大開綠燈；無規劃許可證、無施工許可證、無國土證的“小產權房”不僅全部建成，而且還電、水、氣、通訊、閉路電視“五通”。
“小產權房”的開發商緣何有這樣的神通？
在相關部門的調查中，背后的利益鏈漸漸浮出水面。重慶市沙坪壩區國土局原科員劉勇，在參與該區農村違法建設整治過程中，先后收受“小產權房”開發商等送上的“感謝費”186.1萬元，擁有3輛豪車及多處房產。檢方在調查劉勇案時，從中又查出了中梁鎮原鎮長蘭永連收受“小產權房”開發商好處費40余萬元、中梁鎮原副鎮長邱國全收受10余萬元的事實。
監管者變參與者，北京市延慶縣張山鎮上郝莊村的情況同樣如此。根據國土資源部通報，上郝莊村委會與北京廣澤投資咨詢有限公司簽訂合作協議，合股成立股份經濟合作社，很顯然，雙方結成了利益共同體。
震懾有效但需終極方案
對于違規建設“小產權房”，有關部門正加大懲處力度，在一定程度上抑制了“小產權房”繼續蔓延的勢頭。
記者了解到，北京市近兩年來審判了多起“小產權房”案件，北京市國土資源局延慶分局依法作出行政處罰，沒收上郝莊村在違法占用的土地上建設的51棟樓房，上郝莊村支部書記張書民已被。此外，北京風景偉業房地產有限公司沒有取得任何審批手續，打著“養老公寓”的旗號銷售“小產權房”。不久前北京第一中級人民法院一審以合同詐騙罪判處公司法定代表人李鳳景及其銷售經理盧連潔無期徒刑，該公司財務總監楊萍被法院以合同詐騙罪判處有期徒刑10年。
(一)籌劃“臨界點”，確定適當的房地產價格
納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅收政策規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。起征點的規定決定著存在著稅收籌劃的空間。上述房地產公司的遺憾即屬沒考慮到該臨界點。所以該公司應采用方法1的銷售方式進行銷售。
(二)設立銷售公司以減輕稅負
一些房地產公司也可以根據自身情況采用此法。下面我將通過一簡化案例來說明。在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果開發商采用的價格有兩種。1、可供銷售的普通標準住宅以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為116696萬元，增值率為19．97％，免征土地增值稅。凈賺23304萬元。2、若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167．5萬元，增值率為28．48％，應納99．75萬元的土地增值稅，凈賺232．75萬元。如果開發商將銷售部門獨立出來，設立一個房屋銷售公司，房屋開發公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19．97％，小于20％免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅、城建稅、教育費附加合計：1500*5％*(1+7%+3%)=82．5萬元，從利益集團看，可獲得250萬元的利潤，比籌劃前增加1725萬元。
(三)利用借款利息，確定合適的利息扣除方式
1．房地產開發完工前。按企業會計制度規定，此時發生的為開發房地產產生的借款，可計入房地產開發成本，并作為計算房地產開發費用的扣除基數，特別是房地產開發企業可加計20％的扣除，加大了扣除項目金額，從而增加企業凈收益。
2．房地產開發完工后。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其允許扣除的房地產開發費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發的成本）*5％以內；納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，其允許扣除的房地產開發項目為：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*10％以內。據此，若企業主要依靠負債籌資，利息費用占的比例較大，應提供金融機構貸款證明，將利息費計入房地產開發費用，反之，若主要依靠權益資本籌資，則不必，可利用另外一種方法。
(四)利用建房方式進行籌劃
1代建房屋的籌劃點。若房地產企業在開發之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務業――業”稅目繳營業稅，而避免開發后銷售繳納土地增值稅；同時，若企業不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協議，也不論其財務會計帳務如何核算，應全額按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。如：全部結算收入為1000萬元，代建手續費330萬元，不能符合“代建房”要求則應納營業稅1000*5%=50萬元；若符合則應納營業稅330*5%=165萬元
2合作建房的籌劃點。稅法規定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收。企業應用足用好這一優惠政策。
五、銷售與裝修分開，分散經營收入。
隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若企業與購房者簽定合同時稍加交通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。
(五)土地使用權的稅收籌劃
房地產企業進行房地產開發，需要擁有土地使用權，獲取、使用土地使用權主要涉及房產稅（涉外企業是房地產稅）、企業所得稅、營業稅等，都有進行籌劃的必要性和可能性。僅以營業稅為例，用足用好稅收傾斜政策便可以起到稅收籌劃的作用。如將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產、將農業土地出租給農業生產者用于農業生產免征營業稅。
【關鍵詞】房地產；稅務籌劃；開發建設
【中圖分類號】F27 【文獻標識碼】A
【文章編號】1007-4309（2012）07-0159-1.5
我國法律體系的不斷健全和財稅制度的不斷完善，為房地產公司開展稅務籌劃活動提供了法律依據，促進稅務籌劃活動的法制化和規范化進程。A房地產公司需要充分利用該地區對房地產稅制的優惠政策，根據不同生產產品的稅率差異，為稅務籌劃的開展提供了地理空間和產品空間。
一、房地產公司稅務籌劃的可行性
完善的法律體系為A房地產公司合理的展開稅務籌劃活動提供了堅實的制度保證。完善的法律體系是我國社會主義市場經濟正常、健康、快速發展的制度基礎，也是經濟參與主體從事各種經濟活動提供了法律依據，對于A房地產公司順利開展稅務籌劃起到法律支撐的重要作用。該地區的公共財稅體制不斷得以完善，公司征繳稅收流程日趨規范化和法制化，為A房地產公司展開稅務籌劃工作提供了良好的環境，為鼓勵A房地產公司采用合理的稅務籌劃方式減輕自身的稅負水平、削弱投機的發生等方面創造了條件。
較長的生產過程和較多的涉稅種類為A房地產公司稅務籌劃的展開提供了條件。由于2011年度的中國宏觀經濟的發展趨勢不斷變化，政府調控的手段和目標具有相應的階段性，稅法規定為服務于調控目標也隨之而調整，地區經濟結構需要進一步優化。A房地產公司本身所具有的投資周期較長、業務范圍廣泛等特點，稅務籌劃可以在不同時期和不同稅種之間進行，就具備了時間條件。
豐富的稅務籌劃工具和基本方法為A房地產公司稅務籌劃的展開提供了技術基礎。多樣化的稅務籌劃工具和有效的稅務籌劃方法為A房地產公司開展稅務籌劃活動創造了技術條件。在實際的財務活動當中，A房地產公司通過運用節稅籌劃技術、避稅技術、稅負轉嫁技術等三種形式，對房地產稅務籌劃實務提供有效的方法指導。
二、A房地產公司開發建設環節稅務籌劃的三種方式
在開發建設環節，因項目投資體量大，解決資金壓力是A房地產公司項目開發的重點之一。結合A房地產公司目前資本結構形式和市場經營濟環境，本文就針對籌資及開發建設進行稅務籌劃分析，以期為A房地產公司的項目開發規劃提供較有價值的參考資料。
利用住宅戶型的設計來進行稅務籌劃。房地產開發企業在項目開發初期，根據拍賣土地規劃指標對項目進行規劃設計是對項目的一個總體定位。土地增值稅稅率實行四級超額累進稅率，稅率從30%到60%，增值額越多，稅率越高。同時土地增值稅規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅。對于開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的應分別計算土地增值稅。通過測算分析得出，分開核算與不分開核算稅負是有差異的，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣出項目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。但不是在所有的情況下將住宅確定普通住宅都合適。當住宅增值率較高，難于降到20%以下，或商業用房增值率較高，就應考慮在設計時是否有可讓住宅符合非普通住宅的條件，然后與其他商業用戶一起計算土地增值稅，這樣有可通降低總體增值率，減少稅負。
加大投入，提高市場競爭力，控制，降低增值額進行納稅籌劃。土地增值稅稅率根據增值比率，實行四級超額累進稅率從30%到60%。增值額是轉讓不動產收入減除稅法規定的可扣除項目金額后的余額。增值比率是增值額與可扣除項目金額的比率。根據土地增值稅稅率特點，增值額越小，計稅金額就越小，適用的稅率也就越低，土地增值稅的稅負就越輕。通過測算分析，在增值比率處于兩個累進稅率上線時，可采取適當加大項目投資成本，來降低增值額。增加的投資成本可用于公共配套設施費、景觀綠化費等。這樣既提升了項目品質，增強了市場競爭力，又降低了增值額，減少了稅負。
融資方式及利息費用扣除方式的稅務籌劃。在開發建設階段，A房地產公司在企業所得稅、增值稅等方面的相關法律規定存在差異性，在稅務籌劃方式上就必須采用不同的形式進行開展。在企業所得稅的計算方面，我國新會計準則和稅法法律進行了有關規定。如果房地產公司的利息費用屬于項目開發之前的范疇，那么，這部分利息費用就應該計入項目開發成本當中；如果利息費用屬于項目開發之后的范疇，那么，這部分的利息費用就應當納入期間費用。
在增值稅的計算方面，我國有關土地增值稅暫行條例做出較為明確相關規定。我們可以分為兩種情況進行分別討論：如果納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明，那么，允許扣除的房地產開發費用應該按照利息費用、取得土地所得使用權的所付金額以及房地產開發成本三部分的5%上繳；如果納稅人未能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或者金融機構證明的，應該按照取得土地使用權所付金額和房地產開發成本的10%上繳。因此，當利息費用數據較大的時候，應該提供金融機構的貸款證明；如果利息費用數量較小，那么，可不計算應該分攤的利息，從而可以多扣除房地產開發費用，對實現稅后收益最大化產生較大的積極影響。
合作建房的稅務籌劃。合作建房是房地產業籌資的一種方式，合作建房模式下采取的合作方式不同，帶來的稅負有很大的差異。首先第一種合作建房模式如下面所述：A房地產公司在市場經濟生活中，選擇一個可靠的合作公司伙伴。在這種模式下，合作的雙方擁有不同種類的生產性資源，通過雙方之間的土地使用權和房屋所有權的相互交換，達到資源充分利用、產業互利共贏的生產目標。在這個過程當中，由于合作雙方相互交換的資源內容不同，合作雙方所承擔的稅負水平就存在差異，那么，合作雙方的稅務籌劃策略也就不同。合作的一方必須承擔因銷售不動產而發生的營業稅，另外一方必須承擔因轉讓土地使用權而發生的營業稅種。
第二種合作建房模式如下所述：在開發建設過程當中，如果A房地產公司在擁有充裕的土地使用權但缺乏充足的開發資金支持，A房地產公司可以尋找到一個擁有充裕的資金資源但是缺乏充足的土地使用權的合作伙伴公司，通過合作雙方的土地使用權和資金要素之間的相互交換，實現土地資源和資金資源的充分利用、合作雙方互利共贏的生產目標。在這種合作模式下，如果A房地產公司與合作伙伴采取利益和風險共同擔當的分配方式，那么，A房地產公司就不需要承擔營業稅；如果以A房地產公司為主體與合作伙伴聯合開發，通過對已經完工開發產品按照合同的約定進行分配，那么，A房地產公司需承擔轉讓不動產的納稅義務；以合作伙伴為主體聯合開發，A房地產公司需承擔轉讓土地使用權納稅義務。按照合同的相關規定完成房屋產業的分配工作之后，合作雙方將分得的房屋產業再銷售時還需承擔轉讓不動產的納稅義務。
通過以上分析，我們可以發現，作為一個會計主體，合作建房項目的過程中，當收入和費用都相同的時候，經營方式的不同也會導致稅負水平的差異。如果合作企業采用在房屋建成后雙方風險共擔、利益共享的利潤分配方式，那么，合作雙方僅僅需要在銷售房屋取得收入時按照銷售不動產的稅率進行納稅活動；如果合作企業雙方采用在房屋建成后合作雙方按照一定的比例進行分配房屋的利潤分配方式，那么，以土地使用權出資的一方就需要對轉讓土地使用權的部分進行納稅義務。如果按照“以物易物”的合作方式開展開發項目，那么，房屋合作雙方應該按照銷售房屋的價值和轉讓土地使用權的價值進行營業稅、土地增值稅、所得稅的繳納活動；如果合作雙方將分得的房屋出售時，合作雙方還應該按照房屋銷售額進行營業稅、土地增值稅、所得稅等稅種的繳納，這樣合作方式的稅負最高。從某種方面來看，房地產開發商應該充分利用國家稅收杠桿導向的作用，選擇最為有利的經營方式，以期實現節稅的目標。
在合作建房過程中，房地產公司承擔企業所得稅的計算方式也要分成兩種情況進行分析。合作雙方通過簽訂合作協議，并對資金的投入方向進行明確規定，房地產公司在首次進行開發產品的分配活動時，如果該項目已結算計稅成本，那么，應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如果沒有結算計稅成本，那么，投資方的投資額視同預售收入進行稅務活動。
【參考文獻】
[1]張美中.最優納稅方案選擇——房地產開發企業[M].北京：中國稅務出版社，2005.
