時(shí)間：2023-06-05 10:30:32
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇不動產(chǎn)登記檔案管理，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
一、不動產(chǎn)登記的檔案資料管理是登記工作的基礎(chǔ)
在《關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責(zé)的通知》中明確規(guī)定不動產(chǎn)登記檔案資料是登記工作的核心內(nèi)容和重要依據(jù)。登記的檔案資料是隨著登記機(jī)構(gòu)的登記而產(chǎn)生，不能單獨(dú)成立。這次住建部與國土部的職責(zé)分工，即住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)房產(chǎn)交易，國土資源部負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記。隨之帶來的工作銜接問題，兩個(gè)部門都離不開原來的房產(chǎn)檔案的支持。
（一）原房產(chǎn)檔案留存在原房產(chǎn)檔案管理部門更便民利民
原房產(chǎn)檔案隨原產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處合并到不動產(chǎn)登記中心而隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移，但繼續(xù)保存在原檔案室。因歷史原因，土地和房產(chǎn)的登記是分開登記的，此次實(shí)行統(tǒng)一登記后，如果不能實(shí)現(xiàn)內(nèi)部的工作銜接與資料的傳遞、共享，將會出現(xiàn)群眾辦事難的情況，本著方便廣大人民群眾，檔案資料不存在移交的問題。
（二）不動產(chǎn)登記檔案存放在原房產(chǎn)檔案管理部門成本更低更具合理性
從目前來看，為盡快適應(yīng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的需要，因各地對原有得房產(chǎn)檔案的歸屬問題并沒有統(tǒng)一的做法，我市從檔案轉(zhuǎn)移及管理的成本上考慮，認(rèn)為存放在原有部門，是利大于弊也更科學(xué)合理。更有利于今后的工作開展。
二、檔案管理中存在的主要題
（一）重視前臺業(yè)務(wù)，輕視后臺檔案
在具體的房產(chǎn)登記過程中，一直以來都比較重視業(yè)務(wù)和流程的培訓(xùn)，而忽視了后續(xù)的檔案管理工作。檔案管理的細(xì)則少之甚少。比起對業(yè)務(wù)的重視度而言，對檔案的關(guān)注度顯然是欠缺的。需要及時(shí)跟進(jìn)相應(yīng)的檔案管理配套政策，才能不斷建立和完善各地的不動產(chǎn)登記體系。
（二）重視紙質(zhì)檔案，輕視電子檔案信息維護(hù)
在新形勢新條件下，人們對檔案管理的信息要求日益提高，仍主要以紙質(zhì)資料審核為主，因涉及的部門多、資料多，導(dǎo)致一本紙質(zhì)檔案需要數(shù)次流轉(zhuǎn)，多次翻閱，降低工作效率，并應(yīng)加快電子信息庫的建設(shè)和維護(hù)。
（三）人員流動性大，專業(yè)知識薄弱
由于檔案的專業(yè)性和動態(tài)性，檔案的歸集在隨著情況變化而發(fā)生變化，導(dǎo)致檔案員對于檔案資料的更新不及時(shí)，特別是統(tǒng)一登記后，要多學(xué)習(xí)土地方面的知識不斷提高自身的業(yè)務(wù)水平，爭取最短時(shí)間勝任崗位職責(zé)的標(biāo)準(zhǔn)。
（四）硬件條件差，整合數(shù)據(jù)庫慢
不動產(chǎn)檔案資料越來越多，涵蓋的內(nèi)容越來越豐富，檔案查詢利用率也越來越高。而且紙質(zhì)檔案屬于永久性保存，老式的檔案柜已經(jīng)不適合新形勢下的發(fā)展。所以實(shí)現(xiàn)檔案管理數(shù)字化是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代產(chǎn)生的一種新型檔案管理信息形態(tài)，因此檔案數(shù)字化，建立電子信息庫迫在眉睫。
三、隨著不動產(chǎn)工作的逐步深入，建立相應(yīng)的管理制度，確保檔案的安全
（一）不斷完善管理機(jī)制
做好檔案管理工作，進(jìn)一步健全檔案的接受、收集、整理、保管、利用等各項(xiàng)規(guī)章制度，落實(shí)好管理細(xì)節(jié)。對違反檔案管理法律法規(guī)的行為及時(shí)進(jìn)行處罰。
（二）轉(zhuǎn)變思路，提高信息化管理水平
在新形勢下的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作需要運(yùn)用大量的先進(jìn)科學(xué)技術(shù)，工作的人員首先要有過硬的專業(yè)知識，還要具備現(xiàn)代化得檔案管理能力。不動產(chǎn)登記的檔案資料已經(jīng)不僅僅是過去的紙質(zhì)檔案，還包括不動產(chǎn)登記相關(guān)數(shù)據(jù)。這就需要運(yùn)用計(jì)算機(jī)等信息化手段對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，在最短的時(shí)間內(nèi)完成收件、審批、發(fā)證、歸檔等一系列的工作，大大提高工作效率。
（三）加強(qiáng)培訓(xùn)，提高檔案專業(yè)管理水平
由于不動產(chǎn)登記檔案形成量大，專業(yè)性和政策性強(qiáng)。要加強(qiáng)提高檔案管理人員的素質(zhì)和能力，明確檔案移交入檔的時(shí)間、責(zé)任人，建立詳細(xì)的移交清單，確保不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的安全性和完整性。
（四）提高對不動產(chǎn)登記檔案資料的保密意識
隨著社會制度的不斷健全，人民對不動產(chǎn)登記的要求也是越來越高，并對如何公平、公正、公開的呼聲越來越響亮。所以如何做到檔案哪些部分是可以公開查詢的，哪些是涉及個(gè)人隱私和國家安全，必須需要保密的，做出嚴(yán)格的規(guī)定。需要簽訂保密協(xié)議。違反規(guī)定和泄露不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的，按有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任。
（五）對信息安全做相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案
根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于做好不動產(chǎn)登記信息安全工作的 通知》（國土資源廳發(fā)【2015】38號）等有關(guān)規(guī)定。對機(jī)房受損、數(shù)據(jù)損毀、系統(tǒng)宕機(jī)、網(wǎng)絡(luò)中斷、黑客攻擊等突發(fā)事件進(jìn)行全方位預(yù)防，確保信息平臺不間斷地安全運(yùn)行。
四、結(jié)論
在不動產(chǎn)登記過程中，檔案管理的重要性也日益凸顯，它不僅是民生檔案資源的重要組成部分，也是實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記的原始資料，在新形勢下，只有做好檔案管理工作，樹立“國土一家”理念和意識，共同做好統(tǒng)一登記工作。以進(jìn)一步推動不動產(chǎn)登記檔案管理工作的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]房愛芬.房地產(chǎn)登記檔案管理數(shù)字化建設(shè)淺析.山東檔案2010.06.
[2]《國土資源部關(guān)于不動產(chǎn)登記信息安全工作的通知》2015. 38號.
關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；檔案利用服務(wù)；問題；對策
不動產(chǎn)登記檔案是不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作得到順利開展的重要資源，是不動產(chǎn)登記工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要由不動產(chǎn)登記簿與登記原始資料所組成，是物權(quán)公示作用的最鮮明體現(xiàn)。不動產(chǎn)登記檔案在房地產(chǎn)市場調(diào)控、法院訴訟、住房保障、個(gè)人信用管理等方面都具有良好的應(yīng)用價(jià)值。但隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來，當(dāng)前不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作在信息共享以及服務(wù)水平等方面存在一定不足，信息化服務(wù)能力有待提升，因此就當(dāng)前不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)問題提出可行的對策，對于不動產(chǎn)登記工作的開展具有重要意義。
1 不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)中存在的問題
不動產(chǎn)登記檔案在利用目的、利用主體、利用對象、利用方式上也有較大差異，如：在利用主體上，可以是自然人、權(quán)利人、利害關(guān)系人、國家有關(guān)機(jī)關(guān)等，但不同的利用主體其利用權(quán)限是有所區(qū)別的，這種差異使不動產(chǎn)登記檔案的利用服務(wù)方式要求更為準(zhǔn)確和細(xì)致。
不動產(chǎn)登記檔案服務(wù)面臨著條塊化分割的問題，各有關(guān)部門掌握著自己的數(shù)據(jù)庫和檔案管理系統(tǒng)，各部門之間的信息并不能共享和利用，數(shù)據(jù)格式不一致，系統(tǒng)無法對接，為檔案利用帶來了很大的不便。
近年來，雖然出臺了大量的相關(guān)制度，但缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃指導(dǎo)，造成內(nèi)容龐雜，標(biāo)準(zhǔn)不一，并沒有達(dá)到制定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的目的，甚至有些基本內(nèi)容并不符合工作規(guī)律，無法執(zhí)行，給實(shí)際工作帶來困擾，降低了檔案部門的公信力和權(quán)威性。
由于管理基礎(chǔ)的不同，數(shù)據(jù)的整合仍在進(jìn)行，各地的不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)水平不一，且大多數(shù)自動化程度不高，部分內(nèi)容還需要人工輔助查詢，尚未全面實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程異地查詢和自助查詢信息化服務(wù)水平遠(yuǎn)落后于利用需求的增長，使得利用效果大打折扣，滿意度較低，無法獲得利用者的認(rèn)可。
2 不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的策略
2.1 轉(zhuǎn)變不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)模式
在當(dāng)前社會發(fā)展新形勢下，為更好的推進(jìn)不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的高效開展，提高服務(wù)質(zhì)量與水平，應(yīng)當(dāng)在管理機(jī)構(gòu)不斷優(yōu)化整合的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)不動產(chǎn)登記檔案的集成管理，規(guī)范不動產(chǎn)登記信息管理與服務(wù)機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)工作，從而為不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)模式的轉(zhuǎn)變以及服務(wù)水平的提升打下良好的基礎(chǔ)。通過研究可知，不動產(chǎn)登記檔案的集成管理，是不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作得以高效開展的重要前提條件。
第一，應(yīng)當(dāng)逐步完善內(nèi)控機(jī)制，提高依法履職的能力。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)檔案管理的基本要求是保證檔案的真實(shí)性，從而提高不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的整體效果。尤其是在社會發(fā)展新形勢下，更應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持做到依法履職，積極完善內(nèi)部控制機(jī)制，保證不動產(chǎn)登記檔案管理工作的高效開展，從而提高不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的質(zhì)量。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況建立健全內(nèi)部管理與控制機(jī)制，完善相關(guān)管理制度，切實(shí)保證不動產(chǎn)登記檔案信息的真實(shí)性與完整性，保證后續(xù)不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作的高效開展。
第二，積極探索互聯(lián)網(wǎng)下的不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作新模式。隨著信息時(shí)代的到來，新媒體的出現(xiàn)與應(yīng)用為不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)提供了可靠的支持，不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的開展，應(yīng)當(dāng)對移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)加以合理應(yīng)用，不斷創(chuàng)新不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)模式，從而促進(jìn)檔案利用服務(wù)水平的不斷提升。新媒體對于社會工種信息需求的影響主要體現(xiàn)在技術(shù)維度與傳播維度兩個(gè)方面，新媒體基于移動通信技術(shù)能夠滿足用戶的多元需求，不再受時(shí)間、地點(diǎn)等條件的限制。而在傳播維度方面，新媒體能夠?qū)崿F(xiàn)雙向傳播，便于公眾開展深度互動，提高信息服務(wù)的質(zhì)量與有效性。隨著信息時(shí)代的到來，不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的能力與效率也明顯改善，為促進(jìn)相關(guān)問題的妥善解決，不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)積極探尋便捷高效的信息查詢服務(wù)模式，并通過各部分之間的分工協(xié)作與溝通配合，規(guī)范不動產(chǎn)登記信息的互通共享以及校驗(yàn)核對，強(qiáng)化業(yè)務(wù)銜接，從而切實(shí)提高不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)質(zhì)量與效率。
2.2 提升信息化服務(wù)能力
隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來，不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)信息資源共享，提高信息化服務(wù)能力，從而促進(jìn)不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)相關(guān)問題的妥善解決。
第一，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動產(chǎn)登記信息資源的合作共享。具體來講，不動產(chǎn)登記管理與服務(wù)相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在合法合規(guī)的前提，利用互聯(lián)網(wǎng)與中介機(jī)構(gòu)開展合作，消除信息壁壘，減少時(shí)間與空間上的限制，從而真正實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息資源的共享。
第二，加強(qiáng)統(tǒng)一不動產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)的開發(fā)與推廣應(yīng)用。在不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)過程中，應(yīng)當(dāng)對不同類型不動產(chǎn)登記信息進(jìn)行優(yōu)化管理，強(qiáng)化主管部門的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范意識，加大力度對統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)進(jìn)行開發(fā)和推廣應(yīng)用，最大程度上避免多頭管理等問題的出現(xiàn)，切實(shí)提高不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)效率。
2.3 完善保障和投入機(jī)制
第一，強(qiáng)化不動產(chǎn)登記檔案服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員的獎勵機(jī)制。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全針對不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作的獎勵機(jī)制，對在此項(xiàng)工作中表現(xiàn)突出，在服務(wù)模式創(chuàng)新、服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、服務(wù)流程再造、服務(wù)手段完善及信息平臺建設(shè)、數(shù)據(jù)資源整合與對接等方面取得新成績的機(jī)構(gòu)、個(gè)人，給予精神和物質(zhì)獎勵，樹立標(biāo)桿。通^獎勵機(jī)制，提高檔案人員的工作積極性，同時(shí)使不動產(chǎn)登記檔案的利用服務(wù)工作得到重視。
第二，完善不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的成熟度和用戶滿意度評價(jià)機(jī)制。用戶的滿意度是評價(jià)檔案利用服務(wù)水平的重要指標(biāo)。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)組織相關(guān)人員和專家，構(gòu)建不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)成熟度評價(jià)指標(biāo)體系，不斷完善用戶滿意度的評價(jià)機(jī)制，使不動產(chǎn)登記檔案的利用服務(wù)工作獲得科學(xué)、合理、及時(shí)、有效的評價(jià)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)新問題、新矛盾，并采取必要措施和手段予以解決。
結(jié)束語
當(dāng)前社會發(fā)展形勢下，科學(xué)技術(shù)不斷進(jìn)步，社會對于不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的需求也明顯加大。為更好的滿足社會公眾信息需求，維護(hù)公眾的切身利益，應(yīng)當(dāng)結(jié)合大數(shù)據(jù)時(shí)代下不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)中存在的問題開展具體分析，認(rèn)清社會發(fā)展的具體形勢，強(qiáng)化不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的意識，轉(zhuǎn)變服務(wù)的思想觀念與具體方式，提高不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的實(shí)效性與針對性，從而推進(jìn)不動產(chǎn)登記相關(guān)工作的高效開展。
參考文獻(xiàn)
[1]張瑋瓊.不動產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的問題與對策分析[J].檔案學(xué)通訊，2016（5）：62-66.
【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記 信息化建設(shè) 數(shù)據(jù)處理 信息系統(tǒng)
1 研究背景與研究意義
我國的不動產(chǎn)中涉及到的土地、房屋、草原等不動產(chǎn)都是由不同部門進(jìn)行登記，各個(gè)部門的標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)務(wù)流程都不盡相同。
在充分研究銅山區(qū)不動產(chǎn)登記現(xiàn)有的調(diào)查、登記成果、系統(tǒng)以及數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上，整理和分析各類不動產(chǎn)已有調(diào)查、登記成果、系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程和規(guī)范等技術(shù)性要求，依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)和規(guī)范性文件，引入產(chǎn)權(quán)登記、權(quán)籍調(diào)查、數(shù)字化測繪、地理信息系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)等先進(jìn)的技術(shù)，開發(fā)全新的不動產(chǎn)登記管理信息系統(tǒng)。
2 不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)的研究
為了能夠使不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)工作能夠更好地投入使用中，滿足不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查及測繪數(shù)據(jù)管理、不動產(chǎn)登記、檔案管理、數(shù)據(jù)庫管理、信息查詢統(tǒng)計(jì)、不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)共享等需求，平臺需符合國土資源部“國土資源云”框架，并結(jié)合銅山區(qū)現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記現(xiàn)狀以及登記業(yè)務(wù)需求進(jìn)行設(shè)計(jì)。結(jié)合《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等法律規(guī)定、銅山區(qū)現(xiàn)有的登記業(yè)務(wù)情況，進(jìn)行流程再造，使登記業(yè)務(wù)流程能滿足銅山區(qū)登記業(yè)務(wù)要求，登記工作便民、高效、安全進(jìn)行。
信息平臺的功能應(yīng)包括數(shù)據(jù)管理（對數(shù)據(jù)的日常維護(hù)、更新、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、數(shù)據(jù)分析等內(nèi)容）、登記發(fā)證（對各種不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程的定制、與數(shù)據(jù)的無縫對接、用戶權(quán)限管理、登記自動歸檔等內(nèi)容）、信息服務(wù)（信息共享、信息、權(quán)限管理等內(nèi)容）這三個(gè)基本功能，在信息化建設(shè)的過程中應(yīng)做好對這三個(gè)基本功能的建立和完善。
2.1 實(shí)施內(nèi)容
2.1.1 不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺開發(fā)
包括數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)、業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)、信息共享系統(tǒng)、檔案管理系統(tǒng)及公開查詢系統(tǒng)。業(yè)務(wù)受理審批涵蓋土地、房屋等各類不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。
2.1.2 不動產(chǎn)登記流程再造
對土地登記和房產(chǎn)登記流程進(jìn)行梳理，并結(jié)合不動產(chǎn)登記特點(diǎn)和銅山現(xiàn)狀開展流程再造工作，實(shí)現(xiàn)基于同一平臺的不動產(chǎn)首次登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、預(yù)告登記、抵押登記、查封登記等類型的不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的統(tǒng)一辦理。
2.1.3 接口開發(fā)
在分析現(xiàn)有國土資源管理和房產(chǎn)管理信息化管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，開發(fā)完成與商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)、存量房備案系統(tǒng)及房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)的接口。
2.1.4 數(shù)據(jù)庫轉(zhuǎn)換
對原土地登記的空間數(shù)據(jù)、登記數(shù)據(jù)以及原房產(chǎn)新登記系統(tǒng)的登記數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理、轉(zhuǎn)換，按不動產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處理并轉(zhuǎn)入不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，同時(shí)按照不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建銅山區(qū)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫。
2.1.5 系統(tǒng)技術(shù)支持和服務(wù)
提供駐地服務(wù)，維護(hù)數(shù)據(jù)庫，對局方人員進(jìn)行業(yè)務(wù)操作培訓(xùn)，幫助解決在系統(tǒng)操作過程中出現(xiàn)的常規(guī)問題，保障系統(tǒng)正常運(yùn)行。
2.2 實(shí)施方案
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記涉及土地、房產(chǎn)、林地、承包地、草地等登記業(yè)務(wù)，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，所有的登記環(huán)節(jié)均在不動產(chǎn)系統(tǒng)中辦理，在充分利用原不同登記部門的歷史登記信息的原則下，對銅山不動產(chǎn)登記運(yùn)行模式作如下設(shè)計(jì)（見圖1）。
2.3 系統(tǒng)建設(shè)
以現(xiàn)有不動產(chǎn)登記系統(tǒng)為基礎(chǔ)，搭建測試環(huán)境，安裝Oracle數(shù)據(jù)庫平臺、ArcGIS平臺軟件、創(chuàng)建數(shù)據(jù)庫和部署不動產(chǎn)登記平臺等。
流程再造：進(jìn)行流程業(yè)務(wù)梳理，并根據(jù)梳理的成果進(jìn)行流程改造、表單修改等工作。
數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)庫：根據(jù)前期調(diào)研的情況，將數(shù)據(jù)資料進(jìn)行收集；然后對數(shù)據(jù)進(jìn)行處理規(guī)范化，最終通過相應(yīng)的工具導(dǎo)入不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中。
系y測試：通過系統(tǒng)測試對數(shù)據(jù)庫情況、流程再造情況、接口研況等進(jìn)行測試。
系統(tǒng)遷移部署：在系統(tǒng)測試過后，若基本沒有問題則可遷移至正式服務(wù)器進(jìn)行運(yùn)行，并部署客戶端。
系統(tǒng)培訓(xùn)：對相關(guān)業(yè)務(wù)、技術(shù)人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，根據(jù)培訓(xùn)對象的身份角色不同定制不同的培訓(xùn)計(jì)劃。
運(yùn)行維護(hù)：為保證現(xiàn)場發(fā)證的順利流暢的運(yùn)行，需要對系統(tǒng)進(jìn)行配置。
3 結(jié)語
分析現(xiàn)有不動產(chǎn)登記模式基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析設(shè)計(jì)不動產(chǎn)信息化建設(shè)業(yè)務(wù)內(nèi)容，結(jié)合結(jié)合計(jì)算機(jī)技術(shù)、數(shù)據(jù)庫技術(shù)、ArcGIS技術(shù)， 從信息化、智能化的方面分析不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)的發(fā)展趨勢，對不動產(chǎn)信息化建設(shè)進(jìn)行業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)，系統(tǒng)建設(shè)。
總之，隨著不動產(chǎn)登記工作的發(fā)展，信息化技術(shù)在其中的得到了廣泛應(yīng)用，極大地提升了行政工作效率，為人們的不動產(chǎn)登記和查詢起到了保障作用。我們將應(yīng)重視不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)，并推動其向著更加完善的方向發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)；檔案管理；房屋登記；途徑
引言
《物權(quán)法》中規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。”這里面提到的“證據(jù)”，既包括當(dāng)事人重新提交的證據(jù)，也包括已經(jīng)形成的證據(jù)。而已經(jīng)形成的證據(jù)，無疑就是指房屋登記檔案。在房屋登記工作中，理順房屋登記檔案管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，形成良性的循環(huán)機(jī)制，是房屋登記機(jī)構(gòu)自我保護(hù)的一道強(qiáng)有力的“防火墻”。筆者從工作一線的實(shí)際出發(fā)，就房屋登記檔案工作的管理模式創(chuàng)新、管理流程創(chuàng)新等方面略抒己見，以拋磚引玉，共同推動該項(xiàng)工作規(guī)范、迅速地向前發(fā)展。
一、阻礙房屋登記檔案良性循環(huán)機(jī)制建立的三大難題
1.管理技術(shù)相對落后。與各行各業(yè)的檔案管理整體水平相比，房屋登記檔案管理的技術(shù)水平已經(jīng)走到了前列。但是，從房屋登記工作本身來看，房屋地理信息技術(shù)、分幅分丘技術(shù)、身份認(rèn)證技術(shù)、數(shù)據(jù)傳輸技術(shù)等已經(jīng)廣泛運(yùn)用于受理申請、資料審核和登記審批的各個(gè)環(huán)節(jié)，而房屋登記檔案管理技術(shù)卻始終沒有取得全面性的突破，這讓房屋登記檔案的管理工作總是處于吃力追趕的被動地位，成為整個(gè)房屋登記工作中最弱的一環(huán)，極大地制約了房屋檔案管理發(fā)展的手腳。
2.管理資金難以保障。檔案管理工作的軟硬件建設(shè)規(guī)范，在《檔案法》《檔案法實(shí)施條例及住建部的《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》中都有明確規(guī)定。這些標(biāo)準(zhǔn)的具體實(shí)施，需要大量的資金支持。并且，從應(yīng)用新型管理技術(shù)、完善先進(jìn)管理手段、提高科學(xué)管理水平的角度看，引用新技術(shù)及新設(shè)備的經(jīng)費(fèi)，并不亞于完成檔案管理工作基礎(chǔ)設(shè)施所需的資金。而房屋登記檔案管理資金長期依賴外部“輸血”的模式，常常會引發(fā)房屋登記檔案管理資金的不足，這也成為限制房屋登記檔案管理工作再上新臺階的一個(gè)重要因素。
3.管理理念尚需突破。長期以來，一種錯(cuò)誤的觀念一直妨礙著房屋登記檔案管理工作的發(fā)展，即檔案管理部門是一個(gè)單位的“冷部門”，其地位和作用與單位的主業(yè)根本無法相提并論。其實(shí)，具有物權(quán)證據(jù)、區(qū)域壟斷、使用頻繁、動態(tài)發(fā)展等特性的房屋登記檔案管理工作，才是整個(gè)房屋登記工作的核心環(huán)節(jié)，只有它在管理體制、工作流程等方面突破了思維定勢，呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)，房屋登記工作才能夠真正走出一片新天地。
二、建立房屋登記檔案管理良性循環(huán)機(jī)制的主要途徑
筆者對于建立房屋登記檔案管理良性循環(huán)機(jī)制的總體構(gòu)想是：檔案管理部門要以房屋登記檔案數(shù)字化為基礎(chǔ)，推動檔案管理上檔升級；要利用檔案數(shù)字化成果對外提供有償查詢服務(wù)，以積累資金保障檔案管理工作上檔升級的需要。
（一）以檔案數(shù)字化建設(shè)為突破口，夯實(shí)模式創(chuàng)新基礎(chǔ)
1.購置硬件。進(jìn)行房屋登記檔案數(shù)字化，必須擁有大內(nèi)存的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器、掃描儀、數(shù)碼像機(jī)、高質(zhì)量防火墻、微機(jī)終端等設(shè)備，并且要建立起完善的局域網(wǎng)，以應(yīng)對數(shù)碼成像、數(shù)據(jù)傳輸、信息儲存等工作的需要。因此，在硬件配置時(shí)，要充分考慮其屬性特征，確保其能夠滿足數(shù)字化管理的要求。同時(shí)，各硬件間要能夠有效聯(lián)接、系統(tǒng)兼容，形成一個(gè)有機(jī)統(tǒng)一的工作機(jī)組。
2.開發(fā)軟件。選擇科學(xué)實(shí)用的數(shù)字化管理軟件，直接關(guān)系到房屋登記檔案數(shù)字化工作的速度、質(zhì)量、管理效果和應(yīng)用水平。因此，在進(jìn)行軟件開發(fā)時(shí)，要充分考慮各方面的因素：一是要與現(xiàn)有房屋登記程序有效銜接，即將房屋登記檔案數(shù)字化成果作為一個(gè)子模塊，加載到現(xiàn)有登記程序之中。在進(jìn)行房屋權(quán)屬登記時(shí)，能夠在同一界面之下調(diào)取檔案數(shù)字化信息，為交易與權(quán)屬管理工作服務(wù)。二是能夠進(jìn)行優(yōu)化升級。軟件在試運(yùn)行和正式運(yùn)行過程中都會出現(xiàn)一些問題，因此，不能將數(shù)字化軟件作“死”，要留有充分的修改余地。同時(shí)，也要充分考慮不斷提高管理水平的需要，為版本升級做好鋪墊。三是要注意分析統(tǒng)計(jì)工具的設(shè)置，為全面、便捷、準(zhǔn)確地開發(fā)利用房屋登記檔案信息做好準(zhǔn)備。
3.整理數(shù)據(jù)。房屋登記檔案經(jīng)過數(shù)字化后，各種數(shù)據(jù)將直接進(jìn)入到房屋登記工作之中。如果數(shù)字化過程中出現(xiàn)問題，那么房地產(chǎn)管理工作將從信息源頭開始即是不正確的，并將引起連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理出現(xiàn)一連串錯(cuò)誤。這就要求在進(jìn)行檔案數(shù)字化時(shí)，必須對相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行仔細(xì)的質(zhì)量檢查，例如錄入的數(shù)據(jù)是否正確、掃描圖像是否清晰、圖像與著錄內(nèi)容是否相對應(yīng)、上下手產(chǎn)權(quán)關(guān)系與實(shí)際是否相符等等，確保房屋登記檔案的數(shù)據(jù)處理準(zhǔn)確無誤。同時(shí)，為安全起見，還應(yīng)建立異地容災(zāi)制度，將整理好的數(shù)據(jù)進(jìn)行異地備份儲存。
（二）以流程再造為突破口，提高檔案查詢效率
房屋登記檔案的利用主要分為內(nèi)部利用與外部利用兩種。以往大部分房屋登記機(jī)構(gòu)在利用檔案時(shí)都是一條人工通道，即受理窗口發(fā)調(diào)檔指令檔案管理部門把登記檔案送至調(diào)檔窗口檔案利用使用完畢歸檔。在整個(gè)過程中，不僅效率低下，并且還增加了檔案損毀丟失的風(fēng)險(xiǎn)，影響辦事群眾的滿意程度。而檔案數(shù)字化后，便可輕松實(shí)現(xiàn)檔案查閱對內(nèi)、對外兩條線服務(wù)。
1.內(nèi)部查閱自主化。將形成的房屋登記數(shù)字檔案儲存在專門的數(shù)據(jù)庫中，并與房屋登記信息相聯(lián)。在辦理房屋登記業(yè)務(wù)的過程中，如果需要查詢房屋登記檔案確認(rèn)相關(guān)事項(xiàng)，受理人員可直接通過自己的電腦終端讀取數(shù)字檔案。為確保數(shù)字檔案安全，每名查閱數(shù)字檔案的操作者都必須使用密碼，軟件系統(tǒng)自動生成操作記錄。操作者查閱的數(shù)字檔案應(yīng)為辦理房屋登記業(yè)務(wù)所必須的，所辦業(yè)務(wù)應(yīng)與自動生成的數(shù)字檔案查閱記錄一致，以防止任意查閱導(dǎo)致房屋登記數(shù)字檔案信息外泄事宜，避免對數(shù)據(jù)庫造成損害。
2.外部查閱人性化。一是查閱窗口前置，房屋登記檔案管理部門可以直接在房地產(chǎn)交易與登記場所設(shè)立專門的查詢窗口，利用者查閱房屋登記檔案的，由檔案管理部門直接辦理。二是查閱人只需查看檔案內(nèi)容而不需復(fù)印相關(guān)材料的，可以采取“一機(jī)雙屏”的查閱模式，為查閱人設(shè)置一塊顯示屏顯示數(shù)字檔案，供查閱人查看。查閱人需要復(fù)印檔案材料的，可以直接打印數(shù)字檔案。讓整個(gè)外部查閱過程全部實(shí)現(xiàn)數(shù)字化操作。
XX年，我局檔案工作在黨組的領(lǐng)導(dǎo)下，在xx市房產(chǎn)信息檔案館和縣檔案館的業(yè)務(wù)指導(dǎo)下，在局相關(guān)業(yè)務(wù)科室的相互配合下，積極開展房產(chǎn)檔案管理工作，認(rèn)真完成我局年初下達(dá)的各項(xiàng)工作目標(biāo)任務(wù)及大邑縣檔案局和成都市房產(chǎn)信息檔案館安排的工作。在檔案管理工作中，認(rèn)真學(xué)習(xí)檔案管理業(yè)務(wù)知識，加強(qiáng)檔案法、保密法的學(xué)習(xí)。建立、健全和完善檔案管理制度，對移交、歸集到我館的城建、房產(chǎn)檔案，認(rèn)真進(jìn)行整理、掃描、組卷、入庫上架存放，使檔案管理工作正常開展。
一. 今年，我辦工作人員積極開展“兩學(xué)一做”的學(xué)習(xí)教育活動，結(jié)合本職工作實(shí)際，認(rèn)真領(lǐng)會學(xué)習(xí)目的，牢固樹立全心全意為人民服務(wù)的宗旨意識，能以飽滿的工作熱情、積極的工作態(tài)度、奮發(fā)向上的精神狀態(tài)開展檔案管理工作。
二. 積極參加xx市房產(chǎn)信息檔案館組織的檔案管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)和檔案管理的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。6月，市房產(chǎn)信息檔案館在xx區(qū)組織召開了“2016xxxx系統(tǒng)檔案信息工作現(xiàn)場交流培訓(xùn)會”。就各區(qū)市、縣房產(chǎn)檔案管理工作情況、檔案信息化管理工作的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了交流；對檔案管理中的消防知識普及、消防常識等進(jìn)行了培訓(xùn)，參觀了消防官兵的技能演練。讓我們增添了防火安全知識。
三. 對房產(chǎn)檔案資料的外借、房產(chǎn)檔案的歸集接收利用軟件進(jìn)行管理；在檔案的整理、掃描組卷方面，今年完成房產(chǎn)檔案規(guī)范的整理、掃描 、組卷累計(jì) ：城市（4000卷）；農(nóng)村（掃描230卷）；實(shí)現(xiàn)了電子和實(shí)物檔案的雙重存儲。由于我局檔案館正在改建，尚未竣工，預(yù)計(jì)2017年3月可投入使用，原有的檔案室因庫房容量不足，所以農(nóng)村產(chǎn)權(quán)檔案均未組卷，新增房產(chǎn)檔案也不能做到及時(shí)組卷、上架。
四. 政務(wù)中心房產(chǎn)檔案的查詢，采用了自主查詢、人工查詢、網(wǎng)上預(yù)約極大地方便了辦事群眾。今年查詢房屋檔案資料（9825戶）;個(gè)人住房信息查詢證明（12300戶）;接受法院查封房產(chǎn)（180戶）、解封（30戶），促進(jìn)了我局正常工作的開展。
五.在檔案庫房管理方面，落實(shí)專人管理庫房，使上架檔案擺放整齊有序、落實(shí)“九防”措施，促進(jìn)工作的開展。
六、按時(shí)完成年鑒資料。
七.11月10日不動產(chǎn)管理中心成立，根據(jù)職責(zé)劃分實(shí)行不動產(chǎn)登記后，新產(chǎn)生的檔案，我館不再接收，將由新成立的“不動產(chǎn)登記中心”來收集整理。我館只負(fù)責(zé)11月10日前的存量檔案的整理、歸集、查詢工作。
八.在檔案管理方面，我辦離市局房產(chǎn)信息檔案館要求還差的遠(yuǎn)，工作的質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)還需提高，檔案管理方面還有很多具體工作等待我們?nèi)ネ瓿?，面臨的困難等著我們?nèi)タ朔?，為此我們將迎難而上發(fā)揚(yáng)吃苦耐勞的精神，加強(qiáng)工作作風(fēng)的培養(yǎng)，以嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致、積極進(jìn)取的工作作風(fēng)，做好檔案管理各項(xiàng)工作。
九、我們將以局領(lǐng)導(dǎo)和上級指示精神為工作動力，加強(qiáng)檔案業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)， 提高我室工作人員的檔案業(yè)務(wù)素質(zhì)。認(rèn)真學(xué)習(xí)《檔案法》及檔案管理的規(guī)章制度；提高我室工作人員的檔案業(yè)務(wù)素質(zhì)，在做好日常工作的同時(shí)，把好房產(chǎn)檔案整理、掃描、組卷工作的質(zhì)量關(guān)。并請市局房產(chǎn)信息檔案館指導(dǎo)我室業(yè)務(wù)工作，加強(qiáng)檔案資源、信息化建設(shè)，虛心學(xué)習(xí)先進(jìn)單位的好方法和管理經(jīng)驗(yàn)，使檔案管理工作上一新臺階，促進(jìn)我局各項(xiàng)工作的有序開展。
關(guān)鍵詞：融資 統(tǒng)一 動產(chǎn)抵押
中圖分類號：D913.04 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1005-5312(2009)24-0090-01
一、中小企業(yè)融資動產(chǎn)抵押存在的問題
面對中小企業(yè)缺乏有效的抵押品，難以獲得銀行信貸支持的實(shí)際情況，中國人民銀行曾對銀行系統(tǒng)授信時(shí)是否接受中小企業(yè)的存貨、應(yīng)收帳款等作為抵押品進(jìn)行了調(diào)查，從銀行角度分析了中小企業(yè)難以憑借動產(chǎn)作為抵押擔(dān)保獲得貸款的原因。從銀行角度而言，動產(chǎn)抵押難以推行的因素主要包括：
其一，動產(chǎn)特征所致。在動產(chǎn)抵押中，動產(chǎn)易于移動導(dǎo)致實(shí)踐中一物多抵和抵押物品不實(shí)。
其二，銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的需要。銀行信貸資源在我國的金融資源總量中占有絕對優(yōu)勢的地位，但目前信貸資源配置效率與其理想狀態(tài)相比仍差距明顯，銀行系統(tǒng)中的不良資產(chǎn)問題沒有得到根本解決，風(fēng)險(xiǎn)日漸累積，信貸趨于集中。在這個(gè)大前提下，銀行防范風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制不斷完善，如商業(yè)銀行普遍上收貸款權(quán)限，嚴(yán)格貸款發(fā)放程序和條件，重視對中小企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和信用狀況的考察。這導(dǎo)致以擔(dān)保貸款為主的中小企業(yè)難以獲得銀行的貸款支持。
其三，銀行應(yīng)對動產(chǎn)抵押經(jīng)驗(yàn)不足。動產(chǎn)抵押要求銀行相當(dāng)熟悉抵押品所在的行業(yè)，能確定抵押物品的真實(shí)價(jià)值。目前國內(nèi)銀行在這方面談不上經(jīng)驗(yàn)豐富。
二、設(shè)立統(tǒng)一抵押登記模式的必要性
抵押登記，是指經(jīng)權(quán)利人申請國家專職部門將有關(guān)申請人用于抵押的物權(quán)事項(xiàng)記載于登記簿的法律行為。
目前，實(shí)踐中動產(chǎn)抵押登記狀況不容樂觀，這已經(jīng)對中小企業(yè)貸款融資發(fā)展形成很大的制約。實(shí)踐中動產(chǎn)抵押登記的不足之處具體表現(xiàn)為：
第一，登記效率低下。根據(jù)對工商局、銀行、企業(yè)的調(diào)查。一般地，中小企業(yè)的動產(chǎn)抵押登記時(shí)間為：(1)設(shè)備登記，工商局認(rèn)為實(shí)際所需時(shí)間為5天，而金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為實(shí)際所需時(shí)間最短7天，最長為17天；(2)土地和建筑物登記，房地產(chǎn)登記所認(rèn)為實(shí)際所需時(shí)間3天至15天；金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為實(shí)際所需時(shí)間最短7天，最長為30天；(3)機(jī)動車登記，按《機(jī)動車登記規(guī)定》，汽車登記法定時(shí)間為1天，向登記機(jī)構(gòu)查詢信息，花費(fèi)時(shí)間一般為1天至3天。這些均導(dǎo)致登記效率不高。
第二，登記事項(xiàng)不合理。目前實(shí)踐中動產(chǎn)抵押登記的指導(dǎo)性法規(guī)為《企業(yè)動產(chǎn)抵押物登記管理辦法》。根據(jù)該辦法第4～7條的規(guī)定，不僅反映出登記內(nèi)容過于詳細(xì)而且需要登記人員進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。如在進(jìn)行動產(chǎn)抵押登記時(shí)，需要對抵押的動產(chǎn)做出詳細(xì)性描述。
第三，登記機(jī)關(guān)雜亂。《企業(yè)動產(chǎn)抵押物登記管理辦法》第2條規(guī)定“工商行政管理部門是企業(yè)動產(chǎn)抵押物的登記機(jī)關(guān)?！薄段餀?quán)法》也采用相同規(guī)定，于第一百八十九條規(guī)定了動產(chǎn)抵押的部門，即“企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以本法第一百八十一條規(guī)定的動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記?！钡菍?shí)踐中，動產(chǎn)抵押的登記機(jī)關(guān)遠(yuǎn)比上述法律規(guī)定要混亂。
因此，動產(chǎn)是種類物和抵押物的不特定性以及抵押后容易替換，造成抵押登記在操作中的困境。再加之實(shí)踐中登記機(jī)關(guān)雜亂，登記效率低下，可以說動產(chǎn)抵押登記狀況不容樂觀。動產(chǎn)抵押登記無章可循成為影響銀行接受動產(chǎn)抵押權(quán)的重要原因。
三、設(shè)立統(tǒng)一抵押登記模式的可行性
6月22日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局通知，進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)不動產(chǎn)租賃政策。
《通知》指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
一般納稅人出租其2016年5月1日后自行開發(fā)的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照3%預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。
地下空間納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記
6月26日消息稱，已有和在建地下空間將納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理。據(jù)悉，近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《城市地下空間開發(fā)利用“十三五”規(guī)劃》。當(dāng)中提出，總體目標(biāo)是力爭到2020年，初步建立較為完善的城市地下空間規(guī)劃建設(shè)管理體系。同時(shí)，將開展地下空間普查，推進(jìn)城市地下空間綜合管理信息系統(tǒng)建設(shè)。到2020年，不低于50%的城市初步建立包括地下空間開發(fā)利用現(xiàn)狀、規(guī)劃建設(shè)管理、檔案管理等的綜合管理系統(tǒng)，有效提升城市地下空間信息化管理能力。對此，中山大學(xué)地球環(huán)境與地球資源研究中心主任周永章表示：我們以前注意的都是地表上的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，地下這部分其實(shí)非常有價(jià)值。
農(nóng)地入市需征20%-50%調(diào)節(jié)金
日前，財(cái)政部、國土資源部聯(lián)合印發(fā)《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》），對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益管理做出規(guī)范。
《暫行辦法》明確，調(diào)節(jié)金是指按照建立同權(quán)同價(jià)、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度的目標(biāo)，在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市及再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，對土地增值收益收取的資金。
調(diào)節(jié)金原則上由農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出讓方、出租方、作價(jià)出資（入股）方及再轉(zhuǎn)讓方繳納，分別按入市或再轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益的20%-50%征收。征收比例，綜合考慮土地增值收益情況等因素確定。
查房產(chǎn)證名字的方式有：
1、到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)網(wǎng)上查詢。點(diǎn)擊省市鏈接進(jìn)入各地房產(chǎn)管理局網(wǎng)站進(jìn)行查詢，之后需要輸入產(chǎn)權(quán)人姓名、產(chǎn)權(quán)證號（目前只有部分地區(qū)提供房屋產(chǎn)權(quán)信息查詢）進(jìn)行查詢。如果房產(chǎn)證在手里，直接看房產(chǎn)證的持證人和附記頁上面的產(chǎn)權(quán)人信息就知道是誰的名字了。
2、到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局查詢。直接到房管局或者國土資源管理局或者房地產(chǎn)檔案管理局查。若要查詢的準(zhǔn)確的個(gè)人房產(chǎn)證信息（包括：房屋所有人名稱、產(chǎn)權(quán)證號、登記核準(zhǔn)日期、建筑面積、房屋設(shè)計(jì)用途、權(quán)利來源、房屋是否抵押、是否被查封等等），則必須攜帶個(gè)人身份證件及房產(chǎn)證到當(dāng)?shù)氐姆抗芫謾n案館或窗口查詢。不動產(chǎn)屬于個(gè)人隱私，除國家機(jī)關(guān)因執(zhí)法需要外，非權(quán)力人本人、配偶本人或共有人本人以外將不能查詢，除此無其它查詢方法。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
一、背景及概念
合并辦理，是指房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)申請人的申請，將多個(gè)獨(dú)立但相互關(guān)聯(lián)的登記事項(xiàng)一并受理，并按登記事項(xiàng)順序連續(xù)辦理登記的行為。這種關(guān)聯(lián)性可以體現(xiàn)為“先后關(guān)系”，也可以體現(xiàn)為“并列關(guān)系”，還可以二者兼而有之。
“先后關(guān)系”的典型表現(xiàn)為：預(yù)購商品房被查封拍賣。預(yù)購商品房被查封拍賣，理論上存在兩手轉(zhuǎn)移登記，但前一手預(yù)購人的登記既不能履行，也不必履行；后一手拍賣買受人的登記，則可在理清權(quán)利變動的基礎(chǔ)上，予以合并辦理。
“并列關(guān)系”的典型表現(xiàn)為：繼承同時(shí)發(fā)生贈與。這兩種法律關(guān)系相對獨(dú)立，但由于具備房產(chǎn)共有的屬性以及法律關(guān)系發(fā)生的同時(shí)性（在放棄繼承的同時(shí)將自有份額轉(zhuǎn)讓給其他繼承人）等特點(diǎn)，也可以適用合并辦理。
“先后關(guān)系”與“并列關(guān)系”兼而有之的典型表現(xiàn)就是以貸款方式購買房屋，這也是我們研究的重點(diǎn)。以貸款方式購買房屋，購房人與售房人之間是買賣關(guān)系，購房人與貸款人之間是借貸關(guān)系，同時(shí)還可能存在售房人與貸款人之間的保證關(guān)系（如購買期房需開發(fā)商提供期間擔(dān)保），多種法律關(guān)系交織于一體，共同促成了購房這一結(jié)果的發(fā)生。購房人要取得房屋所有權(quán)、貸款人要取得抵押權(quán)，則要分別辦理轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)登記，這兩個(gè)登記行為是相對獨(dú)立又彼此相關(guān)的。相對獨(dú)立在于轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)登記可以分別辦理，即先辦理轉(zhuǎn)移登記再憑房屋所有權(quán)證辦理抵押登記。這樣就需要當(dāng)事人申請兩次登記，并分別領(lǐng)取權(quán)利證書；彼此關(guān)聯(lián)表現(xiàn)在當(dāng)轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)登記合并辦理時(shí)，當(dāng)事人提供的來源證明文件可清晰地表示出兩個(gè)登記行為之間的內(nèi)在關(guān)系，對當(dāng)事人而言，可以一次性完成受理，一次性領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)證。
二、存量房轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)登記合并辦理可行性分析
1.合法性分析
首先，《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》為合并辦理提供了明確的政策依據(jù)。《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》4.3.2第4點(diǎn)規(guī)定，以抵押貸款方式購買房屋的，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記與房屋抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可合并辦理登記。其次，從民事法律關(guān)系角度而言，房屋轉(zhuǎn)移登記和房屋抵押權(quán)登記合并辦理不存在法律沖突。以抵押貸款方式購買房屋的，房屋抵押權(quán)登記以房屋轉(zhuǎn)移登記為基礎(chǔ)，抵押權(quán)在轉(zhuǎn)移登記之后的所有權(quán)上設(shè)立，存量房只要產(chǎn)權(quán)清晰，不存在查封等限制狀況，滿足辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的條件，那么轉(zhuǎn)移之后的房屋，也不屬于禁止抵押的范疇。再次，從行政法律關(guān)系角度而言，兩種登記合并辦理以后，能滿足要件齊全，程序正當(dāng)?shù)囊?。第一，《房屋登記辦法》第三十三條及第四十三條分別列舉了房屋轉(zhuǎn)移登記和房屋抵押權(quán)登記所需提交的材料，這些要件之間不存在矛盾沖突，滿足同時(shí)受理的條件。第二，兩項(xiàng)業(yè)務(wù)合并辦理以后，仍是都要經(jīng)過受理、審核、登簿、發(fā)證、歸檔環(huán)節(jié)，不會產(chǎn)生程序上的問題。
2.必要性分析
實(shí)行資金監(jiān)管前，我市以貸款方式購買存量房的交易模式為：買賣雙方簽訂購房合同，買方支付一定比例的首付款給賣方，買賣雙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，等新的房產(chǎn)證辦好以后，買賣雙方再去辦理土地使用權(quán)變更登記，等新的土地證也辦好之后，買方再持房產(chǎn)證、土地證去向銀行申請抵押貸款，銀行審批通過后，銀行人再和買方一起來申請房屋抵押權(quán)登記，待抵押權(quán)登記完成后，銀行放款給買方，買方再向賣方支付剩余房款。
實(shí)行資金監(jiān)管后，銀行需先行將貸款放到資金監(jiān)管專戶中，如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記與抵押權(quán)登記辦理不同步，將會出現(xiàn)房貸放出，產(chǎn)權(quán)過戶，在抵押權(quán)辦理期間出現(xiàn)法院查封的情形，從而給銀行造成極大風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，實(shí)行合并辦理，簡化辦事流程、縮短辦事時(shí)間也是重要考量之一。
三、主要問題及對策
1.土地使用權(quán)證是辦理房屋抵押權(quán)登記的要件問題
根據(jù)《常州市城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》及其解釋的規(guī)定，我們一直將國有土地使用權(quán)證列為房屋抵押權(quán)登記的必收材料，主要目的是為了確保房屋及房屋占有范圍內(nèi)的土地權(quán)利主體一致。但這卻在程序上給合并辦理登記帶來了桎梏。如果土地證是辦理房屋抵押權(quán)登記的必收要件，那么房屋轉(zhuǎn)移登記完成以后，必須先領(lǐng)取新的房產(chǎn)證，再辦理新的土地證，然后才能辦理房屋抵押權(quán)登記。那么，客觀上房屋轉(zhuǎn)移登記和房屋抵押權(quán)登記就無法同時(shí)受理，更無法合并辦理。
為了解決這一問題，我們邀請了常州市法制辦、常州市土地登記中心研究會商，重點(diǎn)討論房屋抵押權(quán)登記不收取國有土地使用權(quán)證的合法性以及操作性問題。會議一致認(rèn)為：將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)登記合并辦理以后，并非不要求提供國有土地使用權(quán)證，而是在抵押權(quán)登記環(huán)節(jié)不提供國有土地使用權(quán)證，所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)則仍需照常提供，因此，不會造成房屋、土地權(quán)利主體不一致的狀況。最終，常州市住房保障和房產(chǎn)管理局、常州市國土資源局、常州市人民政府法制辦公室通過聯(lián)合發(fā)文的形式，下發(fā)了《關(guān)于房產(chǎn)登記相關(guān)業(yè)務(wù)合并辦理的通知》，文件明確：對納入存量房交易資金監(jiān)管平臺和商品房預(yù)銷售管理平臺管理的房屋交易業(yè)務(wù)，以抵押貸款方式購買房屋的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以將房屋轉(zhuǎn)移登記與房屋抵押權(quán)登記合并辦理。申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，提交材料要求不變；申請房屋抵押權(quán)登記，不再提交國有土地使用權(quán)證。買賣雙方待合并登記業(yè)務(wù)全部完成以后，再向土地登記機(jī)構(gòu)申請辦理國有土地使用權(quán)變更登記。從而為房屋登記關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的合并辦理提供了政策支持，而房屋抵押權(quán)登記不提交國有土地使用權(quán)證的問題也得到了妥善解決。
2.關(guān)于登簿時(shí)點(diǎn)的設(shè)定問題
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。因此，除法定情況以外，不動產(chǎn)物權(quán)的生成時(shí)點(diǎn)，就是記載于不動產(chǎn)登記簿的時(shí)間，簡稱登簿時(shí)點(diǎn)。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和房屋抵押權(quán)登記合并辦理以后，兩個(gè)業(yè)務(wù)是同時(shí)登簿還是先后登簿？
主張同時(shí)登簿的觀點(diǎn)認(rèn)為，既然兩個(gè)業(yè)務(wù)同時(shí)受理，同時(shí)審核，那么登簿程序也可同時(shí)完成，這樣既方便操作，又能提高工作效率。主張先后登簿的觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋抵押權(quán)登記以房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記為基礎(chǔ)，沒有轉(zhuǎn)移登記生成的所有權(quán)，作為擔(dān)保物權(quán)的抵押權(quán)就無從設(shè)定。因此，兩個(gè)業(yè)務(wù)之間應(yīng)當(dāng)有先后次序，應(yīng)先進(jìn)行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的登簿，再進(jìn)行房屋抵押權(quán)登記的登簿。
我們支持第二種觀點(diǎn)，首先，從法理角度講，所有權(quán)是抵押權(quán)設(shè)定的基礎(chǔ)。《民法通則》第七十一條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有權(quán)人依法對自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所有權(quán)是最完整的物權(quán)，任何他物權(quán)（包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)）都是在所有權(quán)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的。換句話說，必須先有所有權(quán)，再有抵押權(quán)，而登簿時(shí)點(diǎn)客觀上決定了權(quán)利生成的時(shí)間，因此，登簿也應(yīng)依次進(jìn)行。其次，根據(jù)《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》1.0.3的規(guī)定，因處分房地產(chǎn)而登記的，被處分的房地產(chǎn)權(quán)利應(yīng)已登記，俗稱“在先登記原則”。抵押也是對房屋權(quán)利的處分，在房屋所有權(quán)未確定之前，抵押權(quán)也無法設(shè)定。基于上述理由，我們確定了登簿方式為先后登簿，即終審人員在系統(tǒng)點(diǎn)擊確認(rèn)之時(shí)，即為所有權(quán)登記的登簿時(shí)點(diǎn)，抵押權(quán)登記的登簿時(shí)點(diǎn)則由系統(tǒng)自動設(shè)置延后5秒。
3.合并辦理業(yè)務(wù)的歸檔和檔案利用的問題
兩個(gè)業(yè)務(wù)合并辦理以后，這兩個(gè)業(yè)務(wù)既各自獨(dú)立，又相互關(guān)聯(lián)，那么到歸檔環(huán)節(jié)，是作為一個(gè)合成業(yè)務(wù)一并歸檔，還是作為不同的業(yè)務(wù)分別歸檔？
（一）全力爭取各類計(jì)劃指標(biāo)。搶抓政策機(jī)遇，堅(jiān)持有保有壓、合理配置、用足用好，優(yōu)先保障重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)企業(yè)、民生工程用地。
（二）主動作為服務(wù)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。專班服務(wù)，全程跟蹤，應(yīng)保盡保，確保用地報(bào)批一次性通過率達(dá)95%，全力保障京能熱電、武十高鐵、五條市政道路等重大招商引資、重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。
（三）培育健康的土地市場。制定土地收儲計(jì)劃，不斷健全土地儲備、出讓、融資新機(jī)制，增強(qiáng)工作主動性和導(dǎo)向性，建立健康規(guī)范的土地市場。建立住建、規(guī)劃、房管、財(cái)政、城投月聯(lián)席會議制度，統(tǒng)籌土地收儲工作，力爭全年收儲土地3000畝，整治凈地2000畝，出讓經(jīng)營性國有建設(shè)用地1000畝，完成各類土地出讓金入庫30億元。完成市、縣土地使用權(quán)網(wǎng)上交易覆蓋全域的“1+N”系統(tǒng)建設(shè)。
（四）推進(jìn)礦產(chǎn)整合開發(fā)。按照市場規(guī)律抓好超貧磁鐵、綠松石等優(yōu)勢礦產(chǎn)綜合、規(guī)模開發(fā)利用，力爭礦業(yè)投資15億。積極推進(jìn)找礦工作。出臺《市礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)征收管理考核辦法》，促進(jìn)礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)在線申報(bào)、征繳稽查全覆蓋，全市探礦權(quán)、采礦權(quán)年檢率100%。
二、統(tǒng)籌開發(fā)保護(hù)，建設(shè)生態(tài)國土
（五）落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。按要求做好基本農(nóng)田劃定調(diào)查摸底等基礎(chǔ)工作，嚴(yán)守303萬畝耕地紅線和253萬畝基本農(nóng)田底線。落實(shí)各級政府及主要領(lǐng)導(dǎo)耕地保護(hù)責(zé)任，嚴(yán)格用地預(yù)審，落實(shí)占一補(bǔ)一、占優(yōu)補(bǔ)優(yōu)。建立耕地及基本農(nóng)田信息系統(tǒng)和巡查網(wǎng)絡(luò)。實(shí)施耕地質(zhì)量保護(hù)與提升行動，落實(shí)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)任務(wù)，竣工驗(yàn)收國家、省級土地整治項(xiàng)目23萬畝。
（六）推進(jìn)節(jié)約集約用地。全市單位GDP地耗下降7.2%，前五年（2010—2014年）累計(jì)供地率達(dá)到65%，對累計(jì)供地率低于60%的縣（市），除省級以上重點(diǎn)項(xiàng)目和民生用地外，一律停止報(bào)批用地。加強(qiáng)土地利用動態(tài)巡查和網(wǎng)上監(jiān)測監(jiān)管，完成閑置用地處置任務(wù)，開展新一輪閑置用地清理處置工作，限期盤活。繼續(xù)開展工業(yè)用地手續(xù)集中辦理工作，開展新一輪節(jié)約集約模范縣市創(chuàng)建工作，確保丹江口市創(chuàng)建國家級節(jié)約集約模范縣（市），城區(qū)順利通過保牌復(fù)查，其他縣（市、區(qū)）創(chuàng)建達(dá)標(biāo)。
（七）優(yōu)化國土空間布局。全面開展市、縣、鄉(xiāng)三級土地利用總體規(guī)劃調(diào)整完善前期工作，配合有關(guān)部門劃定全市生態(tài)紅線，將濱江新區(qū)、武當(dāng)山特區(qū)、六里坪鎮(zhèn)等重點(diǎn)區(qū)域土地規(guī)劃納入市級監(jiān)管。加強(qiáng)與市直單位橫向交流合作，建立城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃信息共享機(jī)制，加強(qiáng)和改善土地規(guī)劃實(shí)施管理。開展第三輪市、縣兩級礦產(chǎn)資源規(guī)劃編制工作。
（八）積極支持做好“綠滿”工作。加強(qiáng)礦山地質(zhì)環(huán)境監(jiān)管，推動茅箭區(qū)朝北溝采石場生態(tài)國土項(xiàng)目立項(xiàng)。對已儲備土地全面推進(jìn)種樹種草和山體治理工作。
（九）加強(qiáng)地質(zhì)環(huán)境監(jiān)測與保護(hù)。積極推進(jìn)丹江口庫區(qū)地災(zāi)防治項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)工作，力爭納入國家相關(guān)“十三五”規(guī)劃。加強(qiáng)防災(zāi)應(yīng)急機(jī)構(gòu)建設(shè)，完成9個(gè)縣（市、區(qū)）群測群防高標(biāo)準(zhǔn)“十有縣”創(chuàng)建工作。突出抓好汛期重點(diǎn)地災(zāi)監(jiān)測點(diǎn)防治工作，確保不因責(zé)任事故造成人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。進(jìn)一步規(guī)范各級地質(zhì)公園建設(shè)與管理。
三、放大改革紅利，建設(shè)創(chuàng)新國土
（十）加快推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。完成農(nóng)村宅基地使用權(quán)、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證年度任務(wù)。開展耕地后備資源調(diào)查評價(jià)。按時(shí)完成年度土地變更調(diào)查任務(wù)。推動市、縣兩級在年內(nèi)完成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合，組建機(jī)構(gòu)、明確人員、擴(kuò)大宣傳、健康運(yùn)行，建立部門聯(lián)席會議制度，利用電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告宣傳不動產(chǎn)登記，組建不動產(chǎn)登記局和不動產(chǎn)登記中心。
（十一）服務(wù)“四化同步”工作。落實(shí)鄖陽區(qū)茶店鎮(zhèn)及7個(gè)市級“四化同步”示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)工作方案，利用增減掛鉤試點(diǎn)服務(wù)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，積極探索農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市工作。
（十二）推進(jìn)公共資源入市交易。推進(jìn)土地使用權(quán)和礦業(yè)權(quán)公開出讓項(xiàng)目、土地整治項(xiàng)目、重大地質(zhì)環(huán)境治理項(xiàng)目招投標(biāo)全面進(jìn)入公共資源交易市場。
（十三）加強(qiáng)土地整治試點(diǎn)創(chuàng)新。配合完成移土培肥項(xiàng)目審計(jì)工作，全面完成移土培肥工程和2012年（含）以前國土整治項(xiàng)目驗(yàn)收，2013年度國土整治項(xiàng)目竣工驗(yàn)收率達(dá)到50%。制定土地整治有關(guān)管理辦法，積極推進(jìn)土地整治項(xiàng)目農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)參與建設(shè)和農(nóng)民自建、以獎代補(bǔ)兩項(xiàng)試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。
四、主動接受監(jiān)督，建設(shè)法治國土
（十四）以信息對稱為導(dǎo)向建設(shè)陽光國土。按照“簡便實(shí)用、通俗易懂”原則，制訂實(shí)用的國土資源政策法規(guī)手冊，建立國土系統(tǒng)微信、微博公眾號，依托“6·25”全國土地日等主題活動，宣傳重要信息、政策。發(fā)揮市局“宣講團(tuán)”政策宣講作用，確?！傲濉逼辗▓A滿收官。
（十五）確定權(quán)力和審批邊界。制定并向社會公開部門行政審批權(quán)力清單、負(fù)面清單，實(shí)行目錄化管理。
（十六）加大國土資源執(zhí)法監(jiān)察力度。健全執(zhí)法監(jiān)管“五早”模式（早教育、早發(fā)現(xiàn)、早制止、早報(bào)告、早處置），學(xué)習(xí)推廣外地建設(shè)手機(jī)移動監(jiān)管平臺等好作法、好經(jīng)驗(yàn)，。通過責(zé)停、抄告相關(guān)部門、報(bào)告政府、上級部門等措施，落實(shí)和完善制止國土資源違法違規(guī)行為的共同責(zé)任機(jī)制。加強(qiáng)新開工項(xiàng)目用地清理處置工作，從嚴(yán)從重從快查處重大國土資源違法案件，國土資源違法案件立案率90%，結(jié)案率85%。加強(qiáng)整改、查處，確保2014年度土地礦產(chǎn)衛(wèi)片執(zhí)法監(jiān)督檢查實(shí)現(xiàn)零約談、零問責(zé)。
（十七）維護(hù)失地農(nóng)民合法權(quán)益。嚴(yán)格規(guī)范征地程序，公開征地信息，嚴(yán)格落實(shí)被征地農(nóng)民參加基本養(yǎng)老制度，探索留地安置，對征地補(bǔ)償資金落實(shí)不到位的，暫停用地報(bào)批。
（十八）暢通群眾訴求表達(dá)、權(quán)利救濟(jì)渠道。強(qiáng)化分工合作，依法辦理聽證、行政復(fù)議、行政訴訟案件，推動事項(xiàng)依法就地解決。
（十九）主動接受人大和社會監(jiān)督。配合市人大開展礦產(chǎn)資源執(zhí)法專項(xiàng)檢查工作，開展礦山安全生產(chǎn)打非治違，借力推動各地從嚴(yán)打擊非法探、采礦行為。
五、切實(shí)轉(zhuǎn)變作風(fēng)，建設(shè)效能國土
（二十）開展作風(fēng)建設(shè)“回訪”活動。扎實(shí)推進(jìn)“五個(gè)專項(xiàng)治理”回頭看、“三嚴(yán)三實(shí)”等活動，制訂實(shí)施作風(fēng)建設(shè)“回訪”活動方案，對一些重點(diǎn)服務(wù)對象開展服務(wù)“回訪”，查問題、找不足，以問題為導(dǎo)向推動機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)。
（二十一）促進(jìn)審批服務(wù)提質(zhì)提速。深入推進(jìn)行政審批制度改革，按照“減項(xiàng)目、減環(huán)節(jié)、減時(shí)限”要求，再造工作流程，推行“一站式”服務(wù)，提高辦事效率。扎實(shí)開展局長進(jìn)大廳活動。
（二十二）加強(qiáng)機(jī)關(guān)效能監(jiān)察。建立效能監(jiān)察督辦制度，按月通報(bào)市局政務(wù)服務(wù)窗口受件及領(lǐng)導(dǎo)批件辦理進(jìn)度，堅(jiān)持跟蹤督辦，約談推拖、延誤責(zé)任人。建立上下班考核制度，并與年終考核銜接。
（二十三）推進(jìn)網(wǎng)上審批、監(jiān)管。完善“一張圖”和省市兩級綜合監(jiān)管平臺建設(shè)，深化三級聯(lián)網(wǎng)審批，實(shí)現(xiàn)全程網(wǎng)上審批和綜合監(jiān)管。及時(shí)更新城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫，建立異地備份制度，確保信息安全性、現(xiàn)勢性。
（二十四）建設(shè)和諧文明競進(jìn)機(jī)關(guān)。發(fā)揮工青婦組織聯(lián)系紐帶作用，組織開展積極向上的文體活動。以目標(biāo)責(zé)任制管理、綠色機(jī)關(guān)、無煙機(jī)關(guān)、平安機(jī)關(guān)等活動為載體，爭創(chuàng)市級最佳文明單位及黨建、黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制、目標(biāo)責(zé)任制、招商引資、檔案管理、綜合治理、計(jì)劃生育、安全生產(chǎn)等工作先進(jìn)單位。建立和完善老干部檔案，認(rèn)真做好老干部工作，組織干部職工和老干部參觀市容市貌和重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。
（二十五）加強(qiáng)班子和隊(duì)伍建設(shè)。加強(qiáng)市、縣（市、區(qū)）局班子建設(shè)，加大縣局領(lǐng)導(dǎo)班子及成員考核工作力度，抓好干部培養(yǎng)、教育和管理。推進(jìn)干部輪崗、交流、回避等制度的落實(shí)，建立梯次干部和后備干部培養(yǎng)計(jì)劃，積極爭取各種獎勵，落實(shí)干部職工待遇，激發(fā)干部職工工作熱情。
六、落實(shí)“兩個(gè)責(zé)任”，建設(shè)廉政國土
（二十六）落實(shí)“兩個(gè)責(zé)任”。按照“一崗雙責(zé)”要求，分層分類落實(shí)主體責(zé)任，建立黨組書記及分管領(lǐng)導(dǎo)廉政談話制度，縣市區(qū)局、分局、市局直屬事業(yè)單位主體責(zé)任報(bào)告制度，廉政及作風(fēng)月報(bào)制度，加強(qiáng)兩個(gè)責(zé)任落實(shí)情況的動態(tài)監(jiān)管與考核。
（二十七）嚴(yán)明工作紀(jì)律。在省、市紀(jì)律要求基礎(chǔ)上，制訂實(shí)施國土干部“十不準(zhǔn)”行為準(zhǔn)則。對違反“十不準(zhǔn)”準(zhǔn)則行為的，加大責(zé)任追究力度，增強(qiáng)警示效果，樹立國土干部“求真務(wù)實(shí)、主動服務(wù)、清正廉潔”的形象。
關(guān)鍵詞：房屋權(quán)屬；登記管理；問題
中圖分類號： TU113.5+41 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
1、我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的功能
1.1、公示功能
房地產(chǎn)權(quán)屬登記是公示的手段，是把房地產(chǎn)權(quán)利的事實(shí)向公眾公開以標(biāo)明房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的情況，其主要的“功能在于保護(hù)動態(tài)的交易安全，使連續(xù)發(fā)生的交易不因權(quán)利人主張權(quán)利而受到破壞”。
1.2、公信功能
“公信是把登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正權(quán)利人，如果以后事實(shí)證明登記的物權(quán)不存在或存在瑕疵，對于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果?！?/p>
1.3、管理功能
房地產(chǎn)權(quán)屬的登記管理功能，是指房地產(chǎn)登記具有國家管理意圖的功能。一是對房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)督管理的功能，通過建立產(chǎn)籍資料，實(shí)現(xiàn)國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控職能；二是審查監(jiān)督功能，通過對房地權(quán)屬登記的審查程序，實(shí)現(xiàn)國家對稅收的監(jiān)管。同時(shí)，在房地產(chǎn)登記過程中，通過登記的合法性審查，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正不法行為。
1.4、警示功能
房地產(chǎn)權(quán)屬登記的警示功能，是指對各種記載房地產(chǎn)權(quán)利的變動均納入登記，將各種房地產(chǎn)物權(quán)的排他性效力通過房地產(chǎn)登記薄的記載予以明確宣示，以達(dá)到告誡相對于存在房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的作用。
1.5、效率功能
交易的便捷和安全是市場經(jīng)濟(jì)的重要特征。經(jīng)過登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律確認(rèn)，有國家強(qiáng)制力予以保護(hù)，當(dāng)事人可以充分信賴登記的內(nèi)容，在交易之前不必要投入更多的精力和費(fèi)用去調(diào)查、了解對方當(dāng)事人是否對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)享有權(quán)利或存在權(quán)利的負(fù)擔(dān)?？梢怨?jié)省交易費(fèi)用，并能快捷的完成交易，符合市場經(jīng)濟(jì)的特征。
2、房屋權(quán)屬登記管理程序
房地產(chǎn)的等級類別較多，登記的程序和所需文件也有所不同，但基本的程序主要有：申請、受理、審核、記載于登記簿、發(fā)證。
2.1、申請
申請是房屋登記申請人向房屋所在地的登記機(jī)構(gòu)提出登記申請，并提交相關(guān)相關(guān)證明材料的行為?！稒?quán)屬登記管理辦法》第十一條規(guī)定，房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人（申請人）申請。只有經(jīng)過依法登記的房屋，才發(fā)生物權(quán)的效力。申請將引起登記機(jī)構(gòu)受理、審查、決定等行為。除法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定外，登記依申請進(jìn)行，不申請不能啟動登記程序。
2.2受理
受理是登記機(jī)構(gòu)對符合條件的登記申請予以接受的行為。受理的過程實(shí)際上是一個(gè)初步審查的過程。受理時(shí)要看申請人提供的登記材料是否齊全，權(quán)屬來源是否清楚。權(quán)利人在申請登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)以及有關(guān)政策規(guī)定，查閱申請人提交的證明文件，以及各證明文件之間的邏輯是否一致，并就與登記有關(guān)的事項(xiàng)詢問申請人，對詢問結(jié)果應(yīng)進(jìn)行紀(jì)律并要求申請人簽字確認(rèn)。對提交申請登記材料齊全且符合法定形式的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理登記申請，并出具收件憑證。對申請登記材料不全或不符合法定形式的，登記機(jī)構(gòu)不受理登記申請，并應(yīng)告知申請人不予受理的原因，需要補(bǔ)充材料才能受理的，應(yīng)當(dāng)一次性書面告知申請人需要補(bǔ)齊的材料。
2.3、審核
審核是登記機(jī)構(gòu)對受理的登記申請事項(xiàng)進(jìn)行審查，以做出予以登記或者不予登記決定的行為。房屋登記的審核環(huán)節(jié)是房屋登記工作中的核心環(huán)節(jié)，直接關(guān)系著權(quán)利人的申請是否可以被核準(zhǔn)登記?！段餀?quán)法》明確規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)具體應(yīng)當(dāng)履行哪些職責(zé)，審核哪些具體內(nèi)容。登記機(jī)構(gòu)的審核內(nèi)容，主要是查閱登記簿、審查申請人提交的各種材料，在必要的時(shí)候進(jìn)行實(shí)地查看等。具體為申請人與依法提交的材料記載的主體是否一致；申請初始登記的房屋與申請人提交的規(guī)劃證明材料的記載是否一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿的記載是否一致；申請登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實(shí)是否一致；申請登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利是否存在沖突；是否存在房屋登記辦法規(guī)定的不予登記的情形。
2.4、記載于登記簿
經(jīng)過登記機(jī)構(gòu)的審核，對準(zhǔn)予登記的申請，登記機(jī)構(gòu)將決定登記的事項(xiàng)，包括房屋的自然狀況部分、權(quán)利狀況部分，以及查封、異議等其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)等在登記簿上予以記載?！段餀?quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。登記的完成，必須要將房屋的有關(guān)信息歸于登記簿。登記機(jī)構(gòu)必須如實(shí)將登記事項(xiàng)記載于登記簿，發(fā)揮登記簿的公示、公信作用。
2.5、發(fā)證
登記機(jī)構(gòu)在做出準(zhǔn)予登記的決定并將有關(guān)登記事項(xiàng)記載于登記簿后，根據(jù)登記簿上的記載繕寫并向登記申請人發(fā)放房屋權(quán)屬證書或證明。權(quán)屬證書和證明是登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人作為其對房屋享有權(quán)利的證明，或者申請登記事項(xiàng)被記載于登記簿的證明。發(fā)證時(shí)應(yīng)當(dāng)請領(lǐng)證人檢查一下權(quán)屬證書或登記證明上所載明的各登記事項(xiàng)是否準(zhǔn)確，如有問題應(yīng)及時(shí)解答或解決。發(fā)證應(yīng)當(dāng)有記錄，并由領(lǐng)證人和發(fā)證工作人員簽字、注明領(lǐng)證日期。
3、辦理房屋登記中存在的問題及相關(guān)問題的法律思考
(1)有關(guān)繼承房屋的權(quán)屬登記法律適用錯(cuò)誤。在繼承過程中，在申請人未提供相關(guān)文件證明的情況下，房屋登記機(jī)關(guān)為申請人辦理房屋繼承變更登記，而在法律適用上，繼承房屋屬于房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，這是房屋登記機(jī)關(guān)的適用法律錯(cuò)誤。
(2)不注重實(shí)體審查和違反法定程序。在房產(chǎn)權(quán)屬爭議不明和共有人不明的情況下，進(jìn)行了房產(chǎn)登記；有的申請?jiān)诤?，辦證在前，登記程序違法；有的直接進(jìn)行了轉(zhuǎn)移登記，卻未進(jìn)行初始登記。
(3)違反法律禁止性規(guī)定，如將已經(jīng)被人民法院查封的房產(chǎn)辦理了房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記；另外，在權(quán)屬有爭議或不清的情況下辦理了登記。這都屬于違反法定程序辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。
(4)有關(guān)人員用虛假的申請材料進(jìn)行申請登記，而登記機(jī)關(guān)未盡相關(guān)審查義務(wù)，就給予登記，侵犯了相關(guān)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)。
針對這一問題，建設(shè)部公布的《房屋登記辦法》，對登記的這一塊作了更加細(xì)致的規(guī)定，“當(dāng)事人所提供的是虛假的材料來進(jìn)行申請登記，給他人造成很大程度上的損害，應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任?！鄙暾埲藢ζ涮峤坏牡怯浬暾埼募挠行?、合法性以及真實(shí)性來進(jìn)行負(fù)責(zé)。”
在建設(shè)部頒布的《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》的內(nèi)容之中：
1、 對房地產(chǎn)登記當(dāng)中的專業(yè)術(shù)語進(jìn)行定義與解釋。
2、 在《房屋登記辦法》的基礎(chǔ)上，對登記申請材料的要求具體化、明細(xì)化。
3、 對《房屋登記辦法》中規(guī)定的房屋登記程序提出具體的要求與標(biāo)準(zhǔn)，對每個(gè)環(huán)節(jié)的人員任務(wù)與責(zé)任具體化。
4、 對《房屋登記辦法》中規(guī)定的檔案歸檔環(huán)節(jié)進(jìn)行介紹并對存檔范圍、檔案管理提出具體要求與執(zhí)行步驟。
5、 在《房屋登記辦法》的基礎(chǔ)上，具體規(guī)定登記信息的利用與管理。
6、 將《房屋登記辦法》中規(guī)定的登記類型明細(xì)化，詳盡規(guī)定哪些情況運(yùn)用哪種登記類別。
7、 提供房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記中運(yùn)用的表格樣本。
8、 將《房屋登記辦法》中規(guī)定的各類登記需要的登記材料更加明確、細(xì)化。
總之，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，人們越來越關(guān)注房地產(chǎn)的開發(fā)、利用和房產(chǎn)的權(quán)益保護(hù)問題。而房屋權(quán)屬登記，是房屋權(quán)屬法律化的重要標(biāo)志，是人民不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)，因此房屋權(quán)屬登記更是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
參考文獻(xiàn)
[1]楊迎春.房屋權(quán)屬登記管理及相關(guān)問題的法律思考[J].現(xiàn)代商業(yè),2011,24:197-198.
一、當(dāng)前房屋登記工作面臨的問題
（一）房屋登記系統(tǒng)問題
《房屋登記辦法》的頒布實(shí)施，堅(jiān)持“登記為民”原則，注重可操作性，方便人民群眾辦理登記，如登記依申請而啟動，明確登記時(shí)限，對登記申請人必須進(jìn)行告知等；確立和細(xì)化了登記簿制度，明確了登記簿的內(nèi)容和形式；合理界定了登記機(jī)關(guān)權(quán)限，有利于提高登記效率；細(xì)化了《物權(quán)法》規(guī)定的登記類型，對《物權(quán)法》確定的預(yù)告登記、在建工程抵押權(quán)登記和最高額抵押權(quán)登記、更正登記等登記類型做了具體化規(guī)定，更具有可操作性。
以上各種規(guī)定，都需要我們切實(shí)落到實(shí)處，才能真正發(fā)揮應(yīng)有的效用，這不僅是貫徹落實(shí)國家法律法規(guī)的要求，更是提高自身素質(zhì)、保障登記安全、維護(hù)社會穩(wěn)定的迫切需要。其中，針對建立房屋登記簿這一核心要求，各地都在原來登記系統(tǒng)的基礎(chǔ)上開始了房屋登記簿的建立工作，煙臺市也為此開發(fā)了全新的登記系統(tǒng)。我市目前在這方面面臨著極為嚴(yán)峻的形式，原有的登記系統(tǒng)不完善，無法滿足建立房屋登記簿的要求，只能自己摸索手動建立登記簿，工作效率低，無法形成完善的房屋登記系統(tǒng)，也無法完成原來大量登記數(shù)據(jù)的建立工作，造成房屋登記簿的數(shù)據(jù)不齊全，不規(guī)范，嚴(yán)重影響了房屋登記工作的質(zhì)量和安全。
同時(shí)，由于沒有統(tǒng)一的房屋登記系統(tǒng)，房屋的預(yù)售備案、房屋抵押等工作都難以統(tǒng)一起來，案件的受理和審批工作也相互分離，不僅增加了大量的重復(fù)工作，降低工作效率，更重要的是不能建立統(tǒng)一的房屋登記信息，造成房屋登記的誤判，產(chǎn)生不穩(wěn)定因素。
（二）房產(chǎn)檔案管理問題
房產(chǎn)檔案目前由市城建檔案館管理，在房產(chǎn)檔案管理上主要面臨以下問題：
1、部分檔案沒有做到一戶一檔
一戶一檔是房產(chǎn)檔案管理的基本要求，如果不能做到一戶一檔，房產(chǎn)檔案就無法體現(xiàn)房屋的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，往往造成產(chǎn)權(quán)歸屬的誤判。目前房產(chǎn)檔案的管理普遍存在這一問題，一處房產(chǎn)具備幾套檔案，甚至抵押檔案也是單獨(dú)立檔，互不聯(lián)系，根本無法確定哪一套檔案記錄的是該房屋的當(dāng)前所有權(quán)人?！掇k法》實(shí)施以后，需要逐步建立房屋登記簿，而房產(chǎn)檔案是建立登記簿的重要數(shù)據(jù)來源。目前房產(chǎn)檔案的現(xiàn)狀顯然不符合數(shù)據(jù)準(zhǔn)確的要求，使房屋登記簿的建立困難重重。一旦因?yàn)榉慨a(chǎn)檔案的混亂造成登記簿的錯(cuò)誤，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失，我局必將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
2、沒有建立分丘分幅的管理模式
分丘分幅、以圖管檔的檔案管理模式是房產(chǎn)檔案管理最科學(xué)、最有效的管理模式。目前房產(chǎn)檔案只是簡單地放入檔案柜，辦理一批存放一批，全市各個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)檔案混在一起，同一棟樓的各戶檔案分散在整個(gè)庫房中，難以實(shí)現(xiàn)檔案的統(tǒng)計(jì)分析及利用。比如，因城市規(guī)劃需要調(diào)閱我市某一區(qū)域的所有房產(chǎn)檔案，目前只能先到現(xiàn)場逐戶調(diào)查產(chǎn)權(quán)人姓名，根據(jù)姓名到檔案館逐戶調(diào)閱，往往幾天時(shí)間也不能完全調(diào)出。而如果采用分丘分幅的存檔模式，同一區(qū)域的房產(chǎn)檔案都集中在同一個(gè)檔案柜，只需在規(guī)劃圖上劃定范圍，立刻可以找到該區(qū)域內(nèi)所有房產(chǎn)檔案的存放位置，可以極大提高工作效率，更不會出現(xiàn)錯(cuò)誤或遺漏。
（三）商品房預(yù)售管理問題
為切實(shí)規(guī)范商品房預(yù)售行為，保護(hù)交易雙方的合法權(quán)益，各地都采取各項(xiàng)措施，以加強(qiáng)對預(yù)售資金的監(jiān)管為根本，實(shí)現(xiàn)市場的平衡與穩(wěn)定。煙臺市房管局自2003年起開始了該項(xiàng)工作，目前已取得很好效果。我市2008年起，房管處開展了商品房預(yù)售備案工作，僅為整套工作程序的一個(gè)環(huán)節(jié)，嚴(yán)格來講管理工作尚未真正運(yùn)作，可能產(chǎn)生的后果是：一些企業(yè)無證售房、更改設(shè)計(jì)、面積不足；一些小區(qū)配套設(shè)施不完善、工期延誤；一些企業(yè)收取預(yù)收資金后，不積極為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書，引起不穩(wěn)定因素；一些小區(qū)物業(yè)管理跟不上，體現(xiàn)在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的方面；同時(shí)，預(yù)收資金監(jiān)管不到位，將可能發(fā)生抽逃資金等現(xiàn)象，對市場秩序危害極大。
（四）房屋登記歷史遺留問題
2008年下半年，我們集中力量對規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)房屋登記的歷史遺留問題進(jìn)行較為全面的調(diào)查摸底。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)存在兩大類問題，一類是由于歷史原因，房產(chǎn)證未辦到個(gè)人名下，另一類是已辦理了個(gè)人房產(chǎn)證，但由于不同因素，無法上市交易。涉及問題總戶數(shù)為8650戶，其中，開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的小區(qū)產(chǎn)生問題4454戶，機(jī)關(guān)、企（事）業(yè)單位自建或購買民房產(chǎn)生問題1240戶，駐城村房屋產(chǎn)生問題2956戶。
房屋登記中產(chǎn)生歷史遺留問題原因是多方面的，甚至相互交叉。主要有以下五種：
一是土地原因。有的在開發(fā)建設(shè)前沒有取得土地使用權(quán)，或土地手續(xù)不齊全；有的機(jī)關(guān)、企（事）業(yè)單位購買民房，分配給本單位職工，由于戶籍與土地政策沖突，無法辦理房產(chǎn)證；有的駐城村利用宅基地搞開發(fā)，對外出售，導(dǎo)致房產(chǎn)證無法辦理，或已辦理房產(chǎn)證后無法上市交易。
二是規(guī)劃問題。有的項(xiàng)目沒有辦理規(guī)劃手續(xù)便開發(fā)建設(shè)；有的規(guī)劃審批手續(xù)與土地審批手續(xù)不一致；有的實(shí)際建設(shè)超出規(guī)劃審批手續(xù)許可的范圍，等等。
三是建設(shè)手續(xù)不齊全。主要涉及工程開工、建筑質(zhì)量、人防工程等。
四是政策因素。我市的房地產(chǎn)業(yè)管理是隨著法律、法規(guī)、政策的不斷完善而逐步走上正規(guī)的。具體講，直到1998年《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》實(shí)施以后，房屋登記管理工作才逐步步入正常軌道。1998年10月市政府召開會議，要求房屋登記中出具土地手續(xù)，我市才逐步完善房屋登記中的土地管理。同時(shí)，還存在一種情況，相關(guān)職能部門對解決歷史遺留問題曾出臺過政策，集中清理過部分違章行為，但由于政策傳達(dá)或政策理解等因素，違章建設(shè)單位沒有及時(shí)申請辦理，使問題積壓下來。而在統(tǒng)計(jì)的8650戶問題中，土地問題占48%。
五是少數(shù)的人為因素。極少數(shù)項(xiàng)目，在辦理房屋登記過程中，采取欺瞞等手段辦理了相關(guān)手續(xù)，隨著工作的深入開展，問題顯現(xiàn)出來，最直接的后果是已辦理房產(chǎn)證的住戶不能上市交易。
房屋登記歷史遺留問題，是引發(fā)房產(chǎn)相關(guān)社會不安定因素的根源，也嚴(yán)重制約了房屋登記工作的完善與發(fā)展，是群眾反映最直接、最迫切的問題。
（五）房屋登記體制建設(shè)問題
目前我局從事房屋登記相關(guān)工作的單位科室有局業(yè)務(wù)科、房地產(chǎn)管理處、城建檔案館，開發(fā)辦還涉及商品房預(yù)售許可的審批工作。隨著《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》（突出房屋登記簿法定效力的作用，以及中間環(huán)節(jié)“無縫對接”
、辦事效率的最大化提高等要求的提出，現(xiàn)行房屋登記體制面臨著以下問題：
1、登記簿的法定效力難以實(shí)現(xiàn)
《物權(quán)法》規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自記載于不動產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力，即登記簿是房屋權(quán)利歸屬的法定依據(jù)，房產(chǎn)證只是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明；不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。同時(shí)，房屋登記類型包括國有、集體兩大項(xiàng)登記，五大類型，30多個(gè)小項(xiàng)，每一小項(xiàng)登記均有不同要求，登記工作繁瑣而復(fù)雜。但均需作到針對登記的事項(xiàng)、內(nèi)容等詢問申請人，并做筆錄歸檔保留；均需作到將登記事項(xiàng)、內(nèi)容記載于登記簿。
在現(xiàn)有的房屋登記體制下，受理案件的工作人員見不到登記簿，無法作到依據(jù)登記簿詢問申請人有關(guān)登記事項(xiàng)、內(nèi)容等，也無法做詢問筆錄，無法根據(jù)登記簿登記事項(xiàng)、內(nèi)容等要求申請人提供相關(guān)資料，無法確定申請人申請登記的房屋是否已進(jìn)行了查封登記、預(yù)告登記、異議登記、抵押登記、預(yù)告抵押登記及在建工程抵押登記等，難以做到準(zhǔn)確受理。
2、房屋登記效率受到很大制約
目前我市房產(chǎn)登記案件由業(yè)務(wù)科受理，由房管處現(xiàn)場勘查、審核、審批。而業(yè)務(wù)科與房管處沒有實(shí)現(xiàn)集中辦公，業(yè)務(wù)科受理案件后只能等半天或一天后集中送往房管處，這樣在客觀上就造成案件辦理的滯后，不能做到受理即開始辦理。目前，我們的辦證承諾時(shí)限為5個(gè)工作日，而傳件與轉(zhuǎn)件就要占去20%—40%，不利于效率的進(jìn)一步提高。《辦法》中規(guī)定的異議登記辦理時(shí)限是1個(gè)工作日，而目前的工作機(jī)制僅接送案件就至少需要1—2天，根本無法達(dá)到規(guī)定要求。其他登記類型也會因?yàn)榘讣膫鹘诱加昧溯^多的時(shí)間，造成實(shí)際工作時(shí)間的緊張。尤其對異議登記、查封登記、房產(chǎn)證遺失登記等需要即時(shí)辦理的登記，勢必因工作機(jī)制問題導(dǎo)致登記不及時(shí)，極有可能產(chǎn)生法律糾紛，我局也會承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
3、房屋登記簿建立及信息系統(tǒng)建庫工作難以開展
目前房產(chǎn)檔案由市城建檔案館管理，在房屋登記系統(tǒng)的建設(shè)過程中，對房產(chǎn)檔案進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化整理，建立規(guī)范的文本檔案庫及電子檔案庫，是登記系統(tǒng)建設(shè)中最基礎(chǔ)、最核心的工作，需要大量的人力、物力和時(shí)間，對成果的質(zhì)量也有嚴(yán)格的要求，需要確保100%的準(zhǔn)確無誤。這些工作都需要由房地產(chǎn)管理處組織專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行，因此協(xié)調(diào)房產(chǎn)檔案的管理體制也是目前亟需解決的問題。
（六）村鎮(zhèn)房屋登記問題
1、體制不理順。目前，建成區(qū)的三個(gè)街道區(qū)域內(nèi)所有房屋登記（包括該區(qū)域內(nèi)集體土地房屋登記），均由市建設(shè)局直接受理當(dāng)事人申請，直接派工作人員現(xiàn)場勘查，調(diào)查筆錄，完成內(nèi)審?fù)獠楹蠼o予登記發(fā)證；而另8處鎮(zhèn)街的集體土地房屋登記工作自2005年8月后，市房地產(chǎn)管理處只增加了業(yè)務(wù)量，人員編制並沒有隨之增加，現(xiàn)該處負(fù)責(zé)房屋登記工作的工作人員共11人，尚不足煙臺市其它縣市區(qū)房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員平均人數(shù)的半數(shù)，在這種情況下，2005年8月起的村鎮(zhèn)集體土地房屋登記工作只能沿用以往模式，即由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室受理案件，申報(bào)資料初審，然后現(xiàn)場勘查，再將資料報(bào)至市房地產(chǎn)管理處，該處只能做到形式審查，一方面無法確認(rèn)資料真?zhèn)?，另一方面對現(xiàn)場的實(shí)際狀況並未真正掌握，只能以各村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室的審查結(jié)果作為依據(jù)進(jìn)行登記並發(fā)證。村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室隸屬于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，受諸多因素制約，審查結(jié)果時(shí)有紕漏，影響了登記工作的正常開展。
2、辦公經(jīng)費(fèi)和辦公設(shè)施匱乏。目前，我市各鎮(zhèn)街財(cái)政對于村鎮(zhèn)房屋登記都不撥付辦公經(jīng)費(fèi)，村鎮(zhèn)建設(shè)助理員都是自己負(fù)擔(dān)給老百姓辦理房產(chǎn)證所需要的交通費(fèi)、燃油費(fèi)、通訊費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。同時(shí)，缺乏工作必需的辦公設(shè)備，如電腦、數(shù)碼照相機(jī)、交通工具，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)甚至不為村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室配備辦公電話，長期以來，不但給村鎮(zhèn)建設(shè)助理員造成很大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而且打擊了村鎮(zhèn)建設(shè)助理員的工作積極性。
3、工作人員嚴(yán)重不足。由于市房地產(chǎn)管理處只增業(yè)務(wù)不增人員編制，只能繼續(xù)依靠村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室辦理各鎮(zhèn)街的房屋登記業(yè)務(wù)。而各鎮(zhèn)街一般只設(shè)置一名村鎮(zhèn)建設(shè)助理員，多的有大辛店鎮(zhèn)、潮水鎮(zhèn)、南王街道也只有2人，還要負(fù)責(zé)村鎮(zhèn)規(guī)劃、新農(nóng)村建設(shè)、村鎮(zhèn)公用事業(yè)等業(yè)務(wù)，而且多數(shù)村鎮(zhèn)建設(shè)助理員還擔(dān)任其他職務(wù)；由于我市鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并，鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模大幅擴(kuò)大，少則五十個(gè)自然村，多則過近二百個(gè)自然村，而村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室人員並未增加，原來小鄉(xiāng)鎮(zhèn)的村鎮(zhèn)建設(shè)助理員要負(fù)責(zé)已增至兩倍、三倍的大鎮(zhèn)的實(shí)地勘察房屋、測量繪圖、填寫表格等大量的工作，加上還要負(fù)責(zé)到市建設(shè)局業(yè)務(wù)科交件、拿證等工作。工作量相當(dāng)大，人手明顯不足，尤其是距離偏遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
4、歷史遺留的管理漏洞。以前房屋登記程序不嚴(yán)謹(jǐn)，管理不完善，造成一些房屋登記問題。大的方面有：（1）1993年全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋普查換證時(shí)，沒有及時(shí)收回1985年頒發(fā)的房產(chǎn)證，造成“一房兩證”問題。根據(jù)市政府《轉(zhuǎn)發(fā)市建委關(guān)于更換農(nóng)村房產(chǎn)所有正意見的通知》，1993年在我市所有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行農(nóng)民住宅普查換證，但是當(dāng)時(shí)只是頒發(fā)了新的房產(chǎn)證，并沒有收回1985年頒發(fā)的房產(chǎn)證，造成了許多房屋出現(xiàn)了“一棟房屋擁有兩個(gè)房產(chǎn)證”的現(xiàn)象，這給房屋登記管理工作帶來了許多問題，如法院查封了1993年的房產(chǎn)證，但是房屋權(quán)利人利用1985年的房產(chǎn)證進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記。（2）1993年房產(chǎn)證轉(zhuǎn)移登記、變更登記、遺失補(bǔ)證登記后，原來房產(chǎn)證的存根沒有及時(shí)注銷，造成“一房兩檔”問題?！耙环績蓹n”的問題給房屋登記和檔案管理造成了許多弊端，如對房屋抵押、房屋查封的檔案管理造成許多漏洞；房屋過戶后，原房屋權(quán)利人利用原房屋檔案補(bǔ)辦房產(chǎn)證等問題。若因此類問題造成工作上的錯(cuò)誤，我們單位將要面臨經(jīng)濟(jì)賠償?shù)确韶?zé)任。
5、村鎮(zhèn)建設(shè)助理員業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作不到位。各鎮(zhèn)街的村鎮(zhèn)建設(shè)助理員分散不均，而且身兼數(shù)職，很難集中培訓(xùn)。由于缺少必要的培訓(xùn)，村鎮(zhèn)建設(shè)助理員在日常工作中常常出現(xiàn)繪圖、填寫表格錯(cuò)誤和漏報(bào)資料的現(xiàn)象，從而造成退件。這不但成倍增加了村鎮(zhèn)建設(shè)助理員的工作量，而且也打擊了村鎮(zhèn)建設(shè)助理員的工作熱情。
6、責(zé)任不明確。由于村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室隸屬于各鎮(zhèn)（街）政府，其人員編制也屬于當(dāng)?shù)卣?，而國家?guī)定，登記機(jī)構(gòu)即建設(shè)局所屬的市房地產(chǎn)管理處要為最終的登記結(jié)果負(fù)責(zé)任，所以一旦登記失誤、錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)就要為此買單。而目前在我市各鎮(zhèn)街村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室，客觀上存在人員缺乏、經(jīng)費(fèi)設(shè)備不助等因素，更重要的是主觀上落實(shí)責(zé)任不理順，工作人員在具體的工作中責(zé)任心不強(qiáng)，審查資料不徹底，現(xiàn)場勘查不認(rèn)真，表現(xiàn)在：有的受理業(yè)務(wù)案件不見當(dāng)事人，隨意性大；有的現(xiàn)場勘查不嚴(yán)肅，根本不到現(xiàn)場；有的辦人情案件，違規(guī)操作。部分業(yè)務(wù)案件房管處在復(fù)審時(shí)能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)處理，而大部分案件如有漏洞市房管處僅憑形式審查並發(fā)現(xiàn)不了。如某鎮(zhèn)街村建設(shè)辦公室沒有按照要求見到房屋賣雙方當(dāng)事人，僅憑買方提供的雙方當(dāng)事人的身份證就給審核蓋章，結(jié)果買方提供的是假身份證，造成極惡劣的影響。此類問題不發(fā)生則已，一旦發(fā)生就很難收拾，群眾反映很強(qiáng)烈。
二、規(guī)范房屋登記工作的對策
針對以上六方面問題，現(xiàn)提出如下意見及對策：
（一）對于房屋登記系統(tǒng)問題，應(yīng)加強(qiáng)房屋登記軟硬件基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高技術(shù)水平。
一是配合《房屋登記辦法》的深入實(shí)施，及時(shí)更新引進(jìn)房屋登記軟件系統(tǒng)，解決原有軟件功能落后、效率低下的狀況，盡快組織人力物力投入到系統(tǒng)建設(shè)中去，提高登記質(zhì)量，提高服務(wù)水平。二是加大投入，報(bào)請建設(shè)局黨委，購置一批先進(jìn)的儀器設(shè)備，完善登記基礎(chǔ)條件，提高房屋登記效率。當(dāng)前我市房屋登記基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，面對房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，以及日新月異的先進(jìn)科技手段，房屋登記工作在更新基礎(chǔ)設(shè)備、改進(jìn)工作手段方面已經(jīng)嚴(yán)重滯后。對此，應(yīng)在科學(xué)論證的基礎(chǔ)上，盡快著手基礎(chǔ)儀器設(shè)施的更新工作，配置用于房屋登記系統(tǒng)的服務(wù)器、計(jì)算機(jī)、掃描儀、內(nèi)網(wǎng)設(shè)施等硬件，用于房屋面積測繪的gps定位系統(tǒng)、測距儀、繪圖計(jì)算機(jī)、繪圖儀等設(shè)備，從基礎(chǔ)上提高房屋登記技術(shù)水平。
（二）對于房產(chǎn)檔案管理問題，應(yīng)采取以下措施：
1、實(shí)現(xiàn)檔案分區(qū)分丘管理
（1）房產(chǎn)檔案管理的分區(qū)分丘及編號，均參照土地宗地圖進(jìn)行。房產(chǎn)檔案的分區(qū)分丘管理按照“房產(chǎn)區(qū)—房產(chǎn)分區(qū)—丘—幢—房”五級進(jìn)行。
（2）房產(chǎn)區(qū)：將××市劃分為幾個(gè)房產(chǎn)區(qū)，按照城區(qū)、各村鎮(zhèn)區(qū)域進(jìn)行劃分，在房產(chǎn)檔案庫房中劃定相應(yīng)的區(qū)域，用于存放相應(yīng)房產(chǎn)區(qū)的房產(chǎn)檔案。各房產(chǎn)區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一編號，作為房產(chǎn)區(qū)號。
（3）房產(chǎn)分區(qū)：每一個(gè)房產(chǎn)區(qū)劃分多個(gè)房產(chǎn)分區(qū)，城區(qū)按照土地街坊圖進(jìn)行劃分，村鎮(zhèn)按照行政村進(jìn)行劃分。在房產(chǎn)檔案庫房的各房產(chǎn)區(qū)中劃分房產(chǎn)分區(qū)，用于存放相應(yīng)房產(chǎn)分區(qū)的房產(chǎn)檔案。同一房產(chǎn)區(qū)的各房產(chǎn)分區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一編號，作為房產(chǎn)分區(qū)號。
（4）丘：每一個(gè)房產(chǎn)分區(qū)劃分多個(gè)丘，按照宗地進(jìn)行劃分。屬于同一住宅小區(qū)的幾塊宗地，或同屬一村農(nóng)居房的小塊宗地，可根據(jù)實(shí)際情況劃分為一個(gè)丘。在房產(chǎn)檔案庫房的各房產(chǎn)分區(qū)中劃分丘，用于存放相應(yīng)丘的房產(chǎn)檔案。同一房產(chǎn)分區(qū)的各丘進(jìn)行統(tǒng)一編號，作為房產(chǎn)丘號。
（5）幢：每一丘中的每一幢房屋劃分為一幢，在檔案庫房中相應(yīng)丘中進(jìn)行劃分，編排幢號。
（6）房：每一幢房屋分為若干戶房，在檔案庫房中的相應(yīng)幢中劃分每一戶房的檔案存放位置，用于存放該戶房產(chǎn)的所有檔案資料。
通過對全市房屋進(jìn)行五級劃分，確保了每一戶房有一個(gè)系統(tǒng)的、唯一的編號。同時(shí)，通過對檔案庫房進(jìn)行相應(yīng)的五級劃分，使全市每一戶房屋在檔案庫房中都有一個(gè)唯一、固定的對應(yīng)位置，層次分明，條理清晰，管理科學(xué)，且能確保檔案的唯一性、準(zhǔn)確性，同時(shí)最大程度地增強(qiáng)了檔案的利用效率。
2、實(shí)現(xiàn)檔案一戶一檔
通過上述做法對檔案庫房進(jìn)行了五級劃分，建立了檔案管理的整體框架，為實(shí)現(xiàn)一戶一檔奠定了基礎(chǔ)。下一步工作是將現(xiàn)有的房產(chǎn)檔案進(jìn)行整理，逐步將每一戶房產(chǎn)檔案“充實(shí)”到劃分好的框架之中。
（1）新登記的房產(chǎn)檔案
新登記產(chǎn)生的房產(chǎn)檔案，按照上述五級編號進(jìn)行整理，歸入檔案庫房中的相應(yīng)位置。
屬于初始登記的，直接進(jìn)行歸檔。
屬于轉(zhuǎn)移、變更登記的，提出上一份房產(chǎn)檔案，與新檔案合并后進(jìn)行歸檔。上一份檔案仍為轉(zhuǎn)移或變更登記的，逐一提出上一檔案，直至初始登記檔案，一起合并為一份檔案后歸檔。
屬于抵押、查封、遺失、預(yù)告等各類登記的，提出房產(chǎn)檔案，按上述要求進(jìn)行整理、合并，與抵押、查封等相應(yīng)的登記檔案資料合并后歸檔。
（2）原有房產(chǎn)檔案
新登記產(chǎn)生的房產(chǎn)檔案按照上述要求整理歸檔后，原來存放的房產(chǎn)檔案不會再增加，原有檔案的整理工作應(yīng)同時(shí)進(jìn)行。
原有檔案是按照登記時(shí)間的先后順序進(jìn)行存放的，因此應(yīng)該從最后辦理的檔案開始，從后向前逐步推進(jìn)，從最大程度上確保整理的檔案為最后登記的產(chǎn)權(quán)人，保障房產(chǎn)檔案的準(zhǔn)確性。
檔案整理的基本步驟：從最新的檔案開始，對每一份檔案按照要求逐一提出上一份檔案，直至找到初始登記檔案，合并為一份完整的檔案；然后，按照要求進(jìn)行五級編號，做好記錄后進(jìn)行歸檔。
（三）對于商品房預(yù)售管理問題，要在三個(gè)方面加強(qiáng)管理。
一要抓好商品房預(yù)售許可。商品房預(yù)售許可是允許開發(fā)公司預(yù)售商品房的行政許可，是介入商品房預(yù)售管理的第一步，也是最關(guān)鍵的一步。做好商品房預(yù)售許可工作，一方面要嚴(yán)格審查預(yù)售項(xiàng)目的各項(xiàng)手續(xù)，審慎發(fā)放預(yù)售許可；另一方面更要嚴(yán)密監(jiān)控違規(guī)售房，無證售房，使預(yù)售許可真正成為規(guī)范市場的有力手段。
二要抓好預(yù)售資金監(jiān)管。預(yù)售資金監(jiān)管是商品房預(yù)售管理的核心步驟。房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行商品房預(yù)售的根本目的在于資金的周轉(zhuǎn)利用，同時(shí)，繳納的購房款也是廣大購房戶的核心利益，一旦這部分資金出現(xiàn)問題，后果不堪設(shè)想。而我市長期對商品房預(yù)售進(jìn)行粗放管理，資金監(jiān)管工作更是沒有實(shí)質(zhì)性的實(shí)施，這是今后亟待解決的重要問題。房管處對該項(xiàng)工作進(jìn)行了嚴(yán)密的論證討論，制定了預(yù)售資金監(jiān)管的有效方法與步驟，爭取能夠盡快使該項(xiàng)工作進(jìn)入實(shí)質(zhì)的實(shí)施階段。
三要抓好商品房預(yù)售合同監(jiān)管。商品房預(yù)售合同備案管理是商品房預(yù)售管理的重要手段。商品房預(yù)售合同備案和預(yù)售資金監(jiān)管相輔相成，一面約束開發(fā)公司不能挪用資金、一房多賣，一面約束購房者不能私賣炒房、哄抬房價(jià)，共同構(gòu)成了完善的商品房預(yù)售管理體系。商品房預(yù)售合同備案管理制度自2008年7月實(shí)施以來，已經(jīng)初步顯現(xiàn)出成效，為建立完善的商品房預(yù)售管理體系奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
（四）對房屋登記歷史遺留問題的對策
解決房屋登記歷史遺留問題，要遵循以下基本原則：
尊重歷史、實(shí)事求是的原則。對時(shí)間跨度較大的項(xiàng)目，建議不能以現(xiàn)行的政策來衡量，而應(yīng)用歷史的眼光看待，政策把握應(yīng)當(dāng)立足當(dāng)時(shí)。有的項(xiàng)目在調(diào)查過程中，當(dāng)事人談了很多當(dāng)時(shí)的道理，且有可信的證據(jù)，建議尊重客觀理由和客觀存在，予以辦理。
認(rèn)真甄別、寬緊適度的原則。所有項(xiàng)目不能一概而論，要仔細(xì)勘察，對發(fā)生時(shí)間較近，明顯違反政策的項(xiàng)目，要在相應(yīng)尺度內(nèi)予以懲處。
從速解決、一次辦結(jié)的原則。鑒于解決歷史遺留問題的根本目的，建議限期辦理解決，政策許可范圍內(nèi)的盡量盡快解決，以防一拖再拖，繼續(xù)積壓。立足客觀實(shí)際，針對不同問題，制定切實(shí)可行的政策辦法，一次性解決問題，不能“留尾巴”，又產(chǎn)生新的問題隱患。
（五）對于房屋登記體制問題，應(yīng)探討建立規(guī)范的集中辦公體制。
集中辦公體制，即統(tǒng)一登記程序、統(tǒng)一辦公場所、統(tǒng)一記載于登記簿，實(shí)現(xiàn)案件的受理、審批、登記、收費(fèi)、發(fā)證、歸檔等各項(xiàng)業(yè)務(wù)集中辦理，真正實(shí)現(xiàn)“一條龍”工作標(biāo)準(zhǔn)。集中辦公在硬件上應(yīng)具備相應(yīng)的案件受理窗口、案件審批辦公場所、房產(chǎn)檔案庫房、登記收費(fèi)窗口、繕證發(fā)證窗口等五大部分，在軟件上應(yīng)具備流暢的傳接程序，完善的管理機(jī)制。
集中辦公體制的建立，一是可以規(guī)范房屋登記簿管理制度，實(shí)現(xiàn)登記業(yè)務(wù)的統(tǒng)一管理，避免登記錯(cuò)誤的賠償，符合《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)的實(shí)施要求；可以對房產(chǎn)檔案直接進(jìn)行規(guī)范化管理，杜絕工作漏洞，盡最大限度的規(guī)避登記風(fēng)險(xiǎn)。二是可以解決案件傳接的滯后問題，做到受理即開始辦理，即避免案件的“搶辦”現(xiàn)象，又可以縮短20%—40%的登記時(shí)間，提高工作效率。三是可以做到即時(shí)詢問申請人相關(guān)問題，更好的為申請人辦理房屋登記提供方便，符合《辦法》要求，提高收件質(zhì)量。
（六）關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村集體土地房屋登記的對策
要將集體土地房屋登記發(fā)證工作切實(shí)管理起來，并不斷加以規(guī)范，必須解決人員問題。首先是人員的責(zé)任心，形成錯(cuò)案追究的長效機(jī)制。其次是人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，提高工作人員的辦案水平。第三是解決人員短缺的問題，配備足夠的人手。第四是解決辦公條件差的問題，不斷提高辦事效率。
