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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇保障性住房，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
收錄日期：2012年6月18日
民生工程關(guān)系到百姓生活中衣食住行的方方面面。政府大力倡導(dǎo)改善和保障民生工程，其中保障性住房建設(shè)就是人們所關(guān)注的熱點(diǎn)問題之一。“保障性住房”，是指政府在對中低收入家庭實(shí)行分類保障過程中所提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。按照“十二五規(guī)劃綱要”，整個(gè)“十二五”期間，保障性住房的建設(shè)量要達(dá)到3，600萬套，計(jì)劃投資9，000億元。如此龐大的建設(shè)資金從何而來？本文僅從保障性住房融資角度著眼，探討解決保障性住房建設(shè)資金的有力途徑。
一、當(dāng)前保障性住房資金投入現(xiàn)狀和問題
（一）現(xiàn)狀
1、稅收優(yōu)惠。根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局在2008年印發(fā)的《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》中的規(guī)定，國家對廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅：對廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；對廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營管理單位與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房、在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。對個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；對個(gè)人按《廉租住房保障辦法》規(guī)定取得的廉租住房貨幣補(bǔ)貼，免征個(gè)人所得稅。此外，財(cái)稅部門還于2010年出臺(tái)了關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。
2、建設(shè)資金壓力巨大。2011年1，000萬套，2012年700萬套，這是保障性住房開工建設(shè)的“大計(jì)劃”。據(jù)初步估算，2011年實(shí)際在建的保障性住房約為1，500萬套，2012年開工數(shù)和在建數(shù)繼續(xù)增加，在建工程量達(dá)1，800萬套，業(yè)內(nèi)估計(jì)2012年資金需求可能超過2011年。如果再考慮建材、人工等建設(shè)成本的不斷上升，保障性住房建設(shè)的資金壓力進(jìn)一步加大。保障性住房建設(shè)的強(qiáng)力推進(jìn)讓不少地方政府感受到前所未有的壓力。
（二）融資存在的問題
1、地方政府透支嚴(yán)重。以2011年為例，有5，000多億元的資金將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集。而這5，000億元政府投入中，除中央財(cái)政投入的l，000億元外，剩余4，000億元又推給了地方政府。基于保障性住房的目標(biāo)人群，在保障性住房的土地買賣中，政府不能以高額的競拍價(jià)賣地，這樣使得政府在保障性住房土地買賣中損失了大筆收入，同時(shí)還要在其他收入中拿出資金來給予其補(bǔ)貼，使很多地方政府早已透支。
2、銀行顧慮多。以2011年保障性住房建設(shè)所需的1.3萬億元資金為例，其中有1/4需要社會(huì)投融資，銀行貸款依舊是融資主力，然而在銀行信貸額度偏緊的情況下，保障性住房建設(shè)卻得不到銀行貸款的垂青。貸款難，體現(xiàn)在擔(dān)保抵押環(huán)節(jié)。按照規(guī)定，銀行貸款要求有房產(chǎn)或土地進(jìn)行抵押。但公租房、廉租房是不能被用來抵押的，而政府手中的土地有限，很難滿足銀行貸款要求。另外，公租房、廉租房等租賃型保障性住房的投資巨大，回報(bào)卻緩慢。綜合一些省份的測算，如果按照現(xiàn)在指定的公租房租金標(biāo)準(zhǔn)，即使不考慮房屋維修、通貨膨脹等因素，公租房靠租金償還銀行貸款本息的周期至少要18年。但是，銀行對待公租房、廉租房貸款時(shí)限僅為15年。
3、投資風(fēng)險(xiǎn)大，企業(yè)觀望多。由于建設(shè)保障性住房的利潤偏低，一般凈利率為3%～5%左右，而商品房的凈利率都在10%以上。所以，開發(fā)商基于利潤的考慮不可能對保障性住房有多大興趣，而且前幾年保障性住房開發(fā)貸款利率是基準(zhǔn)利率或下浮10%，而現(xiàn)在優(yōu)惠利率已基本取消，資金成本大幅提高，盈利前景不容樂觀。
二、保障性住房融資瓶頸的破解
（一）政策性銀行。商業(yè)銀行由于銀根緊張不能進(jìn)入保障性住房融資市場，政策性銀行則率先動(dòng)手。國家開發(fā)銀行2011年7月28日公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年該行發(fā)放保障性安居工程建設(shè)貸款余額新增443億元，占到同業(yè)保障性住房貸款新增額的近一半。
（二）社保基金。全國社會(huì)保障基金對保障性住房的投資正在逐步增加，大約占投資比重的5%。全國社保基金2011年上半年已經(jīng)在南京、天津、重慶三地，通過房地產(chǎn)信托基金的方式，為當(dāng)?shù)氐墓夥拷ㄔO(shè)提供融資105億元。
（三）保險(xiǎn)資金。保險(xiǎn)資金將保障性住房建設(shè)投資作為重要增值渠道。從實(shí)際情況看，得以較快推進(jìn)的融資渠道正是保險(xiǎn)資金。保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展沉淀了龐大的“靜態(tài)”資金，面臨著巨大的保值增值的內(nèi)在動(dòng)力，保障性住房的投資期限一般比較長，符合保險(xiǎn)資金（尤其是壽險(xiǎn)資金）期限長的資金特點(diǎn)，可以和保險(xiǎn)資金的周期相匹配，有助于實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金的資產(chǎn)負(fù)債管理。同時(shí)，保障性住房屬于債權(quán)投資，與股票、債券類資產(chǎn)的特點(diǎn)不同，有利于增強(qiáng)公司資產(chǎn)組合收益的穩(wěn)定性。
（四）信托基金。在保障性住房建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，配比合理比例的商業(yè)地產(chǎn)面積。商業(yè)面積的合理設(shè)計(jì)，不但能提升社區(qū)生活便利水平、幫助解決低收入群體就業(yè)問題，還可用商業(yè)面積租金收益來部分覆蓋保障性住房社區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用，并最終提高保障性住房項(xiàng)目建設(shè)的投資價(jià)值。由于保障性住房中的公租房帶租約且未來可能允許出售，因此住宅部分收益有一定保障，加上商業(yè)部分租金收益可預(yù)期，這就構(gòu)成了地方政府發(fā)行保障性住房建設(shè)債券的信用基礎(chǔ)。因此，通過制度創(chuàng)新，以上述信用為基礎(chǔ)建立各種房地產(chǎn)信托投資基金，可作為未來保障性住房建設(shè)的一種主要融資模式。
（五）國債和地方債。發(fā)改委于2011年6月通知，明確允許地方政府通過發(fā)債為保障性住房建設(shè)籌措資金。各地方紛紛試水，發(fā)行企業(yè)債。由于地方政府債具有準(zhǔn)國債性質(zhì)，鑒于債券信用高、融資成本低的特點(diǎn)，以地方政府債形式籌集保障性住房建設(shè)資金，必將大大降低保障性住房融資成本，緩解資金瓶頸，加快保障性住房建設(shè)進(jìn)程。
（六）企業(yè)資金。對于資金緊張的保障性住房建設(shè)，房地產(chǎn)商以及社會(huì)資本被寄予厚望。但保障性住房回報(bào)率大多低于社會(huì)平均利潤率，如果基于自愿的話，很少有企業(yè)會(huì)參與保障性住房建設(shè)。因而，越來越多的地方開始采用行政手段，強(qiáng)制要求開發(fā)商在新建住宅中配建一定比例的保障性住房，最終由政府以成本價(jià)同購。2011年3月以來，北京、上海、廣州、杭州、鄭州、青海、山東、湖南等地相繼出臺(tái)商品住房項(xiàng)目配建保障性住房實(shí)施辦法，保障性住房占商品房的配建比例一般在5%～10%之間。目前，開發(fā)商尤其是國有房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)了較多的保障性住房開發(fā)建設(shè)任務(wù)。
（七）售租結(jié)合。地方政府、開發(fā)商與保障對象圍繞保障性住房展開的利益平衡成為保障性住房建設(shè)中最為“糾結(jié)”的節(jié)點(diǎn)。向保障對象出售一定的產(chǎn)權(quán)用以回籠部分保障性住房建設(shè)資金的思路成為這一模式的核心。也就是說，在廉租房、公租房等保障性住房中，申請人可以先購買保障性住房的部分產(chǎn)權(quán)，政府持有剩下的產(chǎn)權(quán)，使得政府可以回籠部分建設(shè)資金。達(dá)到一定年限后，保障對象可以購買政府所有產(chǎn)權(quán)，最終將這套房屋變成自己的產(chǎn)權(quán)房屋，政府亦可全部回籠資金。
關(guān)鍵詞 社會(huì)保障性住房 公共政策 評價(jià)
住房問題一直是世界各國政府非常關(guān)注的重要問題，住房問題解決得如何關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)的繁榮。近幾年，大中城市商品住宅價(jià)格漲幅較快，已經(jīng)超過居民可支配收入的增幅，中低收入階層在商品住宅市場逐步被邊緣化了。伴隨著住房制度貨幣化改革，我國政府為了解決中低收入階層住房困難問題，在借鑒發(fā)達(dá)國家住房保障政策的基礎(chǔ)上，根據(jù)我國居民的居住狀況和收入水平，制定了相應(yīng)的住房保障政策，即政府在對中低收入家庭實(shí)行分類保障過程中所提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)的，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。因此社會(huì)保障性住房政策的執(zhí)行問題備受關(guān)注，需要有效和嚴(yán)格的政策評價(jià)。
一、社會(huì)保障性住房政策評價(jià)的必要性
基于住房問題的重要性和特殊性，國際上把政府介入住房問題作為衡量建立現(xiàn)代住房制度的決定性環(huán)節(jié)。因此，需要對社會(huì)保障性住房政策的預(yù)期目的是否明確，對政策執(zhí)行中可能發(fā)生的問題是否有充分估計(jì)并準(zhǔn)備應(yīng)對措施，對政策進(jìn)行成本的收益進(jìn)行分析。還要對社會(huì)保障性住房政策的執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督、評價(jià)，比較與預(yù)期目的之間的差異，為政策調(diào)整準(zhǔn)備事實(shí)依據(jù)。
當(dāng)然，社會(huì)保障性住房政策的評價(jià)包括政府評價(jià)和公眾評價(jià)。政府要充分收集意見，協(xié)調(diào)各方面利益，為政策執(zhí)行作好準(zhǔn)備；在政策出臺(tái)后，應(yīng)定期進(jìn)行評估，分析政策有無矛盾沖突之處，是否符合公眾和社會(huì)需要，是否需要修正。由于社會(huì)保障性住房制度是社會(huì)保障體系建設(shè)的重大舉措，是惠及廣大市民尤其是中低收入家庭的制度建設(shè)，因此，需要建立公眾與政府有效互動(dòng)的公眾評價(jià)體系。
二、社會(huì)保障性住房政策的評價(jià)指標(biāo)體系
1、適度原則
受一定時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的限制，尤其是政府公共財(cái)政能力的限制，城市住房社會(huì)保障總是有限度的。城市住房社會(huì)保障的度的問題，不僅關(guān)系著這一政策本身在當(dāng)前和今后的社會(huì)效果，而且還觸及了政府、市場、個(gè)人之間的責(zé)任界限這一根本問題。它既關(guān)系著一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，也關(guān)系著一個(gè)城市發(fā)展活力和內(nèi)在動(dòng)力的持續(xù)保持，更考驗(yàn)著政府公共財(cái)政的承受能力。具體有三個(gè)方面：
1.1城市住房保障對象的范圍
對于城市住房保障對象范圍的確定，直接取決于三個(gè)因素：
1.1.1房價(jià)收入比。目前，國際上公認(rèn)的合理的房價(jià)收入比為3~6倍，如果房價(jià)收入比高于此標(biāo)準(zhǔn)，一般就不具有直接從房地產(chǎn)市場購買商品房的能力。如果以此為標(biāo)準(zhǔn)，則凡是房價(jià)收入比高于此標(biāo)準(zhǔn)的都應(yīng)納入到城市住房社會(huì)保障的范圍。
1.1.2政府的公共財(cái)政能力。政府提供城市住房社會(huì)保障，還要受限于自身的財(cái)力狀況。如果政府財(cái)力薄弱，那政府能夠投入到城市住房社會(huì)保障上的財(cái)力也就非常有限。因此，政府的公共財(cái)政能力決定著城市住房社會(huì)保障對象的可能范圍。
1.1.3城市土地、基礎(chǔ)設(shè)施等資源的稀缺狀況。政府提供城市住房社會(huì)保障必須耗費(fèi)一定的社會(huì)資源，不但要減少來自土地、基礎(chǔ)設(shè)施上的收入，而且還要增加公共財(cái)政支出（用在其他資源耗費(fèi)），從而影響城市住房社會(huì)保障的可能范圍和對象。
1.2城市住房社會(huì)保障的程度
城市住房保障的程度和標(biāo)準(zhǔn)是在城市住房保障的范圍和對象確定之后緊接著要解決的次一層次的度的問題。城市住房保障的程度通常和保障對象的收入水平呈反比關(guān)系，保障對象的收入水平愈高，其自我解決住房的能力就愈強(qiáng)，相應(yīng)地政府提供的城市住房社會(huì)保障的程度就應(yīng)降低，反之則應(yīng)提高。
1.3城市住房社會(huì)保障的標(biāo)準(zhǔn)和水平
在確定的城市住房社會(huì)保障范圍內(nèi)，影響住房社會(huì)保障標(biāo)準(zhǔn)和水平的因素有兩個(gè)：一是保障對象的房價(jià)收入比；二是政府的財(cái)政能力。由于不同地方的政府財(cái)政能力差別是很大的，如果各地?fù)?jù)此來確定各自的城市住房社會(huì)保障標(biāo)準(zhǔn)和水平，那會(huì)間接擴(kuò)大并加劇地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展差距。因此，國家一般要統(tǒng)一城市的住房社會(huì)保障標(biāo)準(zhǔn)和水平以供各地遵循，具體表現(xiàn)為規(guī)定保障住房的基本戶型和面積控制標(biāo)準(zhǔn)。在不違反國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的前提下，各地可根據(jù)保障對象的住房實(shí)際需求、政府的財(cái)政能力以及特殊的政策需要，對不同的保障對象給予有差別的保障待遇。
2、公平原則
城市住房社會(huì)保障的公平原則具體有兩個(gè)方面：
2.1實(shí)質(zhì)公平
在城市住房社會(huì)保障中，實(shí)質(zhì)公平的內(nèi)在要求有兩個(gè)：一是應(yīng)保盡保，即經(jīng)申請受理，凡符合城市住房社會(huì)保障條件的，就應(yīng)按規(guī)定給予保障，否則就不予保障。二是同類對象相同對待，即對保障范圍內(nèi)的同類對象，在城市住房社會(huì)保障政策上要給予公平對待，不應(yīng)有任何的歧視性對待。
2.2程序公平
要在城市住房社會(huì)保障的申請、受理、審核、審批程序上盡量做到公平，讓符合城市住房社會(huì)保障條件的每一個(gè)城市住房困難家庭都能按照規(guī)定平等地享受到城市住房社會(huì)保障政策的陽光。另外，對那些不再符合城市住房社會(huì)保障條件的居民家庭，在進(jìn)行社會(huì)保障性住房清退時(shí)，也要規(guī)范條件設(shè)置和清退程序，盡量做到程序上的公平。不管是實(shí)質(zhì)公平，還是程序公平，其核心是對城市住房社會(huì)保障的運(yùn)作過程相應(yīng)要有一個(gè)健全有效的監(jiān)督管理機(jī)制。
城市住房社會(huì)保障的基本目的是確保城市住房困難家庭都能“住有所居”，以滿足其基本的生存和發(fā)展需要。因而，政府提供的社會(huì)保障性住房能否公平地落實(shí)到城市住房困難家庭就顯得非常關(guān)鍵。城市住房社會(huì)保障公平內(nèi)在地應(yīng)包括兩方面含義：一是社會(huì)保障性住房必須真正用于保障符合條件的城市住房困難家庭，而不是其他類型家庭；二是在社會(huì)保障性住房政策的執(zhí)行上應(yīng)公平對待納入城市住房社會(huì)保障的每一個(gè)住房困難家庭。只要做到了公平，才能確保社會(huì)保障性住房真正落實(shí)到城市住房困難家庭頭上，城市住房社會(huì)保障政策才不會(huì)偏離其既定的方向，否則就會(huì)沖擊到房地產(chǎn)市場，加劇城市住房分配的不公，影響城市社會(huì)的安定和諧。
3、效率原則
城市住房社會(huì)保障運(yùn)作中的政府效率包括兩個(gè)方面：
3.1社會(huì)保障性住房供應(yīng)效率
社會(huì)保障性住房供應(yīng)效率建設(shè)、收購、回購，主要是建設(shè)效率。因?yàn)樯鐣?huì)保障性住房總量的增加最終還要靠新建來解決。社會(huì)保障性住房建設(shè)需要耗費(fèi)各種社會(huì)資源，資源耗費(fèi)可通過具體的建設(shè)成本費(fèi)用反映出來。政府為城市中低收入住房困難家庭提供住房社會(huì)保障，基本目的不是要獲取利潤，而是著眼于城市住房分配公平，平抑過高房價(jià)，確保城市居民均能“住有所居”。但是，在社會(huì)保障性住房的供應(yīng)上，無論是建設(shè)，還是收購、回購，均要發(fā)生相應(yīng)的成本費(fèi)用。這些成本費(fèi)用必須依靠政府有關(guān)稅費(fèi)的減免和一定公共財(cái)力的投入。因此，社會(huì)保障性住房的供應(yīng)必須要考慮投資、建設(shè)、分配、管理過程中資金運(yùn)作的良性循環(huán)，并且要盡量減少不必要的成本費(fèi)用，用最小的成本費(fèi)用（或資源）耗費(fèi)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)保障性住房效益的最大化。也就是說，社會(huì)保障性住房的供應(yīng)必須是有效率的，否則城市住房社會(huì)保障就會(huì)難以為繼。
3.2社會(huì)保障性住房管理效率
社會(huì)保障性住房管理效率包括分配、使用管理、清退、日常物業(yè)管理。建成后的社會(huì)保障性住房，最后要具體落實(shí)到城市中低收入的住房困難家庭之中，而且分配到具體的住房困難家庭之后，還要有完善的物業(yè)管理，并要及時(shí)發(fā)現(xiàn)和清退不再符合城市住房社會(huì)保障條件的家庭的社會(huì)保障性住房。在這個(gè)過程中也有一個(gè)管理的問題，而且同樣要發(fā)生相應(yīng)的成本費(fèi)用（耗費(fèi)一定的社會(huì)資源）。如果對社會(huì)保障性住房的管理不僅是有效的，而且是高效的，那就能將管理上發(fā)生的成本費(fèi)用降到最小，從而在管理上確保社會(huì)保障性住房效益的最大化。
政府向符合條件的城市住房困難家庭提供社會(huì)保障性住房必定要占用一定的社會(huì)資源，不僅建設(shè)社會(huì)保障性住房要占用一定的資源（如土地、基礎(chǔ)設(shè)施等）和成本，而且城市住房社會(huì)保障政策的制定和執(zhí)行也需要耗費(fèi)一定的人力、物力和財(cái)力。因此，在城市住房社會(huì)保障運(yùn)作過程中，政府效率就變得極其重要。如果城市住房社會(huì)保障的資源、成本、費(fèi)用耗費(fèi)要遠(yuǎn)高于市場的平均水平，那就說明政府運(yùn)作是失敗的，或至少說是運(yùn)作有問題的。對城市住房社會(huì)保障的運(yùn)作，不管是社會(huì)保障性住房的建設(shè)（或收購），還是具體政策的制定和執(zhí)行，都必須考慮政府在資源、成本、費(fèi)用上的耗費(fèi)，必須盡量降低和減少不必要的耗費(fèi)，以實(shí)現(xiàn)城市住房社會(huì)保障政策各方面效益的最大化，使之真正造福于城市住房困難家庭。
保障性住房建設(shè)是重要的民生工程，是構(gòu)建和諧社會(huì)、完善房地產(chǎn)市場體系不可或缺的組成部分，國務(wù)院及各部委、各地陸續(xù)出臺(tái)有關(guān)政策支持和加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，取得了十分明顯的成效，但由于融資模式單一、優(yōu)惠政策落實(shí)不到位等原因，導(dǎo)致資金問題成為 “瓶頸”，嚴(yán)重制約了保障性住房建設(shè)的加速推進(jìn)，影響了“住有所居”目標(biāo)的及早實(shí)現(xiàn)。因此，拓展保障性住房建設(shè)資金來源渠道、加強(qiáng)融資模式的研究成為一個(gè)迫切而現(xiàn)實(shí)的課題。
一、擴(kuò)大參與主體，大力探索BT模式
BT （B―Build，T―Transfer）即“建設(shè)-移交”，由投資人完成保障性住房工程建設(shè)所需全部資金的投融資，并對工程進(jìn)行施工建設(shè)，在工程驗(yàn)收合格后完成移交等工作，并由政府在約定時(shí)間內(nèi)向投資人支付建設(shè)投資價(jià)款和一定比例的投資收益。采取BT模式，通過公開招標(biāo)的方式確定投資人，投資主體可以是投資公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)，可以是一個(gè)投資人，也可以是多個(gè)企業(yè)組織的投資聯(lián)合體，能夠鼓勵(lì)各種資本參與保障性住房建設(shè)，有效緩解保障性住房建設(shè)資金困難。同時(shí)，由于保障性住房無須市場推廣和銷售，房地產(chǎn)開發(fā)公司的附加值被降至最低，使建筑施工企業(yè)的優(yōu)勢更加凸顯出來。通過招投標(biāo)的方式可以使建筑施工企業(yè)直接參與到保障性住房建設(shè)中來，減少了中間環(huán)節(jié)，在其獲得相對較高利潤的同時(shí)，提高了保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)作效率和質(zhì)量，節(jié)約了政府建設(shè)投資成本。
二、搭建融資平臺(tái)，深化銀政合作模式
這一模式的基本思路是政府成立保障性住房投融資平臺(tái)，通過“一攬子”業(yè)務(wù)加強(qiáng)與商業(yè)銀行的合作，銀行通過信貸的形式向保障性住房建設(shè)項(xiàng)目主體、購買人（主要指經(jīng)濟(jì)適用住房）提供資金。銀行作為以盈利為目的的企業(yè)，其目標(biāo)是追求利潤最大化，決定了其信貸投向必然是向高回報(bào)的行業(yè)傾斜，而保障性住房建設(shè)作為微利、甚至是保本項(xiàng)目，以及其購買人作為中低收入階層，無法給銀行帶來很高的回報(bào)和附加值，導(dǎo)致銀行對保障性住房建設(shè)項(xiàng)目投放貸款的積極性不高。對此，為引導(dǎo)和激勵(lì)銀行向保障性住房提供資金，各地政府應(yīng)整合銀行業(yè)務(wù)資源，在測算分析的基礎(chǔ)上，將政府類（包括地方所屬的國有企業(yè)）高回報(bào)、高附加值的銀行業(yè)務(wù)與保障性住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行 “打包”，采取招標(biāo)的形式選擇合作銀行，通過簽訂銀政合作協(xié)議將保障性住房貸款額度、期限、利率等確定下來，并由政府設(shè)立的保障性住房投融資平臺(tái)（如住房投資公司等）負(fù)責(zé)與銀行進(jìn)行有效對接，以確保保障性住房建設(shè)貸款按時(shí)足額發(fā)放到位。
三、細(xì)化工作舉措，積極試行專戶模式
按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》和《廉租住房保障資金管理辦法》等規(guī)定，廉租住房實(shí)物配租和貨幣補(bǔ)貼的資金主要來源于住房公積金增值收益扣除計(jì)提貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的全部余額、不低于10％的土地出讓凈收益、市縣財(cái)政預(yù)算資金，以及中央、省補(bǔ)助資金和社會(huì)捐贈(zèng)資金，稱之為廉租房專項(xiàng)資金。在上述資金中，由于對扣除額沒有明確的界定，導(dǎo)致在實(shí)際計(jì)算廉租房保障資金時(shí)許多不該扣除的金額被扣除，使廉租房保障資金大打折扣。因此，應(yīng)對《廉租住房保障資金管理辦法》中規(guī)定的資金來源進(jìn)行細(xì)化，特別要對允許扣除項(xiàng)予以明確和量化，對地方財(cái)政投入廉租住房的資金也要進(jìn)行量化，如可以將投入資金明確為占財(cái)政收入或房地產(chǎn)稅收收入的一定比例。同時(shí)，為了提高地方政府對廉租住房的重視程度、督促地方政府履行相應(yīng)的責(zé)任，可以考慮將廉租房資金賬戶上設(shè)一級，即市級（省轄市）、縣級賬戶分別設(shè)在省、市，由省、市對廉租房資金賬戶進(jìn)行考核，納入各市、縣的綜合考核。而經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的優(yōu)惠政策則體現(xiàn)在對相關(guān)稅費(fèi)的減免上，但在實(shí)際執(zhí)行中，由于部門利益的存在，導(dǎo)致相關(guān)優(yōu)惠政策落實(shí)不到位，不該收的稅費(fèi)在保障性住房建設(shè)中照收不誤，變相增加了成本，因此，應(yīng)在對相關(guān)辦法進(jìn)行梳理的基礎(chǔ)上，出臺(tái)或聯(lián)合出臺(tái)統(tǒng)一的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，并納入相關(guān)部門的考核，使保障性住房的優(yōu)惠政策真正落到實(shí)處。同時(shí)，用公積金貸款支持保障性住房建設(shè)要在試點(diǎn)成熟的基礎(chǔ)上，積極穩(wěn)妥地進(jìn)行推廣。
四、整合產(chǎn)業(yè)資源，穩(wěn)步推進(jìn)REITs模式
REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)投資信托基金，實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行基金，集合公眾投資者資金，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。但從保障性住房來看，其資源主要包括廉租房、公共租賃房和經(jīng)濟(jì)適用房三種，其中廉租房、公共租賃住房比較適合做REITs，但其收益一般較低，難以吸引眾多投資者。對此，可以考慮將收益較高的國有商業(yè)地產(chǎn)整合到REITs中，適當(dāng)提高REITs整體收益，也可以考慮通過財(cái)政補(bǔ)貼的形式使REITs達(dá)到一定的收益水平，以吸引更多的投資者。從投資對象來看，除了廣大的社會(huì)投資者，可以考慮將社保基金納入投資對象范圍，因?yàn)檫@類資金在確保安全性的基礎(chǔ)上，對收益水平的要求并不高，而保障性住房REITs能夠很好地兼顧上述兩個(gè)方面。
總之，保障性住房建設(shè)資金的多元化已是大勢所趨，在財(cái)政資金有限的前提下，只有不斷拓寬資金來源渠道，才能保證保障性住房的建設(shè)進(jìn)度和規(guī)模，才能更好地實(shí)現(xiàn)中低收入家庭“住有所居“的夢想，共同構(gòu)建和諧社會(huì)。
（作者單位：連云港市住房保障和房產(chǎn)管理局）
1.保障性住房政策實(shí)施運(yùn)行的實(shí)踐
1.1我國保障性住房政策的主要運(yùn)行體系
目前，按照土地分類標(biāo)準(zhǔn)來看，保障性住房包括：廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品房、中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。廉租住房：是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。經(jīng)濟(jì)適用房：是指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。公共租賃住房：是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。限價(jià)商品房：又稱限房價(jià)、限地價(jià)的“兩限”商品房。是一種限價(jià)格限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是目前限制高房價(jià)的一種臨時(shí)性舉措，并不是經(jīng)濟(jì)適用房。中低價(jià)位、中小套型普通商品住房：是一種嚴(yán)格限制房屋建筑面積低于90平方米，房屋出讓價(jià)格低于市區(qū)平均價(jià)格的商品房。
1.2我國主要保障性住房政策的演變
我國主要保障性住房政策的演變主要分為四個(gè)階段：福利分房制度階段、住宅私有化與福利分房制度并存階段、取消福利分房與住房保障收縮階段、住房保障政策調(diào)整階段。
福利分房制度階段（1949-1978年），主要采用福利分房制度，即城鎮(zhèn)居民職工從單位獲得的分房；住宅私有化與福利分房制度并存階段（1978-1998年），主要模式為集資合作建房和“安居工程”兩種方式，同時(shí)實(shí)物分房還沒有完全取消；取消福利分房與住房保障收縮階段（1998-2007年），主要包含三個(gè)層次：一是面對最低收入家庭的廉租住房，二是為中低收入家庭提供的經(jīng)濟(jì)適用房，三是面向中高收入階層的商品房，該階段將之前為大部分人提供經(jīng)濟(jì)適用房的政策逐步廢棄，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房；住房保障政策調(diào)整階段（2007年至今），2007-2010年，調(diào)控房地產(chǎn)市場，重新重視住房保障問題，住房保障政策調(diào)整，在已有的普通商品住房模式逐步完美的基礎(chǔ)上，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)力度，2010年至今，加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，加快住房保障步伐，此階段的保障性住房主要包括：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、兩限房、公共租賃房。不僅首次納入“公共租賃房”，而且公共租賃房即將成為未來住房保障的主體。中低價(jià)位、中小套型普通商品住房現(xiàn)階段也納入到了各地保障性住房考核體系。
2.“收租”制度運(yùn)行實(shí)踐的分析
2.1“收租”制度背景
“收租”指國家政府行政機(jī)關(guān)動(dòng)用國家優(yōu)先購買和租賃權(quán)力，對流入房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)使用權(quán)進(jìn)行購買或租賃，通過市場化運(yùn)營后作為儲(chǔ)備用房的過程。
“收租”是地方政府和房產(chǎn)部門順應(yīng)“經(jīng)營城市，經(jīng)營房產(chǎn)，保障居住，保障發(fā)展”的需要所進(jìn)行的我國保障性住房制度創(chuàng)新的一個(gè)重要成果。 通過實(shí)施“收租”，在縮減地方財(cái)政支出，發(fā)揮城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)效率，提高房地產(chǎn)市場的公平性和透明性方面起到了積極的作用。2007年以來，國家住房保障政策處于調(diào)整和鋪開階段，房價(jià)不斷上漲和城市建成房屋空置率居高不下成為制約社會(huì)公平的一大頑疾。國家在2010年適時(shí)提出了配建1000萬套保障性安居工程。這個(gè)過程中，一方面是政府的行政干預(yù)不斷加強(qiáng)，另一方面對薄利或無利可圖局面，開發(fā)商對保障性住房熱情不高，政府只能以其他優(yōu)惠政策扶持，這就更增加了投資成本和投資風(fēng)險(xiǎn)。
“收租”制度的特點(diǎn)主要包括：實(shí)行市場化運(yùn)作，“收租”制度的實(shí)施主體是專門的收儲(chǔ)中心，其具有獨(dú)立的法人，并有獨(dú)立的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，并可承擔(dān)政策實(shí)施的金融貸款資格；以非盈利為目的，受托于政府對市場上空置的、即將出租或出售的房屋進(jìn)行收租，并以無償、收取收租價(jià)格或低于收租價(jià)格（主要用于償還銀行貸款利息和投入租售房屋裝修）提供給保障房申請者；采取政府補(bǔ)貼運(yùn)行，政府將投入保障性住房資金補(bǔ)貼“收租”，滿足保障房需求；受行政主管部門監(jiān)管，“收租”制度實(shí)施每個(gè)環(huán)節(jié)都收房產(chǎn)和土地等部門的多向監(jiān)管，防止腐敗滋生；“收租”房屋定價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格評估，對于“收租”的每一套住房，收儲(chǔ)中心將委托專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對其租金或售價(jià)進(jìn)行評估，減少浪費(fèi)性支出；租期穩(wěn)定、租金有保障，人民群眾降幅與房源租給政府的接受度高。
2.2“收租”制度實(shí)踐
江蘇省常州市在保障性住房政策中踐行了“收租”這一保障方式，通過實(shí)際運(yùn)行，證明是一條可以深入發(fā)展的道路。而且運(yùn)用此方案有以下優(yōu)點(diǎn)：
第一，提高了保障供給效率。“收租”制度的實(shí)施運(yùn)行機(jī)制為深化保障性住房政策提供了全新、高效的方式和平臺(tái)，政府與申請保障人成本均大幅下降。成本下降為擴(kuò)大保障范圍和提高保障供給效率提供了有效支撐。如2012年5月至9月，常州市有6000多名群眾將房屋租給政府，登記符合保障房“收租”條件的房源2000多套，已落實(shí)房源1500多套。同年，該市已有三批、共700多戶家庭入住了政府提供的保障房。
第二，加快了政府管理方式創(chuàng)新。在建設(shè)服務(wù)型政府工作中，保障性住房政策的實(shí)施運(yùn)行通過政府擔(dān)保、市場運(yùn)營等創(chuàng)新方式，推動(dòng)政府管理結(jié)構(gòu)向社會(huì)化轉(zhuǎn)變，改變了保障性住房供給結(jié)構(gòu)，全面提升了政府的社會(huì)管理和公共服務(wù)能力。
第三，初步形成了多主體建設(shè)運(yùn)營機(jī)制。堅(jiān)持政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、市場化運(yùn)作的原則，支持和鼓勵(lì)各地積極探索多渠道、多主體、多方式投資建設(shè)經(jīng)營保障性住房。“收租”制度成為現(xiàn)階段保障性住房工程建設(shè)全面完成的有效手段之一，得到了相關(guān)政府職能部門的認(rèn)可和大力推廣。
另外，“收租”制度也有一些缺點(diǎn)。首先是主體不明，房屋收租最終應(yīng)該由市場來做，應(yīng)該是企業(yè)行為，但目前仍以政府為主題，成立的收儲(chǔ)中心和城市開發(fā)公司卻是企業(yè)性質(zhì)，在具體實(shí)施過程中，主體不明，管理容易造成混亂；其次是金融風(fēng)險(xiǎn)提升，在“收租”融資過程中，政府充當(dāng)擔(dān)保人，一旦收儲(chǔ)中心和城市開發(fā)公司出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，勢必為銀行帶來成倍投資風(fēng)險(xiǎn)，甚至于產(chǎn)生呆賬、壞賬；第三是法規(guī)建設(shè)滯后，現(xiàn)行“收租”制度都是以規(guī)范性文件形式出現(xiàn)的，雖有一定效力，但未形成法律制度約束，工作中，還存在著政策邊界不夠清晰、利益調(diào)節(jié)和退出機(jī)制不夠完善等問題。
【關(guān)鍵詞】保障性；選址；住房；需求
國家高度重視低收入家庭的購房問題，保障性住房的建設(shè)是一項(xiàng)促進(jìn)和諧社會(huì)發(fā)展的政策工程。在保障性住房工程的建設(shè)中，由于選址不當(dāng)，會(huì)影直接響到居民的正常生活以及居民就業(yè)困難等，所以通過合理選址，對居民的生活保障起著重要的作用，對推動(dòng)社會(huì)和諧發(fā)展業(yè)起著至關(guān)重要的作用。
一、保障性住房選址的不足之處
（一）居民就業(yè)困難
被保障居民普遍存在的特點(diǎn)是他們的教育程度低、選擇就業(yè)方向狹窄和崗前培訓(xùn)不足。以南京為例，南京的經(jīng)濟(jì)適用房在選址上地里位置過于偏僻，房屋周邊沒有可提供就業(yè)的單位，缺少交通配套設(shè)施，使居民出行困難、出行成本過高。
（二）缺少公共配套設(shè)施
從地理位置上看，住房周邊的配套設(shè)施極其缺乏，一般的經(jīng)濟(jì)適用房大多位于市中心的外延，以圍繞市中心呈環(huán)形布置。保障性住房相對孤立，周邊沒有居民可以借用的配套設(shè)施，大部分配套設(shè)施尚未完全開放，再加上保障性住房的建設(shè)時(shí)間不長，沒有帶動(dòng)房屋周邊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，造成經(jīng)濟(jì)適用房的設(shè)施不完善的實(shí)際現(xiàn)狀。保證性住房的周邊均為未開發(fā)地帶，由于居民的消費(fèi)水平有限，導(dǎo)致商業(yè)設(shè)施空置。同時(shí)，由于住區(qū)自身的消費(fèi)能力有限，大部分住區(qū)達(dá)不到相應(yīng)銀行、郵局、商店和超市等商家相應(yīng)的“最低門檻”，又或是住區(qū)提供的門面規(guī)模較小，所以無法建立相應(yīng)的設(shè)施，導(dǎo)致不能滿足居民的需求。
所以，從城市發(fā)展的角度上看，保障性住房在選址的時(shí)候必須考慮到被保障人們的居住、交通、配套和就業(yè)等問題。在建設(shè)保障性住房的時(shí)候，政府應(yīng)該給與政策上的支持，不能單方面根據(jù)土地價(jià)格和市場需求進(jìn)行選址，必須要考慮被保居民長期居住的成本。
二、保障性住房的選址方式
（一）保障性住房的選址合理化
從當(dāng)前的角度看，保障性住房應(yīng)該均勻的分布在城市的新市區(qū)、老城區(qū)和近郊區(qū)。這樣不但可以防止住房空間聚集而產(chǎn)生的不良社會(huì)問題及不良社會(huì)行為，居民還可以享受到更好的設(shè)施以及謀生方式，增進(jìn)社會(huì)各階層的交流，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展。保障性住房的選址范圍可以分為近郊區(qū)、老城區(qū)和新市區(qū)三個(gè)部分，這三個(gè)部分在選址方式中存在一定的共同點(diǎn)，其中，近郊區(qū)與城市新區(qū)有相似性質(zhì)，老城區(qū)有自己的性質(zhì)。老城區(qū)土地有限、地價(jià)高，通常不會(huì)成為保障性住房選址的對象。通過加強(qiáng)建設(shè)新市區(qū)，可以整體居住壓力，新市區(qū)的建設(shè)不但可以為保障性住房提供有價(jià)值的土地，還可以解決老城區(qū)居民居住擁擠的問題，同時(shí)可以為新市區(qū)提升人氣。保障性住房必須處理好居民生活中必備的配套設(shè)施、交通設(shè)施和就業(yè)單位設(shè)施，讓新市區(qū)變得越加繁華。
（二）在城市居住總體的指導(dǎo)下，將保障性住房的選址納入居住社區(qū)的范圍里
據(jù)相關(guān)調(diào)查報(bào)告，保障性住房周邊較荒涼，缺少相應(yīng)的商業(yè)配套、交通配套和教育配套，導(dǎo)致居民生活極其不便以及多數(shù)居民的就業(yè)困難、傷病無法及時(shí)得到救治以及出行困難。保障性住房的選址不能占用新城區(qū)和老城區(qū)的綠化帶以及居住與工業(yè)之間的綠化帶，因?yàn)樾鲁菂^(qū)和老城區(qū)中的綠化帶對城市的空氣存在至關(guān)重要的作用。如果在綠化帶中建設(shè)保障性住房，居民難以分享周邊的設(shè)施和周邊完善的配套。更為嚴(yán)重的是，如果在綠化帶中建設(shè)保障性住房，不但影響了城市的綠色環(huán)境，還影響了居民的生命健康。而當(dāng)前，有些建筑工程行業(yè)為了追求低價(jià)，已經(jīng)出現(xiàn)了在綠化帶上建設(shè)房屋的問題，這不但是違法的建設(shè)，還給保障性住房帶來了較大的隱患。綠化帶對居民具有至關(guān)重要的作用，它可以釋放大量氧氣、吸收大量二氧化碳，有利于城市居民的身體健康。如果城市中沒有綠化帶，居民的身體健康狀況也會(huì)隨之下降。
（三）以公共交通為主導(dǎo)進(jìn)行建設(shè)保障性住宅
根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，多數(shù)保障性住宅都具有居民生活不便和就業(yè)困難的問題，其中最主要的原因就是嚴(yán)重缺乏公交設(shè)施，造成居民出行困難。因此，在保障性住房選址時(shí)，應(yīng)該重視公交設(shè)施。在選址時(shí)，從住房出發(fā)，在步行10-15分鐘之內(nèi)要有公交。最好將地鐵設(shè)施加入到公共交通設(shè)施當(dāng)中，在居住區(qū)周邊建設(shè)地鐵，可以幫助減少居民出行困難的問題，對社會(huì)發(fā)展業(yè)起著有利作用。
三、結(jié)語
綜上所述，任何城市房屋的建設(shè)不能只憑借城市規(guī)劃管理者進(jìn)行建設(shè)。本文提到的多種保障性住房選址、規(guī)劃從實(shí)際上滿足了居民在日常生活、交通以及就業(yè)的需求。在建設(shè)保障性住房的過程中，需要對住區(qū)周邊的設(shè)施包括超市、商店、市場、交通、單位、醫(yī)院和學(xué)校同步建設(shè)，這樣才能有效的促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步。
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[關(guān)鍵詞]“蟻?zhàn)濉保槐Ｕ闲宰》浚籔PP模式
[中圖分類號]F407.9 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號]1671-511X（2012）02-0041-05
一、問題的提出
“蟻?zhàn)濉保钱?dāng)下對“大學(xué)畢業(yè)生低收入聚居群體”的統(tǒng)稱，被認(rèn)為是繼農(nóng)民、農(nóng)民工、下崗職工后的第四大弱勢群體。與其他弱勢群體不同的是，“蟻?zhàn)濉钡奈幕瘜哟魏褪芙逃潭雀撸m然處在人生最初的、暫時(shí)的困難時(shí)期，但有著強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿凸饷鞯奈磥恚敲褡宓南Ｍ瑖野l(fā)展的源動(dòng)力，也是社會(huì)安定的重要成分。但由于住房、就業(yè)、發(fā)展的綜合壓力，“蟻?zhàn)濉笨傮w心理健康低于全國平均水平，大多數(shù)人對生活狀態(tài)不滿意。根據(jù)教育部公布的有關(guān)數(shù)據(jù)，2008年全國大學(xué)畢業(yè)生人數(shù)為559萬，2009年為611萬，2010年將達(dá)到630萬。隨著我國社會(huì)城市化、人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、勞動(dòng)力市場轉(zhuǎn)型、高等教育體制改革等一系列結(jié)構(gòu)性因素的變化，“蟻?zhàn)濉钡臄?shù)量在未來幾年內(nèi)必將急劇增加。盡管“蟻?zhàn)濉边€沒有形成社會(huì)學(xué)意義上的“社會(huì)階層”，但日益嚴(yán)重的“蟻?zhàn)濉爆F(xiàn)象已經(jīng)引起社會(huì)的廣泛關(guān)注，尤其是該群體的住房問題。
盡快研究解決“蟻?zhàn)濉弊》繂栴}的途徑和方法，并從政策、制度上加以完善和落實(shí)，是緩解他們的生存壓力，幫助他們盡快成長的關(guān)鍵。本文以“大學(xué)畢業(yè)生低收入未婚群體”的保障性住房問題作為研究對象，一方面是因?yàn)閱栴}的嚴(yán)重性和緊迫性，另一方面是現(xiàn)行的住房政策是以家庭保障為主，大學(xué)生從畢業(yè)到結(jié)婚這一特殊階段屬于住房保障的“盲區(qū)”。
二、“蟻?zhàn)濉弊》康难芯楷F(xiàn)狀
1.“蟻?zhàn)濉弊》繂栴}的研究
“蟻?zhàn)濉钡淖》繂栴}，是近幾年伴隨著我國城市房價(jià)快速上漲和大量的高校畢業(yè)生走向社會(huì)而產(chǎn)生的，有著鮮明的“中國特色”。由于問題來得既快又急，國內(nèi)的相關(guān)研究仍處在初期階段。可歸納為：
（1）廉思等對“蟻?zhàn)濉钡木幼顩r進(jìn)行全面的調(diào)查分析，揭示了問題的嚴(yán)重性及其對社會(huì)的影響。但沒能提出有效的解決辦法。
（2）宋英瀟等提出將高校畢業(yè)生的住房問題納入到“夾心層”范疇，在政策上并入家庭住房保障體系。解決路徑不清晰。
國外大學(xué)畢業(yè)生住房問題普遍沒有中國如此突出，大都是將其納入到低收入家庭范疇加以解決。但也有為解決其他問題而建設(shè)青年住房的，如俄羅斯為提高生育率而興建“青年公寓”。
2.PPP在保障性住房領(lǐng)域的研究
（1）國外研究現(xiàn)狀
PPP模式的應(yīng)用已從傳統(tǒng)的公用事業(yè)領(lǐng)域拓展到公共住房項(xiàng)目，尤其是在美、英等國已被廣泛應(yīng)用，并建立了相應(yīng)的法律法規(guī)，以保障其在公共住房建設(shè)中的應(yīng)用效果。美國政府通過設(shè)置廣泛的政策及金融機(jī)制，激勵(lì)私營部門進(jìn)入公共住房的建設(shè)領(lǐng)域，并通過包容性區(qū)劃法，要求私人開發(fā)商將其開發(fā)的部分住房服務(wù)于中低收入住戶，增加“廉價(jià)”住房的供給。英國將PPP模式應(yīng)用于宜居住房，通過風(fēng)險(xiǎn)的合理分擔(dān)提高資金價(jià)值，并在各自的價(jià)值鏈上實(shí)現(xiàn)增值。而“規(guī)劃得益”政策大大地吸引了私人機(jī)構(gòu)參與的積極性。
（2）國內(nèi)研究現(xiàn)狀
唐祥來等認(rèn)為保障性住房具有公共產(chǎn)品的性質(zhì)，并對私人供給機(jī)制進(jìn)行了博弈分析。馮念、巴曙松等認(rèn)為，充足的民間資本和寬松的政策環(huán)境，已初步具備保障性住房PPP模式項(xiàng)目的運(yùn)作前提。萬冬君、劉友平、賈士靖等對保障性住房PPP模式運(yùn)行融資、風(fēng)險(xiǎn)、支付能力等進(jìn)行了一定研究。田一淋等提出建立以中間組織為樞紐的PPP模式住房保障體系。
3.對國內(nèi)研究的評價(jià)
國內(nèi)研究取得了一定的成果，不足之處主要體現(xiàn)在：
（1）研究尚處于理論階段，停留于定性分析層面。缺乏有效的方法和工具，系統(tǒng)性不強(qiáng)。
（2）沒有解決廉租房的“先天不足”問題：租金過低；對私營資本缺乏吸引力。解決的思路大都是通過加大政府投入和補(bǔ)貼來實(shí)現(xiàn)，缺乏造血功能和可持續(xù)性。
（3）沒能理順政府、民間資本、保障群體間產(chǎn)權(quán)、收益、風(fēng)險(xiǎn)等關(guān)系。對共有產(chǎn)權(quán)的研究尚處初期討論。
（4）研究大都局限在以家庭為對象，屬于現(xiàn)有住房保障體系范疇，少有針對未婚、低收入高校畢業(yè)生住房進(jìn)行研究，造成制度上的“盲區(qū)”。
三、“蟻?zhàn)濉弊》考跋嚓P(guān)問題的社會(huì)學(xué)分析
1.職業(yè)狀況
從廉思對“蟻?zhàn)濉闭{(diào)查的結(jié)果來看，“蟻?zhàn)濉钡穆殬I(yè)集中在專業(yè)技術(shù)人員、商業(yè)服務(wù)業(yè)人員以及辦事人員三類，其中男性大多數(shù)從事專業(yè)技術(shù)類工作，女性多為商業(yè)服務(wù)業(yè)人員與辦事人員。就工作單位來講，“蟻?zhàn)濉贝蟛糠殖蓡T（“89%”）任職于私民營企業(yè)；其中有16.5%的群體成員的工作單位性質(zhì)為個(gè)體經(jīng)營；而僅有11%的群體成員就職于政府機(jī)關(guān)與國有企事業(yè)單位。在象征著工作穩(wěn)定性與保障性的勞動(dòng)協(xié)議與“三險(xiǎn)”方面，有32.3%的沒有與工作單位簽訂正式勞動(dòng)協(xié)議，36.4%沒有“三險(xiǎn)”的保障。
工作不穩(wěn)定是“蟻?zhàn)濉钡囊粋€(gè)鮮明特點(diǎn)，流動(dòng)性大對社會(huì)的穩(wěn)定造成了一定的不利影響。
2.收入情況
根據(jù)廉思的調(diào)查數(shù)據(jù)，北京“蟻?zhàn)濉痹戮杖霝?956元，既大大低于城鎮(zhèn)職工平均工資，也低于大學(xué)畢業(yè)生畢業(yè)半年后的平均工資，屬于典型的低收入群體。此外，“蟻?zhàn)濉钡氖杖腼L(fēng)險(xiǎn)顯著高于其他群體，收入的增長狀況令人擔(dān)憂。
3.消費(fèi)情況
根據(jù)廉思的調(diào)查數(shù)據(jù)，北京“蟻?zhàn)濉泵吭缕骄南M(fèi)中租房支出占月均花費(fèi)的比例為22.4%，占月收入的比例為19.3%。對于較低收入的單身者來說，明顯偏高。
4.住房狀況
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2010年月份的《2009年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況》，2009年12月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.8%。房價(jià)的不斷上漲使大學(xué)畢業(yè)生擁有自己的住房成為一種奢望，再加上“蟻?zhàn)濉睘榱私档蜕畛杀荆荒芸紤]在交通便利的城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊農(nóng)村租房。根據(jù)廉思的調(diào)查顯示，該群體中有70%的成員住房面積不足10平方米，所租的房屋及其配套設(shè)施很不完善，有的地方甚至缺少必要的生活條件，周圍的治安狀況和衛(wèi)生狀況也不能讓人滿意，出現(xiàn)當(dāng)?shù)鼐用駨?qiáng)行收取“保護(hù)費(fèi)”的情況。
根據(jù)筆者對南京及周遍主要城市的調(diào)查顯示，現(xiàn)在大學(xué)生的婚育觀念比較開放，男女大學(xué)生平均期望的結(jié)婚年齡不低于27歲。這也就是說，未婚“蟻?zhàn)濉钡淖》繂栴}在大學(xué)生畢業(yè)后4-6年內(nèi)是排除在現(xiàn)有住房保障體系范圍之外的。“蟻?zhàn)濉边@一特殊群體的住房問題日益突出，且缺乏配套的住房保障政策。
5.戶口問題
根據(jù)廉思課題組的調(diào)查數(shù)據(jù)，大學(xué)畢業(yè)生聚居村中，超過85%的人為外地戶口，僅15%的人是當(dāng)?shù)貞艨凇Ｔ撊后w的絕大多數(shù)成員戶口都落在家庭所在地，落在單位所在地的僅有3.3%。家庭所在地有一半以上在農(nóng)村。
6.助學(xué)貸款問題
根據(jù)教育部2009年第5次新聞通氣會(huì)上公布的有關(guān)數(shù)據(jù)，2008年全國公辦和民辦全日制普通高等學(xué)校在校生總數(shù)為2103.27萬人。其中，家庭經(jīng)濟(jì)困難學(xué)生約為473.96萬人，占在校生總數(shù)的22.53%。教育部全國學(xué)生資助管理中心公布的數(shù)據(jù)顯示，從1999年開展助學(xué)貸款截至2008年6月底，銀行累計(jì)審批了377.4萬高校貧困學(xué)子的助學(xué)貸款，累計(jì)審批金額達(dá)到354.3億元，獲貸學(xué)生占在校生總數(shù)的平均比例已達(dá)到11.2%。表明2008年我國高校中身負(fù)助學(xué)貸款的大學(xué)生人數(shù)已經(jīng)超過了230萬。而“蟻?zhàn)濉敝猩碡?fù)助學(xué)貸款的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國的平均值。
按照國家最新助學(xué)貸款的有關(guān)規(guī)定，在校期間國家100%貼息，畢業(yè)后6年內(nèi)還清本息。據(jù)測算，如果一個(gè)學(xué)生在校4年貸款24000元，畢業(yè)后6年等額還清本息，則每年要支付利息約為1641.6元，6年合計(jì)約為9849.60元。這樣，一個(gè)剛畢業(yè)的學(xué)生一年的負(fù)擔(dān)近7641.6元。這對于月均收入1956元的“蟻?zhàn)濉眮碚f，著實(shí)是個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。
7.心理狀況
根據(jù)我們的調(diào)查顯示，“蟻?zhàn)濉钡目傮w心理健康水平不高，消極完美主義特征明顯，大多數(shù)人對生活狀態(tài)不滿意，社會(huì)支持較低，社會(huì)政治控制力相對較高，且個(gè)體強(qiáng)烈地感受到一種心理層面的相對剝奪感。這與該群體目前面臨的較高的生存壓力，頻繁更換工作或找不到自己理想工作的現(xiàn)狀是密切相關(guān)的。因此，應(yīng)該對“蟻?zhàn)濉毙睦斫】禒顩r給與高度重視。
8.生理需求方面
根據(jù)廉思調(diào)查結(jié)果表明，“蟻?zhàn)濉钡男晕C(jī)凸顯。作為80-90后，他們處于生理活躍期，然而，與異性同居的只有23%，只有33%的人在最近一個(gè)月內(nèi)有過性生活。就全國成年人而言，平均性生活頻率是在每星期1次左右。然而該群體的67%的人最近一個(gè)月沒有性生活。對比之下，“蟻?zhàn)濉痹谛孕枨蠓矫骐y以得到滿足，人際性活動(dòng)的缺失很可能會(huì)通過獨(dú)自性生活（如：）或其他途徑進(jìn)行宣泄，如果通過其他途徑則在很大程度上引起社會(huì)問題。
通過對“蟻?zhàn)濉爆F(xiàn)狀的分析，發(fā)現(xiàn)該群體存在嚴(yán)重的生存和發(fā)展問題，而住房問題是最核心、影響面最大的問題之一。
住房是基礎(chǔ)，在當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況下，以大學(xué)畢業(yè)生自身的力量是難以得到有效的解決，必須通過政策的保障、全社會(huì)的關(guān)心和支持，以及大學(xué)畢業(yè)生自身的努力加以解決。
四、基于PPP技術(shù)的“蟻?zhàn)濉北Ｕ闲宰》俊扒嗄旯ⅰ边\(yùn)作模式設(shè)計(jì)
全面改善“蟻?zhàn)濉鄙婧桶l(fā)展問題，首先要解決其住房問題。由于“蟻?zhàn)濉笔遣糠指咝．厴I(yè)生走向社會(huì)初期階段的一種生活現(xiàn)象，屬于渡過時(shí)期的暫時(shí)困難，隨著對社會(huì)的適應(yīng)和能力的提高，他們能夠較快地步入良性發(fā)展之路。因此，通過政策保障，解決高校畢業(yè)生、低收入群體的婚前、過渡性住房，幫助他們渡過暫時(shí)的困難時(shí)期，不僅有利于他們的快速發(fā)展，也能夠完善現(xiàn)行住房保障體系、促進(jìn)和諧社會(huì)的構(gòu)建。
針對“蟻?zhàn)濉钡奶攸c(diǎn)，可以建設(shè)保障性的“青年公寓”，來解決大學(xué)畢業(yè)生低收入、未婚群體的過渡性住房。
1.基本思想
建設(shè)“青年公寓”目的是解決“蟻?zhàn)濉边^渡時(shí)期的住房；手段是采取PPP模式；基礎(chǔ)是政策保障；關(guān)鍵是吸引和鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入。
從PPP模式在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房領(lǐng)域并不成功的應(yīng)用來看，關(guān)鍵是沒有解決好民間資本進(jìn)入的問題，過多地依賴政府財(cái)政投入，使得PPP建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房模式走向不可持續(xù)的“死胡同”。因此，在應(yīng)用PPP模式構(gòu)建“青年公寓”時(shí)，必須從建設(shè)、產(chǎn)權(quán)、定價(jià)、機(jī)制設(shè)計(jì)、政策制定、社會(huì)認(rèn)可等多環(huán)節(jié)、多角度，充分融入對民間資本的激勵(lì)思想，從而形成強(qiáng)大的吸引合力，引導(dǎo)民間資本積極進(jìn)入，增加“青年公寓”自身的造血功能，減少政府財(cái)政和管理的壓力，使PPP模式的“青年公寓”建設(shè)朝著可持續(xù)方向發(fā)展。
構(gòu)建如圖1所示的基于PPP模式的“青年公寓”系統(tǒng)，不失為解決“蟻?zhàn)濉北Ｕ闲宰》康淖罴涯Ｊ健?/p>
2.該構(gòu)架的基本思路
（1）政府劃撥土地，民間資本投資建設(shè)，形成共有產(chǎn)權(quán)形式、只面向高校畢業(yè)、低收入、未婚群體保障性租賃的“青年公寓”。
（2）將“青年公寓”項(xiàng)目納入城市建設(shè)管理之中，科學(xué)規(guī)劃，建設(shè)合理數(shù)量、適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)、配套完善、公共交通便利的單身公寓。
（3）制定準(zhǔn)入和退出機(jī)制，政府統(tǒng)一管理。一方面保障“蟻?zhàn)濉边^渡；另一方面使已婚、收入增高者及時(shí)退出，提高保障效率。
五、基于PPP模式的“青年公寓”相關(guān)問題分析與確定
1.投資問題
（1）政府投資
政府通過劃撥的方式提供“青年公寓”建設(shè)的相關(guān)用地，民間資本投資建設(shè)，形成共有產(chǎn)權(quán)形式的“青年公寓”，長期共同持有和經(jīng)營。
政府劃撥土地，大大降低了“青年公寓”建設(shè)的直接資金投入。通過減免“青年公寓”建設(shè)、配套和運(yùn)營過程中的稅費(fèi)，進(jìn)一步降低“青年公寓”的建設(shè)、運(yùn)營成本，從而降低民間資本投資回收的風(fēng)險(xiǎn)，增加民間資本投入的積極性。
除此之外，通過政策調(diào)整，允許公積金轉(zhuǎn)付“青年公寓”的部分租金，可以降低“蟻?zhàn)濉狈孔獾膶?shí)際支付額，減輕他們的生活壓力，加快個(gè)人積累。
（2）民間投資
除去土地和建設(shè)過程中絕大多數(shù)的稅費(fèi)，“青年公寓”的建設(shè)投資量會(huì)大大降低，從而給民間資本進(jìn)入創(chuàng)造出極大的空間，使投資更加容易回收，降低民間資本的投資風(fēng)險(xiǎn)。
2.“青年公寓”的共有產(chǎn)權(quán)問題
PPP模式下的“青年公寓”建設(shè)，關(guān)鍵是要吸引民間資本，否則又回到財(cái)政投入解決保障性住房的老路上。吸引民間資本，關(guān)鍵是在于：
（1）要產(chǎn)生穩(wěn)定、滿意的投資收益
“青年公寓”屬于租賃用房，能夠產(chǎn)生長期穩(wěn)定的租金收入。由于民間資本的投入只用于項(xiàng)目建設(shè)，因此所需投資量相對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目少了很多。以建筑面積20平方米一套的單身公寓來算，大約所需投資為4萬元人民幣。按靜態(tài)計(jì)算，如果10年收回投資，每年的租金只需4000元，每月只需支付334元的房租。這樣的結(jié)果是政府、民間投資、“蟻?zhàn)濉钡热蕉寄芙邮艿摹Ｈ绻试S公積金轉(zhuǎn)付“青年公寓”的部分房租，則“蟻?zhàn)濉钡膶?shí)際支付可能會(huì)低于200元/月。
（2）產(chǎn)權(quán)明晰
設(shè)立政府與民間資本共有產(chǎn)權(quán)形式的“青年公寓”，能夠?qū)崿F(xiàn)在保證政府主導(dǎo)的前提下，降低民間投資的風(fēng)險(xiǎn)，最大程度地吸引民間資本，從而降低“蟻?zhàn)濉钡淖》繉?shí)際支出，使“青年公寓”走向一條可持續(xù)發(fā)展之路。
“青年公寓”不屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施、也不屬于經(jīng)濟(jì)命脈行業(yè)，完全可以采取公私共有產(chǎn)權(quán)的形式。政府的共有產(chǎn)權(quán)，更應(yīng)體現(xiàn)在保證住房保障上。
3.建設(shè)和運(yùn)營問題
“青年公寓”的建設(shè)，只解決高校畢業(yè)生、低收入、未婚群體的過渡性租賃住房，當(dāng)他們結(jié)婚成家或收入增高，即可進(jìn)入家庭住房保障或商品房市場體系。因此，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，規(guī)劃建設(shè)適合青年人的單身公寓。
（1）選址
“青年公寓”應(yīng)建設(shè)在距城市中心相對較偏，如城郊結(jié)合部；公共交通便捷，如地鐵沿線附近；離高科技單位較近，如科技開發(fā)區(qū)、創(chuàng)業(yè)園區(qū)等區(qū)域。
（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)
按照城市不同情況，合理布局，建設(shè)適當(dāng)規(guī)模的“青年公寓”社區(qū)。
“青年公寓”應(yīng)主要考慮單身大學(xué)畢業(yè)生的住房過渡問題，適當(dāng)考慮“蟻?zhàn)濉苯Y(jié)婚后的短期過渡。因此，“青年公寓”的套型設(shè)計(jì)以20平方米左右的獨(dú)室單身房為主，分層設(shè)計(jì)公共衛(wèi)生間、集中的洗衣房、活動(dòng)室等。
（3）建設(shè)水平與環(huán)境
“青年公寓”的建設(shè)水平應(yīng)符合青年知識(shí)分子身份，環(huán)境應(yīng)清新優(yōu)美，不能粗糙建設(shè)成為新的“平民窟”。
（4）配套
配套設(shè)施應(yīng)該齊全、完善，應(yīng)有相應(yīng)的餐飲、娛樂、服務(wù)、通訊、交通等設(shè)施，方便入住者日常生活。
（5）運(yùn)營
“蟻?zhàn)濉弊》繂栴}不是一朝產(chǎn)生的，也不會(huì)一夕消亡。如果不及時(shí)解決，將會(huì)在未來一定時(shí)間里極大地影響年輕人的生存和發(fā)展，影響社會(huì)的安定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，為確保大學(xué)畢業(yè)生低收入者入住，必須對“青年公寓”的運(yùn)營進(jìn)行強(qiáng)有力的管理和控制，嚴(yán)格按照政府保障的意志進(jìn)行運(yùn)營和管理。
4，價(jià)格（租金）的確定
（1）合理租金的標(biāo)準(zhǔn)
要使PPP模式的“青年公寓”得以正常運(yùn)營，必須確立投資商、被保障群體、政府“三方滿意”的合理租金。
我們認(rèn)為，合理租金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)考慮三方面因素：
①在一定期限內(nèi)，民間投資回收成本并產(chǎn)生合理利潤；
②保障“蟻?zhàn)濉绷己镁幼。С制溆兴e累前提下的合理租金支出；
③正常范圍內(nèi)的政府財(cái)政投入。
（2）合理租金的確定思路
因此，通過對“蟻?zhàn)濉弊饨鹬Ц赌芰Α⒚耖g資本最小租金收益、政府正常范圍內(nèi)的財(cái)政投入的綜合分析，以及三方博弈，最終確定合理的、“三方滿意”的“青年公寓”租金。
具體定價(jià)分析過程可見圖2所示。
5.“蟻?zhàn)濉边M(jìn)入、退出機(jī)制問題
“青年公寓”應(yīng)保障“蟻?zhàn)濉碑厴I(yè)后最初幾年。隨著成長和能力的提高，收入也會(huì)相應(yīng)提高。當(dāng)收入增長到一定水平，或者結(jié)婚成家，應(yīng)該脫離保障范疇，進(jìn)入現(xiàn)行的社會(huì)住房體系。因此，要制定完整、系統(tǒng)的進(jìn)人、退出機(jī)制，對“青年公寓”實(shí)施動(dòng)態(tài)控制。主要包括：
（1）進(jìn)入機(jī)制
通過對就業(yè)狀況、收入水平、生活負(fù)擔(dān)（助學(xué)貸款、父母養(yǎng)老）等因素的分析，設(shè)定準(zhǔn)入條件，并進(jìn)行人住控制。
（2）退出機(jī)制
通過對保障年限（如5-6年）的合理確定、收入增加到一定高度、結(jié)婚成家等因素的分析，設(shè)定退出條件，并進(jìn)行適時(shí)的退出控制。
（3）擠出機(jī)制
對于超出保障期限、結(jié)婚成家、或收入超出保障范圍而不主動(dòng)搬出者，通過梯度加收租金實(shí)現(xiàn)擠出，提高“青年公寓”的保障效率。
六、結(jié)論
1.現(xiàn)階段，低收入高校畢業(yè)生的過渡性住房，應(yīng)納入到國家住房保障體系之中。
一、基本情況
（一）建設(shè)用地方面
年廉租住房項(xiàng)目用地為1484㎡及年公共租賃住房項(xiàng)目用地為4530.78㎡其性質(zhì)均為行政劃撥。以上兩個(gè)項(xiàng)目的選址意見書、土地使用證、建設(shè)規(guī)劃用地許可證、建筑工程規(guī)劃許可證等相關(guān)手續(xù)齊全，不存在擅自改變保障性安居工程用地的土地用途及擅自改變保障性安居工程住房用地性質(zhì)從事商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)等違法違規(guī)行為。經(jīng)濟(jì)適用房由朝陽三合房地產(chǎn)開發(fā)公司在“柏峰紫域”項(xiàng)目中配建，其土地采取出讓形式，其占用土地1736㎡。
（二）招標(biāo)投標(biāo)方面
年廉租住房項(xiàng)目及年經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，建設(shè)程序要件齊全有效，招標(biāo)公告通過指定媒介公開，不存在將必須進(jìn)行招標(biāo)項(xiàng)目化整為零及以其他方式規(guī)避招標(biāo)問題。招標(biāo)機(jī)構(gòu)資質(zhì)符合要求，招標(biāo)項(xiàng)目依法在建設(shè)工程交易中心進(jìn)行交易，采取隨機(jī)抽取方式確定評標(biāo)專家，專家評委人數(shù)符合法定比例。投標(biāo)資質(zhì)真實(shí)有效，分包工程合規(guī)，不存在轉(zhuǎn)包、掛靠問題。招標(biāo)人、投標(biāo)人嚴(yán)格按中標(biāo)通知書的內(nèi)容訂立施工合同。招投標(biāo)有關(guān)資料全部歸檔，檔案管理規(guī)范。不存在領(lǐng)導(dǎo)干部違反規(guī)定干預(yù)和插手招標(biāo)活動(dòng)問題，中標(biāo)企業(yè)施工手續(xù)齊全有效。
年公共租賃住房項(xiàng)目選址意見書、土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證等相關(guān)手續(xù)齊備，正在進(jìn)行項(xiàng)目招標(biāo)公示。
（三）工程質(zhì)量方面
建設(shè)單位依法履行工程質(zhì)量監(jiān)督、施工圖審查、施工許可等基本建設(shè)程序，參建各方主體具有相應(yīng)資質(zhì)，項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人、質(zhì)檢員和其他專業(yè)技術(shù)管理人員均持證上崗。單位工程開工報(bào)告、施工技術(shù)交底記錄、施工日記等相關(guān)技術(shù)文件和資料齊全。工程現(xiàn)場總平面布置符合施工組織設(shè)計(jì)要求，混凝土攪拌站的設(shè)備狀況和工作環(huán)境及管理制度符合規(guī)定要求。鋼筋規(guī)格、數(shù)量、間距、錨固長度、接頭位置、鋼筋保護(hù)層厚度符合要求，工程地基基礎(chǔ)、地下結(jié)構(gòu)防腐、防水符合要求，結(jié)構(gòu)構(gòu)件表面平整度符合要求。房屋使用功能中墻體結(jié)露發(fā)霉、外保溫墻面裂縫、填充墻裂縫、現(xiàn)澆混凝土樓板裂縫、屋面及有水房間地面滲漏、外窗滲漏等質(zhì)量通病均進(jìn)行了有效的防治，嚴(yán)格執(zhí)行住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收制度。
（四）工程安全方面
保障性安居工程項(xiàng)目施工企業(yè)均取得了《安全生產(chǎn)許可證》，建設(shè)項(xiàng)目按規(guī)定進(jìn)行了項(xiàng)目安全檢查監(jiān)督備案。建設(shè)單位對工程建設(shè)過程中可能存在的重大風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面評估，并將評估結(jié)論作為確定設(shè)計(jì)和施工方案的重要依據(jù)。建筑施工現(xiàn)場嚴(yán)格執(zhí)行《建筑施工現(xiàn)場環(huán)境和衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ146—2004）、《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ59—99）及《施工企業(yè)安全生產(chǎn)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ/T77—2010）。深基坑工程、模板工程及支撐體系、腳手架工程、起重機(jī)械設(shè)備及安裝拆卸工程等危險(xiǎn)性較大的分部分項(xiàng)工程按《危險(xiǎn)性較大的分部分項(xiàng)工程安全管理辦法》進(jìn)行安全管理。施工現(xiàn)場崗位防火安全責(zé)任制落實(shí)到位，消防器材配備齊全，建筑施工現(xiàn)場按相關(guān)規(guī)定開展文明施工。
（五）資金管理使用方面
保障性住房項(xiàng)目工程建設(shè)資金嚴(yán)格按照國家規(guī)定籌集，并基本上按施工進(jìn)度撥付資金，資金撥付手續(xù)完備。按照規(guī)定在地方財(cái)政年度預(yù)算中安排資金，無閑置和影響資金使用效益問題。按規(guī)定將土地出讓凈收益的10%以上、住房公積金增值凈收益余額全部用于保障性安居工程，建設(shè)補(bǔ)助資金實(shí)行“專項(xiàng)管理分賬核算、專款專用”，使用中無擠占、截留和挪用，不存在補(bǔ)助資金、公款私存等違規(guī)行為。保障性安居工程項(xiàng)目法人設(shè)置專賬管理安居工程資金，財(cái)務(wù)核算符合規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)政資金“收支兩條線”管理制度，對發(fā)放補(bǔ)貼資金進(jìn)行認(rèn)真審核，被補(bǔ)貼對象的確定符合相關(guān)規(guī)定，按照“先租后補(bǔ)、不租不補(bǔ)”的方式發(fā)放補(bǔ)貼。
（六）住房分配方面
編制《縣經(jīng)濟(jì)適用房管理暫行辦法》（建發(fā)[]39號）、《縣城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》（建政辦發(fā)[]65號）等相關(guān)政策，擬準(zhǔn)備頒發(fā)《縣廉租住房按份共有產(chǎn)權(quán)管理暫行辦法》并在相關(guān)政策基礎(chǔ)上對保障性住房的具體分配方案，及時(shí)向社會(huì)公布，現(xiàn)已建立了保障性住房申請、審核、公示、輪候、復(fù)核、退出制度，嚴(yán)格執(zhí)行社區(qū)、街道、民政和住房保障部門四級審核，縣報(bào)、電視臺(tái)兩次公示，公開投訴電話的“四審兩示一公開”制度，建立住房保障管理信息系統(tǒng)，建立每戶一檔，按街道分類，編訂序號，對應(yīng)入卷，妥善保存，實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。
二、下步努力方向
一是根據(jù)省九個(gè)部門下發(fā)的《保障性安居工程監(jiān)督檢查工作方案》的要求，我縣也相應(yīng)的制發(fā)了《縣保障性安居工程監(jiān)督檢查方案》。根據(jù)工作方案的安排各相關(guān)部門一定要做好各司其職，各負(fù)其責(zé)。
二是在工程質(zhì)量和進(jìn)度的監(jiān)管上，嚴(yán)格按照工作方案的要求，加大監(jiān)督檢查和管理的力度，特別是對項(xiàng)目的質(zhì)量，一方面各監(jiān)督、監(jiān)理部門負(fù)起責(zé)任，另一方面駐在組的相關(guān)人員也要履行職責(zé)，真正把保障性安居工程建成安全工程、放心工程。
三是為保證“兩租房”工程的順利實(shí)施，各相關(guān)部門應(yīng)該全力做好服務(wù)工作，特別是在資金的撥付上，應(yīng)該按項(xiàng)目的預(yù)算和形象進(jìn)度及時(shí)足額的撥付到位。對經(jīng)適房的建設(shè)，一方面對開發(fā)單位實(shí)施監(jiān)管，以保證工程質(zhì)量和建設(shè)進(jìn)度；另一方面要加大服務(wù)力度，在原有所提供優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，在建設(shè)過程中盡其可能的為開發(fā)商排憂解難。
上周五房地產(chǎn)版塊全線拉升，領(lǐng)漲大盤，但房地產(chǎn)行業(yè)下降周期不會(huì)隨著政策的變化而改變，行業(yè)最差階段還沒有到來，地產(chǎn)板塊難以出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。龍頭地產(chǎn)公司受行業(yè)調(diào)整影響相對較小，行業(yè)集中度的提高會(huì)使這些公司受益。
事件：
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥昨日接受采訪時(shí)說，計(jì)劃用三年時(shí)間，總投資9000億元人民幣通過廉租住房的方式解決城鎮(zhèn)747萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，其中287萬戶通過實(shí)物配租的方式解決，460萬戶通過貨幣補(bǔ)貼的方式解決；同時(shí)，根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)劃，今后三年，全國還將建設(shè)400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，并將進(jìn)行國有林業(yè)、煤礦、農(nóng)墾職工的棚戶區(qū)危舊房改造，大約解決220萬戶的住房問題。中央財(cái)政將給予一定的轉(zhuǎn)移支付，但主要還是依靠地方政府、住房困難戶本人以及所在單位等幾方面的共同出資。
點(diǎn)評：
我們認(rèn)為這是建設(shè)部配合國務(wù)院四萬億投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的響應(yīng)，該政策出臺(tái)會(huì)促進(jìn)內(nèi)需的拉動(dòng)、改善房地產(chǎn)行業(yè)供給結(jié)構(gòu)、促進(jìn)商品房市場長期穩(wěn)定發(fā)展，但短期內(nèi)對商品房市場影響是負(fù)面的，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期將相應(yīng)的拉長：
1、該政策是補(bǔ)課，有利于維持社會(huì)公平，拉低住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展；保障性住房是政府早就該做的工作，自從98年貨幣化分房以來，過去十年該政策缺失；從該政策的出發(fā)點(diǎn)來看，基本上與07年以來國家房地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向一致，即10%廉租房加上20%經(jīng)濟(jì)適用房加上30%的中低價(jià)中小戶型商品房，按照這個(gè)比例，廉租房超過計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)適用房符合計(jì)劃。
廉租房支出超預(yù)期：9000億重點(diǎn)用于747萬戶低收入家庭住房和220萬戶棚戶區(qū)改造家庭，以貨幣補(bǔ)貼為主（60%貨幣補(bǔ)貼，40%實(shí)物分配），所以對拉動(dòng)租房市場需求有幫助；而另外287萬套的廉租房需要通過建設(shè)或購買來實(shí)現(xiàn)；
經(jīng)濟(jì)適用房符合預(yù)期：而400萬套經(jīng)濟(jì)適用房約占到商品房年銷售套數(shù)不到20%（07年約500萬套），基本上是按照20%的標(biāo)準(zhǔn)來做的，沒有過多的超出預(yù)期。另外隨著商品房市場的低迷，限價(jià)房供應(yīng)出現(xiàn)萎縮，所以盡管經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模超出很多城市的計(jì)劃（見表1），但加上限價(jià)房并沒有明顯的增加。
2、短期對商品房市場帶來負(fù)面沖擊，但沖擊有限：市場對9000億投入的解讀將在短期內(nèi)進(jìn)一步下降購房預(yù)期，市場普遍觀點(diǎn)將是對商品房市場需求帶來擠壓，而在房地產(chǎn)行業(yè)下降周期中，購房預(yù)期是關(guān)鍵，所以我們認(rèn)為短期負(fù)面影響是存在的；但正如以往分析的，經(jīng)濟(jì)適用房與商品房是對應(yīng)不同的市場需求，對商品房市場沖擊有限，中長期來看，合理的市場結(jié)構(gòu)有利于消化房地產(chǎn)泡沫促進(jìn)商品房市場的健康發(fā)展。
3、政策執(zhí)行是關(guān)鍵：按照建設(shè)部的說法，中央政策給與一定的轉(zhuǎn)移支付，投資的主體還是地方政府，這與其它政策一樣，政策的效果取決于地方政府的資金情況，而在土地相對緊缺的情況下，依賴土地財(cái)政使得地方政府執(zhí)行改政策將打折扣，我們認(rèn)為政策執(zhí)行將是最大的挑戰(zhàn)。
4、維持房地產(chǎn)股票建議不變：我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)下降周期不會(huì)隨著政策的變化而改變，行業(yè)最差階段還沒有到來，地產(chǎn)板塊難以出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，我們重點(diǎn)推薦的龍頭地產(chǎn)公司受行業(yè)調(diào)整影響相對較小，而行業(yè)集中度的提高會(huì)使這些公司受益，所以A股可以逢低吸納龍頭地產(chǎn)公司，H股估值已經(jīng)偏高，建議獲利了結(jié)，可以關(guān)注P/B在0.5倍以下的公司。
Abstract：Most indemnificatory housing units are small units. To ensure affordable housing meet low-income families living needs under the limited condition, space intensive design is required. And the variability of design is an important means to solve the periodic personnel changes in the affordable housing and to maximize the use of small space..
關(guān)鍵詞：保障性住房、小戶型、可變性設(shè)計(jì)
Key Words：Indemnificatory Housing; Unit; Variability
中圖分類號：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號：
所有的建筑類型中，在周期性的需求轉(zhuǎn)變方面，沒有一種類型能夠與住宅建筑相提并論，也沒有任何其他建筑類型像住宅建筑一樣，在需求的改變方面如此具有可預(yù)見性及可估算性，當(dāng)住房非常緊張時(shí)，可適應(yīng)性和可變化性就實(shí)用及經(jīng)濟(jì)的角度而言，總是各項(xiàng)討論的中心議題；在住房平面布局的可變化性上，人們要了解的觀點(diǎn)是：在總居住面積不改變的條件下，對住房進(jìn)行改裝，以達(dá)成更有效率地實(shí)用平面布局的目標(biāo)[ 彼得·法勒.王瑾，莊偉譯.住宅平面，1920~1990年住宅的發(fā)展線索[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社，2002.]。
我國處于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)快速發(fā)展的時(shí)期，對于住宅套型模式，取決于居民的生活方式的變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和家庭人口構(gòu)成等原因。相應(yīng)的如何使住宅在其建筑年齡之內(nèi)適應(yīng)居住著需求的變化，是當(dāng)前住宅設(shè)計(jì)領(lǐng)域正在探索的新課題。尤其是廉租房，根據(jù)住戶生活水平的提高，舊住戶遷出，新住戶遷入，人員數(shù)量的變化和生活習(xí)性的不同，對戶內(nèi)使用空間要求也隨之改變，這就要求建筑師在設(shè)計(jì)時(shí)要適當(dāng)考慮戶型的可變化性。我國住宅建設(shè)從早期的磚混結(jié)構(gòu)到現(xiàn)在的鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，客觀上也為住房戶型的可調(diào)動(dòng)性提供了可能，香港公屋套型的模塊化設(shè)計(jì)、日本集合住宅的SI體系等都是在住宅套型方面對以上問題的嘗試，對我國保障性住房具有可借鑒意義。
框架建筑是合適的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，它可以被理性化地制造，而且也允許自由地分割室內(nèi)空間，它所受的限制僅在于必須將廚房、浴廁裝置作為固定的房間，但居住者可以將其余空間利用可移動(dòng)調(diào)整的墻予以間隔；我相信，利用上述方式可以滿足各種居住要求[ 密斯·凡·德·羅.對于我的組團(tuán)建筑[J].建筑與住宅,1927:77]。
1、空間的可變性
針對保障性住房戶型整體空間的可變性設(shè)計(jì)，一種方法是使廚衛(wèi)空間固定，生活用房變化調(diào)動(dòng)。廚房、衛(wèi)生間作為戶內(nèi)的服務(wù)空間，其內(nèi)部又有各種管道和設(shè)備，理應(yīng)把廚房、衛(wèi)生間作為戶內(nèi)的固定核心，和生活空間（起居室、臥室、書房）分離開來，使生活空間可以根據(jù)家庭成員的變化或者生活的需要靈活變動(dòng)。（圖1）是套內(nèi)使用面積為52平方米的保障性住房的小戶型，建筑為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)把廚衛(wèi)空間固定在戶型的北側(cè)一角，剩下空間根據(jù)住戶實(shí)際情況布置，筆者根據(jù)家庭人口的變動(dòng)做了四種變化形式。單身舒適型的生活空間有主臥、書房、客廳，營造單身人士相對舒適的生活空間；婚后有子型在主臥室和次臥室之間留出一定與主臥一體的空間，作為嬰兒房，北側(cè)布置一次臥室以供不時(shí)來的客人，并留出一定空間的餐廳；三代同居型把客廳變?yōu)榇闻P室，考慮家中老年人的入住。
2、墻體的可變性
在局部或者墻體做一些可變性設(shè)計(jì)，通常能引起空間上意想不到的效果。
旋轉(zhuǎn)的“墻”。在柯布西耶的晚期作品中，旋轉(zhuǎn)門變得尤為普遍，我猜想一部分原因，是旋轉(zhuǎn)門所固有的象征潛力，而另一部分原因是，門打開時(shí)所帶來的空間流動(dòng)感[ Flora Samuel[英].鄧敬,殷紅,王梅譯.勒.柯布西耶的細(xì)部設(shè)計(jì)[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社.2009,12.]。保障性住房室內(nèi)空間有限，節(jié)省面積的設(shè)計(jì)顯得空間流動(dòng)感不足，而開敞的設(shè)計(jì)又使空間浪費(fèi)。戶型內(nèi)部門不可能作為柯布西耶所提出的“旋轉(zhuǎn)門”形式出現(xiàn)，但可以把室內(nèi)某段“墻”類比為柯布西耶作品中的“門”，而室內(nèi)較高的家具（木架，柜）因其可轉(zhuǎn)動(dòng)性容易實(shí)現(xiàn)，固可以把家具認(rèn)為代替“門”的“墻”。這種設(shè)計(jì)手法可用于入口玄關(guān)、臥室和起居室一體化空間內(nèi)。“旋轉(zhuǎn)墻”為半透明櫥式，用于玄關(guān)時(shí)，“旋轉(zhuǎn)墻”垂直于墻，把空間一分為二為玄關(guān)和起居室，既起到了“借景”的效果，又使得進(jìn)入室內(nèi)空間過渡區(qū)的形成，當(dāng)“旋轉(zhuǎn)墻”平行于墻時(shí)，帶來了空間流動(dòng)感，整個(gè)空間更加通透，還能留出一定就餐空間（圖2）。同樣的“旋轉(zhuǎn)墻”可以用在臥室、起居室一體化的空間，也起到了類似的空間流動(dòng)效果（圖3）。
輕質(zhì)隔斷墻的設(shè)置。在30~40平方米左右的公寓型保障性住房戶型內(nèi)，由于空間和面積的限制，通常把起居空間和臥室空間一體化處理。兩室之間不設(shè)隔墻，臥室靠窗，起居空間置在內(nèi)側(cè)，這樣使起居空間獲得充分照明和陽光，然而作為私人空間的臥室也失去了私密性，為了解決這一問題，利用輕質(zhì)隔斷墻在使用時(shí)間差上的折疊和伸展的變化性，使空間具有了雙重意義。在廚房和起居空間設(shè)置一推拉隔斷，打開時(shí)空間開闊，入廚時(shí)關(guān)閉，避免油煙氣味侵入起居空間；而在臥室空間和起居空間之間設(shè)置折疊隔斷，白天可以把隔斷合上，保持起居臥室的空間一體化，使起居室通透，夜間入睡時(shí)封閉，以“墻”的形態(tài)分割空間，讓臥室成為單獨(dú)的空間，增加私密性（圖5）。
關(guān)鍵詞：保障性住房 融資 措施
隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷加快，社會(huì)各項(xiàng)保障措施在不斷的完善當(dāng)中。現(xiàn)階段，保障性住房建設(shè)的任務(wù)隨著社會(huì)保障措施的完善而不斷的增長。對于有關(guān)部門的保障性住房建設(shè)工作的開展過程來說，融資問題成為了保障性住房建設(shè)的“老大難”問題。
一、保障性住房建設(shè)融資問題
首先，融資渠道相對單一，資金來源主要是政府的投入。現(xiàn)階段，我國住房建設(shè)的發(fā)展不夠均衡，商品房市場發(fā)展較快，保障性住房占整體住房結(jié)構(gòu)的比例較低，整體不同類型的住房存在著失衡的現(xiàn)象。與此同時(shí)，政府的宏觀調(diào)控的實(shí)施也存在一定的問題，對于保障性住房的干預(yù)較大，不利于保障性住房資金的多樣化有效融入。
其次，保障性住房建設(shè)資金的社會(huì)組成比例較低。保障性住房的投資整體投資周期較長，并且具備較高的管理與經(jīng)營成本，整體投資收益較低。現(xiàn)代社會(huì)對于投資利益的需求也是不斷提高的，保障性住房的建設(shè)投資難以滿足社會(huì)投資的需求。另外，社會(huì)資金的流入，還要結(jié)合考慮當(dāng)?shù)厥菍?shí)際政策與投資風(fēng)險(xiǎn)等問題。
最后，保障性住房建設(shè)的融資手續(xù)過于冗余，資金流入手續(xù)繁雜，整體投資工作開展的效率較低。保障性住房是基本社會(huì)福利體系中的重要一環(huán)，與人民群眾的切實(shí)生活有著重要的關(guān)聯(lián)，也是人們的基本利益。目前，保障性住房建設(shè)融資還存在很大的滯后性，融資手續(xù)以及審批都存在一定的問題，不利于資金的高效流通。保障性住房的建設(shè)周期較長，并且資金投入周期較其他項(xiàng)目更長，如果不能保證資金的高效流入，就會(huì)影響保障性住房的及時(shí)使用，不利于社會(huì)福利工作的開展。
二、解決保障性住房建設(shè)融資問題的對策
1.提高融資渠道的多元性
要解決現(xiàn)有保障性住房建設(shè)融資難的問題，就必須要針對于現(xiàn)有融資渠道進(jìn)行進(jìn)一步的完善，并且對于融資路徑進(jìn)行拓寬。在開展保障房建設(shè)的過程中，需要講公益性與自利性進(jìn)行良好的結(jié)合，并且達(dá)到合理的平衡標(biāo)準(zhǔn)。首先，政府可以以自身為主體，設(shè)立投資基金項(xiàng)目，通過多種渠道來為保障性住房的建設(shè)提供有效的資金來源基礎(chǔ)。政府也可以通過補(bǔ)助等有效的措施，提高自身融資能力。其次，在托管融資渠道時(shí)，要考慮社會(huì)資金的來源，通過采取有效的對策，促進(jìn)社會(huì)資金的進(jìn)入。最后，政府可以通過設(shè)立公租房基金，從而對于公租房發(fā)展中存在的問題進(jìn)行解決，更好的鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)的加入，并且通過出臺(tái)有關(guān)優(yōu)惠政策，促進(jìn)保險(xiǎn)資金的進(jìn)入。
2.增加財(cái)政投入
對于部分困難地區(qū)的保障房建設(shè)過程中，其地方如果存在任務(wù)過重，籌資困難的情況時(shí)，政府要加強(qiáng)財(cái)政資金的投入。政府有關(guān)部門要提高對于保障性住房建設(shè)工作的重視程度，并且采取針對性的措施，對于重點(diǎn)地區(qū)的保障性住房建設(shè)投入進(jìn)行加強(qiáng)，通過地方財(cái)政資金的流入，促進(jìn)地方保障性住房建設(shè)工作的順利開展。
3.為參與建設(shè)企業(yè)提供良好的政策環(huán)境
在地方房地產(chǎn)建設(shè)中，住房類的房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)地產(chǎn)時(shí)，其主要目的是為了獲取企業(yè)利潤。因而，商品房成為了房地產(chǎn)開發(fā)商的第一選擇，而經(jīng)濟(jì)適用房與租賃類的住房成為開發(fā)商的第二選擇。廉租房與公租房等福利性的住房在開展工程建設(shè)中，經(jīng)常存在資金不足的情況。由此可見，要想真正的推動(dòng)保障性住房的建設(shè)工作，就必須考慮到開發(fā)企業(yè)自身的利潤情況，并且為其提供良好的政策環(huán)境，有效的推進(jìn)開發(fā)商參與到保障性住房的建設(shè)當(dāng)中，并且對于目前保障性住房建設(shè)資金不足的情況進(jìn)行環(huán)節(jié)。例如，對于保障性住房建設(shè)完成后，政府可以對開發(fā)商所開發(fā)的地產(chǎn)賦予商業(yè)價(jià)值，并且推動(dòng)配套設(shè)施的建設(shè)，彌補(bǔ)開發(fā)商在保障性住房建設(shè)中所造成的例如損失。另外，多種稅收、土地一級信貸方面的優(yōu)惠，也可以為承建企業(yè)提供良好的優(yōu)惠環(huán)境。
4.提高融資手段的靈活性
保障性住房建設(shè)融資問題的解決，需要依靠多種手段，積極的對融資手段進(jìn)行探索，提高融資手段的多樣化與靈活性。首先，可以采用按揭貸款的融資模式。按揭貸款融資的模式的開展，可以以普通個(gè)人貸款方式來進(jìn)行操作，并且將保障性住房作為按揭主體。通過按揭貸款的方式，將保障性住房建設(shè)所需要的資金以房產(chǎn)為抵押，并且規(guī)定其房屋租賃資金以及周邊配套商業(yè)設(shè)施的收益為主要還款資金。其次，采用理財(cái)?shù)姆绞絹磉M(jìn)行融資。政府、商業(yè)銀行以及信托公司可以互相合作，發(fā)行用于保障性住房建設(shè)的有關(guān)理財(cái)產(chǎn)品，并且由政府進(jìn)行提供擔(dān)保，從而更好的促進(jìn)保障性住房建設(shè)資金的流入，為保障性住房的建設(shè)工作提供保障，同時(shí)也可以滿足投資者自身的收益要求，提高資金利用效率。最后，企業(yè)債券的發(fā)行。企業(yè)債券的有效期較長，并且利率較低，可以有效的為保障性住房建設(shè)融資提供資金來源。企業(yè)債券的審批程序較為精簡，可以有效的保證建設(shè)資金的快速到位。在利用企業(yè)債券的同時(shí)，還要注意規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)監(jiān)管，有效的落實(shí)款項(xiàng)的使用。
三、結(jié)束語
現(xiàn)階段，我國保障性住房建設(shè)中，存在資金不足的問題，并且融資方式較為單一，融資的手續(xù)與審批流程過于復(fù)雜，不利于提高資金的利用效率。與此同時(shí)，我國保障性住房融資的監(jiān)管力度與擔(dān)保還存在很大的不足，需要不斷的進(jìn)行改善。一系列的融資問題，對于我國保障性住房建設(shè)工作的開展，制造了很多困難。有關(guān)部門必須要予以重視，并且拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資方式的多樣化，從而更好的為融資提供有效的資金來源保障，促進(jìn)保障性住房建設(shè)工作的開展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：保障性住房；政府主導(dǎo)；屬性缺失
一、我國保障性住房空間選址存在的問題
在運(yùn)用現(xiàn)場調(diào)查、居民問卷調(diào)查、保障性住房規(guī)劃建設(shè)從業(yè)人員的深度訪談等調(diào)查方法與 GIS 的空間分析方法，對案例中的保障性住房進(jìn)行了空間特征的分析后，可以得出以下結(jié)論：我國保障性住房空間選址中存在邊緣區(qū)集中規(guī)模化布局、空間布局選址與就業(yè)空間分離、部分保障性住房社會(huì)服務(wù)與公共服務(wù)獲取能力較低、建設(shè)條件以及建設(shè)周期受到布局選址負(fù)面影響這四個(gè)問題。
保障性住房的空間布局選址問題可以歸納為邊緣選址、集中規(guī)模化布局、就業(yè)困難、設(shè)施配套不足、建設(shè)停滯周期拉長幾個(gè)方面。這些問題之間實(shí)質(zhì)上有著不可剝離的聯(lián)系。由于保障性住房選址大多在城市邊緣區(qū)或偏僻地帶，就直接導(dǎo)致了多個(gè)項(xiàng)目的集中布局。而這些區(qū)域用地的直接特點(diǎn)就是其孤立性與單一性，沒有可借用的居住區(qū)配套，以至于配套服務(wù)設(shè)施不足。而在如此大片的低收入住區(qū)中，自然很難提供互補(bǔ)性的就業(yè)機(jī)會(huì)，配套設(shè)施的不足也造成了其交通的就會(huì)造成其交通的不便，低收入階層很難在住房附近找到就業(yè)、離開住房到城市中心就業(yè)又面臨距離遠(yuǎn)、時(shí)間長、交通成本大等諸多問題，如此便導(dǎo)致保障性住房的空間布局選址與就業(yè)空間的分離。
二、我國保障性住房空間選址存在的問題產(chǎn)生的原因
空間選址是保障性住房建設(shè)中城市空間資源的主要配置方式，將保障性住房空間選址過程劃分為規(guī)劃布局、建設(shè)選址兩個(gè)階段。正是由于城市規(guī)劃在這兩個(gè)階段的“屬性缺失”導(dǎo)致相關(guān)選址問題的產(chǎn)生。從制度設(shè)計(jì)、土地供應(yīng)、宏觀政策背景等角度分析和歸納保證性住房布局選址的特性，就可以發(fā)現(xiàn)保障性住房空間選址過程中規(guī)劃布局、建設(shè)選址的兩個(gè)階段中相關(guān)問題的根源.
保障性住房的空間布局選址問題可以歸納為邊緣選址、集中規(guī)模化布局、就業(yè)困難、設(shè)施配套不足、建設(shè)停滯周期拉長幾個(gè)方面。這些問題之間實(shí)質(zhì)上有著不可剝離的聯(lián)系。由于保障性住房選址大多在城市邊緣區(qū)或偏僻地帶，就直接導(dǎo)致了多個(gè)項(xiàng)目的集中布局。而這些區(qū)域用地的直接特點(diǎn)就是其孤立性與單一性，沒有可借用的居住區(qū)配套，以至于配套服務(wù)設(shè)施不足。而在大片的低收入住區(qū)中，很難提供互補(bǔ)性的就業(yè)機(jī)會(huì)，配套設(shè)施的不足也造成了其交通的不便。低收入階層很難在住房附近找到就業(yè)、離開住房到城市中心就業(yè)又面臨距離遠(yuǎn)、時(shí)間長、交通成本大等諸多問題，如此便導(dǎo)致保障性住房的空間布局選址與就業(yè)空間的分離。
保障性住房的空間選址的過程分為“規(guī)劃布局”和“建設(shè)選址”兩個(gè)階段。保障性住房的空間選址是一個(gè)多個(gè)參與主體的動(dòng)態(tài)均衡過程，及幾個(gè)利益團(tuán)體的平衡：以生活需求為導(dǎo)向的中低收入家庭、以社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合效益為導(dǎo)向的政府部門、以經(jīng)濟(jì)效益為導(dǎo)向的開發(fā)建設(shè)企業(yè)以及以自身權(quán)益為導(dǎo)向的其他利益相關(guān)者。而城市規(guī)劃則應(yīng)該在這個(gè)多主體的動(dòng)態(tài)平衡過程中扮演著銜接、統(tǒng)籌的重要角色。正是城市規(guī)劃的技術(shù)理性、公共政策屬性兩方面的“屬性缺失”導(dǎo)致布局選址中的各類問題，成為保障性住房空間布局選址不合理的直接原因。
究其根本，從更深層次的經(jīng)濟(jì)、制度和政策等方面進(jìn)一步研究。將“政府選址”、“空間尋址”、“應(yīng)急選址”三點(diǎn)歸納，就是在于“政府主導(dǎo)”。政府具有條件對保障性住房進(jìn)行選址時(shí)，可能存在的“政府失效”導(dǎo)致無法協(xié)調(diào)不同參與方的利益訴求，導(dǎo)致選址的不合理性。由于政府在財(cái)政收益權(quán)衡之后的用地壓力或者政府對于“土地財(cái)政”的依賴造成的“用地緊張”條件下的“空間尋址”成為保障性住房規(guī)劃布局、建設(shè)選址困難的直接經(jīng)濟(jì)原因。宏觀調(diào)控下驟然加速的保障性住房建設(shè)導(dǎo)致的“應(yīng)急選址”更是由于政策的過于生硬、孤立，缺乏相關(guān)政策的支撐。中央政府的宏觀調(diào)控變?yōu)榈胤秸?wù)的政治任務(wù)，可持續(xù)性與選址的科學(xué)性都會(huì)受到極大的影響。
三、我國保障性住房空間選址存在的問題的解決辦法
結(jié)合英、美等國保障性住房空間布局選址經(jīng)驗(yàn)，從規(guī)劃管理、住房保障政策與建設(shè)方式、制度保障等角度提出以下政策建議：加強(qiáng)城市規(guī)劃調(diào)控，完善保障性住房相關(guān)規(guī)劃編制和建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理；加快住房保障相關(guān)法制建設(shè)，為保障性住房的合理布局選址提供法制依據(jù)；推動(dòng)住房保障方式的發(fā)展，創(chuàng)新保障性住房空間布局選址模式與途徑。
問題看似由于城市規(guī)劃 的“屬性缺失”實(shí)則由于“政府主導(dǎo)”。那么，城市規(guī)劃應(yīng)該在這個(gè)多主體的動(dòng)態(tài)過程中扮演什么樣的角色，我們可以從英、美、新加坡等國的經(jīng)驗(yàn)中獲得一些啟示。
第一點(diǎn)及彌補(bǔ)城市規(guī)劃的“屬性缺失”，及完善相關(guān)規(guī)劃編制和建設(shè)項(xiàng)目的選址規(guī)劃。真正做好各類規(guī)劃的協(xié)調(diào)與銜接、做好城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃的有機(jī)銜接，推動(dòng)公眾參與編制與選址過程。第二點(diǎn)是加快住房保障相關(guān)的法制建設(shè)，使保障性住房空間布局選址與建設(shè)更具完整性、系統(tǒng)性與公正性。第三點(diǎn)是創(chuàng)新保障性住房空間布局選址模式與途徑。
另一個(gè)具有多個(gè)利益主體的規(guī)劃類型，即“歷史文化街區(qū)更新與保護(hù)”。對于解決保障性住房空間布局選址具有借鑒意義。在“歷史文化街區(qū)更新與保護(hù)”中有“捆綁式開發(fā)”的模式。這種政府給與政策讓步的“糖果”策略，使得開發(fā)商與公眾利益都能得到極大的滿足，也可以解決政府的棘手問題。對于保障性住房的開發(fā)，如果可以借鑒這種“肥瘦搭配”的“捆綁式開發(fā)”模式，將商品房與保障性住房捆綁上市，按照比例給與開發(fā)商減免土地出讓金、稅收等等政策優(yōu)惠，控制開發(fā)時(shí)序，既可以解決政府的經(jīng)濟(jì)賬、又可以解決保障性住房的區(qū)域隔離問題，使“低收入者居住組團(tuán)”、“中收入者居住組團(tuán)”、“高收入者居住組團(tuán)”具有一定的融合性與相互支持性。
對于已建成的保障性住房的聚集區(qū)，可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)引入。將無污染的工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)等等引入或者靠近，以帶動(dòng)地區(qū)活力增加就業(yè)機(jī)會(huì)，即所謂的“筑巢引鳥”。當(dāng)保障性住房聚集片區(qū)具備產(chǎn)業(yè)支撐后，不僅增加了居民的就業(yè)機(jī)會(huì)，而且不完善的基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)設(shè)施及配套設(shè)施都會(huì)加速建設(shè)，甚至更多的中、高收入居住區(qū)會(huì)以商品房的形式在此地出現(xiàn)，以此帶動(dòng)了地區(qū)的發(fā)展，增添活力。
【參考文獻(xiàn)】
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關(guān)鍵詞：住房建設(shè)保障性住房重要意義
社會(huì)保障性住房工程建設(shè)是相關(guān)政府針對國民住房問題進(jìn)行宏觀調(diào)控，實(shí)施和完善相關(guān)住房保障政策的惠民體系。市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我國當(dāng)前住房價(jià)格不斷上漲，導(dǎo)致廣大人民群眾面臨著極大的住房壓力。
1.保障性住房概述
市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，相對于商品性住房來說，保障性住房，是指政府為保障和改善國民居住條件，根據(jù)國家相關(guān)法律政策規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌建設(shè)并對其建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定調(diào)控，提供給中低收入家庭和住房困難的特定人群使用，起到社會(huì)保障作用的住宅性建筑。
社會(huì)保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的住宅類型，通常由廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、定向安置房和政策性租賃房等構(gòu)成。廉租房是政府或機(jī)構(gòu)擁有，通過核定低價(jià)租金租賃給中低收入家庭居住的非產(chǎn)權(quán)保障性住房，廉租房對于緩解居民住房壓力起著重要作用。經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住房，是由政府劃撥提供土地，實(shí)施相關(guān)建設(shè)費(fèi)用優(yōu)惠政策，以政府價(jià)格出售給具有一定經(jīng)濟(jì)支付能力的低收入住房困難家庭居住并享有限定產(chǎn)權(quán)的住房，經(jīng)濟(jì)適用房在設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房使用效果及市場價(jià)格適應(yīng)于低收入家庭的支付能力，往往具有經(jīng)濟(jì)性和適用性特征。定向安置房是政府針對城市道路或公共設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)過程中所涉及到的征地拆遷住戶進(jìn)行妥善安置的住宅建筑。公共租賃房是通過政府或政府委托機(jī)構(gòu)按照市場租賃價(jià)格向中低收入住房困難家庭提供租房補(bǔ)貼的租賃性住房。
2.加強(qiáng)保障性住房建設(shè)的重要意義
2.1 加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于有效保障和改善民生發(fā)展
從國民生活水平的整體發(fā)展來看，住房問題是涉及廣大人民群眾特別是中低收入性困難家庭群體的實(shí)際性民生問題。社會(huì)保障性安居工程建設(shè)屬于國家為緩解住房壓力解決住房問題而針對住房困難家庭實(shí)施的住房優(yōu)惠政策和民生工程。社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，政府宏觀調(diào)控在住房資源配置方面發(fā)揮著重要的基礎(chǔ)性作用，作為一項(xiàng)德政工程，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，解決城鎮(zhèn)居民低收入家庭住房困難，是保障和改善民生的主要途徑。
加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展
市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度是影響和制約住房建設(shè)的重要因素，涉及社會(huì)發(fā)展的多個(gè)方面。住房價(jià)格持續(xù)上漲過快，容易形成金融風(fēng)險(xiǎn)，破壞經(jīng)濟(jì)秩序正常循環(huán)。保障性住房是政府為抑制房價(jià)快漲而采取的宏觀調(diào)控措施，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)既能有效刺激居民正常消費(fèi)和擴(kuò)大內(nèi)需，又能拉動(dòng)建筑、建材和服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，加大建房投資落實(shí)住房優(yōu)惠政策，將有利于控制和降低房價(jià)上漲幅度，減少來自住房需求引發(fā)的壓力，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。
2.3 加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于促進(jìn)和諧社會(huì)的科學(xué)構(gòu)建
科學(xué)發(fā)展觀思想理念下，保障性住房屬于穩(wěn)定住房秩序，維護(hù)社會(huì)安定的重要惠民工程，充分體現(xiàn)了黨和政府對于低收入困難家庭的照顧和關(guān)愛。當(dāng)前，很多城鎮(zhèn)低收入家庭居住的破陋建筑、棚戶區(qū)以及農(nóng)村地方危舊房屋，往往會(huì)由于住房安全問題而引發(fā)不文明或不安定的隱患要素，影響社會(huì)秩序的安全穩(wěn)定。加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)有利于改善貧困家庭生活質(zhì)量，協(xié)調(diào)緩解群眾困難，有利于團(tuán)結(jié)民心和化解社會(huì)矛盾，促進(jìn)我國社會(huì)主義社會(huì)的和諧建設(shè)與穩(wěn)步發(fā)展。
加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于優(yōu)化住房制度體系的完善
社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，科學(xué)合理的住房制度是保障住房市場秩序健康發(fā)展的重要體系，將政府調(diào)控與市場供應(yīng)有機(jī)結(jié)合，健全住房保障體系，保障居民住房供應(yīng)，是構(gòu)建和完善住房制度的根本目的。針對房地產(chǎn)市場所具有的定置性特征，加強(qiáng)住房市場監(jiān)管調(diào)控，遏制投機(jī)性住房投資的負(fù)面影響，保障住房市場滿足困難家庭的正常住房需求。加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)，推動(dòng)住房制度科學(xué)發(fā)展，加快住房制度改革與實(shí)踐，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。
3.加強(qiáng)保障性住房建設(shè)的措施
3.1 拓寬融資渠道，加大保障性住房建設(shè)資金投入
市場經(jīng)濟(jì)條件下，住房建設(shè)需要一定的資金投入，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)應(yīng)該加大住房建設(shè)資金的投入，政府主管部門應(yīng)該拓寬建設(shè)資金融資渠道，通過靈活資金籌集政策，構(gòu)建長期穩(wěn)定的保障性住房預(yù)算資金，多渠道多方式的籌集資金，引導(dǎo)社會(huì)資金投入，減經(jīng)政府投資壓力，促進(jìn)保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。
3.2 創(chuàng)新住房形式，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)質(zhì)量管理
根據(jù)市場形式充分考慮居民生活便利需求，創(chuàng)新多種適宜有效的保障性住房形式，注重住房戶型、面積的施工設(shè)計(jì)與施工質(zhì)量控制，要加強(qiáng)住房周邊公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)和優(yōu)化住房用水電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，針對住房建設(shè)工程施工材料、施工過程、施工質(zhì)量的嚴(yán)格控制，保障住房建筑的適用性。
嚴(yán)格準(zhǔn)入機(jī)制，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)法制監(jiān)管
作為一項(xiàng)社會(huì)保障政策，保障性住房建設(shè)需要相關(guān)法律規(guī)章制度進(jìn)行支持，政府應(yīng)針對不同層次的保障性住房建設(shè)進(jìn)行完善和規(guī)范住房標(biāo)準(zhǔn)、資金來源等方面的管理機(jī)制，通過完善立法體系細(xì)化申請審批程序，及時(shí)調(diào)整租配銷售制度等內(nèi)容，嚴(yán)格保障性住房準(zhǔn)入、退出和監(jiān)督機(jī)制，確保惠民工程的實(shí)效性。
3.4 優(yōu)化市場環(huán)境，完善保障性住房市場流轉(zhuǎn)體系
保障性住房建設(shè)的目的是為解決低收入困難家庭的住房問題和壓力，加強(qiáng)對保障性住房分配對象的控制管理，遏制非優(yōu)惠人群任意占有保障性住房，加強(qiáng)中低收入家庭的住房保障權(quán)益，加強(qiáng)保障性住房的實(shí)用性監(jiān)督，嚴(yán)謹(jǐn)利用保障性住房進(jìn)行出租轉(zhuǎn)售從中謀利，強(qiáng)化住房退出監(jiān)管與回流機(jī)制，加強(qiáng)政府回購。
結(jié)束語：
總之，相對于廣大國民生活保障的住房建筑來說，住房建設(shè)是穩(wěn)定社會(huì)生活安定實(shí)現(xiàn)富民安邦的重要民生工程。社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)形勢下，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，是促進(jìn)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的有效途徑。
參考文獻(xiàn)：
