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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇保障房建設，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
以深圳市保障房審核體系來看，申請者需要經過初審、復審、終審三個階段。前兩個階段由街道與區房管部門實施，最后終審是由住建局聯合其他相關部門來進行。“三審三核，程序設計可謂嚴格。”。而保障房的審查涉及申請人財產的方方面面，需要協調物管、評估公司、銀行等多個機構和部門，非基層組織人力和能力所及。目前深圳全市55個街道，600多個社區，但每個社區專職負責保障房工作的往往只有1個人，其中不少都是兼職工作。
由于初審、復審形同虛設，無法順暢實施，大量工作壓在終審環節，而住建系統負責這項工作的人不過數十人，不少申請人便鉆了空子。有些申請人的戶口雖然在某街道，但很多已不在附近居住，其收入、資產狀況根本無從查起。由于深圳是移民城市，既要核查申請人在深情況，也要核查其在其他地區的有關情況，非常困難。
而從以往的處罰案例來看，對于違規申購保障房的當事人只是取消其申購資格而已，很少進行其他形式的處罰。對于這樣的處罰，很多民眾認為實在過于溫柔。較之香港罰款2萬港元及監禁6個月的代價，騙取保障房的造假者違法成本明顯太低。
騙購者損害的是公共利益，用法律斬斷頻頻伸向保障房的黑手，有著廣泛的民意期待。當務之急，須法律、行政、經濟手段三管齊下，不僅要對惡意造假者處以能使其“傾家蕩產”的罰款，讓其終生不能申購保障房，對那些審核把關不嚴、利用權力尋租的相關部門和責任人，也同樣應追究其黨紀政紀和法律責任。
未來幾年我國將要進入一個保障性住房分配的高峰期。在制度執行還存在多方面隱患的情況下，急需推進保障性住房分配制度建設，使保障性住房分配在陽光下運行，真正做到公開、公平、公正。應該就保障性住房分配立法，并建立多項機制。
――出臺相關法規，明確保障性住房的準入機制、民用性質、享用對象、審核機制、管理原則等。
――就保障性住房的具體分配和管理，確立專門的法定機構行使職權。
――保障性住房分配和管理專門機構，應整合民政、房屋管理、人力社保、工商、公安等部門的信息，完善分配程序，逐步建立相關的申請和使用信用體系。
――建立保障性住房的信息披露制度，由專門機構建立向社會定期公布的制度；接受社會各界的監督。
――建立保障性住房退出機制。保障性住房在規定期限內不得轉讓出售。如在規定期限內房主要出讓，政府法定機構可依法回購。
[關鍵詞]沈陽市；保障房建設；融資策略
[中圖分類號]F275 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）36-0048-02
1 引 言
保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由兩限商品住房、經濟適用住房、廉租住房、公租房、危舊房及棚戶區改造房構成。兩限商品住房、經濟適用住房統稱為出售型保障房、廉租住房、公租房統稱為租賃型保障房，而商品房只是特指經政府有關部門批準，由房地產開發經營公司開發的，建成后用于市場出售出租的房屋，能辦產權證和國土證，可以自定價格出售的產權房。
“十二五”期間，我國將建設3600萬套保障性住房，2011年1000萬套，2012年1000萬套，2013—2015年1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%。“十二五”期間，沈陽市保障房建設總體目標為19.04萬套，2011年5.04萬套，2012年3.5萬套，2013—2015年10.5萬套，使保障性住房的覆蓋率達到25%。
面對如此大規模的保障房建設需求，建設資金的籌措已成為能否保障任務落實、建設質量的重點。“十二五”期間，沈陽市保障房建設將面臨著近344.2億元的資金缺口，保障房建設融資將成為全市政府面臨的嚴峻挑戰。根據沈陽市保障房建設的總體規劃和要求，按照“創新機制、多措并舉、科學發展”的原則，制定以下融資策略。
2 廉租房融資策略
自2010年以來，我國政府投入大量資金用于廉租房的建設，短期內迅速解決了一大批急需住房的最低收入者的需求，為今后的廉租房建設打下基礎。新的融資創新模式應從以在充分利用住房公積金等社會資金參與建設的基礎上，從以下幾個方面來討論：
2.1 建立激勵機制，加強資金管理
政府相關部門成立廉租基金，實現資金的集中管理，改變粗放型的資金管理模式；對于各項國家資金的投入要透明化和公示化，要讓全社會民眾參與到監督中來，資金的使用也要公開化，讓每一分錢都用到實處；建立完善的考核與獎勵機制，把廉租房資金到位情況作為政績來考評，鼓勵各級工作人員全心全意投入廉租房建設。
金融機構著力研究如何把已建成的廉租房資產盤活的研究，要全面深入地介入到廉租房建設的整個資金運作過程中。對社會捐贈和其他資金來源建議政府加強宣傳引導，通過定期舉辦各種活動募集各種社會捐贈或其他資金。
土地出讓金收益和公積金增值余額的問題，建議設立浮動額度，根據實際情況予以確定。鼓勵制定配套獎勵的政策來調動積極性，同時設立土地出讓金專用賬戶，改革出讓金分配機制，監督資金及時到位。
2.2 發揮利用民間資本
經過多年的發展和積累，社會民間資本總量有了顯著提高，這些“熱錢”也在尋找市場有利時機，發揮作用。我市也有大量的剩余勞動力閑置，這兩個閑置主要是社會信用制度不完善造成的。廉租房建設能有效解決這兩個閑置問題達到雙方共贏。一是政府可利用自身信用將民間借貸出來用于廉租房建設；二是政府將建好的廉租房出租可將租金用于歸還貸款本息，此舉可謂一舉兩得，且可操作性很強。
2.3 積極籌措公益基金
運用彩票、公債等方式募集資金，我國福利彩票事業一直發展平穩，沈陽市福利彩票發行量逐年遞增，將全市本級留成部分用于廉租房建設既合理又合法，還能拓寬廉租房建設的資金渠道。
2.4 房地產企業配建廉租房
房地產企業在行使其經營權利的同時，也肩負著社會責任，對房地產管理相關規定設立細則，在新建小區內配建適當比例的廉租住房，用于所在項目地塊回遷安置，并依據房地產企業每年的執行情況對其信用度進行考核。
2.5 部分廉租房產權出售而私有化
發展到一定程度可將部分廉租房產權出售而私有化。隨著社會的發展和人均收入的增長，一些舊廉租房逐漸形成，政府可出臺相應政策，使符合條件的人群借助銀行貸款購買廉租房，激活廉租房資金循環使用，促進廉租房建設走可持續發展道路。
3 公租房的融資策略
按照公共租賃房以“政府主導，市場化運作”的模式。公共租賃住房建設市場化運作的融資方案如下：
3.1 公司化操作
建議組建公共租賃住房投資集團，賦予該公司資金運作、公共租賃住房投資及公共租賃住房運營、管理等職能，并轄公共租賃住房管理公司。把公共租賃住房建設的政府主導改為市場化運營、公司化操作。租金收入實行收入兩條線，暫不上繳財政；租金收入在扣除維修費用、管理等運營費用后作為公共租賃住房的滾動資金發展公共租賃住房。即半市場化運作形式，以政府為主體進行投資，在政府財力不足時，采用市場籌集資金，政府給予適當的投資利潤或投資補助。
3.2 創新融資模式
鼓勵市場資金參與公共租賃住房投資，也可以采取BOT運作模式，或BOO、BOOT模式。項目所在地政府授予一家或是幾家公司或是私人企業所組成的項目公司以特許權利——就某項特定基礎設施項目進行籌資建設（少量投資，大量融資），在約定的期限內經營管理，并且通過項目本身的經營收益償還債務和獲取投資回報，在特許期屆滿后將項目實施無償轉讓給所在地政府。
具體而言，成立以社會資金為主的股份公司，進行市場融資，按照股份進行投入，市政府可以以土地入股的方式參股，并且給予貼息或投資補助。租金收入在扣除維修及運營費用后，按照股份分攤。
3.3 發行企業債券
利用國家鼓勵優先發行支持保障性住房融資債券的政策，結合“十二五”保障房規劃目標，每年發行不少于投資總額60%的企業債券。
3.4 利用銀行貸款
從現在解決資金渠道來看，銀行貸款成為地方保障性住房建設非常重要的資金來源支撐。利用銀行貸款建設保障房可分為兩部分，一是利用政策性銀行貸款，二是利用商業性銀行貸款。銀行短期的貸款和回收公租房租金低、時間長是一個矛盾，銀行對地方的貸款和信托融資只能是應急性解決短期資金需求。現在最需要銀行支持的就是政策性的長期的低息貸款支持。無論采取哪種模式，由于公共租賃住房的公益性和保障性，因此財政給予貸款全額或部分貼息補助以及和建設用地的行政劃撥還是必需的，也是保障償還銀行貸款的一種有效途徑。
4 結論與建議
沈陽市“十二五”期間保障房建設時間緊、任務重，關系到城市的總體發展和民生，需籌措資金缺口較大，但通過借鑒已形成的保障房融資經驗、創新融資模式，可以逐步完成資金籌措，保障建設順利實施。融資是保障房建設的基礎環節，綜合沈陽市自身特點，建議從以下幾個方面開展工作：
政府統籌規劃，根據實際需求合理劃分保障房布局。盡量選擇方便百姓生活，配套完善的地塊建設保障房，對未來保障房產權流轉提供有利條件。
政府劃撥建設用地，降低投資成本。項目的建設用地應由政府無償提供，可有效地減少項目實施過程中的阻力。
搭建融資平臺，成立專門的保障房平臺公司做投資主體。平臺公司通過住房出租、商業租售、住房流轉等手段解決信貸償還的難題。強化保障房經營管理公司概念，使項目的建設、經營、管理規范化。
加大項目資本金籌措力度。資本金是保障項目融資和實施的前提，政府可以土地、固定資產、財政專項資金的方式籌集項目資本金，按比例逐年安排項目使用。
開拓貸款償還渠道，將有良好經濟效益的項目注入平臺公司。僅僅依靠保障房項目自身收益償還貸款力量不足，可通過開發經營其他項目所得效益彌補貸款償還的不足。
參考文獻：
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[2]袁慶春.保障房多元融資的陜西模式[J].中國金融，2013（7）：77-78.
[3]王保安.大力推進保障性安居工程建設[J].求是，2011（22）：43-45.
國務院總理19日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好保障性安居工程建設和管理工作。會議要求，中央繼續增加資金補助，地方也要增加財政性資金投入用于保障房建設。會議還指出，銀行業金融機構可以向符合條件的公租房項目直接發放貸款，也可向符合條件的地方政府融資平臺公司發放貸款。允許公租房項目規劃建設配套商業服務設施，以實現資金平衡。住建部有關專家指出，在中央政府的全力支持之下，今年1000萬套保障房建設任務肯定能完成。
國務院常務會議要求，繼續大力推進保障性安居工程特別是公租房建設，加快實現住有所居的目標。為確保保障性安居工程順利、健康推進，會議研究確定了四大政策措施和工作要求。
第一，中央繼續增加資金補助，地方也要增加財政性資金投入，并加大省級統籌力度。公共預算支出安排不足的地區，要提高土地出讓收益和地方政府債券資金安排比重。規范和利用企業債券融資，專項用于公租房等建設。在加強管理、防范風險的基礎上，銀行業金融機構可以向實行公司化運作并符合信貸條件的公租房項目直接發放貸款，也可向符合條件的地方政府融資平臺公司發放貸款。確保用地供應，落實好稅費減免政策。引導企業、其他機構參與建設運營，多渠道增加公租房供應。公租房項目可以規劃建設配套商業服務設施，統一管理經營，以實現資金平衡。
第二，提高規劃水平，確保工程質量。貫徹省地、節能、環保原則，充分考慮居民就業、就醫、就學、出行需要，優化規劃布局和戶型設計，配套建設服務設施。嚴格執行抗震設防等強制性標準，嚴格落實工程質量責任，項目法人對住房質量負永久責任，逐步推行參建單位負責人和項目負責人終身負責制。
第三，建立健全監管機制。規范準入審核，嚴格租售管理，加強使用管理，健全退出機制，切實防范并嚴厲查處騙購騙租保障性住房、變相福利分房和行為，切實糾正將保障性住房違規出售、轉借、出租或轉租、閑置、改變用途等行為。建立公眾監督機制，落實信息公開，充分發揮社會監督作用。
第四，堅持因地制宜，科學編制建設規劃，統籌安排年度建設任務，不搞“一刀切”。各地區、各有關部門要加強組織領導和督促檢查，周密部署，精心落實，注意總結經驗，把保障性安居工程建成廉潔工程、平安工程、放心工程。
會議要求，公租房面向城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員，以小戶型為主，單套建筑面積以40平方米為主，租金標準由市縣政府結合當地實際、按略低于市場租金的原則合理確定。各地要根據實際情況繼續安排廉租房、經濟適用房和限價商品房建設，加快實施棚戶區改造，加大農村危房改造力度。逐步實現廉租房與公租房統籌建設、并軌運行。
“今年1000萬套保障房的建設任務肯定能完成。”住建部政策研究中心副主任王玨林向記者表示，針對保障房資金瓶頸，中央政府在不斷加大支持力度，會摸索出有效辦法。
此前，住房和城鄉建設部消息稱，今年1-8月份，全國城鎮保障性住房和棚戶區改造住房已實現開工868萬套，開工率86%，較前7月提高14個百分點。
保障房建設任務繁重，需要政府投入大量資金，哈爾濱市委書記蓋如垠在接受采訪時說，困難群體的房子靠市場永遠解決不了，必須政府解決，而且是賠錢解決。他大體算了一下，“十二五”期間要解決保障房問題，當地大概得賠100億元。（9月6日《中國經濟周刊》）
保障房建設是當下政府最重要的政治和經濟任務之一。由于任務緊、壓力大，特別是涉及到政府的“錢袋子”，各地在保障房上弄虛作假的事情并不少見。這樣的背景之下，哈爾濱市強力推進保障房建設，確實讓人眼前一亮。
我不是哈爾濱市民，只能通過報道一窺該市保障房建設情況。從報道看，當地政府的決心很大，力度也很大，保障房建設進展較快。蓋如垠是一位心中裝著困難群眾的市委書記，他一直強調保障房建設要經得起考驗，絕不允許弄虛作假：“整假了，這些老百姓仍然住在破房子里面，我也臉上無光。”盡管如此，我仍然要給蓋書記提提醒，他在訪談中多次將建設保障房說成是“賠錢”，我認為是不妥的，而這個“賠”字背后的觀念問題更值得深思。
詞典上“賠”字有三個意思：賠償、賠禮道歉、做買賣損失本錢（與“賺”相對）。蓋書記所言建保障房得賠100億元，顯然不是指賠償或道歉，而是指賠本。但是，政府建設保障房，難道是一樁買賣嗎？解決民生問題，包括建設保障房，這是政府應負之責，不是做買賣，而是盡義務，何談一個“賠”字。打個比方，奉養父母是人們應盡的義務，能說一個人奉養父母賠了多少錢嗎？顯然不能，只有不孝兒女才會把父母養育自己與自己奉養父母當作一樁買賣，心里琢磨著合算不合算，是賠了還是賺了。政府向民眾盡義務與兒女向父母盡義務，事情不同但道理相同。如果將政府投入說成是“賠錢”，那么政府“賠錢”的地方太多了，教育、醫療、社保、養老、就業等方面都需要政府投入，難道說都是政府在做賠本的買賣？
更重要的是，保障房建設看上去是政府投入資金，其實是民眾集體掏腰包來解決窮人的住房問題，政府只是將取之于民的錢再用之于民，哪里談得上賠錢。包括政府為保障房建設無償或低價提供土地，土地也不是地方政府的，而是國有的，即屬全體民眾所有。全體民眾授權地方政府拿出一部分土地建設保障房，這與納稅人通過代議機關授權地方政府將資金投入到教育、醫療、社保是一回事。所以，無論是官方話語體系還是民間話語體系，都只說“政府投入”，而不說“政府賠錢”。政府本來就沒有私產，沒有屬于自己的錢，“賠錢”自然無從說起。
我之所以斤斤計較于這個“賠”字，是因為它透露出一種令人不安的觀念錯位。一方面，將政府手里的錢當作自己的錢，或者口頭上說是老百姓的錢，但潛意識里仍覺得為政府所有，怎么花由政府決斷。說得嚴厲一點，似乎政府手里的錢用在政府身上（比如用于工資、津補貼支出或三公經費支出）才叫“花”，用在老百姓身上就是“賠”，好像吃了虧一樣；另一方面，政府手里的錢用在老百姓身上，似乎是一種莫大的恩賜，老百姓應該感激涕零。換言之，政府把錢投入到保障房等民生項目，似乎是一種了不起的高尚行為。殊不知，政府將本屬于民眾的錢用在民眾身上，這首先是法定的責任和義務，其次才是執政倫理與道德，政府應該這樣做、必須這樣做，而不是僅僅基于同情心和道德感才這樣做。
不要把取之于民、用之于民視為恩賜，不要把民生投入當作政府“賠錢”的生意。人們總是挑剔官員是怎么說的，其實真正在意的是公權力究竟怎么想、怎么做的。
時評人物：晏揚
晏揚，1969年生于河南，現為上海某高校教師，現役軍人，少校軍銜。2001年開始寫作時評雜文，尤以教育評論見長。作品散見《中國青年報》、《中國教育報》、《中國文化報》、《工人日報》、《雜文報》等報刊。為多家網站的特約撰稿人或專欄作者。
保障性住房建設是一項民心工程，事關低收入人群的切身利益，我們務必在注重質量、安全的前提下，加快建設速度。為保證保障房建設順利施工，圓滿如期保質完成上級下達的指標任務，作為業主管理者必須經常深入工地現場，聽取意見，了解情況，分析解決問題。現將本人所分管的在建保障房工地的基本情況與主要管理辦法，以及各工地存在的一些主要問題露列于下，并提出自己親身經歷后的一些意見和建議，也是本人在現場一線管理工作中的點滴感悟。
1 基本情況
目前本人所負責的在建保障房項目有四個，總建筑面積18.647萬平方米，共有2304套，共計劃總投資4.4219億元。其中五龍小區K區塊占地18.88畝，建筑面積2.86萬平方米，有360套（廉租房102套、每套50平方，經濟適用房258套、每套60平方），投資4226萬元，附屬已完成，著手交房；康庭佳園南區占地26.7畝，建筑面積4.62萬平方米，6幢15～18層，有528套，每套70平方，投資1.082億元，土建完成，附屬工程進場；康和佳園一期占地39.6畝，建筑面積6.064萬平方，4幢17層，3幢25層，有798套，公租房685套、每套60平方米，廉租房110套、每套49-69平方，投資1.4587億元，現在內裝飾，完成總工程量的96%；康惠佳園一期占地31.34畝，建筑面積5.103萬平方米，3幢17層，3幢20層，有618套，全部為公租房每套60平方米，投資1.4586億元，現在內裝飾，完成總工程量的92%。
2 主要做法
首先，市府辦都會及時召集相關部門召開專題會議，加快了前期的審批速度，所在地政府街道主抓征遷征地青苗補償。我們土建工程管理科室對保障房建設十分重視，選派有經驗、懂業務、善管理人員長駐工地，切實擔負起工程管理責任。在質量安全管理上，除上級主管部門和市重點辦、市建工局質監站的例行工地檢查外，我們還提前制定質量安全控制點，對關鍵工序、重要部位主動召集質監站、設計、監理等單位進行研討；對施工單位加強管理，嚴格執行原材料進場報檢制度，嚴把進場材料檢驗關；注重土建質量通病的防治，提前現場介入，針對容易產生質量通病的部位和環節，做好技術交底，嚴格過程管理；工程科領導經常檢查工地，全面掌握工程建設情況，切實為工程建設排憂解難，促使工程健康、有序、快速推進。
同時我們采取了駐工地人員設立辦公室，實行每日一記的工地進度情況記錄；每月一次工地例會制度，在現場踏看后，企業和監理分別匯報工地進度計劃和存在問題，以及建議要求，然后我們指出不足和解決一些實際問題；實行工程聯系單聯審聯簽制度，施工企業必須要事先提出，科室與設計聯系、中介參與審核工程量和造價，由分管指揮到現場踏看，簽證后方可施工；成立專門督查科室，每月一次，節日長假前都要組織成員到各工地檢查安全生產情況，假期后要回頭看，并將情況及時刊登在專刊上；對在工地例會、安全督查時，有通知而不參加的項目經理和監理總監，實行扣除工程款。
3 存在主要問題
（1）同一項目的土建主體工程與附屬工程分次招投標承包，嚴重影響了工程的進度，拖延了交房使用時問。
（2）承包施工單位、監理單位現場管理人員的到崗率低，影響工程質量、安全、進度的監管。
（3）分項承包施工現象普遍存在，安全、質量難以保證，項目部管理不規范，職工的安全教育與技術培訓不夠，有些導致農民工工資發放難以及時到位。
（4）政府性項目的財務資金管理規范，給具體組織實施者控制太嚴，自由裁量權太小，影響了工程進展。
（5）前期征地難。
4 對策與建議
（1）要高度重視保障房建設中的安全和質量。要從講政治的高度，重視保障建設，要從施工單位、監理單位到業主方都要重視保障房的施工安全和質量的保障，確保工程速度、工期，圓滿完成保障房建設任務。特別是安全應當擺在首位，貫穿始終，除定期召開安全檢查例會外，還要有不定期的抽查，對特殊的施工工藝、施工部位要作特定的施工安全預案，予防在前。其次就是質量，保障房的質量，在定期檢查的同時，要落實監理負總責，特別是隱蔽工程，更要注重質量，做好記錄，要有影像資料，監理要認真負責地指導和檢查施工人員按圖施工，不得偷工減料，如有發現，要及時指出，隨時改正，甚至拆除返工，直至符合規范要求為止。
（2）要狠抓監理和施工企業管理人員到崗率。康惠佳園一期施工企業管理人員到崗率低，還有監理人員到崗不齊，勢必影響工程的進度、質量和安全，工程管理科務必盯緊督促其到崗，否則完成年度目標存在不確定性。監理是業主的眼睛，監理人員的業務水平和自身素質、安全意識非常重要，我們業主考察不合適，不負責任的監理人員，就必須撤換，包括總監。對監理不到崗，少到崗的，業主就要及時與監理公司提出，否則，工程的質量得不到保證，為此，建議要在工地上安裝攝像機，或指紋簽到，駐工地人員要每天記錄項目部人員到崗情況，實施對監理和項目人員的在崗全程監管。
（3）在進度上要迅速開足馬力，大干快上。每個工程都要開足馬力施工，工人到位不足，生產難以形成，勢必影響工程進度。工程管理科室要長駐工地，敦促施工企業按照進度方案，倒計時安排，開足馬力施工，以確保保障房如期完成。要督促施工方嚴格執行已確定的施工進度計劃，月末季末要提前提醒施工單位，合理調整施工方案和施工工藝，同時還要考慮不確定的天氣因素的干擾，和萬一出現的人為因素的存在，以及預防突發性事件的發生而影響工程進展的情況出現。
（4）各方協力突出重點，狠抓落實。目前在建工程已超10個，但保障房建設是我部的重點工作，我們務必突出保障房建設，在人力、財力等多方面更多的關注保障房建設。工程管理科在管理面上的同時，要將主要精力放在保障房現場管理上。督查科要協助工程管理科督查工程進度、質量和安全。其他科室也應協助土建科盡快完成T如高壓線遷移等相關工作，形成合力，作為業主方，更是要主動積極地到各相關部門去，爭取他們的支持，主要涉及規劃，國土，電力，發改，財政，環保等關于保障房的審批提速，與精減放權.特別是在施工途中工程量增加的時候，為減少時間拖延，財政部門該多讓業主承擔責任，確保保障房年度計劃的盡快完成。
（5）要重視資料的完整保全。施工單位要落實專人專門做資料的歸檔工作，裝訂完善，確保資料的真實性，包括工程審批、施工現場情況日記、人員到崗教育、材料進場、安全記錄、各項制度、施工方案、檢察檢驗報告等等，凡涉及到本工程的，都要按土建工程的規范要求，裝訂成冊，隨時準備抽查，妥善保管。
（6）項目部要有形象要求。工地安全氛圍營造，十分重要，書寫標語，提高職工安全意識，狠抓文明施工，辦公區、生活區，施工現場、人貨梯中、鋼筋加工區等主要場所的規范建設，并明牌標記，禁示明了，注意工地環境衛生，清潔，要制度上墻，管理人員形象上墻，辦公區四周適當綠化，要按創“標化”工地要求，提高工地品位。特別要引起重視的，也容易被甩視的是職工宿舍和食堂的清潔衛生和用電安全，千萬不要⒄飭礁鑾塊成為安全生產的盲區。
（7）要加強對工人的安全教育和上崗業務培訓。具體的說現在普遍只在班組長上，或是在臨出工前的簡單囑咐，顯得教育的內容不廣，深度不夠，總之是項目部領導不重視，經常出現事后埋怨。所以，我們必須督促工程承包方要對項目部嚴格要求，對所有員工，不管是長期短期，凡進入工地做工的，都必須要有培訓且有記錄，形成制度，進行有關安全、技術、注意事項等相關知識的專題講課，不得帶病上崗。或通過墻上黑板報的形式，進行土建業務知識介紹，使工人在休息時也能學到技術知識，不定期開展學習交流和技術競賽活動，提高大家的操作技能。安全教育方面，要提高所有工地人員的安全意識和自求防范能力。
同時，特別是對上層管理人員，進行廉政建設教育，使他們把主要精力化在工作上，業務上，學習上，不走歪門邪道，努力提高自身素質，從而嚴把工程質量關。
（8）要嚴格遵守工程聯系單簽證制度，如有實際與設計圖紙不相符而無法施工的，首先要征得設計認可，業主、監理到場確認，方可組織實施，簽證上報業主，提供詳實資料，包括影像附件，監理要負責督促落實情況，并及時匯報業主。
[關鍵詞] 南京市；保障房建設現狀；分析；建議
[中圖分類號] F299.21 [文獻標識碼] A
一、前言
保障性住房是與商品房相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。我國大力加強保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康平穩的發展。
二、保障房的發展歷程
南京市政府緊跟國家政策，根據中央要求、部署，并結合自身實際情況，先后頒布并實施了更細化的規章制度：《南京市經濟適用住房管理實施細則》、《關于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》、《關于進一步加強住房保障體系建設的實施意見》等。根據這些規定，初步建立起住房保障體系，并解決了少部分人的住房問題，效果初顯，給民眾帶來希望。尤其是在2007年后，保障房建設工程上升為國家重點計劃，南京市進一步加大保障房建設力度：
2008年，南京收購4000套商品房用作保障房。
2009年，南京計劃實施邁皋橋創業園、岱山、花崗、江寧上坊四大保障房片區建設，并開始做項目前期準備。
2010年，南京啟動四大地塊1000萬平方米保障房建設，并確保2012年竣工。
十二五期間，南京市將再啟動丁家莊二期等6個保障房建設新項目，總建筑規模約1000萬平方米共29萬套，爭取在2014年完成，力爭解決100萬人的住房困難。大體上要把占城市人口20%的家庭納入到住房保障范圍，切實改善住房困難群眾的居住條件。
三、南京市保障房調查內容及結果
（一）南京市保障房概況
四大保障房片區總共建設8.2萬套，各類保障房所占比例大致為：經濟適用房38.1%，公租房32.4%，廉租房22.8%，其他6.7%。
（二）民意調查
為了解南京地區居民對保障房的看法，我們策劃設計了一份調查問卷。調查問卷共分為三個部分，第一部分的內容是個人對于南京保障房重點建設對象的看法，第二部分是保障房對房價的影響，第三部分涉及保障房建設中存在的問題。在此基礎上，我們在南京城區不同街邊隨機發放了總計400張問卷，根據每個問題回答的情況，平均有效問卷為367份，有效問卷回收率91.75%。現將問卷調查結果整理如下：
（三）建設資源的獲取
保障房建設資源需求量大而廣，其性質又比較特殊，因此其相關建設資源的獲取都有專門的渠道或規定，下面就最主要的兩方面做簡要調查報告：
1.土地。國家規定與計劃：鑒于保障房有別于盈利性的商品房，為降低建設成本，保障房土地一般采用政府劃撥方式取得。“十二五”期間，國土資源部將確保保障性住房、棚戶區改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建設用地供應總量的70%。并要求政府優先保障政策性住房用地供應。
實際情況：從土地供應看，土地都掌握在地方政府的手里。一塊地，作為保障房用地的劃撥出讓價，與其作為商品房用地在市場上“拍賣”價相差巨大，地方政府顯然很難無視這樣的利益損失，同時這項工作需要多個部門共同協調，因此供地周期比較長。少數地方政府還為完成任務，以經濟適用房的名義劃撥土地用以商品房開發等。
南京市也不例外，四大片區保障房總用地為9000多畝，是通過專門成立的南京市保障房建設指揮部和保障房建設發展公司多方協調與努力得來的。而計劃待建的保障房項目規模比現在更大，土地需求更多，如何建立更為完善、合理的保障房土地供應措施還有待解決。
2.資金。國家規定與計劃：總的來說，保障房建設資金來自中央補貼和地方政府籌集的方式投入，其中又以地方政府自籌為主。劃分到具體上，不同的保障形式，實行差別化的支持政策。一是廉租房和政府投資的公租房，這是政府全包的。二是政府補貼的，包括社會機構、市場主體建設的公租房和五大類的棚戶區改造。三是完全由市場主體投資建設的，包括限價房和經濟適用房。從優惠政策的設計上，包括土地出讓金免收、十項稅收的減免政策、政府性基金和行政性收費的免收政策，然后還有省級財政補助和市縣財政補助，還有政府性基金的支持，金融機構其他籌資渠道的穩定的政策支持。
實際情況：資金問題無疑是制約保障房建設最大瓶頸，盡管中央制定了相關的制度，但是要想巨額資金真正到位，卻是不易之事。南京市接到中央、江蘇省下分的建設任務后，著手資金籌集時，可謂是困難重重，財政補貼十分有限，建設進度與全國各地一樣一再延后，媒體紛紛質疑。面對這種情況，中央高度重視，繼續加大補貼額度，并且鼓勵各地方政府積極探索新的資金籌集方式。新成立的南京市保障房公司全部由國有資金注入，注冊資金10億元，相當于是政府投入了10億元組建保障房建設的平臺。此外南京市以區域新城的名義、保障房與商品房配建的方式建設保障房的思路吸引了全國社保基金會信托貸款30億元，同時其他金融機構也在積極支持保障房融資的工作，加上自有資金，南京已投入了80多億元到四大片區的建設中。
（四）保障房的建設質量管理
從調查情況看，和商品房的建設施工一樣，保障房建設也實行招投標制度，與施工單位簽訂質量保證的相關合同，實行工程質量終身負責制。并且在四大片區的保障房施工現場設立安全監督站，由專人負責保障房質量安全管理工作。因此，質量管理理論上還是很嚴格的。但是保障房建設是公益工程，盈利較少，這樣便會產生施工單位偷工減料，壓縮工期等有害保障房工程質量的行為。例如，南京岱山保障房施工地使用“瘦身”鋼筋、HDPE雙壁纏繞管及配套橡膠密封圈等不合格建材。類似問題頻頻出現，保障房質量該如何保證還有待解決。
（五）南京市保障房的申請、退出機制
保障房主要面向三類群體：新就業人群、外來務工、中低收入家庭。具體申請條件見南京市《關于進一步加強住房保障體系建設的實施意見》。同時政府也根據不同群體的需求情況，建議大家申請適合自己的保障房種類：中低收入的家庭適合購買經濟適用房或限價房；就業人員、外來務工人員適合申請廉租房與公租房。
綜合各類保障房，在確認自己符合條件后，大致申請流程如下：
在這個過程中，有兩個突出問題需要考慮：
1.公平分配。盡管南京市政府部門對于保障房申請有申請條件規定，以及嚴格的審批程序，但是這個過程屬于人為操作，利益面前，違規現象難以避免。近段時間相關媒體紛紛爆出有錢人開奔馳寶馬住保障房、保障房被出租的新聞。并且從我們的問卷調查結果看，政府的公平分配制度公信力偏低。而保障房是否保障了真正需要保障的人群，這還有待商榷。
2.退出機制。從房屋的所有權看：廉租房、公租房暫住者是不享有房屋所有權的；經濟適用房或限價房有房屋所有權，但不能私自買賣，只能原價賣給政府。從使用者條件看：住房保障對象經濟狀況發生變化，不再符合保障條件，或購置、租賃、繼承、受贈其他住房的，應按規定退出。這是兩項基本規定，但南京市還沒有一套完善的保障房退出機制。
我們認為，現在不光建設是重點，退出、后期監管也應同時考慮，否則有可能造成保障房難以收回的局面，難以可持續發展，保障房便失去作用。
（六）保障房的價格以及對房地產市場的影響
根據《南京市保障性住房價格管理辦法》（寧政發[2010]185號）和《江蘇省物價局關于加強低收入家庭政策性保障住房價格與租金管理的意見》（蘇價服[2008]211號）有關規定，四大片區保障性住房在保持項目收支總平衡、保本微利、統一審核、統一定價的原則上，針對不同的用途和供應對象，實行差別定價，具體如下：經濟適用住房銷售價格為5200元/m2，雙困戶供應價格為4420元/m2（按建筑面積計算，以下同），項目中供應對象為雙困戶家庭的保障房保障面積內的銷售價格按項目價格的85%定價；限價房價格標準為7800元/m2；公租房價格為1600元/m2左右；簡裝廉租房月租金30元/m2左右。
南京市住建委相關人士表示，南京市計劃推出公租房租金的階梯價格，在保持低于市場租金水平70%的基礎上，還將推出更便宜的公租房。公租房租金的實施市場價格的七折之后，公租房租金水平和廉租房的租金水平仍存在較大的差距。以一套40平方米的廉租房為例，今年調整過后的租金水平為2.5元/平方米/月，一個月只要繳納100元租金，如果是低保家庭或者特困企業的特困職工，還可以減免租金的70%，即0.75元/平方米/月，一個月只要繳納30元。相比廉租房的租金，一套40平方米的公租房租金，按照同地段市場租金七折來推算，將在200元到300元左右。南京市住建委相關人士透露，公租房租金的階梯價格將減小公租房和廉租房之間的落差。
價格上的確是比商品房少了不少，除了解決低收入人群的住房問題，保障房是否能夠達到它的另一目的：促進房地產市場健康平穩的發展？
綜合市場人士、專家的觀點，可以發現，各方對保障性住房的關注力度都在增加，多數認為房地產市場未來趨勢的判斷都和“保障性住房政策”的建設度密不可分，原因如下：一是市場土地供應總量是固定的，用于保障房的多了，用于商品房的必然減少，建設商品房的土地減少將會影響房價；二是保障房等政策性住房占住房總量的比例很小，目前對房地產市場的影響較小，但從長遠看，這對房地產產業理性有序地發展有好處。
四、有關保障房的幾點建議
（一）通過多種渠道緩解資金、土地供給不足
當下，民營經濟已經成為全省經濟的重要組成部分和競爭性領域投資的主體力量，成為江蘇省創新型經濟發展的生力軍。鼓勵民間資本參建保障房，可以在一定程度上緩解建設資金的壓力。這就要求，市場準入標準應“一視同仁”，不得單對民間資本設置附加條件。具體就是要放寬行業準入，落實支持民間資本進入交通、天然氣、電信、土地整治和礦產資源勘探開發等基礎產業和基礎設施領域的政策；減少準入限制，落實支持民間資本進入金融、市政公用事業等領域的政策；加強政策支持，落實支持民間資本拓寬醫療、教育、社會福利、文化、旅游、體育等社會事業及商貿流通、政策性住房等投資領域的政策。
事實上，地方政府手里能夠自主支配的是土地，目前對吸引開發商參建保障房的新模式探索也都集中在了土地上。政府和開發商可以考慮聯合開發，政府先劃撥比較大的一塊地下來，以較低的租賃金租給開發商聯合體，由他們共同建保障房。再按照支出的比例，政府把保障房地塊附近的地以優惠的價格出讓給開發商聯合體中的個體，供他們自主建立商住樓宇。
（二）齊抓共管，保證質量
加強對建設工程質量的監管，不僅僅強調政府的責任，也強調所有參與者的責任和義務，對保障性住房的工程質量實現“齊抓共管”的監管模式。
對于政府而言，需要完善質量監管體系的法規、制度和措施，使監管工作做到有法可依，有規可循，針對在保障性住房別嚴重的偷工減料情況，制定“偷工減料必重罰”措施。打破以往工程質量階段性檢查慣例，采取日常巡查與拉網檢查相結合的辦法，實行不間斷監管，確保對所有工程每周至少巡查一遍。同時，建立建筑工程質量安全監管系統網絡圖，將建筑工程劃分責任區，落實劃片包干責任制，嚴格實行“網絡化”監管。對于建設單位而言，需要轉變監管觀念，強化自身的監管職能，工程竣工驗收合格后及時向委托的建設行政主管部門報送《工程質量監督報告》。變由第一和第二層次的被動監管為本身的主動監管，提高工程質量監管的積極性。企業要發展壯大，質量是依托的重要基礎，因此，要強化宣傳質量是生存的根本理念。同時優化自身管理，實行人性化管理；制定相應方案，預控在先。
（三）完善動態監管機制，建立公開公平的準入與退出機制
目前的收入評價體系并不完善，單純依靠個人申報、單位審核的制度并不能保證其可信度。從實行住房保障制度的國家看，保證準入資格不出偏差的基礎，是建立健全社會化的個人信用體系和住房檔案，而我國目前還沒有一個權威部門來判定家庭的收入標準和財產標準，這應是亟待解決的問題。因此，應盡快建立個人信用制度。一是統一個人信用檔案標準，建立個人基本賬戶制度。個人信用檔案是反映個人資信狀況的信息集合，包括個人基本資料、經濟信用資料、個人的社會信息及特別記錄三個方面的內容。二是建立個人信用資信評價機構，對個人的信用程度進行評估。通過個人信用資信機構對個人申報的收入進行審核，同時，對個人及其家庭收入變動情況跟蹤調查、及時反映，并進行個人及家庭經濟信用評估。三是充分運用先進的信息技術手段，加快電子化建設，將個人信用檔案納入計算機管理，逐步完成跨行業、跨系統、跨地區聯網運行，實現信息共享和及時溝通。四是強化誠信教育和社會輿論監督，促進信用機制的形成。建立了個人信用制度，個人收入狀況就能較為輕松的掌握，從而為住房保障準入與退出機制的健康發展奠定了基礎。此外，應成立專門的監督管理機構，定期復核、回訪保障家庭，充分發揮居委會、街道辦事處以及社會的力量，對個人及家庭變動情況實行動態監管。
（四）嚴格控制分配，減少違規現象
1.保障基本。住房保障是政府提供的一項基本公共服務，通過提供小戶型、齊功能、質量可靠的保障房和加快推進棚戶區改造，保障中低收入住房困難家庭的基本住房需求，改善棚戶區群眾的居住條件，并為符合條件的新就業職工和外來務工人員提供穩定居所。
2.公正程序。準入、審核、輪候、分配、退出等方面的程序要嚴格規范，對保障房申請人、入住者的收入、住房、財產等情況全面審核、動態監測，使所有符合條件者都能公平公正地參加申請、輪候和逐步獲得保障房。完善糾錯機制，堵塞漏洞，使不符合條件者能夠及時清退。同時各類程序又要盡可能簡便，惠民便民。
3.公開過程。全面公開透明，是保障房公平分配的“試金石”，要堅持陽光操作，加大宣傳力度接受群眾、社會和媒體全方位監督，做到全過程公開。
4.對保障房申請造假實行嚴厲的處罰。一旦發現有保障房申請造假行為，申請者不僅會被取消資格，還會視情節輕重予以罰款，甚至還會被追究刑事責任。實質性的追究與懲罰機制，是申請者的違法違規成本加大，從而起到了凈化市場的作用。
5.按規定退出。保障房分配以后，要實時、定期的回訪，并在一段時間后重新申報。嚴格的核準保障房對象經濟狀況，鼓勵收入改善的家庭購置商品房。對那些不再符合保障條件，或購置、租賃、繼承、受贈其他住房的，應按規定退出。對在規定期限內未退出保障性住房的，可以通過提高租金等方式實現退出。對拒不退出的，應強制執行。
（五）改善物業管理質量和水平
改善保障性住房的物業管理現狀，政府可從如下幾方面入手。一是作為帶有社會保障性質的住宅，政府應對其物業管理企業的稅收給予一定的優惠政策，比如：低稅率或者減免某些項目的稅收。二是由于業主的特殊性，保障性住房小區收費標準不可能大幅上調。因此，政府應在保障性住房項目設計規劃階段作出規定，為后期物業管理企業設計建造部分經營用房，以保證物業管理企業利用經營用房的收入來補貼物業管理費的不足。三是強調民主意識，在條件具備的小區成立業主委員會，建立一個與物業管理公司的溝通平臺參與小區管理，行使業主對小區應有的監督權。四是制定保障性住房物業管理的相關法規，做好在業主中宣傳和普及的工作。
五、結語
目前我國商品房價格居高不下，給許多人的生活帶來困擾，因此，保障房的建設迫在眉睫。南京市政府和建設單位，抓緊工期進度，完善在建保障房片區配套建設、環境改善的同時，加快新一輪保障房項目規劃選址和開工建設準備，確保如期實現“十二五”保障房建設目標任務，兌現政府向全市人民做出的承諾。與此同時，不能忽視日益凸顯的資金不足、違規分配、物業管理等問題的解決，對社會的未來發展有所預期，促進保障房的可持續發展。
[參 考 文 獻]
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Abstract： It can resolve a series of social and economic problems which caused by high house prices through accelerating the construction of affordable housing and increasing the supply of affordable housing significantly. However， due to the narrow channels of financing， the promotion of affordable housing is suffering financial bottlenecks. Based on the analysis of the connotation and the advantages of PPP model， this paper explored the specific operation process of affordable housing PPP model which is suitable to China basic national conditions， put forward the introduction of public participation mechanisms， built the Political-Enterprise-Man tripartite cooperation framework and improved the supply of affordable housing under PPP mode， so as to achieve the popularization of the PPP mode in the construction of affordable housing in China.
關鍵詞： 保障性住房；PPP模式；融資
Key words： affordable housing；Public-Private-Partnership mode；financing
中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）32-0010-03
0 引言
所謂安居才能樂業，但高昂的房價讓無數人望樓興嘆，因此，保障房應運而生。保障房是指針對中、低收入家庭，政府實行分類保障，所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質的住房。目前我國住房保障體系主要包括四個部分：經濟適用房、廉租房 、限價房和政策性公共租賃房[1]。
1 我國保障性住房建設現狀
《“十二五”國家國民經濟和社會發展規劃綱要》提出，在“十二五”期間要建3600萬套保障房和棚戶區改造住房，在五年的時間內實現保障性住房覆蓋率由 7.5%到 20%的飛躍。若廉租房、公租房按45m2/套計算，經濟適用房按 60m2/套，3600 萬套住房預計所需投入的資金高達 4.9 萬億元。
由于保障房的準公共產品的性質，其公益性的特征注定了保障房的投資必然是低收益甚至負收益，因此，保障房最主要的投資主體必然是政府。目前保障房建設資金大部分來源于政府財政撥款，隨著保障房建設的大力推進，政府面臨的財政支出壓力越來越大，如圖1所示。保障房建設資金對政府撥款的過度依賴，讓政府不堪重負，為了緩解巨大的資金壓力，各城市保障房建設規模開始縮量（如表1），從近年來的保障房建設規劃中就能初見端倪。因此，擴大資金來源，尋找新的融資渠道，實現多元化融資，為保障房建設提供有效和長期穩定的融資，是當前我國住房保障事業發展壯大過程中亟需解決的問題。
2 保障性住房PPP模式剖析
2.1 PPP模式概述 PPP是Public-Private-Partnership的簡稱，即為“公私合作關系”，可以理解為公共部門與私人企業建立合伙關系并提供公共產品或服務的一種合作方式。對于住房這一物品和服務而言，一方面，其商品屬性決定了住房是一種商品和資產，商品住房擁有商品的一切特征，這決定了“市場”是提供商品住房的最優模式。另一方面，其社會屬性又決定了住房也是居民家庭賴以生存的必需品之一，保障性住房具備了準公共物品和服務的消費必需性和低選擇性特征，完全可以通過政府安排和社會提供相結合的PPP機制實現保障性住房的供應。
2.2 PPP模式在保障房建設中運用的優勢
2.2.1 以民間資本為依托，促進投資主體多元化，提高運作效率 我國保障房建設現狀中存在著資金供求矛盾的現實，而PPP模式的引入則為民間資本進入保障房建設提供了一個很好的平臺。并且私營企業的直接參與能夠減少政府部門在投標過程中的消耗。有關數據顯示，PPP模式下的融資比BOT投標模式產生的費用能夠減少總費用的15%[6]。在保證質量的情況下，簡化中間環節，避免不必要的開支，提高項目的運作效率。
2.2.2 以公私雙贏為目標，發揮各自優勢，優化資源配置 PPP模式在運作過程中，強調公共部門和私營部門的合作，本質上雙方有一個共同的目標：以最少的資源投入，獲得最大的回報。所以為了雙方共同的利益，政府部門與私人部門在合作過程中，將充分發揮各自的優勢，利用有限的資源，制定最佳合作方案，節約管理成本和資金成本，提高資金使用效率，從而實現“雙贏”。
2.2.3 以合理設計為導向，組成戰略同盟，分散項目風險 在PPP模式下，政府部門與私人部門共同參與保障房項目的可行性研究階段、建設階段及運營階段等全過程，能有效地對項目整體的情況進行控制。通過合理的設計，讓公共部門盡可能承擔自己擁有優勢方面的伴生風險，私營部門則盡可能承擔自己擁有優勢方面的伴生風險，使得每一種風險都由最善于應對該風險的合作伙伴承擔，有效地分散了傳統模式下政府獨自承擔的風險，使整體風險最小化，實現降低風險的目標。
2.3 保障房PPP模式的運作 PPP 模式下保障房建設項目的利益相關者包括政府部門、私營部門、PPP特許經營公司、保險機構、金融機構及相關的勘察、設計、建設和運營等單位，其具體運作模式如下所述：
地方政府部門結合項目的實際情況，通過招投標的競爭機制選擇最合適的私營企業進行合作，雙方簽署合作協議，注入股本資金，成立合作性質的PPP特許經營公司，授予私營企業特許權。在項目開發、實施階段，以特許權協議為基礎， 特許經營公司負責進行保障房項目的設計、融資、建設、運營、管理等活動。其主要運作流程如圖2所示。
2.4 保障房PPP模式應用存在的問題 從上述的保障房PPP模式運作的全過程可以看出其僅涉及了政府部門和企業兩方主體，由于二者的利益訴求存在較大差異，如政府由于更多的關注政績而傾向于“求多”、“求快”，私營企業則更多關注盈利而傾向于壓縮成本、降低標準等。因此，盡管這一合作模式可以較大地提升保障房政策的落實效率，但僅以“效率”作為衡量標準遠遠不足，如部分地方保障性住房項目選址偏遠，無配套設施，建成后不能入住或是不便入住，如部分地方保障性住房設計簡單，內部空間結構不合理，影響使用功能，如部分保障房建設速度不符合建設規律，造成住房的質量和安全隱患等，諸如此類的問題，極大地降低了保障房政策的滿意度水平，非常有必要考慮在引入政策“效果”的衡量標準的前提下對這一模式進行改進。
3 保障性住房PPP模式的改進
在當前保障房PPP機制的政-企兩方主體的基礎上，引入包括被保障對象在內的社會公眾主體，以政-企之間的公私合作和政-民之間的公眾參與為核心，根據在保障房項目開發建設過程中不同階段的目標差異，構建項目全過程的政-企-民的三方合作框架的改進PPP模式，如圖3所示。
引入的公眾參與機制是以被保障對象為核心的相關社會公眾，其大概可分為三大類：第一類是直接受益群體，即被保障對象；第二類是直接受影響的群體，如保障房項目所在地周邊的居民、專家及社區組織等；第三類是其他感興趣的組織或團體，如人大、政協、學術團體及感興趣的非政府組織。根據三類公眾主體參與保障房政策的質量要求和對保障房政策的可接受程度，可以將三類主體在其中政-企-民的三方合作伙伴機制下的參與類型區分為四類，如圖4所示。
其中，被保障對象作為保障性住房的直接受益者，最具有參與保障性住房提供決策的動力，假如人為地將保障對象排除在提供過程之外，而僅僅將其選擇的權力控制在保障性住房建成之后，就可能會造成政府提供的保障性住房與保障對象需求之間產生偏差，從而造成提供的效果不足。通過合理設置保障對象參與機制，使保障對象需求得以顯現，就能夠有效彌補這種偏差；同時，將其作為平等參與的主體伙伴之一，可以進一步制衡政府權力、約束房產企業行為，從而使三方關系達到平衡。
4 結論
本文通過深度剖析PPP模式的內涵及優勢，探討了適合我國保障性住房建設體系的PPP模式。雖然PPP模式在我國保障性住房項目的實踐尚處于起步階段，但在我國公共建設市場化的宏觀背景下，其在未來的應用中具有廣闊的前景。一方面，為解決當前保障房建設資金短缺的問題，基于保障房具有的住房資產和商品特征，可以在我國保障房建設過程中引入PPP模式，積極吸引民營資本參與建設，按照市場化模式運作，全面整合資金需求和建設需求；另一方面，為提高保障房政策的滿意度水平，保證質量受控和人民樂居，基于保障房固有的準公共物品屬性，在PPP模式中引入公眾參與機制，構建政-企-民三方合作框架，讓作為利益相關者的社會公眾充分參與保障房項目建設的全過程，包括保障房的決策、融資、建設、分配、使用情況的監督、住房的管理維護等。使作為公私合作的公共事業建設與運營的新型模式――PPP模式，在我國保障房建設實踐中得到更好的發展，從而真正實現政府部門、私營部門、民眾三方“三贏”的目標。
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關鍵詞：保障房建設；存在風險；對策探析
中圖分類號： X820 文獻標識碼： A
引言
目前，保障房建設存在時間緊、任務重、資金短缺等問題 ，同時還面臨質量差、住房設計缺陷明顯、環境污染大、節能效益低等困境，嚴重阻礙了保障民生目標的實現。為了能夠向社會高效地提供優質的保障房，必須改變目前保障房傳統的生產和管理模式，借鑒住宅標準化生產（又稱住宅產業化）思路，引入保障房標準化生產理念，探索相應機制，建構相應管理模式，既滿足廣大中低收入人群的住房需求，又實現節能環保、優化公共資源配置的效率與效益。
一、保障性住房建設存在的風險問題
根據我國市場經濟改革后的狀況而言，在保障房的起步比其它國家較晚，由于沒有經驗，各種規劃和相關體制也不夠完善。保障房的發展著實緩慢，還是處在探索的期間，因為我國并沒有這方面的經驗，所以不論從保障房布局，建設，質量監管，后期配置和管理都存在不合理的問題。
1、法制不健全
處在經濟條件下的大市場中，保障房卻沒有相關法律和管理制度。但是在其他方面法律仍是神圣不可侵犯的，唯獨在保障房方面經驗較少，所以住房保障方面的法律并不完善，從保障房建設之初到現在，保障房方面時有問題發生。據有關問題國務院、建設部均立即印發相關“規定”、“通知”、“決定”解決問題辦法，出臺的政策并沒有得到足夠的重視，因為這些政策沒有一個完善的框架，很多問題的解答只是局限于當時的情況而言。
2、資金籌措和征地拆遷壓力的分析
保障性住房制度推行之時起，政府承就備受來自各方面的壓力。因為政府作為保障性住房的建設投資主體，在保障性過程中起到非常重要的作用。從保障性住房的提地劃分，房產開發商的投標，還是住房建成后對居民的保障補給都需府從中支持、協調、投資到都需要認真處理。在建設保障性住房的過程中需要經受征地強拆的壓力，但可以參考有關法律:《憲法》，下至《土地法》《物權法》中都明確的規定，政府在為了公共利益的前提下，可以征用土地。真正存在壓力的一部分是資金的籌集、財政投資方面。雖然我國政府可以征用土地，但是還要付一筆拆遷費作為賠償。而征來的地是為保障性住房做建筑用地的，但我國明確規定了，保障性住房的土地只能是政府政策性的劃撥給用地單位，近乎免費的劃撥。
3、保障房質量問題的分析
保障房就是為了解決民生問題而生的，在現階段并沒有制定出專門性的法律，所以道德就成了約束的警戒線。說白了，所謂保障房就是良心房、在建設和監制部分需要盡心，但是這些保障房卻很難得到安全。保障房得不到利潤，所以對其質量方面就不上心。再比如說，杭州市某處名苑小區，600多套經濟適用房在客戶入住之后，竟然有多達400戶業主要求重新維修。業界負責開發商之后發表了聲明，是因為保障房存在墻體走形，，地基下陷，屋頂滲水，保溫層不夠標準，電梯線路隱患等十幾處質量問題。
4、外部配套建設問題的分析
保障房的建設旨在解決住房這一大的民生問題，這對低產階級的群眾是件好事但是隨著整個房產業的升溫，保障房的外部配套建反倒出現了大問題。由于我國實行的是保障房建筑土地近乎無償的劃撥制度，政府為了緩解財政壓力，一般會先將地段較好的區域考慮給商品房，獲得較多的土地出讓金，而后在稍偏一點的地段建
設保障性住房，尤其是在寸土寸金的大城市，想在市區內建設保障房，難度十分大，如果有也只是零星幾個示范項目，在市區內大范圍的建立保障房項目在目前階段不太現實。這就導致了保障房大都處在稍微偏遠的地段。而這些地段的外部配套設施相對來說沒有市中心那么方便，比如交通，學校，商場，醫院等。
二、我保障性住房制度設計
1、完善配套的法律法規
建立完善保障性住房的法律制度，提高立法層次。保障房制度的完善用了很久的時間，所以發展較晚，而現在推行的政策很多都是當保障房遭遇問題是開始研究的。頒布的眾多政策之間間隔時間短，目的不同，所以政策十分混亂，且都是一些《決定》《意見》，并且它們都是層次較低的政策，并不能很好地解決問題。正是因為我國在這方面沒有經驗，那些政策只是理想化的，表面上看來好像可以解決問題，可是在實踐執行中才會感覺不符合實際情況。在我國還沒有出臺基本法律來規范這個制度，所以才會導致問題層出不群。若是從保障性住房產生的社會背景來看，那是是政府為了解決民生問題而展開的惠民政策，只是社會保障體系中的一部分，所以在相關法律方面沒有惠民政策的賞罰。至于那些政策內容沒有穩定性，只是依照實際過程中出現的問題而進行規定的，所以它絲毫沒有法律的權威性。當出現的問題特別嚴重的時候，政府立馬著手制度，頒布解決這個問題的規章制度。在問題稍有緩和時，政府也就將注意力放到了別處。
2、建立動態監督管理機制
保障房在實際的分配、準入退出過程中，騙租騙購的情況時有發生。除去懲處騙購者方面，在政府這個層面，應該建立確實可行的保障制度。應用人保，稅務，房管，銀行相關部門的全面的住房保障監管系統。由于保障房本身就是為低產階級而設立的，所以在申請人經濟方面必須要嚴格審核，決不能讓有些人投機取巧，為自己謀福利。
3、完善保障房的后期政策
保障房質量方面實行主體終身負責制。現階段保障房的建設并沒有形成完整的法律體系可供去約束，可以說它的出現就是為了維護廣大群眾的利益。解決了人民生活中的大事，同時也對社會穩定和長治久安有了一定的保障。但并不能說保障房的存在和發展沒有任何問題，就目前階段看來它是有著積極的意義，作為關鍵的還是對它的質量方面的檢測，這是個不可忽視的大問題。切實把質量問題落到實處，再次考慮合理分配的問題。同時還要喚醒廣大民眾，一起來監督保障房的質量問題。政府是主體負責人，而承建單位就負責質量部分。我們要認真考慮政府和施工單位都沒有顧及到的地方，以便建立合理完善的保障房管理條例或者是相關法律。現下關于這方面的法律還不夠完善，即便是媒體記者披露了保障房存在的安全隱患，卻還是不能得到合理的解釋，難以安定民心。所以，建立我認為對保障房質量的問題必須配備配套的政策。那些存在于質量方面存在的問題必須建立起政府、開商的終身主體負責制。在政府方面，建立起官員主體負責制，有時候，政府的不作為，監督管理的不到位，也會讓施工單位對質量問題掉以輕心。
結束語
住房問題涉及到民生安康問題，是人民生計的物質保障。特別是最近經濟的飛速發展，導致房價彪升，越來越多的居民買不起房。而跟他們相對的是，有些不良開發商囤積居奇，有錢人名下的則擁有數套產業。社會矛盾不斷在累積，住房問題已經阻擋了社會發展，影響到了社會的和諧穩定。
參考文獻
[1]阮煜琳.住建部要求1000萬套保障房11月底前須全面開工[J].資源導刊.2011(06)：123-124.
關鍵詞：數字小區；保障房；建設
中圖分類號：TU984.1 文獻標識碼：A
引言
目前，隨著國家信息化發展戰略的推進，依托物聯網、云計算等信息技術突飛猛進的發展，互聯網技術帶來人們居家生活的全新模式社會的信息化正以前所未有的速度迅猛發展，使家庭住戶對生活方便性、靈活性和多樣性的需求不斷得到最大化的滿足，人們開始通過互聯網接受教育，獲取新聞、娛樂、保健等資訊與服務，還開始嘗試在網上訂購商品。互聯網給人們帶來了居家生活的全新模式。筆者嘗試通過數字化保障房社區建設的介紹，論述數字化規劃，在保障房社區建設中的意義。
一、數字化保障房社區項目概況
泉漳小區位于浙江杭州錢江經濟開發區，項目屬于杭州市保障房項目。項目總占地面積181965.91O；總建筑面積498266.74O，共48個單體構成，樓層最高18層，總戶數2854戶。小區分布廣，單體多，就給物業管理等社區服務帶來了許多問題。近幾年來，保障房管理面臨著業主挑剔的選擇，如何提高小區品質，并滿足居民的生活發展要求的需要；如何與開發區建設數字城市相結合；以及如何提供人性化的服務，打造服務性政府等一系列問題。
二、數字化保障房社區的技術優勢分析
（一）建設數字化安置社區提升安置房社區品質，實現信息共享
利用信息化平臺覆蓋城市主流人群并有效交互的優勢，推進社區電子政務、社區電子醫療，提升公益性，成為數字城市建設的核心力量。業主對小區的生活環境要求一般有以下幾個方面：一，便利；二，安全；三是小區管理服務的及時性，這些必然對小區的智能化系統有特別的要求。
1、品質服務提升建設方形象
高科技多網合一解決方案以其先進的系統集成性能及強大的管理能力，能有效的提升智能化小區管理水平，各種信息及時匯總到管理中心，確保細致全面的物業服務迅速到位；能為您提供即時、專業的服務，拉近目標群體的距離，提升建設方形象。
2、科技領先體現人文關懷
“多網合一”方案以系統集成及科技領先而成為業內小區智能數字化系統的典范，可視對講數字化系統可以方便的實現 VOD視頻點播、實現雙向信息、實現實時互聯網數據交換等等充實社區人員的生活，體現建設方的人文關懷。
（二）建設數字化保障房社區降低建設成本，節約政府投入
1、工程建設降低。以前小區智能化建設的網絡結構相當復雜，（小區的可視對講、門禁、閉路監控、周界安防、車輛管理等系統），不同的系統需要走自己的專用網絡，繁雜的布線系統；距離較遠的則中間還需通過專用設備進行轉換連接，每個網絡間互不兼容，需要架設多個網絡平臺，造成施工過程繁雜、施工周期長，費用明顯龐大；現在施工人員的流動性大，管理難度大，這對以后的維護帶來不可估量的問題；由于各網絡平臺所需材料種類繁多復雜，浪費、剩余材料的情況常有發生；
用多網合一的方式來組網，材料單一統一，一個小區的線材只需兩類：電源線（0.75X2，2.0X2），信號線（4芯或8芯雙絞線，多芯光纖）。由于采用多網合一技術，橋架及管道都可以簡化設計。整個工程施工簡單，維護方便是工程的理想選則。每個設備的維護時間僅需要10分鐘，在管理中心的軟件上有設備故障自檢功能，對問題設備自動報警，大大減輕了維護時間，由于施工維護簡單，對施工人員的技術培訓減少，新人容易學會工作，不怕人員流動，人員流動對工程商的工作不會造成任何困惑。
2、降低物業管理費用，提高服務效率和水平。
傳統模擬系統的不穩定性，當模擬對講系統構建大型系統聯網時，由于采用模擬信號傳輸方式，距離超過 900 米時就容易出現信號傳輸質量問題，占線問題，可靠性等諸多問題。并且，由于模擬系統聯網方式復雜，需要專業人員使用專業工具聯網，多個分區，服務量大，尤其是系統正式運行后，若線路出現問題，很難查找到原因，往往需要幾個工程師進行維護，物業管理的開支費用因工資的增加而上升，機器設備隨著時間的推移維護費用越來越高，由此造成的費用收不上來，與業主矛盾加劇，物業也想把設備故障穩定化，要徹底排除故障就要全部更新裝備，不能保護和利用初期的布線及設備投資，施工難度及成本可想而知。
有了小區局域網，物業公司的管理簡單了，可以提供多方面的增值服務，如寬帶、IPTV無線寬服務等；設備維修簡單了，人工費節約，開支減少了，減少物業費用。數字化社區的運行和后期管理費用，比普通小區低30％～45％，這對安置社區而言，其顯著效益是不言而喻的（筆者所在小區，物業費根據相關政策減免5年）。
（三）建設數字化保障房社區滿足長遠實際需求
由于采用國際標準TCP/IP的網絡體系，可以適應未來的發展，網絡架構沒有問題，以后設備壞了，只需換設備，不用更換整體網絡，便于以后的擴展性。隨著生活水平的不斷提高，對多網合一的需求也會越來越強烈。小區系統及各子系統之間采用純 IP網絡連接、以及嵌入式系統的應用不僅保證了系統的穩定性，更利于系統的全面或部分升級，保證系統的先進性、擴容性。
三、數字化保障房社區總體設計方案
（一）數字化保障房社區的基本組成模塊（社區安全防范系統、社區物業自動化管理系統、社區局域網應用系統、家居智能化系統）
（二）數字化保障房社區主要模塊組成及功能描述
1、社區安全防范系統
社區安全防范系統以智能IC卡技術為核心，為每位業主配備一張具有數字加密的IC感應式智能卡。同時為防止遺失、被盜等意外情況，業主須自行設定一個個人密碼，與IC卡配合使用,從而達到安全保密的效果。業主利用該卡可通過包括社區入口、住宅樓電子門、樓層及單元門等各種門禁系統。公用通道無須輸入密碼，如社區入口。家庭電子門等可根據需要調整是否進行密碼驗證。同時，該IC卡還應用到物業自動化管理系統、社區局域網應用系統及家居智能化系統，使用戶一卡在手，走遍社區。
（1）電子身份證系統
利用IC卡技術來為業主提供全方位的智能安全保障措施。業主只須利用IC卡配合自己設定的個人密碼這兩種電子密匙，就可以在社區門衛、停車廠、單元電子防盜門等公用地點實現自由進出，避免了原普通小區中人為看守造成的種種弊端。
（2）智能門禁系統
對于社區的主要通道，如大門、小區單元門等安裝智能門禁系統。通過監控軟件實現實時門禁監控，即在計算機顯示屏上可實時顯示出開啟的門號，通行人員的卡號及姓名、刷卡時間和通行是否成功等信息；可對持卡人進行授權和權力的變更；可存儲系統參數、持卡人的資料及出入門的數據等信息，并可通過打印機打印；當非本社區人員對通道進行破壞性開啟時，門禁系統會發出聲音警報，并將警報信號傳送到社區安全中心。
（3）可視對講系統
對于非社區人員對本社區業主的走訪、探親及商務活動，可以由門衛通過可視對講系統對業主進行意見咨詢，經過業主同意后客人可以進入社區，同時和訪客有關的資料都記錄在系統中，供日后查詢。系統能實現樓門口或家門口與業主之間的可視對講、樓門口與管理中心之間的可視對講；小區各出入口與管理中心之間互相呼叫與對講，小區各出入口能呼叫用戶并實現對講；用戶與管理中心之間互相呼叫與對講、用戶與用戶之間互相呼叫與對講（戶戶對講系統）。用戶按下分機“監視”鍵，還可監視樓門口情況。管理中心配置監視器，管理員可以選撥門號對該門口情況實施監控。
（4）周邊紅外防盜報警系統
利用遠紅外技術實現對社區非出入區域的監視。例如，把紅外線探測器安裝在圍墻或者圍欄上，對跳躍行為進行報警。由于采用紅外防盜技術，系統會在有非法物體穿越指定區域時進行報警，且由于采用光學傳感，準確率高達100%，不會發生誤報、漏報現象。同時本系統無須專職人員進行看管，報警信號會直接發送到社區管理中心。報警之后，監視中心的電子地圖上將閃爍顯示該報警點。
（5）火災自動報警系統
現代化的高層建筑一旦起火，火勢擴散很快，這樣處于高處的人員及物資在火災時疏散較為困難。另外，高層建筑物發生火災時，其內部通道往往被火切斷，從外部撲救不如低層建筑物從外部撲救那么有效，撲救工作主要靠建筑物內部的消防設施。因此，高層建筑的火災自動報警和自動滅火系統是極為重要的。收到報警信號后，立即顯示報警的時間和地點，并啟動保護區內的警鈴和火災信號燈，同時啟動防火卷簾；火災確認之后，迅速啟動消防電源，啟動以及照明與通訊系統，啟動防排煙系統和自動滅火系統。
（6）家居安全防范接警系統
家居安全防范接警系統主要用來處理由家居智能化系統/家居安全防范系統傳遞過來的報警信息，這些信息主要包括個人緊急求助報警信息、燃氣泄漏報警信息、煙霧探測報警信息和家庭門禁系統報警信息。
2、社區物業自動化管理系統
社區物業自動化管理系統是由社區的管理人員使用并且維護的系統。主要有車庫管理系統、社區設施管理系統、社區人員管理系統、社區收費管理系統、社區灌溉管理系統、社區設備監控系統、自動脈沖抄表系統和廣播音響系統。
（1）車庫管理系統
車輛管理系統由出入讀卡器、自動開門機，探測器、控制器等設備組成。對于車輛管理的費用，可采取驗證業主IC卡，并通過 IC卡預付費的方式進行收費管理。對于外來車輛則實行指定地點停放，并發放臨時用計費IC卡的方法，待臨時車輛離開時，退還該卡，并可收取一定的費用。
（2）社區設施管理系統
針對社區內如綠地、休息廣場、聲控燈、長椅等公共財產的登記與維護，采用計算機統一管理。包括設施的登記、損壞、維修、更換等信息，并生成歷史記錄信息。具有自動時段統計功能，并可將統計結果生成多種形式報表，配合社區的網站功能，可將物業管理情況直接到社區網站，方便社區業主了解物業管理狀況。
（3）社區人員管理系統
能夠全面記錄各個家庭的戶籍狀況、生活狀況、住房狀況等資料。并附有健康狀況、戶籍所在地、戶籍所在地行政區劃代碼、籍貫行政區劃代碼、原住地行政區劃代碼、遷出地行政區劃代碼等說明，從而實現了計算機對社區居民的人員信息管理，并預留數據接口，可方便的進行擴展升級。
（4）社區收費管理系統
社區的各項費用的收取管理。如水費、電費、煤氣費的收取以及數據的存儲；社區保潔費用的收取及數據的存儲；社區物業管理費用的收取及數據的存儲；智能IC卡預存費等等。同時，應該為用戶提供基于b/s的費用查詢功能，這項功能將集成到模塊“小區局域網應用系統/小區物業管理信息系統（用戶操作部分）”之中完成。
（5）社區自動灌溉系統
綠地是數碼社區中不可缺少的重要組成部分，現在人們越來越開始重視自身的休息環境，數碼社區更加突出為業主營造良好的休息環境，對于社區內的噴泉、綠地、花園等社區全部實現計算機控制。
（6）社區設備監控系統
6.1給排水監控系統
給排水監控系統的主要功能是通過計算機控制及時地調整系統中水泵的運行臺數，以達到供水量和需水量、來水量之間的平衡，實現泵房的最佳運行，實現高效率、低能耗的最優化控制，從而達到經濟運行的目的。
6.2供配電監控系統
供配電系統是小區的動力系統。數字社區的數字化決定其整個系統的正常運行一時一刻都離不開動力系統，所以數字社區一般要求采用2路高壓供電，2路電源互為備用，當工作電源失電后，備用電源自動投入運行，確保整座小區的供電。當發生2路供電電源都失電時，應急柴油發電機組將在最短的時間內自動啟動投入運行，擔負起負載的供電，當外部電源恢復供電后，電器連鎖裝置將使柴油發電機組自動停機。另外，在發生火災時，供配電監控系統將自動切斷相關區域的非消防電源。
6.3照明控制系統
社區的照明控制系統監控整個小區的公共照明設施。它的主要能有：根據季節的變化，按時間程序對不同區域的照明設備分別進行開/停控制（例如社區內的路燈）；當發生火災時，按事件控制程序關閉有關的照明設備，打開應急燈；當有保安夜間報警時，將相應區域的照明等打開。
6,4電梯監控系統
電梯是高層建筑的重要設備之一，數字社區等電梯監控系統的主要功能有：電梯升降控制器控制和掃描電梯升降樓層的信號，并將其傳送到中央控制站；對電梯的故障監測并報警，包括廂門故障監測及報警、吊繩超速故障報警等；當發生火警時，由電梯升降控制器控制所有的電梯，把電梯降至首層，并切斷電梯的供電電源。
6.5自動脈沖抄表系統（3表抄送）
小區內水、氣、電表采用電子脈沖表，利用三表接口和抄表控制器通過分機與系統總線相聯。采集的三表數據存貯在抄表控制器的永久存貯器中。當小區管理員需要抄表時，可在管理中心的電腦上輸入相應指令，十分方便地抄錄整個小區每戶的三表數據，軟件還可以對數據處理（統計用量、金額），并通過打印機打印出來，使三表集抄方便、可靠、簡單。這樣節省了大量人力，減輕了工作人員的勞動強度，也方便了用戶，使小區管理現代化。
6.6廣播音響系統
數字社區內的廣播音響系統一般包括公共廣播和緊急廣播。公共廣播用于公共場所，如走廊、電梯門廳、入口大廳、商場、酒吧等，平時可播放背景音樂，當有階段性或者暫時性的停電、停水、停氣的信息需要通知的時候，應多次重復廣播，以便小區人員能夠及時的獲得相關信息并做好相應的準備工作；當遇到火災時作為事故緊急廣播，指揮人員的疏散。
3、社區局域網應用系統
社區局域網應用系統的面向對象是社區的業主，是社區業主查詢物業管理信息、尋求特定服務、進行生活娛樂、以及Internet網上沖浪的接口。
（1）社區物業管理信息系統（業主操作部分）
1.1社區信息查詢系統
可以查閱小區的部分物業信息。例如，業主各個年度的水費、電費、煤氣費等費用的收繳情況以及物業管理費用查詢。
1.2設備報修系統
業戶可在社區網站上進行日常設備的維護與報修登記，并且可以對設備報修、維護管理情況進行查詢、考核與統計，定期產生報修情況明細，相應的費用通過收費信息系統進行統一的結算。
1.3意見箱
收集社區內業主的意見、建議和投訴。
2、社區生活服務系統
2.1公共信息服務
實現信息的網絡，把社區居民關心，需要的信息（如：天氣狀況）及時地放在社區web頁面上，讓社區居民可以及時獲得自己想要的信息，安排生活和活動。
2.2網上購物系統
允許社區居民在網上瀏覽，訂購商品。實現商品的在線瀏覽和訂購，如果是在社區內的網絡商店購物，費用可以直接從IC卡劃撥。實現一個網絡商店供社區居民使用。
4、家居智能化系統
家居智能化系統是以家用計算機為核心，以智能家電設備為輔，采用藍牙無線網絡作為傳播媒介來對家庭進行現代化、智能化的管理。
（1）家居安全防范系統
家居安全防范系統是為了保證家庭成員的人身安全和財產安全而設計的。其主要功能包括個人緊急求助報警、燃氣泄漏報警、煙霧探測報警和家庭門禁系統。
個人緊急求助報警是通過在智能家居的臥室中安裝緊急按鈕實現的，當發生險情時，業主只須按動報警裝置，社區安全中心就會接到警報，同時顯示報警人的信息，以便能夠進行快速的援助或者緊急處理；燃氣泄漏報警和煙霧探測報警主要是為了在由于疏忽或者以外的情況下燃氣泄漏和火災發生時的緊急處理；而家庭門禁系統則嚴格限制是家庭人員和財產免受外來侵害的屏障，它可以令家庭成員近程或遠程控制房門的開啟，并負責非法入侵者從房門或者窗戶等渠道的入侵。
家庭門禁系統區別與社區的門禁系統，家庭門禁系統可以實現在家中無人時由計算機對房屋進行監控，對門、窗等出入口進行紅外線監控，當非法闖入者由門、窗進入時，將觸發肉眼不可見的紅外線屏障，從而引發報警裝置，發出警報。警報可通過社區網絡通知社區安全中心，并同時發送手機短信到家庭成員的手機中。必要時可由社區安全中心通知聯網的110指揮中心。從而大大加強了對非法闖入者的防范能力。降低了家庭被盜的可能性。
（2）家用電器管理系統
傳統的家電管理需要人工對每個家電進行操作，煩瑣而且不易使用，尤其是老年人與兒童。
根據現階段有關數字家庭組網技術的綜合分析，我們決定采用采用藍牙技術組成家庭電器設備的無線控制網絡。藍牙技術具有一套全新的協議，其工作頻段為2.4GHz ISM（即工業、科學、醫學）頻段。藍牙采用調頻技術，以1600跳/秒的速度跳頻，因而在抗干擾等方面具有較好的性能；同時，它還具有低功耗、低成本和靈活安全等特點，藍牙將成為一種廉價、低復雜度的和高可靠性的無線接口技術。藍牙技術中最關鍵的是低復雜度，它使得系統的集成度大大提高，從而有利于大幅度降低產品成本，更快進入消費市場。
（3）人員信息管理系統
人員信息管理包括家庭成員的基本信息，尤其為老人與兒童的基本信息。除記錄傳統的文字資料，圖形、聲音資料可以通過家庭電腦進行合成處理，制作為視頻文件（VCD），如記錄家庭中幼兒的成長情況，為孩子留下一個美好的回憶。同時還記錄家庭成員的愛好、生日、疾病史、工作學習狀況等。
（4）網絡綜合應用
家居智能化系統的網絡綜合應用部分主要是通過鏈接到小區局域網應用系統來實現的。
網絡的信息交換功能是其他傳播媒介無法比擬的，憑借網絡低價、快捷、無邊界的特點，可以實現網絡教學、遠程交互、連機幫助、網絡醫療等等功能。使住戶身在家中，世界盡在眼前。
四、數字化保障房社區建設的意義
數字化保障房社區建成使用以后雖然有些功能隨著數字化城市建設逐步投入使用，但在社區管理、物業管理中已經發揮了積極的作用。筆者感到數字化保障房社區工程建設有十分深遠意義。
（一）樹立新型政府服務形象：優化內部辦公流程，提升工作效率；是一個為民服務的形象工程；為居民提供居家生活“一站式”服務。
（二）整合區域社會資源，提高了的服務價值。
（三）用信息手段管理社區各個工作：規范各種社區服務方式和手段；留存服務數據（檔案）；提升全社會信用機制。
（四）提升了社區品質，有效推動了安置房的分房問題。
五、結束語
數字社區是國家信息化過程中出現的一種必然趨勢。隨著網絡經濟的高速發展和人們的生活水平的不斷提高，越來越多高科技的、智能化產品逐步走進人們的社區、樓宇和住宅，推進數字安置房社區建設對打造和諧社會，推進數字化城市建設將發揮積極作用。
參考文獻：
【1】鄒莉 趙吉先，《3S集成技術在數字城市中的應用》東華理工學院 江西撫州，2007.
一、全市保障房建設及銀行貸款支持情況
從政府方面來看：2012年我市將繼續加大住房保障的工作力度，對我市保障性住房的需求作進一步的調理摸底，針對不同層次的住房困難群體實施不同的住房保障方式，建立多層次的適合我市發展的住房保障體系，努力解決更多家庭的住房難的問題。一是加快廉租房建設進度。二是新建三大塊的公租房建設工程。三是繼續加大投資力度，加快完成經濟適用房建設工程任務。四是開發區完成243600㎡，938套棚戶區改造工程。五是2011年發放補貼戶數的基礎上再增加500戶，2012年累計將達到4150戶。
從銀行信貸支持情況看：截止2012年3月末，我市銀行業金融機構中沒有一家對保障房建設進行金融支持。
二、當前商業銀行支持保障房建設面臨的不足和困難
（一）商業銀行貸款額度較為緊張
首先保障房建設項目利潤率比其他商品房項目低，不能支付過高的利息，商業銀行在目前信貸資源偏緊的情況下，傾向于將信貸投放給能獲得較高綜合回報的項目。但保障房建設是一項民生工程。商業銀行作為盈利性機構，在支持保障房建設過程中會遇到盈利性與政策性之間無法選擇的為難局面。
其次按照目前各家商業銀行的政策，保障房是沒法申請到按揭貸款的。且與商品房不同，保障房五年內不準上市交易。對于銀行來說，如五年內出現貸款逾期，銀行則無法處置房產。
（二）商業銀行保障房貸款面臨風險太多
首先由于商業銀行在金融業務領域的競爭，加之保障性住房貸款發放條件低，且往往會受到政府方面的行政干預，導致銀行忽略考慮風險的防范。
其次由于保障性住房產權為有限產權，其轉讓會受到轉讓年限要求、受讓人條件限制、轉讓價格受限制等各方面因素的影響，使得銀行在處置保障性住房時受到種種限制，一旦出現問題，可能會產生無法回收貸款本息的風險，甚至于會造成呆賬、壞賬。
最后是還款來源保障難。除經適房、棚戶區改造等以銷售為主的保障房能夠獲得穩定的現金流外，由于公租房、廉租房等保障性住房建設回收期長、還款來源無保障等一系列原因，銀行支持意愿不高。
（三）政策性扶持沒跟上，銀行支持難
各種風險補償難。由于目前對銀行支持保障房建設的信貸鼓勵政策具體標準和措施還未出臺，銀行支持保障性住房建設不象涉農貸款一樣，具有一定的風險補償政策，導致銀行在此類貸款上難于承受收回貸款利息和本金的風險。
三、加強商業銀行支持保障房建設力度的對策與建議
建議政府出臺一些扶持政策，鼓勵各商業銀行創新業務品種，鼓勵合規辦理保障房按揭貸款。依靠更多的金融監管政策、政府扶持政策、商業銀行經營發展戰略和風險防范機制的創新，使商業銀行無后顧之憂，主動、大膽發放保障房貸款。
（一）政府方面必須把好關，打消商業銀行支持保障房的疑慮
政府作為保障性住房的主導者，無論是通過銀行貸款自建，還是由第三方通過銀行貸款建設，政府都應當在規劃與建設、資金與住房來源、價格確定、申請與準入、監督管理等各方面嚴格、認真做好工作，尤其是對保障性住房的房屋質量嚴格掌控并加強監督建設，務必使保障性住房的質量得到保證，且必須嚴格按照規劃等按期完工。只有這樣，才能夠盡快回籠資金，確保能夠按期償還銀行貸款本息，給商業銀行吃顆定心丸。
（二）商業銀行方面謹慎對待，規避風險
1、必須對保障性住房項目進行嚴格的審查。無論是政府自建，還是由第三方開發建設的保障性住房，首當其沖的，就是審查開發建設者的能力條件，商業銀行在發放保障性住房貸款前，要重視合法性手續和資本金到位情況的調查，對于合法性手續不齊備的項目和資本金未全部到位的項目，堅決不能發放貸款。
2、應對項目風險進行全過程掌控。銀行作為貸款人，不僅要做好初期對項目的審查工作，而且還要全過程對項目進行跟蹤，對資金的使用情況，工程項目的質量，進度等情況進行定期或者不定期的跟蹤了解。
3、重視對項目合法性及可行性的審查。保障性住房項目的開發貸款條件比一般商品房開發貸款的條件低，且受政府工程等因素影響，往往會使商業銀行忽視對其項目合法性的認定。因此，保障性住房貸款的擔保風險很大。所以，審核合法有效的擔保對銀行貸款的安全性具有極其重要的意義。
4、建立完善的還款保障機制。目前各家銀行對于保障性住房貸款還款保障機制的思路主要有三種：第一種為地方政府給予土地劃撥、貸款貼息等政策優惠；第二為保障房信貸不受監管指標制約；第三為地方政府回購保障性住房。為了規避保障性住房貸款的風險，建立完善的還款保障機制迫在眉睫。
本文對中國保障性住房建設中的問題進行定性與定量兩方面分析，并探討保障性住房建設的目標模式。保障房屬于公共品，商品房屬于私人品，當供地給定時，保障房的最優比率問題其實就是公共品與私人品的最優比率問題，這是一個“機制設計”問題。理論上，政府可以控制供地、控制土地出讓金來得到保障房的最優比率。
現實中，保障房在我國城市住宅里應當占有多大比率，取決于需求方面因素，比如，老百姓的消費偏好、居民收入周期變化、居民工作崗位的穩定程度、城市化的進程、居民的財富水平和房貸中首付比率的高低等。供給方面的因素也不容忽視，保障房能夠提供多少，取決于地方政府有多大的財力，雖然地方政府可以通過銀行對保障房進行融資，但是最后的財力保障，必定還是取決于地方政府的財力，尤其是土地財政的規模。
在過去13年間，保障房占住房銷售面積的比重在下降，從2001年的10%以上下降到2009年的3.5%。這說明商品房發展較快，而保障房發展較慢。不過以此強調當前保障房缺少的問題是不恰當的，因為1998年實行住房改革以前，住房基本都是福利分房，所以1998年以前的住房都是保障房。保障房問題其實是增量問題。現在問題是住房增量里面的保障房出現下降，2009年國家開始重視這個問題，并提出了比較完備的保障房體系，包括公租房、廉租房、經濟適用房、限價房以及棚戶區改造五類。
2011年國務院辦公廳文件，提出今年給全國人民建1000萬套保障房，其中棚戶區改造占一半。即便如此，真正建設的保障房也有500萬套，是2003-2009年每年50萬套的十倍，相當于十一五期間保障房建設的總量。雖然保障性住房建設取得了巨大進展，但是其中也存在著 問題。
第一個問題是保障房“定性”問題，即作為一種公共品，保障房是否適合作為調控房地產市場的工具來平抑房價？從房地產的需求而言，住房需求與買房需求是兩件事情，想租房的人、想住保障房的人不會加入到買房的行列之中，除非是投機的人，他們既要搶商品房又要搶保障房，這意味著大多數住保障房的普通老百姓并不是商品房的需求者，保障房的定位在于，在房價高漲的情況下，使得這部分人有地方居住，因此，保障房建設多，房價也不一定會下降。
平教授利用31個省份1999-2009年的數據，研究了保障房建設對房價的影響。研究結果表明保障房建設并不能抑制房價上漲，甚至二者存在一定正相關關系。政府不應將保障房列入當前的房地產調控政策之中，畢竟房地產調控政策只是短期的，而保障房建設則是一項長遠的福利事業。
第二個問題是保障房“定量”問題，即在我國的城市中，保障房在全部住宅中應占多大比例？怎樣確定保障房建設的適度規模？今年保障房建設的預算為1.3萬億元，其中，中央財政1500億，地方財政2000億，總共才3500億，離1.3萬億還有近1萬億的缺口。7月份中央允許各個地方銀行資金進入，這個缺口在短期內得到緩和。但長遠來看，銀行的錢要財政歸還，利差也要財政支付。
如果保障房占整個供房比例太高，土地增量一半以上給了保障房，土地出讓金就會下降，政府收入就會減少，那么建設保障房的資金就會斷裂。這表明保障房建設存在最優規模，建設太多將會使得保障房建設變得不可持續。
第三個問題是在我國保障房體系的設計和建設中，應考慮哪些因素？怎樣才能使我國的保障房建設健康、可持續地發展？平新喬教授利用1999-2009年省區間數據分析。
實證結果表明，保障房建設與政府財政預算、城鎮化比例正相關，與保障房成本、經濟開放程度和經濟發展指標負相關，這意味著保障房建設不是市場化的問題，保障房建設不能僅僅依靠市場力量，它更需要政府的調控。
綜上所述。第一，保障房不能作為房地產調控政策，它只能解決“保民生”問題，不能解決“調房價”問題。
第二，不能因為保障房建設而使政府“破產”，那樣就沒有資金來建設保障房。任何向銀行進行的借貸，將來都要用土地出讓金來還本付息，所以保障房建設多少取決于商品房建設多少，應該用商品房來養保障房。
政府的規劃固然是美好的，全社會關于保障房作用的共識也已達成，但具體到操作層面，前景仍不樂觀。據估算，興建3600萬套保障性住房大約需要5萬億元人民幣。務實的有識之士開始擔心，資金來源是否有保障？來自官方的數據顯示，預計今年保障房建設來自中央的資金扶持將超過1000億元。但是，省級配套投入、住房公積金貸款、銀行貸款以及社會資金份額尚未有權威。
來自住建部的指示堅決，加之各地簽署的責任狀的約束，使得背負大量保障房建設的地方當局深感壓力。
援引官方的數據舉例：廣東分配到的保障性住房任務是31萬套，其中廉租房4.79萬套、經適房3.08萬套、公租房9.28萬套、限價房11.5萬套，棚戶區改造2.35萬套。該省住房建設廳的一位官員認為，即便像廣東這樣的經濟大省，要完成這31萬套任務，來自于資金籌措和土地方面的困難仍然很大。
渠道
面對這一困境，各路專家各顯神通，從理論上提出了保障性住房融資的各種途徑。
央行貨幣政策委員會委員李稻葵提出應建立保障房市場融資制度。他認為，保障房通過收取房租，可以形成地方政府的良性資產，因此資本市場也會感興趣。保險資金對保障房建設的熱情為這一論點做出了有力的例證。中國平安董事長兼首席執行官馬明哲的觀點與李稻葵不謀而合，并建議，利用保險資金支持國家保障性住房建設，發揮保險資金改善民主的作用。
自從突破政策阻礙后一直投資無路的保險資金，此時找到了增值要道。3月9日，中國太平洋保險提出籌集40億元投資到上海地產集團的保障房項目上。據悉，中國太保與承擔多個保障房建設項目的上海地產集團達成協議，牽頭以10年期債權投資計劃方式融資40億元，用于上海部分公租房建設，即用于上海地產(集團)有限公司在上海市區約50萬平方米公共租賃住房項目的建設和運營。
一位保險公司高級投資經理說：“盡管一些頂級寫字樓和購物廣場的回報率都比投資保障房高，但是我們還是對保障房比較感興趣。”他的觀點和一些房地產開發企業類似：“規模大，風險小，比如公租房，建完之后政府回收。保險資金每年都會剛性增長，我們要為多出來的錢尋找投資渠道，投資保障房但也不會忽略其他的投資渠道。”
最近，中國人壽對外透露，已與北京、重慶等地簽訂了投資保障房的合作意向。中國人壽董事長楊超置評說，因為保障房投資回報率現在還不確定，相關管理規定也還未出臺，國壽將進行綜合考慮。保險資金投入保障房建設的渠道并不單一，包括債權、股權投資、PE介入等。
楊超指出，目前一些領域和項目對保險資金有著迫切需求。比如，作為重大民生工程的廉租房、公租房等保障性住房建設正呈現蓬勃發展局面。如何吸納社會資金參與、為保障房建設提供穩定可靠的資金來源，是保障房制度長期有效運轉的關鍵。保險資金具有規模大、周期長、資金來源穩定等特點，非常適合參與保障房投資和建設。
此前一直備受爭議的“房產稅”，也成為了保障性住房資金來源的關注焦點。不少專家建議，應將房產稅納入其中。
參照上海和重慶的房產稅率簡單估算，在全國范圍內商品住宅征收房產稅的收入將占全國財政收入的6%左右，雖然低于國際平均水平，但是長期看有利于房地產市場健康發展。專家認為 ，這部分房產稅收入可以為地方財政提供部分保障性住房所需的資金，不需要過多地動用其他資源所需的財政資金。同時，征收房產稅可以緩解地方對“土地財政”的依賴，不但能夠彌補降低土地出讓成本而減少的土地財政收入，而且地方政府也可以真正執行對房價目標的控制。因此，全國范圍內征收房產稅是解決地方政府用于保障房建設資金來源的主要措施。
還有專家建議，內地可借鑒香港的經驗，試點引入保障房信托投資基金(REITs)的“領匯模式”。海通證券相關負責人袁國良建議，在目前法律允許的范圍內，設計符合實際情況的保障房信托基金模式，盤活政府所持有的“閑置資產”，將沉淀資產價值顯性化。
四下看來，保障房建設所需資金的來源似乎有多條渠道。一些地市級官員在私下討論時也曾經表示過類似觀點，即“做好公共關系，資金到位的困難就有可能解決”。
“通過現有的資金渠道和一些新的政策支持，完成今年1000萬套保障性安居工程的任務，是完全可能的。”住建部副部長齊驥說。
突圍
原本房地產開發的資金主力――商業銀行，如今在保障房如此浩大的工程面前因“盈利有限”而態度曖昧。
建設銀行副行長朱小黃認為，按照商業原則辦理，平臺貸款的打包貸款模式難以走通。在安居房問題上，銀行有社會責任，可以薄利，可以讓利，但銀行考慮的是樓盤能否銷售出去，資金能否回籠，要算賬，要風險可控。他表示，可讓出部分利益但堅持商業化運作。
正當政府躊躇時，一些房地產企業開始試探性進入這個原本不愿觸及的領域。此前，中天城投與貴州省政府簽訂“十二五”規劃保障房建設框架協議。未來5年，中天城投將在貴州省內完成保障房建設投資約200億元。
這是今年以來，第一家與政府簽訂保障房建設框架協議的上市房企。有預測說，中天城投的200億元投資或可帶來16億元凈利潤。
截至3月25日，目前已公布年報的49家房地產企業中，超過70%已經或將要積極參與保障性住房建設。萬科預計2011年保障房開工目標超過200萬平方米，今年萬科在上海的首次拿地，耗資11.19億元，其項目類別就是保障房項目。
招商、金地、保利、遠洋、綠城、首創等一線房企均將保障房開發納為2011年戰略規劃的重點，并積極在全國各地尋求保障房開發項目。非上市公司綠地集團也透露，2011年保障房建設將占綠地開發總量的30%，累計投資將達500億元。
大多數研究者認為，目前保障房市場規模大，風險低，優惠多，在市場低迷時房企愿意參加此類項目建設。不過，也有一些市場聲音認為，企業參加保障性住房建設除了保護基本利潤之外，意在建設良好的“政府公關”。萬科總裁郁亮就曾表示，“我們向地方政府說，建保障房只要給我1塊錢利潤就夠了。為什么給1塊錢利潤？這樣就可以對股東說，我們做這個項目沒有虧錢。”
此前就有市場人士告訴《經濟》記者，目前在市場不景氣的情況下，企業參加保障房建設除了能維持一定利潤，還能“拉近”和政府的關系。而和政府關系融洽將直接有利于在當地的發展。
企業雖然抱有熱情，但政府卻尚未制定細則“以對要害”。深圳市住房和建設局新聞發言人、副局長胡建文在近期接受媒體采訪時說，政府的態度是鼓勵社會資金參與保障性住房建設的，目前并沒有這一操作的細節和辦法，但其做法“符合政策導向”。
擔憂也不是沒有：中國大恒（集團）有限公司董事長張家林在公開場合表示，社會資本參與保障房建設，需要解決幾個問題，首先是回報率，公租房每年的投資回報率可能只有3%～4%，未必能達到資本回報的要求，“如果達不到，就只是賠本賺吆喝，那就不可持續。”“另一個可能遭遇的問題是權證。公租房沒有權證，如果由保險資金或其他基金來購買，最后這些房子什么權證都沒有，在企業的資產負債表上是什么？遞延資產還是無形資產？無法確定。”張家林說，“公租房能否有一個權證？要讓資本投資得有點憑證。”“另外還有退出機制。以前VC（風險投資）不愿意投創新型企業，因為沒有‘出口’。有了中小板之后，VC就愿意追著好企業去投資。現在，保險資金、社保基金投了保障性住房之后如何退出，將來誰來接盤，也是個問題。”
張家林表示，目前這幾個“門檻”都是空白領域，不能簡單停留在口號上，“最終還是需要有高層次的機制設計來統籌考慮。”
實踐
在各方熱烈討論保障性住房融資的各種方案時，不少務實的城市已經將此付諸實踐。
舍棄“土地財政”，劃撥方式供地是重慶公租房建設過程中的一大特色。自2002年開始，重慶市成立了土地整治儲備中心。2003年又在其基礎上成立重慶地產集團，由市政府注資，建立了政府主導型的土地儲備供應機制。近年來，重慶通過工業結構調整、老廠搬遷、院校置換、舊城拆遷、征用農村集體土地等方法，已經儲備了10多萬畝土地。這些土地以主城區為中心向周邊地區輻射，包括主城區、城市重點拓展區、后中心區等，涵蓋了各等級地段。
記者了解到，由于公租房用地以劃撥方式供應，減免土地出讓金，客觀上使得地方政府土地出讓收益大大減少，卻降低了公租房的投資成本。據了解，為推進公租房建設，重慶市政府僅在主城區就從儲備土地中以劃撥方式拿出3萬畝作為公租房建設用地。
以建設1000萬平方米公租房為例，約需成本500億元。由于公租房用地以劃撥方式供應，加上免征城鎮土地使用稅、土地增值稅，免征城市建設配套費等行政事業性收費和政府性基金，可減少一半資金投入，實際投資在250億元左右。
上海率先試點險資投資保障房：“參與保障房建設”是參加今年全國“兩會”的保險業代表、委員的議案、提案共同的關注點。中國保監會主席吳定富在公開場合表示，保監會正在研究保險企業投資保障房的準入機制，上海將成為保險資金投資保障房建設的試點城市。
昆明市市長張祖林則表示，今年昆明將建設11.4萬套保障房，市政府將鼓勵一些老國企參與公租房、廉租房的建設，這些國企既可以出土地，也可以出資金。張祖林表示，昆明保障房的資金來源，一部分來自財政；另外，有的國企有“退二進三”（退出第二產業，進入第三產業）的用地，市政府可以依照法律法規，改變這些土地的性質，政府出資，同企業一起用這些地來為相應企業的中低收入職工解決住房；其他保障房則是敞開供全市申請的，建設資金全額由政府出，“今后哪怕貸款也要把它做下來。”
河南省洛陽市市長郭洪昌表示，洛陽今年需開工建設的保障房超過100萬平方米，涵蓋廉租房、公租房、經濟適用房、棚戶區改造和農村危房改造等，需投入近40億元。除直接由財政出資外，郭洪昌透露，洛陽市已獲住建部批準，將在該市試點利用住房公積金貸款來支持保障房建設。“（洛陽）12億元的公積金平時老在那里趴著，試點后將得以支持洛陽的保障房建設。”郭洪昌說，洛陽市還正向國家爭取補貼政策試點，以盡可能減少資金缺口。
江蘇省財政廳廳長潘永和表示，公共財政本質就是民生財政，江蘇將通過調整支出結構，進一步向教育、醫療、就業、社保、住房等民生事業傾斜。“今年江蘇的省級財政拿了4個億出來，以獎代補，促進保障房建設任務的完成。”據悉，保障房建設實行目標責任制管理，省里主要負責任務和目標的分解，各地方政府承擔住房保障工作的主體責任，住房保障目標任務完成情況將作為考核地方政府的強制性指標。
民間資本也在此嗅到了商機：由全國工商聯主導設立的全國第一個公共租賃住房(以下簡稱公租房)基金--建銀精瑞公租房建設投資基金，現已上報國家發改委，正待審批。公租房基金誕生是貫徹落實國務院鼓勵民間投資“新36條”的舉措之一。“新36條”第十三條規定，“鼓勵民間資本參與政策性住房建設。支持和引導民間資本投資建設經濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區改造，享受相應的政策性住房建設政策。”據了解，基金籌備得到眾多房地產開發商積極響應，華遠地產、路勁地產、復地集團華潤置地等中國知名地產企業都是基金發起人。
建銀精瑞資本集團董事長李曉東說：“從開發商角度考慮，他們面臨不少社會壓力，也想建保障房，但有心無力，賺多少錢不是關鍵，關鍵是壓不起那么多資金，如果讓他們少出錢或者不出錢，多出力，他們自然有積極性。”
“政府要做的，不僅是投入資金，更重要的是給市場一個杠桿，以政策撬動民間資本的積極參與。”貝塔策略工作室合伙人杜麗虹解析，現在并非缺乏公租房的投資資金，而是缺好的運作機制。如果能適當地啟動政策性金融杠桿，通過稅收優惠、稅收返還、利息補貼、增信擔保等方式引導民間資本進入保障房建設，將起到“點石成金”的作用。
頗具玩味的是，與官員、專家、學者不同的是，老百姓對于保障性住房的擔憂是政府能否公開、公平、公正地出售、分配保障性住房。“如何確保1000萬套保障房‘蛋糕’分配公平公正，杜絕‘開后門’現象，關鍵是制度設計要先堵住‘后門’。”重慶市國資委主任崔堅認為，在大規模建設保障房的過程中，必然警惕集資建房死灰復燃、開豪車買保障房等問題，國家應盡早作出頂層設計“防患于未然”。
聲 音
潘石屹（SOHO中國董事長）：
政府能否吸引開發商或其他民間資本參與保障房建設，關鍵取決于保障房開發有沒有退出機制，比如多年以后允許銷售租賃型保障房。另外，政府也應采取貼息等辦法，使房企開發保障房能滿足最低回報的要求。經濟適用房等出售型保障房的投資有出口，但大量的廉租房、公租房沒有退出渠道，如果政府能允許開發商在多年以后出售這些物業，那么，開發商可能會積極參與。
毛大慶（萬科集團副總裁）：
目前保障性住房多由政府委托開發商代建，建設資金來源單一，建議多方面擴大保障性住房資金來源，目前社保基金有8000多億元，但只允許進入股市、國資委下轄企業重點項目和財政部的支持項目這三個領域。保障性住房建設風險低，可以嘗試將社保基金作為保障性住房建設資金來源之一。
陳勁松（深圳世聯地產顧問股份有限公司董事長）：
保障房誰出錢？怎么建？（一）配套20%～30%商業并全產權進入市場；（二）由開發商競標，商業指定用途外利益歸開發商；（三）經適房采用預售制，公租房亦提前搖號，緩解市場緊張；（四）政府規定住宅戶型和標準；（五）鼓勵銀行為開發商建保障房貸款；（六）政府批地，舊改劃定保障房比例。
賈臥龍（中國知名的房地產投資專家）：
中央對公租房的補助撥款已經下發，政府用行動兌現了自己的諾言，但是政府仍不能放松警惕，要加強對住房建設項目工作的監督，對入住條件的審查，對公共租賃住房補助資金實行專項管理、分賬核算，以確保政策落實到實處。
