時間：2022-07-26 12:11:12
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇城市房地產管理法，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
第一條為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。
第二條在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。
本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。
本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。
本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。
第三條國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。
第四條國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。
第五條房地產權利人應當遵守法律和行政法規，依法納稅。房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第六條國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。
縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。
第二章房地產開發用地
第一節土地使用權出讓
第七條土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
第八條城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
第九條土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。
第十條縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批準。
第十一條土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。
直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的權限，由直轄市人民政府規定。
第十二條土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。
商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。
采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。
第十三條土地使用權出讓最高年限由國務院規定。
第十四條土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
第十五條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。
第十六條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。
第十七條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第十八條土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。
第十九條國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。
第二十條土地使用權因土地滅失而終止。
第二十一條土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。
第二節土地使用權劃撥
第二十二條土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。
第二十三條下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：
（一）國家機關用地和軍事用地；
（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
（四）法律、行政法規規定的其他用地。
第三章房地產開發
第二十四條房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第二十五條以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
第二十六條房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。
房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。
第二十七條依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。
第二十八條國家采取稅收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。
第二十九條房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的經營場所；
（三）有符合國務院規定的注冊資本；
（四）有足夠的專業技術人員；
（五）法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。
設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。
房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。
第三十條房地產開發企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。
房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。
第四章房地產交易
第一節一般規定
第三十一條房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
第三十二條基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。
第三十三條國家實行房地產價格評估制度。
房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。
第三十四條國家實行房地產成交價格申報制度。
房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。
第三十五條房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。
第二節房地產轉讓
第三十六條房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
第三十七條下列房地產，不得轉讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（五）權屬有爭議的；
（六）未依法登記領取權屬證書的；
（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第三十八條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第三十九條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
第四十條房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。
第四十一條房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
第四十二條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。
第四十三條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第四十四條商品房預售，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；
（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。
第四十五條商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。
第三節房地產抵押
第四十六條房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
第四十七條依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。
以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。
第四十八條房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。
第四十九條房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。
第五十條設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。
第五十一條房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
第四節房屋租賃
第五十二條房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第五十三條房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。
第五十四條住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。
第五十五條以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。
第五節中介服務機構
第五十六條房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。
第五十七條房地產中介服務機構應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的服務場所；
（三）有必要的財產和經費；
（四）有足夠數量的專業人員；
（五）法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后，方可開業。
第五十八條國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。
第五章房地產權屬登記管理
第五十九條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。
第六十條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。
在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。
房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。
法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。
第六十一條房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。
因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。
第六十二條經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。
第六章法律責任
第六十三條違反本法第十條、第十一條的規定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產開發的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。
第六十四條違反本法第二十九條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十五條違反本法第三十八條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十六條違反本法第三十九條第一款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十七條違反本法第四十四條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十八條違反本法第五十七條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十九條沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。
第七十條房產管理部門、土地管理部門工作人員、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規定追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
第七章附則
論文關鍵詞 房地產 投機治理 法律探析 囤積土地行為
近年來,隨著市場經濟的不斷向前發展,房地產產業獲得了空前的發展,也在當下成為了國民經濟的重要支柱,不僅如此,還對其他一系列行業,包括旅游等產業的向前發展形成了積極的推動力。所以,在現時如何保證房地產行業在健康穩定的狀態下不斷向前發展,具有非常重要的意義,也成為當下政府必須要考慮的問題之一。隨著市場開放度的不斷增強,房地產行業的發展也開始顯現出一些亂象,在急速發展的過程中,各種房地產投資商,利用國家大力發展地產行業的機會,投機倒把,哄抬物價,大量的囤積土地,并借此來操控房地產市場,利用這種手段來攫取了大量的利潤,對于房地產市場的穩定發展造成了非常大的壓力,甚至對國民經濟的順利發展、人民生活水平的穩步提高也造成了威脅,這種現象已經成為當下全社會所關注的熱點話題。因此,我們現在來探討我國房地產投機治理的法律問題,是有著相當大的現實意義的。
一、房地產投機行為的相關法律約束方式
(一)《城市房地產管理法》、《土地管理法》的相關約束規定
現行的針對房地產市場上的專門法律就是《城市房地產管理法》以及《土地管理法》。首先我們來分析一下《城市房地產管理法》的相關內容,這項管理法則是在上個世紀末期,我國的第八次人大第八次會議上通過的,當時建立這項規定的首要目的就在于促進我國的房地產市場健康穩定的向前發展,這項法則中規定了許多的關于房地產的條例,譬如說在第九條之中,明確的規定了在土地使用權的轉讓過程中,這種權利的出讓必須要符合土地利用的總體的規則,也必須要符合城市規劃以及建設用地計劃。這一則條例的主要目的在于避免政府為了追求短期的利益盲目的進行房地產項目的開發,也在一定程度上抑制了****行為的發生,打擊了房產商的投機行為;為了避免土地使用權的變更過程中出現的土地性質的改變,國家的政策可以簡單的概括為“認地不認人”,在第十七條中明文規定,為了防止投機者在權力轉變的過程中的投資及行為,土地權利的出讓必須要繳納足夠的出讓金,之后才能合法轉讓;為了避免政府利用自身的權力盲目的使用土地,在《城市房地產管理法》的第二十三條之中,明確的規定縣級以上的人民政府對土地權限的使用過程,對相關的使用范圍和轉讓需求都作了細致而又詳盡的規定,從很大程度上避免了政府職權的泛濫造成的房地產市場的混亂;在《城市房地產管理法》的第二十五條中,特別對包括炒地皮、長期閑置土地以及對土地資源的過度浪費等現象制定了相關政策,有效的防止了這種違規行為的衍生;在第二十九條之中,法律還對成立房地產公司的相關細則進行了明確的規定,這種對成立公司的規范可以有效的避免很多企業為了違規投資房產而成立皮包公司的行為,具體來講,在成立房地產公司的過程中,除過要具備相關的企業資質,還需要有一定的注冊資本以及開發投資的具體數額;在房地產市場上,由于土地轉讓以及商品房的預售過程中出現的一系列問題,屢見不鮮,所以該法對這一環節中的問題,也做了非常詳細的說明,具體體現在第三十八條以及第四十四條之中。
分析完《城市房地產管理法》之后,我們來簡單分析一下土地管理法對房地產市場中投機現象的一系列說明。從根本上來講,我國的《土地管理法》頒發的主要目的在于對土地進行嚴格的控制和管理,有效的維護土地的社會主義公有制,從而保證這項資源能夠得到合理的開發和利用,重點對土地交易過程中所出現的投機行為進行打擊,因此,在對建設用地的利用以及土地用途的變更上,都做出了詳盡的規定。
(二)其他法律法規
《城市房地產管理法》和《土地管理法》是規范我國房地產市場的兩項重要的法律法規,也在維護我國房地產市場順利運行的過程中起到了非常大的作用,但事實上,還存在其他的一系列法律也對房地產市場做出了相關的規定,起到了很重要的補充作用,在這方面,其中的反不正當競爭法、消費者權利保護法、合同法等等,都是這些法律中的代表,我們可以對此進行逐一的分析和理解:
第一,反不正當競爭法。這項法律對于打擊投機倒把行為,有效的保護消費者以及經營者的合法權益起到了重要的推動作用,在關于房地產方面,這項法律針對地產市場中屢見不鮮的虛假廣告、全力經營以及串通投標行為,都做出了非常詳盡的規定;
第二,消費者權益保護法。在這項法律之中,明確規定房地產市場中的開發商與消費者之間的關系,譬如說,相關的經營者必須要向消費者提供與商品相關的最真實的信息,不得進行虛假的宣傳吸引和誤導消費者。這項法則對于規范房地產市場中隨處可見的虛假廣告、虛假標價的行為,進行了明確的規定,對于保證房地產消費者在購買房產的過程中不因開發商的虛假宣傳而上當做出了重要的保障。
第三,合同法、民法通則以及物權法等等。所謂的合同法,顧名思義就是對交易合同中的相關具體事宜作出規定,這項法律也詳細的規定了在房地產交易過程中出現合同法律問題的解決措施,對于合同雙方的權益都有了非常準確的說明;在民法通則中,也對由于房地產開發商的虛假宣傳而導致的合同不公等問題作出了規定,其中的第八十條,還對土地的使用與承包權利做出了規定,避免土地使用承包過程中所出現的權屬不明問題。物權法對包括動產以及不動產的權利歸屬問題作出明確規定,當然,它也會對房地產市場的行為作出了細致的規定,對于打擊房產市場的投機行為起到了推動作用。
二、房地產投機行為法律規范中存在的問題
(一)總體法律的缺乏
從目前我國房地產發展過程的現狀來看,房地產投機行為的主體已經悄悄的發生了變化,在以往,這部分群體主要是房地產開發商等,但在現時,房地產中介機構甚至是個人也加入到了房地產投機的大潮之中,但是就目前來看,《城市房地產管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律,所規定的主體依然只是房地產開發商,與形勢已經不相符合,對于房地產中介機構和個人來說,僅僅只有反不正當競爭法對此做了些許規定,涵蓋的范圍也非常的狹小。
(二)對房地產價格有效控制的相關法律缺乏
在對房地產市場的價格進行管理,加大房價的透明度方面,相關的法律已經遠遠不能滿足市場的需求,對于由于房產價格的不穩定所引發的供求關系的極度扭曲,相關部門如何才能緩解,是擺在政府單位面前的一個大問題。
(三)保有、消費環節的法律條文依然空缺
包括《城市房地產管理法》和《土地管理法》兩大主法以及其他的一些法律,所強調的重點依然是流通環節的投機行為,對于房地產市場交易的保有、消費環節的規范,依然存在法律空缺的現象。
(四)對政府的行為約束不夠有力
在當下的房地產市場發展過程中,政府的相關行為可以在很大程度上引發地產市場的動蕩,有的政府單位只顧眼前利益,盲目的開放房地產市場,在一定程度上對房地產市場上的投機行為睜一只眼閉一只眼,目的只是為了提高GDP的增長,在當下,相關的法律對于政府行為的規范做得還不夠好,權限不明、權責不清的現象非常普遍。
三、房地產投機治理的法律改善策略
(一)修訂和完善相關的法律法規
眾所周知的是,《城市房地產管理法》是一項保障我國房地產行業順利發展的基本法律,從上個世紀末期開始實行,至今已經有了二十多年的發展歷史,在這二十多年內,我國的房地產市場已經有了翻天覆地的變化,其市場化程度也隨著對外開放的進一步加深而有了新的轉變,在這種態勢之下,《城市房地產管理法》顯然已經不能完全符合當下房地產行業的發展動向,所以,我們必須要采用必要的措施來盡快加強對《城市房地產管理法》的修訂與完善,在這其中,需要特別注意的幾個方面主要包括產權的歸屬以及法律的登記制度、開發建設的相關法律問題、在拆遷過程中需要注意的問題、交易過程中需要遵循的原則、消費保有問題、中介服務法律制度問題、物業管理制度問題等等,從多個方面對這項基本法律作出與時俱進的調整和完善。
(二)通過法律手段對相關概念進行準確的界定
要從根本上治理房地產行業的投機行為,必須對投機的定義做出一個準確的界定,在這之前,對于房地產的基本屬性也要有一個明確的闡述,特別是要突出房地產行業的住房以及消費的功能,為了從根本上打擊投機行為提供法律上的說明。在新時期,要關注個人以及中介機構的投機行為對房產市場的影響,并建立相關的約束機制;針對房地產市場的保有性質做好法律保障,從而進一步的對購房人的行為作出規范,從而在生產、交易以及消費保有的全過程中對房地產的投機行為進行完整的保證,從而建立起一個非常好的市場環境。
(三)完善信息的披露過程,保證交易信息的暢通、真實
在當下,由于房產開發商的惡意競爭而導致的房地產行業信息嚴重不對稱的現象非常的普遍,這種信息的不對稱在很大程度上影響了房地產市場的穩定發展,從某種程度上來講,來是投機行為泛濫的一個原因,所以,需要從法律手段來對信息的披露過程做出一定的說明以及規范,從而有效的彌補市場運營機制的不足之處,保證市場價格在價值規律的協調之下,能夠維持在一個消費者能夠接受、開放商也能過夠盈利的范圍之內。作為相關的政府部門來說,還應該及時的對相關的信息做出披露,促進信息的正常流通,從而有效的抑制惡意操縱市場的行為,將投機者驅趕出房地產市場。
關鍵詞:無產權證房屋買賣 無權處分 解除條件 不當得利
一、案件事實概要
2001年3月25日,甲與乙簽訂了《賣房協議》,約定了如下內容:甲將其住房B號賣與乙,協議簽訂當天支付8萬元,尾款2萬元在該房屋產權證下來并辦理完過戶登記手續后再予支付。協議簽訂后,該房屋所有權即歸屬乙。該協議一經簽訂,即具法律效力。
后來乙成為A公司的法定代表人,他對B號房屋所享有的權利被讓與給A公司,成為A公司財產的一部分。
2001年6月10日,A公司與丙簽訂《售房合同書》,約定了如下主要內容:A公司將上述住房B號賣給丙。丙于本合同簽訂之日向A公司支付購房首款125000元整,丙自該筆首款支付之日起即有權裝修、人住該房。A公司保證該房屋為合法銷售的房屋,無任何債務及遺留問題。A公司如不能在2001年12月31日前將B號房屋的戶名過到丙名下,除應如數退還丙所付全部款外,還應對丙作適當經濟賠償,包括房屋裝修費、因追索房產證而導致誤工損失費、訴訟費、聘請律師等費用。協議自簽訂之日起生效。
但A公司直至2003年3月都未能按《售房合同書》給丙辦理B號房屋所有權的過戶登記,表面原因是A公司一直未取得B號房屋的所有權,深層原因是甲違反了她與A公司之間的《賣房協議》,私自將B號房屋的((房屋所有權證》領走,并不配合A公司將B號房屋所有權過戶,致使A公司難以將B號房屋所有權移轉登記于丙的名下。原告丙認為,兩被告A公司和甲的行為違反了合同,嚴重侵犯了其合法權益,故此訴至法院,要求兩被告立即給其辦理房產過戶手續;A公司承擔本案律師費以及本案訴訟費。
一審民事判決認為:依法成立的合同,自成立時生效。違反法律、行政法規等強制性規定簽訂的合同無效。未依法登記領取權屬證書的房地產,不得轉讓。原告丙與被告A公司在簽訂售房合同書時,被告A公司未依法登記領取所售房屋權屬證書,且至今被告A公司仍未取得該房屋權屬證書,丙明知A公司非產權人,所購房屋未取得權屬證書,仍然與A公司簽訂售房合同書,故雙方簽訂的售房合同書無效,對此,A公司與丙均有過錯。無效的合同自始沒有法律約束力,原告要求按售房合同書,被告賠償其律師費之請求,本院不予支持。合同無效后,因該合同取得的財產應當予以返還;雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。丙應將所購房屋返還A公司,A公司亦應將所得房款返還丙。對丙因此遭受的經濟損失,本案不宜一并處理,丙可另行起訴。綜上所述,依據《中華人民共和國合同法》第52條、第56條、第58條,《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條第6項之規定,判決原告丙與被告A公司簽訂的售房合同書無效,原告丙將系爭住房騰空交予被告A公司,被告A公司返’還原告丙購房款。駁回原告丙其他訴訟請求。
一審民事判決所持的基本立場是,未依法登記領取權屬證書的房地產,不得轉讓;否則,合同無效。
二、評釋
(一)關于系爭合同的定性
1.關于《賣房協議》的定性
《賣房協議》簽訂之時,作為出賣物的B號房屋系甲的回購房,其所有權仍然登記在甲所在單位的名下,按照基于法律行為的不動產物權變動以登記為生效要件的觀點,甲尚無B號房屋的所有權。因而,《賣房協議》構成出賣他人之物的合同,屬于無權處分的合同。但這樣認定,會出現若干問題。如果站在周到保護買受人的立場上,可有兩種解決方案。第一種方案是繞開系爭合同的定性,看重法律適用及其后果,對于此類合同允許買受人基于合同法第150條或者其他有關條款的規定,追究出賣人的違約責任。第二種方案是既關注系爭案件的法律適用,又從基礎上解決系爭合同的定性問題。筆者嘗試后者,并分析如下:第一,公房制度改革至今,對于回購房,人們認為屬于購房的職工所有,不再是購房人所在單位的財產。在系爭案件中,人們通常認為B號房屋屬于甲所有。如果沒有充分的反對理由,我們就應當尊重人們今日的通常觀念。第二,系爭合同沒有規定B號房屋的所有權在合同簽訂當時或稍后辦理移轉登記手續,而是約定由出賣人甲在未來辦理過戶登記手續。這非常類似于期房的買賣、未來物的買賣。由于期房的買賣不要求出賣人在簽訂房屋預售合同時享有所有權,未來物的買賣都不被定性為出賣他人之物,因此,《賣房協議》不宜被定性為出賣他人之物的合同,或者說不宜被認定為無權處分的合同,而應比照期房買賣合同、未來物買賣合同,認定為出賣自己之物且合法有效的合同。否則,就是沒有做到相似的事物相同處理。第三,上列觀點之所以成立,是因為我國現行法未規定買賣物的所有權自合同成立時移轉,而是奉行買賣物所有權自交付或登記時移轉的原則(民法通則第72條第2款及其解釋、合同法第133條及其解釋)。只要在履行期限屆滿時出賣人能夠移轉買賣物的所有權,就達到了買賣合同的目的,無須出賣人于訂立買賣合同時即擁有買賣物的所有權。第四,從外表觀察而顯現的所謂“出賣他人之物”,其實至少可分為兩種類型:一類是出賣人與物的所有權人本無相應的債權債務關系,未得到授權,便擅自出賣他人之物,多構成侵權行為;另一類是出賣人與物的所有權人之間已經存在著買賣、贈與、互易等合同,物的所有權人負有向出賣人移轉物的所有權的合同義務。在此類合同尚未履行的情況下,出賣人將尚未受領的標的物再出賣于他人,形成所謂連環合同。連環合同若以種類物為標的物,通說認為出賣人擁有處分權,合同有效,除非欠缺其他有效要件。但在以特定物為標的物的情況下,出賣人是否享有處分權,合同是否屬于無權處分,則見解不同。僅就系爭的((賣房協議》而言,由于只要B號房屋的登記名義人甲所在單位一直保持此種狀態,就不會出現任何不適當的后果;由于B號房屋所有權尚未辦理移轉登記并非甲所在單位的過失所致,只是現行登記制度運作的問題;由于如果把此類合同也作為無權處分,就容易與物權轉讓(物權變動)本身相混淆,因此,筆者傾向于把它作為有權處分的合同看待。
2.關于《售房合同書》的定性
把第二份買賣房屋的合同—《售房合同書》—定性為出賣他人之物的合同,有以下根據:第一,該合同明確約定A公司將原房主甲的B號房屋賣給丙;第二,合同簽訂當時,B號房屋的所有權確實登記在他人的名下,并且,登記名義人與A公司、丙均無債權債務關系,B號房屋的所有權與A公司、丙的權利之間的關系過分遠隔,按照債的相對性原則,A公司、丙對登記名義人沒有直接的請求權。這是第二份房屋買賣合同不同于第一份房屋買賣合同的重要之點,所以,筆者把它定性為出賣他人之物的合同。
但應注意,《售房合同書》不同于一般的出賣他人之物的合同,或曰不同于一般的無權處分的合同。在一般的出賣他人之物合同中,登記名義人是真正的權利人,對于買受人不負擔債務,由他決定是否追認無權處分合同,是對所有權的尊重,符合公平正義。而在系爭案件中,《賣房協議》中的出賣人甲本應履行《賣房協議》,將B號房屋所有權移轉給A公司,卻惡意地不法地將B號房屋所有權登記在了自己名下,并取得了B號房屋的《房屋所有權證》。若把((售房合同書》按照一般的無權處分合同處理,該合同的效力取決于B號房屋所有權的登記名義人甲是否追認:如果甲追認,或者在2001年12月31日前A公司將B號房屋所有權移轉登記在自己的名下,則合同有效;反之,則合同無效。
賦予《賣房協議》中的出賣人甲否認《售房合同書》的權利,擴而廣之,賦予連環合同中的前手否認后手所訂另一買賣合同的權利,其弊端是多方面的。其一,會使被告之一的甲這個惡意之人,擴而廣之,會使惡意不履行移轉買賣物所有權義務的前手,非但未受到懲罰,反而獲得了較大利益,誠為是非顛倒。其二,意味著連環合同沒有法律保障,隨時可能出現多米諾骨牌效應,即,第一個出賣人毀約,拒不將其買賣物的所有權移轉給第二個出賣人,同時不追認第二份買賣合同,其后的買賣合同都因而失去效力。這就破壞了正常的交易,談何交易安全?其三,這不但使原告丙處于受制于惡意之人的極為不利的境地,而且也違反了買賣合同關于移轉買賣物所有權的本質(合同法第130條),縱容了拒不履行移轉買賣物所有權義務的惡意出賣人,還誤將出賣人(移轉買賣物所有權的)義務轉換成了抗辯權、形成權,違反了民事權利義務的配置規則。其實,在有體物場合,所有物與其所有權常常是可以替代的,〔2〕因而,甲對B號房屋的所有權可以說是其與A公司之間《賣房協議》的標的物,處于A公司的債權效力的射程內,該所有權對抗不了A公司的債權。換言之,甲只有依約移轉B號房屋所有權的義務,沒有據此影響合同效力的權利。一言以蔽之,系爭合同的效力不得取決于甲這個登記名義人是否追認。
(二)關于系爭合同的效力
1.法律的適用:特別法優先于普通法?新法優先于舊法? 系爭合同適用城市房地產管理法,還是適用合同法?抑或適用或類推適用最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》(以下簡稱為法釋【199919號)、《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱為法釋【20037號)?
城市房地產管理法專門規定了房地產轉讓(第36一45條),包括房屋買賣。合同法規定了買賣合同(第150一166條),適用于各種買賣合同,包括房屋買賣合同。專就房屋買賣來講,城市房地產管理法第36條至第45條的規范為特別法,合同法屬于普通法。依據特別法優先于普通法的規則,系爭案件應當適用城市房地產管理法,并且是其第37條第6項的規定。
引起筆者思考的是這樣一個案例：原告某公司作為預購人與被告某房地產開發公司，于1999年簽訂一份《房屋預售合同》，并到該市的房地產交易管理所辦理了預售登記。后因該項工程長期停建，由該市政府有關部門按停緩建工程代為處置并拍賣給第三人。第三人投資續建竣工，但該市房產管理部門以原有預售登記為由拒辦房產登記。原告被告要求交付房屋，認為該預售合同已辦理了預售登記，具有對抗第三人的法律效力。第三人抗辯認為，該項登記違反法律規定，不能對抗政府的處置拍賣行為，并以政府房產管理部門違法不作為為由，提起行政訴訟。兩案的爭議焦點集中在《房屋預售合同》的預售登記是否具有法律效力上政府代為處置行為效力暫不論。
筆者認為，不論是民事行為還是行政行為，其行為效力都要依法認定。尤其是在事實清楚的情況下，正確理解和解釋法律就成為正確適用法律的關鍵。
首先，國家立法規范商品房預售行為的本意，在于在建商品房的預售不同于商品房現房銷售。
無疑，這種售房方式對于搞活經營、廣籌資金，活躍房地產市場，促進商品房消費和促進房地產業健康發展等具有積極的意義。但是，如果管理不善，極易導致“炒地皮”、“炒樓花”等投機行為發生，導致蓄意詐財或中途倒閉、偷工減料、延遲交房等損害消費者合法權益現象的發生。因此，法律對預售商品房應當具備的條件和監督管理措施都作了明確規定，以維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益。《城市房地產管理法》第四十四條第一款規定了商品房預售的法定條件，第二款和第三款規定的是對預售合同的監督管理措施，共同構成了商品房預售行為的依法登記和依法監管制度。
其次，國家對商品房預售行為實行依法登記和監管制度
主要體現在該法第四十四條第一款第四項“向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”，和第二款“將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”。辦理預售登記是法定條件，申報登記備案是監管措施要求，都是依法登記制度的規定，均不得違反。
第三，該項依法登記制度，實行的是部門法定原則、職權法定原則和登記程序法定原則
非法定部門不得受理登記，無法律授權不得辦理登記，非依法定程序登記無效。縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門，通過對商品房預售許可證的發放管理和對預售合同的登記備案管理，達到監督檢查、宏觀調控的目的，有利于這兩個法定管理部門對不符合條件的預售行為予以糾正和查處，有利于掌握預售情況和商品房建成后產權轉移登記發證工作，以切實保障房地產權利人的合法權益。
第四，《城市房地產管理法》第四十四條第二款對受理預售合同申報登記備案的法定部門
明確規定為房產管理部門和土地管理部門，并且必須是縣級以上人民政府的這兩個部門。除此之外的其他部門無權受理申報和登記備案。新晨
第五，地方各級房地產交易管理所不是法律授權的受理預售合同申報登記備案的法定部門
其辦理預售合同登記備案是違反法律規定的，當然不具有合法登記備案所預期的法律效力。除非其具備《城市房地產管理法》第六條第二款規定的授權，即“縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。”任何違反該規定的私下授權都是無效的。
第六，盡管一些地方的房地產交易管理所也接受并辦理預售合同的登記，但并不是法律規定的申報登記備案
第二條凡在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產轉讓，實施房地產轉讓管理，均應遵守本規定。
第三條本規定所稱房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：
（一）以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；
（二）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；
（三）因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；
（四）以房地產抵債的；
（五）法律、法規規定的其他情形。
第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產轉讓工作。
省、自治區人民政府建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產轉讓工作。
直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責本行政區域內的城市房地產轉讓管理工作。
第五條房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。
第六條下列房地產不得轉讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權但不符合本規定第十條規定的條件的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（五）權屬有爭議的；
（六）未依法登記領取權屬證書的；
（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第七條房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：
（一）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；
（二）房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；
（三）房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理；
（四）房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；
（五）房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費；
（六）房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。
第八條房地產轉讓合同應當載明下列主要內容：
（一）雙方當事人的姓名或者名稱、住所；
（二）房地產權屬證書名稱和編號；
（三）房地產座落位置、面積、四至界限；
（四）土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；
（五）房地產的用途或使用性質；
（六）成交價格及支付方式；
（七）房地產交付使用的時間；
（八）違約責任；
（九）雙方約定的其他事項。
第九條以出讓方式取得土地使用權的，房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
第十條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發土地的，依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第十一條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照國務院的規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，除符合本規定第十二條所列的可以不辦理土地使用權出讓手續的情形外，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
第十二條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規定辦理。
（一）經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定的項目的；
（二）私有住宅轉讓后仍用于居住的；
（三）按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的；
（四）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；
（五）轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；
（六）根據城市規劃土地使用權不宜出讓的；
（七）縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。依照前款規定繳納土地收益或作其他處理的，應當在房地產轉讓合同中注明。
第十三條依照本規定第十二條規定轉讓的房地產再轉讓，需要辦理出讓手續、補交土地使用權出讓金的，應當扣除已經繳納的土地收益。
第十四條國家實行房地產成交價格申報制度。
房地產權利人轉讓房地產，應當如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。
房地產轉讓應當以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據。
第十五條商品房預售按照建設部《城市商品房預售管理辦法》執行。
第十六條房地產管理部門在辦理房地產轉讓時，其收費的項目和標準，必須經有批準權的物價部門和建設行政主管部門批準，不得擅自增加收費項目和提高收費標準。
第十七條違反本規定第十條第一款和第十一條，未辦理土地使用權出讓手續，交納土地使用權出讓金的，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定進行處罰。
第十八條房地產管理部門工作人員、、、索賄受賄的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
關鍵詞:房地產居間;房地產管理法;權利義務
城鎮住房制度和國有土地使用制度改革以來，我國房地產業得到了快速發展。與此同時，房地產中介服務業也日益興隆。但是近年來，房地產中介服務實踐中暴露出了許多問題，其中最易產生糾紛、存在問題最多的是房地產居間服務①領域:從事房地產居間的中介公司的資質、從業人員的素質良莠不齊，整體誠信水平不夠理想;一些中介公司不遵守職業道德，信息披露不真實，欺瞞詐騙，成為消費者眼中的“黑中介”。②目前我國除個別地方性規定外，規范房地產居間服務的全國性法律、行政法規和規章寥寥無幾，導致人民法院在審理房地產居間糾紛案件時缺乏有效的法律依據，不少消費者的合法權益因此無法受到保護。2009年初，我國住房與城鄉建設部全面啟動了五年立法規劃，《城市房地產管理法》的修訂是其中的重點。借助《城市房地產管理法》修訂的契機，如果能將“房地產中介服務”設為未來新法中單獨的一章，對目前房地產居間服務領域暴露出來的問題作出統一、全面的規定，不但可以進一步規范和完善房地產居間服務，而且可以為司法部門處理房地產居間糾紛提供明確的法律依據。本文著重從立法論的角度，對房地產居間的一些法律問題進行探討。本文的房地產居間，是指提供訂立房地產交易合同的信息或媒介服務并收取費用的經營活動，屬于房地產經紀服務的一種。
一、房地產居間商的盡職調查與如實報告義務
如果房地產居間商向委托人提供的信息不實，由此導致委托人遭受損失，則房地產居間商是否需要賠償?這涉及房地產居間商是否負有盡職調查與如實報告義務的問題。我國《合同法》第425條規定:“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。”但對于房地產居間商是否負有盡職調查與如實報告義務的問題，學術界和實踐中都存在爭議，主要有兩種觀點:一種觀點認為，根據《合同法》第425條的規定，房地產居間商只在故意隱瞞事實或故意提供虛假情況時才對委托人承擔賠償責任，其只需將自己知曉的情況報告委托人即可，不負有積極調查的義務。審判實踐中已有法院采此觀點。如在“羅家聰與廣州市百富誠金發物業有限公司居間合同糾紛上訴案”中，原告百富誠金發物業有限公司、被告羅家聰與業主黃繼紅三方一起簽訂《房屋居間買賣合約》后，被告以查知該屋賣方曾將戶籍遷入該屋而使其購房使小孩入讀地段內小學的計劃落空為由，拒絕給付原告居間服務費。該案的一、二審法院均認為:原告作為居間商只是向委托人提供了訂立合同的機會，買賣雙方在原告撮合下見面協商合同事宜，被告應自負對賣方關聯證件和事實的審查責任，根據《合同法》第425條的規定，由于被告不能證實原告有故意隱瞞或提供虛假重要情況的證據，故其仍應向原告支付居間服務費。
另一種觀點認為，房地產居間商不但要將自己所明知的情況報告委托人，還應當盡到必要的調查、核實義務，以保證相關信息的真實性。因為居間商是“從事房地產居間活動的專業人士，委托人正是基于對居間商的信任而委托其進行居間活動的，委托人相信以居間為職業的居間商在該類居間行為中具有超越常人的辨別能力，其能為委托人訂立合同提供真實信息和便捷途徑，故居間商應對信息的真實性負責”③。目前，我國有些法院采此觀點。如在“廣州市德誠行地產有限公司與聶杰華居間合同糾紛上訴案”中，一、二審法院均認為:原告德誠行地產有限公司在向被告聶杰華提供房屋買賣中介服務時，本應詳細了解房屋情況以確定房屋是否存在瑕疵并向被告如實報告，但其疏于審查而未能履行如實報告義務，存在一定過錯。基于此，判令被告向原告支付部分傭金和咨詢費。
筆者認為，房地產居間商不但有如實報告義務，而且負有一定程度的積極調查義務。首先，房地產居間商是從事營業性中介服務的專門機構，而不是民事上的一般居間人。一般來說，委托人都是因為相信以中介服務為職業的房地產居間商在房地產居間活動中具有高于普通人的專業知識和辨別能力，能為委托人提供真實、準確的信息，所以才委托其提供訂立合同的服務的。其次，委托人一般都會支付一筆不小的中介費給房地產居間商。從對價的角度看，房地產居間商與民事上一般的受托人、居間人不同，其所收取的報酬較多，因而應承擔較重的法律義務。最后，我國不少已經實施的或正在起草的地方性法律文件都對房地產居間商的盡職調查與如實報告義務作了明確規定。如《深圳市房地產業協會經紀行業從業規范》第14條規定“房地產經紀機構在從事房地產經紀業務時，應當核查委托人的身份證明及物業權屬證明，以及該物業抵押、質押、出租、產權糾紛等真實情況，并與委托人簽訂經紀合同或合同”，《廣州市房地產中介服務管理條例》、《寧波市房地產中介服務條例》、《汕頭市房地產經紀服務管理辦法》、《貴陽市房地產中介服務管理暫行規定》(征求意見稿)、《蘇州市房地產中介管理辦法》、《杭州市房地產中介服務管理辦法》(征求意見稿四)也都作了相關規定，這些規定反映了各地的現實需要。1999年我國臺灣地區《民法》債編修正時，增加了第567條第二款“以居間為營業者，關于訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務”。我國澳門地區《商法典》第713條也規定:“對于與法律行為之評價及安全有關且能影響法律行為之訂立之情況，居間人有義務就其所知通知當事人。”
筆者建議，我國《城市房地產管理法》應增加這樣一條:“從事房地產居間業務的房地產中介服務機構應對與房地產交易有密切關系的事項進行必要的調查、核實。從事房地產報告居間業務的房地產中介服務機構應當向委托人、從事房地產媒介居間業務的房地產中介服務機構應當向雙方當事人如實報告上述事項及調查核實的結果。”其中“與房地產交易有密切關系的事項”一般包括:(1)交易標的物的基本情況，如房地產的坐落位置、面積、產權歸屬、建筑年限、法定用途、土地出讓金繳納情況，抵押權、地役權、出租權等房地產上存在的他項權利情況;(2)當事人的基本情況，如當事人的真實身份、信用情況、是否顯無履行能力等;(3)與房地產交易有密切關系的其他事項。實踐中房地產中介服務機構一般需要對房地產的產權歸屬、建筑年限、法定用途、土地出讓金繳納情況以及抵押權、地役權、出租權等房地產上存在的他項權利情況向房地產登記機構及其他相關部門進行核實;對房地產的坐落位置、面積、是否存在明顯瑕疵等進行實地調查;對當事人的基本情況進行必要的審查。
二、居間費用的承擔
居間費用是指居間商進行居間活動所支出的費用，一般包括交通費、復印費、通訊費等。關于居間費用由誰承擔的問題，理論上和實踐中一直存在很大爭議。我國《合同法》第426條、427條明確規定，居間商促成合同成立的，居間費用由居間商負擔;居間商未促成合同成立的，可要求委托人負擔居間費用。但有些學者對《合同法》的這一規定提出了質疑，認為居間費用的負擔原則上從當事人約定;當事人無約定時，應依民事居間或商事居間而不同:若為商事居間，居間費用由居間商負擔;若為民事居間，居間商可以要求委托人承擔必要的居間費用。④理由是:第一，居間費用是居間合同的條款之一，依合同自由原則，當事人有權自主約定，只有在當事人未約定時才適用法律規定;第二，將居間費用的負擔與合同是否成立聯系在一起沒有根據;第三，在商事居間中，居間商從事居間活動是一種營業行為，這種營業行為不可避免地存在一定的市場風險，按照市場經濟的基本法則，居間商應承擔這一風險。⑤
從國外立法來看，在當事人對居間費用有約定或存在慣例的情況下，各國(地區)都規定尊重當事人的約定或者慣例;而在當事人對此沒有約定的情況下，各國(地區)采取的態度是不一樣的。如《德國民法典》第652條第二款和我國臺灣地區《民法》第569條都規定，不論居間商是否促成合同成立，居間費用的承擔都依當事人之自由約定，在沒有約定的情況下由居間商承擔，居間商不得要求委托人支付。而《意大利民法典》第1756條規定:“除非有相反的約款或慣例，實施了他人委托事項的居間商，即使未完成該事項，也有費用償還請求權。”⑥
筆者認為，盡管我國《合同法》與《德國民法典》、我國臺灣地區《民法》對于居間費用承擔問題的規定不同，但在實務操作中的結果可能不會相差很遠。從我國房地產居間司法實務來看，法院對居間未成時因必要費用的計算、支付等引發的糾紛案件，一般要求居間商證明:(1)該費用的必要性;(2)該費用的關聯性。“作為原告的居間商舉證證明這些較為困難，往往也不經濟，加之有時其還需維持與委托人的友好關系，因此實踐中居間商在居間未成時一般并不要求委托人支付從事居間活動所支出的必要費用。”⑦筆者認為，基于房地產中介服務機構與作為消費者的委托人之間的地位并不平等的現實，如果允許當事人就居間費用的承擔自由約定，很可能會造成不公平的格式條款大量出現，損害消費者的合法利益。而賦予居間商居間費用請求權并不會過分加重委托人的負擔，因為居間商請求居間費用必須證明費用產生的必要性與關聯性。居間商通過訴訟程序向委托人請求居間費用時，法院可在費用的必要性與關聯性上進行具體判斷，以平衡當事人之間的利益。綜上，在《城市房地產管理法》中有必要進一步明確房地產居間費用的承擔問題，具體可規定如下:“房地產中介服務機構提供居間服務，未促成合同成立的，有權要求委托人支付從事居間活動所支出的必要費用。”
三、房地產居間商與其促成的合同的關系
在房地產居間活動中，有不少房地產中介服務機構和服務人員在居間合同或其促成的房地產買賣、租賃等房地產交易合同中增加約定“若房地產交易合同的一方當事人未履行房地產交易合同，其應當向房地產中介服務機構支付一定的違約金”。這種合同條款是否有效?司法實踐中有法院認為，居間商不得享有交易雙方當事人的合同權利，因此，居間活動所促成的合同中不得約定“當事人未履行合同義務時向居間商承擔違約責任”。也有法院認為，這一約定是居間活動所促成的合同的當事人將其合同權利部分地讓與居間商享有，該讓與行為不違犯法律的強制性規定，故這種合同條款合法有效。
筆者認為，我國《合同法》第424條規定，居間合同是居間商向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。據此，居間商的義務是促成委托人與他人訂立合同或者向委托人報告訂立合同的機會，其不是所促成的合同的當事人，不享有所促成的合同中的權利，也不負擔所促成的合同中的義務。居間商一旦促成了合同，就有權請求報酬，如果不存在因居間商的原因造成合同無效或可撤銷的情形，即便居間商促成的合同的當事人有違約行為，居間商也不會有任何損失。因此，當居間商所促成的合同的一方當事人違約時，其不能請求違約方向自己承擔違約責任。我國臺灣地區《民法》第574條就明確規定，居間商就其媒介服務所促成之契約，無為當事人給付或受領給付之權。此外，房地產交易合同的一方當事人將其享有的違約金請求權轉讓給居間商的，必須有明確的轉讓協議，轉讓方不再對另一方享有違約金請求權。實踐中通常都是居間商單方在居間合同中設置“委托人如違反對交易合同另一方當事人的義務，必須向居間商支付違約金”之類的條款，交易合同的另一方當事人并未明確將自己享有的違約金請求權轉讓給居間商。因此筆者認為，有必要在《城市房地產管理法》中規定:“房地產中介服務機構從事房地產居間活動，對于其所促成的房地產交易合同，不享有合同權利，不負擔合同義務。”
四、委托人私下簽訂購房協議的法律后果
實踐中有不少委托人在委托房地產中介服務機構提供居間服務后，一旦獲得了某些締約信息，就私下與對方當事人進行交易，避開中介服務機構，以逃避支付居間報酬的義務。這種現象常被稱為委托人“跳單”。委托人“跳單”使得房地產中介服務機構從事居間活動的目的落空，給中介服務機構造成了損失。目前，我國對于委托人“跳單”的糾紛還沒有統一妥當的解決方式。在居間合同中約定了違約金條款的情況下，有的法院會判決“跳單”的委托人支付違約金⑧，但在沒有違約金條款的情況下，“如果訴諸法院，中介服務機構有可能只能要求委托人為此支出必要費用或請求損害賠償(如果有損失的話)，不太可能獲得中介費用”⑨，中介服務機構還要支付訴訟成本、承擔訴訟風險。委托人“跳單”違反了誠實信用原則，對房地產居間服務業的發展相當不利，有必要對此進行立法制。
筆者認為，如果房地產中介服務機構與委托人約定了關于“跳單”的違約金條款，那么法院在裁判時應依當事人的約定。如果當事人未作此類約定，房地產中介服務機構應有權要求委托人支付報酬。理由是:房地產中介服務機構提供居間服務收取報酬的一般條件包括:(1)房地產交易合同成立;(2)房地產交易合同的成立與房地產中介服務機構提供的居間服務之間具有因果關系。實踐中的委托人“跳單”有兩種情況:一種情況是，房地產中介服務機構向委托人提供了有關締約機會的信息，但尚未提供具體的媒介服務時，委托人避開中介服務機構，直接與對方當事人接觸、磋商并訂立合同。在這種情況下，委托人系為自己的利益不正當地阻止了房地產中介服務機構收取報酬的條件的成就，應準用《合同法》第45條第二款的規定，視為房地產中介服務機構收取報酬的條件已經成就。另一種情況是，房地產中介服務機構為委托人與對方當事人提供了有效的訂立合同的媒介服務后，委托人直接與對方當事人訂立合同，且向房地產中介服務機構謊稱締約失敗，以逃避支付報酬的義務。在這種情況下，房地產中介服務機構收取報酬的一般條件實質上已經成就。因此，在上述兩種情況下，房地產中介服務機構均應有權要求委托人支付報酬。目前，有些地方性法律規定也支持了這種觀點，如《本溪市房地產中介服務管理辦法》第25條就明確規定:“已簽訂中介服務合同的委托人交易雙方為逃避中介服務費私下簽訂購房協議的，一經發現必須向提供該信息的房地產中介服務機構交納中介服務費。”我國臺灣地區學者林誠二也認為，委托人“跳單”的情況應類推適用臺灣地區《民法》第101條第一款之規定，視為居間契約仍存在，該契約系因居間服務而成立，故居間商仍得請求報酬。⑩為了遏制委托人“跳單”的現象，《城市房地產管理法》應對委托人私下簽訂購房協議的法律后果作出規定:“房地產媒介居間服務中，委托人為逃避支付報酬的義務，利用房地產中介服務機構提供的媒介服務，私下簽訂房地產交易合同的，當事人有約定的從其約定，沒有約定的，提供居間服務的房地產中介服務機構有權要求委托人支付報酬。”
一般來說，土地上所建房產發生轉讓時，房管部門辦理了房屋產權變更登記手續后，土地管理部門就應該為該宗地辦理土地使用權變更登記手續，這就是通常所說的“地隨房走”。其法律依據是《城市房地產管理法》第六十條第三款的規定，“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書”；《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條第二款規定，“土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外”。僅從這些規定看，對于已經取得合法的建設用地手續、且建有房屋的房地產轉讓，似乎真的應該“地隨房走”，只要房管部門批準房屋產權轉讓了，土地使用權也就隨之轉讓，土地使用權轉讓相對于房屋產權轉讓只能是“被動”的。也正是基于這樣的認識，通常人們在轉讓房產時，先辦理房屋產權變更登記手續，然后再向土地管理部門申請辦理土地變更登記手續。如果遇有特殊情況，土地管理部門不盡快辦理或提出不能辦理的理由，有的申請人就會認為，“房管部門都同意了，土地部門憑什么故意刁難?”甚至以《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規定為依據，土地管理部門“行政不作為”。那么，土地部門不予辦理就是在“刁難”申請人嗎?恰恰相反，盡管通常土地確實要隨房屋“走”，但我國土地管理法律法規對土地使用權轉讓是有嚴格限制的，在特殊情形下，土地管理部門有權不予辦理土地變更手續。
這些特殊情形主要包括：《城市房地產管理法》第三十八條第一款第(二)項、第四十四條第一款第(三)項規定，未完成工程總投資25％以上的房地產不得轉讓或預售。《土地管理法》第五十六條規定，“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地”；同樣，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條第二款對轉讓土地使用權也作出了明確規定：“未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發利用土地的，土地使用權不得轉讓。”《土地管理法》第七十三條、第八十一條對非法轉讓國有土地、集體土地的違法行為規定了處罰措施。除國家法律法規外，國土資源部、國家工商行政管理局的《國有土地使用權出讓合同》示范文本第二十條也對土地使用權轉讓作出了限制性的規定。違反了這些規定。即使房產部門已辦理了房屋產權變更登記手續，國土資源部門也不能按“地隨房走”的原則，辦理土地變更登記手續。
對未達到規定條件，又必須辦理土地使用權轉讓的事項，屬于工業項目的，國土資源部門可以根據《關于和實施的通知》和《國有土地使用權出讓合同補充協議》示范文本第八條的規定，按批準的用地面積、建筑系數、容積率、投資強度和已完成投資情況，核定已批準轉讓的地上附著物占地面積，多余的土地由政府依法收回后重新安排使用。工業項目以外的用地(包括集體建設用地)，可以按批準的投資總額、用地面積和實際完成投資來核定已批準轉讓的地上附著物的占地面積，多余的土地依法收回后重新安排使用。不按照國土資源部門核定的面積擅自轉讓土地使用權的，按非法轉讓土地依法進行查處。
某公司與銀行簽訂房地產抵押合同，在辦理房地產抵押過程中，房產管理機關不返還某公司的國有土地使用權證書。
問：房產管理局的這種做法是否有法律依據？
背景資料：某公司用于抵押的國有土地使用權，為一宗土地使用權，未作分割。用于抵押的房屋所有權，位于該宗國有土地使用權之上。
二、法律分析
現根據某公司提供的情況及背景資料，依據現行有效的法律、法規、部門規章及規范性文件，進行具體分析。
（一）房地產抵押登記的主管部門
根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第35條規定，土地使用權和地上建筑物、其他附著物抵押，應當依照規定辦理抵押登記。
《房地產管理法》第61條第1款規定，房地產抵押時，應當向縣級以上人民政府規定的部門辦理抵押登記。
《擔保法》第42條第2項也作了相同的規定。
根據《某市城市房地產交易管理暫行辦法》第28條第1項規定，辦理房地產抵押登記，應當持土地使用證、房屋所有權證、主合同、抵押合同、評估報告、有效身份證明等，到房產管理部門申請抵押登記，同時到土地管理部門申請土地使用權抵押登記。
《山東省城市房地產交易管理條例》第26條規定，抵押房地產，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押契約，并持有關證件到房地產交易主管部門申請抵押登記。該條例第4條第1款明確規定，省建設行政主管部門是省人民政府房地產交易主管部門，負責全省房地產交易管理工作。
《山東省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓辦法》第30條第1款則規定，土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租或抵押時，須經城建或房產管理部門審核同意后方可簽訂租賃、抵押合同。
《城市房屋地產抵押登記管理辦法》第7條則規定，國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產抵押管理工作。
省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產抵押管理工作。
直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責管理本行政區域內的房地產抵押管理工作。
《擔保法解釋》第60條規定，以擔保法第42條第2項規定的不動產抵押的，縣級以上地方人民政府對登記部門未作規定，當事人在土地管理部門或者房產管理部門辦理了抵押物登記手續，人民法院可以確認其登記的效力。
由此可見，《某市城市房地產交易管理暫行辦法》與山東省地方性法規，部門規章的規定均不一致。而山東省地方性法規和部門規章的規定則基本一致，即均規定，以房地產抵押的，辦理抵押登記的部門為房產管理部門。而沒有規定房產和國有土地使用權同時進行辦理抵押登記。在實務中，對房地產抵押登記，也只是向房產管理部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效（《擔保法》第41條規定）。
（二）抵押登記的法定條件
《房地產管理法》第48條規定，房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。
《擔保法》第44條規定，辦理抵押物登記，應當向登記部門提交下列文件或者復印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有權或者使用權證書。
《城市房屋地產抵押登記管理辦法》第32條規定，辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗下列文件：
（一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；
（二）抵押登記申請書；
（三）抵押合同；
（四）《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；
（五）可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；
（六）可以證明抵押房地產價值的資料；
（七）登記機關認為必要的其他文件。
由此可見，向房地產管理部門提交《國有土地使用權證》是抵押當事人的法定義務。如果不提交，則登記機關不予辦理抵押登記手續。
經我們向某市房產局咨詢，該市房產局辦理房地產抵押登記的手續與《城市房屋地產抵押登記管理辦法》第32條規定的條件相同。即提交材料：
1、抵押當事人為個人的，提交身份證或有效身份證明；抵押當事人為單位的，提交營業執照或法人登記證和法人有效身份證明（原件、復印件）；
2、房屋所有權證，共有的房屋還必須提交房屋共有權證和其他共有人同意抵押的書面證明；
3、國有土地使用權證（原件、復印件）；
4、房地產抵押范圍平面圖；
5、抵押登記申請審批書（表）；
6、借款合同；
7、抵押人為單位的應提供：
集體企業出具職代會證明及上級主管部門證明；
股份制企業出具董事會或股東大會決議及公司章程。
8、抵押人配偶的身份證、戶口本及同意抵押的證明（配偶雙方到場）；
9、可以證明房地產價值的資料；
10、委托的，個人出具公證委托書和受托人身份證或有效證明。單位出具委托書和受托人身份證或有效證明；
11、登記部門認為必要的其它資料。
工作時限：符合辦理條件的，自交易中心受件窗口受理之日起5個工作日內辦理完畢。
稅費標準：抵押登記費80元/宗；住房抵押手續費抵押金額在50萬元以下的150元/套，50萬元以上的300元/套；其他房屋抵押手續費按照抵押金額分檔累進計收：2000萬元（含）以下部分0.7‰；2000－5000（含）部分0.175‰；5000－10000（含）部分0.105‰；10000以上部分0.035‰。由抵押人承擔。
（三）關于國有土地使用權抵押問題
根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第33條規定，地上建筑物，其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。
《擔保法》第36條第1款的規定與上述規定相同。
《房地產管理法》第47條第1款規定，依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍的土地使用權，可以設定抵押權。
因此，某公司以房屋所有權抵押的，該房屋所占有范圍內的國有土地使用權隨之抵押。
根據《土地登記規則》第5條第1款規定，土地登記以宗地為基本單元。第60條第2款規定，宗地分割的，在原土地登記卡順序上按宗地分割后支號的順序排列。并應辦理相應的法律手續。因此，某公司在沒有辦理宗地的分割手續的情況下，只能以該宗地的全部抵押，而不能分割。否則，就不符合《房地產管理法》第48條的規定。
（四）房產管理機關能否留置貴公司的國有土地使用權證書
《城市房屋地產抵押登記管理辦法》第32條規定，提交國有土地使用權證是抵押人的法定義務。但根據該辦法第34條第1款規定，以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押人頒發《房屋他項權證》。即貴公司在辦理完畢相應的抵押登記手續后，《房屋他項權證》由抵押人收回。因此，作為國有土地使用權證，其沒有任何權利不返還貴公司。也就是說，其留置國有土地使用權證沒有任何法律依據。根據某市房產局辦理抵押登記的條件，也不能得出其不返還國有土地使用權證的結論。
如果其不返還，可參照《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》第1條第3款的規定，即土地使用權抵押權的合法憑證是《土地他項權利證明書》，《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權的法律憑證，抵押權人不得扣押抵押土地的土地證書。抵押權人扣押的土地證書無效，土地使用權人可以申請原土地證書作廢，并辦理補發新證手續。向國土資源管理部門申請原土地證書作廢，并辦理補發新證手續。
三、結論
房地產抵押登記的主管機關是房產管理部門。
提交國有土地使用權證是抵押當事人的法定義務。
以房屋抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。
土地使用權劃撥抵押是可以的。
【法律依據】
《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十一條規定，設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。
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關鍵詞：房地產；中介服務；問題；對策
房地產中介服務是房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀活動的總稱。近年來，隨著《城市房地產管理法》的頒布實施，樂清的房地產經紀業得到了迅速發展，房地產經濟制度也相應建立，經紀人隊伍不斷擴大。他們對樂清房地產市場的發展起到了很大的促進作用，但由于房地產中介機構發展太快、數量太多，而且企業規模小，大部分房地產中介機構只有2個人，于是他們在房地產交易市場中形不成規模效應。對此，本文就樂清的房地產中介服務存在的問題及對策談點淺見。
一、樂清市房地產中介服務存在的主要問題
從業人員素質差，加劇房地產市場的混亂。
1.房地產中介人員的專業素質低下
根據《城市房地產中介服務管理規定》，凡從事房地產經紀活動的人，需具備一定學歷，懂專業知識，經過考試合格，并通過注冊登記，取得《房地產經紀人資格證》。但我市房地產中介人員的素質差，文化水平幾乎沒有大專以上學歷，年齡結構偏高，既沒有房地產專業及其相關的經濟、法律等方面的知識，又沒有固定的經營場所，可以說是無固定資產的個人“電話公司”，相當比例的從業人員是沒有受教育的自由職業者，而且只是單一從事房屋中介，他們僅從親戚、朋友處得到一些信息或者從報紙廣告中尋覓房屋信息，通過打電話拉生意，靠介紹雙方見面看房、撮合促成交易，收取傭金，嚴重影響了整個行業從業人員的素質。
2.房地產中介管理體制滯后
房地產中介行業是一個新興行業，交易額巨大，對交易雙方來說，都是一件大事，能不能做到公平交易，切實保障雙方利益，房地產管理制機是否健全，至關重要，但是從樂清的房地產中介管理體制的情況來看，最大的弊端是沒有明確的管理分工和管理方法，房管局作為行業管理部門，管理力度有限，工商等其它部門有些地方也力所不及，管理力度嚴重不足，使致房地產交易市場混亂。無照、無上崗證開業的情況屢見不鮮，不少中介機構單純追求高報酬而違背職業道德，嚴重損害了交易雙方的合法權益。
3.法制條例太籠統
94年以前我國房地產經紀方面的法律法規幾乎是空白。1994年7月國家頒布《城市房地產法》，才開始為構建房地產經紀業的法律框架打下基礎。其后建設部《城市房地產中介服務管理規定》（即50號令），國家計委下發《關于房地產中介服務收費的通知》（即36號令），我省頒布了《浙江省經紀人管理條例》，上述法律及規章為房地產經紀業的起步和運行奠定了基礎。但是。在實際工作中，這些法律和法規太過于籠統、抽象，不能細化，可操作性差。可見，為房地產經紀業創設適宜的法制環境，是迫在眉睫的任務。
4.信息不暢通
在國外房地產經紀人靠信息運作，信息的集中儲存與分別使用都有固定渠道。據報道，在美國，人們約定俗成，要賣房一般先找經紀人，各種信息都通過經紀人源源不斷地傳送給經紀人協會，協會匯總后每兩個星期出一本信息供經紀人使用。如果一個經紀人將信息壟斷，一旦查出就會被開除出協會，所以經紀人不敢壟斷信息。在2000年樂清成立了房地產交易中心，對房地產經紀行業進行劃行歸市，房地產經紀人進駐交易中心市場，實施統一管理，為了更好地掌握信息，由交易中心發給每一個經紀人若干卡片，通過經紀人填寫、集中后，分門歸類，防止重復信息和一些非法信息的泛濫，便于管理。但一些經紀人出于自身利益，不愿填報房源信息，這樣既沒有形成統一的大容量的信息儲存，又無法實施統一管理，對整個樂清的房地產經紀業發展明顯不利。
5.管理機制不完善
管理部門職責不清，管理力度薄弱，阻礙著房地產經紀業的發展。工商局的《經紀人管理辦法》，由工商管理部門負責管理，而建設部的《城市房地產中介管理規定》，由房地產管理部門負責管理，兩者管理職能交叉。按理兩個部門應該密切配合，但由于執法依據不同，導致各行其政，管理不善。
二、規范樂清市房地產中介服務的幾點對策
1.清理整頓中介機構，加強中介資格資質審查
按照建設部50號令的要求，房地產交易中心應聯合工商等相互部門對中介機構的設立、營業的資質經紀人的條件等進行經常性清理整頓，對那些無證經營的“地下中介”機構堅決予以取締，對那些不符合條件的中介機構限期停業整頓，使現有中介機構進入良性運行狀態。建立房地產中介機構資質審批制度，嚴防無資質條件的中介機構進入中介市場。在一些城市里，對中介機構的管理，房產管理部門和工商管理部門相互配合，相互協調。特別是工商部門核發營業執照時，將房地產部門核發的資質和咨詢證書作為前置條件，沒有經過房產管理部門同意批準的不發給營業執照。我們樂清應該根據實際的情況，比照上述做法，嚴把中介資質資格關。
2.鼓勵正當競爭，優勝劣汰
競爭是經濟發展的動力，通過競爭使有限的資源得以最佳配置，中介市場也應鼓勵正當競爭。目前我市的房地產中介機構林林總總，良莠不齊，極大地阻礙了三級市場的發展。房管局和其他部門應采取措施，鼓勵正當競爭，讓適者生存，不適者淘汰，扶強扶優，使缺乏競爭力的中介機構自然淘汰。
3.規范中介服務行為，提高服務水平
(1)首先必須提高房地產中介人員的素質，通過建立和完善房地產中介人員執業考試制度，從業人員培訓持證上崗制度，房管局和工商局對房地產中介人員實施嚴格的資格認證與管理。通過資質審查，具備了從業資格的人員才允許進入市場進行營業，否則就不允許其進行房地產中介活動。另外，還要加強對中介人員的培訓，特別是專業知識培訓和職業道德教育。
(2)規范房地產中介服務行為，房地產中介服務的傭金，應按政府部門的有關規定收取，收取傭金必須用稅務部門制定的統一票據；房地產中介服務機構向委托方提供經紀服務時，應當與委托方簽訂中介服務合同，合同內容應當寫明服務事項、內容、擁金及支付方式、違約責任等，簽訂合同后，雙方應共同遵守，認真履行；建立社會監督機制，對已核準營業的中介機構，分布監督電話，便予社會監督，對無照從業，賺取差價，虛假和不實信息，不履行告義務及違法違規行為要進行處罰，并將處理結果向社會公示；建設部50號令要求房地產主管部門對房地產中介機構實行年檢制度，通過年檢，對上一年表現不好或有違法違規的中介機構不予年檢，以規范整個房地產中介市場。
4.加強房地產管理與理順房地產關系
本文所指房地產聯營是指一方出資金，一方出土地合作建房并分利的行為。審理房地產聯營糾紛案件，首要問題就是聯營合同效力的確認。而房地產聯營合同效力的確認除了依照《合同法》規定的普通標準外，還有其部門法律、法規及司法解釋規定的特殊標準。下面著重談談其特殊性。
依據1995年1月1日起施行的《城市房地產管理法》第二十九條、第六十四條的規定，1995年1月1日后從事房地產聯營活動的雙方都必須具備房地產開發的資格，并依法辦理相關手續后，聯營行為才能成為合法有效的民事行為，雙方所訂立的聯營合同才能被確認合法有效，并受到法律保護。
在1995年1月1日《城市房地產管理法》施行前從事房地產聯營活動的，其合同效力按照最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》的規定，應視具體情況，作如下認定：
一、享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續。未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，責令當事人補辦土地使用權變更登記手續。
二、當事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續和土地使用權變更登記手續的，不因合建一方沒有房地產開發經營權而認定合同無效。
三、以劃撥方式取得國有土地使用權的一方，在《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》施行前，經有關主管部門批準，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認定合建合同有效。
四、《條例》施行后，以劃撥方式取得國有土地使用權的一方未辦理土地使用權出讓手續，以其土地使用權作為投資與他人合建房屋的，應認定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，依法補辦了出讓手續的，可認定合同有效。
五、名為合作建房，實為土地使用權轉讓的合同，可按合同實際性質處理。如土地使用權的轉讓符合法律規定的，可認定合同有效，不因以合作建房為名而認定合同無效。
二、房地產聯營糾紛的解決方法
（一）確定當事人
第一，確定原告和被告。原、被告都是與案件有直接利害關系的公民、法人和其他組織。因此，作為房地產聯營糾紛案件的原、被告，只能是聯營合同的主體。第二，確定第三人。譬如第三人認為自己在原告提起聯營房地產訴訟前，已經通過購買或抵償的方式取得聯營房屋的全部所有權或部分所有權，則該第三人就是“有獨立請求權的第三人。”另外如聯營房地產的一方當事人將聯營房屋的全部或一部分出租給第三人居住或經營，則該第三人就是“無獨立請求權的第三人”。該第三人對爭議房屋的產權雖然沒有獨立請求權，但案件的處理結果卻與其有法律上的利害關系，他對一審要求承擔義務的判決不服時比如一審認為租賃合同無效，判決解除租賃合同，他有權向上一級人民法院提出上訴。
聯營房地產案件涉及的法律關系比較復雜，審理時應特別注意案件所涉及的當事人的地位，不要遺漏第三人，造成審判程序錯誤。
（二）證據的認定
在房地產聯營案件中，一般有合同書、有土地使用權出讓及聯營建房的審批手續、有雙方房地產經營資格證明、有工程量結算書等等。面對大量繁雜的證據材料，不僅需要鑒別真偽和該證據材料的來源是否合法，而且要依照與案件的關聯性規則予以審查，最終才能采信定案的證據。
如果當事人對工程質量或工程造價產生爭議，還需要委托專業的鑒定機構進行鑒定。鑒定結論往往決定案件的判決結果，因此對鑒定的審查采信尤為重要。首先，要審查其委托程序是否合法。按照最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二十五條第、第二十六條和《人民法院司法鑒定工作暫行規定》第四條的規定，當事人在舉證期限內提出鑒定申請后，人民法院應當組織雙方當事人對鑒定機構和鑒定人進行協商，但應當在人民法院指定的范圍內。協商不成的，才能委托人民法院司法鑒定機構進行鑒定。其次，要審查鑒定程序是否合法。按照上述兩個《規定》的有關內容，主要應當審查：①鑒定機構或者鑒定人員有無具備相關的鑒定資格﹖②鑒定程序是否符合法律規定﹖③鑒定結論是否與其他證據有矛盾﹖④鑒定材料是否真實﹖⑤鑒定方法是否科學﹖⑥鑒定人有無應當回避的情形﹖⑦有無影響鑒定人準確鑒定的其他因素﹖再次，應當審查鑒定書的內容是否完備：①委托人姓名或者名稱、委托鑒定的內容；②委托鑒定的材料；③鑒定的依據及使用的科學技術手段；④對鑒定過程的說明；⑤明確的鑒定結論；⑥對鑒定人鑒定資格的說明；⑦鑒定人員及鑒定機構簽名蓋章。經審查合法的鑒定結論，可以認定其證明力，作為定案的證據。
（三）解決糾紛的意見
房地產聯營案件訴訟標的一般比較大，證據比較繁雜，審理時關鍵要先正確確定辦案思路，查清案情事實，確認合同效力，理順法律關系，確定當事人應當承擔的責任，然后才能適用法律分別不同情況作出判決。
1.房地產聯營合同被確認合法有效。此種情況下，應保護合同約定的條款。按照《合同法》的規定，若當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
2.房地產聯營合同被確認無效。此種情況應以《城市房地產管理法》施行前后為界線分別作出不同處理。
①房地產聯營合同是在1995年1月1日后簽訂并履行的，除了按無效合同的處理原則，判令解除聯營合同，雙方互相返還所取得的對方的財產，并按過錯責任賠償對方實際損失外，還應當按照《城市房地產管理法》第六十四條的規定：“違反本法第二十九條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款”。對雙方當事人進行處罰，沒收雙方聯營房地產所得的利潤。因此，返還給雙方當事人的財產，只能是雙方的投資本金即聯營土地原始地價和工程造價，房地產的增值部分應依法沒收歸國家所有。具體處理時，若雙方合建的房屋尚未最后竣工或尚未銷售出去，可以判決合建房屋的相當于原始地價的一部分歸出土地的一方所有，由出土地的一方補償工程造價給對方，增值部分房屋沒收歸國家所有。
②房地產聯營合同是在1995年1月1日前簽訂并履行的，按照最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》，聯營建房合同被確認無效后，在建或已建成的房屋，其所有權可確認歸以土地使用權作為投資的一方所有，對方的投資可根據資金的轉化形態，分別處理；資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；資金已轉化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當地房地產業的利潤情況，由以土地使用權作為投資的一方給予對方相應比例的經濟賠償；房屋已經建成的，可將約定出資方應分得的房產份額按現行審價價值或出資方實際出資占房屋造價的比例，認定出資方的經濟損失，由以土地使用權作為投資的一方給予賠償。
三、審理中出現的其他問題的處理
（一）債務的負擔
對于房地產聯營過程中產生的新的債務，應當先區分是聯營體所欠債務還是聯營方單方所欠債務，然后按具體情況分別處理。
1.聯營體所欠債務的處理
根據《民法通則》第五十
一、五十
二、五十三條的規定，聯營分為法人型聯營、合伙型聯營、合同型聯營三種形式。按照上述規定，只有法人型聯營和合伙型聯營才組成新的經濟實體，并經工商行政管理部門登記注冊后，才能對外營業，聯營體在營運過程中，才有可能產生聯營體負債問題。聯營體是企業法人的，就按企業法人的規定清償債務，聯營體是合伙組織的，就以合伙組織法的規定償還債務。按照最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第六十四條的規定，以提供土地使用權作為聯營條件的一方，對聯營企業的債務，應當按照書面協議的約定承擔；書面協議未約定的，可以按照出資比例或者盈余分配比例承擔。
（二）以聯營房屋抵債的效力。
在房地產聯營過程中，經常出現聯營雙方或單方將聯營所建的房屋的全部或部分轉讓給第三人，以抵償所欠第三人債務的問題。對轉讓行為的效力，應按不同情況加以認定。
1.轉讓人已取得房屋所有權。轉讓人取得房屋所有權后，對該房屋就有了處分權，轉讓就是其行使處分權的行為，只要受讓人到當地房管部門進行登記過戶，該行為就已完成并具有法律效力。
2.轉讓人尚未取得房屋所有權。由于房地產屬于不動產，不動產所有權的取得適用登記注冊制度。房屋建成后未依法辦理所有權證前，亦應視為尚未取得房屋所有權，聯營雙方對該房屋并無處分權，因此這種情況下將房屋轉讓給第三人的行為是無效民事行為，不受法律保護。
期房可以買賣,不過手續和費用一個都不會少,比如契稅、營業稅等。
【法律依據】
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條：下列房地產，不得轉讓:
（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（五）權屬有爭議的；
（六）未依法登記領取權屬證書的；
（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
（來源：文章屋網 ）
