時間：2022-06-26 22:08:30
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇服裝店創業計劃書，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
介紹：
DIY創意服裝店，按其英語意思就是“DoItYourself”，也就是按照自己的想法和創意，制作屬于自己獨一無二的衣服，主營業務就是承接各種照片，文字，以及自己創作的圖畫，將他們印制到衣服上的業務，制作各種文化衫。一切程序都按照自己個人的想法，自己操作，完全的隨心所欲的給自己制作衣服！DIY創意服裝店的宗旨就是自己動手，發揮想象，做屬于自己的衣服，獨一無二！
一：創業背景
在追求時尚、獨特、新穎的時代，年輕人喜歡標新立異，與眾不同，他們不滿足于百貨公司里現成商品，于是，DIY經濟火熱升溫，并因此成為新的淘金地。與一般的小店不同，手工坊提倡“DoItYourself（DIY）”的新消費理念，其賣點不是產品本身，而是制作產品的過程。對消費者來說，是將自己的創意變為現實，體驗創造的快樂；對創業者來說，則在嘗試全新的創業方式。DIY創意服裝店力求突出個人特色，把每個人所想象的東西變成現實。這能夠充分迎合個性的年輕一代追求時尚，突出特色的心理，目標消費群體很大，市場前景很廣闊！
二：市場分析
DIY創意服裝店主要的目標客戶是青年人，青年人的特點是熱情奔放、思想活躍、富于幻想、喜歡冒險，這些特點反映在消費心理上，就是追求時尚和新穎，喜歡購買一些新的產品，嘗試新的生活。在他們的帶領下，消費時尚也就會逐漸形成。這一時期，青年人的自我意識日益加強，強烈地追求獨立自主，在做任何事情時，都力圖表現出自我個性。這一心理特征反映在消費行為上，就是喜歡購買一些具有特色的商品，而且這些商品最好是能體現自己的個性特征，對那些一般化、不能表現自我個性的商品，他們一般都不屑一顧。
主要的銷售方向有幾個方面：
1、愛情。主要關注戀人信物和戀人時尚手工情侶坊的市場開發，情侶生意是時尚手工構成的重要部分。處于熱戀的情人，是時尚的首選追隨者，對時尚的熱情高于普通人，對時尚的資金投入和時間的投入，往往處于非理性狀態，只要是符合戀人心情的禮物，價錢再貴，他們都舍得出手，往往一單生意頂過其它好幾單。因此下力氣抓好情侶生意，可以為經營店帶來意想不到的財源。
2、親情. 作為親情禮物，現在人們普遍提倡自己動手制作，摒棄了過去買高檔現成品的陋習，更講究一種實惠和情調，而時尚手工就特別符合這種需求。另外由于現代都市生活限制了人們的動手的機會，時尚手工也成了提高孩子動手能力的一種手段，我們推出了以親子為主題的時尚手工娛樂活動。
3、友情，主要關注同學、朋友之間禮品市場的開發，同學情誼，朋友情誼，是維系現代人際關系的重要紐帶，這種感情更多的超出了物質范圍。同學、朋友之間的禮品饋贈，貴重與否并不重要，重要的是要更能準確的傳達贈送者的內心。時尚手工無限豐富的品種世界，完全可以滿足這種友情傳遞的深層需求。友情類禮品是時尚手工市場的重要組成版塊，特別是畢業禮品，寒暑假禮品。都是擴大收入的重要途徑。
4、心情只要關注現代時尚派人士個性化產品的市場開發，對一些人來說，時尚手工純粹是一種情緒、一種自我放松、自我陶醉的方式。這類人玩時尚手工，純粹是因為心情的需要。對于追求時尚的年青一代的大學生們，以上幾個方面是他們生活中不可缺少的一部分，因此在大學城里開一間這樣的店鋪市場發展潛力很大！
三：產品特點
DIY創意服裝店，可根據自己的想法，隨心所欲的把自己喜歡的圖片或者文字印到衣服上，形成自己獨一無二的衣服可以完全避免走在大街上與別人撞衫的遭遇。富有個人特點的圖案無疑是個性主張的最佳代表，自己為自己量身制作追求時尚的服飾，在這里，相信你的衣服是獨一無二的！
四：投資分析
主要設備：電腦、打印機、燙畫機，掃描儀
原料：空白T恤、熱轉印紙、顏料，熱轉印墨水，畫筆及輔助工具
場所：20平方米門面一間，內設桌椅，風扇，飲水機
前期投入：大學城二十平方米店鋪一年房租8000，電腦一臺3000（已有），打印機（六色）一臺700，燙畫機一臺2500，掃描儀一臺800，電腦桌100，設備放置長桌200，風扇80，飲水機50，空白T恤8元一件（批發還可再便宜），熱轉印紙A3,5元每張，A4 3元每張，畫筆0.9元。營業許可證500元。店鋪裝飾500。
周轉資金：宣傳費：海報宣傳50，傳單宣傳100，網絡宣傳（自己做） 日常流動資金3000。
總計費用：8000+700+2500+800+100+200+80+50+500+500+50+100+3000=16580元
資金來源：自己打工掙錢，加上找合伙人投資。（另外可以以加盟的方式加盟已有店鋪，相對投資會較少一些）
五：市場預測：
在大學城周邊，總計大學生人數在5萬以上，據有關調查問卷顯示有過半學生月均消費在300到600之間，其主要經濟來源82.9%來源于父母，5.4%來自于親友資助，另外依靠自己勤工助學的有9.1%，其他占2.6%。大學城月人均消費在300到600元之間的占57.6%，300元以下的占31.1%,600到1000元得占10.0%，1000元以上的僅占1.3%，月消費在600元以下的幾乎占了90%。于此可以得出大學校園市場已經具備了相當可觀的發展前景。
大學城調查問卷如下：
（1）調查人數為100人，男占37%，女占63%。
（2）調查消費者所屬的年齡段，15-20的占37%，21-25的占62%，25以上的占1%。
（3）調查消費者每月花費在服飾上的開支，30-50的占24%，50-100的占34%，100-150的占27%，150以上的占15%。
（4）調查消費者平時著裝的類型（可多選），休閑的占88%，正裝的占4%，時尚的占14%，可愛甜美的占9%。
（5）調查愿意選擇DIY服飾的占88%，不愿意的占12%。
（6）調查消費者選擇DIY服飾的目的（可多選），追求新穎時尚的占35%，滿足好奇心理的占20%，作為獨特禮物送情侶或親友的占28%，其它的占28%。
（7）調查消費者愿意在服飾上印的圖案（可多選），搞笑圖片的占13%，動漫人物的占26%，偶像或自己的照片的占23%，自己設計的個性文字或句子占55%。
（8）調查消費者是否有興趣自己動手繪制一件專屬的個性DIY服飾，非常愿意的占30%，有點興趣的占46%，無所謂的占11%，不愿意的占1%。
（9）調查消費者在DIY服飾和普通衣服價格相差不大的時候愿意選擇哪種，DIY服飾的占74%，普通衣服的占14%。
（10）調查消費者愿意接受的DIY個性服飾的價格，30以下的占12%，30-50的占47%，50-100的占25%，100以上的占4%。
（11）調查消費者會接受對哪些物品進行DIY個性裝扮（可多選），帽子的占52%，杯子的占53%，鞋子的占49%，其它的占23%（飾品，絲巾，襪子，披風等等）
（12）消費者對DIY服飾的意見
調查結果顯示：
（1）對DIY服飾感興趣的女生居多。
（2）調查的消費者大概都在21-25歲。
（3）消費者每月花費在服飾上的開支大都在50-100元。
（4）消費者平時著裝類型是休閑的居多。
（5）消費者大都愿意選擇DIY服飾。
（6）消費者選擇DIY服飾的目的大都在于追求新穎時尚。
（7）消費者大都愿意在服飾上印上自己設計的個性文字或句子。
（8）消費者大都對自己動手繪制一件專屬的個性服飾有點興趣。
（9）消費者在DIY服飾和普通衣服價格相差不大的時候大都愿意選擇DIY服飾。
（10）消費者能接受的DIY服飾的價格大都是30-50元。
（11）消費者大都想在服飾、杯子、帽子、鞋子、飾品、絲巾、襪子、披風等物品上DIY。
（12）消費者對DIY服飾的意見：價格要合理、質量要保證、創意要新穎、款式多樣化、要體現個性、要可以自己動手制作、要簡單時尚等等。
由調查問卷可得，大學城市場，DIY創意服裝店，有很廣闊的市場，有很好的前景！
六：風險與規避
對于大學生這個特殊的消費群體來說，每年都有兩次長時間的假期，寒假和暑假共有三個月時間，另外對于DIY創意服裝店來說，能夠印刷的衣服多是短袖T恤，及一些長袖秋衣，相對都比較薄，因此在溫度較低的冬天和早春季節，店鋪的營業要處于淡季，按照全年來算，每年只有三月份到九月份處于旺季，其中還要出去將近兩個月的暑假，也就是說有五個月的旺季營業時間，對于店鋪來說，要想贏利，這遠遠不夠，因此還要做好在營業淡季的營銷計劃。初步計劃，店里還可以開展其他業務，如打字復印，承接社會企業及校園團體服裝印刷業務，DIY杯子（情侶杯）制作，銷售創意飾品等！
無論是什么創業都會有風險，DIY創意服裝店的風險也存在，據調查大學城有很多賣衣服的店鋪，北大學城攤販區又有好多擺地攤賣衣服的，市場上存在很大的競爭！一些品牌店鋪，品牌知名度較高，占據中高端市場，尤其是品牌折扣店，主營往年或折扣品牌商品，擁有穩定的客戶群，也是最大的市場競爭者，因為國人思想中品牌代表著地位。外貿轉內銷類型的小店，占據整個服裝市場的很大比例，由于投入成本低廉，進貨渠道多樣，款式比較多，主題比較豐富，是消費者中淘寶愛好者的首選場所，更能在其中淘到自己喜歡的服飾和飾品。
因此一定要避免與這些商家進行正面的競爭，要找到自己的優勢，發覺自己的亮點。對于品牌服飾，往年或折扣品牌商品的利潤點在于薄利多銷，所以固定樣式的衣服穿著在一個群體中的幾率較大，不能突出群體中的個體差異性，而求異是我們商品最大的賣點，大眾的不一定是最和自己的心意。而小型服飾連鎖店，市場競爭激烈，往往相同類的服飾小店，一條街上比鄰很多，雖然存在服飾個體的差異，但是顧客的滿意程度才是決定成交的最大因素，既是“小店”，陳列和庫存比例較小，樣式不夠，在大品牌和批發市場的夾縫中求生存，缺乏競爭力很難發展壯大。要發揮我們的優勢就要從這方面入手，優勢在于創意，在于個性，在于獨一無二，在于按自己的意思設計衣服，隨心所欲！做到這一點相信一定能規避風險，獲得成功！
七：營銷策略
1、銷售方法：我們的銷售方法主要以店面銷售為主，電話訂購、網上訂購為輔，提升針對個人消費者的服務質量，首先從心理上征服客戶，然后引導消費者完成整個制造可心服飾的過程，從中提取一定數額的服務費，最后根據為每個消費者提供數量不一的原材料結算費用。
2、產品定位：根據“我就是我”獨一無二的你穿著獨一無二的衣服的這一概念，來滿足顧客對服飾最高層次的需求，結合制造和改制的基本原則，提供顧客所需要的服務。
據《中國青年報》報道：在對河南14所高校360名創業大學生案例的調查中，83.3%的被調查者認為政府對創業政策的執行力度不夠，應當更加務實有效；50%的高校認為創業課程實用性差，創業導師比較缺乏，創業服務缺乏后勁。當創業大學生問及優惠事項時，大多數政府及相關機構工作人員表示不了解；在對政府機關的調研過程中，有工作人員表示政府幾乎沒有關于大學生創業的實質優惠，因此他們也覺得無從下手。
另一方面，大學生創業課程目前還處于起步和摸索階段，各高校課程安排還有很大隨意性，內容以不能直接為學生所用的書本知識為主，同時授課以老師講課和學生構想為主，真正能在課程中實踐鍛煉的不多。
大學生創業教育喊了很多年，為什么“老問題”又變成“新問題”，成為大學生創業教育發展的“糾結”之處呢？作為創業主體的大學生是否真要等到“萬事俱備”后才能邁開創業步伐？大學生創業的核心宗旨又是什么呢？
客觀講，創業是一個系統工程，它要求創業者在企業定位、戰略策劃、產權關系、市場營銷、生產組織、團隊組建、財務體系等一系列領域有一定的知識積累，僅有了好的項目或想法，只代表在“創業的路”上跨出了第一步。但在大學生創業者中，認為憑一個好的想法與創意就能創業成功的人不在少數，因此許多人在創業準備時，對可能遇到的問題準備不充分，或根本就沒有思考對策、設計好退出機制，對來自各方面的反面因素也渾然不知，導致一開始便遇到各種各樣的難題，沒有走出多遠，即以失敗告終。
誰都希望大學生創業一帆風順，運行好的項目，獲得好的收益，最好也能出一兩個比爾·蓋茨或者馬云之類的精英人物，但美好的愿望代替不了現實，希望一直讀書過來的大學生僅僅有個好的念頭，沒有專業知識的儲備和財力的支持，一“創”就有“業”，確乎勉為其難了。因此，培養創新創業型人才，實現理論與實踐的有機對接，應該是高校教育教學改革的方向之一。只有讓學生成為應用型、高素質人才，而不是只會死讀書的書呆子，才能使他們在社會競爭中出類拔萃。
不過，盡管各高校都在積極倡導創業教育，也采取了創業計劃項目支持、創業基地建設、校企聯動機制等舉措，但在熱火朝天的創業熱潮下，我們必須保持清醒的頭腦，決不能為了開展創業教育而開展創業教育——不考慮專業學科特點，僅僅開了幾間服裝店、小商品鋪面或者整幾臺電腦就美其名曰基地，這是創業教育嗎？為了應付上面的檢查，開設了所謂的創業課，但上課的年輕輔導員將課堂變成了講講成功人士創業的故事課，這是創業教育嗎？
不妨讓我們思考這樣兩個問題：大學生在創業的過程中最能得到的是什么？當有一天大學生已然去除“大學生”身份，再回想創業教育和創業過程時，最值得回味的又是什么呢？
應該說，再充分的創業準備都是不完善的，再周密的商業計劃書也難免會有顧及不到的地方，再團結的創業伙伴也會發生摩擦，再厚實的資金也有周轉不靈的時候。這些都說明在瞬息萬變的創業環境中，能影響創業的因素太多了。所以大學生創業不應再簡單考慮成功與否。創業不成功，跌倒了，勇敢站起來，認真投入創業過程，從中獲得能夠承擔風險的良好心態和綜合考量的決策思維，獲得共克艱難的團隊精神和永遠向上的自信之心，這就是這兩個問題的答案。有了這些，創業成功的幾率才會增大，這樣的“創業教育”才回到了根本。
（張雷 桂林理工大學學生處副處長、副教授）
創業念頭來自街頭廣告
何一茹的一個身份是杭州電子科技大學電子信息工程學院的大四學生，而另一個身份在學校更為有名氣，那就是杭州“吃喝玩樂游”網站的創始人。
2012 年3 月的一天，何一茹從公交車上下來，沿著金沙北路走回校園。或許是因為今天見了一個朋友心情好的緣故，何一茹慢慢走著，饒有興趣地觀看著街邊的店鋪。
一家達芙妮店鋪打出了“清倉減價，五折有售”的招牌，何一茹早就想買一雙鞋子了，于是便逛了進去。店鋪正在舉行打折活動，然而不知什么原因，顧客并不多，沒有打折搶購的氣氛。雖然看中了一款不錯的皮鞋，但因為沒帶錢，何一茹逛了一圈也就離開了。她在想，如果自己早知道這個打折消息，就不會遺憾了。
繼續往前走，她又看見一家女裝店正在打折，大大的海報貼滿了玻璃門；靠近學校門口的一家火鍋店適時推出“吃火鍋送啤酒”的促銷活動；街邊的報刊亭掛著“兩房一廳出租”的牌子，何一茹一打聽，是附近的一個房東委托報刊亭掛這個信息的，如果房子出租將給報刊亭主一定的手續費……
回到學校，何一茹將街邊見到的促銷信息告訴同學們。大家七嘴八舌地說起自己看到的各類信息，有的嘆息：“可惜那打折已經過期了，早沒看到，否則一定要去買。”有的遺憾：“我喜歡的那款新品不知什么時候會上市，我可得好好盯著。”……
聽著同學們的議論，心思細膩的何一茹忽然想到：這些街邊打折、促銷的海報信息，針對的受眾只是路過的行人，有的人匆匆而過根本沒看見，就算看見了，也未必會上心留意；這些海報的效果不容樂觀，打折的力度多少、促銷到什么時候、新品什么時候上市等等信息無法有效地傳達到目標受眾客戶群中，廣告的實際效果很弱；海報貼在墻上玻璃上很快陳舊，讓人懷疑打折的信息過期，如果繼續張貼，則產生新的成本……
如何解決這些問題呢？學電子信息專業的何一茹想到了建設一個服務大學生們的便民服務網站，將這些打折、促銷信息廣而告之。
發動學生自創個性線路
何一茹知道，既然定位于便民網站，那么吃喝玩樂游的內容都必須包括，這樣才能吸引大學生們。于是，她將網站命名為杭州“吃喝玩樂游”網。
因為資金有限，何一茹花一個多星期的時間撰寫了一份詳細的項目計劃書，向學院創業項目扶持小組遞交，很快通過驗收，獲得了2000 元啟動扶持資金。
同時，何一茹向同學提出“加盟”，吸引了兩位同學，每人出資1000 元。有了5000 元的啟動資金，“吃喝玩樂游”網站于2012 年4 月6 日正式上線。
網站如何服務大學生們
何一茹和兩個創業伙伴開始搜集有關吃喝玩樂游方面的優惠信息，這些信息當然主要從網上來，直接將那些店鋪的促銷信息復制過來。經過一個多星期的忙碌搜集、整理、上傳，“吃喝玩樂游”網站的內容看上去蠻豐富的，頁面讓人眼花繚亂。
何一茹一心以為網站會“開門大吉”，然而卻沒有多少學生來光顧這個網站，偶有一些游客逛進來也是匆匆離去，沒有人愿意注冊成為會員。
經過了解，網站冷清是宣傳力度不夠，學生們還不知道有這樣一個網站。何一茹和兩個伙伴立即趕印了一批宣傳單，除了在學校的各個宣傳欄張貼外，更不遺余力地將一張張宣傳單送到每一間宿舍。
可是，另一個問題依然存在，那就是沒有幾個人愿意注冊為會員。沒有會員，網站如何生存？何一茹在學生中做了一個調查，大家普遍反映：網站僅僅只是羅列一些優惠信息，沒有做具體的分類，沒有人愿意看；一些優惠信息內容不明確，如何優惠、優惠多少、相關限制等都沒有說清楚；還有幾個學生投訴，說是看了某個商家的優惠信息，覺得還挺劃算，于是就去消費，然而商家說一單只能消費一張優惠券，這讓他們大呼上當……
何一茹重新規劃“吃喝玩樂游”的欄目和內容。鑒于從網上轉載的信息不夠詳細，甚至不夠真實，2012 年5 月，何一茹想到一個點子，發動學生們出去搜集促銷信息。這些信息的真實性由信息的學生負責，每個信息可以獲得一定的積分，積分累積可以兌換電話充值卡和其他禮品。
真實的內容，清晰的板塊讓“吃喝玩樂游”網站開始迅速積累粉絲。會員注冊增多，網站的關注度也越來越得到提升。
互利共贏線路可租可售
在“吃喝玩樂游”網站，不用任何費用，就可以查詢所有的線路優惠信息。這些信息都是免費提供給學生們的，那么，“吃喝玩樂游”網站是如何生存，如何賺錢呢？
何一茹當然想到了廣告，廣告就得找商家。何一茹帶著兩個伙伴沿街去找那些店主，然而很多店鋪一聽到她們是來拉廣告的，都說老板不在。好不容易找到了店主，店主盯著她們問：“我在你們這里投放廣告，能夠得到多少受眾？可以給我帶來多少消費者？銷售額能提升幾個百分點？”何一茹她們聽了有些茫然。
帶著困惑，何一茹向學校的老師求教。老師告訴她，打動商家最有效的方法就是數字，可以從學校的消費群體市場去開拓思維。這點難不倒何一茹，2012 年6 月的一天，在設計好了一條線路后，比如“衣服打折”，她就沿街去尋找所有的服裝店，告訴店主們“我們這個網站專門針對杭州電子科技大學近30000名學生和教職工，為他們提供精確的商家信息，在學生和商家之間搭建最為直接有效的溝通平臺……”店主們一聽到30000 這個數字，眼光馬上直了，這是一個多大的消費群體啊？于是，談判很快就成功了。
2012 年7 月初，何一茹推出“互贏共利：個性化生活線路”的創業計劃。所謂個性化生活線路就是按照每個人不同的需求而設計的線路，既能滿足大家的搜索需求，又能讓商家精準廣告，比如“放風箏”、“我要去游泳”、“農家樂”等，都可以找到精確的線路。當然，這還不是重點，重點是這個計劃中的“互贏共利”——所有同學都可以自己設計一條特色線路，然后親自去和沿線的特色商家洽談，銷售他們個性化線路上的廣告位。利用“吃喝玩樂游”的這個平臺，所有同學都是它的老板，它的創業者。
2012 年10 月，對于一些成熟的線路，由于一些同學實習、畢業離開，何一茹推出了“出租”模式，同學們可以將這條線路承租下來，然后去發展沿線的商家，所拉的廣告費用和網站分成，有時候會比一條新開線路更能吸引到商家的進駐。后來，借鑒出租的模式，何一茹還開始進行“出售”。如果一條線路的點擊率高，成為熱門線路，便可高價賣出，轉讓給其他人而獲利，創建和經營權都屬于每一個大學生。
房地產項目策劃書一
一、策劃緣起
東部旅游節日在即，全城熱銷海岸生活
7月22日，在廣東省文化廳和深圳市鹽田區政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術花會暨廣東省少兒藝術節”即將召開，在“東部旅游文化節”同時開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業已經到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。云深處悄悄入伙等好消息啟發人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時尚的海風吹拂。
二、合作優勢
《××周刊》，先鋒時尚為東部海岸生活沖浪領航
同是7月22日，全球時尚生活資訊，白領精英讀本《××周刊》正式創刊。《××周刊》是深圳市公開發行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時發行、直投的第一張周報，經過7月8日試刊后，受到讀者和業內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。
三、媒體互動
《××周刊》與分眾液晶電視互動，開創最新傳媒模式
為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領、金領人士置業鹽田，《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯手，在遍布深圳、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。
四、報道方法
全景描繪鹽田生活，為置業東部展示立體畫卷
1、介紹鹽田簡史：概括山海鹽田，幾年巨變
2、描述旅游東部：處處美景處處家的環境
3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟
4、展示成熟配套：記錄時尚小鎮故事
5、圖說東方夏威夷：動感都市的社區廣告
五、其他配合
全面互動，《××周刊》期待合作
1、采訪國土局、交易中心領導介紹鹽田規劃與發展藍圖
2、組織看樓專車免費服務
3、贈送老板、總經理專訪文章
4、請中介公司、專家暢談置業鹽田的多重優勢
5、其他合作另行協商
房地產項目策劃書二
一、項目簡介：
鳳凰城項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈 型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。
鳳凰城現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了
銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。
現在，一期多層尚有37套現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計XX年5月底辦下。
由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
a、 東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是XX年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。(詳見附1：鄭汴路市場調研報告)
b、 小戶型市場概況。
自XX年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。
房地產項目策劃書三
今年以來，公司在董事會的領導下，經過全體員工的努力，各項工作進行了全面鋪開，“XX”品牌得到了社會的初步認同。總體上說，成績較為喜人。為使公司各項工作上一個新臺階，在新的年度里，公司將抓好“一個中心”、搞好“兩個建立”、做到“三個調整”、進行“四個充實”、著力“五個推行”。其工作計劃如下：
一、 以XX項目建設為中心，切實完成營銷任務
XX項目，是省、市重點工程。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。由于項目所蘊含的社會效益和潛在的經濟效益，我們必須把它建成，而不能搞砸;我們只能前進，而不能停滯甚或后退。因此，公司計劃：
(一) 確保一季度XX工程全面開工，力爭年內基本完成第一期建設任務。
XX第一期工程占地面積為60畝，總投資1.6億元，建筑面積12.6萬平方米。建筑物為XX商業廣場裙樓、XX大廈裙樓和一棟物流倉庫。
1、土地征拆工作。
春節前后務必完成第一期工程的土地征拆工作。元月份完成征地摸底調查，二月份完成征地范圍內的無證房屋的拆遷。三月份完成征地范圍內有證房屋拆遷及國土儲備中心土地和集體土地的征收工作。各部門關系的協調，以總經理室為主，顧問室配合，工程部具體操作。工程進入實施階段后，工程部應抓緊第二期工程的土地征拆工作聯系，適時調整主攻方向。
2、工程合同及開工。
元月份簽訂招投標合同，工程進入招投標階段。二月份確定具有實力的施工企業并行簽訂施工合同;確定監理企業并行簽訂監理合同。三月份工程正式開工建設。另外，工程部應加強工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。
3、報建工作。
工程部應適時做到工程報建報批，跟進圖紙設計。元月份完成方案圖的設計;二月份完成擴初圖的設計。在承辦過程中，工程部應善于理順與相關部門關系，不得因報建拖延而影響工程開工。
4、工程質量。
XX項目是省、市重點工程，也是XX品牌的形象工程。因而抓好工程質量尤為重要。工程部在協助工程監理公司工作的同時，應逐漸行成公司工程質量監督體系。以監理為主，以自我為輔，力爭將XX項目建成為省優工程。
5、預決算工作。
工程部、財務部必須嚴格工程預算、決算工作的把關。嚴格執行約定的定額標準，不得擅自增加工程量和無據結算。不得超預算支付工程款。
(二) 切實完成年營銷任務，力保工程進度不脫節
公司確定的二00六年醫藥商鋪、產權式酒店、公寓式寫字樓的銷售年任務為1.5億元。該任務的完成，直接關系到第一期工程任務的實現。故必須做好營銷這篇大文章。
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1、實行置業任務分解，確保策劃合同兌現。
2006年公司各類樓盤的銷售任務是1.5億元，其中一季度1500萬元、二季度4500萬元、三季度4500萬元、四季度4500萬元。按XX所簽協議書，該任務的承載體為策劃公司。經雙方商議后，元月份應簽訂新的年度任務包干合同。為完成年度營銷任務，我們建議：策劃公司可實行置業任務分解，到人到片。而不是單純依靠招商大廳或中心活動。可采取更為靈活的銷售方式，全面完成年銷任務，在根本上保證工程款的跟進。在營銷形式上，應完善團購、中心活動推介、上門推介等方案，努力創造營銷新模式，以形成自我營銷特色。
2、合理運用廣告形式，塑造品牌擴大營銷
新的一年，公司在2005年的基礎上，將進一步擴大廣告投入。其目的一是塑造“XX”品牌，二是擴大樓盤營銷。廣告宣傳、營銷策劃方面，XX應在廣告類種、數據統計、效果評估、周期計劃、設計新穎、版面創意、色調處理等方面下功夫，避免版面雷同、無效重復、設計呆板、缺乏創意等現象的產生。
3、努力培養營銷隊伍，逐步完善激勵機制
策劃公司的置業顧問以及公司營銷部的營銷人員，是一個有機的合作群體。新的一年，公司將充分運用此部分資源。策劃公司首先應抓好營銷人員基本知識培訓工作，使營銷人員成為一支能吃苦、有技巧、善推介的隊伍。其次是逐步完善營銷激勵機制，在制度上確立營銷獎勵辦法，具體的獎勵方案由營銷部負責起草。
4、拓寬融資渠道，挖掘社會潛能
擬采取銀信融資、廠商融資、社會融資、國債融資、集團融資等方式，拓寬融資渠道。通過讓股、擴股等辦法擴大資金流，以保證XX項目建設資金的及時到位。
(三)全面啟動招商程序，注重成效開展工作
招商工作是XX建成后運營的重要基礎。該工作開展順利與否，也直接影響公司的樓盤銷售。因此，在新的一年，招商應有計劃地、有針對性地、適時適量地開展工作。
1、結合醫藥市場現狀，制訂可行的招商政策
按照公司與策劃公司所簽合同規定，XX應于去年出臺《招商計劃書》及《招商手冊》，但目前該工作已經滯后。公司要求，上述兩書在一季度由策劃公司編制出臺。 為綜合醫藥市場情況，擬由招商部負責另行起草《招商辦法》要求招商部在元月份出初稿。
2、組建招商隊伍，良性循環運作
從過去的一年招商工作得失分析，一個重要的原因是招商隊伍的缺失，人員不足。新的一年，招商隊伍在引入競爭機制的同時，將配備符合素質要求，敬業精神強、有開拓能力的人員，以期招商工作進入良性循環。
3、明確招商任務，打好運營基礎
XX項目一期工程擬在今年底建成，明年元月將投入運營。因而，廠家、總經銷商、總商的入駐則是運營的基礎。我們不能等米下鍋，而應軍馬未到，糧草先行。今年招商入駐生產企業、總經銷商、總商、醫藥商業機構等任務為300家。由策劃公司與招商部共同承擔。
