時間：2022-02-27 07:25:36
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇停車場項目管理，希望這些內容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞 購物中心；停車管理；系統(tǒng)設計
中圖分類號G210 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2013）97-0225-02
0 引言
購物中心是大型零售業(yè)為主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務設施形成的聚合體。擁有大型停車場是購物中心的重要標志之一。顧客停車方便與否，決定著購物中心物業(yè)管理水平的高低，同時也影響著購物中心的集客能力。
某購物中心建筑面積14.2萬m2，除地上420個停車位外，地下二層存有660個停車位。車輛管理主要由車輛管理人員指揮，車輛指揮人員勞動強度大、顧客停車取車效率低，尤其是節(jié)假日、大型活動時，地下停車場停車管理效率低，顧客停放、取車難，投訴較多。
為解決人工停車指揮困難的問題，筆者結合目前各類停車場系統(tǒng)發(fā)展狀況，設計了該購物中心的地下停車管理系統(tǒng)。
1系統(tǒng)設計目的
1）減輕車輛管理人員的勞動強度；
2）提高通行效率，提高停車場利用率；
3）提高顧客停車、取車便利感。
2 系統(tǒng)設計依據
1）《智能建筑設計標準》（GB/T50314-2000）；
2）《民用建筑電氣設計規(guī)范》（JGJ/T16-2008）；
3）《全國民用建筑工程設計技術措施》（2009）；
4）《安全防范行業(yè)標準》（GN/T74-94）；
5）《公共安全行業(yè)標準》（GN/T70-94）；
6）《綜合布線系統(tǒng)工程設計規(guī)范》（GB50311-2007）。
4 系統(tǒng)組成
本停車場管理系統(tǒng)由以下分系統(tǒng)組成：
1）智能停車場收費管理系統(tǒng)；
2）智能車位引導系統(tǒng)；
3）智能尋車系統(tǒng)；
4）SVIP專屬停車系統(tǒng)。
5 分系統(tǒng)功能選擇
5.1智能停車場收費管理系統(tǒng)
5.1.1系統(tǒng)功能
選用的智能停車場收費管理系統(tǒng)集成了智能卡技術、計算機技術、數字電子控制技術、機械制造技術，具有以下功能：
1）基本功能
該系統(tǒng)硬件設備模塊化設計，具備互鎖式發(fā)卡計卡、一車一卡、、藍牙識別、實時監(jiān)控、防盜卡、車輛圖片對比、脫機運行等常規(guī)功能。
2）擴展功能
收費擴展功能：收費標準功能包括免費停車時間設置、時段計費標準設置、特種車輛免費計費設置、計費單位標準設置。除此之外，要求供應商對付費方式進行擴展設計，在傳統(tǒng)的現金收費結算方式基礎上，增設購物卡、會員卡積分兌現結算方式，極大地方便了特定顧客群進行停車付費結算。
5.1.2 系統(tǒng)組成
該智能停車場收費管理系統(tǒng)包含四進四出設備，由入口設備、出口設備、收費管理設備、圖像對比設備、系統(tǒng)軟件組成。
出入口設備包括智能自動道閘、出入口控制機兩類集成，每套設備均包括遠距離藍牙卡設備。
收費管理設備包括臨時卡計費器、通訊卡、IC卡充值器、藍牙卡充值器、打印機、200張藍牙卡、1000張IC卡以及購物卡、會員卡閱讀器、系統(tǒng)軟件等。
圖像對比系統(tǒng)包括出入口專用攝像機、視頻捕捉卡及圖像處理軟件1套。
使用RVV3*1電源線、RVVP6*0.5控制線、RVVP2.0.75通訊線、SYV75-5視頻線，將上述設備進行物理連接，組成停車收費系統(tǒng)。
5.2智能車位引導系統(tǒng)
5.2.1系統(tǒng)組成
選用的車位引導系統(tǒng)能夠實時檢測、顯示停車場各分區(qū)空余車位編碼、數量，通過車位引導屏導引待泊車輛進入指定區(qū)域。包含數據采集系統(tǒng)、信號處理系統(tǒng)、輸出顯示系統(tǒng)三個部分。
5.2.2系統(tǒng)功能
設計選用的引導系統(tǒng)具有以下特點：
1）全面、準確、動態(tài)監(jiān)控車位使用情況，選擇最優(yōu)停車路徑及時引導待泊車輛?？?；
2）統(tǒng)計顯示剩余車位信息；
3）電子地圖功能加載整個停車場的電子平面圖，車位信息形象直觀；
4）車位預定（SVIP停車位）功能；
5）自動生成報表功能。
5.3智能尋車系統(tǒng)
因該購物中心單層建筑面積大，交通便利，顧客返回取車時不能很快找到自己的車輛，于是設計選用了智能尋車系統(tǒng)。
該系統(tǒng)由刷卡定位終端、信息查詢引導兩部分組成。停車入位后，車輛引導系統(tǒng)啟動附近刷卡定位終端進行刷卡定位，顧客返回時，借助安裝在電梯出口處的信息查詢系統(tǒng)查詢停車位置，按照信息查詢電子地圖引導的最近路線取車。
5.4 SVIP專屬停車系統(tǒng)
現代商業(yè)的核心競爭力就是服務，而SVIP（Super Very Important Person）對商家的忠誠度高、銷售貢獻較大，設置SVIP專屬停車位可以為SVIP提供專享的貴賓停車服務。
在該購物中心接近垂直客梯的位置設計了24個SVIP停車位，選用高檔遙控車位鎖實現車位專享。
6系統(tǒng)運行
智能停車場收費管理系統(tǒng)的智能停車場收費管理系統(tǒng)、智能車位引導系統(tǒng)、智能尋車系統(tǒng)硬件根據圖紙進行安裝，根據設計要求系統(tǒng)之間進行通訊、聯(lián)機，其中停車場收費管理系統(tǒng)增設購物卡、會員卡積分兌現結算方式； SVIP專屬停車系統(tǒng)根據設計位置進行遙控車位鎖安裝。系統(tǒng)調試后，業(yè)主進行以下運行。
6.1發(fā)卡
6.1.1預發(fā)卡
1）購物卡、會員卡：通過該購物中心原有渠道發(fā)放（主要用于停車費付費結算用）；
2）藍牙卡：顧客通過現金等購買、會員卡積分兌現等方式預購藍牙卡（儲值卡），內有一定金額停車費且享受一定優(yōu)惠，便于車輛快速通行；
3）SVIP專屬卡：包括免費藍牙卡、專屬停車位遙控鎖鑰匙，通過登門奉送或現場的方式進行交接、登記；
4）藍牙卡（優(yōu)惠卡）：內部員工等一定限額的優(yōu)惠卡。
6.1.2 現場發(fā)卡
1）特種車輛免費通行卡：由收費管理員現場發(fā)卡、現場回收；
2）普通計費卡（IC卡）：車主現場取卡、離場結算。
6.2計費
1）免費：特種車輛現場取卡、現場回收的免費通行卡以及SVIP免費藍牙卡免費，不計時；
2）計時卡：根據該購物中心制定、程序計量的收費標準進行計費，包括預存停車費的藍牙卡（儲值卡）、藍牙卡（優(yōu)惠卡）、現場發(fā)放的普通計費卡（IC卡）。其優(yōu)惠比例、額度由收費系統(tǒng)自動計費。采取以元為單位的取整計費。
6.3收費
應收費的預存停車費藍牙卡、優(yōu)惠卡、普通計費卡（IC卡）根據計費系統(tǒng)顯示的金額繳費，繳費方式采取購物卡、會員卡積分兌現、現金等方式繳納。
根據需要，該購物中心進行促銷時可進行全場停車免費，則停止計費收費系統(tǒng)，保持停車管理系統(tǒng)的其他功能。
6.4車主感受
6.4.1 駛入感受
1）車位信息感受
在車主進入車庫前，車道入口處顯示屏顯示問候語，剩余車位顯示屏顯示地下停車場剩余車位數量及分布的分區(qū)，簡單明了。
圖1 剩余車位顯示屏
2）過道閘感受
使用藍牙卡（免費卡、優(yōu)惠卡、儲值卡）的車主，即SVIP、內部員工、預購藍牙卡的車主，駛入藍牙卡讀卡距離（3m），道閘自動打開，方便快捷。
免費卡、普通計費卡（IC卡）取卡后道閘打開，車輛駛入。
6.4.2 停車感受
1）泊車入位
車輛通過道閘后，沿途根據智能車位引導系統(tǒng)車位引導屏連續(xù)引導的方向進行泊車入位，醒目省時。
圖2 車位引導屏
2）停車定位
車主停車后，在附近安裝的刷卡定位終端語音提示下刷卡定位，輕松的前去購物中心消費。
圖3 停車刷卡定位
6.4.3 取車感受
車主返回后，在地下二層電梯門口信息查詢系統(tǒng)查詢停車位置，按照信息查詢電子地圖引導的最近路線取車。
圖4 車輛位置查詢及導引
6.4.3 離場感受
交費：
使用藍牙卡（免費卡、優(yōu)惠卡、儲值卡）的車主，即SVIP、內部員工、預購藍牙卡的車主，駛入藍牙卡讀卡距離（3m），道閘自動打開，方便車主快速離場。
免費卡車主交卡后道閘打開，車輛駛出。
普通計費卡（IC卡）交卡，繳費后道閘打開，車輛駛出。
7結論
通過設置智能停車場收費管理系統(tǒng)、智能車位引導系統(tǒng)、智能尋車系統(tǒng)、SVIP專屬停車系統(tǒng)，實現了車輛的流暢通行，方便了顧客，提高了SVIP的停車感受，極大地降低了車輛管理員的勞動強度，效果較好。
參考文獻
[1]馬欽援.論公益事業(yè)項目的經濟評價[J].技術經濟，1998（5）：24-25.
Abstract： This paper analyzes the application of BIM technology in the construction phase of a subway depot， and points out that the application scope of BIM in the construction stage includes five aspects： drawing verification， collision inspection， engineering calculation， optimization of plan and three-dimensional payment. Enterprises should strengthen the basic application and gradually expand the depth and breadth of application in the promotion and application of BIM technology.
P鍵詞：BIM；施工階段；基礎應用；車輛段
Key words： BIM；construction stage；basic application；vehicle depot
中圖分類號：TU71 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）15-0146-03
0 引言
BIM是建筑信息模型（Building Information Modeling）的簡稱，是創(chuàng)建并利用數字模型對項目進行設計、建造及運營管理的系統(tǒng)過程[1]。在建筑信息化產業(yè)政策的大力引導下，我國的BIM技術應用推廣正如火如荼地進行著，國家住建部2016年的《2016-2020年建筑業(yè)信息化發(fā)展綱要》中，明確要求“施工類企業(yè)普及項目管理信息系統(tǒng)，開展施工階段的BIM基礎應用?！弊鳛橐豁椞幵谕茝V應用階段的新興技術，要求開展基礎應用是符合事物的發(fā)展規(guī)律的，先熟練掌握基礎應用，積累經驗，逐漸探索BIM的高級應用。那么，項目施工階段的BIM基礎應用范圍有那些呢，本文結合一個具體案例對此進行探討。
1 工程概況
建設中的廣州地鐵21號線水西停車場是集列車檢修、洗車運營等功能為一體的綜合性軌道交通工程，用地面積約15公頃，地塊長950米，寬180米。停車場以列檢庫為主呈盡端式布置，庫內設6股道，12個列位，1個周/月檢列位，1條洗車線。上蓋工程為9米高的鋼筋混凝土框架結構，建筑面積43789平方米，蓋上規(guī)劃為居民小區(qū)花園。綜合樓、派出所及蓋下8棟單體的建筑面積共30955平方米。項目包括土建工程、軌道工程、機電及設備安裝工程和電務工程。
2 施工階段的BIM應用介紹
2.1 圖紙核查
圖紙核查是在建模的過程中完成的，建模也是一個虛擬建造的過程，可直觀地檢查模型的空間位置關系，將圖紙本身存在的諸如構件尺寸標注不清、標高錯誤、詳圖與平面圖無法對應等問題逐條列出，并標明問題描述、圖紙編號、相應的CAD圖紙截圖等信息，形成圖紙核查報告，交設計人員處理（圖1）。
2.2 碰撞檢查
利用建筑、結構、水、暖、電等各專業(yè)的BIM模型，進行相互之間的碰撞檢查，發(fā)現設計中存在的沖突問題，將碰撞點所在的各專業(yè)圖紙編號、位置截圖以及相應模型截圖等信息列出，形成碰撞檢查報告，交設計人員處理（圖2）。提前處理碰撞問題，優(yōu)化工程設計，能夠消除實際施工中可能出現的專業(yè)之間沖突，減少返工現象[2]。
BIM技術碰撞檢查的應用效果在機電安裝工程中最為明顯，由于設計專業(yè)分工較細，如果在設計階段沒有進行BIM模型的各專業(yè)集成檢查，各類管線之間及管線與結構之間的碰撞則難以避免。圖紙會審階段，僅憑技術人員對照圖紙很難發(fā)現不同專業(yè)間的沖突問題，通常會在施工時暴露出來，對工程的進度、質量、成本等都會產生不利影響。
2.3 工程算量
工程算量就是工程量計算，BIM模型本身就具有工程量參數信息，模型完成后可隨時輸出各種工程量數據，結果準確，內容詳盡，每一個構件及每一根鋼筋都可根據需要輸出相應的工程量清單，用于工程招投標、預決算、施工準備、材料采購、工程計價等業(yè)務（圖3）。工程算量是施工階段BIM應用最為頻繁的業(yè)務，在物資采購統(tǒng)計、檢測頻率確定、中間計價等業(yè)務中，很多時候需要即時查詢結果，手工計算費時費力且難以滿足時效性和精度要求。
2.4 方案優(yōu)化
施工階段的方案優(yōu)化主要用于場地規(guī)劃、臨建工程及復雜的專項施工方案，也用于部分檢查出來的設計問題的空間關系優(yōu)化。根據安全文明施工的具體要求及不同階段的施工任務，對施工規(guī)劃的BIM模型進行優(yōu)化。對復雜的施工方案建立BIM模型，可直觀地進行評審修改，并用于技術交底和材料準備等（圖4）。
2.5 三維交底
BIM技術的應用使得傳統(tǒng)的技術交底業(yè)務逐漸向基于視頻的三維技術交底發(fā)展，通過對模型進行動態(tài)查看、立體剖切、施工模擬、漫游動畫等手段，讓施工人員充分了解每步工藝流程所處的空間環(huán)境，有利于持續(xù)改進施工方法，更好地體現設計意圖，執(zhí)行施工方案。三維交底是一個持續(xù)的管理溝通過程，鑒于BIM技術的普及程度、施工規(guī)程要求等因素，目前三維交底只能是傳統(tǒng)技術交底業(yè)務的補充（圖5）。
3 施工A段的BIM應用綜述
BIM技術應用工作包括建模和模型集成應用兩個方面，目前國內項目施工階段的BIM模型普遍是由施工單位根據設計圖紙創(chuàng)建的，如果設計單位創(chuàng)建模型的話，則圖紙核查和碰撞檢查等功能的應用在設計階段就可以完成，而模型則可以傳遞到施工單位進行施工管理應用，這樣就可以大大提高工作效率[3]。
水西停車場項目在施工初期即引入BIM技術創(chuàng)建模型，除了在圖紙核查、碰撞檢查、工程算量、方案優(yōu)化、技術交底等五個方面展開應用外，還進行了構件集中加工、材料設備二維碼、地理信息定位等方面的應用，在與傳統(tǒng)項目管理模式的協(xié)同工作機制方面進行了積極的嘗試。
圖紙核查和碰撞檢查主要用于圖紙會審；方案優(yōu)化用于場地布置、臨建工程、專項施工方案、部分設計方案的變更優(yōu)化等業(yè)務；工程算量用于工程造價和材料管理，貫穿項目施工的全過程；三維模型、漫游動畫、施工模擬等文件，在用于施工組織優(yōu)化的同時，也將傳統(tǒng)的技術交底方式升級為三維交底模式，播放BIM模型及漫游模擬動畫，讓參建員工提前了解施工工序及項目的整體情況。截止2016年10月份，項目共發(fā)出圖紙核查報告8份，列出影響施工的圖紙問題49個，發(fā)出碰撞檢查報告7份，列出影響施工的碰撞問題108個（圖6）。這些問題均在施工之前與設計單位溝通，及時得以調整處理。
4 結語
施工階段的BIM應用實踐表明，圖紙核查、碰撞檢查、工程算量、方案優(yōu)化、技術交底等五個方面的應用可由基本BIM軟件完成，直接服務于施工管理活動，能夠明顯地提升和完善傳統(tǒng)的項目管理業(yè)務，為此，本文將這五個方面的應用界定為BIM技術在項目施工階段的基礎應用范圍。當然，隨著時間的推移和技術的進步，BIM技術的基礎應用范圍也會相應變化。施工企業(yè)應當加強BIM技術的基礎應用，根據項目性質及要求的不同，逐漸拓展BIM技術在施工階段應用的深度和廣度。
參考文獻：
[1]廖小烽，王君峰.Revit建筑設計火星課堂[M].一版.北京：人民郵電出版社，2013：3.
我國水資源不僅貧乏，而且污染嚴重。據統(tǒng)計，全國700多座城市中有近400座城市缺水或嚴重缺水，其中大部分集中在我國北方及西北干旱、半干旱地區(qū)。而與此同時，在南方每年由于暴雨所造成的洪澇災害給我國造成了巨大的財產損失和人員傷亡。因此解決水資源短缺和暴雨成災問題，在當前有著非常重大的意義。
2. 我國城市化帶來的雨水問題
隨著我國城市化的不斷發(fā)展，必將在一定程度上改變了城市地區(qū)的局部氣候條件，由于這些氣候要素的變化，又將進一步影響到城市的降水條件。主要表現為：雨水資源大量流失；雨水徑流污染嚴重；城市洪災風險加大；生態(tài)環(huán)境破壞等幾個方面。每年的夏季，是我國暴雨頻率較高的時間，長江流域、珠江流域、淮河流域、黃河流域均會降大到暴雨，導致上述地區(qū)先后爆發(fā)洪澇災害。很多間房屋被沖塌、多條公路、鐵路被沖毀，同時還產生了滑坡和泥石流等地質災害，暴雨導致的洪澇災害對人民的生命財產造成巨大的損失。根據統(tǒng)計，每年洪澇災害都會造成上千萬人受災，直接經濟損失上百億。在一些受災城市，出現了嚴重的內澇、下水道管涌等現象，加重了雨災所造成的人員和經濟損失。近些年來北京、西安、廣州等地的暴雨對城市造成的重大影響就是一個很鮮明的例子。
（1）雨水資源大量流失
雨水作為一種寶貴的資源，在城市水循環(huán)系統(tǒng)和流域水環(huán)境系統(tǒng)中起著十分重要的作用。由于人類活動造成的植被減少和破壞，城市發(fā)展著不透水面積的增加，導致雨水流失量增加和水循環(huán)系統(tǒng)的平衡遭到破壞，并引發(fā)一系列環(huán)境與生態(tài)問題。我國許多城市水資源嚴重不足，而大量雨水資源缺白白流失，雨水利用率不到10%。
（2）雨水徑流污染環(huán)境
由于各種沉淀物和有機廢棄物的影響會使得徑流雨水中含有大量污染物，根據調查，初期雨水的污染程度甚至超過城市污水。我國城市水污染控制目前對雨水徑流污染尚未給予足夠的重視，沒有相應的法規(guī)和技術規(guī)范。傾向采用和依靠分流制排水系統(tǒng)來減輕水體污染。但分流制排水系統(tǒng)耗資巨大，而且仍然存在 雨水徑流污染的隱患。
（3）洪澇災害風險加大
城市化改變了地貌情況和流域排水性能，使得雨水徑流的特性也發(fā)生了變化。城市洪澇災害由于少有發(fā)生而常被忽視。事實上，城市人口密度和財產密度的加大，洪澇災害一旦發(fā)生將造成更大的生命、財產損失。
城市化的進程增加了城市的不透水面積，如屋頂、街道、停車場等，使得相當部分流域為不透水表面所覆蓋，致使雨水無法直接滲入地下，洼地蓄水大量減少。城市土地利用情況的改變造成從降雨到產流的時間大大縮短，產流速度和徑流量都大大增加，使得原有排水管線的排洪能力嚴重不足。
（4）生態(tài)環(huán)境不斷惡化
隨著城市化進程的增加，雨水徑流量也不斷增強，城市雨水徑流沖刷地面而引起的污染是面源污染的重要部分, 城市雨水徑流污染物組分復雜,濃度變化大,可生化性差,排放間歇且無規(guī)律,故處理起來難度較大。城市雨水徑流對受納水體的污染非常明顯。此外，徑流量的增加往往伴隨的是水土流失等災害，大量的案例表明，徑流增加帶來的水土流失情況正在逐年增加，水土流失越嚴重，水污染越加劇，導致生態(tài)系統(tǒng)失衡。
3.低沖擊開發(fā)模式的主要涵義
低沖擊開發(fā)(Low－ImpactDevelopment，簡稱LID)是上世紀九十年代末期由美國推出的一種概念，其初始原理是通過分散的、小規(guī)模的源頭控制機制和設計技術，來達到對暴雨所產生的徑流和污染的控制，從而使開發(fā)區(qū)域盡量接近于開發(fā)前的自然水文循環(huán)狀態(tài)。這是一種以生態(tài)系統(tǒng)為基礎，從徑流源頭開始的暴雨管理方法。
低沖擊開發(fā)模式的主要含義是讓城市與大自然共生。低沖擊開發(fā)模式的主要策略是城市建設之后不影響原有自然環(huán)境的地表徑流量。具體要求包括：城市建成區(qū)至少要有50％的面積為可滲水面積；建筑、小區(qū)、街道直至整個城市都有雨水收集儲存系統(tǒng)；它們之間連接為反傳統(tǒng)的“不連通狀態(tài)”；所有河渠不實行“三面光”，以溝通地表水和地下水之通道等等。其開發(fā)技術包括綠色屋頂、可滲透路面、雨水花園、植物草溝及自然排水系統(tǒng)等，通過低沖擊開發(fā)技術，可以用較少的土地資源將雨水徑流的大部分用于補充地下水，變廢棄雨水為資源，而且還能結合景觀設計對面源污染進行處理，美化城市社區(qū)環(huán)境。低沖擊開發(fā)的同時還具有保護環(huán)境敏感特征區(qū)，如河流兩岸的緩沖區(qū)、濕地、斜坡、重要樹木、滯洪區(qū)、林地、高滲土等的功能。
4.低沖擊開發(fā)模式在我國的應用實踐
4.1利用低沖擊開發(fā)增大城市水面率，提高城市的蓄水能力
（1）對現有的湖泊和池塘等天然水體盡力保護，作為周圍雨水排放的受納水體，減少匯入城市雨水管網和城市河道的雨水量。同時，在條件允許的情況下，在城市公園和新建的住宅小區(qū)開挖較大面積的水體，一方面作為環(huán)境景觀，另一方面在汛期可大量蓄積雨水。
（2）利用城市公共設施如公園、校園、體育場、各種球場、停車場等或者居民住宅樓前空地兼建地表或者地下雨水貯流設施。甚至可在道路下方修建大型地下貯流池及地下河工程?？梢笮陆ńㄖ镌O置自行的雨水貯流設施，盡量不增加現有排水設施的運行負擔，降低對城市排水系統(tǒng)的壓力。
（3）修建雨水調節(jié)池。雨水治理最有效的方法就是調蓄，然而城市管網的調蓄能力十分有限，因此可以在城市下水道修建小型雨水調節(jié)池，削減城市雨水徑流量，調節(jié)下水道、泵站來流，有效的增加城市管網的調蓄能力
（4）結合道路改建、新建修建雨水渠箱。城市建設開發(fā)必然會填埋多條河道，減少了城市蓄水面積，這些填埋的河道現狀已經作為開發(fā)建設用地，要再恢復原貌基本上已經不可能。因此，要增加蓄水面積，打通地塊排水出路，只有依靠市政道路建設開挖排水渠箱，使得雨水的排放距離縮短。
4.2 利用低沖擊開發(fā)增大城市雨水的滲透量
加強城市雨水的滲透可以有效地減少城市雨水徑流量，大幅減少排入城市雨水管網的排水量，同時降低地表積水的幾率，減輕了城市河道的排洪負擔，一定程度上可相應地降低配套排水泵站地規(guī)模。
另一方面，城市雨水地滲透有利于地下水資源的補充，改善城市水環(huán)境。，充分利用和保護城市現有的洼地，增加雨水的天然滲透。在條件允許的情況下，積極采用各種滲透措施加強雨水滲透效果，如在停車場、廣場、步行街、景點等采用地表透水鋪滿。
4.3利用低沖擊開發(fā)調節(jié)城市河道的泄洪和調蓄雙重作用
（1）積極開展河道疏浚工作。河道是汛期排水的關鍵，因此要加大內河及外河道的疏浚整治。對地段狹窄處進行拓寬，沿岸地區(qū)進行綠化，通過綜合治理，有效地降低河道水位，提高排水速度，增加河道蓄水能力。
（2）在壩閘處設置翻水泵房。在內河道入外河道入口處建設翻水泵房，保準內河道不受外河道水位的威脅。當外河道水位高于內河道水位時，通過機排將內河水排入外河道。
（3）修建雨水調節(jié)池。在小范圍內修建雨水調節(jié)池以暫時貯流雨水，抑制城市化導致河流中增大的徑流量。
（4）修建治水綠地。利用河旁的洼地，在其周圍修筑圍堤，內部進行植樹綠化，平時作為人們休閑的場所，汛期用來蓄水。
（5）修建多目的游水池。將臨近河道的還的以提防的形式圍起來，用溢水道與河道相通，平日作為休閑場所，汛期時可臨時貯存一部分溢過來的河水以減輕河道的負擔。
（6）完善小范圍排水體系。在古城區(qū)改造河新區(qū)開發(fā)建設過程中整治沿途河道，做到每建成一塊區(qū)域就形成一個完善的以內河道為中心的排水體系。
4.4低沖擊開發(fā)模式在我國的推廣案例
近年來，深圳將低沖擊開發(fā)理念引入了重點市政規(guī)劃中，如《深圳市雨洪利用系統(tǒng)布局規(guī)劃》、《光明新區(qū)雨洪利用詳細規(guī)劃》、《深圳市居住小區(qū)雨水綜合利用規(guī)劃指引》。該市提出要結合城市景觀及綠化帶，因地制宜采取入滲、調蓄、收集回用等各種雨洪利用手段，使城市建設項目建成后的外排雨水設計流量不大于開發(fā)建設前，并控制和削減日益嚴重的面源污染。
深圳光明新區(qū)將低沖擊開發(fā)模式引入即將開工建設的23條道路，總長度約17公里，其中包括1條城市主干道、7條次干道、15條支路。在市政成片路網中引入低沖擊開發(fā)模式，不僅在深圳是第一例，從規(guī)模上講，在全國也是首例。低沖擊開發(fā)的道路的路面由透水材料構成，人行道由透水磚鋪設而成，在行車道和人行道之間設置一個下凹式的綠化帶。該綠化帶不僅具有景觀價值，還可短時儲存雨水；在雨量過大的時候，多余的雨水將通過專門的排水管排放。
廈門市低沖擊開發(fā)實踐顯示，采用植草磚鋪設透水停車場僅為普通水泥鋪設停車場造價的30%左右；且耐用性不會低于普通水泥鋪設的停車場，經五年多頻繁使用，除部分區(qū)域植被生長較差，其他情況良好，不影響正常使用。修建綠色屋頂需要額外的投入，其初期建設成本為110元/平方米、年維護成本為14元/平方米，但其可以提高建筑的蓄排水能力，改善建筑物的熱工效能，還能減弱城市熱島效應
5、對我國城市雨水規(guī)劃建設的一些建議
5.1.推廣低沖擊開發(fā)模式
低沖擊開發(fā)模式在國內還是一個新生事物，社會對其接受程度不高，需要政府出臺相關政策法規(guī)推動其發(fā)展。強制要求建設工程引入低沖擊開發(fā)模式，明確獎懲措施。
5.2.理順管理體制，加強雨水管理職能
城市雨水資源利用屬于水資源的開發(fā)與管理范疇,涉及到氣象、地質、水利、城市建設等問題,具體實施時需與城市建設、市政管理、建筑設計、環(huán)境等許多部門進行合作?？山梃b德國經驗,由水務部門統(tǒng)一管理與雨水有關的全部事項,制訂雨水資源利用工程建設和運行的相應政策和規(guī)范,從城市雨水資源利用的職能部門管理和項目管理兩個層面統(tǒng)一協(xié)調開展管理:
（1）制定雨水利用發(fā)展規(guī)劃,從雨水項目監(jiān)督、論證、方案審查、設計審批、施工監(jiān)督等方面進行有效管理和監(jiān)督。
（2）對雨水資源利用項目的方案評價、設計規(guī)定、施工及驗收、運行維護等進行多方面管理,以市場經濟模式運作,接受社會監(jiān)督。
5.3.提高認識，編制城市豎向規(guī)劃
我國城市正處于高速發(fā)展期，城市規(guī)模在不斷地擴大，由此帶來的一系列問題提已經在大城市開始顯現出來，這些問題的發(fā)展已經由單一的問題發(fā)展成綜合性問題，由工程性問題發(fā)展成為城市規(guī)劃問題，由局部問題發(fā)展成為全國性的普遍問題。建議各個城市在開展城市總體規(guī)劃的同時，應注重城市豎向規(guī)劃的編制，通過豎向規(guī)劃的編制，協(xié)調城市防洪、排澇、排水等一系列規(guī)劃，減少專項規(guī)劃的交叉矛盾，統(tǒng)一交叉矛盾的認識，使得專項真正能夠為城市建設服務，為和諧社會服務。
關鍵詞：建筑企業(yè) 并購 發(fā)展 戰(zhàn)略
中圖分類號：TU990.3 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）02（a）-0118-03
1 法國萬喜（Vinci）基本情況
法國萬喜成立于1891年[1]，有120多年歷史，是世界頂級的建筑企業(yè)，業(yè)務主要集中于特許經營業(yè)務和工程承包。2014年底，從業(yè)人員超過185 000人，在全球約100多個國家和地區(qū)，有280 000多個項目，營業(yè)收入為519.92億美元，實現利潤32.98億美元，世界財富500強的排名為200位，在美國《工程新聞紀錄》（簡稱ENR）中的排名為4位。
2 法國萬喜（Vinci）發(fā)展過程
2.1 初創(chuàng)階段
法國萬喜（VINCI）源于法國著名的通用水務公司，該公司于1872年進入建筑領域，1888年并購了當時歷史悠久的建筑集團SGE，SGE集團擁有一大批的建筑企業(yè)。1899―1940年間，由于法國電力和汽車工業(yè)的發(fā)展，進入市政工程領域，從事電氣裝置、發(fā)電等相關業(yè)務。
2.2 拓展階段
1940―1999年間，由于法國政府搭建高速公路網，法國萬喜前身被多個更大的公司收購并、重組后，涉足高速公路建設、收費公路特許經營業(yè)務，開始多元化發(fā)展。例如1966年，被Compagnie Generale de Electricite收購，與Sainrapt et Brice（一家全球大型建筑企業(yè)）合并。1984年，Saint Gobain集團對其進行了收購，并與Sobea（一家建筑工程子公司）合并。隨后，被工業(yè)和水務巨頭Generale des Eaux收購，并與其所屬的建筑工程公司Campenon合并。1998年收購了出版商Havas，將通用水務公司的名字改為Vivendi。1999年，法國萬喜收購了停車場運營公司Sogeparc。同年，Vivendi收購了美國Filter公司，成為世界上最大的水務公司。期間，Vivandi逐步出售擁有的SGE集團的大部分股權，從而使其成為獨立的公司，并于1999年正式更名為VINCI。
法國萬喜通過多次收購、重組，實現多元化經營，進入了建筑、能源、運營、特許經營等領域。
2.3 快速發(fā)展階段
2000年，法國萬喜與法國著名的基礎設施建設企業(yè)SUEZ旗下的GTM公司強強聯(lián)合，合并后成為世界上最大的特許經營和建筑服務一體化的承包商。2005年，法國萬喜收購了著名的公路特許經營商ASF，成為法國最大的公路特許經營服務商和歐洲領先的交通基礎設施特許經營商。2006年，法國萬喜收購了法國南方高速公路公司。2008年，法國萬喜并購Vossloh基建服務，成功競標圖爾斯到波爾多的高速公路特許經營權。2010年萬喜能源并購Tarmac，增強公司在歐洲市場的建材生產能力；萬喜路橋并購Cegelec和Faceo，提升項目竣工后期服務與運營能力。2012年萬喜能源收購瑞士Alpiq能源集團控股的EVT公司、印度Vasundara能源公司[3]，萬喜建筑將Entrepose Contracting公司股份由97.38%提高至100%。
法國萬喜自2000年成為獨立公司運營以來，進行了頻繁的收購活動，成功的實現了業(yè)務多元化，市場區(qū)域逐漸由法國本土，向歐洲、美洲、非洲、亞洲等區(qū)域滲入，產業(yè)鏈向高利潤環(huán)節(jié)轉移。
3 法國萬喜（Vinci）業(yè)務構成
目前，法國萬喜已經形成特許經營和工程承包兩大核心業(yè)務，領域又可細分為建筑工程、能源和信息、運營、特許經營。為了更好地多元化發(fā)展，實現在不同行業(yè)的突破，獲取更大的發(fā)展，法國萬喜組建了6個專業(yè)子公司，具體業(yè)務架構如圖1所示。
3.1 特許經營業(yè)務
法國萬喜是歐洲領先的交通基礎設施特許運營商，它下設高速公路特許經營部、機場運營部、其他特許經營部，主要經營高速公路、機場、橋梁、隧道、鐵路、體育場和停車場設施等。萬喜的特許經營已在全球20多個國家或地區(qū)開展業(yè)務，可提供建筑設計、成套工程、融資、項目管理等。
萬喜高速公路特許經營部：擁有法國一半高速公路、大約4386公里公路網的特許經營權，主要由4個特許經營公司承擔（ASF、克非洛特、艾斯可塔和arcour。
萬喜機場部：擁有33個運營的機場，年接待旅客大約1人次，在法國有11個、葡萄牙有10個，柬埔寨有3個、智利1個，日本和多明尼加共同過共有6個。
其他特許經營部：該部主要包括停車場、體育場等設施的運營、管理。Vinci Park是全球最大的停車場專業(yè)工程及經營公司，擁有位于12個國家的79萬個停車場，提供設計-建造-融資-運營服務。同時，另外一家下屬子公司擁有法國國家體育場67%的股權，負責該場館的運營管理。
3.2 工程承包業(yè)務
法國萬喜是全球知名的工程承包商，它下設萬喜能源公司、萬喜路橋、萬喜建筑公司。
萬喜能源公司：歐洲最大的能源工程及信息化公司，業(yè)務涵蓋電力、機械工程、信息技術、服務（能源網絡、空調工程、自動化系統(tǒng)服務等）領域，它的65 000名員工跨越21個歐洲國家和30個歐洲以外的國家或地區(qū)，能為其客戶提供整個項目的生命周期的解決方案，從工程、執(zhí)行、操作和維護。
萬喜路橋（EUROVIA）：法國最大的公路建材生產商，全球著名的公路建設與廢料回收企業(yè)，主營業(yè)務有道路工程、建材生產、環(huán)保工程、其他服務。其中，道路工程主要參與建造和翻新道路、公路、鐵路、電車及機場，建材生產主要有采石場、瀝青生產廠（43個道路瀝青廠，每年可提供2 300萬t瀝青）等，環(huán)保工程主要指基礎設施建設、建筑物拆除、污水處理、廢棄物處理等，服務是指EUROVIA長期管理和維護55 000 km路網以及提供相關道路服務。
萬喜建筑：法國建筑行業(yè)的領先者，具備全產鏈能力，可提供從策劃、融資、設計、施工和維護服務，使服務貫穿于基礎設施建設的生命周期，并能根據業(yè)主需求，調整每個項目。萬喜建筑下設700多家子公司，擁有68 000名員工，可從事建筑、民用工程、水務工程等。
4 法國萬喜業(yè)績分析
4.1 總體業(yè)績情況
法國萬喜緊緊圍繞既定戰(zhàn)略，取得了驕人業(yè)績，近5年的主要經營指標如下。
由表1可以看出，5年間法國萬喜的營業(yè)收入漲幅常有波動，但利潤一直保持平穩(wěn)增長，資產在不斷收購、兼并、出售過程中，波動較大，尤其是2014年資產較2013年減少了12.24%，凈利潤率、資產收益率卻因此受益，在2014年達到了最高值。
4.2 業(yè)務發(fā)展情況分析
2010―2014年間，法國萬喜總營業(yè)收入由442.04億美元，增到519.92億美元，其許經營業(yè)務由67.50億美元增到78.22億美元，工程承包業(yè)務由376.71億美元增到442.17億美元，業(yè)務構成比一直保持在15：85左右。法國萬喜總營業(yè)利潤由45.48億美元增至48.92億美元，其許經營由27.77億美元增至32.62億美元，占比由61%提至66.7%，工程承包由16.64億美元降至15.42億美元，占比由37%降至31.5%。經過5年的發(fā)展，特許經營和工程承包業(yè)務的營業(yè)收入構成基本保持穩(wěn)定，但特許經營業(yè)務對利潤的貢獻率卻提高了近5個百分點?？梢姡▏f喜在業(yè)務發(fā)展過程中，始終保持特許經營和工程承包業(yè)務的協(xié)同發(fā)展步伐，同時特許經營業(yè)務，隨著運營資產的增加對公司盈利能力的影響日益凸顯。
5 法國萬喜（Vinci）的發(fā)展戰(zhàn)略
根據哈佛商學院教授邁克爾q波特（Michael E.Porter）認為，戰(zhàn)略的本質就是選擇，即選擇一套與競爭對手不同的活動，有效規(guī)避由于企業(yè)間的相互模仿所導致的競爭。[3]戰(zhàn)略一般由四種要素組成，即產品與市場、成長方向、競爭優(yōu)勢和協(xié)同作用。法國萬喜能夠保持上百年的經久不衰，與以下幾項戰(zhàn)略的實施息息相關。
5.1 特許經營與工程承包協(xié)同作用
法國萬喜與全球知名建筑企業(yè)法國布依格、ACS等相比，在產品和市場上具有一定的重合性，發(fā)展歷程也基本相似，都是通過不斷地并購、重組實現業(yè)務的多元化發(fā)展，區(qū)別在于法國萬喜在發(fā)展、并購、擴張過程中一直注重特許經營與工程承包業(yè)務的協(xié)同發(fā)展，追求協(xié)同效應，這也是它保持良好盈利能力的根源。法國萬喜的特許經營與工程承包業(yè)務基本實現了良性循環(huán)發(fā)展，主要體現在以下三方面。一是運營周期方面，工程承包業(yè)務的項目周期比特許經營業(yè)務要短，能為公司發(fā)展提供規(guī)模支撐和當前收益，保持公司規(guī)模和效益的長期穩(wěn)定性；二是資金方面，工程承包業(yè)務持續(xù)現金流需求較大，特許經營業(yè)務前期投資大，運營期現金流比較穩(wěn)定，可滿足工程承包業(yè)務的現金流需求，有助于提高、改善公司的現金流情況；三是業(yè)務發(fā)展方面，工程承包業(yè)務在項目本身的設計與施工上具有專業(yè)性，而特許經營業(yè)務的優(yōu)勢則體現在項目前期策劃、融資、后期管理、運營和維護方面，特許經營與工程承包一體化發(fā)展，為項目提供全生命周期的服務，有利于圍繞項目的整體價值鏈，獲取最大限度的利潤。
5.2 打造成功的業(yè)務組合戰(zhàn)略
近幾年，法國萬喜也經歷了基礎設施建設業(yè)務規(guī)模下滑的挑戰(zhàn)，打造成功的業(yè)務組合戰(zhàn)略，實施專業(yè)化，拓展業(yè)務領域，進行區(qū)域擴張，成為其保持領先地位的關鍵。實施專業(yè)化，法國萬喜為了實現多元化經營，進入不同的業(yè)務領域，先后組建了專門的子公司，例如萬喜能源、萬喜路橋、高速公路特許經營公司、機場運營公司、萬喜建筑等，通過這些專業(yè)子集團，進行專業(yè)化運作，提升在各自領域的市場競爭力。拓展業(yè)務領域，法國萬喜作為高速公路、機場、停車場等的運營商，逐步將業(yè)務拓展到資本投入較少、高附加值的服務業(yè)務領域，提供運營、維修和服務業(yè)務。工程承包業(yè)務在實現自身規(guī)模增長的同時，帶動高附加值的設計、規(guī)劃和資本運營的發(fā)展。進行區(qū)域擴張，2010年以前，萬喜的業(yè)務一直集中在歐洲，隨著經營模式的轉變，法國萬喜依托本土市場，通過在海外目標市場的并購、戰(zhàn)略聯(lián)盟等方式，積極向美洲、非洲等市場拓展，并嘗試在歐洲和美洲市場開展小規(guī)模的特許經營，2015年底法國萬喜58.2%收入來自法國市場，41.8%收入來自國際市場。
5.3 通過并購、合并獲取戰(zhàn)略資源
收購、合并作為企業(yè)獲取戰(zhàn)略資源，實現規(guī)模增長的有效方式，歷來受到大型跨國企業(yè)的青睞。法國萬喜在實現規(guī)模增長、多元化發(fā)展的過程中，也進行了多次并購、合并，但并購過程中，法國萬喜始終堅持精心設計和選擇，關注并購企業(yè)的專業(yè)能力、品牌，對自身業(yè)務的市場的延伸與擴張。法國萬喜的多次并購中，最重要的一次并購是2000年收購GTM以及2005年收購ASF。2000年，由于SGE與SUEZ旗下的GTM公司業(yè)務結構基本相同，容易形成協(xié)同效應，因而進行了強強合并，組建了世界領先的建筑工程集團，一躍成為世界上最大的建筑-特許經營一體化的承包商。2005年，法國萬喜與Eiffage成立合資公司，從法國政府手中取得了52%的ASF股權，從而使其對該公司的持股增加到78%。法國萬喜通過這兩次收入，增強了自身的兩大核心業(yè)務工程承包和特許經營業(yè)務的力量。
5.4 強有力的管控保障
法國萬喜的發(fā)展歷程，決定了它獨具特色的管控模式，在保持各業(yè)務獨立性的基礎上，公司通過執(zhí)行委員會、投資委員會和協(xié)調委員會的運作，分配資源、控制風險，為業(yè)務發(fā)展提供必要的支持。由于法國萬喜采取分散化經營，數以百計的地方分部，各自保持獨立的身份，在組織架構上，萬喜公司就要盡量做到扁平化，通過加強內部溝通，提高管理效率。為此，制定了一套運營管理體系，規(guī)范整個集團的管理，將各種不確定因素降到最低。首先，通過控制資金，直接將管理延伸到各機構、各執(zhí)行項目，其次，通過建立信息管理系統(tǒng)，對各分部、機構、項目進行管理和成本控制。然后，通過管理系統(tǒng)，采集相關數據，掌握和控制公司的運營情況，并根據系統(tǒng)數據，可對各機構、各項目財務狀況進行分析，找出盈利虧原因，為決策提供依據。
參考文獻
[1] 金彪，李福和.做最賺錢的建筑公司[J].施工企業(yè)管理，2007（3）：108-110.
關鍵字: 項目管理; 招投; 目標
中圖分類號：K826.16 文獻標識碼：A 文章編號：
項目概況
榆林某大廈工程位于榆林市經濟開發(fā)區(qū)，為該區(qū)域的地標建筑，項目建筑用地：3408.67O，總建筑面積43516.89O，建筑總高度：99.89m，地上26層，地下2層。本項目按使用功能劃分為四部分：①負二層和負一層為設備用房和地下停車場；②一至四層為商業(yè)用房；③五至十八層（含設備夾層）為辦公用房；④十九層至二十六層為酒店。
項目管理目標
質量目標：工程質量符合現行驗收規(guī)范標準（《建筑工程施工工程質量驗收規(guī)范》等國家頒發(fā)的規(guī)程、規(guī)范、技術標準），工程驗收一次性合格，獲得陜西省優(yōu)質工程“長安杯”。
進度目標：按計劃工期完成并竣工驗收。
投資目標：結算總投資原則控制在概算額度內。
安全、文明施工目標：無安全責任事故，文明施工，達到省、市級有關規(guī)定要求。
在實現項目管理目標中的積極作用
3.1質量管理
本項目質量要求高，要獲得陜西省優(yōu)質工程，不論是主體工程還是裝飾裝修工程都必須有一個好的承包商。選擇一個好的承包商，首先從資格預審工作開始。本項目無論是施工招標，還是設備、材料的采購招標均采用有限數量制的資格預審方式，結合項目具體情況編制資格預審文件，嚴格要求資格預審中的必要條件部分，為業(yè)主選擇了信譽良好、企業(yè)實力雄厚的投標人，為后續(xù)工作奠定了良好的基礎。
在編制招標文件時，對于工程質量，招標人除了按業(yè)主的要求明確整個項目的質量目標外，還應當約定建設工程關鍵部位的質量控制措施，重點分項工程達到的質量目標等，同時配以詳細、明確的獎罰措施，可以對項目管理質量目標的實現起到更好的控制作用。
3.2進度管理
對每個招標項目都應擬定一個詳細而嚴謹的項目招標進度計劃。項目招標進度計劃對一個項目實施過程具有重要的指導作用。制定嚴謹的項目招標進度計劃及工作大綱，為順利的完成項目打下了基礎。在制定計劃時要全盤考慮，比如標段劃分時，可以根據施工工序、時間搭接、當地冬休時間等因素劃分為設計、監(jiān)理、地基基礎工程、主體工程、設備及材料、裝飾裝修工程等標段進行招標；在設備與材料招標時，又可以根據其用途的不同分為電梯設備采購與安裝、通風與空調設備采購與安裝、消防系統(tǒng)設備采購與安裝、建筑智能化設備采購與安裝等標段；本項目按使用功能劃分為四部分：①負二層和負一層為設備用房和地下停車場；②一至四層為商業(yè)用房；③五至十八層（含設備夾層）為辦公用房；④十九層至二十六層為酒店，所以在裝飾裝修工程標段劃分過程中，根據使用功能不同劃分為三個標段，大大縮短了工程施工進度；由于每個地區(qū)的工程建設招標投標法規(guī)及程序都有當地的規(guī)定，所以在制定項目招標進度計劃前一定要詳細了解當地的相關信息，避免招標過程中出現大量反復工作，影響整體項目管理進度。除了上述標段劃分和了解當地的建設管理程序的因素外，制定項目招標進度計劃還要考慮設計出圖時間、編制工程量清單及標底所需時間、圖紙及工程量清單審計時間、業(yè)主對承包商、相關材料、設備考察所需時間等等。充分考慮各種因素后制定的切實可行的項目招標進度計劃，在協(xié)助業(yè)主實現項目進度管理目標中起到舉足輕重的作用。
除了制定詳盡的招標進度計劃外，招標人還可以通過招標文件對投標人就工程進度再做具體約束，比如對承包商施工進度管理的一些細節(jié)提出明確要求；對施工機械的品種和數量、作業(yè)人員的工種和數量等提出強制要求等等，事先在招標文件中約定違約責任，對施工過程中的進度控制能起到更為有力的控制作用。
3.3投資管理
要使投資管理目標控制在概算額度內，在招標過程中可以從工程量清單和標底編制以及評分辦法的制定兩個方面進行控制。
首先，本項目業(yè)主委托了具有編制工程量清單資質和能力的造價公司進行清單及標底的編制，招標人在工程量清單編制過程中的投資管理應做好如下工作：（1）造價管理人員和招標項目經理統(tǒng)一協(xié)調、管理工程量清單編制工作，隨時檢查工程量清單編制深度和進度；（2）發(fā)現工程量清單編制問題后及時糾正；（3）在召開標前答疑會時，投標人提出對工程量清單的相關問題后，督促造價公司在最短時間內核實、修改；（4）協(xié)助制定主要材料、設備檔次和要求。在此環(huán)節(jié)招標人的工作對整個項目的投資管理起到了預先控制的作用。工程量清單編制達到了預期的質量，必將有利于招標工作的開展，投標人明確工程內容、材料標準，進而投標報價就會相對集中，不會出現投標價格高低相差懸殊的情況，對業(yè)主選擇承包商和評標委員會的評標工作順利進行都有積極的作用。
另外按照榆林市有關規(guī)定，本項目工程量清單在招標前就送當地審計單位進行了審查備案，這樣就更加保證了工程量清單的準確性，為投資管理目標的實現進一步奠定了基礎。
其次，在招標文件中制定評標辦法及評比原則時，招標人應與業(yè)主認真研究和磋商。一方面制定評標辦法時應充分考慮項目的具體情況，例如：對于具有通用技術、性能標準或者招標人對其技術、性能沒有特殊要求的項目，應以價格為主導，合理確定統(tǒng)一的價格要素，選擇相應的評價方法和標準；對于在技術、性能上有特殊要求的項目，可運用價值工程的原理，合理確定滿足要求的指標和標準，在保證技術、性能指標滿足標準的條件下，再比較價格；對于其它項目，可采用綜合評價技術，綜合考慮價格、技術、財務狀況、信譽、業(yè)績、服務各項因素及權值，選擇最大限度滿足招標要求的投標方。另一方面制定的評標辦法應盡可能體現評比依據的數字化、可貨幣化和評標意見的文字化。評比依據的數字化，主要是在對各投標方進行對比時以數據為依據，目的是提高評標的可比性、直觀性和準確性；評標意見的文字化，是指評委在發(fā)表意見時，以文字為依據，從客觀上要求評委負評標的責任，降低評委評標的隨意性，從而確保評標結果的公平公正性。一份好的評標辦法不僅能夠按照公平、公開、公證、擇優(yōu)原則選定中標人，而且在引導投標人規(guī)范地競爭，有效避免圍標、串標等現象起到至關重要的作用。
3.4合同管理
關鍵詞:工程項目;P3;進度控制;管理
中圖分類號:F284文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2009)30-0181-02
工程進度控制與管理就是指在項目實施過程中定期對實際進度進行跟蹤、記錄,并與目標計劃進行對比,分析兩者之間的偏差,通過采取針對性措施調整實際進度,使之趨近于目標計劃,直至項目結束,由此形成的一個周期性的循環(huán)過程。
進度管理的目的就是要在預定的時間段內完成約定范圍的項目工期目標。進度管理的內容包括以下幾個部分[1]:
(1)制定進度計劃。項目實施前要根據里程碑計劃和現場實際,編制出三級和四級進度計劃。這是一個“自上而下分解細化”和“自下而上匯總協(xié)調”的過程。通過對各個項目和作業(yè)在時間、成本和資源的平衡和協(xié)調,以實現進度計劃的合理化和資源配置的最優(yōu)化,最后將這個計劃作為目標進度計劃。(2)進度計劃的實施與跟蹤控制。計劃實施過程主要有:下達施工計劃;實施;檢查和監(jiān)督。進度監(jiān)控則是統(tǒng)計實際進度,對影響進度的因素進行監(jiān)測控制,分析或預測結果,并提出改進措施。這就需要對進度計劃進行及時更新和調整。(3)與各方保持密切的溝通,定期通報工程進展。與各方的良好溝通與合作是順利實施進度計劃的一個重要條件。(4)做好內部溝通與協(xié)調。監(jiān)督各分包商或專業(yè)的工作,及時協(xié)調各方面的關系,協(xié)調內部工作安排,減少相互影響和制約。
1.影響進度的因素多,易產生“共振效應”。影響進度的因素很多,諸如:管理水平、現場條件、資源配置、質量和安全,采購、成本和資金、設計變更、風險問題以及其他相關方的影響等。若承包商缺乏預見性或有效的應對手段,那么很容易使某個因素的影響帶動其他因素的共同影響,或者小影響變成大影響,從而產生一種“共振效應”,使得進度管理失控。
2.計劃可實施性不強。如果計劃工期安排不合理,或者缺乏對各種影響因素的全面考慮,將沒有足夠能力應對各種意外情況,使得實際與計劃嚴重脫離,喪失了計劃的指導性和控制性作用,也給后續(xù)工作帶來很大的困難和風險。
3.項目內外部組織協(xié)調不好。工程項目復雜性的特點需要多方參與、協(xié)調實施才能完成。項目團隊除加強內部管理和協(xié)調,還要保持與相關各方的良好溝通與協(xié)作。否則將會因為缺乏足夠支持而不能實現目標。此外,施工工序組織、質量安全管理、資金和支付等也需要良好的協(xié)調和溝通[2]。
1.工程概況。某單位進行一個井叢的氣田地面建設工作,工作范圍包括場地平整、廢物坑、燃燒坑、鉆機基礎、臨時燃燒坑、設備場地及基礎、燃料罐基礎、化糞池、20”鉆井導管、排水溝、電纜溝及停車場與場地硬化等。
2.原進度計劃及其進度目標的確定。根據業(yè)主的里程碑計劃來制定目標進度計劃。按照工作范圍及性質,確定WBS層次、作業(yè)名稱及工期,作業(yè)之間的邏輯關系,計算和優(yōu)化總工期及資源配置,最終形成工程目標進度計劃。
3.實際工程進度。針對每一項WBS和作業(yè)確定進度衡量標準。經過統(tǒng)計實際進度,再用P3軟件進行計算和分析。在實施過程中,關鍵作業(yè)的延遲造成了整個工程進度的延遲并在P3軟件上反映出來。將實際進度與目標計劃對比,可以清楚地反應關鍵線路施工進度的變化。
4.工程進度延遲分析。進度控制分析是在對實際進度基礎上做出的。前面對工程進度的目標計劃及實際執(zhí)行情況進行了模擬和對比,在此基礎上展開分析,并計算出各原因對進度的影響程度并可據此進行排序。
運用P3 軟件進行兩種模擬:(1)把實際進度與計劃進度進行比較,找出工期延遲的作業(yè);(2)在工期延遲發(fā)生之后,采取趕工措施,趕回了部分進度;將采取趕工措施后的工期結果與假設不采取措施的工期結果進行比較,評價及判斷趕工措施的有效性。
5.實際進度與原始進度計劃的對比及偏差分析。運用P3軟件更新實際進度以后,對比目標計劃與實際進度橫道圖。從橫道圖中可以發(fā)現,有5項作業(yè)的計劃值與實際值發(fā)生明顯偏差,在采取趕工措施以后,總工期仍然延遲了18d。分析關鍵線路施工發(fā)現,由于廢物坑、鉆機基礎、20”導管施工、場地硬化及停車場這4個作業(yè)在關鍵線路上,它們的延遲直接導致總工期的推延。
燃燒坑的施工為非關鍵作業(yè),延遲了5d;燃料罐基礎施工持續(xù)時間比計劃縮短10d,故對總工期均沒有影響。關鍵線路分析如表1 所示。
6.進度加速措施的有效性分析
(1)不采取趕工措施
假設分項工程延遲發(fā)生后不采取任何措施,然后采用P3 軟件進行進度更新以后,可得到計劃―模擬進度對比橫道圖。
將結果與原計劃工期進行比較,分析結果如表2 所示,總工期將延遲63d。
從分析結果可以看出,預計工期比計劃延遲很多,例如20”導管施工完成日期延遲45d,而總工期將比計劃工期延遲達63d。
(2)采取趕工措施
在發(fā)現工期進度可能大幅延遲后,采取了一系列的趕工措施(包括增加人力、物力和財力,改進施工組織),實際進度得到加速,總工期實際延遲18d,證明補救措施比較有效。
【關鍵字】：城市；綠色生態(tài)；建筑；景觀設計
【前言】：城市景觀的綠色生態(tài)設計理念早期產生在一些西方發(fā)達國家，促發(fā)其產生的原因是多樣性的，一方面是工業(yè)發(fā)展引發(fā)的問題，例如發(fā)生在上世紀50年代的歐洲倫敦煙霧事件，上世紀40年代的美國洛杉磯光化學煙霧事件，催生了相應環(huán)境法案，為城市環(huán)境管理打開了先河；另一方面是能源危機引發(fā)的問題，上世紀60年代的蘇伊士運河危機，丹麥政府率先在建筑規(guī)范中體現能效及節(jié)能排放等理念，這也是綠色建筑理念的前身；再一方面是城市發(fā)展引發(fā)的問題，例如韓國首爾清溪川生態(tài)修復工程，納鮮蘭橢幸兜暮擁牢廴荊到新世紀初期的交通問題和城市雨洪問題，這個項目像是一本活的城市環(huán)境治理教科書，最難能可貴的是實現了城市空間在功能，休閑，文化，歷史的結合，還深受當地居民喜愛；除此以外，還有特殊自然環(huán)境所引發(fā)的問題，像澳大利亞因為水資源極度匱乏，因而發(fā)展出非常先進的水敏設計（WSUD）和立體綠化設計理念，像新加坡的城市因為淡水匱乏和雨洪問題，而發(fā)展出排蓄水體系。這些發(fā)達國家的經歷是我們的前車之鑒，他們先進科學的設計理念和方法值得我們學習和借鑒。
1、綠色生態(tài)設計的相關標準及設計應用
1.1綠色建筑
綠色建筑是在項目全壽命期內，最大限度地節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、保護環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑，綠色建筑評價體系由高到低分為三星，二星和一星。
綠色建筑評價指標包括六個綜合性指標，包括節(jié)地與室外環(huán)境，節(jié)能與能源利用，節(jié)水與水資源利用，節(jié)材與材料資源利用，室內環(huán)境質量和運營管理（住宅），全生命周期綜合性（公建），這涉及到工程建設中的各個專業(yè)，例如建筑，結構，給排水，暖通，電氣和景觀等。
各個地區(qū)不同類型的項目，對綠色建筑等級要求有所不同，項目管理對其體系內得分項的選擇和偏重也有所不同，在景觀專業(yè)的得分項目需要視具體要求而定，通常會涉及以下幾方面：
（1）綠化用地的合理設置，綠地率需要滿足指標要求，地庫頂板上的綠地，標準對覆土深度有一定要求，在設計過程中比較容易被忽視；
（2）光污染控制，室外夜景照明光污染限制需要符合國家標準，現在很多項目建筑體本身的散射光可以照亮室外場地，在設計過程中可以考慮建筑自發(fā)光，合理設計景觀燈具種類和間距，減少室外照明過量，避免場所光污染和能源浪費；
（3）熱島強度控制，戶外活動場地的選定和設計需要參考風光環(huán)境分析，紅線范圍內戶外活動場地喬木及構筑物遮蔭面積達到一定比率，盡量為使用者提供更佳舒適的環(huán)境；
（4）無障礙設計，體現在活動場地的可達性以及人性化設計上；
（5）合理設置停車場所，數量和面積要滿足指標要求，分布上要體現在場地空間的均好性，便于交通，停車場地也可以考慮綠色生態(tài)停車場設計；
（6）提供便利的公共服務，室外活動場地可以錯時向周邊居民開放，為周圍居民提供相應戶外設施，例如特色座椅及活動家具等；
（7）雨水規(guī)劃與設計，利用下凹式綠地以及雨水花園等雨水蓄水措施，引導屋面雨水進入地面生態(tài)設施，并采用相應的徑流污染控制，硬質鋪裝地面中透水鋪裝面積比率；
（8）場地雨水外排總量控制，滿足場地年徑流總量控制率；
（9）合理選擇綠化方式，科學配置綠化植物，選擇本土植物，采用喬灌草結合的復式綠化，種植區(qū)種植土壤深度滿足種植要求，適當引入垂直綠化，屋頂綠化等方式。
（10）綠化應采用噴灌、微灌等高效節(jié)水澆灌方式，控制節(jié)水澆灌綠化面積比例，可以采用濕度感應器，雨天關閉控制裝置，在植物品種上宜考慮無需人工澆灌植物；
（11）地面，屋面，外墻材料的太陽輻射反射系數要求，不同材料的反射系數有所不同，例如石材，一般淺色石材反射系數較高，深色石材更容易吸收輻射，從而反射系數較低，國內相應標準還有待完善，此外，在人性化設計理念中，淺色材料更容易產生炫光和光污染，所以這一項上，材料選擇還要視具體項目具體環(huán)境條件而論。
1.2海綿城市設計
海綿城市主要針對城市的雨洪管理，在雨洪季節(jié)，設置有效吸水、蓄水、滲水、凈水措施，在干旱，灌溉時節(jié)以及其他用水需要時，將蓄存的水釋放并加以利用。這是比較新的標準，局部城市或地區(qū)作為試點開始參考和實行，以深圳市為例，現行的審查依據包括：《深圳市海綿城市建設專項規(guī)劃及實施方案》，《深圳市海綿城市規(guī)劃要點和審查細則》，低影響開發(fā)雨水綜合利用技術規(guī)，雨水利用工程技術規(guī)范，深圳市暴雨強度公式及查算圖表，《深圳市建設用地規(guī)劃許可證》相關的低碳生態(tài)及低影響開發(fā)指標，國家海綿城市（低影響開發(fā)）已經的技術規(guī)范、指南、圖集。
海綿城市的綜合性在于他涉及多個部門，多個專業(yè)種類，需要業(yè)主或管理方統(tǒng)一協(xié)調和指令，政府部門也會起到指導和審核的作用，例如位于深圳前海的弘毅中心項目，在海綿城市設計方面，政府會對海綿城市設計專項提出明確意見，按照低影響開發(fā)設施以徑流總量和徑流污染為控制目標進行設計，設施具有的調蓄容積一般應滿足 “單位面積控制容積” 的指標要求，以此審核景觀方案設計中的各類型場地以及具體細節(jié)設計。
在景觀場地規(guī)劃中，建議多的采用能夠降低雨水徑流系數的地面設計，例如綠地和透水地面，屋頂空間應該充分加以利用，屋頂綠化區(qū)域覆土厚度需要達到標準要求，地面層需要考慮透水鋪裝，其面積需要滿足地標徑流系數要求。
關于雨水控制規(guī)模，有相應的指標和要求，常見的辦法包括設計下凹式綠地進行雨水收集，下凹式的面積和深度需要滿足與水蓄水量要求，另外一種解決途徑就是在設計地面蓄水容器收集屋面和墻面雨水，或地下蓄水容器收集地面徑流的雨水，這樣同樣可以達到雨水調蓄的作用，各類項目根據不同需求和條件選擇不同的解決途徑。
海綿城市設計在優(yōu)化城市雨洪問題的同時，也對傳統(tǒng)景觀設計帶來了考驗，例如透水地面的品質感，進口產品質優(yōu)價高，國內產品品質和施工水準較難把控等問題；還有下凹式綠地的形式，雖然可以滿足雨水儲存的功能，但是他的形式是否與場地的性質相符合，傳統(tǒng)的審美觀能否接受這種形式，這些都是業(yè)主和設計師需要共同考慮和面對的問題；再者關于設置蓄水容器，對建筑結構，場地空間條件，建設成本以及后期管理維護等都存在一定的未知和挑戰(zhàn)。
1.3 LEED建筑評估體系
LEED是英文Leadership in Energy and Environmental Design的縮寫，由美國綠色建筑協(xié)會建立并推行，在國際上各類建筑的環(huán)境保護價值評價，綠色建筑評價以及可持續(xù)發(fā)展評估中，被公認為比較權威的標準。
在美國很多地區(qū)已經將LEED標準體系納入建設項目的硬性標準，所以很多建筑師會參加相應的培訓和考核，成為LEED認證工程師，現代國際商業(yè)貿易往來與發(fā)展，許多跨國投資建設的工程項目，例如世界500強公司美國默沙東制藥就在中國杭州建設分部制藥廠，其工程就采用LEED評價標準，在景觀設計上取得的得分項包括：各類綠地性質及面積比率，地面材料太陽輻射反射系數，當地本土植物的選擇，以及戶外活動場地喬木及構筑物遮蔭面積比率等。
1.4 水敏設計（WSUD）理念
WSUD是英文Water Sensitive Urban Design的縮寫，在城市發(fā)展的過程中，恢復自然的水循環(huán)過程，通過城市規(guī)劃和設計減少對自然水循環(huán)的負面影響，保護水生態(tài)系統(tǒng)，將雨洪，供水，污水管理一體化，兼顧景觀和生態(tài)系統(tǒng)。
水敏設計在澳大利亞是比較成熟的城市規(guī)劃和工程設計方法，在國內也有項目實踐，例如城市新區(qū)規(guī)劃項目，河道或濕地公園規(guī)劃設計等政府項目，也有開發(fā)商的項目，例如萬科建筑研究中心，景觀設計的重點在于解決雨洪管理和低維材料及植物的使用，該項目獲得了ASLA通用設計榮譽獎，而且萬科在其下很多項目中也在不斷實踐綠色生態(tài)材料和理念。
結束語
我國現代化城市高速發(fā)展，環(huán)境問題仍然是主要的社會綜合性問題之一，人們對生態(tài)環(huán)境的認知會逐步提高，在城市規(guī)劃和工程建設方面，政府會逐漸加大理念導向和工程監(jiān)控的力度，開發(fā)商會逐漸承擔起相應的社會責任，在景觀設計領域，綠色生態(tài)設計作為一種改善生態(tài)環(huán)境的方法，還有待進一步的工程實踐和發(fā)展，我們應該重視城市的生態(tài)環(huán)境保護，借鑒國外先進理念，技術和方法，研究成功的項目個案，爭取實踐和推廣的機遇，讓我們的城市環(huán)境變得越來越美好。
【參考文獻】
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[3]戴德藝. 基于景觀生態(tài)分析的城市綠色天際線規(guī)劃研究[D].中國地質大學，2014.
[4]王思元. 城市邊緣區(qū)綠色空間的景觀生態(tài)規(guī)劃設計研究[D].北京林業(yè)大學，2012.
【關鍵詞】 建筑 智能化 項目管理 要點分析
1 方案設計階段的管理要點
（1）進行合理的智能化需求分析。所謂的合理的智能化需求分析，其實可以簡單看成是設計師根據甲方的建筑的建設要求再根據其投資金額最后結合自身的智能化建筑設計經驗，從建筑整體的智能化需求進行分析，然后提出較為適宜的建筑智能化設計方案?，F如今，隨著建筑智能化系統(tǒng)的發(fā)展，到如今變成了集樓宇設備監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、火災自動報警與消防聯(lián)動系統(tǒng)、計算機網絡系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、通信自動化系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)、電子信息查詢系統(tǒng)、中央集成管理系統(tǒng)等為一體的整體建筑多方面智能化。當然，這些智能化功能還是需要根據具體的使用情況進行有目的的安裝組合，設計師在進行設計時必須要充分熟悉建筑智能化所要求的方面的功能與工作原理。只有這樣才能做到應用自如。才能為建設方提供更加合理經濟的智能化建筑方案。（2）智能化建筑方案設計需考慮以后的發(fā)展趨勢。在目前來說，在國內外各種技術設備的發(fā)展越來越快。設備的更新速度完全可以讓目前所謂的頂級設備在幾年后淘汰。所以，設計人員在進行項目編制時，可以多將目光放的長遠些，在進行智能化建筑的設備配置時，可以考慮預留一些空地，在保證目前的需求量的同時，為將來可能出現的新型技術的沖擊做好準備，這其中最為直觀的就是通信介質的變化，比如說從銅線到光纜。（3）再進行建筑智能化設計時一定要注意，建筑本身其實就是為了更好的服務民眾，所以在設計時，要盡可能的考慮智能化系統(tǒng)人性化方面的設計工作。這些就需要設計人員具有一定的智能化建筑設計經驗，從建筑使用者的舒適性與便捷性考慮。只有這樣的方案，才能稱之為一個成功的設計。（4）雖然作為一個較為新型的方面，但行業(yè)還是有一批經驗較為豐富的專家。所以組織一批業(yè)內專家對智能化方案進行評審是設計方案得到充分優(yōu)化的途徑，畢竟專家在現場施工、設備材料應用都有較為豐富的工作經驗，設計人員可以根據專家的意見再結合實際的建筑智能化需求，取其精華去其糟粕做出更為經濟合理的設計施工方案。
2 建筑智能化工程施工招標中的管理要點
（1）建筑智能化招標時，投標方所提供的招標圖紙必須達到建筑智能化要求的招標的深度才行，主要表現在圖紙除要具有較為詳細的設計說明、系統(tǒng)圖、平面圖、信息點表、監(jiān)控點表外。還要附加一些智能化所需的設備、線纜、管材的規(guī)格型號與相應的參數等，這些都能提高智能化建筑招標的規(guī)范性與合理性。（2）在我國，智能化建筑的投標時除了要求施工具有相對于普通建筑的智能化建筑施工資質外。一般還要要求投標單位能夠具備相應的智能化設計資質，所以在進行智能化建筑招標項目管理時要多加注意好投標方的企業(yè)能力。不過，隨著智能化建筑的發(fā)展，我國具有相應實力的企業(yè)已經在慢慢增加。
3 具體設計階段的項目管理要點
（1）說道具體的建筑智能化設計，因為涉及的方面實在較多，像消防、空調、給排水、供配電、等專業(yè)都需要專業(yè)人員進行安裝，所以，在進行智能化建筑具體設計階段項目的管理人員可以將這些人員與智能化專業(yè)設計人員進行一定的會議協(xié)。這樣一來，不僅可以解決智能化系統(tǒng)與相應專業(yè)間的接口與聯(lián)動控制問題，還能確保現代化樓宇控制功能自動化的實現。（2）在建筑智能化過程中，弱電設備的造價成為整個智能化工程的總造價中的大頭，所以，設計人員在進行具體的深化設計階段。就要在充分考慮到設備造價的同時，盡可能的選取設備技術更強、服務更加完善的設備提供商。這樣既能保證建筑弱電設備的合理運行，還能在很大程度上保證以后的設備的保養(yǎng)與維護。（3）在深化設計階段還需注意的方面就是，不同專業(yè)對建筑智能化的干擾作用，所以，這就要求設計單位在智能化建筑管線密集部位繪制相應的剖面圖與平面圖。這樣在最大程度上保證了各專業(yè)與建筑智能化設計的沖突，而且也在一定程度上滿足了建筑的裝修要求。（4）所謂的智能化建筑的系統(tǒng)集成其實是指將若干個相對獨立、但又相互關聯(lián)的系統(tǒng)集成到統(tǒng)一、協(xié)調的系統(tǒng)中。主要包括像通信網絡（CNS）、信息網絡（INS）建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)（BAS）、火警自動報警系統(tǒng)（FAS）、安全防范系統(tǒng)（SAS）。作為智能化設計、安裝、調試的重難點，工程技術人員除了要多多對其它成功的智能化建筑進行考察學習外，還要根據系統(tǒng)的組合形式，根據其原理達到滿足用戶基本使用與管理要求的目的。
4 智能化建筑施工階段的項目管理要點
（1）建設方在進行施工項目管理時除了督促相關單位進行圖紙會審外，還要根據智能化建筑的特點，對整個智能系統(tǒng)進行梳理與優(yōu)化，最后就是要做好施工時的隱蔽工程的技術交底工作。（2）相應的項目管理人員在進行智能化建筑施工時，最好列出較為詳細的施工計劃與設備供貨時間。提前對各專業(yè)提出相應的智能化配合要求。并對相應的材料進場進行驗收，確保設備質量的合格性。（3）還有就是因為智能建筑的系統(tǒng)較多，所以也導致相應的管線系統(tǒng)也將變得復雜起來，所以，提前對建筑中的各個管線進行施工順序的協(xié)調工作就變得尤為重要。還有就是建筑的智能化設備因為自身造價相對較高。所以在安裝時，要督促管理人員認真負責。（4）最后就是因為智能化建筑是各種不同系統(tǒng)的組合。所以進行聯(lián)合調試與專業(yè)系統(tǒng)的獨立調試也將變得必不可少。只有確保調試結果符合設計要求，才能保證建筑達到預期的智能化效果。
5 結語
經濟的不斷發(fā)展，也促使著智能建筑出現更多的發(fā)展機遇，特別是近代將計算機技術、信息技術與建筑的有機結合。所形成的的高新技術集合體，但由于我國的建筑智能化領域起步較晚，現如今的智能化系統(tǒng)工程項目管理還是存在著或多或少的問題。本文簡單通過項目管理的幾個階段應注意的要點簡單分析。供同行交流。
參考文獻：
關鍵詞：居住區(qū)，園林綠化，綠化工程，成本控制
1、關于城市居住區(qū)園林綠化工程成本
居住區(qū)的綠化水平，是體現城市現代化的一個重要標志。居住區(qū)綠地在城市園林綠地系統(tǒng)中分布最廣，是普遍綠化的重要方面，是城市生態(tài)系統(tǒng)中重要的一環(huán)。園林綠化工程成本是影響園林綠化工程項目效益的因素之一，加強對園林綠化工程的成本控制，有利于提高園林綠化施工企業(yè)的經濟效益。
1、1城市居住區(qū)園林綠化工程成本的構成
園林綠化工程成本包括直接成本和間接成本。其中直接成本主要有種植土方費、工程苗木費、種植人工費、輔助材料費、機械臺班費和其他直接費用等；間接成本主要有現場管理人員工資、管理人員工資附加費、辦公費、差旅費、固定資產使用費、行政工具使用費、職工教育費、勞動保險費、工程保修費和工程排污費等。在這此成本中，材料成本占了絕大比重，大概占總成本的60%左右。園林綠化工程成本所包含的內容就是工程成本管理的對象，它決定了企業(yè)應從哪些方面著手進行成本控制。
1、2城市居住區(qū)園林綠化工程成本控制的必要意義
園林綠化工程成本管理是在保證工程質量、工期等合同要求的前提下，對工程實施過程中所發(fā)生的費用進行管理，通過計劃、組織、控制和協(xié)調等措施實現預定的成本目標，并盡可能地降低成本費用的一種科學的管理方法。首先，施工項目成本控制是施工項目工作質量的綜合反映。成本的降低，表明固定資產利用率的提高和材料消耗率的降低，勞動生產率的提高。其次，施工項目成本控制是增加企業(yè)利潤，擴大社會積累的最主要途徑，是施工企業(yè)盈利的關鍵。再者，施工項目成本控制，是推行項目經理項目承包責任制的動力，做到控制投入，降低消耗，提高效益，將質量、工期和成本三大相關目標結合起來進行綜合控制，這樣既實現了成本控制，又帶動了工程項目的全面管理。
2、當前城市居住區(qū)園林綠化工程成本控制問題分析
2、1城市居住區(qū)園林綠化工程成本控制存在的問題
2、1、1規(guī)劃過程中的實際問題
例如：（1）綠化規(guī)劃與快速發(fā)展的城市建設不相適應。一些開發(fā)商在報規(guī)劃時，各項指標均符合要求，但具體到施工時，一些配套設施就發(fā)生了“計劃趕不上變化”的現象。待到投入使用時，問題接踵而至。例如停車場問題、商業(yè)配套設施問題等。為了緩解矛盾，開發(fā)商不得不考慮補擴建，而補擴建的唯一辦法就是擠占綠地。（2）自覺執(zhí)行綠化法規(guī)的意識不夠，尚未形成規(guī)范化管理。由于缺乏有效的保護管理措施，一些建設單位在經濟利益的驅動下，改變了部分規(guī)劃綠地使用性質。如：擺攤設亭、建存車棚、停車場等。綠地成了無視法規(guī)的擠占對象。
2、1、2設計階段不到位、變更多
例如：（1）簡單設計復雜化：（2）設計標準豪奢化：一些公園、游園、廣場、河濱綠地等的設計，大量使用花崗巖、大理石、不銹鋼、高級燈具、進口噴泉等昂貴材料，不管條件是否允許，是否需要，都設置雕塑、噴泉和湖池水景，少園林藝術之美，多暴富浪費之嫌。有些雖然是領導的意圖，也值得注意。過分追求奢華，只能是好大喜功，財大氣粗的思想在作祟。（3）設計變更帶來的成本問題。其一， 城市園林綠化工程多為城市配套工程或在地質條件較為惡劣的山巒、崖壁、灘涂、濱水區(qū)等進行建設，其城市地下管網、地質水文、周邊環(huán)境、服務對象等都直接影響工程建設成本，前期調查的環(huán)境基礎資料不到位直接影響造價控制。其二，園林綠化工程不僅具有感官休憩功能，更重要的是體現一種精神意境、歷史文化底蘊和人文氣息，所以設計前必須認真地對當地的歷史脈絡、風土人情、地方特色進行翔實地調查研究。如果前期調查不夠深入，也會影響園林綠化設計的正確定位，使設計主題偏離，導致設計階段造價無法把握和工程施工階段造價無法控制。
2、1、3施工過程中成本管理弱
例如：（1）缺乏可操作的成本控制依據。（2）缺乏完善的權責利相結合的獎勵機制。
2、1、4監(jiān)理階段的誤區(qū)
我國園林綠化工程監(jiān)理起步較晚，綠化施工隊伍良莠不齊,難以充分理解園林綠化工程的設計意圖。由于綠化施工的嚴謹性、技術性都比建筑施工低,許多監(jiān)理公司誤認為綠化施工不過是種種樹、鋪鋪草,加上其可觀的利潤,許多素質不高的施工隊紛紛涌入綠化工程監(jiān)理行業(yè)。他們只重視最后的景觀效果,對土壤、基肥、樹坑規(guī)格等要求不嚴,致使樹木生長不良,增加了后期維護管理的難度。
2、1、5驗收過程中的失誤
竣工驗收是園林綠化工程施工的最后環(huán)節(jié)，是施工管理的最后階段。它既是項目進行移交的必須手續(xù)，又是通過竣工驗收對建設項目成果進行全面考核評估的過程。然而，在實際中，（1）工程竣工結算的編制工作，施工單位原編制施工圖預算的人員往往發(fā)生變動，影響驗收。（2）工程竣工結算的編制工作，雖然在工程竣工之后進行，但是其資料收集工作應貫穿在整個施工過程中，不能中斷。（3）資料的收集工作滯后，應在嚴格履行施工合同條款的基礎上進行。（4）竣工結算的編制方法單一，科學性不強。
2、2城市居住區(qū)園林綠化工程成本控制存在問題的原因分析
主要原因是：（1）施工單位成本控制意識不強；（2）成本控制管理方法的相對落后；（3）政府對園林工程的造價監(jiān)管體系尚未形成；（4）行業(yè)造價監(jiān)理制度未建成；（5）園林綠化造價人員稀少，導致工程造價的不合理。
3、提高城市居住區(qū)園林綠化工程成本控制的出路與措施
（1）多角度科學決策，推行招投標機制，形成投資最高限額。應用價值工程原理， 做好多方案的技術經濟比較，力爭用最低的成本，實現工程項目的必要功能。（2）對設計方案進行公開評審、論證、公示以控制造價。（3）加強設計變更管理，實行限額動態(tài)控制，在方案及施工圖經濟合理的前提下，人為要求進行設計變更的行為將大大減少。（4）加強園林綠化工程實施階段的造價管理。在園林綠化工程項目的實施階段，工程預、結算審核方面的控制及管理可分為三個階段：招標管理階段、施工管理階段和結算階段。在招投標管理階段中，招標文件應對工程造價的計價方式、定額及費用的取定、增加工程的結算方式等有明確規(guī)定。項目實施階段，必須要按照合同辦事，樹立法律意識，做好各項資料的記錄和收集工作，全面履行合同內容，有效地控制工程造價。另外，建議應組織連續(xù)、均衡有節(jié)奏的施工，合理使用資源。（5）控制材料用量，合理確定材料價格。在工程造價的控制中材料價格的控制是主要的，一般占預算費用的70%，占直接費的80%左右。市場經濟為材料的供應提供了多種渠道， 而且材料品種價格繁多，造價管理人員應密切注意市場行情，隨著工程進展情況深入現場、市場，掌握第一手的施工情況及材料信息，為竣工決算提供有力的依據。（6）嚴把變更關，將園林綠化工程預算控制在概算內。應指派工程造價管理專業(yè)人員常駐施工現場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況。（7）嚴格現場簽證管理，掌握工程造價變化，這是施工階段控制工程造價的關鍵。（8）加強結算管理，嚴格把好審核關。在工程竣工決算時，應堅持按合同辦事，對工程預算外的費用嚴格控制，對于未按圖紙要求完成的工作量及未按規(guī)定執(zhí)行的施工簽證一律核減費用；凡合同條款明確包含的費用，屬于風險費包含的費用，未按合同條款履行的違約等一律減費用，嚴格把好審核關。其次，在結算審核中，還應注意審核項目的單價、結算書中分項的正確性及程序及準確性，結合現場的實際情況分析計算。
總之，有必要實施系統(tǒng)成本控制的方法和措施。要充分認識、實施全過程工程成本控制的理念，要科學組織、完善控制工程項目成本的施工管理環(huán)節(jié)，要分析市場、全面合理掌握影響價格的定額和價格信息
要培養(yǎng)人才、不斷提高工程造價與成本控制人員的業(yè)務水平。
參考文獻
1、袁玲。淺談園林綠化工程的施工管理與成本控制，上海西部市政工程有限公司，2009年9月
2、董三孝.園林工程成本概預算與施工組織管理[M]，中國林業(yè)出版社，2003年
3、儲海霞。對園林綠化工程成本管理問題的若干思考，現代經濟信息[J]，2011年08期
為加快我省政府投資工程項目管理體制改革，推動省級政府投資工程項目建設管理的規(guī)范化、制度化和專業(yè)化，減少工程腐敗發(fā)生，探索適合我省省情的管理模式，2003年底省政府決定首先在省級政府投資工程項目中實行代建制，成立貴州省省級政府投資工程項目代建中心。
到目前為止完成代建并交付使用的項目有五項：省疾控中心綜合業(yè)務樓工程，總投資5976萬元、規(guī)模20368m2；省委黨校綜合樓工程，總投資3697萬元、規(guī)模19000m2；省政府大院7號樓辦公樓工程，總投資11941萬元、規(guī)模40368m2；省政府大院地下停車場工程，總投資1671萬元、規(guī)模10569m2；正在代建的項目有省政協(xié)拆遷安置樓及省級干部住宅，總投資約5600萬元、規(guī)模32000m2；省人民檢察院辦公樓1.9萬m2、投資9261萬元；另外，還有省委辦公大樓、省人大和省政府辦公樓、省政協(xié)及派活動中心、省高級人民法院辦公樓正在進行前期工作。
省代建中心成立以來，嚴格按照省委、省政府的指示精神，把省代建中心建設成為廉潔、高效的專業(yè)化管理隊伍。根據《貴州省省級政府投資工程項目建設管理工作暫行規(guī)定》（黔府發(fā)[2004]9號），制定了《貴州省省級政府投資工程項目代建中心管理制度》。為保證建設工程質量、提高投資效益、預防腐敗，省代建中心嚴格把好四大關口。
第一是把好招標工作關。凡由省代建中心負責的項目，均不得委托招標機構，從方案設計開始，勘察、監(jiān)理、施工等部分均必須進入有形建筑市場，在紀檢部門全程監(jiān)督下，按照公平、公正、公開原則進行公開招標；為預防“變多家腐敗為一家腐敗”，在嚴格執(zhí)行現行有關法律法規(guī)的基礎上，對招標工作程序中的資格預審環(huán)節(jié)，制定了“量化標準、封閉評定、專家打分、擇優(yōu)入圍”工作程序并嚴格執(zhí)行，杜絕了先入為主的感情傾向和人為的暗箱操作，在不排斥潛在投標人的基礎上保證了具有實力的投標人入圍；為進一步的現場施工及管理打下較為良好的基礎。中心招標的工程均嚴格作好工程預算，公開最高投標報價，所有投標人都可同步得到等量信息，平等參與競標，有效地杜絕了買標、賣標、圍標的現象。
第二是把好設計變更和簽證關。積極編制工程預算，變被動控制為主動控制，克服過去業(yè)主對工程造價心中無數的弊病。在項目實施中，嚴格按照批復的概算進行，防止突破投資概算，嚴格控制施工現場簽證，對工程中的重大修改堅持按審批程序辦理，防止使用單位隨意擴大建設規(guī)模和改變使用功能。嚴格執(zhí)行變更管理程序，所有變更無論是功能性還是技術性變更都必須嚴格執(zhí)行變更程序，在資金方面和技術方面進行充分論證是否可行，確保在施工過程中不超概算，對過程控制中發(fā)生的變更實施申請、論證、批準、簽發(fā)流程控制。
第三是把好設備和材料采購關。為保證項目實施過程中，中心對材料質量及價格的有效控制，使項目建設過程處于受控狀態(tài)，中心制訂了設備及材料詢價，競價的管理程序和工作程序；對需納入中心控制的材料及設備，嚴格按照“部門申請、造價復核、批準啟動、統(tǒng)一送達、密封報價、會同開封”的原則，進行第一輪報價；以質高價底為標準，材料及設備供應商當場承諾再次優(yōu)惠報價，確定最終供應價格。
第四是把好資金支付關。根據《貴州省省級政府投資工程項目建設管理工作暫行規(guī)定》，工程款由代建機構核定，財政部門統(tǒng)一支付，該辦法明確了代建中心要根據建設單位提供的工程項目資金概算、投資結構，按規(guī)定分具體工程項目實施管理，保證工程項目資金的安全、合理使用，并負責編制工程項目年度財務決算、工程項目竣工財務決算。這種支付方式有利于減少各個項目的資金積壓，盤活財政資金，提高財政資金的投資效益。同時，為避免工程項目建設過程中，進度款撥付環(huán)節(jié)出現“管、卡、難”的現象，中心按照“資金撥付直通車”的管理思路，以監(jiān)理為信息管理中樞系統(tǒng)，中心撥付程序內部封閉完成，承包人最終款項由財政統(tǒng)一劃帳撥出，制定了支付管理流程；有效減少了資金撥付環(huán)節(jié)，提高了效率。
（作者系貴州省建設廳副廳長）
【關鍵詞】工程管理；房地產
房地產工程管理是指將房地產項目的各類工程設計變?yōu)閷嶓w的全過程的管理，它包括成本、質量、進度、安全的控制和技術支持等管理要素。工程項目策劃是站在企業(yè)整體戰(zhàn)略的角度，在項目開發(fā)價值鏈內建立一套項目管理的規(guī)劃體系，與企業(yè)的目標、業(yè)務流程集成在一起，使工程管理有目標、有計劃、有組織的展開。
一、房地產工程管理
1、工程管理概念
工程管理可具體分為工程進度管理、工程質量管理和工程成本管理。工程進度管理是管理過程，節(jié)約工程工期，快速高效地進行生產運作，才能不被激烈的房地產市場所淘汰。工程質量管理是管理結果，工程質量是工程之根本，只有在滿足質量的情況下，工程進度管理才有其意義。工程成本管理是管理造價，工程造價是房地產開發(fā)的核心控制區(qū)，合理降低工程造價，一方面可使房地產開發(fā)追求最大利潤，另一方面可加大房地產的市場競爭力。
2、工程管理的特點
2.1 管理幅度更寬：不限于從破土動工開始，而要從營銷策劃（現場施工組織如何滿足營銷策劃的需要，如現場售樓處、樣板房、售樓通道等位置的選擇）、規(guī)劃設計（土方的平衡、基礎的選型、主體結構的形式等） 階段等介入。
2.2 對管理要素的控制更嚴：房地產項目本身是商品，是一種耐用消費品，需要進入市場流通，接受市場檢驗；面對的是廣大消費者個體，而個人購房較之以往福利分房使人們更加關注自身的合法權益，可以說我們現在要面對的業(yè)主都很挑剔，容不得開發(fā)企業(yè)有絲毫馬虎。
二、工程項目策劃的組織管理
房地產公司在建項目在開工前必須預先策劃特定項目的工程管理各環(huán)節(jié)，提出相應管理措施，構建工程項目管理體系，以期提高工程管理水平。通過工程項目策劃，使新項目對施工管理機構組織、標段劃分、施工平面布置、招標采購計劃、關鍵線路計劃、質量、成本目標等重要實施環(huán)節(jié)進行規(guī)劃設計，作為全面施工開展的總體指導。
三、工程項目策劃的具體內容
1、項目總平面圖
施工總平面布置的依據；施工總平面布置的內容；總平面布置原則，總平面根據工程進展實行動態(tài)控制。
2、項目工程管理的特點和難點
2.1 從項目地理位置充分考慮施工特點及難點：項目四臨及交通情況分析；項目拆遷情況分析。
2.2 從施工組織設計充分考慮施工特點、難點：基礎回填土質的選擇與回填質量的控制；墻面抹灰的開裂與控制；鋁合金、給排水管道、防水等的滲漏控制與技術保障措施。
2.3 從設計圖紙、營銷角度充分考慮施工特點、難點：四新技術的應用；施工技術與工藝對設計圖紙的達成率問題。
3、工程進度管理
3.1 里程碑節(jié)點計劃，通過各個部門協(xié)商、討論共同制訂項目進度大節(jié)點控制計劃；項目部工程施工進度節(jié)點計劃。
3.2 工程進度控制措施。第一，總包施工進度計劃審核；第二，施工過程中施工進度計劃審核；第三，總包施工協(xié)調管理；第四，獎懲機制；第五，甲方分包工程施工進度計劃控制；第六，項目部內部計劃協(xié)調；第七，對外協(xié)調工作。
4、工程質量及安全文明管理
4.1 質量與安全管理指導思想：第一，制定安全文明施工管理目標；第二，優(yōu)選隊伍，杜絕多層轉包；第三，強化過程監(jiān)督；第四，利用監(jiān)理的力量，強化質量及安全控制；第五，溝通與支持。
4.2 工程質量管理措施：第一，圖紙審查制度；第二，施工單位質量保證體系；第三，設備材料進場驗收制度；第四，培訓制度；第五，樣板驗收制度；第六，技術方案先行制度；第七，質量通病處理；第八，日常質量管理；第九，設計協(xié)調問題；第十，質量事故處理；第十一，分戶驗收。
4.3 安全文明施工管理：第一，安全文明施工控制要點；第二，安全文明施工檢查制度。監(jiān)理公司對場地安全文明施工的檢查，以周報形式報送項目部；每月底組織一次對進場施工單位的檢查、評比工作；項目安全文明施工狀況每月例行大檢查一次，由監(jiān)理單位組織，項目部及各施工單位參加。
5、工程成本管理
5.1 項目成本控制措施
1）招投標及材料采購方式。對于甲方分包工程、甲供設備材料，采用公開招標采購，實行“貨比三家、擇優(yōu)選用”，采用合理低價中標的原則，降低工程成本；對于甲定乙購設備材料，項目部、成本部、設計部，要廣泛考察設備材料廠家，在保證工程質量的前提下，選擇適當低價設備材料。
2）推行限額設計。根據目標成本的要求，將目標成本具體分解到不同的物業(yè)類型，要求設計院按照《施工圖設計階段建安成本限額設計成本控制建議》進行限額設計。
5.2 合同管理。第一，合同分類清單；第二，項目特有專項條款。
6、采購與招標管理
采購與招標管理包括監(jiān)理招標、總包招標、分包管理與甲供材料協(xié)調、配套專業(yè)分包工程招標。
7、項目的風險與對策
根據項目具體情況制定項目風險管理計劃。
1）進度控制風險與對策
2）質量控制風險與對策列出項目工程質量控制的重點，編寫預防措施，質量通病防治計劃及相關措施。
3）成本控制風險與對策。做好規(guī)劃設計階段的成本控制；強化施工圖的審核校對工作：一是項目部各專業(yè)工程師對本專業(yè)進行仔細審核，其次監(jiān)理、特別是總包單位要認真校對；以合同管理為手段，加強成本控制；通過招標選擇監(jiān)理單位：好的監(jiān)理隊伍不僅可以把好工程質量關，而且可以幫助業(yè)主把好經濟效益關，控制工程成本的支出；嚴格控制建安成本，降低工程造價。
8、項目的總體協(xié)調
8.1 前期手續(xù)及竣工備案辦理。依據當地政府前期手續(xù)及竣工備案辦理流程，做好各項證件辦理協(xié)調工作。要求編制：辦理計劃、落實時間、責任人。
8.2 場地條件。場地拆遷、平整及四臨情況；臨時排污、排水、施工用水、生活用水、外電接入情況；施工圍墻、大門布置情況。
8.3 銷售開放展示要求
1）在銷售廣場、路線、停車場、樣板房、開放區(qū)、施工區(qū)等做好安全防護措施，確保在安全環(huán)境下銷售。
2）向供方（監(jiān)理、總包、專業(yè)分包、材料供應商等） 宣傳禮貌待客戶，并要求供方做此方面的承諾和措施確保善待客戶。
3）工程部及時跟進銷售部對銷售場所的要求，配合銷售做好相關施工內容。
4）分時間段安排銷售配合路線及施工路線。
參考文獻：
述職報告這種帶有藝術性的論說文，正如所有科學文章如議論文、說明文一樣，一定要明確樹立一個鮮明的主題，下面就讓小編帶你去看看保安個人的工作述職報告范文5篇，希望能幫助到大家!
保安述職報告1(一)、內部管理
1、人員調整：今年從部門到個崗位專業(yè)人員流動較大，為了不影響部門工作正常和運行。
在物業(yè)公司及物業(yè)服務中心的領導幫助下，根據各專業(yè)人員特點，及時進行人員崗位調整，避免工作的脫節(jié)。同時也使各崗位人員留有發(fā)展空間。提供良好的工作平臺。也是確定人員專業(yè)化的管理模式。
2、針對外包公司保安人員整體素質不高，服務意識淡薄，形象較差，我部對外包公司進行有針對性的培訓工作，從而提高保安員的服務意識，也提高了小區(qū)的整體形象。
通過幾個月工作，基本上得到業(yè)主的認可。
3、部門文件和檔案整理。
針對部門崗位的，及時制定出各崗位的職責及工作標準，建立的量化標準，使每個崗位達到了規(guī)范化的管理到和工作秩序。做了有標準有。檢查有。有落實。制定了全年常態(tài)工作，并細化做到了誰負責，誰落實，誰跟進。對部門檔案進行整理，并做到目錄編冊，較好的完成了各項任務。
(二)、消防工作：
1、二裝入場施工管理：
小區(qū)的入駐率不斷上升，我部對每一個施工單位的負責人在開工前，均要進行安全消防教育，施工現場加強管理，并及時發(fā)放和鑒定安全責任書。加大施工現場管理和檢查力度。在檢查過程中，處理糾正施工現場吸煙，違章用電，用水。滅火器配備是否合格等各類違規(guī)事件30余起，杜絕事故隱患。已經著手整理二裝施工檔案。對原有檔案進行重新整理和歸檔。
2、安全檢查：
在重大節(jié)日前(五一十一春節(jié))我部門進行安全檢查，完成對小區(qū)各重點部位的安全檢查。
3、設備維護工程：
完成了對消火栓內部設備進行檢查，更換封條，本著誰管理誰負責的原則。將公共區(qū)域及各樓層的消防設備的管理分別落實到每個保安員。下半年完成小區(qū)花雨園公共區(qū)域及各樓層，各重要部位滅火器的統(tǒng)計工作，并對新增滅火器全部進行編號，實行標準化管理。本年中，個別主機個別畫面圖象有花紋，不清晰，不穩(wěn)定。電梯對講無法使用，存在一定安全隱患。
4、人員調配及培訓
今年本部門人員流動較大，及時與物業(yè)服務中心領導溝通，采取外招與內選的模式，從現有中控人員中挑出平時工作塌實，積極，業(yè)務技能熟練的人員提升到管理崗位。利用休息時間，對所有人員進行理論，實操培訓。并相繼安排以上人員參加市消防局的消防中控上崗證考核，使其更加系統(tǒng)的學習消防中控知識，掌握中控設備的操作，持證上崗。
(三)、內保工作
1、加強培訓，提高整體形象和服務意識
我部根據每月保安工作中的重點問題，結合工作及時制定各種培訓計劃，其中包括保安工作專業(yè)技能，專業(yè)知識，隊列訓練，保安進行禮儀禮貌，崗位職責，針對保安工作中的重點和難點。本部門主管對保安員進行專業(yè)培訓，發(fā)揮以老帶新的培訓工作，針對新入職的保安員對小區(qū)環(huán)境工作流程等不熟悉，我們安排在小區(qū)工作時間較長，平時表現較好的員工，對新隊員進行傳幫帶，使其盡快進入工作角色，能夠基本達到應有保安標準。
2、建全各項制度，加大保安隊伍的管理
根據保安隊伍現狀，重新制定了保安工作量化標準，具體到保安宿舍內務管理制度，請假制度。獎懲制度及保安工作的各崗位職責，質量標準和工作流程。做到了每月有檢查，有統(tǒng)計，有登記，有獎懲，有存檔。對存在問題的隊員及時談心，及時溝通，對履犯不改給予批評通報和辭退，做到賞罰分明。定期召開會議分析保安現狀及應對措施，根據各班保安值勤，處理突發(fā)事件的能力，落實制度，儀表儀容等進行總結講評，提出整改方案和具體要求。
為了盡可能改善保安生活居住條件，提供良好的生活及工作環(huán)境，為了做到栓心留人，在原有保安宿舍居住環(huán)境擁擠，通風不好的情況下，改善居住條件，在生活上及時與保安隊長溝通，在物價上漲的情況下，改善了員工的伙食，讓大家感到有家的溫暖。
3、加大對施工現場，外來人員的管理力度
采取人防和技防相結合的原則，加強保安巡視力度，利用安防監(jiān)控系統(tǒng)，對小區(qū)內可疑人員進行監(jiān)控，糾正二裝施工現場違章用電，用水，辦公時間內噪音施工，異味等各類違章施工現象27余起。加大重大節(jié)日期間監(jiān)管力度，如元旦，五一，國慶，春節(jié)期間提出具體要求，加大對小區(qū)的治安防范工作。
4、鑰匙管理
建立鑰匙管理制度和借用物品登記制度，針對施工人員較多，借鑰匙比較頻繁。各部門借鑰匙時須指定專人對本部門借出的鑰匙進行管理，鑰匙的使用、歸還進行登記。這樣有利各種鑰匙日常管理。
第三部分：存在的問題和整改措施：
1、缺少培訓機制：
保安隊伍整體水平和管理力度有待提高，目前保安人員整體素質參差不齊，基層骨干力量缺乏，隊伍全方位管理力度不夠，隊員專業(yè)知識和專業(yè)技能不精，缺乏解決處理問題的方式方法，缺乏自我約束意識，需要我部有待于加強力度，提高他們的專業(yè)技能和服務意識。
2、細節(jié)和量化管理：
反思一年的工作，我們認為總體的進步不能掩蓋我們的不足，最主要是日常工作中缺少規(guī)范化，在各崗位上也缺少量化標準。
第四部分：部門需要改進的工作及20__年工作設想：
1、扎扎實實、一步一個腳印，力爭把存在的軟件問題解決掉，例如：培訓問題，細節(jié)量化管理的問題，保安隊伍形象問題，保安人員管理的問題。
2、加強全員的培訓，強化服務意識，提高服務水平，例如：處理問題解決問題的方式、方法，與業(yè)主溝通的語言問題。
3、建立和完善工作標準，實施規(guī)范化管理。
例如：檢查、督導，加大日常管理力度，建立獎勵機制。
4、消防監(jiān)控圖像不清晰，有的畫面無圖像，業(yè)主的車輛亂停亂放的問題，都需要跟進解決。
保安述職報告2本人自20__年6月19日進入中山泗洪宏源國際大酒店，在這期間的工作有以下幾點：
一、本人認真學習酒店各項規(guī)章制度，熟記保安紀律，并在工作中嚴格執(zhí)行下去，特別是對異常情況處理居安思危，時刻在工作中保持警惕。
二、認真學習保安工作職責，切實貫徹落實酒店的各項規(guī)章制度，忠于職守，自覺維護公司形象，工作中注重儀表、語言的使用，堅持文明禮儀。按時到崗，定時與不定時巡邏，對酒店各部門的電器設備、消防器材、水電及線路等檢查，確保公司人身財產安全。下班時認真填寫值班記錄，并向下一班交接清楚。
三、平時尊重領導，團結同事。在做好本職工作的同時，努力提高服務質量，服從上級領導。聽從指揮，并積極完成上級交待的各項任務。
四、在工作中堅持高標準，嚴格要求把酒店的人身財產安全放在工作的首位，堂堂正正做人，言行上注意形象，扎扎實實干事，爭創(chuàng)一流，并牢固樹立集體觀念。正確處理個人與集體利益的關系。
五、本人不定期對隊員進行保安業(yè)務技能與消防器材使用的培訓，及維護和處理突發(fā)事件，第一時間到現場，下班期間經常到酒店和隊員溝通及關心問候，以及隊員的思想動態(tài)，協(xié)助上級處理好安全隱患及整改，及工傷事故的相關應急急救，辦理相關手續(xù)。
六、本人具備較強環(huán)境適應能力，和人際交往協(xié)調能力，在下一步工作中干好本職工作，做好安全防范，服從上級管理，積極向上，樹立刻苦學習的精神，堅定評判是非區(qū)直的具體標準。
總之面對新的要求，新的任務，我一定會振奮精神加陪努力，出色完成各項工作任務，力爭為酒店多作貢獻!在普通人看來，只要年紀適合，外表健康，體格合適就可以做好一名保安了。根據本人對保安工作經驗，想要成為一名優(yōu)秀的酒店保安，并不是那么容易的一件事情。
星級酒店的保安，和物業(yè)保安或是其他場所保安有著一定的區(qū)別，因為一個從合格到優(yōu)秀的星級酒店的保安必須具備多種素質，有些甚至是常人所不具備的。
從職責上看，酒店保安有著其職業(yè)的特殊性。既要肩負人民警察的部分職責，即安全保衛(wèi)與消防職責，又要有對客服務意識。既要保障來店消費客人以及單位人員的生命財產安全，同時又要有隨時隨地對客服務的理念意識。
因此，一名從合格到優(yōu)秀的酒店保安須具備以下素質：
一、安全意識
安全意識包括安全知識和安全意愿兩大部分。安全知識又包含安全標準(即相關法律法規(guī)、安全制度、規(guī)范標準等)，安全常識和經驗。安全意愿是指員工主動學習安全知識，履行安全職責，遵守安全規(guī)章的意愿。
安全意識為保安人員應具備的首要素質。酒店保安人員的安全意識主要分為治安與消防兩大部分。培養(yǎng)安全意識需要從安全知識、工作經驗中積極儲備以及對同行業(yè)所發(fā)生的各種案例進行了解和正確的辨析，且學以致用。進而逐步培養(yǎng)和提高安全警惕性與洞察力并應用到實際工作當中。
世間萬物，瞬息萬變。世界上沒有絕對的安全，只有用安全意識武裝頭腦，善于發(fā)現和消除安全隱患，把各種安全事故防范于未然，才是做好安全工作的真正含義。
二、服務意識
在客人眼里，酒店里任何穿著工作服佩戴工號牌的人無論是一線還是后勤的，無論經理還是員工，都是隨時隨地能為自己服務的服務員。保安人員的工作范圍遍及酒店內所有的室內外公共區(qū)域，且時間跨度為一天二十四小時的每一分每一秒，隨時都有可能遇上來酒店消費的客人或其他辦事人員。因此，保安人員在保持警惕的觀察身邊每一個人的同時，還必須謙遜，禮貌，微笑的面對每一位客人、領導同事或其他人員，并隨時準備為他們服務，如車輛指揮，引路，回答問詢，介紹酒店產品，打傘，幫助搬運行李物品等。
三、健康的體魄和良好的思想品德
保安人員的外在姿態(tài)直接影響著客人對酒店的安全印象，也直接關系著客人對酒店的整體印象。身體健康，精神飽滿，有禮有節(jié)，懂得自尊自愛以及各種工作細節(jié)上所體現出的素質與思想品德會讓客人從保安部門的管理與教育印象直接聯(lián)系到在酒店內消費所感受的安全感與舒適度，進而影響到酒店的整體形象，也會直接震懾一些心懷不軌，有犯罪企圖、小偷小摸或渾水摸魚的不良人員。
“隱患險于明火，責任重于泰山”，一個缺乏責任感和事業(yè)心的保安人員，即使外表魁梧、健康帥氣，他不會想到為單位為工作負起責任，即使眼皮底下重大的安全隱患，他也會視若無睹，更不會想到現場緊急處理或是及時報告。
四、勇敢、沉著、果斷的意志力和良好的應變能力
保安人員如果缺乏勇敢、沉著、果斷的意志力，在酒店和客人生命財產即將或正在遭受侵害時，就不可能見義智為，那么就將給酒店和客人直接或間接造成不可估量的損失和后果。試想當保安人員在巡邏中發(fā)現小偷正在實施盜竊，現場處置的方式是機智果敢的只身擒拿小偷或報警求援，還是因為膽怯而對犯罪行為視若無睹一走避之，兩種行為分別產生的后果都是可以想象的。
安全工作存在諸多的不可預見性，工作中隨時會有各種突發(fā)緊急事件發(fā)生，這要求每一個當值人員都能處變不驚，善于應變?，F場處置不當的一些小問題完全有可能演變成大的事故，嚴重的還可能造成人員傷亡甚至給單位造成毀滅性的后果。如初起火災的撲救不當和不及時都可能引起重大火災事故的發(fā)生。
五、正確的人生觀與價值觀以及一定的心理承受力
保安行業(yè)因為諸多內在與外在的原因有著自然而然被歧視的職業(yè)特點，改變這一現狀還需要所有同仁們來共同努力。一些自認高貴的客人或以為其身份與地位高于保安一等而產生對保安行業(yè)的輕蔑、藐視的病態(tài)心理，時常出現的有人只因醉酒和心情不好而無端拿保安當出氣筒，對其進行欺辱的行為發(fā)生。因此，作為一名保安，在面對屈辱時，不但要懂得能屈能伸，有禮有節(jié)，靈活應變，顧全大局，更要正視自己存在的價值，所謂“吃虧是?！?，把自己的每一個工作經歷當成磨練自己的難得機會，也是日后發(fā)展進取實現理想的勵志之典。
六、團結與協(xié)調意識
業(yè)務素質再強的員工，如果常在同事內部鬧著諸多矛盾而又不謙虛且缺乏向心力，在處理關鍵問題或應急事件時沒有考慮整體大局而是把個人利益放在首位或表現個人英雄主義，不懂得和同事配合來共同維護集體利益，那不但讓所在集體難以形成合力、戰(zhàn)斗力，也最終導致自己被排擠，直至被淘汰。
安全是每一家企業(yè)的命脈，是企業(yè)生存與發(fā)展的首要指標。安全無保障，企業(yè)的生存與發(fā)展也就無從談起。因此，安全工作任重而道遠。酒店保安人員由綜合素質所展現的執(zhí)行力，直接體現著安全工作的執(zhí)行情況與酒店的安全狀況。執(zhí)行力的優(yōu)劣與否，雖說存在著先天與后天的因素，所謂“人之初，性本善”，每一個新入行的員工第一愿望都是想著把工作做好，這就需要每一級的管理人員在完善自己的同時，積極營造良性管理氛圍，并根據員工個人不同的性格特點來進行人性化的管理和教育，才能真正培養(yǎng)和有效激發(fā)員工的執(zhí)行力，保障企業(yè)的安全，為企業(yè)的生存與發(fā)展提供良好的基石。
以上是保安行業(yè)中所要的必然效果，在各行各業(yè)中無論什么地方還是政府機構都離不開保安，雖然保安在一些人眼中是養(yǎng)老的工作但我不是就以上幾點就可以很明確的說明。
保安述職報告3我是保安部經理趙志強，保安部在公司領導的大力支持與關懷指導下，在其他部門的配合下，經過全體員工的努力，團結協(xié)作，任勞任怨，初步完成了公司開業(yè)前的保安員安防知識培訓工作。總體來說，保安部已逐步邁向正規(guī)化，發(fā)展趨勢良好，但在工作中還存在一些不足之處，現將二十多天的工作做以總結，以便揚長避短，為下一步工作打下堅實的基礎。
一、做好公司的安防工作。
1、治安安全
安全是公司經營最基本的保證，與公司的發(fā)展緊密相連。從思想上讓每個隊員繃緊“安全“這根弦，確定安全工作重點區(qū)域，從每一個環(huán)節(jié)入手，周密細致地檢查，將安全隱患消滅在萌芽狀態(tài)。
在維持秩序方面，部門先從地下停車場車輛停放開始，規(guī)范員工停車場車輛指揮動作，有效地保證了車輛停車入位，有序進出，為公司的經營營造了良好的外部環(huán)境。
2、消防安全
安全責任重于泰山，消防工作始終都是工作重點。為了把消防工作做好，為安全公司安全運營保駕護航。我們以后的工作重點，就是本著“預防為主”的思想，每周組織一次防火檢查，及時消除火災隱患。并定期對各種消防設施進行檢查、維護、保養(yǎng)。
二、做好保安員的培訓工作。
為了打造一支過硬的保安隊伍，配合各部做好對客服務。通過對儀容儀表、文明用語、行為規(guī)范的學習，使公司的文化深入人心。真正的實現創(chuàng)新、突破、超越。
由于安保工作的特性，保安就是與客人的第一個接觸點，是公司的第一道靚麗風景線，所以保安必須有高素質的服務理念和行之有效的待客方法。從服務至上出發(fā)，個人能解決要求的馬上解決，需要其它部門處理的主動聯(lián)系，不讓客人再多跑路。對客人的意見及時反饋給公司領導。我們把服務做為對客工作中的主要內容，為營造安全、溫馨的經營環(huán)境和提高服務質量起了重要作用。
三、日常工作。
作為公司的一個職能部門，我們還承擔著一些日常工作。
(一)、區(qū)域衛(wèi)生保持。
保安部承擔著地下停車場衛(wèi)生的清理保持工作，這也是不簡單的。因為能把簡單的事情長期的做下去就是不簡單，所以我覺得我們的員工就是不簡單，因為我們就是把簡單的事情會長期的做。
(二)、工作流程。
為了把日常工作做扎實、做細致，制定工作流如下：
1、安保部崗位分布情況
(1)、大廳分為四個區(qū)域，四名保安員(著西裝值班)，每45分鐘巡視各自所管轄區(qū)。對各類安全隱患進行檢查，發(fā)現情況及時匯報，把安全隱患解決在第一時間。
(2)、公關房通道一名保安(著西裝值班)，每30分鐘巡視所管轄區(qū)。對私自進入公關房通道的非公司人員進行盤查的同時向上級匯報，并將其帶到保安室。
(3)、停車場五名保安(著制式保安服)，每60分鐘巡視所管轄區(qū)。首先，對進入停車場車輛嚴格進行車輛的損傷檢查，認真填寫《富麗盛豪停車場車輛檢查情況登記表》。其次，及時將客人入場時乘坐的電梯序號及時報告前臺接待。
(4)、兩名機動保安備崗(著西裝)，隨時聽安保部經理調遣。
2、具體工作流程
18：00
部門點名，檢查著裝是事整齊;領發(fā)對講機，檢查通訊裝備性能是否良好。
18：40—19：25
大廳各區(qū)值班保安配合前廳經理、服務部經理、PA檢查包房，保安主要檢查應急燈和消防系統(tǒng)否運行正常，安全通道是否暢通，并檢查消防器材是否符合安防標準。
19：30—19：40
參加公司例會(除車場、公關房過道和電梯入口值班人員)。
19：40—19：55
部門例會
01：00
眷查所有包房、公關房、和出入員工隨身攜帶的包，防止場內物品丟失。清理閑雜人員在場內逗留，并和夜間值班人員交接。
01：30
由安保部經理總結今日工作，布置明日工作。
3、情況處置
(1)、發(fā)生打架斗毆的處理：
在部門負責人或當事人報告保安人員的情況下，保安人員應立即報告保安部經理處理。保安部經理組織保安人員控制場面，防止事態(tài)的擴大，并報告總經理。
(2)、緊急事件的處理：
a、發(fā)生火災事故：當火災不大時，值班當事人和目擊者及時采取恰當的滅火措施，并向保安部經理報告處理，并報告總經理。
b、重大火情應該立即向119報警，保安人員及時通知監(jiān)控中心或工程部切斷樓層電源，協(xié)助樓層負責人組織客人有序疏散，撤離火場，在保證安全的前天下，配合消防人員救火!事后要組織的進行事故的調查。
備注：如果有特殊情況及時向上級請示匯報。
四、工作中存在的不足。
奎一個月的時間，保安部在工作上雖然取得了一定的成績，但還存在以下的問題：
(一)、隊員形象素質需要進一步提高，以適應公司之發(fā)展趨勢。
(二)、部門管理水平需要提高，以適應社會之發(fā)展趨勢。
(三)、部門工作離公司領導要求還有一定距離，需要進一步努力。
對于這些不足之處我們會高度重視，在接下來的工作中，我們會針對不足之處及時進行改正和補救，結合部門實際情況，揚長避短，在樹立公司形象和完善保安部內部建設上狠下功夫。相信在公司的領導和部門全體人員的努力下，公司會堅持不斷的走創(chuàng)新、突破、超越的發(fā)展道路。
保安述職報告4____年保安部在景區(qū)各級領導的.大力支持與關懷下，在其他部門的積極配合下，經過全體員工的努力，團結協(xié)作，任勞任怨，比較圓滿地完成了景區(qū)各項安全保衛(wèi)工作，以及部門所承擔的日常工作和一些臨時性任務，部門的工作水平也有一定的提高?？傮w而言，保安部已逐步邁向正規(guī)化，發(fā)展趨勢良好，但在工作中還存在一些不足之處?，F將一年來我部門的工作向各位領導及同志們做一個匯報，不足之處，敬請批評指正!
(一)安全保衛(wèi)工作
保安部做為景區(qū)的形象窗口，是景區(qū)保持正常運轉的樞紐部門，也是處理景區(qū)緊急事務，和游客打交道最多的一個部門，同時安全保衛(wèi)工作責任又重于泰山。____年景區(qū)陸續(xù)舉行了建黨九十周年、水上沖沖沖、旅游文化節(jié)等大型的戶外活動，保安部在景區(qū)領導的正確指導和安排下，積極配合其他部門，圓滿完成了各項大型活動的安全保衛(wèi)工作，做到了無一例安全事故，無一起傷亡事件，無一起游客投訴的要求，在郴州旅游文化節(jié)蘇仙分會場開幕式上，受到了到場領導的一致肯定。今年在正常的游客接待中，我部門員工通過景區(qū)視頻監(jiān)控系統(tǒng)，時刻抱著對游客生命財產安全高度負責的態(tài)度，高標準嚴要求完成自己的工作任務。全年未發(fā)生大的失竊、失火事件。同時，針對景區(qū)地質條件復雜多變等情況，在天氣狀況不好的時候，我們建立了專人巡查制度，將客房、餐廳、游道及山體納入我們常規(guī)的監(jiān)測范圍內，始終將危險排除在萌芽狀態(tài)。
(二)消防工作
消防工作始終都是景區(qū)工作的重點。為了把消防工作做好，為安全經營保駕護航，我們本著預防為主的思想，實行消防安全責任制，確定部門經理是部門安全第一責任人。每月組織一次防火檢查，及時消除火災隱患。制定了詳細的檢修計劃，對各種消防設施進行檢查、維護、保養(yǎng)，____年5月份對全景區(qū)的滅火器進行了年度檢查及加壓維護，8月低在郴州旅游文化節(jié)開幕之前，對景區(qū)的消防應急設施進行了及時的更換和補裝，確保各項設備正常運行。另外，由我部門牽頭，____年的5月和7月份，對全景區(qū)進行了兩次消防知識培訓。在20__年度市區(qū)組織的各項消防大檢查當中，我景區(qū)均順利通過，并受到相關主管部門的稱贊。
(三)員工素質方面。
為了建設一支高素質的保安隊伍，配合各部門做好對客服務，一年來保安部積極參與景區(qū)組織的集體學習活動，開展了一系列的培訓學習和思想教育活動，每個星期我們會定時召開部門通氣會，反復強調對儀容儀表、文明用語、行為規(guī)范的要求。從服務至上的角度出發(fā)，我部門規(guī)定：個人能解決的問題馬上解決，需要其它部門處理的主動和其他部門聯(lián)系，不讓客人多跑路，對客人的意見及時反饋給景區(qū)領導，始終笑臉相迎，當好景區(qū)第一道靚麗風景線。
(四)檢票和指揮車輛工作
檢票工作是保安部的基本工作，也是最重要、最艱巨的的工作之一。往年，由于員工自身立場不堅定，加上管理疏忽，導致每年風景區(qū)和水上樂園都有逃票的行為。____年在景區(qū)領導的關心支持下，我們在以前的基礎上實行了更加嚴格的檢票制度。確實需要免票的游客我們會告知在景區(qū)行政辦公室辦理有關的準入手續(xù)，其他游客一律憑票入內。另外，我們還實行輪崗輪班制度，有效減少了人情票的發(fā)生。應該說，____年保安部的驗票檢票工作較之往年還是有很大的提高。另外，景區(qū)停車場車位有限，在夏季高峰期，每天有四五百輛車來來往往，指揮車輛的工作艱巨而又艱辛，但是我部門員工在其他部門的有效協(xié)助下，克服困難，較為出色的完成了這個工作。對此，我深表感謝!
(五)存在的不足
保安工作確實存在一定的不足，主要是以下兩點：
1、員工綜合素質有待加強。
由于平常學習培訓的時間較少，因而部分保安人員的綜合素質有所欠缺，普通話不夠標準，個人形象及穿著不注意，影響了景區(qū)的整體形象，新的一年，我們將著重強化提高員工的綜合素質，通過培訓、集中學習、部門經驗交流會等來帶動工作氛圍、態(tài)度及個人素質的全方位提高。
2、員工的口頭解釋能力不強。
由于缺乏對景區(qū)的了解和相關的專業(yè)培訓，我部門員工面對游客的疑問，口頭解釋能力普遍不強。有時候“心有余而力不足”，好心辦壞事。新的一年，我們將建立專門的制度，由部門經理帶頭，學習、了解景區(qū)景點的相關知識，力爭用最短的時間把景區(qū)各方面的精髓都了解清楚，爭做景區(qū)最熟悉的的“講解員”。
對于這些已經出現的缺點和不足，我們會高度重視，在接下來的工作中，結合部門實際情況，揚長避短，在樹立景區(qū)形象和完善保安部內部建設上狠下功夫，層層抓起。相信在景區(qū)領導的支持下，在部門全體人員的努力下，來年我們一定會取得更好的成績，以不辜負各級領導的期望與厚愛。
最后，在新的一年里，衷心祝福在座的各位領導和同事們身體健康，萬事如意，祝愿王仙嶺旅游風景區(qū)新旺發(fā)達，財源廣進!
保安述職報告5本人自20__年10月份來恒大名都，而后擔任恒大名都客服中心保安部三中隊隊長一職以來，在部門經理和客服中心各級領導的正確領導和指引下高標準嚴要求緊緊圍繞恒大名都客服中心的領導的部署帶領保安人員全力做好名都客服中心的安全保衛(wèi)工作，任職至今未發(fā)生一起安全事故，保安隊伍穩(wěn)定，各項工作開展情況良好。
一.加強自身素質和業(yè)務學習確保管理上水平。
欲先善其事必先利其器，作為一個基層管理者必須要有高度負責的責任心和過硬的業(yè)務水平才能勝任管理工作帶領隊伍健康穩(wěn)定的向前發(fā)展，而保安行業(yè)又是一個高風險行業(yè)，保安隊伍更是一個特殊的行業(yè)，從業(yè)人員要求也高，要求準軍事化管理，怎樣才能把隊伍當中不同情況的年輕人唯我所用呢?發(fā)揮他們的光和熱呢?這是個具有挑戰(zhàn)性的工作!任職時為了能盡快熟悉崗位情況，理清工作思路。我給自己制定了詳細的學習計劃，利用各種學習方式進行學習，全面加強自身素質和業(yè)務的學習。一是自學安全保衛(wèi)知識及消防知識，先后自學了《金碧物業(yè)長春分公司治安管理條理》《消防法》《消防管理》《保安管理》等工具書。并從網上搜集觀看了保安管理及消防方面的視頻及資料。二是積極參加金碧物業(yè)長春分公司培訓部各類培訓班，通過系統(tǒng)全面的學習，加強自身素質及專業(yè)知識的提升。三是虛心向其他項目管理模式學習、樹立標桿中隊、向資深管理人員學習，學習他們的管理知識及經驗，通過一系列的學習。本人現以能完全獨立處理部門的管理事務，經理不在的同時能把經理工作做好部門日常管理安全保衛(wèi)等工作。
二.愛崗敬業(yè)無私奉獻保安全
我們恒大名都項目承擔承擔著要開盤銷售項目任務重大，又肩負著開盤前招聘及培訓等工作，作為在從事保安工作達五年之久的我來說深知著其中的政治責任感有多重，而現場銷售階段的重要它是不隨人的主觀意志而改變，正因為如此，身為一名基層安保管理人員，必須時刻保持高度的警覺性和責任意識，大局意識。兩年來，我和部門經理一道嚴格按照公司的規(guī)章制度，創(chuàng)新管理措施及管理手段，穩(wěn)步提升工作效率及工作質量，自承擔保安管理工作以來保安隊伍穩(wěn)定，門崗值班小區(qū)巡邏，安保值勤等工作。萬無一失，為此我和同事們放棄了節(jié)假日及家人團聚的時刻。堅守工作崗位確保安全無事故。得到了各級領導的肯定。
三.加強員工培訓提升服務質量
部門員工多為90后且大多是第一次參加工作，自我約束力差，理解能力不強，工作執(zhí)行力低，管理難度大，為提高隊伍的整體素質我和部門經理從源頭抓起，不厭其煩的加大崗位培訓力度，每星期對員工進行有計劃的學習和培訓，同時根據不同人員情況進行針對性的教育培訓，使員工隊伍確保了穩(wěn)定，員工的作風紀律，業(yè)務水平，服務質量和處理問題的能力有了明顯的提高，取得持續(xù)無事故的良好態(tài)勢。
四.下一步主要從以下幾個方面展開工作
1、加大值班和巡邏檢查力度，在重大活動期間，加強值班、對重點部位、敏感部位安排專人值班，發(fā)現情況做到第一時間到位，及時處置，把一些不安定因素和苗頭消滅在萌芽狀態(tài)。
在加強值班的基礎上進一步調整加強巡邏檢查密度，保安人員24小時巡邏檢查制度，主要抓各崗位值勤時工作質量、儀容儀表、作風紀律等。
2、層層布置、層層落實。
做到“嚴于律己，恪盡職守”;做到“事事有著落，件件有回音”;在開展工作之前把工作布置后主抓各項工作落實情況，加大對員工的管理，要求員工做到的首先我自己必須要作好。對隊員加強管理，對每個隊員嚴格考核，為提高保安隊員整體素質，講當前治安形勢，及保安工作的重要性，對他們提出嚴格要求。
3、嚴格執(zhí)行公司的規(guī)章制度，做好本職工作，管理全隊的各項工作。
配合經理對每一個崗位進行績效考核，有功必獎，有過必懲，進一步提高隊員的工作積極性。
4、做好隊員的思想工作。
關心愛護隊員，了解隊員的思想、工作、等的情況，及時發(fā)現問題。做到政治上關心，思想上信任，工作上教導，生活上體貼。
5、不斷提高隊員的業(yè)務素質。
要有計劃的組織隊員學習業(yè)務，檢查督促隊員管好、用好安保器材和消防器材，使其保持良好工作狀態(tài)。
6、加強小區(qū)消防安全管理和車輛管理工作，確保小區(qū)消防安全和車輛的有序停放。
7、堅持查崗、查哨制度，掌握人員在崗情況，作好考勤工作和安保人員調配。
