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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇養(yǎng)老服務盈利模式，希望這些內容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：養(yǎng)老地產；養(yǎng)老產業(yè)；盈利模式
基金項目：2013年度遼寧省社會科學規(guī)劃基金一般項目：遼寧人口老齡化與產業(yè)接續(xù)研究（項目編號：L13BJY031）
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A
原標題：我國養(yǎng)老地產發(fā)展困境及應對策略
收錄日期：2014年6月25日
我國正處于人口快速老齡化階段，根據國務院辦公廳2013年9月的數據顯示，2012年底我國60周歲以上老年人口已達1.9億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。面臨如此嚴峻的老齡化形勢，民政部早在2012年7月印發(fā)《關于鼓勵和引導民間資本進入養(yǎng)老服務領域的實施意見》指出，要“積極支持民間資本參與發(fā)展老年生活服務、醫(yī)療康復、飲食服裝、營養(yǎng)保健、休閑旅游、文化傳媒、金融和房地產等養(yǎng)老產業(yè)”。2013年9月，國務院印發(fā)《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》中提出“積極應對人口老齡化，加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)。”如何解決養(yǎng)老問題已經成為當前關注的焦點，養(yǎng)老地產作為一種新型的養(yǎng)老產業(yè)模式備受關注，它以養(yǎng)老住宅為基礎，以為老服務為核心，涵蓋居住、醫(yī)療、保健、養(yǎng)生、餐飲、娛樂等內容的多功能養(yǎng)老支持體系，主要以企業(yè)投資為主，是企業(yè)針對中高端客戶群體投資開發(fā)建立的一種老年綜合社區(qū)，具備為老服務的功能，養(yǎng)老地產的發(fā)展有助于拓寬養(yǎng)老渠道。在當前鼓勵民間資本進入養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展養(yǎng)老地產意義重大。
一、我國養(yǎng)老地產發(fā)展存在的困境
在發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)諸多政策引導下，眾多知名房企紛紛涉足養(yǎng)老地產。但是，我國養(yǎng)老地產作為一種新興產業(yè)，還處于起步階段，大多數房地產企業(yè)在投資養(yǎng)老地產過程中存在著市場有效需求不足、盈利模式模糊不清、政策支持力度不夠等困境。
（一）養(yǎng)老地產有效需求不足。目前，我國養(yǎng)老地產的潛在需求巨大，但實際有效的需求卻嚴重不足。截至2010年底，我國養(yǎng)老床位總數約320.8萬張，每1，000名老人中擁有床位數僅18張。據預測，“目前全國養(yǎng)老機構的床位至少缺300萬張，未來20年每年新增60歲以上老人600萬人，其中有3%～5%需要進養(yǎng)老機構，據此測算，每年需要新增床位25萬張，加上目前缺的300萬張，未來五年需要建425萬張床位，如果每套房按一個半老人算，需要建老年公寓283萬套。”由此可見，我國養(yǎng)老地產的潛在需求巨大。然而，目前制約養(yǎng)老地產市場發(fā)展最大的困難是有效需求不足的問題。在我國，受傳統家庭觀念影響依舊存在，養(yǎng)兒防老以及家庭養(yǎng)老觀念深重，兒孫繞膝和居家養(yǎng)老是很多老年人在晚年樂于選擇的生活，同時，節(jié)儉的消費觀念使老年人不愿意進老年公寓；另一個制約養(yǎng)老地產消費需求的因素是，老年人的消費能力不強，養(yǎng)老需求受到消費能力的制約。據審計署2012年公布的數據表明，2005年至2011年，我國企業(yè)職工養(yǎng)老金增長13.4%，由2005年的每人每月713.25元提高到2011年每人每月1，516.68元。2013年初，人社部預計2013年我國企業(yè)職工養(yǎng)老金將達到1，900元。但是，與養(yǎng)老地產較高的入住費用相比，我國大部分老年人支付能力依然十分有限，與老年公寓收費相比，部分老年人的較低收入依舊無法支付養(yǎng)老地產提供的老年服務。因此，改變老年人的消費觀念和提升老年人的支付能力要同步進行。
（二）養(yǎng)老地產盈利模式模糊不清。目前，我國養(yǎng)老地產的盈利模式大致分為四類：一是“完全出售”模式，即房地產開發(fā)商將老年住宅產品完全銷售出去，房屋產權被消費者買斷。出售房屋產權如果不能享受土地優(yōu)惠政策，將會導致開發(fā)商建設成本高，不利于養(yǎng)老地產開發(fā)；二是“長期持有型”模式，即只租不售，房地產開發(fā)商通過租賃的方式持有經營，消費者只享有老年住宅的使用權。這種模式是房地產開發(fā)商自持經營，但是需要側重于后期的運營服務。長期持有經營不但要求有專業(yè)管理團隊的服務支持，而且需要確保資金的穩(wěn)定注入。同時，也意味著地產開發(fā)企業(yè)要承擔所有運營管理的風險，在持有經營的過程中，存在管理服務要求高，資金回籠慢，資金注入難以保證等問題；三是“出售+持有”模式，即住宅銷售與老年公寓長期持有運營相結合。“出售+持有”的簡單組合，仍然存在運營資金持續(xù)注入問題；四是“會員制管理”模式，即銷售會籍，采取會員制管理方式，通過出售長、短期會員卡維持運營。這種模式本質上是“出售+持有”模式，如果會費高昂，會使大部分老年消費群體望塵莫及。以上四種模式均存在一定的盈利風險，盈利模式不清晰，使社會資本進入養(yǎng)老地產的積極性不高。
（三）政策扶持力度不夠。“養(yǎng)老地產帶有一定的社會福利性質，因此政府的扶持政策對養(yǎng)老地產的發(fā)展至關重要。”盡管國家層面頒布了很多扶持養(yǎng)老地產的相關政策，但是一些具體的執(zhí)行措施并未有細則，使養(yǎng)老地產的發(fā)展存在困難。具體來說，對養(yǎng)老地產的土地屬性規(guī)定不夠明確，相關法規(guī)政策不夠完善。以往的政策偏重于扶持福利性養(yǎng)老機構，對于大部分養(yǎng)老地產的開發(fā)商來說，缺少足夠的扶持與補助。對于養(yǎng)老地產的土地、稅收、信貸等方面的具體規(guī)則沒過多的涉及，只是簡單地提出采取直接補助或貼息的方式支持民間資本投資建設專業(yè)化的養(yǎng)老服務設施。因此，在養(yǎng)老地產的政策方面，具體的政策扶持仍需要細化。
二、發(fā)展養(yǎng)老地產的應對策略
養(yǎng)老是社會問題，而地產是盈利性質的，兩者結合必然會有一個融合的過程，在這一過程中會存在諸多的問題亟待解決，完善養(yǎng)老保障制度，形成養(yǎng)老地產產業(yè)鏈條，加大政策扶持力度，是發(fā)展養(yǎng)老地產的路徑選擇。
（一）轉變傳統養(yǎng)老觀念，完善養(yǎng)老保障制度。隨著我國經濟的不斷發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，老年人有條件享有更好的、更舒適的養(yǎng)老環(huán)境。“中國老齡科學研究中心調查顯示，我國城市老年人中42.8%的人擁有儲蓄存款。2010年我國老年人的退休總額達8，383億元，到2020年時，將達到28，145億元，到2030年，將增加到73，219億元。”應嘗試轉變老年人傳統的養(yǎng)老觀念，提倡健康老齡化和積極老齡化，讓更多的老年人擁有舒適的養(yǎng)老環(huán)境。與此同時，轉變年輕人的觀念，倡導“百善孝為先”，讓更多的年輕人懂得孝順，學會珍惜，向他們灌輸“為老年人創(chuàng)造舒適的養(yǎng)老環(huán)境，提供優(yōu)質的養(yǎng)老服務，讓父母安度晚年”。通過轉變年輕人的思想，進而改變老年人的生活狀態(tài)，從而更好地增加養(yǎng)老地產市場的有效需求。通過完善我國養(yǎng)老保障制度，至少在一定程度上能夠提高老年人的經濟收入及其他養(yǎng)老服務津貼，加強老年人的支付能力，從而切實地解決部分老年人養(yǎng)老費用的支付問題。
（二）加強資源整合，形成養(yǎng)老產業(yè)鏈。“養(yǎng)老地產業(yè)需要出現強有力的企業(yè)集團，把握養(yǎng)老地產市場先機，創(chuàng)新養(yǎng)老地產盈利模式與發(fā)展模式。”作為企業(yè)投資型養(yǎng)老地產的開發(fā)商，盈利是其投資養(yǎng)老地產的最終目的。為此，應該加強資源整合，建立綜合性的盈利模式，形成完整的養(yǎng)老產業(yè)鏈條。在運營管理上可以采取“老年住宅出售+養(yǎng)老地產持有經營+綜合性產業(yè)運營”的盈利模式。通過出售一定比例的老年住宅可以回收相應的投資成本，避免因資金回籠慢而帶來的運營風險；另一方面，部分持有經營滿足老年人的養(yǎng)老需求，并在此基礎上，使養(yǎng)老地產與其他行業(yè)相結合，實現盈利。首先，可以與幼兒教育或大學教育相結合，豐富老年人的精神生活，比如老年公寓附近可以建立幼兒園，小孩子朝氣蓬勃，活潑可愛，會為正值暮年的老年人送去歡笑和快樂，減輕老年人的心理壓力；其次，也可以將老年公寓建立在靠近大學的地方，實行老年人再學習，開一些益于老年人保健養(yǎng)生的課程，在豐富老年人精神生活的同時，也有益于老年人身心健康；最后，養(yǎng)老地產也可以與老年醫(yī)療、保險等諸多行業(yè)相結合，從而更好地整合資源，形成完整的養(yǎng)老產業(yè)鏈條，降低開發(fā)商的投資風險，推動養(yǎng)老地產的發(fā)展，實現最終盈利的目標。
（三）加大政策支持力度，不斷細化實施細則。發(fā)揮市場機制的基礎性作用，加大國家對養(yǎng)老地產的土地、財稅、信貸政策。重視養(yǎng)老地產發(fā)展的同時，要明確養(yǎng)老地產的土地屬性，制定詳細且有針對性的財稅優(yōu)惠、信貸支持等政策。國務院辦公廳2011年12月印發(fā)的《關于社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃》中指出“通過用地保障、信貸支持、補助信息和政府采購等多種形式，積極引導和鼓勵企業(yè)參與養(yǎng)老服務設施的建設、運營和管理。”其次，嚴格規(guī)范養(yǎng)老地產的行業(yè)標準，建立養(yǎng)老服務評估制度。建立養(yǎng)老地產市場準入、退出與監(jiān)管機制，嚴格執(zhí)法，規(guī)范養(yǎng)老地產市場行為。一定要做到高標準、嚴要求，只有這樣，才能真正為養(yǎng)老地產的發(fā)展提供良好的發(fā)展環(huán)境。再次，要對養(yǎng)老服務的對象、養(yǎng)老地產的服務質量進行評估，不斷提高養(yǎng)老地產自身的養(yǎng)老服務水平，切實掌握養(yǎng)老地產市場的動態(tài)，更好地應對發(fā)展中的困難與挑戰(zhàn)。最后，制定養(yǎng)老地產系統開發(fā)運營的扶持政策，推動養(yǎng)老地產健康發(fā)展。一方面找到養(yǎng)老與地產結合的盈利點，讓地產運營更好地適應養(yǎng)老產業(yè)市場的實際情形；另一方面對于明確養(yǎng)老地產的運營模式要給予足夠的人才支持與資金支持。與此同時，基于我國養(yǎng)老地產的發(fā)展現狀，可以通過學習并借鑒國外先進的養(yǎng)老地產管理經驗，“洋為中用”，實現我國養(yǎng)老地產市場持續(xù)健康地發(fā)展。
主要參考文獻：
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［2］任宏，高雅琦.養(yǎng)老地產的發(fā)展瓶頸與需求釋放［J］.城鄉(xiāng)建設，2013.8.
文/劉旦
【摘要】隨著中國成為世界老年人口最多的國家，養(yǎng)老問題也成為近年來學術研究的熱點，考慮到老年住宅產品市場需求巨大，養(yǎng)老地產成為當下中國眾多企業(yè)實現戰(zhàn)略轉型的方向。本文在深入分析養(yǎng)老地產內涵基礎上，剖析了我國當前養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)現狀。最后，在借鑒美國、日本養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)經驗基礎上，從項目定位、項目選址、產品設計、價值鏈閉環(huán)等方面提出了中國養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)和運營模式。
關鍵詞 養(yǎng)老社區(qū)；國外經驗；運營模式
【作者簡介】劉旦，江西財經大學副教授，博士，研究方向：房地產經濟。
在經濟新常態(tài)以及住宅市場持續(xù)低迷背景下，養(yǎng)老地產成為眾多地產企業(yè)實現業(yè)務轉型的戰(zhàn)略選擇。不過，到目前為止，我國還沒有形成可供全國化復制的成熟商業(yè)模式。養(yǎng)老社區(qū)是養(yǎng)老地產的特定形態(tài)與模式，也是養(yǎng)老地產市場的細分領域。受傳統道德價值觀和“大家族”觀影響，我國老年人仍舊秉持在子輩和孫輩附近生活的“在家養(yǎng)老”觀念，因此，從老年人的養(yǎng)老需求出發(fā)，集居住、養(yǎng)老、醫(yī)療、養(yǎng)生、娛樂功能于一體的養(yǎng)老社區(qū)將是我國老年人養(yǎng)老方式的首要選擇。本文擬就養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)和運營模式進行研究，以期拋磚引玉。
一、養(yǎng)老地產內涵
（一）養(yǎng)老地產概念
目前，對于養(yǎng)老地產內涵國內學術界還存在爭議。本文認為，養(yǎng)老地產是地產和養(yǎng)老產業(yè)的復合，核心是服務，地產是嫁接服務的平臺。養(yǎng)老地產具有四大屬性，其中房地產屬性是其根本屬性，但與住宅地產不同，養(yǎng)老地產在物業(yè)形態(tài)上注重適老化改造；服務屬性是核心屬性，是養(yǎng)老地產的本質特征；養(yǎng)老地產還具有金融屬性，本質上持有型地產最高級形態(tài)，是一種金融產品，只有金融這個點打通，持續(xù)運營才有可能；最后，由于養(yǎng)老地產客戶是老年人，人文屬性、人文關懷是樂享晚年的應有之義。從相關利益者角度分析，對企業(yè)來說，養(yǎng)老產業(yè)鏈包含眾多相關產業(yè)，核心產業(yè)主要包括養(yǎng)老設施、老年護理和老年醫(yī)療，其中養(yǎng)老設施的開發(fā)和運營，準入門檻高，如果開發(fā)商能跨過門檻，建立行業(yè)壁壘，拓展空間極大。對政府來說，養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展有利于解決民生（老齡化）問題，有利于帶動周邊產業(yè)發(fā)展，有利于拉動內需，進而形成新的經濟增長點。對老年人來說，養(yǎng)老地產是提升晚年生活質量，實現樂享晚年生活目標的物質載體。
（二）養(yǎng)老地產內涵
1.與傳統養(yǎng)老院相比規(guī)模更大，盈利模式更強調福利保障型和市場商品型相結合。養(yǎng)老地產可分為營利性和非營利性，后者主要由政府來承擔，前者主要由社會資金來主導。在市場化養(yǎng)老模式下，開發(fā)商面對的是龐大的市場化的養(yǎng)老需求，其開發(fā)和運營綜合了服務屬性、商業(yè)屬性和住宅屬性等三重屬性，其中服務屬性表現在管理要求高，需要精心打造以服務為核心的專業(yè)管理團隊，服務內容涵蓋從護理、醫(yī)療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護。商業(yè)屬性表現在前期投入大，要求長期持有運營，資金回收期較長。同時，商業(yè)屬性還表現在運營難度大，租售方式將比普通商鋪更為復雜。住宅屬性表現在開發(fā)難度高，養(yǎng)老地產除了產品設計要考慮適老化，還需要配套大量的輔助設備。因此，相比傳統養(yǎng)老院，養(yǎng)老地產在規(guī)模上更大，開發(fā)運營難度更高，開發(fā)商在市場化運作過程中應該考慮政府公共福利以及民生、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老等問題，形成一個多贏局面。
2.與住宅地產相比產業(yè)鏈更長，管理模式更強調戰(zhàn)略協作、強強聯合。從價值鏈看，住宅地產是單一地產，核心利益主體主要是開發(fā)商和購房者，采取單一價值鏈運作模式。養(yǎng)老地產是復合地產，核心利益主體除了開發(fā)商，還包括政府、消費者、運營商、投資商等，利益協調難度更大。從產業(yè)鏈角度看，養(yǎng)老地產產業(yè)鏈更長，可以分為核心產業(yè)，如養(yǎng)老設施、老年護理、老年醫(yī)療；配套產業(yè)，如專業(yè)設備、老年食品、老年服飾、營養(yǎng)保健、老年娛樂、老年旅游、老年求知等；衍生產業(yè)，如老年理財、老年融資、老年保險、老年咨詢等。從產業(yè)鏈條重要性看，房地產是基底，是養(yǎng)老地產市場化運營的平臺；養(yǎng)老產品設計是核心，是整個養(yǎng)老地產項目驅動的引擎；優(yōu)勢資源是項目核心競爭力形成的關鍵，一個好的養(yǎng)老地產項目只有加入優(yōu)勢資源才能產生競爭力。因此，相對住宅地產開發(fā)，養(yǎng)老地產開發(fā)門檻更高，復合屬性更強，需要開發(fā)商具備對于醫(yī)療、保健、餐飲等資源的整合能力、籌集長期投資資金的能力以及后期運營管理的能力等。開發(fā)商運用傳統住宅地產開發(fā)全產業(yè)鏈運營模式比較困難，需要通過平臺打造，分工合作，整合供求端多種資源，整合路徑，更強調優(yōu)勢互補，合作開發(fā)。
3.與養(yǎng)生地產相比受眾更窄，功能配置更強調養(yǎng)老配套服務。養(yǎng)生和養(yǎng)老本身有功能上的重疊，但養(yǎng)生概念受眾群體除了老年人群外，其優(yōu)美的環(huán)境也吸引了不少中年置業(yè)人群。作為養(yǎng)老地產，老人最需要的是養(yǎng)老配套服務，因此，養(yǎng)老地產開發(fā)商不僅是地產開發(fā)商，更是養(yǎng)老服務提供商。養(yǎng)老地產作為養(yǎng)老產業(yè)的整合平臺，是各種養(yǎng)老保障服務的整合終端，養(yǎng)生地產對服務和運營機構依賴較弱，主要與健康產業(yè)中的健康管理服務產業(yè)結合緊密。在物業(yè)形態(tài)上，養(yǎng)老地產強調為老化、適老化配套設施，養(yǎng)生地產強調自然生態(tài)與人文資源固化為優(yōu)美的園林設計與景觀。從產業(yè)屬性看，養(yǎng)老地產要平衡福利性、公益性、弱營利性三者關系，養(yǎng)生地產純粹是市場化運營，追求高利潤回報。從開發(fā)主體看，養(yǎng)老服務提供主體是民營非企業(yè)機構和民營養(yǎng)老服務公司，盈利來源主要是會員費和服務費。房地產開發(fā)主體一般是房地產開發(fā)公司或其他投資企業(yè)，盈利來源主要是產權銷售和房屋出租。養(yǎng)生地產開發(fā)主體一般是資金實力雄厚、無短期回現目標、具備較強資金周轉能力的發(fā)展商。
二、我國當前養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)現狀
在“銀發(fā)經濟”商機初露后，以大型地產開發(fā)商和保險公司為代表的投資主體紛紛將目光投向養(yǎng)老社區(qū)，具體而言根據其功能配置可以分為以下幾類。
（一）獨立護理型
獨立護理型是指單獨設立在城市中心較好位置的純護理型社區(qū)，與周邊社區(qū)無關聯，對醫(yī)療護理要求高，客戶價格敏感程度一般，但前期投入資金壓力大、回籠慢，典型項目有恭和苑、星堡中環(huán)等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，在城市內部，交通便利，周邊醫(yī)療設施完備；二是配套方面，社區(qū)周邊基礎設施完備，社區(qū)配備基本醫(yī)療護理，周邊區(qū)域承擔高等級醫(yī)療需求；三是盈利模式為少量入門費+租金，運營主體自營，通常具有運營或醫(yī)療優(yōu)勢；四是目標客群定位為需要護理和特殊照顧人群，如老年癡呆癥、臨終關懷、術后護理等。
（二）綜合開發(fā)型（混合型）
綜合開發(fā)型是指在城市郊區(qū)成片開發(fā)，自主建設的養(yǎng)老社區(qū)，適應各年齡層群體，尤其考慮老年人和子女家庭的就近和混合居住，服務對象包含健康老人和非健康老人的綜合社區(qū)，典型特征是租售平衡，選址要求高、產品力打造難，但資金壓力相對較小，典型項目如親和源、北京太陽城、天地健康城等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，周邊自然環(huán)境良好的郊區(qū)，離核心城市1~1.5小時車程，具有一定的景觀自然環(huán)境基礎；二是配套方面，社區(qū)自建完成商業(yè)、醫(yī)療甚至教育配套以彌補區(qū)域自有配套不足的問題；三是盈利模式方面，70%~80%銷售，20%~30%自營，運營可自營或外包；四是目標客群定位為銷售客戶立足活躍老人為主，持有物業(yè)主要面向社區(qū)內部老人或未來外來老人。
（三）社區(qū)嵌入型
社區(qū)嵌入型模式就是在成熟社區(qū)中拿出幾棟物業(yè)配建老年設施，產品形態(tài)可以是老年公寓、日間照料中心、老年活動中心等。該模式對于醫(yī)療護理要求較高，代表項目如保利和熹會、遠洋椿萱茂、萬科良渚等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，在城區(qū)內部大型社區(qū)或周邊生活環(huán)境優(yōu)越的郊區(qū)，社區(qū)周邊，對老人有吸引力；二是配套方面，社區(qū)承擔商業(yè)等基本配套，基礎醫(yī)療護理設施完備、高等級醫(yī)療需求有快速通道；三是盈利模式多元，包括“會員權+月費”、護理按照等級收費等，需要完備的運營能力；四是目標客群定位為半自理、具有一定護理需求的群體。社區(qū)嵌入型養(yǎng)老地產典型特征如表1所示。
三、國外老年社區(qū)開發(fā)模式
（一）美國持續(xù)照護退休社區(qū)（CCRC模式）
美國是世界較早進入老齡社會的西方發(fā)達國家，經過幾十年發(fā)展，其CCRC模式已形成非常成熟的體系。概括起來，其發(fā)展特色有以下幾點。
1.選址時注重生態(tài)環(huán)境，擁有完善的配套設施與功能區(qū)劃分。CCRC通常選址在距市中心1個小時車程、交通便利的城市近郊，選址時注重生態(tài)環(huán)境營造，不僅建有大面積綠地、花園，普遍采用無障礙設計，還提供各種生活配套設施，滿足入住者的一切生活需要。如美國太陽城養(yǎng)老社區(qū)是聞名世界的最為成熟的老年社區(qū)之一，選址于陽光明媚的鳳凰城郊區(qū)，全年312天能夠接受日照。太陽城北邊的Pleasant湖是西南方最大的湖，面積已擴大到1萬英畝。西邊的WhiteTanks地區(qū)公園，面積已達2.6萬英畝。同時，太陽城周邊配套也非常完善，如1200畝的高爾夫球場，生活設施方面包括7個娛樂中心，2個圖書館，2個保齡球館，8個高爾夫場，3個鄉(xiāng)村俱樂部，一間美術館和一個交響樂演奏廳。在建筑設計上，小區(qū)內除了實現無障礙設計外，最大的亮點就是功能區(qū)劃分環(huán)環(huán)緊扣，互為助益，六大居住社區(qū)定位明確。同時，社區(qū)還配備了醫(yī)院，為入住者提供預防、護理、康復等多種醫(yī)療服務。
2.項目規(guī)模普遍比較大，產品種類豐富。在美國，CCRC規(guī)模都比較大，如美國佛羅里達太陽城中心規(guī)模接近微型城市，社區(qū)太陽城中心共有1.05個住宅單元，目前有來自全美及世界各地的住戶1.6萬。在產品策略上，養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)種類一般比較齊全，開發(fā)商一般根據老年人的退休或晚年生活的階段性特征，設計與特定階段相適應的住宅產品。如太陽城住宅類型就包括獨棟住宅、雙拼住宅、多層公寓、獨立居住中心、生活救助中心、生活照料社區(qū)、復合公寓住宅等，能夠滿足不同老年人群的需求，其中社區(qū)住宅以低層建筑為主。
3.分工協作的運營管理模式。由于牽涉到不動產開發(fā)，養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)、運營與管理相較于居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老運營機構要復雜得多。美國CCRC項目開發(fā)主體基本都是私人投資并進行商業(yè)化運作，從投資運營主體來看，目前規(guī)模較大的養(yǎng)老住宅項目主要以地產開發(fā)商、保險公司和政府為主導，另有如私募基金、慈善基金、健康管理公司以及國外投資商等開始慢慢進入這個市場。其運營特色在于開發(fā)商、投資商與運營商的角色分離，各環(huán)節(jié)的專業(yè)分工實現了高效低風險運作（表2）。
（二）日本的兩代居模式
作為亞洲國家，日本擁有最符合東方特色的居家養(yǎng)老服務以及長期護理服務體系，以“一碗湯的距離”為特色的“兩代居”模式更是巧妙地融合了代際照顧和養(yǎng)老服務，使得老年人既不需要遠離子女又能得到妥善的養(yǎng)老和醫(yī)療服務。
1.以兩代居為主的發(fā)展模式。當今日本社會，集中養(yǎng)老、社會養(yǎng)老模式成為主流，原因除了居家養(yǎng)老模式不便受到社會服務外，年輕人與老年人的觀念差異也是該模式日漸式微的主要原因。為了兼顧東方文化特點和適應“4-2-1”的家庭結構，日本養(yǎng)老地產采取了老少兩代在生活上適度分離，又方便照顧的兩代居模式。當前，兩代居模式有了一些變化，一是規(guī)模更大，二是父母與子女住在相鄰的區(qū)域內，距離以“一碗湯”為最好。例如，日本最近開發(fā)的大型養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)理念都是能夠讓各種年齡層的人在一起居住，實現兩代人之間的互相照料和扶持。
2.注重高科技在養(yǎng)老社區(qū)中的應用。在產品設計上，日本兩代居模式除了遵循普遍的為老化、適老化原則外，注重高科技在養(yǎng)老產品中應用是其特色。以誠信香里為例，床邊墻上有“失禁感應器”，床腳處安裝“離床感應器”，能讓工作人員在老人不慎從床上跌落時迅速察覺并及時趕來。洗手間里全部設施由電腦控制，設施配置非常人性化，例如馬桶上方有呼叫用的繩圈，洗手間天花板上裝有“動作探知感應設施”等。同時，浴室所有的墻壁還有專為坐輪椅的老人設計的電動入浴設施。此外，為了能給老人解悶，“香里園”還研發(fā)了能和老人雙向交流的寵物機器人，可以向人打招呼、唱歌、朗誦漢詩等選項。同時，入住的老人每周都能接受“松下紀念醫(yī)院”及“道仁醫(yī)院”的遠程醫(yī)療診斷，醫(yī)生通過專門儀器就能夠掌握老人各項生理健康數據，對癥下藥，給出建議。
3.注重發(fā)揮民間資本在養(yǎng)老項目開發(fā)中的作用。從開發(fā)模式看，日本養(yǎng)老社區(qū)一般采取多企業(yè)之間聯合開發(fā)模式，不但降低了開發(fā)風險，還使得社區(qū)內每一個細節(jié)均能夠表現出眾。如日本高端養(yǎng)老運營管理機構代表SunCity株式會社成立于1980年，由100家日本企業(yè)共同出資，注冊資金120億日元，股東涉及行業(yè)包括銀行、保險、證券、開發(fā)商、酒店、商業(yè)、實業(yè)公司等，大部分為日本業(yè)內頂級企業(yè)1。在運營上，基本采取出租模式，運營管理以民間管理公司為主，因為后者能更為專業(yè)的服務。在日本，養(yǎng)老社區(qū)基本都不是以出售產權為目的，該運營模式不僅需要開發(fā)商具有強大的資金實力，還要具備搭建完善的養(yǎng)老服務體系能力。在日本，由國家投資建設的養(yǎng)老地產所占比例較少，大部分養(yǎng)老機構都由民間投資開發(fā)，這得益于日本的介護保險制度和獨特的住宅金融公庫模式。同時，日本政府還通過財政補貼或低息貸款方式支持養(yǎng)老地產發(fā)展。
（三）借鑒意義
1.發(fā)展模式借鑒。在美國，CCRC基本采取“保險+地產+養(yǎng)老”產業(yè)融合的商業(yè)模式，“政府扶持+開發(fā)商盈利”的發(fā)展模式，投資回報豐厚。運營上采用倒按揭的運營模式，吸引以銀行、保險資金為代表的長期資金參與，為可持續(xù)運營提供保障。養(yǎng)老社區(qū)規(guī)模普遍比較大，服務類型多樣，配套完善，通過各年齡階層混住，消除老年人群的孤獨感，或者與周邊知名大學合作，使其老有所為，老有所學。在日本，養(yǎng)老社區(qū)基本都不是以出售產權為目的經營模式，家庭或親屬護理是基礎，公共福利服務和市場化服務是補充，突出自助自理。在建筑設計上，普遍重視規(guī)劃設計的人性化。
2.運作模式借鑒。受亞當·斯密經濟理論影響，美國強調政府不應過多干預市場，因此，其養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)以民間資本為主導，是純商業(yè)化的市場化的養(yǎng)老地產，政府通過養(yǎng)老扶持政策以及發(fā)達的金融市場支持養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展。在美國，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)和運營是一個完整的金融生態(tài)系統，由開發(fā)商、運營商、房地產投資基金和私募基金共同構建，利益鏈條主體是REITs型投資商，通過REITs整合其他各大相關參與主體。美國前十大養(yǎng)老社區(qū)擁有者中，有五家REITs公司。與美國類似，日本受西方尤其是美國經濟理論及模式影響，其養(yǎng)老模式也是以開發(fā)商為主導，政府輔助，同時更多注重家庭親情，兩代居盛行。
3.盈利模式借鑒。在國外，由于是商業(yè)化的養(yǎng)老地產，收費普遍比較昂貴。以美國CCRC模式為例，由于涵蓋了自理生活、輔助生活以及專業(yè)護理等多個層次的服務，收費通常較為昂貴。美國CCRC采取會員制經營，入住老年人一般需首先繳納一次性會費，經社區(qū)專門體檢機構體檢合格后方可以合同形式獲得在指定社區(qū)的長期居住權。除入門會費外，老年人還需為餐飲和日常照護等服務支付額外服務費，額外費用的支付隨會費繳納額的上升而遞減。同時，會員的入門費可在既定期限內退還老年人或不退還，通常入住時間越長，會費退還比例越低。在日本，以橫濱太陽城為例，其營收模式包括一次性入住金和月金，其中，入住金根據房間大小，3000萬~9800萬日元不等，月金包括管理費和餐費。此外，收入來源還包括一些額外收費。
多渠道的收入來源保證了項目的持續(xù)運營。
4.發(fā)展階段借鑒。在國外，養(yǎng)老地產都經歷了從低級形態(tài)向高級形態(tài)的發(fā)展和轉變，這一不斷演進的過程與國家的宏觀經濟社會特征和人口老齡化特征相適應。目前，西方發(fā)達國家養(yǎng)老地產開發(fā)以老年社區(qū)為主，設計理念從最開始的偏重地產屬性進入到注重金融屬性和人文關懷階段，普通化、人性化、社區(qū)化發(fā)展成為養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的特征（表3）。
四、養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)建議
（一）圍繞老年人群需求，構建科學的選址模型
作為主題地產，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)與城市規(guī)劃密切相關，其定位必須基于城市發(fā)展視角，構建科學的選址模型。具體而言，一是在選址及用地上，考慮老年人喜靜不喜鬧的特點，同時老年人害怕孤獨，希望子女上班上學后，仍有同齡同伴、共同話題、共同樂趣。因此，項目選址一是要考慮生態(tài)因素，要考慮當地是否擁有強勢稀缺自然資源，要以良好的生態(tài)環(huán)境營造健康、生態(tài)的居住氛圍。二是要考慮城市因素。環(huán)伺一線城市周邊或地處城市郊區(qū)地帶，滿足相對低廉的開發(fā)成本優(yōu)勢，同時享受成熟的城市配套輻射。三是當地房地產發(fā)展階段、供銷比、人口導入水平、基礎設施建設額、當地財政情況等，研究人口密度、人口導入情況，這直接影響?zhàn)B老市場的容量和發(fā)展?jié)摿ΑＫ氖钱數卣恼咧С帧?/p>
（二）以為老化、適老化為核心，提高產品競爭力
在產品策略方面，養(yǎng)老社區(qū)在設計產品和服務時應該對服務類型、產品形態(tài)、選址、定價和規(guī)模等多重參數進行綜合抉擇，通常包括以下三方面的關鍵要素：①居住條件，調查顯示，大部分老年人，尤其是自理型老年人希望擁有家庭式的私密生活空間。②醫(yī)療和護理能力，便利可靠的醫(yī)療健康服務是消費者在選擇養(yǎng)老產品時最為重視的內容。③其他增值服務和設施2。養(yǎng)老地產商應考慮到老年人的精神生活需求，為其提供有針對性的娛樂設備，并幫助組織社交活動等，以此豐富老年人的精神生活。在產品策略上，社區(qū)規(guī)模要大，要有醫(yī)療、娛樂、休閑相關的配套設施，細節(jié)處理重視無障礙設施打造。軟件配備上提供日常生活照料服務及其他個性化服務，在確保社區(qū)安全性和私密性的同時，確保老年人在養(yǎng)老社區(qū)里感受到家庭的溫暖。在產品訴求上，可以考慮以老年社區(qū)為功能核心，但以更廣泛的生活方式為主題，實現人群復合化發(fā)展，避免排他性。
（三）構筑多點盈利的業(yè)務模式
養(yǎng)老地產不同于一般住宅地產，養(yǎng)老地產的核心在于服務，養(yǎng)老配套服務是影響老年人群購買養(yǎng)老地產的關鍵要素，也是開發(fā)商實現持續(xù)盈利，構建長短兼顧盈利模式的核心。但是，目前市場中的開發(fā)企業(yè)對養(yǎng)老地產缺乏系統化解決方案，還是以地產銷售為主要收入來源。當前，養(yǎng)老地產通常借助政策支持，以較低價格拿地以實現土地的增值。在具體實踐中，一種是以旅游用地、工業(yè)用地的方式拿地，如北京太陽城。另一種是和政府共同開發(fā)，如上海親和源。房地產開發(fā)收入的收取有兩種方案，一是直接出售養(yǎng)老住宅產權；二是通過入門費，依靠每年利息現金流的貼現而獲取開發(fā)收入。未來，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)企業(yè)應著眼于提煉可持續(xù)、可復制的盈利模式，形成規(guī)模效應，通過設計短中長期的收入結構，實現項目的現金流及風險可控，保證項目價值最大化。
（四）通過平臺方式形成養(yǎng)老產業(yè)鏈閉環(huán)
養(yǎng)老社區(qū)是一個涵蓋醫(yī)療、護理、養(yǎng)生、娛樂、交通、住宅、休閑、運動、購物的產業(yè)鏈條，尤其是醫(yī)療護理行業(yè)，更是養(yǎng)老產業(yè)鏈條首當其沖的主角。然而，與美國不同，目前，中國養(yǎng)老地產開發(fā)商還是沿用傳統住宅地產開發(fā)模式，全產業(yè)鏈運作模式居多。與住宅地產不同，養(yǎng)老地產是多個產業(yè)的復合，開發(fā)商要想在整條價值鏈上建立戰(zhàn)略優(yōu)勢，是很難完成的任務。理論研究表明，只要在價值鏈或者產業(yè)鏈中的任何一個關鍵環(huán)節(jié)或者3～4個環(huán)節(jié)構建了競爭對手無法在短期內復制的競爭能力或優(yōu)勢，企業(yè)商業(yè)模式就有可能是成功的，如美國蘋果公司。未來，企業(yè)應在對外部宏觀環(huán)境進行細致掃描的基礎上，結合自身資源與能力情況，各自選擇自己的核心能力建設策略。具體而言，可考慮根據不同環(huán)節(jié)的增值情況采取相應的戰(zhàn)略模式和行動計劃，對價值鏈關鍵環(huán)節(jié)采取卡位戰(zhàn)略，進行強化；對于價值鏈輔助環(huán)節(jié)，可以考慮通過戰(zhàn)略聯盟、合作開發(fā)，完善業(yè)務外包管理等形成產業(yè)鏈閉環(huán)。
總之，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)是片藍海，企業(yè)需要尋找適合的商業(yè)模式介入。合理商業(yè)模式的構建不僅要適合外部宏觀環(huán)境，也要匹配內部資源與能力。此外，融資模式、目標客戶需求也是影響商業(yè)模式設計的重要因素，老年人群對養(yǎng)老社區(qū)消費與服務消費的偏好，將決定養(yǎng)老地產項目是適合長期運營還是以銷售實現投資回報。開發(fā)商在市場化運作的過程中，不僅要立足于自身的歷史發(fā)展，也應該考慮政府公共福利并解決民生、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老行業(yè)問題，形成一個多贏的局面，只有如此，才有可能形成一個可持續(xù)的商業(yè)模式。
注釋
1.萬通地產養(yǎng)老地產創(chuàng)新研發(fā)課題小組：《養(yǎng)老地產日本案例考察總結報告》，2010年12月。
2.孫超、唐海燕：《養(yǎng)老服務產業(yè)的商業(yè)模式》，中國經營報，2014年1月23日。
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關鍵詞：PPP項目 養(yǎng)老產業(yè) 云計算 大健康 養(yǎng)老云
中圖分類號：F283 文獻標識碼：A
根據國家統計局資料，1999年我國60歲以上老年人口比例已達10%。按照聯合國對人口老齡化社會標準劃分，中國已進入老齡化社會，而截至2014年底，我國60歲以上老年人口為2.12億人，占總人口的15.5%，中國成為世界上老齡化速度最快的國家之一。聯合國曾作出預測，到2049年，中國將有近三分之一人口超過60歲，老齡化程度繼續(xù)加重。針對日益嚴峻的養(yǎng)老現狀，國家在十三五規(guī)劃中將養(yǎng)老產業(yè)作為重點產業(yè)提出，國家也在逐年加大政府支持力度，加速審批多項養(yǎng)老項目。而在建設養(yǎng)老項目的過程中，政府往往承擔了較大的財政壓力。國務院于2013年的《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》明確指出，鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務業(yè)。并于2014年在湖南、內蒙古、吉林、江西、山東、安徽、湖北、甘肅等8個省份開展以社會資本合作、市場化方式發(fā)展養(yǎng)老服務產業(yè)試點，促進養(yǎng)老服務產業(yè)發(fā)展。
一、國內PPP養(yǎng)老項目的現狀和問題
社會資本合作模式――PPP模式（Public Private Partnership：公私合作）是一種以合同方式確立的，基于風險共擔和利益共享的公共部門和私營機構之間的長期合作機制。其相對于傳統的單政府公共服務供給模式而言，具有效率高、減輕財政負擔、優(yōu)化風險承擔降低成本、服務質量高等優(yōu)點。
以江西省贛州市章貢區(qū)社區(qū)（村）居家養(yǎng)老服務中心項目為例，該項目為全國第二批PPP模式示范項目，于2015年6月正式落地，計劃用3年時間投資1.6億建設72個居家養(yǎng)老社區(qū)服務中心，以實現城鄉(xiāng)養(yǎng)老服務全覆蓋的目標。在章貢區(qū)政府的監(jiān)管下，社會資本同贛州市市場建設綜合開發(fā)有限公司共同合作，注資組建養(yǎng)老服務中心項目管理公司。項目全部建成后，將為全區(qū)11萬名60歲以上老年人提供日間照料、配餐送餐、醫(yī)療陪護等社區(qū)居家養(yǎng)老服務。
除了該項目之外，全國各地也有一批PPP模式的養(yǎng)老項目開展，而在開展過程中發(fā)現存在老年人去養(yǎng)老機構意愿下行、居家養(yǎng)老意愿相對強烈的情況，因此PPP模式的社區(qū)居家養(yǎng)老為目前主流方向。而現行PPP模式下的社區(qū)居家養(yǎng)老依舊存在不能提供有效供給狀態(tài)。主要體現在：1.過度依賴政府資源和行政運作，容易陷入行政福利陷阱；2.社會資源整合不足，未將政府、社區(qū)以及民營養(yǎng)老機構間資源進行有效整合、信息共享。導致三方各自獨立提供服務，造成資源重復和服務盲區(qū)。3.同專業(yè)機構間的互動不足，目前社區(qū)醫(yī)療保健工作不能滿足老年人對健康咨詢和身體康復護理等需求；4.工作人員專業(yè)能力待提高，缺乏相關職業(yè)教育以及相關技能培訓。5.提供的服務形式較單一，未將老年群體進行細分，不能提供個性化的居家養(yǎng)老方案和服務。6.監(jiān)管不及時，目前監(jiān)管形式為事后監(jiān)管和應急監(jiān)管，監(jiān)管信息滯后；7.盈利模式和渠道單一，未能擴展出衍生產品。
二、基于云計算和大健康的養(yǎng)老PPP項目的新模式的探索
云計算和大健康平臺均是在互聯網技術發(fā)展過程中產生的一種模式。云計算是基于互聯網的相關服務的增加、使用和交付模式，通常涉及通過互聯網來提供動態(tài)易擴展且經常是虛擬化的資源。而大健康平臺實際上也是指利用互聯網整合各種資源，將不同的醫(yī)療機構甚至保險單位等進行聯合，進行信息共享以便機構為個人用戶提供可持續(xù)的個性化服務。
將云計算和大健康概念和技術引入養(yǎng)老PPP項目，并對現有項目模式進行改進，獲得以政府為主導、養(yǎng)老云信息平臺為憑借、以社區(qū)養(yǎng)老中心為依托、以大健康平臺為輔助的新型健康養(yǎng)老模式――“健康養(yǎng)老云”模式，以實現老人“安養(yǎng)―樂活―善終”的生活目標。
“健康養(yǎng)老云”產業(yè)內主體有政府公共部門、第三方社會機構、居家養(yǎng)老云信息平臺以及PPP項目管理公司籌建和管理的社區(qū)居家養(yǎng)老中心，圖1為“健康養(yǎng)老云”產業(yè)的結構設想。
“健康養(yǎng)老云”產業(yè)的運營模式如下：
（一）政府公共部門、社會資本共同成立PPP項目公司和居家養(yǎng)老云信息平臺
政府和社會資本通過PPP模式簽訂合同，成立PPP項目公司。政府提供土地和政策，社會資本負責籌建和管理PPP項目公司并成立居家養(yǎng)老云信息平臺，PPP項目公司籌建并負責管理社區(qū)養(yǎng)老中心。政府對PPP項目公司以及居家養(yǎng)老云信息平臺進行監(jiān)管，對項目進行風險管控。
（二）老人/子女、智能終端企業(yè)、社區(qū)養(yǎng)老中心以及居家養(yǎng)老云信息平臺構成基本居家養(yǎng)老配置
智能終端企業(yè)與社區(qū)養(yǎng)老中心合作，保證智能終端入戶。社區(qū)養(yǎng)老中心采集老人基本信息以及日常需求錄入居家養(yǎng)老云信息平_的用戶信息管理系統。子女可通過智能終端和社區(qū)養(yǎng)老中心了解老人居家養(yǎng)老情況并可對養(yǎng)老服務、老人健康等信息進行反饋。社區(qū)養(yǎng)老中心可通過智能終端以及信息反饋對老人養(yǎng)老情況進行實時更新和監(jiān)管，消除養(yǎng)老服務信息滯后引發(fā)的資源重復浪費以及服務盲區(qū)，實時監(jiān)管及時處理問題，也可避免由監(jiān)管滯后引發(fā)的養(yǎng)老項目風險事件。
（三）由居家養(yǎng)老云信息平臺整合其他服務機構同社區(qū)養(yǎng)老中心資源為老人提供個性化居家養(yǎng)老服務，形成有序的養(yǎng)老產業(yè)鏈
老人依據自身情況不同對養(yǎng)老服務的需求不同，如只單靠社區(qū)養(yǎng)老中心提供養(yǎng)老服務，不僅需要多樣化專業(yè)在職人員，而且還需要豐富的專業(yè)資源。而要實現該目標，則將大大增加社區(qū)養(yǎng)老中心的運營管理成本，也增加了相應風險。因此，引入其他服務機構，例如教育文藝機構、飲食餐飲、體育健身、休閑娛樂、家政服務甚至其他機關事業(yè)單位養(yǎng)老機構的養(yǎng)老設施等第三方服務機構，不僅可提供豐富的服務種類，而且還可利用養(yǎng)老云信息平臺針對個人提供多機構的個性化服務套餐，充分整合各機構資源，實現收益最大化。并可從中衍生新的服務產品，增添盈利渠道。
（四）居家養(yǎng)老云信息平臺搭載大健康平臺為養(yǎng)老人員提供多層次、高水平、全方位的健康服務
老人因年齡以及身體狀況，對醫(yī)療知識科普、健身保健、康復保健、大病重病護理，臨終關懷等醫(yī)療相關服務有迫切需求，但因科普力度不足，公共t療資源偏集中于大型三甲醫(yī)院，大病重病就醫(yī)和護理存在難度，臨終關懷等公共服務機構運轉不良，其他醫(yī)療信息不明等原因，導致經常出現老人受騙、重病老人子女財力人力負擔重、重病后康復保健措施以及臨終關懷不到位等情況發(fā)生，無法達到“安養(yǎng)―善終”目標。大健康平臺可通過從智能終端科普醫(yī)療知識、智慧醫(yī)院信息平臺、慢性病防治管理系統、健康管理系統、康健護理管理系統、互聯網急救系統、互聯網中醫(yī)診斷系統、互聯網腫瘤篩查系統等提供醫(yī)療信息服務和醫(yī)療機構健康服務，以多層次、高水平、全方位的醫(yī)療健康服務協助實現“安養(yǎng)―樂活―善終”目標。
三、“健康養(yǎng)老云”產業(yè)面臨的挑戰(zhàn)
（一）產業(yè)結構主體缺乏參與積極性
我國PPP養(yǎng)老產業(yè)目前處于發(fā)展初期，盈利模式尚不完善，產業(yè)鏈單一，完整產業(yè)鏈形成需社會資本的財務成本以及時間成本較大。因此，企業(yè)等第三方機構缺乏長期參與積極性，影響產業(yè)鏈的完善和持續(xù)發(fā)展。
（二）智能終端配套設施不完善
國內智能家居和智能終端設備尚在發(fā)展階段，而且同老人之間的互動模式待摸索和優(yōu)化，經常存在智能終端操作過于繁瑣，老人完全掌握較困難。往往出現智能設備安裝后老人不會使用的情況，久而久之智能終端成為擺設。
（三）云信息平臺的信息安全隱患
健康養(yǎng)老云產業(yè)中信息共享除為機構帶來便利模式之外，也存在安全隱患。如何有效保護老人隱私、維護老人信息安全成為平臺建立必需解決問題之一。
（四）大健康平臺處于事業(yè)發(fā)展期，同養(yǎng)老相關產業(yè)的結合方式尚待摸索
大健康平臺是隨著互聯網發(fā)展起來的新型事物，目前廣泛用于普通群體的醫(yī)療健康咨詢服務，如何針對老年人推出針對性的系統性特色服務，是亟待解決的問題。
四、關于“健康養(yǎng)老云”養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的建議
（一）建立完善的信息安全監(jiān)管機制
建立健全信息安全法律法規(guī)體系，加強執(zhí)法力度，要求各地區(qū)各部門積極監(jiān)管并反饋。加大互聯網信息安全領域的資金投入，建立互聯網信息安全國家標準，促進網絡安全行業(yè)健康發(fā)展。
（二）鼓勵民營資本進入醫(yī)療健康行業(yè)
鼓勵民營資本進入大健康行業(yè)，促進醫(yī)療健康咨詢行業(yè)、康復保健機構、臨終關懷機構等同養(yǎng)老相關的特色機構的建立和發(fā)展。促進民營機構同公共醫(yī)療機構的信息溝通和合作交流，推動大健康平臺的快速發(fā)展。
（三）新型養(yǎng)老特色主打的智能終端的研究以及加強社區(qū)養(yǎng)老機構人員的針對性宣傳培訓。
鼓勵企業(yè)針對老年人特點研發(fā)簡便操作，甚至VR等體驗式智能終端。社區(qū)養(yǎng)老中心定期針對居家養(yǎng)老老人舉辦智能終端，以及養(yǎng)老云信息平臺的宣傳培訓，甚至采用入戶宣講等方式，以期提高智能終端和信息平臺的使用率。
（四）大力培養(yǎng)跨界人才
PPP項目公司應對社區(qū)養(yǎng)老機構工作人員進行資質考核和技能培訓，使其具備互聯網知識和養(yǎng)老服務知識，并有簡單的醫(yī)療救護技能，能及時應對突發(fā)的健康問題并提供相應措施。
養(yǎng)老產業(yè)在我國起步較晚，但我國人口老齡化嚴重，養(yǎng)老任務重，形勢嚴峻。因此，一個符合中國國情，且可實現良好持續(xù)性發(fā)展的養(yǎng)老產業(yè)模式顯得尤為重要。“健康養(yǎng)老云”養(yǎng)老產業(yè)模式不僅可促進經濟發(fā)展，更可解決我國的養(yǎng)老問題，實現“安居―樂活―善終”這一養(yǎng)老目標。因此，探索并完善該模式對我國養(yǎng)老產業(yè)具有現實意義。
參考文獻：
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【關鍵詞】養(yǎng)老地產；市場；企業(yè)；方式
一、養(yǎng)老地產發(fā)展的現狀與遇到的困難
作為一個新興市場和新興產業(yè)項目，養(yǎng)老地產在獲得全新的產業(yè)優(yōu)勢的同時，還存在著作為新興產業(yè)模式所固有的不確定性和風險性，而在投資、管理、營銷等一系列組織行為中還存在著巨大的變數。在養(yǎng)老地產這一鏈條中，各種企業(yè)類型都會因為面對養(yǎng)老產業(yè)所先前固有的高投入、長周期、經濟環(huán)境在投資期間多變等復雜的不確定因素，而導致其為了應對這些潛在的投資風險而制定和確定科學合理的用來計算投入產出比的模型，而這種行為的難度是可想而知的。由于養(yǎng)老地產與以往各種地產類型執(zhí)行的完全是不同的管理方法和營銷手段，沒有現成執(zhí)業(yè)經驗的地產投資企業(yè)集團必然造成當前相關公司明確的盈利模式的暫時缺位。雖然地產投資相關企業(yè)資本的長期性很好的迎合了投資養(yǎng)老產業(yè)期限較長的特征，這也是時下能夠支撐養(yǎng)老產業(yè)的基本認可和辨識依據。但目前養(yǎng)老社區(qū)有著極為不明的用地性質，依據的是很高的地價，這就給未來的收益帶來的極大的不確定性，內涵著極大的風險隱患。作為一種資金密集型產業(yè)鏈條，養(yǎng)老地產肯定要大量的投入資金，從而帶動了全社會產業(yè)鏈進一步重視和考慮傾向養(yǎng)老地產的盈利模式和性價比。但這種考慮至今還只是停留于理論上，尚未有成形的模式和成功的經驗作為參考和借鑒，對于已經進入或者即將進入養(yǎng)老地產開發(fā)的企業(yè)來說，一切都還是未知數。因此，基于養(yǎng)老地產業(yè)較為新興的產業(yè)特征和不確定的營銷模式，需要進行冷靜的思考和運營把握。
二、如何確保養(yǎng)老地產的可持續(xù)發(fā)展方式
第一是法律法規(guī)方面的突破， 應該爭取對老齡事業(yè)的國家立法"近期應該盡快出臺國務院， 包括地方政府的行政管理法規(guī)和一系列的技術要求規(guī)范， 做到有法可依， 有章可循； 第二， 對于進入養(yǎng)老產業(yè)的門檻制度的突破， 要制定有利于或要鼓勵和吸引社會資金的進入制度， 也包括吸納國際的資金！ 技術！ 管理等方面； 第三， 在規(guī)劃用地方面的突破， 應該有老齡養(yǎng)老用地的一席之地， 在進程改造當中要配養(yǎng)老公共設施和養(yǎng)老住宅；第四， 優(yōu)惠和扶持政策的突破， 對于不同形式的養(yǎng)老模式， 應該給予相應的在土地！ 規(guī)劃！ 財政！ 信貸！ 稅費！醫(yī)療等方面的扶持政策； 第五， 多元化以房養(yǎng)老模式的突破" 除了要研究倒按揭！ 反向抵押貸款等形式外， 還要探索-以小換大！ 委托. 等等模式， 解決老年人有房沒錢的問題， 通過這樣一些突破， 我們國家老齡事業(yè)！ 養(yǎng)老產業(yè)會有更大的發(fā)展"
三、改進養(yǎng)老地產發(fā)展模式的建議
1、健全優(yōu)化養(yǎng)老地產的產業(yè)鏈
當前我國的養(yǎng)老地產還處于摸索階段，因此首要的任務是應推進養(yǎng)老產業(yè)鏈的形成，從而促進養(yǎng)老地產的開發(fā)和建設。目前我國的養(yǎng)老產業(yè)鏈條尚處于形成過程中，如建設資金投入、建設用地提供、設施設備配備適老化用品購置、運營管理引進等環(huán)節(jié)都有待進一步銜接。可以說，完善的養(yǎng)老產業(yè)鏈條是促進養(yǎng)老地產項目開發(fā)和建設的重要前提，只有相關完整的環(huán)節(jié)能夠得到順利銜接，才能有效促進養(yǎng)老地產的順利發(fā)展。目前既需要建設良好的信息平臺來銜接各個環(huán)節(jié)，同時也需要政府出臺支持政策來培育各環(huán)節(jié)的成長。針對產業(yè)鏈的優(yōu)化健全，還要通過制定針對性的產業(yè)標準，需要有關部門制定政策和標準以加強規(guī)范和引導養(yǎng)老地產行業(yè)的健康發(fā)展，從而應對在實際建設中所遇到的由于產品多樣化和建設主體多元化所造成的水平不均衡問題。同時國家還要出臺各種政策來鼓勵養(yǎng)老機構的健康發(fā)展，促進產業(yè)布局下養(yǎng)老項目的多樣化和有序化。
2、政府出臺切實可行的優(yōu)惠政策， 鼓勵民間資本進入養(yǎng)老地產服務領域
為鼓勵更多的開發(fā)商進入養(yǎng)老地產，政府需要出臺切實可行的優(yōu)惠政策。一是鼓勵民間資本進入養(yǎng)老地產服務領域。在規(guī)劃審批、投資核準、融資服務、財稅支持、土地使用、醫(yī)保定點等方面，貫徹平等準入原則。二是實行同等待遇。凡各級政府給予公辦養(yǎng)老地產服務項目的優(yōu)惠扶持政策與措施，也適用于民營養(yǎng)老地產服務企業(yè)；給予非營利性機構、組織的各種優(yōu)惠待遇和政策，也同樣適用于從事同類服務活動的民營養(yǎng)老地產企業(yè)。
政府各相關部門要關注、關心養(yǎng)老地產的發(fā)展，作好服務工作。繼續(xù)加大資金保障力度，建立養(yǎng)老服務資金保障制度，將發(fā)展養(yǎng)老服務的經費列入專項財政預算。推進試點建設工作，推行優(yōu)惠政策，吸引社會捐助和公益慈善組織多渠道投資養(yǎng)老服務業(yè)；進一步完善社區(qū)養(yǎng)老服務機制，規(guī)范養(yǎng)老服務標準，選擇有信譽的企業(yè)進入社區(qū)養(yǎng)老服務行業(yè)。
3、吸取國外開發(fā)養(yǎng)老地產的經驗
英國老年社區(qū)的特點是配套設施齊全的全齡化大型老年社區(qū)，也稱聚集住宅或退休之家。英國的老年社區(qū)建筑規(guī)模大，具有完善的配套設施與功能區(qū)劃分，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上，是集居住、商業(yè)服務、度假療養(yǎng)于一體的大型綜合社區(qū)。美國老年人的居住設施大致分為5類：獨立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護理院和老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應的服務管理體制。
4、探索國內養(yǎng)老地產項目的經驗
“以房養(yǎng)老”模式以北京太陽城老年公寓為代表，采用反向抵押的逆按揭方式。這一概念是從西方引入中國的，在老齡化現象日益突出、獨生子女負擔加重的當今社會，該模式無疑是未來老年人減輕養(yǎng)老負擔的一種很好的方式。
5、開發(fā)商應該探索獨立開發(fā)或合作開發(fā)的模式
養(yǎng)老地產對現金流要求非常高，除房地產開發(fā)公司外，一些保險公司、商業(yè)地產運行公司、醫(yī)療公司等也有進入養(yǎng)老產業(yè)的意愿，開發(fā)商可與此類公司合作開發(fā)養(yǎng)老地產，增強資金、資源實力，分散開發(fā)風險。同時，要做好項目前期準備、項目策劃和可行性研究。
四、總結
我們需要認清養(yǎng)老產業(yè)的核心和實質，政府應該承擔政府的責任，開發(fā)商應該認清自己在這個產業(yè)中的定位和角色， 醫(yī)療資源應該首當其沖促進養(yǎng)老產業(yè)的價值鏈和服務鏈的構建， 全社會在共同做養(yǎng)老上達成共識。保險、投資、運營管理、社工體系、志愿者等方方面面共同參與， 這個產業(yè)才有希望， 才能成功。
參考文獻：
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關鍵詞：村鎮(zhèn)銀行；農村金融；盈利分析
中圖分類號：F83 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）04-0-01
截至2012年末，我國共開業(yè)村鎮(zhèn)銀行800家，中西部地區(qū)機構占比61.2%。資產總額為4343億元，貸款余額為2330億元，其中農戶和小微企業(yè)貸款余額合計占84%[1]。然而在村鎮(zhèn)銀行迅速發(fā)展的同時，其盈利能力卻呈現兩極分化和地域分化的趨勢，從總體看真正實現穩(wěn)定盈利的還是小部分，大部分仍然在盈虧平衡波動，同時在數量占比較大的中西部欠發(fā)達地區(qū)村鎮(zhèn)銀行總體盈利能力較弱，實現穩(wěn)定盈利的村鎮(zhèn)銀行主要集中于東部地區(qū)[2]。當前欠發(fā)達地區(qū)村鎮(zhèn)銀行的盈利能力亟待提升。
一、經濟欠發(fā)達地區(qū)村鎮(zhèn)銀行的總體盈利能力分析
村鎮(zhèn)銀行是經營貨幣信用的金融機構，其盈利性是在安全性與流動性基礎上的最終要求，同時盈利能力的大小也最終決定了自身的發(fā)展。因此對村鎮(zhèn)銀行總體盈利的衡量評價可以客觀反映其發(fā)展的現狀與不足。
當前銀行業(yè)普遍采用的盈利能力指標主要有資產收益率，凈利差率，存貸比，不良貸款率，撥備覆蓋率，非利息收入占比等。
（一）與銀行同業(yè)平均的比較。我國銀行業(yè)的主導是大型股份制商業(yè)銀行，與之比較，作為一級法人機構的村鎮(zhèn)銀行規(guī)模小、網點少、業(yè)務單一。在各項評價指標中，村鎮(zhèn)銀行與行業(yè)平均值差距較大。這主要由于村鎮(zhèn)銀行正處于擴張期，同時經營成本初期投入高，短期資產回報受到影響。以江西為例，2012年，我國銀行業(yè)平均資產收益率為1%，而在江西轄內村鎮(zhèn)銀行的資產收益率僅為0.5%-0.7%，同時行業(yè)平均凈利差率為2.6%，而江西轄內村鎮(zhèn)銀行凈利差率為2.2%。由于規(guī)模效益難以體現等原因，在凈資產收益率、非利息收入占比等核心指標上中西部村鎮(zhèn)銀行均低于行業(yè)平均值。但是處在信用體系不完善的欠發(fā)達地區(qū)村鎮(zhèn)銀行的不良貸款率卻遠低于行業(yè)平均值。
（二）與同地區(qū)其他農村金融機構的比較。村鎮(zhèn)銀行在同地區(qū)的競爭對象主要是農信社和郵儲行。由于市場后入和公眾認知不足與政策扶持力度小，村鎮(zhèn)銀行發(fā)展受到限制，吸收居民存款緩慢、依賴資本投入，5%的營業(yè)稅率高于農信社的3%，結算渠道與涉農貼息未得到政策支持等，因此村鎮(zhèn)銀行的成本費用等支出性指標要比同地區(qū)農村金融機構高，但是村鎮(zhèn)銀行作為一級法人機構較其他銀行分支機構表現出來充分的靈活性卻要大的多，創(chuàng)新中小微及農村金融服務模式，形成了小微金融戰(zhàn)略的有效延伸，擴大了其在縣域、村鎮(zhèn)的市場份額。
（三）當前盈利能力存在問題分析及對策。
1.外部環(huán)境和政策制約嚴重。中西部村鎮(zhèn)銀行大多處于發(fā)展中的縣鄉(xiāng)，金融需求與經濟發(fā)展不匹配，盈利空間狹窄。村鎮(zhèn)銀行吸儲較慢信貸結構單一，同時信用體系不完善也在很大程度上制約了其盈利能力的提升，對村鎮(zhèn)銀行的幫扶政策還停留在宏觀層面并未具體落實，削弱了村鎮(zhèn)銀行競爭力。
國家應放寬對村鎮(zhèn)銀行發(fā)起人結構及股本的限制，鼓勵多種資本參與[3]，活躍農村金融，強化村鎮(zhèn)銀行與地方政府聯系，加大扶持力度，盡快落實補貼支農業(yè)務政策，提高村鎮(zhèn)銀行競爭優(yōu)勢。
2.內部治理和風險控制亟待加強。當前，村鎮(zhèn)銀行發(fā)展緩慢的重要原因是村鎮(zhèn)銀行資本單薄，公眾對其內部治理和風險控制信心不足，尤其在中西部地區(qū)，農民對銀行資金的安全性要求更高。村鎮(zhèn)銀行內部治理沒有統一的制度要求，同時人員專業(yè)素質參差不齊，對信貸風險控制不足。
金融監(jiān)管機構應該制定統一的村鎮(zhèn)銀行內部治理控制要求，同時加強監(jiān)管，建立市場推出與風險保障體系，村鎮(zhèn)銀行自身應該健全內部控制體系與信息披露制度，強化崗位監(jiān)督與員工職業(yè)素養(yǎng)要求。
二、經濟欠發(fā)達地區(qū)村鎮(zhèn)銀行的盈利模式分析
當前村鎮(zhèn)銀行的業(yè)務范圍包括吸收公眾存款，發(fā)放貸款，辦理國內結算，辦理票據承兌與貼現，從事同業(yè)拆借、銀行卡業(yè)務，收付款項及保險業(yè)務和銀監(jiān)會批準的其他業(yè)務。
（一）當前盈利模式分析。當前村鎮(zhèn)銀行由于所處環(huán)境與自身條件限制，其主要收入來源于凈利息收入，業(yè)務模式主要是零售銀行業(yè)務為主，其中零售銀行業(yè)務當中涉農存貸款占到62.5%。而在東部地區(qū)的村鎮(zhèn)銀行以及中西部地區(qū)發(fā)展較為成功的村鎮(zhèn)銀行中，其盈利模式中批發(fā)銀行業(yè)務、私人銀行業(yè)務、中間業(yè)務、混業(yè)經營業(yè)務呈現多元化趨勢，中西部的489家村鎮(zhèn)銀行中的90%主要以零售業(yè)務為主，而在東部的311家村鎮(zhèn)銀行中這一比例不到50%。同時經濟欠發(fā)達地區(qū)的村鎮(zhèn)銀行非利息收入占比較低導致盈利穩(wěn)定性較差，業(yè)績波動大。
同時村鎮(zhèn)銀行在區(qū)域金融的競爭中不能有效聯合資本，導致在競爭中處于弱勢地位，過于重視資本的逐利性，盲目追求擴張，盈利模式的一味求大而沒有保障其合理性與流動性。
（二）當前存在問題分析及對策。
1.業(yè)務結構單一化制約著村鎮(zhèn)銀行在中西部地區(qū)的獲利能力提升，直接影響其抗風險能力與資產收益。在當前中國城鎮(zhèn)化進程加快的背景下，尤其是村鎮(zhèn)銀行所處的縣級城市金融需求日益增大，村鎮(zhèn)銀行卻不能因需定求，導致發(fā)展陷入困境。
村鎮(zhèn)銀行應平衡業(yè)務結構，合理配置資本，將業(yè)務面向區(qū)域金融的需求，面向中西部縣域的城鎮(zhèn)化進程與農村醫(yī)療和養(yǎng)老保險，同時挖掘涉農潛在業(yè)務，優(yōu)化業(yè)務流程，開發(fā)適應三農發(fā)展的金融產品，保障盈利模式質和量同步提升。
2.盈利模式僵化，缺乏核心競爭力，當前村鎮(zhèn)銀行存款主要由資本投入組成，加之公眾了解不夠，吸收居民和企業(yè)存款滯后，導致流動性下降，資產管理水平下降，同時面對區(qū)域內同業(yè)競爭缺乏有效應對，不能擴大盈利空間。
村鎮(zhèn)銀行應積極與區(qū)域內國有資產、大型企業(yè)合作，互相注資參股，形成有效的核心競爭力，同時與地方政府協作[4]，提高公眾認可度，創(chuàng)新信貸方式，推廣有地方特色的中小微企業(yè)金融與農村金融服務，創(chuàng)新盈利模式。
參考文獻：
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【關鍵詞】養(yǎng)老地產開發(fā) PPP模式 可行性 必要性
一、引言
我國是當今世界上老年人口最多、增速最快的國家。據國家統計局網站最新統計，2014年底，我國60歲及以上人口數量已經達到21242萬人，占全國比重15.5%，65歲以上人口數量達到13755萬人，占全國比重10.1%，對比聯合國的人口老齡化標準，我國人口老齡化程度十分嚴重。
根據民政局數據顯示，截止2015年3月底我國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位27.5張，與政府在《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（2011-2015年）》要求的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30張仍有較小差距，與發(fā)達國家平均水平的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位50到70張更是差距不小。
面對日益嚴峻的老齡化問題和潛力巨大的養(yǎng)老服務市場，我國“十二五”綱要規(guī)劃提出，構建“以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐”的社會養(yǎng)老服務體系。在“十二五”期間，國家相繼出臺一系列政策法規(guī)，推動民間資本、社會力量進入養(yǎng)老服務業(yè)，致使近年民間資本進入養(yǎng)老服務業(yè)的熱情空前高漲，養(yǎng)老服務成為投資新熱點。
同時，與養(yǎng)老服務行業(yè)相關聯的養(yǎng)老地產市場因此也方興未艾，各方投資者都在積極尋求成功的融資框架和開發(fā)模式。本文在現有的養(yǎng)老市場背景下，綜述相關研究和實踐，提出一類新的養(yǎng)老地產開發(fā)模式與融資框架建議――PPP模式，為有關企業(yè)投資開發(fā)提供參考。
二、文獻綜述
“養(yǎng)老地產”從字面上看，可理解為“養(yǎng)老+地產”的一種復合地產開發(fā)模式。這種模式將房地產開發(fā)項目主題化，整合其他資源，為客戶提供特殊生活模式和消費方式。養(yǎng)老地產由適老化住宅拓展而來，最初只是將養(yǎng)老主題融入傳統地產開發(fā)，但發(fā)展至今已融入了商業(yè)地產運營、養(yǎng)老服務和金融創(chuàng)新等屬性，形成養(yǎng)老地產的廣義概念。目前國際上對于養(yǎng)老地產的研究主要集中在三個方面，即國內外發(fā)展養(yǎng)老地產的先進經驗分析、人口老齡化下的養(yǎng)老地產的開發(fā)研究和關于養(yǎng)老地產的規(guī)劃研究。羅福周和韓言虎（2012）根據我國養(yǎng)老地產的發(fā)展現狀及結合典型案例，并從老齡化社會、老年產業(yè)經濟、房地業(yè)和房地產企業(yè)轉型角度，分析了養(yǎng)老地產的特性，介紹了國外養(yǎng)老地產的發(fā)展經驗，闡述了當前亟待發(fā)展養(yǎng)老地產的必要性。姜睿和蘇舟（2012）從中國養(yǎng)老地產的內在發(fā)展邏輯來看，養(yǎng)老服務社會化、養(yǎng)老服務設施集約化與養(yǎng)老服務高端化是催生中國養(yǎng)老地產的內在動力，養(yǎng)老地產金融化是養(yǎng)老地產的發(fā)展依托和現實路徑。Deng Y， Gyourko J和Wu J.（2010）認為養(yǎng)老地產作為一種融合復合地產和現代服務業(yè)的產業(yè)，盡管在中國仍處于初級發(fā)展階段，但其系統性和復合度很高，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
PPP（Public-private partnerships，或簡稱P3s）即公私合作伙伴關系，是指公共部門和非公共部門為提供公共產品和服務而建立的一套利潤共享、風險共擔的合作模式；也可以說是公共部門通過與私人部門建立伙伴關系來提供公共產品或服務的一種方式。它是通過非政府部門的融資，改變公共服務和基礎設施建設的運作方式，并通過非公共部門引入市場機制，利用其創(chuàng)新和經驗，提高基礎設施和管理的水平，以達到增值基礎設施的目的。目前國際上對PPP模式的研究大部分集中于對PPP項目融資風險因素的識別及分類、風險評估、風險分擔原則、分擔模式和在公共設施的應用等方面的研究。彭桃花和賴國錦民（2004）認為無論是在發(fā)達國家或發(fā)展中國家，PPP模式的應用越來越廣泛，風險的辨識與合理分配是成功運用PPP的關鍵。張桂玲（2014）認為將PPP模式應用于農村基礎設施建設是十分重要的，孫學工，劉國艷和杜飛輪等（2015）認為PPP在我國公用事業(yè)、基礎設施等多個行業(yè)得到較為廣泛的應用，但現有PPP模式不適應新形勢發(fā)展要求，應迫切需要進行相應改革，并盡快開展新型PPP模式試點。R.Scott Fosler和Renee A.Berger（1982）運用實證分析的方法，研究了美國7座有代表性城市政府在提品和服務時引入私人部門的案例，其得出的結論是當地政府應該結合自身特點，城市的自然條件、經濟結構和政治體制特點等，因地制宜地選擇PPP模式。
三、我國養(yǎng)老地產開發(fā)分析
（一）開發(fā)模式
當前，我國養(yǎng)老地產開發(fā)模式大多模仿美國的CCRC（Continuous Care Retirement Communities，持續(xù)照護退休社區(qū)）模式，但在開發(fā)規(guī)模、功能定位和建造選址上有所區(qū)別。我國早期的開發(fā)項目是模仿美國的大規(guī)模、低密度社區(qū)，以輔助生活區(qū)、家庭照料社區(qū)等為主，設置一定比例的護理型公寓和醫(yī)療護理設施，如東方太陽城、北京太陽城等。之后我國又模仿美國出現了一些規(guī)模較小、定位高端的獨立生活型機構，以老年公寓、老年聚集區(qū)為主，如椿萱茂、和熹會等。近年，國內也出現了將生態(tài)和養(yǎng)老結合打造的旅游養(yǎng)老、集中商品住宅社區(qū)小戶型社區(qū)養(yǎng)老、主打養(yǎng)生牌的溫泉養(yǎng)老等不同的新型養(yǎng)老地產開發(fā)模式，如無錫九如城等養(yǎng)老綜合體。
（二）盈利模式
目前國內在養(yǎng)老地產的盈利模式方面有三種類型：“出售”、“長期持有”和“出售+長期持”。
（1）出售。一般而言，銷售型養(yǎng)老地產更偏向于傳統房地產開發(fā)，出售對象可以為是產權也可以是使用權，養(yǎng)老地產的開發(fā)以住宅產品的銷售為主要利潤。
（2）長期持有。長期持有自主運營，養(yǎng)老社區(qū)將只租不售。目前很多開發(fā)商考慮嘗試采取會員制的運營模式，即老年人住進來需要交一定金額的會費，入住以后根據不同的養(yǎng)老服務等級每月再繳納相應費用，當老人去世之后，剩余的會費將退還給家屬。會員制與普通房產銷售類似，是通過銷售會籍，迅速鎖定目標客戶使資金快速回籠，也為多地養(yǎng)老的開展提供了客源基礎。
（3）出售+持有。養(yǎng)老住宅的開發(fā)需要社區(qū)可持續(xù)性發(fā)展，盈利模式就需要將產品銷售和運營服務二者并重。“銷售+持有”型就是為了彌補全部出售模式下后期運營質量無法保障而提出的改進方案，一般是銷售自理型住宅，繼續(xù)持有護理型公寓和醫(yī)療護理設施，典型案例是北京太陽城。
（三）融資方式
養(yǎng)老地產具有前期投資大、回收資金慢、收益率低、公益性較強等特點，由于這一特殊性，養(yǎng)老地產很難取得銀行貸款。
第一種方式，在我國最為常見融資方式的是由政府獨資，養(yǎng)老服務作為社會福利事業(yè)，由于其回報率較低，往往由政府撥發(fā)一定比例的財政支出來開發(fā)養(yǎng)老地產。
第二種方式，由開發(fā)商單獨投資，作為地產項目來開發(fā)銷售，這種形式在國外較為多見，美國就已有專門開發(fā)建設老年地產的連鎖公司，但開發(fā)成本過高，風險性大，國內較少。
第三種方式，開發(fā)商投資和住戶集資相結合的方式，住戶可將原住房出售或作抵押來籌集所需資金，入住后只需交付少量的費用，但可操作性較差。
四、PPP模式的引入
（一）模式的可行性和必要性分析
我國主要的養(yǎng)老服務形式以機構養(yǎng)老為主，屬于我國的福利事業(yè)，通常以養(yǎng)老院為主，但準入門檻較高，由政府提供。而政府因為財政壓力較大，對于養(yǎng)老院這種前期投資大、回收資金慢的基礎公共建設項目缺乏足夠的資金支持，再加上我國近年人口的老齡化程度日益加劇，有限的養(yǎng)老設施越發(fā)不能滿足廣大人民群眾對于養(yǎng)老服務多元化的需求。社會資本作為當今中國經濟的重要力量，有著充足的流動資金和靈活的經營理念，根據準公共物品的特點，養(yǎng)老地產實際上屬于準公共物品的范疇，區(qū)別于傳統意義上的養(yǎng)老院，完全可以讓更有活力的私營機構作為主導進行建設，使之成為政府機構養(yǎng)老的有效補充。
PPP強調公共部門和私營機構為提供公共服務組建項目公司或約定長期合作，在項目中各自投入資源并合理分擔風險，實現各相關方共贏。企業(yè)通過獲得政府授予的特許經營權，提供基礎設施、公共事業(yè)的建設與服務，通過運營回收投資并獲得合理收益。養(yǎng)老地產本身具有的公益性，以及投資回收期長、現金流相對穩(wěn)定或增長的特點，滿足了PPP應用的基本條件。一方面，政府可以通過鼓勵政策，引導企業(yè)加大養(yǎng)老服務的供給，滿足不同層次的養(yǎng)老需求；另一方面，企業(yè)可以減輕初期投資和運營期稅費帶來的財務壓力，專注于提升養(yǎng)老服務和管理的專業(yè)化水平。同時，應用PPP模式也將大力推動我國養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展與改革。
（二）養(yǎng)老地產PPP項目的構成
（1）項目發(fā)起方組建項目公司。項目主辦人可以是某家公司，也可以是多個投資者組成的聯合體。由于養(yǎng)老地產屬于公益性項目，發(fā)起人應該擁有優(yōu)秀的資質和良好的信譽。
（2）項目公司與政府簽訂特許協議。在養(yǎng)老地產PPP項目中，政府是最重要的參與者和支持者。首先，養(yǎng)老地產PPP項目必須得到政府批準，并在特許協議中與項目公司明確各自的權利和義務。其次，由于養(yǎng)老地產PPP項目屬于公益性項目，政府可以提供資金、信譽、履約等方面的支持，政府也可以持有項目公司的股份。
（3）項目公司與銀行簽訂融資（貸款）協議。一些國家政府的出口信貸機構、商業(yè)銀行和一些金融機構，往往是PPP項目融資的資金主要提供者。在PPP項目融資中，往往由多家銀行和金融機構組成一個銀團對項目提供資金支持。
（4）項目公司與投資者簽訂投資協議。項目公司的融資形式可以多樣化，在主要資金從銀團獲得外，還可以通過發(fā)行公司股票或公司債券等來募集資金。
（5）項目公司與承建商簽訂承建合同。承建商負責項目工程的設計和建造，通常與項目公司簽訂固定價格的總價承包合同。項目公司可要求承建商帶資進入項目，建設款項的支付可根據事先簽訂的協議，在項目有現金流入的時期內分期支付。
（6）項目公司在養(yǎng)老地產建成后與營運方簽訂運營合同；老年住戶與運營公司簽訂租賃合同。在養(yǎng)老地產PPP項目建成后，老年住戶并不直接與項目公司簽訂租賃合同，而是與養(yǎng)老地產的管理運營方簽訂租賃合同，但運營公司需要向項目公司支付項目收益。這樣便于項目公司和運營公司各自的分工和管理，項目公司更可以成為監(jiān)督方和管理方。
（7）保險公司。保險公司是分擔項目風險的重要一方，項目融資的巨額資金以及未來許多難以預料的不利因素，要求項目各方準確的認定自己面臨的重要風險，并為他們投保。
（三）模式優(yōu)缺點分析
養(yǎng)老地產這一大型公益性項目的開發(fā)，單靠政府或企業(yè)自身，往往會面臨開發(fā)成本高，收益率低，回收資金慢等問題，而采用PPP模式，通過讓社會資本進入養(yǎng)老服務行業(yè)可以提高服務效率和降低服務成本，產生共贏的良好局面。同時，政府的參與提高了養(yǎng)老產業(yè)的監(jiān)督和信譽，加快了養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展，而社會資本的加入也提高產業(yè)經營效率，增強了資本增值能力。
另外，采用PPP項目融資方式建設老年地產，利用由多個銀行和金融機構組成的銀團貸款，降低了單一的銀行的風險，還有保險公司的介入，也可以分散項目各方的風險。采用PPP模式融資建設大規(guī)模養(yǎng)老地產項目，還可以創(chuàng)立統一的品牌，建立統一的服務中心，建立自身的物業(yè)管理公司和醫(yī)療救護中心，提高了養(yǎng)老服務的多樣性。
但是，采用PPP模式建設養(yǎng)老地產，需要的相關條件較多（需要政府的支持、需要銀行和保險公司的介入、需要社會資本愿意忍受回收資金緩慢而主動介入等條件），所以仍需要大量的溝通和協調工作，才能確保養(yǎng)老地產PPP項目的正常開展。
五、我國養(yǎng)老需求現狀下的PPP模式開發(fā)建議
（一）加快模式應用，滿足巨大的市場需求，提高養(yǎng)老服務質量
根據民政局2014年公報數據顯示，2014年底全國各類養(yǎng)老服務機構和設施94110個，其中各類養(yǎng)老床位577.8萬張， 與2014年底我國60歲老年人口數量21242萬差距巨大；同時數據顯示2014年底我國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位27.2張，與政府在《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（2011-2015年）》要求的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30張仍有較小差距，與發(fā)達國家平均水平的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位50到70張更是差距不小。
更加突出的問題是市場配置的不均衡。研究表明，2014年全國養(yǎng)老機構床位使用率不到65%，公辦機構的“一床難求”和民辦機構的“慘淡經營”形成鮮明對比。公辦養(yǎng)老院往往因服務好、收費低的特點受民眾追捧，有新聞報道稱第一福利院排號甚至要等100年。然而，高性價比的公辦養(yǎng)老院背后是超過70%面臨收不抵支的財務困境。根據 《養(yǎng)老機構管理辦法》，“公辦養(yǎng)老機構應當優(yōu)先保障孤老優(yōu)撫對象和經濟困難的孤寡、失能、高齡等老年人的服務需求”；《民政部關于開展公辦養(yǎng)老機構改革試點工作的通知》中進一步明確了公辦養(yǎng)老機構“托底”的職能定位。也就是說，公辦養(yǎng)老院本應保障低端養(yǎng)老需求，而現在承擔了過多社會養(yǎng)老責任，中端養(yǎng)老市場仍舊供給不足。同時，現有的養(yǎng)老機構還存在城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡，功能過于單一和設施相對簡陋等問題。
因此，面對廣闊的養(yǎng)老市場，我們應加快PPP模式在養(yǎng)老地產的應用，利用PPP模式降低養(yǎng)老服務成本，提高養(yǎng)老服務質量，同時當前我國彌補巨大的市場空白。同時，注意在應用PPP模式開發(fā)養(yǎng)老地產的過程中，注意養(yǎng)老產品的層次性，以滿足高、中、低三類不同養(yǎng)老市場的需求，注意城鄉(xiāng)發(fā)展的協調性，確保城鄉(xiāng)養(yǎng)老服務的共同發(fā)展。
（二）提升模式內涵，注重產品多樣化發(fā)展，滿足不同養(yǎng)老偏好
中國是世界上唯一老年人口超過2億的國家，同時人口老齡化日益加劇。據預測，2050 年我國老年人口撫養(yǎng)比將達到46：100，即每46個老年人口需要100個年輕勞動力人口去贍養(yǎng)。而社會中的老年人口數量和比例僅僅是在宏觀層面上表明了我國養(yǎng)老市場的規(guī)模，而具體的養(yǎng)老需求分析仍需要依賴微觀調研結果。結合近年來全國各地的調研結果，可以將當前我國養(yǎng)老需求特點和PPP模式應用的建議總結如下：
（1）大部分老人仍傾向于居家養(yǎng)老，居家養(yǎng)老市場潛力巨大。2010年遠洋地產市場調研數據表示，15%被訪者考慮過入住養(yǎng)老公寓，其中7%入住意愿較強，其余則表示不考慮入住此類養(yǎng)老機構。雖然入住意愿比例較低，但目前我國老年人口已達到20000萬多，乘以15%仍有3000萬老年人口的市場需求，這與目前各類養(yǎng)老床位577.8萬張之間依舊存在巨大的市場份額，機構養(yǎng)老市場仍大有可為。
同時，PPP模式在居家養(yǎng)老服務上依舊可以發(fā)揮巨大的作用。面對居家養(yǎng)老這一巨大的市場，政府往往很難靠自己獨立支持，而當下應用PPP模式的政府購買第三方居家養(yǎng)老服務的項目實施，也為我們PPP模式進入居家養(yǎng)老這一市場提供了很好的借鑒意義。
（2）社區(qū)尺度上存在明顯空間差異，養(yǎng)老地產開發(fā)應覆蓋多方面。2013 年對北京6類典型居住社區(qū)的調查結果顯示，養(yǎng)老需求在社區(qū)尺度上具有明顯的空間差異性。相較之下，普通混合社區(qū)和單位大院的老年人對機構養(yǎng)老更加熱衷；新建商品房社區(qū)內的老人更加傾向于服務質量和環(huán)境較好的民辦養(yǎng)老機構；企事業(yè)單位退休職工集中的混合社區(qū)青睞中等收費水平的民辦養(yǎng)老機構；習慣了彼此熟悉、朝夕相處的大院生活的老年人則主要選擇性價比更高的公辦養(yǎng)老機構。
針對不同社區(qū)的養(yǎng)老人群，我國養(yǎng)老地產PPP項目的開發(fā)中，應該盡量兼顧到以上各類養(yǎng)老人群的需求，以PPP模式開發(fā)的養(yǎng)老地產不應該是只針對低端、中端或高端中某一類養(yǎng)老市場的單個養(yǎng)老產品，而應該是覆蓋多個層次的養(yǎng)老綜合體。
（3）健康狀況和文化程度影響?zhàn)B老方式選擇，養(yǎng)老服務物質精神共結合。相關研究發(fā)現，老年人的健康狀況水平和文化程度顯著影響?zhàn)B老方式的選擇。2007年的調研結果顯示，慢性病患者和較高文化的老年人更加傾向于選擇養(yǎng)老機構進行養(yǎng)老。而這一類人群的養(yǎng)老需求往往不僅限于居住保障和生活便利，同時也會融入交流、情感、甚至自我價值再實現等養(yǎng)老需求，這些都是我們PPP模式應用于養(yǎng)老地產開發(fā)中必須給予足夠重視的，要確保養(yǎng)老服務的物質保障基礎之上滿足更高層次的精神需求，當然這一需求的實現，也將不斷推動我國養(yǎng)老服務的發(fā)展和改革。
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[關鍵詞] 商業(yè)銀行；養(yǎng)老金融；創(chuàng)新對策
[中圖分類號] F830.33 [文獻標識碼] B
[文章編號] 1009-6043（2017）04-0028-03
由中國保險行業(yè)協會、人力資源和社會保障部社會保障研究所等5家機構聯合的《2015中國職工養(yǎng)老儲備指數大中城市報告》顯示，我國人口老齡化已達到較為嚴重的程度。截止到2015年底，我國60歲及以上老年人人口將達到2.16億人，養(yǎng)老資金缺口大，依靠傳統的養(yǎng)老模式難以滿足日益增長的養(yǎng)老人口比例。商業(yè)銀行作為金融市場的主體，大力發(fā)展商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務對豐富養(yǎng)老產品種類，推動養(yǎng)老產業(yè)以及構建銀行多元化盈利模式具有積極的作用。
一、老齡化為商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務帶來的發(fā)展機遇
根據聯合國預測，我國到2050年60歲以上老人將達到36.5%，人口老齡化將遠遠高于歐美等發(fā)達國家。人口老齡化的快速發(fā)展將催生一批養(yǎng)老新興產業(yè)的發(fā)展，當前，由于我國人口基數大，經濟發(fā)展水平還不高，因此養(yǎng)老資金缺口比較大，需要依賴于金融機構的支持，需要商業(yè)銀行各級養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展特點積極創(chuàng)新符合養(yǎng)老市場的金融業(yè)務產品。
在經濟新常態(tài)發(fā)展背景下，商業(yè)銀行盈利空間越來越小，如何提高商業(yè)銀行盈利空間，實現商業(yè)銀行可持續(xù)發(fā)展是當前金融市場改革所必須面臨的主要問題之一。實踐證明大力發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)，創(chuàng)新養(yǎng)老金融業(yè)務是商業(yè)銀行盈利的重要抓手，具體表現在：
（一）創(chuàng)業(yè)養(yǎng)老金融業(yè)務能夠為商業(yè)銀行帶來新的利潤增長點
對于面臨諸多轉型壓力的商業(yè)銀行而言，創(chuàng)新養(yǎng)老金融業(yè)務能夠為銀行增進利潤，養(yǎng)老產業(yè)屬于新興產業(yè)，具有廣闊的發(fā)展空間，商業(yè)銀行將養(yǎng)老金融業(yè)務與傳統金融業(yè)務相融合能夠為商業(yè)銀行提供巨大的經濟效益。例如，從我國養(yǎng)老基金入手，可以為銀行帶來巨大的資金流動量，商業(yè)銀行可以將養(yǎng)老基金用于穩(wěn)定的資金投資等為銀行創(chuàng)造收入，進而降低商業(yè)銀行的授信風險。
（二）商業(yè)銀行的戰(zhàn)略轉型要求以發(fā)展養(yǎng)老金融業(yè)務為主
在銀行利率、匯率市場化改革背景下，商業(yè)銀行面臨的市場競爭越來越激烈：一方面，商業(yè)銀行的直接融資增量大于銀行信貸增量，造成銀行利差減少；另一方面，信托、保險等非銀行融資工具占比的快速提升，使商業(yè)銀行傳統的盈利方式落后。養(yǎng)老產業(yè)是我國新興產業(yè)，隨著我國人口老齡化進程的不斷加快，未來老年人服務產業(yè)將占據市場的很大份額。根據興業(yè)銀行2015年的數據調查，老年人已經成為銀行理財產品的主力軍，由此可見商業(yè)銀行戰(zhàn)略轉型必須要以開展創(chuàng)新養(yǎng)老金融業(yè)務為主要內容。
（三）我國相關政策制度為銀行養(yǎng)老金融業(yè)務發(fā)展提供了依據
例如《關于金融支持養(yǎng)老服務業(yè)加快發(fā)展的指導意見》中明確提出，到2025年，基本建成覆蓋廣泛、種類齊全、功能完備、服嶄咝А安全穩(wěn)健，與我國人口老齡化進程相適應，符合小康社會要求的金融服務體系。
二、人口老齡化背景下商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務發(fā)展存在的問題
養(yǎng)老金融是以提升養(yǎng)老保障為目標的各項金融服務，基于我國人口老齡化進程的不斷加快以及養(yǎng)老金增值的需求，當下的財富已經不足以覆蓋老年人支付未來生活需要，因此大力發(fā)展養(yǎng)老金融業(yè)務成為銀行業(yè)發(fā)展的重要內容之一。經過實踐調查我國銀行參與養(yǎng)老金融業(yè)務的數量越來越多，養(yǎng)老金融業(yè)務的種類越來越豐富，但是基于當前巨大的養(yǎng)老資金缺口，我國商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務的發(fā)展仍存在不少問題：
（一）養(yǎng)老金融業(yè)務模式同質化形象嚴重
近年來，商業(yè)銀行逐漸意識到養(yǎng)老產業(yè)的價值，紛紛開展了系列的養(yǎng)老金融產品，例如光大銀行推出的頤享陽光卡，該卡是光大銀行針對55歲以上的老年客戶，提供除了基本的借記卡功能外，還涵蓋四大專屬增值服務，涵蓋財富、便捷、出行、健康等。但是我國商業(yè)銀行所推出的養(yǎng)老金融產品存在同質化、零散化等問題：一是養(yǎng)老金融產品缺乏個性。根據對商業(yè)銀行養(yǎng)老金融產品的收益看，養(yǎng)老金融理財產品收益要遠遠高于一般存款利率，但是其存在發(fā)展期限短、操作繁瑣以及難以達到預期目標的問題，尤其是商業(yè)銀行開發(fā)的養(yǎng)老金融產品沒有考慮到老年人的需求，滿足不了老年人的實際需求，導致金融業(yè)務功能緊緊體現在理財層面，而缺乏對老年人生活水平質量的關注；二是銀行養(yǎng)老金融業(yè)務模式零散化。從我國商業(yè)銀行養(yǎng)老金融產品發(fā)展規(guī)劃而言，各大商業(yè)銀行都在積極拓展養(yǎng)老金融業(yè)務，但是銀行卻沒有建立完善的養(yǎng)老金融業(yè)務組織體系，而是將養(yǎng)老金融業(yè)務掛管在金融服務公司或者零售部門業(yè)務之下，沒有設置獨立的養(yǎng)老金融機構。而且銀行在研發(fā)養(yǎng)老金融業(yè)務時缺乏與部門之間的溝通，導致養(yǎng)老金融產品的市場化需求不高。
（二）養(yǎng)老金融市場結構存在失衡
完整的養(yǎng)老金體系涵蓋“三個支柱”：第一支柱為基本養(yǎng)老金制度，第二支柱為企業(yè)年金、職業(yè)年金，第三支柱為個人儲蓄賬戶。目前，輿論呼吁建立以個人賬戶為基礎的第三支柱養(yǎng)老金體系。但是從當前養(yǎng)老金融體系看我國養(yǎng)老金融體系存在“頭重腳輕”的格局：一方面我國企業(yè)年金比例相比OECD成員國發(fā)展水平要低很多。根據最新的世界央行數據，我國商業(yè)銀行企業(yè)年金基金累計規(guī)模要遠遠低于經和組織成員國的比例。同時企業(yè)年金的收益較低，影響其業(yè)務發(fā)展。在企業(yè)年金制度改革推動下，我國企業(yè)年金發(fā)展規(guī)模在不斷擴大，但是其收益卻非常低，甚至要低于同業(yè)存款收益；另一方面養(yǎng)老金融產品過度傾向于非銀行機構，銀行機構開發(fā)的養(yǎng)老金融業(yè)務規(guī)模較小。在養(yǎng)老金融產品上，金融機構推出的養(yǎng)老產品更加具有針對性，市場在養(yǎng)老產品選擇上也傾向于保險機構等，而商業(yè)銀行所推出的養(yǎng)老金融業(yè)務往往是在基于自身各類產品的重新調整組合，缺乏對老年客戶的特定需求上。
（三）銀行考核體系制約養(yǎng)老金融業(yè)務
長期以來由于養(yǎng)老金融業(yè)務具有業(yè)務經營、投入回報周期長等特點，再加上現有的養(yǎng)老金融業(yè)務管理制度制約商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務的發(fā)展：首先銀行對商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務考核體系的不完善，以企業(yè)年金為例，由于企業(yè)年金規(guī)模比較大，市場競爭性比較高，商業(yè)銀行獲得企業(yè)年金需要前期投入過多的資源以及資本，因此其很難在短期內獲得收益。而現有的銀行考核體系缺乏對商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務前提投入的考核，因此很多銀行管理者為了短期的績效考核，不得不放棄企業(yè)年金業(yè)務；其次養(yǎng)老金融業(yè)務受到多重監(jiān)管機構的制約。從我國政府監(jiān)管職能看，養(yǎng)老金融業(yè)務受到多個部門的監(jiān)管，同樣以企業(yè)年金為例，人力資源管理部門負責企業(yè)年金政策的制定、銀監(jiān)部門負責銀行托管以及賬管業(yè)務的規(guī)范運營等，證監(jiān)部門則負責投資運作，保監(jiān)會則負責養(yǎng)老保險公司參與年金，這樣一來在多重部門的交叉監(jiān)管下，商業(yè)銀行在開展企業(yè)年金業(yè)務時需要涉及多個部門，影響其業(yè)務開展效率。根據監(jiān)管要求，養(yǎng)老金融業(yè)務多數有準入限制，商業(yè)銀行需要獲取相關資格才能從事業(yè)務。自2007年后至今，管理部門再無公開企業(yè)年金管理人資格申請通道。這樣大大制約了商業(yè)銀行參與企業(yè)年金業(yè)務的積極性。
三、創(chuàng)新商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務的對策
基于我國日益嚴峻的人口老齡化問題，商業(yè)銀行要積極適應新常態(tài)發(fā)展要求，依托已有的養(yǎng)老金業(yè)務經驗，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，通過頂層設計構建多層次、系統化的養(yǎng)老金融業(yè)務體系：
（一）明確養(yǎng)老金融發(fā)展策略，完善組織結構
在商業(yè)銀行轉型的關鍵時期，商業(yè)銀行盈利模式已經發(fā)生巨大變化，養(yǎng)老產業(yè)已經成為經濟新常態(tài)發(fā)展的新興產業(yè)，我國人口老齡化進程的加快為商業(yè)銀行提供了巨大的發(fā)展契機，如何抓住老年客群是商業(yè)銀行利潤新增長點，因此，商業(yè)銀行在深入研究自身發(fā)展規(guī)劃的基礎上，制定出符合市場需求的養(yǎng)老金融業(yè)務發(fā)展規(guī)劃，圍繞養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展及養(yǎng)老保險體系改革，在社保資金結算、養(yǎng)老基金投資管理、老年綜合金融服務、養(yǎng)老產業(yè)投融資等多個領域加緊布局。另外，由于養(yǎng)老金融業(yè)務涉及多條線的業(yè)務內容，商業(yè)銀行應該從內部構建完善的組織結構，見下表：
（二）彌補養(yǎng)老金融業(yè)務資質短板，積極爭取政策優(yōu)惠
銀行監(jiān)管部門、商業(yè)銀行應加強與養(yǎng)老金管理部門的溝通，爭取補全管理資格，特別是養(yǎng)老金投資管理資格。囿于多數商業(yè)銀行缺乏參與企業(yè)年金等B老金融業(yè)務的資格，限制了商業(yè)銀行進一步拓展業(yè)務的范圍。即使已經獲得年金業(yè)務管理資格的銀行，主要業(yè)務局也限于即將開展的基本養(yǎng)老保險基金業(yè)務，投資管理人范圍限制在具有全國社保基金、企業(yè)年金基金投資管理經驗的機構中，大多數商業(yè)銀行基本沒有參與資格。對商業(yè)銀行而言，積極爭取養(yǎng)老金融投資管理人資格，分享養(yǎng)老基金投資管理機遇，成為最現實，也是最迫切的需求。此外我國相關部門要積極針對商業(yè)銀行開展養(yǎng)老金融業(yè)務的服務，通過商業(yè)銀行與保險機構的合作，進一步豐富我國養(yǎng)老金融業(yè)務體系的不斷完善。
（三）整合商業(yè)銀行內外部資源，構建養(yǎng)老金融綜合服務體系
首先，商業(yè)銀行應整合內部資源，解決養(yǎng)老金融業(yè)務模式零散化、產品碎片化問題。商業(yè)銀行著手將涉及養(yǎng)老金融不同板塊的業(yè)務進行重新規(guī)劃，對內建立統一的養(yǎng)老金融產品研發(fā)平臺，對外創(chuàng)立基于商業(yè)銀行信譽的養(yǎng)老服務品牌。在產品研發(fā)方向上，對企事業(yè)單位等公司客戶，提供包含受托、賬戶管理、托管、投資管理、綜合金融服務在內的一攬子服務。其次，整合外部資源，完善服務體系。商業(yè)銀行尋求與其他銀行、養(yǎng)老保險公司、信托、基金、券商的合作，建立戰(zhàn)略聯盟，實現優(yōu)勢互補，整合渠道及產品資源，在養(yǎng)老金融市場實現利益最大化。在企業(yè)年金領域，商業(yè)銀行與養(yǎng)老保險公司、基金公司可共同成立企業(yè)年金集合計劃，為廣大中小企業(yè)提供年金服務，提高了商業(yè)銀行的中間業(yè)務收入。例如太平洋保險集團旗下太保養(yǎng)老投資公司首個實施日間照料運營輸出及居家養(yǎng)老業(yè)務的落地項目――上海市普陀區(qū)“真如意同心家園長者之家”照護站（以下簡稱照護站）簽約了首位輕度失智失能客戶并收取服務費，實現該公司成立以來第一筆養(yǎng)老服務收費。
（四）積極關注“以房養(yǎng)老”等不動產養(yǎng)老資產潛藏的金融需求
老年人除了在工作期間儲蓄用于個人養(yǎng)老外，不動產等其他財產也可以在老年時通過銀行融資獲得即期現金流。銀行應未雨綢繆，研究房屋“反向抵押”等以養(yǎng)老為目的的金融產品，注意金融產品創(chuàng)新與我國特殊的房地產環(huán)境對接，制度設計上要緊緊把握養(yǎng)老需求，防止把“反向抵押”獲得的養(yǎng)老金用于還債、后代教育等非養(yǎng)老用途。目前，在我國“以房養(yǎng)老”的衍生模式是“以租養(yǎng)老”，以房屋租金支付養(yǎng)老院費用等。銀行也可以和房屋經紀機構合作，在房屋代管、租金監(jiān)管等多方面介入房屋養(yǎng)老市場，在市場發(fā)展中不斷發(fā)現新的金融機遇。
（五）加大養(yǎng)老金融人力資源投入
養(yǎng)老金融業(yè)務屬于新興業(yè)務，由于養(yǎng)老金融業(yè)務具有專業(yè)性高、政策性強的特點，因此需要銀行工作人員具有較高的綜合素質和專業(yè)能力：一是銀行要積極培育專業(yè)的銷售隊伍。基于人口老齡化進程的加快，未來養(yǎng)老金融業(yè)務必然會受到市場的歡迎，根據最新數據顯示，在存款利率不斷下降的環(huán)境下，居民選擇養(yǎng)老金融業(yè)務的積極性不斷提高。銀行銷售養(yǎng)老金融業(yè)務必須要構建專業(yè)的銷售團隊，從而能夠根據客戶的需求，為客戶提供差別化的銷售服務，從而提升銀行的銷售業(yè)績；二是商業(yè)銀行要加強對現有客戶經理的培訓。商業(yè)銀行要定期開展人力資源培訓，提高工作人員的精算能力和咨詢服務能力。由于養(yǎng)老金融業(yè)務需要多個部門的聯合操作，因此涉及面比較廣，需要銀行銷售人員要具有較強的專業(yè)管理技能。
[參 考 文 獻]
[1]陳藝.中國養(yǎng)老金融業(yè)務發(fā)展行政分析[J].經濟研究導刊，2013（4）
[2]張建國.發(fā)揮銀行優(yōu)勢服務養(yǎng)老事業(yè)[J].中國金融，2013（4）
目前，中國養(yǎng)老產業(yè)存在三大瓶頸，首先是投資的進入和退出機制不清楚，導致企業(yè)猶豫、觀望。如果金融市場不開放，資本是不會愿意進入的。其次是模式問題。做養(yǎng)老健康的企業(yè)大多虧損，缺乏成熟的盈利模式；投入的資金受到政策和機制的制約，還要對接很多的部門。最后，專業(yè)人才也很缺乏。我國現有護理人員總量與老齡社會需求量相差甚大，缺口至少數百萬人，農村和基層護理人員短缺更為嚴重。
人社部的《中國社會保險發(fā)展年度報告2015》顯示，全國養(yǎng)老金個人賬戶空賬規(guī)模不斷增長，空賬率已超九成。2015年，全國個人賬戶空賬規(guī)模已經超過4萬億元。與此同時，個人賬戶基金從2014年的5001億元下降到3274億元。賬戶里實實在在的資金還不到十分之一。《中國養(yǎng)老金融發(fā)展報告（2016）》指出，我國老齡化呈現三大特征：老齡人口增加快、農村老人多、女性老人多。預計到2055年，我國老齡化將達到峰值，老齡人口將達4億人。
養(yǎng)老政策分析
2017年是實施“十三五”規(guī)劃的重要一年，也是推進供給側結構性改革的深化之年。養(yǎng)老床位整體不足和現有床位大量閑置，是嚴重的供給側結構性失衡，故養(yǎng)老領域的供給側改革將是2017年養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的重要方向。
日前召開的中央經濟工作會議要求，牢固樹立和貫徹落實新發(fā)展理念，這也是十八屆五中全會強調的。創(chuàng)新、協調、綠色、開放、共享這五大發(fā)展理念，將深度融入養(yǎng)老領域中。創(chuàng)新思維、創(chuàng)新技術、橫向縱向協調發(fā)展、堅持綠色理念、建立開放合作的系統、充分開展資源共享，都將是2017年養(yǎng)老領域的發(fā)展方向。具體要求如下：
宏觀政策要穩(wěn)。穩(wěn)中求進工作總基調是我們治國理政的重要原則，對指2017年經濟工作具有特別重要的意義。宏觀政策不會有大的改變，中央將加大養(yǎng)老產業(yè)的支持力度，預計2017年養(yǎng)老產業(yè)將會得到更好的發(fā)展。
產業(yè)政策要準。從國家精準扶貧思路可以看出，產業(yè)政策將更加聚焦于具體問題，通過問題導向來解決發(fā)展中遇到的問題。養(yǎng)老產業(yè)也是一樣，市場開放程度不夠，民間資本參與不暢，中央就出臺全面開放養(yǎng)老服務市場、鼓勵民間資本進入養(yǎng)老產業(yè)的政策，預計2017年政策出臺會更加精準，更可以落地執(zhí)行，解決具體問題的力度也將加大。
微觀政策要活。養(yǎng)老產業(yè)在發(fā)展的過程中，經歷了全部由政府管，到政府管好該管的、該放開給市場的放給市場的發(fā)展過程，過去政府既當運動員，又當裁判員的局面將得到改變，政府和市場的關系將進一步厘清。比如，對養(yǎng)老地產、養(yǎng)老機構等具體的養(yǎng)老業(yè)務形態(tài)，在微觀方面將會更加靈活。這種變化從養(yǎng)老機構的收費管理方式就可以看出來。南方某省曾出臺過文件，要求養(yǎng)老機構在調整收費標準時必須報三個部門備案，到后來提出，公辦公營的養(yǎng)老機構執(zhí)行政府定價，公辦民營的養(yǎng)老機構執(zhí)行政府指導價，民辦民營的養(yǎng)老機構執(zhí)行市場價。從中，我們能夠看到政府正在逐步回歸自己的位置，更好地讓市場去發(fā)力。
改革政策要實。“養(yǎng)老那些事兒”前段時間就養(yǎng)老政策的落實情況，做過一個調查，僅10%的人認為養(yǎng)老政策的執(zhí)行情況很好，大部分人認為養(yǎng)老政策的執(zhí)行情況不理想。中央要求，改革政策要實，要實實在在，要可以落實，要務實，這樣才能夠有效地解決具體問題。
社會政策要托底。這也是總理一再強調的，養(yǎng)老服務由政府托底，這部分由政府負責解決。但具體托底的詳細內容包括哪些，比如說，什么樣的人群是由政府托底的，哪些服務是由政府托底的，還不夠明確、細致。政府解決好托底的問題，其他的放給市場，將是2017年養(yǎng)老發(fā)展的趨勢。
圍繞推進供給側結構性改革這條主線，養(yǎng)老服務業(yè)的供給側如何改革，是所有與養(yǎng)老相關的人員需要認真思考和有效落實的。
養(yǎng)老產業(yè)大趨勢
展望未來，2017年養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展趨勢可以歸納為五點：
第一，2017年是養(yǎng)老政策的集中落地年。各省市以國家出臺的各項養(yǎng)老產業(yè)相關政策的要求為基礎，根據本地養(yǎng)老的實際需求、市場特點等情況，制定出相應的實施文件，集中抓好政策的落地工作，從而滿足快速擴大的養(yǎng)老市場需求。
第二，養(yǎng)老產業(yè)投入速度提升，且對經營管理水平的要求越來越高。由于我國老年人數大幅增加和養(yǎng)老市場快速擴大，又有大量優(yōu)惠、鼓勵政策出臺，會有大量的資本進入到與養(yǎng)老相關的行業(yè)。但如何提供優(yōu)質的差異化服務，如何成功地實現養(yǎng)老產業(yè)的盈利，都對養(yǎng)老院的建設、定位、標準化服務、風險管控提出了更高的要求。缺乏運營能力的投資商，將無法在養(yǎng)老產業(yè)中實現盈利，最終將退出養(yǎng)老市場。
第三，養(yǎng)老方式不斷趨向多元化，商業(yè)模式也會不斷完善。由于老人養(yǎng)老需求上的差別，不同的養(yǎng)老方式不斷出現，大量投資者在摸索合適的商業(yè)模式。因而，隨著不同養(yǎng)老方式的不斷完善，會形成各不相同的養(yǎng)老方式，來滿足不同老人的養(yǎng)老需求。
高鵬：溝通是養(yǎng)老服務最關鍵的技能
大家都說給老人一個家，但是這個家怎么建造？這個家不僅需要硬件，更需要軟件，即從業(yè)人員的服務意識和思維方式。一線人員的專業(yè)標準，并不是常規(guī)理解的某一方面，而是對關于老年人生理學、心理學、精神學等科學知識的全方位運用。
比如，養(yǎng)老行業(yè)里有人說自己的機構護理得非常好，這個我不太認同。護理不是狹義的一個概念，不能只指醫(yī)療護理和生活行為的照料。首先，要評估每一位老人的身體、心理、精神、社交等實際需求。要針對他的生活習慣、價值觀念、生活愿望等進行綜合評估，個性化、科學地制訂服務計劃，并對服務計劃執(zhí)行的過程不斷進行評估，以不斷完善、接近老人對生活的目標。
養(yǎng)老服務的最關鍵技能是什么？溝通。溝通是所有服務的基礎和前提，它需要技術、技巧、技能。因為老人存在各種不同的障礙，如語言的、聽力的、心理的，只有成功的溝通才能了解老人的內心世界，排除內心的焦慮、顧慮、擔憂與不安。所以，要有合格的服務，就要有合格的員工。合格的員工得對情商、對老人心理學都有所了解；而要做一個優(yōu)秀的員工，則要看“心”，有無“老吾老以及人之老”之心。（來源：京華網）
養(yǎng)老服務業(yè)：亟須專業(yè)護理人才和設計創(chuàng)新人才
最為缺乏的是專業(yè)護理服務人才。據中國老齡科學研究中心的調查，全國失能老人愿意入住養(yǎng)老機構的比例為16.6%，這意味著現在至少有597.6萬失能老人需要入住養(yǎng)老機構。按照發(fā)達國家的經驗，2個失能老人至少需要1個照料人員。我國各地的社區(qū)日間照料中心和居家養(yǎng)老方式，目前對專業(yè)護理及服務人才的需求量也越來越大。
其次，缺乏專業(yè)設計創(chuàng)新人才。記者走訪過多家養(yǎng)老機構和敬老院，發(fā)現他們普遍開始注重各種配套設施和細節(jié)的處理，比如，走廊扶手的高度和寬度便于老人抓握，拐角處安裝圓角扶手等等。但令人遺憾的是，這些設施及用品有相當一部分來自國外，并且沒有太高的技術含量，他們只是通過細節(jié)創(chuàng)新使之更適合老年人的日常生活，更體現對老年人的關愛精神。要做到養(yǎng)老配套設施及裝備國產化，就需要專門的設計人才和創(chuàng)新人才。（來源：經濟日報）
烏丹星：產業(yè)對人才的需求是由服務決定的
養(yǎng)老產業(yè)中有一些經營性的實體，如社區(qū)、醫(yī)院、老年公寓等，這些實體依托的上游是什么？是研發(fā)。實體依托的下游是產業(yè)鏈對接。現在，我們首先需要的是研發(fā)人員，因為中國沒有現成的經營管理模式，還需要相應的經營人員和市場營銷人員。實際上在這個結構中，我們看到現在開發(fā)商重點做的是“中游”，重點討論拿地建設，將來跟醫(yī)院對接。所以，我個人認為大家更應該關注上游，就是研發(fā)模式的問題，還有下游市場的啟動，我們發(fā)現很多項目是“臥城”，因為和市場對接得不好。
在國內，上述三種人才目前是非常缺乏的：重點解決商業(yè)模式和盈利模式的研發(fā)人員，重點解決運營模式的經營人員，解決市場啟動機制的營銷人員。否則，你靠什么去拉動市場。
關鍵詞：珠三角 養(yǎng)老地產 問題 建議
我國正快速邁入老齡化社會，成為“未富先老”型國家。截至2010年年底，中國老年人已經達到1.7個億，占總人口的12.8%，而我國社會養(yǎng)老服務，尤其是養(yǎng)老宜居環(huán)境建設明顯滯后。
一、珠三角養(yǎng)老地產的發(fā)展優(yōu)勢
養(yǎng)老地產是結合養(yǎng)老的社會主題和地產的商業(yè)概念形成的一種房地產概念，產品針對老年人的心理特點，建造符合老年人居住需求的居住建筑。養(yǎng)老地產的保障性需求和市場化需求是有區(qū)別的，政府和開發(fā)商應該各負其責，低收入社會保障性老年住宅應由政府主導開發(fā)建設，中高端養(yǎng)老住宅則應由市場開發(fā)解決。廣東目前老年人口已突破千萬，達到1072萬，全省65歲以上的老人占總人口比例已達8.17%。預計到2015年，全省老年人口將達到1288萬人，占全省總人口的13.64%，80歲以上的老年人口將達到184萬人。當前，國家制定了“以居家養(yǎng)老為主”的9073養(yǎng)老政策，全國將有90%以上的老人在家養(yǎng)老，因此，養(yǎng)老住宅的發(fā)展迫在眉睫。
珠三角是特別適合探索養(yǎng)老地產發(fā)展的實踐區(qū)。首先，廣東省已經成為全國人口第一大省，老年人口龐大，當前政策允許退休父母將戶口遷至兒女戶口所在地，使得養(yǎng)老產業(yè)需求旺盛。第二，廣東地區(qū)經濟持續(xù)快速增長，2010年，廣東實現地區(qū)生產總值（GDP）45472.83億元，人均GDP接近7000美元，已達到中等發(fā)達國家水平。其中，珠三角九城GDP為37388億，人口約5611萬，人均GDP為9841美元。富庶的經濟條件使得區(qū)域內養(yǎng)老地產的有效需求穩(wěn)定。第三，珠三角地區(qū)的氣候比較適合老年人生活。珠三角氣候屬于熱帶海洋性氣候，四季差別不明顯，廣州超過35℃的炎熱日數不過6天，夏無酷暑，冬無寒肅，特別適合老年人生活。第四，珠三角房企對養(yǎng)老地產的開發(fā)運營早有探索，如廣州祈福新 運營的“廣州祈福護老公寓”，依托國家三甲祈福醫(yī)院，是東南亞首家酒店式長者公寓。這些因素成為珠三角區(qū)域發(fā)展養(yǎng)老地產的優(yōu)勢所在。
二、珠三角發(fā)展養(yǎng)老地產面臨的主要問題
(一)政府扶持政策不明晰
由于養(yǎng)老地產帶有一定的社會福利性質，所以，政府的政策扶持對養(yǎng)老地產的發(fā)展至關重要。從廣東省來看，目前已經充分意識到發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)的必要性，廣州、深圳、中山等部分城市紛紛出臺扶持民辦養(yǎng)老機構的政策，對民辦養(yǎng)老機構給予資金補貼。而這些優(yōu)惠政策并沒有對養(yǎng)老地產的開發(fā)過程提供優(yōu)惠，大多數養(yǎng)老地產項目只能以旅游地產、工業(yè)地產的名義來運作，存在較大的投資風險。對養(yǎng)老地產項目缺乏稅收和規(guī)費的減免政策，而養(yǎng)老地產投入高于普通的地產開發(fā)，如老齡社區(qū)需要的大面積無障礙通道、慢速電梯等，成本比普通商品住宅社區(qū)要高很多，如果沒有相應的優(yōu)惠政策，很難吸引投資者進入。政府在養(yǎng)老地產的融資政策方面也缺少相應的扶持，養(yǎng)老地產投入周期長，需要政府在金融政策上給予大力扶持。
（二）城市規(guī)劃養(yǎng)老控制滯后
城市規(guī)劃是對一定時期內城市的經濟和社會發(fā)展、土地利用等各項建設的綜合部署。對指導城市土地安排和空間組織方面，城市控制性詳細規(guī)劃是最主要的規(guī)劃條件，在目前的控制性詳細規(guī)劃指標體系中，既包含土地使用性質和使用強度的控制，也包括道路、公共設施配置的控制。而對養(yǎng)老服務的相關指標，卻甚至在指導性指標中也沒有體現，對于老年人口超過千萬的經濟發(fā)達地區(qū)，不能不說是一種明顯的滯后。
（三）市場定位同質化現象嚴重
目前區(qū)域內的養(yǎng)老地產開發(fā)，大多針對的是60-70年齡段的活躍富裕長者消費群，以養(yǎng)老養(yǎng)生作為市場定位。廣東人歷來重視養(yǎng)生之道，花甲之年對養(yǎng)生之道更加關注，房地產開發(fā)與養(yǎng)生行業(yè)的融合，形成了珠三角養(yǎng)老地產開發(fā)建設的區(qū)域特色。如珠江地產在從化的珠江生命健康城，集醫(yī)療、養(yǎng)生、教育、休閑、養(yǎng)老于一體；廣州奧園養(yǎng)生城集健康、養(yǎng)生、居住、度假等綜合功能為一體，他們的目標全都鎖定在富裕健康、剛剛退休的消費群體。但是，老年消費需求是一種變動的市場，他們的身體情況和經濟狀況是在不斷變化中的。不做市場細分，市場定位趨同，是目前影響珠三角養(yǎng)老地產健康發(fā)展的另一個問題。
（四）產品設計與后期管理簡單復制
開發(fā)商對養(yǎng)老地產開發(fā)的具體產品的類型和建筑形式考慮比較簡單。養(yǎng)老地產的開發(fā)商以前大都是開發(fā)一般的住宅，如公寓、旅館,等等，所以對養(yǎng)老地產并沒有特別深刻的認識，設計的產品大多是復制公寓式或者旅館式的建筑形式，包括后期的服務也是照搬一般住宅物業(yè)管理的形式。產品設計缺乏創(chuàng)新，尤其是缺乏對養(yǎng)老地產和養(yǎng)老服務的深入研究，缺乏具有針對性的產品和服務。
（五）經營模式缺乏創(chuàng)新
目前，珠三角的養(yǎng)老地產開發(fā)經營模式依舊沒有擺脫傳統房地產的固有模式，采用散售賣出式、持有物業(yè)式、部分賣出與部分持有結合式等。散售賣出式其實是房產開發(fā)項目的經營形式，開發(fā)商僅僅將養(yǎng)老地產作為一種住宅產品進行經營，其模式難以持續(xù)；持有物業(yè)式經營模式一般適用在度假休閑養(yǎng)生等形式的養(yǎng)老地產，以租賃方式經營，類似商業(yè)地產或旅游地產的經營模式；售出加持有的模式是養(yǎng)老地產的部分產權以會員會籍等形式出售給消費者，再收取服務費提供專業(yè)養(yǎng)老服務的一種形式，對大多數開發(fā)商來說，這種方式部分解決了現金流壓力，是一種比較現實的經營模式。
三、珠三角發(fā)展養(yǎng)老型房產的建議
（一）對政府的建議
地方政府需要充分調動開發(fā)商的積極性：一是放寬市場準入，鼓勵民間資本進入養(yǎng)老服務領域。在規(guī)劃審批、投資核準、融資服務、財稅支持、土地使用、醫(yī)保定點等方面貫徹平等準入原則。二是實行同等待遇，凡各級政府給予公辦養(yǎng)老服務項目的優(yōu)惠扶持政策與措施，也適用于民營養(yǎng)老服務企業(yè)。三是在土地供給方面增設養(yǎng)老業(yè)用地，土地使用權行政劃撥，允許養(yǎng)老地產上市轉讓，建立退出機制。四是在城市規(guī)劃中增加養(yǎng)老功能控制預設，在大型住宅區(qū)規(guī)劃中增加養(yǎng)老配套設施的規(guī)定性指標，對獨立養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃與社區(qū)醫(yī)院的規(guī)劃同步進行，將養(yǎng)老建設用地比鄰社區(qū)醫(yī)院。五是在稅收和規(guī)費收繳方面給予養(yǎng)老地產減免和優(yōu)惠。六是制定針對養(yǎng)老地產的金融政策，調動和整合銀行資金、商業(yè)保險基金、養(yǎng)老基金等資金，對養(yǎng)老地產建設發(fā)展提供金融保障。七是大力推進政府養(yǎng)老社區(qū)建設，將養(yǎng)老社區(qū)建設納入政府保障房建設體系，切實落實9073養(yǎng)老計劃。八是提升社會養(yǎng)老服務水平，建立健全養(yǎng)老服務質量監(jiān)管機制，培養(yǎng)具有現代老年服務理念的養(yǎng)老服務管理人才，為養(yǎng)老地產的后期運作提供有效的保證。
（二）對開發(fā)商的建議
1.養(yǎng)老地產屬于長期投資型產品，不能期望快速盈利
在珠三角地區(qū)，房地產業(yè)已經發(fā)展到非常成熟的階段，進一步的市場細分是這一行業(yè)必然的發(fā)展趨勢，養(yǎng)老地產這種新興模式正在成為諸多開發(fā)商探索的方向。在目前投資渠道狹小的現狀下，養(yǎng)老地產項目是一項可持續(xù)投資，持續(xù)收益的項目。但養(yǎng)老地產與開發(fā)商開發(fā)的常規(guī)住宅有所不同，常規(guī)房產屬銷售型地產，其特點是資金回籠快，養(yǎng)老地產屬于持有型的地產，資金回籠慢。養(yǎng)老地產開發(fā)優(yōu)勢在于在當前宏觀調控的形勢下更容易獲得政府的支持，作為持有型物業(yè)，它還是后期持續(xù)融資的有效工具，是長期穩(wěn)定的收益型產品。因此，養(yǎng)老地產不是一種快速盈利產品。建議把養(yǎng)老地產作為企業(yè)產品中的一個配置，有短線能夠快速回收的住宅地產，有回收比較穩(wěn)定的養(yǎng)老地產，進行企業(yè)戰(zhàn)略層面的投資組合。
2.養(yǎng)老地產的開發(fā)類型與產品形式
養(yǎng)老地產分成福利型和商業(yè)型兩類。福利型養(yǎng)老地產主要由政府主持，以開發(fā)建設福利型養(yǎng)老機構為主。開發(fā)商可以通過投標參與政府福利型養(yǎng)老地產的開發(fā)，完成后由政府收購。商業(yè)型養(yǎng)老地產是針對中高端養(yǎng)老消費群體的產品和服務，常見的形式可以分四種：一是大規(guī)模居住區(qū)中建設專門的養(yǎng)老社區(qū)，在住宅區(qū)嵌入部分專門為老人建設的社區(qū)或者組團，它適合大型社區(qū)使用，通常采用出售的形式。二是在常規(guī)住宅區(qū)中配建養(yǎng)老公寓和設施，如數棟老年公寓，經營模式可租可售。三是專門開發(fā)老年公寓和相應配套，通常是持有型經營，輻射周邊的社區(qū)為其服務。四是度假旅游地產中開發(fā)養(yǎng)老產品，在風景旅游區(qū)建設養(yǎng)老地產，可以形成度假候鳥式的產品。養(yǎng)老地產產品形式還需要根據區(qū)域情況和市場發(fā)展不斷創(chuàng)新，比如對養(yǎng)老地產與社區(qū)醫(yī)院的資源整合形成新的產品形式的研究等。
3.養(yǎng)老房地產更注重開發(fā)鏈條的整體性
影響?zhàn)B老地產開發(fā)的幾大因素有土地、資金、經營模式、規(guī)劃設計、運營管理等。養(yǎng)老地產的開發(fā)環(huán)節(jié)是一個環(huán)環(huán)相扣的開發(fā)鏈條，它們互相之間有很緊密的銜接，因此，養(yǎng)老地產的開發(fā)實際上是對養(yǎng)老產業(yè)鏈的整合和完善。開發(fā)商在考慮房產硬件設計的時候，也必須同時考慮后期的運營模式、護理服務、老年醫(yī)療、康復設備等因素。養(yǎng)老地產的設計要求必須與老人的需求相符合，如設施中有健身活動中心、社區(qū)醫(yī)院等；對景觀園林的設計也應該分布均勻，因為老人行走的半徑不大，應該在他力所能及的范圍里完成活動的要求。開發(fā)項目的盈利模式會影響到規(guī)劃和建筑設計，出售型的養(yǎng)老地產后期管理也會出現一些問題，如果業(yè)主不是老人，后期養(yǎng)老服務提供的服務項目就無法集中進行，造成浪費。因此，在開發(fā)養(yǎng)老地產時需要特別注意開發(fā)環(huán)節(jié)的整體性。養(yǎng)老地產不同于普通房產，一旦在規(guī)劃階段出現失誤，就會嚴重影響到物業(yè)的后期使用。專業(yè)老人服務機構的建立是養(yǎng)老地產開發(fā)鏈條上另一個產業(yè)引擎，這也是國內養(yǎng)老產業(yè)能否承擔老齡化社會需求的關鍵。
參考文獻：
[1]李雪韻.淺議養(yǎng)老地產發(fā)展現狀及對策[J].上海房地，2010 (11).
關鍵詞：智慧城市；核心邏輯；盈利模式
中圖分類號：F290
智慧城市無疑是一股熱潮，但是目前世界范圍內的智慧城市，基本只在其中的一兩項應用上實施較好；而中國的所謂智慧城市，雖然規(guī)劃很全面，但目前大多沒有落地，或僅在某一項業(yè)務上進行了若干探索。筆者希望通過對智慧城市的解讀和分析，能幫助大家對智慧城市有一個全面的認識。
當前在產業(yè)與資本市場層面，智慧城市已經成為炙手可熱的概念。那么到底什么是智慧城市呢？按照2013年11月總理在“中歐城鎮(zhèn)化伙伴關系論壇”上的講話，“智慧城市是城市信息化的高級形態(tài)，是包含全新要素和內容的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式，智慧城市以新一代信息技術為基礎，智慧的感知、分析、集成和應對各類社會活動與公共需求”。
想象一下這樣“新的城市形態(tài)”――不用跑無數個政府部門，在電腦前就把各種申請搞定；不用擔心停車、擁堵的問題，車上的智能導航已經鏈接城市的“大腦”給你規(guī)劃了最佳路線；走進小區(qū)打開快遞柜，本來忘買的米油已經在里面；一進家門氣溫、光線已經調到了自己最喜歡的狀態(tài)，一杯你最愛的熱咖啡已經在桌上沖好；有點不舒服的身體通過家里的穿戴設備檢測，已經傳送給了自己的醫(yī)生，醫(yī)生通過視頻發(fā)來了診斷……這就是我們在智慧城市里的生活。而且這一切正在發(fā)生。
據統計全球已啟動或在建的智慧城市已達1000多個，未來還會以20%以上的增速增加，如斯德哥爾摩實施的智慧交通項目，引入RFID技術，自動識別入市車輛擁堵降低25%，交通排隊時間下降50%，尾氣排放量減少8%～14%，溫室氣體排放減少40%。智慧城市在全球不同城市還有其他不同應用，如英國倫敦正在實施的電子政務云、德國漢堡正在實施的智能建筑、美國波士頓正在實施的智慧醫(yī)療等（見表1）。
而中國多地也啟動了智慧城市的項目，如佛山電子政務，統一規(guī)劃和標準，實現多部門協同；也包括烏海實施的智慧安全項目、遼源實施的智慧醫(yī)療項目、上海實施的智慧城管（見表2）。
智慧城市無疑是一股熱潮，但是目前世界范圍內的智慧城市，基本只在其中的一兩項應用上實施較好；而中國的所謂智慧城市，雖然規(guī)劃很全面，但目前大多沒有落地，或僅在某一項業(yè)務上進行了若干探索。筆者希望通過對智慧城市的解讀和分析，能夠幫助大家對智慧城市有一個全面的認識。
一、智慧城市核心邏輯
本部分從兩方面作以闡述。
（一）生產力發(fā)展的邏輯
根據哲學的思路，社會進步體現在，以生產工具改變?yōu)闃酥镜纳a力的進步，而生產力的進步會帶來社會關系的改變，從而導致社群模式的變化。就如出現工業(yè)設備這樣的生產工具替代了農業(yè)機具，導致了社會關系由農業(yè)社會進入了工業(yè)社會，而在城市形態(tài)上就從農業(yè)村莊、城鎮(zhèn)躍遷到了工業(yè)化城市（見圖1）。
智慧城市就是我們所說的“新的城市形態(tài)”，也就是新的社會關系的表現。智能設備、網絡技術，特別是移動互聯網的出現，帶來了生產工具的進步或者是說生產力的躍進，導致了社會關系進化到了網絡社會，而城市形態(tài)上就表現為智慧城市。從這個簡單的邏輯上講，智慧城市的出現有其必然性。就像電腦手機的普及，已經改變了我們的學習、工作和生活一樣。
（二）政府訴求的邏輯
政府無疑將在智慧城市的構建中扮演主角的角色，也是最有力量的角色，企業(yè)和民眾也是不同角色的參與者。政府在智慧城市功能上最核心的三個訴求是“保穩(wěn)定、惠民生、促發(fā)展”。信息化、智能化無疑是保穩(wěn)定最佳的實踐方式，這也是網絡化管理出現的原因；而產業(yè)的發(fā)展除了基礎設施的提供以外，也需要供企業(yè)提高運營效率的信息化、智能化的平臺，也導致了“招商引智”替代了“招商引資”；在越來越接納互聯網特別是移動互聯網的民眾，對于政府的效率、生活的便捷程度等提出來更高的要求。而這些正是智慧城市的題中之意。
所以，從智慧城市最有力量的主角――政府的視角來看，智慧城市是與政務、民生、產業(yè)等優(yōu)化升級最好的形式，是“保穩(wěn)定、惠民生、促發(fā)展”最佳的路徑。
二、解構智慧城市
智慧城市與我們的息息相關，從衣、食、住、行等平常的生活，到學習、看病等特別的場景，甚至是我們的工作方式都發(fā)生了巨大的改變。我們嘗試通過不同的維度去解構一個宏大的智慧城市，能夠讓我們對于智慧城市有一個更加結構化和清晰的方式去認知。
（一）應用場景角度的解構
智慧城市有無數個智能的應用場景，就像今天我們城市中不同的場景一樣，豐富多彩。參照不同的智慧城市的設計，我們總結出了智慧城市發(fā)展的三個核心的發(fā)展訴求――政府對于“保穩(wěn)定”的訴求；政府和民眾對于“惠民生”的訴求；政府和企業(yè)對于“促發(fā)展”的訴求。分別對應了智慧政務類、智慧民生類、智慧產業(yè)類這三大智慧城市核心板塊。對應智慧城市三大核心板塊，又有無數具體的應用場景，筆者總結為以下19種應用場景（見圖2）。
1.智慧政務類
智慧政務類包括以下幾方面。
一是智慧交通。將先進技術運用于整個交通管理系統，在大范圍內全方位發(fā)揮作用的實時、準確、高效的運輸綜合智能控制和管理。
二是智慧安全。通過智慧傳感芯片，將信息進行及時感知，實時傳送，讓人與物能夠實時的智慧互動，構成一個安全和智慧的新安全時代。
三是智慧城管。利用信息化手段和移動通信技術手段來分析、處理和管理整個城市的所有城管部件和城管事件信息。
四是電子政務云。借鑒云計算模式的思想，以互聯互通的政務網絡為基礎，集中管理政府計算資源（基礎設施、硬軟件、信息），采用動態(tài)易擴展的部署和分配資源，整合集成電子政務系統。
五是智慧應急。以現代信息通信技術為支撐，軟、硬件相結合的突發(fā)公共事件應急系統，具備日常管理、風險分析、監(jiān)測監(jiān)控、預測預警、動態(tài)決策、綜合協調、應急聯動與總結評估等多方面功能，以實施應急預案、實現應急指揮決策。
六是智慧國土。以國土資源遙感監(jiān)測數據系統和綜合監(jiān)管平臺為重點，構建的覆蓋全區(qū)域集數字化、網絡化、智能化為一體的國土管理與檢測。
七是智慧環(huán)保。借助物聯網技術，把感應器和裝備嵌入到各種環(huán)境監(jiān)控對象（物體）中，通過超級計算機和云計算將環(huán)保領域物聯網整合起來，以更精細和動態(tài)的方式實現環(huán)境管理和決策。
2.智慧民生類
智慧民生類包括以下幾方面。
一是智能建筑。綜合運用現代通信技術、自動控制技術、計算機技術等現代技術，實現建筑的信息化、自動化控制與節(jié)能管理。
二是智慧家居。以住宅為平臺，利用綜合布線、網絡通信、物聯網等技術，將家居生活有關的設施集成，構建高效的住宅設施與家庭日程事務的管理系統，提升家居安全性、便利性、舒適性、藝術性，并實現環(huán)保節(jié)能的居住環(huán)境。
三是智慧社區(qū)。充分借助互聯網、物聯網等新技術，構建城區(qū) （社區(qū)）發(fā)展的智慧環(huán)境，形成基于海量信息和智能過濾處理的新的生活、產業(yè)發(fā)展、社會管理等模式，面向未來構建全新的社區(qū)形態(tài)。
四是智慧教育。運用新一代信息技術，通過構建智慧學習環(huán)境，運用智慧教學法，促進學習者進行智慧學習，最終達到全面提高教育質量與教育效率的目的。
五是智慧醫(yī)療。通過打造健康檔案區(qū)域醫(yī)療信息平臺，利用最先進的物聯網技術，實現患者與醫(yī)務人員、醫(yī)療機構、醫(yī)療設備之間的互動。
六是智慧養(yǎng)老。指利用先進的IT技術手段，研發(fā)面向居家老人、社區(qū)的物聯網系統與信息平臺，并在此基礎上提供實時、快捷、高效、低成本的、物聯化、互聯化、智能化的養(yǎng)老服務。
3.智慧產業(yè)類
智慧產業(yè)類包括以下幾方面。
一是智慧能源。利用物聯網、云計算和新一代信息化技術將各種能源關聯起來，進行智能化開發(fā)、開采、輸送及使用的能源系統。
二是智慧研發(fā)。利用互聯網技術與組織模式，從價值流程、高效組織和工具與技術三個方面來構建智慧研發(fā)管理系統。
三是智慧制造。智慧制造是以人為本、借助先進的新興信息技術、系統工程技術與制造技術深度融合為手段，為制造全生命周期活動中的人、物、環(huán)境進行智慧化的感知、互聯、協同和智能處理的技術與組織模式。
四是智慧營銷。是以客戶為中心， 以需求驅動商業(yè)的價值鏈，研究制定新一代電子商務的解決方案，實現企業(yè)在營銷、管理上的智慧轉型，獲得長期競爭優(yōu)勢。
五是智慧物流。將物聯網、傳感網與現有的互聯網整合起來，通過以精細、動態(tài)、科學的管理，實現物流的自動化、可視化、可控化、智能化、網絡化等，提高資源利用率和生產力水平的系統平臺。
六是智慧金融。社會化網絡、物聯網、云計算等技術在金融領域的深入應用，帶來的金融體系和商業(yè)模式的變革，推動資金更順暢的流通，更合理的配置，更安全的使用的系統平臺。
（二）產業(yè)鏈角度的解構
在產業(yè)鏈的維度，我們區(qū)分清楚智慧城市建設的主體，并厘清他們之間的關系，把智慧城市分為上游-產品提供、中游-系統集成和下游-運營服務（見圖3）。
1.上游――產品提供
在智慧城市的建設過程中，上游主要是基礎設施、硬件提供商、軟件提供商。上游玩家眾多，逐步成為了紅海市場，為了追求更大的價值，上游廠商有逐步向中下游轉型的趨勢。比較典型的企業(yè)是做視頻監(jiān)控設備的海康威視。
2.中游――系統集成
智慧城市系統集成商開始從智慧應用領域走向智慧城市頂層設計，從部分應用小集成走向智慧城市大集成，試圖建立標準和搶占智慧城市運營權，從而成為運營平臺，實現數據變現。比較典型的企業(yè)是做智慧交通運營的易華錄。
3.下游-運營服務
主要包括內容提供（外部信息導入）、網絡提供（數據傳輸）、云服務（數據處理與分析）、運維管理（日常運營與系統升級）。不同應用的運營商往往僅在自身所在領域利用專業(yè)優(yōu)勢積極參與運營，但不同業(yè)務和不同區(qū)域之間少有聯通，運營高度分散。同時，現在運營盈利模式模糊，數據的挖掘和變現能力差。
（三）技術角度的解構
智慧城市是基于云計算、互聯網、物聯網等基礎上發(fā)展起來的，同樣具有這些技術層次的特點。我們可以將智慧城市從技術的角度分為感知層、網絡層、平臺層和應用層，也可以形象的說智慧城市的技術層次是端、管、云和應用。
一是感知層（端）。感知層主要由各種終端構成，用以信息的收集，是智慧城市所有的“感官”，伸向城市的各個角落收集信息，正如人的眼、鼻、耳、手一般。
二是網絡層（管）。網絡層主要用于信號的傳輸，現在信號傳輸的主要途徑是，電信網、廣電網、互聯網和電網。它們如同智慧城市的神經將“感官”所收集到信息傳遞給大腦。
三是平臺層（云）。而這個“大腦”正是我們所說的平臺層。它主要是進行數據的分析和處理，平臺層就如智慧城市的“大腦”一樣，對“看到”、“聽到”、“聞到”、“摸到”的信息進行分析、處理，為決策和服務提供支持。
四是應用層（應用）。應用就是我們所說的智慧交通、智慧醫(yī)療等等這些具體的應用，它們會以不同的形式與我們的生活發(fā)生關系，甚至可以說它們就是我們的生活。
三、智慧城市的盈利模式
正如上面的解構，智慧城市從外在表現形式到內在的構成，都是極其龐大的，需要多方的參與才能完成。而盈利模式是否清晰就決定了廠商參與的程度。我們將智慧城市建設的參與主體及其關系見圖4。
根據這些智慧城市建設主體的關系，我們總結了智慧城市的四種贏利模式。
（一）出售設備盈利
依靠智慧城市、智慧地球等前沿概念，向政府等“智慧城市”的主導方出售硬件設備。這種模式就是單純的“B2B”模式，主要優(yōu)勢是設備技術門檻較高，政府支付能力較強勢；而劣勢是企業(yè)無使用和運營權利，若不計設備維護費用，則只能享受短期一次性回報，不可能發(fā)育出“羊毛出在狗身上”的創(chuàng)新商業(yè)模式。這種模式的典型代表企業(yè)是IBM和Cisco。
（二）城市與地產開發(fā)盈利
通過提供智慧城市產品、建設等服務，獲取城市與地產開發(fā)許可權限以及招商引資傭金。這本身是一種資源置換的模式，對于企業(yè)的城市、地產開發(fā)運營能力的要求極高，否則有現金流斷裂的可能。同時，若企業(yè)在智慧城市空有概念而無實際的成果，最終會影響商譽。這種模式幾乎只有地產商才能操作。
（三）與政府合作應用服務
與政府在“智慧城市”的應用服務端展開合作，提供軟件及數據服務，從中收取傭金或提成（如交通違章罰款分成）。對于企業(yè)來講這種商業(yè)模式有部分運營權，可以長期運營，是一種不錯的商業(yè)模式。但是諸如智慧交通等應用，已經發(fā)展得較為成熟，進入門檻較高。通過BOT模式建設智慧交通的易華錄是這樣的模式。
（四）與商家合作應用服務
直接與商家合作，線上整合“吃住行游購娛”相關商家資源與信息，供消費者自主選擇，收取商家傭金。這種模式是一種典型的互聯網模式，也能長期運營創(chuàng)造收益，但是整合商家的難度較大。單純的互聯網模式下已經產生了與商家合作應用服務的模式，如天貓、攜程都屬于這樣一種模式。
參考文獻：
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日前，北京市國土局啟動了《北京市2013年國有建設用地供應計劃》編制工作。知情人士透露，根據計劃，明年北京市將沿著五環(huán)路，安排養(yǎng)老綜合用地，引導社會資本從事養(yǎng)老事業(yè)，屬全國首創(chuàng)。消息一出，業(yè)內人士樂觀評價，這或將成為中國實質意義上養(yǎng)老地產的破冰之旅，獨立的土地供應將成為未來發(fā)展養(yǎng)老地產的基礎。
那么，養(yǎng)老綜合用地將會以何種形式供應，誰會首先受益？
90%的市場空間
目前，社會資本參與養(yǎng)老地產主要有三種形式：第一種是在普通住宅小區(qū)安裝無障礙設施，增加小區(qū)賣點，吸引老年人入住；第二種是養(yǎng)老院式的老年公寓，呈連鎖式發(fā)展；第三種就是養(yǎng)老社區(qū)，或依托社區(qū)建設各類養(yǎng)老居住產品。雖然還沒有形成清晰的開發(fā)和盈利模式，但投資者們并不想錯過這塊大蛋糕，“涉水”沖動不減。
北京保利地產副總經理王英曾向媒體表示，保利地產已就養(yǎng)老地產業(yè)務調整了公司架構，成立了養(yǎng)老產業(yè)專業(yè)管理公司，希望在養(yǎng)老地產這一新地產業(yè)態(tài)形式上實現重點突破。就在9月15日，保利地產某五星級養(yǎng)老會所樣板間向客戶開放。這個原本被規(guī)劃為四星級酒店的項目，如今卻搖身一變成為保利地產主打的養(yǎng)老項目。銷售人員介紹，這里的床位分為標準間和VIP間，月收費標準在5000元到上萬元不等。除此外還需繳納900元的伙食費以及500元的護理費，另外還有十多名北京市知名醫(yī)院專家坐診，隨時為老人提供專業(yè)的醫(yī)護服務。銷售人員還特別提醒：“只有200床，所以欲訂從速哦”。
和保利地產一樣，遠洋地產也成立了養(yǎng)老地產事業(yè)部，級別和住宅、商業(yè)地產的地位等同，而且在遠洋天著項目中已經規(guī)劃了兩萬多平方米的養(yǎng)老地產項目，準備打造成為一個高端養(yǎng)老項目。復興國際董事長郭廣昌透露，公司首個養(yǎng)老社區(qū)項目已經于7月底通過相關審批。龍頭房企萬科也拋出了養(yǎng)老地產發(fā)展計劃，未來120億元將投向養(yǎng)老地產，養(yǎng)老地產與住宅和商業(yè)等業(yè)務板塊一樣將成為企業(yè)重要盈利部門。
此外，近期由保險企業(yè)開發(fā)的一批養(yǎng)老地產項目先后破土動工，太平人壽、中國人壽、泰康人壽等保險企業(yè)高調宣告進軍養(yǎng)老地產。
老齡化社會帶來的“銀發(fā)經濟”預示著此處商機無限，另外，國務院辦公廳印發(fā)的《十二五社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（2011—2015）》中也提出90/07/03模式，即90%為居家養(yǎng)老、7%為社會養(yǎng)老、3%為機構養(yǎng)老，這也意味著要想實現90%的居家養(yǎng)老，就要有更多的社會資本加入適老居住區(qū)的建設，因此養(yǎng)老地產的發(fā)展勢在必行，市場前景明朗。
200%的開發(fā)難度
不論是誰開發(fā)，以什么模式開發(fā)，當務之急要解決的是“拿地”問題。
朱文俊，中國房地產協會老年住區(qū)專家委員會執(zhí)行主任，研究養(yǎng)老地產多年。他向《新商務周刊》記者指出，用地成本高，用地性質不明確是社會資本進駐養(yǎng)老地產的一道高門檻。據他介紹，養(yǎng)老地產的用地性質一直沒有明確規(guī)定，開發(fā)企業(yè)通常以住宅用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地或工業(yè)用地形式拿地。但不論是哪種形式，都要通過正常的“招拍掛”程序獲取土地，成本與普通商業(yè)用地沒有區(qū)別。可是養(yǎng)老地產的投資回報周期一般都要7到10年，是商業(yè)地產的二倍。投資高、回報低也讓很多投資企業(yè)心有余而力不足。
地產商朱鳳泊對此深有感觸。他所持有的北京太陽城國際老年公寓是國內最早專門面向老年人的房地產項目，除具備居家式養(yǎng)老、組織式養(yǎng)老、愛心護理院、醫(yī)院和超市等配套設施外，也已經初步形成了集餐飲、娛樂、養(yǎng)生、保健于一體的養(yǎng)老服務產業(yè)鏈，堪稱中國養(yǎng)老地產的典范。但是這些建設已經花去10多年的時間，總投資也超過10億元。
朱鳳泊說：“很多養(yǎng)老地產項目的運作過程，都會涉及企業(yè)自持的問題。企業(yè)自持的最大特點就是資金回籠慢。”十多年前，朱鳳泊以每畝30萬元的價格拿到了623畝土地，按照國家規(guī)定可以開發(fā)40萬平米的住宅，但是因為要建設醫(yī)院、護理院、養(yǎng)老院等配套，所以太陽城只做了31萬平米的住宅，保留了7萬平米的自持。以6200萬元作為啟動資金的朱鳳泊通過銷售1600單元的住宅，緩解了前期的開發(fā)資金短缺，用于下一階段的開發(fā)。之后，5座老年公寓陸續(xù)投入使用，太陽城靠收取會員費以及年服務費才緩慢地實現了盈利。“銀行在審批貸款時，認可太陽城是做老年項目，但認為它是公益的、福利的、掙不著錢的，不予提供貸款。”朱鳳泊透露，北京太陽城在10多年的發(fā)展中，從銀行得到的貸款總共只有兩次，共計1.3億元。
十年，對于普通的住宅或商業(yè)地產開發(fā)商來說，足以經歷好幾個項目的輪回，但朱鳳泊卻只能在這一個項目上“死磕”，他感嘆：“這就是地價導致的競爭力缺失。”
北京律師協會房地產法律專業(yè)委員會副主任王建文也表示，對于新建或尚未建設的住宅，雖然已有國標《老年人居住建筑設計標準》和《老年人建設設計規(guī)范》等行業(yè)標準，但是執(zhí)行這些標準將增加建設成本和施工難度。更重要的是，針對養(yǎng)老硬件設施，特別是適老住宅的建設，在土地、規(guī)劃、稅收等方面都沒有任何國家層面上的傾斜優(yōu)惠政策。
部分省市意識到了這個矛盾。貴州省目前已經出臺政策，對于老年住宅項目用地，可以不通過“招拍掛”，而是開發(fā)商與政府直接簽協議出讓，這樣的話土地成本低，能便宜至少一半以上；浙江省也規(guī)定，對于社會力量參與養(yǎng)老機構建設的在稅收方面，與非營利性機構同等對待。
如今，北京也提出將在國有建設用地規(guī)劃中安排養(yǎng)老綜合用地，雖然細則沒有出臺，但政府對于養(yǎng)老地產的重視程度可見一斑。
50%的未知
朱文俊分析，北京市提出的“養(yǎng)老綜合用地”，其用地性質是很好的。“這里會有持有部分和銷售部分，這樣組合起來，可以通過銷售部分回籠資金，靠持有部分獲得長遠收益”。也有媒體報道，北京市將配備70%的住宅用地、近30%的商業(yè)金融用地以及少量的養(yǎng)老醫(yī)療設施用地。但是以什么形式出讓，仍然是謎。
朱文俊預測：“劃撥用地肯定不是主要的，這也不是開發(fā)企業(yè)所關注的。如果是針對社會資金的話，一定是以招拍掛的形式。但必須要有捆綁的優(yōu)惠政策。比如非盈利的部分可以通過劃撥，而住宅的部分通過招拍掛獲取”。另外，他還強調，關鍵還是要看這些投資企業(yè)的競爭標準，是價高者得還是方案優(yōu)異者得。
如果是價高者得，很有可能又會使養(yǎng)老住宅流于形式，淪為營銷炒作的概念，這一方法肯定不可采取；如果是方案優(yōu)異者得，那么要求也不能低：除了建筑規(guī)劃方案外，更要拿出養(yǎng)老服務規(guī)劃，需要詳細到會提供哪些服務、服務團隊多少人、人員如何配置等。
業(yè)內人士分析，房地產本身是整合度很高的行業(yè)，但對于養(yǎng)老地產這種跨金融、建筑、物業(yè)、醫(yī)療、服務等多行業(yè)的特殊產業(yè)來說，專業(yè)分工更重要。遠洋天著副總經理徐海倫就表示，遠洋地產兩萬多平米的養(yǎng)老地產項目建成后就會與美國的養(yǎng)老機構合作，實現養(yǎng)老服務。
清華大學建筑學院教授周燕珉認為，從保險資金的特征來看，由于其規(guī)模資金較大，回報要求低而周期又長，相比地產企業(yè)更適合投資養(yǎng)老地產，也有利于養(yǎng)老地產的靈活經營。據估算，保險資金投資不動產限制一旦放寬，就會釋放2.03萬億元的資金，能夠進入養(yǎng)老地產的資金上限將達5000億元。按照目前保險業(yè)進駐養(yǎng)老地產的情況來看，保險公司房產與保險產品的捆綁銷售的做法，很容易成為變相賣房。
就在去年，泰康人壽北京分公司長安支公司的銷售人員多次以入住“養(yǎng)老社區(qū)”為噱頭，告訴消費者“只要買就能住”，此舉收到北京市有關部門20萬元的處罰。這些銷售人員所說的養(yǎng)老社區(qū)是今年4月在北京市昌平區(qū)破土動工的泰康之家養(yǎng)老社區(qū)北京旗艦店，預計總容量約3000戶，計劃2015年投入使用。實際上，這個養(yǎng)老地產項目與泰康人壽的《幸福有約終身養(yǎng)老計劃》壽險產品掛鉤，客戶如果購買此險，等到65周歲時，可以在泰康人壽全國建成的任何一個養(yǎng)老社區(qū)免費入住。并非買了保險就能直接入住，也并非沒有買就不能住。
