時(shí)間：2023-11-17 09:50:38
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)策劃，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：城市綜合體；建筑設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)要點(diǎn)
中圖分類號(hào)： TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
城市綜合體的解讀
城市綜合體就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、購物中心、餐飲還有會(huì)議以及交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)高效率、多功能的綜合體。類似東莞，西安，還有青海這些二三線城市在功能的選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，一般而言，寫字樓、酒店以及購物中心功能是最基本的組合。
二、城市綜合體的典型特征
（1）超大空間尺度
城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對(duì)較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。
（2）通道樹型交通體系
通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”(Access Tree)體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。
（3）現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)
應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。
城市綜合體的城市價(jià)值
土地集約化利用——城市本身就是一個(gè)聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。
提升城市形象——應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。運(yùn)用對(duì)建筑群體的深度表現(xiàn)打破傳統(tǒng)建筑立面概念，通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。使建筑群體成為景觀的主體，同時(shí)又承載著城市文明與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史責(zé)任。
緩解城市交通壓力——居住是城市開發(fā)的基本成分，城市綜合體是解決市中心居住問題，避免每天上下班長(zhǎng)途跋涉造成交通擁擠和能源浪費(fèi)的有效辦法。
積聚區(qū)域價(jià)值——城市綜合體的各種業(yè)態(tài)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，能提升稅收收益，促進(jìn)城市發(fā)展；同時(shí)，城市綜合需要建立在大量的工業(yè)化生產(chǎn)以及產(chǎn)品的多樣化之上，這就帶動(dòng)城市其他行業(yè)的發(fā)展，并創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。
改變夜間空城現(xiàn)象——城市綜合體將不同時(shí)間段的功能組織在一起，各功能在時(shí)間上的銜接，使其保持24小時(shí)的繁榮，提高了綜合體的使用效益。尤其在市中心地區(qū)，城市綜合體將居住、娛樂活動(dòng)注入其中，使那些在非工作時(shí)間“死去”了的區(qū)域的功能得到完善。
城市綜合體的規(guī)劃布局
成功的城市綜合體有很多有利于城市發(fā)展的城市價(jià)值，然而失敗的案例在國(guó)內(nèi)也屢見不鮮，失敗的城市綜合體不能聚集人氣，不僅上述的城市價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)，反而會(huì)帶來資源的極大浪費(fèi)。因此，如何打造成功的城市綜合體就成了我們必須研究的問題。造就成功的城市綜合體的因素是多方面的，本文結(jié)合實(shí)際設(shè)計(jì)工作，僅從建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的角度予以分析——綜合體設(shè)計(jì)一定要有合理的規(guī)劃布局。
1）規(guī)劃布局以商業(yè)設(shè)計(jì)為核心：商業(yè)設(shè)計(jì)是對(duì)商家、對(duì)消費(fèi)者，包括對(duì)以后商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的綜合的專業(yè)性的考慮和提出要求，然后建筑設(shè)計(jì)，包括將來的內(nèi)部空間設(shè)計(jì)都是為商業(yè)來服務(wù)的，所以，我們認(rèn)為商業(yè)設(shè)計(jì)是規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心，也就是說它是指導(dǎo)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)條件。
2）規(guī)劃布局以研究綜合體外交通結(jié)構(gòu)體系為基礎(chǔ)：城市綜合體外的交通體系包含城市道路、城市地面公共交通、城市軌道交通等，它是將人流和物流從城市有效組織到綜合體內(nèi)的交通體系。
3）規(guī)劃布局以內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)為依托：成功的綜合體動(dòng)線設(shè)計(jì)能引導(dǎo)和方便消費(fèi)者購物，能延長(zhǎng)消費(fèi)者在綜合體內(nèi)的停留時(shí)間，帶動(dòng)品牌人流量和購買率的提升，所以，綜合體在布局規(guī)劃初期就應(yīng)重點(diǎn)放在內(nèi)部動(dòng)線規(guī)劃上。
五、設(shè)計(jì)案例及心得體會(huì)
近期我部門承擔(dān)了深圳蛇口A2地塊城市綜合體的設(shè)計(jì)工作，在此我想結(jié)合案例分析及設(shè)計(jì)過程對(duì)我們上述的觀點(diǎn)予以進(jìn)一步的闡述。
（一）、關(guān)于城市綜合體的業(yè)態(tài)組合
城市綜合體的業(yè)態(tài)組合，與其所處的商業(yè)環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)及消費(fèi)結(jié)構(gòu)情況及其目標(biāo)消費(fèi)人群的結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力有很大的關(guān)系，這必然會(huì)影響綜合體的業(yè)態(tài)選擇與配比。因此，必須對(duì)項(xiàng)目做出明確的策劃定位，有目的的進(jìn)行招商，有效的安排業(yè)態(tài)組合，然后再進(jìn)行設(shè)計(jì)工作，避免反復(fù)修改設(shè)計(jì)的情況；所以，前期的業(yè)態(tài)策劃定位及招商工作對(duì)設(shè)計(jì)是至關(guān)重要的。
以我們此次設(shè)計(jì)的深圳蛇口A2地塊為例，項(xiàng)目位于市南山區(qū)中心購物區(qū)，周圍居住環(huán)境尤為突出，未來發(fā)展前景良好，可發(fā)展為城市地區(qū)中心型購物廣場(chǎng)，考慮到項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展性，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中我們采用了“主題中心+街區(qū)+超高層”的規(guī)劃模式。首先，選擇有關(guān)聯(lián)性的業(yè)態(tài)進(jìn)行組合，各種業(yè)態(tài)相互依存、相互助益，形成共生的綜合體。其次，由于不同的業(yè)態(tài)其技術(shù)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，在設(shè)計(jì)初進(jìn)行的預(yù)招商使我們?cè)谠O(shè)計(jì)中做到了有的放矢。
“主題中心+街區(qū)+超高層”的規(guī)劃模式
（二）、關(guān)于城市綜合體的流線設(shè)計(jì)
在做城市綜合體設(shè)計(jì)時(shí)，我們應(yīng)該站在城市設(shè)計(jì)的高度，進(jìn)行全局的把控，積極與政府協(xié)調(diào)車站、地鐵、輕軌站點(diǎn)，與綜合體進(jìn)行銜接，將商業(yè)廣場(chǎng)升級(jí)為城市廣場(chǎng)，從而實(shí)現(xiàn)城市空間與商業(yè)界面相互促進(jìn)、雙贏的效果。
1）、外部交通流線設(shè)計(jì)
對(duì)外部交通條件合理整合、進(jìn)行引導(dǎo)，使項(xiàng)目能充分利用市政已有交通設(shè)施，盡量多樓層引入市政交通設(shè)施及出入口，形成多個(gè)首層，能最有效的匯聚人流，提升人氣，使商業(yè)廣場(chǎng)既作為具有市政職能的城市廣場(chǎng)，又能廣泛的匯集人氣，促進(jìn)商業(yè)氛圍的提升。
充分利用外部交通形成“多首層”界面
2）、項(xiàng)目?jī)?nèi)部的車流流線的設(shè)計(jì)
在案例分析中，我們也見到有的商場(chǎng)因?yàn)橥＼嚴(yán)щy而漸漸失去大量客源的現(xiàn)象，因此，停車庫的設(shè)計(jì)在綜合體的設(shè)計(jì)中也至關(guān)重要。首先，在設(shè)計(jì)中我們要設(shè)計(jì)有充足的車位數(shù)量，包括客用車位、殘疾人專用車位以及卸貨位，同時(shí)要注意客流與貨流流線要分離，這樣才能為顧客提供良好的購物環(huán)境；我們建議貨流從次要市政道路直接進(jìn)入地下車庫卸貨區(qū)，以實(shí)現(xiàn)人車分流。其次，在此次設(shè)計(jì)中，我們改變了僅設(shè)置地下車庫的傳統(tǒng)設(shè)計(jì)手法，設(shè)計(jì)中，借鑒萬象城的車庫做法，我們使車庫與賣場(chǎng)多層聯(lián)通，多個(gè)樓層引入人流。
與賣場(chǎng)相聯(lián)的車庫設(shè)計(jì)
（三）、內(nèi)部人流動(dòng)線設(shè)計(jì)
在商業(yè)的空間設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)師往往更傾向于設(shè)計(jì)出豐富多變的空間，但是在人流流線的設(shè)計(jì)上，設(shè)計(jì)則一定要簡(jiǎn)潔流暢，使顧客用最短的距離走遍賣場(chǎng)；同時(shí)，人流流線一定要連續(xù)閉合，保證人流的循環(huán)。在動(dòng)線設(shè)計(jì)中，應(yīng)避免一些華而不實(shí)的空間設(shè)計(jì)，力求視覺的通透，讓顧客一眼能看到越多的店鋪，越能刺激人的購買欲望。通過我們對(duì)多個(gè)案例的分析比較，最常用最有效的人流組織方式為主中庭帶一個(gè)閉合環(huán)道的形式，中庭提升空間的可識(shí)別性，而環(huán)道則最有效的解決便捷的可達(dá)性。
中庭帶環(huán)道的人流組織
在綜合體的設(shè)計(jì)中，步行街也起到了非常重要的作用，比如我們前面介紹過的石家莊地塊的設(shè)計(jì)，步行街在其中起到了“紐帶”作用，把幾個(gè)主題中心串聯(lián)起來的同時(shí)又與外部交通相銜接，讓人流從一個(gè)主力店到另一個(gè)主力店都要經(jīng)過設(shè)置了小商鋪的步行街，這樣既能使綜合體特色化，又能帶來租金收益。
六、結(jié)束語
城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)的不是僅由規(guī)劃或者建筑專業(yè)主導(dǎo)完成的一項(xiàng)設(shè)計(jì)工作，而是一個(gè)過程，是一個(gè)能讓商業(yè)策劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、燈光設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)、VI設(shè)計(jì)等多專業(yè)共同參與并相互協(xié)作的過程。通過對(duì)城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)的研究，以期在未來的綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)中創(chuàng)作出積聚區(qū)域價(jià)值，提升城市活力的優(yōu)秀的城市綜合體，并以其復(fù)合效應(yīng)與整合能力，將彰顯并抬升整個(gè)城市的投資和商業(yè)價(jià)值，提升城市的品牌形象。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】城市綜合體；商業(yè)設(shè)計(jì)；建筑設(shè)計(jì)；營(yíng)銷管理
一、引言
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，以及城市化進(jìn)程的加快，城市綜合體這一商業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目的塔尖極致形態(tài)必將為其注入新的活力，有力地帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。不過，由于城市綜合體的體量等相對(duì)較大，其對(duì)策劃、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)管理以及資金管理等都有著較高的要求。同時(shí)，對(duì)商業(yè)綜合體的投資和決策也務(wù)必要更加理性，一旦考慮不周，就可能會(huì)帶來較大的損失。因此，本文結(jié)合筆者在城市綜合體商業(yè)設(shè)計(jì)中的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)相關(guān)的內(nèi)容進(jìn)行了深入的分析。
二、城市綜合體的相關(guān)理論
城市綜合體在不同的文獻(xiàn)中有著不同的定義，而認(rèn)清城市綜合體的基本概念是對(duì)其進(jìn)行商業(yè)設(shè)計(jì)的必要前提。在《中國(guó)大百科全書》中，城市綜合體指的是多個(gè)功能不同的空間組合而成的建筑。而在《美國(guó)建筑百科全書》中主要是指在一個(gè)位置上具有單個(gè)和多個(gè)功能的一組建筑。結(jié)合城市的相關(guān)概念，我們不難看出城市的中心由于其不同功能的需要而呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展趨勢(shì)，它不再是單一的一個(gè)中心，而是多個(gè)中心的和諧組合。在當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)中，百分之六十五的建筑綜合體的功能主要是酒店、辦公、公寓和商業(yè)，這也顯示了建筑功能區(qū)呈現(xiàn)出組合的特點(diǎn)。而在總的形式，如文娛、交通、展覽、餐飲等多個(gè)方面也發(fā)揮著相應(yīng)的價(jià)值，在關(guān)注社會(huì)發(fā)展的同時(shí)，也把握著人文的需求，各個(gè)功能區(qū)相互依存，相互聯(lián)系，呈現(xiàn)出多功能、高效率的特點(diǎn)，這主要是為了適應(yīng)現(xiàn)代人快節(jié)奏的生活方式，需要擁有一個(gè)方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、多種功能結(jié)合的綜合體來滿足人們生活的需求，而城市作為一個(gè)載體，在這樣的一個(gè)背景下城市綜合體應(yīng)用而生。
三、城市綜合體建筑的主要特點(diǎn)
總體來說，城市綜合體建筑主要具備以下幾種主要的特點(diǎn)：
首先，城市綜合體建筑的空間尺度往往比較大，在通常情況下，城市綜合體建筑往往和所在城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量、城市規(guī)模，而且與城市的主干道也有著密切的聯(lián)系，其建筑體量一般比較大，對(duì)于設(shè)計(jì)師的主要要求便是考量設(shè)計(jì)師掌控能力重要因素之一。其次，城市綜合體建筑的交通呈現(xiàn)樹形化與立體化。從業(yè)態(tài)和交通構(gòu)成上，人流、車流形成立體的交通組 織，將城市街道、地鐵、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通及建筑內(nèi)部交通與城市公共交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，形成了龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)。而且，城市綜合體的機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)往往配置比較復(fù)雜，而且隨著社會(huì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，新的節(jié)能環(huán)保技術(shù)和材料的運(yùn)用必將是未來的主要發(fā)展方向。基于該種背景必然會(huì)對(duì)業(yè)主方、設(shè)計(jì)方、施工方和管理方提出了更高的要求。
四、城市綜合體的商業(yè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)分析
（1）重視商業(yè)策劃
在城市綜合體的商業(yè)設(shè)計(jì)之前，進(jìn)行商業(yè)策劃就顯得尤為必要，在商業(yè)策劃中，需要首先進(jìn)行商業(yè)定位、市場(chǎng)定位、投資模擬分析以及預(yù)招商等等。通過仔細(xì)而又充分的前提調(diào)研，會(huì)給商業(yè)綜合體的定位提供重要的依據(jù)。比如，商業(yè)綜合體所處的位置是否為配套齊全、居住生活條件優(yōu)越的區(qū)域，或者傳統(tǒng)的商業(yè)、金融環(huán)境如何等。設(shè)計(jì)師要緊密結(jié)合商業(yè)綜合體所在的區(qū)域客觀情況做好商業(yè)策劃工作，通過緊密對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際需求進(jìn)行結(jié)合，從而合理安排不同性質(zhì)、類型的商業(yè)，以達(dá)到實(shí)現(xiàn)利益最大化的目的。
（2）一體化的整合設(shè)計(jì)理念
當(dāng)前，我國(guó)大部分建筑設(shè)計(jì)都采用著“前期規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)”的傳統(tǒng)模式，而很多商業(yè)項(xiàng)目也在沿襲這個(gè)模式，不過該種方式很容易造成施工重復(fù)、工期拖延以及投資浪費(fèi)等一系列問題，不過更重要的是，該種模式很難達(dá)到理想的商業(yè)環(huán)境效果。因此，需要在建筑設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，引入商業(yè)形象概念、綜合體內(nèi)外景觀、標(biāo)識(shí)和色彩等內(nèi)容。而在城市綜合體的商業(yè)形象設(shè)計(jì)中，主要需要考慮到建筑造型、建筑表皮、燈光景觀、廣告展示、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，以及商業(yè)細(xì)節(jié)把控。比如，下圖為北京三里屯Village商業(yè)綜合體就是對(duì)建筑表皮進(jìn)行了細(xì)致的考慮：
再如，下圖為杭州萬象城，其綜合對(duì)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)進(jìn)行了考慮：
同時(shí)還要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本、進(jìn)度和質(zhì)量的控制，而且需要極高的各專業(yè)的協(xié)調(diào)配合。而這給人一種比較分散的感覺，其實(shí)在國(guó)外先進(jìn)的國(guó)家中都已經(jīng)普遍采用了建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)形象、色彩、室內(nèi)外環(huán)境景觀以及標(biāo)識(shí)等一體化的整合設(shè)計(jì)理念，不僅能夠達(dá)到良好的效果，而且可以事半功倍。明顯可以看出，建筑設(shè)計(jì)并非城市綜合體設(shè)計(jì)的全部?jī)?nèi)容，而只是其中非常重要的一個(gè)方面而已。筆者通過對(duì)當(dāng)前我國(guó)的城市綜合體的商業(yè)設(shè)計(jì)體系進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，雖然其還不太完善，但是在規(guī)劃、建筑、景觀以及室內(nèi)都有著較為成熟的條件，能夠引導(dǎo)商業(yè)項(xiàng)目向著更加成功與高效的方向前進(jìn)。
（3）專業(yè)化的營(yíng)銷與管理
商業(yè)綜合體和一般的建筑相比，其在建筑體量等各方面都存在著較大的差距，從而使得其需要專業(yè)化的營(yíng)銷招商與運(yùn)營(yíng)管理操作。專業(yè)化的營(yíng)銷與管理主要包括營(yíng)銷策劃、市場(chǎng)推廣、招商策略的制定與執(zhí)行等重要內(nèi)容，這是商業(yè)地產(chǎn)成功與否在執(zhí)行層面的關(guān)鍵與核心所在。而與此同時(shí)，城市綜合體運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)的建立、物業(yè)管理、團(tuán)隊(duì)組建以及資產(chǎn)管理等等，都和城市商業(yè)綜合體能否長(zhǎng)期而且良性發(fā)展有著非常緊密的聯(lián)系。
五、結(jié)束語
總之，商業(yè)設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要組成部分，而建筑設(shè)計(jì)并非是商業(yè)設(shè)計(jì)的全部，僅僅是其中非常重要的一環(huán)，要尤其重視其他商業(yè)色彩與建筑設(shè)計(jì)的融合。同時(shí)，商業(yè)綜合體作為城市的重要組成部分，必然會(huì)與城市產(chǎn)生緊密的聯(lián)系，因此，還要從整體角度上把控二者的協(xié)調(diào)和互通。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：城市綜合體 維護(hù) 保養(yǎng)
一、城市綜合體及特點(diǎn)
所謂城市綜合體（HOPSCA），即將酒店（Hotel）、寫字樓（Office），生態(tài)公園（Parking）、購物（Shopping Mall）、會(huì)議會(huì)展（Convention）、高尚公寓（Apartment）等多種都市功能集合在一定地理區(qū)域范圍內(nèi)，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，形成的一個(gè)多功能、高效率、功能復(fù)雜而又統(tǒng)一的，與城市有機(jī)協(xié)同、功能業(yè)態(tài)間高效集約和互為價(jià)值鏈的建筑、建筑集合體或建筑街區(qū)，從而獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。其中，“商業(yè)”功能可以形成最佳商業(yè)活動(dòng)圈；“寫字樓”功能為城市商業(yè)中心提供多樣化的辦公空間；“公寓”功能使人們?cè)谏虡I(yè)繁華區(qū)內(nèi)就近享受豐富的娛樂生活，促進(jìn)各種娛樂體閑業(yè)的發(fā)展；“酒店”為綜合體帶來大量的流動(dòng)人日，與文化、體閑、娛樂設(shè)施相結(jié)合，形成最能推動(dòng)商業(yè)中心發(fā)展的動(dòng)力。城市綜合體是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價(jià)值。
二、城市綜合體開發(fā)的關(guān)鍵原則
城市綜合體的開發(fā)系統(tǒng)性強(qiáng)、工程巨大、包容內(nèi)容復(fù)雜，牽涉到城市居民、投資者和消費(fèi)者的切身利益，因此，項(xiàng)目用地的選擇、項(xiàng)目前期的策劃定位、項(xiàng)目的統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)應(yīng)該堅(jiān)持以下原則：
1.“慧眼識(shí)地”原則
城市綜合體的項(xiàng)目選址和發(fā)展規(guī)模在開發(fā)的過程中要得到準(zhǔn)確的定位和識(shí)別。首先，城市綜合體項(xiàng)目的位置選擇對(duì)于項(xiàng)目的成功起著決定性作用。其次，城市綜合體可發(fā)展規(guī)模的判斷，簡(jiǎn)單地說就是容積率研究。平衡好市場(chǎng)、產(chǎn)品、成本之間的關(guān)系，才能最終明確項(xiàng)目做多大規(guī)模比較合理。
2.“剛性規(guī)劃”原則
城市綜合體復(fù)合了商業(yè)、辦公、居住、生活?yuàn)蕵返雀鞣N生活形態(tài)的部分或全部功能于一體，需要將項(xiàng)目建筑功能和商業(yè)功能融入城市發(fā)展規(guī)劃中，引導(dǎo)和主導(dǎo)一個(gè)城市或城區(qū)的功能定位。
3.“綜合判斷”原則
城市綜合體形成后是否能正常運(yùn)作，要靠開發(fā)商綜合判斷。判斷分二部分，首先是對(duì)所在城市的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析與判斷，這是宏觀層面的。其次，還要有針對(duì)各業(yè)態(tài)的專題研究，也就是相對(duì)微觀的判斷。
4.“設(shè)計(jì)市場(chǎng)化”原則
城市綜合體的開發(fā)要面向市場(chǎng)，以滿足市場(chǎng)需要為目標(biāo)，因此，城市綜合體的設(shè)計(jì)方案也要市場(chǎng)化。
“設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化”指的是：建筑師的概念設(shè)計(jì)方案必須提供給市場(chǎng)專家或商業(yè)策劃、運(yùn)營(yíng)專家甚至重要商戶，由他們提出基于市場(chǎng)角度的修改建議，這一階段，三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化理念，具有市場(chǎng)準(zhǔn)確度。
“設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化”實(shí)際上就是傳統(tǒng)設(shè)計(jì)與現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營(yíng)的結(jié)合。
5.“以人為本”原則
城市綜合體最終是為城市居民、消費(fèi)者和旅游者服務(wù)的，無論建筑體的公共空間和內(nèi)部空間，都是高度人性化服務(wù)的要求，在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、空間設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、園林綠化、區(qū)間布局、配套施舍及安全等方面都有硬性指標(biāo)，這些硬性的指標(biāo)是為“以人為本”的根本目的服務(wù)的。既要方便集客和商戶經(jīng)營(yíng)，又要增強(qiáng)社會(huì)公眾參與性，給百姓創(chuàng)造更好的景觀文化體閑空間，具備“細(xì)節(jié)到一厘米”的物業(yè)品質(zhì)，形成消費(fèi)者的精神共鳴
三、城市綜合體開發(fā)的主要問題
不可否認(rèn)幾年間，曾經(jīng)的新鮮事發(fā)生了如此巨變。“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市未來”。“不建城市綜合體，就落伍了”在這口號(hào)式標(biāo)語背后，地方政府土地政策推動(dòng)，開發(fā)商扎堆熱炒，百姓群情激涌。由促生刺激而大面呱呱墜地的房地產(chǎn)嬰兒潮來勢(shì)兇猛。城市綜合體以功能復(fù)合集約，高效利用土地資源，方便可達(dá)，減緩交通壓力，功能互動(dòng)，蘊(yùn)藏巨大社會(huì)效應(yīng)和升值空間等優(yōu)勢(shì)被廣泛認(rèn)同。但事過有誤，容易引發(fā)諸多問題。
1.先天不足。過去幾年，樓市調(diào)控，限購、限貸，住宅產(chǎn)業(yè)萎縮。而商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體成了既可以提升城市形象，增加稅收和就業(yè)，亦可化解“土地財(cái)政”難題的妙藥。于是，政府幕后推手，商業(yè)地塊出讓比例大幅增長(zhǎng)。
借助于人口基數(shù)和城市化加速紅利，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)本身蘊(yùn)藏巨大發(fā)展?jié)摿Α５谕恋貋碓春蛢r(jià)格高度壟斷前提下，迫于政府有條件供地，并在一定時(shí)間內(nèi)多是綜合使用，偏離市場(chǎng)需求，開發(fā)商被逼無奈不得不做商業(yè)地產(chǎn)。為追求利潤(rùn)、均衡土地成本，幾乎所有城市綜合體都會(huì)做足容積率，甚至挖掘地下非計(jì)容空間，導(dǎo)致缺乏未來發(fā)展余地，受限市場(chǎng)變化。
2.營(yíng)養(yǎng)不良。城市綜合體的急劇井噴，導(dǎo)致其開發(fā)強(qiáng)度和速度在有些區(qū)域遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場(chǎng)所能承載的限度。根據(jù)市場(chǎng)需求來策劃定位并指導(dǎo)設(shè)計(jì)開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的傳統(tǒng)程序已被忽略。取而代之的是依土地使用條件做到開發(fā)強(qiáng)度最大化，然后再調(diào)整定位以適應(yīng)和彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺。
在城市高速發(fā)展膨脹期間，市場(chǎng)需求變化無常，信息采集和統(tǒng)計(jì)分析缺乏可信度。在如此浮躁?duì)顟B(tài)下，策劃與定位只能是即時(shí)產(chǎn)物和短暫的參考。
3.維護(hù)保養(yǎng)。城市綜合體不是若干類型物業(yè)在數(shù)量和種類上的簡(jiǎn)單集合，而是各種服務(wù)功能的優(yōu)化組合。各組成部分構(gòu)成一個(gè)不可分割的有機(jī)系統(tǒng)，在適當(dāng)軟件操縱下相互依存、相互助益富含生命的能動(dòng)關(guān)系是城市綜合體的本質(zhì)屬性。因此，維護(hù)和保養(yǎng)是維持機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)的常規(guī)事項(xiàng)。
積極的方式是因時(shí)因地做結(jié)構(gòu)調(diào)整和服務(wù)轉(zhuǎn)型。受土地政策控制，中國(guó)的城市綜合體無法在后期加建功能。只能靠剔除不適當(dāng)功能來增加新內(nèi)容。諸如商改住、酒店改出租公寓、零售改餐飲等。由滿足基本功能到提供體驗(yàn)服務(wù)轉(zhuǎn)型是將來不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。必須充分有效地開發(fā)和運(yùn)用城市綜合體各個(gè)部分的服務(wù)功能。對(duì)于商務(wù)辦公，加重打造商務(wù)平臺(tái)。在提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的前提下，必須充分挖掘客戶的商務(wù)需求，提供全面的商務(wù)服務(wù)。根據(jù)商務(wù)辦公的專門特性，在燈光、色彩、小品、導(dǎo)示系統(tǒng)等環(huán)境元素的營(yíng)造上形成品牌效應(yīng)，創(chuàng)造良好的商務(wù)空間和商務(wù)環(huán)境。購物中心作為城市綜合體最重要的部分，需要針對(duì)用戶心理和行為需要及特征，在空間布局、環(huán)境營(yíng)造、交通停車、導(dǎo)購等各種服務(wù)設(shè)施的運(yùn)行和管理上實(shí)施有效措施；另一方面，針對(duì)商家，在垃圾收集與處理，貨物運(yùn)輸、裝卸等服務(wù)以及營(yíng)銷推廣的組織和管理上，也要加力改進(jìn)。城市綜合體是一個(gè)完整的有機(jī)系統(tǒng)。每個(gè)部分的服務(wù)功能不盡相同，公寓、寫字樓和酒店，需要安靜、舒緩的環(huán)境，而購物中心則需要活潑商業(yè)氣氛，但綜合體各部分的服務(wù)功能又是相互依存的。只有各個(gè)部分服務(wù)功能的相互關(guān)系達(dá)到高度和諧和共生的狀態(tài)才會(huì)有賓至如歸、量體定制的優(yōu)質(zhì)體驗(yàn)。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：城市綜合體；建筑設(shè)計(jì)；現(xiàn)代城市規(guī)劃
1 城市綜合體的特征
城市綜合體從外觀組成上可以是一個(gè)完整的街區(qū)，也可以是一座體量巨大的綜合樓或一組緊湊的建筑群體，有其自身的特征。①城市綜合體具有整體統(tǒng)一性。城市綜合體中的各單體的建筑物風(fēng)格協(xié)調(diào)一致，建筑外部和局部?jī)?nèi)部空間和城市空間能形成一體化的效果。②城市綜合體具有功能復(fù)合性。城市綜合體內(nèi)的建筑群體功能互補(bǔ)，相互促進(jìn)，形成一個(gè)集購物、娛樂、辦公、居住等生活場(chǎng)景在內(nèi)的完整的生活場(chǎng)所。③城市綜合體具有時(shí)空連貫性。城市綜合體中建筑的規(guī)模較大，形成較大區(qū)域或幾個(gè)街區(qū)的連續(xù)，區(qū)域范圍內(nèi)的任何隔斷都會(huì)為整體設(shè)計(jì)帶來較大的阻礙，而影響到整體效果。④城市綜合體具有交通立體化的特點(diǎn)。城市綜合體具有優(yōu)越的地理區(qū)位和交通環(huán)境，在一定的時(shí)間內(nèi)能夠聚集大量的人流和車流，為了避免在有限的地塊內(nèi)出現(xiàn)人車混雜的現(xiàn)象，城市綜合體常采用立體化的交通模式，以應(yīng)對(duì)大量人、車流在有限地塊上出現(xiàn)。
2 城市綜合體的城市價(jià)值
土地集約化利用。城市本身就是一個(gè)聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。
提升城市形象。應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。運(yùn)用對(duì)建筑群體的深度表現(xiàn)打破傳統(tǒng)建筑立面概念，通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。使建筑群體成為景觀的主體，同時(shí)又承載著城市文明與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史責(zé)任。
緩解城市交通壓力。居住是城市開發(fā)的基本成分，城市綜合體是解決市中心居住問題，避免每天上下班長(zhǎng)途跋涉造成交通擁擠和能源浪費(fèi)的有效辦法。
積聚區(qū)域價(jià)值。城市綜合體的各種業(yè)態(tài)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，能提升稅收收益，促進(jìn)城市發(fā)展；同時(shí)，城市綜合需要建立在大量的工業(yè)化生產(chǎn)以及產(chǎn)品的多樣化之上，這就帶動(dòng)城市其他行業(yè)的發(fā)展，并創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。
改變夜間空城現(xiàn)象。城市綜合體將不同時(shí)間段的功能組織在一起，各功能在時(shí)間上的銜接，使其保持24h的繁榮，提高了綜合體的使用效益。尤其在市中心地區(qū)，城市綜合體將居住、娛樂活動(dòng)注入其中，使那些在非工作時(shí)間“死去”了的區(qū)域的功能得到完善。
3 城市綜合體的規(guī)劃布局
成功的城市綜合體有很多有利于城市發(fā)展的城市價(jià)值，然而失敗的案例在國(guó)內(nèi)也屢見不鮮，失敗的城市綜合體不能聚集人氣，不僅上述的城市價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)，反而會(huì)帶來資源的極大浪費(fèi)。因此，如何打造成功的城市綜合體就成了我們必須研究的問題。造就成功的城市綜合體的因素是多方面的，本文結(jié)合實(shí)際設(shè)計(jì)工作，僅從建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的角度予以分析――綜合體設(shè)計(jì)一定要有合理的規(guī)劃布局。
（1）規(guī)劃布局以商業(yè)設(shè)計(jì)為核心：商業(yè)設(shè)計(jì)是對(duì)商家、對(duì)消費(fèi)者，包括對(duì)以后商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的綜合的專業(yè)性的考慮和提出要求，然后建筑設(shè)計(jì)，包括將來的內(nèi)部空間設(shè)計(jì)都是為商業(yè)來服務(wù)的，所以，我們認(rèn)為商業(yè)設(shè)計(jì)是規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心，也就是說它是指導(dǎo)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)條件。
（2）規(guī)劃布局以研究綜合體外交通結(jié)構(gòu)體系為基礎(chǔ)：城市綜合體外的交通體系包含城市道路、城市地面公共交通、城市軌道交通等，它是將人流和物流從城市有效組織到綜合體內(nèi)的交通體系。
（3）規(guī)劃布局以內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)為依托：好的綜合體動(dòng)線設(shè)計(jì)能引導(dǎo)和方便消費(fèi)者購物，能延長(zhǎng)消費(fèi)者在綜合體內(nèi)的停留時(shí)間，帶動(dòng)品牌人流量和購買率的提升，所以，綜合體在布局規(guī)劃初期就應(yīng)重點(diǎn)放在內(nèi)部動(dòng)線規(guī)劃上。
4 城市綜合體設(shè)計(jì)的具體建議
目前我國(guó)城市建設(shè)中出現(xiàn)的城市綜合體主要有三類：城市中心區(qū)城市綜合體；與城市交通系統(tǒng)耦合的城市綜合體以及地下城市綜合體，下面就分別探討一下這三類綜合體設(shè)計(jì)的具體措施。
4.1 城中心區(qū)城市綜合體的具體設(shè)計(jì)要點(diǎn)
城市中心區(qū)綜合體可分為兩類：一類是為復(fù)興舊城中心區(qū)或舊街區(qū)核心地段而建的城市綜合體；另一類是在新的城市中心區(qū)的城市綜合體。
舊城中心區(qū)城市綜合體設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該注意兩點(diǎn)：①要通過合理的社會(huì)需求調(diào)研，確定新植入的建筑功能體，并運(yùn)用立體化的組織方式向豎向發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)土地利用的集約化。②城市綜合體的建筑應(yīng)呼應(yīng)周圍原有的城市因素，從建筑體量、建筑風(fēng)格等方面做到和原有城市的融合，將新增建筑功能體的巨大體量向地下發(fā)展，以取得和周圍城市尺度、肌理的協(xié)調(diào)。
在新城區(qū)中城市綜合體所承擔(dān)的主要任務(wù)是提供適應(yīng)中心區(qū)發(fā)展要求的復(fù)雜功能體系，同時(shí)能夠代表一定城市形象，是集高標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)功能、餐飲、居住、購物、展覽、會(huì)議、娛樂于一體的復(fù)雜城市綜合體。這類綜合體設(shè)計(jì)時(shí)要注意：①城市綜合體的功能設(shè)置應(yīng)能適應(yīng)中心區(qū)的發(fā)展要求，同時(shí)也要具有一定的前瞻性。②新中心區(qū)周圍環(huán)境對(duì)建筑的制約因素較小，城市綜合體建筑規(guī)模龐大，故在建筑風(fēng)格、材料選擇等方面應(yīng)能體現(xiàn)城市新形象的角色。③要妥善設(shè)計(jì)城市綜合體中復(fù)雜功能的流線并與城市交通有機(jī)銜接。使城市綜合體能夠把人流向水平和垂直方向分流，很快地吸收掉人流，避免進(jìn)入城市綜合體的大量人群和從城市綜合體出來的人群在同一方向上的沖突，為塑造良好的城市交通環(huán)境奠定基礎(chǔ)。
4.2 與城市交通系統(tǒng)耦合的城市綜合體的設(shè)計(jì)要點(diǎn)
這類城市綜合體的主要特點(diǎn)是城市公共空間和建筑空間的高度統(tǒng)一，通過對(duì)土地的混合利用和立體開發(fā)，將城市中商業(yè)、辦公、酒店等和城市交通職能組織在一起，而與城市交通環(huán)境相互作用，形成統(tǒng)一體，不但增強(qiáng)了城市的活力，而且促進(jìn)了城市、建筑、交通的綜合發(fā)展。
在建設(shè)與城市交通系統(tǒng)耦合的城市綜合體時(shí)，應(yīng)該注意在建筑的內(nèi)部提供必要的城市化公共空間，這不僅是建筑本身公共空間秩序中的一個(gè)節(jié)點(diǎn)或區(qū)域，同時(shí)又是和城市交通連接的公共空間。在城市綜合體中可以通過建筑中庭將人群引入到地下層的地鐵系統(tǒng)，或可以通過在建筑中某些標(biāo)高層設(shè)置轉(zhuǎn)換大廳，實(shí)現(xiàn)城市人流在建筑空間內(nèi)部的轉(zhuǎn)換。
4.3 地下城市綜合體的設(shè)計(jì)要點(diǎn)
地下城市綜合體主要是利用城市地下空間來擴(kuò)大城市空間容量和提高城市環(huán)境質(zhì)量，作為對(duì)地面上部分功能的補(bǔ)充或緩解，既為地面良好公共空間環(huán)境的產(chǎn)生提供了可能，也可以和城市一些突發(fā)性災(zāi)害結(jié)合起來充當(dāng)避難場(chǎng)所。
地下綜合體具有很多的優(yōu)點(diǎn)，但作為一項(xiàng)復(fù)雜系統(tǒng)的地下工程應(yīng)注意以下幾方面的要點(diǎn)：首先，應(yīng)合理布置地下綜合體中的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。地下綜合體能因全天候的經(jīng)營(yíng)條件及結(jié)合交通樞紐引入的大量人流而獲得較高的商業(yè)價(jià)值，但下城市綜合體開發(fā)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)并不是開展的越多越好，應(yīng)通過合理的調(diào)研分析來制定地下綜合體中的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。其次，應(yīng)合理組織地下綜合體的空間構(gòu)成。在地下綜合體空間中，單一的空間環(huán)境容易造成單調(diào)、沉悶的效果。可以運(yùn)用節(jié)點(diǎn)、路線、領(lǐng)域等人流定位的基本要素，對(duì)地下綜合體中的空間進(jìn)行組織，以形成豐富的空間環(huán)境。
Abstract:This article in discusses the urban complex compound construction the concept, the characteristic, in the background foundation, unifies Hangzhou to innovate starts an undertaking the new world city complex compound construction practice, proposed that the urban complex compound construction should pay great attention principles and so on science plan, function integration, ground underground interactive, transportation organic collection and distribution, characteristic landscape design and cultural heritage protection.
關(guān)鍵詞：城市綜合體 創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地 規(guī)劃特點(diǎn) 啟示
Key words:The urban complex compound innovation starts an undertaking the new world plan characteristic enlightenment
【中圖分類號(hào)】F2 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1004-7069（2009）-05-0089-03
一、時(shí)代呼喚杭州發(fā)展城市綜合體
為了更好地理解城市綜合體建設(shè)的重要意義，首先要了解城市綜合體的概念以及發(fā)展背景。
1、城市綜合體的概念、特點(diǎn)與背景
所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的四項(xiàng)及四項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。
大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。
一般而言，城市綜合體具有建筑體量大、物業(yè)類型多、交通網(wǎng)絡(luò)好、生態(tài)景觀優(yōu)、各類設(shè)施全等特點(diǎn)。特別是，如此大體量的城市綜合體不是各類物業(yè)、各類建筑、各種功能的簡(jiǎn)單堆砌、疊加，而是對(duì)各種功能、各種業(yè)態(tài)科學(xué)搭配、優(yōu)化組合、有機(jī)集成的產(chǎn)物。
2、發(fā)展城市綜合體是杭州城市發(fā)展的必然產(chǎn)物
城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。城市本身就是一個(gè)聚積體，當(dāng)人口聚積、用地緊張到一定程度，在聚集體的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合形態(tài)，由此，杭州城市綜合體的產(chǎn)生與發(fā)展是杭州社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市有機(jī)更新、杭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的客觀要求，也是提升城市核心競(jìng)爭(zhēng)力的必然要求，更是打造和諧社會(huì)、共建共享生活品質(zhì)之城的必然要求。
3、發(fā)展城市綜合體是杭州城市發(fā)展的理性回歸
如前所述，城市綜合體簡(jiǎn)言之就是各種功能吃喝玩樂、衣食住行的有機(jī)集成。以此分析，南宋時(shí)期杭州的御街與明清時(shí)期的河坊街均是當(dāng)時(shí)的城市綜合體，也是現(xiàn)代城市綜合體的雛形，她充分體現(xiàn)了古人天人合一、和諧自然的造城理念。
南宋御街的兩旁集中了數(shù)萬家商鋪，臨安城一半的百姓都住在附近。“十里”御街可分三段：首段從萬松嶺到鼓樓，是臨安的政治中心，靠近皇宮、朝廷中樞機(jī)關(guān)，皇親國(guó)戚、文武百官集中，消費(fèi)與購買力最強(qiáng)，因此，這里的店鋪大多經(jīng)營(yíng)金銀珍寶等高檔奢侈品；第二段從鼓樓到眾安橋，以羊壩頭，官巷口為中心，是當(dāng)時(shí)的商業(yè)中心，經(jīng)營(yíng)日常生活用品，據(jù)《夢(mèng)梁錄》載，這里名店、老店云集，有名可查的多達(dá)120多家；最后一段從眾安橋至武林路、鳳起路口結(jié)束，形成了商貿(mào)與文化娛樂相結(jié)合的街段，這里有都城最大的娛樂中心――北瓦，日夜表演雜劇、傀儡戲、雜技、影戲、說書等多種戲藝，每天有數(shù)千市民在這里游樂休閑，可以說是當(dāng)時(shí)著名的城市綜合體，其繁華程度在馬可波羅游記中有所描述；而形成于唐、經(jīng)過五代吳越、發(fā)展于南宋、興盛于明朝的杭州河坊街，當(dāng)年這里分布著孔鳳春香粉店、宓大昌旱煙店、萬隆南肉火腿店、天香齋茶食糖果店、張?jiān)噬儇浀辍⒎皆：湍媳必浬痰辍Y隆盛茶號(hào)等著名的老字號(hào)，無論是居家生活的杭州人，還是匆匆而過的外地游客，這里是他們首選的購物場(chǎng)所。最值得一提的是富可敵國(guó)的紅頂商人胡雪巖在這里建起了與北京"同仁堂"遙相呼應(yīng)的“胡慶余堂”中藥房；在鼎盛時(shí)期集成了藥店、茶樓、游玩、吃飯等業(yè)態(tài)，也是杭州城市綜合體的鼻祖之一。
由此觀之，歷經(jīng)千年滄桑與經(jīng)受幾度風(fēng)雨以后，杭州重新發(fā)展城市綜合體，是杭州造城史上的鳳凰涅磐與理性回歸。
二、新天地城市綜合體的規(guī)劃背景、建設(shè)目標(biāo)與規(guī)劃過程
現(xiàn)代城市的競(jìng)爭(zhēng)，在某種程度上是城市綜合體的競(jìng)爭(zhēng)。城市品位的提高，必須考慮市民居住、城市交通、商業(yè)氛圍、都市工業(yè)等諸多因素的有機(jī)統(tǒng)一，以有效地提高市民的生活質(zhì)量，改善投資環(huán)境，增強(qiáng)杭州的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，為今后城市的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造有利的條件。面對(duì)這些城市發(fā)展的新問題、新動(dòng)向，杭州市委、市政府高瞻遠(yuǎn)矚、審時(shí)度勢(shì)地提出建設(shè)城市綜合體。
根據(jù)規(guī)劃，杭州的遠(yuǎn)期目標(biāo)計(jì)劃建100座城市綜合體，近期計(jì)劃建設(shè)的市區(qū)城市綜合體除了新天地以外，還有杭聯(lián)熱電城市綜合體、東站廣場(chǎng)綜合體、運(yùn)河商務(wù)區(qū)綜合體、地鐵濱康站綜合體、奧體博覽城、市民中心綜合體、“西溪天堂”綜合體等，這些綜合體象一顆顆珍珠，散落在大學(xué)城、交通樞紐中心、下城北部等地，引領(lǐng)著杭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)與城市功能提升。
新天地城市綜合體的規(guī)劃建設(shè)主體是由杭州市工業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資集團(tuán)投資的杭州新天地集團(tuán)，本著“工業(yè)遺存形成特色、多元業(yè)態(tài)促進(jìn)繁榮、生態(tài)商業(yè)和諧發(fā)展、商業(yè)商務(wù)良性互動(dòng)”的規(guī)劃原則，新天地城市綜合體占地面積為56.76公頃，總建筑面積為115.65萬平米，總投資將近100億，其占地面積、總建筑面積均大于國(guó)際著名的位于日本東京的六本木業(yè)綜合體；其占地面積、建筑面積與投資額也大于國(guó)內(nèi)著名的城市綜合體例如深圳華潤(rùn)中心、東莞第一國(guó)際與上海新天地項(xiàng)目，因此，建成以后必將對(duì)杭州城市建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。新天地的規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)是：新型城市綜合體的標(biāo)桿、商業(yè)商務(wù)次中心與杭州城北新地標(biāo)。
隨著認(rèn)識(shí)的深化與研究的深入，新天地項(xiàng)目的功能定位經(jīng)歷了一段發(fā)展與創(chuàng)新的歷程，一開始定位是杭州科技城，計(jì)劃統(tǒng)一入駐引進(jìn)的名所大院；后來根據(jù)城市設(shè)計(jì)方案，功能定位于商業(yè)商務(wù)次中心，最后根據(jù)市委、市政府關(guān)于杭州城市發(fā)展戰(zhàn)略的總體要求和戴德梁行的發(fā)展策略研究，定位于商業(yè)商務(wù)次中心、新型城市綜合體，并且又將包括工業(yè)遺存在內(nèi)的將近30萬平米的建筑面積劃定為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)。
三、 新天地城市綜合體的規(guī)劃特點(diǎn)
鑒于新天地項(xiàng)目的特殊性，其規(guī)劃過程具有科學(xué)統(tǒng)籌規(guī)劃、功能有機(jī)集成、地上地下互動(dòng)、景觀特色明顯四個(gè)特征：
1、科學(xué)統(tǒng)籌規(guī)劃
首先，由于城市綜合體體量巨大、投資巨大、對(duì)城市升級(jí)作用明顯，其一旦建成，或者成為城市發(fā)展的敗筆，或者成為城市發(fā)展的新地標(biāo)，因此，新天地的規(guī)劃意義重大、影響深遠(yuǎn)。
目前，新天地進(jìn)行了一個(gè)調(diào)整四個(gè)規(guī)劃。一個(gè)調(diào)整，根據(jù)市委市政府集約利用土地“一調(diào)兩寬兩嚴(yán)”的要求，最大限度地調(diào)整建筑限高，增加了8%的建筑面積，使土地收益最大化；四個(gè)規(guī)劃，分別是《城市設(shè)計(jì)規(guī)劃》――劃定開發(fā)區(qū)域、明確用地性質(zhì)與功能定位。《項(xiàng)目發(fā)展策略研究》――確定物業(yè)類型、各種物業(yè)的開發(fā)體量與配合比例，并且明確了劃分19塊地進(jìn)行開發(fā)及開發(fā)時(shí)序。《地下空間規(guī)劃與設(shè)計(jì)》――明確了地下空間的開發(fā)體量、空間分布，地下空間與地上部分怎么互動(dòng)開發(fā)等。《生態(tài)景觀規(guī)劃與設(shè)計(jì)》――充分利用獨(dú)有的工業(yè)元素、水系與自然環(huán)境，打造成具有獨(dú)特風(fēng)格的城市綜合體。目前前三個(gè)規(guī)劃已經(jīng)完成，后一個(gè)規(guī)劃正在實(shí)施，預(yù)計(jì)到09年上半年完成。新天地城市綜合體在市委市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，科學(xué)規(guī)劃、統(tǒng)籌建設(shè)，努力使其成為杭城發(fā)展的又一閃光點(diǎn)，成為又一張城市金名片。
2、功能有機(jī)集成
城市綜合體的出現(xiàn)可以追溯到古希臘的廣場(chǎng)建筑與古羅馬的公共浴場(chǎng)。古希臘的阿索斯（ASSOS）廣場(chǎng)，建有神廟與可進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的長(zhǎng)廊，人們從各地聚集到廣場(chǎng)，從事商業(yè)活動(dòng)的同時(shí)還可以討論、議事、朗誦與演說。古羅馬的公共浴場(chǎng)將運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、圖書館、音樂廳、演講廳、商場(chǎng)等城市功能集成在一起。我國(guó)20世紀(jì)初的北京東安市場(chǎng)集幾百家店鋪、茶樓、飯館、雜耍場(chǎng)、戲院、棋社等功能于一體，也可算是略具雛形的城市綜合體。
1933年國(guó)際現(xiàn)代建筑協(xié)會(huì)討論并通過了《雅典》，將城市劃分為居住、工作、游憩和交通四大功能，并強(qiáng)調(diào)了功能間的獨(dú)立性。這些功能分區(qū)理念導(dǎo)致了城市發(fā)展中貶低高密度、傳統(tǒng)街坊和開放空間的混合使用，從而破壞了城市的多樣性。同時(shí)，使城市和建筑發(fā)展偏向單一化（休閑、娛樂、住宿與辦公各自分離，制造了不少臥城），這些理念不但沒有創(chuàng)造新的城市空間秩序，反而在很大程度上造成了城市的整體混亂，對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展和自我更新產(chǎn)生嚴(yán)重制約。于是，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有機(jī)集成了衣食住行各種功能的城市綜合體又應(yīng)運(yùn)而生，成為當(dāng)今主要城市核心部分發(fā)展的主流建筑形態(tài)。
如前所述，綜合體是各種功能包括商業(yè)辦公、休閑娛樂、商務(wù)酒店、購物消費(fèi)等功能的有機(jī)集成，而物業(yè)類型、物業(yè)體量則是功能的最終體現(xiàn)形式，因此，綜合體的功能有機(jī)集成最終表現(xiàn)為各種物業(yè)類型與物業(yè)體量的有機(jī)集成與科學(xué)搭配。
根據(jù)戴德梁行的商業(yè)地產(chǎn)策劃報(bào)告，新天地城市綜合體的各種物業(yè)類型與物業(yè)體量為：總建筑面積為116萬平米，共有大型商業(yè)（占17%，包括大型購物中心、百貨大樓）、商住SOHO/LOFT（占25%）、步行街（包括濱水步行街、品質(zhì)生活步行街）、商務(wù)辦公（占35%，甲級(jí)與乙級(jí)辦公樓）、總部園區(qū)―獨(dú)棟生態(tài)辦公樓（占15%）、休閑娛樂（占2%，包括大型影視中心、大型演藝吧等）、高星級(jí)酒店（占3%）、公寓式酒店（占3%）等業(yè)態(tài)，這八種不同的物業(yè)之間精心設(shè)計(jì)地上與地下交通網(wǎng)絡(luò)與步行路線，確保各種物業(yè)功能整合為一個(gè)整體。
3、地上地下互動(dòng)
新天地城市綜合體處于杭城的中心地段，規(guī)劃起點(diǎn)高、投資強(qiáng)度大，因此，有必要統(tǒng)籌考慮地下空間的開發(fā)與利用。為了避免地下空間的重復(fù)建設(shè)與盲目建設(shè)所造成的浪費(fèi)，同時(shí)，也為了科學(xué)地規(guī)劃有效地利用地下空間，新天地邀請(qǐng)了上海市政設(shè)計(jì)總院進(jìn)行地下空間的規(guī)劃，根據(jù)地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)、地面開發(fā)強(qiáng)度、人防工程的要求以及今后發(fā)展規(guī)劃等因素以確定地下空間的合理開發(fā)體量，同時(shí)，綜合統(tǒng)籌開發(fā)時(shí)序，做到地上地下互動(dòng)、統(tǒng)籌考慮，以節(jié)省開發(fā)時(shí)間和節(jié)約開發(fā)成本。
根據(jù)規(guī)劃，新天地地下空間開發(fā)體量為38.95萬平米，呈“T”型地下公共服務(wù)空間，靠近西邊的東新東路由于商業(yè)價(jià)值較高，每個(gè)地塊整體開發(fā)，不同的地塊之間由地下人行與車行通道連成一片，構(gòu)成“T型”的一橫；靠近東文路東西向的城市工業(yè)公園地下亦成片開發(fā)，構(gòu)成“T型”的一豎，局部商業(yè)價(jià)值最高的區(qū)域規(guī)劃建設(shè)地下二層，其中地面一層作為商業(yè)，地下二層作為停車位，在城市工業(yè)公園西側(cè)規(guī)劃地下公共空間環(huán)路，連通地下一層與二層，確保交通順暢。
4、景觀特色明顯
要使新天地城市綜合體成為杭城北部的新地標(biāo)、成為杭城的又一張金名片，還必須擁有特殊的、亮麗的景觀，這些景觀將猶如一顆顆鉆石，熠熠生輝，可使杭城增光添彩。
為了避免千區(qū)一面，新天地邀請(qǐng)了國(guó)際著名的景觀公司進(jìn)行整體景觀的策劃與設(shè)計(jì)，在整合、融匯新天地工業(yè)元素、水系、自然景觀的基礎(chǔ)上，打造新天地獨(dú)特的生態(tài)景觀。
四、新天地城市綜合體規(guī)劃建設(shè)的啟示
1、科學(xué)規(guī)劃是前提
根據(jù)市委市政府的指示，確定“規(guī)劃先行”，進(jìn)行了四個(gè)規(guī)劃，新天地已經(jīng)完成了三個(gè)規(guī)劃，最后一個(gè)由國(guó)外著名景觀設(shè)計(jì)公司領(lǐng)銜設(shè)計(jì)，目前已經(jīng)緊鑼密鼓地在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)于2009年上半年前完成。科學(xué)規(guī)劃是做好新天地城市綜合體的重要前提，國(guó)內(nèi)外有不少工程由于前期規(guī)劃不到位、盲目施工而達(dá)不到預(yù)期規(guī)劃效果，甚至成為半拉子、爛攤子工程的先例。
2、功能集成是核心
城市綜合體的核心是衣食住行等各種功能的有機(jī)集成，而不是簡(jiǎn)單堆砌。因此，新天地專門邀請(qǐng)了世界著名的戴德梁行開展商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略研究，用詳實(shí)的數(shù)據(jù)、周密的調(diào)研、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龅贸鲂绿斓氐墓δ芘c物業(yè)類型，并精心設(shè)計(jì)了其空間分布，確保各類功能的整合、融匯，以達(dá)到良好的整體效果。
3、交通有機(jī)集散是基礎(chǔ)
城市綜合體是個(gè)具有活力的建筑群，交通吸引力很高，每天均有大量人流、車流、物流需要集散。如果交通集散效率不高、考慮不周，就將成為一座交通堵塞、擁擠混亂的場(chǎng)所，必將嚴(yán)重影響新天地綜合體功能的充分發(fā)揮。
為了提高新天地的交通疏散力，保持交通順暢，新天地主要采取了三種技術(shù)手段：一是通過專業(yè)機(jī)構(gòu)利用先進(jìn)的交通分析軟件對(duì)區(qū)內(nèi)道路的路網(wǎng)流量與飽和度進(jìn)行分析，以確定影響交通有效疏散的瓶頸；二是規(guī)劃建設(shè)地上與地下交通環(huán)路，降低瓶頸路網(wǎng)的交通飽和度；三是充分考慮靜態(tài)交通，在地上部分與地下空間規(guī)劃建設(shè)了大量停車位，共規(guī)劃地上停車位7500個(gè)，地下停車位9200個(gè)，使每百米建筑面積停車位達(dá)到1.55個(gè)，該指標(biāo)是杭州其他中心地段的5-8倍。以上措施的綜合運(yùn)用，經(jīng)分析研究，可以極大提減輕交通壓力，提高交通疏散力。
4、特色化景觀設(shè)計(jì)是關(guān)鍵
國(guó)內(nèi)外著名的城市綜合體――例如前述的東京六本木業(yè)、巴黎的拉德芳斯、深圳華潤(rùn)中心等，之所以能成為城市的新地標(biāo)，吸引無數(shù)游人前去旅游觀光、購物消費(fèi)，景觀無疑也是其中重要的關(guān)鍵因素。
為了避免千城一面，突出新天地的景觀特色，新天地從外部觀察的整體天際線到內(nèi)部的生態(tài)景觀、分區(qū)建筑群甚至到單體建筑形態(tài)都計(jì)劃進(jìn)行精心設(shè)計(jì)。為了整合區(qū)內(nèi)的工業(yè)元素（火車頭、煙囪等）、老廠房、工業(yè)公園、步行街與綠地等，已經(jīng)專門邀請(qǐng)了國(guó)際著名的景觀設(shè)計(jì)公司進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過這些景觀規(guī)劃，將新天地打造成為具有濃郁江南水鄉(xiāng)特色、時(shí)間與空間結(jié)合、歷史與文化交融的創(chuàng)新都市綜合體，成為杭州北部的新地標(biāo)。
5、人文遺產(chǎn)是靈魂
一個(gè)城市猶如一個(gè)具有生命力的人，擁有她的過去、現(xiàn)在與未來。現(xiàn)代化絕不是拋棄歷史，相反是尊重傳統(tǒng)、尊重歷史，拋棄歷史就是拋棄未來。一個(gè)人失去記憶就是癡呆，一個(gè)城市失去記憶就是自我毀滅。面對(duì)中國(guó)城市化進(jìn)程迅速變遷與快速發(fā)展的契機(jī)、城市形態(tài)多樣化與本土化面臨的挑戰(zhàn)，杭州市委、市政府始終保持了應(yīng)有的清醒與冷靜的頭腦，提出要保存三類典型遺產(chǎn)：校園遺產(chǎn)、歷史遺產(chǎn)與工業(yè)遺存。杭州城市發(fā)展，不能忘記城市的根、也“不能忘記回家的路”。
新天地綜合體充分理解、尊重了市委、市政府對(duì)城市改造、地區(qū)升級(jí)的要求，經(jīng)過幾輪規(guī)劃設(shè)計(jì)、召集專家學(xué)者反復(fù)論證的基礎(chǔ)上，在“保存工業(yè)遺存、傳承工業(yè)之魂”的前提下，最終決定保存、修繕原來重機(jī)廠的三幢標(biāo)志性建筑與典型工業(yè)元素，并充分運(yùn)用與演繹這些元素，在中心地帶建設(shè)城市工業(yè)公園，設(shè)置具有工業(yè)時(shí)代特征的景觀雕塑。通過運(yùn)用這些手法，賦予新天地獨(dú)有的“傳承與創(chuàng)新、協(xié)作與創(chuàng)業(yè)”的靈魂。
總之，在市委市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)與關(guān)心重視下，以新天地為標(biāo)桿的100個(gè)城市綜合體的規(guī)劃建設(shè)，在某種意義上是杭州城市發(fā)展史上的里程碑，她標(biāo)志著杭州城市建設(shè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了由單純依賴單體建筑時(shí)代到邁向功能有機(jī)集成的城市綜合體時(shí)代的華麗轉(zhuǎn)身，杭州城市建設(shè)從此走進(jìn)了重視各種物業(yè)科學(xué)搭配、各種功能有機(jī)集成的綜合體建設(shè)新時(shí)代。如果說氣勢(shì)恢弘的錢江新城是書寫杭州城建的新輝煌，那么，璀璨光華的新天地建設(shè)由此揭開了杭州綜合體建設(shè)的新篇章。
參考文獻(xiàn)：
[1]龍固新，大型都市綜合體開發(fā)研究與實(shí)踐 [M].南京：東南大學(xué)出版社，2005：10-200；
[2]朱連慶.大型商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃[M].上海：學(xué)林出版社，2006：10-300
[3]杭州創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地項(xiàng)目發(fā)展策略研究報(bào)告 戴德梁行編輯
關(guān)鍵詞：城市綜合體發(fā)展策略
中圖分類號(hào);P258]文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼;A
一、引言
近年哈爾濱市綜合體迅速發(fā)展，國(guó)內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)商萬達(dá)、華潤(rùn)、魯商、銀泰等不斷涌入。同時(shí)《哈爾濱日?qǐng)?bào)》城事?調(diào)查刊登了《冰城商業(yè)中心“高燒”？》社論，刊登了戴德梁行（DTZ）和泰和上德等商業(yè)咨詢有限公司對(duì)哈市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)與其結(jié)構(gòu)進(jìn)行了全面調(diào)查分析，指出哈爾濱的商業(yè)中心發(fā)展規(guī)劃存在很大的盲目性，缺乏科學(xué)性與可操作性，就目前哈市的商業(yè)物業(yè)面積而言，雖然無法確定是否已經(jīng)完全飽和，但日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)足以說明目前哈市的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)容量無法接納更多的大型商業(yè)中心。因此本次研究從規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等多方面研究哈爾濱市城市綜合體如何健康快速正確發(fā)展。[1]
二、哈爾濱市城市綜合體現(xiàn)狀
2.1 現(xiàn)狀概況
哈爾濱目前城市綜合體的建設(shè)處于起步階段。已建、在建及已批未建的城市綜合體共計(jì)20個(gè)，總用地面積約1500萬m2，總建筑面積約3500萬m2。(圖1)總體特點(diǎn)如下：
（1）空間分布：現(xiàn)狀以線狀集聚分布為主，主要沿通達(dá)性好、流量大的交通線兩側(cè)形成條帶狀結(jié)構(gòu)，主要分布在北環(huán)路――長(zhǎng)江路沿線，以及建設(shè)新區(qū)如哈西新區(qū)、群力新區(qū)等附近。
（2）發(fā)展特征：現(xiàn)狀發(fā)展日臻成熟，目前正處在以“老區(qū)”開發(fā)為主向城市新區(qū)，副中心及核心地段全面發(fā)展階段，以商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)向檔次多樣化，高品質(zhì)及創(chuàng)新化成為市場(chǎng)主流，基本為區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿，開始國(guó)際級(jí)高端配套，城市正面臨全面升級(jí)。
2.2 特征分析
（1）發(fā)展格局解析
哈爾濱已經(jīng)正式邁入城市綜合體時(shí)代，一個(gè)全新的哈爾濱商業(yè)、商務(wù)大格局正悄然展開。目前在建的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目十多個(gè)，大多數(shù)體量都是100萬平方米以上；而隨著城市規(guī)劃推進(jìn)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將逐漸形成五大區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局：中心老城區(qū)區(qū)域、群力CBD及哈西新城區(qū)域、長(zhǎng)江路沿線區(qū)域、非典型區(qū)域（松北及利民）。
（2）發(fā)展特征解析
就個(gè)體特征來看，哈爾濱市綜合體可分為主流型和精品型兩種類型，正向超大規(guī)模資源型發(fā)展。主流型代表項(xiàng)目哈西萬達(dá)和華潤(rùn)歡樂頌，依托地段價(jià)值的常規(guī)綜合體開發(fā)，總建筑面積約30萬―100萬左右，同質(zhì)化嚴(yán)重；精品型代表項(xiàng)目麥凱樂、群力遠(yuǎn)大，項(xiàng)目的特質(zhì)顯著，整體規(guī)模較小，約20萬左右，通常以主題商業(yè)帶動(dòng)寫字樓及住宅公寓為主。[2]
2.3 存在問題
(1) 空間布局不均衡，各區(qū)差距明顯：主要的城市綜合體分布在道里區(qū)和南崗區(qū)，其他各區(qū)城市綜合體設(shè)施缺乏。
(2) 缺乏高端定位和休閑、娛樂功能，建設(shè)水平與國(guó)外先進(jìn)案例存在差距：中檔商品過多，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，與之相對(duì)應(yīng)的是高檔商品不足。先建設(shè)后招商的落后開發(fā)模式與商業(yè)市場(chǎng)需求脫節(jié)；部分大型城市綜合體經(jīng)營(yíng)及管理分散，產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)饨鸪醋餍袨閲?yán)重，商業(yè)地產(chǎn)檔次、人氣提升不上去，使得大量商鋪閑置。
(3)與交通樞紐結(jié)合不緊密：由于城市綜合體現(xiàn)狀以線形沿道路分布為主，交通干道對(duì)商業(yè)氛圍切割影響較大，人車矛盾突出；此外城市綜合體內(nèi)部交通組織及停車場(chǎng)地設(shè)計(jì)也存在考慮不足問題。[3]
三、城市綜合體發(fā)展策略
3.1 開發(fā)總體策劃
（1）哈爾濱市被譽(yù)為我國(guó)的音樂消夏之都和冰雪文化之都，其獨(dú)特的休閑娛樂文化更是吸引無數(shù)游客慕名而來。因此，可以考慮增加休閑、娛樂、餐飲的產(chǎn)品和服務(wù)的數(shù)量，降低寫字樓和公寓的比例的方式來定位其業(yè)態(tài)組合。
（2）通過市場(chǎng)調(diào)節(jié)適當(dāng)提高開發(fā)門檻，注重開發(fā)商品牌實(shí)力，減少由于開發(fā)商實(shí)力不足造成影響城市整體環(huán)境。
（3）依據(jù)城市總體規(guī)劃對(duì)不同區(qū)域的功能定位，結(jié)合不同區(qū)域發(fā)展影響因素，體現(xiàn)區(qū)域特色，采取差異化經(jīng)營(yíng)。
3.2 分圈層開發(fā)指引
從城市空間角度來看，分圈層指定開發(fā)指引，促進(jìn)城市綜合體在不同區(qū)域布局有不同的驅(qū)動(dòng)因素，提出不同的發(fā)展策略，相互協(xié)調(diào)發(fā)展，符合城市總體規(guī)劃要求。按照城市的空間結(jié)構(gòu)和總體城市設(shè)計(jì)布局主要分為三類：城市核心區(qū)，城市開發(fā)新區(qū)和城市郊區(qū)。(圖2)
1、城市核心區(qū)開發(fā)策略
（1）特征分析
城市核心區(qū)主要指城市中心 CBD 區(qū)域及副中心區(qū)域附近，是城市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、基礎(chǔ)配套最完備、人流最為密集的地區(qū)，也是城市最繁榮的區(qū)域，具有強(qiáng)大的輻射力。[4]
（2）開發(fā)策略
核心區(qū)城市綜合體布局：可以適當(dāng)提高項(xiàng)目容積率，集約土地利用；縮減公園、廣場(chǎng)、展館等功能空間，增加商業(yè)、寫字樓、住宅及公寓的供應(yīng)；利用市場(chǎng)需求，可以選擇超前功能，體現(xiàn)區(qū)域特色；采用立體化交通設(shè)計(jì)，增加地下停車位，多設(shè)置出入口，鼓勵(lì)公交系統(tǒng)使用。[5]
2、城市開發(fā)新區(qū)布局策略
（1） 特征分析：城市開發(fā)新區(qū)緊鄰核心區(qū)，擁有良好的交通條件，居民消費(fèi)能力很強(qiáng)；周邊重要設(shè)施包括大型體育場(chǎng)、城市公園及廣場(chǎng)、大型休閑娛樂中心及城市重要功能建筑，居民認(rèn)可度高，人流較為密集。
（2）開發(fā)策略：功能要素宜多樣化，可增加休閑娛樂設(shè)施、公園、廣場(chǎng)、會(huì)展中心等體現(xiàn)社會(huì)、文化價(jià)值的功能空間；根據(jù)市場(chǎng)需求配置商業(yè)、寫字樓及住宅的規(guī)模，增加市場(chǎng)輻射力；停車場(chǎng)宜多種方式并存，平面交通及立體交通共同布局，并注重與外部交通的銜接；建筑布局采用高低層建筑混合搭配，建筑景觀可超前設(shè)計(jì)。[6]
3、城市郊區(qū)布局策略
（1） 特征分析：城市郊區(qū)主要指城市近郊城鎮(zhèn)，該區(qū)域土地供應(yīng)量大，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)展及城市外向型發(fā)展，城市產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移力度加大，交通條件逐步改善，基礎(chǔ)設(shè)施日益完備，同時(shí)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美，房?jī)r(jià)較低，吸引逐步增加，具備良好的工作生活基礎(chǔ)。[7]
（2）開發(fā)策略：可以適當(dāng)降低項(xiàng)目容積率，加大住宅、公寓的供應(yīng)，增加休閑娛樂功能設(shè)置，適當(dāng)減少商業(yè)、寫字樓供應(yīng)；停車場(chǎng)以露天為主，增大水平交通的比例，以多層或小高層建筑為主；建筑景觀可以適當(dāng)超前，以增加吸引力。[8]
3.3 城市綜合體布局規(guī)劃
規(guī)劃結(jié)合城市商圈、城市軌道交通、城市大型交通樞紐、城市BRT、城市主要干道、城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域等影響因素選擇。規(guī)劃建設(shè)地面城市綜合體32處，其中大型城市綜合體為市級(jí)城市綜合體，結(jié)合中心城區(qū)“一核兩翼”的空間結(jié)構(gòu)設(shè)置；小型城市綜合體為社區(qū)級(jí)城市綜合體服務(wù)于城市分片區(qū)自身，結(jié)合片區(qū)中心設(shè)置。(圖3) [9]
參考文獻(xiàn)
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[3]劉貴文；曹健寧. 城市綜合體業(yè)態(tài)選擇及組合比例：以美國(guó)托萊多市為例 . 城市問題，2010.5
[4]哈爾濱市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院. 哈爾濱市總體規(guī)劃（2011――2020）. 2010
[5]董賀軒；盧濟(jì)威. 作為集約化城市組織形式的城市綜合體深度解析 . 城市規(guī)劃學(xué)刊，2009.1
[6] 凌曉潔. 城市綜合體前期定位方法研究 . 清華大學(xué)，2008
[7] 朱連慶. 大型商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃. 學(xué)林出版社，2006
關(guān)鍵詞：社區(qū)；鄰里中心；活力；折屏
中圖分類號(hào)： R473 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
一、項(xiàng)目背景
蘇州高新區(qū)商業(yè)發(fā)展較為分散，近年來，隨著綠寶廣場(chǎng)等大型綜合商業(yè)體的出現(xiàn)，形成了初具規(guī)模的商圈和集聚的人氣。在區(qū)域商業(yè)規(guī)劃中，獅山路商圈，何山路商圈與竹園路商圈是區(qū)內(nèi)較早形成的商業(yè)設(shè)施組團(tuán)，其中，何山路商圈周圍住宅小區(qū)建設(shè)密集，而商業(yè)服務(wù)設(shè)施大部分比較陳舊分散，小區(qū)沿街商業(yè)用房開店較為普遍，商業(yè)設(shè)施的辨識(shí)度和展示性都不高，隨著城市建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，建設(shè)新型的，高效集聚，類型豐富，充滿活力的社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心成為當(dāng)務(wù)之急。
高新區(qū)濱河路東側(cè)地塊月泊灣項(xiàng)目正是這種類型的商業(yè)綜合體開發(fā)。基地南側(cè)為楓津大街，北接華山路，西臨濱河路，東側(cè)為城市規(guī)劃道路，與京杭運(yùn)河一地塊之隔，隔河與著名古跡寒山寺相望。基地分南北兩個(gè)地塊，北側(cè)地塊較大，面積為27404平方米，南側(cè)地塊較小，比較狹長(zhǎng)，面積為15654平方米。兩地塊之間的城市道路為雙向兩車道。
二、前期商業(yè)策劃與定位
為了使項(xiàng)目建成后能順利招商、運(yùn)營(yíng)，在前期的調(diào)研與策劃上我們對(duì)設(shè)計(jì)要 求。設(shè)計(jì)師將蘇州及周邊城市，甚至國(guó)外同類型商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了精細(xì)的調(diào)研，他們認(rèn)為社區(qū)型的商業(yè)服務(wù)中心比較難以準(zhǔn)確定義，首先，它必須滿足居住社區(qū)的日用消費(fèi)的需要，提供便民的各種生活服務(wù)，這一需求，很類似于新加坡社區(qū)商業(yè)的鄰里中心的模式。鄰里中心是源于新加坡的新型社區(qū)服務(wù)概念，其實(shí)質(zhì)是集合了多種生活服務(wù)設(shè)施的綜合性市場(chǎng)。鄰里中心作為集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等于一體的“居住區(qū)商業(yè)中心”，圍繞12項(xiàng)居住配套功能，從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，為百姓提供“一站式”的服務(wù)。它擯棄了沿街為市的粗放型商業(yè)形態(tài)的弊端，也不同于傳統(tǒng)意義上的小區(qū)內(nèi)的零散商鋪，而是立足于“大社區(qū)、大組團(tuán)”進(jìn)行功能定位和開發(fā)建設(shè)。（從這個(gè)意義上說，鄰里中心不是“社區(qū)內(nèi)的商業(yè)”，而是“服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)”，構(gòu)成了一套巨大的家庭住宅延伸體系：菜場(chǎng)、超市是廚房的延伸；浴室、洗衣房是衛(wèi)生間的延伸；影院、茶座、歌舞廳是客廳的延伸；圖書館、閱覽室是書房的延伸。這些集中的商業(yè)和服務(wù)設(shè)施，既縮短了這些設(shè)施與社區(qū)居民的距離，又滿足了人們多樣公共需求；既便民，利民，又提高了居民的生活質(zhì)量和城市環(huán)境質(zhì)量。
首先，服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)大多單元比較小，門面要求也不高，可以集聚設(shè)置，由于類型和利潤(rùn)條件，租金也不會(huì)太高，不需要具有高價(jià)值的景觀環(huán)境和交通及顯著的街面展示性。其規(guī)模可以根據(jù)商業(yè)店鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)律和社區(qū)服務(wù)入口數(shù)量進(jìn)行估測(cè)。
其次，社區(qū)型商業(yè)服務(wù)中心不僅僅是鄰里中心，鄰里中心的對(duì)象主要以本區(qū)居民人群為中心。位于城市中心區(qū)域的社區(qū)型商業(yè)服務(wù)中心項(xiàng)目，它往往承擔(dān)了部分中心商務(wù)對(duì)外交流的功能，優(yōu)越的城市區(qū)位條件，還使得項(xiàng)目具有進(jìn)一步提升部分商業(yè)單元的價(jià)值的潛力，帶來土地價(jià)值的提升和城市空間品質(zhì)的晉級(jí)。
三、總體布局與設(shè)計(jì)理念
月泊灣方案采用一條折線形的綿長(zhǎng)形體，南北貫通兩個(gè)基地，成為基地的結(jié)構(gòu)骨干。這條長(zhǎng)長(zhǎng)的形體，由最南邊的5層，向北逐漸爬升，一直到基地最北端的9層，在兩個(gè)地塊里形成了相互連接，蜿蜒生長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
北側(cè)地塊沿濱河路一側(cè)為三層高的商業(yè)主體，一層為中大型餐飲及零售、二層以特色餐飲為主，三樓布置為休閑娛樂；中部的折線形主體建筑北端為一到九層的快捷酒店，其余部分底部三層為商業(yè)
單元，四層以上為辦公；基地東北角為三層建筑，
為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和大眾餐飲廣場(chǎng)綜合體。這構(gòu)成了北側(cè)地塊的三個(gè)主要功能區(qū)塊，折線形的主體建筑與濱河路側(cè)的商業(yè)部分形成一個(gè)相對(duì)內(nèi)向的空間：一層是“Y”型的商業(yè)街道，二層是一個(gè)公共平臺(tái)，為二層環(huán)繞平臺(tái)的商業(yè)單元提供開敞的商業(yè)外擺空間和人流集散場(chǎng)所，這個(gè)兩層的公共空間體系，分別向西連系兩個(gè)城市街角廣場(chǎng)，向北通向農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分。
南側(cè)地塊的基地很狹長(zhǎng)，形體與功能相對(duì)簡(jiǎn)單。一條主要的折線形體南北貫通，沿濱河路一側(cè)的南北裙房突出。一層整層為商業(yè)，靠北側(cè)為銀行及大型中餐，南側(cè)為休閑餐飲。二層以上的部分均以辦公為主。商業(yè)沿濱河路展開，辦公則沿東側(cè)規(guī)劃道路展開。
方案以最合理的建筑規(guī)劃布局，力圖創(chuàng)造既集聚又開放、且十分高效的開放空間系統(tǒng)，營(yíng)造一個(gè)氛圍輕松、空間流動(dòng)性強(qiáng)、便捷通暢，有機(jī)聯(lián)系的商業(yè)功能區(qū)。
值得一提的是，經(jīng)過前期比較到位的市場(chǎng)調(diào)研，我們讓設(shè)計(jì)師結(jié)合已建成的蘇州市及華東地區(qū)一些城市鄰里中心建設(shè)發(fā)展的實(shí)踐案例，并綜合考慮月泊灣地區(qū)的居民情況，消費(fèi)能力和周邊發(fā)展，方案在最初階段即首先對(duì)業(yè)態(tài)發(fā)展進(jìn)行研究，確定了月泊灣項(xiàng)目業(yè)態(tài)招商的最初框架，并在建筑方案上，結(jié)合業(yè)態(tài)定位，進(jìn)行了詳細(xì)到位的布局。
四、商業(yè)活力與隱藏的秩序
1、商業(yè)規(guī)則的體現(xiàn)：功能類型與價(jià)值等級(jí)的體現(xiàn)
不同的業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)著不同的人的活動(dòng)和氣氛，在月泊灣社區(qū)型商業(yè)服務(wù)中心中，不同商業(yè)功能的復(fù)合設(shè)置要求規(guī)劃布局客觀的反應(yīng)市場(chǎng)與消費(fèi)規(guī)律，并最大程度的整合、優(yōu)化，才能滿足使用經(jīng)營(yíng)的需要和后期發(fā)展的可能。
在整個(gè)的北側(cè)地塊里，形成了由西南向東北，由城市型商業(yè)向鄰里服務(wù)中心，由高端消費(fèi)向大眾化經(jīng)營(yíng)，由中大型商業(yè)單元向小型迷你型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過渡的模式。
北部地塊中間主體建筑，一側(cè)與沿街的商業(yè)主體形成主要的一層城市商業(yè)零售街和二、三層的商業(yè)中心廣場(chǎng)。沿濱河路的幾間大中型餐飲單元，利用此處最好的區(qū)位條件和商業(yè)價(jià)值，并且于城市界面有整體的外向的商業(yè)形象。中部“Y”行商業(yè)街旁則是社務(wù)服務(wù)與配套設(shè)施，包括銀行，郵局，超市，修理，鮮花水果店等商業(yè)店鋪，還包括社區(qū)活動(dòng)中心及服務(wù)中心等公共服務(wù)設(shè)施。
2、豐富的商業(yè)空間及清晰的商業(yè)流線
建筑綜合體內(nèi)部豐富的廣場(chǎng)、平臺(tái)、街巷，廊道，挑臺(tái)等等既使得每個(gè)商業(yè)單元都有最好的可達(dá)性和展示可能，也極大的豐富了游人的穿行體驗(yàn)和消費(fèi)樂趣。
室外大臺(tái)階，自動(dòng)扶梯，過街廊橋等等的溝通不同部分和各個(gè)樓層之間的連接要素模糊了區(qū)域和樓層的界限，而處處單純環(huán)通的商業(yè)流線沒有平行流線的存在，給人清晰的指向，在努力營(yíng)造商業(yè)活力的同時(shí)，規(guī)劃布局所隱藏的價(jià)值和交通組織的空間秩序無疑為項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展帶來了最重要的保證。
五、折屏：體量與立面
折線狀的辦公樓體量最為顯著，它南北延伸，具有生長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，取意“折疊的屏風(fēng)”，與寒山寺
隔水相望，亦成為西望寒山寺的背景。建筑主體層數(shù)不高，但其伸展的形態(tài)和長(zhǎng)度規(guī)模使其富有強(qiáng)烈
的標(biāo)志性，也成為兩個(gè)基地多元功能開發(fā)的脈絡(luò)。
建筑的立面借用蘇式花窗裝飾的元素，南段開窗較為細(xì)密，規(guī)整，富有傳統(tǒng)裝飾韻味，北段的構(gòu)成更加自由，尺寸寬大，強(qiáng)調(diào)其現(xiàn)代的跳躍感。這種立面組織方式，含蓄且特征明顯，并且滿足了辦公建筑開窗采光均勻的需求，避免了大面積的玻璃幕墻形式。在形體端頭處理上，以單純的玻璃表面開敞處理，形成了大面的具有標(biāo)識(shí)性的虛實(shí)對(duì)比。
【關(guān)鍵字】城市綜合體；商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)模式
從20世紀(jì)50年代開始修建世界首個(gè)城市綜合體——法國(guó)拉德芳斯，城市綜合體已經(jīng)在國(guó)外形成了較為成熟的開發(fā)和運(yùn)作模式。隨著房地產(chǎn)行業(yè)限購政策的實(shí)施和人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，具有居住、購物、娛樂、工作等功能于一體的城市綜合體開發(fā)在一些大中城市正如火如荼的展開，目前西安將近十余個(gè)城市綜合體的已建或在建項(xiàng)目，其中的李家村萬達(dá)廣場(chǎng)、騾馬市商業(yè)步行街已經(jīng)成為該所在區(qū)域的地標(biāo)和行業(yè)開發(fā)的典范，然而，西安另有一些開發(fā)商卻打著“城市綜合體”的口號(hào)，經(jīng)營(yíng)情況并不理想。本文試圖通過對(duì)西安城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀的分析及對(duì)策討論，以期為西安城市綜合體的開發(fā)提供參考，并促進(jìn)城市綜合體發(fā)展的進(jìn)一步完善。
一、西安城市綜合體的概念及作用
（一）城市綜合體的界定
城市綜合體又名“城中之城”，英文簡(jiǎn)寫“HOPSCA”，它源于Hotel（酒店），Office（寫字樓），Park（公園），Shopping mall（購物中心），Convention（會(huì)議中心、會(huì)展中心），Apartment（公寓），一般由星級(jí)酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨(dú)立商鋪、街區(qū)、休閑廣場(chǎng)及大型高尚居住社區(qū)等組成。城市綜合體一般都具備超大的空間尺度，立體的交通體系，現(xiàn)代的景觀設(shè)計(jì)，智能化的配套設(shè)施等典型特征。
（二）西安城市綜合體的發(fā)展概況
根據(jù)西安目前城市綜合體的開況，大致可以從方位上進(jìn)行區(qū)分。
1.城市中心綜合體
處于西安城市各個(gè)中心的綜合體項(xiàng)目，由于周圍人流量大、需求旺盛，收益十分可觀，帶動(dòng)了周圍區(qū)域消費(fèi)的增長(zhǎng)。同時(shí)，這些項(xiàng)目還具有一定的升值空間，受到商戶的歡迎。其中代表項(xiàng)目有李家村萬達(dá)廣場(chǎng)、立豐國(guó)際廣場(chǎng)、騾馬市商業(yè)步行街等。
2.交通樞紐城市綜合體
處于交通樞紐位置的城市綜合體，由于特殊的地理位置，使其具有很高的人氣。西安目前地鐵的建設(shè)在一定程度上拉動(dòng)了這些項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。其中有代表性的項(xiàng)目有：天地時(shí)代廣場(chǎng)、賽高國(guó)際街區(qū)等。
3.新興區(qū)域城市綜合體
處于西安新興區(qū)域的綜合體項(xiàng)目，整體項(xiàng)目體量較大，但在人氣方面稍顯一般，其主要的開發(fā)模式是住宅先行，等到人氣聚集后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃。其中代表項(xiàng)目是首創(chuàng)國(guó)際城、融僑城、綠地世紀(jì)城等。
（三）西安城市綜合體發(fā)展的作用
西安城市綜合體是伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體進(jìn)步和西部居民消費(fèi)水平的提高而逐步發(fā)展起來的，這種商業(yè)模式一經(jīng)出現(xiàn)，便極大地刺激著西安區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為土地集約化利用和拉動(dòng)內(nèi)需起到重要作用。一方面城市綜合體為消費(fèi)者的生活提供了方便，同時(shí)使開發(fā)商獲得了穩(wěn)定的收益。促進(jìn)城市空間拓展。另一方面，城市綜合體的出現(xiàn)，直接帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，構(gòu)筑區(qū)域商業(yè)高地。
二、西安城市綜合體開發(fā)存在的問題
雖然目前在西安有一些比如李家村萬達(dá)廣場(chǎng)等，運(yùn)營(yíng)比較好的城市綜合體項(xiàng)目，但西安仍有一些項(xiàng)目只是具有綜合體的外殼，甚至有些只是打著“城市綜合體”的名號(hào)，更多的在售綜合體項(xiàng)目更關(guān)心所擁有住宅的銷售，忽略了其它商業(yè)規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響。
1.盲目立項(xiàng)，導(dǎo)致前期策劃倉促
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市綜合體項(xiàng)目的穩(wěn)定收益，同時(shí)加上政府對(duì)這一業(yè)態(tài)的重視，諸多開發(fā)商將城市綜合體作為新一輪投資的熱點(diǎn)，然而一些開發(fā)商只是出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，盲目立項(xiàng)，使得絕大多數(shù)項(xiàng)目論證都不充分，前期策劃倉促，建設(shè)開發(fā)盲目無序。
2.同質(zhì)化、模塊化開發(fā)嚴(yán)重
城市綜合體地產(chǎn)類型應(yīng)該是與各種零售業(yè)形態(tài)充分結(jié)合的高專業(yè)化產(chǎn)業(yè)，因此應(yīng)該是多種功能相協(xié)調(diào)的。但是，西安一些項(xiàng)目受到開發(fā)商自身實(shí)力和地塊的制約，開發(fā)的綜合體大都集中在二環(huán)周邊，產(chǎn)品規(guī)劃基本雷同，必將造成日后招商和運(yùn)營(yíng)的困難，嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)的正常發(fā)展。
3.運(yùn)營(yíng)管理失控
與國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商長(zhǎng)期持有物業(yè)只租不售不同，受資金、利潤(rùn)及經(jīng)營(yíng)思路的影響，我國(guó)大多數(shù)開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上存有急功近利的想法，希望“開發(fā)、出售、再開發(fā)”的循環(huán)周期越短越好，以賺取更多的利潤(rùn)，因此開發(fā)商不夠重視售出項(xiàng)目的后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)，即使有的開發(fā)商考慮了后續(xù)經(jīng)營(yíng)問題，但是往往缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體控制能力，很難把握未來入駐經(jīng)營(yíng)商戶的檔次和品位，從而造成運(yùn)行管理失控。
4.資金鏈緊張
建設(shè)大體量的城市綜合體往往是一些具有雄厚實(shí)力的開發(fā)商，城市綜合體的開發(fā)不僅在前期需要資金的支持，在后續(xù)經(jīng)營(yíng)期間也需要強(qiáng)大的資金做后盾。然而，目前西安的一些開發(fā)商往往融資渠道單一，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例很低，只占到位資金33.5%，容易導(dǎo)致后續(xù)運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)資金鏈緊張的情況。
三、西安城市綜合體發(fā)展對(duì)策
針對(duì)目前西安市城市綜合體開發(fā)過程存在的問題，筆者建議采取以下策略應(yīng)對(duì)。
（一）遵循合理的開發(fā)程序
在需要更加注重資本運(yùn)作和運(yùn)營(yíng)管理的城市綜合體開發(fā)中，要求開發(fā)商應(yīng)按照這樣的程序進(jìn)行：招商（與零售商等商家簽好合同后）——設(shè)計(jì)（按零售商等商家的要求）——建設(shè)（按零售商等商家的要求）——分割出售或出租（中小投資者投資購買）——物業(yè)管理（開發(fā)商或第三方）——長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)——開發(fā)新項(xiàng)目。只有這樣才能避免地產(chǎn)商所建的商業(yè)物業(yè)不能滿足零售商需求而導(dǎo)致招商難、空置率高等一系列問題。
（二）加強(qiáng)政府宏觀規(guī)劃
政府城市管理部門和商業(yè)管理部門必須嚴(yán)把此類城市綜合體項(xiàng)目的審批關(guān)，努力推動(dòng)產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合，充分利用西安高等院校、科研機(jī)構(gòu)的研究實(shí)力，建立起商業(yè)飽和度指數(shù)評(píng)價(jià)體系，并認(rèn)真做好城市商業(yè)飽和指數(shù)的測(cè)評(píng)工作，保證項(xiàng)目在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的協(xié)調(diào)，避免造成重復(fù)建設(shè)、惡性競(jìng)爭(zhēng)的問題。同時(shí)，城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和歷史傳統(tǒng)，避免同質(zhì)化的情況發(fā)生，使城市綜合體的發(fā)展真正與城市建設(shè)、城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展相協(xié)調(diào)。
（三）科學(xué)地確定開發(fā)模式
目前，隨著市場(chǎng)的發(fā)展以及開發(fā)商的成熟，越來越多有實(shí)力的地產(chǎn)商開始自持運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其中萬達(dá)集團(tuán)首創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，該模式具有顯著的優(yōu)點(diǎn)是更有利于商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展，但是這種模式的缺點(diǎn)是建成的商業(yè)地產(chǎn)只能提供給特定的大型主力店商家使用。這樣，地產(chǎn)開發(fā)的后期風(fēng)險(xiǎn)完全受制于主力店。一旦主力店經(jīng)營(yíng)不當(dāng)，開發(fā)商的損失將更大。這就要求訂單商業(yè)的開發(fā)商對(duì)于主力店的選擇必須慎重，盡量選擇國(guó)內(nèi)外具有知名度的、并愿意長(zhǎng)期合作的商業(yè)企業(yè)，盡可能規(guī)避潛在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
（四）拓展多個(gè)融資渠道
城市綜合體的開發(fā)過程中資金鏈最為關(guān)鍵，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)資金鏈出了問題，后果將不堪設(shè)想，因此亟需拓展多種融資渠道，包括房地產(chǎn)信托投資基金、海外上市、房地產(chǎn)抵押債券等，城市綜合體開發(fā)的資金瓶頸有望得到解決。這其中比較成熟的應(yīng)用是權(quán)益型REIT，權(quán)益型REIT一般采用股份公司或信托的形式，再由REIT發(fā)行受益憑證，募集投資者的資金投人商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員對(duì)該商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理。但是這種商業(yè)地產(chǎn)融資模式順利運(yùn)作的關(guān)鍵在于REIT的成立、REIT資金的募集以及聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員對(duì)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理等。
四、結(jié)語
城市綜合體在國(guó)外作為一種非常成熟的商業(yè)地產(chǎn)模式，在我國(guó)目前還是處于發(fā)展時(shí)期，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)，西安城市綜合體必將成為一種具有潛力的和穩(wěn)定收益的物業(yè)類型。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞:東莞虎門時(shí)代廣場(chǎng);商業(yè)建筑;社區(qū)商業(yè)
中圖分類號(hào)：TS958文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
項(xiàng)目信息：
項(xiàng)目名稱 東莞虎門時(shí)代廣場(chǎng)
地點(diǎn)（城市，地區(qū)，國(guó)家） 廣東省東莞市
設(shè)計(jì)時(shí)間 2013年7月至2014年1月
項(xiàng)目規(guī)模 130000（地上10000，地下30000）
甲方 金地集團(tuán)
項(xiàng)目類型 社區(qū)商業(yè)
主要產(chǎn)品 商鋪、住宅
商業(yè)建筑概述：
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在中國(guó)大陸已經(jīng)過十幾年的實(shí)踐，由于商業(yè)項(xiàng)目的復(fù)雜性，其開發(fā)和設(shè)計(jì)規(guī)律仍然不能和住宅產(chǎn)品一樣高度成熟和標(biāo)準(zhǔn)化，但開發(fā)商和設(shè)計(jì)公司都在不斷向國(guó)外經(jīng)驗(yàn)學(xué)習(xí)并結(jié)合自身特點(diǎn)進(jìn)行實(shí)踐研究，到今天已經(jīng)擁有相當(dāng)大規(guī)模的有個(gè)性特色的商業(yè)項(xiàng)目，個(gè)人根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)多年經(jīng)驗(yàn)，把這些商業(yè)項(xiàng)目總結(jié)歸納成六大類型。
一、商業(yè)鄰里（NEIGHBERHOOD）
以社區(qū)生活需求為設(shè)計(jì)、開發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，趨勢(shì)是 Community 社區(qū)化。社區(qū)將成為地產(chǎn)開發(fā)的精髓，“最后一公里”的概念是電商時(shí)代消費(fèi)主義最后的陣地。她帶來生活所需的所有營(yíng)養(yǎng)、便利、健康甚至知識(shí)，她承載著鄰里社群歸屬的客戶體驗(yàn)。家庭回歸家園，見證個(gè)人與社區(qū)的共同成長(zhǎng)。
二、生活中心（LIFESTYLE CENTER）
尺度風(fēng)貌適宜的休閑商業(yè)街區(qū)，回歸城市生活，趨勢(shì)是 City life 城市生活化。在未來，人們只會(huì)停留在家、辦公室和聚會(huì)場(chǎng)所周圍。我們要?jiǎng)?chuàng)造更適合年輕人和家庭聚會(huì)的場(chǎng)所，從大食代到卡拉OK，從樂高天地到寵物樂園，生活永不落幕。
三、城市商業(yè)街（PETIT BAZAAR）
結(jié)合氣候特征和消費(fèi)習(xí)慣，重組室內(nèi)外空間，趨勢(shì)是 Outdoor空間戶外化。以城市街道為原型的小型商業(yè)綜合體，以主題業(yè)態(tài)為特色，追求適宜停留、休憩且兼具商務(wù)與家庭混合的商業(yè)屬性，打造充滿陽光、混合新鮮空氣和食物香味、私語和吆喝共存的城市生活空間。
四、辦公商業(yè)（OFFICE GARDEN）
商業(yè)空間和辦公展覽等功能結(jié)合，形成新的商業(yè)生態(tài)和可售地產(chǎn)產(chǎn)品，趨勢(shì)是 Business商務(wù)復(fù)合化。辦公室不再是城市中心單調(diào)的玻璃盒子，新的產(chǎn)業(yè)要求遠(yuǎn)離高密度的鬧市，我們的目標(biāo)是規(guī)劃花園式辦公商業(yè)社區(qū)，設(shè)計(jì)更高效、更環(huán)保、更富創(chuàng)新的辦公空間，并將商業(yè)服務(wù)帶到工作場(chǎng)所的周邊。工作永無止境，生活無處不在
五、購物中心（SHOPPING MALL）
大體量商業(yè)要擁有更多的體驗(yàn)性復(fù)合性空間，創(chuàng)造真正的城市客廳，趨勢(shì)是 Experience 體驗(yàn)。在大型購物中心的趨勢(shì)下，顧客要做的不再是持續(xù)投入體力的逛街，取而代之的是豐富的身心體驗(yàn)。我們追求戲劇化的空間效果，同時(shí)使其有富于變化的可能，讓人們擁有了解個(gè)性、時(shí)尚、不同個(gè)體的機(jī)會(huì)。
六、城市綜合體（P+R MIXED USE）
真正的城市綜合體，針對(duì)城市郊區(qū)生活工作的一體化解決之道，趨勢(shì)是 Hybrid混合。多種公共交通設(shè)施聯(lián)系的商業(yè)辦公混合建筑群的出現(xiàn)，使大型城市的人們?cè)诜奖阃鶃砉ぷ鲌?chǎng)所和家的同時(shí)，亦可享受完善的商業(yè)服務(wù)，滿足高節(jié)奏休憩交往需求。
以上六個(gè)類型是商業(yè)建筑的六個(gè)發(fā)展方向，實(shí)際操作中并不一定是截然分開的，往往互有交集。和“辦公商業(yè)”、“購物中心”、“城市綜合體”的特殊性相比，“商業(yè)鄰里”、“生活中心”、“城市商業(yè)街”所代表的社區(qū)商業(yè)是目前城市化進(jìn)程中隨著大量住宅開發(fā)而產(chǎn)生的最普遍的商業(yè)形式，社區(qū)商業(yè)依托于較大規(guī)模的住宅社區(qū)，輻射周圍3-5公里半徑范圍，根據(jù)規(guī)模、業(yè)態(tài)、形態(tài)等需求的不同，定位成上述三者之一，或同時(shí)具備三者的特征。東莞虎門時(shí)代廣場(chǎng)就是這樣一個(gè)典型的社區(qū)商業(yè)的案例，功能上實(shí)際是“商業(yè)鄰里”，業(yè)態(tài)上做成“生活中心”可以提升能級(jí)擴(kuò)大影響，形式上又是“城市商業(yè)街”有利于流線組織和銷售。
項(xiàng)目概況介紹：
本項(xiàng)目位于廣東省東莞市虎門鎮(zhèn)中心地帶，東臨省道，西臨連升北路，南臨規(guī)劃路，交通條件良好，總用地面積44000，容積率2.18，分南北兩個(gè)地塊，分別設(shè)置一個(gè)小高層住宅區(qū)和一個(gè)商業(yè)街區(qū)，商業(yè)定位為社區(qū)型商業(yè)街區(qū)，打造成為金地虎門時(shí)代廣場(chǎng)。
布局模式分析：
原規(guī)劃住宅區(qū)用地較大，商業(yè)用地較小，商業(yè)層數(shù)較高，不利于使用和運(yùn)營(yíng)銷售，而且形態(tài)過于狹長(zhǎng)，難以形成聚合空間，經(jīng)過幾次方案嘗試均不理想。于是我們建議把北地塊的住宅集中布置，形成兩棟高層塔樓，把北地塊商業(yè)用地?cái)U(kuò)大，平均層數(shù)降低到2.5層，同時(shí)可以擁有較大廣場(chǎng)集聚人氣。
功能布局細(xì)分：
南北兩地塊商業(yè)流線連續(xù)，結(jié)合用地形狀形成多樣的商業(yè)空間和多種商業(yè)產(chǎn)品。
1.沿街商業(yè)：南北區(qū)沿街設(shè)置帶露臺(tái)的商業(yè)體量，包含零售和餐飲業(yè)態(tài)。
2.住宅底商：南北區(qū)住宅底部設(shè)置零售和餐飲，與沿街商業(yè)之間形成商業(yè)內(nèi)街空間。
3.獨(dú)棟商業(yè)：北區(qū)中心設(shè)置下沉廣場(chǎng)，廣場(chǎng)中設(shè)置地下超市和兩棟獨(dú)棟建筑，作為高端餐飲和會(huì)所。
4.樣板段商業(yè)：沿街商業(yè)的一部分作為啟動(dòng)區(qū)。
5.北區(qū)住宅：布局緊湊，為小戶型產(chǎn)品。
6.南區(qū)住宅：環(huán)境優(yōu)美，為大戶型產(chǎn)品。
規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：
1.多入口：狹長(zhǎng)的商業(yè)街需要多個(gè)入口，根據(jù)商業(yè)價(jià)值分成幾個(gè)等級(jí)，對(duì)應(yīng)不同的尺度和形式，主入口需要特殊的形象標(biāo)志。
2.多廣場(chǎng)：入口與商業(yè)內(nèi)街的交叉點(diǎn)需要設(shè)置廣場(chǎng)，入口等級(jí)越高，廣場(chǎng)的等級(jí)越高，這些廣場(chǎng)是商業(yè)人流視線的聚焦點(diǎn)，具有最高的商業(yè)價(jià)值，需要關(guān)注從周圍看廣場(chǎng)以及從廣場(chǎng)看周圍的形態(tài)意象。
3.多連廊：在南方地區(qū)，二層連廊盡量連續(xù)，動(dòng)線盡量單一，減少一拖二商鋪，增加單層商鋪，降低單鋪總價(jià)，提升商鋪單價(jià)，增加商業(yè)總貨值。
4.多平臺(tái)：二三層通常為餐飲業(yè)態(tài)，需要較多外擺空間，平臺(tái)面積既不鋪張也不局促，提供充足的宜人的室外餐飲休閑空間。
5.流暢便捷的動(dòng)線：將入口、內(nèi)街、連廊整體考慮，利用自動(dòng)扶梯、垂直電梯、疏散樓梯等手段，形成連續(xù)的立體的交通系統(tǒng)，商業(yè)動(dòng)線是商業(yè)設(shè)計(jì)中最復(fù)雜和最重要的一環(huán)。
6.合理的空間尺度：建筑內(nèi)部空間和外部空間，都要遵循長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)積累下來的常用尺寸，比如單個(gè)店鋪進(jìn)深12-15m，面寬4m，內(nèi)街寬度14m、層高4.5-5.6m等。
7.商業(yè)興奮點(diǎn)：主入口和主廣場(chǎng)等節(jié)點(diǎn)部位，需要設(shè)置標(biāo)志物吸引人流，同時(shí)具有一定實(shí)用功能。北地塊北入口廣場(chǎng)設(shè)置集中綠化景觀和LED巨屏，南北地塊之間入口廣場(chǎng)和北地塊下沉廣場(chǎng)設(shè)置傘狀構(gòu)筑物（時(shí)空之花），南區(qū)南入口設(shè)置門型構(gòu)筑物和LED屏幕（時(shí)空之門）。
8.啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)：和住宅項(xiàng)目一樣，大型社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目通常也要考慮先期啟動(dòng)區(qū)域，我們把住宅和商業(yè)啟動(dòng)區(qū)結(jié)合，把南北區(qū)之間的沿街商業(yè)切出一部分，形成獨(dú)棟商業(yè)樣板區(qū)。
立面設(shè)計(jì)策略：
建筑立面采用現(xiàn)代風(fēng)格，材料豐富，營(yíng)造熱鬧的商業(yè)氛圍，不同商業(yè)產(chǎn)品采用不同立面手法和材料，既統(tǒng)一又各具特色。
1.沿街商業(yè)：形成大氣簡(jiǎn)潔的城市形象，強(qiáng)調(diào)流暢的水平線條，用淺灰色鋁板覆蓋層間高度。三層采用印花玻璃做成金色的盒子，提升沿街商業(yè)形象。
2.住宅底商：形成連續(xù)有韻律的界面，引導(dǎo)人流進(jìn)入街區(qū)，采用折疊形態(tài)的玻璃幕墻。
3.獨(dú)棟商業(yè)：形成地域文化形象，做成傳統(tǒng)嶺南民居風(fēng)格的商業(yè)建筑，采用青磚、灰色涂料、仿木鋁型材等材料。
4.樣板段商業(yè)：需要快速建造和形成鮮明形象，采用三角面玻璃幕墻。
5.北區(qū)住宅：形成現(xiàn)代風(fēng)格公建化立面，與商業(yè)統(tǒng)一，采用暖色質(zhì)感涂料和局部玻璃幕墻。
6.南區(qū)住宅：形成高端居住社區(qū)氛圍，采用成熟的新古典風(fēng)格。
7.標(biāo)志物：形成街區(qū)的亮點(diǎn)和特色，采用鋼結(jié)構(gòu)和膜結(jié)構(gòu)。
商業(yè)理念分析：
社區(qū)商業(yè)，在商業(yè)概念里是指零售商店和相關(guān)休閑設(shè)施的綜合體，通常由專業(yè)商業(yè)管理集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)復(fù)合度較高，商品結(jié)合的寬度較寬。社區(qū)商業(yè)不同于傳統(tǒng)購物中心所提倡的一站式購物，它體現(xiàn)的是一種精致的生活模式，更致力于滿足高消費(fèi)、高品位消費(fèi)者的訴求。與Mall和傳統(tǒng)的商業(yè)模式相比，社區(qū)商業(yè)不是簡(jiǎn)單地將多種業(yè)態(tài)堆集在一個(gè)大的封閉空間中，而是將景觀、業(yè)態(tài)、建筑、功能等各種因素科學(xué)地結(jié)合在更開放的空間內(nèi)，更加注重環(huán)境和建筑的一體化設(shè)計(jì)以及客戶的體驗(yàn)。
東莞虎門時(shí)代廣場(chǎng)，作為一個(gè)典型的社區(qū)商業(yè)模式案例，在設(shè)計(jì)中遵循以下幾點(diǎn)：
一、多樣化的商業(yè)空間
“我會(huì)選擇一個(gè)空間豐富而不是形式多樣的建筑。空間一旦形成之后，我也許會(huì)努力地創(chuàng)造形式，但我永遠(yuǎn)不會(huì)因?yàn)樾问蕉鵂奚臻g品質(zhì)。”――文彥
東莞虎門時(shí)代廣場(chǎng)，規(guī)劃設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)打造多樣化的可供駐留的商業(yè)空間。在精心打造沿街商業(yè)的同時(shí)，更加重視形成內(nèi)聚的特色商業(yè)空間，下沉廣場(chǎng)的居中布置，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目起到提綱挈領(lǐng)的作用，廣場(chǎng)四周設(shè)計(jì)了多條動(dòng)線，使得廣場(chǎng)周邊的商鋪具有良好的可視性。商家可以在廣場(chǎng)內(nèi)舉辦活動(dòng)，既保證了足夠的城市開敞空間比例，又形成了豐富多彩的宜人空間，使得這個(gè)廣場(chǎng)成為了整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)活力區(qū)域。同時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目中采用了多入口，多平臺(tái)，多連廊的設(shè)計(jì)手法，以點(diǎn)及線及面，結(jié)合豐富的建筑立面設(shè)計(jì)，結(jié)合節(jié)點(diǎn)部位標(biāo)志物的度身打造，結(jié)合空間尺度的推敲，營(yíng)造出多樣化的商業(yè)空間，更好的契合了社區(qū)商業(yè)的各種業(yè)態(tài)和使用功能。
設(shè)計(jì)過程中對(duì)商業(yè)動(dòng)線以及視覺心理進(jìn)行了細(xì)致的分析，西側(cè)沿街商業(yè)結(jié)合基地現(xiàn)有的棕櫚樹大街和本項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)，形成了連續(xù)的景觀引導(dǎo)界面。南北兩個(gè)商業(yè)地塊之間，設(shè)置了主入口廣場(chǎng)與北地塊的下沉廣場(chǎng)相串聯(lián)，形成了雙廣場(chǎng)的格局。廣場(chǎng)內(nèi)打造標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)，構(gòu)建視覺焦點(diǎn)并吸引人流，與此同時(shí)，在項(xiàng)目的北、南、東入口處設(shè)置了尺度適合的入口廣場(chǎng)，形成人氣場(chǎng)。高層住宅底部的商業(yè)部分，采用了連續(xù)的玻璃折面設(shè)計(jì)，強(qiáng)化了連續(xù)界面的心理引導(dǎo)。
二、生活時(shí)尚功能匯集
社區(qū)商業(yè)模式在設(shè)計(jì)中，要綜合考慮購物、社會(huì)交往以及文化行為等各種功能的匯集，從而將其打造成為最時(shí)尚、最具人氣的生活櫥窗。對(duì)于城市生活而言，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基本單元，是體驗(yàn)城市生活的舞臺(tái)。
本案在設(shè)計(jì)中，綜合考慮了零售、餐飲、娛樂、高端餐飲和高端會(huì)所等各種生活時(shí)尚功能的引入，通過明快的流線組織，合理便捷的垂直交通和水平交通，可以快速自然地將客戶拉動(dòng)到中心的各個(gè)層面和各種業(yè)態(tài)之中，更好地滿足客戶的需求和體驗(yàn)，營(yíng)造一個(gè)極具吸引力的“魅力場(chǎng)所”。入口廣場(chǎng)及下沉廣場(chǎng)內(nèi)打造的節(jié)點(diǎn)構(gòu)筑物“時(shí)空之花”，時(shí)尚而又富有強(qiáng)大的視覺沖擊力，結(jié)合其獨(dú)特的抽象花朵造型，加以絢爛的夜景燈光設(shè)計(jì)，如夢(mèng)如幻。“時(shí)空之花”不僅僅是整個(gè)商業(yè)生活中心視覺焦點(diǎn)，同時(shí)結(jié)合了電梯作為豎向交通的載體，內(nèi)部還可以設(shè)置時(shí)尚飾品、數(shù)碼電玩、奶茶等小型鋪位，從而賦予其豐富的時(shí)尚功能。
三、地域文化的植入
東莞虎門時(shí)代廣場(chǎng)，在北區(qū)商業(yè)的中心區(qū)域，下沉廣場(chǎng)的一角設(shè)置了兩棟嶺南風(fēng)情的獨(dú)棟商業(yè)，這兩棟“老房子”的設(shè)計(jì)，我們不是簡(jiǎn)單地照搬，而是在設(shè)計(jì)時(shí)從功能出發(fā)，在建筑材料、建筑色彩及建筑符號(hào)等幾個(gè)方面對(duì)嶺南建筑文化進(jìn)了深刻的詮釋，打造出來具有濃厚地域文化而又富有時(shí)代感的風(fēng)情建筑，目標(biāo)是“讓經(jīng)典脫胎，重生于當(dāng)代”。與此同時(shí)，我們還對(duì)于嶺南地區(qū)的氣候、生活方式、民族文化以及消費(fèi)習(xí)慣等加以研究，再利用各種建筑語言將其傳承在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，令這個(gè)社區(qū)商業(yè)更加富有靈性。
四、低技平臺(tái)材料的運(yùn)用
隈研吾在設(shè)計(jì)北京三里屯VILLAGE南區(qū)時(shí)，注意到三里屯的舊建筑使用的都是比較廉價(jià)的塑料和板材，并產(chǎn)生了對(duì)其加以改造和利用的念頭，隈研吾把這個(gè)極富挑戰(zhàn)的想法付諸了實(shí)際，用自然材料，如木頭、石頭和竹子作為主要的建材，取得了令人贊嘆的效果。東莞虎門時(shí)代廣場(chǎng)設(shè)計(jì)中采納了這種理念，大量運(yùn)用印花玻璃和當(dāng)?shù)靥赜械牡图计脚_(tái)材料，營(yíng)造出別具特色的商業(yè)可識(shí)別性。
東莞虎門時(shí)代廣場(chǎng)社區(qū)商業(yè)旨在打造多樣化的商業(yè)空間，使各品牌因?yàn)榻ㄖ臻g的獨(dú)特姿態(tài)而被賦予別樣的、特殊的魅力，建筑空間也因這些品牌的加入而豐滿自己的個(gè)性。這是一個(gè)小型城市，并非僅僅是一個(gè)MALL，這里不單是購物空間，也有餐飲、藝術(shù)文化，讓人們即使不買任何東西，也有興趣來逛一逛，坐一坐，體驗(yàn)由建筑空間帶來的輕松和慰藉。
結(jié)語：
在日前由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)與城市開發(fā)專業(yè)委員會(huì)（下稱全聯(lián)商業(yè)與城市開發(fā)專業(yè)委員會(huì)）舉辦的一場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)沙龍上，一位在商業(yè)地產(chǎn)界頗有斬獲的人士毫不掩飾自己的野心：今年再上8～10個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目！
同策咨詢研究中心一份最新的統(tǒng)計(jì)資料顯示：在商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)火熱的當(dāng)下，不少品牌房企還在加大商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)投資。萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ）20%的開發(fā)項(xiàng)目為持有型商業(yè)物業(yè)；保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（600048.SH）將商業(yè)物業(yè)投資比例增大到30%；復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司（02337.HK）的商業(yè)地產(chǎn)投資將占集團(tuán)投資20%左右的比例。
就在各大房企加碼商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，作為商業(yè)地產(chǎn)銷售代表的SOHO中國(guó)有限公司（00410.HK，下稱SOHO中國(guó)）卻遭受重挫：公司去年業(yè)績(jī)僅為94.68億元，與年初制定的230億元目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)，與此前調(diào)整的120億元目標(biāo)也有不小差距。
更嚴(yán)峻的是，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，北京市自去年9月至今年1月入市的32個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，近八成項(xiàng)目銷售率不足50%，其中不少項(xiàng)目是“零”成交。
為什么現(xiàn)實(shí)并不美好，卻還有大批房企試圖進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)？
“在未來5～10年內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的整體格局會(huì)發(fā)生巨大變化。”全聯(lián)商業(yè)與城市開發(fā)專業(yè)委員會(huì)籌備組主任高東旭告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，“相當(dāng)一部分在住宅市場(chǎng)上叱咤風(fēng)云的房企，很有可能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域變成一條蟲。”
“2013年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)不能求熱，而應(yīng)該在穩(wěn)中求發(fā)展。這個(gè)穩(wěn)，是指先生存。”高東旭說。
商業(yè)地產(chǎn)井噴亂象
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院去年的《2011—2012中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，2011年全年，無論新開工增量還是銷售增速，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)都遠(yuǎn)超于純住宅項(xiàng)目。其中，辦公樓新開工面積增長(zhǎng)46.20%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)23.7%。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年，上海有20多個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目入市；北京有約17個(gè)零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市；成都市同時(shí)在建的商業(yè)綜合體項(xiàng)目達(dá)到100余個(gè)，面積近3400萬平方米，遠(yuǎn)超一線城市。
全聯(lián)商業(yè)與城市開發(fā)專業(yè)委員會(huì)籌備組副主任張志剛表示：“大陸縣級(jí)以上城市的商業(yè)綜合體已經(jīng)在做和不得不做的就接近6000個(gè)，其中2015年要求完工的就有3000個(gè)左右。”
到底哪兒來那么多商業(yè)地產(chǎn)？
高東旭告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，自2010年實(shí)施全面限購以來，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了大范圍的成交凍結(jié)，商業(yè)地產(chǎn)自然就成了開發(fā)商們的投資避風(fēng)港。
“除限購?fù)猓陙砭C合性開發(fā)成為城市建設(shè)主流，住宅項(xiàng)目搭配了越來越多的商業(yè)功能設(shè)施，不少地方政府盲目求高、求大、求全的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)更點(diǎn)燃了開發(fā)商們‘制造’商業(yè)地產(chǎn)的激情，并最終導(dǎo)致了市場(chǎng)的消化不良。”高東旭表示，“一個(gè)小縣城都要建三四個(gè)商業(yè)綜合體，這不是繁榮，純粹是亂象。”
來自臺(tái)灣的張志剛認(rèn)為，大陸的房企和臺(tái)灣的房企一樣，需要經(jīng)歷三個(gè)發(fā)展階段：最早期是開發(fā)純粹的住宅地產(chǎn)，只有個(gè)圖紙房子就被搶光了，沒有商業(yè)概念；第二階段，房企拿到了更多的土地，被要求配套商業(yè)空間，但很長(zhǎng)時(shí)間都不知道該怎樣做商業(yè)；第三階段則是開發(fā)旅游和休閑地產(chǎn)。
“臺(tái)灣的開發(fā)商已經(jīng)不再投房地產(chǎn)了，而是轉(zhuǎn)型到文化、傳媒和實(shí)業(yè)領(lǐng)域。”張志剛說，“大陸的房地產(chǎn)商正在向第二階段轉(zhuǎn)型，但是商業(yè)的發(fā)展實(shí)力還無法匹配商業(yè)地產(chǎn)井噴的建設(shè)速度。”
商業(yè)街還會(huì)死掉一批
2002年，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司（下稱萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)）成立。盡管當(dāng)時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)完全賣不過住宅地產(chǎn)，但頑強(qiáng)的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)憑借完整的產(chǎn)業(yè)鏈、獨(dú)特的“訂單地產(chǎn)”模式殺出一片天地，成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的旗幟。
在馬太福星（中國(guó)）地產(chǎn)顧問策劃?rùn)C(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)周志軍看來，那些復(fù)制萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式的后來者不可能取得成功。“一個(gè)成功的商業(yè)綜合體是‘天時(shí)、地利、人和’的共同作用，不可照搬。”
“在商業(yè)地產(chǎn)方面，SOHO中國(guó)起了不好的帶頭作用。”有業(yè)內(nèi)人士評(píng)判SOHO現(xiàn)代城，這種居家與辦公混雜的散售模式雖然填滿了潘石屹自己的荷包，卻推高了房?jī)r(jià)，并導(dǎo)致整個(gè)現(xiàn)代城無法進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合和集中管理，導(dǎo)致租金回報(bào)都相對(duì)要低。
潘石屹的另一塊“心病”是前門大街。他最初的設(shè)想是把前門大街打造成一個(gè)最能代表中國(guó)商業(yè)的特色街區(qū)，但他很快發(fā)現(xiàn)，眾多老字號(hào)因無力支付昂貴的租金而拒絕回遷，而其他服裝店、餐飲店和特產(chǎn)店毫無章法地混雜在一起。盡管大街上游客人來人往，但除了幾家特產(chǎn)店能吸引一些行人駐足，更多的商家都在“經(jīng)營(yíng)慘淡”，街面上大半店鋪甚至是空租狀態(tài)。
定位不清、選址失誤，是對(duì)商鋪開發(fā)的致命打擊。由北京華茂置業(yè)有限公司開發(fā)的位于北京東四環(huán)大郊亭橋附近的美羅城購物中心，從2007年開業(yè)起就頻繁變換業(yè)態(tài)規(guī)劃，在高端百貨、外貿(mào)大集和社區(qū)配套商業(yè)三者間舉棋不定，最終喪失了本就有限的客流，最終在燕莎奧特萊斯、大成國(guó)際和CBD商圈的三面夾擊之下，于2011年4月以掛牌出讓的方式黯然收?qǐng)觥?/p>
北京“昆侖·匯”亦曾是華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司（600743.SH）精心打造的高端商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)位于北京市燕莎商圈，規(guī)模為一萬余平方米的高端私人消費(fèi)館，最終成為任志強(qiáng)闖蕩商業(yè)地產(chǎn)的失敗典型。
設(shè)計(jì)和地段都不錯(cuò)的“昆侖·匯”現(xiàn)在還空著，為什么？
“國(guó)內(nèi)很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都是做住宅起家的，真正既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)的鳳毛麟角。”周志軍指出，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)往往是先建設(shè)后招商，等建成后才發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目選址、動(dòng)線規(guī)劃、倉儲(chǔ)設(shè)施等方面與實(shí)際經(jīng)營(yíng)要求相去甚遠(yuǎn)，以致形成大量無效供給。
“我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正處于行業(yè)發(fā)展初期階段，處境十分尷尬：善于開發(fā)的地產(chǎn)界短于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，長(zhǎng)于經(jīng)營(yíng)的商界卻止步于開發(fā)。同為傳統(tǒng)領(lǐng)域的兩大行業(yè)偏偏又有著頑固的行規(guī)慣性。” 高東旭對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，商業(yè)街還會(huì)死掉一批。
只有商業(yè)成功了，蓋的樓才有價(jià)值
隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的深化，城市建設(shè)正在從以房地產(chǎn)開發(fā)為主線，逐步轉(zhuǎn)向重在提高城市發(fā)展水平的綜合開發(fā)，因此，商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)的比重不斷加大，商住配套式開發(fā)正在成為城市建設(shè)的主要模式。
“房地產(chǎn)企業(yè)在快速的擴(kuò)張之中，手中積累的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模也在逐漸增長(zhǎng)，加之受到開發(fā)時(shí)限的政策要求，房地產(chǎn)企業(yè)不得不在既無充分準(zhǔn)備和基礎(chǔ)，又不具備相應(yīng)能力的情況下，倉促、被動(dòng)地進(jìn)入到跨越巨大、文化底蘊(yùn)深厚的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。”高旭東說，“各方面的工作沒有接上，導(dǎo)致如今房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在‘談商色變’的‘恐商’心理。”
實(shí)際上，當(dāng)代商業(yè)已經(jīng)滲透到社會(huì)生活的各個(gè)領(lǐng)域，包含了滿足人們?cè)谫徫铩⑾M(fèi)、娛樂、休閑、旅游、商務(wù)等各方面需求的各類設(shè)施。“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是城市空間的重要組成部分，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，項(xiàng)目定位涉及城市規(guī)劃、商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)需求等多重因素。”高東旭告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 ，“根據(jù)在城市定位，商業(yè)地產(chǎn)可劃分為城市商業(yè)中心區(qū)、副中心區(qū)、區(qū)級(jí)商業(yè)中心區(qū)和社會(huì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在空間形態(tài)方面，主要有區(qū)、街、店、鋪等形式。在商業(yè)形態(tài)上，包含著Mall、購物中心、百貨中心、專賣店、零售類店鋪，以及城市主題公園、風(fēng)景旅游園區(qū)、休閑度假區(qū)之類的主題商業(yè)等多種形式。現(xiàn)階段，商業(yè)領(lǐng)域?qū)τ陂_發(fā)商而言，無疑是嶄新而又陌生的。開發(fā)商面對(duì)這些復(fù)雜問題時(shí)，難免會(huì)‘望商興嘆’。”
“商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商是非理性的，而商業(yè)是理性的。”華鴻集團(tuán)副總裁胡乃璞告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，“商業(yè)的前期定位、調(diào)查、規(guī)劃、招商和運(yùn)營(yíng)都曾經(jīng)是由商業(yè)公司一路走出來的。而過去的10年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中，被市場(chǎng)上各類策劃公司、招商公司和運(yùn)營(yíng)公司一步步分段式操作，把整個(gè)商業(yè)的運(yùn)作程序給打碎了，導(dǎo)致這中間出現(xiàn)了很多信息斷裂。”
“當(dāng)非理性的和理性湊在一起，肯定會(huì)產(chǎn)生巨大的矛盾，而最后賺錢的往往是那些策劃公司，倒霉的是開發(fā)商和商戶。”胡乃璞說。
“不要人為地制造商圈。”在胡乃璞看來，一個(gè)商圈的最終成功需要?dú)v史和文化的多年積淀和后期不斷進(jìn)行的創(chuàng)新來造就。“北京國(guó)貿(mào)、上海新天地這些成功案例，也是在時(shí)間的積累下才逐漸形成的。”
頂著“世界最大購物中心”桂冠頭銜的華南MALL，其占地面積45萬平方米、規(guī)劃2350個(gè)商鋪、擁有8000個(gè)停車位，然而，開業(yè)后不到兩年，美國(guó)時(shí)代華納、好又多、銅鑼灣百貨、加拿大IMAX、百安居、阿瑪百貨等主力商家相繼撤出。
雖然經(jīng)過多年的養(yǎng)商，這一項(xiàng)目至今為止其運(yùn)營(yíng)狀況仍不理想，自試營(yíng)業(yè)以來，幾經(jīng)波折，命途多舛。先是入駐的主力店相繼撤走，后又是開發(fā)商?hào)|莞市三元盈暉投資發(fā)展有限公司（下稱“三元盈暉”）低調(diào)轉(zhuǎn)讓股權(quán)，重組后的華南MALL變身尋求救贖，重新定位為“新華南MALL生活城”。只是，改名換姓并未給新華南MALL帶來好運(yùn)，也并未真正破解招商惡性循環(huán)的魔咒，人氣一直低迷。新的重組方北大資源集團(tuán)的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)自稱已經(jīng)有75%的面積開始營(yíng)業(yè)，但實(shí)際情況卻是整個(gè)在營(yíng)業(yè)面積也只有華南MALL46萬平方米的1/4不到，可見其空置率高得驚人。
基于以上這些大型郊區(qū)MALL長(zhǎng)期高空置率、經(jīng)營(yíng)不善等問題引起筆者的思考：究竟是國(guó)內(nèi)發(fā)展郊區(qū)購物中心的條件不成熟還是水土不服？抑或國(guó)內(nèi)缺乏城郊MALL運(yùn)營(yíng)的人才？我們不得而知，那對(duì)于現(xiàn)在各地大規(guī)模興建郊區(qū)大型MALL有何啟示？郊區(qū)大型MALL在中國(guó)的命運(yùn)是否已經(jīng)成定局？
選址與開發(fā)模式均有硬傷
筆者認(rèn)為首先是其定位不切實(shí)際，華南MALL規(guī)劃建筑面積119萬平方米，其中規(guī)劃商業(yè)建筑面積45萬平方米，其區(qū)位屬性本身并不在一線城市核心商圈，消費(fèi)能力根本無法支撐這樣的巨無霸。同樣，深圳的“五洲風(fēng)情MALL”當(dāng)初定位于服務(wù)全深圳及珠三角，真可謂“英雄所見略同”。華南MALL定位為中國(guó)首個(gè)超大型購物公園，將度假、休閑娛樂、購物消費(fèi)融為一體，倡導(dǎo)發(fā)現(xiàn)式體驗(yàn)消費(fèi)。
然而華南MALL的選址卻嚴(yán)重失誤，早在2001年華南MALL立項(xiàng)時(shí)，該項(xiàng)目宣稱考察足跡遍布29個(gè)歐美及東南亞國(guó)家，借鑒15個(gè)世界上成功MALL的設(shè)計(jì)理念，歷時(shí)3年考證，反復(fù)8次選址論證之后，最后一錘定音，選址在東莞萬江區(qū)。由于生搬硬套歐洲的Shopping MALL選址理論和國(guó)外消費(fèi)習(xí)慣造成選址嚴(yán)重失誤，導(dǎo)致了華南MALL的先天不足。然而，殊不知東莞萬江區(qū)三面環(huán)水，與市區(qū)隔江相望，缺乏打造相應(yīng)商圈的條件，萬江區(qū)既沒有大型特色支柱產(chǎn)業(yè)資源，最致命的又缺乏本土地域歷史文化旅游資源。單從東莞市區(qū)過來消費(fèi)，不但有好長(zhǎng)的一段路要走，還要經(jīng)常遭受過橋塞車之苦。而且，華南MALL所在的萬江區(qū)又是東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后地區(qū)，開發(fā)商在此開發(fā)MALL風(fēng)險(xiǎn)之大可想而知。
更令人憂慮的是，近年來，與華南MALL幾乎同時(shí)開發(fā)，選址較好的第一國(guó)際、地王廣場(chǎng)、星河傳說、世博廣場(chǎng)等四大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的合計(jì)商業(yè)面積達(dá)160萬平方米，大大加劇了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)競(jìng)爭(zhēng)，華南MALL要想從中突圍而出取得成功決非易事。據(jù)筆者了解華南MALL的另一個(gè)敗筆便是無研究透產(chǎn)品開發(fā)模式，華南MALL所處地段本身人氣不足，開發(fā)商業(yè)無法出售變現(xiàn)，于是后來又將臨街商鋪散售，導(dǎo)致業(yè)態(tài)規(guī)劃與動(dòng)線設(shè)計(jì)都存在著無法更改的硬傷。華南MALL的運(yùn)營(yíng)失敗，可謂與早期萬達(dá)一樣，只是其缺乏王健林先生的糾錯(cuò)能力與勇氣而已。
脫離本地消費(fèi)習(xí)慣
華南MALL不惜投入巨資聘請(qǐng)國(guó)際著名的娛樂策劃公司新加坡雅特集團(tuán)設(shè)計(jì)商業(yè)娛樂業(yè)態(tài)的組合，并充分利用珠三角的水網(wǎng)營(yíng)造游客泛舟觀光的水道景觀，主題規(guī)劃“依河就勢(shì)”而建，營(yíng)造“乘船逛大MALL，購物看風(fēng)景”的主要賣點(diǎn)，然而，費(fèi)盡周章打造的游樂項(xiàng)目賣點(diǎn)卻叫好不叫座，增客流不增收。
據(jù)工作人員介紹，除了節(jié)假日有一些客流外，平時(shí)和晚上基本上沒有客人。游樂設(shè)施的確為華南MALL也吸引了一些客流，但僅僅依靠這種單一以游樂為目的的消費(fèi)群體，難以滿足其眾多的零售商家的客流需要，據(jù)場(chǎng)內(nèi)的零售商家透露，這些游玩的客流并不能為商家?guī)矶啻蠛锰帲麄兺ǔＶ豢床毁I。而華南MALL吸引客源的主要手段是旅游賣點(diǎn)，意味著其運(yùn)營(yíng)成本要高于其他同體量的Shopping Mall，完全不同于美國(guó)建在郊區(qū)的Shopping MALL，因?yàn)槊绹?guó)是個(gè)長(zhǎng)在汽車輪子上的國(guó)家，華南MALL的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)未根植于國(guó)內(nèi)，打好城郊MALL的業(yè)態(tài)組合牌。
缺乏運(yùn)營(yíng)理念急于套現(xiàn)
華南MALL的開發(fā)商原為三元盈暉，而后，東莞華南MALL的投資主體變?yōu)楸本┍贝筚Y源集團(tuán)，原運(yùn)營(yíng)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性可謂研究頗深，瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)套現(xiàn)走人。接下來的“新華南MALL”即北大資源集團(tuán)的決策層對(duì)原運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了人動(dòng)，導(dǎo)致原先規(guī)劃好的項(xiàng)目無法實(shí)施，商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是要靠一支專業(yè)穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)持續(xù)的良性經(jīng)營(yíng)，從而提升物業(yè)價(jià)值與產(chǎn)生雙重溢價(jià)效應(yīng)，切忌盲目頻繁變動(dòng)。
與之形成鮮明對(duì)比的是，2008年11月，亞洲最大的零售巨頭日本永旺株式會(huì)社在北京昌平區(qū)開設(shè)了其在華的第一家城郊購物中心――永旺購物中心，與之前國(guó)內(nèi)失敗的城郊購物中心相反，永旺購物中心在開業(yè)之后的營(yíng)業(yè)額一路看漲，這個(gè)僅9萬平方米的城郊購物中心，不僅吸引了眾多消費(fèi)者駕車前往，還帶旺了周邊區(qū)域形成了新的社區(qū)。而華南MALL作為國(guó)內(nèi)超大型城市綜合體，其規(guī)模與體量堪稱世界之最！時(shí)至今日到頭來連中國(guó)之最或地方之最都沒能實(shí)現(xiàn)，令人唏噓。
現(xiàn)任中國(guó)建筑北京設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)、總建筑師，是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)常務(wù)委員。自1975年始至今從事建筑設(shè)計(jì)工作34年，主持設(shè)計(jì)完成大中型工業(yè)與民用建筑60余項(xiàng)；獲國(guó)家及省部級(jí)優(yōu)秀方案和優(yōu)秀工程設(shè)計(jì)一、二、三等獎(jiǎng)30余次；在國(guó)家一級(jí)學(xué)術(shù)雜志上，譯文二十余篇；參加和主持國(guó)家和省部級(jí)科研課題近十項(xiàng)。近年來主持設(shè)計(jì)完成多項(xiàng)大型城市商業(yè)綜合體建筑并發(fā)表了多篇相關(guān)學(xué)術(shù)論文。
已在建筑學(xué)領(lǐng)域沉浸30多年的董少宇與商業(yè)地產(chǎn)早已結(jié)下不解之緣。從23年前參與北京國(guó)貿(mào)中心的設(shè)計(jì)開始，來自河北張家口市的他便一直致力于研究商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)表了多篇相關(guān)學(xué)術(shù)論文，如《商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)設(shè)計(jì)》、《構(gòu)成與作用和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)理念與策劃》等，他堅(jiān)持用自己獨(dú)特的方式傳遞出對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的理解。
牛年春節(jié)后的一個(gè)周日上午，記者如約在北京萬達(dá)廣場(chǎng)10號(hào)樓602房間內(nèi)見到了董少宇。稍顯凌亂的辦公室依稀可見某些手繪的圖紙，他起身忙說辦公室太亂了。沉醉于案頭的紙張?jiān)O(shè)計(jì)里，我想這就是他平時(shí)工作的狀態(tài)。
采訪開始時(shí)，我一度擔(dān)心他是否會(huì)不善言談。隨后便發(fā)現(xiàn)這種擔(dān)心多余的，從求學(xué)歷程到對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的理解，他侃侃而談。采訪結(jié)束時(shí)，他繼續(xù)工作。為了他一直強(qiáng)調(diào)的那件事，將商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)律融入到建筑設(shè)計(jì)當(dāng)中。
機(jī)緣巧合進(jìn)入建筑學(xué)
與很多人進(jìn)入建筑學(xué)領(lǐng)域的經(jīng)歷不同，董少宇是在上大學(xué)前便進(jìn)入了設(shè)計(jì)院工作。在我看來，他的經(jīng)歷體現(xiàn)了那個(gè)年代獨(dú)有的時(shí)代色彩。“高中畢業(yè)后，我選擇留在城里做了臨時(shí)工。在1975年考進(jìn)張家口建筑設(shè)計(jì)院后，才開始接觸建筑學(xué)專業(yè)的相關(guān)知識(shí)。”董少宇至今覺得，是當(dāng)時(shí)的社會(huì)環(huán)境讓自己有這樣的機(jī)會(huì)。因?yàn)槭艿街袊?guó)的影響，那時(shí)的大學(xué)教育基本屬于停滯狀態(tài)。全國(guó)各大設(shè)計(jì)院缺少經(jīng)過系統(tǒng)教育的人才，一個(gè)普遍的現(xiàn)象是各大設(shè)計(jì)院開始在社會(huì)上招聘初高中畢業(yè)生。
在談到為何會(huì)選擇建筑學(xué)的時(shí)候，董少宇坦率的承認(rèn)最初并非是由于興趣所致，而更多的是一種謀生的手段。“當(dāng)時(shí)我正在工廠做臨時(shí)工。因?yàn)槲蚁矚g畫畫，在閑暇時(shí)候會(huì)幫所在街道辦事處做一些例如出黑板報(bào)的事情。恰好遇到張家口建筑設(shè)計(jì)院來街道辦事處招人，我便被推薦了去。”
正是這樣的機(jī)緣巧合，董少宇憑借有著繪畫的基礎(chǔ)考入了當(dāng)時(shí)的張家口建筑設(shè)計(jì)院。實(shí)際上，他們這一批75年進(jìn)入設(shè)計(jì)院工作的人，有很多類似這樣的情形。“誤打誤撞”進(jìn)入設(shè)計(jì)院之后，董少宇開始接觸建筑設(shè)計(jì)的基本知識(shí)和相關(guān)的工程結(jié)構(gòu)預(yù)算。通過一年多的基礎(chǔ)學(xué)習(xí)，董少宇逐漸喜歡上了這個(gè)謀生的工作。從最初的建筑制圖到更深入的工程結(jié)構(gòu)解析，他被一張張精彩的設(shè)計(jì)圖紙所吸引，同時(shí)也感覺到自己在理論知識(shí)方面的不足。于是，在周圍老工程師的鼓勵(lì)下，董少宇便在1978年考入了當(dāng)時(shí)的西安冶金建筑學(xué)院(現(xiàn)在的西安建筑科技大學(xué))，正規(guī)系統(tǒng)的學(xué)習(xí)建筑學(xué)專業(yè)的知識(shí)。
在那段系統(tǒng)學(xué)習(xí)日子中，董少宇明白了建筑學(xué)的真正含義，并非像當(dāng)初想象的那么簡(jiǎn)單。“建筑學(xué)與單純的制圖完全是兩回事，制圖可以說是件功利的事情。然而為什么這么畫，畫出來是否在實(shí)際工程中能達(dá)到一致的效果等問題都是在這期間我所學(xué)到的。”從這開始，董少宇算是真正去了解建筑學(xué)，踏上了建筑設(shè)計(jì)這條路。
通過“萬達(dá)廣場(chǎng)”介入商業(yè)地產(chǎn)
雖然很多年前就參與了北京國(guó)貿(mào)中心的設(shè)計(jì)，但在董少宇看來，真正讓自己明白商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)規(guī)律的來自于主持設(shè)計(jì)北京萬達(dá)廣場(chǎng)這一項(xiàng)目的經(jīng)歷。“實(shí)際上，當(dāng)初我更擅長(zhǎng)的是住宅設(shè)計(jì)，可我畢業(yè)后獨(dú)立完成設(shè)計(jì)的第一個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)商店。現(xiàn)在回頭想想，與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)緣好像是注定的。”如今，董少宇已經(jīng)致力于在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域從事相關(guān)的建筑設(shè)計(jì)。
在商業(yè)綜合體項(xiàng)目中，其業(yè)態(tài)種類已趨于多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，又有不同經(jīng)營(yíng)特色的業(yè)態(tài)組合。這通常便需要一個(gè)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。在董少宇眼中，萬達(dá)廣場(chǎng)便是這樣的建筑。
在2002年8月前后，當(dāng)時(shí)就職于中國(guó)建筑北京設(shè)計(jì)研究院的董少宇便參加了萬達(dá)廣場(chǎng)南區(qū)的方案設(shè)計(jì)投標(biāo)。當(dāng)時(shí)北京萬達(dá)廣場(chǎng)南區(qū)是通過北京CBD管委會(huì)進(jìn)行招投標(biāo)的工作。參加投標(biāo)的單位有德國(guó)GMP設(shè)計(jì)事務(wù)所、美國(guó)的波特曼設(shè)計(jì)事務(wù)所、中國(guó)建筑北京設(shè)計(jì)研究院與萬達(dá)公司相關(guān)部門合作成為投標(biāo)一方、另外據(jù)說還有一家日本的設(shè)計(jì)公司，共四家單位。最后評(píng)標(biāo)德國(guó)GMP的概念設(shè)計(jì)方案獲得通過，該方案設(shè)計(jì)了東、西兩座塔樓，在建筑風(fēng)格上趨于簡(jiǎn)潔、理性。
在德國(guó)GMP概念設(shè)計(jì)中標(biāo)之后，馬上便要進(jìn)行具體施工圖的設(shè)計(jì)方案。雖然德國(guó)GMP概念設(shè)計(jì)中首層采用了四面相連柱廊，空間上有一定的暗示作用。然而缺點(diǎn)是在萬達(dá)廣場(chǎng)東西250米長(zhǎng)的范圍內(nèi)，兩座塔樓之間有將近170米的距離，從城市景觀來說，很難形成一組建筑形象。于是開發(fā)商從城市景觀以及自身商業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度提出了很多修改意見，董少宇和他的團(tuán)隊(duì)承擔(dān)了修改方案的工作。
在董少宇看來，商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)大致可以分為三個(gè)階段。依次為概念設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。概念設(shè)計(jì)需要有好的創(chuàng)意融入，工程設(shè)計(jì)便是將概念具體落實(shí)到工程上，需要從內(nèi)部結(jié)構(gòu)和技術(shù)要求等細(xì)節(jié)來入手。施工圖設(shè)計(jì)便是指導(dǎo)施工的語言，工程單位便是需要拿到具體的施工圖方可開始建造。
通常好的概念設(shè)計(jì)在落實(shí)到工程上都需要進(jìn)行一些方面的修改，因?yàn)槟承┓矫娴母拍钤O(shè)計(jì)會(huì)影響到建筑結(jié)構(gòu)及造型的技術(shù)合理性，甚至?xí)a(chǎn)生關(guān)系到建筑物能否成立的問題。以萬達(dá)廣場(chǎng)南區(qū)設(shè)計(jì)為例，這個(gè)概念設(shè)計(jì)有些地方便沒有考慮到開發(fā)商后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)。在修改方案之時(shí)，董少宇便與萬達(dá)公司的規(guī)劃設(shè)計(jì)部和商業(yè)公司的密切配合，從使用功能、建筑構(gòu)成、結(jié)構(gòu)體系、建筑高度等方面都進(jìn)行了重新或修改設(shè)計(jì)。“這對(duì)我來說既有挑戰(zhàn)但是也不十分困難。因?yàn)樵谖覀儏⒓油稑?biāo)的過程方案中，曾有一個(gè)三座塔樓的分析方案與市政府的意見有些相同之處。在符合業(yè)主使用要求的基礎(chǔ)之上，里面建筑元素仍用德國(guó)GMP的建筑設(shè)計(jì)理念，最后形成了我們今天所看到的三座具有視覺沖擊力的萬達(dá)廣場(chǎng)南區(qū)組群建筑。”董少宇如是說到。在設(shè)計(jì)萬達(dá)廣場(chǎng)南區(qū)之后，董少宇對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有了更加理性和清醒的認(rèn)識(shí)。
遵循商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)規(guī)律
與住宅設(shè)計(jì)不同，商業(yè)地產(chǎn)由于涵蓋了酒店、寫字樓、超市、百貨、電影院等多種建筑類型，在設(shè)計(jì)領(lǐng)域呈現(xiàn)出多樣性的特點(diǎn)。然而，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現(xiàn)交叉干擾、結(jié)構(gòu)混亂的情況。況且，不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對(duì)結(jié)構(gòu)、設(shè)備等技術(shù)要求更高。對(duì)設(shè)計(jì)師而言，在參與不同建筑類型的規(guī)劃設(shè)計(jì)同時(shí)更要遵循商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)自身的規(guī)律。關(guān)于這一方面，董少宇首先提到了建筑師必須具備商業(yè)運(yùn)營(yíng)的思維。也就是說在設(shè)計(jì)商業(yè)項(xiàng)目之初要了解商業(yè)項(xiàng)目不同功能模塊的性質(zhì)和任務(wù)，遵循不同業(yè)態(tài)的規(guī)劃要求。以百貨商場(chǎng)這樣的業(yè)態(tài)而言，其建筑模塊的功能決定了它是在建筑群落里面比較重要的位置，而超市的布局則可以放在地下或者相對(duì)里面的位置。其次，落實(shí)到項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)方面，明白在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中不同的功能空間有相當(dāng)嚴(yán)格的技術(shù)要求也是建筑師必須遵循的規(guī)律。例如電影院便需要大空間以及適當(dāng)傾斜的地面，餐飲設(shè)施需要獨(dú)立的排風(fēng)、排油煙管道，而室內(nèi)游泳池、洗浴中心等需要獨(dú)立的上下水管道及溫濕度控制設(shè)備等。“某些商業(yè)的業(yè)態(tài)對(duì)每層面積和層高等也都有自身獨(dú)特的要求，建筑師如果事先不明白其中的規(guī)律而進(jìn)行簡(jiǎn)單的設(shè)計(jì)會(huì)為后期開發(fā)商的商業(yè)運(yùn)營(yíng)造成很多不便的影響。”董少宇表示。
總而言之，商業(yè)設(shè)施、環(huán)境和場(chǎng)所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具有動(dòng)態(tài)的發(fā)展變化。
因此，從設(shè)計(jì)上創(chuàng)造一個(gè)能適應(yīng)未來發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項(xiàng)目的特殊要求。建筑師應(yīng)遵循商業(yè)地產(chǎn)這一動(dòng)態(tài)變化發(fā)展規(guī)律，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的多樣化這一特征，為運(yùn)營(yíng)方的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。此外，在和開發(fā)商打交道的過程中，建筑師往往會(huì)面臨在商業(yè)運(yùn)營(yíng)與建筑設(shè)計(jì)之間產(chǎn)生的一些矛盾，包括現(xiàn)行國(guó)家對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)在建筑設(shè)計(jì)時(shí)的硬性規(guī)范和開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃之間會(huì)有一些矛盾。這便要求建筑師有專業(yè)的處理特殊建筑類型的技術(shù)能力，使建筑形態(tài)既能滿足政策規(guī)范，又能符合運(yùn)營(yíng)商在商業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)的要求。
建筑設(shè)計(jì)應(yīng)與商業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合――訪商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)常務(wù)委員董少宇
樓市：以建筑師的角度而言，您認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)成立的意義體現(xiàn)在哪些方面?
董少宇：隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，中國(guó)需要一個(gè)能整合商業(yè)地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的平臺(tái)，為商業(yè)地產(chǎn)各方參與者提供可行而有效的指導(dǎo)。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)的成立顯然做到了這一點(diǎn)，創(chuàng)造了建筑師與地產(chǎn)商直接對(duì)話的機(jī)會(huì)，讓建筑師能迅速了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在建筑領(lǐng)域的最新訴求。同時(shí)，為建筑師介紹其理念提供了一個(gè)很好的對(duì)接窗口。未來，我們會(huì)聯(lián)合相關(guān)建筑領(lǐng)域的專家，為開發(fā)商介紹國(guó)際領(lǐng)先的建筑學(xué)方面的技術(shù)，提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
樓市：以您和萬達(dá)合作的經(jīng)驗(yàn)來看，你認(rèn)為建筑設(shè)計(jì)如何能有效的與商業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合?
董少宇：商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一種類型，目前在中國(guó)呈現(xiàn)快速發(fā)展的局面。基于它自身涵蓋多種業(yè)態(tài)和功能的特征，對(duì)建筑設(shè)計(jì)要求有不同的觀念來對(duì)待。北京萬達(dá)廣場(chǎng)是典型的“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)，其設(shè)計(jì)條件和要求相對(duì)比較明確。不過由于它的業(yè)態(tài)種類呈現(xiàn)多元化，其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了常見的特定建筑類型范疇。因此，建筑設(shè)計(jì)的空間組織應(yīng)按功能要求、動(dòng)靜活動(dòng)形態(tài)、人流密度等適當(dāng)分區(qū)、主次明確，同時(shí)也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調(diào)整使用的可能性。
樓市：能否回憶起您當(dāng)年設(shè)計(jì)的第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目時(shí)的情境?與現(xiàn)在相比，您覺得自身對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)有何新的認(rèn)識(shí)?在您看來，設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)與純住宅項(xiàng)目有何異同?
董少宇：我獨(dú)自設(shè)計(jì)第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是個(gè)商店，那時(shí)基本上是“照貓畫虎”的去做，沒有太多感覺。如今，我覺得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的精髓在于你對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的理解，需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)從策劃到實(shí)施全過程進(jìn)行綜合了解方能設(shè)計(jì)出好的建筑形式。與純住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)對(duì)建筑師有更多的挑戰(zhàn)和吸引力。更為重要一點(diǎn)是，住宅設(shè)計(jì)建筑師可以作為一個(gè)終端的消費(fèi)者來理解這個(gè)設(shè)計(jì)，而商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)則需要建筑師站在運(yùn)營(yíng)商的角度去思考問題。這是二者最大的區(qū)別。
