時間：2023-10-31 16:34:51
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇城市社區物業管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：社區管理；物業管理；業主自治能力
DOI：10.19354/ki.42-1616/f.2016.17.42
一、基本概念介紹
社區管理是在政府的指導下，社區職能部門、社區單位、社區居民對社區的各項公共事務和公益事業進行的自我管理。社區業主自治是全體業主通過協商合作等方式實現對共有產權資源的有效治理。社區業主自治的本質是全體業主通過集體參與來實現社區公共事務的治理。物業管理有狹義和廣義之分，本文中的物業管理指的是狹義的物業管理。物業管理是物業公司接受業主委托，對社區公共環境和公共資源進行管理，對業主提供服務的行為。
社區管理與物業管理的比較：
二、社區建設現存問題
（1）缺乏有效的業主自治組織。首先，在于業主自治組織的設立上，政府扮演的角色不當，是該組織無法成立的重要原因；其次，在于居民自治管理的意識不強，參與度低，只關注自身利益而忽略了社區的整體發展，這樣的意識不利于社區自治組織發揮其功效；再次，業主自治組織相關主體，包括業主委員會等，權責不明晰，地位上沒有相關法律做保障，因此運行起來舉步維艱。（2）物業管理的合同化性質制約了社區的自我發展。有上述內容可知，物業管理是基于物業公司與社區居民的合同條款之下所作出的管理，其條款是客觀的，無法變動的，合同的簽訂既保障了居民業主的合法權益，同時規范了雙方的行為，但是，合同無法規定生活中所有的細節，因此隱藏了很多可能出現的矛盾。（3）社區管理與物業管理的相互獨立，降低了社區建設的效率。經過對社區管理和物業管理的比較，二者在運行時是相互獨立的，不存在聯動促進作用機制，但是，二者的權責分工確實不明確的，這就導致了很多事情發生時，即牽扯到物業管理范疇又與社區管理相關，二者不一致的處理方式會影響到社區的穩定發展，對于有的事情，二者又相互推脫，不積極解決，挫傷了業主對社區管理的信心，降低了參與自治的積極性，同時降低了社區解決問題的效率。
三、物業管理現存問題
（1）業主委員會過分強調維權，忽視對業主責任與義務的教育。小區物業管理未真正納入社區建設，政府有關部門對社區管理未進行有效整合，有些工作也未到位。（2）開發商遺留問題轉嫁給物業管理企業，個別物業管理企業也未按要求提供相應服務。
四、建立有效整合機制的探究
（1）打破社區管理與物業管理想獨立運行的格局。社區管理與物業管理行為所代表的利益是不一致的，因此很多情況下作出的決策也是相矛盾的，矛盾產生就會影響社區整體的和諧為穩定發展，因此，必須探究有效機制，建立起社區管理和物業管理相聯動的作用機制，首先，完善相關法律法規，明確界定雙方權限范圍，分工明確，提升辦事效率；其次，試圖尋求介于二者雙方的第三管理組織，與社區管理相比更加規范，而與物業管理相比則更加靈活。（2）在社區內加強宣傳，提升業主積極參與自治的意識。由于當前社會的快節奏，人們無暇顧及自身利益之外的事情，對于公共資源和公共環境的管理，沒有認識到其重要性，因而參與度不高。為了給社區注入活力，使社區充滿生機，應該在社區內多多宣傳，宣傳業主參與自治的必要性和重要性，提升業主的積極性。（3）積極開辦相關教育和培訓，提升業主自治能力。現在的業主自治組織多數流于形式，沒有發揮其真正的作用，因此，必須定時對業主委員會或其它組織成員進行定期培訓，提升法律意識，提升辦事能力和辦事效率。（4）社區管理和物業管理多交流溝通，尋求共同發展機制。社區管理與物業管理并不是相互對立的，其行為宗旨都是為業主服務的，把握好這一點，就可以在二者的差異上下功夫，多舉辦交流會，互通有無，分享見解，減少中間環節，提升運行效率。建立一個雙方共贏的機制，在機制內部明確分工，創立和諧社區。
第二條本辦法適用于住宅小區和機關、企事業單位宿舍等居民集中居住區（以下簡稱城市社區）。
第三條國家廣播電影電視總局（以下簡稱廣電總局）負責全國城市社區有線電視系統的管理工作。
縣級以上地方廣播電視行政部門負責本行政區域內城市社區有線電視系統的管理工作。
第四條當地行政區域性有線廣播電視傳輸覆蓋網不能通達的社區，可以申請建立城市社區有線電視系統。
當地行政區域性有線廣播電視傳輸覆蓋網已通達的社區,其原有的城市社區有線電視系統必須與當地行政區域性有線廣播電視傳輸覆蓋網聯網，納入當地行政區域性有線廣播電視網絡統一維護和管理。
第五條申請建立城市社區有線電視系統需要提交以下材料：
1、申請書（申請人須在申請書中證明當地行政區域性有線廣播電視傳輸覆蓋網尚不具備與該社區聯網的條件）；
2、開辦單位具有獨立法人地位及物業管理資質的相關證明文件；
3、城市社區有線電視系統技術方案和規章制度；
4、具有保障安全傳送廣播電視節目信號所要求的資金、相應場地、必要數量的專業技術人員證明文件。
第六條申請建立城市社區有線電視系統，應當按照以下程序辦理：
1、具有獨立法人資格的社區物業管理機構或承擔物業管理職能的單位主管部門向社區所在地縣級或地（市）級廣播電視行政部門提出申請。
2、如需接收轉播衛星電視節目的，須遵照《衛星電視廣播地面接收設施管理規定》（國務院令第129號）的規定申辦《接收衛星傳送的電視節目許可證》。
3、縣級廣播電視行政部門按照《行政許可法》規定的期限和權限進行初步審核，并將審核意見、申請材料一并報地（市）級廣播電視行政部門。
4、地（市）級廣播電視行政部門收到申請人的申請或縣級廣播電視行政部門上報的申請審核材料后，按照《行政許可法》規定的期限和權限做出審批決定。
第七條申請人符合條件的，由地（市）級廣播電視行政部門作出準予行政許可的決定，頒發《城市社區有線電視系統許可證》；不符合條件的，不予批準，并書面說明理由。
第八條《城市社區有線電視系統許可證》有效期為一年。有效期屆滿需延續的，應在期滿前三十日，按上述程序向原發證機關提出續辦申請。
第九條城市社區有線電視系統（含其衛星電視接收設施）的建設，需由具備相應資質的施工單位負責施工，其選用的設備必須經廣播電視設備器材入網認定，衛星電視接收設施須通過信息安全測評，且來源合法。上述設備的安裝必須符合廣播電視行政部門的技術標準、技術安全規范和要求，經縣級以上廣播電視行政部門驗收合格后，方可投入運行。
第十條城市社區有線電視系統開辦單位應當接受廣播電視行政部門的統一管理。
城市社區有線電視系統開辦單位應當建立健全有關管理制度，確保二十四小時專人值班，專業技術人員應定期檢修、維護相關設備，定期巡檢線路，嚴防非法接收轉播境外衛星電視節目，對可能危及宣傳安全的節目信號和技術故障及時進行處理，確保設備網絡系統和信號的傳輸安全。發生重大事故，必須在一小時之內向當地廣播電視行政部門報告。
第十一條城市社區有線電視系統應當完整轉播廣電總局規定必須傳送的電視節目。
城市社區有線電視系統不得自行播放電視節目和廣告，不得開辦視頻點播節目。
【關鍵詞】社區文化；建設；完善
我國文化產業是建立在中國獨有的文化資源基礎上的產業，在全球市場競爭中有著自己的優勢。文化產業是朝陽產業，與高新科技緊密相連，又可以容納大量勞動力，解決就業問題。因此，文化產業必將成為21世紀中國經濟的支柱產業和最重要的增長點。中國的文化資源是建立在悠久的5000年文明的基礎上，豐富的文化資源，以及文化的先進性名族性地域性可以使中國文化產業在國際市場競爭中立于有利地位，增強中國的綜合國力。
在調查中，發現很多老人都懷念以前的社區文化，中國社會長期以來是一個農業文明發達的社會，農業社會結構自然具有村社組織的各種特征。“中國傳統社會是重關系、有人情味的社會，這樣的社會是富有社區色彩的社會。但這種社區色彩并不同于西方社會建立在自由、獨立人格基礎上的現代社區的性質。因而，隨著經濟發展和社會體制的改革深化，這種重關系、有人情味的“社區”色彩在目前城市社會中就越來越淡薄，難怪有許多人興起“人情淡薄”的感慨。這些感覺所反映的社會事實，概括而言，就是“社區的衰落”。而這一“社區的衰落”，可以歸咎三項因素：
1.市場制度。市場是最不講人情的。具體說來其中有四個原因。其一，市場是“金錢掛帥”，就是以金錢為交易媒介，以金錢計算交易得失，以實現更多金錢為主導原則。其二，講錢是要失感情的，因為講錢就必須計較得失，必須服從“理性”，而理性考慮與感情互不相容。所以，在市場經濟中，最好與陌生人做生意，因為可以“無情”。其三，市場其實就是讓陌生人以金錢為媒介、以價格為指標進行“經濟換”的場所，在市場交易中，除了“買家”與“賣家”這兩種身份外，人的其他身份，諸如性別、年齡、宗教、家族、鄉里等都顯得次要，市場的確是不講人情、不帶人情味的。其四，市場因此也是不講道義的，甚至在“利字當頭”影響下，完全可以做出雖然“合理”但卻傷害道義的行為來。
2.都市化。城市人口異質化程度大。城市人踏出家門，就是一個“陌生人的世界”，必須小心提防，有所保留，有所準備。這種防御性心理機制，使人時刻精神緊張，不敢松懈，有意無意用冷漠與敵意在人與人之間筑起一種安全的距離，使人與人間不會無緣無故發生關系。都市人這樣不近人情，缺乏人情味，實在由環境所造成，是適應環境而不得已采取的一種人生態度，是與人的內在交往的需求相沖突的。
3.科層組織。現代文明所造就的龐大的科層組織無處不在，無時不有。從嬰孩呱呱墜地一直到入學、上班、就醫、娛樂、旅游……人們無時無刻不在與現代社會的種種科層組織打交道，不能不遵循它們的規矩和處事方式。科層組織要求按規章制度辦事，不徇私情，一視同仁。從積極方面看，科層組織有利于辦事效率，符合公正原則；從消極方面看，科層組織卻是不少“病態”的溫床：因循、保守、膽小、墨守成規、一板一眼、冷漠、不近人情、官僚作風以及舞弊等。甚至那些原先以服務人為宗旨的官辦機構或組織，卻成為“納稅人”頭上的發號施令者，高高在上，盛氣凌人，這種“目標迷失”或異化成為一種十分普遍的現象，令人反感。
目前社區文化主要存在以下問題：社區文化雖然已搞了許多年，但它在物業管理行業中運作狀況卻還差強人意。因為它目前還沒有得到有關政府部門的高度重視和大力支持、僅僅停留在物業管理的有限空間和思維下，為物業管理所利用。如果對物業管理沒有多大創意和幫助，社區文化就形同虛設，一片空白。目前在物業管理中，社區文化存在的主要問題如下：
（1）社區文化工作人員專業人員少。形象好、會說、會寫、會跳、會唱，有組織協調能力，是社區文化工作人員基本要求。但目前許多社區文化工作人員達不到這些要求，給社區文化工作的開展帶來不利的影響。
（2）人員數量太少。社區文化工作如果全面開展起來，不是一個人、兩個人就能夠全面動作起來的，而是需要很多不同專業人員才能開展起來。現在許多住宅區，只配置一個社區文化工作人員，許多工作沒有人干。
（3）由于物業管理經費的吃緊，社區文化活動不得不走形式。有物業管理公司搞社區文化活動僅僅是為了達到宣傳企業、樹立企業形象的目的。一些公司在實施物業管理時，往往只重視物質方面的工作，而忽視了精神文明在人們生活中的重要作用。這樣一來，社區文化工作任務就會加重和艱巨，物業管理工作也會越來越不輕松。
（4）認為社區文化就是簡單的出板報或開展一些文娛活動，形式單調，無新意。出板報、宣傳欄或小區內的期刊，逢節日或紀念日開展一些文娛（體）活動，內容比較單一，使居民提不起興趣來參加，不能調動其參加活動的積極性，或者就是請專業的表演團體來表演，從而忽略了業主的參與性，開展社區文化活動的目的也就達不到。在開展活動時，不能充分利用小區或周邊的配套設施，使得活動場地及設施受到限制。鑒于社區文化建設所面臨的機遇，我提出以下的關于加強社區文化基礎建設的建議：
1.完善城市社區文化管理機制是推進我國城市社區文化建設的首要條件。只有理順政府與社區自治組織在社區文化管理中的關系，明確兩者在社區文化管理中的地位及職責分工，才能有效避免目前多數社區出現的文化活動行政化，重形式、輕內容，重過程、輕效果的不良狀況，進而真正實現通過社區文化建設將我國廣大社區建設成為管理有序、服務完善、文明祥和的社會生活。
2.我國城市社區文化建設中較為突出的問題是資金短缺。無論是社區文化設施的購置、添加，社區文化場館的建設、還是文化設施、場館的管理與維護，社區文化人才的引進、培養都需要資金，而且城市社區居民對文化方面的需求正日益強烈，由此可知，社區文化建設對資金的需求也越來越明顯。
3.建設一支高素質的社區文化人才隊伍是搞好社區文化建設的必要條件。
4.近年來社區發展取得的成就離不開國家的重視與推動。當前隨著社會主義市場經濟的不斷發展，誕生于計劃經濟時代的居委會，其功能與性質都已經不能適應市場經濟條件下現代社區的管理要求，與之相對應的《居民委員會組織法》也無法與當前的社區管理體制相適應。為了順應現代社區的發展要求，也為了保證城市社區建設有章可循、有法可依，制定和頒布新的社區管理政策、法規已成為必然。
社區文化建設的發展離不開國家政策、法規的有力支持。出臺社區文化管理的政策、法規，一方面，有助于理順政府與基層社區在社區文化管理中的權利、職責關系，明確兩者在社區文化建設中的地位與作用，進而有效避免社區文化工作的行政化；另一方面，有助于進一步明確社區文化內容、組織結構、人員編制、經費來源以及群眾文化組織合法地位。健全與完善社區文化管理的政策、法規，不僅能為城市社區文化建設提供制度保障，而且有助于把廣大城市社區建設成為管理有序、服務完善、文明祥和的社會生活共同體。
參考文獻：
[1]尹曉芳.群眾文化在構建和諧社會中的作用[j]. 安徽農學通報（下半月刊），2009（16）.
論文摘要:城市社區治理是實現和諧社區的基本途徑。如何搞好社區治理,是當前學術研究的熱點問題。隨著新公共管理運動的深入發展,社區治理主體也呈多元化的發展趨勢。社區業主是構成社區的基本元素,在社區治理中起著舉足輕重的作用。但當今的業主與以往的居民并不相同,對他們的管理、組織等遇到了新問題。所以應根據新情況,給社區業主一個合理的角色定位并使業主主動參與到社區治理中來,這樣才能更好地進行社區治理。
近年來，我國的城市社區建設已初具規模。城市社區建設這一概念是在我國體制轉軌的大背景下被提出來的，“努力促進新的社會結構和管理體制的形成，配合人們在思想文化、價值觀念、生活方式等方面的進步，重塑‘以人為本’的現代社會”。[1](p2)在新形勢下，對社區的管理不能沿襲以往的方法，由此產生了社區治理這一理念。社區治理強調的是治理主體多元化，這就把社區業主推到一個前所未有的重要位置。
一、社區治理主體多元化是發展趨勢
“治理”這一提法有其獨立的豐富內涵：“作為社會——控制論系統的治理，政策結果不是中央政府行為的產物，中央可以通過一種法律，但是在隨后執行的過程中，它要與地方政府、保健機構、自愿部門、私人部門等發生互動關系，相應，后面這些制度間相互間也要發生互動。中央政府的凌駕地位不存在了，政治體系日益分化，我們生活在‘沒有中心的社會’，即以多個中心為特征的多中心國家中。政府的任務是使社會——政治活動具有能動性，鼓勵出現多種多樣的解決問題和分配服務的安排。這種新的互動模式種類眾多，例如自我管制和相互管制，公私合作伙伴關系，合作管理以及有企業家精神的合資企業。社會——控制論研究方法強調了處于中心的行動者進行管理時所受的限制，聲稱不再有單一的權威，替代它的是：每個政策領域特有的多種行動者；這些社會——政治——行政行動者之間的相互依存；共同的目標；界限模糊的公共部門、私人部門以及自愿行動部門；行動、干預以及控制方式的多樣化和新出現的方式。治理成了互動式的社會——政治管理方式的結果。[2](p92-94)近年來席卷全球的新公共管理改革浪潮對政府職能提出了新的要求，政府的公共管理職能要求管理主體的多元化，不再是單一的政府管理。“公共管理不完全等于‘政府管理’，而意味著一種新治理。傳統意義上的公共行政強調的是政府行政或政府管理（governmentadministrationorgovernmentmanagement）。而公共管理中的管理者，不一定完全是政府，私人部門、非營利部門、非政府組織等都是公共管理的一個重要組成部分。它強調的是治理（governance），即由眾多行動者組成的一個關系網絡，和眾多行動者之間的合作伙伴關系”。[3](p12)治理理論與新公共管理理念相結合，形成了公共治理理論。公共治理的主要特征有：“1.政府理念從統治到治理的轉變；2.公共治理主體從一元到多元的轉變；3.公共治理的研究對象有了巨大的擴展；4.公共治理機制和手段的巨大變革。”[4](p91-92)社區治理的理念來源于公共治理理念，以往是政府作為單一的社區管理主體，而現在由于政府理念的轉變，使得治理主體呈多元化發展趨勢，使除政府以外的非政府組織、企業、社區部門和社區居民都可以成為社區治理的主體。不同主體在對社區事務的管理中發揮各自的特點和優勢，相互合作，共同為社區建設出力。如果這一套治理體系能夠良好運作，必然能夠達到事半功倍的效果。但在實際操作中，由于這一新治理模式起步晚，在實際操作中還要一邊摸索一邊前進，存在的問題主要表現在各治理主體之間職責界限模糊，甚至對自身的角色定位認識不清。在這里要重點討論的，是社區業主在社區治理中的角色定位問題。
二、社區業主的角色定位
（一）社區業主與以往的社區居民的比較。
我們現在所說的社區業主，主要是指在社會主義市場經濟條件下，住房商品化之后購買房屋全部產權的購房者。舊城改造是城市建設整體規劃的重要部分，拆除舊房屋建造新房屋則是舊城改造的主要內容。新建的住房大都是商品住宅小區，城市里的社區基本上就是以這些商品住宅小區為主。小區業主與以往的社區居民相比，不同點主要表現在：
1.以往的社區居民所居住的房屋大都是單位福利分房性質，居住在一起的居民一般是在同一單位工作，彼此非常熟悉；現在的小區是商品化住房，業主購房都是個體行為，業主之間互相不認識。
2.以往由街道辦事處、居委會等機構對社區進行管理，而現在這些機構已經淡化，應運而生的業主委員會擔負起了管理社區業主的責任。
3.以往社區的公共服務由單位統一提供，現在住宅小區的公共服務由物業公司提供，物業公司根據其工作內容和性質向業主收取物業管理費。
可見，從傳統社區向住宅小區的轉變，不僅是人們的居住條件、居住環境發生了變化，更是我國城市基層社會管理方式的轉變。以前實行的以“單位制”為主的管理模式隨著經濟轉軌和社會轉型逐漸退出了歷史舞臺，新的社區形式作為新的城市基層社會管理模式，是符合經濟與社會發展要求的。
（二）存在的問題。
社區治理主體的多元化發展趨勢，對社區業主提出了要求。社區業主作為跟社區部門、物業公司具有平等地位的治理主體，理應很好地發揮自己在社區中的作用。但在實際生活中，社區業主與物業公司及其他社區治理主體的矛盾很大，此類新聞也是屢見不鮮。
從上面總結的社區業主與以往社區居民的不同點中可以看出，現在的社區業主之間沒有工作上的聯系，加之當今社會競爭激烈、壓力大、生活節奏快，人們總是很忙，人情淡漠，對于自己所居住的社區的其他成員更是不會主動去結識交往，這就造成了社區業主之間聯系不緊密，缺乏把自己當成社區治理主體的覺悟。業主委員會是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業主委員會的建立是社區自治發展的標志，但由于起步較晚，發展時間短，很多方面還不成熟，而且業主委員會是民間性組織，號召力似乎不強，許多業主對于委員會的職能性質都不了解，支持委員會的工作就更無從談起了。物業公司為社區提供公共服務，也是社區治理主體之一。目前社區里的矛盾問題，最集中的就是業主與物業公司之間的矛盾，往往是業主認為物業公司在收取了較高的物業管理費之后并沒有提供相應的服務，于是拒絕繳納以后的物業管理費；物業公司則認為他們收取的管理費都不足以維持公司的正常運轉了，這樣一來，后果一般是物業公司不再為社區提供公共服務，社區環境變得越來越惡劣，業主深受其害。
（三）社區業主的角色定位。
矛盾問題已經不容忽視了，那么業主在社區治理中究竟扮演著一個什么樣的角色呢？既然前面已經提出社區治理主體多元化的發展趨勢，毫無疑問，業主是社區治理主體之一，與物業公司及其他社區部門有著平等的地位。但在實際操作中不能發揮出業主應有的作用，這促使我們對社區業主的角色定位進行反思。
社區治理主體多元化是社區治理理論的組成部分，將理論運用到實踐中，必然要經歷一段磨合期，在此期間可能會產生很多以往沒有遇到過的新問題。“綜觀我國城市社區治理模式的發展與演變，可以將其概括為三種模式或三個階段：1.行政型社區——政府主導型的治理模式。2.合作型社區——政府推動與社區自治結合型的治理模式。3.自治型社區——社區主導與政府支持型的治理模式。我國城市社區建設由第二個階段向第三個階段的發展需要一個較長的過程”。[5](p136-137)在這個發展演變的過程中，社區業主對自身的主體地位缺乏足夠的認識，很大程度上是受到傳統管理模式的影響。在以往的社區管理模式中，社區居民是被管理者，是接受政府管理的一群人，人們在思想上已經形成了對管理者的依賴。現在的社區沒有了所謂的上級管理者，更多的是靠自己進行管理。而靠自己進行管理，又沒有明確的管理方法和標準，于是更多的人選擇不管理，對公共事務不聞不問，至于私人的事情，自己管自己的，別人也無權過問。這樣一來就導致了社區業主對社區事務的普遍不關心，即使出現了會影響到自身利益的問題，只要他人也遇到同樣的問題，就不會主動去尋求解決方法，從眾心理在這里起到了很大作用。還有就是單位制解體，盡管凸顯了人們的自主性和個性，但也會造成人與人之間聯系的不緊密，住在同一個社區的人們缺乏內聚力，對社區公共事務漠不關心也就不足為奇了。業主委員會無法發揮更大的作用，很大程度上是得不到業主們的理解和支持，當然其根源還是前面提到的社區業主之間缺乏內聚力。同時，其他社區治理主體的職責界限模糊，對自己應負的責任認識不清，責任意識不強，也是導致很多問題無法妥善解決的原因。
問題的產生也許是在磨合期間無法避免的，如何解決這些問題就成為了過渡的關鍵。既然現在社區業主不能很好地發揮其作為社區治理主體的作用，那就應該在實踐中將其定位在一個還不能夠達到治理主體水平，但正在向著治理主體前進的位置。在實踐的過程中努力將業主群體往治理主體的方向引導，并讓其認識到社區事務與自身利益有著密切關聯性。
三、努力引導社區業主發揮其治理水平
將社區業主放在一個還不能夠達到治理主體水平，但正在向著治理主體前進的位置，這就需要我們在實際操作中采取相應的措施，將業主向治理主體引導。
（一）強化業主委員會在社區中的作用。
我國傳統的管理模式是由上級機構管理社區居民，而且人們的思想方式受其影響很深。既然這樣，完全可以順應這一思維方式，提高業主委員會的地位，強化其作用。業主委員會雖然是民間性組織，也不是對社區的業主進行上對下的管理，但它是代表業主利益的組織，所做的工作都是在維護業主的合法權益。從這一點出發，我們可以強調業主委員會的組織功能，委員會是通過民主程序推選出來的業主代表組成的，跟大家是同樣平等的身份，這就不會出現以前管理模式中管理者與被管理者之間的隔閡。業主們有什么困難，遇到了什么問題，都可以向委員會反映，委員會幫助業主解決問題。在這一點上，業主委員會可以填補在沒有了傳統管理者之后人們心理上的缺失，業主們通過委員會解決了困難與問題，自然會感激業主委員會，在心理上對其產生認同后，要擁護委員會就是順理成章的了。所以，業主委員會必須強化自身在社區治理中的作用，當業主們還對自己的治理主體地位認識不清時，業主委員會就應該站出來，代表廣大業主發揮治理主體的作用。
要做到這一點，首先社區中要選出大家都信賴的、人際關系較好的、熱心為大家服務的業主代表來組成業主委員會，組成之后要建立一套業主委員會運作的規章制度，切忌三分鐘熱情，要切實把每項工作都落到實處，并一直堅持下去。其次要加強業主委員會與廣大業主的聯系，獲得業主的支持。這一點在實際操作上有很大困難，由于前面已經說過的一些原因，很多人都對所居住社區的公共事務漠不關心。還是必須依靠業主委員會自身勤做工作，不能只是在產生問題和發生矛盾時，委員會才能證明其是存在的，必須在日常生活中時時處處體現出業主委員會的存在。
（二）加強社區業主間的內聚力。
社區業主的內聚力不強，是業主不團結，對社區公共事務不關心的根源。如果在這方面有所強化，許多問題解決起來會更容易。由于工作、生活上的差異，社區業主也許很難在同一時間聚集到一起，這也給他們的溝通造成了一定困難。加強業主之間的聯系，可以先從老人和孩子著手。退休在家，平時無事可做的老人們完全可以加強聯系和溝通，業主委員會可以組織老人們參加一些有益身體健康的活動，加深對其他人的了解和熟悉，老人之間互相來往多了，會影響整個家庭與其他家庭的來往，慢慢地就可以把業主們聯系起來。孩子們也是，平時經常在一起玩，家庭之間的聯系自然就會越來越緊密。社區業主之間的聯系緊密了，內聚力自然就會加強。業主們對社區公共事務就不會再抱著漠不關心的態度，而是真正感覺到自己是這個社區的一分子，社區的大小事務都與自己息息相關，也樂意參與到社區的管理中來，負起自己那份責任，這樣，社區業主達到社區治理主體的水平就指日可待了。要加強社區業主的內聚力，要做的還有很多，而且這肯定是一個需要花費較長時間的過程，不能操之過急。
（二）業主應加強與物業公司的互動。
物業公司為社區提供公共服務，是當前的主流。盡管物業公司是企業，但由于其主要業務是為社區提供公共服務，如垃圾清理、安全保衛、綠化維護、車輛管理等，收取的物業管理費也在業主可以接受的范圍內，所以物業公司是為社區業主提供公共服務的機構，是社區治理主體之一。當前普遍存在的業主與物業公司的矛盾，很大部分還是由于物業公司自身不完善，提供的實際服務與承諾時的標準不相符，收取費用與提供的服務不相符等。由于物業管理的質量與業主日常生活密切相關，特別是經濟上的聯系，使得業主與公司之間的問題十分復雜且敏感，一旦出了問題，雙方都不愿意承擔責任，致使本來也許并不嚴重的問題越來越嚴重，原本可以協商解決的矛盾也變得不可能解決了。當前我國的物業公司發展較快，但良莠不齊的現象也很突出。社區要找到一家負責任講信用的物業公司并不容易。撇開客觀因素，業主自己應該做到的，是重視最初與物業公司簽訂的合同，嚴格按照合同擬訂的標準執行，如果物業公司日后提供的服務沒有達到合同上規定的標準，業主應堅決捍衛自己的合法權益，在物業公司提供服務的過程中，業主應時常監督物業公司的運作，及時溝通，出了問題立刻解決，盡量不要拖延，以保證問題能盡早得到解決。業主與物業公司的互動加強了，一些潛在的發生矛盾的可能性就能夠被消除，雙方都深入了解對方，就可以更好地合作。物業公司與業主都是社區治理的主體，所以就應該相互尊重，相互監督，做好自己應該做的，出現矛盾問題盡快通過協商解決。當然，企業性質的物業公司是以盈利為目的，在經濟利益與提供的服務之間找到平衡點也非易事，所以業主們在監督物業公司工作上必須付出更多，而一個有威信和號召力的業主委員會就可以替業主們擔負起監督物業公司工作的責任，這也證明了社區里建立一個有威信有號召力、負責任，能真正代表業主的業主委員會的重要性。
（四）政府為社區建設提供外部支持。
政府是傳統的社區管理主體，在當今治理主體多元化發展的趨勢下，政府的作用仍然很大，特別是在我國。政府應該為社區建設提供一些外部支持，“社區的人力、物力、財力有限，政府必須協助社區解決工作中遇到的難題，特別是要解決區內居民的就業問題。為了將社區內黨政組織、企事業單位組織、社會團體這三類組織統一調動起來，使之為整個社區的利益和目標而共同努力，需要政府擔當起協調者的角色，理順城市社區各行各業之間的關系”。[6](p135)社區其他治理主體都是通過政府授權才可能成為治理主體的，所以政府在社區工作上起到的總領性作用是無可取代的。政府為社區建設提供外部支持，相當于減輕了業主的負擔，使得他們能夠更好地看清自己的定位，明確自己的責任。政府還應在政策和法律制定上為社區建設提供良好的大環境。對物業公司的監督管理應該有法可依，一些社區部門目前還沒有法律地位，這在很大程度上限制了這些部門的發展，政府應該根據實際情況，制定出有利于社區健康發展的政策和法律，這同樣也有助于社區業主認清自己的角色定位。
綜上所述，社區業主作為社區治理主體之一，在當前還不能很好地發揮作為治理主體的作用。因此，應該在實踐中逐步采取措施，引導社區業主認清自己的角色定位，明確自己擔負的責任，強化其責任意識，使其主動參與到社區治理中來，促進社區建設快速穩定的發展。
參考文獻:
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[3]張成福,黨秀云.公共管理學[M].北京:中國人民大學出版社,2001.
[4]滕世華.公共治理視野中的公共物品供給[J].中國行政管理,2004,(7).
關鍵詞：社區信息化；城市社區管理；建議
中圖分類號：F29 文獻標識碼：A
收錄日期：2015年8月24日
一、選題背景及意義
（一）選題背景。近年來，隨著物聯網的快速發展，知識經濟與網絡經濟時代的到來，以及京津冀一體化進程的推進，人們對生活質量的要求更趨向于便捷、舒適、高效率等高品質的追求。人們對社區的要求不僅僅存在于對實體面積、周遭自然環境等方面的要求，具有超強信息意識的我們，更需要信息領域交流，反映到具體的社區要求，諸如外界溝通、通信服務、安全防范、物業管理等方面。
（二）意義
1、京津冀一體化進程的需要。隨著京津冀一體化進程的推進，在實體經濟以及眾多產業和基礎設施的協同發展之外，對信息的要求亦是必不可少的。京津冀一體化的逐步實現將逐漸打破過去智慧城市“割據”的狀況，實現協同發展。
2、城市發展與管理的要求。隨著我國改革開放步伐的邁進、經濟的發展，我國城市由“京”到“津”，再由“津”到“冀”成階梯式發展，在具有差異的城市發展現狀下，出現了參差各異的城市發展和管理的問題。我們需要一個更加系統的社區發展與管理的建設方案，而智慧社區在此時讓我們看到了曙光。
3、社區居民生活質量的需求。伴隨著國家改革步伐的深入，在國民素質提高、道德文明增長、生活水平上升的情況下，人民對物質文化的需求與現下社區管理之間的矛盾差異逐漸顯露。智慧社區勢在必行。
二、智慧社區建設相關概念
智慧社區的定義：智慧社區是指全面利用物聯網、互聯網等網絡通信技術把物業管理、安防、通信、交通、社區服務等系統地集合組織在一起，并通過通訊網絡連接物業管理處，從而形成基于海量信息和智能過濾處理的新的生活、網絡產業發展、社會管理等模式，面向未來構建全新的一種管理社區形態。
三、智慧社區信息化建設分析
（一）保定市社區建設相關分析
1、居民態度分析。居民對智慧社區管理的總體滿意度是一項綜合指標。據調查，70%的人群滿意程度為“非常滿意”，有20%的人“較為滿意”，17%的人群均為“一般滿意”，剩下3%的人均為“不太滿意”和“很不滿意”。據此得出的數據分析顯示，在城市社區建設過程中取得了一定的成績，居民的滿意程度相對較高。但是，當前保定市智慧社區建設仍舊處于初級階段，剛剛進行探索，成熟度不高，仍舊需要進一步的探究與發展。
2、政府導向分析。在家庭緊急呼救系統擁有數量的數據中，有97%的社區擁有社區攝像監控子系統，92%的社區擁有社區周界防護子系統，90%的社區擁有社區門禁控制子系統。由此可知，就保定市的社區而言，在家庭緊急安全方面的智能化相對較高社區監控系統幾乎全面覆蓋。這保障了社區居民的生命財產安全，也為接下來社區信息化的建設增添了自信心。
在智能信息化環境設施社區擁有比例方面，有96%的社區實行收費管理，88%的社區擁有車位管理，69%的社區擁有遠程抄表管理，64%的社區擁有電子公告管理，56%的社區為其他。由此可見，如今就保定市的社區而言，信息化管理在有了不小成就的基礎上，還有很大的提升空間。
（二）建設優勢
1、政策優勢。自我國“十二五”將“推進京津冀區域經濟一體化發展”、“打造首都經濟圈”寫入《綱要》便確定了將為京津冀一體化的發展注入強大的政策支持。
2、管理的交流優勢。迄今為止，智慧社區的建設在北京已經有了不小的建設成果，所以在此基礎上，可以將“京”的管理建設經驗與“津冀”地區做有效交流，從而達到少走彎路，加快建設的效果。
四、存在的問題
（一）專業人才的短缺。目前，擁有專業知識的大學生人才畢業后普遍進入企業，而很少有人進入基層社區工作。
（二）各小區缺乏統一的標準。由于智慧社區仍然處于探索階段，各方面認識研究不足，沒有統一高效的標準化管理制度，使得小區的信息化發展程度不一致，局面較為混亂。
（三）小區信息化管理與居民需求之間存在矛盾。相較于河北地區的社區居民來說，信息管理的基礎較為薄弱，廣大社區管理者和社區居民還未能充分形成智慧社區的意識。
五、對策建議
（一）專業人才短缺是政府及相關部門負責人亟待解決的問題
1、建立人員數據庫。根據員工的實際情況、工作能力建立企業人員儲備表，具體包括以前的經歷、培訓背景、技能證書、職業興趣、主管的評價等內容。
2、做好人員接續計劃。流動性較大、專業性較強的重要崗位及早做好補充計劃，以避免人員流失尤其是關鍵人員的流失給企業帶來的不利影響。
3、建立企業績效考評體系。使每一個員工都有明確的崗位職責，同時有明確的業績目標規定。
4、綜合分析。產生人才短缺的原因不是單一的，而解決方案也是一個系統過程，不僅需要進行人力資源規劃，更需要整個人力資源體系的支持。
（二）針對各小區缺乏統一的標準建設，政府應建設統一的制度與交流平臺
1、相關政府部門可將各個社區單位進行總和，在實地調查后，出臺相關制度與實施的標準。
2、政府建設一個小區信息化交流管理平臺，使經費保障、人員配備、設施管理維護等諸多方面可以相互溝通，時刻協調。
（三）針對小區信息化管理與居民需求之間存在矛盾，應大力發展信息化。政府和企業根據社區居民的需求在智慧社區建設中發揮各自的職能，提供各類服務以滿足社區居民的需求。
主要參考文獻：
[1]張迎燕.城市社區信息化服務實現途徑研究[D].重慶大學，2007.
可持續發展是20世紀末我國做出的兩大戰略決策之一,也是21世紀的主題之一,而“地方可持續發展是實現全球可持續發展的決定性支持單元”,社區作為社會活動的基本地域單元,是可持續發展建設向下延伸和落實的基本場所。當前國際上的社區可持續發展規劃已成潮流,在以聯合國為首的眾多國際組織創導下,包括中國在內的世界各地數以千計的地方政府正在參與編制并實施圍繞可持續社區的發展規劃,即“地方21世紀議程(LocalAgenda21)”行動計劃[1]。其中由地方環境行動促進委員會(ICLEI)支持的“地方21世紀議程模范社區項目”,已經研究了全球1300多個社區的可持續發展理論與規劃實踐。
社會主義市場經濟體制的確立和中國經濟的持續快速發展,推進了我國的城市化水平,根據第六次人口普查的數據,目前中國的城市化水平已達到49.68%,居住在城市的人口已經達到6.66億。在今后一段時期,城市人口會持續增長,給我國的社區發展帶來巨大的壓力。如何進行城市居住區的建設和布局,如何引導城市社區的可持續發展,我國社區建設的未來發展方向等問題,都需要進行全面分析和深入探討,以適應當前迅猛的城市化勢頭,優化城市居住空間結構和社會空間結構,促進城市社會的可持續發展。隨著我國市場經濟體制的確定,在全球化和信息化的大背景下,城市社區類型發生著不斷的演變與轉化。在我國城市社會結構體制與居住空間不斷變革的條件下,研究我國未來城市社區的發展模式,指導城市社區的可持續發展,無疑具有重要的理論意義和實踐意義。
2)居住區、社區與居住社區
根據中華人民共和國國家標準《城市居住區規劃設計規范》的解釋,城市居住區一般稱居住區,泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地和特指城市干道或自然分界線所圍合,并與居住人口規模(30000~50000人)相對應,配建有一整套較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地[2]。另外,也有學者認為,城市居住區是城市中集中布置居住建筑、公共建筑、公共綠地、生活性道路等居住設施,為城市居民提供生活居住,從事社會活動的場所,一般占城市總用地的35%左右,是城市的有機組成部分。可以說居住區是組成城市的基礎,居住區空間是城市空間的延續[3]。
社區指占據一定地域,彼此相互作用,不同社會特征的人類生活共同體[4]。社區與居住區相比,更強調居民的認同感與歸屬感,從本質上講是一種居民自治組織,它是社會的基層組織,制度和組織機構較完善,強調其社會性。對于社區的研究,主要有以下三種分類[5]:
1)以社區中社會關系的性質作為劃分社區類型的標準。“社區”的最早提出者德國的滕尼斯認為,根據社區中社會關系形成的基礎,將社區分為通體社區和聯體社區;而法國的社會學家迪爾凱姆則把社區按此標準分為基于傳統社會特征的機械團結社區和基于現代社會的有機團結社區等。
2)以社區中人口的密度、人們的生產活動及其他社會活動性質作為標準,將社區分為城市(都市)社區、集鎮社區和農村社區。
3)根據社區擔負的主要功能,把其劃分為工業社區、商業社區、居住社區、文化(大學)社區等。
由于我國的社會性質和行政體制的原因,我國社區的發展相對于國外比較滯后,還沒有非常標準的社區形態。參考社區的后兩種分類標準,本文的研究對象為城市社區,更具體一點講,是對城市的居住社區的發展模式進行探討。所謂城市居住社區,是指在城市的一定地域范圍內,在居住生活過程中形成的具有特定空間環境設施、社會文化、組織制度和生活方式特征的生活共同體。生活于其中的居民在認知意象或心理情感上均具有較一致的地域觀念、認同感和歸屬感。
1我國現代城市社區發展模式及現狀評析
在我國計劃經濟時期,中國的居住空間結構也顯示出明顯的計劃配置特征,形成單位大院的居住模式,是一種單一的同質性社區。改革開放以來,隨著我國市場經濟的逐步確立和社會結構的轉型重構,土地有償使用和住房商品化政策的實施,人們生活水平也日益提高,居民可以自主地選擇住房,居住空間不斷發生重組和分異,出現了城市的居住空間形態多元化并存的局面。總體上,從城市中心到城市郊區,存在以下幾種發展模式:
1.1傳統的街坊社區
主要是分布在城市的舊區和老街區。受歷史繼承性的影響,多是方格網狀的空間布局,一般是低層獨立式較破舊的樓房。同時由于老城區一般是商業繁華地段,寸土寸金,土地較集約利用,因此住房分布密集,而基礎配套設施較差,住房擁擠,綠化面積少,生活環境質量較差。這種舊區的職業構成比較復雜,也存在著比較復雜的社會關系網絡。街坊鄰居非常熟悉,彼此交往多,有一種地域歸屬感和社區意識,具有令人懷念的生活氣息和親切感。但是,由于舊城區存在較嚴重的環境問題,因此,也是目前改造、遷建力度最大的地區。
1.2單一同質化的單位社區
人們的居住具有歷史繼承性,受計劃經濟的深刻影響,目前我國仍然存在不少的單位制社區,盡管有少數收入較高的階層遷離,但絕大部分還是原單位的職工,是一種均一同質化的居住社區。這種社區有一定的配套設施建設,一般也都有小區幼兒園、小學等教育設施,以方便子女入學。只是這種單位制社區的建筑布局太單一,強調平等和均一,不能滿足目前人們多層次的需要,也不能滿足居民生活私密性的需要,因為每個家庭的一舉一動都在單位同事的“監控”之中。但這是一種比較理想的文化社區,大家有相同的職業,有相同的價值觀和審美觀,在對社會問題的認識上容易形成一致意見,而且大家都很熟悉,方便交往互助,有比較緊密的交往和聯系,但由于這些非正式的結構關系,往往把單位中的職位和人際沖突引到居住區。同時,由于個人生活與單位密不可分,所以社區的活動多被單位活動所取代,雖然彼此熟悉,但參加社區活動的意識并不強,社區意識淡薄。
1.3混合式綜合社區
主要是改革開放后在城市邊緣新建的許多單一功能的住宅區。一是緩解老城區人口膨脹的壓力,二是滿足郊區工業的就近布局需要。既包括較高檔的住宅區和別墅區,也包括針對普通工人的經濟適用房。由于這些住宅區建房時間較晚,所以比較注重居住區的規劃和基礎設施的配套建設,因此服務設施較齊全。這些新建的居住區不再受單位制的局限,吸納了不同職業和不同社會背景的人混居在一起。由于大家彼此不熟悉,所以居民的獨立意識較強,彼此交往較少,鄰里之間關系較淡漠。但由于共同利用小區的基礎設施,隨著時間推移,社區意識會逐漸加強。所住居民由于處于社會中的不同角色,有一定的參與社區活動的積極性,但缺少利益共同體的集聚力,社區的參與性比較分散。
1.4演替式邊緣社區
由于城市郊區化和郊區城市化的迅速推進,郊區的許多農村地區被吞噬在城市化的浪潮之中,成為城市化社區,但由于其生活方式和生活習慣仍然是鄉村性質的,因此被稱為“都市里的村莊”或“城中村”。“城中村”里的居民出讓了自身的土地,搖身變為城市里的非農業人口,但其沒有正經的就業渠道,其思想意識和生活方式仍然是農民意識。鄰里關系比較融洽,大家都很熟悉,有比較強的地域觀念和歸屬感。同時,由于固有的小農意識和追求經濟利益的心理,“城中村”的許多居民加蓋住房,以出租給眾多的流動人口,獲取租金。因此,“城中村”的住宅由低層向多層發展,見縫插針,幾乎占據了所有的居住用地,道路狹窄,又沒有統一的規劃和配套設施,因此當地居民在得到一筆可觀的收入的同時,也帶來了“臟、亂、差”,居住環境非常惡劣,治安混亂,也是賭博、、吸毒等藏污納垢之地。居住環境不斷惡化。“本村”居民原是街坊鄰居,彼此很熟悉,交往也很多,但由于受教育水平低,加上外來人口的沖擊,使居民的社區參與意識淡薄,“各自為政”的現象較突出,各種服務設施較匱乏,生產和生活功能又緊密交織,所以是目前非常“活躍”又非常混亂的社區類型。
1.5房地產主導的物業管理型社區
房地產開發是在市場經濟和住房制度改革的推動下發展起來的,進入20世紀90年代后獲得蓬勃發展。這種房地產主導的物業管理型社區是我國發育較成熟的社區類型。一般由物業管理公司和業主委員會共同管理小區內的各項活動。業主委員會是比較典型的居民自治組織,代表小區內各個業主的根本利益。由于居民購房入住的門檻較高,一般是老板、經理、白領和知識分子入住。所以個人素質較高,對于社區活動參與的積極性較高,社區意識較強。但由于居民不同的職業和社會背景,彼此之間的交往較少,“老死不相往來”,居民的鄰里關系比較淡漠。這種社區類型可以進一步分為三種:一是封閉性、人口具有同質性的高級住宅區或別墅區。居住者均為高收入群體,設施齊全,但是與外界隔離現象明顯;二是封閉的混合性生活社區,這是當前房地產開發最主要的類型;第三種是中低檔的小區,是國家經濟適用房或拆遷安置小區,居住者收入較低,小區配套設施不健全。
1.6流動人口聚居區
市場經濟搞活帶動了人口的流動。在社會結構變遷中,在大城市郊區形成了流動人口聚居區。如廣州的“新疆村”、“河南村”等,他們一般為外地進城謀生的打工者。一個社區內的居民大多來自于一個省份或一個地區,彼此以親緣、地緣或業緣相聯系。這種流動人口聚居區交往較多,人際關系良好,有一種團結互助的氛圍。但個人都忙于自己的生計,社區意識淡薄。由于戶籍限制,這些打工者沒有正式的本地戶口,因此也沒有正規的組織管理機構,缺乏應有的社會生活福利與保障,住宅大多為私建,子女入學困難,社會治安混亂,居住環境非常惡劣。
以上是簡單歸納出的幾種比較典型的居住社區類型。隨著我國經濟的迅猛發展和住房商品化的深入開展,我國居住空間結構演變和居住分異將更加明顯。每一種社區類型都在持續的發展演變之中。其中,以房地產開發為主導的物業管理型社區將成為我國今后居住社區發展的主要趨勢。
關鍵詞：城市社區；新產業；功能混合；低技低價；傳統回歸；低層高密
中圖分類號：TU984.11+4
文獻標識碼：B
文章編號：1008－0422(2007)10－0070－05
1 現階段和未來一段時期中國面臨大量而艱巨的城市社區改造難題
隨著城市化進程的加速，中國的城市建設尤其是住宅建設呈現出膨脹狀態，城市社區大量涌現，現階段和未來一段時期中國將面，臨大量艱巨的城市社區改造難題……
首先在當今中國迅速的城市化進程中，城市不斷向外擴張，郊區變為城區，甚至城市次中心。由于經濟利益的驅使，“貼面樓”和“一線天”相繼浮現，城中村也成為一個新名詞，引人注目。
城中村成為城市的貧民窟和毒瘤，引起一些譬如損壞市容：隱含火災危機；造成社會治安混亂等社會問題。
其次，近年大規模高層高密度的房地產開發又將引發新的問題。
自90年代中，高層高密度開發的房地產項目如雨后春筍般迅速發展起來。一方面極大的改善了中國城市居民的居住問題，另一方面卻由于不注意節約能源，居住模式單一，容積率高而帶來諸多城市問題。交通的嚴重堵塞，能源的大量浪費，影響城市的進一步發展。現階段和未來一段時期中國面臨大量而艱巨的城市社區改造難題。
2 城市社區改造思路與方法
人們已經意識到這種瘋狂的開發模式不適合中國的國情。
建筑師查爾斯，柯里亞對于第三世界國家居住環境的研究曾做過精辟的分析：高層高密度，根本無法解決中國、印度如此大的人口密度問題。他認為空間體系中所有元素之間都保持著一種功能上的平衡，如果每個居住單元的面積為25m2，每戶擁有的社區面積為30m+的話，則每公頃土地可以容納單層住戶125戶。5層的無電梯式住戶可以達到大約250戶；20層的住宅可以再翻一番，大概500戶。隨著建筑高度變為原來的20倍，鄰里密度會提高到原來的4倍――同時，高層密度和造價之間也包含著一種不可解的矛盾。有數據顯示，當現代大都市中某些地區超過了每公頃3000人時，每單元中居民密集數量達10～15人，其社區醫院、學校和其他社會基礎設施嚴重不足。
讓我們看一組數據：
上面的數字告訴我們，日本的人口密度是上海的2.65倍，但考慮土地及能源等多方面因素，目前日本的住宅以house和三四層apartment為主。
不可否認，中國當前高樓林立的現象是城市化發展初級階段的特征，但進入小康社會，中國需要更加完善的可持續發展的社區建筑和環境。世界上的發達國家如日本、美國、德國、英國等對住房都趨于理性，以低層或多層住宅建筑為主。我們有必要強調低層或多層的城市社區改造思路，節約土地，節約能源，為消費者提供了更多的居住選擇、更好的生活環境。
城市社區的改造需要社會各個環節的協調與配合。在建筑改造上采用低價低技的方法能夠減輕城市負擔，地基低耗的房產對成本和技術含量要求不高，這為勞動密集型產業如木匠、泥瓦匠和小承包商提供了更多的機會。并抑制了資本的過分集中，從而平均了財富，穩定了社會結構。另一方面，低技低價的房屋售價是針對大量的城市平民階層這十分適用且容易接受。
3 改造案例――原有國營企業社區調及改造
3．1 調查對象
擁有6700萬居民的國企社區大多建于50或60年代，房屋破舊，既不是我們憧憬的未來，也不是值得深挖的“歷史文脈”。它逐漸成為城市的盲點。但它們是城市的細胞，以“非典型性和非歷史性”的形象遍布中國的大街小巷。
3．2 對象特征
國企職工人數眾多，居民缺少經濟來源，社區分崩離析，失去了更新的活力。這是一個急待改造的社區代表。而城市巨大的人口數量使得就業機會供不應求。沒有工作，導致收入低下，而房地產價格的飆升與其處在一個兩難的境地。尤其城市下崗工人平均目前每年7400.9元的收入無論如何都賣不起均價5000元的商品房，底層的平民社區的改造需要一種經濟、實用而有效的應對方法。
3 案例分析――湖南省化工機械廠
3．1簡介
化工機械廠是一家典型的國營工廠，位于赤嶺路長沙理工大學對面，屬于城郊邊緣地帶。該處交通擁擠，人流負荷繁重。80年代，它規模大，效益好，但是國企改制后。工廠運營基本癱瘓，買斷工人占70％。
3．2 調查結果
工廠占地200畝左右，廠區與住宅區，只有一墻之隔。住區里有超市、集貿市場和小商品市場，生活的基本需求都可以在小區內自行解決，真可謂別有洞天。
據調查，我們歸納了許多問題也總結了該社區的很多可取之處，以資參考。
3．2．1 社區環境“臟、亂、差”
社區最大問題：“臟、亂、差”，外來人口的巨增是其關鍵。下崗后的原廠職工受經濟來源限制，只能靠租房為生。居民把約50～60m2的房子分隔成10m2一間若干，租給外來人員。整個社區人口便急劇上升，而外來人口大多素質不高，并且沒有形成對家園的共識，以致外來人員造成的環境污染。
3．2．2 安全沒有保障，社區次序混亂
居民普遍反映，小區的安全問題是他們最為擔憂的。其比例為27％，僅次于34％的房屋亂搭建問題。由于眾多居民把房屋分間出租給外來人口，給當地的管理帶來難度。
據了解，目前小區的管理員由居民自行選出，負責該片的治安和衛生情況。每位片長在一段時間內向廠計生委匯報情況。這種管理模式不專業，不統一，力度也是不夠的，在當今的住宅社區里，專業的，統一的物業管理是必要的。
3．2．3 就業難
大多中年以上的原住民都認為他們已被時代淘汰，這種心理態度，再加之沒有一技之長很難找到工作。幫助他們尋找方向和喚起居民的自信是艱難但卻意義非凡的。
3．2．4 鄰里關系良好
據楊蓋爾《交往與空間》中所述，人們具有共同的特征、生活經歷，也就有了共同的話題。社區內居住的多為化機廠原廠職工以及職工后代，這一點保證了化機廠社區內將充滿人情和關懷，而不同于目前的商品房，鄰里之間老死不相往來的消極現象，經過統計。
56名受訪者中，有50％的居民認為鄰里關系非常好，這有利于居民在社區內獲得良好的心情，有助于少年兒童心理的健康成長，和老年人度過安詳的晚年。我們倡導在新的社區開發以及老社區改造中重新喚回對鄰里關系的關注。
3．2．5 住宅形式的多樣化
八九十畝的社區里容納了78棟住宅樓。并且如上圖所示，居民樓的形式包括單層和多層的筒子樓，外廊式的連排住宅，單元樓等7種之多。種類繁多的居民樓構成社區豐富的建筑形態。很有意義的是，這些形態豐富的建筑并不是在一時間規劃完成的，而是長期以來，按需不斷擴建的，但他們形成的次序充分體現了人們的需求，也別有一番風味。調研過程中，我們發現，大多數的居民還是比較青睞住單元樓和四合院的，可惜在化機廠內沒有發現四合院的身影。
3．2．6 公共空間尺度宜人
3．2．6．1 街道
徜徉在小區的一條約4.5m寬的主要道路上(由于經濟條件的限制，出入的汽車較少，這個尺度恰符合足行人的尺度)，兩旁綠樹成蔭，道路串起的一個一個的由建筑圍合而成的小院落。而街道兩旁聚集了很多做小本買賣的老人，氣氛融洽。
3．2．6．2 廣場
廣場的人氣足以說明廣場的尺度是適合的，通過測繪，該廣場的長短邊基本保持在13m～18m。這個尺度，恰好符合凱文?林奇在1971年建議的親切尺度為12m～24m之間。
3．2．7 人員構成復雜
上圖的菜市由租房的菜農戶自發而成。街道旁的小手工業者和零售商業接踵而來。社區的人員結構有了一定的改變，從以前單一的職工人群發展為現在的由菜農戶、小工商業者、手工業者和原廠職工構成的多級社會人群結構。它好比一個生態鏈，食物鏈越復雜，其生態結構越穩定。化機廠就是這樣形成的一個穩定的能自給自足，新陳代謝的良性社區。
4 關于社區改造的建議
4．1 完善相關法律法規
工廠社區的復興很大程度上是依靠政府的支持及管理，這種模式不同于一般的土地批租，并沒有成熟的經驗，亦沒有相應的政策可依(如：社區的原房屋的產權是否歸職工，他們的房屋使用權是否可以買賣，開發商若要求按此模式開發，土地批租的成本又該如何等等)。其次由于原住民，新居民(置業者)，商販它們共同融合在同一社區，現行的物業管理法規又該如何適用?發展商在對社區改造投入之前，是否有優惠的政策等等。
4．2 注入新產業(手工藝業)
菜農戶的介入為奄奄一息的化機廠注入了新鮮血脈，它說明社區的生動性需要不同功能的有機混合，我們關注手工業，它與當今人們的生活越來越疏遠，逐漸被大專場或高檔商廈中的名牌所取代。日用生活產品中極其缺乏個體手工勞動的產品。我們的消費能力、消費質量確實提高了，但從另一個角度來看，我們的消費品種和我們的城市建設一樣正在越來越趨于“非個性”，在意大利仍可以買到純手工業的產品(如皮鞋、服裝或玻璃制品等)，他們的手王作坊沒有消失，反而完全不同于大品牌產品，成為一種文化上的傳承。而上海在日趨國際化大都市的同時，好象丟失了一些類似這類的“個性產品”。是否真沒有空間容納他們呢?有，象化機廠這類倒閉的國有企業的居民社區很適合做這類手工藝者的小作坊，因為個體的手工勞動作坊對空間的要求并不大。在改造后的邊角空間可以用作不住人的作坊。村民們不必再做門衛、保潔等工作，他們可以通過政府或手工業協會的支持培訓，聘請到各地的高技藝師傅，以師傅帶徒弟的傳承方式學手藝，這樣有助于恢復下崗工人對自身勞動價值的信心，和提高生存能力。不但能促進社區形成完整的消費鏈帶；同時也吸引各地具有高技藝的手工匠人，促進手工業的復蘇。
4．3 中、高收入階層的介入
我們針對性地通過改造，吸引部分中等收入階層或高收入階層的進入，改變民區的特征。手工藝的穩固發展可以使得這一地區成為長沙又一風景線，房價也可持續上漲。職工們保留著原住宅的使用產權，同時他們也可以購買工廠區的新住宅，同時新居民(置業者)也可以租用民宅開店，原住民照樣可以收納租金(不同于現在72家房客的低租金)。
4．4 功能的適當混合，完善配套設施建設
提倡功能的適當混合，在化機廠將沒有所謂“居住區”“集中購物區”等硬劃分，而是主張“生活”―“勞動”―“工作”一體化。在維持這種混合功能社區的同時，我們還可以適當進行建筑及環境的改建，擴大建筑面積，改善生活環境，適當開發工廠區。廠區遷移，舊房空出。我們可利用部分舊廠房作loft性質的住房，面向理工大學的大學生或需要的藝術家。在廠區開發的過程中，其管理權，處置權和收益權都交付原廠職工。員工可以根據自己的經濟狀況和精力選擇適當的住房出租或居住。這種擴張充分利用了工廠資源，職工兼有置業者和開發商的雙重身份。雇用專業的物業管理公司對改造后的社區進行統一管理，為社區新開發的項目和改造工程進行全方位的保護以保證它的使用年限，降低單位運營成本以贏得更多的經濟效益，多建設娛樂休閑設施，在滿足人們基本物質需求后，滿足人們的精神需求。
4．5 采用低層高密改造社區建筑，改善居住環境
基于以上對“高層不能解決人口密度問題”的分析，我們將對原生活區的住宅進行改造，將其合理高效地組織為低層高密的住宅區(以下附上我們的改造方案)以解決人口高密問題。十字形排布的高密三層住宅(最后預計形成的模式)
低成本低技術的限制或者說追求為勞動密集型產業如木匠、泥瓦匠和小承包商提供了更多的機會，并抑制了資本的過分集中，從而平均了財富，穩定了社會結構。其次低技低價的房屋售價也是為下崗工人這一特定人群量身定做的。我們的方案采用模數化的單元網格有規律的復制，在施工全過程中，工人的工作差別量幾乎為0，這樣也有利于提高工人的工作效率和節約成本。
4．6 注重建筑形式文脈沿襲和傳統回歸
拆遷后陌生的場所感帶來了社會中日趨嚴重的“家庭分裂”，鄰里疏遠。“公寓病”在老人身上尤為突出。我們試圖在社區改造中沿襲原有的和諧的鄰里關系，減輕原住民因為失去熟悉的場所產生的挫敗感和抵抗心理。
為了保護社區良好的鄰里關系，為人們的交流提供更多平臺。我們有意為建筑空間結構留出了“內庭院”。雖然是盒體形態，但幾個“盒體”的高低錯落形成多種非功能性的“留白”――內庭院，既充分滿足采光要求，又使得人們在建筑體內同樣享受到獨立院落的空間感。新建住宅+舊居民住宅改造’原住民的鄰里關系保持發展+新居民與原住民的鄰里關系加強。
傳統中國人對私密性的觀念并不強烈，人們在“偷窺”了彼此之間的“隱私”后，更容易建立信賴感，一些不良行為也因為害怕被發現而得到制約。這樣，一個區域內就容易形成一種集體的認同與歸屬感。于是改造中，我們將沿襲原有社區的公共空間的尺度和探討在高密度環境下私密性的極限，在我們改造的居住工作區內，為滿足高密度的需要，我們突破了部分私密性的桎梏。我們鼓勵廚房衛生間的公共化，鼓勵客廳的半開放，鼓勵視線的侵入，鼓勵流線的交錯。
4．7采用節能技術和材料
我們倡導低技術的節能措施，它甚至可以有效地與環境藝術相嫁接，自然而然地形成工廠社區的“節能性”景觀藝術。對于化機廠的職王來說也是較為簡便的初步節能方法。但是對于綜合性的節能技術來說，我們也要為“高技術”的注入提供一個平臺。再者，在整個社區的施工過程中如何節能及盡量減少“場地污染”也是一個基本的原則。
4．8 加強配套設施建設
雇用專業的物業管理公司對改造后的社區進行統一管理，為社區新開發的項目和改造工程進行全方位的保護以保證它的使用年限，降低單位運營成本以贏得更多的經濟效益，多建設娛樂休閑設施，在滿足人們基本物質需求后，滿足人們的精神需求才是至關重要的。
5 結語
通過對化機廠老社區的改造設計，旨在提供未來城市社區改造的一種可能性，它不是一個孤立的圖解式的設計，而是綜合上述多種因素的系統設計，從典型入手，期待能夠尋找到有關現在及將來中國城市社區改造的走向與方法。
一、社區與社區公共物品
“社區”這一概念最早是由德國社會思想家F?藤尼斯提出的，并日益成為社會學家、經濟學家和政治家等關注的社會現象。今天，在我國社會生活中，“社區”這個概念的使用相當頻繁。但是，嚴格地說社區依然是一個含義模糊的法律概念。目前，我國官方對社區的定義是：居住在某一地方的人們結成多種社會關系和社會群體，從事多種社會活動所構成的社會區域生活共同體。一般的社會學和公共管理學認為，社區“是指一定數量居民組成的、具有內在互動關系與文化維系力的地域性的生活共同體，地域、人口、組織結構和文化是社區構成的基本要素。”
“公共物品”這一概念首先是由瑞典經濟學家林達爾于1919年在其博士論文《公平稅收》一文中正式提出的。再次正式使用此概念的是美國經濟學家薩繆爾森，他認為公共物品具有兩個特征：非排他性和消費上的非競爭性。布坎南在《民主進程中的公共財政》一書中也強調了公共物品的顯著特征就在于它的不可分性和排他性。斯蒂格利茨在《經濟學》中也指出：“公共物品是這樣一種物品，在增加一個人對它分享時，并不導致成本的增長（它們的消費是非競爭性的），而排除任何個人對它的分享都要花費巨大成本（它們是非排他性的）。”此外，他還指出，有些公共物品在消費時會產生擁擠性，如道路、公園在消費者達到一定人數時就具有擁擠性。
在社區特定的生活空間里，聚集了大量社區公共物品，比如社區公共設施、社區治安、社區綠化、社區居民管理、居民私人產權和公共產權維護、社區便民利民服務，等等。社區公共物品可以分為兩大類：一類是公共設施、公共管理，提供社區居民、社區組織等活動的規則、秩序、制度；另一類是公共服務，向居民和業主提供服務。公共物品按照供給主體結構，可分為壟斷性公共物品和非壟斷性公共物品，前者只能由一個主體供給，如司法、國防；而后者可由多個主體供給，如基礎教育、衛生、環保等。在社區內，既有壟斷性公共物品，政府有義務提供必要的純粹公共產品如法律與秩序、環境保護、社會管理和社會福利等；還有非壟斷性公共物品，由社區各類組織提供的準公共物品，主要表現為社區服務，如對居民服務社區物業管理，等等。
二、社區公共物品供給相關理論
公共物品的提供一直是經濟學家所關心的問題，以薩繆爾森為代表的經濟學家強調政府提供公共物品的必要性乃至唯一性。他們認為，由于公共物品非排他性和非競爭性的特點，以及考慮社會公平和公正等問題，通過市場方式提供公共物品，實現非排他性幾乎是不可能的。至少成本是很高的，并且在規模上無效率，也就是“市場失靈”。公共選擇理論認為，政府作為一種制度安排，如同市場制度一樣，其自身的運行以及向公眾提供公共服務和公共產品同樣存在交易成本的問題，并最終導致公共部門提供公共物品的低效率，也就是“政府失靈”或“非市場失靈”。
針對影響公共物品供給存在著諸多模型，各種力量左右著公共物品的供給數量。其中，人口變化是個很重要的因素。人口變化對公共物品的供給影響可以用一種擁擠函數來概括：
Xk＝Xk（Lk，Mk）
Gk=Gk（Xk，N）
式中，Gk為第K種公共物品的最終產出；Xk為用于生產Gk的各種中間活動；Lk為在Gk生產中使用的勞動收入；Mk用于生產Gk的各種材料；N為人口規模。
式中，Ak為在第K種公共物品Gk上的效用服務；a為擁擠參數。對于純公共物品來說，a=0；對于私人物品來說，a=1，即增加更多的消費將減少效用；對于準公共物品來說，0
隨著人口增加，人口密度會提高，其結果是擁擠的社會成本將上升。這些擁擠成本對消費者的效用產生負面影響。如果存在擁擠的外在成本，假定產出成本和服務質量，人口增加將引起公共物品更大比例的增加。而當供給沒增加時，必將導致短缺。
社區供給的公共物品在社區成員之間不具有排他性，但對非社區成員卻具有排他性，它具有三個明顯特性：社區性，社區公共物品受益范圍主要在社區成員，政府對這類公共物品的供給往往缺乏積極性；異質性，不同社區會因內部結構的差異而表現出對社區公共物品的不同需求，具有多樣性。社區公共物品同樣可以區分為有形和無形類，有形類如社區公共設施、綠化等，無形類如社區認同、社區歸屬感、社區氛圍等外溢性，社區公共物品在社區范圍內，成本或收益未內部化，這樣就有外溢給非社區成員的機會。若是收益外溢則形成正外部性；若是成本外溢則造成負外部性。
社區作為城市發展的基本單元，也成為居民獲得公共物品的重要場所，包括政府、市場、社區居民在內的多個主體，業主（社區）、開發商、物業管理部門（市場部門）、政府部門交織在一起，各自對公共物品供給的理念、目的和功能不同，引起提供上的困難。（表1）
三、社區公共物品供給現狀
隨著改革開放的推進，計劃經濟體制逐步向市場經濟體制轉軌，經濟社會發展進入了快車道，中國社會告別了短缺經濟時代，社會物品極大豐富。但是，在城市生活中，社會物品的供給是不平衡的。私人物品已基本從短缺轉向平衡甚至過剩，由于公共物品的供給存在市場失靈和政府失靈，公共物品的供給問題一直沒得到很好的解決。公共物品的供給無論是供給水平、供給形式，還是供給層次，總體上都依然短缺。同時。公共物品的供給效率也很低下，新的公共物品還沒生產出來，原有的公共物品就被過度使用，缺乏必需的養護和修繕。目前，大到全國的交通、電力和鐵路等行業都超負荷運營，小到社區里面的公共游樂設施也人滿為患。公共物品的供給陷入了困境，影響社會和諧和社會共同利益的實現。供給困境的原因有很多方面，既有工具、技術方面的制約，也有社會發展階段的制約。
（一）供給水平不高。長期以來，我國公共物品的投資主體較為單一，主要是依賴中央和地方政府來供給，投入嚴重不足。“十五”期間，全國僅城市基礎設施建設就大約需要投資1萬億元，中央和地方兩級政府投資約占2，000～3，000億元，約7，000～8，000億元需要通過貸款、利用外資、社會投資等方式解決。
（二）供給機制不完善。社區公共物品的供給有自愿供給、捆綁供給、委托供給和合作供給四個方式。在社區中，通過自愿供給的公共物品還很少，因為至今沒有明確的規范來指導社區的自愿供給方式，也沒有私人的約定來保障自愿供給的權利。一部分公共物品如消防設施、垃圾處理等都是隨著社區開發建設采用捆綁供給的方式進行，這些物品往往要在業主住很長一段時間才能得到提供。如果遇到開發商資金限制，這些服務往往得不到有效供給。一些公共物品則是通過授權委托經營的方式進行，如“三通”、有線電視等，被委托者的質量也參差不齊。這些企業在各自的領域內形成自然壟斷，導致服務質量不高；另一部分公共物品則通過合作供給的方式進行。通常是社區居委會、物業公司以及業主委員會聯合進行，主要是計劃生育、社會保障、流動人口管理等。社區居委會缺少可以利用的資源和條件，物業公司作為業主委托管理企業，缺少動力去做這些事情。
（三）供給主體缺位。住房是社區里面最大的私人物品，對私有產權的保護，對物業型公共物品的維護、供給等等的需求越來越強烈，社區已成為公共物品供給與消費的基本單元。與此同時，由于政治、經濟、社會三大領域在城市生活基本面的交匯，社區成為政府組織、市場營利性組織與社會非營利性組織共同作用的空間。在既往的社區服務模式和街居管理模式下，政府是社區內主要的提供者（在相當多的社區里，甚至是唯一提供者）。然而，這種由社區服務與街居制組成的社區供給體系遠遠不能滿足社區日益增長的需求。
政府主體的投入不足、市場主體和社區非營利主體沒有很好的成長，造成了整個投入的不足。各個主體之間的關系分配不清，行政事業管理與企業經營管理方式并存。政府部門重視建設過程管理，而忽視運營和養護管理，對公共物品的經營缺乏激勵考核制度。各個部門各自為政，彼此之間難以協調，造成效率低下。據調查顯示，全國大中型項目超概算的比例平均為91%。有些項目超過了100%，甚至2～3倍。相反，企業經營部門就不是很重視建設過程。偷工減料、以次代好的事件時有發生，而他們重視運營，努力使自己的收益最大化。同時，作為社區里面的非營利性主體，實力比較弱，不能替代政府和市場實現公共物品的自我供給，甚至于不能彌補政府和市場的漏洞。
四、相應的對策
公共物品供給失效，是我國城市社區發展過程中存在的突出問題。更重要的是，城市社區公共物品承擔著實現福利最大化和可持續發展的任務，關乎社會的發展。因此，在城市經濟運行中，我們既要保證城市社區內的公共物品供給的充足性，也要保證供給的有效性。針對社區的特殊性，社區公共物品的提供必須采取政府、市場和居民相結合的方式，根據各自的特點，不同的主體擔當不同的角色。
（一）依據所在區域人們的需求，選擇合適的服務項目和水平。從公共物品的選擇上看，盡管個體之間對公共物品和服務的需求不同，但具有類似偏好的人傾向于聚居在一起，居住在同一小區的人的需求具有同質性，這樣具有針對性地提供，既能夠提高社區綜合滿意度，又相對顯得成本低廉。
（二）充分開發社區內部資源，實現公共物品的自我供給。社區以提高社區生活質量為目的，依據自愿原則訂立契約，通過集資、募捐等組織方式來保證公共物品的供給。避免了政府提供公共物品的單一性，滿足了社區居民的多樣性要求。同時，能獲得居民較大程度的參與和配合。同時，社區自愿供給，實現了消費上的部分排他性，避免了“免費搭車”現象。更進一步，實現了公共物品供給的可持續發展。
（三）積極與市場合作，突破資金瓶頸。在社區力所不能及的領域，積極開展與企業的合作，對社區內的公共物品采取低償供給。對社區內的居民象征性地收費，對社區以外的人實行經營性收費。該模式的難點在于協調好社區內居民和社區外居民的消費，必須在保證社區整體利益的條件下，進行協商溝通、集中決策。
社區管理中的政府行為,是指政府對社區管理實施指導和調控的各種具體的行為和過程,它與政府在社區管理的整體職能有著直接的關聯。根據我國《街道辦事處組織條例》。街道是市或市轄區的派出機構,是我國城市中的最基層的行政組織。因此,本文“社區管理中的政府行為”特指街道及街道以上的政府機構的行為。由于我國幾千年的封建傳統和計劃經濟體制的影響,我國社區是在政府的主導下,由政府力量加以推進而逐漸發展形成的,是一種非原生型的社區。當前我國社區管理剛步入軌道,相關法律法規尚不完善,社區組織發育不成熟,研究和推動社區管理的非政府組織十分缺乏,社區服務的產業化發展剛剛起步,民間資金注入有限,也鮮有專業人員去實質性地參與和推動社區管理的發展。同時,由于市場經濟體制的建立和社會轉型引發的城市問題,社區自身無法解決,故社區建設和管理還得靠政府的推動。政府推動的非原生型社區決定了我國政府尤其是和社區建設直接聯系的基層政府,是社區管理的組織者和推動者,在社區管理中處于主導地位。政府是首要的管理主體,具有法律賦予的管理職責,同時掌握著社區發展的主要政治和經濟資源,所以相對于社區內其它組織來說最具有資格和能力主導社區建設的工作。主要體現在,政府制定社區管理的政策和規劃,任命和指派社區管理人員,提供社區管理的經費和資源,下達社區管理的指令和任務,檢查和考核社區管理的績效。社區管理的決策權、計劃權、組織權和控制權都集中于政府,政府的政策和態度往往被認為是社區管理的第一決定要素。當前我國社區管理仍需要政府的大力推動和支持,以整合社區資源,發揮社會功能。政府在社區管理中的作用是十分重要的,因為他們掌握著國家和地區經濟與社會發展的總政策,控制著社區發展賴以推進的物質資源。政府行為作用的發揮將決定社區建設的方向和成果、縱觀國內外的社區管理實踐,具體地說,社區管理中政府行為有以下幾方面的作用:
1、宏觀規劃
社區經濟文化的有序運行,離不開政府的宏觀規劃,社區資源的合理開發和配置,也離不開科學的規劃。這種規劃必須由社區行政機構行使,只有政府才能站在全局的高度,從整體和長遠的角度來制定社區發展戰略,統籌考慮,綜合安排,有效地發揮社區資源的整體效益,指導社區制定實現目標的措施和方法。
2、規范引導
政府可以運用行政,經濟、法律、教育等手段,對社區中的各種組織行為和個體行為進行規范引導,使社區管理和建設能有序穩定地向前發展。在社區管理中,政府是最具權威性的組織,可以通過法律保障和規范社區居民自治活動,實現有序的政治參與。通過法制引導社區依法建立社區自治組織,指導社區依法制定自治規章制度,并依法履行自治組織的職能,做到社區管理的一切活動有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究,使社區管理步入法制化、規范化的軌道。
3、財力支撐
政府是國家公共資源的主要擁有者和調配者,社區建設和發展在物質和資金方面都需要政府的大力支持。特別是由政府主導社區發展的國家,社區建設和發展的大部分經費都來自國家的財政撥款。近年來,由于國家大力倡導加快社區建設和發展,對加大社區物力和資金上的投入在政策上都做出了相關的規定和措施。運用國家財政資金投入社區建設,可以不斷提高社區硬件建設水平,改善社區環境,促進社區的穩定發展。
4、組織協調
社區管理是一項復雜的社會系統工程,牽動著政府、社會各個環節的利益關系。政府通過對各:業務部門的管理,指導各業務部門,從不同的側面參與、支持來促進社區建設。如將總體規劃分解到民政、教育、文化等各有關部門,并指導它們依據總體規劃制定社區服務、教育發展、依法治區等具體規劃,把社區建設真正落實到基層,做到條條有人抓,塊塊有人管。
5、動員參與
在社區管理中,政府不僅在宏觀規劃、規范引導、財力支撐、組織協調等方面起著重要作用,在動員社區居民參與社區事務管理方面也起著重要的引導和推動作用。居民參與的熱情是社區建設和發展的根本動力。近年來,我國政府加大對社區非政府非營利組織培育的力度,完善各種居民參與渠道,旨在提高居民對社區管理的參與意識和參與率。
二、我國社區管理中政府行為方面存在的問題
面對劇烈的社會變遷和城市管理的復雜化,由于傳統文化、管理體制、法律制度等因素的影響,從總體上看,在全國各地的社區管理實踐中,政府行為方面存在著不同程度的問題。這些問題可以歸納為以下幾點:
第一,政府的社區規劃行為缺乏足夠的科學性。社區規劃是對社區建設與發展的整體部署與設計,包括社區發展的目標、社區的結構與功能的總體計劃。社區規劃是社區建設的龍頭,也是影響社區建設成效的關鍵因素。科學合理的社區規劃應反映社區建設未來發展的要求,反映居民生活的要求,反映經濟發展對社區空間容量規模的要求。科學的社區規劃是社區有效管理的基礎,當前我國政府基本上都制定出了社區的總體規劃和控制性的詳細規劃,但從總體上看,某些規劃程度不同地存在與社區發展不相仂、調的問題,社區規劃缺乏足夠的科學性。其具體表現為:某些社區規劃未達到一定的戰略高度,某些社區規劃未能充分考慮未來的發展趨勢,未能充分考慮近期發展與未來發展趨勢的吻合度和銜接度注重社區設施和社區形態的硬件建設,而忽視丈化、教育等公共服務設施的建設,等等。
第二,政府與社區關系的失衡。社區管理是政府自上而下的行政管理和社區自下而上的自治管理的有機結合。在社區管理中,政府作為執掌公共權力的代表,履行對社區公共事務管理的職能,維護的是社區的公共利益。但是,政府部門作為社會利益群體的一部分,本身也有著自身獨立的利益,所以政府部門利益和社區公共利益的關系既有一致性也有矛盾性。這種利益關系的一致性和矛盾性決定了政府和社區的關系是一種合作與監督的關系。在這種合作與監督的關系模式中,一方面,當政府和社區組織面對共同的社區問題時,為實現共同的社區利益必然會通力合作,政府要依賴社區組織推行其決策,實現其行政管理和服務的目的:而社區組織也需要借助政府的資助及授權,獲得實質性管理的權能,以實現其自治管理的目的。另一方面,社區組織作為社區公共利益和自身利益的代表,有著利用手中權力維護自身利益的傾向,為防止這種傾向發生,政府就應承擔對其監督的責任:而社區組織為了防止政府部門利用權力侵犯社區及社區居民利益時就要對政府權力進行監督。由于傳統行政理念的制約、管理體制的不完善、法制的不健全等因素的影響,政府和社區的合作與監督的關系異化為政府對社區的單向控制和單向監督的關系,政府部利益覆蓋了社區的公共利益,社區的利益被侵犯,政府與社區的關系出現失衡現象。具體表現為:傳統行政理念的制約導致的政府與社區關系的失衡,縱向控制的組織體制導致的政府與社區關系的失衡,以及法律滯后所導致的政府與社區關系的失衡等等。
第三,社區管理中政府行為方式的失當。在社區管理中存在著四大管理主體,即政府、企業、中介組織和居委會,這四人管理主體的強弱決定了社區管理的方向和方式,從目前來看,政府行政性的管理方式有著一定的合理性。因為在我國大部分城市社區中,企業和中介組織發育不良,居委會仍帶有濃厚的行政色彩,政府組織力量最強大,所以實施行政性管理發揮政府的主導作用是有必要的。但從長遠發展來看,這種管理方式不符合城市社區發展的要求,因為過于強調政府的作用會抑制其它管理主體的發育,這和社區自治目標的方向是相悖的。同時,用同一政策來衡量和管理形態迥異的各個社區,難以適應各種差異和變化了的局面,缺乏對各類型社區的分析而采用單一化的行政管理方式,一方面對以商品住宅區為主的新興社區事務的過多介入,不利于社區自治組織的發展和其他管理主體的培育,弱化了社區的服務功能,使管理陷入混亂局面。加大管理成本;另一方面對“薄弱社區”管理不到位,對弱勢群體關注不夠,進一步強化了貧困人口的貧困地位,影響了社會的公平,引發了社區的各種矛盾和沖突,不利于社會的穩定發展,社區階層化和社區發展的差異化對政府在社區的管理提出了新的要求,使政府在社區的管理方式方式面臨新的挑戰。
三、優化我國社區管理政府行為的構想
1、優化我國社區管理中政府行為的理念和模式
政府在社區管理中要以構建“和諧社區”為指導理念,摒棄傳統的行政壟斷的作風,準確把握自身在社區管理中的角色定位,與居民一起共同構筑“人、自然、社區”和諧發展的社區,所謂“和諧社區”,是指基于法律框架和道德約束,以人為中心的人、自然與社區的協調統一。樹立和諧社區理念,為創新我國社區管理中政府行為的運行模式提供了目標決策框架。基于和諧社區的理念,我們應當構造“以人為本、以可持續發展為中心、以服務為手段、以制度為保障、以道德為支撐”的政府行為運行模式。首先,和諧社區以人為中心,因為人既是社區發展的核心動力,也是社區發展的終極目的,在實現社區經濟、社區政治、社區文化和人的全面發展的邏輯關系中,社區經濟、政治和文化發展是手段,而人的發展是目的,所以政府必須從過去重經濟的硬件管理而忽視以人為中心的軟件管理移到以人為本的管理上來,把人的全面發展置于首位,著力推進人的發展的社會化、個性化和現代化。其次,和諧社區是人和自然的和諧,它主要是指尊重自然規律,愛護、保護居民賴以生存的環境,以及居民最大限度地合理利用社區資源,而不能過度地掠奪、破壞社區資源,這就要求政府改變過去以社區經濟發展為中心的戰略思維,堅持社區經濟、社區資源、社區環境和社區人口的可持續發展,保護居民的生存空間,使居民能在有限的資源廠推進自身的全面發展。再次,和諧社區是利益協調的社區,構建和諧社區應當倡導和促進利益關系的一致性,就決定著政府與社區關系應當是一種服務與合作的信任關系,而不再是傳統意義上的命令與服從的對抗關系。即強調政府行使職權的目的不再僅僅是為了“管理”,而是使政府能夠更有效地為社區提供最好的服務。這就要求政府樹立公共服務的意識,把手中的職權看作是為社區服務的職責,把社區組織和個人當作行政的主人或參與者。只有這樣,才能在政府與社區之間建立一種和諧的新關系。第四,盡管和諧社區追求的是利益關系的一致性,但是利益關系的沖突與矛盾在現實中卻總是不可避免的。在此種情況下,就需要法律和制度發揮其平衡利益沖突的功能,以協調政府部門利益與社區利益之間、社區與社區利益之間和社區內部各種組織和個人之間的關系。和諧社區只有在法律和制度的保障下,才能實現。第五,和諧社區的本質精神是互相幫助、互相照顧、奉獻愛心。和諧社區的發展是社區居民歸屬感、認同感、責任感培育的過程,所以政府要加強社區道德建設,培育社區意識,以弘揚中華民族誠、信、善、愛的優秀傳統美德為己任,有意識去創建社區居民精神寄托的平臺。營造一個團結友愛、互助互利、民主和諧的氛圍。構建“以人為本、以可持續發展為中心、以服務為手段、以制度為保障、以道德為支撐”的政府行為運行模式,是和諧社區的理念體現和發展要求。
2、優化我國城市社區管理中政府行為的路徑選擇
第一、確保社區規劃的科學性。制定科學的社區規劃能減少社區發展進程的盲目性,使社區能在自覺自為中按預定的目標發展,從而可以降低社會發展成本,提高社區發展所需的資金和人力資源的社會效益。要制定科學的社區規劃,必須從以下幾個方面著手:
(1)提升社區規劃的戰略高度
城市社區作為城市的基本單元,其發展是城市和地區經濟社會發展的重要組成部分,因此,社區要想獲得長足的發展,必須樹立社區規劃的全局觀,從整個城市發展的戰略高度來制定本區的發展規劃。具體來說,我們在制定城市社區規劃時,必須以城市經濟社會發展規劃為主要依據,社區發展規劃必須服從城市和地區經濟社會總體發展規劃和年度計劃。社區規劃只有以全市的社會發展宏觀規劃為基礎,自覺與全市的經濟發展、城市建設總體規劃保持一致,才能確保社區與整個城市的同步發展。
(2)確保社區規劃的前瞻性
要確保社區規劃的前瞻性,就要從政府和居民兩個層面來防止社區規劃中短視行為的發生,首先,政府要強化自身意識,要認識到社區發展的綜合性很強,涉及經濟和社會發展多個方面,要把社區規劃納入宏觀視野,推動社區建設必須著眼于經濟和社會的長遠發展,做好前瞻性的系統規劃。其次,通過完善社區規劃中的公眾參與機制,讓社區組織和個人有機會參與對社區的規劃,在一定程度上制約政府當權者把短期規劃當作他們追求政績的墊腳石,避免損害廣大社區居民長遠利益行為的發生。
(3)確保社區規劃的全面性
社區規劃要充分考慮社區居民的各種需求,不僅要體現滿足社區居民的物質需要還要滿足居民的精神需要,要體現提高社區成員物質和精神文化生活質量和整體生活素質的目標。無論是新城區開發和舊城改造,都應將社區的各要素納入規劃之中。一方面要做好硬件設施的規劃。硬件設施是社區精神賴以生存的物質載體,通過良好的硬件設施,來繁榮社區的文化生活,進而提升人的精神面貌。另一方面,要注重社區內的軟件建設規劃。社區的軟件是指社區的文化傳統、歷史淵源、風俗習慣、合作精神、價值、信仰、情操、知識、公約及其他一切的社區規范與控制力量。
第二、再造政府與社區的關系。再造政府與社區的關系,就是要徹底改變過去二者之間存在的單向控制和單向監督的行政關系、形成政府與社區的合作與監督的雙向互動的新關系。針對我國政府與社區關系失衡的問題,要再造政府與社區的新關系就要從以下幾個方面著手:
(1)樹立科學的社區觀
要改變過去認為實現社區自治和政府管理相矛盾認識的誤區,就要正確把握社區建設和政府的責任關系。中國特色的城市社區的形成是一種非原生型的社區,所以政府的行政推動和支持仍將是社區建設的重要資源。在當前我國社區建設基礎力量薄弱的特定歷史條件下,要充分發揮政府的帶動作用,培育社區和發展社區。同時,社區的產生和發展有其內在的動力、內容和規律,它需要在一個盡可能寬松的環境中發育、發展、成熟,這一過程的實現同樣需要來自政府的理解。
(2)建立政府與社區的橫向互動網絡
建立政府與社區的橫向互動網絡是滿足社區多元化的需求,化解社區矛盾的基礎。在這個網絡中,政府組織主要功能是對全局性的社區公共事務和公益事業進行組織和管理;而局部性的社區公共事務和公益事業交由社區組織來組織和管理。這兩個組織之間不是垂直式的控制關系,而是水平式的互動關系。
(3)完善法制,明確政府與社區組織各自的地位
和諧社區追求利益關系的一致性,而法律是平衡利益沖突的有力工具和保障。社區發展的法制化,是政府行政系統和社區自治系統正常運作的基礎,也是協調政府部門利益和社區利益,實現社區穩定有序發展的保證。在這方面,首先要加快立法,進一步明確社區組織的自治性的內涵和外延以及政府的職責范圍,從而使社區自治與政府行政管理有個合理的明確邊界;其次,要加快制定指導性文件和部門操作性方案,明確政府與社區的權利關系;再次,完善法制監督機制。雖然我國已具備了一些有關社區組織方面的法律、法規,但還普遍存在內容過于抽象、空洞,規定不具體等問題,如果法律、法規不具體詳盡,社區內各管理主體就不能進行對政府進行有效的監督,監督權威也無法保障。只有通過客觀、具體的法律、法規,才能理清各監督主體的關系,使社區組織擺脫束縛,快速成長,增強對政府的監督力量。
第三、優化社區管理中的政府行為方式。
(1)立足社區區情,實行分類式管理
城市社區因形成原因不同、發展時期和發展條件不同,特別是所居住的居民的文化素質、社會地位、收入水平、居住狀況和生活質量的差異,依據這種差異,可以劃分為物業管理型、非物業管理型和混合管理型三種類型社區。物業管理型社區多為近年來房地產商開發的純商品房社區,社區居民多數為中產以上社會階層,受教育程度高,經濟收入高。非物業管理型社區多為三、四十年代以來的居民住宅區,社區內基礎設施差,居民受教育水平低,整體收入低,在現階段是企業和中介組織難以進入的“盲區”。部分物業管理型社區為前兩者社區的混合,即非物業管理型社區中有某一部分是被圍隔起來的物業管理小區,多為開發商在舊有居住區或居住區邊緣開發建設的小片居住區。構建和諧社區要求在社區管理中遵循因地制宜的原則,所以政府應針對不同類型的社區采取不同的管理方式,在政策傾斜、財力投入和人員安排等方面都應有所差異。
關鍵詞：城鄉結合部城市新型社區 路徑
中圖分類號：C912 文獻標識碼：A 文章編號：
隨著城市新區的建設和主體功能區的推進，推進村莊社區管理向城市新型社區管理轉型，成為農村地區，尤其是城鄉結合部地區社會管理創新的必然趨勢。
一、北京城鄉結合部建立城市新型社區的必要性和可行性
（一）必要性
第一是首都科學發展、建設中國特色世界城市的客觀要求。科學發展觀的核心是以人為本，在城鄉結合部等地區，農民已經轉型為城市居民，外來居民的比例逐漸加大，相應的管理服務對象必須向城市居民轉變。世界城市必須具有完善的國際化水平的社區管理體系，城市新型社區的建設是北京市建設中國特色世界城市的重要任務之一。
第二是北京加快新型城鎮化和城鄉一體化的客觀要求。城鄉二元化體制的存在，對農村人口的流動、就業、保障、受教育等各個方面都打上了深深的烙印，已成為經濟發展、社會穩定、農民增收等一個影響發展大局的結構性“瓶頸”，消除這種不合理的體制，需要政策方面的完善，也需要突破農村基層的管理模式，經濟促進其向城市化社區管理轉型。
第三是城市發展空間拓展和城市新區建設的客觀要求。隨著北京的發展，市區內的空間已經難以容納經濟和社會的迅速擴張，城市周邊的產業新區、城市新城逐漸崛起，企業自發地或由政府引導地向城市周邊的村莊外遷。遷村并點以及各類安置小區的規劃建設，使推行城市社區管理有了現實的需求。
第四是提高農村地區公共服務水平和管理能力的客觀要求。城市社區的服務較為完善，其主要的職責是服務本社區居民的各項需求，并組織各類教育、文化、體育活動，公共服務供給效率和管理能力將大大提高。
（二）北京城鄉結合部建立城市新型社區的可行性
第一具有較好的空間基礎。隨著北京市城市新區的建設，在城鄉結合部等地區，建立了一大批商品房社區和農民新社區村莊社區管理這就為實現城市新型社區管理提供了較好的空間基礎。
第二具有較大的人口基礎。目前，在北京城鄉結合部地區，原居民的比例已經大大降低，新居民占據了絕大多數，而原居民基本不再從事農業勞動，正在向城市居民轉型，這就為實現城市新型社區管理提供了較大的人口基礎。
第三具有一定的設施基礎。在城鄉一體化戰略的指導下，北京市農村、城鄉結合部地區的基礎設施不斷加強，城鄉差別逐漸縮小，這就為實現城市新型社區管理提供了一定的設施基礎。
第四具有一定的組織基礎。農村地區的基層自治組織具有一定的群眾基礎，北京市長期實行的社會工作者和志愿者制度，都為實現城市新型社區管理提供了一定的組織基礎。
二、北京城鄉結合部建立城市新型社區的的主要問題
（一）社區公共服務設施還有待完善。部分農村社區還沒有建立起完善的中小學、幼兒園、醫院、購物商場、菜市場等教育、醫療、商業服務公共設施，造成學生上學、幼兒入托、病患就醫、日常買菜購物等生活很不方便。
（二）居民對社區物業管理滿意度低。小區存在治安差、亂停車、破壞綠化、紅白喜事擾民、環境臟亂等現象，引起居民對物業公司管理不滿，加之取暖費、物業費負擔較重，因此物業收繳率偏低。如此一來，物業公司更無資金改善管理，將形成惡性循環。
（三）社區管理體制有待理順。新型社區由原來的村莊演變而來，管理體制一方面沿襲了原來村委會、黨支部為主的基層組織管理形式，同時又要求要有新型的主體來對小區的一些事務進行管理，如物業公司。這樣新舊組織體系互相交織，責權利關系還未理順。
（四）居民參與社區管理事務不足。本來社區管理以自治為主，應讓每位居民參與管理。然而，公眾主人翁參與意識淡漠，公眾參與渠道不暢，許多居民有了意見或好的建議時不知道該向哪個部門反映。公眾參與社區管理事務動力不足，參與深度不夠。
三、北京城鄉結合部建立城市新型社區的總體思路
（一）指導思想
以科學發展觀為指導，以創建首善之區和中國特色世界城市的重要組成部分為使命，以城鄉結合部地區為重點，以社區網格化、屬地化管理為切入點，借鑒國際國內先進經驗，結合所在地實際，堅持走新型城市化發展道路，科學規劃，創新實踐，高起點、高標準開展村莊社區管理向城市新型社區管理轉型和服務創新試點活動，力爭在十年內打造百個北京市示范社區和全國模范社區。
（二）基本原則
——以人為本，服務居民。把創造良好的人居環境、 提高居民生活質量作為工作的出發點和落腳點， 將居民群眾的滿意和幸福程度作為衡量工作成效的根本標準。
——統籌安排，分步實施。根據北京城市各街道和社區的實際情況，統籌安排，量力而行，先易后難，分步實施，集中力量建成一批示范社區，重點打造一批典型樣板。
——資源共享，共駐共建。廣泛發動社區內機關、社會團體、 企事業單位、新型經濟社會組織及居民參與社區建設， 最大限度地實現社區資源的共有共享，營造共駐共建的良好氛圍。
——分類建設，全面推進。按照不同類型社區分類搞好社區 改造升級，在鞏固原有成果的基礎上，按照新標準，全面推進所 有社區的建設達標。
——明確職責，齊抓共管。城市各街道和職能部門明確自身 職責，切實負起責任，相互配合支持，形成工作合力。
四、北京城鄉結合部建立城市新型社區的重點任務
（一）強化城市新型社區自治組織建設
北京城鄉結合部構建新型社區居民自治體制還應建立涵蓋社區村委會、村民小組、樓門院長、家庭的居民自治組織網絡，使社區村委會能夠有效地組織、宣傳、教育、服務居民。使村民自治管理和政府的各項服務通過這個網絡貫徹落實到每戶村民，村民提出的各類訴求也通過這個自治網絡進行反饋并解決。
（二）大力培育社區公益組織
公益組織作為發展社區服務、實現社區管理自治的重要手段，在社區管理中承擔著越來越重要的職能。社區公益組織要接受社區村民委員會的指導、幫助和監督。社區村委會要積極鼓勵、培育社區公益組織，支持各種協會和群眾組織開展各種健康、文明、豐富多彩的社會活動。
（三）理順物業公司與社區管理的關系
社區管理在某種程度上代表政府提供由市場機制所不能提供的其他服務。物業管理是市場經濟的產物，體現的是市場機制，而社區管理是政府管理與居民自我管理相結合的產物，體現的是政府管理與居民自我管理的機制。兩者是相輔相成、相互促進的關系，良好的物業管理能推進社區建設，而良好的社區氛圍能促進物業管理的進步。由此可見，在功能上的互補為兩者有機結合提供了又一個重要的基礎。
（四）推進社區居民參與機制建設
可以通過魅力社區評選、市民中心、街社區“一站式”辦公大廳等特色性載體，促進社區居民、駐社區單位的參與積極性。通過設立人大代表和政協委員接待日、民愿接待室，以及居民論壇、網上論壇等有效形式讓居民群眾以理性、合法、便捷的方式表達意見和利益訴求。充分發揮社區服務信息網聯結街道和社區的作用，設置“社情民意”通道，建立社區社情民意的反饋渠道，為社區居民提供了解政策、反映訴求的窗口。
參考文獻：
鮑海君，吳次芳論失地農民社會保障體系建設管理世界，2002（10）
北京青年報.北京推動城鄉結合部改革昌平東小口嘗試大部制{N}.
關鍵詞：新興行業 基本素質 教學能力
一、物業管理行業及師資隊伍現狀
（一）物業管理行業概述。物業管理是一個新興行業。從1981年3月10日，中國第一家物業管理企業（“深圳市物業管理公司”）成立到現在才30年左右時間。它是我國市場經濟的產物。伴隨著住房商品化、貨幣化，管理專業化、社會化、市場化而出現的新型城市社區管理模式。隨著我國房地產業的發展，物業管理行業也不斷地發展壯大，覆蓋面逐步地擴大，從業人員不斷地增多。目前行業還處于初步發展階段（尤其內陸地區），門檻低、技術含量還不高。從業人員大多數是半路出家，行業人才匱乏，高速質人才更是鳳毛麟角。從業者基本來自企業改制分流人員，城市待業者，部隊復轉軍人和農村進城務工人員。相當數量企業的人力資源隊伍在專業結構、知識結構方面與行業發展的要求存在較大差距。業主滿意度不高，從業人員也得不到社會的普遍尊重。從業者素質的落后與業主的期望要求極不適應，嚴重制約著行業的發展。
（二）物業管理師資隊伍現狀。企業的競爭，歸根到底是人才的競爭。優秀的管理人員是公司的一面旗幟。物業管理從業人員素質的高低，關系到整個企業的興衰成敗。所以，加強行業人員的培訓，提高管理人員的思想道德素質、知識結構素質、個性心理素質、業務能力素質等，具有積極的現實意義。這領域的教學在我國尤其內陸地區，還處于初步探索階段。目前，中職物業管理教師基本上是改行、改專業而來的，大都沒有接受過系統的物業管理教育培訓，許多教師缺乏實際經驗，教學中理論闡述多、實踐講解少，靠自己的主觀想象進行教學。有的甚至照本宣科或“照貓畫虎”，對學員提出的實際問題一知半解，似答非答，教學效果與企業和業主的要求之間存在距離。行業的快速發展，迫切需求盡快建立一支專業理論和實際技能都過硬的“雙師型”的師資隊伍。
二、物業管理職業教師應具有的基本素質
（一）職業道德素質。教書育人是教師的天職。一個有責任感的物業管理教師，要用自己的言傳身教，品德風范感召學員。物業管理從業人員來源復雜，文化知識、思想道德參差不齊，他們面對的業主也是形形的，千姿百態。要求從業者具有良好的執業行為，而培訓者教師首先要做到為人師表，從而引導感化他們。要把教師與育人緊密結合起來，針對不同的物業人員因材施教。大多物業人員因學歷低，自卑感較嚴重。干的工作瑣碎繁雜，忍氣吞氣，委曲求全的情況常有。教師要善于矯正員工的心態，疏導他們的情緒，引導他們端正服務態度。教師用自己的品德風范能給學員以攻堅破難的力量，增強他們搞好服務的自信心。
（二）捕捉社會信息的能力。教師的知識結構應適應我國物業管理行業市場化、專業化、社會化發展的趁勢。應結合實踐和親身體會，善于發現問題，思考問題。要思想活躍、興趣廣泛，視野開闊。多深入物業管理行業一線，城市新舊小區或物業公司，經常參加社區和物業企業的文化活動，更應該成為活動的組織者和領頭人。教師要時刻關注本地區乃至全省全國的行業發展狀況，做到“知彼知己”，教學時才能左右逢源，游忍有余。因為物業管理涉及百姓生活的方方面面，從業人員管物還要管人，從而要求培訓者的知識面要淵博，不能單一，必須具有開放性。這就要求教師“眼觀六路，耳聽八方”，善于捕捉社會信息，并總結提煉社會信息。
（三）精通房地產專業知識。物業管理是服務行業，屬房地產行業的分支行業。房地產是我國經濟的基礎產業，現今，房屋管理由過去的行政管理模式正逐步轉變為社會化、專業化、經營型的新體制，相關法律法規正逐步完善。物業管理的綜合性，要求培訓者必須具備扎實地房地產相關知識，如建筑識圖、房屋設備設施、房地產開發經營、房地產經紀等。只有如此，才能“傳道、授業、解惑”。而且物業的智能化程度越來越高，這就要求教師要及時吸收新技術、新知識，才能勝任本職工作。
三、物業管理職業教師應具有的教學能力
（一）完善設計能力。隨著計算機技術的不斷發展，各級各類教育正逐步進入信息教育的時代，多煤體教學設備逐步普及。物業教師要將授課內容、相關資料制作成精細、規范的課件，課件要有技術性、科學性、藝術性，層次清晰，圖文并茂。能根據學員的學習需求，編寫出優秀的課件，不僅能提高教師的信息素養，也能促進教師的專業化水平。
（二）提高授課能力。物業管理教學活動具有一定的綜合性，涉及到水、電、暖等實際運用知識，教者和聽者有時感到枯燥無味。這就要求教師能以風趣幽默、輕松愉快等易被學員接受的方式進行表達。教學中多進行案例分析，能通過與學員互動交流的方式，充分調動學習興趣，采用各種技巧啟發引導學員深入思考，使自己的講解盡可能達到最佳效果。教者要明知，即使內容再好，如果學員沒有聽進去，也是徒勞無功的。
（三）優化測試能力。有教必考。重教輕考，學習者會產生松懈偷懶的不良行為。學員的學習成績能反映教師的教學效果。目前，物業管理行業培訓形式主要有崗前培訓、取證培訓、應急（問題）培訓、提高型培訓等幾類。這些培訓對象和職校在校生不同，他們已有一定的實戰經驗，具備一定的知識技能。有的雖文化水平不高，學歷低，但實際操作能力很強。所以，應根據不同類型，研究學員的實際，優選合適的測試方法，不能千人一面。將傳統的辦法和現代的方法相互結合補充，達到公平、準確、合理。要注重考察學員的發散性思維。考試畢竟是手段，不是目的，這點教者始終要清楚。
被稱為朝陽產業的物業管理行業，經過30年的發展，已顯現出越來越強的生機。而這方面的教學還處于探索開發階段。為適應蓬勃發展的市場化城市管理的需要，我們承擔教學任務的教師，將努力探索科學有效的教學方法，進一步提高個人能力素質，與物業管理企業攜手并進，共同創造文明、舒適、安全的居住環境。
參考文獻：
[1]《物業管理基本制度與政策》中國物業管理培訓指定教材。
【關鍵詞】高層住宅；物業管理；消防安全
1高層住宅樓典型火災事故案例
案例一、2011年2月3日零時13分，沈陽皇朝萬鑫國際大廈b座公寓樓發生火災。火災是業主燃放煙花引燃b座11層1109房間南側室外平臺地面塑料草坪，致使建筑外窗破碎，引燃室內可燃物，形成大面積立體燃燒。案例二、2010年11月15日14時15分發生的位于上海靜安區膠州路728號的一棟28層高層公寓樓火災共造成58人死亡，70余人受傷。由以上兩起案件可以看出，由于消防設施未能及時發揮作用，以及群眾未能掌握正確的火災逃生等因素，導致了嚴重人員傷亡。所以，做好高層住宅小區建筑消防安全管理工作十分重要。
2物業消防安全管理職責
《消防法》第16條對單位應當履行的消防安全職責進行了規定企業等單位應當履行下列消防安全職責：定期對消防設施進行檢驗、維修，確保完好有效；對建筑消防設施每年至少進行一次全面檢測，確保完好有效，檢測記錄應當完整準確，存檔備查；消防控制室應當24小時有操作人員值守，及時處理報警信號。保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保證防火間距符合消防技術標準；組織防火檢查，及時消除火災隱患。
3當前物業消防安全管理中存在的問題
3.1消防管理經費的不落實，造成物業管理及消防管理不落實
消防安全管理經費涉及消防設施設備的維護保養和日常消防安全管理費，管理經費主要來自兩個渠道：一是，開發商提供的一定比例的物業管理維修資金；二是，物業管理公司向業主或物業使用者收取的物業管理費。而物業管理公司與業主之間僅靠契約，物業管理資金使用、管理的不規范，使繳納者產生誤解，因而消防管理費用難以收取。
3.2物業管理的職業隊伍未形成，消防管理不規范
物業管理作為城市社區管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，目前物業管理的職業隊伍尚未形成，作為專業技術性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業管理中設置的現代消防設施，物業管理人員往往知之甚少。
3.3各責任主體消防管理職責落實不到位
物業管理單位承擔著公共部位的消防設施管理、維護,對于安裝在居民家庭內的消防設施(火災探測器、噴頭等)由于工作時間錯時、人戶困難等原因,很難按時進行有效維護;街道、社區居委會由于缺乏消防專業人員,較少開展防火檢查、檢查時也很難發現火災隱患;作為居住小區消防監督管理機構的公安派出所,從職責、警力等方面很難對涉及改變消防設施使用功能的室內裝修進行監管。
3.4業王消防安全意識及維權意識低
由于消防安全意識薄弱,許多業主使用大量可燃材料進行室內裝修,裝修過程中,普遍存在電氣線路及設備安裝不規范;私自改裝燃氣管線及設備等不安全行為;隨意拆除、封堵、遮蔽消防設施。大部分業主對物業服務的訴求停留在環境衛生打掃、公共照明保障、電梯服務、綠化養護等方面,而對消防設施的管理很少關注,不關心自身消防安全方面的權益。
3.5承建商建管脫節，留下火災隱患
目前一些開發建設項目與物業管理存在明顯的脫節，未從物業的生產、流通與消費的全過程出發來設計、施工和監督。這種建與用、建與管脫節的現象，造成物業投入使用和消費過程中建筑消防安全分區、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。
4解決物業消防管理問題的對策
4.1規范物業管理單位消防管理行為
物業管理單位的行政管理部門在市場準入、等級評比時應增加消防設施維護管理人員職業資格要求和人員數量要求,明確物業服務單位在物業管理區域內應承擔的責任:制定消防安全制度,落實消防安全措施,提供消防安全防范服務;開展消防安全宣傳和防火檢查,消除火災隱患;對共用消防設施、器材、疏散通道、安全出口、消防車通道進行維護管理。
4.2加強消防監督管理
公安派出所對物業服務單位履行消防管理的職責應加強監督。依法定期督促物業服務單位履行消防安全管理職責;對設有自動消防設施的小區,在房產交付時,督促房產開發商、物業服務單位向業主發放裝修消防安全須知;幫助居民成立多種形式的互助組織,幫助制定滅火及應急疏散預案并組織社區居民開展逃生自救演練等。
4.3建立高素質的物業消防安全管理隊伍
物業服務單位的專（兼）職消防管理人員應具備一定的防災滅火知識，熟悉《中華人民共和國消防法》和相應法律法規。消防控制室的操作人員則必須經消防部門的教育培訓后持證上崗，具有現代消防技術方面的知識、熟練掌握消防設施的運行情況和操作方法。
4.4通過立法落實建筑消防設施維護、改造費用
