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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇投資項目運營管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：企業運營；財務管理；問題；策略
近年來，我國中小企業在發展中取得較多突破性的成就，成為推動國民經濟發展的重要力量。然而在現行企業運營管理中，財務管理問題仍較為突出，如較多投資公司，因自身財務管理質量不高，不僅難以保證提升投資效益，且很大程度上影響被注資單位的發展。因此，對企業財務管理問題進行研究，具有十分重要的意義。
一、公司運營中財務管理問題分析
1.財務管理機制不健全
本文在研究中主要選取投資公司作為實例。該類型企業在實際運營中，主要以股東身份在項目企業中參股，通過有效的投資以達到利益獲取目標。整個運營管理活動涉及極多的財務管理工作內容，若財務管理質量較低，便會影響其目標的實現。但從現行企業管理體制看，關于財務管理工作內容存在較多不合理問題，如在管理流程、崗位職責以及部門分工等方面，并不具體明確，直接導致財務管理工作不具備較強的操作性與針對性。同時，在財務管理活動中，領導層職能模糊、部門協調配合的缺失等問題也極為明顯，究其原因在于當前企業中的財務管理機制不健全，財務管理質量很難得到保障。
2.內部控制制度的缺失
除財務管理機制不健全外，內部控制制度是否合理也是影響財務管理有效性的關鍵因素，如監督機制、激勵機制等。從大多數現行企業運營管理現狀看，它們盡管在這些機制方面不斷進行完善，但多采用“照搬套用”等形式，實際應用在企業內部控制中便會出現“水土不服”等現象。同時，也有較多中小規模企業，并未在企業中構建這些機制，導致在財務管理工作中，內部審計不到位、會計信息失真等問題頻頻出現，影響企業整體管理水平[1]。
3.財務管理存在誤區
以投資公司為例，其在開展財務管理活動中除考慮到自身外，還須實時監督被投資企業財務管理現狀，確保自身利益不受到影響。但事實上，較多投資企業對于投資管理、內部管理并未真正理解，多會表現出重項目而輕效率、重投資而忽視管理等現狀，一旦投資成功后，便以為效益獲取的目標已經實現，忽視對投資項目的有效管理，被注資企業完全出于放任自流狀態。這種情況下，因投資企業未對自身資金使用與被注資企業財務情況進行監管，很可能出現項目投資決策超標、工程預算超標等情況。
4.財務管理人員綜合素質較低
作為企業財務管理工作的主體，人員是否具備較強的素質將會影響財務管理活動的成敗。然而現行較多中小企業財務人員綜合素質極低，無論從專業技能還是職業道德素質等方面都表現出缺失狀態。以專業技能為例，財務管理人員須正確認識投資企業運營中多以資本運作形式為主，要在管理活動中兼顧財務行業、投資項目等內容。但較多財務人員在操作中多集中于財務報表內容，而完全忽視項目特點。另外，也有部分人員容易在利益驅使下，出現得過且過、刀下留情等現象，財務信息失真由此產生[2]。
二、改善財務管理工作的相關建議
1.管理機制的完善
針對現行財務管理機制不合理問題，在完善中主要可從三方面著手。第一，管理機制的完善。可根據當前企業內部管理要求，將財務管理工作中的報賬、記賬、建賬等內容進一步明確，且注意引入相應的信息管理系統，確保企業財務管理工作效率得以提升。第二，審批制度的完善。在當前企業財務管理活動中，仍表現出人員或部門權責模糊問題，對此要以當前《會計法》《公司法》等相關要求為依據，對相關人員與部門職責進行明確。第三，會計制度的完善。以投資企業為例，其會計制度的完善除表現在內部管理方面，也體現為指派相應的人員對投資對象財務活動進行調查與監控，并及時向企業上報。
2.內部控制機制的健全
對于內控機制問題，在完善中主要考慮從監督機制與激勵機制方面著手。例如，在監督約束機制方面，主要要求對投資項目實時跟蹤問效，判斷當前資金是否存在浪費、損失等問題，一旦出現問題應及時采取相應的解決措施。同時，在激勵機制方面，可將財務人員工作水平與其自身績效掛鉤，這樣不僅可提高財務管理效率，也可調動人員積極性。另外，在內控機制完善過程中，也須對人員素質不高問題進行解決，如引入相應的培訓機制，適時將相關的職業技能、職業道德等向人員講授，以此為企業打造高素質人員團隊。
3.財務管理重點的明確
實際開展財務管理活動中，須將管理重點置于兩方面。第一，財務管理工作中應將重點放在企業成本管理方面，針對企業所有運營管理活動，做好成本核算工作，確保運營成本得以降低，且現金流使用效益不斷提高。第二，對投資項目進行管理。對于被注資企業，在財務管理工作中須明確項目資金使用情況、使用方向等，使投資風險控制到最低，這樣才可使企業效益獲取得到保障[3]。
三、結論
財務管理工作有效性是影響企業運營管理的關鍵性因素。在實際開展財務管理工作中，應立足于當前企業財務管理存在的弊病，包括管理機制不完善、內控制度缺失以及人員素質不高等，在此基礎上不斷健全相關機制，并保證將財務管理重點凸顯出來，以此提升財務管理的有效性，推動企業長遠發展。
作者:林冰冰 單位:福建農林大學
參考文獻:
[1]彭詩棋.內控視角下的興安財產保險公司運營財務風險管理研究[D].湖南大學，2013.
[關鍵詞]加油站 項目選擇 市場前景 方案設計 組織實施 運營管理
一、概述
加油站建設投資風險是指在加油站建設項目投資開發過程中，由于水文、地質、技術、管理、經濟和政策等方面不確定性因素的共同作用所導致的負面影響產生的可能性和潛在性。這種可能性和潛在性可能會引發不利結果的產生，以至于會造成預定目標不能實現或不能完全實現的后果。
二、項目選擇風險因素分析與防范
(1)因素分析。影響加油站建設項目選擇的風險因素有：建設規模的確定和站址的選擇。
(2)防范對策。加油站項目建設規模的選擇主要是依據投資額和銷量的大小分為大型站、中型站和小型站。在確定建設規模一般應考慮加油站的合理經濟規模。大多數的加油站建設項目都有一個最優的生產規模，即最小經濟規模。
加油站是一個地利性產業，地理位置的優勢會給經營者帶來好的收益，場址選擇如果不當，可能造成基建投資的加大，影響建設進度和投資的經濟效果，甚至造成嚴重的損失。
三、市場前景風險因素分析與防范
(1)因素分析。市場因素是指那些能夠引起加油站銷售變化的現實情況。對市場因素的分析可以通過三個層次展開：一是找出影響加油站銷售變化的因素；二是分析這些市場因素是如何影響加油站銷售的；三是預測未來幾年的市場因素的變化趨勢。
(2)防范對策。成功的加油站必須要能正確地把握宏觀環境中尚未被滿足的需求和趨勢，并能做出盈利反應。
加油站競爭性市場營銷分析。對每個投資參與競爭的加油站的市場營銷分析，可以采用傳統的4P理論對其中4個方面逐一分析。
四、技術方案風險因素分析與防范
(1)因素分析。加油站建設的技術方案主要內容包括：建設規模和產品方案；工藝技術和主要設備方案；廠(站)址選擇；主要原材料、輔助材料和燃料的供應方案；總圖和土建工程方案；公用、輔助工程方案及節能、節水措施；環境保護治理措施方案；職業安全衛生健康措施和消防設施方案。
(2)防范對策。在總平面布置上，要充分利用地理地形，優化各個設施的位置，并注意各個設施之間的安全距離標準。先進的工藝、設備是提高本質安全可靠性的重要手段。如密閉卸油系統、加油加氣回收系統，會從根本上避免油氣的揮發泄漏，消除爆炸性混合氣體，從而消除油氣爆炸事故的發生。配置高液位報警、可燃氣體報警等安全裝置，是用科技手段來預防事故的發生，用高穩定性的全天候動態檢測，把不安全因素提前發現報警，從而有效避免事故發生。
五、組織實施風險因素分析與防范
(1)因素分析。組織實施過程中的風險因素主要有：承建單位風險，主要表現為施工單位是否具備設備；材料和設備的檢驗風險；完工風險，主要表現為工期延遲、成本超支、質量欠缺等風險；管理風險，投資方的決策能力、經營管理能力水平很大程度上決定項目的投資建設成功與否；技術風險，項目建設過程中由于采用某些新的或不成熟的工程技術、管理技術而引起的風險；人員風險，包括決策人員素質、水平，建設人員來源可靠性、技術熟練程度、流動性等風險。
(2)防范對策。通過公開招標或者推薦等方式，評估承建單位的資信度，對比多家選擇資質齊全、信譽度較高的承建單位；加強合同管理，注重合同談判；進行工程保險投資，轉移風險；嚴格合同的履行、監督工程的實施、及時進行竣工驗收；增加預算應急費，儲備風險；提高決策能力、加強人員管理。
六、運營管理風險因素分析與防范
(1)因素分析。加油站在運營管理中的管理風險主要有：一是資金管理風險；二是油品供給與管理風險；三是油品銷售流程意外風險；四是加油站員工管理風險。
(2)防范對策。通過建立與完善資金管理制度，嚴格控制帳外循環，實現公司內資金的集中管理、統一調度和有效監控。
加油站工作人員必須經過培訓，掌握業務操作要領，熟悉加油站管理制度，并經過考核合格后批準上崗操作。對于進站加油的用戶，要在明顯易見的地方張貼安全指示圖片，加強安全宣傳，以此降低由于用戶的不規范行為帶來的風險。
七、結論
綜上所述，在進行加油站建設投資項目是要做到嚴格遵守審批流程、規避垃圾項目；全面評估市場，理性預期市場；做好全面的現場勘查調研；按標準進行方案設計，對比多套方案選取最優，樹立合同意識、嚴密組織實施、全面成本控制；及時進行竣工驗收與結算、避免糾紛；策劃市場營銷、優化運營管理；從而實現控制加油站建設投資項目各類風險，提升加油站增值潛力。
參考文獻
[1]鄭增忍，李明，陳茂盛．風險分析[M]．2版．北京：中國農業出版社．2008．
[2]梁廣海．風險分析理論方法應用問題綜述[J]．石油大學學報(社會科學版)．1988．3：33-36．
[3]梁廣海．石油投資風險淺析[J]．華東石油學院學報(社會科學版)．1986．3：15-17．
關鍵詞：固定資產投資；資金管理
在社會主義建設的發展階段，我國對基礎建設方面的投資越來越重視，資金投入大幅增長。據統計2015年全社會固定資產投資額（不含農戶）達55.15萬億，2016年1月-5月全社會固定資產投資額（不含農戶）已達18.80萬億，如此巨大的資金投入量對社會產生的影響難以估計，如何加強固定資產投資管理，尤其是項目的資金管理，保證投資對市場產生良性刺激作用，意義重大。
一、固定資產投資項目簡述
固定資產投資項目是指建造和購置固定資產的經濟活動的項目，按投資主體分為政府投資、企事業單位投資、個人投資，按建設性質分為新建、改建、更新、擴建項目，按審批的程序不同分為備案類、審核類、核準類，按資金來源分為自籌資金、企業折舊基金、貸款、發債弧⒐家撥款等。項目具有建設目標體現國家的政策與戰略發展意圖、立項計劃性強、資金投入巨大且建設周期長、建設方案存在不確定性等特點。一般需要經過前期調研、申請立項、批復投資、項目實施、竣工檢驗、交付運營及后評價等階段。
二、固定資產投資項目資金管理現狀
2011年以來國家發改委提出以有效履行政府職能，提高服務及審批質量，加強行業項目全程監管的管理模式，出臺了《固定資產投資項目管理辦法》）、《固定資產投資項目節能評估和審查暫行辦法》、《中央投資項目招標資格管理辦法》、《中央政府投資項目后評價管理辦法和中央政府投資項目后評價報告編制大綱（試行）》等一系列的規章制度，財政部也先后出臺了《基本建設財務管理規定》、《基本建設項目竣工結余財政資金處理有關事宜的通知》等配套制度，對各類型投資項目的審批、核準、備案流程，以及從初始設計、實施調整、竣工驗收及后評價等各個環節進行了調整和歸位，為投資建設方式、招投標技術監管、項目環境影響評價及資金的規范使用提供了切實的法律保障，促進了投資結構調整持續優化，工業技術改造、高新技術產業、科教科文衛投資快速增長，高能耗制造業投資不斷下降。然而，固定資產投資項目拖期超概；資金挪作他用；自籌資金難以到位；資金的預算計劃與項目實施進度不匹配，國撥資金預算執行率低；為了完成年度資金預算執行計劃，在付款條件不完全具備的情況下辦理支付；結余資金不及時上繳等現象仍然大量存在。
三、影響項目資金管理質量的因素
1.項目預算的編制不夠合理，執行過程不重視
（1）預算編制不夠準確。在項目立項論證環節考慮不充分，或在預算編制過程中由于財務部門與項目管理部門溝通不夠，導致財務人員的預算核算科目內容與項目管理部門提供的項目實際支出在內容和金額上出現不一致，造成一些項目發生重大變更，不得不調整概算，甚至在竣工決算審計時進行大量賬務調整，國撥資金繳回國庫。
（2）對預算執行重視不夠、管理不到位。一些企業“重立項，輕管理”，把主要精力放在跑項目上，在一個項目得到批復后，便又開始其他項目的申報，而對已立項項目的實施組織管理不夠，造成項目進度滯后，資金積壓；部分企業未充分考慮自身能力，選擇將建設內容全部或部分自營，導致項目實施率低、工程質量差；部分企業預算執行沒有建立有效的管理流程和獎勵制度，缺乏對預算執行的控制，每月的投資進度和會計處理不及時、不匹配、不準確；有些企業的預算執行統計不規范，不精細，不能及時向管理層提示出執行過程中存在的問題；還有一些企業平時疏于管理，為了完成年度資金預算執行率而突擊花錢，這些都降低了投資效果。
（3）預算調整不及時。項目從申請立項到批準實施往往需要較長的時間，而在實施過程中因客觀情況發生變化都會影響項目預算的編制和實施，如果不能在項目執行之前或在實施過程中對項目預算及時進行細化、調整和報批，會直接影響預算順利執行。
（4）自籌資金不能及時到位。目前大部分固定資產投資項目都要求國撥資金和企業自籌資金配套使用，而且自籌資金比例越來越高，如果項目建設單位出現了財務狀況惡化或籌資計劃難以落實，自籌資金不能及時到位，也會直接影響項目的實施。
2.項目建設施工中的造價管理不到位
固定資產投資項目在建設施工中的具體項目支用，是資金的主要資金流向，由于涉及專業知識和國家政策要求，管理具有一定的難度。要想做好此項工作，工作人員不僅要具有較高的專業素質和極強的工作能力，還必須保持負責任的工作態度，嚴謹對待每一項管理工作。由于資金支用通常比較分散、跨度也比較長，為了保證資金支用的必要性和合理性，監管人員需對具體情況進行實地考察，要保證考察結果的有效性，負責此項工作的監管人員必須具有相應實踐經驗、了解市場情況。從這個角度來說，負責具體工作人員的管理理念與意識，是影響國撥資金管理工作質量的決定性因素。但在現實中，項目造價管理中卻經常出現管控不力的情況，造成資金損失，工作成效很不理想。
3.項目竣工驗收缺乏有效監督
固定資產投資項目竣工驗收工作，是整個項目工程建設的收關階段，在這一環節中建設單位的驗收人員會根據建設施工的預算和實際支出情況以及建設預期目標的實現情況，進行綜合分析，以對整體建設施工活動作出評價，并與施工方辦理經中介機構審核過的竣工結算。目前我國相應的固定資產投資竣工驗收的規范、流程還在逐步完善，如果驗收人員的過程監督、檢查力度不足，中介機構的專業審計能力不強都會影響項目資金的監督管理質量，有可能出現擠占、挪用及超概支付資金的問題。
中圖分類號：F0.1文獻標識碼：A文章編號：1003-2738（2012）03-0263-01
摘要：本文介紹了電力建設項目后評價的相關概念，后評價的主要內容、一般原則和常用方法。并在此基礎上分析了開展電力建設項目后評價的現實意義。
關鍵詞：電力建設項目；后評價；投資效益
由于電力建設項目的投資金額巨大，對社會各方面的影響較大，因此，電力建設項目進行后評價研究就顯得尤為重要。但是，由于受傳統經濟體制的影響，項目后評價工作在我國的建設項目中未能夠深入開展。近年來，隨著電力工業的體制改革，電力建設項目的評價工作漸漸引起國家和電力企業的重視。
一、電力建設項目后評價的相關概念
（一）電力建設項目。
電力建設項目是指通過基本建設和更新改造以形成電力行業固定資產的項目，其中基本建設是實現電力行業擴大再生產的主要途徑。通常包括：電廠建設、電網建設、輸變電站、輸變電線路，以及它們的配套和附屬設施。
電力建設項目的特點：①建設周期長，投資額巨大；②整體性強；③受環境約束強；④與國民經濟發展水平關系密切。
（二）電力建設項目后評價。
《國家電網公司固定資產投資項目后評價實施細則》當中，對電力建設項目后評價也進行了定義，其描述為：項目后評價是指在項目投資完成之后所進行的，對項目的投資目標，項目的實施過程、項目的投資效益、項目的作用和項目的影響所進行的全面、系統、客觀的分析和評價。
二、電力建設項目后評價的主要內容
由于不同的行業和部門對項目周期的劃分不盡相同，在實際工作中，由于各個項目自身的特點和其他種種原因，使得對項目后評價的內容和認識也不盡相同。我國的《電力建設項目后評價方法實施細則（試行）》當中將項目的實施過程、項目的效益、項目的影響和項目的可持續性作為四個一級評價指標。
（一）項目實施過程。
項目實施過程后評價主要是對項目的前期工作、建設實施階段、投產運營情況和整個過程的管理水平的總體回顧和系統總結。其主要任務是評價項目實施過程的各個階段當中的工作業績以及工作失誤等，分析原因，總結經驗和教訓，以便提高后續工作的管理水平，改善項目的運營管理能力，也為再建項目提高決策水平提供一定的依據。
1.對于項目的前期工作情況，主要分析和評價項目的立項是否科學、合理；工作程序是否符合有關規定；相關資料文件是否齊全；可行性研究的水平如何等等。
2.對于項目的建設實施，要全面系統地總結施工設計和建設實施的全過程，主要包括：設計、施工、監理單位的資質情況，施工過程的管理監督情況，開工和竣工驗收等重要節點的資料文件情況，設計變更情況，工程進度情況，安全情況以及工程竣工驗收評價等內容。
3．對于項目的投資情況，主要是對投資的執行情況進行分析和評價，一般通過工程決算與概算情況的對比，以及工程投資節余等指標來分析。
4.對于項目的生產運行情況，主要通過投產運營期間實際測得的相關和初步設計的預測數據進行對比，分析項目的生產運行情況，可通過投產的時機、投產后設備的穩定性和可靠性等進行分析。
5.對于項目的管理水平，是以項目的投資目標為基礎，結合項目實施的各個階段的資料，對項目的管理機制、管理水平進行的分析和評價。通過管理水平的評價，不僅可以了解整個實施過程在管理水平上的得失，還可以總結經驗教訓，以提高后期項目和后續建設項目的經營管理水平。
（二）項目經濟效益。
項目經濟效益后評價主要是對項目的財務狀況進行分析和評價。財務評價，即從財務角度考慮，一般從項目的盈利能力和項目的清償能力兩個方面對項目進行考察。考察的方式通常是根據可量化的指標，如凈資產收益率、總投資報酬率、全投資內部收益率、資本金內部收益率，財務凈現值等。
1.項目影響。
項目影響是指項目的投資建設對項目所在區域的環境和社會經濟所造成的直接和間接作用，也稱作項目的外部效果。一般來主要從項目對環境的影響和項目對區域經濟的影響兩個方面來進行分析和評價。
2.項目可持續性。
項目可持續性，是指項目投資建設完成以后，項目是否可以持續穩定地運營和發展下去。一般指項目在運營使用年限內是否能夠完成既定的目標。項目可持續性受到很多因素的影響，如國家的政策，當地政府的支持，技術因素的變化，內部運行管理機制等等。通常，從項目的內部因素和外部因素選取一定的指標進行分析和評價。
三、電力建設項目后評價的意義
電力建設項目后評價對已經建成運營的項目和后續計劃建設的項目都具有重要的現實意義。
（一）可以發現項目運營當中出現的問題，并及時地進行反饋，以提出合理的改進意見，有助于項目管理者更好的進行運營管理，提高投資效益。
（二）可以確定項目的預期目標是否達到。即通過項目運營期間獲得的各項實際數據進行分析，計算項目的預期目標，主要效益指標是否實現。
（三）可以找出項目成敗的原因，總結經驗教訓，為今后再建的投資項目提供決策的依據，有助于提高決策者的決策水平。
（四）后評價工作具有透明性和公開性的特點，并且能夠客觀公正的評價項目活動取得的成績和造成的失誤的原因，反映項目決策者、項目設計者、項目建設者和項目管理者的工作成績以及存在的問題，對項目進行后評價，就有助于提高他們的責任心和工作水平。
四、結語
隨著我國電力企業投資行為的約束日益強化，市場機制對電力建設項目后評價工作的緊迫性也越來越高。通過后評價提高投資效益，反省項目決策和管理，也是提高電力企業自身經濟效益的一個重要工具。
參考文獻:
[1]國家電網公司. 國家電網公司固定資產投資項目后評價實施細則.
【關鍵詞】集團公司；財務風險；控制
一、前言
隨著市場競爭的加劇，集團公司進行財務活動就不可避免地要遇到風險，且財務風險與企業興衰聯系緊密。在我國，近幾年的企業財務風險問題伴隨著現代市場經濟的建立而日益突出。曾經轟動全國、連創佳績的珠海巨人集團、沈陽飛龍集團，輝煌了沒幾年就相繼陷入了嚴重的財務危機；同樣，有一些國有企業，盈利水平低下，虧損嚴重，有的甚至到了資不抵債的危險邊緣。究其原因，大部分是忽視財務風險造成的。所謂集團公司的財務風險就是集團公司未來財務收益的變動性及由此引起的喪失償債能力的可能性。這里的財務收益是把集團公司看作一個整體，子公司之間的內部交易所產生的收益應排除在外。集團公司的規模大，子公司區域分散，它所面臨的風險比普通企業更大，因而集團公司更要重視財務風險的防范和控制。
二、集團公司加強財務風險管理的措施
1.投資風險控制
首先，健全投資管理制度規范，從制度上規范集團公司各成員投資行為，控制投資風險，避免盲目和過度投資行為。集團公司投資管理制度一般由集團層面和子公司層面的投資決策制度、投資執行制度、投資風險分析制度、投資監控制度、投資風險應急處理制度所構成。通過建立健全的投資管理制度體系和完善公司治理結構，形成各自獨立、權責分明、相互制衡的投資運作規范和風險控制機制，在控制投資風險的基礎上，保證集團公司投資戰略目標的實現。其次，考慮投資方向選擇、投資方案分析、投資規模控制、投資風險分析、投資組織控制、投資方案實施控制和投資風險應急預案。在進行集團公司間接投資風險事中控制時，需要考慮投資環境、分析所選擇投資證券的趨勢、證券投資風險控制、證券投資交易授權控制、證券投資額度控制、衍生金融工具投資盯市控制、證券投資組合和證券投資組織控制。最后，對集團公司各子公司投資情況進行監控，及時掌握投資項目情況，保證投資規范化；投資效率及效果分析是對集團公司投資項目情況進行分析和改進，提高投資的效率和效果，控制投資風險；投資風險動態監控是對集團公司直接投資和間接投資的風險進行實時動態的跟蹤分析，將風險控制在一定范圍內，避免投資失敗給集團公司帶來致命的危機。
2.運營風險控制
首先，健全運營管理制度規范，從制度上規范集團公司各成員運營活動，控制運營風險。集團公司運營管理制度一般由集團層面和子公司層面的運營決策制度、運營執行制度、運營風險分析制度、運營監控制度、運營風險應急處理制度所構成。通過建立健全的運營管理制度體系，形成各自獨立、權責分明、相互制衡的公司運營規范和風險控制機制。其次，考慮物資管理制度、控制采購成本、質量和數量、選擇合理貨款支付方式。綜合考慮經濟采購批量和預測原材料的價格趨勢，選擇信譽良好的供應商，建立長期的戰略合作伙伴關系，防范由于供應商方面原因而發生的缺貨損失、采購材料質量的損失。通過嚴格的目標成本控制、質量控制制度和提高企業產品研發能力，控制產品生產成本和提高產品質量，增強產品的市場競爭力，為資金回收奠定基礎。同時，執行嚴格的生產安全管理制度，防范重大生產故事發生給企業造成的重大損失。還需要考慮資金回收管理制度、選擇合適的銷售渠道、銷售方式或建立銷售網點、制度合理的銷售價格和客戶信用管理。通過控制產品銷售環節，提高集團公司產品市場競爭為和市場占有率，為生產資金回收提供了可能。通過客戶信用管理，制定合理的信用政策，為銷售資金回收提供了可能。
3.分配風險控制
首先，規范集團公司各成員分配管理的具體操作制度及規范，包括職工薪酬制度和股利分配制度。健全分配管理制度規范，從制度上規范集團公司各成員分配活動，激勵職工和各成員企業，控制分配風險，實現集團公司長遠發展。集團公司分配管理制度一般由集團層面和子公司層面的分配決策制度、分配執行制度、分配風險分析制度、分配監控制度和分配風險應急處理制度所構成。其次，通過股利分配風險事中控制，協調現實利益分配與未來利益分配之間的關系，避免股利分配政策不當或者收益分配政策頻繁變動而可能對集團公司造成不利影響。如母子公司的盈余不穩定而采取的固定或持續增長的股利政策，可能導致其財務風險和未來可持續增長盈余的無法實現風險，從而影響集團公司的可持續發展。度、薪酬激勵度和員工辭職率，通過富有激勵性的員工薪酬制度，協調人力資本與實物資本分配之間的矛盾，防范經營管理人員的道德風險和核心員工流失風險。
三、結語
總之，隨著經濟的發展，市場競爭日益激烈，集團公司在擴張過程的各種運作中，資金運動由于市場競爭的加劇而加大了企業投資的不確定性；同時，資本運營、收益分配以及關聯交易都是集團公司必須引起重視的財務風險。財務風險的客觀存在性和不確定性，直接關系集團公司的生存，所以，集團公司財務風險控制對市場競爭中的集團公司的生存、壯大都意義重大。
參考文獻：
[1]胡逢才.企業集團財務控制[M].廣州:暨南大學出版社,2006.
[2]張延波.企業集團財務管理[M].浙江:浙江人民出版社,2008.
一、公積金中心直接承建公租房模式的積極意義
公積金中心直接承建公租房模式（以下簡稱直接承建模式），是公積金中心投資組建專門的公租房開發建設管 理公司（以下簡稱開發公司），主要通過公積金貸款方式提供資金支持，開發公司代表公積金中心負責承建和運營公租房。公積金中心與開發公司之間既存在投資人與被投資人之間的股權關系，又存在資金提供者與資金使用者之間的借貸關系，是股權與債權關系的統一體。
直接承建公租房模式將公積金中心的業務領域做到了跨躍性的擴展，更新了住房公積金運用管理思路，使公積金中心的角色由單一的購房和建房資金提供者向居民保障房提供者轉變，該管理模式優勢體現在：一是社會貢獻度大，有利于公積金中心將先進的管理理念直接融入當地公租房建設項目中，直接為社會提供優質、舒適的公租房，擴大公積金中心在社會上的影響力，真正實現了住房公積金制度的設計初衷；二是直接參與管理，有利于公積金中心直接控制公租房工程建設質量、工程建設進度、工程建設造價成本以及公租房運營管理成本，在為百姓提供放心滿意的住房、降低公租房建造成本和運營管理成本、有效利用公積金貸款資金、降低資金使用成本方面提供了解決途徑；三是產權歸屬公積金中心，有利于降低公積金貸款風險，公租房的產權由公積金中心控股的開發公司所有，消除了對貸款資金風險的擔憂，即使出現租金收入不足以支付貸款利息情形，公積金中心也能有效掌控公租房資產，貸款抵押資產有保障。
二、直接承建模式實踐中遇到的主要問題
（一）公租房開發建設公司的組建問題
直接承建模式操作難度相對較高，公積金中心需要投資成立專門的公租房建設開發管理公司，具體負責建設資金籌集、公租房承建以及運營管理工作。在公司組建初期會遇到如公司注冊資本金來源、開發公司管理隊伍組建等一系列問題。
（二）公租房工程項目建設自有資金來源問題
根據主管部門有關規定，公租房項目投資總額中只允許80%來源于公積金貸款，其余20%開發建設資金需要開發建設單位通過其他方式籌集，而在實際操作實施中要獲得公積金項目貸款資金，需要開發單位前期先行投入一定規模開發項目建設資金后才能達到公積金項目貸款放款要求，這給不以營利為目的單純從事公租房開發企業來說設置了一道障礙，在一定程度上影響了公積金中心直接承建公租房建設事業的順利發展。
（三）公租房“代開發模式”下工程管理問題
公租房工程建設管理包括兩種工程管理模式，一是公租房自我開發管理模式（簡稱自開發模式），即公租房開發公司自已配有健全的工程管理隊伍，以自身力量從事公租房項目工程管理；二是公租房代開發管理模式（簡稱代開發模式），公租房開發公司不具備完整的工程管理隊伍，將工程管理工作外包給專業開發管理公司，由外聘公司的工程管理團隊進場管理和具體管理。考慮到人員成本和管理經驗等因素后，公積金中心承建的公租房項目采用了公租房“代開發模式”，委托了專門的工程開發管理公司全程進場管理，代表甲方對工程項目實施全程監督管理，在外聘工程監理公司和工程造價咨詢公司的基礎上，對工程質量和工程造價控制進行把關和控制，監控監理單位和造價咨詢單位工作。而開發建設單位的關鍵性工作是如何做好對受托的工程開發管理公司做到有效的管理和控制，實踐證明對外聘的工程開發管理公司考核管理是否到位，直接決定了整個建設項目工程管理水平。
（四）工程建設資金管理控制問題
工程建設資金管理控制工作是否到位直接影響公積金中心投入的公租房開發資金安全、工程建設造價成本，直接影響到建設模式的實施和落實。易出風險的問題主要表現在：工程建設資金是否專款專用，有無被挪用；工程建設資金是否按規定合理使用，如何節約和降低資金使用成本；是否做到合理控制支付進度；支付的款項是否經過必要的審批程序；支付的每一筆款項是否達到支付要求并有支付依據等。
（五）公租房經營收不抵支問題
公租房開發公司在公租房營運期需要支付大筆開支，承擔的費用包括：公積金貸款利息支出、物業管理費、公租房及其附屬設施維修維護費、公共設備設施運行費、能耗性費用支出、營運管理費用等，運營期間產生的一系列支出僅通過公租房租金收入來彌補并不現實。公租房租金價格由當地住房保障管理部門確定，公積金中心無法按項目自身的實際情況定價，往往導致公租房房租收入不足以支付公積金貸款利息和運營成本，導致開發公司在公租房運營管理期間出現經營虧損。
（六）公積金貸款本金收回問題
公積金項目貸款本金能否順利收回將依賴于以下幾點：一是公租房的出售對象問題，由政府回購還是直接出售給公租房承租人，出售對象不同將會對銷售管理方式產生較大影響；二是公租房出售定價問題，如果公租房出售定價不合理將直接導致公租房的開發成本和運營虧損無法獲得完全補償；三是公租房租賃期限問題，公租房租賃期不能過長，考慮到經營公租房屬非營利項目，在投資項目無法實現自體循環、無法保證收支平衡的情況下，租賃期越長經營虧損越嚴重，一方面長期占用住房公積金資金，影響資金的循環利用和再投資，另一方面不斷產生的公積金貸款利息支出和運營管理支出，對不以營利為目的的公租房經營管理項目來說更是一個沉重的負擔。
三、解決問題的對策和建議
（一）公積金中心做好牽頭和協調工作
針對開發公司注冊資本金來源問題，在公積金中心自身經費賬中的事業結余充足的情況下，注冊資金可來源于事業結余，如果公積金中心事業結余不足時，各地公積金中心應結合所在地區的實際情況，與當地財政部門協商后解決開發公司注冊資本金問題；針對開發公司管理隊伍組建問題，工作人員來源可以從公積金中心內部擇優選派，也可以開發公司名義向社會公開招聘專業技術人員，還可以將專業性較強的工程管理工作外包給專業化的房地產開發管理公司，由外聘的管理公司派駐人員進場管理。
（二）多渠道籌集公租房工程項目建設自有資金
公租房工程項目建設自有資金可考慮采用以下方法加以解決：方法一是先借后貸，經當地財政部門同意，在公租房開發建設初期，投資項目的20%建設資金先由地方財政部門暫撥付給開發建設單位，待公租房出售時再由財政部門收回借用資金或當地政府收購公租房抵頂財政借款；方法二是以商（品房）扶公（租房），將項目開發由單純以公租房項目開發向公租房和商品房混合開發轉變，適當引進戰略合作伙伴，同有實力的房地產開發企業合作開發，用開發商品房的合作資金和收入來支持公租房建設。
（三）加強開發公司自身工程管理力量
在代開發模式下，公租房開發公司將工程管理工作外包給外聘的專業開發管理公司，并不是說不需要配備工程管理人員，公租房開發單位自身仍要配備必要的工程管理人員，為節約人力成本，在人員數量上可以控制在一定范圍內，工程部門負責人、土建工程師、造價工程師等重要崗位仍有必要配齊人員，利用精兵強將做好對現場施工單位、受托代開發工程管理公司、工程監理公司、工程造價公司人員的有效監督和考核工作，做到真正實現對工程項目的有效控制，保證公租房工程質量和工程進度，控制和降低工程建設成本。
（四）完善工程資金管理規章制度和管理流程
開發建設單位應做到規范公司管理制度和管理流程；工程建設資金實行專戶存儲，專款專用；提高資金使用效能，按照以支定貸原則，有效控制建設資金支出和使用進度，降低投資資金成本；規范建設資金支付流程，嚴格執行用款審批程序，建立工程款支付和運營管理費用逐級審批管理制度，確保建設資金使用安全。
（五）申請財政補貼解決公租房運營期資金缺口
公租房合理的租金定價應該是公租房租金收入扣除物業管理費和公租房運營管理成本后應能夠支付公積金貸款利息，考慮到公租房屬于政府保障性住房，公租房房租定價應控制在保障對象經濟條件可以承受的范圍內，房租收入低于租房成本的差額部分可考慮以下方法解決：一是申請由當地財政部門直接補貼；二是與當地財政部門協商，申請動用住房公積金增值收益資金形成的廉租住房建設補充資金來彌補公租房營運期虧損。
(l)風險投資的資金來源渠道較少。投資資金構成單一缺乏多樣性,單純依賴政府投資的方式,限制了國內風險投資的資金來源渠道的多樣化,從而導致風險過于集中不易控制。根據相關數據顯示,西方國家政府資金在創業資本中,僅占據少部分,在8.3%左右,我國城鄉居民在銀行中的儲蓄超過七萬億元,但用于投資高新技術產業的資金卻極少。
(2)風險投資管理運營機制急需完善。當下我國風險投資的評估機制具有嚴重的個人化特點,缺乏合理性和合法性。因此,國內風險投資公司需要在政府的有效引導下,完成體制與運作機制全方面的改革,保證資金能有效投入高新技術的開發中。
(3)風險投資體系需進一步完善,風險資本的流通不暢。風險投資是以非常規的股權投資作為其投資的收益,這一投資風險項目的投資方式,在投資業務運作過程中需要一個可靠地避險渠道。當下風險投資的退出渠道有并購、回購、清算以及上市等方式。但這些方式或渠道缺乏一定的法律保障,可執行性與操作性不強,尤其是創業板市場長期沒有面向國內市場,這將對證券甚至整體資本市場帶來巨大壓力。
(4)沒有對知識產權和無形資產進行法律保護。社會對知識產權沒有形成一定的保護意識,重視度不夠,促使風險投資無法開展對中試前期這些風險較大的投資業務,造成風險投資對投資技術及其價值缺乏信心,限制了風險投資對無形資產與知識產權進行投資的經營發展空間。(劉風險投資的服務機構其人員素質良蕎不齊。一些會計師事務、律師事務所、投資咨詢機構以及專業的科技鑒定部門均是風險投資的輔助機構,但這些中介服務機構實力薄弱,缺乏專業高素質人才。
(6)風險投資缺乏法律保障。目前國內經濟法律與法規與風險投資的經營方式、規則相矛盾。《風險投資法》和《投資基金法》已經升級為國家的律法規劃文件,總體上的法律法規落后于風險投資的發展,急需對其完善成為政府的首要問題。
(7)風險投資機構專業性和高素質人才稀少。風險投資涉及從投資理財到公司戰略、金融財務等多重學科的專業知識,實際的風險投資業務需要高科技操作性強,因此,風險投資需要的人才是素質綜合發展的專業人才,同時需要較強的實踐能力。
(8)國內缺乏風險企業與創業企業家。我國高新技術較國際水平相對滯后,國內所謂高新技術企業缺乏科研開發與投入,市場指向性不強,優秀的高新技術企業家缺口較大,由于企業家的目光短淺,沒有創業冒險精神,導致風險投資項目缺乏吸引力。
二、完善創業投資體系的解決途徑
(l)充分發揮政府在發展風險投資中的影響力,推動高新技術盡快實現產業化,提高科技含量,政府應當積極支持與引導風險投資行業的發展。通過制定適合我國風險投資行業戰略發展的措施,形成有效的政府極力和監督機制,增強對風險投資的宏觀引導與調控。1政府直接參與風險投資。可以對國外的豐富經驗進行借鑒和引進,例如引進國外提供信用擔保的方法,包含銀行貸款由政府為其擔保等形式。1優惠稅收。通過減少和降低賦稅的方法,積極鼓勵支持風險投資,從而保障風險投資者的利益,從而達到吸引多方資本參與風險投資,促進風險投資向高科技傾斜。?提供全方位金融支持與服務。引導當下金融機構的政策傾斜,增大企業技術革新方面的的貸款比率,積極引導商業銀行增大企業技術創新方面的支持力度。同時,創建高科技專業政策性銀行,保障企業技術創新的融資需求。?完善政府信用擔保機制,加大風險企業提供信用擔保的力度。?減少行政管理的局限性,基于風險投資機構與企業以足夠的發展空間,提升其信心與積極能動性。實行針對風險企業的政府采購政策。提供財政支持。如采取補投資建立健全風險投資運營管理的專項法律法規。
(2)健全法律體制。制定符合風險投資運行特征的法律制度,建立健全《風險投資法》、《風險投資公司法》等章程,規范企業投資行為與經營管理,將風險投資從普通投資類型中獨立出來,針對性的擬定相關管理挑來,規范風險投資企業成立、經營管理與避險等層面的管理機制。通過制定法律的方式保護知識產權,解決技術入股與決策層持股等問題。
(3)健全、規范證券市場,完善證券市場運營管理機制與體系,為高科技風險公司提供上市機會,增加風險企業在融資和交易方面的機會和渠道,引進和借鑒國際風險投資企業與機構的先進經驗,創建、規劃創業板市場,通過低標誰的方式對高科技企業股票實現發行,采用股權或者產權轉讓的方法與途徑,改變風險投資的資金籌措方式,實現資金來源由間接融資向直接融資轉型,拓寬融資渠道的同時,降低成本和風險,保障風險投資足夠的資金周轉與流通,拓展資本增值與回收的雙向流通渠道。
(4)增大培育風險投資專業管理人才的投入。風險投資企業所需要的人才是綜合性和高素質的專業人才,具備科技、金融以及企業管理與規劃等多重知識,還需要有較高的實踐能力,涉及預測、業務處理、承擔風險等方面的能力。多數風險投資家指出,決定風險企業成敗的主要因素是,企業家個人素質與能力,并不在于風險投資項目本身。對人才的培育重要在實踐方面進行鍛煉,學以致用,對人才的培養是一個長久的過程,因此需要創建一個科學合理的人才培養戰略與方案。
“系統分析”最早出現在二戰后的美國，當時是在研究大規模工程項目等問題時所運用的一種方法。隨著歐、美等12國在1972年成立了國際應用系統分析研究所(IIASA)，使系統分析擴大到社會、經濟、生態等領域，并賦予它新的意義。從廣義上理解，系統分析是系統工程的同義語，它是根據總體協調的需要，把相關思想、理論、方法有機綜合起來，按照問題導向原則，通過方法集成，解決實踐問題所采取的邏輯步驟和基本方法。霍爾三維結構是系統分析中重要的方法，它強調目標明確，核心內容是最優化，該結構具有在研究方法上的整體性(三維)、技術應用上的綜合性(知識維)、組織管理上的科學性(時間維與邏輯維)和系統工程的問題導向性(邏輯維)等突出特點。
二、企業對外投資管理的界定
投資是指投入一定數量的貨幣、資本以及實物，帶來新的生產要素的擴大和外來收益的增加。按投向劃分，企業投資可以分為對內投資和對外投資。對內投資是指企業對原有的固定資產進行更新與改造，擴大生產能力，包括購置設備、房屋等等。對外投資是指企業直接設立新公司或通過一定的手段購買所投資企業的股權，從而對新公司擁有控制權的行為。企業對外投資管理是以投資項目的論證為起點，通過決策控制以及事后管理有限地連接在一起的工作，可以理解為對外投資與管理對外投資的經濟活動組合。對外投資的根本目的是為了實現企業發展戰略，合理利用企業資源，獲取未來收益的行動，形成的對外投資形態包括全資子公司、控股子公司和參股子公司;管理投資就是為了使已有的投資成果(全資子公司與控股子公司)能夠為自身帶來更大的收益而采取的一系列措施。
三、企業對外投資管理體系的設計
按照系統分析中霍爾三維結構的劃分，可以把整個對外投資管理看成由時間維、邏輯維和知識維等三維結構組成。時間維表示對外投資管理的整個過程或壽命周期，分為投資前期管理、過程管理和后期管理三個階段。邏輯維是指在對外投資管理中每個階段應遵循的邏輯順序和工作步驟。知識維是指從事對外投資管理中所需要的各類知識，如各類應用工具、理論依據及管理手段，等等。
1．確立對外投資管理的總體原則
對外投資管理的總體原則是企業進行對外投資管理工作的總體要求，是對外投資管理全過程中所遵循的行為準則，應集中體現“以整體為目標，堅持問題導向”的特點。為此，對外投資管理的總原則為“承接戰略、增加收益”，即“承接戰略”是承接企業的總體發展戰略與規劃，對外投資是實現企業發展戰略的手段之一;“增加收益”是對外投資的目標，企業一切的對外投資都應該圍繞這個目標進行，最終達到增強企業綜合實力的目的。
2．確定時間維的工作內容
按照時間維的劃分，對外投資可以分為投資的對外前期、中期和后期管理。對外投資的前期管理，也可以稱為對外投資的決策過程管理，主要包括認清企業的發展現狀，制定對外投資的戰略，選擇對外投資的目標，做出對外投資的決策。由于對外投資決策是前期管理中最核心的部分，決策的質量將對企業的未來整體效益產生深遠的影響。對外投資的中期管理，也可以稱為對外投資過程管理，是投資策略的實施階段。在實施過程中，對外投資項目必須嚴格按照已決定的方案或協議執行。實施結束后，從項目的發掘、論證、實施到移交(含項目中止)的資料要全部存檔，并撰寫總結報告。對外投資的后期管理，主要是指對投資收益的管理，是企業作為股東為了保證投入的資產給自己帶來收益而采取的一系列管控措施。同時，在后期管理中應跟蹤項目的運營情況，對項目的策略以及投資的效果進行評價。
3．劃分邏輯維的工作步驟
所謂邏輯維是指對外投資管理中每個階段應遵循的邏輯順序和工作步驟。為了規避投資的風險和實現投資的閉環管理，把整個對外投資過程分為立項、論證、決策與實施、運營、后評價等五個階段，并且每個階段是遞進進行的。即投資項目在決策前必須經過立項階段和論證階段，一定要對實施的項目進行運營管理，在項目運營一段時間后一定要實施后評價，總結項目的得失。(1)立項階段。立項階段是投資機會研究階段，主要任務是尋找機會，明確投資方向，提出初步的項目建議。具體而言，在立項階段就是要從一般機會或特定的機會分析中，發現投資的切入點或可能的接口，結合企業的戰略與實力，最終形成確切的投資方向的過程。通過立項后，項目將進入論證階段。(2)論證階段。論證階段可以細分為可行性研究階段與評審兩部分。可行性研究是針對立項后的項目進行可行或不可行的分析，是在投資決策前對擬投資的方案及經濟效益進行詳細的研究，從而確定該項目是否投資、如何投資，是否繼續投資、終止投資等，它是從項目投資的微觀利益角度出發，為決策者進行決策提供可靠的依據。項目的評審是企業通過尋找特定專家或第三方機構對可行性研究結果進行全面審核和再評價，其目的是站在企業戰略的基礎上，結合國家、區域等各方面的政策審查項目可行性分析的可靠性、真實性，并提出結論性的意見，是項目最終審批決策的主要依據。(3)決策與實施階段。當對外投資項目獲得批準后，應進入到實施階段。項目實施必須嚴格按照已批準的方案或協議執行，不得對方案或協議做實質性的更改。項目實施結束后，應收集整理從項目立項起到項目實施、移交(含項目中止)的資料，同時在項目完成后，撰寫總結報告。(4)運營階段。運營階段是對形成的投資成果進行管理的過程，實質上是對子公司的管控過程。該階段是以股東(企業)利益最大化為出發點，通過明確母公司與子公司之間的公司治理關系，強化子公司運營質量的改善，最終實現提升公司對外投資的經濟回報和促進子公司可持續發展的目的。該階段是決定企業能否從投資結果獲取增量資本的關鍵階段。(5)后評價階段。項目后評價是項目監督管理的重要手段，也是投資決策周期性管理的重要組成部分。基本目的是通過項目的實際情況與預期目標間的比較，考察項目投資決策的正確性和預期目標的實現程度。通過對項目各階段工作的回顧，查明成敗的原因，總結教訓，提出補救和改進的措施，把后評價信息反饋到未來項目中，為宏觀的投資計劃與投資戰略的制定和調整提供依據。
4．整理對外投資管理的知識維
由于對外投資管理工作是一項專業性極強的工作，在各個階段都涉及相關的工具、理論與技法，為此有必要加以確定和固化，為有效地推進工作打下基礎。(1)立項階段的機會表達———項目建議書。所謂項目建議書是闡述通過機會分析提出一個設想來要求實現一項對外投資行為的一種建設性報告，是一種反應機會分析成果的表達方式。其主要作用表現在三個方面:一是在宏觀上說明投資的必要性;二是根據實際情況，初步分析投入的人力、財力、物力的可行性;三是提出初步設計的投資方案。(2)論證階段的成果表達———可行性研究報告。論證階段是對通過立項的項目進行深入分析的階段。由于論證是關于“可行與不可行的分析階段”，其分析結果就必須要通過一定的載體表達出來，可行性研究報告就是這樣一種有效的載體形式。其通常具有兩大作用:一是作為項目論證者向決策者匯報的基本形式。在現實工作中，項目的論證者與決策者是分離的，并且論證者要多次與決策者進行反復溝通。為此，項目論證者可以通過可行性研究報告向決策者進行全面、準確的匯報與交流。在內容上，還應盡可能地讓決策者了解論證的過程、依據和方法。二是作為評價項目及項目論證者的重要依據。由于可行性研究報告提供的是一種全面的終極結果，對于投資決策具有權威性的參照意義，為此，在項目運營之后，以實際數據為基礎聚焦可行性研究報告中的數據，對項目進行后評價。同時可行性研究報告也是評價項目論證者績效的主要依據。(3)運營管理的管理手段。運營階段是對形成的投資成果進行管理的過程，實質上是對子公司的管控過程。在運營過程中，以股東價值最大化思想貫穿整個運營管理過程，在借鑒“委托—理論”的基礎上創造出具體的四種管理手段。經營巡視是指為了加強股東與子公司經營者之間的聯系與溝通，通過定期、不定期的巡視，運用聽匯報、閱資料和看現場等方式，了解子公司經營情況，及時糾正經營的偏差，促使子公司經濟活動與股東確定的經營目標保持一致，減少經營風險。風險預警是股東運用一定的工具作媒介，采用特定的方法對能夠反映子公司經營活動過程的數據進行分析，對照行業標準，獲得風險警示信號，促使股東采取適當的措施把風險扼殺在萌芽狀態的一種方法。業績評價是在價值管理思想的指引下確定對子公司的評價目標。評價目標是以股東利益最大化和兼顧子公司可持續發展為出發點，促進子公司努力完成經營目標，從而提高母公司對外投資的經濟效益。在評價過程中，運用平衡計分卡的理念，把子公司財務、客戶、內部業務流程、學習與創新等四個方面的關鍵指標(KPI)融入定性指標與定量指標集合中。定量指標是可以用經營數據衡量的各種指標，是對子公司過去的總結。定性指標是不便于量化的指標，是對定量指標的補充。兩類指標綜合應用，可以讓股東全面地對所投資的子公司的業績進行綜合的評價。薪酬管理是將子公司的經營業績評價結果與子公司工資總額、子公司經營者的薪酬掛鉤，使子公司在追求業績增長的同時，又能更好地實現股東的目標和利益。(4)后評價的工作方法。后評價的工作方法可以分為:邏輯框架法和成功度評價方法。邏輯框架法的核心是確定事物之間內在的因果關系，即“如果”提供了某種條件，“那么”就會產生某種結果。成功度評價法是指對照項目立項階段確定的目標和計劃，分析實際實現結果與差別，以評價項目目標的實現程度，對項目的總成功度進行評判。它是以邏輯框架法分析的項目目標的實現程度和經濟效益分析的結論為基礎進行的評價。
四、夯實對外投資管理體系的關鍵事項
雖然通過霍爾三維結構建立的對外投資管理體系中明確了對外投資的工作程序、工作方法及管理工具，但是有效地進行對外投資管理還應該夯實以下兩個事項。
1．建立相關制度
為了有效規范對外投資管理工作，把確定的工作程序、方法和工具固化下來，必須建立一套與工作相適應的管理制度。其中，在編寫各項制度過程中應遵循“為什么，是什么，誰來做，怎么做”的邏輯關系，把相應的工作總則、工作機構、工作程序、考核指標及結果應用明確表述出來，讓制度具有可操作性，這樣才能真正確保工作的規范化與制度化。
2．培養專業團隊
關鍵詞：城市軌道；交通；融資模式
中圖分類號：K915 文獻標識碼： A
城市軌道交通具有投資額巨大、投資回收期長的特點，其投資回報具有轉移性和正外部性，社會效益巨大，但直接經濟效益不大。軌道交通的建設投入需要巨額建設資金，僅依靠政府財政投資則會限制城市軌道交通的發展。通過分析不同城市的軌道交通投融資模式，提出構建城市軌道交通產業投資基金模式。
一、城市軌道交通融資運營體制模式
1、政府主導的壟斷一體化模式
在城市軌道交通發展初期，我國采用的是政府主導的壟斷一體化融資運營管理模式。政府主導的壟斷一體化模式的特點是政府負責全部的建設、投資和運營管理，指定一家政府機構或者國有企業負責投融資、建設、運營的具體執行。這種一體化模式有著顯著的優勢，即關系簡單，政府決策、執行及協調效率高，體現了“集中力量辦大事”的優越性。在城市軌道交通發展初期，這種一體化模式的確發揮了其積極的作用。然而這種一體化模式的弊端日益顯現出來。投資體制的單一，使得資金短缺嚴重；預算軟約束，使得資金使用效率低，甚至滋生腐敗；運營效率低，使得政府不得不背負沉重的補貼負擔；責任劃分不明，使得管理存在巨大漏洞，投資、建設、運營之間的矛盾互相掩蓋。
2、政府主導的三分開模式
我國城市軌道交通融資管理模式進行了改革，形成了政府主導的三分開管理模式，其主要特點是政府指定不同機構或者企業分別完成投資、建設和運營的具體執行，將原本由一家機構或者企業承擔的任務分拆成三個。三分開模式打破了傳統的一體化壟斷，向市場化改革邁進了一大步，其明顯優勢在于投資、建設和運營之間的權利和義務關系相當明晰，三個環節相互制約，增強了競爭性，提高了城市軌道交通運作效率。
3、透明監管下得壟斷一體化模式
最大特點是政府投資，完全按照商業原則投資運營。這一模式在我國實踐中的一個成功案例是香港地鐵公司。香港地鐵公司在規劃新線時有權提出勾地計劃，在地鐵建設的同時發展物業。但這一模式成功運行的關鍵歸因于香港相當公開透明的監管制度和社會監管環境。
二、城市軌道交通市場化融資模式的實踐
1、北京模式
在進入三分開管理模式后，北京城市軌道交通首次嘗試了PPP融資模式和BT模式。PPP是指公私合伙制。PPP融資模式是指公共部門通過與社會資本建立伙伴關系來提供準公共物品和服務的一種方式，以期達到各參與方的“雙贏”或“多贏”為合作理念的現代融資模式。PPP模式的參與方包括政府、社會資本提供者、PPP項目公司、金融機構、工程承包商、運營商等。其中政府是項目的主要發起人，既不擁有項目也不經營項目，其主要責任是通過給予某些特許經營權和政策補貼作為對項目建設、開發、融資等各方面安排的支持。社會資本的提供者是政府通過公開招標選擇的，與代表政府的股權投資機構合作成立PPP項目公司，公司具體負責從融資、設計、建設、運營到最后項目的移交等全過程的運作。金融機構為項目的實施提供大量的資金和信用支持。PPP模式的這種操作規則不僅減輕了政府在城市基礎建設中的負擔，而且在使社會資本有利可圖的情況下，降低了社會資本的投資風險，更重要的是將社會資本中的高效管理方法和先進技術引進到項目中來，提高了項目的運作效率。PPP融資模式在北京地鐵4號線的成功運用。BT是指“建設―移交”，是指政府或其授權機構作為BT項目的發起人，經過法定程序選擇基礎設施項目的BT主辦人，由主辦人在工程建設期內組建BT項目公司進行投資、融資和建設，在工程竣工后按合同約定移交給發起人并收回投資。北京地鐵奧運支線就采用的BT模式進行融資建設管理，效果顯著。然而BT模式存在著復雜的法律關系，操作復雜，風險多，關于BT模式的法律法規須有待進一步完善。
2、深圳模式
BOT是指“建設―經營―轉讓”模式，是指由政府通過特許經營權協議，在規定的時間內，將城市軌道交通等基礎設施建設授予私營或者非政府財團作為特許權項目成立項目公司，由項目公司負責項目的投融資、建設、運營和維護管理。在特許期滿后，將項目移交給政府，并以一定期限的經營盈利作為回報。深圳市政府將深圳地鐵4號線續建工程授予香港地鐵公司作為特許權項目進行建設運營管理。在整個4號線的建設過程中，政府只負責征地、拆遷、安置和管線遷改四個方面的工作，其他工作一律交由香港地鐵公司承擔。通過引進香港地鐵“地鐵+物業”的成功模式，開發沿線土地，使其土地價值最大化，并在合作過程中，借鑒了香港地鐵先進的技術、管理和土地開發理念和經驗，為深圳市今后城市軌道交通市場化融資運營管理提供了成功范例。
3、上海模式
上海的城市軌道交通采取政府投資與市場化融資相結合，政府經營的融資模式。上海申通集團是上海城市軌道交通建設和投資主體，擁有城市軌道交通融資、建設、經營權。而上海市政府則為軌道交通提供財力和政策支持。申通集團在吸引沿線區縣政府以及其他社會力量共同參與投資的基礎上，探索以股票、債券、銀行借款等多種方式的市場化融資渠道，并引入保險資金進行市場化融資。隨著我國城市基礎設施領域市場化腳步的加快，股票上市融資將成為今后軌道交通行業融資的主流模式之一。證券市場將成為我國城市軌道交通上市公司吸引社會資本的一個重要的融資來源。
三、構建城市軌道交通產業投資基金模式
產業投資基金具有以下主要特點：投資對象主要為非上市企業；投資期限通常為3～7年；積極參與被投資企業的經營管理；投資的目的是基于企業的潛在價值，通過投資推動企業發展，在合適的時機通過各類退出方式實現資本增值收益。借鑒國內外發達地區產業投資基金的經驗，加快城市軌道建設的步伐，可以構造軌道交通產業投資基金。堅持“政府引導、市場化運作、專業化管理”原則，設計出適合城市軌道交通產業發展的基礎建設產業投資基金，打破以往軌道交通建設中負債型融資模式的瓶頸，將產業基金特點、軌道交通產業特點和城市自身經濟社會發展情況三者有機結合。城市軌道交通產業投資基金構造如下：
（1）基金的組織形式。軌道交通建設基金可以采用封閉的契約型設立方式，即成立基金管理公司，由基金管理公司募集資金，尋找投資者。此設立方式相對于公司型基金，契約型基金更為大眾化、審批程序更為簡單、經營成本略低，可避開公司型基金缺少法律依據的弊端。
（2）基金的募集方式及對象。軌道交通產業投資基金采用私募的方式籌集資金。募集的對象為大型的境內外機構投資者。初步由與軌道交通建設相關的大型裝備制造業、建筑業、基建企業集團發起，然后利用發起者的號召力，爭取一批資金實力雄厚并且資源整合能力較強的機構投資者共同發起軌道交通產業投資基金，待條件成熟后，再公開面向市場。
（3）基金的投資對象。軌道交通產業投資基金初步擬定投資于政府組建的城市軌道交通總公司，可以根據情況適當擴大到軌道交通相關產業以及關聯的基礎建設領域。
（4）基金的分配機制和利率生成基礎。軌道交通建設具有投資規模大、收益較高、長期穩定的特點，建成運營后收益率相對穩定。作為定向的產業投資基金，軌道交通自身的經營狀況是城市軌道交通產業投資基金利率生成的基礎。
（5）利率的保障機制和利率結構。作為市政基礎建設，軌道交通建設是準公共性的投資項目，為了保證對投資者公平合理，市區兩級財政應該為基金提供保障支持。建議采取有保障的浮動利率：當軌道交通總公司的收益率低于某一保障利率時，軌道交通建設基金仍享有保障利率的收益；當軌道交通總公司年收益大于保障利率時，就按照實際利率支付基金收益。
（6）基金的退出機制。軌道交通產業投資基金募集的資金大部分流向軌道交通總公司。需要考慮基金如何從軌道交通總公司撤出，以及投資者如何將資金從軌道交通產業投資基金中撤出這兩個環節。軌道交通產業投資基金直接投資軌道交通總公司，基金本身就成了軌道交通總公司的一個法人大股東，在軌道交通網絡建成之后，軌道交通總公司可以每年按基金股本一定的比例回購股本，但基金本身有權力拒絕回購；產業投資基金在整個軌道交通網絡建成運營之前無權向軌道交通總公司要求贖回，基金也沒有向投資者退還本金的義務。如果有投資者轉讓所持有的基金股份，須經基金管理委員會批準，其他基金股份持有者和軌道交通總公司具有優先購買權。
結論
通過分析不同城市的軌道交通投融資模式，提出構建城市軌道交通產業投資基金新模式。在選擇投融資模式時不需追求最優，找到適合自己的投融資模式。致力于發展軌道交通的城市應該根據自身特點、經濟能力和軌道交通發展階段，因地制宜，選擇與自己軌道交通建設管理相適應的投融資模式。
參考文獻
1.軍人保險基金管理制度體系不健全
當前我國針對軍人保險基金尚未成立完善的制度管理體系，而且由于缺乏健全、穩定的保險基金管理機構以及崗位人員，導致軍人保險基金的管理工作基礎較差。首先由于我國在軍人保險制度方面的法律法規尚未完善，對于軍人參與保險的對象范圍、權利義務、繳費標準以及賠付標準也沒有明確的界定，因而導致法律法規缺乏約束力，對于保險基金管理工作的開展難以形成有效的指導。其次，當前軍人保險基金普遍存在著保險險種少、覆蓋范圍不足的問題，而且也沒有與地方保險體系接軌，制約了軍人保險制度保障能力的提高。第三，軍人保險基金的運營管理模式單一，資金的收益率不足，導致軍人保險基金的資金短缺，資金壓力不斷加大。這些問題不僅制約了軍人保險制度體系正常功能的發揮，對于軍人保險制度的長期發展也十分不利。
2.軍人保險基金的管理方式落后
保險基金的審批程序繁瑣，審批周期較長，層層報批、逐級撥付的方式導致軍人保險基金的管理效率不高；會計核算不規范，在軍人保險基金的會計核算管理上未能嚴格按照《軍人保險基金會計核算辦法》等政策規定執行，因而導致會計核算科目使用不準確，影響了軍人保險基金會計數據的真實性；管理方式陳舊，在軍人保險基金的管理方式上，仍然采用傳統的行政管理手段，而且管理工作的信息化建設程度不足，導致軍人保險基金管理的準確性與工作效率較低。
3.缺乏專業的保險基金管理工作人才
軍隊保險基金的管理與普通的經費管理工作有著很大的區別，無論是在保險基金的審核環節、運營管理還是賠付階段，均存在著處理流程復雜以及管理標準要求較高的特點，因此對于軍人保險基金管理人才的要求也相對較高。但是，由于現階段專業化、高水平的部隊軍人保險管理人才缺乏，而且也未能成立專業的教育培訓體系，因此造成了在軍人保險基金管理過程中操作不規范、標準執行不嚴格以及會計核算失真的現象時有發生，制約了軍人保險基金管理工作質量與工作水平的提高。
二、軍人保險基金管理完善措施研究
1.優化軍人保險基金管理方法
首先，應該優化軍人保險基金管理制度，通過結合部隊軍人保險工作的實際情況制定完善的軍人保險基金管理制度，并以此為依據指導軍人保險基金管理工作的開展，重點針對管理模式、運營模式、基金管理監督、個人賬戶的建管、基金支付轉移等一系列的工作。其次，應該進一步優化軍人保險基金管理流程，在軍人保險基金管理的業務處理上嚴格按照國家《軍人保險基金管理暫行辦法》以及《中國人民會計規則》等相關規范文件執行，實現軍人保險基金業務處理流程的標準化與規范化。第三，重視軍人保險基金管理工作信息化的建設，重點在于基金管理數據的采集整理、基金的劃撥、會計核算等方面上，利用信息技術提高基金管理工作的準確性與工作效率。
2.規范軍人保險基金的會計核算工作
軍人保險基金的會計核算應該嚴格按照《軍人保險基金會計核算辦法》中的相關規定，確保憑證真實、賬目準確、科目設置合理以及報表規范，實現軍人保險基金會計核算的真實、合理、準確以及合法。此外，應該重點軍人保險基金管理現狀及對策研究王琳娜摘要：軍人保險基金作為保障軍人合法權益以及實現軍人保障制度有效運行的經濟基礎，對于實現部隊團結穩針對保險基金的審批程序、保險基金預算管理、收支管理、基金核算及決算、個人賬戶管理、基金檔案管理工作進行細致的考核，并根據考核提出進一步完善軍人保險基金會計管理工作的措施，實現會計核算管理工作滿足相關規范標準要求。
3.完善軍人保險基金的運營管理
首先必須在國家相關法律政策允許的范圍內開展保險基金的運營，明確軍人保險基金可以進入資本市場的條件、允許的投資范圍、允許投資的規模以及投資項目比例等相關規定，避免軍人保險基金管理出現違法違規的現象。同時為了避免軍人保險基金在運營管理使用上出現各種風險，應該建立完善的投資風險控制管理體系，可以將保險基金分為保險金賠付準備金、短期投資基金以及長期投資資金三部分，結合資本市場動態，降低軍人保險基金的運營風險。此外，應該強化監管，由部隊的紀檢、審計以及財務管理部門。聯合成立軍人保險基金投資監管委員會，對軍人保險基金的投資運營狀況進行審計監督，提高軍人保險基金運營的社會效益與經濟收益。
4.重視軍人保險基金管理人才的培養
首先，在人才的培養機制上，可以選拔優秀的人才到部隊院校或者是地方院校進行培訓，重點針對保險基金管理方面的課程進行系統的教育。其次，在軍人保險基金管理人才的引進上，可以結合國家相關的人才流動政策，在地方院校或者是社保管理機構中吸收素質優秀、業務能力強的人員進入軍人保險管理機構，提高軍人保險基金管理隊伍的整體能力水平。通過這些措施，實現軍人保險基金管理人才培養以及選拔機制的完善，通過高能力、高水平的管理團隊，提高軍人保險基金管理水平。
三、結語
關鍵詞：公共項目；投資；效益審計
2004年6月23日，國家審計署在政府年度審計報告中指出，目前部分城市基礎設施建設、公路、水利等項目投資效益不高的問題非常突出，部分項目未按期建成投產，部分已建成項目運營效果差，有的工程質量存在重大隱患，擠占挪用建設資金及損失浪費問題嚴重。可見，投資效益不高是我國目前存在的一個重要問題，因此加強對公共投資的效益審計勢在必行。
一、關于公共投資項目效益審計的目標
明確公共投資項目效益審計的目標是確定審計內容、范圍、方式和方法的基礎。要通過理清公共投資項目效益審計的思路，明確公共投資項目效益審計的定位，來確定公共投資項目效益審計的目標，并以審計目標為指導，制定具體審計方案，做好效益審計的審前準備，認真實施效益審計，形成有說服力的審計報告。
公共投資項目效益審計要將真實性、合法性審計與效益性審計相結合，是一種全面性的效益審計，要兼顧項目的經濟效益、社會效益、環境效益，是一種綜合性的效益審計，要將個別項目的效益情況與一批項目的效益情況，將個別項目的效益情況與專項資金的效益情況統籌兼顧，是一種系統性的效益審計，要發揮審計工作的特點，借鑒國外績效審計的技術方法，走具有創新性的效益審計之路。
二、關于公共投資項目效益審計的組織方式
公共投資項目效益審計的組織方式必須與我國的國情相結合，適應我國公共投資項目管理的特點和政府審計工作的實際。
可供選擇的審計方式，一是跟蹤審計，這種方式比較適合于資金投入大、對社會經濟影響較大的重點工程項目的審計。二是制度基礎審計，審計機關通過對公共工程投資項目內部控制制度的描述、測試和評價，確認其內部控制制度是否健全和有效，并通過這種審計方式，尋找投資管理中的薄弱環節，并以此為基礎，明確審計重點。三是戰略協作審計，主要是指國家審計機關、社會審計組織和內部審計機構之間的協作性審計，以充分利用各種審計資源的優勢，實現在公共工程投資審計中的優勢互補。四是審計調查，用專項審計調查的方法，向有關方面進行查證。
三、關于公共投資項目效益審計的項目選擇
選擇好效益審計項目，是做好效益審計的第一步，選擇效益審計項目應充分考慮：一是該項目是否為財政資金投資的項目；二是項目的建設和運行對社會發展和環境方面的影響如何；三是審計成本和可操作性，即選擇效益審計項目，投資額既不能過大，也不能太小。投資額過大，審計時間長，成本高，審計力量不能滿足需要，可操作性差；投資額太小，政府和公眾關注程度低，審計效果會受到影響；四是效益審計項目必須是已建成并正式投入使用一定年限以上的項目，如果未建成或投入時間太短，則難以評價其投資效益。
四、關于公共投資項目效益審計方案的制定
在制定審計方案時應重點把握以下環節：一是明確審計目標．二是確定審計范圍，細化審計重點內容，重點把握三個結合：一將項目概算合理性審計、項目招投標審計、合同執行審計以及工程造價審計與經濟性審計相結合；二將概算執行審計、建設工期審計以及資金使用的真實合法審計與效率性審計相結合；三將項目建設規模、質量管理、目標實現程度審計與效果性審計相結合。三是整合審計資源，合理安排人員分工。針對不同的項目特點，審計分工靈活多樣，成立緊密型的效益審計小組，根據審計人員的專業特點，讓每一位參審人員在完成各自財務或工程審計工作之外，充分發揮特長，分別承擔部分效益審計的任務。
效益審計技術方法是指在審計實施過程中收集和分析審計證據的技術和手段。由于效益審計范圍更廣，涉及項目投資管理活動的各個方面，甚至需要收集來自于被審計單位以外與審計事項相關的證據，因此需靈活運用多種技術方法，效益審計技術方法遠遠超出了傳統財務收支審計技術的范疇。
五、關于公共投資項目效益審計的報告
績效審計報告沒有統一的格式，報告的格式與內容因審計評價對象內容的不同而不同，一般來說績效審計報告的內容應該主要包括：1．項目基本情況，介紹審計實施的基本情況和被審計項目或單位的基本情況，并說明在評價績效時有哪些特別的考慮，比如被審計單位受到了什么影響和限制等；2．審計評價，評價績效的標準和結論以及支持結論的依據，必須一一列出，不管是好的方面還是差的方面；3．審計中發現的主要問題，主要與審計評價相對應，反映項目建設和運營管理中存在的主要問題，并揭示影響項目運行效益的主要原因；4．審計建議，審計建議針對的是重要領域，要客觀、合理、可行，績效審計報告主要是建設性的，要站在幫助被審項目提高效益的角度上，從改進被審計單位管理的體制和方法，提高管理效率，以更好的完成項目建設目標的角度提出建議。
六、關于公共投資項目效益審計制度的完善
解決公共投資項目效益審計的法律依據，健全完善公共投資項目效益審計的規范是需要給予充分關注的重要問題。
這包括兩方面的內容：一是要做好效益審計的有關立法工作，明確效益審計的法律地位，使效益審計有必要的法律制度保障和工作機制保障；二是制定和完善國家審計機關的效益審計準則、質量控制辦法、審計結果公告辦法等規范，以確保效益審計的質量。
參考文獻：
[關鍵詞]商業地產;實物期權;投資決策
傳統商業地產投資決策方法,往往忽略企業潛在的投資機會可能帶來的收益,以及開發企業管理者通過靈活把握各種投資機會所能給企業帶來的增值,因此常常低估項目的價值。Hayes和Abernathy、Hayes和Garvin認為,傳統的投資決策方法由于忽略了企業經營管理的戰略因素,因此經常低估投資機會而導致短期決策行為,造成投資不足和競爭地位的實際下降。
當傳統方法難以解決項目投資決策分析時,金融領域的一項重大研究成果——以Black和Scholes的經典論文為標志的期權定價理論啟迪了項目投資決策新方法,他們通過構造期權的動態復制組合來對沖期權風險,并獲得無風險收益,在無套利機會和無交易費用等假設下,經過嚴密的數學推導,得出了基于不付紅利股票的任何期權價格必須滿足的微分方程,并運用該方程,推導出股票的歐式看漲期權定價公式,即著名的Black-Scholes模型。同時,Cos、Ross和Rubinstein提出了標準的二叉樹定價模型,使離散時間的期權定價問題得以簡化,進一步發展和完善了期權定價理論。最先把期權定價理論引入項目投資領域的是StewartMyers教授,他于1977年首次提出金融期權思想及其定價理論與方法可用于項目投資的評估與決策,并稱之為實物期權。
經營柔性和戰略適應性是在不確定條件下進行投資決策分析的基本出發點,而這一點在傳統投資決策方法中并沒有體現出來,實物期權方法的使用,正好解決了企業的經營柔性和戰略適應性所帶來的價值估價問題。并且,實物期權方法不是簡單地對傳統現金流量折現方法進行否定,而是在保留其對資金時間價值分析這一特性的基礎上對其局限性進行突破,兩種方法相互補充。
因此,實物期權方法作為在不確定市場環境中輔助投資決策的方法,已成為房地產投資決策理論研究的前沿課題,將其與傳統投資決策方法結合起來對項目進行決策分析,是一種科學、合理、主動、有效的方法。但是,將實物期權方法引入項目投資決策中,有著比較嚴格的條件限制,主要是指投資項目首先必須具有實物期權特性,其次企業應具備積極的管理、高素質的管理者以及完善的市場信息。本文通過對商業地產的實物期權特性進行分析,構建商業地產實物期權定價模型,并進行實證研究,為實物期權方法在商業地產投資決策中的應用奠定基礎。
一、商業地產投資的實物期權特性分析
商業地產開發投資,可以分為兩大階段,即項目的開發建設階段和項目的運營管理階段。在開發建設階段,包括可行性研究論證、獲得土地使用權、項目招商、規劃設計、工程建設及竣工驗收。項目運營管理階段是在項目竣工驗收的基礎上,對項目進行整體經營和管理,將開發產品市場化,獲得企業利潤的階段。
在開發建設階段,從實物期權的角度來看,土地使用費的投入,相當于一筆期權費用,在支付了這筆費用之后,商業地產投資開發商擁有在一定的期限內對土地進行開發、經營、變賣等權利,而后續的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性,投資者可以根據來自市場、技術、管理、資金等多方面的風險評價,在國家規定的期間內,推遲開發投資。因此,投資中蘊涵推遲期權的價值。而在項目建設階段,影響項目價值的主要因素是商業地產未來的租賃價格。由于項目的經營期限較長,在整個收益過程中存在高度的不確定性,包括經營管理層面的不確定性、經濟的不確定性、城市規劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等,因而很難準確對項目價值進行評估。而由于項目價值的不確定性和投資成本的不可逆性,使得投資者在進行項目的開發過程中,通常不是將資金一次性投入,而是采取分期開發的方式,在一期投資建設之后,根據市場情況決定下一期開發的投資情況,以此降低開發投資的風險。因此,在項目建設階段,蘊涵擴張和收縮期權。在項目的運營管理階段,當項目運營良好時,決策者能夠獲取一些新的投資機會或對項目進行擴張,以獲取更大的收益。而當項目運營不佳時,決策者可以采取轉換決策或放棄項目的方式,以減少風險。由此,在項目的運營階段,存在增長期權、擴張期權、轉換期權和放棄期權。
根據上面的分析可以知道,商業地產的實物期權可以看作是美式看漲期權,商業地產開發商作為期權的持有者,可以根據其在進行投資決策時所擁有的信息來決定是否進行開發建設,以及決定開發建設的時間和開發建設規模。
二、商業地產投資決策實物期權模型構建
從期權的角度分析商業地產項目的價值,通常包括2部分:凈現值和期權價值。因此,要進行商業地產投資項目價值的計算,首先必須進行項目凈現值的計算,在得到項目凈現值數值之后,再對項目蘊涵的靈活性價值即實物期權價值進行計算,最后計算項目的總價值。如果項目的總價值大于零,則說明項目可行,可以對項目進行投資。而一旦出現負值,則不應進行項目投資。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第25條規定,以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的,可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的,可以無償收回土地的使用權。可見,開發企業在獲得土地使用權后,擁有到期日為2年的推遲期權,開發企業可以到期執行期權,進行投資,也可以提前執行期權。
本文根據商業地產投資項目的實際情況,在對經典的B-S定價模型進行修正的基礎上,來確定商業地產投資項目的推遲期權模型。為了使模型更接近實際和更具有適用性,本文在進行模型推導之前,做出的主要假設條件有:
1.商業地產的租賃價格呈對數正態分布;商業地產的出租率設為90%。
2.在期權有效期內,除價格變動而形成資本損益外,還包括因為土地閑置所產生的機會成本,即存在負的紅利分配。假定紅利分配δ是恒定的,等于土地閑置的機會成本。
3.投資者可按已知的、并在期權合約有效期內保持不變的無風險利率r不受限制地進行貸款。
4.用SW表示單位建筑面積的商業地產在出租率為90%的條件下,在土地使用年限內所帶來的凈收益現值,相當于推遲期權到期日的商業地產單位建筑面積的銷售價格,其中S表示推遲期權到期日的單位建筑面積的商業地產年凈租金水平。假設租賃價格以一固定百分比q逐年遞增,其中q表示商業地產年凈租金的增長率,t表示推遲期權的時間,T表示項目的壽命期,則:
5.考慮推遲期權階段所要繳納的土地閑置費用。假設在推遲期權到期日之前,土地每年的閑置費用為Fi,考慮項目的建設期,假設建設期為D年。
下面具體推導商業地產投資項目在推遲期權階段的定價模型。假設項目價值的不確定性只受到租賃價格的影響,為了便于處理,這里我們用單位建筑面積的凈租賃價格來代替凈租賃收益,則相應的開發建設投資也是單位建筑面積的開發建設投資,得到的項目價值也是單位建筑面積含有期權的價值。然后,將這一結果乘以項目的開發建設面積,即得到項目的總價值。假設項目每單位建筑面積的開發建設投資為C,年租金為S,則項目每單位建筑面積當前實現的利潤為:E[max(SW-C,0]
假設商業地產租賃價格遵循:dS=asSdt+σsSdz(2)
其中as表示租賃價格的瞬時漂移率,σs表示單位時間內租賃價格的波動率,dz為維納過程增量,對式(2)進行積分,得到
式(13)就是計算商業地產項目每單位建筑面積含有推遲期權的項目價值。其中S0表示初始凈租賃價格,V表示商業地產項目含有推遲期權的價值,C表示商業地產項目開發單位面積的付現成本(不包括土地費用和可行性研究費用)。為了便于模型的計算,本文考慮在計算C時先將所得稅排除在外,則得到的包含期權價值在內的項目價值為稅前的價值,屬于開發企業利潤。因此,對求得的項目價值乘以(1-所得稅稅率),得出完稅之后的項目價值。設項目的開發面積為M,所得稅稅率為h,土地費用為A,可行性研究費用為J,V1表示項目推遲期權的價值,k表示項目現金流的折現率,則商業地產項目含有推遲期權的項目價值為:
則推遲期權的價值為:V1=NPVT-NPV(15)
以上偏微分方程模型是基于價格遵循幾何布朗運動,且項目價值僅受租賃價格波動影響的假設基礎上得到的。
三、模型的相關參數確定
本文采用的商業地產運營模式是出租模式。商業地產單位面積獲得的凈收益,是通過將項目壽命期內單位面積的凈租金收益按照無風險利率折現到推遲期權的到期日現值,即SW。其中凈租金收益是商業地產單位面積的毛收益扣除運營費用、修理費用、經營稅金及附加、土地增值稅后得到的。
C表示商業地產項目開發建設投資:具體包括前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費、管理費、財務費、銷售費、開發期稅費、其他費用和不可預見費,不包括土地費用和項目可行性研究費用。
S0表示初始租賃價格扣除商業地產單位面積的運營費用、修理費用、經營稅金及附加和土地增值稅后所得到的單位面積的凈收益。其中初始租賃價格可以采用項目推遲期權初期的商業地產租賃市場同類物業的市場均價。r表示無風險利率,取5年期國債利率作為標準,土地的負的紅利分配δ取無風險利率作為標準。q的取值,可以根據市場調查,結合項目的實際情況來進行確定。
最后是關于波動率參數的估計。由資產價格理論得知,房地產價格由房地產租金收益流的貼現值決定,房地產價格波動與房地產租金的波動幅度應該基本相似,兩者呈正相關關系,如果兩者發生背離或房地產價格的波動幅度大于房地產租金的波動幅度,就表明房地產市場價格出現了異常。因此,可以通過中房指數來求出項目價值的波動率。設項目波動率和項目產出物價格的波動率相等,即σ=σs,由此,商業地產租賃價格的波動率σ可以根據目前已有的價格指數,用數值方法求出,具體公式為:
其中n+1表示歷史觀察數據,Si表示在第i個時間間隔末的商業地產租賃價格指數,ui=1n(Si/Si-1),u是ui的平均值,t為時間跨度。
四、實證研究
1.樣本選取
某市商業中心的步行街占地129畝,總建筑面積9.8萬平方米,共計718個商業鋪面,全長840米,預計總投資1.63億元,項目分二期建設,其中第一期工程全長560米,宗地面積4.32萬平方米,宗地價值3548.8萬元,土地使用期限為2002年10月30日至2052年9月9日。該項目于2002年12月動工興建,2004年3月全面竣工,并于5月1日開街試營業,該項目全部采用銷售的方式,已建成面積為5.39萬平方米。該步行街預計在2007年啟動二期工程,目前相關事項還未進行。本論文的實證研究,擬采用該項目二期工程為研究對象,進行項目投資決策分析。
2.傳統的項目投資決策分析
為了和前面的分析相對應,假設所有商鋪只租不售,均通過租賃的方式來獲取收益。
該項目從2007年初開始,開發期為2年,其中建設期1.5年,前期工程0.5年,計劃2008年年末完工。預計本項目所需投資總額1.11億元,其中包括土地費用4854.43萬元、基礎設施建設費(包括前期工程費)1000萬元、商業用房建筑安裝工程費2398.66萬元、公共配套設施建設費32.5萬元、管理費用248.57萬元、財務費用441.12萬元、銷售費用1323.36萬元、開發期的稅費121.56萬元、其他費用110.85萬元、不可預見費554.27萬元。假設項目當年的投資額發生在年初,項目2007年的投資比重為68.8%,2008年為31.2%。根據市場調查,結合本項目的實際情況,預計項目2009年的租賃價格為1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基數的基礎上遞增2%;出租率2009年-2012年為80%,從2013年開始為90%。運營費用包括:房產稅、管理費用、修理費用、保險費等,其中房產稅按年租金的12%計算,管理費按年租金的4%計算,維修費按建筑物重置價格的2%計算,保險費按建筑物重置價格的0.2%計算。項目的經營稅金及附加采取的稅率為5.5%,計稅基礎為出租收入,所得稅的稅率為33%,計稅基礎為項目每年產生的利潤,為簡化計算,土地增值稅不計。土地使用年限為40年,預計商業地產項目在經營18年后的凈轉售收入為9000萬元。
根據前面的分析,可以通過編制商業地產開發項目損益表,計算出商業地產項目在壽命期內各年的利潤總額,從而可以計算出項目所要繳納的所得稅。最后根據上述數據,編制商業地產項目的全投資現金流量表,以此計算出項目的凈現值。項目全投資現金流量表,詳見表1。
考慮資金時間價值和投資者對風險的態度,風險調整貼現率取8%,從而可以得出該項目的NPV=2647萬元,則該項目經濟上可行,可進行投資。
3.基于實物期權方法的投資決策分析
下面運用實物期權法重新審視該項目。假設市場走勢難以確定,可以延期投資,并以推遲2年為例進行分析。項目的開發期為2年,預計2009年開始施工,2010年末竣工并交付使用,項目從2011年開始獲取收益,預計項目的租賃價格為1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基數的基礎上遞增2%;出租率為90%,每年的土地閑置費用為土地出讓價的10%。
參照前面介紹的項目相關數據,開發商要想獲得此推遲期權,首先必須獲得土地的使用權,其中土地使用費用為4854.43萬元。無風險利率采用2006年發行的憑證式(一期)國債5年期的票面年利率3.49%,考慮土地負的紅利分配,設其等于無風險利率。項目的開發建設投資(不包含土地使用費用)預計在原來的基礎上增加10%,即為4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4萬元,項目的總投資為:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29萬元。考慮商業地產項目推遲開發的全投資現金流量表,詳見表2。考慮資金時間價值和投資者對風險的態度,風險調整貼現率取8%,可以得出NPV=1158萬元。
租賃價格波動率,采用該市中房指數典型地產指數2005年8月至2006年1月的數據進行計算,得出租賃價格的波動率為0.23。
下面具體對項目的推遲期權進行計算。根據市場調查,目前,該市同類商業地產的租賃價格均價為1元/天·平方米,因此推遲期權初期的租賃價格取值為365元/年·平方米,即毛租金收益為365元/年·平方米。其中運營費用的計算依據是:管理費按年租金的4%計算,應交稅金按年租金的12%計算,維修費按建筑物重置價格的2%計算,保險費按建筑物重置價格的0.2%計算,經營稅金及附加按年租金的5.5%計算,則凈租金收益為:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商業地產項目開發單位面積的付現成本(不包括土地費用)為1509元/平方米,W=22.66。
則:
因此,考慮了推遲期權的項目總價值為4248萬元,大于不延期開發的凈現值2647萬元。因此,可以得知,開發商在獲得土地的使用權后,進行項目的招商活動,等待并觀察市場,在推遲投資期限內,根據項目的招商來決定投資,能獲取更好的經濟效益。
4.實物期權價值的敏感性分析
這里主要分析項目投資費用、波動率和出租價格的變化對項目期權價值的影響。假設項目投資費用和出租價格的變化率分別為+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不確定性因素的變動對期權價值的影響情況,見表3。
假設出租價格波動率分別為0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波動率的變動對項目期權價值的影響,具體內容見表4。
通過以上的實證分析,可以得知,使用本文構建的模型計算結果和理論分析結果是一致的。一方面表現為考慮了項目期權價值在內的項目總價值大于傳統的凈現值評估價值;另一方面表現為看漲期權的價格與標的資產價格、波動率大小成正向變動,與項目投資費用成反向變動。
五、結語
本文對商業地產投資特性進行分析,從中找出商業地產投資中所蘊涵的實物期權特性,并通過對B-S模型進行修正,提出商業地產推遲投資的實物期權模型,并對其進行實證,得出考慮了項目期權價值在內的項目總價值大于傳統的凈現值評估價值。因此,將實物期權運用于商業地產投資決策領域,是充分地考慮了開發商的決策靈活性,使項目投資決策更接近于項目實際情況,也將有助于提高投資決策的正確性。
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