時(shí)間：2023-07-31 17:24:59
開(kāi)篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業(yè)綜合體報(bào)告，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
一、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體的矛盾
1.城市商業(yè)綜合體數(shù)量飽和，發(fā)展已達(dá)成熟。據(jù)2014年9月22日萊坊《商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢(shì)及成功要素研究報(bào)告》可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)大部分城市商業(yè)綜合體現(xiàn)存數(shù)量巨大。2014年上半年全國(guó)主要城市商業(yè)綜合體存量面積超過(guò)3.0億平方米。至2015年，商業(yè)綜合體存量面積還會(huì)有所增加，有可能將達(dá)到3.6億平方米，2016年以后，商業(yè)綜合體存量可能會(huì)突破至4.3億平方米。2014年國(guó)內(nèi)主要商業(yè)綜合體個(gè)數(shù)達(dá)885個(gè)，與2013年商業(yè)綜合體數(shù)量比較增長(zhǎng)24.47%；2015年主要城市的商業(yè)綜合體數(shù)量將突破1,000個(gè)；至2018年，商業(yè)綜合體的年供應(yīng)量將維持在1,200個(gè)左右。在這組數(shù)據(jù)中，一線城市、二線城市貢獻(xiàn)了大部分?jǐn)?shù)據(jù)，例如在2013年年初，房地產(chǎn)回溫，在上海SOHO中國(guó)聯(lián)合體以總價(jià)31.9億元獲上海古北商辦地塊，溢價(jià)率48%，樓板價(jià)為3.1萬(wàn)/平米；上海的“東八塊”地塊，美國(guó)漢斯以37.06億總價(jià)競(jìng)得；三季度，新鴻基地產(chǎn)以217.7億全國(guó)總價(jià)地王獲取徐家匯中心項(xiàng)目，溢價(jià)率25%；而在華南地區(qū)，超過(guò)五千萬(wàn)的大宗交易數(shù)量較以往也有所增加，同時(shí)交易金額也相對(duì)有所增加，例如在廣州地區(qū)，凱德商用以21.91億的交易作價(jià)，收購(gòu)了白云綠地中心零售部分二期項(xiàng)目，而在深圳地區(qū)，民生銀行大廈以總價(jià)8.3億元的價(jià)格整棟成交。由此可見(jiàn)不管是在交易金額還是交易數(shù)量上，商業(yè)綜合體的增長(zhǎng)勢(shì)頭都十分強(qiáng)勁，在交易之中也可以發(fā)現(xiàn)，外資開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于國(guó)內(nèi)的商業(yè)綜合體發(fā)展持看好態(tài)度，紛紛大量買入，其別是對(duì)于國(guó)內(nèi)的一線城市的商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)極為樂(lè)觀的投資趨向，其中外資資金和投資機(jī)構(gòu)也對(duì)國(guó)內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目紛紛進(jìn)行收購(gòu)。以上海為例，在13年商業(yè)物業(yè)大宗交易共有18宗，總成交額264億人民幣,其中外資投資機(jī)構(gòu)成交比例占86%，投資以優(yōu)質(zhì)低端的甲級(jí)辦公為主，其次為核心區(qū)成熟運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心，與2012年對(duì)比，2013年外資機(jī)構(gòu)大宗成交比例上漲72%，足見(jiàn)外資投資對(duì)于國(guó)內(nèi)商業(yè)綜合體發(fā)展的看好，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資充滿的信心，尤其是對(duì)國(guó)內(nèi)一線城市的商業(yè)綜合體發(fā)展更是持有一個(gè)長(zhǎng)期看好的態(tài)度。
商業(yè)綜合體的發(fā)展不僅完善了城市建設(shè)功能，為城市的區(qū)域性建設(shè)提供了更多的空間利用，與此同時(shí)也提升了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，可見(jiàn)商業(yè)綜合體發(fā)展是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展下的必然趨勢(shì)。這是商業(yè)綜合體發(fā)展的必然性，使得投資商紛紛持有積極樂(lè)觀的投資態(tài)度，由于外資等的激進(jìn)買入和投資，使得在一線城市商業(yè)綜合體發(fā)展呈現(xiàn)出井噴的狀態(tài)。以萬(wàn)達(dá)為代表的商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)企業(yè)，用訂單式的開(kāi)發(fā)模式，迅速推進(jìn)商業(yè)綜合體的發(fā)展，使得商業(yè)綜合體紛紛搶占城市核心地段，對(duì)于一線城市的偏遠(yuǎn)城郊地區(qū)，或是二線、三線城市，這種商業(yè)綜合體發(fā)展在初期會(huì)取得一定的發(fā)展成效，并推進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但一味的復(fù)制式的商業(yè)綜合體發(fā)展，商業(yè)綜合體的發(fā)展已超過(guò)了正常的城市消費(fèi)程度，使得城市消費(fèi)需求難以跟上商業(yè)綜合體的發(fā)展腳步，這時(shí)的商業(yè)綜合體發(fā)展，不僅不會(huì)促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，往往在商業(yè)綜合體發(fā)展的背后存在著巨大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。例如，當(dāng)下很多城市存在著商業(yè)綜合體的商鋪或?qū)懽謽强罩茫簿褪窃诎l(fā)展商業(yè)綜合體時(shí)未考慮城市需求數(shù)量導(dǎo)致的結(jié)果，在城市商業(yè)綜合體發(fā)展的繁華背后，所隱藏的風(fēng)險(xiǎn)是不可預(yù)料的。綜上所述，不難發(fā)現(xiàn)，在一線、二線城市，瘋狂占據(jù)城市中心的商業(yè)綜合體發(fā)展已達(dá)到的飽和狀態(tài)，同時(shí)由于一線、二線城市的需求量和商業(yè)供應(yīng)量之間的關(guān)系，可以發(fā)現(xiàn)一線城市以及部分二線城市的商業(yè)綜合體發(fā)展已進(jìn)入了成熟階段。一線城市和部分二線城市的商業(yè)綜合體發(fā)展已逐漸向延伸，但這種延伸本身就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，延伸向三線、四線城市的商業(yè)綜合體的發(fā)展，若未能考慮城市需求和商業(yè)供應(yīng)量之間的關(guān)系，商業(yè)綜合體發(fā)展的泡沫也是可預(yù)見(jiàn)的情況。
2.商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)過(guò)度誰(shuí)來(lái)買賬。隨著近年來(lái)，國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的打壓，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，放棄了住宅開(kāi)發(fā)這塊市場(chǎng)，而紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而對(duì)于期望快速回流資金的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，商業(yè)綜合體建設(shè)無(wú)疑是最好的選擇，打著商業(yè)綜合體發(fā)展的旗號(hào)，在商業(yè)項(xiàng)目銷售后，由于缺乏相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)管理，使得這些表面化的商業(yè)綜合體紛紛成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的詬病，這類性質(zhì)雷同度極高的商業(yè)物業(yè)的出現(xiàn)，不僅對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展難以發(fā)揮功效，還會(huì)妨礙城市經(jīng)濟(jì)的常態(tài)化發(fā)展。而對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，這類情況的出現(xiàn)不僅與中央政策調(diào)控有關(guān)，同時(shí)與地方政府的商業(yè)引進(jìn)也存在極大的關(guān)聯(lián)。地方政府為了地方財(cái)政和稅務(wù)收入，紛紛積極引進(jìn)商業(yè)綜合體的發(fā)展建設(shè)，但在為財(cái)政收入和稅務(wù)收入精打細(xì)算的同時(shí)，往往忽略商業(yè)綜合體發(fā)展的最大支撐就是城市消費(fèi)需求，所以某些地方政府盲目的引進(jìn)商業(yè)綜合體建設(shè)，罔顧當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)需求度，使得商業(yè)綜合體發(fā)展難以得到有利支撐而陷入兩難的境地。綜合上述，可以發(fā)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體之間存在的某種關(guān)聯(lián)。商業(yè)綜合體的發(fā)展要依靠于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低，若無(wú)城市經(jīng)濟(jì)的支撐，商業(yè)綜合體也難以獲得實(shí)質(zhì)性的發(fā)展。所以面對(duì)商業(yè)綜合體的過(guò)度開(kāi)發(fā)，應(yīng)該買賬的除了有難以保證商業(yè)綜合體發(fā)展建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以外，還有忽視城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體發(fā)展之間關(guān)聯(lián)的地方政府。
二、解決城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體的矛盾的措施
從商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)角度而言，應(yīng)該注重地段的選擇，對(duì)于一線城市，對(duì)于老地段的再次翻新投資，一定要注意地段發(fā)展的可能性以及資金流入狀況，同時(shí)還要保證商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)的后續(xù)營(yíng)銷，保證商業(yè)綜合體的發(fā)展可以充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)。而對(duì)于二線、三線城市，甚至四線城市的商業(yè)綜合體發(fā)展，一定要遵循地段優(yōu)先，商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)和建設(shè)一定要選擇城市的核心地段，進(jìn)而保證商業(yè)綜合體發(fā)展可以獲得更好的地段優(yōu)勢(shì)。同時(shí)商業(yè)綜合體的發(fā)展建設(shè)，不管是一線城市，還是二線、三線城市，都要注意商業(yè)綜合體發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)需求的契合程度，特別是在二線、三線和四線城市，商業(yè)綜合體發(fā)展切記不要好高騖遠(yuǎn)，要腳踏實(shí)地，要考慮商業(yè)綜合體發(fā)展與當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求的關(guān)系，商業(yè)綜合體的發(fā)展建設(shè)要迎合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣，在商業(yè)綜合體建設(shè)初期，要做好培育和宣傳工作，做好商業(yè)綜合體發(fā)展的定位、品牌的引進(jìn)等工作，采取有效的措施來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
除此之外，商業(yè)綜合體在對(duì)投資建設(shè)城市的選擇方面，也要做好規(guī)劃，綜合考察城市的發(fā)展定位和發(fā)展空間，主要是考量區(qū)域的人口基數(shù)、需求特征、區(qū)域交通規(guī)劃、土地規(guī)劃、政府對(duì)區(qū)域土地的推介進(jìn)程等多方面因素，從而可以更好的對(duì)區(qū)域發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展速度得到一個(gè)全面的分析和預(yù)測(cè)，這對(duì)于未來(lái)商業(yè)綜合體的發(fā)展建設(shè)都有積極的促進(jìn)作用，同時(shí)還可以有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于近年來(lái)商業(yè)綜合體發(fā)展?fàn)顩r分析可以發(fā)現(xiàn)，商業(yè)綜合體的發(fā)展離不開(kāi)交通規(guī)劃以及與住宅地開(kāi)發(fā)的結(jié)合。在交通規(guī)劃方面，商業(yè)綜合體發(fā)展需要交通作為支撐，交通的便捷程度在某種程度對(duì)商業(yè)綜合體的發(fā)展具有極大的影響，若交通不便利，再繁榮的商業(yè)總體最終也會(huì)淪落成為一座空城，所以在商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)和建設(shè)時(shí)，也要將交通規(guī)劃考慮在其中，投資方向也可以向這方面靠攏。
同時(shí)雖然近年來(lái)的住宅地開(kāi)發(fā)勢(shì)頭略有減緩，但住宅開(kāi)發(fā)是應(yīng)對(duì)人的基本需求來(lái)進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，是以人為本的開(kāi)發(fā)投資，而商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)同樣是以人群的需求為支撐的，可見(jiàn)商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)離不開(kāi)與住宅地開(kāi)發(fā)的結(jié)合。住宅地的開(kāi)發(fā)會(huì)引進(jìn)人群，而隨著人群的引進(jìn)，商業(yè)開(kāi)發(fā)才會(huì)獲得更多的人群需求和消費(fèi)定位，可見(jiàn)商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)需要與住宅地開(kāi)發(fā)進(jìn)行良性合作，進(jìn)而更準(zhǔn)確獲得消費(fèi)群體定位，保證消費(fèi)需求量。從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，對(duì)于商業(yè)綜合體的引進(jìn)要慎重。首先要對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做好規(guī)劃和定位，同時(shí)對(duì)商業(yè)綜合體與城市發(fā)展的契合程度也要做好考量和分析，不能為追求財(cái)政收入和招商引資盲目引進(jìn)商業(yè)綜合體建設(shè)，應(yīng)將城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商業(yè)綜合體發(fā)展?fàn)I造共贏的發(fā)展?fàn)顩r。
三、結(jié)語(yǔ)
綜合上述，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體的矛盾出現(xiàn)的原因，既有商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)本身存在的問(wèn)題，同時(shí)城市對(duì)于商業(yè)綜合體的盲目引進(jìn)也具有一定的責(zé)任，所以若想解決城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體之間的矛盾，就要從商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展兩方面同時(shí)入手。
作者：于志洋單位：北京創(chuàng)意村營(yíng)銷策劃有限公司
報(bào)告分為“美國(guó)核武庫(kù)延壽計(jì)劃”、“核武庫(kù)監(jiān)管：評(píng)估核武器的可靠性和安全性”、“核武庫(kù)管理：加深對(duì)核武器的理解”、“保留有能力的工作團(tuán)隊(duì)”、“最大程度降低武器級(jí)裂變材料的安全風(fēng)險(xiǎn)”、“拆卸核彈頭并核查削減情況”六大部分，較為全面地評(píng)價(jià)了美國(guó)核武器庫(kù)存管理計(jì)劃，深入解析了NNSA的核武器現(xiàn)代化計(jì)劃。
報(bào)告認(rèn)為，美國(guó)核武器綜合體的使命就是確保核武庫(kù)的安全和可靠。通過(guò)核武器綜合體，延長(zhǎng)核彈頭壽命、及時(shí)拆卸退役的核彈頭、了解老化和現(xiàn)代化的影響、研發(fā)核查核武器削減的方式、最大程度地降低武器級(jí)材料在存儲(chǔ)傳送和處理過(guò)程中的安全風(fēng)險(xiǎn)，并保留重要的科研人員。NNSA面臨的挑戰(zhàn)是，要在有限的資源條件下完成上述所有目標(biāo) 。美政府和國(guó)會(huì)將在兩年內(nèi)就有關(guān)核武器綜合體做出關(guān)鍵性的決定。對(duì)此，報(bào)告提出了短期和長(zhǎng)期的重要建議。
在美國(guó)核武庫(kù)延壽計(jì)劃方面，報(bào)告建議：
①NNSA不應(yīng)制造新的武器類型，而是應(yīng)當(dāng)翻新或者改造現(xiàn)有的核武器類型。
②如果美國(guó)在接下去的25年內(nèi)保持適度的削減計(jì)劃，那么現(xiàn)有的設(shè)施就可以提供足夠的钚彈芯。目前被擱置的洛斯阿拉莫斯國(guó)家實(shí)驗(yàn)室的替代核設(shè)施研究是沒(méi)有必要的，政府應(yīng)當(dāng)將其取消。
③計(jì)劃在Y-12國(guó)家安全綜合體建設(shè)的鈾處理設(shè)施可能將需要生產(chǎn)更多的罐裝組件。
④在NNSA沒(méi)有完成高爆沖壓設(shè)施是否需要第二個(gè)沖壓裝置的論證之前，建造應(yīng)當(dāng)推遲。
⑤現(xiàn)有設(shè)施足以提供所需的氚
⑥鑒于化學(xué)反應(yīng)生產(chǎn)氚的速度已經(jīng)較過(guò)去有大幅提高，NNSA應(yīng)當(dāng)重新評(píng)估氚存儲(chǔ)設(shè)施的必要性。
⑦為保障氚生產(chǎn)設(shè)施所需的燃料，NNSA應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)有的高濃縮鈾（HEU）存儲(chǔ)設(shè)施中保留一定量的低濃縮鈾（LEU）。
⑧美國(guó)濃縮鈾公司（USEC）或者美國(guó)離心機(jī)廠生產(chǎn)低濃縮并將其作為燃料加入鈾氚生產(chǎn)商業(yè)反應(yīng)堆，國(guó)會(huì)不應(yīng)當(dāng)對(duì)此予以補(bǔ)貼。
在美國(guó)核武庫(kù)管理方面，報(bào)告建議：
①目前有3處設(shè)施可以進(jìn)行流體試驗(yàn)，NNSA與國(guó)會(huì)應(yīng)當(dāng)評(píng)估大型爆炸試驗(yàn)設(shè)施繼續(xù)進(jìn)行上述試驗(yàn)的必要性。
②鑒于目前已有2處設(shè)施可以進(jìn)行撞擊試驗(yàn)，NNSA與國(guó)會(huì)應(yīng)當(dāng)評(píng)估為進(jìn)行上述試驗(yàn)建造大口徑火藥炮的必要性。
③目前有3處設(shè)施可以進(jìn)行核聚變實(shí)驗(yàn)，以研究高能量狀態(tài)下的材料。這3處設(shè)施分別是國(guó)家點(diǎn)火裝置、Z機(jī)器（Z machine）、OMEGA。政府或者國(guó)會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)JASON工作組評(píng)估上述3處設(shè)施對(duì)于核庫(kù)存管理計(jì)劃的作用。
④在不同的假定條件下，延壽計(jì)劃所需的修正數(shù)據(jù)是不同的，為此，政府或者國(guó)會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)JASON工作組評(píng)估所需的計(jì)算機(jī)能力。
在降低安全風(fēng)險(xiǎn)方面，報(bào)告建議：
①NNSA已經(jīng)去除了一些場(chǎng)站的裂變材料，并計(jì)劃處理更多的裂變材料（如，钚、高濃縮鈾等，這些材料來(lái)自核武器的拆卸）。但是，在裂變材料按計(jì)劃處理完畢后，美國(guó)仍然擁有可以制造大約13000件核武器的裂變材料。美國(guó)政府應(yīng)當(dāng)宣布，裂變材料已經(jīng)超出了軍事需求，并將其安全、迅速地處理。
②NNSA應(yīng)當(dāng)將仍然放置在武器實(shí)驗(yàn)室或其他場(chǎng)站的I型高濃縮鈾轉(zhuǎn)移到Y(jié)-12國(guó)家安全綜合體，并盡量集中地將钚存儲(chǔ)起來(lái)。
③NNSA計(jì)劃處理钚的方法是，將钚制成混合氧化物燃料（MOX），爾后用于商業(yè)反應(yīng)堆。但是，該計(jì)劃存在重大的安全風(fēng)險(xiǎn)。NNSA應(yīng)當(dāng)叫停MOX項(xiàng)目，并將過(guò)量的钚在地下貯藏室中以穩(wěn)定的玻璃或者陶瓷形態(tài)存儲(chǔ)。
在拆卸核彈頭與核查方面，報(bào)告建議：
①美國(guó)應(yīng)當(dāng)保證有能力拆卸退役的核武器，并核查核武庫(kù)的削減情況。
摘 要：近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮和城市建設(shè)的快速發(fā)展，全國(guó)各地相繼建成了數(shù)量眾多的大型城市綜合體，功能齊全，形式多樣，集多種消費(fèi)功能于一體，特別是總建筑面積超過(guò)10萬(wàn)m2的超大城市綜合體，具有總建筑面積大、建筑高度高、人員密集、建筑功能復(fù)雜、裝修材料和商品的可燃物多等特點(diǎn)，一旦發(fā)生火災(zāi)后容易導(dǎo)致蔓延迅速、人員疏散困難、撲救難度及財(cái)產(chǎn)損失大等后果。通過(guò)分析其在防火分區(qū)、安全疏散、消防設(shè)施等方面具有不同于一般商業(yè)建筑的獨(dú)特性，提出采取更加嚴(yán)格的工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和消防安全管理措施進(jìn)行設(shè)計(jì)和管理。
關(guān)鍵詞：城市綜合體 建筑防火 消防管理
中圖分類號(hào)：TU89 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2016）07（a）-0043-02
近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮和城市建設(shè)的快速發(fā)展，全國(guó)各地相繼建成了數(shù)量眾多的大型城市綜合體，這類建筑集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、酒店、旅游、文化等消費(fèi)功能于一體，同時(shí)容納“主力店”、主題娛樂(lè)休閑設(shè)施和室內(nèi)商業(yè)街等多種商業(yè)業(yè)態(tài)。特別是總建筑面積大于10萬(wàn)m2（含本數(shù)，不包括住宅和寫字樓部分的建筑面積）的超大城市綜合體也越來(lái)越多地呈現(xiàn)在國(guó)內(nèi)二、三線城市。這些超大城市綜合體具有占地面積大、總體建筑面積大、建筑高度高、人員密集、建筑功能復(fù)雜、裝修材料和商品的可燃物多等特點(diǎn)，一旦發(fā)生火災(zāi)后容易導(dǎo)致蔓延迅速、人員疏散困難、撲救難度及財(cái)產(chǎn)損失大等后果。近年來(lái)，全國(guó)各地的消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得了一些成績(jī)，但與城市建設(shè)的發(fā)展相比，在消防隊(duì)站、裝備建設(shè)等方面還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于城市擴(kuò)張速度，普遍存在消防站點(diǎn)少、保護(hù)范圍過(guò)大、新型高效的滅火救援裝備不多等問(wèn)題。超大城市綜合體一旦發(fā)生火災(zāi)，利用自身的消防安全管理人員和內(nèi)部消防設(shè)施進(jìn)行人員疏散和滅火救援，對(duì)最大程度減少火災(zāi)危害顯得尤為重要。因此，應(yīng)該結(jié)合全國(guó)各地的超大城市綜合體建設(shè)和發(fā)展的實(shí)際以及消防基礎(chǔ)設(shè)施情況，采取更加嚴(yán)格的工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和消防安全管理措施進(jìn)行建筑防火設(shè)計(jì)和消防安全管理。
1 建筑防火設(shè)計(jì)方面
國(guó)家應(yīng)該盡快出臺(tái)規(guī)范，在內(nèi)容上應(yīng)明確大型、超大型城市綜合體的標(biāo)準(zhǔn)，如建筑規(guī)模，超大型的總建筑面積在10萬(wàn)m2以上（含本數(shù)，不包括住宅和寫字樓部分的建筑面積），大型城市綜合體的建議定義在3萬(wàn)～10萬(wàn)m2，針對(duì)其防火分區(qū)、安全疏散、消防設(shè)施等方面與一般商業(yè)建筑的特殊性，采取嚴(yán)格的建筑防火設(shè)計(jì)。目前，重慶市出臺(tái)了《大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（DBJ 50-054-2013），河南省出臺(tái)了《大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（DBJ 41/T085-2008），江蘇省出臺(tái)了《商業(yè)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（DGJ 32/J67-2008），這些規(guī)范均是在國(guó)標(biāo)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014）的基礎(chǔ)上，對(duì)商業(yè)建筑，特別是大型商業(yè)建筑的防火設(shè)計(jì)提出了更高要求，對(duì)部分內(nèi)容做了進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)和細(xì)化，對(duì)大型商業(yè)建筑防火設(shè)計(jì)所采取的措施針對(duì)性更強(qiáng)。具體的有以下幾條建議。
（1）嚴(yán)格控制設(shè)置“亞安全區(qū)”。所謂亞安全區(qū)就是當(dāng)火災(zāi)來(lái)臨時(shí)，人員暫時(shí)疏散到這里是安全的。其成立的條件是將中庭或步行街周圍的店鋪處理成一個(gè)個(gè)獨(dú)立的防火單元，用防火隔斷與周圍隔離，店鋪內(nèi)增加火災(zāi)報(bào)警、自動(dòng)滅火和機(jī)械排煙措施，嚴(yán)格控制步行街公共空間不放置任何固定可燃物，步行街的走道上空設(shè)有防排煙措施等，基于這些條件，“亞安全區(qū)”才是安全的，但是類似中庭之類的亞安全區(qū)在商業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)中基本無(wú)法做到，中庭區(qū)域經(jīng)常用于商品展示、模特表演等各種展覽活動(dòng)，在“亞安全區(qū)”走道上設(shè)置可燃材料制作的休息座椅、裝飾物及各家商鋪的廣告、展示區(qū)的現(xiàn)象比比皆是。這樣的做法完全違背了設(shè)置“亞安全區(qū)”的初衷。
（2）嚴(yán)格防火分隔措施。嚴(yán)禁使用側(cè)向或水平封閉式及折疊提升式防火卷簾，防火卷簾應(yīng)當(dāng)具備在火災(zāi)時(shí)靠自重下降自動(dòng)封閉開(kāi)口的功能。控制“防火玻璃加側(cè)噴”作為中庭、有頂步行街防火分隔型式的面積。為了在大空間內(nèi)營(yíng)造較好的視覺(jué)效果，工程實(shí)例中中庭、步行街兩側(cè)的店鋪常常不采用防火墻、防火卷簾等分隔措施，而采用“防火玻璃加側(cè)噴”的新型防火分隔形式。對(duì)這種防火分隔型式的效果，有待進(jìn)一步驗(yàn)證，建議再對(duì)其使用面積做一定的限制。建筑外墻設(shè)置外裝飾面或幕墻時(shí)，其空腔部位應(yīng)在每層樓板處采用防火封堵材料封堵。如果室內(nèi)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，建筑外墻上下層開(kāi)口之間仍應(yīng)設(shè)置高度不小于1.2 m的實(shí)體墻。
（3）嚴(yán)格安全疏散。設(shè)置在超大城市綜合體內(nèi)的電影院，如設(shè)置在4層及4層以上，且設(shè)有巨幕影廳時(shí)，影院區(qū)域應(yīng)設(shè)置不少于兩部獨(dú)立的疏散樓梯，其中一部應(yīng)靠近巨幕影廳布置，獨(dú)立疏散樓梯至少有一部應(yīng)直通屋面。對(duì)有頂商業(yè)步行街兩側(cè)的主力店應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的疏散設(shè)施，不允許借用連通步行街的開(kāi)口。設(shè)置在超大城市綜合體內(nèi)的兒童活動(dòng)場(chǎng)所，應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的安全出口和疏散樓梯。對(duì)于超大城市綜合體中營(yíng)業(yè)時(shí)間不同步的功能區(qū)，盡量避免借用疏散通道和安全出口，應(yīng)要求有不少于一半的安全出口和疏散樓梯獨(dú)立設(shè)置。因?yàn)榫C合體內(nèi)多同時(shí)設(shè)有商場(chǎng)、影院、KTV等場(chǎng)所，商場(chǎng)正常營(yíng)業(yè)時(shí)能夠通過(guò)借用或共用確保其至少有兩個(gè)安全出口。但由于營(yíng)業(yè)結(jié)束時(shí)間不同，設(shè)置在商場(chǎng)樓上的影院、KTV等娛樂(lè)場(chǎng)所與商場(chǎng)借用、共用的出口無(wú)法使用，一旦發(fā)生火災(zāi)，人員疏散就成了大問(wèn)題。
2 消防安全管理方面
（1）嚴(yán)格執(zhí)行消防行政許可流程。建筑消防設(shè)計(jì)及建筑內(nèi)部裝修工程的行政許可是消防安全管理工作的第一道防線。根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》規(guī)定，超大城市綜合體屬于人員密集場(chǎng)所，應(yīng)按規(guī)定取得消防設(shè)計(jì)審核、驗(yàn)收、消防安全檢查等行政許可手續(xù)。消防機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照消防法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審核、消防驗(yàn)收和監(jiān)督檢查，嚴(yán)格專家評(píng)審范圍，嚴(yán)禁超范圍運(yùn)用專家評(píng)審規(guī)避國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。要特別加強(qiáng)對(duì)超大城市綜合體室內(nèi)裝修工程的消防審批，因?yàn)槌蟪鞘芯C合體內(nèi)商鋪眾多，在業(yè)主二次裝修過(guò)程中，極容易出現(xiàn)新的問(wèn)題，比如大量使用可燃材料裝修，擅自更改消防設(shè)施和防火分隔等，如不及時(shí)加強(qiáng)管理，將會(huì)給消防安全埋下了極大的隱患。裝修工程的消防設(shè)計(jì)除應(yīng)符合國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求外，還應(yīng)符合原有特殊消防設(shè)計(jì)及相關(guān)針對(duì)性技術(shù)措施要求。在驗(yàn)收階段，要仔細(xì)核查是否按圖施工，是否嚴(yán)格落實(shí)專家評(píng)審意見(jiàn)，確保將審核階段的意見(jiàn)落到實(shí)處。在消防安全檢查階段，要仔細(xì)核查單位是否嚴(yán)格按照要求建立消防安全制度和應(yīng)急預(yù)案，要重點(diǎn)考量單位的自我管理水平和員工的自防自救能力。
（2）熱情服務(wù)，關(guān)口前移。超大城市綜合體在城市中地位獨(dú)特，通常都是省市重點(diǎn)項(xiàng)目，飽受各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注，同時(shí)因體量大，功能復(fù)雜，一般對(duì)現(xiàn)行規(guī)范有所突破。消防機(jī)構(gòu)應(yīng)從超大城市綜合體立項(xiàng)、選址階段就積極提前介入，提出加強(qiáng)消防安全工作的建議和措施，充分考慮建筑防火、消防設(shè)施以及滅火救援等消防安全綜合因素。積極配合有關(guān)部門在規(guī)劃建設(shè)初期合理確定超大城市綜合體的布局、體量、功能，配套建設(shè)市政消火栓、消防車道等基礎(chǔ)設(shè)施。在方案規(guī)劃、初步設(shè)計(jì)階段，對(duì)提出的“亞安全區(qū)”的概念，在商業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)中無(wú)法做到的，應(yīng)及時(shí)否定該設(shè)計(jì)方案。特別是如電影院等錯(cuò)時(shí)營(yíng)業(yè)的場(chǎng)所、兒童活動(dòng)場(chǎng)所應(yīng)要求設(shè)置獨(dú)立的疏散樓梯；餐飲場(chǎng)所防火分區(qū)面積不應(yīng)按普通商業(yè)控制，餐飲燃?xì)夤艿啦贾檬欠窨尚校簧虡I(yè)店鋪的分隔是否合理；室外步行街是否存在加蓋的可能。以上對(duì)建設(shè)單位來(lái)說(shuō)可能涉及重大修改的應(yīng)提前提出，以免造成不必要的損失，也更好地體現(xiàn)了消防機(jī)構(gòu)的熱情服務(wù)。
（3）嚴(yán)格單位日常消防管理。超大型城市綜合體屬于火災(zāi)高危單位，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行火災(zāi)高危單位消防安全管理。除每年按要求對(duì)本單位消防安全情況進(jìn)行一次自我評(píng)估外，還應(yīng)當(dāng)每年委托具有資質(zhì)的消防技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)開(kāi)展評(píng)估。超大城市綜合體的產(chǎn)權(quán)單位、委托管理單位以及各經(jīng)營(yíng)主體、使用單位要分別明確消防安全責(zé)任人、管理人，超大城市綜合體的產(chǎn)權(quán)單位或委托管理單位要牽頭建立統(tǒng)一的消防安全管理組織，每月定期召開(kāi)消防工作例會(huì)研究部署消防安全工作，消防車通道、涉及公共消防安全的疏散設(shè)施和其他建筑消防設(shè)施原則上應(yīng)由該消防組織統(tǒng)一管理。超大城市綜合體應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)消防安全“戶籍化”管理，建立完善戶籍化檔案，全面如實(shí)錄入單位基本信息、消防安全管理制度及職責(zé)等基本情況和日常消防工作情況，定期報(bào)告?zhèn)浒赶腊踩芾砣寺穆殹⒔ㄖ涝O(shè)施維護(hù)保養(yǎng)、消防安全自我評(píng)估情況。要廣泛利用多種形式開(kāi)展消防宣傳，做好消防安全“三提示”。 超大城市綜合體應(yīng)當(dāng)提高微型消防站建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和要求，設(shè)置滿足需要的專（兼）職消防隊(duì)員，按標(biāo)準(zhǔn)配備裝備器材，組織開(kāi)展經(jīng)常性實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練，主動(dòng)聯(lián)系轄區(qū)消防中隊(duì)開(kāi)展業(yè)務(wù)強(qiáng)化訓(xùn)練。對(duì)于總建筑面積大于20萬(wàn)m2的超大城市綜合體應(yīng)設(shè)置小型消防站，配備專職消防員不少于12人。
（4）加大消防監(jiān)督執(zhí)法力度。消防機(jī)構(gòu)要依法履行消防監(jiān)督管理職責(zé)，采取全面檢查與局部檢查、監(jiān)督執(zhí)法與技術(shù)服務(wù)相結(jié)合等方式，加強(qiáng)對(duì)超大城市綜合體的監(jiān)督抽查，要加大監(jiān)督檢查頻次，每季度至少抽查一次。監(jiān)督員要對(duì)性能化設(shè)計(jì)和專家評(píng)審內(nèi)容了解掌握，監(jiān)督檢查時(shí)作為重點(diǎn)檢查內(nèi)容。要嚴(yán)格控制各功能區(qū)使用性質(zhì)的變更，特別是對(duì)新改做娛樂(lè)場(chǎng)所、幼兒用房、兒童游樂(lè)廳、老年人公寓、多功能廳等有特殊樓層限制的更要嚴(yán)格把關(guān)。要針對(duì)超大城市綜合體中部分場(chǎng)所運(yùn)營(yíng)時(shí)間不同步的特點(diǎn)，加大錯(cuò)時(shí)檢查力度，確保各時(shí)段的安全出口數(shù)量和寬度均滿足要求。對(duì)監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患，要及時(shí)下達(dá)法律文書督促整改，并依法實(shí)施處罰。
（5）通過(guò)運(yùn)用法律手段加強(qiáng)管理。建議將對(duì)超大城市綜合體的消防管理要求納入消防法律法規(guī)的修改內(nèi)容，使之上升到法律層面，特別是應(yīng)將未按要求購(gòu)置火災(zāi)公共責(zé)任保險(xiǎn)、未按要求進(jìn)行消防安全評(píng)估，未按要求建設(shè)微型（小型）消防站等內(nèi)容納入“法律責(zé)任”章節(jié)，制定相應(yīng)的處罰條款，從而真正實(shí)現(xiàn)運(yùn)用更加嚴(yán)格的消防法規(guī)加強(qiáng)對(duì)超大城市綜合體的消防安全管理。
參考文獻(xiàn)
[1] GB50016-2014，建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范[S].
2月9日，招商地產(chǎn)位于深圳蛇口的海上世界文化藝術(shù)中心設(shè)計(jì)合作簽約儀式在蛇口南海意庫(kù)舉行。招商地產(chǎn)力邀國(guó)際著名設(shè)計(jì)泰斗楨文彥大師為該項(xiàng)目擔(dān)綱主筆設(shè)計(jì)。
此前的1月12日，海上世界的兩大重點(diǎn)工程，也是未來(lái)深圳海岸線的兩大新地標(biāo)――希爾頓酒店和招商局廣場(chǎng)順利封頂。至此，作為招商地產(chǎn)商業(yè)雄心的重要組成部分，海上世界開(kāi)始露出它的華美與優(yōu)雅。
在2011年半年報(bào)中，招商地產(chǎn)這樣寫道：探索新的商業(yè)模式，大力推進(jìn)資源整合是公司謀變的另一個(gè)重要方向。“報(bào)告期內(nèi)，公司將深圳招商地產(chǎn)中的投資性物業(yè)分拆成立深圳招商商置投資有限公司，為整合旗下商業(yè)地產(chǎn)資源、開(kāi)拓全國(guó)性商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，助推公司快速發(fā)展邁出了關(guān)鍵的一步。”
作為招商局的一個(gè)重要戰(zhàn)略棋子，以招商地產(chǎn)為代表的地產(chǎn)業(yè)務(wù)將在招商局新一個(gè)十年發(fā)展大計(jì)中扮演重要角色。而作為千億招商的重要支撐力量，商業(yè)地產(chǎn)是招商地產(chǎn)做大做強(qiáng)的重要一極。
在通往千億的目標(biāo)上，招商地產(chǎn)“住宅開(kāi)發(fā)+商業(yè)開(kāi)發(fā)與持有”的均衡式綜合服務(wù)開(kāi)發(fā)模式已搶得先機(jī)。
由招商地產(chǎn)打造的海上世界城市綜合體文化藝術(shù)中心坐落于海上世界城市綜合體核心地段，緊鄰深圳15公里濱海岸線。“作為一個(gè)濱海城市，在海邊建設(shè)的商業(yè)休閑娛樂(lè)綜合體目前在深圳還是空白。因此，深圳需要‘海上世界’，同樣，轉(zhuǎn)型下的新蛇口新面貌也需要綜合體的‘海上世界’。而對(duì)于招商地產(chǎn)，需要‘海上世界’，它的打造對(duì)于我們?cè)谌珖?guó)濱海城市的復(fù)制開(kāi)發(fā)都是個(gè)經(jīng)驗(yàn)。”招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌說(shuō)。
眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展分為住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和綜合服務(wù)開(kāi)發(fā)三個(gè)發(fā)展階段。5年前拿地的市場(chǎng)化和需求的覺(jué)醒催生了超級(jí)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而未來(lái)十年消費(fèi)升級(jí)將催生商業(yè)地產(chǎn)巨無(wú)霸。在住宅市場(chǎng)的繼續(xù)深度調(diào)控中，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值開(kāi)始凸顯。
事實(shí)上，一向以穩(wěn)健著稱的招商地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的涉足已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)20年之久。其商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及購(gòu)物中心、酒店、公寓、倉(cāng)庫(kù)等多業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)，旗下的花園城、美侖會(huì)所、泰格公寓等項(xiàng)目已經(jīng)初具品牌效應(yīng)。
在2011年，招商商置重點(diǎn)打造的商業(yè)項(xiàng)目有兩個(gè)五星級(jí)酒店、三個(gè)服務(wù)式公寓、三個(gè)LOFT產(chǎn)品、兩個(gè)購(gòu)物中心，另外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)較多，在做的有5個(gè)――蛇口網(wǎng)谷、TCL產(chǎn)業(yè)園、光明新區(qū)產(chǎn)業(yè)園、清華科技園、金山谷文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。
具有標(biāo)志性意義的是，一直以來(lái)，招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在深圳，但2011年以來(lái)，招商商置的業(yè)務(wù)版圖正在有規(guī)劃地快速向其他城市拓展。其走出深圳后的首個(gè)同類產(chǎn)品南京花園城已經(jīng)處于運(yùn)作當(dāng)中，預(yù)計(jì)2012年即可正式亮相；2011年3月份，招商地產(chǎn)還與廣州天河區(qū)CBD管委會(huì)正式簽訂合作協(xié)議書，希望在廣州中心城區(qū)核心地段開(kāi)發(fā)建設(shè)地標(biāo)項(xiàng)目；招商地產(chǎn)在成都的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。
本文只代表個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本刊立場(chǎng)。
關(guān)鍵詞：住宅底商；綜合體商業(yè)；專業(yè)市場(chǎng)；投資回報(bào)率
近年來(lái)隨著長(zhǎng)沙城市的擴(kuò)張及地產(chǎn)格局的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐步煥發(fā)出活力，進(jìn)入了黃金發(fā)展時(shí)期，尤其是受軌道交通的影響，大量的商業(yè)地產(chǎn)面世，形成了供需兩旺的局面。但快速發(fā)展背后供應(yīng)量過(guò)大、商業(yè)品質(zhì)有待提升等問(wèn)題也漸漸暴露出來(lái)。從消費(fèi)者角度分析長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)，有利于掌握商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，對(duì)促進(jìn)長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)匹配發(fā)展、適當(dāng)掌控商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
1.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度較快
相對(duì)于國(guó)內(nèi)一線城市的商業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，發(fā)展速度很快。1995年-2000年，長(zhǎng)沙市區(qū)人口還不到200萬(wàn)，商業(yè)地產(chǎn)主要圍繞于傳統(tǒng)的五一、東塘商圈，業(yè)態(tài)主要是以零售業(yè)、各百貨大樓為主；2001年-2009年，在眾多城市商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展起來(lái)時(shí)，長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度卻并不明顯，新崛起了紅星、高橋等商圈；2010年以后，長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛起來(lái)，尤其是高品質(zhì)的城市綜合體的破土而出，為長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了新的血液，促進(jìn)了商業(yè)格局的再次銳變。
2.商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本穩(wěn)定
近三年來(lái)長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)呈現(xiàn)短期內(nèi)供應(yīng)量顯著增加，部分區(qū)域需求成交略顯疲軟，供銷比存在缺口，價(jià)格總體穩(wěn)定等特點(diǎn)。在供需結(jié)構(gòu)上，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)有井噴現(xiàn)象，2012年供應(yīng)量最大，網(wǎng)簽成交面積在量上有所滯后于供應(yīng)， 2011年-2013年供銷比分別為：1.20：1、2.17：1、1.22：1。在成交價(jià)格上，2012年內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)網(wǎng)簽均價(jià)同比增幅為3.39%，2013年同比則下降7.36%，價(jià)格浮動(dòng)在10%以內(nèi)，但各區(qū)域商業(yè)網(wǎng)簽均價(jià)波動(dòng)大。
表 2011年-2013年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況
（單位：萬(wàn)，元/）
注：數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)
3.新開(kāi)發(fā)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)待售量大
近三年來(lái)長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)待售面積248.17萬(wàn)，占內(nèi)六區(qū)新建商品房待售面積的15.46%。其中待售量最大的是岳麓區(qū)86.79萬(wàn)，其次依次為雨花區(qū)（57.84萬(wàn)）、天心區(qū)（34.36萬(wàn)）、開(kāi)福區(qū)（30.74萬(wàn)）、望城區(qū)（25.53萬(wàn)）、芙蓉區(qū)（12.91萬(wàn)）。不難看出，商業(yè)供應(yīng)量大的區(qū)域、新興發(fā)展的區(qū)域，商業(yè)的待售量相對(duì)較高。
二、商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)分析
1.調(diào)查基本情況
本研究中商業(yè)地產(chǎn)是指商業(yè)用途的房地產(chǎn)，主要包括百貨、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)形式，分為住宅底商、城市綜合體商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)三類。調(diào)查采取典型抽樣調(diào)查的方法進(jìn)行，調(diào)研樣本為長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商業(yè)發(fā)展較為成熟或是區(qū)域影響力較大的樣本，調(diào)研共發(fā)放問(wèn)卷58份，對(duì)近16個(gè)樣本進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，調(diào)研回收有效樣本共52個(gè)。在調(diào)查分析中，商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的分析是基于商鋪購(gòu)買者的角度考慮投資價(jià)值，在分析中假設(shè)投資者長(zhǎng)期持有商鋪，研究中不考慮資金的時(shí)間價(jià)值、按揭貸款、裝修成本情況。投資回報(bào)率是指靜態(tài)租賃年投資回報(bào)率，是當(dāng)年租金與商業(yè)總售價(jià)的比值。其中，商業(yè)總售價(jià)計(jì)算以評(píng)估的當(dāng)前商業(yè)基準(zhǔn)價(jià)格為準(zhǔn)。
2.分類別投資回報(bào)率分析
注：圖中定期存款指整存整取
圖1 長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率與存貸款基準(zhǔn)利率的比較
2014年長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)總體投資回報(bào)率為5.12%，在全國(guó)房地產(chǎn)商鋪投資回報(bào)率中屬于中等偏上水平，約高于全國(guó)平均水平0.72個(gè)百分點(diǎn)（2013年下半年我國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率研究中商鋪靜態(tài)投資回報(bào)率為4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6個(gè)月至一年期貸款利率。其中綜合體商業(yè)投資回報(bào)率以5.40%居于最高，專業(yè)市場(chǎng)投資回報(bào)率以5.28%居于第二位，住宅底商投資回報(bào)率最低，為4.12%。總體上看，近年來(lái)長(zhǎng)沙商業(yè)發(fā)展欣欣向榮，商業(yè)地產(chǎn)能獲得較好的投資回報(bào)率，當(dāng)前長(zhǎng)沙仍處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市建設(shè)提質(zhì)的關(guān)鍵時(shí)期，城市輻射能力有望進(jìn)一步加強(qiáng)，長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)租金上漲是大勢(shì)所趨。其中城市綜合體由于良好的運(yùn)營(yíng)能力和相當(dāng)優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)，投資回報(bào)率最高，專業(yè)市場(chǎng)由于發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，投資回報(bào)率也較為可觀，住宅底商投資回報(bào)率相對(duì)較低。
3.分區(qū)域投資回報(bào)率分析
圖2 各區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率的比較
從各區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率來(lái)看，開(kāi)福區(qū)以6.29%的投資回報(bào)率居于首位，其次依次為岳麓區(qū)（6.26%）、芙蓉區(qū)（4.94%）、天心區(qū)（4.62%）、雨花區(qū)（4.44%）。開(kāi)福區(qū)是長(zhǎng)沙商業(yè)發(fā)展較為成熟的區(qū)域，金融產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)突出，定位于“中部華爾街”，在近年來(lái)商業(yè)成交均價(jià)上居于首位的。岳麓區(qū)商業(yè)發(fā)展后起優(yōu)勢(shì)十分明顯，城市綜合體以及專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，改善了岳麓區(qū)商業(yè)分散、檔次偏低的現(xiàn)狀。中心城區(qū)芙蓉區(qū)由于開(kāi)發(fā)接近飽和，可供商業(yè)開(kāi)發(fā)的土地較少，缺少大型的城市綜合體項(xiàng)目，投資回報(bào)率相對(duì)較小。天心區(qū)、雨花區(qū)的投資回報(bào)率均在總平均投資回報(bào)率之下。
4.分地段投資回報(bào)率分析
圖3 商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率分片區(qū)的比較
從各地段商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率來(lái)看，一環(huán)以內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率為9.41%，一環(huán)以外二環(huán)以內(nèi)投資回報(bào)率為4.74%，二環(huán)以外三環(huán)以內(nèi)投資回報(bào)率為4.95%，三環(huán)以外投資回報(bào)率為4.81%。一環(huán)以內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)優(yōu)勢(shì)十分突出，比一環(huán)外其他地段的高出約4.5個(gè)百分點(diǎn)。其他地段的投資回報(bào)率相差不大。
從各片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率來(lái)看，投資回報(bào)率從高到低依次為五一、濱江、武廣、汽車西站、火車站、四方坪、新開(kāi)鋪、大托、伍家?guī)X、汽車東站、麓谷、廣電、紅星、撈霞、井灣子、高橋、馬王堆、桐梓坡、省府。五一、紅星、火車站、伍家?guī)X等傳統(tǒng)商圈仍居于前列，而武廣、濱江等新興片區(qū)也在前列，由于樣本分布因素的影響，高橋、桐梓坡等的排位受到了影響。
三、主要結(jié)論
長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)率屬于中等偏上水平，運(yùn)行狀況較健康，總體投資回報(bào)率為5.12%，其中綜合體商業(yè)5.40%，專業(yè)市場(chǎng)5.28%，住宅底商4.12%。當(dāng)前長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量過(guò)剩、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)難度增大現(xiàn)狀已經(jīng)逐步凸現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中仍存在定位不準(zhǔn)、傳統(tǒng)市場(chǎng)發(fā)展略趨乏力、新興商業(yè)招商困難等問(wèn)題。
四、對(duì)長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的建議
1.科學(xué)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)的布局及方向
一方面做好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域?qū)蛹?jí)規(guī)劃。對(duì)于住宅底商商業(yè)配套比要進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂疲蕴嵘^(qū)品質(zhì)。在一個(gè)半徑5-10公里的范圍之內(nèi)，統(tǒng)籌考慮輻射范圍較大的區(qū)域性商業(yè)中心；另一方面做好商業(yè)業(yè)態(tài)分類規(guī)劃，住宅底商宜發(fā)展社區(qū)商業(yè)，綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)則呈現(xiàn)多元發(fā)展，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式消費(fèi)理念，能實(shí)現(xiàn)購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲的一站式服務(wù)；專業(yè)市場(chǎng)立足專業(yè)業(yè)態(tài)，做大做強(qiáng)。
2.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷的市場(chǎng)監(jiān)管
提高商業(yè)地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻，對(duì)大型綜合體開(kāi)發(fā)保持謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資金進(jìn)行監(jiān)管；嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)的“返租”宣傳，及時(shí)查處不具有房地產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的項(xiàng)目，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。
3.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)的政策支持
在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目審批時(shí)需要對(duì)運(yùn)營(yíng)大體方案進(jìn)行審核，對(duì)不符合規(guī)劃、同質(zhì)化較高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整引導(dǎo)；加大對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商支持，強(qiáng)化長(zhǎng)沙城市形象的宣傳，將重大的商業(yè)項(xiàng)目作為市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)抓，積極搭建商業(yè)招商平臺(tái)，完善各類招商投資優(yōu)惠政策，增強(qiáng)項(xiàng)目招商的吸引力與競(jìng)爭(zhēng)力；對(duì)于重大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)中應(yīng)開(kāi)辟政府扶持的綠色通道。
4.推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)
鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)多元化發(fā)展，支持大型城市綜合體發(fā)展一站式消費(fèi)、體驗(yàn)式消費(fèi)，積極探索線上線下結(jié)合消費(fèi)模式，尤其是針對(duì)當(dāng)前休閑娛樂(lè)作為購(gòu)物消費(fèi)的重要支撐形式，根據(jù)商業(yè)輻射范圍，商業(yè)基本定位，適當(dāng)提高休閑娛樂(lè)在業(yè)態(tài)中的占比。積極引導(dǎo)部分專業(yè)市場(chǎng)的外遷，為專業(yè)市場(chǎng)創(chuàng)造一個(gè)更合適的發(fā)展區(qū)域。
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關(guān)鍵詞：城市綜合體、消防設(shè)計(jì)、探討
中圖分類號(hào)：TU997文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
“城市綜合體”是近幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中最為熱門的關(guān)鍵詞和最主流的發(fā)展模式。由于城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市生活的全部功能，所以也被稱為“5分鐘生活圈”。在近年的《中國(guó)城市綜合體專業(yè)研究報(bào)告》中，甚至有地產(chǎn)專家和業(yè)內(nèi)巨頭們提出“誰(shuí)擁有城市綜合體，誰(shuí)就擁有城市的未來(lái)！其特點(diǎn)：體量大、功能組合復(fù)雜。
城市綜合體的概念：城市綜合體英文縮寫為HOPSCA.。是集酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購(gòu)物中心（Shopping mall）、會(huì)展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一體的大型公共商業(yè)設(shè)施。
城市綜合體是將城市中的辦公、居住、商業(yè)、旅店、展覽、餐飲娛樂(lè)、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、助益的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重。通常購(gòu)物中心、酒店、寫字樓是城市綜合體最基本的業(yè)態(tài)組合。
鑒于目前各個(gè)城市都有大量城市綜合體的建設(shè)，綜合體的消防成為我們經(jīng)常遇到的問(wèn)題。因此我們從以下幾個(gè)方面來(lái)探討城市綜合體區(qū)域消防設(shè)計(jì)的幾個(gè)問(wèn)題：
一、區(qū)域消防設(shè)計(jì)的必要性
區(qū)域消防給水的概念：所謂區(qū)域(建筑)就是在一定范圍內(nèi)各類(幾幢)建筑的組合，例如酒店、百貨商場(chǎng)、住宅組團(tuán)、寫字樓等。區(qū)域消防給水設(shè)計(jì)，就是將區(qū)域內(nèi)多幢建筑消防給水統(tǒng)一設(shè)計(jì)，集中設(shè)置消防水池、泵房、水箱、水泵接合器等。《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》7.3.5條：同一時(shí)間內(nèi)只考慮一次火災(zāi)的高層建筑群，可共用消防水池、消防泵房、高位消防水箱。這其實(shí)就是區(qū)域消防的概念。
鑒于城市綜合體這種集多種使用功能為一身的特大規(guī)模民用建筑聯(lián)合體和高層建筑群的不斷興起。其特點(diǎn)建筑標(biāo)準(zhǔn)高、功能復(fù)雜，人員密集、火災(zāi)危險(xiǎn)性大，撲救困難，一旦發(fā)生火災(zāi)容易造成人員、財(cái)產(chǎn)的重大損失。消防給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)的完善與否，直接影響撲滅火災(zāi)的效果。而區(qū)域建筑消防給水系統(tǒng)正好具有安全、可靠、便于政府監(jiān)管，又能降低造價(jià)，便于日常維護(hù)、管理的優(yōu)點(diǎn)，有效防止開(kāi)發(fā)商重報(bào)批，輕落實(shí)管理的現(xiàn)象，它與消防設(shè)計(jì)要求的經(jīng)濟(jì)性、安全性的原則相一致。因此我們?cè)诔鞘芯C合體消防設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量采用區(qū)域消防設(shè)計(jì)。
二、建筑群規(guī)模對(duì)區(qū)域消防設(shè)計(jì)的影響
《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016―2006第8.2.2條：“工廠、倉(cāng)庫(kù)、堆場(chǎng)、儲(chǔ)罐（區(qū)）和民用建筑的室外消防用水量，應(yīng)按同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)和一次滅火用水量確定。
《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）在99版的基礎(chǔ)上加入了：“同一時(shí)間內(nèi)只考慮一次火災(zāi)的高層建筑群，可共用消防水池、消防泵、高位水箱”的要求。“同一時(shí)間內(nèi)只考慮一次火災(zāi)的高層建筑群”這句話也就是進(jìn)一步限制了城市綜合體按區(qū)域消防設(shè)計(jì)的適用范圍。
目前一般參考上海市對(duì)建筑規(guī)模作出的要求：《民用建筑水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)程》DGJ08-94-2007第5.2.3條：“……但公共建筑物，聯(lián)體建筑群共用一套消防供水系統(tǒng)時(shí)，其保護(hù)的建筑面積不應(yīng)大于500000。
對(duì)此已在《消防給水及消火栓系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》（征求意見(jiàn)稿）中提出了具體的要求。《消防給水及消火栓系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》已確定為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB50974-2014，并計(jì)劃于2014年10月1日起實(shí)施，以后這類建筑的設(shè)計(jì)有了一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。
在新規(guī)范實(shí)施前，城市綜合體的規(guī)模控制在50萬(wàn)平米內(nèi)按1次火災(zāi)考慮比較經(jīng)濟(jì)，如果大于50萬(wàn)平米就需按2次以上火災(zāi)考慮，區(qū)域消防設(shè)計(jì)也應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
三、消防給水方式的選擇
給水形式的選擇，應(yīng)在保證安全、可靠的前提下，盡量選用經(jīng)濟(jì)、合理的供水方式。
針對(duì)城市綜合體的建筑特點(diǎn)宜采用并聯(lián)分區(qū)與串聯(lián)分區(qū)、高區(qū)水和低區(qū)水等方式。
如在綜合體中相對(duì)獨(dú)立的酒店、住宅、寫字樓等業(yè)態(tài)設(shè)置獨(dú)立的分區(qū)并與其他分區(qū)并聯(lián)。各個(gè)分區(qū)互不干擾，自成體系，對(duì)系統(tǒng)更加安全可靠，缺點(diǎn)就是造價(jià)較高，但考慮以后這些業(yè)態(tài)可能由獨(dú)立的物業(yè)管理，便于責(zé)任的劃分、管理。這種分區(qū)是合適的。
在商場(chǎng)中百貨、影院、KTV、餐飲等業(yè)態(tài)目前的主流設(shè)計(jì)基本在相連的建筑或同一建筑的不同樓層中。采用并聯(lián)分區(qū)既困難也不經(jīng)濟(jì)，因此我們可以考慮設(shè)置串聯(lián)的分區(qū)。
同時(shí)在綜合體中可能存在樓層較高的建筑，可按高度來(lái)分：高區(qū)水和低區(qū)水。《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》第7.4.6.5條：消火栓栓口的靜水壓力不應(yīng)大于1.00Mpa，當(dāng)大于1.00Mpa時(shí)，應(yīng)采取分區(qū)給水系統(tǒng)。消火栓栓口的出水壓力大于0.50Mpa時(shí)，應(yīng)采取減壓措施。
供水方式安全可靠是最重要的，但要在保證安全的同時(shí)達(dá)到經(jīng)濟(jì)合理，盡量節(jié)省投資，使得維修管理方便，在設(shè)計(jì)當(dāng)中認(rèn)真考慮，細(xì)心比較，這樣才能把工程做的更完善。
四、高位水箱
城市綜合體有別于單一建筑消防給水設(shè)計(jì)，目前設(shè)計(jì)實(shí)踐中多套用《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016―2006和《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）。《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》7.3.5指出：消防水池、高位消防水箱的容量應(yīng)按消防用水量最大的一幢高層建筑計(jì)算。高位消防水箱應(yīng)滿足7.4.7條的相關(guān)規(guī)定且應(yīng)設(shè)置在高層建筑群內(nèi)最高的一幢高層建筑的屋頂最高處。
區(qū)域消防供水系統(tǒng)的設(shè)計(jì)日漸增多，效益明顯，但區(qū)域消防系統(tǒng)所涉及到的高位水箱增壓要求、容量等細(xì)節(jié)問(wèn)題并沒(méi)有特別說(shuō)明。
高位水箱的容量，《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》第7.4.7.1條規(guī)定： 高位消防水箱的消防儲(chǔ)水量，一類公共建筑不應(yīng)小于18m3；二類公共建筑和一類居住建筑不應(yīng)小于12m3；二類居住建筑不應(yīng)小于6.00m3。也就是說(shuō)高位水箱做到最大的18m3肯定是滿足規(guī)范要求的，但在實(shí)踐中由于城市綜合體建筑群的復(fù)雜性，在消防專家論證中往往提出特別的要求，例如常州新北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)消防專家評(píng)審會(huì)就提出：高位水箱應(yīng)增大為60m3。
關(guān)于增壓的要求，《高規(guī)》第7.4.7.2條規(guī)定： 高位消防水箱的設(shè)置高度應(yīng)保證最不利點(diǎn)消火栓靜水壓力。當(dāng)建筑高度不超過(guò)100m時(shí)，高層建筑最不利點(diǎn)消火栓靜水壓力不應(yīng)低于0.07MPa；當(dāng)建筑高度超過(guò)100m時(shí)，高層建筑最不利點(diǎn)消火栓靜水壓力不應(yīng)低于0.15 MPa。當(dāng)高位消防水箱不能滿足上述靜壓要求時(shí)，應(yīng)設(shè)增壓設(shè)施。這個(gè)在規(guī)模不大的項(xiàng)目中是沒(méi)有問(wèn)題的，但在現(xiàn)在城市綜合體的規(guī)模越來(lái)越大，管道輸送距離越來(lái)越遠(yuǎn)的情況下。管道的沿程水力損失也不斷增大。在保證靜水壓力的條件下，未必能保證消防滅火的要求。因此有必要對(duì)規(guī)范做進(jìn)一步的修訂、明確適用范圍。
對(duì)城市綜合體的消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)，許多規(guī)范沒(méi)有與時(shí)俱進(jìn)的調(diào)整，導(dǎo)致許多設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)無(wú)據(jù)可依。例如：水泡系統(tǒng)沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一的規(guī)范一般參照廣東的《大空間智能型主動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》，室內(nèi)步行街的設(shè)計(jì)有的地方不允許全封閉式，有的地方要求做下沉式廣場(chǎng)，有的要求增加機(jī)械排風(fēng)、聯(lián)動(dòng)開(kāi)啟式頂棚等等。
因?yàn)闆](méi)有依據(jù)導(dǎo)致設(shè)計(jì)人員為保險(xiǎn)起見(jiàn)，增加了一些不必要的設(shè)計(jì)，影響了區(qū)域消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性。故希望在日后規(guī)范修訂時(shí)能對(duì)規(guī)范加已完善。
參考文獻(xiàn)：
1、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB-50016―2006
2、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB-50045-95（2005年版）
關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)資金 保險(xiǎn)投資 商業(yè)地產(chǎn) 路徑
隨著保險(xiǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，保費(fèi)收入激增，保險(xiǎn)公司資產(chǎn)規(guī)模迅速增長(zhǎng)。截止2011年6月30日，保險(xiǎn)公司總資產(chǎn)達(dá)到了5.75萬(wàn)億元，保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用余額5.3萬(wàn)億元，保費(fèi)收入、保險(xiǎn)總資產(chǎn)近年來(lái)均以30%以上的速度增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國(guó)GDP平均增速。保險(xiǎn)資金保值增值的壓力也越來(lái)越大，如果沒(méi)有更多元化的投資渠道，將影響我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。 2009年10月1日新修訂的《保險(xiǎn)法》頒布，適當(dāng)拓展了保險(xiǎn)資金的運(yùn)用渠道，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)有了明確的法律依據(jù)。
我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)分析
（一）商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)快速發(fā)展的黃金10年
需求帶動(dòng)。第一，城市化帶來(lái)的需求。城市化促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)了對(duì)寫字樓的需求；居民收入和消費(fèi)水平的提高，增加了對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)證明，城市化水平在50%到70%區(qū)間，標(biāo)志著工業(yè)現(xiàn)代化的完成，此時(shí)的經(jīng)濟(jì)會(huì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最好時(shí)機(jī)。2010年我國(guó)的城市化水平接近47%。城市化水平的進(jìn)一步提高將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展。可以預(yù)測(cè)，未來(lái)10年是我國(guó)城市化進(jìn)程加快的10年，也是商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的黃金10年。
投資拉動(dòng)。房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)也遠(yuǎn)低于股市，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為回報(bào)率較高的行業(yè)，對(duì)國(guó)內(nèi)外的流動(dòng)資金有一定的吸引力。由于國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性過(guò)剩、商業(yè)地產(chǎn)上漲的預(yù)期等因素，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)投資增多。人民幣升值意味著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，本幣購(gòu)買力上升，引發(fā)投資者在國(guó)際范圍內(nèi)超配以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)，國(guó)外資金大量進(jìn)入我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
（二）二三線城市將迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇
目前我國(guó)正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，全球也面臨著通貨膨脹壓力，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定因素增多。城市化是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動(dòng)力，商業(yè)地產(chǎn)正在逐漸成為我國(guó)二三線城市更新擴(kuò)張的發(fā)展引擎，商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)全新的發(fā)展契機(jī)。由于一線城市調(diào)控政策的施行，有的開(kāi)發(fā)商從一線城市轉(zhuǎn)向了調(diào)控力度較小、價(jià)格上升空間較大的二三線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。二三線城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力的重要推手，加上目前還缺乏完善的商業(yè)中心，這些城市在制定規(guī)劃時(shí)，往往以優(yōu)惠的政策吸引商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資。商業(yè)地產(chǎn)和區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的相容發(fā)展，成為二三線城市未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)因素。
（三）商業(yè)地產(chǎn)如果持續(xù)過(guò)熱可能會(huì)被調(diào)控
多年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)一直沒(méi)有被政策調(diào)控。2011年以來(lái)，由于投資升溫，商業(yè)地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊升，與住宅市場(chǎng)形成了鮮明對(duì)比。如果商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)熱，一旦資金退出，價(jià)格下跌，商業(yè)地產(chǎn)信貸將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)要求高，缺乏參照物，銀行很難判斷商業(yè)地產(chǎn)交易價(jià)格的合理性。不排除借款人聯(lián)合賣家，通過(guò)虛高價(jià)格或虛構(gòu)交易套取貸款，形成“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)。2011年下半年銀監(jiān)會(huì)曾下發(fā)通知，進(jìn)一步明確銀行需加強(qiáng)對(duì)商業(yè)用房抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等非住房類貸款監(jiān)測(cè)，涉及商業(yè)用房的信貸標(biāo)準(zhǔn)必須大幅高于住房，并加大對(duì)假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn)按揭、假按揭等做法的打擊力度。
（四）出租和出售商業(yè)物業(yè)的盈利模式將并存
出租物業(yè)以期盈利的模式不失為大開(kāi)發(fā)商在一線城市的較好選擇，但也容易形成開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)都可能導(dǎo)致危機(jī)的爆發(fā)。無(wú)論是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的成熟程度，還是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金和經(jīng)營(yíng)實(shí)力，都決定出租物業(yè)和出售物業(yè)的盈利模式仍是目前多數(shù)開(kāi)發(fā)商的最佳選擇。經(jīng)過(guò)前幾年的發(fā)展，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)演變已進(jìn)入高級(jí)階段，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)定位為綜合商業(yè)設(shè)施，出租物業(yè)需要開(kāi)發(fā)商具有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)。成熟商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的培育需要較長(zhǎng)時(shí)間，需要以雄厚的資金實(shí)力作后盾。國(guó)外成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)為出租物業(yè)提供了融資的便利性。出租商業(yè)物業(yè)，可以在穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目打包上市，獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，回籠資金進(jìn)行新項(xiàng)目的建設(shè)。采用出租和出售的盈利模式可以吸收兩種模式的優(yōu)點(diǎn)，在不同時(shí)期有所側(cè)重，在一定程度上回避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
（五）對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)人才的需求將更加迫切
商業(yè)經(jīng)營(yíng)跟地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有各自不同的規(guī)律。中國(guó)的商業(yè)市場(chǎng)要比房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟得多，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度也不亞于房地產(chǎn)。商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)主要在于經(jīng)營(yíng)管理。即使處于最成熟的商圈，沒(méi)有先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念、成熟的管理模式、優(yōu)秀人才團(tuán)隊(duì)，也不敢保證能長(zhǎng)期繁榮。而商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)發(fā)展時(shí)間非常短，人才短缺。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)，涉及投資人、運(yùn)營(yíng)商、零售合作伙伴、商家、消費(fèi)者等多方面，需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)的整合。因此，找到一個(gè)優(yōu)秀經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)就顯得非常最要。但本土零售商的經(jīng)營(yíng)管理理念和模式落后，與國(guó)際零售巨頭差距還不小，目前市場(chǎng)上大部分從事商業(yè)顧問(wèn)的公司是以營(yíng)銷策劃為主，在市場(chǎng)很難找到這樣的出色團(tuán)隊(duì)。
保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)的可行性分析
根據(jù)政府的“十二五”規(guī)劃，“促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需”已成為今后一個(gè)時(shí)期我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略性舉措。消費(fèi)市場(chǎng)是未來(lái)國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需的巨大動(dòng)力，而我國(guó)零售業(yè)發(fā)展空間巨大，能夠?yàn)橄M(fèi)市場(chǎng)提供載體、帶動(dòng)商業(yè)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型加速的商業(yè)地產(chǎn)既符合國(guó)家戰(zhàn)略，又符合房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展方向。保險(xiǎn)資金負(fù)債性要求資金運(yùn)用能更好的滿足保險(xiǎn)公司償付要求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，保險(xiǎn)資金約80%以上為壽險(xiǎn)資金，其中約48%是20年以上的長(zhǎng)期資金，25% 為5-20年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險(xiǎn)資金運(yùn)用的中長(zhǎng)期回報(bào)需求，使得其選擇的投資對(duì)象必須具備長(zhǎng)期穩(wěn)定復(fù)利增長(zhǎng)的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大、期限長(zhǎng)，比較符合保險(xiǎn)資金追求長(zhǎng)期價(jià)值、穩(wěn)健投資的特點(diǎn)。
目前，我國(guó)從事商業(yè)地產(chǎn)的公司基本上分以下幾種：第一類是傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，由于住宅市場(chǎng)的調(diào)控促使他們轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)。第二類是傳統(tǒng)的零售商，像家樂(lè)福、沃爾瑪、歐尚等都成立了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。第三類是金融業(yè)資金，通過(guò)入股項(xiàng)目、整體收購(gòu)有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的持有；第四類是其他行業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)的企業(yè)。原來(lái)的主業(yè)有一定基礎(chǔ)，因?yàn)榭粗厣虡I(yè)地產(chǎn)的潛力而轉(zhuǎn)型。總的看，除了大連萬(wàn)達(dá)之外，我國(guó)還沒(méi)有實(shí)力強(qiáng)勁、模式成熟和品牌效應(yīng)突出的商業(yè)地產(chǎn)商。這使保險(xiǎn)公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域憑借資金和品牌效應(yīng)擁有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。
目前，我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)在資金、土地、商家和人才依然存在問(wèn)題。總的看，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最大挑戰(zhàn)還是資金。目前，我們從商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境來(lái)看，如果僅僅依賴信貸資金難度很大。有的開(kāi)發(fā)商有將住宅的收入投入商業(yè)項(xiàng)目，有的借助私募、信托、基金等融資。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商只有具備多渠道的持續(xù)的融資能力，才有可能讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)健持續(xù)經(jīng)營(yíng)。這方面保險(xiǎn)資金有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)2010年9月保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的上限為上季末總資產(chǎn)的10%，照此2011年上半年保險(xiǎn)總資產(chǎn)5.75萬(wàn)億的口徑計(jì)算， 2011年保險(xiǎn)公司可動(dòng)用的資金總額可達(dá)幾千億元。雖然政策對(duì)保險(xiǎn)資金投資單個(gè)項(xiàng)目有具體的比例限制，但快速持續(xù)增長(zhǎng)的保險(xiǎn)資金可以成為項(xiàng)目穩(wěn)定長(zhǎng)久的資金來(lái)源。這使得保險(xiǎn)公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)具有其他企業(yè)所不具備的資金優(yōu)勢(shì)。
保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)的路徑探討
（一）在一線城市投資寫字樓可獲得穩(wěn)定客觀的收益
二、三線城市發(fā)展?jié)摿Υ螅壳俺鞘谢潭绕停ｋU(xiǎn)資金持有二、三線城市商業(yè)物業(yè)有一定的不確定性，不符合保險(xiǎn)資金的投資特性。北京、上海等一線城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)價(jià)格依然堅(jiān)挺，可以成為保險(xiǎn)資金投資的首選。
第一，堅(jiān)挺的地價(jià)帶動(dòng)。隨著人口持續(xù)不斷的進(jìn)入一線城市，一線城市土地尤其是商業(yè)繁華地段的土地更為稀缺，地價(jià)上漲的趨勢(shì)短期內(nèi)難以改變。地價(jià)越來(lái)越昂貴，房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的利差空間將越來(lái)越小。全球房地產(chǎn)服務(wù)公司第一太平戴維斯2011年11月報(bào)告稱，在過(guò)去12個(gè)月商業(yè)房地產(chǎn)投資方面，北京、上海排在第三和第四。在市場(chǎng)強(qiáng)勁需求的推動(dòng)下，一線城市寫字樓、零售市場(chǎng)發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)外企業(yè)和零售品牌的迅速擴(kuò)張推動(dòng)寫字樓和零售市場(chǎng)租金上漲。在投資領(lǐng)域，全球經(jīng)濟(jì)的不確定性凸顯出亞太地區(qū)尤其是中國(guó)這樣的新興經(jīng)濟(jì)體作為投資目的地的優(yōu)越性。在北京，由于新增供應(yīng)量有限，而市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求持續(xù)上升，使得寫字樓市場(chǎng)租金持續(xù)上升，空置率下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年3季度北京甲級(jí)寫字樓有效凈租金環(huán)比上升24%，達(dá)到454元/平米/月，超過(guò)了上海甲級(jí)寫字樓412元/平米/月的租金。在上海，外資企業(yè)在國(guó)內(nèi)擴(kuò)張的強(qiáng)烈需求，以及有限的市場(chǎng)供應(yīng)導(dǎo)致寫字樓租金持續(xù)快速上漲。2011年3季度甲級(jí)寫字樓平均有效凈租金達(dá)到412元/平方米/月，環(huán)比上漲5.4%。2011年第三季度北京甲級(jí)寫字樓平均租金創(chuàng)歷史新高，并超過(guò)上海，再次領(lǐng)跑全國(guó)（除香港以外），標(biāo)志著北京正引領(lǐng)中國(guó)一線城市的寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的強(qiáng)勁增長(zhǎng)期。由于未來(lái)可預(yù)見(jiàn)新增供應(yīng)量有限，在短期內(nèi)這一趨勢(shì)將持續(xù)。
第二，城市化推動(dòng)需求。當(dāng)城市化率達(dá)到70%時(shí)，對(duì)住宅的需求將下降，而寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的租金和增值溢價(jià)優(yōu)勢(shì)開(kāi)始體現(xiàn)。因此，在城市化率50%-60%時(shí)，增持商業(yè)地產(chǎn)是明智的選擇。目前，我國(guó)一線城市的城市化率已超50%，新增土地將越來(lái)越少。2008年上海城市化率達(dá)到87.5%，北京為84.9%。持有優(yōu)質(zhì)寫字樓的數(shù)量在一定程度上可以規(guī)避未來(lái)人口下降的風(fēng)險(xiǎn)。2009年，上海和北京市寫字樓銷售額分別為438億元、431億元，合計(jì)占同期全國(guó)寫字樓銷售總額的53.7%。銷售額位居三四的杭州和廣州市，分別只有75億元和71億元。
第三，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的促動(dòng)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重超過(guò)50%的時(shí)候，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)加速。2009年，北京第三產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的比重總體已達(dá)76%，上海略超60%，已實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從工業(yè)主導(dǎo)型向服務(wù)業(yè)主導(dǎo)型的轉(zhuǎn)變。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構(gòu)成了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的巨大需求，對(duì)一個(gè)城市寫字樓銷售面積有重要影響。從主要城市來(lái)看，北京市2009年寫字樓銷售面積為256萬(wàn)平方米。銷售面積排名第二的上海為203萬(wàn)平方米，兩大城市寫字樓銷售面積合計(jì)占全國(guó)達(dá)30.3%。
基于以上判斷，保險(xiǎn)資金在一線城市長(zhǎng)期持有優(yōu)質(zhì)寫字樓可以為企業(yè)帶來(lái)持續(xù)的現(xiàn)金流和物業(yè)重估的增值收入。而且，前幾年保險(xiǎn)資金以各種形式投資一線城市的寫字樓也積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)所要求的年化收益率預(yù)期通常在 6%-10%。從風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)看，一線城市核心地區(qū)的商用物業(yè)往往租金高、空置率低，能夠獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益，符合保險(xiǎn)資金追求安全性和長(zhǎng)期收益的要求。而且，一城市住宅與商用物業(yè)間價(jià)格差距有明顯拉大的趨勢(shì)。因此，一線城市應(yīng)是保險(xiǎn)資金關(guān)注的關(guān)鍵，一線城市核心區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)是保險(xiǎn)公司最理想的投資目標(biāo)。
（二）在二三線城市投資城市綜合體是很好的選擇
我國(guó)很多省會(huì)城市在經(jīng)濟(jì)總量、城市發(fā)展水平、消費(fèi)能力等方面都居全國(guó)中等水平，有對(duì)城市綜合體的巨大需求。城市綜合體適應(yīng)了當(dāng)代城市的發(fā)展要求。它因融合了多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)而成為城市新區(qū)建設(shè)和舊城改造的重要手段。遵循綜合而集約的理念，城市綜合體空間形態(tài)整合土地功能，集約化開(kāi)發(fā)，立體復(fù)合了城市的各種功能，不但復(fù)興了城市的街區(qū)，帶動(dòng)周圍商業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步提升商業(yè)中心地塊的價(jià)值，而且能激活城市的空間形態(tài)，還能促進(jìn)整個(gè)城市的功能提升，這種城市地標(biāo)性的建筑群體，可以依托其廣泛的社會(huì)影響力帶動(dòng)周邊乃至整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。
1.“十二五”規(guī)劃給二三線城市商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)重大機(jī)遇。“十二五”規(guī)劃的一個(gè)核心內(nèi)容就是要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的核心是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型是外需和內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而擴(kuò)大內(nèi)需的核心是城市化，在城市化的過(guò)程中二三線城市起著關(guān)鍵作用。因此，城市化對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展具有積極的帶動(dòng)作用。大城市數(shù)量的增多意味著這個(gè)城市的人口集聚和收入層次的豐富對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的極大的需求，城市規(guī)模越來(lái)越大，級(jí)差越來(lái)越明顯，意味著城市土地的公共服務(wù)，包括商業(yè)的投入越來(lái)越大。過(guò)去幾十年來(lái)中國(guó)城市的發(fā)展是以產(chǎn)業(yè)為中心，以工廠為中心，以企業(yè)為中心，現(xiàn)在轉(zhuǎn)變?yōu)橐匀藶橹行模源罅μ嵘?wù)業(yè)、發(fā)展城市的第三產(chǎn)業(yè)為核心。以人為中心的城市發(fā)展的模式促使各級(jí)政府推動(dòng)城市的功能整體上的升級(jí)。整體升級(jí)也為地方政府帶來(lái)持續(xù)的就業(yè)和良性需求，所以城市綜合體代表了一種商業(yè)發(fā)展的模式，代表著一種土地實(shí)用功能的綜合利用，得到了政府高度的關(guān)注。
2.開(kāi)發(fā)城市綜合體有利于保險(xiǎn)資金發(fā)揮其社會(huì)功能。自2010年開(kāi)始，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了全面復(fù)蘇期，地方政府對(duì)于城市綜合體等商業(yè)項(xiàng)目大開(kāi)“綠燈”。保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的重點(diǎn)主要在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，開(kāi)發(fā)二三線城市的綜合體能更深入的切入當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、切入當(dāng)?shù)孛裆苊芮信c當(dāng)?shù)卣暮献鳎瓤梢詫?shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)增值的目的，也可以更好的樹(shù)立保險(xiǎn)業(yè)的形象。城市綜合體的城市性、功能區(qū)位立體差異性及形態(tài)結(jié)構(gòu)的立體性屬性使城市綜合體具有了強(qiáng)大的城市空間整合能力，從而具備了承載城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和文化功能發(fā)展城市的經(jīng)濟(jì)能力，如增加稅收，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增強(qiáng)市民城市歸屬感等。
3.城市綜合體功能的多樣性和復(fù)合性，可較好抵御行業(yè)周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，切合保險(xiǎn)資金的特點(diǎn)。城市綜合體通過(guò)土地功能的混合利用，在一個(gè)相對(duì)完整而又有限的城市區(qū)域內(nèi)集約緊湊地組織城市功能，運(yùn)用城市設(shè)計(jì)的手法將城市功能與城市建筑合理結(jié)合利用，形成了以商業(yè)為主導(dǎo)功能，多功能、集約化、高效率的城市商業(yè)空間。這個(gè)空間蘊(yùn)含著商務(wù)、客居、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)和會(huì)展等多重城市要素，在每個(gè)部分保持各自功能運(yùn)作系統(tǒng)的同時(shí)，通過(guò)有機(jī)組合協(xié)同形成一個(gè)城市空間的縮影。一方面，商務(wù)辦公和居住類物業(yè)形態(tài)的出售可獲得現(xiàn)金回報(bào)，另一方面，通過(guò)持有的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)獲取商家的穩(wěn)定租金回報(bào)，特別是當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策收緊，銀行信貸收縮時(shí)，持續(xù)穩(wěn)定的租金收入將有效改善地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流壓力，熨平業(yè)績(jī)波動(dòng)，因此對(duì)行業(yè)周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力較強(qiáng)。同時(shí)，城市綜合體可以坐擁物業(yè)長(zhǎng)期持有帶來(lái)的增值。
（三）適時(shí)抓住機(jī)會(huì)發(fā)展REITs
商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金、技術(shù)和管理密集性的活動(dòng)，而資金鏈的完整和資金運(yùn)作的效率更是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的重中之重。如何有效地拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道，REITs一直是業(yè)界研究的熱點(diǎn)之一。由于REITS主要用于投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（包括寫字樓、購(gòu)物中心、飯店、娛樂(lè)場(chǎng)所、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等）。將商業(yè)地產(chǎn)與REITs結(jié)合起來(lái)已經(jīng)勢(shì)在必行，這也是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)，是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正常、良性發(fā)展的有效出路。
保險(xiǎn)資金投資 REITs 能夠促進(jìn)融通功能的發(fā)揮。保險(xiǎn)資金投資 REITs 有助于緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金緊張局面。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)容易在銀行積聚，而保險(xiǎn)資金的進(jìn)入會(huì)在一定程度上化解銀行的風(fēng)險(xiǎn)。 此外，商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)率比較高，REITs 這種創(chuàng)新的投資工具為保險(xiǎn)公司分享商業(yè)地產(chǎn)的高收益提供了條件。
REITs變現(xiàn)時(shí)間快能滿足保險(xiǎn)資金對(duì)流動(dòng)性的需求。不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性差，若要變現(xiàn)，付出變現(xiàn)成本較高。REITs 作為房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，采用股票或受益憑證的形式, 在各大證券交易所上市，可以隨時(shí)處置持有的 REITs 股份，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)。如果將持有的物業(yè)打包后整體推出，能將長(zhǎng)期占用的資金通過(guò)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的方式很快變現(xiàn)，從而緩解資金壓力。對(duì)于保險(xiǎn)公司而言， REITs 的高流動(dòng)性,能滿足保險(xiǎn)資金運(yùn)用的要求。保險(xiǎn)合同自身特點(diǎn)使保險(xiǎn)公司的賠償和給付具有不確定性，這就要求保險(xiǎn)公司為了滿足賠付和給付，必須保證保險(xiǎn)資金的流動(dòng)性。
REITs這一在國(guó)外日益成熟被廣泛運(yùn)用金融創(chuàng)新產(chǎn)品，從提出建議、論證到試點(diǎn)方案設(shè)計(jì)，歷時(shí) 5 年多，幾經(jīng)周折。從目前的形勢(shì)來(lái)看，鑒于國(guó)家加大保障性住房建設(shè)力度，地方政府資金缺口巨大，很可能以北京、天津、上海作為首批試點(diǎn)城市，以發(fā)行保障房 REITs 作為突破口。可是，大型商場(chǎng)、寫字樓、停車場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)比傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)更具升值潛力和市場(chǎng)投資價(jià)值，現(xiàn)金流更為穩(wěn)定。因此，REITs 更適用于商業(yè)地產(chǎn)。要使REITs 步入快速發(fā)展軌道，未來(lái)肯定會(huì)發(fā)行以長(zhǎng)期持有型優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)為載體的股權(quán)類 REITs。否則要想從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道多元化，改變現(xiàn)有開(kāi)發(fā)模式，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展將成為一句空話。隨著推出REITs的呼聲越來(lái)越高，條件越來(lái)越成熟，可以預(yù)期，REITs正式推出的時(shí)機(jī)不遠(yuǎn)了。
結(jié)論
本文對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀與前景進(jìn)行了論述，通過(guò)分析可以看出，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)在我國(guó)有著廣闊的發(fā)展空間，保險(xiǎn)公司把握這一歷史機(jī)遇，以商業(yè)地產(chǎn)為突破口切入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域是很好的選擇。保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)，這方面既無(wú)政策障礙，又符合保險(xiǎn)資金的運(yùn)用特點(diǎn)。一線城市的寫字樓是保險(xiǎn)公司將來(lái)可以堅(jiān)持的投資方向，保險(xiǎn)公司積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，二三線城市的城市綜合體可以積極介入，在時(shí)機(jī)成熟時(shí)大力發(fā)展REITs。但是，由于我國(guó)保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間短，經(jīng)驗(yàn)不足，專業(yè)人才培養(yǎng)需要加速，有關(guān)REITs政策法規(guī)需要進(jìn)一步完善。
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關(guān)鍵詞： 智慧城市 互聯(lián)網(wǎng) 云計(jì)算 商業(yè)模式
1.引言
云計(jì)算作為一種基于互聯(lián)網(wǎng)的計(jì)算模式，是繼個(gè)人電腦、互聯(lián)網(wǎng)之后電子信息技術(shù)領(lǐng)域的又一次重大變革，它的推廣將改變社會(huì)信息化建設(shè)和運(yùn)作的基本模式，大大降低信息化建設(shè)的門檻和成本，有利于信息共享和資源利用，降低能源消耗，加速全面信息化時(shí)代的來(lái)臨。
隨著互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算技術(shù)的發(fā)展，人們的信息化生活逐漸從封閉、單一走向開(kāi)放、智能，正邁向協(xié)同處理、信息智能的時(shí)代。智慧城市信息系統(tǒng)作為信息產(chǎn)業(yè)新技術(shù)融合的產(chǎn)物，將給城市居民帶來(lái)更便捷、高效、安全、和諧的生活。
智慧城市是以“智慧技術(shù)、智慧管理、智慧服務(wù)、智慧產(chǎn)業(yè)、智慧人文、智慧生活”等為重要內(nèi)容的城市發(fā)展新模式，是信息化向更高階段發(fā)展的表現(xiàn)。建設(shè)智慧城市有利于推進(jìn)城市化進(jìn)程，有利于提高我國(guó)自主創(chuàng)新能力，有利于帶動(dòng)信息產(chǎn)業(yè)與服務(wù)業(yè)的發(fā)展。
互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的迅猛發(fā)展將助推智慧城市的建設(shè)。隨著互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算技術(shù)的發(fā)展，人們的信息化生活逐漸從封閉、單一走向開(kāi)放、智能，正邁向協(xié)同處理、信息智能的時(shí)代。智慧城市信息系統(tǒng)作為信息產(chǎn)業(yè)新技術(shù)融合的產(chǎn)物，將給城市居民帶來(lái)更便捷、高效、安全、和諧的生活。也為商業(yè)模式提供了新架構(gòu)。
2.互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新應(yīng)用
互聯(lián)網(wǎng)的核心是創(chuàng)新應(yīng)用，互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的靈魂是以用戶體驗(yàn)為核心的創(chuàng)新。互聯(lián)網(wǎng)是應(yīng)用推動(dòng)型產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)的需求往往是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)重要的推動(dòng)力，只有滿足社會(huì)與民眾的需求，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展才有堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。技術(shù)的成熟會(huì)增加民眾更廣泛多層次的智能化需求。沒(méi)有需求，猶如無(wú)源之水；沒(méi)有技術(shù)，品質(zhì)就沒(méi)有保障，兩者相互影響、相互促進(jìn)。
在互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新應(yīng)用的進(jìn)程中，新的商業(yè)模式必將出現(xiàn)。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在這樣一場(chǎng)速度決定高度、規(guī)模決定位置、市場(chǎng)決定標(biāo)準(zhǔn)的變革中，必定要找到立足產(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
只要與時(shí)俱進(jìn)、腳踏實(shí)地，在龐大的互聯(lián)網(wǎng)體系中，找準(zhǔn)定位的企業(yè)，就一定能找到屬于自己的獨(dú)特的商業(yè)模式，打通互聯(lián)網(wǎng)財(cái)富之門。互聯(lián)網(wǎng)將帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)朝低碳、節(jié)能、可持續(xù)方向發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新應(yīng)用終將走進(jìn)千家萬(wàn)戶，服務(wù)于民眾。
3.云計(jì)算的應(yīng)用
云計(jì)算是分布式計(jì)算技術(shù)的一種，它透過(guò)網(wǎng)絡(luò)將龐大的計(jì)算處理程序自動(dòng)分拆成無(wú)數(shù)個(gè)小的子程序，再交由多部服務(wù)器所組成的龐大系統(tǒng)，經(jīng)過(guò)搜尋和計(jì)算分析之后再將處理結(jié)果回傳給用戶。網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者能夠在數(shù)秒之內(nèi)，處理數(shù)上億條信息，完成與“超級(jí)計(jì)算機(jī)”效能相當(dāng)?shù)木W(wǎng)絡(luò)服務(wù)。可見(jiàn)云計(jì)算是互聯(lián)網(wǎng)之后的又一場(chǎng)技術(shù)革命。
云計(jì)算所帶來(lái)的商業(yè)模式使得IT技術(shù)成本更低、向社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域滲透更快捷，也必將是信息技術(shù)與各產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的趨勢(shì)。由于信息技術(shù)滲透到商業(yè)領(lǐng)域，經(jīng)濟(jì)周期變短，使得產(chǎn)品的生命周期越來(lái)越短。
4.智慧城市的商業(yè)模式架構(gòu)
如何能夠高效率地推進(jìn)“智慧城市”的建設(shè)進(jìn)程，除了有良好的“智慧城市”的全面規(guī)劃外，還要有良好的商業(yè)模式，保障“智慧城市”有序高效地建設(shè)。
在“智慧城市”高速發(fā)展的過(guò)程中，商業(yè)模式的建設(shè)和更新必將引導(dǎo)城市管理者推動(dòng)的“智慧城市”建設(shè)；運(yùn)營(yíng)商推動(dòng)的“智慧城市”建設(shè)和各種廠商推動(dòng)的“智慧城市”建設(shè)。
（1）在“智慧城市”建設(shè)的商業(yè)模式中政府起著重要的作用，智慧城市的建設(shè)和規(guī)劃涉及城市建設(shè)的方方面面，不僅涉及“智慧城市”建設(shè)的總體規(guī)劃框架，還有明確的“智慧城市”建設(shè)的項(xiàng)目和時(shí)間表。比如“智慧寧波”和連云港的“智能徐圩”等，其中“智能徐圩”的規(guī)劃包括十大應(yīng)用行業(yè)，并規(guī)劃58大平臺(tái)，超過(guò)266個(gè)智能化系統(tǒng)，“智能徐圩”建設(shè)中就是以政府為主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)為輔對(duì)整個(gè)城市進(jìn)行高效建設(shè)的商業(yè)模式。
（2）以運(yùn)營(yíng)商為主導(dǎo)推動(dòng)當(dāng)?shù)卣M(jìn)行當(dāng)?shù)亍爸腔鄢鞘小钡慕ㄔO(shè)，是當(dāng)今“智慧城市”建設(shè)的商業(yè)模式。中國(guó)移動(dòng)最早在2008年就提出協(xié)助政府建設(shè)“無(wú)線城市”的戰(zhàn)略規(guī)劃，而中國(guó)電信2010年在廣東首提建設(shè)“智慧城市”的戰(zhàn)略規(guī)劃，因此“智慧城市”就出現(xiàn)了一種由運(yùn)營(yíng)商推動(dòng)建設(shè)的商業(yè)模式。其中廈門的“無(wú)線城市”，以及廣東汕頭的“智慧汕尾”就是其中典型代表。運(yùn)營(yíng)商推動(dòng)“智慧城市”建設(shè)商業(yè)模式會(huì)在某些運(yùn)營(yíng)商業(yè)務(wù)無(wú)法覆蓋的領(lǐng)域無(wú)法形成真正的智能化的建設(shè)，但能很好地建設(shè)“智慧城市”的智能管道和智能平臺(tái)。
（3）智慧城市建設(shè)的商業(yè)模式需要廠商參與。在智慧城市的建設(shè)中，需要落實(shí)為智慧政府、智慧生產(chǎn)、智慧交通、智慧醫(yī)療等比較大概念的行業(yè)應(yīng)用，而整個(gè)城市的智能化規(guī)劃設(shè)計(jì)中通常所設(shè)計(jì)的領(lǐng)域都比較少，定義也比較狹小，這就是智慧城市商業(yè)模式的特點(diǎn)。推動(dòng)這種商業(yè)模式建設(shè)的典型城市代表就是昆明和天津等。
就以上三種商業(yè)模式分析，其中第一種商業(yè)模式最易被采納，政府自主推動(dòng)“智慧城市”建設(shè)的商業(yè)模式更有助于智慧城市的建設(shè)的全面性和科學(xué)性發(fā)展。由于政府制訂任何一個(gè)規(guī)劃都會(huì)受到諸多因素的制約，比如資金的制約、人才的制約、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的制約等，因此不論是哪種商業(yè)模式只要有助于“智慧城市”的建設(shè)，有利于提高社會(huì)效率，有利于人民的幸福生活，我們都認(rèn)為它是值得鼓勵(lì)和推廣的商業(yè)模式。
5.應(yīng)用遠(yuǎn)景
在搭建了構(gòu)建智慧商業(yè)的基于智能視覺(jué)互聯(lián)網(wǎng)的視頻分析系統(tǒng)之后，利用可視化管理平臺(tái)技術(shù)，通過(guò)對(duì)城市綜合體不同的樓群、不同的樓層及不同功能的樓內(nèi)建筑進(jìn)行可視化建模，可以構(gòu)建基于可視化管理平臺(tái)的智慧城市綜合體。其應(yīng)用遠(yuǎn)景表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）提升城市的競(jìng)爭(zhēng)力
通過(guò)現(xiàn)代高科技的手段，配合大屏幕投影、環(huán)繞屏幕等設(shè)備，將智慧城市綜合體真實(shí)地展現(xiàn)在客戶面前，大大提升城市綜合體的整體檔次和實(shí)力，使其在市場(chǎng)上更具競(jìng)爭(zhēng)力。
（2）聚集商圈的親和力
可視化系統(tǒng)的應(yīng)用打破了傳統(tǒng)模式的被動(dòng)性，購(gòu)物者可以通過(guò)鏈接到可視化管理平臺(tái)的視頻終端或手機(jī)，查看商業(yè)樓宇的三維地理信息，通過(guò)各類監(jiān)控?cái)z像頭，體驗(yàn)身臨其境的感覺(jué)，提高購(gòu)物者的興趣。
（3）可視化管理
城市綜合體集購(gòu)物中心、會(huì)展中心、文化娛樂(lè)中心、公園、酒店、寫字樓及公寓為一體，通過(guò)大屏幕或一體機(jī)等，物業(yè)管理人員利用可視化管理平臺(tái)對(duì)城市綜合體進(jìn)行在線管理。也可作為險(xiǎn)情處置和應(yīng)急指揮調(diào)度平臺(tái)。
（4）綜合集成
采用“云”單元主機(jī)技術(shù)，把通信辦公系統(tǒng)、機(jī)房環(huán)境監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、停車誘導(dǎo)系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理、樓宇自控系統(tǒng)、火災(zāi)消防與報(bào)警系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)等綜合集成為智能大廈管理系統(tǒng)，與可視化管理平臺(tái)一起，嵌入“云”單元主機(jī)之中，實(shí)現(xiàn)“智能感知、互聯(lián)互通、協(xié)同共享、城市運(yùn)營(yíng)”理念，為城市綜合體創(chuàng)造舒適、高效、節(jié)能、環(huán)保和安全的生活休閑和購(gòu)物天地。
6.結(jié)語(yǔ)
云計(jì)算是基于互聯(lián)網(wǎng)的新一代計(jì)算方式，它是網(wǎng)格計(jì)算、并行計(jì)算、分布式計(jì)算等傳統(tǒng)計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展融合的產(chǎn)物。在采用云計(jì)算技術(shù)以后，基于互聯(lián)網(wǎng)的服務(wù)在計(jì)算及存儲(chǔ)能力上得到大幅度提高，且可靠性得到大幅度提升，計(jì)算資源的共享程度和使用效率大幅提高，采購(gòu)成本和維護(hù)成本大幅度降低，在綠色和節(jié)能方面也獲得了很大發(fā)展。因此，將云計(jì)算技術(shù)與商業(yè)智能系統(tǒng)相結(jié)合，是一個(gè)非常具有理論和應(yīng)用價(jià)值的研究領(lǐng)域。云計(jì)算將不只是一個(gè)愿景、一項(xiàng)技術(shù)，而是21世紀(jì)成功企業(yè)的一個(gè)重要戰(zhàn)略。市場(chǎng)商機(jī)瞬息萬(wàn)變、一閃而過(guò)，企業(yè)在智慧城市構(gòu)建的同時(shí)，從現(xiàn)在開(kāi)始就踏上一條云計(jì)算之路。
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但在天成集團(tuán)董事長(zhǎng)孫明高看來(lái)，這些對(duì)天成集團(tuán)來(lái)說(shuō)不但不是困境，反而更是機(jī)會(huì)。孫明高的自信源于三大法寶：1、資金之上的增值服務(wù)，客戶至上的邏輯；2、深耕重磅實(shí)業(yè)，基于智慧和金融業(yè)務(wù)的積累；3、智慧金融雙循環(huán)模式初具雛形。
資金之上
山東省萊州市人士孫明高盛贊山東文化，“把感情看得比金錢還重要，我們就是要傻，在工作當(dāng)中交朋友，交朋友中處工作。”他表示，作為企業(yè)家要著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)，著眼于大局，而不是像小商人那樣只看到眼前的小恩小惠。
就2000年左右孫明高所操刀的萊鋼股份來(lái)說(shuō)，雖然收入頗微，但孫認(rèn)為給萊鋼所創(chuàng)造的價(jià)值值在10億以上。“從短期看，我們確實(shí)沒(méi)賺到錢；但從長(zhǎng)期來(lái)看萊鋼對(duì)我們有很多支持。”十年來(lái)，萊鋼股份一直是天成集團(tuán)的重要股東。
天成集團(tuán)不僅僅是萊蕪鋼鐵集團(tuán)的戰(zhàn)略合作者，更是一系列增值服務(wù)提供商。通過(guò)三個(gè)月的團(tuán)隊(duì)式盡職調(diào)查，包括基層單位、車間和高層的各種溝通，以及市場(chǎng)調(diào)研和客戶調(diào)研等拿出《萊蕪鋼鐵集團(tuán)“十一五”規(guī)劃》，后升級(jí)為“十二五”規(guī)劃。經(jīng)過(guò)變革，從產(chǎn)品層面看，由初級(jí)材料――普通鋼，到高級(jí)材料――鋼材，萊蕪鋼鐵實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)型升級(jí)，產(chǎn)能由300萬(wàn)噸上升至1300萬(wàn)噸；作為投融資顧問(wèn)，幫助萊蕪鋼鐵配股，增發(fā)短債，上市和控股證券，使得萊鋼實(shí)現(xiàn)金融寡頭模式。
與民營(yíng)企業(yè)的合作，天成集團(tuán)的增值服務(wù)亦是其利器。孫明高向《學(xué)習(xí)型中國(guó)》表示，“我們從產(chǎn)權(quán)制度入手，把企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)體系進(jìn)行重新規(guī)劃與設(shè)計(jì)，我們進(jìn)去的不僅僅是資金，還包括信息、理念、管理、技術(shù)和市場(chǎng)等一系列增值服務(wù)。”
伴隨著私募基金市場(chǎng)的進(jìn)化升級(jí)，被投企業(yè)索要的不僅僅是資金資源。2011年，弘毅投資組建咨詢業(yè)務(wù)；2013年，專注于消費(fèi)品投資的天圖創(chuàng)投與某營(yíng)銷策劃公司合作為客戶提供營(yíng)銷咨詢服務(wù)。在提供增值服務(wù)上，天成集團(tuán)已經(jīng)走出很遠(yuǎn)。天成集團(tuán)咨詢業(yè)務(wù)研發(fā)負(fù)責(zé)人趙延軍向《學(xué)習(xí)型中國(guó)》表示，“我們一直在做實(shí)業(yè)，我們深諳實(shí)業(yè)，對(duì)于目標(biāo)客戶，我們甚至不用看財(cái)務(wù)報(bào)表，只看幾個(gè)關(guān)鍵細(xì)節(jié)就能知道企業(yè)的產(chǎn)能、產(chǎn)值和利潤(rùn)情況。我不相信那種不接地氣的投資機(jī)構(gòu)，憑著理論去做空降式盡職調(diào)查，往往判斷失誤，因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)的包裝就是為滿足盡職調(diào)查而準(zhǔn)備的。”
目前，天成集團(tuán)在全國(guó)管理咨詢行業(yè)內(nèi)已名列前50名。去年天成集團(tuán)分別取得廣東省管理咨詢協(xié)會(huì)認(rèn)定的“廣東省管理咨詢機(jī)構(gòu)30強(qiáng)”、“廣東省管理咨詢甲級(jí)資質(zhì)”等榮譽(yù)和資質(zhì)；且公司新增1名同時(shí)具備國(guó)內(nèi)管理咨詢師（深圳區(qū)域考試通過(guò)僅有十幾名）和國(guó)際注冊(cè)管理咨詢師（CMC）牌照的工作人員；同時(shí)公司有2名咨詢師入選廣東省管理咨詢行業(yè)協(xié)會(huì)專家?guī)臁?/p>
趙延軍 深圳市天成投資集團(tuán)有限公司總經(jīng)理、天成學(xué)會(huì)基金業(yè)務(wù)所屬的中怡天成基金管理有限公司董事長(zhǎng)
趙延軍強(qiáng)調(diào)，“每個(gè)項(xiàng)目都必須是精品，有創(chuàng)新，可傳承，賺口碑。要么不接，接下來(lái)后即便是虧本都要做成精品項(xiàng)目。” 天成集團(tuán)內(nèi)部把管理咨詢業(yè)務(wù)比喻為“體驗(yàn)式盡職調(diào)查”，“首先，我們挖掘客戶管理顧問(wèn)需求，從而解決對(duì)客戶的了解；第二解決他對(duì)我的認(rèn)可，我們作為醫(yī)生給出建議，看他是否接納。若接納，說(shuō)明有合作基礎(chǔ)，我們才去考慮是否投資。如果我們對(duì)行業(yè)和企業(yè)未來(lái)發(fā)展判斷符合我們的投資要求，我們就毅然投進(jìn)去。投進(jìn)去后，再利用我們管理咨詢優(yōu)勢(shì)以及其他增值服務(wù)，把企業(yè)推到上市；若企業(yè)符合我們現(xiàn)在實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，我們會(huì)考慮把它納入到實(shí)體板塊進(jìn)行控股。”
重磅實(shí)業(yè)
循著“實(shí)業(yè)為陽(yáng)，金融為陰”和“實(shí)業(yè)為莖，金融為干”的邏輯，天成集團(tuán)在實(shí)業(yè)上不斷突破，從旅游服務(wù)、石化重工、物流業(yè)貫穿到商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
孫明高將實(shí)業(yè)分為兩種：一種用VC和PE模式孵化，到一定階段有高溢價(jià)時(shí)剔除之，僅為賺快錢；另一種則是看家實(shí)業(yè)，用快錢不斷進(jìn)行創(chuàng)業(yè)投資以致產(chǎn)業(yè)投資，實(shí)現(xiàn)這一實(shí)業(yè)與銀行、保險(xiǎn)、風(fēng)投，證券等各類金融業(yè)務(wù)的有效組合，這是賺慢而穩(wěn)的錢。
自2010年以來(lái)，天成集團(tuán)將商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)升級(jí)為看家實(shí)業(yè)，原因在于：1、這一業(yè)務(wù)市場(chǎng)空間巨大；2、毛利率高達(dá)30%且每個(gè)項(xiàng)目體量龐大；3、充分發(fā)揮天成集團(tuán)金融優(yōu)勢(shì)和智慧積累。
至今，天成集團(tuán)已開(kāi)發(fā)出四個(gè)商業(yè)綜合體，分別為天津物流綜合體，安徽銅陵文化綜合體，杭州天目小鎮(zhèn)養(yǎng)老綜合體，深圳樂(lè)天成商業(yè)綜合體。四個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資額為60-80億元人民幣，其中自有資金達(dá)30-40億。
天成集團(tuán)亦不斷升級(jí)商業(yè)綜合體的盈利模式，拿深圳樂(lè)天成商業(yè)綜合體來(lái)說(shuō)，其目標(biāo)是將之打造成為創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集聚示范區(qū)、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的展覽展示交易中心。這一次，孫明高不準(zhǔn)備賣房子了，而是將房子的使用權(quán)“換算”為擬上市公司的股權(quán)，將來(lái)收獲公募市場(chǎng)的財(cái)富增值。孫向《學(xué)習(xí)型中國(guó)》表示，“創(chuàng)業(yè)企業(yè)買不起辦公樓等物業(yè)，但上市公司必須擁有固定資產(chǎn)，你沒(méi)錢買房子，我把我的房子入股。我不再是賣房子，我變成變賣股權(quán)了。賣房子一平米我賺1元就是高價(jià)，我入股以后1股賺30元，幾十倍的市盈率！”
孫明高批評(píng)，國(guó)內(nèi)很多老板固執(zhí)倔強(qiáng)，在實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)中抱殘守缺，只知道在實(shí)業(yè)市場(chǎng)上追求利潤(rùn)最大化，卻不知道換個(gè)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。“關(guān)鍵是資本市場(chǎng)具有財(cái)富放大功能；財(cái)富被放大后，能發(fā)揮資源優(yōu)化配置功能；且巨額的資金資本可進(jìn)行重組并購(gòu)，進(jìn)一步放大財(cái)富。”
天成集團(tuán)正在將商業(yè)地產(chǎn)升級(jí)為其實(shí)業(yè)板塊中的支柱產(chǎn)業(yè)，今明兩年將通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)與專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行深度合作，實(shí)現(xiàn)金融寡頭目標(biāo)。
雙循環(huán)模式
天成集團(tuán)創(chuàng)始人孫明高曾在高校任職10年，教授《財(cái)政與金融》等課程，既是學(xué)校業(yè)務(wù)骨干分子，又是教學(xué)能手。直到現(xiàn)在，他仍然孜孜不倦，每年做二三十項(xiàng)研究，已考有管理學(xué)博士，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后，國(guó)際規(guī)劃師和國(guó)際咨詢師等資格證，辦有天成大學(xué)，作為天成集團(tuán)的智慧板塊，對(duì)外提供企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)，企業(yè)家融資培訓(xùn)，信息化培訓(xùn)和管理咨詢業(yè)務(wù)。孫希望天成集團(tuán)發(fā)展成為智慧和金融雙寡頭。
孫明高并不認(rèn)為像麥肯錫這類僅有顧問(wèn)咨詢一條業(yè)務(wù)線的公司的商業(yè)模式是合理的，“他們永遠(yuǎn)依附著別人，只給別人做顧問(wèn)和商，不能把自己資產(chǎn)化，而我們的智慧業(yè)務(wù)一半自我服務(wù)，一半是為關(guān)聯(lián)客戶服務(wù)，只給市場(chǎng)客戶留下一小塊市場(chǎng)。”
趙延軍表示，智慧板塊的教育培訓(xùn)業(yè)務(wù)可吸引大量潛在目標(biāo)客戶，同時(shí)起到資本市場(chǎng)教育普及作用；而顧問(wèn)咨詢業(yè)務(wù)既可做潛在客戶體驗(yàn)式盡職調(diào)查，又可以深度孵化合作客戶。
雖然孫明高的企業(yè)融資方案班僅僅開(kāi)設(shè)13期，每月1期，但已收獲諸多潛在可投資企業(yè)，并募集了首批私募基金。
2013年9月9日，深圳市天成學(xué)會(huì)投資基金合伙人會(huì)議在深圳召開(kāi)。該會(huì)議審議通過(guò)合伙企業(yè)系列議案，選舉產(chǎn)生了理事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、投資決策委員會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)成員及負(fù)責(zé)人，審議通過(guò)了各項(xiàng)年度工作報(bào)告。
“從學(xué)員中來(lái)，到學(xué)員中去。”天成學(xué)會(huì)投資基金作為同學(xué)會(huì)母基金，主要是以基金合伙人為服務(wù)對(duì)象，并為合伙人提供投資和融資等服務(wù)。同時(shí)，在保障合伙人本金安全并追求收益最大化的基礎(chǔ)上，通過(guò)設(shè)立行業(yè)子基金、產(chǎn)業(yè)鏈子基金、項(xiàng)目子基金等方式為基金合伙人提供融資和一系列配套服務(wù)。
該基金作為開(kāi)放式基金，每期募集1次，開(kāi)1個(gè)新班注入一次，1年注入十二次，爭(zhēng)5年之內(nèi)，由學(xué)會(huì)基金參與的天成投資集團(tuán)基金將達(dá)到50億元人民幣的資產(chǎn)管理規(guī)模。
深圳市天成學(xué)會(huì)投資基金（有限合伙）合伙人大會(huì)
孫明高向《學(xué)習(xí)型中國(guó)》表示，“一旦我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)好項(xiàng)目，我們一定會(huì)把它孵化成為上市公司，過(guò)了鎖定期一變現(xiàn)，變現(xiàn)后，再培育孵化再變現(xiàn)。”
與市面上其他培訓(xùn)機(jī)構(gòu)開(kāi)設(shè)基金投資業(yè)務(wù)的方式有所不同的是：1、天成學(xué)會(huì)基金實(shí)行有限合伙制，而非公司制；2、天成學(xué)會(huì)基金的運(yùn)營(yíng)人員是具有資深基金行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)，而非職業(yè)經(jīng)理人。“公司制就意味著一大批股東，一大批老板，而有限合伙制，對(duì)我們來(lái)說(shuō)他們是我們服務(wù)的對(duì)象，如果對(duì)我們的服務(wù)不滿意，可以提出來(lái)，我們來(lái)改進(jìn)，如果仍然覺(jué)得不滿意，可以放棄我們的服務(wù)。在事情沒(méi)做之前，我們把規(guī)則定好，首先大家有共同理念，我們不強(qiáng)拉。”天成金融業(yè)務(wù)二級(jí)集團(tuán)總經(jīng)理，天成學(xué)會(huì)基金業(yè)務(wù)所屬的中怡天成基金顧問(wèn)公司董事長(zhǎng)趙延軍這樣向《學(xué)習(xí)型中國(guó)》解析。
關(guān)鍵詞：廣州番禺區(qū)萬(wàn)博地下空間設(shè)計(jì)； 城市地下空間 ； 復(fù)合、整體型地下綜合體
1. 地下空間的基本概況
地下空間是指屬于地表以下，主要針對(duì)建筑方面來(lái)說(shuō)的一個(gè)名詞，它的范圍很廣，比如地下商城，地下停車場(chǎng)，地鐵，礦井，軍事，穿海隧道等建筑空間。[1]
我國(guó)地下空間發(fā)展從起初的人防地下室（主要以人防工程為主）；發(fā)展到地下商業(yè)城（人防工程與車庫(kù)、地下街等設(shè)施結(jié)合，功能較單一）；到地下服務(wù)城（軌道建設(shè)高峰，軌道與地下商業(yè)、車庫(kù)、市政設(shè)施結(jié)合）；發(fā)展為復(fù)合、整體型地下綜合體，這種復(fù)合整體型地下綜合體功能復(fù)合、空間集約、建設(shè)整體――軌道+地下交通系統(tǒng)+停車庫(kù)、商業(yè)+公共設(shè)施+市政設(shè)施、區(qū)域統(tǒng)籌設(shè)計(jì)+集中開(kāi)發(fā)。功能不斷豐富完善，形成改善交通擁擠，人車分流的地下城。這也將成為未來(lái)地下空間發(fā)展的主要趨勢(shì)，本文結(jié)合廣州番禺區(qū)萬(wàn)博地下空間設(shè)計(jì)分析，試圖總結(jié)目前復(fù)合、整體型地下綜合體的一些特點(diǎn)，對(duì)未來(lái)地下空間發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行展望。
2. 廣州番禺區(qū)萬(wàn)博地下空間設(shè)計(jì)實(shí)例
廣州番禺區(qū)萬(wàn)博中央商務(wù)區(qū)地下空間綜合開(kāi)發(fā)勘察設(shè)計(jì)（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)博地下空間）位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)里仁洞村迎賓路段，番禺迎賓路與漢溪大道交匯處。建設(shè)內(nèi)容包括萬(wàn)博中央商務(wù)區(qū)地下空間、周邊地塊連接部位緩沖區(qū)以及地面景觀廣場(chǎng)。萬(wàn)博商務(wù)區(qū)位于番禺區(qū)北部，長(zhǎng)隆旅游度假區(qū)東側(cè)。規(guī)劃地鐵7號(hào)線經(jīng)過(guò)該區(qū)，設(shè)有萬(wàn)博中心站（原名鶴莊站）。
目前，該區(qū)域正規(guī)劃建設(shè)番禺現(xiàn)代信息服務(wù)業(yè)總部基地、五星級(jí)酒店、商業(yè)廣場(chǎng)、購(gòu)物中心、數(shù)碼產(chǎn)業(yè)總部、智能產(chǎn)業(yè)總部、汽車文化商貿(mào)中心等9大項(xiàng)目。萬(wàn)博地下空間建設(shè)的目的是分擔(dān)地面交通，整體統(tǒng)籌地下商業(yè)開(kāi)發(fā)，核心解決地鐵站點(diǎn)周邊9大地塊的整體開(kāi)發(fā)問(wèn)題。成為一個(gè)結(jié)合TOD發(fā)展的地下樞紐城，一個(gè)為周邊提供交通支撐的地下服務(wù)城。通過(guò)這個(gè)由番禺區(qū)政府為主導(dǎo)的公共地下空間將整個(gè)萬(wàn)博商務(wù)區(qū)9大地塊連成整體：以漢溪大道與萬(wàn)博二路的十字軸的地下進(jìn)行公共地下空間開(kāi)發(fā)的范圍。（圖2-1）
萬(wàn)博地下空間形成“十字主軸、交通環(huán)路、兩大分區(qū)”的結(jié)構(gòu)。十字主軸以漢溪大道、萬(wàn)博二路地面以下十字形空間形成地下空間基本構(gòu)架；東西全長(zhǎng)約780米，寬約100米；南北總長(zhǎng)約630米，寬約40米。
圖2-1 廣州萬(wàn)博地下空間總平面圖（來(lái)源：作者參與項(xiàng)目方案總平面圖）
2.1廣州首個(gè)建筑工程方案與控規(guī)同步進(jìn)行，規(guī)劃在建筑工程方案深度基礎(chǔ)上的反推。
建筑方案的設(shè)計(jì)為控規(guī)提供相關(guān)設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)，使規(guī)劃與建筑方案設(shè)計(jì)相輔相成，并對(duì)現(xiàn)行地下空間管理辦法進(jìn)行補(bǔ)充，為之后的報(bào)批報(bào)建提供依據(jù)。
2.2地下緩沖區(qū)解決權(quán)屬劃使地下空間無(wú)縫連接，形成一個(gè)整體
通過(guò)公共地下空間建設(shè)，提高軌道交通的輻射范圍，將各出讓地塊連成整體，形成核心區(qū)地下城，這也是地下空間由點(diǎn)向面發(fā)展的開(kāi)端。
集約城市用地，統(tǒng)籌地下空間核心區(qū)的整體規(guī)劃與建設(shè)，整體開(kāi)挖，實(shí)現(xiàn)核心區(qū)地下空間的合理分區(qū)，無(wú)縫銜接。
2.3 地下交通系統(tǒng)――人車分流
2.3.1車行交通：為提升萬(wàn)博地區(qū)交通整體服務(wù)水平，疏解對(duì)外交通的瓶頸、提高路口通行能力、提高關(guān)鍵通道和節(jié)點(diǎn)的運(yùn)作水平，根據(jù)交研所交通咨詢報(bào)告，提出的對(duì)外交通與內(nèi)部道路的優(yōu)化方案，萬(wàn)博地區(qū)整體地上地下交通系統(tǒng)經(jīng)評(píng)估可支持萬(wàn)博地區(qū)的未來(lái)整體的開(kāi)發(fā)建設(shè)。
地下道路系統(tǒng)由2個(gè)市政隧道、1個(gè)地下主環(huán)、2個(gè)內(nèi)部次環(huán)和6組出入口構(gòu)成。地下道路面積約13.88萬(wàn)平方米。
市政隧道（-1F）雙向兩車道設(shè)計(jì)，保證萬(wàn)博中央商務(wù)區(qū)南北兩側(cè)的快速交通轉(zhuǎn)換；實(shí)現(xiàn)公共交通與小汽車交通的立體分離。
地下主環(huán)（-2F/-3F）單向三車道，解決萬(wàn)博中央商務(wù)區(qū)各地塊車輛快速進(jìn)出，減輕地面路網(wǎng)的壓力；
內(nèi)部次環(huán)（-3F）單向兩車道，加強(qiáng)各地塊停車庫(kù)的互聯(lián)互通，形成一體化停車系統(tǒng)；
出入口隧道分別設(shè)置于萬(wàn)惠一路、漢溪大道、萬(wàn)博二路南北側(cè)，實(shí)現(xiàn)從廣州進(jìn)入萬(wàn)博的快速交通轉(zhuǎn)換。
2.3.2步行交通：地下步行系統(tǒng)由公共通道、下沉廣場(chǎng)、集散廣場(chǎng)、步行通道、垂直交通構(gòu)成。
地下一層步行系統(tǒng)，以萬(wàn)博二路、漢溪大道十字公共通道為骨架，商業(yè)街主通道寬度不少于11米，局部擴(kuò)大為18M；南北向?qū)挾炔簧儆?1米；與周邊地塊的步行通道形成網(wǎng)絡(luò)式結(jié)構(gòu)，與負(fù)一層出租車停靠點(diǎn)相連；結(jié)合地鐵站設(shè)置下沉廣場(chǎng)作為地區(qū)人流主入口；
共設(shè)置42 個(gè)垂直交通和14個(gè)集散廣場(chǎng)，滿足安全疏散要求。
負(fù)二層步行系統(tǒng)，以十字主軸公共通道為核心，通道寬度不少于8M，與周邊地塊形成脊?fàn)钍讲叫薪Y(jié)構(gòu)，與北側(cè)地下公交首末站相連。
設(shè)置24 個(gè)垂直交通和12 個(gè)集散廣場(chǎng)。公共通道功能的獨(dú)立性，保證24小時(shí)向公眾開(kāi)放。
2.4各層平面設(shè)計(jì)
2.4.1地下一層主要功能是地下商業(yè)、地鐵風(fēng)井設(shè)備及西站廳。地下一層由于有空調(diào)風(fēng)管和綜合管廊，商業(yè)空間的層高6.5米～7.5米，除去墊層100mm，梁高700mm～1000mm，設(shè)備風(fēng)管、消防水管等商業(yè)凈高為3.5米。（圖1-3）
公共地下空間沿十字形公共通道形成步行商業(yè)街，沿匯智三路形成半地下騎樓商業(yè)街。
從人的行為特性方面，地下商業(yè)街容易讓人失去方向感以及上下移動(dòng)增加的距離給人造成“迷宮感”和“疲勞感”，地下商業(yè)設(shè)計(jì)上流線避免曲折，人行通道除與天河城地塊毗鄰的位置進(jìn)深較大設(shè)置兩條商業(yè)動(dòng)線外，其余均設(shè)置一條主商業(yè)動(dòng)線。其次利用地面綠地開(kāi)露天天井，增加室內(nèi)的自然采光。本層公共人行通道寬度11米寬，分為兩條則每一條都要滿足6米寬。公共人行通道作為公共通道存在，與周邊地塊設(shè)置連接口，通過(guò)步行通道與公共地下空間聯(lián)系成整體。南側(cè)利用高差沿萬(wàn)博一路、萬(wàn)惠一路設(shè)置兩個(gè)市政隧道，并與出租車停靠站結(jié)合。商業(yè)空間與公共交通同層布置，使地下空間地面化。
2.4.2地下二層主要功能是地下商業(yè)、7號(hào)線萬(wàn)博中心站廳層。沿萬(wàn)惠二路形成地下主環(huán)（南側(cè)），設(shè)置一個(gè)公交車首末站。商業(yè)空間的層高6.5米，除去墊層100mm，梁高700mm～1000mm，設(shè)備風(fēng)管、消防水管等商業(yè)凈高為3.5米。（圖2-3）
公共地下空間沿十字形公共通道形成步行商業(yè)街，沿萬(wàn)惠一路形成半地下騎樓商業(yè)街，與地面公園景觀的水平相連。（圖2-2）
圖2-2 廣州萬(wàn)博地下空間漢溪大道剖面及萬(wàn)惠一路騎樓商業(yè)街
（來(lái)源：作者參與項(xiàng)目方案圖）
地下二層商業(yè)與地下一層相比商業(yè)價(jià)值有所下降，為了使其商業(yè)空間豐富吸引人群，通過(guò)增加內(nèi)天井，中部地鐵站廳，在沿漢溪大道東部用地進(jìn)深較大的地方設(shè)計(jì)為威尼斯風(fēng)情水街，北側(cè)為半地下騎樓商業(yè)街。商業(yè)動(dòng)線主次分明，主動(dòng)線成環(huán)，商業(yè)空間豐富，提升商業(yè)價(jià)值。本層人行通道寬度8米寬，同地下一層一樣與與周邊地塊設(shè)置連接口，通過(guò)步行通道與公共地下空間聯(lián)系成整體。
圖2-3 廣州萬(wàn)博地下空間地下一、二層平面圖（來(lái)源：作者參與項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)圖紙）
2.4.3地下三層主要為地下停車場(chǎng)、設(shè)備用房及地鐵站臺(tái)上空。層高為4米～4.8米，標(biāo)高設(shè)置主要考慮與周邊地塊相連接處標(biāo)高。公共地下空間面積約7萬(wàn)平方米，約提供2127個(gè)停車位。
沿萬(wàn)惠一路形成地下主環(huán)（北側(cè)），萬(wàn)惠二路形成綜合管溝（南側(cè)）。各區(qū)地下車庫(kù)均根據(jù)地下市政環(huán)路的設(shè)計(jì)要求，設(shè)置地下次要環(huán)路，與地下主環(huán)路、周邊地塊次環(huán)相連互通，并沿環(huán)路兩側(cè)設(shè)置隔斷與停車車庫(kù)分隔，以保證次環(huán)的車流通暢。各停車庫(kù)之間通過(guò)地下車庫(kù)內(nèi)部次環(huán)互聯(lián)互通，形成整體。
2.4.4地下四層主要為地下停車場(chǎng)、設(shè)備用房及地鐵站臺(tái)層及區(qū)間隧道。層高為4米。公共地下空間面積約3.6萬(wàn)平方米，約提供1060個(gè)停車位。
沿萬(wàn)惠一路形成綜合管溝（北側(cè)）。
圖2-3 廣州萬(wàn)博地下空間地下三、四層平面圖（來(lái)源：作者參與項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)圖紙）
2.5.綠色環(huán)保，可持續(xù)發(fā)展節(jié)能
萬(wàn)博地下空間設(shè)計(jì)中采用成熟先進(jìn)的綠色智能市政技術(shù)集成，實(shí)踐綠色環(huán)保理念，統(tǒng)籌地下市政設(shè)施，運(yùn)用綜合管溝，中水利用等多項(xiàng)綠色市政技術(shù)，形成綠色環(huán)保、高效節(jié)能、資源共享的廣州南拓城市中心。
改善城市環(huán)境質(zhì)量，通過(guò)市政設(shè)施下地和降低地面建筑密度釋放更多公共綠地和綠化空間；通過(guò)增加地面公共綠地、對(duì)公眾開(kāi)放的屋頂綠化，提升環(huán)境，突出綠色生態(tài)理念。
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顧名思義，商業(yè)搜索是指定位于商業(yè)領(lǐng)域、滿足商人信息需求的搜索引擎。與傳統(tǒng)搜索相比，商業(yè)搜索只查詢與商業(yè)相關(guān)的公司、產(chǎn)品、供求等信息，這主要通過(guò)對(duì)行業(yè)網(wǎng)站的定向搜索和企業(yè)提交而來(lái)，所有的信息都經(jīng)過(guò)部分人工和技術(shù)上的審核，保證了信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和商業(yè)價(jià)值。
業(yè)界通稱的商業(yè)搜索概念主要是指企業(yè)搜索，它通過(guò)搜索引擎提供高效便捷的商貿(mào)信息溝通，實(shí)現(xiàn)B2B的商貿(mào)功能和商業(yè)服務(wù)功能，提高信息正確率和商業(yè)利用率，本質(zhì)上是電子商務(wù)和搜索引擎的結(jié)合體。
商業(yè)搜索引擎的完整概念包括企業(yè)搜索、產(chǎn)品搜索、商機(jī)搜索、商業(yè)服務(wù)搜索，具體實(shí)現(xiàn)企業(yè)信息、產(chǎn)品信息、買賣信息、招商信息、信息、廣告服務(wù)、融資服務(wù)功能，融合了行業(yè)搜索、類別搜索功能，是完整意義上的相對(duì)專業(yè)化綜合搜索和相對(duì)性垂直搜索的綜合體。
國(guó)內(nèi)主要的商業(yè)搜索引擎
258商業(yè)搜索——商人的搜索
258商業(yè)搜索(原來(lái)的音速Anyso搜索)是全球最早的多語(yǔ)言商業(yè)搜索引擎，是廈門書生于2003年開(kāi)始研究的技術(shù)和服務(wù)，致力于成為全球商人的商業(yè)入口服務(wù)，實(shí)時(shí)搜索全球超過(guò)6000家B2B平臺(tái)的近10億條商業(yè)信息，提供商業(yè)信息、商情、產(chǎn)品、公司、黃頁(yè)、行情、貿(mào)易、商務(wù)動(dòng)態(tài)、外貿(mào)信息、國(guó)際貿(mào)易等搜索服務(wù)。
搜度——全球商業(yè)搜索引擎，搜索公司，產(chǎn)品及買賣信息
搜度是一家面向全球范圍中小企業(yè)提供全面、準(zhǔn)確的商業(yè)信息檢索服務(wù)的商業(yè)搜索引擎，融合搜索引擎和電子商務(wù)的專業(yè)技術(shù)，有搜索引擎和電子商務(wù)雙向特征，可以象Google一樣的搜索引擎使用，也可以普通的B2B信息。
搜庫(kù)網(wǎng)——商業(yè)資料搜索
搜庫(kù)網(wǎng)是最大的中文商業(yè)資料搜索引擎，加盟數(shù)據(jù)庫(kù)涉及IT、通信、石化、冶金、財(cái)經(jīng)、法律、醫(yī)藥、汽車等158個(gè)行業(yè)，涵蓋專利、標(biāo)準(zhǔn)、圖表、數(shù)據(jù)、報(bào)告、論文等內(nèi)容。
知信者-中國(guó)最優(yōu)秀的商業(yè)搜索引擎
知信者是一款“會(huì)說(shuō)話”的商業(yè)搜索引擎，它推出了一項(xiàng)新穎的商業(yè)搜索服務(wù)，即當(dāng)網(wǎng)民查到相關(guān)企業(yè)信息后，如果對(duì)企業(yè)產(chǎn)品感興趣，不需要進(jìn)入企業(yè)網(wǎng)站，直接通過(guò)知信者提供的免費(fèi)通話服務(wù)，就可以向企業(yè)咨詢。
商搜——專業(yè)的中文商業(yè)搜索引擎
天網(wǎng)商搜是由上海弄潮網(wǎng)絡(luò)公司和北京天網(wǎng)公司共同投資和研發(fā)的面向商務(wù)的垂直化搜索引擎，堪稱為中國(guó)首家開(kāi)創(chuàng)電子商務(wù)與商業(yè)搜索對(duì)接的全新網(wǎng)絡(luò)盈利模式，是集商業(yè)搜索引擎、電子商務(wù)、企業(yè)門戶、企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)、企業(yè)商機(jī)信息等于一體的聚合型電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)門戶，匯集了中國(guó)350萬(wàn)家企業(yè)、商品、供求信息，是企業(yè)商業(yè)信息、開(kāi)展電子商務(wù)的平臺(tái)。
鑼鼓網(wǎng)——商機(jī)、產(chǎn)品搜索引擎
鑼鼓網(wǎng)是一家以即時(shí)商業(yè)信息為搜索對(duì)象的商業(yè)搜索引擎，是涵蓋求購(gòu)、供應(yīng)、產(chǎn)品、公司和行業(yè)資訊、生意經(jīng)驗(yàn)等各方面的專業(yè)商業(yè)信息搜索平臺(tái)，在這里您可以及時(shí)獲取最新的商業(yè)信息。
金泉網(wǎng)——中文商業(yè)搜索引擎
金泉網(wǎng)主要提供企業(yè)黃頁(yè)、企業(yè)名錄、產(chǎn)品搜索、買賣搜索、商貿(mào)資訊及人才求職招聘等商業(yè)信息搜索服務(wù)。目前，金泉網(wǎng)已囊括了中國(guó)1800多萬(wàn)企業(yè)庫(kù)、5000多萬(wàn)產(chǎn)品庫(kù)，信息量大、覆蓋面廣、搜索結(jié)果準(zhǔn)確。
