時間：2023-05-31 09:10:44
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇廣告投標設計方案，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
第一條 為繁榮建筑創作，提高規劃設計質量和水平，進一步搞活設計市場，鼓勵競爭，縮短設計周期，提高投資效益，根據國家建設部《工程設計招標投標暫行辦法》，結合本市工程規劃設計招標投標的實際情況，特制定本細則。
第二條 本市行政區域內的建設工程規劃設計招標投標活動，均適用本實施細則。
第三條 市城鄉建設委員會負責建設工程規劃設計招標投標的指導和監督工作。市招標辦公室負責建設工程規劃設計招標投標的組織和管理工作。
第二章 招標管理
第四條 招標范圍：
（一）城市主要地段（詳見附件）新建的大型公共建筑，符合下列條件之一者：
1、建筑物總高大于五十米；
2、建筑面積超過七千平方米。
（二）新開發的居住小區或五公頃以上的舊城改造片區；
（三）重要紀念性建筑；
（四）重要市政工程（立交、橋梁、地下隧道工程等）。
第五條 招標方式：
（一）公開招標：由招標單位公開招標廣告。
（二）邀請招標：由招標單位直接向三個以上有承擔能力并符合設計證書允許范圍內的設計單位發出邀請書。
第六條 招標投資工作程序：
（一）招標單位組織招標工作小組；
（二）招標單位向市招標辦公室登記；
（三）招標單位編制招標文件，并經市招標辦核準后，招標信息；
（四）投標單位向招標單位提出書面申請；
（五）投標單位向招標單位領取招標文件；
（六）招標單位組織投標單位踏勘工程現場，解簽招標文件；
（七）投標單位編制投標書；
（八）投標單位在規定時間內將投標書密封后送至招標單位；
（九）招標單位組織有關建筑經濟、規劃、設計、概算工程技術人員對各投標單位的標書，進行統一技術經濟指標測算，供評標時參考；
（十）評標、定標；
（十一）中標單位根據評委提出的修改意見，在規定時間內進行認真修改，送審后由市招標辦公室發中標通知書；
（十二）招標單位與中標單位簽訂建設工程規劃設計合同。
第七條 招標文件內容：
（一）經批準的項目建議書、計劃任務書或準備項目批文及其他文件的復制作；
（二）市規劃局提供的規劃設計要點、紅線圖及市政設施外部條件（外部條件統一委托市規劃院承擔）；
（三）招標單位提供的設計基礎資料，對工程項目的使用功能要求資料等；
（四）工程用地范圍的現狀調查及地質普查資料；
（五）對招標的規劃設計方案圖紙內容、比例尺、深度及模型的具體的要求；
（六）組織踏勘工程現場和招標文件答疑的時間和地點；
（七）投標、開標、評標等活動的日程安排；
（八）其他應說明的事項。
第八條 建筑工程設計招標、投標實施過程中，招標單位應申請公證機關公證。
第三章 投標管理
第九條 投標單位的資質審查，由市招標辦公室負責。投標單位所持設計證書的等級和業務范圍必須與招標工程的內容和規模相符合。
第十條 凡參加投（邀）標的設計單位必須指定一名高級建筑師（或高級工程師）或院（所、室）主要技術負責人為投標負責人，并在投標文件中予以明確。
第十一條 投標單位向招標單位報送的資料：
（一）標書一整套；
（二）圖紙、說明書等縮印本十五套。
第十二條 投標單位的標書，主要內容應包括：
（一）綜合說明書；
（二）建筑工程規劃設計方案主要圖紙；
1、總平面圖，
2、首層、標準層、非標準層、頂層平面圖，
3、立面圖以及重要街景圖，
4、剖面圖（主要剖面圖不少于兩個），
5、著色透視圖或建筑模型；
（三）工業項目、市政工程項目參照的規劃設計方案主要圖紙按本條第二款的內容辦理，其中工業項目須增加工藝布置圖；
（四）主要施工技術要求；
（五）主要技術經濟指標；
（六）保證設計質量和設計周期的措施；
（七）設計收費金額。
第十三條 投標單位寄送的投標文件，經招標工作小組（申請公證的項目則請市公證機關）加鎖貼封條后，統一由招標工作小組保管，任何人不得私自拆看或修改。
第十四條 為維護投標、招標單位雙方的權益，凡在招標文件中規定的時間內擅自撤標或中斷招標的任何一方，均將承擔另一方一定的經濟損失費。
第十五條 凡在招標投標活動中營私舞弊、弄虛作假者，立即取消投標資格并追究有關單位和當事人的經濟責任。
第四章 評標管理
第十六條 對投標的規劃設計方案資質審查，由市招標辦公室組織未參加投標活動的有關技術人員進行。
第十七條 評標工作由市招標辦公室根據招標工程特點，聘請有關專家組成評標委員會進行。
第十八條 評標委員會應保證評標的公正性，其成員不得參與招（邀）標過程中有礙于評標公正性的任何活動。
第五章 定標管理
第十九條 評標由評標委員會主任或副主任主持，在充分評議的基礎上采取無記名投票的方式進行。
第二十條 經評標委員會評出的中標方案，由市公證機關當眾啟封，宣布中標單位或作者。
第二十一條 確定中標的依據：
（一）能正確貫徹國家有關方針政策、規范、規程；
（二）設計文件內容、質量、深度符合招標文件和國家規定的要求；
（三）方案有創新、有特色；
（四）方便施工，有實施的可能性；
（五）經濟、社會、環境效益好。
第二十二條 經評標委員會評審中標的規劃設計方案，由中標單位按評審意見進行認真修改，市招標辦公室組織有關評委、規劃設計管理部門進行審核后，市招標辦公室發出中標通知書。據此，建設單位可向中標單位委托設計簽訂合同，設計單位可按程序進行各階段設計。
第六章 投標、中標酬金
第二十三條 凡符合招標文件要求并具有一定質量投標方案，無論是否中標，均給予一定的成本費和勞務酬金。
（一）規模五至十公頃的舊城改造區，十至二十公頃的新開發區，建筑物總高度五十至八十米的一般性公共建筑單體工程（附有彩色渲染圖、透視圖或模型）：
非中標單位：一千至二千元／方案。
中標單位：二千至三千元／方案。
（二）規模大于十公頃的舊城改造片區，二十公頃以上的新開發區，建筑物總高度大于八十米于一百米的公用建筑單體工程（附有模型）：
非中標單位：二千至三千元／方案。
中標單位：三千至四千元／方案。
（三）紀念性建筑，功能復雜、有特殊要求的大型公共建筑，中外合資項目（附有模型）：
非中標單位：二千至三千元／方案。
中標單位：三千至四千元／方案。
第二十四條 招標單位使用非中標單位的技術成果時，須征得其同意。
第七章 附則
關鍵詞：房地產開發；成本控制；必要性 ；有效途徑
Abstract: The composition of the real estate cost is quite complex, in order to improve the efficiency and management level of the real estate development enterprises, it must be real estate project cost control. Real estate companies on the project cost control must be run through the various stages of project development. Through the project land costs, development and design, project bidding, construction and post-settlement and other aspects of strict supervision and management to achieve the objective of cost control.Key words: real estate development; cost control; necessity; effective way
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
一、房地產成本的構成要素
1、土地、建筑安裝、設備成本。
土地、建筑安裝、設備成本是房地產開發成本中的主要部分，占總成本的 80％左右。其中土地的費用是開發成本中最主要，占據相當大的比例。而土地費用是評價一個房地產開發項目是否可行、是否能夠取得預期利潤的最主要的經濟指標。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭金、契稅等。
2、廣告營銷成本。
當今社會廣告在推銷商品中起著不可估量的作用。房地產開發的后期就是廣告營銷的環節，也是房地產成本支出的重要部分。一般包括戶外的路牌、廣告牌等；平面媒體的報紙、雜志等；網絡平臺的銷售和推廣以及電視廣告的投放等，這些廣告費用的支出便是廣告營銷成本。在現今形勢下廣告費用的支出有著日益增加的趨勢。
3、管理成本。
房地產開發企業具有建設周期長、投資金額大、投資風險高的特點。因此大多數企業需要通過銀行貸款來解決資金問題，這樣就會產生數額較大的利息支出。如何將這部分費用核算好，將會對合理控制開發成本起到很重要的作用。
4、其他不可預見財務成本。
在房地產開發和運營的實際過程中，會出現很多不可預見的成本。工程施工前期規劃費用、工程施工運行成本、廣告營銷成本的可變性比較大，所以這部分成本是房地產業管理控制的重點部分。
二、控制成本的必要性
目前房地產市場競爭越來越激烈，房地產企業要想實現開發項目的理論最大化，必須加強對成本的控制。
1、提高房地產開發企業競爭力的需要。
在日益激烈的市場競爭中，房地產開發項目必須根據自身的實際情況確定自己的競爭策略。通過創新來超越自身和競爭對手，是非常困難的。房地產企業一般采取成本領先的競爭策略，通過成本領先優勢來贏得市場競爭。而要想取得成本優勢，首先就必須進行開發項目的成本控制。
2、提高開發項目效益的要求。
房地產企業進行房地產項目開發，最主要的目標就是追求利潤。在當前環境下，市場競爭日趨激烈，通過提高售價來取得優勢對于大多數房地產開發企業來說是不可能的。因此，為使開發項目取得較好的經濟效益，成本控制成為最直接和有效的手段。
3、提高開發項目管理水平的需要。
目前我國大多數房地產開發企業的管理水平和技術能力不高，在項目管理尤其是成本控制方面做的還遠遠達不到應有的水平。而成本控制作為貫穿項目全過程的一項管理活動，能夠促使整個企業項目管理水平的提高。
三、控制成本的有效途徑
(一)項目前期階段
房地產項目工程前期階段的成本主要包括購置土地的成本和立項開發設計環節。
1、土地成本
土地費用主要包括土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費等。房地產開發企業主要通過招標出讓和拍賣出讓這兩種方式獲得土地。目前由于國家土地政策越來越加以控制，拍賣方式成為大多數房地產開發企業獲取土地的有效方式。目前，在我國房地產行業趨熱，土地費用已經占到房地產成本的 40%以上，并有進一步上升的趨勢。
作為房地產開發的一項重要成本構成，對這一部分要充分考慮開發風險和升值空間，對土地出讓金、拆遷安置補償費等的估算可依據政府近期出讓的類似地塊，并且結合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進行。對土地征用費、城市配套費、拆遷安置補償費可充分利用政策優勢，針對性地對項目所涉及的各項市政大配套進行實際調研，對這一部分成本做出合理的估計。
2、開發設計環節
在目前土地市場逐步公開化和規范化的大背景下，土地成本的控制越來越難。因此要想控制房地產項目前期階段的成本，關鍵是要嚴格控制開發設計環節的成本。
（1）立項環節
房地產項目的立項階段是智力化或知識密集性的。其主要發生的費用是包括市場調查分析費、可行性研究費、決策費等。這些費用雖然只占整個房地產開發費用的很小的比例，而且在這一階段基本不會涉及其他要素。但是立項工作是成本控制的重要一環。因為立項環節產生的決策結果是對開發項目的基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優劣將直接影響整個成本控制。
這一環節控制成本的重點在于進對前期費用、成本、利潤的估算，進行項目的可行性分析，準確進行項目決策，避免決策失誤帶來的企業損失，同時充分提高資源的利用效率，用有限資源創造出更多的價值也是相對降低成本的途徑。
（2）初步設計
初步設計基本上可以決定工程建設的規模、產品方案、結構形式和建筑標準及使用功能等，形成設計概算，確定投資的最高限額。因此，初步設計在房地產開發的成本控制中有舉足輕重的作用。合理的設計方案可以節約施工階段的建造成本，擬建項目一經確定后，設計就成了工程建設和控制工程造價的關鍵，其結構形式、外觀設計、平面布置等方面應全部確定下來。設計是影響和控制工程造價的關鍵性環節，只有在設計時把技術和經濟結合起來，優化設計方案，項目的成本才能得到有效的控制。一個成功的設計方案能節約造價成本，保證建設項目按進度的進行，合理的設計是施工階段成本控制的前提。
（3）施工圖設計
施工圖設計是設計環節最重要的設計階段，成本控制的關鍵就在這一個階段。要想充分發揮成本管理的作用，合理指導設計，達到在降低成本的前提下又不犧牲產品品質的目的，設計機構要通過設計部門提交的編制施工圖任務書來組織施工圖設計，并且要求設計機構在設計的同時提交施工圖預算，經公司成本管理部門審核后，根據限額設計要求以及內部的目標成本控制體系對其進行比較分析，然后做出是否通過還是繼續調整優化的決策。
施工圖的設計直接影響以后的工程施工。施工圖設計應盡量采用標準設計成果，這樣既可以縮短設計周期，提高勞動生產率，又有利于降低生產成本，并可加快施工速度，縮短整個建設周期。所以，采用標準設計，也是降低造價的一項有效措施。
（二）具體實施階段
具體實施階段主要包括工程的招投標，以及招投標成功以后的具體施工階段。具體實施階段是成本控制的主要階段，施工單位應嚴格按照項目設計期間設計好的施工圖來具體操作。
1、工程招投標環節
施工之前的招標階段是各個房地產公司都非常重視的階段。招投標分為技術標和經濟標。技術標主要是反映企業的等級、信譽度、管理水平、施工方案、材料設備等的情況；經濟標主要是報價。為了控制成本一些房地產開發企業更關心經濟標，開標后再加一個談判過程，在這個過程中還可以更改報價，最后一般都是以出價低的企業得到。
在招投標過程中要達到控制成本的目的，招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。房地產開發企業應盡力做到以下方面：
（1）編制符合實際的招標方案。在招標方案中要對應審單位（供應商）資質進行嚴格審查。盡量選擇具有足夠技術實力的施工單位，并到實地進行考察，擬選投標人的情況加以詳細介紹，為后期招標工作提供保障。為更科學合理的確定標底，要做市場分析，比如市場環境及應對措施，以往招標結果的總結等。
（2）編制合理的招標文件。要嚴格掌握工程招標條件，認真編制工程標底和標書，做好評標定標工作。招標書條款應嚴謹、準確、全面，對于應審須知、計件要求、質量要求、合同主要條款均要做明晰的約定，比如在計件要求中，對計價范圍、計價規則、分包甲供、甲方圈定品牌項目、甲方指定調差項目及規則、結算方式等做詳細的規定；對于標底，應盡量基于市場，做為招標參考價，要比較其合理性，是否在投資控制的范圍內。
（3）選擇合理低價的施工單位。在入圍的投標單位中，進行技術標和商務標的評定，通過資格審查委員會的評議及各輪談判，確定最終中標單位。定標過程不僅僅是與投標意向單位簡單的談判過程，要通過對招標參考價和市場現狀的反復分析，用更合理的數據和經驗選擇施工單位。不能一味的挑選那些報價低的單位，要注意合理性，施工單位如果報價太低，在達不到他們想要的利益時，可能會偷工減料，從而降低工程質量。要在保證質量、工期前提下的選擇合理低價。
2、施工環節
施工過程是控制成本的重要環節，這一階段影響項目工程成本的可能性為10%一15%，雖然節約投資的可能性已經較小，但浪費的可能性卻很大，極易造成投資的超支。在這一階段控制成本，要大力監控施工過程，防止施工過程中出現太多浪費。
嚴格控制設計變更和工程簽證。設計施工圖的過程中難免會出現錯誤和漏洞，應及時做出修繕，在設計圖完成后應盡量避免更改。在施工前，就應該找出設計問題，及時變更，以減少返工修改費用。對于施工過程中的簽證，應分清是否是合同內的還是必須另外簽證的，以免重復計費。減少索賠的發生。由于房地產開發項目的工期較長，參與的施工單位、材料商較多，參與的部門與人數也很多，如果哪一道工序協調不好，就可能影響別的施工，再加上自然災害的發生，都有可能造成索賠的發生。房地產管理人員應及時協調好各有關單位或部門的工作，處理好各工種交叉作業，減少窩工、返工等現象，盡力避免各種索賠。
比如要制定詳細的變更審批流程，項目經理（或項目部經理）首先判斷是否需要變更，若需要對變更原因和變更依據進行說明，再由總工辦提出具體的技術要求，由成本部進行估算，在設定的審批權限內進行審批，設計單位出具變更單，轉發實施并存檔，在施工完畢并確認后，出具最終的變更結算表。
(三)事后控制階段
事后控制階段主要是項目竣工結算和成本歷史數據的積累、分析。這是房地產項目成本控制的最后一個階段。在此階段要建立結算的審核程序，一般是監理－工程部－設計部－成本部－審計部。各部門要各守其職、各負其責, 全力監督。竣工結算結束后，要實現所有的項目成本控制還要對所有的數據進行總結和分析,用這些數據來檢驗整個項目的利潤結果，同時也為企業積累相關數據，為今后的項目測算提供依據。
房地產開發企業要根據自身實際情況，選擇適合的自身的成本管理體系，形成能夠實現利益最大化的成本控制系統，才能有效地控制成本，獲得最大的經濟效益和社會效益。
參考文獻：
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[3] 張毅.工程建設承包與發包[D].同濟大學出版社,2001
[4] 王桂琪.淺談房地產企業開發成本的有效控制及改進[J].現代商業,2010(17)
建筑智能化在不斷發展完善，高新技術不斷推出，智能控制水平越來越高。建筑智能化其實質是信息產業的綜合應用和體現，其建設過程涉及多個專業領域，是綜合的系統工程。在建筑智能化建設中，前期的設計過程，顯得十分重要。
智能化系統作為建筑物的“電腦”，設計原則應當是具有設備的先進性，配置的合理性，安全的可靠性和費用的經濟性。為了適應加入世界貿易組織（WTO）后呈現的影響，我們應該對以往認真總結回顧，盡可能地化解各種不利因素，規范建筑智能化系統工程的管理。筆者僅以微不足道的工作體會，針對建筑智能化設計過程中的不足之處，從管理角度談些非常膚淺的認識和對策。
2、建筑智能化設計過程中存在的不足
2.1主觀設計傾向在本文的參考文獻（1）中，作者歸納出四種值得我們注意的主觀設計傾向：
第一種是簡單化。
例如：設計樓宇自動化系統保證恒濕，沒有采用濕度調整設備；
第二種是概念化。
突出表現在綜合布線設計上，水平線纜不問情由地一律采用超五類UTP（非屏蔽雙絞線），甚至對所有的語音點都采用6類線纜也非常舍得；
第三種是形式化。
在設計中不分條件，只管堆砌技術形式，結果淪落成擺設。
第四種是理想化。
所謂理想化設計就是把運行狀態靜態化，忽視大環境條件和系統運行的動態特性。
2.2重廣告輕標準
由于建筑智能化技術覆蓋面廣，涉及的行業多，所以在工程建設中需要遵循規范，便于業主、設計師、工程師、承包商、供應商，在各階段用統一的語言交流和運作。
可是時常看到有些技術方案，在不同程度上輕視標準。例如，在設計依據中羅列了不少標準文件名，設計內容卻不符合標準，或者依據的仍是舊標準。
許多方案設計者熱衷于廠家的廣告，很重視廣告跟蹤。給出的設計方案富有廣告性，大量的篇幅是在為廠家做廣告宣傳，甚至就是廠家廣告宣傳的翻版。
2.3缺乏整體把握猶如設備“堆積”
本著“以人為本”的原則，建筑智能化的規劃與設計應當是面向功能，為功能的實現而合理配置，并且盡量優化組合。然而有的設計者可能是設備集成商兼商，為了得到更多的經濟利益，把“最好”、“最先進”的設備都“堆積”到設計中；或許有的設計者是只從局部考慮，而沒有考慮到能否和被設計的的建筑、環境相配合的問題，缺乏從整體上把握“智能化”；有的設計者還以“備份”為由，加大設備數量，實際上所增設備卻從來是備而無用。
3、設計過程中存在不足的原因
設計者都希望自己的設計，對建筑物日后的運作起到一定的智能化作用。之所以存在如上所述的不足，可能有多方面的原因。
3.1很難全面掌握建筑智能化技術和設計方法
不同建筑物，基于用戶檔次，應用環境等因素，對設備配置以及運行的要求，皆有不同的需要。必須既要量體裁衣式設計，防止與現實脫節，又要照顧到日后的發展，有冗余地設計，做到恰到好處，切忌“高不成，低不就”。不要盲目追求與國際接軌，向亮點工程看齊，而一味的參考國外，參考高檔工程。
設計人員因為很難全面掌握建筑智能化技術和設計方法，或者由于業主往往期望在本系統、本地區等范圍內成為亮點，提出過高的需求，而不能正確地進行設計，合理地配置。有時候，設計者對于供應商供貨的要求，硬件方面的技術指標沒有具體說明，或者重視述說了硬件方面的要求，而疏忽了對其軟件方面的要求，致使設計時在總體思路上，或者對于系統日常運作細節的考慮，可能出現這樣或那樣的問題。
3.2沒有及時跟進科技進步
建筑智能化技術是個有始無終的科技進步過程，隨著信息產業的發展，隨著應用的提高，不斷有新技術加入，也會不斷地有新的問題產生。設計人員由于工作的忙碌，沒有及時跟進，在設計中仍然沿用著過去不知那年那月的培訓。
3.3各子系統設計缺少協調
子系統的設計，通常是在建筑設計院主設計完成后開始的，往往留給各子系統的設計空間相當有限，進而給每個子系統對其他子系統的設計要求和建議帶來不便，或者總體設計師沒有注意在各子系統設計時對智能化系統的指導，設計上缺少協調。
4、把好設計關的對策
4.1啟用建筑智能化顧問公司
如何在當前的技術、經濟條件下進行優化，取得最大效果是智能化建筑設計的核心。應選擇對建筑智能化技術有經驗的建筑設計單位，負責施行以總體設計師為核心的、包含建筑師、各所需專業的一體化和優化設計。應在設計階段的一開始就啟用建筑智能化顧問公司，配合、協調以總體設計師為核心的主設計，協助用戶做需求調研并形成報告；向用戶介紹智能化系統各專業的設計方案；提供招標需要的技術文件；完善主設計的設計建議書，并且要說明各專業對其他專業的設計建議和特殊要求，形成專業設計之間的銜接。招標文件不應由參加投標的集成商、工程商提供，以利于公平競爭；招標文件不應設置“陷阱”。
4.2技術評審至關重要
工程前期做好對初步設計、詳細設計的技術評審，對以后的建設過程至關重要，因
為很多事情在工程設計確定之后，要改變就比較復雜。與其在建設過程中要花數倍的精力來修正，倒不如在前期把好設計關，給施工以及竣工驗收創造良好的開端，促進工程的良性運作。技術評審要審查設計是否滿足技術要求，是工程管理的重要組成部分。技術評審不僅要考慮與設計有關的技術工作，而且還要考慮智能化系統工程的其它方面。技術評審意味著一種“關卡”，這種“關卡”用來確定進入下一階段的準備就緒狀態。
5、技術評審
國內外建筑業采用的工程發包模式有多種，其設計階段都有初步設計和施工設計之分，有的將施工設計放在招投標之前進行，有的將施工設計放在招投標之后進行。
5.1基本的技術評審
初步設計評審：該評審是在初步設計完成后進行，評審合格表示可以進入招投標階段，或進入施工設計。初步設計評審不應與評標合并進行，因為投標者有多家，如果不能安排充分的時間，搞突擊，就會走馬觀花。初步設計評審要為每個子系統及其功能上的相關組合進行評審，要對初步設計方案在全系統級的優化進行評審，要研究系統的可靠性、可維性、可用性、安全性和可實施性等等，為進入施工設計盡量提供更多的建議和分析。
施工設計評審：審定施工設計是否符合初步設計和招標書的要求。如果符合，業主和中標施工承包商則可以簽署合同，便可以由中標者開始各種所需要的準備工作，為采購和施工作好過渡；如果不符或由于招標后設備選型改變、采納了優化建議等，中標施工承包商應對施工設計作出修正和深化設計，直至全部相符。
施工設計評審認可的施工設計是具體施工的依據，時間要恰當，評審之后不要過多的變動，對采購和施工準備有不利的影響；進行地過晚，則可能推遲施工進度，整個工程期將拖延。在具體施工之前，應進行施工交底。
5.2技術評審的過程及注意事項
5.2.1評審的準備
評審的準備工作，應由業主技術負責人組織，恰當挑選設計者、專家，以最少的成員組成一個精干的評審小組；評審組的成員應充分地掌握被評審的專業，能勝任被評審專業的評審，以便參審者之間不用在交換意見上花費過多的時間；業主在評審前應準備好議事日程安排、評審項目和成套資料，以免到了評審會上措手不及；成套資料不能過多，如果超過了被評審的范圍，不僅導致不必要的資料費用，而且有限的評審時間，也會導致評審質量的損失。
5.2.2評審的進行
應當保證評審組充分地審查所有的項目，并提供協調過的評論和指導；應當鼓勵所有參審者采取坦率、公正和客觀的態度，參審者之間應當通力協作；通過對問題正當地提出疑問，來找出設計的缺陷。
5.2.3評審的結束
應公布技術評審備忘錄，備忘錄應確認技術評審的記錄匯編及更改項目，認可技術評審已完成。備忘錄應包括會議中提出的重要評論、結論、決策和建議的概述及理由。
5.2.4評審的注意事項
要從“關卡”出發確定評審方針、議事日程、參加人員等各種評審活動；
應由總設計師負責制定技術評審計劃概要和評審進度，并由業主認可；
應當給子系統設計者提供參加評審的機會，便于對各子系統進行正確的評審；
要有施工保障方面的職能部門（例如，基建處、供應處）參與評審；
物業管理部門，也應參加系統的設計審核，看看是否符合使用需要；
只要有可能，在技術評審中應當采用計算機輔助分析方法；不能企圖采用簡易方法完成優良的技術評審，充足的時間、合適的評審范圍、高素質的參審人員，對評審工作的成功起重大作用。并且，最好要指定每個項目的負責人。
關鍵詞:項目開發成本
中圖分類號:F293文獻標識碼:A文章編號:1672-3791(2011)09(c)-0181-01
1項目開發成本的組成
房地產開發成本按用途大致可分為以下幾個部分:征地費用、前期費用、建安成本、市政基礎設施配套費用、管理費用、財務費用、銷售費用、維修基金、不可預見費、貸款利息等,從上述成本構成分析可以看出,它的發生貫穿于項目全過程,這些費用既是可控的又是對項目經濟效益產生很大影響。
2項目開發各階段的成本控制
2.1 項目決策階段
項目決策階段是開發中最關鍵階段,其所做的可行性研究報告及投資估算是決策的重要依據,直接關系到整個項目的成敗。因此應著重從以下幾方面加強成本管理。
2.1.1 征地拆遷補償安置費的控制
土地開發成本支出約占項目總投資的(一線城市)35%～40%(二、三線城市略低),因此建設項目選址至關重要,應充分考慮地理地段位置、交通狀況及周邊環境因素,同時還應考慮到項目所處位置是否符合城市總體規劃要求以及開發風險、升值空間等,具體成本費用確定包含如下幾方面。
(1)土地出讓金:可參考政府近期掛牌出讓類似地塊,結合其位置及周邊狀況、建筑容積率等基礎經濟技術指標進行估算。
(2)征地費用、市政基礎設施配套費、拆遷安置補償費應充分利用政策優勢進行實地調研,對地下管線的增容、道路拓寬、公建配套作充分估計。
2.1.2 前期工程費用的控制
前期費用項目一般包括40～50項,包括行政事業性收費和工程服務性收費兩部分。對前一部分可通過利用各項政府優惠政策標準降低。“三通一平”和臨時設施工程費用,也是前期工程費控制的重點,應根據實際估算降低開發成本。
2.1.3 建筑安裝工程費用的控制
建筑安裝工程費一般占項目支出的45%～55%,其成本分析應首先分析區域經濟形勢,掌握建筑市場中施工企業總體狀況。調研近期類似項目造價指標,了解市場人工、材料定額變動情況,對影響造價的主要因素進行分析修正,合理科學確定項目的建安成本指標。并對初步設計方案的開發成本進行分析優化,確定產品定位。
2.1.4 市政基礎配套設施費的控制
此項費用包含區外、區內配套兩部分,應堅持在不影響產品品質定位及差異化的前提下,盡量做到精簡配套,盡量減小(燃氣、給排水、電力、供暖、智能化通信)等工程費用支出,同時還應考慮配套項目的可經營管理性,為項目后期的物業經營運作打好基礎。區內配套也包括社區非經營性公建配套,應考慮其適應性。
2.1.5 不可預見費的控制
在項目投資階段,開發建設單位應做好土地成本、建造成本、房屋售價、開發周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風險分析,基本保證風險成本小于項目凈利潤的10%左右。
2.2 設計階段成本控制
設計階段一般分為初步設計和施工圖設計。優秀的設計方案是項目盈利最基本的保障,開發建設單位應在可行性研究的基礎上根據項目定位對擬建項目的建筑、結構、水暖電設施、智能化、綠化景觀、消防設施等方面明確要求,選擇技術力量強信譽良好的設計單位進行設計,組織有關專家對設計方案進行會審,以求得最佳方案,力求做到在不影響使用功能和工程質量的前提下,使用低碳環保的建筑材料,實行限額設計,改變設計取費辦法,采用標準設計,從而縮短設計周期降低工程造價。
2.3 招投標階段
工程招投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面,通過招投標選擇施工單位或材料供應商,對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則,做到合理低價者中標,做好合同的簽訂工作。應按合同內明確條款,對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等都要有明確。
2.4 施工階段
施工階段是資金投入量最大階段,是招標工作的延伸和施工合同的具體化。加強合同管理。嚴格審核合同變更,加強施工現場管理工作,優化施工組織設計,選擇最佳施工方案,嚴格執行現場簽證制度,切實把好設備材料質量關和價格關,加強現場管理,合理堆放材料,減少搬運及損耗。
2.5 竣工階段
竣工階段是成本控制的最后階段。一是核對合同條款,防止重復計算及收費等問題。二是檢查隱蔽驗收記錄及施工日記,確認隱蔽工程驗收手續是否齊全,是否按圖施工。三是落實設計變更簽證,檢查這些設計變更是否符合既定的程序,是否經設計單位及建設單位的統一批準,并且嚴格查實變更簽證,防止一些莫須有的簽證,重復簽證等。
2.6 銷售階段
銷售費用控制的關鍵在于采用合理的營銷手段,根據開發規模和市場情況合理控制銷售費用,此項費用占項目總投資的5%～8%左右,銷售費用的控制應注意選擇好廣告媒體,處理好售樓處、樣板房的設置方法及定位。此外,銷售人員工資、代辦費、銷售資料費、辦公費、通信費等要嚴格控制,減少不必要的費用支出。
2.7 財務費用的控制
投資決策階段應對財務費用做好充分估計,正確運用資本的杠桿原理,以最小的財務費用支出滿足項目資金鏈的連續性。因此,強化企業內部財務控制意識,完善財務控制制度建設,發揮財務審計作用,提高財會人員素質尤為重要。
2.8 售后服務階段
售后服務階段的成本控制關系到開發建設單位信譽和今后的發展,運用得當不但可以成為企業新項目宣傳的賣點,還可以節約大筆的后期維修資金。選擇一個信譽良好的物業公司,能夠按照建設單位統一要求和公開承諾開展工作,把售后服務中的熱點和難點問題及時與工程部和監理單位溝通,減少返工和后期售后服務維修的難度,有效節約后期維修資金。
城鄉規劃完成了城市近期建設規劃、縣城周邊居民安置點建設規劃及4S店修配市場等專項規劃。按提供的規劃設計條件嚴格規劃設計方案審查，先后通過了香溪郡居住小區規劃建筑設計方案等7個項目的規劃設計方案；開展了縣檢察院審訊樓、縣城周邊安置居民點、昭君山莊北側空地出讓3個項目用地選址。對香溪郡居民樓等8處公共建筑及開發小區，嚴格按照規劃進行建設。對環保局辦公樓等5個項目進行了規劃竣工驗收。加強古夫老街房屋改造、朝陽居民點、張家壩居民點、后河移民小區廉租房規劃控制，扼制了隨意建房的現象。全年共發放建設用地規劃許可證66份，規劃用地面積31260.58平方米；建設工程規劃許可證42份，建筑面積218160.81平方米。
城市建設完成了總投資825萬元的縣污水處理廠二期污水管網工程建設；完成了總投資550萬元的4S店及小車修配市場工程建設；實施了投資額70萬元的垃圾處理廠中場封蓋及設施配套工程；完成了總投資70萬元的城區安防工程建設；完成了總投資50萬元的張家壩小區、后河小區道路硬化工程建設；完成了鄧家壩209國道道路施工圖設計，年內完成招標工作。對廣場和昭君廣場綠化進行了改造，共改造面積約1萬平方米；加強公共綠地白蟻防治工作；嚴把市政設施占道挖掘審批關,經規劃部門審批同意,辦理興建房屋道路開口手續3份,臨時通車、臨時占道挖掘手續9份。
城市管理清理占道經營和店外經營，擺攤設點84個、流動商販1300余人（次），疏導季節性水果攤販47人次，治理整頓市場及流動攤位2100處；加強對建筑渣土的管理。嚴格城區建筑渣土準運制度，渣土準運管理強監管：辦證12個，辦證率100%，查處渣土沿撒7起，對在建工程的渣土運輸管理實施全程監管；加強市政設施監察，清除安全隱患15處，更換垃圾桶80個，新型環保果皮箱46個；組織人員對全城公共設施“牛皮癬”、“野廣告”進行了3次全面清除，清理清除各類野廣告5000余份；聯合縣文明辦、愛衛辦開展送城市管理法律法規到單位、到經營門店、到市民手中，先后印發致全體市民一封公開信1100份；認真開展市容環境整治工作，在全市城市管理工作檢查評比中，我縣獲得縣市組第一名；清理城區空閑地亂耕亂種菜園3萬多平方米，新增綠地7000平方米；聯合縣公安交警大隊治理在規劃建設預留用地內大車停靠行為，發出通知79份，鎖車15起。
建筑業管理對轄區內房屋建筑和市政基礎設施必須招標的工程實行工程量清單計價招標，工程招標率達100%。全年共完成招標工程項目26個（其中公建項目15個，住宅項目7個，市政項目4個），建筑面積13.2萬平方米，投資2.78億元，招投標率達100%。辦理建設工程施工許可證7件；強化工程質量管理，加強對保障性住房質量巡查、檢查的頻率，執行分戶驗收制度和建筑節能專項驗收的規定，加大對房屋質量通病的整治。加強工程竣工驗收和備案管理，截止目前，竣工驗收項目6個，合格率達100%，共備案項目11個；加強安全生產管理。認真落實安全生產責任制，與新開工項目的施工企業簽訂《安全生產責任書》14份。組織質量安全生產大檢查7次，檢查的范圍包括在建公建房項目、鄉鎮農居民自建房（三層及以上）及公路沿線房屋立面改造工程，查出安全隱患150余處，發出《安全隱患整改通知書》36份，《停工通知書》11份，有效遏制了安全事故的發生，確保了建筑安全生產的底線。
村鎮建設組織了高橋鄉集鎮濱河小區規劃的編制工作，完成了最終規劃成果；編制了宜巴高速拆遷安置居民點規劃和市政設計，并安排專人現場進行技術指導，兩個小區共計70戶，現已開工25戶；組織編制了昭君鎮功能恢復完善與近期建設項目規劃；完成了黃糧鎮和榛子鄉集鎮建筑立面改造；完成了環“一江兩山”特色民居改造，共改造居民房屋650戶，單位6個；推進了黃糧全省新農村建設示范鄉鎮建設，配合完成了集鎮房屋立面改造等5個工程，集鎮市政工程進入尾聲。結合全省“宜居村莊”建設，對榛子和平村、水月寺高嵐村和馬糧坪村進行了房屋改造、環境整治和市政配套；開展環境整治村莊，完成10個村的村莊整治主要任務；完成了全縣房屋災后恢復重建的規劃設計和現場技術指導。
關鍵詞；成本控制； 限額設計 設計階段成本控制
為了實現工程投資、質量、工期等目標，在項目實施過程中，通過計劃、控制、協調等各種方法來實現預定的成本目標，就是所謂的項目成本管理。
1 工程設計階段的成本控制
設計階段是建筑成本控制的關鍵。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例有限，但設計質量高低直接就會影響建設費用的多少與建設工期的長短，直接決定人力、物力、財力投入的多少。
1. 1 進行充分論證
首先我們要在技術與經濟相結合的前提下來進行充分的論證，優化選擇設計的方案。方案比選時，方法可以使用定性或定量來分析，可根據經濟的指標來選擇設計方案中必須注意滿足工程結構及使用的功能前提。而設計方案一經來確定，又可以價值工程的方法，通過功能細化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施著重的控制，從而最終降低工程造價，實現建設項目最佳的經濟效益與社會效益以及環境效益。
1. 2 采用招標方法
為了能更好地控制造價，那一定要考慮選擇設計單位，施行經濟方案與建筑方案來結合設計招標的方法，盡可能的做到使用多家競投，組織有關專家的綜合評比，從而使那些技術先進與工藝合理以及功能符合使用要求的優秀方案來入選，更重要的是中標的項目做出投資估算更能控制和接近招標文件規定的投資范圍，可優選出較好的設計單位，又可以促進設計方在項目整體的布局、建筑造型使用功能上來開拓創新，從而得到更好地控制造價。
1. 3 開展限額設計
設計人員首先要熟悉與掌握建筑工程預算定額及費用的定額，熟悉建筑材料中的預算價格，然后按該項目的投資估算來控制初步的設計及概算，再用初步的設計概算控制施工圖設計及概算。有效的控制造價積極推行限額的設計，健全設計的經濟責任。所以各專業在保證功能及技術的指標前提下，一定要制定雙贏的策略，合理分解與使用投資的限額，融施工圖設計及施工圖預算為一體，把技術與經濟有機的結合在一起。
1. 4 實行合同措施
可采用一定的約束力來對設計的規范與設計的標準、工程量與概預算指標等各種方面的控制舉措。實行合同的措施，是針對目前的設計人經濟觀念的淡薄，設計的變更隨心所欲而實行有效的控制造價。
所謂的合體，就是指在市場的經濟條件下,嚴格地以合同與合同協議書、招標文件、投標書、合同的專用條款、合同的通用條款、圖紙、工程量清單和合同履行過程中的補充協議等一系列的相關文件所組成的。它是以規范雙方的行為、落實雙方的責任、保證雙方之間的利益、實施建設任務的有力工具。所以在簽定合同時,必須要注意每個合同文件中的文字嚴密性,以防止因文字漏洞而造成索賠的機會。對該工程量的劃分一定要明確,不可以模糊與不清楚,以免給以后留下后遺癥,導致現場的簽證增多,而造成造價的失控。簽訂合同時必須要確保簽訂公平合理的合同。工程在中標后，施工單位與建設單位一定要簽訂工程合同，合同簽訂時雙方應處于平等的地位，合同本身就具有公平性，嚴重有失公平的合同本身就不具有法律的效力。同時我們也要意識到合同的嚴肅性，使合同一經簽訂就不得單方的更改，尤為雙方應當遵守行為的規范準則。所以在中標后的簽約階段，承包商應根據合理力爭簽訂公平合理的合同，為造價管理做到良好基礎。
1. 5 推行訂單模式的招投標工作
所謂的工程訂單模式就是招投標，指的是招標單位提供統一的招標文件，投標單位以此為基礎，根據招標文件中的工程量來清單與有關的要求、施工現場要根據實際情況及擬定的施工組織設計，按企業的定額和參照建設行政主管部門的現行消耗量定額以及造價管理機構的市場價格信息來進行投標的報價，招標單位應選定中標人的過程。
1）在招標準備階段，
招標人首先要編制或委托有資質的工程造價咨詢單位(或招標的機構)來編制招標文件，包括符合要求的工程量的清單。
2）工程量清單在編制完成后，作為招標文件中的一部分，來發給每個投標的單位。
投標單位在接到招標單位的文件之后，可以對工程量清單來進行簡單的核實，如果沒有較大的錯誤，那可以考慮不同種的因素來進行工程報價，如投標單位發現工程量清單中的工程量與相關的圖紙差異很大，可要求招標單位來進行澄清，但投標單位不可以擅自改動工程量。
3）投標報價完成后，投標單位在約定的時間內提交投標文件。
4）評標委員要根據招標文件來確定評標標準和方法來進行評定標。由于使用的工程量清單計價方法，所有投標單位都站在同一起的跑線上，所以競爭更為公平與合理。
2 施工階段的成本控制
施工階段的資金投入是相當大的階段，也是招投標工作的延伸與合同的具體化。所以這個階段也是工程造價控制的重要環節，一定要準確的處理造價、工期及質量的辨證關系，把投入產出觀念滲透到工程項目的施工過程中，努力做到生產要素達到最優的組合。要加強施工控制，也就是加強行為的管理。
2. 1 搞好合同的有效管理
現在的工程量清單報價，施工單位應采用最低價的中標索賠贏利的方式來承攬工程。減少工程的索賠施工階段中的成本控制關鍵是在于工程變更實行有效控制。對業主的造價人員首先要做到事前把關與主動的監控，一定要做到嚴格的審核該工程的變更，計算每項變更都會對總的投資有影響，使用的功能、經濟美觀等角度來確定是否需要再進行工程變更，盡量減少不必要的工程費用，避免投資的失控；另外，對施工單位和材料的供應商不履行約定的義務與及時提出索賠，使成本能夠得到有效控制。
2. 2 實行工程建設的動態管理
按照監理規定與實施細則，來完善職責分工與有關的制度，落實責任，從工程管理的機制上建立健全的投資控制系統。同時也要做好月度工程的進度款審核，以免投資失控。工程進度款的審核，對監理方確定的工程量，按合同約定計價的依據，套用材料單價及費用定額來進行核價后支付相應的工程進度款。從技術措施上展開工程項目投資的有效控制著重的對施工技術方案做好論證的基礎，廣泛應用新材料、新工藝、新方法等等，想方設法在技術上實施項目的投資有效控制。技術措施是實施項目投資的必要保證。從經濟措施來展開項目的投資有效控制與嚴格控制現場經費和總部的管理費，合理使用廣告策劃費與銷售的費等，盡量減少銷售的成本，最大的限度降低靜態投資。
2. 3 建立工程建設的監理機制
追求工程項目投資的有效控制就要按照監理的規定與實施細則，來完善職責分工和有關的制度與責任，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統。同時我們也做好月度工程進度款的審核，以免投資失控。工程進度款的審核，對監理方來確定工程量，按合同的約定來計價依據，使用材料的單價和費用定額來進行核價后的支付相應工程進度款。
3 竣工階段的成本控制
根據合同、預算費用的定額、竣工的資料、國家和地方的有關法規，一定要認真審核工程款。以國家政策為依據，將送審的竣工決算來進行核實工程量，落實好簽證費用，使審核后的結算真正的體現工程實際中的造價。投資控制、工期控制、質量控制等是聯在一起的，存在著對統一的辨證關系。要抓好投資控制，那么首先就要抓好項目的質量與進度等。所以工程項目的造價工期與質量等是一個相成的問題，工程項目成本的控制也是以集經濟、技術與管理為一體的綜合學科，只有做到各方的綜合評衡，才能做到直接的有效控制。
關鍵詞:供應鏈成本;房地產開發公司;成本控制
當前,無論從宏觀經濟環境還是從市場微觀層面來看,我國的房地產業已進入買方市場,消費者逐漸趨于成熟和理性,在此背景下,引入供應鏈管理理論,運用價值工程的分析工具,提供綜合性價比最佳的產品則成了廣大房地產開發企業求生存謀發展的主要法寶。
一、供應鏈管理與房地產供應鏈成本
(一)供應鏈管理的概念。供應鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下,為了使整個供應鏈系統成本最小而把上下游企業(組織)有效地組織在一起來進行的產品研發、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發現,出于對成本的考量,無疑是供應鏈管理的出發點和實質。
(二)房地產供應鏈成本。廣大房地產企業實務中,房地產開發企業的成本項目主要包括項目開發成本和期間費用兩大類。項目開發成本包括六大項:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發間接費用。房地產企業的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。
在供應鏈思想下,房地產企業上述所有成本費用在由上下游所組成的業務鏈條中則以供應鏈成本的形態存在,并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產開發過程中的各個環節是相互聯系、相互影響的,供應鏈成本的構成和形態取決于具體房地產開發企業供應鏈的具體結構。
二、X房地產開發公司成本控制存在的問題
(一)土地征用環節。X房地產開發公司在做征地方案可行性論證時,僅僅從靜態上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經濟可行性,而缺乏對項目后續各環節實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金,但由于土地手續遲遲辦理不到位,導致項目計劃嚴重拖延,僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項目的整體成本。
(二)設計環節。X房地產開發公司在設計環節成本控制中存在的主要問題有:
1、設計人員由于專業素質及經濟意識的欠缺,產品設計缺陷及后續設計變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設計手段較落后,工程造價和設計方案缺乏有效結合,導致工程造價控制不力。
(三)政府報建環節。X房地產開發公司在該環節成本控制存在的主要問題是:各項政府報建手續進展緩慢,從而嚴重延誤后續各環節,尤其是導致項目預售時間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。
(四)施工、材料設備采購環節
1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位,結果日后經常導致索賠、變更及質量問題。
2、沒有確定一批具有戰略合作關系的供應商,導致在施工及材料的質量和價格方面控制力不強。
3、在施工過程中,對工程變更及現場簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機制不完善。
(五)銷售環節。X房地產開發公司物業的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行,該環節成本控制中存在的問題有:
1、銷售與工程施工節奏不一致,導致存貨過大,造成大量資金占用成本。
2、各項銷售政策的制定和執行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。
(六)物業管理環節。X房地產開發公司的物業管理由其下屬物業公司來管理,該環節常常由于前期物業質量存在設計、施工等質量問題,從而導致業主索賠、拖欠物業費,物業與開發商扯皮現象以及其他后續成本的追加,更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建
(一)X房地產開發公司供應鏈結構。X房地產開發公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產公司內部成本和下游成本。具體結構見圖1:X房地產開發公司供應鏈結構模型。(圖1)結合X房地產開發公司的項目組織結構,其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費,政府綜合報建費用、規劃設計費等;開發商內部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等;下游成本包括銷售費用、前期物業管理費、保修期內維修費用等。
(二)X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產開發公司在成本控制方面存在的問題,引入供應鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業銷售及物業管理各環節的供應鏈成本體系,從而達到在時間、成本、質量等方面為業主提供綜合性價比最佳的產品與服務。
1、土地征用環節成本控制。經分析,X房地產開發公司土地成本占項目開發成本比例約為15%左右,可見土地征用環節的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價的可控性較差。因此,該環節的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:
(1)在做土地征用可行性方案論證時,系統論證從土地取得到最終物業實現銷售整個供應鏈的時間,減少土地款占用的資金利息成本。
(2)運用價值工程等技術手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分攤的土地成本。
(3)規避土地閑置費的繳納。
2、設計環節成本控制。根據有關資料分析,在初步設計階段,影響工程造價的程度為65% ,施工圖設計階段,影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%,這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點:
(1)提高設計人員素質,加強設計人員經濟意識。
(2)引入競爭機制,實行設計方案招標、方案競賽,可以對同一個工程進行多方案的技術經濟比較,并應用價值工程最優方案。
(3)引入目標成本理論,推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更,保證項目成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。
(4)運用價值工程的原理,進行多方案的技術經濟分析和比較,推行工程造價和設計方案相結合的設計招標,在保證項目市場定位和品質的同時,有效控制工程造價。
(5)提高設計質量,減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。
(6)推行產品標準化,以此減少開發新產品的研發等投入成本。
3、政府報建環節成本控制。該環節的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”,及早進入項目預售回籠資金,降低資金使用成本。
4、融資活動成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產開發公司現有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項目開發貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內部拆借款、股權合作等。這樣,公司在安排融資方案時,就可以優先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎上,還要權衡不同融資模式的風險水平高低,對成本和風險加以平衡,設計公司最佳融資結構。
5、施工、材料設備采購環節成本控制
(1)招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標,做好資格預審,選擇有實力、有信譽的企業參與投標,在此基礎上采取合理低價中標,以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣,讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。
(2)嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度,工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預防。在發生工程變更時,嚴格審核工程變更,從對總投資的影響、使用功能和經濟美觀等多角度確定變更的必要性。
(3)加強現場簽證的審查,減少現場簽證的盲目性。現場簽證是施工過程中一項不可避免的工作,是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據之一。為保證洽商簽證的嚴肅性,必須嚴格現場簽證管理制度。
(4)推行三級收料及限額領料。材料成本的節約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發料,按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業隊結算,節約時給予獎勵,超出時由施工作業隊自行承擔,從施工作業隊結算金額中扣除,這樣施工作業隊將會更合理地使用材料,從而減少浪費損失。
(5)組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料,所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先,應根據定額和施工進度編制材料計劃,并確定好材料的進出場時間;其次,應把好材料領用關和投料關,降低材料損耗率。
6、銷售環節成本控制
(1)引入資金成本概念,合理設計各項銷售方案,在銷售價格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。
(2)嚴控各項銷售費用,做好各種促銷禮品的采購、發放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項銷售費用產生實效。
7、物業管理環節成本控制
(1)物業管理前置到設計階段及招標環節,參與項目設計方案論證及關鍵物資的招標等活動。由于物業管理是直接面向業主的末端環節,對業主在物業實際使用中反饋的各類產品缺陷最具發言權,此項安排可以減少由于設計缺陷、“絕對低價”招標等而導致的后期質量成本的發生。
(2)做好備品備件的采購、保管、領用管理,提高實物使用率,減少物料浪費。
關鍵詞 多媒體；動畫；工程建設
中圖分類號TP39 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2014）118-0220-02
“多媒體動畫”在工程建設中，施工技術的傳播，機械設備的應用，安全教育，招投標展示與工程進度的匯報，甚至宣傳企業文化等多方領域都不可或缺。而如何利用“多媒體動畫”科學準確的輔助于工程建設的招投標和日常生產施工中，這就成了我們的新課題。
1 “多媒體動畫”的概述
“多媒體動畫”是利用計算機對文字、圖形、圖像、音頻、模型、視頻等多種信息進行綜合處理，建立邏輯關系和思想交互的產物；是科技與藝術的有機融合與升華的產物，同時也是人文審美與生產發展結合應用于設計的必然規律，其優勢在于其豐富生動的表現力和可操作交互性。
如今，“多媒體動畫”的主流產物可籠統的分為兩類。二維的flash和三維的3D MAX等動畫制作技術為核心。隨著技術日趨純熟的三維動畫在各個領域正逐步覆蓋并取代二維技術，成為現在最尖端的動畫核心技術，打破了狹義的動畫理念，無孔不入的將動畫植入我們的生活，聲勢浩大的將動畫行業帶進了一個新的里程碑。
2 三維媒體動畫技術
2.1 三維動畫的概述
三維動畫作為多媒體藝術的一個獨立分支，是基于在動畫傳媒藝術和電腦軟硬件技術發展基礎上而形成的一種相對完善的新型的藝術表現形式。在制作過程中，常用到的三維軟件是3D Studio Max，早期主要應用于軍事領域，是一個非常嚴謹的軟件。3D Studio Max，簡稱3ds Max或MAX，目前是操作系統相對龐大的技術平臺，支持三維動畫渲染和制作，同時在格式上也支持多種表現手法的穿插和應用。
2.2 三維動畫的優劣勢
三維動畫它的表達方式直觀（所見即所得），成像效果真實性高，完全可以達到拍攝單幀的照片所呈現的真實感，但又比照片更直觀，更主次分明，更能讓觀者有身臨其境的感覺，尤其適用于那些尚未實現或準備實施的項目，使觀者提前領略實施后的精彩效果。這實際上是以工程師設計中的思考過程為基礎，通過對抽象空間的視覺整理，來完善設計師作品的理念傳達。
2.3 三維動畫的應用
三維動畫技術在當今得到了各方面的廣泛應用。其中在廣告、影視、工業設計、工程建筑、多媒體制作、游戲、輔助教學以及工程可視化等領域。而建筑動畫是這些行業里發展最卓越，從業人員最多，應用市場最廣泛的一支后起之秀。中國城市規劃建設速度加快，二三線城市建設呼之欲出。建筑動畫也與時俱進的通過其自身的龐大技術平臺作支持，浩浩蕩蕩的向多個領域縱向延伸。
2.4 三維建筑動畫在實際領域中的應用
三維建筑動畫作為行業未來發展趨勢之一。早在建設部“十五”規劃中即與協同設計并列作為行業技術創新的重點發展課題。隨著建筑技術的發展，建筑動畫在建筑技術中的應用，對建筑工程起到了很大的積極作用，包括地理位置、建筑物外觀和內部裝修、景觀、施工過程等都是動態地存在于建筑動畫中，可以調整任意角度瀏覽。建筑動畫應用最廣的是工程投標、建設項目審批、環境描繪、古建筑保護、古建筑復原等（如圖1）。
圖1
建筑動畫的優勢在工程項目開發前進行全方位的演示宣傳。在以前，建筑工程沒有竣工，無法進行實景拍攝，現如今利用電腦虛擬數字技術，建筑工程演示片就可以很好地為開發商的展示施工方案和施工進度效果。它自帶的動畫生成功能，可以將整個工程的建筑施工過程、施工方案，通過建立模型，細致到一磚一瓦的搭建，都可以以最真實的效果展示給觀看者（如圖2-5）。建筑動畫展示，對建模和渲染質量要求較高，單幀的渲染效果和環境布景要符合觀者對真實實物的常識認知，簡單的解釋就是一切手段都是為了最大限度的還原并呈現真實，而相對涉及到的動畫編制就簡單易行了。
圖2 圖3
圖4 圖5
在建筑工程規劃設計中，施工方通過對項目分析，提出施工方案和解決方案的施工技術，用三維動畫動畫得以演示整個施工的流程和最終效果，評估方案的可行性與優劣勢，以便做出最佳的方案決策，為開發商提供這樣的演示不僅避免了施工設計和評估上的失誤，還提高了最終實施中資源利用的效率。同時，在申報、審批、宣傳和交流上，也使觀眾產生強烈的興趣，方案更容易為他人所認同，讓審批者可以身臨其境地感受，準確把握設計方案，對項目的規劃來說十分的有利，增加了投標的命中率，在日后的施工建設中可以降低成本與風險，對于建筑施工來說很大程度上節約了時間，促進了工程的建設也，三維建筑動畫一個工程建筑單位對自身實力的自信展示。
3 前景和方向
隨著建筑行業領域對質量、節能、環保等各方面的不斷要求，多媒體動畫在行業中的存在感和應用技術越來越受到重視。
如今，不僅在中國，在國外建筑行業的競爭一樣越來越激烈，要想在項目競標中，脫穎而出，我們需要的不僅僅是強大的企業實力，有優勢的成本報價，先進的施工技術，嚴謹的標書策劃等等客觀條件，一個新穎、直觀，高效，精密，科技感十足的演示動畫無疑是企業實力的象征和標志，有了主觀印象的好感，才有進一步展示自己的機會和談資。
參考文獻
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關鍵詞:投資;審計;實務;建設項目
中圖分類號:F239文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)01-0098-03
建設項目跟蹤審計是建設項目跟蹤效益審計的簡稱,是審計人員隨著項目建設進程,對建設項目資源使用經濟性、效率性、效果性的審計,其目的在于促進提高項目建設經濟效益。跟蹤審計形式為在建設項目審計中實施效益審計內容創造了可能,使之成為建設項目效益審計的良好載體。它不僅在原來竣工決算審計基礎上大大拓寬了審計范圍,而且將造價審計進一步加以深化,即深入到原先審計沒有涉及的造價內容(如隱蔽工程等),因而可以將其稱之為跟蹤效益審計。2005年中國審計學會在深入實地調研后明確,將跟蹤審計認定為中國當前績效審計的四種模式之一。
根據目前各地探索的通行做法,建設項目跟蹤審計的內容主要有十一個方面:基建程序執行情況審計、設計審計、工程量清單編制審計、工程招標投標審計、材料和設備采購審計、工程合同審計、隱蔽工程審計、額外工程審計、工程進度審計、拆遷審計、內部控制制度審計。以下列舉一些在實踐中積累的真實案例,分析如何開展好跟蹤效益審計,有效促進加強建設管理、控制工程造價、提高資金使用效益。
一、設計審計
關注初步設計、施工圖設計,尤其要注重對設計變更方案的合理性、有效性的審計,發現問題,及時反饋。該項審計有利于優化和完善設計方案,從源頭上防止因設計不合理而帶來的資源損失與浪費。
某大樓工程墻體材料原設計為加氣混凝土砌塊,后設計單位根據建設單位要求變更為蒸壓輕質混凝土(ALC)板材隔墻。由于隔墻材料變更,墻體粉刷方案也將作相應調整。工程內墻粉刷建設單位的擬定做法為:18mm厚石膏砂漿,施工單位報價為24.77元/平方米。按工程內粉刷面積10萬平方米計算,僅內粉刷一項,預計造價就達247.7萬元。
根據工程墻體材料的構造特點以及內粉刷應達到的實際效果,審計組在查詢相關技術資料并聽取有關專家意見后認為,如果適當優化本工程內粉刷的施工方案,可以取到事半功倍的效果。對此,審計組發出跟蹤審計意見單,陳述了優化施工方案的理由:
(1)本工程中使用的是ALC板材墻體,其整體平整精度高于其他材質墻面,在此基礎上的找平工藝應該可以適當簡化,如果仍用15mm厚石膏砂漿進行基底找平,顯然意義不大。(2)根據《蒸壓輕質加氣混凝土(ALC)板構造圖集》(蘇J01―2002),ALC板材墻面基層無須做粉刷層,可直接涂密封液、膩子打底后做涂料或乳膠漆。當然,作為特例,圖集中也有使用抹灰漿飾面的做法,但灰漿涂抹厚度僅需5mm～8mm。(3)經市場調研,同為ALC板材的已建工程中,亦有用ALC板材專用膩子打底,不做粉刷層的先例,無論是施工工藝和實際使用均達到了預期的效果。據了解,ALC板材專用膩子施工價格為8元～10元/平方米,較之石膏砂漿粉刷,一般可節約15元/平方米左右。結合本工程,如用ALC板材專用膩子打底取代石膏砂漿粉刷,僅內粉刷這一項就可節約造價約150萬元。(4)綜上所述,審計組認為,在不影響工程質量和實際效果的前提下,適當調整本工程內粉刷的施工方案,既可以簡化施工工藝、縮短建設工期;也可以降低建設成本,提高投資效益;同時,由于減少了粉刷層的厚度,可以達到增加室內使用面積的目的。
審計建議引起了建設單位的重視,在擬定石膏砂漿粉刷方案時建設單位并未對方案的性價比進行考證和測算,通過審計意見單的陳述、分析和比較,他們開始重新考慮擬定方案的經濟性和合理性,并組織了專業人員進行了方案論證。論證結果認為審計建議的方案相對擬定方案來說,界面裝飾工序簡便,且能滿足施工和使用要求,比擬定方案更合理、經濟。
最終,建設單位采納了審計建議,節約投資100多萬元。
二、工程量清單編制審計
該項審計有利于提高工程量清單的準確性,防止工程量清單出現錯項、漏項并由此影響到工程質量與招投標價格。
對某幕墻工程招標文件工程量清單的審計中,發現存在重大偏差和錯漏,其中誤差值在100萬元以上的就有四項。
審計組將工程量清單及標底審計意見直接與建設單位和招標機構溝通,被審計單位按審計意見及時對工程量清單及標底進行了修改和調整,避免了因工程量清單及標底中的錯誤而導致相應的損失和相關的扯皮因素。
三、工程招標投標審計
包括招標文件和招標程序審計,審計開標、評標、定標過程,維護招投標工作的公開、公平、公正。該項審計有利于防范招標文件缺陷的風險,有助于優選工程承建者,并由此提高工程質量和控制工程造價。
某打樁工程采用公開招標方式選擇打樁單位。根據評標辦法,工程實行最低價中標。建設單位提供的標底價分別為:錘擊樁351.13元/立方米,靜壓樁362.21元/立方米。
招標過程中,A施工公司的報價分別為158.8元/立方米和166元/立方米,此報價均為參投單位中的最低價。但評委認為,A施工單位的報價明顯低于標底價,存在惡意低價傾向,難以確保施工,建議廢標。
審計組在對打樁工程招標程序審計后發現,A施工公司的報價完全響應了招標文件的要求,其報價在打樁市場有過先例,評委認為其惡意低價競標的依據不充分。為此,審計認為應按有效標進行評定。
經進一步論證,評委最終采納了審計意見。經綜合評定,A施工公司中標。
四、材料和設備采購審計
在對建設項目設備和材料采購進行審計時,首先審查采購的方式是否合理、合法、合規,是否進行招投標或比價采購,價格是否符合市場情況;其次審查設備、材料采購的規格、型號、數量與合同要求是否一致,審計時要根據建設單位提供的設備、材料采購計劃進行核對。尤應關注特殊規格材料、非標設備的采購情況。
在某工程施工中,因房屋建筑發生移位,導致基礎工程發生變更。為加快施工進度,設計方案提出使用預應力管樁,這種材料在當時屬新型材料的。施工單位事前進行了價格申報,管樁規格為管徑300mm,管壁厚90mm,申報的價格為168元/米。
由于預應力管樁為新型材料,審計組在以往的審計中尚未碰到過,對其價格心中無數。審計人員便通過互聯網查閱、了解該材料的技術參數、優缺點等基本情況,并通過電話向數家生產廠家進行咨詢。審計人員在基本掌握該材料市場價格并進行合理測算的基礎上,提出了審計建議:
由建設單位與施工單位共同組織三家以上的生產廠家進行比價,確定該材料的價格。
施工單位找來兩家單位,報價為170元/米。由于審計組事前對該產品價格有所了解和掌握,便提出報價不盡合理、要求降價的建議。此后,建設單位的有關人員會同審計人員又開展了必要的市場調查,最后確定該材料的結算價為110元/米,比報價低了58元/米,由此促進節約建設成本45萬元。
五、工程合同和隱蔽工程審計
包括合同簽訂前對合同條款的審核把關和合同執行審計。該項審計有利于防范合同本身帶來的風險和損失,有利于合同的嚴格執行,防止工程隱蔽環節的偷工減料及高估冒算問題,提高工程質量。
在某公用建筑的項目審計中多次發現施工單位在隱蔽工程施工中,不按圖紙或施工方案施工、偷工減料的行為。
例如,在內裝飾幕墻的跟蹤中發現,施工單位擅自改變施工方案中幕墻龍骨間距,減少次龍骨數量;在室外管道工程的跟蹤中發現,施工單位未按設計要求做管道墊層,將管道直接敷設在素土上;在廣告牌鋼骨架的跟蹤中發現,施工單位到場的鋼骨架型材壁厚達不到施工方案要求。
審計人員與建設單位進行了溝通,起初建設單位還存在麻痹思想,認為“上述問題不足以影響到結構安全,審計發現了就按現場施工的工作量進行計量,扣除圖紙或施工方案中施工單位未實施的部分即可。” 對此,審計組出具了跟蹤審計意見單,要求建設單位高度重視施工質量,簡單地扣除造價不可取,消除安全隱患、建設優質建筑產品是最根本的。對不符合設計要求、偷工減料的施工產品,應堅決要求施工單位予以整改。同時,要求建設單位責成監理單位切實履行起其質量控制職能,嚴格按合同約定履行自己的職責。
審計意見得到了建設單位的重視,建設單位建立了由建設、監理、內審組成的督查組,每周定期對施工質量進行檢查,發現不符合要求的施工項目,及時要求施工單位進行整改。審計意見對建設單位加強工程質量控制起到了一定作用。
六、額外工程審計
對于合同外工程(包括在工程實施過程中發生的工程變更、額外工程),建設項目相關單位必須嚴格按程序進行申報,并書面說明變更原因,提交實施方案的同時,申報變更價款,經監理、建設方審核后,報審計組審計。
在對某住宅小區配套河道工程的跟蹤審計過程中,發現因工程代建單位管理疏忽,使標內分部分項子目“挖淤泥”的現場施工工程量大大高出清單工程量,且投標單價明顯高于合理單價,僅該子目一項就發生額外費用42.81萬元。
審計組在工程進行過程中,對工程施工現場的分部分項工程量進行了計量,在對照合同和投標書進行計價后發現了下面的問題:
(1)清單編制質量不高,挖淤泥子目清單工程量的測算與施工圖和現場情況存在明顯誤差。“挖淤泥”子目招投標清單工程量為300m3,而實際發生的工程量為11 122.41 m3,超出10 822.41 m3。(2)由于清單工程量誤差,給施工單位提供了不平衡報價的空間,大大增加了工程成本。該子目按計價表測算綜合單價應為18.13元/ m3,而投標綜合單價為38.49元/ m3,投標價高出一倍多。按實際發生工程量計算,發生不合理的額外費用22.65萬元,該金額占該工程投資的15%。(3)代建方疏于管理,對工程量清單編制的準確性未進行審核,并且對異常的額外工作量未及時予以更正。
針對上述情況,審計人員對合同和相關計價規定進行周密的分析和研究后認為,關于分部分項單項工程量增加的調整辦法,合同中未予明確,應適用蘇建定(2004)290號文第五章第2條規定,即:如合同中未明確規定,分部分項單項工程量變更超過15%,并且該項分部分項工程費超過總分部分項工程費的1%的,綜合單價可作適當調整。
根據該規定,審計組提出該子目綜合單價應作調整。調整方法按文件規定為:清單工程量300 m3 及其15%范圍內執行投標單價;其余超出部分的工程量即10 777.41 m3,根據工程施工合同專用條款約定“按有關規定協商解決”。
審計組與代甲方、施工單位多次交涉,并與工程投資方溝通。最終,合同雙方協商確定了合理的單價,節約工程投資20多萬元,合理地控制了造價,保護了投資方利益。
七、拆遷審計
在項目拆遷階段,應重點關注評估結果的準確性和補償安置費用確認程序的合法性。根據土地性質,按照現行有關拆遷補償辦法,對評估單位出具的評估結果進行全面或抽樣審核。同時,應對拆遷實施單位及相關單位的賬目及時審查,通過走訪、調查被拆遷戶等方法,抽查拆遷實施單位是否按照拆遷安置協議進行補償,有無弄虛作假,截留、侵占、挪用拆遷資金,并及時提出審計建議。
某工程需征用鄉鎮一村委800畝土地,共涉及四個自然村。需拆遷162戶住戶,建筑面積為5.3萬m2,拆遷安置補償費約4 000萬元。針對項目拆遷的特點,審計組派了6名審計人員對拆遷工程進行跟蹤審計。
審計人員在了解、熟悉拆遷現場情況后,分成三個小組工作。在拆遷公司與被拆遷戶簽訂拆簽協議前,對房屋產權證、土地使用證、評估報告、安置補償方法及標準等進行審查。對有疑問的,進行現場調查、詢問,及時處理。
在拆遷跟蹤過程中,審計人員發現拆遷公司上報的四個村委的拆遷戶資料中,均有部分拆遷戶房屋屬于紅線范圍外的現象。
審計人員多次實地察看、查證后發現,有19戶拆遷戶(4戶集體土地、15戶國有土地)不在征地范圍中,總建筑面積達6 440 m2,涉及拆遷資金574.45萬元。其中:有4戶在集體土地上,面積1 206 m2,拆遷補償款為47.92萬元;有15戶在國有土地上,面積5 233 m2,拆遷補償款為526.53萬元。
審計組及時向建設單位及拆遷公司反映情況,建設單位召集拆遷公司、各村委負責人等召開現場工作會議,通報了情況和問題。在事實面前,拆遷公司承認這19戶確實不在紅線范圍內,原本只是想“搭車拆遷”。
由于審計人員跟蹤及時,建議到位,避免了拆遷資金574.45萬元的流失。
八、內部控制制度審計
該項審計有利于促進設計、建設、施工、監理等單位加強內部控制和管理,保障工程質量,防止損失浪費,提高投資效益。
審計組在對某小區工程土建結算的審計過程發現,甲供材料超(欠)供結算異常。例如,小區三標段中不應該欠供的材料發生了欠供,如外墻面磚;有些欠供的材料,領用數量與實際消耗量之間差距很大,如鋼材欠領200噸。
審計人員發現該問題后,重新復核了工程結算,確認材料定額用量準確無誤。審計人員認為,問題出在甲供材領用數量上。于是對建設單位甲供材領用的工程材料賬、財務賬及其相關的內控制度進行了重點審核。經查,甲供材材料賬與財務結賬數量、金額明顯不一致。審計組要求建設單位立即對甲供材數量及金額進行全面審查,找出不一致的原因,確定準確的材料領用量。同時要求建設單位建立健全甲供材領用收發制度和材料、財務及時對賬制度。
建設單位接受了審計提出的建議,全面進行賬賬、賬物核對、調整。調整后,甲供材施工單位領用量與財務結賬數量相符,材料現場領用數量正確。其中小區三標段的外墻面磚由欠供改為超供,鋼筋由欠供200噸改為欠供21.723噸,甲供材結算核減61.79萬元。
審計建議準確地計量了甲供材現場領用量,同時,建設單位也吸取了教訓,立即規范了甲供材領用、簽收、對賬程序,完善了內控制度,避免施工單位占用建設資金。
采用建設項目跟蹤審計在構建權力制衡機制、遏止高估冒算、監督工程質量以及促進規范建筑市場秩序等方面具有事后一次性審計所難以體現的優勢。跟蹤審計形式不僅解決了審計在項目建設環節的缺位問題,從幕后走向了臺前,而且正是由于在這些環節的積極參與所取得的更加豐富多彩的和可以直觀計量的效益審計成果,使建設項目得以實現規范、高效、優質、低價、廉政等目標,才贏得了領導、建設部門及社會各界的普遍贊譽,從而顯著提高了審計自身的地位。
摘 要：隨著我國新型城鎮化戰略的不斷推進，新一輪城市建設必將到來，與城市建設功能配套的市政公用設施建設是政府和城市建設管理部門重點考慮的一個方面，也是地方政府財政一項大的支出。如何在地方財政吃緊的情況下建設好市政公用設施，運用BOT模式進行市政公用設施建設顯然是首選。文章從BOT模式的建設、運營、移交三個階段入手，提出了利用好市場資源進行公用設施建設、加強對建設過程的設計管控等六個方面的應用對策，希望能為加強BOT模式在市政公用設施建設中的實踐應用提供參考。
關鍵詞 ：BOT 公用設施 建設 運營 移交
項目建設的BOT模式即是指“建設——運營——移交”，是社會則本參與國家基礎設施建設的一種非常有效的投融資模式。隨著我國社會主義市場經濟制度的不斷完善，當前，我國的絕大部分城市基礎設施建設均是采用BOT模式進行的，但在市政公用設施建設中，BOT模式的運用還存在著一些問題，如何解決這些問題，使得市場資源能夠更有效的運用于基礎設施建設中，成為當前我們所探討的熱點與難點。
一、建設階段應注意的問題與對策
建設階段是運用BOT模式進行市政公用設施建設中最為重要的階段，也是體現項目整體運營理念的階段。如果建設階段出現了問題，那么將嚴重影響市政公用設施的質量。筆者認為，在建設階段，應該注意以下兩個方面的問題：
（一）利用好市場資源進行公用設施建設
隨著我國新型城鎮化戰略的不斷推進，在未來我國一定會產生大量的市政公用設施建設需求，很顯然，單靠地方政府的財政支出是滿足不了如此巨大的資金需求的，因此就必須通過盤活社會資本，利用市場資源進行公用設施建設。筆者認為以下兩種方式具有較強的可行性：（1）運用社保、養老基金。當前，我國社保、養老等基金存量巨大，且安全可靠的投資渠道不多，而市政公用設施投資建設由于有政府做擔保具有很高的保障。因此城市可以成立市政公用公司，以市場化的方式運用社保、養老基金進行市政公用設施建設，這樣項目建設既能保障質量又能為社保、養老等基金提供保值增值的空間。（2）引入社會資本參與競爭。由于市政公用設施的可拆分性，因此單個項目的工程量與投入量并不大，因此可以通過廣泛投標的方式充分調動起民間資本對項目建設的興趣。通過公開、透明、嚴格的招標方式使得民間工程公司與資本參與到項目建設中來，使項目建設更具靈活性。
（二）加強對建造過程的設計管控
由于市政公用設施的數量龐大，建設過程中很容易出現錯誤，因此政府部門必須加強對項目施工企業建造過程的設計管控工作，具體而言可以從以下幾個方面著手解決：（1）完善公用設施設計圖紙交底工作。在項目開工前項目業主必須要加強對設施設計圖紙的審核工作，嚴格理清項目設計的各個細節，不能盲目的開工建設，最后變成便施工變設計。另外各項設計圖紙一定要設計單位與施工單位交底，防止變更。（2）加強設計方案的完善工作。不同的設計方案，建成后的社會效益與經濟效益差別很大，因此要針對項目的特性，完善設計方案。（3）加強建設過程中的管理工作。由于市政公用設施的樣式不一，因此不同的項目建設需要不同的管理方式，但在其中，必須加強項目資金的使用效率，最大限度的減少施工方案的措施費用。
二、運營階段應注意的問題與對策
市政公用設施BOT項目的運營階段一般就是指對項目建設與投資方的回報階段，只有讓投資方在項目中獲得合理的回報，才能更好的調動社會資源參與到市政公用設施建設中來。在運營階段，必須注意以下兩個方面的問題：
（一）通過廣告收益為項目施工企業提供回報
我們城市的市政公用設施一般為公交站臺、路邊垃圾桶以及路邊休息座椅、燈箱等等，受到這些設施的局限性影響，在對這些項目的的回報設置時，不可能有太多的回報方式，而廣告收益可能是一項比較好的回報形式。首先，在項目設計的過程中，就應該在市政公用設施的設計上設計出廣告攤位空間，廣告可以以平面海報的形式，也可以結合傳媒企業，以數字多媒體的形式進行，但無論何種廣告形式，都必須需按照公用設施的實際情況來定，并且做好各項推算工作。其次，市政公用公司可以專門成立廣告招商部門，負責整個城市市政公用設施廣告攤位的招商工作，而施工方可以組建招商監督小組，負責監督廣告招商部門的招商情況。通過這種形式可以有效避免各施工單位單獨進行廣告招商的分散弊端，提高招商議價能力。當廣告產生收益的時候，應該及時公開，并向各施工單位與投資方發放廣告收益回報。
（二）加強對投資方收取回報過程的監管
雖然通過BOT項目進行市政公用設施建設的投資方與施工方先期使用的是自己的資金，其利用已建好的市政公用設施進行回報收取無可厚非，但是市政公用設施作為一項政府的社會工程，其所有權畢竟是歸全體市民所有，并且其運行的好壞還關系到整個城市的城市形象，因此必須加強對投資方收取回報過程的監管。在監管過程原則上，必須堅持以社會效益為首，經濟效益為輔的原則，在保障廣告社會效益的前提下，確保經濟收益的最大化。其次，在對項目收益的監管模式上，可以建立統一的收益監管體系，將所有的市政公用設施統一納入一個部門進行監管，當項目施工方與投資方有變更回報方式的需求時，需要撰寫詳細的回報設置變更報告，并向監管部門提交變更報告，監管部門必須對變更報告進行嚴格的審核，只有審核通過后，才可以對公用設施的回報方法進行改動。另外，由于公用設施分布在城市的各個街道角落，相關部門也應該定期加強對相關設施的巡視工作，防止投資方與施工單位繞過監管擅自行動。
三、移交階段應注意的問題與對策
BOT項目的移交階段就是項目業主對整個項目的驗收階段，一般而言，在市政公用設施建設的BOT項目中，移交階段是先于項目的運營階段的，項目業主或相關部門在項目的移交階段中，應該注意以下兩個方面的問題：
（一）處理好提前投入使用的部分設施的移交
當某項公用設施項目的某一部分完工之后，如果它已經按照原先的設計要求完成了項目建設，并且已經達到了使用的條件，這些公用設施按道理就可以投入使用了，但是假如項目的其他部分設施還未能完工時，就可以將那部分完成的設施進行提前移交，提前進入設施的運營階段。對提前移交的公用設施，項目驗收單位應該對這部分設施進行單獨的驗收工作。具體的步驟應該是，由設施建設公司向驗收單位提出提前驗收申請，雙方便派遣專業驗收小組對驗收設施與工程進行現場的核查。如果驗收合格，那么項目建設工資就應該提交所需的相關資料，與項目業主和驗收方簽訂《市政公用設施部分工程項目移交清單》并辦理相關的移交手續。當移交工作完成后，設施事物與項目現場就應完全轉交給項目業主的相關單位，而工程設施的保修期也應該自部分項目移交的那一天起開始計算。
（二）管理BOT部分與非BOT部分的移交操作
由于各地市政公用設施的實際情況不同，很有可能同一項工程同時包含BOT部分與非BOT部分兩種建設方式，在這種情況下，就可能出現兩個部分先后完工的情況。如果非BOT部分先于BOT部分完工，那么為了節省驗收的成本，可以等BOT部分完工之后共同驗收。但是如果BOT部分先于非BOT部分完工，且相隔時間較長時，就不能采取等待非BOT部分完工之后一起驗收的辦法了，因為這會導致BOT部分施工單位的工程限制，令資金的時間價值流失，不利于調動社會資本與市場資源的積極性。在這種情況下，就應該建立BOT部分的項目先行驗收機制，項目公司可以向項目業主與有關單位提出驗收申請，提交詳盡的驗收材料后，由雙方組成驗收小組，對BOT部分的公用設施與項目進行先行驗收，驗收完成并簽訂了驗收完成書后，項目公司就可以先行離開項目地，等非BOT項目建設驗收完成后，一起進入移交程序。
四、結束語
運用BOT模式進行市政公用設施建設是我國地方管理者靈活運用社會資本以及市場資源進行城市基礎設施建設的積極探索。面對當前在運用BOT模式進行市政公用設施建設中存在的種種問題，我們相關單位和部分不應該消極逃避，而應該勇于面對，通過對項目建設、運營、移交各階段的工作進行詳細的分析與總結，結合不同市政公用設施項目的實際情況，從而不斷提升BOT項目在市政公用設施建設中的實踐運用水平。
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關鍵詞：園林工程；招標造價、主要因素、管理對策
中圖分類號：TU986 文獻標識碼： A
引言
2008年黃山市新安江延伸段綠化提升工程全面啟動，該工程規模大，工期長，景觀效果要求高，作為黃山是的綠色景觀提升的亮點。古樹園，林廊清影，濕地站道等10大景觀節點，形成園中有景，景中有園，形成城市與生態天人合一的城市景觀。該項園林工程時間緊，造價控制也是該項目要考慮的重點，作為一名造價工程師我想把自己在該項工作中的造價控制工作要點進行分享討論，為園林工程在今后的造價控制方面提供有用的價值。
一、招標方面的造價控制
園林工程在安排好拆遷進度，落實資金的基礎上，則可以制定招標方案 ，進一步確定招標范圍和招標方式，完成項目報批工作的基礎上，進行招標工作的一系列準備工作。工程招標是工程造價管理的一個重要環節，招標文件條款的嚴密性、計量計價原則的合理設置以及招標控制價的合理編制，對于后續合同管理及工程造價控制起著至關重要的作用。
一、編制招標文件。
在招標文件中要做到精準和細致，包括招標人須知，投標文件格式要求，合同主要條款，工程量清單和圖紙等關系工程實質性要求和內容的核心要點。同時要設置工程變更原則，這是在園林工程建設中不可避免的一項內容。因為如果在設計階段進行變更，則修改圖紙即可；若在施工中進行變更，則很可能造成工程造價失控。例如施工方為了彌補在投標過程中因不平衡報價損失而想方設法進行設計變更，使工程的整個投資造價飆升。所以，在招標階段設置變更原則對于施工階段的管理就顯得尤為重要。應該在合同中確定。首先確定變更申請原則。承包商必須按照合同及施工圖設計規定，采購到符合本項目合同及施工圖設計所規定品種、規格及樹型（姿態）的苗木。如果承包人采取各種途徑仍無法采購到符合合同及施工圖設計所規定的苗木時，必須及時向發包人提出變更申請，并且能夠確保景觀效果、滿足設計意圖；非發包人原因引起的苗木變更，變更后的苗木綜合單價應不超過變更前原相應苗木的綜合單價，且能夠提供不少于3處的苗木供應比選基地；變更申請須經設計單位和發包人審批同意。
2、工程變更
為本標段相同品種、規格（胸徑、樹高、樹冠、地徑等）相鄰（或較小）的苗木，變更后苗木綜合單價取該相鄰（或較小）苗木的合同綜合單價；變更為該項目其他標段相同品種、規格（胸徑、樹高、樹冠、地徑等）相鄰（或較小）的苗木，綜合單價按該項目其他標段相同品種、規格（胸徑、樹高、樹冠、地徑等）相鄰（或較小）苗木的合同綜合單價加權平均值確定；變更為本標段已有其他品種、規格（胸徑、樹高、樹冠、地徑等）相同（或相鄰）的苗木，變更后苗木綜合單價取該相同（或相鄰）苗木的合同綜合單價；變更為該項目其他標段已有其他品種、規格（胸徑、樹高、樹冠、地徑等）相同（或相鄰）的苗木，綜合單價按該項目其他標段已有其他品種、規格（胸徑、樹高、樹冠、地徑等）相同（或相鄰）苗木的合同綜合單價加權平均值確定；變更為該項目招標工程量清單中未有的其他品種苗木，變更后的苗木材料單價通過詢價、比選等方式確定，其綜合單價在類似苗木的合同綜合單價基礎上只調苗木材料的價差及價差部分的規費、稅金及堤圍防護費。沒有類似苗木的合同綜合單價的，按合同外新增項目計算。由于以上苗木變更相關規定已在納入招標文件，并成為施工合同的組成部分，故在施工階段由于承包人及設計單位原因而引起的苗木變更大為減少，從而有效的控制了工程造價。因為新安江延伸段園林工程在充分調查研究基礎上編制工程招標控制價不但低于概算金額且投標人無任何異議，從而有效保證了投資可控，而且展現了城市園林最佳的景觀效果。
二、影響造價前期控制的主要因素
園林工程的建設規模。每個建設項目都存在著一個合理規模的選擇問題。建設規模小，資源得不到有效配置，也是決定著工程造價是否合理的關鍵。根據園林項目的特點，市場因素的原材料、勞動力也對項目規模的選擇起著制約作用，特別是苗木的價格變化受到需求和環境影響變化也不固定，土地條件，運輸及通信條件，也是影響造價控制的重要因素。
施工過程中原材料的浪費情況嚴重。工程的施工過程是整個工程建設成本管理的關鍵部分。由于在這一部分中，各種材料能源等消耗大大增強了成本的支出。施工人員操作不熟練，難以對材料合理科學利用，造成的浪費，施工過程中的細節浪費，由于現場管理不善而造成的苗木失竊等浪費，都極大程度上影響了成本的控制。
三、園林工程造價控制管理的對策
園林工程根據項目實際規模提高造價管理水平。在工程項目開始階段，要按照項目計劃，根據項目的使用要求、建設規模會同設計人員、工程人員、造價控制管理人員共同研究和提出初步投資建議，對擬建項目做出初步評價，并進行投資額分項估算。同時，要結合已經可以初步確定的各種費用總和，和各種方案設計，做出科學合理的費用投資預算。并建立相關模型，從技術上，費用上，施工管理上對各種方案進行可行性研究對比，在不斷的分析中多方面審核項目的可操作性和合理性，不斷完善設計方案，減少因方案的更改或變化而引起的額外費用。
要根據施工圖的設計和開始勘察預算的工程量和具體的工程價格，對工程圖做出合理的設計和完善，并嚴密科學的做好各種分項施工的費用預算，將每一種設計方案從設計施工，材料設備等各方面的成本進行核算，對比，將分項施工的成本和項目的投資額做出科學對比分析降低工程造價。
施工方法的設計和選擇很大程度的限制施工人員和設備的選用，直接影響到工程直接成本的大小和控制。在進行施工方法設計選擇時候注意，首先，要符合企業本身的技術經濟等綜合實力，要確實能夠將施工方法落實到實踐，并有能力符合施工標準，同時，要保證所設計選用的施工方法符合招標文件的總體要求。其次，要綜合考慮到項目投標地區的地質地貌，自然氣候等因素，結合工程目標和，制定工程指導思想，確保各種機械設備都能夠合理的使用 。
工程實施過程中的造價控制是很重要的。作為造價工程師要全面地掌握和使用招投標文件、合同協議書及有關設計、施工文件。以合理的工程量清單為依據計算每一筆資金。抓好合同管理，減少工程索賠。因為成本控制的關鍵就是對工程的變更采取有效控制。作為業主方的造價管理人員要做到事前把關。主動監控、嚴格審核工程變更、計算各項變更對總投資的影響，減少一切不需要的工程費用支出；另一方面，要對施工單位和材料供應商不履行約定義務的時候及時提出反索賠，進行成本的有效控制。建立監理制，實行項目投資的有效控制。根據監理規定和實施細則，完善其責任的分工，明確相關責任，建立健全投資控制系統。保證月度工程進度款審核工作，以防止投資失控的情況發生。在此基礎上嚴格控制現場經費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售費等，盡量減少銷售成本，做到各個環節控制工程造價。在項目工程建設竣工時候，還要對所交底的工程竣工報告書業做出嚴格公正的分析，評判，審核，結合項目合同和協議，對項目的交底時間，工程質量檢測是否合格，項目規定的工程量做出對比，核算，同時，也要對各種變動費用實施嚴密審核，公正合理按照實際情況和合同協議，遵守相關法律規程，確定各種費用的支付總金額，嚴格杜絕一些不合理或者是作假現象，比如低價中標，高價決算等，在最后一關將整個項目的總體投資和費用進行科學嚴密控制，實現降低整體造價的目的。
結束語
通過對園林工程造價的全過程控制，使得園林工程中標價金額低于概算金額，且施工過程中變更極少，不僅達到了綠化工程造價控制的要求，而且也保證了設計效果。所以，園林綠化工程在結合項目實際情況的基礎上，從招標階段進行精細化控制，堅持在園林工程前期決策、設計及施工等全過程造價造價控制理論，合理采取各種措施進行全過程控制，滿足投資控制的最終目標。從宏觀上講能夠提高行業的競爭力和經濟效益，從微觀上講實施科學合理的造價控制措施，對降低企業成本，提高企業經濟效益，有著十分重要的意義。
參考文獻：
[關鍵詞] 房地產；成本；管理方法
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
引言：隨著我國經濟的繁榮發展，人民生活水平不斷提高，人們對改善住房及辦公條件的需求也越來越大，在此基礎上我國房地產行業得到迅猛發展。我國房地產業在十幾年的發展過程中，正朝著越來越公開，越來越透明，越來越規范化的方向發展。與此同時，房地產業內的競爭日益加劇，地產行業的利潤空間日漸縮小。對于房地產企業來說，要想獲得經營利潤，除了必需提供適銷對路的開發房源外，搞好成本管理工作是企業降本增效，取得利潤最大化的一項重要手段。
一、房地產開發項目的成本構成
談到房地產項目的成本，首先我們就要明確房地產成本的構成，通常房地產項目的成本主要由六大部分組成：
（一）土地成本
土地成本包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前，商業、住宅開發基本上采取招標、拍賣或掛牌交易的方式來確定土地使用權之出讓。目前，房地產項目的土地已經占到了整個開發成本的30%以上，并有進一步上升的趨勢。
（二）前期費用
前期費用主要指房地產項目開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪以及“三通一平”等費用，它在整個成本構成中所占比例相對較低，一般約為2~3%。
（三）工程建安成本
工程建安成本是指房屋建造過程中所發生的建筑工程、設備及安裝工程和市政公共設施配套工程等費用，從我國目前情況來看，約占整個成本的50~55%左右。
（四）管理成本
管理成本主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過3%。
（五）營銷成本
房地產項目的營銷成本主要是指項目的推廣費用，包括廣告或公關活動費、非折扣形式的促銷費、樣板房及售樓處費用以及銷售人員的額外獎金等等。營銷費用所占比例約為5~8%。
（六）財務成本
財務成本包括開發全過程的貸款利息及稅費等。房地產在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息是開發成本的一個重要組成部分。稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅、契稅、企業所得稅、印花稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。財務成本約占整個成本的6~8% 。
二、房地產開發項目的全過程成本控制措施
房地產開發項目成本的發生是一個過程，涉及到了前期策劃、規劃、設計、施工、銷售等開發全過程環節，因此地產企業的成本控制，就是要在項目開發的全過程中，對上述全部成本構成要素進行規劃、控制，通過建立有效的目標成本管理體系、責任成本控制體系和動態成本管理體系以實現企業利潤最大化的目標。
從成本的屬性來看，土地成本、管理費及財務成本在項目初期即可大部分確定，其波動幅度微小，可控性相對較小；前期費用、工程成本、營銷成本則會因為項目本身情況、涉及復雜因素眾多等而出現前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強。因此，工程成本、營銷成本是項目開發過程中進行成本控制的重點。尤以工程成本為重。
（一）前期準備階段的成本控制
前期調研
在房地產工程開發前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研工作，論證其可行性。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用。在選立項時必須對開發項目進行財務分析，了解可能的預期收入、成本、利潤和風險，依據保底最低利潤、最低銷售及最高綜合成本目標，完成房地產土地的儲備，并將其貫徹執行于整個項目開發的全過程。
設計階段
設計階段是合理降低建設成本的關鍵環節，該環節對工程造價的影響高達75%以上，對建設投資與建設工期有直接的影響作用。搞好設計階段的成本控制，應從以下幾點強化管理：
1、實行方案設計、工程設計的招投標制度。推行設計招投標，遵循建筑方案與經濟方案相統一的原則，多家競投、專家評審，保證方案設計的合理性、先進性，促使設計單位對建筑造型、項目整體布局與工程造價做積極地綜合考量，選擇最優的投資平衡點。
2、加強技術溝通、實行限額設計。設計單位在工程設計中，要推行限額設計。能進行定量分析的設計內容，均要通過計算。要把技術與經濟相結合，在設計時應充分考慮施工的可能性和經濟性，要和技術水平和管理水平相適應，要特別注意選用建筑材料或設備的經濟性；要盡量搞標準化和系列化的設計。在保證項目設計達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在滿足設計質量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節點設計等對工程造價影響大的內容；在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。
3、加強設計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。前加強對設計圖紙的審核管理工作，對設計方案的不足或缺陷加以克服所花費的代價最小，可取得的效果最好。
（二）項目建設階段的成本控制
項目建設階段作為項目資金投入的最大階段，也是成本控制的關鍵階段。工程施工階段成本控制的重點在于工程供應商選擇管理、材料設備供應商管理、工程進度款管理、設計變更管理、現場簽證管理和竣工結算管理等。該階段主要從以下幾個方面進行控制：
1、工程供應商選擇管理、材料設備供應商管理：在項目前期目標成本已經建立的情況下，成本管理部門應及時對成本測算值作進一步拆分（如按土建、安裝、消防、弱電、鋁合等），將具體化的成本控制指標用于對工程供應商和材料設備供應商選用控制；明確工程分包、材料設備分級分類采購方式和權限，其中重點是根據所需材料及設備清單決定甲供、甲指乙供和乙供的方式，并在工程施工承包合同中加以明確； 建立健全材料設備的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度；在招標采購過程中，應組織設計、工程、造價、財務四大專業人員聯合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見；加強工程供應商和材料設備供應商信息庫管理和評估工作，完善投標單位的資格預審、評估考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實現充分的市場競爭，最終實現降低成本的目標。
2、工程進度款管理：嚴格按合同和流程進行工程進度款的支付：施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；工程、預算部門會同監理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料；預算部門整理復核工程價值量；經財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。工程進度款支付達到工程造價85%時，原則上應停止付款，預留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動權。設計變更、現場簽證管理：完善設計變更、現場簽證的流程、制度，完善設計變更前的成本評審制度，明確各相關人員的簽字權限。
3、設計變更及現場簽證管理：在項目建設過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價人員應密切配合，嚴格控制洽商變更的發生，但由于工程項目周期長、技術復雜等特點，項目在實施過程中不可避免會發生變更。一般從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更三類。對于大的洽商變更，必須事先做詳細的技術經濟分析，這時要充分利用設計單位和監理單位的技術資源，并就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后方能最后確定是否實施該洽商變更。變更設計必須在合同條款的約束下進行，任何變更不能使合同失效。嚴格設計變更簽證審批程序。一般性變更由工程部起草，報主管領導審批；大項的變更，應先做概算，報主管領導批準后實施。同時要注重變更的合理性。加強對設計變更工程量及內容的審核監督。對于變更中的內容及工程量增減，由施工、預算人員進行現場實測實量，以保證變更內容的準確性。制定統一的設計變更管理辦法，要求變更單編號連貫一致，提高變更單的內容質量，同時變更要準確及時。現場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重處理。現場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監理單位現場管理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關。現場簽證的具體審批程序與權限，由各開發企業自行制定。現場簽證必須按當時發生當時簽證的原則，在事后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據。凡實行造價大包干的工程和取費系數中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。 因業主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，經設計、監理單位和甲方有關負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經濟責任，杜絕盲目簽證。
4、竣工結算管理：做好竣工結算是控制成本控制的最后一關，竣工結算前，必須嚴格履行竣工驗收手續，及時收集整理各項相關資料，確保完整無疏漏；依據合同相關條款，逐步核定已確認的施工項目工程量、取費及單價等，保證結算費用的準確無誤；妥善處理工程洽商簽證并清理預算增減帳，尤其是要重點審定材料價差與竣工調價工作；同時，為確保結算質量及投資收益，企業應引入工程結算復審及尾款會簽制度，多重保障竣工結算無失誤。其次，重視項目的后評價工作與歷史成本數據庫完善工作，不斷地歸納總結業務工作的經驗教訓，學習與收集先進企業的成本數據，才能夠為企業成本控制的實效性提供更多的幫助。
（四）營銷階段的成本控制
營銷成本主要指在項目銷售過程中形成的種類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處費用。控制營銷成本關鍵還是要提高營銷策劃的水平，使有限的營銷投入發揮最大的效用。在這個階段營銷成本管理的主要措施有以下幾點：結合項目目標成本，建立各項的廣告及市場推廣計劃、預算的執行及監督體制。加強計劃及預算編制的準確性、可操作性、有針對性；加強廣告、策劃公司的采購管理，完善營銷供應商選擇控制流程，完善各項廣告制作的報價、比價、議價操作流程，用競標的方式，謀求各項廣告制作的優質低價，控制廣告制作的費用成本。通過營銷供應商成本信息庫的建立和營銷供應商的評估機制，有效地降低營銷成本。
（五）財務費用的控制
財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低和對稅務進行科學的綜合籌劃。因此，應當通過分階段控制開發進度、縮短開發周期，降低資金占用時間，從而實現對財務費用的控制。另外爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔。
三、總結
房地產行業作為我國的一項重要產業，對我國經濟的發展有至關重要的作用。房地產成本的有效控制，對國家和普通百姓都有重要的意義。房地產開發過程中，無論是前期調研階段，還是施工階段和竣工結算階段，都應嚴格按照相關的要求，達到以最小的成本利潤最大化的目的。
參考文獻：
[1]把奉嫄.淺談房地產開發項目全過程成本管理的重要性[J].現代商業, 2008(26)
