時間：2022-12-20 07:31:30
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業(yè)地產(chǎn)項目策劃，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
隨著會展經(jīng)濟的泛濫，“展會，展會，只展不售”這句話似乎已成為業(yè)界公認的法則，而企業(yè)參展也僅局限于企業(yè)實力的展示和品牌知名度的提升，大多數(shù)參加展會的企業(yè)也往往是花錢賺吆喝，叫好不叫座。這樣的展會所發(fā)揮的功效也就僅僅局限于行業(yè)內(nèi)部的交流，離企業(yè)參展實現(xiàn)銷售的初衷相差甚遠，如此展會效果也只能讓參展企業(yè)“望展興嘆”。
然而，會展的存在自然有其存在的原因。展會作為一種載體，接近了企業(yè)與消費者之間的距離，是一種全方位的溝通和交流方式。展會給企業(yè)和產(chǎn)品提供了一個展示平臺，也給消費者提供了更多的選擇機會。 因此，參展企業(yè)如何利用會展經(jīng)濟來創(chuàng)造效益，如何在展會中實現(xiàn)銷售，已成為企業(yè)領導者們關注的焦點。
那么，如何才能在展會中實現(xiàn)銷售呢？參展企業(yè)只要合理的利用好展會的優(yōu)勢，結合企業(yè)和產(chǎn)品的現(xiàn)狀，進行充分的籌劃，就一定能取得好的參展效果。前期，三友傳媒為A商業(yè)地產(chǎn)項目提供策劃，參加2004年秋季房展會，僅投入幾萬元，成功銷售商鋪80余套，銷售額近千萬元，用最低的成本，實現(xiàn)了最大的銷售，創(chuàng)造了歷屆房展會銷售的歷史新高，使該項目成為了本次房展會最大的贏家。同時，通過本次房展會，迅速為原本處于滯銷狀態(tài)的A項目重啟市場，在展會結束后的幾個月中，展會的熱銷效應得到了延續(xù)，實現(xiàn)了較為理想的銷售業(yè)績。
一、 合作背景
A項目是一個出售商鋪產(chǎn)權的商業(yè)地產(chǎn)項目，地處省會城市郊區(qū)，毗鄰正在開發(fā)初期的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，交通發(fā)達，地理位置優(yōu)越，具有較高的投資潛力。但是對于A項目來說，由于該地段尚處于開發(fā)初期，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)尚未入駐，項目周邊常駐人口和流動人口數(shù)量較小，對于一個商業(yè)項目來說是非常不利的。因此很多人對A項目的投資價值持懷疑態(tài)度。
但是，由于A項目的開發(fā)商對項目定位為當前比較受投資者追捧的“產(chǎn)權式商鋪”，即將商場進行小面積分割，然后出售單鋪的產(chǎn)權，并為購買商鋪的客戶代租商鋪，客戶自購買商鋪之日起即可每月收取一定的租金回報。由于這種投資方式具有較大的吸引力，2004年6月A項目經(jīng)過充分準備后正式開盤，在項目開盤初期，這種低總價、高回報的產(chǎn)權式商鋪一經(jīng)推出，便受到了消費者的搶購。然而，在項目前期火爆銷售過后，由于前期宣傳推廣不利及大學城建設的停工，A項目的銷售受到了巨大影響，這種火爆的銷售熱潮在項目開盤僅二個月便處于銷售停滯狀態(tài)。
在A項目的銷售停滯不前的情況下，開發(fā)商決定要換掉目前推廣不力的廣告公司，重新選擇一家有實力的廣告公司進行合作，在推廣上加大力度，通過有效的市場推廣來重啟市場。9月底，A項目的銷售負責人找到了在推廣方面較為知名的三友傳媒，經(jīng)過初步的探討，結合A項目的現(xiàn)狀，雙方在項目的推廣上碰撞出了令人興奮的新思路。于是，雙方很快達成合作意向，由三友傳媒代替原來的廣告公司，負責A項目的全案推廣工作。
二、深入市場，調(diào)整策略
10月份三友傳媒正式接手A項目全案推廣工作，并成立項目組。項目雖然拿下了，但是項目組的每個成員的壓力卻是巨大的，因為這畢竟是一個已經(jīng)處于停滯狀態(tài)的項目，要讓它“起死回生”談何容易。然而，有壓力就有動力，項目組成員對該項目進行的詳細的市場調(diào)研、分析和論證，最后項目組得出的結論是：項目銷售之所以滯銷，是因為消費者對項目的投資前景缺乏信心，由于目前項目周邊消費能力較低，擔心項目正常經(jīng)營后的風險較大，影響了項目的銷售。因此，要想重啟市場，必須要打消消費者心中的疑慮，重新樹立消費者對項目投資的信心。這也是前期A項目一直打“投資”主題而效果欠佳的主要原因。
問題找出來了，項目組制訂了“先樹形象，后打投資”的新的推廣思路，并將項目推廣的二次啟動時間定在了10月底的房展會。10月上旬和中旬，項目組與開發(fā)商一起對A項目的形象進行的整合，確定了極具吸引力的五大業(yè)態(tài)，并根據(jù)這五大業(yè)態(tài)，在電視標版、報紙、雜志、廣播電臺、市區(qū)燈箱廣告和車體廣告等媒體上進行了前期的形象宣傳，并對銷售案場和項目建設現(xiàn)場圍墻進行了新的形象包裝。在這段時間內(nèi)，項目組沒有打任何關于A項目投資價值的信息，而只是以塑造項目形象為主，突出項目具有經(jīng)營潛力的全新業(yè)態(tài)，通過近一個月高密度、大范圍的項目新形象宣傳，使消費者對項目有了新的認知，漸漸對項目的經(jīng)營前景產(chǎn)生了信任。
三、尋找突破點，瞄準房展會
對于商業(yè)項目來講，要想實現(xiàn)銷售就必須要突出項目的投資價值，這就是商業(yè)地產(chǎn)與住宅銷售的差異所在。在形象推廣取得了預期的效果之后，接下來就要在此基礎上推出“投資”的概念了。消費者對于投資項目，往往喜歡跟風，往往認為當前大家都關注的項目就是最具投資價值的項目，大家都不關注的項目都是沒有投資價值的，因此，商業(yè)地產(chǎn)的推廣一定要集中火力，在最適宜的時機推出，營造旺銷的氣氛，吸引投資者的關注，從而實現(xiàn)銷售。
此時，離房展會也越來越近了，房展會不僅是房地產(chǎn)項目展示自己實力，同行間大比拼的盛會，對消費者而言更是認識地產(chǎn)項目，選擇地產(chǎn)項目，進行貨比三家的良機，地產(chǎn)投資者也大多會到房展會淘金，選擇適合于自己的投資項目。房展會將會在短時間將房地產(chǎn)行業(yè)的目標消費群最大限度的集中在一起，因此，項目組認為本次房展會對于A項目重啟市場而言，是再好不過的時機了。此時，項目組已將全部的精力都投放到房展會上來，力爭在房展會上一炮打響，以實現(xiàn)我們的房展會“市場引爆計劃”。
正當項目組成員為突如其來的市場良機而歡呼時，一盆冷水潑在了項目身上：由于A項目正處在建設階段，而項目銷售的停滯導致了資金短缺，開發(fā)商要求本次房展會A項目將可能不會參加，即使參加，也不會有大的資金投入。經(jīng)過項目的努力，開發(fā)商決定將參加展會的費用控制在幾萬元之內(nèi)。眾所周知，房展會就是一場地產(chǎn)大鱷們的燒錢比賽，為了體現(xiàn)樓盤的檔次和實力，展區(qū)無論是從位置、布局、造型還是到材質(zhì)，無不是追求檔次和視覺效果，一個展會下來，所花費的費用少則數(shù)十萬，多則上百萬，光是演出費用恐怕也有幾萬元。對A項目而言，區(qū)區(qū)幾萬元如何能在展會中嶄露頭角，成為人們關注的焦點呢？
四、資源整合，出奇制勝
只要思想不滑坡，辦法總比困難多。困難擺在面前，總是要解決的，經(jīng)過項目組討論，大家一致認為本次房展會，一定要整合現(xiàn)有資源，打破以往各開發(fā)商進行財力大比拼，以奢華來吸引消費者的參展方式，爭取在展會中以最低的成本，來出奇制勝，巧妙地將A項目的投資優(yōu)勢傳播出去。要打投資概念，首先要總結吸引消費者投資的利益點，最終，項目組將本項目的投資優(yōu)勢提煉為：投資門檻低、回報穩(wěn)定、回報率高、適合大眾投資。針對這一賣點，我們把A項目的目標消費群定位為在一定積蓄，想投資但無固定的投資渠道的城市小型投資者。
有了具有競爭力的賣點，如何將這一賣點有效地傳播出去是項目組面臨的又一問題。所謂有效的傳播，不是簡單的讓目標消費群知道這一投資信息，而是要讓他們接受信息后，認同我們的賣點，產(chǎn)生購買欲望，最終實現(xiàn)銷售。因此，項目組接下來要做的就是要使“投資門檻低、回報穩(wěn)定、回報率高、適合于大眾投資。”這一信息更加通俗、可信度更高，才能達到傳播的目的。
于是項目組結合A項目的現(xiàn)狀，對A項目的資源進行整合后制定出了參加本次房展會的營銷策略：傳播造勢，利益誘導，促進銷售，重啟市場。針對制定的營銷策劃在策略實施上項目組進行了細化，以確保策略的指導性和可行性：
細化一：在傳播時間上要拉長傳播周期，以確保信息傳播的持續(xù)性。
所謂拉長傳播周期就是要使信息傳播的時間從展會開始前、展會過程中到展會結束后的一段進間內(nèi)要貫穿始終，爭取做到會前傳播進行市場預熱，會上集中傳播達到、會后跟進傳播使熱銷持續(xù)。這樣會前造勢、會中促銷、會后跟進三者有機的結合在一起，保證了信息傳播的持續(xù)性。
細化二：對傳播媒體進行立體組合，以確保信息傳播的有效性。
媒體是信息傳播的載體，面對眾多的媒體要對媒體進行有選擇地組合，如果盲目地依賴單一媒體，則有可能造成信息的流失；如果無選擇地投放多家媒體，則會增加傳播成本，造成資源浪費。本次展會在高空媒體選擇上我們選擇本市的主流報紙《晚報》，該媒體是本地發(fā)行量最大的一家報紙，同時也是本次展會的主辦方，會前對本次展會進行重點跟進報道。
光靠高空媒體是不夠的，在展會過程中，信息能否及時有效地傳播到參加展會的消費者中去，對參展企業(yè)來說尤其重要。因為這部分人群就在現(xiàn)場，能否將他們吸引到你的展區(qū)內(nèi)，就要看你的信息傳播是否到位了。因此，在地面媒體的選擇上我們決定自制宣傳工具，屆時在展會上流動發(fā)放。
細化三：在傳播內(nèi)容上主打促銷牌，與其他參展企業(yè)主打形象形成對比。
在歷屆房展會中，參加展會的開發(fā)商無一不是在大打樓盤的形象，比檔次，比概念，比個性，令消費者看得眼花瞭亂，到最后也只能是走馬觀花地看看熱鬧。因此，項目組對于廣告?zhèn)鞑サ膬?nèi)容決定以促銷信息為主，主打促銷牌，與其他樓盤形成反差，從成堆的廣告中顯現(xiàn)出來。同時，制作促銷單張在展會現(xiàn)場發(fā)放，使A項目促銷信息在參展消費者中傳播出去。
細化四：制作會走動的吉祥物氣模，營造現(xiàn)場熱鬧氣氛。
由于事前開發(fā)商已聲明對展區(qū)制作不會做大的投入，就注定展區(qū)的設計要一切從簡，如何吸引消費者到你的展區(qū)前駐足呢？此時，項目組想到了吉祥物氣模，也只能依靠這種可愛的吉祥物形象來營造現(xiàn)場氣氛了。屆時，可以制作數(shù)個會走動的吉祥物氣模在展區(qū)周圍巡回走動，一定會吸引大量人群，且由于氣模是在展區(qū)外走動，不會占用過小的展區(qū)空間，不影響消費者咨詢和銷售人員同客戶的洽談，無意中又擴大了展區(qū)的實用面積。
細化五、制作大、小存折，使投資概念通俗化、形象化。
基礎設施都已俱備，本次展會中推出“投資概念”如何才能讓消費者快速接受，獲得消費者的認同呢？于是項目組圍繞該項目“投資門檻低、回報穩(wěn)定、回報率高、適合大眾投資。”的賣點進行討論后，有人提出對于本項目投資打個比喻來說就好比一次性在銀行存入一定的資金（購買商鋪產(chǎn)權），然后每月可以從銀行收取一定的利息（項目的租金回報），只是這種加報率要比銀行利率更高，但同樣具有穩(wěn)定性。這句話剛說完就得到了大家的一致認同，于是一個令大家興奮的創(chuàng)意出來了：在展區(qū)制作一個大的銀行存折模型，將項目的投資回報分析模仿銀行利息回報寫上去，消費者從這上面可以一目了然地看到自己投入多資金，每月能收取多少租金回報。通過這種方式A項目的投資優(yōu)勢便通俗易懂而又清晰地展現(xiàn)在人們面前。
有了放在展區(qū)的大存折模型，又有人建議再制作與真正銀行存折大小相當?shù)男〈嬲郏鳛樾麄髻Y料在展會現(xiàn)場發(fā)放，小存折內(nèi)除了項目投資回報分析外，增加項目介紹、項目業(yè)態(tài)、項目投資優(yōu)勢分析等內(nèi)容，這時的小存折儼然成了一本精致的樓書。同進，結合小存折的尺寸，項目組將原來的準備要做的促銷單張制作成為精美的促銷卡片，夾在小存折中在展會現(xiàn)場同時發(fā)放，由于這兩種宣傳品制作精美，于是避免人們在接到宣傳品后順手丟掉的現(xiàn)象。
細化六：推出特價商鋪，讓利促銷，拉動銷售。
做了這么多銷售鋪墊，最終消費者能買賬嗎？當消費者對A項目的投資價值產(chǎn)生興趣，并認同后這種投資模式后，如何才能讓他們產(chǎn)生必須要展會期間購買的欲望呢？要刺激消費者的即時購買欲望，必須要讓消費者感到即時購買會得到平時購買所不能得到的利益、且這種利益只有在這個時間范圍內(nèi)才能實現(xiàn)。
于是，項目組決定找出A項目當前總價值最低的十套商鋪，作為特價商鋪推出。這種特價商鋪，從價位上非常有吸引力，一定會在消費者中引起搶購風潮。可以進行炒作，以引起消費者的關注。
五、成功引爆市場，成為最大贏家
按照前期展會營銷策略的指導，展會前一星期，主辦方為參展企業(yè)在《晚報》上做了一個房地產(chǎn)廣告專刊，本專刊夾在報紙中同步發(fā)行，因此發(fā)行量很大，也深受消費者的關注。正如項目組所預料，各房地產(chǎn)企業(yè)在專刊上都打出了參展項目的形象廣告，只有A項目打出了以促銷為主題的廣告，同時在廣告中注明了項目展區(qū)的位置，以便于消費者尋找。同時，由于大多數(shù)參展項目為住宅項目，打的都是居住理念，而只有A項目打的是投資理念。因此，使A項目的廣告版面在本期房地產(chǎn)廣告專刊中顯得格外醒目。廣告一經(jīng)播出，賽前就有很多消費者打來電話咨詢，要求提前訂房，而銷售人員卻欲擒故縱，聲稱該優(yōu)惠措施只有在展會期才能享受，屆時請到展會現(xiàn)場購買，為展會現(xiàn)場的搶購打下了基礎。會前的信息傳播取得了預期的效果。
展會前三天，項目組開始了布展工作，由于考慮到成本問題，展區(qū)設計在造型和用材上都進行了簡化。為了更好的在現(xiàn)場促銷信息，項目組將展區(qū)的立柱進行了加寬，于是4條立柱便成了4個廣告牌，于是項目將促銷信息打在了近5米高的立柱上，使促銷信息變得格外醒目。印有A項目投資收益分析的大存折也放到了展區(qū)的最前面，并配有銷售人員現(xiàn)場講解；作宣傳資料發(fā)放的小存折和印有促銷信息的促銷卡片也都準備到位；吉祥物模型出訂做完成，并聘請在校大學生做兼職，展會期間鉆到氣模里面在展區(qū)周圍走動；項目組還在展區(qū)前放置了音響，播放項目的專題片，以吸引人氣；同時，從售樓處拉來4組桌椅放在展區(qū)內(nèi)，以便于銷售談判。
萬事俱備，只欠東風。對A項目具有轉折意義的房展會如期而至。展會第一天，會前通過電話咨詢要求定房的客戶便早早地來到了展區(qū)前，與銷售人員進行談判，現(xiàn)場氣氛火爆，看到如此場面，銷售人員的積極性高漲，談判顯得格外投入。由于促銷人員在展區(qū)內(nèi)流動發(fā)放小存折和促銷卡片，消費者看到如此新穎的宣傳資料，大都仔細閱讀，大批的準客戶被吸引到了展區(qū)前。同時，吉祥物氣模也發(fā)揮了作用，它可愛的時而揮手，時而走動，吸引眾多消費者前來合影留念和駐足觀看，為展區(qū)增加了人氣。
第一天推出的10套特價商鋪被搶購一空，為了再一次營造搶購風潮，項目組決定再加推10套特價商鋪，并修改了現(xiàn)場訂鋪的優(yōu)惠政策。展區(qū)的人越來越多，要求與銷售人員咨詢談判的客戶也越來越多，由于談判桌不夠，很多人都在一邊等候。于是項目組將展區(qū)內(nèi)的接待臺移動到展區(qū)前面，在展區(qū)內(nèi)又增加了4組桌椅，這時原本不大的展區(qū)，被談判用的桌椅全部擠滿了。這樣的火爆場面一直持續(xù)到了展會的第三天，也就是展會的最后一天。在最后一天下午，很多參展商都在準備撤展，而A項目的展區(qū)內(nèi)仍有消費者在咨詢，于是A項目便成了本次展會撤展最晚的一個。
展會后，按原計劃項目組在推廣上進行了跟進，在報紙上加推了一個整版的廣告。其中半版以軟文的形式對A項目在展會期間取得的成績進行了炒作，提出平民化投資的概念。同時，利用半版的硬廣對A項目本次展會取得的成績進行慶賀，并加推5套特價商鋪。本版廣告投放后，便吸引了上百個咨詢電話，掀起了第二輪搶購風潮，使展會的熱銷效應得到了延續(xù)。
小結：
我公司對商業(yè)的操盤經(jīng)驗幾乎為零，目前我公司唯一開發(fā)的一個商業(yè)體項目，還是與其他商業(yè)公司合作開發(fā)。從12年拿地到現(xiàn)在，設計圖紙出了4、5版升版圖，變更簽證不斷，光是因為電梯一項的變更簽證，造成的損失就上100萬，地基工程變更上1000萬。邊施工邊設計是家常便飯，項目工期是一拖再拖，不能按期交房的風險越來越大。詳細探明商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)之間的區(qū)別，對我們更好地操作商業(yè)地產(chǎn)項目是至關重要的。
商業(yè)地區(qū)與住宅地產(chǎn)區(qū)別較大，主要是底樓位置要求、目標顧客、功能用途、消費環(huán)節(jié)、物業(yè)要求、產(chǎn)品設計、營銷方式、投資回報形式、專業(yè)程度、綜合實力等等。
1.產(chǎn)品性質(zhì)不同
住宅產(chǎn)品的本質(zhì)是功能性產(chǎn)品，其直接使用功能正是消費者購買的主要動因，價值的前因是居住，超值是居住功能的同期附帶價值表現(xiàn)。
商鋪的絕大多數(shù)買主購買的首要目的是出租獲利，已經(jīng)商鋪本身的售價升值。購買的根本目的是讓手中現(xiàn)有資金通過商鋪這一“產(chǎn)品”實現(xiàn)保值增值。因此，商鋪的本質(zhì)是金融產(chǎn)品。
2.價值體系不同
住宅項目的主體是開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理公司，開發(fā)商移交產(chǎn)品后價值就得以實現(xiàn)；而綜合型商業(yè)項目中，需要開發(fā)商、業(yè)主、經(jīng)營商戶、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司、消費者6種角色，商鋪開業(yè)后能持續(xù)良好的經(jīng)營，商鋪的價值才算真正得以實現(xiàn)。
3.客戶構成不同
住宅的購買者主要是小資階層、白領階層、普通人員，現(xiàn)目前市場條件下，基本是自用，投資者較少。商業(yè)地產(chǎn)的購買者則是一般的經(jīng)營戶和投資者，自營與投資者的比例反而是3：7或2：8。
以上的不同，注定了開發(fā)關注點不同，主要是以下幾方面：
3.1地理位置方面
住宅地產(chǎn)的環(huán)境，只要能進人，只要能通車就行；商業(yè)地產(chǎn)的價值首先體現(xiàn)就是地理位置，應選擇成熟的商業(yè)區(qū)或者是有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。
3.2銷售策略方面
商業(yè)地產(chǎn)是物業(yè)升值和商業(yè)經(jīng)營收益為投資動力，即商業(yè)銷售后要考慮返租、回報和風險的問題。
住宅項目的營銷策略目標是讓人認可項目，商業(yè)項目的營銷策略目標不但要認可項目，更重要的是要讓他們對項目的定位、經(jīng)營管理有信心，對項目今后的增值升值有信心。即需要通過對商業(yè)發(fā)展前景、片區(qū)商業(yè)發(fā)展前景、經(jīng)營管理承諾的分析、論證引導客戶建立起投資的信心。
3.3推廣節(jié)奏方面：產(chǎn)品決定客戶，客戶決定推廣
住宅的推廣過程的重點和難點是在項目還沒有具體形象的時候。因為在項目前期，所有的定位和設計都只停留在圖紙上，人們對項目的態(tài)度存有一定的謹慎，而隨著工程進度的進展，項目逐漸呈現(xiàn)在人們的面前時，對人們的信心是非常有利的支持。
商業(yè)項目推廣的重點階段是項目開盤前后，這是商業(yè)項目銷售的黃金時間。因為商業(yè)項目的購買動力來源于客戶的信心，而客戶信心的建立，主要看項目推廣的信息傳達。在項目操作的前期，開發(fā)商具有信息優(yōu)勢，可以有甄別地傳達信息，很容易樹立起客戶對項目的信心，短時間內(nèi)促成銷售行為的產(chǎn)生。但隨著項目的進展，開發(fā)商的信息優(yōu)勢將減弱，客戶獲得信息更多，思考的因素也就會更多，購買猶豫性也就不斷增強。同時商業(yè)項目必須要能招商營業(yè)才能初步體現(xiàn)其價值，因此開始營業(yè)前的招商進展，營業(yè)后的經(jīng)營狀況直接影響了各個層面客戶對項目的信心。
3.4綜合實力方面
從資金運作的角度講，對于住宅地產(chǎn)，銷售便是資金回籠的開始，用銷售帶動項目的后續(xù)開發(fā)。而商業(yè)地產(chǎn)的銷售風險很高，商業(yè)銷售完成后，對后期的資金需求量還很大，需要大量的資金投入才能完成商業(yè)經(jīng)營的培育期，實現(xiàn)盈利。即商業(yè)地產(chǎn)的資金投入周期長，回籠資金慢，財務壓力大。需要公司強力的資金實力，才能支撐項目開發(fā)完成，獲得贏力。我公司開發(fā)的項目，就是從12年5月開始資金投入，預計到17年才能回本，后續(xù)商業(yè)運營良好，才能獲得利潤。
3.5對專業(yè)的策劃機構要求方面
[關鍵詞] 城市郊區(qū)化 社區(qū)商業(yè)地產(chǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)
商業(yè)地產(chǎn)一般是指用于各種零售、辦公、餐飲、娛樂、健身服務、休閑、倉庫等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。按用途分類一般可分為如下4 類 :(1)商業(yè)經(jīng)營類物業(yè):包括商業(yè)街、百貨商場、購物中心、超市、獨立門市房、產(chǎn)權商鋪等。(2)辦公用物業(yè):包括寫字樓、商住兩用樓等。(3)餐飲酒店類物業(yè):包括餐館、酒店、酒吧、旅館等。(4)倉儲類物業(yè)。
社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務對象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體,以便民、利民為宗旨, 以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標, 提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)和其他商業(yè)形態(tài)如百貨商場、購物中心等都有著明顯的差別,其核心的消費者來自周邊社區(qū)居民。小到幾間住宅底商,大到幾萬平方米的社區(qū)配套商業(yè),都被大家稱之為社區(qū)商業(yè)。
在城市郊區(qū)化的浪潮中,社區(qū)商業(yè)在美、英等發(fā)達國家應運而生。對于社區(qū)商業(yè)這個概念, 早在20世紀50年代就在美國出現(xiàn),當時由于家庭汽車的普及以及城郊新建的發(fā)達的高速公路,使得城市居民大量向郊區(qū)擴散,由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務的社區(qū)商業(yè)。60年代, 英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè),到70年代,新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。20世紀80年代末90年代初,在我國城市化和房地產(chǎn)成片開發(fā)的進程中,新居住社區(qū)離城市商業(yè)中心越來越遠,提供居民日常生活必需品的由底層住宅改造而成的商鋪大量產(chǎn)生,形成了現(xiàn)代意義上的社區(qū)商業(yè)。
一、城市郊區(qū)化的發(fā)展趨勢
城市郊區(qū)化是城市離心擴散的結果,是城市人口和某些城市職能由大城市中心區(qū)向郊區(qū)擴散遷移的過程。城市經(jīng)過多年的建設與發(fā)展變化,在其建成區(qū)內(nèi)部會形成一些經(jīng)濟相對衰退、房屋年久失修而殘舊、市政基礎設施落后、居住質(zhì)量與環(huán)境較差的地區(qū),即舊城區(qū)。由于城市中心區(qū)產(chǎn)生的排斥力(地價上漲、交通擁擠、環(huán)境惡化等)和郊區(qū)產(chǎn)生的吸引力(低廉地價、有利區(qū)位、廣闊空間等)等原因,大量居民遷往郊區(qū)。隨著人口和工業(yè)外遷,零售業(yè)、批發(fā)業(yè)等商業(yè)也遷往郊區(qū)。另外,房地產(chǎn)開發(fā)商也因有利可圖而在郊區(qū)大規(guī)模置地建房,甚至部分金融業(yè)和辦公業(yè)也因郊區(qū)低房租、低稅收而選擇郊區(qū)。比如在美國,各大城市的郊區(qū)已經(jīng)成了“中產(chǎn)階級”集中居住的所在。空氣清新、風景優(yōu)美且社會治安情況較好的郊區(qū)成為許多城市居民向往的居住地。而發(fā)達的交通工具,特別是私人汽車的普及,也使得人們可以住在郊區(qū)而工作在中心區(qū)。
中國的住宅空間拓展也將符合這一規(guī)律。 近年來,中國許多大城市中的居民紛紛遷往郊區(qū)居住,郊區(qū)的住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進入快速發(fā)展階段。
二、郊區(qū)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題
1.開發(fā):缺乏規(guī)劃
任何商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā),都離不開政府政策和城市規(guī)劃,作為滯后發(fā)展的郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是如此。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)涉及到相關產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、人口數(shù)量、消費水平、市場容量、業(yè)態(tài)選擇、商品定位、商業(yè)運營等綜合考量。因此,社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的建設與城市的和諧發(fā)展息息相關,加強城市社區(qū)商業(yè)開發(fā)建設的宏觀管理和統(tǒng)一規(guī)劃是必需的選擇。但目前,我國很多城市社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃還沒有納入到城市規(guī)劃這個具有法律效力的規(guī)劃范疇之中。盡管各地省會城市已經(jīng)做了城市網(wǎng)點規(guī)劃,地市級,也就是二三級城市正在做這個規(guī)劃,但是這些規(guī)劃還沒有產(chǎn)生具有城市規(guī)劃同等的法律效益。 而從開發(fā)商的角度,出于自身利益的需要,不可能站在地區(qū)商業(yè)平衡的基礎上進行建設,只是從本位的角度出發(fā),力求最高的資金回報。網(wǎng)點建設規(guī)劃缺乏政策約束,加上開發(fā)商逐利的本性,必然導致盲目無序的投資開發(fā)。從宏觀上講,直接影響了我國商業(yè)網(wǎng)點布局階段性、地域性的平衡。在商業(yè)業(yè)態(tài)的結構選擇上,又多是購物和餐飲,缺少休閑、娛樂、健身以及綜合消費的商業(yè)設施。布局失衡、業(yè)態(tài)趨同不僅無法滿足消費者多樣化的需求,更為嚴重的是加劇了同業(yè)間惡性競爭,使得社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)建設脫離了商業(yè)發(fā)展的需要,超出市場實際需求和購買承受能力,浪費了寶貴的社會資源。
2.建設:市場定位不明
定位不準是當前社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的主要問題之一。目前,很多社區(qū)商業(yè)項目的定位與開發(fā)沿用了住宅定位與開發(fā)的模式,思路上存在偏差。由于忽視了商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性,一方面未進行專業(yè)的市場研究,對區(qū)域的需求估計錯誤,另一方面沒有從當?shù)叵M者的角度進行項目的開發(fā)設計,結果導致選址失當,定位失準,由此引發(fā)網(wǎng)點店過剩,重復建設等一系列矛盾,為后續(xù)經(jīng)營帶來了隱患。
3.銷售:急功近利
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)具有更高的收益性。一般情況下,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本比住宅高60%～80%,但售價卻是住宅的2～3倍。此外,與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品不同,商業(yè)地產(chǎn)不會因房齡增長而降低其投資價值,好的商業(yè)地產(chǎn)因其稀有性,會隨著商圈的發(fā)展成熟而不斷升值。承租戶對商業(yè)地產(chǎn)的裝修投資、盈利預期以及長期規(guī)劃,決定了商業(yè)地產(chǎn)租約的長期性和穩(wěn)定性,這都使得商業(yè)地產(chǎn)受到開發(fā)商的青睞。現(xiàn)在很多地產(chǎn)商急功近利,抱著“賣完就走”的經(jīng)營思路,以售代租,希望“開發(fā)―出售―再開發(fā)”的循環(huán)周期越短越好。只注重前期開發(fā)并盡量縮短開發(fā)周期,項目建成后能租則租、能賣則賣,至于項目是否適合經(jīng)營則根本不予考慮。商業(yè)地產(chǎn)建設項目和建設后的整體運營出現(xiàn)嚴重脫節(jié)。由于缺乏整體的經(jīng)營主體,開發(fā)商只能將商鋪賣給中小投資者以便回籠資金,中小投資者再根據(jù)自己對市場的判斷進行經(jīng)營,經(jīng)營主體多元化不可避免出現(xiàn)混亂的局面。開發(fā)與經(jīng)營的脫節(jié),導致物業(yè)經(jīng)營存在很大的風險,最終將降低社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)本身的價值。
4.經(jīng)營:散亂無序
我國社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式主要以出售為主。開發(fā)商往往把社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)作為房產(chǎn)的附屬物、配套建筑,以傳統(tǒng)住宅開發(fā)的慣性作用和思維定式來開發(fā),缺少售后經(jīng)營管理經(jīng)驗,任其自然發(fā)展,很難形成配套齊全、經(jīng)營有續(xù)發(fā)展、品牌化程度較高的社區(qū)商業(yè)。分割出售模式下,開發(fā)商一般不涉及商業(yè)項目后期經(jīng)營管理,可以快速回收投資,進而實現(xiàn)短期套現(xiàn)減輕資金壓力,并且無需承擔后期經(jīng)營的壓力和風險。但這種商鋪零售的方式往往為日后的商鋪經(jīng)營種下禍根。開發(fā)商將項目部分或全部出租給投資者后,缺乏對項目的整體控制能力,很難把握未來入住經(jīng)營商戶的檔次和品位以及對整個項目的影響,導致商場經(jīng)營雜亂,管理不善,最后出現(xiàn)街頭“大排檔”的局面,實際回報與預期收益相差甚遠。這不僅損害了投資者的利益,帶來較大的投資風險,也在空間上限制了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展形態(tài),還會損害開發(fā)商的形象,對城市社會經(jīng)濟的發(fā)展造成不利影響。
三、郊區(qū)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營策略
1.進行科學、統(tǒng)一的規(guī)劃,合理確定位置、規(guī)模,因地制宜地發(fā)展社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目
城市管理部門和商業(yè)管理部門必須進行科學的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃,保證各類社區(qū)商業(yè)項目在數(shù)量和結構上的協(xié)調(diào),避免重復建設、惡性競爭、盲目開發(fā);同時,社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目建設應該結合當?shù)氐娘L俗習慣、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和歷史傳統(tǒng),使商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與城市建設、城市經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展相協(xié)調(diào)。
在項目建設之初,社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應深入了解該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、商業(yè)形態(tài)以及市場需求狀況,以此確定開發(fā)規(guī)模、業(yè)態(tài)組合和目標市場。避免盲目開發(fā)造成投資失敗和資源浪費。在目標市場定位中,要注意突出個性和特色。尤其在商業(yè)設施密集區(qū),更要注意錯位經(jīng)營和異質(zhì)化競爭,必須將市場細分,避免“千店一面”的重復經(jīng)營。
在社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目選址時,要對各時段的人流量、主要客戶群等進行詳細調(diào)研。同時,還要仔細研究政府規(guī)劃,了解城市發(fā)展方向。要根據(jù)地理位置選擇店型和規(guī)模,在城市的副中心應選新興業(yè)態(tài),在郊區(qū),盡量選聚人氣的業(yè)態(tài)等等。
2.加強郊區(qū)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃工作
對項目進行準確的產(chǎn)品市場定位、加強產(chǎn)品策劃力度、進行經(jīng)濟測算。市場調(diào)研要求明確區(qū)域市場宏觀環(huán)境調(diào)研方向、把握區(qū)域市場及項目地塊調(diào)研重點、細化消費市場調(diào)研對象;深入分析項目競爭力、研究同類標桿項目、綜合評定項目整體定位,確定項目的盈利模式;產(chǎn)品策劃要求準確把握產(chǎn)品設計理念、提供權威的產(chǎn)品設計建議;經(jīng)濟測算包括嚴格的投資估算和財務評價。其中,市場調(diào)研是社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目前期策劃的基礎,定位是核心,產(chǎn)品策劃是定位的實現(xiàn),測算是檢驗。
3.改變傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售運營模式
我國社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式主要以出售為主,開發(fā)商一般不涉及商業(yè)項目后期經(jīng)營管理。近年來,內(nèi)地開發(fā)商借鑒香港特區(qū)經(jīng)驗,逐漸引入了租售結合的方式,即開發(fā)商將將社區(qū)商業(yè)中最具升值發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)留作自己經(jīng)營,將發(fā)展?jié)摿^小、比較零散的用來出售。這樣既可以及時回收部分開發(fā)資金、分散開發(fā)風險,又能獲取長期穩(wěn)定的租金收益,同時對整個社區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)起到一定的引導作用。但是這種方式存在經(jīng)營權不集中的缺點,不利于社區(qū)商業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃和集中管理。從國外社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理經(jīng)驗來看,統(tǒng)一的經(jīng)營管理可以合理安排業(yè)態(tài),共享信息經(jīng)濟利益,降低個體商戶談判和簽訂經(jīng)常性契約的費用,充分發(fā)揮專業(yè)化分工的優(yōu)勢。就我國目前來看,從落實社區(qū)商業(yè)的整體規(guī)劃、保持合理的業(yè)態(tài)結構、提升社區(qū)品質(zhì)等角度出發(fā),潛心打造優(yōu)秀住宅及配套商業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)商不應為追求資金的快速回籠而出售社區(qū)商業(yè),至少應在一定時間內(nèi)保有對社區(qū)商業(yè)進行統(tǒng)一經(jīng)營管理的權利,待業(yè)態(tài)基本成熟、社區(qū)商業(yè)公共服務功能基本完善后,再考慮出售。因此,售后返租、只租不售、先租后售都是可考慮的銷售方式。
售后返租方式比較適合產(chǎn)權式商鋪。對開發(fā)商來講,其最大的優(yōu)點在于回籠資金迅速,企業(yè)經(jīng)營風險小。對業(yè)主來講,不用直接進行經(jīng)營管理,還能獲得穩(wěn)定收益。成功的產(chǎn)權式商鋪大多是開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位規(guī)劃等方面具有主導地位,與業(yè)主簽訂嚴格的授權合同,統(tǒng)一租賃時間,委托專業(yè)的經(jīng)營管理公司進行運作。只租不售便于開發(fā)商統(tǒng)籌規(guī)劃社區(qū)商業(yè),充分挖掘社區(qū)商業(yè)價值,從而提升住宅的內(nèi)在價值,有利于住宅的銷售,為樓盤后續(xù)開發(fā)以及企業(yè)的品牌建設打下堅實基礎。但是只租不售對開發(fā)商的社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理水平要求較高,且社區(qū)商業(yè)從開業(yè)到旺場需要一段培養(yǎng)期,因此,資金的投資回收期較難控制,收益有較大的不確定性。先租后售方式,即開發(fā)商先期將適合社區(qū)品質(zhì)和居民需要的商家和業(yè)態(tài)引進來,待社區(qū)商業(yè)基本定型后再出售社區(qū)商鋪。這種方式既可以讓開發(fā)商控制社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)與業(yè)種,使之布局更合理,并幫助投資者和經(jīng)營者規(guī)避風險有序經(jīng)營,從而保證社區(qū)商業(yè)品質(zhì),又可以回避長期經(jīng)營管理風險,不失為一種平衡利益與風險的最佳選擇。總的來講,不論是開發(fā)模式的選擇,還是銷售方式的選擇,均需要結合項目自身的特點、開發(fā)商的資金狀況和開發(fā)企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略等因素綜合分析判斷。
4.充分認識物業(yè)管理對郊區(qū)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價值的提升作用
社區(qū)商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營場所,其物業(yè)管理企業(yè)面對的服務對象是業(yè)主、租戶和顧客,其中,租戶和顧客群是流動的,不斷變化的,且來源不同、構成復雜,因此物業(yè)管理服務的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽。而且現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)其運作模式流行“六位一體”,即投資者、開發(fā)商、商家、專業(yè)運營商、消費顧客和政府共同參與,實現(xiàn)各方利益平衡,達到多贏目的。一旦物業(yè)管理機構在管理服務方面出現(xiàn)差錯,導致租戶或顧客不滿,將對物業(yè)商譽產(chǎn)生極大的影響,可能因此失去租戶或顧客,導致物業(yè)的貶值。
由于社區(qū)商業(yè)物業(yè)常常會有社會活動和商業(yè)活動的舉辦和進行,因此物業(yè)管理企業(yè)和管理者要有較強的活動策劃能力、組織能力和協(xié)調(diào)能力,并要與當?shù)丶爸苓叺貐^(qū)政府機構、社會組織保持良好的溝通和合作關系,從而提高業(yè)主的品牌形象和社會影響力,聚集人氣,吸引客流,提升物業(yè)的檔次和價值,實現(xiàn)物業(yè)高投資性和回報性。
參考文獻:
[1]楊茂盛劉慧:商業(yè)地產(chǎn)的土地需求和供應問題.《商場現(xiàn)代化》,2009 年1 月(中旬刊)總第563 期
[2]謝成龍:社區(qū)商業(yè)發(fā)展所遭遇的五大瓶頸.《中國房地信息》,200 9年第 6期
房地產(chǎn)公司簡介范文1
世聯(lián)地產(chǎn)
已成為全國知名的房地產(chǎn)綜合服務提供商，業(yè)務范圍覆蓋房地產(chǎn)銷售、顧問策劃、資產(chǎn)服務、金融服務及經(jīng)紀業(yè)務。世聯(lián)地產(chǎn)始終依據(jù)客戶需求和市場變化，不斷創(chuàng)新。下一個十年，世聯(lián)地產(chǎn)將致力于打造集成服務領先的房地產(chǎn)綜合服務平臺，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺，為客戶跨地域和細分市場下的多樣化、精細化發(fā)展提供強有力的支持!
世聯(lián)地產(chǎn)成立于1993年，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務機構。2007年，世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，成立深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司。
截至2013年9月，除西藏、新疆、內(nèi)蒙古、寧夏自治區(qū)及青海、甘肅省外，公司已在全國設立并運營的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設立的三級子公司)，員工人數(shù)超過14000人，基本完成顧問業(yè)務的全國布局。其中業(yè)務成功布局43個城市、顧問業(yè)務成功植入16個分公司。已為全國200多個城市的客戶、超過5000個房地產(chǎn)項目提供了高品質(zhì)的綜合服務。
世聯(lián)地產(chǎn)以深圳為總部，分別在珠三角、長三角、環(huán)渤海等區(qū)域建立起華南、華東、華北、山東四大業(yè)務中心，形成“咨詢+實施”獨特的業(yè)務模式，提供從區(qū)域開發(fā)、舊城改造、土地出讓到項目開發(fā)、銷售以及二手房租售的綜合服務，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺。
2014年1月10日，世聯(lián)正式對外宣告世聯(lián)地產(chǎn)更名“世聯(lián)行”。
房地產(chǎn)公司簡介范文2
仲量聯(lián)行
仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產(chǎn)領域的專業(yè)服務和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產(chǎn)的決策實現(xiàn)增值。仲量聯(lián)行業(yè)務遍及全球75個國家,擁有逾200個分公司，2013年度業(yè)務營收約40億美元。2013年仲量聯(lián)行代表客戶管理或提供外包服務的物業(yè)總面積逾30億平方英尺，并協(xié)助客戶完成了價值990億美元的物業(yè)出售、并購和融資交易。仲量聯(lián)行旗下投資管理業(yè)務分支“領盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產(chǎn)總值達480億美元。
仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開展業(yè)務超過50年。公司目前在亞太地區(qū)的15個國家擁有80個分公司，員工總數(shù)超過27,500人。在大中華區(qū)，仲量聯(lián)行目前擁有超過1,900名專業(yè)人員及12,000名駐廈員工，所提供的專業(yè)房地產(chǎn)顧問及服務遍及中國的80多個城市。
2014年在馬來西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國際物業(yè)獎”亞太區(qū)頒獎典禮上，仲量聯(lián)行再度榮膺“中國最佳房地產(chǎn)咨詢公司”稱號。此次，除中國市場外，仲量聯(lián)行還摘取了亞太地區(qū)其他6個國家的五星級“最佳房地產(chǎn)咨詢公司”獎項，以及5個類別的“最佳推薦獎”。
自2011年RCA開始此類數(shù)據(jù)以來，仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資咨詢顧問公司總體排名中一直位居第一，同時在亞太地區(qū)的辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)、酒店和零售地產(chǎn)等細分市場中也位居榜首。2013年，仲量聯(lián)行資本市場團隊在亞太地區(qū)為總額超過215億美元的商業(yè)地產(chǎn)投資交易提供了咨詢服務，占該地區(qū)的市場份額的36%。
房地產(chǎn)公司簡介范文3
華業(yè)行
華業(yè)行是一家從事房地產(chǎn)綜合服務商，全稱“北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司”，以下簡稱“華業(yè)行”。華業(yè)行成立于1995年，歷經(jīng)十余年，以置地顧問、全案策略、營銷等覆蓋房地產(chǎn)流通領域的全價值鏈經(jīng)營體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場研究建筑規(guī)劃、產(chǎn)品策劃、營銷策劃、商業(yè)招商、銷售、廣告推廣、資源整合等地產(chǎn)綜合服務。
公司服務
全案營銷服務
項目營銷策略制定、項目推廣體系建立及實施、項目營銷策略支持、媒體及廣告策略等等。從項目拿地、前期產(chǎn)品定位策劃到項目銷售推廣，提供全方位專業(yè)服務。
產(chǎn)品與營銷顧問服務
產(chǎn)品設計及規(guī)劃方案顧問、市場研究及營銷策劃報告、營銷推廣方案、銷售現(xiàn)場管理及銷售動線組織等。營銷顧問服務主要提供專業(yè)的投資顧問服務、銷售管理顧問服務、營銷推廣顧問服務。
商業(yè)地產(chǎn)綜合服務
商業(yè)地產(chǎn)專項市場研究、商業(yè)地產(chǎn)市場定位及戰(zhàn)略研究、商業(yè)地產(chǎn)全程營銷推廣、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃及產(chǎn)品設計、商業(yè)運營管理服務等。
土地市場研究服務
一、商業(yè)地產(chǎn)概述
1.商業(yè)地產(chǎn)簡介商業(yè)地產(chǎn)就是用于商業(yè)用途的地產(chǎn)，它區(qū)別于住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)，具有其獨特的特性。它包括百貨、餐飲、娛樂、健身服務、休閑、商用公寓、寫字樓、酒店、會議等形式。商業(yè)地產(chǎn)是所有房地產(chǎn)類型里比較復雜的一種，因為它關系到地產(chǎn)、商業(yè)和投資三個方面，同時又設計到開發(fā)商、投資商和消費者，只有這幾種元素同時起作用，商業(yè)地產(chǎn)項目才有可能成功。商業(yè)地產(chǎn)項目的概念具有廣義和狹義之分；從廣義上來說，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，主要包括購物中心、沿街商鋪、寫字樓、公寓、酒店、會議中心以及各類商業(yè)服務業(yè)經(jīng)一個場所。而新俠義的商業(yè)地產(chǎn)則專指用于流通服務業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括批發(fā)、零售、物流、餐飲、居民服務、健身休閑娛樂服務等商業(yè)物業(yè)設置，而本文中所研究的商業(yè)地產(chǎn)主要是研究狹隘概念下的商業(yè)地產(chǎn)項目。
2.商業(yè)地產(chǎn)的特點商業(yè)地產(chǎn)的特點主要表現(xiàn)在投資大、收益期長、開發(fā)運營復雜、規(guī)劃設計難度大、風險高、收益性強等方面。商業(yè)地產(chǎn)投資大，這主要是因為商業(yè)地產(chǎn)一般都建設在城市的中心位置、人流量大的地方，只有這樣商業(yè)地產(chǎn)后期才可能盈利。但是現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的日益繁榮，土地的購置成本開始增加，而土地作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中最重要的成本，隨著土地價格的日益增長，商業(yè)地產(chǎn)的總投資也開始大幅提升。另外，商業(yè)地產(chǎn)項目的體量都比較大，尤其是購物中心，其體量至少要求在5萬方以上，因此大體量的商業(yè)地產(chǎn)項目也直接導致投資成本的增加。商業(yè)地產(chǎn)項目還具有收益期長的特點，對于商業(yè)地產(chǎn)而言，一般都采取出租的方式來收回成本，但是商業(yè)地產(chǎn)收益期長、見效慢，我們所熟知的一般商業(yè)地產(chǎn)項目回收期在10年左右，運營和策劃好的商業(yè)地產(chǎn)項目回收資金在6年-8年左右，根據(jù)這些數(shù)據(jù)我們可以知曉，商業(yè)地產(chǎn)項目可謂是所有地產(chǎn)形式中最慢收回成本的項目，因此市場上我們能夠看到的有名的商業(yè)地產(chǎn)項目大多都是房地產(chǎn)大亨所建，有著專業(yè)的行業(yè)經(jīng)歷和雄厚的資金基礎。
商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)運營復雜，因為商業(yè)地產(chǎn)在規(guī)劃之初就有狠多工作要做，要對項目周邊的競品項目進行調(diào)研，同時要當?shù)厝藗兊南M能力、消費偏好等進行調(diào)查，只有這樣在商業(yè)地產(chǎn)項目定位的過程中才不至于過高或者過低，滿足不了消費者的需求。另外，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)過程中還要特別注意交通流線的布置、人們步行消費的動線、周邊交通的管控、是否有公交車直達、停車是否方便等，這些都是商業(yè)地產(chǎn)項目在規(guī)劃時要考慮的因素；最后，商業(yè)地產(chǎn)還需把控的是在后期運營的過程中，商家要入駐哪些？入駐的品牌有哪些？如何配比？入駐商家的檔次是高是低等等，這些都需要商業(yè)地產(chǎn)運營者提前做好規(guī)劃和籌謀。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計難度大，這是因為現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)項目競爭越來越大，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者為了后期爭取更多的消費者，因此在規(guī)劃設計的過程中開始標新立異；另外，現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)通常都會成為一個地方的地標，比如萬達百貨廣場、國貿(mào)360廣場等，這些都成為一個地區(qū)的標志，萬達廣場的設計和建造，在任何一次城市都是人流量聚集的地方，這是因為它獨特的設計、完善的基礎設施、舒適的購物環(huán)境等，但是這樣的設計構建在無形中卻也增加了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計的難度，同時導致開發(fā)成本的提高。商業(yè)地產(chǎn)項目風險高，上述我們已經(jīng)說過商業(yè)地產(chǎn)投資回收慢，需要經(jīng)過大約10年的時候才能夠收回成本，但是在這個過程中，要保證消費者的到訪率、要策劃新奇新穎的活動來吸引消費者，同時要保證入駐的商家能夠有利可賺，這些都需要開發(fā)者在規(guī)劃的時候設想好；另外在這個過程中，還要考慮到我國政策的變化、宏觀經(jīng)濟的變化等帶來的變化和變故，只有將這些因素都充分考慮，才有可能運營好商業(yè)地產(chǎn)項目。商業(yè)地產(chǎn)項目收益性強，雖然上述我們已經(jīng)列舉了商業(yè)地產(chǎn)項目的種種風險，但是還是有那么多的開發(fā)者選擇投入商業(yè)地產(chǎn)項目，就是因為商業(yè)地產(chǎn)項目收益性強，不但能夠提升品牌的形象，同時隨著商業(yè)經(jīng)營的開展還會帶來一些其他的附加值，而收益性強也成為眾多開發(fā)者投身商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最主要原因。比如上海東方明珠，現(xiàn)在已經(jīng)作為上海的地標性建筑，也成為上海的名片和標志；雖然很多人在電視劇里能夠經(jīng)常的看到東方明珠的身影，也對它一直很熟悉，但是有機會到上海的時候，還是希望能夠到現(xiàn)場去觀看去體驗。
二、商業(yè)地產(chǎn)與中小城市投資環(huán)境的關系
1.商業(yè)地產(chǎn)提升中小城市投資環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是和中小城市投資環(huán)境息息相關的，商業(yè)地產(chǎn)前期的發(fā)展和投入離不開中小城市的投資環(huán)境，但是當商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到一定階段后，又會對中小城市的發(fā)展起到一定的反哺作用，提升城市的區(qū)域競爭發(fā)展力。首先，商業(yè)地產(chǎn)作為城市空間構成要素之一，上述我們已經(jīng)說過，開發(fā)商通常會在設計上標新立異，會有獨特的造型和舒適的內(nèi)部環(huán)境，而在后期的發(fā)展中，這些商業(yè)地產(chǎn)項目會成為城市和區(qū)域的名片，成為該城市或者該區(qū)域的獨特標志，對其他消費者產(chǎn)生一定的吸引力。比如上海的東方明珠、成都的萬象城城等，凡是到這些地方的人，都會抽時間去觀看游覽一番以不枉此行，因此商業(yè)地產(chǎn)項目對于吸引周邊城市的消費，提升城市的輻射能力具有相當重要的作用。第二，商業(yè)地產(chǎn)有利于吸引中高端品牌的投資，提升城市消費能力。改革開放后我國居民的收入越來越高，消費水平和審美能力也日益提高，人們開始追求美的東西，追求品牌效應。而良好環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)項目對于吸引中高端品牌入駐具有強烈的吸引力，與傳統(tǒng)商場不同的是，商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)之初便大致定位為高端品牌，旨在為高消費人群提供舒適的購物環(huán)境和購物體驗。作為中高端品牌而言，他們對購物環(huán)境、消費者能力、環(huán)境舒適度等都有較高的要求，而商業(yè)地產(chǎn)的消費環(huán)境，對消費和人氣較高的聚集能力，剛好可以滿足中高端品牌的入駐條件，而這點對于提升中小城市的投資環(huán)境也較有助益。第三，商業(yè)地產(chǎn)有利于提升城市居民生活水平，吸引高端人才。商業(yè)地產(chǎn)對于中高端品牌具有強烈的吸引力，而這點對于提升城市的消費能力和消費檔次具有促進作用；另外，商業(yè)地產(chǎn)舒適的購物環(huán)境和購物體驗，使得越來越多的人選擇去購物和體驗；加之人們消費水平的提高，商業(yè)地產(chǎn)項目成為高端人才消費的必選之地，兩者相互結合相互促進，提升中小城市的投資環(huán)境。
2.中小城市投資環(huán)境促進商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展城市投資環(huán)境包括自然環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境、社會環(huán)境和基礎設施條件等，而這些環(huán)境共同構成了一個有機的“生態(tài)系統(tǒng)”———城市投資環(huán)境。首先，經(jīng)濟環(huán)境的發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)的形成奠定了物質(zhì)基礎。“沒有經(jīng)濟基礎就沒有上層建筑”，同樣沒有經(jīng)濟基礎就沒有商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。我國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展始于改革開放后人們生活水平的提高，國家經(jīng)濟的飛速發(fā)展，在這個基礎上我國商業(yè)地產(chǎn)項目開始萌芽并快速發(fā)展，可見經(jīng)濟對于商業(yè)地產(chǎn)項目的重要性。第二，市場環(huán)境的提升，加快了我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度。改革開放后，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，GDP快速增加，人們生活水平也得到顯著提高，在這個基礎上，人們消費水平和消費意識的提升使得商業(yè)地產(chǎn)項目有了發(fā)展的土壤并快速成長發(fā)展起來。另外，在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和建設的過程中，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)項目開始競爭，使得其不得不更加的用心和別出心裁，只有最具誠意的商業(yè)地產(chǎn)項目才能最終贏得消費者的青睞。第三，社會環(huán)境的變化，提升了商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)。隨著我國城鎮(zhèn)化進程的加快，我國的人口開始不斷的向城市轉移，促進了城市各項交易的發(fā)展。而城市居民在這個過程中，也不斷的從繁忙的日常生活中解脫出來，開始尋求更高水平的生活質(zhì)量，而商業(yè)地產(chǎn)項目作為滿足人們這種需求的綜合體項目，則應運而生。最后，基礎設施的改善，促進了商業(yè)地產(chǎn)的合理布局。商業(yè)地產(chǎn)項目對于基礎設施的要求較一般商業(yè)項目高，它不僅要求水、電、氣的穩(wěn)定供應，同時對于其他基礎設施的完善配備也有較高的要求，否則將直接影響到人們的購物消費體驗，影響人們對于商業(yè)地產(chǎn)項目的印象，進而影響商業(yè)地產(chǎn)項目在區(qū)域內(nèi)的發(fā)展。但是隨著我國目前基礎設備的日益完善，商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)具備了在中小城市發(fā)展的條件和基礎，而商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展又將促進中小地區(qū)城市建設更加完備的基礎設施建設。
三、中小城市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境評價方法
1.投資環(huán)境評價方法投資環(huán)境是一個綜合性、包含范圍很廣的概念，前人曾經(jīng)從不同時間、空間、立場和角度探索出有效的評價方法，但是歸結起來，目前國內(nèi)外的投資環(huán)境主要有定性評價方法和定量評價方法兩種方式。其中定性評價方法包括冷熱過比較法、等級尺度法、多因素和關鍵因素評價法、道氏評估法、抽樣評價法等；定量評價法包括層析分析法、模糊綜合評判法、因子分析法和主成分分析法、灰色關聯(lián)分析法等；而其他比較具有代表性的主觀評價方法包括數(shù)據(jù)包絡分析、回歸分析模型、綜合指標評分法、投資華景熟化度類型分析法等，這些都是中小城市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境中會用到的分析方法，方法各有不同操作方式各有利弊，但是卻都是為了在調(diào)研的過程中能夠做到客觀公正，以便于后期中小城市的投資環(huán)境和商業(yè)地產(chǎn)項目能夠形成互惠互利的關系。
2.商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境評價方法上述我們提到的是投資環(huán)境的評價方法，而商業(yè)地產(chǎn)的投資環(huán)境評價方法主要是用于區(qū)域性投資環(huán)境的研究，目前國內(nèi)外關于這方面的研究文獻還都比較少，主要的方法有清華大學王松濤、陳偉等使用的聚類分析法；中北大學聶振華等采用的主成分分析法；張偉采用的層析分析法等等，而如上所述，不管采用哪種分析方法，其最終的目的就是為了探討出商業(yè)地產(chǎn)與中小城市投資環(huán)境之間的關系。
四、結語
一般來說，商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研分為：商場調(diào)研、商圈調(diào)研、消費群體調(diào)研三大項
商業(yè)地產(chǎn)的操作與普通的社區(qū)房地產(chǎn)完全不同，社區(qū)房產(chǎn)在調(diào)研中更偏重于消費群體的調(diào)研，而商圈是做為房產(chǎn)的便利性賣點來定位的。
針對商場的調(diào)研
以經(jīng)營狀況優(yōu)良與經(jīng)營狀況差的兩大類商場做為調(diào)研分析的母本。
1）、分析各商場的定位并測算其定位的精準性
對所在城市的各主要商場逐一進行定位統(tǒng)計，并分析出定位的精準性，并測算定位與經(jīng)營的關聯(lián)影響、經(jīng)營狀況與定位是否存在沖突性，統(tǒng)計分析當?shù)厥袌鲎钍軞g迎的商場定位模式，以此做為規(guī)劃的依據(jù)。
2）、業(yè)態(tài)分布的調(diào)研
業(yè)態(tài)調(diào)研不要只是羅列各調(diào)研商場的大體業(yè)態(tài)組合，而是要根據(jù)不同的商場經(jīng)營狀況來統(tǒng)計，分析出經(jīng)營狀況優(yōu)良的商場業(yè)態(tài)組成比例，以及經(jīng)營狀況差的商場的業(yè)態(tài)組合情況，觀察分析優(yōu)秀業(yè)態(tài)組合對吸引客流所產(chǎn)生的效應力，并以此做為對照，統(tǒng)計出當前最佳業(yè)態(tài)組合的可能性計劃，做為之后的業(yè)態(tài)規(guī)劃本土依據(jù)。
3）、動線設計
將現(xiàn)有商場所有的動線模型進行統(tǒng)計，根據(jù)商場經(jīng)營優(yōu)差的狀況，總結出不同的動線模型所針對的顧客消費的影響力，并篩選出最佳的動線模型，做為之后的動線規(guī)劃本土依據(jù)。
4）、功能區(qū)劃分，除業(yè)態(tài)布局外，根據(jù)所調(diào)研的商場，總結服務區(qū)、客流分區(qū)、配置區(qū)（接待區(qū)、寄存區(qū)）功能的劃分，并以此為依據(jù)，考察各商場此類功能區(qū)的差異化與所產(chǎn)生的經(jīng)營輔助效益，并將其計入調(diào)研報告，做為規(guī)劃依據(jù)。
5）、運營模式的調(diào)研
將所有調(diào)研過的商場進行分類，統(tǒng)計各商場所采取的運營模式，管理模式、收費方式等因素，統(tǒng)計出經(jīng)營狀況最好的商場的運營模式，并對照經(jīng)營狀況較差商場進行評估模式不同所產(chǎn)生的影響，以及不同的運營模式所產(chǎn)生的招商效果與持續(xù)經(jīng)營能力
針對商圈的調(diào)研
商圈調(diào)研分為項目所在商圈調(diào)研與本城市各商圈調(diào)研兩大單項。
對項目所在地調(diào)研
1）、采取定點觀測法，測算出項目現(xiàn)場日均人流量與車流量，以此測算自然顧客流數(shù)量；
2）、分析出項目所在商圈主要購買力拉動群體，尋找初元化的顧客群體，此類群體可作為天然顧客組成元素成為規(guī)劃中的單項業(yè)態(tài)組成依據(jù)。
3）、統(tǒng)計出項目所在地直徑兩公里內(nèi)的各種基本狀況（商業(yè)、社區(qū)、金融、交通），并測算出直徑內(nèi)業(yè)態(tài)分布與經(jīng)營情況，測算出經(jīng)營狀況較好的業(yè)態(tài)與較差的業(yè)態(tài)。
4）、對直徑內(nèi)不同業(yè)態(tài)商戶調(diào)研，了解行業(yè)信息，并測算其對該項目的評估與期望。
對城市其它商圈調(diào)研
1）、將所在城市商圈進行劃分，對每個商圈進行詳細評估，分析出各商圈的主要購買力拉協(xié)群體，并將商圈的主要營利業(yè)態(tài)組合進行統(tǒng)計，分析出各種品牌業(yè)態(tài)的經(jīng)營狀況及市場受歡迎度，以此在推算當?shù)氐淖罴呀?jīng)營業(yè)態(tài)。
消費者調(diào)研
消費者調(diào)以消費習慣與消費喜好兩項內(nèi)容為測算母體，做為商場定位與業(yè)態(tài)比例分配的依據(jù)。
與傳統(tǒng)房地產(chǎn)操作不同，商業(yè)地產(chǎn)的消費者調(diào)研我們列在調(diào)研計劃的最后一項，統(tǒng)計各不同年令段對該城市商場的看法，了解各年令段消費習慣、常選購物場所、對喜愛類型商場的期望點（貨品、服務、價格、定位等），以此對照分析目前各商場尤期是同類商場經(jīng)營模式的空白點，作為尋找合適的模式的依據(jù)點。
綜上，調(diào)研工作每一個單項都與其它單項互為聯(lián)系，單項的結果將直接左右其它單項的調(diào)研結論，綜合每一單項調(diào)研的量性結論，將調(diào)研工作詳細科學的進行完畢后，才可根據(jù)調(diào)研結果進行商業(yè)地產(chǎn)的定位，確立商場的最佳運作模式與業(yè)態(tài)組合，此時，就可以根據(jù)同城商場的調(diào)研情況進行整合優(yōu)化，并根據(jù)消費群體定位做出最佳商業(yè)模式，唯有科學的規(guī)劃，才能保證持續(xù)經(jīng)營，吸引商戶的加盟興趣。
后注：商業(yè)地產(chǎn)尋找策劃公司要慎重
做商場規(guī)劃要慎之又慎
如果沒有真正的商場運營3年以上經(jīng)驗，就不要指望策劃公司會把商場的規(guī)劃做好，一些所謂的地產(chǎn)策劃公司連根本的業(yè)態(tài)組合都不懂，更不要指望其在運營模式的系統(tǒng)性，我們可以看到由非專業(yè)策劃公司做的業(yè)態(tài)混亂、動線設計紕露百出，死角處處都有，專業(yè)的營銷公司會根據(jù)商場各樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)分布，在通道規(guī)劃與動線設計上進行精心布置，確保沒有死角，最大化保證客流的到達率，并消弱商戶擔擾。
不要過于迷信另類定位之說
差異化策略是策劃公司慣用的思維方式，為了招商轟動性，策劃公司會在定位上選擇另類的定位以制造眼球效應，但直接后果就是會造成招商容易經(jīng)營難，因為項目的定位需要與運營體系、模式系統(tǒng)化，缺一不可，而策劃公司基本偏重于招商推廣，卻對商場運營一知半解，盲目招商后只會令后期的運營步步維艱。
商業(yè)地產(chǎn)要注重穩(wěn)扎穩(wěn)打的步驟，面積在3000平以下的小型商場，可以操作成比較個性與另類的模式，因為經(jīng)營面積較小，商鋪數(shù)量劃分少，操作起來相對風險較小，例如規(guī)劃成女性商場或時尚商場。8000平以上的商場絕對不要冒險采取異類模式，科學的定位度與業(yè)態(tài)組合是操作的基本條件，不要一時迷信于某些策劃公司的另類思想，而導致開業(yè)容易倒閉快的局面，因為商業(yè)地產(chǎn)需要的是踏踏實實的運營而并非靠概念支撐！
關鍵詞：財務預算管理；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；預算編制
商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有著投入資金量較大、建設周期較長的特征，并且面臨著一定的市場風險以及政策風險。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，財務預算管理是對風險加以規(guī)避的必要手段，同時這也是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的一項核心工作。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)及經(jīng)營過程中，財務預算管理工作的開展質(zhì)量，將會直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，研究財務預算管理在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的應用情況，有著非常重要的意義。
一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務預算管理存在的問題
1.企業(yè)的管理者對編制財務預算工作的認識不足財務預算工作的作用包括兩個方面，一是對企業(yè)在未來一定時間的財務狀況加以預估，二是對企業(yè)的經(jīng)營成果加以分析。但是財務預算工作絕不只是財務部門自己的任務，而應該是在財務部門的主導下與其它多個部門共同合作來完成的。例如，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在最終得到土地之前，企業(yè)的營銷部門就應該對產(chǎn)品的銷售價格加以預估，并參照產(chǎn)品在市場中的定位來預測其利潤，并最終確定出拿地價格。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目中，所有的成本都與之相關，所以，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以收集土地成本、建筑成本、用于開發(fā)的間接費用、各方面的稅金等信息，并反映在項目的各個環(huán)節(jié)上。但遺憾的是，目前大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理者對編制財務預算工作的認識都存在著嚴重的不足。2.財務預算準確率相對較低不同的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對財務預算的內(nèi)容、制定方案以及執(zhí)行情況也各不相同，且存在著很大的差異。實際上，造成這個差異的原因主要有兩個，一是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務人員在對財務預算進行制定時，缺少應有的客觀性，并沒有對企業(yè)的明年計劃和實際財務狀況加以認真地分析，這會使得財務預算所編制的目標會和企業(yè)的實際經(jīng)營狀況產(chǎn)生較大的偏差，導致兩者之間并沒有聯(lián)系到一起；二是一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務人員在制定財務預算時并沒有注意到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)律和特點，缺乏足夠的執(zhí)行力和契合度，這種情況下做出的預算在實際的執(zhí)行過程中也會與企業(yè)的實際經(jīng)營狀況產(chǎn)生較大的偏差。3.企業(yè)戰(zhàn)略目標、項目開發(fā)預算和年度財務預算之間缺乏聯(lián)系商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目通常會有著不確定因素較多的特點，而開發(fā)周期較長就是這個特點的體現(xiàn)。在這種情況下，對財務預算加以合理地編制是非常重要的。做好對財務預算的編制工作，不僅能將企業(yè)的年度財務經(jīng)營狀況展現(xiàn)出來，還能綜合地反映出企業(yè)所開發(fā)項目的實際情況。可是在目前階段，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)仍然在套用傳統(tǒng)的預算方式，而在傳統(tǒng)的預算方式中，企業(yè)戰(zhàn)略目標、項目開發(fā)預算和年度財務預算之間缺乏足夠的聯(lián)系，這對于企業(yè)對財務預算的合理編制來說是十分不利的。
二、提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務預算管理水平的具體措施
1.提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預算編制的合理性在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的日常工作中，財務預算管理工作的開展質(zhì)量會直接影響到企業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理者必須真正認識到財務預算管理工作的重要性，將財務預算管理作為企業(yè)的核心管理工作之一，并針對性地為財務預算管理工作的實施提供所需要的支持。同時，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理者應向員工們多加灌輸財務預算管理工作的重要程度，為財務人員提供真實可靠的財務數(shù)據(jù)，避免財務人員在進行財務編制工作時遇到過多的阻礙，提高預算編制的合理性，確保財務預算管理工作可以在各部門員工的配合之下得以順利開展。財務人員在進行預算編制時，需要重點關注土地的使用情況，搜索有價值的土地信息，并參照相關的法律來制定出一個科學、合理的預算編制方案。另外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務人員對于向銀行貸款時出現(xiàn)的各種稅率問題，必須要嚴格地加以分析和計算，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務預算管理質(zhì)量及效率得到充分地保障。2.加強各部門之間的配合，合理估計各方面的預算在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的工作中，開發(fā)項目的預算工作會涉及到多個不同的方面，如綜合地價、研發(fā)費用、工程費用以及手續(xù)費等等。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理者應當對收入成本進行預算，并對現(xiàn)金預算分期展開合理地規(guī)劃，做好隨時進行籌資的準備。對于上述這些工作，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的各個部門需要緊密地配合財務人員的編制預算工作，各部門具體的工作內(nèi)容分別為：營銷部門主要負責與資金預算有關的一些工作，如銷售支出預算、銷售回報預算等；開發(fā)部門和工程管理部門主要負責地價支出編制工作以及工程建設所需的資金支出預算；財務部門主要負責對償還銀行貸款本息支出的編制工作以及對稅費支出的預算工作；人力資源部門主要負責培訓費的編制工作以及對人工成本的預算工作。由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品通常有著較長的核算周期，且對收入確認產(chǎn)生制約的因素也較多，其成本項目存在著特定性。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要在獲得土地之前就讓營銷部門與策劃部門對地價指標和凈利指標展開初步地預估，然后再讓項目部、財務部、營銷部、設計部以及策劃部等業(yè)務部門共同對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程的前、中、后期的實際收入與成本進行分期預算，從而完成對整個項目損益情況的預算。3.提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理的準確度商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在平時的開發(fā)經(jīng)營工作中，財務預算管理工作的準確度至關重要，它是保障財務預算管理質(zhì)量的關鍵。財務人員在進行財務預算管理工作時，需要時刻把財務預算管理的準確度放在最重要的位置上，因為財務預算管理的準確度會直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益以及企業(yè)在未來的發(fā)展趨勢，它是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略目標制度工作上的必要依據(jù)。所以，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務人員在開發(fā)和經(jīng)營各種工程項目之前，需要先收集與該項目有關的多方位信息，并對項目信息的可靠程度加以分析，嚴格確保項目信息是真實可靠的，這也是促進財務預算管理工作順利開展的關鍵。同時，財務人員還要制定統(tǒng)一的財務預算管理制度，使財務預算管理工作能擁有一個可靠的依據(jù)。在對財務預算管理工作進行規(guī)范時，財務人員應當把財務預算管理工作與財務監(jiān)督工作有機地結合起來，從而提高財務預算管理工作的質(zhì)量。4.加大對財務預算的考核力度對于現(xiàn)代企業(yè)而言，開展和實行任何經(jīng)濟活動的最終目的都是為了實現(xiàn)企業(yè)的預期目標，這也是企業(yè)財務預算管理最根本的要求。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理者若想真正提高企業(yè)的財務預算管理質(zhì)量，就應當在執(zhí)行財務預算時充分落實事先所制定的經(jīng)營策略，加大對財務預算的考核力度，提高對財務預算的控制和約束程度，這樣才能使企業(yè)的業(yè)務預算工作以及財務預算工作得到有效的落實，使企業(yè)的財務預算管理體系能夠更加地完善。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的各個部門在日常工作中，尤其是在一些與商業(yè)地產(chǎn)的建設及銷售有關的活動中，一定要嚴格落實預算工作，必須要確保在預算的范圍之內(nèi)來開展相應的經(jīng)濟活動。例如，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以將“以月保季，以季保年”的原則作為基本的財務預算管理策略，并將這一策略運用到實際的管理工作中，從而保證財務預算政策能夠得到充分地執(zhí)行。另外，企業(yè)還應建立一個完整的財務監(jiān)督機制，并通過該機制來對財務預算管理工作的執(zhí)行情況加以反饋，最終形成一個全面控制、全員參與的財務預算管理體系。
三、總結
由此可見，盡管當前階段的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的財務預算管理工作存在著一系列問題，但這些問題并不是無法解決的。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理者而言，應當提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預算編制的合理性，加強各部門之間的配合，合理估計各方面的預算，提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理的準確度，加大對財務預算的考核力度。只有這樣，才能真正提高財務預算管理工作的質(zhì)量，從而實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
[1]劉正.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務預算管理的應用與實踐方法分析[J].財會學習,2017,(10):72-73.
[2]劉平.財務預算管理在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的應用探討[J].財經(jīng)界(學術版),2014,(20):174-175.
關鍵詞： 房地產(chǎn)商業(yè)項目風險管理
Pick to: the construction project due to long time limit, large investment and main body participation, the complex relationship organization, in the process of implementing a lot of uncertainty. Commercial real estate project implementation will face all phases of the risks, the risk management are in essence a lower risk to the negative impact of the decision-making process.
Keywords: real estate business project risk management
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
建設工程項目由于工期長、投資大，參與主體多，組織關系復雜，在實施過程中不確定性因素很多。因而，在項目實施過程的各個階段將面臨各種風險，風險管理實質(zhì)上是一個降低風險負面影響的決策過程，該決策過程包括識別、估計與評價、處理及后評價幾個階段。本文主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項目中商業(yè)地產(chǎn)項目風險管理及控制措施等內(nèi)容。
一、項目風險管理概述
現(xiàn)代風險管理一般由三個階段組成：在識別、估計和評價了風險之后，就應考慮如何有效地控制和處理風險，即選擇應采取的各種避免損失和控制損失的對策，分析各對策的成本及后果，各施工企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)濟狀況及風險管理的總方針和特定目標，確定各種對策的最佳組合，達到以最小費用開支獲得最大安全效果的目的。
風險控制對策是指處置風險和避免或減少損失所采取的各種措施和手段，這種處理技術的主要特征是力圖避免或減少涉及風險各方所面臨的風險及其影響，即通過回避風險、損失控制、非保險轉移等手段，消除或抑制風險因素，防止風險事件發(fā)生，盡可能地將風險損失減少到最低限度，一般在損失發(fā)生前實施。回避風險系指直接避免能導致風險的事項和活動，以消除可能發(fā)生的損失。
二、商業(yè)地產(chǎn)六大風險
1、物業(yè)形式明顯不同
商業(yè)物業(yè)與地產(chǎn)商熟悉的住宅、公建等明顯不同，商業(yè)物業(yè)應具備與之相對應的經(jīng)營模式和管理人才，否則將會付出慘重的代價。因此，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)不能簡單套用住宅的先設計后銷售模式，而應先確定經(jīng)營模式、招商對象和業(yè)態(tài)需求,進行建筑規(guī)劃設計，以最大限度地減少日后改造費用的成本，從而降低開發(fā)風險。
2、競爭加劇價值下降
高額利潤驅使著眾多的地產(chǎn)商跟風進入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)領域，由于信息的不對稱，在同一區(qū)域可能會出現(xiàn)多家商業(yè)地產(chǎn)項目撞車的現(xiàn)象，導致商業(yè)地產(chǎn)從短缺熱銷到過剩滯銷的嚴重后果。因此，進行競爭者調(diào)查和掌握政府商業(yè)規(guī)劃十分重要。
3、充分認識資金壓力
大型商業(yè)地產(chǎn)項目的招商對象通常是已經(jīng)或準備進入中國的外資商業(yè)企業(yè)，由于他們更多地是租用而非購買商業(yè)物業(yè)，因此若無強大的資金實力或無力自己經(jīng)營，則很可能會被資金壓力逼上絕境，甚至出現(xiàn)新的爛尾地產(chǎn)項目。
4、復合人才嚴重缺乏
商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)特別是北方地區(qū)起步較晚，目前開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商多為地產(chǎn)商，對商業(yè)的選址、功能要求等專業(yè)知之甚少，對地產(chǎn)和商業(yè)均為精通的復合型人才更是鳳毛麟角。人才的短缺導致開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風險加大。
5、利潤過高產(chǎn)生泡沫
目前國內(nèi)一些城市特別是大型發(fā)達城市，由于策劃炒作等非理性因素，導致商業(yè)地產(chǎn)的租售價格虛高，一些經(jīng)營者在商業(yè)微利時代的大背景下，不堪高價格的重負，很難步入持久的良性經(jīng)營，經(jīng)營者的失敗最終將會把爆漲的商業(yè)地產(chǎn)市場拉下馬來。
6、經(jīng)營理念差異過大
商業(yè)地產(chǎn)應屬于邊緣產(chǎn)業(yè)，商業(yè)與地產(chǎn)兩個行業(yè)的差異性很大，經(jīng)營決策理念也相去甚遠。在實際中兩個行業(yè)人員在決策理念和經(jīng)營運作過程中，時常產(chǎn)生劇烈的碰撞，達不到："1+1=？"的統(tǒng)一，不和的最終結果必定是商業(yè)地產(chǎn)項目的失敗。
三、有效控制風險
由于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營回報期長，投資大，風險大，一旦開發(fā)經(jīng)營不理想，將造成巨大的經(jīng)濟損失，對此，可以從以下幾個方面來控制風險。
1、選址應權衡各種因素
商業(yè)地產(chǎn)選址首先應考慮項目所在地的城市影響力，目前一些地級城市由于交通不完善、旅游資源不豐富、城市影響力弱，開發(fā)大規(guī)模MALL就值得商榷。其次，項目應考慮交通系統(tǒng)是否完善，因為交通將影響項目的核心商圈輻射半徑的大小和物流系統(tǒng)成本的高低。 第三，應考慮核心商圈消費能力，以本地消費為主。第四，應考慮政府對地段的重視程度。作為發(fā)展商或公司對商業(yè)經(jīng)營了解得太少，所以在進行商業(yè)項目選址論證時一定要有商家或經(jīng)驗豐富的商業(yè)顧問公司參與；在選址論證上不光靠經(jīng)驗，還要有大量的定量分析，既然商業(yè)地產(chǎn)的價值要靠招商來實現(xiàn)，而要成功招商必須與商家（主力店）有"共同語言"，從商家的角度來論證商業(yè)項目選址的合理性，而不是一廂情愿的"單相思"。
2、開發(fā)規(guī)模宜適度
目前，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)好像存在一種誤區(qū)———越大越好，事實上，商業(yè)規(guī)模受商圈購買力和商圈其他商業(yè)設施的制約，所以商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模要通過科學的分析。一般來講，5萬平方米左右的MALL區(qū)能基本滿足一般二級城市的購物消費功能。
3、項目定位應適度超前
在對商業(yè)項目定位前，除考慮項目所在地的總體經(jīng)濟環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結構、人口基數(shù)、消費能力、消費支出、消費習慣、當?shù)厝松钏健⑸虡I(yè)布局現(xiàn)狀等市場情況外，還要對經(jīng)濟發(fā)展趨勢、商業(yè)發(fā)展格局進行詳細分析，項目定位要適度超前。
4、營造主題特色吸引消費者
沒有特色、沒有主題的項目就沒有生命力。主題一定要有豐富的內(nèi)涵來支撐，要特別抓住購物群體當中核心的部分，充分考慮本地文化特征，商圈的最為有效的輻射范圍主要還在本地市場，受現(xiàn)在的收入條件限制，對外地市場的影響，畢竟有限。
5、專業(yè)化經(jīng)營管理保證投資者利益
有不少商業(yè)項目，前期開發(fā)推廣都非常成功，但經(jīng)營非常艱難，從而造成投資者信心喪失，因此聘請著名的商業(yè)管理機構已經(jīng)成為我國目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要模式。
總之，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應在科學選址、定位的基礎上，確定經(jīng)營模式、招商對象和業(yè)態(tài)需求，并請專業(yè)商業(yè)規(guī)劃公司進行商業(yè)規(guī)劃設計，最大限度地減少日后改造費用的成本，從而降低開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風險。
參考文獻：
〔1〕全國造價工程師執(zhí)業(yè)資格考試培訓教材，工程造價管理基礎理論與相關法規(guī)，中國計劃出版社2009年第五版。
關鍵詞:REITs 房地產(chǎn)信托基金 旅游商業(yè)地產(chǎn)
一、REITs相關知識及其特點
房地產(chǎn)信托基金的英文名稱是Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs，這是以美國為代表的大多數(shù)國家的名
詞，英國將房地產(chǎn)信托基金稱之為Property Investment Fund，簡稱PIF。中國還沒有關于房地產(chǎn)信托基金的統(tǒng)一定義，結合REITs的原理，國內(nèi)相關領域的專家劉李勝在《REITs運作與管理》一書中給出了如下定義:REITs是通過發(fā)行基金券(如收益憑證、基金單位、基金股份等)將投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資管理機構加以管理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享，并共擔風險的一種金融投資工具。它是專門用于房地產(chǎn)投資、租賃開發(fā)、銷售和消費等方面的投資基金，投資范圍限于房地產(chǎn)領域，是集眾多的分散資金于一身，同時采用專家經(jīng)營、專業(yè)化管理的一種投資體制[1]。簡單說來，RREITs是房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)投資基金。
從投資對象角度看，REITs一般投資于產(chǎn)生穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)物業(yè)，主要業(yè)態(tài)是商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓、商業(yè)中心、酒店、工業(yè)廠房、度假公寓、醫(yī)院等。美國有少量的REITs也投資房地產(chǎn)抵押貸款或者房地產(chǎn)貸款支持證券，具有較高的風險，但總體而言，REITs投資對象均為低風險資產(chǎn)。
從投資來源角度看，REITs是一個募集大眾投資成立的投資基金，其中擁有廣大中小投資者，是資金來源更廣泛，這是相對于少數(shù)人才能投資大型商業(yè)地產(chǎn)項目而言，是一個巨大的金融創(chuàng)新產(chǎn)品。
從基金運作角度看，REITs是在信托法律關系基礎上發(fā)展起來的，這種信托關系將產(chǎn)權與管理經(jīng)營權分開，保證了獨立性，同時，REITs在符合規(guī)范的情況下可以選擇上市交易，也可以選擇不上市的運作方式。
從收益角度看，REITs要求每年90%的分紅比例回饋投資者，REITs這種特殊信托關系使得REITs不具有自我積累和自我發(fā)展的能力，不具有繳納公司稅的標準，從而巧妙地規(guī)避了公司稅，而且在美國，REITs投資的對象均為免稅物業(yè)，所以REITs享有很大稅收優(yōu)惠。根據(jù)美國REITs協(xié)會(National Association of Real Estate Investment Trusts， NAREIT)的數(shù)據(jù)，自1971年以來，REIT指數(shù)從100點，上漲到2007年底的3394.71點，年復合收益率達到了10.29%，這一收益率超過了同期標普500指數(shù)7.65%的年化收益率(從103.94點上漲到1468.36點，經(jīng)股息收益調(diào)整后)。從REITs的回報率構成來看，其股息率一直保持在較高水平，平均在8%左右[2]。因此，REITs是一種具有吸引力的穩(wěn)定收益型的股權類投資產(chǎn)品。
REITs在海外已經(jīng)發(fā)展非常成熟，美國是世界REITs的主體市場，歐洲、日本、新加坡、中國香港和臺灣等地也有發(fā)展不同規(guī)模和形式的REITs產(chǎn)品。現(xiàn)在中國內(nèi)地關于REITs的推出方案正在研究完善階段，多個REITs正在籌備過程中，正式推出只是時間問題。
二、旅游商業(yè)地產(chǎn)的特性
商業(yè)地產(chǎn)并沒有規(guī)范的定義，但是各界對商業(yè)地產(chǎn)的具體指向和內(nèi)涵有著普遍一致性，商業(yè)地產(chǎn)一般相對于住宅地產(chǎn)而言，最明顯的區(qū)別是物業(yè)用途，主要用于非日常居住的經(jīng)營性質(zhì)的物業(yè)形態(tài)一般被稱為商業(yè)地產(chǎn)，具體表現(xiàn)為商業(yè)零售中心、大型購物中心、商業(yè)街區(qū)、專業(yè)市場、酒店、度假公寓、寫字樓、工業(yè)廠房、醫(yī)院等形態(tài)。而住宅地產(chǎn)主要是滿足日常居住的普通住宅、別墅等物業(yè)。而旅游商業(yè)地產(chǎn)是指主要用于旅游產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)，主要包括度假酒店、度假公寓、度假醫(yī)院、旅游購物街、旅游企業(yè)辦公樓、旅游紀念品生產(chǎn)園區(qū)等。
商業(yè)地產(chǎn)一般要求較大的投資額，要求更專業(yè)的開發(fā)水平與經(jīng)營管理水平，所以一般是有實力的成熟開發(fā)商和金融財團才會涉足的領域。旅游商業(yè)地產(chǎn)有著一般商業(yè)地產(chǎn)的共性，但是在部分方面體現(xiàn)得更加突出，主要體現(xiàn)在風險更高，難度更大，對投資強度以及投資回報周期對要求更高等三方面。
旅游商業(yè)地產(chǎn)的高風險。由于旅游商業(yè)地產(chǎn)一般產(chǎn)生于旅游集散地和旅游目的地，部分旅游集散地和旅游目的地都不在重要城市，即使在重要的城市里，也大多在城市郊區(qū)，而不在市中心黃金位置，由于商業(yè)地產(chǎn)的成敗與選址關系密切，所以旅游商業(yè)地產(chǎn)在選址上的特性就造成了旅游商業(yè)的風險性大大增加。與此同時，旅游商業(yè)地產(chǎn)受到直接旅游行業(yè)的影響，而旅游行業(yè)是一個非常脆弱的行業(yè)，景區(qū)生命周期隨著人們消費偏好的變化具有較大的不確定性，政治、經(jīng)濟、社會等突發(fā)事件和自然氣候變化等多方面的影響因素都會作用到旅游業(yè)，使得旅游行業(yè)隨時有可能面對不確定性的低潮，形成經(jīng)營周期內(nèi)的風險。而這些風險在一般商業(yè)地產(chǎn)項目上概率相對較低。
旅游商業(yè)地產(chǎn)的高難度。旅游商業(yè)地產(chǎn)的高難度直接來源于高風險，旅游商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設計與日常經(jīng)營都難以戰(zhàn)勝自然因素形成的淡旺季，難以戰(zhàn)勝突發(fā)事件所帶來的不利影響。此外，經(jīng)營者需要深刻理解旅游者的消費需求與一般消費者的差異，需要處理好各種文化沖突所帶來的問題，需要更多的措施來打造吸引力，需要更多技巧來培養(yǎng)忠誠顧客，以上因素都構成了旅游商業(yè)地產(chǎn)比一般商業(yè)地產(chǎn)更高難度。
旅游商業(yè)地產(chǎn)需要一定的投資強度，和一個相對較長的投資回報周期。如果低于一個合理的強度，旅游地產(chǎn)的失敗概率極大，反而是等于或者高于這個合理強度之后，成功的概率大大增加。這是因為旅游商業(yè)地產(chǎn)的成功形成需要營造足夠強烈的吸引力，舒適的消費空間，合理的商業(yè)業(yè)態(tài)。而這些事情都是需要時間來培育和調(diào)整的，這也決定了旅游商業(yè)地產(chǎn)需要一個旅游相對較長的投資回報期。
目前，中國的旅游商業(yè)地產(chǎn)項目整體開發(fā)水平較低，發(fā)展階段初級，粗制濫造的粗放型模式還很普遍，少量較成功的項目基本都依托于城市人群消費，更像是一般商業(yè)地產(chǎn)項目，而遠離城市的旅游商業(yè)地產(chǎn)項目成功案例較少。與此同時，我國旅游業(yè)發(fā)展正處于快速增長期，對旅游商業(yè)地產(chǎn)項目的需求是巨大的，中國絕大多數(shù)旅游目的地，都需要建設大量包括酒店、公寓、旅游購物中心等項目。
三、REITs對中國旅游商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的影響
首先，REITs為中國旅游商業(yè)地產(chǎn)的投資者提供了一個絕佳的退出機制。成熟的旅游商業(yè)地產(chǎn)項目能夠提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，由于面對旅游者提供服務，所以具有較高的定價能力，同時，此類項目的土地成本較低，一般能得到政府的大力支持，也是配合開發(fā)高端住宅類產(chǎn)品的前期介入模式。雖然旅游商業(yè)地產(chǎn)項目屬于高質(zhì)量的資產(chǎn)，但是由于其需要占用大量資金，投資回報周期漫長，資本周轉率很低，更重要的是投資者除了銷售物業(yè)，持有出租和抵押貸款這三種主要的資金回籠方式之外，沒有更好的投資退出機制，所以旅游商業(yè)地產(chǎn)的投資吸引力缺乏競爭力。REITs 為有穩(wěn)定收益的優(yōu)質(zhì)旅游商業(yè)地產(chǎn)項目提供了一個絕佳的投資退出機制，將優(yōu)質(zhì)的成熟項目資產(chǎn)打包到REITs資產(chǎn)中，投資者的投資回報周期大大縮短，可以迅速回籠投資。這種加快回籠投資的退出機制，有利于回籠資金進入新的項目投資開發(fā)，從而加快旅游商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。更具體來講，這種退出機制和退出機制帶來的溢價收益，還能激勵投資者更加從容，更加有信心投入，根據(jù)市場的需求，高起點和高水平地開發(fā)旅游商業(yè)地產(chǎn)項目。
其次，REITs可以為拓寬中國旅游商業(yè)地產(chǎn)項目的融資渠道。中國的發(fā)展階段早已經(jīng)不再是一個資金極度缺乏的時代，相反，中國市場的資本雄厚，特別是民間涌動著大量熱錢，缺乏合適的投資渠道。同時，大量海外資金也瞄準了中國的旅游商業(yè)地產(chǎn)項目，希望能把資金沉淀到中國優(yōu)質(zhì)的旅游商業(yè)地產(chǎn)項目上。在這種背景下，旅游商業(yè)地產(chǎn)項目除了傳統(tǒng)的融資渠道之外，還能從REITs融到金融機構、廣大中小投資者、海外基金等多方面的資金。所以REITs推出之后，不僅有利于房地產(chǎn)的發(fā)展，例如旅游商業(yè)地產(chǎn)將有機會大力發(fā)展，還能起到穩(wěn)定中國的金融市場的作用，不僅是為市場提供了一個穩(wěn)定收益的低風險產(chǎn)品，還分散了銀行的貸款風險。有學者指出，我國適時推出REITs，可以更好地滿足居民的房地產(chǎn)投資需求，分流資金，緩解流動性過剩與房地產(chǎn)投資過熱[3]。
第三，REITs將為中國旅游商業(yè)地產(chǎn)帶來更專業(yè)和更先進的管理。REITs的國際操作經(jīng)驗是委托獨立的專業(yè)經(jīng)營管理機構來負責項目的日常經(jīng)營管理，這首先是制度需要，同時也因為REITs所持物業(yè)的經(jīng)營管理要求比較高。獨立的專業(yè)機構貼近市場，積累了豐富的管理經(jīng)驗，是REITs取得穩(wěn)定收益的重要因素。反觀中國旅游商業(yè)地產(chǎn)的粗放型發(fā)展模式，無論是服務態(tài)度和專業(yè)技能都有巨大的提升空間，亟待有標桿性的項目來帶領整個行業(yè)素質(zhì)的提升。REITs推出之后，旅游商業(yè)地產(chǎn)將在業(yè)態(tài)上更加豐富，酒店、旅游商業(yè)街、度假公寓、養(yǎng)老公寓、保健醫(yī)院、大型綜合購物中心等新興業(yè)態(tài)將大力發(fā)展，這需要更專業(yè)的機構來進行策劃、規(guī)劃、招商、銷售等經(jīng)營管理工作。可以預見，REITs將帶領中國旅游商業(yè)地產(chǎn)從粗放型的管理階段過渡到專業(yè)化的精細管理階段。
第四，REITs將催生中國自主品牌的旅游商業(yè)地產(chǎn)投資基金。以美國為例，Boykin Lodging Company、Extended Stay America、Host Marriott、UDR、AMLI、Parkway等著名的投資基金，專注于旅游商業(yè)地產(chǎn)的投資，已經(jīng)走出美國，在全世界拓展業(yè)務。中國有著巨大市場，也有部分企業(yè)在這方面做了大量的前期工作，REITs的推出將有利于這些企業(yè)做大做強。以萬達集團為例，萬達正在爭取REITs項目，萬達除了城市綜合體之外，萬達的酒店業(yè)務，旅游商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務均可以打包到REITs資產(chǎn)中。2009年初，萬達集團聯(lián)合中國其他三家一流的民營企業(yè)在長白山投資200億元打造長白山國際旅游度假區(qū)[4]。與此同時，萬達集團將旅游地產(chǎn)的觸角伸向了中國一流的旅游目的地，例如三亞、云南等地。萬達集團等中國優(yōu)秀旅游地產(chǎn)開發(fā)商將在REITs的幫助下迅速成為著名的行業(yè)投資基金。
最后也必須客觀地指出，REITs作為一個新的金融產(chǎn)品，并不能從根本上改變中國旅游商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，只能推動旅游商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)上一個新的臺階。主要表現(xiàn)在REITs一般只收購成熟商業(yè)產(chǎn)品，對投資前期開發(fā)的項目有著嚴格的控制，這點并不能從根本上解決旅游商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的資金問題。
參考文獻
[1]劉李勝、高翔，《REITs運作與管理》北京，中國時代經(jīng)濟出版社，2009年(p2).
[2]旅游財富網(wǎng):美國有限合伙投資及權益性投資基金.
所謂商業(yè)地產(chǎn)，是指在開發(fā)商業(yè)性建筑項目的過程中，將投資估算、開發(fā)規(guī)劃、市場定位、業(yè)態(tài)組合、招商、銷售和運營管理等按一定的次序作為一個整體流程來運作的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務，它包括商場（購物中心等）、娛樂場所、休閑性場所和各類消費場所的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營。
2007年1～2月份商業(yè)營業(yè)用房投資比上年同期增長12.7%，增幅比同期房地產(chǎn)及辦公樓投資分別低11.6和6.8個百分點；2007年第一季度，商業(yè)營業(yè)用房投資雖有所反彈，即比上年同期增長17.7%，但增幅不僅比同期房地產(chǎn)投資低9.2個百分點，而且比同期辦公樓及其他非住宅投資分別低5.3和2.3個百分點。2007年1～4月份與全國房地產(chǎn)開發(fā)投資略有反彈的情況不同，商業(yè)營業(yè)用房投資584.2億元，比上年同期增長15.3%，增幅與上年全年基本持平，比2007年第一季度回落2.4個百分點，比2007年1～4月份全國房地產(chǎn)、辦公樓和其他非住宅投資分別低12.1、23.0和11.7個百分點；在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重為11.1%，比上年同期和2007年第一季度分別低1.2和0.2個百分點。
隨著以美式摩爾為代表的大型綜合購物中心落戶北京、深圳等大中城市，中國零售業(yè)全面對外開放，幾乎所有的大中城市都已經(jīng)或計劃建設大型的購物中心，這就為商業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展留下了巨大市場發(fā)展空間。商業(yè)地產(chǎn)作為一種不同于傳統(tǒng)的商鋪租賃形式、以全面融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的地產(chǎn)形式，正悄然成為房地產(chǎn)市場的新寵兒。中國商業(yè)地產(chǎn)將掀起新一輪的投資熱潮，商鋪地產(chǎn)、購物中心地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)都將成為未來商業(yè)地產(chǎn)投資的亮點。
二、商業(yè)地產(chǎn)項目的特點
商業(yè)地產(chǎn)項目主要有以下特點：對資金的需求較大、受政策的影響大、協(xié)調(diào)利益的難度大、合理規(guī)劃的難度高。
1、對資金的需求較大。地產(chǎn)項目的投資大、占地廣、建設和投資回收期長，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資要求巨大的資金投入。商業(yè)地產(chǎn)項目需要一次投資建成才能形成商業(yè)氛圍，因而所有的前期投入都來自開發(fā)商的積累。據(jù)有關專家估計，按北京商場目前的裝飾水平，每平方米建筑費用加上裝修費用大約為2萬元，5萬平方米的大型商業(yè)地產(chǎn)項目就得近10個億，一年僅利息就要5，000多萬元，加上水、電、空調(diào)、電梯等一系列費用，其運作成本之高可想而知。而在出租過程中，為了吸引主力店加盟，發(fā)展商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報。因此，商業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商的資本實力、市場融資能力和抗風險能力有著很高的要求。
2、受政策的影響大。對于商業(yè)地產(chǎn)項目投資，政策層面的巨大影響不容忽視，這些政策主要包括房地產(chǎn)開發(fā)政策、金融信貸政策、銷售管理政策、工程建設政策等。首先，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)報建要經(jīng)多個政府部門審批。除了國土、規(guī)劃、園林、消防、人防、市政等部門外，規(guī)劃方案還必須向市商委報審，設計必須符合城市商業(yè)網(wǎng)點的整體布局才可能獲得通過。有的城市由于商業(yè)設施較多，對開發(fā)大賣場和百貨店甚至要召開市民聽證會，如大連。其次，銀行對商業(yè)地產(chǎn)購買的抵押貸款條件與住宅有區(qū)別，商業(yè)房地產(chǎn)貸款至多六成10年，而住宅貸款可以達到八成30年。
再者，商業(yè)項目的層數(shù)少，根據(jù)銷售政策規(guī)定，一般要到物業(yè)結構封頂后才能預售，而高層、小高層住宅只要投資達到1/3、已經(jīng)確定竣工日期就可以進行預售，因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要求發(fā)展商具有很強的資金實力。此外，商業(yè)項目對政府區(qū)域規(guī)劃比住宅更敏感，城市功能布局的調(diào)整對商業(yè)項目的收益將產(chǎn)生革命性的影響。商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展互相促進、互為制約。
3、利益協(xié)調(diào)的難度大。商業(yè)地產(chǎn)的目標市場面臨兩級客戶，一是銷售階段的投資經(jīng)營者；二是物業(yè)經(jīng)營階段的最終消費者。在進行商業(yè)地產(chǎn)策劃時，不僅要考慮各投資經(jīng)營者的需求特性，更要考慮最終消費者的消費行為和心理特征。如此，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、物業(yè)管理者就形成一個環(huán)狀結構，其多方利益是密切相關的。開發(fā)商只有從為商業(yè)經(jīng)營服務角度出發(fā)，兼顧自身開發(fā)利益的同時，考慮整個環(huán)路的其他利益者，才能維持整個環(huán)路的發(fā)展。
4、合理規(guī)劃的難度高。一方面商業(yè)項目面對客戶需求個性化特點更加鮮明，各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求不具有替代性。如果針對特定目標客戶規(guī)劃設計的商業(yè)項目招商不成功，項目在短時間內(nèi)將很難找到合適的客戶，從而給項目銷售招商帶來嚴重的后果。最關鍵的是，由于其規(guī)劃難度大，因此需要多個專業(yè)顧問中介機構、各方面專業(yè)人員的協(xié)調(diào)配合，才能提高項目開發(fā)的成功率。這也對商業(yè)地產(chǎn)項目資源整合的程度提出了更高的要求。
三、商業(yè)地產(chǎn)的主要盈利模式
盈利模式的多樣性同樣也是商業(yè)地產(chǎn)項目的顯著特點。商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式不同于住宅，住宅是一次性獲利，而商業(yè)地產(chǎn)是靠物業(yè)增值來獲得長線投資回報和長期現(xiàn)金流。因此，商業(yè)地產(chǎn)盈利模式的確定，對項目的成敗至關重要。縱觀我國目前商業(yè)地產(chǎn)的運營盈利模式，可歸納為以下幾種：
1、整體出售。通過店面或店鋪分割的方式，將商業(yè)地產(chǎn)出售給各個小業(yè)主。這種方式可以使開發(fā)商盡快收回投資，減少商業(yè)風險，但不利于商業(yè)地產(chǎn)項目的持續(xù)經(jīng)營，且小業(yè)主面臨較大風險。
2、整體出租。開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)全部出租給商業(yè)經(jīng)營者，獲取租金收益。這種方式回報周期長，風險大，但可以獲得物業(yè)增值和持續(xù)現(xiàn)金流，同時還可以以此獲得抵押貸款。
3、部分出售，主力出租。根據(jù)項目具體情況，部分出租，部分銷售。項目較好的運作模式是將部分房地產(chǎn)出租給著名零售商，以此帶來人氣，提升整個商業(yè)地產(chǎn)的價值；同時高價出售待售物業(yè)，以獲得最大經(jīng)營收益。
4、整體持有。開發(fā)商自己經(jīng)營商業(yè)物業(yè)。這種模式的前提是開發(fā)商自身擁有商業(yè)的專業(yè)經(jīng)營管理人員和隊伍，是開發(fā)商實現(xiàn)多種經(jīng)營的途徑。實踐中，由于該模式容易使開發(fā)商自己誤入競爭激烈的零售業(yè)陷阱中，承擔商業(yè)經(jīng)營風險；同時，容易出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營人力資源和品牌資源的缺乏，導致房地產(chǎn)專業(yè)指揮零售專業(yè)的情況，外行領導內(nèi)行；此外，還會加大開發(fā)商的資金壓力。所以，這種模式在一般情況下不主張實施。
5、混合運作。大量商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，使零售服務企業(yè)選址機會增大、商業(yè)物業(yè)招商難度增大。開發(fā)商可以通過與零售商合作，共同經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)。具體方式有：（1）保底+營業(yè)額提成模式。開發(fā)商提供商業(yè)物業(yè)，零售商負責其余部分投資，并負責經(jīng)營管理，開發(fā)商得到保底金額和一定比例的營業(yè)額提成。一般情況下，超市類商品的提成比例為1.5～2%；百貨類商品的提成比例為3.5～5%。雙方約定的保底利潤一般低于該項目正常出租時的租金。（2）參股經(jīng)營模式。開發(fā)商為了吸引國內(nèi)外知名的主力店而出資參股，該主力店設在其商業(yè)地產(chǎn)的分店，開發(fā)商參股比例一般不超過20%。分店每年按雙方約定向開發(fā)商支付租金，同時向零售服務商交納品牌使用費和人員輸出管理費，約為1.0～2%營業(yè)額。該模式優(yōu)點是容易吸引知名商家，產(chǎn)生其他正效應，可帶租約銷售整體物業(yè)；缺點是參股資金分紅受分店經(jīng)營狀況限制，并因此承擔經(jīng)營風險。
6、產(chǎn)權式商鋪。產(chǎn)權式店鋪，指開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)分割成小商鋪出售給小業(yè)主。具體操作中可以采用：（1）售后產(chǎn)權人自營。這種方式不利于物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營。（2）先分散售出產(chǎn)權，再集中招商。這種方式管理困難。（3）先集中招商，再出售產(chǎn)權。這種方式既有利于開發(fā)商獲得物業(yè)最大增值，又有利于商業(yè)物業(yè)持續(xù)經(jīng)營。（4）采取售后包租。由開發(fā)商聘請專業(yè)經(jīng)營者經(jīng)營商業(yè)物業(yè)，并承諾一定的收益回報給小業(yè)主。這種方式實施過程中往往由于商業(yè)經(jīng)營失敗或開發(fā)商失信等各種原因，而使小業(yè)主難以獲得承諾的回報。（5）以租代售。承租人租賃物業(yè)一定年期后獲得物業(yè)產(chǎn)權。當前，有些開發(fā)商對農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營采取現(xiàn)代超市加商鋪地產(chǎn)的模式，其實質(zhì)是對農(nóng)貿(mào)市場的產(chǎn)權式商鋪運作與超市零售商的合作組合。根據(jù)分析商業(yè)地產(chǎn)投資的特點可以看出，商業(yè)地產(chǎn)投資的風險是相當大的。因此，在分析評價商業(yè)項目投資方案時，也要把風險控制考慮在內(nèi)。
四、選擇商業(yè)地產(chǎn)盈利模式需要解決的問題
一是講求聚合效應和互補效應。把握好項目的市場背景，認真做好市場調(diào)查，進行準確的市場定位，不要同質(zhì)化。許多爛尾樓并不都是因為資金短缺造成的，主要還是開發(fā)商對項目的市場研究不夠，市場定位不準。
二是對高成本的有效控制。城市中心寸土寸金，地價昂貴，拆遷補償費、安置費巨大，開發(fā)成本非常高。城市中心商業(yè)地產(chǎn)一般都是高層，建設周期少則一二年，多則三五年，開發(fā)風險相當大。建設周期失控，會給資金供應、市場營銷等帶來困難。要考慮自己的投資實力，根據(jù)實力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實力達不到的贏利模式是無法駕馭的。
三是要有跨行業(yè)整合的能力。商業(yè)地產(chǎn)不同于單純的住宅地產(chǎn)，具有跨行業(yè)的特點；不僅要為投資者定位，還要為經(jīng)營者定位，甚至要為管理者定位。如果自己沒有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的理念，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤經(jīng)驗，而是用住宅開發(fā)的習慣性思維搞商業(yè)地產(chǎn)，不僅賺不到錢，甚至會把老本都賠了。
關鍵詞：國際化；商業(yè)地產(chǎn)；地產(chǎn)轉型；經(jīng)濟新常態(tài)
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
收錄日期：2017年3月13日
作為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，我國商業(yè)地產(chǎn)在整個經(jīng)濟體系中發(fā)揮著牽一發(fā)而動全身的作用，事關經(jīng)濟全局。近年來，我國融入世界經(jīng)濟體系的進程不斷加快，商業(yè)地產(chǎn)亟待轉型升級，利用國際化契機，實現(xiàn)企業(yè)蛻變，是很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展路徑。同時，我們也不難看出，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年野蠻發(fā)展，存在著諸多問題，包括產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、經(jīng)營項目都存在著結構化與同質(zhì)化的問題，值得行業(yè)從業(yè)者與理論研究者深入探討。
一、中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀
（一）商業(yè)地產(chǎn)體量呈持續(xù)增長態(tài)勢。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，國民經(jīng)濟總量不斷攀升，人民的生活水平得到了較大程度的改善，良好的經(jīng)濟形勢給中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)帶來了全新的發(fā)展機遇，也Ю戳私隙嗟耐蹲駛會，大量資金不斷地涌入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場。隨著社會資本的大量涌入，各個大型房地產(chǎn)企業(yè)都開始布局商業(yè)地產(chǎn)項目，都希望可以在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和利用的黃金時代分取一杯羹，賺取高額利潤。多個大型房地產(chǎn)企業(yè)的進入也給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)帶來了更大的發(fā)展空間。根據(jù)權威資料統(tǒng)計，2016年我國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積同比繼續(xù)維持高速增長態(tài)勢，銷售額也在不斷攀升。從商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營情況來看，雖然增速相較于2010年前后已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的放緩，但是依然維持著較高的增長速度，行業(yè)發(fā)展前景依然廣闊。
（二）資金強勢推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。縱觀我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，依然存在著資金強勢推動的態(tài)勢。國外資本和一些大型的跨國企業(yè)也開始關注到了中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Γ恍┥虡I(yè)巨頭更是斥巨資在我國開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，從而使我國的商業(yè)地產(chǎn)競爭更加劇烈。隨著商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，投資人也將投資的焦點聚集在了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和利用上。大型商業(yè)地產(chǎn)的盈利能力有目共睹，一些傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)也開始放棄居民住宅的開發(fā)，將經(jīng)營重點逐漸轉移到了商業(yè)地產(chǎn)之上。除此之外，一些大型的商貿(mào)集團和金融機構也看到了商業(yè)地產(chǎn)的盈利能力，開始將大量的資金投入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，延伸經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)鏈，拓展自己的經(jīng)營領域。一些發(fā)展前景良好的商業(yè)地段更是炙手可熱，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸開始以打造城市商圈或者商業(yè)中心的形式來擴大商業(yè)地產(chǎn)的影響力，從而在其中獲得更大的商業(yè)附加值，獲取高額的收益。
（三）商業(yè)地產(chǎn)國際化程度不高。從目前國內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀來看，商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)發(fā)展較好，并且繼續(xù)向二三線城市推進，但是國際化程度明顯不足。經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展給商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和利用提供了良好的空間，由于經(jīng)濟發(fā)展水平較高，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目首先得到了迅猛的發(fā)展，并且在短短幾年之內(nèi)就形成了飽和的狀態(tài)。很多商業(yè)地產(chǎn)的投資者和大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始將目光投向經(jīng)濟相對欠發(fā)達的二線和三線城市，并且推動了當?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展。但是，毋庸置疑的是，我國商業(yè)地產(chǎn)的國際化程度仍有待提高。雖然商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在國內(nèi)發(fā)展的風生水起，但是能將項目建設到國外的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)仍舊鳳毛麟角，只有少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)走出了國門，并且在國際領域開創(chuàng)了自己的品牌，但是更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還在搶占國內(nèi)蛋糕，競爭進入到白熱化階段。
二、中國商業(yè)地產(chǎn)面臨的國際化挑戰(zhàn)
我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成較大體量與規(guī)模，但依然存在較為嚴峻的系統(tǒng)性問題，不管是產(chǎn)品還是技術，都存在結構性的問題，供求關系呈現(xiàn)出失衡狀態(tài)，許多從業(yè)者經(jīng)營困難，特別是隨著全球經(jīng)濟一體化進程的加快，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨越來越多的國際挑戰(zhàn)，同時也迎來了“走出去”的契機。
（一）海外項目周期相對較長。在海外開展商業(yè)地產(chǎn)項目，具有周期較長的特點。從本質(zhì)上來看，商業(yè)地產(chǎn)項目一般都具有較長的開發(fā)周期。作為投資較大的國際化商業(yè)項目，要想使商業(yè)地產(chǎn)建成后具有持續(xù)的盈利能力，必須使商業(yè)地產(chǎn)具有一定的商業(yè)價值，因此這就需要更大的投資比例以及相對較長的開發(fā)周期，并且只有這樣，才能在一定程度上保證商業(yè)地產(chǎn)在建成后實現(xiàn)預期的經(jīng)濟利益。在此過程中，有些地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有事先評估自身的經(jīng)濟實力，貿(mào)然開展海外項目，看到商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展前景之后就盲目跟風，匆忙開發(fā)，從而在商業(yè)地產(chǎn)尚未建設完成時出現(xiàn)資金不足的情況，如果這時不能及時補足建設資金，很可能就會出現(xiàn)擱置的情況，從而人為地延長了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)周期。另外，當出現(xiàn)資金不足的情況時，還有的開發(fā)商會提前向商戶融資，利用優(yōu)惠的承租條件來吸引商戶提前交付租金，從而為商業(yè)地產(chǎn)項目進行融資。此時，不可避免地會出現(xiàn)一定的經(jīng)營風險，如果一旦項目出現(xiàn)問題，將會面臨巨大的損失，從而進一步加劇商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風險，在國際經(jīng)營環(huán)境下，這種投資風險會被進一步放大。
（二）要承擔市場及政策風險。在國際化視野下開展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務，要面臨諸多風險。首先，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)并不熟悉海外的法律環(huán)境，在開展業(yè)務過程中，可能存在一定的法律風險，為企業(yè)帶來不必要的訴訟麻煩，影響企業(yè)正常經(jīng)營；其次，在開展海外業(yè)務的過程中，由于沒有很多經(jīng)營經(jīng)驗，所以對于海外市場行情也不夠了解，在經(jīng)營過程中，可能面臨市場風險，如果投資不夠謹慎，可能會造成巨額虧損問題。此外，在經(jīng)營海外業(yè)務的過程中，匯率風險也屬于一種市場風險，會對企業(yè)產(chǎn)生一定的不良影響。在海外開展業(yè)務時，也要受到國際形勢和國際關系的影響，這些因素都不在企業(yè)的控制范圍內(nèi)，因此企業(yè)要想實現(xiàn)海外擴展，必須考慮諸多風險因素，并且建立自身風險評價體系，將系統(tǒng)性風險控制到最低。
（三）面臨國際市場定位問題。在國際化視野下，中國商業(yè)地產(chǎn)要實現(xiàn)轉型跨越發(fā)展，必須解決商業(yè)地產(chǎn)的市場定位問題。隨著商業(yè)地產(chǎn)項目的持續(xù)升溫，眾多投資者和大型跨國企業(yè)都開始涉足商業(yè)地產(chǎn)項目，但是并不是所有的投資者都能很好地將商業(yè)地產(chǎn)進行準確定位，從而導致商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)出現(xiàn)一系列的問題，有的甚至很難盈利。商業(yè)地產(chǎn)區(qū)是一個城市較為繁華的區(qū)域，大部分的商業(yè)地產(chǎn)都位于城市的核心地段，大量的人員流動和精準的市場定位是商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)和盈利的必要條件。而之所以會出現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)不盈利的現(xiàn)象，很大一部分原因是由于商業(yè)地產(chǎn)項目的定位不夠準確，或者偏離了人們的消費習慣。比如說，在一些經(jīng)濟欠發(fā)達的城市，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的過程中沒有經(jīng)過深入的市場調(diào)研和前期定位，在開發(fā)的過程中仍然按照其他城市的開發(fā)水平和市場定位來經(jīng)營目標城市的商業(yè)地產(chǎn)，有的地區(qū)消費水平并未達到很高的程度，但是商業(yè)地產(chǎn)中卻出現(xiàn)了較高水平的消費項目。之所以會出現(xiàn)這種情況，很大一部分原因是開發(fā)商和投資者經(jīng)營理念上的失誤，有的房地產(chǎn)開發(fā)商簡單地認為，即使當?shù)氐纳钏經(jīng)]有達到相應的消費程度，但是只要在經(jīng)營的過程中對消費者進行引導，就可以逐漸提升當?shù)氐南M水平，基于這種考慮，使商業(yè)地產(chǎn)與當?shù)氐纳钏匠霈F(xiàn)偏離。
三、國際化視野下中國商業(yè)地產(chǎn)轉型路徑
（一）不斷提升企業(yè)融資能力。作為建筑行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)兼具勞動密集型與資本密集型的雙重特征，要實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的升級轉型發(fā)展，不斷開創(chuàng)海外市場，中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要提升自身的資金整合能力，提升自身融資能力。從目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展來看，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資模式和融資方法都比較原始，同時也承擔著較高的市場風險。不管是開展國內(nèi)業(yè)務還是國際業(yè)務，中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想在國際化浪潮下實現(xiàn)升級跨越發(fā)展，必須解決自身融資能力薄弱的問題，提升自身綜合競爭力。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，要采取直接融資和間接融資相結合的方式，提高融資效率，減小融資成本，同r要與國際資本市場對接，為開拓海外市場業(yè)務打好金融基礎，提升國際適應力和競爭力。
（二）強化商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈建設。中國商業(yè)地產(chǎn)要想實現(xiàn)國際化發(fā)展，必須實現(xiàn)“全產(chǎn)業(yè)鏈”發(fā)展，要想進行系統(tǒng)發(fā)展，最為重要的是提升項目規(guī)劃與運營能力。在進行商業(yè)地產(chǎn)的投資和開發(fā)之前，投資人或者開發(fā)商應該首先對城市進行充分的調(diào)研活動，從而對城市的發(fā)展情況和居民的整體消費水平有一個充分的了解。在掌握了城市的整體發(fā)展狀況之后，應該對商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)定位進行合理規(guī)劃，規(guī)劃過程中要嚴格按照之前的調(diào)研結果來進行，因為只有商業(yè)地產(chǎn)的市場定位與當?shù)爻鞘械慕?jīng)濟發(fā)展水平和居民的消費能力相適應，才能有效地保證商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。在此過程中，消費者的需求以及當?shù)鼐用竦臐撛谙M能力也是一個十分重要的參考目標，在進行商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的過程中也應該作為一個重要的參考指標予以考慮。也就是說，在商業(yè)地產(chǎn)項目建成以后，既能滿足當?shù)鼐用竦南M需求，又能在一個相當長的期間內(nèi)適應消費者消費需求的發(fā)展和提升，無論高端消費者還是低端消費者，都能在城市商業(yè)項目上獲得良好的消費體驗，這才是商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的關鍵。
（三）優(yōu)化經(jīng)營服務與用戶體驗。商業(yè)地產(chǎn)與其他一些商業(yè)形態(tài)不同，要想保持長久的發(fā)展和可持續(xù)的盈利能力，后期的規(guī)范運營和管理都是必不可少的重要環(huán)節(jié)。因此，要想使商業(yè)地產(chǎn)得以持續(xù)發(fā)展，加大后期的經(jīng)營管理力度，運用高效的經(jīng)營模式進行經(jīng)營才是可持續(xù)發(fā)展的關鍵。在此過程中，商業(yè)地產(chǎn)應該探索出一套切實可行的經(jīng)營策略，不僅要與上下游業(yè)者建立良好的合作關系，還要適時地策劃一些經(jīng)營活動，拉近與目標客戶之間的距離，在行業(yè)領域樹立一個良好的形象，從而不斷擴大自身的影響力。
四、結語
綜上所述，要想在國際化浪潮下實現(xiàn)中國商業(yè)地產(chǎn)的轉型升級發(fā)展，首先必須從發(fā)展理念入手，創(chuàng)新發(fā)展思路，轉變發(fā)展模式，打造商業(yè)地產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈條，同時有效評估企業(yè)經(jīng)營實力與市場風險，適當選取合適的商業(yè)地產(chǎn)項目，提高企業(yè)融資能力和風險防控能力，嚴把建設質(zhì)量關，通過優(yōu)質(zhì)服務和商品贏得國內(nèi)乃至海外市場，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，同時推動國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)總體行業(yè)提檔升級。
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龍湖做商業(yè)地產(chǎn)要追溯到2003年。當時，龍湖開始在重慶打造首個天街系產(chǎn)品——北城天街。那時的重慶北城，只是一個名為客車修理廠的地塊，曾轉手達20余次卻無人開發(fā)。但在十年后的今天，北城天街已是名副其實的重慶第一商圈。
此后的五年時間里，龍湖則一直專注于單項目運營。2008年之后，龍湖進入項目復制、城市與業(yè)態(tài)同步擴張的時期。2010年，受調(diào)控影響，住宅市場陷入量價齊跌的狀態(tài)，部分房企開始轉向商業(yè)地產(chǎn)尋求發(fā)展。作為商業(yè)地產(chǎn)較早發(fā)力的代表，龍湖地產(chǎn)同年開始成立商業(yè)地產(chǎn)部，專門負責公司旗下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展運營。以開發(fā)別墅成名的龍湖地產(chǎn)，憑借突出的建造技藝以及自身的物業(yè)品質(zhì)在商業(yè)房產(chǎn)中漸露頭角。
2011～2012年，龍湖商業(yè)每年開業(yè)三個項目，全國化布局初現(xiàn)端倪。根據(jù)2012年8月龍湖地產(chǎn)半年業(yè)績會上的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年上半年，龍湖已開業(yè)的商場整體招租率達98.6%，租金同比增長35%。而在國內(nèi)，80%～85%的開業(yè)招租率一般就被認為是較高的水準。據(jù)龍湖商業(yè)地產(chǎn)為本刊記者提供的數(shù)據(jù)顯示，龍湖所運營的商場毛利率達到了81%，可與香港頂尖商場媲美。龍湖因此被諸多商業(yè)品牌譽為“內(nèi)地最賺錢的商業(yè)地產(chǎn)公司”。龍湖自行開發(fā)的《龍湖商業(yè)運營管理系統(tǒng)》，可實施監(jiān)控旗下所有項目每家租戶當日營業(yè)額、租金情況、人流量等指標，關注商戶經(jīng)營情況，并及時給予幫助。龍湖此舉，得到了眾多商家的信任和追隨，龐大的商戶資源庫使龍湖成為國內(nèi)招租率最高的商業(yè)運營商之一。
迄今為止，龍湖天街的戰(zhàn)略合作伙伴已達750余家之多。一些合作品牌跟隨著龍湖天街將門店開到了全國，并因此實現(xiàn)了數(shù)倍的營業(yè)額增長。如今，天街系已走進14座城市，打造出19個產(chǎn)品，并在2012年前10個月就創(chuàng)造了130億元的銷售額。
龍湖商業(yè)地產(chǎn)負責人向本刊記者介紹，龍湖目前形成了三條比較成熟的產(chǎn)品線：龍湖天街、星悅薈、家悅薈。龍湖商業(yè)地產(chǎn)會根據(jù)地塊和區(qū)域特點來決定使用哪一種，以目前的項目規(guī)劃來說，天街系占的比例最大。
與萬達模式一樣，龍湖商業(yè)地產(chǎn)亦采取租售并舉的模式。龍湖的購物中心、地理位置特別優(yōu)越的少量寫字樓等業(yè)態(tài)一般會持有，而商鋪、大量寫字樓、酒店公寓等其他物業(yè)形態(tài)則被散售。接受本刊記者采訪時，龍湖商業(yè)地產(chǎn)負責人介紹，在資金方面，龍湖每年將銷售回款10%以內(nèi)的資金投入商業(yè)運營。
在商業(yè)物業(yè)的選址方面，龍湖的原則是選擇在戰(zhàn)略區(qū)域的一、二線城市新城中心、地鐵上蓋、交通節(jié)點，以及三、四線城市的核心區(qū)域和新的規(guī)劃中心，以低成本獲取土地。與大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不同的是，為了保證足夠的消費力，龍湖利用自己做住宅的優(yōu)勢，巧妙地在商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)兩個板塊之間頻繁互動。
商業(yè)地產(chǎn)專家易鋪網(wǎng)CEO陳建明接受本刊采訪時表示，比較看好龍湖商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式。陳建明認為：首先，龍湖“租售并舉”的模式能有效降低回款周期過長帶來的投資風險；其次，無論從商業(yè)項目前期定位，到招商落戶，再到賣場的日常管理，龍湖商業(yè)都將細節(jié)做到極致，有屬于自己特色的商業(yè)地產(chǎn)運營和發(fā)展之路；再次，龍湖商業(yè)的業(yè)態(tài)也大都是體驗式業(yè)態(tài)，以北城天街為例，從開業(yè)至今，其業(yè)態(tài)已歷經(jīng)4次調(diào)整，如今其體驗式氛圍更為濃厚。
“商業(yè)地產(chǎn)作為一種空間，事實上承載著社交、體驗和消費實現(xiàn)的功能。如同看電影不會被DVD取代一樣，全家總動員式的集中消費體驗，仍然有賴于商業(yè)綜合體。從這個意義上講，以體驗式商業(yè)為主的龍湖商業(yè)地產(chǎn)，應該會大有可為。”陳建明說。
擴張隱憂
據(jù)龍湖商業(yè)地產(chǎn)負責人透露，2013年是龍湖商業(yè)地產(chǎn)擴張元年。今年開始，龍湖計劃每年新開一個大型購物中心。然而，由于全國商業(yè)地產(chǎn)項目在建和潛在供應量巨大，部分城市商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩的風險。而商業(yè)地產(chǎn)快速擴張的背后需要戰(zhàn)略、資金、人才等多方支撐。龍湖地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)是否做好了準備？
面對本刊記者的提問，龍湖商業(yè)地產(chǎn)負責人回復說，作為一個發(fā)展十九年的開發(fā)商，龍湖從集團層面有全方位的基礎來支撐擴張目標，歸結起來就是“有規(guī)劃、有錢、有人、有資源”，具體包括：
第一，清晰的戰(zhàn)略規(guī)劃。上述目標是由具體的商業(yè)土地儲備和城市發(fā)展規(guī)劃來支撐的。
第二， 強健的財務支持。商業(yè)地產(chǎn)非常吃現(xiàn)金流，而龍湖目前可以說是現(xiàn)金流管理最好的公司之一。在香港上市公司核心財務指標中，龍湖的多項指標基本都處于行業(yè)前三位。截至2012年6月，龍湖的凈負債率僅為49%，而融資成本不到7%，這是絕大多數(shù)同行不可想象的數(shù)字。2013年，龍湖在穆迪的評級上調(diào)到Ba1，標普評級則為BB+，在民營房企信用綜合評級中排名首位，充分說明了龍湖的企業(yè)實力。
項目層面上，龍湖原則上不做單純的商業(yè)項目，多以和住宅、酒店、寫字樓結合的商業(yè)綜合體呈現(xiàn)，并且住宅、寫字樓的銷售先行。這一模式充分發(fā)揮了龍湖住宅領域的優(yōu)勢，依托龍湖銷售業(yè)務的優(yōu)異表現(xiàn)，項目內(nèi)的現(xiàn)金流也能夠基本平衡，實現(xiàn)項目內(nèi)循環(huán)。
第三， 專業(yè)穩(wěn)定的團隊。龍湖有穩(wěn)定、專業(yè)、經(jīng)驗豐富的商業(yè)團隊，中高層平均商業(yè)從業(yè)年限超過十年，服務龍湖五年以上的中高管比例超過60%。同時，龍湖一直以來重要的成功基因——企業(yè)文化，在需要細致、人文關懷的商業(yè)運營中更加能發(fā)揮其強大的功效。
第四， 堅實的城市資源。龍湖多年來深耕每座進入的城市，獲得了豐厚的回報。2012年，龍湖在產(chǎn)生銷售的12座城市中，有8座城市的銷售額排名前十。這背后，反映了龍湖在各類城市資源的積淀上非常堅實。目前，龍湖已長期和100多家全國性媒體、近300家地方性媒體保持著良好的合作關系。這些都將為商業(yè)的順利發(fā)展奠定基礎。
第五，品牌口碑。龍湖的品牌美譽度和忠誠度在行業(yè)中和市場上有口皆碑，客戶滿意度連續(xù)多年排名全國第一。據(jù)專業(yè)的第三方數(shù)據(jù)，龍湖的客戶滿意度高達87%，其中有70%的客戶具有重復購買意向，也表現(xiàn)出龍湖業(yè)主的高端特點。地產(chǎn)、商業(yè)的有效聯(lián)動，能夠讓龍湖業(yè)主這一優(yōu)勢使商業(yè)極大地獲益。
同時，龍湖商業(yè)也在商戶中形成了良好的品牌口碑。多年來，龍湖商業(yè)在開業(yè)期和調(diào)整期的招商率分別高達90%和95%，遠高于行業(yè)平均水平的80%和85%，體現(xiàn)了龍湖品牌對商家的強大號召力。截止到2012年底，龍湖商業(yè)在全球范圍內(nèi)接觸并建立聯(lián)系的商戶超過了3000家，引入到龍湖商業(yè)體系1526家，跟隨龍湖進入不同地區(qū)和項目的品牌達到215家，達成戰(zhàn)略合作品牌的近200家。這既是龍湖商業(yè)品牌的成績，也是龍湖商業(yè)長期發(fā)展的重要資源優(yōu)勢。
盡管龍湖商業(yè)地產(chǎn)對自己的擴張之路充滿信心，并給出了一大堆數(shù)據(jù)以證明其可行性，但多位接受本刊記者采訪的業(yè)內(nèi)人士對此卻持不同觀點。第一太平戴維斯策劃部總經(jīng)理徐偉成直言，龍湖商業(yè)地產(chǎn)試圖按照重慶、成都的成功模式大量復制，從省會級城市到三、四線城市去，通過不同的產(chǎn)品線擴大市場氛圍，像萬達般形成規(guī)模效應。但龍湖商業(yè)發(fā)展速度過快，帶點盲目樂觀。缺乏對未來中國市場消費趨勢的把控研究，將是其未來發(fā)展模式需解決的課題。因為商業(yè)模式、建筑硬件和開發(fā)投資容易復制，團隊管理、人才招聘與留住人才、按現(xiàn)在發(fā)展商業(yè)消費市場迅速適應的營業(yè)力，則不容易有機和系統(tǒng)地對變化萬千的“市場”作準確的應變。像大船連接各類中型船只一樣，靈活轉向并非易事。
而商業(yè)地產(chǎn)專家鄂麗華擔憂的是，和龍湖商業(yè)地產(chǎn)一樣，近年很多商業(yè)地產(chǎn)公司都在攻城略地、大肆擴張，加上以住宅為主的房企也紛紛加碼商業(yè)地產(chǎn)，短期大量激增的商業(yè)地產(chǎn)相較于人才儲備、零售業(yè)發(fā)展等現(xiàn)狀存在極大的不匹配，這必將出現(xiàn)惡性競爭的狀況：大量企業(yè)的進入，對土地需求量自然增加，地價必然上漲，導致開發(fā)成本增加，在本身就融資渠道狹窄的環(huán)境下，企業(yè)將承受巨大的資金壓力；大量項目的出現(xiàn)，必然引發(fā)人才大戰(zhàn)，高薪挖人的現(xiàn)象現(xiàn)在比比皆是，導致工作的穩(wěn)定性受到影響，無法正常運作，這也直接影響了項目的服務品質(zhì)；大量項目的短期激增，相較于有限的零售品牌資源，也必將導致商業(yè)項目的嚴重同質(zhì)化，而且因彼此間的惡性競爭不僅增加招商難度并使得項目收益缺少保障。
鄂麗華還表示，與開發(fā)住宅不同，一個商業(yè)項目能否成功，取決于資金、招商、經(jīng)營等一系列運營能力。中國的商業(yè)地產(chǎn)項目尚在起步階段，只有少部分開發(fā)商能夠很純熟地炒作一個商業(yè)項目。大多數(shù)開發(fā)商還處在一個學習和摸索的階段，其對于商業(yè)項目運營的能力還有進一步提高的空間。商業(yè)地產(chǎn)最重要的并不是規(guī)模擴張，而是后期運營管理，否則就要面臨漫長的養(yǎng)商期。所以，鄂麗華認為，龍湖商業(yè)地產(chǎn)擴張即便做了充足準備，但商場瞬息萬變，還是應步步為營、謹慎前行。
機遇背后挑戰(zhàn)重重
從北京地鐵6號線常營站F口出來左拐，步行5分鐘便是龍湖·長楹天街售樓處。由于正趕上一期交房，售樓處內(nèi)人頭攢動、熱鬧異常。雖然記者之前已經(jīng)電話預約，但置業(yè)顧問蘇彤顯然忙得有點分身乏術。
“商鋪賣得挺好的，剩下的已經(jīng)不多了。”終于騰出時間來的蘇彤告訴記者，龍湖·長楹天街規(guī)劃共24萬平方米的商業(yè)體量中，90%是由龍湖高度自持，能夠推出市場與客戶分享的商業(yè)僅有3萬平方米左右，散售商鋪產(chǎn)品十分稀缺，這也客觀上導致了產(chǎn)品的熱銷局面。
盡管商鋪賣得不錯，但業(yè)內(nèi)人士表示，龍湖·長楹天街面臨的挑戰(zhàn)仍然很大。其20多萬平方米的獨立商業(yè)中心匯集了IMAX影院、永輝超市、室內(nèi)冰場、主力百貨等，將成為北京城市東部最大的購物、娛樂中心。但常營地區(qū)是北京市保障性住房和兩限房小區(qū)的所在地，購買能力有限。距其不遠的朝陽大悅城開業(yè)近三年仍處于養(yǎng)商期，便是例子。而且，常營的長住居民已經(jīng)達到15萬人，大量的人口、密集的住宅小區(qū)，讓這一地區(qū)的出行與居住都顯得有些擁擠，常營周邊的管莊路、朝陽北路因此而經(jīng)常擁堵，造成交通不便。但地鐵6號線的開通使得此區(qū)域的交通得到大力緩解，同時也給商業(yè)帶來了可以預見的人流。
該人士還表示，商業(yè)講究“地氣”，商業(yè)越多的地方氛圍越、越更有環(huán)境。但常營目前還不具備這些良好條件，商業(yè)配套需要進一步提升，尚待發(fā)展。
對龍湖商業(yè)地產(chǎn)布局北京，地產(chǎn)評論人馬躍成表示，龍湖在北京正在進行的有兩個大型的商業(yè)綜合體項目，一個是長楹天街，一個是時代天街，大概都在60萬到70萬平方米的建筑規(guī)模。龍湖商業(yè)地產(chǎn)總是和住宅地產(chǎn)無縫對接的發(fā)展思路，并且定位在家庭服務的基礎上，這讓其與其他商業(yè)地產(chǎn)商區(qū)別開來，有獨特的競爭力。另一方面，北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭依然強勁，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還在起步階段，特別是新城區(qū)域，承載著北京人口轉移、疏散、截留的功能，從總體規(guī)劃上看，新城區(qū)域的大型商業(yè)設施是有市場、有條件、有發(fā)展?jié)摿Φ模虼她埡禺a(chǎn)發(fā)展前景值得期待。
但馬躍成同時認為，龍湖走的是自持大部分商業(yè)這條路，并且與自有地產(chǎn)項目無縫對接，選擇政府投資或區(qū)域發(fā)展前景好的地區(qū)，不在乎當前的地區(qū)環(huán)境，而是注重未來區(qū)域環(huán)境，因此特別看重政府主導的新城市板塊發(fā)展要地。這種方式的優(yōu)勢是降低了成本，能夠很快成為地區(qū)的地標性建筑，引導區(qū)域商業(yè)發(fā)展方向。但是，這種模式耗費精力比較大，回報時間也比較長，同時也受政府調(diào)整規(guī)劃和地區(qū)發(fā)展速度的影響。
此外，龍湖地產(chǎn)是從開發(fā)高檔住宅走過來，進入商業(yè)地產(chǎn)的，其發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的模式仍然具有開發(fā)住宅地產(chǎn)的痕跡。目前，龍湖的三個商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品龍湖天街、星悅薈、MOCO家悅薈各有特點，但也大同小異。都是以大型商業(yè)綜合體完善區(qū)域配套，加之高品質(zhì)城市住宅，從而形成“產(chǎn)商居”一體化的“生活自循環(huán)”。而且，龍湖商業(yè)定位在以家庭為核心的“綜合生活體”。但是，其商業(yè)內(nèi)容并非家庭生活為主，休閑娛樂新潮內(nèi)容占到很大比例，這與龍湖商業(yè)地產(chǎn)周圍環(huán)境、客戶人群特點存在很大關聯(lián)性。
第一太平戴維斯策劃總經(jīng)理徐偉成談到龍湖商業(yè)地產(chǎn)布局北京的市場前景時表示，龍湖在北京投資發(fā)展速度相對較合理，如發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)為主力，則更要謀定而后動。因為北京中高端的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品（Shopping Mall、奧特萊斯、百貨和商業(yè)街區(qū)）自身的品牌和形態(tài)同質(zhì)化就很嚴重，加上城市規(guī)模、氣候特點與近年電商對純零售業(yè)態(tài)總金額的沖擊，直接影響了傳統(tǒng)商業(yè)購物中心或商業(yè)街區(qū)的收益，加上拿地的技術難度，龍湖不得不慎之又慎。
與大多數(shù)從住宅轉向商業(yè)的開發(fā)商不同，對于成規(guī)模的商業(yè)項目，龍湖均選擇自己持有并運營，這無疑又對龍湖的資金投入和專業(yè)人才提出嚴峻的考驗。自持物業(yè)需要資金回報，但是龍湖地產(chǎn)的項目一般都在待開發(fā)區(qū)域，人群效應短期內(nèi)不能聚集，消費能力短期內(nèi)也跟不上來，十分考驗資金壓力和運營能力。
龍湖商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展布局中需要注意的是，北京商業(yè)地產(chǎn)的競爭對手萬達、中糧、華潤等都是以商業(yè)地產(chǎn)為主的開發(fā)商，不但經(jīng)驗豐富，經(jīng)濟實力也非常強大。并且這些大牌開發(fā)商占據(jù)的位置都是商業(yè)資源成熟和基本成熟的地區(qū)。龍湖商業(yè)的選點都是填補待成熟地區(qū)的商業(yè)發(fā)展需求，與其他競爭對手的布局思路存在差異。
徐偉成還指出，大量的高端專業(yè)的商業(yè)招商、運營管理人才數(shù)量要配合大量迅速的新發(fā)展項目合理地到位，同步培育和留住集團的人才，統(tǒng)一經(jīng)營管理的服務水準，將是龍湖商業(yè)地產(chǎn)需要注意的問題。另外，試圖復制大規(guī)劃屬于初步的成功商業(yè)模式，容易產(chǎn)生自滿、官僚、內(nèi)耗等可能出現(xiàn)的管理問題，墨守成規(guī)地復制容易僵化其內(nèi)部管理和產(chǎn)品創(chuàng)新的活力，造成像當年IBM、Motorola等大企業(yè)的“巨人忽視市場原動力”癥狀。所以對于龍湖來說，在面臨機遇的同時，同樣面臨挑戰(zhàn)。
Tips
龍湖商業(yè)地產(chǎn)三條產(chǎn)品線分別為
龍湖天街
超區(qū)域或區(qū)域型購物中心，體量一般在10～20萬平方米，業(yè)態(tài)齊全。天街的一大特點是，總是和住宅、寫字樓、酒店等其他業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃、共同開發(fā)，以綜合體的一部分呈現(xiàn)出來，而不是一個獨立的純商業(yè)項目。這就使產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住宅能夠有效聯(lián)動，構建新的生活和消費模式，有利于城市發(fā)展和商圈繁榮。
星悅薈
社區(qū)型高端精品商業(yè)，體量一般在5～8萬平方米，多以餐飲、娛樂為主導，成為精致、典雅的特色商業(yè)。雖然體量不大，但因為其特色突出，往往使輻射力超出所在區(qū)域。例如重慶的春森彼岸星悅薈，號稱“重慶的城市會客廳”，集中了多家高端餐飲商戶，開業(yè)不到一年，就成為重慶商務宴請、外籍人士交往的主要場所。
