時間：2022-12-20 07:31:30
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業地產項目策劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
隨著會展經濟的泛濫，“展會，展會，只展不售”這句話似乎已成為業界公認的法則，而企業參展也僅局限于企業實力的展示和品牌知名度的提升，大多數參加展會的企業也往往是花錢賺吆喝，叫好不叫座。這樣的展會所發揮的功效也就僅僅局限于行業內部的交流，離企業參展實現銷售的初衷相差甚遠，如此展會效果也只能讓參展企業“望展興嘆”。
然而，會展的存在自然有其存在的原因。展會作為一種載體，接近了企業與消費者之間的距離，是一種全方位的溝通和交流方式。展會給企業和產品提供了一個展示平臺，也給消費者提供了更多的選擇機會。 因此，參展企業如何利用會展經濟來創造效益，如何在展會中實現銷售，已成為企業領導者們關注的焦點。
那么，如何才能在展會中實現銷售呢？參展企業只要合理的利用好展會的優勢，結合企業和產品的現狀，進行充分的籌劃，就一定能取得好的參展效果。前期，三友傳媒為A商業地產項目提供策劃，參加2004年秋季房展會，僅投入幾萬元，成功銷售商鋪80余套，銷售額近千萬元，用最低的成本，實現了最大的銷售，創造了歷屆房展會銷售的歷史新高，使該項目成為了本次房展會最大的贏家。同時，通過本次房展會，迅速為原本處于滯銷狀態的A項目重啟市場，在展會結束后的幾個月中，展會的熱銷效應得到了延續，實現了較為理想的銷售業績。
一、 合作背景
A項目是一個出售商鋪產權的商業地產項目，地處省會城市郊區，毗鄰正在開發初期的經濟開發區，交通發達，地理位置優越，具有較高的投資潛力。但是對于A項目來說，由于該地段尚處于開發初期，經濟開發區尚未入駐，項目周邊常駐人口和流動人口數量較小，對于一個商業項目來說是非常不利的。因此很多人對A項目的投資價值持懷疑態度。
但是，由于A項目的開發商對項目定位為當前比較受投資者追捧的“產權式商鋪”，即將商場進行小面積分割，然后出售單鋪的產權，并為購買商鋪的客戶代租商鋪，客戶自購買商鋪之日起即可每月收取一定的租金回報。由于這種投資方式具有較大的吸引力，2004年6月A項目經過充分準備后正式開盤，在項目開盤初期，這種低總價、高回報的產權式商鋪一經推出，便受到了消費者的搶購。然而，在項目前期火爆銷售過后，由于前期宣傳推廣不利及大學城建設的停工，A項目的銷售受到了巨大影響，這種火爆的銷售熱潮在項目開盤僅二個月便處于銷售停滯狀態。
在A項目的銷售停滯不前的情況下，開發商決定要換掉目前推廣不力的廣告公司，重新選擇一家有實力的廣告公司進行合作，在推廣上加大力度，通過有效的市場推廣來重啟市場。9月底，A項目的銷售負責人找到了在推廣方面較為知名的三友傳媒，經過初步的探討，結合A項目的現狀，雙方在項目的推廣上碰撞出了令人興奮的新思路。于是，雙方很快達成合作意向，由三友傳媒代替原來的廣告公司，負責A項目的全案推廣工作。
二、深入市場，調整策略
10月份三友傳媒正式接手A項目全案推廣工作，并成立項目組。項目雖然拿下了，但是項目組的每個成員的壓力卻是巨大的，因為這畢竟是一個已經處于停滯狀態的項目，要讓它“起死回生”談何容易。然而，有壓力就有動力，項目組成員對該項目進行的詳細的市場調研、分析和論證，最后項目組得出的結論是：項目銷售之所以滯銷，是因為消費者對項目的投資前景缺乏信心，由于目前項目周邊消費能力較低，擔心項目正常經營后的風險較大，影響了項目的銷售。因此，要想重啟市場，必須要打消消費者心中的疑慮，重新樹立消費者對項目投資的信心。這也是前期A項目一直打“投資”主題而效果欠佳的主要原因。
問題找出來了，項目組制訂了“先樹形象，后打投資”的新的推廣思路，并將項目推廣的二次啟動時間定在了10月底的房展會。10月上旬和中旬，項目組與開發商一起對A項目的形象進行的整合，確定了極具吸引力的五大業態，并根據這五大業態，在電視標版、報紙、雜志、廣播電臺、市區燈箱廣告和車體廣告等媒體上進行了前期的形象宣傳，并對銷售案場和項目建設現場圍墻進行了新的形象包裝。在這段時間內，項目組沒有打任何關于A項目投資價值的信息，而只是以塑造項目形象為主，突出項目具有經營潛力的全新業態，通過近一個月高密度、大范圍的項目新形象宣傳，使消費者對項目有了新的認知，漸漸對項目的經營前景產生了信任。
三、尋找突破點，瞄準房展會
對于商業項目來講，要想實現銷售就必須要突出項目的投資價值，這就是商業地產與住宅銷售的差異所在。在形象推廣取得了預期的效果之后，接下來就要在此基礎上推出“投資”的概念了。消費者對于投資項目，往往喜歡跟風，往往認為當前大家都關注的項目就是最具投資價值的項目，大家都不關注的項目都是沒有投資價值的，因此，商業地產的推廣一定要集中火力，在最適宜的時機推出，營造旺銷的氣氛，吸引投資者的關注，從而實現銷售。
此時，離房展會也越來越近了，房展會不僅是房地產項目展示自己實力，同行間大比拼的盛會，對消費者而言更是認識地產項目，選擇地產項目，進行貨比三家的良機，地產投資者也大多會到房展會淘金，選擇適合于自己的投資項目。房展會將會在短時間將房地產行業的目標消費群最大限度的集中在一起，因此，項目組認為本次房展會對于A項目重啟市場而言，是再好不過的時機了。此時，項目組已將全部的精力都投放到房展會上來，力爭在房展會上一炮打響，以實現我們的房展會“市場引爆計劃”。
正當項目組成員為突如其來的市場良機而歡呼時，一盆冷水潑在了項目身上：由于A項目正處在建設階段，而項目銷售的停滯導致了資金短缺，開發商要求本次房展會A項目將可能不會參加，即使參加，也不會有大的資金投入。經過項目的努力，開發商決定將參加展會的費用控制在幾萬元之內。眾所周知，房展會就是一場地產大鱷們的燒錢比賽，為了體現樓盤的檔次和實力，展區無論是從位置、布局、造型還是到材質，無不是追求檔次和視覺效果，一個展會下來，所花費的費用少則數十萬，多則上百萬，光是演出費用恐怕也有幾萬元。對A項目而言，區區幾萬元如何能在展會中嶄露頭角，成為人們關注的焦點呢？
四、資源整合，出奇制勝
只要思想不滑坡，辦法總比困難多。困難擺在面前，總是要解決的，經過項目組討論，大家一致認為本次房展會，一定要整合現有資源，打破以往各開發商進行財力大比拼，以奢華來吸引消費者的參展方式，爭取在展會中以最低的成本，來出奇制勝，巧妙地將A項目的投資優勢傳播出去。要打投資概念，首先要總結吸引消費者投資的利益點，最終，項目組將本項目的投資優勢提煉為：投資門檻低、回報穩定、回報率高、適合大眾投資。針對這一賣點，我們把A項目的目標消費群定位為在一定積蓄，想投資但無固定的投資渠道的城市小型投資者。
有了具有競爭力的賣點，如何將這一賣點有效地傳播出去是項目組面臨的又一問題。所謂有效的傳播，不是簡單的讓目標消費群知道這一投資信息，而是要讓他們接受信息后，認同我們的賣點，產生購買欲望，最終實現銷售。因此，項目組接下來要做的就是要使“投資門檻低、回報穩定、回報率高、適合于大眾投資。”這一信息更加通俗、可信度更高，才能達到傳播的目的。
于是項目組結合A項目的現狀，對A項目的資源進行整合后制定出了參加本次房展會的營銷策略：傳播造勢，利益誘導，促進銷售，重啟市場。針對制定的營銷策劃在策略實施上項目組進行了細化，以確保策略的指導性和可行性：
細化一：在傳播時間上要拉長傳播周期，以確保信息傳播的持續性。
所謂拉長傳播周期就是要使信息傳播的時間從展會開始前、展會過程中到展會結束后的一段進間內要貫穿始終，爭取做到會前傳播進行市場預熱，會上集中傳播達到、會后跟進傳播使熱銷持續。這樣會前造勢、會中促銷、會后跟進三者有機的結合在一起，保證了信息傳播的持續性。
細化二：對傳播媒體進行立體組合，以確保信息傳播的有效性。
媒體是信息傳播的載體，面對眾多的媒體要對媒體進行有選擇地組合，如果盲目地依賴單一媒體，則有可能造成信息的流失；如果無選擇地投放多家媒體，則會增加傳播成本，造成資源浪費。本次展會在高空媒體選擇上我們選擇本市的主流報紙《晚報》，該媒體是本地發行量最大的一家報紙，同時也是本次展會的主辦方，會前對本次展會進行重點跟進報道。
光靠高空媒體是不夠的，在展會過程中，信息能否及時有效地傳播到參加展會的消費者中去，對參展企業來說尤其重要。因為這部分人群就在現場，能否將他們吸引到你的展區內，就要看你的信息傳播是否到位了。因此，在地面媒體的選擇上我們決定自制宣傳工具，屆時在展會上流動發放。
細化三：在傳播內容上主打促銷牌，與其他參展企業主打形象形成對比。
在歷屆房展會中，參加展會的開發商無一不是在大打樓盤的形象，比檔次，比概念，比個性，令消費者看得眼花瞭亂，到最后也只能是走馬觀花地看看熱鬧。因此，項目組對于廣告傳播的內容決定以促銷信息為主，主打促銷牌，與其他樓盤形成反差，從成堆的廣告中顯現出來。同時，制作促銷單張在展會現場發放，使A項目促銷信息在參展消費者中傳播出去。
細化四：制作會走動的吉祥物氣模，營造現場熱鬧氣氛。
由于事前開發商已聲明對展區制作不會做大的投入，就注定展區的設計要一切從簡，如何吸引消費者到你的展區前駐足呢？此時，項目組想到了吉祥物氣模，也只能依靠這種可愛的吉祥物形象來營造現場氣氛了。屆時，可以制作數個會走動的吉祥物氣模在展區周圍巡回走動，一定會吸引大量人群，且由于氣模是在展區外走動，不會占用過小的展區空間，不影響消費者咨詢和銷售人員同客戶的洽談，無意中又擴大了展區的實用面積。
細化五、制作大、小存折，使投資概念通俗化、形象化。
基礎設施都已俱備，本次展會中推出“投資概念”如何才能讓消費者快速接受，獲得消費者的認同呢？于是項目組圍繞該項目“投資門檻低、回報穩定、回報率高、適合大眾投資。”的賣點進行討論后，有人提出對于本項目投資打個比喻來說就好比一次性在銀行存入一定的資金（購買商鋪產權），然后每月可以從銀行收取一定的利息（項目的租金回報），只是這種加報率要比銀行利率更高，但同樣具有穩定性。這句話剛說完就得到了大家的一致認同，于是一個令大家興奮的創意出來了：在展區制作一個大的銀行存折模型，將項目的投資回報分析模仿銀行利息回報寫上去，消費者從這上面可以一目了然地看到自己投入多資金，每月能收取多少租金回報。通過這種方式A項目的投資優勢便通俗易懂而又清晰地展現在人們面前。
有了放在展區的大存折模型，又有人建議再制作與真正銀行存折大小相當的小存折，作為宣傳資料在展會現場發放，小存折內除了項目投資回報分析外，增加項目介紹、項目業態、項目投資優勢分析等內容，這時的小存折儼然成了一本精致的樓書。同進，結合小存折的尺寸，項目組將原來的準備要做的促銷單張制作成為精美的促銷卡片，夾在小存折中在展會現場同時發放，由于這兩種宣傳品制作精美，于是避免人們在接到宣傳品后順手丟掉的現象。
細化六：推出特價商鋪，讓利促銷，拉動銷售。
做了這么多銷售鋪墊，最終消費者能買賬嗎？當消費者對A項目的投資價值產生興趣，并認同后這種投資模式后，如何才能讓他們產生必須要展會期間購買的欲望呢？要刺激消費者的即時購買欲望，必須要讓消費者感到即時購買會得到平時購買所不能得到的利益、且這種利益只有在這個時間范圍內才能實現。
于是，項目組決定找出A項目當前總價值最低的十套商鋪，作為特價商鋪推出。這種特價商鋪，從價位上非常有吸引力，一定會在消費者中引起搶購風潮。可以進行炒作，以引起消費者的關注。
五、成功引爆市場，成為最大贏家
按照前期展會營銷策略的指導，展會前一星期，主辦方為參展企業在《晚報》上做了一個房地產廣告專刊，本專刊夾在報紙中同步發行，因此發行量很大，也深受消費者的關注。正如項目組所預料，各房地產企業在專刊上都打出了參展項目的形象廣告，只有A項目打出了以促銷為主題的廣告，同時在廣告中注明了項目展區的位置，以便于消費者尋找。同時，由于大多數參展項目為住宅項目，打的都是居住理念，而只有A項目打的是投資理念。因此，使A項目的廣告版面在本期房地產廣告專刊中顯得格外醒目。廣告一經播出，賽前就有很多消費者打來電話咨詢，要求提前訂房，而銷售人員卻欲擒故縱，聲稱該優惠措施只有在展會期才能享受，屆時請到展會現場購買，為展會現場的搶購打下了基礎。會前的信息傳播取得了預期的效果。
展會前三天，項目組開始了布展工作，由于考慮到成本問題，展區設計在造型和用材上都進行了簡化。為了更好的在現場促銷信息，項目組將展區的立柱進行了加寬，于是4條立柱便成了4個廣告牌，于是項目將促銷信息打在了近5米高的立柱上，使促銷信息變得格外醒目。印有A項目投資收益分析的大存折也放到了展區的最前面，并配有銷售人員現場講解；作宣傳資料發放的小存折和印有促銷信息的促銷卡片也都準備到位；吉祥物模型出訂做完成，并聘請在校大學生做兼職，展會期間鉆到氣模里面在展區周圍走動；項目組還在展區前放置了音響，播放項目的專題片，以吸引人氣；同時，從售樓處拉來4組桌椅放在展區內，以便于銷售談判。
萬事俱備，只欠東風。對A項目具有轉折意義的房展會如期而至。展會第一天，會前通過電話咨詢要求定房的客戶便早早地來到了展區前，與銷售人員進行談判，現場氣氛火爆，看到如此場面，銷售人員的積極性高漲，談判顯得格外投入。由于促銷人員在展區內流動發放小存折和促銷卡片，消費者看到如此新穎的宣傳資料，大都仔細閱讀，大批的準客戶被吸引到了展區前。同時，吉祥物氣模也發揮了作用，它可愛的時而揮手，時而走動，吸引眾多消費者前來合影留念和駐足觀看，為展區增加了人氣。
第一天推出的10套特價商鋪被搶購一空，為了再一次營造搶購風潮，項目組決定再加推10套特價商鋪，并修改了現場訂鋪的優惠政策。展區的人越來越多，要求與銷售人員咨詢談判的客戶也越來越多，由于談判桌不夠，很多人都在一邊等候。于是項目組將展區內的接待臺移動到展區前面，在展區內又增加了4組桌椅，這時原本不大的展區，被談判用的桌椅全部擠滿了。這樣的火爆場面一直持續到了展會的第三天，也就是展會的最后一天。在最后一天下午，很多參展商都在準備撤展，而A項目的展區內仍有消費者在咨詢，于是A項目便成了本次展會撤展最晚的一個。
展會后，按原計劃項目組在推廣上進行了跟進，在報紙上加推了一個整版的廣告。其中半版以軟文的形式對A項目在展會期間取得的成績進行了炒作，提出平民化投資的概念。同時，利用半版的硬廣對A項目本次展會取得的成績進行慶賀，并加推5套特價商鋪。本版廣告投放后，便吸引了上百個咨詢電話，掀起了第二輪搶購風潮，使展會的熱銷效應得到了延續。
小結：
我公司對商業的操盤經驗幾乎為零，目前我公司唯一開發的一個商業體項目，還是與其他商業公司合作開發。從12年拿地到現在，設計圖紙出了4、5版升版圖，變更簽證不斷，光是因為電梯一項的變更簽證，造成的損失就上100萬，地基工程變更上1000萬。邊施工邊設計是家常便飯，項目工期是一拖再拖，不能按期交房的風險越來越大。詳細探明商業地產與住宅地產之間的區別，對我們更好地操作商業地產項目是至關重要的。
商業地區與住宅地產區別較大，主要是底樓位置要求、目標顧客、功能用途、消費環節、物業要求、產品設計、營銷方式、投資回報形式、專業程度、綜合實力等等。
1.產品性質不同
住宅產品的本質是功能性產品，其直接使用功能正是消費者購買的主要動因，價值的前因是居住，超值是居住功能的同期附帶價值表現。
商鋪的絕大多數買主購買的首要目的是出租獲利，已經商鋪本身的售價升值。購買的根本目的是讓手中現有資金通過商鋪這一“產品”實現保值增值。因此，商鋪的本質是金融產品。
2.價值體系不同
住宅項目的主體是開發商、業主、物業管理公司，開發商移交產品后價值就得以實現；而綜合型商業項目中，需要開發商、業主、經營商戶、商業管理公司、物業管理公司、消費者6種角色，商鋪開業后能持續良好的經營，商鋪的價值才算真正得以實現。
3.客戶構成不同
住宅的購買者主要是小資階層、白領階層、普通人員，現目前市場條件下，基本是自用，投資者較少。商業地產的購買者則是一般的經營戶和投資者，自營與投資者的比例反而是3：7或2：8。
以上的不同，注定了開發關注點不同，主要是以下幾方面：
3.1地理位置方面
住宅地產的環境，只要能進人，只要能通車就行；商業地產的價值首先體現就是地理位置，應選擇成熟的商業區或者是有發展潛力的商業地段。
3.2銷售策略方面
商業地產是物業升值和商業經營收益為投資動力，即商業銷售后要考慮返租、回報和風險的問題。
住宅項目的營銷策略目標是讓人認可項目，商業項目的營銷策略目標不但要認可項目，更重要的是要讓他們對項目的定位、經營管理有信心，對項目今后的增值升值有信心。即需要通過對商業發展前景、片區商業發展前景、經營管理承諾的分析、論證引導客戶建立起投資的信心。
3.3推廣節奏方面：產品決定客戶，客戶決定推廣
住宅的推廣過程的重點和難點是在項目還沒有具體形象的時候。因為在項目前期，所有的定位和設計都只停留在圖紙上，人們對項目的態度存有一定的謹慎，而隨著工程進度的進展，項目逐漸呈現在人們的面前時，對人們的信心是非常有利的支持。
商業項目推廣的重點階段是項目開盤前后，這是商業項目銷售的黃金時間。因為商業項目的購買動力來源于客戶的信心，而客戶信心的建立，主要看項目推廣的信息傳達。在項目操作的前期，開發商具有信息優勢，可以有甄別地傳達信息，很容易樹立起客戶對項目的信心，短時間內促成銷售行為的產生。但隨著項目的進展，開發商的信息優勢將減弱，客戶獲得信息更多，思考的因素也就會更多，購買猶豫性也就不斷增強。同時商業項目必須要能招商營業才能初步體現其價值，因此開始營業前的招商進展，營業后的經營狀況直接影響了各個層面客戶對項目的信心。
3.4綜合實力方面
從資金運作的角度講，對于住宅地產，銷售便是資金回籠的開始，用銷售帶動項目的后續開發。而商業地產的銷售風險很高，商業銷售完成后，對后期的資金需求量還很大，需要大量的資金投入才能完成商業經營的培育期，實現盈利。即商業地產的資金投入周期長，回籠資金慢，財務壓力大。需要公司強力的資金實力，才能支撐項目開發完成，獲得贏力。我公司開發的項目，就是從12年5月開始資金投入，預計到17年才能回本，后續商業運營良好，才能獲得利潤。
3.5對專業的策劃機構要求方面
[關鍵詞] 城市郊區化 社區商業地產 房地產開發
商業地產一般是指用于各種零售、辦公、餐飲、娛樂、健身服務、休閑、倉庫等經營用途的房地產形式。按用途分類一般可分為如下4 類 :(1)商業經營類物業:包括商業街、百貨商場、購物中心、超市、獨立門市房、產權商鋪等。(2)辦公用物業:包括寫字樓、商住兩用樓等。(3)餐飲酒店類物業:包括餐館、酒店、酒吧、旅館等。(4)倉儲類物業。
社區商業是指以地域內和周邊居民為主要服務對象的商業形態。是以一定地域的居住區為載體,以便民、利民為宗旨, 以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標, 提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業。社區商業和其他商業形態如百貨商場、購物中心等都有著明顯的差別,其核心的消費者來自周邊社區居民。小到幾間住宅底商,大到幾萬平方米的社區配套商業,都被大家稱之為社區商業。
在城市郊區化的浪潮中,社區商業在美、英等發達國家應運而生。對于社區商業這個概念, 早在20世紀50年代就在美國出現,當時由于家庭汽車的普及以及城郊新建的發達的高速公路,使得城市居民大量向郊區擴散,由此產生了專門為郊區新建居住區居民服務的社區商業。60年代, 英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區化而出現社區商業,到70年代,新加坡的社區商業也開始大規模發展起來。20世紀80年代末90年代初,在我國城市化和房地產成片開發的進程中,新居住社區離城市商業中心越來越遠,提供居民日常生活必需品的由底層住宅改造而成的商鋪大量產生,形成了現代意義上的社區商業。
一、城市郊區化的發展趨勢
城市郊區化是城市離心擴散的結果,是城市人口和某些城市職能由大城市中心區向郊區擴散遷移的過程。城市經過多年的建設與發展變化,在其建成區內部會形成一些經濟相對衰退、房屋年久失修而殘舊、市政基礎設施落后、居住質量與環境較差的地區,即舊城區。由于城市中心區產生的排斥力(地價上漲、交通擁擠、環境惡化等)和郊區產生的吸引力(低廉地價、有利區位、廣闊空間等)等原因,大量居民遷往郊區。隨著人口和工業外遷,零售業、批發業等商業也遷往郊區。另外,房地產開發商也因有利可圖而在郊區大規模置地建房,甚至部分金融業和辦公業也因郊區低房租、低稅收而選擇郊區。比如在美國,各大城市的郊區已經成了“中產階級”集中居住的所在。空氣清新、風景優美且社會治安情況較好的郊區成為許多城市居民向往的居住地。而發達的交通工具,特別是私人汽車的普及,也使得人們可以住在郊區而工作在中心區。
中國的住宅空間拓展也將符合這一規律。 近年來,中國許多大城市中的居民紛紛遷往郊區居住,郊區的住宅和商業地產開發進入快速發展階段。
二、郊區社區商業地產發展中存在的問題
1.開發:缺乏規劃
任何商業地產項目的開發,都離不開政府政策和城市規劃,作為滯后發展的郊區商業地產開發更是如此。社區商業地產涉及到相關產業經濟、人口數量、消費水平、市場容量、業態選擇、商品定位、商業運營等綜合考量。因此,社區商業地產的建設與城市的和諧發展息息相關,加強城市社區商業開發建設的宏觀管理和統一規劃是必需的選擇。但目前,我國很多城市社區商業網點的規劃還沒有納入到城市規劃這個具有法律效力的規劃范疇之中。盡管各地省會城市已經做了城市網點規劃,地市級,也就是二三級城市正在做這個規劃,但是這些規劃還沒有產生具有城市規劃同等的法律效益。 而從開發商的角度,出于自身利益的需要,不可能站在地區商業平衡的基礎上進行建設,只是從本位的角度出發,力求最高的資金回報。網點建設規劃缺乏政策約束,加上開發商逐利的本性,必然導致盲目無序的投資開發。從宏觀上講,直接影響了我國商業網點布局階段性、地域性的平衡。在商業業態的結構選擇上,又多是購物和餐飲,缺少休閑、娛樂、健身以及綜合消費的商業設施。布局失衡、業態趨同不僅無法滿足消費者多樣化的需求,更為嚴重的是加劇了同業間惡性競爭,使得社區商業地產建設脫離了商業發展的需要,超出市場實際需求和購買承受能力,浪費了寶貴的社會資源。
2.建設:市場定位不明
定位不準是當前社區商業地產的主要問題之一。目前,很多社區商業項目的定位與開發沿用了住宅定位與開發的模式,思路上存在偏差。由于忽視了商業地產的專業性,一方面未進行專業的市場研究,對區域的需求估計錯誤,另一方面沒有從當地消費者的角度進行項目的開發設計,結果導致選址失當,定位失準,由此引發網點店過剩,重復建設等一系列矛盾,為后續經營帶來了隱患。
3.銷售:急功近利
商業地產開發比住宅開發具有更高的收益性。一般情況下,商業地產開發成本比住宅高60%～80%,但售價卻是住宅的2～3倍。此外,與其他房地產產品不同,商業地產不會因房齡增長而降低其投資價值,好的商業地產因其稀有性,會隨著商圈的發展成熟而不斷升值。承租戶對商業地產的裝修投資、盈利預期以及長期規劃,決定了商業地產租約的長期性和穩定性,這都使得商業地產受到開發商的青睞。現在很多地產商急功近利,抱著“賣完就走”的經營思路,以售代租,希望“開發―出售―再開發”的循環周期越短越好。只注重前期開發并盡量縮短開發周期,項目建成后能租則租、能賣則賣,至于項目是否適合經營則根本不予考慮。商業地產建設項目和建設后的整體運營出現嚴重脫節。由于缺乏整體的經營主體,開發商只能將商鋪賣給中小投資者以便回籠資金,中小投資者再根據自己對市場的判斷進行經營,經營主體多元化不可避免出現混亂的局面。開發與經營的脫節,導致物業經營存在很大的風險,最終將降低社區商業地產本身的價值。
4.經營:散亂無序
我國社區商業地產開發運營模式主要以出售為主。開發商往往把社區商業地產作為房產的附屬物、配套建筑,以傳統住宅開發的慣性作用和思維定式來開發,缺少售后經營管理經驗,任其自然發展,很難形成配套齊全、經營有續發展、品牌化程度較高的社區商業。分割出售模式下,開發商一般不涉及商業項目后期經營管理,可以快速回收投資,進而實現短期套現減輕資金壓力,并且無需承擔后期經營的壓力和風險。但這種商鋪零售的方式往往為日后的商鋪經營種下禍根。開發商將項目部分或全部出租給投資者后,缺乏對項目的整體控制能力,很難把握未來入住經營商戶的檔次和品位以及對整個項目的影響,導致商場經營雜亂,管理不善,最后出現街頭“大排檔”的局面,實際回報與預期收益相差甚遠。這不僅損害了投資者的利益,帶來較大的投資風險,也在空間上限制了社區商業的發展形態,還會損害開發商的形象,對城市社會經濟的發展造成不利影響。
三、郊區社區商業地產的開發運營策略
1.進行科學、統一的規劃,合理確定位置、規模,因地制宜地發展社區商業地產項目
城市管理部門和商業管理部門必須進行科學的商業網點規劃,保證各類社區商業項目在數量和結構上的協調,避免重復建設、惡性競爭、盲目開發;同時,社區商業地產項目建設應該結合當地的風俗習慣、文化環境、產業優勢和歷史傳統,使商業地產的發展與城市建設、城市經濟的可持續發展相協調。
在項目建設之初,社區商業地產開發商應深入了解該地區的經濟發展水平、商業形態以及市場需求狀況,以此確定開發規模、業態組合和目標市場。避免盲目開發造成投資失敗和資源浪費。在目標市場定位中,要注意突出個性和特色。尤其在商業設施密集區,更要注意錯位經營和異質化競爭,必須將市場細分,避免“千店一面”的重復經營。
在社區商業地產項目選址時,要對各時段的人流量、主要客戶群等進行詳細調研。同時,還要仔細研究政府規劃,了解城市發展方向。要根據地理位置選擇店型和規模,在城市的副中心應選新興業態,在郊區,盡量選聚人氣的業態等等。
2.加強郊區社區商業地產開發項目前期策劃工作
對項目進行準確的產品市場定位、加強產品策劃力度、進行經濟測算。市場調研要求明確區域市場宏觀環境調研方向、把握區域市場及項目地塊調研重點、細化消費市場調研對象;深入分析項目競爭力、研究同類標桿項目、綜合評定項目整體定位,確定項目的盈利模式;產品策劃要求準確把握產品設計理念、提供權威的產品設計建議;經濟測算包括嚴格的投資估算和財務評價。其中,市場調研是社區商業地產項目前期策劃的基礎,定位是核心,產品策劃是定位的實現,測算是檢驗。
3.改變傳統的社區商業地產銷售運營模式
我國社區商業地產開發運營模式主要以出售為主,開發商一般不涉及商業項目后期經營管理。近年來,內地開發商借鑒香港特區經驗,逐漸引入了租售結合的方式,即開發商將將社區商業中最具升值發展潛力的物業留作自己經營,將發展潛力較小、比較零散的用來出售。這樣既可以及時回收部分開發資金、分散開發風險,又能獲取長期穩定的租金收益,同時對整個社區的商業業態起到一定的引導作用。但是這種方式存在經營權不集中的缺點,不利于社區商業的統一規劃和集中管理。從國外社區商業的經營管理經驗來看,統一的經營管理可以合理安排業態,共享信息經濟利益,降低個體商戶談判和簽訂經常性契約的費用,充分發揮專業化分工的優勢。就我國目前來看,從落實社區商業的整體規劃、保持合理的業態結構、提升社區品質等角度出發,潛心打造優秀住宅及配套商業產品的開發商不應為追求資金的快速回籠而出售社區商業,至少應在一定時間內保有對社區商業進行統一經營管理的權利,待業態基本成熟、社區商業公共服務功能基本完善后,再考慮出售。因此,售后返租、只租不售、先租后售都是可考慮的銷售方式。
售后返租方式比較適合產權式商鋪。對開發商來講,其最大的優點在于回籠資金迅速,企業經營風險小。對業主來講,不用直接進行經營管理,還能獲得穩定收益。成功的產權式商鋪大多是開發商在業態定位規劃等方面具有主導地位,與業主簽訂嚴格的授權合同,統一租賃時間,委托專業的經營管理公司進行運作。只租不售便于開發商統籌規劃社區商業,充分挖掘社區商業價值,從而提升住宅的內在價值,有利于住宅的銷售,為樓盤后續開發以及企業的品牌建設打下堅實基礎。但是只租不售對開發商的社區商業經營管理水平要求較高,且社區商業從開業到旺場需要一段培養期,因此,資金的投資回收期較難控制,收益有較大的不確定性。先租后售方式,即開發商先期將適合社區品質和居民需要的商家和業態引進來,待社區商業基本定型后再出售社區商鋪。這種方式既可以讓開發商控制社區商業的業態與業種,使之布局更合理,并幫助投資者和經營者規避風險有序經營,從而保證社區商業品質,又可以回避長期經營管理風險,不失為一種平衡利益與風險的最佳選擇。總的來講,不論是開發模式的選擇,還是銷售方式的選擇,均需要結合項目自身的特點、開發商的資金狀況和開發企業自身的發展戰略等因素綜合分析判斷。
4.充分認識物業管理對郊區社區商業地產價值的提升作用
社區商業物業作為一種商業經營場所,其物業管理企業面對的服務對象是業主、租戶和顧客,其中,租戶和顧客群是流動的,不斷變化的,且來源不同、構成復雜,因此物業管理服務的好壞直接影響到商業物業的商譽。而且現代商業物業其運作模式流行“六位一體”,即投資者、開發商、商家、專業運營商、消費顧客和政府共同參與,實現各方利益平衡,達到多贏目的。一旦物業管理機構在管理服務方面出現差錯,導致租戶或顧客不滿,將對物業商譽產生極大的影響,可能因此失去租戶或顧客,導致物業的貶值。
由于社區商業物業常常會有社會活動和商業活動的舉辦和進行,因此物業管理企業和管理者要有較強的活動策劃能力、組織能力和協調能力,并要與當地及周邊地區政府機構、社會組織保持良好的溝通和合作關系,從而提高業主的品牌形象和社會影響力,聚集人氣,吸引客流,提升物業的檔次和價值,實現物業高投資性和回報性。
參考文獻:
[1]楊茂盛劉慧:商業地產的土地需求和供應問題.《商場現代化》,2009 年1 月(中旬刊)總第563 期
[2]謝成龍:社區商業發展所遭遇的五大瓶頸.《中國房地信息》,200 9年第 6期
房地產公司簡介范文1
世聯地產
已成為全國知名的房地產綜合服務提供商，業務范圍覆蓋房地產銷售、顧問策劃、資產服務、金融服務及經紀業務。世聯地產始終依據客戶需求和市場變化，不斷創新。下一個十年，世聯地產將致力于打造集成服務領先的房地產綜合服務平臺，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺，為客戶跨地域和細分市場下的多樣化、精細化發展提供強有力的支持!
世聯地產成立于1993年，是國內最早從事房地產專業咨詢的服務機構。2007年，世聯地產整體改制，成立深圳世聯地產顧問股份有限公司。
截至2013年9月，除西藏、新疆、內蒙古、寧夏自治區及青海、甘肅省外，公司已在全國設立并運營的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設立的三級子公司)，員工人數超過14000人，基本完成顧問業務的全國布局。其中業務成功布局43個城市、顧問業務成功植入16個分公司。已為全國200多個城市的客戶、超過5000個房地產項目提供了高品質的綜合服務。
世聯地產以深圳為總部，分別在珠三角、長三角、環渤海等區域建立起華南、華東、華北、山東四大業務中心，形成“咨詢+實施”獨特的業務模式，提供從區域開發、舊城改造、土地出讓到項目開發、銷售以及二手房租售的綜合服務，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺。
2014年1月10日，世聯正式對外宣告世聯地產更名“世聯行”。
房地產公司簡介范文2
仲量聯行
仲量聯行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產領域的專業服務和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產的決策實現增值。仲量聯行業務遍及全球75個國家,擁有逾200個分公司，2013年度業務營收約40億美元。2013年仲量聯行代表客戶管理或提供外包服務的物業總面積逾30億平方英尺，并協助客戶完成了價值990億美元的物業出售、并購和融資交易。仲量聯行旗下投資管理業務分支“領盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產總值達480億美元。
仲量聯行在亞太地區開展業務超過50年。公司目前在亞太地區的15個國家擁有80個分公司，員工總數超過27,500人。在大中華區，仲量聯行目前擁有超過1,900名專業人員及12,000名駐廈員工，所提供的專業房地產顧問及服務遍及中國的80多個城市。
2014年在馬來西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國際物業獎”亞太區頒獎典禮上，仲量聯行再度榮膺“中國最佳房地產咨詢公司”稱號。此次，除中國市場外，仲量聯行還摘取了亞太地區其他6個國家的五星級“最佳房地產咨詢公司”獎項，以及5個類別的“最佳推薦獎”。
自2011年RCA開始此類數據以來，仲量聯行在亞太地區房地產投資咨詢顧問公司總體排名中一直位居第一，同時在亞太地區的辦公樓、工業地產、酒店和零售地產等細分市場中也位居榜首。2013年，仲量聯行資本市場團隊在亞太地區為總額超過215億美元的商業地產投資交易提供了咨詢服務，占該地區的市場份額的36%。
房地產公司簡介范文3
華業行
華業行是一家從事房地產綜合服務商，全稱“北京華業行房地產經紀有限公司”，以下簡稱“華業行”。華業行成立于1995年，歷經十余年，以置地顧問、全案策略、營銷等覆蓋房地產流通領域的全價值鏈經營體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場研究建筑規劃、產品策劃、營銷策劃、商業招商、銷售、廣告推廣、資源整合等地產綜合服務。
公司服務
全案營銷服務
項目營銷策略制定、項目推廣體系建立及實施、項目營銷策略支持、媒體及廣告策略等等。從項目拿地、前期產品定位策劃到項目銷售推廣，提供全方位專業服務。
產品與營銷顧問服務
產品設計及規劃方案顧問、市場研究及營銷策劃報告、營銷推廣方案、銷售現場管理及銷售動線組織等。營銷顧問服務主要提供專業的投資顧問服務、銷售管理顧問服務、營銷推廣顧問服務。
商業地產綜合服務
商業地產專項市場研究、商業地產市場定位及戰略研究、商業地產全程營銷推廣、商業地產招商策劃、商業地產建筑規劃及產品設計、商業運營管理服務等。
土地市場研究服務
一、商業地產概述
1.商業地產簡介商業地產就是用于商業用途的地產，它區別于住宅地產和工業地產，具有其獨特的特性。它包括百貨、餐飲、娛樂、健身服務、休閑、商用公寓、寫字樓、酒店、會議等形式。商業地產是所有房地產類型里比較復雜的一種，因為它關系到地產、商業和投資三個方面，同時又設計到開發商、投資商和消費者，只有這幾種元素同時起作用，商業地產項目才有可能成功。商業地產項目的概念具有廣義和狹義之分；從廣義上來說，商業地產是指各種非生產性、非居住性物業，主要包括購物中心、沿街商鋪、寫字樓、公寓、酒店、會議中心以及各類商業服務業經一個場所。而新俠義的商業地產則專指用于流通服務業經營用途的物業形式，包括批發、零售、物流、餐飲、居民服務、健身休閑娛樂服務等商業物業設置，而本文中所研究的商業地產主要是研究狹隘概念下的商業地產項目。
2.商業地產的特點商業地產的特點主要表現在投資大、收益期長、開發運營復雜、規劃設計難度大、風險高、收益性強等方面。商業地產投資大，這主要是因為商業地產一般都建設在城市的中心位置、人流量大的地方，只有這樣商業地產后期才可能盈利。但是現在隨著房地產開發行業的日益繁榮，土地的購置成本開始增加，而土地作為商業地產開發中最重要的成本，隨著土地價格的日益增長，商業地產的總投資也開始大幅提升。另外，商業地產項目的體量都比較大，尤其是購物中心，其體量至少要求在5萬方以上，因此大體量的商業地產項目也直接導致投資成本的增加。商業地產項目還具有收益期長的特點，對于商業地產而言，一般都采取出租的方式來收回成本，但是商業地產收益期長、見效慢，我們所熟知的一般商業地產項目回收期在10年左右，運營和策劃好的商業地產項目回收資金在6年-8年左右，根據這些數據我們可以知曉，商業地產項目可謂是所有地產形式中最慢收回成本的項目，因此市場上我們能夠看到的有名的商業地產項目大多都是房地產大亨所建，有著專業的行業經歷和雄厚的資金基礎。
商業地產項目開發運營復雜，因為商業地產在規劃之初就有狠多工作要做，要對項目周邊的競品項目進行調研，同時要當地人們的消費能力、消費偏好等進行調查，只有這樣在商業地產項目定位的過程中才不至于過高或者過低，滿足不了消費者的需求。另外，商業地產在開發過程中還要特別注意交通流線的布置、人們步行消費的動線、周邊交通的管控、是否有公交車直達、停車是否方便等，這些都是商業地產項目在規劃時要考慮的因素；最后，商業地產還需把控的是在后期運營的過程中，商家要入駐哪些？入駐的品牌有哪些？如何配比？入駐商家的檔次是高是低等等，這些都需要商業地產運營者提前做好規劃和籌謀。商業地產規劃設計難度大，這是因為現在商業地產項目競爭越來越大，商業地產開發者為了后期爭取更多的消費者，因此在規劃設計的過程中開始標新立異；另外，現在很多商業地產通常都會成為一個地方的地標，比如萬達百貨廣場、國貿360廣場等，這些都成為一個地區的標志，萬達廣場的設計和建造，在任何一次城市都是人流量聚集的地方，這是因為它獨特的設計、完善的基礎設施、舒適的購物環境等，但是這樣的設計構建在無形中卻也增加了商業地產規劃設計的難度，同時導致開發成本的提高。商業地產項目風險高，上述我們已經說過商業地產投資回收慢，需要經過大約10年的時候才能夠收回成本，但是在這個過程中，要保證消費者的到訪率、要策劃新奇新穎的活動來吸引消費者，同時要保證入駐的商家能夠有利可賺，這些都需要開發者在規劃的時候設想好；另外在這個過程中，還要考慮到我國政策的變化、宏觀經濟的變化等帶來的變化和變故，只有將這些因素都充分考慮，才有可能運營好商業地產項目。商業地產項目收益性強，雖然上述我們已經列舉了商業地產項目的種種風險，但是還是有那么多的開發者選擇投入商業地產項目，就是因為商業地產項目收益性強，不但能夠提升品牌的形象，同時隨著商業經營的開展還會帶來一些其他的附加值，而收益性強也成為眾多開發者投身商業地產開發的最主要原因。比如上海東方明珠，現在已經作為上海的地標性建筑，也成為上海的名片和標志；雖然很多人在電視劇里能夠經常的看到東方明珠的身影，也對它一直很熟悉，但是有機會到上海的時候，還是希望能夠到現場去觀看去體驗。
二、商業地產與中小城市投資環境的關系
1.商業地產提升中小城市投資環境商業地產發展是和中小城市投資環境息息相關的，商業地產前期的發展和投入離不開中小城市的投資環境，但是當商業地產發展到一定階段后，又會對中小城市的發展起到一定的反哺作用，提升城市的區域競爭發展力。首先，商業地產作為城市空間構成要素之一，上述我們已經說過，開發商通常會在設計上標新立異，會有獨特的造型和舒適的內部環境，而在后期的發展中，這些商業地產項目會成為城市和區域的名片，成為該城市或者該區域的獨特標志，對其他消費者產生一定的吸引力。比如上海的東方明珠、成都的萬象城城等，凡是到這些地方的人，都會抽時間去觀看游覽一番以不枉此行，因此商業地產項目對于吸引周邊城市的消費，提升城市的輻射能力具有相當重要的作用。第二，商業地產有利于吸引中高端品牌的投資，提升城市消費能力。改革開放后我國居民的收入越來越高，消費水平和審美能力也日益提高，人們開始追求美的東西，追求品牌效應。而良好環境的商業地產項目對于吸引中高端品牌入駐具有強烈的吸引力，與傳統商場不同的是，商業地產項目在開發之初便大致定位為高端品牌，旨在為高消費人群提供舒適的購物環境和購物體驗。作為中高端品牌而言，他們對購物環境、消費者能力、環境舒適度等都有較高的要求，而商業地產的消費環境，對消費和人氣較高的聚集能力，剛好可以滿足中高端品牌的入駐條件，而這點對于提升中小城市的投資環境也較有助益。第三，商業地產有利于提升城市居民生活水平，吸引高端人才。商業地產對于中高端品牌具有強烈的吸引力，而這點對于提升城市的消費能力和消費檔次具有促進作用；另外，商業地產舒適的購物環境和購物體驗，使得越來越多的人選擇去購物和體驗；加之人們消費水平的提高，商業地產項目成為高端人才消費的必選之地，兩者相互結合相互促進，提升中小城市的投資環境。
2.中小城市投資環境促進商業地產發展城市投資環境包括自然環境、經濟環境、市場環境、社會環境和基礎設施條件等，而這些環境共同構成了一個有機的“生態系統”———城市投資環境。首先，經濟環境的發展，為商業地產的形成奠定了物質基礎。“沒有經濟基礎就沒有上層建筑”，同樣沒有經濟基礎就沒有商業地產的發展。我國的商業地產發展始于改革開放后人們生活水平的提高，國家經濟的飛速發展，在這個基礎上我國商業地產項目開始萌芽并快速發展，可見經濟對于商業地產項目的重要性。第二，市場環境的提升，加快了我國商業地產發展的速度。改革開放后，我國經濟快速發展，GDP快速增加，人們生活水平也得到顯著提高，在這個基礎上，人們消費水平和消費意識的提升使得商業地產項目有了發展的土壤并快速成長發展起來。另外，在商業地產規劃和建設的過程中，越來越多的商業地產項目開始競爭，使得其不得不更加的用心和別出心裁，只有最具誠意的商業地產項目才能最終贏得消費者的青睞。第三，社會環境的變化，提升了商業地產品質。隨著我國城鎮化進程的加快，我國的人口開始不斷的向城市轉移，促進了城市各項交易的發展。而城市居民在這個過程中，也不斷的從繁忙的日常生活中解脫出來，開始尋求更高水平的生活質量，而商業地產項目作為滿足人們這種需求的綜合體項目，則應運而生。最后，基礎設施的改善，促進了商業地產的合理布局。商業地產項目對于基礎設施的要求較一般商業項目高，它不僅要求水、電、氣的穩定供應，同時對于其他基礎設施的完善配備也有較高的要求，否則將直接影響到人們的購物消費體驗，影響人們對于商業地產項目的印象，進而影響商業地產項目在區域內的發展。但是隨著我國目前基礎設備的日益完善，商業地產項目已經具備了在中小城市發展的條件和基礎，而商業地產項目的發展又將促進中小地區城市建設更加完備的基礎設施建設。
三、中小城市商業地產投資環境評價方法
1.投資環境評價方法投資環境是一個綜合性、包含范圍很廣的概念，前人曾經從不同時間、空間、立場和角度探索出有效的評價方法，但是歸結起來，目前國內外的投資環境主要有定性評價方法和定量評價方法兩種方式。其中定性評價方法包括冷熱過比較法、等級尺度法、多因素和關鍵因素評價法、道氏評估法、抽樣評價法等；定量評價法包括層析分析法、模糊綜合評判法、因子分析法和主成分分析法、灰色關聯分析法等；而其他比較具有代表性的主觀評價方法包括數據包絡分析、回歸分析模型、綜合指標評分法、投資華景熟化度類型分析法等，這些都是中小城市商業地產投資環境中會用到的分析方法，方法各有不同操作方式各有利弊，但是卻都是為了在調研的過程中能夠做到客觀公正，以便于后期中小城市的投資環境和商業地產項目能夠形成互惠互利的關系。
2.商業地產投資環境評價方法上述我們提到的是投資環境的評價方法，而商業地產的投資環境評價方法主要是用于區域性投資環境的研究，目前國內外關于這方面的研究文獻還都比較少，主要的方法有清華大學王松濤、陳偉等使用的聚類分析法；中北大學聶振華等采用的主成分分析法；張偉采用的層析分析法等等，而如上所述，不管采用哪種分析方法，其最終的目的就是為了探討出商業地產與中小城市投資環境之間的關系。
四、結語
一般來說，商業地產的市場調研分為：商場調研、商圈調研、消費群體調研三大項
商業地產的操作與普通的社區房地產完全不同，社區房產在調研中更偏重于消費群體的調研，而商圈是做為房產的便利性賣點來定位的。
針對商場的調研
以經營狀況優良與經營狀況差的兩大類商場做為調研分析的母本。
1）、分析各商場的定位并測算其定位的精準性
對所在城市的各主要商場逐一進行定位統計，并分析出定位的精準性，并測算定位與經營的關聯影響、經營狀況與定位是否存在沖突性，統計分析當地市場最受歡迎的商場定位模式，以此做為規劃的依據。
2）、業態分布的調研
業態調研不要只是羅列各調研商場的大體業態組合，而是要根據不同的商場經營狀況來統計，分析出經營狀況優良的商場業態組成比例，以及經營狀況差的商場的業態組合情況，觀察分析優秀業態組合對吸引客流所產生的效應力，并以此做為對照，統計出當前最佳業態組合的可能性計劃，做為之后的業態規劃本土依據。
3）、動線設計
將現有商場所有的動線模型進行統計，根據商場經營優差的狀況，總結出不同的動線模型所針對的顧客消費的影響力，并篩選出最佳的動線模型，做為之后的動線規劃本土依據。
4）、功能區劃分，除業態布局外，根據所調研的商場，總結服務區、客流分區、配置區（接待區、寄存區）功能的劃分，并以此為依據，考察各商場此類功能區的差異化與所產生的經營輔助效益，并將其計入調研報告，做為規劃依據。
5）、運營模式的調研
將所有調研過的商場進行分類，統計各商場所采取的運營模式，管理模式、收費方式等因素，統計出經營狀況最好的商場的運營模式，并對照經營狀況較差商場進行評估模式不同所產生的影響，以及不同的運營模式所產生的招商效果與持續經營能力
針對商圈的調研
商圈調研分為項目所在商圈調研與本城市各商圈調研兩大單項。
對項目所在地調研
1）、采取定點觀測法，測算出項目現場日均人流量與車流量，以此測算自然顧客流數量；
2）、分析出項目所在商圈主要購買力拉動群體，尋找初元化的顧客群體，此類群體可作為天然顧客組成元素成為規劃中的單項業態組成依據。
3）、統計出項目所在地直徑兩公里內的各種基本狀況（商業、社區、金融、交通），并測算出直徑內業態分布與經營情況，測算出經營狀況較好的業態與較差的業態。
4）、對直徑內不同業態商戶調研，了解行業信息，并測算其對該項目的評估與期望。
對城市其它商圈調研
1）、將所在城市商圈進行劃分，對每個商圈進行詳細評估，分析出各商圈的主要購買力拉協群體，并將商圈的主要營利業態組合進行統計，分析出各種品牌業態的經營狀況及市場受歡迎度，以此在推算當地的最佳經營業態。
消費者調研
消費者調以消費習慣與消費喜好兩項內容為測算母體，做為商場定位與業態比例分配的依據。
與傳統房地產操作不同，商業地產的消費者調研我們列在調研計劃的最后一項，統計各不同年令段對該城市商場的看法，了解各年令段消費習慣、常選購物場所、對喜愛類型商場的期望點（貨品、服務、價格、定位等），以此對照分析目前各商場尤期是同類商場經營模式的空白點，作為尋找合適的模式的依據點。
綜上，調研工作每一個單項都與其它單項互為聯系，單項的結果將直接左右其它單項的調研結論，綜合每一單項調研的量性結論，將調研工作詳細科學的進行完畢后，才可根據調研結果進行商業地產的定位，確立商場的最佳運作模式與業態組合，此時，就可以根據同城商場的調研情況進行整合優化，并根據消費群體定位做出最佳商業模式，唯有科學的規劃，才能保證持續經營，吸引商戶的加盟興趣。
后注：商業地產尋找策劃公司要慎重
做商場規劃要慎之又慎
如果沒有真正的商場運營3年以上經驗，就不要指望策劃公司會把商場的規劃做好，一些所謂的地產策劃公司連根本的業態組合都不懂，更不要指望其在運營模式的系統性，我們可以看到由非專業策劃公司做的業態混亂、動線設計紕露百出，死角處處都有，專業的營銷公司會根據商場各樓層經營業態分布，在通道規劃與動線設計上進行精心布置，確保沒有死角，最大化保證客流的到達率，并消弱商戶擔擾。
不要過于迷信另類定位之說
差異化策略是策劃公司慣用的思維方式，為了招商轟動性，策劃公司會在定位上選擇另類的定位以制造眼球效應，但直接后果就是會造成招商容易經營難，因為項目的定位需要與運營體系、模式系統化，缺一不可，而策劃公司基本偏重于招商推廣，卻對商場運營一知半解，盲目招商后只會令后期的運營步步維艱。
商業地產要注重穩扎穩打的步驟，面積在3000平以下的小型商場，可以操作成比較個性與另類的模式，因為經營面積較小，商鋪數量劃分少，操作起來相對風險較小，例如規劃成女性商場或時尚商場。8000平以上的商場絕對不要冒險采取異類模式，科學的定位度與業態組合是操作的基本條件，不要一時迷信于某些策劃公司的另類思想，而導致開業容易倒閉快的局面，因為商業地產需要的是踏踏實實的運營而并非靠概念支撐！
關鍵詞：財務預算管理；商業地產開發經營；預算編制
商業地產企業有著投入資金量較大、建設周期較長的特征，并且面臨著一定的市場風險以及政策風險。對于商業地產企業而言，財務預算管理是對風險加以規避的必要手段，同時這也是商業地產企業中的一項核心工作。在商業地產企業的開發及經營過程中，財務預算管理工作的開展質量，將會直接影響到企業的經濟效益。因此，研究財務預算管理在商業地產開發經營中的應用情況，有著非常重要的意義。
一、商業地產開發經營中財務預算管理存在的問題
1.企業的管理者對編制財務預算工作的認識不足財務預算工作的作用包括兩個方面，一是對企業在未來一定時間的財務狀況加以預估，二是對企業的經營成果加以分析。但是財務預算工作絕不只是財務部門自己的任務，而應該是在財務部門的主導下與其它多個部門共同合作來完成的。例如，商業地產企業在最終得到土地之前，企業的營銷部門就應該對產品的銷售價格加以預估，并參照產品在市場中的定位來預測其利潤，并最終確定出拿地價格。在商業地產企業所開發的項目中，所有的成本都與之相關，所以，商業地產企業可以收集土地成本、建筑成本、用于開發的間接費用、各方面的稅金等信息，并反映在項目的各個環節上。但遺憾的是，目前大多數的商業地產企業管理者對編制財務預算工作的認識都存在著嚴重的不足。2.財務預算準確率相對較低不同的商業地產企業對財務預算的內容、制定方案以及執行情況也各不相同，且存在著很大的差異。實際上，造成這個差異的原因主要有兩個，一是商業地產企業的財務人員在對財務預算進行制定時，缺少應有的客觀性，并沒有對企業的明年計劃和實際財務狀況加以認真地分析，這會使得財務預算所編制的目標會和企業的實際經營狀況產生較大的偏差，導致兩者之間并沒有聯系到一起；二是一些商業地產企業的財務人員在制定財務預算時并沒有注意到商業地產行業的規律和特點，缺乏足夠的執行力和契合度，這種情況下做出的預算在實際的執行過程中也會與企業的實際經營狀況產生較大的偏差。3.企業戰略目標、項目開發預算和年度財務預算之間缺乏聯系商業地產企業的開發項目通常會有著不確定因素較多的特點，而開發周期較長就是這個特點的體現。在這種情況下，對財務預算加以合理地編制是非常重要的。做好對財務預算的編制工作，不僅能將企業的年度財務經營狀況展現出來，還能綜合地反映出企業所開發項目的實際情況。可是在目前階段，很多商業地產企業仍然在套用傳統的預算方式，而在傳統的預算方式中，企業戰略目標、項目開發預算和年度財務預算之間缺乏足夠的聯系，這對于企業對財務預算的合理編制來說是十分不利的。
二、提高商業地產開發經營中財務預算管理水平的具體措施
1.提高商業地產開發企業預算編制的合理性在商業地產企業的日常工作中，財務預算管理工作的開展質量會直接影響到企業的開發與經營。因此，商業地產企業的管理者必須真正認識到財務預算管理工作的重要性，將財務預算管理作為企業的核心管理工作之一，并針對性地為財務預算管理工作的實施提供所需要的支持。同時，商業地產企業的管理者應向員工們多加灌輸財務預算管理工作的重要程度，為財務人員提供真實可靠的財務數據，避免財務人員在進行財務編制工作時遇到過多的阻礙，提高預算編制的合理性，確保財務預算管理工作可以在各部門員工的配合之下得以順利開展。財務人員在進行預算編制時，需要重點關注土地的使用情況，搜索有價值的土地信息，并參照相關的法律來制定出一個科學、合理的預算編制方案。另外，商業地產企業的財務人員對于向銀行貸款時出現的各種稅率問題，必須要嚴格地加以分析和計算，使商業地產企業的財務預算管理質量及效率得到充分地保障。2.加強各部門之間的配合，合理估計各方面的預算在商業地產企業的工作中，開發項目的預算工作會涉及到多個不同的方面，如綜合地價、研發費用、工程費用以及手續費等等。因此，商業地產企業的管理者應當對收入成本進行預算，并對現金預算分期展開合理地規劃，做好隨時進行籌資的準備。對于上述這些工作，商業地產企業的各個部門需要緊密地配合財務人員的編制預算工作，各部門具體的工作內容分別為：營銷部門主要負責與資金預算有關的一些工作，如銷售支出預算、銷售回報預算等；開發部門和工程管理部門主要負責地價支出編制工作以及工程建設所需的資金支出預算；財務部門主要負責對償還銀行貸款本息支出的編制工作以及對稅費支出的預算工作；人力資源部門主要負責培訓費的編制工作以及對人工成本的預算工作。由于商業地產企業的產品通常有著較長的核算周期，且對收入確認產生制約的因素也較多，其成本項目存在著特定性。因此，商業地產企業的管理者需要在獲得土地之前就讓營銷部門與策劃部門對地價指標和凈利指標展開初步地預估，然后再讓項目部、財務部、營銷部、設計部以及策劃部等業務部門共同對商業地產開發過程的前、中、后期的實際收入與成本進行分期預算，從而完成對整個項目損益情況的預算。3.提高商業地產企業財務預算管理的準確度商業地產企業在平時的開發經營工作中，財務預算管理工作的準確度至關重要，它是保障財務預算管理質量的關鍵。財務人員在進行財務預算管理工作時，需要時刻把財務預算管理的準確度放在最重要的位置上，因為財務預算管理的準確度會直接影響到企業的經濟效益以及企業在未來的發展趨勢，它是商業地產企業在戰略目標制度工作上的必要依據。所以，商業地產企業的財務人員在開發和經營各種工程項目之前，需要先收集與該項目有關的多方位信息，并對項目信息的可靠程度加以分析，嚴格確保項目信息是真實可靠的，這也是促進財務預算管理工作順利開展的關鍵。同時，財務人員還要制定統一的財務預算管理制度，使財務預算管理工作能擁有一個可靠的依據。在對財務預算管理工作進行規范時，財務人員應當把財務預算管理工作與財務監督工作有機地結合起來，從而提高財務預算管理工作的質量。4.加大對財務預算的考核力度對于現代企業而言，開展和實行任何經濟活動的最終目的都是為了實現企業的預期目標，這也是企業財務預算管理最根本的要求。因此，商業地產企業的管理者若想真正提高企業的財務預算管理質量，就應當在執行財務預算時充分落實事先所制定的經營策略，加大對財務預算的考核力度，提高對財務預算的控制和約束程度，這樣才能使企業的業務預算工作以及財務預算工作得到有效的落實，使企業的財務預算管理體系能夠更加地完善。商業地產企業的各個部門在日常工作中，尤其是在一些與商業地產的建設及銷售有關的活動中，一定要嚴格落實預算工作，必須要確保在預算的范圍之內來開展相應的經濟活動。例如，商業地產企業可以將“以月保季，以季保年”的原則作為基本的財務預算管理策略，并將這一策略運用到實際的管理工作中，從而保證財務預算政策能夠得到充分地執行。另外，企業還應建立一個完整的財務監督機制，并通過該機制來對財務預算管理工作的執行情況加以反饋，最終形成一個全面控制、全員參與的財務預算管理體系。
三、總結
由此可見，盡管當前階段的商業地產企業中的財務預算管理工作存在著一系列問題，但這些問題并不是無法解決的。對于商業地產企業的管理者而言，應當提高商業地產開發企業預算編制的合理性，加強各部門之間的配合，合理估計各方面的預算，提高商業地產企業財務預算管理的準確度，加大對財務預算的考核力度。只有這樣，才能真正提高財務預算管理工作的質量，從而實現企業的可持續發展。
參考文獻：
[1]劉正.商業地產開發經營中財務預算管理的應用與實踐方法分析[J].財會學習,2017,(10):72-73.
[2]劉平.財務預算管理在商業地產開發經營中的應用探討[J].財經界(學術版),2014,(20):174-175.
關鍵詞： 房地產商業項目風險管理
Pick to: the construction project due to long time limit, large investment and main body participation, the complex relationship organization, in the process of implementing a lot of uncertainty. Commercial real estate project implementation will face all phases of the risks, the risk management are in essence a lower risk to the negative impact of the decision-making process.
Keywords: real estate business project risk management
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
建設工程項目由于工期長、投資大，參與主體多，組織關系復雜，在實施過程中不確定性因素很多。因而，在項目實施過程的各個階段將面臨各種風險，風險管理實質上是一個降低風險負面影響的決策過程，該決策過程包括識別、估計與評價、處理及后評價幾個階段。本文主要介紹了房地產開發項目中商業地產項目風險管理及控制措施等內容。
一、項目風險管理概述
現代風險管理一般由三個階段組成：在識別、估計和評價了風險之后，就應考慮如何有效地控制和處理風險，即選擇應采取的各種避免損失和控制損失的對策，分析各對策的成本及后果，各施工企業根據自身的經濟狀況及風險管理的總方針和特定目標，確定各種對策的最佳組合，達到以最小費用開支獲得最大安全效果的目的。
風險控制對策是指處置風險和避免或減少損失所采取的各種措施和手段，這種處理技術的主要特征是力圖避免或減少涉及風險各方所面臨的風險及其影響，即通過回避風險、損失控制、非保險轉移等手段，消除或抑制風險因素，防止風險事件發生，盡可能地將風險損失減少到最低限度，一般在損失發生前實施。回避風險系指直接避免能導致風險的事項和活動，以消除可能發生的損失。
二、商業地產六大風險
1、物業形式明顯不同
商業物業與地產商熟悉的住宅、公建等明顯不同，商業物業應具備與之相對應的經營模式和管理人才，否則將會付出慘重的代價。因此，開發商業地產不能簡單套用住宅的先設計后銷售模式，而應先確定經營模式、招商對象和業態需求,進行建筑規劃設計，以最大限度地減少日后改造費用的成本，從而降低開發風險。
2、競爭加劇價值下降
高額利潤驅使著眾多的地產商跟風進入商業地產的開發領域，由于信息的不對稱，在同一區域可能會出現多家商業地產項目撞車的現象，導致商業地產從短缺熱銷到過剩滯銷的嚴重后果。因此，進行競爭者調查和掌握政府商業規劃十分重要。
3、充分認識資金壓力
大型商業地產項目的招商對象通常是已經或準備進入中國的外資商業企業，由于他們更多地是租用而非購買商業物業，因此若無強大的資金實力或無力自己經營，則很可能會被資金壓力逼上絕境，甚至出現新的爛尾地產項目。
4、復合人才嚴重缺乏
商業地產在國內特別是北方地區起步較晚，目前開發商業地產的開發商多為地產商，對商業的選址、功能要求等專業知之甚少，對地產和商業均為精通的復合型人才更是鳳毛麟角。人才的短缺導致開發商業地產的風險加大。
5、利潤過高產生泡沫
目前國內一些城市特別是大型發達城市，由于策劃炒作等非理性因素，導致商業地產的租售價格虛高，一些經營者在商業微利時代的大背景下，不堪高價格的重負，很難步入持久的良性經營，經營者的失敗最終將會把爆漲的商業地產市場拉下馬來。
6、經營理念差異過大
商業地產應屬于邊緣產業，商業與地產兩個行業的差異性很大，經營決策理念也相去甚遠。在實際中兩個行業人員在決策理念和經營運作過程中，時常產生劇烈的碰撞，達不到："1+1=？"的統一，不和的最終結果必定是商業地產項目的失敗。
三、有效控制風險
由于商業地產經營回報期長，投資大，風險大，一旦開發經營不理想，將造成巨大的經濟損失，對此，可以從以下幾個方面來控制風險。
1、選址應權衡各種因素
商業地產選址首先應考慮項目所在地的城市影響力，目前一些地級城市由于交通不完善、旅游資源不豐富、城市影響力弱，開發大規模MALL就值得商榷。其次，項目應考慮交通系統是否完善，因為交通將影響項目的核心商圈輻射半徑的大小和物流系統成本的高低。 第三，應考慮核心商圈消費能力，以本地消費為主。第四，應考慮政府對地段的重視程度。作為發展商或公司對商業經營了解得太少，所以在進行商業項目選址論證時一定要有商家或經驗豐富的商業顧問公司參與；在選址論證上不光靠經驗，還要有大量的定量分析，既然商業地產的價值要靠招商來實現，而要成功招商必須與商家（主力店）有"共同語言"，從商家的角度來論證商業項目選址的合理性，而不是一廂情愿的"單相思"。
2、開發規模宜適度
目前，我國商業地產開發好像存在一種誤區———越大越好，事實上，商業規模受商圈購買力和商圈其他商業設施的制約，所以商業地產的開發規模要通過科學的分析。一般來講，5萬平方米左右的MALL區能基本滿足一般二級城市的購物消費功能。
3、項目定位應適度超前
在對商業項目定位前，除考慮項目所在地的總體經濟環境、產業結構、人口基數、消費能力、消費支出、消費習慣、當地人生活水平、商業布局現狀等市場情況外，還要對經濟發展趨勢、商業發展格局進行詳細分析，項目定位要適度超前。
4、營造主題特色吸引消費者
沒有特色、沒有主題的項目就沒有生命力。主題一定要有豐富的內涵來支撐，要特別抓住購物群體當中核心的部分，充分考慮本地文化特征，商圈的最為有效的輻射范圍主要還在本地市場，受現在的收入條件限制，對外地市場的影響，畢竟有限。
5、專業化經營管理保證投資者利益
有不少商業項目，前期開發推廣都非常成功，但經營非常艱難，從而造成投資者信心喪失，因此聘請著名的商業管理機構已經成為我國目前商業地產開發的主要模式。
總之，商業地產開發應在科學選址、定位的基礎上，確定經營模式、招商對象和業態需求，并請專業商業規劃公司進行商業規劃設計，最大限度地減少日后改造費用的成本，從而降低開發商業地產的風險。
參考文獻：
〔1〕全國造價工程師執業資格考試培訓教材，工程造價管理基礎理論與相關法規，中國計劃出版社2009年第五版。
關鍵詞:REITs 房地產信托基金 旅游商業地產
一、REITs相關知識及其特點
房地產信托基金的英文名稱是Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs，這是以美國為代表的大多數國家的名
詞，英國將房地產信托基金稱之為Property Investment Fund，簡稱PIF。中國還沒有關于房地產信托基金的統一定義，結合REITs的原理，國內相關領域的專家劉李勝在《REITs運作與管理》一書中給出了如下定義:REITs是通過發行基金券(如收益憑證、基金單位、基金股份等)將投資者的不等額出資匯集成一定規模的信托資產，交由專門的投資管理機構加以管理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享，并共擔風險的一種金融投資工具。它是專門用于房地產投資、租賃開發、銷售和消費等方面的投資基金，投資范圍限于房地產領域，是集眾多的分散資金于一身，同時采用專家經營、專業化管理的一種投資體制[1]。簡單說來，RREITs是房地產行業的產業投資基金。
從投資對象角度看，REITs一般投資于產生穩定收益的房地產物業，主要業態是商業地產，包括寫字樓、商業中心、酒店、工業廠房、度假公寓、醫院等。美國有少量的REITs也投資房地產抵押貸款或者房地產貸款支持證券，具有較高的風險，但總體而言，REITs投資對象均為低風險資產。
從投資來源角度看，REITs是一個募集大眾投資成立的投資基金，其中擁有廣大中小投資者，是資金來源更廣泛，這是相對于少數人才能投資大型商業地產項目而言，是一個巨大的金融創新產品。
從基金運作角度看，REITs是在信托法律關系基礎上發展起來的，這種信托關系將產權與管理經營權分開，保證了獨立性，同時，REITs在符合規范的情況下可以選擇上市交易，也可以選擇不上市的運作方式。
從收益角度看，REITs要求每年90%的分紅比例回饋投資者，REITs這種特殊信托關系使得REITs不具有自我積累和自我發展的能力，不具有繳納公司稅的標準，從而巧妙地規避了公司稅，而且在美國，REITs投資的對象均為免稅物業，所以REITs享有很大稅收優惠。根據美國REITs協會(National Association of Real Estate Investment Trusts， NAREIT)的數據，自1971年以來，REIT指數從100點，上漲到2007年底的3394.71點，年復合收益率達到了10.29%，這一收益率超過了同期標普500指數7.65%的年化收益率(從103.94點上漲到1468.36點，經股息收益調整后)。從REITs的回報率構成來看，其股息率一直保持在較高水平，平均在8%左右[2]。因此，REITs是一種具有吸引力的穩定收益型的股權類投資產品。
REITs在海外已經發展非常成熟，美國是世界REITs的主體市場，歐洲、日本、新加坡、中國香港和臺灣等地也有發展不同規模和形式的REITs產品。現在中國內地關于REITs的推出方案正在研究完善階段，多個REITs正在籌備過程中，正式推出只是時間問題。
二、旅游商業地產的特性
商業地產并沒有規范的定義，但是各界對商業地產的具體指向和內涵有著普遍一致性，商業地產一般相對于住宅地產而言，最明顯的區別是物業用途，主要用于非日常居住的經營性質的物業形態一般被稱為商業地產，具體表現為商業零售中心、大型購物中心、商業街區、專業市場、酒店、度假公寓、寫字樓、工業廠房、醫院等形態。而住宅地產主要是滿足日常居住的普通住宅、別墅等物業。而旅游商業地產是指主要用于旅游產業的商業地產，主要包括度假酒店、度假公寓、度假醫院、旅游購物街、旅游企業辦公樓、旅游紀念品生產園區等。
商業地產一般要求較大的投資額，要求更專業的開發水平與經營管理水平，所以一般是有實力的成熟開發商和金融財團才會涉足的領域。旅游商業地產有著一般商業地產的共性，但是在部分方面體現得更加突出，主要體現在風險更高，難度更大，對投資強度以及投資回報周期對要求更高等三方面。
旅游商業地產的高風險。由于旅游商業地產一般產生于旅游集散地和旅游目的地，部分旅游集散地和旅游目的地都不在重要城市，即使在重要的城市里，也大多在城市郊區，而不在市中心黃金位置，由于商業地產的成敗與選址關系密切，所以旅游商業地產在選址上的特性就造成了旅游商業的風險性大大增加。與此同時，旅游商業地產受到直接旅游行業的影響，而旅游行業是一個非常脆弱的行業，景區生命周期隨著人們消費偏好的變化具有較大的不確定性，政治、經濟、社會等突發事件和自然氣候變化等多方面的影響因素都會作用到旅游業，使得旅游行業隨時有可能面對不確定性的低潮，形成經營周期內的風險。而這些風險在一般商業地產項目上概率相對較低。
旅游商業地產的高難度。旅游商業地產的高難度直接來源于高風險，旅游商業地產項目規劃設計與日常經營都難以戰勝自然因素形成的淡旺季，難以戰勝突發事件所帶來的不利影響。此外，經營者需要深刻理解旅游者的消費需求與一般消費者的差異，需要處理好各種文化沖突所帶來的問題，需要更多的措施來打造吸引力，需要更多技巧來培養忠誠顧客，以上因素都構成了旅游商業地產比一般商業地產更高難度。
旅游商業地產需要一定的投資強度，和一個相對較長的投資回報周期。如果低于一個合理的強度，旅游地產的失敗概率極大，反而是等于或者高于這個合理強度之后，成功的概率大大增加。這是因為旅游商業地產的成功形成需要營造足夠強烈的吸引力，舒適的消費空間，合理的商業業態。而這些事情都是需要時間來培育和調整的，這也決定了旅游商業地產需要一個旅游相對較長的投資回報期。
目前，中國的旅游商業地產項目整體開發水平較低，發展階段初級，粗制濫造的粗放型模式還很普遍，少量較成功的項目基本都依托于城市人群消費，更像是一般商業地產項目，而遠離城市的旅游商業地產項目成功案例較少。與此同時，我國旅游業發展正處于快速增長期，對旅游商業地產項目的需求是巨大的，中國絕大多數旅游目的地，都需要建設大量包括酒店、公寓、旅游購物中心等項目。
三、REITs對中國旅游商業地產行業的影響
首先，REITs為中國旅游商業地產的投資者提供了一個絕佳的退出機制。成熟的旅游商業地產項目能夠提供穩定的現金流，由于面對旅游者提供服務，所以具有較高的定價能力，同時，此類項目的土地成本較低，一般能得到政府的大力支持，也是配合開發高端住宅類產品的前期介入模式。雖然旅游商業地產項目屬于高質量的資產，但是由于其需要占用大量資金，投資回報周期漫長，資本周轉率很低，更重要的是投資者除了銷售物業，持有出租和抵押貸款這三種主要的資金回籠方式之外，沒有更好的投資退出機制，所以旅游商業地產的投資吸引力缺乏競爭力。REITs 為有穩定收益的優質旅游商業地產項目提供了一個絕佳的投資退出機制，將優質的成熟項目資產打包到REITs資產中，投資者的投資回報周期大大縮短，可以迅速回籠投資。這種加快回籠投資的退出機制，有利于回籠資金進入新的項目投資開發，從而加快旅游商業地產行業的發展。更具體來講，這種退出機制和退出機制帶來的溢價收益，還能激勵投資者更加從容，更加有信心投入，根據市場的需求，高起點和高水平地開發旅游商業地產項目。
其次，REITs可以為拓寬中國旅游商業地產項目的融資渠道。中國的發展階段早已經不再是一個資金極度缺乏的時代，相反，中國市場的資本雄厚，特別是民間涌動著大量熱錢，缺乏合適的投資渠道。同時，大量海外資金也瞄準了中國的旅游商業地產項目，希望能把資金沉淀到中國優質的旅游商業地產項目上。在這種背景下，旅游商業地產項目除了傳統的融資渠道之外，還能從REITs融到金融機構、廣大中小投資者、海外基金等多方面的資金。所以REITs推出之后，不僅有利于房地產的發展，例如旅游商業地產將有機會大力發展，還能起到穩定中國的金融市場的作用，不僅是為市場提供了一個穩定收益的低風險產品，還分散了銀行的貸款風險。有學者指出，我國適時推出REITs，可以更好地滿足居民的房地產投資需求，分流資金，緩解流動性過剩與房地產投資過熱[3]。
第三，REITs將為中國旅游商業地產帶來更專業和更先進的管理。REITs的國際操作經驗是委托獨立的專業經營管理機構來負責項目的日常經營管理，這首先是制度需要，同時也因為REITs所持物業的經營管理要求比較高。獨立的專業機構貼近市場，積累了豐富的管理經驗，是REITs取得穩定收益的重要因素。反觀中國旅游商業地產的粗放型發展模式，無論是服務態度和專業技能都有巨大的提升空間，亟待有標桿性的項目來帶領整個行業素質的提升。REITs推出之后，旅游商業地產將在業態上更加豐富，酒店、旅游商業街、度假公寓、養老公寓、保健醫院、大型綜合購物中心等新興業態將大力發展，這需要更專業的機構來進行策劃、規劃、招商、銷售等經營管理工作。可以預見，REITs將帶領中國旅游商業地產從粗放型的管理階段過渡到專業化的精細管理階段。
第四，REITs將催生中國自主品牌的旅游商業地產投資基金。以美國為例，Boykin Lodging Company、Extended Stay America、Host Marriott、UDR、AMLI、Parkway等著名的投資基金，專注于旅游商業地產的投資，已經走出美國，在全世界拓展業務。中國有著巨大市場，也有部分企業在這方面做了大量的前期工作，REITs的推出將有利于這些企業做大做強。以萬達集團為例，萬達正在爭取REITs項目，萬達除了城市綜合體之外，萬達的酒店業務，旅游商業地產業務均可以打包到REITs資產中。2009年初，萬達集團聯合中國其他三家一流的民營企業在長白山投資200億元打造長白山國際旅游度假區[4]。與此同時，萬達集團將旅游地產的觸角伸向了中國一流的旅游目的地，例如三亞、云南等地。萬達集團等中國優秀旅游地產開發商將在REITs的幫助下迅速成為著名的行業投資基金。
最后也必須客觀地指出，REITs作為一個新的金融產品，并不能從根本上改變中國旅游商業地產行業的現狀，只能推動旅游商業地產行業上一個新的臺階。主要表現在REITs一般只收購成熟商業產品，對投資前期開發的項目有著嚴格的控制，這點并不能從根本上解決旅游商業地產開發面臨的資金問題。
參考文獻
[1]劉李勝、高翔，《REITs運作與管理》北京，中國時代經濟出版社，2009年(p2).
[2]旅游財富網:美國有限合伙投資及權益性投資基金.
所謂商業地產，是指在開發商業性建筑項目的過程中，將投資估算、開發規劃、市場定位、業態組合、招商、銷售和運營管理等按一定的次序作為一個整體流程來運作的房地產開發與經營業務，它包括商場（購物中心等）、娛樂場所、休閑性場所和各類消費場所的商業物業的開發與經營。
2007年1～2月份商業營業用房投資比上年同期增長12.7%，增幅比同期房地產及辦公樓投資分別低11.6和6.8個百分點；2007年第一季度，商業營業用房投資雖有所反彈，即比上年同期增長17.7%，但增幅不僅比同期房地產投資低9.2個百分點，而且比同期辦公樓及其他非住宅投資分別低5.3和2.3個百分點。2007年1～4月份與全國房地產開發投資略有反彈的情況不同，商業營業用房投資584.2億元，比上年同期增長15.3%，增幅與上年全年基本持平，比2007年第一季度回落2.4個百分點，比2007年1～4月份全國房地產、辦公樓和其他非住宅投資分別低12.1、23.0和11.7個百分點；在房地產開發投資中的比重為11.1%，比上年同期和2007年第一季度分別低1.2和0.2個百分點。
隨著以美式摩爾為代表的大型綜合購物中心落戶北京、深圳等大中城市，中國零售業全面對外開放，幾乎所有的大中城市都已經或計劃建設大型的購物中心，這就為商業地產商的發展留下了巨大市場發展空間。商業地產作為一種不同于傳統的商鋪租賃形式、以全面融合地產業與商業為特色的地產形式，正悄然成為房地產市場的新寵兒。中國商業地產將掀起新一輪的投資熱潮，商鋪地產、購物中心地產、酒店地產、寫字樓、工業地產都將成為未來商業地產投資的亮點。
二、商業地產項目的特點
商業地產項目主要有以下特點：對資金的需求較大、受政策的影響大、協調利益的難度大、合理規劃的難度高。
1、對資金的需求較大。地產項目的投資大、占地廣、建設和投資回收期長，商業地產開發投資要求巨大的資金投入。商業地產項目需要一次投資建成才能形成商業氛圍，因而所有的前期投入都來自開發商的積累。據有關專家估計，按北京商場目前的裝飾水平，每平方米建筑費用加上裝修費用大約為2萬元，5萬平方米的大型商業地產項目就得近10個億，一年僅利息就要5，000多萬元，加上水、電、空調、電梯等一系列費用，其運作成本之高可想而知。而在出租過程中，為了吸引主力店加盟，發展商不得不采取前幾年租期內低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報。因此，商業地產對開發商的資本實力、市場融資能力和抗風險能力有著很高的要求。
2、受政策的影響大。對于商業地產項目投資，政策層面的巨大影響不容忽視，這些政策主要包括房地產開發政策、金融信貸政策、銷售管理政策、工程建設政策等。首先，商業地產項目開發報建要經多個政府部門審批。除了國土、規劃、園林、消防、人防、市政等部門外，規劃方案還必須向市商委報審，設計必須符合城市商業網點的整體布局才可能獲得通過。有的城市由于商業設施較多，對開發大賣場和百貨店甚至要召開市民聽證會，如大連。其次，銀行對商業地產購買的抵押貸款條件與住宅有區別，商業房地產貸款至多六成10年，而住宅貸款可以達到八成30年。
再者，商業項目的層數少，根據銷售政策規定，一般要到物業結構封頂后才能預售，而高層、小高層住宅只要投資達到1/3、已經確定竣工日期就可以進行預售，因此商業地產開發要求發展商具有很強的資金實力。此外，商業項目對政府區域規劃比住宅更敏感，城市功能布局的調整對商業項目的收益將產生革命性的影響。商業地產與城市發展互相促進、互為制約。
3、利益協調的難度大。商業地產的目標市場面臨兩級客戶，一是銷售階段的投資經營者；二是物業經營階段的最終消費者。在進行商業地產策劃時，不僅要考慮各投資經營者的需求特性，更要考慮最終消費者的消費行為和心理特征。如此，在商業地產的開發中，開發商、投資者、經營者、物業管理者就形成一個環狀結構，其多方利益是密切相關的。開發商只有從為商業經營服務角度出發，兼顧自身開發利益的同時，考慮整個環路的其他利益者，才能維持整個環路的發展。
4、合理規劃的難度高。一方面商業項目面對客戶需求個性化特點更加鮮明，各種業態對商鋪的要求不具有替代性。如果針對特定目標客戶規劃設計的商業項目招商不成功，項目在短時間內將很難找到合適的客戶，從而給項目銷售招商帶來嚴重的后果。最關鍵的是，由于其規劃難度大，因此需要多個專業顧問中介機構、各方面專業人員的協調配合，才能提高項目開發的成功率。這也對商業地產項目資源整合的程度提出了更高的要求。
三、商業地產的主要盈利模式
盈利模式的多樣性同樣也是商業地產項目的顯著特點。商業地產的盈利模式不同于住宅，住宅是一次性獲利，而商業地產是靠物業增值來獲得長線投資回報和長期現金流。因此，商業地產盈利模式的確定，對項目的成敗至關重要。縱觀我國目前商業地產的運營盈利模式，可歸納為以下幾種：
1、整體出售。通過店面或店鋪分割的方式，將商業地產出售給各個小業主。這種方式可以使開發商盡快收回投資，減少商業風險，但不利于商業地產項目的持續經營，且小業主面臨較大風險。
2、整體出租。開發商將商業地產全部出租給商業經營者，獲取租金收益。這種方式回報周期長，風險大，但可以獲得物業增值和持續現金流，同時還可以以此獲得抵押貸款。
3、部分出售，主力出租。根據項目具體情況，部分出租，部分銷售。項目較好的運作模式是將部分房地產出租給著名零售商，以此帶來人氣，提升整個商業地產的價值；同時高價出售待售物業，以獲得最大經營收益。
4、整體持有。開發商自己經營商業物業。這種模式的前提是開發商自身擁有商業的專業經營管理人員和隊伍，是開發商實現多種經營的途徑。實踐中，由于該模式容易使開發商自己誤入競爭激烈的零售業陷阱中，承擔商業經營風險；同時，容易出現商業經營人力資源和品牌資源的缺乏，導致房地產專業指揮零售專業的情況，外行領導內行；此外，還會加大開發商的資金壓力。所以，這種模式在一般情況下不主張實施。
5、混合運作。大量商業地產的出現，使零售服務企業選址機會增大、商業物業招商難度增大。開發商可以通過與零售商合作，共同經營商業地產。具體方式有：（1）保底+營業額提成模式。開發商提供商業物業，零售商負責其余部分投資，并負責經營管理，開發商得到保底金額和一定比例的營業額提成。一般情況下，超市類商品的提成比例為1.5～2%；百貨類商品的提成比例為3.5～5%。雙方約定的保底利潤一般低于該項目正常出租時的租金。（2）參股經營模式。開發商為了吸引國內外知名的主力店而出資參股，該主力店設在其商業地產的分店，開發商參股比例一般不超過20%。分店每年按雙方約定向開發商支付租金，同時向零售服務商交納品牌使用費和人員輸出管理費，約為1.0～2%營業額。該模式優點是容易吸引知名商家，產生其他正效應，可帶租約銷售整體物業；缺點是參股資金分紅受分店經營狀況限制，并因此承擔經營風險。
6、產權式商鋪。產權式店鋪，指開發商將商業地產分割成小商鋪出售給小業主。具體操作中可以采用：（1）售后產權人自營。這種方式不利于物業的持續經營。（2）先分散售出產權，再集中招商。這種方式管理困難。（3）先集中招商，再出售產權。這種方式既有利于開發商獲得物業最大增值，又有利于商業物業持續經營。（4）采取售后包租。由開發商聘請專業經營者經營商業物業，并承諾一定的收益回報給小業主。這種方式實施過程中往往由于商業經營失敗或開發商失信等各種原因，而使小業主難以獲得承諾的回報。（5）以租代售。承租人租賃物業一定年期后獲得物業產權。當前，有些開發商對農貿市場經營采取現代超市加商鋪地產的模式，其實質是對農貿市場的產權式商鋪運作與超市零售商的合作組合。根據分析商業地產投資的特點可以看出，商業地產投資的風險是相當大的。因此，在分析評價商業項目投資方案時，也要把風險控制考慮在內。
四、選擇商業地產盈利模式需要解決的問題
一是講求聚合效應和互補效應。把握好項目的市場背景，認真做好市場調查，進行準確的市場定位，不要同質化。許多爛尾樓并不都是因為資金短缺造成的，主要還是開發商對項目的市場研究不夠，市場定位不準。
二是對高成本的有效控制。城市中心寸土寸金，地價昂貴，拆遷補償費、安置費巨大，開發成本非常高。城市中心商業地產一般都是高層，建設周期少則一二年，多則三五年，開發風險相當大。建設周期失控，會給資金供應、市場營銷等帶來困難。要考慮自己的投資實力，根據實力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實力達不到的贏利模式是無法駕馭的。
三是要有跨行業整合的能力。商業地產不同于單純的住宅地產，具有跨行業的特點；不僅要為投資者定位，還要為經營者定位，甚至要為管理者定位。如果自己沒有現代商業地產的理念，缺乏商業地產的操盤經驗，而是用住宅開發的習慣性思維搞商業地產，不僅賺不到錢，甚至會把老本都賠了。
關鍵詞：國際化；商業地產；地產轉型；經濟新常態
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
收錄日期：2017年3月13日
作為國民經濟的支柱性產業，我國商業地產在整個經濟體系中發揮著牽一發而動全身的作用，事關經濟全局。近年來，我國融入世界經濟體系的進程不斷加快，商業地產亟待轉型升級，利用國際化契機，實現企業蛻變，是很多商業地產企業的發展路徑。同時，我們也不難看出，我國商業地產行業經過多年野蠻發展，存在著諸多問題，包括產品、業態、經營項目都存在著結構化與同質化的問題，值得行業從業者與理論研究者深入探討。
一、中國商業地產現狀
（一）商業地產體量呈持續增長態勢。隨著經濟社會的發展，國民經濟總量不斷攀升，人民的生活水平得到了較大程度的改善，良好的經濟形勢給中國的商業地產開發帶來了全新的發展機遇，也Ю戳私隙嗟耐蹲駛會，大量資金不斷地涌入商業地產開發市場。隨著社會資本的大量涌入，各個大型房地產企業都開始布局商業地產項目，都希望可以在商業地產開發和利用的黃金時代分取一杯羹，賺取高額利潤。多個大型房地產企業的進入也給商業地產開發帶來了更大的發展空間。根據權威資料統計，2016年我國商業地產銷售面積同比繼續維持高速增長態勢，銷售額也在不斷攀升。從商業地產經營情況來看，雖然增速相較于2010年前后已經出現一定程度的放緩，但是依然維持著較高的增長速度，行業發展前景依然廣闊。
（二）資金強勢推動商業地產行業發展。縱觀我國商業地產發展，依然存在著資金強勢推動的態勢。國外資本和一些大型的跨國企業也開始關注到了中國商業地產的發展潛力，一些商業巨頭更是斥巨資在我國開發商業地產項目，從而使我國的商業地產競爭更加劇烈。隨著商業地產的迅猛發展，投資人也將投資的焦點聚集在了商業地產的開發和利用上。大型商業地產的盈利能力有目共睹，一些傳統的房地產企業也開始放棄居民住宅的開發，將經營重點逐漸轉移到了商業地產之上。除此之外，一些大型的商貿集團和金融機構也看到了商業地產的盈利能力，開始將大量的資金投入到商業地產的開發中，延伸經營的產業鏈，拓展自己的經營領域。一些發展前景良好的商業地段更是炙手可熱，一些房地產開發企業逐漸開始以打造城市商圈或者商業中心的形式來擴大商業地產的影響力，從而在其中獲得更大的商業附加值，獲取高額的收益。
（三）商業地產國際化程度不高。從目前國內發展現狀來看，商業地產在國內發展較好，并且繼續向二三線城市推進，但是國際化程度明顯不足。經濟的持續發展給商業地產的開發和利用提供了良好的空間，由于經濟發展水平較高，一線城市的商業地產項目首先得到了迅猛的發展，并且在短短幾年之內就形成了飽和的狀態。很多商業地產的投資者和大型房地產開發企業也開始將目光投向經濟相對欠發達的二線和三線城市，并且推動了當地商業地產行業的高速發展。但是，毋庸置疑的是，我國商業地產的國際化程度仍有待提高。雖然商業地產行業在國內發展的風生水起，但是能將項目建設到國外的商業地產企業仍舊鳳毛麟角，只有少數大型房地產企業走出了國門，并且在國際領域開創了自己的品牌，但是更多的商業地產企業還在搶占國內蛋糕，競爭進入到白熱化階段。
二、中國商業地產面臨的國際化挑戰
我國商業地產經過多年的發展，已經形成較大體量與規模，但依然存在較為嚴峻的系統性問題，不管是產品還是技術，都存在結構性的問題，供求關系呈現出失衡狀態，許多從業者經營困難，特別是隨著全球經濟一體化進程的加快，我國商業地產企業面臨越來越多的國際挑戰，同時也迎來了“走出去”的契機。
（一）海外項目周期相對較長。在海外開展商業地產項目，具有周期較長的特點。從本質上來看，商業地產項目一般都具有較長的開發周期。作為投資較大的國際化商業項目，要想使商業地產建成后具有持續的盈利能力，必須使商業地產具有一定的商業價值，因此這就需要更大的投資比例以及相對較長的開發周期，并且只有這樣，才能在一定程度上保證商業地產在建成后實現預期的經濟利益。在此過程中，有些地產開發企業沒有事先評估自身的經濟實力，貿然開展海外項目，看到商業地產項目的發展前景之后就盲目跟風，匆忙開發，從而在商業地產尚未建設完成時出現資金不足的情況，如果這時不能及時補足建設資金，很可能就會出現擱置的情況，從而人為地延長了商業地產的開發周期。另外，當出現資金不足的情況時，還有的開發商會提前向商戶融資，利用優惠的承租條件來吸引商戶提前交付租金，從而為商業地產項目進行融資。此時，不可避免地會出現一定的經營風險，如果一旦項目出現問題，將會面臨巨大的損失，從而進一步加劇商業地產開發的風險，在國際經營環境下，這種投資風險會被進一步放大。
（二）要承擔市場及政策風險。在國際化視野下開展商業地產業務，要面臨諸多風險。首先，國內商業地產企業并不熟悉海外的法律環境，在開展業務過程中，可能存在一定的法律風險，為企業帶來不必要的訴訟麻煩，影響企業正常經營；其次，在開展海外業務的過程中，由于沒有很多經營經驗，所以對于海外市場行情也不夠了解，在經營過程中，可能面臨市場風險，如果投資不夠謹慎，可能會造成巨額虧損問題。此外，在經營海外業務的過程中，匯率風險也屬于一種市場風險，會對企業產生一定的不良影響。在海外開展業務時，也要受到國際形勢和國際關系的影響，這些因素都不在企業的控制范圍內，因此企業要想實現海外擴展，必須考慮諸多風險因素，并且建立自身風險評價體系，將系統性風險控制到最低。
（三）面臨國際市場定位問題。在國際化視野下，中國商業地產要實現轉型跨越發展，必須解決商業地產的市場定位問題。隨著商業地產項目的持續升溫，眾多投資者和大型跨國企業都開始涉足商業地產項目，但是并不是所有的投資者都能很好地將商業地產進行準確定位，從而導致商業地產的開發出現一系列的問題，有的甚至很難盈利。商業地產區是一個城市較為繁華的區域，大部分的商業地產都位于城市的核心地段，大量的人員流動和精準的市場定位是商業地產成功開發和盈利的必要條件。而之所以會出現有的商業地產不盈利的現象，很大一部分原因是由于商業地產項目的定位不夠準確，或者偏離了人們的消費習慣。比如說，在一些經濟欠發達的城市，房地產企業在開發商業地產的過程中沒有經過深入的市場調研和前期定位，在開發的過程中仍然按照其他城市的開發水平和市場定位來經營目標城市的商業地產，有的地區消費水平并未達到很高的程度，但是商業地產中卻出現了較高水平的消費項目。之所以會出現這種情況，很大一部分原因是開發商和投資者經營理念上的失誤，有的房地產開發商簡單地認為，即使當地的生活水平沒有達到相應的消費程度，但是只要在經營的過程中對消費者進行引導，就可以逐漸提升當地的消費水平，基于這種考慮，使商業地產與當地的生活水平出現偏離。
三、國際化視野下中國商業地產轉型路徑
（一）不斷提升企業融資能力。作為建筑行業，商業地產行業兼具勞動密集型與資本密集型的雙重特征，要實現商業地產行業的升級轉型發展，不斷開創海外市場，中國商業地產企業要提升自身的資金整合能力，提升自身融資能力。從目前商業地產發展來看，很多商業地產企業的融資模式和融資方法都比較原始，同時也承擔著較高的市場風險。不管是開展國內業務還是國際業務，中國商業地產企業要想在國際化浪潮下實現升級跨越發展，必須解決自身融資能力薄弱的問題，提升自身綜合競爭力。商業地產企業在融資過程中，要采取直接融資和間接融資相結合的方式，提高融資效率，減小融資成本，同r要與國際資本市場對接，為開拓海外市場業務打好金融基礎，提升國際適應力和競爭力。
（二）強化商業地產全產業鏈建設。中國商業地產要想實現國際化發展，必須實現“全產業鏈”發展，要想進行系統發展，最為重要的是提升項目規劃與運營能力。在進行商業地產的投資和開發之前，投資人或者開發商應該首先對城市進行充分的調研活動，從而對城市的發展情況和居民的整體消費水平有一個充分的了解。在掌握了城市的整體發展狀況之后，應該對商業地產的商業定位進行合理規劃，規劃過程中要嚴格按照之前的調研結果來進行，因為只有商業地產的市場定位與當地城市的經濟發展水平和居民的消費能力相適應，才能有效地保證商業地產的可持續發展。在此過程中，消費者的需求以及當地居民的潛在消費能力也是一個十分重要的參考目標，在進行商業地產規劃的過程中也應該作為一個重要的參考指標予以考慮。也就是說，在商業地產項目建成以后，既能滿足當地居民的消費需求，又能在一個相當長的期間內適應消費者消費需求的發展和提升，無論高端消費者還是低端消費者，都能在城市商業項目上獲得良好的消費體驗，這才是商業地產可持續發展的關鍵。
（三）優化經營服務與用戶體驗。商業地產與其他一些商業形態不同，要想保持長久的發展和可持續的盈利能力，后期的規范運營和管理都是必不可少的重要環節。因此，要想使商業地產得以持續發展，加大后期的經營管理力度，運用高效的經營模式進行經營才是可持續發展的關鍵。在此過程中，商業地產應該探索出一套切實可行的經營策略，不僅要與上下游業者建立良好的合作關系，還要適時地策劃一些經營活動，拉近與目標客戶之間的距離，在行業領域樹立一個良好的形象，從而不斷擴大自身的影響力。
四、結語
綜上所述，要想在國際化浪潮下實現中國商業地產的轉型升級發展，首先必須從發展理念入手，創新發展思路，轉變發展模式，打造商業地產的全產業鏈條，同時有效評估企業經營實力與市場風險，適當選取合適的商業地產項目，提高企業融資能力和風險防控能力，嚴把建設質量關，通過優質服務和商品贏得國內乃至海外市場，實現商業地產企業的發展，同時推動國內商業地產總體行業提檔升級。
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龍湖做商業地產要追溯到2003年。當時，龍湖開始在重慶打造首個天街系產品——北城天街。那時的重慶北城，只是一個名為客車修理廠的地塊，曾轉手達20余次卻無人開發。但在十年后的今天，北城天街已是名副其實的重慶第一商圈。
此后的五年時間里，龍湖則一直專注于單項目運營。2008年之后，龍湖進入項目復制、城市與業態同步擴張的時期。2010年，受調控影響，住宅市場陷入量價齊跌的狀態，部分房企開始轉向商業地產尋求發展。作為商業地產較早發力的代表，龍湖地產同年開始成立商業地產部，專門負責公司旗下商業地產的發展運營。以開發別墅成名的龍湖地產，憑借突出的建造技藝以及自身的物業品質在商業房產中漸露頭角。
2011～2012年，龍湖商業每年開業三個項目，全國化布局初現端倪。根據2012年8月龍湖地產半年業績會上的數據顯示，截至2012年上半年，龍湖已開業的商場整體招租率達98.6%，租金同比增長35%。而在國內，80%～85%的開業招租率一般就被認為是較高的水準。據龍湖商業地產為本刊記者提供的數據顯示，龍湖所運營的商場毛利率達到了81%，可與香港頂尖商場媲美。龍湖因此被諸多商業品牌譽為“內地最賺錢的商業地產公司”。龍湖自行開發的《龍湖商業運營管理系統》，可實施監控旗下所有項目每家租戶當日營業額、租金情況、人流量等指標，關注商戶經營情況，并及時給予幫助。龍湖此舉，得到了眾多商家的信任和追隨，龐大的商戶資源庫使龍湖成為國內招租率最高的商業運營商之一。
迄今為止，龍湖天街的戰略合作伙伴已達750余家之多。一些合作品牌跟隨著龍湖天街將門店開到了全國，并因此實現了數倍的營業額增長。如今，天街系已走進14座城市，打造出19個產品，并在2012年前10個月就創造了130億元的銷售額。
龍湖商業地產負責人向本刊記者介紹，龍湖目前形成了三條比較成熟的產品線：龍湖天街、星悅薈、家悅薈。龍湖商業地產會根據地塊和區域特點來決定使用哪一種，以目前的項目規劃來說，天街系占的比例最大。
與萬達模式一樣，龍湖商業地產亦采取租售并舉的模式。龍湖的購物中心、地理位置特別優越的少量寫字樓等業態一般會持有，而商鋪、大量寫字樓、酒店公寓等其他物業形態則被散售。接受本刊記者采訪時，龍湖商業地產負責人介紹，在資金方面，龍湖每年將銷售回款10%以內的資金投入商業運營。
在商業物業的選址方面，龍湖的原則是選擇在戰略區域的一、二線城市新城中心、地鐵上蓋、交通節點，以及三、四線城市的核心區域和新的規劃中心，以低成本獲取土地。與大多數商業地產開發商不同的是，為了保證足夠的消費力，龍湖利用自己做住宅的優勢，巧妙地在商業地產與住宅地產兩個板塊之間頻繁互動。
商業地產專家易鋪網CEO陳建明接受本刊采訪時表示，比較看好龍湖商業地產的商業模式。陳建明認為：首先，龍湖“租售并舉”的模式能有效降低回款周期過長帶來的投資風險；其次，無論從商業項目前期定位，到招商落戶，再到賣場的日常管理，龍湖商業都將細節做到極致，有屬于自己特色的商業地產運營和發展之路；再次，龍湖商業的業態也大都是體驗式業態，以北城天街為例，從開業至今，其業態已歷經4次調整，如今其體驗式氛圍更為濃厚。
“商業地產作為一種空間，事實上承載著社交、體驗和消費實現的功能。如同看電影不會被DVD取代一樣，全家總動員式的集中消費體驗，仍然有賴于商業綜合體。從這個意義上講，以體驗式商業為主的龍湖商業地產，應該會大有可為。”陳建明說。
擴張隱憂
據龍湖商業地產負責人透露，2013年是龍湖商業地產擴張元年。今年開始，龍湖計劃每年新開一個大型購物中心。然而，由于全國商業地產項目在建和潛在供應量巨大，部分城市商業地產面臨過剩的風險。而商業地產快速擴張的背后需要戰略、資金、人才等多方支撐。龍湖地產商業地產是否做好了準備？
面對本刊記者的提問，龍湖商業地產負責人回復說，作為一個發展十九年的開發商，龍湖從集團層面有全方位的基礎來支撐擴張目標，歸結起來就是“有規劃、有錢、有人、有資源”，具體包括：
第一，清晰的戰略規劃。上述目標是由具體的商業土地儲備和城市發展規劃來支撐的。
第二， 強健的財務支持。商業地產非常吃現金流，而龍湖目前可以說是現金流管理最好的公司之一。在香港上市公司核心財務指標中，龍湖的多項指標基本都處于行業前三位。截至2012年6月，龍湖的凈負債率僅為49%，而融資成本不到7%，這是絕大多數同行不可想象的數字。2013年，龍湖在穆迪的評級上調到Ba1，標普評級則為BB+，在民營房企信用綜合評級中排名首位，充分說明了龍湖的企業實力。
項目層面上，龍湖原則上不做單純的商業項目，多以和住宅、酒店、寫字樓結合的商業綜合體呈現，并且住宅、寫字樓的銷售先行。這一模式充分發揮了龍湖住宅領域的優勢，依托龍湖銷售業務的優異表現，項目內的現金流也能夠基本平衡，實現項目內循環。
第三， 專業穩定的團隊。龍湖有穩定、專業、經驗豐富的商業團隊，中高層平均商業從業年限超過十年，服務龍湖五年以上的中高管比例超過60%。同時，龍湖一直以來重要的成功基因——企業文化，在需要細致、人文關懷的商業運營中更加能發揮其強大的功效。
第四， 堅實的城市資源。龍湖多年來深耕每座進入的城市，獲得了豐厚的回報。2012年，龍湖在產生銷售的12座城市中，有8座城市的銷售額排名前十。這背后，反映了龍湖在各類城市資源的積淀上非常堅實。目前，龍湖已長期和100多家全國性媒體、近300家地方性媒體保持著良好的合作關系。這些都將為商業的順利發展奠定基礎。
第五，品牌口碑。龍湖的品牌美譽度和忠誠度在行業中和市場上有口皆碑，客戶滿意度連續多年排名全國第一。據專業的第三方數據，龍湖的客戶滿意度高達87%，其中有70%的客戶具有重復購買意向，也表現出龍湖業主的高端特點。地產、商業的有效聯動，能夠讓龍湖業主這一優勢使商業極大地獲益。
同時，龍湖商業也在商戶中形成了良好的品牌口碑。多年來，龍湖商業在開業期和調整期的招商率分別高達90%和95%，遠高于行業平均水平的80%和85%，體現了龍湖品牌對商家的強大號召力。截止到2012年底，龍湖商業在全球范圍內接觸并建立聯系的商戶超過了3000家，引入到龍湖商業體系1526家，跟隨龍湖進入不同地區和項目的品牌達到215家，達成戰略合作品牌的近200家。這既是龍湖商業品牌的成績，也是龍湖商業長期發展的重要資源優勢。
盡管龍湖商業地產對自己的擴張之路充滿信心，并給出了一大堆數據以證明其可行性，但多位接受本刊記者采訪的業內人士對此卻持不同觀點。第一太平戴維斯策劃部總經理徐偉成直言，龍湖商業地產試圖按照重慶、成都的成功模式大量復制，從省會級城市到三、四線城市去，通過不同的產品線擴大市場氛圍，像萬達般形成規模效應。但龍湖商業發展速度過快，帶點盲目樂觀。缺乏對未來中國市場消費趨勢的把控研究，將是其未來發展模式需解決的課題。因為商業模式、建筑硬件和開發投資容易復制，團隊管理、人才招聘與留住人才、按現在發展商業消費市場迅速適應的營業力，則不容易有機和系統地對變化萬千的“市場”作準確的應變。像大船連接各類中型船只一樣，靈活轉向并非易事。
而商業地產專家鄂麗華擔憂的是，和龍湖商業地產一樣，近年很多商業地產公司都在攻城略地、大肆擴張，加上以住宅為主的房企也紛紛加碼商業地產，短期大量激增的商業地產相較于人才儲備、零售業發展等現狀存在極大的不匹配，這必將出現惡性競爭的狀況：大量企業的進入，對土地需求量自然增加，地價必然上漲，導致開發成本增加，在本身就融資渠道狹窄的環境下，企業將承受巨大的資金壓力；大量項目的出現，必然引發人才大戰，高薪挖人的現象現在比比皆是，導致工作的穩定性受到影響，無法正常運作，這也直接影響了項目的服務品質；大量項目的短期激增，相較于有限的零售品牌資源，也必將導致商業項目的嚴重同質化，而且因彼此間的惡性競爭不僅增加招商難度并使得項目收益缺少保障。
鄂麗華還表示，與開發住宅不同，一個商業項目能否成功，取決于資金、招商、經營等一系列運營能力。中國的商業地產項目尚在起步階段，只有少部分開發商能夠很純熟地炒作一個商業項目。大多數開發商還處在一個學習和摸索的階段，其對于商業項目運營的能力還有進一步提高的空間。商業地產最重要的并不是規模擴張，而是后期運營管理，否則就要面臨漫長的養商期。所以，鄂麗華認為，龍湖商業地產擴張即便做了充足準備，但商場瞬息萬變，還是應步步為營、謹慎前行。
機遇背后挑戰重重
從北京地鐵6號線常營站F口出來左拐，步行5分鐘便是龍湖·長楹天街售樓處。由于正趕上一期交房，售樓處內人頭攢動、熱鬧異常。雖然記者之前已經電話預約，但置業顧問蘇彤顯然忙得有點分身乏術。
“商鋪賣得挺好的，剩下的已經不多了。”終于騰出時間來的蘇彤告訴記者，龍湖·長楹天街規劃共24萬平方米的商業體量中，90%是由龍湖高度自持，能夠推出市場與客戶分享的商業僅有3萬平方米左右，散售商鋪產品十分稀缺，這也客觀上導致了產品的熱銷局面。
盡管商鋪賣得不錯，但業內人士表示，龍湖·長楹天街面臨的挑戰仍然很大。其20多萬平方米的獨立商業中心匯集了IMAX影院、永輝超市、室內冰場、主力百貨等，將成為北京城市東部最大的購物、娛樂中心。但常營地區是北京市保障性住房和兩限房小區的所在地，購買能力有限。距其不遠的朝陽大悅城開業近三年仍處于養商期，便是例子。而且，常營的長住居民已經達到15萬人，大量的人口、密集的住宅小區，讓這一地區的出行與居住都顯得有些擁擠，常營周邊的管莊路、朝陽北路因此而經常擁堵，造成交通不便。但地鐵6號線的開通使得此區域的交通得到大力緩解，同時也給商業帶來了可以預見的人流。
該人士還表示，商業講究“地氣”，商業越多的地方氛圍越、越更有環境。但常營目前還不具備這些良好條件，商業配套需要進一步提升，尚待發展。
對龍湖商業地產布局北京，地產評論人馬躍成表示，龍湖在北京正在進行的有兩個大型的商業綜合體項目，一個是長楹天街，一個是時代天街，大概都在60萬到70萬平方米的建筑規模。龍湖商業地產總是和住宅地產無縫對接的發展思路，并且定位在家庭服務的基礎上，這讓其與其他商業地產商區別開來，有獨特的競爭力。另一方面，北京房地產業的發展勢頭依然強勁，而商業地產的發展還在起步階段，特別是新城區域，承載著北京人口轉移、疏散、截留的功能，從總體規劃上看，新城區域的大型商業設施是有市場、有條件、有發展潛力的，因此龍湖地產發展前景值得期待。
但馬躍成同時認為，龍湖走的是自持大部分商業這條路，并且與自有地產項目無縫對接，選擇政府投資或區域發展前景好的地區，不在乎當前的地區環境，而是注重未來區域環境，因此特別看重政府主導的新城市板塊發展要地。這種方式的優勢是降低了成本，能夠很快成為地區的地標性建筑，引導區域商業發展方向。但是，這種模式耗費精力比較大，回報時間也比較長，同時也受政府調整規劃和地區發展速度的影響。
此外，龍湖地產是從開發高檔住宅走過來，進入商業地產的，其發展商業地產的模式仍然具有開發住宅地產的痕跡。目前，龍湖的三個商業地產產品龍湖天街、星悅薈、MOCO家悅薈各有特點，但也大同小異。都是以大型商業綜合體完善區域配套，加之高品質城市住宅，從而形成“產商居”一體化的“生活自循環”。而且，龍湖商業定位在以家庭為核心的“綜合生活體”。但是，其商業內容并非家庭生活為主，休閑娛樂新潮內容占到很大比例，這與龍湖商業地產周圍環境、客戶人群特點存在很大關聯性。
第一太平戴維斯策劃總經理徐偉成談到龍湖商業地產布局北京的市場前景時表示，龍湖在北京投資發展速度相對較合理，如發展商業地產為主力，則更要謀定而后動。因為北京中高端的商業地產產品（Shopping Mall、奧特萊斯、百貨和商業街區）自身的品牌和形態同質化就很嚴重，加上城市規模、氣候特點與近年電商對純零售業態總金額的沖擊，直接影響了傳統商業購物中心或商業街區的收益，加上拿地的技術難度，龍湖不得不慎之又慎。
與大多數從住宅轉向商業的開發商不同，對于成規模的商業項目，龍湖均選擇自己持有并運營，這無疑又對龍湖的資金投入和專業人才提出嚴峻的考驗。自持物業需要資金回報，但是龍湖地產的項目一般都在待開發區域，人群效應短期內不能聚集，消費能力短期內也跟不上來，十分考驗資金壓力和運營能力。
龍湖商業地產在發展布局中需要注意的是，北京商業地產的競爭對手萬達、中糧、華潤等都是以商業地產為主的開發商，不但經驗豐富，經濟實力也非常強大。并且這些大牌開發商占據的位置都是商業資源成熟和基本成熟的地區。龍湖商業的選點都是填補待成熟地區的商業發展需求，與其他競爭對手的布局思路存在差異。
徐偉成還指出，大量的高端專業的商業招商、運營管理人才數量要配合大量迅速的新發展項目合理地到位，同步培育和留住集團的人才，統一經營管理的服務水準，將是龍湖商業地產需要注意的問題。另外，試圖復制大規劃屬于初步的成功商業模式，容易產生自滿、官僚、內耗等可能出現的管理問題，墨守成規地復制容易僵化其內部管理和產品創新的活力，造成像當年IBM、Motorola等大企業的“巨人忽視市場原動力”癥狀。所以對于龍湖來說，在面臨機遇的同時，同樣面臨挑戰。
Tips
龍湖商業地產三條產品線分別為
龍湖天街
超區域或區域型購物中心，體量一般在10～20萬平方米，業態齊全。天街的一大特點是，總是和住宅、寫字樓、酒店等其他業態統一規劃、共同開發，以綜合體的一部分呈現出來，而不是一個獨立的純商業項目。這就使產業、商業、住宅能夠有效聯動，構建新的生活和消費模式，有利于城市發展和商圈繁榮。
星悅薈
社區型高端精品商業，體量一般在5～8萬平方米，多以餐飲、娛樂為主導，成為精致、典雅的特色商業。雖然體量不大，但因為其特色突出，往往使輻射力超出所在區域。例如重慶的春森彼岸星悅薈，號稱“重慶的城市會客廳”，集中了多家高端餐飲商戶，開業不到一年，就成為重慶商務宴請、外籍人士交往的主要場所。
