時間：2022-07-15 07:55:58
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇前期物業管理方案，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
隨著房地產市場的發展，廣大業主出于對自身權益的日益關注，對業主委員會的關注程度也日益增高，令業主們頭疼的是，每個業主委員會的成立無不費盡周折。究其原因當然是錯綜復雜的，筆者認為主要是由于法律文件對此的規定不明。就全國范圍來看，僅有一個建設部于1994年的部門規章對“住宅小區管理委員會”的設立進行了規定，各地區則發揮各自的立法機能各自制定了在各自行政區域范圍內施行的一系列“辦法”、“條例”或是“規定”。遺憾的是這些文件均對業主委員會成立過程的相關焦點問題或是束之高閣懸而未決，或僅是規定一些操作性極差的條文。在這其中，筆者認為最關鍵的問題是，前述法律文件中關于業主委員會的籌辦者的設置均存在不合理的情形，直接導致了業主委員會的籌辦工作舉步維艱。
細覽各地各級部門的相關法律文件，對業主委員會籌辦者的設置不外乎三種方式：一是在行政管理部門指導監督下，由業主自行選舉；二是在行政管理部門指導監督下，由開發商組織籌辦；三是由住宅小區的前期物業管理單位來組織籌辦。而這三種方式都存在各自的漏洞。現逐一試析如下：
1、 由業主自發籌辦。由于①購買同一房產項目的業主素不相識，流動性大，相互聯系極為不便；②開發商不可能自動提供可用于業主集會的公共場所；③業主作為普通消費者，對籌辦業主委員會的程序了解甚少；④業主委員會的籌辦需要一定的資金支持。所以由業主們自行籌辦業主委員會的方式難以行通。
2、 由開發商籌辦。由于①籌辦業主委員會并不能給開發商帶來任何經濟效益，反而要承擔一定的費用；②由于歷史問題，大多數開發商開發房產項目時，都再注冊一個全資的物業管理公司，對自己開發的項目進行前期物業管理，而往往這些物業管理公司的管理水平并不高。這時，倘若新成立的業主委員進行招標重新聘請物業管理公司，開發商自己出資成立的物業管理公司難以中標，將不但沒有經濟效益，還會成為開發商的負擔；③即使前期物業管理公司不是開發商自己組建的，而是外聘的，但由于開發商一般與其有特殊的利害關系，也都不愿籌辦業主委員會，都采取拖延的辦法。
3、 由住宅小區的前期物業管理公司來籌辦。這在筆者看來是最不合理的方式。因為①籌辦業主委員會并不能給負責前期物業管理的物業管理公司帶來任何經濟效益，反而要承擔一定的費用；②業主委員會一旦成立后，負責前期物業管理的物業管理公司就要面臨被解聘的危險，倘若它與業主們在前期物業管理工作過程中有些許矛盾，它就極有可能在業主委員會成立后被解聘。據此，出于經濟利益的驅動，它又怎么有可能去搬起石頭砸自己的腳呢？
誠然，各地制定的法律文件也都規定了開發商或是負責前期物業管理的物業管理公司籌辦業主委員會的時限，并對逾期不履行的開發商和物業公司大多規定了相應的法律責任，但是真正依此執行的難度相當大，其原因有二：①逾期的起算時間難以量定，各地制定的法規或是規章一般對該起算時間有兩個標準：一是住宅區已入住的建筑面積達到百分之五十；二是房屋交付使用滿二年。而最致命的是，此兩項標準所指的“入住率”與“交付使用”十分不明確，開發商和開發商選定的負責前期物業管理的物業管理公司籌辦義務的履行始期也就無從起算；②開發商和開發商選定的負責前期物業管理的物業管理公司長期不籌辦業主委員會的情況相當普遍，行政管理部門也根本無暇依照所制定法律文件的規定去執行，至多是口頭催促。
由此，我們可以看到第一種方式存在無法解決的固有缺陷，一盤散沙的業主們只有在遇到共同的房產糾紛或是物業管理糾紛時才有可能自發籌辦。而后兩種方式中所設置的籌辦者與業主委員會存在利益沖突，故這三種方式都難以行之有效的解決業主委員會籌辦難的問題，這樣導致的必然后果是業主委員會極度難產。值得我們注意的是，現今已成立的業主委員會恰恰多數是由業主自發籌辦的。這些業主作為勢單力薄的弱勢群體在與開發商或是前期物業管理公司發生了糾紛且得不到行政管理部門的妥善解決之后處于無奈的境地，只得自發籌辦依法享有一定權利的自治機構-業主委員會，來行使自己的合法權益，以求與開發商或是前期物業管理公司抗衡。
那么如何設置業主委員會的籌辦者才合理且切實可行呢？筆者認為，面對開發商和前期物業管理公司對業主委員會的籌辦漠不關心甚至有抵觸心理的情形，要解決業主委員會難產的問題，方案有二：
一是必須明確開發商或是前期物業管理公司籌辦業主委員會義務的起始時間，同時行政管理部門還需嚴格執法，加大對不履行籌辦義務的開發商和前期物業管理公司的監管力度。至于起始時間的計算標準，筆者建議對于開發商或是前期物業管理公司籌辦義務的起始時間最好不要以“入住率”為標準確定，因為一來該數據完全由開發商或是前期物業管理公司掌握，二來容易被篡改，導致行政部門無從確定起算時間。對此，筆者認為以房地產行政主管部門能掌握的商品房銷售合同的登記情況為標準比較適宜，易于操作。而以“交付使用”為標準的則應明確“交付使用”的含義，建議以第一個業主實際入住的時間作為“交付使用”的時間，而不宜以行政管理部門的綜合評定驗收報告的簽署時間為準，否則由于普遍存在眾所周知的開發商未驗收就交付的情況，將不利于對業主這個弱勢群體的權益保護；
二是由行政管理部門來擔任業主委員會的籌辦者，對于業主這樣的相對弱勢群體，給予必要的協助是必需的。這樣就解決了開發商與前期物業管理公司因各自利益的驅動對籌辦業主委員會一事久拖未決的問題。那樣業主委員會的籌辦進度便將只是行政部門辦公效率的問題。當然，這種方案不可避免的會消耗行政管理部門的資源。
前述兩種方案，孰優孰劣？筆者以為第二種方案為佳，該方案從根本上拋開了開發商與前期物業管理公司方面的問題，用較少的行政資源的代價去換取廣大業主的權益，更能切實保護業主的權益。僅此略表拙見，期能拋磚引玉，與各同仁共商酌。
項目管理論壇
作為一名合格的項目經理，除了必須具備基本的任職條件和滿足用人單位的基本要求以外，從事物業管理的時間（一般為三年）和獨立運作過一定規模（約10萬左右的高層物業）的物業項目，這兩個因素缺一不可。只有滿足了這些在實踐中必備的條件，項目經理才能在運作項目時體現出下面三個方面的專業素養。
一、及時有效做好前期介入工作，以期達到為開發商節約資金和減少日后管理麻煩之目的。項目管理論壇
目前，成熟、有實力的房地產開發商已非常注重項目的物業管理前期介入工作，雖然在項目規劃、設計階段介入暫時仍存在較大難度，但在項目施工階段介入已經不是問題，良好的物業管理品牌效應，在物業管理前期介入后已顯現出其獨特的作用：①促進房屋銷售；②最大限度地減少了日后管理麻煩；③使業主正式入住之前對未來的物業管理有了一個初步認識，同時，物業管理企業也抓住這一機遇展示了自我，為今后的管理打下良好基礎。為此，以項目經理為首的項目組能否在前期介入階段及時、有效地發揮作用，是成功的關鍵一步。t
（一）高度關注，密切配合項目的開盤日和一系列促銷活動，展示物業管理公司的良好形象和專業素質。
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在項目正式入伙之前，為項目服務的各合作單位，應以提高房屋銷售率為中心開展工作，在正式開盤之前，開發商、施工單位、銷售、物業管理等部門應共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。對物業管理企業而言，要緊緊地把握住這第一次亮相的機會，把售樓處、樣板房、清水房（交樓標準）的保安、保潔服務做到極致，作為項目經理，應對保安、保潔等人員在禮節禮儀、溝通能力方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好：車輛有序引導、人員分流措施、看樓通道及樣板房安全防范，臨時看樓電梯的維護應急預案、認購及簽約區域的重點看護，等等。持續做好上述工作的目的，在于獲取開發商、業主對物業管理公司的初步認同感，為未來的物業管理服務打下良好基礎，項目經理應充分認識到這一點。
（二）在項目施工階段適時介入，向開發商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。
為保障項目前期介入工作有序進行，項目經理應按照項目物業管理方案和物業服務合同的要求，制定前期介入總體方案，并組織實施。各專業工程師（主要指水電、土建、電梯、綠化、智能化等專業）在項目經理的直接領導下，發揮各自的專業優勢，從業主的角度，及時發現項目存在的問題，有針對性地提出整改意見。
項目經理博客
1、項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監理工作和全面收集項目的各種物業資料。項目經理更應對下列問題引起高度重視：①關于防水處理，有防水要求的衛生間、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大（補救的有效辦法日前多采用壓力注漿法，費用約100元/米）。因此，應及時發現并要求開發商及時整改，不然后患無窮。②關于智能化系統，項目經理應從滿足小區實際需要和日后便于維護的專業角度出發，在開發商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見，如監控點不足而出現防護死角，缺少高速球攝像機而無法捕捉小區內出現的突發事件現場，采用專業高解析度彩色監視器以提高清晰度，部分攝像機采用適應夜間低照明度使用的攝像機等等。項目經理應清楚通過完善項目的智能化系統來有效降低人工成本的基本道理。③關于綠化，項目的綠化、美化是提升小區居住環境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經理應從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養護等方面出發，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。如灌木種植太疏易造成水土流失，如果綠地無走邊，加之土層又高于小區道路時，便會給小區道路造成污染；另外，業主對綠化的要求不僅僅滿足于只有“綠”，也希望有花色點輟，因此，在設計施工時應盡可能種植一些不同季節開花的品種，以保證小區有四季花開的效果。
2、項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：①積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為日后管理工作做好充分準備；②積極做好項目接管驗收工作，與開發商、建設單位共同組成驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：第一，明確交樓雙方的責權利關系，確保物業具備正常的使用功能，充分維護業主利益；第二，對驗收接管中發現的問題，督促開發商或施工單位盡快落實整改。總之，物業管理前期介入工作意義重大，盡管其難度甚至高于日常管理，但做好了此項工作，其所產生的作用是長久的，它是日后提升管理檔次的先決條件。
二、全力以赴，高質量做好大規模入伙和裝修管理，營造安全、舒適、有序的小區環境迎接業主入伙（入住），保障小區免遭二次裝修的破壞。
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此階段是對項目經理及其服務團隊的第一次嚴峻考驗，因此，應在入伙前做好充分準備，指導思想就是想方設法促使業主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業主辦理入伙、裝修手續外，尤其注意以下幾點：項目經理博客
1、建議開發商向業主分期分批發出入伙通知書，主動分解入伙現場壓力。項目管理者聯盟文章
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2、會同開發商、施工單位對小區作一次徹底清場，杜絕各種隱患。
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3、為業主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發商必須在入伙現場設立答疑組和維修小組，隨時為業主答疑，并對聯合驗房時發現的問題及時進行修復或對業主做出明確的維修承諾。4、及時與業主簽署《前期物業管理服務協議》、《業主公約》等一系列入伙文件資料，動員業主盡快收樓。
項目管理者聯盟
5、若現場出現業主拒絕收樓的情況，應按事先準備的應急方案，會同開發商及時把該業主與其他業主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現場出現群起攻之的局面出現。
項目管理培訓
6、結合小區實際制定具有較強操作性的裝修監管方案，對小區可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協議書中應有明確的責任界定，千萬不能出現模棱兩可的意見。項目管理者聯盟
7、嚴格控制進入小區的裝修人員數量，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現場的監管頻次，把預防違章裝修作為監管的工作重點。
項目管理者聯盟文章
大規模入伙和裝修管理期間，是業主較容易與開發商產生矛盾，同時也是業主與管理處較容易結怨的時候，作為項目經理應把化解矛盾、清除積怨作為頭等大事來抓。
三、依法依約、規范運作，堅持日常管理工作常做常新。
作為國家二級資質以上的物業管理企業，在日常管理方面一般都具備較完善、成熟的管理模式、操作流程和服務理念，項目經理只要在執行力和團隊建設方面多下功夫，保持管理經營的穩定一般不能做到。在此要加以強調的是如下幾方面的意識：
（一）契約意識：物業管理公司與業主之間，從某個角度看，只是一紙合同的關系，換句話講，業主作為合同甲方的權利是產權人本身所固有的，他當然有權按合同約定對乙方進行監督或解除合同關系，因此，作為乙方的物業管理企業只有在不斷加強履約能力，兌現承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務時，任何偷工減料的行為，都應視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。
（二）溝通意識：廣泛收集和聽取業主意見，隨時掌握業主需求，及時調整管理服務思路，是成熟物業管理企業的基本素質。
1、經常性開展業主意見調查，主動及時了解業主的需求變化，找出近期服務的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正，同時向業主公示，請求業主監督實施。主動發現和解決問題與被業主投訴后才去處理相比，哪怕后者處理得再好，兩者的服務效果是大不相同的，項目經理應時常提醒自己這一點。
2、開展積極向上、喜聞樂見的社區文化活動，雖然不是物業管理服務的基本內容，但其確是營造小區良好的人文環境，融洽業主關系的重要手段，是把業主從“小家”融入“大家”的最佳途徑。因此，不斷提升社區文化活動的質量，讓更多業主參與，也是項目經理經常思考的問題。項目管理培訓
物業管理年度工作總結一、日常工作目標管理的完成情況
（一）房屋管理房屋管理是物業管理年度工作總結的重要內容之一。為了搞好此項工作，我們建立了完善的房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了詳細的管理計劃，并責任到人定期檢查。住戶房屋裝修無破壞，外觀統一，無危害房屋結構的行為，空房完好率為95%。
（二）公共設施、設備的管理為了保證小區廣大住戶的正常生活，在公共設施、設備的管理方面，我們制定了完備的維護、保養計劃和應急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。維修電話24小時有人接聽，全年完成小型檢修工作17次，應急維修工作3次，達到養護設施、設備到位，維修及時，正常運行的管理要求。
（三）綠化管理為了給業主創造一個優美的生活環境，我們嚴格落實了綠化管理措施，積極配合監督綠化公司，施工及養護工作，針對綠化公司在施工養護過程中出現的問題，及時發出了整改通知與合理化的建議，督促其整改，并在綠化警示牌沒有到位的情況下，制作簡易警示牌、圍欄，加強綠化防護管理工作，使綠地基本無破壞，踐踏及公用現象，綠化完好率為98%。
（四）環境衛生的管理環境衛生方面，我們針對小區環境逐步完善的情況，大家齊動手定期、不定期組織進行大掃除，制定了嚴格的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區衛生檢查工作，保證了小區的衛生清潔美觀。
（五）小區安全防范工作小區治安防范及消防工作是物業管理中的重中之重。為給業主提供一個安全舒適的居住環境，我們狠抓了小區治安消防工作，對保安人員定期進行崗位培訓，智能設備操作培訓、考核，制定了嚴格的崗位考核標準，并堅持每日早操、早會，提高員工的身體素質與日常工作管理，嚴格執行了工作程序、巡崗查崗、巡更制度。要求保安人員認真巡查，文明執勤，禮貌訓導，遇到壞人壞事大膽管理，使去年安全防范工作情況良好。
物業管理年度工作總結二、今年完成的重點工作
（一）業主入住前期物業管理工作。
（1）熟悉小區各項設施、設備的施工情況；進駐后，我們為盡快熟悉小區施工情況，設備安裝情況，我處工作人員不怕苦、不怕累，頂著烈日跑工地，爬高樓，掌握了大量的一手資料，為后期工作打下了堅實的基礎，并受到了開發商的稱贊與好評。
（2）根據小區實際情況，完成工作預案，提出合理的建議；在熟悉小區各項情況后，我們針對小區的實際情況，完成了小區各項管理工作預案，如：車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案等，共計9項，并提出合理化建議11項，開發商采納3項，即報奶箱設置在門廳內，安設綠化噴淋系統，部分雨水管接入地下管網等合理的建議。
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3）搞好保安員前期的培訓工作；保安工作是物業管理中的窗口，為了保證小區保安前期服務質量，我處安排保安員提前培訓一個月，制定了詳細的培訓方案與計劃及考核辦法，加強保安員的自身素質與業務技能，保證業主入住后有一個良好精神面貌和業務素質的保安隊為業主服務，保安隊的工作受到一致好評。
（4）配合開發商的售樓工作；為了配合開發商的銷售工作，我處在前期人員不足的情況下，安排專人在銷售部配合售樓工作，耐心解答客戶關于物業管理方面的疑問，制作了二塊****宣傳牌，宣傳本公司物業管理服務工作，并達到一定效果。我們除派專人配合銷售部，全體員工還放棄節日休息，配合銷售部“十一”售樓黃金周的銷售工作。我們的工作受到銷售部的肯定和稱贊。
（5）搞好業主入住前期準備工作，順利完成交房工作；為迎接業主入住，順利完成交樓工作，在公司的指導和幫助下，我們做了大量的前期準備工作，整理準備了大量的入住資料和必要的文件。如入住通知書、前期物業管理協議等共計12項。根據方便業主、服務至上的原則，我處針對小區的實際情況，合理制定了辦理入住手續的流程，和崗位，設置了業主入住須知，入住手續辦理流程圖，裝修須知，裝修手續辦理流程圖，使業主在辦理各項手續中能一目了然。使交房工作順利進行，目前辦理入住業主139戶，辦理裝修手續戶。
（二）加強管理服務工作，提高服務質量；
（1）樹立小區家園化，人性化管理服務理念。
進駐后，我們堅持實施家園化，人性化的管理，“以人為本”的服務精神；業主的需要就是我們的工作中心，為開展服務，讓業主進入小區感到有一種溫馨的感覺，我們開展特殊關照戶的服務，對小區有生活困難的業主，在生活上給予關心與照顧，服務上給予優質服務，如1-1-501業主老公是海員，因工作長期不在家，家中只有業主和小孩，針對這種情況，我們對此戶進行特殊關照戶服務，給其解決一些生活上的困難，受到業主稱贊。除此之外，我們還開展免費代辦服務，如代辦電話、寬帶、電費儲蓄，使業主有一種“有困難，找物業”的感受，服務工作受到業主良好的贊譽。
（2）搞好維修服務工作維修服務工作是物業管理thldl.org.cn的一個重要環節，為此我們狠抓維修工作的及時率和完成率。
（3）加強小區裝修管理工作
小區裝修管理工作是前期物業管理的一個重要環節，它涉及到物業的使用壽命與安全及小區房屋外觀的完好美觀，這方面我們做了大量的工作，并根據小區實際情況，與管理要求，我們制定了詳細的管理制度，如裝修須知、屋頂花園管理規定等，并堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。去年共處理違章施工32起，均已整改。保證房屋主體結構完好，在房屋外觀方面，我們堅持制度，保證小區外觀整齊劃一，完好美觀。
（4）認真聽以業主意見，及時為住戶排憂解難。 業主良好的工作建議，管理建議是我們的工作指針。因此我們做到住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業主間的溝通，耐心為業主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難，如入住業主車輛停放問題，業主裝修用沙堆放點等問題。我們這種“為業主著想，以業主為中心”的服務思想取得了良好的效果，受到業主好評。
（三）努力提高管理水平，促進物業管理上檔次；
（1）組織員工進行職工道德與管理技能培訓，提高工員工業務素質。管理處員工的綜合素質與物業管理的服務的質量，水平是密切相關的。根據這種情況，并結合小區大部分都是新進員工，接觸物業管理時間短的實際情況，我制定了詳細的培訓計劃和考核辦法，定期對員工進行思想和業主管理水平的培訓，并定期進行保安業務技能考試，使員工在思想上得到充實，管理技能上得到了提高，去年共組織人員培訓6次，技能考核4次。
（2）利用先進的管理手段，建立健全科學的管理方式；我們緊跟社會發展步伐，使用電腦，對小區各檔案收費帳目、管理計劃等工作進行電腦管理，大大提高了工作效率，使管理處的基礎，工作達到一個新起點，為今后的創優工作打下了堅實基礎。
（四）搞好對外協調管理工作；搞好對外協調工作是物業管理工作順利開展的關鍵，為此，我們緊密與開發商配合，積極主動與洪山房地局，城管局，電信局聯系，并圓滿完成環衛開辦；申請門牌、委托合同、服務協議備案，電信局協議的簽定等工作。
物業管理年度工作總結三、存在的問題和教訓。
雖然，我們在去年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。
第一，管理人員整體素質不高，服務意識不強各方面考慮不全面，實際處理事務的能力還有待提高；
第二，與業主的溝通不夠，了解不足。
（一）物業管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和當局規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對530個物業管理企業的排查工作和700個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1046萬元；機關團體用房租金實收166。6萬元；主輔分離房產租金實收107萬元；自行接收房產租金實收53。4萬元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6066。6萬元。其中：出售直管房產16。2萬平方米，歸集購房款3662。8萬元；出售主輔分離房產7。3萬平方米，歸集售房款1605。7萬元；出售自行接收房產3。5萬平方米，歸集售房款798。1萬元。
3、房屋修繕工作。一是20**年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確20**年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《20**年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
4、房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區樓道整治指導手冊》700余冊，下發各相關單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918。39萬平方米，竣工量達60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業管理方面工作
1、出臺《沈陽市物業管理規定》
6月底《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以當局規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。
2、進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。
二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。
三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。
四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中。
3、建立新型物業管理體制
將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、當局基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。
第一章總則
第一條為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動。
第三條本條例所稱物業，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地。
本條例所稱物業管理，是指業主大會選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。
本條例所稱物業服務企業，是指依法取得法人資格，具有相應資質，從事物業服務的企業。
第四條市房屋主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。
區房屋主管部門按照職責負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。
規劃、土地、建設、城管、價格、民政、環保、水務、工商行政管理、園林等主管部門按照各自職責協同實施本條例。
街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導、協助本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，配合調解處理物業管理中的投訴，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。
武漢東湖新技術開發區、武漢經濟技術開發區、武漢市東湖生態旅游風景區管理委員會按照本條例關于區人民政府及其有關部門管理職責的規定，負責各自管理范圍內物業管理活動的監督管理工作。
第二章新建物業與前期物業管理
第一節物業管理區域
第五條物業管理區域的劃分，應當遵循相對集中、便于管理的原則，并考慮物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，按照下列標準執行：
(一)以建設項目《國有土地使用證》宗地圖用地范圍線為準，一個項目視為一個物業管理區域;但規模過大、劃分為一個物業管理區域不便于管理的，或者已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域;
(二)分期建設項目或者兩個以上單位開發建設的項目，其配套設施設備共用的，劃分為一個物業管理區域;
(三)已建成、共用設施設備比較齊全、相對集中的項目，劃分為一個物業管理區域。
第六條開發建設單位應當在取得建設工程規劃許可證后三十日內，按照本條例第五條規定劃分物業管理區域，并將劃分方案報送區房屋主管部門;區房屋主管部門認為符合第五條規定要求的，予以備案并在有關圖紙上予以注記。
開發建設單位應當在物業銷售前將經備案的物業管理區域向物業買受人明示。
老舊城區沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會征求業主意見后，確定物業管理區域，并報區房屋主管部門備案。
第二節附屬設施設備的配置
第七條新建物業，開發建設單位應當按照規定無償配置物業服務用房，物業服務用房包括物業服務企業辦公用房和業主委員會議事活動用房。配置物業服務用房按照國家有關居住區規劃設計規范的要求執行;沒有規定的，配置物業服務用房的建筑面積不低于建設工程規劃許可證載明的房屋總建筑面積的千分之二，并不少于八十平方米，其中業主委員會議事活動用房建筑面積不少于十五平方米。
物業服務用房應當具備水、電等基本使用功能，有明確的座落、房號，并且具備辦理房地產權屬登記的條件。
開發建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證時，其提交的規劃設計方案中應當注明物業服務用房的具置。
物業服務用房屬于全體業主共有，專用于物業管理服務工作。
第八條新建物業內的供水、供電、供氣等計量裝置應當實行專有部分一戶門號一結算表，共有部分獨立計量表;安全防范、消防、環衛、郵政、通信等設施設備的配置應當符合物業使用的基本條件。
第九條新建物業內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的最低比例標準，按照市人民政府制定的有關技術規范的規定核定。
第三節前期物業管理
第十條住宅及同一物業管理區域內非住宅的開發建設單位，應當按照國家及本市相關規定，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并與之簽訂前期物業服務合同。
有下列情形之一的，經物業所在地區房屋主管部門批準，可以采取協議方式選聘物業服務企業：
(一)投標人少于三人;
(二)多層物業總建筑面積少于五萬平方米，或者單棟高層(含小高層)物業總建筑面積少于三萬平方米，或者多層、高層混合物業總建筑面積少于四萬平方米。
招標人應當在招標公告或者發出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向物業所在地區房屋主管部門備案。
第十一條開發建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包括前期物業服務合同約定的內容，并明確物業管理區域內屬于全體業主共有共用的配套設施設備。
前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定;涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。
第十二條房屋交付使用前(含當月)所發生的物業服務費用,由開發建設單位承擔。房屋交付使用后所發生的物業服務費用,由業主承擔，但房屋交付后一年內無人入住的，空置期間由業主按百分之七十的比例承擔物業服務費用。
本文作者：鄭文娟 單位：重慶航天職業技術學院
學習目標
學生通過該課程的學習，在任課教師的指導下能夠實現以下目標：知識目標學生能了解物業管理招標、投標的程序；學生能掌握物業管理招標文件的內容；學生能掌握物業管理投標文件的內容；學生能掌握一定物業管理投標策略與技巧。能力目標學生能按物業管理投標程序完成投標工作；學生能按物業管理招標程序完成招標工作；學生能夠進行物業管理招標文件的編寫及標底編制工作；學生能進行物業管理投標文件的編寫及報價文件的制作；學生能熟練運用適當投標策略。素質目標提高學生對物業管理相關法律法規知識的了解，并自覺遵守；鍛煉學生的文字表達能力；鍛煉學生的口頭表達能力；提高學生的綜合知識應用能力；提高學生靈活應變能力；提高學生的抗壓能力；提高學生的競爭意識。
基于工作過程的教學設計
載體選擇本課程依據學習目標，選擇載體（以學校旁邊正在興建的東原D7區住宅項目作為前期物業管理招投標項目背景），在教學中以“一個完整項目”的物業管理招投標工作過程貫穿始終；依據這個載體的工作過程設計學習情境、學習單元，教學方法上采用行動導向的教學方法，展開以學生為主體的物業管理綜合能力訓練過程。基于工作過程劃分學習情境本課程依據載體（即：學校旁邊正在興建的東原D7區住宅項目的前期物業管理招投標）的工作過程設計學習情境。東原D7區住宅項目的物業管理招投標過程：開發商方：開發商進行物業管理招標方案準備→招標文件編制→招標公告、邀請書及資格預審公告→組織現場勘探及標前會議→組織開標、現場答辯、評標→組織物業服務合同簽約儀式。物業公司方：物業公司進行東原D7區項目前期物業管理投標準備→查閱開發商招標公告、邀請書及資格預審公告→召開投標會議決定投標→參加現場勘探及標前會議→按要求制作投標文件→參加開標、現場答辯→參加物業服務合同簽約儀式。由此，設計出六個學習情境：第一，物業管理招標備案材料；第二，物業管理招標資格預審；第三，物業管理標前會議；第四，物業管理投標文件；第五，物業管理開標及答辯；第六，前期物業管理合同簽約儀式。行動導向設計由于物業管理招投標是一個問題的兩個方面（開發商的物業管理招標即對應物業服務公司的投標），學生在先修課程中已了解開發商及物業服務公司的角色特征，故本課程將全班學生分組，一部分擔任開發商角色（每組作為不同開發商制作招標文件，然后競選優勝者作為惟一開發商），另一部分擔任物業服務公司角色（將四組學生作為四個物業服務公司參與競標），展開東原D7區項目前期物業管理招投標工作。每位同學都會在物業管理招標組織機構、物業管理投標組織機構中有一個具體的工作崗位角色，比如開發商工程監理、開發商董事長、開發商前臺秘書、物業服務公司總經理、物業服務公司項目經理、物業服務公司項目工程服務主管、客戶服務主管、安防服務主管、保潔綠化服務主管等。每位同學都將以該工作崗位職責去全力參與招投標工作，以任務、行動引領該課程的學習。
學習評價方式
針對本課程的特點，對學生的考核評價建議采用以下組合方式：標書制作得分因為物業管理招投標標書文件的制作技術含量很高，能考查學生的細心、耐心及標書制作技巧，以及文字寫作能力。而且因為標書工作量龐大，需要小組成員全力配合完成，也因此考查了學生團隊協作能力及組織能力。現場表現得分因為在物業管理招標、投標過程中，有很多現場表現的時候，同學們作為開發商角色或者作為物業服務公司角色，都全程以行動導向進行學習，在此過程中能體現他們的學習參與態度及能力提升情況。發言人得分因為物業管理招投標有幾個場合需要個人代表集體，充當發言人，能獨擋一面完成任務，比如標前會議時、開標答辯時，需要參與者能具備相關素質能力進行發言。
在這些時候能體現發言人的素質及專業水平。現場活動由評委團打分為保證成績的客觀公正，現場活動時，由“老師＋學生”組成評委團進行打分。學生評委不參與本組打分，而且一般開始并不公布學生評委（以防互相放水）。這種考核內容活潑，形式嚴謹，考核成績普遍能反映出學生真實水平。總之，以上從課程定位、學習目標、學習載體的選擇、學習情境、學習評價方式等方面對《物業管理招投標》課程進行了基于工作過程的教學設計，本人已開展了兩個學期的教學實踐，教學效果有了明顯的提高。學生團隊意識，以及其他諸方面的學習工作能力也有大幅提高。本人將繼續對該課程進行全面和深入的改革，現謹以此文提出探討，望與同行切磋共勉。
關鍵詞:供應鏈成本;房地產開發公司;成本控制
當前,無論從宏觀經濟環境還是從市場微觀層面來看,我國的房地產業已進入買方市場,消費者逐漸趨于成熟和理性,在此背景下,引入供應鏈管理理論,運用價值工程的分析工具,提供綜合性價比最佳的產品則成了廣大房地產開發企業求生存謀發展的主要法寶。
一、供應鏈管理與房地產供應鏈成本
(一)供應鏈管理的概念。供應鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下,為了使整個供應鏈系統成本最小而把上下游企業(組織)有效地組織在一起來進行的產品研發、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發現,出于對成本的考量,無疑是供應鏈管理的出發點和實質。
(二)房地產供應鏈成本。廣大房地產企業實務中,房地產開發企業的成本項目主要包括項目開發成本和期間費用兩大類。項目開發成本包括六大項:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發間接費用。房地產企業的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。
在供應鏈思想下,房地產企業上述所有成本費用在由上下游所組成的業務鏈條中則以供應鏈成本的形態存在,并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產開發過程中的各個環節是相互聯系、相互影響的,供應鏈成本的構成和形態取決于具體房地產開發企業供應鏈的具體結構。
二、X房地產開發公司成本控制存在的問題
(一)土地征用環節。X房地產開發公司在做征地方案可行性論證時,僅僅從靜態上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經濟可行性,而缺乏對項目后續各環節實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金,但由于土地手續遲遲辦理不到位,導致項目計劃嚴重拖延,僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項目的整體成本。
(二)設計環節。X房地產開發公司在設計環節成本控制中存在的主要問題有:
1、設計人員由于專業素質及經濟意識的欠缺,產品設計缺陷及后續設計變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設計手段較落后,工程造價和設計方案缺乏有效結合,導致工程造價控制不力。
(三)政府報建環節。X房地產開發公司在該環節成本控制存在的主要問題是:各項政府報建手續進展緩慢,從而嚴重延誤后續各環節,尤其是導致項目預售時間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。
(四)施工、材料設備采購環節
1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位,結果日后經常導致索賠、變更及質量問題。
2、沒有確定一批具有戰略合作關系的供應商,導致在施工及材料的質量和價格方面控制力不強。
3、在施工過程中,對工程變更及現場簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機制不完善。
(五)銷售環節。X房地產開發公司物業的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行,該環節成本控制中存在的問題有:
1、銷售與工程施工節奏不一致,導致存貨過大,造成大量資金占用成本。
2、各項銷售政策的制定和執行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。
(六)物業管理環節。X房地產開發公司的物業管理由其下屬物業公司來管理,該環節常常由于前期物業質量存在設計、施工等質量問題,從而導致業主索賠、拖欠物業費,物業與開發商扯皮現象以及其他后續成本的追加,更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建
(一)X房地產開發公司供應鏈結構。X房地產開發公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產公司內部成本和下游成本。具體結構見圖1:X房地產開發公司供應鏈結構模型。(圖1)結合X房地產開發公司的項目組織結構,其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費,政府綜合報建費用、規劃設計費等;開發商內部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等;下游成本包括銷售費用、前期物業管理費、保修期內維修費用等。
(二)X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產開發公司在成本控制方面存在的問題,引入供應鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業銷售及物業管理各環節的供應鏈成本體系,從而達到在時間、成本、質量等方面為業主提供綜合性價比最佳的產品與服務。
1、土地征用環節成本控制。經分析,X房地產開發公司土地成本占項目開發成本比例約為15%左右,可見土地征用環節的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價的可控性較差。因此,該環節的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:
(1)在做土地征用可行性方案論證時,系統論證從土地取得到最終物業實現銷售整個供應鏈的時間,減少土地款占用的資金利息成本。
(2)運用價值工程等技術手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分攤的土地成本。
(3)規避土地閑置費的繳納。
2、設計環節成本控制。根據有關資料分析,在初步設計階段,影響工程造價的程度為65% ,施工圖設計階段,影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%,這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點:
(1)提高設計人員素質,加強設計人員經濟意識。
(2)引入競爭機制,實行設計方案招標、方案競賽,可以對同一個工程進行多方案的技術經濟比較,并應用價值工程最優方案。
(3)引入目標成本理論,推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更,保證項目成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。
(4)運用價值工程的原理,進行多方案的技術經濟分析和比較,推行工程造價和設計方案相結合的設計招標,在保證項目市場定位和品質的同時,有效控制工程造價。
(5)提高設計質量,減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。
(6)推行產品標準化,以此減少開發新產品的研發等投入成本。
3、政府報建環節成本控制。該環節的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”,及早進入項目預售回籠資金,降低資金使用成本。
4、融資活動成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產開發公司現有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項目開發貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內部拆借款、股權合作等。這樣,公司在安排融資方案時,就可以優先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎上,還要權衡不同融資模式的風險水平高低,對成本和風險加以平衡,設計公司最佳融資結構。
5、施工、材料設備采購環節成本控制
(1)招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標,做好資格預審,選擇有實力、有信譽的企業參與投標,在此基礎上采取合理低價中標,以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣,讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。
(2)嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度,工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預防。在發生工程變更時,嚴格審核工程變更,從對總投資的影響、使用功能和經濟美觀等多角度確定變更的必要性。
(3)加強現場簽證的審查,減少現場簽證的盲目性。現場簽證是施工過程中一項不可避免的工作,是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據之一。為保證洽商簽證的嚴肅性,必須嚴格現場簽證管理制度。
(4)推行三級收料及限額領料。材料成本的節約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發料,按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業隊結算,節約時給予獎勵,超出時由施工作業隊自行承擔,從施工作業隊結算金額中扣除,這樣施工作業隊將會更合理地使用材料,從而減少浪費損失。
(5)組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料,所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先,應根據定額和施工進度編制材料計劃,并確定好材料的進出場時間;其次,應把好材料領用關和投料關,降低材料損耗率。
6、銷售環節成本控制
(1)引入資金成本概念,合理設計各項銷售方案,在銷售價格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。
(2)嚴控各項銷售費用,做好各種促銷禮品的采購、發放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項銷售費用產生實效。
7、物業管理環節成本控制
(1)物業管理前置到設計階段及招標環節,參與項目設計方案論證及關鍵物資的招標等活動。由于物業管理是直接面向業主的末端環節,對業主在物業實際使用中反饋的各類產品缺陷最具發言權,此項安排可以減少由于設計缺陷、“絕對低價”招標等而導致的后期質量成本的發生。
(2)做好備品備件的采購、保管、領用管理,提高實物使用率,減少物料浪費。
關鍵詞：物業管理；預算管理；經營績效
物業管理企業主要是為房地產開發商或者業主提供相關的配套設施管理和維護工作，延長物業的使用壽命、提高物業服務質量。近年來，物業管理行業內競爭程度不斷加大，如何為業主提供更好、更優質的服務，保證收入的同時控制服務成本成為了物業管理公司的首要難題，而預算管理是以企業的發展目標為導向編制相關的預算計劃，通過執行預算、事中控制、事后評價等階段以確保企業經營目標的實現并發現經營過程中的風險和問題，推動企業進行動態的戰略調整，提升企業的市場應對能力。因此，物業管理企業必須通過建立預算管理體系對整個經營過程進行有效的監督和考核，增強對于市場的應變能力，更好的為業主和房地產開發商提供服務。但由于目前我國物業管理企業的經營環境復雜多變，服務對象也比較靈活，預算管理的實施效果并不理想，如何通過預算管理增加業務經營績效已經成為阻礙物業管理企業發展的重要問題。
一、物業管理企業存在的預算管理體系問題
(一)預算管理體系的實用性不強
預算管理體系的有效性和適用性的基礎是預算信息的真實性，由于物業管理企業提供的主要是服務，每個服務對象的情況又很復雜，編制預算方案時需要進行的前期信息收集工作比較繁瑣，并且需要投入的人力、物力和財力等資源，往往很難公平合理地分配到各個服務對象，這就導致物業管理企業在編制預算時往往需要進行大量的業務判斷，無法編制出精確的預算方案，嚴重影響預算方案的實用性。同時，目前物業管理行業實行投招標制，很多物業管理企業為了爭取到項目將招標收費方案壓得很低，甚至有些企業根據完全按照對方的收費標準來編制收費方案，預算管理體系在企業管理中變成了擺設，如果以后物業管理企業出現預算超標時，隨意修改預算方案，通過向業主另立收費項目來彌補成本，或者降低服務質量來壓縮服務成本，造成業主和物業管理公司之間的矛盾，既降低了預算方案的權威性又影響物業管理公司的聲譽。
(二)對風險防范的考慮不足
控制風險是企業進行財務管理活動時必不可少的一項工作，而作為企業財務管理的重要組成部分，建立預算管理體系也需要考慮如何在風險最低時獲得最大的經濟效益。物業管理企業在編制、上報、審核預算方案時需要內部各個部門編制各自的預算方案，由于不同部門在編制時往往優先考慮自身利益，而審批人則會從公司整體上進行考慮，追求企業的利益最大化，各部門與審批人之間的分歧就導致預算方案偏離企業的發展目標的可能性出現。而在現實生活中，很多物業管理企業往往忽略了這種風險，預算方案的修改調整過程變成了各方利益博弈過程，大大降低了部分話語權不大的部門對于預算編制的參與感。另外，企業的經營過程中往往存在很多的風險事項，而物業管理企業在編制預算方案時往往沒有針對這些風險事項單獨設計控制措施，大大降低了預算方案的執行效果。
(三)考核環節薄弱
物業管理企業的主要業務是提供需要滿足服務對象需求的服務，但由于物業管理企業的經營過程受到外部因素的影響很大，而每個服務對象的情況和需求變化情況都會隨著時間變化，因此很容易出現由于預算計劃和實際情況不符，需要對預算方案進行調整的情況，這就對預算考核和評價提出了更高的要求。但由于目前物業管理公司對于考核和評價的執行力度不夠，對于一些超支費用未進行嚴格的監控，沒有落實批復流程，對于導致預算修改的差異事項沒有具體分析，沒有充分發揮預算管理體系的考核和評價對經營績效的提高作用。同時，物業管理體系普遍存在缺乏系統、完整的物業考核和評價制度的現象，沒有一套標準的預算考核和評價流程供物業管理企業進行參考，最終導致整個企業預算方案執行結果的考核和評價程序隨意且效率低下。
二、對預算管理體系問題的建議
(一)加強預算管理體系的實用性
預算管理是一種企業可利用自身資源的合理配置過程的預計，是對計劃經營過程的投入和產出的數量和時間等等事項的詳細安排，因此有效的預算管理的基礎是對自身可利用資源的詳細記錄即精確的預算基礎數據。沒有精確的預算基礎數據就很容易導致預算方案脫離于經營實際，大大降低了預算方案的實用性，為了避免這種情況出現，物業管理企必須做到以下三點：第一，在編制預算方案時進行充分的信息收集工作，充分了解不同服務對象的需求，并據此編制相關的預算方案；第二，預算委員會在編制預算方案時多與一線物業服務者進行溝通，對多個服務對象共同發生的成本項目情況進行詳細分析，找出成本項目的驅動因素，并據此將費用分配給各個服務對象；第三，禁止不顧經營實際迎合出標方的投標行為，以預算方案為基礎編制投標方案，嚴禁兩種方案的相互代替。
(二)增加風險防范措施
物業管理企業的預算方案只有與企業的發展目標相符才能從根本上保證預算方案的有效性，進而保證預算目標的實現。事實證明，大多數失敗的預算方案的內在原因都是由企業經營過程中的風險事項引起的，加強預算方案的風險防范和控制措施可以快速地提高預算方案的有效性。物業管理企業必須重視并考慮加強各個部門之間，及其與審批人之間的溝通以提高各部門的參與感，并協調各部門的利益，以企業的整體利益為導向制定預算方案；此外要在原有的預算管理組織的基礎上設立獨立的風險控制專員，由其開展相關的預算風險控制工作，使預算的編制、審批、執行等流程都在該專員的控制之下；此外對企業經營過程中可能或者已經存在的風險事項實施預算控制措施，重點監督這些預算控制措施的實施情況，降低企業經營過程中的風險。
(三)優化預算管理體系的評價考核制度
預算管理的有效實施離不開系統、連貫的預算評級和考核制度，預算考核和評價制度可以幫助企業進行預算方案的修正和調整，使預算方案更加符合企業的經營實際和未來發展趨勢。首先，要建立完善的預算管理評級考核制度，詳細規定預算評價和考核的整個流程，對相關的人員進行培訓，增強其對于預算結果考核制度的理解；其次，各部門進行獨立的預算監督，同時鼓勵各部門之間相互監督，對于一些不符合預算規定的項目進行嚴格的審查；再次，加強外部監督，每年將物業管理的收支對業主公布，由業主對企業行為進行直接監督，并收集業主對于物業管理工作的建議，并以此作為預算方案編制的重要參考。
三、結語
物業管理企業作為一個新興行業，隨著我國城鎮化進程的不斷推進，未來必將擁有更加廣闊的發展空間，預算管理作為現代企業財務管理中一種重要管理工具，有助于提高企業的經營效率和實現企業的戰略目標，因此對于物業管理企業來說必須建立完善有效的預算管理體系，解決當前存在的經營管理問題，提高企業的經濟效率，實現企業價值最大化。
作者:王曉晶 單位:珠海華發物業管理服務有限公司沈陽分公司財務部
參考文獻：
[1]項崢.物業公司預算管理的特點與管理要點探討[J].企業改革與管理，2016，03：61-63.
一、單選題
1、《物業管理條例》第一條規定：為了規范物業管理活動，維護（
）的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。
A、業主
B、物業管理企業
C、開發建設單位
D、業主和物業管理企業
2、條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由（
）按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
A、業主
B、物業管理企業
C、業主和使用人
D、業主和物業管理企業
3、縣級以上地方人民政府（
）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
A、房地產行政主管部門
B、工商行政管理部門
C、小區管理辦公室
D、物業管理協會
4、業主大會應當（
）物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
A、代表
B、維護
C、代表和維護
D、領導和保護
5、一個物業管理區域成立（
）業主大會。
A、一個
B、二個
C、多個
D、不限
6、業主（
）參加業主大會會議。
A、必須本人
B、可讓物業使用人
C、可以委托人
D、不可以委托人
7、業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經（
）以上的業主提議，業主委員會應當組織召開大會臨時會議。
A、10%
B、20%
C、30%
D、50%
8、召開業主大會會議，應當于會議召開（
）以前通知全體業主。
A、7日
B、10日
C、15日
D、20日
9、住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的（
）。
A、物業管理公司B、行政主管部門
C、公安派出所
D、居民委員會
10、業主大會做出決定，必須經與會業主所持投票權（
）以上通過。大會作出制定和修改公約，議事規則：選聘和解聘物業管理企業，專項維修基金使用和續籌方案的決定，必須經管理區內全體業主所持投票權（
）以上通過。
A、1/3；1/2
B、1/2；2/3
C、2/3；1/2
D、1/2；3/4
11、業主委員會是業主大會的（
）
A、組織機構
B、權力機構
C、自治管理機構
D、執行機構
12、業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的（
）備案
A、工商行政管理部門
B、房地產行政主管部門
C、政府社團登記部門
D、公安部門
13、在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行（
）職責。
A、招標管理
B、委托管理
C、統一管理
D、自治管理
14、在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其（
）
A、管理
B、指導
C、監督
D、指導和監督
15、在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的（
）
A、委托協議書
B、臨時委托合同
C、前期物業服務合同D、物業管理委托合同
16、在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的（
）
A、臨時委托合同
B、物業管理服務協議
C、前期物業服務合同
D、臨時性合作協議
17、建設單位應當在銷售物業之前，制定（
），對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
A、管理契約
B、住戶手冊
C、管理規定
D、業主臨時公約
18、建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害（
）的合法權益。
A、業主
B、物業使用人
C、住宅區居民
D、物業買受人
19、住宅物業建設單位，應通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地房管理部門批準，可以采用（
）方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
A、協議
B、批準
C、推薦
D、選派
20、建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含（
）約定的內容。
A、公共維修資金
B、物業裝飾裝修
C、前期物業服務合同
D、公用面積分攤
21、前期物業服務公同可以（
）；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
A、約定期限
B、不定期限
C、定期二年
D、定期三年
22、前期物業服務合同可以約定期限，但是，期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同（
）
A、暫停
B、作廢
C、調解
D、終止
23、業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的（
），建設單位不得擅自處分。
A、所有權
B、使用權
C、處理權
D、所有權或使用權
24、物業管理企業承接物業時，應當對物業（
）進行查驗。
A、技術資料
B、共用部位
C、共用設施設備
D、共用部位、共用設施設備
25、建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的（
）
A、公共停車場
B、商業服務設施
C、物業管理用房
D、公共場所綠地
26、從事物業管理活動的企業應當具有（
）。
A、獨立核算能力的企業
B、能自負盈虧的企業
C、獨立承擔民事責任
D、獨立的法人資格
27、一個物業管理區域由（
）物業管理企業實施物業管理。
A、一個
B、二個
C、多個
D、不限
28、物業管理企業（
），導致業主人身，財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
A、按照物業服務合同約定
B、未能履行物業服務合同約定
C、對于住宅小區治安，消防防范不夠
D、雖然加強管理，但仍舊
29、物業管理企業承接物業時，應當與（
）辦理物業驗收手續。
A、施工單位
B、開發建設單位
C、業主委員會
D、居民委員會
30、物業管理用房的所用權依法屬于（
）。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。
A、使用人
B、業主
C、開發建設單位
D、物業管理企業
31、物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將圖紙，檔案資料交給（
）
A、居民委員會
B、業主大會
C、業主委員會
D、當地房管部門
32、從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得（
）
A、職業資格證書
B、職業技術等級
C、職業等級技能
D、職業技術職稱
33、業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的（
）
A、物業托管合同
B、物業服務合同
C、前期物業合同
D、物業選聘合同
34、物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身，財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的（
）
A、經濟責任
B、賠償責任
C、違約責任
D、法律責任
35、物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經（
）同意，不得改變用途。
A、業主
B、業主大會
C、業主委員會
D、物業管理企業
36、物業管理企業可以將物業管理區域內專業服務項目委托給專業企業，但不得將該區域內的（
）一并委托他人。
A、常規服務項目
B、特約服務項目
C、全部物業管理
D、房屋裝修管理
37、業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，若物業服務費用欠交，由（
）負連帶交納的責任。
A、業主
B、業主的直系親屬
C、使用人所屬單位D、房屋中介機構
38、已竣工但尚未出售或尚未交給物業買受人的物業，物業服務費（
）
A、可以不交
B、有業主分攤
C、由物業企業核銷D、由建設單位交納
39、縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務（
）的監督。
A、質量
B、經營
C、收費
D、保值
40、物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由（
）。
A、業主確定
B、物業管理企業確定
C、政府物價部門確定
D、雙方約定
41、物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應向（
）收取有關費用
A、物業管理企業
B、業主
C、業主委員會
D、最終用戶
42、物業管理企業應（
）做好的物業管理區域內的安全防范工作。
A、努力
B、全力
C、加強
D、協助
43、物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得（
）。
A、擅離職守不負責任
B、監守自盜違法犯罪
C、侵害公民合法權利
D、形成惡勢力危害業主
44、物業使用人在物業管理活動中的權利義務由（
）約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。
A、業主
B、物業使用人
C、物業管理公司
D、業主和物業使用人
45、物業使用人違反本條例和業主公約的規定，有關（
）應當承擔連帶責任。
A、使用人
B、業主
C、使用人直系親屬D、業主直系親屬
46、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主，業主委員會、物業使用人和物業管理企業在（
）
A、公共維修資金的使用
B、經營所得利潤的分配
C、物業管理活動中的投拆
D、招投標管理活動的批準
47、物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得（
）
A、隨意租售
B、改變用途
C、擅自占用
D、任意損壞
48、業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知（
）
A、業主委員會
B、業主大會
C、物業管理企業
D、居民委員會
49、物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請（
）討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
A、業主
B、業主大會
C、業主委員會
D、物業使用人
50、物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由（
）依法辦理有關手續。
A、業主委員會
B、業主
C、物業管理企業
D、房地產行政主管部門
51、因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得（
）的同意
A、業主委員會
B、物業管理企業
C、業主大會
D、業主委員會和物業管理企業
52、物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得（
）的同意。
A、業主
B、業主大會
C、業主委員會
D、業主和物業使用人
53、業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路，場地，在（
）恢復原狀。
A、10天內
B、20天內
C、30天內
D、約定期限內
54、供水、供電、供氣、供熱、通迅、有線電視等單位，因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當（
）
A、經業主大會同意
B、經業主委員會同意
C、經物業管理企業同意
D、及時恢復原狀
55、業主需要裝飾裝修房屋的，應當（
）物業管理企業。
A、事先告知
B、同時告知
C、完工告知
D、驗收告知
56、業主要裝飾裝修房屋的應當事先告知物業管理企業，物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的（
）告知業主。
A、禁止行為
B、注意事項
C、規章制度
D、禁止行為和注意事項
57、（
）擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下罰款：給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
A、施工單位
B、建設單位
C、業主委員會
D、物業管理企業
58、物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止（
），處5萬元以上20萬元以下罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
A、違法行為
B、從業活動
C、服務工作
D、經營活動
59、物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款（
）的罰款；
A、10~20%
B、20~30%
C、30~50%
D、40~60%
60、業主逾期不交納物業服務費用的，（
）應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。
A、業主大會
B、業主委員會
C、居民委員會
D、物業管理企業
二、多選題
61、國家提倡業主通過（
）的市場競爭機制選擇物業管理企業。
A、公開
B、公平
C、公正
D、合理
62、國家鼓勵物業管理采（
），依靠科技進步提高管理和服務水平
A、新技術
B、新知識
C、新方法
D、新成果
63、業主在物業管理活動中，享有下列權力（
）
A、按合同約定接受物業管理企業提供的服務
B、監督業主委員會工作
C、對物業共用部位共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權
D、監督專項維修資金的管理和使用
64、業主在物業管理活動中應履行下列義務（
）
A、參加業主大會會議，行使投票權
B、遵守業主公約，業主大會議事規則
C、按規定交納專項維修資金
D、按時交納物業服務費用
65、物業管理區域的劃分應當考慮物業的（
）等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
A、共用設施設備
B、建筑物規模
C、社區建設
D、市政公用設施
66、業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的（
）等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
A、先后順序
B、建筑面積
C、住宅套數
D、產權期限
67、業主在物業管理活動中，享有下列權利：（
）
A、選舉業委會委員，并享有被選舉權；
B、提議召開業主大會會議，并提出建議；
C、提出制定和修改主業主公約、大會議事規則的建議；
D、參加業主大會會議，行使投票權；
68、業主大會履行下列職責（
）
A、制定、修改業主公約和業主大會議事規則
B、選舉更換業主委員會委員，監督委員工作
C、選聘解聘物業管理企業
D、決定專項維修資金使用、續籌方案、并監督實施
69、業主大會會議可以采用（
）的形式，但應當有物業管理區域內容持有1/2以上投票權的業主參加。
A、集體討論
B、分組討論
C、書面征求意見
D、小會討論
70、業主大會作業出以下決定：（
）必須經物業管理區域內全體業主所持投票2/3以上通過。
A、制定和修改業主公約
B、業主大會議事規則
C、選聘和解聘物業管理企業
D、專項維修資金使用和續籌方案的決定
71、業主大會會議分為（
）會議。
A、定期
B、不定期
C、臨時
D、隨時立會
72、業主委員會履行下列職責（
）
A、召集業主大會，報告物業實施情況
B、選聘、解聘物業管理企業
C、與選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同
D、監督業主公約的實施
73、業主公約應當對有關利益：（
）等事項依法作出約定。
A、物業的使用、維護、管理
B、業主的共同利益
C、業主應當履行的義務
D、違反公約應當承擔的責任
74、業主大會議事規則應當就業主大會的（
）等事項作出約定。
A、議事方式
B、表決程序
C、業主投票權確定辦法
D、業主委員會組成和委員任期。
75、業主大會、業主委員會應當依法履行職責不得作出和從事與物業管理（
）
A、無關的決定
B、無關的活動
C、相抵觸行為
D、不作為行為
76、業主大會、業主委員會應當配合（
）相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
A、物業管理企業
B、公安機關
C、居民委員會
D、街道辦事處
77、在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：（
）
A、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
B、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
C、物業質量保修文件和物業使用說明文件；
D、物業管理所必需的產權資料。
78、物業服務合同應當包括對（
）等內容進行約定。
A、服務質量
B、服務費用
C、物業管理用房
D、物業管理事項
79、物業服務收費應當遵循（
）原則
A、合理、公開
B、收費與服務水平相適應
C、區別不同物業的性質和特點
D、使業主不產生投訴和糾紛
80、對物業管理區域內違反有關治安，環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為（
）。
A、予以制止
B、依法處理
C、行政處罰
D、刑事處分
81、物業管理服務收費應由（
）制定，在物業服務合同中約定。
A、業主
B、業主委員會
C、物業管理企業
D、物價主管部門
82、業主、物業管理企業不得擅自占用，挖掘物業管理區域內的（
）損害業主的共同利益。
A、公共建筑
B、公用設施、設備
C、道路
D、場地
83、利用物業共用部位、共用設施進行經營的，應當在征得相關（
）的同意后，按照規定辦理有關手續。
A、業主
B、業主大會
C、業主委員會
D、物業管理企業
84、利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會，物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續，業主所得收益應當（
）
A、主要補充專項維修資金
B、也可按業主大會的決定使用
C、和效益創造人分成
D、物業管理企業也應利益均占
85、挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門（
）
A、追回挪用的專項維修資金
B、給以警告
C、沒收違法所得
D、并處挪用數額2倍以下的罰款
86、物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門和司法部門（
）
A、吊銷資質證書
B、依法追究直接主管刑事責任
C、依法追究直接責任人刑事責任
D、依法追究法人代表刑事責任
87、（
）個人有下列規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下罰款；
A、擅自改變公共建筑、公共設施用途
B、擅自占用、挖掘道路、場地
C、擅自利用共用部位、公用設施經營
D、擅自占用物業用房
88、《物業管理條例》的主要內容可歸納為：（
）
A、建立了十項基本制度
B、明令六項禁止行為
C、規范兩項書面合同
D、法規授權四項規定
89、《物業管理條例》歸納為建立了項基本制度，其中包括（
）
A、招投標制度
B、資質管理制度
C、人員資格制度
D、專項維修資金制度
90、《物業管理條例》明令六項禁止行為，其中包括（）
A、物業管理用房不得擅自改變用途
B、物業區域道路、場地不得占用、挖掘
C、區域內公共建筑和設施不得改變用途
D、不得將該區全部物業管理一并委托他人
判斷題：
91、只有一個業主的，或者業主人數雖多且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。(
)
92、業主可以委托人參加業主大會會議。（）
93、制定和修改業主公約、業主大會議事規則，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權1/2以上通過。（
）
94、業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力（
）
95、業主大會、業主委員會作出的決定物業區域內全體業主必須遵照執行。（
）
96、從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。（
）
97、住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于5個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業管理企業。（
×
）
98、物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業企業，也可以將該區域內的全部物業管理一并委托給具有相應資質的物業管理企業。（
×
）
99、業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用，業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。（
√
）
100、對物業管理區域內違反有關治安，環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止或者依法處理，并及時向有關行政管理部門報告。（
一、活動指導思想
通過開展物業管理基本服務規范化、標準化活動，改變一些住宅小區物業管理中存在的“環境衛生差、維修不及時、安全秩序亂、收費不規范、隊伍素質低”等狀況，創造“管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、人際關系和諧”的居住環境。
二、活動主要內容
（一）各物業管理項目要集中開展一次“五項治理”。一是環境衛生治理。對物業管理區域進行一次大掃除，清除衛生死角，疏理化糞池、排污管道，整治綠化；二是安全隱患治理。檢查安防措施是否建立落實，檢查安防設施、消防設施是否正常完好，開展不安全隱患排查；三是配套設施設備治理。開展配套設施設備的檢修，做好設施設備的“防損壞、防銹、防滲漏、防鼠害”等工作；四是公共秩序治理。清理機動車輛、非機動車輛亂停亂放，清理亂貼、亂畫及“牛皮癬”；五是物業服務收費治理。檢查是否按合同約定或批準的收費標準進行收費。
（二）嚴格監督執行《臨時管理規約》、《管理規約》、《前期物業服務合同》、《物業服務合同》等示范文本（可在房地產局網站下載）。
（三）進一步建立健全物業管理“質價相符、等級服務、等級收費”的物業服務與收費機制。建立物業服務企業服務項目、服務內容、服務標準等公示制度。
（四）加強行業自身建設，提高行業從業人員整體素質，做到服務行為規范，管理人員服務態度耐心、熱情，服務用語文明、規范。
三、活動步驟
（一）組織動員
1、各物業管理企業要結合管理項目實際，有針對性地制定本單位活動實施方案，全面宣傳布署該項活動。
2、各管理項目要在適當位置加掛橫幅，公布活動實施方案，讓廣大業主了解、參與并配合和監督此次活動。積極引導業主樹立物業管理中的責任主體意識和“誰受益、誰付費”的物業消費意識。
（二）組織實施
1、加強員工思想教育和業務培訓，提高服務意識和服務技能。
2、健全投訴受理制度，廣泛傾聽業主意見，切實為民辦實事。
3、細化服務標準，規范服務流程。
（三）總結表彰
各物業管理企業要不斷總結此次活動開展后的經驗和成果，查找存在的問題和不足，擬定進一步深化服務意見和措施，形成物業管理服務質量長效控制機制，并對優秀集體和優秀員工予以表彰，號召全體員工向優秀集體和優秀員工學習。
四、活動要求
（一）此次活動是行業自身建設的一次大練兵，行業風采、行業形象的一次大展示，各物業管理企業要高度重視，認真組織，積極行動。
一、物業管理區域的劃分和調整
建設單位向區（縣）房地產管理部門提出劃分物業管理區域的要求時，應當提交建設項目規劃設計方案。房地產管理部門應當征求物業所在地街道辦事處意見，出具劃分物業管理區域核定單，并告知規劃管理部門、房地產登記機構和建設單位。
物業管理區域需作調整的，區（縣）房地產管理部門應當會同街道辦事處聽取業主意見。作出調整物業管理區域決定，應當在相關物業管理區域內公告。
二、分期開發項目的物業管理
劃定為一個物業管理區域的建設項目分期開發的，其前期物業管理招投標應當以該物業管理區域為范圍。先行開發區域內銷售并交付使用的物業符合《規定》條件的，應當成立業主大會，業主大會可就整個物業管理區域的物業管理事項作出決定。業主大會決定聘用物業管理企業的，物業服務合同期限不得超過2年。業主大會成立后接受交付使用物業的業主，成為該業主大會的成員，依法行使權利、履行義務。
業主大會成立后，業主委員會應當將業主大會決定的事項告知建設單位；建設單位銷售該物業管理區域內的物業，應在房屋銷售合同中明示業主大會的決定事項。
三、業主投票權的計算
單個業主在首次業主大會會議上的投票權超過全部投票權30%的部分，應分攤給其他業主。
停車場（庫）以及依法歸全體業主所有的物業，不計投票權。
四、業主委員會不召開業主大會會議的處理
業主委員會不依照《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）、《規定》履行召開業主大會會議的職責，經房地產管理部門責令其限期改正后仍未履行的，房地產管理部門和街道辦事處可以組織業主推薦產生召開業主大會會議的籌備組成員。該籌備組可以組織業主召開業主大會會議。
五、物業管理用房的配置
建設單位應當按照下列標準配置物業管理用房：
（一）物業管理企業用房，不低于物業管理區域房屋總建筑面積的0.2%；物業管理區域房屋建筑總面積不足5萬平方米的，不低于建筑面積100平方米。
（二）業主委員會用房，不低于建筑面積30平方米。
配置的物業管理用房應當為地面以上的獨用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。
分期開發建設的物業管理區域，建設單位可在先期開發的區域內配置物業管理用房，或者以先期開發區域的建筑面積為基數，按本條第一款、第二款規定配置臨時物業管理用房。建設單位提供臨時物業管理用房的，應當根據《規定》第十九條的規定辦理相關手續。
六、停車場（庫）的管理
建設單位在住宅物業管理區域內按規劃配建的停車場（庫），應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用，尚未出售的應當出租，不得閑置不用。具體管理辦法，由市房地資源局另行制定。
七、專項維修資金不足時的籌集
專項維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時，業主大會應當就再次籌集方案作出決定，業主應當按照業主大會的決定繳納專項維修資金。分期籌集的，業主應當在3年內交納完畢。
再次籌集的維修資金余額，不得少于首期維修資金中購房人交納的數額。
八、業主大會和業主委員會的相關事項
業主大會和業主委員會應當按照《條例》、《規定》履行職責。對《條例》施行前通過的《業主委員會章程》，應當在召開業主大會會議時，依照《條例》、《規定》將其修訂為《業主大會議事規則》。業主委員會在《條例》施行前訂立的物業管理合同未終止的，應當繼續履行。
山東省物業管理規定：物業服務企業物業服務企業，是指依法設立、取得相應資質從事物業管理活動的企業法人。
物業服務企業應當具有相應的專業工程技術人員，具備為業主提供專項服務的能力。
物業服務企業可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業管理一并委托給其他單位或者個人。
物業服務企業應當在物業主管部門的指導下，建立行業自律組織，規范行業行為，促進誠信經營，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。
物業行業自律組織可以依照國家和省有關規定，制定物業服務規范和等級標準，建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度，配合物業主管部門建立健全信用檔案。
物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。普通住宅類物業服務收費，實行政府指導價;其他物業的物業服務收費，實行市場調節價。
物業服務企業違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。
山東省物業管理規定：新建物業與前期物業管理物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。
建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向物業主管部門申請劃分物業管理區域。
物業管理區域內的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關住宅小區規劃、設計規范和工程標準進行建設。
住宅小區內城管執法、治安管理等政務管理用房的建筑面積不低于五十平方米;住宅小區內的社區居民委員會用房，應當按照規劃要求進行配套建設。
住宅小區內的專業經營設施設備，由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。
物業管理區域內封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區域鍋爐等設施設備，屬于相關業主共有，但由經營單位投資經營的除外。
城鄉規劃、建設行政主管部門在進行建設工程規劃審批和設計審查時，應當就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準征求房地產開發、物業管理等部門和專業經營單位的意見。
鼓勵前期物業服務企業提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。
新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業交付手續：
(一)生活用水納入城市公共供水管網，并安裝分戶計量裝置;
(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;
(三)小區用電納入城市供電網絡，并安裝分戶計量裝置;
(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置;
(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位;
(六)按照規劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設;
(七)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;
(八)按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環境衛生、商業網點、物業服務和政務管理等配套建筑及設施建設;
(九)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;
(十)住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施;
(十一)法律、法規規定的其他條件。
山東省物業管理規定：大會與業主委員會房屋的所有權人為業主。
符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在三十日內組建業主大會籌備組。
一個物業管理區域成立一個業主大會。
業主大會履行下列職責：
(一)制定和修改業主大會議事規則及管理規約;
(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(三)監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;
(四)選聘、解聘物業服務企業;
(五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金);
(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)決定物業管理區域內的其他物業管理事項。
業主大會對業主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：
(一)按照業主戶數計算的，一戶計算為一票;建設單位未售出的專有部分，計算為一票;
(二)按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計算。
物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業主意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。
業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會依照國家有關法律、法規和業主大會的授權開展活動。
業主委員會由業主大會會議選舉產生，由三人以上單數組成。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。
業主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。
業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格：
(一)以書面方式向業主大會提出辭職請求的;
(二)拒不履行委員職責的;
(三)業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格的;
(四)違章搭建建筑物和構筑物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的;
