時(shí)間：2022-07-15 07:55:58
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇前期物業(yè)管理方案，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，廣大業(yè)主出于對(duì)自身權(quán)益的日益關(guān)注，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的關(guān)注程度也日益增高，令業(yè)主們頭疼的是，每個(gè)業(yè)主委員會(huì)的成立無(wú)不費(fèi)盡周折。究其原因當(dāng)然是錯(cuò)綜復(fù)雜的，筆者認(rèn)為主要是由于法律文件對(duì)此的規(guī)定不明。就全國(guó)范圍來(lái)看，僅有一個(gè)建設(shè)部于1994年的部門(mén)規(guī)章對(duì)“住宅小區(qū)管理委員會(huì)”的設(shè)立進(jìn)行了規(guī)定，各地區(qū)則發(fā)揮各自的立法機(jī)能各自制定了在各自行政區(qū)域范圍內(nèi)施行的一系列“辦法”、“條例”或是“規(guī)定”。遺憾的是這些文件均對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立過(guò)程的相關(guān)焦點(diǎn)問(wèn)題或是束之高閣懸而未決，或僅是規(guī)定一些操作性極差的條文。在這其中，筆者認(rèn)為最關(guān)鍵的問(wèn)題是，前述法律文件中關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的籌辦者的設(shè)置均存在不合理的情形，直接導(dǎo)致了業(yè)主委員會(huì)的籌辦工作舉步維艱。
細(xì)覽各地各級(jí)部門(mén)的相關(guān)法律文件，對(duì)業(yè)主委員會(huì)籌辦者的設(shè)置不外乎三種方式：一是在行政管理部門(mén)指導(dǎo)監(jiān)督下，由業(yè)主自行選舉；二是在行政管理部門(mén)指導(dǎo)監(jiān)督下，由開(kāi)發(fā)商組織籌辦；三是由住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理單位來(lái)組織籌辦。而這三種方式都存在各自的漏洞。現(xiàn)逐一試析如下：
1、 由業(yè)主自發(fā)籌辦。由于①購(gòu)買(mǎi)同一房產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)主素不相識(shí)，流動(dòng)性大，相互聯(lián)系極為不便；②開(kāi)發(fā)商不可能自動(dòng)提供可用于業(yè)主集會(huì)的公共場(chǎng)所；③業(yè)主作為普通消費(fèi)者，對(duì)籌辦業(yè)主委員會(huì)的程序了解甚少；④業(yè)主委員會(huì)的籌辦需要一定的資金支持。所以由業(yè)主們自行籌辦業(yè)主委員會(huì)的方式難以行通。
2、 由開(kāi)發(fā)商籌辦。由于①籌辦業(yè)主委員會(huì)并不能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)任何經(jīng)濟(jì)效益，反而要承擔(dān)一定的費(fèi)用；②由于歷史問(wèn)題，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，都再注冊(cè)一個(gè)全資的物業(yè)管理公司，對(duì)自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行前期物業(yè)管理，而往往這些物業(yè)管理公司的管理水平并不高。這時(shí)，倘若新成立的業(yè)主委員進(jìn)行招標(biāo)重新聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，開(kāi)發(fā)商自己出資成立的物業(yè)管理公司難以中標(biāo)，將不但沒(méi)有經(jīng)濟(jì)效益，還會(huì)成為開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)；③即使前期物業(yè)管理公司不是開(kāi)發(fā)商自己組建的，而是外聘的，但由于開(kāi)發(fā)商一般與其有特殊的利害關(guān)系，也都不愿籌辦業(yè)主委員會(huì)，都采取拖延的辦法。
3、 由住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理公司來(lái)籌辦。這在筆者看來(lái)是最不合理的方式。因?yàn)棰倩I辦業(yè)主委員會(huì)并不能給負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的物業(yè)管理公司帶來(lái)任何經(jīng)濟(jì)效益，反而要承擔(dān)一定的費(fèi)用；②業(yè)主委員會(huì)一旦成立后，負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的物業(yè)管理公司就要面臨被解聘的危險(xiǎn)，倘若它與業(yè)主們?cè)谇捌谖飿I(yè)管理工作過(guò)程中有些許矛盾，它就極有可能在業(yè)主委員會(huì)成立后被解聘。據(jù)此，出于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，它又怎么有可能去搬起石頭砸自己的腳呢？
誠(chéng)然，各地制定的法律文件也都規(guī)定了開(kāi)發(fā)商或是負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的物業(yè)管理公司籌辦業(yè)主委員會(huì)的時(shí)限，并對(duì)逾期不履行的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司大多規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任，但是真正依此執(zhí)行的難度相當(dāng)大，其原因有二：①逾期的起算時(shí)間難以量定，各地制定的法規(guī)或是規(guī)章一般對(duì)該起算時(shí)間有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是住宅區(qū)已入住的建筑面積達(dá)到百分之五十；二是房屋交付使用滿二年。而最致命的是，此兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)所指的“入住率”與“交付使用”十分不明確，開(kāi)發(fā)商和開(kāi)發(fā)商選定的負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的物業(yè)管理公司籌辦義務(wù)的履行始期也就無(wú)從起算；②開(kāi)發(fā)商和開(kāi)發(fā)商選定的負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的物業(yè)管理公司長(zhǎng)期不籌辦業(yè)主委員會(huì)的情況相當(dāng)普遍，行政管理部門(mén)也根本無(wú)暇依照所制定法律文件的規(guī)定去執(zhí)行，至多是口頭催促。
由此，我們可以看到第一種方式存在無(wú)法解決的固有缺陷，一盤(pán)散沙的業(yè)主們只有在遇到共同的房產(chǎn)糾紛或是物業(yè)管理糾紛時(shí)才有可能自發(fā)籌辦。而后兩種方式中所設(shè)置的籌辦者與業(yè)主委員會(huì)存在利益沖突，故這三種方式都難以行之有效的解決業(yè)主委員會(huì)籌辦難的問(wèn)題，這樣導(dǎo)致的必然后果是業(yè)主委員會(huì)極度難產(chǎn)。值得我們注意的是，現(xiàn)今已成立的業(yè)主委員會(huì)恰恰多數(shù)是由業(yè)主自發(fā)籌辦的。這些業(yè)主作為勢(shì)單力薄的弱勢(shì)群體在與開(kāi)發(fā)商或是前期物業(yè)管理公司發(fā)生了糾紛且得不到行政管理部門(mén)的妥善解決之后處于無(wú)奈的境地，只得自發(fā)籌辦依法享有一定權(quán)利的自治機(jī)構(gòu)-業(yè)主委員會(huì)，來(lái)行使自己的合法權(quán)益，以求與開(kāi)發(fā)商或是前期物業(yè)管理公司抗衡。
那么如何設(shè)置業(yè)主委員會(huì)的籌辦者才合理且切實(shí)可行呢？筆者認(rèn)為，面對(duì)開(kāi)發(fā)商和前期物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主委員會(huì)的籌辦漠不關(guān)心甚至有抵觸心理的情形，要解決業(yè)主委員會(huì)難產(chǎn)的問(wèn)題，方案有二：
一是必須明確開(kāi)發(fā)商或是前期物業(yè)管理公司籌辦業(yè)主委員會(huì)義務(wù)的起始時(shí)間，同時(shí)行政管理部門(mén)還需嚴(yán)格執(zhí)法，加大對(duì)不履行籌辦義務(wù)的開(kāi)發(fā)商和前期物業(yè)管理公司的監(jiān)管力度。至于起始時(shí)間的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，筆者建議對(duì)于開(kāi)發(fā)商或是前期物業(yè)管理公司籌辦義務(wù)的起始時(shí)間最好不要以“入住率”為標(biāo)準(zhǔn)確定，因?yàn)橐粊?lái)該數(shù)據(jù)完全由開(kāi)發(fā)商或是前期物業(yè)管理公司掌握，二來(lái)容易被篡改，導(dǎo)致行政部門(mén)無(wú)從確定起算時(shí)間。對(duì)此，筆者認(rèn)為以房地產(chǎn)行政主管部門(mén)能掌握的商品房銷(xiāo)售合同的登記情況為標(biāo)準(zhǔn)比較適宜，易于操作。而以“交付使用”為標(biāo)準(zhǔn)的則應(yīng)明確“交付使用”的含義，建議以第一個(gè)業(yè)主實(shí)際入住的時(shí)間作為“交付使用”的時(shí)間，而不宜以行政管理部門(mén)的綜合評(píng)定驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的簽署時(shí)間為準(zhǔn)，否則由于普遍存在眾所周知的開(kāi)發(fā)商未驗(yàn)收就交付的情況，將不利于對(duì)業(yè)主這個(gè)弱勢(shì)群體的權(quán)益保護(hù)；
二是由行政管理部門(mén)來(lái)?yè)?dān)任業(yè)主委員會(huì)的籌辦者，對(duì)于業(yè)主這樣的相對(duì)弱勢(shì)群體，給予必要的協(xié)助是必需的。這樣就解決了開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)管理公司因各自利益的驅(qū)動(dòng)對(duì)籌辦業(yè)主委員會(huì)一事久拖未決的問(wèn)題。那樣業(yè)主委員會(huì)的籌辦進(jìn)度便將只是行政部門(mén)辦公效率的問(wèn)題。當(dāng)然，這種方案不可避免的會(huì)消耗行政管理部門(mén)的資源。
前述兩種方案，孰優(yōu)孰劣？筆者以為第二種方案為佳，該方案從根本上拋開(kāi)了開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)管理公司方面的問(wèn)題，用較少的行政資源的代價(jià)去換取廣大業(yè)主的權(quán)益，更能切實(shí)保護(hù)業(yè)主的權(quán)益。僅此略表拙見(jiàn)，期能拋磚引玉，與各同仁共商酌。
項(xiàng)目管理論壇
作為一名合格的項(xiàng)目經(jīng)理，除了必須具備基本的任職條件和滿足用人單位的基本要求以外，從事物業(yè)管理的時(shí)間（一般為三年）和獨(dú)立運(yùn)作過(guò)一定規(guī)模（約10萬(wàn)左右的高層物業(yè)）的物業(yè)項(xiàng)目，這兩個(gè)因素缺一不可。只有滿足了這些在實(shí)踐中必備的條件，項(xiàng)目經(jīng)理才能在運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)體現(xiàn)出下面三個(gè)方面的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)。
一、及時(shí)有效做好前期介入工作，以期達(dá)到為開(kāi)發(fā)商節(jié)約資金和減少日后管理麻煩之目的。項(xiàng)目管理論壇
目前，成熟、有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已非常注重項(xiàng)目的物業(yè)管理前期介入工作，雖然在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段介入暫時(shí)仍存在較大難度，但在項(xiàng)目施工階段介入已經(jīng)不是問(wèn)題，良好的物業(yè)管理品牌效應(yīng)，在物業(yè)管理前期介入后已顯現(xiàn)出其獨(dú)特的作用：①促進(jìn)房屋銷(xiāo)售；②最大限度地減少了日后管理麻煩；③使業(yè)主正式入住之前對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理有了一個(gè)初步認(rèn)識(shí)，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)也抓住這一機(jī)遇展示了自我，為今后的管理打下良好基礎(chǔ)。為此，以項(xiàng)目經(jīng)理為首的項(xiàng)目組能否在前期介入階段及時(shí)、有效地發(fā)揮作用，是成功的關(guān)鍵一步。t
（一）高度關(guān)注，密切配合項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)日和一系列促銷(xiāo)活動(dòng)，展示物業(yè)管理公司的良好形象和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。
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在項(xiàng)目正式入伙之前，為項(xiàng)目服務(wù)的各合作單位，應(yīng)以提高房屋銷(xiāo)售率為中心開(kāi)展工作，在正式開(kāi)盤(pán)之前，開(kāi)發(fā)商、施工單位、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等部門(mén)應(yīng)共同制定周密的開(kāi)盤(pán)日和促銷(xiāo)活動(dòng)的工作方案。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，要緊緊地把握住這第一次亮相的機(jī)會(huì)，把售樓處、樣板房、清水房（交樓標(biāo)準(zhǔn)）的保安、保潔服務(wù)做到極致，作為項(xiàng)目經(jīng)理，應(yīng)對(duì)保安、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力方面進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)。在看樓購(gòu)房人員較多時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)做好：車(chē)輛有序引導(dǎo)、人員分流措施、看樓通道及樣板房安全防范，臨時(shí)看樓電梯的維護(hù)應(yīng)急預(yù)案、認(rèn)購(gòu)及簽約區(qū)域的重點(diǎn)看護(hù)，等等。持續(xù)做好上述工作的目的，在于獲取開(kāi)發(fā)商、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的初步認(rèn)同感，為未來(lái)的物業(yè)管理服務(wù)打下良好基礎(chǔ)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。
（二）在項(xiàng)目施工階段適時(shí)介入，向開(kāi)發(fā)商及時(shí)提出合理化建議和要求整改的書(shū)面報(bào)告，以減少開(kāi)發(fā)商資金浪費(fèi)，同時(shí)最大限度地減少日后管理麻煩。
為保障項(xiàng)目前期介入工作有序進(jìn)行，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)按照項(xiàng)目物業(yè)管理方案和物業(yè)服務(wù)合同的要求，制定前期介入總體方案，并組織實(shí)施。各專(zhuān)業(yè)工程師（主要指水電、土建、電梯、綠化、智能化等專(zhuān)業(yè)）在項(xiàng)目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)揮各自的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，從業(yè)主的角度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在的問(wèn)題，有針對(duì)性地提出整改意見(jiàn)。
項(xiàng)目經(jīng)理博客
1、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前的主要工作是參與工程施工質(zhì)量的監(jiān)理工作和全面收集項(xiàng)目的各種物業(yè)資料。項(xiàng)目經(jīng)理更應(yīng)對(duì)下列問(wèn)題引起高度重視：①關(guān)于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、中庭花園（一般指地下車(chē)庫(kù)的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無(wú)空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤(pán)存在的普遍問(wèn)題，且其將給業(yè)主的生活帶來(lái)嚴(yán)重影響，加之日后補(bǔ)救資金巨大（補(bǔ)救的有效辦法日前多采用壓力注漿法，費(fèi)用約100元/米）。因此，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并要求開(kāi)發(fā)商及時(shí)整改，不然后患無(wú)窮。②關(guān)于智能化系統(tǒng)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從滿足小區(qū)實(shí)際需要和日后便于維護(hù)的專(zhuān)業(yè)角度出發(fā)，在開(kāi)發(fā)商選定供應(yīng)商之前，對(duì)供應(yīng)商提出的建設(shè)方案進(jìn)行分析，尤其是方案與項(xiàng)目的不符合處和不足之處，更應(yīng)有針對(duì)性地提出整改意見(jiàn)，如監(jiān)控點(diǎn)不足而出現(xiàn)防護(hù)死角，缺少高速球攝像機(jī)而無(wú)法捕捉小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的突發(fā)事件現(xiàn)場(chǎng)，采用專(zhuān)業(yè)高解析度彩色監(jiān)視器以提高清晰度，部分?jǐn)z像機(jī)采用適應(yīng)夜間低照明度使用的攝像機(jī)等等。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)清楚通過(guò)完善項(xiàng)目的智能化系統(tǒng)來(lái)有效降低人工成本的基本道理。③關(guān)于綠化，項(xiàng)目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從視覺(jué)效果、水土保護(hù)、便于通過(guò)、便于管理和養(yǎng)護(hù)等方面出發(fā)，對(duì)草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見(jiàn)。如灌木種植太疏易造成水土流失，如果綠地?zé)o走邊，加之土層又高于小區(qū)道路時(shí)，便會(huì)給小區(qū)道路造成污染；另外，業(yè)主對(duì)綠化的要求不僅僅滿足于只有“綠”，也希望有花色點(diǎn)輟，因此，在設(shè)計(jì)施工時(shí)應(yīng)盡可能種植一些不同季節(jié)開(kāi)花的品種，以保證小區(qū)有四季花開(kāi)的效果。
2、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收期間的主要工作：①積極參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作，全面了解項(xiàng)目的工程質(zhì)量，爭(zhēng)取參與技術(shù)交底和圖紙會(huì)審工作，為日后管理工作做好充分準(zhǔn)備；②積極做好項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作，與開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位共同組成驗(yàn)收小組，對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)工程以及綜合使用功能進(jìn)行驗(yàn)收，此階段應(yīng)把握兩個(gè)重點(diǎn)：第一，明確交樓雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主利益；第二，對(duì)驗(yàn)收接管中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，督促開(kāi)發(fā)商或施工單位盡快落實(shí)整改。總之，物業(yè)管理前期介入工作意義重大，盡管其難度甚至高于日常管理，但做好了此項(xiàng)工作，其所產(chǎn)生的作用是長(zhǎng)久的，它是日后提升管理檔次的先決條件。
二、全力以赴，高質(zhì)量做好大規(guī)模入伙和裝修管理，營(yíng)造安全、舒適、有序的小區(qū)環(huán)境迎接業(yè)主入伙（入住），保障小區(qū)免遭二次裝修的破壞。
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此階段是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理及其服務(wù)團(tuán)隊(duì)的第一次嚴(yán)峻考驗(yàn)，因此，應(yīng)在入伙前做好充分準(zhǔn)備，指導(dǎo)思想就是想方設(shè)法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴(yán)格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點(diǎn)：項(xiàng)目經(jīng)理博客
1、建議開(kāi)發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出入伙通知書(shū)，主動(dòng)分解入伙現(xiàn)場(chǎng)壓力。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章
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2、會(huì)同開(kāi)發(fā)商、施工單位對(duì)小區(qū)作一次徹底清場(chǎng)，杜絕各種隱患。
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3、為業(yè)主入伙提供一條龍服務(wù)，尤其是要求開(kāi)發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立答疑組和維修小組，隨時(shí)為業(yè)主答疑，并對(duì)聯(lián)合驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行修復(fù)或?qū)I(yè)主做出明確的維修承諾。4、及時(shí)與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》等一系列入伙文件資料，動(dòng)員業(yè)主盡快收樓。
項(xiàng)目管理者聯(lián)盟
5、若現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應(yīng)按事先準(zhǔn)備的應(yīng)急方案，會(huì)同開(kāi)發(fā)商及時(shí)把該業(yè)主與其他業(yè)主進(jìn)行分隔，逐個(gè)溝通，盡量避免在現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)群起攻之的局面出現(xiàn)。
項(xiàng)目管理培訓(xùn)
6、結(jié)合小區(qū)實(shí)際制定具有較強(qiáng)操作性的裝修監(jiān)管方案，對(duì)小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書(shū)中應(yīng)有明確的責(zé)任界定，千萬(wàn)不能出現(xiàn)模棱兩可的意見(jiàn)。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟
7、嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)的裝修人員數(shù)量，全面實(shí)施持證管理，實(shí)施夜間清場(chǎng)制度，加大對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管頻次，把預(yù)防違章裝修作為監(jiān)管的工作重點(diǎn)。
項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章
大規(guī)模入伙和裝修管理期間，是業(yè)主較容易與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生矛盾，同時(shí)也是業(yè)主與管理處較容易結(jié)怨的時(shí)候，作為項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)把化解矛盾、清除積怨作為頭等大事來(lái)抓。
三、依法依約、規(guī)范運(yùn)作，堅(jiān)持日常管理工作常做常新。
作為國(guó)家二級(jí)資質(zhì)以上的物業(yè)管理企業(yè)，在日常管理方面一般都具備較完善、成熟的管理模式、操作流程和服務(wù)理念，項(xiàng)目經(jīng)理只要在執(zhí)行力和團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面多下功夫，保持管理經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定一般不能做到。在此要加以強(qiáng)調(diào)的是如下幾方面的意識(shí)：
（一）契約意識(shí)：物業(yè)管理公司與業(yè)主之間，從某個(gè)角度看，只是一紙合同的關(guān)系，換句話講，業(yè)主作為合同甲方的權(quán)利是產(chǎn)權(quán)人本身所固有的，他當(dāng)然有權(quán)按合同約定對(duì)乙方進(jìn)行監(jiān)督或解除合同關(guān)系，因此，作為乙方的物業(yè)管理企業(yè)只有在不斷加強(qiáng)履約能力，兌現(xiàn)承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務(wù)時(shí)，任何偷工減料的行為，都應(yīng)視為違約，長(zhǎng)此下去，必將使自身陷于被動(dòng)。
（二）溝通意識(shí)：廣泛收集和聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，隨時(shí)掌握業(yè)主需求，及時(shí)調(diào)整管理服務(wù)思路，是成熟物業(yè)管理企業(yè)的基本素質(zhì)。
1、經(jīng)常性開(kāi)展業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查，主動(dòng)及時(shí)了解業(yè)主的需求變化，找出近期服務(wù)的弱項(xiàng)或盲點(diǎn)，制定整改措施并迅速糾正，同時(shí)向業(yè)主公示，請(qǐng)求業(yè)主監(jiān)督實(shí)施。主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題與被業(yè)主投訴后才去處理相比，哪怕后者處理得再好，兩者的服務(wù)效果是大不相同的，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)時(shí)常提醒自己這一點(diǎn)。
2、開(kāi)展積極向上、喜聞樂(lè)見(jiàn)的社區(qū)文化活動(dòng)，雖然不是物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容，但其確是營(yíng)造小區(qū)良好的人文環(huán)境，融洽業(yè)主關(guān)系的重要手段，是把業(yè)主從“小家”融入“大家”的最佳途徑。因此，不斷提升社區(qū)文化活動(dòng)的質(zhì)量，讓更多業(yè)主參與，也是項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)常思考的問(wèn)題。項(xiàng)目管理培訓(xùn)
物業(yè)管理年度工作總結(jié)一、日常工作目標(biāo)管理的完成情況
（一）房屋管理房屋管理是物業(yè)管理年度工作總結(jié)的重要內(nèi)容之一。為了搞好此項(xiàng)工作，我們建立了完善的房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了詳細(xì)的管理計(jì)劃，并責(zé)任到人定期檢查。住戶房屋裝修無(wú)破壞，外觀統(tǒng)一，無(wú)危害房屋結(jié)構(gòu)的行為，空房完好率為95%。
（二）公共設(shè)施、設(shè)備的管理為了保證小區(qū)廣大住戶的正常生活，在公共設(shè)施、設(shè)備的管理方面，我們制定了完備的維護(hù)、保養(yǎng)計(jì)劃和應(yīng)急方案，做到日常檢查有登記、小型維護(hù)有記錄。維修電話24小時(shí)有人接聽(tīng)，全年完成小型檢修工作17次，應(yīng)急維修工作3次，達(dá)到養(yǎng)護(hù)設(shè)施、設(shè)備到位，維修及時(shí)，正常運(yùn)行的管理要求。
（三）綠化管理為了給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生活環(huán)境，我們嚴(yán)格落實(shí)了綠化管理措施，積極配合監(jiān)督綠化公司，施工及養(yǎng)護(hù)工作，針對(duì)綠化公司在施工養(yǎng)護(hù)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)發(fā)出了整改通知與合理化的建議，督促其整改，并在綠化警示牌沒(méi)有到位的情況下，制作簡(jiǎn)易警示牌、圍欄，加強(qiáng)綠化防護(hù)管理工作，使綠地基本無(wú)破壞，踐踏及公用現(xiàn)象，綠化完好率為98%。
（四）環(huán)境衛(wèi)生的管理環(huán)境衛(wèi)生方面，我們針對(duì)小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況，大家齊動(dòng)手定期、不定期組織進(jìn)行大掃除，制定了嚴(yán)格的保潔程序與考核辦法，并對(duì)裝修垃圾實(shí)行袋裝化定點(diǎn)堆放，集中清運(yùn)管理，并加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。
（五）小區(qū)安全防范工作小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。為給業(yè)主提供一個(gè)安全舒適的居住環(huán)境，我們狠抓了小區(qū)治安消防工作，對(duì)保安人員定期進(jìn)行崗位培訓(xùn)，智能設(shè)備操作培訓(xùn)、考核，制定了嚴(yán)格的崗位考核標(biāo)準(zhǔn)，并堅(jiān)持每日早操、早會(huì)，提高員工的身體素質(zhì)與日常工作管理，嚴(yán)格執(zhí)行了工作程序、巡崗查崗、巡更制度。要求保安人員認(rèn)真巡查，文明執(zhí)勤，禮貌訓(xùn)導(dǎo)，遇到壞人壞事大膽管理，使去年安全防范工作情況良好。
物業(yè)管理年度工作總結(jié)二、今年完成的重點(diǎn)工作
（一）業(yè)主入住前期物業(yè)管理工作。
（1）熟悉小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的施工情況；進(jìn)駐后，我們?yōu)楸M快熟悉小區(qū)施工情況，設(shè)備安裝情況，我處工作人員不怕苦、不怕累，頂著烈日跑工地，爬高樓，掌握了大量的一手資料，為后期工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，并受到了開(kāi)發(fā)商的稱(chēng)贊與好評(píng)。
（2）根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，完成工作預(yù)案，提出合理的建議；在熟悉小區(qū)各項(xiàng)情況后，我們針對(duì)小區(qū)的實(shí)際情況，完成了小區(qū)各項(xiàng)管理工作預(yù)案，如：車(chē)輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案等，共計(jì)9項(xiàng)，并提出合理化建議11項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商采納3項(xiàng)，即報(bào)奶箱設(shè)置在門(mén)廳內(nèi)，安設(shè)綠化噴淋系統(tǒng)，部分雨水管接入地下管網(wǎng)等合理的建議。
（
3）搞好保安員前期的培訓(xùn)工作；保安工作是物業(yè)管理中的窗口，為了保證小區(qū)保安前期服務(wù)質(zhì)量，我處安排保安員提前培訓(xùn)一個(gè)月，制定了詳細(xì)的培訓(xùn)方案與計(jì)劃及考核辦法，加強(qiáng)保安員的自身素質(zhì)與業(yè)務(wù)技能，保證業(yè)主入住后有一個(gè)良好精神面貌和業(yè)務(wù)素質(zhì)的保安隊(duì)為業(yè)主服務(wù)，保安隊(duì)的工作受到一致好評(píng)。
（4）配合開(kāi)發(fā)商的售樓工作；為了配合開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售工作，我處在前期人員不足的情況下，安排專(zhuān)人在銷(xiāo)售部配合售樓工作，耐心解答客戶關(guān)于物業(yè)管理方面的疑問(wèn)，制作了二塊****宣傳牌，宣傳本公司物業(yè)管理服務(wù)工作，并達(dá)到一定效果。我們除派專(zhuān)人配合銷(xiāo)售部，全體員工還放棄節(jié)日休息，配合銷(xiāo)售部“十一”售樓黃金周的銷(xiāo)售工作。我們的工作受到銷(xiāo)售部的肯定和稱(chēng)贊。
（5）搞好業(yè)主入住前期準(zhǔn)備工作，順利完成交房工作；為迎接業(yè)主入住，順利完成交樓工作，在公司的指導(dǎo)和幫助下，我們做了大量的前期準(zhǔn)備工作，整理準(zhǔn)備了大量的入住資料和必要的文件。如入住通知書(shū)、前期物業(yè)管理協(xié)議等共計(jì)12項(xiàng)。根據(jù)方便業(yè)主、服務(wù)至上的原則，我處針對(duì)小區(qū)的實(shí)際情況，合理制定了辦理入住手續(xù)的流程，和崗位，設(shè)置了業(yè)主入住須知，入住手續(xù)辦理流程圖，裝修須知，裝修手續(xù)辦理流程圖，使業(yè)主在辦理各項(xiàng)手續(xù)中能一目了然。使交房工作順利進(jìn)行，目前辦理入住業(yè)主139戶，辦理裝修手續(xù)戶。
（二）加強(qiáng)管理服務(wù)工作，提高服務(wù)質(zhì)量；
（1）樹(shù)立小區(qū)家園化，人性化管理服務(wù)理念。
進(jìn)駐后，我們堅(jiān)持實(shí)施家園化，人性化的管理，“以人為本”的服務(wù)精神；業(yè)主的需要就是我們的工作中心，為開(kāi)展服務(wù)，讓業(yè)主進(jìn)入小區(qū)感到有一種溫馨的感覺(jué)，我們開(kāi)展特殊關(guān)照戶的服務(wù)，對(duì)小區(qū)有生活困難的業(yè)主，在生活上給予關(guān)心與照顧，服務(wù)上給予優(yōu)質(zhì)服務(wù)，如1-1-501業(yè)主老公是海員，因工作長(zhǎng)期不在家，家中只有業(yè)主和小孩，針對(duì)這種情況，我們對(duì)此戶進(jìn)行特殊關(guān)照戶服務(wù)，給其解決一些生活上的困難，受到業(yè)主稱(chēng)贊。除此之外，我們還開(kāi)展免費(fèi)代辦服務(wù)，如代辦電話、寬帶、電費(fèi)儲(chǔ)蓄，使業(yè)主有一種“有困難，找物業(yè)”的感受，服務(wù)工作受到業(yè)主良好的贊譽(yù)。
（2）搞好維修服務(wù)工作維修服務(wù)工作是物業(yè)管理thldl.org.cn的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，為此我們狠抓維修工作的及時(shí)率和完成率。
（3）加強(qiáng)小區(qū)裝修管理工作
小區(qū)裝修管理工作是前期物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它涉及到物業(yè)的使用壽命與安全及小區(qū)房屋外觀的完好美觀，這方面我們做了大量的工作，并根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，與管理要求，我們制定了詳細(xì)的管理制度，如裝修須知、屋頂花園管理規(guī)定等，并堅(jiān)持每天對(duì)裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問(wèn)題及時(shí)解決，及時(shí)處理，堅(jiān)持原則。去年共處理違章施工32起，均已整改。保證房屋主體結(jié)構(gòu)完好，在房屋外觀方面，我們堅(jiān)持制度，保證小區(qū)外觀整齊劃一，完好美觀。
（4）認(rèn)真聽(tīng)以業(yè)主意見(jiàn)，及時(shí)為住戶排憂解難。 業(yè)主良好的工作建議，管理建議是我們的工作指針。因此我們做到住戶反映的問(wèn)題認(rèn)真記錄，及時(shí)處理，增進(jìn)與業(yè)主間的溝通，耐心為業(yè)主作解釋工作，并及時(shí)為住戶排憂解難，如入住業(yè)主車(chē)輛停放問(wèn)題，業(yè)主裝修用沙堆放點(diǎn)等問(wèn)題。我們這種“為業(yè)主著想，以業(yè)主為中心”的服務(wù)思想取得了良好的效果，受到業(yè)主好評(píng)。
（三）努力提高管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理上檔次；
（1）組織員工進(jìn)行職工道德與管理技能培訓(xùn)，提高工員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。管理處員工的綜合素質(zhì)與物業(yè)管理的服務(wù)的質(zhì)量，水平是密切相關(guān)的。根據(jù)這種情況，并結(jié)合小區(qū)大部分都是新進(jìn)員工，接觸物業(yè)管理時(shí)間短的實(shí)際情況，我制定了詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃和考核辦法，定期對(duì)員工進(jìn)行思想和業(yè)主管理水平的培訓(xùn)，并定期進(jìn)行保安業(yè)務(wù)技能考試，使員工在思想上得到充實(shí)，管理技能上得到了提高，去年共組織人員培訓(xùn)6次，技能考核4次。
（2）利用先進(jìn)的管理手段，建立健全科學(xué)的管理方式；我們緊跟社會(huì)發(fā)展步伐，使用電腦，對(duì)小區(qū)各檔案收費(fèi)帳目、管理計(jì)劃等工作進(jìn)行電腦管理，大大提高了工作效率，使管理處的基礎(chǔ)，工作達(dá)到一個(gè)新起點(diǎn)，為今后的創(chuàng)優(yōu)工作打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
（四）搞好對(duì)外協(xié)調(diào)管理工作；搞好對(duì)外協(xié)調(diào)工作是物業(yè)管理工作順利開(kāi)展的關(guān)鍵，為此，我們緊密與開(kāi)發(fā)商配合，積極主動(dòng)與洪山房地局，城管局，電信局聯(lián)系，并圓滿完成環(huán)衛(wèi)開(kāi)辦；申請(qǐng)門(mén)牌、委托合同、服務(wù)協(xié)議備案，電信局協(xié)議的簽定等工作。
物業(yè)管理年度工作總結(jié)三、存在的問(wèn)題和教訓(xùn)。
雖然，我們?cè)谌ツ甑墓ぷ髦腥〉昧艘欢ǔ煽?jī)，但還有很多需要完善與加強(qiáng)的地方。
第一，管理人員整體素質(zhì)不高，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)各方面考慮不全面，實(shí)際處理事務(wù)的能力還有待提高；
第二，與業(yè)主的溝通不夠，了解不足。
（一）物業(yè)管理工作
一是為了落實(shí)十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時(shí)，起草了《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和當(dāng)局規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門(mén)人員進(jìn)行討論。
二是對(duì)我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級(jí)分類(lèi)管理辦法》。
三是會(huì)同小區(qū)辦全力做好開(kāi)展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)。目前已經(jīng)全面完成了對(duì)530個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個(gè)住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題登記造冊(cè)，建立了整改檔案，待整改后逐一消號(hào)。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬(wàn)元，其中：直管住宅實(shí)收1046萬(wàn)元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收166。6萬(wàn)元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收107萬(wàn)元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收53。4萬(wàn)元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬(wàn)平方米，歸集售房款6066。6萬(wàn)元。其中：出售直管房產(chǎn)16。2萬(wàn)平方米，歸集購(gòu)房款3662。8萬(wàn)元；出售主輔分離房產(chǎn)7。3萬(wàn)平方米，歸集售房款1605。7萬(wàn)元；出售自行接收房產(chǎn)3。5萬(wàn)平方米，歸集售房款798。1萬(wàn)元。
3、房屋修繕工作。一是20**年2月份組織召開(kāi)房屋修繕工作會(huì)議，明確20**年修繕工作的任務(wù)，即：一個(gè)確保、二個(gè)重點(diǎn)、三個(gè)計(jì)劃、四個(gè)率、五個(gè)提高。二是制定《20**年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。
4、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)委托管理工作。年初，我處會(huì)同法規(guī)處及局法律顧問(wèn)共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營(yíng)體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會(huì)議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險(xiǎn)房屋的“三落實(shí)”工作。通過(guò)排查目前全市共有危險(xiǎn)房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險(xiǎn)工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊(duì)伍和防汛物資儲(chǔ)備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見(jiàn)。試點(diǎn)工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書(shū)記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開(kāi)了樓道整治工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。
二是制定了《沈陽(yáng)市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見(jiàn)》下發(fā)各區(qū)。同時(shí)加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級(jí)辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對(duì)接。市樓道整治辦公室印制《沈陽(yáng)市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊(cè)》700余冊(cè)，下發(fā)各相關(guān)單位。
三是樓道整治工作已全面啟動(dòng)實(shí)施，目前樓道整治工作全市開(kāi)工量達(dá)到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918。39萬(wàn)平方米，竣工量達(dá)60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗(yàn)收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗(yàn)收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時(shí)移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會(huì)優(yōu)勢(shì)，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?dòng)，為鞏固樓道整治成果打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。
（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場(chǎng)周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專(zhuān)業(yè)人員，依據(jù)近年來(lái)我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對(duì)粉飾工程建筑面積造價(jià)進(jìn)行了測(cè)算；二是組織人力對(duì)全市擬進(jìn)行立面粉飾的17條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門(mén)提出了沈陽(yáng)市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計(jì)方案。
二、下半年工作思路
（一）物業(yè)管理方面工作
1、出臺(tái)《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》
6月底《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報(bào)市人大，力爭(zhēng)在9月份以當(dāng)局規(guī)章的形式出臺(tái)，為解決我市物業(yè)管理中的具體問(wèn)題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。
2、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)服務(wù)水平
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對(duì)不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時(shí)在媒體上予以公布，接受社會(huì)監(jiān)督。
三是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。
四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開(kāi)展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、一專(zhuān)多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中。
3、建立新型物業(yè)管理體制
將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來(lái)，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、當(dāng)局基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺(tái)。對(duì)于暫時(shí)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
本條例所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得法人資格，具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。
第四條市房屋主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
區(qū)房屋主管部門(mén)按照職責(zé)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
規(guī)劃、土地、建設(shè)、城管、價(jià)格、民政、環(huán)保、水務(wù)、工商行政管理、園林等主管部門(mén)按照各自職責(zé)協(xié)同實(shí)施本條例。
街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)，配合調(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。
武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、武漢市東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)管理委員會(huì)按照本條例關(guān)于區(qū)人民政府及其有關(guān)部門(mén)管理職責(zé)的規(guī)定，負(fù)責(zé)各自管理范圍內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第二章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
第一節(jié)物業(yè)管理區(qū)域
第五條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，并考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：
(一)以建設(shè)項(xiàng)目《國(guó)有土地使用證》宗地圖用地范圍線為準(zhǔn)，一個(gè)項(xiàng)目視為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;但規(guī)模過(guò)大、劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的，或者已分割成多個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域;
(二)分期建設(shè)項(xiàng)目或者兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，其配套設(shè)施設(shè)備共用的，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(三)已建成、共用設(shè)施設(shè)備比較齊全、相對(duì)集中的項(xiàng)目，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
第六條開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后三十日內(nèi)，按照本條例第五條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并將劃分方案報(bào)送區(qū)房屋主管部門(mén);區(qū)房屋主管部門(mén)認(rèn)為符合第五條規(guī)定要求的，予以備案并在有關(guān)圖紙上予以注記。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買(mǎi)受人明示。
老舊城區(qū)沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)征求業(yè)主意見(jiàn)后，確定物業(yè)管理區(qū)域，并報(bào)區(qū)房屋主管部門(mén)備案。
第二節(jié)附屬設(shè)施設(shè)備的配置
第七條新建物業(yè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定無(wú)償配置物業(yè)服務(wù)用房，物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房。配置物業(yè)服務(wù)用房按照國(guó)家有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的要求執(zhí)行;沒(méi)有規(guī)定的，配置物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的千分之二，并不少于八十平方米，其中業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房建筑面積不少于十五平方米。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電等基本使用功能，有明確的座落、房號(hào)，并且具備辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，其提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房的具置。
物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，專(zhuān)用于物業(yè)管理服務(wù)工作。
第八條新建物業(yè)內(nèi)的供水、供電、供氣等計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)實(shí)行專(zhuān)有部分一戶門(mén)號(hào)一結(jié)算表，共有部分獨(dú)立計(jì)量表;安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通信等設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使用的基本條件。
第九條新建物業(yè)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)與房屋套數(shù)的最低比例標(biāo)準(zhǔn)，按照市人民政府制定的有關(guān)技術(shù)規(guī)范的規(guī)定核定。
第三節(jié)前期物業(yè)管理
第十條住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家及本市相關(guān)規(guī)定，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
(一)投標(biāo)人少于三人;
(二)多層物業(yè)總建筑面積少于五萬(wàn)平方米，或者單棟高層(含小高層)物業(yè)總建筑面積少于三萬(wàn)平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于四萬(wàn)平方米。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)十日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門(mén)備案。
第十一條開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，并明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有共用的配套設(shè)施設(shè)備。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定;涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。
第十二條房屋交付使用前(含當(dāng)月)所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由業(yè)主承擔(dān)，但房屋交付后一年內(nèi)無(wú)人入住的，空置期間由業(yè)主按百分之七十的比例承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
本文作者：鄭文娟 單位：重慶航天職業(yè)技術(shù)學(xué)院
學(xué)習(xí)目標(biāo)
學(xué)生通過(guò)該課程的學(xué)習(xí)，在任課教師的指導(dǎo)下能夠?qū)崿F(xiàn)以下目標(biāo)：知識(shí)目標(biāo)學(xué)生能了解物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)的程序；學(xué)生能掌握物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容；學(xué)生能掌握物業(yè)管理投標(biāo)文件的內(nèi)容；學(xué)生能掌握一定物業(yè)管理投標(biāo)策略與技巧。能力目標(biāo)學(xué)生能按物業(yè)管理投標(biāo)程序完成投標(biāo)工作；學(xué)生能按物業(yè)管理招標(biāo)程序完成招標(biāo)工作；學(xué)生能夠進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)文件的編寫(xiě)及標(biāo)底編制工作；學(xué)生能進(jìn)行物業(yè)管理投標(biāo)文件的編寫(xiě)及報(bào)價(jià)文件的制作；學(xué)生能熟練運(yùn)用適當(dāng)投標(biāo)策略。素質(zhì)目標(biāo)提高學(xué)生對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)的了解，并自覺(jué)遵守；鍛煉學(xué)生的文字表達(dá)能力；鍛煉學(xué)生的口頭表達(dá)能力；提高學(xué)生的綜合知識(shí)應(yīng)用能力；提高學(xué)生靈活應(yīng)變能力；提高學(xué)生的抗壓能力；提高學(xué)生的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。
基于工作過(guò)程的教學(xué)設(shè)計(jì)
載體選擇本課程依據(jù)學(xué)習(xí)目標(biāo)，選擇載體（以學(xué)校旁邊正在興建的東原D7區(qū)住宅項(xiàng)目作為前期物業(yè)管理招投標(biāo)項(xiàng)目背景），在教學(xué)中以“一個(gè)完整項(xiàng)目”的物業(yè)管理招投標(biāo)工作過(guò)程貫穿始終；依據(jù)這個(gè)載體的工作過(guò)程設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)情境、學(xué)習(xí)單元，教學(xué)方法上采用行動(dòng)導(dǎo)向的教學(xué)方法，展開(kāi)以學(xué)生為主體的物業(yè)管理綜合能力訓(xùn)練過(guò)程。基于工作過(guò)程劃分學(xué)習(xí)情境本課程依據(jù)載體（即：學(xué)校旁邊正在興建的東原D7區(qū)住宅項(xiàng)目的前期物業(yè)管理招投標(biāo)）的工作過(guò)程設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)情境。東原D7區(qū)住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程：開(kāi)發(fā)商方：開(kāi)發(fā)商進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)方案準(zhǔn)備→招標(biāo)文件編制→招標(biāo)公告、邀請(qǐng)書(shū)及資格預(yù)審公告→組織現(xiàn)場(chǎng)勘探及標(biāo)前會(huì)議→組織開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯、評(píng)標(biāo)→組織物業(yè)服務(wù)合同簽約儀式。物業(yè)公司方：物業(yè)公司進(jìn)行東原D7區(qū)項(xiàng)目前期物業(yè)管理投標(biāo)準(zhǔn)備→查閱開(kāi)發(fā)商招標(biāo)公告、邀請(qǐng)書(shū)及資格預(yù)審公告→召開(kāi)投標(biāo)會(huì)議決定投標(biāo)→參加現(xiàn)場(chǎng)勘探及標(biāo)前會(huì)議→按要求制作投標(biāo)文件→參加開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯→參加物業(yè)服務(wù)合同簽約儀式。由此，設(shè)計(jì)出六個(gè)學(xué)習(xí)情境：第一，物業(yè)管理招標(biāo)備案材料；第二，物業(yè)管理招標(biāo)資格預(yù)審；第三，物業(yè)管理標(biāo)前會(huì)議；第四，物業(yè)管理投標(biāo)文件；第五，物業(yè)管理開(kāi)標(biāo)及答辯；第六，前期物業(yè)管理合同簽約儀式。行動(dòng)導(dǎo)向設(shè)計(jì)由于物業(yè)管理招投標(biāo)是一個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)方面（開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理招標(biāo)即對(duì)應(yīng)物業(yè)服務(wù)公司的投標(biāo)），學(xué)生在先修課程中已了解開(kāi)發(fā)商及物業(yè)服務(wù)公司的角色特征，故本課程將全班學(xué)生分組，一部分擔(dān)任開(kāi)發(fā)商角色（每組作為不同開(kāi)發(fā)商制作招標(biāo)文件，然后競(jìng)選優(yōu)勝者作為惟一開(kāi)發(fā)商），另一部分擔(dān)任物業(yè)服務(wù)公司角色（將四組學(xué)生作為四個(gè)物業(yè)服務(wù)公司參與競(jìng)標(biāo)），展開(kāi)東原D7區(qū)項(xiàng)目前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作。每位同學(xué)都會(huì)在物業(yè)管理招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理投標(biāo)組織機(jī)構(gòu)中有一個(gè)具體的工作崗位角色，比如開(kāi)發(fā)商工程監(jiān)理、開(kāi)發(fā)商董事長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)商前臺(tái)秘書(shū)、物業(yè)服務(wù)公司總經(jīng)理、物業(yè)服務(wù)公司項(xiàng)目經(jīng)理、物業(yè)服務(wù)公司項(xiàng)目工程服務(wù)主管、客戶服務(wù)主管、安防服務(wù)主管、保潔綠化服務(wù)主管等。每位同學(xué)都將以該工作崗位職責(zé)去全力參與招投標(biāo)工作，以任務(wù)、行動(dòng)引領(lǐng)該課程的學(xué)習(xí)。
學(xué)習(xí)評(píng)價(jià)方式
針對(duì)本課程的特點(diǎn)，對(duì)學(xué)生的考核評(píng)價(jià)建議采用以下組合方式：標(biāo)書(shū)制作得分因?yàn)槲飿I(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書(shū)文件的制作技術(shù)含量很高，能考查學(xué)生的細(xì)心、耐心及標(biāo)書(shū)制作技巧，以及文字寫(xiě)作能力。而且因?yàn)闃?biāo)書(shū)工作量龐大，需要小組成員全力配合完成，也因此考查了學(xué)生團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力及組織能力。現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)得分因?yàn)樵谖飿I(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)過(guò)程中，有很多現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)的時(shí)候，同學(xué)們作為開(kāi)發(fā)商角色或者作為物業(yè)服務(wù)公司角色，都全程以行動(dòng)導(dǎo)向進(jìn)行學(xué)習(xí)，在此過(guò)程中能體現(xiàn)他們的學(xué)習(xí)參與態(tài)度及能力提升情況。發(fā)言人得分因?yàn)槲飿I(yè)管理招投標(biāo)有幾個(gè)場(chǎng)合需要個(gè)人代表集體，充當(dāng)發(fā)言人，能獨(dú)擋一面完成任務(wù)，比如標(biāo)前會(huì)議時(shí)、開(kāi)標(biāo)答辯時(shí)，需要參與者能具備相關(guān)素質(zhì)能力進(jìn)行發(fā)言。
在這些時(shí)候能體現(xiàn)發(fā)言人的素質(zhì)及專(zhuān)業(yè)水平。現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)由評(píng)委團(tuán)打分為保證成績(jī)的客觀公正，現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)時(shí)，由“老師＋學(xué)生”組成評(píng)委團(tuán)進(jìn)行打分。學(xué)生評(píng)委不參與本組打分，而且一般開(kāi)始并不公布學(xué)生評(píng)委（以防互相放水）。這種考核內(nèi)容活潑，形式嚴(yán)謹(jǐn)，考核成績(jī)普遍能反映出學(xué)生真實(shí)水平。總之，以上從課程定位、學(xué)習(xí)目標(biāo)、學(xué)習(xí)載體的選擇、學(xué)習(xí)情境、學(xué)習(xí)評(píng)價(jià)方式等方面對(duì)《物業(yè)管理招投標(biāo)》課程進(jìn)行了基于工作過(guò)程的教學(xué)設(shè)計(jì)，本人已開(kāi)展了兩個(gè)學(xué)期的教學(xué)實(shí)踐，教學(xué)效果有了明顯的提高。學(xué)生團(tuán)隊(duì)意識(shí)，以及其他諸方面的學(xué)習(xí)工作能力也有大幅提高。本人將繼續(xù)對(duì)該課程進(jìn)行全面和深入的改革，現(xiàn)謹(jǐn)以此文提出探討，望與同行切磋共勉。
關(guān)鍵詞:供應(yīng)鏈成本;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司;成本控制
當(dāng)前,無(wú)論從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是從市場(chǎng)微觀層面來(lái)看,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng),消費(fèi)者逐漸趨于成熟和理性,在此背景下,引入供應(yīng)鏈管理理論,運(yùn)用價(jià)值工程的分析工具,提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品則成了廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。
一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本
(一)供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理(簡(jiǎn)稱(chēng)SCM)是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下,為了使整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來(lái)進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷(xiāo)售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn),出于對(duì)成本的考量,無(wú)疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。
(二)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目主要包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類(lèi)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本包括六大項(xiàng):土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用。
在供應(yīng)鏈思想下,房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在,并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來(lái)加以管理和控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的,供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。
二、X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成本控制存在的問(wèn)題
(一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在做征地方案可行性論證時(shí),僅僅從靜態(tài)上基于對(duì)各項(xiàng)成本及預(yù)計(jì)商品房售價(jià)來(lái)測(cè)算整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性,而缺乏對(duì)項(xiàng)目后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金,但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位,導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃嚴(yán)重拖延,僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬(wàn)元,這無(wú)形中增加了該項(xiàng)目的整體成本。
(二)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問(wèn)題有:
1、設(shè)計(jì)人員由于專(zhuān)業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識(shí)的欠缺,產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷及后續(xù)設(shè)計(jì)變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設(shè)計(jì)手段較落后,工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案缺乏有效結(jié)合,導(dǎo)致工程造價(jià)控制不力。
(三)政府報(bào)建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問(wèn)題是:各項(xiàng)政府報(bào)建手續(xù)進(jìn)展緩慢,從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié),尤其是導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預(yù)售款回籠時(shí)間推后又變相地增加了資金的機(jī)會(huì)成本。
(四)施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)
1、在進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)過(guò)分依賴絕對(duì)低價(jià)選擇中標(biāo)單位,結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問(wèn)題。
2、沒(méi)有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商,導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價(jià)格方面控制力不強(qiáng)。
3、在施工過(guò)程中,對(duì)工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機(jī)制不完善。
(五)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司物業(yè)的銷(xiāo)售由本公司成立的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行,該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問(wèn)題有:
1、銷(xiāo)售與工程施工節(jié)奏不一致,導(dǎo)致存貨過(guò)大,造成大量資金占用成本。
2、各項(xiàng)銷(xiāo)售政策的制定和執(zhí)行較隨意,銷(xiāo)售禮品等管理較混亂。
(六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來(lái)管理,該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計(jì)、施工等質(zhì)量問(wèn)題,從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi),物業(yè)與開(kāi)發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加,更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建
(一)X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見(jiàn)圖1:X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu),其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi),政府綜合報(bào)建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等;開(kāi)發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等;下游成本包括銷(xiāo)售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。
(二)X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對(duì)上述X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在成本控制方面存在的問(wèn)題,引入供應(yīng)鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業(yè)銷(xiāo)售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系,從而達(dá)到在時(shí)間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。
1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析,X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地成本占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本比例約為15%左右,可見(jiàn)土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價(jià)的可控性較差。因此,該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:
(1)在做土地征用可行性方案論證時(shí),系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售整個(gè)供應(yīng)鏈的時(shí)間,減少土地款占用的資金利息成本。
(2)運(yùn)用價(jià)值工程等技術(shù)手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>
(3)規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。
2、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析,在初步設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為65% ,施工圖設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為25%~35%。而施工階段對(duì)造價(jià)的影響一般僅為5%~12%,這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階成本控制要做到如下幾點(diǎn):
(1)提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì),加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識(shí)。
(2)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案競(jìng)賽,可以對(duì)同一個(gè)工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較,并應(yīng)用價(jià)值工程最優(yōu)方案。
(3)引入目標(biāo)成本理論,推行限額設(shè)計(jì)。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖變更,保證項(xiàng)目成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。
(4)運(yùn)用價(jià)值工程的原理,進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較,推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo),在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí),有效控制工程造價(jià)。
(5)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,減少或避免施工時(shí)的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說(shuō)明的是,讓后期物業(yè)管理部門(mén)介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
(6)推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化,以此減少開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。
3、政府報(bào)建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)是加緊辦理項(xiàng)目“五證”,及早進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售回籠資金,降低資金使用成本。
4、融資活動(dòng)成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣,公司在安排融資方案時(shí),就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎(chǔ)上,還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險(xiǎn)水平高低,對(duì)成本和風(fēng)險(xiǎn)加以平衡,設(shè)計(jì)公司最佳融資結(jié)構(gòu)。
5、施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制
(1)招標(biāo)階段堅(jiān)持“合理低價(jià)”原則。推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo),做好資格預(yù)審,選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo),在此基礎(chǔ)上采取合理低價(jià)中標(biāo),以避免投標(biāo)方以低于成本價(jià)進(jìn)行惡意競(jìng)爭(zhēng)。同設(shè)計(jì)階段一樣,讓后期物業(yè)管理部門(mén)介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
(2)嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度,工程設(shè)計(jì)和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時(shí),嚴(yán)格審核工程變更,從對(duì)總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。
(3)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的審查,減少現(xiàn)場(chǎng)簽證的盲目性。現(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過(guò)程中一項(xiàng)不可避免的工作,是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性,必須嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度。
(4)推行三級(jí)收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對(duì)施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料,按理論用量加合理?yè)p耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算,節(jié)約時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì),超出時(shí)由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān),從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除,這樣施工作業(yè)隊(duì)將會(huì)更合理地使用材料,從而減少浪費(fèi)損失。
(5)組織材料合理進(jìn)出場(chǎng)。一個(gè)項(xiàng)目往往有上百種材料,所以合理安排材料進(jìn)出場(chǎng)的時(shí)間特別重要。首先,應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計(jì)劃,并確定好材料的進(jìn)出場(chǎng)時(shí)間;其次,應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān),降低材料損耗率。
6、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)成本控制
(1)引入資金成本概念,合理設(shè)計(jì)各項(xiàng)銷(xiāo)售方案,在銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。
(2)嚴(yán)控各項(xiàng)銷(xiāo)售費(fèi)用,做好各種促銷(xiāo)禮品的采購(gòu)、發(fā)放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項(xiàng)銷(xiāo)售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。
7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制
(1)物業(yè)管理前置到設(shè)計(jì)階段及招標(biāo)環(huán)節(jié),參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動(dòng)。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié),對(duì)業(yè)主在物業(yè)實(shí)際使用中反饋的各類(lèi)產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán),此項(xiàng)安排可以減少由于設(shè)計(jì)缺陷、“絕對(duì)低價(jià)”招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。
(2)做好備品備件的采購(gòu)、保管、領(lǐng)用管理,提高實(shí)物使用率,減少物料浪費(fèi)。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；預(yù)算管理；經(jīng)營(yíng)績(jī)效
物業(yè)管理企業(yè)主要是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主提供相關(guān)的配套設(shè)施管理和維護(hù)工作，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命、提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。近年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)程度不斷加大，如何為業(yè)主提供更好、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，保證收入的同時(shí)控制服務(wù)成本成為了物業(yè)管理公司的首要難題，而預(yù)算管理是以企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)為導(dǎo)向編制相關(guān)的預(yù)算計(jì)劃，通過(guò)執(zhí)行預(yù)算、事中控制、事后評(píng)價(jià)等階段以確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)并發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題，推動(dòng)企業(yè)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的戰(zhàn)略調(diào)整，提升企業(yè)的市場(chǎng)應(yīng)對(duì)能力。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須通過(guò)建立預(yù)算管理體系對(duì)整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程進(jìn)行有效的監(jiān)督和考核，增強(qiáng)對(duì)于市場(chǎng)的應(yīng)變能力，更好的為業(yè)主和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供服務(wù)。但由于目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境復(fù)雜多變，服務(wù)對(duì)象也比較靈活，預(yù)算管理的實(shí)施效果并不理想，如何通過(guò)預(yù)算管理增加業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)績(jī)效已經(jīng)成為阻礙物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的重要問(wèn)題。
一、物業(yè)管理企業(yè)存在的預(yù)算管理體系問(wèn)題
(一)預(yù)算管理體系的實(shí)用性不強(qiáng)
預(yù)算管理體系的有效性和適用性的基礎(chǔ)是預(yù)算信息的真實(shí)性，由于物業(yè)管理企業(yè)提供的主要是服務(wù)，每個(gè)服務(wù)對(duì)象的情況又很復(fù)雜，編制預(yù)算方案時(shí)需要進(jìn)行的前期信息收集工作比較繁瑣，并且需要投入的人力、物力和財(cái)力等資源，往往很難公平合理地分配到各個(gè)服務(wù)對(duì)象，這就導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在編制預(yù)算時(shí)往往需要進(jìn)行大量的業(yè)務(wù)判斷，無(wú)法編制出精確的預(yù)算方案，嚴(yán)重影響預(yù)算方案的實(shí)用性。同時(shí)，目前物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行投招標(biāo)制，很多物業(yè)管理企業(yè)為了爭(zhēng)取到項(xiàng)目將招標(biāo)收費(fèi)方案壓得很低，甚至有些企業(yè)根據(jù)完全按照對(duì)方的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)編制收費(fèi)方案，預(yù)算管理體系在企業(yè)管理中變成了擺設(shè)，如果以后物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)預(yù)算超標(biāo)時(shí)，隨意修改預(yù)算方案，通過(guò)向業(yè)主另立收費(fèi)項(xiàng)目來(lái)彌補(bǔ)成本，或者降低服務(wù)質(zhì)量來(lái)壓縮服務(wù)成本，造成業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾，既降低了預(yù)算方案的權(quán)威性又影響物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。
(二)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范的考慮不足
控制風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理活動(dòng)時(shí)必不可少的一項(xiàng)工作，而作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，建立預(yù)算管理體系也需要考慮如何在風(fēng)險(xiǎn)最低時(shí)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理企業(yè)在編制、上報(bào)、審核預(yù)算方案時(shí)需要內(nèi)部各個(gè)部門(mén)編制各自的預(yù)算方案，由于不同部門(mén)在編制時(shí)往往優(yōu)先考慮自身利益，而審批人則會(huì)從公司整體上進(jìn)行考慮，追求企業(yè)的利益最大化，各部門(mén)與審批人之間的分歧就導(dǎo)致預(yù)算方案偏離企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)的可能性出現(xiàn)。而在現(xiàn)實(shí)生活中，很多物業(yè)管理企業(yè)往往忽略了這種風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)算方案的修改調(diào)整過(guò)程變成了各方利益博弈過(guò)程，大大降低了部分話語(yǔ)權(quán)不大的部門(mén)對(duì)于預(yù)算編制的參與感。另外，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往存在很多的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，而物業(yè)管理企業(yè)在編制預(yù)算方案時(shí)往往沒(méi)有針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)單獨(dú)設(shè)計(jì)控制措施，大大降低了預(yù)算方案的執(zhí)行效果。
(三)考核環(huán)節(jié)薄弱
物業(yè)管理企業(yè)的主要業(yè)務(wù)是提供需要滿足服務(wù)對(duì)象需求的服務(wù)，但由于物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程受到外部因素的影響很大，而每個(gè)服務(wù)對(duì)象的情況和需求變化情況都會(huì)隨著時(shí)間變化，因此很容易出現(xiàn)由于預(yù)算計(jì)劃和實(shí)際情況不符，需要對(duì)預(yù)算方案進(jìn)行調(diào)整的情況，這就對(duì)預(yù)算考核和評(píng)價(jià)提出了更高的要求。但由于目前物業(yè)管理公司對(duì)于考核和評(píng)價(jià)的執(zhí)行力度不夠，對(duì)于一些超支費(fèi)用未進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，沒(méi)有落實(shí)批復(fù)流程，對(duì)于導(dǎo)致預(yù)算修改的差異事項(xiàng)沒(méi)有具體分析，沒(méi)有充分發(fā)揮預(yù)算管理體系的考核和評(píng)價(jià)對(duì)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的提高作用。同時(shí)，物業(yè)管理體系普遍存在缺乏系統(tǒng)、完整的物業(yè)考核和評(píng)價(jià)制度的現(xiàn)象，沒(méi)有一套標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算考核和評(píng)價(jià)流程供物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行參考，最終導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)預(yù)算方案執(zhí)行結(jié)果的考核和評(píng)價(jià)程序隨意且效率低下。
二、對(duì)預(yù)算管理體系問(wèn)題的建議
(一)加強(qiáng)預(yù)算管理體系的實(shí)用性
預(yù)算管理是一種企業(yè)可利用自身資源的合理配置過(guò)程的預(yù)計(jì)，是對(duì)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)過(guò)程的投入和產(chǎn)出的數(shù)量和時(shí)間等等事項(xiàng)的詳細(xì)安排，因此有效的預(yù)算管理的基礎(chǔ)是對(duì)自身可利用資源的詳細(xì)記錄即精確的預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。沒(méi)有精確的預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)就很容易導(dǎo)致預(yù)算方案脫離于經(jīng)營(yíng)實(shí)際，大大降低了預(yù)算方案的實(shí)用性，為了避免這種情況出現(xiàn)，物業(yè)管理企必須做到以下三點(diǎn)：第一，在編制預(yù)算方案時(shí)進(jìn)行充分的信息收集工作，充分了解不同服務(wù)對(duì)象的需求，并據(jù)此編制相關(guān)的預(yù)算方案；第二，預(yù)算委員會(huì)在編制預(yù)算方案時(shí)多與一線物業(yè)服務(wù)者進(jìn)行溝通，對(duì)多個(gè)服務(wù)對(duì)象共同發(fā)生的成本項(xiàng)目情況進(jìn)行詳細(xì)分析，找出成本項(xiàng)目的驅(qū)動(dòng)因素，并據(jù)此將費(fèi)用分配給各個(gè)服務(wù)對(duì)象；第三，禁止不顧經(jīng)營(yíng)實(shí)際迎合出標(biāo)方的投標(biāo)行為，以預(yù)算方案為基礎(chǔ)編制投標(biāo)方案，嚴(yán)禁兩種方案的相互代替。
(二)增加風(fēng)險(xiǎn)防范措施
物業(yè)管理企業(yè)的預(yù)算方案只有與企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)相符才能從根本上保證預(yù)算方案的有效性，進(jìn)而保證預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。事實(shí)證明，大多數(shù)失敗的預(yù)算方案的內(nèi)在原因都是由企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)引起的，加強(qiáng)預(yù)算方案的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制措施可以快速地提高預(yù)算方案的有效性。物業(yè)管理企業(yè)必須重視并考慮加強(qiáng)各個(gè)部門(mén)之間，及其與審批人之間的溝通以提高各部門(mén)的參與感，并協(xié)調(diào)各部門(mén)的利益，以企業(yè)的整體利益為導(dǎo)向制定預(yù)算方案；此外要在原有的預(yù)算管理組織的基礎(chǔ)上設(shè)立獨(dú)立的風(fēng)險(xiǎn)控制專(zhuān)員，由其開(kāi)展相關(guān)的預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)控制工作，使預(yù)算的編制、審批、執(zhí)行等流程都在該專(zhuān)員的控制之下；此外對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能或者已經(jīng)存在的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)實(shí)施預(yù)算控制措施，重點(diǎn)監(jiān)督這些預(yù)算控制措施的實(shí)施情況，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。
(三)優(yōu)化預(yù)算管理體系的評(píng)價(jià)考核制度
預(yù)算管理的有效實(shí)施離不開(kāi)系統(tǒng)、連貫的預(yù)算評(píng)級(jí)和考核制度，預(yù)算考核和評(píng)價(jià)制度可以幫助企業(yè)進(jìn)行預(yù)算方案的修正和調(diào)整，使預(yù)算方案更加符合企業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)際和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。首先，要建立完善的預(yù)算管理評(píng)級(jí)考核制度，詳細(xì)規(guī)定預(yù)算評(píng)價(jià)和考核的整個(gè)流程，對(duì)相關(guān)的人員進(jìn)行培訓(xùn)，增強(qiáng)其對(duì)于預(yù)算結(jié)果考核制度的理解；其次，各部門(mén)進(jìn)行獨(dú)立的預(yù)算監(jiān)督，同時(shí)鼓勵(lì)各部門(mén)之間相互監(jiān)督，對(duì)于一些不符合預(yù)算規(guī)定的項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的審查；再次，加強(qiáng)外部監(jiān)督，每年將物業(yè)管理的收支對(duì)業(yè)主公布，由業(yè)主對(duì)企業(yè)行為進(jìn)行直接監(jiān)督，并收集業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理工作的建議，并以此作為預(yù)算方案編制的重要參考。
三、結(jié)語(yǔ)
物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)新興行業(yè)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，未來(lái)必將擁有更加廣闊的發(fā)展空間，預(yù)算管理作為現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理中一種重要管理工具，有助于提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率和實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，因此對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)必須建立完善有效的預(yù)算管理體系，解決當(dāng)前存在的經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。
作者:王曉晶 單位:珠海華發(fā)物業(yè)管理服務(wù)有限公司沈陽(yáng)分公司財(cái)務(wù)部
參考文獻(xiàn)：
[1]項(xiàng)崢.物業(yè)公司預(yù)算管理的特點(diǎn)與管理要點(diǎn)探討[J].企業(yè)改革與管理，2016，03：61-63.
一、單選題
1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第一條規(guī)定：為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)（
）的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。
A、業(yè)主
B、物業(yè)管理企業(yè)
C、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位
D、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)
2、條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由（
）按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
A、業(yè)主
B、物業(yè)管理企業(yè)
C、業(yè)主和使用人
D、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)
3、縣級(jí)以上地方人民政府（
）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
A、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)
B、工商行政管理部門(mén)
C、小區(qū)管理辦公室
D、物業(yè)管理協(xié)會(huì)
4、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)（
）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
A、代表
B、維護(hù)
C、代表和維護(hù)
D、領(lǐng)導(dǎo)和保護(hù)
5、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立（
）業(yè)主大會(huì)。
A、一個(gè)
B、二個(gè)
C、多個(gè)
D、不限
6、業(yè)主（
）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
A、必須本人
B、可讓物業(yè)使用人
C、可以委托人
D、不可以委托人
7、業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)（
）以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
A、10%
B、20%
C、30%
D、50%
8、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)（
）以前通知全體業(yè)主。
A、7日
B、10日
C、15日
D、20日
9、住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的（
）。
A、物業(yè)管理公司B、行政主管部門(mén)
C、公安派出所
D、居民委員會(huì)
10、業(yè)主大會(huì)做出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)（
）以上通過(guò)。大會(huì)作出制定和修改公約，議事規(guī)則：選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修基金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)管理區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)（
）以上通過(guò)。
A、1/3；1/2
B、1/2；2/3
C、2/3；1/2
D、1/2；3/4
11、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的（
）
A、組織機(jī)構(gòu)
B、權(quán)力機(jī)構(gòu)
C、自治管理機(jī)構(gòu)
D、執(zhí)行機(jī)構(gòu)
12、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的（
）備案
A、工商行政管理部門(mén)
B、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)
C、政府社團(tuán)登記部門(mén)
D、公安部門(mén)
13、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行（
）職責(zé)。
A、招標(biāo)管理
B、委托管理
C、統(tǒng)一管理
D、自治管理
14、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其（
）
A、管理
B、指導(dǎo)
C、監(jiān)督
D、指導(dǎo)和監(jiān)督
15、在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的（
）
A、委托協(xié)議書(shū)
B、臨時(shí)委托合同
C、前期物業(yè)服務(wù)合同D、物業(yè)管理委托合同
16、在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的（
）
A、臨時(shí)委托合同
B、物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議
C、前期物業(yè)服務(wù)合同
D、臨時(shí)性合作協(xié)議
17、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定（
），對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
A、管理契約
B、住戶手冊(cè)
C、管理規(guī)定
D、業(yè)主臨時(shí)公約
18、建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害（
）的合法權(quán)益。
A、業(yè)主
B、物業(yè)使用人
C、住宅區(qū)居民
D、物業(yè)買(mǎi)受人
19、住宅物業(yè)建設(shè)單位，應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地房管理部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用（
）方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
A、協(xié)議
B、批準(zhǔn)
C、推薦
D、選派
20、建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含（
）約定的內(nèi)容。
A、公共維修資金
B、物業(yè)裝飾裝修
C、前期物業(yè)服務(wù)合同
D、公用面積分?jǐn)?/p>
21、前期物業(yè)服務(wù)公同可以（
）；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
A、約定期限
B、不定期限
C、定期二年
D、定期三年
22、前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是，期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同（
）
A、暫停
B、作廢
C、調(diào)解
D、終止
23、業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的（
），建設(shè)單位不得擅自處分。
A、所有權(quán)
B、使用權(quán)
C、處理權(quán)
D、所有權(quán)或使用權(quán)
24、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)（
）進(jìn)行查驗(yàn)。
A、技術(shù)資料
B、共用部位
C、共用設(shè)施設(shè)備
D、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備
25、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的（
）
A、公共停車(chē)場(chǎng)
B、商業(yè)服務(wù)設(shè)施
C、物業(yè)管理用房
D、公共場(chǎng)所綠地
26、從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有（
）。
A、獨(dú)立核算能力的企業(yè)
B、能自負(fù)盈虧的企業(yè)
C、獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任
D、獨(dú)立的法人資格
27、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由（
）物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
A、一個(gè)
B、二個(gè)
C、多個(gè)
D、不限
28、物業(yè)管理企業(yè)（
），導(dǎo)致業(yè)主人身，財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
A、按照物業(yè)服務(wù)合同約定
B、未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定
C、對(duì)于住宅小區(qū)治安，消防防范不夠
D、雖然加強(qiáng)管理，但仍舊
29、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與（
）辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。
A、施工單位
B、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位
C、業(yè)主委員會(huì)
D、居民委員會(huì)
30、物業(yè)管理用房的所用權(quán)依法屬于（
）。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
A、使用人
B、業(yè)主
C、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位
D、物業(yè)管理企業(yè)
31、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將圖紙，檔案資料交給（
）
A、居民委員會(huì)
B、業(yè)主大會(huì)
C、業(yè)主委員會(huì)
D、當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)
32、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得（
）
A、職業(yè)資格證書(shū)
B、職業(yè)技術(shù)等級(jí)
C、職業(yè)等級(jí)技能
D、職業(yè)技術(shù)職稱(chēng)
33、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的（
）
A、物業(yè)托管合同
B、物業(yè)服務(wù)合同
C、前期物業(yè)合同
D、物業(yè)選聘合同
34、物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身，財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的（
）
A、經(jīng)濟(jì)責(zé)任
B、賠償責(zé)任
C、違約責(zé)任
D、法律責(zé)任
35、物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)（
）同意，不得改變用途。
A、業(yè)主
B、業(yè)主大會(huì)
C、業(yè)主委員會(huì)
D、物業(yè)管理企業(yè)
36、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)項(xiàng)目委托給專(zhuān)業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的（
）一并委托他人。
A、常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目
B、特約服務(wù)項(xiàng)目
C、全部物業(yè)管理
D、房屋裝修管理
37、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，若物業(yè)服務(wù)費(fèi)用欠交，由（
）負(fù)連帶交納的責(zé)任。
A、業(yè)主
B、業(yè)主的直系親屬
C、使用人所屬單位D、房屋中介機(jī)構(gòu)
38、已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)（
）
A、可以不交
B、有業(yè)主分?jǐn)?/p>
C、由物業(yè)企業(yè)核銷(xiāo)D、由建設(shè)單位交納
39、縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)（
）的監(jiān)督。
A、質(zhì)量
B、經(jīng)營(yíng)
C、收費(fèi)
D、保值
40、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由（
）。
A、業(yè)主確定
B、物業(yè)管理企業(yè)確定
C、政府物價(jià)部門(mén)確定
D、雙方約定
41、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)向（
）收取有關(guān)費(fèi)用
A、物業(yè)管理企業(yè)
B、業(yè)主
C、業(yè)主委員會(huì)
D、最終用戶
42、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)（
）做好的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。
A、努力
B、全力
C、加強(qiáng)
D、協(xié)助
43、物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得（
）。
A、擅離職守不負(fù)責(zé)任
B、監(jiān)守自盜違法犯罪
C、侵害公民合法權(quán)利
D、形成惡勢(shì)力危害業(yè)主
44、物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由（
）約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。
A、業(yè)主
B、物業(yè)使用人
C、物業(yè)管理公司
D、業(yè)主和物業(yè)使用人
45、物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)（
）應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
A、使用人
B、業(yè)主
C、使用人直系親屬D、業(yè)主直系親屬
46、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在（
）
A、公共維修資金的使用
B、經(jīng)營(yíng)所得利潤(rùn)的分配
C、物業(yè)管理活動(dòng)中的投拆
D、招投標(biāo)管理活動(dòng)的批準(zhǔn)
47、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得（
）
A、隨意租售
B、改變用途
C、擅自占用
D、任意損壞
48、業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知（
）
A、業(yè)主委員會(huì)
B、業(yè)主大會(huì)
C、物業(yè)管理企業(yè)
D、居民委員會(huì)
49、物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)（
）討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
A、業(yè)主
B、業(yè)主大會(huì)
C、業(yè)主委員會(huì)
D、物業(yè)使用人
50、物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由（
）依法辦理有關(guān)手續(xù)。
A、業(yè)主委員會(huì)
B、業(yè)主
C、物業(yè)管理企業(yè)
D、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)
51、因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得（
）的同意
A、業(yè)主委員會(huì)
B、物業(yè)管理企業(yè)
C、業(yè)主大會(huì)
D、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)
52、物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得（
）的同意。
A、業(yè)主
B、業(yè)主大會(huì)
C、業(yè)主委員會(huì)
D、業(yè)主和物業(yè)使用人
53、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路，場(chǎng)地，在（
）恢復(fù)原狀。
A、10天內(nèi)
B、20天內(nèi)
C、30天內(nèi)
D、約定期限內(nèi)
54、供水、供電、供氣、供熱、通迅、有線電視等單位，因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)（
）
A、經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意
B、經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意
C、經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意
D、及時(shí)恢復(fù)原狀
55、業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)（
）物業(yè)管理企業(yè)。
A、事先告知
B、同時(shí)告知
C、完工告知
D、驗(yàn)收告知
56、業(yè)主要裝飾裝修房屋的應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的（
）告知業(yè)主。
A、禁止行為
B、注意事項(xiàng)
C、規(guī)章制度
D、禁止行為和注意事項(xiàng)
57、（
）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款：給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
A、施工單位
B、建設(shè)單位
C、業(yè)主委員會(huì)
D、物業(yè)管理企業(yè)
58、物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令停止（
），處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
A、違法行為
B、從業(yè)活動(dòng)
C、服務(wù)工作
D、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)
59、物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款（
）的罰款；
A、10~20%
B、20~30%
C、30~50%
D、40~60%
60、業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，（
）應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
A、業(yè)主大會(huì)
B、業(yè)主委員會(huì)
C、居民委員會(huì)
D、物業(yè)管理企業(yè)
二、多選題
61、國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)（
）的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
A、公開(kāi)
B、公平
C、公正
D、合理
62、國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采（
），依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平
A、新技術(shù)
B、新知識(shí)
C、新方法
D、新成果
63、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)力（
）
A、按合同約定接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)
B、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作
C、對(duì)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)
D、監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用
64、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行下列義務(wù)（
）
A、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)
B、遵守業(yè)主公約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
C、按規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金
D、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用
65、物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的（
）等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
A、共用設(shè)施設(shè)備
B、建筑物規(guī)模
C、社區(qū)建設(shè)
D、市政公用設(shè)施
66、業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的（
）等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
A、先后順序
B、建筑面積
C、住宅套數(shù)
D、產(chǎn)權(quán)期限
67、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（
）
A、選舉業(yè)委會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；
B、提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并提出建議；
C、提出制定和修改主業(yè)主公約、大會(huì)議事規(guī)則的建議；
D、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
68、業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)（
）
A、制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
B、選舉更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督委員工作
C、選聘解聘物業(yè)管理企業(yè)
D、決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案、并監(jiān)督實(shí)施
69、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用（
）的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)容持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
A、集體討論
B、分組討論
C、書(shū)面征求意見(jiàn)
D、小會(huì)討論
70、業(yè)主大會(huì)作業(yè)出以下決定：（
）必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票2/3以上通過(guò)。
A、制定和修改業(yè)主公約
B、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
C、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)
D、專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定
71、業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為（
）會(huì)議。
A、定期
B、不定期
C、臨時(shí)
D、隨時(shí)立會(huì)
72、業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)（
）
A、召集業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)實(shí)施情況
B、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)
C、與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同
D、監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施
73、業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)利益：（
）等事項(xiàng)依法作出約定。
A、物業(yè)的使用、維護(hù)、管理
B、業(yè)主的共同利益
C、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)
D、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任
74、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的（
）等事項(xiàng)作出約定。
A、議事方式
B、表決程序
C、業(yè)主投票權(quán)確定辦法
D、業(yè)主委員會(huì)組成和委員任期。
75、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)不得作出和從事與物業(yè)管理（
）
A、無(wú)關(guān)的決定
B、無(wú)關(guān)的活動(dòng)
C、相抵觸行為
D、不作為行為
76、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合（
）相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
A、物業(yè)管理企業(yè)
B、公安機(jī)關(guān)
C、居民委員會(huì)
D、街道辦事處
77、在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：（
）
A、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
B、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
C、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
D、物業(yè)管理所必需的產(chǎn)權(quán)資料。
78、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括對(duì)（
）等內(nèi)容進(jìn)行約定。
A、服務(wù)質(zhì)量
B、服務(wù)費(fèi)用
C、物業(yè)管理用房
D、物業(yè)管理事項(xiàng)
79、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循（
）原則
A、合理、公開(kāi)
B、收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)
C、區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)
D、使業(yè)主不產(chǎn)生投訴和糾紛
80、對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安，環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為（
）。
A、予以制止
B、依法處理
C、行政處罰
D、刑事處分
81、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)由（
）制定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
A、業(yè)主
B、業(yè)主委員會(huì)
C、物業(yè)管理企業(yè)
D、物價(jià)主管部門(mén)
82、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用，挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的（
）損害業(yè)主的共同利益。
A、公共建筑
B、公用設(shè)施、設(shè)備
C、道路
D、場(chǎng)地
83、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)（
）的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
A、業(yè)主
B、業(yè)主大會(huì)
C、業(yè)主委員會(huì)
D、物業(yè)管理企業(yè)
84、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)，物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)（
）
A、主要補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金
B、也可按業(yè)主大會(huì)的決定使用
C、和效益創(chuàng)造人分成
D、物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)利益均占
85、挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（
）
A、追回挪用的專(zhuān)項(xiàng)維修資金
B、給以警告
C、沒(méi)收違法所得
D、并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款
86、物業(yè)管理企業(yè)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)和司法部門(mén)（
）
A、吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)
B、依法追究直接主管刑事責(zé)任
C、依法追究直接責(zé)任人刑事責(zé)任
D、依法追究法人代表刑事責(zé)任
87、（
）個(gè)人有下列規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下罰款；
A、擅自改變公共建筑、公共設(shè)施用途
B、擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地
C、擅自利用共用部位、公用設(shè)施經(jīng)營(yíng)
D、擅自占用物業(yè)用房
88、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主要內(nèi)容可歸納為：（
）
A、建立了十項(xiàng)基本制度
B、明令六項(xiàng)禁止行為
C、規(guī)范兩項(xiàng)書(shū)面合同
D、法規(guī)授權(quán)四項(xiàng)規(guī)定
89、《物業(yè)管理?xiàng)l例》歸納為建立了項(xiàng)基本制度，其中包括（
）
A、招投標(biāo)制度
B、資質(zhì)管理制度
C、人員資格制度
D、專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度
90、《物業(yè)管理?xiàng)l例》明令六項(xiàng)禁止行為，其中包括（）
A、物業(yè)管理用房不得擅自改變用途
B、物業(yè)區(qū)域道路、場(chǎng)地不得占用、挖掘
C、區(qū)域內(nèi)公共建筑和設(shè)施不得改變用途
D、不得將該區(qū)全部物業(yè)管理一并委托他人
判斷題：
91、只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)雖多且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。(
)
92、業(yè)主可以委托人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。（）
93、制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。（
）
94、業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力（
）
95、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主必須遵照?qǐng)?zhí)行。（
）
96、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。（
）
97、住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于5個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。（
×
）
98、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)企業(yè)，也可以將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。（
×
）
99、業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。（
√
）
100、對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安，環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止或者依法處理，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。（
一、活動(dòng)指導(dǎo)思想
通過(guò)開(kāi)展物業(yè)管理基本服務(wù)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化活動(dòng)，改變一些住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的“環(huán)境衛(wèi)生差、維修不及時(shí)、安全秩序亂、收費(fèi)不規(guī)范、隊(duì)伍素質(zhì)低”等狀況，創(chuàng)造“管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、人際關(guān)系和諧”的居住環(huán)境。
二、活動(dòng)主要內(nèi)容
（一）各物業(yè)管理項(xiàng)目要集中開(kāi)展一次“五項(xiàng)治理”。一是環(huán)境衛(wèi)生治理。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行一次大掃除，清除衛(wèi)生死角，疏理化糞池、排污管道，整治綠化；二是安全隱患治理。檢查安防措施是否建立落實(shí)，檢查安防設(shè)施、消防設(shè)施是否正常完好，開(kāi)展不安全隱患排查；三是配套設(shè)施設(shè)備治理。開(kāi)展配套設(shè)施設(shè)備的檢修，做好設(shè)施設(shè)備的“防損壞、防銹、防滲漏、防鼠害”等工作；四是公共秩序治理。清理機(jī)動(dòng)車(chē)輛、非機(jī)動(dòng)車(chē)輛亂停亂放，清理亂貼、亂畫(huà)及“牛皮癬”；五是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)治理。檢查是否按合同約定或批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)。
（二）嚴(yán)格監(jiān)督執(zhí)行《臨時(shí)管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《物業(yè)服務(wù)合同》等示范文本（可在房地產(chǎn)局網(wǎng)站下載）。
（三）進(jìn)一步建立健全物業(yè)管理“質(zhì)價(jià)相符、等級(jí)服務(wù)、等級(jí)收費(fèi)”的物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)機(jī)制。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等公示制度。
（四）加強(qiáng)行業(yè)自身建設(shè)，提高行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)，做到服務(wù)行為規(guī)范，管理人員服務(wù)態(tài)度耐心、熱情，服務(wù)用語(yǔ)文明、規(guī)范。
三、活動(dòng)步驟
（一）組織動(dòng)員
1、各物業(yè)管理企業(yè)要結(jié)合管理項(xiàng)目實(shí)際，有針對(duì)性地制定本單位活動(dòng)實(shí)施方案，全面宣傳布署該項(xiàng)活動(dòng)。
2、各管理項(xiàng)目要在適當(dāng)位置加掛橫幅，公布活動(dòng)實(shí)施方案，讓廣大業(yè)主了解、參與并配合和監(jiān)督此次活動(dòng)。積極引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立物業(yè)管理中的責(zé)任主體意識(shí)和“誰(shuí)受益、誰(shuí)付費(fèi)”的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)。
（二）組織實(shí)施
1、加強(qiáng)員工思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高服務(wù)意識(shí)和服務(wù)技能。
2、健全投訴受理制度，廣泛傾聽(tīng)業(yè)主意見(jiàn)，切實(shí)為民辦實(shí)事。
3、細(xì)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范服務(wù)流程。
（三）總結(jié)表彰
各物業(yè)管理企業(yè)要不斷總結(jié)此次活動(dòng)開(kāi)展后的經(jīng)驗(yàn)和成果，查找存在的問(wèn)題和不足，擬定進(jìn)一步深化服務(wù)意見(jiàn)和措施，形成物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量長(zhǎng)效控制機(jī)制，并對(duì)優(yōu)秀集體和優(yōu)秀員工予以表彰，號(hào)召全體員工向優(yōu)秀集體和優(yōu)秀員工學(xué)習(xí)。
四、活動(dòng)要求
（一）此次活動(dòng)是行業(yè)自身建設(shè)的一次大練兵，行業(yè)風(fēng)采、行業(yè)形象的一次大展示，各物業(yè)管理企業(yè)要高度重視，認(rèn)真組織，積極行動(dòng)。
一、物業(yè)管理區(qū)域的劃分和調(diào)整
建設(shè)單位向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處意見(jiàn)，出具劃分物業(yè)管理區(qū)域核定單，并告知規(guī)劃管理部門(mén)、房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和建設(shè)單位。
物業(yè)管理區(qū)域需作調(diào)整的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)。作出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域決定，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
二、分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理
劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以該物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶Ｏ刃虚_(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)銷(xiāo)售并交付使用的物業(yè)符合《規(guī)定》條件的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)可就整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定。業(yè)主大會(huì)決定聘用物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過(guò)2年。業(yè)主大會(huì)成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，成為該業(yè)主大會(huì)的成員，依法行使權(quán)利、履行義務(wù)。
業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)告知建設(shè)單位；建設(shè)單位銷(xiāo)售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，應(yīng)在房屋銷(xiāo)售合同中明示業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。
三、業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算
單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)超過(guò)全部投票權(quán)30%的部分，應(yīng)分?jǐn)偨o其他業(yè)主。
停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）以及依法歸全體業(yè)主所有的物業(yè)，不計(jì)投票權(quán)。
四、業(yè)主委員會(huì)不召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的處理
業(yè)主委員會(huì)不依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）、《規(guī)定》履行召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的職責(zé)，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其限期改正后仍未履行的，房地產(chǎn)管理部門(mén)和街道辦事處可以組織業(yè)主推薦產(chǎn)生召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備組成員。該籌備組可以組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
五、物業(yè)管理用房的配置
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房：
（一）物業(yè)管理企業(yè)用房，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2%；物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑總面積不足5萬(wàn)平方米的，不低于建筑面積100平方米。
（二）業(yè)主委員會(huì)用房，不低于建筑面積30平方米。
配置的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。
分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位可在先期開(kāi)發(fā)的區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，或者以先期開(kāi)發(fā)區(qū)域的建筑面積為基數(shù)，按本條第一款、第二款規(guī)定配置臨時(shí)物業(yè)管理用房。建設(shè)單位提供臨時(shí)物業(yè)管理用房的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《規(guī)定》第十九條的規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。
六、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）的管理
建設(shè)單位在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)），應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用，尚未出售的應(yīng)當(dāng)出租，不得閑置不用。具體管理辦法，由市房地資源局另行制定。
七、專(zhuān)項(xiàng)維修資金不足時(shí)的籌集
專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時(shí)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)就再次籌集方案作出決定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。分期籌集的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在3年內(nèi)交納完畢。
再次籌集的維修資金余額，不得少于首期維修資金中購(gòu)房人交納的數(shù)額。
八、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)事項(xiàng)
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《條例》、《規(guī)定》履行職責(zé)。對(duì)《條例》施行前通過(guò)的《業(yè)主委員會(huì)章程》，應(yīng)當(dāng)在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，依照《條例》、《規(guī)定》將其修訂為《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》。業(yè)主委員會(huì)在《條例》施行前訂立的物業(yè)管理合同未終止的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。
山東省物業(yè)管理規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、取得相應(yīng)資質(zhì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)法人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的能力。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護(hù)等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)主管部門(mén)的指導(dǎo)下，建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。
物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門(mén)建立健全信用檔案。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅類(lèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主有權(quán)拒絕。
山東省物業(yè)管理規(guī)定：新建物業(yè)與前期物業(yè)管理物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。
建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前,應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和地名核準(zhǔn)文件等資料，向物業(yè)主管部門(mén)申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類(lèi)配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家和省有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。
住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米;住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)居民委員會(huì)用房，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進(jìn)行配套建設(shè)。
住宅小區(qū)內(nèi)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運(yùn)行的太陽(yáng)能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設(shè)施設(shè)備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由經(jīng)營(yíng)單位投資經(jīng)營(yíng)的除外。
城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門(mén)在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的意見(jiàn)。
鼓勵(lì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。
新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：
(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計(jì)量裝置;
(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);
(三)小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計(jì)量裝置;
(四)在城市管道燃?xì)狻⒓泄嶂鞴芫W(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)狻⒐峁艿赖姆笤O(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶粲?jì)量裝置和供熱分戶控制裝置;
(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報(bào)箱等按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位;
(六)按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動(dòng)報(bào)警裝置、消防車(chē)通道等共用消防設(shè)施建設(shè);
(七)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連;
(八)按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設(shè)施建設(shè);
(九)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車(chē)庫(kù)、車(chē)位的配置;
(十)住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施;
(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
山東省物業(yè)管理規(guī)定：大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約;
(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金);
(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：
(一)按照業(yè)主戶數(shù)計(jì)算的，一戶計(jì)算為一票;建設(shè)單位未售出的專(zhuān)有部分，計(jì)算為一票;
(二)按照建筑面積計(jì)算的，每一平方米建筑面積計(jì)算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計(jì)算。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)依照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)開(kāi)展活動(dòng)。
業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過(guò)五年，可連選連任。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。
業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：
(一)以書(shū)面方式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)求的;
(二)拒不履行委員職責(zé)的;
(三)業(yè)主委員會(huì)過(guò)半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)其委員資格的;
(四)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的;
