時間：2022-11-20 01:41:58
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇前期物業服務合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
組織名稱：___________________________
法定代表人：_________________________
地址：_______________________________
聯系電話：___________________________
乙方（物業管理企業）：_______________
企業名稱：___________________________
法定代表人：_________________________
地址：_______________________________
聯系電話：___________________________
根據《中華人民共和國合同法》、《物業管理條例》、《_____市物業管理條例》等有關法律、法規的規定和本物業區域《業主臨時公約》的約定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對________________（物業名稱）實施前期物業管理服務的事宜，訂立本合同。
第一章 物業管理區域概況
第一條 物業基本情況
物業名稱：_______________________物業類型：_________
座落位置：_______________________
占地面積：_______ 平方米；建筑面積：___________平方米
四至：東至：_________________南至：_________________
西至：_________________北至：_________________
其他：______________________________________________。
第二條 具體物業構成明細及所配置的共用設備設施明細詳見附件一和附件二。
第二章 物業服務事項
第三條 乙方提供的公共性物業服務的主要內容為：
1．物業共用部位的維修、養護和管理。物業共有部位具體包括：房屋的承重結構（包括：基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等），非承重結構的分戶墻外墻面，屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、電梯井、樓內化糞池、垃圾通道、污水管、雨水管、樓道燈、避雷裝置、________________。
2．物業共用設施、設備的維修、養護、運行和管理。具體包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯、________________________。
3．市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、水池、井、停車場、路燈_______。
4．公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。
5．附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、_____________。
6．公共場所、房屋共用部位的清潔衛生，垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通。
7．交通與車輛停放秩序的管理。
8．公共秩序、安全、消防等事項的協助管理和服務，包括安全監控、巡視、門崗執勤、_________________。
前款約定的事項不含業主、非業主使用人的人身、財產保險和財產保管責任。雙方另行簽訂人身、財產保險和財產保管專項合同的，按合同約定執行。
9．物業檔案資料管理。
10．物業專項維修資金的使用。
11．裝修管理。
12．接受業主委托，對其物業的專有部分進行維修養護（服務價格由雙方另行商定）。
13．物業服務費和本合同規定的其他費用的收取。
14．法律政策規定應由乙方管理服務的其它服務事項。
第四條 在物業管理區域內，本合同特別約定的物業管理事項為：
1．______________________________________________。
2．______________________________________________。
3．______________________________________________。
第三章 物業服務質量
第五條 乙方提供的物業管理服務應達到約定的標準（具體服務標準見附件三）。
第四章 物業服務費用
第六條 本物業管理區域的物業服務收費選擇以下第種方式：
1．包干制（物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤）
根據本物業管理區域物業服務收費指導價格，雙方約定物業服務費用標準如下（按建筑面積計算）：
（1）住宅：________元/月•平方米
（2）寫字樓：______元/月•平方米
（3）商業物業：________元/月•平方米
（4）其他物業：________元/月•平方米
業主向乙方交納物業服務費后，乙方按本合同約定的服務內容和標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。
2．酬金制（酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。物業服務資金的構成包括物業服務支出和物業管理企業的酬金）
本物業管理區域的物業服務資金預收標準如下（按建筑面積計算）：
（1）住宅：________元/月•平方米
（2）寫字樓：________元/月•平方米
（3）商業物業：________元/月•平方米
（4）其他物業：________元/月•平方米
乙方選擇以下第的種方式對物業服務資金提取酬金：
（1）乙方每月/每年按________元的標準從物業服務資金中提取；
（2）乙方每月/每年按預收物業服務資金數額________%的比例提取。
預收的物業服務支出為所交納的業主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的預算方案主要用于以下開支：
1．管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2．物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3．物業管理區域清潔衛生費用；
4．物業管理區域綠化養護費用；
5．物業管理區域秩序維護費用；
6．辦公費用；
7．物業管理企業固定資產折舊；
8．物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9．____________________________________________。
預收的物業服務支出應當全部用于本合同約定的支出。物業服務支出年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用，物業服務支出年度結算后不足部分，由業主承擔。
第七條 共用的專項設備運行的能源消耗，應獨立計量核算，合理向業主分攤計收。
第八條 業主應于之日起交納物業服務費用或物業服務資金。
納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業買受人的物業，其物業服務費用或物業服務資金由甲方全額交納。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或物業服務資金的，從其約定，物業使用人不按照約定交納的，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的繳費約定，業主應當自約定之日起告知乙方。
物業服務費用或者物業服務資金按______（年/季/月）交納，業主或物業使用人應在（每年/每季/每月）前____日內履行交納義務
第九條 物業服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業主報告物業管理年度計劃和物業服務資金年度預決算，并每年次向全體業主公布物業服務資金的收支情況。
對物業服務資金收支情況有爭議的，甲方或乙方可以委托雙方共同認可的專業審計機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金年度收支情況進行審計，審計費用由________________承擔。
第十條 停車收費分別采取以下方式
1．停車場屬于全體業主的，使用人應按照露天停車位________元/個•月；車庫車位________元/個•月標準向乙方交納停車費，該項停車費中________元/個•月的停車管理服務費歸乙方所有，其余停車費為全體業主所有，可根據業主公約或業主大會的決定用于業主委員會的辦公經費支出或納入維修資金管理；
2．停車場屬于甲方所有的，業主享有優先使用權，車位使用人應按照露天停車位________元/個•月；車庫________元/個•月標準向乙方交納停車費，乙方從停車費中按露天車位________元/個•月、車庫車位________元/個•月標準提取停車管理服務費；
3．業主自行購置車位的，應按露天車位________元/個•月、車庫車位________元/個•月標準向乙方交納停車管理服務費。
第十一條 乙方應與業主或物業使用人簽訂書面的《停車協議》，明確雙方在停車位使用及管理服務方面的權利義務關系。
第十二條 本物業管理區域內的會所屬全體業主／甲方所有，委托乙方經營管理，業主或物業使用人使用會所，應按下列標準支付使用費：
1．________________________________________________。
2．________________________________________________。
3．________________________________________________。
第十三條 乙方經營管理會所，可按標準提取管理服務費；乙方經營配套商業設施，可按標準提取管理服務費；乙方經營管理其他共用部位、共用設施設備，按標準提取管理服務費。
第十四條 乙方利用屬于全體業主所有的停車場，會所及其他共用部位、共有設備設施進行經營（如：設置商業廣告招牌），應當征得相關業主的同意，所得收益扣除乙方管理服務成本和傭金后，剩余部分用于補充專項維修資金。
第十五條 乙方接受業主委托，提供專項服務的，專項服務的內容和費用按其約定執行。
第十六條 其他約定______________________________________。
第五章 雙方的權利義務
第十七條 甲方的權利義務
甲方享有的權利：
1．審定乙方擬定的物業管理方案、年度管理計劃、維修養護計劃、年度財務預決算報告、監督檢查乙方各項方案計劃的實施；
2．檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況；
3．制訂物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護方面的規章制度；
4．實行酬金制物業服務收費方式的，有權與乙方共同委托專業審計機構對年度財務收支狀況進行審計；
5．依據法律、法規規定享有的其他權利。
甲方應履行的義務：
1．在銷售物業之前，制定《業主臨時公約》，并向物業買受人明示、說明，要求物業買受人書面承諾遵守《業主臨時公約》。
2．甲方與物業買受人簽訂的物業買賣合同應當包含本合同約定的內容，要求物業買受人認可接受本合同約定的權利和義務；
3．乙方承接物業時，甲方應和乙方共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，甲方應保證本物業管理區域具備以下條件：
（1）所有建設項目按批準的規劃設計和有關專業要求全部建成，并滿足使用要求；
（2）物業管理區域內道路平整，標識系統完備，雨污水通暢，路燈通亮，園林綠化，圍墻大門建設完畢，具備封閉式管理的要求；
（3）機動車停車場、自行車庫、垃圾桶、垃圾間、公告欄等可投入使用；
（4）供水、供電、供熱、供冷、供氣、電梯、通訊、有線電視、消防、郵政等設施能保證供應或正常使用；
4．在查驗過程中，甲方應對甲乙雙方查驗過的物業共用部位、共用設施設備存在以下問題予以確認：
（1）_________________________________________；
（2）_________________________________________；
（3）_________________________________________。
甲方確定以上問題解決辦法、解決時間如下：
（1）_________________________________________；
（2）_________________________________________；
（3）_________________________________________。
甲方應就以上內容與乙方簽訂確認書，作為界定各自在開發建設和物業管理方面承擔責任的依據。
甲方應認真完善和處理本物業的遺留問題，以達到本條甲方應履行的義務中第3項的要求。
5．乙方承接物業時，甲方應向乙方移交下列資料：
（1）竣工總平面圖，綠化圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工資料；
（2）規劃設計資料；
（3）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（4）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（5）物業管理所必需的其他資料。
6．保證交付使用的物業符合國家竣工質量標準，按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任；
7．本物業交付使用后有下列情形之一的，甲方應在物業所在地的區、縣（自治縣、市）房地產行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，在三個月內組織業主召開首次業主大會，選舉產生業主委員會：
（1）新建物業建筑面積出售達50％以上的；
（2）物業自首次出售之日起已滿兩年的。
8．交付已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業服務費用；
9．督促業主或物業使用人按時交納物業服務費；
10．因維修物業或者公共利益，需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得相關業主和乙方的同意，并在約定的期限內恢復原狀；
11．協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；
12．不得擅自處分業主依法享有的物業共用部分和共用設施設備的所有權和使用權。
13．法律、法規規定的其他義務。
第十八條 乙方的權利義務
乙方享有的權利：
1．按照國家和本市有關物業管理的技術標準、行業規范以及本服務合同進行管理，提供專業化的服務；
2．按照本合同和有關規定向甲方、業主或物業使用人收取物業服務費用和其他費用；
3．可以根據業主或物業使用人的委托，提供本合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定；
4．可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人；
5．自主開展各項經營管理活動，但不得侵害業主、物業使用人的合法權益，不得利用管理事項獲取不當利益；
6．依照法律、法規規定和本合同約定享有的其他權利。
乙方應履行的義務：
1．履行合同、提供物業服務；
2．及時向全體業主通告本區域內有關物業管理服務的重大事項，及時處理投訴，接受甲方、業主和物業使用人的監督；
3．在承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并做好書面記錄和簽認工作；
4．在物業管理區域內公示物業服務合同約定的收費項目和標準以及向業主提供特約服務的收費項目和標準；
5．結合本物業管理區域的實際情況，編制物業管理方案，年度管理計劃，維修保養計劃，年度財務預決算報告（僅適用酬金制收費方式），經依法議定后組織實施；
6．制止本物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面規章制度的行為，對違反法律法規規定的行為及時向有關行政管理部門報告；
7．協助做好本物業管理區域內的安全防范工作，發生安全事故時，在采取應急措施的同時，及時向有關行政管理部門報告，保護好現場、協助做好救助工作；保安人員在維護本物業管理區域的公共秩序時，要履行職責，不得侵害公民的合法權益；
8．實行酬金制收費方式的，應當編制年度財務預決算報告，報甲方審批，并且每六個月應公布一次物業服務費用的收支帳目，每年與甲方共同委托專業審計機構對年度財務收支狀況進行審計；
9．向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，應與其訂立書面協議，告之裝修中的禁止行為和注意事項，并負責監督；對業主和物業使用人違反裝修管理規定的行為，要及時制止和糾正，對情節嚴重的，要及時報請相關部門處理；
10．非經甲方和相關業主許可并辦理有關手續，不得擅自改變物業管理區域內共用部分、共用設施設備的用途；對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能；
11．未經甲方同意，不得擅自在物業管理區域內從事物業管理相關服務以外的經營活動；
12．不得在處理物業管理事務的活動中侵犯業主的合法權益；
13．新建物業交付使用時，除政府規定、物業銷售合同和本合同另有約定外，不得向業主亂收費；
14．本合同終止時，應當將物業管理用房和物業管理相關資料及時如數地移交給業主委員會，業主委員會尚未成立的，移交給甲方代管。
15．法律、法規規定的其他義務。
第十九條 根據《業主臨時公約》的授權，在物業管理服務中授予乙方以下權利：
1．制定必要的規章制度，并以有效方式督促業主和物業使用人遵守；
2．采取批評、規勸、警告等措施制止業主和物業使用人違反《業主臨時公約》及公眾管理制度的行為；
3．在物業管理區域內公布違約業主的姓名及其違約情節；
4．對欠費業主停止約定服務直至其履行交費義務。
第六章 專項維修資金的管理和使用
第二十條 專項維修資金的繳交：______________________________________________。
第二十一條 專項維修資金的管理：____________________________________________。
第二十二條 專項維修資金的使用：____________________________________________。
第二十三條 專項維修資金的續籌：____________________________________________。
第七章 物業管理用房
第二十四條 甲方應于首位業主入住前_____日內，按照有關規定向乙方提供能夠直接投入使用的物業管理用房，建筑面積________平方米，其中包括：辦公用房平方米（含物業管理企業和業主委員會的辦公用房）、位于______________________，住宿用房平方米、位于________________________，其他用房平方米，位于________________________
第二十五條 物業管理用房屬全體業主所有，由乙方在本合同期限內無償使用，但不得改變其用途。
本合同終止時，乙方應當將物業管理用房、物業管理相關資料等屬于全體業主所有的財產及時如數地移交給業主委員會；業主委員會尚未成立的，移交給甲方代管。
第八章 合同期限
第二十六條 本合同期限為________年，自________年_______月______日起至________年______月______日止。合同期未滿，業主委員會與選聘或續聘的物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同終止。
第二十七條 本合同期限屆滿前一個月，業主大會尚未成立的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協議；雙方未達成協議的，甲乙雙方應在合同屆滿后三個月內繼續履行本合同，甲方應在此期間選聘新的物業管理企業，重新簽訂前期物業服務合同。
第九章 違約責任
第二十八條 因房屋建筑質量、設施設備質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以法定機構的鑒定為準。
第二十九條 甲方違反第十七條甲方應履行的義務中第2項，致使業主不履行本合同約定，乙方可要求甲方督促業主履行本合同的約定，同時由甲方承擔相應的責任。
第三十條 乙方違反合同的約定，擅自提高收費標準的，甲方、業主、物業使用人有權要求乙方清退；造成甲方、業主、物業使用人損失的，乙方應給予甲方、業主、物業使用人賠償。
第三十一條 甲方違反本合同約定，致使乙方的管理服務不能達到本合同第三章“物業服務質量”約定的，由甲方賠償由此造成的損失；甲方的違約行為致使乙方無法完成本合同第二章約定的三項以上“物業管理事項”的，乙方有權解除合同，并由甲方賠償相應的損失。
第三十二條 乙方管理服務違反本合同的約定，未能達到本合同第三章“物業服務質量”約定的，應承擔違約責任，并賠償甲方及業主相應的損失；乙方無法完成本合同第二章約定的三項以上的“物業管理事項”的，甲方有權解除本合同，并由乙方賠償甲方及業主相應的損失。
第三十三條 甲方、業主或物業使用人違反本合同的約定，未能按時如數交納物業服務費的，應按每日萬分之_______的標準向乙方支付違約金。
第三十四條 甲方拒絕或拖延履行保修義務的，業主、物業使用人可以自行或委托乙方修復，但修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。
第三十五條 雙方約定，以下條件下所致的損害，可構成對乙方的免責事由：
1．因不可抗力導致的中斷服務或物業價值的貶損；
2．因物業本身固有的瑕疵造成的損害；
3．因維修、養護共用部位、共用設施設備需要而暫時停水、停電或停止共用設施設備的使用；
4．因非乙方責任造成的供水、供電、供熱、供冷、通訊、有線電視及其他共用設施設備的障礙和損失。
第三十六條 違反本合同約定需解除本合同的，解除合同的一方應及時通知對方，合同自書面通知送達對方時即行解除，并在二十日內辦理交接。
第十章 附則
第三十七條 本合同的效力及于本物業管理區域的全體業主及物業使用人。業主可與物業使用人就本合同的權利義務進行約定，但物業使用人違反本合同約定的，有關業主應當承擔連帶責任。
第三十八條 甲方在銷售物業時，本合同有關物業管理的約定隨之轉移。
第三十九條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均可監督本合同的實施。
第四十條 雙方約定自本合同生效之日起日內，根據甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續。
第四十一條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具同等效力。
第四十二條 本合同之附件均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第四十三條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第四十四條 本合同在履行中如發生爭議，雙方可以依法申請調解，向有關行政管理部門申訴；也可選擇以下方式解決：
1．_________市仲裁委員會仲裁；
2．人民法院訴訟。
第四十五條 本合同正本連同附件頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執一份，具同等法律效力。
第四十六條 本合同自起生效。
附件：
1．物業構成明細
2．共用設施設備明細
3．物業管理服務標準
甲方簽章：_________________
法定代表人：_______________
委托人：_______________
乙方簽章：_________________
法定代表人：_______________
委托人：_______________
_______年_______月_______日
附件1 物業構成明細
類?型
幢?數
套（單元）數
建筑面積（平方米）
套內面積（平方米）
高層住宅
小高層住宅
多層住宅
別墅
商業用房
工業用房
辦公樓
車庫
會所
學校
幼兒園
其他用房
合計
備注
附件2 共用設施設備明細
1．綠化面積：________________平方米
2．道路面積：________________平方米
3．化糞池：____________________座
4．污水檢查井：________________座
5．雨水檢查井：________________座
6．垃圾站：________________個
7．公用垃圾桶：____________個
8．配電室：________________個
9．水泵：__________________個
10．熱交換站：________________個
11．空調冷卻塔：______________個
12．煤氣調壓站：______________個
13．機動車庫：________________個________________平方米
14．露天停車場：______________個________________平方米
15．非機動車庫：______________個________________平方米
16．道路燈：______________盞
17．庭院燈：______________盞
18．電梯：________________部
19．共用天線系統：____________個
20．消防水池：________________個
21．信報房（箱）：____________個
22．中央監控系統：____________個
23．消防箱：________________個
24．設備層：________________平方米
25．人防層：________________平方米
附件3 物業管理服務標準
（可參照中國物業管理協會印發的《普通住宅小區物業服務等級標準（試行）》約定）
一、物業共用部位的維修、養護和管理
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
二、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
三、公共場所、物業共用部位的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
四、公共綠化的養護和管理
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
五、機動車和非機動車的停放管理
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
六、公共秩序、安全、消防等事項的協助管理
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
七、裝飾裝修管理服務
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
八、物業檔案資料管理
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
九、其他服務
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
法定代表人：_________;
住所地：_________;
郵編：_________;
乙方：_________;
法定代表人：_________;
住所地：_________;
郵編：_________;
資質等級：_________;
證書編號：_________;
根據《物業管理條例》和相關法律、法規、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對_________(物業名稱)提供前期物業管理服務事宜，訂立本合同。
第一章 物業基本情況
第一條 物業基本情況：
物業名稱_________;
物業類型_________;
座落位置_________;
建筑面積_________。
物業管理區域四至：
東至_________;
南至_________;
西至_________;
北至_________。
(規劃平面圖見附件一，物業構成明細見附件二)。
第二章 服務內容與質量
第二條 在物業管理區域內，乙方提供的前期物業管理服務包括以下內容：
1、物業共用部位的維修、養護和管理(物業共用部位明細見附件三);
2、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理(物業共用設施設備明細見附件四);
3、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通;
4、公共綠化的養護和管理;
5、車輛停放管理;
6、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理;
7、裝飾裝修管理服務;
8、物業檔案資料管理。
第三條 在物業管理區域內，乙方提供的其他服務包括以下事項：
1、_________;
2、_________;
3、_________。
第四條 乙方提供的前期物業管理服務應達到約定的質量標準(前期物業管理服務質量標準見附件五)。
第五條 單個業主可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。
第三章 服務費用
第六條 本物業管理區域物業服務收費選擇以下第_________種方式：
1、包干制
物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準如下：
多層住宅：_________元/月·平方米;
高層住宅：_________元/月·平方米;
別墅：_________元/月·平方米;
辦公樓：_________元/月·平方米;
商業物業：_________元/月·平方米;
物業：_________元/月·平方米。
物業服務費用主要用于以下開支：
(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(3)物業管理區域清潔衛生費用;
(4)物業管理區域綠化養護費用;
(5)物業管理區域秩序維護費用;
(6)辦公費用;
(7)物業管理企業固定資產折舊;
(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(9)法定稅費;
(10)物業管理企業的利潤;
(11)_________。
乙方按照上述標準收取物業服務費用，并按本合同約定的服務內容和質量標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。
2、酬金制
物業服務資金由業主按其擁有物業的建筑面積預先交納，具體標準如下：
多層住宅：_________元/月·平方米;
高層住宅：_________元/月·平方米;
別墅：_________元/月·平方米;
辦公樓：_________元/月·平方米;
商業物業：_________元/月·平方米;
_________物業：_________元/月·平方米。
預收的物業服務資金由物業服務支出和乙方的酬金構成。
物業服務支出為所交納的業主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：
(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(3)物業管理區域清潔衛生費用;
(4)物業管理區域綠化養護費用;
(5)物業管理區域秩序維護費用;
(6)辦公費用;
(7)物業管理企業固定資產折舊;
(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(9)_________。
乙方采取以下第_________種方式提取酬金：
(1)乙方按_________(每月/每季/每年)_________元的標準從預收的物業服務資金中提取。
(2)乙方_________(每月/每季/每年)按應收的物業服務資金_________%的比例提取。
物業服務支出應全部用于本合同約定的支出。物業服務支出年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用;物業服務支出年度結算后不足部分，由全體業主承擔。
一、物業服務合同的含義
所謂物業服務合同，是指房地產開發企業或業主委員會委托其選聘的物業管理企業對物業管理區域進行綜合管理與服務而簽訂的、明確雙方權利與義務關系的協議。依照法律與物業服務合同而在房地產開發企業或業主委員會與物業管理企業之間形成的是物業管理法律關系。這種法律關系雖然含有“管理”一詞，但絕非公法意義上的“管理”，它實質上應當是一種民事法律關系，這與以福利性和無償性為特征、以行政轄區與產業系統為劃分依據、以房管所為主導的傳統的城鎮房產管理關系有著明顯的不同。
二、物業服務合同的特征
根據一般合同法原理與物業管理實踐，物業服務合同具有以下特征：
（一）物業服務合同是雙務、有償、諾成、要式合同。雙務性是指物業服務合同雙方當事人依合同都須承擔一定的法律義務，一方依合同享有的權利恰好是對方承擔的義務；有償性是指任何一方從對方當事人取得某種利益必須支付相應的代價；諾成性是指當雙方當事人的意思表示一致時物業服務合同即告成立；要式是指依法律或行政法規的規定，物業服務合同應當采取一定形式或履行一定程序。物業服務合同是要式合同主要體現在兩個方面：其一，雙方當事人意思表示一致并簽訂書面的物業服務合同。合同采用書面形式對穩定和證明雙方當事人的權利義務關系、發生糾紛時的舉證都具有重要作用；其二，物業服務合同簽訂后，雙方當事人還須到房地產行政主管部門辦理備案手續。
（二）物業服務合同所涉及的服務內容具有綜合性。物業服務合同是以為特定業主及業主自治團體即業主委員會處理物業管理事務為目的而簽訂的合同。物業管理事務具有綜合性，涉及到的事務不是某一項，而是多項，如小區的綠化、環境衛生、消防、治安、車輛管理、公共設施的運行及維護、信息服務、代收代繳費用（水費、電費、煤氣費、取暖費等）以及特約服務等事項。整個物業管理與服務的過程具有整體性、連續性，因而單一服務合同（如保管等）是不能稱為物業服務合同的。
（三）物業服務合同的內容必須是合法的。物業服務合同的內容應當體現當事人雙方權利、義務關系的平等，任何一方當事人都不得把自己的意志強加給對方當事人，不得利用自己的優勢損害對方當事人的合法權益。合同的內容不得同《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產管理法》、《物業管理條例》等與物業管理有關的現行法律法規相抵觸，也不得違公序良俗，否則，將得不到法律的保護。
三、物業服務合同的種類
依據《物業管理條例》及其他法規規定，物業服務合同主要包括前期物業服務合同和業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同。
（一）前期物業服務合同。建設部頒布的《城市新建住宅小區管理辦法》第五條規定：“房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理企業承擔住宅小區的管理，并與其簽訂物業管理合同。”國務院頒布的《物業管理條例》第十一條規定：“在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”房屋出售前物業的產權屬房地產開發企業所有。因此，前期物業服務合同的一方主體是房地產開發企業，另一方主體是其選聘的物業管理企業。
公房出售是中國住房制度改革的重要內容之一。為保證公房出售后順利實行物業管理，在公房出售前也應簽訂前期物業服務合同。因此，前期物業服務合同的一方主體是公房出售單位，另一方主體是其選聘的物業管理企業。
物業竣工之后，由于出售率或入住率未達到開第一次業主大會的法定條件或其他原因而導致業主委員會未成立的，有必要對物業進行管理。此時既然業主委員會尚未成立，只能由房地產開發企業或公房出售單位選聘物業管理企業進行管理。無論是商品房還是公房出售，都伴隨著物業產權的轉移，因此前期物業服務合同的存在是有期限的，期限可以由當事人約定。但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同已經生效的，則前期物業服務合同終止。
前期物業服務合同對今后物業管理的規范化實施起著尤為重要的作用。房地產開發企業或公房出售單位在選聘物業管理企業時，必須充分考慮和維護未來業主的合法權益，代表未來的廣大業主認真考察、比較各物業管理企業，并對其有所要求與約束；尤其是選聘自行組建或下屬的物業管理企業時更應如此。如果不簽訂前期物業服務合同，將不利于物業管理的實施，也無法保證購房人在購買房屋直至業主委員會成立并選聘確定新的物業管理企業過程中的權利的行使和義務的履行，且容易引起各種糾紛。
（二）業主委員會與物業管理企業訂立的物業服務合同。當業主入住達到一定比例時，就應按規定及時成立業主委員會。業主委員會的成立，標志著前期物業管理的結束，物業管理進入正常的日常運作階段，即由業主委員會代表全體業主實施業主自治管理。業主委員會成立后，對原物業管理企業實施的前期物業管理進行全面、認真、詳細的評議，聽取廣大業主的意見，做出是續聘還是另行選聘其他物業管理企業的決定，并與選聘的物業管理企業（原有的或另行選聘的）訂立物業服務合同。訂立日期一般應在業主委員會成立后3個月內，最遲不應遲于6個月。合同的一方當事人是業主委員會（代表所有業主），另一方是經業主大會選聘的物業管理企業。合同的期限由雙方協商約定，以年為單位，一般為3年。合同簽訂后，前期物業服務合同終止。在物業服務合同規定的物業管理期限屆滿前，業主委員會應根據廣大業主的意見和物業管理企業的業績，決定是續聘還是另行選聘其他的物業管理企業，并與之訂立新的物業服務合同。
上述兩個合同的共同點在于它們的客體是一致的，委托事項都是物業管理服務活動。但兩個合同的委托方不同，訂立時間、期限要求與方式等都有所差異。不過，兩個合同是相互銜接的，從物業管理規范化運作的角度講，二者缺一不可。除了上述兩個合同外，其他在物業管理過程中發生的、與物業管理活動有關的合同，比如物業管理企業將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業公司（例如保安、清潔等公司）而簽訂的合同，都不能稱其為物業服務合同。
四、訂立物業服務合同必須注意的幾個問題
雙方當事人在平等自愿的前提下，遵循公平、誠實信用與合法的原則，經充分的協商討論達成一致意見后方可訂立書面的物業服務合同。物業管理與服務工作自身的特點決定了訂立物業服務合同時要注意以下四個問題：
（一）合同的制訂宜細不宜粗。在訂立物業服務合同時，必須注意以下四個方面的闡述：（1）項目。即委托物業管理企業提供哪些服務項目應逐項寫清。如“房屋建筑公用部位的維修、養護和管理”，“共用設施設備的維修、養護、運行和管理”，“環境衛生”等。（2）內容。即各項目所包含的具體內容越詳細越好。如房屋建筑共用部位的維修、養護和管理項目包括哪些內容，環境衛生包括哪些部分等。（3）標準。即各項目具體服務的質量標準。如垃圾清運是一天一次，還是兩天一次；環境衛生的清潔標準等。必須注意的是在明確質量標準時要盡量少用或不用帶有含義不清或模棱兩可的詞語。如整潔，事實上到底達到什么程度才算得上整潔，很難有個具體的、量化的指標標準來判斷。而目前，不少物業管理企業正是利用這些含義不清或模棱兩可的詞語來逃避自己所應承擔的責任的。（4）服務費。即各項目在前述的服務內容與質量標準下應收取的服務費。物業服務是分檔次的，不同檔次收取的服務費有很大差異。在明確了委托項目、內容和標準后，服務費的確定往往是雙方爭論的焦點。要確定合理的服務費，通常要經過詳細的內容測算和橫向比較。
（二）合同中不應有無償無期限的承諾。隨著物業管理市場競爭的加劇，一些物業管理企業出于競標的考慮，往往提出一些無償無期限的承諾，這對一旦中標后開展物業管理是十分不利的。
首先，物業服務是有償的。無償在理論上是講不通的，仍帶有福利性的色彩。物業服務除了公共服務面向全體業主和非業主使用人外，其他的專項、特約服務等都是面向部分或少數有此需要的業主和非業主使用人的，一般不可能使所有的業主和非業主使用人都受益。因此，如果無償提供這部分專項、特約服務，對那些不需要或未享受到該項服務的業主和非業主使用人來說就是不公平的。
(一)前期物業的概念
關于“前期物業管理”的概念,無論是立法還是學界,并沒有一個統一的界定。前期物業大致可分為兩個階段。第一階段,前期物業管理在物業管理實務中,又稱為物業管理的前期介入,是指物業接管驗收之前,物業服務企業從今后物業使用者、服務者角度積極參與房地產開發建設的行為,即在物業服務企業正式接管物業之前的各個階段。第二階段,前期物業管理,是指自建設單位選聘的物業服務企業接管驗收之日起至業主與物業服務企業簽訂的日常物業管理合同生效時止的物業管理。
對于前期物業概念,應將前期介入和前期物業相區別,前期物業不應包含前期介入,即應僅指前期物業的第二階段。基于此,前期物業可定義為自建設單位選聘的物業服務企業接管驗收之日起至業主與其選聘的物業服務企業簽訂日常物業管理合同生效時止的物業管理。理由主要有二:
其一,在前期介入中,工作內容僅或主要為規劃設計和工程施工建設,這兩項工作由施工單位具體負責實施,發包方聘請監理進行監督,國家規劃和建設部門負責行政監督,即使是施工現場的秩序維護和環境保護等,也是由施工單位負責,因此沒有物業管理的客觀對象和職能,因此此階段無管理可言,也沒有物業管理的必要。
其二,在前期介入階段,物業合同是由開發商和其自主聘請的物業服務企業簽訂,通常該合同具有顧問性質。物業服務企業對房地產開發無指揮權、決定權,只有顧問建議權,因此,前期介入與物業管理的含義相去甚遠。
(二)前期物業的特點
前期物業服務企業由建設單位選聘。前期物業服務合同是由建筑單位通過招投標或協議方式選聘物業服務企業后,與之簽訂的合同。由于業主入住是一個漸進的過程,不可能同時入住,在業主大會成立之前,業主對于物業服務企業的選聘難以形成合意,為了物業利用和使用,由建設單位代表業主與前期物業企業簽訂前期物業合同。在此,由前期物業服務企業負責對物業的設施、設備、環境等內容進行驗收。
涉及三方主體且法律關系具有復合性。依據《物業管理條例》第25條規定:“建設單位與物業買受人簽定的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容”。因此這一階段涉及建設單位、物業公司和業主三方主體。在房屋交易活動中,建筑單位與業主是買賣合同關系;在建筑單位選聘物業管理企業時,二者之間是委托合同關系;建筑單位是作為業主的人選聘物業公司,與業主之間又形成委托關系;當物業公司管理物業、為業主提供服務時,與業主又構成了委托合同關系。
建筑單位占據主導地位。在前期物業管理中,建設單位、物業服務企業和業主之間并非處于平等地位。前期物業服務企業由建設單位選聘,臨時公約也是由建筑單位制定,前期物業合同又包含在商品房買賣合同中,而在商品房買賣中,建設單位又處于主導地位,因此建設單位在前期物業中始終占據主導地位。因此如何規制建筑單位,保護業主利益成為前期物業管理中十分重要的問題。
我國前期物業管理中存在的主要問題
(一)對前期物業涵義缺乏認識
前期物業的起算點是以建設單位選聘物業管理企業開始。如果建設單位在建設中就選聘物業企業,則前期物業就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介入和前期物業的區別。一方面,這一概念不能明確界定前期物業的開始時間,容易使前期物業企業將在前期物業中的物業管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆,不利于前期物業企業適時、合情合理地開展工作。另一方面,容易使業主將物業企業和建設單位等同,將建設質量責任等同于服務質量,不利于前期物業企業與業主良好關系的建立,影響前期物業企業在該物業區內的長期經營。
(二)前期物業管理合同侵犯業主合法權益
表面上看,在前期物業中建設單位和物業企業簽訂的合同以及前期物業企業和業主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎上簽訂的,是雙方自愿選擇的結果。但是,實際上建設單位始終處于絕對的主導地位,無論是對物業企業,還是對業主都具有支配權。依照我國《物業管理條例》建設單位擁有對物業企業的選聘權、臨時管理規約的制定權以及將前期物業服務合同強制性賣給業主的權利。在前期物業管理選聘中,決定權完全在建筑單位手中,前期物業企業為了中標,而一味強調最低價格,造成中標企業利潤空間較小。而中標企業為了謀取更大的利潤,就可能會將一些不合理的條件,轉嫁到業主身上。
(三)對前期物業時間和“質價比”缺少具體規定
在前期物業中,前期物業的存在時間直接影響向日常物業的過渡,而“質價比”則又直接影響到了前期物業存在時間。我國《物業管理條例》第10條只是規定,業主大會、業主委員會由業主在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立。而如何建立、由誰提起、由誰負責籌建工作以及相關行政機關如何指導都沒有明確規定。在此情況下,業主大會的建立比較困難,如果再不對前期物業時間進行限制,則可以說業主大會的成立將更加撲朔迷離。
解決前期物業管理中存在問題的對策
(一)明確前期物業的涵義
由于我國目前對于前期物業的界定缺少統一的認識,且存在著一些錯誤,而這又直接影響到了前期物業的順利開展,各方當事人權利的行使和義務的履行,以及由前期物業向日常物業的過渡,基于此必須首先對前期物業涵義有一個正確的認識。筆者認為,前期物業可以定義為自建設單位選聘的物業服務企業,從接管驗收之日起至業主與其選聘的物業服務企業簽訂日常物業管理合同生效時止的物業管理。以此強調前期物業的期間為前期物業企業接管驗收物業起至日常物業生效止的時間,明確前期物業企業的權利義務范圍。
(二)加強對建設單位主導地位的監督
為了保障物業的順利開始,建設單位在前期物業中必然占有明顯的優勢,這是由前期物業特點所決定的。在這一前提下,為了平衡各方當事人的法律地位,就需要對建設單位的優勢地位進行一定的限制,以防侵犯業主合法權益。筆者認為,可以從以下兩個方面予以考慮:一是對于建設單位制定的臨時物業規約由行政部門進行審查或要求其履行備案手續,或由行政部門制定臨時物業規約或指導樣本由建設單位選用;二是行政部門直接參與前期物業企業的選聘,或監督選聘。
(三)規范前期物業企業的選聘制度
前期物業企業是否具有獨立性的身份,能否按市場規律選聘前期物業企業,不僅對前期物業服務的質量,以及開展的是否順利具有重要影響,而且完全獨立的前期物業企業對于建設單位也能形成一種制約。筆者認為,保障前期物業企業的獨立,規范選聘制度可從以下方面進行:強調房產開發必須與物業管理分離,物業企業不得與房產開發企業有任何實質上的聯系,特別是對于特定的物業區域,其建設單位不得和物業企業有任何聯系;進一步嚴格物業選聘的招投標制度,對于物業規模小的或只要有投標者的,就應采用招投標方式,只有在無人投標的情況下,在行政部門的監督下才能采用協議的方式,并且必須進行公示,接受業主的監督。
(四)明確規定前期物業的存在時間并限定前期物業費
由于前期物業企業的利益所在,在無強制性時間限制的情況下,前期物業將會無限期的延續下去,并且前期物業企業還會盡力阻止業主大會的召開或以各種方法破壞業主大會。而在對前期物業費沒有一定限制的情況下,這種情況將會加劇。筆者認為,要想防止這種情況發生,可以采用以下方法:一是明確規定前期物業期限是一年,在特殊情況下,經行政主管部門批準,可以延長不超過一年的時間;二是對于前期物業費,由物業所在地的物價部門會同有關部門結合當地條件制定一個收費幅度,并向社會公示接受社會監督,該地前期物業費必須在該幅度之內具體確定。
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3.閏允宇.前期物業管理不應無限期延續[J].現代物業,2006(10)
1.對前期物業的開始時間界定不清。依我國《物業管理條例》第21條規定，前期物業的開始時間是以建設單位選聘物業服務企業始，則前期物業就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介入和前期物業的區別，容易使前期物業企業將在前期物業中的物業管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆。前期物業合同沒有強行規定合同的終止時間，而是由當事人來約定，由于建設單位占主導地位，合同通常是其意志的體現，業主只有要么購買房屋并接受前期物業合同，要么不買房屋的自由。因此，在建設單位的主導下，前期物業合同很容易成為無期限合同。所以，必須對限制建設單位在前期物業合同簽訂中的主導地位，防止前期物業變成永久物業。
2.容易造成前期物業合同侵犯業主合法權益的現象。表面上看，前期物業合同是在平等、自愿的基礎上簽訂的，是雙方自愿選擇的結果。但是，實際上建設單位始終處于絕對的主導地位，無論是對物業企業，還是對業主都具有支配權。依我國《物業管理條例》建設單位擁有對物業企業的選聘權、臨時管理規約的制定權以及將前期物業服務合同強制性賣給業主的權利。建設單位在前期物業中的這種優勢地位了打破當事人之間的平等地位，如建筑單位或前期物業管理企業可以在合同條款中約定較高的物業管理費，或者利用霸王條款公然侵犯業主對物業的合理使用權。
3.建設單位選聘前期物業企業不規范。依我國《物業管理條例》第24條第1款規定，國家只是提倡房地產開發與物業管理分離，而非強行規定。故房地產開發單位完全不理會國家倡導，采用開發與物業管理不分離的原則。由于選聘的決定權完全掌握在建設單位手中，建設單位完全可以采取設立具有獨立法人資格但卻與其具有關聯關系的物業管理企業來參與選聘，并最終使其中標獲得物業管理權。此外，即使物業企業與建設單位完全無關，建筑單位也完全可以利用其手中的選聘控制權使有利于己的企業中標，或不經過招投標程序直接選聘。
二、行政權力在物業管理存在的問題
1.在業主大會成立中存在的問題。在首次業主大會召開的過程中，由于此時業主還很分散，前期物業企業因利益關系很難公正地負責首次業主大會的召集，所以行政機關應承擔更多的責任。但是，依我國現行法規的規定行政機關只是起指導的作用，很難保障首次物業大會公平、公正地召開。而在業主大會及業主委員會正常成立的情況下，物業服務合同、業主大會的議事規則等問題，業主都能進行合理的安排，此時行政權力應該減少直接干預，賦予群眾自治權。但是，現行法規對此卻進行了詳細的規定。如對于業主大會的議事規則，看起來既像是公司的議事章程，又像是人大會的議事規則。
2.對于物業服務合同監督方面存在的問題。在物業管理中，物業問題或多或少地會涉及到公共利益。為防止物業問題損害公共利益、他人合法權益，就有必要對物業管理進行行政監督：一方面對業主大會、業主委員會等組織進行監督；另一方面對物業服務合同進行監督。現行法規對于組織的監督有明確的規定，如業主委員會成立后需向行政機關備案。然而對于物業服務合同卻沒有相關的備案或其他的監督程序，特別是對前期物業合同，行政機關應加強監督，以防止建設單位、前期物業企業濫用優勢地位侵害業主合法權益。然而，依現行法規行政權在此十分薄弱。
3.在新舊物業交接中存在的問題。在業主大會選聘了新的物業服務企業后，新物業進入的過程中，也是容易出現物業管理秩序混亂的時候。此時，舊物業企業或因為利益糾葛，或由于心有不甘，有意或無意地排斥新物業企業的進入，因為業主與物業企業法律地位平等，故無權強制舊物業企業退出。這種情況下，行政機關應當充分使用行政權力保障交接的順利進行。但是，我國的現行法規中對于此處行政權的運用卻十分不明確，也很不充分。如在《物業管理條例》第39條只是規定，物業企業間應做好交接工作，但是如何做好、是否應有一個時間限制沒有規定。
三、物業管理各方當事人法律地位認識方面存在的問題
1.物業服務企業。物業服務企業是依法成立的營利性法人，其行為主要是商事行為，但也具有部分的公共事務性。一方面，其通過向業主提供約定的物業服務，其與業主法律地位平等，與業主之間主要形成民事法律關系。另一個方面，物業小區也是社會的一部分，小區事務也會直接影響到公共利益。因此，在行為涉及公共利益時也會帶有一定的行政性，如涉及治安、環保等方面法律、法規規定的行為時，在有行政委托或行政授權的情況下，就可以行使部分行政性職權。但是，在我國現行法規中，對于物業企業部分行為的行政性缺少認識。
2.業主、業主大會、業主委員會。業主為社區的真正主人，是有權接受物業企業服務，并支付物業服務費的重要一方當事人。業主大會是由全體業主組成，其只是一個議事性機構，其性質不應是一個法人。業主委員會是業主大會的常設組織，在業主授權的情況下，代表業主監督物業企業的活動。其職能應主要是日常性的、監督性的。因此，在物業管理中，只有業主才有最終的決定權，因為其是最終義務即繳付物業費義務的承擔者。而在我國現行的法規中，對于業主的權利關注過少，過多地強調統一，強調業主大會及業主委員會的權利。
3.居委會、街道辦事處。居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。街道辦事處是行政機關的派出機構，行使行政職權。業主委員會也是基礎群眾性自治組織。故在業主大會和業主委員會成立的情況下，居委會的職能與業主委員會的職能是重合的。因此，在我國現行法規中，將居委會和業主大會、業主委員會的職能分離，將居委會至于業主委員會之上的做法，既會浪費資源，又容易引起不必要的糾紛。
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（一）接管驗收不科學。
我國在1991年7月1日就實施了《房屋接管驗收標準》，旨在規范我國尚未成熟的物業服務行業的房屋接管驗收這一階段，然而在二十多年后的今天，我國前期物業管理的接管驗收狀況似乎仍然不容樂觀，嚴格按照《房屋接管驗收標準》進行接管驗收的物業服務企業占有很少的比例。一方面物業接管驗收項目不完善；另一方面物業接管驗收小組未成立，在接管驗收新建物業時進行的接管驗收僅僅是安排物業管理專業實習生和保安進行簡單的驗收。物業管理專業實習生和保安人員不是建筑工程類專業的專業人員，他們僅僅能按照常識或者少量專業知識進行驗收，主體結構、電氣、附屬工程等的接管驗收他們根本不能從專業的角度進行，甚至沒有進行驗收。不論是從開發商處接收新建物業，還是從另一個物業服務企業處接收原有物業，物業服務企業都要嚴格進行物業接管驗收，因為這不僅是對業主合法利益的維護，也是對物業服務企業合法利益的維護。
（二）部門設置不合理。
雖然物業服務企業的部門設置各不相同，但是基本的部門都應包括客服部、工程部、保潔部、安保部。但是由于物業服務行業是一個微利行業，因此很多物業服務企業都以減少部門設置來降低成本。物業服務企業部門設置不完善，導致業主在有疑問時不知道找哪個部門，從而形成對物業服務企業整體的印象不好，并影響以后對物業服務企業的印象，最終可能導致合作關系的破裂。
（三）前期物業管理的概念理解不清晰。
物業服務企業對前期物業管理概念的理解模糊是我國物業管理行業的一個通病，也是不能準確明確房地產開發商、物業服務企業、業主三方權益的主要障礙，同時也是導致業戶和物業服務企業矛盾糾紛的主要根源之一。在前期物業管理階段預收一年物業服務費是錯誤理解前期物業管理的概念的外在表現，認為前期物業服務合同一旦簽訂，業主和物業服務企業就存在了相對長遠的法律關系，進而損害了業戶的合法利益。（六）公關工作不到位。隨著市場經濟的不斷發展成熟，經濟網絡下的各個成員之間的聯系也日益密切，物業服務企業作為成員之一，它同樣需要同其他各個成員之間的聯系，同時由于前期物業管理的對象主要是新建物業，因此物業服務企業初次接觸新建項目勢必需要當地組織、企業和政府部門的幫助。然而，在我國物業管理中，特別是前期物業管理中，物業服務企業的公關工作差強人意。
二、對策分析
（一）房地產開發企業履行義務是搞好前期物業管理的前提。
房地產開發企業作為新建物業的大業主，前期物業管理的好壞密切關系著它開發的物業的銷售業績，同時房地產開發企業同業主之間的關系不是在簽訂商品房買賣合同的時候就終止了，而是會延續到物業買受人購買物業后的某一時刻，因此，房地產開發企業有權利和義務以及必要性為物業買受人享受的前期物業服務質量負責。針對前期物業管理中的問題，房地產開發企業首先要自覺遵守行業規則，在選聘物業服務企業的時候應當充分考慮物業服務企業的資質和其工作業績，不得只顧自身利益而忽略業主利益，聘請沒有資質或者其資質不能管理所開發物業的物業服務企業，不得私下串通物業服務企業損害業主利益；其次應該履行其職責，房地產開發企業是新建物業的大業主，它擁有業主的所有權利，例如監督前期物業管理期間物業服務企業的合同履行情況的權利。房地產開發企業應當監督物業服務企業制定物業管理方案，設置完善的部門。
（二）完善物業管理法律法規是搞好前期物業管理的保障。
制度具有根本性、全局性、穩定性。作為新興行業的物業管理實踐先于物業管理法律法規建設，地方性法規早于全國性法規。回顧物業管理在我國內地興起的三十年，我國物業管理行業的法律法規如雨后春筍般出現，這表明了新行業的興起總需要法律法規的保駕護航，而實踐也證明了正是如此。雖然我國物業管理行業的法律法規在不斷增多完善，但是仍然存在許多法律空白，需要從物業服務企業選聘制度、業主參與制度等方面加強物業管理法律法規的完善。
（三）加強物業服務企業自身建設是搞好前期物業管理的關鍵。
物業服務企業加強自身的監管。物業服務企業也是市場經濟中的一分子，也是盈利性企業，但是它是微利的。在市場競爭日益激烈的今天，各行各業的生存空間愈來愈狹小，而微利性的物業服務性行業更加如此。如何在日益縮小的生存空間中找尋發展的空間，如何充分利用前期物業管理為物業服務企業創造更多價值，加強物業服務企業自身建設是關鍵。因此物業企業必須加強員工素質建設，提升物業企業公關能力建設，培養物業企業文化建設，加強物業服務企業自身建設將是搞好前期物業管理的關鍵。
（四）政府部門加強監管和宣傳是搞好前期物業管理的重要條件。
問:按照規定,物業管理費自交房之日次月算起,請問交房之日如何認定?以實際交房之日,還是以通知交房之日?小區已交房,但業主事后發現開發商在未符合合同交房的條件下向業主交房,是否可以認為交房并不是實際交房之日,待開發商滿房條件之日才是真正的交房之日?
答:物業管理服務費是為業主提供公共區域的管理與服務所需的費用,按照物價局的有關規定,交房付費的日期是以銷售合同約定的交房日期或開發商通知交房的日期為準。如在交房過程中,因開發商的原因,小業主不能接受交房的條件,此期間的費用則由開發商支付,直到符合收房條件為止。
根據《上海市住宅物業管理規定》規定,前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用,由建設單位承擔。
出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用,由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔;房屋銷售合同未約定的,由建設單位承擔。
Abstract: The early property management property management is the key of property activities with some particularity; it is main foundation of the property management activities.The paper described that strengthening early stage property management property management is an important prerequisite for the norm property management.
關鍵詞:前期物業;物業管理;規范物業;前提
Key words: early property;property management;standard property;premise
中圖分類號:F293 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)12-0152-01
1前期物業管理的定位
前期物業管理一般是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽字的《物業管理合同》生效時止的物業管理。因此,商品房銷售階段的物業管理服務是建設期的業主(建設單位)向最終業主(住戶)過渡期的物業管理。它是整個物業管理活動中的初始階段,也是實施物業管理非常重要的環節。建設部頒布的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確指出:“前期物業管理,是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。”它準確地界定了前期物業管理的概念,把前期物業管理的責任定位在“由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。”
2前期物業管理內容
2.1 通過投標來接洽物業管理業務無論物業管理企業是開發商組建的,或是獨立組建的,或是房管所轉換的,還是各大系統組建的,前期管理首先必須不斷開拓,通過投標競爭來接洽業務。
2.2 建立與業主式租戶的關系物業管理的管理對象是物業,而服務對象則是人,即業主和使用人。因此,物業管理企業既應與第一業主(開發商)共同協商,又要與未來業主或使用人取得聯系,聽取意見。
2.3 察看工程建設現場前期物業管理的目的是為以后的管理創造良好的條件,因此,物業管理企業應根據物業管理要求,對物業的規劃設計及建筑施工提出合理建議。
2.4 設計管理模式擬定管理制度物業管理企業在前期管理中要根據業主和使用人的希望與要求,設計日后的管理模式,制定相應的規章制度,其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。
3前期物業管理中的問題
3.1 前期物業服務合同不規范,建設單位與物業管理企業雙方的責、權、利不明確有的建設單位與物業管理企業在簽訂前期物業服務合同時,沒有按規范的合同辦理,使合同的核心內容(即雙方的權利義務及違約責任)沒有明確寫進合同中,造成了雙方的矛盾和分歧,影響了物業管理,殃及到業主的利益。
3.2 物業承接驗收制度不完善,移交不完整在前期物業管理中,由于建管不分,依附于房地產開發商的物業管理企業往往無法接正常規定,進行嚴格的物業承接驗收工作,在物業承接驗收時敷衍了事,造成了物業承接驗收制度不完善,移交不完整。
3.3 共用設施設備不明確有的建設單位在房屋建設中,忽視了共用設施設備的配套建設,造成了共用設施設備的不完整,會給物業管理企業在前期物業管理帶來諸多困難,也容易使廣大業主與物業管理企業之間產生不少矛盾和糾紛。
3.4 業主臨時公約未建立或未約定有的開發商在銷售過程中,片面追求房屋的銷售量,忽視了業主臨時公約的制定和建立;有的開發商即使制定了業主臨時公約,但條款簡單,文本不規范,雙方的責權利未在書面上進行認真的約定,這樣就會使雙方的合法權益得不到有效的保護,也為前期物業管理留下了許多后遺癥。
3.5 前期物業管理招投標不規范目前,由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識,導致招投標選聘物業管理企業沒有成為主要的方式。有些招標方在實際已內定中標對象的情況下進行虛假招標,使招標成為一種過場和形式;有些招標的業主不考慮“質價相符”的原則,片面強調最低價格,造成投標企業的競相壓價;有些參與投標的物業管理企業惡性競爭,相互殺價,靠不切實際的承諾贏得中標;物業管理招投標市場發育還不成熟;政府主管部門的監管方式和能力還有待提高。
3.6 物業服務和收費“質價不符” 由于目前適用于物業管理“質價不符” 的服務收費機制未完全建立,尤其是在前期物業管理活動中,一些不規范的物業管理企業為了取得物業管理權,采取了不正當的競爭,相互殺價;以及有些業主不考慮物業服務的質量,片面追求最低價格,使前期物業管理的物業服務收費“質價不符”,違背了物業服務收費的基本原則。
4加強前期物業管理的對策
4.1 規范前期物業管理招投標行為《條例》和《辦法》規定的招投標原則,對于規范物業管理招投標活動,保護招投標當事人的合法權益,促進物業管理市場公平競爭起到了積極的推動用。實行前期物業管理招投標制度是規范物業管理市場的重要手段,也是物業管理獲得前期物業管理權的唯一途徑。所以,規范前期物業管理招投標,可以采取以下對策:
①加強前期物業管理招投標制度的學習,使建設單位及物業管理企業樹立依法招投標的意識;②建立公正、公開、公平的招投標競爭市場;③建立健全招投標備案制度;④培育和發展招投標中介服務機制;⑤建立和完善物業管理的仲裁機構;⑥政府主管部門要切實做好對前期物業管理招投標的指導和監督工作。
第一條為規范物業管理服務行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，使物業管理逐步走上規范化、制度化的軌道，結合縣實際制定本方案。
第二條本方案適用于縣行政區域內城鎮住宅區的物業管理活動，城鎮區域內所有居民住宅、非住宅，都必須依照本方案實施物業管理。
第三條縣建設局是物業管理的行政主管部門。社區應協助物業管理行政主管部門開展物業管理工作，并在各自區域內對物業管理工作進行指導、協調和監督。
第二章業主業主委員會物業服務企業
第四條業主在物業管理活動中享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改業主規約，業主大會議事規則建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位，共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位，共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第五條業主在物業管理活動中應履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用，公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費；
（六）享有法律、法規規定的其他義務。
第六條住宅小區入住率達到60%以上時，由物業管理行政主管部門指導，物業所在地社區負責組織召開業主大會，選舉產生業主委員會，可以采用集體討論或書面征求意見的形式。采用書面征求意見的形式必須將書面議事內容發至業主，業主的贊同、反對、棄權意見須由業主本人簽字。
第七條業主委員會職責：
（一）維護業主的合法權益；
（二）通過招標，選聘、續聘符合條件的物業服務企業，并與物業服務企業訂立，變更或者解除物業管理合同；
（三）審議物業服務企業制訂的物業管理計劃和措施；
（四）聽取業主的意見和建議，監督物業服務企業的管理服務活動；
（五）確定或者調整物業管理服務和內容，并協助物業服務企業收繳物業服務費；
（六）督促業主遵守業主規約，協助物業服務企業落實各項管理工作，督促共用設備、設施和共用場地的合理使用。
第八條物業服務企業從事物業管理活動必須經物業管理行政主管部門批準，取得物業管理資質等級證書和工商行政管理機關核發的工商營業執照。未經批準不得從事物業管理活動。
第九條物業服務企業在本縣從事物業管理活動時，應向物業管理行政主管部門交納服務保證金2萬元。物業管理行政主管部門依據物業管理服務質量規范標準按年度對物業服務企業進行考核。對服務不到位，服務質量差的企業給予處罰，處罰金從保證金中扣除。
第十條按照房地產開發與物業管理相分離的原則，開發建設單位不能自行組織開展物業管理活動。
第十一條物業服務企業權利和義務：
（一）按照招標公告參與投標實施物業管理活動；
（二）按照委托管理合同要求，制定住宅區物業管理方案及措施；
（三）依據委托管理合同和政府規定標準收取服務費；
（四）按照委托管理合同約定的服務內容實施物業管理；
（五）接受業主委員會和業主的監督；
第十二條物業管理區域由物業管理行政主管部門根據物業的共用設施設備、配置規模、社區建設、方便管理、降低管理成本等因素劃分。
新住宅區，包括分期建設或兩個以上開發單位建設的住宅區，擁有共同的配套設施設備為一個物業管理區域。
舊住宅區與周邊原有住宅或新建住宅房屋相毗連的經相關業主同意加以整治可劃分為一個物業管理區域。
第三章前期物業管理
第十三條新建物業的業主大會選聘物業服務企業之前，開發建設單位應通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業；住宅規模較小的經物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。
縣房產行政主管部門應把提前介入建設單位物業服務作為核發商品房預售許可證的前提條件。
第十四條前期物業服務合同約定時間不許超過三年。前期物業合同約定期限尚未屆滿，業主大會已按規定選聘物業服務企業的業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第十五條辦理物業交接手續時，開發建設單位應向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑及配套的基礎設施、設備竣工圖、地下管網圖。
（二）公共設施設備清單；
（三）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（四）業主名冊和協議書；
（五）物業管理需要的其他資料；
前期物業服務合同終止時，物業服務企業應將上述接收的資料交給業主委員會。
第十六條新建住宅小區建筑面積5萬平方米以上，開發建設單位應無償提供建筑面積120平方米的物業管理用房；建筑面積1萬平方米以上，無償提供50平方米物業管理用房；建設面積1萬平方米以下，無償提供20平方米物業管理用房；自行車棚按開發建設套室，每戶1平方米面積配置。凡物業設施不配套的建筑工程不預驗收，房地產管理部門不準辦理確權登記。
第四章物業管理服務
第十七條一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。業主委員會委托物業服務企業專項管理服務，要簽訂物業服務委托合同，明確雙方的權利和義務。
第十八條物業管理服務的基本要求：
（一）物業服務企業應制定日常管理服務制度；
（二）按規定簽訂物業管理服務合同；
（三）40%以上管理人員應持有物業管理上崗證書；
（四）物業服務應設立服務中心，實行12小時服務接待，公示服務熱線電話；
（五）每年與業主作有效溝通；
（六）建立檔案管理制度（物業竣工檔案、設備管理檔案、業主資料檔案等）
（七）建立收費公開制度，按合同約定公布收費標準和收費情況；
（八）按規定合理使用專項維修資金。
第十九條物業服務的范圍和標準
（一）房屋共用部位、共用設施設備
服務范圍：房屋共用部位包括基礎、承重墻體、屋頂、外墻面、樓梯間；共用設施設備包括共用給排水主管道、窨井、化糞池、二次供水設備、電梯、樓區內道路、院面、圍墻或柵欄、自行車棚和物業管理用房的維修、養護和清掏。
服務標準：房屋外觀完好、整潔，樓梯間和外墻面無破損。供水、供電、電梯、照明設備運行正常，無事故隱患。消防系統設備完好，可以隨時啟用，保證消防通道暢通。道路暢通，院面平坦，路燈完好。
（二）公共秩序維護及車輛管理
服務范圍：維護管理區域內公共秩序，機動車、非機動車的出入和停放。
服務標準小區出入口24小時值班，對小區重點部位定時巡查。出入小區的機動車、非機動車按指定位置有序停放。對小區設備場所和具有危險隱患的部位，設置安全防范警示設施和標志。對火災、電梯困人等突發事件有應急處理預案。
（三）環境衛生保潔
服務范圍：住宅區域內的場地道路和樓梯通道的清掃保潔。
服務標準：管理區域內場地、道路、樓梯通道做到每周“三掃、四保”樓梯通道門、窗、扶手每月擦拭；及時清掃積水、積雪；清潔區域無垃圾、雜物，外觀整潔、無亂貼亂畫現象；小區內禁止飼養家禽、家畜，對違反者及時勸阻，不聽勸阻者報告有關部門處理。
（四）綠化管理及養護
服務范圍：管理區域內所有規劃建設綠地，花池和樹木。
服務標準小區內綠化布局合理優美，花草樹木栽植得當，小區內綠化率達到規定要求。花草樹木無枯死、無蟲害，枯死及時補種，蟲害及時打藥滅蟲。綠籬超過平齊線時進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物。造型樹木根據樹木品種和生長情況，及時進行修剪整形，達到觀賞效果良好。根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，保持樹木長勢良好。
（五）檔案資料管理
服務范圍：管理建設單位移交的各項工程資料。
服務標準：資料檔案編目有序，做到專人管理，責任到人；建立資料檔案供閱制度；防止資料檔案發霉變質、丟失。
第二十條按照各住宅區建設的規模、配套設施和具備物業管理的條件，劃分三級物業管理服務和收費標準：
一級物業管理服務：應具備樓房八層以上，設立電梯、配電室、二次供水泵、二次供熱泵、消防設施、物業管理用房等物業管理服務條件。達到房屋共用部位設備設施維修養護；電梯、二次供水、供熱運行操作；秩序維護及車輛管理；環境衛生保潔；綠化管理及養護等管理服務標準。
二級物業管理服務：應具備樓區封閉，院面通道硬化，自行車棚封閉，住戶60戶以上，設專用物業管理用房等物業管理服務條件。達到房屋共用部位、設施設備的維修與養護；公共秩序維護及車輛管理；環境衛生保潔；綠化管理及養護等管理服務標準。
三級物業管理服務應具備院面通道硬化，綠地綠化等物業管理服務條件。達到房屋共用部位，設施設備的維修與養護；環境衛生保潔；綠化管理及養護管理服務標準。
第五章物業的使用與維護
第二十一條業主依法享有物業共用部位、共用設施、設備的所有權和使用權，建設單位和物業服務企業不得擅自處分。
第二十二條業主對買受的物業要科學使用，因使用不當或擅自改動設計造成質量事故及損失，由業主自己承擔責任，給毗連房屋造成損失的由責任人賠償。
第二十三條業主裝飾裝修房屋的要事先告知物業服務企業，物業服務企業應把裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主。因裝修中損壞樓梯間、樓梯墻面、踏步、欄桿等共用部位的其修復費用由責任人承擔。
第二十四條業主需要安裝太陽能熱水器、空調機的必須按照《縣太陽能熱水器安裝管理規定》和空調安裝要求進行安裝，安裝前到物業服務企業辦理安裝手續，方可安裝。
第二十五條業主或其他單位確需臨時占用、挖掘道路場地等部位的應征得業主委員會和物業服務企業的同意，并在約定的期限內恢復原狀。
第二十六條物業服務企業、業主與各專業管理部門物業維護職責分工
（一）居民小區內住宅樓低壓供電設施管理職責：
使用架空線路或地下埋設線路供電的樓房，以電纜進線兀接箱為界，界外（包括兀接箱和計費表）由供電部門負責管理；界限以內至分戶保險開關（不包括保險開關）供電線路及設備，由物業服務企業負責維護管理；分戶保險開關以內至終端電器，由業主自己維護管理。
（二）居民小區供水設施管理職責：
住宅樓以樓外自來水閥門井為界，界限以外（含閥門）供水管線，由供水部門負責維護管理；界限以內至用戶水表的供水管線（不含水表）由物業服務企業負責維護管理；水表至終端出水口由業主自己維護管理。
（三）居民小區內環境衛生管理職責：
物業管理區域內清掃保潔（包括道路、住宅樓房周圍及樓內公共部位、綠地等）由物業服務企業負責；物業管理區域內生活垃圾由環衛部門負責清運。
（四）供熱、燃氣、有線電視、通信等專業管理部門維護管理到用戶終端。
第二十七條物業已委托物業服務企業進行管理后，開發建設單位要繼續按照國家規定的保修范圍，保修期限內承擔工程質量保修責任。
第二十八條物業服務企業在維護共用部位、設施設備時，需要毗連房屋業主協助時，業主應積極配合，不準阻撓。因阻撓延誤維護造成損失的由毗連責任方賠償。
第六章物業管理服務費用
第二十九條物業服務費在政府指導價格下，由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。雙方協商確定服務價格不成時，由價格主管部門核定服務價格。物業服務企業應嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。業主也應按照服務合同的約定按時足額繳納服務費用。物業管理服務費按月繳納，不得預收。
第三十條凡我縣行政區域內銷售商品房時，購房者按購房款2.5%比例向售房單位繳納專項維修資金。
第三十一條房屋專項維修資金由建設局房地產管理處管理，實行專戶存儲，專款專用。專項維修資金的使用由業主委員會和物業服務企業申報，建設行政主管部門審批方可使用。
第三十二條新建的住宅區，房屋開發單位未按規定收取專項維修資金，房產主管部門不得辦理房屋銷售許可證，產權登記部門不得確權發證。
第三十三條原有住宅區已經實行物業管理，未交納住宅共用部位及共用設施設備專項維修資金的房屋共用部位和共用設施設備的大修、中修、更新時，由業主按擁有的建筑面積比例承擔，該住宅區業主委員會協同物業服務企業收繳。
對沒有開展物業管理的舊樓和棄管樓房，由原開發單位出資整修，沒有開發單位的由政府出資整修，達到物業管理條件后，通過招投標方式選聘物業服務企業，開展物業管理活動。
第七章法律責任及附則
第三十四條違反本實施方案規定的行為，國務院《物業管理條例》已有處罰規定的從其規定。
第三十五條違反本方案規定，開發建設單位未按規定配備物業管理用房的由縣行政主管部門責令限期改正，并對工程不予竣工驗收。
第三十六條開發建設單位未通過招投標方式選聘前期物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘前期物業服務企業的由縣物業管理行政主管部門責令撤出，并沒收違法所得。
第三十七條物業服務企業無顧單方終止合同，給業主造成損失的由物業服務企業負責賠償，并承擔相應的法律責任。
第三十八條業主未按照前期物業管理服務協議、物業管理服務合同交納物業服務費的物業服務企業可以按照應繳金額的0.5%按日收滯納金。拖欠物業服務費六個月以上的物業服務企業可向人民法院申請支付令或提訟。
第三十九條業主、業主委員會、物業服務企業、開發建設單位之間因物業服務發生爭議的由物業管理行政主管部門協調解決。不愿和解、調解或和解、調解不成的可以依法申請仲裁或者向人民法院。
一、物業管理交接糾紛頻發的原因
物業管理交接糾紛頻頻發生的原因有很多：物業管理公司的觀念不適應物業管理市場化要求、物業管理招投標的程序不完善、物業管理公司和業主委員會在溝通方面存在誤解、規范物業管理交接的法律法規不健全……從法律層面上分析，產生物業管理交接糾紛的原因可以分為以下兩類：
1、業主大會以物業管理公司提供的服務不到位為由提前解除物業服務合同，而物業管理公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導致糾紛。我國有關由業主大會公開選聘物業管理公司負責對本物業區域進行管理的制度剛剛建立，目前大多數的物業區域都由開發商確定的物業管理公司負責管理，業主只能被動接受，很多物業管理公司的競爭意識、危機意識不強，服務不到位，也不主動與業主進行溝通，雙方缺乏良性互動。在《物業管理條例》明確賦予業主大會公開選聘、解聘物業管理公司的權利后，很多小區的業主大會積極行使這一權利，以服務不到位為由解聘原物業管理公司。當前產生的物業管理交接糾紛大部分屬于這一類，如去年12月8日，杭州最早的高層住宅小區-中山花園業主大會就以“收費過高、管理不善、開支混亂”為由解聘原物業管理公司，并選聘了新的物業管理公司入駐，但是因為原物業管理公司不配合接交而產生糾紛，導致小區出現物業管理“真空”。
2、物業服務合同期限屆滿或者前期物業管理結束，業主大會選聘新的物業管理公司進駐管理，而原物業管理公司不甘退出，繼續占據小區，拒絕與新物業管理公司進行交接，因而產生糾紛。如今年3月18日廣州市中級人民法院終審判決原物業管理公司必須撤出的廣州翠湖山莊新舊物管交接糾紛案，就是由于前期物業管理階段完成后業主委員會選聘了新的物業管理公司，但是開發商確定的物業管理公司卻拒不移交物業管理權，并與新物業管理公司發生嚴重沖突，致使小區遭受重大經濟損失。
二、物業管理交接糾紛的法律性質
根據《物業管理條例》的規定，移交物業管理用房和資料是物業管理公司在物業服務合同終止后必須承擔的責任，即《合同法》所規定的“附隨合同義務”（見《合同法》第九十二條），因此，物業管理交接糾紛屬于合同一方不履行“附隨合同義務”而產生的合同糾紛。物業管理交接糾紛在形式上表現為物業管理公司不移交物業管理用房、資料，但本質上是物業管理公司不移交物業管理權。具體可以分為兩種情況：
1、建設單位與前期物業管理公司、業主委員會與所聘物業管理公司之間簽訂有物業服務合同，并且明確約定了合同期限。我國《物業管理條例》第二十六條規定：“前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。”第三十五條第二款規定：“物業服務合同應當對物業管理事項……合同期限、違約責任等內容進行約定。”由此我們可以看出，業主委員會與物業管理公司簽訂的物業管理合同必須明確約定服務期限，而前期物業服務合同雖然可以約定期限也可以不約定期限，但是實際上《物業管理條例》已經明確規定了其最長有效日期-業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效之日。
對于這類有明確期限的合同，我國《合同法》規定當事人雙方都不得隨意解除合同，以保證合同的法律效力。但是為了適應隨時可能發生變化的實際情況，保護當事人的利益，《合同法》規定如果出現以下情況，當事人可以單方面解除合同：
（1）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（2）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的；
（3）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
（4）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（5）法律規定的其他情形。
業主與物業管理公司簽訂物業服務合同的目的是為了享受方便、及時并且與物業管理費相當的物業服務，如果物業管理公司沒有嚴格按照合同履行自己的義務，提供相應的服務，致使業主不能實現其合同目的，或者出現其他可以解除合同的法定情形，則業主委員會可以根據《合同法》的以上規定提前解除合同。《合同法》第九十七條規定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”根據物業服務合同的性質，物業管理公司提供的是一種服務，不可能恢復原狀，但是如果物業管理公司未經業主大會同意就擅自改變小區內公共設施設備或者有違章搭建情況的，則物業管理公司應當恢復原狀。這種行為給業主造成損失的，物業管理公司還應當承擔賠償責任。
《物業管理條例》第三十九條規定：“物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。”因此，按照法律法規的規定和物業服務合同的約定做好物業管理交接工作是物業管理公司必須承擔的“附隨合同義務”。物業服務合同期限屆滿或者被解除，業主大會選聘了新的物業管理公司負責小區的物業管理，原物業管理公司拒不進行交接而產生糾紛的，原物業管理公司需要承擔違約責任，不依法進行交接的行為給業主或新物業管理公司造成損失的，還應當承擔賠償責任。另一方面，如果有業主拖欠物業管理費或者由物業管理公司代收代繳的水電費的，物業管理公司也有權要求欠費的業主清償其所欠費用。
2、業主委員會與物業管理公司簽訂的物業服務合同沒有明確約定服務期限，或者雙方沒有簽訂物業服務合同。由于我國推行物業管理公開招投標的時間不長，當前還有大量的物業區域由開發商確定的物業管理公司負責管理，業主委員會與物業管理公司簽訂的物業服務合同往往比較簡單，有的甚至根本就沒有合同。對于沒有約定服務期限的情況，我國《物業管理條例》沒有做出相應規定，但是我國《合同法》第六十一條規定：“合同生效后，當事人就質量……等內容沒有約定或者約定不明確的，可以補充協議；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。”第六十二條進一步規定：“當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，使用下列規定：……履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。……”所以，如果業主委員會與物業管理公司簽訂的物業服務合同沒有約定服務期限，而業主大會選聘了新的物業管理公司入駐管理，或者物業管理公司主動要求撤離的話，法律是允許的，但是首先應當爭取通過友好協商的方式達成有關協議，解決好物業管理用房、資料移交的問題，只有在無法達成協議的情況下，才能通過單方面的行為解除合同，并給對方必要的準備時間辦理物業管理交接手續。否則，給對方造成損失的，責任方需要承擔賠償責任。
對于沒有簽訂物業服務合同的情況，由于雙方在事實上形成了一種合同關系，根據我國司法實踐，任何一方都可以隨時終止這種事實上的合同關系，但是應當及時通知對方，并給對方必要的準備時間。因此，如果業主委員會聘請了新的物業管理公司，或者物業管理公司主動要求撤離的，應當及時通知對方并給對方必要的準備時間，雙方本著公平、誠實信用的原則對所形成的債權債務進行清算，辦理物業管理交接手續。
三、解決物業管理交接糾紛的途徑
根據我國有關法律法規的規定，對于物業管理交接糾紛，可以采取以下五種方式進行解決：
1、當事人雙方協商解決。由被解聘的物業管理公司和業主委員會（可能還包括新聘的物業管理公司）雙方在自愿、平等、互諒互讓的基礎上就物業管理交接有關事項如拖欠物管費的支付、物管公司代收代繳水電費的結算、物管公司對小區公共建設額外投入的回收等進行協商，以解決雙方之間的爭議。由于這種協商解決的方式體現了當事人意思自治的原則，有利于化解糾紛、平息爭議，最大程度的避免雙方的經濟損失，維護雙方的社會聲譽，避免給小區全體業主的正常生活秩序造成影響。因此這種方式對于雙方來說都是最有利的，一旦發生物業管理交接糾紛，雙方應盡量通過協商的方式妥善解決。
2、由物業管理協會、居委會或者其他第三方調解解決。隨著物業管理協會組織建設的不斷完善，其在物業管理行業中的地位和作用也在不斷加強，物業管理交接糾紛發生后，當事人可以在自愿的基礎上請求物業管理協會進行調解，雙方在物業管理協會代表的主持下解決各項爭議并形成書面協議。此外，發生糾紛后，當事人也可以請求居委會或者其他中立第三方進行調解。
3、申請有關政府主管部門處理。《物業管理條例》第五條第二款規定：“縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作”，同時《物業管理條例》第五十九條規定：“違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。”因此，發生物業管理交接糾紛后，如果雙方無法通過協商或調解達成一致意見，當事人應當及時報告當地房地產行政主管部門，由其進行立案查處。如果在交接過程中發生治安甚至刑事案件的，還應及時向當地公安機關報告，由公安機關對其中的治安或刑事案件依法進行處理。
4、提交仲裁委員會裁決。如果當事人雙方在物業服務合同中明確約定發生爭議提交仲裁委員會仲裁解決，或者在發生糾紛后雙方達成仲裁協議的，任何一方當事人都可以將爭議事項提交約定的仲裁委員會，由仲裁委員會做出具有法律約束力的裁決。由于仲裁委員會處于嚴格的中立地位，其作出的裁決具有很強的社會公信力，并且仲裁是當事人自愿作出的選擇，有利于消除當事人之間的矛盾。但是我國實行“或裁或審”的原則，當事人一旦選擇通過仲裁方式解決糾紛，就不得再向法院提起訴訟（符合法定條件的除外），因此在選擇仲裁之前，雙方當事人都應作充分考慮。
5、向人民法院提起訴訟。雖然我國目前還沒有明確規定業主大會、業主委員會的法律地位，但是在司法實踐中，為了維護業主的合法權益，各地基本上確認了業主委員會的訴訟主體地位。當無法通過上述四種方式解決爭議時，業主委員會可以就物業管理交接糾紛向法院起訴物業管理公司，由法院依法作出判決。相應的，物業管理公司也可以起訴業主委員會。
四、規范物業管理交接的立法建議
為了規范物業管理交接程序，減少物業管理交接糾紛的發生，我們必須盡快制定、完善相關立法，明確規定物業管理交接的程序和法律責任。
第一，在《物業管理條例》中明確規定物業管理交接期限，如規定原物業管理公司必須在物業服務合同終止后15日（或30日）內移交物業管理用房和資料，并撤離原物業區域；
國務院物業管理條例20xx最新版
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條 國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第二章 業主及業主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十一條 下列事項由業主共同決定：
(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業服務企業;
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以委托人參加業主大會會議。
業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(四)監督管理規約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
管理規約對全體業主具有約束力。
第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業管理
第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
第四章 物業管理服務
第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第三十四條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。
第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
第三十九條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
第四十條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
第四十四條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
第五章 物業的使用與維護
第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第五十一條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第六章 法律責任
第五十七條 違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十九條 違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條 違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十一條 違反本條例的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十二條 違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十三條 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十四條 違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條 違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
第六十六條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;
(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
第六十八條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條 本條例自20xx年9月1日起施行。
物業服務收費管理辦法
第一條為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》和《物業管理條例》，制定本辦法。
第二條本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第三條國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業;鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第四條國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門負責全國物業服務收費的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
第五條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第六條物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。
第七條物業服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。
第八條物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
第九條業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
第十一條實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3、物業管理區域清潔衛生費用;
4、物業管理區域綠化養護費用;
5、物業管理區域秩序維護費用;
6、辦公費用;
7、物業管理企業固定資產折舊;
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9、經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十二條實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
第十三條物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
第十四條物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
第十五條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
第十六條納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
第十七條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
第十八條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第十九條物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十條物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第二十一條政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第二十二條各省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門、房地產行政主管部門可以依據本辦法制定具體實施辦法，并報國家發展和改革委員會、建設部備案。
第二十三條本辦法由國家發展和改革委員會會同建設部負責解釋。
一、單選題
1、《物業管理條例》第一條規定：為了規范物業管理活動，維護（
）的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。
A、業主
B、物業管理企業
C、開發建設單位
D、業主和物業管理企業
2、條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由（
）按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
A、業主
B、物業管理企業
C、業主和使用人
D、業主和物業管理企業
3、縣級以上地方人民政府（
）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
A、房地產行政主管部門
B、工商行政管理部門
C、小區管理辦公室
D、物業管理協會
4、業主大會應當（
）物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
A、代表
B、維護
C、代表和維護
D、領導和保護
5、一個物業管理區域成立（
）業主大會。
A、一個
B、二個
C、多個
D、不限
6、業主（
）參加業主大會會議。
A、必須本人
B、可讓物業使用人
C、可以委托人
D、不可以委托人
7、業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經（
）以上的業主提議，業主委員會應當組織召開大會臨時會議。
A、10%
B、20%
C、30%
D、50%
8、召開業主大會會議，應當于會議召開（
）以前通知全體業主。
A、7日
B、10日
C、15日
D、20日
9、住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的（
）。
A、物業管理公司B、行政主管部門
C、公安派出所
D、居民委員會
10、業主大會做出決定，必須經與會業主所持投票權（
）以上通過。大會作出制定和修改公約，議事規則：選聘和解聘物業管理企業，專項維修基金使用和續籌方案的決定，必須經管理區內全體業主所持投票權（
）以上通過。
A、1/3；1/2
B、1/2；2/3
C、2/3；1/2
D、1/2；3/4
11、業主委員會是業主大會的（
）
A、組織機構
B、權力機構
C、自治管理機構
D、執行機構
12、業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的（
）備案
A、工商行政管理部門
B、房地產行政主管部門
C、政府社團登記部門
D、公安部門
13、在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行（
）職責。
A、招標管理
B、委托管理
C、統一管理
D、自治管理
14、在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其（
）
A、管理
B、指導
C、監督
D、指導和監督
15、在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的（
）
A、委托協議書
B、臨時委托合同
C、前期物業服務合同D、物業管理委托合同
16、在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的（
）
A、臨時委托合同
B、物業管理服務協議
C、前期物業服務合同
D、臨時性合作協議
17、建設單位應當在銷售物業之前，制定（
），對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
A、管理契約
B、住戶手冊
C、管理規定
D、業主臨時公約
18、建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害（
）的合法權益。
A、業主
B、物業使用人
C、住宅區居民
D、物業買受人
19、住宅物業建設單位，應通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地房管理部門批準，可以采用（
）方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
A、協議
B、批準
C、推薦
D、選派
20、建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含（
）約定的內容。
A、公共維修資金
B、物業裝飾裝修
C、前期物業服務合同
D、公用面積分攤
21、前期物業服務公同可以（
）；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
A、約定期限
B、不定期限
C、定期二年
D、定期三年
22、前期物業服務合同可以約定期限，但是，期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同（
）
A、暫停
B、作廢
C、調解
D、終止
23、業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的（
），建設單位不得擅自處分。
A、所有權
B、使用權
C、處理權
D、所有權或使用權
24、物業管理企業承接物業時，應當對物業（
）進行查驗。
A、技術資料
B、共用部位
C、共用設施設備
D、共用部位、共用設施設備
25、建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的（
）
A、公共停車場
B、商業服務設施
C、物業管理用房
D、公共場所綠地
26、從事物業管理活動的企業應當具有（
）。
A、獨立核算能力的企業
B、能自負盈虧的企業
C、獨立承擔民事責任
D、獨立的法人資格
27、一個物業管理區域由（
）物業管理企業實施物業管理。
A、一個
B、二個
C、多個
D、不限
28、物業管理企業（
），導致業主人身，財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
A、按照物業服務合同約定
B、未能履行物業服務合同約定
C、對于住宅小區治安，消防防范不夠
D、雖然加強管理，但仍舊
29、物業管理企業承接物業時，應當與（
）辦理物業驗收手續。
A、施工單位
B、開發建設單位
C、業主委員會
D、居民委員會
30、物業管理用房的所用權依法屬于（
）。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。
A、使用人
B、業主
C、開發建設單位
D、物業管理企業
31、物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將圖紙，檔案資料交給（
）
A、居民委員會
B、業主大會
C、業主委員會
D、當地房管部門
32、從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得（
）
A、職業資格證書
B、職業技術等級
C、職業等級技能
D、職業技術職稱
33、業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的（
）
A、物業托管合同
B、物業服務合同
C、前期物業合同
D、物業選聘合同
34、物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身，財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的（
）
A、經濟責任
B、賠償責任
C、違約責任
D、法律責任
35、物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經（
）同意，不得改變用途。
A、業主
B、業主大會
C、業主委員會
D、物業管理企業
36、物業管理企業可以將物業管理區域內專業服務項目委托給專業企業，但不得將該區域內的（
）一并委托他人。
A、常規服務項目
B、特約服務項目
C、全部物業管理
D、房屋裝修管理
37、業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，若物業服務費用欠交，由（
）負連帶交納的責任。
A、業主
B、業主的直系親屬
C、使用人所屬單位D、房屋中介機構
38、已竣工但尚未出售或尚未交給物業買受人的物業，物業服務費（
）
A、可以不交
B、有業主分攤
C、由物業企業核銷D、由建設單位交納
39、縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務（
）的監督。
A、質量
B、經營
C、收費
D、保值
40、物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由（
）。
A、業主確定
B、物業管理企業確定
C、政府物價部門確定
D、雙方約定
41、物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應向（
）收取有關費用
A、物業管理企業
B、業主
C、業主委員會
D、最終用戶
42、物業管理企業應（
）做好的物業管理區域內的安全防范工作。
A、努力
B、全力
C、加強
D、協助
43、物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得（
）。
A、擅離職守不負責任
B、監守自盜違法犯罪
C、侵害公民合法權利
D、形成惡勢力危害業主
44、物業使用人在物業管理活動中的權利義務由（
）約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。
A、業主
B、物業使用人
C、物業管理公司
D、業主和物業使用人
45、物業使用人違反本條例和業主公約的規定，有關（
）應當承擔連帶責任。
A、使用人
B、業主
C、使用人直系親屬D、業主直系親屬
46、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主，業主委員會、物業使用人和物業管理企業在（
）
A、公共維修資金的使用
B、經營所得利潤的分配
C、物業管理活動中的投拆
D、招投標管理活動的批準
47、物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得（
）
A、隨意租售
B、改變用途
C、擅自占用
D、任意損壞
48、業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知（
）
A、業主委員會
B、業主大會
C、物業管理企業
D、居民委員會
49、物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請（
）討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
A、業主
B、業主大會
C、業主委員會
D、物業使用人
50、物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由（
）依法辦理有關手續。
A、業主委員會
B、業主
C、物業管理企業
D、房地產行政主管部門
51、因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得（
）的同意
A、業主委員會
B、物業管理企業
C、業主大會
D、業主委員會和物業管理企業
52、物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得（
）的同意。
A、業主
B、業主大會
C、業主委員會
D、業主和物業使用人
53、業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路，場地，在（
）恢復原狀。
A、10天內
B、20天內
C、30天內
D、約定期限內
54、供水、供電、供氣、供熱、通迅、有線電視等單位，因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當（
）
A、經業主大會同意
B、經業主委員會同意
C、經物業管理企業同意
D、及時恢復原狀
55、業主需要裝飾裝修房屋的，應當（
）物業管理企業。
A、事先告知
B、同時告知
C、完工告知
D、驗收告知
56、業主要裝飾裝修房屋的應當事先告知物業管理企業，物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的（
）告知業主。
A、禁止行為
B、注意事項
C、規章制度
D、禁止行為和注意事項
57、（
）擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下罰款：給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
A、施工單位
B、建設單位
C、業主委員會
D、物業管理企業
58、物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止（
），處5萬元以上20萬元以下罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
A、違法行為
B、從業活動
C、服務工作
D、經營活動
59、物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款（
）的罰款；
A、10~20%
B、20~30%
C、30~50%
D、40~60%
60、業主逾期不交納物業服務費用的，（
）應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。
A、業主大會
B、業主委員會
C、居民委員會
D、物業管理企業
二、多選題
61、國家提倡業主通過（
）的市場競爭機制選擇物業管理企業。
A、公開
B、公平
C、公正
D、合理
62、國家鼓勵物業管理采（
），依靠科技進步提高管理和服務水平
A、新技術
B、新知識
C、新方法
D、新成果
63、業主在物業管理活動中，享有下列權力（
）
A、按合同約定接受物業管理企業提供的服務
B、監督業主委員會工作
C、對物業共用部位共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權
D、監督專項維修資金的管理和使用
64、業主在物業管理活動中應履行下列義務（
）
A、參加業主大會會議，行使投票權
B、遵守業主公約，業主大會議事規則
C、按規定交納專項維修資金
D、按時交納物業服務費用
65、物業管理區域的劃分應當考慮物業的（
）等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
A、共用設施設備
B、建筑物規模
C、社區建設
D、市政公用設施
66、業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的（
）等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
A、先后順序
B、建筑面積
C、住宅套數
D、產權期限
67、業主在物業管理活動中，享有下列權利：（
）
A、選舉業委會委員，并享有被選舉權；
B、提議召開業主大會會議，并提出建議；
C、提出制定和修改主業主公約、大會議事規則的建議；
D、參加業主大會會議，行使投票權；
68、業主大會履行下列職責（
）
A、制定、修改業主公約和業主大會議事規則
B、選舉更換業主委員會委員，監督委員工作
C、選聘解聘物業管理企業
D、決定專項維修資金使用、續籌方案、并監督實施
69、業主大會會議可以采用（
）的形式，但應當有物業管理區域內容持有1/2以上投票權的業主參加。
A、集體討論
B、分組討論
C、書面征求意見
D、小會討論
70、業主大會作業出以下決定：（
）必須經物業管理區域內全體業主所持投票2/3以上通過。
A、制定和修改業主公約
B、業主大會議事規則
C、選聘和解聘物業管理企業
D、專項維修資金使用和續籌方案的決定
71、業主大會會議分為（
）會議。
A、定期
B、不定期
C、臨時
D、隨時立會
72、業主委員會履行下列職責（
）
A、召集業主大會，報告物業實施情況
B、選聘、解聘物業管理企業
C、與選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同
D、監督業主公約的實施
73、業主公約應當對有關利益：（
）等事項依法作出約定。
A、物業的使用、維護、管理
B、業主的共同利益
C、業主應當履行的義務
D、違反公約應當承擔的責任
74、業主大會議事規則應當就業主大會的（
）等事項作出約定。
A、議事方式
B、表決程序
C、業主投票權確定辦法
D、業主委員會組成和委員任期。
75、業主大會、業主委員會應當依法履行職責不得作出和從事與物業管理（
）
A、無關的決定
B、無關的活動
C、相抵觸行為
D、不作為行為
76、業主大會、業主委員會應當配合（
）相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
A、物業管理企業
B、公安機關
C、居民委員會
D、街道辦事處
77、在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：（
）
A、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
B、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
C、物業質量保修文件和物業使用說明文件；
D、物業管理所必需的產權資料。
78、物業服務合同應當包括對（
）等內容進行約定。
A、服務質量
B、服務費用
C、物業管理用房
D、物業管理事項
79、物業服務收費應當遵循（
）原則
A、合理、公開
B、收費與服務水平相適應
C、區別不同物業的性質和特點
D、使業主不產生投訴和糾紛
80、對物業管理區域內違反有關治安，環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為（
）。
A、予以制止
B、依法處理
C、行政處罰
D、刑事處分
81、物業管理服務收費應由（
）制定，在物業服務合同中約定。
A、業主
B、業主委員會
C、物業管理企業
D、物價主管部門
82、業主、物業管理企業不得擅自占用，挖掘物業管理區域內的（
）損害業主的共同利益。
A、公共建筑
B、公用設施、設備
C、道路
D、場地
83、利用物業共用部位、共用設施進行經營的，應當在征得相關（
）的同意后，按照規定辦理有關手續。
A、業主
B、業主大會
C、業主委員會
D、物業管理企業
84、利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會，物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續，業主所得收益應當（
）
A、主要補充專項維修資金
B、也可按業主大會的決定使用
C、和效益創造人分成
D、物業管理企業也應利益均占
85、挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門（
）
A、追回挪用的專項維修資金
B、給以警告
C、沒收違法所得
D、并處挪用數額2倍以下的罰款
86、物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門和司法部門（
）
A、吊銷資質證書
B、依法追究直接主管刑事責任
C、依法追究直接責任人刑事責任
D、依法追究法人代表刑事責任
87、（
）個人有下列規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下罰款；
A、擅自改變公共建筑、公共設施用途
B、擅自占用、挖掘道路、場地
C、擅自利用共用部位、公用設施經營
D、擅自占用物業用房
88、《物業管理條例》的主要內容可歸納為：（
）
A、建立了十項基本制度
B、明令六項禁止行為
C、規范兩項書面合同
D、法規授權四項規定
89、《物業管理條例》歸納為建立了項基本制度，其中包括（
）
A、招投標制度
B、資質管理制度
C、人員資格制度
D、專項維修資金制度
90、《物業管理條例》明令六項禁止行為，其中包括（）
A、物業管理用房不得擅自改變用途
B、物業區域道路、場地不得占用、挖掘
C、區域內公共建筑和設施不得改變用途
D、不得將該區全部物業管理一并委托他人
判斷題：
91、只有一個業主的，或者業主人數雖多且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。(
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92、業主可以委托人參加業主大會會議。（）
93、制定和修改業主公約、業主大會議事規則，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權1/2以上通過。（
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94、業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力（
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95、業主大會、業主委員會作出的決定物業區域內全體業主必須遵照執行。（
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96、從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。（
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97、住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于5個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業管理企業。（
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98、物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業企業，也可以將該區域內的全部物業管理一并委托給具有相應資質的物業管理企業。（
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99、業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用，業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。（
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100、對物業管理區域內違反有關治安，環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止或者依法處理，并及時向有關行政管理部門報告。（
