時間：2023-02-11 04:08:22
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇前期物業管理合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1.物業管理合同主體的變更。
（1）物業管理合同中主體的變更主要發生于業主或開發商一方轉讓合同權利義務。債權人轉讓權利的，應當通知債務人，未經通知，該轉讓對債務人不發生效力。債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經債權人同意。物業管理合同業主在進行物業所有權或使用權轉讓中發生的物業管理合同權利、義務之相應轉讓，也應履行通知物業管理合同的另一方當事人物業管理企業的義務。至于開發商或業主將合同義務移轉至物業買受人和物業使用人時是否須經物業管理企業同意，一般認為，物業管理合同中業主或開發商在進行物業所有權使用權轉讓時發生的相應的轉讓，無論是權利轉讓還是義務轉讓，都不必經過物業管理企業的同意，只要通知物業管理企業即可。
（2）物業管理合同另一方主體物業管理企業能否轉讓物業管理業務呢?！段飿I管理條例》規定，物業管理企業不得將物業管理合同的整體利益和整體責任轉讓給其他企業法人、個人或經濟組織，只可就部分專項業務委托給第三人。至于物業管理企業將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業企業是否需要征得業主一方當事人的許可，法律未有明確規定，但由于物業管理企業不得將物業區域內的全部物業管理一并委托給他人，意味著物業管理企業并不脫離合同關系，且第三人對合同關系的加入也是有利于債權人的，因而原則上也不需取得業主一方同意，只需通知業主一方即可。
2.物業管理合同內容的變更。物業管理合同是合同當事人雙方協商一致而成立的，因此，通過協商一致的方法可以變更物業管理合同內容自不待言。需要強調的是這個協商一致是訂立物業管理合同的當事人的協商，而不是任何單個業主都可以直接參加協商的。業主要參與物業管理合同變更的協商，前提條件是必須要通過業主大會形成代表大多數業主意志的業主大會決議，然后在業主大會決議的基礎上由業主委員會這個代表機構來與物業管理企業進行協商，所以物業管理合同的變更并非是一個一個的單個業主來與物業管理企業進行協商的。在實踐中，物業管理合同是實行登記或備案制度的，所以，在進行物業管理合同變更中，也必須嚴格按照物業管理合同成立生效的手續履行相應的登記或備案制度的手續，只有在履行了規定的相關手續之后，物業管理合同的變更也才能生效。
二、物業管理合同的解除
1.物業管理合同解除的條件。物業管理合同的解除，是指物業管理合同的當事人在具有法律效力的合同未全部履行之前，終止該合同的效力。約定解除物業管理合同有兩種情況：一是在物業管理合同中有解除權條款約定的，當解除物業管理合同的條件成熟時，解除權人就可以解除物業管理合同；二是在物業管理合同中雖沒有約定解除條款的，在物業管理合同履行過程中經合同當事人協商一致時，也可以解除物業管理合同。
2.物業管理合同解除的法律后果。
（1）物業管理合同的解除原則上沒有溯及力。物業管理合同是繼續性合同。對于繼續性合同而言，在基于合同而產生的債務的關系存續中，須由債務人繼續履行債務，始能實現債之本旨，而債務人繼續履行債務的形態，或為實施繼續性行為，或為個別給付行為。當提前消滅繼續性合同的效力時，若使其具有溯及力，則使已履行部分歸于無效。因此，物業管理合同的解除原則上不應有溯及力，其解除只使物業管理合同的效力向將來消滅。物業管理合同的解除后，合同義務主要包括：物業管理事務繼續處理的義務、妥善交接的義務、通知義務。
（2）物業管理合同解除產生的責任承擔。在物業管理合同解除時，解除方因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責于解除方的事由外，應當賠償對方的損失。物業管理合同解除后，一方因違反后合同義務而給對方帶來損失的，也應當負賠償責任。
三、物業管理合同的法律效力
物業管理合同自生效時起，即對雙方當事人產生特定法律效力。
1.物業管理公司的義務。
（1）依業主團體的指示處理委托事務的義務。首先，業主團體有明確指示時，應盡可能地遵守業主團體的指示處理物業管理事務。其次，物業管理公司在情勢緊急時可以不按照業主團體的指示，自行妥善處理委托事務。再次，物業管理公司在自行處理緊急情況之后，負有向業主團體報告的義務。
（2）財產轉交義務。物業管理公司因處理物業管理事務而取得的財產，以及因物業自身的特點而得到的財產（如因較好的地理位置而取得的墻體廣告收入），應當轉交業主團體處置。
（3）賠償委托人損失的義務。物業管理公司在處理物業管理事務時，可能發生的過錯有兩種：過失和越權。物業管理公司應盡管理人的注意義務，如果沒有盡到此注意義務，即為有過失。如果業主因此而受到損失，物業管理公司就應當負賠償責任。物業管理公司在處理物業管理事務時，應當遵循合同約定的范圍，如果因越權處理事務而造成業主損失，也同樣應當負損害賠償責任。
1．1居民小區前期物業管理是后期管理的基礎
通過前期管理，物業服務企業對物業質量和功能有了全面了解，可以保證維修質量，提高工作效率和工作質量。而且，在前期管理中，業主和物業服務企業建立了密切的聯系，經過一段時間磨合，物業管理的觀念逐步深入人心，建立了順暢的服務渠道。此外，經過一段時間的管理，物業服務企業初步建立了同環衛、水電、煤氣、通信、治安、維修、綠化等各部門之間的關系，外部環境逐步理順，這也有利于物業后期管理工作的進行。
1．2方便業主順利入住
在業主入住時，房地產開發企業和物業服務企業均需向業主提交有關樓宇交付使用后的法律文書和資料，還有要求業主簽字承諾的回復文件，大量的文件審閱不可能在入住時一次完成。在業主未驗收物業之前，物業服務企業還應履行委托方授予鑰匙監護權。所以，物業服務企業應從方便業主的角度出發，事先準備有關材料交予業主，使業主正式入住時能順利辦理有關手續。
1．3居民小區前期物業管理有利于建立良好的物業管理秩序
物業服務企業唯有做好居民小區前期物業管理與服務工作，才能取得業主們的信任，才有進一步合作的可能，這是每一個物業服務企業不斷拓展業務范圍、努力塑造企業形象的必由之路。
2居民小區前期物業管理的特點
2．1主體關系的復雜性
在物業管理階段，做出在著開發商、業主以及物業服務企業等三個相互聯系的利益主體。開發商與業主之間是買賣合同關系。同時，由于開發商是物業管理合同中的委托者，但委托的物業的產權又往往不是屬于它的;開發商決定物業管理合同的標的—管理費用，但不需要它自己支付這些費用。業主是產權的主人，沒有自己物業管理的決策權，卻又要承擔此法律關系的后果，支付物業管理的各項費用。物業服務企業與不是業主的房地產開發商簽訂物業管理合同，但在實施前期管理的過程中，需要代表業主的利益，仔細地發現保修階段物業的各種缺陷，并督促開發商進行改正，物來服務企業又擔心與開發商關系搞僵，影響其日后參與開發商開發新樓盤的機會。這些反映了這一階段主體關系的復雜性。
2．2管理工作的基礎性
居民小區前期物業管理工作的基礎性既反映在它的硬件上，同時又反映在它的軟件上。新房屋特別是設備設施，問題多發階段是運行的初期。在居民小區前期物業管理階段，物業服務企業必須對所有房屋、設備、設施的運行進行仔細的檢查、調試，并對發現的問題及時進行修正，對一些在接管驗收中未能發現的重要問題，通過開發商要求施工單位解決。只有通過這種嚴格仔細的工作，才能為今后十幾年以至幾十年的正常運行奠定良好的基礎。前期管理階段各項管理制定及嚴格實施，也為今后的長效管理奠定基礎。
2．3管理矛盾的集中性
在居民小區前期物業管理階段，工作的頭緒繁多，工作量大，而且由于各個分散業主的個人的素質、習慣、愛好以至個體利益的不同，在此階段會發生大量的業主與業主之間、業主與物業服務企業之間、業主與開發商及施工企業之間的各種矛盾，這些矛盾的集中性、突發性以及要求處理的及時性，對物業服務企業提出了極大的挑戰。
2．4管理合同的短暫性
居民小區前期物業管理是一種過渡階段的管理，必將隨著業主及業主大會的正式就位并實施選聘物業服務企業權利而終止。一般居民小區前期物業管理合同的期限都不超過兩年。
3居民小區前期物業管理的主要內容
3．1管理機構的設立和人員培訓
前期物業服務合同一經簽訂，物業服務企業則應立即落實該物業的管理機構以及管理人員。應根據招手管理服務的內容以及物業的用途、面積等確定機構的設置;人員的配備除考慮管理層人員選派外，還要根據實際管理定位情況考慮，如果對該物業定位是包攬管理層與操作層為一體的管理模式，還要考慮維修養護、保安綠化等操作層人員的招聘。管理人員與操作人員一量確定，則根據各自的職責進行培訓，以便他們對所管理的物業、服務的對象、職責范圍有所了解。
3．2建立管理制度
居民小區前期物業管理的基礎性的特點，要求物業服務企業在實施管理的一開始就有一整套行之有效、切實可行的管理制度和實施細則。所以，物業服務企業要結合新接物業的特點和要求，對公司現有的規章制度資料進行修改確認、頒布施行。
3．3物業的接管驗收
物業的接管驗收是根據住房和城鄉建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已建成的物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，是物業服務企業在接管物業前不可缺少的重要環節。物業的接管驗收包括主體建筑、附屬設備、配套設施，道路、場地和環境綠化等諸多內容，對綜合功能的驗收應特別重視。
3．4進戶管理
所謂進戶，是指業主或使用人收到書面通知后，并在規定期限內辦理完相應手續并實際入住。進戶管理工作方案的內容主要有以下幾方面。按物業區域管理、操作上的要求擬定管理層、操作層人員的合理配備，崗位的設定，工作的要求，到崗到位的具體時間安排等。根據物業區域的實際情況以及委托管理服務的內容、標準等擬定具體實施細則，并確定落實執行時間表。安排物業管理辦公、接待、值班門崗等必要工作場所。根據居民小區前期物業管理啟動工作所必須配備的物品、工具、設備等物資，擬定分步購置計劃。
3．5裝修搬遷管理
裝修是物業管理中必不可少的程序，業主或使用人有權對其房屋進行裝修，由于裝修是受業主或使用人個人意志支配的，往往給物業和其他人帶來很多不良影響，如在裝修過程中，業主往往自覺或不自覺地隨意改變建筑結構、改變設備管線走向，擅自改變門窗規格及外墻面裝飾，使用不符合消防規定的裝修材料，堵塞消防通道造成火災隱患等，加之有些裝修隊伍隨意傾倒建筑垃圾，不規范作業導致管道堵塞、樓板和墻體受損、停電停水，施工不注意作息時間，產生機械噪聲、震動及化學乞味揮發、交通不暢等;由此說明，規范房屋裝修管理是十分重要的。
4居民小區前期物業管理中存在的問題及其預防措施
4．1居民小區前期物業管理中存在的問題
鑒于上述居民小區前期物業管理的特殊性和復雜性，故居民小區前期物業管理存在諸多問題:首先是前期物業服務合同不規范，建設單位與物業管理企業雙方的責、權、利不明確;第二是物業承接驗收制度不完善或移交不完整;第三是共用設施設備不明確;第四是業主臨時公約未建立或未約定;第五是居民小區前期物業管理招投標制度不規范;第六是物業服務和收費“質價不符”;第七是物業管理用房配置不完善;最后是物業維修資金管理制度不完善
4．2解決居民小區前期物業管理存在問題的措施
承包人： （以下簡稱乙方）
本 項目是完全由本承包合同的乙方與房地產公司洽談而取得，今從本承包合同的甲方中承包。雙方根據《合同法》和國家相關法律法規，本著誠實、平等、互利的原則，經友好協商，就 項目的物業管理承包給乙方經營管理所涉及的雙方權利和義務，達成如下協議：
一、承包項目地址、名稱： 。
二、承包期限： 。
三、承包金交納總額為下述方式中的一種：
1、乙方每月管理費總收入（不包括代收代繳）的 4 %作為承包金。
第一、二年承包金按75%收取，第三年起承包金不打折。承包金按季度付，每季度初的10號前付清承包款。除此之外，甲方不得以任何借口向乙方收取其它費用，不得干涉乙方的一切正常經營管理活動。
五、雙方權利和義務：
（一）甲方權利和義務：
1、甲方依約向乙方收取承包金。
2、甲方在乙方連續三次愈期＿＿日內未交納承包金，甲方可單方面解除本合同。解除通知要以書面方式送達乙方。
3、甲方在本協議生效之日，向乙方提供相關洽談、經營業務所需的手續證件和經營許可。
4、甲方應于本項目《前期物業服務合同》簽定之日起一個月內為乙方辦理當地有關的工商、稅務、行業行政管理部門備案等手續，及乙方經營管理所需之票據和印章等必要條件。
5、甲方應當支持乙方行使正常經營管理權利，協助乙方搞好與各方協調工作。
6、其他： 。
（二）乙方權利和義務：
1、在國家法律、政策允許的范圍內，乙方有全權自主經營管理本項目的權利，即自主經營、自負盈虧。
2、享受甲方所提供的經營管理所需資質及經營許可等。
3、乙方對本項目的經營管理活動負有全面責任。
4、乙方必須遵守國家相關的法律、法規，依法經營管理，照章納稅，履行本項目《前期物業管理合同》。
5、依約向甲方交納承包金。
6、其他： 。
六、違約責任
1、甲方違約或非法干預、企圖霸占本項目，給乙方造成經濟損失的，應賠償乙方相應本項目《前期物業管理合同》合同期內的一切損失。
2、乙方未能按期交納承包金，除由乙方按合同規定的相應承包金賠償外，延期支付的部分還要承擔日千分之三的違約金。
3、其他：乙方未經甲方同意，不得擅自將本項目轉包他人。一經發現，甲方有權解除本合同。
七、雙方約定的其他事項：乙方在承包經營期間內，發生不可抗力和非乙方原因的其他所有不利于經營的任何事件，乙方免責。
八、解決合同糾紛的方式：執行本合同發生爭議，由當事人雙方協商解決。協商不成，雙方可到當地人民法院起訴。
九、本合同自＿＿＿＿起生效。合同正本一式兩份，甲乙方各執一份。
甲方：廈門市 物業管理有限公司（蓋章）
法定代表人（簽字）：
年 月 日
乙方：（簽字）
單位名稱：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯系電話：_________
傳真：_________
受委托方（物業管理企業，以下簡稱乙方）：_________
單位名稱：_________
資質等級：_________
證書編號：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯系電話：_________
傳真：_________
甲方通過（招投標，協議選聘）方式將_________（物業名稱）委托乙方實行物業管理服務。為保障本物業正常運行，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環境，根據國家、省物業管理有關法律、法規、規章的規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。
第一條 本合同所涉及的物業基本情況
物業名稱：_________物業類型：_________
座落位置：_________區_________路（街道）_________號
四至范圍：_________
總建筑面積：_________平方米；其中住宅_________平方米，商場_________平方米，辦公樓_________平方米，工業廠房_________平方米，停車場（庫）_________平方米。其他：_________。
物業構成見附件一，規劃平面圖見附件三。
第二條 委托管理服務期限：物業管理服務期限為_________年_________月（不超過整個物業管理區域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期未滿，業主大會成立后業主委員會與所選聘的物業管理公司簽訂物業服務合同生效時，本合同終止。
第三條 甲方在該物業接交2個月前提供一次性開辦費_________萬元，用于購買相關辦公用品和設備，所形成的固定資產產權歸該物業管理區域業主委員會所有。所購買辦公用品和設備的清單明細乙方在物業接交后2個月內交甲方備案。
甲方在該物業接交2個月前一次性提供給乙方_________萬元的前期物業管理接管費。乙方應根據甲方的需要派員進行物業管理提前介入，并負責包括但不限于簽訂物業管理合同、公共部位二級清理、接管驗收、交房、人員招聘、人員培訓等接管有關事宜。
甲方（需要，不需要）乙方提供前期物業管理顧問服務。如需乙方提供前期物業管理顧問服務的，前期物業管理顧問服務合同另行簽定。
第四條 乙方參與本物業的竣工驗收，并在物業移交接管時，與甲方辦理物業管理書面交接手續。
第五條 本物業交付使用后的質量責任，根據國家《建設工程管理質量條例》和《房屋建筑工程質量保修辦法》等規定執行。設施設備保修期如下：電梯_________月，監控智能化設備_________月，消控設備_________月，電信設備_________月，道路_________月，綠化_________月，_________。保修時間確定及計算：由各項工程竣工及設備安裝完畢經建設單位、監理單位、施工單位、物業公司及有關專業部門根據國家相關規定，對所完成的建筑、設備進行外觀、調試和運行等方面的檢查測試，并經簽章之日起為保修的起始日期。
本物業共有部分保修責任內，如存在質量問題，按第_________種方式處理：
（一）甲方負責返修；
（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部費用；
（三）_________。
本物業共有部分超過保修期的，由乙方組織養護和維修，依據養護及維修的范圍，按照有關部門的規定，在物業管理費或在專項維修資金中支出。
在物業專有部分（包括自用設備、毗連部位等）保修責任內，如存在質量問題，按第_________種方式處理：
（一）甲方負責返修；
（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部費用；
（三）_________。
本物業專有部分超過保修期的由業主自行承擔，業主、物業使用人要求乙方提供服務的，乙方可以接受委托并合理收費。
第六條 在物業交付使用后，乙方提供下列選定的物業管理服務事項（采取招投標的以中標文件為準），其受益人為本物業的全體業主和物業使用人：
（一）包括但不限于樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、_________等房屋建筑共用部位的維修、養護和管理（保修、大修、更新、改造等非日常維護除外)；
（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、暖氣線路、消防設施、安全設施、溝渠、池、井、_________等物業管理區域市政設施和房屋共用設備設施的運行、維修、養護和管理（保修、大修、更新、改造等非日常維護除外)，供電線路、煤氣線路、路燈按有關規定處理；
（三）公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集和清運等；
（四）公共綠地、花木、建筑小品等的養護與管理；
（五）安全防范，維持公共秩序，包括但不限于安全監控、巡視、門崗執勤、_________等；
（六）交通和車輛停放秩序的管理；
（七）物業使用禁止性行為的管理；
一幢高層建筑的管理者若能參照《中華人民共和國消防法》履行消防安全職責,則該樓物業管理的消防安全評估系數將大大地提高。而實際上,高層建筑在竣工驗收投入使用后,消防安全后續任務仍然艱巨,情況不容樂觀,主要存在以下問題。
(1)消防設施、器材保管不善,挪用、借用甚至丟失。在日常檢查過程中經常發現消火栓箱內水槍、水帶缺失,逃生面具沒有的情況,有的樓內滅火器、應急燈等消防器材越用越少。
(2)自動消防設施故障、損壞甚至停用。火災報警聯動滅火系統是一幢高層建筑中消防安全系統的核心部分,由于前期工程質量原因或者后期維護保養不到位或者維修經費跟不上,常常導致高層建筑投入使用后,不過幾年自動消防設施就發生故障甚至停用,起不到保護大樓的作用。
(3)原有的防火分區被破壞,公共疏散通道被占用,安全出口被鎖閉。個別業主為了實現自身的使用需要,不聽從物業管理,擅自拆除原有防火門,或在公共通道上安裝防盜門,致使火災危險性加大,或消防疏散路線不暢。有的物業管理公司由于保安力量不足和治安的需要,鎖閉非主要安全出口,一旦發生火災,疏散出口嚴重不足。
(4)為了增加收入和解決停車位緊張的情況,大樓外部的防火間距和消防車道被占用。發生火災的情況下,勢必影響消防車輛救援,且高空墜物很容易引發次生災害。
(5)在工作檢查過程中,還發現消防控制室工作人員無證上崗,文化程度不高,不會操作使用自動消防設施,更談不上對火災自動報警系統和自動噴水滅火系統按期進行功能測試。為了防止發生誤動作,一般將操作系統完全置于手動狀態,在缺乏應急處置管理措施的情況下,幾百萬的消防設施形同虛設。
(6)租賃戶的流動或局部使用性質的改變,高層建筑內邊使用邊裝修的情形時有發生,如果缺少必要的施工防火措施和安全意識,極易發生意外后果。2010年11月15日上海市靜安區膠州路728號公寓大樓發生的特大火災,直接原因就是由于電焊人員違規操作,墜落溶珠引燃聚氨酯保溫材料,從而引發大火,造成58人死亡、71人受傷的特大悲劇。
二、高層建筑物業管理消防安全成因分析
追究以上問題出現的原因,主要有以下幾方面。
(1)物業管理進入我國房地產市場20多年發展至今,良莠不齊,實力不等,有的物業公司管理能力和水平有限,消防專業力量薄弱,資金、人力、物力與承攬的物業負荷不相匹配,急待提高。
(2)開發商對房產進行了分割銷售,未能及時通過業主大會成立業主委員會,大樓竣工驗收使用多年,仍處于前期物業管理合同推諉責任,實際工作難以落實。
(3)高層建筑在使用管理上缺乏有效的行政約束,大樓在投入運行后,消防安全制度不健全,消防經費沒有保障。目前除消防設施維保費以外,消防教育宣傳經費、消防崗位人員培訓經費、消防設施檢測經費等均無章可循,再遇消防設施更新或大修,房屋維修專項基本的使用制度跟不上,問題難以解決。
三、高層建筑物業管理消防安全工作的突破思路
針對高層建筑物業管理消防安全的現狀,消防安全工作作為物業管理系統的一項重要子系統,它的完善一方面應在全面加強社會物業管理這個系統中給與考慮,另一方面需要加強消防行政力量對物業管理制度的監督。
(1)國務院和住建部門、房地產主管部門需根據社會發展的實際情況完善物業管理制度中有關消防安全管理的內容。
①明確消防安全管理是現代物業管理中一個重要分支,涉及的不只是目前實施的《物業管理條列》中提到的公共消防設施的維護保養,加強對業主大會制度和前期物業管理合同履行的監管,適時召開業主大會,確保物業管理依法實施,有序進行。
②進一步規范物業管理市場,加快實現規?；洜I,專業化管理,在物業管理涉及各個領域方面配備足夠的注冊資質人才和專業人才。2013年2月份,人力資源和社會保障部、公安部聯合下發了《注冊消防工程師制度暫行規定》,面對全社會開展了注冊消防工程師資格考試認定工作,提倡從事消防安全管理和消防設施檢查、維護、管理的人員取得了相應等級的注冊資格,持證上崗。對于一般管理人員,積極倡導參與“行業消防知識在線學習”,以山西省太原市為例,任何單位或個人均可以登錄太原市行業消防知識在線學習平臺進行學習、測試、培訓。而且參加人員通過在線測試后,即可打印獲得相應的合格證書,加蓋屬地消防部門公章即可生效(有效期為一年)。
③規范房屋專項維修基金的使用,或設立消防設施專項維修基金。從目前房地產運行情況來看,再以山西省太原市為例,單位或個人購房前繳納一定比例的房屋專項維修資金存入當地房地產維修基金專項賬戶,但不能由業主自行決定使用,申請使用程序也不成熟。據了解,目前僅有電梯維修,屋面防水翻修兩項維修基金申請可獲批,消防設施更新或其他大修還得不到明確支持。
(2)消防部門作為消防工作的監督執法者,應該對物業管理消防安全工作加大行政執法力度和教育宣傳力度。
①從“源頭”上加強建筑消防工程的施工質量。建筑消防設施系統是整棟高層建筑消防安全的硬件系統,理論上要求與建筑同壽命,如果從設計質量到施工質量嚴格把關,從施工人員到監理人員嚴格要求,從產品抽檢到系統驗收認真負責,勢必極大地提升消防設施系統的可靠性,為日后的正常維護保養和有效運行創造良好的基礎。
②明確業主和物業管理方在消防安全工作中的法律角色。以一幢消防安全重點單位的多產權高層建筑來分析,參照公安部61令《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》的規定,單位的法人為本單位的消防安全責任人,實施消防安全管理工作的為消防安全管理人,而該高層建筑常為多產權建筑,應成立業主委員會,物業公司與業主委員會簽訂物業管理合同(其中含概消防安全管理內容)后,按照產權關系和合同約定,應認定業主委員會為該高層建筑的消防安全責任人,物業公司為該高層建筑的消防安全管理人。若該高層建筑投入使用后未成立業主委員會,則物業管理方所擔負消防責任應以《前期物業管理合同》約定為準,其他消防責任理應由開發商和入住的業主共同負責。
物業工程崗位說明書一1、負責制訂小區內公共設施、建筑物、設備系統的管理規定；
2、負責新接管物業項目的供電、空調、給排水、消防、電梯、弱電系統及建筑裝修項目的驗收和資料核實工作；
3、負責查驗用戶裝修報批手續及審批裝修方案、監督裝修方案的實施；
4、負責編制設備、設施維修保養計劃，負責做好與本部門業務相關的合同評審；
5、負責小區內的工程改造、設備更新、方案及預算的編制并送有關部門評審；
6、負責對維修裝修項目、設備的保養進行驗收，負責對設備保養、維修、工程項目進行技術審核；
7、負責所有設備、設施系統（供電、空調、給排水、電梯、電話、衛星及有線電視、消防、計量等）的管理、運行、維修等；
8、配合客服中心做好用戶入住時房屋設施、設備的交驗、記錄工作；
9、負責配合客服中心物管員派發的維修施工單；
10、負責小區內緊急情況的處理工作。
物業工程崗位說明書二1、在公司總經理的指導下，負責所屬轄區的全面工作，對公司總經理負責；
2、負責轄區設施設備、計量器具管理；
3、負責房屋及配套設施的維護工作；
4、負責客戶裝修審核、裝修巡查、完工驗收等工作；
5、負責接管驗收及入伙期間工程遺留問題的收集和反饋；
6、經常巡視管理處內外各場所情況，檢查服務質量，及時發現問題，積極解決問題；
7、負責制訂所轄小區全年維修養護計劃，物業管理合同、管理方案及中心工作計劃；
8、負責入伙辦理、驗收資料接管等；
9、負責空置房管理；
10、協助辦公室做好管理處員工的招聘、業務培訓和考核工作；
11、協助辦公室做好創建優秀、文明小區的工作；
12、協助辦公室進行管理小區的籌備、檔案資料和文件起草，處理接受業主的投訴及跟蹤處理，并做好處理結果和存檔；
13、協助辦公室實施制度考評，如發生重大問題及時向品質部部長匯報；
14、對管轄小區范圍內的房屋結構、設施、設備、外墻外觀、清潔衛生、綠化、治安、交通、消防等管理項目進行技術指導，監督、監管。確保為業主提供安全、舒適、優美的生活和居住環境；
15、負責制定物業管理小區全年維修、養護計劃；物業管理合同、管理方案以及總結當月工作、制定下月工作計劃；
第二條鎮江市行政區域內，物業服務企業退出物業服務項目的，適用本辦法。
第三條鎮江市房產管理局負責全市物業服務項目退出管理的監督工作。各轄市、區物業管理行政主管部門負責本轄區內物業項目項目退出管理的協調、指導和監督工作。
第四條物業服務企業退出物業服務項目的，應主動接受物業項目所在地街道辦事處（含鄉鎮人民政府，下同）、社區居委會的監督指導。
街道辦事處、社區居委會應依法做好本轄區內物業服務項目退出的監督，對本轄區業主委員會組織召開業主大會進行全面指導，協助開發建設單位和業主委員會做好物業服務落實工作。
第五條物業服務企業在退出物業服務項目過程中，應當本著維護群眾利益、維護社會穩定、依法有序、平穩過渡、防止損失的原則進行。物業服務企業要樹立社會責任感，行業榮譽感，企業信譽感，堅持按原物業服務合同的約定，始終做好物業的日常管理和服務工作。同時，應對物業項目的公共設施設備和共用部位進行巡檢，按規定應于退出前維修養護的及時修繕到位；個別大中修項目不能及時修繕的應列成清單，移交給業主委員會或新的物業服務企業。
第六條業主大會應當依法有序做出解聘、選聘物業服務企業的決定，保持物業服務的正常有序，積極維護社會穩定。
第七條物業服務企業應當堅持誠信守法的原則，嚴格履行合同約定。同時，應遵守本辦法規定的退出程序和相應職責，依法做好物業管理交接工作，保持物業項目管理的連續性。
第八條業主大會成立前，前期物業服務階段，物業服務企業因故終止前期物業服務合同退出物業項目的，應當按照下列程序做好物業管理交接工作：
（一）物業服務企業應當在擬終止合同前3個月，就合同終止和擬退出物業管理區域的有關事宜與開發建設方協商一致后，以書面形式向物業所在地轄市、區物業管理行政主管部門報告，同時，填寫《鎮江市前期物業服務企業退出項目管理登記表》進行備案。經備案后的《登記表》分別報送物業所在地的街道辦事處和社區居委會。
原開發建設單位改制或變更的，由改制或變更后新成立的單位承擔相關責任。
（二）合同當事人雙方應將合同終止時間等有關事項（公告具體內容見本辦法第十條）在物業區域內公告不少于15日。經雙方約定的合同終止時限內，原物業服務企業應當繼續按照物業服務合同的約定做好服務工作，積極協助開發建設單位選聘新的物業服務企業。
（三）開發建設單位應在雙方約定的合同終止時限內，重新選聘物業服務企業落實物業管理；或者向物業所在地的街道辦事處移交。有關移交費用由雙方依法在合同中約定。原物業服務企業在新服務單位接管后7日內，在轄市、區物業管理行政主管部門和開發建設單位的見證下，原企業應當與新聘企業或街道辦事處完成下列移交事宜：
1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等資料；
2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
3、物業質量保修文件和物業使用說明文件；
4、實施物業管理期間形成的有關維修、養護、更新、改造等的技術資料；
5、物業管理所必須的其他資料；
包括：⑴規劃定點圖；
⑵宗地圖；
⑶建設用地規劃許可證；
⑷建設工程施工許可證；
⑸工程地質勘察報告；
⑹建設工程設計變更資料；
⑺商品房預售許可證等其它資料。
6、房屋產權權屬資料；
包括：屬于開發企業權屬的房屋資料；屬于全體業主的物業服務用房權屬資料。
7、規劃、建設、房管、園林、水、電、燃氣等部門驗收合格證明；
8、物業管理服務用房和物業共用部位、共用設施設備；
9、受聘期間以開辦費用購置的資產及物品，預收的物業服務費、停車服務費等；
10、法律、法規規定的其他事項。
（四）原物業服務企業對交接的圖紙、資料、文件、物品、用房、設施設備、結轉移交的費用等逐一登記造冊，經接受方簽字確認后，報轄市、區物業管理行政主管部門備案。
（五）如前期物業服務合同終止前，開發建設單位在有關部門指導下已按有關規定選舉成立首屆業主委員會的，原物業服務企業應將本條第三項所列移交事宜，向業主委員會移交。開發建設單位應當積極幫助業主委員會選聘新的物業企業或服務單位。
（六）首屆業主委員會成立后，應積極開展選聘物業服務單位工作，但是，前期物業服務合同已達終止日期，屆時新的物業管理單位尚未落實的，開發建設單位可以協商原物業服務企業順延服務，也可以協商社區居委會臨時代為管理，直至新的管理單位接管服務為止。順延服務或社區代管期間產生的費用，開發建設單位按實承擔。
第九條實施正常物業服務階段的項目，物業服務企業或業主大會一方提前解除合同的，或者雙方在物業服務合同期滿后不再續約的，有關當事人應當按照下列程序做好物業管理交接工作：
（一）業主大會決定提前解除合同或合同期滿不再續約的。
1、業主委員會應在合同終止日期前90日，組織召開業主大會會議，根據業主大會的表決結果決定是否提前解約或不續約。同時，對合同終止后的物業服務模式、服務標準進行表決。表決采取記名投票方式。業主委員會應當將表決結果在物業區域內公示。
2、如業主大會表決同意提前解約或不續約的，業主委員會應在合同終止日期前60日內以書面形式通知物業服務企業。同時，會同物業服務企業將合同終止時間等事項（公告具體內容見本辦法第十條）在物業區域內公告不少于15日。
3、業主委員會應將業主大會表決結果以書面形式報物業項目所在地的轄市、區物業管理行政主管部門，并填寫《業主大會終止物業服務合同情況登記表》進行備案，經備案后的《登記表》分別報送物業所在地的街道辦事處和社區居委會。
4、物業服務企業接到通知起30日內，應對小區內房屋的共用部位、公共設施設備進行一次全面養護，如需大中維修，可按維修基金管理規定報修，做到應修盡修，確保正常使用。同時按本辦法第八條第三、四項的規定，做好各項移交準備。
5、業主委員會應根據業主大會的授權，在原物業服務企業退出項目前30日內，可以通過招標方式，或在相關街道辦事處的指導下，完成新物業服務企業的選聘和進場交接工作。
6、經業主大會依法決定提前解約或不再續約，物業服務企業拒不退出物業服務項目的，由轄市、區物業管理行政主管部門責令其30日內退出。
（二）物業服務企業提出解除合同或合同期滿不再續約。
1、物業服務企業應在合同終止前90日，就提前解除合同或合同期滿不再續約，以及退出項目的時間表和工作計劃等，與業主委員會進行協商取得一致后，填寫《鎮江市物業服務企業退出項目管理登記表》報物業所在地的轄市、區物業管理行政主管部門備案，經備案后的《登記表》分別報送物業所在地的街道辦事處和社區居委會。
2、物業服務企業會同業主委員會將不再續約的決定，合同終止時間等事項（公告具體內容見本辦法第十條）在物業管理區域內進行公告不少于15日。
3、業主委員會應當在合同終止日期前60日，組織召開業主大會，就落實原物業服務合同終止后的物業服務的相關問題進行議決。并將議決結果在物業區域內公示不少于15日。
4、物業服務企業在退出項目30日前，應對小區內房屋的共用部位、公共設施設備進行一次全面養護，如需大中維修，可按維修基金管理規定報修，做到應修盡修，確保正常使用。同時按本辦法第八條第三、四項的規定，做好各項移交準備。
5、業主委員會應根據業主大會的授權，在原物業服務企業退出項目前30日內，可以通過招標方式，或在相關街道辦事處的指導下，完成新物業服務企業的選聘和進場交接工作。
6、原物業服務企業退出項目日期已到，業主大會仍未選聘到新的物業服務企業的，由街道辦事處協調社區居委會代為臨時管理，做好清潔保潔、綠化管理、公共秩序維護等日常工作，所發生的費用由業主據實交納，業主委會負責收取，直至新的物業服務單位進場。
第十條物業服務企業退出項目時，業主委員會（開發建設單位）與物業服務企業應共同在物業區域內進行公告，具體內容包括：
1、提前解除合同或合同期滿不再續約的原因；
2、合同終止的具體時間；
3、業主大會對解除合同、重新選聘物業服務，以及服務標準等相關問題的表決結果；
4、物業服務企業退出項目前對物業共用部位、共用設施設備進行一次養護維修的具體時間表；報修值班電話；
5、物業服務費、停車費及其它公共收費的收支情況；多收或結轉費用的數額及移交情況；裝修押金、垃圾清運費使用與退還情況；物業維修基金使用情況；
6、物業服務用房具置及權屬登記情況；
7、其他。
第十一條物業服務企業未按照本辦法的規定做好退出物業項目管理相關工作的，記入企業誠信檔案作為資質管理的依據之一，并作為不良行為記錄向業主和社會公布。情節嚴重的，依法給予行政處罰。給業主造成損失的，還應追究其相應的法律責任。
第十二條業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業項目所在地的轄市(區)物業管理行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主；導致物業服務企業受損失的，物業企業依法業主承擔相應的法律責任。
第十三條因物業服務企業退出物業管理項目引發糾紛的，當事人可根據物業管理合同約定提請仲裁或提交人民法院裁決。
第十四條在物業項目退出管理的過程中，因開發建設單位原因造成的遺留問題，開發建設單位應盡到社會責任，并及時予以處理和完善，業主也可通過法律途徑依法維護正當權益。
本文作者：李小靜 單位：西山煤電股份公司西銘礦
目前，出現了物業管理區域中有很多的物業管理企業，以前是開發商留下來的下屬企業，開發企業職工的小區內可以聘請原來的物業管理公司，這樣在小區里面會出現兩個物業管理公司，業主委員會只能看著兩個物業公司打架而沒有辦法。第二個現象是，有的小區很大，有4000到5000住戶，成立業主委員會時需要2/3的業主同意，這是一個成本很高的會議，很難按要求達到2/3的業主同意，于是業主委員會很難成立，或者說很難合法成立，當發生問題時業主會否認業主委員會的存在，或不遵守業主委員會和物業公司簽定的物業合同，拒絕交費導致物業公司和業主委員會產生矛盾。第三個現象是，業主委員會沒有經濟地位，所有的費用由物業公司向業主收取，這樣會出現有的物業公司卷款而逃的現象，物業公司走了業主沒有辦法，整個物業管理就會癱瘓，業主委員會沒有資金，無法行使正當的監管權利，小區管理出現管理混亂狀態，糾紛產生。物業公司和公共服務行業之間的矛盾(行政服務與市場服務之間的矛盾，也可說是壟斷和市場的矛盾)。
目前，公共服務收費不能到最終客戶，水、電、氣、暖、有線電視，大都由物業公司出面收取，即使少數部門做到收費到最終客戶，因為服務不到位，業主對物業公司的服務仍不滿意。公共服務部門動輒停水、停電、罰款解決問題，造成物業公司夾在這些部門和業主之間，左右為難，矛盾重重。物業公司和服務人員、業主之間的矛盾(服務質量與費用匹配矛盾)。首先，物業公司和服務人員之間是雇傭關系，為了節約成本，物業公司和服務人員之間不是以服務標準為主，而是以工資(或利潤)多少為紐帶，這樣常常出現服務人員少，工作量大，工資低，當然會出現服務質量差的現象。由于物業公司不代表業主的利益，所以在出現這種情況時，以自身利益為先，態度含糊，加上業主委員會形同虛設或有的小區根本就沒有業主委員會，導致無人能代表業主對物業公司進行監督，于是出現了業主不滿服務質量尋找物業公司解決，物業公司站在自己的立場上發生推諉現象。另外，也出現物業公司服務內容和業主要求標準不一致而產生的矛盾，如物業公司收著二級服務費用，按三級服務內容服務的現象，導致業主拒絕交費，物業公司拒絕服務，小區出現無人管理的現象。
在房地產的前期開發中，開發商和政府之間的關系為這些矛盾的產生提供了條件。在土地開發之初，政府管理土地的職能似乎顯得更為重要，開發商處在被管理的地位，特別是大多數地方政府盲目追求GDP數值，買賣土地就成了最直接、最有效、最有利的方法，資金的強大力量把政府和開發商緊緊地捆綁在一起，為了共同的利益，加之立法滯后，于是政府監管開發商的職能就出現了監管難、甚至不監管的局面，于是就出現了未建預售的不合法樓盤、老百姓在需求強大的面前，盲目信任開發商等于相信政府(因為地是從政府手中拿的，理所當然政府是要負監管責任的)，實際情況是開發商經常欺騙老百姓，于是出現了開發商違約延期交房、綠化面積、房屋面積縮水、質量差、設施設備短缺等不符合合同標準的問題，甚至有開發商攜款而逃坑害百姓的事發生。開發商在交付房屋時，由一個中間組織去面對各個業主，以便為自己開脫，而此時各個物業公司為了能接手小區的物業管理，出現在開發商面前，法律上定為前期物業管理。前期物業管理合同的當事人是開發商(或建設單位)和物業公司，按法律要求此時的物業公司只負責公共部分管理，公共設施短缺、不合格的問題就此掩蓋(真正行使這部分權利的主體—業主委員會還未成立);而業主自有部分的承接查驗是業主和開發商之間的問題，但迫于自身利益，物業公司替開發商行使了剝奪戶主維護自身利益的權利，如以不給鑰匙、轉嫁費用、停電、停水要挾戶主，使得業主找不到開發商，難以維護自身利益，同時也把開發商遺留的矛盾接轉在物業公司和業主之間，矛盾就此產生。此時的矛盾是政府、開發商和物業公司這幾個利益體之間，為了平衡內部利益矛盾而“團結”起來轉嫁矛盾給業主而且立法滯后產生的。
物業公司和業主委員會都未能合法成立，出現互不“買賬”的現象，有的物業公司是開發商臨時成立的，當然代表開發商的利益。我國物業管理法規還處在“摸著石頭過河”的試行階段，法律不完善、不健全，不能保護業益，這樣即使是合法成立的物業公司，業主也不會認可。業主委員會不是法人，沒有獨立的經濟權利，如物業公司服務合同是和業主委員會簽定的，而費用是直接向每個業主收取的，導致業主委員會無法在經濟上制約物業公司，也不能有效行駛監督權。
我國大多數地區的群眾必須接受的服務行業由大型國企壟斷，缺乏競爭，服務不到位，使這些壟斷企業易產生惟我獨尊，發號施令的現象。政府行政部門立法滯后，監管不力，導致出現這些問題后，管理不力，受損企業無法申述，抗拒無力，又離不開這些服務，只好忍氣吞聲，轉嫁成本。首先是權利的不對等。在簽定物業服務合同時，合同主體是物業公司和業主委員會;出現問題時，物業公司面對的是各種各樣要求的業主;而收取費用時直接面對的是每個業主，這種權力不對等導致物業公司耗時耗力，舉步為艱地經營企業，甚至虧損、倒閉。還有費用不匹配的現象存在，導致服務人員和物業公司、物業公司和業主之間的矛盾，如服務人員的工資和服務工作質量不對等、物業服務合同內容和費用不對等等現象。以上這些原因總結起來有:政府存在與民爭利行為，這是一切矛盾的根源。法律制度不健全，如:制度不可執行性、服務范圍不確定性，服務標準不可測量性、權利不對等性。政府行政監管滯后是造成目前物業管理問題眾多的主要原因之一。市場不規范性，如壟斷長期存在。
加強對物業管理行業的法制化管理，建立具有政府職能的專業化監督機構，政府必須發揮政府職能、管理部門的作用。在目前市場條件下，要全面提高物業管理企業整體素質和服務水平，只靠行業自律或通過業主委員會和物業管理企業的協商是不可能的，由于物業管理法律法規不健全，行業標準沒有形成，走完全市場化道路，通過市場調節提高物業管理企業服務質量，也是不可行的。所以，政府必須行使立法、執法職能。首先保證優生原則，就是一個前期物業管理，政府如何控制一個優等的物業管理公司，不能出現代表開發商利益的物業公司，政府嚴格禁止與開發商權利不對等的物業公司充當前期物業管理，或說應該由獨立合法的、能真正有能力公平地擔當前期物業管理的物業公司擔任，如果出現信任危機，特別是業主對其不認可的現象，政府應有責任取消該物業公司的牌照或降低其等級，嚴格對業主把關。二是后期物業管理和前期物業管理不能由同一個物業公司承擔，這樣能有效避免物業公司又服務開發商又服務業主，因利益的取向替開發商承擔不必要的義務，傷害業主利益，物業公司自己也左右為難，舉步維艱。#p#分頁標題#e#
明確物業管理企業的服務內容，可以分成4個階段，顧問階段、介入階段、保修階段、正常的管理階段。應該說只有正常的物業管理階段是業主買單的，剩下三個階段都不應該由業主買單，應該是開發商或者是施工方他們都要承擔起責任，業主承擔正常管理的成本費用，不同的服務內容對象決定不同的服務內容，向誰服務向誰要錢，不能全部轉嫁在業主頭上，就是責權利應相匹配，權力和義務要對等、服務和費用要對等。明確公共區域，并有可行的方式公示給全體業主，制定物業服務可測量標準，使服務和費用相匹配，權利和責任相對等，真正使物業服務作為“商品”走向市場。由于目前物業管理行業還在起步階段，管理還有待進一步完善，物業管理人員參差不齊，對公共區域的劃分、物業服務的可量標準也研究較多，出臺較少，現實管理中經常存在的服務標準和費用不對等導致發生矛盾的原因中，70%的糾紛是因為服務標準含糊不清、沒有衡量標準，導致物業和業主的糾紛發生。政府應該從民生優先考慮盡快解決這個問題。
（一）物業管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和政府規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區的管理現狀、原創：經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對個物業管理企業的排查工作和個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收萬元，其中：直管住宅實收萬元；機關團體用房租金實收萬元；主輔分離房產租金實收萬元；自行接收房產租金實收萬元。
⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅萬平方米，歸集售房款萬元。其中：出售直管房產萬平方米，歸集購房款萬元；出售主輔分離房產萬平方米，歸集售房款萬元；出售自行接收房產萬平方米，歸集售房款萬元。
⒊房屋修繕工作。一是今年月份組織召開房屋修繕工作會議，明確今年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《今年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
⒋房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋棟，建筑面積，平方米，戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于月日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調名干部，分組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區樓道整治指導手冊》余冊，下發各相關單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近。已竣工棟、建筑面積萬平方米，竣工量達。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業管理方面工作
⒈出臺《沈陽市物業管理規定》
月底《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在月份以政府規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。
⒉進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平
一是加強物業管理招投標的監督和指導，原創：全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。
二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。
三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。
四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中
⒊建立新型物業管理體制
將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、政府基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。
（一）物業管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《*市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和政府規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對530個物業管理企業的排查工作和700個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1*6萬元；機關團體用房租金實收166.6萬元；主輔分離房產租金實收1*萬元；自行接收房產租金實收53.4萬元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6*6.6萬元。其中：出售直管房產16.2萬平方米，歸集購房款3662.8萬元；出售主輔分離房產7.3萬平方米，歸集售房款16*.7萬元；出售自行接收房產3.5萬平方米，歸集售房款798.1萬元。
3、房屋修繕工作。一是20*年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確20*年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《20*年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
4、房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。
二是制定了《*市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《*市住宅區樓道整治指導手冊》700余冊，下發各相關單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了*市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業管理方面工作
1、出臺《*市物業管理規定》
6月底《*市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。
2、進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。
二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。
三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。
四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中.
3、建立新型物業管理體制
將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、政府基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。
第一條 本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）：_________
受托方（以下簡稱乙方）：_________
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將_________（物業名稱）委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
物業類型：_________
座落位置：_________市_________區_________路（街道）_________號
四至：東_________南_________西_________北_________
占地面積：_________萬平方米
建筑面積：_________萬平方米
容積率：_________%
綠地占有率：_________%
公建配套用房面積：_________平方米
小區總戶數：_________
受益人口：_________
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應付履行本合同承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括承重結構部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等），戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門廳、樓內共用存車庫、_________。
第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區道路、綠地溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、小區自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。
第六條 市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。
第八條 公建配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化、體育、娛樂教育場所。
第九條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維修公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、_________。
第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條 組織開展社區文化娛樂活動。年_________次。
第十四條 負責向業主和物業使用人收取下列費用：
1、物業管理服務費：月_________元/m2；
2、代收代辦費：_________。
3、特約服務費：_________。
第十五條 業主和物業使用人房屋自用部位，自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。
第十六條 對業主和物業使用人違反業主臨時公約的行為、針對具體行為并根據情節輕重、采取批評、規勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項。
_________；
_________；
_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限自_________年_________月_________日_________時起至_________首屆業主委員會正式簽訂物業管理合同時止。
首屆業主大會召開后，本合同自行終止，首屆業主大會可按照規定選聘或者續聘物業企業，并簽訂本住宅區的物業管理委托合同。
第四章 雙方權利義務
第十九條 甲方權利義務（適用于房地產開發企業或產權單位）
1、在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定并要求業主和物業使用人遵守；
2、在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明；在與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當要求物業買受人對遵守業主臨時公約予以書面承諾；
3、與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容；
4、審定乙方擬定的物業管理立案制度；
5、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況；
6、審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、賬務預算及決算；
7、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。
如存在質量問題，按以下方式處理：
（1）負責返修；
（2）委托乙方返修，支付全部費用；
（3）_________。
8、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
9、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項執行：
（1）無償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
10、在合同生效之日起_________日內向乙方提供委托管理費_________元/m2；合計_________元。
11、負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內向乙方提供；
12、當業主和物業使用人不按規定交納物業管理服務費時，由乙方負責催交；
13、協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：
（1）_________。
（2）_________。
14、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；
15、_________。
第二十條 乙方權利義務
1、根據有關法律及本合同的約定，制訂物業管理制度；
2、與物業購買人簽訂前期物業管理服務協議；
3、對業主和物業使用人違反法規、政策的行為，提請有關部門處理；
4、按本合同第十六條的約定，對業主、物業使用人違反業主臨時公約的行為進行處理；
5、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；
6、負責編制房屋、公用部位公用設施設備年度養護計劃和維修方案，經雙方議定后由乙方組織實施，維修經費來源_________；
7、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督；
8、負責編制物業管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；
9、每_________個月向全體業主和物業使用人公布一次物業管理服務費收支帳目；
10、對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商后報有關部門批準方可實施；
11、本合同終止或業主大會決議解聘乙方時，乙方必須在合同終止日或在接到解聘通知后7日內，退出該物業管理區域并向甲方或業主委員會移交全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料；
12、_________。
第五章 物業管理服務質量
第二十一條 乙方須按下列約定，實現目標管理。（參照《江蘇省住宅區物業管理服務標準》db32/t538-XX填寫）。
1、房屋外觀：_________
2、設備運行：_________
3、房屋及設施、設備的維修、養護：_________
4、公共環境：_________
5、綠化：_________
6、交通秩序：_________
7、保安：_________
8、急修：_________
小修：_________
9、業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：_________
第六章 物業管理服務費用
第二十二條 物業管理服務費
1、本物業的物業管理服務費，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有關規定向業主或物業使用人收取；
2、空置房屋的物業管理服務費，由乙方按約定的收費標準向產權人收取；
3、業主或使用人逾期未交納物業管理服務費的，按業主臨時公約中的有關約定，加收滯納金。
第二十三條 車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收?。?/p>
1、露天車位：_________
2、車庫：_________
3、_________
第二十四條 乙方對業主和物業使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養護及其它特約服務，由當事人按約定支付費用。
第二十五條 其它乙方向業主和物業使用人提供的服務項目和收費標準如下：
1、_________
2、_________
3、_________
第二十六條 房屋保修期滿后的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用：
1、房屋共用部位的日常、養護費用，由_________承擔；維修、更新費用由_________承擔。
2、房屋共用設施、設備的日常、養護費用，由_________承擔；維修、更新費用，由_________承擔。
3、房屋共用部位、共用設施、設備的維修資金，由_________負責籌集；維修資金用于保修期滿后住宅共用部位共用設施設備的維修。未設立維修資金的維修費用由_________承擔。
4、維修資金的其他約定
第七章 違約責任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第三十條 甲乙雙方任一方無法律依據提前終止合同的，違約方應賠償對方_________元的違約金；造成對方經濟損失的，應給予經濟賠償。
第三十一條 甲乙雙方的其他約定
第八章 附則
第三十二條 雙方約定自本合同生效之日起_________天內，根據甲方委托管理事項，辦理完接管驗收手續。
第三十三條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優秀，經業主大會同意后，可續訂合同。
第三十四條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
第三十五條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部門填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第三十六條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲方雙方及房地產行政主管部門各執一份，具有同等法律效力。
第三十七條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十八條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第三十九條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決或報請房地產行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會仲裁（當事人雙方不在合同中約定仲裁機構，事后又未達成書面仲裁協議的，可以向人民法院起訴）。
第四十條 合同期滿合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿_________天前向對方提出書面意見。
第四十一條 本合同經房地產行政主管部門備案后生效。
甲方簽章：_________乙方簽章：_________
不言而喻，中國的現代化進程在近十年之間以加速度前行，其中衍生了許多新生事物，具有中國特色的物業管理即是其中之一，最近的一個比較有意思的話題即為“物業服務保證金”，它近年來開始在全國各個城市紛紛涌現：2008年《杭州市物業管理條例(修改草案)》提出：被選聘的物業服務企業向區、縣(市)物業主管部門辦理物業服務合同備案時，應當按照該物業管理區域3個月物業服務費用的標準繳納物業服務保證金；吉林省吉林市的《物業管理條例》則將兩個月的物業服務費用作為物業服務保證金的規定數額；江蘇鎮江的房管部門也在2008年5月出臺了《鎮江市物業管理企業履約保證金管理辦法》，不過它的保證金標準定得低一些，也就是一萬元至數萬元不等。仔細一查還非常多，江蘇的南通、昆山，遼寧的沈陽，類似政策均已實施，從中我們看到了一種相對統一的宣傳口徑：主要是前一個物業公司撤離，新物業公司來不及招聘，小區管理頓時陷入混亂，在以后，一旦物管非正常退出后，這筆保證金將被用于支付過渡管理期間的物業服務費?？磥恚呀浻蓄H多地方的父母官不堪物業公司撤出小區之苦，都想出這個風險防范的好辦法，可能也實屬情非得已。
然而，在今天的物業管理實踐中，我們已經習慣于將社區當中的規則與制度建設看成一個動態的演變過程，而不是某種僵化、靜止、簡單、固定的東西；它更是一個“群體的博弈過程”――最終大家所關心的是象征他們自身分量的輸贏和競爭，即使一個規則從來未被執行過，它也可以被稱為勝利的宣言――“服務”和“業主至上”這樣的物業管理語匯其實就頗具類似效果。今天的原則是防止相互矛盾的目標之間產生過多的抵觸，而不是提供一批固定的結論。如果“物業服務保證金”僅僅定位為給下一家接盤物業公司的補貼，那它產生的意義和作用將是大可商榷的，那么，我們要解決的問題應當是什么?它必須是確保業主和物管人員雙方的正當利益得到維護，而不是以一種形式上的東西來保證社區管理行政組織的穩定。
早期的深圳物業管理，物業管理曾被界定為一種微利行業，它的管理費收入中不會也不可能包含給政府繳交此類“保證金”的成分，但是如今的改觀是全局性的：小區物業管理看起來常常是一宗“有利可圖”的事業，不僅開發商要將之收編作為開發價值的再創造，在“包干制”的背景下，社區當中的人口及物業硬件資源也足以讓企業坐收三年之利，以至于有時要爭奪管理權還得搶破頭；反過來看，“物業服務保證金”的產生似乎以一種戲劇性的效果證明了今天的物業管理與當年理想主義的先驅者們的距離有多遠；早期的物業管理也曾被界定為一種社區的規則體系，但是“規則的崩潰”卻是近年來物業管理行業的一個不爭事實：保安主管們經常抱怨不敢管了，管狠了員工就都跑光啦!針對業主的約束常常就更不用提，業主違章物業公司負責“勸阻與報告”的規定在實踐中成了笑談，事實上是房價飚升使業主們購買了一種非常傲慢、醉醺醺的所有權，當他們盛行不平等交易、公然蔑視法律時，社區財產貶值本身是意料中事，遑論“物業企業退出”。而且物業企業退出之后，境遇最慘的當屬項目經理以下的物業員工，沒有人順利接盤，可能意味著很快失業，但是，既沒有人深究物業管理公司為何原因而退出，也沒有人會顧及到退出后的物業員工去向；多年來，作為業主這一新興階層，幾乎沒有人注意到物業管理作為一種處理機制能夠極富成效地創造和使用社區財富，從而為他們的房屋創造出與他們的物質平行存在的實體一資產，而是以主人身份企圖奴役物業管理員工或者“為所欲為”，當單個物業管理人員――譬如保安員――已經普遍選擇放棄這宗事業，當眾多的業主已經以種種理由拒繳物業費，那么，物業公司的存在還有價值嗎?這種保證金的創設，其實或多或少是打鍇了屁股。
而今，在北京的朗琴園，業委會強行驅逐前期物業管理單位后，一直推行一種與物業公司的信托契約，成為全國首家以《信托法》為法律依據簽訂物業管理合同、采用物業管理權信托模式的社區；在昆明的創意英國住宅小區，業主公開招聘新物業管理單位時，在《創意英國小區物業服務邀標文件》中明確對參與投標的公司提出“繳納服務質量保證金60萬元”，這些例子與前面政府所提出的情況可能是正好相反，都是業主主動炒掉物管，故而，在今天的中國，只有極少的一部分社區――并且在非常微弱的程度上――這些社區的業主能夠有表述其住宅資產及其潛力的能力，而在其他的地方，人們帶著不斷增長的敵意來看待物業管理，實際上是將物業管理變成一個業主自己無法進入的隔離性領域，甚至于在各個地方的政府主管部門也形成這樣的認識。如果人們不得不依賴物業管理，他們也就無法對自己斥資購買的財產擔當起責任，進而不能或為自己命運的主宰，當我們從這個角度去看：把這樣一筆錢交給政府，究竟是強化了這一現象，還是弱化了業主責任?
物業企業繳交服務保證金，僅僅是規避違約風險和突出管理責任的多種形式之一，但是這種風險與責任的目的絕不是用于約束它不退出住宅小區，而是用于在物業企業違反了合同約定的同時，承擔相應的應負責任，并且特別適用于危及社區財產價值和公共設施維護當中的種種風險狀況，這種狀況一旦出現，則應堅決扣除保證金并要求整改或補繳，直至強制其退出小區管理。如果某一天，物業管理行業從業者能夠像政府一樣強化問責制：凡屬侵占業利、放任違章行為、擅離崗位職守，均能夠有相應的制約和保證措施，這個行業才能真正獨立走向繁榮之路。
