時間：2022-07-04 09:28:39
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇保證金合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
按合同法規(guī)定，在簽訂的合同條款中的約定有合同保證金的事宜，那么就是受到法律保護的，在履行合同時要按合同的約定處理。那么施工合同保證金是指什么？有什么作用？小編整理了相關(guān)內(nèi)容，請閱讀下面的文章進行了解。
一、什么是施工合同保證金
施工合同保證金是擔保合同或者擔保行為的一種金錢質(zhì)。保證金根據(jù)雙方當事人約定的目的或者用途而作不同的解釋。立約保證金是指為將來簽訂合同，雙方約定以一定數(shù)額的保證金作為簽訂合同的擔保，不交納保證金視為無簽訂合同誠意，合同相對方無須為簽約做準備。成約保證金是指為合同的成立或生效以交付保證金為要件，在合同中約定交付保證金的一方按合同約定交付了保證金合同則成立，未交付保證金合同不成立，自然也不生效。履約保證金是指為合同的履行所提供的一種金錢保證，并在雙方合同到期或者依法解除時才予以退還。解約保證金是指雙方當事人為防止單方擅自毀約解除合同，雙方約定以一定數(shù)額的保證金為合同解除時的擔保，單方解除合同將向?qū)Ψ街Ц侗ＷC金。
二、施工合同保證金有什么作用
一般來說，保證金具有擔保的作用。具體來說，保證金的作用根據(jù)簽約目的或者一方當事人的請求而有所不同。簽約、成約、證約、履約、違約、解約等等都可以保證金為媒介起擔保作用。
為形象說明保證金的作用，以工程施工合同的保證金為例。
在工程施工合同中有二類典型性質(zhì)的保證金，即履約保證金和工程質(zhì)量保證金。二種保證金因作用不同，二者有明顯的區(qū)別。工程質(zhì)量保證金是指發(fā)包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內(nèi)對建設工程出現(xiàn)的缺陷進行維修的資金。缺陷是指建設工程質(zhì)量不符合工程建設強制性標準、設計文件以及承包合同的約定，缺陷責任期一般為六個月、十二個月或二十四個月，具體可由發(fā)、承包雙方在合同中約定，保證金無須事先預交，一般采取預留的方式，對保證金預留的比例、期限、是否計付利息、返還及工程維修質(zhì)量費用、缺陷期內(nèi)出現(xiàn)缺陷的索賠方式等進行約定，保證金的管理可預留在財政部門或發(fā)包方、金融機構(gòu)。保證金預留的比例雖然由當事人約定，但一般約定在工程價款5%左右的范圍內(nèi)。保證金的返還方式：發(fā)包方接到承包方返還保證金申請后，應于若干日內(nèi)會同承包人按照合同約定的內(nèi)容進行核實。如無異議，發(fā)包方應當在核實后若干日內(nèi)將保證金返還給承包方，逾期支付的，從逾期之日起，按同期銀行利率計付利息，并承擔違約責任。發(fā)包方在接到承包方返還保證金申請后若干日內(nèi)不予答復，經(jīng)催告后若干日內(nèi)仍不予答復，視同認可承包人的返還保證金申請。
履約保證金是指為合同的履行所提供的一種金錢保證，一方或者雙方向共同認可的第三方交納約定數(shù)額的保證金予以提存，任何一方在其合同義務全部履行前均不得取走保證金，如一方違約，另一方可以從保證金中獲得違約金或賠償金。保證金在雙方共同到期或依法解除時予以返還。建設工程合同的履行期限較長，需要施工方嚴格按照合同條款履行義務，施工方交納保證金后對其施工有一定的監(jiān)管和制約作用，防止施工方在工程中標后，不按中標合同承諾進行施工，如采取以次充好，偷工減料等手段轉(zhuǎn)移建設資金，降低工程質(zhì)量水平等。如果建設單位中途單方毀約，中止與施工方的合同，履約保證金同樣可以對建設單位起到有效的監(jiān)督和制約作用，施工方可以請求第三方從建設單位交納的保證金中支付違約金。
以上就是本次小編為大家?guī)淼挠嘘P(guān)施工合同保證金含義及作用的內(nèi)容，希望對您了解相關(guān)知識有所幫助。
提交主體 投標保證金由所有投標人提交；履約保證金僅由中標人提交。
保證金的期限 投標保證金應在招標文件規(guī)定的投標保證金期限內(nèi)提交，一般在投標同時提交；履約保證金應在簽定正式施工合同前提交；投標保證金返還時間為簽定施工合同或提供履約保證時的第28天；履約保證金返還時間為工程經(jīng)驗收合格之日或合同約定時間。
后果 沒有按照招標文件提交投標保證金或所提供的投標保證金有瑕疵的，按廢標處理；提交投標保證金但違反下述方投標保證金的兩種情況之一，沒收投標保證金；沒有按招標文件要求提交履約保證金的，將失去訂立合同的資格，并沒收投標保證金。提交履約保證金方不履行合同，接受方可按合同約定沒收保證金，并不以此為限；接受方不履行合同，須向提交方雙倍返還履約保證金，并不以此為限。
目的 投標保證金的目的有二：其一，投標人在有效期內(nèi)不能撤回其投標文件；一旦中標，必須在規(guī)定期限內(nèi)提交履約保證金或簽署合同。履約保證金的目的保證完全履行合同，主要要保證按合同約定的質(zhì)量和工期條款履行合同。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
摘 要 保證金是銀行保函業(yè)務防范風險的重要措施，基于金錢具有便于執(zhí)行的特點，保證金又往往成為其他眾多債權(quán)人的目標。本文嘗試通過對保函保證金的不同救濟手段的困境分析，尋找銀行保函保證金能夠?qū)沟谌说某雎匪凇?/p>
關(guān)鍵詞 商業(yè)銀行 保證金質(zhì)押 保函
一、問題的提出：某銀行保證金賬戶被扣劃案例
A公司是一家船舶制造企業(yè)，向B銀行申請開立船舶預付款保函，受益人為外國船東C公司，該保函由A公司法人代表D提供連帶責任保證。B銀行經(jīng)審核，同意開立預付款保函，同A公司訂立開立保函合同，同D訂立反擔保合同，向船東C公司開出保函，約定船舶預付款分五期支付，B銀行每收到一期預付款則相應額度的保函即生效。B銀行同時根據(jù)行業(yè)慣例，要求每期預付款的5%劃至保證金賬戶，但未訂立相應的保證金質(zhì)押合同，其余部分B銀行劃入A公司一般結(jié)算賬戶。第三期預付款劃至B銀行時，A公司出現(xiàn)嚴重經(jīng)營困難，造船進度遠遠落后造船合同約定，對外負債極高，且有相應債權(quán)人向法院申請破產(chǎn)，但保函尚未到期，船東C公司也未索賠。A公司要求B銀行仍然將該筆預付款劃入一般結(jié)算賬戶，B銀行面臨保函有可能在近期賠付的局面，單方將第三期預付款全額劃至A公司名下保證金賬戶。同時，B銀行將保證人D在B銀行的存款也全額劃至D名下保證金賬戶。此時，A公司、法人代表D的債權(quán)人E公司向法院申請執(zhí)行，法院據(jù)此裁定扣劃A公司、D公司在B銀行的保證金賬戶，B銀行能否以這兩個賬戶為保證金賬戶為由對抗第三人？
二、保函的法律關(guān)系分析
銀行保函是指銀行應委托人申請而開立的，具有擔保性質(zhì)的書面承諾文件，一旦委托人未按其與受益人簽訂的合同約定償還債務或履行義務，由銀行履行擔保責任 。以本案例為例，一筆船舶預付款保函業(yè)務，涉及的法律主體包括：主債務人A公司，擔保人B銀行，債權(quán)人船東C公司，反擔保人法人代表D。這里面涉及的法律關(guān)系有：A公司與船東C公司的船舶買賣合同關(guān)系，B銀行與船東C公司的保證合同關(guān)系（以保函為形式），B銀行與反擔保人D的反擔保合同關(guān)系，另外B銀行、D在履行完擔保義務后還享有對A公司的追償權(quán)。
三、保函保證金救濟困境
銀行保證金是指銀行對客戶進行授信時要求繳存一定比例的自有資金，通過銀行專戶管理以規(guī)范客戶的履約行為，是防范風險的有效措施 。但基于金錢便于執(zhí)行的特點，在授信企業(yè)出現(xiàn)風險狀況時，一旦其他債權(quán)人掌握了相關(guān)信息，通常會不遺余力地請求法院執(zhí)行債務人的存款和保證金。此時，開立保函的銀行如何進行救濟，就成為值得探索的一個問題。
（一）銀行進行私力救濟的困境
1.銀行能否宣布提前到期行使抵銷權(quán)
根據(jù)我國合同法規(guī)定，銀行主張抵銷權(quán)的，在借款合同到期時，直接扣收借款人賬戶存款；對于連帶責任保證人扣收存款有約定的，也可以通過扣收保證人存款來行使抵銷權(quán)。
在授信主體預期違約的情況下，若授信品種為貸款，銀行可以依據(jù)合同約定宣布貸款合同提前到期，使借款人和連帶責任擔保人的還款義務成為到期債務，從而扣收其存款或者保證金來行使抵銷權(quán)；但是對于保函來說，銀行作為擔保人，在僅僅是授信主體在主合同項下預期違約而自身擔保之債尚未實際發(fā)生之時，難以向債務人和反擔保人行使抵銷權(quán)。
2.銀行能否單方扣收存款作為保證金
上述案例中，銀行在沒有得到債務人或擔保人同意的情況下，能否單方將債務人或保證人的普通存款劃入保證金賬戶？上述案例中B銀行認為其扣劃依據(jù)是基于《合同法》關(guān)于預期違約的規(guī)定，B銀行表示，因A公司生產(chǎn)停滯，面臨破產(chǎn)，即是以自己的行為表明，在銀行履行擔保責任之后，該企業(yè)將無力償還銀行的墊款，構(gòu)成預期違約。
然而深究一下，B銀行的說法難以成立。A公司僅僅對船東C公司負有債務，此處的預期違約僅僅適用于船東C公司要求A公司承擔違約責任；B銀行對A公司和法人代表D享有的是追償權(quán)，該權(quán)利能夠行使的前提是B銀行履行了擔保責任。目前擔保人只能在破產(chǎn)程序中預先行使追償權(quán)（見《擔保法》第三十二條、《破產(chǎn)法》第五十一條第二款），如法院最終受理對A公司的破產(chǎn)申請，且船東C公司未申報債權(quán)，則B銀行可以對債務人的將來求償權(quán)申報債權(quán)。故案例中B銀行作為擔保人預先行使追償權(quán)缺乏法律依據(jù)。
3.保函保證金能否對抗第三人
（1）未訂立保證金質(zhì)押合同不成立保證金質(zhì)押
依據(jù)我國物權(quán)法和擔保法解釋的規(guī)定，金錢要形成有效質(zhì)押，必須具備三個要件：一是“要式合同”。不符合書面形式要求的保證金質(zhì)押不成立，質(zhì)權(quán)不能設立。二是“特定化”。銀行通過開立特殊賬戶并具體約定該賬戶內(nèi)資金的存入理由、數(shù)額、特殊的資金用途及其使用條件，以使其區(qū)別于其他金錢。三是“移交債權(quán)人占有”。該賬戶完全由質(zhì)權(quán)人進行管控，賬戶內(nèi)的資金被限制使用，客戶暫時喪失了對該賬戶金錢的支配權(quán)。根據(jù)這三要件分析，案例中B銀行將每期預付款的5%作為保證金不成立質(zhì)押：雖然B銀行開立了專用的保證金賬戶，資金也進入該賬戶并進行了管控，但因為沒有訂立質(zhì)押協(xié)議，存入的資金并不能與擔保的主債權(quán)一一對應，無法符合特定化要件，“行業(yè)慣例”因為沒有法律依據(jù)也難以得到支持。
（2）銀行單方扣收的保證金不成立保證金質(zhì)押
盡管銀行單方扣收存款放入保證金賬戶，并從銀行角度認定為某筆業(yè)務設定質(zhì)押擔保，但不成立保證金質(zhì)押。原因即是不符合上述三個要件：第一，沒有訂立書面質(zhì)押合同。第二，該保證金不特定化。由于沒有出質(zhì)人和銀行雙方合同的明確約定，導致該保證金擔保的對象的不特定化，僅有銀行單方意思表示無法滿足該要件要求；第三，并非債務人或者第三人移交債權(quán)人占有。該占有是債權(quán)人主動所為，并非債務人或者第三人的交付行為。故案例中B銀行扣入保證金賬戶的A公司第三期預付款和保證人D的存款不成立保證金質(zhì)押。
（3）不成立質(zhì)押擔保的保證金難以對抗第三人
根據(jù)《擔保法解釋》第85條，成立質(zhì)押擔保的保證金可以主張優(yōu)先受償，但如前文所分析的這兩種未成立質(zhì)押擔保的保證金能否對抗第三人呢？目前為止，最高人民法院只規(guī)定了銀行承兌匯票、信用證兩種授信品種的保證金不得扣劃 。也就是說，只有信用證、銀行承兌匯票兩種授信品種項下的保證金賬戶即使未質(zhì)押還能根據(jù)司法解釋的“尚方寶劍”對抗第三人，對于保函業(yè)務項下的保證金，由于沒有明確的司法解釋規(guī)定保護，如果沒有成立保證金質(zhì)押將無法對抗法院的扣劃行為。故案例中，B銀行按照行業(yè)慣例納入保證金賬戶的預付款5%部分以及扣收的A公司第三期預付款和保證人D的存款將均無法對抗第三人。
（二）銀行申請公力救濟的困境
1.能否申請法院扣劃存款作為保證金
法院扣劃存款作為保證金必然也是要有法律的規(guī)定或者合同的約定。如前所述，以債務人預期違約為由將難以獲得法院的支持。
2.能否要求債務人/出質(zhì)人補足保證金
對于未到期的銀行承兌匯票與信用證，銀行常常以要求申請人/出質(zhì)人補足保證金作為訴訟請求，那么這樣的訴請能否適用于保函呢？
答案是否定的。銀行承兌匯票、信用證與保函的性質(zhì)是不同的。前兩者中銀行承擔的是第一性的付款責任，銀行在主債務合同中其身份并非保證人而是債務人，其當然享有對申請人和反擔保人的債權(quán)；但是保函業(yè)務中銀行承擔的第二性的付款責任，銀行在主債務合同中其身份并非債務人而是保證人，其對申請人和反擔保人僅享有追償權(quán)。
3.法院扣劃的保證金能否對抗第三人
在保函尚未賠付的情況下，通過法院扣劃的存款仍然只能放在保證金賬戶下，而不能放入銀行內(nèi)部賬戶，就存在這樣的問題：即使成功通過司法手段扣劃后，資金僅僅是從存款賬戶到了保證金賬戶，但仍然因為其沒有特定化而無法對抗第三人，依然存在被其他債權(quán)人通過法院強制執(zhí)行的危險，公力救濟的效果依然不盡如人意。
四、保函授信保證金救濟出路
從上文的分析可以看出，由于銀行操作的不規(guī)范以及法律規(guī)定的不健全，保函業(yè)務出現(xiàn)風險時的救濟面臨困境，保證金的救濟作用有限；對保函授信中保證金救濟手段的出路，尚需回到保函業(yè)務敘做之初保證金的設立上來，對此筆者有以下建議：
（一）訂立質(zhì)押合同，規(guī)范保證金賬戶管理
商業(yè)銀行在辦理其為債權(quán)人的保證金業(yè)務時，一定要與客戶簽訂保證金質(zhì)押合同或者在主合同中注明保證金質(zhì)押條款，明確約定保證金的金錢質(zhì)押性質(zhì)，并詳細約定銀行對該資金的優(yōu)先受償權(quán)。商業(yè)銀行一方面要注意對保證金的質(zhì)押性質(zhì)進行書面約定，另一方面也要通過嚴密的操作流程來規(guī)范保證金賬戶的設立與管理，避免出現(xiàn)雖約定為質(zhì)押性質(zhì)，但因操作上未全面落實各項生效要件而被否認質(zhì)押效力的情況。
（二）開立到銀行內(nèi)部賬戶
將保證金收妥至銀行以自身名義設立的內(nèi)部賬戶內(nèi)，以區(qū)別于普通存款賬戶，并在相關(guān)的協(xié)議條款、登記記錄、賬戶信息中明確賬戶資金的專用性。由于金錢在不進行特定化處理的情況下交付債權(quán)人占有即成為債權(quán)人財產(chǎn)，無法再成為債務人的出質(zhì)標的，也不能成立質(zhì)權(quán)。此時，金錢的所有權(quán)因交付而被債權(quán)人取得，債務人的其他債權(quán)人將無權(quán)再對這部分財產(chǎn)主張強制執(zhí)行，從而化解被執(zhí)法機關(guān)查封、凍結(jié)、扣劃等方式強制執(zhí)行的風險。
（三）由第三方機構(gòu)進行提存
在實際可行的情況下，可借鑒證券交易結(jié)算資金第三方存管制度的經(jīng)驗和模型，經(jīng)與客戶協(xié)商，將保證金交由公證機關(guān)提存或其他第三方中介機構(gòu)存放。但此時須符合怎樣的條件才能認定質(zhì)押有效呢？對此，有學者提出，對于開立在第三人處的保證金賬戶，須有債權(quán)人與出質(zhì)人約定以明確特戶的擔保性質(zhì)，并有出質(zhì)人向第三人為書面通知，第三人收到通知后未經(jīng)債權(quán)人同意不得處置特戶中的金錢。上述觀點可以被理解為將“指示交付”運用于金錢質(zhì)押，但能否得到法院的支持尚有待司法實踐進一步確認。
關(guān)鍵詞：保證金；特定化；金錢質(zhì)押；扣劃管理
一、保證金基本概述
（一）保證金的定義。保證金是指債務人或第三人以金錢作為質(zhì)押標的，以其特定賬戶交存?zhèn)鶛?quán)人并為其提供擔保，當債務人不履行債務或約定實現(xiàn)質(zhì)權(quán)情形出現(xiàn)時，債權(quán)人有權(quán)直接對保證金進行扣劃用于清償債務的一種擔保方式。就銀行而言，保證金主要用于銀行債權(quán)得不到清償時，銀行可立即以保證金賬戶資金清償?shù)狡趥鶆斩鵁o需顧忌流質(zhì)禁止原則。
（二）保證金的性質(zhì)。質(zhì)押依據(jù)標的不同分為權(quán)利質(zhì)押和動產(chǎn)質(zhì)押，以動產(chǎn)為標的質(zhì)押是動產(chǎn)質(zhì)押，以財產(chǎn)性權(quán)利為標的質(zhì)押是權(quán)利質(zhì)押。一般而言，不同于銀行金融機構(gòu)向存款人出具的存款單、債券、匯票、本票等方式，保證金的標的是現(xiàn)金，是以貨幣充當質(zhì)押物屬特殊的動產(chǎn)質(zhì)押，對其定性為債務人為履行合同而向債權(quán)人提供的一種貨幣性質(zhì)動產(chǎn)質(zhì)押擔保，即金錢質(zhì)。最高人民法院對“中國農(nóng)業(yè)銀行福建省分行營業(yè)部與福建省輕工業(yè)品進出口集團公司等返還開證保證金糾紛上訴案”的判決中雖未明確指出保證金性質(zhì)就是“金錢質(zhì)”，但既然明確是“擔保支付性質(zhì)的資金”就等于間接承認是金錢質(zhì)。此種擔保方式與《擔保法》規(guī)定的質(zhì)押不同之處在于，質(zhì)押權(quán)人無須與質(zhì)押人協(xié)商即可對此筆款項徑行扣收以沖減貨款，體現(xiàn)了保證金所特有的保證支付功能。然而實踐中銀行以保證金清償?shù)狡趥鶆找泊嬖诜娠L險，由于《擔保法》規(guī)定的法定擔保方式中并未將保證金列入其中，故此司法判決中保證金質(zhì)押的適用范圍、質(zhì)權(quán)的設定方式、質(zhì)權(quán)的對抗效力等問題尚存分歧。此外，銀行簽署保證金質(zhì)押合同不規(guī)范、保證金質(zhì)押手續(xù)操作不當?shù)葐栴}又進而造成各地法院在審理保證金質(zhì)押案件時，在法律適用和處理結(jié)果上存在較大差異，使得銀行最成為此類法律風險的最終承受者。
二、保證金擔保的生效要件
從全世界范圍看，多國的立法已認可金錢以特定化的限制流通形式作為質(zhì)押標的，羅馬法中就有關(guān)于以金錢設定質(zhì)權(quán)的內(nèi)容，日本民法及我國臺灣地區(qū)的民法通過限定特定化的質(zhì)權(quán)，許可承認了金錢質(zhì)押。目前，《物權(quán)法》與《擔保法》對于金錢質(zhì)押雖未有相應規(guī)定，但也無限制性規(guī)定，從理論與司法實踐來看，我國是認可金錢質(zhì)押的，最高人民法院在《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第85條規(guī)定“債務人或者第三人將其金錢以特戶、封金、保證金等形式特定化后，移交債權(quán)人占有作為債權(quán)的擔保，債務人不履行債務時，債權(quán)人可以以該金錢優(yōu)先受償。”因此，保證金要產(chǎn)生對抗第三人的擔保法律效力應具備二個法律要件：一是質(zhì)押物應當特定化；二是質(zhì)押物應當移交債權(quán)人占有。
（一）質(zhì)押物的特定化。特定化就是雙方當事人已依約將保證金做為出質(zhì)金錢存入了專戶，并依約定用途管理使用保證經(jīng)。最高人民法院在《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第85條的規(guī)定之所以要求保證金需先特定化后再移交債權(quán)人占有，就是為了滿足保證金質(zhì)押標的實現(xiàn)占有移轉(zhuǎn)且保留所有權(quán)的公示要件。對于一般動產(chǎn)而言，特定化是容易實現(xiàn)的，然而金錢作為貨幣具有充當一般等價物的流通屬性，并不能通過重命名、編號等方式加以區(qū)分，因此唯有通過公示手續(xù)以實現(xiàn)保證金質(zhì)押物的指定占有與所有權(quán)分離，從而滿足特定化的構(gòu)成要件。
現(xiàn)實中銀行與對方當事人之間因保證金扣劃業(yè)務使保證金浮動并不影響特定化的構(gòu)成，特定化是指保證金賬戶及用途特定化，而保證金賬戶中的金額數(shù)值并不要求絕對固定，即特定化并不等于固定化。雖然保證金賬戶內(nèi)的資金浮動并不影響特定化的構(gòu)成，但保證金質(zhì)押浮動均應來自于擔保債務的變化及合同約定用途，若銀行將保證金賬戶內(nèi)的資金用于一般往來賬戶之間的業(yè)務的結(jié)算，即保證金與其它一般往來業(yè)務資金混同結(jié)算則會使保證金失去質(zhì)押優(yōu)先權(quán)。以北京市二中院對“上訴人中國銀行股份有限公司河北省分行訴被上訴人北京康港興隆金屬制品有限公司合同糾紛案”為例，判決中明確保函和備用信用證的保證金即使已經(jīng)進入了銀行保證金賬戶，但保證金應該進行特定化而未進行特定化，故銀行對該保證金喪失了優(yōu)先權(quán)。
銀行與債務人在一般戶中的款項即便將全部或部分資金特定化，也不能認定為保證金，在一般戶設定金錢質(zhì)押會使銀行面臨喪失對抗第三人優(yōu)先權(quán)的風險，以陜西省高級人民法院對“中國農(nóng)業(yè)銀行陜西省分行國際業(yè)務部訴陜西省機械設備公司信用證墊款糾紛案”為例，銀行在存款戶上設定金錢質(zhì)押，導致保證金喪失對抗第三人的優(yōu)先權(quán)。此外，在存款上設定質(zhì)押，或者以存款賬戶內(nèi)的金錢質(zhì)押，或者將賬戶質(zhì)押內(nèi)的金錢稱作是“存款”，都是違反擔保法基本原則和原理的。特別是存款賬戶內(nèi)或質(zhì)押賬戶內(nèi)的金錢，如果有往來進出，就更不符合擔保法司法解釋第八十五條規(guī)定的特定化要求。
（二）質(zhì)押物移交債權(quán)人占有。占有即對物在事實上的占領(lǐng)、控制及對物形成管理力的事實。從商業(yè)銀行操作規(guī)范及銀監(jiān)監(jiān)管來看，銀行并不能將債務人的保證金存在于自己名義的賬戶之下，往往需通過保證金賬戶科目的調(diào)整使擔保人對資金使用受到限制，2015年《最高人民法院公報》第1期―中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行安徽省分行訴張大標、安徽長江融資擔保集團有限公司保證金質(zhì)權(quán)確認之訴案判決指出：“占有是指對物進行控制和管理的事實狀態(tài)，因案涉賬戶開立在上訴人農(nóng)發(fā)行安徽分行，農(nóng)發(fā)行安徽分行作為質(zhì)權(quán)人，取得對該賬戶的控制權(quán)，實際控制和管理該賬戶，符合出質(zhì)金錢移交債權(quán)人占有的要求……。”對于銀行而言，現(xiàn)實中占有只要滿足了對質(zhì)押物進行控制和管理的事實狀態(tài)，既只要銀行取得對該賬戶的控制權(quán)，實際控制和管理該賬戶即應認定符合出質(zhì)金錢移交債權(quán)人占有的要求。
三、保證金收存管理制度建議
2009年9月25日，昆明創(chuàng)意英國小區(qū)業(yè)委會召開新聞會，組織業(yè)主開展2010年度小區(qū)物業(yè)管理的招標工作，并邀請五華區(qū)房管局物管科、龍翔街道辦事處等部門進行現(xiàn)場監(jiān)督指導。在新聞會當天，業(yè)委會向現(xiàn)場有參標意向的7家物管公司發(fā)出了5份“邀標書”。10月15日，經(jīng)過在標底預算的角逐后，3家物管公司初步入圍，在經(jīng)過全體業(yè)主公開投票后，新選定的物管公司將在10月31前正式接替前期物管公司，進駐創(chuàng)意英國小區(qū)。在本次物管公司招標中，小區(qū)提出參與競標的條件之一是物管公司必須交納“服務質(zhì)量保證金”，將質(zhì)量保證金納入了程序化的實踐操作，在昆明市引發(fā)了新的關(guān)注和討論。
小區(qū)業(yè)委會主任范性介紹，“質(zhì)量保證金對物管公司是一種監(jiān)督和制約，能有效促成他們改善服務。”他稱，創(chuàng)意英國并不是第一次提出質(zhì)量保證金，早在2008年8月(業(yè)委會成立才3個月)，就跟當時的物管單位云南銘鼎(集團)物業(yè)管理有限公司提出過這個問題，在長達半年的交涉中，業(yè)委會將金額由最初的60萬降為20萬，但銘鼎方面一直未給予答復。
借助本次招標的時機，小區(qū)業(yè)委會在標書中明確規(guī)定質(zhì)量保證金事項，希望保證該條款的順利實施，同時能夠防止個別物管公司低價中標進入小區(qū)后，在費用、服務標準上再起紛爭，甚至于降低服務標準維持低報價下的利潤。根據(jù)對小區(qū)年收入利潤的評估，本次質(zhì)量保證金金額仍定為60萬，約為小區(qū)半年的物業(yè)管理費，款項將存入專門的帳戶由業(yè)委會代管。
范主任介紹，質(zhì)量保證金返還前的審核仍由全體業(yè)主進行，業(yè)委會通過召開業(yè)主大會對物業(yè)服務的每一項內(nèi)容評分并公開投票，如果有80％以上的業(yè)主對物管公司的服務滿意，將給物管公司退還質(zhì)量保證金本息。由于創(chuàng)意英國物業(yè)服務合同期為一年，因此業(yè)主評分也將在每年年底進行。創(chuàng)意英國共有3,000戶，召開業(yè)主大會有一定的難度，因此業(yè)委會決定對物管公司質(zhì)量保證金的獎勵與扣罰，以及物管公司的去留，將由年底的這次評分公投一次性進行。物管公司來年的計劃安排雖在這種一次性操作下顯得倉促，但質(zhì)量保證金并不僅僅體現(xiàn)在這種事后賞罰上，它在平時的作用仍然很明顯。范主任表示，“最起碼它給了業(yè)主實質(zhì)性的權(quán)利，平時業(yè)委會的督促和業(yè)主的意見將更有效。”
10月14日，《現(xiàn)代物業(yè)》記者在業(yè)委會辦公室遇到前來投標的昱霖物業(yè)管理有限公司任昆云總經(jīng)理，由于在上午10時“創(chuàng)意英國”接受投標書的時間已截止，昱霖公司未能參標。在了解到質(zhì)量保證金的情況后，任總經(jīng)理表示之前也聽說過，但對于6。萬的數(shù)額昱霖公司難以接受，這筆費用將給公司造成不小的壓力。
對于質(zhì)量保證金加重企業(yè)負擔的說法，已經(jīng)入圍創(chuàng)意英國公投的春彤物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李惠敏認為“太片面”。她表示收取質(zhì)量保證金對物管企業(yè)是一件好事，大多數(shù)情況下，對于物業(yè)服務中存在的問題，業(yè)主只能在口頭上提建議，對物管公司缺乏有效的約束，而通過質(zhì)量保證金的明確實施，“能保證我們(物管公司)盡心盡力地為大家服務，如果不保證，可能就是做到哪兒算哪兒。”
李惠敏總經(jīng)理聲稱，在拿到創(chuàng)意英國的標書后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量保證金的數(shù)額的確高出預料，但經(jīng)過春形高層對打造服務品牌等各方面的綜合考慮后，就沒有更大的異議，“站在業(yè)主的立場，對質(zhì)量保證金我們也能理解和接受。”
對于小公司難以承受質(zhì)量保證金壓力的狀況，沈陽市委市政府決策咨詢委員會委員劉工力教授建議，政府部門如果規(guī)定必須繳納質(zhì)量保證金，可以要求業(yè)主每年預交一年的物業(yè)費，從這項費用中拿出一部分作為保證金。事實上，無論企業(yè)是否有實力承擔質(zhì)量保證金，企業(yè)將多出一筆幾乎不能增值的成本投入是毋庸置疑的。
《現(xiàn)代物業(yè)》從昆明市五華區(qū)房管局物管科了解到，云南省尚無質(zhì)量保證金的明確規(guī)定，因此行政主管部門對此不加干預。物管科科長張鑫解釋說：“從目前的情況來看，質(zhì)量保證金主要是在選聘物管公司的環(huán)節(jié)中產(chǎn)生，同時也是通過合同形式延伸出來的。對于包括物業(yè)服務活動在內(nèi)的合同簽訂，是民事行為，應該堅持市場原則，合同簽訂本身是你情我愿的事，這個環(huán)節(jié)上我們不應做更多的干涉，因為招標、投標雙方符合平等原則，合同才有效，只要沒有重大的誤解，或存在侵害他人權(quán)益的情況，一般都是按這種原則來，本身質(zhì)量保證金也是對合同的規(guī)范和約束。”張科長表示，“實際上質(zhì)量保證金對業(yè)主倒是個權(quán)益的保障，但是從物管企業(yè)的立場來說，本身是勞動密集型企業(yè)，從質(zhì)量保證金的收取方式和物管公司的經(jīng)營現(xiàn)狀來說，質(zhì)量保證金對物管公司，乃至整個行業(yè)的發(fā)展制約都比較大。”目前房管局最擔心的是，諸如質(zhì)量保證金此類的問題會引發(fā)其他小區(qū)的仿效，由于業(yè)主和物管公司普遍溝通不暢，可能會導致“維權(quán)升級”，加深整個行業(yè)的矛盾。
從全國各地情況來看，質(zhì)量保證金已在一些地區(qū)的物業(yè)管理條例中得到了明確規(guī)定，它的出臺，很大程度上是為了遏止物管公司在合同期未滿前“撤管”的現(xiàn)象。《遼寧省物業(yè)管理條例》于2009年2月1日實施后，管理部門認為應對上崗服務的物管公司收取一定數(shù)額的質(zhì)量保證金。在1月2。目的“《遼寧省物業(yè)管理條例》新聞會”上，遼寧省建設廳相關(guān)負責人宣布，“我省正在探討物業(yè)公司質(zhì)量保證金試點，防止物業(yè)公司逃跑。”而昆明市五華區(qū)房管局物管科張鑫科長對物管公司“撤管”則另有看法，他認為目前物管公司的運作相對比較規(guī)范，通常在有撤管意愿前，物管公司會主動到房管部門進行咨詢和備案，這樣房管部門就能及時掌握信息進行調(diào)解，但為了防止極少數(shù)的臨時撤管現(xiàn)象，導致小區(qū)管理真空，一方面物管科會在業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂合同時給出建議，明確雙方在撤管上的權(quán)責；另一方面，萬一出現(xiàn)小區(qū)管理真空，房管部門會指導、組織召開業(yè)主大會，臨時選聘物管公司進行代管。
一、現(xiàn)有的法律法規(guī)對工程施工及貨物采購投標保證金的相關(guān)規(guī)定
現(xiàn)行的工程施工招標投標的法律有：《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國政府采購法》、《中華人民共和國合同法》；法規(guī)有：《招標投標法實施條例》；部門規(guī)章有：工程類：《工程建設項目施工招標投標辦法》（以下簡稱“七部委令”）、《水利工程建設項目招標投標管理規(guī)定》、《房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》、《鐵路建設工程招標投標實施辦法》、《通信建設項目招標投標管理暫行規(guī)定》、《民航專業(yè)工程及貨物招標投標管理辦法》、《公路工程施工招標投標管理辦法》等。貨物類：《工程建設項目貨物招標投標辦法》（國家發(fā)展改革委令第27號）、《機電產(chǎn)品國際招標投標實施辦法》（商務部令第13號）、《政府采購貨物和服務招標投標管理辦法》等。
在2000年1月1月實施的《招標投標法》中沒有任何關(guān)于投標保證金的法律規(guī)定。在與之配套的《招投標實施條例中》第二十六條、第三十一條、第四十條（六）及第六十六條有相關(guān)描述。部門規(guī)章中除《通信建設項目招標投標管理暫行規(guī)定》和《民航專業(yè)工程及貨物招標投標管理辦法》中未涉及投標保證金外內(nèi)容，其他均對投標保證金作出了相應的規(guī)定。從相關(guān)規(guī)定我們可以看出，工程施工投標保證金具有以下特點：
（一）其需要與投標文件一同遞交或先于投標文件遞交，否則投標文件無效；
（二）金額為投標價的2%或人民幣80萬元為限；
（三）有效期應超出投標有效期，以保證投標文件有效，并隨同投標文件有效期延長而延長，否則投標文件失效；
（四）投標人違反以下規(guī)定，投標保證金將會被沒收：
1、投標文件遞交截止后撤回
2、中標的投標人無正當理放棄中標
3、中標的投標人在合同簽訂時拒絕提交履約擔保、提出附加條件或更改合同實質(zhì)性條件
4、圍標、串標、虛假投標
（五）招標人違反相關(guān)規(guī)定的，與投標保證金無關(guān)。
二、工程施工投標保證金的法律屬性
（一）是否屬于“定金擔保”
《擔保法》第二條規(guī)定：在借貸、買賣、貨物運輸、加工承攬等經(jīng)濟活動中，債權(quán)人需要以擔保方式保障其債權(quán)實現(xiàn)的，可以依照本法規(guī)定設定擔保。本法規(guī)定的擔保方式為保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金。
從《擔保法》第二條規(guī)定可以看出，工程施工招標投標屬于典型的買賣經(jīng)濟活動，設定定金擔保是沒有問題的，如果把招標人招標公告、投標人參與投標、確定中標人、中標人按招標文件要求和投標文件承諾與招標人進行合同簽訂這一過程視為一個合約，就不難理解可以適用定金法則。招標人為保障投標人不隨意撤回投標文件、一旦中標時按文件要求與其簽訂合同，要求投標人遞交了投標保證金，中標人與招標人簽訂合同后后，投標保證金將可收回或抵作履約保證金；如果投標人不履行約定的債務時，無權(quán)要求返還投標保證金。從這些方面來看，投標保證金與定金的是同一個概念。
但是，《擔保法》中規(guī)定的定金有一個非常特別之處：收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金，即雙倍返還的罰則，在七部委令中并不具備，并沒有規(guī)定當招標人不按規(guī)定期限確定中標人的，或者中標通知書發(fā)出后，改變中標結(jié)果的，無正當理由不與中標人簽訂合同的，因此，投標保證金并不是《擔保法》中的“定金擔保”，如果要說是的話，那也只能認為是“單向定金擔保”，僅僅約束投標人的擔保，對招標人不具有約束力。
（二）是否屬于“違約金”
《合同法》第一百一十四條規(guī)定：當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。如果把招標、投標、中標、簽約這一系列階段視為一個合約，投標保證金在投標人違約時將不予返還，具有違約金的屬性，但是，違約金往往是提前約定，當出現(xiàn)違約事由時違約方才需賠付違約金，且當約定的違約金過分高于或低于實際損失時，可以請求法院或仲裁機構(gòu)予以適用調(diào)整。
而投標保證金與違約金的法律屬性沖突體現(xiàn)在：其由招標人事先在招標文件中約定，投標人一般情況下只能被動接受；其提交的時間是在合同履行之前，其金額事先已經(jīng)確定；投標人出現(xiàn)違約時全額不予返還，當不足彌補招標人損失時，招標人還有權(quán)請求補償，實際上就確定了投標保證金是投標人違約的最低違約金，即使實際損失遠遠小于投標保證金時，投標保證金也將不予返還。
基于上述分析，投標保證金并不具有“違約金”的法律屬性。
（三）在投標人違約時投標保證金是否可以“被沒收”
有時合同中最好要標明租賃房屋的用途是居住，還是用作經(jīng)營場所。
最新的個人房屋租賃合同范本
甲方（出租方）______身份證號：____________地址：____________________
乙方（承租方）______身份證號：____________地址：____________________
經(jīng)甲、乙雙方在平等、自愿、互利的基礎上，友好協(xié)商，達成以下協(xié)議：
一、租房地點：甲方同意把__________________________________室的房屋租給乙方，并保證該房的合法出租性。
二、房屋用途：乙方所租房屋僅為_____使用；不得進行任何違法活動，否則后果自負。
三、租期：自20__年__月__日起至20__年__月__日止。租賃期滿，乙方應如期將房屋歸回甲方。
四、租金：每月_______元人民幣，租房保證金______元人民幣，相當于___個月租金。
五、付款方式：1、乙方每__個月支付一次，第一次租金及保證金在簽定本合同時支付，以后租金按規(guī)定的付款期限提前___天將下期房款支付給甲方；2、甲方在收到第一次租金當日將乙方能正常居住的卡、證、鑰匙等交給乙方。
基本費用：乙方承擔下列在租賃時所發(fā)生費用：水費電費電話費網(wǎng)絡費煤氣費有線電視月租費物業(yè)管理費其它費用（如有見補充各項）
六、租房保證金：存放于甲方作為履約保證金，不計利息，主要用于對合同期滿終止時，甲方對乙方在租賃期內(nèi)發(fā)生的基本費用：包括房租、房內(nèi)物品損壞、短缺等扣除清算后一次性不計利息退回乙方。
七、甲方義務：1、甲方必須保證該房屋的結(jié)構(gòu)和設施均能正常使用；2、室內(nèi)外正常維修由甲方負責；3、甲方在租賃期內(nèi)不得單方面提高租金，否則算作違約處理。
八、乙方義務：1、按照本合同規(guī)定的時間和方式支付租金、保證金及其它費用；2、未經(jīng)甲方同意，乙方不得私自把該房的部分或全部轉(zhuǎn)租他人；3、本合同終止時，需對甲方提供的設施進行清點、檢查移交，如有損壞、短缺應照值或酌情賠償；4、乙方如因使用不當損壞房屋及設施的，應負責修復原狀或予以經(jīng)濟賠償。若水、電、煤氣等使用不當或人為造成的人身傷亡和意外事故，與房東無關(guān)，后果自負。（乙方搬家臨走前必須把衛(wèi)生搞好，否則扣除衛(wèi)生清理費______元）
九、違約處理：1、如乙方違反本合同第八條，甲方有權(quán)終止合同，收回房屋，沒收剩余房款，如不足低過甲方損失，乙方應予以賠償；2、如甲方違反本合同第七條，應按照一個月租金向乙方支付違約金，并退回剩余房款及保證金；3、如甲方擅自提前終止合同，應按一個月租金向乙方支付違約金，并退回剩余房款及保證金；4、如乙方因非房屋問題中途退房，須按一個月房租向甲方支付違約金，甲方退回剩余租金及保證金，否則，沒收剩余房租金及保證金。5、如乙方租賃期已超過，乙方既不續(xù)簽本合同也不退房，甲方對該房有權(quán)作出處理，后果由乙方自負。
十、補充條款：（明細清單）水表讀數(shù)_____度，煤氣表讀數(shù)_____度，電表總讀數(shù)_____度，峰_____度，谷_____度。防盜門鑰匙_____把，電子門鑰匙_____把，車庫鑰匙_____把。
1、_________________________________________________________
2、_________________________________________________________
3、_________________________________________________________
4、_________________________________________________________
十一、本合同未盡事宜，一律按《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商作了補充規(guī)定，補充規(guī)定與本合同具有同等法律效力。
十二、如因洪水、地震、火災、拆遷和法律法規(guī)政府政策變化等不可抗力原因，導致本協(xié)議不能全面履行，甲、乙雙方互不承擔違約責任。租金按實際租賃時間計算，多退少補。
十三、本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，每份均具有同等法律效力。
甲方簽名： 乙方簽名：
電話號碼： 電話號碼：
簡易的房屋租賃合同范本
出租方： （甲方）
身份證號碼：
地址：
承租方：
身份證號碼：
地址： （乙方）
一、租賃的房屋及用途
1、租賃的房屋位于 負一層至 層，建筑面積為 平方米（含地下室使用面積 平方米）
2、乙方租賃房屋的用途為：商業(yè)使用，但乙方不得利用該房屋從事任何違法違規(guī)的經(jīng)營活動，否則由此造成甲方涉訴、或遭到行政、刑事責任追究的，則甲方有權(quán)向乙方索賠。
二、租賃期限、租金、履約保證金
1、租賃期限為拾捌年，自 年 月 日至 年 月 日止。其中，自合同簽訂之日起免租期為捌個月，免租期間不收取租金，但免租期間因乙方產(chǎn)生的水電費、人工費或者其他相關(guān)費用，均由乙方承擔。如免租期間，乙方發(fā)生違約導致合同解除或者終止的，則甲方有權(quán)以約定的租金為標準要求乙方據(jù)實際使用房屋的時間支付租金。
2、租金為人民幣 整（￥： ）/月，按照季度（每三個月為一季度）預交，即每季度屆滿前五日，預交下一季度的租金，第一季度的租金與履約保證金一同繳納。前述租金必須是現(xiàn)金人民幣交付甲方或轉(zhuǎn)賬給甲方指定的銀行帳號，租賃期間乙方支付的租金為不含稅價，如有關(guān)部門檢查需辦理出租手續(xù)等應繳交的一切稅費由乙方繳納（即開發(fā)票的稅費），但甲方需協(xié)助乙方辦理相關(guān)的手續(xù)。
3、履約保證金為人民幣 萬元整（￥： ），乙方于合同簽訂之日交付給甲方，履約保證金在乙方?jīng)]有違約的情況下，且合同期滿終止后五個工作日內(nèi)，由甲方無息退還，但本合同另有約定或乙方違約的情況下除外。
三、房屋的交付
1、房屋交付的時間：乙方在交付第一季度的租金以及履約保證金之日起 日內(nèi)，甲方將房屋交付給乙方使用。
2、甲方交付的房屋須滿足使用時具備 KW電力和 分管進水及排水排污線路管道暢通。
四、房屋的轉(zhuǎn)租及抵押
1、未經(jīng)甲方同意，乙方不得擅自轉(zhuǎn)租，否則甲方有權(quán)解除合同并沒收履約保證金。
2、乙方如需要抵押融資，則僅限于所屬于乙方的財產(chǎn)，且必須事前經(jīng)甲方同意。
3、租賃期間，甲方若向銀行申請將房屋抵押貸款，在對乙方?jīng)]有造成任何利益損害的情況下，乙方應無條件同意。
五、雙方的權(quán)利義務
（一）甲方的權(quán)利義務
1、甲方不干涉乙方合法正常的經(jīng)營活動。
2、乙方因經(jīng)營需要辦理相關(guān)證照，則甲方可以配合乙方進行辦理并提供所需的租賃房屋基本資料，但有關(guān)費用由乙方承擔，乙方如需甲方配合必須提前三日通知甲方。
3、甲方有權(quán)按期收取租金，并在乙方違約時追究乙方的違約責任。
（二）乙方的權(quán)利義務
1、乙方應按期繳納租金，并按照約定交付履約保證金，在履約保證金不足時，應按照甲方的要求及時補足。
2、房屋交付給乙方后，乙方在使用過程中應確保房屋及房屋附屬設施的財產(chǎn)安全，如有損壞，必須進行補救，如需更換的設備，必須經(jīng)甲方同意，且費用由乙方承擔。未經(jīng)甲方同意，不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)及用途。因乙方過錯造成的房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量和使用壽命受損的，乙方應承擔修繕和賠償責任。為了整棟樓的承重安全，房屋內(nèi)隔墻，房屋的裝修及施工必須使用輕質(zhì)磚或者其它輕質(zhì)材料，不準使用紅磚或水泥沙磚。租賃期滿或終止協(xié)議，所有裝嵌物歸甲方所有。
3、乙方因經(jīng)營需要進行房屋的裝修、施工或者電梯安裝，必須事前報甲方備案或者經(jīng)甲方同意，前述房屋的裝修、施工或電梯安裝等，乙方必須維護好房屋左鄰右舍的關(guān)系，不得干擾他人的正常休息，避免遭到他人的投訴。施工過程中必須做好人員及財物的安全防范措施，如造成安全事故，則責任由乙方承擔。
4、乙方因經(jīng)營所需安裝的電梯由乙方購買安裝及進行日常維護，購買、安裝、調(diào)試以及維護等費用由乙方自行承擔。期滿后乙方不再續(xù)租，雙方協(xié)商折舊由甲方購買使用。如甲方不愿購買，乙方須在甲方指定的時間內(nèi)處理妥當，如因乙方未處理妥當導致甲方遭受經(jīng)濟損失的，則甲方有權(quán)向乙方追索。
5、乙方因經(jīng)營需要設立門面或者其他室外廣告，其報批手續(xù)由乙方自行處理，費用由乙方自行承擔，如違規(guī)被追究法律責任，則由乙方自行承擔。
6、房屋交付乙方使用后發(fā)生的水電費與經(jīng)營稅費等，由乙方自行按時繳付。
六、違約責任
1、乙方未支付第一季度租金及履約保證金時，甲方有權(quán)拒絕交付房屋并解除租賃合同。
2、乙方逾期繳納租金的，則每逾期一日，須向甲方支付相當于季度租金3%的滯納金，逾期三十日，甲方有權(quán)解除合同并要求乙方支付相當于季度租金30%的違約金。
3、乙方如損害房屋的結(jié)構(gòu)或者設施設備，在限期內(nèi)未進行維修或者更換的，則甲方有權(quán)從履約保證金里扣除，乙方須同時補足履約保證金，在甲方指定的期限內(nèi)未補足的，甲方有權(quán)解除合同并要求乙方支付相當于季度租金15%的違約金。
4、乙方如違反房屋的用途或者用于違法違規(guī)經(jīng)營的，則甲方有權(quán)解除合同并沒收履約保證金。
5、甲方逾期交付房屋的，則每逾期一日，須向乙方支付相當于季度租金3%的滯納金，逾期三十日，乙方有權(quán)解除合同，甲方無息退還乙方已交付的租金或者履約保證金。
6、因乙方經(jīng)營導致房屋損毀或者發(fā)生火災的，則乙方應同價補償甲方的損失，且甲方有權(quán)解除合同并沒收乙方的履約保證金。
七、其他
1、一切非自然因素造成租用房屋及配套設施的毀損，乙方應在退租前獨自承擔維修責任，否則甲方將從乙方的履約保證金抵扣作為修復費用，在修理工程結(jié)束后，該履約保證金多退少補。
2、租賃期間，房屋設置在負一樓的消防水池和十三層頂?shù)纳钣盟丶岸g房屋免費提供給乙方使用。房屋的十三樓頂為甲乙雙方公用場所，但乙方不得搭建建筑物。
3、非甲方過錯或者國家及地方政府政策、不可抗力等導致乙方無法正常經(jīng)營的，則甲方無須
承擔任何責任。
4、本合同的附件為本合同不可分割的一部分，與本合同具有同等法律效力。
5、合同解除或者終止時，乙方添附到房屋上的所有物品無償歸甲方所有，如甲方不接受前述添附物，則乙方必須限期清理完畢，否則甲方有權(quán)要求乙方支付相應的清理費用。
八、合同爭議的解決突擊及生效
1、合同履行期間，如發(fā)生分歧，雙方應友好協(xié)商解決，協(xié)商不成，由房屋所在地的人民法院管轄，有關(guān)訴訟如需委托律師的，則律師費由敗訴方承擔。
2、合同自雙方簽章且乙方交付第一季度租金及履約保證金之日起生效，本合同壹式陸份，雙方各執(zhí)行叁份，每份均具同等法律效力。
甲 方（蓋章） 乙 方（蓋章）
代表人（簽名） 代表人（簽名）
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
合同簽訂地址：
當前，物業(yè)服務市場尚不成熟，物業(yè)服務存在著許多不規(guī)范的地方，監(jiān)督制約機制不完善的情況下屢有物業(yè)公司違規(guī)違約：收取物業(yè)費后不按約提供服務或者根本不服務，擅自撤管使小區(qū)陷入服務真空，侵占業(yè)主公共收益等現(xiàn)象屢見不鮮。正是由于存在著這些問題，有人主張建立物業(yè)管理從業(yè)責任保證金制度，即物業(yè)服務企業(yè)在接管新項目時須向主管部門繳納一定費用作為其履約守法的保證金，并按照一定條件予以扣減或返還。2009年1月1日起施行的《吉林市物業(yè)管理條例》率先規(guī)定了建立物業(yè)服務保證金制度。在其他地方，實踐中也有業(yè)主、業(yè)委會要求物業(yè)服務企業(yè)提供服務時先交納一定數(shù)量的保證金。如何認識物業(yè)管理從業(yè)責任保證金，可謂仁者見仁智者見智。本文將對物業(yè)管理從業(yè)責任保證金制度進行利弊分析，并得出初步結(jié)論。
保證金制度的“利”
1、有利于保障業(yè)主的合法權(quán)益。
設立物業(yè)管理從業(yè)保證金能夠督促物業(yè)服務企業(yè)按照合同的約定及法律的規(guī)定提供服務。保證金既起到了預防企業(yè)違法違約的作用，又起到了企業(yè)實際違法違約后的補救作用。當企業(yè)按照法律和合同提供物業(yè)服務時，業(yè)主的合法權(quán)益就有了保障，對于業(yè)主而言，物業(yè)管理從業(yè)保證金等于一件“護身符”。
2、有利于物業(yè)服務企業(yè)強化責任意識，提高服務水平。
如果說物業(yè)管理從業(yè)保證金對業(yè)主是“護身符”，那么，對物業(yè)服務企業(yè)無異于“緊箍咒”。相對于不提供任何財力擔保，提供了從業(yè)責任保證金制度后的物業(yè)服務企業(yè)，必定會增強責任意識，誠信守法，按法律和約定提供服務。在這個過程中，企業(yè)會逐漸變被動為主動，通過提高服務水平贏得業(yè)主信賴，并最終提高企業(yè)效益。
3、有利于物業(yè)服務市場的規(guī)范化運作。
建立物業(yè)管理從業(yè)保證金制度，能夠在一定程度上強迫物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范地履行物業(yè)服務合同約定的義務，也促使業(yè)主加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督。在保證金和業(yè)主監(jiān)督兩股外力的作用下，物業(yè)服務企業(yè)不斷改進服務質(zhì)量將是其必然的選擇。否則，就要面臨保證金被罰沒的風險。設立從業(yè)保證金實際上還起到了限制小企業(yè)進入市場的作用，加劇企業(yè)間的競爭，有利于實力強信譽良好的企業(yè)提高市場占有率，從而有利于物業(yè)服務市場整體的規(guī)范化運作。
保證金制度的“弊”
物業(yè)管理從業(yè)保證金在存在積極意義的同時，也存在著一些明顯弊端。主要表現(xiàn)在：
1、配套制度不完善，可能引發(fā)更多矛盾糾紛。
物業(yè)管理從業(yè)責任保證金制度屬于一個全新的嘗試，以目前正式出臺的《吉林市物業(yè)管理條例》為例，關(guān)于物業(yè)服務保證金制度的規(guī)定比較原則，有些也有待商榷。比如，主管部門扣減保證金的合理『生問題，保證金扣減的標準如何確定的問題。物業(yè)服務企業(yè)“未按合同約定的標準提供服務”，那么，誰來判斷企業(yè)提供的服務是否符合合同約定的標準呢?是業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、主管部門還是第三方?而且，增設從業(yè)責任保證金制度后，圍繞保證金的繳納、扣罰等問題可能在業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)及主管部門之間引發(fā)一系列新矛盾糾紛，使得物業(yè)服務矛盾糾紛復雜化。主管部門還有出現(xiàn)廉政問題的風險。
2、阻礙物業(yè)服務市場的正常培育。
設立物業(yè)管理從業(yè)保證金，實際上是為企業(yè)進入市場又設置了一道門檻。實力小的企業(yè)將難以生存，逐漸被淘汰，客觀上容易造成壟斷。物業(yè)管理從業(yè)保證金制度對于大企業(yè)也并非完全有利。拿出數(shù)目不小的資金作為保證金，勢必提高了企業(yè)運行成本，限制了企業(yè)的長足發(fā)展。其實，繳納保證金后，這部分資金變得無效率，社會成本也提高了。
3、保證金制度并非解決問題的最佳途徑。
身份證號：
乙方（承租方）
身份證號：
根據(jù)國家相關(guān)法規(guī)及規(guī)定，甲乙雙方本著平等自愿、協(xié)商一致的原則，特制定本合同，以資共同遵守。
第一條：承租房屋位置、面積與用途
1.1乙方承租甲方位于房屋，房屋建筑面積平方米。
1.2上款所稱房屋是指由甲方出租給乙方使用的場地、房屋及其配套設施。
第二條：租賃期限
2.1租賃期限：年。自年月日起至年月日止。（甲方允許乙方提前進駐裝修，時間為年月日至年月日，該期間不收取租金。）
2.2承租期滿前兩個月，若乙方希望繼續(xù)承租，應書面告知甲方，在同等條件下甲方應優(yōu)先考慮乙方的承租權(quán)利，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致后辦理續(xù)租手續(xù)，逾期告知視為放棄。
2.3在合同履行期間，因不可抗力導致本合同租賃標的物滅失或不適于繼續(xù)使用，本合同自發(fā)生不可抗力之日起自動終止。
第三條：租金及支付方式
3.1每年租金額為：元人民幣（￥元）
3.2付款方式：自年起，每年月日前乙方向甲方支付一年房租。
第四條：履約保證金
4.1乙方應于本合同簽訂同時繳納元履約保證金。
4.2在本合同解除或終止時，乙方應依約退還房屋并結(jié)清各項費用。乙方若有欠款現(xiàn)象（包括但不限于：水電費、煤氣費、應向甲方支付的款項等），甲方有權(quán)在履約保證金中扣除，履約保證金不足以支付上述欠款的，乙方應及時補足。若無任何欠款，甲方應在本合同終止后15天內(nèi)，無息返還乙方履約保證金。
4.3如因乙方原因而導致合同解除、終止的，甲方將不予返回履約保證金。
第五條：甲乙雙方租賃該房屋的相關(guān)規(guī)定
5.1在乙方如約支付租金的情況下，由甲方支付出租房屋的供暖費用。
5.2乙方負責出租房屋內(nèi)財產(chǎn)設施的保管和保險。
5.3因不可抗力導致本合同無法履行，雙方免責，并互相協(xié)助爭取相應補償。
第六條：房屋的裝修和維護保養(yǎng)
6.1甲方負責該房屋的建筑質(zhì)量達到使用要求（不得漏雨，排水系統(tǒng)、電力供應及供暖系統(tǒng)完好等）
6.2乙方在足額支付第一年租金及履約保證金后即可進駐裝修。乙方裝修不得拆改主體結(jié)構(gòu)，在地面、墻體及棚頂打釘鉆眼加大荷載時不得損壞建筑的結(jié)構(gòu)；乙方應愛護并合理使用房屋內(nèi)設施。
第七條：違約責任
7.1合同期內(nèi)，乙方逾期支付租金，履約保證金等其他費用超過15天，甲方有權(quán)解除合同。
7.2因乙方違約而導致甲方解除合同，已繳納的房屋租金及履約保證金將不予返還。
7.3雙方在合同期內(nèi)，因一方違約而導致合同解除，應向守約方支付合同總金額10%的違約金。
第八條：合同解除或終止后的處理
8.1在本合同解除或終止時，乙方應十五日交還該房屋，并將存放的自有財產(chǎn)物資及時處置。如逾期不歸還或未處置的財產(chǎn)物資，視為乙方同意甲方代為處置。
第九條：適用法律及爭端解決
9.1雙方產(chǎn)生爭端，應友好協(xié)商，互諒互讓，協(xié)商不成，任何一方可向有管轄權(quán)的人民法院。
第十條：通則
10.1合同未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商一致以書面形式補充約定，補充約定與本合同具有同等法律效力。
10.2本合同由甲乙雙方簽字生效。本合同一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份。
甲方：
乙方：
電話：
電話：
身份證號：
乙方（承租方）
身份證號：
根據(jù)國家相關(guān)法規(guī)及規(guī)定，甲乙雙方本著平等自愿、協(xié)商一致的原則，特制定本合同，以資共同遵守。
第一條：承租房屋位置、面積與用途
1.1乙方承租甲方位于房屋，房屋建筑面積平方米。
1.2上款所稱房屋是指由甲方出租給乙方使用的場地、房屋及其配套設施。
第二條：租賃期限
2.1租賃期限：年。自年月日起至年月日止。（甲方允許乙方提前進駐裝修，時間為年月日至年月日，該期間不收取租金。）
2.2承租期滿前兩個月，若乙方希望繼續(xù)承租，應書面告知甲方，在同等條件下甲方應優(yōu)先考慮乙方的承租權(quán)利，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致后辦理續(xù)租手續(xù)，逾期告知視為放棄。
2.3在合同履行期間，因不可抗力導致本合同租賃標的物滅失或不適于繼續(xù)使用，本合同自發(fā)生不可抗力之日起自動終止。
第三條：租金及支付方式
3.1每年租金額為：元人民幣（￥元）
3.2付款方式：自年起，每年月日前乙方向甲方支付一年房租。
第四條：履約保證金
4.1乙方應于本合同簽訂同時繳納元履約保證金。
4.2在本合同解除或終止時，乙方應依約退還房屋并結(jié)清各項費用。乙方若有欠款現(xiàn)象（包括但不限于：水電費、煤氣費、應向甲方支付的款項等），甲方有權(quán)在履約保證金中扣除，履約保證金不足以支付上述欠款的，乙方應及時補足。若無任何欠款，甲方應在本合同終止后15天內(nèi)，無息返還乙方履約保證金。
4.3如因乙方原因而導致合同解除、終止的，甲方將不予返回履約保證金。
第五條：甲乙雙方租賃該房屋的相關(guān)規(guī)定
5.1在乙方如約支付租金的情況下，由甲方支付出租房屋的供暖費用。
5.2乙方負責出租房屋內(nèi)財產(chǎn)設施的保管和保險。
5.3因不可抗力導致本合同無法履行，雙方免責，并互相協(xié)助爭取相應補償。
第六條：房屋的裝修和維護保養(yǎng)
6.1甲方負責該房屋的建筑質(zhì)量達到使用要求（不得漏雨，排水系統(tǒng)、電力供應及供暖系統(tǒng)完好等）
6.2乙方在足額支付第一年租金及履約保證金后即可進駐裝修。乙方裝修不得拆改主體結(jié)構(gòu)，在地面、墻體及棚頂打釘鉆眼加大荷載時不得損壞建筑的結(jié)構(gòu)；乙方應愛護并合理使用房屋內(nèi)設施。
第七條：違約責任
7.1合同期內(nèi)，乙方逾期支付租金，履約保證金等其他費用超過15天，甲方有權(quán)解除合同。
7.2因乙方違約而導致甲方解除合同，已繳納的房屋租金及履約保證金將不予返還。
7.3雙方在合同期內(nèi)，因一方違約而導致合同解除，應向守約方支付合同總金額10％的違約金。
第八條：合同解除或終止后的處理
8.1在本合同解除或終止時，乙方應十五日交還該房屋，并將存放的自有財產(chǎn)物資及時處置。如逾期不歸還或未處置的財產(chǎn)物資，視為乙方同意甲方代為處置。
第九條：適用法律及爭端解決
9.1雙方產(chǎn)生爭端，應友好協(xié)商，互諒互讓，協(xié)商不成，任何一方可向有管轄權(quán)的人民法院。
第十條：通則
10.1合同未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商一致以書面形式補充約定，補充約定與本合同具有同等法律效力。
10.2本合同由甲乙雙方簽字生效。本合同一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份。
甲方：乙方：
電話：電話：
身份證號：
乙方（承租方）：
身份證號：
根據(jù)國家相關(guān)法規(guī)及規(guī)定，甲乙雙方本著平等自愿、協(xié)商一致的原則，特制定本合同，以資共同遵守。
第一條：承租房屋位置、面積與用途
1.1乙方承租甲方位于房屋，房屋建筑面積平方米。
1.2上款所稱房屋是指由甲方出租給乙方使用的場地、房屋及其配套設施。
第二條：租賃期限
2.1租賃期限：年。自年月日起至年月日止。（甲方允許乙方提前進駐裝修，時間為年月日至年月日，該期間不收取租金。）
2.2承租期滿前兩個月，若乙方希望繼續(xù)承租，應書面告知甲方，在同等條件下甲方應優(yōu)先考慮乙方的承租權(quán)利，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致后辦理續(xù)租手續(xù)，逾期告知視為放棄。
2.3在合同履行期間，因不可抗力導致本合同租賃標的物滅失或不適于繼續(xù)使用，本合同自發(fā)生不可抗力之日起自動終止。
第三條：租金及支付方式
3.1每年租金額為：元人民幣（￥元）。
3.2付款方式：自年起，每年月日前乙方向甲方支付一年房租。
第四條：履約保證金
4.1乙方應于本合同簽訂同時繳納元履約保證金。
4.2在本合同解除或終止時，乙方應依約退還房屋并結(jié)清各項費用。乙方若有欠款現(xiàn)象（包括但不限于：水電費、煤氣費、應向甲方支付的款項等），甲方有權(quán)在履約保證金中扣除，履約保證金不足以支付上述欠款的，乙方應及時補足。若無任何欠款，甲方應在本合同終止后15天內(nèi)，無息返還乙方履約保證金。
4.3如因乙方原因而導致合同解除、終止的，甲方將不予返回履約保證金。
第五條：甲乙雙方租賃該房屋的相關(guān)規(guī)定
5.1在乙方如約支付租金的情況下，由甲方支付出租房屋的供暖費用。
5.2乙方負責出租房屋內(nèi)財產(chǎn)設施的保管和保險。
5.3因不可抗力導致本合同無法履行，雙方免責，并互相協(xié)助爭取相應補償。
第六條：房屋的裝修和維護保養(yǎng)
6.1甲方負責該房屋的建筑質(zhì)量達到使用要求（不得漏雨，排水系統(tǒng)、電力供應及供暖系統(tǒng)完好等）。
6.2乙方在足額支付第一年租金及履約保證金后即可進駐裝修。乙方裝修不得拆改主體結(jié)構(gòu)，在地面、墻體及棚頂打釘鉆眼加大荷載時不得損壞建筑的結(jié)構(gòu)；乙方應愛護并合理使用房屋內(nèi)設施。
第七條：違約責任
7.1合同期內(nèi)，乙方逾期支付租金，履約保證金等其他費用超過15天，甲方有權(quán)解除合同。
7.2因乙方違約而導致甲方解除合同，已繳納的房屋租金及履約保證金將不予返還。
7.3雙方在合同期內(nèi)，因一方違約而導致合同解除，應向守約方支付合同總金額10％的違約金。
第八條：合同解除或終止后的處理
8.1在本合同解除或終止時，乙方應十五日交還該房屋，并將存放的自有財產(chǎn)物資及時處置。如逾期不歸還或未處置的財產(chǎn)物資，視為乙方同意甲方代為處置。
第九條：適用法律及爭端解決
9.1雙方產(chǎn)生爭端，應友好協(xié)商，互諒互讓，協(xié)商不成，任何一方可向有管轄權(quán)的人民法院。
第十條：通則
10.1合同未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商一致以書面形式補充約定，補充約定與本合同具有同等法律效力。
10.2本合同由甲乙雙方簽字生效。本合同一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份。
甲方：乙方：
電話：電話：
