時間：2022-06-24 11:07:28
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業地產項目研究，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
項目社會評價，主要應用社會學、人類學、項目評估學的一些理論和方法，通過系統地調查、收集與項目相關的各種社會因素和社會數據，分析項目實施過程中可能出現的各種社會問題，提出盡量減少或避免項目負面社會影響的建議和措施，以保證項目順利實施并使項目效果持續發揮。近10年來，我國城市商業的現代化在給我國公眾在帶來生活品質提升的同時，相關利益群體也承受諸多負面效應和代價。如城市中小商業的發展因為大型業態過度發展而受到抑制，大型連鎖企業對其供應鏈上上下游企業的利益壓榨問題等等。如何基于我國國情現實和經濟、社會發展需要，圍繞科學和諧新型發展觀，構建城市商業開發項目的社會評價體系，具有日趨重要的現實意義。
項目社會評價理論研究回顧
項目社會評價的理論研究，在我國建設和諧社會作為國家發展新型目標的時代背景下，正在成為多個學科，包括社會學科、管理學科、以及技術經濟學科研究的中心之一。在這一研究領域，近年來相關研究文獻的研究重點，主要集中于三個方面：即關于項目社會評價發展階段的研究、關于項目社會評價內容的研究、關于項目社會評價方法和范式的研究。
（一）關于項目社會評價的發展階段
項目社會評價理論和方法隨著社會發展觀的演變而逐步產生和發展，大致經歷了4個發展階段（朱東愷，2004），見表1。項目財務評價階段。在20世紀50年代以前，只進行項目的財務評價，其特點是尋求項目利潤最大化。項目SCBA評價階段。20世紀50年代以后，在凱恩斯經濟理論的影響下，歐美國家政府實行福利政策，大量增加公共支出，對許多文化、教育、醫療衛生、水利和環境等社會公共福利事業進行投資。西方經濟學家逐步形成了一種適應評價公共項目的社會費用效益分析方法（Social Cost-Benefit Analysis）。它是從國民經濟角度，站在國家立場出發進行評價。項目環境評價階段。20世紀70年代以來，投資項目的環境評價的理論與方法逐步得到形成并得到發展。但“以物質為中心”的經濟評價沒有反映分配效果，不能保證項目的最優選擇；環境評價經常忽略社會經濟影響評價，雖然它能減輕一些項目的主要不利影響，但在引導公眾參與、促進信息公開、減少負面社會影響等方面有所欠缺。項目社會評價階段。隨著發展觀從“以物質為中心”到“以人為中心”，再到20世紀90年代的“以人為中心的可持續發展”，投資項目社會評價(Social Assessment，簡稱SA)在國際社會越來越受到重視。項目評價從經濟評價發展到環境、經濟、社會等方面的評價。社會評價在項目評價體系與決策中扮演越來越重要的角色。
（二）項目社會評價的內容
在項目社會評價的內容上，國內外學者、專家的觀點不盡一致，所提出的項目社會評價體系的緯度與內容存在著顯著的差異。有代表性的觀點是：
戚安邦（2004）認為項目社會評價指標體系的內容，包括：項目對社會經濟的貢獻；項目對資源利用的影響；項目對文化教育的影響；項目對社會環境的影響。王朝綱（2004）提出的項目社會評價內容為：對與投資項目相關的利益相關者的評價；對項目地區人口生產活動社會組織的評價。對項目的文化可接受性及其預期受益者需求的一致性的評價。徐莉（2003）提出的項目社會評價指標，包括：項目提供的社會效益。項目的社會分配效益。項目與社會環境、生態環境的協調程度。世界銀行（2002）提出的項目社會評價指標體系內容，包括：社會多樣性和性別；機構、角色及行為；利益相關者；參與；社會風險。
（三）項目社會評價的研究范式
中西方學者和機構在項目社會評價中采用了不同的研究范式。歐美學者和機構的社會分析或社會影響分析，是以社會學為基礎，提出“項目社會”的理念，因而引入社會學家參與分析，應用社會學的方法進行對項目的社會評價；我國的項目社會評價，是以經濟學或技術經濟學作為理論基礎，因而把項目社會評價作為項目國民經濟評價中的社會效益分析，項目社會評價成為經濟評價的“附屬品”（陳阿江，2003），表2。
商業地產開發項目社會評價的必要性
商業地產，是指用于商業服務業經營用途的物業形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等，其開發模式、融資模式、經營模式、以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產形式。
MALL(音譯“摩爾”)，被譽為“商業地產最高形式”。它起源于歐美，特指規模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪，集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業中心或加蓋的林蔭道商業街。在美國，MALL的消費額占消費總額的60%多，在歐洲是29%，在日本是17%，在我國臺灣地區是9%。
2002年以來，以大型購物中心為代表的城市大型商業地產開發建設熱潮席卷了中國各個主要城市，呈現前所未有的“井噴”行情。據中國商業網點建設管理聯合會2005年公布的調查結果顯示（見圖1），目前全國在建及立項的購物中心多達200余家，總面積約3000萬平方米，總投資額超過3000億。目前世界上最大的10個shopping mall中國就已占有五個（見表3）。
以大型購物中心為代表的城市大型商業設施開發，對我國城市商業的發展和城市社會系統的變遷產生了復雜而深刻的影響，直接改變了我國城市商業的格局和城市發展空間布局。在促進我國商業發展和社會城市化的同時，也帶來了一系列的負面影響（見表4）。從投資項目社會評價理論和我國構建和諧社會國家發展目標的角度看，目前我國城市商業開發項目中存在著顯著的不和諧現象，有必要開展城市商業開發項目的社會評價工作。
商業地產開發項目的社會評價體系
從項目社會評價理論的發展，以及建設社會主義和諧社會需要的角度看，結合我國實際，構建科學的外資商業發展項目社會評價體系，具有十分重要的意義。
商業地產開發項目社會評價應當從以人為本的原則出發，設計評估內容和指標體系。具體評估內容包括：商業地產開發項目的社會影響分析、商業地產開發項目與所在地區的社會適應性分析和商業地產開發項目的社會風險分析。
(一)商業地產開發項目的社會影響
商業地產開發項目的社會影響分析（social impact analysis，簡稱sia），旨在分析預測商業地產開發項目可能產生的正面影響(通常稱為社會效益)和負面影響。其主要內容有：
商業地產開發項目對所在地區居民收入的影響。分析預測由于商業地產開發項目實施可能造成當地居民收入增加或者減少的范圍、程度及其原因。
商業地產開發項目對所在地區居民生活水平和質量的影響。分析預測商業地產開發項目實施后居民居住水平、消費水平、消費結構、人均壽命的變化及其原因。
商業地產開發項目對所在地區居民就業的影響。分析預測商業地產開發項目的建設和運營對當地居民就業結構和就業機會的正面影響和負面影響。正面影響是指增加新的就業機會，吸納就業人員；負面影響是指可能排擠掉的原有就業機會及人數，以及由此引發的社會矛盾。
商業地產開發項目對所在地區不同利益相關者的影響。分析預測商業地產開發項目的建設和運營使哪些人受益，哪些人受損，以及對受損群體的補償措施和途徑。
商業地產開發項目對所在地區弱勢群體利益的影響。分析預測商業地產開發項目的建設和運營對當地婦女、兒童、殘疾人員利益的正面影響和負面影響。
商業地產開發項目對所在地區文化、教育、衛生的影響。分析預測商業地產開發項目建設和運營期間可能引起的當地文化教育水平、衛生健康程度的變化和對當地人文環境的影響，提出減小不利影響的措施建議。
商業地產開發項目對當地基礎設施、社會服務容量和城市化進程等的影響。分析預測商業地產開發項目建設和運營期間，可能增加或者擠占當地原有的基礎設施，包括道路、橋梁、供電、給排水、供氣以及服務網點的影響。
商業地產開發項目對所在地區少數民族風俗習慣和宗教的影響。分析預測商業地產開發項目建設和運營是否符合國家的民族和宗教政策，是否充分考慮了民族地區的風俗習慣、生活方式、宗教信仰，是否會引起民族矛盾、宗教糾紛，影響當地社會安定。
(二)商業地產開發項目與所在地的社會適應性
一、商業地產概述
1.商業地產簡介商業地產就是用于商業用途的地產，它區別于住宅地產和工業地產，具有其獨特的特性。它包括百貨、餐飲、娛樂、健身服務、休閑、商用公寓、寫字樓、酒店、會議等形式。商業地產是所有房地產類型里比較復雜的一種，因為它關系到地產、商業和投資三個方面，同時又設計到開發商、投資商和消費者，只有這幾種元素同時起作用，商業地產項目才有可能成功。商業地產項目的概念具有廣義和狹義之分；從廣義上來說，商業地產是指各種非生產性、非居住性物業，主要包括購物中心、沿街商鋪、寫字樓、公寓、酒店、會議中心以及各類商業服務業經一個場所。而新俠義的商業地產則專指用于流通服務業經營用途的物業形式，包括批發、零售、物流、餐飲、居民服務、健身休閑娛樂服務等商業物業設置，而本文中所研究的商業地產主要是研究狹隘概念下的商業地產項目。
2.商業地產的特點商業地產的特點主要表現在投資大、收益期長、開發運營復雜、規劃設計難度大、風險高、收益性強等方面。商業地產投資大，這主要是因為商業地產一般都建設在城市的中心位置、人流量大的地方，只有這樣商業地產后期才可能盈利。但是現在隨著房地產開發行業的日益繁榮，土地的購置成本開始增加，而土地作為商業地產開發中最重要的成本，隨著土地價格的日益增長，商業地產的總投資也開始大幅提升。另外，商業地產項目的體量都比較大，尤其是購物中心，其體量至少要求在5萬方以上，因此大體量的商業地產項目也直接導致投資成本的增加。商業地產項目還具有收益期長的特點，對于商業地產而言，一般都采取出租的方式來收回成本，但是商業地產收益期長、見效慢，我們所熟知的一般商業地產項目回收期在10年左右，運營和策劃好的商業地產項目回收資金在6年-8年左右，根據這些數據我們可以知曉，商業地產項目可謂是所有地產形式中最慢收回成本的項目，因此市場上我們能夠看到的有名的商業地產項目大多都是房地產大亨所建，有著專業的行業經歷和雄厚的資金基礎。
商業地產項目開發運營復雜，因為商業地產在規劃之初就有狠多工作要做，要對項目周邊的競品項目進行調研，同時要當地人們的消費能力、消費偏好等進行調查，只有這樣在商業地產項目定位的過程中才不至于過高或者過低，滿足不了消費者的需求。另外，商業地產在開發過程中還要特別注意交通流線的布置、人們步行消費的動線、周邊交通的管控、是否有公交車直達、停車是否方便等，這些都是商業地產項目在規劃時要考慮的因素；最后，商業地產還需把控的是在后期運營的過程中，商家要入駐哪些？入駐的品牌有哪些？如何配比？入駐商家的檔次是高是低等等，這些都需要商業地產運營者提前做好規劃和籌謀。商業地產規劃設計難度大，這是因為現在商業地產項目競爭越來越大，商業地產開發者為了后期爭取更多的消費者，因此在規劃設計的過程中開始標新立異；另外，現在很多商業地產通常都會成為一個地方的地標，比如萬達百貨廣場、國貿360廣場等，這些都成為一個地區的標志，萬達廣場的設計和建造，在任何一次城市都是人流量聚集的地方，這是因為它獨特的設計、完善的基礎設施、舒適的購物環境等，但是這樣的設計構建在無形中卻也增加了商業地產規劃設計的難度，同時導致開發成本的提高。商業地產項目風險高，上述我們已經說過商業地產投資回收慢，需要經過大約10年的時候才能夠收回成本，但是在這個過程中，要保證消費者的到訪率、要策劃新奇新穎的活動來吸引消費者，同時要保證入駐的商家能夠有利可賺，這些都需要開發者在規劃的時候設想好；另外在這個過程中，還要考慮到我國政策的變化、宏觀經濟的變化等帶來的變化和變故，只有將這些因素都充分考慮，才有可能運營好商業地產項目。商業地產項目收益性強，雖然上述我們已經列舉了商業地產項目的種種風險，但是還是有那么多的開發者選擇投入商業地產項目，就是因為商業地產項目收益性強，不但能夠提升品牌的形象，同時隨著商業經營的開展還會帶來一些其他的附加值，而收益性強也成為眾多開發者投身商業地產開發的最主要原因。比如上海東方明珠，現在已經作為上海的地標性建筑，也成為上海的名片和標志；雖然很多人在電視劇里能夠經常的看到東方明珠的身影，也對它一直很熟悉，但是有機會到上海的時候，還是希望能夠到現場去觀看去體驗。
二、商業地產與中小城市投資環境的關系
1.商業地產提升中小城市投資環境商業地產發展是和中小城市投資環境息息相關的，商業地產前期的發展和投入離不開中小城市的投資環境，但是當商業地產發展到一定階段后，又會對中小城市的發展起到一定的反哺作用，提升城市的區域競爭發展力。首先，商業地產作為城市空間構成要素之一，上述我們已經說過，開發商通常會在設計上標新立異，會有獨特的造型和舒適的內部環境，而在后期的發展中，這些商業地產項目會成為城市和區域的名片，成為該城市或者該區域的獨特標志，對其他消費者產生一定的吸引力。比如上海的東方明珠、成都的萬象城城等，凡是到這些地方的人，都會抽時間去觀看游覽一番以不枉此行，因此商業地產項目對于吸引周邊城市的消費，提升城市的輻射能力具有相當重要的作用。第二，商業地產有利于吸引中高端品牌的投資，提升城市消費能力。改革開放后我國居民的收入越來越高，消費水平和審美能力也日益提高，人們開始追求美的東西，追求品牌效應。而良好環境的商業地產項目對于吸引中高端品牌入駐具有強烈的吸引力，與傳統商場不同的是，商業地產項目在開發之初便大致定位為高端品牌，旨在為高消費人群提供舒適的購物環境和購物體驗。作為中高端品牌而言，他們對購物環境、消費者能力、環境舒適度等都有較高的要求，而商業地產的消費環境，對消費和人氣較高的聚集能力，剛好可以滿足中高端品牌的入駐條件，而這點對于提升中小城市的投資環境也較有助益。第三，商業地產有利于提升城市居民生活水平，吸引高端人才。商業地產對于中高端品牌具有強烈的吸引力，而這點對于提升城市的消費能力和消費檔次具有促進作用；另外，商業地產舒適的購物環境和購物體驗，使得越來越多的人選擇去購物和體驗；加之人們消費水平的提高，商業地產項目成為高端人才消費的必選之地，兩者相互結合相互促進，提升中小城市的投資環境。
2.中小城市投資環境促進商業地產發展城市投資環境包括自然環境、經濟環境、市場環境、社會環境和基礎設施條件等，而這些環境共同構成了一個有機的“生態系統”———城市投資環境。首先，經濟環境的發展，為商業地產的形成奠定了物質基礎。“沒有經濟基礎就沒有上層建筑”，同樣沒有經濟基礎就沒有商業地產的發展。我國的商業地產發展始于改革開放后人們生活水平的提高，國家經濟的飛速發展，在這個基礎上我國商業地產項目開始萌芽并快速發展，可見經濟對于商業地產項目的重要性。第二，市場環境的提升，加快了我國商業地產發展的速度。改革開放后，我國經濟快速發展，GDP快速增加，人們生活水平也得到顯著提高，在這個基礎上，人們消費水平和消費意識的提升使得商業地產項目有了發展的土壤并快速成長發展起來。另外，在商業地產規劃和建設的過程中，越來越多的商業地產項目開始競爭，使得其不得不更加的用心和別出心裁，只有最具誠意的商業地產項目才能最終贏得消費者的青睞。第三，社會環境的變化，提升了商業地產品質。隨著我國城鎮化進程的加快，我國的人口開始不斷的向城市轉移，促進了城市各項交易的發展。而城市居民在這個過程中，也不斷的從繁忙的日常生活中解脫出來，開始尋求更高水平的生活質量，而商業地產項目作為滿足人們這種需求的綜合體項目，則應運而生。最后，基礎設施的改善，促進了商業地產的合理布局。商業地產項目對于基礎設施的要求較一般商業項目高，它不僅要求水、電、氣的穩定供應，同時對于其他基礎設施的完善配備也有較高的要求，否則將直接影響到人們的購物消費體驗，影響人們對于商業地產項目的印象，進而影響商業地產項目在區域內的發展。但是隨著我國目前基礎設備的日益完善，商業地產項目已經具備了在中小城市發展的條件和基礎，而商業地產項目的發展又將促進中小地區城市建設更加完備的基礎設施建設。
三、中小城市商業地產投資環境評價方法
1.投資環境評價方法投資環境是一個綜合性、包含范圍很廣的概念，前人曾經從不同時間、空間、立場和角度探索出有效的評價方法，但是歸結起來，目前國內外的投資環境主要有定性評價方法和定量評價方法兩種方式。其中定性評價方法包括冷熱過比較法、等級尺度法、多因素和關鍵因素評價法、道氏評估法、抽樣評價法等；定量評價法包括層析分析法、模糊綜合評判法、因子分析法和主成分分析法、灰色關聯分析法等；而其他比較具有代表性的主觀評價方法包括數據包絡分析、回歸分析模型、綜合指標評分法、投資華景熟化度類型分析法等，這些都是中小城市商業地產投資環境中會用到的分析方法，方法各有不同操作方式各有利弊，但是卻都是為了在調研的過程中能夠做到客觀公正，以便于后期中小城市的投資環境和商業地產項目能夠形成互惠互利的關系。
2.商業地產投資環境評價方法上述我們提到的是投資環境的評價方法，而商業地產的投資環境評價方法主要是用于區域性投資環境的研究，目前國內外關于這方面的研究文獻還都比較少，主要的方法有清華大學王松濤、陳偉等使用的聚類分析法；中北大學聶振華等采用的主成分分析法；張偉采用的層析分析法等等，而如上所述，不管采用哪種分析方法，其最終的目的就是為了探討出商業地產與中小城市投資環境之間的關系。
四、結語
關鍵詞:商業地產項目開發開發周期成本控制
隨著我國經濟的不斷發展，地產經濟成為中國經濟增長的新亮點。近幾年來，商業地產投資也逐漸成為房地產投資者關注的新方向，并將成為未來幾年內我國房地產開發的新趨勢。在商業地產的開發過程中進行有效的成本控制是提高商業地產投資回報的關鍵。
一、商業地產的投資特點、運作模式及其開發程序
商業地產指的是專門用于商業發展的非住宅性房地產，比如寫字樓、飯店、酒店、旅館、商鋪商店、購物中心、大賣場、商業街、ShoppingMALL等專屬于特定商業用途的房地產。
從根本上來講，商業地產是一個國家第三產業發展狀況的重要反映，是社會經濟發展狀況的重要體現，它是城市住宅結構發展變化的結果，也是一個城市從分散、單一向集中化、現代化轉變的重要體現。
(一)商業地產的投資特點及其運作模式
區別于一般房地產的開發，商業地產有其特定的投資特點和投資環境，也有著特定的高收益、高風險的特點。商業地產的開發過程十分復雜，投入極為巨大，投資回收期很長，從而決定了商業地產的開發具有很大的挑戰性。
商業地產開發一般有三種運作模式：一是只租不售，其優點是：開發商始終掌握招商的主導權，能提升物業的價值，能很好的進行融資；其缺點是：完全靠租賃收入來盈利，投資回收期長，面臨的資金壓力大。二是只售不租，其優點是：投資回收較快，風險較小；其缺點是：開發商失去招商主導權，招商難度加大，不利于物業升值。三是又售又租，即部分銷售部分出租，它綜合了前兩種模式的優點，克服了前兩種模式的缺點，是現在比較流行的商業地產運作模式。
(二)商業地產項目的開發程序
1、項目開發前的綜合分析和整體規劃
根據商業地產的投資特點，在進行商業地產開發前，進行全面、細致的前期市場調研和綜合分析，并作出專業、成熟的項目開發策劃是非常必要的。任何投資都需要一個詳盡的投資策劃，作為商業地產投資，更需要進行專業的投資策劃和成熟的項目策劃，并做好開發后期的營銷策劃。在進行項目策劃中，要進行投資環境、投資風險以及投資效益的綜合分析，并做出準確的項目目標市場定位、項目主題概念定位、項目總體形象定位、項目開發過程綜合安排以及目標客戶的精準定位和價格定位等。
2、商業地產項目的營銷策劃
房地產投資從根本上來說是一項大型營銷活動，商業地產的投資更需要進行專業的營銷策劃方能達到良好的投資回報。根據商業地產的投資特點，商業地產的營銷策劃主要包括商業地產產品的策略、廣告宣傳策略、產品銷售策略、地產招商策略等，商業地產的營銷策劃是進行地產投資做進一步項目策劃的基礎，是制定有效地商業地產銷售目標和項目開發過程安排的重要依據，也是保障商業地產投資項目成功的重要前提。
眾所周知：市場=人口+購買力+購買欲望，其中具有決定意義的是購買力，但只有三者結合才能構成現實的市場，故無論是選址，還是定目標客戶、規模大小、運營模式，都須同時考慮這三個因素，缺一不可。
3、商業地產項目的市場定位
商業地產開發的最終目的是盈利，因此，精準確定商業地產所面對的目標客戶，并作出準確的市場定位是進行商業地產開發的重中之重。一般來講，商業地產所面對的客戶分兩個層次：銷售階段的商業投資經營者；物業經營階段的最終購買者（消費者）。
針對商業地產面臨客戶的具體狀況，在進行項目投資策劃時，就要周全考慮商業投資經營者的需求特點和最終購買者的需求特性，并分析其不同的消費心理和消費行為，為所投資的商業地產項目做出準確的市場定位。
4、項目開發要進行有效的資源整合
在商業地產項目的開發過程中，要特別注重對客觀資源的有效整合，把松散的、分離的資源經過有效整合，使其為整個項目開發服務。通常來講，這些客觀資源都是隱性的、需要深入挖掘才能發現的，項目投資者要善于發現挖掘，并積極提煉，使之整合在一起的，最大程度的為項目開發服務。
5、項目開發要以人為本，努力挖掘人文亮點
在商業地產的項目開發中，項目投資者的目的都是投資回報，然而，在進行項目操作過程中，要以人為本，注重挖掘傳統文化、區域特點、民族特色等文化因素，使項目投資更富有人文性，把傳統的空間及現代的文明元素相結合，建設舒適宜人、極具特色、富有人文性的現代商業空間，以滿足現代人對經濟生活的需要。
6、商業地產項目的規劃設計
經過上述幾個方面的可行性研究分析，接下來就是進行項目的規劃設計。工程規劃設計十分重要，有研究表明，規劃設計對工程造價的影響達75%以上。一個商業地產項目，經過前期的可行性分析，就確定了業態，確定了主力店，也就明確了客戶的需求，決定了商業經營的模式，從而最大限度地避免了規劃設計的盲目性，降低了設計圖紙翻來覆去更改的頻度，也有效地控制了項目成本和工程造價。工程規劃設計完成后，建造成本就已基本確定，要更改是很難的了。
此外，在商業地產的規劃設計中，尤其還要關注：交通體系布局要合理，人車要分流，上下要方便，卸貨區域的安排；高度、荷載要根據業態需求確定；此外，在規劃設計時還要盡可能留有余地，以供變化之需。
工程招投標、工程施工、工程監理、竣工驗收、交付使用、物業管理、開業經營等等，在此不再贅述。
二、商業地產開發過程中的成本控制
商業地產的開發成本包括：土地征用費用、拆遷補償費用、前期策劃費用、基礎設施費用、工程施工費用、建筑安裝費用、公共配套設施費用、銷售費用、財務費用等等。在商業地產開發過程中，進行有效的成本控制是降低開發成本，提高開發效益的重中之重。本文從項目開發的不同階段及開發商內部管理機制的完善兩個角度，闡述商業地產開發過程中的成本控制措施。
(一)項目開發不同階段成本控制的措施
1、項目開發前期的成本控制
在項目開發前期，當投資決策已然確定項目開發的地點以后，首先要做好項目的市場分析以及項目的財務評估，如項目的征地、拆遷、補償、安置；開發項目的規劃設計以及建設方案的設計制定；項目投資的機會成本以及資金的籌措等。
工程規劃設計階段是商業地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好壞直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。
同時，在項目開發前期，要積極做好市場調研工作，并對項目的可行性進行系統的研究分析，如開發項目的經濟效益測算、完整的項目投資估算等。在可行性研究報告中，應該明確整個項目開發過程中的各項初步技術所涉及到的經濟指標，這將直接決定著整個開發項目的投資成敗。
此外，商業地產開發企業還應該做好開發項目的報建工作。要積極整合資源，爭取有利的規劃條件，以有效進行成本費用的控制。項目開發前期成本的控制，關鍵在于前期費用、投資成本及投資利潤的有效估算，以做出準確的項目決策，從源頭上避免決策失誤所帶來的損失，同時也要考慮到資源的充分利用，盡可能的利用有限的資源創造出更多的價值，以提高投資回報。
2、項目設計階段的成本控制
商業地產開發項目是高風險、高挑戰性的投資，地產項目的設計階段對有效進行成本控制也顯得格外重要。在商業地產項目的設計過程中，要全盤考慮項目開發的綜合因素，既不片面強調節約，也不能只重視采用新技術而忽視成本的控制。這就要求在設計商業地產項目時，要通過項目設計招標、項目施工預算、設計概算等方式，把項目的方案設計進行優化選擇，從各個環節降低建筑安裝費用、工程施工費用、投資企業的支出成本等，以達到有效的降低項目開發成本的目的，最終實現預期的經濟效益。
3、項目開發實施階段的成本控制
在商業地產的項目開發過程中，項目實施階段的成本控制是最具體、最繁雜的，也是影響項目開發成本的關鍵時期。
(二)嚴格進行項目施工的招標
在商業地產的開發實施階段，要嚴格按照工程量的清單報價進行招標，不要不切實際的增加工程量或減少工程量，更不能脫離嚴格設計的工程量報價去亂招標。
(三)加強施工現場的控制和管理
在地產項目的施工過程中，要嚴格執行施工現場的規章制度，加強管理和控制，要確保盡可能地減少設計變更，切切實實的保障施工設備和建筑材料的質量，把好價格關。這個階段的控制和管理是直接影響到項目工程質量以及使用價值的關鍵時期，對商業地產開發項目的投資成本控制起著舉足輕重的作用。
(四)做好開發項目市場營銷環節的成本控制
商業地產投資的最終目的是創造盈利，使投資回報最大化。因此，市場營銷環節的成本控制是商業地產項目開發過程的后期階段。該階段的成本控制主要包括營銷管理的費用、銷售操作費用、銷售稅金、財務費用等方面。
對于商業地產的銷售，為有效控制銷售成本，投資企業就要針對具體的銷售情況，做出最優的決策以有效降低銷售階段的成本費用。一般來講，投資企業在銷售階段初期，都會制定出科學合理的投資成本目標體系，這樣就比較明確的劃分了經濟責任，做到各個銷售環節的權責明確，易于計算經濟效果。
對于商業地產的租賃，應該做好營銷推廣工作，充分利用企業內外部資源，挖掘企業內外部潛力，制定一套切實可行的租賃方案，盡力采用性價比高的營銷方式，提高營銷推廣費用的使用效果，從而，達到合理有效降低營銷環節成本的目的。
(五)商業地產投資企業自身的完善對成本控制的影響
1、強化企業內部管理，構建完善的內部控制體系
商業地產投資企業的內部管理是做好成本控制的基本因素，通過強化企業內部管理，以完善的內部控制體系來有效推動項目成本的控制是降低項目成本的有效途徑。同時，投資企業要加強和完善監督機制，加強企業內部各部分之間的監督的同時，也要加大企業外部專業機構的監督，加大施工管理力度，加強施工監理和投資監理等。
2、樹立成本的系統管理理念
商業地產投資企業應該積極樹立正確的成本系統管理理念，把企業的成本管理看做是一項需要徹底執行的系統性工程。投資企業要樹立整體和全局觀念，切切實實的系統研究關于成本管理的內容、對象、方法等各項因素。從整體來看，投資企業的成本管理涉及到企業的管理層以及企業的每一個部門、每一個員工，因此，企業所有人員都是成本控制的參與者和執行者，每個人都應該明確自身所負的責任，都要有成本控制的觀念，實時對整個項目的成本進行控制。
3、注重對項目成本資料和信息的管理。
在商業地產的開發過程中，所涉及的商業項目復雜多變，而且關系到許多利益主體，因此，及時將項目過程中的施工圖紙、招標圖、招標文件、合同文件、來往信函、指令單、報價表、水電費用、獎懲通知單等資料進行歸檔整理，可以為整個項目的操作打下良好的資料基礎，為成本的控制提供有利依據。
同時，也要注重建立并完善商業地產投資過程中所涉及到的成本資料的電子信息管理，通過電子信息資料的管理，可以減少重復工作，提高工作效率。
三、結束語
商業地產開發投資的特點決定了對其成本控制的特殊性。投資企業要根據自身的經營狀況和項目的實際情況，采取適合企業自身的措施，對項目開發成本進行控制，實現良好的企業效益和社會效益。
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關鍵詞：商業地產 項目策劃
1.1房地產項目策劃的定義
房地產項目策劃是指以房地產項目的特定目標為導向，根據全面的市場調查分析結果進行準確的市場定位，并運用各種策劃方法，按照一定的程序對擬開發的房地產項目進行創造性規劃的活動[1]。
1.2 商業地產項目策劃的特征及作用
1.2.1 商業地產項目策劃的特征
商業地產作為我國房地產行業中的一個特殊行業，是將房地產、商業與投資三者結合起來的產業，它既不同于單純的商業與投資，也不是屬于傳統的房地產行業[2]。商業地產的特殊性決定了商業地產項目策劃的特征也與眾不同，主要體現在以下幾個方面：
（1）市場導向性
商業地產項目策劃要以市場需求為導向，從市場需要入手，善于捕捉市場空白，致力于滿足消費者需要，根據消費者的偏好開發建造合適的商業物業。
（2）地域性
地域性是商業地產項目策劃的主要內容之一。在商業地產項目策劃過程中，我們要對開發項目的區域環境進行調查分析，包括項目所在地的地理位置、自然環境、經濟發展狀況等。同時也要對項目所在地的市場狀況進行調查分析以及項目區位我們也要全面考慮，擬開發項目在該區位是否有發展前景。
（3）系統性
商業地產項目策劃是由多個策劃子系統組成，對于商業地產來說，各個策劃子系統主要包括市場調研、項目定位策劃、項目方案策劃、可行性研究、營銷推廣策劃以及物業服務策劃等。各個策劃子系統各自具有一定的功能，他們相互聯系，共同構成了商業地產項目總體策劃。
（4）創新性
商業地產項目策劃要以創新為核心，要敢于追求新意，主動創新。要想在激烈的商業地產市場中立于不敗之地，商業地產開發商必須要追求創新，在項目策劃中要進行概念創新，主題創新，能夠突出商業物業的個性化，使商業產品具有與眾不同的形式和內容，能夠牢牢地吸引目標客戶。
（5）切實可行性
商業地產策劃要立足于實際，能夠在實際的市場環境中進行操作，實施方法簡單易行，不能脫離客觀的市場條件，或實施方法難以操作，超出了開發商的實施能力，使得策劃方案變成紙上談兵。
1.2.2商業地產項目策劃的作用
（1）商業地產項目策劃能為商業地產開發商的決策提供依據
（2）商業地產項目策劃避免商業地產開發商的盲目投資
（3）商業地產項目策劃有利于商業地產企業認清市場形勢，鎖定目標市場
（4）商業地產項目策劃有助于企業創新、增強企業的競爭力
1.3商業地產項目策劃的主要內容
1.3.1 商業地產項目策劃的內容
項目策劃是一項系統工程，是由項目多個方面的策劃共同組成的[5]。對于商業地產來說，項目策劃的主要內容包括以下幾個方面：
（1）項目定位策劃
根據市場調研的結果，對項目進行準確的定位，包括項目的戰略、業態、主題、形象、功能、經營以及目標客戶等方面，突出項目的個性化，使項目能以與眾不同的形象進駐市場，并被消費者接受。項目定位是否正確直接關系到項目未來的經營狀況。
（2）項目選址策劃
項目選址策劃主要是對擬建項目的建設地點進行選擇。商業地產項目選址重點考察項目是否在核心商圈內，交通是否便利，是否在人流量多的地段，是否有充足的客源，能否為消費者提供便利的購物條件等等。
（3）項目規劃策劃
項目規劃策劃主要包括項目的整體規劃布局，項目的建筑設計以及相關的配套設施等。
（4）項目實施策劃
項目實施策劃主要是圍繞項目的既定目標對項目實施過程中的相關工作進行策劃，從而確保項目的順利進行。
（5）項目融資策劃
由于融資策劃是一項技巧性很強的策劃工作，因此在進行項目融資時，需要對項目進行全面的分析，結合項目實際情況，綜合考慮各種融資方式的特點和風險，選址最優融資方式。
1.4當前我國商業地產項目策劃存在的不足以及改進的措施
1.4.1 我國商業地產項目策劃存在的不足
雖然我國商業地產目前處于蓬勃發展時期，國家政府也采取了相關的宏觀調控措施確保我國商業地產穩步健康的發展，但是在實際投資建設策劃過程中依然曝露出許多不足。
1、市場調研與分析不充分
一些商業地產開發商出于節約成本的目的，不愿花錢和時間在市場調研與分析上，只憑主觀想法隨意做決定，直接構思項目建設方案[3]。
2、項目定位不準確
由于我國商業市場還不成熟，項目定位通常只是流于形式，通常是由個人或少數水平不高的咨詢企業來完成。
3、項目選址不正確
目前一些商業地產開發商忽視商業地產周邊環境狀況、缺乏對商鋪地理位置的考察，未能考慮城市規劃、商業網點布局、交通條件、客流規律和競爭對手等因素，盲目進行投資建設。
4、項目規劃不合理
商業地產開發商由于追逐商業地產的高額利潤，盲目進行投資建設，往往忽視了商業地產項目的整體規劃布局以及項目內部空間布局。
1.4.2 商業地產項目策劃改進措施
針對目前我國商業地產項目策劃過程中出現的一些問題，我們需要采取相應措施進行改進，保證我國商業地產投資建設的科學性和合理性。
1、重視市場調查分析
市場調查分析是否全面關系到商業項目的定位正確與否。因此在商業地產策劃過程中一定要重視市場調查分析[4]。
2、抓住市場缺口，準確定位
我們要善于發現市場隱形資源，能夠找到得到消費認可的市場缺口，進行準確的項目定位，突出項目的個性化。
3、合理選擇項目地址
一個好的項目地址不僅能夠給企業帶來豐厚的利潤而且還能促進企業的長遠發展。在選址過程中，始終貫穿5A法則（交通便利、確認便利、趨近便利、進出便利、選購便利），以購物便利為主線，設身處地的找出消費者便利性需求所達到的條件和標準，進行項目的正確選址，滿足消費者的便利購物需求。
4、策劃方案要切實可行
商業地產開發商要立足市場需求，科學合理的編寫策劃方案，使得策劃方案能夠體現項目開發的必要性和可行性，同時也能體現項目規劃的合理性和多樣性。
參考文獻
[1] 賈世軍.房地產項目策劃[M].高等教育出版社，2004
[2] 趙陽. 我國商業地產發展的問題與對策[J].建筑經濟，2004（4）：78-80
在過去的一年，《保障性住房目標責任書》《商品房銷售明碼標價規定》、宏觀“貨幣從緊”、“限價令”、“限購令”、“保障房建設”、“十二五”規劃、中央經濟工作會議、“老房貸套上新利率”、“房產稅”等等一系列政策措施席卷而來，在此調控大潮中，房地產業內外爭論不休，褒貶不一，中國房地產市場經歷了最嚴厲、最飽受爭議的2011調控年。
在經過系列調控之后，房地產住宅市場成交量一路下行，許多房地產投資商開始看好商業地產，紛紛轉移陣地。“轉戰商業地產”似乎成為2011年國內眾多一線住宅開發商的集體舞，連一貫以標準化住宅開發而著稱的地產龍頭萬科，也未能免俗。
2011年下半年，商業地產的投資優勢從眾多投資產品中凸顯出來，也為不斷降溫的房地產市場帶來了一絲暖意。那么，商業地產既然再次成為開發商眼中的香餑餑，是否可以表明，在當前形勢下，商業地產就是房地產行業的避風港呢？龍年之際，南昌的商業地產將呈現一個什么樣的態勢？2012年，南昌商業地產又能否出現“龍抬頭”？讓我們一起回顧和展望一下2011年和2012年的商業地產市場。
回顧2011年 商業地產的時代
《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發商都進入商業地產，整個行業處于大發展和的時代。
2011年7月，萬科旗下深圳公司推出“萬科廣場”購物中心品牌、“萬科大廈”寫字樓品牌和“萬科紅”社區商業品牌三大商業地產產品線，正式宣告萬科進軍商業地產由虛轉實。萬科集團總裁郁亮去年還數次公開表示，未來5年，萬科在商業地產領域的投資比例將提高到整體業務的20%。而在萬科之前，保利地產(600048，股吧)、中海地產等昔日傳統住宅開發商，也紛紛矚目商業地產，高調增持商業地產投資比重。
作為商業地產龍頭企業萬達集團的拳頭投資產品“紅谷灘萬達廣場SOHO公寓”，在去年限購令后，便以不限購、不限貸等優勢，成為眾多投資者的投資首選。并以開盤當天全面售罄的銷售盛況在南昌盛極一時。江西本土第一品牌開發商恒茂地產去年推出的城市綜合體恒茂夢時代廣場精裝SOHO，同樣一經推出便成為了投資者的香餑餑。事實上，除了排名前20名的開發企業，其他有實力開發商也開始關注商業地產。目前商業領域的各種業態，如百貨、購物、超市、家居、家電、餐飲等經營者，都有直接涉足商業地產開發的。
展望2012年 商業地產迎來投資浪潮
對于2012年房地產，有業內人士認為，2012年房地產業仍屬于國家為經濟放緩做貢獻，為國家調控GDP走勢的杠桿之一。房地產行業2012“崩盤”之說的確有點過了，畢竟往年一個地方政府的財政收入有60%來自于房地產行業，政策也不會容許房地產行業崩盤。降，從目前市場態勢看來，可能性較大。專家預測，2012第一季度房地產市場將出現深度調整，明年上半年是價格的實質回歸，下半年是心理的合理回歸。
對于2012年商業地產能否延續2011年的火爆，大部分業內人士還是很看好商業地產。中國指數研究院常務院長黃瑜樂觀地指出，“未來一年，商業地產無論企業還是個人投資，都是很好的機會。”
在住宅開發商集體轉“商”的沖動下，2012年伊始，商業地產逐步迎來新一輪“大干快上”的投資浪潮。國家統計局公布的數據顯示，2010年商業營業用房銷售額同比增長46.3%，2011年上半年，商業營業用房銷售額同比增長18.6%，保持著快速高昂的發展勢頭。從數據上來看，當前形成的這股商業潮流，是有根據的。
有業內人士分析認為，全球前15名的房地產商大部分都擁有較多商業地產。多家地產公司持有商業物業的比例占總資產的60%～100%不等；香港一些房地產公司投資性物業的比例也達60%～85%。而我國房地產開發商的物業主要都是住宅開發。因此，從全球趨勢來看，商業地產將會被逐漸重視，更多的資金會投入到商業地產中。也有人預言，2012年資本流向很可能向商業地產繼續集中。
按照目前城市化的進程，每年大約有1500萬~2500萬人進入城市，成為新的城市人口。這些至少每年要增加商業地產需求1500萬到2000萬平方米，而且在不斷地推進不斷地增加，這給商業地產帶來巨大前景。“十二五”規劃也把擴大內需放在首位，就是要提高消費能力。有專家預測，中國可能在“十二五”規劃末期超越美國，成為世界第一大消費市場。
而目前國內商業地產的整體持有率還不足5%，離20%的期望值很遠。因此，商業地產還有一個較大的發展空間。前文也已提到，全球前15名的房地產商大部分都擁有較多商業地產。而我國房地產開發商的物業主要都是住宅開發。那么，更多的資金會投入到商業地產顯然已是大勢所趨。
但投資者也應該了解的一點是，雖然房地產市場調整對商業地產影響較小是一種共識，但存在的風險不容忽視。
目前形式下，商業地產并不是房地產行業的避風港，因此也不可能成為開發商的救命稻草。當然，對于個人投資者而言，考慮地段好或有發展潛力的寫字樓或低價商鋪勝算更大。
受樓市調控影響，目前商業地產市場的過熱現象，使融資環境持續惡化，這對新近轉型做商業地產的開發商將面臨考驗，這也意味著，眾多中國小開發企業轉型商業地產必須謹慎，而對一些運作管理經驗成熟的企業，將會迎來整合機會。（據《江南都市報》）
布局商業地產 房企強勢推進
2011年出臺的限購令將很多投資者隔在了房地產市場之外。大家本以為只有一年期限的“限購”在2012年就能夠解禁，但沒想到政策延續，讓更多的投資者不得不將目光再次集中到了商業地產上。
商業地產占大型房企業績半壁江山，今年房企繼續推進商業地產項目意圖明顯，專家警示泡沫風險。有跡象表明，2012年開發商布局商業地產以求助推其業績的意圖明顯。
商業地產為業績兜底
在住宅市場受到限購影響之際，商業地產為房企去年的銷售業績提供較大支撐。
目前，合景泰富宣布其投資興建的廣州首家國際高端品牌度假酒店花都合景喜來登度假酒店正式營運，這是繼該公司在廣州開發東圃合景福朋喜來登酒店以及珠江新城W酒店之后的第三家酒店業務，顯示其不斷加速推進酒店業務，支撐業績。
與合景泰富一樣，調控政策作用下，鑒于住宅市場疲軟，不少開發商通過投資和出售商用物業，加速資金的回籠。
越秀地產日前公布的2011年業績顯示，在其90億元的銷售業績中，商業地產超一半。而廣州保利今年銷售100億，五成貢獻來自商業地產部分。
而一直專注于住宅地產的萬科，去年也走起“商住二八分”的產品策略，即20％的開發項目是商業物業。涉足商業地產，成為萬科產品新戰略的重要變化。通過直接拿地、收購項目等途徑，萬科投入大約260億元開發商業地產。
再以合景泰富為例，2011年上半年，收入51.42億元，其中酒店營運收入為約人民幣3400萬元，較上年同期增長53.8%。而2011年底，珠江新城公寓項目“天鑾”坐收21.08億元，及時為合景全年業績“兜了底”。
而保利、富力、合生、合景、珠江去年也都在商業地產投入相當多的精力。
調控逼商業地產提速
大房企轉向商業地產，并非完全是受到了政策的影響，其實早兩年已出現。但無可否認的是，樓市調控使這一轉變步伐瞬間提速。
在地產市場疲軟的寒冬里，商業地產像一枝梅花“凌寒獨自開”。2011年，廣州寫字樓價格終于擺脫長年“商住倒掛”的陰影，甲級寫字樓最高報價達4萬元/。
據戴德梁行統計，過去一年廣州寫字樓總的吸納量達到30.4萬平米，幾近歷史最高值。而2011年廣州甲級寫字樓租金在中心區域已經漲至133元/，已接近2008年最高水平時的135元/。
據國家統計局的數據，2011年1-11月商業及辦公樓銷售面積和均價都呈10%以上增長。辦公樓銷售額整體增長20%，商業用房銷售額增長30%。
謹防滯銷風險
“未來一年，商業地產無論企業還是個人投資，都是很好的機會。”中國指數研究院院長黃瑜表示。而世聯地產董事長陳勁松日前也認為，2012年市場的亮點依舊在商業地產。
去年銷售業績得益于商業物業銷售的大幅增長，越秀地產副總經理朱晨日前透露，2012年，越秀仍將采用住宅和商用物業的組合拳來應對調控，在商業地產上會著重打造航母型、高品質的商業項目，今年銷售目標還會有所增長。
而保利計劃更將商業地產的投資比例逐步增大到總投資的30%。按保利地產的“十二五”規劃，到2015年將持有的商業地產規模提升至總資產的10%，一年的營業收入計劃達到20億元－25億元。
有專家提醒，雖然2012年商業地產整體將繼續上漲，但期望短時間內追逐超額利潤顯然不現實，因為商業地產的投資線和回報期都比較長。如果供應量超過市場的消化能力，最直接的后果就是商業地產項目的滯銷和堆積，最終仍然考驗開發商的資金承受能力。
商業地產是不是下一個泡沫？
房企紛紛轉向商業地產，是否醞釀著新一輪的泡沫？事實上，這并非杞人憂天。在中國銀監會去年八月召開的2011年年中工作會議上，銀監會主席劉明康公開表示，要對商業地產和二三線城市房地產風險保持“關注和警覺”。這是銀監會首次在內部全體會議上對商業地產貸款提出風險警示。
大連萬達集團董事長王健林此前也曾表示，商業地產轉型已經錯過最好時期。他認為，現在轉型商業地產的開發商存在的問題是，以前主動轉型的好時機并沒有抓住，現在因為住宅受限而一哄而上被動轉型，勝算機會并不大。
住宅地產下滑 商業地產將迎來銷售春天
統計數據顯示，截至2011年12月25日，我國20個一、二線城市成交量合計為137.5萬套，相比2010年全年少了23萬套。從2011年部分地產的銷售數據上看，商業地產都占據了半壁江山。有業內人士預測，在全國范圍內，2012年商業地產將搶占住宅地產的投資地位，成為很多家庭投資的首選。
從地產企業角度來看，很多公司在早些年就開始進入商業地產項目，但是都沒有太好的收益。而今天，很多公司已經開始慶幸，當年提前進入商業地產項目，為今天打下了良好的基礎。他們用"恰好牢牢把握住了機會"來描繪現階段的商業地產。
收益大風險也大 投資要慎之又慎
商業地產到手后，如果其項目運作方能夠如期運作成功，投資者僅靠租金一項，就可以得到豐厚的收益。按照頭三年"6%、7%、8%"的回報率，真可以說得上是"一個商鋪管三代人吃喝"。不過，同樣也有業內人士指出，商業地產投資必須謹慎又謹慎。它與住宅不一樣，如果一旦眼光不準，或者項目運作失敗，投資者將有可能損失慘重。
就有這樣一個例子可以給想盲目沖進商業領域的投資者敲一個警鐘。位于東莞萬江的商業地產項目華南MALL城，即是失敗的例子。
資料顯示，華南城MALL是由北大資源集團成員機構東莞三元盈暉投資發展有限公司投資的全球超大型商業地產項目，也是中國首個集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化、運動七大特色主題區的超大型主題式購物公園，主要面向珠三角地區市場。
據悉，華南城MALL其商業面積40多萬平方米，總投資超過了25億元。華南城MALL試圖將家具、餐飲、大型游樂、電器等眾多業態糅合在一起。
那個位置不錯，但不適合這么大的體量。所以現在都還沒有做起來，主要是因為規劃不合理。所以進軍商業地產還需要小心謹慎才可以。（據搜房網）
收購兼并來臨
隨著消費力提升，商業地產空間擁有不可限量的增長，表面看來這并沒有錯，但市場巨大不等于沒有陷阱。
當各方在熱烈議論2012年春節期間住宅市場的慘淡行情時，很少有人注意到，商辦市場的行情更加慘淡。而至少從去年12月開始，京滬穗深四大城市寫字樓市場銷售價格出現了全面下跌。
“國內許多地區的商辦市場還處于發展的初期，必將經歷市場分化的階段。二三線城市雖然擁有更具想象的空間，但踩到地雷的概率也更高。”陽光新業地產股份有限公司副總裁吳堯向本報記者直言，近幾年興起的這波商業地產投資，2012年或許會是一個“分水嶺”――這波商業地產的爭奪戰將勝負漸分，存在問題的項目會加速暴露，隨之收購兼并也將快速升溫。
不過，包括吳堯在內的大部分受訪業內人士均認為“商辦市場目前依然值得繼續投入”。
商業地產頹勢初現？
上海搜房網數據監控中心統計顯示，上周上海全市寫字樓成交5套、2505平米，環比前一周分別下跌90.9%和53.2%。春節期間上海商鋪、寫字樓的成交量也是深度下跌。
春節假期的特殊性和相對較短周期內的市場成交特點，也許并不直接說明相應市場的真正走勢。不過，結合2011年底期間更長時間段內商辦市場的走勢卻不難發現，多個城市春節期間商辦成交的慘淡并非突然出現，而是前段行情的延續。
中原集團研究中心監測數據顯示，2011年12月，一線城市寫字樓市場供求回升，供應量和銷售量均達到年內的第二高位，但受價格持續高位及年底投資放緩等因素的影響，寫字樓銷售價格在當年最后一個月全面下跌。同時，京穗深租金下調，二線城市租金則依然穩中有升。
中原集團研究中心經理季峰認為，12月價格出現調整主要有兩方面因素，2011年六大城市寫字樓價格全年平均漲幅超過15%，短期面臨調整壓力；臨近年關，國內外經濟形勢并不明朗，投資者開始放緩投資節奏，寫字樓價格相應高位盤整。
同時，火熱全年的商辦土地市場，降溫跡象盡顯。統計顯示，剛剛過去的 1月，上海成交經營性地塊數僅6幅，其中4幅商辦用地全部以底價成交，其中3幅位于閔行莘莊、七寶商務區的樓板價均在6500元/平米左右。而2011年2月莘莊商務區內1幅地塊成交樓板價達11129元/平米。同策咨詢研究中心分析師許之靜認為，房地產信貸緊縮政策，令開發商很難投入大資金購入商辦土地。
商辦開發企業的銷售策略也在悄然調整。2012年1月份上海174個在售寫字樓報價統計數據顯示，截至2012年1月31日，上海2012年1月共有27個寫字樓項目報價發生變動，報價下調的在售寫字樓項目明顯多于上漲項目。
不少業內人士擔憂，商辦市場近幾年的火爆，是否已悄然面臨高峰回落的態勢？
吳堯坦言，一些商業地產商日益出現發展的瓶頸。“特別是2008年前后才開始大舉進軍商業地產領域的企業，至少面臨著兩個瓶頸。首先是資本，緊縮信貸政策同樣影響到商業地產商；其次是人才，商業物業的迅速增加和競爭的加劇，落后的管理團隊開始疲于應付。”
不過吳堯認為，市場整體依然會繼續向上，尤其是優勢大企業，還會對商業地產追加投資，同時被淘汰者將加速出現，這是一個必然過程。
商業地產大戰2012 收購兼并來臨
高力國際華東及西南區暨中國物業投資服務董事總經理翁琳向本報表示，整個住宅市場可能會在今年出現15%-20%的回落，而商業地產，尤其是商鋪，投資回報率較高，未來將會有越來越多的投資者加大對零售物業的興趣。
高力國際最新《2011年第四季度上海零售物業市場研究報告》顯示，2011年第四季度上海投資市場表現十分活躍，寫字樓大宗交易頻現。
“大宗交易背后是商辦市場的易手，2012年開始，國內主要市場的商辦物業換手率將明顯增加。”吳堯預測。
吳堯的這一判斷與多家國際知名房地產服務商的認識一致。高緯環球中國區投資部董事葉成宇表示，在商業地產領域，位于核心位置的成熟有租金收入的物業是大多數投資客戶的首選，二三線城市購物中心等零售物業也將是機構客戶密切關注的收購對象。預計2012年將是房地產開發商的整合年和并購年，是許多房地產項目公司的“2012”。
吳堯還表示，在2012年興起的這波商辦物業換手熱潮中，至少有兩個節點會出現接盤的主力。首先是港資及各類外資將趁機收購，加大投資；其次則是國內各類資本通過資本創新進軍商業地產領域，例如中小資本通過基金等模式參與到商業地產的收購中。
換手率增加的背后，是市場風險的增加。
內容摘要：在激烈的市場競爭中，如何提高商業地產項目的核心競爭力是一個重要問題。本文基于價值鏈理論的基本原理，結合商業地產的實際情況，提出應以開發企業為主導，從招商能力、項目研發能力、運營能力、資本運作能力和資源整合能力幾個方面打造商業地產的核心競爭力。
關鍵詞：商業地產 價值鏈 核心競爭力
商業地產是“商業房地產”的簡稱，是指用于商業服務業經營用途的物業形式，包括餐飲、零售、健身、娛樂、休閑等用途的房地產，從經營模式、用途和功能等方面區別于普通住宅、公寓、工業廠房等房地產形式。由于商業地產價值的成長性和收益的穩定性，我國商業地產開發熱度一直不減，更多企業將會加入商業地產開發的行列，市場競爭將更加激烈和殘酷。因此，研究在激烈的市場競爭中如何提高商業地產項目的核心競爭力，為價值鏈上的開發商、投資商、運營商、經營者及消費者創造共同的價值，以實現商業地產的保值增值及利益各方的共贏極具理論意義和現實意義。
商業地產價值鏈
（一）價值鏈內涵
價值鏈是戰略學家邁克爾•波特在《競爭優勢》一書中提出的概念，他把企業內、外價值增加的活動分為基本活動和支持性活動，基本活動涉及企業生產、銷售、進料后勤、發貨后勤和售后服務，支持性活動涉及人事、財務、計劃、研究與開發、采購等。這些互不相同但又相互關聯的生產經營活動，構成了一個創造價值的動態過程，即價值鏈。
在經濟活動中價值鏈無處不在，上下游企業與企業之間存在著外部價值鏈，企業內部各組織單元之間也構成了企業內部的價值鏈。價值鏈上每一項創造價值的活動都會對企業最終能夠實現多大的價值造成影響，企業需要把各項價值活動有機地整合起來，使每個環節的價值都能得以實現，企業的總價值才能最終得以實現。
商業地產開發與運營過程中相關的價值主體比較多，本文將開發商、投資者、運營商等五個主體界定為商業地產的核心利益相關者，只探討外部價值鏈環節，并著力分析外部價值主體的訴求與價值關注點，內部價值鏈不屬于本文研究的內容。
（二）商業地產價值鏈
價值創造的過程是一系列利益相關主體的增值活動過程，商業地產價值增值活動的主體主要有開發商―投資商―運營商―經營者―消費者等，通過協同投入資源，承擔著項目開發、資金融通、商業營運與經營、消費等不同職能，在開發和營運過程中逐環節實現知識、資本和服務的增值，進而形成了商業地產的價值鏈。在這幾個主體中，開發商可能兼為投資商和運營商，經營者可能為多個或一個，如此則簡約優化了主體和商業地產價值鏈。
具體而言，從開發商到投資者，再到經營者與最終消費者，實現了資產和房屋物權的一步步轉移，反方向來看，在消費者得到實惠的同時，為經營者創造了價值，經營者有了營業收入則為投資者帶來了租金回報，為運營商帶來了管理酬金，有價值的商業地產才值得開發投資，投資者又為開發商實現了開發利潤，這樣在物權轉移的過程中，也實現了價值的轉移，從而構成了一條完整的商業地產價值鏈。因此，為實現項目的總體價值，商業地產開發商須從總體上考慮地產與商業，開發與運營各環節的價值活動，任何一個環節出了問題都會影響價值的流轉，進而影響各方利益的實現。
商業地產包含了商業與地產兩大要素，商業運營需以消費者價值為中心來進行設計，而地產開發則以開發商為主導來得以實施，因此商業地產價值鏈應從消費者價值角度出發，在分析辨別各價值環節利益訴求異同的基礎上，在開發商主導下構建能夠讓參與各方獲益的價值創造和分配鏈。
1.開發商價值。商業地產開發涉及商業項目的規劃、設計、招商、銷售、建設、運營管理等諸多價值活動，對于開發商而言，會特別關注的是開發初項目地塊的價值與項目開發后實現的價值，這主要受項目所在地的自然環境、建筑規劃、交通條件與人流基礎所影響。為了更好的實現開發價值，開發商會重點關注項目的售價與租金水平、租售成交比例，以及宏觀經濟的發展狀況及區域的市場容量等要素。
2.投資者價值。投資者在作出投資決策時希望取得的價值包括租金收益、規避風險收益、保值增值收益與降低成本收益等，希望投資能具有低風險、高收益、高增值預期的特點。為了更好的實現投資價值，投資者會重點關注投資地區的商業地產發展情況、項目的市場定位、商業運營模式、商鋪的增值潛力等要素，選擇有價值的投資目標進行投資。
3.運營商價值。為了更好地對商業物業進行經營管理，開發商通常會委托專業運營管理公司進行專業化運作，專業公司具備運營經驗、品牌資本、人才、供應商網絡、招商能力等優勢。管理公司可通過運營和管理獲取租金收入，還可獲取市場管理費或廣告費，其會重點關注開發商、投資商的經驗與實力，項目的商業規劃、市場經營環境等要素。
4.經營者價值。經營者會參考同類地段的租金水平，并結合自己的盈利預期選擇物業所有者或與其委托的運營商簽訂租賃合同，然后開展經營，經營內容不同決策也會不同。經營者價值取決于自身項目的盈利能力與所在商圈的發展空間，經營者會重點關注開發商的實力、商業模式、營銷環境、商鋪位置與租金等。
5.消費者價值。消費者位于價值鏈的末端，是最終的被服務者，他們對商業地產項目的支持與否決定了項目的升值空間。消費者的價值來源于可支配收入的提高和消費成本的降低兩方面。在可支配收入不變的情況下消費者的價值就取決于消費成本，消費成本主要體現在消費的便利性和低成本性上。此外，消費者還會關注品牌、消費的休閑性、個等因素。
綜上所述，整合上述開發商、投資者、運營商、經營者及消費者的價值追求，才能成功開發商業項目，并最終形成項目良性運營，各方互為依存、共同受益和諧共贏的良好局面。
核心競爭力與價值鏈
核心競爭力概念由美國經濟學家哈默和普拉哈拉德首先提出：“就短期而言，公司產品的質量和性能決定了公司的競爭力，但長期而言起決定作用的是公司的核心競爭力”。麥肯錫公司認為，核心競爭力是指某一組織內部一系列互補的知識和技能的結合，它具有使一項或多項業務達到競爭領域一流水平并具有明顯優勢的能力。事實上，在競爭環境中從根本上制約并決定企業自身生存、持續發展和擁有持久競爭優勢的能力就是核心競爭力。
價值鏈與核心競爭力是兩個密切聯系的概念，價值鏈是企業從研發、設計、生產、銷售及售后服務活動一系列參與價值分配與創造的全過程，而核心競爭力存在于價值活動的某一個或幾個核心環節中，是企業在這些環節優于競爭對手的能力，它可以表現為研發設計能力、資本運作能力、管理能力或營銷能力等，還可以表現為適應外部環境的能力。企業可以在價值活動的各環節發揮核心競爭力，為企業贏得競爭優勢并帶來超額利潤。價值鏈管理的本質就是降低企業組織的經營成本，優化核心業務流程，提升企業的市場競爭力。
基于價值鏈理論打造商業地產的核心競爭力
結合核心競爭力的概念，本文商業地產項目的核心競爭力是指項目開發及運營過程中多方面知識與技能的有機融合，是商業地產企業對各種資源的整合能力，是在特定經營環境中的競爭優勢和能力的合力。根據對商業地產價值創造各個環節的分析，筆者認為應以開發企業為主導，以招商能力、項目研發能力、運營能力、資本運作能力和資源整合能力幾個方面為重點打造商業地產的核心競爭力。
（一）招商能力
如何將有競爭力的商家和商品引入開發項目，是商業地產開發需要思考的一個重要問題，目前，我國商業地產開發和投資速度遠遠大于商家(主力店和品牌）的開店計劃，很多開發商和投資者都面臨招商瓶頸和同質化競爭的困境，如何招商就顯得特別重要。招商需要系統策劃，統籌運作，一般在項目運作之前，開發商應就需要什么樣的合作伙伴、給予對方什么利益、如何才能實現價值最大化等問題系統籌劃，形成一整套方案。“主力搭架構，專賣成特色，常規獲利潤”是招商的基本原理，招商的第一序列是主力商家，第二序列是有特色的商家，在上述序列完成之后，其他常規店的招商問題就會迎刃而解。解決了招商問題，就為項目運營打下了基礎，也為實現開發商、投資者和經營者的價值奠定了共同的基礎。
（二）項目研發設計能力
這項能力主要體現在開發商進行市場調研、項目策劃、建筑與商業設計這幾個價值環節上，這幾個環節決定了項目的發展方向與運營的成敗。商業地產開發商在項目開發前就應開展與項目有關的各類商業調研，科學選址、合理定位，然后根據空間和業態組合需要進行建筑設計，打造差異化的地產項目。前瞻性的做好項目研發設計，能使項目既能滿足當前的市場需求，又符合未來市場的變化趨勢。對于消費者而言，商業環境舒適便利，項目具有良好的可接近性，消費者因此而節省的部分費用將會轉化為商品的價格和購買量，進而間接的轉化成投資者和開發商的利潤。
（三）運營能力
商業運營是商業地產的核心內容，也是資本產生回報的源泉，離開了運營，項目的盈利就無從談起。商業運營需要融合開發商及開發商委托的專業運營管理者、投資者及經營者各方的力量與智慧，在項目規劃、設計及招商的全過程中，應以消費者價值為導向，考慮項目后期運營的需要，以持續經營的基本規律為標準，在全過程中對企業內外資源進行有效的整合。具體而言，項目運營包括樹立項目品牌，適時調整租戶和運營項目以適應市場需求，現場和物業管理、設施設備維護等內容。正是通過商業運營這個載體，經營者和消費者的價值才得以實現，也會形成開發商、投資者、運營商、經營者和消費者這一共生互動價值鏈體系。
（四）資本運作能力
從價值環節上看，不論是開發商，還是投資者與經營者，足夠的資金實力對其都是至關重要的。由于商業項目投資巨大，投資回收期長，只有當開發商擁有的充足資金實力與資本運作能力時，建設與運營才能保持較高的水準，因而資本運作能力對于商業地產開發商而言具有特別意義。發行股票與債券是資金融通的一種重要方式，但是對于大多數開發商而言，銀行融資才是最主要的方式。針對商業地產投資的特點，銀行等金融機構應對優質商業地產采取傾斜性政策，設計和推出相應的中長期貸款品種滿足商業項目的需要。只有解決了資金的問題，才能從根本上解決商業地產在整體招商和運營管理等方面的一系列問題，從而保證商業地產資產價值的最大化。
（五）資源整合能力
從商業地產價值鏈構成要素來看，開發企業只是一個各類資源的整合者，消費者最終面對的其實是一個資源整合的結果。開發商作為價值鏈的主導者，其核心競爭力綜合表現在對價值鏈各環節相關資源的整合能力上，一個商業地產開發商如果缺乏對有關社會關系、資源與活動的重視和整合，即使由于某些因素而獲得了暫時的成功，也不能保證其項目能得以可持續發展。
結論
綜上所述，高速發展的大背景下，商業地產有著巨大的發展空間，但是其中必然有很多項目要經歷種種考驗，而這些考驗將伴隨著商業地產的發展而長期存在，因而提高商業地產的核心競爭力就顯得十分重要與急迫。本文從五個方面提出了提高商業地產核心競爭力的途徑，以期通過這幾方面的努力，實現房地產價值與商業價值的均衡分配，促進商業地產的持續健康發展。
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內容摘要:商業地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式,從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。商業地產是以“商業”為核心的地產開發價值鏈,受商業市場影響較大。本文分析了商業地產運營的影響因素,構建了商業地產價值活動模型,并探討了商業地產價值鏈的相互作用關系,以期對商業地產的運作與發展有所啟示。
關鍵詞:商業地產 價值鏈 相互作用關系
商業地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式,從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。2009年下半年以來,全國許多城市住宅價格屢創新高,但商業地產市場卻背道而馳,在空置率居高不下的情況下,售價和租金都出現了較大幅度的下跌,部分城市甚至出現了“住商倒掛”現象。商業地產究竟是“商業”還是“地產”?商業地產的核心價值是什么?為什么商業地產如此脆弱?本文認為,商業地產就是以“商業”為核心的地產開發價值鏈,商業地產受商業市場影響較大。
商業地產運營的影響因素
2009年5月以來,住宅市場受中國經濟的復蘇與一定的剛性需求影響,銷售量與價格逐步上升,但商業地產大部分卻慘淡運營。商業地產運營的影響因素包括以下方面:
(一)商業市場萎縮導致商業地產運營受困
我國商業市場具有消費人群多而消費能力不強的特點,做大市場份額、拓展市場空間是商業市場發展的必然選擇。所以導致商業地產的開發量過大―“物業規模大,坪效不高”。
受2008年下半年爆發的金融危機影響,商業市場出現萎縮,同時龐大非優質的商業建筑體招商困難。在此形勢下,主力店幾乎成了所有商業開發商的救命草。而主力店又往往由一些國內外零售業知名企業擔當,它們在金融危機中也被波及。經濟泡沫破滅導致企業為繁榮時期的過度擴張付出慘痛代價。近期中國連鎖經營協會的《中國連鎖零售企業經營狀況分析報告》顯示,從2008年初到2009年第一季度,中國連鎖零售行業出現連續5個季度的增幅下滑。其他相關數據也證實,從2008年開始受金融危機影響,國際零售巨頭經營狀況不佳,資本擴張能力下降,導致發展動力不足,商業門店拓展計劃放慢。此后,國內外一些知名零售企業也開始調整開店計劃并進行裁員。另外,2009年以來國內外一些大的零售企業沒有披露新的開店動向,也開始悄悄地縮小開發規模要求,連鎖商業回歸理性,尤其在商業選址上表現出審慎姿態。
商業連鎖巨頭紛紛改變開店計劃影響到了商業地產領域。從微觀角度來看,商業零售企業的一切經營活動都離不開市場,與其他產業的區位相比,其最大的特點是區位的消費指向。商業區位論的理論基礎是德國地理學家克里斯特勒(Christaller)“中心地理論”中適用于零售商業的部分。因此,商業地產的開發必須站在商業運營的角度出發,尤其在選址方面要有分析數據支持。
(二)開發商的職業素養影響商業地產價值鏈
商業地產究竟是一個怎樣的價值鏈呢?美國的主流商業(零售)地產和商業管理行業,兼有零售渠道和地產的雙重特質,其核心就是一個把地產與商業有機整合的產業。也就是說商業地產=商業+地產。“地產”是指各種零售、餐飲、娛樂、休閑等經營用途的房地產的持有形式,而“商業”就是這些地產所承載的各種商業零售業態。商業地產價值鏈如圖1所示。
如果商業地產開發商缺乏對商業流通市場的駕馭能力及行業水平,缺乏企業家的責任感與道德素養,那么商業地產將會走向危險的境地,從而影響整個行業的經濟鏈。現在很多商業開發商不是去考慮商業項目給后續投資經營者帶來的價值與持久經營能力,而是能賣則賣,能租則租,兩者不行就逃跑。商業地產的形成是以商業為核心的價值鏈,在這個價值鏈中每一個價值相關者都必須引起開發商的關注,如果用開發住宅的思路去開發商業地產除非在瘋狂不理性的市場背景下才能暫時得逞,但災難始終難以避免,因為這個代價很有可能讓商業物業投資者來承受。商業物業的投資失敗將會導致商業市場的恐慌,僥幸的商業地產開發商也就只有收割型利潤了,因為價值鏈的相關者不會輕易第二次上當。
(三)商業地產承擔的價值體系過高給項目運營增壓
在市場不規范與經濟不穩定的狀況下,商業地產承擔的價值體系過高容易導致商業地產的失敗。商業地產與傳統住宅地產的區別較大。一個商鋪承擔很多賺取利潤的要求和環節:開發商要有開發利潤;投資商要有投資利潤;經營者也要賺取營業利潤,如此層層加碼,商品的銷售成本扶搖直上,從而使商品失去了市場競爭力,導致人氣低落,最終拖垮整個市場,使商業地產項目失去長期經營價值。由于商業的經營環境、消費市場及其商業地產市場自身原因,金融危機不良因素開始層層傳導,最直接的打擊是商業物業的產租水平下降;而由于門店擴張速度減緩,導致商業物業的市場飽和程度進一步提高,需求量減少,商業物業供求關系更加失衡,租金定價主動權傾向承租方,所以租金水平總體呈下降趨勢。這就是目前很多城市商業地產呈現低迷狀態的原因之一。
商業地產價值活動模型構建
(一)商業地產價值活動階段
商業地產的價值活動模型一般分為四個階段,即項目調研階段、項目開發階段、招商同步運營階段、策劃推進階段。
1.項目調研階段。商業地產的前期調研是非常關鍵的程序,所考慮的因素決定后期經營的成敗,調研所解決的問題必須考慮項目資源優勢及資本、商業環境、人力資源條件等是否匹配。在調研中尤其要關注商業環境。商業物業的房地產開發中,商圈的飽和意味這個商圈內競爭白熱化,顧客被嚴重分流,資源的利用效能相對下降,經營環境欠佳,商業物業的收益減少,商業物業的價格也相應下降。測量商圈飽和度,使用比較廣泛的是飽和度指數,其公式為:
IRS=(C*RE)÷RF
其中:IRS為飽和度指數;C為顧客總數;RE為每一位顧客的平均購買額;RF為商圈內商場的營業面積。
2.項目開發階段。項目開發階段從項目的合理設計開始到建筑細節質量及商業合理功能區域的細節化布置等。項目的競爭優勢在于項目的特色優勢、成本優勢、環境及機會優勢。這些因素是商業物業租售價格高低的先決條件。
3.招商同步運營階段。商業項目招商的難易除了前面兩個階段以外,更決定于商業品牌與商業規模。一般而言,品牌知名度越高,商業魅力就越大。另外,商業規模也決定商業發展的空間與潛力,所以規模化商業體更能受到青睞。
4.策劃推進階段。商業地產的策劃是在商業地產投資初始階段必須考慮的因素,否則后續的商業運營將面臨癱瘓。筆者曾負責江蘇鎮江一個商業地產項目的總策劃,在調研中發現其中一個位于鎮江市主商業區的商業項目經營慘淡,經分析,該項目除了先天設計存在缺陷以外,更為關鍵的是沒有商業推手來包裝運營,以至于最后出現“前熱后冷”的局面。
(二)商業地產的價值活動過程
商業地產的價值活動過程一般分為三個過程,即項目構成過程、項目產生價值過程、價值分配過程。
1.項目構成過程。這個過程要求開發商錯位思考,也就是說開發商必須站在商業經營者角度來制造商業載體。同時該過程中銀行與投資方對項目認可與否直接影響項目能否成立。
2.項目產生價值過程。項目產生價值過程是一個專業的運營過程,對開發企業內部的人力資源要求較高,團隊的業務水平直接影響項目質量及其價值高低。這個過程能決定項目投資者的回報價值。
3.價值分配過程。價值分配過程其實是一個風險與價值的平衡過程。項目投資者除去項目成本獲取回報;銀行規避風險獲取利息回報;物業投資者及商業經營者靠租金及高營業額獲取報酬。支持性合作伙伴利益分配體現在項目經營后產生的價值利潤上面。只有商業項目經營成功,商業市場繁榮,各方才有回報價值。商業項目支持性合作伙伴利益分配如圖2所示。
商業地產價值鏈的相互作用關系
邁克爾•波特對生產性企業提出的“價值鏈分析法”,把企業內外價值增加的活動分為基本活動和支持性活動。商業地產的整個運作過程也一樣:基本活動包括商業地塊信息收集、商業市場調研、產品規劃設計、招商運營及后續策劃跟進等;支持性活動涉及人力、財務、計劃、研究與開發、價值關系等。上述基本活動和支持性活動構成了商業地產的價值鏈,這些真正創造價值的經營活動,就是價值鏈上的戰略環節。商業地產項目要保持的競爭優勢,實際上就是企業在價值鏈某些特定戰略環節上的優勢。運用價值鏈的分析方法確定核心競爭力,就是要求商業地產開發企業密切關注組織的資源狀態,要求開發企業決策者在價值鏈的關鍵環節上培養核心競爭力,以形成和鞏固企業在行業內的競爭優勢。商業地產項目的優勢既可以來源于價值活動所涉及市場范圍的調整,也可來源于合作伙伴之間的協調或合用價值鏈所帶來的最優化效益。
如果說純粹的商業關系追求的是同等價值,那么商業伙伴追求的是差異化價值,而同盟追求的才是共同價值。開發商、銀行或投資方、物業投資者、業態經營者之間的關系是微妙的,他們在合作之前雖然有著不同行業的特性,但共同的利益讓他們成為價值體系中的共同體,他們的方向是一致的,任何一個環節出現問題就意味著價值鏈面臨斷裂的危險,從而導致整個項目失敗。所以商業地產除了涉及的四個基本階段性活動以外,支持性合作伙伴也非常關鍵,他們之間具有價值鏈的相互作用關系。
結論
本文分析了商業地產的開發價值鏈及其價值模型,指出商業有商業的運營法則,地產有地產的操作模式,兩方面相互配合才能發揮最大效應。商業地產是商業與地產的結合,只有兩者配合,項目才能繁榮升值,價值鏈中的利益相關者才有長期的投資收益。但是目前商業地產開發商大多是傳統的住宅開發商,他們的著眼點在于商鋪的銷售,后續經營往往流于促進銷售的概念宣傳。而事實上,一個商業地產項目的成功與否,或者說一個投資行為的成功與否,關鍵在于項目的長期經營價值。而目前存在的最大問題是商業地產項目的開發和經營沒有形成一個系統性的因果關系。商業地產是一系列業態的集合,只有渡過艱難的市場培育期,才能實現可持續發展。
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關鍵詞：商業地產；經營模式；對策
中圖分類號：F2
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2012）04-0003-02
1 商業地產的定義
商業地產全稱是“商業房地產”。關于商業地產的定義，中國商業地產聯盟指出商業地產的概念有廣義、俠義之分。廣義的商業地產是指各種非生產性、非居住性物業，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業服務業經營場所等。俠義的商業地產概念是指用于商業服務業經營用途的物業形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等。
崔勝和認為：“商業地產同時具有商業和地產的雙重屬性”。而呂書斌認為:“商業地產是一個具有地產、商業與投資三重特性的綜合性行業，它兼有地產、商業和金融三方面的特性，既區別于單純的投資和商業，又有別于傳統意義上的房地產行業。”應該說，地產和商業是兩個基礎屬性，分別表示了硬件基礎和其所承載的功能，而投資則是一種衍生屬性，是由于商業地產所具有的一些特點使其成為了一種主流的投資標的。
近幾年來，商業地產成為房地產行業投資的熱點，但是商業地產是一個高利潤、高風險的行業，一方面是商業地產本身帶來的巨額利潤，另一方面是商業地產的巨大風險開始顯現，一大批商業地產項目成為死鋪，給投資者帶來巨大的損失。主要原因是由于商業地產在我國還是一個新生事物，行業開發運營的理論還未形成，項目運作不規范，許多開發商只看重短期利益，缺乏商業地產開發成熟的經營理念和模式。因此，急待探索和研究適合我國國情的商業地產開發經營模式，促進我國商業地產健康、穩定的發展。
2 我國商業地產主要經營模式的特點
隨著開發商對商業地產經營模式的重視，目前推向市場的許多商業地產項目也有很多模式，國內常見的模式基本有三種經營模式：純銷售模式、租售結合模式、只租不售模式。
2.1 純銷售模式
純銷售模式主要指在項目建成后，開發商通過直接全部出售給投資者及經營者，來回籠資金，開發商一般不涉及到后期的經營與開發管理。這種模式，一般對開發商的能力素質要求比較低，準入門檻也低，這樣開發商的資金財務壓力大大減輕，又可以快速回籠資金，并無需承擔后期開發運營的風險。這對資金不是很雄厚的開發商來說是個很好的選擇。
但是，這種模式有其致命的缺點。第一，對于投資者及經營者，產權出售，使一個完整的商業設施的所有權及經營權被分割，其整體的投資價值受到影響，不利于后期的開發。第二，投資者各自為政，自身調節能力不足，經營混亂，后期經營出現困境，最后導致投資者及經營者投資都受損。第三，這種快建快售的模式，對于整個項目難以有大的價值升值空間，不利于開發商持續發展。
因為，受到自由資金和融資渠道的限制，以及開發商自身經營模式的因素影響，此類模式在現階段仍是我國中小開發商的重要選擇。這類模式一般開發一些專業性較強的商業街或者專業批發市場。
2.2 租售結合模式
租售結合模式一般分為兩種：訂單模式和售后返租模式。
2.2.1 訂單模式
訂單模式就是指開發商在開發商業地產之前，與知名商業企業結成戰略聯盟，房地產商在受讓土地后，規劃前，充分考慮項目商圈的市場需求，并和與其想適應的一家或若干家商業企業確定合作關系，在開發過程中，讓這些企業參與相關的規劃工作，最終使整個開發經營在投資估算、商圈分析、市場定位、業態組合、經營收益與風險控制等多方面更合理、更科學。
在國內，萬達集團首創“訂單模式”一直為業內所稱道，萬達集團與眾多國際國內一流的主力店商家簽訂聯合發展協議，共同選址、約定信息共享等雙方的權利與義務。
訂單模式相比較其他模式有其自有的優勢；第一，強強聯合，通過各種品牌組合，整合開發商家與商家的資源，產生經營優勢，降低了市場研判失誤的風險，增加了投資者的投資信心。這種組合可以減少資源的浪費，使房地產企業資源效用最大化。第二，開發前已經確定了商場入住商戶，避免了因為項目竣工后，后期規劃的原因出現改造現象。第三，發更具有科學性、全局性，使資金使用更近充分合理。
但是，訂單模式也存在其劣勢。
首先，商圈所在區域經濟發展的變化，業態的變化及設施的改變都會導致原先地產商與商業企業的規劃出現調整，相應的原設計的業態組合將會出現變化。
再者，聯盟伙伴之間的不可預測性的變化，由于其經營狀況的不可預測性，在其合作過程中，聯盟伙伴很可能會退出合作或無法履約，導致關系改變。
第三，未來主力店與非主力店之間的矛盾，主力店和非主力店與開發商之間的矛盾，例如租金，規劃的要求，商場的布局等矛盾都有可能使整體利益受到影響。
2.2.2 售后返租模式
售后返租，是指房地產開發商為了促進銷售，銷售產權式商鋪時，與買家約定，在出售后一定年限內，由買家把經營權交出由房地產商行使，開發商承諾每年給與一定的固定租金給買家。通常將大的商鋪物業分割成小塊，單價較低，回報往往比較誘人。這種經營模式在上世紀六七十年代出現于美國，后流行于日本、香港等國家和地區。該模式在上述一些國家和地區的成功經驗表明，如果房地產市場發育比較成熟、開發商的社會信譽度高，也會實現開發商與業主雙贏的局面。
這種模式的優勢在于：第一，能夠快速回籠資金，企業可在這種模式下，迅速回籠資金，獲得利潤。開發商將商鋪分割出售，利用返租來吸引中小商戶，從而能夠快速套現，緩解自己的資金壓力。第二，投資回報預期比較高，這種返租模式能夠使投資者在包租期內獲得穩定的投資回報，而且風險非常小。另外，由于這種商鋪已被產權分割的較小，每個單元的商鋪價格不是很高，投資門檻低，吸引了更多的投資者投資。第三，由于經營者自負盈虧，無論經營者是誰，都要負擔租金回報的責任。因此經營者必須細心經營，才能夠發展下去，或者更大的利潤。
這種模式也有其風險：一是承租經營風險。商場如戰場，如果承租經營商在承租期未滿之前，因經營不善或其它原因，難以為繼或者提前撤租，便難以向發展商如期支付租金，發展商是不可能長期倒貼租金給投資者的。二是發展商的信譽風險。發展商在采用售后返租方式銷售完成某項目后，必將繼續進行另外項目的開發，如若因投資失敗或者經營不善，導致發展商出現嚴重危機，將直接危及發展商與投資者原來所簽合約的履行，特別是返租期滿后能否原價回購變數多多。
2.3 只租不售模式
只租不售模式，即在物業建成后形成獨立產權，通過招商合作，以租金作為主要收入來源的運營模式，有利于統一的經營與管理。只租不售經營模式就是指商業地產開發商在項目建成之后，通過出租經營，增加商業的物業附加值，通過租金及地價的提高，來獲得利潤。這種只租不售模式是商業地產發展到較為成熟階段的必然產物，在歐美國家采用較多，是國際商業地產的主流經營模式。
這種模式主要優點在于:首先，其產權關系明確，簡單，合作容易，有利于吸引政府及大眾的關注，獲得極大的顧客群；再者，推廣品牌的費用比較低，而國內外大型商業公司的進駐，帶來其先進的商業地產經驗，從而能投快速提升自身的價值，而其穩定的租金收入也為開發商提供了足夠的資金回流，增強其融資能力；第三，專業的管理團隊能夠熟練制定商業的總體規劃、資源的整合利用，進行統一的招商管理，大大提高了商業地產成功的可能性。
而這種模式的運營有其必要的條件：第一，必須有雄厚的資金做支撐。因為，商業地產的成熟需要幾年的培育期，在此期間，開發商沒有大量的自有資金是難以采用只租不售的方式進行開發的。通過短期的銀行貸款資金進行長期的商業地產開發，將會帶來巨大的財務風險。第二，開發商要具有專業的商業運營管理經驗和專業的商業人才隊伍。這種模式從前期的規劃到后期的經營管理，這都需要專業的經營運營公司來運營。
3 我國商業地產運營過程中的問題
3.1 商業地產前期開發定位模糊，運營模式不足。
一個成功的商業地產項目，首先要在定位有個明確的目標。而廣大開發商還是單純的按照住宅項目進行開發，導致在商業運營模式選擇上不能符合所開發的項目。
商業地產包含的產品類型種類繁多。從大型的購物中心到百貨店、便利店以及各種臨街商鋪等。其商業業態和產品型式的差異，決定了開發理念和開發模式的差異。
3.2 商業地產融資渠道不足
我國商業地產融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。而住宅的開發周期一般在3-5年，而完整的商業地產項目則需要5-8年，投資回收期在7-10年。而且，我國商業地產對銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業地產自籌資金只占到位資金的30%-50%左右。這樣開發商的資金鏈比較長，需要的貸款也比較高，對開發商的融資能力是個嚴峻的考驗。
3.3 商業地產運營的專業人才和團隊不足
商業地產的高額回報率，吸引開發商從住宅開發商或其他行業轉變而來，沒有專業的商業地產知識和專業人才團隊，對于項目的開發一般是根據以往住宅開發的經驗和國外、國內典型成功運作項目的經驗來運作。商業房地產的復雜性事實上要求了其開發、建設、經營、管理應當是由各類專業性的組織共同協作來完成。專業人才和團隊的缺失致使在商業地產開發的過程中出現了短線操作模式和許多浪費、不合理情況的發生。
4 我國商業地產未來發展的對策
4.1 開發商加快提高其商業地產開發運營的能力
商業地產不同于一般的住宅房地產，住宅地產主要是消費品，而商業地產主要是投資品。商業地產的類型非常多，這就要求開發商具有綜合利用各種運營模式的能力，不再單一的按照開發住宅房地產的思路進行運營。所以開發商應該拓寬思路，學習國外的商業地產先進理念，加快提高商業地產開發運營能力，確保商業地產項目能夠成功。
4.2 拓寬融資渠道，建立完善的資金鏈
商業地產投資資金需求大，開發周期長，成為了開發商發展障礙的重要因素。目前，許多國內開發商均選擇了自籌資金（銀行貸款）和銷售回款來解決資金不足的問題。但也因此導致商業地產開發過程中的許多問題。隨著我國金融市場體系的不斷完善，而外資的引入，可極大的改善地產公司資金短缺的問題。同時，自身的融資，例如股市融資也可以作為備選的方案。當然，我國的資本市場還不完善，需要推動政府在此的立法，完善相關的法律法規。
4.3 專業人才的培養和專業團隊的建立
一個具有復合專業經驗及資源的開發、經營、管理團隊，是保證商業地產開發成功的最重要工具。特別是在一個不夠成熟的商業地產領域，雖然我國發展商業地產已經有許多年，但是，成功的商業地產項目的數量是令人惋惜，最主要的原因是缺少專業的人才隊伍和管理團隊。為此，應該大力發揮行業協會和高等教育的作用，培訓相關人才，借鑒國外經驗，同時建立我國相關人才的培訓機制，源源不斷的為本行業提供人才，才能保證商業地產的可持續發展，促進我國商業地產健康、穩定的發展。
參考文獻
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8月中，臺灣遠東集團旗下的太平洋中國控股有限公司宣布，調整大陸市場的布局策略，將于今年年底之前關閉北京太平洋兩家店面，以調整財務結構。按計劃，太平洋百貨盈科店將于今年10月25日正式閉店謝客；太平洋百貨五棵松店也將于年底前關閉。
與之相反的是，進入九月，位于北京常營地區的龍湖．長楹天街底層商鋪開盤銷售，均價6萬元／平米，竟引來搶購潮，使得低迷許久的北京樓市上演了一場難得的“日光”景象。在住宅限購、股市不景氣的環境下，商業地產漸漸成為民間資本新的“泄洪”渠道。
眼下正是商業地產投資的最佳時機。商鋪熱銷、寫字樓整端，商業地產的熱度達到十幾年來的最高點。來自世邦魏理仕的監測數據也顯示，在今年第二季度，北京寫字樓的租金價格繼續上漲，尤其是超甲級寫字樓，租金價格同比一季度上漲了35％，創下了迄今商業地產市場的新紀錄。
“住宅市場受限之后，很多市場投資都涌向了商業地產，銀行也開始調整結構，側重涉及商業地產的經營性、消費性貸款業務，這些過熱的苗頭引發了銀監會的關注。”一家銀行信貸主管人士分析。
繼銀監會在經濟金融分析會、年中工作會上先后通報風險預警之后，商業地產相關信貸的風險管理要求再次出現在各家銀行近日接收的例行監管通知中。銀監系統的風聲立即引來市場的紛紛揣測。而太平洋百貨退出事件無疑給這個尚處于盲動狀態的市場潑了一盆冷水。
暗藏泡沫
2008年，40歲的地產“金手指”司徒文聰辭去上海正大廣場基本年薪600萬總裁一職，投身美國最大的私募基金黑石基金，并建立了盈石資產管理有限公司。司徒文聰的理想是成為中國商業地產的“可口可樂”。
短短幾年，盈石參與經營管理的地標性商業地產項目近10個，悅達889、芳匯廣場、Channel One廣場等“盈石制造”，已經為基金創造了上百億價值。司徒文聰主持的這些項目，即便是如正大廣場這樣的爛尾樓，最后總能做得風生水起，這使得很多手持“商業荒”項目的企業羨慕不已。
無可否認的是，這一輪房地產市場的調控確實給商業地產帶來更多的機遇。2011年，由于住宅投資受政策嚴控影響，部分投資資金流入商業地產領域。尤其是在被住宅限購的一二線城市更加明顯。記者采訪的某地產商表示，隨著政府對住宅調控的政策進一步落實，會加快國內外投資者布局商業地產的步伐。最顯著的當屬4000億的保險資金被允許投資商業地產，在一定程度上也推動了商業地產的進一步升溫。
無論是主動還是被動，不少房企乃至資金確實開始紛紛參與商業地產的建設當中，持有的比例也不少，基本涉及金額在300億到600億之間。第一太平戴維斯的報告也認為，對于買方而言，投資市場逐漸進入活躍期，國內政策對住宅地產的調控日益加劇，越來越多的投資者瞄準了商業地產。
中投顧問房地產行業研究員韓長吉認為，從部分重點城市2011年一季度的土地出讓種類以及商業地產項目開發數量來看，商業地產已經呈現超越住宅地產的趨勢，結合部分城市的經濟發展狀況，部分地區商業地產泡沫已成定局。
上述地產商在北京南城即將建一個大型城市綜合體，毗鄰宜家的城南項目。該項目進行了準確的定位，主要針對南城缺少大型中高端大型綜合性商業設施而建。該地產商認為，目前商業地產投資火爆，只是數量上的增加而已，真正品質好、地段好的商業物業仍然缺乏，有很多項目最終難逃爛尾或空置的厄運。
據記者了解，一些開發商此前沒有商業地產經驗，或者資金實力不強、招商不力、物業管理效率低下，除了恒隆、萬達等開發商之外，很多開發商缺少成熟業態，將住宅市場的運作延續到商業項目上，多以出售商鋪為主回籠資金，而真正購房從事商業者很難收回成本。
商業地產泥沙俱下，再加上地方政府推波助瀾，難免掀起層層泡沫。以北京西部的石景山商圈為例，該區域將在未來10年內新增建設用地近1600公頃，其中大部分為商業、寫字樓用地。上述地產商就提到，其實北京商業地產面臨的最大問題是：目前很多商業項目都是住宅開發商大量介入，而他們又缺乏商業地產的開發經驗。
記者調查發現，目前北京的一些大型商業項目，均以商業項目配住宅地產的形式，上述開發商開發的南城商業地產，最初也是住宅項目的配套。對于該項目的運作，他提到，公司準備自持物業，但會引進有經驗的經營團隊來負責商業項目的運營。而目前北京的很多購物中心項目，周邊多配住宅項目，住宅項目可以很快回籠資金；而商業地產部分，能出售則為最佳，這種模式實際仍然是住宅地產模式的延續。
在這種模式下，北京有相當部分商業地產項目空置率居高不下。最典型的如朝青商圈。朝青商圈周邊聚集了國美第一城、青年工社、珠江羅馬嘉園等眾多社區，因為商業配套的原因，一直處于“商業荒”的狀態。即便是2010年朝陽大悅城的拔地，使得區域內商業氣氛得到很好的提升，配套商業空置率過高仍然是該區域最大的傷痛。
而據《中國經營報》報道，位于大興黃村鎮的某5萬平米的購物中心，其三樓數千平米的營業面積至今有一半都是空置的。該購物中心成立于2005年，至今招商仍是問題。這座購物中心5公里商圈范圍內，超過5萬平方米的商業綜合體達8個之多。黃村鎮核心商圈之內的西紅門、高米店等地還有十萬平方米的商業物業正在施工，之后便有宜家家居和沃爾瑪進入。
這種現象已不是個案，有專家捐出，在北京城區，萬霖購物中心、豐聯廣場、華騰新天地、亞奧觀點、六佰本等項目的經營風險已經顯現。而據記者了解，城市商業綜合體過于飽和導致零售商利潤日漸微薄甚至出現虧損，長期下去勢必影響到地產商的收益。“如果零售商長期虧損，它將會關閉門店，甚至拖欠租金。而受到招租壓力的地產商則可能會下調商鋪租金，這將進一步影響到市場對此地產項目的估值，形成惡性循環。近年來，上海、廣州因為商圈內商鋪過于密集導致零售商無錢可賺，最終“拖累”地產商案例頻頻發生。
“商業地產之所以有泡沫，實際是因為運作方式不同，使用住宅炒作方式運營商業地產，這才是商業地產真正的泡沫。”該地產商提到，實際上他認為，真正的商業地產是不易形成泡沫的。“商業地產持有成本高，看商業環境形勢，尤其是在早期炒作期過后，如果當地商業環境不佳，商戶無法獲得合理回報，租金價格就會下降。
北京的商業地產這幾年發展比較快，進入者眾，但真正做好的也就30％、40％，大部分都應該是虧或者略平。而一個好的物業冒出頭，實際上它的代價是別人要死掉。可見，商業
地產成功的關鍵還在于需求和消費力，而對于開發商來說，只有開發并持有處于市場金字塔頂端的物業，才是保持競爭力，從商業地產洗牌中脫穎而出的關鍵。
以北京、香港的商業地產為例。目前香港甲級寫字樓租金平均為每月每平方尺65．1港元。而北京CBD甲級寫字樓的租金已經達到了500元／月／平方米以上，折合每月每平方尺45．6港元，租金仍然相差較大。若以香港為目標，如北京、上海這樣一線城市的寫字樓、商鋪，租金必然會在強勁需求的推動下處于上升通道。從趨勢看，其租金上漲還將維持相當長的一段時間。
而在很多投資商眼里，商業地產是個異常殘酷的行業。他們認為，商業地產不像住宅，住宅市場可以存在很多贏家，而在商業地產領域，強者恒強，最有價值的客戶想進入的都是一線城市的黃金位置。
很多人不知道的是，在商業地產中，第一名吃肉，三四名連口湯都喝不到，當然，商業地產若一旦做成“第一名”，其利潤潛力也是巨大的。中國目前的商業地產市場，還有很大的發展潛力，此時考驗的就是投資者的眼光。
恒隆地產董事長陳啟宗有感而發：不想當老大，就不要做商業地產。
風險幾何
有志于做“老大”的司徒文聰有商業地產“金手指”之稱，主要在于即使是將死的商業項目，經過他的指點，也能起死回生。通過分析盈石收購管理的商業地產項目，不難發現，盈石團隊在商業地產領域之所以所向披靡，主要原因有三：
第一，為每個商業地產項目找到自己的靈魂，這個靈魂就是所謂的市場定位。
比如同為他們做的芳匯廣場和悅達廣場，兩者隔街相望，距離很近。再三調研之后，他們給出的解決方案――芳匯廣場走“女性主題休閑”路線，而把悅達廣場打造成一個時尚購物基地。區別于其他商場的是，悅達的營業時間從早10點到晚上11點，比絕大多數商場要晚1個小時。正是這一個小時，讓習慣晚歸，但苦于大多數商場都打烊后無處可去的都市高端白領趨之若鶩。
其次，出色的運營管理能力。做商業地產的門檻要遠遠高于住宅地產，包括后期公關、客戶服務等多層面的問題，沒有好的團隊跟進是不行的。在實際運營中，司徒文聰認為項目除了硬件管理外，其軟件管理也必須過硬才行，尤其是人才資本。
早在正大廣場項目時，司徒文聰就講過正大廣場是一個人才培養的陣地。對于大體量的項目，他將每個崗位放進需求水平以外25％的人手進去，雖然顯得多余，但這是讓人才最直接有效接觸市場的辦法，幾年之后，這些人才在實戰中獲得了向更高層次的發展；此外，司徒文聰還常帶團隊考察學習先進的項目運作辦法，派人去國外學習培訓。在他看來，如果一個企業要做商業地產，如果專業人才儲備不足，就不要與項目租戶簽訂合同，因為每個項目都需要足夠人去跟進。
第三，有充裕的、長期的低成本投資資金。現在商業地產的發展最大的瓶頸實際上是長期資本，能夠埋在項目里5―8年的資本在國內是非常稀有的。而這個錢埋在里面很長一段時間還可能沒有什么回報。
最典型的如上海的恒隆廣場。這個項目從開始到開花結果花了十年時間，這十年的投資回報率是40％多，可能很少有公司能媲美。可是恒隆前5年的盈利現金流付不起利息。恒隆這種狀況在很多商業地產很常見，尤其是要采用貸款的話，很多年都要貼息，真正能夠見到利潤流的時間就更長了。
由此可見，商業地產并不是一個簡單的開發，它需要運營的能力，也需要爭奪商家資源。其中最重要的一點是：商業地產對資金的特殊需求。
很多商業地產企業言必稱日本眾多城市綜合體的成功運作，可是很少有人知道，是因為當年日本的利息只有1．7％，而且貸款期限很長。在如此低息下，眾多商業地產公司才可以長期持有物業。但是現在中國的銀行利息要高出很多，且多為短期貸款，在這種情況下，那些動輒投資數百億的項目，不得不令人擔心。
易城中國副總裁柳費國表示，雖然投資商業已經成為行業的共識，但在本身沒有任何金融產品來支撐，同時面臨國家對房地產行業銀根的不斷緊縮政策背景下，商業地產非常危險。一旦有了泡沫，這個泡沫是無法消滅的。
而記者采訪的某銀行信貸主管表示，從銀行風控的角度來看，商業地產的風險更甚于住宅地產。由于商鋪貸款首付比例和貸款利率遠高于住宅，因此，很多投資者將住宅抵押貸款用于購買商業用房，客觀上增加了銀行的信貸風險；同時，由于中國的特殊傳統，一旦出現資金緊張，同樣的房產，投資者會優先拋售商鋪而留住宅，商業地產貸款壞賬率高于住宅。
從開發商的角度來看，商業地產對于開發商的整體運作能力、資金實力的要求更高，因此在銀根收緊的背景之下，商業地產貸款風險也更大。萬科總裁郁亮就曾表示，未來5年內，萬科80％的開發比重依然會是住宅，因為“我們對商業有恐懼感，商業要是出現泡沫，比住宅厲害。”
陽光新業總裁助理、北京瑞景陽光商業管理有限公司總經理李睿認為，目前商業地產的環境不是非常成熟，要做商業地產首先最重要的一點是需要一個長期低回報的資金鏈條，目前國內不管退出機制還是投資渠道都不是很利于商業地產的發展，反而銀行貸款成為低息來源，這肯定是不行的，應該有新的金融模式用于支持商業地產的發展，如房地產信托、房地產PE等。
當眾多住宅開發商將目光轉向商業地產的同時，商業地產老大萬達早在3年前就開始悄悄轉型文化和旅游地產。萬達董事長王健林稱，萬達早在10年前就已經轉型商業地產，而如今轉型商業地產的開發商早已錯過了最好的時期。由于商業地產后期運營招商的難度很大，他十分擔心目前被動轉型的商業地產商未來的命運。
5年前，商業地產市場不溫不火時，陽光新業大踏步轉型商業地產。商業地產火爆的今天，它的步伐卻邁得格外謹慎。今年開業的分鐘寺新業廣場，雖然目前已經實現100％的入住率，但李睿仍感到不是很滿意：由于這一輪商業地產狂潮，該商場的租金指導價比原計劃降低了15％-20％，在他看來這就是商業地產惡性競爭帶來的影響。
與此同時，一些新開業的商業項目持有方也表示，今年以來，招商成本越來越高，有的商場引進知名品牌甚至采用了正大當初吸引ZARA的方式：零租金，或者贈送裝修補償等，但見效依然不大。最主要的是，這些在往年都是極少見的。
“這都是因為我們的商業地產沒有特質，大家逛哪個商場都差不多，商場之間離得不太遠，哪打折去哪，哪便宜去哪，談不上顧客忠誠度。”李睿談到一些國家的商業地產發展得很好，很普通的一個糖果店，也可以做到四五百平米的面積，盈利能力很好。他們認為付租金是天經地義的事情，但是在中國，則需要采用低租金甚至免租金吸引一些品牌進來，這也是惡性競爭的結果。
房地產信托基金的英文名稱是RealEstateInvestmentTrusts,簡稱REITs,這是以美國為代表的大多數國家的名
詞,英國將房地產信托基金稱之為PropertyInvestmentFund,簡稱PIF。中國還沒有關于房地產信托基金的統一定義,結合REITs的原理,國內相關領域的專家劉李勝在《REITs運作與管理》一書中給出了如下定義:REITs是通過發行基金券(如收益憑證、基金單位、基金股份等)將投資者的不等額出資匯集成一定規模的信托資產,交由專門的投資管理機構加以管理,獲得收益由基金券持有人按出資比例分享,并共擔風險的一種金融投資工具。它是專門用于房地產投資、租賃開發、銷售和消費等方面的投資基金,投資范圍限于房地產領域,是集眾多的分散資金于一身,同時采用專家經營、專業化管理的一種投資體制[1]。簡單說來,RREITs是房地產行業的產業投資基金。
從投資對象角度看,REITs一般投資于產生穩定收益的房地產物業,主要業態是商業地產,包括寫字樓、商業中心、酒店、工業廠房、度假公寓、醫院等。美國有少量的REITs也投資房地產抵押貸款或者房地產貸款支持證券,具有較高的風險,但總體而言,REITs投資對象均為低風險資產。
從投資來源角度看,REITs是一個募集大眾投資成立的投資基金,其中擁有廣大中小投資者,是資金來源更廣泛,這是相對于少數人才能投資大型商業地產項目而言,是一個巨大的金融創新產品。
從基金運作角度看,REITs是在信托法律關系基礎上發展起來的,這種信托關系將產權與管理經營權分開,保證了獨立性,同時,REITs在符合規范的情況下可以選擇上市交易,也可以選擇不上市的運作方式。
從收益角度看,REITs要求每年90%的分紅比例回饋投資者,REITs這種特殊信托關系使得REITs不具有自我積累和自我發展的能力,不具有繳納公司稅的標準,從而巧妙地規避了公司稅,而且在美國,REITs投資的對象均為免稅物業,所以REITs享有很大稅收優惠。根據美國REITs協會(NationalAssociationofRealEstateInvestmentTrusts,NAREIT)的數據,自1971年以來,REIT指數從100點,上漲到2007年底的3394.71點,年復合收益率達到了10.29%,這一收益率超過了同期標普500指數7.65%的年化收益率(從103.94點上漲到1468.36點,經股息收益調整后)。從REITs的回報率構成來看,其股息率一直保持在較高水平,平均在8%左右[2]。因此,REITs是一種具有吸引力的穩定收益型的股權類投資產品。
REITs在海外已經發展非常成熟,美國是世界REITs的主體市場,歐洲、日本、新加坡、中國香港和臺灣等地也有發展不同規模和形式的REITs產品。現在中國內地關于REITs的推出方案正在研究完善階段,多個REITs正在籌備過程中,正式推出只是時間問題。
二、旅游商業地產的特性
商業地產并沒有規范的定義,但是各界對商業地產的具體指向和內涵有著普遍一致性,商業地產一般相對于住宅地產而言,最明顯的區別是物業用途,主要用于非日常居住的經營性質的物業形態一般被稱為商業地產,具體表現為商業零售中心、大型購物中心、商業街區、專業市場、酒店、度假公寓、寫字樓、工業廠房、醫院等形態。而住宅地產主要是滿足日常居住的普通住宅、別墅等物業。而旅游商業地產是指主要用于旅游產業的商業地產,主要包括度假酒店、度假公寓、度假醫院、旅游購物街、旅游企業辦公樓、旅游紀念品生產園區等。
商業地產一般要求較大的投資額,要求更專業的開發水平與經營管理水平,所以一般是有實力的成熟開發商和金融財團才會涉足的領域。旅游商業地產有著一般商業地產的共性,但是在部分方面體現得更加突出,主要體現在風險更高,難度更大,對投資強度以及投資回報周期對要求更高等三方面。
旅游商業地產的高風險。由于旅游商業地產一般產生于旅游集散地和旅游目的地,部分旅游集散地和旅游目的地都不在重要城市,即使在重要的城市里,也大多在城市郊區,而不在市中心黃金位置,由于商業地產的成敗與選址關系密切,所以旅游商業地產在選址上的特性就造成了旅游商業的風險性大大增加。與此同時,旅游商業地產受到直接旅游行業的影響,而旅游行業是一個非常脆弱的行業,景區生命周期隨著人們消費偏好的變化具有較大的不確定性,政治、經濟、社會等突發事件和自然氣候變化等多方面的影響因素都會作用到旅游業,使得旅游行業隨時有可能面對不確定性的低潮,形成經營周期內的風險。而這些風險在一般商業地產項目上概率相對較低。
旅游商業地產的高難度。旅游商業地產的高難度直接來源于高風險,旅游商業地產項目規劃設計與日常經營都難以戰勝自然因素形成的淡旺季,難以戰勝突發事件所帶來的不利影響。此外,經營者需要深刻理解旅游者的消費需求與一般消費者的差異,需要處理好各種文化沖突所帶來的問題,需要更多的措施來打造吸引力,需要更多技巧來培養忠誠顧客,以上因素都構成了旅游商業地產比一般商業地產更高難度。
旅游商業地產需要一定的投資強度,和一個相對較長的投資回報周期。如果低于一個合理的強度,旅游地產的失敗概率極大,反而是等于或者高于這個合理強度之后,成功的概率大大增加。這是因為旅游商業地產的成功形成需要營造足夠強烈的吸引力,舒適的消費空間,合理的商業業態。而這些事情都是需要時間來培育和調整的,這也決定了旅游商業地產需要一個旅游相對較長的投資回報期。
目前,中國的旅游商業地產項目整體開發水平較低,發展階段初級,粗制濫造的粗放型模式還很普遍,少量較成功的項目基本都依托于城市人群消費,更像是一般商業地產項目,而遠離城市的旅游商業地產項目成功案例較少。與此同時,我國旅游業發展正處于快速增長期,對旅游商業地產項目的需求是巨大的,中國絕大多數旅游目的地,都需要建設大量包括酒店、公寓、旅游購物中心等項目。
三、REITs對中國旅游商業地產行業的影響
首先,REITs為中國旅游商業地產的投資者提供了一個絕佳的退出機制。成熟的旅游商業地產項目能夠提供穩定的現金流,由于面對旅游者提供服務,所以具有較高的定價能力,同時,此類項目的土地成本較低,一般能得到政府的大力支持,也是配合開發高端住宅類產品的前期介入模式。雖然旅游商業地產項目屬于高質量的資產,但是由于其需要占用大量資金,投資回報周期漫長,資本周轉率很低,更重要的是投資者除了銷售物業,持有出租和抵押貸款這三種主要的資金回籠方式之外,沒有更好的投資退出機制,所以旅游商業地產的投資吸引力缺乏競爭力。REITs為有穩定收益的優質旅游商業地產項目提供了一個絕佳的投資退出機制,將優質的成熟項目資產打包到REITs資產中,投資者的投資回報周期大大縮短,可以迅速回籠投資。這種加快回籠投資的退出機制,有利于回籠資金進入新的項目投資開發,從而加快旅游商業地產行業的發展。更具體來講,這種退出機制和退出機制帶來的溢價收益,還能激勵投資者更加從容,更加有信心投入,根據市場的需求,高起點和高水平地開發旅游商業地產項目。
其次,REITs可以為拓寬中國旅游商業地產項目的融資渠道。中國的發展階段早已經不再是一個資金極度缺乏的時代,相反,中國市場的資本雄厚,特別是民間涌動著大量熱錢,缺乏合適的投資渠道。同時,大量海外資金也瞄準了中國的旅游商業地產項目,希望能把資金沉淀到中國優質的旅游商業地產項目上。在這種背景下,旅游商業地產項目除了傳統的融資渠道之外,還能從REITs融到金融機構、廣大中小投資者、海外基金等多方面的資金。所以REITs推出之后,不僅有利于房地產的發展,例如旅游商業地產將有機會大力發展,還能起到穩定中國的金融市場的作用,不僅是為市場提供了一個穩定收益的低風險產品,還分散了銀行的貸款風險。有學者指出,我國適時推出REITs,可以更好地滿足居民的房地產投資需求,分流資金,緩解流動性過剩與房地產投資過熱[3]。
第三,REITs將為中國旅游商業地產帶來更專業和更先進的管理。REITs的國際操作經驗是委托獨立的專業經營管理機構來負責項目的日常經營管理,這首先是制度需要,同時也因為REITs所持物業的經營管理要求比較高。獨立的專業機構貼近市場,積累了豐富的管理經驗,是REITs取得穩定收益的重要因素。反觀中國旅游商業地產的粗放型發展模式,無論是服務態度和專業技能都有巨大的提升空間,亟待有標桿性的項目來帶領整個行業素質的提升。REITs推出之后,旅游商業地產將在業態上更加豐富,酒店、旅游商業街、度假公寓、養老公寓、保健醫院、大型綜合購物中心等新興業態將大力發展,這需要更專業的機構來進行策劃、規劃、招商、銷售等經營管理工作。可以預見,REITs將帶領中國旅游商業地產從粗放型的管理階段過渡到專業化的精細管理階段。
關鍵詞：商業地產 開發 運營 策略
商業地產的類型是多元化的，包括購物中心、步行街、復合商城、專業市場等。其中購物中心屬于其中最為常見的商業地產形式，一般在同一建筑物內，面積較大，且服務設施較為健全，有統一的管理團隊。步行街則并不同于購物中心，它并不能實現統一性的管理，且市場定位也并不一致，主要是基于便于物業出售的目的，一般以街道作為形態。復合商城則是集步行街與購物中心于一體的商業地產，面積十分龐大，且必須擁有帶動市場運作的主力商家。專業市場則主要是指類別鮮明的銷售、貿易或批發市場，同樣無法實現統一管理。然而最近幾年來，為抑制房產過熱，國家采取了有效的宏觀調控政策，同時促使暴利的房產行業正朝向微利邁進。同樣商業地產運營模式在取得一定的成就的同時也暴露了許多鮮明的問題，特別是在商業地產的開發與營運等方面。以下首先分析了商業地產開發運營過程中出現的問題，然后提出了其優化策略。
一、商業地產在開發及運營過程中存在的主要問題
（一）開發營銷思路存在偏差
大部分地產運營商在開發經營方面更偏向于擔任出售后便置之不管的角色，習慣在完成地產開發與出售后，放任自流，期望最大限度地縮短地產開發的循環周期，在規劃方面過分注重“賣”，而忽視了后續的物業規劃與管理。導致商業地產的開發運營通常呈現出銷售火爆，而經營日趨蕭條的現狀。此種開發營銷方案對后期運作是極其不利的。當大型購物中心被拆卸成零售商鋪后，便無法實現統一化的管理，因此，較難獲取根本性的成功。此外，由于地產開發性并不能夠實現一次售空所有地產，一方面會導致銀行預借債務的拖欠，另一方面也會引發業主的爭端，觸發社會矛盾。
（二）商業地產在開發過程中對銀行貸款的依賴性過大
首先，由于大型商業地產的開發與建設需要耗費巨大的資金，在國外，開發商擁有堅強的基金后盾支撐。但就國內房產發展情況而言，大部分商業設施的建設均建立在銀行貸款支撐的前提下。一般開發商自我持有資本在開發資金中所占的比例甚微，在整個項目的開發與運營過程中，銀行貸款資金所占有的比例超過80%。若項目在預定計劃中竣工并投入運營，獲取投資回報的時間也必須超過7年以上，且如果在市場并不景氣的情況下，由于長時間內投資盈虧達不到相對平衡，則會觸發債務風險，導致不良信用貸款的形成。同時為防止此類現象的產生，部分以銀行為主的金融部門已經將房產開發上所提供的自由資金比例提升到了30%左右。由于商業地產在開發過程中對銀行貸款依賴性較強，缺乏獨立性，此項政策的實施則對其造成了較為嚴重的負面影響。
（三）商業地產的開發一般存在著表層的形象問題
全國范圍內掀起了商業地產熱，不少城市建立了諸多大型的商場及購物中心，較多地區的政府部門出于市政形象方面的考慮，拋開當地的經濟發展狀況，為發揮其強大的市政效果，而選擇宏觀引導商業地產的開發，從側面忽視了商業地產定位布局的科學性，忽視了其商業功能的發揮，一味重視景觀要求，導致諸多商業地產項目陷入了招商困難的處境，影響了后期的運營工作。
二、商業地產開發運營的主要策略
（一）市場推廣策略
最近幾年來，隨著商業地產的持續火熱，同時帶動了其他行業的良性發展。在商業地產的開發、運營過程中，營銷方案策劃、招商、商業管理等方面的行業均得到了不同程度的配合發展，并與商業地產開發共同形成較為完整與系統的地產運營鏈條。與商業招標、管理不同，市場推廣所涉及到的內容比較廣闊，專業性較強。一般開發商并不具備較為專業的市場推廣能力，基本上所有的商業地產開發商均會選擇專業程度較高的營銷策劃公司來擔當地產營銷推廣的角色。因此，為優化商業地產開發運營的效率，提高市場推廣的有效性，開發商必須重視市場推廣人員的選擇，首先需要確保納入選擇的專業市場推廣公司在商業零售等方面有其專業化的分析理解能力，能夠獨立提出市場推廣的不同建議，且能夠準確把握已經開發市場的實際運營情況，做好客戶的評價處理工作。商業地產開發商在根據條件確立合作對象后，在實際運營過程中，還需選擇具備全方位經驗的合作公司，使其處于運營的積極地位。
確立市場推廣策略后，展開主力招商，將百貨公司作為營業的重點形態，在相對而言規模較大的以零售產業作為營銷核心的地產中入駐較為大型的百貨公司，并通過其強大的品牌輻射力度進而取得貨品銷售的渠道，并以其堅實的資金后盾作為市場開拓的主要優勢。同時可將形象較為優秀、實力十分強大的大型賣場引入商業地產的營銷規劃中，聚集強大的客流，為商業地產的后期運營奠定良好的客流基礎。此外可適當引進休閑娛樂及餐飲等附加產業，擔當商業地產運營中的關鍵角色。以中西簡單、普通快餐等作為首選主力品牌，同時可將中高檔的性價比較高的餐飲店引入商業地產建設項目中。為保障環境的整潔性，還需注重對物業服務的要求。在合作前期，與主力店進行有效的交流與溝通，達到合作的雙贏，在節省建筑成本的前提下，做到盡最大可能滿足合作雙方的要求。在談判階段還需做好各項設施安裝的協調工作，完善水電供應，避免引起后期的經濟糾紛。在市場推廣中完成主力店鋪的招商后，還需注重中小型商鋪的引入，綜合考慮項目構建的創新性與店鋪的抗風險能力，提高商鋪的運營水平。
（二）商業地產運營管理策略分析
首先，必須構建商業地產項目運營的管理基礎，包括專業化的人力資源儲備、組織機構的構建、團隊服務意識的樹立、信譽資金的籌備等方面。在人才儲備方面，需要注重對高級管理、專業化物業管理、招商、營銷策劃、設備維修及財務管理等方面的人才進行擇優聘用。商業地產并不同于普通的房地產營業機構，它并不完全以盈利作為最終目的，而商業地產的運營管理則需要顧全整個建設項目的穩定運營。它的職責不僅包括幫助項目構建優秀的品牌形象，同樣還需為地產內商鋪業主的產業拓展提供相對穩定的營業環境及有效的營銷計劃方案，達到雙贏的目的。因此，必須搭建完善系統的組織結構，從上級管理部門到各級分設部門的確立均需進行嚴密的策劃與安排，明確各部門的權責義務，使組織扁平化，進而提高整體服務的質量。
其次，重視商業地產項目運營初期的管理。第一，在對項目的可行性進行探究的階段，需要征求專業化、具備實戰經驗的策劃公司的意見。第二，在策劃運營服務、與合作方進行商業談判時，需要明確市場推廣計劃，確立與之相對應的營銷方案。第三，在運營初期做好項目成敗的前期分析，歸納總結出營銷的優秀經驗與需規避的問題。第四，在與主力商鋪進行初期的合作談判時，需要在征求商家各方面意見的同時，獲取其營銷配合的許可，確保在商業地產運營的初期構建良好的品牌形象。此外，還需與之協調共同做好廣告宣傳工作。
再者，同樣需要做好商業地產運營后期的管理工作，保持與管理公司的良性合作，保障物業管理與運營管理的配合性，構建完整系統的營銷規劃制度，做好品牌陣容的有效調整。同時由于商業地產內部人員流通比較頻繁，設備耗損情況亦十分常見，因此，還需做好設備的維護與更新工作，減少再次開發投入的費用，提高設備的使用期限，同時做到維持地產內部的環境整潔與和諧，提高其運營的優勢。
三、結束語
綜上所述，開發商在確立開發與營銷策略時首先需要做好環境分析及商業定位。通過對當地的消費人群進行分析，掌握當地居民的生活習慣，并對消費情況進行有效定位，同時做好對商戶的分析與調查工作，為確立市場推廣戰略奠定良好的現實基礎，此外還需做好商業地產運營過程的管理工作，科學、合理構建實踐性較強的業務形態組合，樹立團隊服務意識，加強與主力商之間的協調配合，進而提高商業地產開發運營的成功率。
參考文獻：
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增，越來越多的房地產開發企業開始向商業地產方向進行轉型。商業地產與開發
管理具有相同的基本程序和管理流程，其中，科學的使用項目管理的先進辦法使
得商業市場與房地產的開發建立緊密的聯系，能夠將企業利潤最大化，發揮出更
突出的作用，已經成為越來越多的商業地產企業優先選擇的管理方式。本文就現
有的商業地產工程為例，對商業地產管理在項目開飯中的作用做出探討。
關鍵詞：商業地產項目管理探究
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A
1、前言
近些年里，國家對于房地產住房市場的調控力度越來越大，很多以開發住宅
為主要發展方向的地產公司為了將政策風險規避過去，多數開始向商業地產進行
轉型，大大增加對商業地產的投資力度，國內一些規模較大的房地產開發企業如
萬達、世貿、萬科等在近些年來的擴張速度繼續增強，與此同時，類似中信以及
凱德置地等外資企業也開始不斷的加大在我國的商業城市綜合體當中的資金投
入。與一般的住宅及辦公樓的開發建設類似，商業地產開發的項目管理也尊旭項
目管理的基本程序以及普遍規律。通常來說，在項目的可行性研究、決策、規劃、
定位以及立項審批等任務完成后就正式進入開發建設的管理階段。但商業地產的
開發建設管理同普通房地產項目管理也存在著部分差別，主要表現在：
（1）商業地產項目的設計需要項目招商定位與多個專業相互協調配合。
（2）商業地產項目市場的招商與地產項目市場的推廣作用更為明顯。
（3）商業地產項目要明確自身的目標，綜合運用目標管理來對項目進行有
效的管理與控制。
（4）商業地產項目的經營戰略以及決策的方向更加明確，與相關的政府機
關，特別是商委部門的聯系更加緊密，同時對于資金運作的要求也比不同房地產
項目的要求更高。本文就商業地產項目管理中的項目設計、定位、招商引資、目
標體系的有效控制、項目管理的意義以及商業地產項目管理中的具體應用展開討
論。
2、商業地產項目管理中的設計管理環節
商業地產項目成功的關鍵所在就是各專業的整合設計能否與項目招商的定
位有機的結合在一起。
2.12.12.12.1項目整合設計管理對于項目成功實施具有非常重要的作用項目整合設計管理對于項目成功實施具有非常重要的作用項目整合設計管理對于項目成功實施具有非常重要的作用項目整合設計管理對于項目成功實施具有非常重要的作用
對于國內國內諸如北京、上海這樣的大都市來說，很多外資企業在投資商業
項目時都會委托專業的顧問管理公司來幫助其實施，專業的顧問管理公司在商業
地產規劃設計、工程設備運行的管理以及招商經營方面具有極為科學的管理辦法
和整合設計的管理經驗。如果不希望委托專業的顧問管理公司，那么企業就需要
建立安排一支項目設計管理團隊來為公司更好的發展提供保障，設計團隊的成員
必須要具有一個較高的水平，結合專業顧問的意見和指導辦法來實施，否則就有
可能會出現規劃設計管理脫節的現象。部分外資公司由于剛剛進入內地，還來不
及去建立一支屬于本公司的專業管理設計團隊，就會選擇聘請一些較為專業的顧
問管理企業來幫助其整合相關專業之間作用，避免了建設工程中以及招商引資中
的一些矛盾，對項目設計具有相當重要的作用。
2.22.22.22.2項目招商與設計能否有機結合直接決定項目能否成功項目招商與設計能否有機結合直接決定項目能否成功項目招商與設計能否有機結合直接決定項目能否成功項目招商與設計能否有機結合直接決定項目能否成功
在項目的定位設計明確之后，項目的招商定位策略就要盡快的融合到項目的
規劃以及設計中去，深入貫徹到建筑方案的設計圖紙以及施工圖紙的具體細節
中。通常來說，大型的商業建筑都需要嚴格的按照商家的要求來進行設計施工，
比如萬達商業地產管理中的“訂單式”發展策略。在上海外灘三號樓的商業項目
改造中，大樓裝修后從四樓到七樓分別被設計成為港式餐廳、法式餐廳、意式餐
廳以及美式餐廳，這就是訂單式設計裝修的典型特征，在設計項目之初，開發商
就會與幾家餐廳的店主直接簽訂合同，施工中會依照商家的具體要求來進行科學
的布置和設計，將其要求的建筑布置方式、電氣布置管道、運營管理方法都體現
在設計施工的圖紙中。在商業地產的設計沒有最終確定使用商家或是招商時間延
后的情況下，企業的規劃設計就必須具有一定的靈活度，很多公司在開發新的地
產項目時，都會在和政府職能部門相溝通的基礎上，用毛坯房的標準設計來進行
施工建設，僅僅按照市場的一般需求來進行基本的配置和設計，在商場部分要基
本保持起施工后狀態，電氣設施要預留在樓層的設施管道中，在所招的商戶確定
后再開始進行尾端的設計和施工。
3、地產項目開發與招商合作
在商業地產開發的過程中，招商工作的好壞對于最終結果的影響非常大，開
發商可以從以下幾個方面來著手進行。
（1）對項目的精準定位要依據市場來判斷。在商業地產開發商開發項目之
前，首先要對當地的經濟收入水平、商業意識形態和周邊項目市場的需求量等方
面進行詳細的調查，對周邊環境深入了解一番，再確定出開發商的開發面積以及
目標市場的發展情況，這樣能夠有效的避免今后出現出租、招商以及銷售等不順
等情況。與此同時，房地產開發企業還應考慮主力店的設置問題，一般商場中主
力店都會對消費者產生一個引導的作用，推動市場的發展，在與主力店確定合作
意向之后，開發商完全可以與主力店來共同完成商品的定位以及后續的規劃設
計。
（2）在商業地產開發之前，開發商首先應為該工程項目進行招商，優先拓
展招商工作，可以為開發商開拓市場，保證資金的收入，同時還可以有效的避免
商業客戶對于商業建筑的布局不滿意需要重新裝修而出現的空置率高的問題。很
多商業地產項目直到毛坯標準房竣工時也為開展招商工作，這種嚴重滯后的現象
一定會為招商工作的開展帶來極大的難度。
（3）是否需要聘請專業的招商團隊是一件非常值得思考的問題，如果
聘請團隊那么商業企業的招商工作就完全可以借助國際知名的專業顧問的
招商資源，比如當今國外較為出名的仲量聯行、戴德梁行、第一太平戴維斯以及
世邦魏理仕，這知名顧問手中掌握了大量的商業客戶資源，可以為開發商提供最
好的客戶源呀建議。但是由于商業合同的存在，招商而來的租戶的持續時間需要
重點關注，很多公司在招商之后結果非常理想，基本保持店鋪滿租的狀態，但是
其中很多的組合由于經營利潤低或是業績不好而導致退租等情況的出現，到最后
企業也不得不選擇重新招商或是商業重組等辦法來進行再招商。
4、項目管理的核心即是項目目標體系的控制能力
工程開發項目管理的最終目標就是保證商業地產項目的成功實施。項目管理
的目標體系是由項目質量、工期進度、成本費用、安全運行等四大目標共同構成。
4.14.14.14.1注重把控商業地產項目管理的質量安全注重把控商業地產項目管理的質量安全注重把控商業地產項目管理的質量安全注重把控商業地產項目管理的質量安全
項目質量安全管理就是要依據利益雙方的需求，科學合理利用各種資源來保
證質量的安全以及項目功能的健全。商業項目在竣工前，應仔細檢查項目的質量
安全，保證其滿租相關的驗收規定，同時應具備應對市場多變情況的靈活性，使
招商工作能夠順利快速的完成，新的商戶在入住之前一般都會對原有布局進行整
改，而安全管理同樣要減少商戶修改的次數。
4.24.24.24.2注重控制商業地產項目管理的工程進度注重控制商業地產項目管理的工程進度注重控制商業地產項目管理的工程進度注重控制商業地產項目管理的工程進度
在整個項目的實施過程中，企業應該充分得利用每周例會、專題會議等來科
學控制進度的關鍵環節，例如打樁的工程進度、基礎設施的完成情況、幕墻裝修
進度、電氣設備完成的節點問題等要進行逐一的落實，保證整體施工進度達到預
期目標。
4.34.34.34.3注重控制商業地產項目的成本注重控制商業地產項目的成本注重控制商業地產項目的成本注重控制商業地產項目的成本
商業地產項目的管理成本要在保證質量，正常施工進度的基礎上來盡量降
低，使得施工項目的建設和使用更快、更好、更高效的完成。
4.44.44.44.4注重控制商業地產項目的管理安全注重控制商業地產項目的管理安全注重控制商業地產項目的管理安全注重控制商業地產項目的管理安全
在施工過程的前中期以及項目竣工之后都要確保整個項目中的內部安全以
及外部周邊居民或建筑物的安全。想法設法的避免安全事故的發生幾率，消除不
利于施工的安全隱患。
5、商業地產項目管理的意義
隨著經濟全球化的不斷發展，商業項目已經成為企業增長利潤的主要形式之
一，多數企業在采取項目管理方式的同時也都面臨著來自內部環境以及外部壓力
的層層挑戰。在面臨來自外部的壓力時，企業將不得不參與到自己知之甚少的企
業或是領域中去參與競爭，所以企業應不斷的提升自身的核心競爭力，了解對手
企業的優勢特長以及短板，掌握外部環境的競爭標尺。在面臨內部壓力時，企業
就需要認清自身的問題，科學客觀的給自身企業定位，一個企業若想在市場經濟
的浪潮中保持發展活力，贏得競爭優勢，沒有內部壓力與外部壓力標準和科學的
商業地產項目管理手段是無法行得通的。
商業地產項目管理的目標就是為商業地產企業提供認清自身，提升企業競爭
力的手段，使得企業的項目與未來發展戰略緊緊的結合在一起。項目管理為企業
提供了豐富的理論基礎來掌握項目的發展法相，用來綜合系統的控制項目進度狀
況并制定出相應的改進計劃，提供企業的綜合管理水平。項目管理的主要作用就
表現在，通過科學的管理手段，提高企業的工程進度，同時明確自身的發展優勢
吉不足之處，為企業提供發展的動力，提升企業在市場中的核心競爭力。商業地
產項目管理的發展戰略保證了項目主導型企業的綜合競爭實力，給企業發展帶來
了巨大的效益。我國目前的商業地產項目管理水平仍處于初級階段，多數企業在
項目管理中還欠缺完整的管理理論和指導思想，我國的企業應盡快提高項目管理
水平，科學及時的解決項目管理過程中所遇到的問題，建立出一套完善的應用項
目管理模型，通過大量的實踐不斷的完善項目管理應用，這對于我國商業地產主
導型企業的能力提升以及綜合競爭力的加強都具有重要的積極作用。
6、結語
本文從商業地產項目管理的設計環節、地產的開發與招商工作、項目體系的
控制能力以及項目管理的意義等方面，對商業地產的項目管理做了簡單的分析，
在實際的商業施工中，不僅要依靠理論知識，同時還需要現場人員依據不同的情
況來合理確定項目管理各目標的優先性，采用科學的辦法來保證項目施工的完美
進行。
7、參考文獻：
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