時間：2022-06-29 18:00:24
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇拆遷合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
拆遷戶（乙方）_________
根據(jù)_________建筑安裝工程的建設需要，經(jīng)規(guī)劃部門和拆遷房屋主管機關批準，拆遷乙方現(xiàn)有住房。為了明確甲乙雙方的權利義務，保證拆遷工作的順利進行，經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商，特訂立本合同，以供雙方遵守執(zhí)行。
一、乙方在甲方用地范圍內(nèi)共有_________結構的住房_________幢_________間，共_________平方米（原住房面積的數(shù)量，私有房屋以產(chǎn)權證標明自住的數(shù)量為準；租住公房以承租數(shù)量為準，單位公用房屋按拆除房屋的建筑面積為準），全部交給甲方拆除（乙方自行拆除的，甲方應付給乙方拆除費）甲方負責于_________年_________月_________日以前為乙方安排住房（拆除單位的公用房屋，一般由甲方撥給相應的投資，材料，由其挖掘土地潛力自行遷建，或由甲方在城市規(guī)劃管理部門批準的地區(qū)內(nèi)進行遷建）_________平方米（安置房屋原則上不超過原住房面積，乙方原住房過寬或有出租的房屋，在對其安置時應適當壓縮，但對壓縮面積應按房地產(chǎn)管理部門的規(guī)定作價補償；乙方原住房嚴重擁擠不便的，應按其家庭人口情況給予適當照顧）
二、乙方應于_________年_________月_________日以前搬往甲方安置的住房或周轉房（或乙方自找的周轉房），甲方于乙方搬遷_________日內(nèi)一次付給乙方搬遷費_________.
三、甲方對乙方在臨時周轉期間按下列情況給予補助：
1.乙方自行找房周轉，每人每月補助_________元；
2.由乙方所在工作單位解決乙方周轉房致使其家庭人口分散居住的，每人每月補助_________元；
3.乙方用甲方的簡易房周轉的，周轉期間免收房租。簡易周轉房沒有取暖裝置的，取暖季節(jié)每人每月補助_________元取暖費，并按規(guī)定補助增加的公共交通月票費用。
四、甲方安置乙方的住房位于_________，共_________套_________間，_________層_________號，配有_________等設備。
五、乙方家庭的全部成員（18歲以上者）_________等_________人一致簽字同意_________作為乙方代表人，授權他（她）在合同文本和其他文字上簽字。，！甲方付給乙方的各項費用，一律由乙方代表人_________領取。甲方對乙方家庭成員中發(fā)生與拆遷房屋有關的分家析產(chǎn)、繼承糾紛等，一律不負責任。
六、甲方如不按合同規(guī)定的日期向乙方交付各種費用，逾期一日，應按所欠款額的_________%向乙方償付違約金（如不按時按量向乙方單位撥給報應的投資，材料和遷建用地，每逾期一日，應向乙方償付_________元違約金）；甲方如不按合同規(guī)定的地點和面積、層次給乙方安置住房，應向乙方償付_________元的違約金，乙方可以向有管轄權的法院，要求甲方按合同履行義務。
七、乙方如經(jīng)甲方按合同規(guī)定安置住房后，仍拒不搬遷的，由甲方申請當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門對乙方限期搬出，如逾期仍不搬遷的，每逾期一日，應向甲方償付違約金_________元，甲方并可向有管轄權的人民法院。乙方如遇陰雨天或其它不可抗力原因不能按時搬遷，時間順延，但必須告知甲方情況。
八、其它：
本合同自甲乙雙方簽字之日起生效，合同生效后，甲乙雙方均不得擅自修改或解除合同。合同中如有未盡事宜，須經(jīng)雙方共同協(xié)商，作出補充規(guī)定。補充規(guī)定與本合同具有同等效力。合同執(zhí)行中如發(fā)生糾紛，經(jīng)雙方協(xié)商仍不能解決的，可提請當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門調(diào)解，調(diào)解不成的，可提請合同管理機關仲裁或有管轄權的人民法院裁決。
本合同正本一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份；合同副本一式_________份，交_________等單位各留存一份。
建設單位（甲方）（公章）_________
拆遷戶（乙方）（簽章）_________
地址：_________
家庭18歲以上成員（簽章）_________
代表人：_________
地址：_________
電話：_________
電話：_________
銀行帳戶：_________
銀行帳戶：_________
_________年____月____日
甲方：_________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________
法定代表人：_________
委托人：_________
受委托拆遷單位：_________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________
法定代表人：_________
乙方：_________
法定代表人：_________
委托人：_________
根據(jù)國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《_________》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲方和乙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就房屋拆遷補償安置達成如下協(xié)議：
第一條 拆遷房屋依據(jù)
甲方因項目建設需要，經(jīng)審查批準，于_________年_________月_________日，取得了(_________)拆許字(_________)第_________號《房屋拆遷許可證》，實施房屋拆遷。乙方所有的房屋屬于該拆遷許可證核準的拆遷范圍內(nèi)。
第二條 乙方房屋的基本情況
乙方房屋坐落于_________，土地為_________，房屋用途為_________，建筑結構為_________，建筑面積為_________平方米，附屬物包括：_________，證件名稱：_________，證件：_________號，地籍：_________號。
第三條 補償金額
甲方補償乙方各項費用和金額如下：
1.房屋的貨幣補償金額為人民幣_________元整(詳見附件一評估報告);
2.附屬物補償金額為人民幣_________元整(詳見附件一評估報告);
3.搬遷補助費為人民幣_________元整;
4.停產(chǎn)停業(yè)的直接經(jīng)濟損失補償費為人民幣_________元整;
5._________。
總計補償金額(大寫)人民幣_________元整。
第四條 產(chǎn)權調(diào)換房屋
1.甲方用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋為現(xiàn)房，坐落于_________，建筑面積_________平方米(其中：套內(nèi)建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積_________平方米)。產(chǎn)權調(diào)換房屋的價款總額人民幣_________元整。
2.甲方用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋為期房(房屋平面圖見附件二，房號以附件二上表示為準)，坐落于_________，建設用地規(guī)劃許可證為_________，建設工程施工許可證為_________，[土地使用證號][土地使用權批準文件]_________，房屋用途為_________，屬_________結構，層高為_________，建筑層數(shù)為_________，地上_________層，地下_________層。(房屋裝飾、設備標準見附件三)
(1)該房屋陽臺是[封閉式][非封閉式]。
(2)該房屋協(xié)議約定建筑面積為_________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積_________平方米。
(3)該房屋單價為每平方米_________元(人民幣)，總金額為人民幣_________元整。
(4)協(xié)議約定面積與產(chǎn)權登記面積有差異的，以產(chǎn)權登記面積為準。房屋交付后，產(chǎn)權登記面積與協(xié)議約定面積發(fā)生差異，雙方同意按下列方式進行處理：_________。
(5)經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更，甲方應當在有關部門批準同意之日起10日內(nèi)，書面通知乙方。乙方在通知到達之日起15日內(nèi)有權做出是否退房的書面答復。乙方在通知到達之日內(nèi)起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受變更。甲方未在規(guī)定時限內(nèi)通知乙方的，乙方人有權退房。乙方退房的，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內(nèi)將乙方的房屋拆遷補償金額支付給乙方，并按利率付給利息。乙方不退房的，應當與甲方另行簽訂補充協(xié)議。
第五條 差額結算
被拆除房屋與產(chǎn)權調(diào)換房屋差價款為，由支付給對方。該款于_________年_________月_________日前結清。
第六條 搬遷
乙方在_________年_________月_________日前搬遷騰空房屋，經(jīng)甲方確認，舊房由甲方拆除。
第七條 產(chǎn)權調(diào)換房屋的交付
1.甲方在年月日前將產(chǎn)權調(diào)換房屋交付給乙方。
2.甲方應當在產(chǎn)權調(diào)換房交付使用后_________日內(nèi)，將辦理權屬登記需由甲方提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。如因甲方的責任，乙方不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，甲方按補償金額的_________%向乙方支付違約金。
第八條 過渡方式
乙方按下述第_________種選擇過渡方式，甲方按乙方選擇的方式給予支付臨時安置補助費或提供周轉用房：
1.乙方自行解決過渡用房。在過渡期內(nèi)，臨時安置補助費為每月_________元，按_________個月計算，計_________元;甲方先支付乙方_________個月，計_________元，余_________個月，計_________元，由甲方在的產(chǎn)權調(diào)換房屋交付時給付。(臨時安置補助費自乙方舊房搬遷騰空驗收合格之日起按月計算，發(fā)至產(chǎn)權調(diào)換房屋交付后四個月止。)
2.甲方提供周轉用房。在過渡期內(nèi)，甲方不支付乙方臨時安置補助費。在甲方將產(chǎn)權調(diào)換房屋交付給乙方使用后四個月內(nèi)，乙方騰退周轉用房。
第九條 違約責任
因甲方的責任延長過渡期限的，乙方自行解決過渡用房的，自逾期之月起，甲方按照支付給乙方臨時安置補助費，逾期超過六個月的，從第七個月起按支付給乙方臨時安置補助費;乙方使用甲方提供周轉用房的，除甲方繼續(xù)提供周轉用房外，自逾期之月起，甲方按照支付給乙方臨時安置補助費。
第十條 注銷
乙方應在年月日前向甲方移交有關房屋、土地證件，由甲方統(tǒng)一向房管、土地部門辦理注銷手續(xù)。
被拆遷房屋的水、電、電話、有線電視、天然氣等遷移、轉戶、銷戶手續(xù)，乙方自行到有關部門申請辦理，并結清已使用的水、電、氣等費用。
第十一條 協(xié)議的爭議解決
本協(xié)議的履行過程中發(fā)生爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，按下述第[]種方式解決：
1.提交_________仲裁委員會仲裁。
2.依法向人民法院起訴。
第十二條 本協(xié)議未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議(附件四)。
協(xié)議附件與本協(xié)議具有同等法律效力。
第十三條 本協(xié)議自雙方簽訂之日起生效。
第十四條 本協(xié)議連同附件共________頁，一式________份，甲乙雙方各執(zhí)_______份。
甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
委托人(簽字)：_________ 委托人(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
簽訂地點：_________簽訂地點：_________
受委托拆遷單位(蓋章)：_________
法定代表人(簽字)：_________
經(jīng)辦人(簽字)：_________
受委托人（拆遷單位）：________________________
委托人（下稱甲方）就其一期建設用地范圍內(nèi)的房屋及其附屬物拆遷事宜，與受委托人（下稱乙方）經(jīng)充分協(xié)商達成如下協(xié)議：
一、甲方將其經(jīng)有關主管部門批準的一期建設用地范圍內(nèi)的房屋及其附屬物的拆遷工作委托乙方辦理。
乙方接受甲方的委托后，應當按照經(jīng)房屋拆遷主管部門批準的拆遷方案和拆遷計劃完成拆遷工作。
二、乙方應當協(xié)助甲方完成拆遷調(diào)查工作，查明建設用地范圍內(nèi)的被拆遷人的基本情況。
乙方還應當協(xié)助甲方制定拆遷計劃和拆遷方案，并為甲方制定的拆遷計劃和拆遷方案提供咨詢意見。
三、該拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物的拆遷許可證由甲方申領。乙方在甲方取得拆遷許可證后即派工作人員在甲方指定的辦公場所開始拆遷工作。
乙方的工作范圍包括：
1．向被拆遷人送達有關拆遷工作的通知等事宜，將拆遷事宜告知被拆遷人；
2．與被拆遷人洽商有關安置和補償事宜；
3．向被拆遷人宣傳解釋拆遷法律規(guī)定和政策，并執(zhí)行這些法律規(guī)定和政策；
4．經(jīng)與被拆遷人協(xié)商達成拆遷協(xié)議的，與被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議書，包括拆遷安置和補償協(xié)議書，并安排被拆遷人在經(jīng)房屋拆遷主管部門批準的周轉房內(nèi)過渡；
5．向被拆遷人發(fā)放拆遷補償款及拆遷補助費等；
6．被拆遷人要求產(chǎn)權調(diào)換的，應當負責要求被拆遷人繳納產(chǎn)權調(diào)換差價款及其他費用；
7．拆除拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物；
8．安排有關工程人員清除拆遷范圍內(nèi)的渣土及其他廢物；
9．其他由甲方委托的工作。
四、甲方應當向乙方支付拆遷服務費共計人民幣____________元，在雙方訂立本協(xié)議書之日起三日內(nèi)付____________元，余款在拆遷范圍內(nèi)的廢物及其附屬物拆除完畢后，經(jīng)雙方驗收后四日內(nèi)一次性付清。
五、甲方應當為乙方的工作提供便利條件。
在拆遷期間，甲方不負責乙方工作人員的午餐及其他費用。
六、本合同經(jīng)雙方簽字蓋章之日起即對雙方發(fā)生約束力。
本合同由甲方報請房管局簽證。
七、任何一方違反本合同規(guī)定給他方造成損失的，應當賠償該損失。
甲方：_______房地產(chǎn)開發(fā)公司
法定代表人： ，職務： ;電話：
地址： ;郵編： 。
委托人：
服務單位： ;地址： ;
職務： ;電話： 。
被拆遷人(以下簡稱乙方)：
法定代表人： ，職務： ;電話： ;
地址： ;郵編： 。
委托人：
服務單位： ;地址： ;
職務： ;電話： 。
房屋承租人(使用人)(以下簡稱丙方)：
法定代表人： ，職務： ;電話：
地址： ;郵編： 。
委托人：
服務單位： ;地址： ;
職務： ;電話： 。
甲方因________________建設需要，經(jīng)批準取得_________號《房屋拆遷許可證》，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》、《福建省城市房屋拆遷管理條例》及 等規(guī)定，對乙方的房屋進行拆遷，甲、乙、丙_____方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就房屋拆遷補償安置達成如下協(xié)議：
第一條 被拆除房屋現(xiàn)狀
(一)房屋所在地點：_______區(qū)(鎮(zhèn)) 街道(路) 號，房屋的總樓層數(shù)__________，房屋所在的樓層數(shù)___________，房屋的朝向________,被拆遷房屋的區(qū)位等級為 ，房屋產(chǎn)權性質_______，房屋結構類型_________。
(二)紅線內(nèi)占地面積 平方米，總建筑面積__________平方米，其中產(chǎn)權證記載建筑面積________平方米，無產(chǎn)權部分面積___________，房屋產(chǎn)權證號_________。房屋的用途_________，其中合法建筑面積中住宅建筑面積 平方米，營業(yè)性用房建筑面積 平方米，辦公用房建筑面積 平方米，工業(yè)倉儲類用房建筑面積 平方米。
(三)房屋內(nèi)部設施及裝璜情況：
(四)房屋的附屬物及構筑物情況：
(五)營業(yè)性用房系沿[主干道、次干道、小街巷]。
(六)被拆除房屋[有][無]承租使用情況。
被拆除房屋由 承租使用。現(xiàn)房屋所有權人與承租人按以下方式解除房屋租賃關系：
。
(七)被拆除房屋[有][無]設置抵押權。
被拆除房屋已被抵押給 。現(xiàn)房屋所有權人與抵押權人按以下方式處理該房屋抵押權：
。
第二條 房屋拆遷補償選擇第________種方式： 1、貨幣補償。
2、房屋產(chǎn)權調(diào)換。
第三條 協(xié)議雙方自愿選擇按下列第 種方式確定被拆遷房屋的貨幣補償金額：
(一)雙方自愿參照當?shù)卣嘘P部門公布的房屋交易行情或貨幣補償指導價，經(jīng)當事人充分協(xié)商確定被拆遷房屋的補償價格如下：
1、被拆遷房屋的貨幣補償價格 元(大寫： )，
其中：①被拆遷房屋(住宅)建筑面積__________平方米，按建筑面積每平方米_________元計價，小計____________元;
②被拆遷房屋(非住宅)建筑面積__________平方米，按建筑面積每平方米_________元計價，小計____________元。
2、裝潢補償金額___________元(其中住宅裝潢補償金額 元，非住宅裝潢補償金額 元，若房屋貨幣補償金額含裝潢補償，此項可不另行計算)。
3、附屬物及構筑物補償金額____________元。
4、其它補償金額 元。
以上四項合計補償金額__________________元。補償金額由甲方于_______年______月______日前支付給【乙方】【丙方】(其計算方式詳見附件一)。
(二)協(xié)議雙方以房地產(chǎn)市場評估價格為依據(jù)協(xié)商被拆遷房屋的貨幣補償金額，并遵循委托 (房地產(chǎn)價格評估機構)對被拆遷房屋價格評估所出具的 號《評估報告》(或根據(jù)復核后的《評估報告》或房屋拆遷評估技術鑒定專家委員會經(jīng)鑒定后修正的結果)，被拆遷房屋的貨幣補償金額為 元，大寫為 元。
被拆遷房屋的裝潢補償金額為 元，大寫 元。
以上兩項合計共 元，大寫 元。
第四條 房屋產(chǎn)權調(diào)換安置方式
(一)由甲方提供安置房，其中住宅安置在 區(qū)(鎮(zhèn)) (新村、小區(qū)、花園) 座 單元， 結構，安置房建筑面積為________平方米,經(jīng)雙方協(xié)商一致，其單價為 元/平方米，總價為 元;營業(yè)性用房安置在 ，安置房建筑面積為 平方米，經(jīng)雙方協(xié)商一致，其單價為 元/平方米，總價為 元;工業(yè)倉儲類用房安置在 ，安置房建筑面積為 平方米，經(jīng)雙方協(xié)商一致，其單價為 元/平方米，總價為 元。
(二)【乙方】【丙方】應向甲方(或甲方應向【乙方】【丙方】)支付住宅部分產(chǎn)權調(diào)換差價款 元，營業(yè)性用房部分產(chǎn)權調(diào)換差價款 元，辦公用房部分產(chǎn)權調(diào)換差價款 元，工業(yè)倉儲類用房部分產(chǎn)權調(diào)換差價款 元(計算方式詳見附件一)。
(三)丙方作為直管公房承租人，繼續(xù)承租安置用房，應向甲方繳納安置用房分配費，其中住宅分配費 元，非住宅分配費 元。
(四)丙方作為公房承租人，經(jīng)公房所有權人同意，購買安置用房產(chǎn)權，丙方應向甲方繳納安置用房差價，其中住宅差價 元，其計算方式為 ，非住宅差價 元，其計算方式為 。
甲方提供的安置房屋應符合以下標準：
1、甲方提供的安置房屋，應當符合國家質量安全標準，并經(jīng)驗收合格。
2、房屋內(nèi)應當有以下設施：
(1)______________________________________________;
(2)______________________________________________;
(3)______________________________________________;
(4)______________________________________________;
(5)______________________________________________;
3、房屋裝飾與設施標準見附件3。
4、新建房屋應經(jīng)竣工驗收報備后，方可交付使用。
第五條 房屋產(chǎn)權調(diào)換的過渡安置
(一)過渡方式按以下第_____________方式確定。
1、【乙方】【丙方】選擇自行過渡安置;
2、由甲方于 年 月 日前，提供位于 小區(qū) 幢 室，建筑面積 平方米的符合生活居住條件的周轉房過渡安置。
(二)【乙方】【丙方】過渡期限為 個月，自____年_____月_____日至________年_____月_____ 日。
(三)【乙方】【丙方】選擇自行過渡安置的，甲方應于每月 日前逐月支付給【乙方】【丙方】臨時安置補助費 元/月;因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，甲方應向【乙方】【丙方】支付臨時安置補助費 元/月，一次性經(jīng)濟補償 元。
(四)甲方保證【乙方】【丙方】在過渡期限內(nèi)按本協(xié)議第五條規(guī)定進行安置。【乙方】【丙方】使用甲方提供的周轉房的，應當在得到安置房后_____________日內(nèi)騰空周轉房。
第六條 【乙方】【丙方】經(jīng)濟、住房困難，符合承租廉租房條件的，甲方應協(xié)助【乙方】【丙方】向政府有關部門申請承租廉租房。經(jīng)政府有關部門同意，【乙方】【丙方】承租的廉租房安排在 小區(qū) 棟 室，面積 平方米。
第七條 房屋搬遷補助費
(一)甲方按__________規(guī)定標準，一次性支付【乙方】【丙方】搬遷補助費______元，其他補助費 ____________元，共計___________元(計算方式祥見附件一)。
(二)拆遷非住宅房屋，甲方按_____________規(guī)定標準，支付【乙方】【丙方】設備搬遷和安裝補助費_____________元，因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失補償費___________元，其他補助費_________元，共計______________元(計算方式詳見附件1)。
(三)甲方應于_____年______月_______日前將房屋搬遷補助費支付給【乙方】【丙方】。
第八條 【乙方】【丙方】在________年_______月_______日前應將被拆遷房屋騰空，并交甲方拆除。
第九條 甲方保證于回遷安置結束之日起 月內(nèi)協(xié)助【乙方】【丙方】辦理好所調(diào)換房屋的產(chǎn)權登記。
第十條 違約責任
(一)甲方未如期提供周轉房給【乙方】【丙方】過渡使用的，【乙方】【丙方】有權暫緩搬遷、交付被拆遷房屋。
(二)因甲方的責任延長過渡期限的，對自行安排住處過渡的【乙方】【丙方】，甲方應當自逾期之日(即 年 月 日)起，按本協(xié)議約定的 倍支付臨時安置補助費;對使用周轉房的【乙方】【丙方】應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。(三)因甲方的責任逾期安置后，甲方未向【乙方】【丙方】支付逾期安置期間所應支付的逾期安置補助費的，甲方應當承擔民事責任，甲方應當自逾期期間停止支付逾期安置補助費之次月的第一日起按每日 元支付違約金。
因甲方的原因未按期全額向【乙方】【丙方】支付貨幣補償款的，甲方應當承擔逾期支付的民事責任，按應支付總金額每日萬分之二支付違約金。
(四)因【乙方】【丙方】的責任，【乙方】【丙方】未按期搬遷，騰退被拆遷房屋，甲方有權順延支付貨幣補償金的時間并取消其所享受的被拆遷地塊獎勵事項。
(五)【乙方】【丙方】未經(jīng)甲方同意減交、緩交、免交或無其他原因未按期向甲方繳納安置用房差價的，甲方有權暫緩向【乙方】【丙方】交付安置用房，并停止向自行安排住處過渡的【乙方】【丙方】支付臨時安置補助費;對因上述原因未騰退周轉房的【乙方】【丙方】，甲方有權向其收取周轉房租金。
(六)在甲方交付安置用房時，未能提供房屋竣工驗收合格文件的，【乙方】【丙方】有權拒絕接收安置用房，由甲方按逾期安置承擔違約責任。甲方交付的安置房標準應符合約定的標準，否則【乙方】【丙方】有權要求甲方按約定標準進行整改，并賠償______________元。
(七)甲方交付使用的安置用房建筑面積與本協(xié)議書所簽訂的安置用房建筑面積不符時，按雙方已確定的單位面積價格多退少補或按以下方式解決：
。
第十一條 爭議處理
甲、【乙方】【丙方】由于履行本協(xié)議書所發(fā)生的爭議，各方自愿共同選擇下列第 種方式處理：
(一)申請 仲裁委員會仲裁。
(二)向有管轄權的人民法院起訴。
第十二條 本協(xié)議書自甲方、【乙方】【丙方】簽字蓋章之日起生效。
第十三條 本協(xié)議書一式 份，甲方【乙方】【丙方】各持 份，交產(chǎn)權登記管理部門一份，拆遷實施單位一份。
第十四條 本協(xié)議書中所有選擇條款，協(xié)議當事人均應作出明確選擇。
第十五條 本協(xié)議未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議(附件4)
第十六條 協(xié)議附件與本協(xié)議具有同等法律效力。本協(xié)議及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
甲方(簽章)： 乙方(簽章)： 丙方(簽章)
委托人： 委托人： 委托人：
年 月 日 年 月 日 年 月 日
附件1 房屋拆遷補償安置計算單
原
房
情
況 建筑m2 其中產(chǎn)權m2 自搭m2 安置基數(shù)m2
屋式結構 占地m2 等級 成新
補
償
項 目 單價 數(shù)量 金額(元)
被拆遷房屋補償價格
停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)濟補償費
被拆遷房屋裝修補償費
搬遷補助費
他項補償費
小計① 萬 千 百 拾 元 角 分 ￥： 元
產(chǎn)權調(diào)換 項目(單位m2) 單 價 數(shù) 量 金額(元)
購產(chǎn)權 購分配權
住宅、辦公用房 等建筑面積
異地安置應增加建筑面積
上靠標準房型增加的建筑面積
上調(diào)標準房型增加的建筑面積
要求增房建筑面積
營業(yè)性用房 等建筑面積
異地安置應增加建筑面積
上靠標準房型增加的建筑面積
上調(diào)標準房型增加的建筑面積
要求增房建筑面積 工業(yè)倉儲類用房 等建筑面積
異地安置應增加建筑面積
上靠標準房型增加的建筑面積
上調(diào)標準房型增加的建筑面積
要求增房建筑面積
雜 物 間
小計② 萬 千 百 拾 元 角 分 ￥： 元
合計 乙方應交差價款：②×(層次調(diào)節(jié)系數(shù)+1)—① 萬 千 百 拾 元 角 分 ￥： 元
備 注 臨時安置補助費甲方應按月付給乙方。
甲方： 乙方： 丙方：
附件2：安置房屋平面圖
附件3：安置房裝飾、設施標準
1、外墻：
2、內(nèi)墻：
3、頂棚：
4、地面：
5、門窗：
6、廚房：
7、衛(wèi)生間：
8、陽臺：
10、電梯：
11、其他：
附件4：合同補充協(xié)議
建設單位，____________，以下簡稱甲方；
拆遷戶（單位），_______市（縣）______區(qū)（鎮(zhèn)）_____街（路）____號房主（代表人）_______，以下簡稱乙方。 根據(jù)__________建筑安裝工程的建設需要，經(jīng)規(guī)劃部門和拆遷房屋主管機關批準，拆遷乙方現(xiàn)有住房。為了明確甲乙雙方的權利義務，保證拆遷工作的順利進行，經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商，特訂立本合同，以供雙方遵守執(zhí)行。
一，乙方在甲方用地范圍內(nèi)共有______結構的住房______幢______間，共______平方米〈原住房面積的數(shù)量，私有房屋以產(chǎn)權證標明自住的數(shù)量為準；租住公房以承租數(shù)量為準，單位公用房屋按拆除房屋的建筑面積為準），全部交給甲方拆除（乙方自行拆除的，甲方應付給乙方拆除費）。甲方負責于一九____年____月____日以前為乙方安排住房（拆除單位的公用房屋，一般由甲方撥給相應的投資，材料，由其挖掘土地潛力自行遷建，或由甲方在城市規(guī)劃管理部門批準的地區(qū)內(nèi)進行遷建）______平方米（安置房屋原則上不超過原住房面積，乙方原住房過寬或有出租的房屋，在對其安置時應適當壓縮，但對壓縮面積應按房地產(chǎn)管理部門的規(guī)定作價補償；乙方原住房嚴重擁擠不便的，應按其家庭人口情況給予適當照顧）。
二，乙方應于一九____年____月____日以前搬往甲方安置的住房或周轉房（或乙方自找的周轉房），甲方于乙方搬遷后____日內(nèi)一次付給乙方搬遷費_____元。
三，甲方對乙方在臨時周轉期間按下列情況給予補助：
1，乙方自行找房周轉，每人每月補助______元；
2，由乙方所在工作單位解決乙方周轉房致使其家庭人口分散居住的，每人每月補助____元；
3，乙方用甲方的簡易房周轉的，周轉期間免收房租。簡易周轉房沒有取暖裝置的，取暖季節(jié)每人每月補助______元取暖費，并按規(guī)定補助增加的公共交通月票費用。
四，甲方安置乙方的住房位于______，共______套______間，______層______號，配有______等設備。
五，乙方家庭的全部成員（18歲以上者）_________等_______人一致簽字同意______作為乙方代表人，授權他（她）在合同文本和其他文字上簽字。甲方付給乙方的各項費用，一律由乙方代表人______領取。甲方對乙方家庭成員中發(fā)生與拆遷房屋有關的分家析產(chǎn)、繼承糾紛等，一律不負責任。
六，甲方如不按合同規(guī)定的日期向乙方交付各種費用，逾期一日，應按所欠款額的______％向乙方償付違約金（如不按時按量向乙方單位撥給報應的投資，材料和遷建用地，每逾期一日，應向乙方償付______元違約金）；甲方如不按合同規(guī)定的地點和面積、層次給乙方安置住房，應向乙方償付______元的違約金，乙方可以向有管轄權的法院起訴，要求甲方按合同履行義務。
乙方如經(jīng)甲方按合同規(guī)定安置住房后，仍拒不搬遷的，由甲方申請當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門對乙方限期搬出，如逾期仍不搬遷的，每逾期一日，應向甲方償付違約金______元，甲方并可向有管轄權的人民法院起訴。乙方如遇陰雨天或其它不可抗力原因不能按時搬遷，時間順延，但必須告知甲方情況。
七，其它：______________________________________________________________.
本合同自甲乙雙方簽字之日起生效，合同生效后，甲乙雙方均不得擅自修改或解除合同。合同中如有未盡事宜，須經(jīng)雙方共同協(xié)商，作出補充規(guī)定。補充規(guī)定與本合同具有同等效力。合同執(zhí)行中如發(fā)生糾紛，經(jīng)雙方協(xié)商仍不能解決的，可提請當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門調(diào)解，調(diào)解不成的，可提請合同管理機關仲裁或有管轄權的人民法院裁決。
本合同正本一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份；合同副本一式____份，交____市（縣）房地產(chǎn)管理局，建設銀行，建委，計委____等單位各留存一份。
建設單位（甲方）：_____________________________________（公章）
地址：__________________________________________
代表人：__________________________________________________
電話：_____________________________________________________________
銀行帳戶：_________________________________________________
拆遷戶（乙方）代表人：_____________________________（蓋章）
家庭18歲以上成員：______________________________（蓋章或簽名）
建設單位：＿＿＿＿，以下簡稱甲方；
拆遷戶（單位）：＿＿＿＿市（縣）＿＿＿＿區(qū)（鎮(zhèn)）＿＿＿＿街（路）＿＿＿＿號房主（代表人）＿＿＿＿，以下簡稱乙方。
根據(jù)＿＿＿＿建筑安裝工程的建設需要，經(jīng)規(guī)劃部門和拆遷房屋主管機關批準，拆遷乙方現(xiàn)有住房。為了明確甲乙雙方權利義務，保證拆遷工作的順利進行，經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商，特訂立本合同，以供雙方遵守執(zhí)行。
第一條 乙方在甲方用地范圍內(nèi)共有＿＿＿＿結構的住房＿＿幢＿＿間，共＿＿平方米（原住房面積的數(shù)量，私有房屋以產(chǎn)權證標明自住的數(shù)量為準；租住公房以承租數(shù)量為準，單位公用房屋按拆除房屋的建筑面積為準），全部交給甲方拆除（乙方自行拆除的，甲方應付給乙方拆除費）。甲方負責于＿＿年＿＿月＿＿日以前為乙方安排住房（拆除單位的公用房屋，一般由甲方撥給相應的投資、材料，由其挖掘土地潛力自行遷建，或由甲方在城市規(guī)劃管理部門批準的地區(qū)內(nèi)進行遷建）＿＿平方米（安置房屋原則上不超過原住房面積，乙方原住房過寬或有出租的房屋，在對其安置時應適當壓縮，但對壓縮面積就按房地產(chǎn)管理部門的規(guī)定作價補償；乙方原住房嚴重擁擠不便的，應按其家庭人口情況給予適當照顧）。
第二條 乙方應于＿＿年＿＿月＿＿日以前搬往甲方安置的住房或周轉房（或乙方自找的周轉房），甲方于乙方搬遷后＿＿日內(nèi)一次付給乙方搬遷費＿＿元。
第三條 甲方對乙方在臨時周轉期間按下列情況給予補助：
1．乙方自行找房周轉，每人每月補助＿＿元；
2．由乙方所在工作單位解決乙方周轉房致使其家庭人口分散居住的，每人每月補助＿＿元；
3．乙方用甲方的簡易房周轉的，周轉期間免收房租。簡易周轉房沒有取暖裝置的，取暖季節(jié)每人每月補助＿＿元取暖費，并按規(guī)定補助增加的公共交通月票費用。
第四條 甲方安置乙方的住房位于＿＿，共＿＿套＿＿間，＿＿層＿＿號，配有＿＿等裝備。
第五條 乙方家庭的全部成員（18歲以上者）＿＿等＿＿人一致簽字同意＿＿作為乙方代表人，授權他（她）在合同文本和其它文件上簽字。甲方付給乙方的各項費用，一律由乙方代表人＿＿領取。甲方對乙方家庭成員中發(fā)生與拆遷房屋有關的分家析產(chǎn)、繼續(xù)糾紛等，一律不負責任。
第六條 甲方如不按合同規(guī)定的日期向乙方交付各種費用，逾期一日，應按所欠款額的＿＿％向乙方償付違約金（如不按時按量向乙方單位撥給報應的投資、材料和遷建用地，每逾期一日，應向乙方償付＿＿元違約金）；甲方如不按合同規(guī)定的地點和面積、層次給乙方安置住房，應向乙方償付＿＿元的違約金，乙方可以向有管轄權的法院，要求甲方按合同履行義務。
乙方如經(jīng)甲方按合同規(guī)定安置住房后，仍拒不搬遷的，由甲方申請當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門對乙方限期搬出，如逾期仍不搬遷的，每逾期一日，應向甲方償付違約金＿＿元，甲方并可向有管轄權的人民法院。乙方如遇陰雨天或其它不可抗力原因不能按時搬遷，時間順延，但必須告知甲方情況。
第七條 其它：＿＿＿＿。
本合同自甲乙雙方簽字之日起生效，合同生效后，甲乙雙方均不得擅自修改或解除合同。合同中如有未盡事宜，須經(jīng)雙方共同協(xié)商，作出補充規(guī)定。補充規(guī)定與本合同具有同等效力。合同執(zhí)行中如發(fā)生糾紛，經(jīng)雙方協(xié)商仍不能解決的，可提請當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門調(diào)解，調(diào)解不成的，可提請合同管理機關仲裁或有管轄權的人民法院裁決。
本合同正本一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份；合同副本一式＿＿份，交＿＿市（縣）房地產(chǎn)管理局、建設銀行、建委、計委＿＿等單位各留存一份。
建設單位（甲方）：＿＿＿＿（公章）
地址：＿＿＿＿
代表人：＿＿＿＿
電話：＿＿＿＿
銀行帳戶：＿＿＿＿
拆遷戶（乙方）代表人：＿＿＿＿（蓋章）
家庭18歲以上成員：＿＿＿＿（蓋章或簽名）
地址：＿＿＿＿
拆遷安置房購房合同閱讀
合同雙方當事人：
出賣人(甲方)：_______________(以下簡稱甲方)身份證號碼：__________________________
_______________(房屋共有產(chǎn)權人)身份證號碼___________________________
_______________(房屋共有產(chǎn)權人)身份證號碼___________________________
_______________(房屋共有產(chǎn)權人)身份證號碼___________________________
以上______人是本合同中所述房屋的共有產(chǎn)權人。
買受人(乙方)：_______________(以下簡稱乙方)身份證號碼：___________________________
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條、房屋的基本情況：
甲方房屋座落在__________________________________，位于第____層，共______(套)(間)，房屋結構為________，建筑面積為______平方米，房屋用途為_______。并附帶_________一間，位于___________________，面積為______平方米。(詳見土地房屋權證第_______________號)。乙方對甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意購買該房屋。
第二條、房屋內(nèi)部設施設備：
包括__________________________________________。
第三條、本合同中所述房屋為_____________________________，是________________________的家庭(夫妻)共同財產(chǎn)。原建房售房單位允許轉賣，該房屋沒有產(chǎn)權糾紛，不存在房屋抵押，債權債務，以及其他權利瑕疵。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔，乙方不負任何責任。
第四條、上述房產(chǎn)的交易價格：
成交價格為：人民幣___________元整(大寫：____拾____萬____仟____佰____拾____元整)。
第五條、付款時間與辦法：
甲乙雙方同意以現(xiàn)金付款方式一次性付款，并已在_20xx_年____月___日將首付款(定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整交付甲方，付首款付款當天甲方開出收款收條給乙方，并注明收款數(shù)額及款項用途。第二筆房款人民幣_壹_拾_壹_萬元整于20xx年____月___日付給甲方，第三筆(尾款)房款人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整于甲方將本合同所述房屋中的全部戶口遷出當日(20xx年____月___日)付給甲方。
第六條、房屋交付：
甲方應在交房當日(20xx年____月____日)將拆遷安置房屋相關的所有手續(xù)、余款、拆遷補償款等一切和該出售房有關的文件及票據(jù)交付乙方，(以各項文件及票據(jù)為證明)，。甲方于房屋交付使用時將交易的房產(chǎn)及其附帶_______的鑰匙全部交付給乙方。
第七條、戶口遷出：
甲方應在房屋交付(20xx年____月___日)前將本合同所述房屋中的全部戶口遷出。
第八條、甲方逾期交付房屋及逾期戶口遷出的違約責任：
除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第六條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約金。逾期不超過_30_天，違約金自約定房屋交付之日第二天起至實際交付之日止，每延期一日(遇法定節(jié)假日順延)，甲方按乙方已支付房價款金額的_壹_%(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行;逾期超過_60_天(大寫數(shù)字)，則視為甲方不履行本合同，乙方有權按下列第____種約定，追究甲方的違約責任。
1. 甲方按乙方累計已付款的_貳拾_%(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行，并在本合同第六條約定的實際交付之日起_90_天內(nèi)交付房屋。
2.終止合同，甲方將乙方累計已付款全額還與乙方，按_10%_利率付給利息。
3. _________________________________________。
如甲方故意隱瞞此房屋的原產(chǎn)權所屬人、房屋位置、質量問題，影響乙方的居住及使用時，乙方有權要求退房，一切損失由甲方承擔(是否要注明損失的范圍?)。
甲方如在規(guī)定的此房屋戶口遷出時間內(nèi)未將本合同所述房屋中的全部戶口遷出，即視為甲方違約，并支付乙方違約金貳仟元整，并應在三十天辦理結束全部戶口遷出手續(xù)。
第九條、關于產(chǎn)權登記的約定：
本房屋以后若遇到需要辦理房屋產(chǎn)權證，土地證等其它手續(xù)，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，按以下第____種約定進行。
1.在乙方實際接收該房屋之日起，甲方協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關規(guī)定的期限內(nèi)(______天)向房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關辦理權屬登記過戶手續(xù)。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實際交接之日起_____天(大寫數(shù)字)(遇法定節(jié)假日順延)內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天(大寫數(shù)字)內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，按_______________利率付給利息，并按已付款的______%(大寫數(shù)字)賠償乙方損失。
2.乙方自愿在收到甲方的房屋及其手續(xù)后，延緩辦理房屋產(chǎn)權證，土地證及其過戶手續(xù)。但如乙方有辦理房屋產(chǎn)權證，土地證及其過戶手續(xù)的需要，向甲方提出書面要求，甲方應該提供一切與之有關的手續(xù)及資料(原房屋產(chǎn)權人的產(chǎn)權證及國土證，原房屋產(chǎn)權人結婚證及復印件，原房屋產(chǎn)權人夫妻雙方身份證復印件，其他房屋共有人同意出售的書面意見等)，并協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關規(guī)定的期限內(nèi)(______天)向房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關辦理權屬登記手續(xù)，不得用任何方式拒絕阻撓。如因甲方的過失造成乙方不能在乙方向甲方提出書面要求起_____天(大寫數(shù)字)(遇法定節(jié)假日順延)內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天(大寫數(shù)字)內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，按_______________利率付給利息，并按已付款的______%(大寫數(shù)字)賠償乙方損失
3.因本房建房售房單位及甲方原因，此房房屋產(chǎn)權證，土地證及其手續(xù)尚未辦理，但因甲方及其房屋共有人資金需要，甲方自愿將此房賣與乙方。但在辦理此房房屋產(chǎn)權證，土地證及其手續(xù)時，甲方負責在房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關規(guī)定的期限內(nèi)(______天)將此房房屋產(chǎn)權證，土地證產(chǎn)權直接辦理為乙方______(姓名)名下，并在房屋產(chǎn)權證，土地證及其手續(xù)辦理完畢后______天內(nèi)交與乙方，所需費用，由______承擔。
如因甲方原因不能將此房房屋產(chǎn)權證，土地證產(chǎn)權直接辦理為乙方______(姓名)名下，甲方須為乙方辦理房屋產(chǎn)權證，土地證及其過戶手續(xù)，所須費用由____________承擔。
如因甲方的過失造成乙方不能在房屋產(chǎn)權證，土地證及其手續(xù)辦理完畢后______天內(nèi)取得姓名標注為乙方______(姓名)的房地產(chǎn)權屬證書，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，按_______________利率付給利息，并按已付款的______%賠償乙方損失
乙方如在本房屋買賣合同成立后，無論辦理房屋產(chǎn)權證，土地證及其過戶手續(xù)與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻撓。在辦理房屋產(chǎn)權證，土地證及其過戶手續(xù)時，甲方應該提供一切與之有關的手續(xù)及資料(原房屋產(chǎn)權人的產(chǎn)權證及國土證，原房屋產(chǎn)權人結婚證及復印件，原房屋產(chǎn)權人夫妻雙方身份證復印件，其他房屋共有人同意出售的書面意見等)，不得用任何方式拒絕阻撓。
第十二條本合同主體
1.甲方是_____________________________________共_____人，委托人為_________即甲方代表人。甲方及甲方代表人保證出售本房屋，簽定本合同的時候經(jīng)本房屋所有房屋共有產(chǎn)權人同意。
2.乙方是_____________________，代表人是____________。
第十三條本合同如需辦理公證，經(jīng)國家公證機關____公證處公證;但本合同不經(jīng)過任何法律公證具有同等的法律效力。本合同在雙方簽字之日(20xx年______月______日)起生效。本合同中空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力。
第十四條本合同需由甲方，乙方，見證方三方共同簽字后方能生效。本合同一式_____份，一份_____張。甲方產(chǎn)權人及甲方委托人共持一份，乙方一份,見證方(中間人)____________一份，留存?zhèn)洳椤?/p>
第十五條本合同發(fā)生爭議的解決方式：
雙方本著友好協(xié)商，公平合理的原則簽定本合同，簽定本合同后，雙方應嚴格遵守執(zhí)行，不得以任何理由反悔。在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下方式解決糾紛。
1. 提交______仲裁委員會仲裁。
2. 任何一方均可向有管轄權的人民法院提起訴訟。
第十六條本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定由甲方，乙方，見證方三方共同協(xié)商解決，與本合同同具法律效力。
第十七條本合同說明：
1. 為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。
2. 對本合同文本中空格部分填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應當協(xié)商確定。對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應當在空格部分打x，以示刪除。
第十八條雙方約定的其他事項：
出賣方(甲方)：________________身份證號碼：__________________
_____________________(房屋共有產(chǎn)權人)身份證號碼_____________________
_____________________(房屋共有產(chǎn)權人)身份證號碼_____________________
地址__________________________________________
郵編_____________電話_____________________日期：20xx年___月___日
購買方(乙方)：__________________身份證號碼：___________________
__________________身份證號碼：_____________________
地址__________________________________________
郵編____________電話_________________日期：20xx年___月___日
見證方(中間人)：_______身份證號碼_____________________日期：201 年___月___日
見證方(中間人)：_______身份證號碼_____________________日期：201 年___月___日
日期：201 年___月___日
安置房購房合同范本
甲方：YY
乙方：XX
甲方將坐落于淮安市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)境內(nèi)黃元小區(qū)S號樓H室100平方米地下室13平方米期房出售給乙方，為保障雙方合法權益，維護雙方合法利益，特簽訂如下協(xié)議：
1.甲方自愿將該處房屋連同地下室(未裝潢)出售給乙方，經(jīng)協(xié)商此房定價為人民幣壹拾伍萬元整，現(xiàn)乙方暫付訂金五萬元給甲方，待甲方將安置小區(qū)房屋交給乙方后，乙方將剩余款一次性付給甲方。
2.乙方自愿認購甲方出讓的該處房屋，待該處房屋交付時，如遇房屋上有比較嚴重的質量問題如墻體裂縫等，由甲方負責與拆遷部門協(xié)調(diào)處理，其它問題由乙方自行處理。
3.待該房屋正式交付時，重新簽訂購房協(xié)議。
4。本協(xié)議經(jīng)由雙方簽字后，即行生效，雙方不得反悔。如甲方反悔應依法雙倍返還訂金，乙方反悔無權索要訂金。
本協(xié)議一式叄份，雙方各執(zhí)一份，見證人一份。
甲方簽字：YY 乙方簽字：XX
見證人：ZZ
20xx年XX月X日
安置房買賣合同范文參考
合同雙方當事人：
出賣人(甲方)：______________________ (以下簡稱甲方)
身份證號碼：
(房屋共有產(chǎn)權人)_________身份證號碼：
(房屋共有產(chǎn)權人)_________身份證號碼：
(房屋共有產(chǎn)權人)_________身份證號碼：
以上_______人是本合同中所述房屋的共有產(chǎn)權人。
買受人(乙方)：______________________ (以下簡稱乙方)
身份證號碼：
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條、房屋的基本情況：
甲方房屋座落在________________________________，位于第____層，共______(套)(間)，房屋結構為________，建筑面積為______平方米，房屋用途為_______。并附帶_________一間，位于___________________，面積為______平方米。(詳見土地房屋權證第_______________號)。乙方對甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意購買該房屋。
第二條、房屋內(nèi)部設施設備：
包括__________________________________________。
第三條、本合同中所述房屋為_____________________，是
________________________的家庭(夫妻)共同財產(chǎn)。原建房售房單位允許轉賣，該房屋沒有產(chǎn)權糾紛，不存在房屋抵押，債權債務，以及其他權利瑕疵。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔，乙方不負任何責任。
第四條、上述房產(chǎn)的交易價格：
成交價格為：人民幣___________元整(大寫：____拾____萬____仟____佰____拾____元整)。
第五條、付款時間與辦法：
甲乙雙方同意以現(xiàn)金付款方式一次性付款，并已在____年____月___日將首付款(定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整交付甲方，付首款付款當天甲方開出收款收條給乙方，并注明收款數(shù)額及款項用途。第二筆房款人民幣________拾________萬元整于_____年____月___日付給甲方，第三筆(尾款)房款人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整于甲方將本合同所述房屋中的全部戶口遷出當日(_____年____月___日)付給甲方。
第六條、房屋交付：
甲方應在交房當日(____年____月____日)將拆遷安置房屋相關的所有手續(xù)、余款、拆遷補償款等一切和該出售房有關的文件及票據(jù)交付乙方(以各項文件及票據(jù)為證明)。甲方于房屋交付使用時將交易的房產(chǎn)及其附帶_______的鑰匙全部交付給乙方。
第七條、戶口遷出：
甲方應在房屋交付(_____年____月___日)前將本合同所述房屋中的全部戶口遷出。
第八條、甲方逾期交付房屋及逾期戶口遷出的違約責任：
除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第六條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約金。逾期不超過_叁拾_天，違約金自約定房屋交付之日第二天起至實際交付之日止，每延期一日(遇法定節(jié)假日順延)，甲方按乙方已支付房價款金額的_壹_%(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行;逾期超過_陸拾_天(大寫數(shù)字)，則視為甲方不履行本合同，乙方有權按下列第____種約定，追究甲方的違約責任。
1. 甲方按乙方累計已付款的_貳拾_%(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行，并在本合同第六條約定的實際交付之日起_玖拾_天內(nèi)交付房屋。
2.終止合同，甲方將乙方累計已付款全額還與乙方，按_壹拾%_利率付給利息。
3. _________________________________________。
如甲方故意隱瞞此房屋的原產(chǎn)權所屬人、房屋位置、質量問題，影響乙方的居住及使用時，乙方有權要求退房，一切損失由甲方承擔(是否要注明損失的范圍?)。
甲方如在規(guī)定的此房屋戶口遷出時間內(nèi)未將本合同所述房屋中的全部戶口遷出，即視為甲方違約，并支付乙方違約金貳仟元整，并應在三十天辦理結束全部戶口遷出手續(xù)。
第九條、關于產(chǎn)權登記的約定：
本房屋以后若遇到需要辦理房屋產(chǎn)權證，土地證等其它手續(xù)，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，按以下第____種約定進行。
1、在乙方實際接收該房屋之日起，甲方協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關規(guī)定的期限內(nèi)(______天)向房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關辦理權屬登記過戶手續(xù)。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實際交接之日起_____天(大寫數(shù)字)(遇法定節(jié)假日順延)內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求
之日起______天(大寫數(shù)字)內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，按_______________利率付給利息，并按已付款的______%(大寫數(shù)字)賠償乙方損失。
2、乙方自愿在收到甲方的房屋及其手續(xù)后，延緩辦理房屋產(chǎn)權證，土地證及其過戶手續(xù)。但如乙方有辦理房屋產(chǎn)權證，土地證及其過戶手續(xù)的需要，向甲方提出書面要求，甲方應該提供一切與之有關的手續(xù)及資料(原房屋產(chǎn)權人的產(chǎn)權證及國土證，原房屋產(chǎn)權人結婚證及復印件，原房屋產(chǎn)權人夫妻雙方身份證復印件，其他房屋共有人同意出售的書面意見等)，并協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關規(guī)定的期限內(nèi)(______天)向房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關辦理權屬登記手續(xù)，不得用任何方式拒絕阻撓。如因甲方的過失造成乙方不能在乙方向甲方提出書面要求起_____天(大寫數(shù)字)(遇法定節(jié)假日順延)內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天(大寫數(shù)字)內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，按_______________利率付給利息，并按已付款的______%(大寫數(shù)字)賠償乙方損失
3、因本房建房售房單位及甲方原因，此房房屋產(chǎn)權證，土地證及其手續(xù)尚未辦理，但因甲方及其房屋共有人資金需要，甲方自愿將此房賣與乙方。但在辦理此房房屋產(chǎn)權證，土地證及其手續(xù)時，甲方負責在房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關規(guī)定的期限內(nèi)(______天)將此房房屋產(chǎn)權證，土地證產(chǎn)權直接辦理為乙方______(姓名)名下，并在房屋產(chǎn)權證，土地證及其手續(xù)辦理完畢后______天內(nèi)交與乙方，所需費用，由______承擔。
如因甲方原因不能將此房房屋產(chǎn)權證，土地證產(chǎn)權直接辦理為乙方
______(姓名)名下，甲方須為乙方辦理房屋產(chǎn)權證，土地證及其過戶手續(xù)，所須費用由____________承擔。
如因甲方的過失造成乙方不能在房屋產(chǎn)權證，土地證及其手續(xù)辦理完畢后______天內(nèi)取得姓名標注為乙方______(姓名)的房地產(chǎn)權屬證書，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，按_______________利率付給利息，并按已付款的______%賠償乙方損失
乙方如在本房屋買賣合同成立后，無論辦理房屋產(chǎn)權證，土地證及其過戶手續(xù)與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻撓。在辦理房屋產(chǎn)權證，土地證及其過戶手續(xù)時，甲方應該提供一切與之有關的手續(xù)及資料(原房屋產(chǎn)權人的產(chǎn)權證及國土證，原房屋產(chǎn)權人結婚證及復印件，原房屋產(chǎn)權人夫妻雙方身份證復印件，其他房屋共有人同意出售的書面意見等)，不得用任何方式拒絕阻撓。
第十條、違約責任條款：
1、乙方?jīng)]有按照約定的期限內(nèi)將房款交付給甲方，逾期達到一個月的，甲方有權解除本合同，乙方首付給甲方的房款歸甲方所有，其余款項退回給乙方。
2、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有權要求甲方繼續(xù)履行合同或要求甲方退還乙方已付房款，并有權要求甲方支付按照同期銀行貸款利率計算的利息款，同時有權要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整給乙方。
3、甲方不根據(jù)本合同的約定將房屋和產(chǎn)權證書交付給乙方，視為甲方違約，乙方有權要求甲方交付房屋和產(chǎn)權證書，并有權要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整。
4、乙方根據(jù)本合同第五條的規(guī)定向甲方提出辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，甲方超過_叁拾_天不協(xié)助乙方辦理手續(xù)，視為甲方違約，乙方有權要求甲方履行合同，并有權要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元。
5、當房屋因城市規(guī)劃再次面臨拆遷安置時，拆遷補償款歸乙方所有。
6、當出現(xiàn)因繼承、贈與或其他涉及房屋產(chǎn)權所有人變化時，新的產(chǎn)權所有人承擔甲方全部責任。
第十一條、雙方約定的其他事項：
本合同附件如下：
《房屋實際所有人確認書》
《首付款(定金)收條確認書》
《房屋內(nèi)財產(chǎn)一并轉讓清單、確認書》 第十二條、本合同主體
1、甲方是_____________________________________共_____人，委托人為_________即甲方代表人。甲方及甲方代表人保證出售本房屋，簽定本合同的時候經(jīng)本房屋所有房屋共有產(chǎn)權人同意。
2、乙方是________________________________，代表人是____________。
3、鑒于_________系未成年人，_________、_________系其法定監(jiān)護人，_________、_________承諾其有權出售該房屋并全權_________簽訂本合同，且無其他糾紛，否則由此產(chǎn)生的相關責任由_________、_________自行承擔。(注：本條適用于甲方安置戶中有未成年人時使用。)
第十三條、本合同如需辦理公證，經(jīng)國家公證機關____公證處公證;但本合同不經(jīng)過任何法律公證具有同等的法律效力。本合同在雙方簽字之日(_20xx_年_____月_____日)起生效。本合同中空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力。
第十四條、本合同需由甲方，乙方，見證方三方共同簽字后方能生效。本合同一式_____份，一份_____張。甲方產(chǎn)權人及甲方委托人共持一份，乙方一份,見證方(中間人)____________一份，留存?zhèn)洳椤?第十五條、本合同發(fā)生爭議的解決方式：
雙方本著友好協(xié)商，公平合理的原則簽定本合同，簽定本合同后，雙方應嚴格遵守執(zhí)行，不得以任何理由反悔。在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下方式解決糾紛。
1. 提交______仲裁委員會仲裁。
2. 任何一方均可向有管轄權的人民法院提起訴訟。
第十六條、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定由甲方，乙方，見證方三方共同協(xié)商解決，與本合同同具法律效力。 甲方(簽章)： 乙方(簽章)：
身份證號碼： 身份證號碼：
電 話： 電 話： 甲方(簽章)：
乙方(簽章)： 身份證號碼：
身份證號碼： 電 話： 電 話：
甲方(簽章)： 乙方(簽章)：
身份證號碼： 身份證號碼：
電 話： 電 話：
年 月 日 年 月
受托人(以下簡稱乙方)：_______________________
甲方與乙方約定，由乙方處理甲方房屋拆遷事宜。為明確雙方之權利義務，依照《中華人民共和國合同法》及其有關法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，訂立本合同。
第一條 委托事項甲方委托乙方處理甲方因建設需要之拆遷事宜，包括對被拆遷戶的補償，安置等一切與拆遷相關的事項。
第二條 費用及其支付(選擇下列第_______項)
(1)包干性支付乙方拆遷工作費用人民幣_________元。在乙方完成拆遷工作的_____%時，甲方向乙方支付拆遷費用_____%;乙方完成拆遷工作的_____%時，甲方再行向乙方支付拆遷費用______%，全部完成后________(時間)內(nèi)，向乙方支付全部拆遷費用
(2)按拆遷面積計算：每平方米人民幣_________元。在乙方完成拆遷工作的______%時，甲方向乙方支付拆遷費用_____%;乙方完成拆遷工作的______%時，甲方再行向乙方支付拆遷費用______%;全部完成后_________(時間)內(nèi)，向乙方支付全部拆遷費用
(3)其它方式：_________________________________________________________。乙方在處理委托事務時，其它費用及損失由其自行承擔。
第三條 報告情況拆遷過程中之一切情況，乙方應在每(日，星期，半個月，一個月)向甲方作出書面報告。在拆遷工作整體完成后，應向甲方作出詳細說明的書面報告(包括拆遷的具體費用及支出情況等一切相關之情況)。
第四條 報酬及支付(選擇下列第_________項)
(1)乙方在妥善完成委托處理的所有事務后，甲方應于其完成后_______內(nèi)，向乙方一次性支付報酬人民幣________元。因自然原因，政府政策等不可抗力因素造成成本合同委托事務不能完成的，甲方在給付了乙方第二項實際發(fā)生的費用后，不再支付本項報酬
(2)甲方按乙方的工作進度，在乙方完成拆遷工作的______%時，甲方應向乙方支付報酬_____%;乙方完成拆遷工作的____%時，甲方再行向乙方支付報酬______%;完成全部工作后_________(時間)內(nèi)，向乙方支付全部報酬。
第五條 委托事務的終止
(1)甲方因本單位決定終止建設拆遷工作的，在對乙方從事本委托合同的費用給予補償后，可終止本合同。
(2)乙方遇政府對本單位職能進行調(diào)整，而致無法履行本合同的，在賠償甲方相應損失后可終止本合同。
第六條 違約責任
(1)在本合同履行過程中，甲方未向乙方支付本合同第二條之委托事務費用的，乙方可順延拆遷工作工期，甲方對拖欠的部分款項在按合同支付后，還應按銀行同期貸款利息的二倍向乙方承擔責任。
(2)在本合同履行過程中，甲方未向乙方支付本合同第四條之支付委托事務報酬的，甲方對拖欠部門在按合同支付后，還應按銀行同期貸款利息的二倍向乙方承擔責任。
(3)乙方未按本合同完成拆遷工作的，應賠償甲方因此所受的直接及間接的損失。
第七條
合同糾紛的解決辦法本合同在履行中若發(fā)生糾紛，甲乙雙方應本著友好的精神予以協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方可向本合同簽訂地法院。 第八條 其他條款本合同若有未盡事宜，由雙方協(xié)商達成補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等效力。乙方與被拆遷戶簽訂的拆遷合同，應按照甲方提供給乙方的《房屋拆遷合同》的條款規(guī)定，否則甲方的一切直接和間接損失均應由其負責賠償。本合同一式兩份。合同正本雙方各執(zhí)一份。
甲方(蓋章)：_________
乙方(蓋章)：_________
代表人(簽字)：_______
代表人(簽字)：_______
一、反思拆遷制度的相關規(guī)定
拆遷租賃房屋的補償，同樣是先行協(xié)商，通過協(xié)商兼顧所有權和承租權這兩種財產(chǎn)權的保護。協(xié)商不成，有關部門作出具體行政行為強制解決補償安置爭議。《城市房屋拆遷管理條例》第27條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。產(chǎn)權調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。顯然，該規(guī)定對被拆遷房屋所有權人與承租人不能達成一致意見的，優(yōu)先滿足承租人關于產(chǎn)權調(diào)換的選擇權，進行產(chǎn)權調(diào)換后房屋繼續(xù)由承租人承租。該規(guī)定看似公平，但實際存在法理障礙，因而是不妥當?shù)摹Ｊ紫龋课莶疬w之所以要對房屋所有權人進行補償，是因為其喪失所有權，是基于所有權喪失而產(chǎn)生的補償；而對承租人的補償是基于租賃合同而產(chǎn)生的債權。當兩者產(chǎn)生沖突時，物權優(yōu)先于債權，所有權人優(yōu)先選擇補償方式。可見《城市房屋拆遷管理條例》第27條違反了《民法通則》及《物權法》的規(guī)定，違反了物權優(yōu)于債權的原則，應屬無效。其次，租賃通常是有期限的，承租人的損失也僅限于承租期限內(nèi)，但對房屋所有人來講是長期的權利，當然應該首先滿足房屋所有權人的選擇。同時，承租人的合法權益也應當保護，這種保護是間接的。拆遷補償活動中，拆遷人和被拆遷房屋所有權人的爭議屬于主法律關系；而出租人和承租人的爭議屬于從法律關系，它的調(diào)整應當依據(jù)相關的民事法律，在房屋所有人與承租人之間進行調(diào)整。也就是說，承租人因此造成的利益損失，可以通過租賃合同向房屋所有權人以合同糾紛申請仲裁或提起民事訴訟進行救濟。當然，被拆遷房屋所有權人承擔責任后，作為被拆遷人的直接損失再轉嫁給拆遷人。在裁決時，被拆遷人的損失可能還沒有實際確定，因此只需針對拆遷人與被拆遷人之間作出裁決，承租人的損失達不成協(xié)議時可以在裁決中留下伏筆，待損失通過法定程序確定后由拆遷人承擔。
二、合同相對性在征收補償中的運用
合同相對性原則是指合同只在合同當事人之間發(fā)生效力，任何合同以外的第三人都不得請求合同之債權，也無履行合同義務的義務。征收中存在兩個法律關系：一是征收補償主體與被征收人之間的補償法律關系即一級法律關系，二是出租人與承租人之間的租賃合同關系即二級法律關系。鑒于此，出租人可以承租人要求法院判決解除租賃合同，訴訟期間申請訴訟中先予執(zhí)行的，人民法院可以受理。根據(jù)《民事訴訟法》第97條規(guī)定，人民法院先予執(zhí)行的情形是：追索贍養(yǎng)費、撫養(yǎng)費、撫育費、撫恤金、醫(yī)療費、勞動報酬和情況緊急需要先予執(zhí)行的。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，征收補償采取就近安置的原則，大多數(shù)屬于“回遷”安置，由于承租人“釘子戶”的 “維權”，致使安置房屋無法開工建設，眾多的被征收人回遷的愿望無法實現(xiàn)，特別是北方地區(qū)施工期限極短，可以理解為“情況緊急需要先予執(zhí)行”。人民法院裁定先予執(zhí)行的，應當符合兩個條件：一是當事人之間權利義務關系明確，不先予執(zhí)行將嚴重影響申請人的生活或者生產(chǎn)經(jīng)營的；二是被申請人有履行能力。人民法院可以責令申請人提供擔保，申請人不提供擔保的，駁回申請。申請人敗訴的，應當賠償被申請人或者案外人因先予執(zhí)行遭受的財產(chǎn)損失；當事人對先予執(zhí)行的裁定不服的，可以申請復議，復議期間不停止裁定的執(zhí)行。在現(xiàn)實中，出租人出于種種考慮不愿意承租人，征收主體應當作出征收補償決定，直接在該具體行政行為中決定補償安置房屋所有權、裝修損失、經(jīng)營損失、搬遷過渡費，出租人或者承租人逾期不搬遷的，政府依法申請法院強制執(zhí)行。
三、征收制度中承租權的保護
《國有土地上房屋征收與補償條例》取消了《城市房屋拆遷管理條例》第27條的相關內(nèi)容，是制度的進步，有人認為該條例沒明確規(guī)定承租權如何保護存在缺憾。事實上，承租權的保護是不言而喻的事情，無需《國有土地上房屋征收與補償條例》明確規(guī)定，國有土地上房屋征收的標的物主要是國有土地上房屋與土地等物權損失，自然存在征收補償主體與被征收人之間的法律關系；因必然影響租賃合同的履行，致使必然解除被征收人（出租人）與承租人之間的租賃合同關系。兩個法律關系保護的財產(chǎn)權層級不同，前者保護的是物權（一級），后者保護的是債權（二級）。征收必將導致租賃合同無法繼續(xù)履行，使得承租人的合同信賴利益無法實現(xiàn)甚至產(chǎn)生直接損失。征收導致被征收房屋滅失，必將導致租賃合同因解除而終止履行。解除租賃合同可能導致承租人三方面的直接損失：預交的租金損失、承租房屋的裝修損失、經(jīng)營損失。根據(jù)合同相對性原理，承租人的上述損失應當向出租人主張。這些損失可以作為出租人的直接損失向征收補償主體主張補償，《租賃司法解釋》第8條第（三）項規(guī)定，租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況導致租賃房屋無法使用的，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持。征收具有強制性，強制剝奪所有權，當然導致租賃房屋無法使用。出租人可以向法院解除租賃合同或者租賃合同無效，租賃押金應當退還，裝修損失按照下列情形處理：其一，《租賃司法解釋》第9條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，征收時不予補償。其二，《租賃司法解釋》第10條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，征收時應當對出租人進行裝修損失補償。其三，《租賃司法解釋》第11條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院根據(jù)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。其四，《租賃司法解釋》第12條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。其五，《租賃司法解釋》第13條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔，征收時不予補償。
根據(jù)上述分析及法律原理，筆者就征收中涉及被征收房屋存在租賃的情形，提出如下處理建議：
一是，征收涉及租賃的房屋，解除租賃合同，出租人預收的尚未發(fā)生的租賃費退還給承租人。
二是，承租人的裝修損失(經(jīng)營損失)，可以協(xié)商也可以通過評估確定，補償金額須經(jīng)房屋征收部門審查認可后由出租人對其進行補償，承租人不搬遷的，由出租當事人依法向人民法院提起民事訴訟。訴訟期間申請人民法院先予執(zhí)行。
三是，被征收房屋所有權人不依照前款規(guī)定配合的，可以由人民政府依法作出征收補償決定。
原告洛陽市第二汽車運輸公司三分公司（以下簡稱二運三分公司），住所地洛陽市澗西區(qū)建設路105號。
被告洛陽市房地產(chǎn)管理局澗西分局（以下簡稱澗西房管局），住所地洛陽市澗西區(qū)太原路紅葉賓館六樓。
第三人馬國慶，男，一九六0 年十月一日出生，漢族，高中文化，河南省林州市人，河南省安裝公司第二分公司工人，住洛陽市澗西區(qū)28-9-2-302號。
第三人洛陽市祥懿建筑安裝工程有限公司（以下簡稱祥懿建安公司），住所地洛陽市廛河區(qū)民主街57號。
被告澗西房管局對洛陽市澗西區(qū)建設路127號的土地擁有土地使用權，頒發(fā)有國有土地使用證；在上述土地上，二運三分公司自建有278平方房屋（歷史原因形成，居住有六戶職工），頒發(fā)有集體房屋所有權證。2001年12月，洛陽市土地管理規(guī)劃部門作出規(guī)劃方案，批準澗西房管局對該區(qū)域進行舊城改造，拆除舊有建筑后改建一棟六層商住綜合樓。之后，澗西房管局（甲方）與原告（乙方）簽訂拆遷安置協(xié)議一份，約定：“……乙方自行拆除平房278平方，甲方以優(yōu)惠價向乙方提供六套住房安置拆遷戶，甲方不再補償”等。祥懿建安公司法定代表人楊懿楠簽署“同意按以上協(xié)議執(zhí)行”的意見。
2002年元月4日，澗西房管局（甲方）、二運三分公司（乙方）、祥懿建安公司（丙方）簽訂《拆遷安置補充協(xié)議》一份，內(nèi)容為：“1、乙方自行拆除平房278平方，甲方安置，不要求甲方進行舊房補償。2、甲方向乙方提供商品房510平方作為安置房屋，按優(yōu)惠價每平方730元，合計金額372300元。3、甲方向乙方提供東單元一層第一戶門面房一套，每平方按優(yōu)惠價1700元出售，與市場價之間差價由丙方承擔。4、以上總計560400元，乙方已付350000元，余210400元由乙方在簽訂合同之日起七日內(nèi)付200000元，如七日內(nèi)乙方不付款，甲方有權將房屋另行出售。余款在房屋交付時以測繪部門面積為準，多退少補”。各方均加蓋公章并由法定代表人簽字。合同簽訂后，二運三分公司并未按約定在七日內(nèi)交付200000元房款，2002年1月23日，澗西房管局向二運三分公司出具通知一份，內(nèi)容為：“貴單位所購回遷戶住房款，下余房款200000元，請支付現(xiàn)金給市祥懿建安公司王靈周”。澗西房管分局加蓋公章。2月4日以前，二運三分公司分四次交付房款共計100000元，但下余房款一直未予交納。2002年9月份，該六層綜合樓建成，澗西房管局向二運三分公司交付了六戶回遷安置房，一樓門面房未交付。
2002年3月23日，第三人馬國慶與澗西房管局簽訂房屋買賣合同一份，約定由第三人馬國慶購買綜合樓一樓三號門面房，房價183084元，馬國慶并分三次交納了上述購房款；2002年9月23日，澗西房管局通知馬國慶，將原購一樓三號門面房調(diào)換為一樓一號門面房，面積90.91平方，單價1903.91元/平方，總價款173084元，馬國慶同意后，雙方于當日重新補辦了一號門面房的買賣格式合同，并辦理了商品房銷售登記手續(xù)，澗西房管局退回馬國慶三號門面房與一號門面房的房款差價10000元，實收馬國慶房款173084元。2002年9月28日，澗西房管局向馬國慶交付一號門面房，馬國慶對該門面房裝修過程中，二運三分公司強行搶房發(fā)生糾紛，并向澗西區(qū)法院提起訴訟，申請對該房屋進行了查封等。
原告二運三分公司訴請被告繼續(xù)履行協(xié)議，向原告交付位于建設路127號的門面房，由被告承擔訴訟費等。
被告澗西房管局辯稱：由于原告沒有按時交納房款，我方才按安置協(xié)議第五條的規(guī)定將房屋售出的，原告主張沒有事實根據(jù)，訴請駁回原告訴訟請求等。
第三人馬國慶訴訟意見為：被告澗西房管局在原告違約后，將房屋另售，是符合法律規(guī)定的正當行為。本人購買門面房，并交納了房款，辦理了房屋買賣的相關法律手續(xù)，履行了房屋交接手續(xù)，與被告所簽房屋買賣合同應屬有效。另提出訴訟請求，要求二運三分公司賠償我因其申請查封所造成的損失，如因雙方原因造成我房產(chǎn)權利侵害，澗西房管局應雙倍返退我購房款346168元等。
第三人祥懿建安公司訴訟意見為：我公司不應承擔此案引起的任何責任等。
「審判
洛陽市澗西區(qū)人民法院審理認為：原、被告與第三人祥懿建安公司簽訂的《協(xié)議書》、《拆遷安置補充協(xié)議》，確認了二運三分公司拆遷前房屋的面積，約定了對拆遷房屋不予補償、由被拆遷方優(yōu)惠購買新開發(fā)商品房的拆遷安置方式，也對原告優(yōu)惠預購六套住宅房、一套門面房的價款、門面房的房號、交款方法、履行期限等進行了約定，故該協(xié)議既是拆遷安置補償?shù)膮f(xié)議，也是二運三分公司優(yōu)惠購買六套住宅房、一套門面房的框架式買賣協(xié)議，合同當事人意思表示真實，補償方式符合安置補償?shù)姆ㄒ?guī)規(guī)定，且各方當事人均已履行主要合同義務，故該協(xié)議為有效協(xié)議。補充協(xié)議簽訂后七日內(nèi)，二運三分公司未按約足額交納購房款，按該協(xié)議的約定，澗西房管局有權在七日后將協(xié)議涉及的房屋另行出售，但該局沒有逕行將房屋另售，而充分考慮了被拆遷人利益，履行了房款催告義務、并給予了合理期限的履行等待，但直至房屋竣工，二運三分公司仍未足額交納約定房款。
由于該協(xié)議是拆遷安置性質的房屋買賣協(xié)議，因此雙方完成約定義務是買賣關系成立的前提，二運三分公司沒有合理理由拒絕履行交款義務，視為其對協(xié)議約定安置房屋的自行放棄。被告澗西房管局為維護商品房開發(fā)、出售活動的正常進行、保護自身正當開發(fā)利益不受影響，將補充協(xié)議約定的六戶安置住宅房交付，將補充協(xié)議約定的一樓一號門面房另售第三人馬國慶，此行為符合補充協(xié)議的書面約定，體現(xiàn)了公平、信用的履約原則和對雙方利益的平等保護；二運三分公司在交納購房款時，雖將住宅房、門面房房款一齊交納，澗西房管局、祥懿建安公司的代收收據(jù)中也未對所收款項按房號細分，但二運三分公司拆遷房屋面積278平方，住戶六戶，現(xiàn)協(xié)議已安置住房六套、每戶均超過原住房面積，總住戶面積達510平方，超過了拆遷法規(guī)規(guī)定的一對一的安置標準；原二運三分公司被拆房屋中沒有商業(yè)用房，協(xié)議涉及的一號門面房屬正常安置面積外房屋，且足額交付房款是雙方房屋買賣關系成立的前提條件，故澗西房管局在另售房屋時，選擇將正常安置對象（住宅房）之外的門面房作為另行出售的對象，也沒有影響二運三分公司的正當安置面積。第三人馬國慶原購買一樓三號門面房，受被告澗西房管局通知，將所購房屋調(diào)換為一樓一號門面房，雙方按規(guī)范的文本簽訂了買賣合同，辦理了商品房買賣的有關登記手續(xù)，且被告售出房屋前辦理了有關許可手續(xù)，故該房屋買賣行為合法、有效。
由于原告不全面、適當履行合同義務，致雙方簽訂的拆遷安置協(xié)議不能全部實現(xiàn)合同目的，除造成原、被告雙方對一號門面房的買賣關系不能成立外，同時造成此門面房的房價優(yōu)惠功能不能實現(xiàn)，鑒于澗西房管局按市場價將該房另售，實現(xiàn)了優(yōu)惠價外收益，結合本案拆遷安置、優(yōu)惠購買的特殊性質，酌情由被告澗西房管局將一樓一號門面房另售多得收益，作為被拆遷人的優(yōu)惠利益補償給二運三分公司。第三人洛陽市祥懿建筑安裝有限公司在拆遷補償協(xié)議中注明：“……優(yōu)惠價購買，……差價由丙方承擔”等，視為其對產(chǎn)權調(diào)換、優(yōu)惠出售中的銷售差額，主動承擔了與市場差價的損失，故應由祥懿建安公司對上述補償責任承擔連帶責任。
原告訴請被告繼續(xù)履行合同、交付被告開發(fā)的建設路127號綜合樓一樓一號門面房的訴訟請求，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持，但澗西房管局應退回六套安置住房外其余房款；第三人馬國慶與澗西房管局簽訂的房屋買賣合同有效，其訴訟意見理由正當；其要求原、被告賠償門面房查封損失，雙倍返還購房款，但未交納相應訴訟費，故本院對此訴訟請求按自動撤訴處理。
依照《中華人民共和國合同法》第四十五條、第六十條、第六十七條、第九十四條、第一百二十五條、《城市房屋拆遷管理條例》第四條、第十三條、第二十二條、第二十三條、《關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見》第143條及有關民事法律之規(guī)定，判決：一、被告澗西房管局與第三人馬國慶簽訂的建設路127號綜合樓一樓一號門面房的房屋買賣合同有效。二、由被告澗西房管局退還原告二運三分公司購房款44100元。 三、由被告澗西房管局將一樓一號門面房另行出售的多售房款18584元，補償給原告二運三分公司。四、第三人祥懿建安公司對上述第三條義務承擔連帶責任。五、駁回原告二運三分公司要求被告繼續(xù)履行合同、交付建設路127號綜合樓一樓一號門面房的訴訟請求。
判決后，當事人均服判息訴，在生效期內(nèi)自覺履行了判決規(guī)定的法律義務。
「評議
隨著城市建設步伐的加快，因舊城改造引起的拆遷安置糾紛越來越多，一九九六年七月二十四日最高人民法院法復（1996）12號批復，專門對此類糾紛的主管問題專門作了規(guī)定：1、相對人對政府部門依職權作出的拆遷、安置、補償裁決不服的，應作為行政案件受理。2、拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置發(fā)生爭議，或達成協(xié)議后一方反悔，未經(jīng)行政機關裁決，僅就補償、安置問題起訴的，應作為民事案件處理。此案雙方當事人就建設路127號土地上被拆遷人自有房屋的拆遷安置方式及補償方式，簽訂了專門的拆遷安置協(xié)議及補充協(xié)議，協(xié)議履行過程中雙方發(fā)生爭議，人民法院應當作為民事案件進行處理。
安置房買賣合同模板一簽訂日期：____年__月__日
合同編號：__________
簽約時間：__________
簽約地點：__________
供方：____________
需方：____________
1.本合同是依照《中華人民共和國合同法》訂立的，經(jīng)雙方簽字蓋章后，即發(fā)生法律效力，雙方必須嚴格履行。
2.合同條款：
①簽訂雙方商妥訂貨產(chǎn)品總值人民幣____元。其產(chǎn)品名稱的規(guī)格、質量、數(shù)量、單價、總值、交貨付款等詳如附表。
②產(chǎn)品及原材料檢驗方法;
③產(chǎn)品價格規(guī)定;
④產(chǎn)品的包裝方法及費用負擔;
⑤產(chǎn)品交貨方法及費用負擔;
⑥貨款及費用等結算方法;
⑦補充條款。
3.經(jīng)濟責任：
(1)供方如未能履行合同，須負下列責任：
①產(chǎn)品花色、品種、規(guī)格、質量不符合同規(guī)定：需方同意利用的，按質論價，退貨貶值總值價款，不能利用的，應負責保修、保退、保換。由于延誤交貨時間，每天應償付需方千分之__的罰款。
②產(chǎn)品數(shù)量不符合規(guī)定：少交需方仍有需要的照數(shù)補交;因延期而不要的，可以退貨，并承擔因此而造成的損失;不能交貨的，應償付需方以不能交貨的貨款總值的百分之___的罰金。
③產(chǎn)品包裝不符合同規(guī)定：應負責返修或重新包裝。并承擔支付的費用;需方不要求返修或重新包裝，應償付不符合同規(guī)定包裝價值的千分之__的罰金。
(2)需方未能履行合同時，須負以下責任：
①中途變更產(chǎn)品花色、品種、規(guī)格、質量或包裝的規(guī)格，應償付變更部分貨款(或包裝價值)總值百分之__罰金。
②中途退貨，由雙方根據(jù)實際情況商定，同意退貨的償付退貨部分貨款總值千分之__的罰金。
③未按規(guī)定的時間和要求交原材料或技術、資金、包裝物，除交貨日期得以順延外，應償付順延交貨產(chǎn)品總值每日千分之__的罰金;不能提供時，視同中途退貨處理。
④自提產(chǎn)品未按規(guī)定日期提貨，每延期一天，應償付供方以延期提貨部分貨款總額千分之__罰金。
⑤未按規(guī)定日期付款，每延期一天，應償付以延期付款總額千分之__的罰金。
⑥實行送貨或代運的產(chǎn)品拒絕接貨，應承擔由此而造成的損失和運輸費用及罰金。
(3)產(chǎn)品價格：如需要調(diào)整，必須經(jīng)雙方協(xié)商方能變更。
(4)任何一方要求全部或部分解除合同，必須提出充分理由，經(jīng)雙方協(xié)商，并報請鑒證機關備案。
(5)如因生產(chǎn)原料、生產(chǎn)設備、生產(chǎn)工藝或市場發(fā)生重大變化，需要變更產(chǎn)品品種、花色、規(guī)格、質量、包裝時，應提前__天與對方協(xié)商修訂調(diào)整，并報鑒證機關備案，任何一方不得擅自變更合同。一方變更合同，對方有權拒絕收購，因此而不能執(zhí)行合同應償付對方千分之___的罰金。
(6)確因自然災害等原因，影響執(zhí)行合同或延期交貨，需提前__天通知對方，經(jīng)有關機構證明，可酌情減免罰金。
4.執(zhí)行合同中，發(fā)生爭議和糾紛，簽約雙方協(xié)商不成，均可向法院提出訴訟。向仲裁機關申請仲裁(兩者選一)
5.本合同及附件一式六份，供需雙方各執(zhí)正本一份，副本四份，雙方主管部門和工商行政管理局各一份。
供方單位(蓋章)：_______需方單位(蓋章)：_____
法定代表人簽字：________法定代表人簽字_______
人簽字：__________人簽字：________
地址：_____________地址：___________
電話：_____________電話：___________
開戶行、帳號：_________開戶行、帳號：_______
安置房買賣合同模板二出賣人(甲方)：聯(lián)系電話：
買受人(乙方)：聯(lián)系電話：
甲、乙雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其它有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買賣商品達成如下協(xié)議：
一、甲方在冷水灘區(qū)春江路6號地修建商品房，土地屬國家出讓地，乙方對該商品房做了充分全面的了解，愿意購買該房產(chǎn)。
二、乙方購買的甲方商品房為_____棟____單元第_____層____號房，該商品房合同約定的建筑面積為_________平方米。
三、面積確認及面積差異處理
1、合同約定面積與產(chǎn)權登記面積有差異，以產(chǎn)權登記面積為準。
2、商品房交付后，產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，以方同意按照產(chǎn)權登記面積據(jù)實結算房價款，多退少補。
四、計價方式與價款
1、該商品房按建筑面積單價為每平方米________元，房款總計人民幣(大寫)____拾___萬___仟___佰___拾___元整(小寫：￥______元)。
五、付款方式
1、乙方于____年____月____日與甲方簽訂購房合同時，交定金(大寫)____拾___萬___仟___佰___拾___元整(小寫：￥______元)。
2、簽訂施工合同時買受人一次性付清總房款的___%，付款金額為(大寫)____拾___萬___仟___佰___拾___元整(小寫：￥______元)。余款___%(大寫)____拾___萬___仟___佰___拾___元整(小寫：￥______元)在房屋交付使用時一次性付清。
六、甲方在____年____月____日交房給乙方使用(不可抗力的因素除外)。
七、甲方以電話通知的方式，告知乙方付款的時間，乙方在接到電話之日起10日內(nèi)，交付合同規(guī)定的款項，若不按時付款，甲方有權向甲方追索逾期利息，利息按照銀行借款利息計算，超過30天向甲方有權終止其購房合同，不予退還所有的購房款和押金，所有責任由乙方自己承擔。
八、甲方代辦理房產(chǎn)證、土地使用證、水、電開戶，所有手續(xù)費、稅費(銷售不動產(chǎn)稅)、契稅等費用由乙方承擔。乙方應及時提供辦證所需要的證件及一切費用。
九、交房標準：內(nèi)墻、天棚粗沙抹面，室內(nèi)地面不找平，內(nèi)墻普通粉刷，水、電主管線按到戶(室內(nèi)由乙方自己承擔)。
十、違約責任：乙方要求中途變更合同或退房，甲方拒絕乙方已付所有押金和購房款。
十一、甲乙雙方在履行合同過程中發(fā)生爭執(zhí)時，就協(xié)商解決，協(xié)商不成時，可依法向當?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。
十二、甲方在36個月內(nèi)房產(chǎn)證、土地證辦好交付給乙方。
十三、本協(xié)議一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，房產(chǎn)部門備案一份，合同自簽訂之日起生效。
甲方(簽字)：乙方(簽字)：
年月日
安置房買賣合同模板三拆遷人(以下簡稱甲方)：_________________
法定代表人：_____________________________
地址：___________________________________
單位名稱：_______________________________
郵編：___________________________________
電話：___________________________________
委托人：_____________________________
法定代表人：_____________________________
地址：___________________________________
單位名稱：_______________________________
郵編：___________________________________
電話：___________________________________
被拆遷人(以下簡稱乙方)：
姓名：___________________________________
性別：___________________________________
年齡：___________________________________
住址：___________________________________
委托人_______________________________
姓名：___________________________________
性別：___________________________________
年齡：___________________________________
住址：___________________________________
甲方因建設需要，必須拆除乙方使用的房屋，根據(jù)城市房屋拆遷安置補償法規(guī)、政策的有關規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，就房屋拆遷安置補償達成如下協(xié)議。
第一條 房屋拆遷依據(jù)
建設項目名稱 ______________，建設地點______________，建設單位______________，《拆遷許可證》文號______________。
第二條 被拆除房屋現(xiàn)狀
(一)乙方在拆遷范圍內(nèi)有房屋_______間，建筑面積________平方米，使用面積_______平方米，居住面積_______平方米。
(二)乙方有正式戶口______人，常住人口_____人，應安置人口______人，分別是(姓名、性別、年齡、關系等)_________
(三)被拆遷房屋的產(chǎn)權屬于______________。
第三條 拆遷安置
(一)乙方安置到______________，房屋_____間，建筑面積_____平方米，使用面積_____平方米，居住面積_____平方米。甲方負責為乙方辦理住房進住手續(xù)。
(二)乙方臨時過渡到__________，房屋_____間。
(三)乙方臨時過渡期限自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日。
甲方保證乙方在過渡期限內(nèi)回遷，乙方在收到正式安置通知_____日內(nèi)，應遷入安置用房用。
第四條 安置房屋的標準
1.甲方提供給乙方的安置房屋，其建造標準應當符合__________頒發(fā)的_______________標準;
2.建造質量應當符合_______________;
3.房屋內(nèi)應當有以下設施：
(1)____________________________
(2)____________________________
(3)____________________________
(4)____________________________
(5)____________________________
第五條 拆遷安置房屋產(chǎn)權
(一)乙方被安置房屋的產(chǎn)權屬于_______________
乙方應與_____簽訂房屋租賃合同并交納房租及其他費用。
(二)乙方被安置房屋的產(chǎn)權屬于_______________
甲、乙雙方應另行簽訂__________買賣合同，持該合同辦理房屋產(chǎn)權簽訂手續(xù)，該合同作為本合同附件與本合同具有同等法律的約束力。
第六條 房屋拆遷補助
甲方支付乙方搬家補助費_____元;，臨時過渡費(含交通補助、供暖補助等)_____元;轉學補助費_____元;提前搬家獎勵費_____元;其他補助費_____元，共計人民幣_____元。
第七條 被拆遷房屋補償
甲方對被拆除房屋的產(chǎn)權人按以下方式進行補償：
1.作價補償。
被拆遷房屋_____間，建筑面積_____平方米，按每平方米_____元作價補償，甲方支付乙方拆遷補償費_____元。本合同簽訂后，由乙方負責辦理被拆除房屋產(chǎn)權注銷手續(xù)。
2.產(chǎn)權調(diào)換。
甲方以_______________地點，_____房屋，_____間，_____平方米，補償乙方;
乙方需支付：_______________
(1)結構差價__________元;
(2)面積差價__________元;
(3)房屋成新差價__________元。
3.____________________
第八條 乙方在_____年_____月_____日前應將原住房騰空，并交甲方拆除。
第九條 乙方私自搭建的違章建筑或附屬設施應在_____年_____月_____日前自行拆除，逾期不拆除的，甲方有權拆除。
第十條 乙方安置屬于臨時過渡的，應在收到甲方正式安置通知_____日內(nèi)遷入安置住房內(nèi)。逾期不搬遷的，不再享受各種補助費，并每逾期一天罰款_____元。
第十一條 乙方安置屬于臨時過渡的，在臨時過渡期內(nèi)，甲方按每月_____元支付乙方臨時過渡費。
第十二條 甲方應在本合同第三條第三項約定的臨時過渡期期滿前保證乙方按期回遷，逾期不能回遷的，甲方應在臨時過渡期滿_____天前通知乙方，并按以下方法之一處理：
1.甲方提供同面積、同質量的安置房屋。
2.逾期_____個月內(nèi)，甲方按本合同第十一條約定的臨時過渡費的_____%向乙方加付臨時過渡費，逾期超過_____個月，甲方按本合同第十一條約定的臨時過渡費的_____%向乙方加付臨時過渡費。
3.______________________________
第十三條 特殊情況下安置逾期的處理
如果出現(xiàn)下列情況，乙方同意甲方逾期提供安置房屋：
1.不可抗力造成安置房屋建設延期;
2.因拆遷戶搬遷遲延造成安置房屋建設延期;
3.___________________________________
出現(xiàn)上述情況，甲方應當在情況發(fā)生的_____天內(nèi)通知乙方。
因以上情況造成安置延期時，逾期安置時期的臨時過渡費按以下方法處理：
第十四條 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。
第十五條 本合同一式三份，甲、乙雙方各持一份，另一份報房屋拆遷主管部門備案。
甲方：__________________
委托人：____________
________年_____月_____日
乙方：__________________
應當說，在政府職能的轉型時期，讓政府完全退出在城市改造和建設上的直接參與和干預，是不現(xiàn)實的。但應盡量淡化政府機關的市場主體色彩，特別是對于城市基礎設施的建設和公益項目的建設，政府應盡量退到幕后，讓企業(yè)法人等市場主體到前臺唱主角，政府只起一個制定規(guī)則和運用規(guī)則進行管理和裁決的作用，避免與民事主體之間的直接對立。既然城市的基礎設施建設和公益事業(yè)項目建設都要由市場主體來經(jīng)營，那么像房地產(chǎn)開發(fā)這樣的經(jīng)營項目，政府機關就更應該退避三舍了。政府機關退出經(jīng)營活動，是體制改革對政府職能轉換的必然要求。根據(jù)這一要求，不管是政府自身還是其下屬部門，甚至是政府機關的下屬機構，均不宜作為拆遷人從事拆遷活動。
那么，由政府投資的建設項目，頒發(fā)拆遷許可證時，又如何確定拆遷人呢？
政府投資，反映了建設資金的來源是由政府財政安排的。實際上，政府的工作是由各職能部門分解承擔的，政府應當是城市管理、建設的協(xié)調(diào)機關，而不應充當城市建設的拆遷人，成為項目建設承擔拆遷補償安置責任的民事主體。由政府財政安排資金，實施城市建設，也要按照國家制定頒布的法律、法規(guī)，建立和完善符合法律規(guī)定的運作機制。要依照政企、政事分離、折管分離的原則，確定建設實施的主體。現(xiàn)在，有些城市成立了“城市建設投資公司”來具體實施城市基礎設施建設項目，也有的城市由建設部門設立的市政工程建設單位來具體實施城市基礎項目建設，我們不妨效法他們的做法。這樣就可以將政府投資的市政工程項目，由企業(yè)按建設程序進行。由他們來擔當拆遷人，可以使政府處于超然狀態(tài)，也有利于房屋拆遷管理部門發(fā)揮職能作用。
（二）在城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上實施拆遷，應當兼顧《土地管理法》和《城市房屋拆遷管理條例》的不同規(guī)定，選擇既合法又便捷的拆遷補償方式。
根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，目前在集體土地上實施拆遷，有兩條法律途徑可供選擇：一是依據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的規(guī)定，在集體土地征用的過程中，將房屋作為地上附著物進行補償后的拆遷，叫做農(nóng)村集體土地征用拆遷。這種拆遷方式，按照《土地管理法》第四十七條第四款的規(guī)定，被征用土地上的附著物補償標準，授權省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。根據(jù)山東省《實施中華人民共和國土地管理法辦法》第二十七條的規(guī)定，只需將被拆遷的房屋作為被征用土地上的附著物，給予折價補償或者以同等數(shù)量和質量房屋予以置換就可以了。這是一種既合法、又經(jīng)濟的拆遷方式，這種方式適用于農(nóng)村部分土地被征用，絕大多數(shù)村民不改變其農(nóng)民身份的情況，被征用土地上的農(nóng)戶可以另行申請宅基地重建房屋。二是依照城市房屋拆遷法律法規(guī)進行城市拆遷。即在征地的過程中，對被征用土地上的房屋不是按照附著物進行補償，而是先把被征用土地上的農(nóng)民轉化成為城市市民，然后再按城市拆遷的法律規(guī)定進行拆遷補償安置。這種方式適用于農(nóng)村集體土地被全部或大部被征用，農(nóng)村村民全部轉為城市非農(nóng)業(yè)人口的情況。
上述兩條拆遷途徑有一個共同的前提，那就是集體土地必須經(jīng)依法批準征用，否則，在集體土地上所進行的任何開發(fā)和建設都是非法的。因為我國的土地管理法明確規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。”“建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)。”我市2002年在機場路附近進行的拆遷活動，之所以遇到了前所卻未有的困難，訴到法院的案件至今不能下判，就是因為集體土地未經(jīng)審批征用，有關部門就頒發(fā)了拆遷許可證，且已拆遷完畢。
我省規(guī)定地上的附著物即房屋和其他建筑物、構筑物的補償費，按重置價格結合成新確定，這與國家拆遷條例的規(guī)定是不一致的，它是基于拆除地上附著物由被拆遷人自行搬遷異地遷建作出的規(guī)定。實際上，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)征用土地拆遷農(nóng)民的房屋，再安排宅基地由農(nóng)民遷建的辦法，鑒于城市郊區(qū)土地資源的緊缺和不可再生，已經(jīng)不能再繼續(xù)了。從有利于被征土地的農(nóng)民房屋拆遷補償安置問題的解決和權益的維護考慮，在征地過程中，應采取先辦理征地，后實施拆遷的程序，來規(guī)避拆遷條例的適用障礙，以滿足《拆遷條例》的管轄權規(guī)定。
（三）慎重處理權利受限房屋的拆遷問題。
現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，房產(chǎn)的權利總是在不斷變化的，在一般用途的房屋中，會出現(xiàn)因某種法定原因使原有房屋所有權受到限制的特殊情況，如因借貸而設定抵押，會使原有房屋的所有權和處分權受到限制；因法院查封而使原房屋權利受限；因企業(yè)改制而使原有房屋所有權受限；因房主下落不明而被代管；因房改取得的產(chǎn)權不完整；因家庭婚姻關系發(fā)生變化引起產(chǎn)權人變化的特殊情況等等。對這些權利受限的房屋進行拆遷，必須依照法律的特殊規(guī)定處理，否則可能導致拆遷違法。
1、抵押房屋拆遷糾紛的處理：
隨著改革開放的深入，以房屋產(chǎn)權作為抵押物向金融機構抵押貸款，是企業(yè)或個人取得資金的常用手段。這類房屋在拆遷時，銀行作為抵押權人，將加入到拆遷法律關系中來，否則抵押權將受到侵害，所以，抵押房屋的拆遷糾紛便具有一般房屋拆遷活動所不同的程序和特點。
所謂抵押房屋，就是設定了抵押權的房屋，是指被拆遷人所有或經(jīng)營的，依照法律規(guī)定已經(jīng)由被拆遷人作為履行債務的擔保物的房屋。以房屋作為抵押，是擔保方式中最常見的一種。其法律意義在于，當債務人不履行債務時，債權人有權從房屋拍賣或變買的價款中優(yōu)先受償。抵押房屋的特點，一是所有權受到限制：房屋一經(jīng)抵押，該房屋所有人的權利就受到限制，突出表現(xiàn)在處分權的限制上。按照所有權制度，所有人對房屋擁有處分權，而抵押之后，就不得變更房屋的所有權，由此影響到拆遷活動中對房屋補償安置的權益，未經(jīng)抵押權人同意，被拆遷人不得擅自作出處分。二是抵押權依附于債權：由于抵押房屋的目的是確保債務的履行，該債務應當是合法存在的。如果該債務消失，而被拆遷人的房屋上的抵押義務也隨之消失，抵押權人不得限制原抵押物所有人的處分權。三是抵押權須依法設立：在民間借貸中，債權人要求債務人提供房屋抵押作為債的擔保，經(jīng)常是以雙方立字為據(jù)，忽略了抵押登記制度的存在，因此產(chǎn)生抵押權的瑕疵。在拆遷實踐中，常有合同約定的抵押房屋被拆除，補償完畢后，債權人才得知消息，因而權利受到損害而產(chǎn)生糾紛。四是抵押房屋的性質變化：在很長一段時間內(nèi)，設立抵押權的房屋多為私房，而近年來，這種性質發(fā)生了逆轉，企業(yè)用房占抵押房屋中的比例越來越大，而企業(yè)效益下降的范圍越來越廣，一旦拆遷，就會出現(xiàn)補償金是優(yōu)先安排職工還是償還債務的矛盾，確實很難處理。
現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理條例》第三十條規(guī)定：“拆遷設有抵押的房屋，依照國家有關擔保的法律執(zhí)行。”按照目前法律規(guī)定的兩種拆遷補償方式，拆遷設有抵押權的房屋的具體操作方式是不同的。
（1）抵押房屋拆遷，采用貨幣補償方式的操作：應當先由抵押權人和抵押人協(xié)商重新設立抵押權或者先償還債務，使抵押房屋上原有的抵押權消失，被拆遷人才能向拆遷人領取補償金；如果抵押人和抵押權人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能償還到期債務，拆遷人有權暫不支付拆遷補償金。按照合同法的相關規(guī)定，拆遷人和被拆遷人都有及時通知抵押權人的義務。對沒有在拆遷期限內(nèi)與抵押權人重新設立抵押或者清償原債務的，對其補償款可以由拆遷人交公證機關或房屋拆遷管理部門提存或代為保管。
對貨幣補償?shù)牡盅悍课莶疬w，需要按以上方式操作，是因為所得的補償金應屬于抵押財產(chǎn)。房屋抵押權因房屋被拆遷而消滅，補償款作為抵押財產(chǎn)可以使抵押權人的合同權益得到保障，擔保的法律制度得到貫徹執(zhí)行。
（2）抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權調(diào)換方式的操作：如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時，選擇了產(chǎn)權調(diào)換方式，其補償操作應注意以下兩點：一是抵押權人與抵押人應當就產(chǎn)權調(diào)換后的房屋作為抵押物重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議，即使訂立也因違反擔保法的規(guī)定而無效。二是抵押權人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達不成新的抵押協(xié)議的，該房屋視為產(chǎn)權有爭議的房屋，由拆遷人提出拆遷補償安置方案，報房屋拆遷主管部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應當組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機關辦理證據(jù)保全。
抵押房屋拆遷，未達成新的抵押協(xié)議，一般情況是被拆遷人方面的原因居多，主要是對原抵押合同持有異議。對此，抵押權人應及時提訟，避免債權落空。
實踐中，抵押房屋中還有一種十分特殊的情況，就是開發(fā)商開發(fā)的房屋尚未竣工就遇到了拆遷的情況。而在建工程除向銀行貸款作為抵押外，還可能存在拖欠了工程款和已預售的情況，對這種房屋拆遷產(chǎn)生的糾紛的處理，必須按照《合同法》第286條和相應的司法解釋來處理。合同法第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期支付的，除按照建設工程性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程拍賣。建設工程的價款就該工程折價或拍賣的價款優(yōu)先受償。”對此，最高人民法院有相應的司法解釋。在建工程遇上拆遷時，無須折價拍賣，也是按市場評估計算補償金額，但該在建工程的補償款應按以下順序處理：第一，如果該在建工程尚欠施工單位的工程款，在拆遷補償時，該補償金施工單位有優(yōu)先受償權，而不能先支付抵押權人或抵押人。第二，如果該在建工程不欠施工單位的工程款，但既已抵押，又已預售。作為購買房屋（在建工程）的購房者，其善意購買的行為受法律保護，如已付清全部或大部房款后，遇上拆遷，其已付的購房款應在拆遷補償金額中優(yōu)先退還。第三，如果該在建工程既不拖欠施工單位的工程款，也未向社會發(fā)售，那么除非抵押人與抵押權人協(xié)商重新設立抵押權，否則該拆遷補償款應優(yōu)先償還銀行的借款本息。否則拆遷人與被拆遷人將連帶清償原抵押貸款的本息。
2、被司法機關查封房屋的拆遷問題：
在拆遷實踐中，作為拆遷人應當努力盡到合理的注意義務，要摸清楚被拆遷的房屋是否已被法院查封，是否已被設定了抵押，是否存在著租賃的情況，等等。如果發(fā)現(xiàn)已被法院查封的，一般應當采取貨幣補償?shù)姆绞剑瑢⒀a償款存放到拆遷主管部門，以等待法院的最后執(zhí)行。
3、改制企業(yè)房屋拆遷糾紛的處理：
對企業(yè)所有的房屋拆遷，正常情況下，法律關系是明確的，與一般房屋拆遷并無不同。復雜的情況產(chǎn)生于企業(yè)改制，20世紀90年代，國家對國有經(jīng)濟進行戰(zhàn)略性調(diào)整，國有資產(chǎn)有計劃地從一般工商企業(yè)中退出，使一些企業(yè)的資產(chǎn)出現(xiàn)了多元化。一些小型工商企業(yè)被出售，國有商業(yè)企業(yè)為主的局面被私營商業(yè)企業(yè)為主所取代。導致被拆遷房屋補償?shù)臋嗬黧w也出現(xiàn)了多元化。主要反映在以下幾個方面：
（1）所有權與經(jīng)營權分離，形成了特殊的補償權利主體
經(jīng)濟體制改革，使企業(yè)的所有權與經(jīng)營權相分離，經(jīng)營權在所有權之外，成為新的拆遷補償對象，經(jīng)營權人成為特殊的補償權利主體，對房屋拆遷補償?shù)膮f(xié)商內(nèi)容產(chǎn)生了很大影響，發(fā)生了很大變化。1991年的《城市房屋拆遷管理條例》將經(jīng)營權人列入安置對象中加以考慮，規(guī)定“拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)，引起經(jīng)濟損失的，可以由拆遷人付給適當補助費。”2001年《城市房屋拆遷管理條例》第33條對此作了較大修改，一是將補助費更正為補償，這就將經(jīng)營者列入了補償主體的范圍。二是取消了停產(chǎn)、停業(yè)引起經(jīng)濟損失這個限制條件，規(guī)定只要引起停產(chǎn)、停業(yè)就應給予適當補償。這一改變是對經(jīng)營權也屬于補償對象的確認。
（2）拆遷可能成為困難企業(yè)改制的契機，必須靈活進行
目前，國企改制的最大困難是改制成本資金的籌措，而拆遷補償為困難企業(yè)改制提供了資金來源，但是拆遷補償資金的使用有先后的順序。根據(jù)生存權優(yōu)先于經(jīng)營權的原則，優(yōu)先支付的應當是拖欠職工的工資和養(yǎng)老金、醫(yī)療費等，其次才是其他開支。這是因為不解決職工的切身利益，企業(yè)改制就難以成功。
企業(yè)改制的目的之一，是產(chǎn)權明晰，特別是實行了私有化的企業(yè)，產(chǎn)權從抽象的社會公有到股東公有，其利益關系更加明確。企業(yè)的決策者面對拆遷將從企業(yè)的利益出發(fā)，選擇對企業(yè)有利的補償方式，不同的企業(yè)將有不同的選擇，即使是同一企業(yè)處于不同的階段也會有不同的選擇。
拆遷人實施拆遷與被拆遷人改制企業(yè)接觸，要注意其機制變化帶來的靈活性，要準備多套方案。而企業(yè)面臨拆遷時，要靈活選擇對企業(yè)發(fā)展最有利的方式，將拆遷作為企業(yè)發(fā)展的重大戰(zhàn)略機遇來考慮，利用拆遷盡可能地對企業(yè)進行經(jīng)營方式、品種、范圍和體制進行適應市場需求的調(diào)整。這樣，可以減少或預防糾紛的發(fā)生，減少房屋拆遷和改制帶來的對社會穩(wěn)定的負面影響。
（3）注意把握企業(yè)改制引起的補償權利主體的變化
實踐中，對企業(yè)改制不僅是企業(yè)資本的改造，還有依據(jù)市場需求，對企業(yè)主體進行的改造，實行資產(chǎn)重組。作法上有企業(yè)分立、合并、轉讓，由此會引起拆遷補償權利主體的變化。及時、準確地把握企業(yè)改制帶來的補償權利主體的變化，采取正確的對策，對改制企業(yè)房屋拆遷糾紛的妥善處理具有十分重要的意義。
第一，企業(yè)分立。分立是企業(yè)改制所采取的較多方式，是根據(jù)企業(yè)對市場競爭的不同功能和生產(chǎn)經(jīng)營的范圍，將一個企業(yè)分設為多個企業(yè)，或者將企業(yè)中的某一部分分離出來，單獨設立一個新的企業(yè)。分立過程中涉及生產(chǎn)經(jīng)營場地的調(diào)整，如遇拆遷，其拆遷補償?shù)臋嗬黧w便產(chǎn)生了變化。企業(yè)分立時對拆遷活動的不利影響主要有兩個方面：一是有的企業(yè)分立后，相關財產(chǎn)分割未能辦理相應的手續(xù)，結果遇上拆遷，往往是使用者沒有所有權的相關手續(xù)，所有人又不占有使用，容易產(chǎn)生爭議，影響拆遷進度。二是有的企業(yè)改制目的不正確，單為逃避債務，而沒有按照市場競爭的需求對企業(yè)人財物合理調(diào)整，結果遇上拆遷，引起利益上的沖突，引發(fā)不穩(wěn)定因素，也給拆遷活動帶來干擾。
第二，企業(yè)合并。合并是企業(yè)改制的特殊方式，是為了增強企業(yè)的市場競爭能力，將相配套或者相關的企業(yè)合并組建新的企業(yè)。合并的方式多種多樣，兼并則是常見的方式。合并是資產(chǎn)質量好、有廣闊市場前景的企業(yè)實現(xiàn)低成本擴張，迅速擴大產(chǎn)生經(jīng)營規(guī)模，提高經(jīng)濟效益的常用手段。企業(yè)合并，其拆遷中的權利義務均由合并后的企業(yè)承擔，從權利主體的角度容易落實。存在的問題主要是有的企業(yè)合并沒有按市場規(guī)律辦事，靠行政手段拉郎配，有的難免存在資債不符的情況，達不到預期的效果。個別企業(yè)合并后又分手，不僅沒有增強企業(yè)實力，反而受了一次重創(chuàng)。甚至有的合并期間發(fā)生資產(chǎn)流失、房屋所有權和土地使用權發(fā)生逆變的非正常情況，影響拆遷補償權利的實現(xiàn)。
第三，企業(yè)轉讓。轉讓是企業(yè)改制的常見方式。國退民進，將原來屬于國有的產(chǎn)權轉讓給民營企業(yè)或原企業(yè)職工，便引起了企業(yè)房屋所有權人的變化。這種轉讓的實現(xiàn)，轉讓關系中的出讓人一般不是原企業(yè)，而是通過國有資產(chǎn)的管理者——當?shù)卣畞磉M行的。轉讓合同的約定，將在較大程度上決定被拆遷人的地位。例如，原國有土地使用權問題，土地改變用途的出讓金問題，甚至遇有拆遷的補償金的歸屬都需要通過合同來約定。如果我們在處理改制企業(yè)的拆遷糾紛時，不把握其產(chǎn)權變化，不了解轉讓合同的約定，就可能走彎路。
4、代管房屋拆遷糾紛的處理：
由于歷史的原因，各地都存在著數(shù)量不等的由房管部門代為管理的房屋。這類房屋所有權人缺席，使拆遷活動有著特殊性。為維護產(chǎn)權人的合法權益，法律對代管房屋的拆遷作了特殊的規(guī)定。
代管房屋根據(jù)代管權力產(chǎn)生的原因，可分為委托代管和依法代管。委托代管，是指私有房屋的所有人不在本地或者由于某種原因無法行使管理權而委托他人進行管理。依法代管，是指房屋所有權人因某種原因沒有或者無法行使管理權，而依照法律的規(guī)定，由政府（主要是房屋管理部門）代為管理。城市房屋拆遷中的依法代管主要有四種情況：一是房屋所有人下落不明，而且經(jīng)拆遷人尋找無線索；二是逾期未能辦理產(chǎn)權登記，且一時找不到登記權人的；三是所有權人死亡無繼承人的；四是繼承人下落不明又無合法人的。
對于代管房屋的拆遷，《城市房屋拆遷管理條例》有特殊的規(guī)定，該條例第十四條規(guī)定：“房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關公證，并辦理證據(jù)保全。”而對委托他人代管的房屋則沒有直接規(guī)定，因此，代管房屋拆遷的操作，也因代管主體的不同而不同。
第一，對依法由房屋拆遷管理部門代管的房屋，需要拆遷時，拆遷人應與房屋拆遷管理部門訂立拆遷安置補償協(xié)議。該協(xié)議應經(jīng)公證機關公證，被拆除房屋應辦理證據(jù)保全。采用產(chǎn)權調(diào)換的，該調(diào)換取得產(chǎn)權的房屋繼續(xù)由原代管人代為管理，房屋出租收入扣除必要管理費后，專賬管理。采用貨幣補償?shù)模课莶疬w管理部門或其他代管部門不得挪用；也可以先將補償金繳入財政，爾后按無主財產(chǎn)的規(guī)定程序辦理相應手續(xù)，但一旦出現(xiàn)合法所有人主張權利，應驗明身份后將款項退還給所有人。
第二，對委托他人代管的房屋實施拆遷，應注意三個環(huán)節(jié)：一是注意驗明委托手續(xù)的合法性與有效性。如委托手續(xù)有疑問，又找不到所有人的情況下，應按法定代管的程序，由房屋拆遷管理部門實施代管，履行職責；二是訂立拆遷補償安置合同時，代管人應提請公證機關進行合同公證，并送房屋拆遷管理部門備案；三是產(chǎn)權調(diào)換的房屋繼續(xù)由代管人管理，如用于出租，租金收入，應以所有人的名義存入銀行，貨幣補償金也應如數(shù)以所有人的名義存入銀行，不得挪用。代管人應及時將情況通知所有人的繼承人，不得違反誠實信用原則，侵吞委托人的資產(chǎn)。拆遷人發(fā)現(xiàn)代管人有侵吞挪用行為，應予制止，必要時向房屋拆遷管理部門報告，金額較大的，應向公安部門報告，以追究其刑事責任。
無論是依法代管還是委托代管的房屋，拆除時都要請公證機關作勘察記錄，采取證據(jù)保全措施，避免紛爭。
5、有限產(chǎn)權房屋拆遷糾紛的處理：
有限產(chǎn)權房屋的出現(xiàn)，是我國社會主義初級階段的產(chǎn)物，是城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權制度改革的結果，拆遷時不同于一般房屋之處就在于其所有權不完整。我們應當看到，產(chǎn)權人購買的房改房，是我國長期低工資的一種福利性補償，是勞動者多年勞動的積累。有的同志覺得產(chǎn)權人花較低的價格購買了房改房，拆遷時卻要按市場估價的價值進行補償，認為不太合理，認為是產(chǎn)權人占了國家的便宜。其實，這是對我國住房制度改革的片面認識。本來勞動者創(chuàng)造的剩余價值扣除了各種積累后，是應當以貨幣的形式返還給勞動者的，而我國長期的低工資、高積累，企業(yè)辦社會，住房是勞動剩余的積累，長期以來一直是作為福利待遇來分配的，房改中再讓勞動者拿出部分資金，購買本來就屬于自己的房屋，對勞動者來說是不夠公平的。如果再認為是他們占了國家的便宜，就不對了。
所謂有限產(chǎn)權房屋，是指所有人對享受政府或企事業(yè)單位補償購買或建造的房屋擁有不完整的產(chǎn)權。
有限產(chǎn)權的房屋均依照國務院的文件規(guī)定辦理了產(chǎn)權登記手續(xù)，在拆遷摸底時，一般能夠摸清楚。其具體的形式有以市場價、成本價、標準價購買三種形式，拆遷補償安置時要區(qū)別對待。
首先，職工以市場價購買的單位公房，產(chǎn)權歸個人所有，遇到拆遷時，擁有完全的處分權。從理論上分析，公房出售的市場價也是享受了優(yōu)惠的價格，含有福利的因素，但國家為了推進住房制度改革，作出了讓利的優(yōu)惠政策，因此該房屋拆遷補償?shù)臋嗬繉儆谝允袌鰞r購房的職工。
其次，職工以成本價購買的公房，產(chǎn)權歸個人所有，一般住用五年后可以依法進入市場，在補交土地使用權出讓金中所含土地收益和按規(guī)定交納的有關稅費后，收入歸個人所有。因此，拆遷補償安置也應參照該規(guī)定辦理。實行產(chǎn)權調(diào)換的，一般無爭議，繼續(xù)由職工個人享受有限產(chǎn)權。實行貨幣補償?shù)模缳彿恳褲M五年，原則上，該房屋的補償安置權應歸職工個人享有。未滿五年的，該房屋的補償與當時購房成本之間的差額，由單位和個人按份共有，實踐中，對單位不主張權利的，也歸個人所有。
再次，職工以標準價購買的房屋，擁有部分產(chǎn)權，即占有、使用、有限的收益和處分權，可以繼承。住滿五年后可以進入市場。遇到拆遷時，采用產(chǎn)權調(diào)換的，一般爭議不大，有的地方則要求購房者付清標準價與成本價之間的差額。采用貨幣補償?shù)模a償金與當時購房的標準價之間的差額，按產(chǎn)權比例在單位和個人之間分配。實際操作中，考慮被拆遷人的安置問題，一般都采取讓利政策，按標準價與購房時的市場價之差歸單位，其余歸個人的辦法處理。
隨著產(chǎn)權制度的改革深入，城鎮(zhèn)公房出售的工作已經(jīng)完成，房屋的有限產(chǎn)權也將成為歷史名詞。
6、出租房屋拆遷糾紛的處理：
由于我國長期實行住房實物分配制度，有許多房屋雖不符合房屋租賃的要件，但已形成了事實上的租賃關系，表現(xiàn)為：一是雖有租賃協(xié)議（或房屋分配單），但沒有租賃期限。由于所有人與使用人一直分離，使用人也定期交納租金，對此應以租賃房屋進行補償安置（這種情況主要發(fā)生在大量的公有房屋中）。二是雖然沒有租賃協(xié)議，但定期交納租金，這是典型的實事租賃行為。三是既沒有租賃協(xié)議，也不交納租金的。對于這些事實上的房屋租賃行為，在拆遷時也應當按照租賃房屋的拆遷補償安置原則進行安置。
拆遷租賃房屋時應當考慮兩個因素：一是保護房屋所有權人的合法權益，所有權人可以選擇貨幣補償或產(chǎn)權調(diào)換的補償方式；二是保護承租人的合法權益。應當說，拆遷租賃房屋涉及補償安置和解除合同等兩個法律關系。兩個法律關系表面上是獨立的，但實際上是關聯(lián)的，所以在處理兩個法律關系時應當一并考慮。依法拆遷是合法行為，是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保護，被拆遷人有權獲得補償，承租人有權獲得因為解除合同而造成損失的賠償，為了達到良好的社會效果，對拆遷補償和解除合同的補償應當一并考慮，因此，國務院《城市房屋拆遷管理條例》對被拆遷人獲得補償設置了限定條件，在獲得貨幣補償之前必須對承租人進行賠償或者解除合同，如果不能與承租人達成協(xié)議，被拆遷人就不能獲得貨幣補償。當然，因解除合同而使被拆遷人造成的直接損失應當在拆遷補償中包括。比如，被拆遷房屋用于租賃進行飲食經(jīng)營，承租人對房屋進行了裝修，在拆遷補償中，拆遷人應當對被拆遷人給付這種裝修的損失進行補償。在實踐中應當防止三種錯誤傾向：一是要求拆遷人對被拆遷房屋補償兩份；二是被拆遷人承擔了對承租人的賠償而沒有獲得拆遷人相應的補償；三是承租人沒有獲得任何賠償。
（四）制定合理的房屋用途認定標準，正確認定被拆遷房屋的用途，解決好房屋用途爭議。
被拆遷房屋的用途之爭，實質上是拆遷人與被拆遷人之間的經(jīng)濟利益之爭。目前，對房屋用途的認定，在立法上就存在缺陷。國務院《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規(guī)定了房屋用途是價格評估的因素之一，但沒有明確如何確定房屋用途，而是授權省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定具體規(guī)定。這一授權帶來了各地的不同規(guī)定。我們山東省的《城市房屋拆遷管理條例》第29條是這樣規(guī)定的：拆除非住宅房屋的所有人具備下列條件的，其房屋應當按照營業(yè)用房給予補償：（一）持有的房屋所有權證用途欄內(nèi)標明“營業(yè)”或者“生產(chǎn)”等字樣；（二）取得營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證并有納稅記錄；（三）房屋所有權證、營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證注明的營業(yè)、生產(chǎn)的地點、時間相一致。而我國的《城市房地產(chǎn)管理法》只規(guī)定了房屋權屬的登記制度，并未規(guī)定房屋用途如何登記。更為矛盾的是國務院《城市房屋拆遷管理條例》第十二條還規(guī)定：在拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得改變房屋和土地用途。按照這一規(guī)定，又明確了房屋和土地用途的改變是要辦理相關手續(xù)的，登記便又重要起來。
