時間：2022-04-02 17:35:47
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇融資計劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
二、項目分析
三、市場分析
四、管理團隊
五、財務計劃
六、融資方案的設計
七、摘要
一、公司介紹
1、公司簡介
主要內容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。
2、公司現狀
在此將您公司的資本結構、凈資產、總資產、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關參考資料附上。如果是私營公司還應將前幾年經過審計的財務報告以附件形式提供。如果經過審計請注明審計會計師事務所，如果未經審計也請注明。
3、股東實力
股東的背景也會對投資者產生重要的影響。如果股東中有大的企業，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。
4、歷史業績
對于開發企業而言，以前做過什么項目，經營業績如何，都是要特別說明的地方，如果一個企業的開發經驗豐富，那么對于其執行能力就會得到承認。
5、資信程度
把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會決議
對于需要融資的項目，必須經過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。
二、項目分析
1、項目的基本情況
位置、占地面積、建筑面積、物業類型、工程進度等，都是房地產開發的基本情況，需要在報告中指出。
2、項目來歷
項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件
項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復印件。
4、資金投入
自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。
5、市場定位
指項目的市場定位，包括項目的物業類型、檔次、項目的目標客戶群等
6、建造的過程和保證
項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。
三、市場分析
1、地方宏觀經濟分析
房地產是一個區域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。而表征一個地區的經濟發展的指標等數據和經濟發展的定性說明等需在本部分體現。
2、房地產市場的分析
房地產市場的分析比較復雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區房地產市場的發展，平均價格，各種類型房地產的目標客戶群等。復雜些說明則需要在時間數軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區沒有進行常規的價格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。
3、競爭對手和可比較案例
分析現有的幾個類似項目的規劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應量等情況。
4、未來市場預測及影響因素
未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測。
四、管理團隊
1、人員構成
公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。如果一個團隊有足夠多經驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。
2、組織結構
企業內部的部門設置、內部的人員關系、公司文化等都可以進行說明。
3、管理規范性
管理制度，管理結構等的評價。可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。
4、重大事項
對于企業產生重要影響的需要說明的事項。
五、 財務計劃
一個好的財務計劃，對于評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備的不好，會給投資者以企業管理者缺乏經驗的印象，降低對企業的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務假設，以及對未來現金流量表、資產負債表、損益表的預測。資金的來源和運用等內容。
其中，對于企業自有資金比例和流動性要求較高。
六、融資方案的設計
1、融資方式
(1)股權融資方式(注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，關鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關系。)
方式：融資方式將以融資方(包括項目在內)的股權進行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產生較高收益項目的公司，協助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。
操作步驟：簽訂風險投資協議書
A、對融資方的債務債權進行核查確認
B、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監控方式、確定協助義務。
C、在有關管理部門辦理登記手續
(2)債權融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。
(3)債轉股的融資方式
投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應的股份。
(4)房地產信托融資
(5)多種融資方式的組合
在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產負債情況不會有很大的壓力;在中后期階段可以運用股權、債權方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預期，在債務的償還上有明確的預期。
2、融資期限和價格
融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。
3、風險分析(任何投資都存在風險，所以應該說明項目存在的主要風險是什么，如何克服這些風險。)
對投資融資雙方有可能的風險存在作出判斷。
A、投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。
B、投資方不能有效監控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。
C、破產風險
D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的風險
E、融資者為掌控全局經營，在回購時利益出讓增加風險。
F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。
風險化解方案
A、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。
B、投資方對融資方的項目進程進行監控，并按照進程需要分批進行投資款的專款專用。
C、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。
D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。
4、退出機制(絕大多數的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。)
A、股權方式融資的退出
項目進行中投資方退出;
項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預定的回報率加本金額度進行現金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應的物業面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅;
B、債權方式融資退出
項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;
項目完成投資方退出，按時還本付息;
5、抵押和保證
在涉及到投資安全的時候，投資者最關心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。
6、對房地產行業不熟悉的客戶，需要提供操作的細節，即如何保證投資項目是可行的。
七、摘要
長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。
企業融資計劃書范文(2)(一)經營狀況
1.企業經營狀況介紹
2.市場預測
3.基礎設施介紹
4.市場競爭態勢與對策
5.項目盈利能力預測
6.貸款運用與預期效果
7.總結與說明
(二)財務數據分析
1.資金來源與運用
2.設備清單
3.資產負債表
4.收支平衡分析
5.收入計劃
(1) 三年期匯總損益表
(2) 第一年按月現金流量表
(3) 損益表說明
(三)輔助文件
正文部分按“目錄一覽表”組織編寫，但要注意幾個問題：
1.要把企業由小到大的發展經歷概述放在前段，即要突出經營業績，展示各種榮譽，在同行業所處的優勢地位，項目的特點及企業今后發展前景。
2.市場預測編寫
這部分編寫先對整個市場狀況介紹給對方，然后論述本項目在市場中的地位和發展趨勢，作到三符合，一要符合國家產業政策，二要符合技術的領先性和發展趨勢，三要符合可行性和可操作性。
3.市場競爭態勢與對策編寫
如果您是面向全國市場，要把同行業中主要競爭廠家作以對比分析，包括生產規模、產品類別、主要市場分布及市場份額等。
4.貸款使用與預期效果編寫
這部分主要說明資金投向與資金回籠，即借款是用于購買設備、技術、鋪面，還是進行基礎設施建設，還是增加流動資金，擴大經營規模;投資預期效果如何，如何還貸等問題。
5.資金來源
項目資金不可能全部由銀行解決，您必須有一定自有資金投入，借款可申請1/3-1/2，為保證資金安全，您必須有財產低壓或擔保。
6.財務分析
必須由專業人員編寫，不可簡單應付，而卻應有相關的附表。
7.輔助文件
應包括：
(1) 項目建議書或可行性研究報告
(2) 政府有關部門批復文件
(3) 技術或專利應有相關證書等文件
(4) 企業資信證明
風險中小企業融資計劃書
年月
（公司資料）
地址
郵政編碼
聯系人及職務
電話
傳真
網址/電子郵箱
報告目錄
第一部分摘要
（整個計劃的概括）（文字在2-3頁以內）
一.公司簡單描述
二.公司的宗旨和目標（市場目標和財務目標）
三.公司目前股權結構
四.已投入的資金及用途
五.公司目前主要產品或服務介紹
六.市場概況和營銷策略
七.主要業務部門及業績簡介
八.核心經營團隊
九.公司優勢說明
十.目前公司為實現目標的增資需求：原因、數量、方式、用途、償還
十一.中小企業融資方案（資金籌措及投資方式及退出方案）
十二.財務分析
1.財務歷史數據（前3-5年銷售匯總、利潤、成長）
2.財務預計（后3-5年）
3.資產負債情況
第二部分綜述
第一章公司介紹
一．公司的宗旨（公司使命的表述）
二．公司簡介資料
三．各部門職能和經營目標
四．公司管理
1.董事會
2.經營團隊
3.外部支持（外聘人士/會計師事務所/律師事務所/顧問公司/技術支持/行業協會等）
第二章技術與產品
一．技術描述及技術持有
二．產品狀況
1.主要產品目錄（分類、名稱、規格、型號、價格等）
2.產品特性
3.正在開發/待開發產品簡介
4.研發計劃及時間表
5.知識產權策略
6.無形資產（商標/知識產權/專利等）
三．產品生產
1．資源及原材料供應
2．現有生產條件和生產能力
3．擴建設施、要求及成本，擴建后生產能力
4．原有主要設備及需添置設備
5．產品標準、質檢和生產成本控制
6．包裝與儲運
第三章市場分析
一．市場規模、市場結構與劃分
二．目標市場的設定
三．產品消費群體、消費方式、消費習慣及影響市場的主要因素分析
四．目前公司產品市場狀況，產品所處市場發展階段（空白/新開發/高成長/成熟/飽和）產品排名及品牌狀況
五．市場趨勢預測和市場機會
六．行業政策
第四章競爭分析
一．有無行業壟斷
二．從市場細分看競爭者市場份額
三．主要競爭對手情況：公司實力、產品情況（種類、價位、特點、包裝、營銷、市場占率等）
四．潛在競爭對手情況和市場變化分析
五．公司產品競爭優勢
第五章市場營銷
一．概述營銷計劃（區域、方式、渠道、預估目標、份額）
二．銷售政策的制定（以往/現行/計劃）
三．銷售渠道、方式、行銷環節和售后服務
四．主要業務關系狀況（商/經銷商/直銷商/零售商/加盟者等），各級資格認定標準政策（銷售量/回款期限/付款方式/應收帳款/貨運方式/折扣政策等）
五．銷售隊伍情況及銷售福利分配政策
六．促銷和市場滲透（方式及安排、預算）
1.主要促銷方式
2.廣告/公關策略、媒體評估
七．產品價格方案
1.定價依據和價格結構
2.影響價格變化的因素和對策
八.銷售資料統計和銷售紀錄方式，銷售周期的計算。
九.市場開發規劃，銷售目標（近期、中期），銷售預估（3-5年）銷售額、占有率及計算依據
第六章投資說明
一．資金需求說明（用量/期限）
二．資金使用計劃及進度
三．投資形式（貸款/利率/利率支付條件/轉股-普通股、優先股、任股權/對應價格等）
四．資本結構
五．回報/償還計劃
六．資本原負債結構說明（每筆債務的時間/條件/抵押/利息等）
七．投資抵押（是否有抵押/抵押品價值及定價依據/定價憑證）
八．投資擔保（是否有抵押/擔保者財務報告）
九．吸納投資后股權結構
十．股權成本
十一．投資者介入公司管理之程度說明
十二．報告（定期向投資者提供的報告和資金支出預算）
十三．雜費支付（是否支付中介人手續費）
第七章投資報酬與退出
一．股票上市
二．股權轉讓
三．股權回購
四．股利
第八章風險分析
一．資源（原材料/供應商）風險
二．市場不確定性風險
三．研發風險
四．生產不確定性風險
五．成本控制風險
六．競爭風險
七．政策風險
八．財務風險（應收帳款/壞帳）
九．管理風險（含人事/人員流動/關鍵雇員依賴）
十．破產風險
第九章管理
一．公司組織結構
二．管理制度及勞動合同
三．人事計劃（配備/招聘/培訓/考核）
四．薪資、福利方案
五．股權分配和認股計劃
第十章經營預測
增資后3-5年公司銷售數量、銷售額、毛利率、成長率、投資報酬率預估及計算依據
第十一章財務分析
一．財務分析說明
二．財務數據預測
1.銷售收入明細表
2.成本費用明細表
3.薪金水平明細表
4.固定資產明細表
5.資產負債表
6.利潤及利潤分配明細表
7.現金流量表
8.財務指標分析
1)反映財務盈利能力的指標
a.財務內部收益率（firr）
b.投資回收期（pt）
c.財務凈現值（fnpv）
d.投資利潤率
e.投資利稅率
f.資本金利潤率
g.不確定性分析：盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析
2)反映項目清償能力的指標
a.資產負債率
b.流動比率
c.速動比率
d.固定資產投資借款償還期
第三部分附錄
一．附件
1.營業執照影本
2.董事會名單及簡歷
3.主要經營團隊名單及簡歷
4.專業術語說明
5.專利證書/生產許可證/鑒定證書等
6.注冊商標
7.企業形象設計/宣傳資料（標識設計、說明書、出版物、包裝說明等）
8.簡報及報道
9.場地租用證明
10.工藝流程圖
11.產品市場成長預測圖
二．附表
1.主要產品目錄
2.主要客戶名單
3.主要供貨商及經銷商名單
4.主要設備清單
5.市場調查表
6.預估分析表
我于5月底來到公司財務部融資團隊工作，由于之前沒有接觸過融資方面的工作，所以內心還是緊張的，呈現在自己眼前的是完全陌生的工作領域，大學時曾學習過財務方面的專業知識，可對于財務融資工作中的實際運用，自己可以說是完全的門外漢，因此對即將開展的工作既有期待、憧憬也有疑慮和困惑，不知這項工作會帶給自己怎樣的經歷和成長。
領導的悉心關照和同事的熱情幫助鼓勵并激勵了我，也讓我這個初來財務部工作的新人盡快的融了自己的角色，完成了角色的轉換。隨著不斷地向領導和同事學習請教，我了解了財務融資工作在公司整個運轉過程中的重要性和必要性，也了解到自己作為其中一員承擔著的責任，更明確了要潛心學習、踏實做事、不斷的自我要求。
從最初的一無所知開始，逐步在為各個融資項目準備相關資料中了解公司的情況和各項目所需資料、流程、如何與相關業務聯系等，再到自己負責某一個小的分解項目，如開戶、押匯等，在不斷的學習和實踐中，我也逐漸的積累了相關方面的經驗和技巧，得到了鍛煉與，當然其中也有有待完善和繼續的方面。總的來說，主要總結為以下幾個方面：
1、融資項目方面工作情況。
從來到財務部開始最先接觸的工作就是為銀行提供公司相關資料這一項工作。在準備資料的過程中，我逐漸學習到了相關融資項目所需何種資料、流程等，也在準備過程中了解了公司的基本情況，熟悉了本的同事和各位同事的基工。在配合老同事的同時，虛心請教，不斷學習，將工作流程、所需資料、時間安排、交流溝通、資源調配等方面工作記錄在日志中，深印在腦海里。
例如最基礎的開戶工作，自第一次跟隨同事在交行開戶起，三次開戶后，綜合各銀行要求，我便牢記了開戶所需資料、流程、開戶過程中可能的困難和相應的解決方案，以及歲開戶資料的檔、賬號的保存等后續工作，這一期間共計在近十家銀行順利開立一般結算戶及保證金戶、外幣戶等近三十個。
2、領導臨時交辦工作和配合其他同事工作情況。
對領導臨時交辦的工作任務，我以一絲不茍的精神和飽滿的熱情對待，力爭及時、高質量的完成。剛進財務部時，領導交給我翻譯豐益財務報告的任務，由于這份報告專業程度很高，對我也是有一定難度的，我克服了翻譯過程中的困難，盡可能的多占有資料、多渠道的了解相關信息，終于及時的完成了報告的翻譯和重新制作工作。之后的與馬來西亞長青rise項目報告的翻譯和重新制作、十一期間為各銀行送禮品油等領導臨時交辦的任務，我都以十二分的熱情積極投，努力完成。
在配合其他同事方面，由于我們這個團隊本身就有很強的凝聚力和整體性，良好的團隊氣氛使得彼此之間的溝通和交流十分順暢，使得我們的配合十分的默契。無論是為同事提供資料、報表還是為同事分擔臨時工作任務等都做到熱情投、全力配合。
3、內勤和資料保管方面工作情況。
內勤方面的工作十分的瑣碎，要求細心和投，我在接手這一工作后，也不斷以這樣標準來要求自己，盡最大努力配合同事更好的開展工作。資料保管方面，按照領導要求，對發生的融資項目及時要求材料檔，與相關項目負責人主動及時聯絡，并將的資料檔情況記錄在冊。
在新的一年里，面對著新的工作要求和公司發展形勢，我們財務融資工作有著更重大的責任和使命，我們不僅僅是滿足公司發展，更要從努力主動推進公司發展，而分解到我們每一個員工，我們也面臨著新的任務和挑戰，但挑戰也是機遇，我們只要在新的任務和要求下更嚴格的要求自己，不斷成長、不斷充實自己、不斷迎難而上，也會獲得更大的和收獲。
年的融資工作在年初即已呈現出其紛繁復雜的一面，中國人民銀行在1月12日，調高存款準備金率50基點。之后監管層踩下信貸急剎車，部分銀行重啟擱置一年的貸款額度審批，加之甚囂塵上的信貸等消息使融資市場上產生了一定的恐慌，所有這些給我們今年的融資工作帶來了巨大的壓力。
面對巨大的壓力，我們并不能坐以待斃，應該積極的發揮我們的主觀能動性，銳意創新，集思廣益，在的信貸緊縮情況下，不僅仍要保證發展所需要的資金支持，更要迎難而上，創造新的貸款額度，為整體發展做出更大貢獻。
首先，著眼于長遠的發展，我們必須在如何看待最近的信貸緊縮這個上明確方向，面對當前錯綜復雜、一日千里的經濟形勢，我們要進行多方面的解讀和，把握住的關鍵和最本質的內容，避免被表面現象影響我們的，并根據自身的發展情況制定出適宜我們自己的融資策略。
在中國，通貨膨脹的壓力卻已悄然升起，銀行貸款的沖動依然強勁。今年第一個星期，銀行貸出近6000億元的貸款，截止到1月18日，國內銀行新增貸款已達1.2萬億元，不僅遠快過年下半年的貸款速度，甚至可以媲美年初的瘋狂貸款。年全國新增貸款9.59萬億元，其中上半年高達7.37萬億，而下半年已經開始緊縮新增貸款僅2.22萬億，不到上半年的1/3。這種不均衡的狀況，導致今年初貸款壓力大增，盡管央行和貨幣委再三要均衡放貸，結果還是以每周6000億的速度放貸，導致央行不得不使出暫停放貸的殺手锏。而且中國的工資增長可能已經箭在弦上了。出于政策目的，正在制造工資上漲，連同已經出現的食品價格和公用價格上漲，很可能觸發一輪聯動式的通脹。人民銀行調高準備金率，銀監會指導各大銀行重啟額度審批，只是貨幣環境正常化的第一步。
盡管監管層踩下信貸急剎車，部分銀行重啟擱置一年的貸款額度審批，但并不意味著我們無資可融，無款可貸，監管對銀行貸款按月實行額度控制，超過額度就放不起來，所以一旦貸款額度用光了，不管什么貸款都發放不了。但這并不意味著銀行放貸政策的改變，等到下個月或者下個季度，銀行有了新的貸款額度，就又可以發放貸款了，只要在下一波的放款時限內機會，事先做好充分的準備，與銀行方面進行充分的溝通，憑借我們自身強大的實力、以往良好的信譽和對銀行的優異回報率，我們還是能創造出很大的新增貸款額度的。
作為銀行來說，也是要保證自己的生存和發展的，即使監管要求嚴格，但出于自身的考慮，對于像我們這樣的重點客戶，還是要想辦法增加新增貸款發放空間的，或者是直接申請額度，或者是通過開發新產品、新業務間接增加額度，因此我們要認清形勢，分門別類，對可以盡量爭取的銀行盡最大努力爭取。
總之，我們沒有必要對暫停放貸過于恐慌。只要敢于創新融資思路和方法，做好自身融資準備，通過以下幾點，我們一定能夠的實現任務目標：
第一、目標，明確分解任務，確定工作導向。方向比努力更重要，有的放矢才能讓我們在工作中找到自己真正要努力的方向。以我們融資團隊為例，各小組今年的分解任務就是每組新增資金貸款3000萬，新增貿易融資1.7億，實現700萬元理財利潤。只有明確了這一工作目標和工作方向，才能在更高的層面統籌規劃，理清思路，為實現這一工作任務打好基礎。
第二、蓄勢，夯實自身基礎，做好融資準備。促進自身融資條件的完善，夯實融資基礎，從企業發展的長遠考慮做好增資、審計、評估、年檢、開立新戶、企業間網絡關系梳理等基礎工作，時刻準備進行新的融資項目，才能新的融資機遇出現時能第一時間占據資源，為企業的長遠發展蓄勢。
第三、合作，加強溝通交流，展現企業實力。通過我們將的實力和發展展現在銀行，在當下政策導向下，銀行會更加慎重選擇貸款對象，傾向于規模大、盈利能力強、風險小的大企業，這些對我們也可以說是一個機遇，憑借本身的強大實力和資金密集型的特點，產業鏈完善、風險意識強、長期良好的合作關系、較高的回報率等都是我們在與其他融資競爭者競爭的閃光點。適當的自我和展示是發展必不可少的工具。
第四、開源，創新融資模式，滿足資金需求。目前與我司有緊密合作關系的銀行既包括資金雄厚、貸款額度大的國有銀行，也包括一些政策性傾向的銀行，還包括很多靈活性高的銀行。因此對各銀行甄別分類，并作出與之特點相應的融資計劃，針對各自銀行的發掘其與我們企業的契合點，做到“行盡其用”。
201x年度已過半，目前xx租賃公司的年度目標遠未達半，留給下半年任務非常之重，為確保201x年度經營目標的實現，需大膽探索，勇于創新租賃模式，現擬訂如下工作計劃。
一、抓好業務開拓
1、解決用車瓶頸。目前公司僅有租賃旅游大巴15臺，小汽車16臺，合作旅游大巴45臺。經營規模偏小，不能參與政府或企業的租賃競標，影響運營。為解決經營規模問題，計劃在下半年從兩個方面入手：
⑴調查長途兄弟單位閑置車輛，申請集團劃撥到租賃公司統一管理，參照折舊費用，內部考核補償給兄弟單位。利用這些車輛壯大租賃市場。
⑵與汽車廠家洽談，與租代購方式購車(融資租賃——先租入車輛經營，待租賃期滿優先購買)。
2、尋找盟友，搭建合作平臺。為完成經營目標，優先發展業務，在直接業務拓展能力有限情況下，抓好旅游旺季，與酒店、賓館、培訓機構、旅行社等結成盟友，通過外圍延伸業務擴張。
⑴下半年度與5-10家酒店、賓館，3-5家旅行社簽訂合作協議。
⑵與1-3家銀行金額機構開展戰略合作，采用銀行卡租車，簡優租賃手續，降低信用風險。
⑶對定制租賃汽車的政府機關或企業單位，采取以新換舊方式，確保租賃收入的穩定。
⑷以新換舊下來的車輛，通過電話、網絡、市場宣傳開展，應用于假日個人租賃，或一般商務租賃。
3、建立客戶數據庫，并與信息技術部門合作，在網絡平臺上開發電子商務訂單系統。記錄客戶的姓名、汽車等級偏好、信用卡號碼、地址、公司信息和歷史租賃記錄，確保為客戶提供一個統一的、穩固的服務體系，通過網絡平臺，服務業務開發。
4、調查個人汽車租賃市場，擬訂會員制租賃管理辦法，培育商旅、假日的個人汽車租賃市場發展。
二、做好市場工作，夯實業務根基
雖然至尊寶公司董事長何偉軍曾宣稱，汽車租賃是一個看不到天花板的行業，但目前，包括中外合資的汽車租賃企業在中國都遇到了發展瓶頸，主要是發展規模小、缺乏配套法律法規約束而存在的信用風險、政府支持少，稅負率高，企業負擔重。在此困難面前，還是有一些民營汽車租賃公司卻蓬勃發展起來，這是因為他們做好市場，夯實業務根基。
1、市場調查與連鎖經營的網絡布點。服務業務不是等出來的，是做出來，因此，下半年度是做好市場調查，找準切入點，在適合地點搶灘布陣，尋找業務發展機會。
2、加強媒介宣傳：利用集團長途公交、城市旅游大巴、的士便利，車身、彩頁、電子廣告;利用電臺、戶外廣告，加強宣傳;與酒店、賓館開展戰略合作，汽車租賃信息;讓顧客知道xx租賃，能找得到xx租賃。
3、加快網絡平臺建設。現代企業都有自己網絡主頁，介紹自己公司發展現狀、經營優勢、業務項目、電子商務訂單、聯系與投訴方式，我們應盡快利用絡網**限延伸經營。
三、做好財務服務與監控
1、做好市場定價工作：租賃市場是一個價格透明市場，準確測算成本，制定合理定價區域，有利于業務開展。
2、成本控制：在市場價格透明情況下，控制成本，則獲得更多價格優勢。壓縮經營成本、節減管理開支，合理籌劃資金使用成本與稅收繳納時間，贏得利潤空間。
3、預算分析：加強預算管理，開展預算分析，及時發現問題，并落實糾偏措施，確保經營軌跡不偏離最終目標。
四、加強安全生產
加強駕駛人員的安全行車管理，減少交通事故發生或不發生交通事故，就是對生產經營的節約，對公司利潤的貢獻。
五、完善人力資源管理。
今天，我縣舉行“小微企業三年成長計劃工作推進會暨政銀企融資授信簽約儀式”，這是三方整合資源、深化合作、共促民營經濟加快發展的一件大事，一件喜事，將為全縣廣大個體私營企業搭建更加廣闊的融資平臺，進一步激發市場活力和創造力，促進大眾創業、萬眾創新，為保障就業、促進全市經濟發展提供有力支撐。非常高興來參加這個新聞會，也十分欣慰地看到縣市場監管局在小微企業經營面臨困難的時刻能夠及時地出臺這些幫扶措施，充分體現了縣局工作爭先意識和精準服務水平。
小微企業面廣量大，涉及各個行業，已成為全市經濟社會發展的重要力量，特別在完善產業鏈條、增加財政收入、提供就業崗位等方面具有不可替代的作用。大力發展小微企業，是深入貫徹落實十精神的內在要求，是擴大就業、改善民生、促進社會和諧穩定的重要保障，更是全面貫徹落實省、市戰略部署，促進經濟平穩發展的重大舉措。
我們要深刻認識小微企業在我市經濟社會發展中的重要地位和作用，切實增強加快小微企業發展的責任感和緊迫感，進一步解放思想認識，著力解決小微企業發展過程中存在的各種問題和困難，在此，我對蒼南助力小微企業發展提幾點意見：
一要堅持目標導向，狠抓工作進度。要進一步提高工作主動性，鼓足干勁、全力沖刺，確保全面完成三年計劃任務指標的三分之二。要充分發揮新聞媒體的輿論導向作用，大力宣傳發展小微企業的重大意義，以及國家和省、市、縣扶持小微企業發展的一系列政策措施，總結推廣好的典型做法，發揮示范引導作用，在全縣上下形成大力服務小微企業發展的濃厚氛圍。
二要堅持創新導向，狠抓政策供給。要吃透國家、省、市實施“小微企業三年成長計劃”的精神和政策，盡快制定出臺創新性的配套政策和獨立政策，打造區域工作亮點。要把商事制度改革的深化、科技型企業的培育、公共服務體系的建設、配套專項行動方案的制定作為切入點，結合本地實際，加強政策創新和政策供給，著力打造“育小、扶小、活小、強小”的制度環境。
三要堅持問題導向，狠抓長效機制。要加強小微工作的深層次研究，進一步發揮“小微辦”的牽頭作用，緊密聯動成員單位，加強問題研究，狠抓工作落實，進一步發揮小微企業訴求推送平臺、信息共享平臺、工作分流平臺作用。要認真抓好各項現有扶持政策的貫徹落實，最大限度地破解小微企業成長共性問題，以完善的長效機制確保工作目標更明確、力量更集中、推動更有力。
四要堅持效果導向，狠抓督查考核。要定期對各縣市區工作進展情況進行匯總和督查，營造創先爭優的工作氛圍，對執行政策不力、落實政策不到位、計劃未按時完成的地方和單位進行通報。同時，還要充分發揮新聞媒體的輿論導向作用，在全市上下形成大力支持小微企業發展的濃厚氛圍。
五要堅持需求導向，狠抓服務效果。蒼南縣市場監管局和建設銀行蒼南支行全面戰略合作協議的簽訂，暢通了政銀合作的渠道，搭建了銀企合作的橋梁，使市場監管部門掌握的企業注冊登記信息，馳名商標、著名商標、知名商標信息等無形資產真正轉化成經濟財富。有利于建設銀行“點對點”地精確建立信貸關系，加大信貸投放，有利于信息歸集、互聯共享，發揮失信懲戒和聯動響應機制作用，有利于強化事中事后監管，形成“一處違法，處處受限”的局面。系統上下要充分認識開展全面戰略合作的深遠意義，切實增強合作的緊迫感、責任感、自覺性。
做好小微企業成長工作任務重、要求高，我們要進一步解放思想，開拓進取，在當前的基礎上，齊心協力，攻堅克難，上下聯動，千方百計為小微企業排憂解難，推動小微企業快速健康發展，為我縣乃至全市經濟又好又快發展做出新的貢獻。
一、項目投資計劃審核
各平臺（公司）及使用政府投融資資金的單位，應于上年擬定下一年度投融資計劃（包括中長期投融資計劃），并填制政府投融資計劃審批表（見附件1），報市政府投融資管理中心。市政府投融資管理中心就投融資計劃的可行性、資金籌集渠道、資金收支平衡計劃、項目開發建設收益等情況進行初審，提出初步意見，報市政府投融資領導小組批準，并經市政府投融資管理中心、財政局、政府分管領導、政府主要領導簽批同意后執行。
二、項目申報
各平臺（公司）及使用政府投融資資金的單位應將項目建設單位提報的項目立項批復、招投標文件、施工合同、材料采購合同、監理合同及監理公司下達的付款通知書等相關資料報市政府投融資管理中心審核備案。
三、項目概算投資評審
市政府投融資管理中心會同投資評審科對項目單位提報的項目的初步設計概算、施工圖預算、招標預算控制價等進行評審，評審意見作為安排項目預算和實施工程招投標的依據。項目實施過程中，重點核實工程量及投資完成情況，及時出具建設工程資金撥付評審意見，為資金撥付做好服務。
四、項目資金支付管理
各平臺（公司）及使用政府投融資資金的單位提報的建設項目經市政府投融資管理中心審核同意組織實施后，市政府投融資管理中心根據工程具體情況和實際需要，對各融資平臺（公司）及其他使用政府投融資資金的單位進行資金支付管理并填制項目資金使用審批表（見附件2），按照市政府投融資管理中心、財政局、政府分管領導、政府主要領導簽批的意見、監理部門審定支付進度辦理支付。
五、項目投資竣工驗收
項目竣工后，各平臺（公司）及使用政府投融資資金的單位或承擔項目建設單位應及時將項目竣工驗收報告（或工程決算）報市政府投融資管理中心及投資評審科，作為項目單位辦理竣工決算和轉增固定資產的依據。
“這次陽光100是通過股權投資的方式，針對已有的具體項目進行融資，即其無錫項目的開發和建設。” 用益信托工作室的首席分析師李說。
日前，陽光100與杭州工商信托合作，計劃融資4億元，投入其在無錫新取得的項目。
對于沒有上市，又急于融資的陽光100，通過信托融資不失為一個好辦法。
借力信托
日前，陽光100集團與杭州工商信托簽署戰略合作協議。雙方就開展長期戰略合作并結成戰略合作伙伴關系簽署了協議。將發行“陽光100集團無錫項目結構化股權投資集合資金信托計劃”。
這個信托計劃為期3年，計劃募集資金4億元，將全部投入陽光100在無錫的項目。
8月份，陽光100在無錫以12億元獲得了面積1800畝的土地，總開發面積達到200萬平方米。一期已開工的建筑面積近10萬平米，尚未開發的土地為1400余畝。
另外，雙方還將在資金信托業務，動產、不動產信托業務，企業資產重組、購并等中介服務，融資、租賃業務等十二個方面展開全方位多層次的合作。
去年，陽光100就先后與美國房地產投資基金華平集團和湖南信托合作。
先是華平集團斥資4500萬美元投資成都陽光100國際新城。之后，陽光100又與湖南信托合作，籌資2億元，用于陽光100的項目流動資金。
對于急于全國擴張的陽光100來說，資金的需求量是非常大的。但還沒能上市的陽光100少了直接從資本市場融資的渠道，與信托基金的合作是他們拓寬自己融資渠道的一種嘗試。在上市融資之前，這種與信托合作的融資方式顯然可以一解燃眉之急。
另外，據報道，為了進一步解決融資的問題，陽光100總裁易曉迪近日表示，公司將在2年內上市。
融資新平臺
安邦咨詢的地產分析師蘇晶說：“其實，對國外的房地產企業來說，房地產信托基金（REITs）是最方便、最常運用的融資手段，政府也鼓勵企業通過信托基金融資。”
“利用信托基金融資未來也將會成為國內地產企業融資的一個大的趨勢，這也是與國際資本市場接軌的必然要求。在這方面，企業早些嘗試，掌握信托融資的流程，對他們自身也是有好處的。” 蘇晶說。
但是，以信托的方式融資在國內的地產行業一直沒有很大的發展。
究其原因，李認為：“國內的相關法律和法規一直不夠建全是信托基金融資沒有在國內發展起來的主要原因。”
“國內在投資實業方面還沒有一個相關的法律。對于有成長潛力的行業如何投資，怎樣募集資金，還沒有具體規定。而且，這種針對不同行業的投資必然會涉及到很多的相關部門，而與這些部門的相應的關系，以及各部門在其中的角色都還不明確。” 李說。
“另外，國外都采用公募的形式。而在國內都是私募的形式，聚集的是民間閑散資本。但是對于私募資金的保障措施一直沒有建立起來。并且私募資金方式門檻也不低。因此，通過信托計劃融資僅僅是房地產業的融資形式的一種，而且還遠遠不是主要形式。國內地產企業通過信托的這條融資之路還要走很久。”
另外，由于國內對外資的種種限制，國外的房地產信托基金進入國內市場也有很多障礙。
早在2005年，大連萬達便謀求在香港REITs上市。當時，萬達認為REITs比在國內A股IPO更具有誘惑力，因為REITs成本低，而且沒有融資上限。但是，這一計劃一再被擱淺，始終沒有落實下來。究其原因，是因為去年7月171號限外文件、同年9月關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知后，外商投資已經受到諸多限制。
最近，萬達董事長王健林終于表示放棄REITs，轉投國內A股IPO上市。
今年3月，國家實施的信托公司“新兩規”（《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》）對信托融資又設置了限制。“新兩規”規定投資者投資一個信托計劃的最低金額不少于100萬元人民幣。這基本上已經將個人投資者擋在了門外。
8月份，“新兩規”實施后的國內第一只基金型房地產信托計劃――聯信精瑞房地產私募股權基金型信托計劃正式對外發行，由聯華國際信托投資有限公司進行管理運作。他們通過股權投資的方式，也就是PE (私募股權投資)的方式。
礦產投資所需的專業性，信托公司十分欠缺，當風險引爆，信托計劃發行方與代售方又唯恐惹禍上身。
一家IT企業負責人戴康，開始擔心自己600萬元礦產信托投資也會遭遇滑鐵盧。
6月26日，中誠信托對一款募資金額高達30.3億元的信托產品運營情況了《2010年中誠——誠至金開1號集合信托計劃臨時報告(一)》的情況說明，承認信托計劃的融資方——振富集團及其關聯公司在今年二季度新增3筆訴訟案，經查均因賬外民間融資所引發。中誠信托對此異常現象高度重視，委派專人進行核查并迅速采取緊急措施，以控制風險，保護投資者利益。
不過，這份遲來的臨時報告并不足以打消礦產信托投資者的顧慮。
“有點不可思議，中誠信托竟然在知道振富集團所購煤礦存在股權爭議的情況下，還能發行信托產品提供30.3億元融資。”戴康不無驚訝地說。他所說的存在股權爭議的煤礦，即振富集團計劃用信托融資收購的三興煤焦公司臨縣白家峁煤礦。2008年臨縣白家峁村委會向太原市中級人民法院提起行政訴訟，訴稱2002年4月山西省國土資源廳核發白家峁煤礦采礦許可證時，將采礦權人由“臨縣白家峁煤礦”變更為“山西三興煤焦有限公司”，經濟類型由“集體”變更為“有限責任公司”的具體行政行為違法。次年6月太原市中院一審判決山西省國土資源廳具體行政行為違法，并提出司法建議，即恢復原有采礦權人、礦山名稱以及經濟類型。此后山西省國土資源廳又向山西省高級人民法院提起上訴，2009年10月山西省高院仍維持太原市中院一審判決。
“中誠信托可能相信振富集團方面有足夠能力通過當地人脈關系妥善解決礦產股權爭議問題，才肯發行誠至金開1號集合信托計劃為前者提供煤礦收購資金。”一位信托公司投資銀行部人士分析說。
“可能中誠信托在盡職調查時，并不了解振富集團負責人已有如此高的民間借貸融資需要償還。”在上述信托公司投資銀行部人士看來，中誠信托原先的規劃，是向振富集團派駐3名董事參與監控資金財務管理與任何重大決策管理，以此確保30.3億元資金用于收購包括三興煤焦公司臨縣白家峁煤礦等一批煤礦股權并完成技術改造，再通過煤礦開采出售產生足夠現金流還本付息。如今50億元民間借貸案“忽然來襲”，令中誠信托措手不及，“如果50億元民間信貸案屬實，他們需要了解振富集團總計80億元資金具體用途，尤其是要嚴防振富集團將信托融資用于償還民間信貸(而不是收購煤礦股權)，否則到期信托抵押物——所收購的煤礦產權不明晰而無法變現，中誠信托只能自己兜底還本付息。”
目前，僅憑振富集團認購的3000萬元誠至金開1號集合信托計劃“一般級信托受益權”，根本難以償還30億元“優先級信托受益權”(主要由投資者認購)。
而中誠信托的臨時公告也稱，中誠信托已在第一時間向監管部門及有關部門匯報了相關情況，當地政府極為重視，并成立由政府牽頭、相關部門參加的專門風險處置工作小組。
戴康開始后怕自己所投資的兩款礦產股權信托投資產品同樣遭遇償付危機。他當初急沖沖購買兩款礦產信托產品，無非是沖著15％年利息與充足抵押物，但誠至金開1號集合信托計劃償債風波卻告訴他一個現實：當融資方遭遇“黑天鵝事件”，再充足的抵押物與再高的利息，都是浮云。
“這是很多信托產品投資者的誤區。信托公司選擇給融資方發行信托產品的流程，依次是先了解融資方融資項目經營狀況，融資方公司的自身資信狀況(包括凈資產、負債率等財務數據)，信托融資用途能否有效監管，還款來源能否得到保證，最后才是協商信托產品融資利率與抵押物是否充足。”但在前述信托公司投資銀行部人士看來，礦產投資所需要的專業性與風險管理，信托公司仍“欠缺很多”。
“多數國內煤礦評估師給煤礦所做的估值報告未必是可信的，還需要信托公司自己派專家去實地查勘煤礦的實際儲量與開采方式是否合理。問題是信托公司具備豐富煤礦開采閱歷的員工并不多，只能通過計算煤礦融資方的經營現金收入，或調低抵押物(通常是煤礦)的抵押率，以確保產生現金流避免償債違約風險。”他強調說，很多礦產信托產品都是一個個“地雷”，一不小心便會引爆償債危機。
而當這個“地雷”引爆時，信托計劃發行方與代售方卻唯恐惹禍上身。
如身陷違約風波的誠至金開1號集合信托計劃由工商銀行私人銀行部發行，但工行方面目前表示作為代售信托計劃方，不可能“兜底”，風險化解的主要責任在信托。
“只要工行沒有對信托計劃融資方有授信額度，就沒有必要去兜底。”戴康透露。通常銀行將部分信用評級為AA級的企業貸款需求“做成”資產包，交給信托公司發行相關信托產品融資，只要銀行給予上述企業(信托計劃融資方)足夠的授信額度，都或多或少會協助信托產品避免違約風險。反之，銀行則會選擇“遠離是非”。
在戴康看來，誰來保障礦產信托產品投資者的切身利益，似乎沒有答案。
關鍵詞：學生公寓；BOT項目；項目融資
近十年來大專院校不論學生數及學校數均大幅增長，政府給予各級學校的經費有限，為顧及學生住宿問題及學校經費不足，因此引進BOT（Build-Operate-Transfer，即建設一經營一轉讓）方式來興建學生公寓，將能幫助學校解決住宿問題。本文針對高校學生公寓BOT模式的財務可行性進行分析探討。
1.BOT項目融資模式的概念
BOT的全文為Build-Operate-Transfer，亦即興建一營運一移轉等三個階段，BOT是指政府通過契約授予私營企業與政府簽訂合約，在政府特許限限內由特許公司自備資金興建，興建完工后由政府在某個年限內給予其特許權繼續營運，以回收成本，并取得合理利潤，期限屆滿后再把產權及經營權移轉給政府。換言之，即政府借助民間財力及經營能力興辦公共建設，政府則給予相關的特許權確保其獲利，作為回報合作的方式。其主體包含政府與民間業者（股東、投資人、專案公司、財務顧問、貸款銀行、承包商、保險公司等），這些計劃參與者彼此間的關系可由其所簽訂的合約顯示出來。BOT模式具有減輕政府財政負擔、提高營運效率及服務品質、分散政府投資風險、避免政府人事膨脹和使資金有效的運用的優點。
2.高校學生公寓BOT項目融資分析
由于政府財政緊縮，分配給各級學校的預算大幅地減少，以至于各級學校無法再以公務預算興建學生公寓，提供給日漸增多的學生們住宿。學生住宿成為高校的突出問題，只有拓寬思路，積極融資，抓緊建設和開l，才能滿足在校學生住宿問題，才能解決高校自身發展不能適應高等教育整體發展的問題。在高校學生公寓建設中存在著巨大的資本市場，而高校資金短缺的情況下，存在著巨大的融資壓力和投資空間，預期收益也非常可觀。因此近年來將學生公寓以BOT方式委托給民間來投資辦理，通過項目融資的方式，吸收民營資本參與建設和經營，以期促成校方與投資單位的雙贏已成趨勢。由于項目融資主要是靠項目的現金流或資產來償還債務，高校學生公寓項目有一個重要的學生住宿收費特許權，用特許經營權質押進行項目融資。由于學生公寓住宿的收費是采用高校直接收取的辦法，只要學生住宿率達到一定的要求，項目就有穩定的現金流入，使得高校回避債務風險。BOT項目融資模式的優勢和特點完全能滿足高校學生公寓建設項目融資的需要，項目融資的B解決了高校進行學生公寓建設資金緊張的問題，0又解決了高校學生公寓完全社會化所帶來的一系列問題，同時，在協議期滿后可以明顯看到高校資產的增值，T可以使各高校根據現行高校學生的住宿政策靈活采取不同的方案，在運營期間加強管理，提高服務水平和質量，就能達到明顯的經濟效益。在協議期高校以學生住宿收費償還債務，協議期滿后又能完整接收整個高校學生公寓項目。
3.財務效益可行性評估指標分析
在市場評估和工程技術評估的基礎上，從私人投資者的角度模擬私人投資的財務計劃。作為判斷私人投資可行性、政府投資額度和風險分擔的重要依據，促進私人投資，確保政府利益有重大影響。公共建設往往是一個大型項目，需要大量資金，施工期長，運行成本回收時間比較長，所以當私人參與BOT計劃時，資金來源、自我補償、回報率是必須考慮的三個要素。在一般投資計劃案例中，財務可行性計量包括對民間投資收益的分析，以確定投資計劃的可行性，銀行融資利益分析，以確定貸款的可行性，以及使用靈敏度分析來規劃未來的風險。
評估投資效益一般常用現金流量分析法（DiscountCash Flow，DCF），而本文財務分析的評估方法也采用現金流量分析法，分析效益指標則使用自償率（SLR）、凈現值（NPV）、內部報酬率（IRR）、回收年期（PB）、折現后回收年期（DPB）及融資可行性指標的償債比率（DSCR）、利息保障倍數（TIE），來評估研究個案的投資效益。在進行公共工程建設方案的決策時，須規范一套合理的評估準則，作為主辦機關的決策依據；而不同的參與部門所重視的評估觀點亦不同，因此，在進行計劃的財務評估時，須從不同參與者的角度進行各項分析。
（1）回收年限法（Payback，PB）
回收年限在計算凈現金流量分析中，回收總成本所需的時間，即計劃凈現金流量開始為評估資本投資回報率所需的年數，以此來判斷投資計劃的優劣，回收年限越短，表示方案的時間風險愈小，計劃的可行性越高，使資金運用更有效率。
（3）凈現值（NPV）
各年現金流入現值，扣除各年現金流出現值的差額，亦即凈現金流入的現值。NPV≥0為可行計劃，且凈現值愈大，方案的效益愈佳，接受該計劃。NPV
（4）內部報酬率（IRR）
計算凈現值等于0時的折現率，其為評估整體投資計劃報酬率的指標，相當于可行計劃的最低收益率底限。IRR大于計劃的資金成本率即表示凈現值大于0，為可行的計劃。IRR小于計劃的資金成本率即表示凈現值小于0，為不可行的計劃。
（5）獲利率指數（PI）
計算未來現金流入現值除以原始投資所得到的比例關系，其概念為投入一單位成本所能獲得的現金流人。若PI>I，表示營運時期的現金流量折現值大于興建時期之興建流量，應接受此計劃。該指數越高，表示計劃的獲利能力越高。
（6）自償率（SLR）
營運評估期間的凈現金流入現值總和除以興建期間工程建設經費現金流出現值總和。自償率>1，財務完全自償。介于0-1之間，不完全自償，需政府協助。其計算公式：SLR營運評估期間的凈現金流入現值總和/計劃興建期間的工程建設經費現金流出現值總和×100%。
（7）分年償債比率（DSCR）
還款年期稅前息前折舊及攤提前盈余除以年度負債之攤還本金與利息。放款銀行融入風險考量后，債務保障比率需達到1.2以上，才有融資的可行性。其計算公式：DSCR=（當年的稅前息前折舊及攤提前盈余+折舊攤提）/（整年度負債之攤還本金+利息）×100%
（8）分年利息保障倍數（TIE）
稅前息前凈利除以當期利息支出的比例。放款銀行融入風險考量后，債務保障比率需達到2以上，才有融資的可行性。其計算公式為：TIE=稅前息前凈利/本期利息支出。
（一）參與可行性研究報告、初步設計的編制工作
建設項目經濟評價貫穿著項目從前期準備到開工建設直至生產運營的全過程。財務部門應盡早介入此項工作，在項目成立之初共同參與可行性研究報告、初步設計的編制工作。審查投資估算和經濟評價編制的依據是否充分、投資估算金額是否準確、財務評價基礎數據（工程總投資、固定成本、可變成本、資金籌措方案、收入預測等）的取定是否合理等。這樣有利于制定出符合項目運營需求的天然氣價格，并據以形成相對成熟的定價機制。這就要求財務人員既要了解經濟評價的測算過程，又要熟悉項目建設的情況及進展，對分析項目工程總投資、固定成本、可變成本等構成起到很大的作用。
（二）參與招標文件的編制和合同談判與執行
財務部門在編制招標文件時要認真審查合同的價格條款、付款方式、發票要求、稅務條款、保險條款及與支付相關的違約責任條款，以減少不必要的糾紛和損失。比如施工合同，應要求承包商向當地稅務局申請開具發票，繳納相關稅費；要求施工企業為施工人員辦理人身意外險，為設備、材料和施工機具等購買運輸保險等。合同中應有對履約保函、預付款保函、質量保證保函的約定。發票應要求寫明規范的公司全稱，以規避稅務風險。對于設備、固定資產及實施營改增的行業，應索取增值稅專用發票用于日后進項稅抵扣。在合同執行過程中，要做好工程節點控制，預留至少5%工程質量保證金或相應金額質量保函，統計好合同臺賬，定期和業務部門核對累計付款等信息，預算外支出必須經審批，降低支付風險。
（三）按月編制資金支付計劃
為編制準確的資金支付計劃，財務部門應根據批準的年度投資計劃，結合實際的工程建設進度，編制月度資金計劃。在實際工作中，筆者所在單位計劃控制部門根據合同付款時點以及經監理審查、業主現場代表確認的承包商預付款/進度款/質保金申請表編制下月資金計劃，于每月25日前上報財務部。財務部復核后于每月初2個工作日內向股東方報送經財務總監和公司總經理審核簽字的月度資金計劃，并按照該計劃籌集資金。次月初，財務部及時做好資金執行情況分析工作，業務部門需要對資金計劃與實際偏離度在10%以上的項目進行認真深入的分析，提出改進措施。在做好資金計劃，控制好付款節點的同時，要與貸款銀行協商，控制好提款時間，盡量不提前提款，減少資金沉淀。同時，對存量資金通過通知存款和、協定存款等資金運作，增加利息收入，降低籌資成本。
二、建立多渠道的資金籌集方式
LNG接收站基建期采用較多的資金籌集方式為股東注資、股東委托貸款、金融機構短期貸款和項目融資。
（一）股東注資
由于LNG接收站項目建設周期長，資金使用量大，股東方可按照股東會和董事會批準的年度投資計劃和資金需求計劃，分年投入資本金。在與銀行簽訂融資合同時，會涉及資本金和債務融資的配比原則，是資本金先于銀行貸款到位還是兩者同時到位。根據測算，資本金先于銀行貸款到位是最為經濟的方式，可以節省貸款利息，但是股東需要占壓大量的資金，且會給股東造成較大的資金供給壓力。因此在建設期間的資金籌措方式可采用依據年投資計劃和資金計劃按照資本金和銀行貸款等比例到位。筆者所在單位采用此籌措方式在建設期間資金運作安全高效，也起到了節省財務成本的作用。
（二）股東委托貸款、金融機構短期貸款
股東委托貸款、金融機構短期貸款均屬于期限在1年內短期貸款。LNG接收站項目建設在獲得國家發改委正式核準前不能啟動項目融資，為緩解股東前期資金投入的壓力，并從資金籌集的多元化考慮，可通過股東委托貸款或金融機構短期貸款進行資金的籌集。財務部門要與當地主要商業銀行建立良好的銀企關系，若股東方擁有自己的財務公司，應充分利用集團內部財務公司這個融資平臺進行籌資，可以降低交易費用，節約融資成本。筆者所在單位就是采用了股東委托貸款解決了前期資金需求，且貸款利率略低于同期銀行貸款利率。在項目獲得核準并與金融機構簽署項目融資合同后，由于項目融資中貸款額度需要在股東注資實際到位后才能按照配比比例將貸款額度釋放出來。而年度投資計劃的批復、股東注資決議的簽署和資本金實際到位均需要占用一定的時間，要保證項目建設資金用款需求，可根據項目實際工程進度和資金計劃選擇短期貸款金額，確定貸款期限。待項目融資貸款額度釋放出來后，再提項目融資貸款去替換短期貸款。
（三）項目融資
項目融資是國際上近年來為某些大型工程建設項目籌措巨額資金而發展的一種融資形式。這種融資方式主要用于石油、天然氣、煤炭等大型能源項目的開發等，是一種以項目的未來收益和資產作為償還貸款的資金來源和安全保障的融資方式。除另有特別約定外，債權人不能追索項目自身以外的任何形式的資產。由多家金融機構組成的銀團貸款是主要的融資來源，項目公司應成立由股東方和公司財務人員組成的融資工作小組，負責融資籌劃、評標、談判和簽約等工作。在進行融資談判時，要積極爭取和把握有利于公司的擔保方式、利率、幣種、貸款額度及期限。對于外幣借款，如何規避和控制金融市場波動帶來的匯率和利率風險要引起特別的關注。
三、結語
做好土地儲備工作意義重大
湖南省土地儲備工作始于1998年初，長沙市成立了省內第一家土地儲備機構，經過十幾年的發展，全省共有14個市（州）和97個縣（市）組建了土地儲備機構，落實編制957個，從業人員1109人。據初步統計，目前全省儲備土地總面積24559公頃，以地融資總金額達2035億元。土地儲備為集約節約用地，調控土地市場，推進湖南省“四化兩型”建設發揮了重大作用。
做好土地儲備工作是落實節約資源基本國策的現實需要。目前，湖南省正處于城鎮化和工業化加速發展的重要時期，用地需求呈剛性增長，每年用地計劃缺口均在10萬畝（6500公頃）左右。面臨三個方面的壓力：一是建設用地總規模不得突破161萬公頃。根據新一輪土地利用總體規劃國家確定湖南省至2020年建設用地總規模為161萬公頃，而2011年全省建設用地總規模已經達到154萬公頃，2012年至2020年9年的用地空間只有7萬公頃。2008年以來，湖南省每年建設用地年度增量均在2萬公頃以上，按照這種增長速度，到2020年，湖南省建設用地總規模將達到172萬公頃，用地計劃指標缺口將達到11萬公頃。二是耕地保護的壓力。2012年湖南省各類建設占用耕地7773公頃，雖然連續13年實現了占補平衡，但可供開發的耕地后備資源日益減少，開發成本不斷提高，耕地占補平衡和高標準農田建設任務完成難度加大。特別是耕地開墾和林地保護的沖突較大，湖南省森林覆蓋率高達57%，不是林地就是耕地，湖南省至少有一半的地方已經不能在本地區實現占補平衡。三是十二五期間湖南省單位GDP建設用地消耗率要下降31%。2010年湖南省單位GDP建設用地規模為1800畝/億元，2015年末單位GDP建設用地規模需控制在1250畝/億元。要實現上述目標，解決這些問題，緩解用地壓力，必須靠節約集約用地，通過土地儲備嚴格控制土地供應總量，調整土地供應的結構、時序來緩解湖南省用地供需矛盾緊張的局面。通過土地儲備，對長期閑置、利用率低、配置不合理的城市存量土地進行開發利用，增加城市建設用地的有效供給，可有效緩解城市建設對城市郊區農用地的需求，嚴格控制城市用地外延擴張的趨勢，減少城市建設用地浪費現象。
做好土地儲備工作是調控土地市場的重大舉措。我國土地有償使用制度改革從20世紀90年代初開始，經歷了三個階段。第一個階段是變“三無”為“三有”。第二個階段是引入競爭機制，推行經營性用地和工業用地招拍掛出讓。現在回過頭來看，這兩個階段的改革任務已基本完成。當前土地使用制度改革已進入第三階段，面臨著如何深化改革的問題。在出讓的范圍上要進一步擴大有償使用范圍，對國家機關辦公、基礎設施以及各類公共社會事業用地要逐步實行有償使用；在出讓的方式上要進一步加大招拍掛供地比例，實現土地價值最大化；三是出讓條件上，要由“生地出讓”、“毛地出讓”轉向“熟地出讓”、“凈地出讓”。 2009-2011年，全省農轉征土地總面積78395公頃，三年累計儲備土地21306公頃，占同期農轉征土地總面積的27.18%；全省供應土地總面積58874公頃，其中供應儲備土地12971公頃，占全省同期供應土地總面積的22.03%；全省出讓土地總價款1550億元，其中儲備土地出讓總價款872.04億元，占全省同期土地出讓收入的56.23%。開展土地儲備工作， 將“生地”變“熟地”、“閑地”變“寶地”，根據土地市場狀況，以供定需，適時投放。通過控制土地供應節奏可以保持城市地價的平穩，防止地價的暴漲暴跌，提高政府調控土地市場的能力，促進房地產市場和城市社會經濟的平穩發展。另一方面，政府通過土地儲備壟斷土地供應權后，既可按照城市規劃組織舊城改造，使各項規劃指標得到落實，也可有計劃地儲備一部分新征建設用地，為有關建設項目的迅速落地做好前期準備工作。
做好土地儲備工作是加快我省城鎮化建設的重要手段。十二五期間是湖南省加快城鎮化建設的重要時期。加快城鎮化建設，需解決兩個關鍵問題：一是土地，二是資金。2012年湖南省城鎮化率為46.5%，較五年前提高了6.05個百分點。按照湖南省推進新型城鎮化實施綱要的要求，從2012年開始湖南省城鎮化率以每年1.6%以上的速度增加，今年確定的目標是1.7%。照此推算，每年至少有超過100萬以上的農村人口要轉為城市居民。根據建設部門測算，每增加一個城市人口，需要8-10萬元市政基礎設施投資，則每年至少需要1000億元的建設資金。而湖南省基本上屬于“吃飯財政”，城市的基礎設施建設資金主要是靠土地出讓收入和儲備土地融資。土地不僅是一種重要的自然資源，更是重要資產和資本，通過土地儲備使土地資源變成資產，再通過融資實現土地的資本化。做好土地儲備工作，壟斷城市土地的“統一收購權”和“統一批發權”，不僅可以確保土地供應的合法性，減少違法用地、多頭批地、越權批地等現象的發生，還可以通過對土地進行前期開發后做到“凈地”供應，實現土地增值，為加快城市基礎設施建設提供充足的資金保障。
準確把握湖南省土地儲備與融資的發展態勢
通過十多年的探索和努力，湖南省土地儲備工作在創新機制、完善制度、調控土地市場、服務社會經濟發展等方面取得了顯著成效。2009-2012年全省儲備土地總面積24559公頃，以地融資總額2035億元。據初步統計分析，儲備土地融資大致可以分為三種類型：國土部門儲備機構的儲備土地融資、政府其他融資平臺以地融資和以土地置換方式實施的BT項目。其中，土地儲備機構融資金額為319億元，占全省土地融資金額的14.88%，融資土地面積4671公頃，占全省融資土地總面積的19.02%；政府各類融資平臺以地融資金額1716億元，占全省土地融資金額的80.21%，融資土地面積19888公頃，占全省融資土地總面積的80.98%；以土地置換方式實施的BT項目共66個計劃投資總額105億元，占全省土地融資總額4.91%。從地域分布上看，長株潭地區融資規模最大，長沙、株洲、湘潭三市為1106億元，占全省的51.66%；其次為湘南國家級承接產業轉移示范區，衡陽、郴州、永州、婁底四市為368億元，占全省的17.22%；最小的是大湘西武陵山國家扶貧攻堅示范區，邵陽、懷化、張家界、湘西四市州為230億元，占全省的10.76%。從平均融資額度來看，全省為55萬元/畝；其中最高的是長沙市，平均融資額度107萬元/畝；其次是婁底市，平均融資額度68萬元/畝；最低的是湘西州，僅為13萬元/畝。
在看到成效的同時，我們更要看到在宏觀經濟增速趨緩、房價調控力度不減、地方政府債務趨高的背景下，土地儲備工作存在的問題、面臨的困難和壓力。
一是多頭儲備現象嚴重。土地儲備在法律法規上的概念是一個政府行為，但是湖南省除少數地方按規定由土地儲備機構統一集中行使土地儲備職能外，大部分地區土地儲備職能被肢解分割，一些不具備土地儲備職能的城建司、各類開發園區、重點工程項目指揮部等各類融資平臺均不同程度地履行著土地儲備職能，多頭儲備現象嚴重。例如：湖南省某地級市本級由其他融資平臺儲備開發土地9.95萬畝，某地級市本級由其他7個融資平臺儲備開發土地5392畝，某地級市本級由其他37個儲備主體儲備土地8610畝。多頭儲備雖然也有其產生的原因、存在的土壤和現實意義，但從長遠、全局來看，對維護集中統一的國土資源管理體制和管理秩序是不相適應的。
二是盲目儲備，缺乏計劃管理。土地儲備不是多多益善，而是要與當地的經濟社會發展規模和土地市場狀況相適應。現在很多地方的土地儲備都比較盲目，缺乏中長期規劃。部、省土地儲備管理辦法都明確要求土地儲備工作實行計劃管控，要編制年度土地儲備計劃，詳細安排年度儲備土地的規模、開發、利用、融資、供應等事宜。但湖南省大部分市縣并沒有重視這項工作，僅有個別市縣編制了土地儲備十年規劃，計劃管理成了“紙上談兵”。
三是土地儲備工作機制不順暢。目前湖南省土地儲備工作發展極不平衡，部分地區儲備機構職責職能不清，從業人員政策水平、業務能力、綜合素質不高，有的名不符實，有的名存實亡，極大地制約了土地儲備工作的開展。土地儲備工作還涉及國土、發改、規劃、住建、財政、金融等多個部門，但目前沒有形成運轉順暢的部門協作溝通機制。行政審批手續繁雜、辦事效率低下，延長了土地儲備時間，進而加大了土地儲備的運行成本，影響了土地儲備工作的正常開展。
四是儲備土地融資規模過大。近年來，湖南省GDP增長依然依靠地方政府投資拉動，政府投資的主要來源是以地融資，同時承擔高額的利息。一方面是地方政府支出日益劇增；另一方面是地方財政收入增速減緩趨勢明顯，如此大的儲備土地融資規模，使得土地融資風險呈現出高位運行態勢，地方政府債務危機爆發風險日益加大。
五是儲備土地融資行為較亂。關鍵是融資平臺過多，導致融資行為較亂。一類是土地權屬不清，尚未完成征地拆遷的土地直接參與融資。按照國家政策規定，融資土地必須是權屬合法、界址清楚、面積準確的國有建設用地，但有些地方忽視國家政策規定。另一類就是以虛假出讓、虛開票據、空轉資金、違規劃撥、提前發證等違法違規手段，幫助融資平臺獲取土地，進行抵押貸款。
六是儲備融資土地長期閑置，資金循環差。2008年至今全省共審批新增建設用地117726公頃，實際供應84010公頃，尚有33716公頃審批的新增建設用地未供應，其中大部分是儲備融資土地。2010-2011年全省征地拆遷補償支出、土地開發支出和土地出讓業務費等其他支出占財政總支出的69.23%。一方面儲備土地由于抵押融資，無法進入土地市場交易，造成事實上的土地閑置，且短期內無法解決；另一方面，由于拆遷任務重、矛盾多、阻力大，盡管投入了大量精力，花費了大量的資金，但征拆速度仍然達不到預期的目標，儲備土地融資資金大量滯留。面對巨大的資金壓力，地方政府往往選擇“毛地”、“生地”違規出讓又導致土地價值無法最優實現，繼而影響土地融資還款進度，無法形成快速、良性的土地融資資金循環。
切實做好新形勢下土地儲備工作
土地儲備工作涉及“批”、“供”兩個環節。儲備新增建設用地的審批權限在省廳，儲備存量建設用地及儲備土地的供應權在市縣。因此，做好土地儲備工作關鍵在市縣。如何建立起“總量恰當、投放有序、融資適度”的土地儲備工作機制，須做好以下幾方面的工作：
一是實行機構名錄準入退出管理制度。從2013年開始，國土資源部對土地儲備機構實行名錄審批管理。納入名錄的土地儲備機構才可以行使土地儲備職能，并以儲備土地抵押融資。這次部公布的第一批機構名單中湖南有61家，沒有進入名單的要弄清在哪個環節出了問題，及時完善資料，爭取進入第二批名單。省廳將定期對機構進行抽查，對工作開展不好、名不符實的，要督促整改，整改不到位的要剔除出名錄。今后各級國土部門不得為名錄外機構辦理儲備土地登記、核發土地使用證。大家回去后，要主動和政府主管領導銜接，做好匯報工作，引起重視，加強人員和資金配備。
二是要做好年度土地儲備計劃編制及實施工作。計劃還是要編，怎么編，編到什么程度，各地根據經濟社會發展水平、土地市場情況、發展目標定位等確定。年度土地儲備計劃編制和年度土地供應計劃編制同步開展。土地儲備計劃作為編制土地收支預算和土地融資規模的依據，應包括土地儲備規模、土地開發計劃、土地臨時利用計劃、儲備土地供應計劃等內容。省廳今年將出臺土地儲備計劃編制的技術規范，指導這項工作。儲備計劃實行剛性管理，一經備案后不得擅自突破、不得擅自調整。確需調整的，須經同級人民政府批準后，報原備案機關重新備案。新增建設用地需納入土地儲備的，必須符合年度土地儲備計劃，不符合或超過年度土地儲備計劃的，不予辦理轉用征收手續。新征土地儲備期限一般不得超過2年，超過2年未供應的，相應扣減下一年度農用地轉用計劃指標；確實需要延期的，經本級人民政府同意后，報省人民政府批準。
三是規范土地儲備工作機制和程序。嚴格依法按計劃開展土地收儲工作，對取得方式不合規、補償不到位、權屬不清晰、登記手續未辦理、他項權利未解除的土地不得納入儲備。理順土地儲備機構和城建投等融資平臺的關系，城建投等單位用于融資的國有土地使用權必須從土地市場上公開依法依規取得。土地儲備機構根據土地市場狀況按計劃將儲備土地推入市場，獲取土地出讓價款并全部上交財政，財政按比例計提土地出讓收益基金并按預算將土地出讓價款用于城市基礎設施建設。
四是加強儲備土地融資管理。只有列入名錄的土地儲備機構才能開展儲備土地融資活動，并納入地方政府性債務統一管理。實行融資規模卡控制制度，由省財政廳按照地方政府性債務管理的法規政策，依據土地儲備計劃，結合土地儲備機構的運營情況，對地方政府申報的融資額度進行審核并下發融資規模控制卡。土地儲備機構融資的額度不能超過融資規模卡限定的額度。
五是加強土地儲備資金管理。年初要嚴格依據土地儲備計劃編制土地儲備資金預算，年終要進行土地儲備資金決算，掌握收入開支情況，要細化到宗地。土地儲備融資資金要專款專用、封閉管理，嚴控資金流向，禁止挪用土地儲備融資資金。儲備機構的辦公經費等日常開支必須按預算執行，由儲備機構提出用款申請，經國土部門審核后報同級財政部門審批，不得占用土地儲備融資資金。
六是做好土地儲備工作的監測監管工作。依托土地市場動態監測與監管系統對土地儲備工作進行實時監測與監管。儲備計劃備案后要及時錄入系統，向社會公開。儲備機構要將納入儲備庫的儲備土地、已供應土地、資金收支、融資等相關信息及時上傳系統，國土局要負責審核。上報信息的及時性、真實性、全面性要納入各級國土部門的年終績效考核范疇。省廳將加強和財政廳、人民銀行、銀監局等部門的溝通力度，建立定期聯席會議制度。省廳將會同財政、審計、紀檢監察等部門不定期對各地工作進行監督檢查，認真受理涉及土地儲備方面的舉報和投訴，深入分析案件線索，嚴肅查處違紀違法案件。各地要相應開展溝通監督工作，并注意加大對土地儲備有關制度、政策、程序的宣傳工作力度，使社會公眾了解土地儲備、支持土地儲備工作。
與銀行企業令人咋舌的高利潤相比，其在各個市場“吸金”的胃口也同樣大得驚人。這不由讓人奇怪，為何掙錢最多的行業，卻呈現如此資金匱乏的局面？
民生銀行2月24日公布，證監會已核準公司增發16.5億股H股，約融資90億元，這個從去年初民生銀行就致力推動的增發計劃終于走過最關鍵的一道關卡。
此前，該行董事長董文標還曾公開表示，再融資的事情“想都丟人，我們怎么張得開口”，但是最終，為了能夠保證“開門營業”，其不得不再推出新的融資方案。數據顯示，截至去年第三季度，民生銀行核心資本充足率為7.98%，低于監管要求。該行曾表示，若此次增發順利進行，能夠提高資本充足率約2個百分點，使其達到監管要求。
除了民生銀行之外，去年還有不少金融機構公布了股權融資計劃，但由于受到歐美經濟危機的影響，大部分的融資方案被迫擱置。其中，招商銀行350億元的A+H股配股計劃遲遲未能落實，而光大銀行在香港上市集資60億美元的計劃也一拖再拖。
自今年以來，市場逐漸回暖，中資銀行股價從去年12月的低位連續上升。市場人士稱，近期國際資金明顯流入香港股市，相對去年低迷的情況，現在不失為再融資的好時機。再加上部分銀行的核心資本充足率較低，一季度或出現融資潮。
比如，日前北京銀行就公告稱，118億元的定向增發方案已獲證監會正式批復；中信銀行董事會1月中旬也通過了發行200億元次級債的議案。此外，2月上旬，交通銀行擬計劃配售H股集資約500億元，以及光大銀行發行67億元次級債的計劃也已獲得監管部門批準。
僅上述還沒有實施的再融資方案，其總計融資規模就超過900億元。而這一數據再次挑動起市場疑慮的神經，“為什么掙這么多錢的銀行，卻一直在喊窮？”
“盡管利潤增速普遍在30%以上，但大部分上市銀行內生資本積累依然難以支撐所需資本金。”2月25日，平安證券的一銀行業分析師說道，“銀行賺的錢滿足不了其規模擴張的要求，所以只能從其他渠道補充資金。”
“表面上看是監管要求提高了，銀行需要補充資金，以在短期內達到資本指標，但實際上是銀行多年來過度依賴信貸業務留下的惡果。”2月25日，西安交通大學經濟與金融學院教授周廣生表示，信貸利差收入的增加必然需要相對應的存貸業務增長，而存貸業務增長又極易與監管新規相抵觸，為避免觸犯監管新規只能選擇持續融資圈錢。“在這種惡性贏利模式的主導下，凈利潤大幅增長不僅難以填補信貸擴張留下的資金缺口，而且隨著信貸規模的增加，資本缺口反而會更加擴大。”
有分析指出，2012年至2013年銀行業總資本缺口甚至可能超過5000億元。根據瑞銀證券方面初步測算，今年銀行業總資本缺口約為2207億元，其中，承壓較大的是中行、農行、交行、中信、興業、浦發、華夏、深發展，而核心資本缺口較大的則是中、農、交行和興業銀行，缺口分別為138億元、386億元、165億元和91億元。
