時間：2022-12-19 01:21:30
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業地產項目，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】商業地產；規劃設計；項目定位；概念設計；施工圖設計；設計變更
自2000年開始，我國商業地產開發進入了高速發展期。僅僅用了幾年的時間，我國商業模式就完成了西方國家幾十年的發展歷程，從傳統的商業街發展到商業步行街、購物中心、城市綜合體。商業地產作為房地產開發的重要發展方向，受到越來越多大中型房產公司的重視。萬達地產、寶龍地產、華潤置地、世茂地產等近十幾年來一直以商業地產作為房地產開發的主要業務進行發展，并取得了較大的成就。萬科、保利、中海、中糧、金地、富力、凱德置地多年來以住宅開發為主業的房產巨頭，其總部紛紛通過不同渠道表示，2010年將進軍商業地產領域。然而要做好商業地產，科學、系統的規劃設計與招商管理是重點。
然而，規劃設計好壞并不僅僅取決于設計本身。項目所處位置周邊環境、配套設施、政府規劃部門對地塊的控制性條件、區域人口規模、經濟水平、當地政策、開發商整體實力等對項目設計有著極大的影響。商業地產項目的開發不同于住宅項目開發，不能沿用住宅項目開發的操作模式，機械的照搬設計住宅項目的理念和流程對商業項目進行規劃設計。商業地產項目無論業態定位，還是設施的規劃都要考慮其商業屬性，商業屬性是項目開發的根本點，貫穿項目開發、設計、建設、運營的每個過程與環節。
投資開發階段，在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規劃調控的依據，這就需要嚴格規范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確保可行性研究報告的質量和足夠的深度。
大型商業地產項目的可行性研究要以質量、項目商業屬性控制為核心，對項目的規模、建設標準、功能布局、業態規劃、技術進步等方面實事求是的進行科學分析。
項目定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對項目科學定位，首先要對項目進行科學的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進行科學的分析。在完成分析后，對項目以下七個方面進行定位：
1、項目業態定位——明確項目的業態，回答項目是什么的問題。
2、項目功能定位——明確項目的基本服務功能，回答項目可以做什么的問題。
3、項目主題定位——明確項目的主題，回答項目應該做什么的問題。
4、項目形象定位——明確項目的形象，回答項目的經營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。
5、項目目標客戶定位——明確項目資源優勢，回答項目如何整合資源，提升項目商業價值的問題。
6、項目目標消費群體定位——明確項目為誰服務，回答項目生存、發展的問題。
7、項目戰略定位——確定項目整體開發規劃思路與目的，回答項目運營模式的問題。
在項目七個方面的定位中，項目目標消費群體定位作為開發商，是很難把握的。要準確的進行項目目標消費群體定位，必須由商業專業人士來完成。商業項目的發展，歸根結底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目最終的結果肯定是失敗的。明確了項目目標消費群體定位，才能設置項目的功能組合。
概念性方案設計階段，有了投資開發階段扎實的基礎工作，建設單位可結合規劃條件、相關法律法規、項目定位、商家資源等對各種業態組合進行對比分析，尋找經濟效益最大、符合市場需求的業態布置方案。城市綜合體模式已成為一種大型商用物業開發的標準模式。通常城市綜合體項目涵蓋住宅、酒店式公寓、寫字樓、商業街和購物中心各類建筑。只有建設單位對產品提出明確的設計要求，并經充分論證取得一致意見后，才能委托設計單位從建筑整體風格、日照分析、交通流線、環境評價、規劃指標、建設單位要求等方面著手，構思項目的兩、三種設計方案。建設單位對各種方案進行分析、比較，綜合評分選擇評分最高的方案為最終的概念方案，作為后續設計的基礎。
概念方案一旦確定，即可進入方案設計階段。在進行建設方案設計時，需要把握好四個方面：
1、城市基礎設施發展狀況。
2、城市未來規劃發展趨勢。
3、項目主要主力店和主要功能區基本物業需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。
4、商業功能的通用性設計，不可按照某一個商業機構的個性需求設計。
方案設計階段重點是對總平面布置及地下室進行進一步優化設計，明確規劃紅線與建筑物的位置關系、場地道路與建筑物之間的關系、建筑單體相互位置關系、地下車庫出入口位置，以及完成建筑單體的平面布置、外立面造型、外立面材料確定。從滿足產品標準、政府各部門審批要求等角度進行審核，確保在滿足較好經濟效益的同時，方案能滿足建設單位目標成本和政府審批要求。
初步設計階段，建設單位應統籌建設單位資源，加強與設計單位的溝通，形成初步設計委托書，委托書的主要內容包括：設計依據，項目準予建設的批文，經過科研取得的建設條件的技術資料，環境部門批準的環境影響報告書和環境評價書，人防工程部門的批示，建設工程的名稱、功能、規模和有關的技術數據和條件，各單位工程的詳細使用要求，批準的相應地勘報告，科研報告，自然環境資料，測量資料等。設計單位根據委托書展開初步設計工作，初步設計文件應明確建筑做法，外立面設計滿足節能要求，機電系統設計深度滿足施工圖設計的準備工作要求。
施工圖設計應根據建設單位批準的設計任務書進行編制，并不得違反初步設計的設計原則和方案。如確實需要更改初步設計文件時，建設單位要組織相關部門進行詳實的論證后實施。施工圖是對設備、設施、建筑物、管線等工程對象物的尺寸、布置、選材、構造、相互關系、施工及安裝質量要求的詳細圖紙和說明，是指導施工的直接依據，從而也是設計階段質量控制的一個重點。建設單位拿到施工圖后，首先要審核施工圖紙的完整性和全面性。其次審核工程施工設計的總布置圖和總目錄。各專業圖紙是否存在無法合理規避，相互碰撞現象，以及設計是否違反專業規范或國家法律法規的規定。施工圖首先由設計單位自身審核，建設單位應要求設計單位提供審核意見，以便核實設計單位內部審核流程完整；建設單位在設計單位自審完成后，組織公司相關部門進行集中審核，從建設單位角度提出審核意見；設計單位根據審核意見對圖紙進行完善后，由建設單位組織將施工圖報第三方圖紙審查、政府相關部門審核。
施工圖完成后，進入設計交底及變更管理階段。設計單位應充分準備，將各專業的重點、難點在交底時向建設方、施工、監理單位交待清楚，并形成書面紀要。設計變更有可能節約成本，產品功能更加符合建設方要求，也可能產生不好的影響，導致費用增加，影響工程進度。要想減少設計變更次數，關鍵是將設計變更的風險前移，也就是將設計變更的可能性盡可能在設計管理階段提出來，予以解決。概括來說，就是在設計過程中編制好設計任務書、加強過程控制與溝通、做好設計評審工作。
參考文獻：
[1]尹青. 建筑設計構思與創意. 天津：天津大學出版社，2002
[2]劉力編著. 商業建筑. 中國建筑工業出版社，1999年
關鍵詞 商業地產 項目開發 成本控制
近些年來，我國經濟快速發展，人們生活水平得到了顯著提升，商業地產的出現正好順應了時展的潮流，可以滿足個性化和多元化的商業需求。商業地產項目開發是一個周期較長的系統工程，科學合理的成本控制是管理工作的重要環節之一。在我國商業形式和消費需求更加多元化的社會背景下，對商業地產項目開發的成本控制體系進行深入探析，從而促進現代化商業綜合體的順利開發具有十分重要的現實意義。
一、商業地產項目開發的成本控制基本內容概述
近些年來，由于其投資風險較小、可以滿足市場化的消費需求、可以帶來持續性的資金收入等市場優勢，商業地產項目在房地產市場所占的份額不斷增加，商業地產項目開發企業之間的競爭愈加激烈。商業地產項目開發成本控制是基于降低項目開發成本、提升地產企業綜合實力的一種企業管理戰略，是商業地產項目管理的一個重要環節。通過科學合理的成本控制，可以顯著降低商業地產項目的投資成本，從而顯著提升商業地產項目的利潤空間，有助于企業“利潤最大化”戰略目標的實現。商業地產項目不同于住宅地產項目，其經營管理模式和營銷模式具有本質上的差別。因此，商業地產項目開發的成本控制要求對項目的全過程和各環節進行全方位的控制管理，強調管理流程和管理工作的精細化和目標化。首先，應該結合市場經濟發展趨勢和地域性消費需求確定商業地產項目的開發預算，即成本控制管理的目標。其次，應該從項目設計環節出發，對商業地產項目開發的全過程進行科學合理的設計，精細化地控制項目開發所涉及的每個管理環節、各個管理部門及所有管理崗位，使成本控制措施落實到位，這樣才能使成本控制真正發揮管理優勢。最后，商業地產項目開發成本控制需要科學的管理模式和管理方法，旨在采用合理的信息管理技術和財務管理模式對項目成本進行科學化、規范化、定量化、系統化的管理，才能真正使成本控制體系發揮效益，達成地產項目的低成本戰略目標。
隨著商業綜合體的快速發展，我國商業地產項目的數量急劇上升，項目開發成本控制體系得到了進一步的發展與完善。但由于我國商業地產項目開發起步較晚，其成本控制體系并不完善，還存在一些矛盾和問題。例如，在商業地產項目開發成本控制過程中，目標成本控制意識較差、成本控制目標性不足、精細化成本控制模式不健全、信息技術成本控制意識較差等現象是普遍存在的。為了適應市場發展趨勢、最大限度滿足人們的多元化消費需求，需要對商業地產項目開發成本控制進行深入探析，從而在提升項目質量的同時降低項目投入成本，為我國商業地產行業乃至整個房地產行業注入可持續的發展活力。
二、商業地產項目開發成本控制的重要意義
隨著我國經濟市場商業形式的多樣化和人們消費需求的多元化，商業綜合體的數量顯著提升，在促進我國經濟發展、促使商業市場資源最優化利用等方面發揮了不可忽視的重要作用。對商業地產項目開發的成本控制進行深入探析，從而逐步完善商業地產項目開發成本控制體系，不僅是提升地產開發項目綜合競爭力的現實需求，也是促進我國商業地產行業可持續發展的客觀需要。一方面，商業地產項目不同于住宅地產項目，在提供更多的就業機會、促進市場消費多元化、合理分配市場資源等方面具有不可忽視的重要意義。不斷深入探析商業地產項目成本控制體系有利于促進我國地產項目可持續發展，具有非常重要的社會效益和宏觀經濟效益。另一方面，近些年來，由于國家購房政策的影響，許多企業轉向商業地產的投資與開發，尤其是商業綜合體，具有廣闊的應用前景和巨大的經濟效益。不斷深入探析商業地產項目開發成本控制體系可以降低項目的投資成本，從而降低企業的投資風險，是提升企業綜合競爭力的現實需求。
三、商業地產項目開發的成本控制方法分析
（一）精細化成本控制體系的應用
商業地產項目，尤其是商業綜合體項目的開發需要投入數量巨大的資金，開發過程的經濟收支環節較多，成本控制的難度和廣度極大。因此，只有采用精細化的成本控制體系才能真正使成本控制發揮作用。首先，應該強化項目開發相關人員的精細化成本控制意識；逐步使精細化管理融入企業文化，成為企業項目開發過程的一種管理新常態。其次，商業地產項目開發成本控制是一項系統化工程，成本控制所涉及的環節很多，必須對項目開發的全過程、各環節的經濟活動進行精細化的監控管理，通過集中招標的方式確定項目原材料的供應商家、選擇高素質的施工團隊、制定最優化的銷售計劃等都是成本控制過程中需要重視的環節。最后，精細化管理是需要建立在高效流通的開發信息的基礎上的，采用先進的精細化管理手段和技術是十分必要的。
（二）目標化成本控制體系的應用
商業綜合體是商業市場形式多樣化和消費需求多元化趨勢下的經濟產物，因此，商業地產項目開發成本控制需要以市場信息為導向。近些年來，以市場為導向的目標成本法研究不斷深入，在商業地產項目成本控制過程中采用目標成本法可以獲得較好的經濟效益。一方面，商業地產項目開發過程中首先應該盡可能全面地搜集市場信息，通過分析和整合處理而確定項目的開發成本，即確保項目開發預算的合理性；另一方面，在確定的成本控制目標的基礎上，應該結合企業的資源和管理現狀，先從設計環節出發，對項目開發所涉及的商業選址、原材料采購、建筑結構設計、施工招標、客戶定位、營銷管理等各環節進行合理的設計，盡可能從初始設計環節降低投資成本，以市場信息為導向來提升商業地產項目的先進性。
（三）科技化成本控制體系的應用
商業信息在促進企業發展過程中所發揮的重要作用是有目共睹的，隨著信息技術和數字化技術的快速發展，在成本控制環節中，采用科技化成本控制體系可以獲得很好的經濟效益。尤其是近些年來，BIM技術快速發展，應用于地產項目開發過程中發揮了巨大的應用效益，進一步擴大信息化和數字化成本控制體系的應用范圍符合現代化地產行業的發展需求。一方面，應該結合商業地產項目開發需求建立完善的信息化成本管理平臺，確保開發信息交互的高效性和完整性；另一方面，利用BIM技術可以對地產項目的外觀、內部結構、空間布局、施工以及后期維護進行模擬設計，這樣可以顯著降低設計成本，從而縮短開發周期，確保商業地產項目順利開發。
四、結語
近些年來，我國國民經濟水平顯著提升，多元化消費需求顯著增加，商業地產項目在促進商業市場資源優化利用、最大化滿足人們的多元化消費需求等方面具有十分重要的作用。在這樣的發展背景下，采用系統化的成本控制體系對商業地產項目開發過程進行精細化管理十分重要。因此，項目管理人員應該與時俱進，不斷創新與發展商業地產項目成本控制體系，致力于為我國商業地產行業的發展注入源源不斷的活力。
參考文獻
【關鍵詞】商業地產 可行性分析 經濟效益 風險分析
自20世紀80年代末，房地產業作為一個行業正式被列入我國第三產業以來，經過近30年的發展，房地產業逐步形成了商業地產、住宅地產和工業地產等三種重要業態。由于住宅地產的超前發展，使得商業配套面積嚴重不足，商業資源配置不均衡，這種狀況進一步制約了城市功能布局和房地產業均衡發展。為改變這一局面，迫使商業地產加速發展。
近年來，有三個重要因素促進我國商業地產迅猛發展。一是由于我國宏觀經濟的持續增長和城鎮化進程的不斷推進，為商業地產發展提供了良機。二是住宅地產行業不斷受國家宏觀政策擠壓（主要指保障房建設和商品住宅限購、限貸政策），導致大量民間資本涌入商業地產行業，為商業地產發展提供必要的資金源泉。三是品牌零售企業實施向一體化戰略，大舉進入商業地產領域的動力，為商業地產的發展提供了新的動力。基于以上因素，可以預期在未來10年內，我國商業地產必將獲得持續快速增長，并逐步由產業成長期步入成熟期，成為房地產業的主力軍。
商業地產是商業和地產的復合體，它包含了商業、房地產、金融等三重基本屬性，是一門新興的邊緣科學和復合產業，其產業特性和可行性分析方法與住宅地產存在較大區別。商業地產項目投資有耗資大、周期長、風險高的特點。伴隨著改革開發的推進，我國市場經濟競爭性特點越來越突出。因此，在投資決策前，如何依據項目特性，做好商業地產項目可行性研究工作，確保項目在市場競爭中處于優勢地位，就顯得十分重要。完善商業地產項目可行性分析內容，提高可行性分析質量，避免投資的盲目性，助力于民間中小資本涉足商業地產領域。
一、可行性分析的概念
為了降低風險，對將要上馬的項目在經濟技術層面進行分析論證，被稱作可行性分析。一般來說包括市場分析、技術分析、經濟效益分析和抗風險能力分析。以分析論證的結果來判定項目建設方案的合理性、可操作性，為項目決策提供依據。可行性研究的過程既是深入調查研究的過程，又是多方案比較研究的過程，它是建設項目決策分析與評價階段最重要的工作。
由以上概念可見，可行性分析可以理解為一門集合了工程技術、管理科學的綜合性學科；也可以理解為在投資決策階段，綜合運用市場調查與預測、多方案構建與必選、技術經濟分析、風險分析等多種分析方法的實踐活動。
二、可行性分析的作用
可行性分析最終形成的可行性分析報告主要有以下五點基本作用：
（一）開發商投資決策的重要依據
（二）政府主管部門立項和行政審批的依據
（三）向金融機構融資的依據
（四）各投資方談判的重要依據
（五）項目后評價的依據
商業地產項目可行性分析報告不僅具備以上五點基礎作用，還應該為進一步的商業規劃、建筑設計、建造實施和后期運營管理提供指導原則和框架思路，成為項目開發綱領性文件。
三、可行性分析的依據
商業地產項目可行性分析依據主要有：國家和地區經濟建設政策和經濟發展水平、商業地產價格、居民收入水平和消費習慣、城市總體規劃、商業網點建設規劃、批準的項目建議書、土地利用規劃及城市規劃設計條件、自然地理氣象資料、開發技術水平、城鎮化水平、經濟運行參數和指標等。
可行性分析指導文件主要是1983年國家計委頒布的《關于建設項目可行性研究的試行管理辦法》、1987年頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》。它們對可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查辦法做了詳細規定，指導我國可行性分析研究工作。
四、可行性分析的內容
依據可行性分析的概念，商業地產項目可行性分析內容可以歸納為市場分析、技術分析分析、經濟效益分析和風險分析四大方面，其中經濟效益分析又可細分為投資估算分析、融資分析、財務評價分析。因此商業地產項目可行性分析可以歸納為如圖1所示六大關鍵因素，這六大因素也構成本論文分析框架。需要重點說明的是，技術可行性分析的主要內容包括規劃設計方案、建設條件可行性和工程進度分析。規劃設計方案一方面要充分反映市場分析成果，另一方面必須符合城市規劃強制性要求；建設條件可行性和工程進度分析主要由具備資質的施工單位或監理單位承擔。由此可見，商業地產項目技術分析具有較強的專業性，本論文中不著重研究。
五、結語
商業地產在國外起步較早，發展至今已經形成了架構完善、內容充實，包含消費者行為空間理論、商圈理論等方面的理論體系。國外有成熟完善的理論體系，國內有針對本土特色的相關研究，且商業地產交易的實例豐富，這一切都對我國商業地產的可行性研究具有很重要的借鑒和參考價值。
參考文獻
[1]肖彥，路立敏，張莉.投資項目財務評價指標體系的修正[J].改革與戰略，2007.
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[3]陳敏.關于工業地產項目投資決策的研究[D].上海：上海交通大學，2012.
雖然不是在上海，但以外來人的客觀角度觀察杭州目前商業的發展，發現杭州商業地產目前并未獲得其應有的市場關注度，市場塑造力偏低，這一局面產生自許多復雜原因。眾所周知，一個成功商場誕生的背后，有許多在規劃中需要整體考慮的因素，綜合筆者學習并參建的一些成功項目的經驗，提供以下幾個商業地產設計的重要因素。
明確項目開發主題定位的重要性。一個成功的商場需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業空間可以并加強消費者的印象及來訪的動機，并提升消費購物的附加價值，讓消費者可以很明確地明白這個商場的購物形態以及可以感受到的空間質量，也愿意來到商場消磨其閑暇時光。國內成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊橋等均是在這方面發展得很成功的例子，杭州本土的杭州大廈主題定位比其他商場做得更成功。因此，商場在規劃之初一定要確認其客群及商行的主題，以便于日后整體規劃設計思考方向的確認。
主力門店選擇定位的重要性。主力店為商場的招商成功與否的關鍵因素，高知名度的主力店過去所累積的知名度與信譽將有助于商場形象的提升，并增加商場的辨識度。作為商場吸引目的性購物人潮的引力來源，主力店對于商場發展的帶動具有十分重要的影響，是商場成功的快捷方式之一。如華納威秀影城購物中心、馬莎百貨以及宜家家居 IKEA等主力店，深知主力店對于賣場面積、貨架陳列、停車需求等均有一系列的要求，為了吸引主力店的進駐，開發者必須在商場的規劃之初，便充分了解預期引入的主力店的各項需求，掌握的越多，未來所面對的難題便越少。
商業項目地段選擇的重要性。商場地點的選擇正確，就能掌握地利的優勢，適當的店址可搭周邊人流的順風車，增加商場成功的機率，因此商場在地點的選上應掌握以下幾個重點。
周邊應有規律的客流。選址前應調查基地周邊客流規模，周邊人口密度應能支持商場的營運。比如說在商業街、步行街、電影院或者公園附近，這些地方人流比較集中，而且可以說是集休閑和購物于一體的地區。
交通便利。車站附近，特別是地鐵或者幾條公交線路交匯的地方，都能夠給客人帶來交通上的便利，因此商業價值也比較高。鄰接道路寬度、大眾運輸的可及性以及是否有停車位置供給均為商場選址的重點。
商業環境的群聚效應。周邊的商業開發規模如能形成群聚效應將對商場開發產生極大正面幫助，雖然說群聚會有一定的競爭壓力，但是因為商店多，能夠滿足客戶的多方面需求，所以人群也會比較多，更重要的是能夠產生商業集約效應，更容易發揮自己的比較優勢來占領市場，吸引更多的顧客來購買。
合宜的地塊發展條件。應充分考慮地塊的形狀、大小、地形及物理環境條件等因素。比如說，選址對氣候條件的要求（風向、日光）都會產生影響，一般都會選擇坐北朝南的方向，這樣一方面可以避免夏季的暴曬另一方面可以避免冬季的寒風，對顧客有益對存在商城里的貨物也有好處。
商場的開發應符合城市規劃的要求，同時應了解周邊的城市規劃遠景，以免未來城市規劃的變遷影響商場的發展。因此，可以選擇在居民生活的小區或者是有企事業單位、機關的地方選址，因為距離近會吸引附近的居民而形成固定的消費群體。
商業項目交圈流線規劃的重要性。區分人流車流與貨流，妥善配置商場動線。而在商場的規劃中，除了消費者動線外，必須同時提供專用的貨物進出、服務進出動線，避免動線沖突，造成消費者觀感及服務機能的負面影響。
動線規劃的舒適度與便利性。寬度合宜，明亮舒適且方向感明確的動線可讓顧客愿意在商場做更長時間的停留，絕對是商場動線規劃的不二法門。商場在進行內部裝修時，采用裝修涂料、燈光的選擇、空氣中是否有異味都會對顧客的心理產生作用。
項目平面功能性配置的重要性。商場的平面配置應合乎商場的定位與設計主題，同時應以便于消費者參觀選購商品、便于展示與出售商品為前提，且讓商店有更多的曝光率。商場是各種商業產品展銷的容器，各種商品形態在平面空間配置區位均有其應遵循的邏輯，因此應在平面配置上反映不同類型的商品對賣場空間尺寸、服務機能與位置的需求。
同時，賣場的平面配置應能鼓勵、引導消費者在賣場作更長時間的停留，增加其行走的空間距離，并讓整個逛街購物的空間環境是舒適的，以鼓勵更多附加的購物行為。
商業空間良好視覺設計的重要性。商場的空間的整體視覺設計對商場形象的塑造有關鍵性的影響，一個具強烈辨識性的商場視覺設計將有助于消費者建立對商場的認同與了解，凌亂的視覺環境絕對是商場環境扣分的重要的因素，視覺設計是商業建筑非常重要的元素，是建筑立面、空間塑造整體的考量，賣場的指針系統、櫥窗設計、室內裝修的色彩計劃、燈光及景觀等都為賣場視覺形象塑造的重要元素，應能呼應賣場的主題定位和整體規劃設計，以形成整體賣場空間氣氛，并提升賣場的整體形象。
商業人氣聚集疇劃的重要性。商場的人氣需要一些活力的引擎空間來帶動，可短期聚集人潮的活動與娛樂休閑設施絕對是商場活力與能量的來源，電影院、娛樂場、餐飲空間與定期及不定期舉辦的活動均是商場活力的來源。因此，一個成功的商場一定具備可以聚集人潮、胃納活動的空間與主題賣場，讓購物商場不只是消費場所，更是社交與休閑娛樂的領域。
商業場所快樂購物氛圍營造的重要性 。購物消費絕對該是歡樂愉悅的生活體驗，消費者來商場的目的除了購物，還包括了放松與休閑，所以歡樂購物氣氛的營造對賣場而言絕對是必要的。因此，賣場在空間營造上應盡量去提供一個活潑放松的環境，讓消費者在輕松的心情下享受購物的樂趣，歡樂的購物環境的塑造可由賣場的建筑意象、室內空間、景觀環境以及相關娛樂設施等來達成。
商場合適文化背景依托的重要性。商場的規劃需要在地的思維及與時代的發展脈絡的結合，一個在北京或上海成功的案例不一定適用杭州，每個城市均有其地方特色與文化背景。賣場的規劃除了功能、主題、地點、招商與空間意象的考慮外，適時適地的考慮也是十分重要的。在北京，過去曾有一些試圖完全移植國外成功經驗的商場，因缺乏地域性考慮，未能獲得預期中的成功，其原因主要在于氣候條件與民情的不同，一個在杭州的購物中心的規劃設計應能反映杭州消費者對購物行為的需求。
在進行選址的時候要考慮到潛在的商業價值，既要分析現在的情況還要考慮到未來的商業價值，有一些曾經被人看好的商場選址，可能會隨著發展而變冷，而一些不引人注意的地方，可能會在不久的將來成為鬧市，比如說新城的開發、老城的改建、開發區的規劃等等，其中最為著名的案例就是美國零售企業“沃爾瑪”和新加坡華商董俊競創建的百貨集團“詩家董”的選址規劃。
成功的商業空間的設計的塑造總結起來就是要同時站在消費者與賣場業者兩者的角度出發，塑造一個空間機能完備、消費者愿意常常停留造訪的購物環境，也就是以上所提幾個要點所試圖做到的。
這些觀念看起來都很簡單、也很基本，但卻是很多設計者在設計過程常常容易忽略掉的。一些空間設計者往往過于強調空間創意，忘了消費者對商業空間的期望；而開發商常常執著于過去成功案例的復制，忘了適時適地的環境考慮，具體問題具體分析。商場規劃需要真實地面對每個城市消費者的需求，務實地滿足商場規劃的基本需求，若能再加上設計師的獨到創意就更完美了。
參考文獻：
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[2]王瑋、徐永梅.中國商業地產完全解決方案.經濟出版社.2008年7月。
一、商業地產項目財務成本管理內容
商業地產項目財務體系中的成本主要包括兩個部分，第一是開發成本；第二是其他相關費用支出。其中，開發成本是指與商業地產項目實體直接相關的指標，包括：土建、建筑安裝、園林配套、以及公共建設配套等成本。其他相關費用支出則是指為展開實體建設，與生產、組織、管理相關的費用，包括：管理費用、財務費用、以及銷售費用等。需要注意的是：由于商業地產項目的整體規模大，屬于典型的資金密集型產業，建設投資中必然會有一定部分來自于融資，故而在成本管理中還需要將融資成本納入分析范疇當中。
鑒于商業地產項目的特殊性，項目籌備過程中就需要財務人員全盤介入，從市場調研、項目定位、業態分布、規劃設計，再到建造全過程，最后到后期的日常運營管理，財務成本管控是貫穿這個全過程始終的。作為項目管理的重要組成部分，財務成本管理不僅密切關系到項目是否能夠建成，還直接關系到民生安全。一個商業地產項目的失敗不光會造成巨額的資金浪費，還會引發嚴重的社會問題。因此，加強財務成本管理是促使商業地產項目實現穩健經營、防范經營風險的必要條件。商業地產項，特別是中小型商業地產項目，在缺乏商業地產項目開發經驗，缺少強有力的財務體系支撐的情況下，應根據自身的實際情況，運用科學手段來加強對財務成本的監督和管理，以確保財務成本管理工作的順利進行，進而將經營利益最大化，真正實現可持續發展這一目標。
二、中小型商業地產項目財務成本管理措施分析
第一，在設計階段中，成本管理的關鍵內容是對項目工程造價的科學分析和合理控制。現階段，投資者對商業地產項目工程造價的控制還存在一定問題。具體表現在：投資者罔顧商業地產的項目特點，不通過詳細市場考察和定位分析，即為通過政府相關部門的審批而設計簡單的建筑布局方案，然后直接進入施工設計階段，根據施工圖進行造價計算。這樣的設計流程依然是住宅房地產的思維，必然導致所得的成本遠遠偏離于實際。為解決這一現象，在設計階段采取如下成本管理方法：
1.提高設計水平
商業地產項目與住宅地產項目的最大區別即在于項目功能的多樣性和綜合性，一個商業項目的功能定位和業態的分布設計是整個設計工作中的重中之重。投資方應當選擇具有較強專業性的商業地產開發人員，運用先進的分析方法和設計理念開展設計工作，嚴格按照設計流程完成設計。同時，還需要綜合對工藝、技術、材料等因素的考慮，運用合理的設計方案，實現最優的項目造價測算結果。從而避免陷入建造過程中不斷調整原有設計方案，不斷突破預算造價；建成后為實現某些功能還需要推倒重建的尷尬境地
2.完善資料準備
商業地產項目是否能夠成功運營，商業定位很重要，而定位是否準確則主要取決于前期的市場調研是否切實有效。實際工作中，一些投資方為了加快建設速度，節約前期投資資金，往往會采取減少為設計單位提供設計基礎數據的做法跳過市場調研階段而直接開始設計施工，甚至還會出現壓縮設計時間、降低設計費用的做法，直接影響設計質量。故而，投資方應注重設計階段對原始數據的提供，準備充足的基礎數據與資料，以達到降低后期施工損耗，避免重復投入，從而達到實現成本控制目標的目的。
第二，建設施工階段。作為商業地產財務成本形成的最主要環節，施工階段實質上是對前面設計階段方案最終實現的過程。為了確保達到最初設置的成本預算目標，投資公司必須嚴格對待在施工階段所出現的經濟問題，將商業地產項目開發成本控制在合理范圍內，以促進最大經濟效益目標的實現。
1.優化施工方案
投資方應當組織專家隊伍對施工方案展開詳細評審，調整其中不合理內容，科學選擇施工工藝，并對施工工期進行詳細安排。若遇到技術性難題，切不可武斷解決，必須與現場工程師進行商議，努力挖掘節約商業地產開發投資的潛力，從而實現對施工階段成本項目的控制，獲取更高的經濟利益。
2.嚴格把握材料成本
據已有統計資料顯示，商業地產開發中60%總成本均為工程材料費用。因此，對材料費用的控制是節約成本，提高成本控制水平的重要內容。在成本管理中，最關鍵性的內容是設置專門的材料詢價制度，確保所購入的材料能夠保證質量，同時兼顧成本合理。若施工期間出現設計變更的問題，則必須遵循“先算賬，后花錢”的原則，動態把握商業地產項目的開發費用額度，杜絕發生超預算的問題。在此基礎之上，還需要做好對商業地產開發項目的支付管控工作，避免因施工期間現金流缺口而導致財務風險問題。
第三，運營管理階段。對于商業地產項目來說，開業節點達成與否，并不能說明什么，開業后項目是否能夠持續運營，才是商業地產項目成功與否的關鍵。在商業地產的日常運營過程中，建議采取以下措施。
1.加強業態調整的成本管理
業態持續調整對商業項目持續運營非常重要，一個健康的商業地產項目，其業態調整必然是持續發生的。這就要求財務管理人員必須時刻關注項目商戶的各項經營數據，注意對經營數據的收集以及對租售比、租金坪效、銷售坪效、日客流等基礎數據的分析，全程參與業態調整的決策和實施過程，加強對業態調整所產生的成本的預算和管理，以維護財務成本管理工作的正常開展。
2.對重點業務加強成本管控
實際運營過程中，主要包括促銷活動管理以及租費收取等。商業項目在運營過程中，通常會舉辦很多場促銷活動，以保證商業項目人氣旺盛。首先，必須加強對促銷活動的預算管理，所有的促銷活動必須事先報批；其次，加強對促銷活動的過程監管，嚴格控制成本；最后，對促銷活動及其效果進行多維度分析，從而為后續促銷活動提供指導。
在租費管理中，應當根據業態情況、所約定的租金收取方式等，通過信息化系統設定好基本參數，由系統自動生成租金賬單和費用賬單，從源頭上規避管控風險，既提升了財務工作效率、減少出錯，還提升了租戶體驗。另外，還需要著重加強對應收變更、提前解約、品牌變更、租金變更等特殊業務的實時監控，從而對上述各種變更事項對財務管理的影響作為預判，并及時作出調整，避免因這些不確定項而出現財務成本管理失控的現象。
關鍵詞：灰色關聯分析商業地產項目系統風險評估
一、引言
隨著第三產業的快速發展和中國產業結構的不斷調整，商業地產在城市經濟中的地位越來越顯著。它的發展不但帶動了第三產業的發展，吸納了大量的就業人口，而且還改善了人們的生活品質和城市景觀。在這種情況下，決策者如何有效地評估商業地產項目的系統風險，以提高企業的經濟效益和社會效益，對于社會、政府主管部門、開發商和用戶都具有重要的現實意義。
本文應用灰色關聯分析對商業地產的系統風險進行了評估，以尋求改善系統風險，為建立穩定、繁榮和諧的商業地產市場做出貢獻。
二、灰色關聯分析的計算步驟
灰色關聯分析包括步驟如下：
1、確定參考數列，構造數據陣
參考數列一般記為X0（k）， 即X0={X10，X20，...，Xm0}，通常xk0（k=1，2，...，m）為第k個指標的最優值。根據不同情況，這些最優值可能是指標中的最大值，也可能是指標中的最小值。
2、數列的無量綱化處理
本文運用均值化方法處理數列，首先算出X中第k列元素中的均值xik；然后再將同列各行元素xik除以xik，得到新的無量綱元素cik，從而構成新的數據矩陣C，即：
Cik=Xik/xik/■（1）
3、求差序列、最大差和最小差
差序列：Δi（ki）=■
兩級最小差：
m=■Δi（ki）=■■
兩級最大差：
M=■Δi（ki）=■■
4、計算關聯系數
將經過量綱處理的最優指標值C0作為參考數列，經過量綱處理的各因素指標Ci作為比較數列，求出C0中第個最優指標與Ci中第k個指標的關聯系數αi（k）：
αi（k）=■（2）
（i=1，2，...，m，k=1，2，...，n）
式中，αi（k）為關聯系數；ρ為分辨系數，取值范圍ρ=0.1—1.0，，一般取0.1—00.5。
5、計算關聯度
關聯度計算公式為：ri=■。
6、結果分析
根據計算出來的關聯度， 對每個因素與比較因素進行排序， 若關聯度ri最大，則說明Ci與最優指標值集C0最接近，第i個因素優于其它因素， 從而確定對系統影響較大的因素。
二、基于灰色關聯度的商業地產項目系統風險評估
（一）系統風險評估指標的確立
本文結合商業地產項目和專家的意見，運用相關性原理，對研究對象逐步分解，構建了商業地產項目系統風險評估指標體系，如圖1所示：
（二）數據的標準化
1、對于政治因素的子集，標準化的參考數列及被比較數列有：
■={0.9842 0.9876 0.9844 0.9875 0.9792 0.9776}；
■=■
2、對于自然因素的子集，標準化的參考數列及被比較數列有：
■={0.9949 0.9871 1 11 1}
■=■
3、對于經濟因素的子集，標準化的參考數列及被比較數列有：
■={0.9837 0.9689 0.9880 0.9412 1 1}
■=■
4、對于社會因素的子集，標準化的參考數列及被比較數列有：
■={0.9788 0.9774 0.9567 0.9396 0.9838 1}
■=■
（三）確定差序列矩陣和最大最小級差
用公式Δi（ki）=■（i=1，2，3，4）確定標準化處理后的各子集差序列矩陣，結果如下：
1、政治因素的子集集差序列矩陣如下：
Δ1（k） =■
2、自然因素的子集集差序列矩陣如下：
Δ2（k2）=■
3、經濟因素的子集集差序列矩陣如下：
Δ3（k3）=■
4、社會因素的子集集差序列矩陣如下：
Δ4（k4）=■
根據以上矩陣確定各個子集的兩級最大差M和兩最最小差m，即：
M（k1）=0.0538，m（k1）=0；M（k2）=0.0221，m（k2）=0；M（k3）=0.0784，m（k3）=0；M（k4）=0.0906，m（k4）=0。
（四）計算關聯系數
1、政治因素子集關聯系數計算結果為：
E1=■
2、自然因素子集關聯系數計算結果為：
E2=■
3、經濟因素子集關聯系數計算結果為：
E3=■
4、社會因素子集關聯系數計算結果為：
E4=■
（五）計算關聯度并排序
商業地產項目系統風險評價指標權重經過整理分析如表1所示。
根據公式■=■（i，j=1，2，3，4），矩陣E1，E2，E3，E4的■值以及指標權重確定各子集的關聯度并排序，計算結果如下：
（1）政治因素子集的計算結果為：R1=（0.2235， 0.1774， 0.1710， 0.1118），關聯度排序為：土地政策>住房政策>金融政策>稅收政策。
（2）自然因素子集的計算結果為：R2=（0.2989， 0.1443， 0.2058， 0.2446），如關聯度排序為：火災風險>洪水風險>風暴風險>地震風險。
（3）經濟因素子集的計算結果為：R3=（0.2599， 0.1515， 0.2255， 0.1420），關聯度排序為：國名經濟狀況>融資風險>市場供求>地價風險。
（4）社會因素子集的計算結果為：R4=（0.3271， 0.2646， 0.1527）， 關聯度排序為：城市規劃>區域發展>社會性事件。
（六）綜合評估分析
從關聯度的計算結果中可以看到， 不同的因素都有自己的最優指標與最差指標。如果要反映商業地產系統風險的總體狀況， 需要根據全部因素， 進行二級綜合評價， 因此由公式 ■ ， 計算商業地產系統風險綜合關聯度為：
R=（0.2444，0.1508，0.1865，0.1612）。商業地產系統風險綜合關聯度排序為：政治因素>經濟因素>社會因素>自然因素。對比可見， 本文認為商業地產系統風險主要是政治風險和經濟風險。
三、結論
本文應用灰色關聯度分析法對商業地產項目系統風險進行評估，由于商業地產項目系統風險具有灰色的特性素，因此應用灰色關聯度分析能夠對這些風險素進行合理的優化，使結果更符合客觀現實，并且該方法計算簡單，所以在實踐中具有一定的理論指導意義。
參考文獻：
①王良舉. 入境旅游產業結構的灰色關聯度分析——以安徽省為例[J].皖西學院學報，2007，23（2）：99—101
關鍵詞:商業地產運營模式資本運營產權式商鋪頤高模式萬達模式
隨著我國商業地產的迅猛發展,與商業地產相關的理論研究也逐漸成為學術界的嶄新課題。目前在商業地產領域有“萬達訂單模式”、商業地產產權式商鋪銷售運營模式、房地產投資信托等等。
本文認為商業地產運營是個系統工程,并從商業地產運營的構成分析入手,結合成功案例和具體實踐,從系統角度對商業地產運營模式進行了研究,并提出了一種商業運營商占商業地產運營主導地位的新型商業地產運營模式。
商業地產運營構成研究
商業地產運營環節構成
本文認為,商業地產運營環節應主要由地產開發、商業運營和資本運營等三塊構成。在商業地產整體運營中,商業是核心和本質,項目的成敗最終取決于其商業運營的成敗;地產開發是基礎和表現,沒有主要包括拿地和建設的地產開發,附著其上的商業運營則失去了必要的基礎和載體;資本運營是線索和目的,商業地產運營的各環節都由資本運營實現耦合,并且任何商業項目都是以良性的資本運營為最終目的。
商業地產運營主體構成
根據運營環節構成,相應的運營主體應包括地產開發商、商業運營商和資本運營商。在商業地產實際運營中,可能出現主體重合的現象,比較常見的是地產開發商同時承當了資本運營商的角色,并且承當了部分商業運營商的工作,這是我國現階段商業地產運營的一個顯著特點。
商業地產運營中的常用模式
地產開發商占主導地位
所謂地產開發商占主導地位是指地產開發商除完成地產開發外,還參與項目選址、商業運營商的選擇,并主導整個運營過程的資本運營。
從功能來講,地產開發是商業地產運營的基礎和表現。地產開發是個階段,而商業地產運營是個長期,所以從這個角度上考慮,地產開發商并不適合整體運營的主導地位。但地產開發商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設和銷售流程熟悉的優勢,并且由于商業地產在相當一段時間里被認為首先是地產開發,然后才是商業經營。地產開發商占商業地產運營的主導地位,具有先天優勢。
萬達模式是地產開發商占主導地位類型的代表,其創新性和優勢在于:地產商充分發揮自身領域優勢,通過模塊化的標準開發可大大降低項目建設成本;通過耦合大型商業,實現了商業地產運營的內在邏輯流程;在資本運營上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實現資本運營。
但萬達商業地產模式有幾個特點值得我們關注,它們分別是:
商業地產運營中的地產開發具有地產項目本身的周期長、投資大的特點,以地產耦合商業,地產占主動對其在整個項目中的利益博弈并無益處,商業運營商可能的變更對地產運營商影響巨大。除通過地產的載體、租金的形式外,資本運營未與商業運營實現耦合。商業運營與地產開發商通過契約方式的耦合,在實現商業的持續經營上(尤其是在商業低迷階段時)存在一定隱患。
萬達商業地產模式要求作為項目主體的地產開發商同時擁有商業經營、資本運營方面豐富的能力。
商業運營商占主導地位
所謂商業運營商占主導地位是指商業運營商除完成商業運營外,還參與地產開發(主要是商業選址、商業設計和商業規劃),并主導整個運營過程的資本運營。
商業地產運營的核心是商業運營,無論是地產開發、資產運營,最終的盈利都需要商業運營來體現。商業運營商承擔商業地產運營的主導地位有以下優勢:商業運營商主導項目選址和前期規劃,為后期商業運營的成功提供良好基礎;商業運營更具穩定性和持續性;資產運營可與商業運營耦合,而不僅僅以地產為載體,可拓寬商業地產資產運營渠道和手段。
下文以頤高商業地產模式為例,分析商業運營商占主導地位的具體情況。
頤高是一家以專業數碼連鎖業務為基礎,IT藍色房產、IT網絡資訊為核心業務,融合IT相關產業于一體的全國性大型IT集團公司。其商業地產具體運營模式表現在以下幾方面:
地產耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實現商業擴展;近年逐漸采取購置、聯合開發等形式進入商業地產運營的前端,直接與地產開發商在資產上進行耦合,占據商業地產運營的主導地位。表現在:參與并主導商業物業的選址;用資產的形式與開發商形成強耦合;在項目之初即與開發商建立完善的開發商退出機制,獲得項目建成后的資產處置權。
資本運營:頤高通過購置、聯合開發等形式獲得房屋的產權處置權,并在此基礎上建立兼顧商業經營和物業資產的資本運營模式。
總結頤高資本運營模式,主要有以下幾點:資產介入商業地產開發,建立完善開發商退出機制,完成開發商的資本周期(投入并獲得合理回報);通過物業資產的部分銷售、物業抵押、經營型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產投入;部分物業長期持有,通過持續經營獲得持續的商業收益,物業增值,滿足投資人、信托基金的投資回報。
頤高商業地產模式是一種典型的商業運營商占據商業地產運營主導地位的商業地產運營模式。該商業地產運營模式的創新點在于:
充分發揮了商業運營商在商業領域的專業性,通過資產的強耦合關系實現商業運營在整體項目運營的主導地位,進而實現商業地產運營以商業運營為核心;充分發揮了地產開發商在地產開發領域的專業性;完善的退出機制,保障地產開發商利益的同時,強化商業運營對項目的主導作用;除傳統商業地產資產運營模式外,還可實現以商業經營為載體的資產運營,使商業地產的運營更具有持續性;頤高商業模式事實上是實現了以商業為核心,以資本為杠桿的商業地產運營。
頤高商業地產模式對商業運營商提出了新的要求,除商業運營的領域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力。
比較分析
內容摘要:商業地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式,從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。商業地產是以“商業”為核心的地產開發價值鏈,受商業市場影響較大。本文分析了商業地產運營的影響因素,構建了商業地產價值活動模型,并探討了商業地產價值鏈的相互作用關系,以期對商業地產的運作與發展有所啟示。
關鍵詞:商業地產 價值鏈 相互作用關系
商業地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式,從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。2009年下半年以來,全國許多城市住宅價格屢創新高,但商業地產市場卻背道而馳,在空置率居高不下的情況下,售價和租金都出現了較大幅度的下跌,部分城市甚至出現了“住商倒掛”現象。商業地產究竟是“商業”還是“地產”?商業地產的核心價值是什么?為什么商業地產如此脆弱?本文認為,商業地產就是以“商業”為核心的地產開發價值鏈,商業地產受商業市場影響較大。
商業地產運營的影響因素
2009年5月以來,住宅市場受中國經濟的復蘇與一定的剛性需求影響,銷售量與價格逐步上升,但商業地產大部分卻慘淡運營。商業地產運營的影響因素包括以下方面:
(一)商業市場萎縮導致商業地產運營受困
我國商業市場具有消費人群多而消費能力不強的特點,做大市場份額、拓展市場空間是商業市場發展的必然選擇。所以導致商業地產的開發量過大―“物業規模大,坪效不高”。
受2008年下半年爆發的金融危機影響,商業市場出現萎縮,同時龐大非優質的商業建筑體招商困難。在此形勢下,主力店幾乎成了所有商業開發商的救命草。而主力店又往往由一些國內外零售業知名企業擔當,它們在金融危機中也被波及。經濟泡沫破滅導致企業為繁榮時期的過度擴張付出慘痛代價。近期中國連鎖經營協會的《中國連鎖零售企業經營狀況分析報告》顯示,從2008年初到2009年第一季度,中國連鎖零售行業出現連續5個季度的增幅下滑。其他相關數據也證實,從2008年開始受金融危機影響,國際零售巨頭經營狀況不佳,資本擴張能力下降,導致發展動力不足,商業門店拓展計劃放慢。此后,國內外一些知名零售企業也開始調整開店計劃并進行裁員。另外,2009年以來國內外一些大的零售企業沒有披露新的開店動向,也開始悄悄地縮小開發規模要求,連鎖商業回歸理性,尤其在商業選址上表現出審慎姿態。
商業連鎖巨頭紛紛改變開店計劃影響到了商業地產領域。從微觀角度來看,商業零售企業的一切經營活動都離不開市場,與其他產業的區位相比,其最大的特點是區位的消費指向。商業區位論的理論基礎是德國地理學家克里斯特勒(Christaller)“中心地理論”中適用于零售商業的部分。因此,商業地產的開發必須站在商業運營的角度出發,尤其在選址方面要有分析數據支持。
(二)開發商的職業素養影響商業地產價值鏈
商業地產究竟是一個怎樣的價值鏈呢?美國的主流商業(零售)地產和商業管理行業,兼有零售渠道和地產的雙重特質,其核心就是一個把地產與商業有機整合的產業。也就是說商業地產=商業+地產。“地產”是指各種零售、餐飲、娛樂、休閑等經營用途的房地產的持有形式,而“商業”就是這些地產所承載的各種商業零售業態。商業地產價值鏈如圖1所示。
如果商業地產開發商缺乏對商業流通市場的駕馭能力及行業水平,缺乏企業家的責任感與道德素養,那么商業地產將會走向危險的境地,從而影響整個行業的經濟鏈。現在很多商業開發商不是去考慮商業項目給后續投資經營者帶來的價值與持久經營能力,而是能賣則賣,能租則租,兩者不行就逃跑。商業地產的形成是以商業為核心的價值鏈,在這個價值鏈中每一個價值相關者都必須引起開發商的關注,如果用開發住宅的思路去開發商業地產除非在瘋狂不理性的市場背景下才能暫時得逞,但災難始終難以避免,因為這個代價很有可能讓商業物業投資者來承受。商業物業的投資失敗將會導致商業市場的恐慌,僥幸的商業地產開發商也就只有收割型利潤了,因為價值鏈的相關者不會輕易第二次上當。
(三)商業地產承擔的價值體系過高給項目運營增壓
在市場不規范與經濟不穩定的狀況下,商業地產承擔的價值體系過高容易導致商業地產的失敗。商業地產與傳統住宅地產的區別較大。一個商鋪承擔很多賺取利潤的要求和環節:開發商要有開發利潤;投資商要有投資利潤;經營者也要賺取營業利潤,如此層層加碼,商品的銷售成本扶搖直上,從而使商品失去了市場競爭力,導致人氣低落,最終拖垮整個市場,使商業地產項目失去長期經營價值。由于商業的經營環境、消費市場及其商業地產市場自身原因,金融危機不良因素開始層層傳導,最直接的打擊是商業物業的產租水平下降;而由于門店擴張速度減緩,導致商業物業的市場飽和程度進一步提高,需求量減少,商業物業供求關系更加失衡,租金定價主動權傾向承租方,所以租金水平總體呈下降趨勢。這就是目前很多城市商業地產呈現低迷狀態的原因之一。
商業地產價值活動模型構建
(一)商業地產價值活動階段
商業地產的價值活動模型一般分為四個階段,即項目調研階段、項目開發階段、招商同步運營階段、策劃推進階段。
1.項目調研階段。商業地產的前期調研是非常關鍵的程序,所考慮的因素決定后期經營的成敗,調研所解決的問題必須考慮項目資源優勢及資本、商業環境、人力資源條件等是否匹配。在調研中尤其要關注商業環境。商業物業的房地產開發中,商圈的飽和意味這個商圈內競爭白熱化,顧客被嚴重分流,資源的利用效能相對下降,經營環境欠佳,商業物業的收益減少,商業物業的價格也相應下降。測量商圈飽和度,使用比較廣泛的是飽和度指數,其公式為:
IRS=(C*RE)÷RF
其中:IRS為飽和度指數;C為顧客總數;RE為每一位顧客的平均購買額;RF為商圈內商場的營業面積。
2.項目開發階段。項目開發階段從項目的合理設計開始到建筑細節質量及商業合理功能區域的細節化布置等。項目的競爭優勢在于項目的特色優勢、成本優勢、環境及機會優勢。這些因素是商業物業租售價格高低的先決條件。
3.招商同步運營階段。商業項目招商的難易除了前面兩個階段以外,更決定于商業品牌與商業規模。一般而言,品牌知名度越高,商業魅力就越大。另外,商業規模也決定商業發展的空間與潛力,所以規模化商業體更能受到青睞。
4.策劃推進階段。商業地產的策劃是在商業地產投資初始階段必須考慮的因素,否則后續的商業運營將面臨癱瘓。筆者曾負責江蘇鎮江一個商業地產項目的總策劃,在調研中發現其中一個位于鎮江市主商業區的商業項目經營慘淡,經分析,該項目除了先天設計存在缺陷以外,更為關鍵的是沒有商業推手來包裝運營,以至于最后出現“前熱后冷”的局面。
(二)商業地產的價值活動過程
商業地產的價值活動過程一般分為三個過程,即項目構成過程、項目產生價值過程、價值分配過程。
1.項目構成過程。這個過程要求開發商錯位思考,也就是說開發商必須站在商業經營者角度來制造商業載體。同時該過程中銀行與投資方對項目認可與否直接影響項目能否成立。
2.項目產生價值過程。項目產生價值過程是一個專業的運營過程,對開發企業內部的人力資源要求較高,團隊的業務水平直接影響項目質量及其價值高低。這個過程能決定項目投資者的回報價值。
3.價值分配過程。價值分配過程其實是一個風險與價值的平衡過程。項目投資者除去項目成本獲取回報;銀行規避風險獲取利息回報;物業投資者及商業經營者靠租金及高營業額獲取報酬。支持性合作伙伴利益分配體現在項目經營后產生的價值利潤上面。只有商業項目經營成功,商業市場繁榮,各方才有回報價值。商業項目支持性合作伙伴利益分配如圖2所示。
商業地產價值鏈的相互作用關系
邁克爾•波特對生產性企業提出的“價值鏈分析法”,把企業內外價值增加的活動分為基本活動和支持性活動。商業地產的整個運作過程也一樣:基本活動包括商業地塊信息收集、商業市場調研、產品規劃設計、招商運營及后續策劃跟進等;支持性活動涉及人力、財務、計劃、研究與開發、價值關系等。上述基本活動和支持性活動構成了商業地產的價值鏈,這些真正創造價值的經營活動,就是價值鏈上的戰略環節。商業地產項目要保持的競爭優勢,實際上就是企業在價值鏈某些特定戰略環節上的優勢。運用價值鏈的分析方法確定核心競爭力,就是要求商業地產開發企業密切關注組織的資源狀態,要求開發企業決策者在價值鏈的關鍵環節上培養核心競爭力,以形成和鞏固企業在行業內的競爭優勢。商業地產項目的優勢既可以來源于價值活動所涉及市場范圍的調整,也可來源于合作伙伴之間的協調或合用價值鏈所帶來的最優化效益。
如果說純粹的商業關系追求的是同等價值,那么商業伙伴追求的是差異化價值,而同盟追求的才是共同價值。開發商、銀行或投資方、物業投資者、業態經營者之間的關系是微妙的,他們在合作之前雖然有著不同行業的特性,但共同的利益讓他們成為價值體系中的共同體,他們的方向是一致的,任何一個環節出現問題就意味著價值鏈面臨斷裂的危險,從而導致整個項目失敗。所以商業地產除了涉及的四個基本階段性活動以外,支持性合作伙伴也非常關鍵,他們之間具有價值鏈的相互作用關系。
結論
本文分析了商業地產的開發價值鏈及其價值模型,指出商業有商業的運營法則,地產有地產的操作模式,兩方面相互配合才能發揮最大效應。商業地產是商業與地產的結合,只有兩者配合,項目才能繁榮升值,價值鏈中的利益相關者才有長期的投資收益。但是目前商業地產開發商大多是傳統的住宅開發商,他們的著眼點在于商鋪的銷售,后續經營往往流于促進銷售的概念宣傳。而事實上,一個商業地產項目的成功與否,或者說一個投資行為的成功與否,關鍵在于項目的長期經營價值。而目前存在的最大問題是商業地產項目的開發和經營沒有形成一個系統性的因果關系。商業地產是一系列業態的集合,只有渡過艱難的市場培育期,才能實現可持續發展。
參考文獻:
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商業地產開發成了掘金富礦，但由于地產商不懂商業地產的開發運營規律，簡單套用住宅地產模式，風險也接踵而至。如何有效地規避風險？北京中海首佳商業設計公司創立的商業地產開發服務的全程一體化專業協同服務模式――“Z模式”也許為我們提供了答案。“Z模式”的推出引起了業界的普遍關注，也為首佳在前不久舉行的中國國際商業地產博覽會上贏得了“中國商業地產卓越服務機構”的稱號，總經理徐毅也因此受聘為中國商業地產聯盟的專家委員。
為進一步推動中國商業地產的健康發展，2004年12月22日，首佳公司在北京舉辦了商業地產“Z模式”實例深度分析會。會上，該公司專業團隊的成員和中關村國際商城、西安立豐購物中心等商業地產項目的操盤代表通過對實例的深度剖析，對“Z模式”進行了全方位的展示和介紹。中國商業地產聯盟理事長荀培路出席會議并發言指出：一個行業和市場成熟與否的一個重要標志是中介服務機構是否全面、細分和達到一定的水準，首佳在這方面所做的努力是值得肯定的。他希望中海首佳在今后工作中不斷完善“Z模式”，使“Z模式”引領中國商業地產開發和商業網點建設中介服務的方向。
那么，現在的商業地產開發中到底蘊涵著哪些風險，“Z模式”又是如何助力于商業地產項目的成功運營的？帶著這些問題，記者對中海首佳公司的副總經理兼咨詢總監何雨生進行了采訪。
記者：你覺得現階段的商業地產開發中存在哪些問題？
何雨生：很多的商業地產發展商和開發商都是從住宅開發轉型而來，他們缺乏商業開發的經驗，因此對商業地產開發的操作思路，操作程序，招商渠道把握得不是很好。其中最大的問題是他們沒有認清商業地產和住宅項目開發存在著本質上的區別：住宅是先開發后銷售，而商業地產則應該是先招商后開發。這種本質上的差異決定了住宅和商業地產的開發模式應該是有所區別的，現在的很多開發商顯然是忽視了這一點。
記者：作為一名商業咨詢師，你認為應該如何解決這些問題？
何雨生：商業地產開發應該“以謀為先”，正確處理好前期地產開發和商業經營的關系尤其重要，現在很多投資者在利益的驅動下，忽視市場的需求，不經調查分析便盲目上馬，這為項目后期的經營管理埋下了隱患。因此，發展商要具有高度的商業敏感，重視事先的商業設計和規劃，這是確保一個商業地產項目成功的必要條件。
記者：這種商業“規劃”或者“設計”具體應該如何進行？
何雨生：首先應該通過詳細的調查分析，探求到市場的確切需求，并據此確定商業地產項目的主題，然后才能圍繞主題進行資源上的整合，開展招商和運營。而首佳所推出的“Z模式”提供了一個更加系統化的解決方案，它的一個重要特征是突出了“全程化”的概念，這就使得商業咨詢服務囊括了前期的項目定位、后期的經營管理等各個環節，從而有助于實現項目效益的可持續增長。
記者：剛才你提到“全程化”，那么，在一個“全程化”的項目中，通過“Z模式”所提供的這種服務到什么時候為止？在終止之后有沒有類似產品銷售那樣的“售后支持”，如果有，又是怎么做的？
何雨生：我們的“全程化”管理實際上是包括了“售后支持”這一塊的。在我們所服務過的項目中，通常我們都要在項目后進行長時間的后續跟蹤，并針對后期監測中發現的問題，整合專家資源，實行輔助化管理。總之，“Z模式”能夠為商業地產項目的開發提供一個完整的支持體系，有助于對項目進行整體的把握，從而保證服務的專業化深度。
而在北京，盡管有CBD、金融街等地標，但一些新興產業園區內正在崛起的地標性建筑似乎更被市場看好。
北京商業地產空間大
來自市場機構的統計顯示，今年1到9月，北京商業地產新增供應量同比減少39%，而成交量卻顯著上升。在這段時期內，北京商業地產項目成交金額364.1億元，同比增長45.6%。其中寫字樓成交總額283.1億元，同比上漲56.6%。
供應量的下降必將帶來空置率下降。來自搜房網的數據顯示，目前北京中高端商業綜合體項目整體空置率為8.81%。這已經是自2006年以來空置率的最低點位。
來自國際物業運營機構第一太平戴維斯的報告指出，北京作為發展中的國際貿易城市，商業與住宅的面積比例為1.41，不僅低于國外一些發達城市，甚至低于國內一些二線城市。據悉，濟南、西安、大連一些區域的商住比分別為2.22、1.93、1.72，均高于北京市的水平。所以，北京商業地產的發展具有較大空間。
負責開發綜合體諾德中心項目的北京中鐵華升房地產開發有限責任公司總經理王景明，在接受《中國經濟周刊》記者采訪時這樣評論商業地產對中國經濟的意義：“未來5年中國經濟面臨四大轉型，即從工業化主導向城市化主導轉型、從投資主導向消費主導轉型、從私人產品供給向公共產品供給轉型以及向低碳經濟轉型。可以說，在從工業化主導向城市化主導轉型、從投資主導向消費主導轉型這兩大轉型中，商業地產都起到了不可或缺的作用。”
諾德二期正認購
或許正是看到商業地產的陽光未來，各路人馬紛紛摩拳擦掌，試圖鉆入商業地產這個蛋糕房。
但是作為技術含量頗高的商業地產項目，并不是每個量級的選手都能玩得轉。北京諾德置業有限公司總經理李新春對《中國經濟周刊》記者說，中國一線城市的商業地產供應的確在明顯提升，不僅是因為很多開發商投身商業地產，更重要的原因是中國城市化進程的發展需要。
李新春說，很多開發商都希望投身商業地產，分一杯羹。但是，商業地產與住宅開發不同，它對于開發商的要求更為嚴格，從規劃、招商到后期運營，需要全程運籌。因此，并不是每個開發商都能夠做商業地產開發的。
而諾德中心項目的開發商是依托中鐵建工集團的北京中鐵華升房地產開發有限責任公司。這一國企背景開發商曾先后投資開發并建設了深圳諾德中心、大連諾德大廈、青島諾德中心、蘇州高新國際商務廣場等商業地產項目，現均已成為區域地標級項目，目前正在開發建設北京諾德中心。“我相信，憑借中國中鐵雄厚的實力以及多年的商業地產經驗，我們中鐵華升一定能夠抓住商業地產的發展機遇，為我們的城市貢獻更多、更好的商業地產項目，實現社會效益和企業效益的雙贏。”李新春如是說。
投資者的反應最能說明諾德的吸引力：中鐵諾德中心項目一期已經售罄，并開始交付使用。有人說，對于大型綜合體項目來說，諾德中心一期能夠提前交付業主，這也算地產開發史上的一個奇跡。
而其近期推出的二期準現甲級寫字樓，也已經開始認購。投資者們亦不斷打探著各種消息。之前在一期購買了近千平米面積的投資者郭東升近來又開始打起了二期項目的“主意”。
商業地產 正逢大好機遇期
《中國經濟周刊》：如何預判未來中國的商業地產市場？
王景明：中國的商業地產正迎來前所未有的好機遇，從以下三大方面可以看出來。
其一，政府規劃層面。中國正在經歷城市化進程的快速發展，政府出臺大量的規劃和政策來促進城市發展，比如CBD東擴，總部基地的東進西擴。這一切，為中國商業地產的發展營造了非常好的氛圍。
其二，商業項目層面。中國的開發商越來越重視商業地產的開發，更關注規劃和招商的前瞻性、未來運營的持久性。越來越多優秀的商業地產項目面世，這些好的商業地產項目在實現自身效益的同時，更在“商業地產改變區域價值”層面發揮了巨大作用。
其三，投資價值層面。在中國，商業地產的持久穩定投資屬性開始顯現。尤其是住宅限購令之后，商業地產項目的不限購、不限貸吸引了眾多投資客進入，隨著商業地產租賃市場的不斷升溫，投資客們也越來越意識到商業地產持久穩定的投資屬性。
《中國經濟周刊》：在如今的市場形勢下，以商業地產為主要方向的諾德品牌，有怎樣的發展戰略？
王景明：經過之前的品牌整合，已經確立了品牌的未來發展方向，也制定了“立足北京，布局全國”的發展戰略，力圖將諾德品牌打造成為聞名全國的品牌，這也是我們奮斗的目標。
如今，北京諾德中心項目就是品牌發展戰略的起航之作，未來隨著城市化發展需求，我們將打造更多的諾德品牌項目，為經濟建設貢獻力量。
《中國經濟周刊》：經過一年的轉型，很多開發商正式投身商業地產，您怎么看待這一現象？
李新春：中國一線城市的商業地產供應的確在明顯提升，不僅因為很多開發商投身商業地產，更重要的原因是中國城市化進程的發展需要。
中鐵華升地產依托中國中鐵雄厚的實力，傾力打造“諾德”品牌，以“一諾千金、德行天下”的開發理念，先后在多個城市投資開發商業地產項目，現均已成為區域地標級項目，目前正在開發建設北京諾德中心。相信憑借中國中鐵雄厚的實力以及多年的經驗，中鐵華升一定能夠抓住發展機遇，貢獻更多更好的商業地產項目，實現社會效益和企業效益的雙贏。
《中國經濟周刊》：北京諾德中心項目一期已售罄，取得這樣的成績，諾德優勢在哪兒？
李新春：北京諾德中心的獨特優勢有三點：
其一，中關村科技園豐臺園是一個擁有20年歷史的國家級開發區，如今又進入“東進西擴”的發展戰略時期。北京諾德中心作為豐臺科技園“東擴”戰略的首個項目，可以說是站在巨人肩膀上，與園區共發展。
其二，諾德品牌作為世界500強中國中鐵旗下的首個城市綜合體品牌，擁有強有力的實力后盾。
其三，諾德品牌做項目，并非只站在企業的角度，更是以城市運營商的理念來做項目。北京諾德中心是豐臺科技園的首個綜合體項目，填補了區域乃至城市的空白。
《中國經濟周刊》：市場上目前有很多寫字樓產品，諾德二期的產品有哪些優勢？
劉巍：第一，依托項目整體高端定位，地標綜合體帶來的平臺優勢。北京諾德中心二期定位于地標級高端綜合體，包括一棟200米超高層總部寫字樓、四棟比肩而立的總部企業獨棟寫字樓、兩棟公寓以及名品商業中心。薈萃多元業態，以200米“區域第一高”之勢，定義總部經濟區商務新形象，建樹總部經濟區地標。
第二，獨棟寫字樓帶來的高端企業形象。未來進駐者，可專享獨立冠名權、獨立電梯、獨立空調、獨立出入口等，形成企業專屬總部樓，強勢彰顯企業實力。
關鍵詞：商業地產；開發運營；統一管理；全生命周期
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）04-0005-03
近些年，我國房地產行業快速發展，即使在美國次貸金融危機的嚴重影響下，依然表現出良好的發展勢態。有調查數據顯示，在我國房地產市場上，90%的住宅項目都能盈利，而80%的純商業地產項目都面臨著困境。之所以呈現這樣情況，主要原因在于我國商業地產缺乏成熟的開發運營模式，所以有必要基于現狀探索出一套能滿足我國商業地產發展需求的開發運營模式，以解決當前困境，推動我國商業地產快速、健康發展。
1 我國商業地產發展面臨的困境
由于我國實行了較長時間的計劃經濟，商業地產受到了一些影響，在我國起步較晚。隨著市場經濟逐步深化，我國商業地產逐步發展起來并日漸繁榮。據有關調查數據顯示，自2000年以來，我國商業地產發展態勢十分良好，投資增長速度一再高過國民經濟的增長速度。與此同時，商業營業用房銷售面積也逐步增長，雖然目前有所回落，但整體來看依然有著很好的增長勢頭。盡管如此，我們應該看到繁榮發展的背后存在的問題，尤其空置率上漲問題。這些問題的存在無不表示著商業地產開發建設和運營管理陷入了困境，亟待探索出一套科學、成熟的開發運營模式。
我國的商業地產開發商大多由普通房地產商轉型而來，所以商業地產的融資模式和開發模式也沿用了普通房地產的那一套。在融資模式上，以銀行貸款為主，以致商業地產融資渠道單一，過于依賴銀行。這樣單一的融資渠道，很難滿足商業地產長期開發建設對資金的需求。在開發上，一些開發商在利益驅動下盲目“搶地”，不注重規劃選址和市場定位，造成商業地產局部過剩、布局不合理等，這也是導致商業用房空置率逐步提高的原因之一。
近幾年，我國房地產業飛速發展，不少開發商盲目投資，不重視融資，開發建設完之后本打算只租不售，可是在巨大資金壓力下只得出售部分或全部。雖然這種運營方式有著可觀的短期效益，并不利于后期的統一運營管理，甚至為自身帶來桎梏，影響商業地產行業健康發展。在商業地產缺乏科學的開發運營模式的情況下就急于快速發展，很容易造成項目運營管理混亂，最終將組織商業地產行業發展。
為了應對當前困境，下面簡要概括商業地產開發建設和運用管理中存在的問題。
第一，市場定位模糊。在現實生活中我們經常看到一條商業街一邊生意火爆，另一邊生意冷淡，或是這條商業街生意好，隔條街生意卻相差很多，這就是市場定位不當造成的。就當前來看，我國的商業地產開發商一直把工作重心放在“搶地”上，對開發前期規劃不夠重視，不經反復推敲就投入建設，導致對項目所在區域內商業結構走勢的認識不足，部分區域出現商業網點過剩或不足，造成商業結構不合理。
第二，運作程序不合理。我國商業地產采用先開發后招商的運作流程，有時甚至建設一半才招商，之所以這樣，與商業地產招商難度大有很大關系。目前，我國房地產市場是比較火爆，可這主要是針對住宅市場而言的。不同于住宅市場的供不應求，商業地產招商面對的是經營商，如果經銷商不滿意就很難銷售出去，有的情況下甚至要按照經銷商要求進行大規模整改，造成不少的資金浪費。
第三，營銷理念不科學。由于房地產市場潛存著巨大的經濟利潤，一些開發商過于急功近利，目光短淺，只看到了短期利益看不到長久利益。在這種理念下，商業用房在設計過于強調包裝設計，甚至脫離物業本身的實際情況，導致設施利用率低，同時也不利于招商工作的順利進行。
第四，融資渠道單一，詳見前文。
總而言之，融資渠道單一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上問題存在的主要原因。商業地產在長期運營過程中存在著巨大的風險，如果不為其配置一套科學且成熟的開發運營模式，將很難實現健康發展。為了消除風險、降低難度，應基于商業地產的全生命周期進行開發建設和運營管理，為商業地產提供科學的全程運作流程。
2 商業地產開發運用設想
在統一管理思想下，商業地產在開發建設和運營管理上實行全生命周期的理念，簡單地說，就是從全生命周期角度看待不同階段、不同環節的工作及其中的側重點，注重地產和商業之間的內在關聯，不可將兩者進行簡單分割。從商業地產的整個操作流程來看，開發設計是開始，而運營管理是項目成功的關鍵，所以開發商要想獲得預期效益，就必須做好運營管理工作。當然，也不能忽視前期開發建設的重要性。
第一，整合相關利益主體。在商業地產開發運營中涉及著諸多利益主體，有開發商、投資商、運營商、經銷商，此外還有設計方、施工方、政府、金融機構等。各方之間的利益既對立又統一，既可以用損壞對方利益來增加自身利益，又可以通過互相合作實現整體利益最大化，使自身獲取預期利益。在全生命周期開發運營模式下，應對各方利益主體進行系統性的整合，制定統一的目標、統一的規則制度，加強各方之間的合作，為實現整體利益最大化而共同努力。
第二，集成各環節。從商業地產項目的操作流程來看，整個過程中要經歷調研、市場定位、規劃設計、招商融資、運營管理等多個環節，各環節彼此獨立，又存在著一定的內在聯系。例如，市場調研結果直接左右著市場定位，而市場定位又是規劃設計的基準，等等。在傳統的開發運營模式中，各環節之間的關系是松散的，很難使整體實現優化配置。為此，應對整個操作流程進行集成管理，從全生命周期角度去看待流程中的各個環節，不可忽視各環節之間的內在聯系。
第三，貫徹執行統一管理思想。具體而言，統一管理就是要統一組織、目標、理念、規則制度等，使商業地產形成一個統一的整體，并按照統一的管理理念和模式來操作，利于消除各利益主體之間的矛盾，優化配置，實現利益最大化。
在上述三種理念指導下，下面對商業地產開發運營的整個操作過程進行了簡要分析，希望這樣的構想能夠消除商業地產發展中的存在的問題，促進其又快又健康發展。
第一，市場調研。市場調研的主要目的在于收集和分析與項目相關的信息，了解項目所建區域內的商業趨勢等，對項目可行性研究極為重要。
第二，市場定位。由于市場定位關系著項目建成后的銷售情況，所以一些開發商在市場定位時往往從利于銷售的角度出發，忽視了項目長期運營所要面臨的各種情況，考慮時間不足。商業地產項目成功與否，由運營狀況決定，所以市場定位這一環節不能沿用普通住宅地產的那一套模式。具體而言，商業地產市場定位包括圈定位、規模定位、客戶定位、經營定位等。雖然各項定位內容都非常重要，可是經營定位尤為重要，所以要更加重視。在進行經營定位時，開發商一定要基于商圈發展趨勢，立足于商業地產項目的整體規劃來進行相關操作，保證業態組合科學，才能在長久的經營中實現持續盈利。
第三，規劃設計。開發商要清楚地認識到，商業地產的規劃設計不單單是一種建筑格局的規劃，也是一種商業經營規劃，所以在規劃設計時既要重視建筑格局設計又要強調商業經營規劃，同時，還要滿足各方利益主體以及后期運營的需求。商業地產規劃設計要滿足的條件：各功能業態比例安排合理、流動線布置合理、視覺通透效果良好、主力店設計滿足技術要求等。
第四，融資。在傳統的融資模式中，商業地產對銀行的依賴性較大，這一單一的融資渠道限制甚至阻礙了商業地產發展。為此，應參考一些發達國家的商業地產融資模式拓展我國商業地產的融資渠道。雖然我國房地產行業十分繁榮，但是商業地產融資依然存在著很大的難度，除了依靠銀行貸款之外，還要全力開辟其它融資渠道，如吸納機構投資、銀企合作、REITs、預租、商企聯建等。只有融集了足夠的資金，開發商才有強大的資金運營能力，項目建設和運營才能取得好的效果。
第五，招商。商業地產招商主要分為兩步，一是開發前進行主力店招商，二是在開業前進行散鋪店招商。在主力店招商前，開發商要基于市場調研的結果找到與項目和商業圈相匹配的店，然后與之談判溝通，最終達成合作。主力店要是不同的業態，不能重復，保證業態組合科學。在散鋪店招商上，開發商可以刊登廣告，對有意向的合作的店進行嚴格考核，不滿足要求的務必淘汰，而對于重點商戶可以給予一定的優惠政策，以吸引其入駐，這一方式同樣適用于主力店招商。
第六，運營管理。運營管理是商業地產項目開發運營中的重點內容，關系著項目成功與否。從全生命周期角考慮，商業地產在運營管理上要統一企劃營銷、統一客戶服務和賣場管理、統一物業管理、統一品質管理，全力貫徹執行統一管理理念，確保運營管理的各項舉措有效實施并取得良好的成效。
3 結語
綜上所述，商業地產在開發建設和運營管理的整個過程中要采取統一管理理念，注重各環節的集成，使其統一服務于項目主體，才能使項目整體實現優化配置，達到整體效益最大化，滿足各方利益主體的利益需求。
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關鍵詞：商業地產；盈利方式；關鍵因素
中圖分類號：F299.23 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）007-000-01
商業地產項目相比住宅項目的顯著特點是有多種盈利方式。住宅項目是一次性獲利，而商業地產則是偏重于其本身的價值增值以及租金收入來獲得長期的投資回報和現金流。因此，選擇好合適的商業地產盈利方式，是決定一個項目成敗的關鍵因素。目前流行的商業地產運營盈利方式，大致包括
整體售賣。這是通過整售或將整體商業面積進行分割，分別出售給各個小經營者或投資者的形式。這樣做主要是出于開發商能盡快收回投資的考慮，打短頻快，保證資金安全。但這樣做的弊端是開發商無法持續經營，對樹立自己品牌以及項目擴大影響不利，這樣就不能做大做強，失去發展機會，且小業主在這樣的商業地產項目中經營會面臨較大風險。
整體租讓。開發商將該項目地產整體出租，或整租一個單位，或零租給若干商業經營者，靠持續性的得到租金產生現金流來收益。這種方式適合于實力比較強，致力于不斷發展的開發商，雖然項目投資回報周期長，產生的風險大，但開發商擁有商業地產完全的產權，在經濟高速發展時期，享受到物業增值帶來的巨大收益，同時在開發新項目時，還可以藉此抵押貸款，獲得不斷發展壯大的資本。
部分售賣，部分出租。主要是根據開發商實力和資金成本的情況，采取一種折衷的方式。較好的運作模式主要是在擁有充足的商業資源的情況下，通過精密分析及測算，拿出商業地產中的優良的部分房地產出租給著名的品牌經營零售商，如奢侈品、知名超市等，以此帶來人流量，提升項目人氣和知名度，從而使整個商業地產項目得到很大程度的額外增值；另一方面，憑借已經提高的無形價值，同時高價出售其余物業，以獲得超額利潤。
持有為主。屬于開發商自營商業物業的形式。這種跨行業的操作模式難度很大，前提是開發商擁有除自身開發人員以外的從事商業經營管理的人員和隊伍。除非開發商本身是從商業起家的，為了獲得更大的投資收益而去投資房地產，否則開發商這樣做容易出現商超人力資源和零售品牌資源缺乏，以及房地產專業指揮零售專業，外行領導內行的境地，極易使自己誤入不熟悉的戰場，陷到競爭激烈的零售業泥潭中，承擔不必要的經營風險；此外，還可能使資金壓力增大，不利于資金安全。所以，這種模式存在很大問題。
聯合經營。對于集團規模的商業地產發展商，應尤其重視與商業品牌經營商的合作。對于兩方來說，一個旨在租售自己的物業；一個為商品落地而多方考察素質好的商用物業，相互需要。地產商在開發項目前，可以根據經營商的要求，做到有的放矢；而經營商也可以根據經營的需要，向地產商提出規劃開發要求，達到量體裁衣。二者合璧對項目品牌和商品價值的提升互為依托，實現比翼雙飛的局面。開發商可以通過與品牌零售商合作，共同經營商業地產，具體方式如：（1）參股合作經營模式。在競爭環境激烈以及項目區位優勢不明顯的情況下，開發商為了吸引知名的品牌零售商，而按照一定比例出資參股該品牌商的設在其商業地產的主力店分店。分店向開發商支付租金，同時向零售品牌商上繳品牌使用費和人員培訓管理費。這樣容易吸引知名商家，產生附加正效應；缺點是股份收益受經營狀況約束，承擔一定的經營風險；（2）營業額提成+保底模式。開發商提供商業物業作為投資，零售品牌商負責其余投資和經營管理，開發商得到一定比例的營業額提成和保底利潤。雙方約定的保底利潤一般低于正常租金。
產權商鋪。包括售后業主自營，不利于商業地產以整體的面貌持續經營。先分散出售，再集中招商，這樣整個商業地產管理起來十分管理困難。先集中招商，再出售，這種方式值得推崇，既有利于開發商享受到商業地產最大增值，又有利于商業地產以一個經過精心規劃的面貌或概念持續經營，這種方式有賴于開發商擁有充分的商業資源。采取售后包租。出售后聘請專業管理者進行整體經營，并承諾部分收益回報給小業主，這種方式由于牽扯多方利益，往往因經營失敗或相關方失信而歸于使小業主受損。以租代售。承租人租賃一定年限后獲得產權。
