時間：2023-09-06 17:08:30
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地管理相關法規，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
盡管從國家到地方對《海域使用證》直接換發《國有土地使用證》都有明確規定，但在現有法律法規和政策規定的框架內，《海域使用證》難以直接換發《國有土地使用證》，甚至可以說根本無法直接換發。原因是多方面的，其中海域使用管理法與相關法律之間沒有相互銜接是主要原因。
與土地管理法律不銜接。現行土地管理法律對使用土地、土地登記等方面都作了明確規定。土地調查是查清土地資源和利用狀況的基礎和必要手段，海域使用權證書換發國有土地使用權證書如果沒有經過土地調查，就無法準確確定填海形成土地的面積和四至范圍。填海后形成的土地就是現有土地的一部分，需要在土地利用總體規劃中確定其地類，需要明確其用途。利用填海形成的土地用于非農業建設如何納入土地利用年度計劃統籌安排，需要慎重。建設項目可行性研究論證時，需要土地主管部門審查，提出建設項目用地預審報告；供地方案經批準后，需要市，縣人民政府向建設單位頒發建設用地批準書，使用國有土地的，需要簽訂國有土地有償使用合同或由土地行政主管部門核發國有土地劃撥決定書等等。這些問題沒有解決，法定程序沒有履行，決定了海域使用權證書難以直接換發國有土地使用權證書，說明了海域使用管理法律法規與土地管理法律法規存在明顯的脫節。更何況，海域使用權證書與國有土地使用權證書的取得要件，取得方式明顯不同，《海域使用證》與《國有土地使用證》證書本身載明的事項有很大的差異性，這也決定了兩證無法簡單換發。
與《物權法》沒有銜接。《物權法》第137條規定：工業，商業，旅游，娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標，拍賣等公開競價的方式出讓。填海造地主要是為了將土地用于工業、房地產開發等項目，依法應當以招標、拍賣、掛牌等公開競爭方式出讓國有土地使用權，如果將海域使用權證書直接換發國有土地使用權證書，實際上繞開了國有土地使用權出讓的有關規定，土地使用權的取得方式也就無從談起。這不僅不利于優化市場對資源的配置起基礎性作用，而且也明顯違反了不動產物權取得原則，引致土地管理的混亂，對原海域使用權人合法權益的保護也十分不利，如轉讓、抵押土地使用權和處置地上建筑物就缺乏依據了。
與《城鄉規劃法》沒有銜接。城鄉規劃法第38條規定：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置，使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。在簽訂國有土地使用權出讓合同后，才能領取用地規劃許可證。第39條規定：規劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效；對未取得建設用地規劃許可證的建設單位批準用地的，由縣級以上人民政府撤銷有關批準文件。
簽訂國有土地使用權出讓合同是國有土地使用權出讓、取得用地規劃許可證的必經程序，是以出讓方式取得國有土地使用權的前提，根據城鄉規劃法規定，沒有明確規劃條件是不能簽訂國有土地使用權出讓合同，不能出讓國有土地使用權的。不能取得國有土地使用權也就是不能取得國有土地使用權證書。海域使用管理法第32條第2款直接規定海域使用權證書換發國有土地使用權證書的簡易程序，既沒有規定取得國有土地使用權的方式，也沒有規定取得國有土地使用權證書應有的要件和程序，與城鄉規劃法的規定完全割裂，省略、模糊了取得國有土地使用權證書依法應當具備的要件和必經的程序，造成人們對相關法律條文的理解存在差異，同時還使換發證書工作處于被動狀態。
在海域使用權證書換發國有土地使用權證書問題上，除了要明確換發要件、程序和適用的法律法規外，還要梳理一些看法，澄清一些認識：
依法管理不是附加條件。有人認為，海域使用管理法第32條第2款規定非常明確，依法應當直接換發，如果附加各種前提條件，不僅違反海域使用管理法，也違反《行政許可法》關于行政許可設定的原則，屬于增設行政許可行為。
應當看到，按照土地、規劃等法律操作，并非附加條件，而是日常管理的需要。之所以出現問題，實質是海域使用管理法第32條第2款的規定沒有保持好與其他法律之間的相互銜接，導致實際工作中相關事項無法操作。從上面相關法律的規定看就可以知道，海域使用權證書直接換發國有土地使用權證書不僅不符合土地管理法律、物權法、城鄉規劃法的規定，在實際工作中也無法實施。
新增加的土地也要依法辦理。有人認為，填海形成的土地不是天生的，也不是通過征收農民集體所有土地成為國有土地的，這種土地是新增加的，是新出現的問題，既然是新增加的土地，就不能利用已有土地管理的模式進行調整。我們認為。通過填海造地，已經使海域改變了自然屬性，成為土地的組成部分。既是土地，就要按照土地管理法律法規來調整。
填海造地的區域也是城鄉規劃法調整的范圍。有人認為，城鄉規劃法以調整城鄉規劃區域為對象，填海形成的土地屬于新的區域，不屬于城鄉規劃法的調整范圍。我們認為，城鄉規范法明確規定，未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權，這本身就沒有規劃區內外之分，更關鍵的是，如果這樣的區域可以沒有規劃控制條件，協調城鄉空間布局，改善人居環境，促進城鄉經濟社會全面協調可持續發展，就將成為一句空話，填海造地區域就會成為“獨立王國”，海域使用權人就可以規避相關法律法規的制約，這在理論上講不通，也是于法無據的。
總之，填海所形成的土地適用現行土地管理法律法規規定，是有充分的法律依據的。目前最為緊迫的，是要加快立法步伐，盡快制定更加具體，具有可操作性的規定，進一步明確海域使用權證書換發國有土地使用權證書的范圍、種類，條件、程序、時限和效力，以確保這項工作的正常進行，避免無所適從，防范產生新的矛盾和糾紛。
前年，我被區人大常委會任命為區房屋土地管理局局長，至今已一年有余，土管局職工述職述廉。自我上任的那一天起，深感責任重大，擔子很重，我下決心要恪盡職守，不辱使命，求真務實，勤政為民。因此，在一年多的時間里，帶領全局干部職工，開拓進取，扎實苦干，為我區房屋土地管理工作發展保持良好勢頭做出了應有的貢獻。下面，我就一年來的主要工作匯報如下，請予評議。
區房屋土地管理局是主管全區房屋、土地、舊改及住房制度改革工作的職能部門，主要貫徹執行有關房屋、土地管理、舊改及住房制度改革工作的方針、政策和法律、法規、規章；結合本區實際，研究起草房屋、土地、舊改及住房制度工作的實施意見；研究制定土地利用、房地產業發展規劃，培育和完善房地產市場，加強物業管理，推進舊區改造和住宅小區整治等等。
我的崗位職責是：在區委、區政府的領導下，在區人大的監督幫助下，認真履行局長的職責，帶領全局干部職工依法行政，進一步加強土地管理，規范房地產市場，不斷加強物業行風建設，加快推進舊改動拆遷，提升百姓居住環境，增強房地隊伍素質，為區經濟和社會發展作出貢獻。
一、加強學習，全面發展，努力提升行政能力和自身素質
房地工作對我來說，是一項全新的工作，是又一次學習鍛煉的機會，述職報告《土管局職工述職述廉》。為此，我始終帶著責任感和緊迫感，帶著對人民群眾高度負責的態度，從嚴要求，全面發展，努力提高駕馭全局的工作能力和決策水平。
一是加強學習。作為一名年輕干部，面對政策形勢的變化和居民群眾需求的提高，我認識到加強理論和業務學習、盡快適應形勢發展需要和崗位要求的重要性、必要性和緊迫性。為此，我認真學習貫徹理論和“三個代表”重要思想、黨的xx大和xx屆三中全會等精神，認真參加領導干部學習講座、機關中心組學習和黨員組織生活，認真參加各項業務和科學知識技能培訓，并在工作中樹立和全面落實科學發展觀，以理論指導實踐，更好地推動工作的開展。
二是深入調研。針對薄弱環節和工作瓶頸，我著力開展深入細致的調查研究，盡力尋求工作的突破口和切入點，創新體制機制，如物業管理行風建設中引進市場化、社會化運作新機制；動拆遷推進中探索構建區內和區外、近期和遠期、建購改相結合的籌措房源新機制，等等。作了些有益的探索和實踐，取得了一定的實效。
三是深入基層。房地局主管的舊區改造、物業管理、廉租解困、房地產交易等，都與居民群眾密切相關。我堅持以工作大局為重，以居民利益為重，少塑形象工程，少擺花架子，著力解決關系居民群眾切身利益的突出問題。為此，我深入基層，深入實際，現場踏勘動拆遷基地，召開物業管理現場會落實整改措施，傾聽居民群眾的呼聲，解決他們的實際困難，切實改善居民的居住環境。
二、強化法治意識，堅持依法行政，主動接受人大監督
房地工作政策性強，法制規范性強，要求必須依法行政，按客觀規律辦事。因此，在我來房地局一年的時間里，不斷增強自身法律意識，努力學習相關法律、法規，把依法行政作為履行職責的重要途徑。
一是重視法律學習。自擔任區房地局局長以來，在自學相關法律法規的同時，我將法制教育作為局的一項基礎工作來抓，邀請有關專家為執法干部上輔導課，組織從業人員參加新的《市城市房屋拆遷管理實施細則》及《居住物業管理條例》頒布后的培訓。
關鍵詞：農村；土地流轉；關鍵問題
農村土地流轉，從嚴格意義上講即農用地使用權流轉，土地的流轉本質上是農戶對所擁有的集體土地承包經營權的交易。
1.農村土地流轉的前提條件
農村土地流轉是一個漸進的過程，不能冒進，更不能不考慮中國實際盲目推進，急于求成，應在進一步完善政策法規，堅守基本條件的前提下，逐步實施。
1.1把保護農民土地財產權放在首位
一旦農村土地流轉放活之后，城市資本允許進入農村土地，掌握大量資本的城市居民可以擁有幾千畝、甚至上萬畝的土地，他自己不耕作，雇傭原地居民耕作，這樣就可能出現農民將大量土地賣給城市居民的現象，當然這只是一種假設。如果政府不采取措施強制規定，就會有一些地方政府為了推行所謂的“規模經營”，通過各級政府的權力，很有可能將大片土地轉讓到城市居民手中，導致出現城里的所謂“大地主”。而這不是我國推進農業“適度規模經營”的初衷。因此，有必要采取一定措施，對相關法律法規進行修訂完善。此外，鑒于現階段農村土地的社會保障功能，如果不把保護農民土地財產權放在首位，對個人最高農地擁有量進行限制，則很有可能出現一邊超大規模的“地主”，一邊無地農民的情況，導致農村兩級分化，影響社會穩定。
1.2堅持守住18億畝耕地這條紅線
土地制度是農村和我國的基礎制度。按照中央農村土地管理制度，允許土地流轉的前提是堅持守住18億畝耕地這條紅線，劃定永久基本農田，確保基本農田總量不減、用途不變。
1.3保證土地的使用效率
農村土地流轉的出發點是要合理配置土地資源，確保土地的使用效率，實現土地適度規模經營。從目前農村土地利用情況看，“”，經營規模過小，增加了農業生產的管理成本，從而難以形成規模經濟效益，難以形成有效競爭，也不利于農業科技水平的提高。這阻礙了土地利用效率的提高，造成土地資源的浪費。因此，今后必須改變這種狀況，一方面，加大先進科技成果的應用推廣，提高農業生產率，調動農民生產的積極性，通過規范土地合理流轉，實現土地適度規模經營，防止出現土地拋荒現象。另一方面，改變現有農戶家庭半自給性、小規模土地承包經營基礎上的農民兼業化，追求土地經營目標投入產出收益的最大化，提高土地配置效率。
2.農村土地流轉后的合理使用
2.1嚴格按照相關政策法規進行土地流轉，確保土地農業用途不變
當前，我國仍是一個農業大國，而且土地資源十分有限，耕地數量更是有限，無論從土地作為農民的社會保障角度來講，還是從糧食安全角度考慮，嚴禁借用土地流轉之際隨意改變土地農業用途就顯得格外重要。因此，有必要按照產權明晰、用途管制、節約集約、嚴格管理的原則，不斷完善農村土地管理制度，堅持最嚴格的耕地保護制度，規范農村土地流轉及流轉后的使用。
2.2加大土地流轉宣傳力度
加大土地流轉的宣傳，提高農民“土地是財富之母”的意識，特別要讓農民了解土地流轉的前提條件和農村土地流轉應遵循的基本原則，熟悉土地流轉的相關政策法規；同時，還應讓農民知道，土地不僅僅是就業和生存的手段，更是一筆龐大的資產，加快土地流轉正是合理利用這一資產、增加要素收入的有效途徑，因此，一定要規范土地流轉，確保土地性質和用途不變。此外，還可通過板報、村民廣播等載體，讓農民了解到除國家建設依法征用集體土地外，村集體無權在承包期內單方面不簽合同、不發證書、解除承包合同、強行收回和調整農民承包地，進一步規范農村土地流轉，確保土地合理使用。
2.3加強土地流轉監管，規范土地農業用途
當前，各級國土資源部門一定要加強流轉土地用途的監管，堅決禁止以土地流轉為名改變農用地用途特別是基本農田用途的違法行為。同時，要建立健全全國各地農村土地流轉市場體系，培育土地流轉主體，加強農村土地流轉的管理和服務，鼓勵引導專業大戶、農民專業合作社、農業龍頭企業等主體，發展多種形式的適度規模經營，鼓勵引導農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，防止出現土地撂荒和粗放經營等現象。此外，應全面規范農村土地流轉合同，使用統一規范的合同文本，并指導土地流轉雙方簽訂合同，及時辦理土地流轉當事人提出的簽證申請，糾正土地流轉雙方違反有關土地管理法律、法規和政策方面的約定，確保流轉后的土地農業用途不變。
3.農村土地流轉的產權主體
當前，我國農村土地流轉存在由于土地權屬不明而導致的流轉混亂、效率低下等問題，相關法律法規對土地所有權主體的經濟地位、法律地位、財產地位及其職能范圍、行為方式等沒有明確規定，這不利于農村土地流轉的有序健康進行。
3.1健全農村土地流轉的相關法規政策，明晰農村土地產權制度
土地是農民的基本生產資料，農民對土地的依賴性很強。因此，有關部門應重視對《農村土地承包法》的修訂和完善，切實解決當前土地流轉過程中的產權主體不清的問題。同時，還應進一步建立和完善土地流轉的其他政策法規，尤其是土地分配政策，應適當體現均衡原則，即實現農村土地經營權的動態監管和分配。區分情況收回符合條件成員的承包權并再流轉或承包給新增人員。具體做法建議將其寫入相關規定中，制定成《農村土地承包細則》，使其具有很強的可操作性。
3.2嚴格執行土地法律法規，完善土地承包手續
要求出讓方和受讓方必須根據（（中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國合同法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》及其有關法律法規的規定進行土地流轉，并簽訂合同。在合同中雙方應明確土地流轉的方式、流轉土地的用途、土地流轉的時限、土地流轉的數量及費用、土地流轉的類型、面積和質量，雙方的權利和義務、合同的變更與解除及其他約定等內容。同時，還應進一步完善土地承包手續，避免或減少不必要的糾紛。
4.土地流轉的價格機制形成
全國土地日
市國土局：
根據XX市國土局《關于轉發開展第15個全國“土地日”宣傳活動的通知》精神，現將我局開展第十五個全國“土地日”宣傳活動情況匯報如下：
一、高度重視精心組織
按照省、市國土資源部門要求，我局黨組高度重視，認真準備,召開會議,專題研究和部署開展宣傳活動的內容和具體措施,成立了以分管局長為組長,各股室負責人為成員的宣傳工作領導小組,全面負責此次宣傳工作。并行文下發《關于開展第十五個全國“土地日”宣傳活動的通知》文件到全縣各鄉鎮土管所，要求認真開展緊扣主題、講求實效、形式多樣的宣傳活動。
二、宣傳活動形式多樣
（一）我局從6月20日起就開始到全縣各鄉鎮督促和指導宣傳工作，并根據各鄉鎮實際情況,本著求真務實的精神,在所轄區的繁華地段、集貿區、村莊交通道張貼和懸掛宣傳標語。部分鄉鎮土管所還組織召開了群眾座談會和村級土地信息員聯席會等，充分宣傳目前的土地政策和有關規定，在建制鎮還設立“6.25”土地日宣傳咨詢臺，接受群眾的咨詢、做好解釋工作。
（二）為了使我縣土地管理工作能上一個新的臺階，我局以“6.25”土地日為契機,一是及時編印了《國土資源管理法規宣傳手冊》500余冊，分別贈送給縣委、縣政府、人大、政協、縣直各單位、各鄉鎮主要領導,使領導干部了解土地管理政策。二是同時印發了旌德縣第15個全國“土地日”宣傳材料，重點宣傳了“基本農田保護制度、農轉用報批手續，什么是建設用地、宅基地的審批，鄉鎮企業建設怎樣用地”等內容。三是在縣城繁華地段設立大型土地法律法規及礦產資源法律法規知識咨詢臺，發放宣傳材料3000份，提供法律咨詢70余人次，宣傳展板8塊。四是在縣城梓山廣場、西馬路、和平路懸掛了“節約集約用地，促進科學發展”等土地日宣傳標語。五是集中3天時間利用宣傳車到全縣10個鄉鎮及縣城主要街道來回循環播放有關土地法律法規知識，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》等重要決策性文件。六是通過旌德移動公司發送手機短信,“土地日”宣傳標語：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策”、“落實最嚴格的耕地保護制度，堅決遏制亂占耕地現象”和“合理開發利用礦產資源，促進礦業經濟長足發展”。七是通過旌德縣電視臺在黃金時間播放有關土地法律法規宣傳活動專題片，并在播放贊助電視劇的時間內播放滾動字幕廣泛向人民群眾宣傳。八是為進一步暢通法律法規宣傳渠道，擴大宣傳面,我局還在網站上將所有行政法規、國土資源法規、政策，各項制度，涉及與老百姓生產生活密切相關的政務公開的內容公開，任何人任何時候都可以點擊查詢。確保了國土資源管理工作深入人心，提高人們對保護和合理利用土地、礦產這一基本國策的法律意識。
三、存在問題努力方向
這次宣傳活動，面向基層，深入群眾，宣傳形式多種多樣，贏得了社會各界的廣泛關注，深受廣大干部和群眾的歡迎和喜愛。但離上級的要求和人民群眾的需求尚有一定的差距,我們將繼續查找存在的問題與不足，克服各種困難,進一步加大對《土地管理法》、《礦產資源法》的廣泛宣傳，進一步加大面向社會的宣傳力度，擴大宣傳面，不斷提高全民節約集約用地，促進科學發展、保護耕地就是保護我們的生命線思想意識。通過對土地、礦產相關法律法規知識的正確宣傳，努力化解社會經濟發展和土地供應的矛盾，促進我縣國土資源管理工作再上一個新臺階。
關鍵詞：農村土地管理 土地流轉 管理問題 對策
農民最基本的生產資料以及賴以生存的生活保障就是土地。近年來，我國農村政策的不斷變革，使土地效益得到了大幅的提升，這使農村中的土地問題日益增多并凸現出來。土地和農民的利益緊密相連，解決好農村的土地管理問題關系到新農村建設的步伐。因此我們要認真的審視土地管理中存在的問題，努力的找出解決的辦法，具有極其重大而深遠的意義。
一、農村土地管理中存在的問題
改革開放以后，我國農村土地采取，各項法律法規也隨之不斷完善，得到了廣大農民的擁護，促進了農村的發展。但是，也有一些地方無視法律的存在，有法不依，違背農民群眾的意愿，侵害農民的合法權益，影響了農村的穩定發展。總的說來，農村的土地管理中存在以下幾點不足：
1.農村村民宅基地違法層出不窮
目前，農村宅基地主要存在著以下三類違法現象：一是未經批準擅自占地和采取欺騙手段騙取批準宅基地；當前，有不少建房戶采取隱瞞已有房屋、虛報家庭人口、變更戶籍等欺騙手段騙取批準宅基地。二是非法轉讓宅基地，利用集體資產進行隱形交易；在我土地件案中有很多是反映部分村民通過不正當的手段取得了兩處甚至多處宅基地，然后將宅基地倒手轉讓，從中非法獲取暴利。三是超面積占地、擅自改變農村宅基地用途現象時有發生；在實際操作中，每戶都大大超出了批準面積。
2.節約集約用地意識薄弱
隨著我國工業發展和城鎮化建設步伐加快，這使人地關系緊張，同時在土地利用方面，資源浪費和資源短缺現象并存。主要體現在三個方面：一是當前的非農建設大量的占用耕地，導致農村的土地面積的減少，影響到農民的利益。二是近年來，中國耕地面積為和人均耕地面積相應減少，保護耕地的壓力不斷增大。當前，一些地方在房地產開發、城區改造和各類園區建設中，仍然存在著占用耕地、城郊菜地甚至基本農田的現象。三是當前城鎮建設的步伐加快，有些地方為了追求建設的速度，忽視了建設的合理安排與規劃。在建設中沒有對用地進行合理的規劃，造成土地閑置現象較多，另外農村的居民點不集中，呈現分散狀態，一戶多宅、空心村以及超標用地現象也造成了土地資源的嚴重浪費。
3.農村土地所有權關系缺乏明晰性
農村土地的所有權歸屬于集體，土地是歸每個農民共有的，但每個農民并不能自主決定土地的使用和處置，只有集體才具有這些權利。目前，相關法律法規對集體這一概念并沒有統一的界定，多重的界定造成了這一概念的混亂和實踐操作的困難。農村土地所有權的混亂，容易損害農民的相關權利，減少農民對土地的歸屬感，降低農民生產的積極性。
4.土地流轉缺乏規范性，農戶權益得不到保障，流轉過程受阻
土地承包合同存在的不規范性使其執行具有隨意性，基層干部私自變更合同、收回或調整農民土地，更有甚者未經承包戶許可，就迫使其簽訂土地流轉合同，農戶的土地承包經營權受到了較大程度的侵害。
5.征地補償款難以落到實處，財務制度如同虛設
部分村級干部并不按照規則辦事，甚至嚴重違反財政紀律，將那些本應發給農戶的補償款私吞，據為己有，私分利息以及貼息款。部分村干部私設賬外資產，賬務不清，零亂不堪，趁火打劫。部分村干部許可企業拖欠征地補償費，引起群眾不滿情緒。
二、加強農村土地管理的措施
1.嚴把宅基地審批關，要規范宅基地審批程序
新建宅基地由村民個人申請，經村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并張榜公布，鄉鎮國土資源所負責宅基地的審查申報工作。在審查的過程中，要嚴格執行農村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶宅基地的面積不得超標。農村村民一戶有兩處宅基地的，必須由村民組或村委會將多余的宅基地依法收回，統一安排使用。但是，收回時原則上要尊重農民意愿，不得強行拆除。
2.嚴格遵守農村土地承包經營管理制度，維護農民的合法權益
基層干部就更應當提高法律意識，組織基層干部認真學習土地管理的相關法律法規，提升他們的法律意識，做到依法執政。同時積極引導、努力規范土地承包經營權流轉。在土地承包期間，村干部不得干預或強制農民進行土地的流轉，不能損害農民承包土地期間的自主決定權。農民有權決定土地的流轉期限以及流轉方式，關于土地的補償款和標準都應當由雙方自行商討決定。
3.進一步明確和完善農村土地的產權關系
農村土地的所有權往往歸屬于村長和其他村領導等少數人，從而成為少數人謀取利益和權力的工具。對此，進一步界定集體這一概念和進一步強調農村土地的集體所有是不可行的。我們可以參考股份合作制和股份制的相關辦法對農村土地的所有權制度進行改革，通過建立合理的、符合市場需要的產權關系，增強農民對土地的歸屬感和勞動的積極性；通過界定明確的責權關系，切實保護農民的合法權利，制約政府的越權行為。
4.利用市場的積極作用，實現農村土地資源的優化配置
在實行社會主義市場經濟的條件下，作為農業生產和農業經濟發展重要資源的農村土地，其使用權也必然要劃入市場化的范圍。對此，政府應當轉變職能和觀念，將土地資源的配置模式由行政主導轉變為市場指導，建立、健全相關的價格機制，競爭機制和中介機制，讓農村土地在法制化的市場下，實現合理、順暢的流轉和優化的配置。此外，由于土地是一種不可再生資源，因此在將土地的使用權轉入市場后，政府應當發揮對市場的引導和調節作用，既保證土地的高效利用，又保證土地資源和農村經濟的可持續發展。
參考文獻：
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公路建設工程是我市富民強市的重點實事工程，對完善我市交通網絡建設，推動我市經濟和社會發展將發揮重要作用。依據中華人民共和國《土地管理法》《城鄉規劃法》《公路法》等相關法律法規，為確保工程建設順利進行，現將我市公路建設有關規定通告如下：
一公路沿線的單位和個人必須服從工程建設的需要，積極支持當地政府和有關主管部門做好工程建設的相關工作。
二公路建設工程的征地范圍以交通部門依法審定的設計圖紙和實地放線釘樁為準。自本通告之日起，公路建設規劃范圍內其他非農業建設用地一律停止審批，任何單位和個人不得改變沿線土地用途。
三凡公路建設范圍內需拆遷的建筑物構筑物和其他設施，經依法依規補償后，業主必須按規定的時間搬遷。
四公路兩側新建的建筑物構筑物和其他設施必須嚴格服從全市公路建設的整體規劃，并按照我市城市規劃集鎮建設總體規劃及村莊布局建設規劃要求進行建設，距公路兩側水溝外緣不得低于規定距離(距國道不得少于20米，距省道不得少于15米，距縣道不得少于10米，距鄉道不得少于5米)。
五凡未按《土地管理法》《城鄉規劃法》《公路法》等相關法律法規的規定辦理審批手續而亂搭亂建的違法違章建筑物，業主必須無條件自行拆除，并不予補償;在規定期內未拆除的，由業主所在鄉鎮牽頭，組織相關部門按程序。
六公路建設范圍內需要遷移的墳墓，由墳主在規定的時間內遷移，未按時遷移的作無主墳處理。
七公路建設用地范圍確定后，單位和個人在征用地范圍內突擊建設裝修房屋和搶種農作物搶插花卉苗木以及搶建附著物(包括通訊供電設施水利工程設施以及其他生產生活設施墳墓等)的，一律不予補償。
八嚴禁沿線單位和個人強攬建設工程;嚴禁向公路施工單位強行推銷建筑材料;嚴禁偷拿哄搶損毀公路施工單位生產生活物資和設施;嚴禁以影響通行用水和補償低等為借口阻撓建設施工。違者，由公安機關依照《治安管理處罰法》從速從嚴處理;觸犯刑律構成犯罪的，由司法機關依法追究其刑事責任。
一、油田勘探開發法律環境特點
到目前為止，我國頒布的涉及油氣勘探開發的法律法規主要有《礦產資源法》、《土地管理法》、《環境保護法》、《環境影響評價法》、《海洋環境保護法》等十多部法律，以及幾十項相關法規和規章。其中對油田影響較大的主要是土地、環保方面的法規。
土地管理的政策法規日益嚴格。1999年《土地管理法》修訂后，國家出臺了一系列政策法規，加強對土地的宏觀調控和管理。國家對土地實行用途管制，從嚴從緊控制農用地轉為建設用地的總量和速度；征地補償稅費大幅提高，以東營地區為例，20__年油田征地支出與20__年相比提高了一倍左右；國家嚴格控制劃撥用地范圍，除油田采礦用地外的其他建設項目用地，一律采用出讓方式取得土地使用權；國家加大土地違法違規行為的懲處力度，建立了土地管理中地方政府、各級部門和用地單位的共同責任制度，強化土地執法監察，嚴格土地管理責任追究。
環境保護立法加快，執法監管力度加大。20__年以來，環境保護立法更加注重可持續發展，《環境影響評價法》、《清潔生產促進法》等先后出臺，《固體廢物污染環境防治法》、《水污染防治法》等相繼修訂，環境法律體系更趨完善。國家正在動用一切經濟手段促使石油行業實現其節能減排約束性目標，油田已成為國家環保部門的重點監控對象。新建項目必須進行環評，否則被責令停建；排污費標準提高，處罰力度加大，違法成本提高；環境監察機構建設不斷健全，強化地方政府的行政責任追究機制。
行政執法力度加大，行政糾紛增多。隨著國家土地管理、環保執法趨嚴，涉及油田罰款和收費案件呈現出案件數量快速增長、處罰領域越來越多、情況日趨復雜的態勢。
石油立法滯后，石油法律的剛性和穩定性不夠。如在打擊涉油犯罪方面，現有的法律、法規不僅嚴重滯后，而且還存在法律相互沖突，法律效力低等問題。
二、法律法規對油田勘探開發的影響
法律環境對油田勘探開發建設的影響，集中在土地、環保和油地關系協調三個方面。
1、油田征地難度加大，土地取得費用提高。建設用地實行總量控制和用途管制，使得油田征地難度加大；征地稅費標準提高，勝利油田20__年征用基本農田的支出要比20__年增加4.83-7.85萬元/畝；國家節約集約用地政策使得油田采礦用地取得方式將由劃撥轉為出讓，用地成本將大幅增加；油田因違規違法用地，將被處以罰款和支付滯納金。
2、受城鎮建設及農村產業結構調整的影響，油田存量土地管理的難度增加，工農關系更加復雜。地方城市建設擠占了油田開發空間，增加了各采油廠的支出，影響了生產；農村產業結構調整增加了油田征地費用和設施維護費用，工農關系復雜化。
3、環保標準提高，政府監管趨嚴，油田環境污染治理責任加重。外排污水和油泥砂的治理標準提高，地方環保部門執法力度加大，油田的環保任務越來越重。環境污染索賠糾紛增多，賠償支出加大。
三、油田勘探開發面臨的法律問題
部分建設用地使用權的取得和行使存在瑕疵，面臨一定的法律風險。油田土地未完全辦理權屬登記，部分土地權屬不清，不利于盤活土地資產，維護油田土地及其附著物的合法權益；部分土地用途的改變未依法履行手續，閑置井場土地被侵占；拖欠征地補償款現象依然存在；油田在依法用地、依法維權方面，相關政策利用不足。
油田治理污染任務重與投入不足的矛盾突出。環保投入相對不足，環保工作困難多。隨著環保標準不斷提高，勘探開發的環保費用越來越高；老化油泥砂和污水處理技術，因投入不到位而準備不足。
對新問題油田尚未制定賠償辦法，相關問題無法妥善處理。對噪音、塵暴、排水、震動、水體污染等原因造成的損害，油田沒有相關補償規定，處理較難，本文來源：文秘站 往往會影響生產施工。
油田執行層法律意識和維權能力薄弱，法律風險防控體系需要進一步完善。部分單位對行政處罰不重視，行政糾紛處理方式有待規范；在處理油地糾紛時，油田法律業務部門作用發揮不夠；法律風險研究和防控工作有待提高。
四、改善油田法律環境的對策及建議
1、積極向油田上級集團公司和地方政府反映涉及油田勘探開發的法律問題，爭取維護油田合法權益的規定體現在相關的法律法規中。建議油田向集團公司反映當前法律環境中存在的問題，油田法律事務部門針對涉油犯罪、礦權保護、管道保護、第三方污染賠償責任等問題進行專題研究，開展油田企業受侵害權益方面的調查，積極通過集團公司向立法機關反映油田企業遇到的問題，使油田企業的合法權益能夠在石油立法中得以充分體現，為解決勘探開發中的問題尋求法律上的支持。建議油田加強與省政府、省人大等相關部門的溝通與協調，爭取多方支持，促進以保護油田合法權益的相關法規政策早日出臺。
2、油田向集團公司申請專項資金和政策，以解決油田在土地和環保方面的歷史欠賬和新問題。國資委《關于落實中央企業法制工作三年目標有關事項的通知》要求，“20__～20__年間，中央企業歷史遺留的重大法律糾紛案件基本解決”，據此向集團公司申請專項資金、政策支持。
3、向集團公司積極申請土地款專項資金，解決土地歷史欠款的問題，避免因為違規違法用地被處以巨額罰款和支付滯納金。同時，簡化征地費用的審批手續，根據法律規定及時調整油田的征地定額標準，以保障油田在法定時間(三個月)內足額支付各項征地相關費用，避免欠款使用土地等違規行為。
4、申請“治 理歷史油泥沙、污水處理設施改造”等環保專項資金，集中力量積極解決油田歷史遺留的環保欠賬問題。并建議將污染治理設施運行及維護費用納入生產成本列支。
5、向集團公司反映目前油田在環保方面的技術瓶頸，建議集團公司對油田企業面臨的共性難題，統一組織技術攻關，為油田順利完成治污減排任務提供技術支持。建議通過油地聯席會議就行政審批、排污費返還等問題加強與地方政府的協商。爭取和東營市政府就減少行政審批達成協議，在遵守法律法規的前提下，充分發揮各級行政審批中心的作用，采取一站式或集中式辦理等方式，提高在特殊油區作業的行政審批效率，縮短行政審批時間；加強與地方政府的溝通協調力度，多渠道增加環保投入，依據有關法律規定，爭取提高排污費返還比例，用于污染治理和相關技術的研發應用。
6、建議油田對土地、環保方面重點問題采取針對性措施，集中整治，規避法律風險。在土地管理方面積極確權、維權，杜絕土地違法行為；在環保問題上加大資金投入和環保技術開發。
【關鍵詞】法律法規 違法建筑 單一制規制 現狀 弊端
一、“違法建筑”一詞的概念及種類
違法建筑一詞并沒有一個統一的概念，我國相關的法律法規也沒有對此作出明確的定義。理論上有很多種理解，比如有的學者定義為：違法建筑是違反了《土地管理法》、《城鄉規劃法》等相關法律法規的規定而建造的建筑物和其他工作物。有的學者將之定義為：違法建筑是指違反規章以上規范性法律文件的義務性或禁止性規定，未經相應行政主管部門審批、許可或者違背審批、許可的范圍而進行建筑活動所產生的，經有權行政主管部門依法認定其違法性和社會危害性的建筑物以及其它建造設施。有的人認為：未按法定報批手續，或有報批手續，但未按規定在指定地點擅自搭建的房屋、攤位等建筑物。從我國相關的法律法規規定上看，總的來講可以將違法建筑概括出一些特點：① 違法建筑具有違法性，即沒有合法的權利。違法建筑如果符合相關法律的規定，取得相關的權利，那么就是合法的，正是因為違法建筑不具備法律規定的條件或者程序，才使得建筑物本身是違法的。違法性的“法”的范圍，一般的來講主要是《城鄉規劃法》和《土地管理法》，我國其他的地方性法規、部門規章和地方性規章對此有相關界定和規定的，不應包含在“法”的范圍之內。②違法建筑不是自然違章，而是法律上違章，需要通過一定的程序予以認定或者裁定確定其違章。最高人民法院法發[1993]37號司法解釋指出：“因違法建筑妨礙他人通風采光或因違法建筑的買賣、租賃、抵押等引起的民事糾紛，人民法院可以受理。違法建筑的認定、拆除不屬民事糾紛，依法應由有關行政部門處理。”可見，違法建筑的認定需要有相關的程序來確認。
違法建筑按照不同的法律規定，有很多種，主要的有以下幾種：①違法規劃類。違法了《城鄉規劃法》的相關規定，沒有取得建設用地規劃或建設工程規劃的建筑物；②違法用地類。違反了《土地管理法》的相關規定，沒有取得土地使用權證，或者沒有按照土地用途管理制度的建筑物，包括違法占用土地、非法轉讓土地、不辦理土地變更登記和臨時用地建設永久性建筑物等幾類；③非法施工類。即違反了《建筑法》的規定，沒有取得建筑工程施工許可證或者建筑工程許可證失效的情形；④其他類型。包括在用地、選址、設計、施工、管理等方面違反規劃、建筑和土地管理等規范性法律文件以外的其它規定，對社會公共利益造成損害的建筑物或設施幾類。
二、我國相關法律對違法建筑的單一制規制現狀
針對上述的違法建筑的問題，我國相關的法律一般都采取單一的法律處罰方式，認定為違法并進行相關的處罰。根據《城鄉規劃法》的第六十四條到第六十七條，具體規定了以下幾類處罰：第一、未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的行政處罰。第二、未取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證進行建設的行政處罰。第三、建設單位或者個人未經批準進行臨時建設、未按照批準內容進行臨時建設、臨時性的建筑物、構筑物超過批準期限不撤除等幾種違法規劃取得和建設制度的處罰。在這幾類處罰上，針對第一類主要采取三種處罰措施：責令停建、采取改正措施；不能采取改正措施的限期拆除；不能拆除的沒收實物并罰款。針對第二類采取兩種措施：責令停建、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。針對第三類的處罰措施：限期拆除并罰款。可見，在規劃體制上，違反規劃審批制度的，責令限期改正，如果不能限期改正。因此，從規范體制上，對于違法建筑要么進行改正以符合規劃，不符合規劃的就一個后果：拆除。
在我國《土地管理法》上也建立了相關的處罰措施，其處罰措施也是強制和單一的，即拆除土地上的建筑物，返還土地。《土地管理法》第七十六條規定：“未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”因此非法用地的處罰措施是：退還土地；拆除建筑物恢復土地原狀。第七十八條規定：無權批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用，征用土地的，其批準文件無效。所占土地如不歸還，按照非法占地處理。《土地登記規則》42條規定，土地使用者，所有者不按規定如期申請土地初始登記的，按非法占地論處。不按規定申請變更登記的，還將視情節輕重，報請政府批準，注銷土地登記，吊銷土地證書。可見，我國土地管理制度也是遵循嚴格的管理體制，其對非法占地和用地的管理是嚴格而單一的。
我國的《建筑法》對沒有獲得建筑工程施工許可證的非法施工行為采取了罰款的制度，并未規定違法施工的建筑物為非法，但是不能通過驗收和登記手續，無法取得合法的產權，這也是一種單一的處罰體制。《建筑法》第六十四條規定：“違反本法規定，未取得施工許可證或者開工報告未經批準擅自施工的，責令改正，對不符合開工條件的責令停止施工，可以處以罰款。”但是在房屋的竣工驗收和登記上需要施工許可證，如果沒有施工許可證，難以通過竣工驗收和房屋登記工作。《建筑法》第六十一條規定，沒有經過驗收的建筑物不得交付使用。《房屋登記辦法》第二十二條規定：“有下列情形之一的，房屋登記機構應當不予登記：（一）未依法取得規劃許可、施工許可或者未按照規劃許可的面積等內容建造的建筑申請登記的。”可見，雖然沒有建筑施工許可證并不會進行拆除等處罰，但是不能通過驗收和登記手續，不能合法取得房屋等建筑物的產權。我國的《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規定：“市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。”因此，沒有合法權利的建筑物得在征收時不得補償，沒有房產證的房屋一般難以得到補償。這樣，雖然我國建《筑法》并沒有規定未取得施工許可證的建筑物是違法的建筑，但是從相關制度體系上來看，未取得施工許可證的建筑物也是非法的。
因此，我國在行政法上對違法建筑的法律規制是單一的，總體上是違反審批程序的土地及建筑物，是沒有權利的，違反規劃管理和土地管理的建筑物如果不能改正，就要，沒有權利，也沒有合法的補償。
三、違法建筑單一制規制的弊端和局限
我國相關法律法規對違法建筑的單一規范體制，在理論和實踐上存在諸多的弊端和局限，難以和有關的法律形成一個統一的有效機制，難以保障各主體之間的利益公平，使得違法建筑所涉及的一些社會問題越來越突出，矛盾越來越深。
首先，違法建筑涉及到公益和私權的問題沒有明確的法律體系。違法建筑首先在民法上屬于物的概念，而且是不動產，關于違法建筑的公益和私權都是現實中存在的重要問題。從公益的角度來看，違法建筑雖然違法，但是消耗了很多的社會資源，進入了交易的市場，產生了一定的社會效益。如果在法律上完全按照無權來對待并予以拆除，不符合社會效益，不符合資源效益的原則，會導致極大的資源浪費和利益失衡，導致社會和市場的諸多弊端。
從私權的角度來看，違法建筑雖然在行政上是違法的，但是私權和公法之間并沒有必然的聯系，不能簡單的就說沒有經過合法審批的違法建筑就必然沒有私權存在。關于這一點，學者們有很多種學說，我國學界曾存在“所有權說”、“瑕疵所有權說”、“建筑材料所有權說”、“不動產物權說”、“使用權說”以及“占有權說”等觀點，但總的來看一般不主張賦予違建人對違法建筑完全的民事權利或物權。而且作為一個物，違法建筑還涉及到諸多的其他權利，比如，違法建筑物的買賣、抵押、租賃、相鄰權、地役權等諸多私權上的相關問題。雖然我國相關的法律法規對此問題有很多規定，但是這些涉及到公益和私權的問題在法律上并沒有做出整體的、統一的體系規定。
其次，相關的法律法規對違法建筑的相關法律體制規范也沒有統一和健全。
第一，從民事法律上，沒有統一規范違法建筑的權利體系。由于建筑物的價值很高，往往是單位和個人一項非常重要的財產，這一項重要的財產需要在民事和經濟法律上有著統一的體系對此予以規范，但是，縱觀我國相關的法律法規，并不是完全的統一和完善。雖然有一些法律法規對此有所規定，比如《物權法》規定非法建筑物沒有物權，不能買賣；《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第48條規定：“以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。”即規定了非法建筑物抵押無效；《城市房地產管理法》第53條明文規定，房屋租賃中的出租人應該是所有權人。即規定非法建筑物的租賃合同無效；《城市房屋租賃管理辦法》第6條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：“（一）未依法取得房屋所有權證的；……（五）屬于違法建筑的；……”即規定了違法建筑不得出租；《繼承法》第3條規定，“遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產”，即規定遺產是合法財產，那么違法建筑物也無法繼承。可見，雖然一些民事法律對此問題作出有關的規范，但是不成體系、不完整，有關相鄰權、抵押權、地役權等諸多方面沒有規定和完善。
第二，在公法上，也沒有形成違法建筑的整體處置體系，對違法建筑的立法并沒有完善，只是從一些法律法規上推斷違法建筑的相關管理規定。現在我們國家在立法上并沒有形成一個統一的違法建筑的概念和定義，在行政上沒有明確違法建筑的主管部門和機關，從違法建筑的認定、管理、處罰、拆除和補償并沒有形成一個整體的法律體制。司法上，也沒有建立起相關的審判體制，針對違法建筑的做法也是 “一刀切”，沒有區分不同情況對事實做出判斷，沒有區分不同情況對法律使用做出選擇等等。這些問題都是比較突出的，亟待加強。
四、對違法建筑雙重規制的建議
從保護公益和保護私權和公法統一完善上，需要公法和私法之間形成一個統一的法律體系，完整的保護各方的合法權益，建議從建立違法建筑的雙重規制體系，達到保護權益和維護法制統一的需要。
首先，從平等主體之間的法律關系上，利用過錯責任和損害賠償責任的原則，形成違法建筑的私權保護體系。平等主體之間的法律關系涉及到諸多方面，但主要是買賣、租賃、抵押等合同關系。從法律規定上，由于缺乏合法性，可以用過錯責任原則和損害賠償的原則來確定相關主體的責任分配，這樣可以達到私權利益上的平衡。這樣既符合《合同法》中關于無效合同的規定，也和《物權法》、《擔保法》等法律相吻合，還能繼承良好的法律理念和傳統習慣。
其次，從管理的角度，建立和完善國家管理體制，使得違法建筑的認定、監督、處罰得以健全。我國現有的法律規定上，一般是，處以罰款，沒有補償。這種做法太過簡單和單一，應當建立區分制度，將每種法違法的情況區分對待，必須拆除的才予以拆除。從另一角度而言，將建筑物拆除，就是相當于“判死刑”，涉及到很多主體利益和社會諸多方面的問題，不是最后的必要，盡量予以改正。因此，完善行政處罰的程序和方式是解決管理的關鍵一步，而且，應當從立法和司法的角度來保證行政程序的合法性和合理性。
總之，我國當前對違法建筑的整體認識和法律體制上都需要加強和完善。認真對待違法建筑的問題，也是認真對待私權和公益的問題，需要形成一個良好的法律體制才是解決這一問題的關鍵。而良好的法律體制又需要從兩個方面來完善，包括平等法律關系的完善和私權上體制的形成，也許要從公法的角度形成對的違法建筑的管理和規范，這些都需要從立法、行政、司法上著手，形成對違法建筑的私法規制和公法規制的雙重規制體制，以建立整體的法律體制解決違法建筑的額問題。
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農村閑置宅基地整治與改造
開展農村閑置宅基地全面整治，是一項長期而復雜的社會工程，必須與當前正在進行的社會主義新農村建設有機地結合起來，要充分尊重農民的意愿，科學規劃，分步實施。
首先應加強村莊布點規劃，推進新農村建設工程，逐步調整村莊布局，規劃審批后要嚴格執行。
其次要加強宅基地土地復墾整理，通過村莊搬遷，撤并的方法把那些規模較小，自然村多，居住分散的村集中到居民點，形成中心村，促進村居住宅向中心村、中心鎮集中，減少水、路、電等公共基礎設施重復建設對耕地的占用，閑置地復墾還可向上爭取1：l的置換折抵建設用地指標和大額的經濟補助，壯大了村級集體經濟。
再次加大新農村建設力度，按照所處區位，地勢，自然狀況進行合理規劃，因地制宜，可采取建設農民公寓，自然村撤并等形式，使農民住宅閑置狀況得到改變。
宅基地的部分“有償使用”
在不違背《憲法》、《土地管理法》的前提下按照每戶只能有一處標準住宅的原則，對法定享用面積實行劃撥土地使用權形式解決其用地。對村民確因生產、生活需要增加宅基地的，實行“有償使用，按宅收費，以級論價，多占多交”的方式，再以補償金的形式返還給少占地的農戶。讓少占的人得利，多占的人付出，利用經濟手段調節，遏制農村宅基地閑置和低效利用的趨勢。
建立閑置宅基地退出制度，是提高農村土地資源節約集約利用有效手段之一。目前，我國宅基地退出制度缺乏是導致宅基地閑置的重要原因。建立健全宅基地退出制度，對于達到法定要求的閑置宅基地，依法堅決收回對于其他閑置，則采取不同的宅基地退出方式。
針對人口遷移型閑置，可以采取不同措施收回宅基地：原宅基地地上無附著物且使用權人不再有使用權的，宅基地由集體組織依法收回；原本村村民戶口已不在本村，宅基地由集體組織收回，對于附著物給予一定補償。對于違法占用宅基地的責令改正，拒不改正的依法收回；符合使用條件的宅基地使用權人取得宅基地后不及時按規定使用，閑置宅基地達2年以上的，集體經濟組織有權收回該宅基地；違法占地建房超標準占地建房的，對于違法超標部分應當無償收回。對季節性閑置的宅基地，應鼓勵村民靈活處置宅基地，充分利用。
推進節地，提高土地使用效率
在當前土地日益成為發展“瓶頸”的情況下，要著重在提高現有土地利用率上下功夫，把節約土地，提高土地利用率放在首位。
一要嚴格控制建設用地增量，建議各項重大用地立項必須進行聽證，新上項目首先要利用存量土地；
二要集中進行一次存量建設用地資源普查工作，摸清底數，并研究促進盤活存量土地的政策措施，嚴禁土地閑置，利用稅收調節，提高土地保有成本，不讓囤積土地者有機可乘；
三要鼓勵鄉鎮企業建造多層廠房，充分利用“地上”和“地下”兩大空間，節約用地空間，提高容積率；
四是充分利用低丘緩坡和廢棄的果園地，搞項目建設，盡量不占或少占耕地，對濫用或閑置土地的單位征收費用，并根據嚴重程度提高費用比例。
為提高土地使用效率，實現資源的最大經濟效益和社會效率，在符合村莊建設詳細規劃的前提下，應對那些位置分散的閑置地和低效用地（如邊角地、插花地）進行土地置換，盤活利用。同時，加大對閑置土地的查處、收回，納入土地收購儲備范圍。
建立相關法律法規
首先應該建立相關法律法規，加大對農村閑置土地的處置力度建立農村閑置土地處置的相關法律法規體系，統一農村閑置土地認定標準，包括其閑置起算時點、閑置有效計算時段、土地產出低效的界定、閑置面積的確認等。
對農村非農建設閑置土地，還要考慮因司法裁決而轉移的未開發利用土地的閑置情形認定等標準，建立現有農村閑置土地收回程序與規定；設置農村閑置土地退出途徑和方法的法律內容。對不符合法定閑置情形的低效利用土地，采取安排臨時使用、協商收回并給予合理補償等多種途徑處置利用。對于農民主動拋荒兩年以上的耕地（不可抗拒因素或生態環境污染導致不可耕農用地除外），以村為單位收回，重新發包。
其次，應編制村莊規劃，著力建設社會主義新農村加大編制村莊規劃的力度，同時加強農村閑置土地的綜合整治，置換一定建設用地指標以緩解城市建設用地矛盾。加強社會主義新農村建設，實現兩型社會農村經濟發展方式轉變，消除城鄉二元結構。
此外，還必須強化規劃實施的法制化管理。《土地利用總體規劃》和《礦產資源規劃》，“兩規”制定審批后具有法定效力，任何組織和個人都必須嚴格貫徹執行，不得擅自更改和違背。
強化公眾參與和加強信息化管理
農村閑置土地所在的鎮政府、街道辦事處應當積極主動配合行政主管部門，共同參與農村閑置土地的管理，尤其是在政策宣傳、化解矛盾等方面，需要讓廣大人民群眾意識到合理利用土地資源的重要性，努力形成珍惜土地的良好社會氛圍。依靠行政和社會的雙重監督，減少農村土地閑置現象，追究土地閑置者的責任。
加強農村閑置土地的管理，必須建立在對閑置土地的類型、數量、分布、成因等基本情況充分了解的基礎上，同時還應以項目為載體，盤活閑置和低效用地，對新增的閑置土地要及時納入閑置土地管理范圍。通過建立農村閑置土地管理信息系統，加強對農村閑置土地的監控。采用3S技術和計算機網絡技術，對閑置土地的類型、數量、質量、分布、生態環境、利用現狀、動態變化進行科學描述，在三維空間內進行定性、定量和定時分析，向有關部門提供實時信息，為農村閑置土地的有效預防、及時發現、合理處置和科學利用提供技術支撐。
加強農村閑置土地綜合整治
在技術上，應采取一些針對性措施，對農村不同類型的閑置土地進行綜合整治，運用相關技術對農村閑置土地實施全方位監測，將土地利用信息系統作為管理農村閑置土地的重要手段。
針對生態環境破壞造成的農村土地閑置，要采取生態環境綜合整治措施。首先，開展污染土地修復治理。采取有效措施對因礦產開采冶煉及其他工業污染土地進行修復；其次，加強水土流失治理。逐步提高丘崗山地區域森林覆蓋率和植被覆蓋度，減少水土流失，提高區域水土涵養能力。第三是加大工礦廢棄地復墾力度。提高土地生態系統自我修復能力。
針對資源枯竭型閑置土地，加強資源保護，提高資源利用效率，強化資源的有效利用和二次利用是礦產資源合理開發利用和保護的基本準則要求。重點是需要增加科技投入，提高礦產資源的綜合利用和回收水平，建立礦產資源保護性開采制度，積極開發替代資源和接替后備資源。
通過開展年度土地礦產衛片執法檢查工作，全面核查和掌握全縣違法用地、違法勘查開采礦產資源情況，及時整改和查處違法用地、違法勘查開采礦產資源行為。
二、工作安排
（一）核查整改查處階段（6月15日前）。4月30日前，縣國土資源局要結合土地變更調查工作，對土地變更調查中發現的違法用地進行整改查處，并接收國土資源部下發的年度土地礦產衛片執法檢查工作圖件數據。5月25日前，縣國土資源局負責依據國土資源部下發的工作圖件及數據，完成土地、礦產疑似違法圖斑的實地和內業核查工作，按照土地礦產衛片執法檢查工作有關政策要求，逐一判定圖斑的性質，對違法行為進行整改和查處，并向市國土資源局預上報我縣衛片執法檢查核查數據。5月31日前，市國土資源局將對我縣圖斑核查和整改查處情況進行督查，縣國土資源局負責做好相關迎檢準備工作。
6月10日前，縣國土資源局負責根據核查、整改、查處情況，填寫省國土資源廳下發的有關登記表格，以與土地變更調查相同的縣級工作單元（本縣級工作單元包括縣及風景區）為單位向市國土資源局上報我縣年度土地礦產衛片執法檢查初步數據成果和工作報告。
（二）檢查驗收階段（9月15日前）。7月20日前，縣國土資源局負責按照國土資源部、省國土資源廳和市國土資源局對我縣年度土地礦產衛片執法檢查工作初步數據成果的審核意見，完成整改糾正工作，并將衛片執法檢查最終數據成果、工作情況報告及相關報表上報市國土資源局。7月31日前，做好迎接市國土資源局檢查驗收各項準備工作。8月5日前，做好迎接省國土資源廳檢查驗收各項準備工作。9月5日前，做好迎接省國土資源部及南京督察局檢查驗收各項準備工作。
（三）警示約談和責任追究階段。根據違法及整改查處情況，將按有關要求對違法嚴重鄉鎮開展警示約談。按照職責權限，依據《違反土地管理規定行為處分辦法》（監察部、人力資源社會保障部、國土資源部第15號令），適時對違法用地嚴重的鄉鎮人民政府主要負責同志和其他負有責任的負責同志進行責任追究。
三、工作要求
（一）強化組織領導。為進一步加強對年度土地礦產衛片執法檢查工作的組織、領導與協調，縣政府決定成立縣年度土地礦產衛片執法檢查工作領導小組，統籌組織全縣土地礦產衛片執法檢查工作。縣國土資源管理部門要精心組織，加強與有關部門的協調，進一步落實有關部門的土地管理共同責任，切實做好衛片執法檢查各項工作。縣財政部門要在工作經費上予以保障，由縣財政專項列支50萬元作為衛片執法檢查專項工作經費，確保衛片執法檢查工作有效開展。
（二）積極整改問題。對核查出的違法違規問題，縣國土資源局要會同有關部門認真督促，限期進行整改到位。有關鄉鎮要嚴格按照國家有關法律法規和政策規定，根據土地礦產衛片執法檢查工作要求，積極組織力量拆除、復耕復綠或完善手續。凡整改不力或逾期整改不到位，影響衛片檢查工作或由此造成后果的，將依據有關法律法規和政策規定追究有關鄉鎮人民政府和部門的相關領導責任。縣國土資源局在整改過程中，要做好相關政策的宣傳、解釋和業務指導工作。
1.1農民社會保障體系不完善我國農村土地不僅僅擔負著生產農產品的經濟功能，而且還擔負著農民的社會保障功能，是農民生活保障的底線。目前，我國城市保障體系已基本建立，而農民收入水平低，收入來源有限，農民主要靠土地收入來解決養老問題，土地是農民的基本生活保障。鑒于這種情況，農民對土地流轉顧慮很多，農民害怕因土地流轉而喪失基本生活保障，即使流轉土地，也大多在親戚、朋友、鄰里之間進行，不愿意流轉給外人。
1.2土地流轉期限短有的農民出于經濟效益的考慮，將部分土地進行了流轉，但是流轉的期限都很短，一般在1～3年之間，最長也不過5年。這樣，承包方不愿意對土地進行投入，而是進行掠奪性經營，從而破壞了土地的綜合生產能力。
2推進土地流轉市場快速、健康、有序發展的建議
2.1加大宣傳力度提高農民對土地流轉的認識要充分利用電視、網絡、廣播等媒介的優勢，大力宣傳土地流轉方面的政策，讓農民在提高認識的基礎上，掌握土地流轉的方式、方法，了解應注意的問題，從而使農民自覺自愿地進行土地流轉。
2.2建立健全土地流轉機制提高土地流轉效益由于農村土地流轉處于摸索階段，所以必須從完善土地流轉市場機制入手，著力解決土地流轉中存在的問題。
2.2.1建立土地流轉市場的價格機制和土地價格評估機構確定土地流轉價格時，應該進行全方位的綜合評估。如以社會效益、經濟效益、生態效益為標準，充分考慮轉讓方的目標臨界值、土地選擇價值以及其他問題，讓土地價值客觀地體現出來。同時，因地制宜，建立多元化的流轉價格體系，通過流轉價格體系來調節土地利用結構。
2.2.2出臺土地流轉具體操作辦法各地政府部門應在國家土地流轉政策范圍內，制定相應的法規、規章，使土地管理部門依據具體的法規對土地流轉進行管理，在規定的程序范圍內合法合理地履行流轉程序，讓農民放心。
2.2.3加快土地流轉中介機構建設要建立和完善土地中介機構，使縣、鄉、村都有服務點，形成咨詢、評估、認證、流轉“一條龍”服務體系。
2.2.4積極培育土地流轉市場新主題依據各地實際情況，因地制宜，發展特色產業，鼓勵引導農民專業合作社、專業大戶、家庭農場等主體，開展多種形式的適度規模經營。推動土地流轉市場的發展，提高土地流轉效益，提高農民收益。
2.2.5提高土地管理人員服務能力要分層次、分類別對土地管理人員進行系統的業務培訓，培養一批對土地流轉相關法律、法規、政策特別熟悉的干部隊伍，確保流轉有序進行。
2.3規范土地流轉行為保護農民合法權益
2.3.1土地流轉一定要在自愿、合法、有償的基礎上進行不管是政府還是其他單位，都不能采取強迫、引誘等不正當手段，讓農民流轉土地。
2.3.2不能改變土地的用途要嚴格遵守國家土地流轉法律規定，在進行土地流轉時不改變土地的用途。
2.3.3不破壞土地綜合生產能力土地生產能力是確保國家糧食安全的物質基礎，又是促進農民增收的必要條件；既是解決當前農業發展突出矛盾的迫切需要，又是增強農業發展后勁的戰略選擇；既是推動農村經濟發展的重大舉措，又是實現農村社會進步的重要保障。為此，進行土地流轉時，必須保護土地綜合生產能力。
關鍵詞:土地征收;對比分析;啟示
中圖分類號:F301文獻標識碼:A文章編號:1672-3198(2009)16-0063-02
1 中日土地征收的概念和法律框架
1.1 征收的概念
日本土地征收,是“為特定公共事業之用,而強制性取得私人特定財產權的活動或制度”。因日本是實行私有制的資本主義國家,國有和公有的土地占不到土地總面積的百分之四十,且多為不能用于農業、工業、住宅的森林地和原野。所以政府為了進行國家的經濟、文化、軍事建設,為了興辦社會的公共事業,在必要時通過對私有土地有償的強制性征收,實現對公益事業用地的最大保護和促進。
1.2 征收的法律依據
憲法作為國家的根本準則,制定了私有財產的關系基準。日本土地征收制度采用了目前世界主要立法形式之一的獨立式,制定了《土地征收法》,它獨立于土地法而單獨以法律形式存在。目的是:為了全面地協調國家的公共利益與私有財產權利益之間的關系,為了使國家有限的土地能夠得到最有效的合理利用。“土地征收法”對國家穩定和發展起到重要的作用,是協調國家全局性利益和個人私有財產利益的重要法典。日本的“土地征收法”頒布以后,日本還陸續頒發了一系列輔的法規,保證土地征收合法、有序進行。
我國并非日本獨立式的立法形式,也非一些國家采取章節式的方法,即將土地征收的一些基本問題,作為土地法的一個章節處理。同時我國目前并沒有《土地法》,只有《土地管理法》。所以土地征收以《憲法》為基準,以《土地管理法》、《國家建設征用土地條例》等為目前土地征收的法律依據對征收進行補充和解釋。因為法律并非很完善,所以在實施過程中會出現一些仍需解決的問題,比如征收審查、征收補償、征收糾紛裁決、強制救濟等。
2 中日兩國土地征收要素對比分析
2.1 對兩國的“公共利益”比較分析
公共利益原則是每個國家進行土地征收的先決條件,體現在憲法等相關法中并要貫徹到征地程序的始終。日本憲法中的征收權的行使也必須是出于“公共利益”的需要,對何為“公共利益事業”的項目進行詳盡的列舉式,在土地征收法中羅列出35種可以征收土地的項目,并且幾乎每種“公益事業”均相應有一部法律來約束,詳細地囊括了國家社會生活、生產和科學研究的基本公共利益。政府沒有任意行政權,不可能出現“因公之名”而為私益發動征用權的現象。所以日本對公共利益的嚴格界定和對公益事業的認定。
在我國,則是公共利益概念內容不明確,行政大量自由裁量權無法得到限制,導致土地征用權被濫用。我國《憲法》第10條規定:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”。但是對什么是“公共利益”還缺乏相關法律規定,可見,我國實行的也是概括式規定。這種概括式使得公共利益范圍寬泛,為職能部門和主要行政領導自由裁量的權力提供了方便,在實際操作中,企業、工商業、房地產等經營性項目用地也可通過征地途徑獲得土地使用權。土地征收權的濫用造成了很多社會問題,因此,有必要借鑒日本立法經驗,將“公共利益”的目的嚴格要求起來。
2.2 對兩國的土地補償方式進行對比和分析
日本的土地征收補償原則上以相當補償為準,但在實踐中多以完全補償標準確定土地補償費,即當國家為了公共利益的需要必須征收土地時,國家根據被損利益的性質、范圍、程度、價值等因素進行綜合考慮,并給予全額補償。日本對賠償的類別和方式做了很詳盡的列舉。征用損失的補償原則為:(1)項目人支付原則:土地的征用造成土地所有人和關系人的損失時,征用土地的項目人要賠償土地權利人的損失。(2)分別支付原則:項目人賠償損失時,只要能夠分別進行損失評估,則要對土地所有人和關系人分別進行賠償。(3)按正常市場交易價計價原則。(4)現金支付原則:對于損失,原則上要用現金進行賠償。也可以通過土地征用委員會裁決,采用提供替用土地的方式進行賠償。(5)賠償金先付原則:賠償金必須在土地權利人失去權利之前支付。
賠償方式有五種:(1)征用損失賠償。即按被征用財產經濟價值的正常市價計算賠償額,一般參考較近地區的交易價格確定。(2)通損賠償。即對權利者因土地征收而受到的附帶性損失進行賠償。(3)少數殘存者補償。水庫等大型公共事業建設,使建設地區的社會本身遭受破壞,多數人要搬遷,但少數人殘存下來。對這些殘存者因脫離生活共同體而造成的損失,應給予適當賠償。可見,日本的征收補償范圍較廣,補償標準較合理。
我國憲法對土地征收之補償原則無明確的界定,但《土地管理法》等有關法規規定,征收農民集體土地的必須向被征地單位支付土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費及青苗補助費等,并妥善安排好被征地單位農民的生產和生活。可見我國采用的是適當補償法。補償的范圍比較小,僅僅限于與土地有直接聯系的一部分損失,殘余地損失和其他間接的損失沒有列入補償的范圍,計算方法可操作性不強,并且前兩項補償費不直接發給農民,補償內容事實上只有兩項。所以,補償范圍不可以除了表現在補償未包括因征收土地的集體組織和農民的間接損失,也忽略了土地對農民的社會保障功能。
2.3 對兩國的土地征收程序進行對比和分析
日本土地征收之所以很好的落實,除了建立了合理的補償機制外,還有一套土地征收法規體系,具體規定了土地征用的程序及征地雙方的權利和義務,征地出現問題時解決的辦法和程序,從而規范了各征地主體的行為,充分保障被征地所有者的權利,也為征地糾紛的解決提供了法律救濟和援助。日本“土地征收法”明確規定,征收或使用土地的公益事業,必須遵循法律的條件和程序進行土地的征收或使用。土地征收采用具有透明度的申請、聽取意見、審批、公告、通知、裁決等程序。程序通過各種條件對征收雙方進行一定約制,達到在推動公益事業發展的同時,保護私有土地的安全和土地所有人利益的目的。依據“土地征收法”規定,公益事業項目人進行土地的征收和使用時,則主要通過以下幾道程序:(1)政府對公益事業項目進行資格認定;(2)項目申請人編寫土地調查報告;(3)征用委員會對征收或使用土地的具體事項進行裁決。完善的法律體系保證了征收程序合法有序地進行。
我國并沒有一部具體的土地征收法來規范土地征收雙方的權利和義務,其土地征收的程序就以《土地管理法》為主,以行政法規和各部門規章為輔。但同時,這些立法對征地的目的、程序、補償以及征地糾紛的解決等問題缺乏具體的規范,導致征地隨意性很大,補償安置存在極大的后遺癥,土地征收過程中引發的事故也無人承擔。其現有程序缺陷:一是程序種類繁多、交叉重疊;二是流程冗長、步驟繁雜;三是蓋章繁多、搭車收費;四是資料量大,報件復雜。另外,按我國《土地管理法》規定:有關部門批準征地要有公告程序,在征地前給予農民知情權與參與權。但可以看到實際操作過程中缺乏透明度,并沒積極聽取農民意見,公告內容由政府單方面決定,帶有很大的強制性與壟斷性,農民只能被動的服從。
3 日本土地征收對我國的啟示和借鑒
(1)嚴格限定以公共利益為目的的征地范圍。
國家行使土地征收權是為公共利益服務,其范圍應該局限在基礎建設、政府機關用地及為公益事業服務的公共用地。日本通過詳盡的列舉式對公共利益范圍加以限制,在土地征收法中列出35種公益性用途,進而嚴格限制征地的目的,對政府征收土地的權利形成較強約束。因而我國也應該盡可能在立法上明確界定公共利益的范圍,使得公益性用地點種類得以明確。同時要將用地目的嚴格區分為公益性用地和經營性用地,增設公益目的的認證程序。
(2)完善補償制度。
征地補償是土地征收制度的核心內容,也與農民切身利益相關,因此對于這項制度的完善有著更大的意義。如上所述我國現行的征地補償制度存在著很多問題需要改進,依照市場原則,提高土地的補償范圍和標準。例如:土地管理法規定的土地補償費和安置補助費的標準是按被征土地前3年平均年產值的倍數計算,但這是一種與市場無關的政策性標準。以倍數計算難以體現級差地租導致補償費用偏低。失地農民沒有了土地發揮的保障功能,在貨幣上也難以得到合理賠付。所以就要重新確定新的符合市場交易價格為基礎的補償金。
(3)建立健全土地征收程序。
科學合理的征收程序起著重要的作用,日本制定了一套完整的土地征收法規體系來保障土地征收到合法進行。我國也要建立健全土地征收程序,保障農民的知情權和參與權,完善救濟機制。在整個土地征收過程中,保證被征收者在征地行為過程中的參與,讓他們在征收的目的性、征收的范圍、征收補償安置和征收補償安置費用的使用、管理等方面都有充分發表意見的機會。即做好事前公告,事中聽證,事后救濟工作。
中國土地管理法及其實施細則均沒有條文規定個體土地使用者在對國家征用的命令或賠償金額發生異議時提出申訴的權利。但征收作為政府強制取得私有財產的損益,會對使用者造成不同形式的損失,因此必須通過法律設定有效的救濟途徑,這是保障私有財產權的最后防線。征收的救濟是公民的權利和利益因政府實施征收而受到侵害時的防衛手段和申訴途徑。征收引起的糾紛,主要表現在兩個方面:一是對征收行為的合法性存在質疑引起的糾紛,主要包括征收主體、征收目的以及征收程序等是否合法引起的糾紛;二是因補償問題引起的糾紛,主要有補償的標準、數額、方式以及補償費的歸屬問題引起的糾紛等。因兩者引起的糾紛,都可以采用行政復議、行政訴訟。同時在訴訟中,法院要加強憲法審查和行政審查。
參考文獻
[1]汪秀蓮,王靜.日本韓國土地管理法律制度與土地利用規劃制度及其借鑒[M].北京:中國大地出版社,2004.
