時(shí)間：2023-09-06 17:06:42
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇最新土地管理辦法，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
記者近日到呼和浩特市國(guó)土資源局賽罕分局了解了該局今年的工作情況。賽罕分局緊緊圍繞全區(qū)國(guó)土資源管理和服務(wù)保障工作，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《礦產(chǎn)資源管理法》及相關(guān)法律、法規(guī)，各項(xiàng)工作取得了長(zhǎng)足發(fā)展，為賽罕區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。
依據(jù)《土地管理法》和《基本農(nóng)田保護(hù)條例》，落實(shí)了嚴(yán)格的耕地保護(hù)措施。賽罕區(qū)耕地保護(hù)總面積67.0458萬畝，基本農(nóng)田保護(hù)面積40.086155萬畝，年初區(qū)政府和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)簽訂了耕地保護(hù)責(zé)任狀，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)又將耕地保護(hù)責(zé)任落實(shí)到各行政村，建立了區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村三級(jí)保護(hù)網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)，加強(qiáng)了對(duì)各村的監(jiān)督檢查，建立了責(zé)任追究制度和處分管理辦法，并將耕地保護(hù)情況列入年度考核重要內(nèi)容，確保了全區(qū)耕地?cái)?shù)量不減少、質(zhì)量不降低。
繼續(xù)強(qiáng)化耕地和基本農(nóng)田保護(hù)，建立責(zé)任體系，分解下達(dá)保護(hù)目標(biāo)，確保保有量。嚴(yán)格執(zhí)行區(qū)、鄉(xiāng)兩級(jí)土地利用總體規(guī)劃，確保預(yù)審的準(zhǔn)確性、有效性，規(guī)劃修編工作確保滿足今后兩年的用地指標(biāo)。在加強(qiáng)耕地保護(hù)的同時(shí)，認(rèn)真組織建設(shè)用地報(bào)批工作，嚴(yán)把政策關(guān)口和報(bào)批程序，合理組織批次，強(qiáng)化擬征土地現(xiàn)狀調(diào)查和聽證工作，保障重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目和公益、民生項(xiàng)目用地；監(jiān)督補(bǔ)償費(fèi)兌現(xiàn)情況，確保被征地農(nóng)民的合法利益；嚴(yán)格執(zhí)行《征地綜合區(qū)片地價(jià)》，杜絕了低價(jià)征地；堅(jiān)持土地用途管制和規(guī)劃預(yù)審制度，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度用地計(jì)劃，對(duì)不符合土地利用總體規(guī)劃、年度用地計(jì)劃和供地政策的項(xiàng)目一律不予組件報(bào)批。
集體土地所有權(quán)證登記發(fā)證工作是2012年地籍科工作重點(diǎn)。賽罕區(qū)按時(shí)制訂了工作方案并及時(shí)發(fā)放給各相關(guān)單位，利用第二次土地調(diào)查的最新成果，對(duì)被征收土地的地類、面積、權(quán)屬性質(zhì)，認(rèn)真予以確認(rèn)，并做到及時(shí)、準(zhǔn)確，從而加快了報(bào)件工作的速度。
今年以來，賽罕分局繼續(xù)加大粘土、砂石等礦產(chǎn)資源的執(zhí)法監(jiān)察力度，切實(shí)保護(hù)耕地和礦產(chǎn)資源。年初，礦管股在原有礦山企業(yè)檔案的基礎(chǔ)上，對(duì)轄區(qū)內(nèi)礦山企業(yè)進(jìn)行了摸底調(diào)查，充實(shí)完善了檔案資料。對(duì)轄區(qū)內(nèi)違法采挖砂土的違法行為進(jìn)行了嚴(yán)厲打擊，通過動(dòng)態(tài)巡查，發(fā)現(xiàn)一起查處一起，共下達(dá)《停工通知書》45份。自5月中旬衛(wèi)片任務(wù)下達(dá)后，共有21宗礦產(chǎn)資源涉及違法，截至目前案件已全部查處完畢。
為建立有效的動(dòng)態(tài)巡查體系、加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)察工作的信息化管理，在賽罕區(qū)政府的大力支持下，賽罕分局為相關(guān)股室、各國(guó)土所配備對(duì)講機(jī)，安裝了“執(zhí)法監(jiān)察信息系統(tǒng)”。該系統(tǒng)包括日常巡查和重大案件系統(tǒng)，日常巡查包括外業(yè)調(diào)查、車載遠(yuǎn)程視頻執(zhí)法巡查、監(jiān)控中心、業(yè)務(wù)管理4個(gè)子系統(tǒng)，全面實(shí)現(xiàn)了執(zhí)法監(jiān)察工作的數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化和空間可視化，將繁瑣復(fù)雜的土地監(jiān)察工作變得簡(jiǎn)單、快速、高效、準(zhǔn)確，大大地提高了國(guó)土資源管理水平。
安裝“執(zhí)法監(jiān)察信息系統(tǒng)”以來，共查處土地礦產(chǎn)資源違法占地案件115宗，上繳罰沒款373.869萬元，落實(shí)行政處分4人，處理各國(guó)土中心所巡查日?qǐng)?bào)72宗，拆除各鄉(xiāng)鎮(zhèn)私搭亂建建筑21次約15萬平方米。
關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)；風(fēng)險(xiǎn)管理
中圖分類號(hào)：F830.2
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1006-1428（2006）07-0060-04
隨著各地各級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的成立和運(yùn)作，資金已成為制約土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)大力發(fā)展的一大瓶頸。按照有關(guān)規(guī)定，各級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資金來源主要有兩種形式：一為財(cái)政撥款，二為土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金。但實(shí)際操作中由于財(cái)政撥款金額太少，專項(xiàng)資金落實(shí)困難，各儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為了更好地完成儲(chǔ)備任務(wù)，往往采用其他方式來籌集資金，銀行貸款因此成為主要資金來源。
商業(yè)銀行一般認(rèn)為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為政府的特殊單位，不同于一般企業(yè)，具有較大的穩(wěn)定性，金融風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。然而，土地儲(chǔ)備貸款屬于中國(guó)人民銀行嚴(yán)格控制商業(yè)銀行發(fā)放的貸款種類，其最新“指引”明確要求：在《土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，商業(yè)銀行對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須審慎發(fā)放貸款且應(yīng)具有多重限制。人行121號(hào)文《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款必須為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過2年。
商業(yè)銀行在目前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款經(jīng)營(yíng)中有必要充分認(rèn)識(shí)到該類貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)所在。
一、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)目前存在的幾個(gè)主要法律問題
1.當(dāng)前土地儲(chǔ)備在操作中尚無法可依。
目前，國(guó)內(nèi)大部分市、縣都已建立土地儲(chǔ)備中心，并建立了土地儲(chǔ)備制度及相關(guān)規(guī)定，如杭州、青島、武漢、福州、上海等市都以人民政府的名義了相關(guān)“土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法”。但至今為止，還沒有一部具體的法律或行政法規(guī)來規(guī)范土地收購(gòu)儲(chǔ)備這一問題，各地的規(guī)定也沒有將其上升為“地方法規(guī)”的層次，以致在實(shí)踐中留下了很多隱患，主要表現(xiàn)在：
（1）當(dāng)前土地收購(gòu)儲(chǔ)備運(yùn)行缺乏統(tǒng)一性，給其健康運(yùn)行帶來障礙。由于我國(guó)《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》等法律法規(guī)中對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)職能定位、收購(gòu)范圍等重要問題沒有一個(gè)明確的規(guī)定，導(dǎo)致各地在土地收購(gòu)儲(chǔ)備中做法不一，土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心的性質(zhì)、形式、職能也各不相同。例如：杭州市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)收購(gòu)、征購(gòu)、征用土地，以及出讓土地的前期準(zhǔn)備工作；廈門市土地開發(fā)總公司除征用、收購(gòu)?fù)恋赝膺€負(fù)責(zé)通過招標(biāo)、拍賣和掛牌方式向市場(chǎng)供地工作等。
（2）當(dāng)前土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度缺乏法律依據(jù)，使其當(dāng)事人的合法權(quán)益得不到有效保障。由于目前有關(guān)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的規(guī)定基本停留在“地方規(guī)章”的層次，還沒有具體的法律、行政法規(guī)及一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的部門規(guī)章來規(guī)范，因此，在土地收購(gòu)儲(chǔ)備運(yùn)行中一旦發(fā)生法律糾紛，將“無法可依”。如土地收購(gòu)中儲(chǔ)備中心有無權(quán)力強(qiáng)制收購(gòu)等，現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備制度缺乏足夠的法律支持和保障。
2.土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的性質(zhì)不是嚴(yán)格意義上的市場(chǎng)主體。
當(dāng)前土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)基本上是由政府出面組建的一個(gè)特殊機(jī)構(gòu)，并明確規(guī)定“不以營(yíng)利為目的”，根據(jù)政府的委托或授權(quán)行使某些特定的職能，但在實(shí)踐中其形式略有不同，主要有兩種：①事業(yè)單位。以杭州、福州為代表，它們之間也略有不同，杭州土地儲(chǔ)備中心隸屬于市土地管理局，福州市土地發(fā)展中心是與市國(guó)土局平級(jí)的事業(yè)單位，但它們都是全額撥款的事業(yè)單位，其職能也基本相同，即接受政府委托，行使征用、征購(gòu)、收購(gòu)、收回土地等職權(quán)，并進(jìn)行土地出讓的前期準(zhǔn)備等工作；②土地開發(fā)公司。部分地區(qū)土地開發(fā)公司在其成立之初的政府批文中規(guī)定“相當(dāng)于正縣級(jí)的全民事業(yè)單位”。有的土地開發(fā)公司是事業(yè)單位，企業(yè)管理。作為政府的一個(gè)土地收購(gòu)部門，是受市政府委托在土地管理部門和財(cái)政部門的監(jiān)管下，實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備及參與土地征用、房屋拆遷和土地開發(fā)前期的具體工作。這些土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)雖然以“公司”的名義出現(xiàn)，但實(shí)質(zhì)上是政府的一個(gè)職能機(jī)構(gòu)，并非嚴(yán)格意義上的公司，實(shí)質(zhì)都不是一種嚴(yán)格意義上的市場(chǎng)主體，而是當(dāng)前地方政府經(jīng)營(yíng)城市中的一個(gè)機(jī)構(gòu)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)其市場(chǎng)定位從法律上還未解決。
二、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款擔(dān)保方式的法律風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用保證和土地使用權(quán)抵押兩種方式。從當(dāng)前實(shí)際操作來看，這兩種方式都存在著一定的問題。
1.保證。當(dāng)前相當(dāng)一部分土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)從銀行貸款時(shí)，先由政府財(cái)政部門或其他相關(guān)部門同銀行進(jìn)行協(xié)商，并向銀行出具一個(gè)“承諾書”，銀行考慮到政府的信用，就為其辦理了貸款。從《擔(dān)保法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定來看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位是不能作為保證人的，在法律上是沒有效力的，單憑政府信用進(jìn)行放款，還必須考慮當(dāng)?shù)刎?cái)政實(shí)力、財(cái)政預(yù)算等多方面因素，故存在信用風(fēng)險(xiǎn)。
2.抵押。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)抵押貸款存在著以下幾方面的法律問題：
①儲(chǔ)備土地使用權(quán)是何種性質(zhì)的，法律上還無定論。按照我國(guó)《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，我國(guó)土地使用權(quán)取得方式分別為：出讓土地使用權(quán)、出租土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)有出讓土地使用權(quán)、經(jīng)批準(zhǔn)的劃撥土地使用權(quán)。
土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)代表政府將土地通過征用、征購(gòu)、收回等方式儲(chǔ)備后，宗地上設(shè)定的原土地使用權(quán)被注銷，在其被重新出讓、劃撥及出租前，應(yīng)該說儲(chǔ)備地塊上的土地使用權(quán)處于虛置狀態(tài)，只有經(jīng)過法定程序以出讓、出租及劃撥等方式才能在國(guó)有土地上設(shè)置土地使用權(quán)。
從前面的分析我們可以看出，土地儲(chǔ)備中心只是代行政府部分職權(quán)的機(jī)構(gòu)，并不是實(shí)質(zhì)意義上的土地使用者，因而對(duì)其儲(chǔ)備的土地也就談不上擁有使用權(quán)。同時(shí)目前還未有一個(gè)法律甚至一個(gè)法規(guī)來對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)授權(quán)，從職權(quán)法定原則上來說，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)代國(guó)家行使土地使用權(quán)還沒有法律依據(jù)。
在實(shí)際操作中，有些地方土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將收購(gòu)、收回的土地先過戶到自己名下，辦理一個(gè)以土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心為使用者的土地使用權(quán)證，然后再到銀行按地塊辦理抵押，有的直接把規(guī)劃紅線圖拿到銀行進(jìn)行“質(zhì)押”。
②儲(chǔ)備土地價(jià)值的不確定性。按照傳統(tǒng)的評(píng)估辦法，同一區(qū)域內(nèi)，土地價(jià)值主要和用地性質(zhì)、土地使用年限、容積率等密切相關(guān)。一般而言，住宅、商業(yè)、辦公土地的價(jià)值明顯高于工業(yè)用地，存續(xù)使用年限長(zhǎng)的土地價(jià)值明顯高于使用權(quán)快到期的土地，高容積率土地的價(jià)值明顯高于低容積率土地。但被儲(chǔ)備土地最大的問題就在于其儲(chǔ)備后的用地性質(zhì)、使用年限、容積率等均處于未確定狀態(tài)。土地被儲(chǔ)備后，政府將根據(jù)新的規(guī)劃對(duì)其各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，抵押地塊在處置辦理抵押貸款時(shí)，由于未來用途、建筑密度、容積率等規(guī)劃指標(biāo)與其收購(gòu)前將有巨大差別，而且加上一些不確定因素的存在，有的地塊抵押價(jià)值將大大降低，甚至降為零。同時(shí)儲(chǔ)備土地原產(chǎn)證已經(jīng)被土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)注銷，土地使用權(quán)隨之消滅，銀行不可能也不應(yīng)當(dāng)按照原土地使用性質(zhì)和年限對(duì)之進(jìn)行評(píng)估。而新的用地性質(zhì)和使用年限而未確定或者仍未實(shí)現(xiàn)，銀行也不可能按照未來的用地性質(zhì)和年限進(jìn)行評(píng)估；可見，土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以收購(gòu)具體地塊抵押時(shí)，其土地使用權(quán)的性質(zhì)和價(jià)值都是模糊的。
③銀行抵押權(quán)處置受限。土地并沒有法定的完整的土地使用權(quán)，在經(jīng)法定程序出讓土地使用權(quán)前，并不能上市流通。因此，除了按照國(guó)家土地供應(yīng)計(jì)劃交付供地，在扣除土地出讓金后，銀行可獲得優(yōu)先受讓權(quán)外，根本不可能有其他的方式保證銀行的利益。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的背景下，即使土地能夠出讓，出讓價(jià)格能否抵充銀行貸款也是一個(gè)未知數(shù)。
三、土地儲(chǔ)備貸款的其他風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)
土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款的其他風(fēng)險(xiǎn)還表現(xiàn)在以下幾方面：
1.土地儲(chǔ)備中心不能真正壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)。
各地儲(chǔ)備土地的招商工作由各城區(qū)、各國(guó)有開發(fā)企業(yè)分頭進(jìn)行，存量土地多頭供應(yīng)，最終不得不壓低土地價(jià)格，競(jìng)相提供優(yōu)惠條件。
2.存在擠占挪用還貸來源風(fēng)險(xiǎn)。
地方政府存在財(cái)政赤字，城市建設(shè)資金匱乏，將土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為財(cái)政融資渠道，但出讓土地所取得的收入不及時(shí)返還土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)用以還貸，將收入挪用其他建設(shè)項(xiàng)目或者彌補(bǔ)赤字，使得土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)無法按期還本付息。由于出讓資金進(jìn)入財(cái)政專戶，對(duì)借款人的約束性不是很強(qiáng)，銀行很難監(jiān)管。
3.政府道德風(fēng)險(xiǎn)。
土地儲(chǔ)備中心代表政府經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)，具有行業(yè)壟斷性，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)易受到政府短期行為的行政干預(yù)和影響，地方利益大于銀行利益，容易懸空逃廢銀行債務(wù)。如有的收購(gòu)?fù)恋夭痪邆溟_發(fā)條件、不適合抵押且價(jià)值明顯高估，利用銀行認(rèn)為能夠提供抵押物就是好貸款的錯(cuò)誤觀念，大量變現(xiàn)套取銀行資金。
4.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)清償能力的法律風(fēng)險(xiǎn)。
土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為民事主體其民事行為能力是有限的。一般土地儲(chǔ)備中心自有資金較少，資金來源渠道單一，自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，由于中心實(shí)行財(cái)政收支兩條線管理，中心投入資金，通過收回、收購(gòu)、置換和征收等方式取得土地后，直接或間接進(jìn)行前期開發(fā)后出讓，但出讓收入必須直接上繳財(cái)政專戶，對(duì)出售土地所得的出讓金沒有支配權(quán)。
土地儲(chǔ)備中心作為一個(gè)民事主體存在時(shí)，是否具有償還能力，即由其儲(chǔ)備的土地是否就是它的財(cái)產(chǎn)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的償還能力能否用財(cái)政資金部分來償債等一系列問題從法律上來說都是有疑問的。
同時(shí)由于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)運(yùn)作具有房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特征，計(jì)劃收購(gòu)儲(chǔ)備土地市場(chǎng)價(jià)格存在不確定性，土地的掛牌和拍賣交易過程中可能存在流拍或中標(biāo)人違約導(dǎo)致土地收入沒有實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
5.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)前，全國(guó)各地土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在資金籌措上大部分依賴銀行貸款，而且銀行貸款所占比例相當(dāng)高，過高的貸款比例在實(shí)踐中帶來了兩個(gè)弊端：A、增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。高達(dá)80％以上的貸款比例，在遇到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或國(guó)家有關(guān)政策有重大的調(diào)整，土地市場(chǎng)不活躍時(shí)，銀行將陷入被動(dòng)局面。因?yàn)檎麄€(gè)土地市場(chǎng)是一體的，一旦儲(chǔ)備的土地供不出去，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)無法還款，即使有大量土地在銀行作了抵押，銀行也無能為力，銀行抵押的土地也就難以處置。
四、上海市現(xiàn)行土地儲(chǔ)備制度及土地儲(chǔ)備貸款運(yùn)作模式風(fēng)險(xiǎn)控制的幾個(gè)問題
上海市于1996年成立了全國(guó)第一家土地儲(chǔ)備收購(gòu)整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)――上海土地發(fā)展中心，當(dāng)時(shí)是屬于市場(chǎng)主導(dǎo)型，由土地發(fā)展中心根據(jù)自己的收購(gòu)計(jì)劃和政府要求，通過與被收購(gòu)單位協(xié)商，確定土地收購(gòu)價(jià)格或約定土地收益分成，由土地發(fā)展中心支付收購(gòu)款，取得土地并按政策法律規(guī)定過戶，然后負(fù)責(zé)對(duì)土地進(jìn)行拆遷、平整，并根據(jù)市場(chǎng)需求出讓給用地單位。
2004年8月1日《上海市土地儲(chǔ)備辦法》的施行增強(qiáng)了政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)宏觀調(diào)控能力。土地儲(chǔ)備逐步納入法制化軌道。該《辦法》同時(shí)規(guī)定了兩種類型的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)：一是市和區(qū)(縣)政府設(shè)立的非營(yíng)利性的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，明確其受政府委托，負(fù)責(zé)市和區(qū)(縣)范圍內(nèi)的土地儲(chǔ)備；二是市政府批準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)，可以在特定區(qū)域范圍內(nèi)(如世博會(huì)地區(qū)、黃浦江兩岸開發(fā)地區(qū)等)，實(shí)施土地儲(chǔ)備。
上海目前已初步建立了以市土地儲(chǔ)備中心為首、各區(qū)縣政府設(shè)立一個(gè)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，在本區(qū)范圍內(nèi)與市土地儲(chǔ)備中心聯(lián)合逐步形成全覆蓋的土地儲(chǔ)備網(wǎng)絡(luò)機(jī)制的兩級(jí)土地儲(chǔ)備體系，以增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度、完善土地供應(yīng)方式、平衡政府對(duì)土地的收入和增值收益。
目前，上海市土地儲(chǔ)備貸款存在的主要問題是：
1.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)銀行貸款比例高。
《上海市土地儲(chǔ)備辦法》和《上海市土地儲(chǔ)備辦法實(shí)施細(xì)則》都規(guī)定應(yīng)當(dāng)建立土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金。屬于土地使用權(quán)出讓金的部分由受讓人支付給土地管理部門；屬于土地前期開發(fā)費(fèi)用的部分由受讓人支付給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，并在扣除土地儲(chǔ)備的成本開支和管理費(fèi)后納入土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金。土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金系指儲(chǔ)備地塊出讓所得的價(jià)款在扣除土地出讓金、土地儲(chǔ)備的成本開支和管理費(fèi)后的余額部分。但該資金的管理辦法卻久久未能出臺(tái)，目前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金主要來源于各區(qū)政府財(cái)政資金，其他通過銀行融資解決。以上海市土地發(fā)展中心為例，其儲(chǔ)備資金有六成以上來自銀行貸款。但銀行貸款畢竟是市場(chǎng)行為，金額有限，程序復(fù)雜，利息偏高，如果向銀行借貸過多，無疑將增大儲(chǔ)備成本，影響經(jīng)營(yíng)土地的效益。
2.儲(chǔ)備土地抵押受限。
依《上海市土地儲(chǔ)備辦法》和《實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)權(quán)限為：由政府授權(quán)的，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，對(duì)依法征用、收回、收購(gòu)或者圍墾的土地，先通過實(shí)施征地補(bǔ)償安置、房屋拆遷補(bǔ)償安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲(chǔ)，再按照土地供應(yīng)計(jì)劃交付供地的事業(yè)單位。經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)，可以在土地儲(chǔ)備期間，臨時(shí)利用儲(chǔ)備地塊。也就是說，《辦法》和《細(xì)則》并沒有明確授予土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可任意處分儲(chǔ)備土地的權(quán)利，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)僅是國(guó)家進(jìn)行土地儲(chǔ)備行為的機(jī)構(gòu)，代表國(guó)家收回并注銷原土地使用權(quán)，在沒有獲得政府進(jìn)一步授權(quán)前是無法將儲(chǔ)備土地進(jìn)行抵押的。
同時(shí)根據(jù)《房地產(chǎn)抵押辦法》規(guī)定：依法被查封、監(jiān)管的房地產(chǎn)或者依法被以其他形式限制轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)不得抵押。而《上海市土地儲(chǔ)備辦法》和《實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定的被儲(chǔ)備土地是有明確目標(biāo)的：即只能按照土地供應(yīng)計(jì)劃交付供地，并不屬于可自由轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)，因此，如將其納入被限制轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)也不為過分。
3.領(lǐng)取“土地儲(chǔ)備”的房地產(chǎn)權(quán)證不具備抵押的合法性。
根據(jù)《上海市土地儲(chǔ)備辦法》和《實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)圍墾灘涂成陸并經(jīng)驗(yàn)收合格后，或者與有關(guān)企事業(yè)單位簽訂國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)儲(chǔ)備協(xié)議后，或者取得儲(chǔ)備地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)文件并拆除該地塊上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物后，可以向市房地資源局申請(qǐng)土地登記，領(lǐng)取“土地儲(chǔ)備”的房地產(chǎn)權(quán)證。很明顯，這里僅對(duì)房地產(chǎn)權(quán)證的名稱作了規(guī)范，也沒有對(duì)土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用期限作明確的規(guī)定，所以儲(chǔ)備土地不具備抵押的合法性。
4.儲(chǔ)備土地價(jià)格評(píng)估困難。
陜西省宅基地管理辦法最新版第一條為加強(qiáng)全省農(nóng)村宅基地的管理，規(guī)范農(nóng)村建設(shè)用地秩序，保護(hù)農(nóng)村村民的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》，特制定本實(shí)施辦法。
第二條本辦法適用于全省行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地的利用和管理。
前款所稱農(nóng)村宅基地，是指農(nóng)村村民依法取得土地使用權(quán)建設(shè)住宅及其相關(guān)附屬物的農(nóng)民集體所有土地。
第三條縣級(jí)以上國(guó)土資源行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地的管理工作。
第四條農(nóng)村宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。
第五條農(nóng)村村民建設(shè)住宅必須堅(jiān)持符合土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的原則;堅(jiān)持節(jié)約和集約用地的原則;堅(jiān)持實(shí)施新村規(guī)劃和土地整理相結(jié)合的原則。
第六條城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購(gòu)置宅基地或以買房為名，變相購(gòu)置宅基地。國(guó)土資源行政主管部門不得為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買的住宅發(fā)放集體土地建設(shè)用地使用證，國(guó)家另有規(guī)定的除外。
第七條各級(jí)國(guó)土資源行政主管部門在農(nóng)村宅基地管理監(jiān)督過程中，除了按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定收取土地登記證書工本費(fèi)外，不得收取任何費(fèi)用，不得代收應(yīng)由其他部門收取的相關(guān)費(fèi)用，更不允許搭車收費(fèi)。
第八條嚴(yán)格實(shí)行農(nóng)村村民一戶一處宅基地的法律規(guī)定。農(nóng)村宅基地面積的標(biāo)準(zhǔn):平原每戶不超過133平方為(二分)，川地、原地每戶不超過200平方為(三分);山地、丘陵地每戶不超過267平方米(四分)。
城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的村民鼓勵(lì)集中建住宅樓。縣(市、區(qū))國(guó)土資源行政主管部門可根據(jù)同級(jí)人民政府規(guī)定的農(nóng)村宅基地的具體標(biāo)準(zhǔn)和住宅樓的面積審查用地。
第九條農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地應(yīng)納入年度用地計(jì)劃。占用農(nóng)用地的計(jì)劃指標(biāo)和農(nóng)村通過建設(shè)用地整理新增加的耕地面積掛鉤，縣(市、區(qū))國(guó)土資源管理行政主管部門對(duì)新增耕地面積檢查、核定后，應(yīng)在總的年度計(jì)劃指標(biāo)中優(yōu)先分配等量的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)用于農(nóng)民住宅建設(shè)。
第十條縣(市、區(qū))可根據(jù)省、設(shè)區(qū)市下達(dá)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，于每年6月30日以前，一次性向省、設(shè)區(qū)市人民政府申請(qǐng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，經(jīng)依法批準(zhǔn)后由縣(市、區(qū))依法按戶逐宗批準(zhǔn)供應(yīng)宅基地。
第十一條農(nóng)村村民住宅建設(shè)利用村內(nèi)空閑地和未利用土地的，由村、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))逐級(jí)審核，批量報(bào)縣(市、區(qū))批準(zhǔn)后，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))逐宗落實(shí)到戶。
第十二條農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員符合下列條件之一的，可以申請(qǐng)使用宅基地:
(一)申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的戶主是達(dá)到法定結(jié)婚年齡的完全民事行為能力人;
(二)按《婚姻法》有關(guān)規(guī)定確需分戶建房，原宅基地面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的;
(三)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶的;
(四)因發(fā)生或?yàn)榉烙匀粸?zāi)害需要搬遷的、或?yàn)閷?shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃調(diào)整宅基地的;
(五)符合縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的其他條件的。
第十三條村民有下列情況之一的，不得安排宅基地:
(一)一戶已有一處符合規(guī)定面積宅基地的;
(二)出賣、出租房屋后重新申請(qǐng)宅基地的;
(三)不屬于本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的(包括戶口已遷出的);
(四)縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的其他條件不應(yīng)當(dāng)使用宅基地的。
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)保證至少有一個(gè)子女與其父母共同占用同一處宅基地。
第十四條農(nóng)村村民申報(bào)和取得宅基地使用權(quán)應(yīng)該按下列程序辦理:
(一)符合申報(bào)條件的農(nóng)村村民建房時(shí)應(yīng)向所在村民小組或村委會(huì)提交書面申請(qǐng)。涉及建新繳舊的，村委會(huì)應(yīng)與申請(qǐng)戶簽訂交還舊宅基地的合同;
(二)村(組)在接到申請(qǐng)后五日內(nèi)對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行核實(shí)，并將申請(qǐng)人的情況在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行公告，公告日期不應(yīng)少于七日;
(三)經(jīng)核實(shí)符合申請(qǐng)宅基地條件的用戶，應(yīng)如實(shí)填寫由縣(市、區(qū))統(tǒng)一規(guī)定的《農(nóng)村宅基地申請(qǐng)表》，由村委會(huì)簽署意見連同公告結(jié)果一并報(bào)轄區(qū)國(guó)土資源所;
(四)轄區(qū)國(guó)土資源所受理宅基地申請(qǐng)后，應(yīng)在十五個(gè)工作日之內(nèi)實(shí)地審查申請(qǐng)是否符合條件，擬用地是否符合規(guī)劃，寫出現(xiàn)場(chǎng)勘查意見，并按照當(dāng)年度分配下達(dá)的宅基地用地指標(biāo)，依據(jù)先急后緩的原則，初步確定建房對(duì)象，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府簽署意見后，由轄區(qū)國(guó)土資源所上報(bào)縣(市、區(qū))國(guó)土資源行政主管部門審核;
(五)縣(市、區(qū))國(guó)土資源行政主管部門接受申請(qǐng)后應(yīng)在二十個(gè)工作日內(nèi)完成審核，
并上報(bào)縣(市、區(qū))人民政府批準(zhǔn);
(六)批復(fù)下發(fā)后，應(yīng)將縣(市、區(qū))人民政府審批結(jié)果在申請(qǐng)人所在村組進(jìn)行公告，公告期應(yīng)不少于五天;
(七)公告期結(jié)束之日起十五日內(nèi)無異議的，轄區(qū)國(guó)土資源所應(yīng)會(huì)同村組管理人員按照批準(zhǔn)的面積、規(guī)劃位置和原現(xiàn)場(chǎng)勘查情況，劃定用地方位四至，并做好現(xiàn)場(chǎng)工作記錄;
(八)村民住宅建成后，轄區(qū)國(guó)土資源所應(yīng)會(huì)同村組管理人員，實(shí)地對(duì)照檢查。是否按照原批準(zhǔn)面積和要求使用土地。
第十五條經(jīng)縣(市、區(qū))人民政府批準(zhǔn)后的村民宅基地，一年內(nèi)必須進(jìn)行建設(shè)，基建完工后60日向縣(市、區(qū))國(guó)土資源行政主管部門申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)登記，頒發(fā)《集體土地建設(shè)用地使用證》。
第十六條經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，由于住宅轉(zhuǎn)讓、繼承等原因造成集體土地使用權(quán)變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，向縣(市、區(qū))國(guó)土資源行政主管部門申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)變更登記，換發(fā)《集體土地建設(shè)用地使用證》。
第十七條集體土地使用權(quán)被依法收回的，當(dāng)事人或本集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起三十日內(nèi)，向縣(市、區(qū))國(guó)土資源行政主管部門申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)注銷登記，繳回原宅基地使用權(quán)人的《集體土地建設(shè)用地使用證》。
第十八條有下列情況之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)、村民小組可以申請(qǐng)收回土地使用權(quán):
(一)為實(shí)施村莊和集體建設(shè)規(guī)劃，需要調(diào)整宅基地的;
(二)為村鎮(zhèn)公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要調(diào)整宅基地的;
(三)不按照批準(zhǔn)用途建設(shè)使用連續(xù)達(dá)兩年以上的;
(四)宅基地依法批準(zhǔn)并劃定后，超過一年未建房的;
(五)因撤銷、遷移等原因不再使用和已失去居住使用價(jià)值的房屋占用宅基地的。
依照前款第(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定收回宅基地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人在宅基地上的合法房屋及附屬物應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。
第十九條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地使用權(quán)應(yīng)召開村民大會(huì)或村民代表會(huì)議，并按下列程序辦理:
(一)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，應(yīng)當(dāng)寫出擬收回宅基地使用權(quán)報(bào)告，附具相關(guān)證據(jù)材料、
合法的房屋證明和地上附屬物補(bǔ)償協(xié)議;需要安置的，還應(yīng)當(dāng)有安置協(xié)議，以及行政處理的相關(guān)文書等，報(bào)送轄區(qū)國(guó)土資源所;
(二)轄區(qū)國(guó)土資源所在縣(市、區(qū))人民政府規(guī)定的期限內(nèi)對(duì)報(bào)送的材料進(jìn)行審核，報(bào)縣(市、區(qū))國(guó)土資源行政主管部門;
(三)縣(市、區(qū))國(guó)土資源行政主管部門在本級(jí)人民政府規(guī)定的期限內(nèi)，對(duì)報(bào)送的材料進(jìn)行審查，按照《行政許可法》的規(guī)定或按利害關(guān)系人的要求組織聽證，聽取利害關(guān)系人的陳述、申辯后，提出審查意見，上報(bào)縣(市、區(qū))人民政府審批;
(四)宅基地使用權(quán)收回決定批復(fù)，由轄區(qū)國(guó)土資源所在決定收回宅基地所在地予以公告。對(duì)宅基地使用權(quán)收回決定不服的，當(dāng)事人可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟;
(五)宅基地使用人應(yīng)當(dāng)在宅基地使用權(quán)收回決定批復(fù)下達(dá)之日起三十日之內(nèi)，主動(dòng)到縣(市、區(qū))人民政府國(guó)土資源部門辦理注銷土地登記。
第二十條違反本辦法第十條、第十一條和第十五條規(guī)定審批宅基地或者發(fā)放集體土地使用證的主管人員或直接責(zé)任人員，由其所在單位或上級(jí)有關(guān)機(jī)關(guān)，根據(jù)《關(guān)于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》進(jìn)行處理。
第二十一條本辦法自20xx年10月1日起施行。
宅基地如何轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況，應(yīng)認(rèn)定無效：
(1)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買;
(2)法人或其他組織購(gòu)買;
(3)轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn);
(4)向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓;
(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
2、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時(shí)具備以下條件：
(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);
(2)同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;
(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;
【關(guān)鍵詞】房屋拆遷；公共利益；個(gè)人利益
一、房屋拆遷的現(xiàn)存問題
（一）房屋拆遷的背景
房屋拆遷是城市化進(jìn)程的重要推進(jìn)力。始于上世紀(jì) 50 年代，經(jīng)過 80 年代的“危房改造”，直至 90 年代，我國(guó)城市化進(jìn)程加快，日益增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)與人民的物質(zhì)文化需求對(duì)城市的發(fā)展與擴(kuò)大提出了新的要求。舊城本身的硬件、軟件設(shè)備的位問題開始暴露，我國(guó)的城市主要面對(duì)的問題在于城市規(guī)劃先天的缺陷，有限的基礎(chǔ)設(shè)施、極低的土地利用率、惡劣的居住環(huán)境……這些問題的凸顯嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。城市亟需大規(guī)模擴(kuò)張。城市化進(jìn)程必然帶來房屋性質(zhì)改變及房屋大范圍拆遷的現(xiàn)實(shí)影響。在新科學(xué)規(guī)劃下，利用財(cái)政資金和商業(yè)資金進(jìn)行房屋拆遷，使得我國(guó)城市整改頗見成效。城市功能的提升與居住環(huán)境的改善反過來也促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)穩(wěn)定，是利國(guó)利民的良策。
我國(guó)房屋拆遷主要包括國(guó)有土地上房屋征收與農(nóng)村集體土地的騰退兩大類。國(guó)有土地上房屋征收即常提的城市房屋拆遷，是指在國(guó)有土地所有權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)相剝離的情況下行政機(jī)關(guān)代表國(guó)家以舊房改造等其他公共利益目的而開展的收回房屋使用權(quán)的征收行為，具有行政行為的性質(zhì)。農(nóng)村集體土地的騰退是指集體經(jīng)濟(jì)組織基于土地所有權(quán)授權(quán)于房地產(chǎn)開發(fā)商，開放商以此與基于宅基地使用權(quán)而實(shí)際享有房屋的村民簽訂騰退補(bǔ)償協(xié)議，這樣一個(gè)三方的合同關(guān)系，摒棄了行政的色彩，具有民事合同的性質(zhì)。
（二）房屋拆遷現(xiàn)存問題的產(chǎn)生原因
居住環(huán)境發(fā)生翻天覆地的變化的另一面，是房屋拆遷過程產(chǎn)生各種問題。住房的供需矛盾激化，暴力執(zhí)法、抗法增多，“釘子戶”頻出、自傷行為等拆遷糾紛時(shí)有發(fā)生，群眾上訪事件增多，訴諸媒體又加強(qiáng)了渲染，給拆遷工作造成了很多阻力，給社會(huì)增加了不穩(wěn)定因素。
1. 立法的重大缺位
我國(guó)房屋拆遷方面的法律法規(guī)并不完善，我國(guó)沒有出臺(tái)明文的拆遷法律，主要是地方性規(guī)范性文件與非規(guī)范性文件在調(diào)整。就城市拆遷而言，現(xiàn)行有效的是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，而具體實(shí)施細(xì)則地方性色彩濃重，以北京市為例，就包括《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》、《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》、《實(shí)施意見》、《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、《北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則》、《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》、《北京市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步明確拆除違法建筑物或者設(shè)施有關(guān)執(zhí)行程序問題的通知》、《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》、《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》……中央政策缺乏、北京市條例與辦法繁雜、具體區(qū)縣的細(xì)則不勝枚舉。這充分說明，繁多的規(guī)范性及非規(guī)范性文件效力低、操作差，房屋拆遷決定具有相當(dāng)?shù)碾S意性，各拆遷主體在拆遷行為過程中無明確的法律法規(guī)可循，無正當(dāng)程序所依托，被拆遷戶利益受到侵害后救濟(jì)道路不明確，探索實(shí)踐的道路步履維艱，我國(guó)的立法現(xiàn)狀堪憂。此處尚未考慮立法內(nèi)容的合理性問題。
2. 拆遷行為背后的多種利益沖突
拆遷行為是由多方主體構(gòu)成的，法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。國(guó)有土地上征收的主體是國(guó)家行政機(jī)關(guān)和城市居民；農(nóng)村集體土地騰退的主體是集體經(jīng)濟(jì)組織、房地產(chǎn)開發(fā)商、集體經(jīng)濟(jì)組織成員。幾方利益沖突時(shí)有：（1）國(guó)家公職人員的貪污賄賂行為導(dǎo)致拆遷款流失，執(zhí)法人員不乏暴力執(zhí)法，使得被拆遷戶對(duì)行政機(jī)關(guān)工作并不信任，不配合拆遷工作乃至暴力抗法，這是上層的污泥；（2）被拆遷戶的貪婪欲望，在社會(huì)矛盾少量突出的現(xiàn)實(shí)情況下，尤其是舊房改造和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的貧困被拆遷人把拆遷當(dāng)做是此生翻身轉(zhuǎn)運(yùn)的唯一機(jī)會(huì)，將拆遷作為發(fā)家致富的新方法，這是底層的貪婪；（3）行政機(jī)關(guān)的監(jiān)管職責(zé)不到位，部門間分工不到位，被拆遷戶的救濟(jì)途徑不明確，這是監(jiān)管的漏洞；（4）媒體捕捉新聞的敏銳角度恰恰在于新聞的震懾力，難免添油加醋、夸大事實(shí)或虛寫材料，新聞媒體的熱力炒作正是拆遷矛盾的助推力。
二、房屋拆遷的合法性分析
（一）公共利益的法律論證
法律中自憲法開始就肯定了公共利益作為房屋拆遷目的的合法性地位。2004年修訂的《憲法》第10條第3款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！蓖瑫r(shí)，第13條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”2004年修訂的《土地管理法》遵循《憲法》的精神，在第22條中規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)?！?007年修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》第6條規(guī)定：“為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益……”第20條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。2011年頒布并實(shí)施的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第2條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。”該條例第8條用概括式加列舉式的立法模式對(duì)公共利益做出了努力的描述。這些法條與理論上關(guān)于房屋拆遷合法性論證是一致的。
（二）公共利益的理論論證
公共利益作為房屋拆遷合法性基石的地位雖然在法律上得到了肯定，但法律并未明確給出公共利益的含義界定，這一缺憾形成了房屋拆遷行為的阻力的本質(zhì)來源。推進(jìn)房屋拆遷行為的合法進(jìn)程，必須明確界定公共利益的內(nèi)涵，進(jìn)行公共利益的理論論證。
從理論上來說，公共利益之所以是房屋拆遷行為的合法性支撐，主要有兩個(gè)原因：
1. 社會(huì)契約論和人民說
根據(jù)社會(huì)契約論，一個(gè)運(yùn)行良好的社會(huì)需要人和人之間的契約契約關(guān)系；根據(jù)人民說，國(guó)家的一切權(quán)力來源于人民。前者從公共利益和個(gè)人利益角度選擇支持公共利益，后者從權(quán)力來源肯定了公共利益。這兩大學(xué)說共同奠基了西方政治文明的發(fā)展史，同樣影響了我國(guó)的政治發(fā)展進(jìn)程，公共利益的價(jià)值理念是被這兩大學(xué)說認(rèn)可的。房屋拆遷行為作為國(guó)家意志的表征，必須以公共利益為價(jià)值選擇。
2. 所有權(quán)的附隨義務(wù)
權(quán)利不能脫離義務(wù)而存在，所有權(quán)享有占有、使用、處分、收益的權(quán)能，因而更要踐行公共利益之義務(wù)。德國(guó)1919年的《魏瑪憲法》第153條規(guī)定：“……公用征收，僅限于裨益公共福利及有法律根據(jù)時(shí)，始得行之……所有權(quán)為義務(wù)，其使用應(yīng)同時(shí)為公共福利之役務(wù)。”這里所說的公共福利，即公共利益。之后的《德國(guó)基本法》第14條第2款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)權(quán)負(fù)有義務(wù)。財(cái)產(chǎn)權(quán)之行使應(yīng)同時(shí)有益于公共福利?！贝藶樗袡?quán)固有的約束，自由與限制相伴相生，構(gòu)成所有權(quán)的內(nèi)容。
公共利益之于房屋拆遷的合法性地位毋庸置疑，如何界定公共利益才是關(guān)鍵。“整體國(guó)家觀”在公元前6世紀(jì)古希臘肯定了全社會(huì)存在與社會(huì)成員的一致性，之后，哈耶克對(duì)公共利益中“公共”的概念做出了整體的界定，由此將公共利益看做整體的普遍的利益，與個(gè)人利益、少數(shù)人利益區(qū)分開。邊沁認(rèn)為，公共利益不是獨(dú)立于個(gè)人利益的特殊利益，他認(rèn)為全社會(huì)的公共利益是每個(gè)個(gè)體個(gè)人利益的加和。隨后，博登海默認(rèn)為前述觀點(diǎn)未區(qū)分公共利益和個(gè)人利益，他認(rèn)為公共概念本身意味著在分配和行使個(gè)人權(quán)利時(shí)決不可以超越的外部界限，提出了“外部界限”的概念，“外部界限”是指?jìng)€(gè)人利益的實(shí)質(zhì)范圍，他認(rèn)為公共利益的基本前提就是個(gè)人利益的實(shí)質(zhì)性范圍。
本文認(rèn)為，公共利益是在提取個(gè)人利益的實(shí)質(zhì)成分之后將其衍生出全社會(huì)的共同需要，具有社會(huì)導(dǎo)向性，并非個(gè)人利益的簡(jiǎn)單加總。公共利益依照不同的地域、時(shí)間的比較標(biāo)準(zhǔn)，有時(shí)差異很大，在踐行時(shí)，須從本質(zhì)著手，不可片面。公共利益并不等于將少數(shù)被拆遷戶的利益讓位于代表多數(shù)人的政府決策。
三、房屋拆遷爭(zhēng)議的解決機(jī)制
（一）以公共利益為導(dǎo)向引導(dǎo)立法
1. 擴(kuò)大行政公開，完善拆遷公共決策中的公民參與
拆遷是國(guó)家之于民眾的行為，具有強(qiáng)烈的行政色彩，因此要遵守行政公開、行政參與原則，這與憲法規(guī)定的民主原則是一致的，這也是民主法治的彰顯。行政公開原則是第二次世界大戰(zhàn)之后提出來的，這一原則要求政府等行政機(jī)關(guān)公開行政權(quán)力行使的依據(jù)、過程和結(jié)果。這一原則必然要求公民的行政參與，利害關(guān)系人在行政公開的前提下，參與行政行為，反過來，通過利害關(guān)系人的參加，提高行政效率并減少行政風(fēng)險(xiǎn)。在拆遷這項(xiàng)浩大的工程中，當(dāng)事人必須要參與拆遷的決策，得到質(zhì)證和辯駁的機(jī)會(huì)。行政機(jī)關(guān)要通過展開政府信息公開、調(diào)查研究、聽證程序等制度，使被拆遷戶有效地參與到規(guī)劃決策的過程中去。被拆遷戶只有在知曉政府信息之時(shí)在決策過程中充分表達(dá)自己的意見，才能在實(shí)施程序中捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益。
2. 規(guī)范最低限度的拆遷實(shí)施程序
就農(nóng)村集體土地而言，仍適用《土地管理法》，而《土地管理法》最新一次修訂在2004年，亦不足夠滿足現(xiàn)狀。
以城市土地為例，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已經(jīng)于2011年1月21日公布并實(shí)施，新條例相對(duì)于舊條例，在拆遷實(shí)施程序中由5個(gè)步驟增至20個(gè)步驟，充分說明了我國(guó)立法的不斷發(fā)展。該條例第28條規(guī)定：“被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。”取消了行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制拆遷的規(guī)定。強(qiáng)制執(zhí)行其實(shí)是對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的征收，關(guān)系被拆遷戶最根本的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，對(duì)待應(yīng)謹(jǐn)慎，新條例中仍需完善：
（1）引入提存程序
（2）引入強(qiáng)制執(zhí)行見證制度
（3）加強(qiáng)對(duì)拆遷違法行為的制約
（二）完善監(jiān)管部門職能界定
以國(guó)有土地上房屋征收為例，本級(jí)政府的職能定位在組織人與負(fù)責(zé)人，上級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)下級(jí)人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作的監(jiān)督。國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)財(cái)政、國(guó)土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強(qiáng)對(duì)房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施工作的指導(dǎo)。實(shí)踐中，無論是國(guó)有土地上房屋征收還是農(nóng)村集體土地騰退，政府以行政許可或行政裁決的形式介入商業(yè)拆遷或成為拆遷當(dāng)事人參與其中，以牟取暴利，這種來自官位的壓迫侵犯被拆遷人應(yīng)獲取的利益。法律的規(guī)定使政府既是拆遷的負(fù)責(zé)人又是監(jiān)督人，這種界定很容易使得政府等行政機(jī)關(guān)。沒有有效的監(jiān)督就不會(huì)有穩(wěn)定的秩序，政府的權(quán)力應(yīng)有一定的限度和范圍，政府不能直接成為拆遷當(dāng)事人，過度干預(yù)房屋征收與騰退工作。
（三）豐富拆遷補(bǔ)償方式
我國(guó)目前的拆遷補(bǔ)償方式只有兩種：貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。前者是由評(píng)估機(jī)關(guān)作出的評(píng)估價(jià)，不低于拆遷決定公告之日前的市場(chǎng)價(jià)格。實(shí)際上，目前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)正伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步走高，越是新公布的拆遷決定，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)越是優(yōu)越。然而，也正因如此，新老補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一致，很多老拆遷戶會(huì)群體性上訪來斥這種不公平，這是思想心態(tài)的問題，在此不予置評(píng)。后者是指計(jì)算置換房屋的價(jià)款，清結(jié)原房屋價(jià)款，再由被拆遷戶來補(bǔ)其間差價(jià)。兩者可以互相選擇。
本文認(rèn)為，這兩種補(bǔ)償方式不足夠滿足被拆遷戶的需求，應(yīng)增加以下幾種方式：實(shí)物補(bǔ)償、安排就業(yè)、通過稅收方式支持興辦企業(yè)。實(shí)物補(bǔ)償可以提供被拆遷人的現(xiàn)實(shí)物質(zhì)生活需求，安排就業(yè)能夠長(zhǎng)久地從收入源保證被拆遷戶的生活能力，興辦企業(yè)的稅收支持能夠更有效促進(jìn)被拆遷戶的未來發(fā)展。這幾種方式與貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)置換相配合，才能從根本上幫助被拆遷戶減少拆遷對(duì)其產(chǎn)生的負(fù)面影響，保證其過渡期的生活質(zhì)量。
（四）完善被拆遷戶的救濟(jì)途徑
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定了被征收人行政復(fù)議和行政裁決的權(quán)利。這兩者都是有限的司法變更權(quán)，復(fù)議機(jī)關(guān)大多是行政機(jī)關(guān)自身，充斥了行政性質(zhì)，被征收人仍處于弱勢(shì)地位，其權(quán)益很難得到真正救濟(jì)。本文認(rèn)為引入司法審查程序是較為中立、公正的做法。步入訴訟程序，法院系統(tǒng)獨(dú)立于行政系統(tǒng)也獨(dú)立于被征用人，法院內(nèi)部獨(dú)立，法官有更多的司法自治權(quán)，不偏不倚，以此適用法律法規(guī)，發(fā)揮主觀能動(dòng)性，合理使用自由裁量權(quán)。法院須審查拆遷的前置程序是否符合法律規(guī)定以及本案具體行政行為的相關(guān)證據(jù)。審查行政機(jī)關(guān)只能有否越位，法律法規(guī)應(yīng)用是否得當(dāng)，行政機(jī)關(guān)工作人員有無違法違規(guī)行為，最終標(biāo)準(zhǔn)在于是否符合公共利益。
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福建省林地管理辦法全文第一章 總則
第條 為進(jìn)一步規(guī)范林地保護(hù)、管理和合理利用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)森林法》等法律法規(guī)和國(guó)務(wù)院林業(yè)主管部門、福建省人民政府的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)從事林地保護(hù)、管理和利用，都必須遵守本辦法。
國(guó)有林場(chǎng)、林業(yè)采育場(chǎng)、苗圃、自然保護(hù)區(qū)、森林公園等國(guó)有林業(yè)單位經(jīng)營(yíng)區(qū)范圍內(nèi)的其他土地的保護(hù)、管理和利用，也適用本辦法。
第三條 林地管理由縣級(jí)以上林業(yè)主管部門林政資源管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)，法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第四條 對(duì)林地保護(hù)、管理和利用中的違法行為，任何里位或個(gè)人均有權(quán)檢舉。各級(jí)林業(yè)主管部門對(duì)各種舉報(bào)件，應(yīng)依法查處;不屬職權(quán)范圍的，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)送有權(quán)查處的機(jī)關(guān)。
第五條 在林地保護(hù)管理工作中作出顯著成績(jī)的單位或個(gè)人， 由縣級(jí)以上林業(yè)主管部門給予表彰或獎(jiǎng)勵(lì)。
第二章林權(quán)登記與發(fā)證
第六條 依法實(shí)行森林、林木、林地所有權(quán)和使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱林權(quán))登記發(fā)證制度。
縣級(jí)以上林業(yè)主管部門負(fù)責(zé)林權(quán)登記的具體工作。林權(quán)登記按照國(guó)家林業(yè)局《林木和林地權(quán)屬登記管理辦法》執(zhí)行。林權(quán)依法登記后，由同級(jí)人民政府發(fā)放林權(quán)證。
第七條 國(guó)有林地和農(nóng)民集體所有的林地，可以依法確定給單位或個(gè)人使用。
農(nóng)民集體所有的林地已經(jīng)屬于村集體所有的、村內(nèi)兩個(gè)以上集體經(jīng)濟(jì)組織所有的或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體所有的,應(yīng)將林地所有權(quán)分別確定給以上各有關(guān)單位。
第八條 林權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、滅失，自依法登記之日起發(fā)生效力。
第九條 林權(quán)證是林權(quán)權(quán)利人依法享有相關(guān)權(quán)利的法律憑證。新發(fā)、換發(fā)的林權(quán)證應(yīng)使用國(guó)務(wù)院林業(yè)主管部門統(tǒng)一印制的《中華人民共和國(guó)林權(quán)證》。林權(quán)證記載的事項(xiàng)應(yīng)與登記臺(tái)帳記載的事項(xiàng)一致，記載不一致的，以登記臺(tái)帳為準(zhǔn)。
第十條 因轉(zhuǎn)讓、互換、入股、贈(zèng)與、分割、合并等取得林木所有權(quán)、林地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依法向原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)林權(quán)變更登記。
第十條 林地全部或部分滅失，致使林地使用權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的，或放棄林地使用權(quán)以及經(jīng)營(yíng)的期限屆滿的，應(yīng)辦理林權(quán)注銷登記，受理登記的機(jī)關(guān)應(yīng)收回或注銷林權(quán)證。
第十二條 林木、林地作為抵押物時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)持合法有效的抵押合同、林權(quán)證到縣級(jí)以上林業(yè)主管部門進(jìn)行抵押登記，
第十三條 林權(quán)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按《林木和林地權(quán)屬登記管理辦法》第五、六、七、八條規(guī)定的義務(wù)協(xié)助登記機(jī)關(guān)進(jìn)行林權(quán)登記。
林權(quán)權(quán)利人有權(quán)查閱、抄錄、復(fù)印與自己有關(guān)的林權(quán)登記臺(tái)帳記載的相關(guān)事項(xiàng)。
第十四條 林權(quán)權(quán)利人和利害關(guān)系人、認(rèn)為林地權(quán)屬登記錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記;經(jīng)查實(shí)，登記事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，登記發(fā)證機(jī)關(guān)應(yīng)予更正。
第十五條 林權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議的，根據(jù)《福建省林木林地權(quán)屬爭(zhēng)議處理辦法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以自行協(xié)商。協(xié)商不成的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)森林法》的規(guī)定，向所在地人民政府申請(qǐng)?zhí)幚怼?/p>
當(dāng)事人認(rèn)為人民政府的處理決定侵犯其依法取得林權(quán)的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》的規(guī)定，向有權(quán)機(jī)關(guān)申請(qǐng)行政復(fù)議;對(duì)行政復(fù)議決定不服的，再向人民法院提起行政訴訟。
第三章 林地保護(hù)與開發(fā)利用
第十六條 各級(jí)林業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同其他有關(guān)部門編制林地保護(hù)利用規(guī)劃，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后施行。
使用林地的單位和個(gè)人，必須按照縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)的林地保護(hù)利用規(guī)劃使用林地，不得擅自改變林地用途。
第十七條 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院和省人民政府的規(guī)定嚴(yán)格實(shí)施林地用途管制，建立林地總量控制制度，采取措施遏制林地面積逆轉(zhuǎn)。
第十八條 禁止毀林開墾、采石、采砂、采土、筑墳以及其他毀壞林地的行為。禁止在25度以上坡地開墾耕地。
第十九條 嚴(yán)格控制在閩江、汀江、九龍江、晉江、賽江、木蘭溪和鐵路、國(guó)道、省道兩側(cè)可視范圍內(nèi)以及城鎮(zhèn)周圍一重山占用、征用林地露天采礦、筑墳等。
第二十條 確因重點(diǎn)工程建設(shè)需要占用、征用生態(tài)公益林林地的，由縣級(jí)林業(yè)主管部門提出占一補(bǔ)一的調(diào)整計(jì)劃，經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并簽訂新的生態(tài)公益林區(qū)劃界定書。
第二十一條 經(jīng)依法批準(zhǔn)，臨時(shí)占用林地進(jìn)行勘測(cè)、修筑非永久性沒施、采石，采礦，采砂、采土等活動(dòng)的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)采取保護(hù)林地和防止水土流失的措施，不得造成滑坡、塌陷，不得損毀批準(zhǔn)用地范圍以外的林木、林地。
第二十二條 未經(jīng)縣級(jí)以上林業(yè)主管部門審核、審批改變林地用途的，林權(quán)單位有權(quán)抵制并按本辦法第四條的規(guī)定舉報(bào)、處理。
第二十三條 森林、林木、林地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓按照《中華人民共和國(guó)森林法》第十五條和《福建省森林資源轉(zhuǎn)讓條例》執(zhí)行。
第四章 占用征用林地的申請(qǐng)
第二十四條 勘查、開采礦藏和修建道路、水利、電力訊等建設(shè)工程，需要占用征用林地或者需要臨時(shí)占用林地的當(dāng)向所在地縣級(jí)林業(yè)主管部門提出用地申請(qǐng)。
森林經(jīng)營(yíng)單位在所經(jīng)營(yíng)的范圍內(nèi)修筑直接為林業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的工程設(shè)施需要占用林地的，按下列規(guī)定分別向有關(guān)林業(yè)主管部門提出用地申請(qǐng)：
(一)省屬國(guó)有林場(chǎng)應(yīng)向所在地設(shè)區(qū)的市林業(yè)主營(yíng)部門提出申請(qǐng);
(二)自然保護(hù)區(qū)向其所歸屬的林業(yè)主管部門提出申請(qǐng);
(三)其他森林經(jīng)營(yíng)單位向所在地縣級(jí)林業(yè)主管部門提出申請(qǐng)。
第二十五條 建設(shè)工程申請(qǐng)占用或者征用林地的，應(yīng)提交下列材料：
(一)《使用林地申請(qǐng)表》;
(二)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;
(三)被占用或者被征用林地的權(quán)屬證明材料;
(四)繳納森林植被恢復(fù)費(fèi)的票據(jù)復(fù)印件;
(五)與被占用或者被征用林地的單位簽訂的林地、和安置補(bǔ)助費(fèi)的協(xié)議或付款憑證復(fù)印件;
(六)有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位做出的項(xiàng)目使用林地可行性報(bào)告。
第二十六條 建設(shè)工程申請(qǐng)臨時(shí)占用林地的，應(yīng)提交本辦法第十五條規(guī)定的材料(安置補(bǔ)助費(fèi)除外)，還應(yīng)提交用地單位與縣級(jí)林業(yè)主管部門簽訂臨時(shí)用地期滿后恢復(fù)林業(yè)生產(chǎn)條件的合同或繳納恢復(fù)林業(yè)生產(chǎn)條件的保證金合憑證復(fù)印件。
第二十七條 森林經(jīng)營(yíng)單位需在所經(jīng)營(yíng)的范圍內(nèi)修筑直接為林業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的工程設(shè)施的，應(yīng)提交本辦法第二十五條(一)至(四)項(xiàng)規(guī)定的材料。
第二十八條 一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目需要占用征用林地的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件或總體設(shè)計(jì)一次性提出申請(qǐng)，不得化整為零。
建設(shè)項(xiàng)目工程量大、施工期長(zhǎng)，進(jìn)行分期分段建設(shè)的，必須提供分期分段建設(shè)的立項(xiàng)批準(zhǔn)文件或項(xiàng)目分期分段初步設(shè)計(jì)的批復(fù)。
第二十九條 建設(shè)項(xiàng)目使用林地可行性報(bào)告，由用地單位或個(gè)人委托有資質(zhì)的森林資源資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所或林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)單位承擔(dān)。
第三十條 建設(shè)項(xiàng)目使用林地可行性報(bào)告，應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：
(一)建設(shè)項(xiàng)目概況：主要包括用地單位或個(gè)人名稱、項(xiàng)目建設(shè)目的、占地總面積、林地面積;
(二)被占用征用林地區(qū)域概況：以行政村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位。主要包括面積、人口、經(jīng)濟(jì)等社會(huì)基本情況，林地總面積、有林地面積、森林覆蓋率、森林蓄積、生態(tài)公益林面積等森林資源狀況。
(三)被占用征用林地所處的位置和地貌情況：上要包括被占用征用林地單位，林地位置、權(quán)屬、總面積、分地類或林種面積，樹種，蓄積或株數(shù)，保護(hù)樹種的情況，按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)用;
(四)對(duì)森林生態(tài)效益影響的評(píng)價(jià)，造成重大影響的應(yīng)提出相應(yīng)的補(bǔ)救措施。
(五)使用林地是否可行的結(jié)論。
第五章 占用征用林地審核審批權(quán)限和程序
第三十一條 進(jìn)行勘查、開采礦藏和各項(xiàng)建設(shè)工程需要占用或者征用林地的，按《森林法實(shí)施條例》第十六條規(guī)定，實(shí)行國(guó)務(wù)院林業(yè)主管部門和省林業(yè)主管部門兩級(jí)審核制度，經(jīng)審核同意的，核發(fā)《使用林地審核同意書》
第三十二條 為簡(jiǎn)化手續(xù)，方便群眾生產(chǎn)生活需要，除防擴(kuò)林、特種用途林和省屬國(guó)有林場(chǎng)經(jīng)營(yíng)區(qū)范圍內(nèi)的林地外，占用或者征用林地面積0.2公頃以上不足1公頃的，由省林業(yè)主管部門交由設(shè)區(qū)市林業(yè)主管部門代審核;占用或者征用林地面積不足0.2公頃的，由省林業(yè)主管部門交由縣級(jí)林業(yè)主管部門代審核。
第三十三條 建設(shè)工程臨時(shí)占用林地的，按國(guó)家林業(yè)局《占用征用林地審核審批管理辦法》第六條規(guī)定的權(quán)限采用文件審批。
第三十四條 森林經(jīng)營(yíng)單位在所經(jīng)營(yíng)的范圍內(nèi)修筑直接為林業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的工程沒施需要占用林地的，按下列規(guī)定的權(quán)限采用文件審批：
(一)凡需要占用生態(tài)公益林(《福建省生態(tài)公益林管理辦法》第三條規(guī)定的范圍)林地的，由省林業(yè)主管部門審批;
(二)國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)、森林公園、省屬國(guó)有林場(chǎng)需要占用林地的， 由省林業(yè)主管部門審批;
(三)其他國(guó)有森林經(jīng)營(yíng)單位需要占用林地的，由省林業(yè)主管部門交由設(shè)區(qū)市林業(yè)主管部門審批;
(四)其他森林經(jīng)營(yíng)單位需要占用林地的，由縣級(jí)林業(yè)主管部門審批。
第三十五條 林權(quán)有爭(zhēng)議的，在爭(zhēng)議解決之前，任何一方不得采伐林木，不得占用或征用林地。
因國(guó)家重點(diǎn)工程建設(shè)急需占用或征用的，可先審核同意。但應(yīng)將林地，林木補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)勁費(fèi)上繳爭(zhēng)議雙方共同上一級(jí)人民政府處理山林糾紛工作機(jī)構(gòu)，待爭(zhēng)議解決后，歸還林地、林木所有單位。
第三十六條 林業(yè)主管部門在受理用地申請(qǐng)后，應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)用地單位送審的材料進(jìn)行初步審查。送審材料不齊全的，應(yīng)一次性告知用地單位，并限期補(bǔ)齊。
送審材料齊全的，應(yīng)派出不少于兩名林地管理人員或林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)人員會(huì)同用地和被用地等單位，對(duì)擬用林地范圍進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，并對(duì)項(xiàng)目使用林地可行性報(bào)告內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)。
第三十七條 使用林地現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)包括下列內(nèi)容：
()面積核查采用的方法(實(shí)測(cè)、勾繪);
(二)核對(duì)被占用、征用林地的權(quán)屬情況;
(三)調(diào)查被占用、征用林地的基本情況：
1.面積、地類、林種、亞林種;
2.林班、小班應(yīng)按林權(quán)證記載和最新森林資源檔案記載對(duì)應(yīng)填寫;
3.是否涉及國(guó)家或省重點(diǎn)保護(hù)的珍貴樹木、生態(tài)公益林林地以及沿海防護(hù)林基干林帶林地等。
(四)標(biāo)有四至位置的林業(yè)基本圖和林權(quán)圖復(fù)印件;
(五)查驗(yàn)人簽名和查驗(yàn)單位蓋章。
第三十八條 縣級(jí)林業(yè)主管部門對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目占用征用林地初步審查同意后，應(yīng)制定異地恢復(fù)森林植被的措施。
異地恢復(fù)森林植被措施的主要內(nèi)容包括：植樹造林的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位名稱(蓋章)、造林前的地類、造林時(shí)間、地點(diǎn)(林班和小班)、面積、樹種、方式、密度以及資金的安排計(jì)劃。
第三十九條 縣級(jí)以上林業(yè)主管部門在收到用地申請(qǐng)后，經(jīng)審核，對(duì)符合用地規(guī)定且材料齊全的，應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)予以審核或者審批;需要報(bào)上級(jí)林業(yè)主管部門的，也應(yīng)當(dāng)在15小工作日內(nèi)在《使用林地申請(qǐng)表》上簽署審查意見后，逐級(jí)上報(bào)。
對(duì)不符合用地規(guī)定的，應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)將申請(qǐng)材料退還用地單位或下一級(jí)林業(yè)主管部門，并在《使用林地申請(qǐng)表》中明確記載不同意的理由。
第四十條 工程建設(shè)臨時(shí)占用林地和森林經(jīng)營(yíng)單位在所經(jīng)營(yíng)的范圍內(nèi)修筑直接為林業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的工程設(shè)施占用林地的，在批準(zhǔn)時(shí)應(yīng)同時(shí)報(bào)上一級(jí)林業(yè)主管部門備案。
上級(jí)林業(yè)主管部門認(rèn)為下級(jí)林業(yè)主管部門對(duì)不符合規(guī)定予以批準(zhǔn)占用林地的，應(yīng)在收到報(bào)備之日起30日內(nèi)通知其撤銷或直接下文撤銷。
第四十一條 占用或者征用林地未被批準(zhǔn)的，有關(guān)林業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自接到不予批準(zhǔn)通知之日起7日內(nèi)將收取的森林植被恢復(fù)費(fèi)如數(shù)退還。
第四十二條 縣級(jí)以上林業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立占用地審核和審批管理檔案。
第六章 補(bǔ)償費(fèi)用的管理與使用
第四十三條 工程建設(shè)需要占用或者征用林地的，用地單位必須依法分別支付林地、林木補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，并繳納森林植被恢復(fù)費(fèi)。
第四十四條 林地、林木補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，按照《福建省實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法辦法》第二十七條、第三十條的規(guī)定執(zhí)行;未作規(guī)定的，按照福建省物價(jià)委員會(huì)、省財(cái)政廳、省林業(yè)廳閩價(jià)[1993]費(fèi)字78號(hào)文件的規(guī)定執(zhí)行。
安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)林地按《福建省實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法辦法》第二十九條第二款的規(guī)定執(zhí)行;其他林地按福建省物價(jià)委員會(huì)、省財(cái)政廳、省林業(yè)廳閩價(jià)[1993]費(fèi)字78號(hào)文件的規(guī)定執(zhí)行。
第四十五條 森林植被恢復(fù)費(fèi)是法定收費(fèi)項(xiàng)目，法律、法規(guī)均無規(guī)定減或免的審批機(jī)關(guān)和審批權(quán)限，任何單位或者個(gè)人都不得減免。在國(guó)家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)下達(dá)之前，暫按每平方米一元收取。工程建設(shè)占用、征用林地的，森林植被恢復(fù)費(fèi)由省林業(yè)主管部門統(tǒng)收取。
臨時(shí)占用林地和森林經(jīng)營(yíng)單位在所經(jīng)營(yíng)的范圍內(nèi)修筑直接為林業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的工程設(shè)施占用林地的，屬于國(guó)務(wù)院林業(yè)主管部門和省林業(yè)主管部門審批的，由省林業(yè)主管部門統(tǒng)一收取;屬于設(shè)區(qū)市和縣級(jí)林業(yè)主管部門批準(zhǔn)的，分別由其審批的林業(yè)主管部門收取。
第四十六條 森林植被恢復(fù)費(fèi)實(shí)行專款專用，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。由有關(guān)林業(yè)主管部門按規(guī)定統(tǒng)一安排異地植樹造林，恢復(fù)森林植被，植樹造林面積不得少于因占用、征用林地而減少的森林植被面積。
省屬國(guó)有林場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)區(qū)范圍內(nèi)修筑直接為林業(yè)生產(chǎn)服務(wù)工程設(shè)施占用林地的，其繳納的森林植被恢復(fù)費(fèi)應(yīng)大部分返還各有關(guān)國(guó)有林場(chǎng)安排植樹造林。
第四十七條 林業(yè)主管部門收取的臨時(shí)占用林地恢復(fù)林業(yè)生產(chǎn)條件的保證金，在用地期滿后一年內(nèi)，用地單位已經(jīng)恢復(fù)林業(yè)生產(chǎn)條件的，應(yīng)退還保證金;逾期未恢復(fù)的，由收取保證金的林業(yè)主管部門用預(yù)繳的保證金代為恢復(fù)。
第七章 檢查監(jiān)督
第四十八條 按照省人民政府下達(dá)的保護(hù)和發(fā)展森林資源任期目標(biāo)責(zé)任制的要求，縣級(jí)以上人民政府和林業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)占用、征用林地的情況進(jìn)行檢查監(jiān)督。
檢查監(jiān)督實(shí)行分級(jí)負(fù)責(zé)、逐級(jí)檢查制度，上一級(jí)人民政府和林業(yè)主管部門對(duì)下一級(jí)人民政府和林業(yè)主管部門門實(shí)施檢查監(jiān)督。
第四十九條 占用、征用林地檢查監(jiān)督的主要內(nèi)容包括：1.林地保護(hù)利用規(guī)劃的執(zhí)行情況;2.占用、征用林地的起數(shù)和面積審核率;3.違法占用(含未批占用和少批多占)林地及查處的情況;4.違法批準(zhǔn)占用、征用(未按規(guī)定和越權(quán)審核或?qū)徟?及查處的情況;5.森林植被恢復(fù)費(fèi)的使用和異地恢復(fù)森林植被的情況。
第五十條 建立違法占用林地重大案件報(bào)告制度。
對(duì)下列違法占用林地案件，設(shè)區(qū)市林業(yè)主管部門應(yīng)于了解情況之時(shí)起24小時(shí)內(nèi)將案況、初步調(diào)查情況和進(jìn)一步查處的意見報(bào)告省林業(yè)主管部門：
(一)違法占用生態(tài)公益林林地的;
(二)違法占用除生態(tài)公益林以外20畝(1.33公頃)以上林地的;
第五十一條 代審核審批的設(shè)區(qū)市、縣級(jí)林業(yè)主管部門，除按月向省林業(yè)主管部門報(bào)送審核審批臺(tái)帳外，各設(shè)區(qū)的市林業(yè)主管部門還應(yīng)按季度將本單位及本市各縣、市、區(qū)已核發(fā)的《使用林地審核同意書》存根聯(lián)及相應(yīng)的申報(bào)材料和審核同意書輸入軟盤匯總上報(bào)省林業(yè)主管部門。
第八章 責(zé)任追究
第五十二條 違反本辦法第十八、十九條規(guī)定，由縣級(jí)以上林業(yè)主管部門責(zé)令停止違法行為，并按《中華人民共和國(guó)森林法》第四十四條、《中華人民共和國(guó)森林法實(shí)施條例》第四十一條第二款和《福建省森林條例》第四十二條的規(guī)定處理。
第五十三條 未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變林地用途或臨時(shí)占用林地逾期不歸還的，由縣級(jí)以上林業(yè)主管部門責(zé)令停止違法行為，并按《中華人民共和國(guó)森林法實(shí)施條例》第四十三條的規(guī)定處理。
第五十四條 有下列情況之一的，審核審批的占用征用林地文件無效：
(一)未經(jīng)縣級(jí)以上林業(yè)主管部門審核審批的;
(二)超越職權(quán)審核審批的;
(三)化整為零審核審批的;
(四)弄虛作假、隱瞞真實(shí)情況騙取有關(guān)主管部門審核審批的;
(五)不按法定程序或非法定形式審核審批的。
第五十五條 省林業(yè)主管部門發(fā)現(xiàn)下級(jí)林業(yè)主管部門違規(guī)行使占用征用林地代行審核權(quán)的，由省林業(yè)主管部門給予警告或通報(bào);視情收回代行的審核審批權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的。建議有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)直接負(fù)責(zé)的主要人員和其他直接責(zé)任人員給予行政處分。
第五十六條 違規(guī)批準(zhǔn)臨時(shí)占用林地或森林經(jīng)營(yíng)單位在所經(jīng)營(yíng)的范圍內(nèi)修筑直接為林業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的工程設(shè)施占用林地的，由上一級(jí)林業(yè)主管部門責(zé)令糾正，并對(duì)直接負(fù)責(zé)的主要人員和其他直接責(zé)任人員給予行政處分。
第五十七條 依照有關(guān)法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)給予行政處罰，而有關(guān)林業(yè)主管部門不給予行政處罰的，上級(jí)林業(yè)主管部門有權(quán)責(zé)令有關(guān)林業(yè)主管部門做出行政處罰或者直接紿予行政處罰，并相應(yīng)追究有關(guān)林業(yè)主管部門直接負(fù)責(zé)的主要人員和其他直接責(zé)任人員的行政責(zé)任。
第五十八條 干預(yù)或改動(dòng)占用、征用林地管理有關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)表數(shù)據(jù)的，按照《統(tǒng)計(jì)法》的有關(guān)規(guī)定追究直接負(fù)責(zé)的主要人員和其他直掛責(zé)任人員的責(zé)任。
第五十九條 林地保護(hù)管理人員在審核審批、現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)以及調(diào)查設(shè)計(jì)人員編制可行性研究報(bào)告工作中，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或有關(guān)機(jī)關(guān)依法給予行政處分。
第六十條 有關(guān)林業(yè)主管部門對(duì)同級(jí)人民政府的有關(guān)指示、批復(fù)或決定違反法律法規(guī)的，不及時(shí)向同級(jí)人民政府報(bào)告并報(bào)送有關(guān)法律法規(guī)條文，或不及時(shí)向上級(jí)人民政府或上級(jí)林業(yè)主管部門報(bào)告情況，盲目執(zhí)行造成林地資源破壞的，追究該部門主要負(fù)責(zé)人員的法律責(zé)任。
林業(yè)主管部門的工作人員對(duì)部門負(fù)責(zé)人的有關(guān)指示、批復(fù)或決定違反法律法規(guī)的，不及時(shí)向有關(guān)負(fù)責(zé)人報(bào)告并報(bào)送有關(guān)法律法規(guī)條文，或者向上級(jí)林業(yè)主管部門報(bào)告情況，盲目執(zhí)行造成林地資源破壞的，迫究該工作人員的責(zé)任;同時(shí)追究做出違法的指示、批復(fù)或決定的有關(guān)負(fù)責(zé)人的相應(yīng)責(zé)任。
第六十一條 本辦法第五十二條至第六十條規(guī)定的情形，涉嫌犯罪的，有關(guān)林業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)移交司法機(jī)關(guān)處理。
第九章 附則
第六十二條 本辦法自公布之日起執(zhí)行。省林業(yè)主管部門此前制定的規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。
林地的基本介紹林地，是指成片的天然林、次生林和人工林覆蓋的土地，包括用材林、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林和防護(hù)林等各種林木的成林、幼林和苗圃等所占用的土地。中國(guó)宜林地面積約占全國(guó)土地面積的25%以上。1994年底我國(guó)森林覆蓋率為13.9%。
在《中華人民共和國(guó)森林法》中，對(duì)林地所作的解釋是：林地包括郁閉度0.2以上的喬木林地竹林地，灌木林地疏林地，采伐跡地，火燒跡地，未成林造林地，苗圃地和縣級(jí)以上人民政府規(guī)劃的宜林地。
按土地利用類型劃分，林地是指生長(zhǎng)喬木、竹類、灌木、沿海紅樹林的土地，不包括居民綠化用地，以及鐵路、公路、河流溝渠的護(hù)路、護(hù)草林。
林地又分出有林地、灌木林、疏林地、未成林造林地， 跡地和苗圃6個(gè)二級(jí)地類。
我國(guó)有林地資源全省5606000公頃有林地中，喬木林5494321公頃，占98.01%;竹林111679公頃，占1.99%。
(一)喬木林資源
全省喬木林中，純林面積4336366公頃、蓄積247251819立方米，混交林面積1157955公頃、蓄積55297201立方米
喬木林按齡組劃分：幼齡林2832166.5公頃、蓄積93553124立方米，分別占51.55%、30.92%;中齡林1917256.7公頃、蓄積139713644立方米，分別占34.90%、46.18%;近熟林496012.4公頃、蓄積48065598立方米，分別占9.03%、15.89%;成熟林215778.6公頃、蓄積17117855立方米，分別占3.93%、5.66%;過熟林32783.9公頃、蓄積4098800.2立方米，分別占0.60%、1.35%。
全省喬木林中，馬尾松1480842.3公頃、蓄積109223134立方米，分別占26.95%、36.1%;杉木1065212.2公頃、蓄積84153629立方米，分別占19.39%、27.81%;闊葉類樹種(包括櫟類、樺類、楊樹、闊葉混、其他軟闊類、其他硬闊類、喬木經(jīng)濟(jì)林樹種等)2343299公頃、蓄積87650050立方米，分別占42.65%、28.97%;其他樹種604968.6公頃、蓄積21522209立方米，分別占11.1%、7.11%。
全省喬木林單位面積蓄積量為57.54立方米/公頃，其中：?jiǎn)棠炯兞譃?0.29立方米/公頃，喬木混交林為48.06立方米/公頃。
喬木林中低郁閉度等級(jí)的占19.96%，中郁閉度等級(jí)的占54.80%，高郁閉度等級(jí)的占25.24%。平均郁閉度為0.58，郁閉度以中為主。
二手房購(gòu)房定金合同集錦
賣方：___________(以下簡(jiǎn)稱甲方) 買方：____________(以下簡(jiǎn)稱乙方)
居間方：_________________________________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買私有住房，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 甲方所售房屋權(quán)證號(hào)及坐落位置、結(jié)構(gòu)、層次、面積、附屬設(shè)施：
1、甲方所售房屋位于________區(qū)_____________新村(弄)_______幢_____室，為_______結(jié)構(gòu);建筑面積__________平方米;房屋所有權(quán)證號(hào)為“_______________”，房屋土地證號(hào)為“_______________”。
甲方所售房屋設(shè)施為(含自行車庫)
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________
第二條 房屋價(jià)格及其他費(fèi)用：
1、甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為(人民幣)____________大寫______________________元整(含附屬設(shè)施 費(fèi)用);乙方并于______年____月____日向甲方支付定金人民幣_(tái)_____________萬元整。
2、甲、乙雙方達(dá)成一致意見，雙方交易稅費(fèi)由_____方負(fù)擔(dān)或有甲、乙雙方各自承擔(dān)國(guó)家相關(guān)規(guī)定稅費(fèi)。
3、甲方自愿將其兩證即房屋所有權(quán)證和土地證放于中介處。
第三條 1.甲、乙雙方約定于______年____月____日之前簽訂正式的合同，如甲、乙任何一方未按時(shí)簽訂正式買賣合同，則視為違約。
2.甲、乙雙方共同委托_____________辦理房產(chǎn)交易過戶手續(xù)。
第四條 房款支付方式：
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________
第五條 房屋成交，中介服務(wù)費(fèi)按以下第____種方式收取，并于簽訂正式買賣合同時(shí)支付。
1.由乙方支付成交價(jià)的__%即人民幣_(tái)______元，大寫_____________元整。
2.由甲方支付成交價(jià)的__%即人民幣_(tái)______元，大寫_____________元整。由乙方支付成交價(jià)的__%即人民幣_(tái)______元，大寫_____________元整。
第六條 房屋交付：
甲方承諾在____________將該房戶口遷出。甲乙雙方在約定_____________甲方將房屋交付乙方，并將該房屋之前產(chǎn)生的費(fèi)用(水、電、煤氣、物業(yè)費(fèi)等)結(jié)清。同時(shí)甲方承諾交房時(shí)房屋內(nèi)的設(shè)施即裝修完好無損壞，如有損壞則由甲方修護(hù)或更換，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，則房屋交付時(shí)間可據(jù)實(shí)予以延長(zhǎng)。
第七條 違約責(zé)任：
1.雙方約定之日簽訂正式房屋買賣合同，如有一方未按時(shí)簽約視作違約處理。
2.甲方違約，甲方除退還乙方已付定金，并再賠償同額定金給乙方。中介方收取賠償定金金額的50%作為中介費(fèi)服務(wù)費(fèi)。
3.乙方違約，乙方放棄收回定金，即甲方不予返還乙方所付定金，同時(shí)中介收取定金金額的50%作為中介服務(wù)費(fèi)。
第八條 甲方保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛或財(cái)務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛或財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
第九條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力。
第十條 本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，甲乙雙方可依法向該房屋所在地人民法院起訴。
第十一條 生效說明 本協(xié)議一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，見證方一份。均具有同等法律效力。自雙方簽字蓋章之日起生效。
第十二條 其它約定事項(xiàng)
________________________________________________________________________________________________
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甲方(簽章)： 乙方(簽章)： 居間方(蓋章)：
身份證號(hào)： 身份證號(hào)： 人：
日期： 日期： 聯(lián)系電話：
最新二手房購(gòu)房定金合同
賣方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：
買方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：
甲方根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，已依法通過劃撥方式取得北京市______區(qū)(縣)地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，土地面積為______平方米，國(guó)有土地使用證件為______。甲方在上述地塊上建設(shè)的項(xiàng)目名稱為______，現(xiàn)已竣工，取得房屋所有權(quán)證(房屋所有權(quán)證______字______號(hào))，經(jīng)北京市國(guó)土資源和房屋管理局審核，準(zhǔn)予上市銷售，北京市經(jīng)濟(jì)適用住房銷售許可證號(hào)為京房?jī)?nèi)證(經(jīng))字第______號(hào)。 乙方自愿購(gòu)買甲方的______房屋，甲方愿意出售，甲方出售該房屋時(shí)亦同時(shí)將該房屋所占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。雙方經(jīng)友好協(xié)商，就上述房屋的買賣事項(xiàng)，訂立本二手房購(gòu)房定金合同。
第一條 房屋，該房屋狀況詳見附件一。房屋建筑面積為______平方米(包括套內(nèi)建筑面積______平方米，分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e______平方米)，共有共用部位詳見附件二。土地使用面積為______平方米(含共有共用面積)。上述面積已經(jīng)房屋土地管理部門測(cè)繪。
第二條 雙方同意上述房屋售價(jià)為每建筑平方米人民幣_(tái)_____元，價(jià)款合計(jì)為人民幣(大寫)______仟______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元整(小寫)______元。乙方預(yù)付的定金______元，在乙方支付購(gòu)房?jī)r(jià)款時(shí)轉(zhuǎn)為購(gòu)房?jī)r(jià)款。
第三條 乙方同意______年______月______日前將購(gòu)房?jī)r(jià)款全部當(dāng)面交付甲方或匯入甲方指定銀行。甲方指定銀行：_______________________銀行賬號(hào)為：_________________________
第四條 甲方同意在______年______月______日前將房屋交付給乙方。交付時(shí)，甲方提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》，并辦妥全部交接手續(xù)。交付地點(diǎn)：_____________________。甲方同意按《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》、《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》及有關(guān)規(guī)定，自房屋交付之日起對(duì)乙方購(gòu)置的房屋進(jìn)行保修。
第五條 乙方同意其購(gòu)置的房屋在小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)或業(yè)主管理委員會(huì)未選定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之前由甲方或甲方委托的管理公司負(fù)責(zé)管理。
第六條 雙方同意在簽訂本合同后一個(gè)月內(nèi)，持本合同和有關(guān)證件共同到北京市______________________房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件，并按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)。
第七條 本合同生效后，除不可抗力外，甲_____(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金。逾期超過______日(遇法定節(jié)假日順延)甲方仍未交付房屋的，乙方有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房?jī)r(jià)款及利息全部退還給乙方，利息按利率計(jì)算。
第八條 本合同生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有權(quán)向乙方追索違約金。違約金自本合同約定付款之日第二日起至實(shí)際付款之日止，每延期一日，乙方按延期交付房?jī)r(jià)款的萬分之______(大寫數(shù)字)向甲方無能為力付延期違約金。逾期超過______日(遇法定節(jié)假日順延)乙方仍未付款的，甲方有權(quán)解除本合同。合同解除自甲方書面通知送達(dá)乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。
第九條 本合同由雙方簽字之日起生效，未盡事項(xiàng)，雙方可另簽補(bǔ)充協(xié)議。本合同的附件和雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，為本合同不可分割的組成部分，具有同等的法律效力。
第十條 雙方凡因履行本合同引起的糾紛，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下第______種(大寫)方式解決糾紛。
1.提交北京仲裁委員會(huì)仲裁。
2.任何一方均可向房地產(chǎn)所在地的人民法院提起訴訟。
第十一條本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，副本______份，房地產(chǎn)交易管理部門壹份，______________________________。
甲方(簽章)： 乙方(簽章)：
法定代表人： 法定代表人：
身份證號(hào)碼： 身份證號(hào)碼：
地址： 地址：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
郵政編碼： 郵政編碼：
人： 人：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
____年___月___日 ____年___月___日
二手房購(gòu)房定金合同預(yù)售登記機(jī)關(guān)：(章)
二手房購(gòu)房定金合同經(jīng)辦人
年月日
二手房購(gòu)房定金合同參考
乙方(買方)：
甲、乙雙方本著自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，就乙方預(yù)訂甲方受托出售的二手房屋事宜，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條預(yù)訂房屋
1.該房屋坐落：________市________區(qū)________路_________號(hào)__________室
(產(chǎn)權(quán)證號(hào)：_____________________)
建筑面積：__________平方米，產(chǎn)權(quán)人：___________
2.產(chǎn)權(quán)及限制狀況：
(1)共有狀況：_____________(2)抵押狀況：___________
(3)租賃狀況：_________(4)其他限制狀況：________
第二條預(yù)訂條件
1.房屋總價(jià)：____________人民幣_(tái)________________元;2.付款方式：______________;
3.交房日期：_____________;4.戶口遷移：________________;
第三條預(yù)訂期限
預(yù)訂期限為本協(xié)議生效之日起__________天。乙方應(yīng)于___________年______月_____日之前到甲方營(yíng)業(yè)場(chǎng)所(本市__________區(qū)__________路________號(hào))與房屋產(chǎn)權(quán)人簽署《房屋買賣合同》。
第四條意向金條款
1、乙方同意簽署本協(xié)議時(shí)。向甲方支付意向金人民幣_(tái)____________元，作為甲乙雙方履行本協(xié)議規(guī)定的義務(wù)和承諾的擔(dān)保。
2、有下列情形之一，乙方拒絕簽署《房屋買賣合同》的，甲方應(yīng)承擔(dān)全額返還乙方已支付意向金的責(zé)任：(1)乙方與房屋產(chǎn)權(quán)人在簽署《房屋買賣合同》時(shí)，就本協(xié)議第二條預(yù)訂條件以外的房屋買賣主要條款不能達(dá)一致的;(2)本協(xié)議簽署后《房屋買賣合同》簽署前，由司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法限制該房屋房地產(chǎn)權(quán)利的。
第五條生效及其他
本協(xié)議一式_________份。甲乙雙方各持________份，自甲、乙雙方簽章之日起生效。
甲方(蓋章)：________________乙方(簽字)：_______________
關(guān)鍵詞 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)；建設(shè)現(xiàn)狀；特點(diǎn)；問題；對(duì)策；陜西商洛；商州區(qū)
中圖分類號(hào) F327 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1007-5739（2014）13-0329-03
當(dāng)前我國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了全新的歷史時(shí)期，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展與改革的中心任務(wù)已經(jīng)變成了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整。建設(shè)農(nóng)業(yè)園區(qū)已成為展示我國(guó)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，面向世界，走向未來的窗口，在區(qū)域現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展中顯示出重要的引領(lǐng)作用，成為推動(dòng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與農(nóng)業(yè)科技發(fā)展的重要力量，是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善農(nóng)民生活水平的重要推手，對(duì)于轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)發(fā)展方式、提高農(nóng)業(yè)整體效益、促進(jìn)農(nóng)民增收具有重要意義。
1 商州區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀
近年來，商州區(qū)委、區(qū)政府把發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)和農(nóng)業(yè)科技示范項(xiàng)目作為引領(lǐng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的載體，搶抓國(guó)家實(shí)施新一輪西部大開發(fā)和關(guān)中――天水經(jīng)濟(jì)區(qū)加快建設(shè)的重大機(jī)遇，堅(jiān)持以“科學(xué)發(fā)展、富民強(qiáng)區(qū)”為主題，以“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)年”活動(dòng)為契機(jī)，以發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為核心，緊緊圍繞“抓轉(zhuǎn)變、建園區(qū)、強(qiáng)科技、促增收”的思路，把農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)作為推動(dòng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的重要載體，強(qiáng)化園區(qū)規(guī)劃、機(jī)制創(chuàng)新、項(xiàng)目組裝配套和完善服務(wù)體系建設(shè)。積極穩(wěn)妥地推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，完善農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施裝備，農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)取得了突破性發(fā)展[1]。
2 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)特點(diǎn)
2.1 健全組織，強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)是保證
為確?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)健康有序發(fā)展，商州區(qū)成立了由政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，區(qū)農(nóng)業(yè)、財(cái)政、林業(yè)、交通、水務(wù)、國(guó)土、扶貧、金融、電力等部門負(fù)責(zé)人為成員的“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組”。制定了《商州區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)實(shí)施方案》，明確了園區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)思想、目標(biāo)任務(wù)、工作重點(diǎn)和措施，做到了領(lǐng)導(dǎo)、機(jī)構(gòu)、規(guī)劃、資金、技術(shù)、措施、責(zé)任、考核“八到位”，形成了常委領(lǐng)導(dǎo)牽頭、分管領(lǐng)導(dǎo)包抓、部門具體負(fù)責(zé)的園區(qū)建設(shè)組織領(lǐng)導(dǎo)體系和工作機(jī)制。為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)提供了組織保障，確保了園區(qū)建設(shè)工作順利實(shí)施。
2.2 創(chuàng)新理念，合理規(guī)劃是前提
現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)是有效集聚土地、產(chǎn)業(yè)、資金、科技、人才等要素，加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的重要載體，必須大手筆、高起點(diǎn)，超前謀劃，科學(xué)規(guī)劃。一是堅(jiān)持科學(xué)定位。把現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)與農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、農(nóng)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變有機(jī)結(jié)合，確保園區(qū)發(fā)展走生態(tài)化、合作化、循環(huán)化、公司化發(fā)展之路。二是堅(jiān)持調(diào)查研究，綜合分析。既考慮全區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，又充分尊重當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)發(fā)展實(shí)際，依托資源、生態(tài)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，突出精品打造，避免遍地開花無特色。三是堅(jiān)持創(chuàng)新理念。按照高起點(diǎn)規(guī)劃、漸進(jìn)式發(fā)展的思路，做到規(guī)劃一次到位，分期連續(xù)實(shí)施，各類配套同步，實(shí)現(xiàn)共贏發(fā)展。如：以陜西?。ù笄G）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、商州佳騫公司現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園、商洛宏邦公司綠緣生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑園和商洛聚豐農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流園為代表的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)，在該區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的作用日益凸顯，尤其是陜西省（大荊）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)，在2012年全省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)陜南片觀摩時(shí)，被省農(nóng)業(yè)廳副廳長(zhǎng)文引學(xué)譽(yù)為“陜南第一園”，在全市重點(diǎn)項(xiàng)目觀摩評(píng)比中獲全市農(nóng)業(yè)類項(xiàng)目第1名，為全市的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展起到了典型的示范引領(lǐng)作用。
2.3 加大投入，政策扶持是保障
現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)是一個(gè)高投入、高科技、高產(chǎn)出的前沿性、領(lǐng)先性示范區(qū)域。建立多元化的投入機(jī)制，落實(shí)好相關(guān)優(yōu)惠扶持政策，整合各類涉農(nóng)項(xiàng)目和資金，加大基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)力度，才能為園區(qū)營(yíng)造寬松的建設(shè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。因此，區(qū)政府先后出臺(tái)了《關(guān)于加快蔬菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定》《關(guān)于加快畜牧產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定》《商州區(qū)土地流轉(zhuǎn)實(shí)施辦法及細(xì)則》，制定了《商州區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)管理辦法（試行）》《關(guān)于加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)的實(shí)施意見》《商州區(qū)財(cái)政支農(nóng)項(xiàng)目資金整合工作實(shí)施方案》。對(duì)“發(fā)展設(shè)施蔬菜面積在3.33 hm2以上的大戶，日光大棚補(bǔ)貼6萬元/hm2、日光溫室補(bǔ)貼30萬元/hm2；流轉(zhuǎn)面積在6.67 hm2以上、流轉(zhuǎn)年限在10年以上者給予1 500元/hm2的流轉(zhuǎn)費(fèi)補(bǔ)貼”。6.67 hm2以上的產(chǎn)業(yè)基地，由政府出資從外地聘請(qǐng)1名專業(yè)技術(shù)員，對(duì)基地的產(chǎn)業(yè)布局、新品種引進(jìn)、茬口安排及栽培管理等環(huán)節(jié)全程指導(dǎo)，并對(duì)產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)的水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)予以配套。區(qū)財(cái)政每年設(shè)立1 000萬元的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化專項(xiàng)資金，主要用于扶持農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)。同時(shí)，整合項(xiàng)目資金向園區(qū)建設(shè)傾斜；對(duì)于投資農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的龍頭企業(yè)，政府給予大力支持，并在項(xiàng)目爭(zhēng)取、貸款融資、稅收減免等方面給予優(yōu)惠政策，有效激發(fā)了企業(yè)參與農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)的積極性，為農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)奠定了良好的發(fā)展基礎(chǔ)。
2.4 打造示范亮點(diǎn)，科技帶動(dòng)是支撐
按照“突出特色、循環(huán)互動(dòng)、集中成園”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，緊緊圍繞“果、菜、畜、藥”四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，按照“擴(kuò)張總量、提升品質(zhì)、突出特色、打造亮點(diǎn)、示范帶動(dòng)”的思路，以西北農(nóng)林科技大學(xué)等專業(yè)性科研院校作為技術(shù)依托，通過產(chǎn)、學(xué)、研合作，提升園區(qū)的科技實(shí)力和發(fā)展水平，使園區(qū)的各類經(jīng)營(yíng)要素和技術(shù)要素在任何時(shí)候都處于“最新”領(lǐng)域，促進(jìn)農(nóng)民增收致富。如：陜西省大荊現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)始終堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高科技支撐、高速度建設(shè)，力爭(zhēng)把園區(qū)打造成為“引領(lǐng)商洛乃至陜西現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的示范園；面向西安、商洛的生態(tài)休閑科技觀光園；彰顯‘秦嶺最美是商洛’的特色游樂園；創(chuàng)建國(guó)家級(jí)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園的樣板工程”。商州佳騫公司現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園集無公害綠色有機(jī)農(nóng)業(yè)、可持續(xù)循環(huán)發(fā)展農(nóng)業(yè)、休閑觀光農(nóng)業(yè)、科技教育示范農(nóng)業(yè)為一體。園區(qū)建成后，將充分顯現(xiàn)“畜―沼―菜―果―游”生態(tài)農(nóng)業(yè)循環(huán)發(fā)展整體效應(yīng)；商州綠緣生態(tài)農(nóng)業(yè)示范園，按照省級(jí)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，已建成育苗溫室、生態(tài)餐廳、設(shè)施蔬菜、農(nóng)田體驗(yàn)、適時(shí)采摘、休閑垂釣、蓮池觀賞、健身廣場(chǎng)8個(gè)功能區(qū)；該園區(qū)建成后，將成為集產(chǎn)業(yè)發(fā)展、科普示范、休閑觀光、生態(tài)餐飲、鄉(xiāng)情體驗(yàn)等多元化功能為一體的綜合性示范園區(qū)。商洛聚豐公司冷鏈物流園，采用“公司+基地+農(nóng)民專業(yè)合作社+農(nóng)戶”的運(yùn)作模式，圍繞優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工開展經(jīng)營(yíng)，建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品種養(yǎng)、收購(gòu)、冷凍冷藏、加工包裝、檢驗(yàn)檢測(cè)、配送銷售為一體的大型現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流企業(yè)。該園區(qū)的建設(shè)，對(duì)商州區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈條的進(jìn)一步延伸，產(chǎn)業(yè)效益的進(jìn)一步提升將起到積極的支撐和保障。
2.5 創(chuàng)新機(jī)制，促進(jìn)發(fā)展是關(guān)鍵
堅(jiān)持以業(yè)主（企業(yè)）自建為主體，以項(xiàng)目資金投入為引導(dǎo)，合力推進(jìn)園區(qū)建設(shè)；積極探索，走出一條“政府引導(dǎo)、企業(yè)引領(lǐng)、合作共建、聯(lián)動(dòng)發(fā)展”的園區(qū)運(yùn)行新路子[2]。由龍頭企業(yè)與合作經(jīng)濟(jì)組織簽訂農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)訂單，金融機(jī)構(gòu)提供貸款，并由合作經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售，有效解決了小生產(chǎn)與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展要求不相適應(yīng)的矛盾，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)、農(nóng)民及金融機(jī)構(gòu)的互惠共贏；積極引導(dǎo)園區(qū)業(yè)主和農(nóng)民積極參加政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)，實(shí)行龍頭企業(yè)訂單收購(gòu)，切實(shí)增強(qiáng)農(nóng)業(yè)抵御自然災(zāi)害與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力；以農(nóng)企對(duì)接、農(nóng)超對(duì)接、農(nóng)校對(duì)接、農(nóng)社對(duì)接等為抓手，積極引導(dǎo)流通企業(yè)、超市、酒店、學(xué)校與產(chǎn)業(yè)基地直接對(duì)接，降低種植、運(yùn)輸、營(yíng)銷等費(fèi)用，提高園區(qū)效益。在全區(qū)率先成立了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機(jī)構(gòu)，組建了鎮(zhèn)辦農(nóng)村土地管理服務(wù)中心和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，制定了土地流轉(zhuǎn)規(guī)范程序，采取轉(zhuǎn)包、出租、置換、轉(zhuǎn)讓、入股等多種形式，積極推進(jìn)土地適度規(guī)模流轉(zhuǎn)。
3 存在的主要問題
3.1 資金投入不足
農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)的任務(wù)重，資金投入大，融資困難，引進(jìn)的企業(yè)、業(yè)主資金異常緊張，而項(xiàng)目資金到位較慢，制約了發(fā)展。
3.2 受掣于自然災(zāi)害
農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受自然災(zāi)害影響較大，商州區(qū)是一個(gè)典型的“八山一水一分田”的貧困農(nóng)業(yè)縣區(qū)，災(zāi)后重建資金短缺，投入大，種子、種苗供應(yīng)緊張，在很大程度上影響了推進(jìn)速度。
3.3 少數(shù)園區(qū)機(jī)制不順
少數(shù)園區(qū)沒有建立相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)，即使成立了機(jī)構(gòu)，但機(jī)制不順、運(yùn)作不到位、責(zé)權(quán)利不明確，未發(fā)揮相應(yīng)的職責(zé)，使農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)和發(fā)展處在放任自流的“游離”狀態(tài)。
3.4 少數(shù)園區(qū)重建輕管
少數(shù)農(nóng)業(yè)園區(qū)是虎頭蛇尾，形成了“轟轟烈烈搞發(fā)展，發(fā)展過后無人管”的局面，很大程度上影響了效益的發(fā)揮。
3.5 機(jī)制創(chuàng)新不夠
部分農(nóng)業(yè)園區(qū)發(fā)展主體不明確，沒有引進(jìn)企業(yè)、業(yè)主帶動(dòng)和支撐，“死”在機(jī)制不活，管理缺乏創(chuàng)新，加之市場(chǎng)信息滯后，產(chǎn)品銷售不暢，園區(qū)發(fā)展后勁嚴(yán)重不足。
4 對(duì)策
4.1 建立完善的管理機(jī)制
進(jìn)一步完善農(nóng)業(yè)園區(qū)管理機(jī)構(gòu)，使農(nóng)業(yè)園區(qū)的管理機(jī)構(gòu)和職能職責(zé)制度化，實(shí)行園區(qū)效益與報(bào)酬掛鉤，優(yōu)化園區(qū)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、銷售、管理等，積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提高園區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)效益[3]。同時(shí)，各相關(guān)部門都應(yīng)把園區(qū)建設(shè)作為提升傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的載體，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的源動(dòng)力，關(guān)注園區(qū)的謀劃、建設(shè)和發(fā)展等環(huán)節(jié)，為打造具有商州區(qū)特色的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)創(chuàng)造一個(gè)寬松環(huán)境。
4.2 建立多元的投資機(jī)制
政府應(yīng)增加預(yù)算內(nèi)農(nóng)業(yè)投資，保證財(cái)政支農(nóng)資金增長(zhǎng)高于經(jīng)常性財(cái)政收入的增長(zhǎng)比例，并從中明確投資農(nóng)業(yè)園區(qū)的資金比重。通過各種渠道爭(zhēng)取國(guó)家、省市的項(xiàng)目資金和扶持政策。建立政府投資農(nóng)業(yè)園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)商決策機(jī)制，將投資重點(diǎn)放在農(nóng)業(yè)園區(qū)的建設(shè)內(nèi)容和項(xiàng)目安排上。采取土地折價(jià)、林權(quán)入股，實(shí)現(xiàn)利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，激發(fā)農(nóng)民建設(shè)園區(qū)的熱情?；虮ＷC一定租金，部分參與分紅，使園區(qū)成為農(nóng)民的利益共同體。
4.3 建立有效的運(yùn)行機(jī)制
按照市場(chǎng)化運(yùn)作、企業(yè)化管理的原則，明確和創(chuàng)新園區(qū)建設(shè)的責(zé)任主體及運(yùn)作機(jī)制，打破政府大包大攬的傳統(tǒng)格局，形成政府推動(dòng)為主、部門配合支持、社會(huì)力量參與的園區(qū)建設(shè)機(jī)制[4]。一是積極探索可靠的技術(shù)依托機(jī)制，加強(qiáng)與大專院校、科研單位、專業(yè)技術(shù)團(tuán)體的合作，通過農(nóng)業(yè)技術(shù)、科技成果參資入股等方式，鼓勵(lì)農(nóng)技人員、科研機(jī)構(gòu)直接到園區(qū)創(chuàng)辦領(lǐng)辦科技型龍頭企業(yè)、試驗(yàn)基地。充分利用示范園區(qū)現(xiàn)有的資源優(yōu)勢(shì)，吸引農(nóng)業(yè)高技術(shù)人才。二是因地制宜，找準(zhǔn)自己的特色優(yōu)勢(shì)，根據(jù)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)示范定位，引進(jìn)“高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高抗”的新品種，主打農(nóng)產(chǎn)品、綠色食品與有機(jī)食品品牌，創(chuàng)建綠色農(nóng)業(yè)園區(qū)，提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。要在產(chǎn)品終端上下功夫，著力解決產(chǎn)品深加工、精包裝、耐貯快運(yùn)等領(lǐng)域的問題，增加產(chǎn)品附加值。并采取多種方式，組織帶動(dòng)周邊農(nóng)民，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，提高優(yōu)勢(shì)拳頭產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化程度[5]。三是堅(jiān)持以效益為中心，瞄準(zhǔn)國(guó)際、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，充分發(fā)揮園區(qū)橋梁紐帶作用，推廣具有特色的農(nóng)產(chǎn)品種子種苗，帶動(dòng)周邊基地發(fā)展；開辟優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品銷售渠道，延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條，實(shí)行良性增值循環(huán)運(yùn)行，逐步把農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)成為能帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和農(nóng)民致富的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化“龍頭”。
4.4 培養(yǎng)園區(qū)的建設(shè)人才
充分利用多種暢通“管道”，引進(jìn)高素質(zhì)的農(nóng)業(yè)科技人才；加強(qiáng)技能教育培訓(xùn)工作，提高農(nóng)民的科技文化素質(zhì)，培養(yǎng)園區(qū)多樣化人才[6]。
4.5 強(qiáng)化園區(qū)的組織領(lǐng)導(dǎo)
一是加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)是一項(xiàng)復(fù)雜巨大的系統(tǒng)工程。區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和有關(guān)部門務(wù)必須齊抓共管，明確目標(biāo)，落實(shí)責(zé)任，按照部門職責(zé)，各司其職，密切配合，進(jìn)一步完善服務(wù)設(shè)施，積極申報(bào)和爭(zhēng)取國(guó)家農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的支撐，加快推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)，確?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)整體推進(jìn)[7-8]。二是市委、市政府把現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)和有關(guān)部門的年度工作目標(biāo)考核內(nèi)容，強(qiáng)化督促檢查，對(duì)在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)中做出突出成績(jī)的單位和個(gè)人，要予以表彰獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)落實(shí)任務(wù)不好的要嚴(yán)肅追究相關(guān)人員責(zé)任[9]。
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高校國(guó)有資產(chǎn)管理改革的趨勢(shì)
針對(duì)國(guó)有資產(chǎn)管理中存在的諸多問題，各高校的國(guó)有資產(chǎn)管理改革出現(xiàn)了很多可喜的變化，主要呈現(xiàn)以下趨勢(shì)：
1.機(jī)構(gòu)健全化
管理機(jī)構(gòu)不健全是高校國(guó)有資產(chǎn)管理混亂的一個(gè)重要因素。受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，很多高校沒有專門的國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。依然是分塊管理，如房地產(chǎn)是一條線，歸后勤處管理；一般設(shè)備是一條線，歸設(shè)備處管理；教學(xué)與科研設(shè)備是一條線，歸教務(wù)處管理；文獻(xiàn)資料是一條線，歸圖書館管理等。其結(jié)果就是資產(chǎn)管理上不能形成一盤棋的局面，學(xué)校的全部國(guó)有資產(chǎn)劃分成若干塊進(jìn)行管理，而各塊又自成體系，相互獨(dú)立。有些高校雖然設(shè)立了專門的國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，但職能并不明確。部分有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等資產(chǎn)沒有被納入職能部門的管理范疇。高校國(guó)有資產(chǎn)管理仍缺乏統(tǒng)―性，國(guó)有資產(chǎn)管理的權(quán)限仍是分散的。由此，造成了管理不到位、職責(zé)不清、各自為政的局面，導(dǎo)致了國(guó)有資產(chǎn)的流失、浪費(fèi)和閑置。在出現(xiàn)問題后，各部門之間更是相互推諉、相互指責(zé)，最終不了了之。
要加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)管理，首先必須建立―個(gè)強(qiáng)有力的管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)管理全校的國(guó)有資產(chǎn)。在這方面，很多學(xué)校借鑒了當(dāng)前國(guó)有資產(chǎn)改革的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和做法，進(jìn)行了大膽而有成效的改革。比如，山東大學(xué)于2004年1月撤消了產(chǎn)業(yè)處，將原產(chǎn)業(yè)處經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的管理職能與資產(chǎn)處的產(chǎn)權(quán)和公房土地管理職能合并，成立了國(guó)有資產(chǎn)管理處，統(tǒng)一管理全校有形與無形、固定與流動(dòng)、事業(yè)與經(jīng)營(yíng)的各類國(guó)有資產(chǎn)。同時(shí)，學(xué)校成立了國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)，下設(shè)國(guó)資委辦公室，其職能由國(guó)有資產(chǎn)管理處代行。國(guó)有資產(chǎn)管理處作為學(xué)校資產(chǎn)管理的歸口部門，負(fù)責(zé)溝通、協(xié)調(diào)各類資產(chǎn)管理相關(guān)部門，對(duì)學(xué)校各類資產(chǎn)實(shí)施統(tǒng)一的監(jiān)督和管理。
機(jī)構(gòu)健全化不僅體現(xiàn)為國(guó)有資產(chǎn)專門管理部門的建立，而且表現(xiàn)為高校資產(chǎn)管理體系的確立。只有確立了權(quán)責(zé)分明、保障有序的資產(chǎn)管理體系，才能使高校資產(chǎn)管理部門的職能得以有效發(fā)揮。例如，黑龍江大學(xué)建立了在國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的資產(chǎn)分級(jí)授權(quán)管理體系：(1)對(duì)儀器設(shè)備、家具等固定資產(chǎn)采用三級(jí)管理體系：一級(jí)資產(chǎn)管理是在學(xué)校主管校長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下，由資產(chǎn)管理處負(fù)責(zé)行使職能；學(xué)院(部、處、所、中心等)為二級(jí)資產(chǎn)管理體系；系(實(shí)驗(yàn)室、實(shí)驗(yàn)中心、科室)為三級(jí)資產(chǎn)管理單位。(2)對(duì)機(jī)動(dòng)車輛、行政辦公用房采用二級(jí)管理體系：一級(jí)為學(xué)校國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)，由資產(chǎn)管理處代行具體管理工作；二級(jí)為專項(xiàng)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。(3)對(duì)于低值耐用類資產(chǎn)采用二級(jí)管理體系：由資產(chǎn)管理部門直接對(duì)使用部門進(jìn)行授權(quán)，使用部門在授權(quán)范圍內(nèi)履行相應(yīng)的管理職能，并直接接受資產(chǎn)管理部門的監(jiān)督。
2.機(jī)制科學(xué)化
產(chǎn)權(quán)不清、制度不健全和監(jiān)督不力等機(jī)制問題也是制約高校國(guó)有資產(chǎn)改革的重大障礙。國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清，使得部分學(xué)校非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)投入時(shí)得不到合理補(bǔ)償，使資產(chǎn)的安全性、完整性得不到保證，更談不上增值，甚至還使某些單位及個(gè)人利用這部分資產(chǎn)為自己謀取利益，使學(xué)校的國(guó)有資產(chǎn)變相流失，蒙受損失。管理制度不健全，更是使得國(guó)有資產(chǎn)的使用、轉(zhuǎn)讓和置換等無章可循、程序不規(guī)范，很容易導(dǎo)致土地、資金等國(guó)有資產(chǎn)的流失和被侵占。由于缺乏相應(yīng)的監(jiān)督制度和監(jiān)督機(jī)構(gòu)，國(guó)有資產(chǎn)管理部門的職能發(fā)揮得不到有效監(jiān)管，形同虛設(shè)，甚至為個(gè)人謀取私利提供了便利。因此，高校國(guó)有資產(chǎn)管理的改革必須建立科學(xué)的管理機(jī)制。
機(jī)制科學(xué)化首先體現(xiàn)為明晰地界定產(chǎn)權(quán)。很多高校根據(jù)《國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定和產(chǎn)權(quán)糾紛處理暫行辦法》等政策法規(guī)，對(duì)學(xué)校國(guó)有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了界定。如，有的高校在后勤轉(zhuǎn)制過程中按照資產(chǎn)評(píng)估或?qū)嵨锏怯浀姆绞浇缍óa(chǎn)權(quán)關(guān)系以及確定資產(chǎn)價(jià)值。后勤轉(zhuǎn)制后，按照國(guó)有資產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)分離的原則，即“學(xué)校對(duì)劃歸后勤服務(wù)公司的資產(chǎn)擁有所有權(quán)，公司對(duì)劃歸的資產(chǎn)擁有使用權(quán)”，明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，實(shí)施產(chǎn)權(quán)管理。學(xué)校以出資者的身份，把后勤資產(chǎn)注入后勤企業(yè)，成為企業(yè)資本。或以有償租賃、無償借用的方式為后勤企業(yè)使用，推動(dòng)資產(chǎn)的合理配置，繼續(xù)有效地提升學(xué)校國(guó)有資產(chǎn)的效益。
健全和完善管理制度是機(jī)制科學(xué)化的重中之重。它是維護(hù)資產(chǎn)的完全、完整，維護(hù)學(xué)校作為出資人的利益，確保國(guó)有資產(chǎn)的保值增值的根本保證?？傮w而言，高校國(guó)有資產(chǎn)管理制度體系應(yīng)包括這樣幾方面的內(nèi)容：(1)國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度；(2)國(guó)有資產(chǎn)購(gòu)置、驗(yàn)收、使用、保管、維護(hù)、檢查制度；(3)國(guó)有資產(chǎn)損失賠償懲罰制度；(4)國(guó)有資產(chǎn)處置制度。都分高校借鑒他校成熟的經(jīng)驗(yàn)和方法，并結(jié)合本校的實(shí)際情況，構(gòu)建國(guó)有資產(chǎn)管理的制度體系。如，曲阜師范大學(xué)先后制定實(shí)施了《國(guó)有資產(chǎn)管理暫行辦法》《經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)管理暫行辦法》《投資管理暫行辦法》等10多個(gè)規(guī)章制度，各個(gè)學(xué)院也制定了具體的國(guó)有資產(chǎn)管理規(guī)章，基本構(gòu)建了學(xué)校國(guó)有資產(chǎn)管理的制度框架，為學(xué)校國(guó)有資產(chǎn)管理工作的開展提供了制度和程序保障。
建立并完善資產(chǎn)管理監(jiān)督機(jī)制是機(jī)制科學(xué)化的重要環(huán)節(jié)。很多高校的國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)就是學(xué)校國(guó)有資產(chǎn)管理的最高監(jiān)管機(jī)構(gòu)。該委員會(huì)的主任一般由校長(zhǎng)兼任，副主任由主管國(guó)有資產(chǎn)、財(cái)務(wù)和教學(xué)工作的副校長(zhǎng)擔(dān)任，成員由規(guī)劃、財(cái)務(wù)、審計(jì)、紀(jì)檢、后勤等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人組成。通過運(yùn)用行政和法律等措施，對(duì)各單位的國(guó)有資產(chǎn)日常管理進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督；對(duì)學(xué)校的國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行清查盤點(diǎn)，做好賬目調(diào)整工作；對(duì)各單位國(guó)有資產(chǎn)使用效益情況進(jìn)行科學(xué)考核；接受上級(jí)國(guó)有資產(chǎn)管理部門的適時(shí)監(jiān)督等。
3.管理信息化
隨著我國(guó)高等教育體制改革的不斷深化，聯(lián)合辦學(xué)、跨地區(qū)辦學(xué)等新型辦學(xué)模式的出現(xiàn)。高校辦學(xué)規(guī)模不斷擴(kuò)大，辦學(xué)資源總量急劇增加。周濟(jì)部長(zhǎng)在2004年教育工作會(huì)議上講到學(xué)校管理工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，“隨著形勢(shì)的發(fā)展。現(xiàn)在我們學(xué)校的規(guī)模顯著地?cái)U(kuò)大，資金、財(cái)產(chǎn)大幅度地增長(zhǎng)，辦學(xué)形式也日益多樣，這就出現(xiàn)了這樣或那樣的無序現(xiàn)象，迫切要求我們加強(qiáng)規(guī)范化管理，保持教育工作的正常秩序?！苯⒖茖W(xué)的管理模式合理分配國(guó)
有資產(chǎn)、優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)動(dòng)態(tài)管理是高校國(guó)有資產(chǎn)改革的迫切任務(wù)。而現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展為高校國(guó)有資產(chǎn)管理工作撬上有力的翅膀。高校國(guó)有資產(chǎn)管理信息化，有利于實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)信息資源共享，有利于強(qiáng)化國(guó)有資產(chǎn)管理和監(jiān)督，有利于加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)校內(nèi)外信息交流，有利于防止國(guó)有資產(chǎn)浪費(fèi)、閑置和流失。
高校國(guó)有資產(chǎn)管理信息化是高校國(guó)有資產(chǎn)管理改革的必然趨勢(shì)。部分高校的國(guó)有資產(chǎn)管理信息化建設(shè)較有特色。比如，黑龍江大學(xué)先后開發(fā)了“黑龍江大學(xué)固定資產(chǎn)綜合業(yè)務(wù)系統(tǒng)”“高校資產(chǎn)條形碼管理系統(tǒng)”“中國(guó)教育裝備信息檢索系統(tǒng)”和“固定資產(chǎn)年度清查管理系統(tǒng)”等。
一般而言，高校國(guó)有資產(chǎn)管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)處理的信息主要有：(1)國(guó)有資產(chǎn)動(dòng)態(tài)信息。這是高校國(guó)有資產(chǎn)管理信息化系統(tǒng)的信息主體和基礎(chǔ)，可反映出高校國(guó)有資產(chǎn)的總體情況和詳細(xì)信息。(2)國(guó)有資產(chǎn)的共享信息。各校內(nèi)單位閑置或工作量不飽滿的國(guó)有資產(chǎn)，特別是大型、精密儀器設(shè)備信息通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行公布，實(shí)現(xiàn)共享。(3)國(guó)有資產(chǎn)信息的匯總、統(tǒng)計(jì)、打印。(4)其他共享及交流信息。這包括同種或相近類型的國(guó)有資產(chǎn)資料或?qū)嶒?yàn)參數(shù)等信息共享與交流。
高校國(guó)有資產(chǎn)管理信息化應(yīng)遵循以下原則：第一，管理思想與先進(jìn)技術(shù)的有機(jī)結(jié)合。由必備網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、計(jì)算機(jī)硬件設(shè)施、軟件系統(tǒng)等組成的信息網(wǎng)絡(luò)體系，必須融合科學(xué)的管理理念和思想。單純的技術(shù)進(jìn)步是設(shè)有意義的，只有結(jié)合到某一實(shí)際的應(yīng)用領(lǐng)域中去才能真正發(fā)揮作用。第二，實(shí)時(shí)性與準(zhǔn)確性的高度統(tǒng)一。國(guó)有資產(chǎn)管理信息化實(shí)現(xiàn)了動(dòng)態(tài)管理，各國(guó)有資產(chǎn)使用單位的管理人員可根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)的最新情況，在網(wǎng)絡(luò)上隨時(shí)進(jìn)行數(shù)據(jù)維護(hù)。既避免了費(fèi)時(shí)費(fèi)力的統(tǒng)計(jì)和清查工作，又能始終保持?jǐn)?shù)據(jù)的實(shí)時(shí)性和準(zhǔn)確性。第三，經(jīng)費(fèi)投入與效益獲取的有效平衡。運(yùn)用現(xiàn)代化的管理手段，建立科學(xué)的信息管理模式，其投入也是巨大的。因此，應(yīng)把效益作為一項(xiàng)硬指標(biāo)來衡量網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)，促進(jìn)它發(fā)揮出應(yīng)有的潛能，形成投入-提高―再投入―再提高的良性循環(huán)。
高校國(guó)有資產(chǎn)管理改革應(yīng)注意的問題
目前，各高校正在積極探索國(guó)有資產(chǎn)管理改革的新方法和新模式，并且已經(jīng)取得了較大的成就。但是，現(xiàn)在的管理狀況仍不能完全適應(yīng)社會(huì)發(fā)展和高等教育發(fā)展的需要。高校國(guó)有資產(chǎn)管理改革若要取得更大的成功，必須注意以下兩個(gè)問題：
1.正確認(rèn)識(shí)高校國(guó)有資產(chǎn)
高校國(guó)有資產(chǎn)是高校國(guó)有資產(chǎn)管理的對(duì)象。正確認(rèn)識(shí)國(guó)有資產(chǎn)的含義，是管理有效實(shí)施的前提。部分高校的國(guó)有資產(chǎn)管理之所以問題多多，就是因?yàn)閷W(xué)校對(duì)自己的國(guó)有資產(chǎn)的含義認(rèn)識(shí)不清。根據(jù)《高等學(xué)校財(cái)務(wù)制度》第二十九條規(guī)定，高校資產(chǎn)是高等學(xué)?！罢加谢蛘呤褂玫哪芤载泿庞?jì)量的經(jīng)濟(jì)資源，包括各種財(cái)產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利”。第三十條進(jìn)一步規(guī)定“高校的資產(chǎn)包括流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和對(duì)外投資”?！缎姓聵I(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理辦法》規(guī)定：“國(guó)家對(duì)行政事業(yè)單位資產(chǎn)的管理，堅(jiān)持所有權(quán)和使用權(quán)相分離的原則，實(shí)行國(guó)家統(tǒng)一所有，政府分級(jí)監(jiān)管，單位占有使用的管理體制?！庇纱丝梢?，高校的國(guó)有資產(chǎn)具有所有制性質(zhì)公有化、表現(xiàn)形式多樣化、占有形式多樣化和總量值動(dòng)態(tài)化的特點(diǎn)。
高校國(guó)有資產(chǎn)管理應(yīng)注意厘清各種形式的國(guó)有資產(chǎn)。目前我國(guó)高校國(guó)有資產(chǎn)主要表現(xiàn)形式有以下幾種：(1)國(guó)家撥款；(2)學(xué)校創(chuàng)收；(3)接受社會(huì)贊助和捐贈(zèng)；(4)各經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)自購(gòu)資產(chǎn)；(5)土地、房產(chǎn)、儀器設(shè)備、家俱、圖書資料等固定資產(chǎn)；(6)校名、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等無形資產(chǎn)；(7)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，一部分國(guó)有資產(chǎn)由非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。
其中最后兩種形式的國(guó)有資產(chǎn)應(yīng)是今后高校國(guó)有資產(chǎn)管理的特別關(guān)注的對(duì)象。無形資產(chǎn)包括商譽(yù)、專利、生產(chǎn)技術(shù)等沒有實(shí)物而能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的資產(chǎn)。這部分資產(chǎn)一些大的院校管得比較好，而規(guī)模小一些的院校就有些欠缺。例如，清華大學(xué)就非常重視無形資產(chǎn)的管理，2006年“清華大學(xué)”已經(jīng)成為高校中的第一個(gè)馳名商標(biāo)。高校必須十分重視對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)、專利權(quán)等無形資產(chǎn)的管理。這對(duì)解決知識(shí)產(chǎn)權(quán)糾紛、提高科技成果向經(jīng)濟(jì)效益的轉(zhuǎn)化均有重要作用。此外，大多數(shù)高校的經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)往往只包括校辦產(chǎn)業(yè)的國(guó)有資產(chǎn)，而后勤服務(wù)部門所占有的國(guó)有資產(chǎn)中實(shí)際上在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資產(chǎn)并未納入其內(nèi)。要順利實(shí)現(xiàn)高校后勤社會(huì)化改革，必須將這部分資產(chǎn)納入經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)管理范疇。
2.注重國(guó)有資產(chǎn)管理人員素質(zhì)的提升
隊(duì)伍建設(shè)是提高高校國(guó)有資產(chǎn)管理水平的關(guān)鍵。因?yàn)楹玫墓芾硎呛玫墓芾頇C(jī)制與好的管理人員的結(jié)合。高校國(guó)有資產(chǎn)管理職能部門的工作人員，是學(xué)校資產(chǎn)管理的中堅(jiān)力量。建設(shè)好這支隊(duì)伍，對(duì)高校國(guó)有資產(chǎn)管理至關(guān)緊要。高校國(guó)有資產(chǎn)管理人員不僅應(yīng)具有較高的政治素質(zhì)、具有強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感，而且要具有過硬的專業(yè)本領(lǐng)、熟悉資產(chǎn)管理程序、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，還要具備一定的科研意識(shí)和科研能力并成為研究型管理者。
要提高高校國(guó)有資產(chǎn)管理人員的素質(zhì)，首先應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)日常的學(xué)習(xí)和教育。高校國(guó)有資產(chǎn)管理工作人員的學(xué)習(xí)和教育，包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：一方面是政治思想上的學(xué)習(xí)和教育。通過集體學(xué)習(xí)、小組討論和個(gè)人自學(xué)等形式的政治學(xué)習(xí)，幫助工作人員提高政治思想素質(zhì)，提高對(duì)國(guó)有資產(chǎn)管理的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)工作責(zé)任心。另一方面是專業(yè)工作能力的學(xué)習(xí)和教育。國(guó)有資產(chǎn)管理涉及的知識(shí)面較廣，如資產(chǎn)評(píng)估、市場(chǎng)營(yíng)銷、房產(chǎn)構(gòu)造、設(shè)備性能、財(cái)務(wù)核算、計(jì)算機(jī)應(yīng)用等相關(guān)知識(shí)，在實(shí)際工作中應(yīng)用的知識(shí)雖不是要求很深但要求較廣。高校國(guó)有資產(chǎn)管理人員應(yīng)扎扎實(shí)實(shí)學(xué)習(xí)本專業(yè)的基本理論和方法，并在具體的實(shí)踐工作中不斷探索、總結(jié)和創(chuàng)新。
