開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業(yè)開發(fā)模式，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)模式 現(xiàn)狀 問(wèn)題 創(chuàng)新

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)三十余年的現(xiàn)代化發(fā)展，所取得的成就是非常輝煌的，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)至今為止依然保持著較快的發(fā)展勢(shì)頭。但是，從事物發(fā)展的兩面性上來(lái)說(shuō)，任何事物的發(fā)展都存在著利、弊兩個(gè)方面，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也不例外。近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在的諸多問(wèn)題日益凸顯，已經(jīng)逐漸影響到了整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，比如說(shuō)，招商乏力、經(jīng)營(yíng)不善、質(zhì)量問(wèn)題突出、空置率過(guò)高等等。下面，我們就對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新展開探討，以期能夠?yàn)榇蠹姨峁┮恍├碚撋现С峙c幫助。

一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及存在的主要問(wèn)題分析

（一）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀分析

總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能夠用“起步晚，發(fā)展快”這一句話來(lái)概括。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)大約起步于2000年，至2003年以后進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，2005、2006這兩年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了第一個(gè)高峰期，但是，在這之后前期大規(guī)模開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)弊病漸漸顯露出來(lái)，由此也標(biāo)志著我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開始進(jìn)入相對(duì)理性的發(fā)展時(shí)期?？v觀我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展歷程，我們發(fā)現(xiàn)之前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要采用了分割出售、租售結(jié)合以及只租不售和不售不租等幾種主要模式。

（二）傳統(tǒng)商地產(chǎn)開發(fā)模式存在的問(wèn)題

首先，分割出售模式致使業(yè)主產(chǎn)權(quán)多元化，很難實(shí)施統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理，這種模式最主要的弊病已經(jīng)為業(yè)內(nèi)人士所熟識(shí)，并且現(xiàn)在基本上已經(jīng)沒有開發(fā)單位再采取這樣的開發(fā)模式了。

其次，租售結(jié)合模式曾經(jīng)也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中較為成功的一種模式，比如說(shuō)2003年大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在南寧建設(shè)的萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)就是采取的這種模式，并且它也是當(dāng)時(shí)南寧經(jīng)營(yíng)較好的眾多大型商業(yè)廣場(chǎng)之一。然而，這種模式也存在著明顯的弊端，所出售的部分依然帶有“商鋪全零售”的弊端。

最后，不租不售開發(fā)模式，雖然是由開發(fā)商掌握了產(chǎn)權(quán)以及經(jīng)營(yíng)權(quán)，但最明顯的弊端在于這種模式對(duì)開發(fā)商的商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力都有著很高的要求，一旦后期經(jīng)營(yíng)不善，就會(huì)成為開發(fā)商的一大包袱。此外，這種經(jīng)營(yíng)模式屬于資金長(zhǎng)線運(yùn)作的模式，資金回籠的期限的較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)比較大，并不適于資金力量相對(duì)薄弱開發(fā)商操作。

二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新

（一）傳統(tǒng)模式不再適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的具體原因分析

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱的那幾年，各地方政府為了鼓勵(lì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，主動(dòng)降低了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的要求與相關(guān)條件，更多開發(fā)商基于地產(chǎn)開發(fā)巨額利潤(rùn)的誘惑和資金的壓力，更多采取了“分割零售”與“售后返租”等方式實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。然而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)本身是一項(xiàng)投資期限較長(zhǎng)、投資金額較大、風(fēng)險(xiǎn)比較高并且對(duì)于專業(yè)人才要求較高的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，如果開發(fā)商僅僅是基于迅速獲取高額利潤(rùn)的目的，全然不顧開發(fā)與后期經(jīng)營(yíng)的相互結(jié)合，顯然是不科學(xué)、不理性的；這也是當(dāng)前眾多商場(chǎng)出現(xiàn)招商乏力、經(jīng)營(yíng)困難的主要原因之一，當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了相對(duì)理性的發(fā)展階段，這些模式自然將不再適合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的需求了。

（二）只租不售模式在現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上的優(yōu)勢(shì)

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)采取“只租不售”的模式將更加有利于項(xiàng)目的總體規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)管理及資源整合。從商業(yè)地產(chǎn)的國(guó)際開發(fā)慣例上來(lái)說(shuō)，很多實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商都是采取“只租不售”的開發(fā)模式，并在后期的經(jīng)營(yíng)上對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行統(tǒng)一招商、實(shí)施統(tǒng)一管理，主要是以持續(xù)有效的經(jīng)營(yíng)管理來(lái)提升整體項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。當(dāng)前，我國(guó)上海、杭州等地的諸多開發(fā)商都開始走回頭路，把曾經(jīng)賣出去的商鋪又回購(gòu)了回來(lái)，重整項(xiàng)目、再做運(yùn)營(yíng)；北京也有許多高端的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目明確表示項(xiàng)目采取“只租不售”的開發(fā)模式。

（三）只租不售模式應(yīng)用到現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上的創(chuàng)新與發(fā)展

只租不售的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，最大的問(wèn)題就是融資問(wèn)題和盈利前景問(wèn)題，這也是眾多業(yè)內(nèi)人士所關(guān)心的。以前地方政府在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，通常采取的是千人指標(biāo)進(jìn)行配套，并沒有詳盡考慮地方的實(shí)際市場(chǎng)需求，而有經(jīng)驗(yàn)的投資者主要是分析商業(yè)地產(chǎn)所在地的居民消費(fèi)水平和消費(fèi)習(xí)慣等來(lái)決策是否實(shí)施項(xiàng)目的開發(fā)。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理性發(fā)展階段，地方政府的發(fā)展要求與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的具體要求可能不完全一致，致使地方政府不在重點(diǎn)扶持商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，再加上銀行銀根緊縮等原因，商業(yè)地產(chǎn)融資確實(shí)尤為艱難。但是，從國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)上的閑散資金綜合狀況以及投資者的趨利根本上來(lái)看，有好的項(xiàng)目是不愁融不到錢的。因此，我們可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上的成功經(jīng)驗(yàn)，大力發(fā)展地產(chǎn)投資信托基金，這樣不僅能夠有效化解商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還能解決資本市場(chǎng)資金閑置以及商業(yè)地產(chǎn)投資資金不足的問(wèn)題，從而更好的帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)快速、平穩(wěn)的發(fā)展。

三、結(jié)語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新發(fā)展尚且算是一個(gè)較為新穎的研究課題，并且其間所涉及到的主體也比較多，比如說(shuō)地方政府、主管部門以及市場(chǎng)資本機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、當(dāng)?shù)鼐用竦鹊?，所以說(shuō)這是一個(gè)綜合性比較強(qiáng)的項(xiàng)目，在房地產(chǎn)開發(fā)越來(lái)越理性的發(fā)展階段，綜合考慮與分析各方需求，并能夠確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)現(xiàn)較高的經(jīng)營(yíng)利益，還需要我們諸多業(yè)內(nèi)人士及專業(yè)研究、學(xué)習(xí)人員的共同努力。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡鴻巖.商業(yè)地產(chǎn)或是開發(fā)商轉(zhuǎn)型機(jī)遇[J].城市開發(fā)，2010，（08）.

第2篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)信用信息；信息資源開發(fā)利用；征信機(jī)構(gòu)

文章編號(hào)：1003-4625（2014）01-0024-04 中圖分類號(hào)：F832 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

一、商業(yè)信用信息的定義

社會(huì)信用體系建設(shè)的基礎(chǔ)是建立有效的信用信息資源披露、開發(fā)和利用機(jī)制，在“十二五”全面推進(jìn)社會(huì)信用體系建設(shè)的背景下，加強(qiáng)商業(yè)信用信息資源的建設(shè)工作對(duì)優(yōu)化商業(yè)信用環(huán)境、維護(hù)正常商業(yè)秩序、促進(jìn)社會(huì)和諧具有重要的意義。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，商業(yè)信用信息是指商務(wù)活動(dòng)中反映企業(yè)信用情況的所有信息，不僅包括企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、銀行往來(lái)、經(jīng)營(yíng)情況、股東情況、主要管理人情況，還包括企業(yè)的買賣交易、投資合作、合同履約等經(jīng)營(yíng)行為中產(chǎn)生的信用信息。商業(yè)信用信息具有動(dòng)態(tài)性，一段時(shí)間內(nèi)記錄的信息只能反映被記錄人該時(shí)間段內(nèi)的交易狀況，體現(xiàn)的只是該時(shí)期內(nèi)的資信狀況，因此廣義的商業(yè)信用信息是隨著時(shí)間不斷更新與變化的。除了常見的信用信息外，商業(yè)信用信息還包括守約、違約等多樣的商務(wù)活動(dòng)記錄。對(duì)各級(jí)政府、各類金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，商業(yè)信用信息是商業(yè)活動(dòng)開展的基礎(chǔ)，是決策者進(jìn)行交易決策的重要依據(jù)。開發(fā)和利用好商業(yè)信用信息資源，可以有效降低交易風(fēng)險(xiǎn)，提高決策準(zhǔn)確度，激發(fā)市場(chǎng)授信活力。

區(qū)別于社會(huì)信用信息可以通過(guò)法律、行政手段推動(dòng)共享，目前我國(guó)商業(yè)信用信息受到市場(chǎng)主體分散性和復(fù)雜性的影響，整體開發(fā)和利用的范圍較小。盡管商業(yè)征信機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)等已經(jīng)開始了一些嘗試，但國(guó)內(nèi)商業(yè)信用信息的共享工作仍然沒有建立起有效的運(yùn)行機(jī)制，普遍存在著企業(yè)信用管理理念缺失，商業(yè)信用信息共享利益機(jī)制不完善，商業(yè)信用法律不配套，信息采集、驗(yàn)證、共享技術(shù)手段落后等多個(gè)方面的問(wèn)題。

二、國(guó)內(nèi)商業(yè)信用信息開發(fā)利用的六種主要模式分析

在具體實(shí)踐層面，目前我國(guó)商業(yè)信用信息資源開發(fā)利用主要有六種模式，分別是征信機(jī)構(gòu)建立的商業(yè)信用信息交換數(shù)據(jù)庫(kù)、商業(yè)信用信息自主交換平臺(tái)、企業(yè)之間自發(fā)的俱樂(lè)部、政府主導(dǎo)的商業(yè)信用信息開發(fā)、行業(yè)協(xié)會(huì)或商會(huì)主導(dǎo)的商業(yè)信用信息開發(fā)和第三方交易平臺(tái)運(yùn)作的商業(yè)信用信息開發(fā)。

（一）征信機(jī)構(gòu)建立的商業(yè)信用信息交換數(shù)據(jù)庫(kù)

這類模式的典型代表是交易信息交流計(jì)劃。美國(guó)鄧白氏公司于20世紀(jì)70年代創(chuàng)立了“交易信息交流計(jì)劃”并推廣到全球各主要國(guó)家和地區(qū)，目前已擁有超過(guò)6億條數(shù)據(jù)記錄，成為世界范圍內(nèi)商業(yè)信用信息的重要來(lái)源。交易信息交換理念引入中國(guó)后，國(guó)內(nèi)征信機(jī)構(gòu)的代表華夏鄧白氏和新華信公司開發(fā)了各自的商業(yè)信用信息交換平臺(tái)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展和積累，都已擁有成員企業(yè)數(shù)百家、交換記錄數(shù)百萬(wàn)條，為成員企業(yè)的商業(yè)信用管理提供了更加有針對(duì)性的幫助。

征信機(jī)構(gòu)商業(yè)信用信息交換的主要操作步驟為：首先，成員企業(yè)與征信機(jī)構(gòu)簽署合作協(xié)議，成為該交換平臺(tái)的正式成員；其次，征信機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)處理，單方面向成員客戶提供法律文件，承諾對(duì)所收到的付款信息承擔(dān)保密的責(zé)任；再次，將信息交換的付款記錄進(jìn)行匯總，及時(shí)反饋給成員企業(yè)，相關(guān)付款記錄同時(shí)也成為征信機(jī)構(gòu)提供的商業(yè)信用報(bào)告的組成部分。

問(wèn)題分析：這類信息交換數(shù)據(jù)庫(kù)中的商業(yè)信用信息以商務(wù)主體的交易付款記錄為主，涉及較多的企業(yè)內(nèi)部信息與商業(yè)秘密。雖然平臺(tái)發(fā)起方是業(yè)界知名的征信機(jī)構(gòu)，且與企業(yè)簽訂了保密協(xié)議，但是受到國(guó)內(nèi)外不同的法律、商業(yè)環(huán)境影響，在國(guó)外適用的運(yùn)行機(jī)制出現(xiàn)了“水土不服”，特別是國(guó)內(nèi)企業(yè)運(yùn)用商業(yè)信用信息的意識(shí)還不強(qiáng)，商業(yè)秘密的保護(hù)意愿過(guò)于強(qiáng)烈，參與積極性不高，商業(yè)征信機(jī)構(gòu)往往需要花費(fèi)大量成本和時(shí)間說(shuō)服企業(yè)參與交換計(jì)劃，最終導(dǎo)致推廣速度慢、運(yùn)作困難。

（二）商業(yè)信用信息自主交換平臺(tái)

這類模式的典型代表是國(guó)際信用監(jiān)督網(wǎng)。國(guó)際信用監(jiān)督網(wǎng)由國(guó)際信用評(píng)估與監(jiān)督協(xié)會(huì)（ICASA）創(chuàng)立，作為一個(gè)商業(yè)信用信息的自主與交換平臺(tái)，會(huì)員單位可以在平臺(tái)上或交換法人、自然人的商業(yè)信用信息，為商業(yè)信用的監(jiān)督工作提供了一個(gè)第三方渠道。

截至2010年1月，國(guó)際信用監(jiān)督網(wǎng)的會(huì)員在網(wǎng)站上公布了多家企業(yè)在商業(yè)活動(dòng)中的惡意失信行為，其中不乏國(guó)際知名企業(yè)；網(wǎng)站也同時(shí)公布國(guó)內(nèi)多家企業(yè)的誠(chéng)信行為與案例，營(yíng)造出一種抑惡揚(yáng)善的氛圍。需要說(shuō)明的是，所有瀏覽網(wǎng)站的訪客都能看到這些誠(chéng)信與失信主體的名稱，網(wǎng)站會(huì)員單位則可以查閱到這些主體的具體誠(chéng)信、失信行為，并據(jù)此來(lái)了解相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)情況。

問(wèn)題分析：由社會(huì)第三方發(fā)起的自主交換平臺(tái)模式雖然能夠吸引更多的主體參與商業(yè)信用信息交換，但在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，平臺(tái)上交流的信息以負(fù)面為主；同時(shí)平臺(tái)運(yùn)作主體的公信力和權(quán)威性較低，缺乏一定的保障機(jī)制，負(fù)面信息的真實(shí)性得不到驗(yàn)證，因此這類模式的認(rèn)可度較低，運(yùn)營(yíng)面臨較大的局限，信息的交換量和交換頻率都不高。

（三）企業(yè)之間自發(fā)的俱樂(lè)部

這類模式的典型代表是國(guó)內(nèi)的藥品生產(chǎn)企業(yè)。藥品生產(chǎn)企業(yè)（藥企）需要借助各地的藥品批發(fā)商把商品銷往各地，而一些批發(fā)商憑借多年的經(jīng)營(yíng)積累，在特定的銷售區(qū)域擁有較多與藥企討價(jià)還價(jià)的籌碼。相對(duì)弱勢(shì)的藥企會(huì)被這些批發(fā)商以應(yīng)收賬款的方式占用大量資金，進(jìn)而面臨資金鏈吃緊甚至斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，因此藥品生產(chǎn)企業(yè)迫切需要批發(fā)商的商業(yè)信用信息作為授信的重要依據(jù)。

藥品生產(chǎn)企業(yè)通過(guò)一些行業(yè)峰會(huì)或合作伙伴介紹，結(jié)成了商業(yè)信用信息共享同盟，相互交換各自了解的批發(fā)商情況。多個(gè)來(lái)自于不同制藥公司的信用管理者自發(fā)組成信息網(wǎng)，如果某一個(gè)客戶拖欠某家藥企的賬款，那么這一消息會(huì)在信息網(wǎng)上迅速傳播，信息網(wǎng)的所有參與者會(huì)根據(jù)相關(guān)信用信息調(diào)整針對(duì)該批發(fā)商的信用政策，從而降低面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

問(wèn)題分析：企業(yè)之間自發(fā)形成的俱樂(lè)部模式屬于初級(jí)的商業(yè)信用信息開發(fā)利用模式，模式的建立需要至少具備兩個(gè)基本條件，一是參與方之間的競(jìng)爭(zhēng)性不強(qiáng)，二是有著較強(qiáng)的企業(yè)信任關(guān)系，這些條件限制了參與者的數(shù)量和范圍。此外，這類模式往往通過(guò)職業(yè)經(jīng)理人私下交流獲取信用信息，受人為因素影響較大，缺乏保障機(jī)制，無(wú)法實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的信用信息處理與交換。交換的信用信息雖然比較有價(jià)值，但是信息量太少，未必能起到有效的決策支持作用。

（四）政府主導(dǎo)的商業(yè)信用信息開發(fā)

這類模式的典型代表是上海市中小企業(yè)信用信息自主申報(bào)平臺(tái)。2007年上海市征信管理辦公室組織開展中小企業(yè)信用信息自主申報(bào)試點(diǎn)工作，探索中小企業(yè)商業(yè)信用信息的采集、比對(duì)、更新、共享服務(wù)機(jī)制。平臺(tái)基于上海市企業(yè)信用聯(lián)合征信系統(tǒng)，在互聯(lián)網(wǎng)上搭建了市、區(qū)、企業(yè)三層平臺(tái)，通過(guò)區(qū)縣社會(huì)誠(chéng)信體系建設(shè)推進(jìn)部門的宣傳、發(fā)動(dòng)，鼓勵(lì)中小企業(yè)向區(qū)級(jí)平臺(tái)自主申報(bào)信用信息。相關(guān)信息經(jīng)區(qū)級(jí)平臺(tái)和市級(jí)平臺(tái)比對(duì)后，納入上海市企業(yè)信用聯(lián)合征信系統(tǒng)，為每一個(gè)中小企業(yè)建立一份信用檔案，與人民銀行的征信系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)共享。

經(jīng)過(guò)上海市、區(qū)各級(jí)部門一年的努力，數(shù)百家中小企業(yè)向平臺(tái)提交了商業(yè)信用信息。但參與的中小企業(yè)大多是為了完成政府部門交辦的行政任務(wù)，積極性不高，所提交的數(shù)據(jù)也殘缺不全，目前該項(xiàng)目已基本停滯。

問(wèn)題分析：政府開發(fā)的商業(yè)信用信息系統(tǒng)的核心問(wèn)題是沒有建立信息資源開發(fā)利用的利益機(jī)制。商業(yè)信用信息并不完全符合公共產(chǎn)品的特征，不應(yīng)該由政府來(lái)直接提供，政府應(yīng)該擔(dān)任商業(yè)信用信息開發(fā)利用的支持者和規(guī)范者，牽頭開展信用管理相關(guān)宣傳與培訓(xùn)，提供政策和資金支持，出臺(tái)規(guī)范性文件等。參考國(guó)外信用管理模式，政府部門掌握的公共信用信息（如政策扶持基金、企業(yè)信用等級(jí)評(píng)價(jià)結(jié)果等）是商業(yè)信用信息的重要來(lái)源，由政府主動(dòng)提供而不是索取將有利于信用信息資源利益機(jī)制的形成。此外，這類模式受到政府資金投入和運(yùn)行機(jī)制的限制，無(wú)法將企業(yè)實(shí)時(shí)交易記錄納入系統(tǒng)，在信息更新的及時(shí)性上存在問(wèn)題。

（五）行業(yè)協(xié)會(huì)或商會(huì)主導(dǎo)的商業(yè)信用信息開發(fā)

這類模式的典型代表是上海市醫(yī)藥商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)及“誠(chéng)信服務(wù)檔案”。2004年4月，上海醫(yī)藥商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)與12個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合提出“建立‘誠(chéng)信服務(wù)檔案’的倡議”，按照規(guī)范化、制度化、電子化的要求，開始了誠(chéng)信檔案的創(chuàng)建工作。協(xié)會(huì)借助管理軟件將會(huì)員企業(yè)檔案資料輸入系統(tǒng)平臺(tái)，會(huì)員的誠(chéng)信服務(wù)情況可以實(shí)時(shí)在局域網(wǎng)中查閱到。協(xié)會(huì)在誠(chéng)信服務(wù)檔案的基礎(chǔ)上，建立了上海醫(yī)藥商業(yè)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)評(píng)價(jià)體系，指導(dǎo)會(huì)員企業(yè)開展誠(chéng)信服務(wù)活動(dòng)。截至2007年，該協(xié)會(huì)為2159家會(huì)員企業(yè)建立了信用檔案。目前還有行業(yè)協(xié)會(huì)嘗試在內(nèi)部引入互助基金和商業(yè)銀行金融服務(wù)，建立以融資為導(dǎo)向的商業(yè)信用信息利用機(jī)制，有效解決會(huì)員企業(yè)的融資需求。

在該模式下，收集商業(yè)信用信息采用會(huì)員單位向“企業(yè)信用信息平臺(tái)”自主申報(bào)和協(xié)會(huì)主動(dòng)征集相結(jié)合的方式，實(shí)現(xiàn)“誠(chéng)信服務(wù)檔案”的動(dòng)態(tài)管理。對(duì)于會(huì)員企業(yè)而言，該模式的關(guān)鍵在于能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)信譽(yù)與征信融資的雙重價(jià)值。企業(yè)報(bào)送信用信息后，協(xié)會(huì)統(tǒng)一創(chuàng)建“信用誠(chéng)信服務(wù)檔案”，借由協(xié)會(huì)成員和第三方評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的商業(yè)信用進(jìn)行評(píng)價(jià)，相應(yīng)的信用等級(jí)得分既是企業(yè)的商業(yè)信譽(yù)，又是進(jìn)行融資的信貸等級(jí)，商業(yè)信用信息的價(jià)值得到了充分體現(xiàn)，也能激勵(lì)企業(yè)主動(dòng)申報(bào)信用信息。

問(wèn)題分析：行業(yè)協(xié)會(huì)主導(dǎo)的開發(fā)模式缺少商業(yè)信用信息中最核心的交易履約情況記錄，也沒有形成信息交換、共享的良性機(jī)制，誠(chéng)信服務(wù)檔案和信用評(píng)價(jià)體系不能完全滿足商業(yè)信用信息開發(fā)的需求。行業(yè)信用信息平臺(tái)包含了會(huì)員企業(yè)的基本信息和履約能力信息，但在具體交易信息的收集方面仍然處于空白狀態(tài)。此外，該模式的信用評(píng)價(jià)方式主觀性較大，相關(guān)數(shù)據(jù)和資料缺乏統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，不同行業(yè)間信息難以共享，這些都直接影響了信用信息開發(fā)利用的效果。

（六）第三方交易平臺(tái)運(yùn)作的商業(yè)信用信息開發(fā)

這類模式的典型代表是阿里巴巴的誠(chéng)信體系建設(shè)。阿里巴巴是國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的電子商務(wù)平臺(tái)，旗下?lián)碛卸鄠€(gè)電子商務(wù)平臺(tái)網(wǎng)站，僅經(jīng)過(guò)認(rèn)證的會(huì)員數(shù)目就超過(guò)65萬(wàn)。傳統(tǒng)信用評(píng)價(jià)模式缺乏反映主體信用水平的商業(yè)行為信息（如交易成交記錄等），而阿里巴巴借助其電子商務(wù)交易平臺(tái)卻可以低成本、高效率地獲得并分析這類信息，甚至包括企業(yè)“發(fā)帖、友情鏈接、點(diǎn)擊數(shù)”等細(xì)微的網(wǎng)絡(luò)行為數(shù)據(jù)。除了交易數(shù)據(jù)，阿里巴巴平臺(tái)還收集客戶的企業(yè)注冊(cè)信息數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)通過(guò)了第三方機(jī)構(gòu)的認(rèn)證，可以反映企業(yè)的真實(shí)性與合法性，進(jìn)一步提高了阿里巴巴平臺(tái)上商業(yè)信用信息的準(zhǔn)確性和公信度。

在大量準(zhǔn)確、全面的一手?jǐn)?shù)據(jù)基礎(chǔ)上，阿里巴巴建立相應(yīng)的信用評(píng)價(jià)體系，根據(jù)會(huì)員信用檔案評(píng)估其信用等級(jí)。該模式下商業(yè)信用信息開發(fā)利用的價(jià)值體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是提高賣家的違約成本，降低買家的購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)。以阿里巴巴旗下的綜合購(gòu)物網(wǎng)站淘寶網(wǎng)為例，淘寶網(wǎng)2009年的平臺(tái)交易金額達(dá)2083億元，日均交易量超過(guò)500萬(wàn)筆，其信用評(píng)價(jià)機(jī)制起到了關(guān)鍵的作用。二是降低金融機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，幫助中小企業(yè)提高獲得貸款的可能。根據(jù)阿里巴巴的數(shù)據(jù)，其合作銀行引入公司的信用評(píng)價(jià)信息后，會(huì)員單位申請(qǐng)貸款的初審?fù)ㄟ^(guò)率提升了17.92%，初審周期縮短了50%。

問(wèn)題分析：第三方交易平臺(tái)模式的缺點(diǎn)是涉及范圍有限，線下交易無(wú)法記錄。商業(yè)信用信息第三方（主要是電子商務(wù)平臺(tái)）只適用于在交易平臺(tái)上進(jìn)行交易的目標(biāo)主體，對(duì)于線下交易或只有少量業(yè)務(wù)通過(guò)線上完成的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這種模式就無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效的信用分析與評(píng)價(jià)。此外，一些金融資產(chǎn)機(jī)構(gòu)（如商品交易所）和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)作為第三方平臺(tái)也記錄了交易主體大量的商業(yè)信用信息，但受到法律法規(guī)等原因的限制，這部分信息目前還不能公開進(jìn)行開發(fā)與利用。

三、對(duì)現(xiàn)有主要模式的總結(jié)與探討

對(duì)目前我國(guó)商業(yè)信用信息資源開發(fā)利用的六種模式進(jìn)行總結(jié)，不難發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有模式都存在著一些核心問(wèn)題，參見表1。政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、商業(yè)征信機(jī)構(gòu)、企業(yè)聯(lián)盟、電子商務(wù)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商等主體都對(duì)商業(yè)信用信息的開發(fā)利用進(jìn)行了嘗試，取得了一定的突破，新華信、阿里巴巴等公司成為征信業(yè)界公認(rèn)的成功案例；但從整個(gè)商業(yè)實(shí)踐層面來(lái)看，尚未形成高效合理、可向全社會(huì)推廣的應(yīng)用模式。

從實(shí)踐效果來(lái)看，前四種模式的運(yùn)行效果欠佳，不少相關(guān)機(jī)構(gòu)與聯(lián)盟的運(yùn)營(yíng)陷入停滯狀態(tài)；而行業(yè)協(xié)會(huì)和電子商務(wù)交易平臺(tái)仍然保持一定的發(fā)展勢(shì)頭，處于改進(jìn)完善的上升期。從運(yùn)作主體的角度來(lái)看，六種模式的主體各有優(yōu)勢(shì)，而商業(yè)信用信息的開發(fā)利用周期較長(zhǎng)，不同時(shí)期不同主體發(fā)揮的作用也各異，存在較大的整合提升空間，關(guān)鍵是在合適的階段選擇合適的主體牽頭。從商業(yè)信用信息獲取和累積來(lái)看，線上平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)較大，信息的數(shù)量和質(zhì)量都可以滿足信用評(píng)價(jià)的要求，政府、第三方機(jī)構(gòu)等主體應(yīng)該主動(dòng)依靠電子平臺(tái)，充分發(fā)揮出信用信息降低違約風(fēng)險(xiǎn)、提高征信效率的作用。

未來(lái)可以考慮由政府牽頭，多個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)結(jié)成聯(lián)盟，共享各自的會(huì)員商業(yè)信用信息，同時(shí)與電子商務(wù)平臺(tái)合作，在誠(chéng)信檔案中引入企業(yè)的線上交易履約信息，由社會(huì)第三方和商業(yè)征信機(jī)構(gòu)提供權(quán)威的評(píng)價(jià)體系，為企業(yè)打分、評(píng)級(jí)，這種全面協(xié)同的商業(yè)信用信息開發(fā)利用模式更加符合國(guó)內(nèi)市場(chǎng)實(shí)際情況，容易取得實(shí)效。

參考文獻(xiàn)：

[1]常保平，楊來(lái)法.社會(huì)信用建設(shè)與金融業(yè)發(fā)展問(wèn)題研究[J].金融理論與實(shí)踐，2007，（12）：54-56.

[2]胡安安，王晉，黃麗華.我國(guó)商業(yè)信用信息資源開發(fā)利用模式探索[R].上海：復(fù)旦大學(xué)工作論文，2013.

[3]賀學(xué)會(huì)，尹晨.信用體系與征信：概念與基本框架[J].金融理論與實(shí)踐，2005，（2）：6-8.

[4]王晉.商業(yè)信用信息資源開發(fā)利用機(jī)制研究[D].上海：復(fù)旦大學(xué)，2011.

第3篇

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式資本運(yùn)營(yíng)產(chǎn)權(quán)式商鋪頤高模式萬(wàn)達(dá)模式

隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬(wàn)達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營(yíng)模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐,從系統(tǒng)角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了研究,并提出了一種商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成

本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成敗;地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn),沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā),附著其上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)則失去了必要的基礎(chǔ)和載體;資本運(yùn)營(yíng)是線索和目的,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營(yíng)為最終目的。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體構(gòu)成

根據(jù)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成,相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商和資本運(yùn)營(yíng)商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)中,可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象,比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)承當(dāng)了資本運(yùn)營(yíng)商的角色,并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的工作,這是我國(guó)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的常用模式

地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位

所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外,還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的選擇,并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的資本運(yùn)營(yíng)。

從功能來(lái)講,地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)階段,而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)長(zhǎng)期,所以從這個(gè)角度上考慮,地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲(chǔ)備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢(shì),并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開發(fā),然后才是商業(yè)經(jīng)營(yíng)。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位,具有先天優(yōu)勢(shì)。

萬(wàn)達(dá)模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表,其創(chuàng)新性和優(yōu)勢(shì)在于:地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢(shì),通過(guò)模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本;通過(guò)耦合大型商業(yè),實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在邏輯流程;在資本運(yùn)營(yíng)上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產(chǎn)為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)。

但萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個(gè)特點(diǎn)值得我們關(guān)注,它們分別是:

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長(zhǎng)、投資大的特點(diǎn),以地產(chǎn)耦合商業(yè),地產(chǎn)占主動(dòng)對(duì)其在整個(gè)項(xiàng)目中的利益博弈并無(wú)益處,商業(yè)運(yùn)營(yíng)商可能的變更對(duì)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商影響巨大。除通過(guò)地產(chǎn)的載體、租金的形式外,資本運(yùn)營(yíng)未與商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)契約方式的耦合,在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)上(尤其是在商業(yè)低迷階段時(shí))存在一定隱患。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項(xiàng)目主體的地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)擁有商業(yè)經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)營(yíng)方面豐富的能力。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位

所謂商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營(yíng)商除完成商業(yè)運(yùn)營(yíng)外,還參與地產(chǎn)開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃),并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的資本運(yùn)營(yíng)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是商業(yè)運(yùn)營(yíng),無(wú)論是地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)體現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢(shì):商業(yè)運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃,為后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功提供良好基礎(chǔ);商業(yè)運(yùn)營(yíng)更具穩(wěn)定性和持續(xù)性;資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)可與商業(yè)運(yùn)營(yíng)耦合,而不僅僅以地產(chǎn)為載體,可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)渠道和手段。

下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例,分析商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位的具體情況。

頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ),IT藍(lán)色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù),融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國(guó)性大型IT集團(tuán)公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運(yùn)營(yíng)模式表現(xiàn)在以下幾方面:

地產(chǎn)耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)展;近年逐漸采取購(gòu)置、聯(lián)合開發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的前端,直接與地產(chǎn)開發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合,占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在:參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址;用資產(chǎn)的形式與開發(fā)商形成強(qiáng)耦合;在項(xiàng)目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機(jī)制,獲得項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。

資本運(yùn)營(yíng):頤高通過(guò)購(gòu)置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán),并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營(yíng)模式。

總結(jié)頤高資本運(yùn)營(yíng)模式,主要有以下幾點(diǎn):資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),建立完善開發(fā)商退出機(jī)制,完成開發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報(bào));通過(guò)物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營(yíng)型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產(chǎn)投入;部分物業(yè)長(zhǎng)期持有,通過(guò)持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲得持續(xù)的商業(yè)收益,物業(yè)增值,滿足投資人、信托基金的投資回報(bào)。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。該商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于:

充分發(fā)揮了商業(yè)運(yùn)營(yíng)商在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)性,通過(guò)資產(chǎn)的強(qiáng)耦合關(guān)系實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)在整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心;充分發(fā)揮了地產(chǎn)開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)性;完善的退出機(jī)制,保障地產(chǎn)開發(fā)商利益的同時(shí),強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)項(xiàng)目的主導(dǎo)作用;除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式外,還可實(shí)現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營(yíng)為載體的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),使商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)更具有持續(xù)性;頤高商業(yè)模式事實(shí)上是實(shí)現(xiàn)了以商業(yè)為核心,以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商提出了新的要求,除商業(yè)運(yùn)營(yíng)的領(lǐng)域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的能力。

比較分析

第4篇

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)短線操作

近幾年我國(guó)推向市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,多數(shù)采用“商鋪全零售”模式或“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”這兩種模式,“商鋪全零售”是指開發(fā)商將大的商業(yè)項(xiàng)目分割成若干個(gè)中小商鋪,然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業(yè)主,這些業(yè)主可以自行經(jīng)營(yíng),也可將商鋪再轉(zhuǎn)租給其他人經(jīng)營(yíng);“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式是指開發(fā)商將商鋪的產(chǎn)權(quán)全部分割出售,購(gòu)買者擁有的不是一個(gè)個(gè)獨(dú)立的商鋪,而是根據(jù)份額擁有對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán),它類似一種融資工具,由業(yè)主們根據(jù)擁有的商鋪面積大小推舉物業(yè)管理公司對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行管理。

近二三年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式基礎(chǔ)上,又發(fā)展起“售后返租”的模式,售后返租又稱返租銷售,或售后回租,是指房地產(chǎn)商為促進(jìn)銷售,銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí),與買家約定,在出售后的一定年限內(nèi),由買家把經(jīng)營(yíng)權(quán)交由房地產(chǎn)商行使,開發(fā)商承諾每年給予一定的固定租金給買家。在上述兩種模式下,由于利益關(guān)系,開發(fā)商往往只關(guān)心商鋪銷售情況,不可避免地存在短線操作問(wèn)題,即只關(guān)心前期銷售,不管后期運(yùn)營(yíng)。

在“售后返租”的這一模式下,售后包租實(shí)際上是開發(fā)商賣鋪的一種噱頭,演變?yōu)殚_發(fā)商套取現(xiàn)金的一個(gè)財(cái)務(wù)技巧。從表面上看,開發(fā)商可以開出比較高的年收益率,如8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但實(shí)際上,他們通過(guò)提高商鋪售價(jià),完全可以將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來(lái)。因此,一旦開發(fā)商將商鋪售出,該商業(yè)項(xiàng)目與開發(fā)商利益已無(wú)太大關(guān)系。因此,開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在短線操作問(wèn)題。

于是我們經(jīng)?？梢钥吹?商業(yè)項(xiàng)目銷售場(chǎng)景火爆,銷售后商業(yè)城日漸蕭條的局面。并經(jīng)常形成開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)管理商三方矛盾,許多項(xiàng)目還引起了眾多小業(yè)主與開發(fā)商糾纏不止的經(jīng)濟(jì)糾紛。

目前的我國(guó)這種贏利模式類似十幾年前我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采用的模式,據(jù)臺(tái)灣有關(guān)資深人士透露,采用這些模式的項(xiàng)目?jī)H有一家能持續(xù)成功經(jīng)營(yíng),其余的則出現(xiàn)多次的經(jīng)營(yíng)調(diào)整,最終亦難以成功。

筆者認(rèn)為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只有將目前這種劃整為零的分割出售的模式,轉(zhuǎn)到只租不售或整體出售的模式中,才能把開發(fā)商的利益捆綁與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)捆綁在一起,才能解決商業(yè)地產(chǎn)短期操作模式問(wèn)題。

商業(yè)地產(chǎn)短線操作原因分析

(一)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

房地產(chǎn)是目前公認(rèn)的為數(shù)不多的一個(gè)暴利行業(yè)。據(jù)政府部門調(diào)查顯示,全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)高達(dá)到20%以上,而福州市物價(jià)局調(diào)查的結(jié)果顯示,福州的房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)在于20%-40%之間,高的一些項(xiàng)目甚至超過(guò)100%。而商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格又比住宅高出數(shù)倍,因此,商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)是非常高的,這也是近幾年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展的一個(gè)最重要的原因。由于房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),多數(shù)開發(fā)商都想快點(diǎn)把商鋪銷售出去,進(jìn)行新的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,賺取更多的利益,而不是想長(zhǎng)期從事商業(yè)營(yíng)運(yùn)。因此,多數(shù)開發(fā)商只是把商業(yè)作為獲取暴利的一個(gè)手段,而不是目標(biāo)。這是造成眾多開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)短線操作的一個(gè)內(nèi)在重要原因。

(二)商業(yè)地產(chǎn)承受著巨大的資金壓力

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往少則要幾億元,多則幾十億元,而開發(fā)商往往僅能投入10%一20%的自有資金,其它資金主要來(lái)自銀行貸款、商鋪預(yù)售和其它融資渠道。

在國(guó)家宏觀調(diào)控下,向銀行貸款的難度很大,其它融資渠道融資又很困難;信托資金由于受到各種條件的限制,能融到的資金對(duì)于資金缺口來(lái)講,也只是杯水車薪;開發(fā)商在自身的高速發(fā)展期和外部環(huán)境日漸惡化的情形之下.需要最大限度地迅速回籠投資,但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,特別是大容量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成熟需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間(往往需要幾年時(shí)間,甚至十多年)的市場(chǎng)培育,即使開發(fā)商引進(jìn)了一些具有很高的經(jīng)營(yíng)水平、品牌效應(yīng)、強(qiáng)大消化能力的主力店客戶,此過(guò)程依然無(wú)法逾越。因此迫于資金壓力,開發(fā)商不可能長(zhǎng)期持有商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),更不可能等到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟后再出售變現(xiàn)。這是造成商業(yè)地產(chǎn)短期操作的一個(gè)重要外在原因。

(三)開發(fā)商缺少商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)

商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式迥異于地產(chǎn)的開發(fā),國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展,一些開發(fā)模式已十分成熟。但是,這些成熟的開發(fā)模式僅是住宅的開發(fā)模式,相對(duì)于住宅開發(fā),商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式則顯得復(fù)雜得多。它不但要求能銷售出去,而且要售后不亂,保證項(xiàng)目能持續(xù)成功經(jīng)營(yíng)。這就要求開發(fā)商除了具備拿地、建造、銷售等經(jīng)驗(yàn)外,還必須具備商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等方面的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)人才。特別是對(duì)一些大型項(xiàng)目而言,如ShoppingMall,是一種新引進(jìn)的業(yè)態(tài),國(guó)內(nèi)鮮有成功的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒,難度更大。因此,由于商業(yè)意識(shí)不足及優(yōu)秀的商業(yè)人才奇缺的原因,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不得不揚(yáng)長(zhǎng)避短,沿用“賣完就走”的住宅開發(fā)模式,加快資金回籠速度,避開商業(yè)人才缺乏的短處,將商鋪經(jīng)營(yíng)問(wèn)題留給大型商家或買家自行處理。

商業(yè)地產(chǎn)短線操作帶來(lái)的問(wèn)題

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不合理,造成商業(yè)資源和社會(huì)資源嚴(yán)重浪費(fèi)。由于商業(yè)地產(chǎn)短線操作問(wèn)題,不少開發(fā)商根本不怎么考慮商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)怎么經(jīng)營(yíng)這一問(wèn)題,只要能把物業(yè)賣出去就行了,這往往導(dǎo)致一些地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),認(rèn)證不充分,建設(shè)開發(fā)盲目,招商項(xiàng)目定位與市場(chǎng)脫節(jié),貪大求全,脫離當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平。造成了階段性結(jié)構(gòu)性的網(wǎng)點(diǎn)布局地區(qū)不平衡和不合理,并引發(fā)不利就業(yè)、擾民、影響交通、破壞環(huán)境等一系列問(wèn)題。這種投資自發(fā)性和盲目性突出表現(xiàn)網(wǎng)點(diǎn)布局上,東部多,西部少,老城市多,新城市少。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上大型百貨店過(guò)剩,新型業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢,許多開發(fā)商重復(fù)建設(shè)造成商業(yè)資源和社會(huì)資源嚴(yán)重浪費(fèi)。

比如,美國(guó)有4.5萬(wàn)個(gè)購(gòu)物中心,其中只有5%超大型購(gòu)物中心,即我們現(xiàn)在說(shuō)的MALL,不是所有的購(gòu)物中心都可以稱上MALL的,在美國(guó)有鄰里購(gòu)物中心、生活購(gòu)物中心,這些面積大都在1.5萬(wàn)平米左右。但是現(xiàn)在我國(guó)實(shí)際情況是,不少購(gòu)物中心建設(shè)時(shí)片面貪大求全,造成招商過(guò)程中,受到種種限制,無(wú)法招到足夠數(shù)量的品牌商和理想業(yè)態(tài),甚至有的購(gòu)物中心可以用門可羅雀來(lái)形容。在商業(yè)街步行街開發(fā)上也有類似問(wèn)題。由此,造成商業(yè)資源和社會(huì)資源嚴(yán)重浪費(fèi)。

商業(yè)設(shè)施利用率低。由于開發(fā)商對(duì)后期項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)考慮得少,缺乏市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)定位這一主線,在建筑設(shè)計(jì)中,開發(fā)商往往為追求經(jīng)濟(jì)利益最大化,很容易為了便于銷售而規(guī)劃設(shè)計(jì)、為了便于出租而規(guī)劃設(shè)計(jì)、為了使用面積最大化而規(guī)劃設(shè)計(jì)、為了建設(shè)成本最低而規(guī)劃設(shè)計(jì),卻忘記了營(yíng)造良好的商業(yè)服務(wù)氛圍,無(wú)法充分營(yíng)造健康、舒適的休閑購(gòu)物空間以尊重消費(fèi)者休憩、觀賞、停留和交流的需求,它必然造成商業(yè)地產(chǎn)后期營(yíng)運(yùn)上的困難。

商業(yè)地產(chǎn)后期營(yíng)運(yùn)困難,規(guī)模優(yōu)勢(shì)難以發(fā)揮。在目前商業(yè)地產(chǎn)短線操作模式下,開發(fā)商總是希望盡快將物業(yè)售出,以盡快回籠資金。而一旦商業(yè)地產(chǎn)被拆零賣掉,所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分散歸屬業(yè)主或租戶,地產(chǎn)商無(wú)權(quán)干涉。因此在商業(yè)地產(chǎn)的后續(xù)管理中地產(chǎn)商往往缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體控制力。對(duì)商鋪業(yè)主而言,業(yè)主既是所有者,又可能是經(jīng)營(yíng)者,其有權(quán)支配自己的商鋪。而小業(yè)主一旦要出租時(shí)更多的是從自身利益角度考慮,更傾向?qū)⑸啼伋鲎饨o高租金的商戶,不考慮經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目或商品品種、檔次,很難顧及到租戶對(duì)整體的影響,這就會(huì)形成一些業(yè)態(tài)、店鋪、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目簡(jiǎn)單隨意地拼湊在一起,勢(shì)必造成大型購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)及布局無(wú)序、無(wú)特色,項(xiàng)目交叉重復(fù),雜亂無(wú)章,服務(wù)功能殘缺,更談不上良好的企業(yè)形象和效益。

即使是在售后返租的模式下,開發(fā)商或管理公司對(duì)眾多小業(yè)主在經(jīng)營(yíng)上有一定的調(diào)控權(quán),但由于涉及到開發(fā)商(或管理公司)、業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者三方關(guān)系,利益關(guān)系變得非常復(fù)雜,在處理一些問(wèn)題,如在日常市場(chǎng)推廣、物業(yè)改造等方面相關(guān)費(fèi)用分?jǐn)傆烧l(shuí)出,出多少等等,非常困難,從而會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展后勁。

容易造成經(jīng)濟(jì)糾紛,引起社會(huì)問(wèn)題。商鋪買家花巨資把商鋪買下后,一旦發(fā)現(xiàn)與預(yù)期目標(biāo)相出甚遠(yuǎn),其不滿情緒就會(huì)滋生。特別是在售后返租形式下,把問(wèn)題延期解決,極容易造成經(jīng)濟(jì)糾紛,引起社會(huì)問(wèn)題。商業(yè)已是微利行業(yè),其平均利潤(rùn)率根本達(dá)不到開發(fā)商承諾的8%-10%的返利,甚至出現(xiàn)項(xiàng)目中許多商鋪?zhàn)獠怀?這時(shí),巨大的虧空不知該由誰(shuí)出,我們知道房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是項(xiàng)目企業(yè),一旦項(xiàng)目做完,這個(gè)公司很可能就解散了,數(shù)量眾多的小業(yè)主們往往最后就會(huì)找到政府,由此引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。

解決商業(yè)地產(chǎn)短線操作問(wèn)題的建議

(一)重新調(diào)整自身定位

開發(fā)商在整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展過(guò)程中,自始至終是主要的角色,要盡快盡早放棄慣有的思維模式,杜絕商業(yè)地產(chǎn)賣完就走的錯(cuò)誤思路,努力實(shí)現(xiàn)從地產(chǎn)開發(fā)商到商業(yè)經(jīng)營(yíng)者角色的轉(zhuǎn)變,改變過(guò)去重建設(shè)、重銷售、重招商,輕服務(wù)、輕經(jīng)營(yíng)、輕規(guī)劃的落后做法,確立地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)并重的經(jīng)營(yíng)格局。

開發(fā)商應(yīng)認(rèn)識(shí)到隨著商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,購(gòu)買者觀念日趨成熟,如果還抱著賣完就走的短線操作思想,極有可能導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗。

(二)建立商業(yè)地產(chǎn)新型資金籌措模式

在國(guó)外大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)是由市場(chǎng)基金支撐運(yùn)營(yíng)的。在美國(guó)199家基金和171家公開上市基金擁有全國(guó)購(gòu)物中心一半以上的投資,日本和南美情況也是類似的,在歐洲和東南亞,購(gòu)物中心多半是由專業(yè)購(gòu)物中心開發(fā)商運(yùn)用自有資金來(lái)發(fā)展的。而我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)融資的渠道還比較單一,主要來(lái)自間接融資渠道.即銀行的貸款,直接融資渠道還不多。全國(guó)地產(chǎn)業(yè)銀行信貸依賴水平在70%一80%之間.而部分大型城市開發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴度已超過(guò)90%。

融資問(wèn)題不解決,商業(yè)地產(chǎn)短線操作的問(wèn)題就不可能從根本上解決。當(dāng)前,我國(guó)可以借鑒一些發(fā)達(dá)國(guó)家(或地區(qū))商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的成功經(jīng)驗(yàn),引入房地產(chǎn)投資信托(REIT)的開發(fā)模式。運(yùn)作時(shí)首先應(yīng)由具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)意向的公司與信托機(jī)構(gòu)或投資銀行等部門共同成立REIT。此時(shí),REIT一般采用股份公司或信托的形式(也可直接利用已經(jīng)存在的REIT),再由REIT發(fā)行受益憑證,募集投資者的資金投入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中,并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員對(duì)該商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理。

(三)適時(shí)引入運(yùn)營(yíng)的專業(yè)中介商

開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,涉及方方面面,除了要鼓勵(lì)商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)企業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之外,還需要通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善,吸引和培養(yǎng)一些必要的中介商,如專業(yè)的物業(yè)管理商、信托基金投資商等。這些專業(yè)機(jī)構(gòu)起到做大做強(qiáng)市場(chǎng)的橋粱和劑作用。只有地產(chǎn)開發(fā)商、投資商、零售商和管理商各方通力協(xié)作,才能使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)得到保障,從而使各方的利益都得到有效的實(shí)現(xiàn)。

(四)推動(dòng)商業(yè)資本與地產(chǎn)資本融合

所謂商業(yè)資本與地產(chǎn)資本融合指的是一個(gè)企業(yè)既從事地產(chǎn)開發(fā)也從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)在世界上基本上是兩種開發(fā)形式,一種是歐美形式,地產(chǎn)業(yè)跟商業(yè)分開,各搞各的,一個(gè)搞投資開發(fā),一個(gè)搞后續(xù)經(jīng)營(yíng)。日本則逐步實(shí)行兩者的結(jié)合,資本互相滲透,建立共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),這樣有利于促進(jìn)兩者之間更好的發(fā)展。我們用什么樣的方式,來(lái)推進(jìn)我們商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還有待于進(jìn)一步探索。最近我國(guó)有不少大型的零售業(yè)介入了地產(chǎn)的開發(fā),而地產(chǎn)業(yè)也引進(jìn)了零售業(yè),這種資本的滲透結(jié)合,有可能是一種方向性的探索,對(duì)解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中短線操作問(wèn)題將起到積極的作用。

(五)加強(qiáng)政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度

各地要抓緊制定城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況下,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有它的規(guī)律性,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),特別是大型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)該符合這一規(guī)律,在我國(guó)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局存在著很嚴(yán)重的隨意性和無(wú)序性。我們要根據(jù)各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平和城市的功能定位來(lái)制定各地商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃?，F(xiàn)在很多項(xiàng)目的盲目開發(fā),是缺少對(duì)市場(chǎng)的了解和整體布局上的科學(xué)規(guī)劃,比如購(gòu)物中心,現(xiàn)在全國(guó)已經(jīng)建好的和在建的有263個(gè),整體面積應(yīng)該已經(jīng)超過(guò)三千萬(wàn)平米,已經(jīng)積壓了1500億到1700億資金。是不是每個(gè)地方都需要、都能夠、都應(yīng)該建購(gòu)物中心呢?實(shí)際上購(gòu)物中心的建設(shè),必須考慮到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。一般的情況下,人均1000美元以下的城市不要考慮購(gòu)物中心建設(shè)問(wèn)題。人均在1000到3000美元可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑圏c(diǎn),也就是說(shuō)有一些大城市已經(jīng)達(dá)到收入兩萬(wàn)多了可以搞試點(diǎn)。3000到5000美元應(yīng)該說(shuō)是我國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展的起步,像北京、上海已經(jīng)進(jìn)入這個(gè)時(shí)期。5000以上的進(jìn)入到發(fā)展期,10000以上進(jìn)入了成熟期。我們應(yīng)通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃頒布實(shí)施,使商業(yè)地產(chǎn)布局分布更加合理,這樣商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)才能降低到最小。另外要抬高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的門檻,讓品牌好有實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。同時(shí),要關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)商的融資方式,進(jìn)一步規(guī)范售后還租的開發(fā)模式,對(duì)實(shí)行售后還租一般要求開發(fā)商對(duì)將來(lái)應(yīng)付給的買家的固定回報(bào),要有資產(chǎn)抵押,或者有其它企業(yè)擔(dān)保,以確保買家未來(lái)的利益。

(六)加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)理論研究

商業(yè)有它的規(guī)律,地產(chǎn)有它的規(guī)則,操作商業(yè)地產(chǎn)兩者必須結(jié)合起來(lái),兩者相脫離就會(huì)產(chǎn)生很多問(wèn)題,因此,需要加大商業(yè)地產(chǎn)理論的研究力度,加快培養(yǎng)一批既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才,這樣才能更好促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

1.石玉,石磊,淺談商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要矛盾與對(duì)策,大眾科技,2004

第5篇

【關(guān)鍵詞】 商業(yè)資產(chǎn) 資產(chǎn)管理 創(chuàng)新

商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，商業(yè)物業(yè)的年租金收益越高，其資產(chǎn)價(jià)值也就越高。商業(yè)地產(chǎn)是對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和投資，不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，其具有運(yùn)作周期長(zhǎng)、資金投入高、投資風(fēng)險(xiǎn)和投資收益雙高的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)和管理的過(guò)程中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理不夠重視，造成商業(yè)物業(yè)的保值、增值目標(biāo)實(shí)現(xiàn)困難。因此，本文探討商業(yè)地產(chǎn)的投融資以及資產(chǎn)管理存在的問(wèn)題。探討如何加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)理念的轉(zhuǎn)變，將資產(chǎn)管理理念嫁接到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和管理中，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的提升，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的凈利潤(rùn)的最大化，提升商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資收益率，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)管理存在的主要問(wèn)題

1、資金鏈管理形式單一，缺乏完善的資金循環(huán)機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)不同于其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對(duì)資金的依賴性較強(qiáng)，因此，商業(yè)地產(chǎn)與金融市場(chǎng)的結(jié)合關(guān)系十分緊密。但是目前我國(guó)的金融體系還不夠發(fā)達(dá)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在投融資過(guò)程中主要依賴于傳統(tǒng)的銀行貸款等間接融資方式來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金投入，并通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)后期的運(yùn)營(yíng)來(lái)回收資金并償還銀行債務(wù)，積累進(jìn)行下一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的資金。商業(yè)地產(chǎn)在資金鏈的銜接中由于結(jié)構(gòu)的單一和資金循環(huán)機(jī)制的缺陷，造成商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的不足，影響商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)管理和資產(chǎn)安全。

2、產(chǎn)權(quán)分散，資本市場(chǎng)參與度不高，未形成外部循環(huán)機(jī)制

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金壓力巨大，因此，商業(yè)地產(chǎn)在建成之后，大部分會(huì)進(jìn)行出售。開發(fā)商以產(chǎn)權(quán)商鋪的形式解決商業(yè)地產(chǎn)的投資資金問(wèn)題。但是這種方式通過(guò)分散產(chǎn)權(quán)、資金迅速回籠的方式，使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時(shí)回款并獲得大量利潤(rùn)，地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司獲得物業(yè)的運(yùn)營(yíng)權(quán)。但是這種模式造成商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散，造成商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的科學(xué)性和整體效益難以實(shí)現(xiàn)，甚至影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景。我國(guó)沒有發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)和健全的金融體系，導(dǎo)致資金的外部循環(huán)機(jī)制未形成，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。我國(guó)行業(yè)地產(chǎn)在投融資管理中由于戰(zhàn)略投資者的缺乏，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商兼顧投資人的職能，造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)的壓力。而商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新工具得不到有效的運(yùn)用，企業(yè)在投資商業(yè)地產(chǎn)中直接融資的比例較低，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作效率的提升。

3、商業(yè)投資模式比較低端落后

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于各自的資質(zhì)和項(xiàng)目規(guī)模以及類型的差異，造成對(duì)資金的需求程度不同。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該充分地結(jié)合自身特點(diǎn)和項(xiàng)目情況進(jìn)行科學(xué)的投融資。商業(yè)地產(chǎn)的投融資應(yīng)該貫穿于企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的全程。但是目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過(guò)程中采用落后的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，在商業(yè)地產(chǎn)竣工后通過(guò)出售等方式進(jìn)行資金回籠，這種模式相對(duì)低端，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業(yè)地產(chǎn)投資模式的落后對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理造成嚴(yán)重的后果，造成商業(yè)地產(chǎn)管理者的經(jīng)營(yíng)能力的下降和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的低下。嚴(yán)重影響投資者和商鋪散戶的商業(yè)利益的實(shí)現(xiàn)。

4、開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的缺乏

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)模式不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)。我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)不斷的發(fā)展，對(duì)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)積累相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)，但是，許多開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)模式缺乏經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的銷售以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)存在混亂。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)缺乏具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理缺乏專業(yè)的掌控能力，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效益。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等經(jīng)驗(yàn)的不足，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理的效率低下，以及商業(yè)地產(chǎn)保值、增值目標(biāo)存在困難。

5、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤(rùn)高于商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率達(dá)到了20%以上，許多地方的商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)甚至超過(guò)100%，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格要遠(yuǎn)高于普通房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格，因此，許多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商熱衷于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。但是，由于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤(rùn)較高，造成許多開發(fā)商急于將商鋪銷售出去并利用資金進(jìn)行下一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，這造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商過(guò)分的重視商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的管理和運(yùn)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為開發(fā)商獲取利潤(rùn)的主要來(lái)源，導(dǎo)致開發(fā)商重視地產(chǎn)開發(fā)的短線操作，而不重視資產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和管理。

二、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的重要性

1、給商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理帶來(lái)租金收入

商業(yè)地產(chǎn)的租金范圍的確立是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過(guò)運(yùn)用科學(xué)的測(cè)算方法，確定商業(yè)資產(chǎn)的租金水平及其變動(dòng)，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理，能夠科學(xué)地掌握商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，獲得租金收入。

2、能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的保值增值

商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)有效的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，其資產(chǎn)價(jià)值也會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的租金價(jià)格的變化產(chǎn)生變化。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值的上升可以為地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)巨大的效益。有助于提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的形象，改善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資能力，資產(chǎn)升值之后，開發(fā)商可以處置升值資產(chǎn)獲得更好的經(jīng)濟(jì)收益。

3、促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體效益的提升

商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理有效運(yùn)行，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)租金的提升，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值的升值，提高商業(yè)地產(chǎn)的人氣、品牌效益，有助于帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)配套項(xiàng)目的繁榮。如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的科學(xué)管理能夠帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的提升。通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的相互促進(jìn)和帶動(dòng)，形成良性循環(huán)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的整體效益實(shí)現(xiàn)。

三、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的對(duì)策建議

1、改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理模式，從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)投資的模式轉(zhuǎn)變。改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理效率的提升和商業(yè)地產(chǎn)的保值增值。首先，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該加強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)作的計(jì)劃性，通過(guò)科學(xué)的選址、充分的項(xiàng)目評(píng)估和市場(chǎng)、客群分析，充分了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等因素。其次，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作應(yīng)該具有綜合性，完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)、配套功能。通過(guò)對(duì)商業(yè)資源的整合，完善商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)功能、娛樂(lè)功能、休閑功能、文化功能等，提高商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。再次，提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)一性。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該加強(qiáng)同入駐店鋪的協(xié)助，圍繞統(tǒng)一主題開展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)管理的協(xié)調(diào)性。只有通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作管理進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)規(guī)劃，才能提升商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的專業(yè)性和協(xié)調(diào)性，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)管理，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)升值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2、創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)投融資機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)必須創(chuàng)新商業(yè)投融資機(jī)制，只有通過(guò)解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和開發(fā)過(guò)程中的資金問(wèn)題，通過(guò)建立和完善健康合理的投融資機(jī)制，才能夠有效地保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)所需資金，提高對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的效率。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可以采取信托、商業(yè)物業(yè)證券化和海外基金等形式，創(chuàng)新融資渠道和融資方式，緩解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)的投融資機(jī)制創(chuàng)新，應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外的風(fēng)險(xiǎn)投資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)水平和整體實(shí)力的提升。保證商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不被分割和轉(zhuǎn)移，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整體資產(chǎn)管理能力的提高，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)科學(xué)的資產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值、增值。

3、大力開發(fā)混合型的商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過(guò)程中，應(yīng)該加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)功能的提升，促進(jìn)混合型的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)能夠充分的滿足市場(chǎng)需求。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，通過(guò)對(duì)不同的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行組合，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集合商業(yè)、休閑、文化、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)以及公共服務(wù)等設(shè)施于一體，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)功能集合的整體效能的發(fā)揮。通過(guò)對(duì)商業(yè)進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)功能設(shè)施，實(shí)現(xiàn)科學(xué)的功能分區(qū)，通過(guò)對(duì)動(dòng)態(tài)的商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施和靜態(tài)的居住、辦公、酒店設(shè)施進(jìn)行混合，實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業(yè)綜合體，有助于商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)整體效益的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理效益的實(shí)現(xiàn)。

4、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營(yíng)

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言是命脈和根本。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不同。商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者和小業(yè)主三者利益的共同體。因此，加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理效率的提升。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，應(yīng)該從招商管理、營(yíng)銷管理、物業(yè)管理和服務(wù)監(jiān)督等四個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理。通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理和運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作并持續(xù)保值增值，提升商業(yè)地產(chǎn)整體物業(yè)的形象水平，促進(jìn)投資者和經(jīng)營(yíng)者的利益最大化。

商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該重視資產(chǎn)管理，將資產(chǎn)管理理念充分融入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理工作當(dāng)中，加強(qiáng)對(duì)專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)管理人才的培養(yǎng)，創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理模式和持有經(jīng)營(yíng)模式。通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、銷售以及運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中有效的資產(chǎn)管理，避免投資者的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體經(jīng)營(yíng)管理水平的提升，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 楊寶民、江禾、鄧力維：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理實(shí)務(wù)[M].清華大學(xué)出版社，2007.

[2] 章惠生：城市綜合體――商業(yè)地產(chǎn)的主流模式[J].城市開發(fā)，2010（3）.

第6篇

1、產(chǎn)權(quán)分散，資本市場(chǎng)參與度不高，未形成外部循環(huán)機(jī)制

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金壓力巨大，因此，商業(yè)地產(chǎn)在建成之后，大部分會(huì)進(jìn)行出售。開發(fā)商以產(chǎn)權(quán)商鋪的形式解決商業(yè)地產(chǎn)的投資資金問(wèn)題。但是這種方式通過(guò)分散產(chǎn)權(quán)、資金迅速回籠的方式，使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時(shí)回款并獲得大量利潤(rùn)，地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司獲得物業(yè)的運(yùn)營(yíng)權(quán)。但是這種模式造成商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散，造成商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的科學(xué)性和整體效益難以實(shí)現(xiàn)，甚至影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景。我國(guó)沒有發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)和健全的金融體系，導(dǎo)致資金的外部循環(huán)機(jī)制未形成，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。我國(guó)行業(yè)地產(chǎn)在投融資管理中由于戰(zhàn)略投資者的缺乏，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商兼顧投資人的職能，造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)的壓力。而商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新工具得不到有效的運(yùn)用，企業(yè)在投資商業(yè)地產(chǎn)中直接融資的比例較低，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作效率的提升。

2、商業(yè)投資模式比較低端落后

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于各自的資質(zhì)和項(xiàng)目規(guī)模以及類型的差異，造成對(duì)資金的需求程度不同。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該充分地結(jié)合自身特點(diǎn)和項(xiàng)目情況進(jìn)行科學(xué)的投融資。商業(yè)地產(chǎn)的投融資應(yīng)該貫穿于企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的全程。但是目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過(guò)程中采用落后的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，在商業(yè)地產(chǎn)竣工后通過(guò)出售等方式進(jìn)行資金回籠，這種模式相對(duì)低端，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業(yè)地產(chǎn)投資模式的落后對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理造成嚴(yán)重的后果，造成商業(yè)地產(chǎn)管理者的經(jīng)營(yíng)能力的下降和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的低下。嚴(yán)重影響投資者和商鋪散戶的商業(yè)利益的實(shí)現(xiàn)。

3、開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的缺乏

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)模式不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)。我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)不斷的發(fā)展，對(duì)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)積累相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)，但是，許多開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)模式缺乏經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的銷售以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)存在混亂。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)缺乏具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理缺乏專業(yè)的掌控能力，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效益。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等經(jīng)驗(yàn)的不足，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理的效率低下，以及商業(yè)地產(chǎn)保值、增值目標(biāo)存在困難。

4、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤(rùn)高于商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率達(dá)到了20%以上，許多地方的商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)甚至超過(guò)100%，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格要遠(yuǎn)高于普通房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格，因此，許多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商熱衷于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。但是，由于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤(rùn)較高，造成許多開發(fā)商急于將商鋪銷售出去并利用資金進(jìn)行下一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，這造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商過(guò)分的重視商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的管理和運(yùn)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為開發(fā)商獲取利潤(rùn)的主要來(lái)源，導(dǎo)致開發(fā)商重視地產(chǎn)開發(fā)的短線操作，而不重視資產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和管理。

二、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的重要性

1、給商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理帶來(lái)租金收入

商業(yè)地產(chǎn)的租金范圍的確立是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過(guò)運(yùn)用科學(xué)的測(cè)算方法，確定商業(yè)資產(chǎn)的租金水平及其變動(dòng)，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理，能夠科學(xué)地掌握商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，獲得租金收入。

2、能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的保值增值

商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)有效的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，其資產(chǎn)價(jià)值也會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的租金價(jià)格的變化產(chǎn)生變化。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值的上升可以為地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)巨大的效益。有助于提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的形象，改善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資能力，資產(chǎn)升值之后，開發(fā)商可以處置升值資產(chǎn)獲得更好的經(jīng)濟(jì)收益。

3、促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體效益的提升

商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理有效運(yùn)行，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)租金的提升，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值的升值，提高商業(yè)地產(chǎn)的人氣、品牌效益，有助于帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)配套項(xiàng)目的繁榮。如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的科學(xué)管理能夠帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的提升。通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的相互促進(jìn)和帶動(dòng)，形成良性循環(huán)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的整體效益實(shí)現(xiàn)。

三、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的對(duì)策建議

1、改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理模式，從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)投資的模式轉(zhuǎn)變。改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理效率的提升和商業(yè)地產(chǎn)的保值增值。首先，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該加強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)作的計(jì)劃性，通過(guò)科學(xué)的選址、充分的項(xiàng)目評(píng)估和市場(chǎng)、客群分析，充分了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等因素。其次，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作應(yīng)該具有綜合性，完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)、配套功能。通過(guò)對(duì)商業(yè)資源的整合，完善商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)功能、娛樂(lè)功能、休閑功能、文化功能等，提高商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。再次，提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)一性。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該加強(qiáng)同入駐店鋪的協(xié)助，圍繞統(tǒng)一主題開展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)管理的協(xié)調(diào)性。只有通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作管理進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)規(guī)劃，才能提升商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的專業(yè)性和協(xié)調(diào)性，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)管理，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)升值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2、創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)投融資機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)必須創(chuàng)新商業(yè)投融資機(jī)制，只有通過(guò)解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和開發(fā)過(guò)程中的資金問(wèn)題，通過(guò)建立和完善健康合理的投融資機(jī)制，才能夠有效地保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)所需資金，提高對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的效率。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可以采取信托、商業(yè)物業(yè)證券化和海外基金等形式，創(chuàng)新融資渠道和融資方式，緩解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)的投融資機(jī)制創(chuàng)新，應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外的風(fēng)險(xiǎn)投資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)水平和整體實(shí)力的提升。保證商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不被分割和轉(zhuǎn)移，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整體資產(chǎn)管理能力的提高，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)科學(xué)的資產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值、增值。

3、大力開發(fā)混合型的商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過(guò)程中，應(yīng)該加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)功能的提升，促進(jìn)混合型的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)能夠充分的滿足市場(chǎng)需求。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，通過(guò)對(duì)不同的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行組合，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集合商業(yè)、休閑、文化、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)以及公共服務(wù)等設(shè)施于一體，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)功能集合的整體效能的發(fā)揮。通過(guò)對(duì)商業(yè)進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)功能設(shè)施，實(shí)現(xiàn)科學(xué)的功能分區(qū)，通過(guò)對(duì)動(dòng)態(tài)的商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施和靜態(tài)的居住、辦公、酒店設(shè)施進(jìn)行混合，實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業(yè)綜合體，有助于商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)整體效益的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理效益的實(shí)現(xiàn)。

4、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營(yíng)

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言是命脈和根本。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不同。商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者和小業(yè)主三者利益的共同體。因此，加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理效率的提升。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，應(yīng)該從招商管理、營(yíng)銷管理、物業(yè)管理和服務(wù)監(jiān)督等四個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理。通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理和運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作并持續(xù)保值增值，提升商業(yè)地產(chǎn)整體物業(yè)的形象水平，促進(jìn)投資者和經(jīng)營(yíng)者的利益最大化。

四、總結(jié)

第7篇

1．1類別城市軌道交通地下商業(yè)空間主要分為以下幾種:(1)站內(nèi)商業(yè)主要是位于地鐵站站廳層的商業(yè)。(2)車站通道商業(yè)和區(qū)間商業(yè)是為降低工程造價(jià)，提高施工便利性，新型施工方法以構(gòu)筑結(jié)構(gòu)空間的形式代替土方回填，節(jié)省地鐵建設(shè)資金的同時(shí)，在站點(diǎn)附近和部分明挖施工區(qū)間上方形成的地下空間。(3)商業(yè)連通物業(yè)是為滿足周邊商業(yè)項(xiàng)目與地鐵連通的需求或者規(guī)劃的需要，在地鐵車站與周邊商業(yè)項(xiàng)目之間形成的地下空間。(4)獨(dú)立開發(fā)的地下空間是位于地鐵紅線外，并取得土地使用權(quán)的獨(dú)立商業(yè)空間。

1．2收入國(guó)內(nèi)外軌道交通地下商業(yè)空間經(jīng)營(yíng)收入呈現(xiàn)以下特點(diǎn):(1)軌道交通經(jīng)營(yíng)管理效益越高的城市，年收入越多。香港地鐵作為世界上為數(shù)不多的實(shí)現(xiàn)盈利的地鐵，車站零售業(yè)務(wù)年收入位居調(diào)查城市之首，上海其次，北京最低，詳見表1。(2)近年來(lái)，收入不斷增長(zhǎng)。2009年至2012年上半年，香港車站零售業(yè)務(wù)收入以每年8%～11%的速度遞增。(3)地下空間年收入、經(jīng)營(yíng)面積與軌道交通線網(wǎng)成熟度關(guān)聯(lián)性不顯著。深圳、廣州軌道交通的運(yùn)營(yíng)里程僅為北京的一半，但是地下空間年收入?yún)s是北京的3～4倍。截止2012年底，北京地下空間經(jīng)營(yíng)面積僅為深圳的1/10，是廣州的1/5。(4)采取的經(jīng)營(yíng)理念越先進(jìn)，單位租金水平越高。香港的單位租金水平居調(diào)查城市之首。

1．3經(jīng)營(yíng)面積國(guó)內(nèi)外軌道交通地下商業(yè)空間經(jīng)營(yíng)面積呈現(xiàn)以下特點(diǎn):(1)城市軌道交通地下商業(yè)空間面積伴隨城市軌道交通建設(shè)而逐漸形成并增多。深圳地鐵一、二期工程共形成地下空間面積13．8萬(wàn)m2，三期工程將形成地下空間面積10．5萬(wàn)m2。(2)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)的地下商業(yè)空間占存量地下空間的比重偏小。截止2012年底，北京市軌道交通地下商業(yè)空間資源已探明儲(chǔ)量達(dá)14萬(wàn)多平米，但受政策因素影響，截止2012年底，北京地區(qū)軌道交通地下商業(yè)空間營(yíng)業(yè)面積僅占總量的3%。由于周邊商業(yè)條件、設(shè)計(jì)預(yù)留條件不足，深圳地鐵地下商業(yè)空間營(yíng)業(yè)面積僅占總量的17%。(3)國(guó)外地下空間規(guī)模普遍較大，國(guó)內(nèi)地下空間單體面積普遍較小。日本軌道交通地下商業(yè)空間體量較大，建筑面積通常在5～8萬(wàn)m2之間。加拿大蒙特利爾市2000年地下城室內(nèi)行人通道已達(dá)30km。臺(tái)北捷運(yùn)系統(tǒng)地下街單體面積1350～33800m2不等。北京市軌道交通地下商業(yè)空間面積400～28000m2不等，除個(gè)別站點(diǎn)的地下商業(yè)空間體量可超過(guò)1萬(wàn)㎡外，其余站點(diǎn)平均建筑面積約為4000m2．

1．4經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)國(guó)內(nèi)外通常根據(jù)城市軌道交通地下空間面積大小、周邊業(yè)態(tài)等明確其綜合利用的目標(biāo)和方式。對(duì)于面積小于1萬(wàn)㎡的軌道交通地下空間，通常與周邊業(yè)態(tài)緊密結(jié)合，重點(diǎn)為乘客提供餐飲等便利。北京地鐵四號(hào)線動(dòng)物園站地下空間建筑面積為3874m2，周邊為大型服裝批發(fā)市場(chǎng)和動(dòng)物園，形成以滿足出行需求的以即時(shí)消費(fèi)品類(如飲料、報(bào)刊、即食食品類)為主，以應(yīng)急性消費(fèi)品類、季節(jié)性消費(fèi)品類(如冷飲類)、服務(wù)類(如自助銀行等)為輔的組合。對(duì)于面積1～3萬(wàn)m2及以上的軌道交通地下空間，往往以自身為主題進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃。廣州地鐵一號(hào)線公園前站動(dòng)漫星城廣場(chǎng)為地下三層建筑，建筑面積達(dá)3．4萬(wàn)m2，由于其體量較大，且位于廣州的北京路商圈，周邊商業(yè)氛圍良好，形成廣州動(dòng)漫網(wǎng)游體驗(yàn)基地和以動(dòng)漫為主題的專業(yè)化商品貿(mào)易和流通平臺(tái)。

2城市軌道交通地下商業(yè)空間經(jīng)營(yíng)管理模式分析

由于城市軌道交通地下空間經(jīng)營(yíng)管理中涉及到開發(fā)、建設(shè)、后期經(jīng)營(yíng)，因此分別對(duì)以上各階段的模式進(jìn)行闡述。

2．1開發(fā)模式城市軌道交通地下商業(yè)空間的開發(fā)模式主要有被動(dòng)開發(fā)和主動(dòng)開發(fā)兩種。被動(dòng)開發(fā)模式是指在建設(shè)軌道交通時(shí)，為了降低工程造價(jià)，以構(gòu)筑結(jié)構(gòu)空間代替土方回填所形成的地下空間，建設(shè)時(shí)只對(duì)空間進(jìn)行預(yù)留，未能與軌道交通同步實(shí)施開發(fā)的地下空間。在優(yōu)先考慮軌道交通建設(shè)進(jìn)度的情況下，可采用被動(dòng)開發(fā)模式。由于在軌道交通設(shè)計(jì)和建設(shè)時(shí)未能充分考慮地下空間的開發(fā)，后期改造投資成本較高，地鐵建成后形成的地下空間商業(yè)價(jià)值大打折扣。北京地鐵四號(hào)線動(dòng)物園站地下空間就是在地鐵四號(hào)線通車后開發(fā)的，雖然在軌道交通設(shè)計(jì)時(shí)已考慮商業(yè)經(jīng)營(yíng)，但未能同步實(shí)施，增加后期整改難度。主動(dòng)開發(fā)模式是指在城市軌道交通建設(shè)的同時(shí)，軌道交通業(yè)主單位依托自身資源優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)對(duì)形成的地下空間進(jìn)行開發(fā)的模式?？蓪?shí)現(xiàn)主體、規(guī)劃、設(shè)計(jì)和實(shí)施的統(tǒng)一。在相關(guān)法律法規(guī)尚不完善、控規(guī)缺失的情況下，主動(dòng)開發(fā)模式需要軌道交通企業(yè)和政府共同探索開發(fā)途徑。該模式能夠更好的解決地下空間客流組織和疏散等問(wèn)題，降低地下空間后期改造成本。以北京地鐵六號(hào)線常營(yíng)站地下空間的開發(fā)為例，由軌道交通業(yè)主單位作為軌道、地下空間部分的統(tǒng)一主體，并將兩部分統(tǒng)一報(bào)規(guī)，同步推進(jìn)開發(fā)商開發(fā)部分、地下空間部分、軌道部分的設(shè)計(jì)，并通過(guò)擴(kuò)標(biāo)形式，由原軌道交通總包單位承擔(dān)地下空間部分的，或轉(zhuǎn)委托給地上開發(fā)商的總包單位，實(shí)現(xiàn)同步實(shí)施。

2．2建設(shè)融資模式目前城市軌道交通地下商業(yè)空間的建設(shè)融資模式主要有BOT模式、BT模式、自主投融資模式。BOT(Build-Operate-Transfer，即建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-移交)模式。由于缺少建設(shè)資金，通常情況下，軌道交通業(yè)主單位引進(jìn)合作方完成項(xiàng)目的投資、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理，按約定支付租金，并在合作期滿后移交軌道交通業(yè)主單位。該模式可降低軌道交通業(yè)主單位的投入，借助合作方的力量完成部分或全部投資，快速實(shí)現(xiàn)收入，緩解軌道交通業(yè)主單位的管理壓力。但該模式下，資產(chǎn)價(jià)值未被充分挖掘，經(jīng)營(yíng)收益有限，且在合作過(guò)程中存在監(jiān)管困難等問(wèn)題。該模式在軌道交通地下空間建設(shè)投資中具有較強(qiáng)的實(shí)用性。深圳世界之窗北側(cè)的地下空間，由益田集團(tuán)負(fù)責(zé)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)期過(guò)后將項(xiàng)目無(wú)償移交深圳地鐵集團(tuán)。BT(Build-Transfer，即建設(shè)-移交)模式。軌道交通業(yè)主單位作為項(xiàng)目發(fā)起人選擇項(xiàng)目主辦人，并由后者進(jìn)行投資、融資和建設(shè)，在工程竣工后主辦人按合同約定進(jìn)行工程移交并從軌道交通業(yè)主單位處收回投資。該模式有助于緩解軌道交通業(yè)主單位當(dāng)期資金壓力，加快推進(jìn)地下空間的建設(shè)。但該模式下，項(xiàng)目移交和付款具有強(qiáng)制性。該模式適用于需要與軌道交通周邊物業(yè)一體化建設(shè)的地下空間，為避免重復(fù)建設(shè)，由一體化的物業(yè)建設(shè)單位承建。北京地鐵大興線生物醫(yī)藥基地站采用該模式，由龍湖集團(tuán)負(fù)責(zé)建設(shè)，建成后由地鐵業(yè)主單位回購(gòu)。自主投融資模式下，本著“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的原則軌道交通業(yè)主單位可獲得最大收益，但同時(shí)需要承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。該模式適用于項(xiàng)目投資預(yù)期十分明朗或位于站廳的地下商業(yè)空間。廣州、深圳、上海等地的站廳商業(yè)都由軌道交通業(yè)主單位自主投融資建設(shè)。

2．3經(jīng)營(yíng)模式商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式有投資經(jīng)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)、直接經(jīng)營(yíng)和虛擬經(jīng)營(yíng)。作為城市軌道交通的業(yè)主單位，軌道交通企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)單純的對(duì)軌道交通地下商業(yè)空間的投資經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，軌道交通作為一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品，各城市地下商業(yè)空間的建設(shè)尚未形成業(yè)務(wù)外包、特許連鎖和戰(zhàn)略聯(lián)盟，因此經(jīng)營(yíng)管理模式主要以委托經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)和直接經(jīng)營(yíng)為主。委托經(jīng)營(yíng)模式指軌道交通業(yè)主單位尋找實(shí)力強(qiáng)大的合作伙伴，實(shí)施對(duì)商業(yè)場(chǎng)地從前期策劃、招商到后期經(jīng)營(yíng)管理的全面承包。該模式下合作方按照合同條款進(jìn)行日常管理，軌道交通業(yè)主單位負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與監(jiān)管。該模式有利于轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)中手續(xù)辦理、后期經(jīng)營(yíng)管理、安全管理責(zé)任等方面風(fēng)險(xiǎn)，可借助專業(yè)成熟的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司建立一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境，培育自身經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，減少后期管理成本，在成長(zhǎng)期中實(shí)現(xiàn)收益的最大化。但該模式下，軌道交通業(yè)主單位自身管理能力提升緩慢，后期監(jiān)管存在困難。該模式適用于前期手續(xù)不全、規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)施尚不完善的體量較大的地下商業(yè)空間或者點(diǎn)多、面廣、線路長(zhǎng)、面積小的地下空間。目前，該模式受到各地軌道交通企業(yè)的青睞，并已成功運(yùn)用到各類地下商業(yè)空間的經(jīng)營(yíng)管理中。租賃經(jīng)營(yíng)指由軌道交通業(yè)主單位自主投資、自行策劃、自主招商、自行管理或外聘物業(yè)公司開展軌道交通地下商業(yè)空間的經(jīng)營(yíng)與管理工作。該模式下軌道交通業(yè)主單位可獨(dú)享開發(fā)利潤(rùn)、收益率最高，但前期投入和后期管理成本較高，且需獨(dú)自承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和全部安全與管理責(zé)任。該模式適用于面積較小，便于管理的，處于成熟區(qū)域的地下商業(yè)空間。廣州地鐵一號(hào)線烈士陵園站地下空間，面積為528m2，廣州地鐵公司自行經(jīng)營(yíng)，在其內(nèi)引入無(wú)明火的大禾壽司店和衣本色服飾店，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀良好，收益頗豐。直接經(jīng)營(yíng)是基于軌道交通業(yè)主單位具有運(yùn)作品牌或直接產(chǎn)品的情況下開展的。該模式下，軌道交通業(yè)主單位將獲得產(chǎn)品全價(jià)值鏈?zhǔn)找妫枰谐墒斓捻?xiàng)目和較大的前期投入，且風(fēng)險(xiǎn)較大。該模式應(yīng)在軌道交通企業(yè)已經(jīng)具備成熟產(chǎn)品和良好市場(chǎng)預(yù)期的情況下運(yùn)用。如北京地鐵新線紀(jì)念車模就是在北京地鐵四號(hào)線動(dòng)物園站地下空間直接發(fā)售的。

3存在問(wèn)題

第8篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；運(yùn)營(yíng)；失敗

商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)首先是商業(yè)，然后才是地產(chǎn)，其開發(fā)的難度重點(diǎn)不在于開發(fā)，而在于運(yùn)營(yíng)管理，故針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，首先應(yīng)降低風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，然后才確定項(xiàng)目的開發(fā)戰(zhàn)略，這是由于商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)決定的。許多房地產(chǎn)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)仍然認(rèn)識(shí)不足，許多人仍然是以操作住宅的方法操作商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)。這其實(shí)是一個(gè)極大的誤區(qū)。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程體現(xiàn)了開發(fā)商、投資者、管理者、經(jīng)營(yíng)者等多重利益關(guān)系，從能否吸引消費(fèi)者、如何招商、能否銷售、如何經(jīng)營(yíng)做旺、后續(xù)運(yùn)營(yíng)的要求等多方面通盤統(tǒng)籌，并且充分考慮現(xiàn)金流的問(wèn)題，才能進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。 對(duì)于走可持續(xù)開發(fā)戰(zhàn)略的開發(fā)商而言，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能暫時(shí)取得良好銷售業(yè)績(jī)并不算成功，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要達(dá)到銷售旺、招商旺和經(jīng)營(yíng)旺“三旺”，形成良性循環(huán)的局面，才算真正成功，不然商業(yè)項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)的失敗將會(huì)給開發(fā)商后續(xù)發(fā)展造成很大的負(fù)面影響。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的原因主要可以歸納為以下幾種：

1 資金問(wèn)題——導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)開發(fā)，成為爛尾工程

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)絕對(duì)是資金密集型行業(yè)，但由于其贏利模式比較復(fù)雜，回報(bào)比較慢或不太明朗，不像住宅開發(fā)那樣簡(jiǎn)明直接。如果資金來(lái)源僅依靠自有資金及銀行貸款，容易產(chǎn)生資金鏈斷裂的問(wèn)題導(dǎo)致后續(xù)開發(fā)資金不足，變成爛尾項(xiàng)目，這樣的案例在國(guó)內(nèi)比比皆是。 筆者曾經(jīng)接觸過(guò)一個(gè)商業(yè)街項(xiàng)目，開發(fā)商迫于資金壓力，早早即將最好賣的街鋪全部推出賣光，錢是回籠了一筆，也使其開發(fā)得于繼續(xù)，但問(wèn)題在于，剩下內(nèi)街的商鋪和二三樓的商鋪建好了，但卻賣不動(dòng)，開發(fā)速度相當(dāng)慢。——早早將最好的產(chǎn)品拿出來(lái)賣的后果在于：一是賣賤了，賣不出好價(jià)錢，二是后續(xù)推出產(chǎn)品缺乏搭配，缺乏亮點(diǎn)，對(duì)整體去化相當(dāng)不利。這種從頭倒尾吃甘蔗的做法，越吃越無(wú)味，無(wú)異于飲鳩止渴。

2 運(yùn)營(yíng)管理模式問(wèn)題——運(yùn)營(yíng)管理架構(gòu)組合形式或管理方組建模式都會(huì)影響商業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)管理

商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理絕不僅僅是物業(yè)管理，它包括物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理兩大部分內(nèi)容。物業(yè)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理的提升、發(fā)展和利潤(rùn)體現(xiàn)，通過(guò)“盤活”商業(yè)物業(yè)，使其“保值增值”，并持續(xù)獲得收益來(lái)源，這是商業(yè)物業(yè)開發(fā)最核心的終極目標(biāo)，主要內(nèi)容包括：商場(chǎng)的日常營(yíng)業(yè)管理服務(wù)工作、商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整優(yōu)化、商場(chǎng)的整體形象包裝和推廣、業(yè)主和商戶的客戶服務(wù)、商場(chǎng)物業(yè)租賃管理服務(wù)等一系列工作。而物業(yè)管理則是物業(yè)經(jīng)營(yíng)開展的前提，主要工作內(nèi)容為：商場(chǎng)物業(yè)的硬件設(shè)施管理維護(hù)、保安和安全系統(tǒng)工作的開展、清潔綠化及其他維護(hù)等一系列服務(wù)相關(guān)工作。 在實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理中，物業(yè)經(jīng)營(yíng)是核心內(nèi)容，物業(yè)管理圍繞著物業(yè)經(jīng)營(yíng)來(lái)服務(wù)，從功能配置上從屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)；兩部分緊密聯(lián)系，不可分離，此點(diǎn)與單純的住宅物業(yè)管理有很大差異。 商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)運(yùn)營(yíng)需要建立專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，該團(tuán)隊(duì)的管理架構(gòu)組合形式或管理方組建模式都會(huì)影響商業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)管理，導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)失敗，這方面的例子也很多，如廣州的中旅商業(yè)城和大連萬(wàn)達(dá)早期開發(fā)的購(gòu)物中心等項(xiàng)目。而借鑒意義是：運(yùn)營(yíng)管理涉及的管理架構(gòu)及組建管理方的模式比較發(fā)復(fù)雜，對(duì)于經(jīng)驗(yàn)不足的開發(fā)商而言，最好利用相關(guān)的經(jīng)營(yíng)團(tuán)體機(jī)構(gòu)，自己盡量不要介入商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。

3 開發(fā)贏利模式問(wèn)題——主要是銷售成功但經(jīng)營(yíng)失敗的類型

鑒于國(guó)內(nèi)開發(fā)商的實(shí)力、資金、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等原因，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)贏利模式有純租賃、租售并舉、純銷售等多種模式，大多數(shù)贏利模式導(dǎo)致的失敗類型主要是銷售成功但經(jīng)營(yíng)失敗的情況，這樣的失敗類型在商業(yè)項(xiàng)目中最具代表性，案例可謂不勝枚舉。因此，結(jié)合具體項(xiàng)目而言，商業(yè)部分開發(fā)的贏利模式必須要考慮適合持續(xù)經(jīng)營(yíng)，不要因?yàn)樾±绊戫?xiàng)目整體。

4 定位錯(cuò)誤問(wèn)題

主要是項(xiàng)目整體定位錯(cuò)誤以及商業(yè)業(yè)態(tài)的定位和整體定位不匹配的問(wèn)題。一定的商業(yè)規(guī)模有其相適應(yīng)的整體功能，如果規(guī)模沒有達(dá)到一定的要求，而盲目提出不切合實(shí)際的定位，招商和后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理必將陷入困境；另外，商業(yè)項(xiàng)目定位為購(gòu)物中心、房地產(chǎn)E網(wǎng)百貨商場(chǎng)、主題商場(chǎng)等功能業(yè)態(tài)，其相應(yīng)的主力店、業(yè)態(tài)比例都有不同的要求，僅僅從形象上打造定位，而不是從業(yè)態(tài)功能上配合整體定位，也將導(dǎo)致后續(xù)運(yùn)營(yíng)整體的失利。這方面的案例有長(zhǎng)沙萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其雖然定位為購(gòu)物中心，但其主力店沃爾瑪和其他商業(yè)功能業(yè)態(tài)遠(yuǎn)未滿足購(gòu)物中心的要求，另外商業(yè)規(guī)劃也有不少失誤，導(dǎo)致出現(xiàn)“首層經(jīng)營(yíng)慘淡，二層人氣旺盛”的奇怪場(chǎng)面。 對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，值得借鑒的就是商業(yè)要確定合理的定位，以此確定合理的開發(fā)規(guī)模，不宜盲目打造“代表性購(gòu)物中心”、“大型商業(yè)中心”?！膊浑y理解，不少發(fā)展商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，純粹是短期行為，根本目的是為了實(shí)現(xiàn)快速套現(xiàn)，這種項(xiàng)目自不必說(shuō)，基本上100%經(jīng)營(yíng)失敗。

第9篇

【關(guān)鍵詞】聯(lián)合開發(fā) 空間布局模式 土地特征

城市軌道交通“地鐵+物業(yè)”的聯(lián)合開發(fā)能夠優(yōu)化城市的空間結(jié)構(gòu),促進(jìn)城市空間的有序增長(zhǎng)和土地的合理利用。軌道交通建設(shè)應(yīng)結(jié)合商業(yè)、廣告、上蓋物業(yè)及沿線一體化開發(fā)等途徑整合軌道交通資源,實(shí)現(xiàn)城市軌道交通資金籌措,進(jìn)而贏利。武漢市軌道交通1號(hào)線的站點(diǎn)建設(shè)與城市開發(fā)缺乏互動(dòng),未形成站點(diǎn)周邊土地的高密度開發(fā),人口崗位覆蓋率較低、各種方式交通換乘不方便等原因?qū)е萝壍澜煌ǔ鲂胁槐?影響軌道客流。在借鑒1號(hào)線建設(shè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,在地鐵建設(shè)初期對(duì)2號(hào)線的開局就進(jìn)行詳盡規(guī)劃,將聯(lián)合開發(fā)模式、物業(yè)空間的布局模式進(jìn)行細(xì)分,以適應(yīng)2號(hào)線沿線不同區(qū)段物業(yè)的開發(fā)要求,避免出現(xiàn)對(duì)1號(hào)線物業(yè)開發(fā)的漏洞。

一、“地鐵+物業(yè)”聯(lián)合開發(fā)的空間模式

1、聯(lián)合開發(fā)的概念

聯(lián)合開發(fā)就是將地鐵公司、政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及其他經(jīng)濟(jì)主體之間組成聯(lián)合經(jīng)濟(jì)體,共同進(jìn)行城市軌道交通周邊物業(yè)的開發(fā)、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和分享利潤(rùn)的合作投資方式。因此,聯(lián)合開發(fā)是一個(gè)協(xié)調(diào)多方利益機(jī)制、共同協(xié)作的活動(dòng)。在聯(lián)合開發(fā)的實(shí)施過(guò)程中,強(qiáng)調(diào)政府、地鐵公司與物業(yè)開發(fā)公司的合作,由城市軌道交通建設(shè)主體利用自身在規(guī)劃、土地等方面的法定權(quán)利,結(jié)合物業(yè)開發(fā)公司的專業(yè)化運(yùn)作水平、資金以及人才,保障聯(lián)合開發(fā)的成功實(shí)施。聯(lián)合開發(fā)的規(guī)模要求與商業(yè)定位密切融合,對(duì)現(xiàn)有物業(yè)和新開發(fā)物業(yè)的整合是聯(lián)合開發(fā)規(guī)模規(guī)劃的重要因素。而商業(yè)定位不當(dāng)會(huì)使商機(jī)流失,導(dǎo)致城市軌道建設(shè)所帶來(lái)的潛在價(jià)值沒能得到充分挖掘。

2、聯(lián)合開發(fā)的模式

聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目分布于城市軌道交通的各個(gè)站點(diǎn),由站點(diǎn)所處區(qū)位的不同、土地特征與周邊城市環(huán)境的差異等特點(diǎn)決定了聯(lián)合開發(fā)的商業(yè)設(shè)施呈現(xiàn)出不同的建筑形態(tài)及空間特性。根據(jù)聯(lián)合開發(fā)所形成的建筑形態(tài)及空間特征,可以把聯(lián)合開發(fā)模式劃分為地上綜合體型、地下空間綜合體型和區(qū)域網(wǎng)絡(luò)型三種類型。

地上綜合體型的聯(lián)合開發(fā)所形成的建筑體量大部分位于地面以上,這種模式適合于地鐵、輕軌等地下、地面和高架線路模式。商業(yè)綜合體建筑與軌道交通車站的空間位置關(guān)系主要有:垂直層疊式、穿越式、通道連接式。地上綜合體型的開發(fā)通常規(guī)模較大,多為綜合型的商業(yè)模式,包括住宅、商業(yè)、公共交通設(shè)施和公園等公益場(chǎng)所建設(shè)。目前比較成功的開發(fā)案例是東京大都會(huì)廣場(chǎng)。

地下空間綜合體是集商業(yè)、交通、娛樂(lè)、停車、防災(zāi)等多種城市功能的地下綜合體。這種模式主要適用于位于城市中心區(qū)域,周邊地面建筑物較為集中,或者地面上為綠地、城市廣場(chǎng)等,在用地受到限制的狀況下,為了有效開發(fā)零散的土地資源而采取的開發(fā)形式。地下空間綜合體的形態(tài)可分為交通型、廣場(chǎng)型和復(fù)合型。交通型通常位于城市較為寬闊的道路地下,一般規(guī)模有限,主要用于過(guò)路通道等建設(shè);廣場(chǎng)型通常位于城市廣場(chǎng)或綠地底下;復(fù)合型為前兩者的復(fù)合,一般規(guī)模龐大,內(nèi)部空間較為復(fù)雜。在地下復(fù)合型的聯(lián)合開發(fā)中,商業(yè)部分不僅要與地鐵站之間以地下通道相連,還與城市街道和周邊商業(yè)設(shè)施之間的步行系統(tǒng)相連,以相互貫通的地下空間網(wǎng)絡(luò)將周邊區(qū)域資源整合。采用這種模式要注重地下空間的環(huán)境設(shè)計(jì),使綠化景觀和自然采光延伸到地下空間。對(duì)于復(fù)合型的開發(fā)要重視地下商業(yè)的主題定位,突出特色,彌補(bǔ)其空間環(huán)境的劣勢(shì)。廣州地下物業(yè)開發(fā)成功的只有“流行前線”與天河購(gòu)物中心,“流行前線”與烈士陵園地鐵站由通道連接,與地面中華廣場(chǎng)商業(yè)城和陵園西手機(jī)城相互掩映,物業(yè)開發(fā)規(guī)模大,消費(fèi)群體定位為追求潮流的青年人,成為廣州老城區(qū)的一個(gè)重要消費(fèi)區(qū)域。但與公園站連接的“動(dòng)漫星城”,作為廣州最大的地下商城,以動(dòng)畫、漫游為經(jīng)營(yíng)中心,是全國(guó)首個(gè)動(dòng)漫網(wǎng)游體驗(yàn)基地。但由于大部分的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目與其主題并不密切相關(guān),“動(dòng)漫星城”沒有取得與“流行前線”一樣的成功。

由于地下空間一般不計(jì)入規(guī)劃控制的容積率,且對(duì)它的開發(fā)不用另外支付或支付很少的地價(jià)費(fèi)用,當(dāng)(地上建筑造價(jià)+土地價(jià)格/容積率)>(地下建筑造價(jià)+地下空間價(jià)格)時(shí),開發(fā)地下空間只需要付出較小的經(jīng)濟(jì)成本,在這種情況下,聯(lián)合開發(fā)的地下綜合體的開發(fā)優(yōu)先于地上綜合體的開發(fā)。

區(qū)域網(wǎng)絡(luò)型聯(lián)合開發(fā)適用于規(guī)劃好的城市副中心,圍繞軌道交通的樞紐站而進(jìn)行的區(qū)域性的大規(guī)模開發(fā)。網(wǎng)絡(luò)型聯(lián)合開發(fā)通常會(huì)包括若干個(gè)地面綜合體,以及一個(gè)或多個(gè)地下商業(yè)街。這一類的開發(fā)要求在規(guī)劃時(shí)就將商業(yè)設(shè)施與交通設(shè)施協(xié)調(diào),構(gòu)建一個(gè)綜合商業(yè)區(qū)域,區(qū)內(nèi)的中心建筑與軌道交通車站緊密結(jié)合,其他建筑通過(guò)地面或立體的步行系統(tǒng)與交通設(shè)施相連。由步行設(shè)施將相鄰建筑內(nèi)部商業(yè)空間聯(lián)為一體,使整個(gè)區(qū)域成為一個(gè)三維復(fù)合網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。此類聯(lián)合開發(fā)規(guī)模巨大、數(shù)量較少,一般只有在高密度的特大型城市的中心商業(yè)區(qū)才有可能出現(xiàn)。對(duì)于2號(hào)線光谷站的物業(yè)開發(fā)適合采用區(qū)域網(wǎng)絡(luò)型聯(lián)合開發(fā)。

3、聯(lián)合開發(fā)的土地特征

武漢城市軌道交通聯(lián)合開發(fā)模式涉及到A、B、C線的聯(lián)合開發(fā)。A線:站點(diǎn)本身的工程用地;B線:站點(diǎn)工程周邊相關(guān)配套設(shè)施的用地,包括停車場(chǎng)、綠化、公共設(shè)施用地等;C線:市政府撥給地鐵公司的儲(chǔ)備用地,以及軌道交通沿線用地的開發(fā)權(quán)。A線、B線構(gòu)成所謂的紅線范圍,在該范圍內(nèi)主要解決站點(diǎn)與周邊公共設(shè)施的銜接問(wèn)題,增加公共交通與軌道交通換乘的便捷性。C線的儲(chǔ)備用地主要用于物業(yè)開發(fā),包括住宅、店鋪、寫字樓的開發(fā)。在聯(lián)合規(guī)劃設(shè)計(jì)中,還需要解決周邊物業(yè)建筑物與紅線范圍內(nèi)站點(diǎn)易達(dá)性的問(wèn)題。

二、物業(yè)空間布局模式

1、城市軌道交通站點(diǎn)周邊發(fā)展物業(yè)模式

此種模式比較適合舊城區(qū)改造、新區(qū)開發(fā)或遠(yuǎn)郊區(qū)衛(wèi)星城建設(shè)。由于需對(duì)原有物業(yè)進(jìn)行大規(guī)模改造,會(huì)給開發(fā)商帶來(lái)較大的開發(fā)成本。在進(jìn)行開發(fā)時(shí),首先從戰(zhàn)略角度對(duì)軌道交通和周邊物業(yè)設(shè)置位置進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃,避免出現(xiàn)過(guò)于密集問(wèn)題;其次為發(fā)揮軌道交通對(duì)沿線物業(yè)增值最大化,在距軌道交通500m以內(nèi)的地區(qū)物業(yè)應(yīng)高強(qiáng)度開發(fā),開發(fā)強(qiáng)度逐級(jí)遞減,2km外由于軌道交通對(duì)土地增值影響較小,故開發(fā)強(qiáng)度最弱。如香港地鐵、北京地鐵8、13號(hào)線采用這種模式。

2、城市軌道線路下部發(fā)展物業(yè)模式

對(duì)于高架線路,由于標(biāo)高較高,往往要設(shè)計(jì)多層的車站,輕軌較多采用這種模式。這時(shí)可采用線路自建筑物上部或中部通過(guò)的開發(fā)模式,將線路與建筑物構(gòu)筑為一個(gè)整體;另外也可以采用“高架下的建筑物”,將線路設(shè)計(jì)成高架,使線路與建筑物從結(jié)構(gòu)上分離。這種模式占地少,可以極大地減少拆遷,非常適合在現(xiàn)有城區(qū)修建,但需注意軌道交通噪音對(duì)物業(yè)安全性、舒適性的影響。

3、城市軌道交通線路上部發(fā)展物業(yè)模式

當(dāng)線路位于隧道內(nèi)時(shí),可以在隧道上方修建不同形式的建筑,這種情況對(duì)于地鐵較為實(shí)用,我國(guó)最早的地鐵――北京2號(hào)線就是這種形式,發(fā)展也比較成熟。根據(jù)使用要求和埋深不同,既可以設(shè)計(jì)整體結(jié)構(gòu),又可以從構(gòu)造上分開。這種模式要防止物業(yè)發(fā)展和地鐵建設(shè)互相影響,要多從安全角度考慮,采用諸多措施,控制沉降。

4、上蓋大平臺(tái)物業(yè)發(fā)展模式

這種模式在國(guó)外應(yīng)用較多,具有很大發(fā)展的潛力,這種模式需要進(jìn)行很好的規(guī)劃并要解決噪音、換乘、周邊設(shè)施等技術(shù)問(wèn)題,所以不易為人們接受。這種開發(fā)模式的地塊一般體量都較大,建筑規(guī)模宏大,綜合強(qiáng),上蓋物業(yè)的成功開發(fā)能夠帶來(lái)良好的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。城市軌道交通沿線上蓋物業(yè)在一個(gè)合理距離范圍內(nèi)與城市軌道交通車站出入口通道密切相連,與各種配套設(shè)施相輔相成。同時(shí),這種開發(fā)模式在開發(fā)建設(shè)中需要進(jìn)行周密的規(guī)劃設(shè)計(jì),保證城市軌道交通工期與城市軌道交通結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定與安全。

這4種物業(yè)空間布局模式各有優(yōu)缺點(diǎn),武漢地鐵公司要依據(jù)軌道交通建設(shè)情況,依沿線物業(yè)存有量狀況等具體的城市資源環(huán)境靈活運(yùn)用。

三、武漢軌道交通2號(hào)線周邊物業(yè)的聯(lián)合開發(fā)模式及空間布局模式

武漢城市軌道交通2號(hào)線是武漢第一條越江地鐵線路,也是武漢市軌道交通線網(wǎng)中線路最長(zhǎng)、預(yù)測(cè)客流量最多、對(duì)過(guò)江交通格局影響最大的地鐵線路,2號(hào)線的線路如圖1所示。建成后,可承擔(dān)約50%的公交過(guò)江客流。對(duì)“地鐵+物業(yè)”的開發(fā)設(shè)想,應(yīng)綜合交通換乘、城市景觀、開發(fā)效益等全面研究。2號(hào)線沿線站點(diǎn)可供開發(fā)的土地面積為652217平方米,可供開發(fā)的地上物業(yè)面積為1921200平方米,其中居住物業(yè)開發(fā)面積為1219200平方米,商業(yè)物業(yè)開發(fā)面積為70200平方米。地下空間的定位分為地下空間一般性利用區(qū)和地下空間重點(diǎn)利用區(qū),地下空間一般利用區(qū)是在滿足人防及軌道交通建設(shè)的前提下可適度建設(shè)地下停車設(shè)備及設(shè)備用房,地下空間重點(diǎn)利用區(qū)的主導(dǎo)功能為商業(yè)、靜態(tài)交通設(shè)施即地下停車場(chǎng),且地下空間建筑面積原則上不應(yīng)低于其地上建筑面積的20%。本文以地下空間重點(diǎn)利用區(qū)為商業(yè)開發(fā)空間,地下可供開發(fā)的商業(yè)空間面積為127660平方米。

1、金銀潭站、常青花園站、金色雅園站、漢口火車站站

這一段區(qū)域的特點(diǎn)是以居住和商業(yè)服務(wù)為主,開發(fā)強(qiáng)度屬于中等,應(yīng)進(jìn)行地面綜合體型的聯(lián)合開發(fā)。按土地特征劃分,主要在A線范圍內(nèi)進(jìn)行開發(fā),聯(lián)合開發(fā)用地的主導(dǎo)性質(zhì)為公共交通用地,復(fù)合性質(zhì)為商業(yè)用地或居住與公共設(shè)施混合用地。在此區(qū)段有常青車輛段上的物業(yè)開發(fā),其可開發(fā)的居住面積為820000平方米,商業(yè)物業(yè)開發(fā)面積為3000平方米,而此區(qū)域以經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房開發(fā)為主,在規(guī)劃設(shè)計(jì)和技術(shù)要求上要注重噪聲、振動(dòng)、換乘等問(wèn)題。這幾個(gè)站點(diǎn)應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃,在物業(yè)空間布局上,采取上蓋大平臺(tái)物業(yè)開發(fā)模式,結(jié)合地鐵線的建設(shè)同步進(jìn)行。地下空間的開發(fā)以交通型開發(fā)為主。

2、范湖路站、青年路站、航空路站、中山公園站、循禮門站、江漢路站、積玉橋站

這一段區(qū)域主要是商業(yè)金融、行政辦公、文化娛樂(lè)及居住形式,開發(fā)強(qiáng)度較高,武漢地鐵公司很難獲得大面積土地開發(fā)。其中航空路站、江漢路站作為區(qū)域商業(yè)中心,積玉橋站為武漢中央活動(dòng)區(qū)高檔居住區(qū),對(duì)這些地塊應(yīng)進(jìn)行高容積率開發(fā)。建議采取的聯(lián)合開發(fā)模式是區(qū)域網(wǎng)絡(luò)型聯(lián)合開發(fā),范湖路站、青年路站、航空路站主要在A線范圍內(nèi)進(jìn)行物業(yè)開發(fā),用地性質(zhì)為公共設(shè)施與居住混合用地,復(fù)合性質(zhì)為商務(wù)寫字樓、商業(yè)用地。對(duì)中山公園站到積玉橋站主要在A+B線范圍內(nèi)進(jìn)行開發(fā),其中中山公園站主要進(jìn)行商業(yè)、酒店式公寓物業(yè)的建設(shè),各站點(diǎn)應(yīng)重視交通接駁設(shè)施的建設(shè),在規(guī)劃時(shí)就將商業(yè)設(shè)施與交通設(shè)施協(xié)調(diào),構(gòu)建一個(gè)綜合商業(yè)區(qū)域,區(qū)內(nèi)的中心建筑與軌道交通車站直接緊密結(jié)合成一個(gè)整體,而其他建筑則通過(guò)地面或立體的步行系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)與交通設(shè)施之間的聯(lián)系。在這一區(qū)段的物業(yè)空間布局主要采取上蓋大平臺(tái)開發(fā)模式,集約用地。地下綜合體的開發(fā)以復(fù)合型為主導(dǎo),因地下可供開發(fā)的空間多為重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。

3、螃蟹甲站、小龜山站、洪山廣場(chǎng)站、中南路站、石牌嶺站、街道口站、廣埠屯站

這段區(qū)域開發(fā)強(qiáng)度高,主要以行政辦公、娛樂(lè)、商業(yè)、醫(yī)療、教育為主。小龜山站可供開發(fā)的商業(yè)用地為13414平方米,在A+B線范圍內(nèi)開發(fā),用地主導(dǎo)性質(zhì)為公共交通用地,復(fù)合用地性質(zhì)為公交樞紐站用地,其余的12730平方米的用地進(jìn)行公園等配套的服務(wù)業(yè)用地開發(fā),對(duì)地下空間雖為重點(diǎn)開發(fā),主要以停車設(shè)施及設(shè)備用房為主。對(duì)石牌嶺站、街道口站、廣埠屯站的聯(lián)合開發(fā)模式應(yīng)采取區(qū)域網(wǎng)絡(luò)型開發(fā),對(duì)這段區(qū)域主要在A線范圍內(nèi)進(jìn)行開發(fā),用地主導(dǎo)性質(zhì)為公共交通用地,復(fù)合性質(zhì)為娛樂(lè)、辦公、貿(mào)易咨詢等。街道口作為區(qū)域商業(yè)中心,規(guī)劃17399平方米的A+B線用地進(jìn)行酒店、寫字樓的開發(fā)。物業(yè)空間布局模式仍以上蓋大平臺(tái)模式為主,地下綜合體的聯(lián)合開發(fā)模式主導(dǎo)為廣場(chǎng)型。

4、卓刀泉站、名都站、魯巷光谷站

光谷站區(qū)域著力打造成城市的副中心,此區(qū)域的物業(yè)多為教育、商業(yè)、醫(yī)療、居住和廣場(chǎng)等,聯(lián)合開發(fā)模式應(yīng)采用區(qū)域網(wǎng)絡(luò)型開發(fā),物業(yè)空間布局應(yīng)為上蓋大平臺(tái)物業(yè)模式。這三站可供開發(fā)的土地面積為54192平方米,用地性質(zhì)以居住及公共設(shè)施混合用地為主。對(duì)魯巷光谷廣場(chǎng)站,由于其C線范圍內(nèi)已進(jìn)行成熟開發(fā)的有魯巷廣場(chǎng)、華美達(dá)光谷大酒店,其土地開發(fā)程度并不高,在A線區(qū)域劃出13400平方米的土地進(jìn)行開發(fā),此站點(diǎn)的用地要兼容衛(wèi)生防疫用地。對(duì)光谷站點(diǎn)的地下空間應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)利用,以綜合性開發(fā)為主。卓刀泉站、名都站的地下空間為一般利用區(qū),開發(fā)以交通型模式為主。

四、結(jié)論

對(duì)武漢地鐵2號(hào)線沿線物業(yè)分區(qū)段進(jìn)行開發(fā),依據(jù)軌道交通沿線土地的特征,將可開發(fā)的土地劃分為A、B、C線,不同的線域采取不同的聯(lián)合開發(fā)模式和空間布局模式,使現(xiàn)有物業(yè)與新開發(fā)物業(yè)能夠協(xié)調(diào)融合,并最大限度地開發(fā)土地資源,集約土地利用。交通在帶動(dòng)物業(yè)發(fā)展的同時(shí),使物業(yè)能夠成為疏散客流、規(guī)制井然的交通秩序的有效因素,以促進(jìn)城市的資源環(huán)境得到可持續(xù)的發(fā)展。

(注:本文基金課題:武建[2008]92號(hào)-24,城市軌道交通沿線物業(yè)開發(fā)模式研究。)

【參考文獻(xiàn)】

[1] 劉金玲、梁青槐、鄧文斌:城市軌道交通與土地利用聯(lián)合開發(fā)的籌資途徑[J].北京交通大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2004(2).

[2] 羅斌:城市軌道交通與沿線房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)――以武漢市為例[D].華中師范大學(xué)碩士論文,2007.

[3] 郁俞:軌道交通與商業(yè)的聯(lián)合開發(fā)及一體化設(shè)計(jì)初探[D].同濟(jì)大學(xué)碩士論文,2008.

[4] 龔曉芳:現(xiàn)代城市軌道交通站點(diǎn)地區(qū)規(guī)劃研究[D].長(zhǎng)安大學(xué)碩士論文,2009.

[5] 羅蘭:地鐵站域地下空間開發(fā)與交通――土地特征相關(guān)性研究[D].清華大學(xué)碩士論文,2008.

[6] 楊麗明、梁青槐、原思成:城市軌道交通沿線物業(yè)開發(fā)模式研究[J].北京交通大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2007(9).

第10篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，商業(yè)模式，案例研究，未來(lái)趨勢(shì)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2012）06-0032-40 收稿日期：2012-04-03

1 問(wèn)題的提出

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局不斷變化，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也面臨更多機(jī)遇和挑戰(zhàn)，越來(lái)越多的房企開始探索適合自身生存與發(fā)展的商業(yè)模式。經(jīng)過(guò)若干年發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了“捂盤、高價(jià)賣出，靠時(shí)間增值換取價(jià)值增長(zhǎng)”的香港長(zhǎng)實(shí)模式和“快速開發(fā)、快速銷售靠提升資金流轉(zhuǎn)換取價(jià)值增長(zhǎng)”的美國(guó)帕爾迪模式兩個(gè)階段。隨著時(shí)下國(guó)內(nèi)愈演愈烈的政策調(diào)控以及國(guó)際游資的流轉(zhuǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的改革迫在眉睫，這也將直接決定房企未來(lái)的發(fā)展甚至生存。本文總結(jié)了業(yè)內(nèi)最具代表性的六大商業(yè)模式，通過(guò)對(duì)標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式的比較研究，嘗試預(yù)測(cè)第三代房地產(chǎn)商業(yè)模式及核心優(yōu)勢(shì)，以期能為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提供參考。

2 商業(yè)模式概念及體系

目前學(xué)術(shù)界對(duì)于商業(yè)模式的定義仍然沒有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，但大都認(rèn)可商業(yè)模式是企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的邏輯，是企業(yè)與相關(guān)方之間關(guān)系的表達(dá)。至于商業(yè)模式的構(gòu)成體系也沒有統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，多數(shù)研究是基于不同角度、不同領(lǐng)域進(jìn)行的，同時(shí)商業(yè)模式體系的研究與現(xiàn)實(shí)結(jié)合得越來(lái)越緊密，逐漸趨于實(shí)用性。本文采用的是《戰(zhàn)略管理理論與方法》（王昶主編，清華大學(xué)出版社2009年出版）一書中基于Osterwalder教授提出的“商業(yè)模式九要素”提法關(guān)于本土化商業(yè)模式框架的界定，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，形成如圖1所示房地產(chǎn)商業(yè)模式框架圖。

3 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式比較研究

3.1　中國(guó)房地產(chǎn)商業(yè)模式之一：萬(wàn)科的住宅快速制造模式

該模式將企業(yè)定位為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的“制造企業(yè)”，以快速開發(fā)為主要經(jīng)營(yíng)策略，通過(guò)提高周轉(zhuǎn)率來(lái)提升凈資產(chǎn)收益率。以城郊結(jié)合部的住宅開發(fā)為主，目標(biāo)客戶定位為中產(chǎn)階層，競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)源于產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化和管理標(biāo)準(zhǔn)化，形成系列產(chǎn)品線，市場(chǎng)份額較高，凈利潤(rùn)率較低，在10%～15%左右。該模式最顯著的特征是“快速開發(fā)”、“快速銷售”，目標(biāo)是周轉(zhuǎn)率達(dá)到60%。萬(wàn)科是該商業(yè)模式的開創(chuàng)者和踐行者。萬(wàn)科于1988 年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)歷了業(yè)務(wù)多元化、專業(yè)化和精細(xì)化三個(gè)發(fā)展階段，實(shí)現(xiàn)了從綜合商社到客戶導(dǎo)向型企業(yè)的蛻變。

價(jià)值定位：萬(wàn)科奉行“創(chuàng)造健康豐盛的人生”、“建筑無(wú)限生活”的理念，致力成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑者。萬(wàn)科未來(lái)目標(biāo)是要成為“系統(tǒng)集成商”，設(shè)計(jì)、建造、銷售由其他專業(yè)廠商來(lái)完成。通過(guò)住宅產(chǎn)業(yè)化，公司可以有效整合產(chǎn)業(yè)鏈，提高公司產(chǎn)品的附加值。萬(wàn)科主要向中高端市場(chǎng)提品，以精裝修主流住宅房和社區(qū)型商業(yè)房為主打產(chǎn)品，因其奉行快速開發(fā)的理念，在大幅度縮短住宅建設(shè)周期的同時(shí)也大幅度提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率，其項(xiàng)目開發(fā)周期一般在一到三個(gè)月。全國(guó)城市布局以百萬(wàn)人口為標(biāo)的，主要集中在長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海三大區(qū)域。

價(jià)值獲?。喝f(wàn)科主要通過(guò)住宅產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)來(lái)獲取價(jià)值，客戶覆蓋率達(dá)到74%，2009年毛利率為29.39%，凈利率為13.15%，業(yè)務(wù)中占90%的是裝修住宅的出售，其余的是商業(yè)地產(chǎn)及持有物業(yè)，其中持有物業(yè)少之又少，遠(yuǎn)沒有形成持續(xù)發(fā)展的形勢(shì)。

價(jià)值網(wǎng)絡(luò)：土地通過(guò)合作并購(gòu)等方式實(shí)現(xiàn)，杜絕高價(jià)拿地。通過(guò)銀行信貸、信托、海外融資、合作開發(fā)、股權(quán)融資及香港殼公司等多種方式融資。股權(quán)融資占凈資產(chǎn)一半，總?cè)谫Y成本不高。自主開發(fā)為主，合作開發(fā)為輔，投資性房地產(chǎn)較少，大約占1億元以上。與具有地區(qū)性資源和關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的房企，城投及地方政府合作。集中采購(gòu)，自主銷售，同時(shí)萬(wàn)科有專門的設(shè)計(jì)院。

價(jià)值維護(hù)：萬(wàn)科奉行不行賄原則；獲各大銀行總行授信；通過(guò)物業(yè)、企業(yè)規(guī)模及董事長(zhǎng)營(yíng)銷建立品牌；成立萬(wàn)客會(huì)維護(hù)客戶關(guān)系。

此種商業(yè)模式的發(fā)展瓶頸也比較明顯：其一，因?yàn)闃I(yè)務(wù)相對(duì)單一，因此風(fēng)險(xiǎn)較大；其二，快速制造，周期大幅度縮短，而技術(shù)水平將直接決定資金的周轉(zhuǎn)；其三，目前國(guó)內(nèi)城市擴(kuò)張的速度也在逐漸放慢。解決瓶頸的突破出路為：其一，拓展二三線城市；其二，打造更長(zhǎng)的產(chǎn)品線，做全產(chǎn)品線的開發(fā)商；其三，通過(guò)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化來(lái)維持高周轉(zhuǎn)率；其四，積極參與國(guó)家的保障房開發(fā)；其五向建筑施工延伸，使產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部一體化。

在運(yùn)用此種商業(yè)模式時(shí)要注意其適用條件：其一,企業(yè)必須具備充裕的土地獲取控件和相對(duì)合理的地價(jià)水平；其二,資金周轉(zhuǎn)率必須較高，開發(fā)周期一定要短；其三，具備住宅標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)技術(shù)作為發(fā)展基礎(chǔ)。

3.2 中國(guó)房地產(chǎn)商業(yè)模式之二：金地的金融地產(chǎn)模式

第11篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 可持續(xù)發(fā)展 價(jià)值鏈 品牌 市場(chǎng)細(xì)分

商業(yè)地產(chǎn)，簡(jiǎn)言之就是商業(yè)用途的地產(chǎn)。它區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)以及以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)從廣義上來(lái)看，通常是指用于包括零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑以及以辦公為主要用途的房地產(chǎn)形式。狹義的商業(yè)地產(chǎn)，泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，國(guó)外普遍使用“零售地產(chǎn)”這個(gè)概念。商業(yè)地產(chǎn)從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通民居、工業(yè)園區(qū)等房地產(chǎn)形式。但現(xiàn)實(shí)中的很多商業(yè)地產(chǎn)，卻又是一種融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等功能的復(fù)合地產(chǎn)形式。

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）商業(yè)地產(chǎn)投資持續(xù)升溫

我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了難得的戰(zhàn)略機(jī)遇，商業(yè)地產(chǎn)已成為投資者關(guān)注的新的投資方向。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年上半年，辦公樓銷售面積同比增長(zhǎng)53.2%，銷售額同比大漲逾九成，達(dá)到91.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售業(yè)績(jī)也是非常好，銷售面積同比增長(zhǎng)41.6%，銷售額同比增長(zhǎng)57.1%。2011年上半年，辦公樓銷售面積同比增長(zhǎng)8.9%，銷售額同比增漲近三成，達(dá)到27.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積同比增長(zhǎng)18.6%，銷售額同比增長(zhǎng)36.0%（盛來(lái)運(yùn)，2011）。自2010年起，萬(wàn)科集團(tuán)等大型房企都在大規(guī)模提高商業(yè)地產(chǎn)在戰(zhàn)略布局中的比例。

（二）商業(yè)地產(chǎn)在二、三線城市迅猛發(fā)展

近幾年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在二、三線城市呈現(xiàn)出一種蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)。僅就武漢地區(qū)而言，據(jù)相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，包括零售、批發(fā)等業(yè)態(tài)在內(nèi)的武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，在“十一五”期間的總投資接近700億元，在全國(guó)19個(gè)副省級(jí)城市中排名第3位。武漢在建大型商業(yè)體已有25個(gè)、面積超過(guò)100萬(wàn)平米，出現(xiàn)井噴式發(fā)展。預(yù)計(jì)未來(lái)五年，武漢商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資總額將達(dá)到1500億元。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已呈現(xiàn)普遍向二、三線城市蔓延的趨勢(shì)，二、三線城市漸成這些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的主要戰(zhàn)場(chǎng)。2010年上半年末，萬(wàn)科集團(tuán)在二、三線城市的權(quán)益土地儲(chǔ)備已達(dá)到3179萬(wàn)平方米。

（三）大型商貿(mào)流通集團(tuán)紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域

在眾多房地產(chǎn)企業(yè)“棄居從商”的同時(shí)，大型商貿(mào)流通集團(tuán)紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，沿著產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈向上延伸，逐漸轉(zhuǎn)向上游房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，以自身原有商業(yè)品牌的影響力及成熟商圈（地段）的號(hào)召力而獲取更大的商業(yè)地產(chǎn)附加值收益。如武漢中商集團(tuán)投資興建武漢第一家直接打出Shopping Mall旗號(hào)的大型購(gòu)物中心，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)20萬(wàn)平方米。武商集團(tuán)在原址上改、擴(kuò)建經(jīng)營(yíng)面積達(dá)27萬(wàn)平方米的武商摩爾城。再如“國(guó)美在資本市場(chǎng)大舉融資65億港元，為其購(gòu)置物業(yè)提供了充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備；跨國(guó)公司巨頭宜家，目前在中國(guó)的發(fā)展策略就是以收購(gòu)?fù)恋刈孕薪ǖ隇橹?，不僅能夠確保企業(yè)連鎖發(fā)展獲得連續(xù)和穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)周期和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，而且有利于企業(yè)在駐地進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃”（崔霽，2010）。

商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的路徑分析

“起步晚，發(fā)展快，問(wèn)題多，前景廣”這四句話可以概括我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的基本狀況。面對(duì)這種發(fā)展態(tài)勢(shì)，迫切需要從戰(zhàn)略角度來(lái)重視商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，要認(rèn)真制定相關(guān)策略，打造出先進(jìn)的、高品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在獲得較好回報(bào)的同時(shí)，能夠持續(xù)健康的發(fā)展。

（一）以產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈理論為指導(dǎo)，明確發(fā)展戰(zhàn)略定位

價(jià)值鏈的概念是由美國(guó)學(xué)者邁克爾·波特（Michael Porter）于1985年在其所著的《競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)》一書中提出的。他認(rèn)為：“每一個(gè)企業(yè)都是用來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、營(yíng)銷、交貨等過(guò)程及對(duì)產(chǎn)品起輔助作用的各種相互分離的活動(dòng)的集合”。任何一個(gè)企業(yè)的價(jià)值鏈，都是由相互聯(lián)系的一系列的創(chuàng)造價(jià)值的活動(dòng)所構(gòu)成。這些活動(dòng)包括從供應(yīng)商獲取原材料，到最終售后服務(wù)之間的每一個(gè)環(huán)節(jié)。這些環(huán)節(jié)相互聯(lián)系并相互影響。無(wú)論價(jià)值鏈的形式如何發(fā)展變化，其本質(zhì)是不變的，即價(jià)值鏈?zhǔn)怯梢幌盗邢嗷ヂ?lián)系并能夠滿足消費(fèi)者需求的價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)所組成的。

商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈包括狹義價(jià)值鏈和廣義價(jià)值鏈兩個(gè)方面。狹義價(jià)值鏈?zhǔn)侵敢缘禺a(chǎn)開發(fā)商為主，整合零售商、運(yùn)營(yíng)商、金融業(yè)和商業(yè)服務(wù)企業(yè)而形成的價(jià)值增值過(guò)程。這是從經(jīng)濟(jì)效益和微觀角度進(jìn)行的界定。也就是說(shuō)狹義價(jià)值鏈?zhǔn)堑禺a(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，從開始就必須具備這樣一種思維模式：即為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，必須尋求投資者、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)服務(wù)企業(yè)和關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)介入，共同完成這個(gè)項(xiàng)目。廣義價(jià)值鏈則是從商業(yè)地產(chǎn)的社會(huì)效益和宏觀角度進(jìn)行的界定，是從消費(fèi)者需求開始的逆向營(yíng)銷的過(guò)程。即一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)消費(fèi)者的需求、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)及產(chǎn)品制造商的改進(jìn)等方面而產(chǎn)生的價(jià)值。連接狹義產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈和廣義產(chǎn)值價(jià)值鏈的是“地產(chǎn)開發(fā)商”，是地產(chǎn)開發(fā)商將一個(gè)無(wú)形市場(chǎng)轉(zhuǎn)化成有形市場(chǎng)。只有充分認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的意義，才能使這一轉(zhuǎn)化過(guò)程得以實(shí)現(xiàn)。

首先，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈有利于樹立正確的開發(fā)觀念。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程中，要以產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈理論為指導(dǎo)，重視、整合關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及其消費(fèi)者的利益，為關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及消費(fèi)者提供增值的機(jī)會(huì)。其次，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈有利于建立有效的開發(fā)模式或商業(yè)模式。有關(guān)專家將商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式分為“綜合性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)商”和“專業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)商”；將商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式分為“商業(yè)地產(chǎn)+高級(jí)酒店+影視文化+連鎖百貨+住宅地產(chǎn)”、“商業(yè)+金融+開發(fā)+管理”和“住宅 + 商業(yè) + 酒店”（肖軍，2011）。無(wú)論以上哪一種模式都是建立在商業(yè)地產(chǎn)完整的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的基礎(chǔ)之上的。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)以產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈理論為指導(dǎo)，明確發(fā)展戰(zhàn)略定位。

（二）以商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律為基準(zhǔn)，融入城市整體規(guī)劃

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有以下兩個(gè)特點(diǎn)：第一，它是城市繁榮程度的標(biāo)志。一個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，直接反映出這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)繁榮程度以及城市居民的消費(fèi)水平，影響到這個(gè)城市的整體形象。第二，它反映了城市整體規(guī)劃的理念。一個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，直接反映出這個(gè)城市的整體規(guī)劃中對(duì)商貿(mào)流通行業(yè)的重視程度以及商圈布局的合理性，體現(xiàn)出城市整體規(guī)劃對(duì)市民生活便利及不同消費(fèi)層次需求的關(guān)注度。

因此，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，要遵循商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律，利用好城市的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及城市整體規(guī)劃資源。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與城市商圈布局進(jìn)行有效對(duì)接，使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融入到城市商業(yè)整體布局乃至城市整體規(guī)劃之中，為拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到關(guān)鍵性的作用。對(duì)于各地政府主管部門而言，應(yīng)重視城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在城市規(guī)劃中應(yīng)體現(xiàn)城市商業(yè)發(fā)展的地位、體現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的觀念，合理布局商圈。在城市功能布局、交通配套、公共設(shè)施等方面，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

（三）以著力打造品牌為中心，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越重視建設(shè)先進(jìn)的、高品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，著力打造商業(yè)地產(chǎn)品牌、樹立企業(yè)形象。品牌不僅僅是不同企業(yè)產(chǎn)品的標(biāo)識(shí)，更多的是營(yíng)銷價(jià)值資訊的載體。特定品牌往往代表特定的產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品風(fēng)格、流行時(shí)尚、服務(wù)水平等方面的資訊，這些資訊逐漸被市場(chǎng)廣泛了解和接受，在消費(fèi)者心中就成為特定的消費(fèi)價(jià)值、消費(fèi)情感的代表（何君等，1999）。只有品牌才能產(chǎn)生更大的市場(chǎng)效益。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌的特質(zhì)應(yīng)該是獨(dú)一無(wú)二的，它所傳達(dá)的應(yīng)是一系列獨(dú)特的功能性與情感性的價(jià)值元素，從而形成企業(yè)重要的無(wú)形資產(chǎn)—品牌資產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)品牌在投資者心目中不僅僅只是一個(gè)印象符號(hào)，而是一個(gè)具有豐富文化內(nèi)涵和核心價(jià)值元素的載體，成為影響投資者選擇購(gòu)買對(duì)象，投資店鋪經(jīng)營(yíng)的重要依據(jù)。在投資者心目中，良好的品牌形象代表先進(jìn)的、高品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從投資中他們能體會(huì)到“可靠”、“誠(chéng)信”、“承諾”、“精品”、“增值”等。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在在確保質(zhì)量可靠的同時(shí)，應(yīng)加大創(chuàng)建商業(yè)地產(chǎn)品牌的力度，向社會(huì)公眾展示其企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)理念、價(jià)值取向等。并且將單一的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷納入到企業(yè)的整體營(yíng)銷戰(zhàn)略之中、提升為企業(yè)的品牌形象塑造之列。

（四）以避免結(jié)構(gòu)性矛盾為重點(diǎn)，走細(xì)分化和專業(yè)化發(fā)展道路

隨著商業(yè)地產(chǎn)投資的持續(xù)升溫，出現(xiàn)了少數(shù)項(xiàng)目盲目上馬、定位不清、項(xiàng)目扎堆、重復(fù)建設(shè)等問(wèn)題。這樣會(huì)給整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)結(jié)構(gòu)性矛盾，有可能重演上世紀(jì)90年代大型零售商場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中的“悲劇”。上世紀(jì)90年代初我國(guó)各地紛紛興建大型零售商場(chǎng)，好似進(jìn)入大型零售商場(chǎng)建設(shè)的“黃金時(shí)期”。但自1996年開始，大型零售商場(chǎng)銷售額全面下降，普遍虧損，全國(guó)各地均有大型零售商場(chǎng)（廈）不堪重負(fù)而頻頻倒閉，特別是1998年被業(yè)界稱為“大型零售商場(chǎng)倒閉年”。誠(chéng)然，導(dǎo)致大型零售商場(chǎng)頻頻倒閉的原因很多，但盲目發(fā)展、單體規(guī)模失控，定位單一是主要原因之一（劉建堤，2000）。為了避免因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性矛盾引發(fā)的“悲劇”，商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)必須走細(xì)分化和專業(yè)化發(fā)展道路。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要細(xì)分市場(chǎng)，走專業(yè)化的發(fā)展道路。應(yīng)根據(jù)其所處的區(qū)位不同、服務(wù)的對(duì)象不同而選擇不同的商業(yè)模式。在城市核心區(qū)選擇以休閑娛樂(lè)型為主的商業(yè)模式。但鄰近的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該細(xì)分為各自側(cè)重購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等不同的商業(yè)模式，使每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)品類，而且各項(xiàng)目之間能夠形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，為顧客提供更具針對(duì)性的服務(wù)方式或消費(fèi)場(chǎng)所。同時(shí)，應(yīng)將休閑娛樂(lè)配比提高到一個(gè)舉足輕重的位置。在中心區(qū)片選擇以主題購(gòu)物型為主的商業(yè)模式。可以是由眾多中小店鋪組成，并設(shè)有l(wèi)-2家較大的百貨店、超級(jí)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)多元化的綜合購(gòu)物型商業(yè)模式；也可以是由經(jīng)營(yíng)同一品類商品的各種店鋪集合而成的如服飾購(gòu)物中心、家居購(gòu)物中心、家裝建材購(gòu)物中心等專業(yè)中心型商業(yè)模式。而在綜合組團(tuán)（或大型社區(qū)）則選擇以生活鄰里型為主的商業(yè)模式。它不僅僅是綜合組團(tuán)的商業(yè)中心，同時(shí)也是綜合組團(tuán)居民的生活中心、休閑中心和交往中心。它應(yīng)牢牢鎖定一個(gè)綜合組團(tuán)居民的生活需求，瞄準(zhǔn)家庭式消費(fèi)，除了以一站式服務(wù)滿足綜合組團(tuán)居民生活消費(fèi)的功能為核心，還應(yīng)具有門類眾多、配套較齊全的生活服務(wù)設(shè)施。如社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)警務(wù)中心等政務(wù)機(jī)構(gòu)以及醫(yī)療服務(wù)、電信充值、水電費(fèi)繳存等便民項(xiàng)目都可設(shè)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目里。

（五）以重視后期運(yùn)營(yíng)為保證，悉心培育高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目

商業(yè)地產(chǎn)有它的特殊性，是一個(gè)由地產(chǎn)開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、零售商、消費(fèi)者等多方形成的市場(chǎng)。地產(chǎn)開發(fā)商需要獲得運(yùn)營(yíng)商、零售商和消費(fèi)者等方面的認(rèn)同，否則就不能算一個(gè)成功的項(xiàng)目。所以，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，除了前期建設(shè)，后期的運(yùn)營(yíng)非常重要。

現(xiàn)在國(guó)內(nèi)一些城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存活率不高，尤其是做得出色的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并不多。這其中主要的原因是許多企業(yè)還沒有找到一個(gè)成熟的開發(fā)模式或商業(yè)模式，后期的運(yùn)營(yíng)不到位。國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)更偏向于可銷售的商業(yè)地產(chǎn)，如購(gòu)物廣場(chǎng)類。在前期，開發(fā)的規(guī)模相當(dāng)大，但能否達(dá)到規(guī)劃目標(biāo)，很大程度上取決于后期的培育和運(yùn)營(yíng)。因此，要想提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存活率，不僅僅要注重前期建設(shè)，更要重視、加強(qiáng)后期運(yùn)營(yíng)，悉心培育高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。一方面，地產(chǎn)開發(fā)商要著力加強(qiáng)與運(yùn)營(yíng)商、零售商的合作，培養(yǎng)管理人才，提高經(jīng)營(yíng)管理水平，精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)；另一方面，政府主管部門要引導(dǎo)推進(jìn)商貿(mào)流通向高端化、現(xiàn)代化發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1.盛來(lái)運(yùn).上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng).[EB/OL].http：///was40/gjtjj_detail.jsp？searchword=%CA

%A2%C0%B4%D4%CB&channelid=6697&record

=10.（2011.07.13 10：00：32）

2.崔霽.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及提升競(jìng)爭(zhēng)力策略[J].房地產(chǎn)開發(fā)，2010.2

3.[美]邁克爾·波特著，陳小悅譯.競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì).華夏出版社，2005.8

4.肖軍.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式述評(píng)與借鑒[J].上海房地，2011（3）

第12篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展趨勢(shì)；開發(fā)關(guān)鍵；運(yùn)營(yíng)管理；

1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵

1.1全盤考慮，分布施行

從商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別中我們可以看出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的難度和復(fù)雜性，這也就決定了一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)就必須先進(jìn)行通盤的考慮，對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行詳盡有效地部署，特別是當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入招商運(yùn)營(yíng)階段，更是必須謹(jǐn)慎考慮。無(wú)論是項(xiàng)目前期的開發(fā)建議，還是項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃都應(yīng)該全盤計(jì)劃，詳細(xì)分析，再逐步實(shí)施。

1.2項(xiàng)目定位建立于專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施必須嚴(yán)格從商業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，通過(guò)詳盡有效、有市場(chǎng)針對(duì)性的調(diào)研工作，對(duì)市場(chǎng)的供求配比和市場(chǎng)飽和度進(jìn)行準(zhǔn)確的掌握，集合一切可以利用的資源制定專業(yè)的商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組合方案。

1.3注重商業(yè)規(guī)劃，先規(guī)劃后建設(shè)

一切的地產(chǎn)項(xiàng)目都是無(wú)法復(fù)制的，特別是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更是如此。每一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目都是對(duì)其項(xiàng)目的商業(yè)進(jìn)行了合理科學(xué)的規(guī)劃，如果在項(xiàng)目建設(shè)的前期先進(jìn)行商業(yè)的規(guī)劃，在充分的考慮市場(chǎng)反應(yīng)和承受能力之后，制定出確實(shí)可行的規(guī)劃，那么項(xiàng)目的建設(shè)才不會(huì)變得盲目、無(wú)根基。

1.4商業(yè)地產(chǎn)，招商先行

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商是其實(shí)現(xiàn)收益的一種有效的形式，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的第一步就是能夠按照既定的招商計(jì)劃完成招商工作。作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的旗艦大連萬(wàn)達(dá)，其擁有一套行之有效的招商策略，其首創(chuàng)中國(guó)的訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，無(wú)不體現(xiàn)其招商的強(qiáng)大實(shí)力。只有順利完成項(xiàng)目的招商工作以后，才能保證后期的正常運(yùn)營(yíng)。

1.5運(yùn)營(yíng)管理，一劍封喉

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠持久穩(wěn)定的發(fā)展，離不開強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)管理，只有真正把運(yùn)營(yíng)管理看成核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)才可能在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)占得先機(jī)，拔得頭籌。通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)能力的考驗(yàn)，才能表明一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否已經(jīng)真正進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。作為萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的掌門人王健林先生就指出，萬(wàn)達(dá)之所以能夠以如此驚人的擴(kuò)張速度全面的占領(lǐng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，靠的不僅僅是資金的雄厚，更重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力是萬(wàn)達(dá)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力已經(jīng)是發(fā)揮到了極致。

2、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

商業(yè)地產(chǎn)從改變中國(guó)的商業(yè)開始，它悄悄地改變著我們身邊建筑的形態(tài)，它也改變著人們的消費(fèi)心理和消費(fèi)行為，它讓中國(guó)的商業(yè)氛圍變得更加商業(yè)化、時(shí)尚化和人性化，其中包容萬(wàn)象，讓人流連忘返，也更加完全的詮釋了中國(guó)改革開放以來(lái)取得的偉大成就。

2.1市場(chǎng)前景廣闊

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模將會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)，發(fā)展前景較為樂(lè)觀。中國(guó)的城市化進(jìn)程還將持續(xù)很長(zhǎng)的一段時(shí)間，這也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了寶貴而廣闊的空間，中國(guó)零售業(yè)將會(huì)迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。

2.2以大型公司為主導(dǎo)

良好的市場(chǎng)環(huán)境為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了難得的發(fā)展機(jī)會(huì)，但是由大公司逐步主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)主流業(yè)態(tài)的情況已經(jīng)是一種無(wú)法改變的趨勢(shì)。如果說(shuō)以前的商業(yè)地產(chǎn)是各有千秋，各方混戰(zhàn)的格局的話，那么今后的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)進(jìn)入一種全國(guó)一體化的大時(shí)代當(dāng)中。在這樣的情形下，小型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)難以維持生存，而大型的開發(fā)企業(yè)，將會(huì)憑借自己在資金、人才、技術(shù)、運(yùn)營(yíng)管理等方面的優(yōu)勢(shì)，不斷擴(kuò)大自己的而經(jīng)營(yíng)范圍，而且更容易形成自己的品牌優(yōu)勢(shì)和成本優(yōu)勢(shì)。

2.3開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)比例加重

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將不再像先前那樣通過(guò)快速銷售以獲取投資資金的回籠，而是逐漸增大持有物業(yè)的比例，注重物業(yè)的品質(zhì)和效益，將會(huì)成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目今后重要的運(yùn)營(yíng)模式。目前，越多的商業(yè)地產(chǎn)商看到了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展前景。

2.4共贏模式盛行

單靠開發(fā)企業(yè)一方支撐的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)是無(wú)法滿足現(xiàn)今的市場(chǎng)的發(fā)展，成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都必須需求最佳的資源整合模式和互利共贏方案。資源的整合不僅僅是要對(duì)商戶、銀行、政府行政主管部門以及消費(fèi)者等利益主體進(jìn)行整合，而且還要尋找最佳的共贏放方案，只有這樣才能為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)穩(wěn)定盈利奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.5經(jīng)營(yíng)模式的多元化

“大、多、全”的經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不再是商業(yè)發(fā)展的制勝法寶了，專業(yè)化、主體化、特色化、精品化的經(jīng)營(yíng)模式逐漸成為了大家的共識(shí)，這也是商業(yè)地產(chǎn)不斷發(fā)展下所形成的必然結(jié)果，這也是商業(yè)地產(chǎn)對(duì)市場(chǎng)需求和變化所做的改變。運(yùn)用不同的業(yè)態(tài)組合，形成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的組合拳，將是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的新趨勢(shì)。

2.6交通現(xiàn)代化將會(huì)改變商業(yè)地產(chǎn)的布局

現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展離不開便捷的交通，交通的便利性是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該重點(diǎn)考慮的因素。大型的商業(yè)項(xiàng)目需要擁有充足的客源、充裕的貨源和便捷的物流，這一切都離不開現(xiàn)代便捷交通的支撐?？偠灾?，當(dāng)社會(huì)發(fā)展的腳步不斷向前邁進(jìn)的時(shí)候，交通的現(xiàn)代化已經(jīng)深深的改變著商業(yè)地產(chǎn)的布局了。

參考文獻(xiàn)：

[1]呂波.商業(yè)地產(chǎn)贏家的探秘[M].機(jī)械工業(yè)出版社，2008

[2]馮暉.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨向何方？[J].城市開發(fā)，2006

[3]沙勇.深度調(diào)控下的地產(chǎn)業(yè)路在何方？[J].寧波經(jīng)濟(jì)，2010

[4]郭芳，鄒錫蘭. 商業(yè)地產(chǎn)，春天來(lái)了？[J].中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊，2010