時間：2023-06-19 16:15:37
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇高校物業管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、當前我國高校物業管理的特點
從高校物業的使用類別看，高校物業可以分為：教學辦公科研型樓棟物業、學生公寓物業、教職工住宅小區物業、文化體育類物業、服務接待類物業等，除教職工住宅小區物業外，其它物業產權基本上屬于國家所有或極少數企業法人所有。高校物業的基本情況決定了高校物業的性質，與社會上一般物業管理相比有如下特點。
（一）高校物業管理在某種程度上具有政治任務
一般而言商住物業的管理主要是為住戶創造安居樂業的生活環境，實現物業的保值和增值。高校物業管理的目標主要是為師生創造一個良好的教學環境，協助提升高校的對外形象。這樣高校物業管理一定程度上就不完全遵循市場經濟的效益原則，如學生吃及住的管理屬于學生生活綜合管理的范圍，涉及社會安全穩定，其服務費用價格等有些由政府物價部門審批，不完全按照市場規律運行。校園治安維護、校園環境的綜合管理涉及到校園的校風、學風等問題，是一個綜合的社會穩定治理問題。
（二）高校后勤物業管理以優質服務為最終目的
高校后勤社會化改革的最終目的是為高校的教學、科研和師生服務的，改革的目標是依據經濟規律和教育規律運用新機制、新模式，加快后勒建設，提高后勤服務水平。服務決定市場，只有以優質服務，優良作風，優美環境讓師生員工滿意，才能占領市場，高校物業必須以優質的服務去做好各方面工作，取得師生員工的一致滿意。
（三）高校物業管理具有育人功能
高校的活動主體是在校學生，校園環境的好壞，物業管理水平高低，承載著顯性與隱性育人功能，大學階段是大學生人生觀、世界觀、價值觀形成發展的重要時期。以人為本的管理理念，有助于培養學生良好道德品質，通過校園干凈、寬敞、明亮、整齊、優美的環境，容易使大學生形成樂觀向上、豁達開朗的良好心理素質，培育豐富的美學價值和審美情趣。通過后勤物業人的熱情主動、文明服務引發大學生對勞動的尊重和熱愛，有助于培養他們熱愛勞動的樸素感清。
（四）高校物業管理大多采用內部甲乙方管理體制
商住小區有業主自治與專業化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物業管理則是一種內部共管式的管理模式。具體而言甲方代表學校行使后勤管理的職能，乙方作為經濟實體，按企業化運行，為學校提供后勤服務與保障。這種機制下，甲乙方仍為高校的職工，其物業管理的規范化、行業化、市場競爭等方面，必然呈現著不完全的市場竟爭，甚至沒有市場競爭。雖然有極少數高校把一部分物業對社會招標，但更多高校其校內物業市場仍然是給后勤實體經營。
（五）高校物業服務費用標準具有不確定性
商住物業管理的資金來源包括管理服務費的收取、公共設施專用維護基金等，由小區的業主委員會與物業公司協商制定，資金的使用接受業主委員會、業主的監督；而高校物業管理服務費來源較為單一，與校方以合同契約形式確定資金數額和支付方式，完全市場化。全國高校后勤物業基本實現“撥改付”模式運作，對從事物業管理的后勤實體，其服務標準，支付費用標準具有較大的差異性，各個地區，各個學校因各自不同的情況，標準很難一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市場計費標準”，因而與社會平均的同等檔次的物業服務費用標準也不一致，不具有可比性。
（六）教職工住宅小區的物業管理未實行社會化方式運作
國務院已出臺《物業管理條例》，各省市也出臺了住宅小區實行社會化物業管理的措施和時間表，但推行起來實施進度不快，特別是高校教職工老住宅小區仍然是按過去的福利化服務模式運作。因原來學校教學科研等規劃的不完整性，使這一區域較多與高校校園密切相連，基本上屬于校園范圍的一部分，因此其物業管理較難以按社會化方式運作，也會影響校園的綜合管理及房屋產權的上市流轉和教職工個人權益的保護。
二、高校物業管理發展趨勢分析
高校的物業管理隨著社會上物業管理的發展應運而生，但管理方式相對滯后，阻礙了高校物業管理職能的發揮，近幾年，各高校進行了積極的探索和嘗試，積累了寶貴的經驗。隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業管理作為城市物業管理的組成部分，其發展趨勢也應該與社會物業管理同步。
（一）物業所有權與經營權分離
在多年的高校后勤社會化改革中，許多高校都做出過很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和經營管理者間的責、權、利不清，遇到問題和責任相互推委，而有利益時又相互爭奪，解決這些問題的關鍵是實現高校物業的所有權與經營權的分離。首先，高校物業所有權與經營權的分離，可明晰產權關系，明確產權主體，是實現高校社會化改革的前提條件；其次，高校物業所有權與經營權的分離，可明確資產管理和經營責任。實現政企分開，是實現高校后勤社會化改革的保障。
（二）物業管理社會化
高校物業管理作為城市物業管理的重要組成部分，高校物業管理企業要想獲得更大的發展，必須擴大規模，逐步走向社會。首先要穩固自身發展的基礎——高校，學校市場是高校后勤企業的生存之本，只有切實保障學校教學、科研的順利進行，為師生員工提供優質、優價和良好的服務，才能擴大規模，謀求更大的發展。開拓市場時要充分利用高校優勢，利用國家給予的優惠政策，抓住時機，大膽走向社會參與社區物業管理，努力壯大實力，為自己爭取和創造更大的生存發展空間。高校物業管理企業社會化過程中必須實施品牌戰略，注意培養自身的核心競爭力。
（三）物業管理的市場化
高校物業管理要求物業管理企業建立自身完善的管理運行機制，脫離原來的行政管理模式，實行有償服務，從職能型管理轉到經營型管理，走市場化道路。根據高校物業服務項目，服務標準的要求，以及師生的消費層次，開展多元化、專業化、多層次的經營服務。高校物業管理企業只有按照企業化運轉模式加強管理，才能保證高校物業管理水平的提高，從而為高校師生創造一個安全、舒適、文明、和諧的學習和生活環境。
（四）物業管理的規范化
首先作為高校的物業管理企業要依法經營，要遵守國家相關政策法規，在工商管理部門正式登記注冊，接受審核；其次高校物業管理要建立一套完整的科學規范的管理制度、工作標準和服務程序，以確保企業的管理和服務質量。各項服務是否制度化是管理水平高低的體現；再其次高校物業管理要主動接受學校相關部門包括紀檢、審計、財務部門的監督，接受全校師生的監督；最后高校物業管理主管部門應盡快同國務院頒布的《物業管理條例》接軌，制定具體的適合高校自身物業管理發展的《高校物業管理辦法》，使高校物業管理有法可依，有章可循。
（五）物業管理的專業化
社會大分工中剝離出來的物業管理是一項專業化極強的行業，高校物業管理所涉及的內容較為廣泛，有許多項目專業性很強。高校作為先進生產力代表和高科技爆發的集中地，其辦公教學用房內的各種設備、設施日益先進，這些設備和設施維修難度大，需要專業的管理維護人員和必要的工具設備。因此，要想做好高校物業管理，提高物業管理的服務水平就必須引進一批專業化物業管理企業招收一批專業人員進行物業管理，物業管理的專業化也是高校物業管理發展的一個趨勢。
參考文獻：
[1]候光明，馮序鵬.中國高校后勤改革與發展論叢[M].北京：北京大學出版社，2002年版.
關鍵詞：高校;物業管理;新思路
1目前高校后勤物業管理的現狀
經過近幾年的發展，高校后勤物業管理社會化改革取得了一定的成績。但隨著高校辦學規模的不斷擴大以及學校發展對后勤服務需要的日益增強，服務市場不斷擴充，高校后勤物業管理迎來了進一步的發展機遇。同時對服務質量的需求不斷提高，也給后勤物業管理的發展帶來了挑戰。
目前各高校后勤物業管理主要還是由學校后勤集團組建的物業管理公司經營，人員由學校分流人員及聘用臨時工組成。與此同時，社會很多專業物業管理企業開始注視并逐步滲透，把高校作為一個廣闊而有潛力的市場進行開發，高校已成為物業管理企業展開激烈競爭的重要市場。這樣，一方面學校從安排人員，減少成本等因素考慮，占據著高校物業管理的大部分市場，而另一方面，社會專業物業管理公司為了搶占市場，拼命想擠進來。
2高校物業發展中存在的主要問題
2.1難以與市場化、專業化、企業化經營的模式真正接軌
學校后勤集團組建的物業管理公司由于在用人機制、制度建設、經營管理等方面的不健全，難以真正達到專業化、企業化的要求。
2.2缺乏服務意識，服務水平低下
目前高校物業管理人員普遍還停留在值班員、保潔員的身份上，服務意識弱、水平低、辦事效率差，缺乏統一的行之有效的管理。
2.3物業管理隊伍知識老化，年齡老化問題嚴重
高校物業管理者中大部分是從學校各部門分流的人員，沒有系統學習物業管理的專業知識，而大部分值班員、保潔員來自招聘的年齡偏大民工，本身素質較低，又沒有經過系統的培訓。這樣必然造成管理上不去，服務不到位。
2.4高校物業公司盈利能力低，缺乏造血功能
大多數高校后勤物業管理費用還是靠學校撥款，物業管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是廣大師生觀念沒有轉變，沒有從福利型服務觀念轉變成有償服務的觀念。另一方面則是由于物業管理公司服務水平差，達不到師生的要求。
以上幾個方面相互影響，造成了目前高校雖然成立了物業管理公司，但離市場化、專業化、企業化的目標還相差太遠。
3高校后勤物業管理的特點
高校后勤物業管理企業和社會品牌物業管理企業一樣，都要追求管理的專業化、規范化和科學化，通過規范的市場運作，精心嚴密的管理，細致周到的服務不斷去提升服務質量和管理水平，不斷創立各自的品牌。但高校后勤物業也有別于社會其他類型物業的地方，一個顯著的特點就是高校物業具有教育性和功能性相統一。高校后勤物業管理企業應該在推進和實施高校物業管理的過程中遵循教育性的特點，不斷將物業服務的功能與學校教書育人的功能實現和諧的統一。另外象高校學生相對集中、流動性大、物業使用頻率高等特點，在從事高校物業管理時應高度予以重視。4加強現階段高校物業管理的思路
4.1引入競爭機制，促進高校物業管理公司發展
目前高校物業管理的水平與專業物業公司的水平還存在較大差別，而他們卻占據著高校物業管理的絕大部分市場。為了促進高校物業管理水平的提高，學校后勤有必要有選擇地放開部分市場，讓社會上有實力的優秀專業物業管理公司參與到學校物業管理中來。通過競爭、對比來提高學校后勤物業管理公司的服務質量。使其盡快朝著專業化、規范化、科學化的道路上發展。競爭機制是市場化的一種重要手段，是企業改革發展的動力。在競爭面前，學校后勤物業管理公司才會有發展，不會在后勤社會化面前被淘汰。
4.2加強物業管理隊伍建設，提高管理專業化水平
后勤物業管理公司由學校總務處轉型而來，人員專業素質不高，缺乏專業的物業管理知識。因此要想提高高校物業管理公司的水平，一個重要的方面就是全面普及物業管理知識，采取送出去或引進來的方式，從上到下進行系統的培訓。與此同時在選聘員工時嚴格把關，使員工朝著年輕化、知識化的方向發展。只有物業管理隊伍素質得到全面提高，才能提高物業公司的服務水平，增強物業公司管理的專業化程度。
4.3健全各項管理制度，加快后勤物業管理的規范化
制度是管理的基礎，是管理思想和服務意識的體現。學校物業管理公司首先應從內部管理上下功夫，建立健全各項規章制度，并狠抓制度的落實。在制度的執行上接受學校和廣大師生的監督。多與師生交流溝通，爭取他們的支持和配合。在日常的工作中注意收集各種反饋信息，不斷完善管理制度，使后勤物業管理工作盡快實現規范化。
4.4加強高校物業管理公司的品牌建設，增強市場競爭力
隨著高校物業管理公司的發展，在立足高校為師生服務的基礎上，還有必要走出校園到社會上參與市場競爭。因此，高校物業管理公司必須加強自身品牌建設，形成自己的服務特色，用質量和信譽去贏得市場。反過來，高校物業管理公司參與市場競爭對自身的建設和發展有著極大的促進作用，有助于提高高校物業管理的服務質量，可以這么說，加快高校物業管理公司的品牌建設，積極地參與市場競爭，是高校物業下一步地發展方向。
4.5走市場化經營道路，提高盈利能力
在過去，高校后勤服務工作是單純的行政福利型管理，所有費用由國家包下來，不重視成本，不講經濟效益。近幾年來通過后勤改革，學校后勤逐步轉向經營服務型和有償服務型，開始講成本，講效益。但目前各高校物業公司的盈利能力還是不高，還需要學校不斷輸血才能維持其正常運轉。要提高物業公司的盈利能力可從幾個方面著手：
（1）提高服務質量是基礎，只有服務質量上去了，有償服務才會理直氣壯。
（2）針對不同的服務對象，提供形式多樣的特色服務。如在學生宿舍提供有償洗衣、在教師住宅開展家政等特約服務。
（3）教師住宅區的有償物業服務同市場接軌，提高收費標準。學校物業管理的特殊性主要體現在教學樓和學生宿舍的服務上，而教師住宅的物業管理要逐步同市場接軌，這樣就能有效的改善學校的物業管理公司的盈利水平。
只有盈利能力上去了，高校物業管理公司才能真正成為“自主經營，自負盈虧，自我約束，自我發展”的企業法人。
5以人為本，共建和諧校園
物業管理公司管理的是物業，服務對象是人。物業管理的好壞，取決于服務對象的滿意度。加強與服務對象的溝通，反饋服務質量的意見是提高物業管理水平的一種重要途徑。高校物業管理有著有別于其他物業管理的特殊性，它承載著一定的教育功能。在高校物業管理中，讓部分大學生參與到物業管理中來，一方面有助增強他們的社會實踐經驗。另一方面可以加強與服務對象——廣大師生的溝通，提高物業服務的質量；另一方面，可以給貧困家庭的大學生提供一些打工的機會，給以他們關愛。讓高校物業管理公司和廣大師生一起共建一個和諧的校園。
從高校物業的使用類別看，高校物業可以分為：教學辦公科研型樓棟物業、學生公寓物業、教職工住宅小區物業、文化體育類物業、服務接待類物業等，除教職工住宅小區物業外，其它物業產權基本上屬于國家所有或極少數企業法人所有。高校物業的基本情況決定了高校物業的性質，與社會上一般物業管理相比有如下特點。
（一）高校物業管理在某種程度上具有政治任務
一般而言商住物業的管理主要是為住戶創造安居樂業的生活環境，實現物業的保值和增值。高校物業管理的目標主要是為師生創造一個良好的教學環境，協助提升高校的對外形象。這樣高校物業管理一定程度上就不完全遵循市場經濟的效益原則，如學生吃及住的管理屬于學生生活綜合管理的范圍，涉及社會安全穩定，其服務費用價格等有些由政府物價部門審批，不完全按照市場規律運行。校園治安維護、校園環境的綜合管理涉及到校園的校風、學風等問題，是一個綜合的社會穩定治理問題。
（二）高校物業管理具有育人功能
高校的活動主體是在校學生，校園環境的好壞，物業管理水平高低，承載著顯性與隱性育人功能，大學階段是大學生人生觀、世界觀、價值觀形成發展的重要時期。以人為本的管理理念，有助于培養學生良好道德品質，通過校園干凈、寬敞、明亮、整齊、優美的環境，容易使大學生形成樂觀向上、豁達開朗的良好心理素質，培育豐富的美學價值和審美情趣。通過后勤物業人的熱情主動、文明服務引發大學生對勞動的尊重和熱愛，有助于培養他們熱愛勞動的樸素感清。
（三）高校后勤物業管理以優質服務為最終目的
高校后勤社會化改革的最終目的是為高校的教學、科研和師生服務的，改革的目標是依據經濟規律和教育規律運用新機制、新模式，加快后勒建設，提高后勤服務水平。服務決定市場，只有以優質服務，優良作風，優美環境讓師生員工滿意，才能占領市場，高校物業必須以優質的服務去做好各方面工作，取得師生員工的一致滿意。
（四）高校物業服務費用標準具有不確定性
商住物業管理的資金來源包括管理服務費的收取、公共設施專用維護基金等，由小區的業主委員會與物業公司協商制定，資金的使用接受業主委員會、業主的監督；而高校物業管理服務費來源較為單一，與校方以合同契約形式確定資金數額和支付方式，完全市場化。全國高校后勤物業基本實現“撥改付”模式運作，對從事物業管理的后勤實體，其服務標準，支付費用標準具有較大的差異性，各個地區，各個學校因各自不同的情況，標準很難一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市場計費標準”，因而與社會平均的同等檔次的物業服務費用標準也不一致，不具有可比性。
（五）高校物業管理大多采用內部甲乙方管理體制
商住小區有業主自治與專業化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物業管理則是一種內部共管式的管理模式。具體而言甲方代表學校行使后勤管理的職能，乙方作為經濟實體，按企業化運行，為學校提供后勤服務與保障。這種機制下，甲乙方仍為高校的職工，其物業管理的規范化、行業化、市場競爭等方面，必然呈現著不完全的市場竟爭，甚至沒有市場競爭。雖然有極少數高校把一部分物業對社會招標，但更多高校其校內物業市場仍然是給后勤實體經營。
（六）教職工住宅小區的物業管理未實行社會化方式運作
國務院已出臺《物業管理條例》，各省市也出臺了住宅小區實行社會化物業管理的措施和時間表，但推行起來實施進度不快，特別是高校教職工老住宅小區仍然是按過去的福利化服務模式運作。因原來學校教學科研等規劃的不完整性，使這一區域較多與高校校園密切相連，基本上屬于校園范圍的一部分，因此其物業管理較難以按社會化方式運作，也會影響校園的綜合管理及房屋產權的上市流轉和教職工個人權益的保護。
二、高校物業管理發展趨勢分析
高校的物業管理隨著社會上物業管理的發展應運而生，但管理方式相對滯后，阻礙了高校物業管理職能的發揮，近幾年，各高校進行了積極的探索和嘗試，積累了寶貴的經驗。隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業管理作為城市物業管理的組成部分，其發展趨勢也應該與社會物業管理同步。
（一）物業所有權與經營權分離
在多年的高校后勤社會化改革中，許多高校都做出過很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和經營管理者間的責、權、利不清，遇到問題和責任相互推委，而有利益時又相互爭奪，解決這些問題的關鍵是實現高校物業的所有權與經營權的分離。首先，高校物業所有權與經營權的分離，可明晰產權關系，明確產權主體，是實現高校社會化改革的前提條件；其次，高校物業所有權與經營權的分離，可明確資產管理和經營責任。實現政企分開，是實現高校后勤社會化改革的保障。
（二）物業管理的市場化
高校物業管理要求物業管理企業建立自身完善的管理運行機制，脫離原來的行政管理模式，實行有償服務，從職能型管理轉到經營型管理，走市場化道路。根據高校物業服務項目，服務標準的要求，以及師生的消費層次，開展多元化、專業化、多層次的經營服務。高校物業管理企業只有按照企業化運轉模式加強管理，才能保證高校物業管理水平的提高，從而為高校師生創造一個安全、舒適、文明、和諧的學習和生活環境。
（三）物業管理社會化
高校物業管理作為城市物業管理的重要組成部分，高校物業管理企業要想獲得更大的發展，必須擴大規模，逐步走向社會。首先要穩固自身發展的基礎——高校，學校市場是高校后勤企業的生存之本，只有切實保障學校教學、科研的順利進行，為師生員工提供優質、優價和良好的服務，才能擴大規模，謀求更大的發展。開拓市場時要充分利用高校優勢，利用國家給予的優惠政策，抓住時機，大膽走向社會參與社區物業管理，努力壯大實力，為自己爭取和創造更大的生存發展空間。高校物業管理企業社會化過程中必須實施品牌戰略，注意培養自身的核心競爭力。
（四）物業管理的專業化
社會大分工中剝離出來的物業管理是一項專業化極強的行業，高校物業管理所涉及的內容較為廣泛，有許多項目專業性很強。高校作為先進生產力代表和高科技爆發的集中地，其辦公教學用房內的各種設備、設施日益先進，這些設備和設施維修難度大，需要專業的管理維護人員和必要的工具設備。因此，要想做好高校物業管理，提高物業管理的服務水平就必須引進一批專業化物業管理企業招收一批專業人員進行物業管理，物業管理的專業化也是高校物業管理發展的一個趨勢。
（五）物業管理的規范化
首先作為高校的物業管理企業要依法經營，要遵守國家相關政策法規，在工商管理部門正式登記注冊，接受審核；其次高校物業管理要建立一套完整的科學規范的管理制度、工作標準和服務程序，以確保企業的管理和服務質量。各項服務是否制度化是管理水平高低的體現；再其次高校物業管理要主動接受學校相關部門包括紀檢、審計、財務部門的監督，接受全校師生的監督；最后高校物業管理主管部門應盡快同國務院頒布的《物業管理條例》接軌，制定具體的適合高校自身物業管理發展的《高校物業管理辦法》，使高校物業管理有法可依，有章可循。
參考文獻：
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[2]冷壽中.論構建新型高校后勤保障體系[J].中國院校后勤研究，2003(2).
[3]余宇楠.高校物業管理現狀分析及對策研究[J].昆明冶金高等專科學校學報，2006(11).
關鍵詞：高校；后勤物業管理；策略
一、前言
高校后勤物業服務管理和普通的小區物業管理有很大的區別，高校的服務對象以專家、學者和廣大師生員工為主，其后勤物業服務把管理和經營還有服務對象相結合的系統工程。因此高校的后勤物業管理既要保證其服務的質量，還需要符合學校教書育人的原則。雖然目前我國的高校在后勤物業管理方面取得了一定的成績，服務的品質也得到了一定提升，然而存在的問題和不足需要改進的地方還有許多方面，還需要參與后勤物業管理部門從業人員加大創新力度，不斷提升服務質量管理水平，以彌補某些方面的短板和不足。
二、高校后勤管理的現狀
1.管理觀念落后
一直以來，人們都認為高校的后勤服務理所當然是由學校來負責的，而且以往的物業服務也確實是如此，致使高校里的教職工在物業管理方面的認識存在誤區。比如物業公司以及其他相關的管理單位在其實施的部分服務方面是要收取相關的費用的，但高校教職工受傳統觀念的影響，認為高校后勤管理應該是學校福利性的、行政型的物業管理模式，因而對物業公司的有償服務要求有時會比較過分，簡單來說就是希望物業管理部門能夠多做事但少收錢。同時，物業公司的工作人員對于高校后勤服務也存在理念上的誤區，大都以為這是一個永遠不會丟的鐵飯碗，因而沒有主動去尋找新的市場，只等著學校的生意自動送上門，這種經營理念在競爭日益激烈的今天已經不適用了。同時，因為這種高校后勤物業服務是鐵飯碗的觀念的影響，物業工作人員在服務方面也不是盡心盡責，認為只要基本上能夠完成服務工作就行了。其服務理念的落后也不符合現代企業發展的要求。
2.后勤管理體制滯后
我國目前的高校后勤物業管理還在改革階段，還沒有建立健全其管理體制，因此不少高校在這個方面都是處在摸索的階段，因而比較隨意和盲目。雖然部分高校的后勤部門已經成立了物業管理的部門，也增設了環保保安等職位，并且于有償服務方面簽訂了管理協議合同。然而受高校行政指令的制約，學校所具有的權利還是偏大一些，包括服務的內容以及收費等方面。有時候受體制的制約，物業公司不得不先干活，而費用卻很難收回來。這種不計成本也不講究經濟效益的做法嚴重束縛著物業管理單位的發展和服務水平。
3.專業管理人才缺乏
受到傳統觀念、體制等因素的影響，高校后勤物業管理在我國的起步時間比較晚，目前還很少有高校有職業化的管理團隊。如今不少高校的后勤管理人員的構成多為三個部分：以前的后勤工作員工以及轉崗、下崗員工和臨時招用的民工。總體來說，后勤管理人員在后勤工作方面的經驗上是比較豐富的，但他們的文化水平也普遍比較低，思想觀念也比較落后，因此在管理理念以及服務水平上都已經無法滿足現代化的市場要求了。其次，由于行業的特殊性又屬于比較低端的服務性行業，因此，對有高學歷、有能力、有水平的年輕一代的大學生要從事物業服務行業的吸引力不夠，造成此行業人才不濟，服務管理創新不足，整體高校物業管理服務水平雖有提升，但距專業、高效的現代企業管理制度的要求還是有很長的路要走。后勤物業管理工作看似簡單，但一樣要求具備較高的專業技能，一樣需要經過專業技能的培訓之后才能保障其服務水平。而許多后勤管理工作者在這一點上都無法滿足要求，致使服務質量大打折扣。
三、高校后勤物業管理創新的策略
1.觀念要創新
要想在高校發展后勤物業管理就需要創新思維和管理觀念，后勤物業管理部門只有正確認識到物業管理這一市場經濟行為才能發展后勤物業管理。首先，創新競爭觀念。在市場經濟發展加速的今天，只有提高競爭理念才能獲得長遠的發展。加強和創新競爭理念能夠在很大程度上促進生產力的發展，也能夠充分的鍛煉培養人才，還能夠促進物業管理部門不斷加強自身的服務水平，以此完善和發展管理和服務以及人才三個方面，最終促進物業管理的發展。第二，創新質量觀念。只有良好的服務水平才能促進公司的發展，因此后勤物業管理部門一定要將服務質量和業主滿意放在首位，不僅要所做物業能夠使業主滿意，而且要通過人性化的優質服務在某些特殊服務方面做出創新為業主所想，為業主所急，通過物業從業人員的辛勤努力工作使得業主能從滿意到感動。第三，由于高校的一些教職員工在物業管理方面還存在認識上的誤區，所以我們應該在物業管理理念的宣傳方面加大力度，只有改變教職工的傳統觀念才能讓其更好的配合物業管理部門做好各方面的工作。
2.建立專業化的人才隊伍
高校后勤如果想要進行物業管理的創新就一定要有一支具備專業技能的團隊。為此，我們可以引進具有專業技能和專業管理水平的人才，對于目前在職的物業工作人員則通過組織培訓等方式來培養其管理理念和專業技能。具體來說，其創新策略可以分為以下幾個方面：首先，我們可以通過競聘上崗的方式來選擇具備專業素質的人才，并通過激勵機制來加強工作人員的市場理念。讓招聘引進來的具備現代專業技能和理念的人才充分發揮自己的特長；讓老員工在培訓和學習專業技能和先進服務管理理念的同時結合自身豐富的工作經驗，更好的發揮自己特長。其次，加強團隊創新的學習協作能力，只有不斷努力地學習專業化的技能等相關的知識才能提升物業管理的服務水平。包括標準的行業規范、專業的服務技能、良好的溝通水平以及判斷、應變等方面的能力通過不斷的學習才能獲得提升。也只有物業工作人員在不斷學習新知識、新理念才能提高自身的職業技能，也只有這樣才能適應愈來愈激烈的市場競爭。
3.進行體制創新改革
高校的后勤物業管理的改革和創新不僅需要學校各主管部門的支持，還需要學校各被服務的各單位、部門的積極配合。因此，高校的領導以及相關管理人員應該認識到，物業管理是一個企業單位，因此其管理模式不應該與行政管理相互混合，不然很容易導致后勤物業管理的責任分工不明確，服務質量下降。其次，高校進行后勤物業管理創新還需要當地政府在政策以及經費方面給以一定的支持，才能讓物業管理更加完善。
四、結束語
隨著市場經濟的發展，高校的后勤管理也需要緊緊圍繞學校教書育人的宗旨為廣大師生提供優質的服務保障才能適應現代化的時展。因此，我們一定要根據高校后勤的具體情況來進行改革和創新，引進專業人才，通過培訓等方式來提高專業技能，創新理念，引進市場競爭機制，讓后勤物業管理更上一層樓。
參考文獻：
[1]崔逸山.淺談高校物業管理的模式[J].山東省農業管理干部學院學報，2012，（6）.
[2]鄭曉云，王旭，張小慧.關于高校物業管理發展之路分析[J].低溫建筑技術，2012，（2）.
［關鍵詞］物業管理概論；高職院校；微技能訓練
物業管理概論是一門專業綜述性引導課程，是高職物業管理專業和房地產經營與管理先導基礎課程。成功的專業概論課有助于穩定新生入學初期迷茫的思想，激發學生濃厚的參與意識，提高后續課程的學習熱情，為其度過一個目標明確、充實而有意義的大學生活奠定堅實的基礎。
1課程教學現狀調查及問卷分析
1.1調查目的
了解當前高職物業管理概論課程教學現狀，掌握學生對教學方式的訴求，找出課程教學中存在的問題并進行分析，為設計微技能訓練教學提供現實基礎。
1.2調查問卷的設計及實施
通過閱讀大量的文獻，筆者編寫了“物業管理概論課程微技能訓練前測調查問卷”，了解學生對該門課程的態度及訴求。物業管理概論課程是物業管理專業在大一上半學期開設的，房地產經營與估價專業是在大二上半學期開設。調查時間為2017年10月中旬，調查對象為寧夏財經職業技術學院物業管理專業2017級1班和2班，以及房地產經營與管理專業2016級，共計103名學生，問卷借助問卷星平臺，采用在線方式對學生進行調查。
1.3調查分析
1.3.1學生對物業管理專業的認知普遍不高
根據調查問卷分析，89.32%的學生在進入高校前對物業管理專業了解一點，4.85%的學生對于物業管理專業一無所知，5.83%的學生對于物業管理專業有深刻的了解。只有極少數學生是通過親戚朋友介紹的，對物業管理專業有一些深刻了解，大多數學生對物業專業了解較少。學生對專業認知的缺少，給教師授課帶來了一定的困難，導致學生缺乏專業信心，會造成學習倦怠。
1.3.2課程理論性強，學生有提升技能的訴求
本課程內容包括物業管理基本概念、物業管理相關理論、物業管理機構基本知識、分類物業管理知識和相關法律法規知識。根據調查問卷分析，55.34%的學生認為課程理論性一般，41.75%的學生認為課程理論性很強，96.12%的學生想通過這門課學到一些技能。
1.3.3學生對授課方式喜好呈現多元化
根據學生選擇的授課方式進行分析，84.47%的學生選擇情境演練，76.7%的學生選擇案例教學，56.31%的學生選擇課堂討論，49.51%的學生選擇講授。此題為多選題，其中情境演練排序第1，案例教學排序第2，課堂討論排序第3，理論講授排序第4。根據可以提高技能水平授課方式選項的分析，77.67%的學生認為情境演練可以提高技能，說明高職學生對教學方式喜好呈現多元化，更喜歡參與度較高的情境演練、案例分析、課堂討論等教學模式。
1.3.4學習積極性高，有一定的自學要求
根據學生對授課內容選擇的分析，71.84%的學生選擇教師詳細講解重點、難點，部分知識可以自學，28.16%的學生選擇應在課堂內講授所有的章節知識點，無人選擇全部自學。在學生自學意識調查中，42.72%的學生選擇一定會認真學習，28.16%的學生選擇教師檢查才學，21.36%的學生選擇期末考試會考才學，7.77%的學生選擇不會自學。說明大部分學生的學習積極性高，并有一定的自學能力，但針對部分學生缺乏良好的學習習慣，仍然需要教師監督管理。
2物業管理概論課程引入微技能訓練的必要性
2.1物業管理概論的課程地位要求課程實施微技能訓練
關于微技能的研究是立足于具體微小教學問題的研究，并且可以從自身教學出發，研究在課堂教學中出現的問題，其主要是基于語言交際功能的利用。高職物業管理專業學生畢業后主要的就業崗位是物業公司前臺客服、樓宇管理家等，崗位要求從業人員具備較強的語言表達能力。物業管理專業基礎課程采用微技能訓練方式，對激發學生的學習興趣及培養學生善于思考、勤于動口的學習習慣至關重要。物業管理基礎課程理論性較強，多數采用傳統的教學方法，不利于學生后期學習專業課，因此高職物業管理概論課程有必要引入微技能訓練。
2.2學生對課堂技能訓練提出了迫切要求
物業管理概論授課對象是高職院校剛入學大一新生，他們有學習技能的迫切要求，如果僅采用傳統“教師課上講授-學生課下做題”的授課方式難以滿足學生的需求。而通過微技能訓練的教學方式，教師可以通過信息平臺向學生推送課程知識，學生可以結合自身的實際情況進行課前學習，教師課堂講授重難點，并就教學任務中的微技能點進行課堂訓練，課后對微技能進行鞏固練習，并在教學平臺上提交演練視頻，實現了課前預習—課中學習—課后鞏固。這種教學方式延長了學習時間，培養了學生的自主學習能力，提高學生參與課堂教學的積極性，滿足了學生對技能訓練的迫切需求。
3微技能教學方式開發
3.1技能訓練項目開發微小化
在課前教學資料準備的過程中，依據教材內容提煉技能點，并結合實際崗位操作進行研究，經過專家的引導與點撥將其概括為多個微技能，并編寫課程微技能實訓手冊。例如，在講授物業服務企業的權利和義務時，教師可以從“物業服務企業有權按照物業服務合同和有關規定向業主收取物業服務費用”中提煉出“物業服務費從什么時候算起”“沒有拿鑰匙，沒有入住，需要交納物業服務費”等技能訓練項目，引導學生查閱資料，并通過走訪企業得到答案。
3.2技能導入微信化
教師要利用微信群作為教學輔助，授課前一天將課程教案、課件、案例推送給學生，引導學生進行自主學習，并將設計好的微技能訓練項目，借助信息平臺向學生推送技能訓練項目，組織學生進行討論，教師以設問、反問的方式引導學生思考。例如，“如果你是業主，在辦理入住手續時，你愿意交納入住之前的物業服務費嗎”。
3.3創新微技能訓練方式
3.3.1技能課堂導入情境化
課堂上運用情境的教學方式進一步導入技能，引起學生的注意，激發他們的學習興趣，使他們明確學習目標，形成學習動機并建立知識間的聯系。
3.3.2技能展示形象化
教師可以采用視頻演示或現場示范的方式展示技能，為學生提供豐富的、有趣的、直觀感性的材料，指導學生用自己的感官去感知事物，形成生動真實的表象，幫助學生形成概念，理解、掌握和鞏固知識技能。新穎生動的演示，熟練、協調的示范表演，能激發學生探索求知的好奇心，調動學習的積極性，還能活躍課堂氣氛。
3.3.3技能訓練重復化
教師要根據課堂上所講解的技能項目，組織學生用角色扮演法，對技能項目進行機械、重復的演練，每小組演練結束后，其他對同學在演練過程中存在的問題進行討論分析，如話術的表達是否規范、肢體語言是否得當，從而使下一組同學在演練同樣問題時能夠更加規范。通過這些練習，學生能夠初步準確規范地回答業主提出的問題。
3.3.4課堂活動技能化
教師可以根據教學內容設置技能演練場合及情境，設計課堂活動、組織并引導學生參加技能訓練，使學生在活動中學會使用課堂上所學的技能專業規范地與業主進行交流。
3.3.5演練結果問題化
教師要要求其他同學提出問題來檢查和了解學生的理解程度，鼓勵和引導學生深入思考問題，復習、鞏固、運用所學到的崗位技能。
3.3.6呈現方式及考核微視頻化
課后以分組錄制技能演練微視頻，并傳至微信群，師評和學生互評相結合，形成過程性技能評價方式，并在期末開展微視頻技能大賽，激發學生的學習興趣。
4微技能訓練的教學效果
為了解微技能訓練在物業管理概論課中的運行效果，筆者設計了物業管理概論課程微技能訓練后測調查問卷，在課程結束后對學生進行問卷調查，調查時間為2018年3月上旬，調查對象為寧夏財經職業技術學院物業管理專業2017級1班和2班，以及房地產經營與管理專業2016級，共計103名學生，調查數據總結分析如下。
4.1學生對微技能訓練方式的認同度高
傳統物業概論課程以理論講授為主，技能訓練項目很少，課堂內容枯燥乏味。而教學中引入微技能訓練后，課上通過交流、討論、分享、匯報和評價等一系列的教學活動，能夠增強教師與學生、學生與學生之間的互動，營造良好的課堂氛圍。通過問卷分析，95.1%的學生課堂實踐參與的積極性高，98.02%的學生提高了對物業管理專業的認知水平，說明物業管理概論課中引入微技能訓練方式，能被大部分學生接受，學生對微技能訓練方式的認同度較高。
4.2通過微技能訓練，提高了學生的能力
在課堂教學中引入微技能訓練，學生可以通過研讀案例、觀看視頻、分組討論和模擬練習等活動將所學知識應用到實際中。98.04%的學生認為提高了語言表達能力，95.32%的學生認為提高了分析問題、解決問題的能力。微技能訓練活動是受學生歡迎的，不僅能激發他們的學習興趣，增加參與課堂實踐的機會，還能提高課堂的豐富度，改善教學效果。
主要參考文獻
關鍵詞：高校；物業管理；問題與對策
隨著社會經濟的高速發展，目前各高校后勤物業管理主要還是由學校后勤集團組建的物業管理公司經營，人員由學校分流人員及聘用臨時工組成。與此同時，社會很多專業物業管理企業開始注視并逐步滲透，把高校作為一個廣闊而有潛力的市場進行開發，高校已成為物業管理企業展開激烈競爭的重要市場。這樣，一方面學校從安排人員，減少成本等因素考慮，占據著高校物業管理的大部分市場，與此同時，也給高校后勤管理帶來不少問題。
一、高校后勤物業管理中存在問題分析
1.缺乏市場化
學校后勤集團組建的物業管理公司由于在用人機制、制度建設、經營管理等方面的不健全，難以真正達到專業化、企業化的要求。
2.缺乏服務意識
目前高校物業管理人員普遍還停留在值班員、保潔員的身份上，服務意識弱、水平低、辦事效率差，缺乏統一的行之有效的管理。
3.缺乏管理知識
高校物業管理者中大部分是從學校各部門分流的人員，沒有系統學習物業管理的專業知識，而大部分值班員、保潔員來自招聘的年齡偏大民工，本身素質較低，又沒有經過系統的培訓。這樣必然造成管理上不去，服務不到位。
4.缺乏盈利能力
大多數高校后勤物業管理費用還是靠學校撥款，物業管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是廣大師生觀念沒有轉變，沒有從福利型服務觀念轉變成有償服務的觀念。另一方面則是由于物業管理公司服務水平差，達不到師生的要求。
以上幾個方面相互影響，造成了目前高校雖然成立了物業管理公司，但離市場化、專業化、企業化的目標還相差太遠。
二、建議與對策
1.健全管理制度
制度是管理的基礎，是管理思想和服務意識的體現。學校物業管理公司首先應從內部管理上下功夫，建立健全各項規章制度，并狠抓制度的落實。在制度的執行上接受學校和廣大師生的監督。多與師生交流溝通，爭取他們的支持和配合。在日常的工作中注意收集各種反饋信息，不斷完善管理制度，使后勤物業管理工作盡快實現規范化。
2.加強隊伍建設
后勤物業管理公司由學校總務處轉型而來，人員專業素質不高，缺乏專業的物業管理知識。因此要想提高高校物業管理公司的水平，一個重要的方面就是全面普及物業管理知識，采取送出去或引進來的方式，從上到下進行系統的培訓。與此同時在選聘員工時嚴格把關，使員工朝著年輕化、知識化的方向發展。只有物業管理隊伍素質得到全面提高，才能提高物業公司的服務水平，增強物業公司管理的專業化程度。
3.引入競爭機制
目前高校物業管理的水平與專業物業公司的水平還存在較大差別，而他們卻占據著高校物業管理的絕大部分市場。為了促進高校物業管理水平的提高，學校后勤有必要有選擇地放開部分市場，讓社會上有實力的優秀專業物業管理公司參與到學校物業管理中來。通過競爭、對比來提高學校后勤物業管理公司的服務質量。使其盡快朝著專業化、規范化、科學化的道路上發展。競爭機制是市場化的一種重要手段，是企業改革發展的動力。在競爭面前，學校后勤物業管理公司才會有發展，不會在后勤社會化面前被淘汰。
4.增強市場競爭力
隨著高校物業管理公司的發展，在立足高校為師生服務的基礎上，還有必要走出校園到社會上參與市場競爭。因此，高校物業管理公司必須加強自身品牌建設，形成自己的服務特色，用質量和信譽去贏得市場。反過來，高校物業管理公司參與市場競爭對自身的建設和發展有著極大的促進作用，有助于提高高校物業管理的服務質量，可以這么說，加快高校物業管理公司的品牌建設，積極地參與市場競爭，是高校物業下一步地發展方向。
5.提高盈利能力
在過去，高校后勤服務工作是單純的行政福利型管理，所有費用由國家包下來，不重視成本，不講經濟效益。近幾年來通過后勤改革，學校后勤逐步轉向經營服務型和有償服務型，開始講成本，講效益。但目前各高校物業公司的盈利能力還是不高，還需要學校不斷輸血才能維持其正常運轉。要提高物業公司的盈利能力可從幾個方面著手：一是提高服務質量，只有服務質量上去了，有償服務才會理直氣壯。二是提供形式多樣的特色服務。如在學生宿舍提供有償洗衣、在教師住宅開展家政等特約服務。三是提高收費標準。學校物業管理的特殊性主要體現在教學樓和學生宿舍的服務上，而教師住宅的物業管理要逐步同市場接軌，這樣就能有效的改善學校的物業管理公司的盈利水平。只有盈利能力上去了，高校物業管理公司才能真正成為“自主經營，自負盈虧，自我約束，自我發展”的企業法人。
總而言之，物業管理公司管理的是物業，服務對象是人。物業管理的好壞，取決于服務對象的滿意度。加強與服務對象的溝通，反饋服務質量的意見是提高物業管理水平的一種重要途徑。高校物業管理有著有別于其他物業管理的特殊性，它承載著一定的教育功能。在高校物業管理中，讓部分大學生參與到物業管理中來，一方面有助增強他們的社會實踐經驗。另一方面可以加強與服務對象――廣大師生的溝通，提高物業服務的質量；另一方面，可以給貧困家庭的大學生提供一些打工的機會，給以他們關愛。讓高校物業管理公司和廣大師生一起共建一個和諧的校園。
參考文獻：
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一、高校物業管理的特點：
高校物業管理的服務的對象是廣大學生和教師，是為了發揮高校物業的最大使用功能，實現物業的最大價值，為師生創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境。其除了具有服務性、專業性、規范性外，還具有一般社會物業服務企業所不具備的功能，即育人功能、政治功能：
1.育人功能：高校物業管理是高校管理的重要組成部分，肩負著“管理育人、服務育人”的責任和義務，其各項工作的出發點和落腳點必須以教學為中心，為教學、教育、科研服務；一個干凈優美的校園環境，有助于培養大學生良好的思想品德，使之形成樂觀向上、積極進取的心理素質；物業人員的文明服務有助于培養大學生樸素的世界觀，能引起他們對勞動者的尊重和對勞動的熱愛。
2.政治功能：高校物業管理主要是以為師生創建和保持一個良好的教育、教學環境為目標，并協助提升大學生的思想品德，維護校園穩定，是校園安全穩定治理手段之一，是高校對外形象的重要組成部分。因此高校物業管理存在公益性要求，同時也存在社會效益的要求，因此高校物業管理模式不能完全按照市場化運作。
二、高校物業管理現狀及存在的問題：
從調研的情況看，現在大部分的高校在后勤社會化改革中采用共管式管理模式，也就是常說的“甲乙方”模式，其中甲方為高校后勤的管理部門，負責監督、協調；乙方為具有企業法人資質的后勤實體，但在具體的實踐中后勤實體并非真正意義上的乙方，其領導層由高校聘任，絕大部分資產由高校出資，還有不少工作人員是高校在職在編人員，實質上乙方就是高校的一個二級部門，由于高校物業的特殊性，在改革發展中有許多不足之處，很大程度上制約了高校的發展。其存在的主要問題有以下幾個方面：
1.思想觀念轉變不到位。高校自擴招以來發展迅速，使得高校物業管理面臨許多新的問題，舊的物業管理理念和員工舊的觀念影響著高校物業發展。一方面高校物業管理人員年齡結構老化、管理理念陳舊，沒有建立建立現代物業服務關系的概念，在日常工作中往往還是以行政命令為主導，追求社會效益重于經濟效益，市場經營意識淡薄。另一方面高校物業管理服務人員大多來自高校后勤部門，受“大鍋飯”“鐵飯碗”等舊觀念影響，在思想認識上沒有緊迫感、危機感，服務意識不強，工作效率低下，服務質量得不到保證。
2.缺乏專業技能人才。高校物業管理包括水電等設施設備的維修保養、校園綠化養護、校園環境保潔等，這些工作都要求從業人員具備一定的專業技術知識。但高校屬于事業單位，管理經費緊張，使得高校物業管理費用和人員經費一壓再壓，使得物業服務的專業技術人員和高級管理人員十分缺乏，為節省開支，只能大量招聘文化水平低、專業技能差的外來勞務人員，導致服務手段、服務技術落后，嚴重制約了高校物業管理向高水平服務的發展。
3.經營模式不夠完善，經費投入不足。高校不僅是“傳道、授業、解惑”的場所，更是開展思想文化交流、開展各項文體活動的重要場所，這就要求物業管理部門創建高品質的校園環境，提供優質服務，但大部分高校的物業經費來源于高校的行政撥款，自身的盈利能力不強，所得款項只能維持校園物業的基本運作，且物業管理模式單一，離達到高品質的物業服務要求還有較大的距離。
三、高校物業管理的改進對策
1.轉變思想觀念，增強服務意識。隨著高校后勤改革的不斷完善和推進，后勤工作人員應破除“大鍋飯”“鐵飯碗”的思想，樹立優質服務理念，變“被動”為“主動”，以廣大師生的需求為本，提供優質服務作為各項工作的出發點和落腳點。
2.加強制度建設，規范高校物業管理。制定較為完備、適用的制度，需以國家的法律法規及政府有關部門頒布的政策文件為依據，結合高校物業自身的實際情況，借鑒其他優秀物業管理的成功經驗。制度建設是高校物業管理走向規范化、科學化和法制化的必要前提，是開展日常工作的準繩和依據，將有利于物業管理工作的健康發展。
3.構建具有專業技能的物業管理服務隊伍。高素質的技能人才是實現現代化物業管理的前提條件，高校物業員工素質的好壞，專業技能的高低將直接關系物業的服務質量，因此人的因素是提高服務質量至關重要的因素。一方面要引進高素質的專業人才，同時也要對現有的工作人員進行專業培訓和職業再教育，鼓勵員工學習和提高，通過專業培訓、同行交流等形式，不斷提高員工的綜合素質。
【關鍵詞】多校區；物業管理；問題；出路
多校區開展物業管理，只有從實際出發，正確分析問題，積極探索，才能全面提高物業服務質量和水平。
一、多校區運行下高校物業管理面臨的問題
（一）校區多，物業管理模式難以統一。高校各校區既相互隔離又相對獨立，建成時間和規模大小不盡相同，建成時間長的校區，已有自己的一套管理模式，其設備、技術和管理人員都已基本定型，但其設施老化，服務內容比較窄；新成立的校區，雖然設施設備嶄新、服務定位比較高，但其技術和管理人員相對薄弱，難以提供高效服務，這就造成各校區的管理步調存在較大差異，因而，多個校區的物業管理不可能采用一種模式。
（二）缺乏專業的管理隊伍。高校物業管理人員大都從其他崗位轉崗而來，屬于“半路出家”，專業管理者幾乎沒有，同時也缺乏專業的、系統的培訓，這都體現出物業管理隊伍專業化水平低，專業技術亟待提高。
（三）既有制度難以適應新要求。一校多區，最早建成的校區已形成自己的一套管理體制，已適應其現狀要求，而新建成的校區一切都還未確立，物業管理甚至處于過渡期，不可能與已建成多年的校區統一采用一種管理體制。
（四）物業監管難度大。高校將物業服務項目外包給社會企業，學校對其進行監管，由于校園物業服務項目眾多，內容龐雜，學校無法制定詳細的考核標準條款，但合同一經簽訂就具有穩定性，不可能隨時更改，而社會物業服務企業是經營性企業，是以盈利為目的的，隨時可以根據市場的變化調整服務標準，從而增加了學校監管的難度。
二、多校區運行下高校物業管理面臨問題的原因分析
（一）社會化程度決定了物業管理模式的選擇。高校后勤自1999年進行社會化改革以來，在社會經濟的不斷發展和高校提高服務質量的探索中逐步形成三大物業管理模式，任何一種管理模式的形成都是社會經濟發展的選擇，包括物業服務行業的發展成熟程度，國家對物業行業出臺的相關的法律法規，社會上勞動力資源的配置情況等。
（二）學校對后勤部門的重視程度不夠。以往，高校認為后勤就是看門、做衛生、修修補補等工作，沒有專業和技術要求，并把后勤作為無法安置人員的最終去處，從而忽略了后勤各部門的發展，造成物業管理專業人才缺乏或沒有專業人才的局面，使得管理整體上不去，影響了物業管理的專業化程度。
（三）后勤管理機制不健全。后勤原有科室設置已存在多年，但隨著物業管理工作新內容、新要求的增加，其科室設置相關功能已明顯不足，尤其是新建校區的投入使用，原來單一校區的管理經驗、科室設置不能適用于多個校區，給物業管理帶來很大的難度。
（四）物業監管缺乏長效機制。高校聘請社會服務企業進駐校園，這對高校來說畢竟是新事物，新的實踐，一切都在探索中。物業管理實行服務外包，但相關的物業監管制度、規范明顯滯后，需要在實踐中不斷的探索和研究，以期形成長效機制，達到校企雙方在管理與監管間的最佳狀態。
三、多校區運行下高校物業管理的出路
（一）因“校區”制宜，采取差異管理模式。成立時間長的校區，由于其設備、技術和管理人員都已基本定型，轉型比較困難，且原有管理模式已適應其校區發展需求，那么就沿用原有管理模式。新成立的校區，因其設施設備嶄新、服務定位比較高，就完全可以采用社會化方式進行管理，通過引入社會競爭機制為高校提供發展需要的高效服務。
（二）加強人才培訓和選拔，提高專業管理水平。應視校區的實際情況，加強對管理人才的選拔和培養。通過培訓真正達到規范服務行為、提高工作效率、有效解決實際問題的能力。
（三）優化機構設置，健全管理體制。高校物業管理涵蓋面廣，可根據校區實際，將專業化管理和綜合管理充分結合起來，優化物業管理機構的設置，充分考慮各科室的功能，靈活設置適合校區物業管理的機構，并將部分行業合并，形成新的管理機構，既發揮不同行業、不同機構功能優勢，同時理順各部門間的責權關系，使物業管理的人力、物力、財力等資源得到優化和配置，發揮出最大效能。
（四）探索物業監管的長效機制。1.合同、法規是物業監管的依據和基礎。高校要結合校區物業管理的特點與社會服務企業簽訂雙方合同。合同簽訂前要認真審核項目內容，修正各項條款，得到雙方認可。2.形成以監管部門為主、各院系為輔共同監管的局面。高校物業監管部門是實施監管的主體，應按照與社會服務企業簽訂的物業服務合同及相關的物業管理條例實施物業監管工作，完成物業管理目標。對于師生提出的要求或投訴的事件，盡量合情合理地給予處理，協調物業管理各方面的工作。3.建立信息化網絡平臺，實行全方位的監管。利用網絡優勢，在校園網開設“后勤物業服務”專欄，將物業服務的項目內容及服務單位公布在專欄上。師生可以通過網絡將需要解決的問題以發帖的方式及時反映出來，然后由監管部門的管理人員收集整理并反饋給物業服務單位進行整改，化解了矛盾的積累，達到有效監管的目的。
結語
高校任何教學、科研、師生在校生活等活動都離不開物業管理工作的配合，應充分利用校園廣播、網絡媒體、宣傳欄、報刊等，加大對物業的宣傳，使師生了解物業工作的內容和要求，提高對物業管理的功能和作用的認識，這樣才能積極配合物業管理工作。
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1.1實施兩權分離管理結構
物業管理中物業管理權與資源所有權相互分離,即經營權與所有權分離[5]。所有者可以自主的選擇管理經營者或者更換管理經營者。高校體育場館管理也可以實行兩權分離管理模式,將經營權賦予外部機構,學校擁有所有權。管理單位在獲取體育場館管理權的過程中需要與同行業競爭,這既有效地降低了高校的管理成本,同時也有助于管理單位為保持行業優勢而進行有效管理。從而促進高校體育場館的有效管理。
1.2管理主體自主經營
在物業管理過程中,物業單位通過自主經營,制定管理模式、管理手段和盈利方向,從而促進公共資源管理工作的開展。在高校體育場館管理中也可以實施管理主體自主經營,類似目前高校食堂的經營模式,將體育場館承包給管理單位,由單位自主經營,從而通過市場的競爭性和市場的供需調節作用,使高校體育場館管理實現合理定價和優質管理的目標。
1.3進行監督和約束
由于高校體育場館具有一定的特殊性,即具有相對的壟斷性。例如羽毛球等場內體育活動,學生要開展相關的體育活動,必須要在體育場館內進行。當學校和周邊院校只具備一個羽毛球場館時,這就形成相對壟斷的局面,容易發生管理單位亂標價格的現象。這就要求學校進行相關約束和控制,例如像高校食堂管理一樣,對價格進行合理區間的限制,以保障學生的利益。同時,學校也相應地撥發一筆款項進行補助,從而保證高校學生體育運動推廣目標的實現。
1.4充分利用學校資源
高校中具備大量的人力資源,因此可以充分利用高校的人力資源。像小區物業管理中充分利用小區老年資源實施管理,不僅可以有效的降低人員成本,還能實現管理的便捷性。在高校體育場館管理中,同樣可以招聘一些學生兼職進行簡單的體育場館管理,一方面降低場館管理成本;另一方面也便于人員控制。例如大型比賽期間,高校體育場館管理工作增多,需要添加大量人員,而比賽結束后管理人員需求也就相應減少。因此可以充分學生資源,進行場館有效管理。
1.5管理方式結合高校情況
基于物業管理中具體管理要根據小區的結構、人員等因素具體的情況而定,高校在對體育場館進行管理時,也要結合高校的具體實際情況,包括師生人數、學校類別、場館數量、學生活動時間等。例如某高校羽毛球場館開放,周一至周五白天30元,晚上50元;周末白天10元,晚上30元。由于師生活動時間大多聚集在周末或者晚上,而這樣定價不僅不能有效地實現人員分流使場館得到充分利用,還會造成周末人員集聚引發管理上的混亂。因此,體育場館管理要根據具體情況進行合理設定。
2結語
關鍵詞:高校物業管理企業;高校后勤;企業經營;經營理念;服務意識
中圖分類號:F293
文獻標識碼:A
文章編號:1009-2374(2009)19-0106-02
隨著高校后勤社會化改革的不斷深入,高校物業管理企業化也得到了快速發展,但當前大多數高校的物業管理還是以行政管理為主,沒有實行真正意義上的現代化企業管理,存在經營觀念落后、物業管理思路和模式不清晰、管理手段單一等諸多問題。上述問題的存在導致高校物業管理企業面臨發展的尷尬和困境,因此,研究并探討發展對策已成為多數高校物業管理企業的迫切需要。
一、高校物業管理企業存在的若干問題
(一)經營觀念落后,服務意識淡薄
高校物業管理企業在長期計劃經濟體制下脫胎而來,物業管理基礎差、“老人”多,在事業單位特有的用人機制下,這些“老人”往往占據領導或管理層位置,經營觀念落后;有的高校物業管理企業對自身定位不清,在處理與服務對象之間的關系時,仍以管理型企業甚至是高校的一個行政管理部門的身份存在;在角色定位上,管理層不情愿把自己放在一個服務者的角度去經營一個企業,而往往是融服務者與管理者于一身,服務意識淡薄。
(二)技術掌握不專業,管理隊伍學歷低
多數高校的物業管理隊伍是本校組建,部分領導及主要的管理人員是從其它管理部門轉過來的,既缺乏相應的專業培訓,又存在年齡偏大、物業管理知識欠缺等問題;企業的運轉資金主要來源于行政撥款,幾乎無經營利潤可言,使得高校物業管理企業難以靠有競爭力的待遇吸引人才、留住人才,企業普遍存在管理隊伍學歷低、專業性不強等問題,在員工隊伍專業化方面與社會上正規的物業管理企業相比有一定差距。
(三)規范化管理欠缺,服務質量提升慢
高校物業管理企業的經營一般得到學校的保護,在校內市場避免了與社會上物業企業的競爭,優化了高校物業管理企業的生存環境,這在一定程度上弱化了員工的競爭意識,造成對管理的規范化和服務質量的提升關注不足,規章制度不健全或流于形式,管理手段單一,人情化管理重于制度化管理。
(四)員工隊伍建設緩慢,企業缺乏競爭力
員工是企業生存發展之本,是企業的核心競爭力。多數高校物業管理企業的工作僅著眼于維持日常教學科研工作的運轉,而對員工隊伍建設重視不足,對員工的潛力挖掘不夠,缺少必要的選用、競爭、激勵等機制,使得員工工作積極性不高,缺乏自我能力提升意識,企業在“人才”戰略上不具備競爭力。
(五)缺乏創新,企業發展動力不足
高校物業管理企業在缺乏市場競爭的校內環境下搞經營,部分干部員工頭腦中還存在貪圖安穩的思想,排斥創新,排斥管理模式的改變與新服務項目的嘗試,企業內部缺乏創新文化與機制,造成企業成長止步不前,發展動力不足。
二、高校物業管理企業發展的應對措施
(一)轉變經營觀念,增強服務意識
1.高校物業管理企業的領導,應該從具體的日常事務中走出來,把更多的精力投入到企業發展的戰略決策上來,投入到企業的市場定位、企業文化建設、員工隊伍建設上來,把自身定位成為一個企業發展的規劃者和領路人,而不是高校的一名管理干部,因此,需要企業的領導者要時刻思考工作中的得與失,思考工作中的改革與創新,思考自己如何帶領員工走一條健康的發展之路。
2.強化員工的服務意識,員工應樹立 “師生第一,服務至上”的理念,各項工作的定位要以師生為中心,以服務為導向,以滿意為目的,把師生對物業服務的滿意度,作為衡量物業服務質量的最高標準。在轉變觀念和服務意識的提升上,企業可以開展形式多樣的樹典型活動,如樹立全心全意為師生服務的“星級員工”、評選服務質量示范樓、創建校園環境保潔示范區等,做到點上開花面上結果,全面提升物業工作的服務質量。
3.以“師生滿意”作為企業的服務宗旨,不斷激發員工實現師生最大滿意度的積極性和創造性。企業可以通過滿意度測評來了解師生對物業服務水平的認可程度,在進行滿意度測評時,要做到科學、可操作性強,這樣測評出的結果才真正具有指導作用。滿意度測評需定時開展,測評結果要和員工的績效考核掛鉤,這樣,物業服務就不會脫離師生,服務質量也會始終圍繞師生的需求來提升。
(二)建立專業化的管理隊伍
1.物業管理隊伍的專業化必須以人才的專業化為根本,要實現人才的專業化,途徑有兩種:一方面對員工進行有針對性的培訓:對普通員工要進行服務流程、服務標準和服務技巧的培訓;對技術類員工要進行操作規程、禮儀服務的培訓;對管理人員要進行物業管理法規、政策和技能的培訓,通過選派管理人員參加物業管理培訓班,取得物業管理從業證書,以保證有一個專業的管理隊伍。另一方面要重視招聘引進,引進人才的同時,也能帶來新的管理經驗和管理模式,專業技術得到快速充實,從而建立一只專業的物業管理隊伍。
2.高校物業管理企業處于高校這個特定的環境,受其濃厚的文化底蘊影響,企業需要與師生在服務觀念上達到有機統一,在服務意識與服務對象的需求意識上要完成對接,所有這些都需要具備一定文化素質的員工來完成,企業要充分利用好學校良好的育人環境,創造機制鼓勵員工自我學習,以提高員工隊伍的綜合素質。可以通過設置學歷補助、資助優秀人員參加物業管理專業學歷教育等方式激勵員工提高文化水平。
(三)實現規范化管理和服務
1.加快物業管理制度化建設,是實現規范化管理的前提條件。企業需加強員工手冊、工作流程、崗位職責、工作標準的制定和實施,讓每一個員工明確崗位職責、工作流程、服務要求和考核標準;牢記服務用語和服務禁語。有了完善的規章制度,物業管理工作開展才能有章可循,考核有據可依。
2.工作標準落實表格化,是企業規范化管理實施的途徑。企業在進行制度化建設的同時,更要注重制度的落實情況。把工作標準轉化為表格,是落實制度的重要途徑,表格具備簡潔、明了、易操作的特點,易把制度化的內容轉化為可實際操作的工具。企業可以通過《服務質量檢查表》的形式,把工作標準轉化為檢查項目,其既可以作為一線員工進行工作自查的簡便工具,也可以作為管理人員實施質量監控的有效載體。
3.要動態掌握師生的需求變化,能夠根據師生的需求持續改進服務規范,取得優質的服務、良好的信譽和規范的行為。要主動接受學校相關部門和全校師生監督,以確保管理和服務質量。服務問卷調查和服務對象回訪是動態掌握師生需求的良好方式,這兩項工作需定期開展,這樣持續改進服務規范才會有據可依,改進工作才會做到實處。
4.強化監督和考核。在做到標準先行的情況下,監督和考核是貫徹實施標準的必要環節,企業只有通過全面質量管理,嚴格貫徹實施標準,才能保證標準不是空談,標準也只有在質量監督中才能得到提高。企業可以成立服務質量監控部,在組織機構設置上體現對服務質量的重視;在管理職能上,通過對服務質量的監督、考核和信息反饋,構筑服務質量的閉環管理體系。
(四)建設有競爭力的員工隊伍
1.企業領導要轉變用人觀念,采取多種靈活的用人機制,為員工發展提供職位平臺。可以設置一級、二級、三級經理管理梯隊,通過內部選拔(不論事業編職工和非事業編職工都有機會)方式培養各級管理人員,制定相應政策,并給予相應待遇,通過這種途徑可在一定程度上解決人才梯隊斷層問題。
2.管理權下放,充分調動各管理層的工作積極性。可以在企業內部實施分塊管理,每個部門涵蓋企業的一種或幾種服務職能。設立主持日常工作的經理,全面負責本部門的日常管理,這樣在企業內部,又能形成幾個小的管理核心;下放給部門經理更多的權力,同時讓其承擔更多的責任與風險,以鍛煉部門經理的能力,激發其進取精神,通過這種途徑可以充分挖掘企業中層管理隊伍的創造潛力。
3.把管理重心下移,實行以樓宇為單位的樓長負責制。樓長可以采取從一線員工中選撥的方式,以調動員工的積極性和創造性;設置樓長管理和服務目標,強化樓長在本樓范圍內的工作分配權和服務質量考核權,以充分發揮樓長在企業管理中的參與性和互動性;針對樓長普遍存在的技術熟練而管理經驗和領導能力不足等問題,經理要充分發揮自身的幫帶作用。我校物業管理中心針對樓長采取的“多角度考評法”,在幫助樓長提高管理能力方面效果顯著:即以員工對樓長的期望作為考評依據,以樓長根據管理和服務目標進行的自我評價作為考評依據,以經理對樓長全面的工作分析作為考評依據,三方角度結合,幫助樓長分析管理環境、分析自身不足,以帶動樓長個人能力的提升。
(五)創新工作思路,謀求企業長遠發展
1.創新經營理念。一個優秀的物業管理者,要始終把自己的追求置于創新之中,不斷發現新的市場需求、開發新的消費者、創造新的服務項目。高校物業企業管理者要把物業管理視作一個企業的經營行為,在經營校園市場的同時,要積極發展校外市場,沒有社會市場,企業就沒有發展潛力。要開發校外市場,企業必須在人力、財力和物力上有所準備,在人力上,要有健全的組織結構和成熟的人才梯隊;在財力上,要有專項的經費開支與投入;在物力上要有一定的設備和工具等。
2.創新品牌理念。要充分認識到品牌效應所給企業帶來的超額利潤,高校物業管理企業應結合實際需要,大膽實踐、積極探索。通過科學嚴謹地管理,創造文明、整潔、安全、舒適的校園環境,逐步塑造高校物業管理品牌。品牌塑造成功后,企業要學會經營品牌,利用品牌去擴展校外物業服務市場,提高業務市場份額。
3.創新用人和激勵機制。利用高校的優勢向社會上招聘高素質的管理人才,引進現代企業用人機制,在企業內部實施“按需設崗、競爭上崗”的用人制度,實施“以勞定薪、以貢獻定獎”的分配制度;針對企業內部人員構成比較復雜情況(從用工性質上看有事業編制工、招聘大學生、外聘骨干、臨時工等各類人員;從人員級別上又可以劃分為:中層管理人員、基層管理人員和普通員工),必須制定多種多樣的激勵機制,保證員工的積極性和創造性經久不衰,這也是高校物業管理企業未來生存和發展的關鍵。
參考文獻
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物業管理企業思想政治工作的主要對象之一是從業人員。這些人的經歷、學歷、閱歷、年齡等情況均不相同。隨著十以來改革的力度不斷深入，社會處于轉型期，從業人員的思想十分活躍，社會上的各種思潮均會影響他們，我們要認真分析，做出正確判斷，有的放矢地做思想政治工作。
(一)技術更新要求及時思想引導
物業管理企業是各層次人員密集，專業技術門類繁多的部門，是廣大從業人員從事工作實踐的場所。隨著現代科技的迅猛發展，科技進步、知識更新已經成為現代化物業管理的特點。現代化設備、經驗的引入，無不影響著員工們的行為和思想，這就要求思想政治工作必須及時、正確地引導和鼓勵企業員工保持學習心態，掌握新技術、新知識，轉變陳舊理念，充分運用新方法，指導實際工作，提升從業人員的各項素質，從而提升管理水平和服務質量，用品質贏得市場。
(二)職業屬性要求從業人員思想素質高
高校物業人員應具備高尚的職業道德、較強的責任意識以及為師生服務的奉獻意識。高校物業管理企業的思想政治工作應該從規范管理制度、加強員工服務理念、提升員工道德水平著手，將員工思想建設作為平日管理工作的重要內容。避免出現因為價值觀念不同、態度不友善、道德觀念扭曲等問題破壞與高校師生之間的聯系，損害學校利益的現象。此外還需定期調研分析員工的思想狀態，隨時把握員工工作中出的問題，根據問題的不同、表現的不同和性質的不同，對員工思想政治工作的方法也應采取因人而異的方法，做好員工的思想工作，從員工的角度出發，以獲得最佳工作效果，把員工的思想統一到“一切為學校師生服務”的目標上來。
(三)從業人員自身素質需要
健康、快樂、高效的員工是企業最寶貴的財富，是提高企業工作效率和管理效能的一個重要條件，也是企業持續、協調、有效發展的根本保障。企業各級領導管理人員在日常管理中，以思想政治工作為出發點，實事求是，了解員工實際情況，體貼關懷愛護所有員工，提高員工待遇，完善激勵機制，從實際出發幫助和解決員工工作與生活中遇到的困難。充分運用組織的力量，堅持以員工利益為中心，秉承公開、公正、公平原則，調動員工對工作的熱情，積極采納員工提出的建議與意見，上下齊心，共同努力，形成強大的凝聚力，促進企業進一步發展。
二、牢固樹立為學生服務的思想意識，為構建和諧校園服務
高校物業管理的服務對象是教師和學生，離開了這個就無從談起，因此，企業的思想政治工作忽視了師生意愿就是不完整、不全面的，也是以往思想政治工作最缺乏、最薄弱的環節。
(一)服務質量高，師生生活滿意度高
物業服務的對象是業主，好的物業服務能讓業主的生活更舒適和便捷。高校中，物業公司服務的對象相對集中，主要是在校大學生和教師，服務對象的素質相對較高，同樣對物業公司的服務質量要求也會更高，因此物業全體員工應以熱情周到的服務，全心全意地為師生服務，提高自身服務質量。為師生提供良好的生活、學習環境，可以提高學生對學校的滿意度，對學校產生認同感，更好地掌握科學文化知識。
(二)根據師生所需，完善服務體系
隨著經濟的發展、社會的進步，人們對物業管理的服務質量要求越來越高，因此，物業公司思想政治工作的開展首先要從服務流程、服務態度以及設備環境等方面進行不斷改善，其次對危機意識和市場意識也需正確引導，提升企業自身的管理水平和服務質量，以服務質量高低為依據，滿足師生間的不同需求。同時還需建立服務滿意度測評系統，分析與評估師生的滿意度，尋找服務質量與高校師生期望值之間的差距，查找工作中出現的不足，提出針對性強的管理舉措，改進服務質量，提高師生的滿意度，進一步提升高校物業管理的服務品質，打造精品服務團隊。
(三)相互理解，相互尊重，提升服務質量
物業服務是一項特殊的、較繁雜的服務工作，由于在服務與管理過程中，服務與被服務雙方供需信息不平等，作為業主方希望得到更多周到的服務，而作為物業管理企業，必須考慮成本、利潤等各方面因素，因此，高校物業管理公司的思想政治工作要建立與師生的理解信任關系，從員工的意識和行動出發，切實履行各項規章制度，提高自身業務技巧，加強與師生的溝通，搭建起理解、尊重、信任的橋梁，讓師生了解物業管理中的獨特之處與所面臨的困難，物業公司也能理解和化解高校師生對工作中不合理的方面的投訴與抱怨，做到真正的讓師生滿意，建立良好的新型業主關系。
三、創新思想政治工作方法，為構建和諧物業管理企業服務
高校物業管理存在著很多問題亟待解決，主要表現在：
(一)管理受制約，限制物業管理實體的發展
高校物業管理受學校“命令式”、“指令式”的行政管理制約，難以與市場化、專業化、企業化的模式真正接軌，管理體制沒有理順，不能獨立按企業規律運作，物業經費嚴重缺乏且不能及時到位，在服務內容、服務收費等方面，由甲方根據學校的總撥款說了算。
(二)高校物業管理規模效應差
高校內部物業管理內容分工過細過散，工作推諉，臨近高校缺乏物業整合，存在單打現象，不能形成規模效應，降低成本、提高工作效率、提高經濟效益便成為一句空話。
(三)剝離尚不規范
高校物業管理實體仍直接隸屬學校，承擔為師生服務的職能，與學校的后勤管理處有甲乙方的契約關系，但在工作中又存在著不完全按甲、乙方這種單純的經濟關系來對待，其做法是把“多企業”分成三部分，即有償型、部分有償型、無償型服務。(四)物業管理的內容和范圍相對狹窄高校的物業管理無論是從管理的廣度上，還是深度上，與規范化的現代物業管理標準要求相比，都還是相對狹窄和浮淺的，要做的工作還很多。教學區建筑物及其附屬設施設備的維護、保潔標準要求和管理的規范化程度還較低，為學生、教師服務還不夠全面周到。住宅區的物業管理、小區治理許多工作還沒有到位。(五)教工住宅區的管理亟待規范很多高校的教工住宅原來都是福利分房，一般都建在校園范圍內或附近。在住宅區對居民服務形式上，有的還具有一定的供給制和福利性的特點，物業管理費價格還未完全與市場價接軌。
二、高校物業管理的主要模式
我國高校現行的住房管理模式包括有傳統住房管理(最大特點就是：全福利，一般針對環境配套設施較差、規模小、房屋陳舊的住宅區)、事業單位行政性物業管理(針對公有住房產權比較集中的住宅區，一般采取房屋管理單位牽頭，各專業部門分工配合的物業管理模式)和企業化物業公司的經營性管理(針對環境配套設施較好、房屋較整齊、產權較分散的住宅小區)三種模式，推行高校后勤改革后，鑒于傳統住房管理模式體制的滯后和高校自身發展的需要，許多學校充分挖掘現有資源，普遍采取“內部行政性物業管理”方式開展住宅物業服務管理，即由學校組建設立高校物業管理實體對教工住宅物業開展服務管理。在實現高校物業管理改革社會化的過程中，我國高校在實現社會化模式的進程中進行了多種模式的探索，主要有下面幾種基本模式。
(一)校內乙方模式
“校內乙方模式”，這種模式主要在大多數高校中使用。模式中的乙方是校內的乙方。該模式最早是在陜西師大物業管理社會化改革開始實施的。它是高校物業管理社會化啟動后西部高校為了緩解政府和學校后勤經費不足的情況而實施的一種行政經濟混合管理模式。先專門設一個考慮后勤建設和管理的“小機關”稱甲方；將原有的后勤服務主體基本上轉為實體，成立學校物業管理實體，成為乙方。中國農業大學、中山大學、華中科技大學、河北大學、江蘇工業學院、安徽師范大學等實行該模式。甲方是高校總務處，乙方是高校物業管理實體。從實際運行情況來看，這種模式有利于高校在改革初始階段的實踐，便于新舊體制轉換的平穩過渡；完善了甲乙方經濟合同關系，基本實現了模擬市場化的運行機制；高校物業管理實體內可以引進先進的管理辦法，發揮后勤的主觀能動作用，促進實體內、實體間的公平競爭。
(二)獨立乙方模式
“獨立乙方模式”，學校后勤與行政分離，以后勤占用學校固定資產和后勤積累為資金注冊，成立后勤產業公司，學校職能部門后勤管理處代表學校對后勤進行規劃建設、質量監控、經濟核算、組織協調。實行該模式的有西北農林科技大學、西安交通大學、湖北孝感學院等。“獨立乙方模式”在理順資產關系的前提下，利用市場機制將學校所有經營服務實體并人后勤產業集團，實現事企分開，兩權分離。利用高校物業管理實體成熟的先進的管理理念，可以節約辦學成本，消除制約教學的“瓶頸”，從而為建立堅實的后勤保障體系打下基礎。
(三)混合乙方模式
“混合乙方模式”，高校物業管理實體分成兩個部分，一部分仍然由原來的高校物業管理實體，條件成熟的另一部分則采取充分競爭的方法，從社會上引入較好的物業公司進行管理，通過比較，提高公寓管理水平。兩套管理體制并存的情況下，雙方會形成有效的競爭。例如，中國青年政治學院的學生公寓管理就分為兩部分，學校的舊公寓由學校物業管理公司管理。三棟新樓通過招標的方式由北京商宇物業管理有限責任公司實行托管。商宇物業公司采取每次承包期1年的方式與學校簽訂協議，使物業管理公司有了競爭的意識。這種模式的優勢在于引入了有效的競爭對手，便于整體物業管理水平的提高和改善。但是，對于高校而言，后勤的實質仍沒有改變，高校物業管理實體仍屬于高校行政管理的一部分，并沒有進行實質的剝離。此外，對同一學校物業的實施分屬不同的實體進行管理，不利于高校物業管理工作的協作與統一。此外在部分高校還存在社會服務模式、校際聯合模式等其他物業管理模式。
三、探索我國高校物業管理的新模式
(一)高校物業管理組織要轉變觀念，理順內部管理體制，實行大物業管理。
1、高校物業管理組織要轉變觀念，樹立物業管理的新理念。高校的物業管理要從傳統的計劃經濟意識向市場經濟意識轉變，后勤集團要增強市場意識，循序漸進地扶持物業管理企業發展壯大，使其逐步適應市場的要求；同時，要引導師生改變觀念，逐步樹立有償服務理念；物業管理人員要樹立服務意識，在協調好各方利益的前提下，不斷提高對高校物業管理的認識，推動其順利發展。
2、高校物業管理組織要轉換機制，切實建立高校物業管理新體制。理順物業企業關系，建立現代企業制度，實行校內模擬企業化運行，條件成熟時注冊獨立法人企業。高校物業管理組織未來的發展目標是建立自主經營、自負盈虧、獨立核算的經濟實體。企業在管理上要推行項目制管理，建立公平有效的激勵機制，提高管理效率，通過體制機制的改變，使物業管理工作進入良性循環。
3、在后勤集團內部實行大物業的管理體制。目前大部分高校后勤都有各自的保潔、綠化、水電、維修、保安等職能，大部分都分成不同的部門分開管理，各自為政，這和社會物業企業的構架和現代物業的發展理念有著非常大的差別。把這些各自分散的職能整合在一起構建大物業，不僅能整合職能、優化配置資源，提高管理經營效益，對于隊伍培養、整體協調、提升市場競爭力也非常有優勢。
(二)高校物業管理新模式的設計高校物業管理結構
高校物業管理結構由高校、物業管理公司、師生、物業管理公司員工共同組成。傳統的高校物業管理結構中，過分地強調校方和物業管理公司的有形組織管理，而忽視了師生和物業管理公司員工無形的自治管理。師生和物業管理公司員工的自治管理是一種非正式的社會組織形式，是一種非制度性的安排。校方和物業管理公司的組織管理是正式的社會組織形式，是一種制度化的安排。由于校方主管部門和物業管理公司在其中既是管理的行政主體，又是信息反饋的官方渠道，容易出現反饋信息失真現象。自治管理的優點方面恰恰是組織管理的缺點，而組織管理的優勢的地方又正好是自治管理的缺陷。這對關系不是偶然的，說明了這兩種管理對于整個高校物業管理結構的運作的必要性，功能的互補性。
(三)高校物業管理機制
高校物業管理機制是指高校、物業管理公司、師生、物業管理公司員工在從事物業管理過程中遵守的一系列原則、程序、規章、方法等規范標準按照一定的方式結合所形成的有機體，包括激勵機制、監督機制和決策機制。
(1)報酬激勵機制。把物業經營管理者的酬金分成兩部分，80％作為固定酬金發揮基本的保障作用，20％作為浮動酬金視師生對物業管理的滿意程度而定，發揮激勵作用。
(2)高校物業管理的監督機制。監督機制既包括師生、校方主管部門對物業管理企業服務的監督制約，又包括他們之間的相互制衡與監督。學校有權選擇物業管理企業，并制定相關制度和計劃安排來規范約束其行為，糾正違反雙方合約的行為。
