時間：2023-06-12 14:47:08
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業招商策劃方案，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
房地產營銷策劃方案原則
無論房地產項目的定位、建筑設計的理念、策劃方案的創意、營銷推廣的策略，沒有獨創、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨創就是獨到、創新、差異化、有個性。
一、獨創原則
無論房地產項目的定位、建筑設計的理念、策劃方案的創意、營銷推廣的策略，沒有獨創、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨創就是獨到、創新、差異化、有個性。獨創具有超越一般的功能，它應貫穿房地產策劃項目的各個環節，使房地產項目在眾多的競爭項目中脫穎而出。房地產策劃要達到獨創，永不雷同，必須滿足以下幾個要求：
(一)房地產策劃觀念要獨創。策劃觀念是否獨創、新穎，關系到策劃人的基本素質。有的人策劃觀念經常有新的創意，有的人只能克隆或照搬別人的概念，這些都影響到策劃人的策劃項目的成敗。在眾多房地產項目中，能在強敵中站穩了腳并銷售成功的，策劃觀念一定是創新出奇的。廣州有個大型住宅區，開盤時以高素質、高價位出現，其有獨創性的策劃觀念，獨具一格，使很多顧客下定金購房。
(二)房地產策劃主題要獨創。主題是房地產開發項目的總體主導思想，是發展商賦予項目的靈魂。策劃主題是否獨創、新穎，立意是否創新，關系到房地產項目的差異化和個性化，并直接影響到項目在競爭中取勝，大到貫穿整個項目主題，小到報紙廣告主題，無不是這樣。策劃主題獨創，與市場發展潮流有很大的關系。當人們都沉醉在市中心區建住宅的時候，一些有遠見的發展商卻發起一場郊區化運動，建起一棟棟低容積率、高綠化率的住宅
小區，迎合市民們返回大自然的心理狀態;在人們欣賞小區內花草成片的時候，一些有創見的策劃人卻舉起了山景、江景、海景的大旗，使居民們的窗外視線無比寬闊，風景悅人。
(三)房地產策劃手段要獨創。房地產策劃手段就是房地產策劃的具體方法、辦法。方法、手段不同，策劃出的效果也就不一樣。最著名的例子是廣州奧林匹克花園，在人們還在用單一手段策劃樓盤的時候，奧林匹克的發展商卻用復合手段策劃樓盤，地產業和體育業的復合，引領了房地產策劃領域的新里程。策劃手段獨到，往往會達到意想不到的效果。廣州遠洋明珠大廈，在建好的樓字中，推出十套主題樣板間，以不同人的個性及生活方式進行延伸、發揮、變形，使人看了以后大開眼界：我們居住的空間可以那樣藝術、舒適和優美。策劃手段獨到，增大了人們的購買欲。
二、整合原則
在房地產開發項目中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：一是從是否明顯看出來分，有顯性資源、隱性資源。二是從具體形式來分，有主題資源(或稱概念資源)、社會資源、人文資源、物力資源、人力資源等。這些資源在沒有策劃整合之前，是松散的、凌亂的、沒有中心的，但經過整合以后就會團結一起，為整個項目的發展服務。
為了有效地整合好房地產開發項目的客觀資源，必須做到以下幾點：
第一，要把握好整合資源的技巧。在整理、分類、組合中要有的放矢，抓住重點，使客觀資源合力加強，達到1+1=3的效果。
第二，整合好的各個客觀資源要圍繞項目開發的主題中心，遠離主題中心的資源往往很難達到目的。
第三，要善于挖掘、發現隱性資源。如創新、獨到的主題資源大都是隱藏起來的，不易被人發現，需要策劃人聰慧的頭腦去提煉、去創造。
三、客觀原則
客觀原則是指在房地產策劃運作的過程中，策劃人通過各種努力，使自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實際。要遵循客觀原則做好房地產策劃，必須注意以下幾點：①實事求是進行策劃，不講大話、空話。②做好客觀市場的調研、分析、預測，提高策劃的準確性。③在客觀實際的基礎上謹慎行動，避免引起故意炒作之嫌。④策劃的觀念、理念既符合實際，又有所超前。
四、定位原則
所謂定位，就是給房地產策劃的基本內容確定具置和方向，找準明確的目標。房地產開發項目的具體定位很重要，關系到項目的發展方向。一個目標定位錯了，會影響其它目標定位的準確。要在房地產策劃中靈活運用好定位原則，它的具體要求是：
第一，具體要從大、小兩方面入手，大的方面是房地產項目的總體定位，包括開發項目的目標、宗旨，項目的指導思想，項目的總體規模，項目的功能身份，項目的發展方向，等等。小的方面是房地產項目的具體定位，包括主題定位、市場定位、目標客戶定位、建筑設計定位、廣告宣傳定位、營銷推廣定位，等等。房地產項目的總體定位確定了項目的總置和方向，對項目的具體定位有指導、約束作用;房地產項目的具體定位是在總體定位下進行的，具體定位是對總體方向的分解，各個具體定位要符合總體定位的方向。
第二，把握各項定位內容的功能作用。要做到這一點，策劃人首先要全面掌握定位內容的內涵，深入其中間去，確定其定位的難易點，有的放矢地找準目標。其次，每項定位內容的具體功用是一樣的，要把它們整合好，利用好，為整個項目的總體定位服務。
第三，要熟練地運用項目定位的具體方法和技巧。在項目定位過程中，方法和技巧運用得好，往往會達到事倍功半的效果。如對建筑設計定位，建筑設計的最新理念不能不了解，設計市場的流行趨勢不可不知道。在此前提下，是追逐潮流還是著意創新?是停留現狀還是適度超前?這都要根據開發項目的總體定位下有所取舍，確定方向。
五、可行原則
可行性原則是指房地產策劃運行的方案是否達到并符合切實可行的策劃目標和效果。可行性原則就是要求房地產策劃行為應時時刻刻地為項目的科學性、可行性著想，避免出現不必要的差錯。貫徹房地產策劃的可行原則，可從以下幾方面著手：
(一)策劃方案是否可行。在房地產策劃過程中，確定方案的可行性是貫徹可行原則的第一步。從房地產策劃的本質特征可以看出，在多種策劃方案中選擇最優秀、最可行的方案是項目成功的基礎。有了可行的方案以后，還要對方案實施的可行性進行分析，使方案符合市場變化的具體要求，這是貫徹可行原則的第二步。
(二)方案經濟性是否可行。策劃方案的經濟性是指以最小的經濟投入達到最好的策劃目標。這也是方案是否可行的基本要求。其次，投資方案的可行性分析也是一個不可忽視的重要因素。投資方案通過量的論證和分析，可以確定策劃方案是否可行，為項目的順利運作保駕護航。
(三)方案有效性是否可行。房地產策劃方案的有效性是指房地產策劃方案實施過程中能合理有效地利用人力、物力、財力和時間，實施效果能達到甚至超過方案設計的具體要求。策劃方案要達到有效、可行，一是要用最小的消耗和代價爭取最大的利益;二是所冒的風險最小，失敗的可能性最小，經過努力基本上有成功的把握;三是要能完滿地實現策劃的預定目標。
六、全局原則
全局原則從整體、大局的角度來衡量房地產策劃的興衰成敗，為策劃人提供了有益的指導原則。從房地產策劃的整個過程來講，它分為開局、析局、創局、選局、布局、運局、饋局和結局過程，每個過程都跟全局有密切的聯系，每個局部的運作好壞都會對整個全局造成影響。
房地產策劃全局原則的主要要求是：
(一)房地產策劃要從整體性出發，注意全局的目標、效益和效果。在整體規劃的前提下，部分服從整體，局部服從全局。在市場調研階段，如果圖省事，不深入了解當時的市場狀況,競爭態勢、對手強弱，以及宏觀政策等問題，盲目上馬項目，結果會造成慘重的失敗。
(二)房地產策劃要從長期性出發，處理好項目眼前利益和長遠利益的關系。
(三)房地產策劃要從層次性出發，總攬全局。房地產策劃是個大系統，任何一個系統都可以被看成是一個全局。而系統是有層次性的，大系統下有子系統，子系統下還有孫系統，層次分明。因此，考慮下一個層次的策劃時，應該同上一層次的戰略要求相符合。
(四)房地產策劃要從動態性出發，注意全局的動態發展。房地產市場是變化莫測的，變化發展有時會影響全局。這時，策劃人要善于抓住市場的動態規律，掌穩全局，避免市場變化觸動全局的根基。
七、人文原則
人文原則是強調在房地產策劃中要認真把握社會人文精神，并把它貫穿到策劃的每一個環節中去。人文精神包括人口及文化的意識：人口意識是指人口的數量和質量水平、人口的局、年齡結構、家庭婚姻等表現出的社會思想;文化意識包括人們在特定社會中形成的特定習慣、觀念、風俗及宗教信仰等表現出的社會思想。在房地產策劃中要把握好人文原則，必須注意以下幾點：
(一)對我國人文精神的精髓要深入的領會。在房地產策劃中把握準人文精神的精髓，并在人文精神的具體形式中深入貫徹，將起到意想不到的效果。
(二)運用社會學原理，把握好人口的各個要素。在策劃中把握好人口各個要素的內容、形式以及它們的功用，分析它們對市場影響的大小、輕重，找出它們運行的具體規律，開發出的房地產項目就會與眾不同，贏得人們的信賴。
(三)把文化因素滲透到策劃項目的各個方面。房地產策劃必須把文化因素滲透到開發項目中去，才能迅速占領市場，建立自己的項目個性。以順德碧桂園為例，它開發的理念和模式首先是中國傳統文化的代表儒家思想的建大功、立大業及望子成龍的思想，在家庭倫理上倡導中國傳統文化的天倫之樂、合家歡樂和刻意追求中國傳統家庭的溫馨。
(四)通過民族文化的積累，促進產品及企業品牌的形成。
八、應變原則
所謂應變就是隨機應變，它要求房地產策劃要在動態變化的復雜環境中，及時準確地把握發展變化的目標、信息，預測事物可能發展變化的方向、軌跡，并以此為依據來調整策劃目標和修改策劃方案。
房地產策劃的應變原則是完善策劃方案的重要保證，它的具體要求是：
(一)增強動態意識和隨機應變觀念。
(二)時刻掌握策劃對象的變化信息。策劃對象信息是策劃的基礎材料和客觀依據，這個基礎和依據變化了，策劃也應該隨之變化，否則，其策劃就失去了準確性、科學性和有效性。必須不停地廣泛了解、全面搜集和及時分析并加工處理這些信息，為策劃提供具有真實性、時效性、系統性和可靠的信息資料。
(三)預測對象的變化趨勢，掌握隨機應變的主動性。
(四)及時調整策劃目標，修正策劃方案。當客觀情況發生變化影響到策劃目標的基本方面或主要方面時，要對策劃目標作必要的調整，自然也就要對策劃方案進行修正，以保證策劃方案與調整后的策劃目標相一致。
房地產營銷策劃方案
前 言
在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
商業城項目是房地產開發公司開發的精品物業，將成為市北區的新型休閑地產商業的經典作品。
商業城座落于市城區北部的廣場旁，是地產開發公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1 500多平方米，商業裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬元。
經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為五個一，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。
二、項目營銷目標方針
根據本項目五個一的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。
2. 倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。
3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。
4. 啟動一個前衛市場：崇尚創投性商業、休閑式購物，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。
5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
三、銷售目標及目標分解
1. 銷售(招商)目標
2. 銷售目標分解
四、營銷階段計劃
根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
五、項目銷售時機及價格
為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
(一)項目入市時機及姿態
1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動;在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售。
2.入市姿態：以全市乃至西北地區財富地產、休閑購物形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。
(二)價格定位及價格策略
1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2.價格定位：整個商業項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。
3.價格策略：采取低開高走型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1.個性特色：商業城財富地產投資商業是我市首家也是唯一一家將商業開發從建造建筑產品上升到營造全新休閑購物方式，倡導投資財富地產、獲取穩定回報的投資理念。
2.區位交通：本項目地處廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。
3.增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。
(二)宣傳媒介組合
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新財富投資，穩定回報理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
房產銷售合同范文一
甲 方： 房地產有限公司_
地 址：
郵碼：
電話：
法定代表人： 職務：
乙 方：青島合建行房地產營銷有限公司
地 址：_青島市嶗山區同安路882-1號鴻泰大廈B座901-902室_
郵碼：_266000_
電話：_0532-80867080_
法定代表人：_吳云海_ 職務：_總經理_
甲乙雙方經過友好協商，根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規定，就甲方委托乙方(獨家)銷售甲方開發經營或擁有的**項目事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協議，并承諾共同遵守。
第一條 合作方式和范圍
1. 甲方指定乙方為在 **項目 項目的獨家銷售方，項目位于 ，總建筑面積約為 平方米，共計 套，以上面積均為暫測，以房地產測繪部門出具的測繪面積為準。
2. 若乙方在委托期內能完全履行本合同所約定的相關職責，并按時完成銷售任務，無重大過失，則甲方對該項目在委托期內不再委托其他公司銷售。
第二條 合作期限
1. 本合同期限為 個月，自20xx年 月 日至 年 月 日。在本合同到期前的30天內，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同期自動延長6個月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。
2. 在本合同有效期內，雙方不得單方面終止本合同。
第三條 費用負擔
1. 本項目的推廣費用(包括但不限于報紙電視廣告投放費用、印制宣傳物料、售樓書、制作沙盤、樣板房售樓部樣板展示區等設計施工等)由甲方負責支付，相關方案甲方審定后執行。
2. 甲方負責為乙方提供銷售場所，保證并繳納銷售期間水、電等配套正常使用和費用。
由于項目展示銷售需要的電話費、辦公設備、樣板房內所有費用等所有投入均由甲方承擔。
3. 乙方自行負責銷售期間其銷售人員的工資、獎金和其他勞務報酬;保證銷售環境的
整潔;乙方策劃人員的工資、獎金和其他勞務報酬以及工作設備的支出均由乙方支付;乙方人員來往于本項目的所有差旅費用均由乙方自行承擔。
第四條 銷售價格
1. 雙方同意，項目的銷售均價為 元/平米，乙方根據此銷售均價制定銷售底價表
作為本合同的附件。
2. 此銷售底價表得到甲方的書面同意之后執行;低于此底價表成交的單元必須得到甲
方簽字同意。
3. 甲方同意乙方按照此底價表上浮一定比例制定對外銷售價格表，必須經甲方簽字后
執行;
4. 乙方應在銷售過程中嚴格執行經甲方批準的銷售價格及優惠政策，不可以自行提高
或降低價格進行銷售。
第五條 進度、過程的約定
(一)進度
1.銷售進度以取得的《商品房預售許可證》、現場樣板展示區、樣板房等按照雙方約定的要求竣工為準。
2.進度甲乙雙方可根據市場和項目實際情況進行調整(以批準的銷售計劃為準)，調整進度經協商后作為本合同補充條款與本合同一樣合法有效。
(二)過程
甲乙雙方在房屋銷售過程需要按照以下條款約定執行：
1.甲方應在開盤前確定《房屋定購書》、《青島市商品房預售/買賣合同》樣本，乙方提供參考意見，銷售過程中與樣本有出入的條款需經甲方授權人員簽字確認。
2.甲乙雙方分別任命一名負責人(乙方為 ，甲方為 )，負責銷售信息的及時溝通和問題處理。乙方需要按照甲方的銷售規范進行銷售，并接受甲方的監督。
3.購房付款以及進款的約定
(1)客戶定購房屋需簽定甲方提供的《房屋定購書》，并于《房屋定購書》簽定后七日
簽署《青島市商品房預售/買賣合同》。
(2)分期付款客戶須于簽定合同日交齊房款的60%，余款應于房屋交付之前繳清。
(3)辦理按揭手續的客戶，簽定合同時需要交齊首付款(不低于總房款60%)并于7日
內辦理完剩余房款的貸款手續，貸款款項進款時限根據銀行規定。
第六條 傭金及支付
1.乙方的傭金包括(1)銷售總額的 %;(2)超出銷售底價表的溢價部分的30%作為獎勵金;
2.甲方同意按下列方式支付傭金：
(1)甲方在買方正式簽定《青島市商品房預售/買賣合同》并支付首期款后，乙方即可
獲得本合同所規定的傭金。
(2)對于乙方已簽署《青島市商品房預售/買賣合同》并已繳納首期款項的房屋，乙方
每月1日前提供傭金清款明細單報甲方審核。甲方于收到清款明細單后的5個工作日內向乙方支付傭金，乙方提供等額的合法票據。。
3.因客戶違約而沒收的定金和收取的違約金，歸甲方所有。
第七條 甲方的責任
1.甲方應向乙方提供以下文件和資料：
(1)甲方營業執照副本復印件和銀行收款帳戶。
(2)甲方應提供政府有關部門對開發建設_**項目_項目批準的有關證照(包括但不限于：國有土地使用證、房地產權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證證)和銷售本項目的商品房銷售許可證(外銷商品房預售許可證)、青島市房地產項目開發經營權證，以及《產品說明書》、《質量保證書》復印件(加蓋甲方公章)。
(3)關于代售項目所需的有關資料，包括但不限于：總體效果圖、沙盤、樓座標示、局部效果圖、樓層平面圖、地理位置圖、室內設備、建設標準、配套設施、樓層高度、銷售面積、銷售價格、使用功能等(書面形式確認)。
(4)甲方正式委托乙方為_**項目_項目銷售的委托書，并現場公示;
2.甲方負責保證該項目的銷售合法性，申辦有關售樓之法律批文，并為該項目之成交客戶以政府部門認可之程序辦理買賣手續。
3.甲方保證若客戶購買的該物業的實際情況與其提供的材料不符合或產權不清，所發生的任何糾紛均由甲方負責。
4.甲方委派財務負責收取定金和房款并出具相關收據發票。
5.甲方負責確定按揭銀行并聯系撤押手續等。
6.甲方應按時按本合同的規定向乙方支付有關費用。
7.甲方負責提供現場示范單位、售樓處、看房車等對外銷售道具。
8.甲方如期保障工程進度，確保工程按預定時間竣工并驗收合格，如因工期延誤而給銷售帶來影響，由甲方負責。
9.甲方在尊重乙方利益的同時，有權對乙方工作進行監督、檢查，發現不妥之處，隨時提出整改及調整意見，雙方協調一致。
10.銷售過程中，項目如有變動甲方應以書面形式通知乙方，雙方簽字確認，對于乙方提出的書面問題，應三日內給予書面答復。
11.甲方在銷售期內收到乙方提供的意見時，應在要求時限內就乙方意見作出答復，并以甲方簽字或簽章形式認可為準。
12.本項目的總體規劃、單體建筑戶型設計、園林景觀規劃設計、樣板示范區設計施工、交房裝修標準及樣板房施工、營銷推廣策略等，應充分尊重并參考乙方的建議，甲乙雙方共同簽字認可。
13.甲方同意在本合同有效期內，本項目所有對外宣傳的資料、戶外廣告牌、媒體廣告及專項活動等的落款中均體現乙方作為獨家銷售的角色，以利于銷售工作的開展，內容為“全程：合建行房地產”。
第八條 乙方的責任
1.在合同期內，乙方應做以下工作：
(1)制定項目廣告推廣計劃，并制定銷售計劃，安排時間表;
(2)主動挖掘客戶，派送宣傳資料、售樓書;
(3)在甲方的協助下，帶領客戶參觀并介紹項目、環境及情況;
(4)利用各種形式開展多渠道行銷活動;
(5)乙方不得超越甲方授權向客戶作出任何承諾。
(6)乙方應遵守甲方在售樓現場的公示規定;
(7)乙方不得以非甲方名義與客戶簽定有關甲方委托房屋的相關文件，包括但不限于認購書、定購書、合同等形式，且不得以非甲方名義收取客戶任何款項。
2.乙方負責項目的營銷策劃以及宣傳執行的組織工作，乙方在對外營銷推廣過程中,嚴格遵守國家、地方各項規定, 全面維護甲方利益，對項目各種有關宣傳的計劃及費用，經甲方同意后實施，并須配合建設和售房進度。
3.乙方協助甲方簽署該項目之定購書及其購房合同，負責督促購房者及時按照合同繳納各期房款，并督促購房者及時到銀行辦理有關按揭手續，并于每月初向甲方提交上月《合同簽定匯總表》進行核對。
4.乙方在銷售過程中，應根據甲方提供的**項目項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。
5.乙方應信守甲方所規定的銷售價格。在客戶同意購買時，乙方應按甲方確定的付款方式告知客戶交款。若遇特殊情況(如團購情況)，乙方應告知甲方，作個案協商處理。
6.在項目正常銷售期內，乙方負責安排銷售團隊工作人員不少于 名(案場經理1名、秘書 名，置業顧問 名)，如因銷售人員辭職情況，乙方須在一個月之內調整完畢，保證項目銷售小組人員數量穩定。
7.乙方應避免案場經理、銷售人員的頻繁更換。
8.乙方在銷售過程中不得隨意更改銷售方案，所有銷售方案及銷售資料的準備必須經甲方確認后方可準備和對外公布。如因乙方單方面原因造成甲方經濟損失的，乙方承擔賠償責任。
9.乙方為該項目下列銷售工具制作過程中提供參考意見，并積極配合，保證及時、準確、符合要求：項目模型效果、視頻、廣告公司的選定、展銷板、樓書、戶外廣告等的制作、邀請函、平面圖、價目表、銷售文件、報紙廣告及電視廣告設計拍攝。
10.乙方配合甲方的項目營銷推廣和宣傳執行工作，并向甲方提交工作進度及效果表。
11.乙方必須按照《青島市商品房預售/買賣合同》中所規定的條款，與客戶達成一致后，簽定買賣合同。乙方對客戶予以的任何書面額外承諾均由乙方承擔全部責任，如因此引起客戶退房的，乙方應返還甲方所支付的傭金。
12.甲乙雙方商定，凡購房客戶一經簽署購房合同后，因故無法履行合同而引起的法律糾紛，乙方有義務根據甲方的要求積極配合甲方處理。
13.乙方協助甲方協調與客戶的關系，使甲方與客戶保持良好的關系。
14.乙方在銷售推廣管理過程中，定期(每周一次)向甲方匯報銷售情況，反映存在問題、一周來人來電分析和市場信息反饋。并在每月5日前向甲方提交銷售月分析報告。
15.乙方配合甲方交房，催交款項，并配合甲方要求，提供甲方所需要的銷售數據統計報表，包括但不限于不同形式的日報表、周報表、月報表以及項目的整體銷售信息數據統計報表。
第九條 合同的終止和變更
1.在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律經濟等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關系即告結束。
2.在合同履行期間，乙方無法按照約定進度完成銷售任務，或出現其他有損甲方利益的情況：包括不按規范簽署銷售合同、不按照約定流程操作、超越甲方授權逾權、私收客戶錢財等以甲方名義與外界發生的一切欺騙、違法現象，給甲方帶來名譽或經濟損失的，甲方均有權隨時終止合同，并約定由乙方賠償相應損失。
3.乙方如在合同履行過程中，對于甲方調整意見無法達成共識，或對于甲方出現的違約行為，損害乙方名譽和利益的，乙方有權終止合同，并要求甲方賠償相應損失。
第十條 違約責任
1.甲乙雙方均不得單方面終止合同，任何一方單方面提前終止合同需支付另一方人民幣伍拾萬元違約金。
2.甲方若未能按照本合同約定的傭金、溢價結算方式支付乙方費用的，則每逾期一天甲方應支付給乙方應付款項總金額的千分之一。如逾期超過30天甲方仍未付款，乙方有權停止銷售工作直至甲方支付相關費用止。
3.如甲乙雙方解除合同，甲方應在乙方撤場前結清乙方的傭金及溢價傭金。
第十一條 競業禁止
甲、乙雙方任何一方員工因故離職或被解聘后，合同他方在委托服務期限內及期后6個月內，不得與該員工有任何形式的雇用或合作，否則視為對合同他方的違約并承擔法律責任，應賠償對方罰金人民幣伍拾萬元。
第十二條 其他事項
1.經雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。
2.本合同一式三份，甲方執兩份，乙方執一份，經雙方代表簽字蓋章后生效。
3.在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。
甲方：_ 房地產有限公司_ 乙方：青島合建行房地產營銷有限公司
代表人：_
代表人：_吳云海_ 20xx_年_ _月_ _日
房產銷售合同范文二
甲方：__________________________
郵碼：__________________________
電話：__________________________
法定代表人：____________________
乙方：__________________________
郵碼：__________________________
電話：__________________________
法定代表人：____________________
甲、乙雙方在互惠互利的基礎上，經過友好協商，根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規定，就甲方委托乙方獨家銷售甲方開發經營的房產事宜，達成以下協議，并承諾共同遵守。
第一條 合作方式和范圍
1、甲方指定乙方為獨家銷售，銷售甲方指定的由甲方在____________ 開發建設的房產(房產具體情況詳見本合同的附件)，該房產為(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房)，銷售面積共計________平方米。
2、萬元(RMB)作為銷售保證金(甲方需開具收款收據作為憑證);甲方在兩個月內將合約金全額無息返還給乙方(第一個月返還 %，第二個月返還 %)，如甲方(保證金)不按時間返還乙方，甲方自愿把房屋銷售額收款作為保證金款項或乙方自動將房屋基價銷售降低50%銷售，銷售額將作為保證金扣除，有乙方自行收款。
第二條 合作期限
1.本合同期限為______個月，自_______年____月____日至_______年____月____日。在本合同到期前的____天內，如甲、乙雙方均未提出反對意見，本合同期自動延長
_______個月，可循環延期。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。
2.在本合同有效期內，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。
3.在本合同有效期內，甲方不得指定其他銷售商。
第三條 費用承擔
1.本項目的推廣費用及辦公費用(包括電視廣告、戶外廣告、宣傳單印刷材料、儀式活動、樓書、制作沙盤等)由甲方支付。該費用應在費用發生前一次性到位。
2、具體銷售工作人員的費用和日常費用由乙方支付。
第四條 銷售價格
1.銷售價(本項目個樓層面的平均價或甲方附樓層銷售價格表)，由甲乙雙方確定為元平方米。
2.乙方可視市場銷售情況，在甲方確認的銷售價目基礎上向上靈活浮動，但浮動幅度原則上控制在______%內。
3.甲方同意乙方視市場銷售情況，在甲方確認的銷售價目基礎上向下靈活浮動______%內，低于此幅度時應征得甲方的認可。
第五條 傭金及支付
1.乙方的傭金為成交額的____%;乙方實際銷售價格超出本合同規定的銷售價目時，超出部分雙方五五分。
2.傭金由甲方以人民幣形式支付。
3.甲方同意按下列方式支付傭金。
(1)甲方按15個工作日為一個循環周期向乙方支付傭金。
第六條 甲方的責任
1.甲方應向乙方提供以下文件和資料：
(1)甲方營業執照復印件和銀行帳戶;
(2)政府有關部門批準的國有土地使用權證、建設用地批準文件、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。
(3)關于代售房地產的所需的有關資料，包括：平面圖、地理位置圖、室內設備、建設標準、電器設備配備、樓層高度、面積、規格、價格、其他費用的估算等;
(4)乙方銷售該項目所需的收據、銷售合同，以實際使用的數量為準，余數全部退給甲方;
(5)甲方簽署的委托乙方銷售的獨家委托書;
(6)甲方提供乙方交通工具;
以上文件和資料，甲方應于本合同簽訂后2天內向乙方交付齊全。
甲方保證若客戶購買的房地產的實際情況與其提供的材料不符合或產權不清，所發生的任何糾紛均由甲方負責。
2.甲方應積極配合乙方的銷售，并保證乙方客戶所訂的房號不發生一屋二賣等誤訂情況。
3.甲方應按時按本合同的規定向乙方支付有關費用。
4.如超出銷售以外的事項，只有甲方(法人)人簽字有效，否則乙方拒絕接收，但不能影響乙方在正常合同之內的提成。
5.甲方有權在履行開發合同時返還拆遷戶房屋和自用房的數額納入乙方提點范圍內(2%)。
6.合同簽訂之日起，甲方在十日內必須提供一切乙方進駐條件，乙方將在十五日之內進入正常的銷售工作(包括宣傳、活動儀式等)。
7.在乙方銷售期間若發生外界干擾或所發生的費用將由甲方承擔。
第七條 乙方的責任
1.在合同期內，乙方應做好以下工作：
(1) 根據市場，制定推廣計劃;
(2) 在委托期內，進行網絡、媒體、聲訊電話等方式的廣告、宣傳，利用各種形式開展多渠道的銷售活動;
(3) 派送宣傳資料、售樓書;
(4) 在甲方的協助下，安排客戶實地考察并介紹項目、環境及情況;
(5) 在甲方與客戶正式簽署房地產買賣合同之前，乙方以人身份簽署房產認購或預定合約。
(6) 乙方不得超越甲方授權向客戶作出任何承諾。
2.乙方在銷售過程中，應根據甲方提供的項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。
3.乙方應信守本合同所規定的銷售價格與浮動幅度。非經甲方的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應按甲、乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況，乙方應告知甲方，作個案協商處理。
第八條 合同的終止和變更
1.在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的
法律、經濟等事宜。本合同一旦終止，雙方的合同關系即告結束，甲、乙雙方不再互相承擔任何經濟及法律責任，但甲方未按本合同的規定向乙方支付應付費用的除外。
2.經雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。
第九條 其他事項
1.本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，經雙方代表簽字蓋章后生效。
2.在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。
甲方：________________ 代表人：______________ 乙方：________________ 代表人：______________
年 月 日
房產銷售合同范文三
協議雙方：
甲方名稱：
注冊地址：
聯系電話：
乙方名稱： 房地產經紀有限公司
注冊地址：
聯系電話：
本合同術語解釋：
1)該項目:商業項目(暫定名)。
2)報告:全案策劃內容，該報告內容詳見附件一。
3)傭金:甲方按合同規定付給乙方之全案策劃費用及招商、銷售費用。
甲、乙雙方本著友好合作、相互協商的精神，就該項目之全案策劃共同達成如下協議：
第一條：項目名稱及標的物地址
1.項目名稱：
2.地址：__________________________街號________________________，占地面積約為-____萬平方米，規劃總建筑面積約-____萬平方米，可銷售面積約為-____萬平方米(以有關部門許可或批準的內容為準)。
第二條：委托要求
1.該項目的戰略策劃方案應具有高起點、高品質、高水準，具有獨特個性和可操作性;
2.方案的運作要建立在以地塊為基礎的資源整合基礎上，要求方法科學、數據真實;同樣具有高起點、高品質、高水準的特點，具有與本項目相諧調的獨特個性;
3.通過方案的實施能夠使甲方獲得良好的經濟效益和一定的社會效益。
第三條：委托內容
1.甲方委托乙方就該項目進行全案策劃、獨家招商、銷售工作，乙方所出具報告及服務內容以本合同附件一所列之內容為準;
2.在乙方提交報告、已經提供甲方認可的策劃方案的基礎上，如甲方需要，乙方將應甲方要求聘請有關專家(主要為房地產資深人士、商業經營行家等)與甲方通過會議進行交流、討論與確認，以使最終成果更科學、更切合實際;甲方須承擔聘請專家所需之全部費用;
3.本條第1、2款所述之乙方提供該項目之報告及策劃方案的形式包括：
3.1乙方應向甲方提交正式報告2-4套;
3.2如甲方須增加報告份數，則以整套 元，每本 元計算(此費用為現金形式支付，乙方不負責提供發票);
3.3乙方待甲方所支付應收之策劃費全部到帳后，應向甲方提供報告之電子版2-4份;
3.4項目整體功能規劃、店鋪分割等草圖部分(設計建議草圖(僅供參考)，并提供電子文件)。
(二)
第四條：本合同期限
1.本合同之策劃部分有效期自本合同簽訂之日起計算，即 年月日至年月日終止;
2.本合同之招商、銷售期為招商及銷售工作正式開展之日起計算，共計月，即日;
3.合作期限結束時，雙方可再次洽談延長合作期限事宜，并根據具體情況另行簽約。
第五條：工作人員組成
1.乙方針對該項目成立專門的專案小組全程操作本項目，專案小組人員由市場分析人員、經濟分析人員、商戶研究人員、市場營銷人員組成，該專案小組人員包括本合同附件二所列之工作人員，乙方可以根據工作需要增加輔助工作人員;
2.乙方應當將專案小組成員名單及資歷以書面形式通知甲方。乙方更換所派工作人員的，應于實際更換前三個工作日內，提前通知甲方并說明原因。
第六條：甲方責任及權利
1.甲方須根據本合同之第八條向乙方支付有關的服務費用;
2.甲方應按乙方合理要求及時向乙方提供該項目之有關資料(見附件)，并保證資料的真實性，為乙方順利進行分析研究、策劃工作提供方便。甲方必須提供的資料，以已經向計劃管理部門、建設管理部門、土地管理部門、房屋管理部門或其他行政機關提供的，以及已經自勘察、設計、施工或者其他單位所獲得的范圍為限。甲方不能提供的部分，乙方應當自行收集。甲方提供之資料準確性、精確性不足的，乙方應當自行補充調查;
3.甲方指定專人作為本協議的甲方代表負責本項目策劃工作。乙方應當向甲方以及該代表進行密切聯系，加強溝通。甲方以及甲方代表應當為乙方開展本協議約定的工作提供方便。甲方應當以書面形式將該代表人通知乙方。如有變更，應提前七日向乙方書面通知;
4.甲方代表以及甲方其他有關工作人員有權參加由乙方為本項目工作主持的會議，對乙方提供之項目及策劃方案進行交流、討論與確認;
5.對乙方提供之報告進行審查驗收，審批乙方提供的廣告宣傳計劃以及營銷計劃，與乙方溝通協商;
6.對乙方建議的招商、銷售價格表、付款方式、銷控方案、策劃及宣傳推廣方案進行修改，并經雙方協商后執行;
7.合同簽訂后，如甲方還需乙方提供合同約定外之服務及支持，則甲方須以書面形式向乙方提出，乙方則根據其服務內容及工作量向甲方收取相應費用;
8.甲方負責辦理該項目的房地產開發、商品房預售所需的全部文件;
9.有關現場售樓處、樣板間、戶外廣告(圍墻、指示牌、廣告牌、車身廣告等)、模型、效果圖、樓書、折頁、展板、dm、海報、展銷會包裝、推廣活動、電臺廣告、報紙雜志廣告及軟性文章等的委托制作費用及費用均由甲方負責，有關委托制作及合同的談判乙方配合甲方完成。上述廣告和宣傳的內容屬于乙方提供策劃咨詢服務的范圍。
(三)
第七條：乙方責任及權利
1.乙方須根據本合同之第八條向甲方收取有關的服務費用;
2.乙方將組成四至六人的專案小組進行本項目的策劃工作(輔助人員不計在內)，全程與甲方密切聯系，加強溝通;并調動公司重要部門和優秀專業資源全力配合;
3.甲乙雙方合同簽訂后，乙方應立即有效的開展工作，但如甲方在合同簽訂后三日內首付款仍未到帳，則乙方有權暫停工作，直至甲方應付款到帳為止，而由此產生的相應損失，乙方不予負責，且有權向甲方收取相應滯納金;
4.乙方應本著客觀的原則，按附件一(商業項目全案策劃綱要)的規定以及甲方提出之有關項目策劃工作的合理要求完成策劃工作，并盡力提供準確的資料以供參考。策劃報告以附件一之內容為標準。報告要詳細、切實可行、富有創新性和個性，保證本項目的開發質量;
5.自本合同簽訂之日起日內，向甲方提交項目前期發展策劃報告(包括市場調研報告、市場定位報告);
6.自本合同簽訂之日起日內，向甲方提交項目產品定位報告;
7.自本合同簽訂之日起日內，向甲方提交項目營銷、招商推廣策劃報告;
8.乙方在提交策劃報告的各種文件時，應同時提供內容一致且相應的電子版文件;書面文件均至少要一式兩份;
9.乙方提供有關策劃報告后，有責任向甲方詳細解釋、解答報告有關內容;
10.乙方應通觀全局，對項目可預見和不可預見之問題及時給甲方提供預警性提示及解決方案，以保證項目的順利進行;
11.乙方有責任根據項目進展的實際需要對已經完成的策劃進行修改，防止由于策劃瑕疵給甲方造成的損失、或者導致甲方錯失商業機會;
12.乙方應組織專案組定期與甲方就本項目舉行例會，例會時間根據項目進展的需要由甲、乙雙方合理確定;
13.乙方應組織專案組為甲方選擇設計方案提供顧問服務。顧問期至策劃報告書提交完畢后方可結束;
14.乙方應制訂詳細的營銷策劃執行方案，密切配合并甲方實施策劃方案，同時協助相關專業設計單位準確執行策劃方案;
15.根據項目進展情況，甲方可提議召開項目報告及策劃方案的交流、討論與確認會，乙方在必要時可聘請有關專家出席，甲方須承擔聘請專家之全部費用;
16.乙方亦應積極參與甲方或甲方與其他合作單位的會議，并就本項目提出有益的建議;
17.乙方應協助甲方設計、執行和各種媒體或制作的工作;
18.乙方所制定的所有方案均需由甲方最終確定認可后，方可執行;
19.乙方保證全部文件均以快捷方法予以及時處理;
20.甲方同意在所有該項目的宣傳品上印刷乙方為全案策劃公司，并配有乙方的公司名稱及商標標識;
21.乙方委派所有工作人員的費用全部由負責承擔。本項目售樓處、樣板房及辦公家具、辦公用品由甲方提供，折舊由甲方承擔。
第八條:策劃服務費用
1.本合同簽訂之乙方應收取的全程策劃傭金，具體金額與結算細則如下：
1.1策劃費用合計：人民幣萬元整(小寫：rmb元)。
1.2策劃工作進程：
1.2.1.乙方應于20xx年月日或之前，完成報告第一部分(市場調研、市場定位)，并就報告第一部分所涉及的內容與甲方舉行專題會議進行商討后向甲方提交正式報告;
1.2.2.乙方應于20xx年月日或之前，完成報告第二部分(產品定位)，并就報告第二部分所涉及的內容與甲方舉行專題會議進行商討后向甲方提交正式報告;
1.2.3.乙方應于20xx年月日或之前，完成報告第三部分(營銷、招商報告)，并就報告第三部分所涉及的內容與甲方舉行專題會議進行商討后向甲方提交正式報告。
1.3策劃費用的結算：
1.3.4本合同簽訂后三個工作日內，甲方須向乙方支付策劃費用，計人民幣萬元整(小寫：rmb元);
1.3.5在乙方提交第一部分正式報告后(即市場調研、市場定位)，并經甲方簽收后的三個工作日內，甲方須向乙方支付策劃費用，計人民幣萬元整(小寫：rmb元);
1.3.6在乙方提交第二部分正式報告(即產品定位)，并經甲方簽收后的三個工作日內，甲方須向乙方支付策劃費用,計人民幣萬元整(小寫：rmb元);
1.3.7在乙方提交第三部分正式報告(即營銷、招商推廣報告)，并經甲方簽收后的三個工作日內，甲方須向乙方支付策劃費用,計人民幣
萬元整(小寫：rmb元);
1.3.8乙方在雙方合同簽訂后須按本合同所規定期限向甲方提交階段性報告書，甲方也應依合同所限定日期向乙方支付相應費用;
1.3.9如甲方無故拖延付款期限，則乙方有權自報告應收費用之日起，向甲方以所欠金額5‰/每日計算收取滯納金;
1.3.10如甲方拖欠款項超過一百日，則乙方可視甲方違約，同時停止一切相關之工作，并有權單方面終止本合同，并向甲方收取所欠款項及滯納金。同時甲方應向乙方補償因欠款所導致的一切相關損失(其中包括因項目而產生的律師費、交通費等各項相關開支)。
(四)
1.4策劃費用之招商部分補充條款：
1.4.1乙方將按照合同約定，按時完成項目招商推廣報告，但由于涉及后期招商等操作問題，因此待乙方之物業招商率達到50%時，并經甲方確認后的七個工作日內，甲方須向乙方支付人民幣
萬元整(小寫：rmb元)，本部分費用為策劃費用，甲方須按時支付乙方，以推動雙方工作的順利進展;
1.4.2待本項目招商率達到80%時，甲方應根據乙方工作完成時間、程度等因素，甲方可自行決定考慮獎勵人民幣萬元整(小寫：rmb
元)予乙方，獎勵幅度可適當上調;
1.4.3甲方應付乙方之策劃、招商費用通過以下指定賬號支付：北京中原房地產經紀有限公司400120xx70058-24北京市商業銀行紅星支行。
2.乙方需在甲方向其支付策劃費用的同時，向甲方開具正式發票。乙方因收取策劃費用所應繳納的所有稅費，由乙方自行承擔;
3.甲方應按照上述約定條款日期向乙方支付策劃費用，逾期支付的乙方將按照每日萬分之二(甲方應支付未支付乙方的策劃費用的萬分之二)的比例向甲方收取滯納金。同時，乙方在上述款項支付后方才進行下一階段之工作。若因甲方延期付款導致乙方延遲完成工作，將視為甲方之責任;
4.甲乙雙方結算時，發生的匯款費用和銀行手續費由匯款方負擔;
5.乙方負責項目廣告、宣傳、推廣之策劃方案的制定;甲方負責按照乙方營銷推廣方案內容聘請適合項目之專業廣告公司進行廣告設計，聘請廣告公司之費用由甲方承擔。
第九條：招商、銷售服務費用
1、招商費用、目標、范圍的確定：
1.1招商費用：乙方將收取甲方以本項目商業物業租出樓面面積相當于首年月租金之180%，即1.8個月的租金作為招商服務傭金;
1.2招商范圍：自本合同正式簽訂之日起，乙方負責本項目之全部招商工作;
1.3招商過程中甲方應對乙方之商戶進行確認，并向乙方提供商戶之簽約文件一份(注：復印文件即可)，以做乙方建檔之用;
1.4本項目如需引入外埠之商戶，乙方應將目標意向客戶列出以書面形式提交給甲方。如過程中產生各項差旅費用(即乙方及目標商戶所發生的)則由甲方支付;
1.5租金價格：
1.5.1乙方招商之租金限定標準，待項目價格定位后甲乙雙方擬定補充協議共同確定;
1.5.2本項目在招商過程中所成交商戶租金支付方式以扣點及流水倒扣等方式約定的，則甲方對乙方之傭金結算須以雙方開盤前之定價形式為標準依據;
1.5.3成交商戶所租用之鋪位如未明確定價，則甲方以本項目中最高租金單價與最低租金單價之和的平均值作為結算依據;
1.5.4招商過程中如乙方租賃之租金水平高于甲乙雙方確定之租金水平，則甲方將給予乙方相應獎勵，具體獎勵條款待項目價格定位完成后甲、乙雙方擬定補充協議確定。
(五)
2、招商銷售費用結算：
2.1招商及銷售費用的結算為月結，甲方每月5日前向乙方結清上月相應之招商銷售傭金;
2.2甲方如在合同規定日期十日后仍未向乙方支付傭金，則乙方有權以合同金額之5‰/每日向甲方收取滯納金;
2.2甲方如在合同規定日期三十日后仍未向乙方支付傭金，則乙方有權終止本合同。并視甲方為違約。同時有權向甲方收取合同中招商及銷售面積所余部分應付傭金總額的1/2費用以作甲方單方面之補償;
2.3招商傭金的結算以客戶與甲方簽訂《商鋪租賃合同》并交納定金為依據。
3、招商補充條款：
3.1為保證策劃與招商工作的統一性與連續性，招商工作需嚴格執行策劃報告之內容;
3.2待項目整體策劃工作完成，甲乙雙方擬定補充協議確定項目招商原則，項目招商工作均按照招商原則執行;
3.3若乙方客戶在簽署合約后悔約，客戶所付定金由甲方沒收并按甲、乙雙方對半比例平均分配，而其成交業績依然符合并計入乙方之成交標準。
3.4甲方在合同簽訂后個工作日內，必須出臺《客戶簽約標準》，其中包括客戶要求、簽約價格等描述。若因甲方超出約定日期后出臺，則乙方招商服務期順延相應天數。乙方招商客戶達到以上標準，或雖未達到，但甲方給予書面認可，則視為該客戶招商成功，甲方必須指定相關負責人員為乙方簽訂《商戶租賃合同》，簽約日期為乙方正式書面通知甲方起10個工作日內完成。如甲方未經乙方同意，無故推延簽約日期而導致乙方客戶流失，則甲方仍應支付乙方就該客戶應得傭金并計入乙方業績。
3.5甲乙雙方達成共識，并由甲方出臺《客戶簽約標準》后，乙方有權代甲方向達標商戶口頭承諾進駐許可。
3.6甲乙雙方簽約后5日內，甲方必須向乙方提供《商戶租賃合同》范本。
3.4獨家招商之補充條款
3.4.1乙方將每隔__________周向甲方提交意向客戶之列表文件，甲方應在收到后二日內向乙方提供書面確認函;
3.4.2乙方應及時將市場信息及利于本項目之定價方案向甲方匯報，甲方在了解后應即時做出相應調整決定，以便適應市場之需求;
3.4.3如甲方建議定價與市場偏離較大，且導致對乙方之招商任務的把握度出現問題，則乙方須將合理的市場依據作為調整定價之支持提交甲方，如甲方仍不予采納，則雙方應在友好協商下將乙方傭金及任務重新調整作為雙方合作的基本支持;
3.4.4甲乙雙方在達成定價標準后，乙方應及時開展工作。但如甲方因自身原因頻繁、大幅更改定價，而導致乙方人力、物力大量消耗、且工作無法實施，甲方須給予乙方相應補償，或就本合同制定一次性補償費為____________元;
3.4.5若甲方或與之相關人士欲入駐本項目，則甲方應提前通知乙方，乙方根據項目總體要求對該商戶進行入駐評定，并最終做出成交決定，成交后甲方應向乙方支付傭金的1/2作為服務費。
3.5非獨家招商之補充條款
3.5.1乙方將每隔__________周向甲方提交意向客戶之列表文件，甲方應在收到后2日內向乙方提供書面確認函。如部分商戶未得到確認，則甲方須以書面形式或合理證據向乙方提出合理解釋，否則如該商戶在日后成功入駐簽約，則甲方須支付合同中應付傭金的1/2給乙方;
3.5.2為保證本項目對外形象的統一，招商過程中甲方應給予乙方公平之對待，此“公平”特指：報價、租期、免租期等各項招商條款;
3.5.3甲方應在對外公開報價前向乙方以書面形式通知報價內容，如甲方未以此形式及時通知而造成乙方一定損失的，則甲方須以乙方受損店鋪應得傭金的1/2向乙方支付;
3.5.4對于甲方洽談中之客戶名稱及相應條款應定時向乙方匯報，以增加招商之透明度;
3.5.5若乙方已洽談上報之商戶因某種原因直接與甲方進行商務接洽，甲方有義務通知乙方繼續跟進。若甲方違反此項規定且該商戶成交入駐，則甲方須按應付傭金的1/2向乙方支付客戶之費用;
3.5.6如乙方在已引入商戶等待簽約期間，甲方在未通知乙方、且未說明其原因的情況下就同一鋪位與另一商戶簽約，則甲方須支付該鋪位應付傭金的1/2給乙方作為補償。
(六)
3、銷售費用的確定
項目商場內部商業物業之銷售傭金：乙方銷售傭金為所售商業物業價目表成交額的1.2%。
4、銷售費用結算：
1.自該項目商業物業正式銷售至本合同終止時止，乙方須于每月月底向甲方提供當月銷售報表;
2.銷售傭金的結算為月結，甲方每月五日前向乙方結清上月銷售額之相應傭金;
3.銷售傭金結算以客戶與甲方簽訂《商品房銷售合同》并交納首期款，且完成貸款所需的全部文件及手續為依據;若客戶選擇分期付款方式以與甲方簽訂《商品房銷售合同》并交納首期款為依據;若客戶選擇一次性付款方式以客戶交納全款的50%以上為依據。
第十條：違約責任
1.本合同的任何一方因不履行本合同中所規定的任何責任或義務，而使對方造成損失的，須賠償對方因此造成的相應損失;
2.因一方未遵守合同中的任何條款，或未履行本合同中的任何責任或義務，守約方在提前七個工作日書面通知違約方后，有權提前終止本合同的履行。守約方因違約行為而受到損失的，違約方應承擔相應的賠償責任;
3.合同有效期間，因不可抗力(系指如洪水、地震、火災等自然災害及戰爭等人力無法抗拒、不能預料又不可避免的事件;但無支付能力、破產等不視為不可抗力)而一方不能履行本合同的，在取得有關部門的不可抗力的認定后不視為違約，但是應當在發生不可抗力事件后立即向對方通知，并于七日內向對方出具合法、有效的證明;
4.如因甲方未按本合同約定向乙方提供乙方需求的合理文件致使乙方不能按期完成工作的，乙方對甲方不負賠償責任，同時甲方應按本合同第八條的規定向乙方支付應付費用。
第十一條：保密及知識產權
1.乙方應保守甲方提供的和本項目有關的商業秘密(包括數據、圖紙、客戶名單、經營策略等)，除工作小組及公司領導級外，非經甲方同意不得將有關資料、信息擅自泄漏給他人，不得將策劃工作中的有關資料與內容使用于本項目以外的用途;
2.乙方違反上款規定，應承擔由此給甲方造成的所有損失，包括律師費。
第十二條：爭議的解決方式
凡因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議，均應提交華南國際經濟貿易仲裁委員會，按照申請仲裁時該會實施的仲裁規則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。
第十三條：甲方在此不可撤銷地陳述并保證
1.甲方系依中國法律合法注冊成立，并有效存續的有限公司，為該項目之合法所有者，已取得了或保證在正式開盤前取得銷售該項目之一切必須的合法授權和許可;
2.甲方保證向乙方提供的有關該項目的一切政府批文、物業狀況、說明、設計、裝修標準等文件和資料均真實、正確、合法、有效，無任何虛假或非法之處;
3.甲方保證為乙方完成物業的宣傳和銷售工作提供支持與幫助，合理協調并及時通報乙方有關工作進展;
4.若因物業本身之缺點、缺陷或甲方之原因導致與第三人發生爭議、引起訴訟或提起仲裁，則甲方保證積極解決上述爭議、訴訟或仲裁并承擔應訴義務，承擔因此發生的費用。
(七)
第十四條：乙方在此不可撤銷地陳述并保證
1.乙方系依中國法律合法注冊并有效存續的有限公司;
2.乙方依照中國法律及項目所在地的有關政府部門的規定已經取得房地產銷售之資格證書;
3.乙方在本合同履行中忠實于甲方利益，并保證其委派、聘請的工作人員在以及服務中忠實于甲方利益。
第十五條：其他
1. “商業項目(暫定名)全案策劃綱要”為本合同附件一;
2.乙方工作人員之組成要求為本合同附件二;
3.本合同與本合同的附件為不可分割的完整組成部分，具有同等法律效力;
4.本合同自雙方簽字蓋章后即可生效;
5.本合同一式肆份，甲、乙雙方各執貳份，具有同等法律效力;
6.本合同如有未盡事宜，由雙方協商確定或另行簽訂補充合同，補充合同與本合同的規定如有不同，以補充合同為準，具有同等法律效力。
甲方： 乙方：
(章) (章)
關于品牌形象，行業內各有各的說法，但我的理解是，一個品牌和它的產品入市之后，想讓顧客對這個品牌和產品帶來什么樣的信息聯想？大部分企業的品牌形象策略很難找到，也很費勁，所以傻瓜的做法是請一個名人代言，由名人的形象和這個形象的性格特征來承載品牌的核心價值，但我可以很負責任地說，目前很多企業所請的名人代言的品牌產品，90%以上是失敗的，我的說法是，只有形象沒有代言！為什么這么說呢？因為很多企業的品牌在推廣策略上不精準，而選擇的名人的形象和性格又與品牌的推廣策略完全不相關，譬如太陽能行業和電動車行業，幾乎都是一蜂擁的采取請名人做形象代言的同質化模式去推廣產品，這樣的做法所能起到的作用只有一個，那就是首先給經銷商一個信號，我們有能力請明星代言呢；其次給消費者帶來一個潛在的吸引力——假如消費者確實有因為喜歡這個名人而沖動性購買他（她）代言的品牌產品（我不知道這樣效果的幾率有多少？）。
我可不愿意讓我的客戶如此糟蹋人民幣，更不愿意讓客戶看到我策劃的品牌連一個主體形象策略都找不到。我們必須自己解決品牌形象策略問題！
品牌形象所傳達的理念與品牌定位必須一致，純園釀三個字，標志著品牌的核心訴求是健康，而純園釀葡萄酒的定位，就是全球第一款真正符合健康飲酒標準的葡萄酒，既然健康，我就要通過人物畫面來闡釋語言文字所無法闡述明白的品牌內涵。我既不想用名人，因為我不愿意讓客戶在這個方面多花冤枉錢，我決定通過朋友關系，尋找合適的美女來充當品牌形象大使。最后袁總自己一個朋友的女兒，一個90后大學生，身高176的車模自告奮勇愿意擔任純園釀品牌形象代言人。然后項目總監負責找到廣告拍攝公司，我給攝影師說，我要一個如何如何的動作，照片不要太多，只要一張主要動作的和三到五張其它平面廣告主題訴求所需要的動作畫面就可以。拍攝很順利，一共有幾十張照片供我選擇，我一看，大部分是廢品，但我還是從中選擇了一張模特雙手平合，面容仰臉向天的照片，我讓設計師將她這個動作放置到一片綠色的葡萄園中，效果一出來，我就能感受到一股美麗健康的氣息撲面而來——這個動作和這個美女的笑容以及她的服飾與大自然徹底融為一體了！我幾乎立刻確定了純園釀的品牌形象，接下來就是讓創作人員配上核心廣告文案就OK了！目前為止，純園釀的這個主體形象，已經在華淳的網站、產品手冊和招商手冊、車體廣告、海報、終端POP以及宣傳單頁上全方位顯示。
八、招商策略——如何快速完成銷售網絡的實操方式。
傳播層面的問題全部解決了，接下來就要考慮如何快速建立全國銷售渠道問題了，中小企業的渠道招商不比大企業大品牌有實力進行高舉高打，在短時間內快速完成全國市場的布網工作，由于在人力、物力、財力乃至品牌力的不足，我在為客戶設計招商策略時往往假設客戶是沒有錢做招商推廣的，在這個局限下我才能思考采取適合的策略循序漸進地去完成看上去不可能完成的招商任務。
經過與項目組全體成員的探討以及結合企業的實際情況，我決定兵分三路，一路選擇《銷售與市場》渠道版和《糖煙酒周刊》以及《中國營銷傳播網》三個媒體刊發產品的招商廣告，全方位覆蓋尋找好酒項目信息的潛在經銷商客戶，選擇這三個媒體的理由很簡單，三個媒體幾乎都具有各自的優勢和局限性，所以三者齊下可以形成互補，同時又給潛在客戶一個信息密集的印象；第二路培訓專門的招商人員，有針對性地對目標區域進行點對點的渠道開拓，他們拿著預先準備好的全套產品資料和樣品，運用統一規劃的招商說辭，深入到地級城市去尋找可以合作的潛在客戶；第三路是運用雙劍多年累積的經銷商資源和雙劍的客情關系，以雙劍名義做擔保，向他們發送項目資料，洽談合作。
與此同時，我們還安排專門的人員，將大批量帶有招攬經銷商性質的軟文投放到各類商業財經網站上，甚至是以新聞的形式出現的……如此全方位立體式招商的開展，自然會吸引潛在的經銷商客戶，自從信息開始，華淳的公司網站瀏覽量立刻激增。
在招商政策上，我采取了重點挖掘經驗型客戶和傾力培育有忠誠度新客戶的雙軌道策略，重量級老客戶，我們只要將產品的市場推廣方案和整套文件發給他們，指導他們如何投放和如何執行促銷活動就可以；而有潛力的新客戶，我專門為他們準備了分銷突擊隊，協助他們建立分銷體系，快速將產品分銷出去，與此同時還協助他們執行終端促銷活動。
在首次進貨額上也不搞一刀切，而是根據經銷商自身的實力和區域的大小以及所在區域的重要程度進行量體裁衣區別對待，事實證明，這種靈活性的經銷商政策，容易吸引不同層次的經銷商簽約，也更容易配合企業完成招商任務。
為了萬無一失，我還與企業商定了舉行小型精品招商會和區域性小型招商會的雙重策略，根據客戶線索來源情況和區域情況，首先有針對性召集一些觀念前衛有經濟實力和行業經驗的重要客戶，邀請他們到公司參觀，并出席專門的招商會，聚焦于解決實際問題的交流；而區域性招商會議是根據信息源所在地以及招商人員帶回的客戶信息，在當地中央區域，召開小型招商會，集中展示企業產品和市場推廣方案的探討，這樣免去了客戶來往企業的時間和經濟成本。
九、樹立樣板——整合營銷傳播的實戰檢驗
任何一個企業的營銷傳播都必須是完整的，也就是說營銷過程的每一個環境都必須是清晰的有針對性策略的，而所謂整合營銷傳播，就是要整合企業的一切有限資源集中到一個點上來發力，但這只是一種理論，事實上很多企業尤其是中小企業的營銷更是難以做到這一點，華淳酒業也是一家并不富裕的企業，如果傳播上不聚焦，傳播武器做得不夠尖銳不夠有爆炸力就不會產生震撼性的效果。
為了純園釀葡萄酒能快速在市場躥紅，也為了給全國各地的經銷商一個成功營銷的樣板，我們為驗證我們的策劃方案我們針對葡萄酒市場的特性以及企業的實際情況，我決定將長株潭市場作為華淳純園釀葡萄酒樣板試驗地，為此，我們專門為純園釀設計了如下策略。
1、核武器：設計一個圖文并茂的招商單頁，文案內容主要揭示其它葡萄酒因為二氧化硫而帶來的潛在危險，使那些正在葡萄酒的分銷商和終端商產生疑惑，動搖他們對未來的市場信心，從而對純園釀產生興趣。
2、突擊隊：訓練一批有殺傷力的網點拓展隊伍，無論是經銷商、分銷商，還是終端店鋪，只要適合純園釀品牌層次的客戶，都可以通過努力爭取經營純園釀葡萄酒。務必將純園釀葡萄酒進入目標區域40以上的終端，增加產品在銷售終端的能見度。
3、高空戰：與當地健康專家合作，在長株潭媒體上冠名開辟“健康飲酒”專欄（飲酒本身是好事，但過量是壞事），利用這個陣地傳播純園釀葡萄酒
4、地面戰：與當地經銷商配合，在長沙市內選擇有影響力的商場門口實施促銷活動，大規模擴大“純園釀”葡萄酒產品的地面影響力，以呼應報紙媒體的傳播。
5、輿論戰：利用互聯網的傳播力量，在當地各大網站的論壇、博客、QQ群等，開始大批量投放預先設計好的科普性軟文，以左右部分飲酒人士的購買行為。
6、攻心戰：訓練一批終美女端導購員，成為“純園釀形象特使”，她們健康美麗的容貌和形體，將與純園釀的核心價值融為一體，除了形成視線焦點吸引眼球，促進顧客對純園釀的關注度外，協助顧客正確飲酒和指導購買健康的葡萄酒以促進純園釀葡萄酒的終端銷量是美女們行使的第二個作用。
7、視覺戰：設計精美的產品陳列柜、終端POP及其它宣傳物料全部出街，將在短時間內刮起一股純園釀之風，席卷長株潭的葡萄酒市場……
上述樣板市場的策略只是一些基本的要點，事實上在實施過程中，更需要全方位的出擊和政策保障，才能在市場上產生真正的作用。目前，樣板市場戰役正在緊密鑼鼓地準備著。
十、策劃感想——雙劍的核心能力與企業客戶的期望
最近幾年，在企業客戶的心里，已經形成了一種共識，雙劍拿出來的策劃方案，總能嚇企業一跳，因為我們往往會遠遠超越客戶的預期，客戶聽完我們的方案介紹之后，總是會問這樣一句話？真服了，你們怎么會這么想？是的，我們怎么會這么想呢？正如溫州景崗衛浴的老總跟交談時說的那樣，假如你們策劃公司的方案思路還不如我們企業，那么我們憑什么要花錢請你們呢？是啊，如果我們不能給企業客戶以震撼性的策略，不能給企業創造真正的利益，我們又如何敢向企業伸手要錢呢？
雖然跟雙劍合作的每一個客戶，都會迷戀自己過去的成功，有時候對我們提出的震撼性破局策略有點矛盾，既想投入運作以改變困局，又怕過去的一些積累付之東流，為此我基本上都是按照先為企業創造效益，然后再逐步改變原來策略的循序漸進做法，從來不搞全盤否定企業，一股腦來一個一窩端的武斷做法，總之，我不愿因為策劃項目而增加企業的負擔和市場風險。
通過華淳純園釀策劃項目的解析，其實讀者也了解了雙劍真正的核心思想，我們往往會將客戶企業的產品放置在整個行業中，然后看看能否為這個產品創造一個新名詞，使它看上去令顧客很相信是一個好產品外，還能像一個區別于同類產品的新品類，如果這個名詞還能給消費者帶來一種利益上的暗示和一個消費邏輯，那么，這個創造出來的概念應該是客戶企業獨一無二的私有品，任何競爭對手都不具備的，而這又是我們雙劍為合作的客戶所帶來的第一個回報，一種無形的價值。
用橫向思維進行營銷破局，幫助企業從同行業同質化低水平的競爭形勢中拯救出來，并為企業客戶乃至整個行業帶來一個新的發展方向，就是我們雙劍的核心能力，也是其它策劃公司所無法掌握的獨門武器，是雙劍策劃公司為企業破局成功的法寶。我時常告訴我的員工，傳統的營銷策劃是策劃公司與企業走在同一條道路上，把企業客戶遺漏的東西和沒有想明白的問題撿起來提交給客戶，客戶也會覺得對自己有幫助，但不具有震撼性，因為企業客戶會想，其實我們自己也能想到的！但雙劍破局的策劃手法卻不是這樣的，我們從不跟企業走在一條道路上，我們是從未來帶了一個創造性的東西交給客戶，所以我們的客戶一旦看到我們的提案，就會非常震撼，通常會冒出的一句話是：天哪，你們怎么會想出這樣的思路來？
什么叫雙劍?企業本身就是一把利劍，但這只是局限于產品市場和行業實踐，而我們的橫向思維策劃能力卻是另一把利劍，雙劍合璧才能創造真正的奇跡。
關鍵詞：前期策劃；市場調查；產品定位，實施管理
一 前言
伴隨經濟發展和城市建設的提升，城市建設的規模越來越大，從而使得房地產業成為國民經濟的支柱產業，面對人們對房屋居住的需求，國家宏觀經濟政策、土地政策、銀行貸款政策的調整理，使得開發商面臨的開發較大風險并伴隨著房地產業存在著激烈的競爭。競爭帶來了挑戰也提供了午臺，在市場競爭中，若開發商市場定位不準，投資不準，眼光不高，開發出的小區缺乏遠見，就會造成市場銷售困難．房屋大量積壓閑置，資金運轉不暢，使企業承受巨大的風險和經營困難。相反，一些開發商即使在地段比較偏僻．土地現狀條件不太優越的地區，卻開發出了有品味、宜人的良好小區，吸引人們前來購買，從而改造了地段形成了品牌。可見，一個項目開發的成敗，不僅取決于項目所在的區段．還與項目的定位、文化氛圍、周邊環境等有關，而這些因素與項目開發前期和規劃設計及物業管理的定位策劃有直接的關系。
近幾年本人有幸參加幾個公交場站項目的前期策劃和一個開發項目的全過程策劃。這是兩類不同性質的項目建設。對市政基礎設施項目公交場站，項目建設流程為：策劃設計實施交付使用。公交場站策劃操作是以項目建議書展開―確定建設的必要性；以初步設計為主線―確定建設規模和投資額度；以工程施工管理為控制―完成總目標，取得社會效益。對開發項目建設流程為：土地摘牌策劃設計實施銷售物業和商業管理，開發項目操作則是從市場調研開始，通過專業的咨詢策劃―選擇項目商住體態和投資行動方案；以土地增值和規劃設計條件為前提策劃―確定項目的建設規模和建設標準；以實施藍圖為條件策劃―定義主體建筑風格、投資造價、建設工期、環境景觀；以銷售的市場策略、招商策略策劃―完成價值變現總目標；以物業及商業管理運營策劃―展示良好居住生活、休閑娛樂、投資購物的環境。兩類項目所不同的是公交場站土地為劃撥用地，策劃過程中不以土地增值為前提；開發項目是以土地的價值最大化為核心前提。
綜合的看一個建設項目的成功取決于項目的良好策劃和后續的實施。事實上，對建設項目來說，一個良好的策劃往往對整個項目的成敗至關重要。無疑，作好項目的前期策劃工作，為項目開發定下良好的決策，是項目開發成功的重要因素。
二 項目前期策劃的含義
1、項目策劃的概念：
項目前期策劃是在建設領域內根據建設項目的總目標要求， 從不同的角度出發， 通過對建設項目進行系統分析， 對建設活動的整體戰略進行運籌規劃， 對建設活動的全過程作預先的考慮和設想， 以便在建設活動中選擇最佳的結合點， 重組資源和展開項目運作， 為項目的投資決策和保證項目在完成之后獲得滿意可靠的經濟效益、 環境效益、 社會效益提供依據。因此，一個成功的開發項目首先來源于策劃，科學、合理、有效的判斷，市場的調查、系統分析的提出正確投資方向，就能推動項目的進程，獲得較高的投資回報。
2、策劃是項目全部活動的基本組成部分。
項目策劃貫穿于項目建設全過程，對房地產項目的順利進展程度及效果有著重大影響。這個策劃的過程是一個由淺入深、不斷深化的過程，依著階段的不同策劃的實質內涵不同。項目的實施過程以階段可分為：策劃階段、設計階段、建造階段和投付使用階段。而策劃在不同的階段中可分為：設計策劃、專業策劃、合同策劃、價值策劃、管理策劃、營銷策劃。例如：在策劃階段---初步策劃，根據地塊的自然環境狀況、規劃設計條件、市場細分需求，確定項目規模和發展方向，描繪項目最基本的輪郭；而在設計階段---實質策劃，根據項目的定位層次和建設原則，確定建筑的風格和建設標準，組成項目最基本的形態。在建造階段---關鍵策劃，根據限額設計和投資方案及控制工程造價，確定土建工程、配套工程、環境保護、園林景觀質量效率，打造項目最基本的形象。可以說項目的進程是以策劃為基礎展開的。
3、項目實施過程中策劃是最重要的階段。
策劃是通過實踐活動獲取更佳成果智能創造行為。一個項目的成功就在于開發商取得有效土地權的同時，要謀略、構思、設計怎樣才能使土地增值的效益最大化，怎能樣才能使建筑功能高效性，怎樣才能使實施的成果以某種特別的方式“打動”所有用戶。策劃就是在各階段中根據現實中各種情況與信息判斷事物變化趨勢，圍繞活動的任務或目標中心去完成任務和目標。因此，項目策劃在整個工程建設中顯得格外重要。一般來說，項目策劃的任務主要集中在定義開發或建設什么，項目的效益和意義，制定并督促項目的規劃和設計工作，從而勾畫和展現出一個具體的項目計劃。
三 項目策劃階段的關鍵工作
項目的成功策劃以及的方案設計，離不開全面細致、深入的市場調查和分析研究。沒有周密的調查資料，就無法了解房地產市場的現狀情況以及產品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的正確定位，方案設計也就如無源之水。所以成功的項目來自于詳實的調查研究，這是項目運作的出發點和根本點。
1、市場調查
項目策劃首要解決的是項目的市場定位，這要通過市場調查取得第一手資料，展開當地城市房地產市場的調查、基礎資料的收集工作，建立起動態的資料補充和修正機制，以期隨時準確反映房地產市場的變化趨勢和發展特點，并能及時反映到項目的方案設計中，在實施前或實施中能快速適應市場的細微變化。市場調查要著重于檢查資料的全面性、來源的可靠性、時間性、細節的準確性。當地城市的房地產市場狀況，包括各地產公司的實力、開發樓盤、經營業績、品牌和知名度、銷售率、消費群認可度、市場份額以及經營戰略、經營手段和競爭優勢等等。要弄清房地產市場上的產品類型和百分比，以及市場發展的趨勢和市場的細分情況，分析公司應進入哪個領域或者將計劃在哪一塊細分的市場上博得消費者的歡迎和認可。從哪一個地方打入和突破，并能很快立住腳跟，推出新產品，引起消費者的注意，刺激消費者的購買欲望，完成第一階段的工作：突擊入城，偏居一角。市場調查的意義是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪華住宅，還是普通住宅，還是小戶型住宅等，至少要有幾套比較成熟的項目選擇方案，便于下一步決策時進行判斷。
2、市場定位
市場調查的目的是為項目準確定位服務的，解決項目定位中的較高性價比和利益最大化，贏利可能性和實施的可行性的問題。因此，項目定位必須符合經濟性原則、適應性原則、目標的風格。要滿足于當地政府和規劃的要求，樹立公司品牌和美譽度，控制風險并追求合理利潤，與經濟發展消費水平、區域市場檔次標準品質、目標客戶群體的特點能力相適應。
進行準確的市場定位，從而鎖定目標客戶，是樓盤暢銷的先決條件。有了準確的市場定位，后期樓盤推廣才能有的放矢。
前面談到本人參與的一個開發項目---中央大街項目全過程策劃，項目位于武漢市江夏區，建設用地50畝，建筑總面積12.9萬方（商業4萬方二棟建筑，住宅9萬方四棟22-30層建筑），投資近4個億。當初土地掛牌前通過市場調查我們了解到項目處于未來新城區的中心，地塊平整、臨街面寬、交通便利，區域內有4個項目正在開發，高層建筑不多，土地摘牌后結合規劃設計條件和江夏區市民購買力和生活娛樂需求及商業投資理念，給項目的市場定位是商業街加高層住宅，風格定位是生態社區、現代簡約，價值定位是打造江夏高品質、人性化的高檔城市綜合體。目前，一期商業體施工已基本完成，由于商業部分定位準確，功能劃分和業態布局比較完美，招商工作進展順利、樓盤銷售火暴。成為江夏區一個新城市一站式、全天侯，休閑、購物、娛樂消費中心；商業的典范項目，江夏時尚的風向標。
3、建設方案比選
美國一位杰出的建筑師和教育家說過“策劃就是設計”。一個好的方案設計，必須在深入細致的市場調查，在占有第一手基礎資料后，并經過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密結合起來。項目是否成功，需要一系列的運作和精心策劃才能逐漸達到所定目標，其中，方案設計是龍頭，是關鍵。設計應因地適宜，發揮個性，體現自然的、地方的、民族的、文化的、傳統的特色，彰顯項目形象。尤其是大型項目的方案設計，更應重視。大型項目的方案設計，要結合項目的復雜程度和市場情況，分階段進行方案設計，將方案設計的目標逐步進行深化和細分，。所以，對于一個大型項目的方案設計首先要有一個整體的清晰的概念，而后要清楚開始做什么，中間做什么，實施時做什么。總之，要將項目的整體運作和策劃精神貫穿到每一步中去，并逐步進行落實和反饋。
在本人經歷的項目---中央大街的方案設計前，首先通過招標選擇一家有實力且思想前衛、觀念新穎的設計單位。重點從三方面考慮：一是方案的整體布局和框架。二是經濟技術指標。三是方案的風格和創新。每出套方案就匯集各方人士分析比較，有時回到市場再調查，對環境發展趨勢再預測，調整方案組成結構。多重反饋的過程中我們進行了四輪比選，第一輪方案比選的成果與最后一輪方案比選的成果，在謀略構思、設計概念、銷售策略方面有著許多理念上的不同，建筑由商業夾住宅過渡到商業街加住宅群。通過不斷地進行調整、修改、優化。比選后選擇的設計方案在實踐中檢驗是最佳的。
四、項目的實施管理
所謂“實施管理”，是以項目為對象的系統管理，是對項目進行高效率的計劃、組織、指導和控制，以實現項目全過程的動態管理和項目目標的綜合協調與優化，在項目的生命周期內，不斷進行資源的配置和協調，不斷作出科學決策，從而使項目執行的全過程處于最佳的運行狀態，產生最佳的效果。實施的過程就是策劃調整實施策劃調整實施完成的過程。有了好的項目、好的策劃、好的設計這還只是成功的一半，它還不保證使項目獲得最佳收益，達到預測目標。真正的成功還要取決于后期的實施管理，也就是工程的實施管理，專業的配合協調，配套工程的規劃統一，招商業態的功能調整理。一個項目能按策劃的方向和思路良好的發展涉及施工中的執行力問題，也就是說必須全面貫徹策劃的精隨和所包含的內涵及準確的定位。
值得思考的幾個問題
1、策劃和設計與審批問題：我們在項目實施的過程中會發現，策劃的理念落實到方案設計上有時會出現差異，方案設計落實到施工圖設計時也會因為地域受到限制要調整設計方案。施工圖完成進入規劃審批時會因為市政管網而調整總平面。另一方面開發商都希望盡可能縮短投資回收期，要求所有工作用最短的時間完成，往往開始施工圖設計時，施工的前期準備工作就開始了，給予施工圖設計的時間很緊張，在報審查時會發現圖紙存在許多問題，比如出現的設計錯誤修改，規范與設計的沖突的修正，特殊功能與環保、消防、規劃排斥修改，每一環節的審查都要占用了一定的時間，影響到工程預期開工。這就要求策劃與設計相互光緒通，方案設計時按策劃方案考慮周全，施工圖設計時按規范要求考慮精細。
2、設計與商業業態問題：由于項目的招商和業態的定位滯后于設計，不同的業態對建筑有不同要求，為滿足功能需求往往出現必須變更的情況，對投資控制和工期控制不利。在方案設計時雖然有大體業態策劃思路，但業態對建筑的特殊要求僅靠發設計變更單是不能直接施工的，有些變更涉及房屋結構的變更，需要修改相關審批的文件，重新申辦報審查。最好的狀況是首先做好商業需求定位，施工圖設計可以按商業專項要求進行施工圖設計，避免出現施工中的停工設計、加固處理。
×廣場“步行街”商業策劃書前言××廣場商業步行街，是南大街南段的首席商業街區。一、背景分析××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據考察和分析，××一期商業步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。(一)、商街設計“先天不足”1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街、××路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場很難發揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。3、內外街連接通道商用功能缺失。××街通往內街的三個通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的布局要求，街區內主干道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道里面還有內街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步于此。4、××街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。(二)、商街策劃“后天失調”1、××廣場商業街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰略定位和商業主題。××廣場商業街最早定位是“××街”(很好)，后來又定位于“×××”很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以“××廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。2、××廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象×××路、×××廣場、×××步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，××廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。3、打造商街，服務“缺位”。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的“老皇歷”。事實上，經營××廣場商業街，“物業管理”代替不了“商業管理”，商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業地產運作”。××廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業氛圍。此外，我們對業主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。
二、商街定位××廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略定位：1、街名：××廣場時尚麗人街2、概念：××廣場————××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×××。3、廣告語：××廣場／時尚麗人街————與××相約，與××同行4、商業門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂5、商品：主營國際國內名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。7、經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。
三、招商策劃××廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：(一)、招商公告我們計劃于4月中旬在《××晚報》、××電視臺招商公告，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。(二)、舉辦招商信息會該招商信息會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及××國貿市場有意入駐××廣場經營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數擬控制在100人左右。會上將的主要信息是：1、××廣場時尚麗人街的總體規劃、市場定位、獨特優勢和前景展望；2、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優惠政策。(三)、整合店鋪資源××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司招商和出租?是否同意接受我公司提出的租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息會和對外招商公告之前，須由××房屋銷售公司與業主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。為了使××一期商街盡快形成良好的商業氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業主采取等待店鋪升值的態度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現象。對目前正在尋求轉租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租、退租，由于業主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。(四)、有關租金政策××一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商戶望而卻步。因此，我們在為業主招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業主說明南大街南北兩端存在的區位差異，說明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，××一期店鋪比較合適的租金是：2、外街店鋪：租金800-900元／m2／年(經測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7％計算，年利息為兒75萬元。如該類店鋪以800～900元／m2／年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。)(五)、商戶入駐優惠措施為了有效啟動市場和給商戶入駐經營樹立信心，我們將“放水養魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優惠措施：第一，商戶入駐商街經營一年以內，我們將免費提供一個燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責)，供其做商品或品牌宣傳；第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動；第三，凡商戶入駐經營一年內，店鋪物業管理費將按八折優惠收取；第四，為降低入駐商戶的經營成本，我們將協調工商、稅務部門，給予××廣場商業街以集貿市場的稅收優惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。五、商街硬件改造建議1、××北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。2、××一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業化改造。3、臨××街一側的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。4、內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。5、××一期南側花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內街，又可創收。上述方案，經董事長批準后組織實施。商業街商業策劃書飛雪
以下是為大家準備的2021房地產銷售工作計劃范文【三篇】，供您借鑒。
2021房地產銷售工作計劃范文__房地產公司在董事會的領導下,經過全體員工的努力,20__年的各項工作取得了豐碩的成果,"__"品牌得到了社會的初步認同。總體上說,成績較為喜人。為使公司的各項工作在新的一年里更上一個臺階,特制定本方案。
一、總體經營目標
1.完成房地產開發面積__萬平方米。
2.實現樓盤銷售額__萬元。
3.完成土地儲備__畝。
二、總體經營目標的實現
為確保20__年度經營目標的實現,各部門需要做好如下工作。
(一)完成__項目開發及后期銷售工作
__項目是省、市的重點工程。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。由于該項目所蘊含的社會效益和經濟效益,我們必須高質量完成。因此,公司做出如下計劃。
1.確保一季度__工程全面開工,力爭年內基本完成一期建設任務
__項目一期工程占地面積為__畝,總投資__億元,建筑面積__萬平方米。建筑物為__商業廣場裙樓、__大廈裙樓和一棟物流倉庫。
(1)土地征拆工作
春節前后務必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底調查,二月份完成征地范圍內的無證房屋拆遷,三月份完成征地范圍內有證房屋拆遷及國土儲備中心土地和集體土地的征收工作。
(2)工程合同及開工
一月份簽訂招投標合同,工程進入招投標階段。二月份確定具有實力的施工企業并簽訂施工合同,確定監理企業并簽訂監理合同。三月份工程正式開工建設。
(3)報建工作
工程部應適時做到工程報建報批,跟進圖紙設計。一月份完成方案圖的設計,二月份完成擴初圖的設計。在承辦過程中,工程部應善于協調與相關部門的關系,不得因報建拖延而影響工程如期開工。
2.全面啟動細化__項目招商工作
招商工作是__建成后運營的重要基礎。該工作開展得順利與否,也直接影響企業的樓盤銷售。因此,在新的一年必須實現招商__戶。
(二)加快__項目、__項目的施工速度
協調與施工單位的關系,加快__項目、__項目的施工速度,確保__項目的一期工程、__項目的二期工程在4月底前完成竣工驗收。
(三)完成__項目、__項目的銷售工作
__項目、__項目已全部竣工完成,為了迅速實現資金回流,結合項目所處地段及同類項目的價格,可以考慮采取適當的優惠措施,提高成交量。今年的目標銷售額為__萬元,銷售率達到__%。
(四)參加土地招標
項目開發部要根據公司的實際情況,積極參與土地的招投標工作,確保企業土地儲備達到__畝以上。
2021房地產銷售工作計劃范文隨著企業之間競爭態勢的發展，企業的市場觀念發生了巨大的變化，已經有越來越多的企業放棄了以往站在自身的立場上，為生產而生產的導向，開始以市場和消費者的需求為產品生產的出發點，并且在銷售活動中，也正在放棄具有"強銷"色彩的推銷觀念，轉而根據市場需求和市場需求的變化進行市場營銷活動。
企業的廣告活動原來只擔負站在企業立場上向消費者推銷產品的任務，成為企業推銷觀念的翻版。而策劃觀念的引入，則使市場和消費者受到了高度重視，市場分析、消費行為分析、產品分析、競爭對手分析成為廣告決策的前提，從而順應了企業從推銷導向向營銷導向的變化。
在房地產行業，廣告策劃不僅要考慮地產開發項目的區域經濟情況、而且要考慮地產開發項目周圍的市場情況和區位情況。房地產策劃是一個龐大的系統工程，各個策劃子系統組成一個大系統，缺一不可，密切聯系，有機統一。同時它的理念、創意、手段應著重表現為超前、預見性。在市場調研階段，要預見到幾年后房地產項目開發的市場情況;在投資分析階段，要預知未來開發的成本、售價、資金流量的走向;在規劃設計階段，要在小區規劃、戶型設計、建筑立面等方面預測未來的發展趨勢;在營銷推廣階段，要弄清當時的市場狀況，并在銷售價格、推廣時間、樓盤包裝、廣告等方面要有超前的眼光。
另外，房地產策劃要適應市場的需求，吻合市場的需要。一是房地產策劃自始至終要以市場為主導;二是房地產策劃要隨市場的變化而變化;三是房地產策劃要造就市場、創造市場。它的策劃要比較和選擇多種方案。房地產策劃方案不是一成不變的，應在保持一定穩定性的同時，根據其市場環境的變化，不斷對策劃方案進行調整和變動，以保證策劃方案對現實的適應狀態。
房地產策劃在房地產開發項目建設中自始至終貫穿一起，為項目開發成功保駕護航。房地產開發項目建設要完成一個項目周期，需要經過市場調研、項目選址、投資研究、規劃設計、建筑施工、營銷推廣、物業服務等一系列過程，房地產策劃參與項目的每個環節，通過概念設計及各種策劃手段，使開發的商品房適銷對路，占領市場。
目前，一些房地產開發項目策劃已初步表現出以上觀念的轉變，房地產策劃的思想活躍、理論豐富，這些都給房地產企業以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產企業出謀劃策，創造更多的經濟效益。基于此，我們小組對選出的三篇房地產策劃書進行了如下分析：
案例：《天河花園》
1、市場分析
1.1、區域市場分析
天河區位于廣州市東部，東與黃埔區相連，南瀕珠江，西南接東山區、北連白云區。總面積147.77平方公里，人口41.8萬人。天河區交通四通八達，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區的要通。全區有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點位于區內。天河區是廣州的科研高教區，有超過22所大專院校，34間科研院所，15所中學、1所職中、61所小學、95所幼兒園。區內社會保障事業發展較快。
由于城市中心東移，天河區作為新興區域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區樓盤分布相對集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區域。
1.2、定向市場分析
員村位于天河區南部，毗鄰天河公園和天河區政府，地理位置優越。附近工廠較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。隨著多年發展，該外來人口越來越多，逐漸發展成了外來人口聚居地，由于天河區政府的搬遷和落成，使該區的環境和市政設施得到了逐步的完善和健全，加速了區域房地產業的發展，吸引不少在城東工作的人士在此置業安居。
1.3、項目分析
1、項目名稱：海景中心
2、項目規模：由2幢28層組成
3、推售情況：現推都景軒，海都軒的7～28層
4、宣傳主題：只交一成，即做業主
5、價格：4076～5598元/m2，均價4708元/m2
6、裝修標準：一級一類裝修(高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門)
7、優劣勢分析
⑴優勢分析
1、本項目由海景公司開發，發展商實力雄厚，能給買家充足的信心。
2、位于廣州新城市中軸線，發展潛力巨大。
3、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點，交通十分便利;
4、項目以準現樓發售，增強買家信心。
5、社區配套設施較完善，有學校、醫院、市場、天河公園、_場等;
(2)劣勢分析
1、珠江新城配套設施仍然未成熟，發展尚須時日。
2、競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強，形象已經廣為人知。
3、項目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。
4、外來人員多，治安問題多，影響買家心理;
1.4、競爭對手資料分析
對手一
1、項目名稱：僑穎苑
2、項目規模：由3幢12層及一幢9層組成
3、推售情況：現推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層
4、宣傳主題：新天河、新市民、新文化
5、價格：4481～5145元/m2，均價4655元/m2
6、優劣勢分析
⑴優勢分析
①該樓盤已為現樓，可即買即入住，易于吸引買家入住;
②價格較同區域其他樓盤為低，有競爭優勢;
③位于內街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力;
⑵劣勢分析
①周邊外來人口較多，人流復雜，治安環境較差，影響買家購買心理;
②樓盤周圍環境欠佳，影響樓盤檔次;
③戶型設計一般，凸柱位較多，影響使用率;
對手二
1、項目名稱：紫林居
2、項目規模：由3幢連體9層組成
3、推售情況：現推C—H座的3～9層
4、宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑
5、價格：4511～6208元/m2，均價5320元/m2
6、優劣勢分析
⑴優勢分析
①該樓盤是員村一帶為數不多的小區樓盤，且內部環境優美，易于吸引買家購買;②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利;
③該樓盤緊靠天河新區府，天河公園近在咫尺，對樓盤檔次的提升有莫大的幫助;⑵劣勢分析
①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售;
②周邊外來人員多，且時常有治安事件發生，影響買家入住信心;
③戶型設計上有一定的不足，有凸柱現象;
1.5、項目周邊配套狀況
1、社區配套
①大學：暨南大學、華師大、民族學院、廣州市環境保護學校
②中學：四十四中學、華師大附中、天華中學
③小學：昌樂小學
④銀行：中國建設銀行
⑤康體：天河體育中心、羽毛球館
1.6、項目企劃思路
由于項目為廣電成熟生活區物業，有優良的先天條件。區域的外部條件劣勢較為明顯，做好項目的銷售企劃工作，是項目能否取得成功重點。我們得企劃思路：
1、充分利用先天優越的交通環境
項目的交通環境較為優越，故可利用具備的先天優越的條件來諦造一個"天河中心區宜商宜住精品公寓典范"，塑造獨特的品牌形象。
2、把握市場需求，迎合買家心理
隨著房地產市場由賣方市場轉為買方市場后，供方面臨的嚴峻問題就是，產品的消費是否迎合客戶的需求。
3、營造現場舒適環境，引起客戶購買沖動
在吸引大量客流后，現場環境的好壞便是銷售能否成功的關健。項目應在規劃設計、園林綠化、接待中心、等方面營造舒適的內部環境。
4、體現"以人為本"的經營理念
面對多元化的目標客戶，我們必須抓住人的特點，規劃設計更加"人性化"。2、項目市場定位
2.1市場定位
員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價格相差懸殊，可以說"一路之隔，樓價翻一番"。所以，本項目的區域劃歸應與珠江新城——未來新城市社區緊密掛鉤，淡化員村區域概念才是本項目獲勝的前提。結合區域市場情況和自身特點，敝司建議塑造獨特的品牌形象
——-"天河中心區宜商宜住精品公寓典范"
以此定位入市，充分迎合市場，進而突破市場，形成本區域的熱點，當然，要達到這樣的目標，必須需要合適的規劃及硬件配合。在下述項目建議中會逐一闡述。
2.2、項目形象定位
在項目形象定位上應揚長避短，抓住市民向住環境好的綠化小區的心態，帶給客戶一種"既享有成熟小區環境，又座擁未來新城中心"的雙重"抵買"價值。初步提供以下項目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通過上述的形象定位，給本案賦予現代高質素生活的實質內涵，使項目從低沉的環境氣氛中擺脫出來，從而體現項目內外環境的優越。
2021房地產銷售工作計劃范文一、加強自身業務能力訓練。在20__年的房產銷售工作中，我將加強自己在專業技能上的訓練，為實現20__年的銷售任務打下堅實的基矗進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業素質。確保自己在20__年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結積極的工作熱情。
二、密切關注國內經濟及政策走向。在新的一年中，我將仔細研究國內及本地房地產市場的變化，為銷售策略決策提供依據。目前政府已經出臺了調控房地產市場的一系列政策，對20__年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續出臺調控政策，應該如何應對以確保實現20__年的銷售任務，是我必須關注和加以研究的工作。
三、分析可售產品，制定銷售計劃、目標及執行方案。我在20__年的房。產銷售工作重點是___公寓，我將仔細分析可售產品的特性，挖掘產品賣點，結合對市場同類產品的研究，為不同的產品分別制定科學合理的銷售計劃和任務目標及詳細的執行方案。
四、針對不同的銷售產品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。我將結合20__年的銷售經驗及對可售產品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的數據進行統計分析，以總結歸納出完善高效的銷售方法。
五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務_達成。我將按計劃認真執行銷售方案，根據銷售情況及市場變化及時調整銷售計劃，修正銷售執行方案。定期對階段性銷售工作進行總結，對于突然變化的市場情況，做好預案，全力確保完成銷售任務。
招商銷售合同范文1甲方名稱：
地 址：
乙方名稱：
地 址：
根據《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國協議法》等相關法律的規定，甲、乙雙方平等、自愿、公平、誠信的基礎上，本著互惠互利，擴大合作的真誠愿望，經雙方友好協商，達成一致意見，特擬定本協議，幷承諾共同遵守。
第一條 項目概況
第二條 委托內容：甲方委托乙方就該項目銷售及招商工作
銷售、招商標的：甲方將“東方@嘉年華”二期未銷售商鋪委托乙方銷售、招商工作。具體房源以甲方書面提供確認為準(見附件一)，甲方在合同期內有權作調整。
第三條 本合同期限
1、本合同自簽訂之日起至
第四條 銷售、招商目標
1、銷售目標：現金收入
2、招商目標：實現招商(所有商鋪，除一樓門面房)。
第五條 銷售、招商傭金：
1、銷售傭金的確定與結算：
①傭金包括銷售所需的工作人員的工資、交通費、差旅費、餐飲費、通訊費、食宿費等一切費用。
②銷售傭金的確定：
銷售率達30%時，按實際到賬現金的1%提;
銷售率達50%時，按實際到賬現金的1.5%提;
銷售率達80%時，按實際到賬現金的2%提;
甲方在乙方銷售過程中承擔推廣所需廣告費用，乙方應對市場調查定位及制定詳細的營銷策劃方案，甲方最終確定認可后方可執行。
③溢價的確定：
甲方向乙方提供可銷售單位的銷售基價(甲方在銷售過程中有權提價，乙方不得提出異議)，實際銷售價格超過基價的，乙方按超過部分實際銷售現金收入的10%作為溢價分成，溢價部分不再提取傭金(銷售基價應以甲方提供的當期基價為準)
④銷售傭金結算依據以客戶簽訂《商品房買賣合同》為依據，根據實際房款到位現金結算，因非甲方原因造成《商品房買賣合同》解除的，乙方應返還甲方已付傭金及溢價分成，同時相應調整當階段的銷售進度，買受人因對《商品房買賣合同》違約而支付甲方的違約賠償金，雙方按五五分成，乙方不再計提傭金。
⑤結算方式：每月結算一次，乙方須向甲方提供報表，甲方于次月的10日向乙方支付前一月傭金的40%和溢價分成的40%，其余的作為乙方履行該合同的保證金，此保證金在乙方累計完成銷售目標后一次性支付。
⑥乙方應按甲方的需求開具正式發票向甲方結算傭金，開具發票的稅費由乙方自行承擔。
第六條 招商前期費用、傭金的確定與結算：
1、招商傭金的確定：
①傭金包括銷售所需的工作人員的工資、交通費、差旅費、餐飲費、通訊費、食宿費、廣告費等一切費用。
②傭金：招商傭金總額為租賃合同第一年房租的十二分之一，即第一年房租的一個月租金。
③溢價的確定：甲方向乙方提供租金基價，實際成交價格超過基價時，乙方按超過部分實際現金收入的10%作為溢價分成。溢價分成不再計提傭金(年租金基價原則按房價的12%計算)
2、招商傭金的結算依據：以客戶簽訂甲方提供的十五年期《租賃
3、乙方應按甲方要求開具發票向甲方結算招商傭金，開具發票的稅費由乙方自行承擔。
第七條 銷售、招商的階段性最低標準：
第一階段： 年 月 日前乙方必須完成
第二階段： 年 月 日前乙方必須完成
第三階段： 年 月 日前乙方必須完成 乙方在約定時間內不能低于以上目標，如乙方未在約定的日期實現上述目標的，甲方有權單方終止合同，幷不再支付任何費用，合同終止后甲方有權另行與第三方簽訂合同。
第八條 甲方的權利和義務：
1、甲方必須按規定向乙方支付有關費用
2、甲方應按合同要求及時向乙方提供項目之有關資料，幷保證資料的正確性，真實性，為乙方順利進行銷售、招商提供方便。
3、甲方有關人員有權參與乙方為項目工作主持的會議，對乙方提供之項目操作思想及策劃方案進行交流討論與確認。
4、對乙方建議的銷售價格表、認購書格式、付款方式、招商、銷
5、甲方負責收取房屋定金及房款，簽訂《商品房買賣合同》《租賃合同》及辦理按揭手續。
6、乙方有義務向甲方提供廣告宣傳的內容，并由甲方書面審定同意后方能。
7、甲方有權預留任何部位或房屋的房源，乙方不得提出異議。合同期間，甲方享有房源調配權。
8、甲方有權依據市場變化自主決定提高或降低對外銷售基價，調整價格以甲方書面通知為準，乙方必須遵照執行并做相應調整。調整后的銷售價格作為乙方結算的銷售基價。
9、銷售、招商優惠政策等甲方有權調整。
10、本合同有效期內，甲方不得指定其他商。
第九條 乙方的權利與義務
1、乙方有權依據本合同向甲方收取相關費用。
2、未經甲方書面同意，乙方實行銷售價格不得低于當期銷售基價。
3、乙方應對市場調查定位后，應甲方的要求制定詳細的營銷策劃方案并實施(包括市場定位、銷售對象、銷售招商計劃、廣告宣傳等)。乙方制定的所有方案須由甲方確定認同后方可執行。
4、按進度計劃完成個階段任務，及時與甲方溝通，有責任依據工作進展的實際情況及時向甲方提供預警性提示，防止由于市場變化等因素給甲方造成損失。
5、乙方保證本案銷售、招商人員長期固定有人。需指定專人負責與甲方聯絡并協助甲方工作。
6、乙方不得以甲方的名義向客戶收取任何形式的定金、房款及其他款項，也不得以甲方名義從事本委托以外的活動。
7、乙方在銷售過程中，應依據甲方提供的項目特征和狀況向客戶做如實介紹。因乙方過度承諾或不實宣傳給甲方造成損失的，應當承擔賠償責任。
8、乙方必須嚴守誠實、信譽、高效的服務原則，積極主動、熱情地為甲方進行服務，必須嚴守甲方的商業秘密。
9、乙方負責銷售后資金回報的催收工作并負責按揭工作的解釋、指導、資料整理，配合甲方做好資金回收工作。
第十條 違約責任
因一方未遵守合同中的任何條款，或未履行本合同中的任何責任或義務，守約方在提前書面通知違約方后，有權解除本合同。守約方因違約行為而收到損失的，違約方應承擔相應賠償責任。
第十一條 審議的解決方式
凡因執行本合同產生的一切審議，雙方應協商解決，商議不成時，應向有管轄權的人民法院提出訴訟。
第十二條 其他
1、本合同自雙方簽字后生效。
2、本合同一式貳份，甲乙雙方各執壹份，具有同等法律效力。
3、本合同如有未盡事宜，由雙方協商確定或另行簽訂補充合同。補充合同與本合同的規定如有不同，以補充合同為準。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
招商銷售合同范文2甲方：
法定代表人：
住所地：
乙方： (身份證號： ) (身份證號： )
由于目前房地產市場的低迷形勢，甲方公司為更好的完成對自建商業街的招商、銷售，甲、乙雙方經過友好協商，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》等相關法律、法規的有關規定，甲方將 商業街的招商與銷售事宜全部獨家委托給乙方，現甲、乙雙方秉著平等自愿、互利互惠的原則，就有關問題達成如下協議，并承諾共同遵守。
第一條 合作方式和范圍
甲方指定乙方為獨家招商、銷售，銷售由甲方興建的 商業街項目，該項目分為三層，每層84個商鋪，銷售面積共計 平方米。
第二條 合作期限
1. 本合同期限為一年，自 年 月 日至 年 月 日止。合同到期后，如甲方或乙方提出終
2. 在本合同有效期內，除非甲方或乙方違約，雙方均不得單方面終止本合同。
3. 在本合同有效期內，甲方不得指定其他商。
第三條 費用負擔
本項目的全部招商、銷售推廣、招待費用(包括但不限于報紙、電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等)均由甲方負責支付。
第四條 銷售價格
1. 第一層首批40個商鋪的銷售基價經甲方確定并授權乙方按照16800元/平方米的價格銷售;
2. 首批40個商鋪銷售完成后，對于后續商鋪的銷售價格由甲、乙雙方協商確定，但后續商鋪的價格漲跌不能超出原價格即每平方米16800元的30%。銷售價格確定后，由甲方向乙方提供具體的銷售價目表，乙方依照該售價目表所確定的價格予以銷售，甲方提供的銷售價目表為本合同的附件，與本合同具有同等法律效力。
第五條 傭金
1. 第一層首批30個商鋪銷售完成后，甲方必須向乙方
2. 首批40個商鋪銷售完成后，第一層其余44個商鋪，如果甲方將來所確定的銷售價格較16800元/平方米的價格有所上漲，則甲方按照所增加價格的20%向乙方另行支付傭金。該傭金在每一個商鋪簽訂購房合同即行支付，所需的各項稅費由甲方承擔并支付。
3. 無論甲方所確定的銷售價格為何，二樓、三樓的傭金為每平方米200元，所需稅費由甲方承擔，除此甲方不再另行支付乙方傭金。
第六條 傭金的支付方式
1. 本合同簽訂之日，由甲方派出一名股東或者工作人員并以該人的名義與乙方在銀行設立一共管賬戶，由甲、乙雙方在銀行預留印鑒對該賬戶進行共管。所有商鋪及房產銷售款項只能打入該共管賬戶。
2. 共管賬戶設立后，由乙方向該共管賬戶打入5萬元作為押金。該押金待任何客戶向該共管賬戶中打入第一筆購房定金或者購房款或者按揭首付款后即予退還乙方。
3. 一層首批30個商鋪訂立相關購房意向書或者買賣合同并收到有關購房款項或者按揭首期房款，并辦理網簽和產權備案后，甲方即須向乙方支付300萬元的稅后傭金;該300萬元的稅后傭金從共管賬戶中優先支付給乙方，賬戶中其余
4. 共管賬戶的資金與甲方或者乙方的其他債權債務沒有任何關系。
5. 因客戶對臨時買賣合同或者購房意向書違約而沒收的定金，由甲、乙雙方五五分成。
第七條 甲方的責任
1. 甲方應向乙方提供以下文件和資料：
(1) 甲方營業執照副本復印件;
(2) 建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、國有土地使用證、商品房預售許可證;
(3) 關于代售項目的所需的有關資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內設備、建設標準、電器配備、樓層高度、面積、規格、價格、其他費用的估算等;
(4) 乙方銷售該項目所需的收據、購房意向書、銷售合同等，這些文件以實際使用的數量為準，余數全部退給甲方;
2. 甲方應積極配合乙方的銷售，并保證乙方客戶所訂的房號不發生誤打。
3. 甲方應按時按本合同的規定向乙方支付有關費用。
第八條 乙方的責任
在合同期內，乙方應做以下工作：
1. 在甲方的協助下，安排客戶實地考察并介紹項目環境及情況;
2. 利用各種形式，包括但不限于乙方通過自行購買以及動員自己的親友購買等開展多渠道招商、銷售活動;
3. 在與客戶正式簽署購房合同之前，乙方以甲方名義與客戶簽署購房意向書，并要求客戶向共管賬戶中打入相關購房款項;
4. 乙方不得超越甲方授權向購房方作出任何承諾。
第九條 合同的終止和變更
1. 在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律經濟等事宜。本合同一旦終止，雙方的合同關系即告結束，甲乙雙方不再互相承擔任何經濟及法律責任，但甲方未按本合同的規定向乙方支付應付費用的除外。
2. 經雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。
第十條 違約責任
1. 如乙方違約，所交納的押金由甲方收取，不再退回;
2. 如甲方違約，則必須向乙方支付 元違約金，該違約金在共管賬戶中除甲方應支付給乙方的傭金外優先支付。
第十一條 其他事項
1. 本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份，經雙方代表簽字蓋章后生效。
2. 在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商解決，協商解決不了的提交婁底市仲裁委員會仲裁解決。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
招商銷售合同范文3甲方: (下稱：甲方)
地址:
郵編:
電話:
電郵:
乙方： (下稱：乙方)
地址：
郵編：
電話：
電郵：
雙方根據中華人民共和國有關法律、法規，在平等互利的基礎上，
一、甲方將本公司開發的 委托乙方招商銷售，商鋪總數共 套，已售 套，未售 套。(具體房源及價格、面積見附件)
二、甲方職責
1、甲方應向乙方提供以下文件和資料：
(1)甲方營業執照副本復印件;
(2)甲方應提供政府有關部門對開發建設 項目批準的有
(3)關于本項目所需的有關資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內設備、建設標準、電器配備、樓層高度、面積、規格、價格、其他費用的估算等;
(4)甲方正式委托乙方為 項目招商銷售獨家的委托書; 以上文件和資料，甲方應于本合同簽訂后三天內向乙方交付齊全。
2、甲方負責提供現場招商部、銷售接待中心及相應的通訊辦公設備。
3、甲方負責派專人跟班收款和審核購買合同，辦理銀行按揭手續。
4、由甲方指派一名現場經理負責與乙方工作協調。
5、甲方若提供的客戶購買 項目的實際情況與其提供的材料不符合或產權不清，所發生的任何糾紛均由甲方負責。
6、乙方負責廣告宣傳費用。具體廣告方式由乙方根據實際銷售情況制定。
7、甲方應按時按本合同的規定向乙方支付有關費用。
三、乙方職責
1、乙方負責招商部、銷售部的建立，人員的培訓，指導和解雇，一
2、乙方不得挪用任何款項，(如乙方銷售人員挪用房款，在銷售過程中均由乙方向甲方承擔全部損失和法律責任)。
3、乙方負責收集成交客戶的具體情況：包括房號、姓名、身份證復
4、乙方負責提供招商、銷售人員的工資、銷售傭金及獎金。
5、在合同期內，乙方應做以下推廣工作：
(1)根據市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表;
(2)按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內，進行廣告宣傳、策劃;
(3)派送宣傳資料、售樓書;
(4)安排客戶實地考察并介紹項目環境及情況;
(5)利用各種形式開展多渠道銷售活動;
6、乙方在銷售過程中，應根據甲方提供的 項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。
7、乙方應信守甲方所規定的銷售價格，非經甲方的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況(如客戶一次性購買多個單位)，乙方應告之甲方，作個案協商處理。
8、乙方不得以甲方的名義從事本合同規定的銷售房地產以外的任何其他活動。
五、費的支付及計算
商鋪銷售費用的支付方式：
1、乙方的傭金為所售的 項目價目表成交額的4 %。
2、甲方同意按下列方式支付傭金：
3、因客戶對臨時買賣合同違約而沒收的定金，甲乙雙方按5：5比例分成。
1、租戶簽定租約為一年，乙方收取半年租金為招商費用。
2、租戶簽定租約為二年，乙方收取九個月租金為招商費用。
甲方應在每月5 日前為乙方結算招商、銷售費。(由乙方在上月底提交上月的銷售報表為準)
六、銷售時間及計劃(見附件)
七、銷售價格的約定(見附件)
乙方所銷售 項目最終均價由甲方確定，乙方可根據市場情況按階段制定價格策略，并經甲方認可后實施，乙方在銷售過程中超出所定價格部分甲乙雙方按 比例分成。
九、其它
1、因執行本協議發生爭議，甲、乙雙方可友好協商解決，如協商不能解決，可用法律形式解決。
2、本協議未盡事宜，甲、乙雙方協商簽定補充協議，補充協議及銷售指標附件同本協議具有同等法律效力。
3、本協議一式四份，甲乙雙方各執兩份，代表人簽字蓋章后生效，至合同終止失效，并具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
2005*城月餅街總體策劃方案 [目 錄] 第一章：2005*城月餅街總體分析 一、2005*城月餅街基本情況 二、規劃2005*城月餅街面臨的有利條件 三、規劃2005*城月餅街面臨的不利條件 四、規劃2005*城月餅街的綜合效益分析 五、規劃2005*城月餅街的市場分析 第二章：2005*城月餅街整體構想 一、2005*城月餅街的預期目標 二、2005*城月餅街籌辦工作重點 三、2005*城月餅街的組織結構 四、2005*城月餅街的資金籌措 五、2005*城月餅街的籌辦的戰略實施階段 第三章：2005*城月餅街活動方案 一、2005*城月餅街的主要活動 二、2005*城月餅街的活動目標 三、2005*城月餅街的活動選擇原則 第四章：2005*城月餅街招展工作方案 一、2005*城月餅街招展的主要內容 二、2005*城月餅街招展目標 三、2005*城月餅街招展面臨的有利和不利條件 四、2005*城月餅街招展的重點及方式 五、2005*城月餅街招展工作的初步設想 第五章：2005*城月餅街宣傳推介方案 一、2005*城月餅街宣傳推介的總體思路 二、2005*城月餅街宣傳推介的戰略目標 三、2005*城月餅街宣傳推介的實施構想及時機選擇 第六章：2005*城月餅街場地規劃方案 一、2005*城月餅街規劃的基本原則及內容 二、2005*城月餅街規劃的有利和不利條件 三、2005*城月餅街規劃進度 第七章：2005*城月餅街總體方案附件 一、2005*城月餅街參展邀請函 二、2005*城月餅街平面及效果圖示 第一章 2005*城月餅街總體分析 一、2005*城月餅街基本情況 2005*城月餅銷售一條街是*城市第一條集文化、商貿、民俗、旅游、娛樂、休閑于一體的復古式商業步行街。是由*城市政局主辦，*城市文化局和*城市旅游局協辦，*城鴻基策劃公司承辦，將于2005年9月4日——9月18日在*城市富國路舉行，歷時15天，其主題是：中秋節，逛復古式月餅街，假日生活新主張（體驗）；規劃理念：以產業打動政府；以復古再現式打造民俗文化；以民俗文化帶動商品貿易；以商品貿易拉動區域經濟；規劃目標：把2005*城月餅街規劃成歷屆規模最大、創意最新、最響最廣、效益最佳、服務最優，具有濃郁中秋傳統文化和本土民俗風情的復古式商貿步行街。2005*城月餅街推出“三結合”：中秋傳統文化與本土民俗風情相結合；月餅展與工藝品、水果、紅酒展相結合；展示與交易相結合。2005*城月餅街主要內容分為兩大板塊：第一板塊為精美月餅、水果、紅酒、工藝品、燈籠、茶等展銷；第二板塊為月餅街配套活動，包括開幕式、閉幕式、相關文化活動。 二、規劃2005*城月餅街面臨的有利條件 （一）市政局高度重視，市文化局、旅游局、*城電視臺、*城日報社等大力支持，決心把2005*城月餅街規劃得更美觀，更有新意，更能創造經濟效益。 （二）隨著*城市文化、經濟等各方面的飛速發展，發展“大旅游、大文化、大市場、大產業”的條件日臻成熟。*城市通過成功打造了荔枝文化旅游節、牛仔節等一系列城市品牌形象，為塑造城市品牌，提升城市知名度，拉動地域經濟發展開創了先河；加之*城食品行業的平穩、健康發展，有必要為其拓展一個產品銷售、品牌推廣及技術交流的空間。 （三）農歷八月十五日，作為我國僅次于春節的第二大傳統節日——中秋節，已在大眾心中根深蒂固，“中秋祭月拜月”、“中秋賞月”、 “中秋團圓”、“中秋食月餅”已成了中秋節象征性的文化。隨著經濟與人民文化素質的不但提高，中秋節已從簡單食月餅習俗演化成為家人團聚、多彩多姿的群眾賞月游樂活動。市民對中秋節文化生活質量大大提高，為繁榮中秋假日經濟提供了舞臺。 （四）2004*城月餅街的成功舉辦，為今年月餅街規劃及執行提供了豐富的可借鑒經驗。 三、規劃2005*城月餅街面臨的不利條件 （一）籌備工作任務重，各項籌備工作還沒有完全啟動，策劃方案、機構設置、場地規劃、場地建設等方面都需要做大量的具體工作。 （二）資金籌措困難，政府拔款還未具體落實，融資在一定程度上比較困難；缺乏大型辦展經驗、辦展人才和辦展設施。 （三）*城月餅街歷史短，只舉辦過一屆（2004年），其知名度和影響力有限，市場開發的難度較大。 （四）*城月餅街招展范圍局限于*城地區，參展的大企業不多，參展商品有限。 四、規劃2005*城月餅街的綜合效益分析 （一）回顧：2004年*城月餅街參展商家達50多家，展位120多個，人流量超過10000人次/天，商品銷售額達150多萬，成為去年*城月餅熱銷最火的一大賣場； （二）通過復古再現式月餅街的打造，它將中秋節所蘊涵的傳統文化與*城本土民俗風情資源充分挖掘，極大帶動*城假日旅游的繁榮，使節日文化向假日經濟的不斷演化，對假日經濟有巨大的推動作用。 （三）通過*城月餅街成功舉辦，它將豐富市民的假日文化生活，提高市民的文化素質，提升*城城市形象。 （四）*城月餅街為*城食品行業提供了一個交流、學習、合作的平臺，并*強*城商業界開拓優良市場的意識與動機，促進*城食品行業的快速發展。 五、規劃2005年*城月餅街的市場分析 (一) 從參展商角度分析：*城食品業蓬勃發展，食品生產商家達 家，大小酒家 家、零售商 家。2004年月餅街企業參展達50多家，零售商達40多家。 （二）從消費者角度分析：*城本地人口90萬人，外來人口達30萬人。2004年月餅街人流量達10000人次/天，商品銷售額達150多萬。 第二章 2005*城月餅街整體構想 一、2005*城月餅街的預期目標 1、*城地區規模最大的月餅展銷會。 （1）展銷面積*城最大。提供占地5000平方米、總長度為400米有展位（3mX3m）250個。 （2）參展企業和零售商將更多。吸引80多個食品生產商、酒家、餅家和60多個個體零售商參展。 （3）參展商品品種更齊全、款式更新穎、風味更獨特。 （4）配套活動更豐富、更具傳統文化色彩。 2、創意更新的月餅展銷會。 （1）荔鄉文化特色更明顯。充分彰顯荔鄉本土民俗特色和人文資源。 （2）展覽內涵更豐富。在展銷月餅的同時，集中展示我國傳統中秋文化所遺留下豐富習俗，賞月、猜燈謎、提燈籠等 （3）辦展形式更具創意。回歸古代那種集賣市場，探索祖先的生活方式，以最古老的方式歡度中秋。 （4）以文化促進銷售，以大市場的總體市場規劃、總體市場促銷做大做強*城月餅街品牌。 3、影響力更廣的月餅展銷會 （1）宣傳工作力度加大。有計劃、有戰略的宣傳推廣，媒體宣傳頻率*多，覆蓋面積*廣。 （2）活動規格較高。邀請市委領導及政府相關領導出席開幕式，邀請著名書法家題名獻藝。 4、效益更佳的展銷會 （1）2005*城月餅街要實現突破2004年的交易成果，商品銷售額超過200萬元。 （2）產業帶動效益明顯。借助月餅街的品牌效應及其營造的特色氣氛實現文化產業的新發展，推動商貿、旅游、娛樂等協調并進，加快城市化進程，優化城市形象。 二、2005*城月餅街籌辦工作重點 1、2005*城月餅街的策劃工作； 2、2005*城月餅街籌備機構的構建； 3、2005*城月餅街的宣傳工作； 4、2005*城月餅街的場地規劃及建設； 5、2005*城月餅街的招展及招商工作； 6、2005*城月餅街的布展工作； 7、2005*城月餅街的接待工作； 8、2005*城月餅街的活動開展工作； 9、2005*城月餅街的總結及市場開發。 三、2005*城月餅街的組織結構 1、組織框架 主辦單位：*城市市政局 協辦單位：*城市經貿局、*城市文化局、*城市旅游局 承辦單位：鴻緣基業文化有限公司 媒體支持：《*城日報》、《*城電視臺》、《*城電臺》、*城網 2、組委會人員框架 組長： （從主辦單位中指定人員） 執行組長： 陳鏡榮 、李思平（從協辦單位中指定人員） 執行副組長：賴伯慈 （承辦單位負責人） 執行委員：張偉棠（媒體宣傳）、 四、2005*城月餅街的資金籌措 在資金籌措上，采取“政府引導加市場運作”的模式，多渠道、寬領域地籌集資金。具體方式主要有： 1、向上爭。積極爭取市委及相關部門的資金支持和政策支持，特別是爭取在項目立項、報批等方面的支持，以有效的政策扶持來籌集資金。把2005月餅街項目進行整體包裝，爭取市委及相關部門的重視及關注。 2、企業投。組織有實力、有意向投資的企業和個人到實地參觀，大力宣傳投資的各項優惠政策及豐厚回報，以此吸引外界資金。 3、媒體扶持。通過*城本地媒體（《*城日報》、《*城電視臺》、《*城電臺》等）對本項目進行公益報導及宣傳，減低宣傳投入費用，從而控制成本，降低風險。 五、2005*城月餅街的籌辦的戰略實施階段 1、前期準備階段：2005年6月——7月。制定《2005*城月餅一條街活動總體方案》；確定組織結構，落實具體工作班子；全面落實月餅街場地的規劃、設計、施工準備及宣傳、招商準備。 2、全面展開階段：2005年8月1日——9月3日。2005年8月1日月餅街場地的基礎體設施建設全面展開及配套設施也相應跟進，9月1日前各項設施基本完成，9月1一3日參展單位自行布展及現場氣氛布置；2005年8月1日宣傳推廣將全面開展，新聞媒體、報刊、海報及宣傳單張也將全面啟動；2005年8月5日開始實施招展及招商工作，8月20日—21日進行現場統一招商。 3、完善運行階段：2005年9月4日“2005*城月餅銷售一條街”開幕。各項設施全面完成，施工布展完畢且達到預期要求；對所有施工項目進行檢查、調整、測試，確保正常運行；再掀“2005*城月餅街”宣傳推廣，對開幕式進行專題新聞報道；組織工作、安全保衛工作以及各項服務工作全部就緒。
第三章 2005*城月餅街活動方案 一、2005*城月餅街的主要活動 “2005*城月餅街”活動內容包括月餅及其它相關商品展銷和“2005*城月餅街”配套活動兩個部分。具體內容如下： 第一部分：月餅展銷及相關商品交易活動 1、古典文化遺產展銷區：燈籠、字、畫、玉器、工藝品、圖書等。 2、中秋精品月餅展銷區：各式月餅、糕餅及精美食品等。 3、綠色食品展銷區：各類水果、紅酒、絲苗米、茶等。 4、娛樂休閑區：表演、餐飲區（小吃、啤酒、飲料、煙、玩具等） 第二部分：“2005*城月餅銷售一條街”配套活動 1、開幕式 （1）時間：2005年9月4日10：30 （2）地點：*城月餅銷售一條街 （3）特邀領導名單：（待議） （4）流程： 醒獅表演 主持人致辭 市領導講話 啟動儀式進行（剪彩儀式） 禮炮鳴放 醒獅賀喜 （5）媒體報導：邀請*城電視臺、*城日報社及相關媒體對開幕式實況進行專題報導。 2、文化活動 （1）醒獅表演 （2）舞春牛表演 （3）本土書法家獻藝 （4）燈謎競猜 （5）宮廷月餅秀 （6）精裝月餅展示活動 3、會議 召開食品行業交流會及采購訂貨會，促進*城食品企業間的交流與合作，并提高月餅及相關商品的銷量，帶動經濟發展。 （1）專業會議： a、中外食品高峰論壇 b、食品企業投融資洽談會 c、食品企業質量管理認證論壇 d、食品高科技信息會 （2）采購訂貨會：a、食品原材料進貨 b、產品特征及優惠價格 c、銷售渠道及經營手法 d、現場優惠訂貨 4、閉幕式（略） 二、2005*城月餅街的活動目標 1、實現“2005*城月餅街”的辦展目標。 2、讓本次活動辦得更精彩、更有活力、更有經濟效益，使人難忘。 三、2005*城月餅街的活動選擇原則 1、符合中秋傳統文化色彩，充分挖掘傳統文化內涵； 2、在一定的基礎上要彰顯荔鄉本土民俗風情，體現荔鄉所特有的文化； 3、活動設計應覆蓋展覽、交易、文化傳播、娛樂等內容； 4、突出展覽與交易相結合、市民及游客觀賞與參與相結合； 5、活動豐富、亮點突出，易于吸引市民及游客。
第四章 2005*城月餅街招展工作方案 一、2005*城月餅街招展的主要內容 “2005*城月餅街”組委會以中秋節為載體，采取招展與自籌，文化與商貿相結合的市場運作方式，為*城食品生產商提供展示自己的最新產品、實現企業間商貿合作與交流，并提高產品銷量，搶占市場先機。本次活動將面向*城及周邊城市（東莞、廣州等）月餅生產企業、食品生產商、酒樓（酒家）、個體零售商、工藝品及燈籠相關經銷商等招展。同時，還將組織人員招攬“2005月餅街”贊助商等。 二、2005*城月餅街招展目標 通過高質量的招商招展，吸引80多個食品生產商、酒家、餅家和60多個個體零售商參展，使本次活動交易額超過200萬。 三、2005*城月餅街招展面臨的有利和不利條件 （一）有利條件 1、*城月餅街的影響逐步擴大。2004年*城月餅街的成功舉辦，為50多家參展商家創造一定的經濟效應和知名度；*城月餅街同時也成為了*城月餅熱銷的一大賣場，*城月餅生產經銷商及零售商對此不容忽視。 2、*城月餅街有高規格的組織體系。*城市委、*城市政局、*城市經貿局、*城市文化局、*城市旅游局等政府部門的高度重視及支持，將引起部分企業的關注及參予，這為“2005*城月餅街”的招展招商工作提供了堅強的組織保障。 3、宣傳造勢陣容強大。*城日報、*城電視臺對“2005*城月餅街”進行大規模、高頻率的宣傳推廣，對招展招商將起到一定的推動作用。 （二）不利條件 1、*城月餅街的影響有限。*城月餅街只舉辦過一屆，屬于正在成長的過程中，在廣州的知名度和影響力不是很高，這為我們的招展*加了一定難度。 2、*城月餅街招展范圍局限。*城本土月餅生產經銷商數量不多，廣州、東莞等周邊城市參展可能性很小，對招展*加了一定難度。 3、*城本土企業經濟實力不強，需求的展位數量不多，造成搶占展位的機率很小；企業贊助的可能性及贊助數量很少。 4、場地設施不夠完善。對參展商的吸引力不強。 5、招展經驗不足。 四、2005*城月餅街招展的重點及方式 （一）招展工作重點 以*城月餅街現有的影響力和吸引力，根據2004年*城月餅街招展情況的分析，本次招展工作的重點是*城地區內招展。擬定在2005年8月10日前，成立專門的招展組織，確定負責人和工作人員，并完成招展工作方案和優惠政策的制定。*城地區招展主要是充分利用市經貿局和2004年的承辦單位（鴻緣基業文化發展有限公司）的力量進行招展。 （二）招展方式 1、借助市經貿局招展。借助市經貿局的力量，查證*城食品企業名錄，通過電話傳真及發函邀請等方式招展。 2、對2004年參展商進行招展。整理2004年參展商的聯系資料，通過電話傳真及發邀請函等方式招展。 3、借助新聞媒體招展。在報紙、電視臺、電臺、網站等新聞媒體上舉辦“2005*城月餅街”的廣告，公布吸引招商招展的有關優惠政策及參展回報進行招商招展。 4、通過出街橫幅、彩旗及宣傳彩頁進行舉辦“2005*城月餅街”的廣告，引起相關企業及零售商的關注及參予。 五、2005*城月餅街招展工作的初步設想 招展工作分為四個階段實施： 1、2005年8月5日——10日，啟動階段。成立招展組委會，制定招展計劃及目標，印制招展資料（宣傳資料、邀請函等），整理搜集參展商資料；正式啟動橫幅、電視廣告、報紙等各項宣傳推廣，招展招商項目及相關信息。 2、2005年8月11日——19日，推進階段。通過電話傳真、寄發邀請函和借助市經貿局發函、召開相關會議等告知8月20日——21日在月餅街現場進行統一招商招商。 3、2005年8月20日——21日，階段。通過現場氣氛合理布置，現場咨詢、促銷進行現場展位搶購招展。 4、2005年8月22日——31日，匯總階段。在接納剩余企業和個人參展的同時，對現已報名參展的商家及個人進行最后落實，對展位進行統籌安排；對猶豫不決的參展的企業和個人進行攻關。
第五章 2005*城月餅街宣傳推介方案 一、2005*城月餅街宣傳推介的總體思路 以獨具特色的復古式商業街為總體形象宣傳、總體市場開發、總體市場促銷（整合形象力、整合產品力、整合銷售力）。 1、 組織系統化： （1）采用統—的活動主題： 中秋節，逛復古式月餅街，假日生活新主張（體驗） （2）打造一條代表*城城市形象的復古式月餅展銷一條街。月餅街布局以文化性及實用性為主流，將月餅銷售通過結合文化傳播提高銷售量。 （3）有計劃、有步驟地組織一系列別具特色的傳統文化活動，如：宮廷月餅秀、燈謎競猜、醒獅表演等。使月餅展銷會逐步成為傳播*城本土民俗風情、豐富市民假日活動的文化節，帶動*城本土旅游業的發展。 （4）組織體系不斷完善，分工也越來越細。集策劃、設計、宣傳、招商、會場布置、管理、食品衛生預防于一體的組織體系。集中每個環節都將盡量做到從*城實際情況出發，強而有力的打造這一品牌。 2、 宣傳系列化： 通過電視、報紙、廣播、橫幅標語、路燈彩旗、彩頁等一系列的宣傳，有效地發揮宣傳積累的作用，強而有力地訴求“中秋節，逛復古式月餅街，假日生活新主張（體驗）”這一主題，從而提升月餅街的影響力，推動傳統民俗文化的傳播，帶動*城食品行業的發展，引起外界的關注，打造*城食品品牌。 3、 操作專業化： 由獨立的專業單位進行策劃、設計、制作和統籌宣傳，確保系列活動的整體性、專業性和可持續性。 二、2005*城月餅街宣傳推介的戰略目標： 1、充分彰顯中秋傳統文化，充分挖掘荔鄉本土民俗風情； 2、塑造突出、統一、別具韻味的傳統文化品牌形象； 3、擴大2005*城月餅的影響力和知名度，完成本次招商招展的工作目標； 4、*強*城商業界開拓優良市場的意識與動機； 三、2005*城月餅街宣傳推介的實施構想 *城月餅街要想取得一定的品牌成功與起到帶動地方經濟、文化的發展，首先要完成聚集人氣、商氣的先決條件。在整個宣傳中，我們要拋棄常規的銷售宣傳方式，有戰略、有計劃、有步驟的去進行。我們要在往年基礎上加大力度，尋找更多的支撐點，采用逐步的宣傳策略來完成*城月餅街的宣傳推廣。具體如下： 1、前期宣傳： （1）時間段為：2005年8月1日——8月15日； （2）宣傳策略：懸念式宣傳策略； （3）宣傳重點：政府將與開發商聯合打造 &# 8226; &# 8226; &# 8226; &# 8226; &# 8226;*城首條復古式中秋月餅商業街； （4）宣傳要點：該階段主要宣傳要點是將打造*城首條復古式中秋月餅商業街的信息進行強勢，在消息中我們將對建造*城首條復古式中秋月餅商業街的意義與遠景進行詳細的介紹與懸念炒作。 （5）宣傳載體：《*城日報》、《*城電視臺》、《*城廣播電臺》。 （6）宣傳方式：軟性文章； （7）宣傳主題：*城首條復古式中秋月餅商業街正式啟動。 2、中期宣傳： （1）時間段為： 2005年8月15日——9月3日； （2）宣傳策略：招商引資策略； （3）宣傳重點：對*城復古式中秋月餅商業街的效果圖進行描述,并對參與企業進行概括,并對往年的總結及對比幾方面入手。 （4）宣傳要點：復古式中秋月餅商業街；月餅品牌薈萃，商家云集；場租實惠，人氣聚集；現場招商采訪； （5）宣傳載體：《*城日報》、《*城電視臺》、《*城廣播電臺》。 （6）宣傳方式：圖片及動態電視廣告； （7）宣傳主題：復古式中秋月餅街商家大召集，商氣、人氣即將升溫，商機無限；*城月餅街，統一規劃、鋪面美觀、管理秩序良好，攤位售價600元/個起，月餅經銷商再度看好，搶灘進駐即將掀起熱銷浪潮。 3、后期宣傳： （1）時間段為： 2005年9月4日——9月18日； （2）宣傳策略：月餅實況宣傳； （3）宣傳重點：布局——人氣——商氣 （4）宣傳要點：月餅街開幕式；月餅街現場氣氛；消費者反應；商家反應； （5）宣傳載體：《*城日報》、《*城電視臺》、《*城廣播電臺》。 （6）宣傳方式：圖片及動態電視廣告； （7）宣傳主題：復古式月餅街特惠購物活動迭起，中秋購物送禮不容錯失。 第六章 2005*城月餅街場地規劃方案 一、2005*城月餅街規劃的基本原則及內容 （一）基本原則：2005*城月餅街整體規劃要以體現中秋文化和荔鄉本土民俗風情為中心，布局要符合展會要求，有亮點、有特色。 （二）具體內容 （詳見2005*城月餅街《平面圖》及《效果圖》） 1、展區規劃 （1） 中秋精品月餅展銷區。月餅展區規劃200個，分高檔展區和標 準展區兩類。高檔展區主要以月餅生產商及酒樓、酒家為主，設計成古亭式（詳見圖示）；標準展區主要針對零售商及個人為主，設計以帳蓬或竹棚為主。 （2） 中秋文化展銷區。中秋文化展區規劃30個，主要針對工藝畫廊、 藝術插花、燈籠、工藝品、圖書經銷商等。設計以古亭式或竹棚為主。 （3）綠色食品展銷區。綠色食品展銷區規劃20個，主要以各類水果、紅酒、絲苗米、茶經銷商等為主，設計以帳蓬或竹棚為主。 2、現場氣氛營造 （1）主題牌坊。月餅街首尾入口，搭建仿古牌兩座。牌坊是月餅街形象象征，設計符合中秋文化及本土文化色彩，有視覺沖擊力，更能展現月餅主題。（注：牌坊正面為活動主題，背面可做參展企業廣告） （2）燈籠柱。在月餅街各個交叉路口中間，樹立燈籠柱6條，每處一條，周邊加以盒景裝飾。（注：燈籠柱可做參展企業廣告） （3）吊牌廣告畫（雙面）。在月餅路中間懸掛廣告畫吊牌若干個，廣告畫兩邊懸掛燈籠，*加中秋節氣氛。 （4）主題舞臺。搭建小型主題舞臺1個，用作開幕式剪彩、表演，抽獎用，配以音響、燈光。 （5）組委會咨詢點。用帳蓬搭建，位于舞臺旁邊，并安排工作人員為參展商及消費者服務。 3、周邊造勢 （1）*城主要道路彩旗布置 彩旗1000面。插放地址：主要道路花基（荔城大道、西園路等） 內容：過中秋、逛復古月餅街、假日生活新主張（體驗） （2）街道路燈吊旗 數量：500面。懸掛位置：*城主要道路旁路燈 內容：過中秋、逛復古月餅街、假日生活新主張（體驗）； 注：可作參展企業廣告。 （3）街道橫幅布置 數量：200條。張掛位置：市內各主要街道路口 內容：熱烈慶祝*城月餅街于9月4日隆重啟動； 過中秋、逛復古月餅街、假日生活新主張（體驗）； 賣月餅，去月餅街，物美價廉任您選； *城月餅街好看、好吃、好玩、好心情； *城月餅街特惠購物活動迭起，中秋送禮購物首選； 中秋月餅超低價團購活動正在月餅街精彩上演。 二、2005*城月餅街規劃的有利和不利條件 1、有利條件： （1）市政局支持。經市政局批準，月餅街規劃在一定程度上不受限制，設計及布局可以自主發揮，周邊群眾阻撓影響不太，有利于施工的順利進行。 （2）原有資源的利用。2004年*城月餅街保留的牌坊架、古亭等設施可以再度利用，不但可節約開支，更能施工加快進度。 （3）氣氛營造資源充沛。舞臺、燈光、音響、燈籠柱等設施齊全。 2、不利條件： （1） 資金不足。政府拔款沒落實，款項數額不大。 （2） 參展企業投入不多。企業參展大多為了銷售，形象宣傳意識不 夠，對展位裝飾簡單。 （3）月餅街停車不方便，加之周邊市民自發性配合不夠積極，對施工有一定難度。 三、2005*城月餅街規劃進度 （1） 2005年8月1日前，場地丈量，設計平面圖及效果圖。 （2） 2005年8月1日——8月31日，月餅街場地的基礎體設施建設全面展開及配套設施也相應跟進。如：現場劃分展位、搭建牌坊、舞臺、廣告畫、路旗、吊旗、橫幅等 （3） 9月1日——9月3日，各項設施基本完成，參展單位自行布展及現場氣氛布置營造（燈籠柱、燈籠等）；第七章 2005*城月餅街總體方案附件 一、2005*城月餅街參展邀請函 參 展 邀 請 函 時間：2005年9月4日——2005年9月18日 地點：*城市富國路 主辦單位： 承辦單位： 為豐富市民傳統節日文化生活，挖掘*城本土民俗風情資源，帶動*城旅游文化產業的發展，*城市政局將于2005年9月4日—— 9月18日把荔城鎮富國路規劃成一條具有濃郁傳統中秋文化色彩且品牌薈萃的復古式中秋月餅銷售一條街。 2004年*城月餅銷售一條街以復古再現式理念設計，將傳統民俗文化與現代商貿完美結合、規模盛大、品牌集中、品種齊全、鋪面美觀、管理秩序良好，參展商家達50多家，展位120多個，人流量超過10000人次/天，商品銷售額達150多萬，成為去年*城月餅熱銷最火的一大賣場； 今年中秋佳節又將臨近，月餅銷售旺季又將到來，月餅街作為*城月餅銷售主打市場，它將繼續發揚總體市場規劃、總體市場促銷作用，為各大酒樓、月餅生產商及零售商提供更為廣大的月餅銷售平臺。 展出范圍 古典文化遺產展銷區：燈籠、字、畫、古董、玉器、工藝品、圖書等。 中秋精品月餅展銷區：各式月餅、糕餅及精美食品等。 綠色食品展銷區：各類水果、紅酒、絲苗米、茶等 （上述范圍以外的產品請勿參展） 單位名稱 中文 英文 通訊地址 中文 英文 聯 系 人 電 話 網 址 郵 編 傳 真 E-mail 企業主導產品（中英文） 以上內容將用于刊登會刊、展品歸類及統計材料使用，請正楷填寫。 申請展覽面積：1、高檔展位（仿古式展位3×3O），單價： 元/個編號： ， 元/展期2、標準帳蓬（帳蓬展位3×3O），單價： 元/個 編號： ， 元/展期3、空地展位（3×3O），單價： 元/個，編號： ， 元/展期 注：1）、本單位展臺將：自行（委托）設計、制作安裝，預計用電量 。2）、各參展單位應符合國家商標法和知識產權保護等相關法律、法規 4）、聯絡方式：*城月餅街組委會 地 址：*城市富國路聯系人：賴生/陳生電 話：020-82633019傳 真：020-82637911 E-mail： 報名截止日期：2005年8月31日 開 戶 行：招商銀行*城支行 賬戶名稱：廣州市*城鴻基廣告裝璜創作部賬 號：7082609810001 參展單位：負責人簽字： （ 公章）2005年 月 日 參展申請表
1．通過本次實習使我能夠從理論高度上升到實踐高度，更好的實現理論和實踐的結合，為我以后的工作和學習奠定初步的知識。
2．通過本次實習使我能夠親身感受到由一個學生轉變到一個職業人的過程。
二、實習內容
在老師的帶領下我們從六月二十八號到八月二號在風度傳媒（貴州）有限公司進行了為期六周的實習，在這次實習中有新鮮有陌生但更多的是體會到了以后進入企業工作的話，我們現在還有很多很多的不足。
進公司參觀后首先了解到的是風度傳媒（貴州）有限公司的概況：風度傳媒（貴州）有限公司成立于2007年2月6日，位于貴州貴陽市云巖區貴州省貴陽市中華北路99號美佳大廈22樓，是省內專業提供整合營銷服務的機構，也是首個專業從事文化發展、營銷以及傳播的團隊。其以倡導和實踐文化靈魂為理念，將媒體、營銷和服務合為一體。依托整合人力、媒體等資源，形成公關傳播、廣告傳播、活動傳播、網絡傳播等獨特的渠道網絡，并以此為客戶提供全方位的優秀整合營銷服務。有效整合資源，形成以伙伴式營銷、教育式營銷、差異化營銷、游戲營銷、網絡營銷和體驗營銷等為主體的獨特渠道，傳播人文理念，為大學生提供職業發展服務，為企業提供專業的校園營銷服務。風度植根于校園，憑借對高校市場的全方位了解，專業的團隊，高效的執行力以及已經成功鋪設的高校互動營銷網絡，致力于打造"校園營銷策劃推廣專家"品牌，成為企業和高校的最佳互動平臺。
風度傳媒的合作伙伴有：深圳縱橫品牌顧問公司、中國房地產商學院、可口可樂公司、克萊克國際教育、蒙牛乳業、武岳集團-林城花都（樓盤）、海爾集團--貴州海爾工貿公司合作伙伴和全國第二屆大學生廣告藝術大賽貴州賽區等。貴州省獨家項目合作伙伴有：深圳縱橫品牌顧問公司和《房地產縱橫》雜志社等。
公司業務結構：
一、形象：企業CIS/設計、導入項目形象設計、包裝和推廣。
二、策劃：大型商業活動營銷策劃/執行、新產品營銷策劃/推廣、項目招商策劃/可行性專項調研、公關活動策劃及執行、品牌營銷策劃、企業個案營銷活動策劃/執行和會展策劃。
三、設計：標識設計、包裝設計宣傳畫冊、年報設計、手繪POP、DM、海報設計、展示設計、網站建設/維護和裝飾設計。
四、：戶外廣告媒體。
實習的第一天，龔中尉總經理提出希望我們能在短短的實習期間了解貴陽市廣告行業的整體情況，并有所收獲。次日，王經理在晨會上給予了我們幾點建議，隨即安排了我們的第一項工作任務。王經理提出：RunnerTeam是一個團隊，必須有團隊的合作精神，在團隊中要調整好自己的心態，把握好實習的機會。王經理還要求我們每一天都要有晨會，以晨會來有條不紊的安排每天的各項工作，在下班之前也要開結束會議，總結一整天的工作收獲和心得體會。
承包方： xxxxxxx(以下稱為乙方)
甲乙雙方本著自愿平等、互惠互利、友好協商的原則，依照中華人民共和國相關法律、法規，就乙方承包甲方xx大廈商業部分的銷售、出租之事宜，達成如下協議條款，以資雙方共同信守：
一、 承包物業概況
1.物業名稱：xx
2.物業位置：xx市xx區xx門內大街東四路口東南角
3. 物業面積：物業總建筑面積約48000平方米，其中商業部分(地下1層至地上4層)約17000平方米(以xx市國土資源與房屋管理局最后審定的房屋銷售面積為準)
4.產權性質：全部商業物業產權
5.物業使用率：商業部分不低于80%。
二、 承包方式及范圍
1.承包方式：銷售、出租。
2.承包范圍：xx商業部分。
三、 承包期限及目標
1.承包期限：自甲方取得《商品房銷售許可證》之日起，乙方正式承包期為8個月。在甲方取得《商品房銷售許可證》之前，由乙方組織的內部認購階段，不計為承包期限。
2.銷售目標：乙方須在正式承包期限內保證完成90%商業部分的銷售。
3.乙方如按期完成承包銷售目標，或承包合同終止后，雙方如希望對尾盤繼續委托乙方銷售，可另簽承包合同。
4.在正式承包期限內，如甲方增加銷售面積，承包期限及目標由雙方另行協商。
四、 雙方職責
1.甲方履行之職責：
1)確保本樓盤產權清晰、完整、無任何糾紛、可作為商品房進行出售和出租。
2)提供與本樓盤相關的工程立項、進度、質量等有關證書及資料：
a.《國有土地使用權出讓合同》復印件;
b.《國有土地使用證》復印件
c.《建設工程規劃許可證》及附件之復印件;
d.《建設工程開工證》復印件;
e.《建設用地規劃許可證》復印件;
f.建筑裝飾標準和設備標準等有關資料。
g.其他應當具備的文書或資料。
3)甲方企業資質證書復印件：
a. 營業執照副本之復印件;
b. 地產開發企業資質證書復印件;
4)提供《商品房銷售許可證》原件及《商品房銷售合同》、《商品房認購書》。
5)提供所承包物業的樓層分布圖、總平面圖、立面圖、效果圖、模型及銷售房間號等。
6)辦理《商品房認購書》、《商品房銷售合同》審核與簽章，《商品房銷售合同》登記、產權登記等手續。
7)甲方在本樓盤取得《商品房銷售許可證》正式開盤前，辦妥有關銀行按揭貸款事宜，保證將有兩家以上銀行為購房者提供不低于6成XX年、總貸款規模不少于35000萬元的按揭貸款服務。
8)在合同簽訂后25天內，甲方向乙方提供面積不少于180平方米的現場售樓處，并保證該售樓處具備電、市內電話等基本辦公條件。
9)由甲方委派總協調人一名，銜接與協調雙方合作，由甲方委派財務人員收取房款。上述人員的委派及變更應當以書面形式作出。
10) 甲方提供承包物業商業部分之公共部分的必要裝修及配套，如衛生間、通道、柜臺等。
11) 按照約定負擔承包物業商業部分的廣告推廣費用。
12)本合同書履行期間，甲方不繼續自行組織或委托乙方以外的第三方以任何形式對承包物業商業部分進行銷售或出租，原已簽委托銷售合同繼續執行。
13) 甲方應履行的其它職責。
2.乙方履行之職責：
1)乙方應全面、透徹地理解甲方對承包物業商業部分的開發理念和市場目標，負責制定《樓盤營銷總體方案》，并依照承包目標和工程進度制定銷售進度計劃、銷售價格控制表及付款方式和相應的銷售策略，并提交甲方審議，審議通過后作為本合同書附件。
2)乙方負責組建完整、具有專業水準的營銷隊伍，成立銷售部，制定規范的銷售程序和組織紀律，培訓銷售人員，建立銷售管理控制系統，保證樓盤整體形象。
3)對售樓處及客戶參觀區的整體包裝提出方案建議，提交甲方審核后實施。
4)乙方負責通過策劃、推廣手段有效提升xx商業價值，制定各項廣告推廣活動的計劃、方案和預算，并提交甲方認可后負責組織實施。
5)負責對區域市場的重點項目、周邊項目、同類項目及可能的競爭對手進行跟蹤調查。每兩個月向甲方提交一份市場情況調查報告，共同研究市場對策。
6)積極維護甲方利益，銷售過程中如發生個別客戶提出獨立于標準《商品房銷售合同》及合理補充條款之外的特殊要求的補充條款，應婉轉化解。不能化解的須謹慎起草，補充條款內容需經甲方書面認定。
7)未經甲方允許，乙方(包括乙方所有業務人員)在承包銷售過程中，不得擅自向客戶進行任何超出甲方事先約定的承諾，如果發生此類事件，乙方必須承擔由此產生的一切經濟和法律責任。
8)乙方應嚴格按照雙方認可的《樓盤營銷總體方案》進行銷售，不得擅自給客戶低于甲方確認的銷售價格控制表所規定的價格及折扣, 如確有此需要須經甲方法定代表人或授權委托人書面認可。
9) 乙方可根據實際銷售情況或市場變化，提出調整銷售計劃，但必須經甲方審查確認并加蓋公章方為有效。
10) 乙方每月5日前將上月的銷售報表通過銷售總監報甲方協調人。
11)乙方負責甲方處理所承包銷售樓盤開發過程中的有關商品房銷售之事項。
12)乙方有責任為甲方保守經營活動中的商業機密，不得向任何單位或個人透露、泄露銷售中的商業機密，如果發現此類事件，乙方須承擔由此產生的一切經濟和法律責任。
13)乙方應妥善處理、解決銷售現場可能發生的突發性“非常事件”，有效地控制事態。
14)乙方負責所有營銷人員的工資、交通、食宿之費用，并負責制定銷售傭金分配方案和銷售傭金的發放。
15)乙方應履行的其他責任。
五、 銷售計劃
1.乙方提交的《樓盤營銷總體方案》應經乙方承包人簽字同意，并于本合同簽定日后15天內提交甲方蓋章確認。經甲乙雙方確認的《樓盤營銷總體方案》作為本合同的附件，與合同正文具有同等的法律效力。
2.乙方根據本合同約定的銷售目標和承包期限，研究制定樓盤銷售計劃。計劃內容應包括按時間進度完成的銷售面積和銷售總額。
六、 銷售承包規定
自本合同簽定之日起，該承包物業商業部分所有簽署的銷售合同都應由甲方確認為乙方的銷售業績。如甲方或由銷售部以外的任何其他人員所介紹的客戶，由乙方按照銷售部之規定發放銷售傭金或獎金，原已簽合同不作為乙方的銷售業績。乙方代表甲方與客戶所簽定的《商品房認購書》作為甲方與客戶簽署正式《商品房銷售合同》的依據。一經簽定正式《商品房銷售合同》和銀行按揭款到位，即代表甲方對成交物業予以確認，并同時作為乙方銷售業績的確認依據。客戶購置物業所交納的任何費用都應存入甲方指定的甲方帳戶。
七、 銷售價格
1.依據《xx商品房銷售許可證》，該承包物業商業部分平均銷售底價為XX0元/平方米。乙方所制定的《商業銷售價格表》的商業部分平均價必須高于此平均底價。
2.銷售過程中乙方可根據市場情況調整價格水平，調整幅度須經甲方確定。經甲方審核確認的《商業銷售底價表》為乙方所執行銷售價格的底線，即在實際銷售中，所有面積的銷售價格必須高于此表中規定的相應底價。
八、 承包銷售傭金
1.承包傭金提取原則
乙方按照經甲方審定的《樓盤營銷總體方案》按進度完成銷售任務，可按本原則規定由乙方提取承包傭金。承包傭金計算依據甲方確認之《商業銷售底價表》，甲乙雙方同意乙方實際銷售價格高于銷售底價部分為溢價部分，乙方承包傭金即依據溢價部分收益狀況計算。
2.承包傭金提取率
乙方實際銷售價格高于《商業銷售底價表》規定的相應底價所產生的溢價部分收益，甲乙雙方同意乙方按溢價部分收益的15%的比例提取承包傭金。
3.承包傭金支付方式：
1)甲方根據乙方銷售中產生的溢價部分收益金額計算應支付的實際承包傭金。乙方在每月5號前向甲方申請當月應支付的承包傭金，經甲方確認后，甲方應在申請后5日內向乙方結付，結付比例是實際應付承包傭金的20%。剩余80%的承包傭金作為傭金余額由甲方根椐乙方的銷售業績分階段向乙方結付。當月支付承包傭金主要支付銷售部的基本人員開支及辦公費用。
2)當乙方所完成銷售面積達到承包總面積的70%時，由乙方向甲方申請支付傭金余額。乙方向甲方申請并經甲方確認后，甲方應在申請后5日內向乙方結付，結付比例應不低于實際應付承包傭金額的50%。
3)當乙方所完成銷售面積達到承包總面積的80%時，由乙方向甲方申請支付剩余承包傭金余額。乙方向甲方申請并經甲方確認后，甲方應在申請后5日內向乙方結付，結付比例應不低于實際應付承包傭金額的70%。
4)當乙方在承包期內完成本合同所規定的銷售任務后，乙方向甲方申請并經甲方確認后，甲方應在申請后20日內以客戶簽定的《商品房銷售合同》和銀行按揭款到位為依據與乙方結清所有承包傭金。
九、 營銷策劃費
本合同簽定后15日內，乙方向甲方提交《主題商業策劃方案》，此方案包括如下幾部分： 1 商業招商方案。2 商業經營主體推薦方案。 3 商業分區、主題劃分方案。 4裝修要點，由甲方蓋章確認后實施。此方案的策劃費為30萬元，包含在營銷費用之中。
十、 廣告傳播與推廣活動
1.甲方同意負擔(3500000)的營銷費用，包括廣告傳播與推廣活動費用，并根據乙方提交、甲方確認的《項目廣告和推廣月計劃表》及時、足額撥付。
2.根據本項目總體市場目標、營銷計劃和實際銷售狀況，由甲乙雙方共同擬訂廣告傳播策略與具體方案，甲方委托專業廣告公司完成。
3.乙方可根據銷售情況適時組織項目推廣活動，負責推廣活動的主題創意、方案策劃、費用預算與組織執行，執行方案應得到甲方批準認可，推廣活動費用由乙方先行支付，待銷售面積超過50%時，甲方支付乙方墊付款。
4.乙方不得以廣告、推廣方案等未能得到甲方批準為理由，而要求甲方免除銷售進度緩慢的責任
十一、稅收支付
因該承包物業房屋買賣所產生的稅金及各項費用，甲乙雙方應根據各自責任，由雙方財務人員協調解決。
十二、違約責任及協議終止
1. 1、甲方未能按照本合同有關條款的約定，按時支付乙方承包傭金和銷售傭金，每延遲一天，甲方應按應付金額的萬分之四承擔違約金，如逾期三個月仍未支付，乙方有權單方面解除合同，并保留其追索損失的權力。
2、在乙方正式承包期間，如因乙方原因連續3個月未能按銷售計劃完成銷售任務，則視為乙方的嚴重違約。甲方有權單方面解除本合同，取消乙方的承包資格。乙方獨自承擔在此期間所產生的銷售費用及廣告傳播與推廣活動費用，乙方同意補償甲方損失500萬元整，并承擔客戶索賠的損失。
2. 3、自簽定合同之日起，如因非乙方的違約行為而甲方單方面中止本合同，或因甲方嚴重違約導致合同解除或無法繼續履行，甲方同意補償乙方損失100萬元整。
十三、未盡事宜
本合同未盡事宜，雙方均可經過友好協商另行協議，作為本合同附件，該附件與本合同具有同等法律效力。
十四、適用法律與爭議解決
1、合同書的效力、訂立、履行、解釋以及爭議的解決均適用中國法律。
2、合同書履行期間，雙方如發生爭議，應當友好協商解決，如不能解決，可申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
十五、不可抗力
本合同書簽定后，因《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》中有關“不可抗力”條款中規定的事實產生，致使本合同無法繼續履行的，受不可抗力影響的一方應在發生不可抗力之日起十日內以文字信函遞送或傳真方式通知締約他方。同時應提供該項目所在地有關機關出具的證明文件，并依據相關法律中有關“不可抗力”條款中規定的合同處置措施施行。
十六、協議的變更
1、合同書之任一締約方如認為有必要變更本合同，應在取得他方一致同意后，以書面形式為之。
2、合同書只任一締約方認為本合同之履行已成為不必要或不可能，經甲乙雙方協商一致，可解除本合同。
十七、協議生效
本合同經甲乙雙方代表人或代表授權人簽署、甲方加蓋公章后即成立。
十八、其他
本合同一式六份，正本兩份，副本四份。甲乙雙方各執正本一份，副本兩份，具有同等法律效力。
亂花迷人眼，不少原本思路清晰、經驗豐富、資歷很深的營銷總裁、企劃總監、市場部經理乃至專門為企業提供企劃服務的專業策劃公司也變得無所適從起來，即使是一些非常優秀、時間證明是正確的大企業高管也不能例外。
在市場變化加快的新形勢下，企業如何對待品牌推廣？如何保持旺盛的活力？如何優化營銷方法和工具？如何處理好內腦和外腦的關系？如何管理營銷企劃團隊？如何進行市場推廣方法創新？筆者結合自己在大型企業企劃部和專業策劃公司的管理經驗，現就一些不成熟的觀點和業界人士探討。
一、沒有合理利潤的品牌推廣等于零
無論是聯想集團倡導的“品牌=標志+信譽”，還是國內或國外人士提出的有關品牌管理的理論。實踐總結也好，嘩眾取寵、紙上談兵也罷，都有它的時效性、局限性和行業差異性。
沒有人否定品牌的重要性，關鍵是，不同行業、不同規模的企業在不同時期對品牌的需求和側重點是不同的。品牌的作用是有限的，不是所有的企業都需要品牌，品牌并非無所不能。
2004年3月26日，聯想集團投資8000萬美元成為第六期國際奧委會全球合作伙伴，將在未來4年內為2006年冬奧會、2008年北京奧運會及世界200多個國家和地區的奧委會及奧運代表團獨家提供臺式電腦、筆記本、服務器、打印機等計算技術設備以及資金和技術上的支持，這是奧運歷史上中國企業首次獲此資格。聯想集團與國際奧委會的合作必將顯著地提升企業的品牌價值，極大地拓展市場份額，為中國企業參與國際合作、開拓世界市場創造新的經驗。聯想此舉，體現了一個國際化企業走向世界的胸懷和氣度，它創造了中國企業品牌建設的一項新記錄。這種大手筆的前提是，聯想品牌國際化已經成熟，品牌的主人有足夠的實力，已經具備了在全球操控這個品牌的能力，包括抵御風險的能力。
相反的是，四川某白酒品牌在本省省會市場還沒有做透，尚未進入前3名的情況下，在廣告公司的催動下，“酒后”盲目在央視巨資投放廣告，試圖靠廣告建立全國性品牌，結果廣告到位，渠道沒到位，形成無效傳播，勞而無功。事后，管理層進行了深刻的反省。這次錯誤的品牌推廣行動，無可奈何的是買單的企業，偷著樂的是大講“全國媒體打造全國品牌”的某廣告商，如果把某位權威人士的觀點反過來解釋則是：地方媒體才能塑造地方強勢品牌，行業媒體才能塑造行業強勢品牌。沒有一城一地的領先，哪能走向全國。欲速則不達。
更有甚者，中國市場轟轟烈烈的“價格戰”中，最大的受害者恰恰是其發起者。“價格戰”讓信奉規則的外資企業感到不可思議，但外資企業并不是最大的輸家。成本增加、平均利潤下降、信任度下降、過度促銷等，“價格戰”豈能不虧。一時間，倒下多少豪杰。回頭看看，“活力不再，旭日落山”，5年前風光無限大談特談國際化的飲料品牌、家電品牌、日化品牌，還剩幾個？出局的出局，沒落的沒落，留下的是沒有喝多、一直保持頭腦清醒的品牌，這體現了企業對待品牌的一種態度。
我認為，品牌推廣的前提是銷量的對稱和合理的利潤空間，如果沒有這個前提，不賺錢，品牌就是紙老虎，是紙老虎就不會長久。那么，小企業就不做品牌了？當然不是。要先做銷量，再做品牌。可以拿出推廣費用的合理比率，比如3%或者%5用于品牌推廣。在銷量的對稱和合理的利潤空間、市場占有率沒有占優勢之前，不要進行過度的品牌推廣。
二、只有使命般的激情才能創造奇跡
被別人認為是瘋子的人不一定是真瘋。“瘋”能麻痹同行，為自己贏得寶貴的時間。在別人把你當作茶余飯后的談資的時候，你可能輕舟已過萬重山，讓對手張口結舌。如果能夠同時制造一點新聞，吸引大批媒體的目光，你更能省下上千萬元的廣告費。多少年創業艱辛，名成一瞬間。
現在，我們比以往任何時候都能夠體會到創業精神超越能力、跨越國界的重要性。順弛集團是天津的一家民營企業，在2003年年中之前，他在外地還是鮮為人知。而到了下半年，順馳集團董事長孫宏斌突然加快馬力，臨門一腳，很順利的把順馳這個已有10年的品牌之球一腳踢到了北京、香港乃至全國。十年面壁圖破壁，一舉成名天下知，順弛完成了驚人的一躍。這一躍，來之不易，卻有驚無險。
在外界特別是房地產業界對順馳做出種種猜測之時，順馳人只顧一路前行，繼續耕耘自己的事業，實現自己的價值。成功來之不易，是高度的聚焦戰略和使命般的激情激發著每一個順馳人向前沖；是遠離大企業病、始終如影隨形的創業精神成就了早已是天津民營企業納稅和業績均屬001的順馳。成功，沒有捷徑。作為順馳的老朋友和旁觀者，我是這樣理解順馳的全國化發展：它可能不是內部管理、人力資源、營銷策劃做得最好的企業，但順弛人所具有的高度凝聚的火一般的激情是罕見和可貴的。這里有20多歲就身居要職的副總裁，這里有年輕人快速成長的土壤，卻沒有一些企業特有的功成名就后的優越感和學位證書、論資排輩之類的狗屁規則。
當你自以為自己的企業是行業老大且沾沾自喜，今天訓張三、后天封李四的時候，你已經不是老大了，因為你已經不是你。過早過多的模式、制度封殺了員工的激情，阻礙了更多的創業精神。你的員工的激情在減退，平等、自覺的工作氛圍已蕩然無存，你喪失了在感性的中國市場最重要的創業精神。在中國市場，海龜也好，EMBA也罷，一味強調不切實際、紙上論兵的管理模式，只會越走越遠。
雅虎在巨資進入中國市場多年依然不能擺脫淪為二流門戶網的背景下，先是巨資收購3721，接著是將雅虎中國高層全部免職，和3721合署辦公，任命3721CEO周鴻祎為雅虎中國新任總裁，全面掌控雅虎中國。雅虎總部得出一個結論：在中國市場需要創業者而不是管理者來領導，要培養一種創業、奮進的文化，要非常熟悉本土化的游戲規則和商業運作，才能把雅虎變成一個本土化飛速發展的創業公司，這是雅虎在中國市場的最后一次機會。
雅虎作為世界互聯網市場的三甲之一，整體實力不能說不強大，管理模式不能說不先進，但它在中國市場還不是強者，最終還是選擇了周鴻祎來完成業務模式和工作風格的轉型。
這種玄妙的中國式管理理論，哈佛沒有，劍橋也沒有，在中國的傳統文化里。而寶潔、安利這些國際化和本土化都很高的企業已經做到了，在他們的高層中充斥著更多的中國人。
三、最適合的方法才是最好的
中國地大物博、民族眾多，經濟發展不平衡，南北方市場的消費需求、消費心理、購買能力差異很大，這導致任何一種在別的地方證明有效的營銷方法和工具在中國市場都不能放之四海而皆準。一個山東市場相當于兩個韓國市場、六個新加坡市場，而廣東一個發達小鎮的購買能力要超過西部一個地級市。從這個角度講，中國市場就是國際市場、世界市場，中國市場已經是事實上的國際市場。把中國市場搞透了，國際市場迎刃而解。
中國市場的巨大差異化，帶來一個問題：在當前的中國市場用什么樣的營銷方法和工具才管用？金庸小說里有一種叫九陰真經的功夫，在功力不到家的時候，使出這種功夫，稀松平常，但是一旦煉到爐火純青的忘我境界，其功力勢不可當、天下無敵。什么是忘我的境界？我的理解是，把自己能夠掌握的一種或幾種帶有原創性的營銷方法發揮到極至，搞透用精，就不會受外來流行方法的影響，從而建立對手很難復制的營銷競爭力。
珠海天年是中國功能紡織品行業的開創者。天年品牌誕生時，保健品行業已經是天下大亂，迷茫的天年人沒有重復別人，而是探索新的營銷方法。金銳董事長在一次走訪市場時，在一家茶樓喝茶休息，受離退休的中老年人因為缺乏社交機會而通過喝早茶認識朋友的啟發，他創立了尚不成熟的科普營銷。天年通過在酒店、公園等場所舉辦科普活動，現場安排保健講座、有獎問答、交友聯誼、文藝表演、抽獎、免費測試微循環、產品熱賣等小活動，進行情感式的市場推廣，吸引了一大批中老年消費者的目光。后來，同行紛紛仿效，天年又深度挖掘出了以科普活動為基礎的旅游營銷、演講營銷、技術營銷等，把科普營銷做得很深很透，始終成為行業的一面旗幟。
大北農集團是農業產業化國家重點龍頭企業，由北京農學院的兩名教師用借來的兩萬元錢于1993年在海淀萬泉莊的兩間小平房創業，靠先進的企業文化和自創的貼近市場的科普服務營銷方法迅速發展成為全國單一企業產銷量最大的預混合飼料企業，年銷售額達到10多個億，成為中國農業的一面旗幟，“博士務農”、“大北農的事業是我們大家的事業” 傳為美談。其創始人邵根伙博士當選為中國飼料工業協會副會長，被中關村科技園區評為“中關村優秀企業家”。
貪多嚼不爛。單純一點，未必不好。沒有最好的營銷方法和工具，最適合的營銷方法和工具就是最好的。
四、內腦比外腦更重要
中國最不缺的就是“策劃大師”，“中國十大策劃人”多得讓你數不清，缺的是快速行動能力強的事業型企劃人。策劃人本應退居幕后，在客戶的成功中尋找自己的成功。但是，中國本土策劃公司卻是頻繁登上前臺，未經客戶書面授權許可的案例、擅自披露版權和所有權屬于客戶的商業機密，甚至以犧牲社會公德和職業道德為代價扮演跳梁小丑的角色，嚴重侵犯了客戶的權益，給客戶的品牌形象和內部管理帶來了負面效應。
筆者曾長期擔任大型企業的企劃總監，深知企業創業、守業的艱辛和不易，每一分錢的廣告費、策劃費、招待費、紅包都來之不易，那是每個業務員“踏遍千山萬水，歷盡千辛萬苦，走進千家萬戶，道盡千言萬語”后獲得的，而不是策劃人或者一兩次具有轟動效應的活動創造出來的。品牌是百年基業，自己的企業自己最清楚，此種心情，非局外人所能體會。
在理論上也許是優秀的策劃案，在市場推廣中不一定是成功的，因為無論什么人對一個方案的評價如何，都是片面的，拿到市場上實施以后才能說明一切。實達集團、今日集團等企業耗資千萬向外腦購買的咨詢方案形同廢紙，給企業的改革帶來了巨大損失，主政人也被迫出局。這樣的結局，等于為老外提供了一次免費的培訓機會，同時還搭上了一大筆冤枉錢。還有不少所謂成功的事件行銷活動，事前嘩眾取寵，事中眾說紛紜，事后煙消云散，品牌被人淡忘，只有“策劃大師”在角落里把鈔票數得指頭疼。
我曾和一位著名企業家探討過這樣幾個問題：是以內腦為主，建設企業自己的企劃部門重要，還是今天找策劃公司、明天找公關公司重要？是花錢請“策劃大師”來企業學習再去教別人有必要，還是培養自己的企劃人才更有必要？是僅僅花錢讓別人代勞炒新聞、做廣告、搞活動，還是立即建立自己的核心方法、企劃隊伍和企業內刊？是系統策劃，還是“一錘子”策劃，大師拍屁股走人了你靠誰收拾殘局？還不是自己企劃部的弟兄。
海爾、聯想、華為、萬通等成功企業背后都有自己的核心方法和企劃團隊、企業媒體，甚至是策略調整好了讓專業公司把活操作一下，品牌推廣、產品促銷靠的是自己操刀和自己的內部刊物深度互動。
那個大企業的企劃部每天不能收到一兩卷傳真紙的形形的免費策劃方案？這些大部分進了廢紙簍的方案有多少是可行的？在市場變化加快的新形勢下，國外管理咨詢公司的紙上談兵和中國本土策劃公司的“三斧子半”已不能完成企業交付的咨詢、策劃目標。
企業支付策劃費購買的不是方案本身，而是基于方案執行的系統培訓和協同作戰。方案實施后，策劃目標沒有完成，策劃公司要承擔一定的責任。
所以，我認為，內腦比外腦更重要，培訓比策劃更重要。要以內腦為主、外腦為輔。只有把管理者的能力復制給部下，讓每個業務員都具有做營銷經理的信心和能力，才能從根本上提高營銷執行力。
五、營銷企劃分六步
很多企業都設有企劃部，但由于很多企業的管理者和企劃從業者并沒有真正領會企劃的核心，思路不清晰，企劃部門定位模糊，用人不夠專業，工作流程不完整，導致企劃部或者成為一種擺設，或者成為事實上的公關部、廣告部，沒有起到品牌管控、營銷企劃、活動管理、對外宣傳的應有作用。
根據傳統的由調查、策劃、實施、執行組成的營銷企劃四步工作法，我認為企業企劃部的大部分工作可以分六步進行：
1、資源調配
我認為，資源調配的最高境界是制造資源、借力打力，而不是整合資源。整合不對稱的資源難度大、成本高，弱勢資源又沒有使用價值。每做一件事情之前，不管是品牌推廣、促銷活動，還是參加展會、廣告投放、新聞、內刊選題，一定要把企業內外有價值的、可以動用的資源進行分析并列表，根據對資源占有的數量和質量來決定項目的取舍和規模。而不是在項目進行了一半，做不下去的時候，突然剎車。
2、市場研究
“知己知彼，百戰不殆”，科學的市場調查和分析技術同樣適用于部門間的溝通和事務性的工作。企劃部是企業量化數據、市場信息、重大活動、非官方消息的集散地和發源地，用好這些柔性資源，通過信息相互間的規律性和關聯性，完全可以分析出企業內部新的營銷、管理方法和工具及行業發展規律、競爭對手的相關策略。
遺憾的是，相當一部分企業還沒有注意到乃至使用好企劃部這些得天獨厚、不為人關注的財富。通過深挖，不難發現能取得突破性的營銷創意。好主意不是討論出來的，也不是在辦公室苦思冥想出來的，它來自對企業細節的把握和對行業點點滴滴的關注。
3、策略整合
策劃環節是一項高難度動作，品牌管控、營銷企劃、活動管理、對外宣傳都需要策略整合。品牌管控側重于對品牌形象的整體把握和對VI的正確使用；營銷企劃側重于銷售目標和促銷創意；活動策劃側重于策劃的周全和組織的嚴密；對外宣傳的側重點在于四兩搏千斤和制造美譽度較高的新聞事件。
企劃部是整個集團或整個公司的企劃部，是具體企劃事務的歸口管理和執行部門，但企劃部單個人的水平并不代表公司企劃的最高水平。各部門的員工都具有與生俱來的企劃細胞和企劃潛力，只是工作分工不同和企劃效果因人而異。目前，營銷企劃正朝著系統化、原創化的方向發展，取得各部門員工的積極支持和主動參與，企劃部才更具有生命力。我提倡樹立全員企劃意識，建立大企劃機制，建立虛擬化的多級多層企劃體系。
在對區域市場的把握方面，區域經理、業務員、經銷商要遠勝于企劃部的人員，企劃部如果發揮熟悉企業在全國市場的優勢，把全國市場區域經理、業務員、經銷商的營銷工作建議匯總后，去除謊報軍情、討價還價的部分，再經過加工，基本上就形成了一份可操作性強的營銷企劃案的雛形。
4、快速實施
古人說“欲速則不達”，但營銷企劃卻是越快越好，快速反應能力是成為合格企劃經理的首要條件。專業的企劃經理，能以不同的模式、從不同的角度擬定多套營銷企劃案，讓高層有更多的選擇空間。
一名合格的企劃經理，必須具備敏銳的市場感覺，然后迅速行動。時間拖得越久，方案的可操作性越差、原創度越低、被模仿性越強，被束之高閣或否定掉的可能性也越大。所以，動作要快。對工作繁忙的人來說，一天二十四小時已不夠使用，如何有效地管理時間，調整工作重點，是企劃經理面臨的又一大挑戰。
5、全面評估
一些企業在對營銷工作進行評估時，評估不夠全面，往往是側重于評估銷售與宣傳效果。如能在評估結果外，全面評估營銷目標設定是否科學、營銷策略是否得當、營銷工具是否先進、媒體組合是否到位、推廣費用是否合理、投入與利潤是否對稱、客戶服務是否全面、客戶關系的鞏固程度、品牌美譽度的提高比例等，則營銷工作的整體效果才能體現出來。這種全方位量化評估有利于績效考核、目標與責任到人，更能減少誤差和無效費用的產生。
6、有效延伸
營銷企劃工作僅僅做到資源調配、市場研究、策略整合、快速實施、全面評估是不夠的，還要形成習慣，儲存好當前項目的全部資源、資料，作為下個項目的備用資源、資料，并把當前項目未盡的工作內容轉移到下個項目。其實，我們尋找的大部分資源、資料，已經分散儲存在企業每個崗位的職能中，關鍵是在企業內部建立一種資源儲存、資源共享、項目延伸的機制，實現系統化的資源與策略延伸。
六、新產品上市四步曲
我通過對多家企業及策劃公司、公關公司、廣告公司操作的新產品上市案例的研究和總結，得出一個相似的結果，大家采用的多是“新聞+廣告+活動”的打法，實質上是營銷公關，也可以叫事件營銷，但不屬于嚴格意義上的以市場研究和數據管理為基礎的整體營銷策劃。
新產品上市中，單一的新聞炒作、廣告轟炸被經銷商、大客戶關注的程度很低，所起到的作用也越來越有限。如過采取“新聞+廣告+活動+內刊”的操作模式，把新聞造勢定位為說服和引導消費者，把廣告投放定位為招聘經銷商，把專項活動定位為影響行業，把企業內刊定位為和大客戶深度溝通，則能把營銷的系統效能發揮到更大。
1、新聞造勢
通過糖衣炮彈開路，和記者聯合制造不犧牲美譽度和行業關聯度的新聞事件，通過快速提高知名度的做法來達到建立品牌的目的，這種做法是可取的。但是要記住，犧牲美譽度的投機取巧只會助長品牌虛熱之風，與銷售無益，和品牌無關。品牌依賴于優質的產品、合理的價格、暢通的渠道、獨特的創意、深度的溝通，通過量的積累、質的飛躍才能成功。而不是新聞造勢的朝夕之功。當然，要做到知名度和美譽度的對稱是要下功夫的，張大旗先生策劃的“白沙飛機送學子”、筆者策劃的天年“老板托盤，顧客剪彩”等事件，就是兩者結合得比較緊密的案例。
2、廣告招商
經銷商的區域市場運作水平在提高，營銷企劃水平的高低直接影響著招商效果。現在，靠傳統的價格讓利、政策吸引、廣告煽情已經打動不了經銷商冷酷的心，經銷商更關心企業的品牌強弱、營銷策略、營銷工具、培訓機會、樣板市場、廣告投放、促銷力度。所以，要在招商廣告的創意和表現形式上下功夫，打破一切常規，出奇出新，才能確保招商效果。最近，在高人的指點下，北京仕奇職業裝進行的“結婚證廣告”+新聞炒作，就取得了較好的招商效果。據說，幾部電話被打爆了。
3、活動發力
以往配合招商舉辦的品推、公關活動，由于缺少新聞價值、檔次低、高度不夠，媒體不感興趣，即使發了也是半塊豆腐。要提高活動的檔次和質量，提升活動的概念，把企業利益點和行業發展點接合起來作為主題，通過行業論壇等形式，把目標經銷商及形象代言人、業界有影響的官員、專家、企業家、媒體領導等一起請來，占領高端，借力打力，把招商會辦成一次有行業影響的社會活動，靠企業的實力和美譽度吸引媒體主動報道。
4、內刊引導
企業內刊是免費提供給客戶及員工閱讀的企業自辦媒體，是重要的宣傳品、促銷品，是企業品牌建設、客戶服務的重要平臺，是企業大客戶營銷、會員營銷的必修課，也是品牌營銷的另一個戰場。
情感溝通永不過時，網絡取代不了印刷品的傳世功能。新產品上市前后，通過企業內刊進行招商說明、品牌與產品推介、銷售技巧培訓、客戶服務、文化宣貫，高密度、大容量、低成本的全面傳播本企業和客戶互動的各種信息，能補充性提高招商效果。企業內刊，已成為大客戶開發的“播種機、敲門磚、鋪路石”。
七、重新定位和傳媒的關系
隨著市場經濟的深入和民主化進程的加快，媒體除傳統的輿論監督、潮流導向、新聞傳播、信息等功能外，還扮演了品牌推進、服務督導等新的角色。當今中國，沒有哪一家企業能無視《經濟觀察報》、《21世紀經濟報道》、《中國經營報》等主流媒體及新浪、搜狐等新興網絡媒體的存在，以往單純的媒體圍著企業轉的時代已經結束。主流傳媒對中國市場影響力加強的這一新變化，使企業應當比以往更加注重媒體關系的建立和維護，并重新定位和媒體的關系，建立一種全新的和媒體合作機制。
1、建立企媒互動關系
大部分企業只有在有重大活動或遇到負面報道時才主動出面和媒體溝通，一些比較大的企業，甚至于平時拒絕媒體正常和正面的采訪，無形中，增加了彼此的誤會。前些時，中關村某上市公司的股票停牌事件，因為企業相關部門和媒體的溝通不力，引發了大規模的負面甚至是虛假報道頻頻見諸報端，導致股價大迭。在危機時刻，該企業卻束手無策。媒體關系危機已成為一些大企業的多發病。
其實，在平等溝通的基礎上，企業如果和媒體建立了穩固的互動關系，大多數負面報道是可以避免的，起碼報道的角度能更客觀些。
危機管理的最佳策略是從源頭上預防危機的發生，而不是救火。平時不燒香，臨時抱佛腳，是不行的。還是要積極主動，早日和相關媒體建立信息交換、合作互補式的新型互動關系，從根上杜絕負面報道，增加正面報道，鞏固媒體關系。另外，根據筆者的經驗，通過向媒體有效贈閱企業內刊作為切入點，也能顯著改善媒體關系。
2、建立新聞發言人制度
不少企業的對外宣傳、廣告投放、品牌推廣工作無章可依，隨意性較強。比如，兩個副總裁同時代表企業接受媒體采訪時，兩個人的宣傳口徑和評叛觀點很可能是不同的，甚至是相反的。這就需要建立新聞發言人制度，設立專門的兼職新聞發言人，賦予其職能，一個聲言對外，全權代表企業制定外宣策略、協調媒體關系、主持新聞、推動效果檢測。這項職能可以由企業的企劃部或總裁辦來履行，由分管領導或部門負責人來擔任新聞發言人。
市長XXX在招商引資調研交流會上的講話
同志們：
最近，市政府圍繞“抗非典，促發展”這一課題，相繼開展了城市化及其重點工程建設、社區建設、科技與人才、社會救助和文教衛工作等七個專題調研，主要目的是盡最大可能消除非典對經濟社會帶來的影響，進一步理清思路，尋找差距，集中精力，加快發展。今天上午，我和姚向軍副市長又赴甘霖、長樂兩鎮專題調研招商引資工作，下午召集大家一起座談交流，共同探討和研究在“后非典時期”如何積極應對，主動出擊，進一步抓好招商引資工作。從上午調研和剛才大家交流的情況看，總體情況較好。下面，我再簡單談三點想法。
一、面對非典，我們及時調整策略，靈活求變，積極應對
面對突如其來的非典，我們及時提出要創新招商方法，主動、積極、靈活應對，并相應采取了委托招商、以商招商、媒體招商、感情招商等招商手段，對外商實行專車接送和提供安全旅館住宿等一系列措施，想方設法抓好招商引資工作，取得了較好成效。一是招商力量得到了充實。現全市共有專業招商人員130人，招商顧問206人，一批優秀專業招商人才在實踐鍛煉中脫穎而出，有人招商的局面已初步形成。二是招商網點進一步拓展。現已在上海、深圳、昆山、東莞、廈門等地蹲點招商，如甘霖在昆山和東莞設立了兩個招商點，并為招商人員落實了經費、住房、交通補貼和非典保險、養老保險等。三是項目信息工作不斷加強。現全市共有項目信息103只，有的還重新編印了招商引資項目說明書，明確了招商主攻方向。與此同時，各開發區也進一步加強了基礎設施建設,全力為招商引資創造理想平臺。
總體來看，前階段招商工作成效還是比較明顯。1-5月份，全市合同利用外資8180萬美元，實際利用外資2250萬美元，同比分別增長149和62。在非典影響下，能夠取得這樣的成績，值得慶賀。
二、面對困難，我們要更加堅定信心，搶抓機遇，迎難而上
當然，我們應該清醒地看到，受非典影響，我市招商引資工作存在的困難和問題不少，離“一號工程”的要求差距較大。一是境內外客商對非典的陰影尚未完全消除，對招商引資的負面影響依然存在。二是開發區基礎工作中出現一些新問題，土地規劃和審批相對滯后，水、電、路、通信等配套基礎設施建設開始告急，開發區與周邊村民之間的矛盾有激化的趨勢等，影響了項目引進和開發建設進度。三是專業招商人員還不能完全適應新的招商環境，全市100多名專業招商人員中精兵強將不多，且多數是新手，總體素質有待進一步提高。四是項目準備還不夠充分，有線索的項目還不多，令人眼前一亮的大高新項目也不多。五是招商引資思路不夠開闊，缺少前瞻性思考，大部分還停留在家門口招商，走出家門直接引進不多。六是企業層面還沒有真正發動起來，一些企業投資存在投機性，一些企業刻意夸大投資數額，有套取優惠政策和圈地的傾向，資金也遲遲不能到位。
同時，周邊縣（市）招商引資勢頭如同猛虎下山、餓狼掠食，簡直是一種饑餓式的招商，對我們形成了很大壓力。因此，我們要善于在困難中尋找生機，搶抓機遇，迎難而上。一是要抓住非典之后，境外資金如潮水般涌入的有利時機，搶先行動，贏得主動；二是要牢牢把握省政府提出建設環杭州灣經濟圈與“長三角”接軌的大趨勢和大背景，主動融入區域經濟的競爭和合作中；三是招商引資已成為嵊州的一張名片，工作基礎良好，我們必須乘勢而上，努力開創嵊州招商引資的新局面；四是上半年的形勢較好，為下半年的工作打下了良好的基礎。因此,我們決不能喪失斗志，要認清形勢，堅定信心，以百倍的勇氣和昂揚的斗志迎接挑戰，實現招商引資工作的新突破。
三、面對局勢，我們要認定目標，加大力度，再掀
當前的局勢，正是機遇與挑戰并存。面對機遇和挑戰，我們必須認定目標，加大力度，再掀招商引資新。具體要從以下幾方面做起：
1.認識再提高。嵊州的經濟總量較小，發展后勁不足。嵊州要發展，只有華山一條路，那就是招商引資。因此，必須把招商引資作為今后一個時期政府工作的重點和主題來抓，要像重視非典一樣重視招商引資，要像抓非典工作一樣抓招商引資工作，真正使我市的優秀人才向招商引資集聚，使我市的優勢資源向招商引資傾斜，使我市廣大干部的主要精力向招商引資集中。
2.重點再突破。一是突破招商區域。要重點突破國外境外招商，國外境外要主攻韓日、鞏固港臺、拓展歐美，國內要在上海、杭州、寧波、溫州等大中城市尋找商機。二是突破招商項目。要牢牢盯住全球500強、國外名牌企業和國內知名企業，了解他們的投資政策、投資方向和投資動態，力爭在大項目、高新項目和獨資項目引進上實現較大的突破。特別是市級開發區要嚴格企業準入制度，要重點引進大、高、外項目。三是突破基礎設施建設。要加強規劃，經濟開發區（浦口）要根據發展形勢，及時調整啟動范圍，尤其是剡北區 域要抓緊規劃。同時要加大資金籌措力度，加快基礎設施建設進度，并嚴格按規劃建設，提高開發檔次和水平。四是突破招商方法。要開展境外招商，各開發區要把目標瞄準國外境外，并分別要有一個明確的主攻目標；開展產業招商，充分依托特色產業引進項目；開展填空式招商，無中生有、借題發揮，根據產業鏈中的薄弱環節來招商，拉長產業鏈；開展錯位招商，牢固樹立“一盤棋”的整體意識，對全市開發區的項目等招商資源進行綜合利用；開展作風招商，發揚“釘子”精神，盯住不放，窮追不舍。
3.領導再加強。市里已成立“一號工程”辦公室，以切實加強對全市招商引資工作的領導、督查、協調和信息收集。“一號工程”辦公室的聲音就是市委、市政府的聲音，各級各部門要服從指揮，并要切實加強對招商引資工作的領導，加大工作力度，確保領導精力、財力、人力到位。這里，再提幾點要求：
一是加強專業招商隊伍建設。要進一步充實招商力量，并要通過走出去蹲點招商鍛煉和提高他們的素質和能力；要對專職招商人員的目標和責任，制定政策，統籌安排，落實任務和主攻方向。為調動招商人員積極性，可出臺特殊的激勵政策，對素質過硬、成績突出且招商實績達到一定基數的招聘人員，從高取5名左右轉為事業編制，對招商業績突出且素質較好的公務員可向組織部門推薦破格提拔，同時對完成一定數額招商任務的人員可給其配備手提電腦，方便他們更加有效地開展招商引資。
