時間：2023-06-07 09:09:26
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇小產權房清理，希望這些內容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、指導思想
以十八屆三中全會精神為指導，按照中省市堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”清理工作有關要求，堅持“政府主導、部門協(xié)作、上下聯(lián)動、統(tǒng)籌推進”的原則，全面開展“小產權房”清理整治工作，切實摸清全縣“小產權房”底數(shù)，依法依規(guī)分類處置，堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”行為，維護土地、房地產市場的正常秩序。
二、目標任務
全面摸底排查縣城規(guī)劃區(qū)范圍內和各集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)周邊區(qū)域（各鎮(zhèn)負責）違法占用農村集體土地進行建設、銷售“小產權房”的基本情況；堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”行為；依法查處頂風違法建設、銷售，造成惡劣影響的“小產權房”案件。以本次清理整治工作為契機，積極探索建立“小產權房”預防、監(jiān)管、查處的共同責任機制，從源頭上杜絕“小產權房”現(xiàn)象的產生，規(guī)范房地產市場。
三、清查整治的方法步驟
全縣開展違法建設，銷售“小產房權”清理整治工作從2013年12月10日開始到2014年1月10日，分四個階段進行。
1、動員部署階段（2013年12月10日至12月15日）。組織召開“小產權房”清理整治工作會議，學習、傳達、貫徹省市關于開展遏制違法建設、銷售“小產權房”專項清理工作有關會議精神，全面動員部署，進一步統(tǒng)一思想，提高認識，明確工作目標、方法、步驟，掌握政策，落實責任。
2、摸底調查階段（2013年12月15日至12月25日）。對縣城規(guī)劃區(qū)及集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)周邊區(qū)域集體土地上已建和在建房屋進行集中摸排，全面查清“小產權”房屋類型、數(shù)量、分布、建設及出售情況，分門別類進行登記造冊，根據(jù)實際情況研究制定處理意見。
3、查處階段（2013年12月26日至1月5日）。對排查出的違法案件，由國土局、住建局、監(jiān)察局、財政局、公安局、檢察院、法院、安監(jiān)局、工商局、國稅局、地稅局、所涉鎮(zhèn)等單位進行聯(lián)合行動，對違法在建、在售的“小產權房”堅決叫停，依法依規(guī)嚴肅查處；對頂風違法建設、銷售，造成惡劣影響的“小產權房”案件進行公開處理，依法。
4、總結上報階段（2014年1月6日至1月10日）。縣“小產權房”清理整治工作領導小組辦公室對本次“小產權房”清理整治開展情況進行匯總，報縣政府及上級主管部門。
四、工作要求
1、健全機構，加強領導。縣政府成立縣開展違法建設、銷售“小產權房”清理整治工作領導小組（簡稱縣“小產權房”清理整治領導小組），由縣政府分管副縣長任組長，縣國土局、住建局主要負責人任副組長，監(jiān)察局、財政局、公安局、檢察院、法院、安監(jiān)局、工商局、國稅局、地稅局等部門負責人為成員，負責全縣“小產房權”清理工作的組織領導和協(xié)調指導工作。領導小組辦公室設在縣國土局，負責“小產權房”清理整治日常工作。并從國土局、住建局、監(jiān)察局、財政局、公安局、檢察院、法院、安監(jiān)局、工商局、國稅局、地稅局等單位抽調人員組成清理整治工作組，分組開展清理整治工作。
2、精心組織，密切配合。各成員單位要在縣“小產權房”清理整治領導小組的統(tǒng)一領導下，結合各自職能，切實加強協(xié)作配合，形成工作合力，按照“小產權房”清理整治的內容和要求，把握重點區(qū)域，進行全面徹底清查，不留死角；要嚴格執(zhí)法執(zhí)紀，對依法應當拆除或沒收的建筑物和堅決予以拆除或沒收，確保清理整治成效。
而此前國土資源部部長徐紹史在接受媒體采訪時已經(jīng)表示，今年國土部將不讓小產權房現(xiàn)象繼續(xù)蔓延。“清理小產權房的工作，我們會嚴格地保護農民的正當權益，同時依法依規(guī)行政，為大規(guī)模地清理小產權房做好準備。”
事實上，從2007年起，小產權房問題就已經(jīng)引起相關部門的關注，并屢屢下文禁止。不過，隨著不少城市推行限購政策，不受限購約束的小產權房卻變得更為活躍。
在2008年8月，相關報道就指出有關部門已對全國部分城市小產權房問題進行了抽樣調查，并已起草報告上報國務院。
為何小產權房不受法律保護，卻還大有市場？中國指數(shù)研究院(華中)副院長胡超表示，吸引購房者的主要原因是低廉的價格，這也折射出高房價下購房者的無奈。
某地產經(jīng)紀人告訴記者：“小產權房的價格比一般小區(qū)至少便宜一半，由于其交易不合法，因此交易信息一般不會掛在網(wǎng)上，只是內部流轉。”由于不能辦理兩證，購房者可與房東簽訂協(xié)議保證其權屬，雙方交易相對簡單。
他認為，購買小產權房的風險比較大。“小產權不能辦理貸款，客戶一般需要一次性付清，購買壓力大風險也增大，關鍵在于，萬一集體土地被國家收回，購房者很難得到賠償。”
“異化”的小產權房
盡管沒有產權證，但在城市房價高漲的刺激下，小產權房已逐漸成為除商品房和保障房之外的另一種城市房屋供應類型。在利益誘惑下，購買者也從最初的農民、拆遷戶擴大到城市普通市民甚至富豪階層。曾有媒體報道，小產權房在深圳和北京等房價較高的城市已經(jīng)形成熱銷的局面，最多的已達到房地產市場銷售總量的1/5。
面對小產權房的蔓延趨勢，不少地方明令叫停。如何處理已建小產權房并讓群眾接受，又有利于房地產市場的健康發(fā)展，成為政府部門十分頭疼的事。武漢國土部門的一位負責人頗感無奈，“政策限制無法阻止小產權的交易，一是價格很誘人，二是小產權房已經(jīng)不是個別人的買賣，而是形成了一張復雜的利益網(wǎng)。”
眾多業(yè)內人士指出，小產權房最初是滿足拆遷農民和低收入者的基本住房需求，但如今已經(jīng)逐步“異化”為中高檔房甚至別墅，成為少數(shù)人攫取暴利的工具。
雖然小產權房從一開始就處于灰色地帶，并不具有嚴格意義上的產權，但近年來，由于小產權房在價格上具有明顯的優(yōu)勢，再加上一些開發(fā)商蠱惑性的宣傳，小產權房推出后銷售形勢很好。據(jù)清華大學經(jīng)濟研究所蔡繼明教授的一項研究顯示，很多城市小產權房曾占到當?shù)胤康禺a市場的20%，有的甚至高達40%。
小產權房無序滋長蔓延，不僅違反土地管理法律及相關政策，也影響到房地產市場的正常發(fā)展。“由于小產權房不受法律保護，大量小產權房半公開地銷售買賣，也給日后出現(xiàn)問題的處理帶來麻煩，給社會穩(wěn)定埋下隱患。”地產經(jīng)紀人小張如是說。
“難啃的骨頭”
無論如何，面對新一輪小產權房建設的頂風違法，是任其“生長”還是迎難而上，這既需要有關部門敢于“破題”，更考驗其智慧。
小產權房成為“難啃的骨頭”有多種原因：部分小產權房是歷史原因形成的，很難做到一刀切；全國小產權房將近60億平米，法難責眾；處置小產權房關系到基層權力、民生和社會穩(wěn)定等一系列問題；現(xiàn)行土地管理法、城市房地產管理法等法律不支持小產權房……
但是，小產權房難“啃”也要去“啃”，而且要盡快去“啃”。小產權房問題如果繼續(xù)拖下去，問題將越積越多，例如：小產權房引發(fā)的法律糾紛、農村集體土地被變相侵占的問題、對城鄉(xiāng)土地規(guī)劃利用總體布局的破壞、對相關部門公信力的損害以及小產權房的安全隱患問題……
那么，如何終結小產權房亂象呢？
僅僅依靠事后的查處是不行的，還須事先不斷釋放明確信號，趁早“封死”小產權房的前路。一些地方小產權房為何成為發(fā)展難題，很大程度上緣于當?shù)夭糠诸I導在處理小產權房問題時態(tài)度含糊不清、猶豫不決，甚至暗含幾分曖昧心理。加上一些專家學者的不當言論，更給人們以小產權房可能會“分類處理”等假象，憑空增添僥幸心理，并刺激更多的人加入到購買小產權房之列。
留存與否
按說產權只有有無之分，不應有大小之別，因此，牽涉復雜、鑒定困難的小產權房格外引人注意。同時，據(jù)市場機構統(tǒng)計，目前我國現(xiàn)存的小產權房建設面積已超過60億平方米，相當于房地產行業(yè)近十年來的開發(fā)總量。
那么，數(shù)量龐大的小產權房的產權未來是否能變大呢？民間各種說法均有，比如：價格低，法不責眾，小產權可轉為大產權。
如今，小產權房是否留存，是否轉為大產權，都頗受爭議。因為小產權房已經(jīng)不單單是個別業(yè)主的利益所系，住房制度改革、政府公信、社會公平、法律尊嚴都面臨挑戰(zhàn)。
【關鍵詞】小產權房；買受人；利益保護
中圖分類號：D92文獻標識碼：A文章編號：1006-0278（2012）06-082-01
2006年宋莊畫家村"李玉蘭案"宣判以來，"小產權房"問題得到廣泛的關注。可見，由于法律和現(xiàn)實的原因，在小產權房買賣中買受人是最容易受到利益損失的一方。本文從目前小產權房買賣市場現(xiàn)狀出發(fā)，重點談小產權房買受人的利益保護。
一、"小產權房"問題概述
（一）"小產權房"的含義及產生原因
我國目前廣泛存在的小產權房，是由村委會或鄉(xiāng)政府單獨或聯(lián)合房地產開發(fā)商在農民集體所有的土地上以城中村改造或新農村建設為名，建造的對農民集體組織以外的人出售的商品房。"小產權房"，顧名思義與"大產權房"相對。"大產權房"是指產權人擁有國家房管部門頒發(fā)的房產證，享有完全的國有土地使用權和房屋所有權。小產權房買受人沒有國家房管部門頒發(fā)的房產證，能證明其權屬的往往只有村委會或鄉(xiāng)政府頒發(fā)的證書。因此，小產權房買受人當然不具有完全的所有權，其房產的占有和流轉都受限制，我們不能稱其為所有人，只能稱其為買受人。
小產權房產生的現(xiàn)實原因是居高不下的房價。小產權房產生之初，多為高收入階層出于休閑等目的購買。隨著市場的發(fā)展，當前小產權房買受人大多是中低收入的城鎮(zhèn)居民，其目的主要是居住。小產權房產生的根本原因是我國城鄉(xiāng)二元制結構。當前，大量閑置的農村土地，只有經(jīng)過征地變成國有土地之后才能進入房地產市場流轉，政府和開發(fā)商將大部分土地增值收益拿走，農村和農民收益甚少。在這樣的現(xiàn)實下，村委會和鄉(xiāng)政府為增加收入，借改革之名，大量開發(fā)房地產，造成當前我國小產權房數(shù)量多、范圍廣的局面。
（二）我國"小產權房"市場現(xiàn)狀
從2010年到2012年，國土資源部曾先后多次公開表態(tài)要在全國范圍內或試點城市調研、清理小產權房，但從未公布調研結果和清理情況。地方政府不配合調研和我國小產權房市場的復雜都是主要原因。目前，全國小產權房的存量、規(guī)模等情況沒有權威的數(shù)據(jù)。但可以肯定的是，小產權房在我國各地十分普遍，大城市尤為突出。據(jù)房地產公司的調查，深圳小產權房占百分之四十以上，北京、上海、廣州、鄭州等地小產權房比重都在百分之二十以上。
二、"小產權房"買受人利益保護
（一）"小產權房"買受人地位的確定
一般商品房所有人往往被稱為"業(yè)主"，是指在區(qū)分所有建筑物內或者在一個建筑區(qū)劃內擁有一個或者一個以上專有建筑物空間或者房屋的所有權人。由于小產權房買受人不享有房屋所有權，其當然不能被稱為"業(yè)主"，不能按照建筑物區(qū)分所有權中對業(yè)主的界定享有權利承擔義務。對于小產權房買受人地位應按照公序良俗觀念，只要買受人持有購房合同、公然合法的占有房屋，就應認定其可以所有形式行使權利。[3]
（二）買賣合同被判無效時買受人的利益保護
"李玉蘭案"不是第一個關于小產權房的案件，但是第一個被宣判的案件，因此產生了很大的影響。我國雖不是判例法國家，但典型案例對理論界和實務界都有很大的影響。該案最終宣判買賣合同無效，理由是我國法律限制農村集體建設用地的流轉，禁止其用于非農建設。李玉蘭不是農村集體組織的成員，其購買小產權房的行為必然導致農村集體建設用地向外流轉，因此觸犯了法律的強制性規(guī)定。這個判決從保護國家土地制度的角度出發(fā)，是意料之中的。
但從合同法的角度，小產權房買賣是一種合同行為，對其效力的認定應該依據(jù)《合同法》的有關規(guī)定，只要其符合《合同法》規(guī)定的合同有效要件："當事人具有完全民事行為能力；合同的內容是雙方當事人意思的真實表示；不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定；合同的形式也符合《合同法》的規(guī)定"，該合同就是有效合同。在法律沒有明確禁止小產權房買賣的情況下，只要小產權房買賣合同符合合同有效要件，就應當認定為有效。小產權房買賣雙方是在協(xié)商一致的情況下簽訂的《房屋買賣合同》，符合"雙方當事人意思真實表示"的要件。同時也符合主體要件和內容合法的要件，所以應認定合同有效。"李玉蘭案"中，原告在買賣之初就應知道李玉蘭不是本集體組織成員，不具有購買宅基地資格，其后又以此為借口主張合同無效是為追逐更大的經(jīng)濟利益，法院支持其主張固然有其考慮，但這必然造成法治不公，不利于社會公平正義的發(fā)展。
（三）解決"小產權房"買受人利益保護問題的根本途徑
我們固然能從民法的基本原則角度確認小產權房買受人的地位，從一定程度上保障其利益，但無法從根本上轉變其不受法律保護的地位。只有解決農村土地流轉問題才能解決小產權房合同效力問題，從而真正保障小產權房買受人的利益。我國限制農村土地流轉是為保障城鄉(xiāng)二元制結構，現(xiàn)在城鄉(xiāng)二元制結構的弊端已逐步顯現(xiàn)，它極大地阻礙了資源的整合和流轉，阻礙了農村發(fā)展，只有打破城鄉(xiāng)二元制結構，使農村土地和城市土地享有同樣的地位和流轉能力，才能從根本上解決小產權房問題，保障小產權房買受人利益。
參考文獻：
一、工作目標
通過集中排查摸底，摸清全縣已建已售、已建在售、在建在售和準備開工建設的“小產權房”底數(shù)，采取有效措施，停止一切違法建設或銷售行為，嚴格依法查處，堅決遏制新的“小產權房”的出現(xiàn)，并建立有效遏制違法建設、銷售“小產權房”的長效機制。
二、工作步驟
（一）制定整改方案階段（2月15日前）。縣政府成立“小產權房”清查整改工作領導小組，由縣政府分管副縣長任組長，國土、住建、規(guī)劃和各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）主要負責人為成員，領導小組辦公室設在縣國土局，辦公室主任由劉武海同志兼任。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、有關單位也要成立“小產權房”清查整改領導機構和工作機構，在前期排查的基礎上，進行全面徹底清查，摸清底數(shù)。對清查出來的“小產權房”填寫《“小產權房”清查處理情況登記表》，并制作“小產權房”登記臺賬，做到一案一檔。同時，要依據(jù)相關法律法規(guī)對每個違法違規(guī)項目分別提出處理意見及處理實施方案。排查摸底情況及處理實施方案于2月20日前報縣國土資源局、縣住建局、縣規(guī)劃局。
（二）集中整改階段（2月16日至3月25日）。對在建、在售的“小產權房”要按照各自制定的實施方案組織集中查處整改，依法處理到位。要選取1至2個典型案件進行公開處理，在相關媒體上公布案情及處理結果。對集中清查整改階段不能依法整改到位的，要說明原因，并制定跟進措施，確定落實部門及負責人員。
（三）總結報告階段（3月26日至4月5日）。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、有關單位在匯總相關材料的基礎上，總結經(jīng)驗，建立有效制止違法建設、銷售“小產權房”的長效監(jiān)管機制。同時，將集中清查處理情況形成書面報告，于4月10日前分別報縣國土資源局、縣住建局、縣規(guī)劃局。由縣國土資源局、縣住建局匯總報縣政府同意后，上報市國土資源局、市建設局。
三、工作分工
（一）各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府。全面提供轄區(qū)內涉嫌違規(guī)建設銷售的“小產權房”項目，并按照統(tǒng)一安排制定“小產權房”處理實施方案。
（二）國土資源部門。重點對違法項目占用土地性質、權屬、土地利用規(guī)劃、地類等進行審查，對違法案件依法進行制止和組織查處，提出處理意見。
（三）規(guī)劃部門。依據(jù)職責重點對違法項目的城鄉(xiāng)建設規(guī)劃情況進行審查，對未取得規(guī)劃許可的項目依法進行制止和組織查處，提出處理意見。
（四）住建部門。重點對違法項目工程建設情況和房屋銷售情況進行審查，對未取得施工許可的項目和違法銷售項目依法進行制止和組織查處，提出處理意見。
（五）電力部門。對違法占用集體土地進行或變相進行房地產開發(fā)建設項目停止電力供應。
（六）公安機關。對違法占用集體土地進行或變相進行房地產開發(fā)建設企業(yè)涉嫌犯罪行為進行立案偵查，并對阻撓行政執(zhí)法監(jiān)察工作的人員依法進行處理。
四、工作要求
（一）統(tǒng)一思想，加強領導。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府要加強領導，統(tǒng)一思想，國土、住建、規(guī)劃等相關部門要加強配合，摸清底數(shù)，并嚴格貫徹國土資源執(zhí)法監(jiān)管共同責任機制，堅決制止和嚴肅查處在建、在售“小產權房”違法違規(guī)行為。
（二）加強宣傳、積極引導。正確引導輿論，讓社會知曉建設“小產權房”是違法的，“購買小產權房”是不受法律保護的，向社會警示開發(fā)建設“小產權房”的風險。對清理出來的“小產權房”及時向社會公布，提醒公眾不要購買，維護人民群眾的合法權益。
[關鍵詞]小產權房；城鄉(xiāng)二元制；
[DOI]1013939/jcnkizgsc201552166
1小產權房的含義
小產權房并沒有嚴格的定義，是指沒有經(jīng)過國家相關部門規(guī)劃、審批等程序，直接由集體經(jīng)濟組織或者鄉(xiāng)政府自己或聯(lián)合地產開發(fā)商在農民集體土地上建設并出售給本村以外的個人或單位的房屋。相對于大產權房，即普通商品房，小產權房只有房屋產權，不含房屋占用的土地使用權，不能合法入市，小產權房占用的一般是集體所有土地，而大產權房占用的則是國有土地。我國小產權房由來已久，隨著房價的不斷上漲，小產權房的問題也越來越突出，成為國家亟待解決的問題，本文主要分析小產權房存在的原因并提出一些建議。
2小產權房現(xiàn)象出現(xiàn)的原因
21城市化、工業(yè)化使商品房市價過高
20世紀90年代以來，我國工業(yè)化、城市化快速發(fā)展，大量農村剩余勞動力轉移到城鎮(zhèn)和非農產業(yè)就業(yè)，有的已經(jīng)留在城市長期在商業(yè)、家政、餐飲、建筑等行業(yè)打工。國家統(tǒng)計局“2013年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報”，年末全國大陸總人口為136072萬人，從城鄉(xiāng)結構看，城鎮(zhèn)常住人口73111萬人，比上年末增加1929萬人，鄉(xiāng)村常住人口62961萬人，減少1261萬人，城鎮(zhèn)人口占總人口比重為5373%，即城鎮(zhèn)化率已達到5373%。城鎮(zhèn)居民的增多必然增加住房的剛性需求。然而，快速發(fā)展的工業(yè)化、城市化使城市建房土地越來越少，需求的增加和供給的減少造成土地成本越來越高，房價越來越高。看到房價不斷上漲的趨勢，投機性需求乘虛而入，使得房價更加上漲，遠遠超出農民所能承受的價格。而小產權房的開發(fā)成本低，房價自然比一般商品房低很多，一般僅是同地區(qū)商品房價格的40%～60%，誘使大量購房者冒險購買高風險的小產權房。
22城鄉(xiāng)二元制促使政府壟斷土地市場
城鄉(xiāng)二元體制是小產權房產生的根源。城鄉(xiāng)二元土地結構，即國家所有（城市土地）和集體所有（農村和城市郊區(qū)土地）這兩種土地所有制形式。在《土地管理法》中規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的都必須申請使用國有土地，若建設占用土地，涉及集體土地的，必須辦理農用地轉用審批手續(xù)”。該政策顯現(xiàn)了土地市場政府的二元身份――供地主體和土地交易的審批者。此外，政府不僅對城市土地享有處分權，還有對集體土地的限制權與征收權，這形成了土地市場的非完全競爭性，政府屬于土地市場的壟斷者。村集體對集體土地沒有完全的處分權，集體土地在流向市場時必須經(jīng)過政府低價征收，高價拍賣出去的過程，房產開發(fā)商購買土地的價格遠遠高于政府向農民征集土地的價格。農民享受不到土地溢價的利潤，只在拆遷或占地過程中獲得少部分安置補償費。有關資料顯示，土地用途轉變增值的土地收益分配中，政府大約得60%～70%，擁有集體土地所有權的村一級集體經(jīng)濟組織得25%～30%，農民只得5%～10%。在房地產市場中，開發(fā)商為賺取利潤在二級土地市場大幅度抬高房價，遠遠高于農民所能承受的價格。土地制度的不公和國家法律法規(guī)的強制性使農民變得更加貧困，建造小產權房成為農民擺脫貧困的途徑。小產權房的出現(xiàn)也是市場對土地資源進行優(yōu)化配置的結果，打破了政府壟斷一級土地市場的格局[1]。
23土地法律的模糊性提供了政策空間
《土地管理法》第四十三條規(guī)定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”該條規(guī)定說明在依法申請使用國有土地后，可以進行建設，而且并沒有排除房地產開發(fā)建設。然而在村民宅基地或農村集體的土地上建設的房屋出售給本村以外的單位或個人時就形成了非法用地。第六十二條規(guī)定，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。第六十三條規(guī)定，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外”。該兩條規(guī)定說明農民和農村集體經(jīng)濟組織在一定條件下可以將宅基地或農村集體所有的土地出賣轉讓或出租出去。盡管其明令禁止農村集體的土地進入市場流通，但是出于對農村集體經(jīng)濟組織和農民的尊重和保護，又允許集體土地在一定條件下進行非農建設和流轉。這種法律上的模糊為小產權房的產生提供了機會[2]。
3小產權房問題治理策略
小產權房的存在嚴重影響了社會經(jīng)濟。由于沒有拆遷成本和政府規(guī)定的相關稅費，小產權房的成本遠遠低于一般商品房的成本，其價格為一般商品房價格的40%～60%，這嚴重沖擊了房地產市場；不按城市規(guī)劃開發(fā)小產權房，造成耕地面積減少；由于小產權房是違法占地、違章建筑，得不到國家房管部門頒發(fā)的房屋所有權證書，而實際上購房者已經(jīng)開始入住，造成居住地公安戶籍管理中不存在購房者信息，原戶籍所在地公安戶籍管理部門找不到人，擾亂人口管理秩序。此外，小產權房產權不明，管理困難，已建成的小產權房補辦手續(xù)難度大，小產權房施工建設質量不合格，農村“一戶多宅”，物業(yè)管理難以專業(yè)化，物權不完全，難以依法流動等問題也都層出不窮[3]。小產權房現(xiàn)象是一個亟待解決的問題。
31分類管理
小產權房由于其自身的復雜性牽涉多方利益，尤其對于購房者而言更是關乎其安居的重大民生問題。同時小產權房占用的集體土地用途也不盡相同，有占用耕地的，有的則是在宅基地或者其他集體建設用地上建造而成。因此，在實踐中清理小產權房應當分門別類，不宜搞“一刀切”。
首先，對于占用耕地的小產權房應當堅決予以取締。我國雖然國土面積遼闊，但是可耕地面積卻很少，加之我國人口眾多，人均耕地面積世界排名靠后。耕地乃國之根本，是國家糧食安全的重要保障，農業(yè)生產基本都要依附于耕地之上，這也是為什么我國要堅持18億畝耕地底線堅決不動搖的原因。而隨著城市的發(fā)展，很多郊區(qū)的小產權房是建設在耕地之上的，這是對耕地這一稀缺資源的重大破壞，不符合國家的土地用途規(guī)定，因此對于該類小產權房政府應當加強監(jiān)管，堅決拆除警示他人。
其次，對于在集體建設用地上建設起來并符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產權房建立類似大產權房的制度。為什么是“類似”？因為要完全承認小產權房的合法性就需要改變目前的城鄉(xiāng)二元土地結構，而集體建設用地上市自由流轉在將來相當長一段時間內幾乎難以實現(xiàn)，而依法予以拆除的話會造成資源的極大浪費，這也與國家倡導的循環(huán)經(jīng)濟和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略不符。因此，對于此類小產權房可以讓其補交土地出讓金和相關稅費，補辦相關手續(xù)后承認其產權，但是此產權與大產權不同，政府可以在一定程度上限制其自由轉讓來平衡其他合法購房者的利益[4]。
32深化，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌
全國范圍內各大城市周邊地區(qū)小產權房的盛行，伴隨著國內部分地區(qū)對農村土地制度改革的探索，如廣東省的“農宅入市”和重慶的“農地入股”等，對現(xiàn)行土地制度造成了極大的沖擊。我國現(xiàn)行的城鄉(xiāng)土地二元結構制度，征地制度已不適應當前經(jīng)濟及社會的快速發(fā)展，在農用地入市后應加快城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場建設，使得其健康發(fā)展[5]。進行城鄉(xiāng)土地市場體系建設，關鍵在于賦予城鄉(xiāng)集體建設用地相同的權益，“同權”是根本。集體建設用地應該和城市建設用地具有同樣的權利，并按照同樣的市場原則定價。應該實行國有建設用地和集體建設用地“統(tǒng)一市場”，應當具有平等的產權，達到“同地、同權、同價”。土地是農民乃至全民賴以生存的根本，農民在整個社會階層中屬于弱勢群體，無論采取何種方式處理小產權房，必須充分考慮失地農民的切身權益，最大限度地保護其利益。農民的權益不能得到很好的保護，同樣將引發(fā)社會問題，給國家和社會造成不必要的負擔[6]。
33實現(xiàn)部分小產權房向保障性房的轉變
政府收購小產權房作為保障性住房的一部分。小產權房的買賣屬于正常的市場經(jīng)濟供需關系，屬于合法的自由買賣行為，在不侵占耕地的情況下應該不屬于違法行為。鑒于目前法律法規(guī)方面的缺失導致小產權房不具有合法流通的身份，可由政府出面予以收購，作為經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房的有益補充，既可擴大保障性住房的供應量，又可減少政府對保障性住房的土地和資金投入[7]。
34完善城鎮(zhèn)住房保障體系
小產權房的產生暴露出我國住房保障體系建設的滯后。為了保障中低階層人群的基本住房需要，應增加廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房供給，建立和完善多層次的住房保障體系，當房價回歸合理的軌道，能為普通民眾所接受時，高風險的小產權房自然失去了其生長的土壤。增加供房渠道，將央產房擠向市場，加強單位自建集體住房。增加住房保障范圍和力度，安撫好中低收入人群，減少小產權房的需求，從而抑制小產權房的新建[4]。
小產權房的問題是我國經(jīng)濟快速發(fā)展的大環(huán)境下城鄉(xiāng)二元結構制度下的產物，其迅速發(fā)展是當前經(jīng)濟社會迅速發(fā)展的一個負面帶動。另外，我國現(xiàn)行政策、法規(guī)對小產權房的產權界定有自相矛盾之處。在目前的情況下，對于已購和將購的群體，政府不能一概而論，應該要區(qū)別對待。首先應出臺有關政策以禁止小產權房的買賣，同時政府要結合實際將已購的小產權房合法化。此外，國家應明確各種法律法規(guī)之間關系，去除相互間的矛盾。想從根本上解決小產權房的問題，最根本的方法便是改變我國城鄉(xiāng)二元社會結構，從而改變土地的二元制結構狀況[8]。
參考文獻：
[1]李娜制度視角下的小產權房問題研究[D].太原：山西財經(jīng)大學，2013
[2]鄭華淺析小產權房現(xiàn)象的原因及其治理[J].法制與經(jīng)濟，2013（368）：61-62
[3]王靜“小產權房”產生的原因及對社會經(jīng)濟的影響[J].山東國土資源，2010（4）：46-48
[4]曾憲來，柯乃靖小產權房治理對策探析[J].百家講壇，2013（1）：157
[5]尚君探討對“小產權房”問題的幾點見解[J].房地產開發(fā)，2013（31）：31-32
[6]周夢嬌淺析當前小產權房存在的問題與對策[J].現(xiàn)代商業(yè)，2013（32）：288
國務院總理：推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。
2014年要推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，堅持走以人為本、四化同步、優(yōu)化布局、生態(tài)文明、傳承文化的新型城鎮(zhèn)化道路，著重解決現(xiàn)有“3個1億人”問題：促進約1億農業(yè)轉移人口落戶城鎮(zhèn)；改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村；引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。
中國工程院院士鐘南山：嚴重霧霾或可致癌，根本解決要從源頭下手。
霧霾天的致病證據(jù)越發(fā)清晰，它對呼吸系統(tǒng)、心血管系統(tǒng)、孩子的生長發(fā)育，以及孕婦早產等都有影響，特別對腫瘤影響較大。當?shù)貧鈮骸L向等氣候條件，固然對霧霾形成和滯留有很大作用，但燃煤仍然是霧霾形成的基礎。另外，汽車尾氣碳排放、工業(yè)污染、烹調等也都是重要污染源頭。
中國財政部部長樓繼偉：推進房地產稅立法，將清理區(qū)域稅收優(yōu)惠。
稅制改革是今年財稅體制改革的一個方面，其主要任務之一就是推進房地產稅的立法。未來要清理區(qū)域稅收優(yōu)惠，經(jīng)國務院批準到時限的區(qū)域性優(yōu)惠政策要立刻解決，沒有時限的定時限，否則一律取消。
國土資源部部長姜大明：全國28個省（區(qū)、市）關于小產權房處置已出方案。
目前，全國已有28個省（區(qū)、市）拿出了小產權房處置的工作方案。針對在建、在售小產權房，堅決貫徹“拆除一批、教育一批、震懾一批、問責一批”的原則。同時，加大力度對各地小產權房的情況進行清理、統(tǒng)計，在此基礎上深入研究、提出分類處理意見。
國土資源部副部長胡存智： 將對房價過熱城市加大比例產權房供地。
今年將在一、二線房價過熱的城市加大比例產權房供地，以增加供應的方式為過熱市場降溫，即政府折讓一定地價令房價也隨之折讓，如此房價與特殊群體的購買能力相匹配，既滿足了居住需求，又滿足了投資要求。
財政部4月1日表示，在2010年基本按“款”級科目公開中央本級支出的基礎上，2011年中央公共財政本級支出預算表中的教育、科學技術和農林水事務等重點支出，已細化公開到“項”級科目。同時還首次公開“三公經(jīng)費”支出和預算以及行政經(jīng)費情況。
看點：從去年公開結果看，存在公開范圍有待進一步拓展、公開形式有待進一步豐富等問題。財政部表示，今年年內，將進一步細化中央預決算公開內容。在2011年中央財政本級支出基本細化到款、部分重點支出細化到項的基礎上，根據(jù)國務院要求和2011年部門預決算公開情況，進一步增加細化到款、項的內容。
殘疾人文化建設將得到特別扶持
4月8日，、發(fā)展改革委、民政部、財政部、中國殘聯(lián)等11個部門聯(lián)合出臺《關于加強殘疾人文化建設的意見》，將殘疾人文化工作全面納入國家公共文化服務體系，強調在為殘疾人提供均等文化服務的同時，廣泛開展個性化服務，殘疾人群體在文化創(chuàng)業(yè)等方面將享受到特別扶持。
看點：該意見提出，今后一個時期，我國將進一步制定特殊優(yōu)惠政策，進一步加大殘疾人文化產品的研發(fā)和供給，促進殘疾人特殊文化藝術發(fā)展；通過政策扶持、稅收優(yōu)惠等措施，鼓勵殘疾人文化創(chuàng)業(yè)，扶持殘疾人文化藝術產業(yè)發(fā)展。
最高法：補償不公平，不準強制執(zhí)行
最高人民法院4月9日了《關于辦理申請人民法院強制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規(guī)定》。該規(guī)定指出，征收補償決定存在有明確缺乏事實根據(jù)、明顯缺乏法律法規(guī)依據(jù)、明確不符合公平補償原則等七種情形的，人民法院應當裁定不準予執(zhí)行，公眾可以就這七點情形向人民法院充分舉證。
看點：過去，地方政府決定要搞拆遷，可以自己去強拆。而現(xiàn)在，地方政府在拆遷房屋之前必須要讓法院進行審查，如果法院認為征收房屋的決定不合法，不符合公共利益，補償不公平、不合理，程序不正當，可以裁定不準執(zhí)行。這就有了一個“剎車”，這是非常重要的監(jiān)督和審查。
北京三家單位率先開放“機關游”
4月10日，北京市軌道交通指揮中心首次向游客開放。至此，首批設立“旅游開放日”的單位達三家。此前的3月1日，北京市政府正式下發(fā)《關于鼓勵北京地區(qū)事業(yè)單位和政府部門設立旅游開放日的指導意見》，鼓勵各單位分期分批設立“旅游開放日”。
看點：因此，從政務公開的角度來看“機關游”，既是服務型政府的自我完善，也是公眾信息需求的必然結果。“機關游”剛剛開始，它能否讓政務公開之門更敞亮，一個重要著力點，就是把機關單位特點對公眾需求對接起來，在滿足必要保密要求、保障正常運作等前提下，范圍上盡可能開放那些人們相當關注卻一直“神秘”的部門。
“十二五”時期我國仍堅持計劃生育政策
4月10日中國政府網(wǎng)《國家人口發(fā)展“十二五”規(guī)劃》。規(guī)劃指出，“十二五”時期，中國堅持計劃生育基本國策，穩(wěn)定低生育水平，將更加注重利益引導，更加注重服務關懷，更加注重宣傳倡導，全面加強基層基礎工作，突出做好重點地區(qū)重點人群的人口計生工作。
看點：總體上看，“十二五”時期是我國人口發(fā)展的重大轉折期，人口發(fā)展的機遇與挑戰(zhàn)并存。一方面，經(jīng)濟社會發(fā)展仍然面臨著人口總量持續(xù)增加的壓力，人口對經(jīng)濟社會、資源環(huán)境的影響更加突出；另一方面，人口各要素關系更趨復雜，素質、結構、分布正在成為影響發(fā)展的主要因素。
小產權房清理大幕將啟
國土部4月8日召開會稱，今年將選擇“小產權房”問題相對突出的城市，開展試點清理，根據(jù)國土部初步清理思路，將采取分類、分步驟推進。其中，侵占耕地等違法違規(guī)、尚未銷售以及新建、續(xù)建的小產權房，有望列入清理范圍。
改革開放30年后，深圳面臨無地可用的困境與尷尬，面臨著土地空間不足和存量土地粗放、低效利用同時并存，土地利用方式落后和調控手段匱乏相互制約等方面的問題,未來十年深圳可提供新增建設用地僅59平方公里。
深圳此次的總體方案，據(jù)說是以“存量土地的高效盤活”為主線，重點圍繞：完善國有土地產權制度和深化土地資源市場化、創(chuàng)新土地資產資本運作機制、加強土地節(jié)約集約利用、嚴格耕地保護、強化土地市場調控與監(jiān)管、協(xié)調區(qū)域土地利用和完善土地管理法治環(huán)境等重點內容展開。其核心主要包括：土地產權制度改革和土地二次開發(fā)利用機制創(chuàng)新，調控手段圍繞土地用途管制制度改革和土地有償使用制度改革兩大重點。
深圳與國內一、二線大中城市相比的一個顯著特點是，城中有村、村中有城。數(shù)十萬原住民大量的違章建筑，應該是此次中一個極難回避的敏感內容；有深圳的土地規(guī)劃官員透露出此次，深圳方面的意圖或將是：“想把違法建筑占地、土地法規(guī)定的征地辦法未曾完成而實際上已開發(fā)成片的地區(qū)，打包放到一個政策框架里，讓國土部認可，從而實現(xiàn)對國土法的繞道通過”。
深圳二次在高調聲中開鑼，卻依然讓人難以洞悉其目的所在。有些人自以為看破其中的玄機，搶先發(fā)表高論，卻遭到官方嚴詞否定。比如說，有媒體將深圳“總體方案”中的相關條文解讀為“深圳小產權房有望確權”。但深圳的常務副市長立馬就說，“這一解讀是不正確的；對于非法房地產和違法建筑，深圳將堅決打擊、不給出路！”
筆者看過去年9月的該方案版本（不是今年5月的最新版）。篇幅不長，卻盡是一些條條框框的大原則，沒有具體的案例和做法。不清楚這樣的方案，是否能夠“理論指導實踐”、以及究竟能夠解決什么樣的棘手難題？
截至2011年底，在深圳1953平方公里的地域范圍內，星羅棋布的違法建筑竟達到37.94萬棟，建筑面積高達4.05億平方米，占深圳市總建筑面積的49.27%。針對這些原住民建造的違法建筑，市規(guī)劃和國土資源委員會曾數(shù)次表示，這些都不屬于國家國土資源部正在清理整頓的小產權房范圍，而應該屬于“歷史遺留違法建筑”。
按照官方的思路與邏輯來理解，既然深圳的這些農民房都不算是“小產權房”，那么此次是否確權？當然就要另說。因為“確權”就意味著，要給這些違法行為開綠燈、放其一條生路。
一方面，深圳在2004年的全市土地國有化，幾乎就是在一夜之間實現(xiàn)的。因為這是未曾對農民給予適當性補償前提下的一次政府行為。幾十萬的本地原住民，在稀里糊涂的睡了一夜覺之后，第二天早上醒來，就發(fā)現(xiàn)原本屬于村集體所有的土地，全部都已經(jīng)國有化了，且沒有獲得應有的適當性補償，這些農民的意志和權利何在呢？
另一方面，地方政府這樣做，應該也有迫不得已的苦衷。比方說，這些農村土地原來就是村集體所有。那么，如果各家各戶農民都要蓋自家的住宅，即便召開村民大會討論通過一下，于情于法于理，也是說得過去的。因為這些是村集體所有的土地，村民大會應該有權來決定屬于自己利益的事情，且農民建房又不需要經(jīng)過市政府的規(guī)劃、國土和建設主管部門的批準同意，就可以開工建設。
“一位中國老太太和一位美國老太太在天堂里相遇，中國老太太感慨地說：‘我終于在臨終的前一天，攢夠了買房子的錢！’而美國老太太則說：‘我在臨終前一天，終于還清了貸款買房子的錢，但我在房子里已經(jīng)住了50年。”
如今，中國老太太終于覺得自己可以和美國老太太交流同樣的心得了，但是沒想到，人家美國老太太又有新招：
“臨終前，我還去法國吃了頓大餐、到日本洗了個溫泉……都是銀行給‘報銷’的。我那50年房齡的老房子也沒啥用了，就抵給銀行了。”
美國老太太“玩”的，其實就是近期備受熱議的“倒按揭”。而這個故事，很可能在不久的將來也發(fā)生在中國的養(yǎng)老一族中。
“以房養(yǎng)老”時間表日漸清晰
一位退休老人，除擁有一套住房外，缺乏或沒有其他養(yǎng)老條件。那么，他可以選擇將房子抵押給金融機構或者其他專門機構，每月從該機構領取一定數(shù)額的生活費，用于晚年改善生活之需。而在他去世后，這套房子就由該機構所有或處置。這就是以房養(yǎng)老的“倒按揭”，即“住房反向抵押貸款”模式。這樣的養(yǎng)老方式下，老年人既能住在自己的房子里，又能將房產提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老。
而中國目前的現(xiàn)狀是，許多人貸款買房，辛苦一生賺錢還貸，到臨近退休才還清貸款，但此時已無太多積蓄來養(yǎng)老。而且，房子很多情況是順理成章地留給子女。這也是中國人傳統(tǒng)的觀念。
“以房養(yǎng)老”將打破我們的傳統(tǒng)模式。據(jù)了解，這種“倒按揭”的養(yǎng)老模式，在歐美及日本、新加坡等一些國家，已經(jīng)是一種比較成熟的養(yǎng)老模式。
保險理財師告訴記者，根據(jù)這種模式進行的初步推算，在國內大中城市，如果一位擁有一套200萬元房產的65歲老人，采取“倒按揭”的方式，每個月可以拿到1萬元左右的養(yǎng)老金。
其實，我國提出“以房養(yǎng)老”的概念也已有10年，并且從2007年開始在北京、上海、南京、杭州等地進行過試點，可惜效果不佳，并未被市場接受。不過，眼下日益嚴重的老齡化倒逼“以房養(yǎng)老”再次被提上日程。
近期，幸福人壽保險股份有限公司監(jiān)事會主席孟曉蘇就在多場合公開表示，相關部門已讓保險公司12月份拿出試點方案，1月份推出相應的保險產品。
“以房養(yǎng)老”障礙依然頗多
“時間表雖然已經(jīng)擬定，但試點方案推出需要一個過程，不會那么順利。”國家行政學院公共政策教研室主任竹立家接受記者采訪時表示，“以房養(yǎng)老”的展開依然會面臨障礙，導致銀行和保險公司等金融機構的參與積極性不太高。
據(jù)記者了解，11月下旬，保監(jiān)會曾就此事召開了內部會議，參與的保險公司只有幸福人壽、平安、泰康、新華、合眾、中宏等7家。
那么是什么原因導致眾多保險機構興趣缺乏呢？記者通過采訪了解到：
障礙一：把房子留給子女仍是主流觀念
有房族的北京市民鐘女士還有幾年就要退休，她以“兒女有出息，不會讓父母賣房養(yǎng)老；兒女沒出息，不會準父母賣房養(yǎng)老”表明對以房養(yǎng)老不看好。“但存方寸地，留與子孫耕，傳統(tǒng)觀念下房產寄托了家庭太多情感，多數(shù)人是過不了‘觀念坎’的。” 孟曉蘇說。
而“以房養(yǎng)老”作為舶來品，在英法等國家之所以流行，與高遺產稅有關。人們在“以房養(yǎng)老”和“留房產給子女但要繳納大筆稅金”之間較容易作出選擇。但在我國現(xiàn)行稅制下，人們沒有動力。上海民政部門就曾做過調查，結果顯示高達90%的老人擬將房產留給子孫，愿意倒按揭的不到10%。
障礙二：受70年產權限制
雖然2007年出臺的《物權法》已經(jīng)規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”，但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費用將是一個巨大的未知風險。這種不可能在短期內掃清的障礙，使得中國大多數(shù)銀行或者保險公司出于風險控制的考慮，不會對“以房養(yǎng)老”太感興趣。
房地產市場的變數(shù)不可控也讓各方顧慮重重。對于保險公司而言，宏觀調控下房子蘊含的價值是個變量，起伏不定難以判斷，這對保險公司而言將是不小的風險。“推出這種產品的風險大、成本收回時間長，所以積極性不是很強，這需要國家在財政稅收等方面出臺相應的支持政策。”一位保險公司內部人士向記者坦言。
障礙三：評估不規(guī)范，公正難保證
“以房養(yǎng)老”需要透明、公正的法治環(huán)境。“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產業(yè)、金融業(yè)、社會保障、保險以及相關政府部門，對這些領域的運作質量要求相當高。如何保證這些行業(yè)、部門公平、公正地經(jīng)營、管理和執(zhí)法，在當前是個極大的挑戰(zhàn)。就拿房地產評估來說，由于起步較晚，中國房地產評估機構還極不規(guī)范，不但整體素質偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議的評估結果，尤其對于弱勢群體來說，更難以得到及時、公正、合理的處理。
新模式只屬于小群體
記者了解到，目前成型的“倒按揭”并不會面向全體老人，而是分步驟分先后的推廣開來，并且也沒有涉及最有需求的農村養(yǎng)老一族。
“我國房產的性質多種多樣，有商品房、保障性住房、小產權房以及農村宅基地等等，不同性質的房產面臨的問題都不一樣，政府應對市場情況進行細化調研之后再出臺具體細則。”幸福人壽住房反向抵押養(yǎng)老保險課題組副組長曲和磊向記者表示，小產權房首先是要清理的，農村宅基地房屋是無法確權的，以上兩種房產性質都不會納入“以房養(yǎng)老”的方案之中。同時，二三線城市的房屋評估值相對較低，房屋價值幾乎不夠養(yǎng)老，金融機構參與的積極性也不會太大。
據(jù)記者了解，“以房養(yǎng)老”的此次試點主要涉及一線城市的城鎮(zhèn)住房，農村住房暫時不在試點之內。同時，首要涉及人群多為失獨和無子女家庭，且最好具備一定條件。如：
條件一：自有住房并擁有完全產權。養(yǎng)老家庭必須對其居住的房屋擁有完全的產權，才有權也才有可能對該房屋做出售、出租或轉讓的處置。
條件二：獨立住房。在以房養(yǎng)老模式中，只有老年父母與子女分開居住，該模式才有可能得以運作，否則，老人亡故后，子女便無處可居。
條件三：經(jīng)濟狀況適中。當老年人的經(jīng)濟物質基礎甚為雄厚時，就不會也不必考慮用房產養(yǎng)老；而老人的經(jīng)濟物質條件較差，或者沒有自己獨立的房屋，或者房屋的價值過低，也很難指望將其作為自己養(yǎng)老的資本。
“以房養(yǎng)老”能否養(yǎng)得起兩老人？
“以房養(yǎng)老可以從一些條件好的老人開始做起來。”曲和磊建議，比如老人擁有兩套物業(yè)，可以用一套市價較高的來抵押獲取收入。“如果兩個老人只有一套房子，房屋價值又比較低的話，就不太現(xiàn)實了。”
那么，究竟要價值多少的房子才夠兩位老人在北京這樣的大城市以房養(yǎng)老呢？
記者算了一筆賬：以昌平區(qū)為例，在天通苑一套90多平方米的兩房一廳目前的市場評估價為200萬元，根據(jù)以房養(yǎng)老倡導者孟曉蘇的估算，如果根據(jù)國外標準的“抵押式以房養(yǎng)老”計算：老人若將該房屋參保，每月大約可得到1萬元的養(yǎng)老金。
一年之計在于春。每年的全國兩會，就像“春耕決策會”，種什么莊稼，買什么肥料，大體議定。房地產業(yè)2008年將有什么“收成”，從兩會期間的決策和輿論中，就能看出眉目。
挺有意思的是，近幾年的房地產調控政策，比較多地出現(xiàn)在四五月份，這跟兩會期間決策層形成調控思路一脈相承。比如：2004年的3月底出臺《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，規(guī)定了土地出讓的“8?31大限”，2005年的“國八條”出臺于3月下旬，2006年的“國六條”出現(xiàn)在5月份。
分析今年兩會，影響房地產業(yè)走勢的主要有三個因素，一是總理的政府工作報告，二是住房與城鄉(xiāng)建設部的成立，三是代表們的相關提案。顯然，第一個因素最為關鍵，其中的信息透露了今年房地產政策和市場的大概方向。政府工作報告中明確今年要著重抓好九個方面的工作，其中之一“抓緊建立住房保障體系”，完完全全屬于房地產范疇。內容為：三個指導原則，四項措施，后者值得剖析一番。
措施一：要健全廉租住房制度，加快廉租住房建設，加強經(jīng)濟適用住房建設和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難；同時，要積極改善農民工居住條件。這一條說明，當前住房保障是我國住房制度和住宅產業(yè)的重中之重，在去年“24號文”的方針指導下，今年廉租房和經(jīng)濟適用房建設力度空前加大，地方政府硬著頭皮也得上，很多城市制定的《2008年住房建設規(guī)劃》中已反映出這一點。至于積極改善農民工居住條件，目前來看大部分地方政府都無暇顧及，主觀意愿也弱。
措施二：要增加中低價位、中小套型普通商品住房供應，建立多渠道投融資機制，通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題。這一條表明。國家依然在加強推進住宅供應結構的調整。從各地執(zhí)行情況分析，2007年“90／70”政策效果有所顯現(xiàn)，但遠未達到政策要求，中大戶型依然是供應主流，尤其是90－140平米面積段，多數(shù)城市90平米以下戶型所占比重僅有20％－40％，2008年各地勢必要明顯提高這一比重。“多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題”，已經(jīng)有相對明確的指代，那就是建設部的觀點：根據(jù)各地實際可以采取限價商品房和經(jīng)濟租用房的辦法解決。據(jù)此，今年將有更多城市加入到嘗試限價房和經(jīng)濟租用房的建設陣營中來。
措施三：完善住房公積金制度，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房價過快上漲。這一條的重點在于抑制房價，其手段主要是調節(jié)供需。房價問題始終是個繞不開的“難點”，2007年全國許多城市的房價都經(jīng)歷了一波快速增長，其幅度明顯高于前兩年。值得關注的是，自去年第四季度之后，很多城市房價增長勢頭趨緩，深圳、廣州等少數(shù)城市已開始下跌，這為2008年調控房價創(chuàng)造了較好的環(huán)境。
措施四：要加強市場監(jiān)管。這務主要針對開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)、干擾市場秩序，其中清理閑置土地是最重要的一環(huán)，國土資源部要求全國閑置土地清理工作必須在今年4月底前完成清理，6月底前完成問題處理。這對于開發(fā)企業(yè)和地方政府都有相當大的壓力。
另外，政府工作報告中強調，要把防止經(jīng)濟由偏快轉為過熱、防止價格由結構性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹作為宏觀調控的首要任務，從緊的貨幣政策將對房地產開發(fā)信貸和個人貸款產生緊縮性影響；今年2月CPI同比增長8.7％，通貨膨脹的巨大壓力下，抑制房價增長依然是重點所在。
住房與城鄉(xiāng)建設部的出現(xiàn)，信號非常明顯。加上“住房”二字，意味著住宅產業(yè)發(fā)展和住房保障將成為國家重要的關注點，國家行政干預的力度將比前幾年加大，尤其是針對中低收入家庭的住房問題。加上“城鄉(xiāng)”二字，反映出國家將改變以前“重城市、輕農村”的建設思路，而且，這其中還有一個城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的問題；2008年是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施的第一年，城鎮(zhèn)土地相互流轉、規(guī)劃統(tǒng)一化、解決小產權房問題等，都會在今年出現(xiàn)新氣象。
在兩會上，部分代表提出了與房地產業(yè)有關的議案和觀點，這些聲音林林總總，基本上代表了社會輿論，但政府不可能針對這些聲音出臺很多政策。
綜而言之，透過兩會我們可以預測，2008年我國房地產業(yè)的發(fā)展有兩大主線。一條是加強住房保障，由于去年已出臺“24號文”、《廉租住房保障辦法》和《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，今年最多會有一些配套性的小措施出臺；而作為政策性的住房產品，限價房和經(jīng)濟租用房極有可能嘗試性出臺相關規(guī)定。另一條是穩(wěn)定房價，將繼續(xù)通過信貸、稅收等手段抑制投資投機需求，同時通過增加土地供應和盤活閑置用地來緩和住宅供應緊張局面。當然，由于宏觀經(jīng)濟今年同時面臨過熱和過冷的雙重風險，如果上半年經(jīng)濟和樓市出現(xiàn)明顯下滑的局面，也不排除下半年房地產宏觀調控有稍稍放松的可能性。筆者認為，2008年全國樓市絕難復制2007熱潮，但也不可能大跌，穩(wěn)定發(fā)展的可能性最大。
提倡 ――構建多元化房地產體系，鼓勵有實力的企業(yè)開發(fā)高端房地產項目
嚴控 ――未經(jīng)省政府批準，各市縣及各部門不得擅自與企業(yè)簽訂土地成片開發(fā)協(xié)議
嚴禁 ――控制住宅用地出讓規(guī)模，嚴禁以各種開發(fā)名義圈占土地
房地產行業(yè)在海南區(qū)域經(jīng)濟中的地位舉足輕重，對海南省地方財政貢獻巨大，是城市基礎設施投入的主要來源。但與此同時，海南房地產業(yè)的結構性問題、季節(jié)性空置問題、經(jīng)營性地產與保障性住房的平衡問題等也日漸突出。
有鑒于此，2013年11月初下發(fā)的《海南省人民政府關于促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱《意見》）首次提出，從明年起，要逐步降低商品住房開發(fā)比例，并納入市縣考核指標體系。
隨后提出，要建立合理的房地產結構，構建多元化的產品體系，不斷增加旅游酒店度假產品、產權式公寓等經(jīng)營性地產的開發(fā)建設，堅持走精品特色發(fā)展之路。這“一降一升”，拉開了一場影響海南房地產業(yè)乃至整個經(jīng)濟發(fā)展的轉型大幕。
優(yōu)化房地產結構
《意見》中明確強調要適當降低純商品住房開發(fā)的比例。自2013年起，海南省將逐步降低商品住房開發(fā)比例，增加高端、經(jīng)營性房地產比重，力爭至2017年末，全省商品住房新開工面積占商品房新開工面積的比例由2012年的84.4%下降至70%。
其中各年度商品住房比例控制目標由省住建廳指定，并納入市縣考核指標體系。省國土廳將對各年度新出讓的商品住房用地占房地產開發(fā)用地總量的比例做相應調整。對已規(guī)劃為居住用地或已出讓但未開發(fā)的居住用地，鼓勵市縣根據(jù)產業(yè)布局，依法調整為商業(yè)或者旅游用地。對在2013年內調整規(guī)劃并動工的項目，將在基礎設施配套費等方面適當給與優(yōu)惠。
《意見》提出要構建多元化的房地產產品體系。積極發(fā)展與旅游業(yè)、當?shù)靥厣a業(yè)及產業(yè)園區(qū)結合度高的度假酒店、療養(yǎng)、康體養(yǎng)生等經(jīng)營性房地產；適度發(fā)展酒店式公寓等規(guī)劃建設標準高、生態(tài)環(huán)境好的高端旅居型產品；努力培育和發(fā)展產權式酒店、分時度假酒店等各種特色經(jīng)營投資型房地產。
同時，海南省還鼓勵環(huán)保和社會責任意識強、有實力的企業(yè)，開發(fā)高端房地產項目，從政策和規(guī)劃上限制土地資源和環(huán)境資源的低水平、低品質開發(fā)。探索實行按片區(qū)設置房地產價格底線制度、確保優(yōu)質土地資源高效節(jié)約集約利用。
嚴格房地產開發(fā)規(guī)劃管理
《意見》強調要盡快修訂完善《海南省房地產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長期規(guī)劃》，加強土地利用總體規(guī)劃對商品房用地的管理。對土地利用總規(guī)中取得的旅游建設用地，不得隨意改為商品房用地。成片開發(fā)區(qū)的規(guī)劃應由市縣政府主導編制。未經(jīng)省政府批準，各市縣及各部門不得擅自與企業(yè)簽訂土地成片開發(fā)協(xié)議，不得審批新的土地成片開發(fā)項目。對未經(jīng)省政府批準簽訂的各類土地成片開發(fā)協(xié)議要進行全面清理自查整改。
此外，海南省還將抓緊編制海岸帶土地利用總體規(guī)劃，統(tǒng)籌岸線土地資源開發(fā)利用，明確岸線土地資源的開發(fā)保護功能分區(qū)及開發(fā)時序，嚴格控制一線岸線土地資源單純用于商品房開發(fā)。
其中沿海區(qū)域自平均大潮線起向陸地延伸至少200米范圍內不得建設房地產項目。經(jīng)省政府批準，特殊岸段可縮小至100米范圍內，并合理確定開發(fā)強度，距離岸線200米范圍內的既有建筑物不得擴建。嚴禁填河、填湖進行房地產開發(fā)建設，用于規(guī)劃建設的濱海、濱河、濱湖等優(yōu)質土地資源，原則上主要用于度假區(qū)和酒店及旅游配套服務和相關產業(yè)的建設。嚴格控制填海造地開發(fā)房地產。
《意見》強調要加強對重要資源開發(fā)利用的規(guī)劃管理。嚴禁違反法律法規(guī)規(guī)定在自然保護區(qū)、飲用水水源保護區(qū)和沿海國家特殊保護林帶范圍內開發(fā)或變相開發(fā)房地產項目。
《意見》強調要嚴格控制將其他用途的土地用于房地產項目開發(fā)，嚴禁借高新技術、文化產業(yè)等名義變相進行配套商品房開發(fā)。嚴禁以城鎮(zhèn)化、城中村和舊城區(qū)改造、新農村建設、風情鎮(zhèn)建設以及其他重點項目建設為名，通過編制相關開發(fā)規(guī)劃，變相進行土地成片開發(fā)和房地產建設。嚴禁使用農村集體土地進行商品房建設，不得以任何方式建設、出售“小產權房”。
嚴禁以開發(fā)名義圈占土地
《意見》《意見》明確各市縣要嚴格控制住宅用地單宗土地出讓規(guī)模，嚴禁以各種開發(fā)名義圈占土地。對城市棚戶區(qū)（危舊房）改造、城中村改造用地要優(yōu)先保證，開發(fā)用地出讓要向大企業(yè)、大項目傾斜。對超過年度計劃供應商品房用地的市縣，當年度不得再供應商品房用地；對超規(guī)模供應的，相應減少該市縣下一年度商品房工地計劃供應面積。
《意見》強調房地產開發(fā)要嚴格按照已批準的規(guī)劃實施，開發(fā)建設過程中不得擅自變更規(guī)劃，禁止違規(guī)變更土地用途和更改容積率。在供應商品房用地時，要堅持大企業(yè)進入、大項目帶動的原則，設定合理、公開透明的條件，提高商品房用地的準入門開。
關鍵詞:農村宅基地;管理;現(xiàn)狀;措施
近年來我國農村違法用地建房現(xiàn)象越來越多，農村宅基地問題十分突出，這不僅對當前新農村建設及城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來了較大的阻礙，而且不利于農村社會和經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，因此需要重視當前農村宅基地管理工作，合理規(guī)劃，貫徹一戶一宅，進一步規(guī)范農村宅基地的使用和管理。
1農村宅基地管理的現(xiàn)狀
當前我國農村居民點分布十分分散，農村房屋建設缺乏規(guī)劃性，農民建房存在較強的隨意性，農村居民點呈現(xiàn)出無規(guī)劃和無循序性。隨著農村宅基地問題越來越突出，相關方面的法律法規(guī)及政策急待完善。當前農村宅基地糾紛發(fā)生后，由于缺乏直接有效的法律規(guī)范來解決，多數(shù)情況是糾紛雙方多次進行黑市，最終解決效果并不明顯，容易造成糾紛再次發(fā)生。當前農村宅基地政策無法與當前發(fā)展情況相適應，因此導致宅基地相關問題長久的拖延，得不到有效的解決。雖然農村宅基地在劃分和使用上都較為明確，但在實際執(zhí)行過程中，農民存在“占而不用”的現(xiàn)象，從而造成宅基地權責不明朗，導致一些問題難以解決。
2做好農村宅基地管理工作的措施
2．1加快推進農村宅基地使用制度改革。在當前農村宅基地使用管理工作中，需要加快對使用制度進行改革，運用全新的使用管理模式和方法，有效的解決一直以來積累的宅基地問題。相關部門需要進一步對宅基地的流轉進行科學規(guī)范，針對各地方的實際情況出臺農村宅基地管理細則，實現(xiàn)一戶一宅的管理規(guī)劃。因此要深入對當前各地區(qū)農村宅基地的情況進行深入調查，找出具體的問題，并通過使用制度改革來更好的維護農民的合法利益，確保實現(xiàn)農村宅基地的有效管理。2．2加快農村集體土地使用權登記發(fā)證工作。針對當前農村宅基地的情況進行深入調查了解，確保調查工作的有計劃性和有步驟性，通過全面排查，進一步摸清各類用地面積及宅基地基礎情況，掌握宅基地動態(tài)信息，并建立數(shù)據(jù)庫，進一步對農村宅基地檔案進行完善，建立宅基地臺賬，實現(xiàn)對宅基地檔案的信息化管理，進一步推動農村集體土地使用權登記發(fā)證工作，確保農民合法使用的宅基地能夠全部如期發(fā)證到戶。2．3完善農村居民點發(fā)展規(guī)劃。在社會快速發(fā)展的新形勢下，當前農村宅基地越來越受到大家的重視。由于當前農村宅基地管理工作中表現(xiàn)出各種問題和矛盾，因此在今后較長的一段時間內，相關部門要加快對居民點各類發(fā)展和規(guī)劃的完善，在用地方面提倡因地制宜的節(jié)約用地理念，從而實現(xiàn)農村宅基地的可持續(xù)發(fā)展。這就需要在實際工作中，在進一步落實農村宅基地登記制度，以此來摸清詳細信息，并對集約利用的潛力進行分析。同時還要對農民居民點發(fā)展規(guī)劃進一步完善，重視當前村樁建設規(guī)劃和區(qū)域農村居民點的體系規(guī)劃，因地制宜，針對當?shù)刈匀弧⒔?jīng)濟和社會的條件來建立各自適宜的節(jié)約集約利用模式，鼓勵農民在中心規(guī)劃建成區(qū)內新建住宅，實現(xiàn)中心村集中，從而推進城鎮(zhèn)化建設的進程。2．4逐步規(guī)范和保護農民建房。在抓住當前宅基地使用權登記發(fā)證和小產權房清理工作這一有利契機，組織開展空心村、閑置宅基地、空置住宅及一戶多宅的調查清理工作。進一步嚴格宅基地申請條件，貫徹好一戶一宅的規(guī)定。在符合土地利用總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃的前提下鼓勵農民新建、改建和擴建住宅，充分的對村中空閑地、老宅基地及廢棄的有效利用。同時還要根據(jù)當前城鎮(zhèn)化和集約用地要求，鼓勵農民集中建新村，推進農村宅基地管理和利用的合法化和規(guī)范化進程。2．5加強改革創(chuàng)新，推進城鎮(zhèn)化建設。在當前城鎮(zhèn)化建設過程中，不僅建設用地緊缺，而且農民進城就業(yè)也存在買房難的問題，針對于這些問題，可以加大改革創(chuàng)新的力度，進行一些實操性試驗，運用市場機制來找出推進城鎮(zhèn)化和新農村建設的突破口，可以通過開展城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目試點和舊村莊改造，對于一戶多宅及空心村優(yōu)先納入折舊區(qū)，并制定相應的激勵獎勵措施，對拆舊區(qū)進行復墾，鼓勵農民將多余的宅基地騰退出來，不僅能夠增加耕地數(shù)量，而且有利于推進城鎮(zhèn)化建設的進程。
3結語
當前我國農村宅基地問題十分突出，由于面廣量大，情況十分復雜，而且還涉及到廣大農民的切身利益，因此農村宅基地管理也成為當前國土資源管理工作的難點和熱點問題。特別是近年來國家對農業(yè)扶持力度加大，農民整體收入水平大幅度增加，新農村建設步伐不斷加快，這也使農村居住條件有了明顯改善。但當前農村宅基地存在著隨意轉讓、隨意建房及亂占濫用的現(xiàn)象，這對新農村的建設帶來了較大的制約影響，因此需要加大力度實現(xiàn)農村宅基地的規(guī)范管理，進一步改善農村的村容村貌，更好的推進社會主義新農村建設的蓬勃發(fā)展。
作者:韓華 單位:賓縣國土資源局
參考文獻:
［1］黃茹華，張錫森，李曉林．農村宅基地管理問題探析［J］．中國商界，2010(02)．
