時(shí)間：2023-06-07 09:09:26
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇小產(chǎn)權(quán)房清理，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
一、指導(dǎo)思想
以十八屆三中全會精神為指導(dǎo)，按照中省市堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”清理工作有關(guān)要求，堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、部門協(xié)作、上下聯(lián)動、統(tǒng)籌推進(jìn)”的原則，全面開展“小產(chǎn)權(quán)房”清理整治工作，切實(shí)摸清全縣“小產(chǎn)權(quán)房”底數(shù)，依法依規(guī)分類處置，堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”行為，維護(hù)土地、房地產(chǎn)市場的正常秩序。
二、目標(biāo)任務(wù)
全面摸底排查縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)和各集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)周邊區(qū)域（各鎮(zhèn)負(fù)責(zé)）違法占用農(nóng)村集體土地進(jìn)行建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的基本情況；堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”行為；依法查處頂風(fēng)違法建設(shè)、銷售，造成惡劣影響的“小產(chǎn)權(quán)房”案件。以本次清理整治工作為契機(jī)，積極探索建立“小產(chǎn)權(quán)房”預(yù)防、監(jiān)管、查處的共同責(zé)任機(jī)制，從源頭上杜絕“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象的產(chǎn)生，規(guī)范房地產(chǎn)市場。
三、清查整治的方法步驟
全縣開展違法建設(shè)，銷售“小產(chǎn)房權(quán)”清理整治工作從2013年12月10日開始到2014年1月10日，分四個階段進(jìn)行。
1、動員部署階段（2013年12月10日至12月15日）。組織召開“小產(chǎn)權(quán)房”清理整治工作會議，學(xué)習(xí)、傳達(dá)、貫徹省市關(guān)于開展遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”專項(xiàng)清理工作有關(guān)會議精神，全面動員部署，進(jìn)一步統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，明確工作目標(biāo)、方法、步驟，掌握政策，落實(shí)責(zé)任。
2、摸底調(diào)查階段（2013年12月15日至12月25日）。對縣城規(guī)劃區(qū)及集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)周邊區(qū)域集體土地上已建和在建房屋進(jìn)行集中摸排，全面查清“小產(chǎn)權(quán)”房屋類型、數(shù)量、分布、建設(shè)及出售情況，分門別類進(jìn)行登記造冊，根據(jù)實(shí)際情況研究制定處理意見。
3、查處階段（2013年12月26日至1月5日）。對排查出的違法案件，由國土局、住建局、監(jiān)察局、財(cái)政局、公安局、檢察院、法院、安監(jiān)局、工商局、國稅局、地稅局、所涉鎮(zhèn)等單位進(jìn)行聯(lián)合行動，對違法在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”堅(jiān)決叫停，依法依規(guī)嚴(yán)肅查處；對頂風(fēng)違法建設(shè)、銷售，造成惡劣影響的“小產(chǎn)權(quán)房”案件進(jìn)行公開處理，依法。
4、總結(jié)上報(bào)階段（2014年1月6日至1月10日）。縣“小產(chǎn)權(quán)房”清理整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對本次“小產(chǎn)權(quán)房”清理整治開展情況進(jìn)行匯總，報(bào)縣政府及上級主管部門。
四、工作要求
1、健全機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。縣政府成立縣開展違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”清理整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組（簡稱縣“小產(chǎn)權(quán)房”清理整治領(lǐng)導(dǎo)小組），由縣政府分管副縣長任組長，縣國土局、住建局主要負(fù)責(zé)人任副組長，監(jiān)察局、財(cái)政局、公安局、檢察院、法院、安監(jiān)局、工商局、國稅局、地稅局等部門負(fù)責(zé)人為成員，負(fù)責(zé)全縣“小產(chǎn)房權(quán)”清理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)指導(dǎo)工作。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在縣國土局，負(fù)責(zé)“小產(chǎn)權(quán)房”清理整治日常工作。并從國土局、住建局、監(jiān)察局、財(cái)政局、公安局、檢察院、法院、安監(jiān)局、工商局、國稅局、地稅局等單位抽調(diào)人員組成清理整治工作組，分組開展清理整治工作。
2、精心組織，密切配合。各成員單位要在縣“小產(chǎn)權(quán)房”清理整治領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，結(jié)合各自職能，切實(shí)加強(qiáng)協(xié)作配合，形成工作合力，按照“小產(chǎn)權(quán)房”清理整治的內(nèi)容和要求，把握重點(diǎn)區(qū)域，進(jìn)行全面徹底清查，不留死角；要嚴(yán)格執(zhí)法執(zhí)紀(jì)，對依法應(yīng)當(dāng)拆除或沒收的建筑物和堅(jiān)決予以拆除或沒收，確保清理整治成效。
而此前國土資源部部長徐紹史在接受媒體采訪時(shí)已經(jīng)表示，今年國土部將不讓小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象繼續(xù)蔓延。“清理小產(chǎn)權(quán)房的工作，我們會嚴(yán)格地保護(hù)農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益，同時(shí)依法依規(guī)行政，為大規(guī)模地清理小產(chǎn)權(quán)房做好準(zhǔn)備。”
事實(shí)上，從2007年起，小產(chǎn)權(quán)房問題就已經(jīng)引起相關(guān)部門的關(guān)注，并屢屢下文禁止。不過，隨著不少城市推行限購政策，不受限購約束的小產(chǎn)權(quán)房卻變得更為活躍。
在2008年8月，相關(guān)報(bào)道就指出有關(guān)部門已對全國部分城市小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行了抽樣調(diào)查，并已起草報(bào)告上報(bào)國務(wù)院。
為何小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，卻還大有市場？中國指數(shù)研究院(華中)副院長胡超表示，吸引購房者的主要原因是低廉的價(jià)格，這也折射出高房價(jià)下購房者的無奈。
某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者：“小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格比一般小區(qū)至少便宜一半，由于其交易不合法，因此交易信息一般不會掛在網(wǎng)上，只是內(nèi)部流轉(zhuǎn)。”由于不能辦理兩證，購房者可與房東簽訂協(xié)議保證其權(quán)屬，雙方交易相對簡單。
他認(rèn)為，購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)比較大。“小產(chǎn)權(quán)不能辦理貸款，客戶一般需要一次性付清，購買壓力大風(fēng)險(xiǎn)也增大，關(guān)鍵在于，萬一集體土地被國家收回，購房者很難得到賠償。”
“異化”的小產(chǎn)權(quán)房
盡管沒有產(chǎn)權(quán)證，但在城市房價(jià)高漲的刺激下，小產(chǎn)權(quán)房已逐漸成為除商品房和保障房之外的另一種城市房屋供應(yīng)類型。在利益誘惑下，購買者也從最初的農(nóng)民、拆遷戶擴(kuò)大到城市普通市民甚至富豪階層。曾有媒體報(bào)道，小產(chǎn)權(quán)房在深圳和北京等房價(jià)較高的城市已經(jīng)形成熱銷的局面，最多的已達(dá)到房地產(chǎn)市場銷售總量的1/5。
面對小產(chǎn)權(quán)房的蔓延趨勢，不少地方明令叫停。如何處理已建小產(chǎn)權(quán)房并讓群眾接受，又有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，成為政府部門十分頭疼的事。武漢國土部門的一位負(fù)責(zé)人頗感無奈，“政策限制無法阻止小產(chǎn)權(quán)的交易，一是價(jià)格很誘人，二是小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)不是個別人的買賣，而是形成了一張復(fù)雜的利益網(wǎng)。”
眾多業(yè)內(nèi)人士指出，小產(chǎn)權(quán)房最初是滿足拆遷農(nóng)民和低收入者的基本住房需求，但如今已經(jīng)逐步“異化”為中高檔房甚至別墅，成為少數(shù)人攫取暴利的工具。
雖然小產(chǎn)權(quán)房從一開始就處于灰色地帶，并不具有嚴(yán)格意義上的產(chǎn)權(quán)，但近年來，由于小產(chǎn)權(quán)房在價(jià)格上具有明顯的優(yōu)勢，再加上一些開發(fā)商蠱惑性的宣傳，小產(chǎn)權(quán)房推出后銷售形勢很好。據(jù)清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所蔡繼明教授的一項(xiàng)研究顯示，很多城市小產(chǎn)權(quán)房曾占到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的20%，有的甚至高達(dá)40%。
小產(chǎn)權(quán)房無序滋長蔓延，不僅違反土地管理法律及相關(guān)政策，也影響到房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展。“由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，大量小產(chǎn)權(quán)房半公開地銷售買賣，也給日后出現(xiàn)問題的處理帶來麻煩，給社會穩(wěn)定埋下隱患。”地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小張如是說。
“難啃的骨頭”
無論如何，面對新一輪小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的頂風(fēng)違法，是任其“生長”還是迎難而上，這既需要有關(guān)部門敢于“破題”，更考驗(yàn)其智慧。
小產(chǎn)權(quán)房成為“難啃的骨頭”有多種原因：部分小產(chǎn)權(quán)房是歷史原因形成的，很難做到一刀切；全國小產(chǎn)權(quán)房將近60億平米，法難責(zé)眾；處置小產(chǎn)權(quán)房關(guān)系到基層權(quán)力、民生和社會穩(wěn)定等一系列問題；現(xiàn)行土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等法律不支持小產(chǎn)權(quán)房……
但是，小產(chǎn)權(quán)房難“啃”也要去“啃”，而且要盡快去“啃”。小產(chǎn)權(quán)房問題如果繼續(xù)拖下去，問題將越積越多，例如：小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)的法律糾紛、農(nóng)村集體土地被變相侵占的問題、對城鄉(xiāng)土地規(guī)劃利用總體布局的破壞、對相關(guān)部門公信力的損害以及小產(chǎn)權(quán)房的安全隱患問題……
那么，如何終結(jié)小產(chǎn)權(quán)房亂象呢？
僅僅依靠事后的查處是不行的，還須事先不斷釋放明確信號，趁早“封死”小產(chǎn)權(quán)房的前路。一些地方小產(chǎn)權(quán)房為何成為發(fā)展難題，很大程度上緣于當(dāng)?shù)夭糠诸I(lǐng)導(dǎo)在處理小產(chǎn)權(quán)房問題時(shí)態(tài)度含糊不清、猶豫不決，甚至暗含幾分曖昧心理。加上一些專家學(xué)者的不當(dāng)言論，更給人們以小產(chǎn)權(quán)房可能會“分類處理”等假象，憑空增添僥幸心理，并刺激更多的人加入到購買小產(chǎn)權(quán)房之列。
留存與否
按說產(chǎn)權(quán)只有有無之分，不應(yīng)有大小之別，因此，牽涉復(fù)雜、鑒定困難的小產(chǎn)權(quán)房格外引人注意。同時(shí)，據(jù)市場機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前我國現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面積已超過60億平方米，相當(dāng)于房地產(chǎn)行業(yè)近十年來的開發(fā)總量。
那么，數(shù)量龐大的小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)未來是否能變大呢？民間各種說法均有，比如：價(jià)格低，法不責(zé)眾，小產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)。
如今，小產(chǎn)權(quán)房是否留存，是否轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)，都頗受爭議。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房已經(jīng)不單單是個別業(yè)主的利益所系，住房制度改革、政府公信、社會公平、法律尊嚴(yán)都面臨挑戰(zhàn)。
【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；買受人；利益保護(hù)
中圖分類號：D92文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-0278（2012）06-082-01
2006年宋莊畫家村"李玉蘭案"宣判以來，"小產(chǎn)權(quán)房"問題得到廣泛的關(guān)注。可見，由于法律和現(xiàn)實(shí)的原因，在小產(chǎn)權(quán)房買賣中買受人是最容易受到利益損失的一方。本文從目前小產(chǎn)權(quán)房買賣市場現(xiàn)狀出發(fā)，重點(diǎn)談小產(chǎn)權(quán)房買受人的利益保護(hù)。
一、"小產(chǎn)權(quán)房"問題概述
（一）"小產(chǎn)權(quán)房"的含義及產(chǎn)生原因
我國目前廣泛存在的小產(chǎn)權(quán)房，是由村委會或鄉(xiāng)政府單獨(dú)或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)商在農(nóng)民集體所有的土地上以城中村改造或新農(nóng)村建設(shè)為名，建造的對農(nóng)民集體組織以外的人出售的商品房。"小產(chǎn)權(quán)房"，顧名思義與"大產(chǎn)權(quán)房"相對。"大產(chǎn)權(quán)房"是指產(chǎn)權(quán)人擁有國家房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，享有完全的國有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房買受人沒有國家房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，能證明其權(quán)屬的往往只有村委會或鄉(xiāng)政府頒發(fā)的證書。因此，小產(chǎn)權(quán)房買受人當(dāng)然不具有完全的所有權(quán)，其房產(chǎn)的占有和流轉(zhuǎn)都受限制，我們不能稱其為所有人，只能稱其為買受人。
小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)原因是居高不下的房價(jià)。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生之初，多為高收入階層出于休閑等目的購買。隨著市場的發(fā)展，當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房買受人大多是中低收入的城鎮(zhèn)居民，其目的主要是居住。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因是我國城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，大量閑置的農(nóng)村土地，只有經(jīng)過征地變成國有土地之后才能進(jìn)入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)，政府和開發(fā)商將大部分土地增值收益拿走，農(nóng)村和農(nóng)民收益甚少。在這樣的現(xiàn)實(shí)下，村委會和鄉(xiāng)政府為增加收入，借改革之名，大量開發(fā)房地產(chǎn)，造成當(dāng)前我國小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量多、范圍廣的局面。
（二）我國"小產(chǎn)權(quán)房"市場現(xiàn)狀
從2010年到2012年，國土資源部曾先后多次公開表態(tài)要在全國范圍內(nèi)或試點(diǎn)城市調(diào)研、清理小產(chǎn)權(quán)房，但從未公布調(diào)研結(jié)果和清理情況。地方政府不配合調(diào)研和我國小產(chǎn)權(quán)房市場的復(fù)雜都是主要原因。目前，全國小產(chǎn)權(quán)房的存量、規(guī)模等情況沒有權(quán)威的數(shù)據(jù)。但可以肯定的是，小產(chǎn)權(quán)房在我國各地十分普遍，大城市尤為突出。據(jù)房地產(chǎn)公司的調(diào)查，深圳小產(chǎn)權(quán)房占百分之四十以上，北京、上海、廣州、鄭州等地小產(chǎn)權(quán)房比重都在百分之二十以上。
二、"小產(chǎn)權(quán)房"買受人利益保護(hù)
（一）"小產(chǎn)權(quán)房"買受人地位的確定
一般商品房所有人往往被稱為"業(yè)主"，是指在區(qū)分所有建筑物內(nèi)或者在一個建筑區(qū)劃內(nèi)擁有一個或者一個以上專有建筑物空間或者房屋的所有權(quán)人。由于小產(chǎn)權(quán)房買受人不享有房屋所有權(quán)，其當(dāng)然不能被稱為"業(yè)主"，不能按照建筑物區(qū)分所有權(quán)中對業(yè)主的界定享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)。對于小產(chǎn)權(quán)房買受人地位應(yīng)按照公序良俗觀念，只要買受人持有購房合同、公然合法的占有房屋，就應(yīng)認(rèn)定其可以所有形式行使權(quán)利。[3]
（二）買賣合同被判無效時(shí)買受人的利益保護(hù)
"李玉蘭案"不是第一個關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的案件，但是第一個被宣判的案件，因此產(chǎn)生了很大的影響。我國雖不是判例法國家，但典型案例對理論界和實(shí)務(wù)界都有很大的影響。該案最終宣判買賣合同無效，理由是我國法律限制農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，禁止其用于非農(nóng)建設(shè)。李玉蘭不是農(nóng)村集體組織的成員，其購買小產(chǎn)權(quán)房的行為必然導(dǎo)致農(nóng)村集體建設(shè)用地向外流轉(zhuǎn)，因此觸犯了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。這個判決從保護(hù)國家土地制度的角度出發(fā)，是意料之中的。
但從合同法的角度，小產(chǎn)權(quán)房買賣是一種合同行為，對其效力的認(rèn)定應(yīng)該依據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要其符合《合同法》規(guī)定的合同有效要件："當(dāng)事人具有完全民事行為能力；合同的內(nèi)容是雙方當(dāng)事人意思的真實(shí)表示；不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；合同的形式也符合《合同法》的規(guī)定"，該合同就是有效合同。在法律沒有明確禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣的情況下，只要小產(chǎn)權(quán)房買賣合同符合合同有效要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。小產(chǎn)權(quán)房買賣雙方是在協(xié)商一致的情況下簽訂的《房屋買賣合同》，符合"雙方當(dāng)事人意思真實(shí)表示"的要件。同時(shí)也符合主體要件和內(nèi)容合法的要件，所以應(yīng)認(rèn)定合同有效。"李玉蘭案"中，原告在買賣之初就應(yīng)知道李玉蘭不是本集體組織成員，不具有購買宅基地資格，其后又以此為借口主張合同無效是為追逐更大的經(jīng)濟(jì)利益，法院支持其主張固然有其考慮，但這必然造成法治不公，不利于社會公平正義的發(fā)展。
（三）解決"小產(chǎn)權(quán)房"買受人利益保護(hù)問題的根本途徑
我們固然能從民法的基本原則角度確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買受人的地位，從一定程度上保障其利益，但無法從根本上轉(zhuǎn)變其不受法律保護(hù)的地位。只有解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題才能解決小產(chǎn)權(quán)房合同效力問題，從而真正保障小產(chǎn)權(quán)房買受人的利益。我國限制農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是為保障城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)的弊端已逐步顯現(xiàn)，它極大地阻礙了資源的整合和流轉(zhuǎn)，阻礙了農(nóng)村發(fā)展，只有打破城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)，使農(nóng)村土地和城市土地享有同樣的地位和流轉(zhuǎn)能力，才能從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題，保障小產(chǎn)權(quán)房買受人利益。
參考文獻(xiàn)：
一、工作目標(biāo)
通過集中排查摸底，摸清全縣已建已售、已建在售、在建在售和準(zhǔn)備開工建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”底數(shù)，采取有效措施，停止一切違法建設(shè)或銷售行為，嚴(yán)格依法查處，堅(jiān)決遏制新的“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)，并建立有效遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的長效機(jī)制。
二、工作步驟
（一）制定整改方案階段（2月15日前）。縣政府成立“小產(chǎn)權(quán)房”清查整改工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由縣政府分管副縣長任組長，國土、住建、規(guī)劃和各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）主要負(fù)責(zé)人為成員，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在縣國土局，辦公室主任由劉武海同志兼任。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、有關(guān)單位也要成立“小產(chǎn)權(quán)房”清查整改領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作機(jī)構(gòu)，在前期排查的基礎(chǔ)上，進(jìn)行全面徹底清查，摸清底數(shù)。對清查出來的“小產(chǎn)權(quán)房”填寫《“小產(chǎn)權(quán)房”清查處理情況登記表》，并制作“小產(chǎn)權(quán)房”登記臺賬，做到一案一檔。同時(shí)，要依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)對每個違法違規(guī)項(xiàng)目分別提出處理意見及處理實(shí)施方案。排查摸底情況及處理實(shí)施方案于2月20日前報(bào)縣國土資源局、縣住建局、縣規(guī)劃局。
（二）集中整改階段（2月16日至3月25日）。對在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”要按照各自制定的實(shí)施方案組織集中查處整改，依法處理到位。要選取1至2個典型案件進(jìn)行公開處理，在相關(guān)媒體上公布案情及處理結(jié)果。對集中清查整改階段不能依法整改到位的，要說明原因，并制定跟進(jìn)措施，確定落實(shí)部門及負(fù)責(zé)人員。
（三）總結(jié)報(bào)告階段（3月26日至4月5日）。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、有關(guān)單位在匯總相關(guān)材料的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，建立有效制止違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的長效監(jiān)管機(jī)制。同時(shí)，將集中清查處理情況形成書面報(bào)告，于4月10日前分別報(bào)縣國土資源局、縣住建局、縣規(guī)劃局。由縣國土資源局、縣住建局匯總報(bào)縣政府同意后，上報(bào)市國土資源局、市建設(shè)局。
三、工作分工
（一）各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府。全面提供轄區(qū)內(nèi)涉嫌違規(guī)建設(shè)銷售的“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一安排制定“小產(chǎn)權(quán)房”處理實(shí)施方案。
（二）國土資源部門。重點(diǎn)對違法項(xiàng)目占用土地性質(zhì)、權(quán)屬、土地利用規(guī)劃、地類等進(jìn)行審查，對違法案件依法進(jìn)行制止和組織查處，提出處理意見。
（三）規(guī)劃部門。依據(jù)職責(zé)重點(diǎn)對違法項(xiàng)目的城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃情況進(jìn)行審查，對未取得規(guī)劃許可的項(xiàng)目依法進(jìn)行制止和組織查處，提出處理意見。
（四）住建部門。重點(diǎn)對違法項(xiàng)目工程建設(shè)情況和房屋銷售情況進(jìn)行審查，對未取得施工許可的項(xiàng)目和違法銷售項(xiàng)目依法進(jìn)行制止和組織查處，提出處理意見。
（五）電力部門。對違法占用集體土地進(jìn)行或變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目停止電力供應(yīng)。
（六）公安機(jī)關(guān)。對違法占用集體土地進(jìn)行或變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)涉嫌犯罪行為進(jìn)行立案偵查，并對阻撓行政執(zhí)法監(jiān)察工作的人員依法進(jìn)行處理。
四、工作要求
（一）統(tǒng)一思想，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一思想，國土、住建、規(guī)劃等相關(guān)部門要加強(qiáng)配合，摸清底數(shù)，并嚴(yán)格貫徹國土資源執(zhí)法監(jiān)管共同責(zé)任機(jī)制，堅(jiān)決制止和嚴(yán)肅查處在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”違法違規(guī)行為。
（二）加強(qiáng)宣傳、積極引導(dǎo)。正確引導(dǎo)輿論，讓社會知曉建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”是違法的，“購買小產(chǎn)權(quán)房”是不受法律保護(hù)的，向社會警示開發(fā)建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險(xiǎn)。對清理出來的“小產(chǎn)權(quán)房”及時(shí)向社會公布，提醒公眾不要購買，維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益。
[關(guān)鍵詞]小產(chǎn)權(quán)房；城鄉(xiāng)二元制；
[DOI]1013939/jcnkizgsc201552166
1小產(chǎn)權(quán)房的含義
小產(chǎn)權(quán)房并沒有嚴(yán)格的定義，是指沒有經(jīng)過國家相關(guān)部門規(guī)劃、審批等程序，直接由集體經(jīng)濟(jì)組織或者鄉(xiāng)政府自己或聯(lián)合地產(chǎn)開發(fā)商在農(nóng)民集體土地上建設(shè)并出售給本村以外的個人或單位的房屋。相對于大產(chǎn)權(quán)房，即普通商品房，小產(chǎn)權(quán)房只有房屋產(chǎn)權(quán)，不含房屋占用的土地使用權(quán)，不能合法入市，小產(chǎn)權(quán)房占用的一般是集體所有土地，而大產(chǎn)權(quán)房占用的則是國有土地。我國小產(chǎn)權(quán)房由來已久，隨著房價(jià)的不斷上漲，小產(chǎn)權(quán)房的問題也越來越突出，成為國家亟待解決的問題，本文主要分析小產(chǎn)權(quán)房存在的原因并提出一些建議。
2小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象出現(xiàn)的原因
21城市化、工業(yè)化使商品房市價(jià)過高
20世紀(jì)90年代以來，我國工業(yè)化、城市化快速發(fā)展，大量農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)，有的已經(jīng)留在城市長期在商業(yè)、家政、餐飲、建筑等行業(yè)打工。國家統(tǒng)計(jì)局“2013年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)”，年末全國大陸總?cè)丝跒?36072萬人，從城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)看，城鎮(zhèn)常住人口73111萬人，比上年末增加1929萬人，鄉(xiāng)村常住人口62961萬人，減少1261萬人，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎貫?373%，即城鎮(zhèn)化率已達(dá)到5373%。城鎮(zhèn)居民的增多必然增加住房的剛性需求。然而，快速發(fā)展的工業(yè)化、城市化使城市建房土地越來越少，需求的增加和供給的減少造成土地成本越來越高，房價(jià)越來越高。看到房價(jià)不斷上漲的趨勢，投機(jī)性需求乘虛而入，使得房價(jià)更加上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出農(nóng)民所能承受的價(jià)格。而小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)成本低，房價(jià)自然比一般商品房低很多，一般僅是同地區(qū)商品房價(jià)格的40%～60%，誘使大量購房者冒險(xiǎn)購買高風(fēng)險(xiǎn)的小產(chǎn)權(quán)房。
22城鄉(xiāng)二元制促使政府壟斷土地市場
城鄉(xiāng)二元體制是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根源。城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)，即國家所有（城市土地）和集體所有（農(nóng)村和城市郊區(qū)土地）這兩種土地所有制形式。在《土地管理法》中規(guī)定：“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的都必須申請使用國有土地，若建設(shè)占用土地，涉及集體土地的，必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)”。該政策顯現(xiàn)了土地市場政府的二元身份――供地主體和土地交易的審批者。此外，政府不僅對城市土地享有處分權(quán)，還有對集體土地的限制權(quán)與征收權(quán)，這形成了土地市場的非完全競爭性，政府屬于土地市場的壟斷者。村集體對集體土地沒有完全的處分權(quán)，集體土地在流向市場時(shí)必須經(jīng)過政府低價(jià)征收，高價(jià)拍賣出去的過程，房產(chǎn)開發(fā)商購買土地的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府向農(nóng)民征集土地的價(jià)格。農(nóng)民享受不到土地溢價(jià)的利潤，只在拆遷或占地過程中獲得少部分安置補(bǔ)償費(fèi)。有關(guān)資料顯示，土地用途轉(zhuǎn)變增值的土地收益分配中，政府大約得60%～70%，擁有集體土地所有權(quán)的村一級集體經(jīng)濟(jì)組織得25%～30%，農(nóng)民只得5%～10%。在房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商為賺取利潤在二級土地市場大幅度抬高房價(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)民所能承受的價(jià)格。土地制度的不公和國家法律法規(guī)的強(qiáng)制性使農(nóng)民變得更加貧困，建造小產(chǎn)權(quán)房成為農(nóng)民擺脫貧困的途徑。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)也是市場對土地資源進(jìn)行優(yōu)化配置的結(jié)果，打破了政府壟斷一級土地市場的格局[1]。
23土地法律的模糊性提供了政策空間
《土地管理法》第四十三條規(guī)定，“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”該條規(guī)定說明在依法申請使用國有土地后，可以進(jìn)行建設(shè)，而且并沒有排除房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。然而在村民宅基地或農(nóng)村集體的土地上建設(shè)的房屋出售給本村以外的單位或個人時(shí)就形成了非法用地。第六十二條規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”。第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。該兩條規(guī)定說明農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在一定條件下可以將宅基地或農(nóng)村集體所有的土地出賣轉(zhuǎn)讓或出租出去。盡管其明令禁止農(nóng)村集體的土地進(jìn)入市場流通，但是出于對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的尊重和保護(hù)，又允許集體土地在一定條件下進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)和流轉(zhuǎn)。這種法律上的模糊為小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生提供了機(jī)會[2]。
3小產(chǎn)權(quán)房問題治理策略
小產(chǎn)權(quán)房的存在嚴(yán)重影響了社會經(jīng)濟(jì)。由于沒有拆遷成本和政府規(guī)定的相關(guān)稅費(fèi)，小產(chǎn)權(quán)房的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般商品房的成本，其價(jià)格為一般商品房價(jià)格的40%～60%，這嚴(yán)重沖擊了房地產(chǎn)市場；不按城市規(guī)劃開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，造成耕地面積減少；由于小產(chǎn)權(quán)房是違法占地、違章建筑，得不到國家房管部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書，而實(shí)際上購房者已經(jīng)開始入住，造成居住地公安戶籍管理中不存在購房者信息，原戶籍所在地公安戶籍管理部門找不到人，擾亂人口管理秩序。此外，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)不明，管理困難，已建成的小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)辦手續(xù)難度大，小產(chǎn)權(quán)房施工建設(shè)質(zhì)量不合格，農(nóng)村“一戶多宅”，物業(yè)管理難以專業(yè)化，物權(quán)不完全，難以依法流動等問題也都層出不窮[3]。小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象是一個亟待解決的問題。
31分類管理
小產(chǎn)權(quán)房由于其自身的復(fù)雜性牽涉多方利益，尤其對于購房者而言更是關(guān)乎其安居的重大民生問題。同時(shí)小產(chǎn)權(quán)房占用的集體土地用途也不盡相同，有占用耕地的，有的則是在宅基地或者其他集體建設(shè)用地上建造而成。因此，在實(shí)踐中清理小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)分門別類，不宜搞“一刀切”。
首先，對于占用耕地的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決予以取締。我國雖然國土面積遼闊，但是可耕地面積卻很少，加之我國人口眾多，人均耕地面積世界排名靠后。耕地乃國之根本，是國家糧食安全的重要保障，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基本都要依附于耕地之上，這也是為什么我國要堅(jiān)持18億畝耕地底線堅(jiān)決不動搖的原因。而隨著城市的發(fā)展，很多郊區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在耕地之上的，這是對耕地這一稀缺資源的重大破壞，不符合國家的土地用途規(guī)定，因此對于該類小產(chǎn)權(quán)房政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)管，堅(jiān)決拆除警示他人。
其次，對于在集體建設(shè)用地上建設(shè)起來并符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房建立類似大產(chǎn)權(quán)房的制度。為什么是“類似”？因?yàn)橐耆姓J(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性就需要改變目前的城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)，而集體建設(shè)用地上市自由流轉(zhuǎn)在將來相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)幾乎難以實(shí)現(xiàn)，而依法予以拆除的話會造成資源的極大浪費(fèi)，這也與國家倡導(dǎo)的循環(huán)經(jīng)濟(jì)和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略不符。因此，對于此類小產(chǎn)權(quán)房可以讓其補(bǔ)交土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后承認(rèn)其產(chǎn)權(quán)，但是此產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)不同，政府可以在一定程度上限制其自由轉(zhuǎn)讓來平衡其他合法購房者的利益[4]。
32深化，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌
全國范圍內(nèi)各大城市周邊地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的盛行，伴隨著國內(nèi)部分地區(qū)對農(nóng)村土地制度改革的探索，如廣東省的“農(nóng)宅入市”和重慶的“農(nóng)地入股”等，對現(xiàn)行土地制度造成了極大的沖擊。我國現(xiàn)行的城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)制度，征地制度已不適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)及社會的快速發(fā)展，在農(nóng)用地入市后應(yīng)加快城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場建設(shè)，使得其健康發(fā)展[5]。進(jìn)行城鄉(xiāng)土地市場體系建設(shè)，關(guān)鍵在于賦予城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地相同的權(quán)益，“同權(quán)”是根本。集體建設(shè)用地應(yīng)該和城市建設(shè)用地具有同樣的權(quán)利，并按照同樣的市場原則定價(jià)。應(yīng)該實(shí)行國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地“統(tǒng)一市場”，應(yīng)當(dāng)具有平等的產(chǎn)權(quán)，達(dá)到“同地、同權(quán)、同價(jià)”。土地是農(nóng)民乃至全民賴以生存的根本，農(nóng)民在整個社會階層中屬于弱勢群體，無論采取何種方式處理小產(chǎn)權(quán)房，必須充分考慮失地農(nóng)民的切身權(quán)益，最大限度地保護(hù)其利益。農(nóng)民的權(quán)益不能得到很好的保護(hù)，同樣將引發(fā)社會問題，給國家和社會造成不必要的負(fù)擔(dān)[6]。
33實(shí)現(xiàn)部分小產(chǎn)權(quán)房向保障性房的轉(zhuǎn)變
政府收購小產(chǎn)權(quán)房作為保障性住房的一部分。小產(chǎn)權(quán)房的買賣屬于正常的市場經(jīng)濟(jì)供需關(guān)系，屬于合法的自由買賣行為，在不侵占耕地的情況下應(yīng)該不屬于違法行為。鑒于目前法律法規(guī)方面的缺失導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房不具有合法流通的身份，可由政府出面予以收購，作為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的有益補(bǔ)充，既可擴(kuò)大保障性住房的供應(yīng)量，又可減少政府對保障性住房的土地和資金投入[7]。
34完善城鎮(zhèn)住房保障體系
小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生暴露出我國住房保障體系建設(shè)的滯后。為了保障中低階層人群的基本住房需要，應(yīng)增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房供給，建立和完善多層次的住房保障體系，當(dāng)房價(jià)回歸合理的軌道，能為普通民眾所接受時(shí)，高風(fēng)險(xiǎn)的小產(chǎn)權(quán)房自然失去了其生長的土壤。增加供房渠道，將央產(chǎn)房擠向市場，加強(qiáng)單位自建集體住房。增加住房保障范圍和力度，安撫好中低收入人群，減少小產(chǎn)權(quán)房的需求，從而抑制小產(chǎn)權(quán)房的新建[4]。
小產(chǎn)權(quán)房的問題是我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大環(huán)境下城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)制度下的產(chǎn)物，其迅速發(fā)展是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會迅速發(fā)展的一個負(fù)面帶動。另外，我國現(xiàn)行政策、法規(guī)對小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)界定有自相矛盾之處。在目前的情況下，對于已購和將購的群體，政府不能一概而論，應(yīng)該要區(qū)別對待。首先應(yīng)出臺有關(guān)政策以禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣，同時(shí)政府要結(jié)合實(shí)際將已購的小產(chǎn)權(quán)房合法化。此外，國家應(yīng)明確各種法律法規(guī)之間關(guān)系，去除相互間的矛盾。想從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，最根本的方法便是改變我國城鄉(xiāng)二元社會結(jié)構(gòu)，從而改變土地的二元制結(jié)構(gòu)狀況[8]。
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國務(wù)院總理：推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。
2014年要推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，堅(jiān)持走以人為本、四化同步、優(yōu)化布局、生態(tài)文明、傳承文化的新型城鎮(zhèn)化道路，著重解決現(xiàn)有“3個1億人”問題：促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)；改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村；引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。
中國工程院院士鐘南山：嚴(yán)重霧霾或可致癌，根本解決要從源頭下手。
霧霾天的致病證據(jù)越發(fā)清晰，它對呼吸系統(tǒng)、心血管系統(tǒng)、孩子的生長發(fā)育，以及孕婦早產(chǎn)等都有影響，特別對腫瘤影響較大。當(dāng)?shù)貧鈮骸L(fēng)向等氣候條件，固然對霧霾形成和滯留有很大作用，但燃煤仍然是霧霾形成的基礎(chǔ)。另外，汽車尾氣碳排放、工業(yè)污染、烹調(diào)等也都是重要污染源頭。
中國財(cái)政部部長樓繼偉：推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，將清理區(qū)域稅收優(yōu)惠。
稅制改革是今年財(cái)稅體制改革的一個方面，其主要任務(wù)之一就是推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法。未來要清理區(qū)域稅收優(yōu)惠，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)到時(shí)限的區(qū)域性優(yōu)惠政策要立刻解決，沒有時(shí)限的定時(shí)限，否則一律取消。
國土資源部部長姜大明：全國28個省（區(qū)、市）關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房處置已出方案。
目前，全國已有28個省（區(qū)、市）拿出了小產(chǎn)權(quán)房處置的工作方案。針對在建、在售小產(chǎn)權(quán)房，堅(jiān)決貫徹“拆除一批、教育一批、震懾一批、問責(zé)一批”的原則。同時(shí)，加大力度對各地小產(chǎn)權(quán)房的情況進(jìn)行清理、統(tǒng)計(jì)，在此基礎(chǔ)上深入研究、提出分類處理意見。
國土資源部副部長胡存智： 將對房價(jià)過熱城市加大比例產(chǎn)權(quán)房供地。
今年將在一、二線房價(jià)過熱的城市加大比例產(chǎn)權(quán)房供地，以增加供應(yīng)的方式為過熱市場降溫，即政府折讓一定地價(jià)令房價(jià)也隨之折讓，如此房價(jià)與特殊群體的購買能力相匹配，既滿足了居住需求，又滿足了投資要求。
財(cái)政部4月1日表示，在2010年基本按“款”級科目公開中央本級支出的基礎(chǔ)上，2011年中央公共財(cái)政本級支出預(yù)算表中的教育、科學(xué)技術(shù)和農(nóng)林水事務(wù)等重點(diǎn)支出，已細(xì)化公開到“項(xiàng)”級科目。同時(shí)還首次公開“三公經(jīng)費(fèi)”支出和預(yù)算以及行政經(jīng)費(fèi)情況。
看點(diǎn)：從去年公開結(jié)果看，存在公開范圍有待進(jìn)一步拓展、公開形式有待進(jìn)一步豐富等問題。財(cái)政部表示，今年年內(nèi)，將進(jìn)一步細(xì)化中央預(yù)決算公開內(nèi)容。在2011年中央財(cái)政本級支出基本細(xì)化到款、部分重點(diǎn)支出細(xì)化到項(xiàng)的基礎(chǔ)上，根據(jù)國務(wù)院要求和2011年部門預(yù)決算公開情況，進(jìn)一步增加細(xì)化到款、項(xiàng)的內(nèi)容。
殘疾人文化建設(shè)將得到特別扶持
4月8日，、發(fā)展改革委、民政部、財(cái)政部、中國殘聯(lián)等11個部門聯(lián)合出臺《關(guān)于加強(qiáng)殘疾人文化建設(shè)的意見》，將殘疾人文化工作全面納入國家公共文化服務(wù)體系，強(qiáng)調(diào)在為殘疾人提供均等文化服務(wù)的同時(shí)，廣泛開展個性化服務(wù)，殘疾人群體在文化創(chuàng)業(yè)等方面將享受到特別扶持。
看點(diǎn)：該意見提出，今后一個時(shí)期，我國將進(jìn)一步制定特殊優(yōu)惠政策，進(jìn)一步加大殘疾人文化產(chǎn)品的研發(fā)和供給，促進(jìn)殘疾人特殊文化藝術(shù)發(fā)展；通過政策扶持、稅收優(yōu)惠等措施，鼓勵殘疾人文化創(chuàng)業(yè)，扶持殘疾人文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
最高法：補(bǔ)償不公平，不準(zhǔn)強(qiáng)制執(zhí)行
最高人民法院4月9日了《關(guān)于辦理申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定》。該規(guī)定指出，征收補(bǔ)償決定存在有明確缺乏事實(shí)根據(jù)、明顯缺乏法律法規(guī)依據(jù)、明確不符合公平補(bǔ)償原則等七種情形的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定不準(zhǔn)予執(zhí)行，公眾可以就這七點(diǎn)情形向人民法院充分舉證。
看點(diǎn)：過去，地方政府決定要搞拆遷，可以自己去強(qiáng)拆。而現(xiàn)在，地方政府在拆遷房屋之前必須要讓法院進(jìn)行審查，如果法院認(rèn)為征收房屋的決定不合法，不符合公共利益，補(bǔ)償不公平、不合理，程序不正當(dāng)，可以裁定不準(zhǔn)執(zhí)行。這就有了一個“剎車”，這是非常重要的監(jiān)督和審查。
北京三家單位率先開放“機(jī)關(guān)游”
4月10日，北京市軌道交通指揮中心首次向游客開放。至此，首批設(shè)立“旅游開放日”的單位達(dá)三家。此前的3月1日，北京市政府正式下發(fā)《關(guān)于鼓勵北京地區(qū)事業(yè)單位和政府部門設(shè)立旅游開放日的指導(dǎo)意見》，鼓勵各單位分期分批設(shè)立“旅游開放日”。
看點(diǎn)：因此，從政務(wù)公開的角度來看“機(jī)關(guān)游”，既是服務(wù)型政府的自我完善，也是公眾信息需求的必然結(jié)果。“機(jī)關(guān)游”剛剛開始，它能否讓政務(wù)公開之門更敞亮，一個重要著力點(diǎn)，就是把機(jī)關(guān)單位特點(diǎn)對公眾需求對接起來，在滿足必要保密要求、保障正常運(yùn)作等前提下，范圍上盡可能開放那些人們相當(dāng)關(guān)注卻一直“神秘”的部門。
“十二五”時(shí)期我國仍堅(jiān)持計(jì)劃生育政策
4月10日中國政府網(wǎng)《國家人口發(fā)展“十二五”規(guī)劃》。規(guī)劃指出，“十二五”時(shí)期，中國堅(jiān)持計(jì)劃生育基本國策，穩(wěn)定低生育水平，將更加注重利益引導(dǎo)，更加注重服務(wù)關(guān)懷，更加注重宣傳倡導(dǎo)，全面加強(qiáng)基層基礎(chǔ)工作，突出做好重點(diǎn)地區(qū)重點(diǎn)人群的人口計(jì)生工作。
看點(diǎn)：總體上看，“十二五”時(shí)期是我國人口發(fā)展的重大轉(zhuǎn)折期，人口發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。一方面，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展仍然面臨著人口總量持續(xù)增加的壓力，人口對經(jīng)濟(jì)社會、資源環(huán)境的影響更加突出；另一方面，人口各要素關(guān)系更趨復(fù)雜，素質(zhì)、結(jié)構(gòu)、分布正在成為影響發(fā)展的主要因素。
小產(chǎn)權(quán)房清理大幕將啟
國土部4月8日召開會稱，今年將選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問題相對突出的城市，開展試點(diǎn)清理，根據(jù)國土部初步清理思路，將采取分類、分步驟推進(jìn)。其中，侵占耕地等違法違規(guī)、尚未銷售以及新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，有望列入清理范圍。
改革開放30年后，深圳面臨無地可用的困境與尷尬，面臨著土地空間不足和存量土地粗放、低效利用同時(shí)并存，土地利用方式落后和調(diào)控手段匱乏相互制約等方面的問題,未來十年深圳可提供新增建設(shè)用地僅59平方公里。
深圳此次的總體方案，據(jù)說是以“存量土地的高效盤活”為主線，重點(diǎn)圍繞：完善國有土地產(chǎn)權(quán)制度和深化土地資源市場化、創(chuàng)新土地資產(chǎn)資本運(yùn)作機(jī)制、加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用、嚴(yán)格耕地保護(hù)、強(qiáng)化土地市場調(diào)控與監(jiān)管、協(xié)調(diào)區(qū)域土地利用和完善土地管理法治環(huán)境等重點(diǎn)內(nèi)容展開。其核心主要包括：土地產(chǎn)權(quán)制度改革和土地二次開發(fā)利用機(jī)制創(chuàng)新，調(diào)控手段圍繞土地用途管制制度改革和土地有償使用制度改革兩大重點(diǎn)。
深圳與國內(nèi)一、二線大中城市相比的一個顯著特點(diǎn)是，城中有村、村中有城。數(shù)十萬原住民大量的違章建筑，應(yīng)該是此次中一個極難回避的敏感內(nèi)容；有深圳的土地規(guī)劃官員透露出此次，深圳方面的意圖或?qū)⑹牵骸跋氚堰`法建筑占地、土地法規(guī)定的征地辦法未曾完成而實(shí)際上已開發(fā)成片的地區(qū)，打包放到一個政策框架里，讓國土部認(rèn)可，從而實(shí)現(xiàn)對國土法的繞道通過”。
深圳二次在高調(diào)聲中開鑼，卻依然讓人難以洞悉其目的所在。有些人自以為看破其中的玄機(jī)，搶先發(fā)表高論，卻遭到官方嚴(yán)詞否定。比如說，有媒體將深圳“總體方案”中的相關(guān)條文解讀為“深圳小產(chǎn)權(quán)房有望確權(quán)”。但深圳的常務(wù)副市長立馬就說，“這一解讀是不正確的；對于非法房地產(chǎn)和違法建筑，深圳將堅(jiān)決打擊、不給出路！”
筆者看過去年9月的該方案版本（不是今年5月的最新版）。篇幅不長，卻盡是一些條條框框的大原則，沒有具體的案例和做法。不清楚這樣的方案，是否能夠“理論指導(dǎo)實(shí)踐”、以及究竟能夠解決什么樣的棘手難題？
截至2011年底，在深圳1953平方公里的地域范圍內(nèi)，星羅棋布的違法建筑竟達(dá)到37.94萬棟，建筑面積高達(dá)4.05億平方米，占深圳市總建筑面積的49.27%。針對這些原住民建造的違法建筑，市規(guī)劃和國土資源委員會曾數(shù)次表示，這些都不屬于國家國土資源部正在清理整頓的小產(chǎn)權(quán)房范圍，而應(yīng)該屬于“歷史遺留違法建筑”。
按照官方的思路與邏輯來理解，既然深圳的這些農(nóng)民房都不算是“小產(chǎn)權(quán)房”，那么此次是否確權(quán)？當(dāng)然就要另說。因?yàn)椤按_權(quán)”就意味著，要給這些違法行為開綠燈、放其一條生路。
一方面，深圳在2004年的全市土地國有化，幾乎就是在一夜之間實(shí)現(xiàn)的。因?yàn)檫@是未曾對農(nóng)民給予適當(dāng)性補(bǔ)償前提下的一次政府行為。幾十萬的本地原住民，在稀里糊涂的睡了一夜覺之后，第二天早上醒來，就發(fā)現(xiàn)原本屬于村集體所有的土地，全部都已經(jīng)國有化了，且沒有獲得應(yīng)有的適當(dāng)性補(bǔ)償，這些農(nóng)民的意志和權(quán)利何在呢？
另一方面，地方政府這樣做，應(yīng)該也有迫不得已的苦衷。比方說，這些農(nóng)村土地原來就是村集體所有。那么，如果各家各戶農(nóng)民都要蓋自家的住宅，即便召開村民大會討論通過一下，于情于法于理，也是說得過去的。因?yàn)檫@些是村集體所有的土地，村民大會應(yīng)該有權(quán)來決定屬于自己利益的事情，且農(nóng)民建房又不需要經(jīng)過市政府的規(guī)劃、國土和建設(shè)主管部門的批準(zhǔn)同意，就可以開工建設(shè)。
“一位中國老太太和一位美國老太太在天堂里相遇，中國老太太感慨地說：‘我終于在臨終的前一天，攢夠了買房子的錢！’而美國老太太則說：‘我在臨終前一天，終于還清了貸款買房子的錢，但我在房子里已經(jīng)住了50年。”
如今，中國老太太終于覺得自己可以和美國老太太交流同樣的心得了，但是沒想到，人家美國老太太又有新招：
“臨終前，我還去法國吃了頓大餐、到日本洗了個溫泉……都是銀行給‘報(bào)銷’的。我那50年房齡的老房子也沒啥用了，就抵給銀行了。”
美國老太太“玩”的，其實(shí)就是近期備受熱議的“倒按揭”。而這個故事，很可能在不久的將來也發(fā)生在中國的養(yǎng)老一族中。
“以房養(yǎng)老”時(shí)間表日漸清晰
一位退休老人，除擁有一套住房外，缺乏或沒有其他養(yǎng)老條件。那么，他可以選擇將房子抵押給金融機(jī)構(gòu)或者其他專門機(jī)構(gòu)，每月從該機(jī)構(gòu)領(lǐng)取一定數(shù)額的生活費(fèi)，用于晚年改善生活之需。而在他去世后，這套房子就由該機(jī)構(gòu)所有或處置。這就是以房養(yǎng)老的“倒按揭”，即“住房反向抵押貸款”模式。這樣的養(yǎng)老方式下，老年人既能住在自己的房子里，又能將房產(chǎn)提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老。
而中國目前的現(xiàn)狀是，許多人貸款買房，辛苦一生賺錢還貸，到臨近退休才還清貸款，但此時(shí)已無太多積蓄來養(yǎng)老。而且，房子很多情況是順理成章地留給子女。這也是中國人傳統(tǒng)的觀念。
“以房養(yǎng)老”將打破我們的傳統(tǒng)模式。據(jù)了解，這種“倒按揭”的養(yǎng)老模式，在歐美及日本、新加坡等一些國家，已經(jīng)是一種比較成熟的養(yǎng)老模式。
保險(xiǎn)理財(cái)師告訴記者，根據(jù)這種模式進(jìn)行的初步推算，在國內(nèi)大中城市，如果一位擁有一套200萬元房產(chǎn)的65歲老人，采取“倒按揭”的方式，每個月可以拿到1萬元左右的養(yǎng)老金。
其實(shí)，我國提出“以房養(yǎng)老”的概念也已有10年，并且從2007年開始在北京、上海、南京、杭州等地進(jìn)行過試點(diǎn)，可惜效果不佳，并未被市場接受。不過，眼下日益嚴(yán)重的老齡化倒逼“以房養(yǎng)老”再次被提上日程。
近期，幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司監(jiān)事會主席孟曉蘇就在多場合公開表示，相關(guān)部門已讓保險(xiǎn)公司12月份拿出試點(diǎn)方案，1月份推出相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品。
“以房養(yǎng)老”障礙依然頗多
“時(shí)間表雖然已經(jīng)擬定，但試點(diǎn)方案推出需要一個過程，不會那么順利。”國家行政學(xué)院公共政策教研室主任竹立家接受記者采訪時(shí)表示，“以房養(yǎng)老”的展開依然會面臨障礙，導(dǎo)致銀行和保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的參與積極性不太高。
據(jù)記者了解，11月下旬，保監(jiān)會曾就此事召開了內(nèi)部會議，參與的保險(xiǎn)公司只有幸福人壽、平安、泰康、新華、合眾、中宏等7家。
那么是什么原因?qū)е卤姸啾ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)興趣缺乏呢？記者通過采訪了解到：
障礙一：把房子留給子女仍是主流觀念
有房族的北京市民鐘女士還有幾年就要退休，她以“兒女有出息，不會讓父母賣房養(yǎng)老；兒女沒出息，不會準(zhǔn)父母賣房養(yǎng)老”表明對以房養(yǎng)老不看好。“但存方寸地，留與子孫耕，傳統(tǒng)觀念下房產(chǎn)寄托了家庭太多情感，多數(shù)人是過不了‘觀念坎’的。” 孟曉蘇說。
而“以房養(yǎng)老”作為舶來品，在英法等國家之所以流行，與高遺產(chǎn)稅有關(guān)。人們在“以房養(yǎng)老”和“留房產(chǎn)給子女但要繳納大筆稅金”之間較容易作出選擇。但在我國現(xiàn)行稅制下，人們沒有動力。上海民政部門就曾做過調(diào)查，結(jié)果顯示高達(dá)90%的老人擬將房產(chǎn)留給子孫，愿意倒按揭的不到10%。
障礙二：受70年產(chǎn)權(quán)限制
雖然2007年出臺的《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用將是一個巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)。這種不可能在短期內(nèi)掃清的障礙，使得中國大多數(shù)銀行或者保險(xiǎn)公司出于風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，不會對“以房養(yǎng)老”太感興趣。
房地產(chǎn)市場的變數(shù)不可控也讓各方顧慮重重。對于保險(xiǎn)公司而言，宏觀調(diào)控下房子蘊(yùn)含的價(jià)值是個變量，起伏不定難以判斷，這對保險(xiǎn)公司而言將是不小的風(fēng)險(xiǎn)。“推出這種產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)大、成本收回時(shí)間長，所以積極性不是很強(qiáng)，這需要國家在財(cái)政稅收等方面出臺相應(yīng)的支持政策。”一位保險(xiǎn)公司內(nèi)部人士向記者坦言。
障礙三：評估不規(guī)范，公正難保證
“以房養(yǎng)老”需要透明、公正的法治環(huán)境。“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門，對這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求相當(dāng)高。如何保證這些行業(yè)、部門公平、公正地經(jīng)營、管理和執(zhí)法，在當(dāng)前是個極大的挑戰(zhàn)。就拿房地產(chǎn)評估來說，由于起步較晚，中國房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)還極不規(guī)范，不但整體素質(zhì)偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議的評估結(jié)果，尤其對于弱勢群體來說，更難以得到及時(shí)、公正、合理的處理。
新模式只屬于小群體
記者了解到，目前成型的“倒按揭”并不會面向全體老人，而是分步驟分先后的推廣開來，并且也沒有涉及最有需求的農(nóng)村養(yǎng)老一族。
“我國房產(chǎn)的性質(zhì)多種多樣，有商品房、保障性住房、小產(chǎn)權(quán)房以及農(nóng)村宅基地等等，不同性質(zhì)的房產(chǎn)面臨的問題都不一樣，政府應(yīng)對市場情況進(jìn)行細(xì)化調(diào)研之后再出臺具體細(xì)則。”幸福人壽住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)課題組副組長曲和磊向記者表示，小產(chǎn)權(quán)房首先是要清理的，農(nóng)村宅基地房屋是無法確權(quán)的，以上兩種房產(chǎn)性質(zhì)都不會納入“以房養(yǎng)老”的方案之中。同時(shí)，二三線城市的房屋評估值相對較低，房屋價(jià)值幾乎不夠養(yǎng)老，金融機(jī)構(gòu)參與的積極性也不會太大。
據(jù)記者了解，“以房養(yǎng)老”的此次試點(diǎn)主要涉及一線城市的城鎮(zhèn)住房，農(nóng)村住房暫時(shí)不在試點(diǎn)之內(nèi)。同時(shí)，首要涉及人群多為失獨(dú)和無子女家庭，且最好具備一定條件。如：
條件一：自有住房并擁有完全產(chǎn)權(quán)。養(yǎng)老家庭必須對其居住的房屋擁有完全的產(chǎn)權(quán)，才有權(quán)也才有可能對該房屋做出售、出租或轉(zhuǎn)讓的處置。
條件二：獨(dú)立住房。在以房養(yǎng)老模式中，只有老年父母與子女分開居住，該模式才有可能得以運(yùn)作，否則，老人亡故后，子女便無處可居。
條件三：經(jīng)濟(jì)狀況適中。當(dāng)老年人的經(jīng)濟(jì)物質(zhì)基礎(chǔ)甚為雄厚時(shí)，就不會也不必考慮用房產(chǎn)養(yǎng)老；而老人的經(jīng)濟(jì)物質(zhì)條件較差，或者沒有自己獨(dú)立的房屋，或者房屋的價(jià)值過低，也很難指望將其作為自己養(yǎng)老的資本。
“以房養(yǎng)老”能否養(yǎng)得起兩老人？
“以房養(yǎng)老可以從一些條件好的老人開始做起來。”曲和磊建議，比如老人擁有兩套物業(yè)，可以用一套市價(jià)較高的來抵押獲取收入。“如果兩個老人只有一套房子，房屋價(jià)值又比較低的話，就不太現(xiàn)實(shí)了。”
那么，究竟要價(jià)值多少的房子才夠兩位老人在北京這樣的大城市以房養(yǎng)老呢？
記者算了一筆賬：以昌平區(qū)為例，在天通苑一套90多平方米的兩房一廳目前的市場評估價(jià)為200萬元，根據(jù)以房養(yǎng)老倡導(dǎo)者孟曉蘇的估算，如果根據(jù)國外標(biāo)準(zhǔn)的“抵押式以房養(yǎng)老”計(jì)算：老人若將該房屋參保，每月大約可得到1萬元的養(yǎng)老金。
一年之計(jì)在于春。每年的全國兩會，就像“春耕決策會”，種什么莊稼，買什么肥料，大體議定。房地產(chǎn)業(yè)2008年將有什么“收成”，從兩會期間的決策和輿論中，就能看出眉目。
挺有意思的是，近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，比較多地出現(xiàn)在四五月份，這跟兩會期間決策層形成調(diào)控思路一脈相承。比如：2004年的3月底出臺《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，規(guī)定了土地出讓的“8?31大限”，2005年的“國八條”出臺于3月下旬，2006年的“國六條”出現(xiàn)在5月份。
分析今年兩會，影響房地產(chǎn)業(yè)走勢的主要有三個因素，一是總理的政府工作報(bào)告，二是住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的成立，三是代表們的相關(guān)提案。顯然，第一個因素最為關(guān)鍵，其中的信息透露了今年房地產(chǎn)政策和市場的大概方向。政府工作報(bào)告中明確今年要著重抓好九個方面的工作，其中之一“抓緊建立住房保障體系”，完完全全屬于房地產(chǎn)范疇。內(nèi)容為：三個指導(dǎo)原則，四項(xiàng)措施，后者值得剖析一番。
措施一：要健全廉租住房制度，加快廉租住房建設(shè)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難；同時(shí)，要積極改善農(nóng)民工居住條件。這一條說明，當(dāng)前住房保障是我國住房制度和住宅產(chǎn)業(yè)的重中之重，在去年“24號文”的方針指導(dǎo)下，今年廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度空前加大，地方政府硬著頭皮也得上，很多城市制定的《2008年住房建設(shè)規(guī)劃》中已反映出這一點(diǎn)。至于積極改善農(nóng)民工居住條件，目前來看大部分地方政府都無暇顧及，主觀意愿也弱。
措施二：要增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，建立多渠道投融資機(jī)制，通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題。這一條表明。國家依然在加強(qiáng)推進(jìn)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。從各地執(zhí)行情況分析，2007年“90／70”政策效果有所顯現(xiàn)，但遠(yuǎn)未達(dá)到政策要求，中大戶型依然是供應(yīng)主流，尤其是90－140平米面積段，多數(shù)城市90平米以下戶型所占比重僅有20％－40％，2008年各地勢必要明顯提高這一比重。“多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題”，已經(jīng)有相對明確的指代，那就是建設(shè)部的觀點(diǎn)：根據(jù)各地實(shí)際可以采取限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)租用房的辦法解決。據(jù)此，今年將有更多城市加入到嘗試限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)租用房的建設(shè)陣營中來。
措施三：完善住房公積金制度，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房價(jià)過快上漲。這一條的重點(diǎn)在于抑制房價(jià)，其手段主要是調(diào)節(jié)供需。房價(jià)問題始終是個繞不開的“難點(diǎn)”，2007年全國許多城市的房價(jià)都經(jīng)歷了一波快速增長，其幅度明顯高于前兩年。值得關(guān)注的是，自去年第四季度之后，很多城市房價(jià)增長勢頭趨緩，深圳、廣州等少數(shù)城市已開始下跌，這為2008年調(diào)控房價(jià)創(chuàng)造了較好的環(huán)境。
措施四：要加強(qiáng)市場監(jiān)管。這務(wù)主要針對開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)、干擾市場秩序，其中清理閑置土地是最重要的一環(huán)，國土資源部要求全國閑置土地清理工作必須在今年4月底前完成清理，6月底前完成問題處理。這對于開發(fā)企業(yè)和地方政府都有相當(dāng)大的壓力。
另外，政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，要把防止經(jīng)濟(jì)由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，從緊的貨幣政策將對房地產(chǎn)開發(fā)信貸和個人貸款產(chǎn)生緊縮性影響；今年2月CPI同比增長8.7％，通貨膨脹的巨大壓力下，抑制房價(jià)增長依然是重點(diǎn)所在。
住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的出現(xiàn)，信號非常明顯。加上“住房”二字，意味著住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房保障將成為國家重要的關(guān)注點(diǎn)，國家行政干預(yù)的力度將比前幾年加大，尤其是針對中低收入家庭的住房問題。加上“城鄉(xiāng)”二字，反映出國家將改變以前“重城市、輕農(nóng)村”的建設(shè)思路，而且，這其中還有一個城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的問題；2008年是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施的第一年，城鎮(zhèn)土地相互流轉(zhuǎn)、規(guī)劃統(tǒng)一化、解決小產(chǎn)權(quán)房問題等，都會在今年出現(xiàn)新氣象。
在兩會上，部分代表提出了與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的議案和觀點(diǎn)，這些聲音林林總總，基本上代表了社會輿論，但政府不可能針對這些聲音出臺很多政策。
綜而言之，透過兩會我們可以預(yù)測，2008年我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有兩大主線。一條是加強(qiáng)住房保障，由于去年已出臺“24號文”、《廉租住房保障辦法》和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，今年最多會有一些配套性的小措施出臺；而作為政策性的住房產(chǎn)品，限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)租用房極有可能嘗試性出臺相關(guān)規(guī)定。另一條是穩(wěn)定房價(jià)，將繼續(xù)通過信貸、稅收等手段抑制投資投機(jī)需求，同時(shí)通過增加土地供應(yīng)和盤活閑置用地來緩和住宅供應(yīng)緊張局面。當(dāng)然，由于宏觀經(jīng)濟(jì)今年同時(shí)面臨過熱和過冷的雙重風(fēng)險(xiǎn)，如果上半年經(jīng)濟(jì)和樓市出現(xiàn)明顯下滑的局面，也不排除下半年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有稍稍放松的可能性。筆者認(rèn)為，2008年全國樓市絕難復(fù)制2007熱潮，但也不可能大跌，穩(wěn)定發(fā)展的可能性最大。
提倡 ――構(gòu)建多元化房地產(chǎn)體系，鼓勵有實(shí)力的企業(yè)開發(fā)高端房地產(chǎn)項(xiàng)目
嚴(yán)控 ――未經(jīng)省政府批準(zhǔn)，各市縣及各部門不得擅自與企業(yè)簽訂土地成片開發(fā)協(xié)議
嚴(yán)禁 ――控制住宅用地出讓規(guī)模，嚴(yán)禁以各種開發(fā)名義圈占土地
房地產(chǎn)行業(yè)在海南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的地位舉足輕重，對海南省地方財(cái)政貢獻(xiàn)巨大，是城市基礎(chǔ)設(shè)施投入的主要來源。但與此同時(shí)，海南房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性問題、季節(jié)性空置問題、經(jīng)營性地產(chǎn)與保障性住房的平衡問題等也日漸突出。
有鑒于此，2013年11月初下發(fā)的《海南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱《意見》）首次提出，從明年起，要逐步降低商品住房開發(fā)比例，并納入市縣考核指標(biāo)體系。
隨后提出，要建立合理的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建多元化的產(chǎn)品體系，不斷增加旅游酒店度假產(chǎn)品、產(chǎn)權(quán)式公寓等經(jīng)營性地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，堅(jiān)持走精品特色發(fā)展之路。這“一降一升”，拉開了一場影響海南房地產(chǎn)業(yè)乃至整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型大幕。
優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)
《意見》中明確強(qiáng)調(diào)要適當(dāng)降低純商品住房開發(fā)的比例。自2013年起，海南省將逐步降低商品住房開發(fā)比例，增加高端、經(jīng)營性房地產(chǎn)比重，力爭至2017年末，全省商品住房新開工面積占商品房新開工面積的比例由2012年的84.4%下降至70%。
其中各年度商品住房比例控制目標(biāo)由省住建廳指定，并納入市縣考核指標(biāo)體系。省國土廳將對各年度新出讓的商品住房用地占房地產(chǎn)開發(fā)用地總量的比例做相應(yīng)調(diào)整。對已規(guī)劃為居住用地或已出讓但未開發(fā)的居住用地，鼓勵市縣根據(jù)產(chǎn)業(yè)布局，依法調(diào)整為商業(yè)或者旅游用地。對在2013年內(nèi)調(diào)整規(guī)劃并動工的項(xiàng)目，將在基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等方面適當(dāng)給與優(yōu)惠。
《意見》提出要構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)產(chǎn)品體系。積極發(fā)展與旅游業(yè)、當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)合度高的度假酒店、療養(yǎng)、康體養(yǎng)生等經(jīng)營性房地產(chǎn)；適度發(fā)展酒店式公寓等規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高、生態(tài)環(huán)境好的高端旅居型產(chǎn)品；努力培育和發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店、分時(shí)度假酒店等各種特色經(jīng)營投資型房地產(chǎn)。
同時(shí)，海南省還鼓勵環(huán)保和社會責(zé)任意識強(qiáng)、有實(shí)力的企業(yè)，開發(fā)高端房地產(chǎn)項(xiàng)目，從政策和規(guī)劃上限制土地資源和環(huán)境資源的低水平、低品質(zhì)開發(fā)。探索實(shí)行按片區(qū)設(shè)置房地產(chǎn)價(jià)格底線制度、確保優(yōu)質(zhì)土地資源高效節(jié)約集約利用。
嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理
《意見》強(qiáng)調(diào)要盡快修訂完善《海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長期規(guī)劃》，加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃對商品房用地的管理。對土地利用總規(guī)中取得的旅游建設(shè)用地，不得隨意改為商品房用地。成片開發(fā)區(qū)的規(guī)劃應(yīng)由市縣政府主導(dǎo)編制。未經(jīng)省政府批準(zhǔn)，各市縣及各部門不得擅自與企業(yè)簽訂土地成片開發(fā)協(xié)議，不得審批新的土地成片開發(fā)項(xiàng)目。對未經(jīng)省政府批準(zhǔn)簽訂的各類土地成片開發(fā)協(xié)議要進(jìn)行全面清理自查整改。
此外，海南省還將抓緊編制海岸帶土地利用總體規(guī)劃，統(tǒng)籌岸線土地資源開發(fā)利用，明確岸線土地資源的開發(fā)保護(hù)功能分區(qū)及開發(fā)時(shí)序，嚴(yán)格控制一線岸線土地資源單純用于商品房開發(fā)。
其中沿海區(qū)域自平均大潮線起向陸地延伸至少200米范圍內(nèi)不得建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。經(jīng)省政府批準(zhǔn)，特殊岸段可縮小至100米范圍內(nèi)，并合理確定開發(fā)強(qiáng)度，距離岸線200米范圍內(nèi)的既有建筑物不得擴(kuò)建。嚴(yán)禁填河、填湖進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，用于規(guī)劃建設(shè)的濱海、濱河、濱湖等優(yōu)質(zhì)土地資源，原則上主要用于度假區(qū)和酒店及旅游配套服務(wù)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)。嚴(yán)格控制填海造地開發(fā)房地產(chǎn)。
《意見》強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)對重要資源開發(fā)利用的規(guī)劃管理。嚴(yán)禁違反法律法規(guī)規(guī)定在自然保護(hù)區(qū)、飲用水水源保護(hù)區(qū)和沿海國家特殊保護(hù)林帶范圍內(nèi)開發(fā)或變相開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
《意見》強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格控制將其他用途的土地用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，嚴(yán)禁借高新技術(shù)、文化產(chǎn)業(yè)等名義變相進(jìn)行配套商品房開發(fā)。嚴(yán)禁以城鎮(zhèn)化、城中村和舊城區(qū)改造、新農(nóng)村建設(shè)、風(fēng)情鎮(zhèn)建設(shè)以及其他重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)為名，通過編制相關(guān)開發(fā)規(guī)劃，變相進(jìn)行土地成片開發(fā)和房地產(chǎn)建設(shè)。嚴(yán)禁使用農(nóng)村集體土地進(jìn)行商品房建設(shè)，不得以任何方式建設(shè)、出售“小產(chǎn)權(quán)房”。
嚴(yán)禁以開發(fā)名義圈占土地
《意見》《意見》明確各市縣要嚴(yán)格控制住宅用地單宗土地出讓規(guī)模，嚴(yán)禁以各種開發(fā)名義圈占土地。對城市棚戶區(qū)（危舊房）改造、城中村改造用地要優(yōu)先保證，開發(fā)用地出讓要向大企業(yè)、大項(xiàng)目傾斜。對超過年度計(jì)劃供應(yīng)商品房用地的市縣，當(dāng)年度不得再供應(yīng)商品房用地；對超規(guī)模供應(yīng)的，相應(yīng)減少該市縣下一年度商品房工地計(jì)劃供應(yīng)面積。
《意見》強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)要嚴(yán)格按照已批準(zhǔn)的規(guī)劃實(shí)施，開發(fā)建設(shè)過程中不得擅自變更規(guī)劃，禁止違規(guī)變更土地用途和更改容積率。在供應(yīng)商品房用地時(shí)，要堅(jiān)持大企業(yè)進(jìn)入、大項(xiàng)目帶動的原則，設(shè)定合理、公開透明的條件，提高商品房用地的準(zhǔn)入門開。
關(guān)鍵詞:農(nóng)村宅基地;管理;現(xiàn)狀;措施
近年來我國農(nóng)村違法用地建房現(xiàn)象越來越多，農(nóng)村宅基地問題十分突出，這不僅對當(dāng)前新農(nóng)村建設(shè)及城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來了較大的阻礙，而且不利于農(nóng)村社會和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，因此需要重視當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理工作，合理規(guī)劃，貫徹一戶一宅，進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村宅基地的使用和管理。
1農(nóng)村宅基地管理的現(xiàn)狀
當(dāng)前我國農(nóng)村居民點(diǎn)分布十分分散，農(nóng)村房屋建設(shè)缺乏規(guī)劃性，農(nóng)民建房存在較強(qiáng)的隨意性，農(nóng)村居民點(diǎn)呈現(xiàn)出無規(guī)劃和無循序性。隨著農(nóng)村宅基地問題越來越突出，相關(guān)方面的法律法規(guī)及政策急待完善。當(dāng)前農(nóng)村宅基地糾紛發(fā)生后，由于缺乏直接有效的法律規(guī)范來解決，多數(shù)情況是糾紛雙方多次進(jìn)行黑市，最終解決效果并不明顯，容易造成糾紛再次發(fā)生。當(dāng)前農(nóng)村宅基地政策無法與當(dāng)前發(fā)展情況相適應(yīng)，因此導(dǎo)致宅基地相關(guān)問題長久的拖延，得不到有效的解決。雖然農(nóng)村宅基地在劃分和使用上都較為明確，但在實(shí)際執(zhí)行過程中，農(nóng)民存在“占而不用”的現(xiàn)象，從而造成宅基地權(quán)責(zé)不明朗，導(dǎo)致一些問題難以解決。
2做好農(nóng)村宅基地管理工作的措施
2．1加快推進(jìn)農(nóng)村宅基地使用制度改革。在當(dāng)前農(nóng)村宅基地使用管理工作中，需要加快對使用制度進(jìn)行改革，運(yùn)用全新的使用管理模式和方法，有效的解決一直以來積累的宅基地問題。相關(guān)部門需要進(jìn)一步對宅基地的流轉(zhuǎn)進(jìn)行科學(xué)規(guī)范，針對各地方的實(shí)際情況出臺農(nóng)村宅基地管理細(xì)則，實(shí)現(xiàn)一戶一宅的管理規(guī)劃。因此要深入對當(dāng)前各地區(qū)農(nóng)村宅基地的情況進(jìn)行深入調(diào)查，找出具體的問題，并通過使用制度改革來更好的維護(hù)農(nóng)民的合法利益，確保實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地的有效管理。2．2加快農(nóng)村集體土地使用權(quán)登記發(fā)證工作。針對當(dāng)前農(nóng)村宅基地的情況進(jìn)行深入調(diào)查了解，確保調(diào)查工作的有計(jì)劃性和有步驟性，通過全面排查，進(jìn)一步摸清各類用地面積及宅基地基礎(chǔ)情況，掌握宅基地動態(tài)信息，并建立數(shù)據(jù)庫，進(jìn)一步對農(nóng)村宅基地檔案進(jìn)行完善，建立宅基地臺賬，實(shí)現(xiàn)對宅基地檔案的信息化管理，進(jìn)一步推動農(nóng)村集體土地使用權(quán)登記發(fā)證工作，確保農(nóng)民合法使用的宅基地能夠全部如期發(fā)證到戶。2．3完善農(nóng)村居民點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃。在社會快速發(fā)展的新形勢下，當(dāng)前農(nóng)村宅基地越來越受到大家的重視。由于當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理工作中表現(xiàn)出各種問題和矛盾，因此在今后較長的一段時(shí)間內(nèi)，相關(guān)部門要加快對居民點(diǎn)各類發(fā)展和規(guī)劃的完善，在用地方面提倡因地制宜的節(jié)約用地理念，從而實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地的可持續(xù)發(fā)展。這就需要在實(shí)際工作中，在進(jìn)一步落實(shí)農(nóng)村宅基地登記制度，以此來摸清詳細(xì)信息，并對集約利用的潛力進(jìn)行分析。同時(shí)還要對農(nóng)民居民點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃進(jìn)一步完善，重視當(dāng)前村樁建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域農(nóng)村居民點(diǎn)的體系規(guī)劃，因地制宜，針對當(dāng)?shù)刈匀弧⒔?jīng)濟(jì)和社會的條件來建立各自適宜的節(jié)約集約利用模式，鼓勵農(nóng)民在中心規(guī)劃建成區(qū)內(nèi)新建住宅，實(shí)現(xiàn)中心村集中，從而推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程。2．4逐步規(guī)范和保護(hù)農(nóng)民建房。在抓住當(dāng)前宅基地使用權(quán)登記發(fā)證和小產(chǎn)權(quán)房清理工作這一有利契機(jī)，組織開展空心村、閑置宅基地、空置住宅及一戶多宅的調(diào)查清理工作。進(jìn)一步嚴(yán)格宅基地申請條件，貫徹好一戶一宅的規(guī)定。在符合土地利用總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃的前提下鼓勵農(nóng)民新建、改建和擴(kuò)建住宅，充分的對村中空閑地、老宅基地及廢棄的有效利用。同時(shí)還要根據(jù)當(dāng)前城鎮(zhèn)化和集約用地要求，鼓勵農(nóng)民集中建新村，推進(jìn)農(nóng)村宅基地管理和利用的合法化和規(guī)范化進(jìn)程。2．5加強(qiáng)改革創(chuàng)新，推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)。在當(dāng)前城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，不僅建設(shè)用地緊缺，而且農(nóng)民進(jìn)城就業(yè)也存在買房難的問題，針對于這些問題，可以加大改革創(chuàng)新的力度，進(jìn)行一些實(shí)操性試驗(yàn)，運(yùn)用市場機(jī)制來找出推進(jìn)城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的突破口，可以通過開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目試點(diǎn)和舊村莊改造，對于一戶多宅及空心村優(yōu)先納入折舊區(qū)，并制定相應(yīng)的激勵獎勵措施，對拆舊區(qū)進(jìn)行復(fù)墾，鼓勵農(nóng)民將多余的宅基地騰退出來，不僅能夠增加耕地?cái)?shù)量，而且有利于推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程。
3結(jié)語
當(dāng)前我國農(nóng)村宅基地問題十分突出，由于面廣量大，情況十分復(fù)雜，而且還涉及到廣大農(nóng)民的切身利益，因此農(nóng)村宅基地管理也成為當(dāng)前國土資源管理工作的難點(diǎn)和熱點(diǎn)問題。特別是近年來國家對農(nóng)業(yè)扶持力度加大，農(nóng)民整體收入水平大幅度增加，新農(nóng)村建設(shè)步伐不斷加快，這也使農(nóng)村居住條件有了明顯改善。但當(dāng)前農(nóng)村宅基地存在著隨意轉(zhuǎn)讓、隨意建房及亂占濫用的現(xiàn)象，這對新農(nóng)村的建設(shè)帶來了較大的制約影響，因此需要加大力度實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地的規(guī)范管理，進(jìn)一步改善農(nóng)村的村容村貌，更好的推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的蓬勃發(fā)展。
作者:韓華 單位:賓縣國土資源局
參考文獻(xiàn):
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