時間：2022-06-03 09:23:51
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇小產權房買賣，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、小產權房買賣合同效力的爭議
小產權房的買賣是指產權不全房屋的出售與購買，比如本集體經濟組織成員把房屋買給非本集體經濟組織成員，特別是指賣給城市居民。小產權房買賣可能破壞國家法律、法規的尊嚴，影響城市規劃及房地產市場的常態發展，違反國家耕地保護政策，但是有的小產權房買賣卻沒有綜上影響和危害，比如農村集體經濟組織成員將自己在集體所有土地上的房屋銷售給本集體經濟組織成員，就不存在上述危害，應該是有效的。所以當前對小產權房買賣合同效力在理論上就被分為了有效和無效兩種觀點。
認定小產權房合同無效的原因有二。其一，違反法律強制性規定。“小產權房的買賣違反我國《土地管理法》關于宅基地使用權只有農村集體經濟組織的成員才能夠享有，并且一家僅能享有一處宅基地，若非本集體經濟組織的成員一定不能夠享有的規定”。其二，違反了國家相關政策。小產權房的買賣雖然在一定程度上緩解了購房壓力，但是卻擾亂了國家土地利用開發規劃，影響了城市規劃和房地產市場健康發展，危及了國家耕地保護政策。也違背了國家出臺的一系列用來防范小產權房問題影響擴大化的政策措施。
認定小產權房買賣合同有效的觀點。一是認為，小產權房的權屬問題并不影響小產權房買賣合同的效力。小產權房買賣合同自成立時生效，不會受到小產權房嗍粑侍獾撓跋歟小產權房權屬是物權的范疇，小產權房買賣合同是債權范疇，分別屬于不同的范疇。依據《合同法》有關條文關于當事人之間訂立合同，無其他規定或約定的情況下，合同從成立時就生效的規定，又根據《物權法》規定的區分原則，小產權房權屬問題，不影響小產權房買賣合同的效力，小產權房買賣合同在法律沒有另外規定，當事人沒有另外約定的情況下，自合同成立時生效。二是認為，承認小產權房買賣合同有效是民法基本原則中公平原則的體現。國家所有的土地由國務院代表國家進行管理，國家可以對土地進行征收，給被征收者相應的補償，被征地者因而可以得到巨額的土地出讓金。同樣是土地，《土地管理法》規定不得流轉用于非農建設的土地理應有集體所有的土地，那么集體所有的土地只能被政府低價征收，政府然后以高價出賣給開發商，處于弱勢的農民就只能得到很少的征地補償。
二、小產權房買賣合同效力爭議的分析
我國現行法律、行政法規沒有對小產權房買賣合同的效力作出明確規定，只是對土地使用權的問題進行了立法；比如小雪和朱先生案件，因為雙方行為人都有相應的民事行為能力，不違反法律、行政法規和社會公共利益、雙方意思表示真實、符合法律規定或約定的形式要件，所以該小產權房買賣合同有效。該合同有效的關鍵是不違反法律，就是因為我國還沒有關于小產權房的正式立法，因此盡快完善對小產權房相關問題的立法才是上善之策，才能對小產權房買賣合同的效力問題進行一個明確的界定。其次法院在對案件進行實際審理的時候，對國家一些政策性規定作了自由裁量以及根據買方、賣方的身份不同而作了不同判決。比如李玉蘭和馬海濤案件，之所以買賣合同無效，關鍵是因為李玉蘭是城鎮戶籍，法律依據是《房地產管理法》明確規定農民集體所有土地的使用權不得流轉用于非農建設，而且城鎮居民不得享有集體土地使用權。所以該案的買賣協議也就因為違反了法律的強制性規定而無效。
三、對小產權房買賣合同效力認定的方法
小產權房的大量出現和交易，相關政策和法律對小產權房買賣也做出了限制或者禁止，因此買賣小產權房的法律風險也是顯而易見的，小產權房開發的背后還存在著大量農村集體所有的建設用地和耕地被占用，無序的開發、流轉土地，導致土地的管理、利用和城鄉規劃被破壞，這些對我國的社會穩定造成了一定的沖擊。所以筆者認為，小產權房買賣合同效力認定應當以無效為原則，有效為例外。首先對違反規劃建設的小產權房的買賣合同與質量不合格的小產權房買賣合同，應對認定為無效。其次，對農村集體經濟組織成員之間的小產權房買賣合同與簽訂時間已經較早并完成了相關手續的小產權房買賣合同，應對認定為有效。
我國《合同法》規定合同除了雙方具有相應的民事行為能力，雙方意思表示真實，具備法律所要求的形式，最重要的是不違公共利益和法律、行政法規。而小產權房違反規劃建設，就是對《土地管理法》強制性規定的違反，小產權房買賣合同也就因為合同內容所針對的標的不能而無效。但是《民法通則》卻規定了，公民進行民事活動必須遵循法律，法律沒有明文規定時，就應該遵循政策。國土部的政策是對質量不合格的小產權房進行拆除。公民把質量不合格的小產權房作為標的簽訂小產權房買賣合同，該小產權房買賣合同就因為標的的不能而無效。
四、結語
國土部部長徐紹史在2012年3月表示，2012年開始試點治理小產權房，為大規模清理小產權房做準備。小產權房主要集中到在大中城市城鄉結合部、城中村、旅游景區、休閑度假區，這些情況比較復雜的地區。對于小產權房的清理注重保護農民權益、依法依規行政。將會有更多的小產權房買賣合同將被判定無效，退房退款、進行信賴利益賠償將普遍化。小產權房最終還是不受法律保護，并且在今后會被逐漸清理出來。但是即使如此，仍然沒有任何一部法律來明確規定小產權房買賣合同的效力，所以小產權房買賣合同效力問題的最終解決還是需要通過立法來明確，但在明確規定小產權房買賣合同效力問題的法律出臺前，仍然要依據政策和相關法律來推導總結，因此小產權房買賣合同仍然是有的有效，有的無效，以無效為原則，以有效為例外。
參考文獻
[1]張娜.“小產權房”引發的土地制度思考[J].合作經濟與科技，2011，（18）.
所謂小產權房就是只擁有房屋的使用權，沒有所有權。小產權房買賣合同是否有效，應該分情況討論。(一)合法小產權房的買賣合同有效。所謂合法的小產權房，指擁有宅基地使用權證，取得規劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產權證的村民自住房。這類小產權房，具備合法的產權證明，法律規定可以在本集體經濟組織成員之間轉讓。(二)違法小產權房買賣合同的效力待定。所謂違法的小產權房，即非法占用集體用地或者閑置的國有土地，將農村集體用地使用權變相流轉或改變國有土地使用性質，在沒有土地使用證、規劃許可證、施工許可證的情況下，進行非法建設，并直接在市場上銷售的“三無”違法建筑。
【法律依據】
《民法總則》第一百四十三條規定，具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
（來源：文章屋網 ）
1小產權房存在的法律問題分析
無論是普通法系國家還是大陸法系國家都沒有小產房法律問題處理方面的先例，因而使得我國在小產權房方面的法律問題處理上缺少一定的域外經驗可供借鑒［3］。同時加之我國法律學術研究與實踐本身在小產權房產生后對小產權房治理的法律研究也相對較少，使得小產權房在治理過程中所要面對的法律問題較多。我國《憲法》中規定集體土地使用權是可以轉讓的，而《土地管理法》卻規定農民集體所有的土地使用權不得出讓或者不得轉讓用于非農業方面的建設。這就使得小產權房處于法律效力層次方面的立法困境，即一方面《憲法》確認其所具有的合法性，而另一方面《土地管理法》卻認為其違法，《憲法》的法律效力是高于《土地管理法》的。同時，從我國現有的立法情況來看，農村集體土地所有權主體是農民集體，而如何對農民集體行使所有權進行具體的細化所存在的法律問題，導致農村集體土地所有權主體存在著名存實亡的境地，主要表現在這些地方的農村集體土地所有權的行使者實際上是村民委員會，而村委會很難確保其所代表的是農民集體的利益。居民在房價過高的背景下，買了小產權房以后，由于小產權房法律保護方面的缺少，使得法院在對小產權房買賣發生糾紛進行處理時就要面對司法方面的問題。這是因為小產權房買賣合同的標的不僅僅只有房屋，通常還包括了宅基地使用權，而我國法律規定只有農民才能享有宅基地的使用權，這就使得法院通常會判決該買賣合同無效。但是，我國現行的《合同法》中所確定誠實信用原則等，又可以說明小產權房的買賣雙方是在自愿平等的基礎上所做出來的真實意思表示，因而該房屋買賣合同是有效的。簡而言之，小產權房存在的法律問題的處理，需要結合我國現有法律規定的實際情況，以小產權房的情況為基礎靈活地應對［4］。
2基于經濟法層面的小產權房法律問題解決策略
從經濟法層面的小產權房法律問題的解決策略來看，主要是針對現有的情況，根據不同的實際情況采用不同的處理方法。2.1小產權房合同的處理在小產權房合同的處理上分為兩類，一類是非法的小產權房合同，這種指的是由于標的物本身違法，導致的該小產權房合同應自始無效，這類的小產權房合同所涉及的房屋本身應有行政機關，同時不應給予補償［5］。另一類小產權房，由于符合城市發展規劃的要求，并且房屋質量合規，在補辦各類手續以及補繳包括土地出讓金差價等各類費用的情況下轉化為合法的房屋所有權，可以參考現有的城鎮經濟適用房、限價房的現有政策進行處理，將這部分小產權房納入住房保障體系之中。2.2小產權房本身的處理對于不符合我國城市發展規劃的小產權房，同時還包括雖然符合城市發展規劃但是建筑質量不合格的小產權房應該堅決拆除［6］。由于拆除此類小產權房給購房人造成的經濟損失，應當由開發該類小產權房的村委會、出賣單位及違規審批單位以及購房人等共同承擔。2.3市場調控的優化從我國的實際情況來看，我國政府不但要讓我國的居民實現買得起房子的愿望，同時還應對房地產市場調控進行優化，只有這樣才能從小產權房產生的原因上入手，從根本上解決小產權房所面臨的法律問題。這就需要從市場的角度出發，根據小產權房所在區域的不同情況，采取不同方法來解決小產權房所面臨的法律問題，進而有針對性的解決問題。
3結語
綜上所述，基于經濟法層面的小產權房法律問題的解決是一項動態的系統化工程，需要多方面的共同努力才能夠完成［7］。從我國現有的情況來看，小產權房法律問題的解決還有很長的路要走，這就決定了基于經濟法層面的小產權房法律問題的解決策略，需要從社會實踐出發不斷地進行動態的調整，只有這樣才能從根本上促進小產權房法律問題的有效解決。
作者：李兆暉 單位：臨沂職業學院
【關鍵詞】 小產權房；市場；法律問題；建議
【中圖分類號】 TU-0 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1727-5123（2013）06-002-04
1 小產權房概念和類型分析
近幾年來， 房價問題已成為我國社會大眾密切關注的熱點話題，伴隨著全國各大中小城市的房價頻頻高漲，農村建設的房屋大量空置，相較于城市住房，價格比較低廉，套型也比較合理，于是所謂的“小產權房”便引起了社會各界的廣泛關注。究于“小產權房”的概念，理論和實務界均沒有統一的定義，從法律角度看，小產權房不是一個法律概念，因為沒有任何一部法律法規對小產權進行明確規定，因而從法律上對小產權房的界定也就無從談起了；從當前政策角度看，2008年3月上旬，中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文接受《南方周末》記者專訪的時明確指出，中央從來沒有允許過“小產權房”的存在，“小產權房”這一概念是媒體誤導的結果。所以，從黨和國家的政策上看“小產權房”也是沒有權威概念的；從目前實務上，“小產權房”是相對于“大產權”抑或“完全產權”而言的， “大產權房”是指依法有償使用國有土地，由國家有償將國有土地出讓給建設單位，依法開發建設、銷售，由國家主管部門登記、征收稅費，頒發產權證書，并可進行市場流轉的住房。
我們認為，“小產權房”是指房屋建設開發無償取得土地使用權、占用農民集體所有土地建造的房屋，持有鄉政府或村委會發給的產權證明，甚至沒有權利證書，且不能對農村集體經濟組織以外人員流轉的住宅，所占用的土地包括農村宅基地、農村建設用地或農用地。包含以下四種類型：
1.1 農村集體經濟組織成員依照法定程序無償取得農村宅基地使用權后，自行建設住宅，并持有鄉政府或村委會出具的產權證明，農民在宅基地上建設住宅，許多農民在進城誤工或者有多處住宅后，面向市場轉讓自己的小產權房，引起許多的糾紛。這一形式是小產權房的典型代表。
1.2 農村集體經濟組織，在符合土地利用規劃的前提下，由集體成員（集體企業職工或者該村村民）共同出資集中建設的住宅，并持有鄉政府或村委會出具的產權證明。
1.3 農村集體經濟組織的成員利用無償取得的農村宅基地使用權建造的住宅，轉讓給非本集體經濟組織的個人或組織，受讓人持有鄉政府或村委會出具的產權證明。這是第一種類型流轉后的類型。
1.4 農村集體經濟組織與房地產開發商從謀取經濟利益出發，占用農用地、農村建設用地或者農村宅基地，變相進行房地產開發，并將開發建設的房屋進行銷售，持有鄉政府或村委會出具的產權證明。這種類型使得小產權房大規模成批量的向社會銷售，許多老百姓誤以為是商品房，或意識到權利受限制但價格便宜而爭相購買。
小產權房與大產權房的比較分析：①房屋所依附的土地性質不同。大產權房建造于有償出讓取得的國有城鎮土地上的，而小產權房則修建于農村無償取得的集體所有的土地上的。②房屋所依附的土地使用權不同。大產權房的土地使用權為城市建設用地使用權，而小產權房的土地使用權是農村集體所有權。城市建設用地使用權人可以將建設用地使用權轉讓、出資、互換、贈與或者抵押，其依法自由處置。而農村集體土地使用權不得隨意流轉，只能有條件的在該集體經濟組織內部進行流轉。③房屋權屬證件頒發主體不同。小產權房因依附的土地性質，不屬于國家政府機關頒發房屋所有權證的對象，所以只能由不具備發放產權證的主體資格的鄉鎮政府發放產權歸屬的證明，因為鄉村組集體是國家所有權的基層人。[1]大產權房則是法律所規定頒發城鎮房屋所有權證的范疇。④房屋權屬流轉對象的不同。大產權房的流轉對象是沒有限制的，而小產權房的流轉對象只能是本集體經濟組織內部的成員，城鎮等非本集體經濟組織以外的人員是不能作為流轉對象的，這當然是由小產權房的土地性質和具有保障性決定的。⑤權利人行使權利的限制不同。我國《土地管理法》第62條第4款規定，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。沒有地，也就無法建房。而大產權房只要符合轉讓和受讓的條件，均有自由處分和購置房產。⑥所訂立買賣契約的效力不同。我國對于大產權房，只要依法成立的買賣契約，均認定為協議有效，所形成的該項債權應當作為發生物權變動的原因；而小產權房，因不符合《合同法》第五十二條中第五款的情形：違反法律、行政法規的強制性規定，所訂立的買賣合同當然無效。
2 小產權房涉及的法律問題
2.1 小產權房土地的法律問題。小產權房之所以能夠熱銷，最吸引民眾的地方就在于其價格優勢，在房價持續上漲的當今社會，即使經過中央政府的調控打壓，房價的丈夫得到有效地控制，但是期望房價大幅度的下跌幾乎是不可能的。處在房價如此高企的時代，幾乎要讓工薪階層的家庭用一輩子的收入來購買一套住房，小產權房的價格是同地段商品房價格的三分之一甚至還低，中低收入的家庭爭相購買小產權房也就在情理之中了。雖然小產權房在占有、使用、收益、處分四項權能中，收益、處分兩項權能得不到法律的保障，但這通常是投資人重點關注的，對于要解決基本居住問題的中低收入老百姓來言，并不重要，其更關注的是占有、使用這兩項權能。
小產權房的價格為什么會這么便宜？在建筑安裝的人工等硬性成本費用方面，與商品房相差并不多，當然，商品房對建筑材料的質地等要求較小產權房要高，價格相對高，其實，差異并不在這，而是：小產權房建設在集體土地上，該幅土地是沒有繳納土地出讓金，土地對其來說，是沒有經濟成本的，其價值是由建筑安裝等成本和適當的利潤，這就造成了兩者之間價格懸殊的緣由。
因此，我們認為探討小產權房的法律問題就必須深入地探討研究小產權房建設的土地法律問題。
根據我國根本大法《憲法》第十條的規定，我國土地實行社會主義公有制和勞動群眾集體所有制，即國家所有和集體所有，任何組織和個人都不能擁有國有土地的所有權，國有土地的所有權是不允許轉移的。國家將國有土地的使用權通過有償出讓的方式進入到土地市場。土地使用權的出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，有土地使用者向國家支付土地使用出讓金的行為。在土地出讓的過程中，政府是國有土地產權的唯一代表人，有權代表國家的縣級以上人民政府出讓土地使用權，市縣地方人民政府的土地管理部門具體代表市縣人民政府主管國有土地使用權出讓的行政管理工作。
出讓土地使用權僅限于城市規劃以內的國有土地，集體所有的土地需經政府一發征用轉為國有土地后，才能由政府出讓土地使用權。根據《土地管理法》第四十三條規定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法神清使用國有土地”，但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有土地的，或者鄉鎮村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地除外。《土地管理法》第六十三條規定：除“符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的情況以外”，“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租，用于非農業建設”，如果要在集體土地上進行建設，只能在以下三種情況下才被允許：建設鄉辦鎮辦企業，集體成員建住宅，建公共設施和公益設施等，這三種情況也都需要依法批準，才能使用農民集體所有的土地，法律嚴格限制了集體建設用地的使用。
《物權法》第一百五十一條規定，集體所有的土地作為建設用地，應當依照土地管理法等法律規定辦理；《物權法》第一百五十二條規定宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅以及其他附屬設施；《物權法》第一百二十五條規定，土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產對以上法律規定的解讀，我們可以看出：只有縣級以上人民政府才能待編國家出讓城市規劃內的國有土地使用權；農村集體土地所有權是一種不完整的權利，集體所有的土地需要經政府依法征用轉為國有土地后，才能由政府出讓土地使用權。一旦國家建設需要使用集體所有的土地時，國家只需要通過征用集體土地就可以了，征地是國家的行政行為，帶有強制性，被征用者只有無條件的服從。按照世界各國的通行做法，征用范圍是嚴格限定在“公共利益”的需要之上的，即為了國防、環境保護，公共活動場所建設的需要，我國則擴大到國家的一切經濟活動范圍。
因此，無論是對我國城市規劃區的國有土地使用權的處置，還是對農村集體土地使用權的處置，政府是處于權威的權利中心，擁有絕對的話語權。
政府壟斷了土地交易的一級市場，房價從九十年代房改以來已經被推上高位，經濟適用房、廉租房又不能有保障地供應，在集體土地上建房，買房自然成為中低收入老百姓的選擇。在沒有土地出讓金的集體土地上建設起來的小產權房，成為住房市場需要洪流中的一塊凹地，面對政府對土地的控制，高不可及的房價幾座大坎的圍堵，住房需求的洪流自然就傾瀉到這塊凹地上來。
據相關媒體報道，2008年小產權房已經占到北京房地產市場的20%，占到西安房地產市場的25～30%，深圳房地產市場的40～50%，小產權房總面積已相當于我國城鎮住宅的40%以上。[2]
“小產權房問題的出現，反映了我國長期城鄉分治的格局以及由此形成的法律、政策與現實經濟發展之間的脫節——，它是鄉鎮農村對機會的均等，利益的平衡，城鄉協調發展的一種要求”[3]。
《土地管理法》第十條，對集體土地產權作了明確的規定：農民集體所有的土地，依法屬于村農民集體所有的，由本村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村解題經濟組織的或者村民小組經營管理；已經屬于鄉鎮農村集體所有的，由鄉鎮農村集體經濟組織經營管理。從該規定中我們可以看出：集體土地產權有四級主體，村集體經濟組織，村民委員會，村民小組，鄉鎮農村集體經濟組織。
法律的這一規定已不能適應我國經濟發展的形勢，存在很多缺陷與弊端。一是許多村集體經濟組織比如村農業生產合作社，早已經名存實亡或不復存在了；二是村民委員會從理論上雖是一個村民自治組織，但實際上它已經具有政府智能，除了發展本村的生產、經濟，協調民間糾紛等，更多的是協調政府完成計劃生產、稅收、征兵等政府職責。因此，村民委員會很難集中精力行使管理農村土地資產這一農民最為重要的財產管理工作。三是村民小組在后基本解除了，原歸屬村民小組的土地也都由村民委員會進行管理了，并且，村民小組僅僅是集體經濟組織的成員，不是一級集體組織，也不宜作為集體土地所有制的代表；四是其他農業集體經濟組織的規定很不明確，其他農業經濟組織在農村有很多個，特別是經濟發達地區的農村，農、工、商、貿平行開發經營，到底由哪個農業集體經濟組織經營、管理是不明確的。
由于我國長期城鄉分治，城鄉發展嚴重失衡，農村在基礎設施建設、經濟發展等方面滯后，大部分農村地區醫療、養老保險等社會保障措施十分匱乏，在農村集體經濟組織所有的土地上建房，首先是滿足本集體組織成員居住的基本要求，“農村宅基地制度是保障農民居住權的一種帶有福利性質的保障制度”[4]，鄉鎮集體企業為解決職工居住問題，在經過審批的集體建設用地上建房，同樣是滿足成員的基本居住要求。其次，鄉鎮政府或村委員會單獨開發建設房屋，或者將土地發包出去，由開發商建設，或者約定利潤分配比例與開發商聯合建設房屋，縣級以上政府雖然無法獲取土地出讓金，但是象征政府或村委員會是直接獲得的，開發商也獲得部分建設開發利潤，購房者以遠低于商品房的價格取得房屋居住權，這部分購房者中絕大部分是當地村民，外地到該地區打工的人員，城市中的的、中低收入人群。近幾年來，我國的GDP每年都是高速增長，折射出社會保障體制建設方面的嚴重不足，首先受到侵害得不到保障的是廣大社會中下階層，城鄉法杖不平衡首先受損害的是鄉村。因此，在這種情況下建成的小產權房使得鄉鎮政府獲益，中下階層的老百姓獲益，在社會發展的宏觀大局來看，是可以接受的，只要開發商在建設過程中獲益的是正常標準的行業利潤就可以，我們不能茍求開發商參建無利可圖，只要和經濟適用房的利潤差不多或者稍高些就可以，這樣，最終解決社會中下階層的居住問題，使得鄉鎮政府、村委會獲益，也有利于社會的和諧穩定，這雖然不是中央政府積極推進的一項措施，也是基層組織自發探索集體土地流轉的一種形式。
對于侵占耕地，在耕地上建造房屋，應眼里給予打擊，堅決拆除并予以處罰；對于違反土地利用總體規劃，在農村集體建設用地上違規建房，對耕地威脅不大，主要是行政違法，可以追究責任，進行處罰，補辦相關手續。以上兩種情況在執行過程中需要嚴格甄別，加大對耕地的保護力度，防止魚目混珠，逃避打擊處罰占用耕地的行為。
2.2 小產權房處分的法律問題。小產權房的占有、使用權利在業主入住該房后就得到保障，出租未獲取收益也是能得到保障，但是想通過二次轉讓未獲取價差受益，就存在一定的保障，因為小產權房的處分權利本身就得不到法律的保障。因為小產權房沒有土地使用權證，沒有國家統一頒發的房產證，僅有鄉鎮政府頒發的房產權屬證，甚至沒有房產證，沒有法律意義上的物權，在流轉過程中極易產生糾紛，糾紛產生后又不能適用商品房買賣過程中的法律法規，存在法律風險。
由于小產權房全力本身的不清楚，不充分，小產權房買賣協議的效力處于不確定狀態，在農村土地（房屋）大幅增長的情況下，許多已出售小產權房的農民紛紛反悔，訴至法院要求判決買賣合同無效，收回原有房屋，這也使得小產權糾紛成為全國性的司法難題。
北京由于房價上漲很快，城市化進程迅速，大量流動人口蜂擁而至，周邊郊縣小產權房發展迅猛，小產權房的糾紛也頻頻發生。2004年北京市高級人民法院的《關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》規定，農村私有房屋合同應以認定無效為原則，以認定有效為例外。同時，要綜合權衡買賣雙方的利益，要根據拆遷補償所獲利益，和房屋現值和原價的差異對買受人賠償損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。
我們可以通過被媒體追蹤報道的李玉蘭和北京宋莊村民馬海濤房屋買賣糾紛一案來解讀北京高級人民法院的規定在具體案例是如何理解應用的。2002年7月，李玉蘭在北京宋莊與村民馬海濤簽訂了一份買賣合同，馬海濤將正房五間，廂房三間以及整個院落以4.5萬的價格賣給了李玉蘭，并將集體建設用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有所在大隊的蓋章以及見證人的簽名。
2006年12月，馬海濤一紙訴狀將李玉蘭告上法庭，要求確認雙方協議無效，李玉蘭返還房屋。北京市通州區人民法院經審理后認為李玉蘭是居民，依法不得買賣農村住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無效，責令他們在判決生效90天內騰退房屋，與此同時，馬海濤要給副李玉蘭夫婦93808元的補償款。該案上訴至北京市第二中級人民法院作出雙方簽署的房屋買賣協議無效的判決，李玉蘭必須在90天內騰房。但二中院同時認定，造成合同無效的主要責任在于農民反悔，李玉蘭可另行主張賠償。2008年3月，李玉蘭依照北京市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，在北京市通州區人民法院，要求馬海濤按照2004年的拆遷補償標準賠償其經濟補償金共計48萬元。經審理，通州區人民法院認為，李玉蘭作為買受人的經濟損失，其金額的計算應基于出賣人因土地升值或者拆遷補償所獲的利益，以及房屋現值和原價的差異所造成損失這兩個因素予以確定。該房屋的市值評估約為26萬元。最后，通州區人民法院判決房屋所有人馬海濤賠償買房人李玉蘭經濟的損失約占房屋評估價的70%。
如果是商品房買賣，在成交四年后因為房價上漲，而賣房人反悔而至人民法院，幾乎不可能勝訴，但是小產權房買賣就截然相反了，因為農民在自己宅基地上建成的房屋出賣時，因宅基地是農民集體所有只能在同村村民之間轉讓，外來的居民不可能享有宅基地使用權而不能買地此小產權房，外來的居民不具備購買小產權房的主體資格，所以只要賣房人后悔，這樣的買賣就不受法律的保護。在合同違反法律禁止性規定而無效的情況下，合同自始不產生效力，農民是否反悔并不影響合同的效力。法院以農民反悔造成損害為由支持李玉蘭的賠償主張，明顯是在尋找一種平衡。如果賣房人不反悔，買房人就會因買賣合同而實際占有、使用該房屋，就不會形成民事訴訟。如果機械地以主體不適格為由認定合同自始無效，雙方各自返還，是違反民法的公平原則的，畢竟買賣四年以來，房價上漲許多，各自返還，明顯是賣房人違約，卻是獨享四年的價格漲幅。最終，村民馬海濤雖然要回房屋，但卻要賠償李玉蘭185290元的損失，李玉蘭雖然退還房屋，卻拿到房屋市場70%的賠償，相當于4.5萬元最初的投資而言，還是獲得了較高的經濟回報。因此，小產權房的買賣必須雙方自愿，雙方都不能反悔，否則這樣的買賣很脆弱，得不到和商品房一樣的法律保護。由于小產權房不受法律認可，無法在房管部門備案，無法辦理合法的產權手續，不在政府部門的監管范圍內的，一旦產生房屋質量問題、公共設施維護問題，以及房屋建設資金周轉困難，小產權房的建設無法向銀行貸款融資等問題時，救濟途徑非常的有限。
2.3 小產權房的政策問題。在我國，黨的政策對法律的制定有指導作用，黨的政策是我國制定具體法律的依據。近年來小產權房迅速發展，現行法律存在諸多急需完善地方，了解小產權房方面的政策，對預測相關法律的制定和修改是大有幫助的。
1999年國務院辦公廳頒布的【1999】39號文件，《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，明確限制了小產權房買賣。該通知規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”正是該通知使得城市居民在農村購買的房屋無法辦理產權登記，而成為小產權房。2007年建設部風險提示，申明法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許將集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外的成員銷售。如果非集體經濟組織成員購買了這類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。
2007年12月11日，國務院召開的國務院常委會會議上也再次申明，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，單位和個人不得非法租用、占用農民集體土地搞開發。2008年用國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定，“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房”，“其他任何單位和個人進行非農業建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。”
從法理上看，國辦通知建設部的風險提示既非法律也非行政法規，但可以看出中央政府是禁止小產權房流轉的，如果小產權房不能流轉，只能限于農村集體經濟組織的成員才擁有，那么小產權房就沒有發展空間，還要面臨已建成已經銷售的小產權房如何處理的問題，在當前情況下，小產權房處理已不是以一個單純的法律問題，而更多的是一個政治問題。
3 對小產權房合理制度安排的建議
3.1 長期安排：農村集體土地的流轉使得小產權房的土地（集體土地）逐步縮小與城市國有土地的價格差距，因此，解決小產權房的問題，首先要妥善解決農村集體土地的流轉問題。
長期以來，我國城鎮土地實行無償無限期的使用制度，使得土地使用權處于靜態狀態之下，土地不能按照價值規律發揮作用，也不能反映供求關系，更不能形成地產市場，因而土地資源也難得到合理的配置。
我國國有土地使用權制度的改革的成果就是實現了從國有土地的“三無制度”即無流動、無償、無期限到“三有制度”即有流動、有償、有期限的土地使用制度的轉變。國家將國有土地使用權通過有償出讓的方式進入土地市場，逐步建立起地產市場，促使土地使用權的合理流動，通過交易明確規定土地使用者可以依法自由開展土地使用權的買賣、租。中國未來要解決的最大難題，是8億農民的致富問題，建設社會主義新農村任重道遠。土地是人類的財富之母，土地的巨大效益離不開土地的合理利用及有效配置。國有土地制度改革的成功無疑給農村集體起到了良好的示范作用。伴隨者高速城市化的發展過程，許多農村人口進程務工，舉家遷徙居住，保留農村住房已無必要，但如果房產不能流轉，就抑制物的效用，也剝奪了農民自住籌措資金發展的權利，人為加劇了農民的貧困。也有許多農村人口沒有進程務工，但現在農業發展必須通過機械化、產業化才能謀求飛躍，低水平的耕作肯定不能使農業產業升級。農村土地必須有效正和，進行流轉，才能打破戶戶割據、村村占有的局面。
2008年黨的明確提出，允許農民按照自愿有償的原則，以轉包、出租、互換、轉讓、個分合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式適度規模經營，有條件的地方可以發展專業大戶，家庭農場，農民專業合作社等規模主體，《中央推進農村改革發展若干重大問題決策》中規定：土地承包經營權流轉，不得改變土地集體所有權性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。這“三個不得”也就明確規定了集體土地流轉的底限。
現在城市居民享有社會保障，農村村民享有集體土地使用權，可以嘗試進行置換，完成農民向市民的轉變；鼓勵農民將承包地向專業大戶，農業園區流轉，發展農業規模經營；建立流轉土地登記制度，對轉包、轉讓、入股、抵押集體土地的行為統一登記，集中管理，逐步實現城鄉土地一體化，當農村集體土地與城市國有土地沒有差別，實現了“同地同價”的時候，小產權房的主要問題自然就迎刃而解了。
3.2 近期安排：區別類型、逐步消化、避免強拆。
3.2.1 對于違反土地利用總體規劃，建造在建設用地（宅基地除外）的房屋，地方人民政府優先考慮收購，不能夠補辦手續的，作為廉租房使用，能夠補辦手續的就作為經濟適用房使用，彌補政府在廉租房、經濟適用房建設方面的不足。
3.2.2 以后能逐步流轉，規定同村村民享有優先受讓權，就賦予了農民處分權，幫助農民盤活資產，最大限度地發揮物的效能。集體土地包括：農地（耕地和其他種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地）、建設用地（宅基地、鄉鎮企業用地、鄉村公益事業用地）
3.2.3 對于鄉鎮企業經過審批為職工建造的住宅，應當規定集體企業內部員工享有優先受讓權，以后也可以逐步流轉
3.2.4 對于違反《土地管理法》，在農地上建造的房屋，堅決打擊，拆除同時進行處罰。任何制度都是不同利益主體多方利益的博弈的過程，而該制度也會隨著博弈的持續進而不斷調整。我國的改革始于農村，經過城市化的發展，又面臨者新一輪的深層次的改革，還是要回到農村，只有立足農村，逐步消除城鄉差距，開展城鎮化建設，建設社會主義新農村，才具有規劃時代的現實意義！
參考文獻
1 楊宇著.農民土地權益與農村基層民主建設研究：試論農村土地產權制度與村民自治關系，北京：中國社會出版社，2007
2 第一財經日報，2008
關鍵詞：小產權房、合同效力、產權登記
小產權房是近幾年來隨著我國城市房價過快上漲，新農村建設等過程中衍生出的一種新的房產存在形式。由于我國城市房地產迅速增長，普通的城鎮居民的工資增長速度無法追趕房價增長速度而只能“望樓興嘆”，為了解決基本的住房問題，越來越多人將視線集中在價格低廉的小產權房，小產權的存在在一定程度上緩解了社會的矛盾，解決了影響社會穩定的住房問題。但同時，由于小產權房的先天不足也引發了學者對其合同效力的廣泛爭議。
筆者認為小產權房合同的效力不應簡單一刀切似得認定為有效或無效，應分情況認定。
一、小產權房向城鎮居民轉讓的合同效力
目前該種情況，在實踐中普遍的認定為合同無效。而在理論上，國內較多的學者對合同的效力持肯定態度。筆者持合同無效論，主要基于以下幾個理由：
（一）違反我國相關法律規定
《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條第6項規定：“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。”根據這一規定得知，轉讓的房產必須是依法登記且具有完整權屬證書的。而小產權房是建立在農村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產權，根本無法進行登記領取權屬證書。
（二）違反我國房地一體主義
我國《物權法》第146條規定：建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。該條規定的主要是指國有建設用地流轉原則，它表明房地產所有權轉讓之時，房產之上的土地所有權也隨房一起轉讓，該原則的實行，避免了我國房產交易市場出現混亂局面，維護了房產市場的穩定。對于這一原則對集體土地上的房屋買賣同樣適用。而小產權房恰恰違反了這一原則，根據我國土地管理法的相關規定：農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。故小產權房流轉中城鎮居民根本無法取得土地的所有權，使得房地分離，較易產生糾紛。
二、小產權房向其他集體經濟組織成員轉讓的合同效力
針對這一情形，實踐中多數判定為合同無效，但筆者認為合同應認定為有效，主要基于以下理由：
（一）基于公平正義原則
國家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農民最基本的生存及生活居住權，體現了國家對弱勢群體的保護傾向。但與此同時，這也恰恰是限制了農民應享有的同城鎮居民一樣的權利，“農民與城鎮居民”，對稱謂及身份的區別本身就是違反公平的體現，為了農民的身份，他們無法享受房屋及土地所帶來的升值利益，他們與國家一樣擁有土地，但無法同國家一樣買賣土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護著，而是被禁錮在了這片土地上。
（二）維護農民合法收益權
基于我國現有規定及我國國情，允許小產權房在市場隨意流轉勢必將造成我國房產市場的混亂，引發各方利益矛盾沖突。但完全限制小產權房的流轉則是對公平原則的違反，農民對土地可以占有、使用，因無處分權而無法像城鎮居民一樣獲得房屋升值所帶來的利益，在目前我國現實情況之下雖不能立即實現同城市房地產一樣的大市場，但筆者認為可以嘗試在各集體經濟組織之間開拓一個獨立的小市場，允許各集體經濟組織之間的房屋進行自由流轉，使集體經濟組織的成員也能收獲房產所帶來的利益。
三、房屋合同無效后的利益平衡
由于小產權房的交易不在少數，其中涉及多方之間的利益，易引發多種矛盾。因此，在解決小產權房的問題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。
（一）責任比例的確定
實踐中多數情況下是因房價的不斷增長使得賣方反悔而向法院主張房屋買賣合同無效，小產權房交易之時必然是雙方合意的結果，但賣方因利益驅使，違反當初協議，這是對誠實信用原則的違背，但是否能因賣方對誠實信用的違背而判定賣方承擔主要責任呢？筆者認為這是不妥的。小產權房買賣合同簽訂之時，雙方都明知這一行為在我國存在違法情況，即都存在過錯，雙方過錯大小應相同，不能因為房價的大幅增長而讓賣方承擔更重的過錯責任，因此，筆者認為在合同無效的情況下雙方仍是承擔相同的過錯責任。
（二）實際操作
買房者：花錢打了水漂
1999年，北京市民李某經熟人介紹，認識了京郊農民丁某，丁某同意自己在宅基地上建起的五間大瓦房由李某居住，并收取了李某的一萬元現金。李某又花了6000余元改建房子。然而，2004年1月，丁某提出收回房屋的要求。李某則認為，當初一手交錢，一手交房，而且還有熟人作證，房屋買賣關系已成既定事實。雙方協商未果，2004年5月，丁某向北京市某區法院提起民事訴訟，請求法院判決被告李某退還自己的房屋。該案經法院審理判決：李某與丁某的房屋買賣協議無效，李某應當將房屋退還丁某，但丁某應支付李某部分房屋改建費。
無獨有偶，另一位北京市民韓先生最近也在為自己幾年前購買的“問題房”鬧心。1998年秋天，他在朋友的勸說下買下了市郊農村的一處住宅，并與賣房的村民簽訂了房屋買賣協議。此后韓先生投入了十余萬元對房子進行翻新和裝修。前不久，他從懂法律的朋友那里聽說自己所購買的房產屬于宅基地，買賣是非法的，一旦出現糾紛，他的處境將十分不利。韓先生說，他和許多朋友購買的都是農民的房子，而且都和村民簽訂了房屋買賣協議，難道在法律上就都不算數了嗎？
律師：農村房不買為好
北京市岳成律師事務所張建興律師表示，我國土地法規定：農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。韓先生所買的房屋屬于宅基地，所以房屋買賣協議不受法律保護。
另外，張建興律師認為，時下很多城里人到農村買房心存僥幸，認為買不下大產權無所謂，有小產權就行。所謂的小產權，即城里人在鄉下買房時拿到的村里或是鄉里的產權。有的人還認為小產權比大產權好。因為大產權使用年限是50年到70年，而小產權沒有使用年限，可以永久使用。事實上，小產權房沒有真正的產權，沒有國家發的土地使用證和預售許可證，房管部門也不會給購房合同備案。因此，小產權房就算可以轉讓，也是以沒有人反對為前提的，如果有人對小產權提出質疑，這種轉讓就不具有任何法律效力。既然城市居民在農村購買房屋不受法律保護，農村的房子還是不買為好。
國土資源部：“土別墅”不受法律保護
為什么有的人明知違法卻仍到鄉間買房，而不依法買一幢真正的鄉間別墅呢？一位私營企業主說，城市住房價格過高是一個原因，但更主要的是正規的別墅項目就像另一所城市住宅，周圍的鄰居又大都是生意場上的人，不如真正的鄉間小院有濃郁的鄉土氣息和淳樸親切的民風。
針對一些地方城鎮居民在農村購置宅基地、違法建造住宅、侵占耕地的現象，國土資源部不久前發出通知，嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。國土資源相關管理部門認為：這種私下交易，有違國家和各級政府相關條例和法規。城里人到農村買農民房，不能辦房產證、土地證，一旦所在村土地被征用，或是遇到舊村改造，損失就大了。
關鍵詞：“小產權房”物權法 所有權制度
[中圖分類號]D92 [文獻識別碼]A [文章編號]1004―7069(2011)-02-0013-01
一、“小產權房”的概念、產生原因及存在意義
(一)“小產權房”的概念
所謂“小產權房”即“鄉產權房”其實并非一個嚴格意義上的法律概念，我國現行法律并未對“小產權房”加以規定，它只是人們在現實生活交易中約定俗稱的說法。
從法律角度看，“小產權房”主要是指在“宅基地”上建成的住房，由于宅基地不可對該農村集體以外成員流轉，所以無法得到完全意義上的“大產權”：或是在集體企業用地或占用耕地的違法建筑。
(二)“小產權房”的產生原因
1、法律上的原因
首先，我國現行法律中并未對“小產權房”的性質加以規定。這使得“小產權房”得以在法律的灰色地帶中孕育而生。
其次，我國現行的二元制土地制度是“小產權房”產生的根本原因。
2、社會原因
就全國范圍內看，城市房地產價格一直處于攀升狀態，而城市居民的人均收入和房價卻不成正比，大多數城市居民處于無力購房或者是首付之后供房吃力的狀態。因此，價格低廉的“小產權房”則吸引了大量城市購房者的目光，這是催生“小產權房”產生的重要原因之一。
二、“小產權房”的法律性質
(一)就現狀看，“小產權房”的合法性在法律上是沒有依據的，法律對其性質并未進行明確規定。
(二)“小產權房”在實踐過程中認定其是否為違法建筑，要區分其所附著的土地性質即區分宅基地和集體企業用地或耕地。如果實在集體企業用地或耕地上興建的小產權房其違法性無可厚非。但若是附著在農村宅基地之上，其是否違法就不能武斷地加以評價。
三、“小產權房”的物權法意義――物權法將如何做到定紛止爭
從“小產權房”的糾紛現狀可以看出，我國的《物權法》給予了城市人口以完全的財產權保護，然而農村人口的財產所有權卻沒有得到平等的保護。城市房屋可在房地產市場自由流轉，而農村宅基地房屋卻被冠以“小產權房”之名不得自由處分。由此可見，《物權法》對我國公民財產權的平等保護是欠缺的。如果說“小產權房”是因為不符合《土地管理法》規定的管理、登記制度而使其流轉受到限制，但是基于我國二元制土地所有制制度，也只有屬國家所有的城市土地上附著的房屋才受房屋管理、登記制度的約束。
(一)“小產權房”的所有權人――誰應當實至名歸
首先，宅基地使用權人在《物權法》及《土地管理法》中規定得相當明確。宅基地使用權是農村居民在集體所有的土地上建筑房屋，以供居住的權利。
其次，宅基地使用權來源于農村集體土地所有權，因此“小產權房”的開發權人和所有權人都屬于農村村民集體。
(二)“小產權房”所有權的非完整性――被遺忘的物權平等性
按照《羅馬法教科書》中提到的關于羅馬法“所有權完整性”的觀念，所有權可以定義為對物的最一般的主宰。這意味著這種主宰的內容是不能簡單地通過列舉占有、收益、使用、處分的方式來限定的，它有時可以演變出對他人權利的限制，甚至是對人的主宰。我國民法理論普遍采用“四項權能”來具體描述所有權的完整性，包含占有權能、使用權能、收益權能、處分權能。
四、“小產權房”應當得到《物權法》的承認
隨著我國城鄉一體化的發展，農村房地產市場和城市房地產市場在事實上和法律上的相互連接和影響，是不可回避的。應當在保護耕地及集體經濟建設用地的大前提之下，發展農村宅基地房屋的買賣交易，保障農民完整的物權所有權，給他們帶來真正意義上的致富和創收。因此，物權法在這方面應當肯定農民對其宅基地房屋的所有權，使其可以自由處分。
(一)《物權放》應當肯定村農民集體成員為農村宅基地房屋的所有權主體。
(二)明確“小產權房”的流轉方式。基于我國二元制土地所有權制度的大背景下，城市房地產市場用地屬國家所有，“小產權房”用地屬農村集體所有，因此“小產權房”的流轉是有可行之處的，它無需經過國家對土地的征收程序，農民轉讓其所有的宅基地房屋是完整行使其所有權權能的重要體現。
五、結論
如今，小產權房的問題并非單純法律上的問題，從更深層意義上看還關系到我國國家政策和社會各利益階層的平衡。一方面，小產權房有一定的市場需求，分擔了政府解決住房困難的問題，同時也在相當程度上提高了農村人口的收入；但另一方面，如果處理不當會導致其對正常商品房交易市場的擾亂。從長遠的發展上看，在不改變我國二元制土地所有權制度的情況下，“小產權房”的交易是有很大市場空間的，也是順應社會發展的。所以，從《物權法》的層面對“小產權房”的權屬作出確切的規定，肯定農村人口完整的財產權利，明確“公共利益”的界限，建立一個合理小產權房交易機制，才可以真正使《物權法》所保護的物能夠物盡其用，使《物權法》所保護的物權所有權制度更加完善。
參考文獻：
[關鍵詞]小產權房；購買者；利益保護；住房保障
[中圖分類號]F293.33 [文獻標識碼]A [文章編號]1008-4738(2012)01-0043-05
一、問題的提出
自我國在全國范圍內積極推進“新農村建設”、“城中村改造”進程以來，國家在給予一定財力支持的同時也允許社會資金參與，在屬于集體所有的土地上，以舊城改造、城中村改造、新農村建設等名義，由農村集體經濟組織直接開發或者由其與開發商合作開發建設房屋，該類房屋除了本集體村民自己居住外，為發展經濟，解決本村養老、醫療、教育等問題，村集體經濟組織將部分房屋出售，從而使得“小產權房”入市。同時，近年來隨著經濟的迅猛增長，城鎮化、工業化進程的快速發展，全國各個城市房價不斷攀升，城市的高房價使得消費者實際購買能力下降。在這種高房價并且城市居民住房問題未得到妥善解決的背景下，小產權房在市場上的交易量也越來越大。
由于在我國現有的法律制度下，集體土地、農村宅基地的流轉受到嚴格限制，故小產權房其本身的合法性備受質疑，國務院也多次出臺文件否認小產權房的合法地位。盡管如此，但小產權房的問題并沒有得到有效解決，而且有蔓延之勢。之所以如此，是因為針對小產權房的存在和流轉，我們把目光過多的集中在我國城鄉分治的二元土地制度上，集中在了地方政府利益、開發商利益和農村集體、農民利益的博弈上，試圖通過制度改革來平衡各方利益，從而給予小產權房以合理的定位。這種視角無疑是正確的，我們必須堅持。我們也必須站在購買者的角度，基于購買者的切身利益去體會“小產權房”帶來的正面影響，也會更有利于我們去認識和解決其中的問題。因為歸根結底正是由于這個群體的住房需求得不到妥善解決才讓小產權房有了存在和流轉的基礎，小產權房的出現在解決其住房需求的同時又使他們陷入另一個困境，故如何保障小產權房購買者利益同樣值得我們關注。
二、小產權房購買者利益保護的困境
(一)小產權房存在和流轉的動因――以購買者為視角
針對小產權房存在和流轉的動因，我們可以從不同利益主體的角度進行分析。有學者從保護村集體和農民利益的角度出發，認為小產權房的存在和流轉有利于保護農民的財產權，累計社會財富；同時有助于實現財產流轉，給農民提供有利的融資條件。也有學者從維護社會公益，推進城鄉一體化進程的角度出發，認為站在法律平等的位置上看待小產權房，這有助于農村宅基地資源的市場化運作；以小產權房帶動農村宅基地的流轉，也將為城鄉優勢資源優化整合構筑平臺。筆者認為，小產權房的存在和流轉本身雖然問題大，爭議多，但它卻對購買者產生了許多積極影響，所以，從購買者的角度來探尋小產權房存在和流轉的動因，能夠對小產權房購買者利益進行保護的必要性產生更加充分地認識，同時對小產權房諸多問題的解決也有所裨益。從購買者的角度講，小產權房的存在和流轉是基于以下動因：
1.購買者的住房需求與高房價之間的緊張關系
依據我國現行法律，集體土地在轉為國有之后才能上市交易，建設商品性住宅。小產權房是在集體所有的土地上建設的商品性住房，其本身不符合法律規定。因而，小產權房的非法性決定了小產權房的開發路徑游離于當前法定的房地產開發程序之外。在大產權房的開發過程中，開發商需要辦理合法的房屋開發立項手續和相關土地出讓手續，并按照規定向國家繳納土地出讓金和使用稅，由國家給開發商頒發土地使用證和房屋預售許可證。大產權房的開發通常要經過以下九個環節：國土部門征地――補償征地費――土地開發整理――土地儲備――土地出讓――開發商報批項目規劃――建筑商建設――各相關部門驗收――開發商預售等；與之相比，小產權房的開發過程則相對簡單，環節較少，一般只需經過開發商與村集體協議開發――開發商規劃項目――建筑商建設――開發商預售四個環節。在大產權房的土地開發中需要繳稅12種，各種費用基金500項稅費和土地出讓金占到房價的50％左右，而“小產權房”因未經土地征用和審批程序，減少了很多開發的中間環節，節省了土地出讓金、增值稅和房地產開發交易方面的稅收等費用，所以與一般的商品房相比，價格較為低廉。小產權房的購買者多為農村集體經濟組織以外的村民或城鎮居民，由于其自身經濟能力有限，無法承受持續高漲的房價來滿足自身的居住需求，于是轉而“嘗試”小產權房。
2.政府住房保障體系的不完善
國務院早在1998年就出臺了《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，提出了多項房改政策，其中包括建立和完善以經濟適用房為主的住房供應系統、重點發展經濟適用房等惠及民眾的改革措施，其目的就是切實為中低收入人群解決住房難的問題。但由于地方政府投入的資金有限，同時各地方政府又以土地出讓金作為其重要的財政來源，使經濟適用房的建設和廉租房的供應遠遠不能滿足廣大無房戶的需求。時至今日，日漸攀升的房價已遠遠超出了中低收入者的購買能力，政府出臺的相關政策并未有效的幫助廣大中低收入者徹底解決住房問題。從購買者的角度而言，住房制度改革中住房保障的不完善，以及經濟適用房、廉租房供應較少等原因，使其住房需求得不到有效解決，這也就為小產權房的存在和流轉提供了政策空隙和市場空間。
(二)小產權房存在和流轉中的法律困境
1.土地使用權制度的法律阻礙
根據我國《憲法》的規定，我國土地使用權制度可以分為國家土地使用權和集體土地使用權。再根據我國《土地管理法》第8條規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。”由此可見，農民集體對法律規定的屬于國家所有以外的農村和城市郊區的土地享有集體土地所有權。這也為小產權房存在和流轉的困境埋下了制度性的誘因。
對于土地的使用，我國《土地管理法》第43條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有土地的除外。”第63條規定“集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。同時，根據《城市房地產管理法》規定，對于在集體所有的土地上進行的房地產開發，必須先由國家依法將土地征為國有，此時國有土地的使用權才能轉讓、出售。然而，小產權
房本身屬于農民或者村集體在集體所有土地上的自建房，既不符合集體土地使用的要求，也不能滿足城市房地產開發的土地使用條件。所以，小產權房從誕生之日起就與我國現行法律不符，從土地使用權這個根基上就欠缺法律的認同和保護。這一境況也直接導致小產權房存在和流轉長期的生存于地下，使其購買者的利益處于無保障狀態。
2.小產權房所有權的法律歧視
由于小產權房是村民或者集體在集體所有的土地上建造的房屋，并沒有履行國家征收審批和繳納土地出讓金等程序，所以沒有取得國家正式頒發的所有權證書，更無法得到法律有效的保護。因而小產權房所取得的產權證明往往是由村集體或者鄉鎮府頒發或認可，這些證明只能是出售者和購買者之間的一種產權約束，或者說是游離于法律之外的一種默許。根據我國《物權法》第9條規定：“不動產的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記；未經登記，不發生效力。”這也明確了我國法律對不動產物權的效力采取登記要件主義，即對于小產權房，要取得所有權就必須進行合法登記，以免發生糾紛，所有權難以界定。由此現行法律對小產權房是不予登記、不發證書。再根據《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴謹炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。這一政策性規定也直接堵死了本集體以外的成員獲得房屋產權的可能性，從而也使小產權房購買者徹底喪失了對不動產享有的權益。
3.小產權房流轉的法律束縛
依據我國法律，任何房屋都不得與土地相分離而單獨轉讓，必須與土地一并進行流轉，即采取“房地一體主義”。然而，由于小產權房的建設用地是未經正規的法定程序批準，也不可能存在符合法律規定的產權證書，所以小產權房不具備商品房交易的合法條件，從而失去了在房地產市場上進行合法流通的可能性。對于小產權房的流通我國法律和相關政策都做出了明文性的禁止性規定。如：2007年6月18日，建設部在其《關于購買新建商品房的風險提示》中明確表示：“城鎮居民不要購買集體土地上建設的房屋。”2007年12月11日，國務院公布的《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》明確規定：“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或者小產權房。單位和個人不得非法租用、占用農民集體土地搞房地產開發。”此外，我國《物權法》、《土地管理法》對小產權房的流轉也都予以否定。小產權房喪失流轉的可能性也就意味著已經持有小產權房的購買者的所有權無法得到法律的承認，尚未持有的潛在購買者對購買小產權房則需要承擔更大的風險。
在購買者無力承受高房價，政府的住房保障體系尚不完善的背景下，現有的法律制度又對小產權房的存在和流轉予以否定，使小產權房購買者最基本的居住利益無法得到保障。如果一味地強調小產權房的存在是對集體土地的非法濫用，其流轉時對我國土地制度的絕對違反，導致的結果便是所有違法建設的小產權房全部予以拆除，這樣不僅造成社會資源的極大浪費，同時也不利于社會穩定。于是，我們必須探尋其他途徑來解決小產權房的存在和流轉問題，以更好地保護購買者利益，維護社會穩定發展。
三、小產權房購買者利益保護的途徑
解決小產權房存在和流轉的方案很多，不必非在標的物是否合法、買賣合同是否有效、能否辦理物權登記等純法律問題上繞圈子，還可以考慮對小產權房的其他變通處理方案。在現存的制度體系下，小產權房存在和流轉的合法性被予以否定，這也導致其購買者的利益無法得到法律的有效保護，這種局面的形成既有法律上、制度上的原因，也有經濟學上的原因，在即存的法律制度和土地制度不會發生重大改變的情形下，如何解決小產權房的存在和流轉問題，是對其購買者利益進行保護的關鍵。對于此處的購買者，不僅僅局限于已經實際購買的主體，更包括那些尚未購買但有購買意向的主體。對于已經銷售的小產權房，購買者是當然存在的；而對于那些已經建成但尚未出售的小產權房，此時的實際購買者尚未現實的出現，屬于潛在的購買主體，對于他們利益的保護更多的是一種預防性的保護，即在他們取得小產權房之前，是這類房屋已經具備流轉的要件，從而避免購買者利益受到損害。同時，在以上兩類購買者之外，還存在著一類特殊的購買者，就是在“以租代售”做為小產權房的對外處置形式時，此時的購買者是以承租人的身份來對小產權房加以支配。因而，對小產權房購買者利益的保護途徑不能一概而論，應區分以上三類主體，分別加以闡述。
(一)已經出售的小產權房購買者利益保護的途徑
在小產權房合同法律關系的眾多形式中，有一部分是建設單位直接以買賣合同的形式將房屋出售給購買者，同時由相關村組或鄉鎮府頒發產權證書。在現有的制度規范下，此類買賣合同及頒發產權證書的行為由于違反了法律、行政法規的強行性規定而歸于無效。對于該類房屋，筆者認為，在城鄉土地二元所有的制度不能改變的情形下，可以根據具體的情況，將符合條件的小產權房的土地予以征收，轉化為國有土地，并由政府通過相應程序回購房屋將其用于住房保障，使其合法化的同時使購買者利益得到保護。
1.該類買賣合同及其產權證應確定無效。按照合同法的相關規定，內容違反法律、行政法規的強行性規定的合同無效；合同被確認無效或被撤銷后，對因合同取得的財產雙方應互為返還。這里返還的雙方應為房屋的購買者與已經獲取收益的農民及其他主體。但在我國現行的民事訴訟制度下，法院遵循不告不理的訴訟原則，用時在事實層面雙方亦無法返還，故而需要政府主動介入，而不能讓這樣一種違法狀態長期存在。
2.在確認該部分小產權房合同無效后，其已頒發的產權證書應予以收回。對于符合保障型住房轉化條件的部分小產權房，可由住房保障部門與集體組織通過簽訂協議對房屋予以回收，集體組織已經向小產權房購買者收取的價款則抵作房屋及土地補償金，政府不再另行額外給予補償或支付價款。再將集體土地轉為國有土地后，國家將取得該部分房屋的所有權。
3.政府主管部門通過回購轉化房屋所有權性質后，將回購的房屋轉性為經濟適用房，并納入經濟適用住房管理。此時，原小產權房的購買者應當與住房保障部門重新簽訂經濟適用房買賣合同，按照其購房時支付的價款與該房屋轉性時同地段商品房價款的比例按份享有該房屋的產權。通過這樣的途徑，使該類小產權房的存在取得了合法形式，使小產權房的購買者從原來對房屋的所有沒有任何法律依據轉化為對房屋的合法所有，不僅滿足了購買者的住房需求，同時也解決了小產權房的產權歸屬問題，化解了購買者的購房風險，最大程度地保護了小產權房購買者的利益。
(二)對尚未處置的小產權房“購買者”利益保護的途徑
所謂未對外處置的小產權房，僅限于集體經濟
組織(包括農民)已經修建完畢但尚未對外處置的房屋。從嚴格意義上講，小產權房之所以被禁止是由于購買者的身份不符合法律規定，因而未對外處置的房屋尚不算違法建筑(占用耕地、違反規劃法等情形的除外)。如何解決該類房屋的存在和流轉，筆者認為可以通過將符合條件的部分房屋與整個保障型住房制度相銜接的方式，將符合條件的部分房屋轉性為保障型住房從而納入住房保障體系。
1.以市、縣為單位對目前本轄區內存在的尚未對外處置的小產權房進行調查。調查的目的在于確定該部分房屋的實際狀態，評估其轉性為保障型住房的可能性和必要性。調查的內容包括房屋的具置、數量、戶型、面積、建設主體、年份等要素。通過調查，對于那部分較為集中的、尚未對外處置的小產權房，政府可以根據其具體的位置、戶型、面積、質量等因素，結合本地年度保障型住房的需求，并考慮城鎮規劃及資金使用等綜合因素，從而確定政府予以回購的房屋數量及具置。
2.政府將回購的小產權房用于住房保障。最近幾年我國已開始大規模的保障型住房建設，以2009年至2011年保障型住房建設計劃為例，3年間，我國將新建600萬套保障型住房，平均每年投資超過9000億元。筆者認為，可以將回購已經建成的小產權房作為與新建并列的保障型住房的來源。首先可以節約保障型住房的建設周期，提高效率，在盡可能短的時間內最大限度地滿足保障對象的住房需求。其次，通過政府回購此類小產權房，一來可以避免從事實狀態上拆除小產權房，二來也能有效改善小產權房的空置的局面，同時，也為小產權房合法化增加了一個合法的解決途徑，為潛在的購買者提供了解決住房需求的可能性。
關于回購的程序，首先，對可以予以回購的小產權房的位置、數量，政府在調查的基礎上綜合各相關因素進行確定。其次，按照法律規定的標準和程序對擬回購房屋所占用土地予以補償、征收。再次，賦予小產權房的建設主體以市場交易地位，政府通過支付合理價格取得該類小產權房的所有權。此時，該類小產權房既可以作為經濟適用房向購買者出售，也可以作為廉租房予以出租。通過以上途徑，使小產權房的購買者在取得房屋以前，該類房屋已經具備了流轉的要件，無論是通過經濟適用房的形式予以出售，還是以廉租房的形式進行出租，都使這類“潛在購買者”在其住房需求得到滿足的同時，也避免了交易風險。
(三)對已經出租的小產權房“購買者”的利益保護途徑
小產權房的對外處置方式，除了出售外還存在著另外一種“以租代售”的形式，即以租賃的形式來掩蓋對外轉讓小產權房的實質，已達到規避法律的目的。在這種形式下，小產權房的購買者是以承租人的身份來對房屋加以支配。在實踐中，鑒于合同法中對房屋最高租賃期限的限制，小產權房租賃合同總體上表現為三種類型；超過二十年的租賃合同，二十年期滿自動續期的合同，不超過二十年的高租金合同。如何解決此類以租賃形式對外轉讓的小產權房的存在和流轉，是購買者利益保護的關鍵，筆者認為，對其中部分房屋可以由政府將其回購后與保障型住房相銜接。
1.各市、縣人民鎮府可以通過對此類“以租代售”的小產權房進行登記以掌握其相關情況，從而確定其中符合回購條件的房屋。對于可予以回購條件的，筆者認為應綜合各方面因素進行考量，根據已出租小產權房的的登記情況，結合保障型住房的需求計劃，在符合城鎮規劃的范圍內，綜合考慮小產權房的戶型、位置、面積等因素，合理確定予以回購的房屋數量及具置。可予以回購的小產權房，不僅要在數量及位置上符合城鎮總體規劃，在戶型、面積上也必須符合保障型住房的相關規定。
2.由于使用人是以租賃形式對該類房屋進行支配，承租人不能依據債的關系取得房屋的所有權。故而政府住房保障部門通過與實際產權人協商回購符合條件的房屋，以此種方式變更小產權房的所有權。原房屋產權人已經收取的租金抵作政府回購的房屋及土地價款(“以租代售”情形下的租金在本質上是房屋的價值，只不過是以租金的形式出現，目的在于規避法律對小產權房流轉的約束)，政府在回購后可以將該類房屋納入住房保障體系，變性為經濟適用房或廉租房。通過這樣的處理方式，集體組織(或農民)從心理上符合其建設小產權房通過予以出售獲取等價的初衷，從事實上也獲取了房屋及土地補償款，因而以此種方式變更土地性質也節省了成本。更為重要的是，通過這樣的處理，從事實狀態上而言可以避免小產權房的存在和交易狀態中雙方當事人的權利義務關系長期處于不確定狀態，通過政府回購的形式將小產權房的所有權予以變更后，政府則成為了房屋的所有人。
3.在所有權變更以后，賦予原租賃人(小產權房的購買者)以選擇權，既可以有限制地承認原租賃合同的效力，依據買賣不破租賃的原則，對二十年租期予以認可(超過二十年或自動續期的無效)，承租人也可以選擇與政府重新簽訂經濟適用房買賣合同或者簽訂廉租房租賃合同。選擇簽訂廉租房租賃合同的，其租賃期限可以與原合同的期限一致，但承租人無需再交納租金。對于選擇簽訂經濟適用房合同的購買者，該房屋則納入經濟適用房管理，由購買者按照其支付的購房款與轉性時同地段商品房價款的比例與政府按份享有該房屋的產權。同時，購買者也可以按照經濟適用房制度的規定，在補交土地出讓金、相關稅費并符合相關條件后取得該房屋的完全所有權。
四、結語
小產權房存在和流轉問題的解決，決定了小產權凡購買者能否對其所購買的房屋取得產權，從而保障自身的居住利益。在現有的制度背景下，政府根據當地的實際情況，通過將符合相關條件的小產權納入住房保障體系，以保護小產權房購買者的利益得到合理保障，是可以予以嘗試的一種途徑。在這個過程中，政府充當了兩個角色，既是小產權房的購買者，又是出售者(出租者)。通過這樣一種途徑，使小產權房的存在和流轉面對的社會爭議得以緩沖，而后通過相關的法律制度改革使小產權房問題得以徹底解決。
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而此前國土資源部部長徐紹史在接受媒體采訪時已經表示，今年國土部將不讓小產權房現象繼續蔓延。“清理小產權房的工作，我們會嚴格地保護農民的正當權益，同時依法依規行政，為大規模地清理小產權房做好準備。”
事實上，從2007年起，小產權房問題就已經引起相關部門的關注，并屢屢下文禁止。不過，隨著不少城市推行限購政策，不受限購約束的小產權房卻變得更為活躍。
在2008年8月，相關報道就指出有關部門已對全國部分城市小產權房問題進行了抽樣調查，并已起草報告上報國務院。
為何小產權房不受法律保護，卻還大有市場？中國指數研究院(華中)副院長胡超表示，吸引購房者的主要原因是低廉的價格，這也折射出高房價下購房者的無奈。
某地產經紀人告訴記者：“小產權房的價格比一般小區至少便宜一半，由于其交易不合法，因此交易信息一般不會掛在網上，只是內部流轉。”由于不能辦理兩證，購房者可與房東簽訂協議保證其權屬，雙方交易相對簡單。
他認為，購買小產權房的風險比較大。“小產權不能辦理貸款，客戶一般需要一次性付清，購買壓力大風險也增大，關鍵在于，萬一集體土地被國家收回，購房者很難得到賠償。”
“異化”的小產權房
盡管沒有產權證，但在城市房價高漲的刺激下，小產權房已逐漸成為除商品房和保障房之外的另一種城市房屋供應類型。在利益誘惑下，購買者也從最初的農民、拆遷戶擴大到城市普通市民甚至富豪階層。曾有媒體報道，小產權房在深圳和北京等房價較高的城市已經形成熱銷的局面，最多的已達到房地產市場銷售總量的1/5。
面對小產權房的蔓延趨勢，不少地方明令叫停。如何處理已建小產權房并讓群眾接受，又有利于房地產市場的健康發展，成為政府部門十分頭疼的事。武漢國土部門的一位負責人頗感無奈，“政策限制無法阻止小產權的交易，一是價格很誘人，二是小產權房已經不是個別人的買賣，而是形成了一張復雜的利益網。”
眾多業內人士指出，小產權房最初是滿足拆遷農民和低收入者的基本住房需求，但如今已經逐步“異化”為中高檔房甚至別墅，成為少數人攫取暴利的工具。
雖然小產權房從一開始就處于灰色地帶，并不具有嚴格意義上的產權，但近年來，由于小產權房在價格上具有明顯的優勢，再加上一些開發商蠱惑性的宣傳，小產權房推出后銷售形勢很好。據清華大學經濟研究所蔡繼明教授的一項研究顯示，很多城市小產權房曾占到當地房地產市場的20%，有的甚至高達40%。
小產權房無序滋長蔓延，不僅違反土地管理法律及相關政策，也影響到房地產市場的正常發展。“由于小產權房不受法律保護，大量小產權房半公開地銷售買賣，也給日后出現問題的處理帶來麻煩，給社會穩定埋下隱患。”地產經紀人小張如是說。
“難啃的骨頭”
無論如何，面對新一輪小產權房建設的頂風違法，是任其“生長”還是迎難而上，這既需要有關部門敢于“破題”，更考驗其智慧。
小產權房成為“難啃的骨頭”有多種原因：部分小產權房是歷史原因形成的，很難做到一刀切；全國小產權房將近60億平米，法難責眾；處置小產權房關系到基層權力、民生和社會穩定等一系列問題；現行土地管理法、城市房地產管理法等法律不支持小產權房……
但是，小產權房難“啃”也要去“啃”，而且要盡快去“啃”。小產權房問題如果繼續拖下去，問題將越積越多，例如：小產權房引發的法律糾紛、農村集體土地被變相侵占的問題、對城鄉土地規劃利用總體布局的破壞、對相關部門公信力的損害以及小產權房的安全隱患問題……
那么，如何終結小產權房亂象呢？
僅僅依靠事后的查處是不行的，還須事先不斷釋放明確信號，趁早“封死”小產權房的前路。一些地方小產權房為何成為發展難題，很大程度上緣于當地部分領導在處理小產權房問題時態度含糊不清、猶豫不決，甚至暗含幾分曖昧心理。加上一些專家學者的不當言論，更給人們以小產權房可能會“分類處理”等假象，憑空增添僥幸心理，并刺激更多的人加入到購買小產權房之列。
留存與否
按說產權只有有無之分，不應有大小之別，因此，牽涉復雜、鑒定困難的小產權房格外引人注意。同時，據市場機構統計，目前我國現存的小產權房建設面積已超過60億平方米，相當于房地產行業近十年來的開發總量。
那么，數量龐大的小產權房的產權未來是否能變大呢？民間各種說法均有，比如：價格低，法不責眾，小產權可轉為大產權。
如今，小產權房是否留存，是否轉為大產權，都頗受爭議。因為小產權房已經不單單是個別業主的利益所系，住房制度改革、政府公信、社會公平、法律尊嚴都面臨挑戰。
村集體小產權房屋買賣合同范文一賣方(甲方):_____________ 身份證號碼:____________________ 賣方配偶： 身份證號碼： 買房(乙方):______________身份證號碼: ____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿,誠實守信，協商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于青島市市北區_____________________的房屋以人民幣______拾______萬___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的價款出售給乙方。(一次性付清，附收款收據)
二、房屋的基本情況：
該房屋建筑面積_____平方米，套內建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層(共____層)，室號______，房屋用途為______。系 村委在集體土地上建造的房屋，由甲方于 年付款購得。該房有/無儲藏室，面積： 平方米。該房現尚無房地產所有權證。
三、本合同簽訂后,甲方對該房屋的相關權益(使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任，乙方保證按期繳納各項物業費用。本協議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
四、本協議簽訂時，該房屋尚不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應無條件協助乙方辦理房屋產權過戶手續。本協議發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。
五、甲方將房屋以現狀交接給乙方，乙方已對該房屋的現狀有充分的了解。甲方應同時將該房屋的購房合同、付款收據、契稅單據、房產證等有關該房屋的手續交付乙方。
六、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因或政府行為、法律法規規定導致本合同的解除、無效,甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款,并賠償乙方的房屋裝修費用。 七、如因該房屋被拆遷或征用，因該房屋所獲得的任何補償由乙方獲得，甲方有義務協助乙方辦理相關手續。甲方不能以戶口在該房屋而要求分得任何補償。
八、本協議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
甲方: 甲方配偶：
乙方:
日期： 年 月 日 九、本合同一式兩份,甲乙方各執一份。
村集體小產權房屋買賣合同范文二賣方(甲方):____________ 身份證號碼:____________________ 買房(乙方):____________身份證號碼: ____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿,誠實守信，協商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于___________縣__________區_______________________________________的房屋以人民幣_____拾____萬___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的價款出售給乙方。(___收據)
二、房屋的基本情況：
該房屋建筑面積_____平方米，套內建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層(共____層)，室號______，房屋用途為______。(含樓前車庫一間)
三、本合同簽訂后,甲方對該房屋的相關權益(使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任，乙方保證按期繳納各項物業費用。本協議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
四、本協議簽訂時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權過戶手續。其他稅費按有關法律規定負擔。
五、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除,甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款,并賠償乙方的房屋裝修費用。
六、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的,甲方應當通知乙方,如有補償款發放,甲方應當全額退還乙方
七、本協議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
本合同一式三份,甲乙方各執一份,見證人各一份。
甲方: 乙方:
年 月 日 年 月 日
見證人:
年 月 日
村集體小產權房屋買賣合同范文三賣方(甲方):_____________ 身份證號碼:____________________ 買房(乙方):______________身份證號碼: ____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿,誠實守信，協商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于的房屋以人民幣 拾 萬 仟元整( )的價款出售給乙方(一次性付清，附收款收據，其中含甲方轉交安裝煤層氣20xx元在內)，甲方將所交村委出具購房款收據一并轉交于乙方，由村委、公證人見證，更正為乙方名下。
二、本合同簽訂后,甲方對該房屋的相關權益(使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任。
三、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。立字為據，由村委，中證人見證。
關鍵詞 小產權房 集體土地 所有權 法律規制
中圖分類號：D920.5 文獻標識碼：A
一、小產權房概述
所謂小產權房是指地處城郊，由鄉鎮和村委會組織開發，建在集體所有土地之上的，沒有繳納土地出讓金等費用，沒有國家房管部門頒發的產權證，出售給集體組織成員以外人員的商品性住宅。 在我國，小產權房在各地以舊城改造、城中村改造、新農村建設等名義存在已久，發展到今天已呈難以遏制之勢。小產權房問題便受到社會各界的廣泛關注并引發了激烈討論。而理論界與實務界對有關小產權房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉讓？眾說紛紜，見仁見智。其中，持肯定態度的學者認為，小產權房本身是符合法律和憲法精神的，不存在“非法”的問題，相反，應該盡快修改我國的《土地管理法》及相關法律，重新界定小產權房的法律地位。正如王軼教授所言：“無論是從《憲法》還是新《物權法》還是其他相關法律的角度，鄉產權房都是否違規都值得商榷”，政府國土部門“叫停鄉產權房建設與銷售的做法也缺乏必要的法律依據。” 筆者認為，當前我國正在落實科學發展觀，破解城鄉二元體制，如果能使小產權房合法化，不但可以保障農民和城鎮居民的合法權益，而且對構建和諧社會大有裨益。
二、小產權房的法律問題分析
（一）小產權房的法理分析。
1、集體土地使用權取得受限。
現有的集體土地使用權主要是一種限制性物權，這種限制性主要表現為對主體的限制，由于集體土地所有權的團體性、社區性，加上國家對農村土地的保護政策，使得集體土地使用權的主體范圍主要為集體組織的內部成員。在大多數情況下，擁有社員權是取得集體土地使用權的必要條件，而購買小產權房的人卻不具備社員權，這是小產權房問題的根源之一。
2、集體土地所有權缺乏處分權。
依照物權理論，所謂財產所有權，是指所有人依法對自己的財產享有的占有、使用、收益和處分的權利。集體土地所有權作為一種特殊的所有權，即體現了與國家土地所有權所不同的地位，集體土地所有權所缺乏的核心權能，即處分權。
（二）有關小產權房的法律沖突。
小產權房的核心問題是集體土地上面的建設用地使用權和宅基地使用權能否進入土地交易的一級市場自由流轉的問題，即集體作為土地的所有權人是否對土地擁有充分的處分權能的問題。《農村土地承包法》第34條規定：農村土地轉讓權屬于“承包方”（即“農戶”），而不屬于“發包方”（即“集體”），“承包方有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉和流轉的形式”。可見，《農村土地承包法》承認農戶的農地轉讓權，而《土地管理法》第63條則否認農戶的農地轉讓權，兩部法律存在著明顯的沖突和矛盾。依《物權法》規定農村土地承包權可以依法轉讓，對于轉承包的對象沒作限制，也就是說城市居民下鄉承包農村土地是不受限制的。事實上，前些年已經有了許多這樣的成功例子，城市居民下鄉為農村經濟帶來了新的經營模式，產生了新的活力。 但是，下鄉經營的城市居民中，有一部分人有解決居住問題的要求，這是順理成章的事情，但卻受到了法律的限制，也就是說這兩項規定在具體執行當中會遇到互相抵觸的情況。承包權可以轉讓，應該包括可以向城市居民轉讓，那就應該允許他擁有置業的權利。《土地管理法》第62條規定：“村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”這說明村民有權出售自己的房屋，但又規定不可出售給“城市居民”和只能出售（轉讓）給本村村民，這在法律邏輯上是說不通的。
（三） 小產權房的法律風險。
1、土地所有權人利益受損。
目前法律并不允許其在集體土地上進行房地產開發，集體土地征用為國有土地是房地產開發的前提條件，而農民獲得的征地補償在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被當地政府部門和開發商瓜分了，這實質上是一種“打貧濟富”的不合理的分配模式，在這過程中，農民受到一定安置，拿到一些補償款，卻永遠失去了土地，由于土地的利用具有很大的不可逆轉性，必然會帶來大量耕地流失，而耕地流失之后農民生活保障問題將會受到威脅。目前，國家尚未出臺相關的法律來規定農村集體組織和農民之間關于土地用途改變所帶來的收益增長的分配問題，從集體組織和農民個體之間的關系來看農民個體一般處于劣勢地位，其權益更容易受到傷害。因此，由于大量開發小產權房引起耕地的流失而造成農民生活保障受到嚴重威脅，將成為開發小產權房帶來的最為嚴重后果之一。
2、購房者權利無法保障。
因小產權房開發及買賣違反了國家法律的強制性規定，故小產權房買賣合同當然被定性為無效合同，這一點在大量的法院判例中已得到證實。這樣一來，購買人無法獲得產權登記或過戶登記，不能成為房子的所有權人也無法再行轉讓，如果房子出現質量問題，也很難維護自身利益，若以后遇到國家征收，按規定也只補償給所有權人即村集體和村民。此外，這些小產權房很可能因違法而被強行拆除或沒收。總之購買人的利益將難以保障。可以想象，那些購買了小產權房的人，隨著城鄉規劃的修改，將面臨隨時被拆遷的危險。除非他們能夠通過集體投票或者集體抗爭，阻止城市擴張，或者阻止城鄉規劃法的實施。否則，在房屋拆遷的過程中，政府、集體土地所有者與購買人之間將會爆發嚴重的沖突，新一輪的社會矛盾將會被激化，整個社會將會因此而付出沉重的代價。
三、解決小產權房問題的對策
（一）恢復集體土地所有權的民法屬性。
所有權本有絕對性和對抗力，所有權人有權排除任何他人的不法干預和侵害，集體土地所有權當然也不例外。
1、摒棄現行土地開發制度，完成農民開發權的回歸。
“土地一級市場的國家壟斷制度”是農民地權受到損害的主要原因，這一制度侵害農民利益的“死穴”在于過分強調國家利益而忽略了農民利益，同樣一塊土地，當其屬于農民所有或農村集體所有的時候，法律禁止其用于工業化、城市化；但同樣是這塊地，一到政府手里，就可以用于任何用途了。由此看來，政府禁止農民轉換土地用途，恐怕不是為了保護耕地、維護糧食安全，而是為了把轉換土地用途，獲得增值收益的利益留給自己。因此，政府查禁小產權房，是陷入一種利益沖突之中，即政府動用強制性權力，讓農民作出犧牲以增加政府利益。所以應該嚴格限制國家的農村地權，盡量把開發土地的利益還給農民。
2、賦予農民宅基地處分權，實現其土地財產功能。
土地是農村社會經濟生活的基礎，是農民最基本和最重要的生產、生活資料。農民個人在政治和經濟上的身份與其地權具有十分緊密的聯系，而地權在農民權利中屬于基礎性的權利。國家、地方政府或農村基層組織對農村社會經濟生活產生的影響，很多方面都是通過對地權實施影響而實現的。具體來說，賦予農民地權其實就是賦予農民對宅基地的實際處分權，而準確的說應該是把這項本屬于農民的權利交還回來。
（二）健全小產權房管理的法律法規。
國家提出禁止小產權房主要出于保護耕地的目的，那么允許宅基地流轉會不會給18億畝耕地“紅線”造成威脅？殊不知，正因為集體土地的所有權主體不清晰，農民的土地財產權利不完整，農民無法從法律上以一個合格的主體身份保護自己的土地，才導致地方政府的嚴重違法征地行為，這才是威脅到我國耕地保護的真正原因。 實際上很多農村小產權房是在農村宅基地上建設的，而不是占用耕地。正在進行的社會主義新農村建設運動中，部分村委會將原有的宅基地進行統一的規劃、集中起來建房，不損失耕地總數又多建房，除了用于自住的以外還可以出售，其穩定的經濟來源可以實現農民的生活保障。再者，正當的基本的生活應當受到國家的保障，高房價造就了小產權房這一衍生物，小產權房的問題牽扯著我國最低收入群體住房問題。因此，小產權房的合法化主要是解決因房價瘋漲買不起大產權房的人群的利益，未來的法規應當對關系到社會保障、國計民生的問題給予傾斜，相反若把小產權房作為投資行為，則不應予以保護。因此，小產權房合法化后，出臺相關合理的限制性法律條款是必要的，旨在對小產權房進行規范化管理，避免和根除其自由發展出現的土地無序占用、國家土地收益流失、物業管理混亂、違規拆遷等諸多問題，使小產權房導入有序健康發展的軌道。 因此，筆者建議：其一，加強對小產權房購房者的身份限定，主要針對中低收入人群；其二，加大保障性住房的建設，即小產權房必須是經濟適用房、兩限房等具有保障性、經濟實用性的房屋；其三，完善稅收政策，小產權房交易雙方要向國家補繳一定的稅費，以保證國家利益不受損失。對于已經在農村集體建設用地和村民宅基地上建設的小產權房，在補辦相關手續補交相關費用之后，應當給予相應的正式產權。
（三）現有小產權房的分類管理。
小產權房最大的問題是沒有產權，沒有法律意義上的權屬保障。因此，慎重處理、規范小產權房的產權問題是重中之重。一是對在城鄉結合部或城市近郊已建設或在建或未出售空置的小產權房，可將其中一部分具備基本條件的轉為經濟適用房或限價商品房，按照經濟適用房和限價房的有關政策向符合購買此房條件的居民出售；對已出售并已居住的小產權房，如果買賣雙方符合經濟適用房、限價房條件的，也可視為經濟適用房或限價房，以解決此類房屋的權屬認定問題；二是對已出售并已居住多年的暫予以保留的小產權房，可按現行政策規定，轉變房屋土地性質，做好土地變性和征用手續，補交土地出讓金和相關稅費，將小產權房轉正為“大產權房”，即國有土地上開發建設的國有產權房，做好房屋登記工作，統一現有市場上的住房交易價格，規范交易秩序，這樣做有利于小產權房的徹底解決。希望國家有關部門通過對小產權房形成的反思，盡快通過立法解決農村集體建設用地的流轉問題，實行國有建設用地和集體建設用地“統一市場”，逐步達到“同地、同權、同價”，以確保農村集體用地流轉后，農民的社會保障能夠得到基本保證，使農村集體建設用地有法可依、使用有序、管理規范、農民滿意。
（作者：鄭州市惠濟區人民法院書記員，法律碩士）
注釋：
肖運來.“小產權房”的是是非非[J].檢察風云，2007（20）：37.
翁文虎.小產權=無產權？[J].房地產導刊，2007（Z5）：20-21.
操小娟.土地利益中利益衡平的法律問題研究[M].北京：人民出版社.2006.
李韻奕.農民住宅禁止轉讓的非正當性[J].農村經濟，2006（3）：78-81.
鐘京濤.小產權房問題現狀及分析[J].國土資源，2008（3）.35-37.
小產權房由市、縣人民政府依法收回、收購或征收土地使用權。小產權房能買，但不能上市交易。小產權房未繳納土地出讓金等費用，無法辦理相關證件，沒有房產證的情況下，雙方雖然能簽訂買賣合同，但由于無法辦理登記手續，存在很大的風險，建議不要購買。
法律依據：
《城市房地產管理法》第六十條
國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。
《民法典》第二百零九條
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第二百一十五條
當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
（來源：文章屋網 ）
