時(shí)間：2022-06-03 09:23:51
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇小產(chǎn)權(quán)房買賣，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房 買賣合同 合同效力
一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的爭(zhēng)議
小產(chǎn)權(quán)房的買賣是指產(chǎn)權(quán)不全房屋的出售與購買，比如本集體經(jīng)濟(jì)組織成員把房屋買給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，特別是指賣給城市居民。小產(chǎn)權(quán)房買賣可能破壞國(guó)家法律、法規(guī)的尊嚴(yán)，影響城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)發(fā)展，違反國(guó)家耕地保護(hù)政策，但是有的小產(chǎn)權(quán)房買賣卻沒有綜上影響和危害，比如農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員將自己在集體所有土地上的房屋銷售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，就不存在上述危害，應(yīng)該是有效的。所以當(dāng)前對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力在理論上就被分為了有效和無效兩種觀點(diǎn)。
認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房合同無效的原因有二。其一，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。“小產(chǎn)權(quán)房的買賣違反我國(guó)《土地管理法》關(guān)于宅基地使用權(quán)只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能夠享有，并且一家僅能享有一處宅基地，若非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員一定不能夠享有的規(guī)定”。其二，違反了國(guó)家相關(guān)政策。小產(chǎn)權(quán)房的買賣雖然在一定程度上緩解了購房壓力，但是卻擾亂了國(guó)家土地利用開發(fā)規(guī)劃，影響了城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，危及了國(guó)家耕地保護(hù)政策。也違背了國(guó)家出臺(tái)的一系列用來防范小產(chǎn)權(quán)房問題影響擴(kuò)大化的政策措施。
認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的觀點(diǎn)。一是認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問題并不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同自成立時(shí)生效，不會(huì)受到小產(chǎn)權(quán)房嗍粑侍獾撓跋歟小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬是物權(quán)的范疇，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是債權(quán)范疇，分別屬于不同的范疇。依據(jù)《合同法》有關(guān)條文關(guān)于當(dāng)事人之間訂立合同，無其他規(guī)定或約定的情況下，合同從成立時(shí)就生效的規(guī)定，又根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定的區(qū)分原則，小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬問題，不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同在法律沒有另外規(guī)定，當(dāng)事人沒有另外約定的情況下，自合同成立時(shí)生效。二是認(rèn)為，承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效是民法基本原則中公平原則的體現(xiàn)。國(guó)家所有的土地由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家進(jìn)行管理，國(guó)家可以對(duì)土地進(jìn)行征收，給被征收者相應(yīng)的補(bǔ)償，被征地者因而可以得到巨額的土地出讓金。同樣是土地，《土地管理法》規(guī)定不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)的土地理應(yīng)有集體所有的土地，那么集體所有的土地只能被政府低價(jià)征收，政府然后以高價(jià)出賣給開發(fā)商，處于弱勢(shì)的農(nóng)民就只能得到很少的征地補(bǔ)償。
二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力爭(zhēng)議的分析
我國(guó)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)沒有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力作出明確規(guī)定，只是對(duì)土地使用權(quán)的問題進(jìn)行了立法；比如小雪和朱先生案件，因?yàn)殡p方行為人都有相應(yīng)的民事行為能力，不違反法律、行政法規(guī)和社會(huì)公共利益、雙方意思表示真實(shí)、符合法律規(guī)定或約定的形式要件，所以該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。該合同有效的關(guān)鍵是不違反法律，就是因?yàn)槲覈?guó)還沒有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的正式立法，因此盡快完善對(duì)小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)問題的立法才是上善之策，才能對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力問題進(jìn)行一個(gè)明確的界定。其次法院在對(duì)案件進(jìn)行實(shí)際審理的時(shí)候，對(duì)國(guó)家一些政策性規(guī)定作了自由裁量以及根據(jù)買方、賣方的身份不同而作了不同判決。比如李玉蘭和馬海濤案件，之所以買賣合同無效，關(guān)鍵是因?yàn)槔钣裉m是城鎮(zhèn)戶籍，法律依據(jù)是《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)，而且城鎮(zhèn)居民不得享有集體土地使用權(quán)。所以該案的買賣協(xié)議也就因?yàn)檫`反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。
三、對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定的方法
小產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn)和交易，相關(guān)政策和法律對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣也做出了限制或者禁止，因此買賣小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見的，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的背后還存在著大量農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地和耕地被占用，無序的開發(fā)、流轉(zhuǎn)土地，導(dǎo)致土地的管理、利用和城鄉(xiāng)規(guī)劃被破壞，這些對(duì)我國(guó)的社會(huì)穩(wěn)定造成了一定的沖擊。所以筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定應(yīng)當(dāng)以無效為原則，有效為例外。首先對(duì)違反規(guī)劃建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同與質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，應(yīng)對(duì)認(rèn)定為無效。其次，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同與簽訂時(shí)間已經(jīng)較早并完成了相關(guān)手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，應(yīng)對(duì)認(rèn)定為有效。
我國(guó)《合同法》規(guī)定合同除了雙方具有相應(yīng)的民事行為能力，雙方意思表示真實(shí)，具備法律所要求的形式，最重要的是不違公共利益和法律、行政法規(guī)。而小產(chǎn)權(quán)房違反規(guī)劃建設(shè)，就是對(duì)《土地管理法》強(qiáng)制性規(guī)定的違反，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同也就因?yàn)楹贤瑑?nèi)容所針對(duì)的標(biāo)的不能而無效。但是《民法通則》卻規(guī)定了，公民進(jìn)行民事活動(dòng)必須遵循法律，法律沒有明文規(guī)定時(shí)，就應(yīng)該遵循政策。國(guó)土部的政策是對(duì)質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行拆除。公民把質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房作為標(biāo)的簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就因?yàn)闃?biāo)的的不能而無效。
四、結(jié)語
國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史在2012年3月表示，2012年開始試點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房，為大規(guī)模清理小產(chǎn)權(quán)房做準(zhǔn)備。小產(chǎn)權(quán)房主要集中到在大中城市城鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)，這些情況比較復(fù)雜的地區(qū)。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的清理注重保護(hù)農(nóng)民權(quán)益、依法依規(guī)行政。將會(huì)有更多的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同將被判定無效，退房退款、進(jìn)行信賴?yán)尜r償將普遍化。小產(chǎn)權(quán)房最終還是不受法律保護(hù)，并且在今后會(huì)被逐漸清理出來。但是即使如此，仍然沒有任何一部法律來明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，所以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題的最終解決還是需要通過立法來明確，但在明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題的法律出臺(tái)前，仍然要依據(jù)政策和相關(guān)法律來推導(dǎo)總結(jié)，因此小產(chǎn)權(quán)房買賣合同仍然是有的有效，有的無效，以無效為原則，以有效為例外。
參考文獻(xiàn)
[1]張娜.“小產(chǎn)權(quán)房”引發(fā)的土地制度思考[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2011，（18）.
所謂小產(chǎn)權(quán)房就是只擁有房屋的使用權(quán)，沒有所有權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效，應(yīng)該分情況討論。(一)合法小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同有效。所謂合法的小產(chǎn)權(quán)房，指擁有宅基地使用權(quán)證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的村民自住房。這類小產(chǎn)權(quán)房，具備合法的產(chǎn)權(quán)證明，法律規(guī)定可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓。(二)違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力待定。所謂違法的小產(chǎn)權(quán)房，即非法占用集體用地或者閑置的國(guó)有土地，將農(nóng)村集體用地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)或改變國(guó)有土地使用性質(zhì)，在沒有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進(jìn)行非法建設(shè)，并直接在市場(chǎng)上銷售的“三無”違法建筑。
【法律依據(jù)】
《民法總則》第一百四十三條規(guī)定，具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
1小產(chǎn)權(quán)房存在的法律問題分析
無論是普通法系國(guó)家還是大陸法系國(guó)家都沒有小產(chǎn)房法律問題處理方面的先例，因而使得我國(guó)在小產(chǎn)權(quán)房方面的法律問題處理上缺少一定的域外經(jīng)驗(yàn)可供借鑒［3］。同時(shí)加之我國(guó)法律學(xué)術(shù)研究與實(shí)踐本身在小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生后對(duì)小產(chǎn)權(quán)房治理的法律研究也相對(duì)較少，使得小產(chǎn)權(quán)房在治理過程中所要面對(duì)的法律問題較多。我國(guó)《憲法》中規(guī)定集體土地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的，而《土地管理法》卻規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓或者不得轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)方面的建設(shè)。這就使得小產(chǎn)權(quán)房處于法律效力層次方面的立法困境，即一方面《憲法》確認(rèn)其所具有的合法性，而另一方面《土地管理法》卻認(rèn)為其違法，《憲法》的法律效力是高于《土地管理法》的。同時(shí)，從我國(guó)現(xiàn)有的立法情況來看，農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體是農(nóng)民集體，而如何對(duì)農(nóng)民集體行使所有權(quán)進(jìn)行具體的細(xì)化所存在的法律問題，導(dǎo)致農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體存在著名存實(shí)亡的境地，主要表現(xiàn)在這些地方的農(nóng)村集體土地所有權(quán)的行使者實(shí)際上是村民委員會(huì)，而村委會(huì)很難確保其所代表的是農(nóng)民集體的利益。居民在房?jī)r(jià)過高的背景下，買了小產(chǎn)權(quán)房以后，由于小產(chǎn)權(quán)房法律保護(hù)方面的缺少，使得法院在對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣發(fā)生糾紛進(jìn)行處理時(shí)就要面對(duì)司法方面的問題。這是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房買賣合同的標(biāo)的不僅僅只有房屋，通常還包括了宅基地使用權(quán)，而我國(guó)法律規(guī)定只有農(nóng)民才能享有宅基地的使用權(quán)，這就使得法院通常會(huì)判決該買賣合同無效。但是，我國(guó)現(xiàn)行的《合同法》中所確定誠(chéng)實(shí)信用原則等，又可以說明小產(chǎn)權(quán)房的買賣雙方是在自愿平等的基礎(chǔ)上所做出來的真實(shí)意思表示，因而該房屋買賣合同是有效的。簡(jiǎn)而言之，小產(chǎn)權(quán)房存在的法律問題的處理，需要結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定的實(shí)際情況，以小產(chǎn)權(quán)房的情況為基礎(chǔ)靈活地應(yīng)對(duì)［4］。
2基于經(jīng)濟(jì)法層面的小產(chǎn)權(quán)房法律問題解決策略
從經(jīng)濟(jì)法層面的小產(chǎn)權(quán)房法律問題的解決策略來看，主要是針對(duì)現(xiàn)有的情況，根據(jù)不同的實(shí)際情況采用不同的處理方法。2.1小產(chǎn)權(quán)房合同的處理在小產(chǎn)權(quán)房合同的處理上分為兩類，一類是非法的小產(chǎn)權(quán)房合同，這種指的是由于標(biāo)的物本身違法，導(dǎo)致的該小產(chǎn)權(quán)房合同應(yīng)自始無效，這類的小產(chǎn)權(quán)房合同所涉及的房屋本身應(yīng)有行政機(jī)關(guān)，同時(shí)不應(yīng)給予補(bǔ)償［5］。另一類小產(chǎn)權(quán)房，由于符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求，并且房屋質(zhì)量合規(guī)，在補(bǔ)辦各類手續(xù)以及補(bǔ)繳包括土地出讓金差價(jià)等各類費(fèi)用的情況下轉(zhuǎn)化為合法的房屋所有權(quán)，可以參考現(xiàn)有的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的現(xiàn)有政策進(jìn)行處理，將這部分小產(chǎn)權(quán)房納入住房保障體系之中。2.2小產(chǎn)權(quán)房本身的處理對(duì)于不符合我國(guó)城市發(fā)展規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，同時(shí)還包括雖然符合城市發(fā)展規(guī)劃但是建筑質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該堅(jiān)決拆除［6］。由于拆除此類小產(chǎn)權(quán)房給購房人造成的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)該類小產(chǎn)權(quán)房的村委會(huì)、出賣單位及違規(guī)審批單位以及購房人等共同承擔(dān)。2.3市場(chǎng)調(diào)控的優(yōu)化從我國(guó)的實(shí)際情況來看，我國(guó)政府不但要讓我國(guó)的居民實(shí)現(xiàn)買得起房子的愿望，同時(shí)還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)行優(yōu)化，只有這樣才能從小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因上入手，從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房所面臨的法律問題。這就需要從市場(chǎng)的角度出發(fā)，根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房所在區(qū)域的不同情況，采取不同方法來解決小產(chǎn)權(quán)房所面臨的法律問題，進(jìn)而有針對(duì)性的解決問題。
3結(jié)語
綜上所述，基于經(jīng)濟(jì)法層面的小產(chǎn)權(quán)房法律問題的解決是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)的系統(tǒng)化工程，需要多方面的共同努力才能夠完成［7］。從我國(guó)現(xiàn)有的情況來看，小產(chǎn)權(quán)房法律問題的解決還有很長(zhǎng)的路要走，這就決定了基于經(jīng)濟(jì)法層面的小產(chǎn)權(quán)房法律問題的解決策略，需要從社會(huì)實(shí)踐出發(fā)不斷地進(jìn)行動(dòng)態(tài)的調(diào)整，只有這樣才能從根本上促進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房法律問題的有效解決。
作者：李兆暉 單位：臨沂職業(yè)學(xué)院
【關(guān)鍵詞】 小產(chǎn)權(quán)房；市場(chǎng)；法律問題；建議
【中圖分類號(hào)】 TU-0 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A 【文章編號(hào)】 1727-5123（2013）06-002-04
1 小產(chǎn)權(quán)房概念和類型分析
近幾年來， 房?jī)r(jià)問題已成為我國(guó)社會(huì)大眾密切關(guān)注的熱點(diǎn)話題，伴隨著全國(guó)各大中小城市的房?jī)r(jià)頻頻高漲，農(nóng)村建設(shè)的房屋大量空置，相較于城市住房，價(jià)格比較低廉，套型也比較合理，于是所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”便引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。究于“小產(chǎn)權(quán)房”的概念，理論和實(shí)務(wù)界均沒有統(tǒng)一的定義，從法律角度看，小產(chǎn)權(quán)房不是一個(gè)法律概念，因?yàn)闆]有任何一部法律法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確規(guī)定，因而從法律上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的界定也就無從談起了；從當(dāng)前政策角度看，2008年3月上旬，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文接受《南方周末》記者專訪的時(shí)明確指出，中央從來沒有允許過“小產(chǎn)權(quán)房”的存在，“小產(chǎn)權(quán)房”這一概念是媒體誤導(dǎo)的結(jié)果。所以，從黨和國(guó)家的政策上看“小產(chǎn)權(quán)房”也是沒有權(quán)威概念的；從目前實(shí)務(wù)上，“小產(chǎn)權(quán)房”是相對(duì)于“大產(chǎn)權(quán)”抑或“完全產(chǎn)權(quán)”而言的， “大產(chǎn)權(quán)房”是指依法有償使用國(guó)有土地，由國(guó)家有償將國(guó)有土地出讓給建設(shè)單位，依法開發(fā)建設(shè)、銷售，由國(guó)家主管部門登記、征收稅費(fèi)，頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書，并可進(jìn)行市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的住房。
我們認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”是指房屋建設(shè)開發(fā)無償取得土地使用權(quán)、占用農(nóng)民集體所有土地建造的房屋，持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證明，甚至沒有權(quán)利證書，且不能對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員流轉(zhuǎn)的住宅，所占用的土地包括農(nóng)村宅基地、農(nóng)村建設(shè)用地或農(nóng)用地。包含以下四種類型：
1.1 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依照法定程序無償取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)后，自行建設(shè)住宅，并持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明，農(nóng)民在宅基地上建設(shè)住宅，許多農(nóng)民在進(jìn)城誤工或者有多處住宅后，面向市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓自己的小產(chǎn)權(quán)房，引起許多的糾紛。這一形式是小產(chǎn)權(quán)房的典型代表。
1.2 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，在符合土地利用規(guī)劃的前提下，由集體成員（集體企業(yè)職工或者該村村民）共同出資集中建設(shè)的住宅，并持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。
1.3 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員利用無償取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)建造的住宅，轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織的個(gè)人或組織，受讓人持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。這是第一種類型流轉(zhuǎn)后的類型。
1.4 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與房地產(chǎn)開發(fā)商從謀取經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，占用農(nóng)用地、農(nóng)村建設(shè)用地或者農(nóng)村宅基地，變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并將開發(fā)建設(shè)的房屋進(jìn)行銷售，持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。這種類型使得小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模成批量的向社會(huì)銷售，許多老百姓誤以為是商品房，或意識(shí)到權(quán)利受限制但價(jià)格便宜而爭(zhēng)相購買。
小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的比較分析：①房屋所依附的土地性質(zhì)不同。大產(chǎn)權(quán)房建造于有償出讓取得的國(guó)有城鎮(zhèn)土地上的，而小產(chǎn)權(quán)房則修建于農(nóng)村無償取得的集體所有的土地上的。②房屋所依附的土地使用權(quán)不同。大產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)為城市建設(shè)用地使用權(quán)，而小產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)是農(nóng)村集體所有權(quán)。城市建設(shè)用地使用權(quán)人可以將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出資、互換、贈(zèng)與或者抵押，其依法自由處置。而農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得隨意流轉(zhuǎn)，只能有條件的在該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)。③房屋權(quán)屬證件頒發(fā)主體不同。小產(chǎn)權(quán)房因依附的土地性質(zhì)，不屬于國(guó)家政府機(jī)關(guān)頒發(fā)房屋所有權(quán)證的對(duì)象，所以只能由不具備發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的主體資格的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放產(chǎn)權(quán)歸屬的證明，因?yàn)猷l(xiāng)村組集體是國(guó)家所有權(quán)的基層人。[1]大產(chǎn)權(quán)房則是法律所規(guī)定頒發(fā)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證的范疇。④房屋權(quán)屬流轉(zhuǎn)對(duì)象的不同。大產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)對(duì)象是沒有限制的，而小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)對(duì)象只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員，城鎮(zhèn)等非本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員是不能作為流轉(zhuǎn)對(duì)象的，這當(dāng)然是由小產(chǎn)權(quán)房的土地性質(zhì)和具有保障性決定的。⑤權(quán)利人行使權(quán)利的限制不同。我國(guó)《土地管理法》第62條第4款規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。沒有地，也就無法建房。而大產(chǎn)權(quán)房只要符合轉(zhuǎn)讓和受讓的條件，均有自由處分和購置房產(chǎn)。⑥所訂立買賣契約的效力不同。我國(guó)對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房，只要依法成立的買賣契約，均認(rèn)定為協(xié)議有效，所形成的該項(xiàng)債權(quán)應(yīng)當(dāng)作為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的原因；而小產(chǎn)權(quán)房，因不符合《合同法》第五十二條中第五款的情形：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，所訂立的買賣合同當(dāng)然無效。
2 小產(chǎn)權(quán)房涉及的法律問題
2.1 小產(chǎn)權(quán)房土地的法律問題。小產(chǎn)權(quán)房之所以能夠熱銷，最吸引民眾的地方就在于其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的當(dāng)今社會(huì)，即使經(jīng)過中央政府的調(diào)控打壓，房?jī)r(jià)的丈夫得到有效地控制，但是期望房?jī)r(jià)大幅度的下跌幾乎是不可能的。處在房?jī)r(jià)如此高企的時(shí)代，幾乎要讓工薪階層的家庭用一輩子的收入來購買一套住房，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格是同地段商品房?jī)r(jià)格的三分之一甚至還低，中低收入的家庭爭(zhēng)相購買小產(chǎn)權(quán)房也就在情理之中了。雖然小產(chǎn)權(quán)房在占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能中，收益、處分兩項(xiàng)權(quán)能得不到法律的保障，但這通常是投資人重點(diǎn)關(guān)注的，對(duì)于要解決基本居住問題的中低收入老百姓來言，并不重要，其更關(guān)注的是占有、使用這兩項(xiàng)權(quán)能。
小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格為什么會(huì)這么便宜？在建筑安裝的人工等硬性成本費(fèi)用方面，與商品房相差并不多，當(dāng)然，商品房對(duì)建筑材料的質(zhì)地等要求較小產(chǎn)權(quán)房要高，價(jià)格相對(duì)高，其實(shí)，差異并不在這，而是：小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，該幅土地是沒有繳納土地出讓金，土地對(duì)其來說，是沒有經(jīng)濟(jì)成本的，其價(jià)值是由建筑安裝等成本和適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)，這就造成了兩者之間價(jià)格懸殊的緣由。
因此，我們認(rèn)為探討小產(chǎn)權(quán)房的法律問題就必須深入地探討研究小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的土地法律問題。
根據(jù)我國(guó)根本大法《憲法》第十條的規(guī)定，我國(guó)土地實(shí)行社會(huì)主義公有制和勞動(dòng)群眾集體所有制，即國(guó)家所有和集體所有，任何組織和個(gè)人都不能擁有國(guó)有土地的所有權(quán)，國(guó)有土地的所有權(quán)是不允許轉(zhuǎn)移的。國(guó)家將國(guó)有土地的使用權(quán)通過有償出讓的方式進(jìn)入到土地市場(chǎng)。土地使用權(quán)的出讓，是指國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，有土地使用者向國(guó)家支付土地使用出讓金的行為。在土地出讓的過程中，政府是國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)的唯一代表人，有權(quán)代表國(guó)家的縣級(jí)以上人民政府出讓土地使用權(quán)，市縣地方人民政府的土地管理部門具體代表市縣人民政府主管國(guó)有土地使用權(quán)出讓的行政管理工作。
出讓土地使用權(quán)僅限于城市規(guī)劃以內(nèi)的國(guó)有土地，集體所有的土地需經(jīng)政府一發(fā)征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能由政府出讓土地使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》第四十三條規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法神清使用國(guó)有土地”，但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有土地的，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地除外。《土地管理法》第六十三條規(guī)定：除“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況以外”，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，如果要在集體土地上進(jìn)行建設(shè)，只能在以下三種情況下才被允許：建設(shè)鄉(xiāng)辦鎮(zhèn)辦企業(yè)，集體成員建住宅，建公共設(shè)施和公益設(shè)施等，這三種情況也都需要依法批準(zhǔn)，才能使用農(nóng)民集體所有的土地，法律嚴(yán)格限制了集體建設(shè)用地的使用。
《物權(quán)法》第一百五十一條規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理；《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅以及其他附屬設(shè)施；《物權(quán)法》第一百二十五條規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)對(duì)以上法律規(guī)定的解讀，我們可以看出：只有縣級(jí)以上人民政府才能待編國(guó)家出讓城市規(guī)劃內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)；農(nóng)村集體土地所有權(quán)是一種不完整的權(quán)利，集體所有的土地需要經(jīng)政府依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能由政府出讓土地使用權(quán)。一旦國(guó)家建設(shè)需要使用集體所有的土地時(shí)，國(guó)家只需要通過征用集體土地就可以了，征地是國(guó)家的行政行為，帶有強(qiáng)制性，被征用者只有無條件的服從。按照世界各國(guó)的通行做法，征用范圍是嚴(yán)格限定在“公共利益”的需要之上的，即為了國(guó)防、環(huán)境保護(hù)，公共活動(dòng)場(chǎng)所建設(shè)的需要，我國(guó)則擴(kuò)大到國(guó)家的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范圍。
因此，無論是對(duì)我國(guó)城市規(guī)劃區(qū)的國(guó)有土地使用權(quán)的處置，還是對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的處置，政府是處于權(quán)威的權(quán)利中心，擁有絕對(duì)的話語權(quán)。
政府壟斷了土地交易的一級(jí)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)從九十年代房改以來已經(jīng)被推上高位，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房又不能有保障地供應(yīng)，在集體土地上建房，買房自然成為中低收入老百姓的選擇。在沒有土地出讓金的集體土地上建設(shè)起來的小產(chǎn)權(quán)房，成為住房市場(chǎng)需要洪流中的一塊凹地，面對(duì)政府對(duì)土地的控制，高不可及的房?jī)r(jià)幾座大坎的圍堵，住房需求的洪流自然就傾瀉到這塊凹地上來。
據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，2008年小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占到北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的20%，占到西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的25～30%，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的40～50%，小產(chǎn)權(quán)房總面積已相當(dāng)于我國(guó)城鎮(zhèn)住宅的40%以上。[2]
“小產(chǎn)權(quán)房問題的出現(xiàn)，反映了我國(guó)長(zhǎng)期城鄉(xiāng)分治的格局以及由此形成的法律、政策與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的脫節(jié)——，它是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村對(duì)機(jī)會(huì)的均等，利益的平衡，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的一種要求”[3]。
《土地管理法》第十條，對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)作了明確的規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地，依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由本村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村解題經(jīng)濟(jì)組織的或者村民小組經(jīng)營(yíng)管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)管理。從該規(guī)定中我們可以看出：集體土地產(chǎn)權(quán)有四級(jí)主體，村集體經(jīng)濟(jì)組織，村民委員會(huì)，村民小組，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。
法律的這一規(guī)定已不能適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)，存在很多缺陷與弊端。一是許多村集體經(jīng)濟(jì)組織比如村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社，早已經(jīng)名存實(shí)亡或不復(fù)存在了；二是村民委員會(huì)從理論上雖是一個(gè)村民自治組織，但實(shí)際上它已經(jīng)具有政府智能，除了發(fā)展本村的生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)，協(xié)調(diào)民間糾紛等，更多的是協(xié)調(diào)政府完成計(jì)劃生產(chǎn)、稅收、征兵等政府職責(zé)。因此，村民委員會(huì)很難集中精力行使管理農(nóng)村土地資產(chǎn)這一農(nóng)民最為重要的財(cái)產(chǎn)管理工作。三是村民小組在后基本解除了，原歸屬村民小組的土地也都由村民委員會(huì)進(jìn)行管理了，并且，村民小組僅僅是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不是一級(jí)集體組織，也不宜作為集體土地所有制的代表；四是其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的規(guī)定很不明確，其他農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織在農(nóng)村有很多個(gè)，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，農(nóng)、工、商、貿(mào)平行開發(fā)經(jīng)營(yíng)，到底由哪個(gè)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理是不明確的。
由于我國(guó)長(zhǎng)期城鄉(xiāng)分治，城鄉(xiāng)發(fā)展嚴(yán)重失衡，農(nóng)村在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面滯后，大部分農(nóng)村地區(qū)醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保障措施十分匱乏，在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建房，首先是滿足本集體組織成員居住的基本要求，“農(nóng)村宅基地制度是保障農(nóng)民居住權(quán)的一種帶有福利性質(zhì)的保障制度”[4]，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)為解決職工居住問題，在經(jīng)過審批的集體建設(shè)用地上建房，同樣是滿足成員的基本居住要求。其次，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委員會(huì)單獨(dú)開發(fā)建設(shè)房屋，或者將土地發(fā)包出去，由開發(fā)商建設(shè)，或者約定利潤(rùn)分配比例與開發(fā)商聯(lián)合建設(shè)房屋，縣級(jí)以上政府雖然無法獲取土地出讓金，但是象征政府或村委員會(huì)是直接獲得的，開發(fā)商也獲得部分建設(shè)開發(fā)利潤(rùn)，購房者以遠(yuǎn)低于商品房的價(jià)格取得房屋居住權(quán)，這部分購房者中絕大部分是當(dāng)?shù)卮迕瘢獾氐皆摰貐^(qū)打工的人員，城市中的的、中低收入人群。近幾年來，我國(guó)的GDP每年都是高速增長(zhǎng)，折射出社會(huì)保障體制建設(shè)方面的嚴(yán)重不足，首先受到侵害得不到保障的是廣大社會(huì)中下階層，城鄉(xiāng)法杖不平衡首先受損害的是鄉(xiāng)村。因此，在這種情況下建成的小產(chǎn)權(quán)房使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獲益，中下階層的老百姓獲益，在社會(huì)發(fā)展的宏觀大局來看，是可以接受的，只要開發(fā)商在建設(shè)過程中獲益的是正常標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)利潤(rùn)就可以，我們不能茍求開發(fā)商參建無利可圖，只要和經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)差不多或者稍高些就可以，這樣，最終解決社會(huì)中下階層的居住問題，使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)獲益，也有利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定，這雖然不是中央政府積極推進(jìn)的一項(xiàng)措施，也是基層組織自發(fā)探索集體土地流轉(zhuǎn)的一種形式。
對(duì)于侵占耕地，在耕地上建造房屋，應(yīng)眼里給予打擊，堅(jiān)決拆除并予以處罰；對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃，在農(nóng)村集體建設(shè)用地上違規(guī)建房，對(duì)耕地威脅不大，主要是行政違法，可以追究責(zé)任，進(jìn)行處罰，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。以上兩種情況在執(zhí)行過程中需要嚴(yán)格甄別，加大對(duì)耕地的保護(hù)力度，防止魚目混珠，逃避打擊處罰占用耕地的行為。
2.2 小產(chǎn)權(quán)房處分的法律問題。小產(chǎn)權(quán)房的占有、使用權(quán)利在業(yè)主入住該房后就得到保障，出租未獲取收益也是能得到保障，但是想通過二次轉(zhuǎn)讓未獲取價(jià)差受益，就存在一定的保障，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的處分權(quán)利本身就得不到法律的保障。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒有土地使用權(quán)證，沒有國(guó)家統(tǒng)一頒發(fā)的房產(chǎn)證，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的房產(chǎn)權(quán)屬證，甚至沒有房產(chǎn)證，沒有法律意義上的物權(quán)，在流轉(zhuǎn)過程中極易產(chǎn)生糾紛，糾紛產(chǎn)生后又不能適用商品房買賣過程中的法律法規(guī)，存在法律風(fēng)險(xiǎn)。
由于小產(chǎn)權(quán)房全力本身的不清楚，不充分，小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議的效力處于不確定狀態(tài)，在農(nóng)村土地（房屋）大幅增長(zhǎng)的情況下，許多已出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民紛紛反悔，訴至法院要求判決買賣合同無效，收回原有房屋，這也使得小產(chǎn)權(quán)糾紛成為全國(guó)性的司法難題。
北京由于房?jī)r(jià)上漲很快，城市化進(jìn)程迅速，大量流動(dòng)人口蜂擁而至，周邊郊縣小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展迅猛，小產(chǎn)權(quán)房的糾紛也頻頻發(fā)生。2004年北京市高級(jí)人民法院的《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》規(guī)定，農(nóng)村私有房屋合同應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。同時(shí)，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，要根據(jù)拆遷補(bǔ)償所獲利益，和房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異對(duì)買受人賠償損失；其次，對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。
我們可以通過被媒體追蹤報(bào)道的李玉蘭和北京宋莊村民馬海濤房屋買賣糾紛一案來解讀北京高級(jí)人民法院的規(guī)定在具體案例是如何理解應(yīng)用的。2002年7月，李玉蘭在北京宋莊與村民馬海濤簽訂了一份買賣合同，馬海濤將正房五間，廂房三間以及整個(gè)院落以4.5萬的價(jià)格賣給了李玉蘭，并將集體建設(shè)用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有所在大隊(duì)的蓋章以及見證人的簽名。
2006年12月，馬海濤一紙?jiān)V狀將李玉蘭告上法庭，要求確認(rèn)雙方協(xié)議無效，李玉蘭返還房屋。北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為李玉蘭是居民，依法不得買賣農(nóng)村住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無效，責(zé)令他們?cè)谂袥Q生效90天內(nèi)騰退房屋，與此同時(shí)，馬海濤要給副李玉蘭夫婦93808元的補(bǔ)償款。該案上訴至北京市第二中級(jí)人民法院作出雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效的判決，李玉蘭必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時(shí)認(rèn)定，造成合同無效的主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，李玉蘭可另行主張賠償。2008年3月，李玉蘭依照北京市第二中級(jí)人民法院終審判決書所確定的索賠原則，在北京市通州區(qū)人民法院，要求馬海濤按照2004年的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)賠償其經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金共計(jì)48萬元。經(jīng)審理，通州區(qū)人民法院認(rèn)為，李玉蘭作為買受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計(jì)算應(yīng)基于出賣人因土地升值或者拆遷補(bǔ)償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異所造成損失這兩個(gè)因素予以確定。該房屋的市值評(píng)估約為26萬元。最后，通州區(qū)人民法院判決房屋所有人馬海濤賠償買房人李玉蘭經(jīng)濟(jì)的損失約占房屋評(píng)估價(jià)的70%。
如果是商品房買賣，在成交四年后因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，而賣房人反悔而至人民法院，幾乎不可能勝訴，但是小產(chǎn)權(quán)房買賣就截然相反了，因?yàn)檗r(nóng)民在自己宅基地上建成的房屋出賣時(shí)，因宅基地是農(nóng)民集體所有只能在同村村民之間轉(zhuǎn)讓，外來的居民不可能享有宅基地使用權(quán)而不能買地此小產(chǎn)權(quán)房，外來的居民不具備購買小產(chǎn)權(quán)房的主體資格，所以只要賣房人后悔，這樣的買賣就不受法律的保護(hù)。在合同違反法律禁止性規(guī)定而無效的情況下，合同自始不產(chǎn)生效力，農(nóng)民是否反悔并不影響合同的效力。法院以農(nóng)民反悔造成損害為由支持李玉蘭的賠償主張，明顯是在尋找一種平衡。如果賣房人不反悔，買房人就會(huì)因買賣合同而實(shí)際占有、使用該房屋，就不會(huì)形成民事訴訟。如果機(jī)械地以主體不適格為由認(rèn)定合同自始無效，雙方各自返還，是違反民法的公平原則的，畢竟買賣四年以來，房?jī)r(jià)上漲許多，各自返還，明顯是賣房人違約，卻是獨(dú)享四年的價(jià)格漲幅。最終，村民馬海濤雖然要回房屋，但卻要賠償李玉蘭185290元的損失，李玉蘭雖然退還房屋，卻拿到房屋市場(chǎng)70%的賠償，相當(dāng)于4.5萬元最初的投資而言，還是獲得了較高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。因此，小產(chǎn)權(quán)房的買賣必須雙方自愿，雙方都不能反悔，否則這樣的買賣很脆弱，得不到和商品房一樣的法律保護(hù)。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，無法在房管部門備案，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不在政府部門的監(jiān)管范圍內(nèi)的，一旦產(chǎn)生房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，以及房屋建設(shè)資金周轉(zhuǎn)困難，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)無法向銀行貸款融資等問題時(shí)，救濟(jì)途徑非常的有限。
2.3 小產(chǎn)權(quán)房的政策問題。在我國(guó)，黨的政策對(duì)法律的制定有指導(dǎo)作用，黨的政策是我國(guó)制定具體法律的依據(jù)。近年來小產(chǎn)權(quán)房迅速發(fā)展，現(xiàn)行法律存在諸多急需完善地方，了解小產(chǎn)權(quán)房方面的政策，對(duì)預(yù)測(cè)相關(guān)法律的制定和修改是大有幫助的。
1999年國(guó)務(wù)院辦公廳頒布的【1999】39號(hào)文件，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，明確限制了小產(chǎn)權(quán)房買賣。該通知規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”正是該通知使得城市居民在農(nóng)村購買的房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，而成為小產(chǎn)權(quán)房。2007年建設(shè)部風(fēng)險(xiǎn)提示，申明法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許將集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售。如果非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買了這類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。
2007年12月11日，國(guó)務(wù)院召開的國(guó)務(wù)院常委會(huì)會(huì)議上也再次申明，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞開發(fā)。2008年用國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”，“其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。”
從法理上看，國(guó)辦通知建設(shè)部的風(fēng)險(xiǎn)提示既非法律也非行政法規(guī)，但可以看出中央政府是禁止小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的，如果小產(chǎn)權(quán)房不能流轉(zhuǎn)，只能限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才擁有，那么小產(chǎn)權(quán)房就沒有發(fā)展空間，還要面臨已建成已經(jīng)銷售的小產(chǎn)權(quán)房如何處理的問題，在當(dāng)前情況下，小產(chǎn)權(quán)房處理已不是以一個(gè)單純的法律問題，而更多的是一個(gè)政治問題。
3 對(duì)小產(chǎn)權(quán)房合理制度安排的建議
3.1 長(zhǎng)期安排：農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)使得小產(chǎn)權(quán)房的土地（集體土地）逐步縮小與城市國(guó)有土地的價(jià)格差距，因此，解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，首先要妥善解決農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)問題。
長(zhǎng)期以來，我國(guó)城鎮(zhèn)土地實(shí)行無償無限期的使用制度，使得土地使用權(quán)處于靜態(tài)狀態(tài)之下，土地不能按照價(jià)值規(guī)律發(fā)揮作用，也不能反映供求關(guān)系，更不能形成地產(chǎn)市場(chǎng)，因而土地資源也難得到合理的配置。
我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)制度的改革的成果就是實(shí)現(xiàn)了從國(guó)有土地的“三無制度”即無流動(dòng)、無償、無期限到“三有制度”即有流動(dòng)、有償、有期限的土地使用制度的轉(zhuǎn)變。國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)通過有償出讓的方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，逐步建立起地產(chǎn)市場(chǎng)，促使土地使用權(quán)的合理流動(dòng)，通過交易明確規(guī)定土地使用者可以依法自由開展土地使用權(quán)的買賣、租。中國(guó)未來要解決的最大難題，是8億農(nóng)民的致富問題，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村任重道遠(yuǎn)。土地是人類的財(cái)富之母，土地的巨大效益離不開土地的合理利用及有效配置。國(guó)有土地制度改革的成功無疑給農(nóng)村集體起到了良好的示范作用。伴隨者高速城市化的發(fā)展過程，許多農(nóng)村人口進(jìn)程務(wù)工，舉家遷徙居住，保留農(nóng)村住房已無必要，但如果房產(chǎn)不能流轉(zhuǎn)，就抑制物的效用，也剝奪了農(nóng)民自住籌措資金發(fā)展的權(quán)利，人為加劇了農(nóng)民的貧困。也有許多農(nóng)村人口沒有進(jìn)程務(wù)工，但現(xiàn)在農(nóng)業(yè)發(fā)展必須通過機(jī)械化、產(chǎn)業(yè)化才能謀求飛躍，低水平的耕作肯定不能使農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。農(nóng)村土地必須有效正和，進(jìn)行流轉(zhuǎn)，才能打破戶戶割據(jù)、村村占有的局面。
2008年黨的明確提出，允許農(nóng)民按照自愿有償?shù)脑瓌t，以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、個(gè)分合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶，家庭農(nóng)場(chǎng)，農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模主體，《中央推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題決策》中規(guī)定：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。這“三個(gè)不得”也就明確規(guī)定了集體土地流轉(zhuǎn)的底限。
現(xiàn)在城市居民享有社會(huì)保障，農(nóng)村村民享有集體土地使用權(quán)，可以嘗試進(jìn)行置換，完成農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)變；鼓勵(lì)農(nóng)民將承包地向?qū)I(yè)大戶，農(nóng)業(yè)園區(qū)流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)；建立流轉(zhuǎn)土地登記制度，對(duì)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、抵押集體土地的行為統(tǒng)一登記，集中管理，逐步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地一體化，當(dāng)農(nóng)村集體土地與城市國(guó)有土地沒有差別，實(shí)現(xiàn)了“同地同價(jià)”的時(shí)候，小產(chǎn)權(quán)房的主要問題自然就迎刃而解了。
3.2 近期安排：區(qū)別類型、逐步消化、避免強(qiáng)拆。
3.2.1 對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃，建造在建設(shè)用地（宅基地除外）的房屋，地方人民政府優(yōu)先考慮收購，不能夠補(bǔ)辦手續(xù)的，作為廉租房使用，能夠補(bǔ)辦手續(xù)的就作為經(jīng)濟(jì)適用房使用，彌補(bǔ)政府在廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面的不足。
3.2.2 以后能逐步流轉(zhuǎn)，規(guī)定同村村民享有優(yōu)先受讓權(quán)，就賦予了農(nóng)民處分權(quán)，幫助農(nóng)民盤活資產(chǎn)，最大限度地發(fā)揮物的效能。集體土地包括：農(nóng)地（耕地和其他種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地）、建設(shè)用地（宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地）
3.2.3 對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)過審批為職工建造的住宅，應(yīng)當(dāng)規(guī)定集體企業(yè)內(nèi)部員工享有優(yōu)先受讓權(quán)，以后也可以逐步流轉(zhuǎn)
3.2.4 對(duì)于違反《土地管理法》，在農(nóng)地上建造的房屋，堅(jiān)決打擊，拆除同時(shí)進(jìn)行處罰。任何制度都是不同利益主體多方利益的博弈的過程，而該制度也會(huì)隨著博弈的持續(xù)進(jìn)而不斷調(diào)整。我國(guó)的改革始于農(nóng)村，經(jīng)過城市化的發(fā)展，又面臨者新一輪的深層次的改革，還是要回到農(nóng)村，只有立足農(nóng)村，逐步消除城鄉(xiāng)差距，開展城鎮(zhèn)化建設(shè)，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，才具有規(guī)劃時(shí)代的現(xiàn)實(shí)意義！
參考文獻(xiàn)
1 楊宇著.農(nóng)民土地權(quán)益與農(nóng)村基層民主建設(shè)研究：試論農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度與村民自治關(guān)系，北京：中國(guó)社會(huì)出版社，2007
2 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，2008
關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房、合同效力、產(chǎn)權(quán)登記
小產(chǎn)權(quán)房是近幾年來隨著我國(guó)城市房?jī)r(jià)過快上漲，新農(nóng)村建設(shè)等過程中衍生出的一種新的房產(chǎn)存在形式。由于我國(guó)城市房地產(chǎn)迅速增長(zhǎng)，普通的城鎮(zhèn)居民的工資增長(zhǎng)速度無法追趕房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度而只能“望樓興嘆”，為了解決基本的住房問題，越來越多人將視線集中在價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)的存在在一定程度上緩解了社會(huì)的矛盾，解決了影響社會(huì)穩(wěn)定的住房問題。但同時(shí)，由于小產(chǎn)權(quán)房的先天不足也引發(fā)了學(xué)者對(duì)其合同效力的廣泛爭(zhēng)議。
筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房合同的效力不應(yīng)簡(jiǎn)單一刀切似得認(rèn)定為有效或無效，應(yīng)分情況認(rèn)定。
一、小產(chǎn)權(quán)房向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的合同效力
目前該種情況，在實(shí)踐中普遍的認(rèn)定為合同無效。而在理論上，國(guó)內(nèi)較多的學(xué)者對(duì)合同的效力持肯定態(tài)度。筆者持合同無效論，主要基于以下幾個(gè)理由：
（一）違反我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。”根據(jù)這一規(guī)定得知，轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)必須是依法登記且具有完整權(quán)屬證書的。而小產(chǎn)權(quán)房是建立在農(nóng)村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產(chǎn)權(quán)，根本無法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。
（二）違反我國(guó)房地一體主義
我國(guó)《物權(quán)法》第146條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。該條規(guī)定的主要是指國(guó)有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)原則，它表明房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓之時(shí)，房產(chǎn)之上的土地所有權(quán)也隨房一起轉(zhuǎn)讓，該原則的實(shí)行，避免了我國(guó)房產(chǎn)交易市場(chǎng)出現(xiàn)混亂局面，維護(hù)了房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。對(duì)于這一原則對(duì)集體土地上的房屋買賣同樣適用。而小產(chǎn)權(quán)房恰恰違反了這一原則，根據(jù)我國(guó)土地管理法的相關(guān)規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。故小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)中城鎮(zhèn)居民根本無法取得土地的所有權(quán)，使得房地分離，較易產(chǎn)生糾紛。
二、小產(chǎn)權(quán)房向其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓的合同效力
針對(duì)這一情形，實(shí)踐中多數(shù)判定為合同無效，但筆者認(rèn)為合同應(yīng)認(rèn)定為有效，主要基于以下理由：
（一）基于公平正義原則
國(guó)家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農(nóng)民最基本的生存及生活居住權(quán)，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)傾向。但與此同時(shí)，這也恰恰是限制了農(nóng)民應(yīng)享有的同城鎮(zhèn)居民一樣的權(quán)利，“農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民”，對(duì)稱謂及身份的區(qū)別本身就是違反公平的體現(xiàn)，為了農(nóng)民的身份，他們無法享受房屋及土地所帶來的升值利益，他們與國(guó)家一樣擁有土地，但無法同國(guó)家一樣買賣土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護(hù)著，而是被禁錮在了這片土地上。
（二）維護(hù)農(nóng)民合法收益權(quán)
基于我國(guó)現(xiàn)有規(guī)定及我國(guó)國(guó)情，允許小產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)隨意流轉(zhuǎn)勢(shì)必將造成我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，引發(fā)各方利益矛盾沖突。但完全限制小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)則是對(duì)公平原則的違反，農(nóng)民對(duì)土地可以占有、使用，因無處分權(quán)而無法像城鎮(zhèn)居民一樣獲得房屋升值所帶來的利益，在目前我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況之下雖不能立即實(shí)現(xiàn)同城市房地產(chǎn)一樣的大市場(chǎng)，但筆者認(rèn)為可以嘗試在各集體經(jīng)濟(jì)組織之間開拓一個(gè)獨(dú)立的小市場(chǎng)，允許各集體經(jīng)濟(jì)組織之間的房屋進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)，使集體經(jīng)濟(jì)組織的成員也能收獲房產(chǎn)所帶來的利益。
三、房屋合同無效后的利益平衡
由于小產(chǎn)權(quán)房的交易不在少數(shù)，其中涉及多方之間的利益，易引發(fā)多種矛盾。因此，在解決小產(chǎn)權(quán)房的問題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。
（一）責(zé)任比例的確定
實(shí)踐中多數(shù)情況下是因房?jī)r(jià)的不斷增長(zhǎng)使得賣方反悔而向法院主張房屋買賣合同無效，小產(chǎn)權(quán)房交易之時(shí)必然是雙方合意的結(jié)果，但賣方因利益驅(qū)使，違反當(dāng)初協(xié)議，這是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的違背，但是否能因賣方對(duì)誠(chéng)實(shí)信用的違背而判定賣方承擔(dān)主要責(zé)任呢？筆者認(rèn)為這是不妥的。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同簽訂之時(shí)，雙方都明知這一行為在我國(guó)存在違法情況，即都存在過錯(cuò)，雙方過錯(cuò)大小應(yīng)相同，不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)的大幅增長(zhǎng)而讓賣方承擔(dān)更重的過錯(cuò)責(zé)任，因此，筆者認(rèn)為在合同無效的情況下雙方仍是承擔(dān)相同的過錯(cuò)責(zé)任。
（二）實(shí)際操作
買房者：花錢打了水漂
1999年，北京市民李某經(jīng)熟人介紹，認(rèn)識(shí)了京郊農(nóng)民丁某，丁某同意自己在宅基地上建起的五間大瓦房由李某居住，并收取了李某的一萬元現(xiàn)金。李某又花了6000余元改建房子。然而，2004年1月，丁某提出收回房屋的要求。李某則認(rèn)為，當(dāng)初一手交錢，一手交房，而且還有熟人作證，房屋買賣關(guān)系已成既定事實(shí)。雙方協(xié)商未果，2004年5月，丁某向北京市某區(qū)法院提起民事訴訟，請(qǐng)求法院判決被告李某退還自己的房屋。該案經(jīng)法院審理判決：李某與丁某的房屋買賣協(xié)議無效，李某應(yīng)當(dāng)將房屋退還丁某，但丁某應(yīng)支付李某部分房屋改建費(fèi)。
無獨(dú)有偶，另一位北京市民韓先生最近也在為自己幾年前購買的“問題房”鬧心。1998年秋天，他在朋友的勸說下買下了市郊農(nóng)村的一處住宅，并與賣房的村民簽訂了房屋買賣協(xié)議。此后韓先生投入了十余萬元對(duì)房子進(jìn)行翻新和裝修。前不久，他從懂法律的朋友那里聽說自己所購買的房產(chǎn)屬于宅基地，買賣是非法的，一旦出現(xiàn)糾紛，他的處境將十分不利。韓先生說，他和許多朋友購買的都是農(nóng)民的房子，而且都和村民簽訂了房屋買賣協(xié)議，難道在法律上就都不算數(shù)了嗎？
律師：農(nóng)村房不買為好
北京市岳成律師事務(wù)所張建興律師表示，我國(guó)土地法規(guī)定：農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。韓先生所買的房屋屬于宅基地，所以房屋買賣協(xié)議不受法律保護(hù)。
另外，張建興律師認(rèn)為，時(shí)下很多城里人到農(nóng)村買房心存僥幸，認(rèn)為買不下大產(chǎn)權(quán)無所謂，有小產(chǎn)權(quán)就行。所謂的小產(chǎn)權(quán)，即城里人在鄉(xiāng)下買房時(shí)拿到的村里或是鄉(xiāng)里的產(chǎn)權(quán)。有的人還認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)比大產(chǎn)權(quán)好。因?yàn)榇螽a(chǎn)權(quán)使用年限是50年到70年，而小產(chǎn)權(quán)沒有使用年限，可以永久使用。事實(shí)上，小產(chǎn)權(quán)房沒有真正的產(chǎn)權(quán)，沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，房管部門也不會(huì)給購房合同備案。因此，小產(chǎn)權(quán)房就算可以轉(zhuǎn)讓，也是以沒有人反對(duì)為前提的，如果有人對(duì)小產(chǎn)權(quán)提出質(zhì)疑，這種轉(zhuǎn)讓就不具有任何法律效力。既然城市居民在農(nóng)村購買房屋不受法律保護(hù)，農(nóng)村的房子還是不買為好。
國(guó)土資源部：“土別墅”不受法律保護(hù)
為什么有的人明知違法卻仍到鄉(xiāng)間買房，而不依法買一幢真正的鄉(xiāng)間別墅呢？一位私營(yíng)企業(yè)主說，城市住房?jī)r(jià)格過高是一個(gè)原因，但更主要的是正規(guī)的別墅項(xiàng)目就像另一所城市住宅，周圍的鄰居又大都是生意場(chǎng)上的人，不如真正的鄉(xiāng)間小院有濃郁的鄉(xiāng)土氣息和淳樸親切的民風(fēng)。
針對(duì)一些地方城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、違法建造住宅、侵占耕地的現(xiàn)象，國(guó)土資源部不久前發(fā)出通知，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。國(guó)土資源相關(guān)管理部門認(rèn)為：這種私下交易，有違國(guó)家和各級(jí)政府相關(guān)條例和法規(guī)。城里人到農(nóng)村買農(nóng)民房，不能辦房產(chǎn)證、土地證，一旦所在村土地被征用，或是遇到舊村改造，損失就大了。
關(guān)鍵詞：“小產(chǎn)權(quán)房”物權(quán)法 所有權(quán)制度
[中圖分類號(hào)]D92 [文獻(xiàn)識(shí)別碼]A [文章編號(hào)]1004―7069(2011)-02-0013-01
一、“小產(chǎn)權(quán)房”的概念、產(chǎn)生原因及存在意義
(一)“小產(chǎn)權(quán)房”的概念
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”即“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”其實(shí)并非一個(gè)嚴(yán)格意義上的法律概念，我國(guó)現(xiàn)行法律并未對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”加以規(guī)定，它只是人們?cè)诂F(xiàn)實(shí)生活交易中約定俗稱的說法。
從法律角度看，“小產(chǎn)權(quán)房”主要是指在“宅基地”上建成的住房，由于宅基地不可對(duì)該農(nóng)村集體以外成員流轉(zhuǎn)，所以無法得到完全意義上的“大產(chǎn)權(quán)”：或是在集體企業(yè)用地或占用耕地的違法建筑。
(二)“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生原因
1、法律上的原因
首先，我國(guó)現(xiàn)行法律中并未對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)加以規(guī)定。這使得“小產(chǎn)權(quán)房”得以在法律的灰色地帶中孕育而生。
其次，我國(guó)現(xiàn)行的二元制土地制度是“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的根本原因。
2、社會(huì)原因
就全國(guó)范圍內(nèi)看，城市房地產(chǎn)價(jià)格一直處于攀升狀態(tài)，而城市居民的人均收入和房?jī)r(jià)卻不成正比，大多數(shù)城市居民處于無力購房或者是首付之后供房吃力的狀態(tài)。因此，價(jià)格低廉的“小產(chǎn)權(quán)房”則吸引了大量城市購房者的目光，這是催生“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的重要原因之一。
二、“小產(chǎn)權(quán)房”的法律性質(zhì)
(一)就現(xiàn)狀看，“小產(chǎn)權(quán)房”的合法性在法律上是沒有依據(jù)的，法律對(duì)其性質(zhì)并未進(jìn)行明確規(guī)定。
(二)“小產(chǎn)權(quán)房”在實(shí)踐過程中認(rèn)定其是否為違法建筑，要區(qū)分其所附著的土地性質(zhì)即區(qū)分宅基地和集體企業(yè)用地或耕地。如果實(shí)在集體企業(yè)用地或耕地上興建的小產(chǎn)權(quán)房其違法性無可厚非。但若是附著在農(nóng)村宅基地之上，其是否違法就不能武斷地加以評(píng)價(jià)。
三、“小產(chǎn)權(quán)房”的物權(quán)法意義――物權(quán)法將如何做到定紛止?fàn)?/p>
從“小產(chǎn)權(quán)房”的糾紛現(xiàn)狀可以看出，我國(guó)的《物權(quán)法》給予了城市人口以完全的財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，然而農(nóng)村人口的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)卻沒有得到平等的保護(hù)。城市房屋可在房地產(chǎn)市場(chǎng)自由流轉(zhuǎn)，而農(nóng)村宅基地房屋卻被冠以“小產(chǎn)權(quán)房”之名不得自由處分。由此可見，《物權(quán)法》對(duì)我國(guó)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的平等保護(hù)是欠缺的。如果說“小產(chǎn)權(quán)房”是因?yàn)椴环稀锻恋毓芾矸ā芬?guī)定的管理、登記制度而使其流轉(zhuǎn)受到限制，但是基于我國(guó)二元制土地所有制制度，也只有屬國(guó)家所有的城市土地上附著的房屋才受房屋管理、登記制度的約束。
(一)“小產(chǎn)權(quán)房”的所有權(quán)人――誰應(yīng)當(dāng)實(shí)至名歸
首先，宅基地使用權(quán)人在《物權(quán)法》及《土地管理法》中規(guī)定得相當(dāng)明確。宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民在集體所有的土地上建筑房屋，以供居住的權(quán)利。
其次，宅基地使用權(quán)來源于農(nóng)村集體土地所有權(quán)，因此“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)權(quán)人和所有權(quán)人都屬于農(nóng)村村民集體。
(二)“小產(chǎn)權(quán)房”所有權(quán)的非完整性――被遺忘的物權(quán)平等性
按照《羅馬法教科書》中提到的關(guān)于羅馬法“所有權(quán)完整性”的觀念，所有權(quán)可以定義為對(duì)物的最一般的主宰。這意味著這種主宰的內(nèi)容是不能簡(jiǎn)單地通過列舉占有、收益、使用、處分的方式來限定的，它有時(shí)可以演變出對(duì)他人權(quán)利的限制，甚至是對(duì)人的主宰。我國(guó)民法理論普遍采用“四項(xiàng)權(quán)能”來具體描述所有權(quán)的完整性，包含占有權(quán)能、使用權(quán)能、收益權(quán)能、處分權(quán)能。
四、“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)?shù)玫健段餀?quán)法》的承認(rèn)
隨著我國(guó)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在事實(shí)上和法律上的相互連接和影響，是不可回避的。應(yīng)當(dāng)在保護(hù)耕地及集體經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地的大前提之下，發(fā)展農(nóng)村宅基地房屋的買賣交易，保障農(nóng)民完整的物權(quán)所有權(quán)，給他們帶來真正意義上的致富和創(chuàng)收。因此，物權(quán)法在這方面應(yīng)當(dāng)肯定農(nóng)民對(duì)其宅基地房屋的所有權(quán)，使其可以自由處分。
(一)《物權(quán)放》應(yīng)當(dāng)肯定村農(nóng)民集體成員為農(nóng)村宅基地房屋的所有權(quán)主體。
(二)明確“小產(chǎn)權(quán)房”的流轉(zhuǎn)方式。基于我國(guó)二元制土地所有權(quán)制度的大背景下，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)用地屬國(guó)家所有，“小產(chǎn)權(quán)房”用地屬農(nóng)村集體所有，因此“小產(chǎn)權(quán)房”的流轉(zhuǎn)是有可行之處的，它無需經(jīng)過國(guó)家對(duì)土地的征收程序，農(nóng)民轉(zhuǎn)讓其所有的宅基地房屋是完整行使其所有權(quán)權(quán)能的重要體現(xiàn)。
五、結(jié)論
如今，小產(chǎn)權(quán)房的問題并非單純法律上的問題，從更深層意義上看還關(guān)系到我國(guó)國(guó)家政策和社會(huì)各利益階層的平衡。一方面，小產(chǎn)權(quán)房有一定的市場(chǎng)需求，分擔(dān)了政府解決住房困難的問題，同時(shí)也在相當(dāng)程度上提高了農(nóng)村人口的收入；但另一方面，如果處理不當(dāng)會(huì)導(dǎo)致其對(duì)正常商品房交易市場(chǎng)的擾亂。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展上看，在不改變我國(guó)二元制土地所有權(quán)制度的情況下，“小產(chǎn)權(quán)房”的交易是有很大市場(chǎng)空間的，也是順應(yīng)社會(huì)發(fā)展的。所以，從《物權(quán)法》的層面對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的權(quán)屬作出確切的規(guī)定，肯定農(nóng)村人口完整的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，明確“公共利益”的界限，建立一個(gè)合理小產(chǎn)權(quán)房交易機(jī)制，才可以真正使《物權(quán)法》所保護(hù)的物能夠物盡其用，使《物權(quán)法》所保護(hù)的物權(quán)所有權(quán)制度更加完善。
參考文獻(xiàn)：
[關(guān)鍵詞]小產(chǎn)權(quán)房；購買者；利益保護(hù)；住房保障
[中圖分類號(hào)]F293.33 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1008-4738(2012)01-0043-05
一、問題的提出
自我國(guó)在全國(guó)范圍內(nèi)積極推進(jìn)“新農(nóng)村建設(shè)”、“城中村改造”進(jìn)程以來，國(guó)家在給予一定財(cái)力支持的同時(shí)也允許社會(huì)資金參與，在屬于集體所有的土地上，以舊城改造、城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)等名義，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織直接開發(fā)或者由其與開發(fā)商合作開發(fā)建設(shè)房屋，該類房屋除了本集體村民自己居住外，為發(fā)展經(jīng)濟(jì)，解決本村養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等問題，村集體經(jīng)濟(jì)組織將部分房屋出售，從而使得“小產(chǎn)權(quán)房”入市。同時(shí)，近年來隨著經(jīng)濟(jì)的迅猛增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程的快速發(fā)展，全國(guó)各個(gè)城市房?jī)r(jià)不斷攀升，城市的高房?jī)r(jià)使得消費(fèi)者實(shí)際購買能力下降。在這種高房?jī)r(jià)并且城市居民住房問題未得到妥善解決的背景下，小產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)上的交易量也越來越大。
由于在我國(guó)現(xiàn)有的法律制度下，集體土地、農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格限制，故小產(chǎn)權(quán)房其本身的合法性備受質(zhì)疑，國(guó)務(wù)院也多次出臺(tái)文件否認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法地位。盡管如此，但小產(chǎn)權(quán)房的問題并沒有得到有效解決，而且有蔓延之勢(shì)。之所以如此，是因?yàn)獒槍?duì)小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)，我們把目光過多的集中在我國(guó)城鄉(xiāng)分治的二元土地制度上，集中在了地方政府利益、開發(fā)商利益和農(nóng)村集體、農(nóng)民利益的博弈上，試圖通過制度改革來平衡各方利益，從而給予小產(chǎn)權(quán)房以合理的定位。這種視角無疑是正確的，我們必須堅(jiān)持。我們也必須站在購買者的角度，基于購買者的切身利益去體會(huì)“小產(chǎn)權(quán)房”帶來的正面影響，也會(huì)更有利于我們?nèi)フJ(rèn)識(shí)和解決其中的問題。因?yàn)闅w根結(jié)底正是由于這個(gè)群體的住房需求得不到妥善解決才讓小產(chǎn)權(quán)房有了存在和流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)在解決其住房需求的同時(shí)又使他們陷入另一個(gè)困境，故如何保障小產(chǎn)權(quán)房購買者利益同樣值得我們關(guān)注。
二、小產(chǎn)權(quán)房購買者利益保護(hù)的困境
(一)小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)的動(dòng)因――以購買者為視角
針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)的動(dòng)因，我們可以從不同利益主體的角度進(jìn)行分析。有學(xué)者從保護(hù)村集體和農(nóng)民利益的角度出發(fā)，認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)有利于保護(hù)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，累計(jì)社會(huì)財(cái)富；同時(shí)有助于實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)，給農(nóng)民提供有利的融資條件。也有學(xué)者從維護(hù)社會(huì)公益，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的角度出發(fā)，認(rèn)為站在法律平等的位置上看待小產(chǎn)權(quán)房，這有助于農(nóng)村宅基地資源的市場(chǎng)化運(yùn)作；以小產(chǎn)權(quán)房帶動(dòng)農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，也將為城鄉(xiāng)優(yōu)勢(shì)資源優(yōu)化整合構(gòu)筑平臺(tái)。筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)本身雖然問題大，爭(zhēng)議多，但它卻對(duì)購買者產(chǎn)生了許多積極影響，所以，從購買者的角度來探尋小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)的動(dòng)因，能夠?qū)π‘a(chǎn)權(quán)房購買者利益進(jìn)行保護(hù)的必要性產(chǎn)生更加充分地認(rèn)識(shí)，同時(shí)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房諸多問題的解決也有所裨益。從購買者的角度講，小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)是基于以下動(dòng)因：
1.購買者的住房需求與高房?jī)r(jià)之間的緊張關(guān)系
依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，集體土地在轉(zhuǎn)為國(guó)有之后才能上市交易，建設(shè)商品性住宅。小產(chǎn)權(quán)房是在集體所有的土地上建設(shè)的商品性住房，其本身不符合法律規(guī)定。因而，小產(chǎn)權(quán)房的非法性決定了小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)路徑游離于當(dāng)前法定的房地產(chǎn)開發(fā)程序之外。在大產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)過程中，開發(fā)商需要辦理合法的房屋開發(fā)立項(xiàng)手續(xù)和相關(guān)土地出讓手續(xù)，并按照規(guī)定向國(guó)家繳納土地出讓金和使用稅，由國(guó)家給開發(fā)商頒發(fā)土地使用證和房屋預(yù)售許可證。大產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)通常要經(jīng)過以下九個(gè)環(huán)節(jié)：國(guó)土部門征地――補(bǔ)償征地費(fèi)――土地開發(fā)整理――土地儲(chǔ)備――土地出讓――開發(fā)商報(bào)批項(xiàng)目規(guī)劃――建筑商建設(shè)――各相關(guān)部門驗(yàn)收――開發(fā)商預(yù)售等；與之相比，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)過程則相對(duì)簡(jiǎn)單，環(huán)節(jié)較少，一般只需經(jīng)過開發(fā)商與村集體協(xié)議開發(fā)――開發(fā)商規(guī)劃項(xiàng)目――建筑商建設(shè)――開發(fā)商預(yù)售四個(gè)環(huán)節(jié)。在大產(chǎn)權(quán)房的土地開發(fā)中需要繳稅12種，各種費(fèi)用基金500項(xiàng)稅費(fèi)和土地出讓金占到房?jī)r(jià)的50％左右，而“小產(chǎn)權(quán)房”因未經(jīng)土地征用和審批程序，減少了很多開發(fā)的中間環(huán)節(jié)，節(jié)省了土地出讓金、增值稅和房地產(chǎn)開發(fā)交易方面的稅收等費(fèi)用，所以與一般的商品房相比，價(jià)格較為低廉。小產(chǎn)權(quán)房的購買者多為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的村民或城鎮(zhèn)居民，由于其自身經(jīng)濟(jì)能力有限，無法承受持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)來滿足自身的居住需求，于是轉(zhuǎn)而“嘗試”小產(chǎn)權(quán)房。
2.政府住房保障體系的不完善
國(guó)務(wù)院早在1998年就出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出了多項(xiàng)房改政策，其中包括建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)系統(tǒng)、重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房等惠及民眾的改革措施，其目的就是切實(shí)為中低收入人群解決住房難的問題。但由于地方政府投入的資金有限，同時(shí)各地方政府又以土地出讓金作為其重要的財(cái)政來源，使經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和廉租房的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足廣大無房戶的需求。時(shí)至今日，日漸攀升的房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了中低收入者的購買能力，政府出臺(tái)的相關(guān)政策并未有效的幫助廣大中低收入者徹底解決住房問題。從購買者的角度而言，住房制度改革中住房保障的不完善，以及經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房供應(yīng)較少等原因，使其住房需求得不到有效解決，這也就為小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)提供了政策空隙和市場(chǎng)空間。
(二)小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)中的法律困境
1.土地使用權(quán)制度的法律阻礙
根據(jù)我國(guó)《憲法》的規(guī)定，我國(guó)土地使用權(quán)制度可以分為國(guó)家土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。再根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第8條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。”由此可見，農(nóng)民集體對(duì)法律規(guī)定的屬于國(guó)家所有以外的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地享有集體土地所有權(quán)。這也為小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)的困境埋下了制度性的誘因。
對(duì)于土地的使用，我國(guó)《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有土地的除外。”第63條規(guī)定“集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。同時(shí)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，對(duì)于在集體所有的土地上進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)，必須先由國(guó)家依法將土地征為國(guó)有，此時(shí)國(guó)有土地的使用權(quán)才能轉(zhuǎn)讓、出售。然而，小產(chǎn)權(quán)
房本身屬于農(nóng)民或者村集體在集體所有土地上的自建房，既不符合集體土地使用的要求，也不能滿足城市房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用條件。所以，小產(chǎn)權(quán)房從誕生之日起就與我國(guó)現(xiàn)行法律不符，從土地使用權(quán)這個(gè)根基上就欠缺法律的認(rèn)同和保護(hù)。這一境況也直接導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)長(zhǎng)期的生存于地下，使其購買者的利益處于無保障狀態(tài)。
2.小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)的法律歧視
由于小產(chǎn)權(quán)房是村民或者集體在集體所有的土地上建造的房屋，并沒有履行國(guó)家征收審批和繳納土地出讓金等程序，所以沒有取得國(guó)家正式頒發(fā)的所有權(quán)證書，更無法得到法律有效的保護(hù)。因而小產(chǎn)權(quán)房所取得的產(chǎn)權(quán)證明往往是由村集體或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)府頒發(fā)或認(rèn)可，這些證明只能是出售者和購買者之間的一種產(chǎn)權(quán)約束，或者說是游離于法律之外的一種默許。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。”這也明確了我國(guó)法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力采取登記要件主義，即對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，要取得所有權(quán)就必須進(jìn)行合法登記，以免發(fā)生糾紛，所有權(quán)難以界定。由此現(xiàn)行法律對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是不予登記、不發(fā)證書。再根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)謹(jǐn)炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。這一政策性規(guī)定也直接堵死了本集體以外的成員獲得房屋產(chǎn)權(quán)的可能性，從而也使小產(chǎn)權(quán)房購買者徹底喪失了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有的權(quán)益。
3.小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的法律束縛
依據(jù)我國(guó)法律，任何房屋都不得與土地相分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，必須與土地一并進(jìn)行流轉(zhuǎn)，即采取“房地一體主義”。然而，由于小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地是未經(jīng)正規(guī)的法定程序批準(zhǔn)，也不可能存在符合法律規(guī)定的產(chǎn)權(quán)證書，所以小產(chǎn)權(quán)房不具備商品房交易的合法條件，從而失去了在房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行合法流通的可能性。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的流通我國(guó)法律和相關(guān)政策都做出了明文性的禁止性規(guī)定。如：2007年6月18日，建設(shè)部在其《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》中明確表示：“城鎮(zhèn)居民不要購買集體土地上建設(shè)的房屋。”2007年12月11日，國(guó)務(wù)院公布的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》明確規(guī)定：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或者小產(chǎn)權(quán)房。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。”此外，我國(guó)《物權(quán)法》、《土地管理法》對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)也都予以否定。小產(chǎn)權(quán)房喪失流轉(zhuǎn)的可能性也就意味著已經(jīng)持有小產(chǎn)權(quán)房的購買者的所有權(quán)無法得到法律的承認(rèn)，尚未持有的潛在購買者對(duì)購買小產(chǎn)權(quán)房則需要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。
在購買者無力承受高房?jī)r(jià)，政府的住房保障體系尚不完善的背景下，現(xiàn)有的法律制度又對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)予以否定，使小產(chǎn)權(quán)房購買者最基本的居住利益無法得到保障。如果一味地強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房的存在是對(duì)集體土地的非法濫用，其流轉(zhuǎn)時(shí)對(duì)我國(guó)土地制度的絕對(duì)違反，導(dǎo)致的結(jié)果便是所有違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房全部予以拆除，這樣不僅造成社會(huì)資源的極大浪費(fèi)，同時(shí)也不利于社會(huì)穩(wěn)定。于是，我們必須探尋其他途徑來解決小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)問題，以更好地保護(hù)購買者利益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。
三、小產(chǎn)權(quán)房購買者利益保護(hù)的途徑
解決小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)的方案很多，不必非在標(biāo)的物是否合法、買賣合同是否有效、能否辦理物權(quán)登記等純法律問題上繞圈子，還可以考慮對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的其他變通處理方案。在現(xiàn)存的制度體系下，小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)的合法性被予以否定，這也導(dǎo)致其購買者的利益無法得到法律的有效保護(hù)，這種局面的形成既有法律上、制度上的原因，也有經(jīng)濟(jì)學(xué)上的原因，在即存的法律制度和土地制度不會(huì)發(fā)生重大改變的情形下，如何解決小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)問題，是對(duì)其購買者利益進(jìn)行保護(hù)的關(guān)鍵。對(duì)于此處的購買者，不僅僅局限于已經(jīng)實(shí)際購買的主體，更包括那些尚未購買但有購買意向的主體。對(duì)于已經(jīng)銷售的小產(chǎn)權(quán)房，購買者是當(dāng)然存在的；而對(duì)于那些已經(jīng)建成但尚未出售的小產(chǎn)權(quán)房，此時(shí)的實(shí)際購買者尚未現(xiàn)實(shí)的出現(xiàn)，屬于潛在的購買主體，對(duì)于他們利益的保護(hù)更多的是一種預(yù)防性的保護(hù)，即在他們?nèi)〉眯‘a(chǎn)權(quán)房之前，是這類房屋已經(jīng)具備流轉(zhuǎn)的要件，從而避免購買者利益受到損害。同時(shí)，在以上兩類購買者之外，還存在著一類特殊的購買者，就是在“以租代售”做為小產(chǎn)權(quán)房的對(duì)外處置形式時(shí)，此時(shí)的購買者是以承租人的身份來對(duì)小產(chǎn)權(quán)房加以支配。因而，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房購買者利益的保護(hù)途徑不能一概而論，應(yīng)區(qū)分以上三類主體，分別加以闡述。
(一)已經(jīng)出售的小產(chǎn)權(quán)房購買者利益保護(hù)的途徑
在小產(chǎn)權(quán)房合同法律關(guān)系的眾多形式中，有一部分是建設(shè)單位直接以買賣合同的形式將房屋出售給購買者，同時(shí)由相關(guān)村組或鄉(xiāng)鎮(zhèn)府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。在現(xiàn)有的制度規(guī)范下，此類買賣合同及頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書的行為由于違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定而歸于無效。對(duì)于該類房屋，筆者認(rèn)為，在城鄉(xiāng)土地二元所有的制度不能改變的情形下，可以根據(jù)具體的情況，將符合條件的小產(chǎn)權(quán)房的土地予以征收，轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，并由政府通過相應(yīng)程序回購房屋將其用于住房保障，使其合法化的同時(shí)使購買者利益得到保護(hù)。
1.該類買賣合同及其產(chǎn)權(quán)證應(yīng)確定無效。按照合同法的相關(guān)規(guī)定，內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定的合同無效；合同被確認(rèn)無效或被撤銷后，對(duì)因合同取得的財(cái)產(chǎn)雙方應(yīng)互為返還。這里返還的雙方應(yīng)為房屋的購買者與已經(jīng)獲取收益的農(nóng)民及其他主體。但在我國(guó)現(xiàn)行的民事訴訟制度下，法院遵循不告不理的訴訟原則，用時(shí)在事實(shí)層面雙方亦無法返還，故而需要政府主動(dòng)介入，而不能讓這樣一種違法狀態(tài)長(zhǎng)期存在。
2.在確認(rèn)該部分小產(chǎn)權(quán)房合同無效后，其已頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書應(yīng)予以收回。對(duì)于符合保障型住房轉(zhuǎn)化條件的部分小產(chǎn)權(quán)房，可由住房保障部門與集體組織通過簽訂協(xié)議對(duì)房屋予以回收，集體組織已經(jīng)向小產(chǎn)權(quán)房購買者收取的價(jià)款則抵作房屋及土地補(bǔ)償金，政府不再另行額外給予補(bǔ)償或支付價(jià)款。再將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，國(guó)家將取得該部分房屋的所有權(quán)。
3.政府主管部門通過回購轉(zhuǎn)化房屋所有權(quán)性質(zhì)后，將回購的房屋轉(zhuǎn)性為經(jīng)濟(jì)適用房，并納入經(jīng)濟(jì)適用住房管理。此時(shí)，原小產(chǎn)權(quán)房的購買者應(yīng)當(dāng)與住房保障部門重新簽訂經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同，按照其購房時(shí)支付的價(jià)款與該房屋轉(zhuǎn)性時(shí)同地段商品房?jī)r(jià)款的比例按份享有該房屋的產(chǎn)權(quán)。通過這樣的途徑，使該類小產(chǎn)權(quán)房的存在取得了合法形式，使小產(chǎn)權(quán)房的購買者從原來對(duì)房屋的所有沒有任何法律依據(jù)轉(zhuǎn)化為對(duì)房屋的合法所有，不僅滿足了購買者的住房需求，同時(shí)也解決了小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，化解了購買者的購房風(fēng)險(xiǎn)，最大程度地保護(hù)了小產(chǎn)權(quán)房購買者的利益。
(二)對(duì)尚未處置的小產(chǎn)權(quán)房“購買者”利益保護(hù)的途徑
所謂未對(duì)外處置的小產(chǎn)權(quán)房，僅限于集體經(jīng)濟(jì)
組織(包括農(nóng)民)已經(jīng)修建完畢但尚未對(duì)外處置的房屋。從嚴(yán)格意義上講，小產(chǎn)權(quán)房之所以被禁止是由于購買者的身份不符合法律規(guī)定，因而未對(duì)外處置的房屋尚不算違法建筑(占用耕地、違反規(guī)劃法等情形的除外)。如何解決該類房屋的存在和流轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為可以通過將符合條件的部分房屋與整個(gè)保障型住房制度相銜接的方式，將符合條件的部分房屋轉(zhuǎn)性為保障型住房從而納入住房保障體系。
1.以市、縣為單位對(duì)目前本轄區(qū)內(nèi)存在的尚未對(duì)外處置的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查的目的在于確定該部分房屋的實(shí)際狀態(tài)，評(píng)估其轉(zhuǎn)性為保障型住房的可能性和必要性。調(diào)查的內(nèi)容包括房屋的具置、數(shù)量、戶型、面積、建設(shè)主體、年份等要素。通過調(diào)查，對(duì)于那部分較為集中的、尚未對(duì)外處置的小產(chǎn)權(quán)房，政府可以根據(jù)其具體的位置、戶型、面積、質(zhì)量等因素，結(jié)合本地年度保障型住房的需求，并考慮城鎮(zhèn)規(guī)劃及資金使用等綜合因素，從而確定政府予以回購的房屋數(shù)量及具置。
2.政府將回購的小產(chǎn)權(quán)房用于住房保障。最近幾年我國(guó)已開始大規(guī)模的保障型住房建設(shè)，以2009年至2011年保障型住房建設(shè)計(jì)劃為例，3年間，我國(guó)將新建600萬套保障型住房，平均每年投資超過9000億元。筆者認(rèn)為，可以將回購已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房作為與新建并列的保障型住房的來源。首先可以節(jié)約保障型住房的建設(shè)周期，提高效率，在盡可能短的時(shí)間內(nèi)最大限度地滿足保障對(duì)象的住房需求。其次，通過政府回購此類小產(chǎn)權(quán)房，一來可以避免從事實(shí)狀態(tài)上拆除小產(chǎn)權(quán)房，二來也能有效改善小產(chǎn)權(quán)房的空置的局面，同時(shí)，也為小產(chǎn)權(quán)房合法化增加了一個(gè)合法的解決途徑，為潛在的購買者提供了解決住房需求的可能性。
關(guān)于回購的程序，首先，對(duì)可以予以回購的小產(chǎn)權(quán)房的位置、數(shù)量，政府在調(diào)查的基礎(chǔ)上綜合各相關(guān)因素進(jìn)行確定。其次，按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序?qū)M回購房屋所占用土地予以補(bǔ)償、征收。再次，賦予小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)主體以市場(chǎng)交易地位，政府通過支付合理價(jià)格取得該類小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)。此時(shí)，該類小產(chǎn)權(quán)房既可以作為經(jīng)濟(jì)適用房向購買者出售，也可以作為廉租房予以出租。通過以上途徑，使小產(chǎn)權(quán)房的購買者在取得房屋以前，該類房屋已經(jīng)具備了流轉(zhuǎn)的要件，無論是通過經(jīng)濟(jì)適用房的形式予以出售，還是以廉租房的形式進(jìn)行出租，都使這類“潛在購買者”在其住房需求得到滿足的同時(shí)，也避免了交易風(fēng)險(xiǎn)。
(三)對(duì)已經(jīng)出租的小產(chǎn)權(quán)房“購買者”的利益保護(hù)途徑
小產(chǎn)權(quán)房的對(duì)外處置方式，除了出售外還存在著另外一種“以租代售”的形式，即以租賃的形式來掩蓋對(duì)外轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)質(zhì)，已達(dá)到規(guī)避法律的目的。在這種形式下，小產(chǎn)權(quán)房的購買者是以承租人的身份來對(duì)房屋加以支配。在實(shí)踐中，鑒于合同法中對(duì)房屋最高租賃期限的限制，小產(chǎn)權(quán)房租賃合同總體上表現(xiàn)為三種類型；超過二十年的租賃合同，二十年期滿自動(dòng)續(xù)期的合同，不超過二十年的高租金合同。如何解決此類以租賃形式對(duì)外轉(zhuǎn)讓的小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)，是購買者利益保護(hù)的關(guān)鍵，筆者認(rèn)為，對(duì)其中部分房屋可以由政府將其回購后與保障型住房相銜接。
1.各市、縣人民鎮(zhèn)府可以通過對(duì)此類“以租代售”的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行登記以掌握其相關(guān)情況，從而確定其中符合回購條件的房屋。對(duì)于可予以回購條件的，筆者認(rèn)為應(yīng)綜合各方面因素進(jìn)行考量，根據(jù)已出租小產(chǎn)權(quán)房的的登記情況，結(jié)合保障型住房的需求計(jì)劃，在符合城鎮(zhèn)規(guī)劃的范圍內(nèi)，綜合考慮小產(chǎn)權(quán)房的戶型、位置、面積等因素，合理確定予以回購的房屋數(shù)量及具置。可予以回購的小產(chǎn)權(quán)房，不僅要在數(shù)量及位置上符合城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，在戶型、面積上也必須符合保障型住房的相關(guān)規(guī)定。
2.由于使用人是以租賃形式對(duì)該類房屋進(jìn)行支配，承租人不能依據(jù)債的關(guān)系取得房屋的所有權(quán)。故而政府住房保障部門通過與實(shí)際產(chǎn)權(quán)人協(xié)商回購符合條件的房屋，以此種方式變更小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)。原房屋產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)收取的租金抵作政府回購的房屋及土地價(jià)款(“以租代售”情形下的租金在本質(zhì)上是房屋的價(jià)值，只不過是以租金的形式出現(xiàn)，目的在于規(guī)避法律對(duì)小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的約束)，政府在回購后可以將該類房屋納入住房保障體系，變性為經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房。通過這樣的處理方式，集體組織(或農(nóng)民)從心理上符合其建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房通過予以出售獲取等價(jià)的初衷，從事實(shí)上也獲取了房屋及土地補(bǔ)償款，因而以此種方式變更土地性質(zhì)也節(jié)省了成本。更為重要的是，通過這樣的處理，從事實(shí)狀態(tài)上而言可以避免小產(chǎn)權(quán)房的存在和交易狀態(tài)中雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系長(zhǎng)期處于不確定狀態(tài)，通過政府回購的形式將小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)予以變更后，政府則成為了房屋的所有人。
3.在所有權(quán)變更以后，賦予原租賃人(小產(chǎn)權(quán)房的購買者)以選擇權(quán)，既可以有限制地承認(rèn)原租賃合同的效力，依據(jù)買賣不破租賃的原則，對(duì)二十年租期予以認(rèn)可(超過二十年或自動(dòng)續(xù)期的無效)，承租人也可以選擇與政府重新簽訂經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同或者簽訂廉租房租賃合同。選擇簽訂廉租房租賃合同的，其租賃期限可以與原合同的期限一致，但承租人無需再交納租金。對(duì)于選擇簽訂經(jīng)濟(jì)適用房合同的購買者，該房屋則納入經(jīng)濟(jì)適用房管理，由購買者按照其支付的購房款與轉(zhuǎn)性時(shí)同地段商品房?jī)r(jià)款的比例與政府按份享有該房屋的產(chǎn)權(quán)。同時(shí)，購買者也可以按照經(jīng)濟(jì)適用房制度的規(guī)定，在補(bǔ)交土地出讓金、相關(guān)稅費(fèi)并符合相關(guān)條件后取得該房屋的完全所有權(quán)。
四、結(jié)語
小產(chǎn)權(quán)房存在和流轉(zhuǎn)問題的解決，決定了小產(chǎn)權(quán)凡購買者能否對(duì)其所購買的房屋取得產(chǎn)權(quán)，從而保障自身的居住利益。在現(xiàn)有的制度背景下，政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，通過將符合相關(guān)條件的小產(chǎn)權(quán)納入住房保障體系，以保護(hù)小產(chǎn)權(quán)房購買者的利益得到合理保障，是可以予以嘗試的一種途徑。在這個(gè)過程中，政府充當(dāng)了兩個(gè)角色，既是小產(chǎn)權(quán)房的購買者，又是出售者(出租者)。通過這樣一種途徑，使小產(chǎn)權(quán)房的存在和流轉(zhuǎn)面對(duì)的社會(huì)爭(zhēng)議得以緩沖，而后通過相關(guān)的法律制度改革使小產(chǎn)權(quán)房問題得以徹底解決。
[參考文獻(xiàn)]
[1]王茂昌，王香.小產(chǎn)權(quán)房的合法化路徑探析――讀德?索托《資本的秘密》[J].山東農(nóng)業(yè)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2011(3)，71.
[2]楊徽.小產(chǎn)權(quán)房與農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)[J].貴陽學(xué)院學(xué)報(bào)，2009(3)；73.
[3]謝雪燕.利益博弈視角下的小產(chǎn)權(quán)房問題[M]//中國(guó)土地制度改革國(guó)際研討會(huì)論文集.2009：327-328.
[4]任輝.利益衡量視角下“小產(chǎn)權(quán)房”的出路探究[J].西南政法大學(xué)學(xué)報(bào)，2009(2)，51.
[5]李云云，楊業(yè)秋.基于購房動(dòng)機(jī)的小產(chǎn)權(quán)房存在因素探討――以淄博市淄川區(qū)為例[J].社會(huì)科學(xué)家，2010(11).119.
[6]陳耀東，吳彬.“小產(chǎn)權(quán)房”及其買賣的法律困境與解決[J].法學(xué)論壇，2010(1)：55.
而此前國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史在接受媒體采訪時(shí)已經(jīng)表示，今年國(guó)土部將不讓小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象繼續(xù)蔓延。“清理小產(chǎn)權(quán)房的工作，我們會(huì)嚴(yán)格地保護(hù)農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益，同時(shí)依法依規(guī)行政，為大規(guī)模地清理小產(chǎn)權(quán)房做好準(zhǔn)備。”
事實(shí)上，從2007年起，小產(chǎn)權(quán)房問題就已經(jīng)引起相關(guān)部門的關(guān)注，并屢屢下文禁止。不過，隨著不少城市推行限購政策，不受限購約束的小產(chǎn)權(quán)房卻變得更為活躍。
在2008年8月，相關(guān)報(bào)道就指出有關(guān)部門已對(duì)全國(guó)部分城市小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行了抽樣調(diào)查，并已起草報(bào)告上報(bào)國(guó)務(wù)院。
為何小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，卻還大有市場(chǎng)？中國(guó)指數(shù)研究院(華中)副院長(zhǎng)胡超表示，吸引購房者的主要原因是低廉的價(jià)格，這也折射出高房?jī)r(jià)下購房者的無奈。
某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者：“小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格比一般小區(qū)至少便宜一半，由于其交易不合法，因此交易信息一般不會(huì)掛在網(wǎng)上，只是內(nèi)部流轉(zhuǎn)。”由于不能辦理兩證，購房者可與房東簽訂協(xié)議保證其權(quán)屬，雙方交易相對(duì)簡(jiǎn)單。
他認(rèn)為，購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)比較大。“小產(chǎn)權(quán)不能辦理貸款，客戶一般需要一次性付清，購買壓力大風(fēng)險(xiǎn)也增大，關(guān)鍵在于，萬一集體土地被國(guó)家收回，購房者很難得到賠償。”
“異化”的小產(chǎn)權(quán)房
盡管沒有產(chǎn)權(quán)證，但在城市房?jī)r(jià)高漲的刺激下，小產(chǎn)權(quán)房已逐漸成為除商品房和保障房之外的另一種城市房屋供應(yīng)類型。在利益誘惑下，購買者也從最初的農(nóng)民、拆遷戶擴(kuò)大到城市普通市民甚至富豪階層。曾有媒體報(bào)道，小產(chǎn)權(quán)房在深圳和北京等房?jī)r(jià)較高的城市已經(jīng)形成熱銷的局面，最多的已達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售總量的1/5。
面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的蔓延趨勢(shì)，不少地方明令叫停。如何處理已建小產(chǎn)權(quán)房并讓群眾接受，又有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，成為政府部門十分頭疼的事。武漢國(guó)土部門的一位負(fù)責(zé)人頗感無奈，“政策限制無法阻止小產(chǎn)權(quán)的交易，一是價(jià)格很誘人，二是小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)不是個(gè)別人的買賣，而是形成了一張復(fù)雜的利益網(wǎng)。”
眾多業(yè)內(nèi)人士指出，小產(chǎn)權(quán)房最初是滿足拆遷農(nóng)民和低收入者的基本住房需求，但如今已經(jīng)逐步“異化”為中高檔房甚至別墅，成為少數(shù)人攫取暴利的工具。
雖然小產(chǎn)權(quán)房從一開始就處于灰色地帶，并不具有嚴(yán)格意義上的產(chǎn)權(quán)，但近年來，由于小產(chǎn)權(quán)房在價(jià)格上具有明顯的優(yōu)勢(shì)，再加上一些開發(fā)商蠱惑性的宣傳，小產(chǎn)權(quán)房推出后銷售形勢(shì)很好。據(jù)清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所蔡繼明教授的一項(xiàng)研究顯示，很多城市小產(chǎn)權(quán)房曾占到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的20%，有的甚至高達(dá)40%。
小產(chǎn)權(quán)房無序滋長(zhǎng)蔓延，不僅違反土地管理法律及相關(guān)政策，也影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展。“由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，大量小產(chǎn)權(quán)房半公開地銷售買賣，也給日后出現(xiàn)問題的處理帶來麻煩，給社會(huì)穩(wěn)定埋下隱患。”地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小張如是說。
“難啃的骨頭”
無論如何，面對(duì)新一輪小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的頂風(fēng)違法，是任其“生長(zhǎng)”還是迎難而上，這既需要有關(guān)部門敢于“破題”，更考驗(yàn)其智慧。
小產(chǎn)權(quán)房成為“難啃的骨頭”有多種原因：部分小產(chǎn)權(quán)房是歷史原因形成的，很難做到一刀切；全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房將近60億平米，法難責(zé)眾；處置小產(chǎn)權(quán)房關(guān)系到基層權(quán)力、民生和社會(huì)穩(wěn)定等一系列問題；現(xiàn)行土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等法律不支持小產(chǎn)權(quán)房……
但是，小產(chǎn)權(quán)房難“啃”也要去“啃”，而且要盡快去“啃”。小產(chǎn)權(quán)房問題如果繼續(xù)拖下去，問題將越積越多，例如：小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)的法律糾紛、農(nóng)村集體土地被變相侵占的問題、對(duì)城鄉(xiāng)土地規(guī)劃利用總體布局的破壞、對(duì)相關(guān)部門公信力的損害以及小產(chǎn)權(quán)房的安全隱患問題……
那么，如何終結(jié)小產(chǎn)權(quán)房亂象呢？
僅僅依靠事后的查處是不行的，還須事先不斷釋放明確信號(hào)，趁早“封死”小產(chǎn)權(quán)房的前路。一些地方小產(chǎn)權(quán)房為何成為發(fā)展難題，很大程度上緣于當(dāng)?shù)夭糠诸I(lǐng)導(dǎo)在處理小產(chǎn)權(quán)房問題時(shí)態(tài)度含糊不清、猶豫不決，甚至暗含幾分曖昧心理。加上一些專家學(xué)者的不當(dāng)言論，更給人們以小產(chǎn)權(quán)房可能會(huì)“分類處理”等假象，憑空增添僥幸心理，并刺激更多的人加入到購買小產(chǎn)權(quán)房之列。
留存與否
按說產(chǎn)權(quán)只有有無之分，不應(yīng)有大小之別，因此，牽涉復(fù)雜、鑒定困難的小產(chǎn)權(quán)房格外引人注意。同時(shí)，據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面積已超過60億平方米，相當(dāng)于房地產(chǎn)行業(yè)近十年來的開發(fā)總量。
那么，數(shù)量龐大的小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)未來是否能變大呢？民間各種說法均有，比如：價(jià)格低，法不責(zé)眾，小產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)。
如今，小產(chǎn)權(quán)房是否留存，是否轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)，都頗受爭(zhēng)議。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房已經(jīng)不單單是個(gè)別業(yè)主的利益所系，住房制度改革、政府公信、社會(huì)公平、法律尊嚴(yán)都面臨挑戰(zhàn)。
村集體小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文一賣方(甲方):_____________ 身份證號(hào)碼:____________________ 賣方配偶： 身份證號(hào)碼： 買房(乙方):______________身份證號(hào)碼: ____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿,誠(chéng)實(shí)守信，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于青島市市北區(qū)_____________________的房屋以人民幣_(tái)_____拾______萬___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的價(jià)款出售給乙方。(一次性付清，附收款收據(jù))
二、房屋的基本情況：
該房屋建筑面積_____平方米，套內(nèi)建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層(共____層)，室號(hào)______，房屋用途為______。系 村委在集體土地上建造的房屋，由甲方于 年付款購得。該房有/無儲(chǔ)藏室，面積： 平方米。該房現(xiàn)尚無房地產(chǎn)所有權(quán)證。
三、本合同簽訂后,甲方對(duì)該房屋的相關(guān)權(quán)益(使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本協(xié)議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
四、本協(xié)議簽訂時(shí)，該房屋尚不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)無條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。本協(xié)議發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。
五、甲方將房屋以現(xiàn)狀交接給乙方，乙方已對(duì)該房屋的現(xiàn)狀有充分的了解。甲方應(yīng)同時(shí)將該房屋的購房合同、付款收據(jù)、契稅單據(jù)、房產(chǎn)證等有關(guān)該房屋的手續(xù)交付乙方。
六、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因或政府行為、法律法規(guī)規(guī)定導(dǎo)致本合同的解除、無效,甲方應(yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款,并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。 七、如因該房屋被拆遷或征用，因該房屋所獲得的任何補(bǔ)償由乙方獲得，甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理相關(guān)手續(xù)。甲方不能以戶口在該房屋而要求分得任何補(bǔ)償。
八、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
甲方: 甲方配偶：
乙方:
日期： 年 月 日 九、本合同一式兩份,甲乙方各執(zhí)一份。
村集體小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文二賣方(甲方):____________ 身份證號(hào)碼:____________________ 買房(乙方):____________身份證號(hào)碼: ____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿,誠(chéng)實(shí)守信，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于___________縣__________區(qū)_______________________________________的房屋以人民幣_(tái)____拾____萬___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的價(jià)款出售給乙方。(___收據(jù))
二、房屋的基本情況：
該房屋建筑面積_____平方米，套內(nèi)建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層(共____層)，室號(hào)______，房屋用途為______。(含樓前車庫一間)
三、本合同簽訂后,甲方對(duì)該房屋的相關(guān)權(quán)益(使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本協(xié)議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
四、本協(xié)議簽訂時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。
五、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?甲方應(yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款,并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
六、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的,甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方,如有補(bǔ)償款發(fā)放,甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方
七、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
本合同一式三份,甲乙方各執(zhí)一份,見證人各一份。
甲方: 乙方:
年 月 日 年 月 日
見證人:
年 月 日
村集體小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文三賣方(甲方):_____________ 身份證號(hào)碼:____________________ 買房(乙方):______________身份證號(hào)碼: ____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿,誠(chéng)實(shí)守信，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于的房屋以人民幣 拾 萬 仟元整( )的價(jià)款出售給乙方(一次性付清，附收款收據(jù)，其中含甲方轉(zhuǎn)交安裝煤層氣20xx元在內(nèi))，甲方將所交村委出具購房款收據(jù)一并轉(zhuǎn)交于乙方，由村委、公證人見證，更正為乙方名下。
二、本合同簽訂后,甲方對(duì)該房屋的相關(guān)權(quán)益(使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
三、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。立字為據(jù)，由村委，中證人見證。
關(guān)鍵詞 小產(chǎn)權(quán)房 集體土地 所有權(quán) 法律規(guī)制
中圖分類號(hào)：D920.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
一、小產(chǎn)權(quán)房概述
所謂小產(chǎn)權(quán)房是指地處城郊，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村委會(huì)組織開發(fā)，建在集體所有土地之上的，沒有繳納土地出讓金等費(fèi)用，沒有國(guó)家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，出售給集體組織成員以外人員的商品性住宅。 在我國(guó)，小產(chǎn)權(quán)房在各地以舊城改造、城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)等名義存在已久，發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢(shì)。小產(chǎn)權(quán)房問題便受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注并引發(fā)了激烈討論。而理論界與實(shí)務(wù)界對(duì)有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉(zhuǎn)讓？眾說紛紜，見仁見智。其中，持肯定態(tài)度的學(xué)者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房本身是符合法律和憲法精神的，不存在“非法”的問題，相反，應(yīng)該盡快修改我國(guó)的《土地管理法》及相關(guān)法律，重新界定小產(chǎn)權(quán)房的法律地位。正如王軼教授所言：“無論是從《憲法》還是新《物權(quán)法》還是其他相關(guān)法律的角度，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房都是否違規(guī)都值得商榷”，政府國(guó)土部門“叫停鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房建設(shè)與銷售的做法也缺乏必要的法律依據(jù)。” 筆者認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)正在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，破解城鄉(xiāng)二元體制，如果能使小產(chǎn)權(quán)房合法化，不但可以保障農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民的合法權(quán)益，而且對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)大有裨益。
二、小產(chǎn)權(quán)房的法律問題分析
（一）小產(chǎn)權(quán)房的法理分析。
1、集體土地使用權(quán)取得受限。
現(xiàn)有的集體土地使用權(quán)主要是一種限制性物權(quán)，這種限制性主要表現(xiàn)為對(duì)主體的限制，由于集體土地所有權(quán)的團(tuán)體性、社區(qū)性，加上國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地的保護(hù)政策，使得集體土地使用權(quán)的主體范圍主要為集體組織的內(nèi)部成員。在大多數(shù)情況下，擁有社員權(quán)是取得集體土地使用權(quán)的必要條件，而購買小產(chǎn)權(quán)房的人卻不具備社員權(quán)，這是小產(chǎn)權(quán)房問題的根源之一。
2、集體土地所有權(quán)缺乏處分權(quán)。
依照物權(quán)理論，所謂財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。集體土地所有權(quán)作為一種特殊的所有權(quán)，即體現(xiàn)了與國(guó)家土地所有權(quán)所不同的地位，集體土地所有權(quán)所缺乏的核心權(quán)能，即處分權(quán)。
（二）有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的法律沖突。
小產(chǎn)權(quán)房的核心問題是集體土地上面的建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)能否進(jìn)入土地交易的一級(jí)市場(chǎng)自由流轉(zhuǎn)的問題，即集體作為土地的所有權(quán)人是否對(duì)土地?fù)碛谐浞值奶幏謾?quán)能的問題。《農(nóng)村土地承包法》第34條規(guī)定：農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓權(quán)屬于“承包方”（即“農(nóng)戶”），而不屬于“發(fā)包方”（即“集體”），“承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的形式”。可見，《農(nóng)村土地承包法》承認(rèn)農(nóng)戶的農(nóng)地轉(zhuǎn)讓權(quán)，而《土地管理法》第63條則否認(rèn)農(nóng)戶的農(nóng)地轉(zhuǎn)讓權(quán)，兩部法律存在著明顯的沖突和矛盾。依《物權(quán)法》規(guī)定農(nóng)村土地承包權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，對(duì)于轉(zhuǎn)承包的對(duì)象沒作限制，也就是說城市居民下鄉(xiāng)承包農(nóng)村土地是不受限制的。事實(shí)上，前些年已經(jīng)有了許多這樣的成功例子，城市居民下鄉(xiāng)為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)帶來了新的經(jīng)營(yíng)模式，產(chǎn)生了新的活力。 但是，下鄉(xiāng)經(jīng)營(yíng)的城市居民中，有一部分人有解決居住問題的要求，這是順理成章的事情，但卻受到了法律的限制，也就是說這兩項(xiàng)規(guī)定在具體執(zhí)行當(dāng)中會(huì)遇到互相抵觸的情況。承包權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，應(yīng)該包括可以向城市居民轉(zhuǎn)讓，那就應(yīng)該允許他擁有置業(yè)的權(quán)利。《土地管理法》第62條規(guī)定：“村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”這說明村民有權(quán)出售自己的房屋，但又規(guī)定不可出售給“城市居民”和只能出售（轉(zhuǎn)讓）給本村村民，這在法律邏輯上是說不通的。
（三） 小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)。
1、土地所有權(quán)人利益受損。
目前法律并不允許其在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，集體土地征用為國(guó)有土地是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，而農(nóng)民獲得的征地補(bǔ)償在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被當(dāng)?shù)卣块T和開發(fā)商瓜分了，這實(shí)質(zhì)上是一種“打貧濟(jì)富”的不合理的分配模式，在這過程中，農(nóng)民受到一定安置，拿到一些補(bǔ)償款，卻永遠(yuǎn)失去了土地，由于土地的利用具有很大的不可逆轉(zhuǎn)性，必然會(huì)帶來大量耕地流失，而耕地流失之后農(nóng)民生活保障問題將會(huì)受到威脅。目前，國(guó)家尚未出臺(tái)相關(guān)的法律來規(guī)定農(nóng)村集體組織和農(nóng)民之間關(guān)于土地用途改變所帶來的收益增長(zhǎng)的分配問題，從集體組織和農(nóng)民個(gè)體之間的關(guān)系來看農(nóng)民個(gè)體一般處于劣勢(shì)地位，其權(quán)益更容易受到傷害。因此，由于大量開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房引起耕地的流失而造成農(nóng)民生活保障受到嚴(yán)重威脅，將成為開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房帶來的最為嚴(yán)重后果之一。
2、購房者權(quán)利無法保障。
因小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)及買賣違反了國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故小產(chǎn)權(quán)房買賣合同當(dāng)然被定性為無效合同，這一點(diǎn)在大量的法院判例中已得到證實(shí)。這樣一來，購買人無法獲得產(chǎn)權(quán)登記或過戶登記，不能成為房子的所有權(quán)人也無法再行轉(zhuǎn)讓，如果房子出現(xiàn)質(zhì)量問題，也很難維護(hù)自身利益，若以后遇到國(guó)家征收，按規(guī)定也只補(bǔ)償給所有權(quán)人即村集體和村民。此外，這些小產(chǎn)權(quán)房很可能因違法而被強(qiáng)行拆除或沒收。總之購買人的利益將難以保障。可以想象，那些購買了小產(chǎn)權(quán)房的人，隨著城鄉(xiāng)規(guī)劃的修改，將面臨隨時(shí)被拆遷的危險(xiǎn)。除非他們能夠通過集體投票或者集體抗?fàn)帲柚钩鞘袛U(kuò)張，或者阻止城鄉(xiāng)規(guī)劃法的實(shí)施。否則，在房屋拆遷的過程中，政府、集體土地所有者與購買人之間將會(huì)爆發(fā)嚴(yán)重的沖突，新一輪的社會(huì)矛盾將會(huì)被激化，整個(gè)社會(huì)將會(huì)因此而付出沉重的代價(jià)。
三、解決小產(chǎn)權(quán)房問題的對(duì)策
（一）恢復(fù)集體土地所有權(quán)的民法屬性。
所有權(quán)本有絕對(duì)性和對(duì)抗力，所有權(quán)人有權(quán)排除任何他人的不法干預(yù)和侵害，集體土地所有權(quán)當(dāng)然也不例外。
1、摒棄現(xiàn)行土地開發(fā)制度，完成農(nóng)民開發(fā)權(quán)的回歸。
“土地一級(jí)市場(chǎng)的國(guó)家壟斷制度”是農(nóng)民地權(quán)受到損害的主要原因，這一制度侵害農(nóng)民利益的“死穴”在于過分強(qiáng)調(diào)國(guó)家利益而忽略了農(nóng)民利益，同樣一塊土地，當(dāng)其屬于農(nóng)民所有或農(nóng)村集體所有的時(shí)候，法律禁止其用于工業(yè)化、城市化；但同樣是這塊地，一到政府手里，就可以用于任何用途了。由此看來，政府禁止農(nóng)民轉(zhuǎn)換土地用途，恐怕不是為了保護(hù)耕地、維護(hù)糧食安全，而是為了把轉(zhuǎn)換土地用途，獲得增值收益的利益留給自己。因此，政府查禁小產(chǎn)權(quán)房，是陷入一種利益沖突之中，即政府動(dòng)用強(qiáng)制性權(quán)力，讓農(nóng)民作出犧牲以增加政府利益。所以應(yīng)該嚴(yán)格限制國(guó)家的農(nóng)村地權(quán)，盡量把開發(fā)土地的利益還給農(nóng)民。
2、賦予農(nóng)民宅基地處分權(quán)，實(shí)現(xiàn)其土地財(cái)產(chǎn)功能。
土地是農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的基礎(chǔ)，是農(nóng)民最基本和最重要的生產(chǎn)、生活資料。農(nóng)民個(gè)人在政治和經(jīng)濟(jì)上的身份與其地權(quán)具有十分緊密的聯(lián)系，而地權(quán)在農(nóng)民權(quán)利中屬于基礎(chǔ)性的權(quán)利。國(guó)家、地方政府或農(nóng)村基層組織對(duì)農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生的影響，很多方面都是通過對(duì)地權(quán)實(shí)施影響而實(shí)現(xiàn)的。具體來說，賦予農(nóng)民地權(quán)其實(shí)就是賦予農(nóng)民對(duì)宅基地的實(shí)際處分權(quán)，而準(zhǔn)確的說應(yīng)該是把這項(xiàng)本屬于農(nóng)民的權(quán)利交還回來。
（二）健全小產(chǎn)權(quán)房管理的法律法規(guī)。
國(guó)家提出禁止小產(chǎn)權(quán)房主要出于保護(hù)耕地的目的，那么允許宅基地流轉(zhuǎn)會(huì)不會(huì)給18億畝耕地“紅線”造成威脅？殊不知，正因?yàn)榧w土地的所有權(quán)主體不清晰，農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利不完整，農(nóng)民無法從法律上以一個(gè)合格的主體身份保護(hù)自己的土地，才導(dǎo)致地方政府的嚴(yán)重違法征地行為，這才是威脅到我國(guó)耕地保護(hù)的真正原因。 實(shí)際上很多農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的，而不是占用耕地。正在進(jìn)行的社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)運(yùn)動(dòng)中，部分村委會(huì)將原有的宅基地進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃、集中起來建房，不損失耕地總數(shù)又多建房，除了用于自住的以外還可以出售，其穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源可以實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的生活保障。再者，正當(dāng)?shù)幕镜纳顟?yīng)當(dāng)受到國(guó)家的保障，高房?jī)r(jià)造就了小產(chǎn)權(quán)房這一衍生物，小產(chǎn)權(quán)房的問題牽扯著我國(guó)最低收入群體住房問題。因此，小產(chǎn)權(quán)房的合法化主要是解決因房?jī)r(jià)瘋漲買不起大產(chǎn)權(quán)房的人群的利益，未來的法規(guī)應(yīng)當(dāng)對(duì)關(guān)系到社會(huì)保障、國(guó)計(jì)民生的問題給予傾斜，相反若把小產(chǎn)權(quán)房作為投資行為，則不應(yīng)予以保護(hù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房合法化后，出臺(tái)相關(guān)合理的限制性法律條款是必要的，旨在對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行規(guī)范化管理，避免和根除其自由發(fā)展出現(xiàn)的土地?zé)o序占用、國(guó)家土地收益流失、物業(yè)管理混亂、違規(guī)拆遷等諸多問題，使小產(chǎn)權(quán)房導(dǎo)入有序健康發(fā)展的軌道。 因此，筆者建議：其一，加強(qiáng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房購房者的身份限定，主要針對(duì)中低收入人群；其二，加大保障性住房的建設(shè)，即小產(chǎn)權(quán)房必須是經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等具有保障性、經(jīng)濟(jì)實(shí)用性的房屋；其三，完善稅收政策，小產(chǎn)權(quán)房交易雙方要向國(guó)家補(bǔ)繳一定的稅費(fèi)，以保證國(guó)家利益不受損失。對(duì)于已經(jīng)在農(nóng)村集體建設(shè)用地和村民宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用之后，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的正式產(chǎn)權(quán)。
（三）現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房的分類管理。
小產(chǎn)權(quán)房最大的問題是沒有產(chǎn)權(quán)，沒有法律意義上的權(quán)屬保障。因此，慎重處理、規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)問題是重中之重。一是對(duì)在城鄉(xiāng)結(jié)合部或城市近郊已建設(shè)或在建或未出售空置的小產(chǎn)權(quán)房，可將其中一部分具備基本條件的轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)商品房，按照經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的有關(guān)政策向符合購買此房條件的居民出售；對(duì)已出售并已居住的小產(chǎn)權(quán)房，如果買賣雙方符合經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房條件的，也可視為經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房，以解決此類房屋的權(quán)屬認(rèn)定問題；二是對(duì)已出售并已居住多年的暫予以保留的小產(chǎn)權(quán)房，可按現(xiàn)行政策規(guī)定，轉(zhuǎn)變房屋土地性質(zhì)，做好土地變性和征用手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正為“大產(chǎn)權(quán)房”，即國(guó)有土地上開發(fā)建設(shè)的國(guó)有產(chǎn)權(quán)房，做好房屋登記工作，統(tǒng)一現(xiàn)有市場(chǎng)上的住房交易價(jià)格，規(guī)范交易秩序，這樣做有利于小產(chǎn)權(quán)房的徹底解決。希望國(guó)家有關(guān)部門通過對(duì)小產(chǎn)權(quán)房形成的反思，盡快通過立法解決農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)問題，實(shí)行國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地“統(tǒng)一市場(chǎng)”，逐步達(dá)到“同地、同權(quán)、同價(jià)”，以確保農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)后，農(nóng)民的社會(huì)保障能夠得到基本保證，使農(nóng)村集體建設(shè)用地有法可依、使用有序、管理規(guī)范、農(nóng)民滿意。
（作者：鄭州市惠濟(jì)區(qū)人民法院書記員，法律碩士）
注釋：
肖運(yùn)來.“小產(chǎn)權(quán)房”的是是非非[J].檢察風(fēng)云，2007（20）：37.
翁文虎.小產(chǎn)權(quán)=無產(chǎn)權(quán)？[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2007（Z5）：20-21.
操小娟.土地利益中利益衡平的法律問題研究[M].北京：人民出版社.2006.
李韻奕.農(nóng)民住宅禁止轉(zhuǎn)讓的非正當(dāng)性[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2006（3）：78-81.
鐘京濤.小產(chǎn)權(quán)房問題現(xiàn)狀及分析[J].國(guó)土資源，2008（3）.35-37.
小產(chǎn)權(quán)房由市、縣人民政府依法收回、收購或征收土地使用權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房能買，但不能上市交易。小產(chǎn)權(quán)房未繳納土地出讓金等費(fèi)用，無法辦理相關(guān)證件，沒有房產(chǎn)證的情況下，雙方雖然能簽訂買賣合同，但由于無法辦理登記手續(xù)，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，建議不要購買。
法律依據(jù)：
《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條
國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
《民法典》第二百零九條
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
第二百一十五條
當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
