時間：2022-03-05 09:37:14
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇小產權房買賣合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
買受人（買方）______________________________ 福建省建設廳
監制
一、本合同文本為示范文本，主要用于福建省范圍內，房屋出售人（賣方）買受人（買方）就存量房買賣事宜達成協議時使用。
二、本合同所稱存量房，也稱二手房，是指已經交付使用且已申領房屋所有權證的房屋。
三、在簽訂本合同之前，買賣雙方當事人可要求對方出示身份證明、企業法人營業執照、產權證等有關證明文件，并認真審閱合同內容，仔細確認其中的選擇性、補充性、修改性內容。對合同條款有疑問時，可向法律人士咨詢。
四、買方在簽訂本合同前，建議對本合同所涉房產進行實地考察；并對房產周圍的環境、交通、學校、戶口等情況進行充分了解。賣方有義務如實提供包括產權狀況、租賃情況、戶口等有可能影響交易的真實信息。
五、為保證交易資金安全，建議買賣雙方通過經紀機構在銀行開設的存量房交易結算資金專用存款帳戶劃轉的第三方托管方式進行資金監管，并以協議方式明確約定資金監管賬戶及資金交付條件等相關事宜。
六、合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定，對不選擇的內容，用橫線將其劃去。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字視為雙方當事人同意內容。
七、合同生成不等于產權過戶。合同生成到產權過戶，有一個時間過程，期間可能會出現產權被查封等特殊情況，因此請買賣雙方務必注意風險，及時辦理過戶手續。 存量房買賣合同
出售人（賣方）______________________________
身份證號：____________________________________
聯系地址：____________________________________
人：__________________身份證號：__________
聯系地址：____________________________________
買受人（買方）______________________________
身份證號或營業執照注冊號：____________________
聯系地址：____________________________________
人：__________________身份證號：__________
聯系地址：____________________________________
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《城市房地產轉讓管理規定》等法律、規章的規定，經友好協商，本著平等互利的原則，就該存量房買賣的有關事項達成一致，訂立本合同。
第一條 房產基本情況
1.賣方房產（下稱該房產）座落于
______________________________________________________，建筑面積：____________平方米（其中單元面積：____________平方米，附屬間面積：___________平方米，其它：______________________）詳見___________房權證___________字第___________號《房屋所有權證》，___________房共字第___________號《房屋共有權證》（若上述表述與房屋登記簿不符，則以房屋登記簿記載內容為準）
第二條 賣方對該房產現狀的聲明
1.賣方根據國家的規定已依法取得該房產所有權，對該房產現狀負全責，并保證該房產符合國家及所在地房產上市的有關政策及規定。賣方保證所提供的相關資料完整、真實、合法、有效，否則由此產生的后果由賣方承擔。
2.賣方特此告知買受人上述房產存在下列情況：
（1）抵押狀態：【存在抵押、不存在抵押】，關于抵押權的補充約定及說明：________________________________________________________________________.
（2）出租狀態：【存在出租、不存在出租】，若該房產存在出租，則賣方保證承租方已明確表示在同等條件下放棄優先購買權，關于租賃的補充約定及說明：
_____________________________________________________________________________.
（3）土地證狀態：【已辦理、未辦理】
（4）房產內戶口情況：【該房產內已有、未有戶口落戶；該房產享受過、未享受過政府相關“外地人購房落戶”政策】
關于戶口問題的補充約定及說明：
_____________________________________________________________________；
（5）其他：
_______________________________________________________________________________ .
第三條 買方對購買情況的聲明
1.買方已親自實地看房，并對該房產的現狀及疑慮詢問過賣方，在明確賣方所告知
的事項后自愿簽訂本合同。買方已親自審查過該房產產權相關權屬信息資料，了解產權相關信息，愿意購買該房產。
2.買方保證所提供的相關資料完整、真實、合法、有效，否則由此產生的后果由買方承擔。
第四條 房產成交價
買賣雙方商定上述房產成交價為人民幣（大寫）__________________（￥：
___________）【包括、不包括】該房產的附屬設施、設備等物品（物品內容可另立清單附件）
第五條 交易定金
買方應向賣方支付的定金為人民幣（大寫）___
___________________（￥：___________）（說明：____________________________________________）
上述定金交由[買方直接支付給賣方]、[存入______________________經紀機構在銀行設立的存量房交易結算資金專用存款賬戶劃轉]。
買賣雙方約定定金通過經紀機構在銀行設立的專用存款賬戶劃轉的，買方將定金在合同約定期限內存入專用存款賬戶的，即視為賣方收訖。在合同履行過程中，定金自動轉為購房款，但買賣雙方另有約定的除外。
第六條 房款交付
合同簽訂后，買賣雙方同意，買方按下列第___________種方式給付除定金、交房保證金之外的剩余房款：
（1）一次性付款：
買方于___________年___________月__________日前或__________將支付購房款人民幣（大寫）_______________（￥：__________）
（2）分期付款：
①買方于__________年__________月__________日前或__________將支付購房款人民幣（大寫）_______________（￥：__________）；
②買方于__________年__________月__________日前或__________將支付購房款人民幣（大寫）_______________（￥：__________）；
③買方于__________年__________月__________日前或__________將支付剩余購房款人民幣（大寫）__________（￥：__________）
（3）買方向【銀行按揭貸款、公積金貸款】方式付款
①買方須于__________年__________月__________日之前支付除定金、交房保證金之外的剩余首期款人民幣（大寫）____________________（￥：__________），并在買方辦理貸款審批時存入貸款銀行指定帳戶。
②買方須于__________年__________月__________日之前向銀行提交抵押貸款申請
的相關資料，并配合銀行辦理貸款審批手續，抵押貸款金額以銀行承諾發放貸款金額為準。
因買方辦理貸款手續所產生的相關費用由買方自行承擔。
（4）買賣雙方約定的其它付款方式：
______________________________________________________________________________ .
上述款項由買方【直接支付給賣方]、[存入____________________經紀機構在銀行設立的存量房交易結算資金專用存款賬戶劃轉].
____________________經紀機構設立的存量房交易結算資金專用存款賬戶開戶行為：______________________________，賬號為：____________________.
買方在取得房屋所有權證書后，持賣方已登記在買方名下的產權證復印件到備案的房地產經紀機構或交易保證機構按照《存量房交易結算資金劃轉協議》的約定辦理資金劃轉手續。
第七條 交房保證金
為保證按約定如期交付該房產并結清該房產項下的水、電、管道煤氣、閉路電視______________________________等所有費用，買賣雙方協商同意從房產成交價中預留人民幣（大寫）______________________________（￥：__________）作為交房保證金（不超過交易總價款的__________%）該款項在賣方實際交付房產及完成產權轉移登記時進行結算，由買方【直接支付給賣方]、[存入經紀機構專用存款賬戶劃轉、其他：____________________】
第八條 有關稅費
1.買賣過戶所涉及稅、費，買賣雙方約定按下列方式承擔：
買方承擔：________________________________________；
賣方承擔：________________________________________.
【按有關規定，賣方需付稅費：（1）營業稅及附加（2）印花稅；（3）個人所得稅；
（4）土地增值稅；（5）交易手續費。買方需付稅費：（6）印花稅；（7）契稅；（8）交易手續費；（9）房屋登記費。其它費用：以實際發生的稅費為準。】
本合同在履行過程中因政策原因須繳納新的稅費的，由政策規定的繳納方繳納；政策中未明確繳納方的，由【賣方、買方】繳納。
2.土地證辦理費用：土地證從賣方名下過戶至買方名下的全部費用由【賣方、買方】承擔；如房產所屬土地為劃撥地，則土地出讓金由【賣方、買方】承擔；雙方約定其他承擔方式：__________________________________________________.
3.配套設施過戶費：配套設施的相關證件過戶手續費用由【賣方、買方】承擔。
4.買賣雙方商定，對該房產的住宅專項維修資金，按照國家有關規定另行簽訂過戶
協議，結余部分隨房屋所有權同時過戶。
5.買賣雙方商定，賣方在交付該房產時，對該房產附隨的水、電、煤氣、__________等度數進行確認，并結清水費、電費、煤氣費、有線電視費、物業管理服務費、____________________等費用，并經雙方簽字確認。
第九條 房屋的交付
賣方在買方支付扣除交房保證金外的購房款之日起__________日內或__________年__________月__________日前，將上述房產正式交付給買方，并履行下列手續：
1.賣方在交房前保證維護上述房產的現有固定裝修（固定裝修指構成該房裝修之固定部分，經拆除將破壞設施完整性，包括但不限于地板面、墻體、燈具、水龍頭、嵌入式排氣扇、壁櫥、門、門把、門窗、防盜網、廚衛設施及其它設施等），在買方接收時移交。
2.買方在接收該房產時對該房產及附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等約定事項進行驗收，交接確認后對該房產及附屬配套設施負全責。
3.如雙方認為在上述房產及附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品的描述有不詳盡之處，可另行補充書面約定，在交接時以書面約定為準，雙方僅對書面內容承擔責任。
第十條 房屋權屬轉移登記
按下列第項辦理登記手續（選一項），選擇第（1）項的第十一條不生效。
（1）買賣雙方同意，自本合同簽訂之日起__________日內，雙方共同到房屋登記機構申請辦理房屋權屬轉移登記手續。
（2）買賣雙方在簽訂合同后__________日內共同向房屋登記機構申請預告登記。
（3）買賣雙方在簽訂合同后__________日內由買受方單方向房屋登記機構申請預告登記。
第十一條 關于預告登記的約定
1.預告登記自__________內有效（約定的預告登記有效期最長不超過自預告登記之日起一年）
2.申請預告登記的，在預告登記有效期內買賣雙方共同辦理該房屋預告登記轉為房屋轉移登記手續。
3.買賣雙方因故終止存量房買賣合同時，預告登記的申請人應在__________日內向房屋登記機構辦理預告登記注銷手續。
第十二條 違約認定
1.買賣雙方簽訂本合同后，一方未按合同約定擅自變更或解除合同的，或未按合同及合同相關附件的約定履行義務的，視為違約。
2.賣方保證上述房產產權清晰，在房屋權屬轉移登記前，若發生與賣方有關的產權糾紛或債務糾紛概由賣方負責，如因
此造成合同履行障礙，視為其違約；若該房產已出
租，賣方未在交房前妥善解決租賃事項的，視為其違約。
第十三條 違約責任
（一）自違約行為發生之日起，違約方按成交價款每日萬分之向守約方支付違約金。該違約金的認定及支付不影響合同在違約行為終止之后繼續履行。
（二）自違約行為發生之日起超過___________日，守約方即向違約方發出函件促其履約，發函即日起超過__________日仍未回復并履約的，守約方可解除合同。若賣方違約，則賣方除應將扣除定金金額的買方已付購房款退還給買方外，還應向買方雙倍返還定金；若買方違約，則賣方應將扣除定金金額的買方已付購房款退還給買方，買方已支付的定金則作為對賣方的賠償。同時守約方有權要求違約方支付產生的傭金、服務費、交易過程中所產生的其他費用、因違約行為給守約方增加的費用、律師費、差旅費等。（收件人地址以合同落款處所留地址為準，因地址不詳或有誤而無法送達，視為送達。因此而產生的責任由應提供地址方自行承擔。）
第十四條 合同變更
本合同在履行期間，買賣雙方任何一方要求變更合同條款的，應及時通知對方，并征得對方的同意后，在約定的時限內，簽訂補充協議，注明變更事項。未征得對方同意，擅自變更造成的經濟損失，由責任方承擔。
第十五條 因不可抗力或政策的改變等原因導致本合同無法履行，買賣雙方免責。交易過程中已產生的費用由買賣雙方各自承擔。根據本條款免責，雙方應簽訂具結報告。 第十六條 爭議解決方式
本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；也可請求當地消費者委員會調解處理，或者向當地工商行政管理部門申訴。協商不成的，按下述第__________種方式解決：
1.提交__________仲裁委員會仲裁；
2.依法向人民法院。
第十七條 合同附件
本合同未盡事項，可由買賣雙方協商簽訂補充協議作為合同附件。合同附件與本合同具有同等法律效力。
第十八條 合同數量及持有
本合同經買賣雙方簽字即生效，本合同一式__________份，買方、賣方各執__________份，房屋產權登記機構__________份，具有同等法律效力。
第十九條 合同生效
本合同自買賣雙方簽字（或蓋章）之日起生效。
第二十條、特別條款
賣方應當在所售房產所有權轉移之日起日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原
有戶口遷出手續。如因賣方自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買方支付____________________元的違約金；逾期超過__________日未遷出的，自逾期超過__________日起，賣方應當按日計算向買方支付全部已付房款__________的違約金。（本合同履行過程中，若涉及戶口問題，適用本條款。）
出售人：______________________ 買受人：___________________________
電話：________________________ 電話：_____________________________
人：______________________
電話：________________________
簽約地點：____________________
案外人:梁某,趙某。
申請執行人:張某。
被執行人:解某。
2011年11月,解某份購買陳某開發的位于鄆城縣玉皇廟商業街南區的兩間樓房一套,2012年4月15日解某將該樓房轉賣給張某,雙方簽訂了房屋買賣合同,張某支付房款21萬元,解某出具收條一份。后兩人因此房屋買賣產生糾紛,訴至鄆城縣人民法院,法院立案予以受理,并于2014年11月3日作出(2014)鄆民初字第2310號民事調解書,雙方達成如下調解協議,解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業街南區的兩間樓房一套交付給張某。后解某未履行民事調解書所確定的法律義務,張某于2015年5月13日申請強制執行,鄆城縣人民法院以(2015)鄆執字第499號立案予以執行。
在該案件的執行過程中,案外人梁某、趙某于2015年8月24日向鄆城縣人民法院提出執行異議,稱案外人梁某與陳某雙方于2012年12月15日簽訂《購房合同》,約定將位于鄆城縣玉皇廟商業街南區的兩間樓房一套出售給案外人。案外人已經支付全部房款27萬元整,且案外人已經收到涉案房屋的鑰匙且已經裝修完畢并入住,請求法院中止對上述財產的執行。
【審判】
鄆城縣人民法院認為:案外人梁某雖與陳某于2012年12月15日簽訂了《購房合同》一份,但尚未辦理房產登記。由于依據執行的(2014)鄆民初字第2310號民事調解書已經確定解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業街南區的兩間樓房一套交付給張某,且該調解書已經發生法律效力。故案外人梁某、趙某請求中止對該房產的執行申請予以駁回。
【評析】
在該異議案件的處理過程中,合議庭形成兩種觀點:
一種觀點認為,兩份《購房合同》雖然都是關于小產權房買賣的合同,且是一房二賣,但是鑒于目前現行有效的法律法規尚未對涉及小產權房的買賣合同作出確切的法律規定,所以參照《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關于出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同的規定,對不動產買賣合同的處理可參照此規定,以先行受領交付的買受人作為第一順位的交易方。在本案中,雖然解某與陳某簽訂的買賣合同在前,但是梁某、趙某卻先于解某受領交付,且已裝修并入住。即梁某與趙某對該房屋處于實際占有狀態。故應中止對該涉案房屋的執行,
另一種觀點認為,依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》中關于對案外人提出排除執行異議的審查規定,重點審查三項內容,一是案外人是否系權利人;二是該權利的合法性與真實性;三是該權利能否排除執行。案外人梁某與趙某雖有《購房合同》,但房屋尚未登記,且國家對待小產權房的權屬問題尚未作出明確的法律規定,案外人對涉案房屋享有的權利基礎不存在,故應當駁回案外人的異議。
筆者傾向第二種意見。
首先分析第一條,即案外人是否系權利人;梁某與趙某是否是該小產權房的實際所有權人。這就涉及到小產權房的權利歸屬問題。小產權房 是一種非獨立房地產,依賴于農村的土地制度與農民身份,是指由開發建設單位在集體所有的土地上開發建設,未經國家征收轉化為建設用地,未繳納土地出讓金等費用,而作為商品房向本集體經濟組織之內的成員或者之外的居民銷售的居住性房屋。對待小產權房,國家相關政府部門并不頒發具有法律約束力的產權證,其所有人并不享有法律意義上的真正產權。就本案而言,案外人對此涉案房屋享有的權利并不是真正的產權所有權,如果給予學理上一個確切的概念,筆者認為居住權更為合適。
二是本案中梁某與趙某對涉案房屋的占有狀態,是否具有合法性。占有是《物權法》單列的一章,可見我國對占有狀態的權益保障相當重視。但占有的保護取決于占有的合法性、合理性。如同《物權法》中所規定,基于合同關系等產生的占有,有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等,按照合同約定;合同沒有約定或者約定不明確的,依照有關法律規定。
就本案而言,分析案外人占有的合法性,就涉及到《購房合同》是否具有法律效力。理論上對小產權房買賣合同的法律效力有兩種意見,一是無效理論。如果房屋不是在集體經濟組織內部轉讓,則認為無效,反之集體經濟組織成員之間的相互轉讓則是有效的;這是依據我國的《土地管理法》以及《房地產管理法》中的相關規定,我國土地根據用途劃分為農用地、建設用地以及未利用地等,嚴格限制農用地轉化為建設用地;且允許市場上流轉的商品房是在國有的土地上開發建設的,小產權房則是在集體所有的土地上開發的。依據《房地產管理法》的規定,房地產開發行為只能在依法取得國有土地使用權的土地上進行,因此村委會在集體土地上進行的所謂房地產開發違反了我國法律的強制性規定,該行為是我國法律直接禁止的。因此,小產權房買賣合同內容上違反了我國法律的強制性規定,應屬無效。二是有效理論。即小產權房屋買賣合同只要是符合雙方真實意思表示,基于自由意志達成的合意,基于恪守誠實信用原則的要求,應當得到法律的認可和保障。
司法實踐中對小產權房買賣合同效力的認定采取的做法往往是要么回避,要么認定無效。這主要是基于國家政策的考慮以及保障農民核心權益的需要。鑒于目前小產權房屋買賣合同的無效處理原則下,本案中,案外人對涉案房屋的占有并不具備法律基礎。
中介挑唆 賣主找茬撕契約
電表被拆，門鎖被砸……自從買下小楊的房子后，老張一家的日子從沒消停過。終于在忍無可忍之下，老張決定將其告上法庭。
老張說，去年，他通過中介公司與小楊簽訂了《北京市存量房買賣合同》，雙方約定：小楊將位于北京市海淀區西三旗的房產賣給老張，總價210萬元。按照約定，老張于12月7日向小楊支付了80萬元首付款。隨后小楊就到外地出差去了，他走前將房屋交付給老張使用，并約定等自己出差回來后，老張支付剩余尾款并辦理過戶手續。
在交完首付款后，老張和妻子高高興興地搬進了新房。為了安全，老張在入住前還安裝了一個新防盜門。然而讓老張沒想到的是，3個月后，出差回來的小楊卻通過中介向老張暗示要漲價。對此，老張堅決不同意漲價，“白紙黑字簽了協議的，怎么能說變就變！”
后來老張得知，原來是中介在這里起了作用，他們給小楊找了一個能出更高價格的買家。隨后，令老張意想不到的事情發生了。他家的電表竟被人拆走了，老張十分氣憤，立刻給小楊打電話，明確告知若不立即將電表裝上，就會將其告上法庭。
誰知小楊毫不理會，反而囂張地表示：“再加價30萬，否則我立刻收回房屋！”之后的一個星期，老張都是跟妻子晚上點著蠟燭度過的。
而小楊發現斷電不起作用，就開始伙同中介公司的人，每天晚上堵老張家的門鎖孔，一連堵了4次。最后一次趁老張不在家，小楊居然用鐵錘將門鎖砸壞，之后徑直走入房中，取走了客廳墻上自己沒拿走的墻畫。老張一家的生活受到了嚴重影響，最終，忍無可忍的老張決定將小楊告上法庭……
案外思考
首付后過戶前 買主享有使用權
本案中，房子沒有過戶，所有權還是小楊的。但他在收取了老張的首付款后，已經將房屋的使用權交付給老張。案件中，小楊和中介堵鎖眼、砸門鎖，明顯是侵犯老張防盜門所有權的行為，應該承擔全部損失賠償責任。而且小楊還有砸門鎖的行為，已涉嫌觸犯我國《刑法》規定的“故意毀壞公私財物罪”，在砸壞門鎖后，小楊私自進屋的行為更是涉嫌“非法侵入住宅罪”。
對此，老張可以提起合同繼續履行之訴，要求法院判令小楊繼續履行合同，并協助老張辦理房屋過戶手續。在合同繼續履行之訴中，可同時根據合同約定，要求小楊支付延期履行合同的違約金。
情況2
夫妻共有房 一方后悔想“賴賬”
雖然還沒有最后辦理過戶，但張杰還是把新買的二手房裝修一新住了進去。然而讓他沒想到的是，他在新房子住了9個月之后，突然接到了原房東的書……
2009年3月，經過中介介紹，張杰與小李簽訂了《存量房屋買賣合同》，約定小李將該房屋賣給張杰。當時，張杰按照合同約定支付了定金和首付款，小李也依約交付了房屋。之后，張杰對房屋進行裝修后一直居住，但雙方未辦理產權過戶手續。
誰知在2009年年底的時候，小李的妻子王某突然訴至法院，要求確認房屋買賣合同無效。
在法庭上，小李的妻子王某說，雖然房子的產權登記在丈夫一人名下，但這套房屋是兩人婚后共同出資購買的，屬于夫妻婚內共同財產。張杰與丈夫兩人簽訂房屋買賣合同，應取得自己同意，但事實上并沒有，因此合同應屬無效。
聽完王某的話，張杰大為惱火。因為在房屋交付時，王某曾到過現場，張杰有理由相信出售房屋是小李夫妻雙方共同的意思表示，如今說她自己不知情是不符合事實的。而且，在房屋交付后，自己一直在訴爭房屋內居住并支付物業、供暖、有線電視費用。更重要的是，自己和小李并沒有惡意串通損害王某的利益，房屋應屬于善意取得。
最終，法院通過調查審理，駁回了王某的訴訟請求。
案外思考
面對善意購買 夫妻一方很難追回
北京二手房價格增幅飛快，讓部分房主賣房后沒過多久就開始后悔，于是，他們想方設法在辦理過戶時以各種理由“撕毀”合同。這里面最常見的就是共有房屋的夫妻一方，以不知情為由，請求法院確認買賣合同無效。
其實，在2010年北京市高院的《審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》中提到，出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋，擅自以自己名義轉讓給他人，買受人為善意的，可以認定房屋買賣合同有效。辦理了房屋所有權轉移登記，其他共有人要求追回該房屋的，不予支持。
這意味著在2010年之前，類似案例的判決是房屋買賣合同無效。而在2010年該指導意見公布后，法院一般都判決合同有效。若賣家反悔，應該由賣方承擔違約責任。
情況3
購小產權 給自己埋雷近3年
“如果當初我有最基本的法律常識，打死我都不會去買小產權房！”如今的小林回想起自己的這場官司，心里五味雜陳……
小林在北京工作幾年后，一直沒能實現自己的買房夢，眼瞅著家人一直催自己和女友結婚，沒什么錢的他每天都在干著急。后來，小林聽說小產權房便宜，于是咬咬牙跟親戚朋友們借了10幾萬，在城郊買了一套小產權房。
由于房子是農村宅基地房屋，因而難以辦理房產過戶手續，只是簽了一份房屋買賣合同。小林哪里知道，自己購買小產權房的行為為以后的生活埋下了隱患。
小林買房之后，北京的房價一直都在飆升，小林所在的村子也傳來了將要拆遷的消息。這一切讓賣房人老李看在眼里悔在心里，看著翻了好幾倍的房價，他再也坐不住了。之后，他一紙訴狀將小林告上法庭，請求法院認定房屋買賣合同無效。
老李的做法讓小林覺得可笑又荒唐，他拿出當初的購房合同，心想：白紙黑字都寫得清清楚楚，就算這合同不正規，法院還能否認買房的事實？
然而，到了法庭上，小林才發現自己錯了。原來國家規定，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。此時的小林才知道，自己當初買房，本身就是違法的！
看著即將失去住了近3年房子，小林悔不當初。
案外思考
小產權房沒有合法地位
在我國，小產權房不具有合法地位。
現實中，在農村房屋買賣案件中，與本案類似的案例很多，就是城里人買了農村房，房子漲價后原來的房主就想反悔，很多購房人都是到了法庭才知道合同竟然無效。
所以，在此需要提醒購房者，千萬不要為圖便宜購買小產權房，因為它不受法律保護，一旦購買，很可能就會為以后的生活埋下隱患。
情況4
買央產房10年 房主仍拒過戶
10年前，老董從自己的同事任某那兒購買了一處央產房，因任某反悔一直拒絕辦理過戶，老董忍無可忍最終將同事到了法院……
老董買的房子，位于海淀區西三旗。這些年，任某一直拒絕給老董辦理這套房屋的過戶手續。終于在憤怒之余，老董將同事到了法院。
老董稱，因涉案房屋是央產房，辦理過戶的首要環節是向在京中央和國家機關住房交易辦公室提出申請并辦理備案登記，這個環節必須得有任某配合辦理，但這么多年，他始終以種種理由拒絕配合。而對此，任某卻說，此房為央產房，不能直接過戶，需要補交超標面積，在沒有補交超標面積之前，單位是不同意他出售的。
而法院審理之后認為，雖然雙方簽署的買賣合同合法有效，任某應按照合同約定，協助老董辦理房屋過戶。
但因涉案房屋須經過中央和國家機關住房交易辦公室進行備案登記，而且目前該房屋的超標面積未處理，辦理備案登記存在障礙，房屋仍涉及原產權單位的相關權益，因此雙方買賣的房屋無法依據雙方約定進行備案登記及辦理過戶。最后法院駁回了老董的訴請。
案外思考
央產房交易需滿足四條件
具備以下四個條件的央產房才能上市交易：一，已經取得房產證；二，原產權單位已經建立住房檔案；三，有超標情況但已在原產權單位作過超標處理；四，不屬于國家安全、保密的特殊部門的住房。因此，如果涉及的央產房不同時具備上述4個條件，那么簽訂的買賣合同被認定無效的可能非常大。
為了避免出現這樣的無奈境地，建議購房者在購買央產房等特殊性質的房屋之前，盡可能多了解相關的法律規定和政策規定，并仔細審查出售房屋的權屬登記情況，最大限度地避免“踏空”。
專家支招
特邀專家 李 松
北京盛峰律師事務所房地產法律事務部首席律師
“四招”讓購房者遠離風險
針對目前出現的二手房買賣糾紛倍增的現狀，李松律師提示購房者，應從以下方面保護自己的合法權益，規避風險。
1、在簽訂購房合同時，買方應該盡量縮短交易時間，減少交易環節。因為拖延的時間越長，中間的環節越冗雜，賣方就越容易因房價上漲等因素而發生變故。
2、在購二手房前，消費者一定要讓房東提供確保有權處分所售房屋的證明，存在共有權人時，應征求共有權人的意見，并保留相關的書面證據。在確認房屋的權屬和占有狀況后，再決定是否購買房屋。
關鍵詞:小產權房;合同效力;產權登記
小產權房是近幾年來隨著我國城市房價過快上漲，新農村建設等過程中衍生出的一種新的房產存在形式。由于我國城市房地產迅速增長，普通的城鎮居民的工資增長速度無法追趕房價增長速度而只能“望樓興嘆”，為了解決基本的住房問題，越來越多人將視線集中在價格低廉的小產權房，小產權的存在在一定程度上緩解了社會的矛盾，解決了影響社會穩定的住房問題。但同時，由于小產權房的先天不足也引發了學者對其合同效力的廣泛爭議。
筆者認為小產權房合同的效力不應簡單一刀切似得認定為有效或無效，應分情況認定。
一、小產權房向城鎮居民轉讓的合同效力
目前該種情況，在實踐中普遍的認定為合同無效。而在理論上，國內較多的學者對合同的效力持肯定態度。筆者持合同無效論，主要基于以下幾個理由：
（一）違反我國相關法律規定
《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條第6項規定：“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。”根據這一規定得知，轉讓的房產必須是依法登記且具有完整權屬證書的。而小產權房是建立在農村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產權，根本無法進行登記領取權屬證書。
（二）違反我國房地一體主義
我國《物權法》第146條規定：建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。該條規定的主要是指國有建設用地流轉原則，它表明房地產所有權轉讓之時，房產之上的土地所有權也隨房一起轉讓，該原則的實行，避免了我國房產交易市場出現混亂局面，維護了房產市場的穩定。對于這一原則對集體土地上的房屋買賣同樣適用。而小產權房恰恰違反了這一原則，根據我國土地管理法的相關規定：農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。故小產權房流轉中城鎮居民根本無法取得土地的所有權，使得房地分離，較易產生糾紛。
二、小產權房向其他集體經濟組織成員轉讓的合同效力
針對這一情形，實踐中多數判定為合同無效，但筆者認為合同應認定為有效，主要基于以下理由：
（一）基于公平正義原則
國家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農民最基本的生存及生活居住權，體現了國家對弱勢群體的保護傾向。但與此同時，這也恰恰是限制了農民應享有的同城鎮居民一樣的權利，“農民與城鎮居民”，對稱謂及身份的區別本身就是違反公平的體現，為了農民的身份，他們無法享受房屋及土地所帶來的升值利益，他們與國家一樣擁有土地，但無法同國家一樣買賣土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護著，而是被禁錮在了這片土地上。
（二）維護農民合法收益權
基于我國現有規定及我國國情，允許小產權房在市場隨意流轉勢必將造成我國房產市場的混亂，引發各方利益矛盾沖突。但完全限制小產權房的流轉則是對公平原則的違反，農民對土地可以占有、使用，因無處分權而無法像城鎮居民一樣獲得房屋升值所帶來的利益，在目前我國現實情況之下雖不能立即實現同城市房地產一樣的大市場，但筆者認為可以嘗試在各集體經濟組織之間開拓一個獨立的小市場，允許各集體經濟組織之間的房屋進行自由流轉，使集體經濟組織的成員也能收獲房產所帶來的利益。
三、房屋合同無效后的利益平衡
由于小產權房的交易不在少數，其中涉及多方之間的利益，易引發多種矛盾。因此，在解決小產權房的問題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。
（一）責任比例的確定
實踐中多數情況下是因房價的不斷增長使得賣方反悔而向法院主張房屋買賣合同無效，小產權房交易之時必然是雙方合意的結果，但賣方因利益驅使，違反當初協議，這是對誠實信用原則的違背，但是否能因賣方對誠實信用的違背而判定賣方承擔主要責任呢？筆者認為這是不妥的。小產權房買賣合同簽訂之時，雙方都明知這一行為在我國存在違法情況，即都存在過錯，雙方過錯大小應相同，不能因為房價的大幅增長而讓賣方承擔更重的過錯責任，因此，筆者認為在合同無效的情況下雙方仍是承擔相同的過錯責任。
（二）實際操作
既然雙方是同等責任，合同無效后，首先考慮的應是恢復原狀，即房款返還，房屋歸還。如果買房人使用房屋期間對房屋進行了修葺或裝修等，可以按照添附的原理處理，賣房人取得利益，應補償買房人因此支付的費用。當然，若買房人在居住期間對房屋造成一定的損害，也應對賣方遭受的損失進行賠償。
對于房價的上漲，在房屋合同簽訂之時是雙方都不可預見的，房價是市場經濟作用的結果，雙方對此均無需承擔過錯責任。因此，合同無效引起的房屋返還，其中的房屋升值利益應當然的歸房屋所有人所有，即賣方所有。作為房屋的買方，明知小產權房先天不足而選擇購買，承擔房屋返還的風險應是其可以預見到的，當然，其因買房失去的一部分存款利息筆者認為是可以向賣方主張承擔的。
參考文獻：
一。房改房買賣合同效力。
1．1994年，國務院出臺《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》，將國有公房產權出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價購買，產權完全歸個人；一種是以成本價購買，產權也歸個人；一種是低于成本價的標準價購買，產權由個人和單位共有。
2．1999年，為了促進房地產市場的發展和存量房的流通，建設部出臺了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規定了許多限制條件。比如：已取得房產證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產權的住房（指標準價房），還應當提供原產權單位在同等條件下保留或者放棄優先購買權的書面意見；如果有共有權人時應當征得共有人的同意；在出賣時應當補交國有土地使用權出讓金或土地收益，以及交納其他稅費等。《河北省公有住房售后首次交易管理暫行辦法》也規定了類似內容。對于賣房款，辦法規定，以成本價購買的住房，其交易收入按規定繳納有關稅費后歸住房所有權人所有。 以標準價購買的住房可以先按照成本價補足房價款，全部產權歸住房所有權人所有后再進行交易，交易收入按前款的規定執行。也可以直接進行交易，按規定繳納有關稅費后，交易收入由住房所有權人與原產權單位按房屋的產權比例分成。原產權單位撤銷的，其應當得所部分上交同級財政，專項用于住房補貼。
3．實踐當中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價格賣出，但兩三年以后房價漲至十幾萬時，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時房產證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權賣房；簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權獨自處分夫妻共同財產；房改時是以標準價購買的房屋，單位有優先購買權，在出賣時未征得單位同意應屬無效；《城市房地產管理法》和〈〈城市私有房屋管理條例〉〉規定，城市房地產、私有房屋進行轉讓、買賣時均需到房地產管理部門辦理變更登記手續，當初買賣時違法沒有進行登記導致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導致買賣合同無效呢？
4．以尚未辦理房產證為由主張合同無效者，其理由是根據〈〈城市房地產管理法〉〉和〈〈物權法〉〉的相關規定，只有取得房產證和房產登記以后，原房主才有房產所有權，才能將房產轉讓。因此，在未取得房產證前，原房主還不是法律上認可的所有權人，對房屋就進行出賣的行為當然無效。趙律師認為，此說法不對。理由有二：1。雖然在房產證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經構成了事實上的房主，且房產證也正在申辦之中，應當認定原房主具有處分該房產的權利。2。即使原房主沒有房產證就出賣房產，依據〈〈合同法〉〉51條的規定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當房產證辦理下來之后，房產證寫的是原房主的名時，此時效力待定的合同就轉化為有效的合同。
5．簽訂合同時夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢？趙律師認為，如果房產證上明確寫明了夫妻兩個人的名字，則一方單獨對外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權委托書。因為買方此時應當知道此房系夫妻共有財產，應當征得另一方的同意，此時買方不構成善意取得，沒有兩人的簽名也無法辦理產權過戶手續。如果有了授權委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構成表見，買方構成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對配偶的行為進行了追認，也應當認定合同有效。如果另一方在事后不予認可，則買賣合同是無效的。而當房產證上只有一個人的名字時，此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。因為，買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時，法律為了維護市場交易秩序，應當認定合同有效。趙律師認為，在買賣任何性質房屋時，為了將來沒有任何后顧之憂，買方應當讓賣方夫妻兩人共同簽名，以防將來產生爭端。本人就曾過相關訴訟，一個案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發還重審，后來總算達成了調解。
6．房改時是以標準價購買的房屋，單位有優先購買權，在出賣時未征得單位同意是否有效呢？在房改時是以市場價或成本價購買的公房不存在此問題，買房者取得房產證后公房即變成私房，此時可以自由買賣，不必征得單位同意。但當房改是以標準價購買時，單位和個人對于房屋是共有關系，原房主對于房屋只享有部分產權，房產證上也肯定標明了共有權人。此時，買房人應當知道此房的權利人并非只有原房主，應當知道還有單位的產權。買房人不構成善意取得，買賣合同應當認定為效力待定。如果事后單位予以了認可，則應當認定合同有效。如果單位在知道或應當知道自己的合法權益受到侵害之日起一年內申請撤銷合同的，應當予以撤銷。但原房主無申請撤銷的權利。
7．法律規定，對城市房地產、私有房屋進行轉讓、買賣時，均需到房地產管理部門辦理變更登記手續，當初買賣時沒有進行登記是否導致合同必然無效呢？趙律師認為，《城市房地產管理法》和相關法規定中要求買賣雙方對房產進行過戶登記的規定是行政管理法規，而不是合同有效性的規定。合同的訂立有效性和進行房產變更登記是兩種法律關系，合同有沒有效力在訂立時已經確定，至于進行房產過戶登記則是屬于合同履行的內容，與合同的效力無關。我國〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》
56條規定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續。”〈〈物權法〉〉第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”
8．總之，趙律師認為，買賣房改房合同如果沒有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會支持已經成立并生效的合同，保護善意第三人的合法權益，維護合同的穩定性，保護“誠實信用”這一民法的帝王規則。和商品房買賣合同相比，最大的不同點就是在交易時，必須支付土地使用權出讓金，在其他方面沒有很大的區別。
二．集資房、安居房買賣合同效力。
1．我國經濟適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內部職工居住困難而在單位取得的國有劃撥地上興建的住房。由單位進行了補貼，個人也出資購買，產權歸職工個人所有。安居工程房是由政府批準并提供劃撥地興建、由符合購買經濟適用房條件的個人出資購買的保本微利房。
2．按照建設部1999年出臺的《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和2004年出臺的《經濟適用住房管理辦法》及國務院2007年8月7日出臺的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規定，經濟適用房經濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產權。購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經濟適用住房滿5年，購房人可轉讓經濟適用住房，但應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產權。同時還對單位集資房規定，在優先滿足本單位住房困難職工購買基礎上房源仍有多余的，由城市人民政府統一向符合經濟適用住房購買條件的家庭出售，或以成本價收購后用作廉租住房。各級國家機關一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經濟適用住房供應對象出售。
3．但在實踐中，也出現了買賣此兩種經濟適用房的情況。經濟適用房在有的是買賣房號，有的是在居住后五年內出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產市場漲價的情況下，有的賣方反悔，起訴至人民法院請求確認買賣合同無效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒有本單位職工購房資格；在房產證未辦理下來之前就賣了樓號，買賣房屋必須要有房產證，無證買賣無效；原房主未居住滿五年就將經濟適用房賣掉，違反國家政策；原房主將經濟適用房賣給了不符合購買經濟適用房的買方，違反國家政策無效等等情況。那么，他們的這些觀點是否能成立？是否能導致合同的無效呢？
3．趙律師認為，在國務院2007年8月7日出臺《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經濟適用房買賣合同依據《合同法》的規定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應當辦理過戶登記。合同是雙方真實意思的表示；買房人構成善意第三人；將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購買經濟適用房的條件的買方，雖然不符合相關經濟適用房相關的政策，但這些政策只是部門規章，不是法律或行政法規，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據，且房屋管理部門也會予以辦理過戶登記。
4．趙律師認為，經濟適用房和商品房有很大的區別，政策性極強，相關的政策規定越來越嚴格。經濟適用房的原房主只有有限的產權，經濟適用房不能自由在市場上流通。通過炒作經濟適用房而獲利與政府投資興建經濟適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經在2007年6月份叫停了集資房和經濟適用安居工程房的過戶登記。《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國務院的意見，雖然不是行政法規，不是認定合同有效性的依據，但具有強制性，房屋行政管理部門必須遵照執行。買賣雙方如果違反了相關規定，則不能辦理過戶手續。因此，今后，雖然經濟適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過戶，房屋管理部門將不會單純依據雙方的合同，在交納相關出讓金后為新房主辦理過戶登記。新房主將無法取得房產證，不受法律的保護。因此，趙律師認為，買賣合同雖然有效，但無法得到履行，經濟適用房不能在市場上自由流通。如果想買經濟適用房，只能通過正當渠道，通過政府購買，而不要和原房主自由協商購買。
三．村證房（小產權房）買賣合同效力。
1．在農村集體土地上，只為本集體內部成員興建的房屋為村證房，或稱小產權房。由于是在集體土體上的房屋，而未經過征收轉為國有土地，因此，無法取得市證，或稱大產權。
一、不輕信口頭宣傳和承諾。對房地產開發企業的廣告宣傳、銷售人員口頭承諾,購房者應謹慎辨別。無法確定宣傳和承諾是否能夠兌現的,最好要求開發企業以書面合同形式予以確定,不寫進合同條款中的事項發生糾紛后,很難受到法律保護。
二、查驗房地產開發企業是否具備銷售房屋的主體資格。購買新建商品房時,須事先了解并查閱所購買的房屋是否取得《商品房預售許可證》,自己擬購買的房屋是否在《商品房預售許可證》所載的房屋幢號范圍內。該信息可從房地產管理部門公布的政務信息中獲取。開通房地產市場信息系統的城市,購房人可以通過該系統查詢預售項目基本情況和預售情況。
三、查驗商品房項目的建設手續。購買商品房現房的,購房人應注意驗看房地產開發企業的營業執照,開發企業資質證書,建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案手續等相關資料。開發建設手續不齊全的房屋,將不能辦理產權登記手續。
四、城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發。不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。
目前,有些村集體經濟組織在本村集體土地上集中建設農民住宅樓,用于安置本集體經濟組織成員,但在安置過程中,擅自擴大銷售對象,以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售。非集體經濟組織成員購買此類房屋,將無法辦理房屋產權登記,合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉產權”、“小產權”,均不符合法律規定,不受法律保護。
五、審慎簽訂商品房買賣合同。一是,簽訂合同時,應使用房地產管理部門或有公信力的行業協會制定的合同示范文本,應仔細閱讀并確保理解合同中有關交付條件、房屋交接、產權辦理等條款,并就補充性條款與房地產開發企業進行充分溝通。二是,對于實踐中易發生產權爭議的車庫、車位等公共部位或公共設施的產權歸屬,應在商品房買賣合同中進行約定,避免發生糾紛。三是,簽訂的商品房買賣合同要到房地產管理部門進行合同登記備案。
一、應慎重確定買賣合同的主體
(一)買房人的確定
實際生活中，筆者接到不少朋友的咨詢。比如，我和我女朋友共同出資購了房，但合同是以女方的名義簽訂的，發票也是女方的名字，將來房產證能否寫成我們兩個人的名字?我們給兒子全資買房辦婚事，房產證寫成兒子的名字，我們擔心以后婆媳關系緊張，現在能否把房產證上的名字改成我們的?可見，由于事前考慮不周，將會給自己帶來很多煩惱甚至糾紛。因此，以誰的名義買房更有保障，也是需要結合自身實際考慮的問題。
(二)注意售房人是否是唯一的產權人
由于法律規定了單個共有人不得私自處理共有房屋，處理的行為可能無效。因此，如果產權人有多個，而合同只有一人簽字就容易發生糾紛，法院原則上也會認定買賣合同無效。盡管法律上有不動產的善意取得制度，但有時買房人付出的精力財力是巨大的。如果產權人是一個以上的，且不能同時到交易現場的話，一定要有委托書，而且是經過公證的委托書。曾經發生過有人瞞著家人用假委托書賣房的事件，最后導致買房人既搬不進房，也討不回錢。
房子是否有共有權人，以及房產證上的人和實際售房人是否是同一人，都需要核實清楚。另外，也不能自目相信房產證就是真的，一定要拿著房產證或者復印件到房管部門征詢核實一下。
如果購買的二手房是正在出租的房屋，一定要注意出租的期限。因為租賃期限不滿，即使你購買了房屋也是住不進去的。實踐中，還有一種情況就是，購買了房子，可原來房子內人員的戶口沒有遷出，這樣容易使購房人無法遷入戶口，會造成購房人的孩子入學困難。
二、注意房屋的性質
有的房改房是需要先售給單位的，房改房還有產權比例的問題。對于經濟適用房，各地對其上市有不同的規定。就目前的政策僅限于在適合購買的人員之間合理流動。市場上出現的小產權房，即土地屬于農村集體經濟組織所有的房屋，此類小產權房仍是不允許上市交易的。期房也是不允許轉讓的，七部委在關于做好穩定住房價格工作的意見中明令禁止期房轉讓，為了避免這種情況，現今實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案。已被司法和行政機關裁定、決定或以其他形式查封、扣押的房屋也是禁止轉讓的。已抵押的房屋在沒有經過抵押權人書面同意的情況下，也禁止買賣。此外，未取得產權證書的房屋，以及正在發生訴訟爭議的房屋最好也先不要購買。
三、防范委托中介公司購房存在的風險
有的購房人除中介費之外，將全部購房款都交給了中介公司，這樣做的風險是非常大的。一種情況是中介公司確實如數把首付款或購房款給了出賣人，并扣留了一定的服務費;還有就是中介公司攜款走人，公安機關不得不以非法吸收公眾存款、非法集資或詐騙罪立案了，這種情況全國已經出現了不少惡例。還有的出賣人把房產證等一并交給中介公司，并辦理了經過公證的委托書，使自己完全喪失了權利甚至獲得基本信息的機會，這些做法的風險是極大的。
賣房和買房不是賣菜和買菜，買賣房屋的成功以辦理房產證為標志。但實際生活中，交款簽合同和辦證是有一定的時問期限的，即買賣房屋是做不到一手交錢一手交貨的。為了消除雙方的擔心，一種比較安全穩妥的方式已經在大中城市流行，即找一家公證處或律師事務所，把房款或首付款放到那里要安全得多。目前，國內外還沒有發生過公證處或律師事務所攜款逃走的情況。公證處或律師事務所這種機構的信用非常高，國家的監管也相當嚴格。購房人出的錢一小部分是給中介公司的，大部分是給出賣人的。如果雙方簽訂完買賣合同，公證處或律師事務所再把中介費和房款分別支付，這顯然是比較安全穩妥的方式，有遠見的中介公司已開始嘗試這種方式。而有些中介公司非要自己拿著錢才行，其根本沒有考慮這將對購房人造成多大的風險，而實踐中出現的中介公司攜款潛逃事件就是在這樣的背景下不斷發生的。依據法律規定，中介公司只有完成了交易才能取得中介費用。對出賣人來講，不拿到全部的購房款就過戶是最大的風險;對買房人來說，出了錢辦不了房產證是最大的風險。公證處或律師事務所的介入剛好破解了雙方的擔心，是一種理想的協助購房模式。當然，如果政府部門要求交易資金必須存入指定銀行進行監管，還是應當遵守政府部門的有關規定。總之，交易資金一定不要輕易直接交給中介公司。
表達小產權房屋買賣合同
出賣人(甲方)：________________村委會
買受人(乙方)：______________________
身份證號碼：_______________________
一、甲方自愿將位于________市________區________街道________小區拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣________元整的價款出售給乙方。乙方首付人民幣________元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為________元，需于____年____月至____年________月壹年內付清，每個月的支付期限為月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保證定金___萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、自甲乙雙方簽訂協議乙方交付首付款后 年內甲方和村委會應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。
四、本合同簽訂后，甲方對房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同生效之日，甲方和村委會保證乙方享有居住權利和使用權并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個人和組織沒有債務和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》或《出租合同》;
六、違約責任
1、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失，。
2、甲方應當于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權和使用權，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣____元。
3、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日___%計算的違約金給甲方。逾期超過__個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的__%作為甲方的損失賠償金。
4、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
6、自合同生效之日起________年內，產權證和土地證因為甲方的原因不能辦理，甲方應支付乙方違約金人民幣________元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產權證因為甲方的原因仍然不能辦理，每逾期 天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。
7、如果因為本合同第五條的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權仍在繼續的，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣________元。
七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的可以向法院或仲裁機構進行起訴或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。
九、本合同一式____份，甲乙雙方見證人各執一份
甲方：________________乙方：________________見證人：______________
____年____月____日
小產權售房合同范本參考
出賣人：____________(以下簡稱甲方)
買受人：____________(以下簡稱乙方)
甲、乙雙方就房屋買賣事項經過多次協商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方愿將自有坐落____市_____路_____號房屋___間，建筑面積________平方米售賣給乙方。
二、甲方出售給乙方的房屋東至_____，南至_____，西至___，北至________(附四至平面圖一張)。其房屋包括陽臺、走道、樓梯、衛生間、灶間及其他設備。
三、上列房屋包括附屬設備，雙方議定房屋價款人民幣萬元，由甲方售賣給乙方。
四、房屋價款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣______萬元;第二期在交付房屋之日，付人民幣____萬元;第三期，在房屋產權批準過戶登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據。
五、甲方應自本合同簽訂日起____天內將房屋騰空，連同原房屋所有權等有關證件，點交乙方，由乙方出具收到憑證。
六、在辦理房屋產權移轉過戶登記時，甲方應出具申請房屋產權移轉給乙方的書面報告。如需要甲方出面處理的，不論何時，甲方應予協助。如因甲方的延誤，致影響產權過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負賠償責任。
七、本合同簽訂前，該房屋如有應繳納的一切捐稅、費用，概由甲方負責。本合同發生的過戶登記費、契稅、估價費、印花稅由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定，各自承擔。
八、甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價的總額3‰計算違約金給與乙方。逾期超過3個月時，乙方得解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償所付房價款同額的賠償金給乙方。
九、乙方全部或一部分不履行本合同第四條規定的日期給付房價款時，其逾期部分，乙方應加付按日5‰計算的違約金給與甲方。逾期超過3個月時，甲方得解除本合同。解約時，乙方已付的房價款作為賠償金歸甲方所有。
十、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產權清楚，絕無其他項權利設定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產權有糾葛，致影響乙方權利的行使，概由甲方負責清理，并賠償乙方損失。
十一、交屋時，乙方發現房屋構造或設備與合同約定的不符，經鑒定屬實，甲方應于1個月內予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費用在房價款中扣除。如修理仍達不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時，甲方除返還全部房價款后，并按本合同第八條規定承擔違約責任。
十二、房屋所占用的土地(包括庭院圍墻等)所有權屬于國家。乙方取得上開房屋占有相應比例的土地使用權，并依照國家法律的規定繳納土地使用權及其他有關費用。
十三、本合同的附件與合同有同等效力。
十四、本合同一式4份，甲乙方各執1份，另2份分別送交房產和土地管理機關辦理產權過戶登記手續。
立約人：
甲方：__________(簽章)乙方：________(簽章)
_____年___月__日訂于_______市(縣)
小產權售房合同協議書
出賣人(甲方)：
身份證號碼：
買受人(乙方)：
身份證號碼：
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規的規定，甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于_________市___________區________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的價款出售給乙方。(含地下室_____號_____平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對________________________________________的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責任
1、甲方應當于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___四萬______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_______個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向____________________________________區人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執一份，見證人各一份。
甲方：______________乙方：______________
小產權房轉讓合同范文1出賣人(以下簡稱甲方)：
買受人(以下簡稱乙方)：
甲乙雙方根據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規的規定，就 (暫名)小區 棟 單元 樓 號房屋轉讓事宜，經協商一致，訂立本合同。
第一條 轉讓房屋的基本情況
甲方用于轉讓的的房屋系由甲方所在單位(_________)開發建設的，供給本單位職工的經濟適用房。該房屋位于貴陽市云巖區某某路 號某某小區 棟 單元 樓 號，面積為 平方米(最終以房屋開發建設單位實際交房面積為準)。
第二條 甲方已充分告知乙方，上述房屋甲方尚未開發建設單位簽訂正式購房合同，且上述房屋根據國家法規政策需要一定年限后才能辦理過戶交易，但甲方保證上述房屋權益屬甲方獨立所有且甲方有權獨立處臵本房產。
第三條 房屋轉讓金額及支付方式
1、轉讓金額:
經雙方協商，該套房屋的計價方式為按套計算，總價款為______元整(￥____元);
2、支付方式：
在甲方與房屋開發建設單位簽訂正式購房合同當日，乙方向甲方支付第一期房款____元(￥____元)，以便甲方向房屋開發建設單位交納首期房款，含已支付的定金貳萬元;甲方在交納首期房款后，即以自己名義向銀行申請辦理按揭貸款____元(￥____元)，該貸款系甲方協助乙方辦理，由實際受益人乙方按甲方與銀行簽訂貸款合同約定向銀行償還,該款作為乙方向甲方支付的第二期房款;房屋開發建設單位向甲方交付房屋后，甲方保持房屋開發建設單位所交房屋現有狀況向乙方交房，交房當日，乙方向甲方支付第三期房款____元(￥____元);在甲方將上述房屋的產權過戶到乙方名下時，乙方向甲方支付尾款____(￥____元)。
第四條 買受人逾期付款的責任
乙方如未按本合同約定的方式支付房款，按下列情況分別處理：
1、逾期在本合同規定的應付款期限之第二日起至實際全額支付應付款之日止，乙方按日向甲方支付房款總額萬分之五的違約金。
2、乙方應按期向銀行歸還按揭貸款，若構成任何貸款合同貸款人違約情形的，由乙方承擔違約責任，若乙方逾期還貸超過5期的(含本數)，甲方有權解除合同，乙方應向甲方支付違約金貳萬元，并承擔因違反貸款合同而需要承擔的所有法律責任。
第五條 房屋交付期限
甲方應在_____年__月___日前將房屋交付給乙方使用，交房條件為：該房屋經相關主管部門驗收合格。但因房屋開發建設單位的原因造成不能按期或不符合交房條件的除外。
第六條 逾期交房的違約責任
甲方應當按照本合同第六條規定的期限向乙方交付房屋，如甲方不能按期交房，則按下列方式分別處理：
1、逾期不超過90日，自本合同第五條規定的最后交付期限的第二日起，甲方按日向乙方支付已付房款的萬分之五的違約金，合同繼續履行。
2、逾期超過90日的，乙方有權解除合同。乙方解除合同的，甲方應向乙方支付違約金____元(￥____元);乙方要求繼續履行合同的，甲方按本條第1項之規定向乙方支付違約金。
第七條 規劃、設計變更的約定。
經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致該房屋的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向等變更，影響到該房屋的質量或使用功能的，甲方應當在有關部門批準同意之日起10日內，口頭或書面通知乙方。
第八條 交接
房屋開發建設單位向甲方交房該房屋后，甲方應即時通知乙方辦理交付手續。交付時甲方應向乙方出示房屋驗收合格的證明，協助乙方開通該房屋的水、電、煤氣等基礎設施。
最后交合同給他們這個看你們的感覺，我是建議刪了或者改成若乙方保管不善導致一切責任由乙方負責。
第九條 關于產權辦理及過戶登記的約定
1、本合同所指的房屋一旦具備上市交易的時間條件時，甲方有義務配合乙方簽訂正式的房屋買賣合同并到產權處與乙方共同辦理房屋產權過戶手續。
2、費用承擔：正式進行產權過戶時須補交的土地收益金、契稅、印花稅、登記費、土地增值稅、手續費等一切費用由乙方負擔。
第十條 合同的變更、解除與終止
1、經雙方同意，甲乙雙方可以協商變更或終止本合同，若變更合同，雙方應另行簽約，本合同自動終止。
2、如任何一方違約，導致合同無法履行的，守約方有要求違約方賠償損失，支付違約金的權利;
3、因雙方相應權利義務履行完畢，本合同終止;
4、雙方通過努力，提前辦理完過戶手續的，本合同終止。
5、因戰爭、地震或其他自然災害等不可抗力因素導致合同無法履行的，本合同終止，雙方互不承擔責任。
第十一條 特別約定
1、本合同所指的房屋一旦具備上市交易的時間條件時，甲方有義務配合乙方簽訂正式的房屋買賣合同并到產權處與乙方共同辦理房屋產權過戶手續。若六個月內甲方無故不配合辦理產權過戶手續的，則每天按已付房款的萬分之五支付乙方違約金;
2、如因國家政策調整等原因，該房屋確不能過戶到乙方名下時，甲方應配合乙方辦理公證手續，將該房屋公證為乙方所有。若甲方不予配合，則甲方按本條第1項第二款約定向乙方承擔違約責任。
第十二條 甲方與房屋開發建設單位簽訂的正式購房合同中約定的房屋戶型圖、房屋朝向、結構形式作為本合同中房屋約定的房屋的戶型結核，相關戶型結構圖作為本合同的附件，與本合同具有同等效力。其它未盡事宜，雙方另行協商確定。
第十三條 爭議解決：本合同項下發生的爭議，由雙方當事人協商解決，協商不成的依法向有管轄權的人民法院提起訴訟。
第十四條 本合同一式二份，由甲、乙雙方各執一份。具有同等法律效力。
第十五條 本合同在雙方簽字后，在甲方與開發建設單位正式簽署《房屋買合同》后生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
小產權房轉讓合同范文2本合同雙方當事人：_________________________
賣方(以下簡稱甲方)：____________________
地址：____________________聯系電話：
委托人：_______________
地址：____________________聯系電話：____________________
買方(以下簡稱乙方)：
地址：____________________聯系電話：____________________
委托人：_______________
地址：____________________聯系電話：____________________
委托機構：____________________
經辦人：____________________聯系電話：____________________
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致原則的基礎上，同意就乙方向甲方購買房屋事項達成如下協議：
第一條房屋基本情況(按房屋所有權證填寫)
1、甲方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于嘉興市____________________，房屋結構為
__________，房屋用途為__________，房屋建筑面積為平方米，車庫面積_____平方米。
2、該房屋所有權證號為_____(共有權證號為_____)。土地使用權方式為_____，土地使用權證號為__________。
3、隨該房屋一并轉讓的附屬設備、設施：_______________。
4、該房屋租賃情況______________________________。
第二條房屋轉讓價格
按建筑面積計算該套房屋轉讓價格為[人民幣][幣]
總金額(小寫)__________元，大寫__________億_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。
第三條付款方式、時間
雙方約定按以下第_____項以(現金、支票、其他)方式支付房款：
1、一次性付款：
本合同鑒定之日起_____天內，乙方一次性將購房款支付給__________。
2、分期付款：
合同簽訂之日起_____幾天內，房屋及相關權屬證明交付時，權
3、其它方式：___________________________________
第四條交房方式：
甲乙雙方約定采用下列第_____種方式交房：
(1)自本合同簽定之日起_____天內，甲方將房屋及房屋鑰匙、房產證、土地使用證等相關權屬證明一并交付給乙方。
(2)其他方式_________________________。
第五條乙方逾期付款的違約責任
乙方未按本合同第三條約定的時間付款，甲方有權按累計應付款向乙方追究違約利息，自本合同規定的應付款最后期限之第二天起至
實際付款之日止，月息按_____利率計算。逾期付款超過_____天，甲方有權按下述第種約定追究乙方的違約責任：
(1)乙方向甲方支付違約金共計_____元整，合同限期繼續履行。
(2)乙方向甲方支付違約金共計_____元整，合同終止，乙方將房屋退還給甲方。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。
除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四條約定的時間交房的，乙方有權按累計已付款向甲方追究違約利息，自本合同規定的最后交付期限之第二天起至實際交付之日止，月利息按計算。逾期交付超過_____天，乙方有權按下述第種約定追究甲方的違約責任：
(1)甲方向乙方支付違約金共計_____元整，合同繼續限制履行。
(2)甲方向乙方支付違約金共計_____元整，合同終止。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲方據實賠償。
第七條甲方保證該房屋交接時沒有產權糾紛和拖欠任何費用(如水電、煤氣、有線電話、物業管理費等相關費用)，保證已清除該房屋原由甲方設定的抵押權。如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任，甲方轉讓該房屋之前，確認該房屋承租人已放棄優先購買權，并取得房屋權共有人同意。(乙方對該房屋的各項基本情況均做了充分了解。該房屋轉讓后，如發生破漏、開裂等問題由乙方承擔維修責任。)
第八條關于產權登記的約定
自本合同生效之日起，乙方在三個月內向房地產權登記機關申請辦理房地產權屬轉移手續，甲方積極給予協助。如因甲方過失造成乙方不能在天內取得房地產權屬證書，視為甲方違約，乙方有權退房。甲方必須在乙方提出退房之日起天將乙方已付款退還給乙方，并向乙方支付違約金_____元整。
第九條該房屋轉讓交易發生的各項稅費由甲乙雙方承擔。
第十條房屋轉讓后該房屋所屬土地使用權利、義務和責任依法
第十一條其他約定事項______________________。
第十二條本合同空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關部門法律、法規和政策執行。
第十三條甲、乙一方或雙方為境外組織或個人的，本合同應經該房屋所在地公證機關公證。
第十四條本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成的，甲、乙雙方同意采用以下第_____種方式解決。
1、由[嘉興仲裁委員會][_______________仲裁委員會]仲裁。
2、向人民法院起訴。
第十五條本合同自________之日起生效。
1、甲、乙雙方簽字。
2、經__________公證(涉外房屋轉讓必須公證)。
第十六條本合同一式_____份，其中甲乙雙方、房屋權屬登記部門及契稅部門各執一份。合同未盡事項，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經雙方簽章后與本合同具有同等法律效應
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
小產權房轉讓合同范文3出賣人(甲方)： 身份證號碼：
買受人(乙方)： 身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于 市___________區
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責任
1、甲方應當于220xx年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___四萬______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向——區人民法院起訴。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式3份，甲乙方各執一份，見證人各一份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
有關小產權購房合同范本
甲方——賣方
乙方——買方
關于乙方向甲方購宜,雙方經協商,達成協議如下:
一、甲方將其擁有獨立產權的位于某市/區——的房屋(房屋所有權證編號 ,建筑面積 平方米)以人民幣 元整(￥ _)出售給乙方。乙方愿意以上述價格向甲方認購該房。
二、甲方承諾:
1 向乙方提供符合要求的房屋資料以備查核。
2 保證對出售的房屋擁有獨立產權。
3 保證該出售房屋未予出租。
4 自簽訂本協議起,保證將該房屋按約定價格售給乙方,期間不得反悔或將房屋出售給第三人。5 按照前述業務的需要,及時簽訂各項合同文件和辦理各種手續。
5 在辦理產權過戶時,應依要求將房屋產權資料交付貸款銀行或貸款銀行認可的機構持有。
三、乙方承諾:
1 保證按要求付清房費,予以貸款清還等。
2 按國家要求不改變房屋的結構。
3 按照前述業務需要,及時簽訂各項合同文件和辦理各種手續,并承擔各項費用。
4 在辦理房屋過戶時,應依要求將房屋產權資料交付貸款銀行或其認可的機構持有。
四 違約責任
1 甲方違約,拒絕將房屋出售給乙方,應向乙方賠償因此受到的損失。
2 乙方違約,沒有向甲方購買房屋,應向甲方賠償因此受到的損失。
五 協議的定立、履行、接觸、變更和爭議的解決適用中華人民共和國法律。
六 協議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
七 協議壹式兩份,雙方各執壹份。
甲方: 注明日期
乙方: 注明日期
小產權購房合同范本如何寫
出售方(以下簡稱甲方)：
買受方(以下簡稱乙方)：
居間方(以下簡稱丙方)：天津×××房地產經紀公司
根據《中華人民共和國合同法》、《中國人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙、丙三方經友好協商，對所簽訂的關于天津市×××房產交易而簽署的《天津市存量房屋買賣合同》、《過戶、按揭合同》和《成交確認書》作如下補充：
1、經甲乙雙方協商一致，甲方凈得款項為人民幣××元整(￥××.00元)。丙方的服務費以甲方凈得款項為基礎收取，由乙方交納。乙方承擔此套房屋所有費、過戶費及過戶時產生的所有稅費。
2、經甲乙雙方協商一致，該房屋購房定金為人民幣×萬元整(￥×0000.00元)，乙方最遲于××年××月××日前將此房的購房首付款人民幣××元整(包含定金人民幣×萬元整在內)自行過給甲方，以三方簽署的定金收付書及甲方首付款收到證明為準，丙方經紀人陪同。所有定金沖抵購房款。
4、經甲乙雙方協商一致，本協議簽訂后甲乙雙方不得反悔。如乙方反悔，則甲方不予退還定金，并支付甲方合同額10%作為違約金。如甲方反悔，則甲方雙倍退還定金給乙方，并支付乙方合同額10%作為違約金。
5、經甲乙雙方協商一致，甲乙雙方自行過首付款，自行物業交割，丙方經紀人陪同。尾款部分見契稅票后(也可為見房本，契稅票對賣家有利，房本為買家有利)由銀行直接放款給甲方。(上條為沒有資金托管的首付，做資金托管的應該另行規定)
6、經甲乙雙方協商一致，在甲方證件齊全、積極配合的情況下，乙方最遲于××年×月××日前辦理完房屋全部交易手續，保證甲方在此日期前收到總售房款人民幣×××元整(￥××0.00元)，如逾期乙方須以日為單位向甲方支付違約金，違約金按日計算為房款總額的萬分之×。 (上條對賣房有利，違約金較高。可再約定，如為應付房款與已付房款之差的萬分之××)
7、經甲乙雙方協商一致，在乙方貸款獲得批準，甲方應在個工作日內配合乙方完成過戶手續。
8、經甲乙雙方協商一致，在甲方收到房屋全款人民幣××整(￥××00.00元)后的××個工作日內將房屋騰空交給乙方，房屋交付給乙方后仍留在室內的物品則視為甲方放棄，乙方可任意處置。如甲方逾期交房，違約金按日計算為房款總額的萬分之×(此條對買房有利)。丙方陪同甲乙雙方自行處理此套房屋的物業交割手續。
9、經甲乙雙方協商一致，甲方將房屋內現有的固定設施留給乙方，其中包括空調×部，抽油煙機×個，燃氣熱水器×個，燃氣灶×個，……，已固定在墻體上的柜子不予拆除。
10、經甲乙雙方協商一致，甲方在雙方過戶后×個月內把戶口從××房內遷出。
11、經甲乙雙方協商一致，……(關于物業交割，各承擔各的費用)
12、經甲乙雙方協商一致，甲方應在×個工作日內完成央產房上市手續，上市相關費用應由甲方支出。(如為第一次上市的央產房，需要這條。有些超標的需要補不少錢。但要注意，交易時的土地出讓金一般還是乙方出的，沒多少)
13、如在交易過程中國家政策有變動，以政策變動后為準。
此補充協議與《天津市存量房屋買賣合同》、《過戶、按揭合同》和《成交確認書》具有同等法律效力，如有沖突以此補充協議為準。
此協議一式三份，甲、乙、丙方各執一份：
甲方：
乙方：
丙方：
年月日
有關小產權房購房協議書
合同雙方當事人：
出賣人：
法定代表人： 聯系電話：
買受人姓名：
身份證
地址：
聯系電話：
電話：
買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：
第一條 買受人所購商品房的基本情況
買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房)__層__號房。該商品房的用途為__，屬__結構，層高為__米 ，建筑層數地上__層，地下__層，暫定名__。該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。
該商品房合同約定建筑面積共__平方米，其中，套內建筑面積__平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積__平方米
第二條 計價方式與價款
出賣人與買受人約定按下述方式計算該商品房價款：
按建筑面積計算，該商品房單價為(人民幣)每平方米__元，總金額(人民幣)__千__百__拾__萬__千__百__拾__元整。
第三條 面積確認及面積差異處理
根據規定按照房地產管理局相關部門實測面積，多退少補。 ;
第四條 付款方式及期限
買受人按下列第__種方式按期付款：
1.一次性付款
買受人在簽訂本合同時，一次性付清所購房屋全部房款。
2.分期付款
第五條 買受人逾期付款的違約責任
買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第_2_種方式處理：
1.按逾期時間，分別處理(不作累加)
1)逾期在_30_之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_五_的違約金，合同繼續履行;
2)逾期超過_30_后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的_5_%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_五_。
第六條 交付期限
出賣人在__年_月_日前，將商品房交付買受人使用：
但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：
1.遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起_180_日內告知買受人的;
2.遇政府規劃變更。 ;
第七條 出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾
出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：
1.水、電設施在房屋交付時達到使用條件;
2.暖氣設施在房屋交付后第一個采暖期達到使用條件;
第八條
1.該商品房所在樓宇的屋面使用權歸出賣人所有
2.該商品房所在樓宇的外墻面使用權歸出賣人所有
3.該商品房所在樓宇的命名權歸出賣人所有
4.該商品房所在小區的命名權歸出賣人所有
第九條 買受人的房屋僅作__使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。
出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質。
第十條 本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的，提交仲裁委員會仲裁。
第十一條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議。
第十二條 本合同共__頁，一式__份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：
第十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。
一、小產權房的概念
“小產權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，亦稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮人民政府而不是由國家權威機關(房管部門)頒發產權證的房產。“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。小產權房實際就是一些農村集體組織或者開發商打著“新農村建設”等名義出售的、建筑在農村集體上地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。
根據《中華人民共和國土地管理法》的有關規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。因此小產權房得不到現有法律體系的支持是一個基本的事實。而小產權房與商品房巨大的價格落差，造就了其廣闊的市場需求，也是一個不爭的事實。在現有的住房供應體系下不能全面滿足人民群眾住房需求的情況下，小產權房的出現應該說是具有一定合理性的，
對政府有關管理職能部門來說小產權實上部分承擔了理應由政府承擔的住房保障責任。而對于農民來說，出售或出租小產權房，可以獲得比農業種植更高的收入。一定程度上小產權房的出現，對政府、購房者和農民來說，其實是一個多嬴的結果，本文主要不是討論小產權房的合法性走向問題，而是從稅收角度來探討農村小產權房處置的涉稅問題。
二、小產權房處置是否涉稅
農村小產權房處置(包括修建、分配、轉止、市場交易等處理與安置)情況比較復雜，涉及稅收問題的，筆者大致歸納為兩種情形：
第一種，由農村村委會統一設計、統一建造，然后全部分配給享有宅基地權的村民，由村委會制定一定的收費標準向村民收取“購房”費用，這種小產權房處置實質上是村委會的“代建”行為，村委會一般情況下有一定的收益，從稅收角度上看就是營業稅稅目“服務業”中的業，營業額是村委會向村民收取的全部價款和價外費用扣除替村民繳納的沒計費、建筑費等后的余額。如果又符合《重慶市地方稅務局重慶市財政局關于促進城鄉統籌發展有關地方稅收政策的通知》(渝地稅發[2007]242號)第九條規定：鄉鎮居民和農村居民自住建房，自行購買材料，自己參與施工，無論是否外請施工隊或建筑工匠施工，均視作自建行為，免征建筑業營業稅及附加稅費。
第二種，就是對小產權房的違法買賣行為。原建設部發出風險提示，提醒購房者：以城鎮居民身份到農村購買農村住房，不符合現有土地管理制度的規定。2007年12月，國務院常務辦公會明確要求城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。
對這種小產權房處置行為是否涉稅也有兩種截然不同的意見：
一種意見：不征稅。理由：既然轉讓小產權房是國家明文禁止的，那么對取得的“違法收入”就不應該征稅，這是基于征稅合法化的理論依據。若按照渝地稅發[2007]242號第十條規定的條件：對庫區地方政府、開發商、牽頭人、合作單位采取統建房、合作建房、開發性建房等形式建設安置房，只要是用于安置移民(有安置銷號合同)的住房，不論是否超過原面積，該套房屋的銷售收入都免征銷售不動產營業稅及附加稅費。庫區移民轉讓移民安置房，免征銷售不動產營業稅及附加稅費。當然這是一種特殊的免稅政策，是另外一回事，
第二種意見：應該征稅。目前，我國還正處在法制建設逐步完善過程之中，對“違法收入”的概念和認定上還很模糊，不同的法律規范就有不同的法律解釋，對“違法收入”的征與不征稅收問題還需要進一步明確，但為了營造一個公平競爭的市場環境，為了保障國家的財政收入，實際工作中，還是堅持對一切“營業性收入”征稅的原則。
“公開性”是營業性收入的一個基本特征，這就區別于販毒等收入的非公開性。對非公開性取得的非法收入是不應該征稅的，其實要征也征不了。它需要專門機關的偵查或調查才能掌握，如：虛開發票取得的手續費收入，非法印制發票取得的收入等。對只違反某一個法律規范的“公開性”的營業性收入是應該征稅的，如：無證經營行為，違反了工商登記法規，雖不能辦理稅務登記證，但取得的營業性收入還是應該征收有關稅收。筆者傾向于第二種意見。
三、小產權房處置怎么征稅
現行“商品房”即大產權房或稱全部產權房的處置涉及的稅種：有購置開發土地使用權的契稅、耕地占用稅、銷售不動產營業稅、土地增值稅、印花稅、開發持有期間的土地使用稅等稅種。
在此，本文只重點對農村小產權房處置按照什么稅目征收營業稅這方面來進行進一步闡述，限于篇幅對其他稅種暫不探討。有兩種觀點：
一種觀點：應按照銷售不動產征收營業稅。小產權房的銷售，征收銷售不動產的營業稅，這在國家稅務總局對某省級地稅局請示的一個答復中有過明確，但沒有形成正式文件予以轉發，前述渝地稅發[2007]242號文也有類似觀點。實際工作中，一般也是按銷售不動產征收營業稅處理的。從小產權房處置的形式來看，購房者與小產權房“所有人”或持有人大都簽訂的是《售房合同》，并且售房者也一次或分次取得了全部售房款。因此，按照“銷售不動產”征收營業稅從表面上看也似乎符合稅收規定，
另一種觀點：不應該按照銷售不動產征收營業稅。但到底應該按照什么稅目征收營業稅呢?
姑且不妨先引入會計準則關于收入的概念，《企業會計準則第14號一收入》第二條：收入，是指企業在日常活動中形成的、會導致所有者權益增加的與所有者投入資本無關的經濟利益的總流人，本準則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務收入和讓渡資產使用權收入。企業代第三方收取的款項，應當作為負債處理，不應當確認為收入。其中，第四條：銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：(一)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，(二)企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制，(三)收入的金額能夠可靠地計量，(四)相關的經濟利益很可能流人企業，(五)相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。只有同時滿足這五個條件，銷售收入才可以確認。
在政策還未明確之前，稅收的確認應該以會計準則確認為基礎。《國家稅務總局關于做好2009年度企業所得稅匯算清繳工作的通知》(國稅函[2010]148號)規定“三、有關企業所得稅納稅申報口徑。根據企業所得稅
法精神，在計算應納稅所得額及應納所得稅時，企業財務、會計處理辦法與稅法規定不一致的，應按照企業所得稅法規定計算。企業所得稅法規定不明確的，在沒有明確規定之前，暫按企業財務、會計規定計算。”已有此規定，眾所周知，銷售小產權房是違法行為，是不可能辦理房產產權過產手續的，銷售合同是不受法律保護的小產權房交易不具備產權轉移的實質。非法，而且是禁止性的，故物權應視為主要風險，即小產權房所有權上的主要風險沒有轉移給購貨方。也就是說，在會計上小產權房處置不構成銷售商品收入，也就是不能確認銷售不動產收入。那么，也就不應該按照“銷售不動產”稅目征收營業稅。小產權房的“銷售”在稅法上也不符合《營業稅稅目注釋》有關銷售不動產的定義(銷售不動產，是指有償轉讓不動產所有權的行為。)
稅收原則中有一個很重要的原則就是“實質重于形式”的原則，即只要經濟法律行為合符稅法要素，構成稅法征稅要件的就要依法征稅。合同是法律形式，產權的非轉移是小產權房處置的實質。那么。小產權房處置的實質是究竟什么呢?
筆者認為，它是一種特殊形式的租賃行為(新營業稅暫行條例及其實施細則已經取消了“轉讓不動產有限產權或永久使用權方式銷售建筑物”視同銷售不動產這項規定)。因產權沒有轉移，“購買者”只有使用權而不擁有所有權。對于小產權房“所有者”來說，實質上只是讓渡了資產的使用權，符合租賃的特征。租賃，是一種以一定費用借貸實物的經濟行為。在這種經濟行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內使用該物品的權利，但該物品的“所有權”仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權需向出租人支付一定的費用(租金)。
《營業稅稅目注釋》中租賃的定義：租賃業，是指在約定的時間內將場地、房屋，物品、設備或設施等轉讓他人使用的業務。《合同法》第二百一十二條中對租賃合同也有規定：租賃合同是指出租入將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租賃合同的特征：租賃合同是轉移租賃物使用收益權的合同，在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權，出租人也只轉讓租賃物的使用收益權，而不轉讓其所有權。租賃合同終止時，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區別于買賣合同的根本特征。
從租賃的定義和租賃合同的特征來看，小產權房“銷售”實質上就是一種特殊的租賃行為，賣方一次性收取了若干年的租金收入。雖然沒有約定租賃期限，但仍然確認為租賃合同，屬于不定期租賃。(《合同法》第二百三十二條：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。)
對已實際構成出租小產權房的法律事實并構成取得資金的結果，依法征收相應稅費便有了法律依據。
下一步，應探討一次性取得小產權房處置收入如何按照租賃業征收營業稅問題：
《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定：“納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”從《實施細則》來看，收取的一次性費用屬于預收了以后若干年的租金，納稅義務發生時間就是實際收到“售房”款的當天，應全額一次性征收營業稅金及附加稅費。
但還有一個問題，就是《合同法》規定了最長租賃期限是二十年(《合同法》：第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效，租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。)一次性的收費在性質上有些模糊，全額征稅缺少法律支持。
筆者認為：這種特殊行為是一種過程式交易及即時所得和未來所得的收付，對這種行為可以征稅。但費用性質的確定、時點的劃分、比例的計算都無法進行，一筆收入無法準確劃分第一個二十年的收入和未來幾個二十年的收入。不能對未來收人征稅，也不能對無法確定收入性質的收入征稅。因此應拋開法律形式，在實際使用期結合法律允許的租賃期內，根據當地實際租金水平，合理、公平地確認事實使用權(純地租或房產租金)所應收取的租賃收入而核定征稅。
結論：即小產權房處置應按照“服務業”中的租賃業來核定征收營業稅金及其附加稅費。只有這樣，才能最大限度地減少執法風險和納稅爭議，對小產權房“銷售”征稅才更加合法。
關鍵詞：小產權房；城鄉二元土地制度；房價；利益
一、小產權房問題的現狀
小產權房產生于20世紀90年代初，到了90年代中后期，由于價格比較低，越來越受到人們的關注，購買的人群逐年增多，久而久之，全國許多城市的“小產權房”已經頗具規模。
針對“小產權房”問題，從1999至2008年，國務院、國土資源部對于其的態度是十分明確的，強調對于處理“小產權房”問題，要求各地堅決制止，依法嚴肅查處。但是，小產權房的發展勢頭依舊迅猛，目前的小產權房規模是如此龐大，存在著很多問題：一是無法取得國家頒發的合法產權證，難以上市交易，一旦發生糾紛或遇到征地、拆遷等情況，購房者的權益從根本上無法得到保障；二是開發缺乏統一、有效的管理和監督，基本上處于無序狀態，配套設施和公用設施不健全，甚至房屋質量得不到保障；三是物業管理混亂，多數小產權房項目物業管理并非由專業物業公司承擔，因此缺乏專業的管理，服務質量差，違法收費和治理混亂等嚴重問題。而且在我國現行的法律制度下，“小產權房”尚處于法律的灰色地帶，根據相關法律規定，“小產權房”的開發建設、市場銷售沒有法律依據。面對全國大量存在、屢禁不止的“小產權房”，如何解決這個問題，不僅關乎民權民生，也是社會經濟穩定發展的關鍵之所在。
二、小產權房問題成因分析
（一）制度成因分析
我國現行土地制度受“城鄉二元制”經濟結構的深刻影響，土地所有制分為國家所有制和集體所有制。從我國現行法律規定看，集體土地的所有權和使用權是不完整的。在農村，無論農村集體組織還是農民個人，根據目前土地法律、法規、政策規定，農村集體土地限制性流轉，不允許集體土地自發進入市場，只有依法征為國有出讓的土地，給有資質的房地產開發企業才能進行房地產開發建設，而集體經濟組織只能獲得少量的征地補償費，從政策上就剝奪了集體經濟組織獲取更大的利潤空間的權利。這不僅導致農村土地分配關系不穩定，也影響到農民對未來土地收入預期的穩定性，妨礙了農民對土地的長期投入，從一定程度上損害了農民的利益，因此，為從自己的土地上獲取更大的經濟收入，集體經濟組織在利益驅動下而鋌而走險開發“小產權房”。
（二）利益成因分析
目前房地產仍舊是最賺錢的行業之一，正是因為高利潤回報，許多產能過剩的央企，憑著自身擁有較多的政府資源，在融資方面成本也較低，而且可以拿到較好的地塊和項目的優勢，大肆進軍房地產業。集體土地所有者在懂得了政府通過土地儲備低價征收農民集體土地大力發展城市建設，賺取土地出讓金等第二財政收益，而大小開發商進軍房地產業賺取高額利潤之后，集體土地所有者也開始復制這種賺錢的模式，利用自有的土地資本獲得利益，而且還滿足了本村舊房改造。
小產權房的利益既得者除了開發商，當然還有當地鄉村政府和村民。小產權房的銷售明顯的增加了村民的收入，也為鄉政府帶來了巨大的財政收益。在利益的驅使下，開發商、當地政府和農民就為了共同的不斷追求利益的目的，建造了沒有合法產權的小產權房。
（三）房價成因分析
小產權房之所以熱銷主要在于它非常便宜，其價格一般只有同等商品房價格的40～60%，這樣的價格對買不起商品房的普通市民而言，具有極大的吸引力。而商品房價格之所以一路飚升、居高不下，高昂的土地價格是其非常重要的原因。國務院發展研究中心的一份報告顯示，2000年到2004年間土地價格超過50%的上漲是造成房價上漲的主要動因。由于商品房價格不斷上漲，而土地價格又在房地產開發成本中占有較大比重，開發商為降低成本，獲取高額的利潤，便逐漸將住宅開發項目延伸到農村集體所有的土地上。而城市居民也正因為在城市中心區買不起商品房，才去買沒有法律保障的小產權房。這些也正是目前小產權房越來越多的最直接的原因。同時，政府經濟適用房、廉租房的建設始終無法滿足市場需求，才使得越來越多的人仍然堅持購買小產權房。
（四）立法成因分析
我國《土地管理法》對國有土地和集體土地的利用和管理都作出了相關規定。然而對于兩種土地上所建造的房產，卻并沒有比較明確的規定。近年來，國家相繼頒布了《城市房地產管理法》以及配套的相關規章來規范城市房地產市場，但其中的規定對于在農村集體土地上開發的房地產是不適用的，也就造成農村房屋開發建設規范的空白。而對于農村集體土地上的房產如何認定和管理到現在也沒有確切的法律依據。2008年l月1日起新實行的《中華人民共和國城鄉規劃法》是指導農民宅基地規劃的專門法，其雖將城鄉納入一體規劃，但卻因集體土地法規體系的缺失而使該法的實施為集體土地使用權流轉、鄉鎮企業建設用地、宅基地、小產權房等問題的產生提供了巨大的灰色運轉空間。也正是由于我國目前對小產權房的處理和解決方法，在相關法律規范中無法明確找到，才使得小產權房普遍存在時大眾處于一種迷茫的態度，因此，我國對于此問題在立法上的缺失極大助長了購買和有意購買小產權房的人“法不責眾”的態度，進而造成了小產權房屢禁不止的現象。
三、小產權房問題解決途徑之探討
（一）完善我國城鄉二元土地制度
由于小產權房出現的根源是我國現行的城鄉二元化土地制度，而我國現行的政策制度已嚴重不能滿足時代的發展，農民無法自由處分自己財產，政府對農地轉用進行嚴格的限制，也就出現了違法的小產權房問題，所以，解決此問題的根本途徑可以是，一方面深入進行土地產權變革，賦予農村土地完整的產權。當然產權變革不能一蹴而就，現階段還需要政府加強農村土地管理制度，首先，糧食安全關系到國家根基，嚴格禁止占用耕地搞住宅開發建設，對使用耕地進行交易行為應進行嚴懲；相反，對那些符合土地規劃的小產權房，在補辦相關手續、補交相關費用之后可以適當考慮給予正式產權。比如，可以考慮改變這部分土地的性質，由國家和集體組織進行協商，保留這部分房屋，然后由這部分小產權的屋主交納相應的入地出讓金從而獲得房屋的所有權。另一方面，建立以市場和產權為主導的土地制度，這樣不但可以改變因土地征用而低價獲取土地造成土地資源浪費的情況，增加了城市擴張和土地使用的成本，還間接對耕地起了一定的保護作用。黨的十七屆三中全會特別提出，逐步建立城鄉統一的建設用地市場，允許農民通過多種方式依法參與開發經營農村集體土地并保障農民合法權益，為農民合理融資提供有效途徑。此決定無疑對解決小產權房問題提供強有力的政策支持。而小產權房問題解決的關鍵就是小產權房的開發建設能否得到有關部門的批準。
（二）區分治理小產權房
1、區分集體建設用地和農用地上的小產權房
對于在集體建設用地上開發建設的小產權房，由于并沒有改變建設用地的用途，而且為了避免社會資源的浪費和維護社會的穩定性，我認為在治理這類的小產權房時應當考慮效率原則，盡量減少對此類小產權房的拆除比例以達到其效用最大化。
對于己經建成等待出售的，不符合土地利用總體規劃和村鎮建設規劃的小產權房，在對其實施且不會導致更大損失的情況下，應當予以無條件拆除。
對于已經建成等待出售的，符合土地利用總體規劃和村鎮建設規劃的小產權房，可以將其所占用的農村集體建設用地劃歸該農村集體組織作為該集體組織預先申請和預先使用的宅基地，即如果在一定年限內該集體組織申請增加宅基地，就首先用這部分小產權房的用地折抵。而對于一些無法利用宅基地折抵的占地規模過大的小產權房，對于符合設計、施工相關標準又不宜完全拆除的，可以轉為經濟適用房、廉租房等保障性住房；對于不符合設計、施工相關標準的則應當無條件拆除。對于正在籌備或正在進行開發建設中的小產權房，如果無條件拆除不會導致更大的損失，應當無條件拆除。對于己經出售且符合土地利用總體規劃的小產權房，若購買者屬于高收入群體且購買小產權房出于投資目的，則應當要求其以一定的條件轉讓；如果屬于自住型小產權房，且購買者屬于中低收入群體，則可以考慮在補辦手續、補交相關費用后將其轉化為經濟適用房、廉租房等保障性住房。
我國人口眾多，糧食需求量大，我國的糧食問題更是日益凸顯，耕地保護政策已經上升我國的基本國策。因此，基本農田無論如何都不能改變其用途，建設在耕地和基本農田上的小產權房應當一律予以無條件拆除。
2、區分治理不同建設階段的小產權房
對已經開發而尚未建成的小產權房，由于其還沒有真正開始建設，還未產生較大的社會成本，對于這種情形可以直接確認違法，嚴格要求停工停建，恢復土地的本來用途。
對于已經建成但尚未出售的小產權房，如果存在嚴重的瑕疵，例如有危及人身安全的安全隱患的，或者完全不符合土地利用規劃的，應當直接確認為違法，直接拆除，恢復土地的本來用途。對于符合土地利用規劃、城鎮規劃，在這種情況下國家可以對這片土行依法征收，將其轉化為國有土地，繼續進行房屋建設，對于已建成的房屋作為保障性住房，如廉租房、經濟適用房使用，滿足城市中低收入群體的購房需求。建成的房屋性質也應當定性為合法的房屋，由國家房屋管理部門頒發相應的產權證書。
對于已經建成并已經出售的小產權房，就需要考慮到城市中低收入群體的生存利益，應當盡量予以性質轉化是比較合理的。但是如果己經建成的小產權房質量上存在嚴重的瑕疵或完全不符合土地利用規劃，應當直接確認為違法，直接拆除，恢復土地的本來用途。房屋質量達標符合土地利用規劃、城鎮規劃，在這種情況下國家可以對這片土地進行依法征收，將其轉化為國有土地，對于己建成的房屋可以作為保障性住房，如廉租房、經濟適用房使用。建成的房屋性質也應當定性為合法房屋，由國家房屋管理部門頒發相應的產權證書，但是要求購房者是屬于城市中低收入階層。如果房主不是屬于中低收入階層的，應當要求其在一定時間內按照廉租房、經濟適用房的價格轉讓給中低收入階層符合購買保障性住房條件的購買者。
（三）完善相關的配套設施制度
就目前來說，要想從根本上小產權房問題是很難完成的，這涉及到方方面面的關系和利益的平衡，因此在根本解決我國小產權房問題之前就需要一些過渡性的或者保障性的措施來這些實際居住和使用小產權房的人及其他因現在的高房價也想購買小產權房的人的利益。其中完善相關的配套設施是很重要的措施。
政府要加強對農村社會保障和公共服務的投入，進一步擴大農村醫療、養老等基本保險的實施范圍和深度，逐步實現農村社會保障和城市社會保障的制度對接，逐步縮小城鄉保障的差別，將農民從單一的土地保險中解脫出來，擴大其爭取其自身的方式，使之真正成為能在市場競爭中充分發揮作用的勞動力資源要素。同時政府要進一步深化住房保障制度的執行，擴大保障制度的實施面，真正為住房困難的低收入群體解決涉及民生的實際問題。
（四）相關立法的完善
我國目前的法律規定了集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，但對于違規建造、交易農村小產權房行為有怎樣的法律定性及承擔怎樣的法律責任仍然沒有明確的規定。因此當前最緊要的是健全房地產相關的立法，明確小產權房是違法行為并且在法律中規定建造、交易小產權房的違法性，明確違規操作雙方主體的法律責任形式，根據危害程度的不同分別給予讓違法者承擔不同的責任。從立法監督的環節上鏟斷小產權房的交易可能。
應當加快房地產市場監管立法，對房地產市場的市場準入、信息公開、金融風險等實施嚴格的監管，增強相關處罰規則的強制力和約束力。通過市場監管嚴格查處房地產市場上相關違法違規和權錢交易的違法行為，推進房地產市場誠信體系建設，通過推行誠信激勵制度和不良信息披露制度，充分發揮法律的評價、激勵和懲戒作用，進一步完善政務公開，促進權力規范透明運行。
四、結語
綜上所述，我國小產權房的現狀存在著很多問題，從制度到立法方面都還不完善，本文從若干方面提出了一些解決對策，但是還有許多問題亟待討論和解決。
參考文獻：
（1）朱偉明，于志欣：《小產權房問題成因及解決研究》，中國住宅設施，2011年第7期。
（2）運文靜：《“小產權房”法律政策問題研究》，商業文化，2011年4月。
