時(shí)間：2022-03-05 09:37:14
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
買(mǎi)受人（買(mǎi)方）______________________________ 福建省建設(shè)廳
監(jiān)制
一、本合同文本為示范文本，主要用于福建省范圍內(nèi)，房屋出售人（賣(mài)方）買(mǎi)受人（買(mǎi)方）就存量房買(mǎi)賣(mài)事宜達(dá)成協(xié)議時(shí)使用。
二、本合同所稱(chēng)存量房，也稱(chēng)二手房，是指已經(jīng)交付使用且已申領(lǐng)房屋所有權(quán)證的房屋。
三、在簽訂本合同之前，買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人可要求對(duì)方出示身份證明、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證等有關(guān)證明文件，并認(rèn)真審閱合同內(nèi)容，仔細(xì)確認(rèn)其中的選擇性、補(bǔ)充性、修改性?xún)?nèi)容。對(duì)合同條款有疑問(wèn)時(shí)，可向法律人士咨詢(xún)。
四、買(mǎi)方在簽訂本合同前，建議對(duì)本合同所涉房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地考察；并對(duì)房產(chǎn)周?chē)沫h(huán)境、交通、學(xué)校、戶(hù)口等情況進(jìn)行充分了解。賣(mài)方有義務(wù)如實(shí)提供包括產(chǎn)權(quán)狀況、租賃情況、戶(hù)口等有可能影響交易的真實(shí)信息。
五、為保證交易資金安全，建議買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行開(kāi)設(shè)的存量房交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款帳戶(hù)劃轉(zhuǎn)的第三方托管方式進(jìn)行資金監(jiān)管，并以協(xié)議方式明確約定資金監(jiān)管賬戶(hù)及資金交付條件等相關(guān)事宜。
六、合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定，對(duì)不選擇的內(nèi)容，用橫線(xiàn)將其劃去。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字視為雙方當(dāng)事人同意內(nèi)容。
七、合同生成不等于產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。合同生成到產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，有一個(gè)時(shí)間過(guò)程，期間可能會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)被查封等特殊情況，因此請(qǐng)買(mǎi)賣(mài)雙方務(wù)必注意風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。 存量房買(mǎi)賣(mài)合同
出售人（賣(mài)方）______________________________
身份證號(hào)：____________________________________
聯(lián)系地址：____________________________________
人：__________________身份證號(hào)：__________
聯(lián)系地址：____________________________________
買(mǎi)受人（買(mǎi)方）______________________________
身份證號(hào)或營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：____________________
聯(lián)系地址：____________________________________
人：__________________身份證號(hào)：__________
聯(lián)系地址：____________________________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等法律、規(guī)章的規(guī)定，經(jīng)友好協(xié)商，本著平等互利的原則，就該存量房買(mǎi)賣(mài)的有關(guān)事項(xiàng)達(dá)成一致，訂立本合同。
第一條 房產(chǎn)基本情況
1.賣(mài)方房產(chǎn)（下稱(chēng)該房產(chǎn)）座落于
______________________________________________________，建筑面積：____________平方米（其中單元面積：____________平方米，附屬間面積：___________平方米，其它：______________________）詳見(jiàn)___________房權(quán)證___________字第___________號(hào)《房屋所有權(quán)證》，___________房共字第___________號(hào)《房屋共有權(quán)證》（若上述表述與房屋登記簿不符，則以房屋登記簿記載內(nèi)容為準(zhǔn)）
第二條 賣(mài)方對(duì)該房產(chǎn)現(xiàn)狀的聲明
1.賣(mài)方根據(jù)國(guó)家的規(guī)定已依法取得該房產(chǎn)所有權(quán)，對(duì)該房產(chǎn)現(xiàn)狀負(fù)全責(zé)，并保證該房產(chǎn)符合國(guó)家及所在地房產(chǎn)上市的有關(guān)政策及規(guī)定。賣(mài)方保證所提供的相關(guān)資料完整、真實(shí)、合法、有效，否則由此產(chǎn)生的后果由賣(mài)方承擔(dān)。
2.賣(mài)方特此告知買(mǎi)受人上述房產(chǎn)存在下列情況：
（1）抵押狀態(tài)：【存在抵押、不存在抵押】，關(guān)于抵押權(quán)的補(bǔ)充約定及說(shuō)明：________________________________________________________________________.
（2）出租狀態(tài)：【存在出租、不存在出租】，若該房產(chǎn)存在出租，則賣(mài)方保證承租方已明確表示在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，關(guān)于租賃的補(bǔ)充約定及說(shuō)明：
_____________________________________________________________________________.
（3）土地證狀態(tài)：【已辦理、未辦理】
（4）房產(chǎn)內(nèi)戶(hù)口情況：【該房產(chǎn)內(nèi)已有、未有戶(hù)口落戶(hù)；該房產(chǎn)享受過(guò)、未享受過(guò)政府相關(guān)“外地人購(gòu)房落戶(hù)”政策】
關(guān)于戶(hù)口問(wèn)題的補(bǔ)充約定及說(shuō)明：
_____________________________________________________________________；
（5）其他：
_______________________________________________________________________________ .
第三條 買(mǎi)方對(duì)購(gòu)買(mǎi)情況的聲明
1.買(mǎi)方已親自實(shí)地看房，并對(duì)該房產(chǎn)的現(xiàn)狀及疑慮詢(xún)問(wèn)過(guò)賣(mài)方，在明確賣(mài)方所告知
的事項(xiàng)后自愿簽訂本合同。買(mǎi)方已親自審查過(guò)該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)相關(guān)權(quán)屬信息資料，了解產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息，愿意購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)。
2.買(mǎi)方保證所提供的相關(guān)資料完整、真實(shí)、合法、有效，否則由此產(chǎn)生的后果由買(mǎi)方承擔(dān)。
第四條 房產(chǎn)成交價(jià)
買(mǎi)賣(mài)雙方商定上述房產(chǎn)成交價(jià)為人民幣（大寫(xiě)）__________________（￥：
___________）【包括、不包括】該房產(chǎn)的附屬設(shè)施、設(shè)備等物品（物品內(nèi)容可另立清單附件）
第五條 交易定金
買(mǎi)方應(yīng)向賣(mài)方支付的定金為人民幣（大寫(xiě)）___
___________________（￥：___________）（說(shuō)明：____________________________________________）
上述定金交由[買(mǎi)方直接支付給賣(mài)方]、[存入______________________經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)劃轉(zhuǎn)]。
買(mǎi)賣(mài)雙方約定定金通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行設(shè)立的專(zhuān)用存款賬戶(hù)劃轉(zhuǎn)的，買(mǎi)方將定金在合同約定期限內(nèi)存入專(zhuān)用存款賬戶(hù)的，即視為賣(mài)方收訖。在合同履行過(guò)程中，定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，但買(mǎi)賣(mài)雙方另有約定的除外。
第六條 房款交付
合同簽訂后，買(mǎi)賣(mài)雙方同意，買(mǎi)方按下列第___________種方式給付除定金、交房保證金之外的剩余房款：
（1）一次性付款：
買(mǎi)方于___________年___________月__________日前或__________將支付購(gòu)房款人民幣（大寫(xiě)）_______________（￥：__________）
（2）分期付款：
①買(mǎi)方于__________年__________月__________日前或__________將支付購(gòu)房款人民幣（大寫(xiě)）_______________（￥：__________）；
②買(mǎi)方于__________年__________月__________日前或__________將支付購(gòu)房款人民幣（大寫(xiě)）_______________（￥：__________）；
③買(mǎi)方于__________年__________月__________日前或__________將支付剩余購(gòu)房款人民幣（大寫(xiě)）__________（￥：__________）
（3）買(mǎi)方向【銀行按揭貸款、公積金貸款】方式付款
①買(mǎi)方須于__________年__________月__________日之前支付除定金、交房保證金之外的剩余首期款人民幣（大寫(xiě)）____________________（￥：__________），并在買(mǎi)方辦理貸款審批時(shí)存入貸款銀行指定帳戶(hù)。
②買(mǎi)方須于__________年__________月__________日之前向銀行提交抵押貸款申請(qǐng)
的相關(guān)資料，并配合銀行辦理貸款審批手續(xù)，抵押貸款金額以銀行承諾發(fā)放貸款金額為準(zhǔn)。
因買(mǎi)方辦理貸款手續(xù)所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由買(mǎi)方自行承擔(dān)。
（4）買(mǎi)賣(mài)雙方約定的其它付款方式：
______________________________________________________________________________ .
上述款項(xiàng)由買(mǎi)方【直接支付給賣(mài)方]、[存入____________________經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)劃轉(zhuǎn)].
____________________經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)行為：______________________________，賬號(hào)為：____________________.
買(mǎi)方在取得房屋所有權(quán)證書(shū)后，持賣(mài)方已登記在買(mǎi)方名下的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件到備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)按照《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》的約定辦理資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。
第七條 交房保證金
為保證按約定如期交付該房產(chǎn)并結(jié)清該房產(chǎn)項(xiàng)下的水、電、管道煤氣、閉路電視______________________________等所有費(fèi)用，買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商同意從房產(chǎn)成交價(jià)中預(yù)留人民幣（大寫(xiě)）______________________________（￥：__________）作為交房保證金（不超過(guò)交易總價(jià)款的__________%）該款項(xiàng)在賣(mài)方實(shí)際交付房產(chǎn)及完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)進(jìn)行結(jié)算，由買(mǎi)方【直接支付給賣(mài)方]、[存入經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專(zhuān)用存款賬戶(hù)劃轉(zhuǎn)、其他：____________________】
第八條 有關(guān)稅費(fèi)
1.買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)所涉及稅、費(fèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方約定按下列方式承擔(dān)：
買(mǎi)方承擔(dān)：________________________________________；
賣(mài)方承擔(dān)：________________________________________.
【按有關(guān)規(guī)定，賣(mài)方需付稅費(fèi)：（1）營(yíng)業(yè)稅及附加（2）印花稅；（3）個(gè)人所得稅；
（4）土地增值稅；（5）交易手續(xù)費(fèi)。買(mǎi)方需付稅費(fèi)：（6）印花稅；（7）契稅；（8）交易手續(xù)費(fèi)；（9）房屋登記費(fèi)。其它費(fèi)用：以實(shí)際發(fā)生的稅費(fèi)為準(zhǔn)。】
本合同在履行過(guò)程中因政策原因須繳納新的稅費(fèi)的，由政策規(guī)定的繳納方繳納；政策中未明確繳納方的，由【賣(mài)方、買(mǎi)方】繳納。
2.土地證辦理費(fèi)用：土地證從賣(mài)方名下過(guò)戶(hù)至買(mǎi)方名下的全部費(fèi)用由【賣(mài)方、買(mǎi)方】承擔(dān)；如房產(chǎn)所屬土地為劃撥地，則土地出讓金由【賣(mài)方、買(mǎi)方】承擔(dān)；雙方約定其他承擔(dān)方式：__________________________________________________.
3.配套設(shè)施過(guò)戶(hù)費(fèi)：配套設(shè)施的相關(guān)證件過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)用由【賣(mài)方、買(mǎi)方】承擔(dān)。
4.買(mǎi)賣(mài)雙方商定，對(duì)該房產(chǎn)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定另行簽訂過(guò)戶(hù)
協(xié)議，結(jié)余部分隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶(hù)。
5.買(mǎi)賣(mài)雙方商定，賣(mài)方在交付該房產(chǎn)時(shí)，對(duì)該房產(chǎn)附隨的水、電、煤氣、__________等度數(shù)進(jìn)行確認(rèn)，并結(jié)清水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線(xiàn)電視費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、____________________等費(fèi)用，并經(jīng)雙方簽字確認(rèn)。
第九條 房屋的交付
賣(mài)方在買(mǎi)方支付扣除交房保證金外的購(gòu)房款之日起__________日內(nèi)或__________年__________月__________日前，將上述房產(chǎn)正式交付給買(mǎi)方，并履行下列手續(xù)：
1.賣(mài)方在交房前保證維護(hù)上述房產(chǎn)的現(xiàn)有固定裝修（固定裝修指構(gòu)成該房裝修之固定部分，經(jīng)拆除將破壞設(shè)施完整性，包括但不限于地板面、墻體、燈具、水龍頭、嵌入式排氣扇、壁櫥、門(mén)、門(mén)把、門(mén)窗、防盜網(wǎng)、廚衛(wèi)設(shè)施及其它設(shè)施等），在買(mǎi)方接收時(shí)移交。
2.買(mǎi)方在接收該房產(chǎn)時(shí)對(duì)該房產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等約定事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，交接確認(rèn)后對(duì)該房產(chǎn)及附屬配套設(shè)施負(fù)全責(zé)。
3.如雙方認(rèn)為在上述房產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品的描述有不詳盡之處，可另行補(bǔ)充書(shū)面約定，在交接時(shí)以書(shū)面約定為準(zhǔn)，雙方僅對(duì)書(shū)面內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任。
第十條 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記
按下列第項(xiàng)辦理登記手續(xù)（選一項(xiàng)），選擇第（1）項(xiàng)的第十一條不生效。
（1）買(mǎi)賣(mài)雙方同意，自本合同簽訂之日起__________日內(nèi)，雙方共同到房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
（2）買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同后__________日內(nèi)共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。
（3）買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同后__________日內(nèi)由買(mǎi)受方單方向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。
第十一條 關(guān)于預(yù)告登記的約定
1.預(yù)告登記自__________內(nèi)有效（約定的預(yù)告登記有效期最長(zhǎng)不超過(guò)自預(yù)告登記之日起一年）
2.申請(qǐng)預(yù)告登記的，在預(yù)告登記有效期內(nèi)買(mǎi)賣(mài)雙方共同辦理該房屋預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
3.買(mǎi)賣(mài)雙方因故終止存量房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，預(yù)告登記的申請(qǐng)人應(yīng)在__________日內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記注銷(xiāo)手續(xù)。
第十二條 違約認(rèn)定
1.買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂本合同后，一方未按合同約定擅自變更或解除合同的，或未按合同及合同相關(guān)附件的約定履行義務(wù)的，視為違約。
2.賣(mài)方保證上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，在房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前，若發(fā)生與賣(mài)方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)糾紛概由賣(mài)方負(fù)責(zé)，如因
此造成合同履行障礙，視為其違約；若該房產(chǎn)已出
租，賣(mài)方未在交房前妥善解決租賃事項(xiàng)的，視為其違約。
第十三條 違約責(zé)任
（一）自違約行為發(fā)生之日起，違約方按成交價(jià)款每日萬(wàn)分之向守約方支付違約金。該違約金的認(rèn)定及支付不影響合同在違約行為終止之后繼續(xù)履行。
（二）自違約行為發(fā)生之日起超過(guò)___________日，守約方即向違約方發(fā)出函件促其履約，發(fā)函即日起超過(guò)__________日仍未回復(fù)并履約的，守約方可解除合同。若賣(mài)方違約，則賣(mài)方除應(yīng)將扣除定金金額的買(mǎi)方已付購(gòu)房款退還給買(mǎi)方外，還應(yīng)向買(mǎi)方雙倍返還定金；若買(mǎi)方違約，則賣(mài)方應(yīng)將扣除定金金額的買(mǎi)方已付購(gòu)房款退還給買(mǎi)方，買(mǎi)方已支付的定金則作為對(duì)賣(mài)方的賠償。同時(shí)守約方有權(quán)要求違約方支付產(chǎn)生的傭金、服務(wù)費(fèi)、交易過(guò)程中所產(chǎn)生的其他費(fèi)用、因違約行為給守約方增加的費(fèi)用、律師費(fèi)、差旅費(fèi)等。（收件人地址以合同落款處所留地址為準(zhǔn)，因地址不詳或有誤而無(wú)法送達(dá)，視為送達(dá)。因此而產(chǎn)生的責(zé)任由應(yīng)提供地址方自行承擔(dān)。）
第十四條 合同變更
本合同在履行期間，買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方要求變更合同條款的，應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，并征得對(duì)方的同意后，在約定的時(shí)限內(nèi)，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，注明變更事項(xiàng)。未征得對(duì)方同意，擅自變更造成的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。
第十五條 因不可抗力或政策的改變等原因?qū)е卤竞贤瑹o(wú)法履行，買(mǎi)賣(mài)雙方免責(zé)。交易過(guò)程中已產(chǎn)生的費(fèi)用由買(mǎi)賣(mài)雙方各自承擔(dān)。根據(jù)本條款免責(zé)，雙方應(yīng)簽訂具結(jié)報(bào)告。 第十六條 爭(zhēng)議解決方式
本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；也可請(qǐng)求當(dāng)?shù)叵M(fèi)者委員會(huì)調(diào)解處理，或者向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T(mén)申訴。協(xié)商不成的，按下述第__________種方式解決：
1.提交__________仲裁委員會(huì)仲裁；
2.依法向人民法院。
第十七條 合同附件
本合同未盡事項(xiàng)，可由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為合同附件。合同附件與本合同具有同等法律效力。
第十八條 合同數(shù)量及持有
本合同經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方簽字即生效，本合同一式__________份，買(mǎi)方、賣(mài)方各執(zhí)__________份，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)__________份，具有同等法律效力。
第十九條 合同生效
本合同自買(mǎi)賣(mài)雙方簽字（或蓋章）之日起生效。
第二十條、特別條款
賣(mài)方應(yīng)當(dāng)在所售房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起日內(nèi)，向房屋所在地的戶(hù)籍管理機(jī)關(guān)辦理原
有戶(hù)口遷出手續(xù)。如因賣(mài)方自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶(hù)口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)方支付____________________元的違約金；逾期超過(guò)__________日未遷出的，自逾期超過(guò)__________日起，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買(mǎi)方支付全部已付房款__________的違約金。（本合同履行過(guò)程中，若涉及戶(hù)口問(wèn)題，適用本條款。）
出售人：______________________ 買(mǎi)受人：___________________________
電話(huà)：________________________ 電話(huà)：_____________________________
人：______________________
電話(huà)：________________________
簽約地點(diǎn)：____________________
案外人:梁某,趙某。
申請(qǐng)執(zhí)行人:張某。
被執(zhí)行人:解某。
2011年11月,解某份購(gòu)買(mǎi)陳某開(kāi)發(fā)的位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套,2012年4月15日解某將該樓房轉(zhuǎn)賣(mài)給張某,雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同,張某支付房款21萬(wàn)元,解某出具收條一份。后兩人因此房屋買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生糾紛,訴至鄆城縣人民法院,法院立案予以受理,并于2014年11月3日作出(2014)鄆民初字第2310號(hào)民事調(diào)解書(shū),雙方達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議,解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某。后解某未履行民事調(diào)解書(shū)所確定的法律義務(wù),張某于2015年5月13日申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,鄆城縣人民法院以(2015)鄆執(zhí)字第499號(hào)立案予以執(zhí)行。
在該案件的執(zhí)行過(guò)程中,案外人梁某、趙某于2015年8月24日向鄆城縣人民法院提出執(zhí)行異議,稱(chēng)案外人梁某與陳某雙方于2012年12月15日簽訂《購(gòu)房合同》,約定將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套出售給案外人。案外人已經(jīng)支付全部房款27萬(wàn)元整,且案外人已經(jīng)收到涉案房屋的鑰匙且已經(jīng)裝修完畢并入住,請(qǐng)求法院中止對(duì)上述財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行。
【審判】
鄆城縣人民法院認(rèn)為:案外人梁某雖與陳某于2012年12月15日簽訂了《購(gòu)房合同》一份,但尚未辦理房產(chǎn)登記。由于依據(jù)執(zhí)行的(2014)鄆民初字第2310號(hào)民事調(diào)解書(shū)已經(jīng)確定解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某,且該調(diào)解書(shū)已經(jīng)發(fā)生法律效力。故案外人梁某、趙某請(qǐng)求中止對(duì)該房產(chǎn)的執(zhí)行申請(qǐng)予以駁回。
【評(píng)析】
在該異議案件的處理過(guò)程中,合議庭形成兩種觀點(diǎn):
一種觀點(diǎn)認(rèn)為,兩份《購(gòu)房合同》雖然都是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的合同,且是一房二賣(mài),但是鑒于目前現(xiàn)行有效的法律法規(guī)尚未對(duì)涉及小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)合同作出確切的法律規(guī)定,所以參照《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中關(guān)于出賣(mài)人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)定,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的處理可參照此規(guī)定,以先行受領(lǐng)交付的買(mǎi)受人作為第一順位的交易方。在本案中,雖然解某與陳某簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同在前,但是梁某、趙某卻先于解某受領(lǐng)交付,且已裝修并入住。即梁某與趙某對(duì)該房屋處于實(shí)際占有狀態(tài)。故應(yīng)中止對(duì)該涉案房屋的執(zhí)行,
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》中關(guān)于對(duì)案外人提出排除執(zhí)行異議的審查規(guī)定,重點(diǎn)審查三項(xiàng)內(nèi)容,一是案外人是否系權(quán)利人;二是該權(quán)利的合法性與真實(shí)性;三是該權(quán)利能否排除執(zhí)行。案外人梁某與趙某雖有《購(gòu)房合同》,但房屋尚未登記,且國(guó)家對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問(wèn)題尚未作出明確的法律規(guī)定,案外人對(duì)涉案房屋享有的權(quán)利基礎(chǔ)不存在,故應(yīng)當(dāng)駁回案外人的異議。
筆者傾向第二種意見(jiàn)。
首先分析第一條,即案外人是否系權(quán)利人;梁某與趙某是否是該小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際所有權(quán)人。這就涉及到小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利歸屬問(wèn)題。小產(chǎn)權(quán)房 是一種非獨(dú)立房地產(chǎn),依賴(lài)于農(nóng)村的土地制度與農(nóng)民身份,是指由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在集體所有的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè),未經(jīng)國(guó)家征收轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,而作為商品房向本集體經(jīng)濟(jì)組織之內(nèi)的成員或者之外的居民銷(xiāo)售的居住性房屋。對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房,國(guó)家相關(guān)政府部門(mén)并不頒發(fā)具有法律約束力的產(chǎn)權(quán)證,其所有人并不享有法律意義上的真正產(chǎn)權(quán)。就本案而言,案外人對(duì)此涉案房屋享有的權(quán)利并不是真正的產(chǎn)權(quán)所有權(quán),如果給予學(xué)理上一個(gè)確切的概念,筆者認(rèn)為居住權(quán)更為合適。
二是本案中梁某與趙某對(duì)涉案房屋的占有狀態(tài),是否具有合法性。占有是《物權(quán)法》單列的一章,可見(jiàn)我國(guó)對(duì)占有狀態(tài)的權(quán)益保障相當(dāng)重視。但占有的保護(hù)取決于占有的合法性、合理性。如同《物權(quán)法》中所規(guī)定,基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有,有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等,按照合同約定;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的,依照有關(guān)法律規(guī)定。
就本案而言,分析案外人占有的合法性,就涉及到《購(gòu)房合同》是否具有法律效力。理論上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力有兩種意見(jiàn),一是無(wú)效理論。如果房屋不是在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓,則認(rèn)為無(wú)效,反之集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的相互轉(zhuǎn)讓則是有效的;這是依據(jù)我國(guó)的《土地管理法》以及《房地產(chǎn)管理法》中的相關(guān)規(guī)定,我國(guó)土地根據(jù)用途劃分為農(nóng)用地、建設(shè)用地以及未利用地等,嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地;且允許市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)的商品房是在國(guó)有的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的,小產(chǎn)權(quán)房則是在集體所有的土地上開(kāi)發(fā)的。依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為只能在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行,因此村委會(huì)在集體土地上進(jìn)行的所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)違反了我國(guó)法律的強(qiáng)制性規(guī)定,該行為是我國(guó)法律直接禁止的。因此,小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容上違反了我國(guó)法律的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)屬無(wú)效。二是有效理論。即小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同只要是符合雙方真實(shí)意思表示,基于自由意志達(dá)成的合意,基于恪守誠(chéng)實(shí)信用原則的要求,應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻恼J(rèn)可和保障。
司法實(shí)踐中對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定采取的做法往往是要么回避,要么認(rèn)定無(wú)效。這主要是基于國(guó)家政策的考慮以及保障農(nóng)民核心權(quán)益的需要。鑒于目前小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效處理原則下,本案中,案外人對(duì)涉案房屋的占有并不具備法律基礎(chǔ)。
中介挑唆 賣(mài)主找茬撕契約
電表被拆，門(mén)鎖被砸……自從買(mǎi)下小楊的房子后，老張一家的日子從沒(méi)消停過(guò)。終于在忍無(wú)可忍之下，老張決定將其告上法庭。
老張說(shuō)，去年，他通過(guò)中介公司與小楊簽訂了《北京市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方約定：小楊將位于北京市海淀區(qū)西三旗的房產(chǎn)賣(mài)給老張，總價(jià)210萬(wàn)元。按照約定，老張于12月7日向小楊支付了80萬(wàn)元首付款。隨后小楊就到外地出差去了，他走前將房屋交付給老張使用，并約定等自己出差回來(lái)后，老張支付剩余尾款并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
在交完首付款后，老張和妻子高高興興地搬進(jìn)了新房。為了安全，老張?jiān)谌胱∏斑€安裝了一個(gè)新防盜門(mén)。然而讓老張沒(méi)想到的是，3個(gè)月后，出差回來(lái)的小楊卻通過(guò)中介向老張暗示要漲價(jià)。對(duì)此，老張堅(jiān)決不同意漲價(jià)，“白紙黑字簽了協(xié)議的，怎么能說(shuō)變就變！”
后來(lái)老張得知，原來(lái)是中介在這里起了作用，他們給小楊找了一個(gè)能出更高價(jià)格的買(mǎi)家。隨后，令老張意想不到的事情發(fā)生了。他家的電表竟被人拆走了，老張十分氣憤，立刻給小楊打電話(huà)，明確告知若不立即將電表裝上，就會(huì)將其告上法庭。
誰(shuí)知小楊毫不理會(huì)，反而囂張地表示：“再加價(jià)30萬(wàn)，否則我立刻收回房屋！”之后的一個(gè)星期，老張都是跟妻子晚上點(diǎn)著蠟燭度過(guò)的。
而小楊發(fā)現(xiàn)斷電不起作用，就開(kāi)始伙同中介公司的人，每天晚上堵老張家的門(mén)鎖孔，一連堵了4次。最后一次趁老張不在家，小楊居然用鐵錘將門(mén)鎖砸壞，之后徑直走入房中，取走了客廳墻上自己沒(méi)拿走的墻畫(huà)。老張一家的生活受到了嚴(yán)重影響，最終，忍無(wú)可忍的老張決定將小楊告上法庭……
案外思考
首付后過(guò)戶(hù)前 買(mǎi)主享有使用權(quán)
本案中，房子沒(méi)有過(guò)戶(hù)，所有權(quán)還是小楊的。但他在收取了老張的首付款后，已經(jīng)將房屋的使用權(quán)交付給老張。案件中，小楊和中介堵鎖眼、砸門(mén)鎖，明顯是侵犯老張防盜門(mén)所有權(quán)的行為，應(yīng)該承擔(dān)全部損失賠償責(zé)任。而且小楊還有砸門(mén)鎖的行為，已涉嫌觸犯我國(guó)《刑法》規(guī)定的“故意毀壞公私財(cái)物罪”，在砸壞門(mén)鎖后，小楊私自進(jìn)屋的行為更是涉嫌“非法侵入住宅罪”。
對(duì)此，老張可以提起合同繼續(xù)履行之訴，要求法院判令小楊繼續(xù)履行合同，并協(xié)助老張辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。在合同繼續(xù)履行之訴中，可同時(shí)根據(jù)合同約定，要求小楊支付延期履行合同的違約金。
情況2
夫妻共有房 一方后悔想“賴(lài)賬”
雖然還沒(méi)有最后辦理過(guò)戶(hù)，但張杰還是把新買(mǎi)的二手房裝修一新住了進(jìn)去。然而讓他沒(méi)想到的是，他在新房子住了9個(gè)月之后，突然接到了原房東的書(shū)……
2009年3月，經(jīng)過(guò)中介介紹，張杰與小李簽訂了《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定小李將該房屋賣(mài)給張杰。當(dāng)時(shí)，張杰按照合同約定支付了定金和首付款，小李也依約交付了房屋。之后，張杰對(duì)房屋進(jìn)行裝修后一直居住，但雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。
誰(shuí)知在2009年年底的時(shí)候，小李的妻子王某突然訴至法院，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
在法庭上，小李的妻子王某說(shuō)，雖然房子的產(chǎn)權(quán)登記在丈夫一人名下，但這套房屋是兩人婚后共同出資購(gòu)買(mǎi)的，屬于夫妻婚內(nèi)共同財(cái)產(chǎn)。張杰與丈夫兩人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)取得自己同意，但事實(shí)上并沒(méi)有，因此合同應(yīng)屬無(wú)效。
聽(tīng)完王某的話(huà)，張杰大為惱火。因?yàn)樵诜课萁桓稌r(shí)，王某曾到過(guò)現(xiàn)場(chǎng)，張杰有理由相信出售房屋是小李夫妻雙方共同的意思表示，如今說(shuō)她自己不知情是不符合事實(shí)的。而且，在房屋交付后，自己一直在訴爭(zhēng)房屋內(nèi)居住并支付物業(yè)、供暖、有線(xiàn)電視費(fèi)用。更重要的是，自己和小李并沒(méi)有惡意串通損害王某的利益，房屋應(yīng)屬于善意取得。
最終，法院通過(guò)調(diào)查審理，駁回了王某的訴訟請(qǐng)求。
案外思考
面對(duì)善意購(gòu)買(mǎi) 夫妻一方很難追回
北京二手房?jī)r(jià)格增幅飛快，讓部分房主賣(mài)房后沒(méi)過(guò)多久就開(kāi)始后悔，于是，他們想方設(shè)法在辦理過(guò)戶(hù)時(shí)以各種理由“撕毀”合同。這里面最常見(jiàn)的就是共有房屋的夫妻一方，以不知情為由，請(qǐng)求法院確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
其實(shí)，在2010年北京市高院的《審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》中提到，出賣(mài)人將登記在其個(gè)人名下的法定共有房屋，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買(mǎi)受人為善意的，可以認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其他共有人要求追回該房屋的，不予支持。
這意味著在2010年之前，類(lèi)似案例的判決是房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。而在2010年該指導(dǎo)意見(jiàn)公布后，法院一般都判決合同有效。若賣(mài)家反悔，應(yīng)該由賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。
情況3
購(gòu)小產(chǎn)權(quán) 給自己埋雷近3年
“如果當(dāng)初我有最基本的法律常識(shí)，打死我都不會(huì)去買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房！”如今的小林回想起自己的這場(chǎng)官司，心里五味雜陳……
小林在北京工作幾年后，一直沒(méi)能實(shí)現(xiàn)自己的買(mǎi)房夢(mèng)，眼瞅著家人一直催自己和女友結(jié)婚，沒(méi)什么錢(qián)的他每天都在干著急。后來(lái)，小林聽(tīng)說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房便宜，于是咬咬牙跟親戚朋友們借了10幾萬(wàn)，在城郊買(mǎi)了一套小產(chǎn)權(quán)房。
由于房子是農(nóng)村宅基地房屋，因而難以辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，只是簽了一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同。小林哪里知道，自己購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的行為為以后的生活埋下了隱患。
小林買(mǎi)房之后，北京的房?jī)r(jià)一直都在飆升，小林所在的村子也傳來(lái)了將要拆遷的消息。這一切讓賣(mài)房人老李看在眼里悔在心里，看著翻了好幾倍的房?jī)r(jià)，他再也坐不住了。之后，他一紙?jiān)V狀將小林告上法庭，請(qǐng)求法院認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
老李的做法讓小林覺(jué)得可笑又荒唐，他拿出當(dāng)初的購(gòu)房合同，心想：白紙黑字都寫(xiě)得清清楚楚，就算這合同不正規(guī)，法院還能否認(rèn)買(mǎi)房的事實(shí)？
然而，到了法庭上，小林才發(fā)現(xiàn)自己錯(cuò)了。原來(lái)國(guó)家規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。此時(shí)的小林才知道，自己當(dāng)初買(mǎi)房，本身就是違法的！
看著即將失去住了近3年房子，小林悔不當(dāng)初。
案外思考
小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有合法地位
在我國(guó)，小產(chǎn)權(quán)房不具有合法地位。
現(xiàn)實(shí)中，在農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)案件中，與本案類(lèi)似的案例很多，就是城里人買(mǎi)了農(nóng)村房，房子漲價(jià)后原來(lái)的房主就想反悔，很多購(gòu)房人都是到了法庭才知道合同竟然無(wú)效。
所以，在此需要提醒購(gòu)房者，千萬(wàn)不要為圖便宜購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)樗皇芊杀Ｗo(hù)，一旦購(gòu)買(mǎi)，很可能就會(huì)為以后的生活埋下隱患。
情況4
買(mǎi)央產(chǎn)房10年 房主仍拒過(guò)戶(hù)
10年前，老董從自己的同事任某那兒購(gòu)買(mǎi)了一處央產(chǎn)房，因任某反悔一直拒絕辦理過(guò)戶(hù)，老董忍無(wú)可忍最終將同事到了法院……
老董買(mǎi)的房子，位于海淀區(qū)西三旗。這些年，任某一直拒絕給老董辦理這套房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)。終于在憤怒之余，老董將同事到了法院。
老董稱(chēng)，因涉案房屋是央產(chǎn)房，辦理過(guò)戶(hù)的首要環(huán)節(jié)是向在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)住房交易辦公室提出申請(qǐng)并辦理備案登記，這個(gè)環(huán)節(jié)必須得有任某配合辦理，但這么多年，他始終以種種理由拒絕配合。而對(duì)此，任某卻說(shuō)，此房為央產(chǎn)房，不能直接過(guò)戶(hù)，需要補(bǔ)交超標(biāo)面積，在沒(méi)有補(bǔ)交超標(biāo)面積之前，單位是不同意他出售的。
而法院審理之后認(rèn)為，雖然雙方簽署的買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，任某應(yīng)按照合同約定，協(xié)助老董辦理房屋過(guò)戶(hù)。
但因涉案房屋須經(jīng)過(guò)中央和國(guó)家機(jī)關(guān)住房交易辦公室進(jìn)行備案登記，而且目前該房屋的超標(biāo)面積未處理，辦理備案登記存在障礙，房屋仍涉及原產(chǎn)權(quán)單位的相關(guān)權(quán)益，因此雙方買(mǎi)賣(mài)的房屋無(wú)法依據(jù)雙方約定進(jìn)行備案登記及辦理過(guò)戶(hù)。最后法院駁回了老董的訴請(qǐng)。
案外思考
央產(chǎn)房交易需滿(mǎn)足四條件
具備以下四個(gè)條件的央產(chǎn)房才能上市交易：一，已經(jīng)取得房產(chǎn)證；二，原產(chǎn)權(quán)單位已經(jīng)建立住房檔案；三，有超標(biāo)情況但已在原產(chǎn)權(quán)單位作過(guò)超標(biāo)處理；四，不屬于國(guó)家安全、保密的特殊部門(mén)的住房。因此，如果涉及的央產(chǎn)房不同時(shí)具備上述4個(gè)條件，那么簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定無(wú)效的可能非常大。
為了避免出現(xiàn)這樣的無(wú)奈境地，建議購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)央產(chǎn)房等特殊性質(zhì)的房屋之前，盡可能多了解相關(guān)的法律規(guī)定和政策規(guī)定，并仔細(xì)審查出售房屋的權(quán)屬登記情況，最大限度地避免“踏空”。
專(zhuān)家支招
特邀專(zhuān)家 李 松
北京盛峰律師事務(wù)所房地產(chǎn)法律事務(wù)部首席律師
“四招”讓購(gòu)房者遠(yuǎn)離風(fēng)險(xiǎn)
針對(duì)目前出現(xiàn)的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛倍增的現(xiàn)狀，李松律師提示購(gòu)房者，應(yīng)從以下方面保護(hù)自己的合法權(quán)益，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
1、在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，買(mǎi)方應(yīng)該盡量縮短交易時(shí)間，減少交易環(huán)節(jié)。因?yàn)橥涎拥臅r(shí)間越長(zhǎng)，中間的環(huán)節(jié)越冗雜，賣(mài)方就越容易因房?jī)r(jià)上漲等因素而發(fā)生變故。
2、在購(gòu)二手房前，消費(fèi)者一定要讓房東提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明，存在共有權(quán)人時(shí)，應(yīng)征求共有權(quán)人的意見(jiàn)，并保留相關(guān)的書(shū)面證據(jù)。在確認(rèn)房屋的權(quán)屬和占有狀況后，再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)房屋。
關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;合同效力;產(chǎn)權(quán)登記
小產(chǎn)權(quán)房是近幾年來(lái)隨著我國(guó)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，新農(nóng)村建設(shè)等過(guò)程中衍生出的一種新的房產(chǎn)存在形式。由于我國(guó)城市房地產(chǎn)迅速增長(zhǎng)，普通的城鎮(zhèn)居民的工資增長(zhǎng)速度無(wú)法追趕房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度而只能“望樓興嘆”，為了解決基本的住房問(wèn)題，越來(lái)越多人將視線(xiàn)集中在價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)的存在在一定程度上緩解了社會(huì)的矛盾，解決了影響社會(huì)穩(wěn)定的住房問(wèn)題。但同時(shí)，由于小產(chǎn)權(quán)房的先天不足也引發(fā)了學(xué)者對(duì)其合同效力的廣泛爭(zhēng)議。
筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房合同的效力不應(yīng)簡(jiǎn)單一刀切似得認(rèn)定為有效或無(wú)效，應(yīng)分情況認(rèn)定。
一、小產(chǎn)權(quán)房向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的合同效力
目前該種情況，在實(shí)踐中普遍的認(rèn)定為合同無(wú)效。而在理論上，國(guó)內(nèi)較多的學(xué)者對(duì)合同的效力持肯定態(tài)度。筆者持合同無(wú)效論，主要基于以下幾個(gè)理由：
（一）違反我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。”根據(jù)這一規(guī)定得知，轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)必須是依法登記且具有完整權(quán)屬證書(shū)的。而小產(chǎn)權(quán)房是建立在農(nóng)村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產(chǎn)權(quán)，根本無(wú)法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)。
（二）違反我國(guó)房地一體主義
我國(guó)《物權(quán)法》第146條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。該條規(guī)定的主要是指國(guó)有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)原則，它表明房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓之時(shí)，房產(chǎn)之上的土地所有權(quán)也隨房一起轉(zhuǎn)讓?zhuān)撛瓌t的實(shí)行，避免了我國(guó)房產(chǎn)交易市場(chǎng)出現(xiàn)混亂局面，維護(hù)了房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。對(duì)于這一原則對(duì)集體土地上的房屋買(mǎi)賣(mài)同樣適用。而小產(chǎn)權(quán)房恰恰違反了這一原則，根據(jù)我國(guó)土地管理法的相關(guān)規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。故小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)中城鎮(zhèn)居民根本無(wú)法取得土地的所有權(quán)，使得房地分離，較易產(chǎn)生糾紛。
二、小產(chǎn)權(quán)房向其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓的合同效力
針對(duì)這一情形，實(shí)踐中多數(shù)判定為合同無(wú)效，但筆者認(rèn)為合同應(yīng)認(rèn)定為有效，主要基于以下理由：
（一）基于公平正義原則
國(guó)家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農(nóng)民最基本的生存及生活居住權(quán)，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)傾向。但與此同時(shí)，這也恰恰是限制了農(nóng)民應(yīng)享有的同城鎮(zhèn)居民一樣的權(quán)利，“農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民”，對(duì)稱(chēng)謂及身份的區(qū)別本身就是違反公平的體現(xiàn)，為了農(nóng)民的身份，他們無(wú)法享受房屋及土地所帶來(lái)的升值利益，他們與國(guó)家一樣擁有土地，但無(wú)法同國(guó)家一樣買(mǎi)賣(mài)土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護(hù)著，而是被禁錮在了這片土地上。
（二）維護(hù)農(nóng)民合法收益權(quán)
基于我國(guó)現(xiàn)有規(guī)定及我國(guó)國(guó)情，允許小產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)隨意流轉(zhuǎn)勢(shì)必將造成我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，引發(fā)各方利益矛盾沖突。但完全限制小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)則是對(duì)公平原則的違反，農(nóng)民對(duì)土地可以占有、使用，因無(wú)處分權(quán)而無(wú)法像城鎮(zhèn)居民一樣獲得房屋升值所帶來(lái)的利益，在目前我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況之下雖不能立即實(shí)現(xiàn)同城市房地產(chǎn)一樣的大市場(chǎng)，但筆者認(rèn)為可以嘗試在各集體經(jīng)濟(jì)組織之間開(kāi)拓一個(gè)獨(dú)立的小市場(chǎng)，允許各集體經(jīng)濟(jì)組織之間的房屋進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)，使集體經(jīng)濟(jì)組織的成員也能收獲房產(chǎn)所帶來(lái)的利益。
三、房屋合同無(wú)效后的利益平衡
由于小產(chǎn)權(quán)房的交易不在少數(shù)，其中涉及多方之間的利益，易引發(fā)多種矛盾。因此，在解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。
（一）責(zé)任比例的確定
實(shí)踐中多數(shù)情況下是因房?jī)r(jià)的不斷增長(zhǎng)使得賣(mài)方反悔而向法院主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，小產(chǎn)權(quán)房交易之時(shí)必然是雙方合意的結(jié)果，但賣(mài)方因利益驅(qū)使，違反當(dāng)初協(xié)議，這是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的違背，但是否能因賣(mài)方對(duì)誠(chéng)實(shí)信用的違背而判定賣(mài)方承擔(dān)主要責(zé)任呢？筆者認(rèn)為這是不妥的。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之時(shí)，雙方都明知這一行為在我國(guó)存在違法情況，即都存在過(guò)錯(cuò)，雙方過(guò)錯(cuò)大小應(yīng)相同，不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)的大幅增長(zhǎng)而讓賣(mài)方承擔(dān)更重的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，因此，筆者認(rèn)為在合同無(wú)效的情況下雙方仍是承擔(dān)相同的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。
（二）實(shí)際操作
既然雙方是同等責(zé)任，合同無(wú)效后，首先考慮的應(yīng)是恢復(fù)原狀，即房款返還，房屋歸還。如果買(mǎi)房人使用房屋期間對(duì)房屋進(jìn)行了修葺或裝修等，可以按照添附的原理處理，賣(mài)房人取得利益，應(yīng)補(bǔ)償買(mǎi)房人因此支付的費(fèi)用。當(dāng)然，若買(mǎi)房人在居住期間對(duì)房屋造成一定的損害，也應(yīng)對(duì)賣(mài)方遭受的損失進(jìn)行賠償。
對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲，在房屋合同簽訂之時(shí)是雙方都不可預(yù)見(jiàn)的，房?jī)r(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作用的結(jié)果，雙方對(duì)此均無(wú)需承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。因此，合同無(wú)效引起的房屋返還，其中的房屋升值利益應(yīng)當(dāng)然的歸房屋所有人所有，即賣(mài)方所有。作為房屋的買(mǎi)方，明知小產(chǎn)權(quán)房先天不足而選擇購(gòu)買(mǎi)，承擔(dān)房屋返還的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)是其可以預(yù)見(jiàn)到的，當(dāng)然，其因買(mǎi)房失去的一部分存款利息筆者認(rèn)為是可以向賣(mài)方主張承擔(dān)的。
參考文獻(xiàn)：
一。房改房買(mǎi)賣(mài)合同效力。
1．1994年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國(guó)有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人；一種是以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人；一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有。
2．1999年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺(tái)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，對(duì)房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買(mǎi)賣(mài)；個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；如果有共有權(quán)人時(shí)應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣(mài)時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費(fèi)等。《河北省公有住房售后首次交易管理暫行辦法》也規(guī)定了類(lèi)似內(nèi)容。對(duì)于賣(mài)房款，辦法規(guī)定，以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。 以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷(xiāo)的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌?jí)財(cái)政，專(zhuān)項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。
3．實(shí)踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價(jià)格從單位購(gòu)買(mǎi)房改房，后以三、四萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)格賣(mài)出，但兩三年以后房?jī)r(jià)漲至十幾萬(wàn)時(shí)，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認(rèn)定原房改房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒(méi)有取得房主證，無(wú)權(quán)賣(mài)房；簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名，夫妻一方無(wú)權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)；房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋，單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在出賣(mài)時(shí)未征得單位同意應(yīng)屬無(wú)效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí)均需到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)時(shí)違法沒(méi)有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無(wú)效等等。那么，原房主的說(shuō)法是不是能站得住腳呢？是否能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效呢？
4．以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無(wú)效者，其理由是根據(jù)〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉和〈〈物權(quán)法〉〉的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認(rèn)可的所有權(quán)人，對(duì)房屋就進(jìn)行出賣(mài)的行為當(dāng)然無(wú)效。趙律師認(rèn)為，此說(shuō)法不對(duì)。理由有二：1。雖然在房產(chǎn)證辦理下來(lái)之前，原房主尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購(gòu)買(mǎi)所住房屋后，已經(jīng)構(gòu)成了事實(shí)上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。2。即使原房主沒(méi)有房產(chǎn)證就出賣(mài)房產(chǎn)，依據(jù)〈〈合同法〉〉51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無(wú)效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來(lái)之后，房產(chǎn)證寫(xiě)的是原房主的名時(shí)，此時(shí)效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。
5．簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名的合同是否無(wú)效呢？趙律師認(rèn)為，如果房產(chǎn)證上明確寫(xiě)明了夫妻兩個(gè)人的名字，則一方單獨(dú)對(duì)外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權(quán)委托書(shū)。因?yàn)橘I(mǎi)方此時(shí)應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意，此時(shí)買(mǎi)方不構(gòu)成善意取得，沒(méi)有兩人的簽名也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書(shū)，買(mǎi)方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣(mài)方構(gòu)成表見(jiàn)，買(mǎi)方構(gòu)成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對(duì)配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可，則買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字時(shí)，此時(shí)夫妻一方對(duì)外所簽買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買(mǎi)方有惡意串通損害自己的行為。因?yàn)椋I(mǎi)房人為善意第三人，符合善意取得的條件時(shí)，法律為了維護(hù)市場(chǎng)交易秩序，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。趙律師認(rèn)為，在買(mǎi)賣(mài)任何性質(zhì)房屋時(shí)，為了將來(lái)沒(méi)有任何后顧之憂(yōu)，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)讓賣(mài)方夫妻兩人共同簽名，以防將來(lái)產(chǎn)生爭(zhēng)端。本人就曾過(guò)相關(guān)訴訟，一個(gè)案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發(fā)還重審，后來(lái)總算達(dá)成了調(diào)解。
6．房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋，單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在出賣(mài)時(shí)未征得單位同意是否有效呢？在房改時(shí)是以市場(chǎng)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房不存在此問(wèn)題，買(mǎi)房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房，此時(shí)可以自由買(mǎi)賣(mài)，不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)時(shí)，單位和個(gè)人對(duì)于房屋是共有關(guān)系，原房主對(duì)于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時(shí)，買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主，應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買(mǎi)房人不構(gòu)成善意取得，買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了認(rèn)可，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請(qǐng)撤銷(xiāo)合同的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷(xiāo)。但原房主無(wú)申請(qǐng)撤銷(xiāo)的權(quán)利。
7．法律規(guī)定，對(duì)城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí)，均需到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)時(shí)沒(méi)有進(jìn)行登記是否導(dǎo)致合同必然無(wú)效呢？趙律師認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系，合同有沒(méi)有效力在訂立時(shí)已經(jīng)確定，至于進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記則是屬于合同履行的內(nèi)容，與合同的效力無(wú)關(guān)。我國(guó)〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》
56條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿，并立有契約、買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。”〈〈物權(quán)法〉〉第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”
8．總之，趙律師認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)房改房合同如果沒(méi)有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會(huì)支持已經(jīng)成立并生效的合同，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)合同的穩(wěn)定性，保護(hù)“誠(chéng)實(shí)信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買(mǎi)賣(mài)合同相比，最大的不同點(diǎn)就是在交易時(shí)，必須支付土地使用權(quán)出讓金，在其他方面沒(méi)有很大的區(qū)別。
二．集資房、安居房買(mǎi)賣(mài)合同效力。
1．我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國(guó)有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補(bǔ)貼，個(gè)人也出資購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房條件的個(gè)人出資購(gòu)買(mǎi)的保本微利房。
2．按照建設(shè)部1999年出臺(tái)的《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和2004年出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿(mǎn)5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿(mǎn)5年，購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時(shí)還對(duì)單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿(mǎn)足本單位住房困難職工購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)上房源仍有多余的，由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭出售，或以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購(gòu)買(mǎi)土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售。
3．但在實(shí)踐中，也出現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)此兩種經(jīng)濟(jì)適用房的情況。經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買(mǎi)賣(mài)房號(hào)，有的是在居住后五年內(nèi)出賣(mài)，有的是在居住五年后出賣(mài)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)的情況下，有的賣(mài)方反悔，起訴至人民法院請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。理由大致有：將單位集資房賣(mài)給了非本單位人員，其沒(méi)有本單位職工購(gòu)房資格；在房產(chǎn)證未辦理下來(lái)之前就賣(mài)了樓號(hào)，買(mǎi)賣(mài)房屋必須要有房產(chǎn)證，無(wú)證買(mǎi)賣(mài)無(wú)效；原房主未居住滿(mǎn)五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)掉，違反國(guó)家政策；原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)給了不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)方，違反國(guó)家政策無(wú)效等等情況。那么，他們的這些觀點(diǎn)是否能成立？是否能導(dǎo)致合同的無(wú)效呢？
3．趙律師認(rèn)為，在國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》以前，經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶(hù)登記。合同是雙方真實(shí)意思的表示；買(mǎi)房人構(gòu)成善意第三人；將房屋賣(mài)給外單位職工，原房主居住未滿(mǎn)五年或賣(mài)給不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買(mǎi)方，雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門(mén)規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)，且房屋管理部門(mén)也會(huì)予以辦理過(guò)戶(hù)登記。
4．趙律師認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別，政策性極強(qiáng)，相關(guān)的政策規(guī)定越來(lái)越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場(chǎng)上流通。通過(guò)炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經(jīng)在2007年6月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過(guò)戶(hù)登記。《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》是國(guó)務(wù)院的意見(jiàn)，雖然不是行政法規(guī)，不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù)，但具有強(qiáng)制性，房屋行政管理部門(mén)必須遵照?qǐng)?zhí)行。買(mǎi)賣(mài)雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定，則不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。因此，今后，雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)賣(mài)合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過(guò)戶(hù)，房屋管理部門(mén)將不會(huì)單純依據(jù)雙方的合同，在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過(guò)戶(hù)登記。新房主將無(wú)法取得房產(chǎn)證，不受法律的保護(hù)。因此，趙律師認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)合同雖然有效，但無(wú)法得到履行，經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場(chǎng)上自由流通。如果想買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，只能通過(guò)正當(dāng)渠道，通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)，而不要和原房主自由協(xié)商購(gòu)買(mǎi)。
三．村證房（小產(chǎn)權(quán)房）買(mǎi)賣(mài)合同效力。
1．在農(nóng)村集體土地上，只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房，或稱(chēng)小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋，而未經(jīng)過(guò)征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，因此，無(wú)法取得市證，或稱(chēng)大產(chǎn)權(quán)。
一、不輕信口頭宣傳和承諾。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷(xiāo)售人員口頭承諾,購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎辨別。無(wú)法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)的,最好要求開(kāi)發(fā)企業(yè)以書(shū)面合同形式予以確定,不寫(xiě)進(jìn)合同條款中的事項(xiàng)發(fā)生糾紛后,很難受到法律保護(hù)。
二、查驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否具備銷(xiāo)售房屋的主體資格。購(gòu)買(mǎi)新建商品房時(shí),須事先了解并查閱所購(gòu)買(mǎi)的房屋是否取得《商品房預(yù)售許可證》,自己擬購(gòu)買(mǎi)的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》所載的房屋幢號(hào)范圍內(nèi)。該信息可從房地產(chǎn)管理部門(mén)公布的政務(wù)信息中獲取。開(kāi)通房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的城市,購(gòu)房人可以通過(guò)該系統(tǒng)查詢(xún)預(yù)售項(xiàng)目基本情況和預(yù)售情況。
三、查驗(yàn)商品房項(xiàng)目的建設(shè)手續(xù)。購(gòu)買(mǎi)商品房現(xiàn)房的,購(gòu)房人應(yīng)注意驗(yàn)看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū),建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案手續(xù)等相關(guān)資料。開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房屋,將不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
四、城市居民不要購(gòu)買(mǎi)在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷(xiāo)售。
目前,有些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓,用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,但在安置過(guò)程中,擅自擴(kuò)大銷(xiāo)售對(duì)象,以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷(xiāo)售。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋,將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”,均不符合法律規(guī)定,不受法律保護(hù)。
五、審慎簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。一是,簽訂合同時(shí),應(yīng)使用房地產(chǎn)管理部門(mén)或有公信力的行業(yè)協(xié)會(huì)制定的合同示范文本,應(yīng)仔細(xì)閱讀并確保理解合同中有關(guān)交付條件、房屋交接、產(chǎn)權(quán)辦理等條款,并就補(bǔ)充性條款與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行充分溝通。二是,對(duì)于實(shí)踐中易發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的車(chē)庫(kù)、車(chē)位等公共部位或公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬,應(yīng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中進(jìn)行約定,避免發(fā)生糾紛。三是,簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同要到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行合同登記備案。
一、應(yīng)慎重確定買(mǎi)賣(mài)合同的主體
(一)買(mǎi)房人的確定
實(shí)際生活中，筆者接到不少朋友的咨詢(xún)。比如，我和我女朋友共同出資購(gòu)了房，但合同是以女方的名義簽訂的，發(fā)票也是女方的名字，將來(lái)房產(chǎn)證能否寫(xiě)成我們兩個(gè)人的名字?我們給兒子全資買(mǎi)房辦婚事，房產(chǎn)證寫(xiě)成兒子的名字，我們擔(dān)心以后婆媳關(guān)系緊張，現(xiàn)在能否把房產(chǎn)證上的名字改成我們的?可見(jiàn)，由于事前考慮不周，將會(huì)給自己帶來(lái)很多煩惱甚至糾紛。因此，以誰(shuí)的名義買(mǎi)房更有保障，也是需要結(jié)合自身實(shí)際考慮的問(wèn)題。
(二)注意售房人是否是唯一的產(chǎn)權(quán)人
由于法律規(guī)定了單個(gè)共有人不得私自處理共有房屋，處理的行為可能無(wú)效。因此，如果產(chǎn)權(quán)人有多個(gè)，而合同只有一人簽字就容易發(fā)生糾紛，法院原則上也會(huì)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。盡管法律上有不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，但有時(shí)買(mǎi)房人付出的精力財(cái)力是巨大的。如果產(chǎn)權(quán)人是一個(gè)以上的，且不能同時(shí)到交易現(xiàn)場(chǎng)的話(huà)，一定要有委托書(shū)，而且是經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)。曾經(jīng)發(fā)生過(guò)有人瞞著家人用假委托書(shū)賣(mài)房的事件，最后導(dǎo)致買(mǎi)房人既搬不進(jìn)房，也討不回錢(qián)。
房子是否有共有權(quán)人，以及房產(chǎn)證上的人和實(shí)際售房人是否是同一人，都需要核實(shí)清楚。另外，也不能自目相信房產(chǎn)證就是真的，一定要拿著房產(chǎn)證或者復(fù)印件到房管部門(mén)征詢(xún)核實(shí)一下。
如果購(gòu)買(mǎi)的二手房是正在出租的房屋，一定要注意出租的期限。因?yàn)樽赓U期限不滿(mǎn)，即使你購(gòu)買(mǎi)了房屋也是住不進(jìn)去的。實(shí)踐中，還有一種情況就是，購(gòu)買(mǎi)了房子，可原來(lái)房子內(nèi)人員的戶(hù)口沒(méi)有遷出，這樣容易使購(gòu)房人無(wú)法遷入戶(hù)口，會(huì)造成購(gòu)房人的孩子入學(xué)困難。
二、注意房屋的性質(zhì)
有的房改房是需要先售給單位的，房改房還有產(chǎn)權(quán)比例的問(wèn)題。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，各地對(duì)其上市有不同的規(guī)定。就目前的政策僅限于在適合購(gòu)買(mǎi)的人員之間合理流動(dòng)。市場(chǎng)上出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房，即土地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的房屋，此類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房仍是不允許上市交易的。期房也是不允許轉(zhuǎn)讓的，七部委在關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)中明令禁止期房轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑸榱吮苊膺@種情況，現(xiàn)今實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房，推行商品房預(yù)銷(xiāo)售合同網(wǎng)上即時(shí)備案。已被司法和行政機(jī)關(guān)裁定、決定或以其他形式查封、扣押的房屋也是禁止轉(zhuǎn)讓的。已抵押的房屋在沒(méi)有經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人書(shū)面同意的情況下，也禁止買(mǎi)賣(mài)。此外，未取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋，以及正在發(fā)生訴訟爭(zhēng)議的房屋最好也先不要購(gòu)買(mǎi)。
三、防范委托中介公司購(gòu)房存在的風(fēng)險(xiǎn)
有的購(gòu)房人除中介費(fèi)之外，將全部購(gòu)房款都交給了中介公司，這樣做的風(fēng)險(xiǎn)是非常大的。一種情況是中介公司確實(shí)如數(shù)把首付款或購(gòu)房款給了出賣(mài)人，并扣留了一定的服務(wù)費(fèi);還有就是中介公司攜款走人，公安機(jī)關(guān)不得不以非法吸收公眾存款、非法集資或詐騙罪立案了，這種情況全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了不少惡例。還有的出賣(mài)人把房產(chǎn)證等一并交給中介公司，并辦理了經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)，使自己完全喪失了權(quán)利甚至獲得基本信息的機(jī)會(huì)，這些做法的風(fēng)險(xiǎn)是極大的。
賣(mài)房和買(mǎi)房不是賣(mài)菜和買(mǎi)菜，買(mǎi)賣(mài)房屋的成功以辦理房產(chǎn)證為標(biāo)志。但實(shí)際生活中，交款簽合同和辦證是有一定的時(shí)問(wèn)期限的，即買(mǎi)賣(mài)房屋是做不到一手交錢(qián)一手交貨的。為了消除雙方的擔(dān)心，一種比較安全穩(wěn)妥的方式已經(jīng)在大中城市流行，即找一家公證處或律師事務(wù)所，把房款或首付款放到那里要安全得多。目前，國(guó)內(nèi)外還沒(méi)有發(fā)生過(guò)公證處或律師事務(wù)所攜款逃走的情況。公證處或律師事務(wù)所這種機(jī)構(gòu)的信用非常高，國(guó)家的監(jiān)管也相當(dāng)嚴(yán)格。購(gòu)房人出的錢(qián)一小部分是給中介公司的，大部分是給出賣(mài)人的。如果雙方簽訂完買(mǎi)賣(mài)合同，公證處或律師事務(wù)所再把中介費(fèi)和房款分別支付，這顯然是比較安全穩(wěn)妥的方式，有遠(yuǎn)見(jiàn)的中介公司已開(kāi)始嘗試這種方式。而有些中介公司非要自己拿著錢(qián)才行，其根本沒(méi)有考慮這將對(duì)購(gòu)房人造成多大的風(fēng)險(xiǎn)，而實(shí)踐中出現(xiàn)的中介公司攜款潛逃事件就是在這樣的背景下不斷發(fā)生的。依據(jù)法律規(guī)定，中介公司只有完成了交易才能取得中介費(fèi)用。對(duì)出賣(mài)人來(lái)講，不拿到全部的購(gòu)房款就過(guò)戶(hù)是最大的風(fēng)險(xiǎn);對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，出了錢(qián)辦不了房產(chǎn)證是最大的風(fēng)險(xiǎn)。公證處或律師事務(wù)所的介入剛好破解了雙方的擔(dān)心，是一種理想的協(xié)助購(gòu)房模式。當(dāng)然，如果政府部門(mén)要求交易資金必須存入指定銀行進(jìn)行監(jiān)管，還是應(yīng)當(dāng)遵守政府部門(mén)的有關(guān)規(guī)定。總之，交易資金一定不要輕易直接交給中介公司。
表達(dá)小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同
出賣(mài)人(甲方)：________________村委會(huì)
買(mǎi)受人(乙方)：______________________
身份證號(hào)碼：_______________________
一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣_(tái)_______元整的價(jià)款出售給乙方。乙方首付人民幣_(tái)_______元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為_(kāi)_______元，需于____年____月至____年________月壹年內(nèi)付清，每個(gè)月的支付期限為月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保證定金___萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、自甲乙雙方簽訂協(xié)議乙方交付首付款后 年內(nèi)甲方和村委會(huì)應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。
四、本合同簽訂后，甲方對(duì)房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同生效之日，甲方和村委會(huì)保證乙方享有居住權(quán)利和使用權(quán)并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個(gè)人和組織沒(méi)有債務(wù)和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》或《出租合同》;
六、違約責(zé)任
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失，。
2、甲方應(yīng)當(dāng)于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時(shí)將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權(quán)和使用權(quán)，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期___天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)___元。
3、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日___%計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)__個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的__%作為甲方的損失賠償金。
4、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
6、自合同生效之日起________年內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證和土地證因?yàn)榧追降脑虿荒苻k理，甲方應(yīng)支付乙方違約金人民幣_(tái)_______元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產(chǎn)權(quán)證因?yàn)榧追降脑蛉匀徊荒苻k理，每逾期 天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。
7、如果因?yàn)楸竞贤谖鍡l的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權(quán)仍在繼續(xù)的，每逾期___天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)_______元。
七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的可以向法院或仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行起訴或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。
九、本合同一式____份，甲乙雙方見(jiàn)證人各執(zhí)一份
甲方：________________乙方：________________見(jiàn)證人：______________
____年____月____日
小產(chǎn)權(quán)售房合同范本參考
出賣(mài)人：____________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)
買(mǎi)受人：____________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)經(jīng)過(guò)多次協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方愿將自有坐落____市_____路_____號(hào)房屋___間，建筑面積________平方米售賣(mài)給乙方。
二、甲方出售給乙方的房屋東至_____，南至_____，西至___，北至________(附四至平面圖一張)。其房屋包括陽(yáng)臺(tái)、走道、樓梯、衛(wèi)生間、灶間及其他設(shè)備。
三、上列房屋包括附屬設(shè)備，雙方議定房屋價(jià)款人民幣萬(wàn)元，由甲方售賣(mài)給乙方。
四、房屋價(jià)款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之日，付人民幣_(tái)_____萬(wàn)元;第二期在交付房屋之日，付人民幣_(tái)___萬(wàn)元;第三期，在房屋產(chǎn)權(quán)批準(zhǔn)過(guò)戶(hù)登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。
五、甲方應(yīng)自本合同簽訂日起____天內(nèi)將房屋騰空，連同原房屋所有權(quán)等有關(guān)證件，點(diǎn)交乙方，由乙方出具收到憑證。
六、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)過(guò)戶(hù)登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書(shū)面報(bào)告。如需要甲方出面處理的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。
七、本合同簽訂前，該房屋如有應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，概由甲方負(fù)責(zé)。本合同發(fā)生的過(guò)戶(hù)登記費(fèi)、契稅、估價(jià)費(fèi)、印花稅由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定，各自承擔(dān)。
八、甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)的總額3‰計(jì)算違約金給與乙方。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí)，乙方得解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房?jī)r(jià)款同額的賠償金給乙方。
九、乙方全部或一部分不履行本合同第四條規(guī)定的日期給付房?jī)r(jià)款時(shí)，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日5‰計(jì)算的違約金給與甲方。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí)，甲方得解除本合同。解約時(shí)，乙方已付的房?jī)r(jià)款作為賠償金歸甲方所有。
十、甲方保證其出賣(mài)給乙方的房屋，產(chǎn)權(quán)清楚，絕無(wú)其他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。乙方買(mǎi)受后，如該房屋產(chǎn)權(quán)有糾葛，致影響乙方權(quán)利的行使，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并賠償乙方損失。
十一、交屋時(shí)，乙方發(fā)現(xiàn)房屋構(gòu)造或設(shè)備與合同約定的不符，經(jīng)鑒定屬實(shí)，甲方應(yīng)于1個(gè)月內(nèi)予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費(fèi)用在房?jī)r(jià)款中扣除。如修理仍達(dá)不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時(shí)，甲方除返還全部房?jī)r(jià)款后，并按本合同第八條規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
十二、房屋所占用的土地(包括庭院圍墻等)所有權(quán)屬于國(guó)家。乙方取得上開(kāi)房屋占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，并依照國(guó)家法律的規(guī)定繳納土地使用權(quán)及其他有關(guān)費(fèi)用。
十三、本合同的附件與合同有同等效力。
十四、本合同一式4份，甲乙方各執(zhí)1份，另2份分別送交房產(chǎn)和土地管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。
立約人：
甲方：__________(簽章)乙方：________(簽章)
_____年___月__日訂于_______市(縣)
小產(chǎn)權(quán)售房合同協(xié)議書(shū)
出賣(mài)人(甲方)：
身份證號(hào)碼：
買(mǎi)受人(乙方)：
身份證號(hào)碼：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于_________市___________區(qū)________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室_____號(hào)_____平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶(hù)條件。等過(guò)戶(hù)條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對(duì)________________________________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》;
六、違約責(zé)任
1、甲方應(yīng)當(dāng)于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)_______個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__四萬(wàn)______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)_______個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
5、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向____________________________________區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見(jiàn)證人各一份。
甲方：______________乙方：______________
小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同范文1出賣(mài)人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：
買(mǎi)受人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：
甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，就 (暫名)小區(qū) 棟 單元 樓 號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓事宜，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同。
第一條 轉(zhuǎn)讓房屋的基本情況
甲方用于轉(zhuǎn)讓的的房屋系由甲方所在單位(_________)開(kāi)發(fā)建設(shè)的，供給本單位職工的經(jīng)濟(jì)適用房。該房屋位于貴陽(yáng)市云巖區(qū)某某路 號(hào)某某小區(qū) 棟 單元 樓 號(hào)，面積為 平方米(最終以房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位實(shí)際交房面積為準(zhǔn))。
第二條 甲方已充分告知乙方，上述房屋甲方尚未開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂正式購(gòu)房合同，且上述房屋根據(jù)國(guó)家法規(guī)政策需要一定年限后才能辦理過(guò)戶(hù)交易，但甲方保證上述房屋權(quán)益屬甲方獨(dú)立所有且甲方有權(quán)獨(dú)立處臵本房產(chǎn)。
第三條 房屋轉(zhuǎn)讓金額及支付方式
1、轉(zhuǎn)讓金額:
經(jīng)雙方協(xié)商，該套房屋的計(jì)價(jià)方式為按套計(jì)算，總價(jià)款為_(kāi)_____元整(￥____元);
2、支付方式：
在甲方與房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂正式購(gòu)房合同當(dāng)日，乙方向甲方支付第一期房款____元(￥____元)，以便甲方向房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交納首期房款，含已支付的定金貳萬(wàn)元;甲方在交納首期房款后，即以自己名義向銀行申請(qǐng)辦理按揭貸款____元(￥____元)，該貸款系甲方協(xié)助乙方辦理，由實(shí)際受益人乙方按甲方與銀行簽訂貸款合同約定向銀行償還,該款作為乙方向甲方支付的第二期房款;房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向甲方交付房屋后，甲方保持房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位所交房屋現(xiàn)有狀況向乙方交房，交房當(dāng)日，乙方向甲方支付第三期房款____元(￥____元);在甲方將上述房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)到乙方名下時(shí)，乙方向甲方支付尾款____(￥____元)。
第四條 買(mǎi)受人逾期付款的責(zé)任
乙方如未按本合同約定的方式支付房款，按下列情況分別處理：
1、逾期在本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，乙方按日向甲方支付房款總額萬(wàn)分之五的違約金。
2、乙方應(yīng)按期向銀行歸還按揭貸款，若構(gòu)成任何貸款合同貸款人違約情形的，由乙方承擔(dān)違約責(zé)任，若乙方逾期還貸超過(guò)5期的(含本數(shù))，甲方有權(quán)解除合同，乙方應(yīng)向甲方支付違約金貳萬(wàn)元，并承擔(dān)因違反貸款合同而需要承擔(dān)的所有法律責(zé)任。
第五條 房屋交付期限
甲方應(yīng)在_____年__月___日前將房屋交付給乙方使用，交房條件為：該房屋經(jīng)相關(guān)主管部門(mén)驗(yàn)收合格。但因房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的原因造成不能按期或不符合交房條件的除外。
第六條 逾期交房的違約責(zé)任
甲方應(yīng)當(dāng)按照本合同第六條規(guī)定的期限向乙方交付房屋，如甲方不能按期交房，則按下列方式分別處理：
1、逾期不超過(guò)90日，自本合同第五條規(guī)定的最后交付期限的第二日起，甲方按日向乙方支付已付房款的萬(wàn)分之五的違約金，合同繼續(xù)履行。
2、逾期超過(guò)90日的，乙方有權(quán)解除合同。乙方解除合同的，甲方應(yīng)向乙方支付違約金____元(￥____元);乙方要求繼續(xù)履行合同的，甲方按本條第1項(xiàng)之規(guī)定向乙方支付違約金。
第七條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定。
經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致該房屋的結(jié)構(gòu)形式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向等變更，影響到該房屋的質(zhì)量或使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，口頭或書(shū)面通知乙方。
第八條 交接
房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向甲方交房該房屋后，甲方應(yīng)即時(shí)通知乙方辦理交付手續(xù)。交付時(shí)甲方應(yīng)向乙方出示房屋驗(yàn)收合格的證明，協(xié)助乙方開(kāi)通該房屋的水、電、煤氣等基礎(chǔ)設(shè)施。
最后交合同給他們這個(gè)看你們的感覺(jué)，我是建議刪了或者改成若乙方保管不善導(dǎo)致一切責(zé)任由乙方負(fù)責(zé)。
第九條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理及過(guò)戶(hù)登記的約定
1、本合同所指的房屋一旦具備上市交易的時(shí)間條件時(shí)，甲方有義務(wù)配合乙方簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并到產(chǎn)權(quán)處與乙方共同辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。
2、費(fèi)用承擔(dān)：正式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)時(shí)須補(bǔ)交的土地收益金、契稅、印花稅、登記費(fèi)、土地增值稅、手續(xù)費(fèi)等一切費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)。
第十條 合同的變更、解除與終止
1、經(jīng)雙方同意，甲乙雙方可以協(xié)商變更或終止本合同，若變更合同，雙方應(yīng)另行簽約，本合同自動(dòng)終止。
2、如任何一方違約，導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，守約方有要求違約方賠償損失，支付違約金的權(quán)利;
3、因雙方相應(yīng)權(quán)利義務(wù)履行完畢，本合同終止;
4、雙方通過(guò)努力，提前辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)的，本合同終止。
5、因戰(zhàn)爭(zhēng)、地震或其他自然災(zāi)害等不可抗力因素導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，本合同終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
第十一條 特別約定
1、本合同所指的房屋一旦具備上市交易的時(shí)間條件時(shí)，甲方有義務(wù)配合乙方簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并到產(chǎn)權(quán)處與乙方共同辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。若六個(gè)月內(nèi)甲方無(wú)故不配合辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的，則每天按已付房款的萬(wàn)分之五支付乙方違約金;
2、如因國(guó)家政策調(diào)整等原因，該房屋確不能過(guò)戶(hù)到乙方名下時(shí)，甲方應(yīng)配合乙方辦理公證手續(xù)，將該房屋公證為乙方所有。若甲方不予配合，則甲方按本條第1項(xiàng)第二款約定向乙方承擔(dān)違約責(zé)任。
第十二條 甲方與房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂的正式購(gòu)房合同中約定的房屋戶(hù)型圖、房屋朝向、結(jié)構(gòu)形式作為本合同中房屋約定的房屋的戶(hù)型結(jié)核，相關(guān)戶(hù)型結(jié)構(gòu)圖作為本合同的附件，與本合同具有同等效力。其它未盡事宜，雙方另行協(xié)商確定。
第十三條 爭(zhēng)議解決：本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的依法向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
第十四條 本合同一式二份，由甲、乙雙方各執(zhí)一份。具有同等法律效力。
第十五條 本合同在雙方簽字后，在甲方與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位正式簽署《房屋買(mǎi)合同》后生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同范文2本合同雙方當(dāng)事人：_________________________
賣(mài)方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：____________________
地址：____________________聯(lián)系電話(huà)：
委托人：_______________
地址：____________________聯(lián)系電話(huà)：____________________
買(mǎi)方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：
地址：____________________聯(lián)系電話(huà)：____________________
委托人：_______________
地址：____________________聯(lián)系電話(huà)：____________________
委托機(jī)構(gòu)：____________________
經(jīng)辦人：____________________聯(lián)系電話(huà)：____________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致原則的基礎(chǔ)上，同意就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)房屋事項(xiàng)達(dá)成如下協(xié)議：
第一條房屋基本情況(按房屋所有權(quán)證填寫(xiě))
1、甲方房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋)坐落于嘉興市____________________，房屋結(jié)構(gòu)為
__________，房屋用途為_(kāi)_________，房屋建筑面積為平方米，車(chē)庫(kù)面積_____平方米。
2、該房屋所有權(quán)證號(hào)為_(kāi)____(共有權(quán)證號(hào)為_(kāi)____)。土地使用權(quán)方式為_(kāi)____，土地使用權(quán)證號(hào)為_(kāi)_________。
3、隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓的附屬設(shè)備、設(shè)施：_______________。
4、該房屋租賃情況______________________________。
第二條房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格
按建筑面積計(jì)算該套房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為[人民幣][幣]
總金額(小寫(xiě))__________元，大寫(xiě)__________億_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。
第三條付款方式、時(shí)間
雙方約定按以下第_____項(xiàng)以(現(xiàn)金、支票、其他)方式支付房款：
1、一次性付款：
本合同鑒定之日起_____天內(nèi)，乙方一次性將購(gòu)房款支付給__________。
2、分期付款：
合同簽訂之日起_____幾天內(nèi)，房屋及相關(guān)權(quán)屬證明交付時(shí)，權(quán)
3、其它方式：___________________________________
第四條交房方式：
甲乙雙方約定采用下列第_____種方式交房：
(1)自本合同簽定之日起_____天內(nèi)，甲方將房屋及房屋鑰匙、房產(chǎn)證、土地使用證等相關(guān)權(quán)屬證明一并交付給乙方。
(2)其他方式_________________________。
第五條乙方逾期付款的違約責(zé)任
乙方未按本合同第三條約定的時(shí)間付款，甲方有權(quán)按累計(jì)應(yīng)付款向乙方追究違約利息，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款最后期限之第二天起至
實(shí)際付款之日止，月息按_____利率計(jì)算。逾期付款超過(guò)_____天，甲方有權(quán)按下述第種約定追究乙方的違約責(zé)任：
(1)乙方向甲方支付違約金共計(jì)_____元整，合同限期繼續(xù)履行。
(2)乙方向甲方支付違約金共計(jì)_____元整，合同終止，乙方將房屋退還給甲方。甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)乙方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實(shí)賠償。
除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四條約定的時(shí)間交房的，乙方有權(quán)按累計(jì)已付款向甲方追究違約利息，自本合同規(guī)定的最后交付期限之第二天起至實(shí)際交付之日止，月利息按計(jì)算。逾期交付超過(guò)_____天，乙方有權(quán)按下述第種約定追究甲方的違約責(zé)任：
(1)甲方向乙方支付違約金共計(jì)_____元整，合同繼續(xù)限制履行。
(2)甲方向乙方支付違約金共計(jì)_____元整，合同終止。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)甲方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。
第七條甲方保證該房屋交接時(shí)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和拖欠任何費(fèi)用(如水電、煤氣、有線(xiàn)電話(huà)、物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用)，保證已清除該房屋原由甲方設(shè)定的抵押權(quán)。如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，甲方轉(zhuǎn)讓該房屋之前，確認(rèn)該房屋承租人已放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并取得房屋權(quán)共有人同意。(乙方對(duì)該房屋的各項(xiàng)基本情況均做了充分了解。該房屋轉(zhuǎn)讓后，如發(fā)生破漏、開(kāi)裂等問(wèn)題由乙方承擔(dān)維修責(zé)任。)
第八條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定
自本合同生效之日起，乙方在三個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方積極給予協(xié)助。如因甲方過(guò)失造成乙方不能在天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，視為甲方違約，乙方有權(quán)退房。甲方必須在乙方提出退房之日起天將乙方已付款退還給乙方，并向乙方支付違約金_____元整。
第九條該房屋轉(zhuǎn)讓交易發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)由甲乙雙方承擔(dān)。
第十條房屋轉(zhuǎn)讓后該房屋所屬土地使用權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任依法
第十一條其他約定事項(xiàng)______________________。
第十二條本合同空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。本合同中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)部門(mén)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。
第十三條甲、乙一方或雙方為境外組織或個(gè)人的，本合同應(yīng)經(jīng)該房屋所在地公證機(jī)關(guān)公證。
第十四條本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，甲、乙雙方同意采用以下第_____種方式解決。
1、由[嘉興仲裁委員會(huì)][_______________仲裁委員會(huì)]仲裁。
2、向人民法院起訴。
第十五條本合同自________之日起生效。
1、甲、乙雙方簽字。
2、經(jīng)__________公證(涉外房屋轉(zhuǎn)讓必須公證)。
第十六條本合同一式_____份，其中甲乙雙方、房屋權(quán)屬登記部門(mén)及契稅部門(mén)各執(zhí)一份。合同未盡事項(xiàng)，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章后與本合同具有同等法律效應(yīng)
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同范文3出賣(mài)人(甲方)： 身份證號(hào)碼：
買(mǎi)受人(乙方)： 身份證號(hào)碼：
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于 市___________區(qū)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶(hù)條件。等過(guò)戶(hù)條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對(duì)——的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》;
六、違約責(zé)任
1、甲方應(yīng)當(dāng)于220xx年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)____五___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__四萬(wàn)______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)___五____個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
5、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向——區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式3份，甲乙方各執(zhí)一份，見(jiàn)證人各一份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
有關(guān)小產(chǎn)權(quán)購(gòu)房合同范本
甲方——賣(mài)方
乙方——買(mǎi)方
關(guān)于乙方向甲方購(gòu)宜,雙方經(jīng)協(xié)商,達(dá)成協(xié)議如下:
一、甲方將其擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的位于某市/區(qū)——的房屋(房屋所有權(quán)證編號(hào) ,建筑面積 平方米)以人民幣 元整(￥ _)出售給乙方。乙方愿意以上述價(jià)格向甲方認(rèn)購(gòu)該房。
二、甲方承諾:
1 向乙方提供符合要求的房屋資料以備查核。
2 保證對(duì)出售的房屋擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。
3 保證該出售房屋未予出租。
4 自簽訂本協(xié)議起,保證將該房屋按約定價(jià)格售給乙方,期間不得反悔或?qū)⒎课莩鍪劢o第三人。5 按照前述業(yè)務(wù)的需要,及時(shí)簽訂各項(xiàng)合同文件和辦理各種手續(xù)。
5 在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)時(shí),應(yīng)依要求將房屋產(chǎn)權(quán)資料交付貸款銀行或貸款銀行認(rèn)可的機(jī)構(gòu)持有。
三、乙方承諾:
1 保證按要求付清房費(fèi),予以貸款清還等。
2 按國(guó)家要求不改變房屋的結(jié)構(gòu)。
3 按照前述業(yè)務(wù)需要,及時(shí)簽訂各項(xiàng)合同文件和辦理各種手續(xù),并承擔(dān)各項(xiàng)費(fèi)用。
4 在辦理房屋過(guò)戶(hù)時(shí),應(yīng)依要求將房屋產(chǎn)權(quán)資料交付貸款銀行或其認(rèn)可的機(jī)構(gòu)持有。
四 違約責(zé)任
1 甲方違約,拒絕將房屋出售給乙方,應(yīng)向乙方賠償因此受到的損失。
2 乙方違約,沒(méi)有向甲方購(gòu)買(mǎi)房屋,應(yīng)向甲方賠償因此受到的損失。
五 協(xié)議的定立、履行、接觸、變更和爭(zhēng)議的解決適用中華人民共和國(guó)法律。
六 協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
七 協(xié)議壹式兩份,雙方各執(zhí)壹份。
甲方: 注明日期
乙方: 注明日期
小產(chǎn)權(quán)購(gòu)房合同范本如何寫(xiě)
出售方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：
買(mǎi)受方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：
居間方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)丙方)：天津×××房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中國(guó)人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙、丙三方經(jīng)友好協(xié)商，對(duì)所簽訂的關(guān)于天津市×××房產(chǎn)交易而簽署的《天津市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《過(guò)戶(hù)、按揭合同》和《成交確認(rèn)書(shū)》作如下補(bǔ)充：
1、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，甲方凈得款項(xiàng)為人民幣××元整(￥××.00元)。丙方的服務(wù)費(fèi)以甲方凈得款項(xiàng)為基礎(chǔ)收取，由乙方交納。乙方承擔(dān)此套房屋所有費(fèi)、過(guò)戶(hù)費(fèi)及過(guò)戶(hù)時(shí)產(chǎn)生的所有稅費(fèi)。
2、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，該房屋購(gòu)房定金為人民幣×萬(wàn)元整(￥×0000.00元)，乙方最遲于××年××月××日前將此房的購(gòu)房首付款人民幣××元整(包含定金人民幣×萬(wàn)元整在內(nèi))自行過(guò)給甲方，以三方簽署的定金收付書(shū)及甲方首付款收到證明為準(zhǔn)，丙方經(jīng)紀(jì)人陪同。所有定金沖抵購(gòu)房款。
4、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，本協(xié)議簽訂后甲乙雙方不得反悔。如乙方反悔，則甲方不予退還定金，并支付甲方合同額10%作為違約金。如甲方反悔，則甲方雙倍退還定金給乙方，并支付乙方合同額10%作為違約金。
5、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，甲乙雙方自行過(guò)首付款，自行物業(yè)交割，丙方經(jīng)紀(jì)人陪同。尾款部分見(jiàn)契稅票后(也可為見(jiàn)房本，契稅票對(duì)賣(mài)家有利，房本為買(mǎi)家有利)由銀行直接放款給甲方。(上條為沒(méi)有資金托管的首付，做資金托管的應(yīng)該另行規(guī)定)
6、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，在甲方證件齊全、積極配合的情況下，乙方最遲于××年×月××日前辦理完房屋全部交易手續(xù)，保證甲方在此日期前收到總售房款人民幣×××元整(￥××0.00元)，如逾期乙方須以日為單位向甲方支付違約金，違約金按日計(jì)算為房款總額的萬(wàn)分之×。 (上條對(duì)賣(mài)房有利，違約金較高。可再約定，如為應(yīng)付房款與已付房款之差的萬(wàn)分之××)
7、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，在乙方貸款獲得批準(zhǔn)，甲方應(yīng)在個(gè)工作日內(nèi)配合乙方完成過(guò)戶(hù)手續(xù)。
8、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，在甲方收到房屋全款人民幣××整(￥××00.00元)后的××個(gè)工作日內(nèi)將房屋騰空交給乙方，房屋交付給乙方后仍留在室內(nèi)的物品則視為甲方放棄，乙方可任意處置。如甲方逾期交房，違約金按日計(jì)算為房款總額的萬(wàn)分之×(此條對(duì)買(mǎi)房有利)。丙方陪同甲乙雙方自行處理此套房屋的物業(yè)交割手續(xù)。
9、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，甲方將房屋內(nèi)現(xiàn)有的固定設(shè)施留給乙方，其中包括空調(diào)×部，抽油煙機(jī)×個(gè)，燃?xì)鉄崴?times;個(gè)，燃?xì)庠?times;個(gè)，……，已固定在墻體上的柜子不予拆除。
10、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，甲方在雙方過(guò)戶(hù)后×個(gè)月內(nèi)把戶(hù)口從××房?jī)?nèi)遷出。
11、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，……(關(guān)于物業(yè)交割，各承擔(dān)各的費(fèi)用)
12、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，甲方應(yīng)在×個(gè)工作日內(nèi)完成央產(chǎn)房上市手續(xù)，上市相關(guān)費(fèi)用應(yīng)由甲方支出。(如為第一次上市的央產(chǎn)房，需要這條。有些超標(biāo)的需要補(bǔ)不少錢(qián)。但要注意，交易時(shí)的土地出讓金一般還是乙方出的，沒(méi)多少)
13、如在交易過(guò)程中國(guó)家政策有變動(dòng)，以政策變動(dòng)后為準(zhǔn)。
此補(bǔ)充協(xié)議與《天津市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《過(guò)戶(hù)、按揭合同》和《成交確認(rèn)書(shū)》具有同等法律效力，如有沖突以此補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。
此協(xié)議一式三份，甲、乙、丙方各執(zhí)一份：
甲方：
乙方：
丙方：
年月日
有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房協(xié)議書(shū)
合同雙方當(dāng)事人：
出賣(mài)人：
法定代表人： 聯(lián)系電話(huà)：
買(mǎi)受人姓名：
身份證
地址：
聯(lián)系電話(huà)：
電話(huà)：
買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況
買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房)__層__號(hào)房。該商品房的用途為_(kāi)_，屬__結(jié)構(gòu)，層高為_(kāi)_米 ，建筑層數(shù)地上__層，地下__層，暫定名__。該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。
該商品房合同約定建筑面積共__平方米，其中，套內(nèi)建筑面積__平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e__平方米
第二條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款
出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：
按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為(人民幣)每平方米__元，總金額(人民幣)__千__百__拾__萬(wàn)__千__百__拾__元整。
第三條 面積確認(rèn)及面積差異處理
根據(jù)規(guī)定按照房地產(chǎn)管理局相關(guān)部門(mén)實(shí)測(cè)面積，多退少補(bǔ)。 ;
第四條 付款方式及期限
買(mǎi)受人按下列第__種方式按期付款：
1.一次性付款
買(mǎi)受人在簽訂本合同時(shí)，一次性付清所購(gòu)房屋全部房款。
2.分期付款
第五條 買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任
買(mǎi)受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第_2_種方式處理：
1.按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)
1)逾期在_30_之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_五_的違約金，合同繼續(xù)履行;
2)逾期超過(guò)_30_后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的_5_%向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_五_。
第六條 交付期限
出賣(mài)人在__年_月_日前，將商品房交付買(mǎi)受人使用：
但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期：
1.遭遇不可抗力，且出賣(mài)人在發(fā)生之日起_180_日內(nèi)告知買(mǎi)受人的;
2.遇政府規(guī)劃變更。 ;
第七條 出賣(mài)人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾
出賣(mài)人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：
1.水、電設(shè)施在房屋交付時(shí)達(dá)到使用條件;
2.暖氣設(shè)施在房屋交付后第一個(gè)采暖期達(dá)到使用條件;
第八條
1.該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)歸出賣(mài)人所有
2.該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)歸出賣(mài)人所有
3.該商品房所在樓宇的命名權(quán)歸出賣(mài)人所有
4.該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)歸出賣(mài)人所有
第九條 買(mǎi)受人的房屋僅作__使用，買(mǎi)受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買(mǎi)受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。
出賣(mài)人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。
第十條 本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，提交仲裁委員會(huì)仲裁。
第十一條 本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
第十二條 本合同共__頁(yè)，一式__份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：
第十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。
一、小產(chǎn)權(quán)房的概念
“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，亦稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府而不是由國(guó)家權(quán)威機(jī)關(guān)(房管部門(mén))頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際就是一些農(nóng)村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著“新農(nóng)村建設(shè)”等名義出售的、建筑在農(nóng)村集體上地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此小產(chǎn)權(quán)房得不到現(xiàn)有法律體系的支持是一個(gè)基本的事實(shí)。而小產(chǎn)權(quán)房與商品房巨大的價(jià)格落差，造就了其廣闊的市場(chǎng)需求，也是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。在現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系下不能全面滿(mǎn)足人民群眾住房需求的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)應(yīng)該說(shuō)是具有一定合理性的，
對(duì)政府有關(guān)管理職能部門(mén)來(lái)說(shuō)小產(chǎn)權(quán)實(shí)上部分承擔(dān)了理應(yīng)由政府承擔(dān)的住房保障責(zé)任。而對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，出售或出租小產(chǎn)權(quán)房，可以獲得比農(nóng)業(yè)種植更高的收入。一定程度上小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，對(duì)政府、購(gòu)房者和農(nóng)民來(lái)說(shuō)，其實(shí)是一個(gè)多嬴的結(jié)果，本文主要不是討論小產(chǎn)權(quán)房的合法性走向問(wèn)題，而是從稅收角度來(lái)探討農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置的涉稅問(wèn)題。
二、小產(chǎn)權(quán)房處置是否涉稅
農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置(包括修建、分配、轉(zhuǎn)止、市場(chǎng)交易等處理與安置)情況比較復(fù)雜，涉及稅收問(wèn)題的，筆者大致歸納為兩種情形：
第一種，由農(nóng)村村委會(huì)統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建造，然后全部分配給享有宅基地權(quán)的村民，由村委會(huì)制定一定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向村民收取“購(gòu)房”費(fèi)用，這種小產(chǎn)權(quán)房處置實(shí)質(zhì)上是村委會(huì)的“代建”行為，村委會(huì)一般情況下有一定的收益，從稅收角度上看就是營(yíng)業(yè)稅稅目“服務(wù)業(yè)”中的業(yè)，營(yíng)業(yè)額是村委會(huì)向村民收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除替村民繳納的沒(méi)計(jì)費(fèi)、建筑費(fèi)等后的余額。如果又符合《重慶市地方稅務(wù)局重慶市財(cái)政局關(guān)于促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展有關(guān)地方稅收政策的通知》(渝地稅發(fā)[2007]242號(hào))第九條規(guī)定：鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民自住建房，自行購(gòu)買(mǎi)材料，自己參與施工，無(wú)論是否外請(qǐng)施工隊(duì)或建筑工匠施工，均視作自建行為，免征建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。
第二種，就是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的違法買(mǎi)賣(mài)行為。原建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒購(gòu)房者：以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定。2007年12月，國(guó)務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。
對(duì)這種小產(chǎn)權(quán)房處置行為是否涉稅也有兩種截然不同的意見(jiàn)：
一種意見(jiàn)：不征稅。理由：既然轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房是國(guó)家明文禁止的，那么對(duì)取得的“違法收入”就不應(yīng)該征稅，這是基于征稅合法化的理論依據(jù)。若按照渝地稅發(fā)[2007]242號(hào)第十條規(guī)定的條件：對(duì)庫(kù)區(qū)地方政府、開(kāi)發(fā)商、牽頭人、合作單位采取統(tǒng)建房、合作建房、開(kāi)發(fā)性建房等形式建設(shè)安置房，只要是用于安置移民(有安置銷(xiāo)號(hào)合同)的住房，不論是否超過(guò)原面積，該套房屋的銷(xiāo)售收入都免征銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。庫(kù)區(qū)移民轉(zhuǎn)讓移民安置房，免征銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。當(dāng)然這是一種特殊的免稅政策，是另外一回事，
第二種意見(jiàn)：應(yīng)該征稅。目前，我國(guó)還正處在法制建設(shè)逐步完善過(guò)程之中，對(duì)“違法收入”的概念和認(rèn)定上還很模糊，不同的法律規(guī)范就有不同的法律解釋?zhuān)瑢?duì)“違法收入”的征與不征稅收問(wèn)題還需要進(jìn)一步明確，但為了營(yíng)造一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，為了保障國(guó)家的財(cái)政收入，實(shí)際工作中，還是堅(jiān)持對(duì)一切“營(yíng)業(yè)性收入”征稅的原則。
“公開(kāi)性”是營(yíng)業(yè)性收入的一個(gè)基本特征，這就區(qū)別于販毒等收入的非公開(kāi)性。對(duì)非公開(kāi)性取得的非法收入是不應(yīng)該征稅的，其實(shí)要征也征不了。它需要專(zhuān)門(mén)機(jī)關(guān)的偵查或調(diào)查才能掌握，如：虛開(kāi)發(fā)票取得的手續(xù)費(fèi)收入，非法印制發(fā)票取得的收入等。對(duì)只違反某一個(gè)法律規(guī)范的“公開(kāi)性”的營(yíng)業(yè)性收入是應(yīng)該征稅的，如：無(wú)證經(jīng)營(yíng)行為，違反了工商登記法規(guī)，雖不能辦理稅務(wù)登記證，但取得的營(yíng)業(yè)性收入還是應(yīng)該征收有關(guān)稅收。筆者傾向于第二種意見(jiàn)。
三、小產(chǎn)權(quán)房處置怎么征稅
現(xiàn)行“商品房”即大產(chǎn)權(quán)房或稱(chēng)全部產(chǎn)權(quán)房的處置涉及的稅種：有購(gòu)置開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)的契稅、耕地占用稅、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、開(kāi)發(fā)持有期間的土地使用稅等稅種。
在此，本文只重點(diǎn)對(duì)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置按照什么稅目征收營(yíng)業(yè)稅這方面來(lái)進(jìn)行進(jìn)一步闡述，限于篇幅對(duì)其他稅種暫不探討。有兩種觀點(diǎn)：
一種觀點(diǎn)：應(yīng)按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。小產(chǎn)權(quán)房的銷(xiāo)售，征收銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅，這在國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)某省級(jí)地稅局請(qǐng)示的一個(gè)答復(fù)中有過(guò)明確，但沒(méi)有形成正式文件予以轉(zhuǎn)發(fā)，前述渝地稅發(fā)[2007]242號(hào)文也有類(lèi)似觀點(diǎn)。實(shí)際工作中，一般也是按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅處理的。從小產(chǎn)權(quán)房處置的形式來(lái)看，購(gòu)房者與小產(chǎn)權(quán)房“所有人”或持有人大都簽訂的是《售房合同》，并且售房者也一次或分次取得了全部售房款。因此，按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅從表面上看也似乎符合稅收規(guī)定，
另一種觀點(diǎn)：不應(yīng)該按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。但到底應(yīng)該按照什么稅目征收營(yíng)業(yè)稅呢?
姑且不妨先引入會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于收入的概念，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)一收入》第二條：收入，是指企業(yè)在日常活動(dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的與所有者投入資本無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流人，本準(zhǔn)則所涉及的收入，包括銷(xiāo)售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。企業(yè)代第三方收取的款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)作為負(fù)債處理，不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為收入。其中，第四條：銷(xiāo)售商品收入同時(shí)滿(mǎn)足下列條件的，才能予以確認(rèn)：(一)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方，(二)企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制，(三)收入的金額能夠可靠地計(jì)量，(四)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流人企業(yè)，(五)相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。只有同時(shí)滿(mǎn)足這五個(gè)條件，銷(xiāo)售收入才可以確認(rèn)。
在政策還未明確之前，稅收的確認(rèn)應(yīng)該以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)為基礎(chǔ)。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于做好2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知》(國(guó)稅函[2010]148號(hào))規(guī)定“三、有關(guān)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)口徑。根據(jù)企業(yè)所得稅
法精神，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)處理辦法與稅法規(guī)定不一致的，應(yīng)按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計(jì)算。企業(yè)所得稅法規(guī)定不明確的，在沒(méi)有明確規(guī)定之前，暫按企業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)規(guī)定計(jì)算。”已有此規(guī)定，眾所周知，銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)房是違法行為，是不可能辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)產(chǎn)手續(xù)的，銷(xiāo)售合同是不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房交易不具備產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的實(shí)質(zhì)。非法，而且是禁止性的，故物權(quán)應(yīng)視為主要風(fēng)險(xiǎn)，即小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方。也就是說(shuō)，在會(huì)計(jì)上小產(chǎn)權(quán)房處置不構(gòu)成銷(xiāo)售商品收入，也就是不能確認(rèn)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入。那么，也就不應(yīng)該按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。小產(chǎn)權(quán)房的“銷(xiāo)售”在稅法上也不符合《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》有關(guān)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的定義(銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。)
稅收原則中有一個(gè)很重要的原則就是“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則，即只要經(jīng)濟(jì)法律行為合符稅法要素，構(gòu)成稅法征稅要件的就要依法征稅。合同是法律形式，產(chǎn)權(quán)的非轉(zhuǎn)移是小產(chǎn)權(quán)房處置的實(shí)質(zhì)。那么。小產(chǎn)權(quán)房處置的實(shí)質(zhì)是究竟什么呢?
筆者認(rèn)為，它是一種特殊形式的租賃行為(新?tīng)I(yíng)業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則已經(jīng)取消了“轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷(xiāo)售建筑物”視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)這項(xiàng)規(guī)定)。因產(chǎn)權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移，“購(gòu)買(mǎi)者”只有使用權(quán)而不擁有所有權(quán)。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房“所有者”來(lái)說(shuō)，實(shí)質(zhì)上只是讓渡了資產(chǎn)的使用權(quán)，符合租賃的特征。租賃，是一種以一定費(fèi)用借貸實(shí)物的經(jīng)濟(jì)行為。在這種經(jīng)濟(jì)行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時(shí)期內(nèi)使用該物品的權(quán)利，但該物品的“所有權(quán)”仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權(quán)需向出租人支付一定的費(fèi)用(租金)。
《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》中租賃的定義：租賃業(yè)，是指在約定的時(shí)間內(nèi)將場(chǎng)地、房屋，物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。《合同法》第二百一十二條中對(duì)租賃合同也有規(guī)定：租賃合同是指出租入將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租賃合同的特征：租賃合同是轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權(quán)的合同，在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權(quán)，出租人也只轉(zhuǎn)讓租賃物的使用收益權(quán)，而不轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)。租賃合同終止時(shí)，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區(qū)別于買(mǎi)賣(mài)合同的根本特征。
從租賃的定義和租賃合同的特征來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房“銷(xiāo)售”實(shí)質(zhì)上就是一種特殊的租賃行為，賣(mài)方一次性收取了若干年的租金收入。雖然沒(méi)有約定租賃期限，但仍然確認(rèn)為租賃合同，屬于不定期租賃。(《合同法》第二百三十二條：當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。)
對(duì)已實(shí)際構(gòu)成出租小產(chǎn)權(quán)房的法律事實(shí)并構(gòu)成取得資金的結(jié)果，依法征收相應(yīng)稅費(fèi)便有了法律依據(jù)。
下一步，應(yīng)探討一次性取得小產(chǎn)權(quán)房處置收入如何按照租賃業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題：
《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”從《實(shí)施細(xì)則》來(lái)看，收取的一次性費(fèi)用屬于預(yù)收了以后若干年的租金，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間就是實(shí)際收到“售房”款的當(dāng)天，應(yīng)全額一次性征收營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)。
但還有一個(gè)問(wèn)題，就是《合同法》規(guī)定了最長(zhǎng)租賃期限是二十年(《合同法》：第二百一十四條 租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效，租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。)一次性的收費(fèi)在性質(zhì)上有些模糊，全額征稅缺少法律支持。
筆者認(rèn)為：這種特殊行為是一種過(guò)程式交易及即時(shí)所得和未來(lái)所得的收付，對(duì)這種行為可以征稅。但費(fèi)用性質(zhì)的確定、時(shí)點(diǎn)的劃分、比例的計(jì)算都無(wú)法進(jìn)行，一筆收入無(wú)法準(zhǔn)確劃分第一個(gè)二十年的收入和未來(lái)幾個(gè)二十年的收入。不能對(duì)未來(lái)收人征稅，也不能對(duì)無(wú)法確定收入性質(zhì)的收入征稅。因此應(yīng)拋開(kāi)法律形式，在實(shí)際使用期結(jié)合法律允許的租賃期內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際租金水平，合理、公平地確認(rèn)事實(shí)使用權(quán)(純地租或房產(chǎn)租金)所應(yīng)收取的租賃收入而核定征稅。
結(jié)論：即小產(chǎn)權(quán)房處置應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)”中的租賃業(yè)來(lái)核定征收營(yíng)業(yè)稅金及其附加稅費(fèi)。只有這樣，才能最大限度地減少執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)和納稅爭(zhēng)議，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“銷(xiāo)售”征稅才更加合法。
關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；城鄉(xiāng)二元土地制度；房?jī)r(jià)；利益
一、小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的現(xiàn)狀
小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生于20世紀(jì)90年代初，到了90年代中后期，由于價(jià)格比較低，越來(lái)越受到人們的關(guān)注，購(gòu)買(mǎi)的人群逐年增多，久而久之，全國(guó)許多城市的“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)頗具規(guī)模。
針對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題，從1999至2008年，國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源部對(duì)于其的態(tài)度是十分明確的，強(qiáng)調(diào)對(duì)于處理“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題，要求各地堅(jiān)決制止，依法嚴(yán)肅查處。但是，小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展勢(shì)頭依舊迅猛，目前的小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模是如此龐大，存在著很多問(wèn)題：一是無(wú)法取得國(guó)家頒發(fā)的合法產(chǎn)權(quán)證，難以上市交易，一旦發(fā)生糾紛或遇到征地、拆遷等情況，購(gòu)房者的權(quán)益從根本上無(wú)法得到保障；二是開(kāi)發(fā)缺乏統(tǒng)一、有效的管理和監(jiān)督，基本上處于無(wú)序狀態(tài)，配套設(shè)施和公用設(shè)施不健全，甚至房屋質(zhì)量得不到保障；三是物業(yè)管理混亂，多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目物業(yè)管理并非由專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司承擔(dān)，因此缺乏專(zhuān)業(yè)的管理，服務(wù)質(zhì)量差，違法收費(fèi)和治理混亂等嚴(yán)重問(wèn)題。而且在我國(guó)現(xiàn)行的法律制度下，“小產(chǎn)權(quán)房”尚處于法律的灰色地帶，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)房”的開(kāi)發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)銷(xiāo)售沒(méi)有法律依據(jù)。面對(duì)全國(guó)大量存在、屢禁不止的“小產(chǎn)權(quán)房”，如何解決這個(gè)問(wèn)題，不僅關(guān)乎民權(quán)民生，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵之所在。
二、小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題成因分析
（一）制度成因分析
我國(guó)現(xiàn)行土地制度受“城鄉(xiāng)二元制”經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的深刻影響，土地所有制分為國(guó)家所有制和集體所有制。從我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定看，集體土地的所有權(quán)和使用權(quán)是不完整的。在農(nóng)村，無(wú)論農(nóng)村集體組織還是農(nóng)民個(gè)人，根據(jù)目前土地法律、法規(guī)、政策規(guī)定，農(nóng)村集體土地限制性流轉(zhuǎn)，不允許集體土地自發(fā)進(jìn)入市場(chǎng)，只有依法征為國(guó)有出讓的土地，給有資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才能進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，而集體經(jīng)濟(jì)組織只能獲得少量的征地補(bǔ)償費(fèi)，從政策上就剝奪了集體經(jīng)濟(jì)組織獲取更大的利潤(rùn)空間的權(quán)利。這不僅導(dǎo)致農(nóng)村土地分配關(guān)系不穩(wěn)定，也影響到農(nóng)民對(duì)未來(lái)土地收入預(yù)期的穩(wěn)定性，妨礙了農(nóng)民對(duì)土地的長(zhǎng)期投入，從一定程度上損害了農(nóng)民的利益，因此，為從自己的土地上獲取更大的經(jīng)濟(jì)收入，集體經(jīng)濟(jì)組織在利益驅(qū)動(dòng)下而鋌而走險(xiǎn)開(kāi)發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”。
（二）利益成因分析
目前房地產(chǎn)仍舊是最賺錢(qián)的行業(yè)之一，正是因?yàn)楦呃麧?rùn)回報(bào)，許多產(chǎn)能過(guò)剩的央企，憑著自身?yè)碛休^多的政府資源，在融資方面成本也較低，而且可以拿到較好的地塊和項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，大肆進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。集體土地所有者在懂得了政府通過(guò)土地儲(chǔ)備低價(jià)征收農(nóng)民集體土地大力發(fā)展城市建設(shè)，賺取土地出讓金等第二財(cái)政收益，而大小開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)賺取高額利潤(rùn)之后，集體土地所有者也開(kāi)始復(fù)制這種賺錢(qián)的模式，利用自有的土地資本獲得利益，而且還滿(mǎn)足了本村舊房改造。
小產(chǎn)權(quán)房的利益既得者除了開(kāi)發(fā)商，當(dāng)然還有當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村政府和村民。小產(chǎn)權(quán)房的銷(xiāo)售明顯的增加了村民的收入，也為鄉(xiāng)政府帶來(lái)了巨大的財(cái)政收益。在利益的驅(qū)使下，開(kāi)發(fā)商、當(dāng)?shù)卣娃r(nóng)民就為了共同的不斷追求利益的目的，建造了沒(méi)有合法產(chǎn)權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房。
（三）房?jī)r(jià)成因分析
小產(chǎn)權(quán)房之所以熱銷(xiāo)主要在于它非常便宜，其價(jià)格一般只有同等商品房?jī)r(jià)格的40～60%，這樣的價(jià)格對(duì)買(mǎi)不起商品房的普通市民而言，具有極大的吸引力。而商品房?jī)r(jià)格之所以一路飚升、居高不下，高昂的土地價(jià)格是其非常重要的原因。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份報(bào)告顯示，2000年到2004年間土地價(jià)格超過(guò)50%的上漲是造成房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)右颉Ｓ捎谏唐贩績(jī)r(jià)格不斷上漲，而土地價(jià)格又在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中占有較大比重，開(kāi)發(fā)商為降低成本，獲取高額的利潤(rùn)，便逐漸將住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目延伸到農(nóng)村集體所有的土地上。而城市居民也正因?yàn)樵诔鞘兄行膮^(qū)買(mǎi)不起商品房，才去買(mǎi)沒(méi)有法律保障的小產(chǎn)權(quán)房。這些也正是目前小產(chǎn)權(quán)房越來(lái)越多的最直接的原因。同時(shí)，政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)始終無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，才使得越來(lái)越多的人仍然堅(jiān)持購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。
（四）立法成因分析
我國(guó)《土地管理法》對(duì)國(guó)有土地和集體土地的利用和管理都作出了相關(guān)規(guī)定。然而對(duì)于兩種土地上所建造的房產(chǎn)，卻并沒(méi)有比較明確的規(guī)定。近年來(lái)，國(guó)家相繼頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》以及配套的相關(guān)規(guī)章來(lái)規(guī)范城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，但其中的規(guī)定對(duì)于在農(nóng)村集體土地上開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)是不適用的，也就造成農(nóng)村房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)范的空白。而對(duì)于農(nóng)村集體土地上的房產(chǎn)如何認(rèn)定和管理到現(xiàn)在也沒(méi)有確切的法律依據(jù)。2008年l月1日起新實(shí)行的《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是指導(dǎo)農(nóng)民宅基地規(guī)劃的專(zhuān)門(mén)法，其雖將城鄉(xiāng)納入一體規(guī)劃，但卻因集體土地法規(guī)體系的缺失而使該法的實(shí)施為集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地、宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等問(wèn)題的產(chǎn)生提供了巨大的灰色運(yùn)轉(zhuǎn)空間。也正是由于我國(guó)目前對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的處理和解決方法，在相關(guān)法律規(guī)范中無(wú)法明確找到，才使得小產(chǎn)權(quán)房普遍存在時(shí)大眾處于一種迷茫的態(tài)度，因此，我國(guó)對(duì)于此問(wèn)題在立法上的缺失極大助長(zhǎng)了購(gòu)買(mǎi)和有意購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的人“法不責(zé)眾”的態(tài)度，進(jìn)而造成了小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的現(xiàn)象。
三、小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題解決途徑之探討
（一）完善我國(guó)城鄉(xiāng)二元土地制度
由于小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的根源是我國(guó)現(xiàn)行的城鄉(xiāng)二元化土地制度，而我國(guó)現(xiàn)行的政策制度已嚴(yán)重不能滿(mǎn)足時(shí)代的發(fā)展，農(nóng)民無(wú)法自由處分自己財(cái)產(chǎn)，政府對(duì)農(nóng)地轉(zhuǎn)用進(jìn)行嚴(yán)格的限制，也就出現(xiàn)了違法的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，所以，解決此問(wèn)題的根本途徑可以是，一方面深入進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)變革，賦予農(nóng)村土地完整的產(chǎn)權(quán)。當(dāng)然產(chǎn)權(quán)變革不能一蹴而就，現(xiàn)階段還需要政府加強(qiáng)農(nóng)村土地管理制度，首先，糧食安全關(guān)系到國(guó)家根基，嚴(yán)格禁止占用耕地搞住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)使用耕地進(jìn)行交易行為應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)懲；相反，對(duì)那些符合土地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用之后可以適當(dāng)考慮給予正式產(chǎn)權(quán)。比如，可以考慮改變這部分土地的性質(zhì)，由國(guó)家和集體組織進(jìn)行協(xié)商，保留這部分房屋，然后由這部分小產(chǎn)權(quán)的屋主交納相應(yīng)的入地出讓金從而獲得房屋的所有權(quán)。另一方面，建立以市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)為主導(dǎo)的土地制度，這樣不但可以改變因土地征用而低價(jià)獲取土地造成土地資源浪費(fèi)的情況，增加了城市擴(kuò)張和土地使用的成本，還間接對(duì)耕地起了一定的保護(hù)作用。黨的十七屆三中全會(huì)特別提出，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，允許農(nóng)民通過(guò)多種方式依法參與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)農(nóng)村集體土地并保障農(nóng)民合法權(quán)益，為農(nóng)民合理融資提供有效途徑。此決定無(wú)疑對(duì)解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題提供強(qiáng)有力的政策支持。而小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題解決的關(guān)鍵就是小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)建設(shè)能否得到有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)。
（二）區(qū)分治理小產(chǎn)權(quán)房
1、區(qū)分集體建設(shè)用地和農(nóng)用地上的小產(chǎn)權(quán)房
對(duì)于在集體建設(shè)用地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，由于并沒(méi)有改變建設(shè)用地的用途，而且為了避免社會(huì)資源的浪費(fèi)和維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定性，我認(rèn)為在治理這類(lèi)的小產(chǎn)權(quán)房時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮效率原則，盡量減少對(duì)此類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房的拆除比例以達(dá)到其效用最大化。
對(duì)于己經(jīng)建成等待出售的，不符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，在對(duì)其實(shí)施且不會(huì)導(dǎo)致更大損失的情況下，應(yīng)當(dāng)予以無(wú)條件拆除。
對(duì)于已經(jīng)建成等待出售的，符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，可以將其所占用的農(nóng)村集體建設(shè)用地劃歸該農(nóng)村集體組織作為該集體組織預(yù)先申請(qǐng)和預(yù)先使用的宅基地，即如果在一定年限內(nèi)該集體組織申請(qǐng)?jiān)黾诱兀褪紫扔眠@部分小產(chǎn)權(quán)房的用地折抵。而對(duì)于一些無(wú)法利用宅基地折抵的占地規(guī)模過(guò)大的小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)于符合設(shè)計(jì)、施工相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)又不宜完全拆除的，可以轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房；對(duì)于不符合設(shè)計(jì)、施工相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的則應(yīng)當(dāng)無(wú)條件拆除。對(duì)于正在籌備或正在進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)中的小產(chǎn)權(quán)房，如果無(wú)條件拆除不會(huì)導(dǎo)致更大的損失，應(yīng)當(dāng)無(wú)條件拆除。對(duì)于己經(jīng)出售且符合土地利用總體規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，若購(gòu)買(mǎi)者屬于高收入群體且購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房出于投資目的，則應(yīng)當(dāng)要求其以一定的條件轉(zhuǎn)讓?zhuān)蝗绻麑儆谧宰⌒托‘a(chǎn)權(quán)房，且購(gòu)買(mǎi)者屬于中低收入群體，則可以考慮在補(bǔ)辦手續(xù)、補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用后將其轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房。
我國(guó)人口眾多，糧食需求量大，我國(guó)的糧食問(wèn)題更是日益凸顯，耕地保護(hù)政策已經(jīng)上升我國(guó)的基本國(guó)策。因此，基本農(nóng)田無(wú)論如何都不能改變其用途，建設(shè)在耕地和基本農(nóng)田上的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)一律予以無(wú)條件拆除。
2、區(qū)分治理不同建設(shè)階段的小產(chǎn)權(quán)房
對(duì)已經(jīng)開(kāi)發(fā)而尚未建成的小產(chǎn)權(quán)房，由于其還沒(méi)有真正開(kāi)始建設(shè)，還未產(chǎn)生較大的社會(huì)成本，對(duì)于這種情形可以直接確認(rèn)違法，嚴(yán)格要求停工停建，恢復(fù)土地的本來(lái)用途。
對(duì)于已經(jīng)建成但尚未出售的小產(chǎn)權(quán)房，如果存在嚴(yán)重的瑕疵，例如有危及人身安全的安全隱患的，或者完全不符合土地利用規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)直接確認(rèn)為違法，直接拆除，恢復(fù)土地的本來(lái)用途。對(duì)于符合土地利用規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃，在這種情況下國(guó)家可以對(duì)這片土行依法征收，將其轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，繼續(xù)進(jìn)行房屋建設(shè)，對(duì)于已建成的房屋作為保障性住房，如廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房使用，滿(mǎn)足城市中低收入群體的購(gòu)房需求。建成的房屋性質(zhì)也應(yīng)當(dāng)定性為合法的房屋，由國(guó)家房屋管理部門(mén)頒發(fā)相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
對(duì)于已經(jīng)建成并已經(jīng)出售的小產(chǎn)權(quán)房，就需要考慮到城市中低收入群體的生存利益，應(yīng)當(dāng)盡量予以性質(zhì)轉(zhuǎn)化是比較合理的。但是如果己經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量上存在嚴(yán)重的瑕疵或完全不符合土地利用規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)直接確認(rèn)為違法，直接拆除，恢復(fù)土地的本來(lái)用途。房屋質(zhì)量達(dá)標(biāo)符合土地利用規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃，在這種情況下國(guó)家可以對(duì)這片土地進(jìn)行依法征收，將其轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，對(duì)于己建成的房屋可以作為保障性住房，如廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房使用。建成的房屋性質(zhì)也應(yīng)當(dāng)定性為合法房屋，由國(guó)家房屋管理部門(mén)頒發(fā)相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但是要求購(gòu)房者是屬于城市中低收入階層。如果房主不是屬于中低收入階層的，應(yīng)當(dāng)要求其在一定時(shí)間內(nèi)按照廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給中低收入階層符合購(gòu)買(mǎi)保障性住房條件的購(gòu)買(mǎi)者。
（三）完善相關(guān)的配套設(shè)施制度
就目前來(lái)說(shuō)，要想從根本上小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題是很難完成的，這涉及到方方面面的關(guān)系和利益的平衡，因此在根本解決我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題之前就需要一些過(guò)渡性的或者保障性的措施來(lái)這些實(shí)際居住和使用小產(chǎn)權(quán)房的人及其他因現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)也想購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的人的利益。其中完善相關(guān)的配套設(shè)施是很重要的措施。
政府要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村社會(huì)保障和公共服務(wù)的投入，進(jìn)一步擴(kuò)大農(nóng)村醫(yī)療、養(yǎng)老等基本保險(xiǎn)的實(shí)施范圍和深度，逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村社會(huì)保障和城市社會(huì)保障的制度對(duì)接，逐步縮小城鄉(xiāng)保障的差別，將農(nóng)民從單一的土地保險(xiǎn)中解脫出來(lái)，擴(kuò)大其爭(zhēng)取其自身的方式，使之真正成為能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中充分發(fā)揮作用的勞動(dòng)力資源要素。同時(shí)政府要進(jìn)一步深化住房保障制度的執(zhí)行，擴(kuò)大保障制度的實(shí)施面，真正為住房困難的低收入群體解決涉及民生的實(shí)際問(wèn)題。
（四）相關(guān)立法的完善
我國(guó)目前的法律規(guī)定了集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但對(duì)于違規(guī)建造、交易農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房行為有怎樣的法律定性及承擔(dān)怎樣的法律責(zé)任仍然沒(méi)有明確的規(guī)定。因此當(dāng)前最緊要的是健全房地產(chǎn)相關(guān)的立法，明確小產(chǎn)權(quán)房是違法行為并且在法律中規(guī)定建造、交易小產(chǎn)權(quán)房的違法性，明確違規(guī)操作雙方主體的法律責(zé)任形式，根據(jù)危害程度的不同分別給予讓違法者承擔(dān)不同的責(zé)任。從立法監(jiān)督的環(huán)節(jié)上鏟斷小產(chǎn)權(quán)房的交易可能。
應(yīng)當(dāng)加快房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管立法，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)準(zhǔn)入、信息公開(kāi)、金融風(fēng)險(xiǎn)等實(shí)施嚴(yán)格的監(jiān)管，增強(qiáng)相關(guān)處罰規(guī)則的強(qiáng)制力和約束力。通過(guò)市場(chǎng)監(jiān)管?chē)?yán)格查處房地產(chǎn)市場(chǎng)上相關(guān)違法違規(guī)和權(quán)錢(qián)交易的違法行為，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)誠(chéng)信體系建設(shè)，通過(guò)推行誠(chéng)信激勵(lì)制度和不良信息披露制度，充分發(fā)揮法律的評(píng)價(jià)、激勵(lì)和懲戒作用，進(jìn)一步完善政務(wù)公開(kāi)，促進(jìn)權(quán)力規(guī)范透明運(yùn)行。
四、結(jié)語(yǔ)
綜上所述，我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀存在著很多問(wèn)題，從制度到立法方面都還不完善，本文從若干方面提出了一些解決對(duì)策，但是還有許多問(wèn)題亟待討論和解決。
參考文獻(xiàn)：
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