開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇小產權房屋買賣協議，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。

第1篇

關鍵詞：小產權房；法律政策；小產權房買賣 

 

引言 

 

房屋產權本無大小之分，如果從法律上來評價小產權房，小產權房就是無產權房。小產權房并非一個嚴格的法律術語，而是一個描述性的詞語，是人們用于區分在國有土地之上建立的房屋和在集體土地上建立的房屋，是一種社會現象而已。簡要概述之，國家發產權證的叫大產權，如開發商在辦理合法的立項開發手續、土地出讓手續等并按規定上繳國家土地出讓金和使用稅(費)后，由國家發放土地使用證和房屋所有證，這樣的房屋稱為大產權房屋。大產權房購買者享有房屋的占有權、使用權、收益權和處分權。而小產權房，使用的是集體建設用地，國家并不發產權證，僅有鄉(鎮)政府或村委會的蓋章以證明其權屬，并沒有國家房管部門的蓋章，甚至沒有任何證書而只有當事人交易的一紙合同。 

近幾年，隨著商品房價的大幅漲價，小產權房不僅未隨著政府的禁令銷聲匿跡，反有愈演愈烈的趨勢。不少學者都在呼吁要從法律上賦予小產權房平等的權利，但是中央政府卻一直裹足不前，而這種權利的模糊更使得農民與購房者權益皆無法獲得有效保護，滋生了大量沖突，無論是各級政府還是司法實踐都難以做出折中的妥協處理策略，而現有的法律政策規定與法院判決更受到學者的強烈批判，這就需要我們討論小產權房究竟可否入市流轉?法院應如何處理與小產權房相關的糾紛。 

 

一、小產權房的尷尬現狀與司法困境 

 

相比商品房，小產權房往往沒有繳納土地出讓金等稅費，因此價格便宜得多，這也正是購房者寧愿冒其權利缺乏法律保護也要購買的重要原因。但由于小產權房缺乏法律保護，在小產權房買賣發生糾紛并訴至法院時，法院無法適用商品房買賣的法律規定及司法解釋，通常會認定該買賣合同無效，購房人只能要求開發商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息，而無法獲得房價上漲帶來的好處。此外，由于小產權房不受法律認可，也無法在房管部門備案，不在政府機構監管范圍內，因此遇到房屋質量問題、公共設施維護問題、乃至房屋建設資金周轉出現問題成為難尾樓時，其救濟途徑就非常有限。同時，由于小產權房沒有得到國家房地產主管部門的批準，無法辦理合法的產權手續，購買后難以轉讓過戶。 

由于小產權房權利本身的不清楚、不充分，小產權房買賣協議的效力處于不確定狀態，在農村土地(房屋)大幅度增值的背景下，許多已出售小產權房的農民紛紛反悔，訴至法院要求判決買賣合同無效，收回原有房屋。這也使得小產權房糾紛成為全國性的司法難題。不少法院都受理過“小產權房”，一般都是判決合同無效、原房主收回房產。比如2004年北京市高級人民法院的《關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》規定，農村私有房屋買賣合同應以認定無效為原則，以認定有效為例外。同時，要綜合權衡買賣雙方的利益，要根據拆遷補償所獲利益，和房屋現值和原價的差異對買受人賠償損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。 

北京宋莊畫家村曾經一度以小產權房聞名全國，但也發生了不少糾紛。在媒介所普遍關注的李玉蘭和村民馬海濤的房屋買賣糾紛中，李玉蘭于2002年7月在北京宋莊辛店村與村民馬海濤簽訂了一份買賣合同，馬海濤將正房五間、廂房三間以及整個院落以4.5萬元的價格賣給了李玉蘭，并將集體建設用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有辛店村大隊的蓋章，以及見證人簽名。但2006年12月，馬海濤一紙訴狀將李玉蘭告上法庭，要求確認雙方協議無效，李玉蘭返還房屋。通州法院經審理后認為李玉蘭是居民，依法不得買賣農村住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無效，責令他們在判決生效90天內騰退房屋；與此同時，馬海濤要給付李玉蘭夫婦93808元的補償款。2007年12月，北京市二中院做出雙方簽署的房屋買賣協議無效的判決，李玉蘭必須在90天內騰房。但二中院同時認定，造成合同無效的主要責任在于農民反悔，畫家可另行主張賠償。2008年1月，李玉蘭依照北京市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，向北京市通州區人民法院提起反訴，要求被告馬海濤按照2004年的拆遷補償標準賠償其經濟樸償金共計48萬元。經審理，通州法院認為，李玉蘭作為買受人的經濟損失，其金額的計算應基于出賣人因土地升值或拆遷補償所獲的利益，以及房屋現值和原價的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評估約為26萬元。最后，法院判房屋所有人馬海濤賠償買房李玉蘭經濟損失185290元，約占房屋市值的70％。 

法院的判決是否合適筆者暫不評價，此案例中各級法院雖然都普遍認定合同無效，但實際上都傾向于保護購房者的權利。比如，北京二中院認為造成合同無效的理由在于農民反悔，但合同無效是自一開始就無效，農民是否反悔并不影響合同的效力。法院一方面不想與政府政策發生沖突，另一方面又似乎認為應當保護購房者的權益，而做出折中的判決。但是該判決明顯存在法律上的漏洞，也有損于法律的統一與權威。 

上述案例是單個農民將原有農村房屋出售后，因為房價變化或者政府拆遷等一方可能違約。而違約方既可能是售房人，也可能是購房者。法院審理該類案件的焦點在于小產權房買賣協議是否有效這一問題之上。但這類案件還不是爭議更多、也更普遍的小產權房糾紛。由集體經濟組織修建出售的小產權存有更多爭議，因為其涉及的權利主體更多，包括集體經濟組織與購房者、農民與集體經濟組織、集體經濟組織與地方政府等等之間都可能發生爭議。不少政府都嚴格限制小產權房，對已修建的小產權房甚至進行摧毀。比如2001年，王府家庭農場二期因“土地占用耕地”而被違法公示，建筑面積約3萬平方米的174棟別墅二期工程被當即拆除。在這類案件里面，購房者與地方政府之間、集體經濟組織與地方政府之間都存在異常尖銳的矛盾，各級法院很難處理這些爭議。 

第2篇

和她一樣成為被告的13位畫家購買的是在“農村集體土地”上建造的房子，而這類房子在法律和制度意義上是這些城里人不能擁有的。法庭終審判決印證了這一點，也印證了建設部關于“小產權”房不受法律保障的警示。

北京通州宋莊，這個“畫家村”第一次不是因為藝術聚集了世人的目光，而是因為一個在2007年頗有熱度的詞――小產權房。

宋莊鎮必須接受小產權房風暴可能帶給她的改變，甚至可能迷失文化創意的方向。盡管宋莊已把建立文化創意園寫進了這里的“十一五”規劃，但房子爭端已成了不得不面對的坎。

老房東馬海濤夫婦拒絕和媒體接觸，他們已被畫家李玉蘭反訴要求賠償，賠償數額會讓他們自己衡量討回房子是值的還是不值。

而被告李玉蘭和譚小勛卻把自己生活了5年的家丟了。在這次判決中，似乎沒有勝者。

正如媒體追逐的原因一樣，這次判例的示范效應會從宋莊傳到全國嗎？因高房價而追逐著小產權房來到鄉村的城里人似乎應該明白了：鄉村并不屬于自己，而很多小產權房的命運在這個判例后更顯得曲折。

辛店村284號

2007年12月26日上午，小堡村art9號工作室，尖利的切割金屬的聲音和敲打聲從一間工作室里傳了出來。

“暖氣凍壞了，有點鬧。”李玉蘭的大女兒在門口等候。

這是一間空曠的工作室，零星的東西雜亂地散在地上，墻上掛著很多油畫。室外溫度在零度左右，工作室顯得很陰冷。

李玉蘭說，他們一家四口要在工作室里過冬。

工作室一隅，布氈搭成了一個五六平方米的小窩棚。窩棚里，修暖氣的巨大噪音讓李玉蘭10個月大的小女兒葵葵有些煩躁，在李玉蘭懷里哭個不停。

這個窩棚是李玉蘭母女三人住的地方，住在窩棚外的丈夫譚小勛仍用大被子蒙著頭，快11點了，譚小勛把頭從被子里鉆了出來。

“這么大的聲音，能睡著嗎？”

“唉，這生活。”譚小勛在床上坐起來。

李玉蘭催他趕緊起床，因為下午還要趕到那個居住了5年的家里接待法院的來訪。這件事讓譚小勛煩躁了一年了，譚小勛竭力避免與外界接觸。與不熟悉的人說話，他顯得力不從心，所以很多官司上的事都是妻子李玉蘭出面。

終審判決后，李玉蘭夫婦就要被限期騰房子了。

“這么快就搬出來了？”

“沒有。家里太冷，一年的心思都花在官司上，也沒有收入，所以今年沒買煤，跟朋友說了一下，到工作室湊合住一陣吧。”李玉蘭說。

這一切變化都集中在辛店村284號上。

潮白河西臨，往東就是河北燕郊，宋莊鎮辛店村就在這個北京邊緣的地帶，陷入官司的譚小勛用“兔子都不拉屎的地方”來形容此地的偏僻。這里每天早起能聽到鳥叫，呼吸到新鮮的空氣，這也是譚小勛鐘情于此地的一個原因，這個偏僻的區域因為有了眾多藝術家的自發聚集而成為藝術愛好者的烏托邦。

2007年12月25日下午，霧散了，被麥田包圍的辛店村輪廓清晰，從水泥路走進村子，街上行人寥寥，偶爾從巷子里傳出的犬吠，更使這里顯得寧靜，但從墻上多次看到“ak-47”字樣的涂鴉，以及村中心彩虹之約藝術中心，讓人感覺這里與其他鄉村有著很大不同。

1年多前，辛店村委會發給李玉蘭一塊標有“辛店村284號”的門牌號，李玉蘭一直沒有掛出來，所以尋找這所房子成了難題。

記者一路打聽，遇見的幾個人都說不知道，辛店村委會人員回答也是不清楚。

李玉蘭這個名字因這場房產官司在辛店甚至宋莊變得敏感。李玉蘭告訴記者，現在要是寄信絕不能寫上李玉蘭或者譚小勛的名字，要別人轉交才行，不然會收不到。

2007年12月26日下午，因為來自各級法院的工作人員要到訪，記者也隨李玉蘭、譚小勛夫婦再次來到他們的家――辛店村284號。

院子里，一簇已枯萎的竹子是譚小勛幾年前栽下的，月彎形的荷塘，是他挖了多天挖就的，邊沿的石頭也是自己一塊一塊從山里背回來的，睡蓮是從燕郊買的。

而現在一摞摞的花盆擺在墻根，荷塘里滿是殘敗的睡蓮葉子，一個宋代的瓷缸里種上了大蒜，屋里清冷。

“28度，宋莊最暖和的房子，我自己燒的鍋爐，每天都有一堆朋友在家里喝茶作畫。屋里暖得花都能開。”譚小勛那么懷念往年在家的日子，但現在在法律上這里已經不屬于他了。

協議與制度不能相容

1994年，眾多畫家聚集的圓明園改造，于是方力鈞、岳敏君、劉煒、楊少斌等一批“畫界大腕”，開始遷居到通州宋莊，他們買下這里農民自家的院子，將一個個破敗的農家院，改造成為一間間別致的藝術工作室。之后，到宋莊落戶的藝術家越來越多。2001年李玉蘭夫婦也慕名來到這里。

2002年，他們看上了宋莊村民馬海濤家的一套閑置院落，以4.5萬元的價格買了下來。雙方找來村干部作為公證人，簽訂了買賣協議。

不久，李玉蘭便拿到了土地使用證，以及房屋買賣協議。她發現，土地使用證上沒有自己的名字，而只是在“變更欄”中注有“房屋出售給李玉蘭使用”。村干部的回答是，“因為按規定農村宅基地不能流轉，所以在變更欄注明就可以了”。

這個土地使用證與房契地契的含義不同，在于土地所有制的差異，而農村的土地集體所有制，恰恰成了日后房產問題的根子。

一切都在李玉蘭的預料之外。在農家院平靜度過了4年時光后，2006年，馬海濤要求解除合同，討回房子。“怎么能說反悔就反悔呢？”這一要求被李玉蘭夫婦拒絕。

2006年12月18日，馬海濤與他的妻子董秀梅共同向法院提訟，要求撤銷2002年雙方簽訂的協議，并要求李玉蘭夫婦歸還已經使用了4年的房產。

而4年中，李玉蘭夫婦在這個家投入了巨大的情感，為改造這個院子，他們已經陸續投入了近12萬元。

“在這結婚，在這懷孕坐月子，因為認為穩定了，才決定生下小女兒葵葵。”譚小勛說這里見證了他們的愛情與生活。堂屋正對大門的墻上還貼著大紅的喜字。

當初剛買時，這房子已經非常破了，“在房頂掃出的老鼠屎就有十幾斤”。

而家在河北邯鄲邯山的李玉蘭，為購得這個小院已賣掉了自己在老家的房產，一旦馬海濤的訴訟請求成立，不僅12萬元的改造投入無法收回，而且，李玉蘭夫婦也丟了唯一的家。

然而，這一切并不能成為她繼續擁有這個院落的理由。

馬海濤的院落是在農村宅基地上建立的，按照現行《土地管理法》以及國務院的一系列條例、規定、通知，農村所有土地歸農村集體經濟組織所有，農民對宅基地只有占有、使用的權利，只能繼承而不能流轉。

因此，李玉蘭向法庭出示的土地使用證以及與馬海濤簽訂的協議一律無效。

結果一審敗訴，李玉蘭提出上訴。

恰在二審期間，2007年12月11日，國務院總理主持召開了國務院常務會議，會議提出了“城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房”。這是繼2007年6月建設部小產權房不受法律保護的風險提示后，中央再次叫停小產權房。會議強調現行土地制度沒有任何松動的可能，農民仍然不具備宅基地及集體土地的“實質財產權”。

12月17日，北京市第二中級人民法院作出終審判決，認定馬海濤與李玉蘭所簽之《買賣房協議書》無效。

群體性的焦慮

李玉蘭、譚小勛夫婦并不是唯一被的購房藝術家。宋莊鎮以小堡村為核心，已吸引全國各地約1500名藝術家，他們中有近300人已購買農民住房，其中多人被。

2006年9月，在白廟村買房的畫家王立則第一個被賣房村民告上法庭，王立則被訴就像第一塊倒掉的多米諾骨牌，同年10月起，方力均、楊紹斌、岳敏君、王音、李玉蘭等12名藝術家陸續被，涉及宋莊鎮白廟村、辛店村、小堡村、大興莊村等7個自然村。

這些案子中，原告都是宋莊的當地農民，被告都是外地來宋莊的藝術家，案由都是原告要收回已售出的房子。理由也完全一致：購房藝術家不是通州區宋莊鎮農民，房屋買賣協議無效。

雖然李玉蘭不是“畫家村”第一個被的，卻是第一個被宣判的。村民和藝術家們都在觀望李玉蘭案子的進展，因為這將決定更多村民是否畫家。而判決結果也指引著風向，事實也是如此。李玉蘭一審敗訴后，賣房村民似乎覺察到有利可圖。據王立則統計，已有五六十位畫家接到房主的收房告知。有“當代藝術教父”之稱的栗憲庭，笑稱自己是個潛在的被告。而像栗憲庭先生一樣的潛在被告在宋莊鎮多達近300人。

畫家們也在聯合想辦法，李玉蘭的經濟條件不好，費用很大部分是靠藝術家們資助。因為這個官司不是為李玉蘭一個人而打的。

王立則是李玉蘭的人之一，一直義務張羅此事。

“房子的事怎么著了？”見到王立則的畫家把這當作對王立則的問候語。

王立則感冒了，他一邊用紙巾擦著鼻涕，一邊收起桌上放著近30位記者的名片，“今天已經接待了4撥記者了”。

有法律背景的畫家王立則統攬此事，每月話費就有1000多元，畫家們找他咨詢，媒體的采訪，甚至其他地區同病相憐的人也打來電話討個辦法。王立則已有一年時間沒有創作了，陷入困境的他在自己完成的最后一幅畫上纏上鐵鏈并加了一把鎖。

李玉蘭是大家關注的中心，2007年12月26日下午，李玉蘭打開門時發現門后塞著一份12月23日的報紙，打開一看，上面有對此事的報道。

“很多人在關心這個事，在幫我們。”除了每天不停地接媒體電話和來訪以外，李玉蘭記起兩個月前，有兩位老人從房山專程趕過來讓她出主意，他們的情況與李玉蘭相同。

李玉蘭怕有人找不到她，出門前把自己的聯系方式寫在門外的墻上。

李玉蘭與譚小勛夫婦，從2006年年底開始，沒有畫出一幅完整的作品，靠朋友接濟度日。而被告的13位畫家，也多數沒有心思來搞創作。

誰更離不開誰

宋莊鎮小堡村，村口的大門被設計成一個巨幅的畫框。以小堡村為核心，宋莊藝術家群落向四周輻射，辛店、大興莊等十幾個村子現在也都成了藝術家的聚居地。藝術家們的到來，直接或間接地改變著這些村子的面貌和村里的生活。

而在宋莊，農民私有房屋的交易，從1994年第一批藝術家到來就開始了。開始都是農民找畫家賣房子，因為在當時的農村，畫家是唯一的買房對象。而且畫家出的價格比較高。

王立則說，2000年以后，賣房的農民就越來越少了，一般都是租。

而畫家們與當地村民們的關系十分融洽，現在除了有糾紛的外，大家還在保持一個良好的關系。村莊和一些村民們的人生也被藝術改變了。

“我的村民的弟弟就住在前院，每天‘王老師王老師’地叫，關系不錯，還想找我學畫呢。”

“小堡村村委委員李學來，現在已是策劃展覽會的人，兩幅畫被英國收藏家收藏，而他原先是廣告公司刷墻上廣告的。”

更多的孩子走上了藝術道路，宋莊的很多經濟活動也都圍繞藝術展開。

“小堡村原是塊沙灘地，現在卻聚集了“畫家村”三分之二的藝術家，成了宋莊最富裕的一個自然村。”

據2006年小堡村的統計，其人均純收入是藝術家入住之前的近30倍。這一切有可能因為房子的問題發生改變。

終審判決下來了，二審的判決提到了李玉蘭可以反訴要求賠償，李玉蘭已提起了訴訟，要求賠償，“具體數額還在商量，應該在二十幾萬元左右。”

“因為被告上法庭的畫家共13位，但真正買房的畫家還有290多位。高一點的賠償可能會讓村民們覺得一時得不到好處，討房潮可能暫時平息。”王立則也希望賠償的數額能高一點。

“除了少數腕級畫家收入很高之外，更多的畫家，正處在藝術成長期，是藝術塔型結構的基礎，如果這里不能住了，生活成本肯定會升高，那時很多人會因生存問題選擇離開。”王立則認為，如果法院最后判的賠償不合理，將會影響“畫家村”原有秩序的安定。

“宋莊‘畫家村’不是不可替代的，如果宋莊不再對藝術家有吸引力，大批畫家遷出，這里可能就會像當年的圓明園‘畫家村’一樣消失。”

王立則說，畫家們不愿意看到這種情況出現。

不愿看到這種情況出現的還有宋莊鎮政府。

因為畫家的到來，宋莊被北京市確定為文化創意產業基地，宋莊已將此寫入鎮里的“十一五”計劃，如果畫家們這時集體離開，對宋莊經濟發展當然不利。

據知情者透露，很多藝術家的案子被延期是因為鎮里做了很多工作。宋莊藝術促進會是具有官方背景的組織，促進會助理律師饒云峰告訴記者，宋莊鎮政府以前確實一直支持畫家購買農民房。

宋莊藝術促進會在1個月前曾召集買房的200多位藝術家開會，會上保證“討房”官司不會判退，還保證不會有新的立案。但隨著李玉蘭和譚小勛夫婦一審敗訴，鎮政府當初的意愿沒有實現。

有消息稱，鎮政府為了留住畫家，正在搜集閑置房源。“鎮政府也說結案后幫助我們安排住處。”李玉蘭告訴記者，鎮里已經和他有過幾次接觸并有承諾。

宋莊鎮希望以此留住藝術，也留住宋莊的前程。

宋莊判例的示范

最新消息，李玉蘭已向北京通州區法院提訟，向原房東馬海濤提出了48萬元的經濟補償要求，并獲得了法院立案。

宋莊的危機因此可能暫時緩解了，但對全國的小產權房和購買小產權房的人來說，這個判例可能是一個心理打擊。國家要保證耕地18億畝紅線，保障糧食安全，政策和法律都不允許對小產權房放手。

“我也知道媒體關注我的事情是因為小產權房，我這個案子判了之后，也可能會成為同類案子的示范。”已有近30名記者采訪李玉蘭，而她也一邊帶孩子一邊不厭其煩地重復著自己的故事。