時間：2023-05-30 10:18:41
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業網點規劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
崇文區結合傳統規劃模型及規劃分析方法，對信息技術在商業網點規劃服務中的應用進行初步嘗試和探討，取得了一定的經驗。
商圈分析
隨著崇文區商業業態的快速發展，如何依據城市近期建設規劃的指導，結合現有商業網點的實際分布情況，通過科學規劃、合理布局，建立城市商業網點框架體系，引導城市商業網點建設向分布合理、功能齊全、競爭有序、便民利民方向發展，成為商業網點規劃工作的重點。
商圈分析是商業網點規劃工作的中心。區域內商圈分析可為規劃決策提供科學、準確的依據，同時也為商業網點的定位提供建設性的指導意見。
借助GIS、數據挖掘等信息技術的數據管理和分析，我們可以方便地進行商圈規劃。正確合理的商圈分析，對區域商業網點、商業體系整體格局十分重要。對于具體的商業網點和商業聚集區域而言，商圈分析有助于評價和確定服務的空間范圍、市場潛力、目標客戶分布等，為商業網點規劃提供技術支持，協助商業企業制定商業計劃。
崇文區的數據資源由資源中心的商業監管服務信息資源庫和各商業網點的前置數據庫組成，為保證各部門業務數據的安全性和保密性，各部門建立了交換數據庫，通過數據交換平臺共享給商業資源交換中心。各個企業的數據信息，按照特定的時間頻率進行更新。同時，通過同步更新機制，實現資源中心的信息資源庫的更新，保證商業網點數據的現實可用。
基于GIS可實現對崇文區商務局的商業網點數據進行管理，為商務局提供全面、直觀的商貿企業信息，提供宏觀商業管理和產業規劃決策的數字服務，同時為商務局經濟運行調度、應急指揮提供基礎數據服務，節省企業單位的辦事時間和辦事路程，提高決策效率和效果，更好促進經濟運行發展。
基于GIS的數據庫的信息技術，不僅可以對商業網點的數據進行有效的管理，還可以輔助商業網點規劃決策，提供商業網點監測和商業信息等服務。
監測服務
將GIS、移動通信等信息技術引進商業網點監測領域，在國內也屬于摸索探討階段。通過視頻可視化識別技術，借助GIS技術，可實現對商業網點安全生產的狀況進行實時監控; 根據需要，可快速定位到安全隱患所在的位置，查看相應信息; 同時實現安全報警，將安全事故轉入到監控業務處理流程中，方便及時地解決問題，為商業網點的正常運行提供安全保障。
系統對商業網點進行動態可視化安全監控，以網絡視頻服務器為核心，綜合利用數字視頻處理技術、網絡傳輸技術、自動控制和人工智能等技術，具有快速處理、數字信息抗干擾、便于快速查詢記錄的優點。系統依托IP寬帶網絡，可把監控中心和崇文區內的監控目標組合成一個系統，實現對商業網點的遠程、實時、集中監控。
系統可實現對轄區內各個商業網點的安全設施等進行實時可視化動態監控，同時對出現的安全隱患自動報警，上報到區級監督平臺。基于安全監控網絡，系統可以實現對商業網點安全事件、部件等城管案件提供實時可視化的監督手段，構建商業網點綜合監督評價體系。
系統具體功能如下:
建立全監管處理機制 崇文區城管人員，可以通過系統查看各個監控對象的監控歷史記錄，方便了解情況，采取措施對安全隱患進行處理。
實時監測通過設置在各個商業網點的攝像頭，進行實時動態監測，可以隨時查看任一商業網點位置的監控情況。
實時動態預警通過實時監測網絡，系統可以根據監控情況，提供監控報告;同時對違反安全標準的商業網點，進行安全預警，在空間專題地圖上以動態閃爍的方式進行預警。
實時動態案件處理如果監測對象出現安全隱患，系統可以提供案卷上報機制，對監控視頻進行上報，協助完成商業網點案卷的立案、處理等工作。另外，在商業網點安全隱患排除以后，可以對商業網點案卷的處理結果進行檢查。
商業信息服務
崇文區商業在快速發展，商業網點眾多、商業服務內容各種各樣。一方面，崇文區政府需要將商業網點方面的規劃信息、商業相關規章制度和其他與商業相關的信息公布給商家和公眾; 同時商業網點方面需要把商業網點、商品、服務促銷等信息及時給公眾，方便公眾了解商業服務信息，從而吸引潛在的消費者，把消費者吸引到商業網點來。另一方面，消費者去商業網點進行消費，需要了解相關的商業信息，進行選擇、消費; 而且還需要有如何到達消費地點等信息。
借助網絡和GIS等信息技術，實現政府、商業網點和公眾三方互動，方便政府或商家根據公眾實際需求，制定區域內商業網點發展規劃，及時調整商業空間布局; 商家也可及時調整商業結構及商業定位，更好地滿足公眾需求，從而獲取最佳社會經濟效益。
信息服務主要有以下幾方面內容。
行政區域專題圖 用戶可以通過行政區域圖，查看各個行政區內的社區空間分布情況。
商業發展版塊 以商業網點主題分類，查看各類商業網點分布情況，具體可以查看: 整體概況分布、特色產業升級板塊、商旅文化融合板塊、主題商務中心板塊和商貿產業孵化板塊。用戶可以查看每一個板塊的空間分布狀況，通過地圖顯示，了解相應板塊現狀可視化的空間。
生活助手服務 為公眾提供崇文區日常生活所需的各種服務信息: 出行指南、天氣預報、出租等信息服務。
地名搜索服務 公眾可以通過瀏覽器訪問、查詢崇文區內地名，結果在地圖上以高亮方式顯示，系統為用戶提供興趣點定位服務，可以查看其周圍的商業網點信息及其他信息。
法律法規服務 公眾可以查看崇文區商業網點相關的法律法規，方便商業網點和及時了解信息。其主要內容包括: 市場管理法規、外商投資法規、對外貿易法規和其他相關法規。該功能可指導商業網點規范化經營，保證商業經營的質量，為公眾提供優質的商業環境。
在經濟全球化和信息化的推動下，全球產業結構呈現出由“工業型經濟”向“服務型經濟”的重大轉變，服務業呈現出快速增長的勢頭，各國服務業的產值在其國家的整個經濟中的比重持續上升，并已成為推動傳統產業的新發展并引致產業體系的整體升級的重要動力。
近年來,我國服務業發展迅速，但服務業占GDP比重較低，一直在40%左右徘徊，不僅遠低于發達國家的水平(70%)，甚至還低于發展中國家的平均值(45%)。 當今社會正處在產業轉型的重要時期，加快發展現代服務業是應對經濟全球化挑戰，把握發展主動權，提高國際競爭力的重要戰略選擇。
2004年，商務部會同建設部印發了《關于做好地級城市商業網點規劃工作的通知》（商建發[2004]18號）。2007年，商務部決定在全國開展縣級城市商業網點規劃編制工作。制定科學合理的城市商業網點規劃，作為城市發展戰略的重要組成部分，可以加強政府對城市商業的宏觀調控，滿足城市的發展需求。
2 規劃背景
常平鎮位于東莞市東部，鎮域面積108平方公里。國家鐵路主干線京九鐵路及廣梅汕鐵路、廣深鐵路在常平鎮交匯。常平是全國唯一設有兩個大型客運站（東莞站、東莞東站）和一個國家一類鐵路口岸的鎮，素有“京九第一鎮”之美譽。
常平鎮歷來是東莞東部的商貿物流中心，酒店業繁榮興旺，餐飲名廚薈萃，被譽為“中華餐飲名鎮”，是廣東省旅游局推薦的“餐飲特色鎮”。鎮區產業基礎扎實，同時依托自身交通優勢，已形成以糧油和農副產品批發和倉儲、塑膠原材料批發以及快件進出口等為龍頭，以專業批發市場和大企業為主導的大流通格局。
但如同珠三角地區諸多城鎮一樣，常平鎮經濟發展也存在諸多問題：經濟總量大，但各項主要經濟指標的人均值不高；發展后勁逐步弱化，資源和環境支撐能力不足；產業層次不高，結構不合理，外向型經濟面臨困境，迫切需要轉型；生活業較為發達，但生產業比較薄弱，影響到第三產業的順次升級，同時又延緩了第二產業的進一步發展提升，……。常平鎮迫切需進一步加快推進產業升級轉型，提升經濟發展的質量和效益，推動經濟持續穩步增長。
常平鎮商業網點規劃正是在這一背景下開展，希望以此為契機，通過優化調整商業網點布局和業態結構，建立起體系框架，增強服務功能及地區輻射力，推動城鎮經濟持續快速發展。
3 規劃要點
3.1 研究區域經濟發展態勢，分析城鎮經濟發展導向，明確商業發展定位
城市的社會經濟發展水平是商業發展的基礎，商業亦是社會分工體系中不可或缺的一部分，商業發展與社會經濟發展形成互推互長的良性循環。規劃從城鎮經濟發展導向的分析入手，對交通區位、商貿基礎、工業基礎等相關影響因素的進行深度剖析。
常平坐擁兩大鐵路客運站和國家一類鐵路口岸，大運量的客貨運能力帶來對人流、物流、信息流、資金流的集聚效應，但物流業發展主要還是停留在簡單的運輸、儲存、中轉上，附加值不高，對經濟帶動力不強。
常平生活服務業較發達，社會消費品零售總額、批發零售業、住宿餐飲業等方面，在東莞東部各鎮中均位列前茅，具有一定的區域吸引力，但地域商貿特色不明顯，以中低層次個人消費為主，經濟帶動力不強。
常平工業基礎良好，已形成了以生物制藥、電子、五金模具、毛織、玩具、塑料制品等為主的工業體系，但產業層次不高，產品附加值較低，工業用地分布零散，土地利用效率較低，未形成集聚規模效應，缺乏綜合競爭力。
規劃提出常平鎮商業發展定位為：華南商貿重鎮，生產服務功能突出，生活服務功能完善的現代化商貿名城。期望以物流業、專業市場、會展業等生產服務業的發展作為突破口，打造生產服務體系，帶動產業升級、結構優化，同時進一步完善生活服務體系，提升消費設施的檔次，增強地區輻射力，二三產業的良性互動，推動城鎮經濟持續快速發展。
3.2 立足生產、生活兩大服務體系，構建多層次商業網絡格局
規劃結合《城市商業網點規劃編制規范》，從政府調控的重點出發，參考現代服務業的分類，以生產服務業和生活服務業兩大體系為骨干框架。
生活服務體系，重點倡導“吃在常平，玩在常平，住在常平”，著力打造以餐飲、娛樂、住宿等為龍頭的休閑娛樂產業體系，強化東部副中心的地位，構建“生活服務中心--社區網點”兩級服務體系。
生活服務中心由三個商業節點共同構成。結合不同區位，三個商業節點有著不同的消費目標群，大中元商貿區以傳統商業街區為特色，消費目標定位于常平及其周邊鎮區的普通居民；東莞站商貿區利用毗鄰交通樞紐的區位優勢，集金融商貿、商務辦公、餐飲娛樂為一體，消費目標定位于商務人員、高層次企業管理人員及第三產業服務人員以及過境人群。新中心區商貿區利用行政商務中心帶動商貿業的發展，消費目標定位于商務人員、行政辦公人員以及周邊時尚人群。
社區商業網點主要是為社區居民提供便利的基本生活。規劃結合常平鎮城區建設情況以及未來人口分布情況，分為中心區周邊型、工業園型、獨立型三種社區商業形式，結合服務人口的配套需求，配備不同的商業業態，合理利用資源，形成同業互補、錯位經營的優良環境，滿足社區居民的日常消費和基本服務需求。
生產服務體系，依托區位及交通優勢，與產業發展互動，構建“生產服務核心--產業園服務區”的兩級服務體系，形成物流、會展、專業市場、信息服務等功能配套齊全的規模化整體，滿足城鎮需求，輻射華南地區。
生產服務核心主要依托大京九物流園的建設，以物流業的發展為突破口，帶動會展業、金融業、信息服務業、總部經濟等相關服務的發展，構成產業的服務支持體系，推動產業健康發展，提升產業競爭力。
產業園服務區，結合相關規劃，配合三大工業集聚片區，配套設置相應的產業園服務區，利用臨近服務對象的優勢，提供相關的中低端的商務服務、技術培訓及產業區的生活配套服務，為產業園區提供相關服務平臺，優化產業發展環境。
3.3 強調規劃的彈性與動態，適應市場經濟條件下商業發展的控制和引導
市場經濟條件下的商業設施建設主要依賴于經營主體的自發選擇和自主投資，商業的發展動態多變，市場需求的變化、消費人群的變化以及周圍商圈的變化等都會對商業網點的布局和發展產生影響，而這其中政府調控的力度影響力相對是有限的。
本次規劃對象包括零售商業網點、商業街、酒店、商品交易市場、物流園區、會展場館等。規劃中結合常平鎮商業網點的發展現狀，未來的經濟發展導向以及規劃的可實施性等多重因素，重點對特色商業街、農貿市場、物流園區、會展場館等進行控制，對其布局選址、業態構成提出相應的控制要求，而對于零售商業網點、酒店、生產資料市場、物流園區等則主要從宏觀層面提出相應的引導。剛性與彈性并重，既體現政府對商業網點調控的目的性、全局性、調控性和管理性，也為規劃的執行留有市場化運作的空間。
城市商業是商貿產業的重要組成部分，城市商業網點建設是城市建設的主導工程。因此，城市商業網點規劃是城市規劃中的重中之重。10多年來，我國城市商業網點規劃的編制取得了很大成就，但總體上說，規劃編制專業化程度不高，編制技術要求不規范，規劃執行隨意性強，導致了城市商業網點建設標準不一，城市網點設施品質不高，商業服務功能不完善，一定程度上浪費了城市資源。建議國家高度重視這一問題，以法治化的高度，規范城市商業網點規劃的編制，強化城市商業網點建設的系統性，保證城市建設健康發展，不留后遺癥，讓城市商業真正為城市居民服務，真正成為城市文明的支撐和載體。
我國城市商業網點規劃與建設的基本情況
為推進城市商業網點的建設，多年來，國務院和主管部門都做了很大努力，取得了良好成效。從2001年起，原國家經貿委先后制定下發了《關于城市商業網點規劃工作的指導意見》、《關于進一步做好大中城市商業網點規劃的通知》。2004年，商務部和建設部聯合了《關于做好地級城市商業網點規劃的通知》，商務部還頒布了《城市商業網點規劃編制規范》、《全國商品市場體系建設綱要》。2005年，國務院了《關于促進流通業發展的若干意見》。2008年，商務部了《關于加快我國流通領域現代物流發展的指導意見》。2011年，國務院辦公廳了《關于促進物流業健康發展政策措施的意見》。2012年，國務院了《關于深化流通體制改革，加快流通產業發展的意見》。這些文件，推動了我國流通體制改革，提出了加快流通產業發展的指導思想、基本原則和主要目標，提出了我國流通產業發展的主要任務，對城市商業網點的規劃和建設也提出了要求，成為我國城市網點規劃和建設的政策體系。
根據國務院和相關部門的部署，10多年來，各省、市、自治區都開展了城市商業網點的規劃和建設工作。目前，全國省會級城市、大部分地級城市和部分縣級市都已經完成了商業網點規劃編制工作，有的城市并進行了多次修編，這些工作都推動了城市商業網點的建設；多數省級市和部分地級市已經建成了較為系統、較為規范的城市商業網點格局。但是，城市商業網點的規劃和建設仍然存在很多問題，主要是：
1.商業網點規劃編制不規范，落實不到位。許多城市商業網點規劃編制專業性差，技術不規范，隨意性強。一些城市政府對于已頒布的商業網點規劃執行不力，落實不到位，隨意更改。
2.商業網點建設混亂，造成了資源浪費。由于缺少規劃的指導，許多城市商業網點建設混亂。一些市政府讓投資商牽著鼻子走，按照投資商的意愿任意改變規劃，商業設施建設無序，導致許多大型商業設施、大型市場設施和服務設施閑置，造成了投資和城市土地資源的浪費。
3.利益驅動致使商業流通終端設施建設薄弱。一些城市政府為照顧房地產投資商的利益，對城市社區、小區和街區的商業設施建設抓的不夠好，不少地方放棄了社區商業、社區市場等基礎設施建設，給市民生活服務帶來了不便。
4.重建設、輕流通，城市商業體系不夠完善。許多城市只重視商業網點的硬件建設，對流通體系的建設思考很少；一些城市只注重品牌大型商業的引入，對專業性、中小型商業企業引進和培育重視不足，任其無序發展，使城市中低層收入的消費者得不到安全、便捷的服務，造成了城市商業體系不夠完善。
加快城市商業網點規劃的
法治化進程的建議
為進一步搞好城市商業網點規劃，推進城市商業網點建設有序、健康的進行，建議加快推進城市商業網點規劃的法制化進程：
1.科學編制《城市商業網點發展規劃》。城市商業網點發展規劃的編制，已經有10多年的時間，形成了較為規范的編制規范，推動了城市建設的發展。但是，縱觀全國城市商業網點發展規劃的全貌，許多城市的規劃編制不盡規范，隨意性強，甚至概念不清，這些規劃非但對城市商業發展指導意義不強，反而有損于城市商業的發展。建議國家政府指定有關部門，對商業網點規劃的編制的經驗進行總結，重新修訂、編制新的規范，指導各個城市科學編制城市商業網點發展規劃，要堅持由專業單位編制，資深專家評審的方式。城市黨政領導要尊重專業編制單位和專家的意見，不能自行其是，為了政績或吸引投資，任意違反規劃編制規范。
2.《城市商業網點發展規劃》要成為地方法規。城市商業網點發展規劃一經專家評審，即可成為政府規范性文件，若經同級人大通過，即成為區域地方法規。同級黨委、人大和政府都要按照城市商業網點發展規劃的要求，指導城市商業網點的建設與運營。任何人都不能隨意修改法定性文件。如果確實需要修編，要經同級政府或人大通過。只有如此，城市商業網點的布局才會合理，城市發展和建設才不會留有遺憾。
3.要確保社區等基礎商業設施的落實。城市基礎商業設施，如社區商業、小區商業、街區商業和郊區鎮鄉商業，是城市商業發展的重要基礎，是城市商業服務終端，更是與城市居民生活息息相關的服務事業。因此，要確保社區等基礎商業設施建設的落實。城市社區房地產建設項目規劃的審批，要吸收商務主管部門的意見，社區居民代表要參與，重要的大型社區房地產建設項目規劃的審批，要舉行聽證會議，在開發商同意商業主管部門的意見和社區居民代表意見后，項目才能夠進行開發、銷售和驗收。
4.堅決杜絕大型商貿設施的無序發展。由于大型商貿設施建設能夠為地方政府提供政績形象，能使投資商獲取巨額利潤，許多城市政府支持開發商無序開發大型商業設施，包括大型商業中心、大型城市綜合體、大型購物廣場、大型專業市場集群等，造成了許多城市的大型商貿設施的空殼運行。建議國家商務主管部門和城市建設主管部門，要對這一現象進行調研，制定全國商業設施發展的基礎框架，同國土部門一道，編制全國大型商貿設施的發展用地計劃，從根本上遏制商貿設施建設的無序發展。
[關鍵詞] 商業網點 商業布局 優化措施
一、引言
商業網點是從事商品流通，為生產和生活服務的單位商業經營場所和大型公共建筑等綜合場所中的商業經營場所，包括商品的批發、零售、飲食服務、倉儲和各類商品交易市場[1]。商業服務網點的合理布局，既有利于商品流通，最大限度地為消費者提供方便，又能提高經濟效益，保證所布局的網點能夠贏得利潤。優化商業網點布局是城市規劃的需要，商業網點的布局合理與否對城市發展具有重要的意義。
二、石家莊市商業網點現狀
石家莊市輻射“三北”（華北、東北、西北）的重要商品集散地，目前擁有有各類商業網點16.5萬個，大中型百貨商場和貿易中心120多座，年銷售額超億元的商業企業34個，年成交額超億元的市場有53個。與上海、北京、沈陽等國內其他城市相比，石家莊市商業網點個數較多，分布較為密集，但在商業網點的市場開拓能力和商業網點規模上還存在很大差距。
三、商業網點分布特征
1.從總體分布狀況來看，市內商業網點主要集中在城市中心部位，以一環（中華大街中段、槐安路中段、體育大街中段和和平中路圍合而成）內網點居多，大型商場和購物中心也分布于此。一環以外的區域主要布局了各類連鎖超市和一些大型交易市場。
2.從街道分布角度來看，一些主要購物商場集中布局于城市幾條主干道的交叉口上,如中山路、建設大街等，密集度和繁華度在不同地區存在著差異。以中山路為軸，向南向北商業網點出現不斷減少的趨勢,一些大型的商業網點則主要集中在城市中心。
3.從各區分布狀況來看，主要商業網點分布存在著不平衡現象。橋東區和橋西區商業網點不僅數量多，在商業業態方面也呈現出多元化態勢,各類商業網點集中布局于鐵路附近;新華區和長安區的商業網點數量較少,業態也較為單一,網點集中布局于區域最南端的中山上;裕華區商業網點已形成一定規模,集中布局在槐底區域內。
四、商業網點存在的問題
1.大型商業網點數量增多,布局集中。改革開放以后,已經有20多座大型商場建成,這些商場除益友百貨和懷特國際商城外基本上都集中在中山路一條街上，整體商業網點布局呈現出“中密外疏”的特征，造成中心區域中大型商場在空間上過分擁擠，特別是從新百廣場至東方購物中心幾百米內就有新百廣場、國貿中心等近10家,造成人員擁擠,交通不便。
2.大型商業網點在經營上缺乏特色。大型商業網點大多數在定位上沒有明顯的品牌意識和特色差異，有百店一面的雷同化現象。如百貨商店，銷售的商品和經營手法差別不大，難以吸引更多的消費者光顧，導致大型商業網點在較低的層面上進行價格競爭，大打價格戰，企業積累減少，缺乏發展后勁。
3.商業網點建設的配套設施不盡完善。市內一些主要商業網點主要集中于鬧市區，交通條件欠佳，停車設施嚴重不足，疏導人流的空間也十分缺乏，致使消費人群的可進入性和可疏導性受到嚴重制約。許多與大型網點相連接道路的車流量已超出理論通行能力。城區內主要交叉口有35.7%已經達到了飽和狀態，中山路―中華大街、中山路―平安大街、中山路―建設大街等主要道路交叉口機動車高峰小時交通量均超過了3000輛，經常出現交通堵塞現象。
五、石家莊市商業網點布局優化措施
1.加強主城區內商業網點總體規劃。目前石家莊市城市總體規劃工作已經進行了五期，但總體規劃中涉及商業網點規劃布局的內容較少。因此，有必要進行市內商業網點規劃工作，對商業網點布局給予政策性引導，發揮商業布局規劃在城市商業空間結構優化中的積極引導作用。
2.構建商業中心的圈層結構等級體系，優化商業布局。根據目前石家莊市內商業中心的現有格局和城市職能空間結構的總體特征，結合石家莊市地域拓展的趨勢，從整個城市大的地域范圍上看，應該積極構建中山路、建設大街等市級商業帶，并以這兩條主干道為核心，建構商業中心的圈層結構等級體系。商業中心建設由這一中心地帶不斷向外推移，在周圍地區新建和完善符合要求的不同等級商業中心。
3.商業發展與城市其他功能相協調。主動調整商業發展空間與城市居住空間、城市旅游空間、城市工業空間、城市社會空間和城市生態空間等的相互關系,如商業空間與旅游空間的互補性優化，商業空間與居住空間的依存性優化，商業空間與工業空間、社會空間和生態空間的協調性優化等。
4.商業業態積極創新。目前市內商業業態主要還集中于傳統形式，在今后的商業發展中應該注重商業業態的創新,應進一步發揮石家莊市的商業中心城市職能,發展商貿展覽業，吸引國際和全國性的大型商業展覽會、展示會、貿易洽談會和交易會在這里舉行;隨著網絡技術的發展,未來商業網點布局還應考慮虛擬商場和網上購物的影響，積極構筑信息化平臺,實現管理模式的科學化和消費方式的方便快捷。
參考文獻:
[1] 省略/
一、大型商業設施選址必須符合商業網點規劃要求
大型商業設施項目選址必須符合《**市城市總體規劃（－2015）》（以下簡稱“總規”）、各鎮（街道）控制性詳細規劃（以下簡稱“控規”）和《**市**－2015年城市商業網點規劃》（以下簡稱“商業網點規劃”）的要求。市城建規劃局負責審核項目選址是否符合總規和控規要求，并核發《建設項目選址意見書》（以下簡稱《意見書》）；市經濟貿易局負責審核項目選址是否符合商業網點規劃要求，并出具意見。大型商業設施項目選址只有同時符合總規和商業網點規劃要求才可立項建設。
二、大型商業設施項目范圍
大型商業設施項目包括新建或改建以下商業設施：
（一）商業面積5000平方米及以上的零售商業設施，包括商場、超市、步行街；
（二）商業面積10000平方米及以上的商品交易市場；
（三）占地面積20000平方米及以上的物流中心；
（四）會展場館。
三、審核程序
（一）大型商業設施項目主辦方在擬定建設項目地址后，必須向市規劃局申請辦理《建設項目選址意見書》。市規劃局審查項目申請資料，對符合總規、控規和其他城建規劃政策的項目，發函征求市經貿局對項目選址的意見。
（二）市經貿局收到市規劃局征求意見函及企業資料后，審核項目選址是否符合商業網點規劃要求，并出具意見。
（三）收到市經貿局回復意見后，市規劃局研究核發《建設項目選址意見書》，對符合總規、控規和商業網點規劃要求的項目，核發同意意見的《建設項目選址意見書》。
（四）獲市規劃局核發同意意見的《建設項目選址意見書》后，再到市國土資源局辦理土地預審。
四、審核材料
需提交市規劃局審核的資料包括：
（一）《建設項目選址意見書》；
（二）項目可行性報告或經批準的項目建議書復印件；
（三）1:500至1:1000現狀地形圖（圖中用地界線須加蓋地屬單位及鎮（街道）規劃所公章，配電子文件）；
（四）擬建方案的總平面圖（配電子文件）；
（五）區位圖；
（六）如需向建設、環保、消防、交通、水利、文物保護等有關部門征求意見的項目，須提供相關文件；
（七）屬上報市政府的項目需提供用地總平面圖效果圖、沿街立面圖、街景透視圖、夜景效果圖、鳥瞰圖、單體建筑設計方案圖（平、立、剖），及以上效果圖、方案圖的電子文件。
五、審核標準
核發同意意見的《建設項目選址意見書》的標準：
（一）符合總規、控規要求；
（二）符合商業網點規劃要求，有相應的消費需求和市場支持，與周邊商業項目不存在損害性競爭；
內容摘要：商業網點規制能夠有效解決商業資源供給與需求非平衡發展問題，彌補市場機制的不足，維護區域零售市場的穩定與和諧。商業網點規制應保障供需動態變化的平衡，并提供基于區域反壟斷以及民族產業保護的功能。從各國的商業網點規制演進看，其規制結構具有向著寬范圍與法制化發展的傾向。我國應在借鑒國外商業網點規制經驗的基礎上，探索符合本國經濟規律的規制演進路徑，以促進商業領域的健康發展。
關鍵詞：商業網點 經濟分析 規制演進 規制結構
商業網點規制的沿革
隨著現代城市的大型化與功能化，各型商業設施的集聚趨勢越發明顯，商業與城市的結合日益緊密。各型業態的集中能夠完善城市的功能、增強城市的輻射、便利周邊居民生活，但同時，商業設施的密集化也造成了過度競爭問題，影響了商業與城市的協調發展。伴隨這種問題的出現，各國相繼推出了商業網點的規制措施，對商業設施的選址、布局、規模乃至經營進行管理，以保障商業網點的合理化配置。
商業網點規制措施的產生發展與各國及地區的經濟發展程度正相關。只有當商業蓬勃發展，商業供給能力大于商業需求能力，并且在一定區域內呈現密集競爭的狀況時，才有出臺商業網點規制措施的必要。從國外商業網點規制的演進過程看，呈現了網點規制專業化、系統化、社會化、國際化的發展路徑。總體來看，國外商業法律體系建立較早且相對完善，對于商業企業多層面的經營行為進行了規范，形成了以民法為框架的經濟法體系。商業網點法律法規以及相關管制政策的形成充實了經濟法體系，很好的彌補了零售商業領域規制的不足。
商業網點規制的經濟分析
（一）商業網點供需的動態平衡分析
從市場范圍分析，商業網點的市場占有具有明顯的區域性特點，各種類型的網點均有自己的商業輻射圈，其輻射能力隨著距離的延伸而下降，因此商業網點的市場劃分應限定在某一區域市場。依據區域市場的劃分，從而可以對市場供給與需求進行分析與比較。供給主要指網點資源的業態結構、店鋪規模、人均面積以及網點布局；需求主要指基于地區人口分布以及商圈分布所形成的購買力。平衡的商業網點發展應實現供給與需求的協調，供給小于需求無法保證區域內居民的生活所需，供給大于需求則導致商業企業的過度競爭與惡性競爭等情況，均不利于區域商業的健康發展。 商業網點的供需變化是基于時間的函數。以某一區域市場考慮，其需求特點包括：本地居民及商圈覆蓋范圍內居民的購買力構成了區域市場的需求，這一需求隨著地區人口的增長，其需求基數不斷擴大；隨著地區經濟與社會的發展，人均消費能力、消費意向以及消費偏好也不斷提升或變化；伴隨城市商業設施與功能的集中，其輻射范圍不斷擴展，也對消費總量產生正向影響；一定區域內的商業容量存在一定的極限。因此，從局部時間段看，區域性需求隨時間呈現正向變化，如圖1中需求曲線D所示（由于需求增長具有相對的平穩性，在此假設為直線）。而商業網點資源的供給在完全競爭市場的假設條件下將呈現波動的增長狀況，如圖1中的各條S曲線所示，即由供不應求向供需平衡發展的過程中經歷供大于求的階段，形成這種波動的主要原因是商業企業對于需求增長的信息掌握不充分，市場預期存在偏差，以及競爭策略的選擇。在理想的市場條件下，供給呈現階段性的增長與變化，在每一期的終點應形成供需的平衡狀態。但是在完全競爭的狀態下，當由于企業盲目或刻意的網點擴張建設導致供給大于需求時（Si(t)>D(t)，即處于圖形中的陰影部分），各商業網點間的競爭趨于激烈，在城市用地價格（轉換為場地租金價格）與銷售利潤平衡的硬性約束下必然會回歸供需的平衡狀態，商業企業會在這一過程中優勝劣汰。
在商業網點供需變化的過程中還應考慮到結構的平衡，即指各型零售業態的合理搭配與升級。隨著經濟與社會的發展以及城市功能的完善，零售業態已不僅限于滿足居民簡單的購物需求，更多的包含了綜合服務功能，如便利性、專業性等功能。因此，支撐這些功能的業態模式在不同時期的發展狀況也有所差異。因此網點供需的平衡也具有業態平衡發展的內涵，包括先進業態與傳統業態的配置結構以及空間布局等。
基于以上分析，商業網點規制的主要任務在于使供給曲線隨時間的變化較小的偏離需求曲線。由于在供不應求的情況下，市場能夠較好的發揮配置作用，因此規制應側重于對 “盲目性”與“過度性”的限制與管理，同時引導業態結構與布局向著合理化方向發展。
（二）基于反壟斷角度的分析
商業網點規制具有反壟斷的性質，但是傳統產業組織理論體系下的反壟斷政策主要針對生產性企業，規制策略主要基于市場占有率與壟斷行為分析。而渠道企業在市場占有率、控制力以及市場行為等方面具有某些特殊性，需要規制體系的細化才能保障反壟斷的實現。
從反壟斷范圍分析，渠道企業的壟斷存在區域性以及廣域性模式。區域性壟斷主要指一家企業的網點占據某一區域市場的大部分零售渠道，能夠對終端價格的制定產生較強的影響作用；廣域性壟斷主要指一家企業控制了廣域范圍的渠道資源，能夠對供應商以及終端的價格進行雙向的控制與影響。壟斷的形成會造成渠道企業通過掠奪性定價排擠競爭對手，或通過價格歧視占有消費者剩余，進而對消費者福利造成負面影響。商業網點規制主要防止區域性壟斷行為的發生，維持區域內商業競爭態勢的和諧。
從壟斷形成的過程分析，當具有較強實力的零售企業網點布局某一區域后，將通過規模優勢與品牌優勢以較大的集客能力獲得市場份額，形成對區域內原有零售網點的競爭壓力。各零售網點，特別是同業態網點在供應品類趨同、經營模式差異化不顯著的情況下，必然選擇價格作為唯一的競爭策略，競相“降價”以獲得客源。網點價格競爭依托企業實力，實力均等的企業間競爭將造成“兩敗俱傷”，殘酷的價格競爭在熱點城市屢見不鮮，“弱小”企業必將被排擠出市場。
從壟斷造成的福利損失分析，主要包括如下方面：壟斷性網點占據較高的市場份額，對終端價格有較大的調整幅度。對于地區居民來說，相比交通與時間成本，當較高的價格在承受范圍內時，將不得不接受福利的損失。壟斷性網點排擠了地區性零售企業的生存空間，造成網點生態多樣性的降低。地區居民原本可以享受到的多樣消費文化逐漸喪失，個性偏好無法得到滿足。在壟斷形成過程中，激烈的競爭需要各方企業投入高昂的沉沒成本進行軟硬件建設，而事后這些投入的轉換成本很高或不具有“轉作他用”的途徑，造成了社會資源的浪費與福利損失。
因此，反壟斷是商業網點規制的重要目標，旨在規范大型零售企業與中小零售企業間的競爭關系。規制措施需要抑制過度競爭的出現，特別是具有形成區域壟斷意圖的競爭，維護中小零售企業的生存空間，維持業態與經營模式的多樣性，防止壟斷造成的各種社會福利損失，減小各種“不正當”競爭形成的外部負效應。
（三）基于產業保護角度的分析
從產業保護的必要性分析，零售處于流通的終端環節，隨著商品流通渠道呈現縮短的趨勢，零售在流通中的控制力與話語權不斷增強。在商品種類與數量擴大以及供給大于需求的趨勢下，零售渠道商在采購活動中對上游企業的議價能力顯著增強，許多國際大型零售商具備了逆向定價的能力，如沃爾瑪、家樂福等，這些零售商在世界范圍的拓展對他國市場發展與經濟運行的影響程度不斷上升。跨國零售商對他國造成的主要影響包括：擠壓他國弱小零售企業的生存空間。同前述的壟斷分析類似，跨國零售企業在資金、品牌、技術方面具有絕對優勢，在不受限制的情況下將會抑制他國民族零售企業的發展。控制生產企業的銷售渠道。跨國零售企業的進貨渠道依托當地產業，一旦其控制了主要渠道，便能夠提升采購的議價能力，進而壓縮生產企業的利潤空間，甚至控制生產企業的經營與管理，對他國產業安全構成威脅。形成廣泛的社會影響。零售企業依托社區發展，直接與居民進行接觸，零售企業規模的擴大將提升其社會影響力。從民族角度考慮，外資企業社會影響力的提升通常具有不確定的效應，而負面效應的出現則是東道國不愿看到。
從各國零售產業的國際化趨勢看，多數國家在此領域的開放程度均滯后于其他產業，說明了各國均比較重視零售領域的保護。隨著實踐的發展，商業網點規制逐漸成為了各國零售領域的限制性壁壘之一，承擔了對本國零售企業的保護責任。
商業網點規制的演進路徑與國際比較
（一）商業網點規制的體系結構
商業網點規制的結構包括規制對象、規制范圍、規制方式以及規制的目標體系。規制對象主要指規制的客體類型，包括了零售網點，乃至服務網點的業種與業態。規制范圍主要指規制所指向的具體內容，涉及方面較為廣泛，從硬件設施建設，到軟性經營管理，均可列入規制的范圍。規制方式主要指規制的具體模式與方法，包括法律方式、行政管理方式以及聽證裁決方式。從參與規制的主體類型看，包括司法部門、城市管理部門、商業企業協會、社區消費群體以及廣泛的利益相關者。規制的目標體系主要指規制旨在達到的目的與效果。目標體系具有多維的指向，包括維護市場競爭、保護消費者福利、保護中小零售企業、保護內資零售企業、促進技術進步以及保護環境等。
（二）商業網點規制的演進路徑
依據對商業網點規制體系結構的分析，由于規制對象的普遍趨同，以及規制目標體系與規制范圍存在一定程度的契合，選擇規制范圍與規制方式構建二維度量坐標。規制范圍以規制內容的寬窄作為評價指標，對規制項目進行程度方面的比較；規制方式構建以法律與非法律衡量的二維體系，對規制的法制化程度進行程度方面的比較。
從商業網點規制的演進趨勢看，隨著網點密集區域規模的不斷擴大，依托內部的關系型規制逐漸向依托外部的規則型規制演變，體現為法制化程度的不斷提升。同時，隨著規制目標的泛化，規制將綜合考慮更多利益相關者，體現為規制范圍的不斷擴展。如圖2所示，規制的起始點為區域A：此時規制的法制化程度較低，主要依靠私人治理模式、社區管理，或一定程度的政府管制；同時，由于網點問題暴露較少，規制范圍較窄。規制的過程區域包括B與C，在區域B：規制的法制化程度較低，但隨著網點問題的出現，規制內容不斷擴展與深化。在區域C：規制范圍較窄，但針對現有問題的法制化規制發展較快，法制體系完善的國家較易達到這一區域。規制的目標區域是D：此狀態規制覆蓋的問題比較全面，能夠實現多維的目標體系，同時針對各類問題建立了相應的法律規制模式，且規制過程比較規范。不同國家在經歷規制演進過程中均會經歷自己特有的道路，總體來說其指向路徑為由A向D發展，但是其演進過程可能會經歷B或C的過渡性階段。
（三）商業網點規制的國際比較
根據上述討論，對國外商業網點規制的結構與路徑進行比較分析。國家的選擇以典型性與資料可得性為標準，包括日本、法國、西班牙、英國與美國，其對照內容如表1所示。在規制對象方面，日本與法國確定的目標細致且明確，主要集中在主流的大中型零售業態，包括百貨店、超市與購物中心。而其他國家在規制對象方面比較寬泛、模糊，涵蓋了多種商業與服務業設施。在規制范圍方面，日本涉及的領域最為細致，包括了商業主體設施建設、周邊設施與環境、經營面積以及污染等問題。其他國家隨著規制體系的完善，也在不斷向寬規制范圍演進。總體來看，占地與營業面積是各國規制的主要內容。在規制方式方面，日本的法律法規體系經過多次改進，整體最為完善。同時，在法律框架下結合了多方利益團體的聽證制度，其實施效果很好。法國與英國主要依據相關法律，重點結合城市規劃對網點設置進行安排，其管理具有一定的行政特征。西班牙重點側重對市場競爭的干預，通過稅收與補貼協調大小商業企業間的競爭關系。美國的規制方式最為靈活，主要在規劃體系下，依靠聽證以及社區的民意討論形成。在規制目標體系方面，各國均呈現出綜合的目標指向，包括經濟目標與社會目標。在經濟目標方面主要以保護中小零售企業，維護市場競爭為主，同時兼顧對本國渠道行業的保護。同時，日本、英國與西班牙還具有促進零售技術進步的目標指向。在社會目標方面，英國與美國設置較為寬泛，涉及了交通、污染以及土地的利用與保護等問題。
在演進路徑方面，以法制化程度指標以及規制范圍指標，對上述各國家商業網點規制所處的階段進行調查測度綜合評分，以0-10為區間進行測評并標示出各國所處的具體區位（如圖3）。日本處于D區域，即規制范圍較寬，且法制化程度較高，從其具體實踐情況看，日本商業網點的規制較好的保護了本國零售產業的發展，同時有效的維護了零售生態的和諧與穩定。美國與法國處于B區域，即規制范圍較寬，但法制化程度不高。結合實際考慮，法國與美國較之其他國家土地資源較多，且本國的零售企業競爭力較強，市場自由競爭可以解決部分問題，因此對規制的嚴謹性程度要求較低。同時，其社區居民的聽證與參議能力較強，能夠部分替代法律的功能，所以其法制化程度相對滯后。英國處于C區域，即規制范圍較窄，而法制化程度較高。英國法制化程度較高主要基于其歷史原因，即城鎮規劃體系形成較早。當前其商業網點規劃主要依據城鄉規劃法，側重點與其他國家有所不同。西班牙處于A區域，即規制范圍較窄，且法制化程度不高，主要原因是其市場競爭程度與其他國家相比較低，網點規制的需求性不強。
結論與政策建議
當前我國處于經濟快速增長時期，城鎮零售市場蓬勃發展，內外資商業企業競爭趨于激烈。我國許多大中城市的商業需求與供給發展并不平衡，造成了較高的社會福利損失，因此建立有效的商業網點規制結構勢在必行。
從規制的演進過程分析，我國商業網點規制的法制化程度較低，除城市規劃法律法規外，并無具有針對性的商業網點建設的法律法規。但同時，由于問題的暴露以及實踐的需要，對規制范圍的需求存在快速擴展的態勢，表現為針對業種與業態的選址、占地、經營范圍等方面的管制行為逐漸增加，這些行為多由地區政府實施。盡管我國城市商業網點規劃逐漸開展，各地區結合自身需求特點也出臺了相關的規劃與管理條例，但體系尚不完善、規制標準尚不統一、規制有效實施的難度較大。從發展路徑看，我國處于由區域A向區域B轉變的過程，法律環節存在一定的缺失，從長期發展趨勢看，法制化程度的提升將促使我國網點規制結構向D區域演進。
對于完善我國商業網點規制結構的政策建議包括：明確并細化規制對象。我國應在法律框架下確定規制的客體，對百貨店、超市、購物中心的設立建立不同的分類規制標準；同時應結合產業與經濟安全需要，對內外資有所區隔。把握規制范圍擴展的主線。規制范圍的擴展存在多樣化趨勢，不同國家的規制范圍存在交叉與差異。我國在擴展規制范圍時應抓住核心，即圍繞商業網點的區域壟斷特征，并結合福利分析進行范圍的界定。應將法制化作為我國商業網點規制演進的取向，以法律機制有效的規范市場競爭行為，維護市場的穩定與和諧。同時考慮我國區域性的差異，在多方利益相關主體參與的前體下，設置相應的聽證與論辯程序。設置符合我國國情的規制目標體系。目標體系的選擇至關重要，能夠引導規制結構的發展。我國網點規制的目標體系應結合所處的經濟發展階段，制定相應的經濟目標與社會目標。在具體的實施措施方面，我國還應向先進的國家借鑒相關經驗，從而取得快速的發展。
參考文獻：
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關鍵詞：延吉市；零售商業網點；影響因素
1.引言
零售業是指“以向消費者消費商品為主，并提供相關服務的行業”，零售業態是指“零售企業為滿足不同的消費需求進行相應的要素組合而形成的不同經營形態”。 在我國的零售業態分類標準中也沒有明確的規定，零售網點的規模標準，有的以營業面積為標準，如于彤舟指出營業面積在 3000 平方米以上即稱之為大型零售商業設施；有的以年銷售額為標準，例如宋曉東在研究上海浦東的大型零售商店時選取了浦東新區160個年營業額大于100萬元的大型百貨零售商業設施作為研究對象。
2.研究區域和數據來源
延吉市是延邊朝鮮族自治州首府所在地，現下轄河南街道、建工街道、進學街道、北山街道、新興街道、公園街道等6個街道61個社區和小營鎮、依蘭鎮、三道灣鎮、朝陽川鎮等4鎮54個行政村。全市土地面積1748.3平方公里，2009年末全市總人口50.38萬人。非農業人口為43.11萬人;延吉市是多民族聚居但以朝鮮族為主的城市，朝鮮族人口占總人口的57.9%，漢族人口占39.7%，其他還有回、滿、蒙古等少數民族。本文以延吉市主城區為研究區域，共轄朝陽街道、北山街道、新興街道、公園街道、河南街道、建工街道6個街道和文化、正陽、文新、安陽、春陽、旭陽、文明、文慶等61個社區，總面積30.08平方公里，總人口42.20(2011年)萬人。
本文主要根據2006年延吉市商務局和城市規劃局編寫的《延吉市城市商業網點規劃（2006―2020）》，營業面積大于2000平方米的零售業網點作為研究的對象（共29個）。走訪延吉市商務局、統計局、工商管理局、規劃局等單位，然后通過實地調查了延吉市的大中型商業網點，獲取了有關延吉市商業網點的基本數據。
3.基于GIS的商業網點影響因素分析
3.1商業網點空間布局與服務便捷性
商業網點的服務便捷性就是商業網點服務于顧客的地理空間，在市場經濟中，不同業態結構，不同規模大小的商業網點的選址的目標是一樣的，就是最大限度的盈利。現狀商業設施的服務便捷性區域重疊度越大，那么新的商場在此選址的可能性就越小，也就是說大型商場集聚性小于競爭性。
測量商場的服務便捷性可以采用經驗的服務半徑，也可以用萊利的零售引力模型和哈夫模型等進行測定。許學強是通過調查問卷的方法，得出購物者到各大商場的出行距離、商業設施周圍500m（步行約5分鐘）半徑范圍內的道路密度及各商場現狀的年營業額三個方面分析現狀大型商場的服務便捷性。而本文則采營業面積來衡量商業設施的規模大小，把延吉市零售業網點分為三個等級，形成等級體系圖（見圖1）。
根據以上的綜合指標，分別設定各級商業網點的服務范圍為：一級服務半徑為2km，二級服務半徑為1km，三級服務半徑為0.5km。作延吉市規模以上的零售業網點的服務覆蓋區域，然后將29個服務區作疊加分析，根據服務區的重疊度區分服務便捷性等級，得到服務便捷性分析圖（如圖4-1）。并且劃分1到1 0十級，以便于之后的綜合圖疊加分析。
從圖2中可以看出，現狀規模以上的零售業網點的服務便捷性呈單核模型，核心布局在延吉市市商業中心，呈圈層結構模式由里向外拓展，服務等級也從峰值核心區向郊區遞減。民安、民平社區是零售業網點最高的地區，服務等級最高。除此之外，牛市街、進學街、友誼路和愛丹路所圍合的地區是服務較好的區域；中心向邊緣拓展，依次服務等級依次降低。目前，服務等級較好的基本上都位于河北片，河南片發展的潛力空間很大。
3.2商業網點空間布局與人口分布
從圖3中可以看出，延吉市61個社區人口密度的分布狀況，分布相對不均勻呈圈層分布，商業中心核心區人口密度較低外，由商業中心逐步向外擴展，逐漸遞減的趨勢，規模以上的商業網點也趨向于人口密度較大的地區，但不是人口密度最大的核心區，商業網點和人口密度布局基本一致。民安和民平兩個社區成為延吉市的商業中心地帶，這一地帶集聚了規模以上的商業網點達到15個，占到總數的51.72%，但是這一地帶的人口密度卻比較低，兩個社區以商業活動為主，符合商業中心白天人流密集，人口數量晝夜差異大的特點。延吉市人口密度最高的區域如文匯、文化、文慶，文新等人口密度達到5萬人/平方千米，這一區域靠近商業中心，居民區比較多，人口密度高，滿足了商業設施的門檻人口和消費市場。向擴展人口稀疏，園藝、園建、正陽和延盛離城市中心較遠。
3.3交通通達性及其影響因素
交通的通達性是指人們在居住地和商場所在地的便捷和接近程度。通達性高的城市交通可以保證人們能夠盡快、順暢的到達商業中心，從而促進商業設施的集聚。城市的道路交通是溝通商業設施和顧客的橋梁，良好的交通條件成為商場選址和規劃的一個重要的因素。
許學強在對廣州市的商業網點的研究過程中，對廣州市的商業設施和道路的進行了相關分析，分析結果表明，各個商場的現狀營業額與商場周圍500m范圍的交通網密度的相關系數達到了0.66，從而說明了零售業網點和道路的密度有密切的正相關關系。
本文分析了延吉市的61個社區的道路密度，從道路的布局來看，延吉市的道路是成方格狀分布的，由市中心道路由高到低向外擴展，中心地道路密集，邊緣地道路稀疏。延吉市的道路系統由布爾哈通河分成河北和河南兩部分，河北綜合區商業中心道路密度高的范圍明顯大于河南區級商業中心地區，河北高密度集中在文慶和文新兩個社區，道路密度分別為3.10km/km2和2.17m/km2，延吉市的規模以上的零售業網點集中地區為民安和民平，道路密度達到1.30km/km2和1.58km/km2。由此可見道路密度相對不高，延吉市商業中心的道路比較擁擠，需要完善道路系統，減少高峰時期車輛的擁擠，合理的分配人流和車流。河南區級商業中心長青社區的道路密度為2.29km/km2，其次是白樺2.09km/km2。白梅、白玉、延華、延春和晨光圍繞著河南區級商業中心道路密度較為密集。
4.基于GIS的綜合圖的生成
許學強、周素紅、林耿在研究廣州市大型零售商店布局分析時，選取了1998年21個營業面積超過5000的獨立門市零售商店進行分析研究，并選取了影響三個影響商業網點布局因素，其中包括現狀服務便捷性、交通狀況和人口分析三方面，首先對其進行假設，現有的商場的服務便捷性的重疊度越大，市場基本趨于飽和，新建商場的可能性就越小，所以現狀服務便捷性對建設新商場的需求是負因子；交通的便捷性很大程度上影響商場的選址，現狀交通越便捷，交通基礎設施越完善，商場選址的潛力越大，因此，交通的便捷性對新建商場的需求為正因子；人口密集的地方滿足商場門檻人口數，所以門檻的密集度對新建商業設施呈正因子。為了方便比較，對各個圖中的因子按照實際的數值進行標注量化，分為十個等級，從1到10賦為屬性值，把三個圖層進行疊加分析，得出綜合分析圖，最后根據得到的綜合圖分為三類重點發展區域、一般發展區域、控制發展區域（見圖5）。
從圖5中可以看出，延吉市有兩大重點發展區域，其一是從局子街以東延伸到光進街，愛丹路以南延伸到濱河路圍合的地帶，該區域人口密集、道路通暢便捷、現狀服務便捷度較低，規模以上的零售業網點只有千盛購物廣場和天合超市，大型商場設施比較單薄，其二是河南片天池路沿線到火車站，新豐街到河南街圍合的區域。
控制發展區，主要是郊區一帶，另外從煙集河向東到局子街，人民路向南到友誼路這一部分地區，這一部分地區集中了眾多的規模以上的商業網點，商業設施已經趨于飽和，新建大型的商場會導致競爭過度，影響商場的經濟效益，也不能使商業設施合理布局，所以成為控制發展區。
參考文獻：
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關鍵詞：商業網點 經營業態 流通行業
商業網點是城市商貿流通業發展的重要載體，也是城市繁榮程度的重要標志。因此，摸清邯鄲市現有商業網點狀況，科學研究流通行業發展規律，才能使邯鄲市流通業整體、均衡、健康、有序地發展并更好地服務于城市建設和人民生活。
1 邯鄲市商業網點現狀
1.1 商業網點總量。邯鄲市全部已有各類商業網點11256個，總面積2067947平方米；擬改擴建網點48個，擬新增面積1136584平方米。
1.2 網點數量分布。邯鄲市已有零售商業網點3397個，包括百貨商場（店）、超市、專賣店、食雜店和農貿市場（不包括批發交易市場、專業店）。
表1 邯鄲市已有商業網點分布（數量）
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表2 邯鄲市主城區人均零售面積
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1.3 人均擁有零售商業網點面積。邯鄲市主城區（包括邯山區、叢臺區、復興區）現有人口880365人，已有零售商業網點面積690851平方米，人均擁有零售商業網點面積0.78平方米。
1.4 業態結構。邯鄲市現有零售商業網點業態與商務部頒發的17種零售業態標準相比，表現形式較為單一，主要為傳統型百貨商場與大型超市并集中于城市中心，而社區購物中心、標準超市、品牌專賣店、便利店相對較少，網上交易、電話銷售等形式更是少之又少。
2 邯鄲市現有商業網點中存在的主要問題
2.1 空間布局不均衡。由表1和表2數據顯示，邯鄲市已有商業網點空間布局極不均衡。五個行政區中，邯山、叢臺兩個區共占有商業網點的數量與面積分別是全市總量的95%、87%，而其他三個行政區合計占有的商業網點數量和面積僅為總量的5%、13%。
2.2 組織化程度低、規模經營能力不足。邯鄲市全市106家百貨商場中，年銷售額超億元的企業僅僅4家（新世紀購物中心、康德商場、日月城、新趙都商場），占全市百貨商場數量的3.8%；全市934家專賣店中絕大多數是非品牌專賣店，其中營業面積不足10平方米的沿街小店多達236家，占全市專賣店數量的25.3%。企業組織機構散、小致使市場集中度偏低，企業缺乏競爭和擴張的實力。
2.3 經營業態雷同、經營方式單一。邯鄲市目前沒有真正意義上的商業街區、倉儲超市、折扣商店；電話銷售、網上交易等無店鋪銷售方式處于雛形。另外，邯鄲市現有商業網點大都為單店經營，連鎖、特許加盟、分銷等經營方式很少為企業所采用。
雷同的經營業態無法滿足不同消費層次的需求，也是邯鄲市流通服務業的服務水平、價格水平、商品質量水平和商品品種、品類的豐富度難以令人滿意。
2.4 對基礎設施投入不足。目前，邯鄲市零售商業網點普遍設施陳舊，批發交易市場中不乏商品聚集度和規模，但經營環境和硬件設施均需改善。
2.5 商品交易市場結構不合理、產業驅動能力不足。在所有批發市場中，除能夠體現邯鄲鋼鐵市場的一些特色外，很少有地方產業優勢產品出現。
3 進一步推進邯鄲市商業網點建設的政策建議
3.1 增強商業網點建設行政管理，加大商業網點建設監督力度
3.1.1 確定邯鄲市商務局為商業網點規劃、審批和管理的政府主體，強化商業網點管理組織形式和管理力度，多方聯動，建立商業網點建設項目協調管理制度。
3.1.2 完善預審和聽證會制度，制定《邯鄲市設立大中型商業網點聽證會管理辦法》。
3.1.3 改進商業網點建設信息的監測與統計工作，加強標準的實施監管，引導商業網點科學有序發展。
3.2 積極探索建立新型商貿流通管理體制。建立內外貿一體的流通新格局，建立政府對商貿流通業發展的政策支持體系。引導邯鄲市大型零售業積極發展新業態，轉變經營觀念，改變流通模式，積極應用連鎖技術、物流配送技術、信息技術等現代流通技術，主動占領市場。
3.3 培育具有競爭力的商貿流通市場主體。積極推進流通企業改革，大力發展非公有商業經濟，培育有競爭力和帶動力的流通龍頭企業集團，通過城市商業資源的有機整合，提高商貿綜合競爭力。擴大開放，招商引資，加大商貿引進外資的力度，提高利用外資的質量，促進產業升級。
3.4 加強誠信和人才體系建設，弘揚邯鄲文化。邯鄲文化是一種典型的多元文化，多元文化的形成以包括包容和誠信為基礎，誠信經營是現代商業流通企業發展的基石。發揚邯鄲文化精髓，倡導誠信經營，公平競爭，加快建立誠信體系。人才是優秀的文化載體，是商貿業發展的百年大計，加大引進優秀人才，筑巢引鳳，才能構筑邯鄲流通業長久輝煌。
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一、指導思想和總體目標
社區商業的建設要貫徹落實“*”重要思想和科學發展觀，堅持“以人為本、服務社會”的宗旨，以“便民、利民、為民”為出發點，緊緊抓住新區開發和舊城改造的機遇，完善新社區商業服務功能，優化老社區商業結構布局，加快營造和諧的社區消費環境，為實現構建社會主義和諧社會做貢獻。
爭取利用3－5年時間，在全國人口過百萬的166個城市中，初步完成社區商業建設和改造工作，形成滿足基本生活消費需求的社區服務網絡，基本實現社區居民購物、餐飲、維修、美容美發、洗衣、家庭服務和再生資源回收等基本生活需求，在社區內就能得到基本滿足。在消費水平較高的社區，要在滿足基本生活需求的基礎上，形成商業布局較合理、服務功能較齊備、服務質量和管理水平較高的社區商業綜合服務體系。
二、工作原則
一是堅持以人為本。發展社區商業要反映民心、體現民情、滿足民需，堅持以人民群眾高興不高興、滿意不滿意為標準，使社區商業建設成為解決實際問題、為群眾辦好事辦實事的工作。
二是堅持政府引導，市場化運作。社區商業建設要逐步形成政府引導、企業投入、市場運作、社會參與的發展機制，充分發揮各種所有制企業在社區商業建設中的作用。
三是典型引路，循序漸進。開展創建社區商業示范社區的工程，在總結示范社區經驗基礎上，逐步推開，形成輻射帶動效應。
四是因地制宜，分類指導。要根據各地經濟發展水平和社區商業發展的不同階段，分類指導；堅持一切從實際出發，不搞形式，不走過場，突出重點，逐步推進。
三、工作重點
（一）加強規劃，促進網點布局合理化。商業網點合理規劃，是實現社區商業服務功能，滿足不同消費水平、消費特點、消費習慣的前提。推進社區商業發展必須堅持規劃先行。各地商務主管部門要加快完成城市商業網點規劃，在城市商業網點規劃中對社區商業的規模、結構、布局做出詳細規定。有條件的地方，可依據城市商業網點規劃，制定社區商業網點專項規劃。
（二）制定標準，分類指導，突出重點。目前，商務部正在制定全國社區商業的建設標準。各地商務主管部門可根據本地區城市發展的不同特點和社區商業的不同類型，因地制宜，制定地方性標準，確定工作重點，有針對性地對社區商業的建設活動進行協調。老城區要發揮和利用現有商業服務網點的輻射作用，以健全網點設施為主；已預留服務網點的新建社區，要針對社區居民需求變化，合理配置網點，擴大服務范圍，以完善網點和提升服務水平為主；尚未開發的社區，要加強總體規劃，以集中建設團組式社區商業中心和合理配置多點式便利型商業網點為主。
（三）鼓勵有實力的連鎖企業參與社區商業建設。各地商務主管部門要采取切實可行措施，通過資金、網點等一系列支持政策，積極引導企業運用連鎖經營方式，到城市社區設立超市、便利店、標準化菜店、餐飲店、洗衣店等各類便民、利民的網點，并逐步搭載便民服務功能，滿足社區居民多樣化、個性化的消費需求。積極引導下崗失業人員進入社區，把社區創業就業與發展社區經濟有機結合起來。鼓勵企業采取收購、兼并、特許加盟等多種形式整合分散的社區商業資源，規范社區內的小型門店，實現資源共享，綜合利用。
（四）利用現代技術手段，創新服務體系。各地商務主管部門要積極建設面向社區服務的信息服務平臺。鼓勵有條件的企業利用信息技術開展社區便民服務，發展網上交易、網上服務，補充現有網點的不足；鼓勵有條件的企業建立客戶需求信息系統，及時采集、分析、存儲客戶信息，為居民提供定向、快捷、周到的服務。大力提倡社區骨干企業開展送貨上門、送餐上門、修理上門的“三上門”服務，延伸服務功能，提高服務水平。提倡和鼓勵社區商業企業組建專職的便民綜合服務小分隊入戶服務，同社區居委會、社區居民建立穩定、暢通的聯系渠道，開展以為社區居民排憂解難為宗旨的便民有償服務。
（五）切實搞好社區商業示范工作。目前，部分省市社區商業的建設工作已經開展，并取得了初步成效。為進一步推動社區商業發展，各地商務主管部門要結合當地實際，重點選擇和建設一批在本地區帶有示范作用的社區，制定切實可行的社區商業示范活動方案和規劃，提出對示范社區的具體要求和措施，并抓好督促檢查和驗收工作（示范工作要求見附件1，示范活動的通知不再另發）。2005年商務部擬在全國范圍內確定50個示范社區。明后兩年，通過推廣示范經驗，逐步擴大示范范圍，從而推動社區商業的全面發展。
四、工作要求
（一）加強領導，建立長效工作機制。社區商業建設既是一項造福于民的民心工程，也是一項涉及方方面面的系統工程。各地商務主管部門要積極爭取地方政府的支持，成立相應的領導協調機制，加強同建設、財政、勞動和社會保障、工商、民政、稅務等部門的溝通與協作，形成合力。同時，充分發揮街道辦事處、居委會、物業管理部門和商業企業幾個方面的積極性，形成互聯互動，協調配合的機制。
關鍵詞：城市；公共設施；規劃；建設；技術措施
中圖分類號：TU984文獻標識碼： A
1概述
城市公共設施分布不是孤立的，它們與城市特別是其中的居住用地和綠地的分布與組織緊密相關，因此應通過規劃進行有機的組織，使其成為城市整體的一部分。公共設施建設項目要成套地配置。配置的含義主要有兩個方面：一是指整個城市各類公共設施建設應該配套齊全：二是指在局部地段要根據公共服務設施所服務的對象及性質，配置相應的設施，以方便群眾。各類公共設施要按照與居民生活的密切程度確定合理的半徑。根據服務半徑確定其服務人數的多少，推算出公共設施的規模，不同服務設施有不同的服務半徑，應根據各城市的實際情況科學地、合理地確定。公共設施的分布要結合城市交通組織來考慮，公共設施的建設要根據使用性質及交通狀況，結合城市道路系統和地塊情況統一安排。城市的改建、擴建，要充分考慮原有的公共設施，通過合理的留、并、遷、轉、補等措施進行調整和充實。公共設施建設要考慮合理的順序。在按照規劃進行分期建設的城市，公共設施的建設應與不同的建設階段的城市規模、發展速度和居民生活的改善過程相適應。
這樣，在城市建設時期既能保持必要的公共設施，又不致過早或過量建設，造成投資浪費。
2城市主要公共設施的規劃與建設
（1）城市文化、體育設施的建設：任何城市的發展，首先決定于它的經濟基礎，取決于物質生產的進步和物質生活條件的改善，也就是物質文明的建設，但是，一個城市精神文明的建設，不僅是它的經濟基礎的反映，而且反過來給經濟活動以巨大的影響，兩者是相互作用的。因此，建設社會主義現代化的新型城市，應當兩個文明一起抓，注重搞好文化設施建設。體育在世界上被視為民族精神的櫥窗、社會文明的主要標志。它是任何社會都需要發展的，在社會主義社會要求發展得更為迅速更為普及。一個民族，如果體育不振興，就不能成為充滿活力、文明健康的民族。在城市建設上，過去往往忽略體育設施的建設，許多城市在制定發展規劃時，在新建居民區、學校、廠礦時，沒有或很少給體育一席之地。這樣，隨著人口的增長和群眾文化生活需求的提高，體育場地不足的矛盾就越來越尖銳了，鑒于這種狀況，國家體委要求省轄市和地市縣逐步做到“兩場一房一池”，即擁有400m跑道的田徑場、帶看臺的燈光球場、一個訓練房、一個游泳池。這是舉辦運動會最起碼的要求。作為小城市，雖然從客觀經濟條件上遠不如省轄市和其他大中城市，但也必須從自身實際出發，充分重視體育設施的建設，逐步建立比較完善的體育基礎設施，健全各類體育組織，普及群眾體育活動，使體育成為城市建設和人民生活不可缺少的組成部分。
（2）城市商業網點的建設：隨著城市的出現和發展，商業網點就作為實現商業行為的場所而同時存在和發展著。
雖然由于城市規模和性質不同，城市商業方面存在著程度之別，但商業總是不可缺少的。城市體現商業功能的物質條件就是商品、商業從業人員和商業網點設施。商業網點設施是商品流通的支撐點，它的數量和質量對于活躍市場、發展商品生產有著重要作用。城市商業網點承擔著促進城鄉商品流通和為城市居民提供基本服務的任務，是公共設施中與居民生活關系最為密切的基本設施，城市商業網點的數量、水平及服務內容，體現了城市商品流通程度的高低，也反映了居民消費觀念的一個側面。規劃建設好城市商業網點，有利于推動城市商品經濟的繁榮與發展。所以，在城市布局中，要安排好商業網點的分布，合理增加數量，提高質量，做到行業配合，布局得當。
3配套公建的規劃布局
（1）商業服務與金融等有關項目宜集中布置：形成居住區各級公共活動中心。在使用方便、綜合經營、互不干擾的前提下，可采用綜合樓或組合體。基層服務設施的設置應方便居民，滿足服務半徑的要求。居住區內公共服務設施是為區內不同年齡和不同職業的居民使用或服務的，因此公建的布局要適應兒童、老人、學生、職工等居民的不同要求。同時各公共服務設施又有其自身設置的經濟性和要求方便居民使用等共同特點，從而可將有利經營、互不干擾的有關項目相對集中形成各級公共活動中心。一般由百貨商店、專業商店等商業服務項目和銀行、郵電局（郵政所）等金融郵電項目，文化活動中心等文體建筑組成。根據居民生活需要有的項目要適當分散，符合服務半徑、交通方便、安全等要求，如醫院、幼托、學校、綜合基層店、居民存車處等，對于可兼為外來人流服務的設施宜設置于內外人流的交匯點附近，以方便使用和提高經濟效益。公共服務設施的布局是與規劃組織結構類型、組團劃分、道路和綠化系統反復調整、相互協調后的結果。為此，其布局因規劃用地所處的周圍特質條件、自身的規模、用地的特征等因素而各具特色。對公共活動中心，宜將可連帶銷售，又互不干擾的項目組合在一個綜合體內，以利綜合經營、方便居民和節約用地。
（2）配套公建的規劃與建設：根據各地居住區規劃的實踐，為滿足3～5萬居民要有一整套完善的日常生活需要的公共服務設施，應配建派出所、街道辦、綜合百貨商場、理發店、綜合修理部、文化活動中心、門診所等；為滿足0．7～1．5萬居民要有一套基本生活需要的公共服務設施，應配建托幼、學校、糧油店、菜店、綜合副食店等，為滿足300～700戶居民要有一套基層生活需要的公共服務設施，應配建居委會、居民存車處、綜合服務站、綜合基層店、早點小吃、衛生站等。基本原則是當居住區的居住人口規模大于組團、小區或居住區時，公共服務設施配建的項目或面積也要相應增加，當居住人口規模大于居住區時，可增配醫院、銀行分理處、郵電支局、豆制品加工等，以滿足居民多方面的日益增長的基本需要。
4結論
總之，公共配套設施的建設應與住宅同步規劃、同步建設和同時投入使用。居住區的公共服務設施不配或少配會給居民生活帶來不便，晚建了也會給居民生活造成困難，如不及時配建小學，小學生要回原居住地上學，長途往返十分不便。晚建了派出所就沒有地方辦理戶口遷移等手續或至本區外兼管的派出所去辦理，造成管理和使用不便。
參考文獻
[關鍵詞] 獨立學院 校園經濟 零售商業
隨著市場經濟的逐步深入，我國的零售商業發展迅猛。目前社會消費品市場已經從過去的“賣方市場”轉變為“買方市場”。我國社會商品零售總額增長迅猛，但是近年來，社會消費品零售總額的增長速度逐漸放慢，而零售商業企業的數量與規模卻在迅速的擴張。這進一步使得商品市場上供過于求的趨勢日益明顯，我國零售商業企業的競爭也日趨激烈。與此同時，我國高等教育規模的快速擴張，各項相關改革不斷深化，一些地方和高校在高等教育辦學機制方面進行了大膽探索，出現了由普通高等院校按照新的機制和模式試辦的相對獨立的二級學院（以下簡稱獨立學院）。教育部于2003 年4 月出臺了《關于規范并加強普通高校以新的機制和模式試辦獨立學院管理的若干意見》（簡稱“8號文件”），確定了“積極支持，規范管理，改革創新”的指導思想，明確了獨立學院實行民辦機制、相對獨立辦學、吸收各方優勢資源的“民、獨、優”原則。同時，為與公辦高校二級學院相區別，將這種學院一律改稱為“獨立學院”，可以說，這是一個具有中國特色的名稱。因此，隨著高校后勤社會化的逐步深入，在校園經濟中的零售商業競爭態勢相對較為薄弱的狀況下，部分零售商業企業開始涉足獨立學院校園經濟中的零售商業了。
校園經濟，是指凡利用一定的條件為大學師生員工及其家屬提供一定的有形商品和無形勞務的學校部門或企業、個人等經濟形態。校園經濟屬于經濟學概念的范疇，從屬于第三產業。校園經濟的內涵較廣，包括以下一些服務性行業：校園公用事業、校園房地產業、校園零售商業、校園飲食業、校園服務性行業等等。所謂校園零售商業，是在商品流通中執行交換職能的經濟部門利用商業零售網點為校園內廣大師生員工提供所需商品的行業。近年來，隨著市場經濟的進一步深入，我國人民的生活水平逐步提高。在迅猛增長的消費需求拉動下，我國的零售商業也得到了飛速的發展。獨立學院由于其特殊的辦學模式和學費情況，學生的家庭狀況普遍優越，就消費來說，他們有著自己獨特的消費觀。目前的校園零售商業，還不能滿足獨立學院學生的購買需求，他們對于各式各樣的商品都有相應的需求，這就形成了一個很大的市場。但是，很遺憾的是，目前的獨立學院校園零售商業的供給水平距離需求水平相差太遠。受高校“學校辦社會”思想的影響，獨立學院校園內零售商業的發展問題一直沒有能夠得到足夠的重視，學校領導在處理這類問題時，往往由于個人原因，或者對校園零售商業不理不問，或者過于關注校園零售商業以謀求利益，最終都導致獨立學院校園零售商業的總體經營水平不能滿足迅速增長的校園內師生員工的消費需求。具體來說，獨立學院校園零售商業的現狀可以用“小、少、亂、貴”四個字來概括:
1.小。目前存在于獨立學院的校園零售商業網點規模較小，大多數校園零售商業網點的營業面積低于 100 平方米，而且往往為了擺放更多的商品，使得消費者能夠活動的區域更加狹小。一到下課或者購買的高峰期，往往擁擠不堪。
2.少。目前的校園零售商業的網點數量少。雖然獨立學院是新生產物，但是就其規劃而言，有的地方還做的不到位，在校園規劃中，根本沒有或很少規劃零售商業網點的經營位置，使得現存的校園零售商業網點較少；而且，經營的商品種類也較少，不能適應學生消費需求的增長。
3.亂。校園零售商業網點比較分散，導致了校園內商品市場的管理混亂，校方對校園內商品市場的宏觀調控與經營監督很難進行，學生難以得到穩定、持續的商品供應與售后服務。
4.貴。零售商業的價格優勢需要一個較大的規模、較快的商品流轉。獨立學院校園零售商業分散并且規模不大，再加上校園內的營業面積租金往往高于校園外，零售商業的價格就偏高了。
目前需要大力發展的獨立學院校園零售商業網點不僅僅要能夠從總量上滿足或基本滿足校園商品市場上的消費需求，還應當從校園商品市場的消費主體――獨立學院大學生的消費需求分析中，總結得出校園零售商業業態所應具備的特征。獨立學院大學生消費者的消費具有跨層次性和多層次性，簡樸與奢侈并行，消費的循環性突出，消費結構明顯不同于其他群體，既注重時尚新穎性也注重合理實用性，同時消費易受他人影響等特性。但是從總量上來看，他們的消費層次還是比較集中于中等消費水平的。所以，獨立學院校園零售商業的目標市場應當是以中等消費水平的大學生消費者為主。同時，校園零售商業企業的產品戰略應當是以提供循環性商品為主，適當補充時尚新穎性商品。同時，同類商品應當同時具備多個檔次的品種。敏感度比較高的是價格問題，價格戰略方面，應當堅持低價或平價的策略，以吸引大學生消費者的重復購買，建立其購買習慣。對于重復購買的商品，消費者總是希望其購買行為越簡單越好，所以獨立學院校園零售商業的網點選址應當在大學生消費者日常生活活動范圍內。規模方面，為了與日益增長的消費需求相適應，應當具備相應的、遠大于目前校園零售商業網點規模的經營面積。另外，在選購重復購買的商品時，消費者由于已經有了較為豐富的購買和使用經驗，對商品已經較為熟悉，一般情況下不需要專門的服務員為其提供導購服務。加上大學生消費者崇尚自由，喜好時尚的心理特性，新的校園零售商業網點的服務方式應當選擇開架自選，以給大學生消費者創造一個舒適愉快的購物環境。
參考文獻：
[1]溫陽:校園經濟的開發和利用.躬耕，2007，03
中國商業地產2004年度重大新聞事件：
一、零售行業全面開放 引發網點建設熱潮
根據入世承諾，2004年12月11日中國零售業對外資全面開放。對這一政策的樂觀預期使得今年的商業地產順勢升溫，開發速度和規模都顯著提升。相關調查顯示，2004年商業地產開發量的增幅明顯高于房地產行業整體水平。
二、超大摩爾亮相北京 激起過熱是非爭論
近年來，購物中心建設相互攀比、一味求大的問題，引發社會對投資開發是否過熱的擔憂。今年10月，世界最大的單體商業項目――北京世紀金源時代購物中心的開業，使這場爭論再度升溫。
三、盲目開發驚動中央 部委展開聯合調查
今年年初，針對國內商業地產盲目開發的狀況，專家學者和新聞媒體紛紛上書諫言，引起中央高層關注，溫總理接連三次批示，相關部委、金融機構和地方政府著手調查和清理有關項目，宏觀調控直指商業地產。
四、網點規劃緊鑼密鼓 《條例》進程備受關注
繼去年直轄市、省會城市、計劃單列市基本完成商業網點規劃之后，按照建設部、商務部的要求，今年全國各地100多個地級城市也制定了商業網點規劃。與此同時，由商務部起草的《城市商業網點規劃管理條例》草案也已上報國務院，商業地產的規范框架日趨成型。
五、過度炒作埋下隱患 產權商鋪風險顯露
在產權式商鋪開發運營中，層出不窮的概念炒作，夸大其辭的營銷宣傳，誤導了諸多中小投資者。非理性熱銷的背后潛伏著相當的投資風險，后續經營普遍面臨旺鋪不旺、利市不利、預期回報難以實現的窘境，進而引發一系列社會問題。
六、訂單模式已成共識 商業地產方向漸明
許多開發商在進入商業地產領域初期，簡單地套用住宅開發模式，違背了商業地產招商先行的開發規律，大量項目陷入有場無市的尷尬局面。在經過了挫折與反思之后，大連萬達等開發商采用的訂單地產開發模式終于取得了業界認同，商業地產開發與運營方向日漸明朗。
七、CMall銅鑼灣快速擴張 運營品牌價值凸現
短短13天，開出兩家大型摩爾，CMall銅鑼灣的快速擴張備受業界矚目。作為國內首家摩爾運營商，深圳銅鑼灣集團旗下迄今為止已擁有23個摩爾項目，分布于全國大中城市，開創了中國本土Mall品牌運營先河，專業品牌價值凸現。
八、商業地產結成聯盟 引導行業健康發展
由中國城市商業網點建設管理聯合會發起成立的中國商業地產聯盟，2004年圍繞行業熱點、難點組織了許多富有影響的研討和交流活動，構建了商業與地產互動平臺，并積極倡導科學合理的商業規劃，充分發揮了行業組織的作用。
在剛剛過去的2004年中，有許多優秀的企業和個人，通過他們的努力和探索，為我們累積了大量成功的經驗，同時也為商業地產的進一步發展開辟了道路和指明了方向。
中國商業地產杰出貢獻企業
大連萬達集團商業發展有限公司
世紀金源投資集團有限公司
深圳銅鑼灣集團有限公司
中國商業地產杰出貢獻人物
王健林――大連萬達集團董事長
黃如論――世紀金源投資股份有限公司董事長
王宗南――上海百聯集團總裁
陳 智――銅鑼灣百貨集團董事長
翟美卿――南方香江集團董事長
遲 迅――天津融創置地有限公司副總經理
鄒錫昌――昌盛集團董事局主席
中國商業地產杰出操盤手
楊健偉――江南MALL常務副總經理
楊曉軍――南方香江集團總裁助理、營銷策劃總監
李戰洪――重慶奧林匹克花園置業有限公司營銷總監
余珍――廈門明發商業廣場招商部總經理
葉智輝――CEPA商機發展聯合會-香港品牌發展委員會主席
童銳――東莞市三元盈暉投資發展有限公司董事、副總裁
王月華――東莞第一國際董事長助理
趙永爽――廣州頤和集團總裁助理、營銷總監
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中國商業地產十大主流項目
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