時間：2022-06-11 07:49:36
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產轉讓公證書，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、要素式公證書制作中的問題
l、必備要素不全。必備要素為公證辦證證詞中必須具備的內容，而有的公證書在證詞中卻存在保全的關鍵詞缺省、拍賣標的基本情況及所有權或處分權不明、人的權限不清等情況。
2、選擇要素選擇不當。選擇要素為根據公證證明的實際需要或當事人的要求， 酌情在公證書證詞中寫明的內容。有的公證書證詞應寫明的未寫明，如證據的存放地點不明、開獎中有在場人的未加描述、合同的生效日期及條件未說明等。
3、法律條文引用不規范。有的房屋轉讓合同公證書證詞中只援引《中華人民共和國合同法》，而未引用《中華人民共和國房地產管理法》等。
4、大宗批量證未按要求出具要素式公證書。有的認為批量公證，公證書證詞基本是一致的，只是一方當事人的基本情況不同，不必出具要素式公證書。
5、要素式公證書的范圍過窄。司法部試行要素式公證書格式的范圍暫定為在國內使用的保全證據、現場監督、合同（協議）三類公證書，而發往域外使用的涉外、涉港澳臺公證書及其他國內公證書仍使用現行公證書格式。
二、要素式公證書制作的問題之對策
l、加強學習、提高素質
推行要素式公證書是公證工作改革的重要內容，是對傳統公證書格式的全面突破，是一項十分具體而又復雜的工作，對公證人員的分析判斷能力、辦證程序的嚴謹性等都提出了更高的要求。各地要采取集中培訓、集體學習、自學等方式，組織全體公證人員認真學習司法部下發的要素式公證書格式、使用說明、參考格式及與要素式格式相關的法律、法規及司法文書寫作知識，努力提高法律、公證業務、語文和文書寫作水平。
要素式公證書與過去的公證書相比，最顯著的特點就是在公證證詞中必須寫明某個公證事項適用某種法律、法規， 因此，公證人員不僅要熟悉公證事項適用什么法律，還要清楚具體的條款。所以，公證員為適應未來公證工作的實際需要，必須不斷加強學習。
2、必備要素寫完整
一是保全證據公證書。要寫明申請人的姓名或全稱、申請日期及申請事項。 自然人寫姓名，有人的還要寫人的姓名， 包括自然人的性別、出生日期、住址，外國人寫明國籍。法人或非法人組織寫全稱，要以其營業執照或公章上名稱為準，并要寫法定代表人或人姓名，
法人的基本情況及行為能力。保全的方式方法，如自書、代書、公證人員記錄、錄音、錄像等方式。參與保全人員的情況，包括承辦公證人員及在場人、翻譯、勘驗等的人數、姓名等。同時，還要寫明證人的主體資格是否合法，意思表示是否真實，取得證據的數量、種類、 日期，是否向證人宣讀和經證人閱示，證人在證據上簽名（蓋章或捺手印）是否真實。
二是現場監督類。寫明申請人全稱或姓名、申請日期及申請事項。對委托人、拍賣人、拍賣師及競買人資格的審查情況，拍賣標的基本情況及對其所有權或處分權的審查結果，對拍賣規則內容的審查結果。拍賣活動是否得到有關部門批準，如與拍賣標的有關的主管部門（文物管理 機構、國有資產管理機構、房地產管理部門等）、拍賣標的的監管機關（海關、人民法院、破產清算小組等）。拍賣的時間、地點及拍賣過程（拍賣方式、競價形式）是否符合拍賣規則等。
三是合同（協議）類。寫明申請人全稱或姓名、申請日期及申請事項。公證人員要重點審查當事人的身份、資格及簽訂合同的民事權利能力和行為能力；人的身份及權限；限制民事行為能力人訂立合同由其法定人或征得法定人同意，但訂立純獲利益或與其年齡、智力、精神健康狀況相適應的合同除外：擔保人的身份、資格及擔保能力； 當事人簽訂合同的意思表示是否真實，是否對合同的主要條款取得一致意見。如出售房產（期權）的名稱、坐落、房號、朝向、 占地面積、使用面積、售價等；預售合同應有預售許可證，現房買賣應有房產證；共有房產或已設定他項權利（如抵押權）的房產，應按法律規定征得相關權利人的同意或認可；合同條款是否完備，內容是否明確、具體；是否履行了法律規定的批準或許可手續，如《中華人民共和國合同法》第44條后款規定：“法律、行政法規規定應當辦理批準、登記手續生效的，依照其規定。”
3、選擇要素要適當
一是保全證據公證類。申請保全證據的原因、用途；對于沒有根據的原因，或者用途不定的，或原因用途難以確認的，一般不宜直接寫明； 辦理該項公證的法律依據（公證規章或有關規章等）；在引用法律依據時，應具體寫到有關法律、法規、規章的條、款、項。有些省、市有公證地方性法規的，如我省的《安徽省公證條例》，本文認為也應引用。對所取得的證據的保全方式及存放地點。 如有附件時，應寫明附件是原件還是復印件及附件的名稱、份數、頁數、順序號。
二是現場監督類。申請人提供的主要證據材料的真實性、合法性；拍賣人對拍賣標的來源、瑕疵及相關責任的說明；拍賣活動有見證人的，應將其民事主體資格狀況連同“見證人某某某、某某某在場見證”字樣一并在公證書中加以描述。
三是合同（協議）類。合同標的物的權屬情況及相關權利人的意思表示。權屬情況指所有權、使用權、擔保物權、專有權、專用權等；相關權利人包括與合同標的有關的共有權人、所有權人、使用權人、擔保權人等。如寫明權屬： “本合同項下標的物由XX、XX共有”，接下去再寫相關權利人的意思表示： “共有人XX對轉讓該標的物無異議”。轉讓、承包或租賃合同標的物時，應按法律規定征得相關權利人同意或認可。當事人對合同內容的重要解釋或說明：在簽訂格式合同時，要寫明當事人是否了解合同的全部內容；合同的生效時間及條件，如法律規定合同須經登記或批準方能生效的，公證書中應寫明“本房屋《買賣合同》自合同項下房屋經房地產登記主管部門辦理權屬變更登記之日起生效”、 “本《質押合同》自合同項下物移交質權人占有之日起生效”。有的還寫明“本合同自雙方當事人簽字、蓋章并經公證之日起生效”、 “本合同自雙方公司董事會通過后生效”。
4、加強管理，制定規范
一是在全國范圍內推薦要素式公證書制作較好的公證書卷宗。要素式公證書的推行，使公證的形象逐漸飽滿起來。過去制式的形式影響了對實體內容的更深入的探究，而推行要素式公證書之后，對形式的單純追求已經不再是重點關注的問題，對法律實體內容的審查就必然成為公證工作的重點內容。因此，在從過去的偏重程序法、兼顧實體法向偏重實體法、兼顧程序法的轉變過程中、首先要在全國范圍內推薦要素式公證書制作較好的卷宗。
二是實行公證處之間要素式公證書制作的交流。要素式公證書使公證證明活動更加公開化，增強了公證活動的透明度。公證人員的工作， 包括審查的內容、依據的法律、分析判斷過程都明明白白地展現在當事人面前，展現在法庭面前，展現在公證書使用部門面前。因此，要舉辦公證處之間要素式公證書制作的交流，在經驗積累到一定程度后，將有益的經驗在全系統進行總結、推廣，努力做到公證程序公開、公證活動的透明，使人們對公證的認識更深，對公證書的證明力更加確信。
近年來、華僑、港澳同胞、臺灣同胞、外籍華人以及外國人來國內（中國）辦理房產確權登記、轉移和繼承等事項不斷增多。為統一制度，現將如何確認上述人員辦理在我國境內房屋產權事宜中，所提供的贈與、轉讓、委托等有關公證文書的效力規定如下：
一、居住在與我國有外交關系國家的華僑、外籍華人，在我國駐該國使領館辦理的公證或認證證明，房地產管理機關應予采證、如果當事人提交的是當地公證人出具的公證文書，須經該國外交部或其授權的機構和中國駐該國使（領）館認證（根據領事條約，兩國互免認證的除外），其內容只要不違反我國法律和政策的規定，房地產管理機關應予采證。
二、居住在與我國有外交關系國家的外國人提供的當地公證人出具的公證文書，須經該國外交部或其授權的機構和中國駐該國使（領）館認證（根據領事條約，兩國互免認證的除外），其內容只要不違反我國法律和政策的規定，房地產管理機關應予采證。
三、華僑、外籍華人以及外國人在與我國無外交關系的國家辦理的公證文書，原則上需經該國外交部及與該國和我國均有外交關系的第三國駐該國使（領）館認證。
如果華僑、外籍華人辦理這些認證手續確有困難，可請求房產所在地的縣以上的僑務部門根據本部門所掌握的情況，出具確認是該國公證人出具的公證文書的證明，如果該公證文書的內容不違反我國法律和政策的規定，房地產管理機關可視該項房產的具體情況予以采證。
四、香港同胞提供的經司法部委托的26位律師之一辦理的公證文書應予采證。
五、澳門南光公司、澳門南光（集團）有限公司、中國銀行澳門分行及澳門工會聯合總會、澳門中華教育會、澳門中華總商會、澳門街坊會聯合總會等機構、社團為本機構、社團工作人員和會員出具的證明文書，房地產管理機關應予采證。
六、臺灣同胞在臺灣公證機關辦理的公證文書，房地產管理機關可作參考，視該項房產的具體情況予以采證。
另外，華僑、港澳同胞、臺灣同胞、外籍華人以及外國人繼承在我國內（內地）
的房產，適用我國的法律規定。當事人須先向房屋所在地公證機關提供其住所地公證人出具的親屬關系、出生、死亡、婚姻狀況等公證證明，再由房屋所在地公證機關出具繼承權公證書，房地產管理機關根據繼承權公證書辦理有關房產手續。
關鍵詞：制度模式；房地產；公證制度；啟示
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
在公證制度發達的大陸法系國家，法定公證已有數百年的悠久歷史，其制度趨于完善，且早已深入人心。許多國家法律對有關不動產的一切經濟活動都規定了嚴格的法律程序，公證即是這些法律程序中極為重要的一環。如瑞士、法國、德國等國家，均以民法典或單行法規的形式對不動產所有權的取得與拋棄、不動產的使用、轉讓、強制買賣贈與、抵押等規定了相應的必須公證制度。
一、公證可以有效地提高房地產糾紛的救濟效率和解決登記糾紛
“遲到的正義等于非正義”，司法救濟必須講求效率。提高司法效率，不但是程序正義的需要，更是市場經濟的需要。美國著名學者波斯納認為，人類所有的法律活動和全部法律制度的最終目的就是為了最有效的利用自然資源和最大限度的增加財富，在效率成為市場經濟的基石之后，法律只能亦步亦趨。因而效率是法律的重要價值。
房地產公證有助于提高房地產糾紛的救濟效率。表現在以下幾個方面：公證通過發揮自己的預防功能，可以減少糾紛、消彈訴訟，從而增加個案分配的司法資源，提高司法質量；公證通過發揮自己的優先證據效力，可以縮短證據采信和排除過程，遏制司法腐敗和訴訟拖延，加快個案結案速度，增加司法產品數量公證通過發揮自己的強制執行效力，可以緩解法院的壓力，既能集中優勢資源，提高司法產品質量，又加快執行速度，增加司法產品數量
公證證據效力是指公證書是一種可靠的證據，具有證明公證對象真實、合法的證明力，可直接作為認定事實的根據。1991年《中華人民共和國民事訴訟法》第67條規定：“經過法定程序公證證明的法律行為、法律事實和文書，人民法院應當作為認定事實的根據。”這是因為，公證機構要對公證對象進行認真全面的調查、核實，因此，公證證明是真實性、合法性己經審查、確認的證明，故具有無可爭議的法律證明力，可以直接作為認定事實的根據。公證的證明力不僅體現在訴訟活動中，更主要的是表現在日常的民事、經濟交往和行政管理活動中，當然可以供物權登記部門直接使用，這種特殊的證據為物權登記提供確切的日期、證明力、執行力和證據安全的保障，使物權變動在產生糾紛時，得以迅速的解決。這是其他證據所不具備的。
二、德國的制度模式
德國不動產物權變動制度經歷了由登記機關進行實質審查到形式審查的轉變。1872年之前，德國的不動產登記機關實行實質審查主義，登記人員的審查權限非常大，不僅審查引起物權變動的物權契約，而且審查作為原因的債權契約。從另一方面講，登記人員的責任也非常大，如果審查不周發生錯誤登記，登記人員需要承擔損害賠償責任。登記人員為了避免承擔錯誤登記的責任，無限度地擴大審查范圍，導致登記時間延長、交易成本增加、侵犯私樹紐的情況時有發生。
1782年的《普魯士土地所有權取得法》在全社會對于廢棄實質審查主義的呼喚中誕生。該法首次從立法上采納了薩維尼的物權契約及無因性理論。依據物權契約及無因性理論，物權變動直接根據物權契約而生效，物權契約獨立于作為基礎關系的債權契約，債權契約的無效，并不導致物權契約的無效。這就是物權變動的無因性。《普魯士土地所有權取得法》規定，登記機關不再實行實質審查主義，而是實行形式審查主義。即登記人員并不審查債權行為，而只審查物權行為。在不動產登記中，只要登記申請人提供的資料能夠符合土地登記條例中對登記程序規定的條件，登記機關即將其納入登記，而對申請人與相對人的關于實體法律關系的意思表示不予審查。
1782年的《普魯士土地所有權取得法》的物權變動無因性原則被1896年《德國民法典》和其他相關不動產法律所采納，并延續至今。依德國《土地登記法》，登記官在登記前，只需要審查當事人的申請(第13條)、利害關系人同意登記的意思表示(第19條)以及是否有預備登記(第18條)。這被稱為“登記的形式的合意主義”。
德國物權變動規則實行物權形式主義立法模式，不動產物權變動不僅需要有效的債權合同還須具備物權變動的合意和登記形式要件，物權合意與登記的結合才發生物權變動的效果.在德國，一項不動產物權變動分為三個階段：債權合同、物權合意、登記，三階段的完成才確定發生物權變動的效果。公證制度也貫徹于這三個階段。
德國民法典明確規定了土地所有權轉讓合同須經公證。在程序上，當事人在土地所有權變更登記時須提交土地所有權轉讓同公證文書，否則，登記機構不予受理。德國的登記條例實行土地所有權轉讓的“登記同意”原則，即登記的完成須取得登記義務人的同意。物權合意可以轉化為登記同意。土地轉讓合同的公證實際上成為土地所有權登記的前提條件。
綜上所述，在德國作為采“窗口式審查”的前提，是發揮了公證制度的作用。由于有公證審查在先，登記官吏只作形式審查，也可保障登記的正確性、準確性。這樣，就使登記程序的迅速、簡便和登記的準確性得到了巧妙的調和、兼顧。
三、法國的制度模式
法國是意思主義物權變動模式和不動產契約登記制的代表。由于法國實行意思主義物權變動模式，不動產物權變動在當事人意思表示一致時，物權變動即發生效力，然而，該意思表示對于其他人是沒有效力的。物權變動的意思表示必須在公共登記機關進行登記，從而達到對抗第三人的目的。同時，由于法國實行契約登記制，登記機關所登記的是當事人之間導致物權變動的債權契約。在法律上，登記只有公示效力，并無確權效力，更無公信.力。法國的不動產登記并不意味著可以根據登記薄推定權利的真實性，作為第三人幾乎無法對登記契約及相關物權變動的真實性和合法性作出正確判斷。
針對上述問題，法律作出補充規定，只有真實的契約，才能進行登記。法國民法典中1955年1月4日的法令對不動產登記制度作出了具體、詳細的規定。該法令第4條規定，只有經過認證的行為，才能交抵押登記機關予以公示。雖然公證書只是認證的一種形式，但其本身所具有的真實性和可靠性與公示的要求是完全一致的。公證人的作用并不終比于出具公證書，根據法國1954年法令第32條的規定，公證人須辦理公證證書的登記申請程序。可以說在法國與不動產有關的契約的審訂和登記均由公證人負責。
由于有公證人的參與，實際上登記的準確性和公示效力并沒有因登記審查的形式性而降低。基于交易安全保護的需要，隨著時間的推移，不動產公示和公證行為之間的聯系不斷擴大和加強，以至于在某種意義上講，在法國對于設定或轉讓不動產權利的法律行為的調整，公證人的作用比登記機關的登記人員更加重要。法國的公證制度在房地產交易中的作用主要表現在：
公有住房租賃證和購買房改房兩者沒有關系，房改房可以購買的。最主要是要看產權人與原單位簽署的原購房協議（或稱買賣合同）中有沒有特殊約定，如：房產要轉讓時單位有優先購買權，或只能出讓給本單位職工等。
房改房產權證過戶所需材料：
1、舊產權證、買賣契約、權屬申請登記表
2、賣方：身份證、婚姻證明（結婚證、離婚證、離婚協議或未婚證明等）、戶口本、授權委托公證書（在賣方不能到場時可授權他人代辦）；
3、買方：身份證、婚姻證明（結婚證、離婚證、離婚協議或未婚證明等）、戶口本、一張委托書（在買方不能到場時可授權他人代辦）。
而公有住房租賃證只是證明公有住房的的合法憑證之一。證明這國有住宅是屬國家所有。國家租賃于承租方，應該需辦理這住宅是屬國家所有，這證件是證明國有住宅給予租賃于承租方的。
（來源：文章屋網 ）
2002年，一家建筑公司招聘出國勞務人員，陳田剛決定抓住這個機會。為了籌集出國所需的費用，顧女士向她的親朋好友借了一筆錢，并承諾由她負責償還。
丈夫去韓國后，顧女士留守家中。剛開始，陳田剛定時打電話報平安．也往家里寄一些錢，但不久就沒了音信。
顧女士心里有了疑問，她請去韓國的朋友幫助打探一下。朋友回來后告訴她，陳田剛在韓國有了新歡。顧女士非常氣憤，為了送丈夫出國，家里借了外債，實指望他掙錢還債，沒想到最后是這樣的結果。
面對幾萬元的債務，顧女士決定將夫妻倆共同居住的房屋賣掉。這是陳田剛婚前以個人名義買的一套兩居室的房子，結婚時，住房貸款還沒有還清。婚后3年，也就是在陳田剛出國前，剛剛還清了貸款，房產證上寫的是陳田剛的名字。顧女士找了一家房屋中介公司，委托其出售房子。
中介公司提出要房主本人親自來簽字賣房，否則不能交易。顧女士隱瞞了丈夫出國的事實，她私下草擬了一份由丈夫署名的虛假委托書，提供給中介公司。中介公司又提出對委托書進行公證，顧女士找來一位男性朋友冒充丈夫，與中介公司一起去了公證處。幾個月后，中介公司通知顧女士，房屋已經出售，凈價為57萬元。
陳田剛聽說此事后立即趕回國，他首先來到公證部門，認為委托書上的簽名非本人所簽，要求公證處撤消公證。公證處查證屬實后，撤消了公證。陳田剛向法院提訟，要求公證處、中介公司、妻子共同承擔返還房屋或安置相應面積住房的責任，并賠償經濟損失1．5萬余元。
法庭上，公證處認為，當事人只要持有效證件即可到公證處辦理公證手續，公證處對當事人只能做形式上的審查，無法進行實質性審查；中介公司認為，房屋買賣的過程均按照房屋交易的市場規則操作，他們不應該承擔責任；顧女士認為，房產證上寫的雖然是丈夫的名字，但房子是夫妻共同財產。她有權在家庭陷入經濟危機時進行處置，而且她事先也曾想找丈夫商量，丈夫卻一直在國外躲避自己，她是不得已才賣房。
焦點
一、夫妻一方擅自賣房。可以嗎?
二、房子是陳田剛婚前所購，被妻子當共同財產賣掉后，他的損失能挽回嗎?
專家說法
本案中，夫妻關系失和在先，妻子瞞著丈夫將房屋出售在后，該買賣是否合法有效要具體分析。
首先，雖然產權證上只登記有陳先生一個人的名字，但除去房產首付，其余房款為其婚后所得，屬于共同財產。法律規定擅自處分共有財產的，一般認定為無效。顧女士的情況具有特殊性，當初陳先生遠走他鄉的費用應該由夫妻雙方承擔。由于債務緊迫，顧女士變賣房產也是無奈之舉，當然她要負責舉證當時與丈夫聯系不上的事實。
其次，對于中介公司而言，其除了通過房產證的記載對房屋共有情況進行審查外，幾乎無法對是否存在夫妻“感情貓膩”進行審查，要求中介公司盡這樣的義務顯然是苛刻的。
最后，陳先生要挽回損失，需要設法證明妻子在賣房時的非善意，比如是為了泄憤，有蓄謀地惡意轉讓家庭財產，那么顧女士擅自處分房產的行為就應該負賠償責任。而且，陳先生出國打工曾寄回一些錢，債務到底還清了多少是很容易算出來的，那么他對妻子賣房的所得款還可以進行共同主張，或者離婚時再分割也可以。
委托人：
姓名： 性別： 身份證號碼:
受托人：
姓名:： 性別： 身份證號碼：
我 (委托人)占100 %份額，擁有位于 的 房產，房產證號為 ，現就出售該房產事宜，本人在此委托上述受托人為我的人，在期限： 年 月 日至 年 月 日內,受托人均可單獨以我的名義辦理如下事項：
1. 代為收取與上述房產有關的款項，包括但不限于：購買方貸款款項、售樓款項和購買方的銀行按揭貸款等等;指定按揭貸款及抵押貸款收款賬戶;并將上述款項存入業主
指定賬戶(賬戶名： 開戶行： 銀行賬號： );簽署銀行《按揭貸款存入帳戶確認書》等明確收款帳戶的文件;代為簽署銀行抵押物價值確認函。
2. 代為到房地產權登記中心及相關部門辦理打印產權資料查詢表;到房地產權登記中心或產權登記部門辦理數據變更、產權年限變更、姓名身份證號碼變更、調檔、領取修改記錄單、領取變更后的房地產證等相關手續;到深圳市房地產權登記中心或地稅局等相關部門簽署《房地產交易環節個人所得稅免征申報表》及辦理減免個人所得稅等一切相關手續。
3. 代為到銀行辦理上述房產的資金監管手續，收取或者指定帳戶收取監管資金，簽署辦理及解除資金監管手續所需要簽署的申請、資金監管協議及相關文件資料。
4. 代為辦理產權過戶手續及交納相關稅費、交易手續費等，包括但不限于簽署《房地產買賣合同》等辦理房產轉讓
委托人：
年 月 日
賣房授權委托書(二)
委托人： 證件號碼：
住址：
受托人： 證件號碼：
住址：
座落于中國**省**市**區**路**小區* 幢*單元***室的房屋(下稱“該房屋”)屬于本人(即上述委托人)所有，房屋房產證號碼為*產權證開字第XX****號，土地使用權證書號碼為哈國用(XX)第*****號。現就出售該房屋事宜，本人(即上述委托人)在此委托及授權上述受托人代表本人辦理以下事項：
一、代為簽署有關本人出售該房屋的房屋買賣合同/代為簽訂定金協議;
二、代為辦理合同公證或見證、領取公證書;
三、代為辦理領取相關抵押注銷資料、注銷銀行貸款、交易中心房屋抵押登記注銷等相關手續;
四、代為支付一切上述房屋應支付的費用;
五、代為辦理產權過戶手續及交納相關稅費、交易手續費等;
六、代為收取房價款并將款打入委托人相關銀行賬戶****。
七、代為辦理水、電、煤、電話更名手續;
八、代為與物業管理處辦理更名以及維修基金等更名手續;
七、代為辦理該房屋買賣其它事宜。
受托人在委托權限范圍內所從事的一切法律行為及所簽署的一切文件及所造成的法律結果，我均予以承認。受托人在辦理上述委托事項時無轉委托權。
本授權委托書自簽發之日起生效，有效期至上述文件簽署、手續辦理完畢之日止，且本人得以隨時撤銷上述委托。
二手房交易授權委托書
委托人：________，性別：____，________年____月____日出生，身份證號碼：________________________;
住址：;聯系電話：。委托人：________，性別：____，________年____月____日出生，身份證號碼：________________________;
住址：;聯系電話：。受托人：________，性別：____，________年____月____日出生，身份證號碼：________________________;
住址：;聯系電話：________________________;委托原因、事項、權限：
委托人______是位于上海市________________________________房屋的所有權人(產權證號為：_________________)，是產權共有___人。現我們同意出售上述房產。由于原因，不能親自辦理該房產的買賣及相關手續，故委托 __________為我們的合法人，全權代表我們辦理如下事項：
1、在符合依法出售(購買)的前提下，代為辦理此房的買賣交易手續;代為簽署以上房屋的買賣合同;
2、代為到房地產交易管理部門及資金監管機構辦理此房產權轉移、過戶等相關事宜;
3、代為辦理與出售(購買)此房相關的物業管理費、水電、燃氣、暖氣、公共維修基金等物業交割手續;
4、協助買賣相對方辦理銀行貸款相關手續并簽署相關文件;
5、代為收取(支付)相關售房款和購房定金;
受托人在上述委托范圍內所進行的一切行為和所簽署的一切文件我們均予以承認，并承擔由此產生的一切法律后果。
委托期限：自20年月日至20年月日止。
人無轉委托權。
委托人：
年月日
二手房買賣公證委托書
委托人：出生日期：身份證件號碼：性別：
受托人：出生日期：身份證件號碼：性別：
委托人因故無法親自辦理購買位于***市**路**弄**號***室房屋的相關事宜，特委托受托人***為本委托人的人，就上述房地產代表本委托人辦理下列附錄中所列的第***項(共計**項)事項，受托人有/無轉委托權。受托人在上述權限內就上述房地產所實施的法律行為及所產生的法律后果，委托人均予以認可。
上述委托的期限自委托人簽署本委托書之日起至受托人完成委托事項之日止。
委托人：
年月日
附錄：
1、代為簽訂定金協議
2、代為簽訂房地產預售合同/房屋交接書/預售合同權益轉讓書/出售合同/買賣合同
3、代為辦理預購商品房預告登記、房地產轉移登記
4、代為簽訂房地產借款合同/抵押合同/辦理轉按揭相關手續
5、代為辦理預購商品房抵押預告登記/房地產抵押登記手續
6、辦理有關合同公證，領取公證書
7、代為領取上述有關房地產登記證明、《房地產權證》
8、代為支付房價款
9、代為支付上述房地產買賣過程中應付之相關稅費(包括向物業管理部門支付物業管理費、維修基金等費用)
10、代為收樓
11、代為辦理購買上述房地產過程中的其他相關事宜
12、維修并管理房屋
13、代為進行房地產出租、簽訂出租合同、收取租金、辦理與出租有關的文件登記備案手續，并領取《備案證明》
【關鍵詞】房產繼承；公證；法律制度
一、繼承公證的涵義與特征
依據《中華人民共和國公證法》第二條的規定，公證是公證機構根據自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序對民事法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性予以證明的活動。繼承公證是指公證機構根據法律的規定和繼承人的申請，依法證明繼承人的繼承行為真實性、合法性的活動。繼承公證程序法律制度應具有如下特征：第一、針對性。繼承公證程序法律制度是專門用來對應繼承公證活動中的特殊需要而成立的。它除了應當遵循公證的一般程序規則之外，還充分考慮到了繼承公證的特殊性，通過制定統一的繼承公證程序規則，規范各種不同類型的繼承公證辦理過程。第二、關聯性。繼承公證程序法律制度必然是與其他公證程序制度密切關聯的。繼承公證程序法律制度中的每一項規則彼此之間也是關聯的。詳細而具體的規定對公證的辦理和預防繼承人與非繼承人之間、繼承人之間的爭議提供有效的依據。第三、保障性。繼承公證程序法律制度可以有效的保障公證員在辦理特定的繼承公證過程中，出具合乎法律標準的證明文書。并能防止公證員陷入《刑法》第二百二十九條第三款所設定的罪名“出具證明文件重大失實罪”的風險。繼承公證程序法律制度的存在和完善將有助于完善宏觀的公證制度和法治發展。
二、完善我國房產繼承公證程序法律制度的措施
1、我國房產繼承公證的現狀分析
我國《繼承法》第3條規定“遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、儲蓄和生活用品；……”在遺產繼承公證中，房屋遺產的繼承公證是最常見的一種，隨著社會的發展，房產的價值在家庭財產中所占的比重越來越。繼承人對房屋遺產也是最重視的，所以處理好房屋遺產的繼承公證就顯得十分重要了。由于歷史的原因，我國的房產登記比較混亂，形成了各種類型的房聲并存的現象，而房屋管理部門對不同類型房產的處理也不一樣，如在房屋轉讓變更登記時，房產管理部門對“房改房”轉讓時要求夫妻雙方必須共向到場簽字，而對于商品房、“二手房”等房產轉讓時則只需房屋所有權證上登記的人到場即可，不必征求其配偶的同意。法律法規對此的界定也不十分明確，這就給公證機構如何認定房屋是屬于被繼承人一人所有還是被繼承人與其配偶共有，也即對認定被繼承人的遺產增加了困難，
2、我國房產繼承公證程序法律制度的措施
（1）建立催告權制度
目前我國公證機構缺乏具體的保護債權人利益的程序規定，在現有的條件下，即使繼承人明示有債務存在，公證機構也只能做到在詢問時對公證當事人進行法律權利義務告知。繼承人繼承的遺產首先只能用于清償債務，然后寫入詢問筆錄。在國外，有些國家和地區采用由公證機構發出公示催告，催促未明債權人在一定期限內前來公證機構報明債權，以便清償債務。我國臺灣民法也規定了報明債權的公示期限、程序和相應的法律權利義務等，在公示期滿后，公證機構再根據債務清償情況出具繼承公證書，最大限度地保護了債權人的利益。所以我國房產公證如果能在立法上賦予公證機構公示催告權，不僅能保障債權人的利益，而且可以避免遺漏繼承人，還可以解決繼承公證實務中所面臨的諸多難題。如果公證機構擁有了公示催告權，公證的職能作用將進一步得以發揮，作為繼承的前置性審查程序，公證機構對繼承人權益的保護、對債權人權益的保護、對整個社會的關系理順和平衡，必將作出重大貢獻。
（2）調查權和核實權的建議
按目前的操作模式，公證員承辦繼承類公證的工作量和執業風險是極大的。公證員承辦房產繼承公證時既要進行形式審查又要進行實質審查。在目前缺乏立法保障，公證員沒有調查權，核實權又難以得到充分的行使的條件下，如果讓公證員承擔實質審查的法律責任，這對公證員是顯失公平的。在實際工作中，公證員會遇到各種各樣的情況，我國的房產登記比較混亂，形成了各種類型的房聲并存的現象，目前每個公證執業機構的執業環境也不盡相同。有的公證執業機構有著良好的設備配置，如引進公證行業軟件，身份證查詢系統等，利用各種先進科技設備進行公證風險防御。有的公證執業機構執業工具明顯落后，而依靠公證員的肉眼對一些偽造的證據進行識別是靠不住的。這些問題的存在不僅關系到公證的公信力，同時又關系到執業公證員自身的權益。公證法第二十二條規定：“公證員應當遵紀守法，烙守職業道德，依法履行公證職責，保守執業秘密。”公證法第四十三條規定：“公證機構及其公證員因過錯給當事人、公證事項的利害關系人造成損失的，由公證機構承擔相應的賠償責任；公證機構賠償后，可以向有故意或者重大過失的公證員追償。當事人、公證事項的利害關系人與公證機構因賠償發生爭議的，可以向人民法院提起民事訴訟。”可見，法律賦予我們的權力小，要求我們承擔的責任卻大。如果將公證的調查核實程序分離出來，一方面勢必減輕公證員的工作負擔和心理負擔，有利于其集中精力于設計最佳公證方案、最有效地指導公證當事人收集證據，配合公證的辦理、勢必將公證員從繁重的工作壓力中釋放出來，用心做以前無瑕顧及的理論研究，出成果，再用來指導實際工作。如果這樣，不僅能不斷推動我國的公證制度的完善，而且又引導了我國公證事業的科學發展。另一方面，內設這樣一個專職部門，有利于培養公證機構的技術人材，有利于對高科技的利用，有利于公證機構防范執業風險。
（3）提高公證人員職業道德
讓公證員接受法律職業道德教育和進行職業培訓是提高公證員素質的重要途徑。公證員在辦理繼承公證時所應有的心態。在辦理繼承公證過程中，公證員精神要理性，態度需和氣。因為繼承公證是涉及財產或權益的公證事項，有時會出現相當復雜的情況。一方面，繼承所規定的各種法律關系都有可能出現：遺囑繼承、法定繼承；法定繼承中又可能出現轉繼承、代位繼承。另一方面被繼承人可能有比較復雜的親屬關系：有幾次婚姻的、有繼子女形成撫養關系的、有養子女的、有非婚生子女的等各種情形。面對錯綜復雜的關系，公證員不僅要迅速理清，而且要立即設計好公證方案，馬上指導公證申請人收集各方面的證明材料。同時，公證員要學會對申請人給予充分的理解和應有的尊重。在繼承公證中，并非所有的被繼承人都是正常的壽終正寢，有些人是因為疾病和意外而逝世。有的被繼承人是因為自殺、他殺、火災、交通事故、醫療事故等原因而身亡的，這本身就給繼承人帶來很大的精神痛苦，而在辦理繼承公證中，我們又必須堅持“誰主張誰舉證”的原則由公證申請人提供初步證明材料，這時很有可能繼承人因為難以理解為什么要這么多證明材料而當場發火或到相關部門取證受阻時對公證處和公證員牢騷滿腹。這時公證員在堅持原則的同時，要端正心態，不去計較申請人不當的言辭，更要幫助申請人疏導情緒，耐心地指導他們收集證據。
三、結語
繼承公證是公證機構的常務性公證事務，量大面廣，辦理程序也較一般公證事務復雜。尤其是在房產遺產繼承公證中，房產的來源多種多樣，對房產所有權的歸屬很難認定，從而使確認被繼承人的房屋遺產成為困難，這就需要公證人員有高度的責任心，同時在法律制度層面進行不斷完善，才能真正促進我國房產繼承公證工作的順利進行。
參考文獻：
[1]郭明瑞、房紹坤：《繼承法》，法律出版社，2007
2006年，從事地產生意的胡從中找到了東方居賓館有限責任公司，表示有意購買其位于白塔東路和臨頓路兩處的房產。
“真假”股東
“我的最初目的也就是購買這兩處房產”。胡從中說，“他們考慮到公司名下的商業用房轉讓時需要交納契稅、營業稅、公司房產溢價部分的企業所得稅，這些稅是法律規定由房產出賣方繳納的，所以改為以取得公司全部股權的方式取得房產。”
他介紹，現在的《股權轉讓原則協議書》規定稅費由原告承擔，但一開始談房產買賣的時候并不是這樣，而是改為以股權轉讓的方式交易后才約定稅費由原告承擔，因為股權轉讓并不涉及營業稅、契稅。
于是一份本應是資產轉讓、房產轉讓的合同在一番倒騰之后成了股權轉讓合同。
胡從中于2006年3月23日與黃仁林和張順軍簽訂了《東方居賓館股權轉讓原則協議書》（以下簡稱《原則協議書》）。
協議約定由胡從中受讓東方居賓館有限責任公司（以下簡稱東方居賓館）股東的全部股權，股權轉讓價格為4500萬元人民幣，協議簽署時，胡從中需支付給黃仁林、張順軍二人300萬元人民幣定金；協議簽署后二周內乙方再支付給甲方700萬元人民幣的預付款；剩余資金3500晚元人民幣的支付方式，由雙方在另行簽署的《蘇州東方居賓館有限責任公司股權轉讓協議書》中加以約定。同時，黃仁林和張順軍向胡從中保證：有全面、充分的權利簽署和履行本協議及后續的《蘇州東方居賓館有限責任公司股權轉讓協議書》。
于是，胡從中在2006年3月24日首先支付了300萬元人民幣。
沒過多久，胡從中卻從當地工商局調查得知：之前與其簽合同的張順軍竟然不是蘇州東方居賓館有限公司的股東，東方居賓館有限公司的現任股東為被告黃仁林（58%）和張吉軍（42%）。
事后，胡從軍專門聯系黃仁林和張順軍表示，由于張順軍不是公司真正股東，合同事實上無法履行，即便把后面的錢交了，到了工商管理局也無法辦理變更登記，除非真正股東張吉軍來重新簽訂合同，否則必須返還已經支付的300萬元。
對此，黃仁林表示張順軍是賓館的實際出資人，是隱名股東，完全有權力處理東方居賓館的股權，合同還可以繼續履行。
“這種股權轉讓屬于公示的行為，必須股東本人來簽字，我們要求讓張吉軍先生親自來簽這份合同，但是被他們一再奇怪地予以拒絕，只一味表示可以履行合同。”
股東早已去世
2006年7月初，胡從中一紙訴狀將黃仁林與張順軍告上了某市中級人民法院。
就在證據質證結束第一次開庭時，從對方那里傳來了一個更讓胡從中震驚的消息，東方居賓館的另一股東張吉軍早在2005年2月26日時就已經去世了。
“這才是張順軍當時為什么以自己的名義而沒有以張吉軍作為合同主體簽約的真正原因所在。”胡從中對此頗感惱火，“如果之前我們知道東方賓館的真正股東張吉軍已經去世的話，我們是不會與他們簽這份協議的。”
不過黃仁林和張順軍卻認為，之所以會出現這次的股權轉讓糾紛，并不是什么張順軍不合資格的問題，“那是借口，托詞，根本原因是他現在沒有錢，沒有辦法履行合同了，所以就把我們告上法庭。”
其律師李緒彬說：“我們曾經在2006年4月24日致函原告，要求其履行協議的約定，支付700萬元人民幣的預付款，但是一直沒有得到回應，結果卻接到了訴狀，這不公平啊。”
“真正股東都不是，其他的還能有什么可談的？”胡從中的律師劉成大聲地說。
而對于李緒彬律師提到的700萬元付款，劉成覺得很可笑，“我們花了300萬才僅僅是購買了15天后支付700萬元預付款的時間、花1000萬僅僅獲得了沒有簽約期限的簽約權，你說誰不公平？”
記者在協議中看到“股權轉讓價格支付方式：（1）本協議簽署時，乙方即支付給甲方300萬元人民幣定金；（2）本協議簽署后，二周內乙方再支付給甲方700萬元人民幣的預付款；（3）剩余資金3500萬元人民幣的支付方式，由甲乙雙方在另行簽署的《股權轉讓協議書》中加以約定。”
合同中規定的300萬元定金是在擔保700萬元預付款的履行，300萬元定金和700萬元預付款共同擔保股權轉讓正式協議的簽署。
“他們的目的是為了拿到那300萬元所謂的定金和700萬元預付款，并沒有給自己約定任何義務，也沒有為《原則協議書》的履行和正式協議的簽署作任何準備。”劉成律師解釋。
委托是否有效？
張順軍是什么人？
據李緒彬律師介紹，張順軍是東方居賓館股東張吉軍的弟弟，同時也是東方居賓館的實際出資人，因為其是香港居民以及某直轄市的政協委員，故委托黃仁林、張吉軍為東方居賓館有限責任公司工商注冊登記的執行人。
為了避免在今后該公司資產運作中的不便及張吉軍年紀大等原因，張吉軍曾于2004車2月29日簽署委托書，委托張順軍代為管理有關東方居賓館有限公司股權、資產、投資、融資等一切相關事宜，并承認其在該范圍內所簽署的有關文件。
“這份委托書已于2004年3月2日經某市公證處進行相關公證。根據該委托書的相關委托事項，張順軍作為張吉軍的人完全有權利簽署東方居賓館的股權轉讓協議。”
而劉成律師認為，在委托和隱名股東這兩者間，對方已經自相矛盾了。
“既然是委托關系就不應該是隱名股東，既然是隱名股東那委托也就無從談起，二者只能取一，對方一開始表示張順軍是隱名股東，現在又說是委托關系，到底如何難道都讓他們全說了算嗎？”
張順軍在庭審中曾聲稱其是代表委托人張吉軍簽署合同的，但是，劉成律師表示，簽約時對方也沒有將委托關系告知原告，更沒有提交所謂的公正委托書。
即便是委托關系成立，“被告提交的公證委托書也早因委托人死亡、喪失民事權利能力而終止、失效。”
也許是為了證明委托協議在張吉軍去世后繼續有效，2006年10月27日，張吉軍的兒子張鼎文專程從香港趕回該市，作為第三人參加到訴訟之中。
2006年10月18日張鼎文在第二次開庭前專門出示了一份《關于同意和確認張順某委托權的說明》。
在說明中，張鼎文就其父親張吉軍在2004年2月29日通過公司對其叔叔張順軍就東方居賓館有限責任公司在他本人股權項下的股權轉讓、資產買賣、投資、融資借貸等等行為的事宜予以承認。同時對父親張吉軍于2004年2月29日《委托書、公證書》所委托的全部內容，在其父親逝世后張鼎文繼續延續予以委托，效力溯及在父親張吉軍逝世后，張順軍有對公司張吉軍的股份份額，包括股權轉讓、資產買賣等處置的權利。
但是，胡從中的律師劉成表示，公證委托書早因委托人張吉軍的死亡喪失民事權利能力而終止、失效，張鼎文至今也不是公司的股東，無權對公司股東的權利進行處分。
“如果張鼎文已經繼承了股權當然可能還有權利去做出這些證明，但是一直到今年年初，張鼎文僅僅是提交了繼承公正書等文件，并不是股東，沒有繼承其父親的股權。”
合同效力
胡從中與劉成律師一直堅持認為，由于張順軍不是東方居賓館的真實股東，其委托合同也無效，因此由他簽定的股權轉讓合同根本就是無效合同。
“股權屬于依法登記的公示的權利，其轉讓必須以權利人本人的名義行使，否則，無法辦理變更登記手續。”劉成律師表示，張順軍并沒有取得相應的股東權利。
從當事人處得到的消息表明，股東張吉軍去世后兩年多時間，一直到2007年并沒有辦理公司股東變更登記，其享有的股權實際上早已處于不確定狀態，簽約時合法的股東是誰并不確定，沒有人繼承股東資格。
“而且工商管理局當時并沒有變更股權，我們當然也不知道股東變化的情況。”劉成律師表示：“簽約時既無有效的委托授權也沒有將委托關系告知原告，當時更沒有將所謂的公正委托書提交給原告。”
據悉，黃仁林和張順軍直到2007年初也沒有出具或提供股東同意將股權轉讓給原告的股東會決議，沒有股東會決議，協議即使有效，也無法履行，因此也無法辦理股權轉讓股東變更登記。
就合同的效力，胡從中和劉成律師列舉了種種事由來進行駁斥，而黃仁林與張順軍的律師李緒彬則就此僅僅提到一點來佐證合同的效力。
“他們明知張順軍先生不是公司的登記股東，在簽約前即是書面認可的，現因自己違約而提出簽約主體資格問題，這理由不能成立。”李緒彬很平靜的說，“你可以去看看，簽訂的《原則協議書》第一條和第二條即已明確注明張順軍不是東方居賓館有限責任公司的登記股東，僅僅是注冊資金的實際出借人，當時他們也說是經過實地考察并認定了該節事實。現因自己違約，卻以張順軍先生不具備合同主體資格，無權簽署協議為由，要求認定協議無效，理由是不充分的。”
摘 要 指標房”作為特定人群才有權購買的房屋，包括經濟適用房、折遷安置房、單位集資建房或有部分補貼的福利性質的團購房等，均屬于“指標房”的范疇。無疑，購房指標具有一定的經濟價值，表面上看，甚至具有財產權的屬性。在購房指標持有人并不需要購買該房屋時，基于利益最大化原則，絕不愿將購房指標浪費掉，最常見的就是將它有償轉讓以獲取其中的經濟價值。隨著這種轉讓行為的普及，糾紛就越來越多，而對這種購房指標的轉讓行為如何適用法律卻眾說紛云，本文試圖分析購房指標轉讓的法律效力，并就其風險預防提出幾點建議。
關鍵詞 購房指標 性質 法律效力 風險 規制
一、購房指標轉讓的現狀
（一）購房指標轉讓的分類
近年來，商品房價格始終居高不下并不斷向上攀升，為了緩解住房的壓力，各種經濟適用房、折遷安置房、變相的單位集資建房或有部分補貼的福利性質的團購房等指標房應市而出，所謂“指標房”即指作為特定人群才有權購買的房屋，此類指標房因為價格上的優惠，使得市場上的指標轉讓交易“火爆”異常，由此產生的房屋轉讓糾紛亦不斷增多。根據指標房的不同，筆者把購房指標轉讓分為兩大類。
（1）法律有明確禁止性規定的。經濟適用房指標因受制于國家法律“不得任意轉讓”的強制性規定，其轉讓行為自始無效。這也是現實運作中不存在爭議的問題。
（2）法律沒有“不得任意轉讓” 強制性規定的。該類購房指標是否有效存在爭議。該類中又可以分為兩小類：
第一類，在2006年8月，建設部、監察部、國土資源部聯合叫停了違規集資建房后，一些變相的集資建房和定向開發仍然普遍存在，在購房指標轉讓市場中，其指標買賣是否合法，法律沒有明確性的規定；
第二類，單位補貼性質的商品房團購，單位或者賣方明確規定購房指標不得轉讓，此種情形下的對購房指標轉讓行為的認知，存在法律適用上的困難，且分歧嚴重。
本文重點討論的即為法律沒有強制性禁止購房指標轉讓的一類。
（二）購房指標轉讓的審判實踐
此類轉讓購房指標或資格糾紛案件該如何處理，審判實踐中往往存在以下幾種觀點：
第一、根據最高人民法院《關于房地產案件受理問題的通知》的規定，因單位內部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產糾紛，不屬于人民法院主管工作的范圍，法院不應受理。
第二、購房指標不得轉讓，當事人之間轉讓購房指標的協議無效。
第三、購房指標是一種財產權利，可以轉讓，且法律沒有明確規定禁止購房指標的轉讓，故轉讓購房指標的協議有效。
二、購房指標轉讓效力的現行法律適用及性質
（一）目前關于購房指標轉讓的法律效力集中表現為以下兩種觀點
（1）主張購房指標轉讓合同無效。主要理由及適用的法律規定包括：
第一，未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓。《城市房地產管理法》第三十七條第（六）項規定了“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”。
第二，轉讓房屋定購指標違反了《合同法》第七十九條第一款第（一）項和七部委于2004年通過的《經濟適用住房管理辦法》第二十九條、第三十二條等規定。
第三，定購特定房屋的資格是與單位職工身份密切相聯的，轉讓房屋定購指標將使不具備職工身份的人享有了作為職工才能享受的福利，不僅會使指標擁有人所在單位利益受到損害，而且還違反了國家相關稅法規定。
（2）主張購房指標轉讓合同有效。主要理由及適用的法律規定包括：
第一，《中華人民共和國民法通則》第五十五條規定了民事法律行為應當具備的三種條件、第五十八條規定了七種民事行為無效、《中華人民共和國合同法》第五十二條規定了五種合同無效的情形、《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定了七種房地產不得轉讓的行為，都沒有明確禁止定向購房指標轉讓的規定。
第二，定向購房者指標轉讓符合私法法無禁止即自由的自治原則，符合公民對其民事權利自由處分的原則，有著法律和現實基礎的支撐。
（二）購房指標轉讓的法律效力及性質
筆者贊同上述第二種觀點，購房指標轉讓合同實質上是對房屋預期定購資格的轉讓，是一種權利的轉讓，這種權利屬于可期待物權的范疇。是雙方的真實意思表示，根據意思自治原則，應合法有效。
從性質上來說，雙方的關系應該是民事權利的轉讓行為，類似于繼受所得專利等知識產權的許可行為，而不是有些學者認為的委托合用關系。因為在委托合同中，除法律明確規定外（如刑事訴訟中律師會見權等），委托人與受托人對于目標行為應當享有完全相同的權利（及義務），即該委托行為即使不發生，委托人依其自身條件也可以完成，只是基于方便、省事或降低成本、提交效率等原因交由受托人行使自己可以行使的權利。而在指標轉讓購房當中，非常明顯的一個問題是依據出賣人的要求，房屋只在特定人之間買賣，因而以指標形式確定該特定人，具體在案件中為“受托人”。這種權利不是“委托人”可以享有的，也正基于此“委托人”才愿意花幾萬元“轉讓費”委托“受托人”購房，而且該轉讓費可以確定不是費，而是指標轉讓費。
三、購房指標轉讓有效性的理論基礎
（一）法理基礎
從理論上講，私法奉行“法無禁止即自由”的原則。“法無禁止即自由”強調私人的權利和自由不受隨意干預，強調私法主體之間的契約自由。作為一種法的理念，其最重要的表現是私法自治。“私法自治給個人提供一種受法律保護的自由，使個人獲得自主決定的可能性。”私法自治是私法主體按照自己的自由意思，在不違反法律的前提下，對自身利益的得失變更做出安排；是平等主體通過自由、平等地協商，決定他們之間的權利義務關系。在法律沒有明確禁止的情況下，私權主體當事人之間通過平等協商確立的利益關系應當得到尊重，而不應受到干預和限制。法律對購房指標能否轉讓的問題，僅設置了幾種禁止性規范，例如經濟適用房、軍用房等不得轉讓，除此之外，法律并沒有明令禁止購房指標轉讓，因而在不違反法律強制性規范和公序良俗的前提下轉讓房屋定購指標，也是有著法理基礎的自由。
（二）合同法基礎
購房指標轉讓合同不同于普通的房屋買賣合同，它所指向的標的并非房屋本身，而是定購房屋的指標，合同所轉讓的是一種定購房屋的資格，是一種對房屋所有權的合理期待。這種期待是一種在交易中現實存在的、有著獨立經濟價值的財產利益，已經達到了財產權利的標準。
另外，對購房指標轉讓效力，其爭議焦點在于對《城市房地產管理法》第三十七條的規定即未領取權屬證書的房屋轉讓協議如何理解適用。
實際上，房屋買賣被分為兩道程序，一是簽訂房屋買賣合同、債的關系發生，雙方均受協議的約束；二是過戶登記，即發生物權變動。第三十七條所指的“不得轉讓”，是指不得發生“物權變動”，即房產管理部門不得登記過戶，而不是指不得訂立債權合同、不能發生債權行為。因此，房屋買賣行為作為債權行為是成立的，該合同合法有效。定向所購房房屋本身具有特殊性，如需經過一段時間方可辦理產權登記等，但這些問題與法院處理范圍無涉，自愿訂立、意思表示真實的房屋轉讓協議理應受到法律的保護。
具體從同合同成立生效要件上分析：
（1）雙方簽訂房屋定購指標轉讓合同，是彼此真實意思表示。
（2）房屋定購指標轉讓行為并未違反法律、行政法規的強制性規定，沒有《合同法》第五十二條規定的合同無效情形。
（3）房屋定購指標轉讓行為并沒有損害第三人的利益，也沒有損害國家和社會公共利益。
（4）符合我國《合同法》維護交易穩定和維護經濟秩序的立法目的。
（三）物權法基礎
《物權法》本著保護交易的原則，第十五條，規定了物權變動與原因關系的區分，另外第十九條規定的更正登記與異議制度是也從一個側面體現了對購房指標轉讓的補充和救濟。
（四）社會效果
從社會價值取向來看，如果認定購房指標轉讓合同無效必然會產生雙方當事人各自承擔返還責任的后果。受讓人無疑要將使用或準備使用的房屋返還給出讓人，出讓人又要房價款和房屋裝修費返還給受讓人。但對于這期間的房屋使用費和出讓時的房價和現時的房價差額如何處理是個難點，也不利于社會穩定。
四、購房指標轉讓風險的法律預防與規制
從法律基礎以及實踐審判來看，購房轉讓指標的法律效力有著其可行性，但是在實際運作中，為防止法律糾紛的，在簽訂該類合同時，仍然要注意預防法律風險。
（一）查清房產性質
在此類購房指標轉讓協議糾紛中，很大的原因就在于房產權屬上的限制，例如經濟適用房。因為根據《經濟適用住房管理辦法》的規定，經濟適用房在5年內不得上市。而購房指標轉讓很明顯違背了法律的這一強行性規定，最終將導致無效。因此，在簽訂購房指標轉讓協議時，必須查清土地權屬是否為出讓地額、房產性質是否為商品房等。
（二）聘請律師擬定購房指標轉讓合同
當事人囿于法律知識的匱乏，草擬的 合同、協議總是存在這樣或者那樣的漏洞、矛盾，一旦發生糾紛，將會因為協議的不規范導致沒有一個權威的證據。因此，筆者建議在面臨此類問題時，盡量要求律師草擬，從而可以避免大規模法律風險的出現。另外，轉讓定向購買商品房指標一定要簽訂書面合同。合同應當規定轉讓費的數額、支付期限和方式，以及轉讓人將房屋過戶給受讓人的期限和方式。只有這樣，當實際購房人與登記購房人發生產權爭議時，才能證明房屋屬于自己，而房屋登記不實，應予糾正。
（三）適時進行公證
許多簽訂購房指標轉讓協議的當事人，時候反悔的原因便在于協議的簽訂對雙方不構成絕對的拘束力，可以任意撕毀。而公證可以化解這一問題。一旦對方不履行合同，當事人便可憑借公證書到法院或者仲裁委，而事情的結果往往是朝著有利于己的方向行動。當然，目前在購房指標轉讓能否公證這一問題尚存在一定爭議。
（四）及時更正登記和異議登記
在房屋定購指標轉讓合同有效并已經實際履行，而房屋登記不實的情況下，可以適用我國《物權法》和《城市房地產管理法》規定的更正登記和異議登記制度，來糾正房屋登記簿的不實記載，實現對受讓人的權利救濟。
更正登記在具體適用中分為三種情形：一、受讓人向房屋登記機構申請更名，轉讓人書面同意更正，登記機構對申請人提交的書面證據進行審查，予以更正。二、受讓人向房屋登記機構申請更名，不論轉讓人是否同意更正，登記機構經審核，認定有證據證明登記確有錯誤的，予以更正。三、受讓人向房屋登記機構申請更名，轉讓人不同意更正，雙方爭議一時難以化解，更正的程序較為費時。為了給受讓人的利益提供臨時保護，受讓人可申請異議登記，暫時中斷登記簿的公信力，并在法律規定的15日內向人民法院提訟。
此外，房產登記種類有轉移登記和變更登記。變更登記是房屋權利人改換姓名、名稱，或房屋狀況發生變化所進行的登記。轉移登記是指房屋所有權主體轉移所進行的登記，必須按照有關規定足額繳納稅費。筆者認為，在實踐中若通過變更登記來辦理定購房屋的更名手續，不僅可以免交稅費，還可以簡化程序，縮短時間。
參考文獻：
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[3]夏雄,趙昂.收了轉讓費拒交"福利房"――單位購房指標能賣嗎.三湘都市報.2009.10.28.
[4]劉大華.論購房指標轉讓的法律效力.
土地抵押借款合同范文一甲方： (貸款人)
乙方： (借款人)
一、甲方于 年 月 日向乙方借款 元，借款期限 年，從 年 月 日起到 年 月 日止。價款利率為月 %，乙方在每月 日前支付當月利息，利息一月一結。
二、乙方同意用 的土地使用權做該筆借款的抵押，土地使用權證號為： ，使用權人為： .雙方在本協議簽訂之日起 日內辦理完畢抵押登記手續，登記費用由 方承擔。
三、乙方應按甲方的要求妥善保管抵押財產，如有政府征用等情況，甲方有權對補償款予以提存或者乙方提前償還全部價款。
四、出現主合同約定的還款期限已到，乙方未依約歸還甲方借款及利息的，甲方有權依法定方式處分乙方擔保抵押財產： 甲方處理抵押物所得價款，不足以償還借款本息的，甲方有權另行向乙方追索。
五、乙方未返還甲方借款或不能按時支付利息前，該抵押具有不可撤銷性。乙方自愿放棄抗辯權、訴訟權、仲裁權，自愿接受有管轄權的人民法院執行局的強制執行，這是乙方的真實意思表示、承諾。
六、本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效，自合同生效之日乙方無權變賣、轉移、轉贈、轉賣、抵押資產。
七、在抵押合同期限內，乙方抵押財產因其保管不善造成損毀，甲方有權要求乙方恢復抵押財產原狀，或要求乙方重新提供甲方認可的抵押財產。
八、乙方違反合同約定，擅自處分抵押財產的其行為無效。甲方可要求乙方恢復原狀，并提前收回主合同項下的借款，并可以要求乙方支付借款總額10%的違約金。
九、乙方因隱瞞抵押財產存在共有、爭議、被查封、被扣押或已經設定過抵押權等情況，給甲方造成經濟損失的應給甲方賠償，并賠償甲方主合同借款總額10%的違約金。
十、本合同生效之日起 日內甲乙雙方辦理抵押財產的登記手續，乙方不得無故拖延。
十二、本合同未盡事宜，甲乙雙方協商可簽訂補充協議。
十三、本合同生效后，任何一方不得變更或解除合同。
十四、本合同一式 份，甲、乙雙方各持 份，主管部門備案 份。
甲方：
乙方：
合同簽訂時間：
合同簽訂地點：
土地抵押借款合同范文二債權人______(以下簡稱甲方)
債務人______(以下簡稱乙方)
茲因土地抵押借款事宜，經雙方同意訂立各條款如下：
第一條 乙方所有下列土地提向甲方抵押借款。
第二條 本合同抵押借款金額人民幣____萬元。
第三條 本合同抵押借款期間 ，自________年__月__日起，至________年__月__日止，共計__年。期限屆滿之日清償。
第四條 本合同抵押借款利息，依國家銀行核定的放款利率計算，并于每月一日計提利息。
第五條 本合同抵押借款的土地應提向政府主管機關辦理抵押權設定登記，并于辦妥抵押權設定時，甲方應將全部借款一次交付與乙方。
第六條 本合同辦妥抵押權設定登記后，其土地所有權、他項權利證明書及設定合同書均由甲方收執。
第七條 本合同辦理抵押權設定登記，所需的印花稅、登記費及代辦費均由乙方負擔。
第八條 本合同期限屆滿前后，若乙方還清借款時，甲方應會同辦理抵押權涂銷登記，不得借詞刁難或故意拖延，若乙方屆滿不清償，甲方得依法申請法院拍賣抵押的不動產土地。
第九條 本合同自簽訂日下生效。
第十條 本合同書一式兩份，雙方各執一份為憑。
立合同書人
住址： 身份證統一號碼： 乙方：______ 住址： 身份證統一號碼： ________年__月__日
土地抵押借款合同范文三出借人/抵押權人(以下簡稱甲方)：
名稱：
姓名： 身份證號碼：
聯系地址：
聯系電話:
借款人/抵押人(以下簡稱乙方)：
名 稱：
姓 名：
身份證號碼：
聯系地址：
聯系電話:
甲、乙雙方經過平等、友好協商一致，就乙方以 使用權提供擔保一事訂立本合同，以供雙方信守。
第一條 抵押物基本情況
本房產座落于 ，甲方于 年以出讓方式取得國有出讓土地使用權，土地使用證號為： 。登記土地使用權面積為 ，用途為 用地，使用年限為 年，使用終止日期為 。
第二條 借款金額及支付方式
借款金額：人民幣(大寫): ，小寫 元，如實際借款金額有出入，以劃款憑證為準。 甲乙雙方于本合同簽訂后15個工作日內進行抵押登記，并辦理合同項下債權公證。抵押登記和債權公證辦妥之日起二個工作日內甲方把上述借款打到乙方指定賬戶。
第三條 借款用途
本合同項下借款乙方主要用于土地變性，整個借款期間，甲方指派專人定期監督借款資金用途，乙方給以配合。如乙方確需改變資金用途必須經甲方書面同意。
第四條 借款期限及借款利息
1.借款期限為 個月，自本合同生效之日起計算。
2.本合同生效日為甲方借出款項實際到達乙方指定賬戶之日。
3.乙方指定賬戶為：
第一賬戶：
開戶名：
開戶行：
賬 號：
第二賬戶：
開戶名：
開戶行：
賬 號：
3.期滿時乙方應將借款本息及其他應付費用全部結清;如乙方需續借，應提前15日提出申請，由雙方協商一致后再續簽協議;如果乙方提前還款應提前15日提出申請，在雙方協商一致并經甲方出具同意函后乙方才可以提前還款，但是已付利息不予以退還。
4.借款利率為： /月
5.利息支付方式： 。
6.乙方應在借款到期后將借款本金并按月將利息匯入以下指定賬戶：
開戶名：
開戶行：
賬 號：
第五條 抵押登記
甲乙雙方于本合同簽訂后15個工作日內辦理抵押登記，乙方應協助甲方辦理完成土地使用權抵押登記手續，并將抵押物的他項權利證書及抵押登記文件交甲方保管。
抵押登記事項發生變化，依法需進行變更登記的，乙方應在登記事項變更之日起5日內協助甲方到法定登記機構辦理變更登記手續。
第六條 違約責任1.乙方到期不償還借款的本金也不續簽借款合同，乙方構成違約，乙方除了按照合同利息約定向甲方支付逾期利息外，還應按借款總額每日萬分之五標準支付違約金。
2.如乙方有任何一期借款利息未按期足額支付，即視為乙方違約，甲方可要求乙方提前清償全部債務，清償全部債務的方式包括但不限于向公證處申請強制執行證書、請求人民法院執行乙方擔保財產等。
3.乙方違反合同約定，擅自處分抵押財產的，其行為無效。甲方可視情況要求乙方恢復抵押財產原狀，并可要求乙方支付借款總額百分之十的違約金。
4、乙方因隱瞞抵押財產存在共有、爭議、被查封、被扣押或已經設定過抵押權等情況，而給甲方造成經濟損失的，應按借款總額百分之十的標準支付違約金。
5、為配合實現土地使用權抵押登記手續，自本合同簽訂之日起五日內，乙方應在當地國土資源局完成該土地評估、備案工作，由此產生的一切費用由乙方承擔。
6、自本合同簽訂之日起若甲方未能按合同約定向乙方發放借款，需賠償乙方 費、 費、 費、 費、等為此產生的一切費用。
第七條 乙方聲明及保證
乙方聲明及保證如下：
一、乙方是根據中華人民共和國法律依法成立的法人組織，具有簽訂和履行本合同所必須的民事權利能力和行為能力，能獨立承擔民事責任，并且甲方已經獲得簽署本合同的所有必要和合法的內部和外部的批準和授權。
二、乙方提供的與抵押物有關的一切資料、信息均是合法、真實、準確、完整的。除已向乙方書面披露的情形以外，甲方沒有任何可能影響本合同履行的其他任何負債(包括或有負債)、違約行為、訴訟、仲裁事項或其他影響其資產的重大事宜未向乙方披露。
三、乙方對本合同項下的抵押物擁有完全的、有效的、合法的處分權。該抵押物是依法可以轉讓的，且不存在任何爭議，未被依法查封、扣押、監管、質押或者被采取其它強制性措施。
四、本合同項下乙方的一切義務對其繼承人、接管人、受讓人及其合并、改組、更改名稱等后的主體均具有完全的約束力，不受任何爭議、索賠和法律程序及上級單位任何指令的影響。
第八條 抵押擔保的范圍
抵押擔保的范圍包括主債權及利息、逾期利息、違約金、和實現抵押權的費用。
第九條 抵押權的實現
雙方當事人經協商決定向公證處申請對合同項下的債權進行公證并賦予強制執行的效力，雙方共同確認對賦予強制執行效力債權文書的公證之含義、內容、程序、效力等完全明白了解，沒有誤解。如果抵押人未按照本合同的約定按時全部清償本合同項下的本息和費用，抵押權人有權向公證處申請簽發執行證書，抵押人對公證處簽發執行證書放棄提出任何疑義的權利，其不履行或不完全履行債務的事實，以抵押權人出具的有關收支證明為準。抵押權人持執行證書和本合同的公證書向有管轄權的人民法院申請強制執行，抵押人自愿接受人民法院的強制執行并自愿放棄對該執行的抗辯。
公證處按如下方式向借款人核實債務履行情況：
雙方約定的還款期限屆滿后，如出借人向公證處申請出具執行證書并提供了交付借款的劃款憑證，公證處自出借人提出申請之日起十個工作日內分三個不同時間撥打借款人的電話： (如號碼更換，借款人應及時書面通知公證處)，對借款人履行債務的實際情況進行核實并進行電話錄音，借款人應按公證處的要求在規定的期限內提供還款憑證，如果借款人未提供或者三次均未實現有效通話(如關機、停機、無人接聽、接聽后掛斷或無人答話等)，即視為借款人未如約履行還款義務。公證處即可依據出借人的申請出具執行證書，出借人憑執行證書向有管轄權的人民法院申請強制執行，借款人自愿接受人民法院強制執行。
第十條 抵押權實現的費用
甲方實現抵押權的費用包括但不限于：
一、與拍賣或訴訟有關的費用(含律師費用，但律師費不得超過合同標的額的10%);
二、其他實現抵押權的費用。
抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過抵押債權數額的部分歸乙方所有，不足部分甲方有權向乙方追償。
第十一條 合同變更
本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同。需要變更或解除合同時，應經雙方協商一致，達成書面協議。協議未達成前，本合同各條款仍然有效。
第十二條 抵押權撤銷
乙方按合同約定的期限或者提前歸還抵押債權的，抵押權即自動撤銷，甲方應積極配合乙方辦理有關抵押解除手續。第十三條 未盡事宜
未盡事宜，各方需協商一致，并簽訂書面補充協議。
第十四條 合同生效及其他
本合同于甲方借出款項實際到賬之日生效，至本合同項下各項應付款全部結清之日終止。 本合同共4頁，一式5份，甲方2份，乙方1份，公證處1份，土地登記機構1份。 附件：抵押物宗地圖
甲 方：
一、 關于物權登記及公證的作用
現代不動產物權流轉的起止點，是以物權登記為標志的。然而，正本清源，就傳統民法理論而言，物權并不需要登記，而是以物的所有權和物的占有而產生的，羅馬五大法學家之一的烏爾比安說：所有權與占有毫無共同之處。2而隨著社會的發展，登記的重要性日益凸顯，從理論層面而言，物權的登記功能主要體現在兩個方面：一是通過物權的登記起到公示作用，進而，通過公示的內容，來達到對于物權設立和變動的公信力作用;二是將物權的登記內容，推定為物權的真實狀況，即將物權登記作為物權真實的唯一法定狀態來源來認定。就目前的《物權法》中的登記制度而言，是以登記作為生效要件主義的基礎上，又給予了一些保留。3這種保留反映在法條層面，就是出現登記機關不清和多種登記形式并存的局面的產生。因此，作為物權的設立和流轉的基礎和初始狀態，就有可能產生混淆和錯誤的發生。換言之，即在物權流轉的開始，因為登記制度的不完備，就可能已經產生錯誤。這時，再要求登記機構本身作出形式審查和實質審查的二者兼顧，則更加力不從心。這時，如果可以介入公證機構的調查核實的服務職能，則可能對登記制度大有裨益。公證機構的服務職能很多，其中比較重要的一項職能，即核實權。這里的核實權，包括兩個部分，一方面是對當事人的意思表示真實性的核實，另一方面是對提供證明材料的真實性的核實，而《物權法》的規定中，沒有涉及對于當事人的意思表示真實性的核實部分，這無疑加大了當事人的交易風險。但是，從另一個方面而言，當事人為了減少交易風險和其中的不安定因素，也勢必會主動來到公證機關進行對當事人的意思表示真實性的核實，以減少交易風險和不安定因素。因此，筆者建議，在不動產的交易中，不僅要我們應該加強對公證行業的宣傳力度，提高公證行業的社會認知度。更重要的，是建議在不動產交易中，采取登記加核實的模式進行。即在不動產的強制性登記程序之前，加入公證機構的核實程序，以幫助登記機關核實相關內容，以達到明確交易當事人的意思表示和所提供的證明材料雙重的真實性。當然，作為公證機構的核實程序，仍要以現行的《物權法》和《公證法》為前提，采取自愿和就近辦理的原則，但是，在此之前，我們認為，作為不動產的登記機關，在辦理登記程序中，可以采取提醒和建議的方式，告知交易者的交易風險，進而建議交易者去公證機構進行相關的咨詢事項。這樣，既解決了所謂的強制公證之嫌，又幫助交易者較少了交易風險，還加強了登記機關的行政作為義務，達到三贏的局面。
二、 關于物權的流轉及公證
筆者認為，就物權的流轉而言，其核心問題在于交易成本和交易安全的關系問題。有學者將中國和法國的不動產物權交易進行比較后，發現目前，中國的房地產交易糾紛率居高不下，其原因不能簡單的歸結為購房人自身的粗心，也不能歸則為購買認為節省中介費用而省去求助法律專業人士的行為。中國已經加入國際拉丁公證聯盟，而大陸法系中房產事務歷來被作為主要的民事財產活動而被納入公證法的調整之列。4而目前的《物權法》并未要求交易當事人進行強制性的公證，這固然有立法者從人民群眾的利益出發，想要幫助當事人相對降低交易成本，減少交易支出的想法，但是，由于物權流轉的特殊性和動態性，筆者認為，脫離公證而單獨的進行，不僅不能使交易成本降低，反而有提高和加大的可能。雖然登記機關對不動產登記可以進行實質審查，但對所有權轉移前的不動產交易過程，登記機關并不能很好的監督。比如在交易過程中意思表示的合法性方面，民事活動當事人多偏重于追求交易成功，很容易忽視交易的合法性，一旦就交易合法性和效力發生爭議，當事人又不得不花費大量時間和精力處理爭議，交易成本隨之提高，使得降低交易成本的目的反而沒有達到，得不償失。因此，強調公證在物權流轉中的特殊地位和重要作用，有如下幾個方面的原因：
1、基于物權流轉的動態性，需要公證介入以利于交易安全
物權的流轉過程不是一個獨立的、靜態的過程，而是一個聯系的、動態的過程。在這個動態的過程中，單純的依靠某個登記機關的監控，以保證交易的安全性，無論是從主觀角度還是從客觀條件而言，都是很難實現。首先，因為我國目前的狀況而言，《物權法》中并未規定唯一的登記機構，而是采取模糊設計的模式，給物權流轉的實際操作過程，帶來很大的困難。以不動產交易為例，不少房產幾易其手而未重新登記，公民法制觀念的淡薄和登記制度的缺陷使得大量的歷史遺留問題繼續遺留，而新的問題又在不斷堆積，業已引發了種種社會問題。5更有甚者，東北的一家公證處在審查一套舊房變更手續時竟發現該套房屋早已經物是人非，幾十年中經歷了數次買賣、數次繼承、贈與，十易其主而從未辦理變更登記，公證機構的確權工作隨著曾經的權利人遷徙或故去而難上加難。6其次，借鑒國外在物權流轉中的相關經驗，不難發現，公證在其中都扮演著非常重要的角色。以德國法為例，對于極為重要的不動產交易，制作公證書是其生效的前提。德國《民法典》第311b條第1款第1段：若一份合同中的一部分義務上涉及土地所有權的轉讓或者取得，則這份合同需要公證員公證。其中，最經常涉及到不動產所有權變更的合同是地產買賣合同，現實中還有建筑承包商合同、贈與合同、夫妻之間財產轉移，交換合同、財產分配合同，以及公產轉為可分的財產、將不動產納入公司資產、采取物業管理形式的業務托管協議等。根據德國民法典第311b條第1款第1段規定，上述合同種類須經公證登記，合同才能生效。7再以法國法為例，由于法國房產交易中設置了公證程序，因此房產交易的公證率是100%8有上述國外的經驗進行借鑒，筆者認為，也可以初步嘗試在物權流轉過程中的某些環節和領域中，適當加入強制公證的內容，以幫助加強交易的安全性。再次，我國國內目前的公證實踐中，已經有了相關的做法，雖然還有很多不完備之處，但是做法和經驗值得借鑒。以昆明市公證處的實踐為例，公證處在整個不動產登記過程中，提供交易安全審查、免費提存交易款項、代辦手續等等，對于交易登記產生的錯誤，承擔全額的民事賠償責任，而費用為千分之三。事實證明：公證的介入對昆明二手房市場秩序的穩定運轉起到了積極的作用，交易各環節都通過公證機構的工作而受益。昆明房管局因登記糾紛產生的行政訴訟50多件到零記錄的實效;當事人交易安全的高度保障都反映了當地公證已將防范糾紛提高到維護整個社會交易秩序安全運轉的層面，而不再是傳統意義上的對當事人私意愿的證明了。9最后，物權流轉的過程的監控，不是一個部門的能力所能完全達到的，需要很多部門的協調配合，更需要進行多次證明后，才能確保交易記錄的真實性。特別是《物權法》中突出強調登記簿的絕對證明效力，甚至于當登記簿和登記權屬證明發生沖突時，仍以登記簿為準。而事實上，當登記簿發生變更登記時，相應的權屬證明也應進行變更，才能保證登記證明力的客觀真實性。因此，筆者認為，將公證納入到整體的、動態的物權流轉和登記過程之中，有助于對物權的客觀真實性的證明起到必要的輔助作用，特別是對權屬登記證明和登記簿的雙重證明力上，都有著很大的幫助。
2、基于公證機構的特殊服務職能，需要公證介入物權流轉，以加強管理
公證制度是一項國際通行的預防性法律制度，對預防糾紛、化解矛盾、構建社會主義和諧社會有著非常重要的意義。10基于公證從事證明服務活動的特定服務性質，將公證內容納入到物權流轉活動中，也是對于物權管理的一項重要手段。綜觀世界各國成熟的公證制度，站在國家的角度作深層次的剖析，現代公證制度存在的根本價值即在于公證制度實質上是國家對經濟進行宏觀調控，進而間接管理社會的有效手段。11物權的變動和流轉，是最基本的民事法律制度之一，因此，僅僅寄希望于依靠一部《物權法》是很難達到完全調整和監控物權流轉的完整過程的。同理，僅僅依靠立法手段來調整類似于物權流轉這樣的基本民事法律行為，也是很難奏效的。因此，必須依靠多種方式方法和多重管理手段來調整，才能使得物權流轉的效率性和安全性都得到最大限度的保障。
3、基于物權流轉的誠信交易，需要公證介入，以加強物權交易的誠信性
物權流轉的交易安全性，究其本質而言，即是交易的誠信性。誠信問題早在羅馬法時代就已經被重視，在羅馬法中，誠信有兩層含義。第一層含義是指誠實守信，它是合法民事行為的基本特征。第二層含義是指行為人具有不侵害他人權利的善意，這是某些民事制度所要求的基本條件。12而公證制度，對于構建誠信社會，維護物權流轉過程的安全性和穩定性而言，有著不可替代的作用。段正坤會長指出：公證最大的價值就在于信用二字，公信力是公證生存和發展的基礎。公證的本質就在于確保公證的法律行為、有法律意義的文書和事實的真實性、合法性公證在建設社會誠信方面的作用，一是確保有關經濟、民事活動主體的合法性;二是確保有關經濟、民事行為的合法性、三是經濟、民事主體依法維護自身合法權益，提供強有力的法律武器。13因此，為了維護物權流轉的安全性和穩定性，為了維護交易過程中的誠信性，將公證制度引入到物權流轉的過程中來，不僅是必要的，而且是必須的。
三、 結語
