時間：2022-11-16 23:37:21
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇資產調查報告，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、城市資產運營情況
1、城市國有土地資產運營方面
2、城市無形資產運營方面
3、旅游資源開發利用方面
我市具有極其豐富的金文化資源，盡管旅游產業起步較晚，但是發展的速度很快。2002年我市成立旅游局，確定了旅游發展思路，在鐵嶺市旅游總體規劃指導下，編制完成了旅游總體規劃，重點風景區也都制定了開發建設規劃。2000年以來，我市投入近億元資金完成了兀術城、兀術閣、神龜亭等具有金代特色的旅游景點建設工程及明月禪寺、環山風景路建設工程，同時利用現有的鐵煤集團現有的20臺蒸汽機車資源，開發了蒸汽機車旅游項目。調兵山風景區2003年通過遼寧省旅游局專家組的考核，被評為國家AA級風景區、省級風景名勝區，蒸汽機車游覽區被評為國家AA級風景區，并成功地協辦了兩屆蒸汽機車國際旅游節。兀術城作為遼金四大古建之一，成為2004年東亞旅游博覽會遼北地區主要代表景點之一。 2003年全市旅游總收入6744萬元，2004年全市旅游總收入7697萬元，比2003年增長了14.13%。
4、城市載體運營方面
2002年我市在城區北面建成了2.96平方公里的城北工業園區，投資1185.3萬元建設工業園區基礎設施，起步區1平方公里基本實現了 五通一平（道路通、供水通、供電通、排水通、通訊通、場地平）。同時，制訂了工業園區專項招商引資政策，吸引外地資金進入。目前，園區內入駐企業14家，資產總金額達9億元人民幣，計劃明年5月前達到40家企業。鑒于工業園區的成功經驗，為了更好地運營城市資產，今年10月末，我市又在城南拿出10平方公里土地，建設城南工業園區，其中開發區起步區占地5.6平方公里，建成后將主要引進高新技術企業。同時計劃開通中央大街南段和新梨公路兩側，建立工業走廊。
二、存在的問題
1、市、礦兩個土地運營并存。我市目前沒有實現真正意義上的土地統一規劃、統一儲備、統一收購、統一供地。究其原因：主要是我市國有土地大都掌握在鐵煤集團手中，而且這部分土地有許多黃金地段，鐵煤集團的開發利用（游泳館、萬福源超市等）屬改變土地用途。從城市建設改善角度來講，鐵煤集團的建設的確推動了我市的城市建設步伐，改善了城市總體環境。但從另一個方面來說，鐵煤集團掌握相當存量的國有土地使用權自行處置使用，對我市土地使用權市場激活、發展又起到相對抑制的作用。從住宅、商業開發，鐵煤集團每年都利用其存量土地在建設，要使其納入全市土地市場整體運營具有相當大阻力。
2、對土地資產運營的研究不夠。比如土地市場運作缺乏規劃，地塊的選擇有盲目性和隨機性，何時向市場推出何地缺乏科學合理的論證，或者論證經不起推敲；對土地的市場價格缺乏科學合理的論證，非專業人士確定專業價格，不利于土地市場的健康有序發展；房產隱型交易，必然帶來土地的隱型交易，不利于土地市場的規范化建設；收購儲備制度還不完善，由于缺乏資金，政府不能做到對所有的閑置土地全部收購。
2016中國家庭金融調查報告
中國首份《中國家庭金融調查報告》近日引來廣泛爭論和質疑。報告稱：中國家庭凈總資產高出美國家庭21%，城市戶口家庭的平均資產已達247萬元，全國的自有住房擁有率高達89.68%。
這些數據是如何出爐的，為何中國家庭資產會超出美國?中國之聲近日專訪了《報告》團隊領軍人、中國家庭金融調查與研究中心主任、西南財經大學經濟學院院長甘犁。
采訪中甘犁說，不曾想到一份《報告》的會引起如此廣泛的爭論和質疑。他首先表示，可以肯定的是，數據結果來自全國性的抽樣調查。
甘犁：抽樣方式和美國美聯儲抽樣方式是一樣的。第一，我們在全國隨機抽了8438戶進行入戶調查，在很多宏觀數據上，我們都進行了比較。第二是數據的資產，包括了所有資產，有房產、家庭的金融資產，就是銀行存款、股票市場、各種債券甚至黃金等。還包括了家庭的汽車、家庭的工商業、土地。所以，這是一個非常完整的資產總量的描述。我們的資產描述跟美國的資產描述也是具有可比性的。
在質疑者看來，盡管中國的發展有目共睹，但要說中國家庭凈資產比美國高出兩成以上，他們并不認同了。對此，甘犁的解釋，中國家庭總資產超越美國，很大程度上來自房產的估值。
甘犁：中國家庭的房產占總資產比例的70%，美國只有30%。我們愛買房子，房產又漲的比較快，而美國在金融危機以后房產縮水比例很高。所以美國的資產在縮水，我們的資產因為房產的原因在增加。然后我們的家庭人口越多，人口基數比較大，所以全國所有家庭資產加起來超過了美國全國所有家庭加起來的資產的總額，但是人均只有美國的四分之一。
中國家庭總資產中金融資產只有5%，而美國是38%;反過來，中國家庭總資產70%都是房產，而美國卻只有30%左右。這樣一種家庭資產結構在甘犁看來，風險很大。
甘犁：20年前的日本因為房產泡沫，導致了日本全國總資產遠遠超過了美國。但是泡沫破滅了以后，日本到現在為止的全國總資產只有美國的60%，比我們低更多了。
談到為什么中國住房擁有率會近90%時，甘犁說，這與計算方式有關，更與家庭定義有關。
甘犁：城市是全國平均，農村現在90%多的家庭是有房子的，所以這樣平均下來，城市就只有85%-86%擁有住房。我們根據了國際上調查機構擁有的家庭定義，有幾種情況是覺得自己沒有住房，但我們把他算進住房。一是人屋分離的情況;二是啃老族。
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鑒于：因甲方受托對_________技術有限公司（以下簡稱公司）擬在_________申請發行股票并上市所涉及的有關事項進行相關前期調查工作，甲方現委托乙方辦理前述事項的有關前期法律調查事務，雙方經協商一致，達成委托合同，合同如下：
第一條 乙方接受甲方的委托，辦理如下范圍的法律調查事務：
1．對公司的主體、設立及存續是否合法合規進行法律調查；
2．對公司的股權結構及內部組織機構是否合法合規進行法律調查；
3．對公司資產形成中的投資主體、投資行為之合法性，資產之有效性、合同狀況等重大事項進行法律調查；
4．對公司未了結的經濟訴訟、仲裁、行政訴訟能否勝訴及其法律后果做出認真的預測分析，但該部分之法律意見僅作為一種參考意見，乙方對此不承擔任何責任；
5．對公司的各種經營合同及合作協議月前的履行情況作法律調查，對還未完全履行的經營合同及合作協議可能產生的法律糾紛作及其后果作出詳細的預測分析；
6．按照《公司法》的要求對公司董事人員的任職資格進行法律調查；
7．對公司的核心技術及產品的知識產權歸屬及可控程度進行法律調查；
8．對公司的各種資質認證及獎勵證書的真實性及有效性作相關的法律調查及分析判斷；
9．對公司股票發行上市前涉及發行上市的重大法律問題，如是否具備發行股票之條件、股權比例之合法性、是否存在明顯的法律障礙等做出法律調查。
第二條 乙方完成上述法律調查事務后應在_________年_________月_________日前向甲方出具書面的專項法律調查報告，該調查報告僅限于上述內容不包括其它方面。
第三條 甲方應督促公司真實地向乙方提供有關的全部材料并積極配合乙方的調查工作，如因公司未及時提供材料而拖延乙方出具調查報告的，乙方不負任何責任。
第四條 乙方應對公司提供的全部材料根據現行法律、法規進行認真負責的法律審核，但公司應保證所提供材料的真實性、全面性、完整性。否則，乙方不承擔任何責任。
第五條 乙方必須對公司提供的資料嚴格保密，如有泄密，造成損失，由乙方賠償相關損失，并承擔法律責任。
第六條 乙方人員辦理本合同委托事項應做到勤勉盡責，否則甲方有權要求更換人員。
第七條 經雙方協商同意，乙方提供本委托合同項下的法律服務應收取的調查費用為人民幣_________元，甲方在簽訂合同后第_____日支付人民幣_________元，其余部分在乙方向甲方提交專項法律調查報告當日付清。
第八條 乙方接受委托后，若發現甲方或公司捏造事實，弄虛作假，有權終止，所收費用不予退還。
第九條 如乙方未能在規定日期內完成甲方所需得專項法律調查報告，則雙倍向甲方返還其收取的費用。
第十條 乙方出具的調查報告僅供甲方內部參考，不得對外披露、引用、如因甲方不恰當的使用該調查報告而引起的一切責任由甲方承擔，乙方不負任何責任。
第十一條 乙方在進行法律調查時需要向相關部門繳交的調查費用，出外（_________除外）調查的差旅費等費用由甲方負責。具體費用由乙方出差前向甲方提出預算，甲方在乙方出差前審查批準并向乙方支付。甲方逾期提供的，乙方則有權相應措施順延提交調查報告的時間。
第十二條 本合同有效期限，自簽訂之日起至甲方收到乙方出具的專項法律調查報告之日止。
甲方（蓋章）：_________________ 乙方（蓋章）：_________________
該報告基于全國25個省、80個縣、320個社區共8438個家庭的抽樣調查數據匯總分析形成，涉及家庭資產、負債、收入、消費、保險、保障等各個方面的數據，全面客觀地反映了當前我國家庭金融的基本狀況。中國人民銀行研究局局長張建華，西南財經大學校長張宗益，國家統計局中國經濟景氣監測中心副主任潘建成，原中國人民銀行貨幣政策委員會委員、清華大學“長江學者”特聘教授李稻葵，西南財經大學副校長馬驍，西南財經大學“長江學者”特聘教授、中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁以及來自北京大學、清華大學、中國人民大學、天津大學、中央財經大學、對外經貿大學、西南財經大學等國內知名高校相關研究領域的專家學者參加了報告會。
權威數據，填補國內空白
家庭金融的相關數據直觀反應了家庭在經濟金融活動中的行為決策，對于中央銀行進行宏觀調控，防范金融風險具有重要意義。家庭金融在國際上早已得到廣泛關注和高度重視。20xx年美國金融學會(AFA)年會上，AFA主席、哈佛大學教授John Campbell斷言，家庭金融將會成為金融學中繼資產定價、公司金融后第三個重要的研究領域。20xx年，美國聯邦儲備委員會宣布，將本應于2019年舉行的消費者金融調查(SCF)提前到當年進行，以便及時直觀地了解美國家庭財務受金融危機影響的情況。美聯儲主席伯南克認為，為詳細了解各類家庭受到金融危機的影響，美聯儲需要直接觀察各個家庭的財務變化。伴隨著中國作為新興經濟體的快速崛起，中國的經濟走向也成為影響世界經濟穩定的重要因素，作為最基礎的我國國民家庭金融行為也成為世界關注的焦點。
針對中國微觀家庭金融數據匱乏的現狀，2019年4月，西南財經大學與中國人民銀行強強聯手，整合高校與政府機構優勢資源，成立了西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心，中心是迄今國內最為權威的研究中國家庭金融微觀問題的機構之一。
此次《中國家庭金融調查報告》的問世，共歷時三年，歷經前期籌備、中期調研、后期數據整理、報告撰寫四個階段。32個調查小組、343人次，經過對全國25個省、80個縣(市)、320個社區(村)，8438份有效樣本的科學分析形成的《中國家庭金融調查報告》，以其權威性和詳實的內容填補了行業空白，是我國家庭金融微觀數據領域的重大突破。此報告既是西財倡導求真務實學風、推動中國問題中國研究的重要收獲，也是西財與央行攜手面向社會重大需求進行協同創新的階段性成果。
對此，中國人民銀行研究局張健華局長表示：“針對中國家庭開展金融調查是全面深入了解消費金融現狀的一個重要的手段和前提，對政府、金融界和學術界都具有重要意義。相信此次《中國家庭金融調查報告》調研數據的出爐，不僅為目前對家庭消費金融行為的了解提供有價值的補充，還將為政府和監管層制定重要政策提供有益參考。”
關注家庭，聚焦民生熱點
家庭是社會最重要的微觀主體，是政府政策的最終受眾。資產配置、借款、貸款、保險、消費、投資等需求，以及家庭對經濟變化的反應等家庭的金融行為，都對個人生活水平的提高及國家綜合實力的提升有很大影響。此次《中國家庭金融調查報告》提供了一系列關于中國家庭金融狀況的數據，其中包括：
——家庭儲蓄。中國家庭儲蓄主要集中在高收入家庭，收入最高 10%的家庭，其儲蓄率為60.6%，其儲蓄占當年總儲蓄的74.9%。大量低收入家庭在調查年份的支出大于或等于收入，沒有或幾乎沒有儲蓄。而中國較高儲蓄的根本原因，不在于廣大民眾沒有足夠的消費動機，而在于沒有足夠的收入。因此，增加消費、減少儲蓄最有效的政策是減少收入不均。中國政府《xx發展規劃綱要》提出的“工資增長和GDP増長速度要求同步,勞動報酬增長和勞動生產率提高同步”的政策的實施，將有助于降低中國的儲蓄率。
——住房資產。中國家庭自有住房擁有率為89.68%，遠高于世界平均的60%。其中，城市家庭為85.39%。城市家庭擁有兩套以上住房的家庭占19.07%。城市家庭第一套住房價值平均為84.10萬，成本價格平均19.10萬，市價-成本比為4.4;城市家庭第二套住房價值平均為95.67萬，成本價格平均為39.33萬，市價-成本比為2.43。因此，城市住房收益可觀。
——住房貸款。非農家庭購房貸款總額平均為28.39 萬元，占家庭總債務的47%;農業家庭購房貸款總額平均為12.22萬元，占家庭總債務的32%。住房貸款總額遠遠大于家庭年收入，戶主年齡在30-40歲之間的家庭負擔最重，貸款總額平均為家庭年收入的11 倍多。
——股票投資。調查中，盈利的家庭占22.27%;盈虧平衡的家庭占21.82%;虧損的家庭比例達56.01%。高達77%的炒股家庭沒有從股市賺錢。隨著年齡的增加，炒股賺錢的比例呈增加的態勢。
——衍生品及債券市場。家庭對衍生品市場參與率為0.05%;家庭對金融理財產品市場參與率為1.10%。這與我國衍生品市場和債券市場發展滯后的現實基本吻合。
——家庭資產。中國家庭資產平均為121.69萬元，城市家庭平均為247.60萬元，農村家庭平均為37.70萬元。家庭資產中金融資產為6.37萬元，占總資產8.76%，非金融資產為66.40萬元，占91.24%。
——家庭負債。中國家庭負債平均為6.26萬元，城市家庭平均為10.08萬元，農村家庭平均為3.65萬元。中國家庭總體資產負債率為4.76%，城市家庭為4.08%，農村家庭為9.81%，農村家庭負債較重。
——家庭財富。中國家庭財富凈值平均為115.54萬元，城市家庭平均為237.52萬元，農村家庭平均為32.20萬元。
——養老保障。中國居民中44.2%無任何形式的養老保障，僅有54.8%的人有養老保障。退休后養老金收入：總體月平均753.95 元;城市月平均1557.67 元;農村月平均188.67 元。
——家庭教育。九年制義務教育和高考擴招效果明顯，“80后”有初中以下比例僅為7.5%，而大學畢業比例則高達并穩定在19%。大學教育及碩士生教育回報顯著。本科學歷收入是大專或高職學歷的1.75倍，碩士學歷收入則為本科學歷的1.73倍，而博士學歷收入則只有碩士學歷的70%。另外，到海外接受高等教育已經成為中國公民重要選擇之一。中國家庭中9.78%在校大學生(含研究生)留學海外。在有15歲以下小孩家庭中，8.31%打算送小孩出國，29.43%看情況決定是否送小孩出國。中國高等教育已經面臨著激烈的國際競爭，還將面臨更為激烈的競爭。
關鍵詞：郵儲銀行 小額貸款 商戶聯保 信用評級
中圖分類號：F830.5 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2012）01-012-03
中國郵政儲蓄銀行的小額貸款業務自開辦以來穩步發展，已經成為中國郵政儲蓄銀行的標志性產品和戰略性業務，其具體貸款品種包括：商戶聯保貸款、商戶保證貸款、農戶聯保貸款，以及農戶保證貸款。其中，商戶聯保貸款是中國郵政儲蓄銀行向微小企業主發放的用于滿足其生產資金需求的貸款，需要三戶具備正常經營能力、經營手續齊全的微小企業主組成一個聯保小組，相互擔保貸款，最高貸款金額為每戶10萬元（部分地區為20萬元）。本文介紹了小額貸款業務的基本情況以及商戶聯保貸款的業務流程；然后在此基礎上指出了郵儲銀行商戶聯保貸款業務流程中存在的幾個問題；最后針對這些問題提出了自己的對策建議。
一、小額貸款業務基本情況介紹
中國郵政儲蓄銀行“好借好還”小額貸款業務自2007年6月22日在河南新鄉長垣縣啟動以來，定位于為微小經濟體服務，并依托強大的資金優勢和網絡優勢，業務快速發展并深入人心。截至2010年10月，小額貸款業務已覆蓋全國所有地市和2100個縣市及主要的鄉鎮，4500多個網點已開辦這項業務；全國累計發放貸款近400萬戶、金額2300多億元，平均每筆貸款約5.9萬元；在縣及縣以下農村地區累計發放1500多億元，占全部小額貸款累計發放金額的70%。
以中國郵政儲蓄銀行某分行為例，該分行于2008年3月8日正式成立并開辦小額貸款業務，憑借其“多、快、好、省”的特點，各項小額貸款業務都得到了較好的發展。表1為截至2011年6月該分行小額貸款的品種結構分析，可以看出：商戶聯保貸款結余金額占比最高，為41.58%；商戶保證貸款結余金額占16.71%；農戶聯保貸款結余金額占36.14%；農戶保證貸款結余金額占比最低，為5.57%。另外，商戶聯保貸款資產質量最高，逾期率、不良率分別為3.12%和1.78%；農戶保證貸款資產質量最差，逾期率、不良率分別為3.54%和1.92%；各類小額貸款的平均逾期率、不良率分別為3.32%和1.84%。
二、商戶聯保貸款業務流程
中國郵政儲蓄銀行商戶聯保貸款業務的辦理流程可劃分為：提出申請、實地調查、審查審批、簽訂合同、貸款發放，以及貸后檢查。
1.提出申請。申請商戶聯保貸款需要提交的材料包括：借款人及其配偶的身份證原件與復印件、借款人及其配偶的戶口薄原件與復印件、借款人結婚證原件與復印件、營業執照正副本原件與復印件、稅務登記證正副本原件與復印件、特許經營許可證原件與復印件、經營場所產權證明或租賃合同(協議書)原件與復印件等。另外，客戶在申請貸款時還要填寫《中國郵政儲蓄銀行“好借好還”商戶聯保貸款額度申請表》以及《中國郵政儲蓄銀行“好借好還”商戶聯保小額貸款申請表》。
受理崗收到客戶提交的申請表和相關申請材料后，要對申請人的主體資格及申請資料的完整性與規范性進行審核。其中，審核身份證原件是否符合規定、是否真實，按《小額貸款業務聯網核查公民身份信息暫行規定》對身份信息進行聯網核查。借款人、借款人配偶以及聯保人的個人信用報告則通過中國人民銀行的征信中心進行查詢，并打印個人信用報告，標注客戶的個人信用報告等級。
2.實地調查。貸款申請人的貸款申請資料通過資格審查后，信貸員就可以對其進行貸款調查。中國郵政儲蓄銀行小額貸款業務實行現場實地調查制度，信貸員必須到申請人的家庭和經營場所進行調查，收集申請人的基本信息、生產經營信息、貸款用途信息和影像信息等。在獲取生產經營信息的過程中，要讓客戶提供盡可能完整的生產經營記錄和憑證，包括財務報表、賬本、單據、合同、銀行賬戶交易明細(對于50%及以上的交易通過銀行轉賬的客戶)等。
實地調查完成后，信貸員就可以根據實地調查所獲取的各類信息進行整理分析，完成《小額貸款客戶及家庭經濟情況調查表》(以下簡稱“調查報告”)和《商戶信用評級表》。
3.審查審批。中國郵政儲蓄銀行實行審貸會成員決策機制，對于符合條件的貸款業務，最后都要提交審貸會進行審批。審貸會成員根據信貸員對貸款申請人的個人基本情況、貸款用途、生產經營情況、經營現金流量、還款能力和經營者個人信用情況等貸款調查情況及其他資料，獨立作出各自的審批決策，只有當審貸會的所有成員一致批準通過時，貸款才可以審批通過。
4.簽訂合同。對經審批同意發放的貸款，信貸員就可以聯系貸款申請人，告知其審批結果，請客戶攜帶身份證件，按約定的時間和地點簽署借款合同或協議、辦理相關手續。信貸員在簽約前，要根據貸款審批表和系統內的協議或合同編號填寫聯保小組協議(聯保貸款)、貸款合同、手工借據。簽署聯保協議的時候，經辦人員與聯保小組成員還要合影存檔。
5.貸款發放。借款合同簽署以后，就可以進行系統借據生成及貸款發放操作。在正式發放前，要將手工借據信息與系統中的電子借據信息進行核對，核對無誤后，在會計系統中進行貸款發放操作并打印放款單。放款單由記賬崗簽字并加蓋名章后，一份留存備查，一份交給客戶。放款操作完成后，記賬崗在借據上記賬員處簽名，其中會計聯記賬員留存，業務聯和客戶聯分別交給信貸員與借款人。記賬員還需打印兩份還款計劃表，還款計劃表經記賬員與客戶簽字后，一份交客戶妥善保管，作為其以后還款的依據；一份留存歸檔。
6.貸后檢查。貸款發放后，管戶信貸員還要對其負責的客戶及時進行貸后跟蹤檢查，密切關注貸款的資產質量，發現問題及時向上級部門匯報，并采取有效的措施避免和減少貸款資金損失。貸后檢查按照檢查時間和目的的不同，分為貸后首期檢查、常規檢查和特別檢查三種。完成貸后檢查后均要在管理系統中錄入報告，同時將紙質貸后檢查報告歸檔。
另外，管戶信貸員還要每日查看貸款臺賬，了解貸款逾期情況，在發生逾期后的一天內電話聯系客戶，詢問逾期原因，并采取相應措施。
三、存在的問題
中國郵政儲蓄銀行在辦理商戶聯保貸款業務的過程中，先要對客戶的基本情況進行實地調查了解，然后根據調查情況完成商戶調查報告以及信用評級表，最后由審貸會成員綜合所有資料，進行決策認定。另外，貸款發放后的貸后檢查也是防止貸款違約的重要步驟。因此，實地調查、商戶調查報告、信用評級表、審貸會，以及貸后檢查在整個業務流程中起著關鍵性的作用。
中國郵政儲蓄銀行商戶聯保貸款業務的這套操作流程，看起來很合理，也很完整，但是小額貸款仍然有3.32%和1.84%的逾期率和不良率。因此，這套業務流程的各個環節還存在一定的問題，在實際運用中并不是十分科學合理。
1.調查報告中的信息不對稱模型未被充分運用。中國郵政儲蓄銀行個人信貸管理系統的商戶調查報告主要分為六部分：第一部分為客戶及家庭信息；第二部分為業務信息，又細分為業務信息概述、采購及銷售信息、季節性分析、毛利率計算表；第三部分為財務信息，包括損益表、資產負債表、邏輯檢驗；第四部分為保證人及聯保情況；第五部分為信息不對稱模型；第六部分為結論及建議。
商戶調查報告中的信息不對稱模型，主要是根據客戶及其他聯保人的基本信息，包括婚姻狀況、經營年限、居住年限、財產狀況、信用記錄、子女及其配偶等信息，由中國郵政儲蓄銀行個人信貸管理系統自動生成商戶信息不對稱模型，據此來初步判斷客戶的信用情況。
商戶調查報告中的信息不對稱模型的基本原理是：根據客戶的基本信息在模型中描點，然后根據這些點進行連線，如果連線越平整，則該商戶的貸款風險越小；反之，如果連線波折越大，則該商戶的貸款風險就越大（模型圖略）。
但在實際操作中，信貸員的工作僅僅是由個人信貸管理系統生成商戶的信息不對稱模型，而并不對其進行分析。尤其是參加聯保的三戶的基本信息在同一個模型中生成后，這三條連線之間有什么關系，以及根據這三條連線如何判斷這三戶聯保貸款的風險，商戶調查報告中并未顯示。因此，商戶調查報告中的信息不對稱模型并沒有被充分運用，其關鍵作用也沒有體現出來。
2.信用評級表的評級指標不合理。信用評級表的主要作用是，根據表中的指標算出商戶的信用得分，從而詳細判斷商戶的信用情況。中國郵政儲蓄銀行根據信用得分把信用級別分為四類：90～100分為AAA級，80～89分為AA級，70～79分為A級，60～69分為BBB級，而且對不及格即BBB以下的客戶不進行貸款審批。
中國郵政儲蓄銀行的信用評級表綜合考慮了個人綜合素質(15%)、償債意愿(40%)、償債能力(40%)，以及其他(5%)共四個方面的因素，并把償債意愿和償債能力的比重都設置為40%。但是，根據中國郵政儲蓄銀行商戶聯保貸款的數據，在實際情況中，90%的違約商戶都是因為償債能力不足而造成貸款違約的，其都有較強的償債意愿。因此，在利用信用評級表計算信用得分時，應該弱化償債意愿指標，而強化償債能力指標。
另外，信用評級表中的有些指標并不需要設置在其中，它們并不能在很大程度上反映借款人的信用情況。例如，信用評級表中反映償債意愿的指標包括：社會聲望及榮譽、家庭責任感以及生活習慣等指標，但是借款人是否有較強的家庭責任感或者是否有不良嗜好，與借款人的償債意愿并沒有太大的聯系，因此，這些指標都需要改進。
3.濫用寬限期。中國郵政儲蓄銀行小額貸款的還款方式分為三種：（1）等額本息還款法，是指貸款期限內每月以相等的金額償還貸款本息；（2）階段性等額本息還款法，是指貸款寬限期內只償還貸款利息，超過寬限期后按照等額本息還款法償還貸款；（3）一次性還本付息，是指到期一次性償還貸款本息。在實際操作中，大部分的商戶聯保貸款都采取階段性等額本息還款法，目前的年利率為14.4%。雖然寬限期可以減輕客戶的還款壓力，為銀行增加貸款客戶，但是如果濫用寬限期，就會增加銀行的信貸風險。
寬限期主要是由信貸員根據客戶的還款能力、經營業務的淡旺季以及貸款用途等信息來自己決定的，在調查報告中并沒有專門的分析體系來具體分析，從而導致信貸員不區分新老客戶、行業特點、貸款期限等實際情況而濫用寬限期。一般情況下，信貸員都會遷就客戶而給予最高寬限期。這樣，就會導致客戶的資金回籠期大大短于貸款合同期，從而出現客戶改變貸款用途、將貸款轉借他人等嚴重損害銀行利益的問題。
4.審貸會成員決策機制的局限性。中國郵政儲蓄銀行的審貸會是貸款審批的最后一個環節，也是最重要的一個環節。審貸會的審批流程為：（1）由管戶信貸員對貸款調查情況進行陳述，主要包括貸款申請人個人基本情況、貸款用途、生產經營情況、經營現金流量、還款能力和經營者個人信用情況等內容，非管戶信貸員進行補充；（2）審貸會成員根據調查報告，對客戶貸款目的的合理性、影響客戶還款能力和還款意愿，以及調查不完整或存在疑問的信息進行提問，由信貸員當面進行回答；（3）審貸會成員根據信貸員回答情況和貸款資料內容獨立作出各自的審批決策，只有審貸會的所有成員一致批準通過，貸款方為審批通過；(4)審貸會審批通過后，由一級支行小額貸款業務主管在《小額貸款額度/貸款審批表》上就是否同意貸款、授信額度、授信有效期、貸款金額、用途、利率、期限、還款方式、擔保條件、授信條件等事項簽署審批意見，其他成員簽字確認。
雖然貸款審批需要審貸會成員集體一致通過，但審貸會成員主要是根據信貸員的調查報告及其他資料來作出判斷，并沒有嚴格的參考標準，因此帶有很大的自主性和隨意性。
5.其他問題。實地調查是貸款申請人提交申請后的第一步工作，也是信貸員完成調查報告和信用評級表的前提，因此，實地調查在貸款業務整個流程中起著關鍵的不可替代的作用。但在實際操作中，實地調查還是存在一定的問題，尤其是在單人調查或者調查老客戶時，常見的問題有：信貸員存在僅憑客戶口述編制報告；信貸員只去客戶經營場所，而不去其住所調查；信貸員不認真清點存貨，僅憑客戶口述和目測估算；等等。
同樣，貸后檢查也存在檢查工作不到位等問題。中國郵政儲蓄銀行的貸后檢查手段包括：電話訪談、見面訪談、實地檢查、查詢人行征信系統，以及監測貸款還款賬戶等。相當一部分的信貸員很少進行實地檢查，只是簡單的電話訪談；有的只做首期檢查，而不做常規檢查；有的干脆不做貸后檢查，只是憑自己的主觀意見填寫貸后檢查報告。如果信貸員能及時做好貸后檢查工作，就可以盡早發現問題，然后采取有效措施避免和減少貸款資金損失。
四、對策建議
針對中國郵政儲蓄銀行商戶聯保貸款業務流程中存在的主要問題，提出以下幾點對策建議。
1.充分運用信息不對稱模型。中國郵政儲蓄銀行的商戶調查報告并沒有對商戶的信息不對稱模型進行分析，因此在電腦系統根據客戶的個人基本信息生成信息不對稱模型后，要分析其貸款風險情況，尤其是要交叉分析參加聯保的三戶的聯保貸款的風險。另外，還可以考慮改進信息不對稱模型，可以在該模型中加入一定的判別標準，如果三條連線的組合不符合規定，就不能通過審核。
用信息不對稱模型來判斷商戶的貸款風險比較機械，也比較簡單，因此，還可以在調查報告中引進其他的方法來判斷貸款風險。比如決策樹方法，可以事先制定一些規則，在根據客戶的基本信息生成決策樹后，直接運用這些規則來判斷客戶貸款的風險情況。
2.改進信用評級表。根據前面的分析，信用評級表應該加大償債能力的比重，而減小償債意愿的比重，同時還應該修改家庭責任感與生活習慣等指標，因此，可以在中國郵政儲蓄銀行現有的信用評級表的基礎上，對其進行改進。圖1是改進的一個信用評級框架，可以作為參考。
3.建立寬限期的分析體系。為了解決濫用寬限期而帶來的種種問題，可以在調查報告中建立關于寬限期的分析體系。比如，可以運用賬款回籠周期、存貨變現周期等測算表格，對調查報告中的損益表進行補充，從而合理確定寬限期。另外，還可以在該分析體系中先對還款方式的選擇進行分析，如果選擇階段性等額本息還款法，再對寬限期進行分析。這樣，就可以有效避免信貸員遷就客戶而濫用寬限期的問題的發生。
4.嚴把審批程序。雖然審貸會成員決策機制存在一定的缺陷與不足，但考慮到其在貸款業務流程中的重要作用，而且就中國郵政儲蓄銀行目前的信貸管理體系來說，還沒有更好的決策機制來代替它，因此，只能從其自身來加強管理。中國郵政儲蓄銀行要嚴格落實審貸分離制度，嚴把審批程序；要提高審貸會成員的素質與要求；審貸會的成員要客觀公正地對審批的貸款作出決策。
5.加強監督管理。實地調查與貸后檢查中存在的問題，一方面要通過提高信貸員自身的素質來解決，另一方面要通過加強監督管理來避免。為了加強監督管理，可以從以下幾個方面入手：(1)審查審批崗要充分發揮其審查審批作用，積極采取實地檢查或電話回訪等方式，嚴格監督信貸員的調查與檢查工作，及時發現其違規操作，以避免或減少資金損失；(2)取消銀行規定的“誰管戶，誰檢查”的原則，貸后檢查工作可以由其他非管戶信貸員來完成，從而相互監督；(3)建立合理高效的獎懲機制，對違規的信貸員要視情節予以處罰，嚴重違規者可以取消其信貸資格；而對按規定操作業務、表現優秀的信貸員，則要重獎。
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關鍵詞：財務盡職調查 資本運作 報告
隨著社會主義市場經濟的逐步建立和完善，我國企業之間的投資、融資、并購等資本運作行為已越來越普遍，而資本運作順利進行的基礎是對商業市場、資本市場和企業經營的全方位周密考察，如果缺乏這一基礎的投資、融資、并購活動，無疑會有高度的投機性和風險。從目前國內資本運作的案例來看，運作的成功率卻不高。這背后的原因當然有很多，但在資本運作時，缺乏有效的盡職調查卻是一個不容忽視的原因。美國學者布瑞德福特•康納爾就曾在《公司價值評估》中指出，如果對公司未來價值的變動并不清楚就實施并購，就是一種瀆職。
財務盡職調查概述
盡職調查(due diligence investigation)又稱謹慎性調查，一般是指投資人在與目標企業達成初步合作意向后，經協商一致，投資人對目標企業一切與本次投資有關的事項進行現場調查、資料分析的一系列活動。其主要是在收購（投資）等資本運作活動時進行，但企業上市發行時，也會需要事先進行盡職調查，以初步了解是否具備上市的條件。盡職調查的內容一般包括：目標企業所在行業研究、企業所有者、歷史沿革、人力資源、營銷與銷售、研究與開發、生產與服務、采購、法律與監管、財務與會計、稅收、管理信息系統等，也正因此，調查小組的構成包括了各方面的專家，有目標企業相關行業的行業專家、特定業務的業務專家、營銷與銷售專家、財務專家、法律專家等。透過有專業知識和經驗的獨立第三者對“目標企業”的財務、法律、業務等問題做出評析，在投資者對“目標企業”做出投資決策之前，盡職調查可以幫助投資者了解“目標企業”的情況，對投資項目的取舍做出判斷，確定交易的方式，及早發現影響交易完成的因素。
在整個盡職調查體系中，財務盡職調查主要是指由財務專業人員針對目標企業中與投資有關財務狀況的審閱、分析等調查內容。在調查過程中，財務專業人員一般會用到以下一些基本方法：審閱，通過財務報表及其他財務資料審閱，發現關鍵及重大財務因素；分析性程序，如趨勢分析、結構分析等，對各種渠道取得資料的分析，發現異常及重大問題；訪談，與企業內部各層級、各職能人員，以及中介機構的充分溝通；小組內部溝通，調查小組成員來自不同背景及專業，其相互溝通也是達成調查目的的方法。由于財務盡職調查與一般審計的目的不同，因此財務盡職調查一般不采用函證、實物盤點、數據復算等財務審計方法，而更多使用趨勢分析、結構分析等分析工具。在企業的投資并購等資本運作流程中，財務盡職調查是投資及整合方案設計、交易談判、投資決策不可或缺的前提，是判斷投資是否符合戰略目標及投資原則的基礎。對了解目標企業資產負債、內部控制、經營管理的真實情況，充分揭示其財務風險或危機，分析盈利能力、現金流，預測目標企業未來前景起到了重大作用。
財務盡職調查內容
(一)對目標企業總體財務信息的調查
在進行財務盡職調查時，首先需要了解的是目標企業的一些基本財務情況。通過取得目標企業的營業執照、驗資報告、章程、組織架構圖，財務調查人員可以了解目標企業全稱、成立時間、歷史沿革、注冊資本、股東、投入資本的形式、性質、主營業務等。對目標企業的詳細了解還應包括目標企業本部以及所有具有控制權的公司，并對關聯方做適當了解。另外，目前企業的財務管理模式以及財務部財務人員結構、目標企業的會計電算化程度、企業管理系統的應用情況也是需要了解的背景資料。
在獲得上述信息之后，還應對目標企業的會計政策和稅費政策進行全面了解：目標企業現行會計政策、近3年會計政策的重大變化、現行會計報表的合并原則及范圍；及近3年會計師事務所名單和近3年審計報告的披露情況。目標企業的稅費政策包括：現行稅費種類、稅費率、計算基數、收繳部門；稅收優惠政策；稅收減免/負擔；關聯交易的稅收政策；集團公司中管理費、資金占用費的稅收政策；稅收匯算清繳情況。
(二)對目標企業具體財務狀況的調查
目標企業財務報表的可靠性會影響到財務盡職調查結果的可靠性。而財務報表的可靠性與企業本身內控程序是否完善有關，因此，一般情況下，進行盡職調查時亦應考慮內控程序的情況。例如可以通過訪談、畫流程圖等方法對目標企業的內部控制制度進行總體把握。在了解目標企業的內部控制制度之后，就可以對其的財務狀況、盈利能力、現金流進行詳細調查。
在對目標企業的財務狀況進行調查時，對貨幣資金除了核實它的真實性之外，還應該關注是否有凍結資金的存在。對應收賬款要進行賬齡分析、逾期賬款及壞賬分析、近年變化趨勢及原因分析，要關注其是否被高估，另外對大額應收賬款還應調閱銷售合同。一般國內企業會將投資、開辦費、前期虧損或待攤費用支出暫列其他應收款，因此在對其他應收款進行調查時，應具體查詢有關內容，評析會計處理是否合適，并做出合適的建議會計調整。對存貨的調查，應查閱最近一次盤點記錄，關注發出商品、分期付款發出商品，找出積壓、毀損、滯銷、過時以及有變現問題的存貨，確定提取的準備是否足夠，查詢存貨的計算方法，確定計算方法是否合適。進行長期投資調查時，對控股企業要驗證其投資比例及應占有的權益，對參股企業了解其投資資料。對在建工程則要了解工程項目預算、完工程度、工程項目的用途，是否存在停工工程等。固定資產的調查，土地房屋則通過包括審閱房屋、土地的產權證明文件，如土地證、房產證等來調查，對機器、設備則要查詢有否應報廢或需要提取減值準備的機器設備，另外調查人員還應關注折舊提取的方法是否合理，折舊率是否反映固定資產的消耗情況和使用年限，折舊是否按照設定的折舊提取方法和折舊率計算已入賬。對無形資產的調查，則要分析無形資產的種類及取得途徑、無形資產的壽命、計價依據。而對于銀行貸款的調查，調查人員應取得和查閱明細表，明細表應注明利率、還款期、抵押、承諾等情況，還應查閱貸款合同，了解有否資產抵押和擔保等情況，還應測算貸款利息是否已足額提取，并已入賬，并查閱是否違反貸款合同條款的情況。對應付賬款，調查人員應取得明細表，并應分析應付賬款周期、供應商分布情況。為了防止目標企業存在有未入賬的負債，調查人員還應查閱期后付款憑證，查閱董事會、股東會會議記錄，與有關律師盡職調查工作配合，分析對應付稅金的調查，應取得各項應付稅金變動明細表，并詢問各項稅種是否均已如期申報、完稅，詢問是否漏報、虛報、少報的情況，查閱與稅務機關的往來書信文件，分析所交稅金是否合理。
對反映目標企業盈利能力的銷售收入及成本進行調查時，調查人員應計算近幾年銷售收入、銷售量、單位售價、單位成本、毛利率的變化趨勢，近幾年產品結構變化趨勢，目標企業大客戶的變化及銷售收入集中度，關聯交易與非關聯交易的區別及對利潤的影響，成本結構、發現關鍵成本因素，并就其對成本變化的影響做分析，對以上各因素的重大變化尋找合理的解釋。對目標企業的銷售收入分析，可按主要地區、主要產品、主要客戶進行分類。結合上述的各項分析，可以對目標企業的過去和將來的盈利前景有所啟示。對目標企業的三項費用分析，應按照費用明細表分析三項費用處理的合理性和未來走勢與變化。對其他業務利潤，調查人員應該了解是否存在穩定的其他業務收入來源，以及近幾年數據。對投資收益的調查，調查人員應關注近年對外投資情況，及各項投資的報酬率。對營業外收支的調查應關注是否有異常情況的存在。
對目標企業的現金流的調查，調查人員應特別關注經營凈現金流，并通過一些比率的計算來檢驗經營凈現金流是否能滿足融資活動的利息支出凈額，并應結合資產負債表及利潤表，尋找除銷售收入以外是否還存在主要的經營資金來源，對經營凈現金流的貢獻如何。
本著“情況屬實、復審嚴格、責任明確”的原則，按照職能部門初核、縣政府審批的要求，通過采用更加透明的操作流程、更加公開的評審機制和更加具體的擔責細則，以及將業務最終審核權上收至縣分管領導，進一步嚴格貸款擔保審批權限，有效降低盛達擔保公司業務風險發生概率，在緩解中小企業貸款難、促進中小企業發展的同時，保證國有資產不受損失。在盛達擔保公司保證金、注冊資本金不足的情況下，強化與政府債務償還基金、康達公司、應急互助基金等之間的相互補給流動，做到專款專用，實現業務正常開展。
二、辦理流程
（一）企業申請。
企業填寫《申請貸款擔保登記表》并提供法人營業執照、法人代碼證及稅務登記證，法人代表證明、注冊資本驗資報告、當期財務報表及過去年份的年度財務報表，項目可行性報告及主管部門批件，企業生產經營情況簡介等資料。
（二）前期調查。
盛達擔保公司指定2-3名具備良好的職業操守和專業的財務知識的調查人員，實地查看企業資產和生產經營情況，填寫《貸款擔保申報表》，形成調查報告。
（三）風險評估。
每一筆貸款擔保項目風險評估工作必須由專門成立的評審小組召開評審會進行風險評估，小組成員根據前期調查提供的調查報告等資料，對該筆項目是否可以辦理進行進一步評審，作出準確判斷并簽署評審意見書。
（四）后續跟蹤。
在企業成功獲得貸款后，盛達擔保公司須安排專人負責貸后情況收集研判工作，定期對接商業銀行監督企業資金流向和賬戶動向，不定期深入企業檢查生產銷售情況，及時上報異常現象和反常舉動。
（五）事后追償。
因企業自身故意逃債、涉嫌騙貸、挪作他用等行為導致無法正常還款的，由金融辦牽頭聯合公安局、檢察院、法院等職能機關依法啟動司法程序予以追償。
三、重點事項
（一）對新申請的額度為500萬元及以上的貸款擔保業務
須將相關情況書面報送縣分管領導初審，待通過審核之后由盛達擔保公司負責調查落實保證措施，對無有效抵押物的業務一律不予辦理。
（二）對申請續貸的貸款擔保業務
逐一重新進行調查登記工作，查清資產負債狀況，全面落實保證措施，實現無資產抵押向有資產抵押有序過渡。對資金實際使用者為鄉鎮人民政府、且無資產抵押的貸款擔保業務，須書面報告縣政府，經縣分管領導簽字同意之后方可辦理。
（三）為提高貸款擔保評審會的專業化程度
增加業務研判的科學性和合理性，采取“銀行推薦、全面考核、定期調整”的工作方式，從全縣各商業銀行分別篩選3名資深信貸人員成立評審人員人才庫（合計30名）。每召開一次評審會即從人才庫中隨機抽取5人與盛達擔保公司4人共同組成評審人員。
通過這次綜合模擬實訓的操作，使藥品營銷專業的學生能比較系統地聯系醫藥企業商務活動的基本程序和具體方法，加強學生對所學專業理論知識的理解，培養實際操作能力，提高在企業商務活動中的基本技能，也是對學生所學專業知識的一個綜合檢驗。
二、實訓時間：
三、實訓內容：
1、醫藥市場調查與預測
使學生在了解市場調查基本原理、知識的基礎上，掌握如何策劃醫藥市場調查方案。學會進行信息識別、傳遞和利用各種方法查找資料。學會設計市場調查問卷，掌握問卷設計的技巧。學會進行用實地調查方法獲取一手資料，按撰寫報告的一般要求與體例撰寫調查報告。如我們組把“撲熱息痛”作為我們調查的對象，針對“撲熱息痛”，我們擬定一份市場調查提綱，制定市場調查計劃方案，我們還設計一份關于“撲熱息痛”的市場調查問卷，并展開調查，最后總結并撰寫醫藥市場調查報告。
2、商務談判
學會傾聽，學會善問，學會巧答。學會適當時候給對方制造僵局，學會打破對方制造的僵局。學會給對方作出適當的讓步。學會如何獲得對方的讓步。在這次實訓中，我們兩人為一組，自擬談判課題，進行模擬談判。談判中制造僵局、打破僵局都需要一定的技巧。最后撰寫合同，擬定協議書。
3、醫藥促銷
讓學生掌握電話邀約的步驟和方法及打電話的基本技巧。掌握拜訪客戶的技巧。掌握進行產品演示的技巧。我們基于自擬的背景資料設計電話邀約方案，并結合打電話的技巧按照邀約方案進行角色扮演練習，并模擬了銷售藥品的場景。觀察者對銷售人員所提出問題的質量和問題的效果進行評價。
4、經營分析
通過醫藥企業經營分析與評價，培養學生正確分析和評價企業經營活動的實際能力。判斷企業的短期償債能力、長期償債能力，掌握債權人提供的資本和所有者提供的資本的對應關系。了解企業的財務結構與債權人投資人資本受所有者權益的保障程度，并掌握分析企業盈利能力。資產負債表分析實：物流動比率=流動資產/流動負債 速動比率=速動資產/流動負債 負債比率=【債務總額/資產總額（或權益總額）】X100% 利潤表分析實務：毛利率（%）=（毛利/銷售凈額）X100%=【（銷售凈額—銷貨成本）銷售凈額】X100% 經營利潤率=（經營利潤/銷售凈額）X100%=（稅后利潤/銷售率額）X100%
四、實訓體會
這次的實訓，把書面上的知識運用到了實際，這樣不僅加深我們對營銷的理解，鞏固了所學的理論知識，而且增強了我們的營銷能力。實訓中確實學到不少東西，也了解一些社會的現實性，包括人際交往，溝通方式及相關禮節方面的內容。隨著關系網絡不斷的擴大，營銷渠道也不斷的在拓寬，有熟人帶來的新客戶，也有不少“慕名”而來的新客戶。在與客戶商談時,熱情和耐心絕對是殺手锏，特別要注重你的表情。這次實訓給我留下深刻的印象，那就是電話邀約和商務談判的角色扮演上。第一次，上網查了很多關于這方面的知識，但自認為表演的不是太好，也許是第一次吧。電話邀約的角色扮演上，我已經很高興了，因為這次扮演明顯比上一次好多了。這讓我覺得做什么事情，都要有第一次的嘗試，沒有嘗試哪來的經驗和教訓，就更不用說第二次的成功與失敗了。
支農再貸款管理使用情況的整改報告
根據《關于對***市農村信用社支農再貸款管理使用現場檢查情況的通報》（**銀發[20xx]70號）內容，和支農再貸款自查中存在的問題，現將有關整改情況及情況報告如下：
一、臺帳設置及使用不規范，未能明確反映借款人有關情況的整改情況
存在問題：檢查中發現，個別信用社沒有設置臺帳或臺帳與借據不符。對支農再貸款臺帳登記、發放和歸還情況，只是逐戶登記金額和日期，未能真實反映出各個借款人的詳細使用狀況。
整改情況：要求各信用社嚴格按照《中國人民銀行濟南分行對農村信用社貸款管理實施細則》有關規定操作，利用每月1號會計例會時間，加強對再貸款管理人員的業務培訓。實現統一的帳務處理方法，明確反映借款人再貸款的使用及歸還情況，真實反映再貸款的使用進度，達到支農再貸款帳務管理的規范化和科學化。
二、對再貸款使用投向不準，存在貸款用于非農業，貸戶身份為非農戶現象的整改情況
存在問題：檢查中發現，個別農村信用社再貸款投向非農業，此類現象不符合《中國人民銀行鄭州中心支行再貸款管理暫行辦法》第四章第三十一條“再貸款應集中用于發放農戶貸款，重點解決農民從事種植業、養殖業及農副產品加工業、儲運業和農村消費信貸等方面合理資金需求”的要求。
整改情況：接到《通報》以后，聯社對再貸款使用投向不準的信用社，及時下發了限期整改通知書，要求涉及問題的信用社在20xx年12月底之前整改完畢，并給予了通報批評。對問題較為突出的順店社，要求該社盡快出臺整改意見報聯社計劃信貸科，聯社將視情況作進一步處理并監督整改，確保支農再貸款投向的合規性。
三、貸款存在逾期，致使支農再貸款形成風險的整改情況
存在問題:部分貸款存在逾期現象，個別信用社為完成年度其他各項工作任務，在支農再貸款方面疏于管理，使部分貸款沒有換據或沒有及時收回。
整改情況：對貸款出現逾期的現象，已專項向領導作出了匯報，現已協調資產科出臺了以下意見：一是對20xx年以來新發放形成不良的貸款必須收回，否則按照禹農信聯〔20xx〕142號文件規定嚴肅處理。二是要對20xx年以來新發放貸款到期必須收回，發現1筆形成不良的，信用社主任就地免職。三是對于賬面中隱含的大量不良貸款，要求各信用社必須迅速行動，該換據的換據，該的，爭取在年底前解決這部分問題。
四、對再貸款發放使用中存在壘大戶現象的整改情況
存在問題：在檢查中發現，個別信用社為逃避監督，簡化貸款審批手續，把大額貸款化整為零壘大戶，增加了支農再貸款的風險。
整改情況：這種現象的發生，主要是以前年度信息系統不對稱及監督管理不完善等原因造成。今后，聯社業務科將嚴格把關，審查一筆貸款，先通過“信貸咨詢系統”查詢把關，無質疑的，再建議審批備案。對一戶多筆、壘大戶等以逃避聯社審批為目的發放的貸款，聯社業務科在加強監督的同時，將積極協調稽核部門進行后續稽核，凡出現此類情況的信用社，一經發現，將給予嚴肅處理并督促整改。
五、貸款發放手續不完善的整改情況
存在問題：檢查中發現，個別信用社發放支農款時手續不規范。如借款合同中還款計劃沒有正常登記，缺乏對貸戶的還款約束；調查報告流于形式；借款用途與調查報告用途不符；借據與合同要素不全等。
【關鍵詞】工程保函擔保 審查要點 調查報告撰寫
一、工程保函及工程保函擔保
（一）工程保函及工程保函擔保的定義
工程保函是指按照保函申請人的申請，依據工程合同開出的，但又不依附于工程合同，是具有獨立法律效力的法律文件。當保函受益人在保函項下合理索賠時，保函出具人就必須承擔付款責任，而不論保函申請人是否同意付款，也不管合同履行的實際事實，即保函是獨立的承諾。
工程保函按照出具方的不同分為銀行保函和擔保公司保函，一般以銀行保函為主。
工程保函擔保顧名思義就是指擔保公司為保函申請人向銀行申請工程保函提供擔保，當申請人無力履行責任時，擔保公司作為擔保人承擔連帶擔保責任。
（二）工程保函的主要作用
工程項目屬于資金密集型的投資，項目建設周期較長，資金需求量較大，工程項目往往未完全取得相關施工批文，就要求承包商進場，前期資金投入較大。過往以保證金的方式進行履約擔保，不僅給承包商造成較大的資金壓力，增加項目的資金成本，影響了承包商的施工進度，也給發包商帶來了相對繁瑣的保證金管理。
工程保函的出現，較好地解決了工程項目中的資金問題，減少承包商的沉默資金，緩解承包商的資金壓力，提高了承包商自有資金的利用效率，降低了項目的資金成本，為順利完工提供了有力的資金支持。同時，承包商用保函替代保證金，免去了發包商繁瑣的保證金管理手續。
（三）工程保函擔保主要的品種及特點
主要的工程保函擔保包括投標保函擔保、預付款保函擔保、履約保函擔保和質量保修保函擔保，其中預付款保函擔保和履約保函擔保是擔保公司保函業務中占比最大的兩種。
預付款保函擔保是指擔保公司為保函申請人（承包商）向保函受益人（發包商）提供履行扣還預付款義務的擔保保函提供擔保。以防止保函申請人（承包商）在收到發包人（保函受益人）的預付款后將款項挪作他用或宣布破產等，保函金額一般為合同總價的10%～30%。
履約保函擔保是指擔保公司為保函申請人（承包商）向保函受益人（發包商）提供的，保證保函申請人（承包商）履行工程建設合同責任和義務，不履行合同的，發包商可要求保函出具人在保函金額內承擔保證責任，保函金額一般為合同金額的10%～20%。
（四）工程保函的擔保風險
工程保函擔保屬于非融性擔保業務，相對于融資性擔保業務而言，系統性風險較低。而且，由于工程項目實際操作過程中一般都是承包商先行墊付一定的資金，解決項目前期的進場費用和備料款，之后再根據雙方的合同約定取得預付款和進度款。一般是承包商墊款在先，回款在后，主觀違約的意愿較弱，違約風險較低。
二、工程保函擔保業務的審查要點
保函申請人的履約能力是基礎，保函受益人的基本情況是重要條件，工程合同的相關約定是違約與否的依據，反擔保措施是最后的保障。
（一）保函申請人的履約能力，主要包括以下6個方面：
1.是否具有相關施工資質和資質實力。工程項目在招標時資質要求是最低要求，資質實力一定程度上代表了承包商的施工履約能力。通常是資質越多、資質實力越強的承包商，項目綜合管理運營能力和綜合施工履約能力一般會越強，違約成本也越高。
2.是否具有相關施工經驗、技術人員、機械設備、管理水平等。技術人員、管理人員能力和水平的高低，施工經驗的豐富與否，直接影響了工程項目施工過程中出現的各種問題處理的效率和效果，相關機械設備的配備是否充足也是項目能否按進度建設的基礎。
3.結合申請人的財務情況分析。主要通過申請人的償債能力指標（流動比率、速動比率、資產負債率）、營運能力指標（應收賬款周轉、存貨周轉）、盈利能力指標（銷售毛利率和銷售凈利潤率）和成長性指標（銷售增長率和資本增值率）的歷史比較與行業比較，分析企業的財務狀況，財務狀況越好的企業其履約能力越強。
4.以往的履約記錄（工程獲獎證書、業績等）。過往的履約記錄是承包商過往履約情況的總結，過往履約記錄良好，沒有出現過違約情況的，未來主觀違約的概率相對較低。
5.項目實際控制人過往的項目履約情況（特別是與保函受益人過往的合作情況）、施工經驗及履約能力。項目實際控制人作為項目的第一責任人和最大受益人，其過往的施工經驗、履約情況是未來項目能否順利完工的重要因素之一。而且，實際控制人如果與保函受益人已經有過項目合作，相對而言雙方之間的溝通基礎和合作基礎更好，當出現問題或是糾紛時通過協商處理解決的可能性就越大。
6.保函申請人和項目實際控制人的資產實力。保函申請人和項目實際控制人的資產實力是直接關系到反擔保措施的有效性，資產實力越好，出現風險時的抵御能力也就越強，反擔保措施也就相對更有效。
（二）保函受益人的基本情況
1.保函受益人的企業性質。保函受益人的企業性質是保函擔保業務審查的重中之重。由于企業性質的不同當項目出現履約問題時的處理態度和處理方式也會截然不同，一般情況下發包人（業主）為國有企業或是政府相關部門、單位的相對偏向于如何解決問題本身，在問題處理上更加人性化，而發包人（業主）為外資企業或是民營企業的履約意識相對較強，一般情況下更偏向于按合同約定進行違約索賠。
2.保函受益人的的綜合實力（股東背景、經營情況、財務情況和管理團隊）。
3.項目的資金來源及落實情況。
（三）工程合同的相關約定
1.開工時間和工期。
2.承包人的主要工作。
3、承包人承擔違約責任的情況及違約責任。
（四）反擔保措施
對于保函受益人（發包人）為國有企業或是政府相關部門、單位的一般僅要求保函申請人和項目實際控制人提供雙層連帶保證反擔保。對于保函受益人（發包人）為其他性質的，一般要求要有相對充足的抵質押物提供保證反擔保。
三、工程保函擔保調查報告撰寫
（一）要素：材料 分析 結論
（二）材料
收集企業及項目的相關基本資料是撰寫報告的基礎，高質量的調查報告還需要盡可能多地收集與項目、保函申請人和項目實際控制人相關的其他資料，特別是權威第三方的資料（如政府渠道的有關信息）。
（三）分析：客觀 嚴謹 完整 合乎邏輯
（四）結論：保守 中立 科學
第二條市人民政府對本級政府部門行政首長（含主持工作的副職,下同）和縣（區）人民政府的行政首長（含主持工作的副職，以下統稱行政首長）不履行或不正確履行職責，依照本辦法進行問責。
本辦法所指政府部門包括市政府各組成工作部門、直屬機構、派出機構、政府部門管理機構和具有行政管理職能的直屬事業單位。本辦法所指被問責人即經市政府決定問責的上述機構單位行政首長。
第三條行政首長問責堅持權責統一，過錯與責任相適應，教育與懲戒相結合的原則。
第四條本辦法所稱行政問責，是指市人民政府對所屬行政首長因故意或過失不履行或不正確履行法定職責，致使其領導的機關（系統）政令不暢、秩序混亂、效能低下、決策失誤、損害公共利益或行政管理相對人合法權益的行為，或行政首長舉止不端，在社會上造成不良影響的行為，依照本辦法予以過問并追究責任的制度。
第五條行政首長在管轄范圍內有違反省人民政府行政問責辦法規定或下列情形之一的，應當依照本辦法問責：
（一）有未履行職責、工作執行不力情形的
1、不認真貫徹執行或不正確貫徹執行國家法律、法規和規章以及上級政策的；
2、無正當理由，未完成《政府工作報告》中明確規定應由其承擔的工作任務或未認真執行市人民政府的指示、決策和交辦事項的；
3、對工作目標、工作任務以及上級交辦事項，無正當理由未及時完成的；
4、不履行或未認真履行職責，致使政令不暢或影響市人民政府整體工作部署的；
5、不履行生效的行政復議決定或人民法院生效的行政判決的。
（二）有違規決策、決策失誤情形的
1、應當由集體討論決定的重大事項，擅自作出決定的；
2、未經規定的聽證、論證等程序，擅自作出重大的、專業性較強的或與人民群眾利益密切相關的決策事項的；
3、由集體作出錯誤決定的；
4．重大建設項目發生重大失誤或存在嚴重質量問題的；
5．隨意或未按規定安排使用財政資金、國有資產，造成資金浪費或國有資產流失的；
6．違法決定采取重大行政措施，導致群眾大規模群訪或重復上訪，或引發其他社會不穩定情況的；
7、決策失誤，造成經濟損失、生態環境破壞或其他不良后果和影響的；
8、有其他違法決策或決策失誤行為的。
（三）有效能低下情形的
1、對公民、法人或其他組織多次反映自身合法權益受到侵害的問題，在職責范圍內能夠解決而不予解決或解決不力的；
2、在重大自然災害或安全責任事故、等影響社會穩定事件發生時，拖延懈怠、推諉塞責，未及時采取必要和可能的措施進行有效處理的；
3．組織大型群眾性活動，未采取有效防范措施而發生重大責任事故的；
4．瞞報、虛報、遲報重大突發事件或重要情況、重要數據的。
5、因機關行政效能、服務質量低下，導致群眾反映強烈的；
6、無正當理由，不及時辦理下級的請示、報告，造成不良后果或影響的。
（四）有違法行政、情形的
1、違法設定或實施行政許可、行政處罰、行政收費、行政檢查或行政強制等行政行為的；
2、在工程建設、政府采購、產權轉讓、土地劃撥和出讓、金融信貸等活動中，違反有關法律、法規和政策，造成不良后果或影響的；
3、在經濟活動中，違反法律、法規或國家政策規定承諾或給予信用、經濟擔保的，或不守誠信，致使合同不能履行，或嚴重損害管理相對人的合法權益，造成不良后果或影響的；
4、不履行應當履行的承諾事項造成不良后果或影響的；
5、妨礙或非法干預企業合法生產、經營活動的。
（五）有監管不力情形的
1、所在領導班子的成員或直接管轄的下屬單位的領導班子成員發生重大違紀違法案件的；
2、工作紀律渙散、工作秩序混亂，造成不良后果或影響的。
3、不嚴格依法行政或治政不嚴、監督不力，造成嚴重不良政治影響或其他嚴重后果的；
4、制定的規范性文件或政策性文件與上位法或上級政策相抵觸，嚴重損害公共利益或行政管理相對人合法權益，造成不良影響的；
（六）有其它情形的
1、在管轄范圍內發生截留、滯留、擠占、挪用、浪費政府性資金、政府管理資金，或擅自占有、使用、處置國有資產或造成國有資產流失的；
2、在管轄范圍內因行政不作為或不當作為，導致發生安全責任事故、等影響社會穩定事件的；
3、行政首長本人在公開場合發表有損政府形象的言論，或行為失于檢點，舉止不端等，有損公務員形象，在社會上造成不良影響的；
4、監督管理不力，致使機關工作人員多次發生、和失職、瀆職等嚴重違法、違紀行為的；
5、指使、授意機關工作人員弄虛作假，騙取榮譽或進行違法、違紀活動的；
6、對機關工作人員違法、違紀行為進行包庇、袒護或縱容的；
7、其它情形需要被問責的。
第六條行政首長問責的方式分為：
（一）誡勉談話；
（二）通報批評；
（三）責令作出檢查；
（四）責令公開道歉；
（五）責令辭職；
（六）責令免職；
前款問責方式，可以單處或者并處。其中，采用前款第（五）項、第（六）項方式問責的，應當按照干部管理權限和規定程序辦理。
第七條市人民政府行政首長發現或根據問責信息發現應當問責的情形，可以決定啟動問責程序。
第八條下列情形為問責的信息來源渠道：
（一）上級機關的指示、批示；
（二）市政府常務會議組成人員的問責建議；
（三）審判機關、檢察機關的問責建議；
（四）監察機關、審計機關的問責建議；
（五）工作考核或效能、政風行風評議結果；
（六）人大代表、政協委員的問責建議；
（七）公民、法人和其它組織的檢舉和控告；
（八）新聞媒體和曝光的材料；
（九）其它渠道獲知的行政問責信息。
第九條問責啟動后，市長或市長委托的行政副職可責成被問責部門行政首長當面匯報情況，或安排該部門行政首長就啟動問責問題進行陳述和申辯。同時，市政府根據具體問責事項內容，責成市監察局或者有關部門組成聯合調查組負責問責調查。
調查人員辦理的問責事項與本人或者其近親屬有利害關系的，應當回避。
問責調查從問責啟動之日起30個工作日內完成，特殊情況經市長批準可延長15個工作日。問責調查結束時，調查機構應寫出書面調查報告報市政府。
第十條問責決定由市政府常務會議作出。市政府行政首長對經問責調查核實，被問責對象不存在規定情形的，或者情節輕微的，或者在出現問責事項后及時采取有效補救措施避免和減少損失、挽回影響的，根據調查材料的結論作出終止問責的決定。被問責對象存在規定情形的，則依照本辦法對該部門行政首長作出問責決定。
問責決定為書面形式，在作出問責決定后5個工作日內，由市人民政府名義向被問責行政首長及相關單位送達問責決定書。問責決定書應當列明錯誤事實、處理理由和依據，并告知被問責人有申請復核調查權利。
第十一條被問責人對問責決定不服的，可自收到問責決定書之日起15個工作日內向市政府申請復核。特殊情況，申請復核期限可延長5個工作日。
市政府作出復核調查決定時，可根據復核申請的內容指定由原調查機構負責復核調查，也可另行指定調查機構或派出聯合調查組進行復核調查。復核調查機構應在作出復核調查決定后20個工作日內完成復核調查并寫成復核調查報告。在復核調查期間，問責決定不停止執行。
在復核調查結束后3個工作日內，復核調查機構應把復核調查報告及擬處理意見報市政府，由市政府常務會議研究決定。對原問責調查報告反映的情況事實清楚、處理意見恰當的，繼續執行問責決定；對原問責調查報告反映的情況失實或處理意見不恰當的，決定終止問責或變更問責決定。
市政府對該問責事項作出最終決定后5個工作日內，把復核調查處理意見（包括繼續執行問責、或終止問責、或變更問責）書面送達被問責人。
復核決定為最終決定。
第十二條對行政首長進行責任追究，法律、法規、規章另有規定的，從其規定。需要追究行政首長紀律責任或法律責任的，依照有關規定和程序處理。
第十三條行政首長和行政副職對應當問責的情形都負有責任的，市人民政府在問責行政首長的同時一并對行政副職進行問責；行政副職對應當問責的情形負全部責任的，按照干部管理權限，對其進行問責或提出問責建議。
第十四條縣（區）人民政府對其所屬部門的行政首長、鄉（鎮、街道辦事處）的行政首長進行問責，參照本辦法執行。
【關鍵詞】 投資性房地產； 公允價值信息； 內部控制
中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）13-0012-05
2006年頒布的《企業會計準則――基本準則》認為可靠性是會計信息質量的首要質量要求。由于目前我國還缺乏有效的市場環境，公允價值計量屬性引入我國會計準則后，其可靠性難以保證。因此，對于公允價值計量屬性是否應在我國推廣應用，學術界還存在較大的爭議。筆者認為公允價值信息是否可靠同是否具備完善的信息控制機制密切相關，有效的內部控制能提高會計信息的質量，因而可以從健全內部控制來探討投資性房地產信息控制機制的構建。
一、公允價值信息控制的必要性
（一）公允價值信息控制將有效提高會計信息的質量
公允價值指公開公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。在我國市場中，市場交易有效性不強，難以存在絕對的公平交易，公允價值的取得將會使用估值技術，公允價值信息的生成離不開職業判斷。通過加強公允價值信息生成過程的控制，可以一定程度上避免公允價值的失真，提高會計信息的真實可靠性。
（二）公允價值信息控制將促進內部制度的完善
公允價值信息高度依賴企業管理當局的重視與判斷，內部監督制度完善與否直接影響到公允價值信息的公允性。公允價值信息控制過程涉及到公允價值計量資產的確認、公允價值的取得、審核及審批等方面制度的規范。通過不斷完善內部制度建設，為公允價值信息控制機制的形成提供有力保障。
（三）公允價值信息控制將有助公允價值計量屬性的推廣應用
由于我國資本市場、房地產市場尚不成熟，存在各種違規交易行為，這些都制約公允價值的推廣應用。公允價值信息控制從多個角度加強管理控制，包括不相容職務分離控制、授權審批控制等，較大程度上消除人為因素影響，提高公允價值信息的透明度，降低公允價值會計風險，有利于其推廣使用。
二、公允價值信息控制機制核心：內部控制制度建設
公允價值應用于會計實踐中，形成公允價值計量和披露。謝詩芬（2003）認為：“公允價值計量技術本身較難掌握，涉及許多估計、假設和判斷，因而容易造成可靠性較差；有人會利用這一點，故意制造虛假會計信息。”陳國平（2007）認為：“上市公司管理層蓄意造假是公允價值成為利潤操縱工具的一個重要因素，為了加強對企業管理層的約束，進一步建立健全公司治理結構和內部控制制度就顯得尤為重要。”王海（2007）也指出：“公允價值的運用需要處理及時響應（On Demand）外部環境變化的節奏，公司內部控制框架和流程亟須進一步調整和理順。”公允價值信息的計量與披露都與企業主體密切相關，目前公允價值應用中會計人員的專業素質跟不上，公允價值信息的生成存在較大會計風險，因而企業須不斷加強內部控制制度建設，才能抑制會計舞弊，確保公允價值會計信息的價值相關性和可靠性，提高公允價值會計信息的決策有用性。
三、投資性房地產公允價值計量內部控制現狀分析
隨著公允價值的應用，我國對公允價值內部控制制度的監管也在加強，證監會于2008年12月公布的《公開發行證券的公司信息披露編報規則第20號――公允價值計量相關的信息披露（征求意見稿）》規定“公司應在招股說明書、年度報告和半年度報告中的‘管理層討論與分析’部分披露同公允價值計量相關的內部控制”。公允價值內部控制相關信息的披露將增強投資者對企業財務報告的理解與信任。公允價值計量模式在我國上市公司的投資性房地產業務的應用尚不太廣，有關投資性房地產公允價值計量內部控制制度建設存在不足，這點可以從年報數據披露的信息分析得知。2010年，我國有27家上市公司采用公允價值計量投資性房地產業務，本文選取這些上市公司2011年年度報告作為分析對象，剔除數據不全的2家，如表1所示，分析投資性房地產內部控制的現狀。
（一） 公允價值確定方法及其實際選擇
投資性房地產公允價值計量的前提條件是所在地有活躍的房地產交易市場，并且能夠取得同類或類似房地產的市場價格及相關信息對投資性房地產的公允價值作出科學合理估計。投資性房地產公允價值估計基本可以分為以下三個層次：第一層次是參考活躍市場同類房地產的市場價格估算公允價值；第二層次是參考類似房地產的市場價格為基礎調整估算公允價值；第三層次是根據同類或類似房地產市場的相關信息（如區域狀況、商圈繁華程度等）進行評估確定公允價值。我國目前房地產交易市場尚不十分成熟，企業往往委托專業的房地產評估機構來評估獲取投資性房地產的公允價值。資產評估的基本方法有：市場法、收益法、成本法。為了規范投資性房地產的評估業務行為，中國資產評估協會于2009年12月《投資性房地產評估指導意見（試行）》，并且規定對投資性房地產的評估主要采用方法是市場法和收益法。從表1數據來看，尚存在以下不足現象：
1.部分公司忽視披露公允價值確定方法，公允價值信息真實性值得懷疑
由表1可知，投資性房地產公允價值的確定方法采用以外部資產評估報告為主，其次是公司參考同類或類似房地產市場價格，再次是采用市場調查報告。也還存在一些公司沒有披露公允價值的確定方法，如泛海建設、世茂股份、海島建設和海欣股份。其中世茂股份的投資性房地產資產比重超過30%，公允價值變動損益占利潤總額比重超過10%；海島建設的資產比重超過25%；海欣股份的公允價值變動損益占利潤總額的比例達到53%，這些數據表明投資性房地產在上市公司資產及其盈利中占有重要地位。忽視披露公允價值確定方法將影響公允價值信息的真實可靠性，財務報告也容易受到投資者的質疑。
2.多數上市公司未披露估值方法，少數選擇市場法
采用調查報告、參考同類或類似房地產價格確定投資性房地產公允價值的上市公司，其估值方法選擇主要采用市場價格為基礎調整、參考可比項目成交價格。公允價值確定方法以外部資產評估報告為主的上市公司只有少數披露估值方法采用市場法，如正和股份，多數上市公司沒有披露具體的估值方法，可見，在信息披露方面上市公司還不夠嚴謹，有關制度的執行還不到位。
（二）公允價值內部控制內容及實際披露
投資性房地產公允價值內部控制的內容包括公允價值計量會計政策選擇的依據、公允價值計量的估值技術和估值程序、公允價值計量的業務處理、對公允價值計量結果采取的內部或外部驗證程序等等。這些內容大部分在《公開發行證券的公司信息披露編報規則第20號――公允價值計量相關的信息披露（征求意見稿）》也進行了規定。據筆者對2011年上市公司年度報告披露的數據分析，目前投資性房地產公允價值內部控制方面尚存在以下幾點不足：
1.內部控制披露信息參差不齊，欠缺關鍵控制程序
據統計分析，上市公司披露的投資性房地產公允價值內部控制相關內容主要有以下幾點：一是投資性房地產的含義及范圍；二是投資性房地產公允價值計量條件及公允價值計量會計政策選擇依據；三是公允價值確定方式；四是公允價值計量處理；五是估值的關鍵假設及不確定因素。大部分公司基本做到前面四點內容的披露，只有少數公司沒有做到，如：泛海建設沒有披露公允價值計量條件及依據、公允價值確定方式。關于估值的關鍵假設和不確定因素卻只有正和股份、中航地產和昆百大A這三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略這點信息。勝利股份2011年度的投資性房地產公允價值變動損益占利潤總額的比重達到900%多，卻沒有披露估值技術、關鍵控制程序等信息。
2.公允價值計量制度披露較少，內部控制制度的健全性存疑
從2011年年度報告披露的數據分析，只有少數公司披露到投資性房地產公允價值計量制度。金融街有披露《投資性房地產公允價值計量管理辦法》，中航地產有披露《關于投資性房地產公允價值處理的議案》，方大集團有披露《方大集團股份有限公司關于資產以公允價值計量的內部控制制度》，還有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明確提到相關內部控制制度。多數公司沒有披露到投資性房地產公允價值內部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投資性房地產的公允價值計量內部控制制度，這點需要引起重視。
四、投資性房地產公允價值信息控制機制的構建
投資性房地產公允價值會計信息的生成要經歷公允價值確認、計量和披露等程序。公允價值計量屬性的應用本身會存在一定的會計風險，保障公允價值信息的公允性需要完善內部控制制度建設。國內對公允價值內部控制的研究已經展開，如：趙彥鋒（2011）認為公允價值信息控制機制框架構建應包括確認控制、計量控制、披露控制、持續監督；姬魯璐等（2012）認為公允價值會計內部控制組織框架的建立需要健全企業內部組織結構，厘清管理權責。公允價值計量投資性房地產將使其價值隨著房地產市場的波動而調整，隨之影響企業的財務狀況，也使公允價值確認、計量和披露過程中的風險防范顯得至關重要。
筆者認為公允價值信息控制要確保投資性房地產公允價值計量及其披露的規范性，企業結合實際情況，需要制定具有控制職能的業務操作程序、審核審批制度等相關控制措施。投資性房地產公允價值計量內部控制現狀分析也表明公允價值的確定方法需要進一步明確，公允價值計量的相關制度要進一步完善，尤其要做好關鍵性程序控制。
（一） 公允價值信息控制流程圖（見圖1）
（二）公允價值信息控制要點
投資性房地產公允價值信息的控制涉及到多個部門的參與，如：商業資產運營部門、財務部門、內部審計部門、董事會、股東大會，因而公允價值信息控制要明確各部門的權責，做好以下幾點關鍵性程序控制：
1.公允價值取得、審核及審批控制
公允價值的取得宜采取市場調研報告或評估機構的資產評估報告，商業資產運營部門作為投資性房地產的管理機構承擔著收集公允價值信息的責任，應成立調研小組和選擇有資質的房產評估機構。財務部門審核商業資產運營部門提交的市場調查報告、資產評估報告的真實性，審查不同物業估值程序的合理性。估值中存在的關鍵性假設、不確定因素考慮。注意同類或類似房產市場價格的公允性，選擇的可比項目在地理位置、新舊程度、使用狀況等方面的可比性。市場交易價格調整系數確定是否綜合考慮物業的商圈位置、周邊商業繁華度、房屋裝修狀況等因素。財務部門審核過程中同商業資產運營部門加強信息溝通及反饋。董事會嚴格履行審批公允價值的市場調查報告、資產評估報告和商業資產運營部門提交的公允價值變動分析報告，對企業財務狀況帶來重大影響的要提交股東大會決定。
2.公允價值核算控制
只有正確地對公允價值進行計量核算才能使財務報告信息真實地反映企業的財務狀況，財務部門據以會計核算的公允價值以經過董事會、股東大會審批的市場調查報告或資產評估報告為準，其公允價值核算控制包括以下內容：一是確認納入公允價值計量的投資性房地產符合企業會計準則規定的公允價值計量條件；二是確認轉換及處置的投資性房地產的相關條件是否滿足；三是確認投資性房地產的公允價值計量賬務處理是否符合企業會計準則規定，包括公允價值的賬戶設置及其使用。
3.公允價值審計監督及披露控制
公允價值計量屬性在我國應用時間還不長，不論是會計人員還是資產評估人員在專業技術上還有所欠缺，因而對公允價值信息開展審計是非常必要的，企業通常由內部審計部門或者委托外部機構承擔審計監督任務，審計監督方面的控制包括公允價值計量報告書的審查、估值模型的合理性及計算結果的驗證、財務部門賬務處理正確性審查、內部制度執行有效性評價。按照企業會計準則以及公開發行證券的公司信息披露編報規則的有關規定，企業應當披露投資性房地產公允價值計量的方法，損益影響、估值程序等信息。董事會、股東大會對外披露公允價值信息控制包括以下內容：一是注意披露經過審計的投資性房地產公允價值信息；二是披露的報告書具備有關部門責任人的簽章；三是注意披露公允價值計量內部控制度的有效性評價及存在的估值假設、不確定因素。
五、結論
公允價值計量屬性在我國的應用尚不十分成熟，從上市公司年報數據披露來看，投資性房地產的公允價值計量內部控制制度建設及其披露比較薄弱，影響投資者對投資性房地產公允價值信息的理解。本文從健全內部控制角度構建公允價值信息控制機制，明確各部門的權責，做好關鍵性程序控制，包括公允價值取得、審核及審批控制，還有公允價值核算控制、公允價值審計監督及披露控制。建立投資性房地產公允價值信息控制機制不僅能防范會計風險，也將會增強會計信息可靠性，促進公允價值計量屬性在我國的推廣使用。
【參考文獻】
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