時間：2022-06-19 21:25:11
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇投資風險分析論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
房地產投資風險就是指由于投資房地產而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預期的收益未達到的損失。房地產投資風險分為以下幾種。
1.投資支出風險
房地產投資支出是指投資者取得、開發土地并進行房產建設所花費的各種成本費用支出。由于房地產具有)位置固定性、不可移動性，而且受規劃限制及本身結構、裝修設計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產投資周期長，一個新建項目由于建設周期較長，在建設過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導致房地產投資者不堪重負并蒙受損失。
2.金融風險
主要指利率風險。房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。
3.購買力風險
購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。
4.市場風險
市場風險是指由于房地產價格的變動而引起的投資損失。房地產市場是一個特殊的市場，由于房地產的不可移動性，房地產時常一般只受區域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉讓市場，壟斷性較強。房地產市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產投資收益的實現及其大小。例如房地產市場價格水平的波動、房地產消費市場的局限等等都是引起市場風險的原因。房地產價格不斷下跌以及房地產交易量驟降是中國去年經濟增長放緩的一個主要原因。
5.政策風險
政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產投資的各種政策發生變化而給投資者帶來的損失。例如產業政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現正處于市場經濟改革、經濟體制轉軌的關鍵時期，各種有關政策的調整比較頻繁，而房地產投資周期相對較長，房地產特別是土地是國家宏觀調控的重點對象，故房地產投資受政策風險的影響比較大，城市規劃的變化不但影響投資房地產的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風險
法律風險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產交易中、房地產租賃中等，各種糾紛的發生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現，都會造成投資損失。房地產開發建設過程中的風險管理，實際上是對建筑工程實施的風險管理，開發商應通過仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風險分散給承包商。
二、房地產投資風險的預防策略
房地產投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。
策略一：關注政策變動，認準投資方向
任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經濟發展，還是對投資者的預期收益都將產生一定影響。我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，房地產業受政府政策影響更大。所以時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發的態度，政策動態，如宏觀經濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產業、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產投資確定正確的投資開發方向，正確預測未來，又有利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。
策略二：掌握信息，去偽存真，優化分析
隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風險。相反，如果投資者掌握的相關信息不充分或者不準確，那么，就有可能對自身條件和外部環境判斷失誤，從而增加了決策風險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產投資決策前應盡可能地調查市場，了解相關信息。同時要學會優化分析。優化分析是在掌握大量信息的基礎上，投資者應依靠經驗或技術方法進行風險分析，優化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產投資的行動提供決策依據。
策略三：采用投資分散組合策略
房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的基礎上造反搭配投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的房地產投資策略。因為各種不同類型的房地產的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資基礎上回報率相對較高，回報率低的投資基礎上相對地風險就低些，如果資金分別投入不同的房地產開發基礎上整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資的記收益支彌補低收益的房地產的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產合理的資金比例。
房地產投資風險的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。
關鍵詞：房地產項目；投資分析；風險分析評價
一、引言
近幾年來，我國房地產業的快速發展。國內外各類資金大量涌向房地產業，房地產開發企業的實力也不斷增強。隨著近幾年來我國房地產產業的快速發展，人們也醒地認識到，中國的房地產業在快速發展中也存在著這樣那樣的問題。為了促進房地產業平穩健康發展，國家近幾年來加大了對房地產市場的調控力度。自2010年起，為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭，國務院三次部署調控工作。為了繼續鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，促進房地產市場平穩健康發展，2011年國務院辦公廳印發了《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（即國8條）。2013年國務院部署房地產調控五大措施（即新五條），對此大家對"十二?五"時期中國房地產業的發展態勢尤為關心。同時也加大了房地產項目開發的不確定性和房地產項目開發的風險性。
在此背景下，房地產投資企業更應該對房地產項目的投資可行性和正確性，做出更加準確的認識和決策。本文對房地產項目進行投資風險分析，針對該項目的實際情況，用現實的、客觀的數據來驗證所評估的項目，充分分析、評估，最終確定該項目是否可行。通過對該項目的投資風險分析，運用投資策劃和項目管理的基本理論和方法，為項目的選擇和立項提供了理論依據，對提高項目分析的科學性和準確性具有實踐指導意義和可操作性。以期提高房地產企業對房地產項目投資風險評價的重視程度。
二、房地產項目投資風險評價指標的確定
結合我國房地產發展現狀，結合房地產項目投資風險的研究情況，本文按照房地產的壽命周期，將房地產投資風險因素劃分為4大類，分別為你投資前期階段、開發建設階段、經營階段和管理里階段，詳細因素見圖1。
圖1 青島市天一房地產項目投資風險因素圖
三、房地產項目投資風險評價模型
根據上文項目投資風險因素的評價指標，作為運用層次、灰色、模糊相結合的綜合評價方法，對投資青島天一房地產項目時，可能的風險進行實例的研究分析。
1、AHP計算各層次權重
根據圖1-1所示房地產項目系統風險層次結構模型和具體的風險因素的特性，綜合專家的咨詢意見，本文對各個風險因素采用層次分析方法，在各層元素中進行兩兩因素的比較，構建比較判斷矩陣。其中兩兩因素比較的相對重要性，通過取1，2，…，9以及他們的倒數作為標度，求出各個風險因素的權重值。
通過計算我們可以得到一級指標的權重為A=（B1，B2，B3，B4）=（0.25，0.25，0.25，0.25），而二級指標的權重為B1=（0.526，0.273，0.124，0.077）；B2=（0.370，0.345，0.185，0.100）；B3=（0.623，0.239，0.137）；B4=（0.413，0.209，0.194，0.104，0.080）
2、確定評價值矩陣及評價等級
通過對上文風險評價方法的分析，結合房地產項目風險指標體系，本文將各影響因素的可能風險程度劃分為4個等級：高風險（V1）、較高風險（V2）、較低風險（V3）、低風險（V4）。按4分制打分，故確定評價等級集合為V={4，3，2，1}。本文通過收集專家對影響因素風險等級的評定得出以下數據（見表1）。
表1影響因素風險等級的評定
3、確定評價灰類
根據上述的評價等級，我們確定相應的灰數及白化權函數可分為如下四類：
第一類："高風險"，設定灰數為∈[4，∞） ，其白化權函數記為f1 （圖3-1）；第二類： "較高風險"，設定灰數為∈[0，3.6] ，其白化權函數記為 f2（圖3-2）；第三類： "較低風險"，設定灰數為∈[0，2.4] ，其白化權函數記為f3 （圖3-3）；第四類： "低風險"，設定灰數為∈[0，1.2] ，其白化權函數記為f4 （圖3-4）
由nij=fr（dij）可以計算出評價矩陣的灰色統計數nij ；其中dij 為第j個專家對于第i個風險因素的評價值。
4、模糊評價計算項目風險狀況
根據 rij=nij /ni可以計算出灰色評估權值，得到模糊評價矩陣R為：
通過以上計算，我們可以計算出投資風險影響因素的權重和其模糊評價矩陣，則下步就可以逐級進行模糊運算。以此得出天一房地產項目投資風險的總體評估結果。
首先，根據Bi與Ri經過模糊運算，得出風險影響因素Bi的評價模型Ti為：
Ti=Bi*Ri
可知天一房地產項目的投資風險評價為：
T3=（0.18，0.23，0.31，0.28）；T4=（0.23，0.30，0.31，0.16）
由此可以計算出整個項目的投資風險評價結果：
Z=V*T=V*（T1，T2，T3，T4）=2.496
按照房地產項目投資風險的等級可知，青島天一房地產項目的額投資風險介于較高風險與較低風險之間，其風險處于一般風險水平。
四、結束語
在我國對于項目投資風險的研究較多，同時考慮從到房地產項目具體事實情況的差異性，因此投資風險評價因素并不完全一致。對此本文的評價指標體系，僅僅是結合天一房地產項目進行設計的。對于其他房地產項目可以對評價指標體系，做部分細微的調整。
本文將層次分析法、灰色評價、模糊綜合評價方法三種方法相結合，運用到房地產項目的投資風險評價中，定性和定量的對房地產項目投資風險的程度進行評價，可以處理同時具有灰色性和模糊性的綜合評價問題，使房地產投資風險評價更加客觀可信，并論證了該方法，在理論和實際應用上更具科學性和優越性，為投資決策的提出提供理論支持。但同時，本文雖然結合天一房地產項目的風險因素做了較為全面的分析研究，但是對于今后房地產項目的投資風險評價來說，如何更加準確的對項目的投資風險進行測定，仍有待進一步的研究。
參考文獻：
[1]王勇. 項目可行性研究與評估（第二版）. 北京：建筑工業出版社，2010. 249-267
[2]符芳攀. 淺議房地產項目經濟評價可行性研究.科技致富向導，2010，20（1）：146-161
[3]Kai Li， Tiong， R.L.K. Assessment of Financial Feasibility of Vietnam Hydro Power Plant. Management and Service Science （MASS）， 2010 International Conference， 2010， 24（1）：35-37
[4] A Marco. Project Feasibility. Project Management for Facility Constructions， 2011. 124-132
[5]李秀麗，海燕. 對企業開展電子商務的經濟評價. 中國商貿，2011，9（1）：101-102
[6]管學雷. 基于模糊層次分析法的房地產投資風險的決策研究[碩士學位論文]. 江蘇：南京理工大學，2010
內容摘要：投資風險可能給投資人帶來超出預期的收益，也可能帶來超出預期的損失。一般來說，投資人對意外損失的關切，比對意外收益要強烈得多。目前研究風險時側重減少損失，主要從不利的方面來考察風險，本文旨在對投資中存在的或潛在的風險提供識別和測量的方法。
關鍵詞：投資風險收益概率
風險的英文單詞是“Risk”，它來自古希臘單詞“Rhiza”，意思是靠近峭壁航行危險：可能撞上礁石，可能碰上暗流，可能遇上從崖上掉下的石頭。從財務角度說，風險主要指無法達到預期報酬的可能性。而到目前為止風險還沒有一個嚴格的定義，將風險定義為“損失發生的不確定性”是風險管理和保險界中普遍采用的風險定義。
投資風險識別和衡量的方法
在了解投資風險的基本情況后，就要對投資中存在或潛在的風險進行識別衡量。它需要管理人員在進行實地調查研究之后，運用各種方法對潛在的及存在的各種風險進行系統歸類，并總結出企業式項目面臨的所有風險也就是風險識別，它是風險衡量的前提與基礎。風險識別與衡量的方法很多，但其中主要包含一般調查估計與高等數學方法的幾種不同組合分析方法。
（一）風險識別的基本方法
現在使用的風險識別方法，可以分為宏觀領域中的決策分析（可行性分析、投入產出分析等）和微觀領域的具體分析（資產負債分析、損失清單分析等）。本文僅介紹以下幾種主要方法：
生產流程分析法，又稱流程圖法。該種方法強調根據不同的流程，對每一階段和環節，逐個進行調查分析，找出風險存在的原因：從中發現潛在風險的威脅，分析風險發生后可能造成的損失和對全部生產過程造成的影響。
風險專家調查列舉法。由風險管理人員將該企業、單位可能面臨的風險逐一列出，并根據不同的標準進行分類。
資產財務狀況分析法，即按照企業的資產負債表及損益表、財產目錄等的財務資料，風險管理人員經過實際的調查研究，分析企業財務狀況，發現其潛在風險。
投入產出分析法，即指運用投入產出表，發現投入與產出不平衡的原因及其后果，從而進行潛在風險識別，該方法主要用于微觀領域，用來分析企業各部門之間的平衡關系。
背景分析法，是國外風險分析中的一種方法。
分解分析法，指將一復雜的事物分解為多個比較簡單的事物，將大系統分解為具體的組成要素，從中分析可能存在的風險及潛在損失的威脅。
失誤樹分析法，是以圖解表示來調查損失發生前種種失誤事件的情況，或對各種引起事故的原因進行分解分析，具體判斷哪些失誤最可能導致損失風險發生。
（二）風險衡量的基本方法
對于投資風險大小的衡量，需要使用統計學方法加以計算和衡量，即用一組較小的樣本觀察值，對一組較大的未知觀察值進行理論預測。運用概率估計風險，不僅表現在單純的概率概念中，而且表現在概率的分布之中。通過概率分布，可以獲得某一事件發生及其后果的概率，并推斷事件結果范圍，有助于更好地選擇風險管理技術和手段，從而得到最佳的風險控制效果。利用數學方法進行風險的衡量，一般要經過以下內容的測量：損失的可能性，巨額損失的發生概率，損失額。概率分布主要包括二項分布、泊松分布和正態分布幾種形式。
投資風險的測算方法
本文主要研究項目投資，進而采取不同的測算方法。
概率：在經濟活動中，某一事件在相同條件下可能發生也可能不發生，這類事件稱為隨機事件。概率就是用來表示隨機事件發生可能性大小的數值，通常把必然發生的事件的概率定為1，把不可能發生的事件的概率定為0，而一般隨機事件的概率是介于0與1之間的一個數。概率越大就表示該事件發生的可能性越大。
預期值。隨機變量的各個取值，以相應的概率為權數的加權平均數叫作隨機變量的預期值，它反映隨機變量取值的平均化。報酬率的預期值公式：K=Σ（Pi•Ki），其中：Pi為第i種結果出現的概率，Ki為第i種結果出現后的預期報酬率，N為所有可能結果的數目。
離散程度。表示隨機變量離散程度的量數包括平均差、方差、標準差和全距等，最常用的是方差和標準差。
方差是用來表示隨機變量與期望值之間離散程度的一個量。方差（σ2）=Σ（Ki-K）2×Pi。標準差也叫均方差，是方差的平方根。
標準離差率。標準差雖能表明風險大小，但不能用于比較不同方案的風險程度。因為在標準差值相同的情況下，由于期望值不同，風險程度也不同。為了解決這個困難，引入了標準離差率也叫變異系數的概念。
標準離差率是指標準差對期望值的比例，計算如下：
標準離差率=標準差值/期望值*100%
【關鍵詞】 現金流量表;財務風險;經營風險;融資風險;投資風險
企業的財務風險是指在各項財務活動過程中,由于內外部環境及各種難以預料或控制的不確定因素,使企業在一定時期內所獲取的財務收益與預期收益發生偏離,甚至喪失償債能力和股利支付能力的可能性。財務風險一旦發生,就會導致企業資金支付能力下降、生產秩序紊亂、銷售數量下降、利潤額下降、資金周轉困難,輕則影響企業發展,挫傷職工的積極性和創造性;重則資金鏈中斷,危及企業生存。因此,企業的管理者、所有者、債權人等各方均需要分析企業的財務風險。由于現金流量表能說明企業從經營活動和投融資活動中獲得的現金數量,而現金又恰恰是企業最重要的經濟資源,幾乎企業所有的經濟活動都與現金有關,企業可以在一定時期內無利潤甚至虧損,但不能沒有現金,如果企業沒有現金,將無法持續經營。日本著名八佰伴企業集團一夜之間的倒閉,究其原因就在于資金周轉的困難。因此,有必要借助現金流量表來分析企業的財務風險,包括經營風險、融資風險和投資風險。
一、經營風險分析
經營風險是指企業經營環境的變化、經營方式的改變或經營決策的失誤等所產生的風險。可以利用現金流量表中經營活動現金凈流量來分析企業的經營風險。
(一)經營活動現金凈流量大于零
一般來說,企業經營活動現金凈流量大于零,說明企業生產經營能力比較強,具有“自我造血”的功能,有競爭實力。但不能因為大于零而忽視其潛在的風險,還應從以下幾方面去分析企業的經營風險。
1.凈現金流量大于零的程度。如果企業經營活動現金凈流量大于零的程度很小,只能部分或幾乎不能補償當期發生的固定資產折舊、無形資產攤銷、預提費用、待攤費用等非付現成本,則企業就難以抽出長期資金進行投資,難以得到戰略上的發展,經營活動現金凈流量大于零的現象就可能難以長期持續下去。
2.當期銷售商品、提供勞務的現金流入量。在計算銷售商品、提供勞務收到的現金時,包括了本期銷售商品、提供勞務收到的現金,以及前期銷售商品、提供勞務本期收到的現金和本期預收的款項。如果企業本期銷售商品、提供勞務收到的現金較少,而收到的前期銷售商品、提供勞務的現金較多,說明企業信用政策比較寬松,應收賬款較多。如果應收賬款回收速度慢、回收時間長,甚至長期不能回收、大量拖欠,就會出現企業資金周轉困難,一旦應收賬款成為壞賬,企業的收入就不能實現,反而成為損失。在具體分析時,可以借助于主營業務收入現金比率指標。主營業務收入現金比率=經營活動現金凈流量/主營業務收入。該指標反映企業在收付實現制下當期銷售收入的資金回籠情況。如果該比率小于1,說明企業賬面上的收入得不到現金的支持,應收賬款掛賬較多,產生壞賬損失的風險較高。
3.收到的稅費返還。在現金流量表中,本項目反映企業收到返還的增值稅、營業稅、所得稅、消費稅、關稅和教育費附加返還款等各種稅費,體現企業在稅收方面因政策優惠所獲得的已繳稅金的回流金額。該回流金額可能導致企業經營活動現金凈流量大于零。在分析企業經營風險時,應關注企業享受的稅收優惠在未來可持續的時間和享受稅收優惠的稅收項目。如果本期稅費返還金額較大,而該返還項目時間較短,甚至只是當期有返還,將來經營活動現金凈流量就可能小于零。
4.收到的其他與經營活動有關的現金。本項目反映的是企業收到的罰款收入、經營租賃租金收入等其他與經營活動有關的現金流入。這些現金收入往往具有一定的偶然性,如果數額較大,在進行經營風險分析時,應予以剔除,再看經營活動現金凈流量是否大于零。
(二)經營活動現金凈流量等于零
經營活動現金凈流量等于零時,表明企業“收支平衡”。雖然沒有虧損,但長期下去,既沒有現金能夠補償非付現成本,又沒有現金用于能夠增加未來收益的長期投資。當企業簡單再生產條件不再具備,需要對陳舊設備、落后生產線等進行改造時,會因無現金而無法維持簡單再生產。此時,如果不能通過外部融資來解決資金困難,企業將無法繼續生存。
(三)經營活動現金凈流量小于零
經營活動現金凈流量小于零時,企業不僅不能長期發展,甚至短期內的簡單再生產都難以維持。企業必須通過再融資或擠占本應投資的長期資金來滿足流動資金的需求。企業如果自身資金積累消耗殆盡,又不能從外部籌集到資金,則將陷入財務危機。如浙江新安化工集團股份有限公司2009年第三季度經營現金流量凈額為-354.75萬元,公司六屆二十三次臨時董事會便通過了“變更10 480萬元募資投向,用于補充流動資金”的議案,同時,公司初步預測2009年度凈利潤減少50%以上。
二、融資風險分析
企業融資渠道分為借入資金和所有者投資。依靠借入資金融資的風險主要表現為企業在債務到期時能否及時還本付息,該風險可借助償債能力進行分析。依靠所有者投資融資的風險主要表現為企業支付的股利或利潤低,不能滿足投資者預期收益,將來籌資面臨困難,該風險可以借助支付能力進行分析。
(一)償債能力
負債經營能給企業帶來財務杠桿收益,增厚利潤,但如果債務到期而沒有足夠的現金償還,就會產生融資風險,甚至導致企業破產。因此,需要從以下方面加強對企業償債能力的分析。
1.籌資活動現金凈流量。當企業處于初創、成長階段,或者企業遇到經營危機時,需要通過外部籌資來滿足資金需求。因此,企業籌資活動現金凈流量一般會大于零。但并非籌資活動現金流量大于零就沒有風險,這要看企業的籌資活動是否已經納入企業的發展規劃,是企業管理層以擴大投資和經營活動為目標的主動籌資行為,還是企業因投資活動和經營活動的現金流出失控而不得已的籌資行為,如果是后者,那就有可能面臨到期不能償還本息的風險。
當然,籌資活動現金凈流量也有小于零的情況,主要是企業在本會計期間集中發生償還債務、支付籌資費用、進行利潤分配、償還利息等業務所致。此時,需要分析企業在發生這些業務后,是否還有足夠的現金用于生產經營活動,是否能籌集到新的資金滿足生產經營活動的需要。如沒有足夠的現金又不能籌集到足夠的現金,企業將面臨經營風險,也將面臨到期不能償還剩余債務的風險。
2.現金比率。用企業期末的現金總額與企業的流動負債之比,來判斷企業的短期償債風險。由于流動負債期限不超過一年,很快就需要用現金來償還,如果企業沒有一定量的現金儲備,在債務到期時就容易出現不能如期償還的風險。一般說來,現金比率越高,企業短期償債能力越強,反之則越低。通過分析,一般認為,現金比率低于30%,是企業償債風險的預警信號,這時需引起企業管理者的高度重視。
但在具體分析企業的短期償債風險時,還要看企業是否有人為操縱現金比率的行為。比如,有些企業在臨近期末時臨時借入短期借款,編制報表后就歸還,就可以提高現金比率,但償還債務本息的風險并未消除。
例1,某公司2009年底貨幣資金為250萬元,流動負債為1 000萬元,現金比率為0.25 ,存在明顯的償債風險。如果公司為了提高現金比率,在期末臨時借款100萬元,貨幣資金和流動負債同時增加100萬元,則現金比率為0.32,超過了償債風險的預警信號。
3.現金流量利息保障倍數。對于長期負債,一般是到期還本分期付息。因此,在分析企業借款融資風險時,有必要分析企業支付當期利息的能力。現金流量利息保障倍數=息稅前經營活動現金流量/現金利息支出,該指標正是反映企業用當期經營活動帶來的現金流量支付當期利息的能力。現金流量利息保障倍數越大,說明企業經營活動帶來的現金流量對利息償付的保障程度越高,風險越低。
(二)支付能力
支付能力是指企業支付投資者股利或利潤的能力,可以利用以下指標進行分析。
1.現金股利支付率或利潤分配率。現金股利支付率(或利潤分配率) = 現金股利或分配的利潤 / 經營活動現金凈流量。這一比率反映本期經營活動現金凈流量與現金股利(或向投資者分配利潤)之間的關系,能體現支付股利的現金來源及其可靠程度。比率越低,企業支付現金股利的能力就越強。
例2,甲公司2008年實現凈利潤100 000元,經營現金凈流量6 250元,本期支付投資者利潤25 000元,雖僅占凈利潤的25%(25 000 / 100 000),但卻是經營現金凈流量的4倍(25 000/6 250)。可見,經營活動提供的現金不足以支付投資者的利潤,需要舉債以支付利潤分配額,滿足投資者的收益目標,說明企業對投資者投資資金利用效果差。繼續下去,將沒有分配利潤的實力,不能滿足投資者的收益目標,不但面臨籌資困難的風險,還將面臨不能償還到期債務本息的風險。
2.每股現金流量。一般的投資者比較關注每股收益。但如果每股收益很高,卻缺乏現金,企業將無法分配現金股利。因此,有必要分析企業的每股現金流量。每股現金流量=(經營活動現金凈流量-優先股股利)÷發行在外的普通股平均股數。每股現金流量越高,說明每股股份可支配的現金流量越大,普通股股東獲得現金股利回報的可能性越大,企業支付能力越強,反之,則會形成支付風險。
三、投資風險分析
投資風險是指投資項目不能達到預期效益,從而影響企業盈利水平和償債能力的風險。在利用現金流量表分析企業的投資風險時,主要分析投資活動現金凈流量。
(一)投資活動現金凈流量大于或等于零
投資活動現金凈流量大于或等于零,可能存在兩種情況:一是企業投資收益顯著,尤其是短期投資回報收現能力較強;二是企業因為收益下滑,資金緊張,又難以從外部籌資,而不得不處置一些長期資產,以補償日常經營活動的現金需求。如果是后一種情況,則應進一步分析企業的財務狀況,看是否會在以后期間演化為財務危機。
(二)投資活動現金凈流量小于零
投資活動現金凈流量小于零的情況也存在兩種結論:一是企業投資收益較差,投資沒有取得經濟效益,并導致現金的凈流出;二是企業可能當期有較大的對外投資,因為大額投資一般會形成長期資產,并影響企業今后的生產經營能力。如果是第一種情況,則應進一步分析企業投資的具體時間、項目等,如是投資初期,還沒有產生收益,也就無所謂。如果投資已完成正處于收獲期,但收益很低;或者是投資項目不佳,在當前環境下不能較好地帶來收益,則投資可能遭受損失,甚至形成財務危機。
可見,企業只有具備充足的現金流量,才能夠支撐企業的利潤和收入,才能及時償還到期債務,才能滿足投資者的收益目標。因此,人們應充分利用現金流量表去分析企業的現金狀況,揭示企業的財務風險。
【參考文獻】
[1] 姚瑤.淺議運用現金流量信息進行企業財務風險分析[J].商業會計,2009(10).
[2] 鄭海霞,陳文超.淺談現金流量表在企業財務管理中的重要作用[DB/OL].論文天下.
[3] 程德興,馬保童.論現代企業財務風險管理[J].貴州財經學院學報,2000(02).
【關鍵詞】房地產；投資風險；控制
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：
前言
文章對房地產投資風險控制研究的理論意義及其中存在的問題進行了詳細的介紹，并對房地產投資風險的識別進行了闡述，同時經過分析，并結合自身實踐經驗和相關理論知識，對房地產開發投資風險有效控制的措施進行了探討。
二、房地產投資風險控制研究的理論意義
1.在宏觀經濟研究中，通過對中國房地產投資風險控制問題的研究將有助于房地產業的發展，是促進國民經濟增長的一種重要方式。中國作為發展中國家，正處于經濟轉軌的重要時期，中國的經濟體制改革是前所未有的實踐，因而，與一定經濟、制度相協調的中國房地產投資風險控制問題的研究，將有助于我國宏觀經濟調控理論的完善。
2.對中國房地產投資風險控制問題的研究涉及到經濟學與管理學等多個學科領域，本課題依據現代經濟與管理理論的新發展，進行中國房地產投資風險控制問題研究，將有助于學科的融合與發展。
3.考慮到國際房地產資金的注入和國際房地產商進入中國市場，以及加入WTO之后5年的過渡期已經到來，房地產業將面臨激烈的競爭，所以我們必須對中國房地產業投資風險控制問題進行深入細致的研究。
三、我國房地產投資存在的問題
目前，我國房地產業恢復的時間還不長，對它的發展規律、經營管理的實踐還缺少理論研究，許多投資者甚至各級政府在房地產投資的運作上還存在一定的盲目性，房地產投資風險研究還不夠深入，與國外研究水平還有較大的差距，也還未上升到應有的理論地位。由于我國的具體國情和房地產市場的特殊性，房地產投資存在風險的客觀性，需要一種更加完善的、適合我國具體國情和房地產市場特點的房地產投資風險分析與決策理論，幫助投資者規避市場風險。利用系統的觀點進行風險因素的相關性分析，依據房地產投資風險因素的辨識和再分類，引入房地產投資風險因素相關性分析，輔助房地產投資進行科學決策。房地產顧名思義就是“房產”和“地產”的總稱。房地產投資就是將大量資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業的經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的。房地產市場是一種資金量大、周轉期長，受政治、社會影響較大的特殊市場。同時它還會受到資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性的影響。房地產投資還有一些自身的特性，如：投資額巨大、投資回收期長、投資風險大、投資回報率高等。正因房地產投資風險大，而且投資的過程中又有很多不確定的因素存在，所以房地產投資分析時對投資風險列專項進行研究。
四、房地產投資風險的識別
如何正確估計和評價一宗房地產投資的風險呢?通常的辦法是計算投資風險率，其計算方法有以下幾種。
1.采用國際房地產投資業常用的三個指標來識別
（一）投資房地產的營業率。
一切能夠帶來收入的房地產都必然發生經營費用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業率被用來判定投資報告的凈營業收入是否具有現實性。計算公式為：營業率=年營業總費用／年計劃總收入。據有關調查數據表明，新公寓樓營業率在38％―40％之間是可行的。辦公樓、商業樓有不同的營業率。營業率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風險太大。
（二）償債收益比。
營業凈收入是扣除所有成本費后的收入，是償還債務資金的基本來源。它和償債責任的比率反映了借款人償還貸款的能力。償債收益比=營業凈收入，要求的年償債額償債收益比數值越小，該項借款投資的風險越大；反之，則風險越小。住宅資產的償債收益比一般要求超過1：2才被認為是安全的。
（三）保本占用率。
保本占用率是計算房地產安全性的另一重要指標。其計算公式為：保本占用率=f年營業總費用+要求的年償債額)，年計劃總收入保本占用率越高，投資風險越大。可以接受的住宅資產的保本占用率一般為85％一90％。
2.概率與數理統計的方法
由于風險度量涉及到房地產投資項目可能結果的概率分布，因而可以采用概率論和數理統計作為房地產投資風險的識別方法。這里的投資結果主要是指房地產投資的報酬回報率。而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調查，有已開發項目的資料，可以使用數理統計的方法得出分布或其估計，甚至通過統計檢驗，但其結果只能在相對意義上代表擬開發項目的概率分布。這是因為各個房地產項目之間的差異較大，有時相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調查的方法與主觀概率判斷結合而確定出房地產項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。
五、房地產開發投資風險有效控制的措施
1.在投資決策階段，開發商預防風險的首要任務是建立一支高水平、多學科的開發隊伍，把握國際、國內和地區當前和今后的政治、經濟形勢、經濟政策、產業政策和發展規劃以及擬開發地區的基本情況．諸如工商業狀況、人口結構與密度、居住條件、基礎設施現狀、建設規劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區商服業、住宅、工業分布情況及來來發展趨勢等。理性研判該類物業的市場供求狀況進行科學的項目可行性研究．合理評價和選擇開發投資方案；其次，要樹立全員正確的風險態度，加強風險資料的搜集、整理和比較，強化對房地產投資風險管理理論的研究和學習．高度重視企業風險管理。
在開發前期階段，開發商應主動與地方政府、各專業管理部門、金融機構、原土地、地上物所有者搞好關系，密切雙方聯系．征得其理解和支持；了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況，以適當的方式，在適當的時機購買土地；及時同有關部門溝通，獲取對地塊使用意圖的確認，妥善處理征地、拆遷和補償問題；及時就初步設計方案與政府有關管理部門進行溝通．充分考慮項目防火、抗震、御災要求．采用價值工程技術進行優化設計。
3.在工程建設階段．開發商應明確工程開竣工日期，確定質量標準和進度、質量、安全要求，嚴格審查承包商和分包商的施工組織設計、技術方案，特剮是額材料、新工藝的應用．以及承包商和分包商的進度、質量、安全保證體系并督促其落實；進行設計交底．嚴格控制設計變更，做好現場施工日記并注意資料收集和保存，按時支付工程預付教、進度教，確保按施工總進度計劃和年、季、月進度計劃進行施工，妥善、及時處理施工索賠；堅持以人為控制中心，從人、材料、機械設備、方法和環境五個方面嚴格進行質量、安全控制，建立健全質量、安全負責制；
4．在房地產租售階段，開發商應明確房地產租售指標，制訂營銷獎罰制度，加強營銷人員的業務培訓；在租售后階段建立健全物業管理制度、收費體系及收費措施，加強物業管理人員上崗培訓；配備消防器材。及時對建筑物及附屬設備進行定期檢查維修井消除火災、事故隱患等。
六、結束語
隨著對房地產行業研究的不斷深化，房地產企業都加強了房地產開發投資風險控制。對關乎到企業的盈利甚至是生死，是非常重要且有必要的。
參考文獻：
[1]范如國．房地產投資與管理[M1．武漢大學出版社，2011．
【關鍵詞】項目管理；風險控制；方法
在經濟活動中，存在確定性現象和不確定性現象。確定性現象的前提出現時，可以準確預測它的結果。而不確定性現象是指在某種條件下存在多種結果，但究竟發生哪種結果事先并不能完全肯定。根據風險理論的研究，風險是人們對未來行為的不確定性而可能引起的后果與預定目標發生的負偏離。在房地產投資的范疇內，風險專指投資主體在項目開發的整個過程中將遭受損失的可能性和遭受損失的嚴重程度。正確的認識風險，對于投資者建立和完善風險機制，加強風險管理，減少風險損失，提高經濟效益，具有重要的意義。
一、房地產合作開發項目的風險因素
房地產開發的程序一般分為投資決策階段、設計階段、建造階段、銷售階段和物業管理等過程，在每一階段幾乎都存在著風險因素。
（一）房地產項目開發的一般風險因素
1.投資決策風險。主要是對投資地點的選擇和投資機會的把握。
2.融資風險。開發商總是利用金融杠桿原理，來實現用盡可能少的自有資金獲取最大投資利潤。但是，杠桿原理對自有資金的收益和虧損同樣起著放大作用，當投資收益低于貸款利率時，開發商所虧損的資金也一樣會因貸款規模的增大而增大。
3.市場風險。一般而言，房地產市場是地區性的市場，當地市場環境條件變化的影響比整個國家市場環境條件變化的影響要大得多。
4.經營風險。包括土地費用、建造費用、租金售價水平、開發租售期限長短、短期和長期信貸的籌措及其成本，在開發商首次開發一個項目時往往是未知的，直到項目施工后有些因素才能基本清楚。這些不確定因素變動的幅度，代表了開發商所承擔的風險大小的程度。
（二）房地產合作開發項目的特有風險因素
除了上述房地產業自身可能存在的風險外，企業合作團隊內部系統和外部環境的不確定性、復雜性也會給房地產合作開發項目帶來新的風險。國外一些學者提出了在企業合作中存在兩種風險，一是績效風險，二是關系風險。
1.績效風險是指在充分合作的情況下戰略聯盟無法達到預期目標，這種風險來自于合作之外的因素，比如環境的變化、合作者能力的缺乏等等。
2.關系風險是指聯盟企業的機會主義行為，也就是對所期望的合作關系存在的不確定性。關系風險被認為是合作參與者以合作團隊的公共利益為代價追求自身利益的可能性，這種行為包括縮水自己的投資、侵占對方的資源、歪曲信息、隱藏自己的合作日程表和遞交不令人滿意的產品和服務。
二、房地產合作開發項目風險管理與控制的目標
近幾年來，世界上各國企業合作每年增長率都在25%以上，但失敗的企業合作也屢見不鮮，企業合作的風險問題及由此帶來的負面影響不容忽視。在企業合作中引入風險管理，有利于明確合作團體內各企業的風險責任，并采取措施控制和降低風險。這樣還可以幫助企業避免不良的合作關系，有助于企業利用各種機會進行低成本、低風險的合作機制模型，所以房地產合作開發項目風險管理的最終目標是：
1.為全面、合理地處置風險提供可能性。風險管理基于風險識別衡量和科學分析，使其既能夠為風險損失的出現與衡量提供科學、準確的計算基礎，正確識別、衡量風險，為管理、處置風險提供科學決策基礎；又能夠用科學、系統的方法，對各種風險對策的成本及效益加以比較，從而得到各種對策的最佳組合。
2.促進房地產投資主體決策的科學化、合理化，減少決策的風險性。通過實施風險管理，將損失減少到最低限度，或在損失發生后及時合理地得到經濟補償，這就直接或間接地減少了企業的費用支出，從而保障了投資者收益目標的實現。
3.有利于房地產開發商增強風險意識，從被動管理變為主動管理型，為項目開發提供安全的生產經營環境。
4.使得合作企業發現自身所存在的危險性和問題，并根據風險控制研究得出的結論方法進行解決，從而節省合作團隊的運行成本，減輕各企業對動態合作潛在損失的憂慮，維持企業合作的運行，保證企業合作團體經營收入的穩定性。
三、房地產合作開發項目的風險管理與控制方法
（一）常見房地產項目風險控制方法
任何企業在投資過程中都希望最大限度的回避風險，采取風險控制措施可以降低企業的預期損失，或使這種損失更具有可測性，從而在獲取最大利益的同時盡量降低風險。常見的風險控制和處理方法包括風險預防、風險回避、風險降低、風險分散、風險轉移、風險自留。
1.風險預防。風險預防是指對項目投資進行市場分析和研究，以減少投資的不確定性和風險性。通過研究使投資者明確了投資過程中可能存在的風險及其大小，是風險防范和控制的有力措施。風險預防實施步驟為：
（1）充分收集信息和資料。要充分了解市場的供求情況和供求結構、市場發展變化趨勢、消費者的需求偏好、原材料和產品的價格、競爭對手的動態等。
（2）進行市場研究和分析。在信息收集、整理、分析的基礎上，對其需求的確定性作出分析和預測。它是判斷投資可行性的基礎，是投資和經營決策的前提，對防范投資風險有著重要意義。
（3）做好投資可行性研究，選擇合理的投資方案。在投資決策前，對擬投資的項目進行全面的、綜合的經濟技術分析和研究，以確定能否投資。經過這項工作，投資者能清楚地了解和掌握在投資過程中可能遇到的風險和各種情況，并采取相應的措施予以防范和應對。
2.風險回避。用風險回避的形式來消除風險是較為常見的，也是對付風險最徹底的方法。有效的風險回避可以完全消除某一特定的風險所可能造成的損失。風險回避主要體現在三個方面：一是在投資決策階段，通過對投資風險的測量和評價，放棄風險較大的開發區域、開發類型或開發方案；二是在土地獲取階段，通過對地塊的自然屬性、使用屬性或有關部門對地塊使用屬性的確認，如果開發無利可圖，則應放棄該宗土地的開發；三是在工程建設階段，為了回避風險，可能拒絕采用某種建設方案、結構形式或施工方案，或通過招投標模式、承發包方式、合同類型的選擇等回避某些風險。風險回避雖然能有效的回避風險，但同時也失去了參與競爭的獲利機會，因此具有一定的局限性。
3.風險降低。風險降低是指在風險發生前、發生時和發生后，采取各種防范措施，盡量減少發生損失事件的概率和降低損失的程度。這種方法一般用來處理那些房地產投資者不愿回避或轉移的風險。它是一種被普遍采用和接受的風險防范的方法。風險降低有三層含義:一是在風險發生前，降低其發生的可能性；二是在風險發生時，使發生的損失達到最小；三是在風險發生后，采取積極有效的措施，彌補已經造成的損失。
風險降低的方法對管理房地產開發過程中所遇風險顯得尤為有效。開發過程中可采取一系列手段將開發風險降低到最小。
（1）準確的預測和評價方案，即盡可能的全面收集資料，采取科學的方法對擬開發項目的各項費用和最終收益進行預測，對備選的方案進行風險分析和決策，以減少開發的盲目性，降低項目的各種不確定性。
（2）縮短建設周期，盡快完成開發項目，有利于減輕投資者將面臨的未來的不確定性。
（3）針對開發中可能存在的風險，提前制定詳細而周密的方案，建立有效的指揮系統，并定期實施訓練。
4.風險分散。可以采用投資組合、共同投資和跨行業投資等多種方式來分散風險：
（1）房地產投資組合。通過分析不同類別房地產投資的風險與收益的關系，以及在統一市場條件下各類房地產的相關性，針對各個不同房地產類型需求的差異加以區別，評價和選擇兩個或多個不同類型的房地產產品進行開發投資。
（2）共同投資。多個房地產開發的公司聯合起來，共同開發同一個房地產項目。共同開發投資要保證參與投資的各方主體能夠優勢互補，從而最大限度的控制風險。
（3）跨行業投資組合。跨行業的投資組合方式能起到降低房地產投資風險的作用，但前提是這種投資組合必須是科學的、合理的，否則會產生負的影響。
5.風險轉移。風險轉移是指投資者將損失有意識地轉移給與其有相互關系的另一方承擔的一種風險防范方法。風險轉移通常在以下幾種情況下采用：可以清楚的劃分被轉移和轉移方之間的損失；被轉移人能夠并且愿意承擔適當的風險；風險轉移成本低于其它方法。風險轉移的主要途徑有保險、合同、擔保。
6.風險自留。風險自留是解決發生較小損失時所采用的一種方法。這種方法是指在預計較小損失可能發生的情況下，預留一筆應急資金以應付損失；或者因過錯而引起較小損失發生時，用應急資金主動承擔所發生的損失。風險自留雖然讓投資者承擔了風險、增加了費用，但它同時也可以促進資金周轉、節約潛在費用和贏得潛在顧客。風險自留分為兩大類，第一類是非計劃風險自留，即對某些風險，由于沒有意識到它的存在或重要性，因而沒有處理風險的準備，或明知風險的存在，卻由于疏忽或低估了風險的程度等，都屬于非計劃風險自留；第二類是計劃風險自留，即對某些風險經過科學的判斷、認真合理的研究分析后，決定通過資金融通，自己獨立承擔該風險造成的損失。
（二）房地產合作開發項目的風險控制和處理
針對房地產合作開發活動中發生的常規性風險、可預測風險以及不可預測風險，應制定具體的防范與控制舉措來實現規避與降低風險的目的。根據房地產合作開發項目的特點，可采用相關的具體措施。
1.成立專門的風險管理部門，對風險因素事先分析。房地產合作項目風險管理部門的任務應該是緊緊圍繞合作項目開發過程中對風險的管理，來實現投資利益最大化或風險最小化的目的。
2.聘請專業咨詢公司，進行可研論證。在房地產開發的整個過程中，可行性研究階段是房地產投資過程中最關鍵的一步。聘請專業咨詢公司進行可研論證，發揮專業咨詢的特長，降低投資風險，顯然非常必要。
3.對關鍵線路上的工作，制定周密應急計劃。房地產項目開發周期較長，國家產業投資政策，金融政策等宏觀政策的調整，內外部各種因素的變動，都可能造成房地產開發周期拖延，風險加大。而關鍵線路上的工作對項目開發周期起著決定性作用，項目管理者必須對目前和遠景制定項目計劃，對處于關鍵線路上的工作做出應急計劃。應急計劃包括風險的描述、完成計劃的假設風險出現的可能性、風險的影響及風險應急的措施。
4.實行建設項目全過程造價控制。有效地控制工程造價的做法包括：項目投資決策階段做好投資估算。設計階段，推行設計招標或設計方案競賽，改變設計收費辦法，實行設計質量獎懲制度，采用限額設計，擇優選擇設計單位。項目施工階段，通過公開招標，擇優選擇施工企業。委托監理公司進行施工階段監理，重視工程項目“質量成本”和“工期成本”的管理和控制。竣工結算階段，做好工程審計把關，防止高估冒算。
5.建立財務預警系統。房地產開發投資需要的資金量較大，且周期長、來源復雜、資金運作過程影響因素多，而且開發企業要依靠金融支持，項目資金運作存在較大風險，發生財務風險的可能性較大。建立財務風險預警系統是有效的監測和防范財務風險的有效手段，在企業所面臨的各種現實的或潛在的風險尚未形成，或剛剛開始顯露有效威脅的情況下，迅速確定風險來源，判斷和細分風險的構成，采用風險防范措施化解風險，將風險的危險系數降到最低，從而實現投資收益的最大化。
6.聘請法律顧問，加強合同管理，完善合同條款。房地產市場開發環節涉及對象、合作伙伴多，合同量大，內容復雜。由于合同條款的不完善、合同履行的意識不夠等方面對開發商所造成的損失越來越多。聘請法律顧問，對完善合同條款，加強合同管理，可以有效降低合同履行風險。
7.密切關注市場動態，采取靈活營銷策略。經營管理階段是房地產投資最關鍵的階段，該環節的成敗直接關系到企業的生死存亡。在經營管理中，房地產商應密切關注市場的動態發展，了解需求狀況，采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險，搞好物業管理，定期檢查房地產狀況，及早發現和消除現有房地產存在的各種隱患。
參考文獻：
[1]何紅.房地產開發經營與管理[M].北京:化學工業出版社,2008.114～116.
[2]胥琳.軟件項目風險的識別與風險分析[J].實務,2007(11):49～54.
[3]劉鈞.風險管理理論(第二版)[M].北京:清華大學出版社,2008.70～84.
[4]張宇樣,孫平.房地產投資風險分析及防范策略[J].中國房地產,2001(7):58～59.
[5]謝紹志.房地產開發經營管理實務全書[M].安徽:安徽音像出版社,2008.142～203.
[6]梁世連.工程項目管理[M].北京:北京清華大學出版社,2006.235～240.
[7]趙世強.房地產開發風險管理[M].北京:中國建材工業出版社,2003.223～240.
[8]盧有杰,盧家儀.項目風險管理[M].北京:清華大學出版社,1999.66～68.
[9]王卓甫.工程項目風險管理一理論、方法與應用[M].北京:中國水利水電出版社,2003.153～175.
[10]Akintola S.Akintoye. Malcohn J.Macleod. Risk Analysis And Management In Construction. International Jounral of Project Management,1997,15(1):31～38.
[11]陳蓉蓉.房地產開發投資的全過程風險預警和評價.浙江大學[碩士學位論文].浙江:浙江大學建筑與土木工程,2006.
【關鍵詞】 油氣開發； 項目投資； 風險控制
【中圖分類號】 F272 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1004-5937（2017）04-0075-04
一、引言
石油天然氣開發是高新技術密集、多工種協同的復雜作業，包含著技術、經濟、商業、組織和政治社會等綜合性風險。在國際油氣市場上，作為外國投資方，一般追求的是投資項目在投資期的財務價值最大化。投資項目的財務價值等于項目預期凈現金流按投資方擬接受的收益率進行折現的價值，即對商業儲量、開采曲線、資本支出、作業支出，以及合作分成條款所進行的識別和財務量化。因此，要實現項目財務價值最大化，除有良好的油氣收入外，更要有有效的投資支出策略。原因在于，對于項目油氣收入，主要受市場基準價格（如國際原油基準價的WTI、布倫特、迪拜&阿曼價格）決定，企I缺乏自主定價權；而對于投資支出，實質是對風險的綜合權衡，包括資本支出和操作成本，則可以由企業進行控制。因此，油氣項目預期財務價值的實現必須采用有效投資風險控制方法。
A集團作為一家省屬國有企業，是從事石油、天然氣勘探、開發、加工和銷售的一體化綜合開發、深度轉化、高效利用的大型能源化工企業。為了實現可持續發展，近年來集團一直堅持實施國際化戰略，在多個國家擁有油氣權益。自2008年開始，集團在泰國、馬達加斯加、中非、吉爾吉斯斯坦等國家開展近10個油氣勘探開發項目。但是，截至目前所有項目實際投資完成率不足35%，油氣商業化產量比例不足20%。除受近期國際油價的大幅波動影響之外，長期以來如何對海外項目進行投資風險控制則是其中深層次的管理原因，是亟須解決的主要問題。
二、海外項目投資風險控制流程與原則
（一）項目投資風險控制流程
對于油氣開發投資項目，按照決策與開發流程，一般可劃分為項目發起（識別投資機會）、項目可行性選擇（提出解決方案）、項目定義（決策完成）、項目實施、項目后評價五個具體階段。其中，前三個為項目價值判斷環節，后兩個為項目價值實現環節。
1.發起階段。即識別和啟動一個新項目是否有投資價值的環節。在這一階段，通過前期項目情況資料的收集，了解擬建項目的基本特征，如投資區域、預計儲量、投資總額、投資進度等基本指標，通過對技術、經濟、商業、組織和社會等風險的基本判斷，決定是否進一步進行項目可行性研究。
2.可行性研究階段。可行性研究是進一步評估前期確定的戰略及方案的可行性，判斷其能否足以支持項目進入概念選擇階段。為了使可行性研究具有科學性，需要投入充分的人力和時間進行全面風險分析，而且風險評估采用的數據質量是最關鍵的。通過結合項目前期投資進度以及投資環境、投資談判等情況，實施與原定可行性方案的比較分析，重新了解原預可行性方案是否周全，事先預計的投資合作困難與障礙是否充分。這一階段需要重新有效識別投資項目，并具備充分的資料進行最佳論證和選擇。
3.項目定義階段。這一階段的目的在于在最終決策前，項目風險及價值評估材料是否齊全，是否已經建立了所有計劃、戰略、協議、機構、資源及系統，以及何時以最佳方式啟動項目實施。即需要重新評估是否選擇了最佳方案，所制定的計劃是否恰當，并判斷是否需要對油氣開發方案做出適當修正。項目的投資方案在這個階段全面產生，風險評估更加細致，項目價值財務風險應控制在10%左右。
4.項目實施與后評價階段。國資委在《中央企業固定資產投資項目后評價工作指南》（國資發規劃〔2005〕92號）中指出：項目后評價一般是指項目投資完成之后所進行的評價。它通過對項目實施過程、結果及其影響進行調查研究和全面系統回顧，與項目決策時確定的目標以及技術、經濟、環境、社會指標進行對比，找出差別和變化，分析原因，總結經驗，汲取教訓，得到啟示，提出對策建議，通過信息反饋，改善投資管理和決策，達到提高投資效益的目的。
（二）風險控制原則
1.全面風險管理原則。從項目風險控制的內容上，包括技術、進度、HSE（Health-Safe-Environment）、社會績效以及企業在全球范圍內的經營目標（如聲譽等）。其中，技術風險是最突出的，如地層和地面技術、規模、基礎設施、HSE等[1]。隨著全球可持續發展理念的普遍接受，HSE對人、資產、環境、聲譽等風險控制不當都會造成項目財務風險或失敗。在風險控制程序上，包括鑒別風險、評估風險發生的可能性和后果，制定并執行風險應對措施，以及對風險進行持續監控、評價和再評價，從而全面控制風險。
2.主動控制原則。主要包括：（1）建立完善投資決策制度體系。基于資源戰略或商業價值目的，研究國際環境和企業條件，盡快制定完善全球范圍或區域內統一的《投資決策手冊》、《風險管理手冊》等投資制度。（2）作好規劃、計劃和預算，及時修訂投資方案。根據A集團戰略規劃，制定年度投資規劃和項目可行性分析，并對已落實的投資項目實施全面預算管理。（3）強化信息流通。特別是工程技術、稅務、資金、法律等部門的協作及專家團隊的支持，確保項目風險的有效管理。
3.動態控制原則。根據項目開發程序，投資支出的動態調整分別為投資估算（可行性研究及商業開發書）、概算造價（初步設計）、修正概算（技術設計）、開發方案設計（預算造價）、招投標（合同價）和實際投資（竣工驗收）。相關投資支出的偏差控制主要通過以下措施來實施動態控制：（1）組織措施，如金額大小由董事會或依據授權進行的組織核準。（2）管理措施，如預算管理、風險管理、合同管理和信息管理等。（3）技術措施，如采用先進鉆井技術的應用。（4）經濟措施，如追加投資與融資計劃。
4.重點控制原則。由于投資確定受各種不確定性因素的影響，開發成本的主要風險來源于建設前期和設計過程，其對投資成本的影響最大，達到75%～90%。也就是說，如果前期項目價值鑒定階段是成功的，即使價值實現的執行階段不是完美運行的，項目也能取得較好的價值；反之，前期不成功，即使后期卓越運行，也不可能取得好成果。
三、投資風險控制的主要方法
油氣開發項目投資支出按性質分為固定資本投資和操作成本。其中，固定資本投資按階段分為勘探投資與開發投資，勘探投資主要是地質油氣藏評價工程投資，由物化探、鉆井、錄井、測井、試油、綜合地質研究投資等組成；開發投資包括鉆采工程和地面工程，具體包括開發準備費、氣井投資、地面設施及集氣管線投資、其他投資（如管理費用）等。操作成本則包括油氣生產環節發生的人工工資、福利費、動力費、燃料費、材料費、措施費、外協費等。因此，項目的投資控制，既要控制投資支出，也要控制操作成本，需要在項目的整個生命周期中連續進行[2]。
（一）投資可行性研究階段：投資估算風險與控制
1.投資估算風險
在項目（預）可行性研究階段，投資估算風險見表1。
對于海外油氣項目，在勘探階段，要特別考慮政治風險和技術風險；在開發階段，要側重于經濟風險、組織風險和商業風險。這些風險是項目規劃和設計的重要考察因素，其評估的準確性直接影響投資估算的精度及可行性研究的結論[3-4]。油氣勘探開采投資控制的關鍵在于設計，盡管設計費只相當于項目全壽命費用的1%以下，但設計質量對項目投資的影響可達到75%以上，因此是投資控制的關鍵環節。在風險衡量方面，特別要注重除定性識別外，更重要的是實現定量分析[5]。
2.投資估算風險控制
投資估算的準確性，主要依賴于以下資料與數據的可靠性：（1）相鄰完工區塊工程資料和實際造價資料。如搜集分析當地石油公司投資管理手冊，同時應結合A集團投資項目評價的規定等。（2）投資估算標準指標，包括價格、匯率、利率、工藝材料參數等計價標準。在種類上可以設計全球統一應用指南和區域統一應用指南。其中最重要的是預計項目收入的油氣產品價格，如篩選價格、評價價格、高價格和短期價格等。（3）項目經濟評價指標體系。通常采用UTC、VIR（NPV）、IRR等財務指標。單位技術成本（UTC）是指投資總額的現值除以總商業油氣產量，是產出單位產量所需的成本，是對比不同方案投資估算競爭力的重要指標[6]；VIR是投資回報率，表示投資所產生價值的比率，等于項目NPV除以投資總額的現值（包括勘探開發支出和操作成本支出），是投資盈利能力的指標；IRR是名義價值現金流的凈現值為零時的折現率。
（二）投資定義階段：投資概算風險與控制
1.投資概算風險（表2）
在油氣項目技術設計階段，基本決定了項目投資總額的35%～75%，因此投資概算控制是油氣項目投資風險控制的重點。
2.投資概算風險控制
投資項目價值最大化的最佳時機是項目投資流程的前三個階段（可行性評估、選擇、定義），以做好項目價值判斷工作。因此，要在項目的前期階段，也就是項目開始實施之前，用足夠多的時間，聘用具有足夠技能的人員，正確評估項目機遇，確定項目的價值驅動因素，鑒定風險和不確定因素，調整所有與主要利益相關者有關的目標，并取得高質量工程交付成果（油氣開發方案、資產參考計劃、合同策略、項目執行計劃、設計基礎）。重要的是，在完成投資決策之前必須具有足夠的資金展開這項工作。根據機遇的具體情況，為完成一份國際水平的研究結果，大約要支出項目10%～20%的費用。
同時，進行項目健康檢查。這種檢查，不僅要量化比較油氣開發項目案例和常規項目指標，還要通過評估項目關鍵指標，來評估前期工作的完整性和質量，包括保證項目交付時間表。
最后，在最終投資決策階段，提高成本估算的精確度至5%。該精度估算結果作為項目支出的目標，用作開發階段的經濟分析基礎以及制定預算。
（三）項目投資執行階段：投資預算風險與控制
1.投資預算風險
項目投資預算的主要風險如表3。
2.投資預算風險控制
（1）對項目全生命周期的再評估
由于油氣投資項目周期相對較長，地質勘探、產能建設風險等特征，集團每年應實施對國際投資合作項目的全生命周期的再評估，確保投資項目能夠動態適應投資環境、技術水平等因素的變化。其基本原理是，每年對已施工項目重新假設為新的機遇項目，重新進行基于現狀的價值評估。
第一，可行性研究階段，要結合擬投資項目前期開展情況，重新了解所發起的投資項目的基本特征是否發生變化，如投資區域、投資總額、投資進度等基本指標與初始評估報告的差異，并與合資方重新評估項目目標及期望值。最后得出是否參與以及能否成功實施項目的再次評估結果。
第二，方案比選階段，要結合項目前期投資進度以及投資環境、投資合同等情況，實施與原定可行性方案的比較分析，重新了解原定可行性方案是否周全，事先預計的投資合作困難與障礙是否充分，是否發生變化。進一步評估前期確定的戰略及方案的可行性，判斷其能否足以支持項目進入方案必選階段。
第三，項目定義（開發方案制定階段）要結合前期勘探、生a開展情況，重新評估是否選擇了最佳方案以及為了成功完成油氣投資項目所制定的計劃是否恰當，并判斷是否需要對油氣開發方案進行適當修正。
第四，項目投資決策與實施階段，要重新評估確保成功實施項目的各項條件是否齊全，是否已經建立了啟動實施項目的所有計劃、戰略、協議、機構、資源及資金等成功實施項目的所有工作內容。
（2）投資總量規劃
第一，以油氣業務量為標準的下年度零基預算。零基預算不以歷史數據為基礎而是以零為出發點對各個項目進行預算，以便排除過去的影響和干擾，僅考慮預算項目在未來預算年度的重要程度、支出和收入等，全面以“零”為起點預算所有業務活動。
第二，與年度零基預算結合的3―5年期滾動預算。在編制項目下年度零基預算的同時，應基于當前形勢對未來3―5年的儲量、產量、人員、投資、成本及經濟效益等各個方面做出最新估計，形成長周期滾動預算。這種長周期的滾動預算可以及時了解項目動態，達到投資監管的目的，并且有針對性地采取必要的調整或控制措施，確保項目預期目標的實現。
第三，基于學習曲線的滾動開發。學習曲線也稱為經驗曲線，是隨著產品累計產量的增加，單位產品的成本會以一定的比例下降。對于油氣開發這樣動輒數十億投資規模的項目來講，前期的開發建設費用不僅僅簡單地意味著開發建設的投資多少，同時也直接決定著項目建成后的運行及維護費用的高低。如國外項目經常采用的滾動開發模式，即將前期開發取得的收入用于后續的開發投資，就體現了對整個項目的地質條件、儲量情況、儲層特點等“學習”后再投資的特點。
（3）投資支出實時監控
一般采取每日成本管理辦法。每日成本管理辦法包含：第一，了解成本過程，即在適當人員參與的情況下，通過分析每日成本跟蹤報告，及時準確地掌握各項費用信息，發現存在的問題，并采取相應的干預措施。第二，理解成本過程，即通過公司成本報告，將每日成本與月度預算相關聯，并與客戶、供應商等對費用缺口/浪費進行溝通，明晰每項花費的因由。第三，管理成本過程，即各業務部門在掌握準確成本信息的前提下，通過超前成本思維，將原計劃承諾的預算與可參照的預算進行不斷對比，以期對以活動為依據的預算進行不斷改進。
（四）項目后評價階段風險與控制
1.項目后評價風險
項目后評估是針對項目地質、油（氣）藏、勘探特點，結合項目投資主體的實際情況，兼顧項目所在地區、社會和國家利益，以項目目標、過程、效益、持續性評估為主。具體是以批準的項目投資總預算為基礎，然而將勘探支出、開發支出、管理費預算等逐一與竣工實際數據進行對比，總體評價項目價值的獲取情況。在決算中面臨的風險主要是，是否從項目中學到了基本經驗、是否實現了預期投資成果（實際成果與集團投資方案相對比）以及是否將所學的經驗應用或傳播。
2.項目后評價風險控制
對于投資項目決算風險，需要進行關鍵指標對標，如NPV、固定資產支出、可采儲量、產量預測、計劃及實現進度等。同時，找出可以實現項目最大價值的未來機遇（地層、油藏、監控、設施優化、油藏管理、未來開發等）以及相應的投資控制策略。
四、結論
對于海外油氣項目來說，與項目相關的儲量、技術、管理、市場等都存在風險。從投資風險與價值實現角度分析，可以將項目的投資過程劃分為價值判斷（即決策階段）和價值實現（運營實施）兩個階段。具體的，在投資決策中，應以價值為中心，實施全面風險管理，應用項目管理方法，以項目決策（而非工作內容）為出發點；在項目實施中，對項目實行全生命周期跟蹤管理，通過投資預算、學習曲線、每日成本管理及后評價等，保障項目的價值實現。因此，這個從項目決策到最終執行和價值變現的整個過程是將所有商機從最初構想到最終變現成熟的過程，其中項目決策過程對價值實現尤為關鍵。
作為省屬國有企業的A集團，在當前項目全面風險管理理念的指導下，同時應國資委對國有企業推行的EVA考核的要求，在海外油氣項目投資過程中應重點關注基于EVA的投資決策和風險評估。特此提出以下建議：（1）根據特定項目，建立全球投資風險控制制度，定義油氣項目風險集，形成項目價值―風險規劃。描述對未來現金流、盈利能力、持續生存有影響的相關風險，建構相應的風險集。在風險集內，就銷量、價格、匯率及其他各種風險因素對未來現金流的波動影響，加以概率分布描述，明確項目整體的潛在風險和價值影響。（2）根據集團風險容忍度，評估優化總風險。風險容忍度是投資者對項目風險的最低忍受程度，或最低項目價值邊界。在技術上，若風險容忍剩余，則通過增加杠桿來減少股東投資比例；若風險容忍不足，則通過滾動開發、增加凈收益留存等措施增加股東投資比例。（3）多職能部門應主動管理風險，提升項目價值。通過有效的知識提升，整合專業技能及技術工具，協調工程技術與管理技術，加快工作流的盤旋上升，幫助項目組做出關于風險與機會的關鍵性決策，實現人員、商業流程與技術的最大整合。
【參考文獻】
[1] 賈承造，楊樹鋒，張永峰，等.油氣勘探風險分析與實物期權法經濟評價[M].北京：石油工業出版社，2004：4.
[2] 殷愛貞.我國油氣勘探項目投資決策研究[D].中國石油大學博士學位論文，2010.
[3] 王c，張寶生.基于經濟效益的海外油氣勘探開發風險分析――以中亞地區為例[J].技術經濟與管理研究，2012（1）：23-26.
[4] 蔣偉娜，鞠斌山，翟光華，等.海外油氣開發項目風險評價研究[J].資源與產業，2015（1）：62-66.
關鍵詞：控制性詳細規劃；投資機會；經濟；項目投資
Abstract：Regulatory detailed planning as the preceding of key levels prepare between the overall planning and the detailed planning. It become more and more important in urban planning Implementation and managemen. But because China's regulatory detailed planning is not fully mature, many problems still can make regulatory control indexes often changes, its legal status often been challenged, cause certain investment risk. This paper, from the perspective of the regulatory detailed planning economy, the regulatory detailed planning of pregnant investment opportunity study, so as to put forward reasonable effective investment new ideas.
Key words: regulatory detailed planning; investment opportunity; economy; project investment
中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）
1 控制性詳細規劃孕育的投資機會研究
控制性詳細規劃影響城市經濟結構，孕育了投資機會。舉例“北京路•中央大道”項目說明控制性詳細規劃對項目投資有可預見性。
2 荊州市沙市區“北京路•中央大道”投資機會研究
荊州市沙市區控制性詳細規劃中，北京路編制為一條商業街。下面以“北京路•中央大道”為例來分析控制性詳細規劃孕育的投資機會。
一座城市只有一個核心商業中心。從北京王府井到上海南京路，荊門中天街到襄樊解放路，每一座城市都只有一個代表這座城市的核心商業中心。 城市的核心商業中心是獨一無二的，不可復制。第一，地段具有唯一性，最稀缺。一座城市的核心商業中心往往是一座城市起源與商業的發源地，它往往占據了一座城市的核心地段。第二，商圈具有唯一性，不可復制。它往往積聚了幾十年，甚至上百年的濃郁商脈。即使隨著城市的擴張和發展，形成多個商圈的格局，但是城市的核心商圈龍頭核心地位，仍然是無法超越和替代的。第三，核心商圈濃郁的商業氣氛，無可復制。城市的核心商圈，云集了購物中心、百貨、超市、家電等主力店，同時聚集了國際、國內知名品牌服裝與餐飲、休閑、娛樂等連鎖商家和各種主題商業，是一座城市市民購物的首選之地，日均人流量達十五萬。
以上分析，無論是開發商進行“北京路•中央大道”的開發投資，還是客戶購租商鋪投資，都是機會難得。由此看出控制性詳細規劃可以預見經濟發展形勢，把握先機，往往能夠投資成功。
3 我國控制性詳細規劃的不足對項目投資的影響
在城市發展過程中，如何對城市土地這一資源進行有效的利用和分配，是我國城市建設、開發和管理面臨的挑戰。引進新的控制手段和方法，來解決城市建設面臨的新問題顯得尤為迫切。因此在我國實行改革開放、計劃經濟體制向市場經濟體制轉變的大背景下，控制性詳細規劃應運而生，但是由于政策法律的不夠完善，我國控制性詳細規劃還存在諸多不足，難免對項目投資決策有所影響。
我國控制性詳細規劃的存在的不足：
認識上，忽視規劃對經濟利益調控的地位
內容上，缺乏城市土地經濟規律的研究
技術上，缺乏對具體指標的定量經濟分析
方式上，對城市土地的控制剛性有余彈性不足
4 控制性詳細規劃的變更增加投資風險
在美國、日本等發達國家， 法定規劃是作為開發控制的唯一依據規劃管理人員在審理開發申請個案時幾乎不享有自由裁量權，只要開發活動符合這些規定就一定能獲得規劃許可。而我國的開發控制基本上屬于判例式，任何開發項目都需要申請許可, 規劃審批的主要依據是控制性詳細規劃但同時會考慮諸多相關因素, 從而使不按控規執行是多方協調的“結果” 。
此外我國控制性詳細規劃最初是在土地招標拍賣的背景下產生的，直接運用于規劃管理工作尚存在著一定的差距。實踐表明, 控制性詳細規劃在新區的開發建設上作用會明顯一些但由于受到投資主體的明確市場分析的不到位等因素的影響，仍然會使控規控制指標經常變更其法定地位屢屢受到挑戰。
5 控制性詳細規劃孕育的投資項目財務經濟分析
對于新區開發或某些特定意圖區，尤其需要對規劃方案進行財務經濟分析。在計算總投資和開發效益的基礎上，采用經濟學相關指標進行開發項目的財務經濟分析，具體指標如下：
一是經濟內部收益率（EIRR）。經濟內部收益率是指項目在計算期內各年經濟凈現金流量的現值累計等于零時的折現率。其表達式為：
式中：BTi,CTi——發生在第i年的總效益和總費用；
n——計算期； r——社會貼現率。
當經濟內部收益率等于或大于社會折現率時，說明項目占用投資對國民經濟的凈貢獻達到或超過了要求的水平，這時項目可以接受；反之，則項目在經濟上不合理。
二是經濟效益凈現值（ENPV）。經濟效益凈現值是指用社會折現率將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開工前一年年末的現金之和。 其計算公式為：
式中：BTi,CTi——發生在第i年的總效益和總費用；
n——計算期； r——社會貼現率。
項目的經濟凈現值等于或大于零，表示社會經濟為擬建項目付出代價后，可以得到符合或超過社會折現率所要求的以現值表示的社會盈余。表示項目的經濟盈利性達到或超過了社會折現率的基本要求，項目可以被接受。經濟凈現值是反映項目對社會經濟凈貢獻的絕對量指標。經濟凈現值越大，表明項目所帶來的以絕對數值表示的經濟效益越大。
三是經濟投資回收期（n）。指當年凈現金流量折算值之和為零時該年距項目評價期初的年數。
四是風險分析。風險分析主要是通過測定各個不確定因素發生變化所導致的經濟評價指標的變化幅度，考察規劃項目的風險適應能力。運用盈虧平衡分析、概率分析等方法，使城市開發者了解經濟效益分析的可靠程度。
6根據控制性詳細規劃進行合理性投資
控制性詳細規劃及孕育了項目投資機會，但是我國控制性詳細規劃尚不成熟也帶來的投資風險，進行合理投資是每一個城市投資者應該思考和分析的問題。
通常看到某地區控制性詳細規劃后，對該地區經濟發展結構做出合理的分析，進而分析項目的可行性并對項目進行合理評估，是降低投資風險的做法，也是在為投資尋找合理的機會。
7結論
控制性詳細規劃是城市政策的載體，體現了城市設計的構想，在一定程度上構建了城市的經濟結構，孕育了投資機會。雖然由于我國控制性詳細規劃還不夠成熟，諸多問題仍然會使控規控制指標經常變更，其法定地位屢屢受到挑戰，造成一定的投資風險。但是控制性詳細規劃作為聯系總體規劃與修建性詳細規劃的承上啟下的關鍵性編制層次，在城市規劃實施與管理中的重要性與日俱增，法律地位正在進一步提升，也越來越受到社會的重視。這些都為控制性詳細規劃作為項目投資決策的一個依據提供了支撐。
參考文獻：
[1] 夏南凱，田寶江，王耀武.《控制性詳細規劃》［M］．同濟大學出版社，10月第2版.
[2] 段兆廣，躍華. 《控制性詳細規劃中的經濟分析框架研究》［C］．生態文明視角下的城鄉規劃——2008 中國城市規劃年會論文集．
[3] 夏維佳，王立國，王紅巖.《可行性研究與項目評估》［M］．東北財經大學出版社，2010年12月第三版．
關鍵詞：水運工程；基礎設施；經濟評價
中圖分類號： U692文獻標識碼： A
引言:
由于水運工程項目具有建設周期長，資金投入大，影響因素多等特點，其工程實施過程極易受到周圍事物的影響，具有高度的不確定性，不可預見性，投資風險大，因此為了保證投資的安全可靠性必須進行水運工程項目經濟評價分析。以往的投資決策依據僅僅是建立在傳統的不確定性分析的基礎之上，而忽略了經濟評價和風險分析，即使進行簡單的經濟評價，其經濟評價所用數據也大部分是由預測和估算得來的，加之不可預測因素的影響，這些數據具有很大的不確定性。這些因素的不確定性，導致項目的投資決策存在著較大的潛在風險，因而容易造成決策上的失誤。為了對投資項目進行準確的分析和評價，盡可能地減少投融資的風險，取得預期的投資收益，需要對投資項目進行風險分析。因此，進行水運工程項目經濟評價具有重要的意義。
1、水運工程基礎設施經濟評價特點
水運工程基礎設施同其他交通基礎設施項目相同，具有前期投資大、建設周期長、網絡效益強、受益主體廣、外部效果顯著等特點。交通基礎設施有些項目有財務收入如鐵路、民航、公路、橋梁和港口等工程，有些項目無財務收入如航道等。根據《方法與參數》規定，交通基礎設施有財務收入項目，應嚴格按該規定進行經濟和財務分析，對于無財務收入的項目需做經濟分析，財務分析較困難的項目需做財務生存能力分析，重大項目要做風險分析、濟影響分析和社會影響分析。經濟分析及財務分析結果需做不確定性分析，不確定性分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析。
2、水運建設項目經濟評價的原則
水運建設項目的經濟評價在參數計算和資料選用上應注意以下原則：
2.1、綜合性。大多水運建設項目沒有明確的、產品、，其產出效益難以定量計算，因此水運項目經濟評價宜采取定性與定量相結合的方法，綜合水運行業的現代化發展水平與程度，進行多個方案比選。
2.2、系統性。既要考慮水運建設與國民經濟建設的相互關系，也要反映水運建設布局自身的特點，使其組成比較完整的體系，在區域乃至全國范圍內合理布局，既能全面支持當地經濟的發展和優化利用當地能源，又要考慮與生態環境、社會、人文等相關因素，平衡各個區域的經濟發展。
2.3、可操作性。項目本身的技術、經濟指標應具有科學性與可操作性，簡單明了。能夠定量的指標一定要定量化分析，便于實際測算和制定發展目標。
2.4、動態性。水運建設項目一般建設周期較長，各年效益不確定性大，進行經濟評價時，應考慮通貨膨脹、資金時間價值、自然條件等其他外部因素，進行經濟指標分析。
2.5、規范性
項目評價的計算及其涵義的解釋應規范，資料來源規范。主要指標測算資料應從國家統計年鑒、水運統計年鑒、水資源公報等正式公布和頒布的資料中選取，部分資料可采用全國性規劃的成果資料，以保證指標的可靠真實以及口徑的統一。
2、水運工程各項目經濟評價分析
水運工程主要有港口和航道，港口是收費經營的屬于經營性項目，航道是不收費的屬于非經營性項目。船閘工程屬于航道范疇視各地地方管理辦法不同，有收費船閘也有不收費船閘，做項目評價要區別對待。下面就港口、航道、船閘的經濟評價分別分析。
港口是以盈利為目的的經營性項目，通常為企業行為。因此港口項目側重于財務分析。
財務分析是從企業角度考察項目的投資給企業帶來的財務盈利能力，判斷項目的財務可接受性，明確項目對財務主體及投資者的價值貢獻，為項目決策提供依據。包括融資前和融資后。融資前分析是分析項目自身的盈利能力，考察項目是否具有投資的價值。融資后分析主要分析項目的生存能力，項目權益投資的盈利能力，項目的還款能力和項目利潤指標等。航道工程和低收費的船閘工程是為社會服務的公共基礎設施，一般為政府出資，因此要做經濟分析、財務生存能力分析，針對大型項目要增加風險分析、區域經濟和社會影響分析。經濟分析主要是從資源合理配置的角度，分析項目的投資的經濟效率和對社會所做出的貢獻，評價項目的經濟合理性。主要是采用、有無對比、原則，分析無項目時替代方案（應該要可行）產生的經濟效益與費用，效益與費用的計算口徑要一致。
航道工程和船閘工程通常不做財務分析，但需要有財務生存能力分析。如果船閘工程實行BOT模式，則需要做財務分析，分析在現有國家政策體制下，達到什么條件讓企業既可為社會服務又有一定的盈利，給投資方提供決策參考需要。財務生存能力分析也稱資金平衡分析，通過對擬建項目財務現金流量表進行分析，判定項目資金來源與占用關系的靜態特征和動態趨勢，從而判斷建設項目的財務生存能力。判斷財務生存能力的基本條件是擁有足夠的凈現金流量使項目能夠持續生、必要條件是各年累計盈余資金不出現負值。
風險分析首先要對該項目可能存在的風險進行識別，識別后分別估計各風險對項目影響的程度，根據各風險對項目影響的程度確定可能導致的損失大小進行評價，從而找到該項目的關鍵風險，確定項目整體風險水平。水運工程項目評價從業人員需認真學習研究，平時多注意相關資料的積累，對不同項目要針對其自身特征具體分析，力求客觀公正進行項目評價。
4、水運工程基礎設施項目各階段的經濟評價
4.1、設計階段經濟評價
水運工程設計必須以經濟性和質量可行性為前提，利用合理的水運施工技術，以最少的投資取得最好的質量和最大的經濟效益。換句話說，在同樣的勞動強度下，獲得最佳的效果，重要的是，設計過程是水運技術和經濟性的統一。到現狀為止，設計階段影響水運工程項目經濟評價的因子大概有三部分：其一是切斷外界關聯，實行自我管理，對于設計上的漏洞問題，實行自我修補，工程三超現象嚴重；其二是在設計過程中，只是追求刻意的奢華或奇特，忽視的審美原則和經濟原則；其三是設計過程中，設計人員往往欠缺技術經濟的考慮，或者是只技術，未經濟性考慮。很多建設單位往往在設計過程中，充分考慮技術的可行性，而忽視了經濟性的考慮。需要說明的是，技術和經濟的統一，是水運工程項目取得良好效益的有效保障。設計人員必須在保障經濟的前提下，優化設計技術。可以這么說，在水運工程設計過程中，必須把握技術和經濟性原則，充分結合兩者間互相制約的因素，合理分析比較，得出兩者最有比例關系，才能充分體現設計過程中的經濟技術性。
4.2、施工階段項目經濟評價
水運工程施工階段的經濟評價是工程項目的具體經濟實施，是驗證設計階段的經濟評價最有利的手段。在工程施工階段，必須從相關技術經濟施工方案中選擇最為有利可行的施工方案，從技術和經濟兩方面來衡量施工的效果。施工階段施工方案的合理經濟評價，最大程度上取決于施工完成情況以及施工質量的好壞，施工方案實施理想，能保證施工任務的順利進行，反而言之，會給整個水運項目帶來相關損失。水運工程施工階段在進行相關經濟評價時，必須包含兩方面的工作，一是施工方案的評價，另一個是采用新結構新材料方面的評價。
5、結語
在我國經濟社會建設發展過程中，水運工程是不可替代的基礎支撐，與生態環境密不可分，具有很強的公益性、基礎性、戰略性。水運項目的建設和發展水平不僅關系到防洪安全、供水安全、糧食安全，而且關系到經濟安全、生態安全、國家安全。在今后一定時期，水運建設仍是國家基礎設施建設的優先領域，是農村基礎設施建設的重點，因此有必要建立水運投資效益評價理論，選擇合適的水運投資效益評價方法并應用于水運投資效益評價實踐，從而提高項目決策的科學化水平，引導和促進各類資源的合理有效配置，充分發揮投資效益。
參考文獻：[1]張正蕓.水運工程基礎設施項目經濟評價分析[J].中國水運(下半月),2013,04:123-125.
【關鍵詞】項目經濟評價；風險管理；研究
1引言
目前，由于我國對產能過剩的調控和頻發礦難事故的治理，使我國的煤礦企業總量不斷減少。在這個背景下，需要煤炭企業開展項目經濟評價和風險管理，以實現更多的社會效益和經濟效益。
2項目經濟評價
煤炭項目經濟評價分析分為3個模塊，分別為投資估算、資金籌措、財務評價。下面進行詳細闡述。2.1投資估算投資估算，是指針對煤礦工程各項目中需要用到的各項投資進行整合并估算。一般來說，在煤礦工程中要對礦井和選煤廠的井巷工程、土建工程、設備及工器具購置、安裝工程、工程建設其他費用、工程預備費、建設期利息和流動資金等方面的資金進行整合。另外，還需要進行礦業權價款投資，這部分投資采用的是分期支付方式，在建設期繳納一部分的金額，剩余下金額在合同規定的生產期年限中逐年交付。對于一些生產要求較高、安全意識較高的工程，在上述投資中，設備投資比重較大，這也是目前煤礦工程投資的一個發展趨勢。主要注意的是，針對流動資金的估算需要嚴格按照國家頒布的相關規定，要包括生產安全事故、救災和善后等方面的風險抵押金[1]。
2.2資金籌措
資金籌措分為3個部分，分別是投資使用計劃、資金籌措和資金籌措方案分析3部分。投資使用計劃是針對建設期、交叉期和生產期3個階段的資金投入進行統籌規劃，并通過企業自籌和銀行借款2個途徑調整固定資產投資項目資本金的比例。最后是要進行資金籌措方案分析，確保資本金能夠有效供應，確保企業具備一定的償還能力和可靠的資金來源。
2.3財務評價
2.3.1財務評價指標。財務評價包含的層面較多，需要針對多個參數指標進行評價。一般來說，財務評價的參數指標分為基礎數據和原煤生產成本數據。在基礎數據中，企業需要針對城市維護建設稅、教育費附加、資源稅、所得稅的稅費以及利率、計算期、生產負荷、基準收益率、折現率和盈余公積金等相關參數收集資料。原煤生產成本包括采煤方法和生產工藝，并且在建設所在地的人工、材料、電力等價格的基礎上進行計算，需要包含建設工程以及日常成本的方方面面。另外，企業需要針對目前煤炭價格的浮動趨勢確定銷售價格，該工作需要經過對上述財務評價指標進行嚴謹的分析獲得。2.3.2財務分析。根據上述指標，煤炭企業財務部門需要進行財務分析。一般來說，財務分析分為3個部分，即盈利能力分析、償還債務能力分析和財務生存能力分析。盈利能力分析，是指在該煤炭項目達到一定生產能力后，扣除相應的銷售稅金和上繳的增稅值后達到的年平均利潤總額和年平均總利潤所體現出來的企業的盈利能力。償還債務能力就是在合同規定的借款條件下，煤炭企業的借款償還期內是否能保證債務資金按期償還，也就是其借款償還期內年償債備付率是否大于1。財務生存能力分析，需要遵守資金平衡原則和財務生存能力分析原則，前者指的是在還款資金短缺時，先動用以前年度累計盈余資金，累計盈余資金不足時，動用當期可供投資者分配的利潤，若還是不足，則借用短期貸款。而后者根據財務計劃現金流量表可以看出，計算期內各年經營活動現金流入均大于現金流出。2.3.3不確定性分析和財務評價結論。項目評價過程中，數據一般都是預測和估算得到的，必然存在一定的不確定性，所以，在經過上述步驟后還需要進行不確定性分析，一般以盈虧平衡分析、敏感性分析為主。綜合上述評價信息后，需要得到關于盈利能力、清償能力和抗風險能力等多方面的結論，并探究該項目的可行性。
3風險管理研究
3.1項目主要風險分析
項目風險是在項目建設過程中和生產運營過程中出現的一些會影響企業建設和生產運營的風險。一般來說主要是投資項目風險，也就是在市場預測、技術方案、工程方案、融資方案和社會評價論證的基礎上對投資項目主要風險進行識別。而項目風險則包含多個層面，主要為安全風險、市場風險、資源風險、技術風險、工程風險、投資項目風險、政策風險、外部協作條件風險、社會風險、外匯風險、環保風險等。這些風險都是貫穿整個項目建設和生產運營中的，是風險識別與管理的重點。以安全風險為例，煤礦工程的重點在于礦井的開采，并且大多是在地下進行作業，特別容易發生水、火、瓦斯、頂板、煤塵等多種災害。所以，在安全風險的管理上，需要企業著重針對開采技術、探勘技術、防火防爆技術等方面的投入[2]。
3.2風險管理措施
在風險管理方面，需要在風險識別工作的基礎上制定風險管理策略。首先是對資源風險的管理對策，需要煤炭企業加強對勘探技術的投入，并及時將原地質資料進行修補，從而促進開采計劃和生產計劃的順利進行。其次是安全生產對策，其核心在于確保勘探、生產、建設過程的安全。要求企業能夠做好質量檢測工作，開展質量達標活動，對于礦井通風設備、煤塵災害控制技術、采煤技術等進行優化和改進，要保證施工現場能夠在合理的管控下，確保操作流程、作業流程和安全規定的良好實施。同時消除一些會影響施工現場安全的隱患。為了做到上述幾點，還需要企業加強人才培養，提高職工體系的素質，嚴格審查各職工的施工技術和施工資格。然后要對投資項目的風險進行控制，這部分工作要堅持效益第一的原則，將投資效益和投入產出效果進行分析，盡量縮短工期、提高建設和生產效率。另外，還需要做好項目評估和管理，通過兼并和收購達到低成本擴張的效果。最后則是環保和政策2個方面的風險管理。對于前者，需要企業提高自身的環保意識，采用綠色環保技術減少建設和生產過程中的污染，采取相應的防治措施保護工程所在地的植被、水資源、空氣、聲音等。后者則是需要企業能夠實時掌握國家的政策變化，以更加敏銳的經營嗅覺，在政策的允許下開拓市場。
3.3風險管理手段
風險管理手段包括風險回避、風險控制、風險轉移和風險自擔。風險回避就是直接隔斷風險，這主要是對一些危害巨大的風險采用的措施，這部分風險的治理代價往往過于昂貴。風險控制本質上就是優化設計，依靠先進的設備、技術達到對施工過程的成本、投資等方面的控制。風險轉移就是將一部分風險轉移出去，如保險公司擔保、移交項目承包商等。風險自擔就是企業自身對一些代價較低、損失較小的風險進行承擔。
4結語
[關鍵詞]房地產企業財務風險資本結構
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。
一、財務風險的概念和特點
財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
二、西安房地產企業財務風險的主要成因
對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。
1.針對籌資環節的預防財務風險的策略
(1)優化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創新
對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。(4)規范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統
所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。
2.針對投資環節的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環節的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監督
對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監督
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環節的預防財務風險的策略
對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業財務人員素質的修養與提高
目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結束語
總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。
參考文獻：
[1]姚杰:淺談房地產企業財務風險管理[J].商場現代化，2005（15）:125
[2]張彩霞:房地產企業財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40
論文摘要：我國壽險公司的發展面臨著如何在發展變化的環境下保持長期健康發展的考驗。該文通過對壽險公司財務風險特點的討論，提出了防范壽險公司財務風險的幾點措施。
目前，我國壽險公司的發展面臨著如何在發展變化的環境下保持長期健康發展的考驗。風險控制水平下的資金有效利用的高低，成為能否贏得這場競爭的關鍵。如何有效的控制財務風險，并在此基礎上構建科學的投資策略已成為保證壽險公司長期健康發展的根本。
1.壽險公司財務風險的具體表現
就壽險公司經營而言，其財務管理風險主要體現在以下幾個方面：
1.1費率風險：即在確定費率或給付、賠付標準時不準確產生的風險。主要有兩類：費率定價過低和給付、賠付標準過高。
1.2系統風險：又稱市場風險，即引起資產或負債價值變化的風險，包括：利率風險和基本風險。壽險公司根據利率的變化衡量和管理資產、負債，其股票、公司債券和質押貸款與利率基準點的變化緊密相連，任何利率的變化都直接影響到這些投資產品的回報率。
1.3信用風險：即由于債務人因其財務狀況惡化或擔保物價值貶值無法履行責任而產生的風險。由于壽險公司的資產有相當部分是公司債券，因此這種風險對其影響較大。
1.4流動風險：即由于無法預測的事件造成資產流動性不足引起的風險。
1.5其他風險：包括經營風險以及法律法規變化所產生的法律風險。
2.我國壽險公司所面臨的具體財務風險
2.1責任準備金虧空嚴重
由于資金運用的不當、壽險責任準備金被當作壽險業務損益的“調節器”，加之擅自設計壽險條款或自行修改總頒條款、沒有嚴格的核保核賠制度，導致保單責任擴大，保險風險加大等諸多原因，造成了壽險行業嚴重的償付能力不足。給壽險公司經營帶來了巨大的財務風險。
2.2資產結構不合理，利用效率低
一是實收資本嚴重不足，導致資產負債比率過高，壽險責任準備金被擠占的問題十分突出。二是銀行存款等流動資產占比過大，使本應增值的壽險資金得不到充分運用，降低了資產使用效率。
2.3壽險資金投資形式狹窄
現有的壽險資金未得到充分有效的利用，致使歷史包袱不但得不到消化，而且呈進一步擴大的趨勢。壽險資金運用受政策影響渠道偏窄，不利于壽險公司運用各種渠道充分有效地運用資金，實現壽險資金的有效增值。
3.防范壽險公司財務風險的幾點措施
3.1建立科學的風險控制體系
風險控制體系的目標是:能夠及時、準確、有效地識別、評估和控制各類風險，將總風險控制在預算范圍內。風險控制體系的核心是資產負債匹配管理和風險預算管理。
3.1.1資產負債匹配管理
實施資產負債匹配管理，能夠有效的控制利率風險。根據實際經驗，可采用久期、凸性來測量資產負債的利率敏感性，用缺口管理來調整資產負債的匹配度，保證資產和負債在數額、期限、成本、收益上的基本匹配。采用上述方法后，能夠保證資產負債的基本匹配，并根據市場情況進行靈活調整。
3.1.2風險預算管理
風險預算管理能夠有效控制投資總風險。根據壽險公司的資本和財務狀況計算最大風險承受能力，然后根據各部門的投資業績和市場情況，將風險限額合理分配到各業務部門，將各業務部門的風險額度再分配到各投資品種；按照統一的風險值計量標準，定期計算各部門和各風險類別的風險值，按照風險預算控制投資風險，如果某個業務部門或投資品種的風險值超過預算額度，則要調整投資組合，這樣就能將投資的全部風險控制在預算范圍內。
3.1.3信用管理體系
借鑒國際先進的信用風險管理方法，構建以內部信用評級為核心的信用風險管理體系。
內部信用評級。參考國際信用評級體系，建立自己的內部信用評級體系，制定相應的信用評級管理辦法，按照統一的財務與非財務指標體系和標準，以償債能力為核心，對各類機構和信用產品開展整體債務評級(長期、短期)和特定債務評級，為準確評估和控制信用風險奠定基礎。
信用額度管理。研究開發一套先進的授信額度計算模型，根據信用等級的不同，量化計算投資授信額度，并嚴格按照授信額度開展業務。
信用風險分析與評估。從定性的角度，分析公司投資業務承擔的主要信用風險點及未來信用風險的變動趨勢，并重點分析相關行業未來變動趨勢，同時從定量的角度，運用先進的計量模型定量計算信用風險頭寸的風險值，并納入到整體風險預算管理中。
3.1.4績效評估體系
績效評估與投資管理是相輔相成的:一方面，它可以科學地計量和評估投資績效；另一方面，又可以為投資決策提供信息，用來指導投資活動。績效評估與風險控制是一個事物的兩個方面，績效評估是對一段時間以來投資績效的評價，它以歷史數據為基礎，計算風險和收益；風險控制是對未來一段時間的預測，也是以歷史數據為基礎，預測未來的風險和收益，并構建相應的控制體系。因此，建立高效科學的績效評估體系對投資管理和風險管理來講都是非常重要的。
3.2建立高效的財務風險管理組織架構與運行機制
為了更有效的發揮風險控制體系的作用，必須建立一個能夠相互制約、相互監督的組織架構和高效的運行機制，主要分為三個層面。
3.2.1公司層面
在壽險公司設置獨立于投資部門的風險管理部。風險管理部負責制定公司風險管理的宏觀政策、重要決策和管理規范，提出指導性、方向性和原則性的風險管理意見；協調、指導公司其他部門配合投資部門進行風險管理工作；根據公司投資和風險管理的具體要求制定風險控制指引，并對投資部門的資金運作獨立進行監督檢查。
3.2.2部門層面
在投資部門內部設立風險控制部。按照風險管理的實際需要，設置風險預算崗、信用管理崗、內控管理崗和績效評估崗等四個崗位，對投資風險進行全方位、全過程的監控與評估。
3.2.3操作層面
操作層面指的是投資部門內的各業務部門，在投資過程中，貫徹風險管理的原則和指導思想，嚴格按照崗位職責和操作流程進行投資操作，把風險管理的流程、制度、方法融入到投資決策、資產配置、組合管理、證券選擇、清算結算等各個業務環節中。
3.3處理好投資效率與風險管理的關系，投資運作中堅持透明化
就是在資金運作的各個環節如投資決策、資產配置、組合管理、證券選擇、投資操作、清算結算等等，對風險控制部門是開放的，風險控制部可以參加各部門的業務工作會議，所有關于投資運作的方法、數據和流程都在風險控制部的監控之下，在遵循保險資金運用規律的前提下，尋求風險和收益的動態平衡。
3.4加大創新力度，進一步拓寬壽險資金運用渠道
隨著市場環境的變化，壽險資金運用和風險管理面臨很多新問題。如，市場利率逐級走低，長期債券的收益率大幅度下降，甚至已經低于長期壽險資金的運作成本，這種趨勢短期內還沒有改變的跡象，而保費收入卻在持續增長。長期收益率的大幅度降低，不僅給壽險資金運用帶來嚴重困難，而且給風險管理特別是資產負債匹配和利率風險管理帶來了嚴峻挑戰。如何應對新形勢下投資與風險管理面臨的新問題，我們認為創新和發展是解決問題的根本，要強化創新意識，加大創新力度，在發展中創新，在創新中發展。
3.5加強保險產品的創新
應當加大保險產品的創新力度，突破目前的產品模式。一方面，在目前市場利率水平較低的情況下，設計出具有較強保險保障功能新產品；另一方面，產品研發部門應當加強與投資部門的相互溝通在產品設計中體現風險管理的基本思想，運用創新方法提高產品本身防范各種風險的能力。
