時間：2022-07-22 03:29:50
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋權(quán)屬登記，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1.房屋權(quán)屬登記的內(nèi)容。建設(shè)部2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》第二條規(guī)定，“本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為”。即指城市房地產(chǎn)管理部門根據(jù)房屋權(quán)利人的申請，依法定程序?qū)ζ渖暾埖姆课莓a(chǎn)權(quán)進行審查、核實登記并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的行為。
2.房屋權(quán)屬登記的性質(zhì)。筆者認為，房屋權(quán)屬登記行為是房屋登記機關(guān)依權(quán)利人申請而作出的行政確認行為，是可訴的具體行政行為。根據(jù)行政法原理，行政確認是指行政主體對行政相對人的法律地位、法律關(guān)系或有關(guān)法律事實進行甄別，給予確定、認定、證明或否定并予以宣告的具體行政行為，包括行政登記、鑒證、認定和證明等形式。行政登記確認是指行政主體根據(jù)相對人的申請，對法律、法規(guī)規(guī)定必須予以登記注冊的事項予以登記，從而依法確認相對人某種法律地位、權(quán)利義務(wù)及其他法律事實、法律關(guān)系的存在、變更或消滅的一種具體行政行為。首先，房屋權(quán)屬登記行為是房屋管理機關(guān)作為行政機關(guān)應(yīng)權(quán)利人的申請作出的行為，是房產(chǎn)管理部門實施的行政行為。該登記行政行為是對房屋權(quán)屬的法律關(guān)系的確認，是對權(quán)利所有人合法擁有權(quán)利的真實性的證明。而行政確認正是對行政相對人的法律地位和義務(wù)的確定或否定，其直接對象是那些與行政相對人的法律地位和權(quán)利義務(wù)緊密相關(guān)的特定法律事實或法律關(guān)系。其次，該登記行為是為了實現(xiàn)行政管理目的而進行，體現(xiàn)了國家管理房屋事務(wù)的行政目的，通過登記制度維護房屋交易秩序。雖然登記行為直接影響的是民事主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但在登記過程中所體現(xiàn)出的依然是一種管理者與相對人的關(guān)系。在房屋權(quán)屬登記過程中，無論是基于民事行為、行政行為亦或司法行為，房屋權(quán)屬登記都是對產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行政確認，房屋登記主管部門通過向權(quán)利申請人頒發(fā)房屋證書證明其是合法權(quán)利人，體現(xiàn)了行政確認行為的特點，其法律后果是行政相對人獲得了某一物的真實性、合法性的有效明。
3.房屋權(quán)屬登記的分類
（1）總登記。總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。登記機關(guān)認為需要時，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進行驗證或者換證。
（2）初始登記。初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，其所有人向登記機關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記亦稱為初始登記。進行初始登記，登記機關(guān)應(yīng)當要求申請人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當向登記機關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件。登記機關(guān)應(yīng)對申請人提交的全部證明文件進行認真審查核實，經(jīng)確認無誤后，填發(fā)制式《房屋所有權(quán)證》并頒發(fā)給申請人。《房屋所有權(quán)證》所記載的內(nèi)容即是登記機關(guān)所認定的事實，申請人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權(quán)證》所載內(nèi)容的證據(jù)，二者應(yīng)相互統(tǒng)一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實清楚、證據(jù)確實、充分。
（3）轉(zhuǎn)移登記。轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人據(jù)此向登記機關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，申請人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文書等有關(guān)文件。登記機關(guān)經(jīng)核實確認后所頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書才能滿足合法性審查中的事實要件的要求。
（4）變更登記。變更登記是指權(quán)利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現(xiàn)狀發(fā)生其他變化的，權(quán)利人據(jù)此向登記機關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理變更登記的，申請人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件，如相關(guān)的審批手續(xù)、證明等等。
（5）他項權(quán)利登記。他項權(quán)利登記是指權(quán)利人為設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利而向登記機關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理房屋他項權(quán)利登記，申請人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書、設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的合同書、相關(guān)的證明文件、身份證件等。
（6）注銷登記。注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等，權(quán)利人據(jù)此向登記機關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理注銷登記，申請人應(yīng)當提交原房屋權(quán)屬證書，他項權(quán)利證書、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。
二、城市房屋權(quán)屬登記案件的司法審查
以上所列舉的各類房屋登記行為，權(quán)利人或利害關(guān)系人對房屋登記管理部門的行政行為不服，均有權(quán)向法院提起行政訴訟，接受法院的司法審查。司法審查標準是人民法院對行政行為的合法性作出最終評價的準則。由于房屋權(quán)屬登記案件往往法律關(guān)系復雜，加之法律法規(guī)對此規(guī)定過于籠統(tǒng)，因而實踐中對這類案件的審查標準一直存有爭議。
目前，登記機關(guān)頒發(fā)房屋所有權(quán)證所適用的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》。另外，《中華人民共和國擔保法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》等法律、法規(guī)對辦理房屋的初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、他項權(quán)利登記及登記程序等方面的規(guī)定，均是人民法院審查房產(chǎn)登記行為適用法律方面是否合法的審查內(nèi)容。大體而言，前述法律規(guī)范中對房產(chǎn)登記的條件主要設(shè)置了以下四個方面的內(nèi)容：一是申請人資格及相應(yīng)的證明文件；二是與登記內(nèi)容相關(guān)的房產(chǎn)證件和其他證件；三是必要的房屋權(quán)屬清楚、無爭議的證明文件；四是是否存在違反法律法規(guī)強制性規(guī)定或公共利益，應(yīng)不予登記的情形。上述內(nèi)容簡言之為證件齊全、權(quán)屬清楚、無爭議。房產(chǎn)登記機關(guān)在登記程序中的審查即為依據(jù)上述條件進行的形式審查。
已經(jīng)頒布實施的《物權(quán)法》第十二條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當履行下列職責：查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；就有關(guān)登記事項詢問申請人；如實、及時登記有關(guān)事項；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。該條還規(guī)定，申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進一步證明的，登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。該條中的“查驗”，是既要查又要驗的意思，登記機關(guān)應(yīng)當盡到審慎的義務(wù)，在最大程度上保證登記的真實性。比如，大量的房屋登記諸如轉(zhuǎn)讓、抵押，房產(chǎn)證是當事人必須提供的。在目前房產(chǎn)證造假情況較嚴重的情況下，對于房產(chǎn)證的真實性，登記機構(gòu)就必須查明。因為房產(chǎn)證是由登記機構(gòu)發(fā)出的，審查房產(chǎn)證的真?zhèn)螌τ诘怯洐C構(gòu)來說沒有任何困難。比如一個案件中，一處房屋出現(xiàn)兩個房產(chǎn)證，結(jié)果兩個房產(chǎn)證持證人都持證辦理了抵押，造成抵押權(quán)無效，抵押權(quán)人造成了重大損失，那么，登記機構(gòu)肯定負有審查不嚴的責任。筆者認為房產(chǎn)管理部門在作出行政登記行為時，只是根據(jù)當事人提供的申請材料進行形式上的審查，并不能對當事人的實際權(quán)利狀況進行改變，也不能對當事人是否真正享有某項民事權(quán)利進行實質(zhì)上的確認，至于當事人之間的糾紛，房產(chǎn)管理部門更無權(quán)進行裁決，不能加大房產(chǎn)部門的責任。在行政訴訟中，對登記行為是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定的審查，主要是對登記行為事實、證據(jù)的審查。對此問題，理論與實務(wù)中存在是形式審查還是實質(zhì)審查的爭議。一種觀點認為，應(yīng)采取形式審查標準，即審查的內(nèi)容僅限于登記發(fā)證行為作出時，申請人提供的材料是否滿足法律規(guī)范設(shè)定的事實要件并由此決定裁判結(jié)果；另一種觀點認為，應(yīng)采取實質(zhì)審查標準，即在審理中審查確定真正的權(quán)利人，從而決定對發(fā)證行為的裁判結(jié)果。這種爭議不僅存在于法院和登記機關(guān)之間，即使不同的法院對審查標準的把握，也不是完全一致的。造成這種狀況的原因，是由于我國尚未制定不動產(chǎn)登記法，現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度缺乏完整的體系，對登記機關(guān)的設(shè)置、實質(zhì)審核的內(nèi)容、登記的程序和效力等沒有統(tǒng)一的法律依據(jù)，致使一些法理問題無法得到合理的解釋。房產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理登記過程中，究竟應(yīng)該承擔多大的責任，是只需對當事人提交的申請材料進行形式審查，還是不僅要進行形式要件的審查，還要負責審查申請材料的真?zhèn)我约胺申P(guān)系的真實性，這在實踐當中一直存在爭議。
司法實踐中，如果采用形式審查的標準，將使行政訴訟重復登記機關(guān)的審查過程，無法體現(xiàn)司法機關(guān)對行政機關(guān)的監(jiān)督，也不符合行政訴訟保護相對人合法權(quán)益與監(jiān)督行政機關(guān)依法行政的理念。但如果采用實質(zhì)審查的標準，則將面臨更多的問題。一是與登記行為的性質(zhì)不相符。登記行為本身不賦予行政相對人以權(quán)利，也不是對行政相對人與他人之間權(quán)利或事實狀態(tài)的裁決，而僅是對行政相對人與他人之間特定權(quán)利與事實的狀態(tài)的記載。由于登記機關(guān)在登記程序中采取的是形式審查的標準，因此，要求其對可能存在的利害關(guān)系人一一把握既無必要更不可能；二是與行政訴訟的目的、性質(zhì)不相符。行政訴訟解決的是行政相對人與行政機關(guān)之間的行政爭議，體現(xiàn)的是司法權(quán)對行政權(quán)的監(jiān)督。采用實質(zhì)審查的標準將使行政訴訟陷入確定真正權(quán)利人、解決房屋歸屬之中，行政訴訟變成了民事訴訟。因此，我們認為，房產(chǎn)登記行政訴訟中對登記行為是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定的審查，無論是強調(diào)形式審查還是實質(zhì)審查都不妥當。
筆者認為，審理房產(chǎn)登記行政案件應(yīng)依照前述法律規(guī)范中關(guān)于房產(chǎn)登記要件的規(guī)定作全面審查，即審查登記行為是否滿足了法律法規(guī)所設(shè)定的要件事實。具體而言，該審查標準要求登記機關(guān)：一是要把申請人提交的材料與法律法規(guī)所確定的標準對照，審查申請人提交的材料是否齊全；二是要把每份材料分別與相關(guān)法律法規(guī)所要求的標準對照，審查每份申請材料是否符合法定的形式、內(nèi)容是否滿足法律要素的要求；三是要運用證據(jù)規(guī)則、邏輯推理仔細分析申請材料之間有無矛盾、能否形成證據(jù)鏈，申請材料形成的證據(jù)鏈是否足以證明申請人為登記房屋的權(quán)利人等等。綜上，在目前司法實踐中，依照《城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部《房屋登記辦法》有關(guān)房屋登記的規(guī)定，登記機關(guān)對權(quán)利人的申請進行的審查，包含了形式審查的內(nèi)容，即對申請人提交的產(chǎn)權(quán)來源資料是否齊全進行審查，也包含了實質(zhì)審查的內(nèi)容，即要對權(quán)利人申請登記的房屋權(quán)屬是否清楚進行審核。這就體現(xiàn)出我國現(xiàn)行房屋權(quán)屬登記的審查原則是兼顧形式審查和實質(zhì)審查雙方面的。
三、審理該類案件中發(fā)現(xiàn)行政機關(guān)在辦理房屋登記中存在的問題
1、忽視實體審查和違反法定程序。有的在共有人不明和房屋權(quán)屬是否有爭議不明的情況下，即進行了房產(chǎn)登記；有的登記程序違法，申請在后，辦證在前；有的未進行初始登記，卻直接進行了轉(zhuǎn)移登記。
2、房屋登記機關(guān)在申請人未提供有關(guān)繼承的相關(guān)文件證明的情況下，為申請人辦理房屋繼承變更登記，繼承房屋應(yīng)屬房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，房屋登記機關(guān)辦理房屋權(quán)屬變更登記屬于適用法律錯誤。例我院受理原告邵澤民訴黑河市房產(chǎn)管理局房產(chǎn)行政登記案。原告邵澤民是第三人邵郭氏的兒子，第三人邵長瑩是原告邵澤民的兒子。邵郭氏的丈夫邵世桐于2005年3月去世后，留有房產(chǎn)一處，一直由邵郭氏與兒子邵澤民及兒媳共同居住。2005年4月8日，邵郭氏向被告提出申請，要求繼承該房產(chǎn)，被告于當日為邵郭氏辦理了該房屋繼承變更登記后，又于當日應(yīng)邵長瑩的申請，為其辦理了該房屋買受轉(zhuǎn)移登記，并于2007年4月11日向邵長瑩頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。后該房屋動遷，2007年8月，回遷房屋即將竣工，邵長瑩主張權(quán)利，原告邵澤民、第三人邵郭氏與邵長瑩因回遷房屋的權(quán)屬問題產(chǎn)生糾紛。原告認為是被告的具體行政行為侵犯了其合法權(quán)益，申請轉(zhuǎn)移登記的，權(quán)利人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益、處分權(quán)利的唯一合法憑證，被告在為邵郭氏辦理繼承變更登記后，未制作也未向邵郭氏頒發(fā)房屋所有權(quán)證，故該房屋權(quán)屬并未實際轉(zhuǎn)移到邵郭氏名下，被告為邵長瑩辦理房屋買受轉(zhuǎn)移登記的行為違反法定程序，故判決予以撤銷。
3、登記機關(guān)未盡到審查義務(wù)，侵犯了權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)，相關(guān)人員憑虛假的申請材料申請進行登記的行政行為。現(xiàn)行法律雖然沒有明確房產(chǎn)登記機關(guān)有義務(wù)對當事人申請登記材料作實體審查，也沒有能力鑒別當事人身份證的真?zhèn)我约百I賣契約的真實性和簽字的真實性，初始登記中未存有原告身份證復印件和簽字，未出證的情況下即進行變更登記，我們遵循全面審查的原則，認為該登記行為不能滿足了法律法規(guī)所設(shè)定的要件事實，被告未盡到審查義務(wù)，判決予以撤銷。針對在不動產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)的弄虛作假問題，建設(shè)部2008年7月1日公布的《房屋登記辦法》，對登記的程序、共有房屋的分割等作了更為細致的規(guī)定，“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當承擔賠償責任。”此外，還要求“申請人對其提交的登記申請文件的真實性、合法性、有效性負責”。例五大連池法院審理周士元訴房產(chǎn)處房屋變更登記一案，周世元與周德來系父子關(guān)系，五房權(quán)證青字第1007895號房屋所有權(quán)人為周世元，該房屋由周德來居住。2008年3月31日周德來與孫繼福簽訂房屋買賣合同，周德來將其居住的房屋以80.000.00元的價格賣給孫繼福。孫繼福為了將該房屋所有權(quán)人變更登記為其房屋所有權(quán)人，依據(jù)其與周德來簽訂的房屋買賣合同，自制一份與周世元房屋買賣合同。孫繼福向房產(chǎn)登記部門提供周世元的房屋所有權(quán)證、房屋買賣合同、孫繼福的戶籍證明，要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。社區(qū)為具證明原房主周世元的房屋賣給了孫繼福，周世元不知去向。孫繼福依據(jù)上述材料，要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)登記部門審查，將五房權(quán)證青字第1007895號房屋所有權(quán)證變更登記為五房權(quán)證青字第1010460號房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)人為孫繼福，并以五大連池市人民政府名義為孫繼福頒發(fā)了五青字第1010460號房屋所有權(quán)證。因該房屋涉及拆遷，原告周世元對該房屋主張享有所有權(quán)，請求撤銷被告為第三人頒發(fā)的1010460號房屋所有權(quán)證。法院審查認為孫繼福向房屋產(chǎn)權(quán)登記部門提交的房屋買賣合同，賣房人處簽名及按手印均系買房人孫繼福所為，建安社區(qū)證明周世元去向不明與事實不符，可以確認為虛假材料。房屋登記部門依據(jù)虛假的材料為第三人孫繼福頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，依法不能成立，應(yīng)予撤銷。
4、違反法定程序辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，如將已經(jīng)被人民法院查封的房產(chǎn)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，違反法律禁止性規(guī)定。有的在權(quán)屬有爭議或不清的情況下進行了登記。
四、對該類案件解決對策、意見和建議
1、正確認識房產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，把握審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。房產(chǎn)登記只是對民事行為的認可行為，而不是對民事糾紛的處理行為。認清房產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，才能進一步把握好審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。
2、明確對房產(chǎn)登記行為的司法審查標準。司法是最終的救濟渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的審查義務(wù)和權(quán)限理應(yīng)高于登記機關(guān)。
3、注重保護行政管理相對方的合法權(quán)益。有些房產(chǎn)登記行政案件涉及不動產(chǎn)標的額很大，矛盾尖銳，處理不當，會影響社會穩(wěn)定，對每一件這樣的案件都要從立法目的、法律原則精神、社會效果綜合考慮，真正使行政審判體現(xiàn)公正、公平。
4、正確處理行使審判職能與支持登記機關(guān)依法行政的矛盾。由于房產(chǎn)登記相關(guān)法律規(guī)定欠缺、抽象、簡單，而大家對法律理解的分歧又較大，不可避免登記機關(guān)的結(jié)論與法院的認定存在不同。一方面，我們要堅決糾正登記機關(guān)的錯誤觀點，另一方面，也要進一步加強與他們的溝通，通過提出司法建議、召開座談會、聯(lián)合舉辦講座等方式，達成法律理解的一致和案件處理的共識，使司法權(quán)與行政權(quán)和諧統(tǒng)一。
第一條為加強本市房屋權(quán)屬登記管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，保障房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條本條例適用于**市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋權(quán)屬登記管理。
第三條本條例所稱房屋權(quán)屬登記，是指房產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)及其產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。
本條例所稱房屋權(quán)利人，是指依法享有房屋所有權(quán)、房屋他項權(quán)利的自然人、法人和其他組織。
本條例所稱房屋權(quán)利申請人，是指已獲得了房屋并提出房屋權(quán)屬登記申請，但尚未取得房屋權(quán)屬證書的自然人、法人和其他組織。
第四條房屋權(quán)屬管理實行登記發(fā)證制度。依法登記的房屋權(quán)利受法律保護。
房屋權(quán)屬證書是房屋權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分的合法憑證。
第五條房屋權(quán)屬登記遵循房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。
第六條**市房產(chǎn)管理部門是全市房屋權(quán)屬登記的行政機關(guān)(以下簡稱登記機關(guān))，對全市的房屋權(quán)屬登記進行指導、監(jiān)督、檢查和管理。對**市屬四區(qū)范圍內(nèi)房屋權(quán)屬的登記管理和房屋權(quán)屬證書的頒發(fā)實行統(tǒng)一管理、分級審核、委托發(fā)放。
各縣(市)和東川區(qū)人民政府房產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)內(nèi)房屋權(quán)屬登記的行政機關(guān)(以下簡稱登記機關(guān))，負責轄區(qū)內(nèi)房屋權(quán)屬的登記管理和房屋權(quán)屬證書的頒發(fā)工作。
第七條登記機關(guān)對房屋產(chǎn)權(quán)資料實行管理，應(yīng)當建立健全房產(chǎn)產(chǎn)籍檔案管理制度。
第二章一般規(guī)定
第八條房屋權(quán)利人取得、轉(zhuǎn)移、變更、喪失房屋所有權(quán)以及設(shè)定或終止房屋抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利，均應(yīng)當向房屋所在地的登記機關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬登記。
房屋權(quán)屬登記分為以下類別：
(一)初始登記；
(二)預登記；
(三)轉(zhuǎn)移登記；
(四)變更登記；
(五)他項權(quán)利登記；
(六)注銷登記。
第九條房屋權(quán)屬登記按照以下程序辦理：
(一)受理登記申請；
(二)權(quán)屬審核；
(三)公告；
(四)核準登記；
(五)頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。
第(三)項適用于登記文件遺失無法補正等原因需要公告的登記。公告期為30日。
第十條房屋權(quán)利人申請房屋權(quán)屬登記，應(yīng)當提交登記申請書、身份證件和取得、轉(zhuǎn)移、變更、喪失房屋權(quán)屬的合法證明文件。
申請房屋權(quán)屬登記，自然人應(yīng)當使用身份證件或戶口簿記載的姓名；法人和其他組織應(yīng)當使用其依法登記或者批準機關(guān)批準的名稱。
房屋權(quán)利人可以委托他人房屋權(quán)屬的申請登記。人申請登記時，應(yīng)當提交房屋權(quán)利人的授權(quán)委托書。
境外當事人的身份證件、資格證明及授權(quán)委托書須按規(guī)定經(jīng)過公證或認證，外文證件應(yīng)同時具有中文譯本。
共有的房屋，由共有人共同申請。
第十一條符合下列條件的，登記機關(guān)自受理登記申請之日起30日內(nèi)核準登記：
(一)當事人的資格有效；
(二)申請書填寫規(guī)范；
(三)登記文件齊全；
(四)登記文件的內(nèi)容真實合法，表述明確；
(五)登記文件與申請權(quán)利一致；
(六)申請登記的權(quán)利范圍與房屋一致；
(七)登記事項與檔案記載不抵觸。
不符合上述規(guī)定條件的，登記機關(guān)應(yīng)當自受理申請之日起7個工作日內(nèi)，通知申請人限期補正。本條規(guī)定的核準登記時限，不包括公告、刊登啟事和補正的時間。
第十二條在核準登記前，對房屋權(quán)屬登記內(nèi)容有異議的，利害關(guān)系人應(yīng)當向登記機關(guān)提交書面報告和有關(guān)證據(jù)，登記機關(guān)應(yīng)當告知申請人，并暫緩登記。
暫緩登記原因消失后，經(jīng)申請人提交有效的書面證明，登記機關(guān)應(yīng)按規(guī)定予以核準登記。
第十三條有下列情形之一的，登記機關(guān)不予登記，并書面告知申請人：
(一)房屋屬于臨時建筑或者違法建筑的；
(二)權(quán)屬糾紛尚未解決的；
(三)未能按規(guī)定補正文件的；
(四)登記權(quán)利已被依法限制的；
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十四條有下列情形之一的，有關(guān)機關(guān)應(yīng)當將裁定書、判決書、決定書送達登記機關(guān)和當事人，并且詳細載明查封或者限制的房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、起止時間：
(一)人民法院依法作出的沒收、查封房屋或者以其他形式限制房屋權(quán)利的裁定、判決已經(jīng)生效的；
(二)公安、檢察機關(guān)依法查封房屋或者以其他形式限制房屋權(quán)利并作出正式?jīng)Q定的；
(三)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
查封房屋或者限制房屋權(quán)利期限屆滿需要繼續(xù)查封或者限制的，原作出查封或限制房屋權(quán)利的機關(guān)應(yīng)當在期滿前，書面告知登記機關(guān)，期滿未書面告知登記機關(guān)的，房屋權(quán)利人的權(quán)利自然恢復。
第十五條房屋權(quán)利人申請房屋權(quán)屬登記，應(yīng)當按照價格主管部門批準的標準交納登記費和權(quán)屬證書工本費。
第三章權(quán)屬登記
第十六條新建房屋的，應(yīng)當自房屋竣工驗收結(jié)束之日起90日內(nèi)，由房屋權(quán)利申請人申請房屋所有權(quán)初始登記，并提交下列登記文件：
(一)立項批準文件；
(二)國有土地使用權(quán)證；
(三)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證或規(guī)劃分期驗收證明；
(四)房屋工程竣工驗收備案文件。
個人建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的，免交第(一)、(四)項文件。
第十七條開發(fā)企業(yè)出售商品房的，自開發(fā)項目竣工驗收結(jié)束之日起90日內(nèi)，辦理商品房權(quán)屬預登記，并提交下列登記文件：
(一)立項批準文件；
(二)國有土地使用權(quán)證；
(三)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證或規(guī)劃分期驗收證明；
(四)房屋工程竣工驗收備案文件；
(五)具有合法資質(zhì)的房產(chǎn)測量機構(gòu)出具的測繪結(jié)果報告書；
(六)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法人授權(quán)委托書；
(七)商品房銷售情況說明材料。
第十八條購買預登記商品房的，房屋權(quán)利申請人可以持房屋買賣合同、購房發(fā)票、房屋權(quán)利人(人)的有效證件，向登記機關(guān)申請辦理房屋所有權(quán)初始登記。
第十九條因買賣、交換、贈與、繼承、分割、合并、投資入股、裁決等原因致使房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當自事實發(fā)生之日起90日內(nèi)，由當事人申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并提交下列登記文件：
(一)買賣、交換、分割、合并、投資入股等以合同方式轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，提交原房屋所有權(quán)證、合同；
(二)贈與、繼承的，提交原房屋所有權(quán)證、公證書；
(三)依照法院、仲裁機構(gòu)生效的法律文書裁決轉(zhuǎn)移的，提交法院判決書、調(diào)解書、裁定書或者仲裁機構(gòu)裁決書、調(diào)解書。
第二十條有下列情形之一的，自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請房屋權(quán)屬變更登記，當事人除提交房屋所有權(quán)證外，還應(yīng)當分別提交下列登記文件：
(一)房屋權(quán)利人姓名改變的，提交公安機關(guān)的證明；權(quán)利人名稱改變的，提交核準該單位設(shè)立的機關(guān)出具的證明文件；
(二)翻建、改建、擴建房屋的，提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工驗收備案文件和具有合法資質(zhì)的房產(chǎn)測量機構(gòu)出具的測繪結(jié)果報告書。
第二十一條辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記的，當事人領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書后，應(yīng)當按規(guī)定向土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更登記。
第二十二條房屋設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的，權(quán)利人、他項權(quán)利人應(yīng)當自合同簽訂之日起30日內(nèi)，持房屋所有權(quán)證、設(shè)定他項權(quán)利的合同、公證書及有關(guān)文件向登記機關(guān)申請房屋他項權(quán)利登記。
第二十三條因房屋滅失、他項權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請注銷登記。
申請注銷登記，權(quán)利人應(yīng)當提交原房屋權(quán)屬證書、他項權(quán)利證書，相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。
第二十四條有下列情形之一的，登記機關(guān)可以直接注銷登記或者予以更正：
（一）提供虛假證件、證明或者申報不實，造成登記有誤的；
(二)本條例第十九條第三項規(guī)定的情形；
(三)未按照本條例第二十三條規(guī)定申請注銷登記；
(四)登記機關(guān)及工作人員失誤造成房屋權(quán)屬登記不實的；
(五)其他依法應(yīng)當注銷房屋權(quán)屬證書的。
登記機關(guān)直接注銷登記的，應(yīng)當作出書面決定，送達當事人，并責令其限期繳回房屋權(quán)屬證書；當事人逾期未繳回房屋權(quán)屬證書的，登記機關(guān)應(yīng)當?shù)菆蠊孀N。
因本條第(四)項原因，注銷登記后需重新登記的，登記機關(guān)不再收取登記費。
第四章權(quán)屬證書
第二十五條房屋權(quán)屬證書，包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》，使用國家統(tǒng)一制作的文本，由登記機關(guān)依法頒發(fā)。
第二十六條任何單位和個人不得擅自制作、頒發(fā)或者偽造、涂改房屋權(quán)屬證書或在房屋權(quán)屬證書上標記、加蓋其他印章。
第二十七條房屋權(quán)屬證書遺(滅)失的，房屋權(quán)利人應(yīng)當及時在指定報刊上公告作廢，經(jīng)6個月后無異議的，持遺(滅)失證明文件、身份證件和登報聲明向原登記機關(guān)申請補發(fā)。登記機關(guān)辦理補證時，在補辦的房屋權(quán)屬證書上注明“補發(fā)”字樣，并注銷原房屋權(quán)屬證書。
房屋權(quán)屬證書破損影響使用的，經(jīng)房屋權(quán)利人申請，原登記機關(guān)查驗后予以換發(fā)，并注銷原房屋權(quán)屬證書。
第五章法律責任
第二十八條以虛報、瞞報房屋權(quán)屬情況等非法手段獲得房屋權(quán)屬證書的，登記機關(guān)收回其房屋權(quán)屬證書或者公告其房屋權(quán)屬證書作廢，可并處一千元以下罰款。
第二十九條涂改、偽造房屋權(quán)屬證書的，其證書無效，登記機關(guān)可對當事人處以一千元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十條非法印制房屋權(quán)屬證書的，由登記機關(guān)沒收非法印制的房屋權(quán)屬證書，可并處一萬元以上三萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十一條因登記機關(guān)的登記致使權(quán)利人合法權(quán)益受到損害的，由登記機關(guān)依法承擔賠償責任。
第三十二條登記機關(guān)的工作人員、、貪污受賄、的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章附則
[關(guān)鍵詞]房屋權(quán)屬登記；房產(chǎn)；房地產(chǎn)登記
[DOI]1013939/jcnkizgsc201705088
我國經(jīng)濟的發(fā)展催生了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，目前，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了過度繁榮的局面，而隨著相關(guān)部門對房產(chǎn)調(diào)控力度的不斷加大，促進房地產(chǎn)市場規(guī)范發(fā)展成為各地區(qū)房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展的重要內(nèi)容。其中，房屋權(quán)屬登記尤為重要。本文從實際工作經(jīng)驗出發(fā)，針對房屋權(quán)屬登記現(xiàn)存問題進行深入研究，并尋求解決之道。
1房屋權(quán)屬登記存在的問題
11房屋權(quán)屬登記機構(gòu)不統(tǒng)一
從房屋登記行政部門的職能劃分來看，目前許多部門的職責存在重疊的情況，當申請人要求對房屋的權(quán)屬和占用土地進行登記時，往往需要跑好幾個部門，做許多重復的工作，這不僅是浪費了申請人寶貴的時間，降低了房產(chǎn)登記的效率，此外，由于各職能部門不統(tǒng)一，管理職能分散，容易增加登記工作中的失誤率，例如會出現(xiàn)重復抵押的情況，這無疑是增加了登記流程的工作。
12登記手續(xù)有待簡化
房屋權(quán)屬登記具有相當規(guī)范的流程，但是很多時候，由于申請人對登記流程并不清楚，對房屋登記的相關(guān)法律規(guī)定更是不熟悉，所以他們在登記時往往會因為提供的資料不齊全而被拒絕登記，這樣來回幾次，增加了申請人的登記成本，也增加了工作人員的負擔，所以，在進行房屋權(quán)屬登記時，有必要簡化房屋權(quán)屬登記，提高登記的效率。
13登記信息缺乏透明度
長期以來，行政機關(guān)過于重視信息的隱秘性，大部分行政機關(guān)都不愿意公開資料信息，房管部門也不外如此。在房屋權(quán)屬登記結(jié)束后，行政部門往往會將這些信息高度保護起來，而拒絕向社會群眾公開登記信息，這樣做雖然保護了登記者的個人隱私，然而這種過度的保護讓房產(chǎn)信息不透明，在房屋交易或轉(zhuǎn)移時，對方往往無法獲知登記的具體信息，這就加劇了房屋交易的隱患，使得房產(chǎn)交易更具風險性。
14登記方法不規(guī)范
在房屋權(quán)屬登記的過程中，由于部分管理部門對房產(chǎn)登記相關(guān)制度執(zhí)行不到位，造成房產(chǎn)登記缺乏規(guī)范性。例如，在實務(wù)工作中，工作人員會混淆房屋初始登記和房屋總登記的概念，往往會將兩項登記工作互置或重復登記，增加了房產(chǎn)登記的負擔。又例如，在地籍登記管理中，有關(guān)部門忽略了土地登記，而僅僅是對城市中房屋、房產(chǎn)進行登記，當城市進行征地或購地時，如果單純以房屋登記作為依據(jù)，很容易造成土地征收的重復，不僅造成了人財物資源的浪費，而且還容易增加征地工作的負擔。
15房屋權(quán)屬登記的法律效力不夠明確
近年來，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，城市和農(nóng)村的差距也在逐漸縮小，房屋買賣在農(nóng)村中的現(xiàn)象也越來越普遍。目前，農(nóng)村中的房屋登記還主要依靠村委會登記信息的上報，而房產(chǎn)登記管理部門依然將工作重點放在城鎮(zhèn)的房屋權(quán)屬登記中，對于農(nóng)村的房產(chǎn)登記管理有所疏忽，更甚至于，部分房管部門對于農(nóng)村房屋權(quán)屬管理部分都是一片空白。
2房屋權(quán)屬登記問題的改進措施
21規(guī)范登記機關(guān)的權(quán)限
近年來，黨和中央都加大了對黨政機關(guān)的改革力度，房管部門也應(yīng)根據(jù)自身所處的環(huán)境適時進行調(diào)整。首先，房管部門應(yīng)明確自身的工作職責和權(quán)限，力求轉(zhuǎn)變本部門的工作態(tài)度，堅持以為人民服務(wù)為本，建立服務(wù)性房管部門，充分滿足人民群眾的房產(chǎn)管理要求。其次，還應(yīng)對本部門的工作進行科學劃分，統(tǒng)一制定房屋權(quán)屬登記的部門及權(quán)限，避免申請人多頭登記的情況再次出現(xiàn)。
22簡化房屋權(quán)屬登記手續(xù)
在房屋權(quán)屬登記的工作中，房管部門應(yīng)積極重視工作中的不合理現(xiàn)象，同時應(yīng)刪繁就簡，簡化權(quán)屬登記手續(xù)。對此，筆者認為可以從以下幾方面進行改進：首先，簡化申請人登記咨詢流程，對此，相關(guān)部門可以匯總出申請人的常見問題，并將登記基礎(chǔ)流程和常見問題貼在前臺顯眼的地方，便于申請人進行審閱和熟悉登記流程；其次，借助互聯(lián)網(wǎng)手段提高登記效率，房管部門可借助房管部門官網(wǎng)，將房屋登記的流程及咨詢電話公布到官網(wǎng)上，申請人在互聯(lián)網(wǎng)上即可熟知各項流程，便于他們整理登記資料，提高他們進行房屋權(quán)屬登記的效率；最后，為節(jié)省房屋登記手續(xù)的時間，房管部門也可以為房屋交易提供律師服務(wù)，讓房屋登記、交易的信息具有法律效應(yīng)，減少房屋交易中的不必要的麻煩。
23發(fā)揮房屋權(quán)屬登記的公示職能
根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，在房產(chǎn)交易中，第三方有權(quán)利對房屋的物權(quán)情況進行了解，而在當下的實務(wù)工作中，為保護登記人的個人信息，房管部門往往拒絕向第三方公開房屋權(quán)屬登記信息。對此，筆者認為可以根據(jù)實際情況，如確定資料調(diào)查申請人的意圖合理合法后，可以酌情公示房屋權(quán)屬的登記信息，從而保障房屋在買賣、抵押等環(huán)節(jié)中信息的真實性，提高房產(chǎn)市場活動的質(zhì)量。房管部門必須要保證信息公開對象身份的合法性、合理性。
24建立健全房屋權(quán)屬登記人制度
為促進房產(chǎn)登記規(guī)范發(fā)展，提高房產(chǎn)登記的辦事效率，房管部門可根據(jù)市場和社會需求建立健全房屋權(quán)屬登記人制度。建立房屋權(quán)屬登記人制度是具有一定優(yōu)勢的，這主要是因為房屋權(quán)屬登記人具備更專業(yè)的房產(chǎn)專業(yè)知識，可以為申請人提供房屋交易和變更的專業(yè)建議，因此，房管部可以根據(jù)民眾的需求建立房屋權(quán)屬登記人制度，讓人協(xié)助房產(chǎn)登記申請者來進行登記。同時，房管部門也可以借助房屋權(quán)屬登記人進行房產(chǎn)專業(yè)信息宣傳和普及，幫助規(guī)范房產(chǎn)市場和房屋權(quán)屬登記的事物管理。
25對政府機關(guān)的管理職能進行規(guī)范
房管部門在加強服務(wù)意識，提高服務(wù)能力的同時，還應(yīng)注意對自身的管理職能進行規(guī)范，保證房管部門的工作能有法可依。首先，房管部門需要明確自身的工作職能，將自身的工作范圍牢牢界定在職責范圍內(nèi)的審核標準和管理范圍內(nèi)，保證房屋權(quán)屬登記各項工作都在法律法規(guī)的范疇內(nèi)進行。其次，為促進我國國土資源的統(tǒng)一管理，我國出臺了《不動產(chǎn)登記條例》，為房屋、土地等信用信息資源共享提供了法律依據(jù)，此后，民眾可以憑此查詢不動產(chǎn)信息。為配合此條例的施行，房管部門也應(yīng)做好信息公開和透明的準備，促進登記流程規(guī)范化發(fā)展。
3Y論
綜上所述，隨著我國經(jīng)濟政治改革的逐步推進，房產(chǎn)權(quán)屬管理部門更應(yīng)該順應(yīng)時展潮流，正視自身發(fā)展存在的不足，積極尋求解決問題的方法。筆者認為，要想提高房屋權(quán)屬登記管理部門的辦事效率和服務(wù)質(zhì)量，只有堅持從人本角度出發(fā)，不斷規(guī)范自身的工作職責，簡化登記流程手續(xù)，保證信息公示、公開，才能從根本上解決房屋權(quán)屬登記管理部門的瓶頸，以便捷、規(guī)范的工作來服務(wù)社會民眾，提升房屋權(quán)屬登記管理部門的形象。
參考文獻：
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第一條 為加強房屋權(quán)屬登記及產(chǎn)籍管理，維護房地產(chǎn)秩序，保護房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱城市房屋，系指昆明市城市規(guī)劃區(qū)、縣（市）城區(qū)、建制鎮(zhèn)、獨立工礦區(qū)范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)房屋（以下簡稱房屋）。
第三條 本辦法所稱房屋權(quán)屬登記，系指房屋所有權(quán)及其抵押、設(shè)典等房屋他項權(quán)利的登記。
本辦法所稱房屋權(quán)利人，系指依法享有房屋所有權(quán)、房屋他項權(quán)利的自然人、法人和其他組織。
第四條 房屋的所有權(quán)及他項權(quán)與該房屋占用土地使用權(quán)實行權(quán)利人一致的原則。除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，不得分離。
第五條 房屋權(quán)屬證書（包括《房屋所有權(quán)證書》、《房屋共有權(quán)保持證》、《房屋他項權(quán)證》）是國家確認房屋權(quán)屬的合法憑證，是房屋權(quán)利人依法擁有、使用房屋和依法享有經(jīng)營、處置權(quán)的憑證。
依法辦理房屋權(quán)屬登記的，其權(quán)利受法律保護。
第六條 昆明市房產(chǎn)管理局是本市房產(chǎn)行政主管部門，具體負責本市房屋權(quán)屬登記及產(chǎn)籍管理工作的領(lǐng)導和監(jiān)督檢查。
昆明市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處受市房管局委托，辦理本市盤龍、五華、官渡、西山內(nèi)房屋權(quán)屬的登記及產(chǎn)籍管理；其余各縣（市）房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門（以下統(tǒng)稱房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門）受縣人民政府委托，辦理本轄區(qū)內(nèi)的房屋權(quán)屬登記并負責產(chǎn)籍管理。
第七條 本市四個區(qū)范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬證書必須加蓋昆明市人民政府房屋權(quán)屬專用章方為有效。
各縣（市）房屋權(quán)屬證書必須加蓋縣人民政府印鑒或者權(quán)屬專用章方為有效，由縣房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門進行登記，報縣人民政府核準后蓋章發(fā)證。除房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門外，其他任何單位或部門不得辦理房屋權(quán)屬登記。
第二章 房屋權(quán)屬登記
第八條 房屋權(quán)屬登記包括備案登記、初審登記、開始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記及他項權(quán)登記。
房屋權(quán)屬證書載明的日期為發(fā)生法律效力的權(quán)屬確定日期。
房屋權(quán)屬證書不得擅自涂改，嚴禁倒賣和偽造。
第九條 房屋權(quán)利人必須在規(guī)定期限內(nèi)到房屋所在地的房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門申請登記，也可委托人持委托書和人身份證件申請登記。
兩人以上共有的房屋權(quán)利，由共有人共同申請登記。
第十條 依照本辦法申請房屋權(quán)屬登記的，應(yīng)提交申請書、身份證件及規(guī)定的登記文件。提交的證件應(yīng)為正本或副本。
第十一條 房屋權(quán)利人申請權(quán)屬登記，經(jīng)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門審核符合規(guī)定的，應(yīng)在受理登記之日起下列期限內(nèi)辦理登記手續(xù)，按規(guī)定頒發(fā)房屋權(quán)屬證書：
（一）初審登記為一個月；
（二）開始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記為三個月；
（三）注銷登記為三十日；
（四）他項權(quán)登記為十日。
第十二條 在依法取得國有土地使用權(quán)的地塊上或依法使用集體所有的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地上原有房屋或新建房屋的權(quán)利人，應(yīng)當自房屋權(quán)屬登記公告日或者房屋竣工交付使用之日起三十日內(nèi)申請房屋所有權(quán)的開始登記，并提交：
（一）土地作用權(quán)證書或土地產(chǎn)籍部門出具的證明；
（二）建設(shè)項目批準文件；
（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
（四）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（五）竣工驗收證明；
（六）總平面圖和分層平面圖；
（七）其他有關(guān)文件。
第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在新建商品房竣工驗收后交付給買受人之前，持本辦法第十二條所列文件和商品房預售許可證明，申請新建商品房屋備案登記。
第十四條 經(jīng)開始登記的房屋，產(chǎn)權(quán)內(nèi)容發(fā)生下列變更情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)，持房屋權(quán)屬證書和與變更事實相關(guān)的證明文件或政府主管部門的批準文件、行政決定、法律文件等，申請變更登記：
（一）房屋用途發(fā)生變化的；
（二）權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的；
（三）共有房屋權(quán)利分割的；
（四）房屋座落地址或房屋名稱發(fā)生變化的；
（五）房屋面積增加或減少的；
（六）房屋結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十五條 經(jīng)開始登記的房屋，有下列轉(zhuǎn)移情形之一的，當事人應(yīng)自有關(guān)合同、協(xié)議簽訂之日或有關(guān)法律文件生效之日起三十日內(nèi)，持房屋權(quán)屬證書和與房產(chǎn)轉(zhuǎn)移有關(guān)的合同、協(xié)議、證明文件、行政決定、政府主管部門的批準文件或其他法律文件等，申請轉(zhuǎn)移登記：
（一）買賣；
（二）交換；
（三）贈與（含遺贈）；
（四）繼承；
（五）調(diào)撥、價撥、征購、合并、兼并、入股；
（六）人民法院判決轉(zhuǎn)移；
（七）仲裁機構(gòu)裁決轉(zhuǎn)移；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十六條 房屋倒塌、拆除或不可抗力滅失的，房屋所有權(quán)依法終止的，當事人應(yīng)自事實發(fā)生之日起九十日內(nèi)，持房屋權(quán)屬證書、拆除許可證、滅失處理報告、法律文件或其他證明文件等辦理注銷登記。
第十七條 有下列情形之一的，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門有權(quán)將房屋權(quán)屬證書收回、凍結(jié)或直接代為注銷登記：
（一）當事人未按本辦法第十六條規(guī)定辦理注銷登記的；
（二）房屋依法發(fā)生強制性轉(zhuǎn)移，原權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理注銷登記的；
（三）因房屋權(quán)屬登記工作人員失誤，導致核準房屋權(quán)屬登記不當?shù)模?/p>
（四）當事人虛報、瞞報或采取其他不正當手段致使所發(fā)房屋權(quán)屬證書有誤的；
（五）依法應(yīng)當收回、凍結(jié)或注銷的其他情形。
按本條規(guī)定收回、凍結(jié)、注銷的，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門應(yīng)在十五日內(nèi)書面通知當事人，限期繳回房屋權(quán)屬證書。當事人未在規(guī)定期限內(nèi)繳回房屋權(quán)屬證書的，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門可登報公告該房屋權(quán)屬證書作廢。
第十八條 房屋所有權(quán)人設(shè)定房屋典權(quán)、抵押權(quán)等他項權(quán)利的，須在設(shè)定行為發(fā)生之日起十日內(nèi)，持房屋權(quán)屬證書、土地使用證明、價格評估報告書、當事人簽訂的有效合同及有關(guān)證明，申請他項權(quán)利登記。
設(shè)定他項權(quán)利的房屋，未經(jīng)他項權(quán)利人同意，不得轉(zhuǎn)移。
設(shè)定的他項權(quán)利期滿，應(yīng)于期滿之日起十日內(nèi)辦理他項權(quán)利注銷登記。
第十九條 對享受國家或單位的補貼或優(yōu)惠條件而購買、建造的房屋，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門登記時應(yīng)在底冊和房屋權(quán)屬證書上載明。
第二十條 房屋權(quán)屬證書破損或滅失的，權(quán)利人應(yīng)向產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門報失。經(jīng)審查及時給予登報聲明作廢，見報滿十五日無異議的，可申請補發(fā)房屋權(quán)屬證書，補發(fā)的房屋權(quán)屬證書應(yīng)注明“補發(fā)”字樣。
第二十一條 房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門根據(jù)需要可對轄區(qū)內(nèi)未辦理權(quán)屬登記或權(quán)屬登記不規(guī)范的房屋進行總登記或者驗證。房屋權(quán)屬總登記或者驗證范圍內(nèi)的權(quán)利人，須按規(guī)定辦理登記和驗證手續(xù)。
第二十二條 房屋有下列情形之一的，除依法繼承或人民法院判決的外，禁止轉(zhuǎn)移所有權(quán)或者設(shè)定他項權(quán)利：
（一）在已確定的城市拆遷公告實施范圍內(nèi)的；
（二）在國家建設(shè)征用土地范圍內(nèi)的；
（三）被依法查封、扣押的；
（四）未取得房屋所有權(quán)證書的；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
本條第（一）、（二）項的禁止期限不得超過一年。
第二十三條 下列房屋不予辦理權(quán)屬登記：
（一）非法占用土地的；
（二）所建房屋屬違法建筑或臨時建筑的；
（三）所有權(quán)有爭議尚未解決的；
（四）不能提供有效的房屋權(quán)屬證明的；
（五）屬行政劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋，未經(jīng)縣級以上人民政府批準并辦理有關(guān)手續(xù)的；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定不予登記的房屋。
第二十四條 有下列情形之一的，由市房管局直接代為登記：
（一）依法由市房管局代管的房屋；
（二）無主房屋；
（三）依法判決沒收的房屋；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形房屋。
第三章 房屋產(chǎn)籍管理
第二十五條 房屋產(chǎn)籍管理是對房屋產(chǎn)籍檔案的建立、修正、保管、使用而進行的管理工作。
第二十六條 房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門應(yīng)建立科學的房屋產(chǎn)籍和房屋測繪制度，采用先進技術(shù)，實現(xiàn)檔案管理現(xiàn)代化。
房屋測繪應(yīng)遵循房屋管理和測量規(guī)范的要求，繪制符合規(guī)范的圖紙，以準確反映房屋的自然狀況，為審查確認房屋權(quán)屬提供可靠依據(jù)。
第二十七條 房屋產(chǎn)籍檔案由下列資料構(gòu)成：
（一）確認權(quán)屬的證明文件；
（二）房屋的測繪圖紙；
（三）房屋權(quán)屬登記資料；
（四）其他登記資料。
第二十八條 房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門必須加強各類產(chǎn)籍檔案的收集、整理工作，如實統(tǒng)計并根據(jù)房屋變化情況及時調(diào)整和補充產(chǎn)籍檔案，保證產(chǎn)籍檔案的完整準確。
第二十九條 房屋產(chǎn)籍檔案由房屋產(chǎn)權(quán)籍管理部門專門管理，永久保存；
禁止偽造、擅自涂改、銷毀房屋產(chǎn)籍檔案。
第三十條 房屋產(chǎn)籍檔案因故滅失或損毀，由房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門依據(jù)有關(guān)資料補制，有關(guān)房屋權(quán)利人有義務(wù)予以協(xié)助。
第三十一條 房屋權(quán)屬統(tǒng)計資料由房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門分級匯總上報。
第三十二條 房屋產(chǎn)籍檔案實行有償使用制度，可在規(guī)定范圍內(nèi)查閱、抄錄和復印，并按規(guī)定交納費用。
第四章 罰則
第三十三條 按本辦法規(guī)定，逾期不辦理房屋權(quán)屬登記的，每逾期三十日，按建筑面積，每平方米收取0.10元逾期登記費，并責令限期登記。
第三十四條 有下列情形之一，但未獲得不正當利益的，由產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門注銷當事人的房屋權(quán)屬證書，并處以一百元以上一千元以下罰款：
（一）用隱瞞、欺騙等不正當手段騙取房屋權(quán)屬證書的；
（二）用虛報滅失手段騙取房屋權(quán)屬證書的；
（三）涂改房屋權(quán)屬證書的。
有以上情形之一，并獲得不正當利益的，由產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門注銷當事人的房屋權(quán)屬證書，沒收違法所得，并處以一千元以上一萬元以下或者違法所得一倍的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十五條 當事人偽造房屋權(quán)屬證書的，由產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門依法沒收偽造的房屋權(quán)屬證書，并將其移送司法機關(guān)處理。
第三十六條 房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門工作人員有下列行為之一的，視情節(jié)輕重由上級行政主管部門予以行政處分；給當事人造成損失的，應(yīng)賠償經(jīng)濟損失；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）應(yīng)當發(fā)證卻拒絕發(fā)證或不予答復，給當事人造成損失的；
（二）徇私舞弊、索賄受賄，侵犯他人合法權(quán)益的；
（三）玩忽職守，給當事人造成損失的；
（四）偽造、損毀、丟失或擅自涂改、銷毀房屋產(chǎn)籍檔案的。
第三十七條 當事人對行政處罰不服，可依照《行政復議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請復議或向人民法院起訴；當事人逾期不申請復議、不起訴又不履行處罰決定的，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門可申請人民法院強制執(zhí)行。
第五章 附則
第三十八條 房屋權(quán)屬登記及產(chǎn)籍管理收費，執(zhí)行物價管理部門規(guī)定的收費標準。
為了維護國家基本經(jīng)濟制度，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權(quán)利人的物權(quán)，而制定物權(quán)法。物權(quán)，是指合法權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。以保障交易安全為目的的不動產(chǎn)登記制度是民法物權(quán)理論中的一個重要課題。不動產(chǎn)是任何民事主體及整個人類社會存在的基礎(chǔ)。不動產(chǎn)物權(quán)乃是諸財產(chǎn)權(quán)中的重要權(quán)利，是世界各國財產(chǎn)立法的重要內(nèi)容之一。分析不動產(chǎn)物權(quán)的享有和變動，研究不動產(chǎn)登記制度特別是不動產(chǎn)登記的審查模式，對建立運作良好實效突出的不動產(chǎn)登記制度意義甚大。
【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)；物權(quán)；房產(chǎn)；權(quán)屬；登記
1 登記薄的登記內(nèi)容為以下幾部分：
房屋自然狀況部分。主要記載房屋編號、房屋坐落、建筑面積、規(guī)劃用途等。
房屋權(quán)利狀況部分。主要記載房屋所有權(quán)、他項權(quán)等有關(guān)情況。
補換證記錄部分。主要記載原證編號、補換證編號、補換發(fā)時間、說明等。
限制情況部分。用于記載司法查封、行政限制及注銷限制等內(nèi)容。
其他狀況部分。如預告登記，異議登記等。
不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。 國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。房屋權(quán)屬登記，是房屋權(quán)屬法律化的重要標志。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和城市建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)開發(fā)、利用和房地產(chǎn)權(quán)益保護問題也越來越引起人們的關(guān)注。從各地法院審理的涉及城市房屋權(quán)屬登記類的訴訟案件情況看，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房屋權(quán)利人的合法權(quán)益任重而道遠，需要進行深入地研究和探討。筆者從幾方面就城市房屋權(quán)屬登記行為的合法性審查上略談已見。
2 通過事實證據(jù)審查，確認房屋權(quán)屬登記行為的客觀性
登記材料是申請登記的原始資料與登記機構(gòu)內(nèi)部審核文件的統(tǒng)稱，是物權(quán)確認過程中直接形成的原始資料，具體包含有：申請物權(quán)登記的證明資料、物權(quán)審核的過程及結(jié)論資料、繕發(fā)證的過程及結(jié)果記錄、與登記相關(guān)的其他資料。也就是平常所用的狹義的登記檔案概念。
事實證據(jù)審查主要是審查房屋權(quán)屬登記行為所認定的事實，該事實能否滿足法定的事實要件，其所依據(jù)的證據(jù)是否確實、充分。多年審判實踐證明房屋權(quán)屬登記行為案件的事實證據(jù)審查主要是對總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記、注銷登記等項的審查。這也是審理這類案件審查的重點。
2.1 總登記。總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。登記機關(guān)認為需要時，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進行驗證或者換證。
2.2 初始登記。初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，其所有人向登記機關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記亦稱為初始登記。進行初始登記，登記機關(guān)應(yīng)當要求申請人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當向登記機關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件。登記機關(guān)應(yīng)對申請人提交的全部證明文件進行認真審查核實，經(jīng)確認無誤后，填發(fā)制式《房屋所有權(quán)證》并頒發(fā)給申請人。《房屋所有權(quán)證》所記載的內(nèi)容即是登記機關(guān)所認定的事實，申請人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權(quán)證》所載內(nèi)容的證據(jù)，二者應(yīng)相互統(tǒng)一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實清楚、證據(jù)確實、充分。
2.3 轉(zhuǎn)移登記。轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人據(jù)此向登記機關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，申請人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文書等有關(guān)文件。登記機關(guān)經(jīng)核實確認后所頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書才能滿足合法性審查中的事實要件的要求。
2.4 變更登記。變更登記是指權(quán)利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現(xiàn)狀發(fā)生其他變化的，權(quán)利人據(jù)此向登記機關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理變更登記的，申請人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件，如相關(guān)的審批手續(xù)、證明等等。
2.5 他項權(quán)利登記。他項權(quán)利登記是指權(quán)利人為設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利而向登記機關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。《物權(quán)法》第179條規(guī)定,債權(quán)人對于債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而提供擔保,于債務(wù)人不履行債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。申請辦理房屋他項權(quán)利登記，申請人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書、設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的合同書、相關(guān)的證明文件、身份證件等。
2.6 注銷登記。注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等，權(quán)利人據(jù)此向登記機關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理注銷登記，申請人應(yīng)當提交原房屋權(quán)屬證書，他項權(quán)利證書、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。
房屋權(quán)屬登記機構(gòu)及其工作人員，充分認識到權(quán)屬登記程序的重要性，依法、審慎地進行權(quán)屬登記，規(guī)范登記行為，保護土地房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，保障土地房屋交易安全。
參考文獻：
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)；權(quán)屬；登記
房屋權(quán)屬登記，是房屋權(quán)屬法律化的重要標志。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和城市建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)開發(fā)、利用和房地產(chǎn)權(quán)益保護問題也越來越引起人們的關(guān)注。從各地法院審理的涉及城市房屋權(quán)屬登記類的訴訟案件情況看，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房屋權(quán)利人的合法權(quán)益任重而道遠，需要進行深入地研究和探討。筆者從幾方面就城市房屋權(quán)屬登記行為的合法性審查上略談已見。
一、通過事實證據(jù)審查，確認房屋權(quán)屬登記行為的客觀性
事實證據(jù)審查主要是審查房屋權(quán)屬登記行為所認定的事實，該事實能否滿足法定的事實要件，其所依據(jù)的證據(jù)是否確實、充分。多年審判實踐證明房屋權(quán)屬登記行為案件的事實證據(jù)審查主要是對總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記、注銷登記等項的審查。這也是審理這類案件審查的重點。
（一）總登記
總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。登記機關(guān)認為需要時，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進行驗證或者換證。
（二）初始登記
初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，其所有人向登記機關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記亦稱為初始登記。進行初始登記，登記機關(guān)應(yīng)當要求申請人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當向登記機關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件。登記機關(guān)應(yīng)對申請人提交的全部證明文件進行認真審查核實，經(jīng)確認無誤后，填發(fā)制式《房屋所有權(quán)證》并頒發(fā)給申請人。《房屋所有權(quán)證》所記載的內(nèi)容即是登記機關(guān)所認定的事實，申請人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權(quán)證》所載內(nèi)容的證據(jù)，二者應(yīng)相互統(tǒng)一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實清楚、證據(jù)確實、充分。
（三）轉(zhuǎn)移登記
轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人據(jù)此向登記機關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，申請人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文書等有關(guān)文件。登記機關(guān)經(jīng)核實確認后所頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書才能滿足合法性審查中的事實要件的要求。
（四）變更登記
變更登記是指權(quán)利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現(xiàn)狀發(fā)生其他變化的，權(quán)利人據(jù)此向登記機關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理變更登記的，申請人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件，如相關(guān)的審批手續(xù)、證明等等。
（五）他項權(quán)利登記
他項權(quán)利登記是指權(quán)利人為設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利而向登記機關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理房屋他項權(quán)利登記，申請人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書、設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的合同書、相關(guān)的證明文件、身份證件等。
（六）注銷登記
注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等，權(quán)利人據(jù)此向登記機關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理注銷登記，申請人應(yīng)當提交原房屋權(quán)屬證書，他項權(quán)利證書、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。
二、辦理房屋登記中存在的問題
（一）忽視實體審查和違反法定程序
有的在共有人不明和房屋權(quán)屬是否有爭議不明的情況下，即進行了房產(chǎn)登記；有的登記程序違法，申請在后，辦證在前；有的未進行初始登記，卻直接進行了轉(zhuǎn)移登記。
（二）房屋登記機關(guān)在申請人未提供有關(guān)繼承的相關(guān)文件證明的情況下，為申請人辦理房屋繼承變更登記，繼承房屋應(yīng)屬房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，房屋登記機關(guān)辦理房屋權(quán)屬變更登記屬于適用法律錯誤。
（三）登記機關(guān)未盡到審查義務(wù)，侵犯了權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)，相關(guān)人員憑虛假的申請材料申請進行登記的行政行為。現(xiàn)行法律雖然沒有明確房產(chǎn)登記機關(guān)有義務(wù)對當事人申請登記材料作實體審查，也沒有能力鑒別當事人身份證的真?zhèn)我约百I賣契約的真實性和簽字的真實性，初始登記中未存有原告身份證復印件和簽字，未出證的情況下即進行變更登記，我們遵循全面審查的原則，認為該登記行為不能滿足了法律法規(guī)所設(shè)定的要件事實，被告未盡到審查義務(wù)，判決予以撤銷。針對在不動產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)的弄虛作假問題，建設(shè)部2008年7月1日公布的《房屋登記辦法》，對登記的程序、共有房屋的分割等作了更為細致的規(guī)定，“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當承擔賠償責任。”此外，還要求“申請人對其提交的登記申請文件的真實性、合法性、有效性負責”。 如張某訴房地產(chǎn)管理處注銷房屋所有權(quán)證一案，原告于1997年涂改他人已作廢的房產(chǎn)執(zhí)照到被告處換領(lǐng)房屋所有權(quán)證，被告工作人員因?qū)徍瞬患殲樵鎿Q發(fā)了房屋所有權(quán)證。1999年，原告的房屋在動遷時被群眾舉報，被告作出了注銷原告房屋所有權(quán)證的決定。原告不服，以注銷決定屬于行政處罰行為，且涂改行為在兩年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)，不應(yīng)再給予行政處罰，被告的行為違反了行政處罰法的規(guī)定，請求予以撤銷。本案經(jīng)一、二審法院審理后認為，原告所持房屋所有權(quán)證是用經(jīng)涂改作廢的房照換領(lǐng)形成的，是不具備合法條件的房屋權(quán)屬證書，房地產(chǎn)管理處未認真審查即為原告換發(fā)的房屋所有權(quán)證是錯誤發(fā)證。房地產(chǎn)管理處在查明原告的違法行為及本機關(guān)的錯誤發(fā)證后所作的注銷房屋所有權(quán)證行為，是依職權(quán)作出的一種行政管理行為，并非是對原告違反行政法規(guī)的行為給予的處罰，故該注銷決定不適用行政處罰法的規(guī)定。原告的訴訟理由不能成立，判決維持了被告的注銷決定。
一、推行房地產(chǎn)交易管理與房屋權(quán)屬一體化
各市、縣房地產(chǎn)管理部門均應(yīng)設(shè)立統(tǒng)一對外的辦事窗口，實行一個窗口收件、一個窗口發(fā)證，“一條龍”辦公，統(tǒng)一收費，規(guī)范服務(wù)。涉及房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記的，當事人只填寫一份申請書，申辦資料提交全后，管理機構(gòu)內(nèi)部傳遞有關(guān)資料，不再重復收件；房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理機構(gòu)分設(shè)的，由房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)負責初審，機屬管理機構(gòu)負責復審，改變原來分散管理、各自封閉的工作方式。
二、簡化辦事程序，縮短辦事時限
調(diào)整內(nèi)部運行環(huán)節(jié)，確立簡捷、必要的工作流程，將測繪及確屬必要的評估等服務(wù)項目從流程中分離出去，取消核發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶單程序。清理審批中沒有必要提供的各種
證件，原則上取消與權(quán)屬登記機關(guān)法規(guī)責任不直接相關(guān)的收件審核。
建議地方政府根據(jù)程序簡化后的工作量，結(jié)合機構(gòu)改革，按照精簡、統(tǒng)一、效能的原則，重新調(diào)整房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬管理成本。
三、推行服務(wù)承諾制度
涉及辦理房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記手續(xù)的服務(wù)項目，要身社會公開辦事程序和服務(wù)承諾內(nèi)容，公開收件范圍，明確辦事時限，增強工作透明度。要設(shè)立投訴臺、咨詢窗口，自覺接受群眾監(jiān)督，保證服務(wù)承諾內(nèi)容落到實處。四、加強基礎(chǔ)建設(shè)，提高現(xiàn)代化管理水平
房地產(chǎn)交易、權(quán)屬管理要積極采用計算機技術(shù)，配備適合現(xiàn)代化管理的必要的硬件和軟件系統(tǒng)，以提高工作效率，形成有效的監(jiān)督約束機制。加快信息網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)，實現(xiàn)資源共享，建立房地產(chǎn)市場信息定期制度，為政府宏觀決策和正確引導市場服務(wù)。現(xiàn)有房屋權(quán)屬檔案也要創(chuàng)造條件，盡快實現(xiàn)數(shù)據(jù)化管理。
五、主動爭取相關(guān)部門聯(lián)合辦公
為方便群眾辦事，有條件的市、縣，要主動邀請稅務(wù)、金融、中介服務(wù)等部門、單位進駐房地產(chǎn)交易中心，聯(lián)合辦公、集中提供配套服務(wù)。
附件：一、辦理房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記辦事時限及必收要件
二、程房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序流程圖及程序流程各環(huán)節(jié)職能
附件一：
辦理房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記辦事時限及必收要件
一、初始登記
辦事時限：5個工作日
必收要件：
1、土地使用權(quán)證書復印件或土地來源證明；
2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
3、建設(shè)單位關(guān)于房屋竣工驗收合格的證明；
4、房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的房屋建筑面積測繪成果報告。
（購買商品房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一提供）
二、轉(zhuǎn)移登記
辦事時限：10個工作日
必收要件：
1、房屋權(quán)屬證書；
2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證明材料（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議，法院司法文書，房地產(chǎn)贈與、房地產(chǎn)繼承公證書等）。
三、變更登記
辦事時限：5個工作日
必收要件：
1、房屋權(quán)屬證書；
2、房屋翻建的批件，名稱、房屋面積等發(fā)生變化的有證明。四、房地產(chǎn)抵押登記
辦事時限：5個工作日
必收要件：
1、房地產(chǎn)抵押合同；
2、房屋權(quán)屬證書（以預售商品房貸款抵押或者以在建工程抵押的，則應(yīng)提供已生效的預售合同以及其他有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料等）；
3、土地使用權(quán)證書或用地證明。
典權(quán)登記提交設(shè)典協(xié)議，其他收件及辦事時限同房地產(chǎn)抵押登記
五、注銷登記
辦事時限：2個工作日
必收要件：
1、原房屋權(quán)屬證書；
2、其他有關(guān)證明材料。
六、商品房預售合同登記備案
辦事時限：1個工作日
必收要件：
1、商品房預售合同。
七、房屋租賃登記備案
辦事時限：3個工作日
必收要件：
1、房屋權(quán)屬證書復印件；
2、房屋租賃合同。
說明：
1、上述必收要件主要考慮共性因素，總的要求是堅持質(zhì)量與時效并重原則，除了法律、行政法規(guī)明確規(guī)定之外，盡量減少工作環(huán)節(jié)與受理要件，方便群眾辦事。但如遇特殊
情況，各地仍應(yīng)區(qū)別對待：如產(chǎn)權(quán)來源缺乏必要原始證明的，應(yīng)增加公告程序并延長辦件時限；委托代辦的，應(yīng)加收授權(quán)委托書及身份證明等。
2、為明確有關(guān)法律責任，在窗口受理時，應(yīng)驗證當事人的身份及申請輸?shù)姆?wù)項目。
3、復印件均需交驗原件。
附件二：
房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序流程圖及程序流程各環(huán)節(jié)職能
一、房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序流程圖(略)
二、程序流程各環(huán)節(jié)職能（一）受理
1、收驗證件齊全；
2、初審證件真?zhèn)危?/p>
3、進行錄入登記；
4、填寫收件受理單。
（二）初審
1、核驗證件；
2、現(xiàn)場勘察（必要時）；
3、查檔審核；
4、提出初審意見。
（三）復審
1、復核初審意見；
2、對疑難問題提出處理意見；
3、提出復審意見。
（四）審批
1、全程審核；
2、疑難問題終結(jié)處理；
3、簽署審批意見。
（五）繕證
（六）收費發(fā)證
（表一）
\s （表二）
房屋登記行政案件產(chǎn)生的原因：
(一)房屋登記行政機關(guān)未盡必要審查義務(wù)和合理注意義務(wù)，主觀存在過錯。
一是違反法定程序辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，如將已經(jīng)被人民法院查封的房產(chǎn)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，違反法律禁止性規(guī)定。
二是對申請人提供的登記材料的真實性、合法性和有效性未作全面審查。
三是因工作過失造成權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，侵害了當事人的合法權(quán)益。
(二)申請人故意隱瞞真實的房屋交易事實，提供虛假登記資料。
一是申請人提供偽造的身份證、戶口等身份證明材料或公證書、房屋交易合同、協(xié)議書等資料辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。
二是申請人與中介機構(gòu)共同欺騙公證機關(guān)，騙取公證文書，辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。
(三)房屋權(quán)屬登記申請人與第三人對登記房屋權(quán)屬存在爭議。
二、處理此類案件存在的問題
人民法院在審結(jié)上述行政案件后，有相當數(shù)量的房屋登記行政行為被依法撤銷，但引發(fā)一些后續(xù)問題：
一是被判決撤銷登記的房產(chǎn)多數(shù)設(shè)置了他項權(quán)利，房屋登記機關(guān)如履行法院的行政判決又會造成對他項權(quán)利人的侵害。
二是提供虛假材料的當事人在辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記后逃匿，法院判決撤銷登記行為后，購房人已經(jīng)支付的購房款難以追回，將面臨錢房兩空的境地，善意第三人的合法權(quán)益得不到有效的保護。
三是有的涉案房屋發(fā)生多次權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，因前手交易登記行為違法，被法院撤銷，后手交易登記行為往往也被隨之撤銷，而法院受行政審判職權(quán)所限，在行政判決書中沒有對案件所涉及的基礎(chǔ)民事行為的效力作出認定，導致房屋歸屬處于未定狀態(tài)，房屋登記行政機關(guān)常以房屋權(quán)屬存在爭議為由，拒絕向申請人(原告)重新頒發(fā)房屋權(quán)屬證書，迫使申請人向人民法院提起房屋確權(quán)民事訴訟，啟動新的一輪訴訟程序，增加了當事人的訴累，同時也造成司法資源的浪費。
四是因當事人提供的部分登記資料如身份證明、登記申請的簽名不真實而被人民法院作出的行政判決撤銷，但其民事交易行為卻在民事訴訟中被人民法院作出的民事判決書確認為有效，導致剛被撤銷的權(quán)屬登記又要恢復登記，既造成行政機關(guān)登記工作的重復，又給當事人帶來不必要的負擔。
三、解決問題的對策
人民法院審理房屋登記行政案件所產(chǎn)生的上述后續(xù)問題不利于樹立行政審判的權(quán)威性，只解決了案件中的行政爭議問題，但同時留給行政相對人(利害關(guān)系人)新的行政爭議和民事爭議，沒有實現(xiàn)行政訴訟法的立法目的。為此我們建議：
(一)建立和完善科學的房產(chǎn)登記制度，盡快制定和完善有關(guān)房產(chǎn)登記的法律、法規(guī)和規(guī)章，正本清源，是解決當前的房產(chǎn)登記行政案件審理工作諸多問題的根本辦法。雖然《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記制度作出了基本的規(guī)定，如登記管轄、登記機構(gòu)職責、異議登記與預告登記制度、登記過錯的賠償責任等，但是這些規(guī)定仍有許多不明確的地方，遠不能解決實踐中遇到的問題，亟待法律和規(guī)章的進一步細化。
摘要：隨著房產(chǎn)交易的日趨頻繁，檔案利用人次的不斷增多，陳舊的管理模式已不能適應(yīng)現(xiàn)在房產(chǎn)檔案管理的要求，房產(chǎn)檔案館要想獲得更快發(fā)展，就必須樹立超前的服務(wù)意識，主動服務(wù)百姓，讓檔案貼近百姓。因此，使用現(xiàn)代化管理手段，實現(xiàn)房產(chǎn)檔案信息化管理勢在必行。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)登記交易檔案；創(chuàng)新服務(wù)方式；質(zhì)量管理；電子信息
臨沂市房產(chǎn)登記交易中心近年來不斷深化交易與權(quán)屬規(guī)范化管理，強化創(chuàng)新意識，堅持創(chuàng)新發(fā)展，通過加強法規(guī)業(yè)務(wù)建設(shè)、建設(shè)網(wǎng)上房地產(chǎn)、防范和打擊虛假交易、強化測繪市場監(jiān)管、加強服務(wù)窗口建設(shè)、狠抓內(nèi)部管理和隊伍建設(shè)等措施，實現(xiàn)了房產(chǎn)交易與權(quán)屬登記以及檔案管理的信息化、網(wǎng)絡(luò)化，群眾的滿意度進一步提升，我市房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理又邁上了一個新臺階.現(xiàn)將我交易中心近年來不斷深化交易與權(quán)屬規(guī)范化管理的情況匯報如下：
我交易中心負責全市房屋權(quán)屬登記、房產(chǎn)檔案、房產(chǎn)測繪、商品房銷售、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)市場的管理與培育。與飛速發(fā)展的房地產(chǎn)市場相比，近年來房地產(chǎn)管理法規(guī)、政策建設(shè)相對滯后，不能滿足現(xiàn)實管理的需要。為了更好地履行管理職責，實現(xiàn)依法管理的目標，近幾年我們不等不靠，積極研究對策，依據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《臨沂市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》等法律法規(guī)，先后制定了《具體適用若干問題規(guī)定》、《夫妻共有房產(chǎn)（變更）登記細則》、《關(guān)于規(guī)范劈分房屋產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)規(guī)定》等92份規(guī)范性文件、規(guī)定和56份業(yè)務(wù)會議紀要，與相關(guān)職能部門聯(lián)合制定了《關(guān)于在房產(chǎn)管理中加強和規(guī)范公證活動的聯(lián)合通知》、《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定》等文件，及時彌補法規(guī)的空白和疏漏。對現(xiàn)有業(yè)務(wù)流程進行了全面梳理，研究制定了《構(gòu)筑物登記工作規(guī)程》、《地役權(quán)登記工作規(guī)程》等業(yè)務(wù)文件，推出了商品房預告登記、預購商品房抵押預登記等新的登記種類。這些配套規(guī)范性文件的實施，對貫徹房屋權(quán)屬登記法規(guī)，規(guī)范、促進我市房屋權(quán)屬登記工作發(fā)揮了重要作用。
隨著房產(chǎn)交易的日趨頻繁，檔案利用人次的不斷增多，陳舊的管理模式已不能適應(yīng)現(xiàn)在房產(chǎn)檔案管理的要求，房產(chǎn)檔案館要想獲得更快發(fā)展，就必須樹立超前的服務(wù)意識，主動服務(wù)百姓，讓檔案貼近百姓。因此，使用現(xiàn)代化管理手段，實現(xiàn)房產(chǎn)檔案信息化管理勢在必行，必須把產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍交易合為一體，使產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證、產(chǎn)權(quán)交易、房產(chǎn)抵押、驗證等工作逐漸由手工作業(yè)過渡到了網(wǎng)絡(luò)微機作業(yè)，實現(xiàn)了房產(chǎn)檔案的全文數(shù)字化。通過局域網(wǎng)絡(luò)對產(chǎn)權(quán)電子檔案的共享，很好地減少了工作上的差錯和失誤，減少了檔案館的工作強度，提高了發(fā)證、驗證、抵押的工作效率，房產(chǎn)檔案利用達到了安全、高效、規(guī)范和進一步方便群眾利用的目的。在利用窗口，市民通過身份驗證后，即可獲得房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況和自然狀況。
房產(chǎn)登記檔案是確定房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來源、確認房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬的重要依據(jù)，是房產(chǎn)管理的一項基礎(chǔ)性工作，在避免重復登記、重復抵押、解決歷史遺留問題、解決產(chǎn)權(quán)糾紛等方面發(fā)揮著舉足輕重的作用。房產(chǎn)檔案登記信息的準確與否，直接關(guān)系到百姓財產(chǎn)的安全和社會大局的穩(wěn)定。建立嚴格的登記質(zhì)量管理體系。為保證發(fā)出的每一本權(quán)證不出質(zhì)量差錯，我處制定了《房屋交易、權(quán)屬登記質(zhì)量管理辦法》、《房屋交易、權(quán)屬登記質(zhì)量考核獎懲規(guī)定》，形成了房產(chǎn)登記全面質(zhì)量管理體系。我處登記質(zhì)量管理實行“三級檢查，兩級驗收”（作業(yè)人員自行檢查、部門檢查、質(zhì)量管理部門檢查；部門驗收、質(zhì)量管理部門驗收）。綜合管理科每月對全處各類業(yè)務(wù)進行抽檢，抽檢率達20%。對于質(zhì)檢中查出差錯案件按月通報，分析差錯產(chǎn)生的原因，對當事人提出批評，并予以處罰。
一、建立嚴格的登記質(zhì)量管理體系
房地產(chǎn)檔案記錄了一個個房地產(chǎn)項目產(chǎn)權(quán)檔案的歷史沿革。這些材料能否行到有效的保護，它所承載的產(chǎn)權(quán)信息是否得到有效的利用，直接影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。因而房地產(chǎn)檔案已不再是傳統(tǒng)觀念上的檔案，它已成為整個社會信息資源的重要組成部分。
為保證發(fā)出的每一本權(quán)證不出質(zhì)量差錯，我交易中心制定了《房屋交易、權(quán)屬登記質(zhì)量管理辦法》、《房屋交易、權(quán)屬登記質(zhì)量考核獎懲規(guī)定》，形成了房產(chǎn)登記全面質(zhì)量管理體系。我交易中心登記質(zhì)量管理實行“三級檢查，兩級驗收”（作業(yè)人員自行檢查、部門檢查、質(zhì)量管理部門檢查；部門驗收、質(zhì)量管理部門驗收）。綜合管理科每月對全處各類業(yè)務(wù)進行抽檢，抽檢率達20%。對于質(zhì)檢中查出差錯案件按月通報，分析差錯產(chǎn)生的原因，對當事人提出批評，并予以處罰。每季度結(jié)合房產(chǎn)登記中的行政訴訟案例，對全體登記人員進行質(zhì)量講評。
二、加強檔案信息化建設(shè)，檔案管理水平進一步提升
為了加強檔案的保管利用，我市所有的權(quán)屬登記檔案都以掃描的方式建立了檔案電子圖像庫，在全國率先實現(xiàn)登記檔案電子化管理，實現(xiàn)了權(quán)屬登記檔案圖像計算機調(diào)閱。我交易中心又按照《物權(quán)法》和建設(shè)部《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》，制定了《房屋登記簿查詢暫行規(guī)定》，推出了紙質(zhì)公示簿，并完成了房屋登記簿內(nèi)容和軟件的重新設(shè)計。目前我交易中心檔案館除人工調(diào)檔外，權(quán)屬登記信息查詢通過電子登記簿對外提供查詢服務(wù)，方便了公眾查詢房產(chǎn)登記信息，受到群眾好評。目前我交易中心已建立了權(quán)屬電子登記簿供對外查閱。去年我交易中心又創(chuàng)新了房屋登記簿記載內(nèi)容，在登記簿中設(shè)置權(quán)利人照片、房屋照片。
三、破解產(chǎn)權(quán)登記的遺留問題
在依法行政的同時，我交易中心還注意實事求是處理房產(chǎn)登記歷史遺留問題。比如，對于一些建成多年目前確實無法補辦建房手續(xù)以及國有企業(yè)改制中房產(chǎn)登記問題時，我們通過當事人承諾具結(jié)等方式給予辦理。推出商品房“一手交房、一手交證”。一些購房人對商品房交易登記程序和手續(xù)不了解，辦理房產(chǎn)登記時經(jīng)常缺這少那，跑了不少冤枉路。經(jīng)過反復思索我們大膽改革傳統(tǒng)房產(chǎn)登記管理模式，實行由開發(fā)商為購房人免費代辦商品房合同登記、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，在保障交易安全的前提下，房產(chǎn)測繪、登記受理等部門提前介入，為開發(fā)商大批量代辦登記提供“綠色通道”，保證購房人在交房拿鑰匙的同時就能領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證。
加強物管用房登記管理。為充分保護廣大業(yè)主的利益，根據(jù)《臨沂市物業(yè)管理辦法》，我交易中心在開發(fā)企業(yè)辦理商品房預售許可時或初始登記時，審核開發(fā)企業(yè)留置的物管用房。此外，加強了商品房樓盤管理，杜絕開發(fā)企業(yè)在銷售過程中擅自變更房屋銷售面積、套型等。
通過幾年來的工作實踐，我們感到，房地產(chǎn)檔案管理與房屋權(quán)屬管理是前后關(guān)聯(lián)的有機整體，解決當前房地產(chǎn)市場中許多棘手問題，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，很大程度上就是要理順、規(guī)范商品房產(chǎn)權(quán)歸屬。
參考文獻：
[1]何孟原.檔案開放工作管窺［J］.蘭臺世界，2006（20）
【關(guān)鍵詞】物權(quán)法；權(quán)屬登記；法律效力
房屋是人們生產(chǎn)和生活最基本的物質(zhì)保障，保護權(quán)利人的合法權(quán)益是房地產(chǎn)登記的根本目的和出發(fā)點。現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記基本沿用舊的行政管理模式，長期以來我國將登記作為行政機關(guān)行駛行政管理的一種職權(quán)，將房屋與土地實行分部門管理的體制。這種管理模式已不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展對房屋權(quán)利登記職能的要求，存在諸多缺陷。例如登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一、內(nèi)部登記機構(gòu)分設(shè)、房地產(chǎn)登記效力不統(tǒng)一、不規(guī)范。針對這些存在的問題，2007年10月1日正式實施的《物權(quán)法》，對上述問題的解決做了統(tǒng)一規(guī)定。因此，《物權(quán)法》的實施必將對現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度帶來一定的影響，應(yīng)正確應(yīng)對《物權(quán)法》對房屋權(quán)屬登記帶來的影響和考驗。
一、強化了房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門的審查責任
契據(jù)登記制度的理論認為，登記機構(gòu)對權(quán)力人的申請進行形式性審查。對于不動產(chǎn)登記的審查，《物權(quán)法》第十二條規(guī)定了登記機構(gòu)應(yīng)當履行的職責。雖然沒有明確提出必須進行實質(zhì)審查，但“詢問申請人”、“必要時實地查看”等要求賦予了登記機關(guān)對有關(guān)事項進行調(diào)查的權(quán)利，表明實質(zhì)審查應(yīng)逐步成為登記機關(guān)的主要傾向。在受理申請時，查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要的材料，并就有關(guān)登記事項詢問申請人。登記機構(gòu)認為申請登記事項與提交的申請登記文件不一致、提交的申請登記文件之間缺乏邏輯關(guān)系或者房地產(chǎn)的有關(guān)情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。
二、進一步明確界定了房地產(chǎn)的權(quán)利人
《物權(quán)法》從維護經(jīng)濟秩序和市場交易安全出發(fā)，規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。產(chǎn)權(quán)的歸屬首先看該房地產(chǎn)是否辦理登記。例如，房地產(chǎn)權(quán)利人甲將房屋賣給了乙，兩人只簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，而并未到登記機構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記。過了一段時間由于房價上漲，甲生了悔意，背著乙又將該房屋賣給了丙，兩人在簽訂了房地產(chǎn)買賣合同后，到登記機構(gòu)辦理了轉(zhuǎn)移登記。這時該房地產(chǎn)的真正權(quán)利人是丙而不是乙。乙受到的損失，只能按照簽訂的房地產(chǎn)買賣合同要求甲給予賠償。由此可見，登記具有物權(quán)效力。
三、明確了房屋權(quán)屬登記的效力
《物權(quán)法》對不動產(chǎn)物權(quán)的變動采用了登記生效辦法，規(guī)定經(jīng)依法登記后發(fā)生效力。同時，規(guī)定不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)，不動產(chǎn)權(quán)屬證書只是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，是不動產(chǎn)登記薄所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)形式。所記載的事項如果與不動產(chǎn)登記簿不相符則以登記簿為準。這理順了房產(chǎn)登記簿與房屋權(quán)屬證書之間的關(guān)系，使得房產(chǎn)登記簿具有了較強的公信力。
《物權(quán)法》規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。未辦理物權(quán)登記的，不影響當事人之間訂立的不動產(chǎn)物權(quán)的合同效力。也即是登記始終是與物權(quán)的設(shè)立和變動聯(lián)系在一起的。不動產(chǎn)的登記，就是要把不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動的事實登記在登記簿上。
《物權(quán)法》對何時該付清二手房房款，也做了規(guī)定。房地產(chǎn)登記機構(gòu)受理二手房買賣雙方的轉(zhuǎn)移登記申請后，并不代表產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)生效。登記機構(gòu)完成審核程序并將登記事項記載于登記簿后，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移才能正式生效。審核的規(guī)定時限是20天，在此期間，產(chǎn)權(quán)可能會因為司法機關(guān)的查封，權(quán)利人提出更正、異議等原因，中止轉(zhuǎn)移登記的辦理。所以買方在沒有領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證之前，盡量不要付清全部房款。
四、預告登記
為適應(yīng)我國不動產(chǎn)交易的市場需要，解決不動產(chǎn)登記過程中可能出現(xiàn)的爭議，《物權(quán)法》確認了更正登記、異議登記和預告登記這三種新的登記制度。更正登記、異議登記和預告登記制度則可以有效防止不動產(chǎn)交易中出現(xiàn)的“一物二賣”現(xiàn)象，保護買受人的合理期待。
為杜絕“一房二賣”現(xiàn)象，《物權(quán)法》規(guī)定：簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。房地產(chǎn)登記引進了“預告登記”的新環(huán)節(jié)。預告登記可以保證登記人的優(yōu)先購買權(quán)，也可以有效抑制房屋買賣中“一房二主”的欺詐現(xiàn)定：“預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。”
五、地役權(quán)登記
所謂“地役權(quán)”，指的是按照合同約定利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己不動產(chǎn)效益的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》的最新規(guī)定，“地役權(quán)”自合同生效時設(shè)立，當事人要求登記的，可向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。根據(jù)《物權(quán)法》第一百五十八條、第一百六十九條規(guī)定，當事人訂立地役權(quán)合同后，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記。已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅，應(yīng)當及時申請變更登記或者注銷登記。
房屋登記的內(nèi)容正確與否不僅影響到交易當事人的利益，而且也影響到交易的安全性，《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定，當事人提交虛假材料申請登記，給他人造成損失的，應(yīng)當承擔賠償責任，因登記機關(guān)登記錯誤，給他人在成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任。為維護國家基本經(jīng)濟制度，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，《物權(quán)法》在房屋權(quán)屬登記中發(fā)揮著指導性的作用。
參考文獻：
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土地房屋權(quán)屬登記中心受國土資源與房屋管理局委托，承擔轄區(qū)內(nèi)的房屋權(quán)屬登記發(fā)證和商品房預售、抵押、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃的登記管理，負責管理房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記檔案，落實房產(chǎn)政策，處理房屋權(quán)屬糾紛等工作。對于土地房屋權(quán)屬登記中心而言，財政預算資金是單位資產(chǎn)形成的主要渠道，資產(chǎn)管理水平又屬于預算安排合理與否的基礎(chǔ)，其間接地影響著事業(yè)單位資金的預算工作。由此可見，事業(yè)單位的資產(chǎn)管理與預算管理，是互為前提與基礎(chǔ)的。因此，加強事業(yè)單位預算管理與資產(chǎn)管理工作，使預算管理與資產(chǎn)管理能夠有機結(jié)合，便也顯得尤其重要。
二、事業(yè)單位預算管理與資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀分析
(一)事業(yè)單位資產(chǎn)管理不合理
首先，事業(yè)單位普遍存在重資金、輕資產(chǎn)的觀念，這種觀念直接導致資產(chǎn)管理意識不強，管理力度薄弱。很多事業(yè)單位只是將有數(shù)字的資產(chǎn)收支算作資產(chǎn)，忽略了一些公用設(shè)施、設(shè)施也屬于資產(chǎn)的一部分內(nèi)容。這種形勢下，難免會造成資產(chǎn)不清，資產(chǎn)利用率不高等諸多問題的存在。其次，由于事業(yè)單位資產(chǎn)管理意識薄弱，間接導致單位在總資產(chǎn)的計算方面，容易發(fā)生資產(chǎn)計算模糊、資產(chǎn)計算不準確等問題。如果事業(yè)單位的現(xiàn)有資產(chǎn)總和不清，賬目反映失真，都會給事業(yè)單位的資產(chǎn)管理效果造成影響。再次，我國事業(yè)單位對于資產(chǎn)管理所用手段目前來看還是相對滯后，雖然公共服務(wù)設(shè)施的資金投入量越來越大，事業(yè)單位占有的國有資產(chǎn)也越來越多，但卻缺乏與之相匹配的管理體制，最終導致資產(chǎn)管理不合理，預算審核責任不清，凸顯出諸多的客觀問題。
(二)國家對于事業(yè)單位資產(chǎn)的宏觀管理能力不足
隨著社會主義經(jīng)濟體制的逐步建立與改革開放的不斷深入，我國也在大力推進公共財政的改革，以此來提高公共財政的效率性與完整性，推動社會的進一步發(fā)展。但是，國家只重視公共財政大方面的改革，卻忽略了對事業(yè)單位資產(chǎn)小方面的監(jiān)管。由于國家對事業(yè)單位資產(chǎn)的宏觀管理能力不足，沒有全面摸清事業(yè)單位的總資產(chǎn)，缺乏相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策，導致資源配置不合理，預算管理不完整、資產(chǎn)管理混亂等問題的存在。而這些問題，都是影響事業(yè)單位預算管理與資產(chǎn)管理緊密結(jié)合的絆腳石，應(yīng)該提高重視。
(三)事業(yè)單位預算與總資產(chǎn)關(guān)聯(lián)度低
事業(yè)單位各項工作的開展與財政預算有著千絲萬縷的聯(lián)系，預算結(jié)果直接影響著事業(yè)單位資金的分配結(jié)果，可見良好的預算管理模式，對事業(yè)單位的資金配置起著十分關(guān)鍵的作用。但從我國目前事業(yè)單位的發(fā)展情況來看，其在預算管理方法還是存在較多的漏洞，例如，對事業(yè)單位資產(chǎn)的總儲存量不重視，支出控制不合理等等。由于事業(yè)單位的預算管理存在問題，直接導致其與資產(chǎn)管理無法緊密結(jié)合，影響了事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理的細致性、高效性與科學性。
三、事業(yè)單位預算管理與資產(chǎn)管理相結(jié)合的對策
(一)建立健全資產(chǎn)配置標準體系
1、明確資產(chǎn)配置參數(shù)事業(yè)單位申報資產(chǎn)購置需求、審編經(jīng)費預算，均需以資產(chǎn)編配標準作為依據(jù)。因此，事業(yè)部門應(yīng)該通過有效對策，明確資產(chǎn)配置參數(shù)，建立健全資產(chǎn)配置標準體系。就以土地房屋權(quán)屬登記中心為例，該單位應(yīng)該根據(jù)單位性質(zhì)、人員編制以及財力可能作為依據(jù)，明確單位各類資產(chǎn)（如辦公用房、機動車輛、辦公家具、空調(diào)設(shè)備、辦公自動化設(shè)備等，均是事業(yè)單位的主要資產(chǎn)）的配置數(shù)量、資產(chǎn)性能指標、資產(chǎn)使用年限以及資產(chǎn)的實際價值。只有明確了事業(yè)單位資產(chǎn)的各參數(shù)指標，才能控制資產(chǎn)的有效規(guī)模，優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，進一步提升資產(chǎn)的使用效率，為預算管理與資產(chǎn)管理的有機結(jié)合做出保障。2、制定和推行配置標準事業(yè)單位根據(jù)其性質(zhì)的不同，資產(chǎn)配置也會有所差異，再加上行政事業(yè)資產(chǎn)本身就具有復雜性、多樣性等特點，在制定和推行配置標準時，也應(yīng)該遵循“由易到難、循序漸進”的原則。首先從事業(yè)單位通用資產(chǎn)的配置標準構(gòu)建著手，在取得經(jīng)驗后再全面推廣，從而帶動事業(yè)單位其他資產(chǎn)的配置標準化。通過這種方式，以保證事業(yè)單位資產(chǎn)配置標準體系建立的科學性、合理性，進而為資產(chǎn)與預算的結(jié)合打好基礎(chǔ)。
(二)強化事業(yè)單位的預算控制
基于事業(yè)單位的經(jīng)營特點，應(yīng)該從如下兩點強化預算控制，才能實現(xiàn)事業(yè)單位預算的規(guī)范化操作，進一步達到優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)的效果。一是精細編制預算。精細化編制預算，是保證事業(yè)單位預算管理與資產(chǎn)管理有機結(jié)合的先決條件之一。事業(yè)單位應(yīng)該以資產(chǎn)配置標準作為前提，結(jié)合單位的存量資產(chǎn)信息，進行預算的編制與審核工作。通過精細化預算編制，準確反應(yīng)單位資產(chǎn)購置、分配使用、處置的明細預算，明確事業(yè)單位各類資產(chǎn)的需求內(nèi)容與數(shù)量，明確資產(chǎn)的來源與去向。從而防止因資產(chǎn)投入不足致正常工作無法開展的現(xiàn)象，同時也能規(guī)避因資產(chǎn)投入過多致資源閑置問題的發(fā)生，進一步促進事業(yè)單位資產(chǎn)管理的有效性。二是嚴格執(zhí)行預算。以2006年我國財政部出臺的《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》作為參照，結(jié)合事業(yè)單位的實際運營情況，嚴格執(zhí)行預算。在各項資產(chǎn)的采購環(huán)節(jié)，均對照預算進行認真、仔細審核，對符合預算的購置項目簽字確認；對不符合預算，超出資產(chǎn)編配標準的資產(chǎn)采購，一律不予簽字確認，返回重新修改優(yōu)化，待滿足預算標準才可予以采購；對于因工作任務(wù)變化，確需調(diào)整資產(chǎn)購置預算的，也應(yīng)按照規(guī)定程度報批后才能允許采購。通過預算環(huán)節(jié)的嚴格把關(guān)，確保事業(yè)單位資產(chǎn)管理的合理性與科學性。
(三)完善績效評估與監(jiān)督機制
一、創(chuàng)新推出十項便民舉措，打造優(yōu)質(zhì)服務(wù)窗口
作為服務(wù)發(fā)展、服務(wù)群眾最直接的部門，重慶市土地房屋權(quán)屬登記中心非常重視服務(wù)環(huán)境的改善和服務(wù)形象的提升，在登記工作中創(chuàng)新推出了十項便民舉措，突出便民主題。
1.推出流水線式的服務(wù)窗口，深化“一站式”服務(wù)模式。協(xié)調(diào)國土、公證、地稅、仲裁等單位駐場辦公，實行一個窗口收件、一套資料內(nèi)部傳遞、一次性收費、一個窗口發(fā)證的“一站式”服務(wù)模式。群眾可在受理大廳一次性辦完所需事項，極大方便了群眾。
2.推出服務(wù)向?qū)徫唬峁└邩藴蕛?yōu)質(zhì)服務(wù)。設(shè)置了咨詢服務(wù)臺和服務(wù)向?qū)В稍兎?wù)臺主要為群眾發(fā)放各類登記表格、咨詢政策等，而服務(wù)向?qū)ж撠熤笇罕娞顚懕砀瘛⒑贤龑罕娹k事。按登記類別制作了辦事指南宣傳單，供申請人自由選擇拿取，使申請人對辦理房屋登記所需手續(xù)及登記流程一目了然。
3.提供輔助填表服務(wù)，方便群眾。設(shè)置專人專崗，利用電腦代為申請人填寫申請表和合同等，并打印給申請人核對簽字認可。這一舉措既方便了群眾，提高了效率，又實現(xiàn)了規(guī)范化管理，受到了申請人廣泛好評。
4.開通自助查詢服務(wù)。群眾可通過電子觸摸屏自助查詢房屋的限制信息、樓盤表信息和登記件辦理進度，使交易雙方及時知悉所購房屋的相關(guān)信息，此項舉措為減少交易糾紛提供了便捷途徑，也因操作簡便快捷受到群眾歡迎。
5.實施電子排隊叫號系統(tǒng)，實現(xiàn)登記申請有序辦理。申請人填寫好相關(guān)表格、合同并領(lǐng)取排隊號后只需在等候區(qū)休息等待，避免了人群擁擠，確保受理大廳秩序井然。
6.實行二代身份證識別系統(tǒng)。該系統(tǒng)不僅能快速識別證件真?zhèn)危€能準確提取姓名、身份證號碼等信息，減少錄入錯誤，有效提高登記效率和質(zhì)量。
7.實行稅費提前告知制，服務(wù)更加周到、人性化。在受理環(huán)節(jié)即對申請人交易房屋需繳納的交易手續(xù)費和轉(zhuǎn)移登記費等費用列出清單告知雙方，使申請人對房屋交易相關(guān)費用做到清楚明白，減少了糾紛。
8.開辟綠色服務(wù)窗口，實行特事特辦和上門服務(wù)制度。設(shè)立專人受理司法協(xié)助、公積金貸款登記，特別是為70歲以上老年人或殘疾人提供優(yōu)先服務(wù)，對生病住院、行動不便等特殊情況提供上門服務(wù)，為社會單位和群眾提供雙休日預約服務(wù)，解決了群眾的實際困難。
9.不斷拓展、豐富服務(wù)外延，主動搭建咨詢服務(wù)平臺，宣傳房地產(chǎn)政策。從2009年5月開始，與重慶經(jīng)濟廣播電臺合作，每周五下午3：00―3: 30現(xiàn)場連線為群眾答疑解惑，已開辦70多期。
10.開通網(wǎng)上信箱，專人在線解答群眾疑問，提供多種渠道做好房地產(chǎn)政策咨詢，受到社會單位和群眾的普遍好評。
二、創(chuàng)新建立土地房屋合一登記模式
在全面建立電子登記簿基礎(chǔ)上，積極探索創(chuàng)新，分步驟實施了證書合一、登記流程合一和地房合一的登記模式，推動房屋權(quán)屬登記工作再上新臺階。
1.土地、房屋證書合一。2004年11月，在國土和房管人員、機構(gòu)分設(shè)的情況下，重慶市登記中心在全市率先核發(fā)了國有土地使用證和房屋所有權(quán)證合一的房地產(chǎn)權(quán)證。
2.登記業(yè)務(wù)流程合一。2010年10月，為了給群眾提供更加優(yōu)質(zhì)、高效、快捷的服務(wù)，進一步與相關(guān)部門協(xié)調(diào)事權(quán)，為此，登記時限大大縮短，群眾辦證更加方便快捷。
3.啟用地房籍管理信息系統(tǒng)。為徹底解決土地房屋登記中的業(yè)務(wù)協(xié)同問題，探索數(shù)據(jù)規(guī)范化建設(shè)模式，重慶市登記中心利用房產(chǎn)GIS系統(tǒng)等技術(shù)手段，采取先清理后落地的工作方式開展了地房籍檔案數(shù)據(jù)清理整合及地房籍管理系統(tǒng)建設(shè)工作，建立了從土地、房屋預售、測繪、登記、記載于登記簿的完整的管理體系和工作流程。2011年6月全面啟用重慶市地房籍管理信息系統(tǒng)，業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫、圖形數(shù)據(jù)庫、檔案數(shù)據(jù)庫相互關(guān)聯(lián)并實時傳遞，實現(xiàn)了房屋落地、以圖管房，使房屋登記系統(tǒng)建設(shè)上了一個新臺階。
三、切實解決房屋歷史遺留問題
作為重慶市的老主城區(qū)，因房地產(chǎn)開發(fā)較早、管理不規(guī)范造成房屋歷史遺留問題比較突出，涉及的項目多，經(jīng)濟、法律關(guān)系復雜。重慶市登記中心以實事求是的態(tài)度推動問題解決，努力化解社會矛盾。
1.加強組織協(xié)調(diào)，多方溝通配合，切實解決房屋歷史遺留難題。中心積極主動約請市、區(qū)建設(shè)、規(guī)劃、質(zhì)檢、國土、房屋測繪等相關(guān)職能部門，建立聯(lián)合審批表制度，特別是與房屋測繪部門密切配合，加班加點趕制測繪報告，保證了房地產(chǎn)權(quán)證的正常辦理。中心還加強與司法機關(guān)的協(xié)調(diào)溝通，多次邀請三級法院特別是轄區(qū)法院召開聯(lián)系協(xié)調(diào)會，共同商議解決方案，使得辦證工作依法進行、有章可循。法院對涉及房屋歷史遺留問題的案件均實行快立案、快審理、快執(zhí)行，優(yōu)先實現(xiàn)房屋買受人的物權(quán)。各部門的協(xié)調(diào)配合使得房屋歷史遺留問題得到迅速有效的解決。
2.突出重點，攻艱克難，采取不同措施做好房屋歷史遺留問題工作。中心按照普遍兼顧、抓住重點的方式采取不同措施解決了群眾的辦證難題。一是針對開發(fā)建設(shè)主體存在，因綜合驗收手續(xù)不全、欠繳規(guī)費等原因未進行初始登記，導致購房者未能辦理權(quán)證的，按照相關(guān)文件規(guī)定，將聯(lián)合審批表傳遞給國土、規(guī)劃、質(zhì)檢部門，就各自職責簽署審查意見，加快審批速度，確保了辦證進度。二是針對開發(fā)建設(shè)單位主體逃逸、失蹤等原因未能辦證的情況，采取了重點研究，各個擊破的解決方式。三是針對因聯(lián)建糾紛等原因未能辦理初始登記的情況，約請聯(lián)建雙方為其調(diào)解，曉以利害，動員其顧大局，一切從為群眾辦證出發(fā)，促使雙方達成協(xié)議辦理了初始登記，逐步解決了住戶辦理權(quán)證的問題。
