時(shí)間：2022-05-26 12:56:18
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋評(píng)估報(bào)告，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
現(xiàn)在，越來越多的城市在不斷優(yōu)化和更新，征地工作必不可少。房屋征收補(bǔ)償工作通常都是要和房屋的評(píng)估價(jià)值相掛勾。那么作為，面臨拆遷的被征收人，知道在房屋征收中應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行評(píng)估嗎？
案例：劉女士，在市中心合法擁有商業(yè)用地一塊，有門面房及辦公用房600平方米，劉女士在上又自行建設(shè)了鋼混結(jié)構(gòu)房300平方米，用來開辦小超市。2014年5月，劉女士的房屋被列入了征收范圍。2014年8月，劉女士接到《通知》，方知自己的房屋已經(jīng)被列入了征收范圍。因?qū)ρa(bǔ)償方案未談妥，雙方未達(dá)成一致意見，劉女士于2015年4月委托律師維權(quán)。通過調(diào)查了解到：2014年9月，已經(jīng)作出了房屋征收決定并公告，隨后委托了某房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)劉女士的房產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，并出具了評(píng)估報(bào)告。但劉女士卻于2015年10月才收到此份評(píng)估報(bào)告，且該評(píng)估報(bào)告還不包含劉女士后建的300平方米鋼混結(jié)構(gòu)房的價(jià)值。
解讀：本案中評(píng)估報(bào)告的違法點(diǎn)就比較多，也是拆遷戶必須要注意的關(guān)鍵點(diǎn)：
第一，房屋評(píng)估報(bào)告是否過期。
根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的第二十六條的規(guī)定：估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過一年。本案中2014年9月就對(duì)劉女士的房屋進(jìn)行了評(píng)估，但劉女士卻于2015年10月才收到此份評(píng)估報(bào)告。由此可見，該份評(píng)估報(bào)告的時(shí)效明顯已經(jīng)過了法定的1年有效期限。
第二，房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定必須要有拆遷戶的參與。
根據(jù)我國(guó)《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條的規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。本案中直接委托某房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)劉女士的房屋進(jìn)行評(píng)估的做法是明顯違法的。
第三，房屋評(píng)估范圍需要注意。
根據(jù)我國(guó)《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條的規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。本案中在征收工作的前期，并未依法對(duì)劉女士后建的300平方米鋼混結(jié)構(gòu)房的合法性進(jìn)行認(rèn)定，而是直接在房屋評(píng)估報(bào)告中沒有包含這部分價(jià)值。該做法，是明顯不合理的。
在現(xiàn)實(shí)生活中，房屋征收補(bǔ)償價(jià)值的確定，主要是通過房屋征收估價(jià)來實(shí)現(xiàn)的。故而房屋征收的評(píng)估，不同于一般房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)。房屋征收評(píng)估是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的評(píng)估業(yè)務(wù)，受土地和房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)的影響非常大。另外，當(dāng)拆遷戶對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議時(shí)，應(yīng)當(dāng)要自收到評(píng)估報(bào)告之日起的10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，該申請(qǐng)應(yīng)該以書面的形式提出，并且要指出評(píng)估報(bào)告中存在的問題。拆遷戶對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，還可以自收到復(fù)核結(jié)果之日起 10日內(nèi) ，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。但專家委員會(huì)作出的鑒定就是評(píng)估的最終結(jié)論。
二、征地如何補(bǔ)償？
1、征收林地有補(bǔ)償么
有的拆遷戶會(huì)問，林地征收有補(bǔ)償嘛？村里告訴我種的樹不給補(bǔ)償這合法嘛？
首先可以肯定的是，林地征收是有補(bǔ)償?shù)模秶?guó)家林業(yè)局辦公室關(guān)于征占用林地征收四項(xiàng)費(fèi)用有關(guān)問題的復(fù)函》中就指出，用地單位需要繳納四項(xiàng)費(fèi)用：林地、林木補(bǔ)償費(fèi)、森林植被恢復(fù)費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。
各地區(qū)對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目使用林地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定均有一定不同，對(duì)珍貴樹種和普通樹種的補(bǔ)償亦有不同，拆遷戶可以查閱所在地區(qū)林地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，做到心中有數(shù)。
值得注意的是，無論林木補(bǔ)償費(fèi)用補(bǔ)償多少，林木補(bǔ)償費(fèi)和苗木補(bǔ)償費(fèi)一般應(yīng)歸被使用林地單位或個(gè)人所有，任何單位和個(gè)人不得截留、擠占、挪用。
2、耕地征收怎么補(bǔ)償？
首先我們要清楚，耕地都包括什么？根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T 21010-2017)可知，耕地屬于一級(jí)地類，包括三個(gè)二級(jí)地類，即水田、水澆地、旱地。
根據(jù)《土地管理法》第四十七條的有關(guān)規(guī)定，征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。
各地區(qū)會(huì)按照自身的情況制定具體的細(xì)則規(guī)定，一般而言征收耕地的補(bǔ)償主要包括土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償?shù)?，拆遷戶可以查詢所在地區(qū)關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知，進(jìn)行詳細(xì)了解。
3、征收荒地給不給補(bǔ)償
根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)未確定使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開發(fā)單位或者個(gè)人長(zhǎng)期使用。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。也就是說，征收荒地也是有補(bǔ)償?shù)摹?/p>
有的拆遷戶可能會(huì)問“村里鼓勵(lì)我開荒，開墾后的開荒地被征收了有補(bǔ)償嗎？”，首先，國(guó)家征收農(nóng)村開墾后的荒地亦是需要進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模话愣匝a(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。
一、正當(dāng)程序原則的外國(guó)法知識(shí)
正當(dāng)程序原則源自古老的英國(guó)自然法，即所謂自然正義。在英國(guó)普通法上，自然正義包括兩個(gè)最基本的程序規(guī)則：（一）任何人或團(tuán)體在行使權(quán)力可能使別人受到不利影響時(shí)必須聽取對(duì)方意見，每一個(gè)人都有為自己辯護(hù)和防衛(wèi)的權(quán)利，即陳述申辯規(guī)則或聽取意見規(guī)則。（二）任何人或團(tuán)體不能作為自己案件的法官，即回避規(guī)則。這是一種最低限度的正義。它之所以表現(xiàn)為程序，則是因?yàn)檎x不僅僅要真正存在而且要讓人相信它存在。相對(duì)于實(shí)質(zhì)內(nèi)容而言，程序是一種可以讓人看得見的形式。
有關(guān)自然正義的回避規(guī)則的案例很多。英國(guó)曾經(jīng)有一個(gè)警官被利物浦警察局長(zhǎng)開除了，所提出的抗議和上訴被監(jiān)察委員會(huì)駁回。但該警官所在的警察局長(zhǎng)是委員會(huì)的成員之一，參與了表決。法院對(duì)此宣告，警察局長(zhǎng)預(yù)先已有成見，事實(shí)上還是被上訴人，卻參與監(jiān)察委員會(huì)的表決，有違自然正義，因而被判無效。
有關(guān)自然正義的聽取意見規(guī)則的案例也很多。英國(guó)的庫帕訴望茲沃思工程局案中，依法律規(guī)定，任何人不提前7天告知地方工程局且不得在倫敦建造房屋，否則工程局可以拆除。有人未告知，就在望茲沃思開始營(yíng)造房屋。當(dāng)房屋建到二層時(shí)，工程局派人深夜予以拆除。建房人以工程局拆除前未征詢他的意見因而無權(quán)拆房為由，要求賠償獲得勝訴。
二、正當(dāng)程序原則的中國(guó)實(shí)踐
正當(dāng)程序傳入我國(guó)以后，在司法中得到了充分實(shí)踐，并逐漸形成了長(zhǎng)效性作用機(jī)制。以最高人民法院指導(dǎo)案例、《最高人民法院公報(bào)》公布的案例、最高人民法院行政審判庭編輯的參考案例這些反映最高人民法院司法態(tài)度的典型案例為素材庫，筆者遴選出涉及正當(dāng)程序的判例，并歸納為以下作用機(jī)制。
（一）保障相對(duì)人陳述權(quán)機(jī)制
保障相對(duì)人陳述權(quán)機(jī)制是正當(dāng)程序原則的應(yīng)有之義。陸廷佐訴上海市閘北區(qū)房屋土地管理局房屋拆遷行政裁決糾紛案的裁判摘要指出：“房屋拆遷過程中，被拆遷人、房屋承租人對(duì)于被拆房屋評(píng)估報(bào)告有異議的，有權(quán)申請(qǐng)復(fù)估。因此，基于正當(dāng)程序原理，為保護(hù)被拆遷人、房屋承租人對(duì)被拆房屋評(píng)估報(bào)告依法申請(qǐng)復(fù)估的權(quán)利，拆遷人應(yīng)將被拆房屋評(píng)估報(bào)告及時(shí)送達(dá)被拆遷人、房屋承租人。房屋拆遷行政裁決機(jī)關(guān)在裁決過程中，也應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆房屋評(píng)估報(bào)告是否送達(dá)被拆遷人、房屋承租人的問題予以查明，并確保在裁決作出之前將評(píng)估報(bào)告送達(dá)被拆遷人、房屋承租人。房屋拆遷行政裁決機(jī)關(guān)未查明該問題即作出房屋拆遷行政裁決，且不能舉證證明被拆房屋評(píng)估報(bào)告已經(jīng)送達(dá)被拆遷人、房屋承租人的，所作房屋拆遷行政裁決屬認(rèn)定事實(shí)不清、主要證據(jù)不足，且違反法定程序。被拆遷人、房屋承租人訴至人民法院請(qǐng)求撤銷該裁決的，人民法院應(yīng)予支持。”該案二審裁判認(rèn)為，“拆遷過程中，基于正當(dāng)程序原理，為保護(hù)被拆遷人、房屋承租人的合法權(quán)益，被拆房屋的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)送達(dá)被拆遷人、房屋承租人，以保障被拆遷人、房屋承租人及時(shí)了解被拆房屋的評(píng)估結(jié)果，對(duì)于評(píng)估結(jié)果有異議的及時(shí)提出意見、申請(qǐng)復(fù)估。”《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》第53條第2款規(guī)定：“拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有爭(zhēng)議的，一方當(dāng)事人可以向上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)組織的房屋拆遷估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。拆遷當(dāng)事人在收到評(píng)估報(bào)告后的15日內(nèi)未申請(qǐng)鑒定的，以評(píng)估結(jié)果作為裁決依據(jù)；申請(qǐng)鑒定的，以鑒定結(jié)果作為裁決依據(jù)?！边@說明該案中上海市政府規(guī)章已規(guī)定房屋拆遷當(dāng)事人對(duì)被拆房屋評(píng)估報(bào)告具有申請(qǐng)復(fù)估的權(quán)利，裁判摘要基于正當(dāng)程序所要求的將評(píng)估報(bào)告送達(dá)房屋拆遷當(dāng)事人旨在保障相對(duì)人的陳述權(quán)。
（二）解釋不確定法律概念機(jī)制
法律語言無法達(dá)到符號(hào)語言的精確度，它總是需要解釋。解釋不確定法律概念機(jī)制是指通過對(duì)涉及程序的不確定法律概念的解釋，保障行政相對(duì)人以及利害關(guān)系人的陳述申辯權(quán)。彭淑華訴浙江省寧波市北侖區(qū)人民政府工傷行政復(fù)議案、臨清市魯信面粉有限公司訴山東省人民政府行政復(fù)議決定案均涉及行政復(fù)議案件中利害關(guān)系人的陳述權(quán)，而法院對(duì)系爭(zhēng)行為的法律依據(jù)中不確定法律概念“可以”的解釋是由“正當(dāng)程序”這一標(biāo)準(zhǔn)確立的。彭淑華案裁判要旨指出：“行政復(fù)議機(jī)關(guān)擬作出對(duì)利害關(guān)系人產(chǎn)生不利影響行政復(fù)議決定的，應(yīng)當(dāng)按照正當(dāng)程序原則的要求，采取適當(dāng)方式通知利害關(guān)系人參加行政復(fù)議。行政復(fù)議機(jī)關(guān)未通知利害關(guān)系人參加行政復(fù)議，直接作出對(duì)利害關(guān)系人不利影響的行政復(fù)議決定的，構(gòu)成違反法定程序，依法應(yīng)當(dāng)撤銷?！濒斝虐复_立裁判要旨的理由書指出：“行政復(fù)議法立法上‘可以’的規(guī)定，是賦予其他利害關(guān)系人作為第三人參加行政復(fù)議的選擇權(quán)，而不是賦予復(fù)議機(jī)關(guān)是否允許其作為第三人的選擇權(quán)，即行政復(fù)議第三人參加行政復(fù)議，是其一項(xiàng)法定權(quán)利；對(duì)行政復(fù)議機(jī)關(guān)來說，是其一項(xiàng)法定義務(wù)……從這個(gè)意義上講，這里的‘可以’對(duì)行政復(fù)議機(jī)關(guān)來講，宜作為‘應(yīng)當(dāng)’來解釋?！睆淖至x上看，《行政復(fù)議法》第10條第3款及其實(shí)施條例第9條第1款并未強(qiáng)制規(guī)定復(fù)議機(jī)關(guān)通知利害關(guān)系人參加行政復(fù)議。但是，只有通知利害關(guān)系人參加復(fù)議，才能實(shí)現(xiàn)最低限度的正義。于是，正當(dāng)程序成為解釋不確定法律概念的標(biāo)準(zhǔn)。
（三）行政程序的裁量限縮機(jī)制
行政程序的裁量限縮機(jī)制，是指法律未規(guī)定的程序?qū)儆谛姓昧繖?quán)范圍，但法無明文規(guī)定的正當(dāng)程序卻為行政裁量設(shè)定了最低限度正義。正當(dāng)程序的裁量限縮機(jī)制包括形成體系解釋機(jī)制和彌補(bǔ)法律漏洞或缺陷機(jī)制。
1、形成體系解釋機(jī)制
趙博訴平邑縣人民政府土地行政復(fù)議案中，正當(dāng)程序成為體系解釋的一項(xiàng)解釋標(biāo)準(zhǔn)。該案裁判要旨指出：“雖然《行政許可法》未就撤銷行政許可應(yīng)當(dāng)遵循的程序作出具體規(guī)定，但根據(jù)《行政許可法》第五條和第七條的原則規(guī)定，撤銷行政許可應(yīng)給予相對(duì)人陳述和申辯的機(jī)會(huì)，否則，即構(gòu)成程序違法?！泵恳欢畏缮系奈木?，都緊密交織在法體系中，構(gòu)成一個(gè)有意義的整體關(guān)系。法律經(jīng)常由不完全的法條所構(gòu)成，它們與其他條文結(jié)合才構(gòu)成一個(gè)完全的法條，或相互結(jié)合成一個(gè)體系。該案在系爭(zhēng)行為所依據(jù)的法律總則對(duì)正當(dāng)程序作了原則性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)視為貫穿于分則的所有條款。
2、彌補(bǔ)法律漏洞或缺陷機(jī)制
陳剛訴句容市規(guī)劃局、句容市城市管理局城建行政命令案、陳炯杰訴浙江省教育考試院教育行政處理案分別確立了正當(dāng)程序彌補(bǔ)法律漏洞、法律缺陷機(jī)制。
民事判決書
上訴人（原審原告）：圣松商貿(mào)公司。
委托人：屈紅亮，新疆鼎信旭業(yè)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：新業(yè)資產(chǎn)公司。
委托人：時(shí)培勇，新疆元正律師事務(wù)所律師。
原審被告：融盛投資公司。
委托人：時(shí)培勇，新疆元正律師事務(wù)所律師。
原審本院認(rèn)為: 新業(yè)資產(chǎn)公司擅自改裝暖氣管線與圣松商貿(mào)公司庫存貨物受損之間存在因果關(guān)系，且新業(yè)資產(chǎn)公司對(duì)損害事實(shí)的發(fā)生存在主觀過錯(cuò)，故新業(yè)資產(chǎn)公司對(duì)圣松商貿(mào)公司構(gòu)成侵權(quán)行為。圣松商貿(mào)公司要求新業(yè)資產(chǎn)公司就受損財(cái)產(chǎn)進(jìn)行賠償具有事實(shí)和法律依據(jù)，但具體金額應(yīng)以評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告確認(rèn)的財(cái)產(chǎn)損失金額為準(zhǔn)。發(fā)生兩次漏水事件期間，融盛投資公司已不再承租使用酒花大廈13樓，圣松商貿(mào)公司亦未提供融盛投資公司應(yīng)承擔(dān)財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任的證據(jù)，對(duì)圣松商貿(mào)公司要求融盛投資公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。遂判決：一、新業(yè)資產(chǎn)公司賠償圣松商貿(mào)公司38 800元；二、駁回圣松商貿(mào)公司要求融盛投資公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求。
被上訴新業(yè)資產(chǎn)公司人答辯稱：原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，判決正確。原審法院對(duì)圣松商貿(mào)公司的貨物損失進(jìn)行了價(jià)值評(píng)估，所作出的評(píng)估報(bào)告程序合法，內(nèi)容準(zhǔn)確。雙方對(duì)于賠償數(shù)額的協(xié)商過程不能代表本案的最終判決結(jié)果。請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
原審被告融盛投資公司稱：本案的發(fā)生與我公司無關(guān)，我公司在案件發(fā)生時(shí)不在該大樓內(nèi)辦公。原審判決我公司不承擔(dān)責(zé)任認(rèn)定事實(shí)清楚，判決正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
經(jīng)本院審理查明，原審法院判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。
以上事實(shí)，有證明、房屋租賃協(xié)議、照片、統(tǒng)計(jì)表、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書一、二審?fù)徆P錄等證據(jù)在卷為證。
38 800元。因此，原審判決依據(jù)上述評(píng)估報(bào)告，判決新業(yè)國(guó)資公司賠償圣松商貿(mào)公司財(cái)產(chǎn)損失38 800元并無不當(dāng)。關(guān)于圣松商貿(mào)公司認(rèn)為雙方對(duì)于賠償數(shù)額曾經(jīng)協(xié)商調(diào)解，但雙方最終未達(dá)成一致意見，故圣松商貿(mào)公司認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照雙方調(diào)解數(shù)額進(jìn)行判決的上訴理由本院不予支持。綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院應(yīng)予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1 601.49元（圣松商貿(mào)公司已交），由上訴人圣松商貿(mào)公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級(jí)人民法院
民 事 判 決 書
上訴人（原審原告）：圣松商貿(mào)公司。
委托人：屈紅亮，新疆鼎信旭業(yè)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：新業(yè)資產(chǎn)公司。
委托人：時(shí)培勇，新疆元正律師事務(wù)所律師。
原審被告：融盛投資公司。
委托人：時(shí)培勇，新疆元正律師事務(wù)所律師。
原審本院認(rèn)為: 新業(yè)資產(chǎn)公司擅自改裝暖氣管線與圣松商貿(mào)公司庫存貨物受損之間存在因果關(guān)系，且新業(yè)資產(chǎn)公司對(duì)損害事實(shí)的發(fā)生存在主觀過錯(cuò)，故新業(yè)資產(chǎn)公司對(duì)圣松商貿(mào)公司構(gòu)成侵權(quán)行為。圣松商貿(mào)公司要求新業(yè)資產(chǎn)公司就受損財(cái)產(chǎn)進(jìn)行賠償具有事實(shí)和法律依據(jù)，但具體金額應(yīng)以評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告確認(rèn)的財(cái)產(chǎn)損失金額為準(zhǔn)。發(fā)生兩次漏水事件期間，融盛投資公司已不再承租使用酒花大廈13樓，圣松商貿(mào)公司亦未提供融盛投資公司應(yīng)承擔(dān)財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任的證據(jù)，對(duì)圣松商貿(mào)公司要求融盛投資公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。遂判決：一、新業(yè)資產(chǎn)公司賠償圣松商貿(mào)公司38 800元；二、駁回圣松商貿(mào)公司要求融盛投資公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求。
被上訴新業(yè)資產(chǎn)公司人答辯稱：原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，判決正確。原審法院對(duì)圣松商貿(mào)公司的貨物損失進(jìn)行了價(jià)值評(píng)估，所作出的評(píng)估報(bào)告程序合法，內(nèi)容準(zhǔn)確。雙方對(duì)于賠償數(shù)額的協(xié)商過程不能代表本案的最終判決結(jié)果。請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
原審被告融盛投資公司稱：本案的發(fā)生與我公司無關(guān)，我公司在案件發(fā)生時(shí)不在該大樓內(nèi)辦公。原審判決我公司不承擔(dān)責(zé)任認(rèn)定事實(shí)清楚，判決正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
經(jīng)本院審理查明，原審法院判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。
以上事實(shí)，有證明、房屋租賃協(xié)議、照片、統(tǒng)計(jì)表、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書一、二審?fù)徆P錄等證據(jù)在卷為證。
38 800元。因此，原審判決依據(jù)上述評(píng)估報(bào)告，判決新業(yè)國(guó)資公司賠償圣松商貿(mào)公司財(cái)產(chǎn)損失38 800元并無不當(dāng)。關(guān)于圣松商貿(mào)公司認(rèn)為雙方對(duì)于賠償數(shù)額曾經(jīng)協(xié)商調(diào)解，但雙方最終未達(dá)成一致意見，故圣松商貿(mào)公司認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照雙方調(diào)解數(shù)額進(jìn)行判決的上訴理由本院不予支持。綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院應(yīng)予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1 601.49元（圣松商貿(mào)公司已交），由上訴人圣松商貿(mào)公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 黎 劍
審 判 員 肖 煒
審判員 蔡 聯(lián)
各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，市政府各部門，市直各單位：
為進(jìn)一步加強(qiáng)我市農(nóng)村土地征收中的房屋拆遷評(píng)估管理工作，保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障土地征收和建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《省社會(huì)中介機(jī)構(gòu)管理辦法》以及《市集體土地征收及房屋拆遷補(bǔ)償安置管理辦法》和《市農(nóng)村房屋拆遷價(jià)格評(píng)估暫行規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、認(rèn)真做好市外房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)備案工作
《市農(nóng)村房屋拆遷價(jià)格評(píng)估暫行規(guī)定》明確市規(guī)劃建設(shè)局作為我市房屋拆遷管理部門，對(duì)農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷價(jià)格評(píng)估活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。市外房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)來我市從事房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，必須按規(guī)定向市房屋拆遷管理部門提出書面申請(qǐng)，并提交相關(guān)材料（詳見附件）。房屋拆遷管理部門應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格等級(jí)、從業(yè)業(yè)績(jī)、評(píng)估技術(shù)水平、社會(huì)信譽(yù)等情況認(rèn)真做好審核工作，并結(jié)合我市房屋拆遷工作的實(shí)際需要予以備案。拆遷人不得委托未經(jīng)房屋拆遷管理部門備案的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)。
二、嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定程序
為保障拆遷評(píng)估工作的科學(xué)性、客觀性和規(guī)范性，維護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益，拆遷雙方在選定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)，應(yīng)在市房屋拆遷管理部門主持下采取隨機(jī)方式從報(bào)名的具備資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)中確定一家，參加隨機(jī)確定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得少于三家。隨機(jī)確定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)公證。房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)在隨機(jī)確定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)三日前在拆遷范圍內(nèi)公告隨機(jī)確定的時(shí)間和地點(diǎn)。
三、堅(jiān)持依法處置房屋拆遷評(píng)估結(jié)果異議
拆遷雙方和相關(guān)單位在認(rèn)定評(píng)估結(jié)果及對(duì)評(píng)估結(jié)果異議進(jìn)行處理時(shí)，必須認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)法規(guī)和政策的規(guī)定，嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行。拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在簽收評(píng)估報(bào)告之日起的10日內(nèi)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面申請(qǐng)后10個(gè)工作日內(nèi)出具書面復(fù)核意見。拆遷當(dāng)事人對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以在收到復(fù)核結(jié)果后10日內(nèi)提請(qǐng)市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)委員會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行鑒定，市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)委員會(huì)作出的鑒定結(jié)果為最終結(jié)論。
四、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其工作人員在房屋拆遷評(píng)估工作中應(yīng)切實(shí)遵循公正、公平、公開的原則，遵守職業(yè)道德，嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以及我市農(nóng)村房屋拆遷價(jià)格評(píng)估的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估，確保評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性、合法性和公正性。市房屋拆遷管理部門應(yīng)認(rèn)真按照《市集體土地征收及房屋拆遷補(bǔ)償安置管理辦法》和《市農(nóng)村房屋拆遷價(jià)格評(píng)估暫行規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定履行對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管職責(zé)，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為應(yīng)及時(shí)依法作出行政處罰。各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)自覺接受市房屋拆遷管理部門的工作指導(dǎo)，并積極配合市房屋拆遷管理部門加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，不得干涉房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的正常評(píng)估活動(dòng)，切實(shí)保障我市農(nóng)村房屋拆遷價(jià)格評(píng)估工作的順利進(jìn)行。
在城市房屋征收中，被征收人最關(guān)心的熱點(diǎn)問題就是被征收房屋價(jià)值，而被征收房屋價(jià)值則以具有估價(jià)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（簡(jiǎn)稱評(píng)估機(jī)構(gòu)）按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估來確定。一般評(píng)估機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目評(píng)估前，都會(huì)選擇被征收房屋類似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例的一組數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，通過比較法、收益法、成本法等評(píng)估方法，客觀地確定出被征收房屋評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)值。自2012年底寧波市實(shí)施“陽光征收”制度以來，全市共作出房屋征收決定159個(gè)。在絕大多數(shù)項(xiàng)目中，評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠客觀、公正地確定被征收房屋的評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)值，但也不乏在個(gè)別項(xiàng)目中，評(píng)估機(jī)構(gòu)為了追求自我利益最大化，刻意迎合被征收人“高補(bǔ)償”的意愿，不合理地選取交易價(jià)格較高的比準(zhǔn)案例，從而抬高被征收房屋的評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)值，擾亂了房屋征收評(píng)估市場(chǎng)秩序。為了徹底杜絕此現(xiàn)象，寧波市房屋征收管理辦公室于2015年2月28日，建立了房屋征收評(píng)估比準(zhǔn)案例數(shù)據(jù)庫，破解長(zhǎng)期困擾評(píng)估機(jī)構(gòu)和房屋征收部門對(duì)被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值難題。
一是建立二手房交易價(jià)格數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫來源于寧波市4家大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（占全市房產(chǎn)交易量85%），它是二手房買賣合同中真實(shí)的房屋交易價(jià)值。一方面，該合同中的房屋成交價(jià)格是中介機(jī)構(gòu)作為居間人促成房屋買賣收取中介費(fèi)用的依據(jù)；另一方面，該合同是賣方請(qǐng)求買方支付房款，買方請(qǐng)求賣方交付房屋并配合辦理所有權(quán)變更手續(xù)，雙方履行權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)。評(píng)估機(jī)構(gòu)在征收項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，通過該數(shù)據(jù)庫，選擇被征收房屋周邊或選擇被征收房屋類似房屋，采取一組二手房交易案例數(shù)據(jù)，作為參考數(shù)據(jù)。
二是建立二手房掛牌價(jià)格數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫來源于寧波市4家大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，它是4家企業(yè)各自網(wǎng)站上公開的二手房房源掛牌價(jià)格信息。一般房屋所有權(quán)人的掛牌價(jià)格均高于房屋交易市場(chǎng)價(jià)格10%-15%左右，是為了在買賣時(shí)有一個(gè)還價(jià)余地。評(píng)估機(jī)構(gòu)在征收項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，在二手房交易價(jià)格數(shù)據(jù)庫中沒有找到被征收房屋周邊或類似房屋交易案例數(shù)據(jù)的情況下，可通過該數(shù)據(jù)庫采取一組二手房房屋掛牌價(jià)格案例，作為參考數(shù)據(jù)。
三是建立房產(chǎn)交易登記價(jià)格數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫來源于寧波市房屋交易登記管理中心。由于在二手房買賣中存在著房屋實(shí)際成交價(jià)格和登記價(jià)格不一致的現(xiàn)象，也即是賣方為了少繳納房產(chǎn)交易稅而在提供給房屋交易登記中心的買賣合同中，故意減少了房屋成交價(jià)格導(dǎo)致產(chǎn)生陰陽兩個(gè)合同，一般均低于房屋市場(chǎng)價(jià)格10%-15%左右。評(píng)估機(jī)構(gòu)在征收項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，在上述兩項(xiàng)價(jià)格數(shù)據(jù)庫中沒有找到被征收房屋類似房屋交易案例數(shù)據(jù)情況下，可通過該數(shù)據(jù)庫采取一組房產(chǎn)交易登記價(jià)格案例，作為參考數(shù)據(jù)。
四是建立二手房租賃價(jià)格數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫來源于寧波市4家大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，是4家企業(yè)各自的商業(yè)業(yè)務(wù)二手房租賃價(jià)格信息。該數(shù)據(jù)主要應(yīng)用于被征收房屋或其類似房屋交易案例較少時(shí)，但有經(jīng)濟(jì)收益的租賃房屋，可運(yùn)用收益法對(duì)被征收房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，作為參考數(shù)據(jù)，一般使用于非住宅評(píng)估。
評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》明確要求有類似交易的房屋征收采用比較法進(jìn)行評(píng)估，有經(jīng)濟(jì)收益的采用收益法進(jìn)行評(píng)估，選用上述四種價(jià)格數(shù)據(jù)庫中在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格，剔除偶然的和不正常的因素案例，結(jié)合考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素，得出被征收房屋的最終評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格。
房屋征收評(píng)估比準(zhǔn)案例數(shù)據(jù)庫的建立，有利于評(píng)估機(jī)構(gòu)全面提取類似房地產(chǎn)比準(zhǔn)案例，客觀確定被征收房屋評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)值；有利于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)對(duì)提交的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行論證。評(píng)估專家依托數(shù)據(jù)庫案例比對(duì)評(píng)估報(bào)告中樣本房屋選取、可比案例選取、各因素系數(shù)修正、估價(jià)結(jié)果確定等方面是否存在問題，出具論證報(bào)告以及應(yīng)用于技術(shù)鑒定，避免事后鑒定中因估價(jià)機(jī)構(gòu)工作人員不良行為而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。有利于各地房屋征收部門和實(shí)施單位依托數(shù)據(jù)庫提前介入征收工作，評(píng)判被征收房屋評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)值是否科學(xué)合理，其存在問題結(jié)果納入評(píng)估機(jī)構(gòu)信用檔案，使被征收房屋的評(píng)估價(jià)格更貼近市場(chǎng)實(shí)際，促進(jìn)房屋征收評(píng)估市場(chǎng)步入規(guī)范化，緩解政府的壓力和征收當(dāng)事人的矛盾，彰顯“陽光征收”社會(huì)公信力，保障征收工作的順利推進(jìn)。
一、當(dāng)前資產(chǎn)評(píng)估管理體制中存在的問題
當(dāng)前資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)劃分為資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)等專業(yè)資格和專業(yè)領(lǐng)域，由不同的政府部門分頭管理，評(píng)估業(yè)務(wù)部門壟斷和行業(yè)分割，評(píng)估機(jī)構(gòu)難以做大。主管部門各自制定評(píng)估準(zhǔn)則、評(píng)估程序和評(píng)估報(bào)告格式，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員及業(yè)務(wù)質(zhì)量的管理缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，影響到了評(píng)估行業(yè)整體上的監(jiān)管和發(fā)展，不能滿足我國(guó)迅速發(fā)展的評(píng)估市場(chǎng)的要求。
有些房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或土地估價(jià)機(jī)構(gòu)從創(chuàng)辦之日起，就是所掛靠主管部門“創(chuàng)收”的重要途徑（按評(píng)估業(yè)務(wù)收入的一定比例上交給主管部門），主管部門成為評(píng)估機(jī)構(gòu)的靠山、庇護(hù)傘和業(yè)務(wù)源，評(píng)估機(jī)構(gòu)成為主管部門的剩余人員、子女、離退休人員的安置場(chǎng)所；有的甚至政企不分，政府工作人員從事評(píng)估業(yè)務(wù)，還擅自擴(kuò)大評(píng)估范圍，將行政管理職能轉(zhuǎn)化為有償評(píng)估服務(wù)；有的主管部門直接干涉評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理和業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)權(quán)。有的主管部門為了維護(hù)部門非法利益，利用產(chǎn)權(quán)登記等職權(quán)排斥其他資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事其所主管的評(píng)估業(yè)務(wù)，例如：湖北省京山縣房地產(chǎn)管理局以京山騰達(dá)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所無房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)為由，對(duì)該評(píng)估事務(wù)所為京山嘉美購(gòu)物廣場(chǎng)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告以及為京山縣新市鎮(zhèn)城中路124號(hào)公民張實(shí)剛出具的房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告拒絕確認(rèn)有效，就是這一問題的有力證據(jù)。主管部門的這些非法行為不但侵犯了評(píng)估機(jī)構(gòu)的合法權(quán)利，也侵犯了交易當(dāng)事人選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的基本民事權(quán)利，更加有悖于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的基本原則。
實(shí)踐證明，評(píng)估業(yè)務(wù)部門壟斷和行業(yè)分割造成的危害是比較嚴(yán)重的。例如在國(guó)有企業(yè)改制中，法律法規(guī)規(guī)定國(guó)有企業(yè)應(yīng)該委托“資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)”（財(cái)政部門主管的評(píng)估機(jī)構(gòu)）進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估（即企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估），但是土地行政管理部門、房屋行政管理部門不承認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告，要求國(guó)有企業(yè)委托其主管的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)單獨(dú)出具土地估價(jià)報(bào)告、房屋估價(jià)報(bào)告，這樣企業(yè)就需要委托三家評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估、出具三個(gè)評(píng)估報(bào)告，加重了企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。在評(píng)估方法上，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)如果采用收益法、市場(chǎng)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值，則不需要單獨(dú)評(píng)估各項(xiàng)資產(chǎn)（土地使用權(quán)、房屋建筑物）的價(jià)值；因?yàn)樵谄髽I(yè)價(jià)值評(píng)估中，企業(yè)全部資產(chǎn)是不可分割的有機(jī)系統(tǒng)，整體資產(chǎn)價(jià)值并不等于各個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值的簡(jiǎn)單加總；以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不能人為的把各項(xiàng)資產(chǎn)分割開來，而是應(yīng)該在整體上考慮企業(yè)價(jià)值。然而土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)由于評(píng)估的是單項(xiàng)資產(chǎn)，不可能在整體上考慮土地使用權(quán)、房屋建筑物在企業(yè)中的作用，造成了評(píng)估價(jià)值的偏差；為了保持評(píng)估結(jié)果的一致性，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)需要引用土地估價(jià)報(bào)告和房屋估價(jià)報(bào)告中的評(píng)估價(jià)值，就不能在整體上評(píng)估企業(yè)價(jià)值，也就無法考慮商譽(yù)等影響企業(yè)價(jià)值的因素，往往造成資產(chǎn)低估、國(guó)有資產(chǎn)流失的結(jié)果。
評(píng)估業(yè)務(wù)的部門壟斷和行業(yè)分割局面，使各行業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)均有自己的一塊領(lǐng)地，在不同行業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間失去了自由競(jìng)爭(zhēng)的土壤。另外，部門壟斷和行業(yè)分割限制了各行業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，評(píng)估機(jī)構(gòu)為了在有限的市場(chǎng)范圍內(nèi)多做業(yè)務(wù)，往往濫用評(píng)估假設(shè)，弄虛作假，隨意選擇評(píng)估參數(shù)，迎合委托人的要求高估或低估資產(chǎn)價(jià)值，有的甚至直接問委托人“你要評(píng)估多少”；同時(shí)在評(píng)估收費(fèi)上競(jìng)相壓價(jià)，大打價(jià)格戰(zhàn)和惡性競(jìng)爭(zhēng)；這樣也就導(dǎo)致評(píng)估程序走形式（例如不重視現(xiàn)場(chǎng)勘察，走馬觀花拍幾張照片了事），評(píng)估質(zhì)量下降的惡果。
評(píng)估業(yè)務(wù)的部門壟斷，迫使評(píng)估機(jī)構(gòu)為獲取業(yè)務(wù)而與主管部門勾結(jié)，接受其干涉、指示和操縱，難以保持獨(dú)立、客觀、公正；在獲取主管部門的庇護(hù)后，就取得了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)來源，不需要依靠勝任能力獲取評(píng)估需求人的信賴，評(píng)估機(jī)構(gòu)也就沒有提高評(píng)估人員勝任能力的積極性；在委托人真正需要提供專業(yè)咨詢意見時(shí)，就無法勝任。
資產(chǎn)評(píng)估管理體制中存在的問題，使得資產(chǎn)評(píng)估失去了公信力，也使評(píng)估成為一種形式，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，更加為資產(chǎn)評(píng)估埋下了很大的風(fēng)險(xiǎn)。
二、評(píng)估管理體制改革設(shè)想
資產(chǎn)評(píng)估要發(fā)揮應(yīng)有的作用，必須提高評(píng)估行業(yè)的公信力；要提高評(píng)估行業(yè)的公信力，必須提高評(píng)估質(zhì)量；要提高評(píng)估質(zhì)量，必須形成充分競(jìng)爭(zhēng)的評(píng)估市場(chǎng)，營(yíng)造遵守評(píng)估準(zhǔn)則的執(zhí)業(yè)環(huán)境和加強(qiáng)評(píng)估質(zhì)量控制。評(píng)估管理體制改革應(yīng)該以充分發(fā)揮資產(chǎn)評(píng)估的作用為最終目標(biāo)，建立真正的評(píng)估市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制。
（一）正確認(rèn)識(shí)資產(chǎn)評(píng)估的作用
確定資產(chǎn)價(jià)值的途徑通常有三種：自我定價(jià)、市場(chǎng)定價(jià)和評(píng)估。自我定價(jià)是指交易雙方當(dāng)事人自己協(xié)商確定資產(chǎn)價(jià)值；市場(chǎng)定價(jià)是指以市場(chǎng)上相同或者相似的資產(chǎn)的通常交易價(jià)格確定資產(chǎn)價(jià)值；評(píng)估是指由專業(yè)評(píng)估人員依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算資產(chǎn)價(jià)值。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，當(dāng)事人最了解資產(chǎn)狀況，可以作出最正確的定價(jià)；同時(shí)，自我定價(jià)也是尊重了當(dāng)事人交易權(quán)利，能夠提高資源的配置效率。自我定價(jià)是一種最基本的資產(chǎn)定價(jià)途徑：（1）市場(chǎng)價(jià)格其實(shí)也是一系列自我定價(jià)形成的結(jié)果；（2）在資產(chǎn)同質(zhì)性低（或者異質(zhì)性高）、市場(chǎng)交易不充分的情形下，市場(chǎng)無法提供有效價(jià)值參考，自我定價(jià)是確定資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)途徑。在資產(chǎn)同質(zhì)性高的場(chǎng)合，或者資產(chǎn)存在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格會(huì)主導(dǎo)定價(jià)，即市場(chǎng)定價(jià)可以約束非理性的自我定價(jià)，從而促成公平交易。然而，充分競(jìng)爭(zhēng)只存在于假說之中，實(shí)踐中由于信息分散和不對(duì)稱、信息傳遞障礙、市場(chǎng)操縱、經(jīng)濟(jì)與法律環(huán)境、交易限制和資金需求等原因使得市場(chǎng)價(jià)格并不一定能反映資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值，需要通過評(píng)估來確定資產(chǎn)價(jià)值。在交易雙方當(dāng)事人之間存在自我定價(jià)分歧（主要是利害沖突引起，不能理性的定價(jià)），或者當(dāng)事人自我定價(jià)可能損害第三方合法利益時(shí)，也需要資產(chǎn)評(píng)估。
從當(dāng)前資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的實(shí)際作用來看，可以將評(píng)估業(yè)務(wù)分為消除自我定價(jià)分歧評(píng)估和維護(hù)第三方合法利益的評(píng)估。前者主要是平等當(dāng)事人市場(chǎng)交易中的評(píng)估，例如轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、房屋拆遷等，實(shí)行的是自愿評(píng)估。后者主要是在涉及國(guó)家、集體和社會(huì)公眾等第三方合法權(quán)益的情況下，例如國(guó)有資產(chǎn)交易、出資、財(cái)產(chǎn)納稅、破產(chǎn)清算等的評(píng)估，實(shí)行的是強(qiáng)制評(píng)估，而且往往將評(píng)估價(jià)值確定為最終交易價(jià)值。
（二）將資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)真正推向市場(chǎng)
產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)必須依法行政，樹立“法律至上”的意識(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》“登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估”的規(guī)定，杜絕產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)自身經(jīng)營(yíng)評(píng)估業(yè)務(wù)或者干涉評(píng)估機(jī)構(gòu)合法經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象。主管部門要轉(zhuǎn)變思想觀念，樹立為評(píng)估機(jī)構(gòu)服務(wù)的意識(shí)，積極為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，禁止行政干預(yù)和人為障礙。嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》的規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告不再是應(yīng)付登記機(jī)構(gòu)的形式材料，而是市場(chǎng)的真正需要，評(píng)估結(jié)果是否準(zhǔn)確關(guān)系到當(dāng)事人的切身利益，這就極大的促進(jìn)了評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員提高評(píng)估業(yè)務(wù)水平的積極性。
將資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)真正推向市場(chǎng)需要完善評(píng)估機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任。當(dāng)事人委托評(píng)估的目的主要在于降低交易風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避責(zé)任，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該為因自己過錯(cuò)導(dǎo)致的評(píng)估報(bào)告使用人的經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)賠償責(zé)任，才能達(dá)到委托評(píng)估的目的，委托人也才有委托評(píng)估的必要；如果評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己過錯(cuò)行為不承擔(dān)責(zé)任，也就沒有委托評(píng)估的價(jià)值了，更加沒有評(píng)估的市場(chǎng)需求了。從事大額資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，卻因?yàn)椴扇∮邢挢?zé)任制度或者財(cái)產(chǎn)有限等原因不能承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任，對(duì)委托人是不公平的。承擔(dān)民事賠償責(zé)任能力的高低，也是評(píng)估機(jī)構(gòu)爭(zhēng)取評(píng)估業(yè)務(wù)的關(guān)鍵。評(píng)估機(jī)構(gòu)規(guī)模大、承擔(dān)賠償責(zé)任的能力高，就能提高委托人的信任度和安全感，滿足委托人轉(zhuǎn)移交易風(fēng)險(xiǎn)的需要，評(píng)估業(yè)務(wù)自然就多。因此評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該參加職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)，提取職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金，做大做強(qiáng)、優(yōu)化資產(chǎn)，在組織形式上，盡量采取合伙制，以提高賠償能力。
（三）建立評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的相互監(jiān)督機(jī)制
評(píng)估人員的勝任能力和職業(yè)道德因素，都會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果錯(cuò)誤；在業(yè)務(wù)質(zhì)量和評(píng)估收費(fèi)等重要方面建立評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的相互監(jiān)督機(jī)制可以很好的解決這一問題。
在交易當(dāng)事人之間存在自我定價(jià)分歧時(shí)，或者利害關(guān)系人認(rèn)為當(dāng)事人自我定價(jià)損害其合法利益時(shí)，分歧者可以另行委托其他評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。如果兩家評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的資產(chǎn)價(jià)值差距在10%以內(nèi)的，可以以評(píng)估價(jià)值的平均數(shù)作為最終交易價(jià)值。差距計(jì)算方法為：（較高價(jià)值-較低價(jià)值）÷較高價(jià)值10%；例如兩個(gè)評(píng)估價(jià)值分別為100和90，則差距為（100-90）÷100=10%10%，可以確定最終交易價(jià)值為（100+90）÷2=95。
市府新區(qū)和老城區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)，市政府確定的重點(diǎn)工程和市土地儲(chǔ)備地塊的拆遷工作。
二、職責(zé)分工
（一）拆遷人主要職責(zé)
1．申辦拆遷項(xiàng)目立項(xiàng)、用地規(guī)劃、土地使用等手續(xù)；
2．申辦拆遷調(diào)查通知書和拆遷許可證；
3．組織選擇評(píng)估單位；
4．會(huì)同城區(qū)政府按規(guī)定程序選擇拆除單位和實(shí)施單位；負(fù)責(zé)辦理拆除工程施工許可證，并責(zé)成拆除單位遵守《文物保護(hù)法》、《環(huán)境保護(hù)法》、《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)，接受有關(guān)行政執(zhí)法部門監(jiān)督；
5．會(huì)同城區(qū)政府、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局制定拆遷方案，就拆遷項(xiàng)目補(bǔ)償和安置工作提出具體意見，并報(bào)市政府批準(zhǔn)；
6．出席拆遷行政許可聽證會(huì)、行政裁決調(diào)解會(huì)和行政強(qiáng)拆聽證會(huì)，配合行政裁決申請(qǐng)、行政強(qiáng)拆申請(qǐng)、拆遷訴訟案件應(yīng)訴并報(bào)送相關(guān)材料；
7．委托評(píng)估單位制作拆遷項(xiàng)目樣本房評(píng)估報(bào)告并報(bào)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局論證評(píng)審；
8．組織有關(guān)部門和單位對(duì)拆遷范圍內(nèi)建筑物、地面附著物及裝飾裝潢進(jìn)行評(píng)估，并報(bào)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局組織財(cái)政、審計(jì)等部門審核；
9．籌集拆遷資金，并按照合同約定，結(jié)合拆遷進(jìn)度，及時(shí)撥付拆遷補(bǔ)償資金；
10．負(fù)責(zé)在城區(qū)政府確認(rèn)后的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議上簽字蓋章（協(xié)議內(nèi)容及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由城區(qū)負(fù)責(zé)把關(guān)）；
11．按照有關(guān)規(guī)定與城區(qū)政府簽訂拆遷工作協(xié)議；
12．完成市政府及市房屋拆遷行政主管部門交辦的其他事項(xiàng)和相關(guān)法律法規(guī)要求拆遷人必須履行的其他責(zé)任。
（二）城區(qū)政府主要職責(zé)
1．參與拆遷地塊內(nèi)建筑物、地面附著物及裝飾裝潢現(xiàn)場(chǎng)勘察測(cè)量評(píng)估，動(dòng)員被拆遷人提供房產(chǎn)證和土地使用證，配合建筑物及裝飾裝潢等附屬設(shè)施丈量；
2．負(fù)責(zé)拆遷地塊內(nèi)違章建筑的拆除；
3．負(fù)責(zé)拆遷政策宣傳及不穩(wěn)定因素排查化解；
4．負(fù)責(zé)具體拆遷補(bǔ)償協(xié)議審核簽訂和補(bǔ)償費(fèi)的支付等工作；
5．負(fù)責(zé)征地補(bǔ)償費(fèi)的發(fā)放和用地糾紛處理；
6．負(fù)責(zé)具體組織行政裁決申請(qǐng)材料和訴訟案件應(yīng)訴材料（保證及時(shí)、準(zhǔn)確、真實(shí)），組織實(shí)施行政強(qiáng)拆；
7．負(fù)責(zé)拆遷范圍內(nèi)桿線、管網(wǎng)等遷移工作（費(fèi)用由拆遷人預(yù)付50%，余款待工程結(jié)束按審計(jì)結(jié)果由拆遷人支付）；
8．會(huì)同拆遷人責(zé)成拆除單位依照相關(guān)法規(guī)制定拆除現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境保護(hù)、揚(yáng)塵及噪音控制等措施并監(jiān)督實(shí)施到位；責(zé)成拆除單位設(shè)置警示牌、警示燈等安全保障設(shè)施，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)文明施工管理，辦理安全監(jiān)督手續(xù)，做好環(huán)境衛(wèi)生及保潔工作；
9．配合國(guó)土部門做好征地補(bǔ)償相關(guān)工作；負(fù)責(zé)督促拆除單位及時(shí)完成建筑物和地面附著物拆除；
10．完成市政府交辦的其他事項(xiàng)。
三、拆遷經(jīng)費(fèi)核定
拆遷經(jīng)費(fèi)主要包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷工作經(jīng)費(fèi)、拆遷實(shí)施經(jīng)費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)懲經(jīng)費(fèi)，分別按照以下辦法核定：
（一）拆遷補(bǔ)償費(fèi)。由拆遷人組織評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查、摸底、評(píng)估，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提交拆遷項(xiàng)目總體評(píng)估報(bào)告，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局在接報(bào)告5日內(nèi)負(fù)責(zé)牽頭組織財(cái)政、審計(jì)等部門，對(duì)評(píng)估結(jié)果按20%的比例抽取樣本進(jìn)行審核。審核結(jié)果與評(píng)估報(bào)告數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率在97%以上的，按照評(píng)估數(shù)據(jù)確認(rèn)；準(zhǔn)確率在90%至97%之間的按比例扣減；準(zhǔn)確率低于90%的，按照規(guī)定程序重新委托評(píng)估公司進(jìn)行再評(píng)估。拆遷項(xiàng)目總體評(píng)估報(bào)告經(jīng)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。因工程量增減或拆遷政策調(diào)整造成拆遷成本變化的，須重新審核確認(rèn)并報(bào)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。
（二）拆遷工作經(jīng)費(fèi)。按照拆除建筑物殘值費(fèi)40%的比例提取，在拆遷工作協(xié)議簽訂后和完成50%被拆遷戶拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂后分別撥付50%。
（三）拆遷實(shí)施經(jīng)費(fèi)。按照拆遷補(bǔ)償總額的3%確定。根據(jù)拆遷進(jìn)度分三次撥付，完成應(yīng)拆除房屋戶數(shù)50%時(shí)撥付實(shí)施經(jīng)費(fèi)30%，完成應(yīng)拆除房屋戶數(shù)80%時(shí)再撥付實(shí)施經(jīng)費(fèi)40%，余款待拆遷項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后一次性結(jié)清。
（四）拆遷獎(jiǎng)懲經(jīng)費(fèi)。在拆遷工作協(xié)議約定時(shí)間內(nèi)完成拆遷拆除任務(wù)的，按拆遷費(fèi)用總額的1%提取獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi)，用于彌補(bǔ)拆遷實(shí)施經(jīng)費(fèi)不足。因城區(qū)原因造成進(jìn)度滯后（包括桿線遷移和地面附著物清理）超過兩個(gè)月以及下達(dá)行政強(qiáng)拆批復(fù)后1個(gè)月內(nèi)未落實(shí)到位的，分別扣除拆遷補(bǔ)償經(jīng)費(fèi)總額的0.4%、0.2%，并追究有關(guān)行政責(zé)任。
四、拆遷項(xiàng)目管理和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
在拆遷推進(jìn)過程中，城區(qū)政府要根據(jù)拆遷管理政策法規(guī)和市政府關(guān)于征地拆遷管理工作的要求，建立健全目標(biāo)責(zé)任制、穩(wěn)定責(zé)任制、安全生產(chǎn)責(zé)任制和考核獎(jiǎng)懲工作機(jī)制，在加快拆遷進(jìn)度、保障工程順利實(shí)施的同時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行拆遷政策，切實(shí)保護(hù)公共利益、維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。
拆遷驗(yàn)收通過應(yīng)達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)：房屋全部拆除，渣土清運(yùn)完畢；地面附著物（包括樹木、莊稼、各類構(gòu)筑物、墳頭等）清理到位及各類桿線遷移到位。
經(jīng)自驗(yàn)達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)的，由拆遷人和城區(qū)政府提出申請(qǐng)，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局組織市規(guī)劃、城管、國(guó)土資源、財(cái)政、審計(jì)等部門，對(duì)照驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)審核驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，發(fā)放拆遷項(xiàng)目竣工通知書；驗(yàn)收不合格的，責(zé)令限期整改，并根據(jù)情節(jié)輕重給予必要的行政處理。
五、工作要求
今天上午，我們察看了××鐵路幾處征遷現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)問題還比較多，進(jìn)展也不快，征遷的壓力非常大。分析原因，主要有以下幾方面：
一是思想不夠重視。有的縣市區(qū)認(rèn)為鐵路是國(guó)家的、是區(qū)域的，與自己關(guān)系不大，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)打算、整體意識(shí)、大局觀念和“一盤棋”的思想，沒有拿出足夠的精力和力量推進(jìn)這項(xiàng)工作。
二是行動(dòng)不積極。有的過于強(qiáng)調(diào)地方利益，瞻前顧后,行動(dòng)遲緩，拖了全市后腿。有的認(rèn)為鐵路建設(shè)是項(xiàng)目公司的事，沒有作為自己份內(nèi)的事來辦，不僅沒有煥發(fā)動(dòng)力，反而成了阻力。
三是落實(shí)不到位。鐵路建設(shè)是全市頭號(hào)交通工程，市委、市政府反復(fù)向上做工作，才爭(zhēng)取到今天的結(jié)果，但有的地方行動(dòng)不迅速，對(duì)市委、市政府交辦的工作沒有立刻就辦、馬上落實(shí)，其中原因需要深入反思、查擺和整改。
四是作風(fēng)不扎實(shí)。缺乏雷厲風(fēng)行、真抓實(shí)干的勁頭，沒有真正沉下心來、鋪下身子干工作。
鐵路建設(shè)是對(duì)各級(jí)執(zhí)政能力的嚴(yán)峻考驗(yàn)，從上到下都肩負(fù)著重要責(zé)任。下一步，我們將采取一切可行措施來加強(qiáng)和調(diào)控這項(xiàng)工作，各級(jí)的力度必須加大、責(zé)任必須落實(shí)、進(jìn)度必須加快、任務(wù)必須不折不扣完成。
一要及早通過房屋評(píng)估報(bào)告審核。這項(xiàng)工作由各縣市區(qū)政府負(fù)責(zé)落實(shí)，市府辦、監(jiān)察局、發(fā)改委、鐵路局負(fù)責(zé)督辦，對(duì)完不成任務(wù)的要通報(bào)批評(píng)。市鐵路局要會(huì)同國(guó)土、住建、物價(jià)、財(cái)政部門，認(rèn)真審核各縣市區(qū)上報(bào)的房屋拆遷安置補(bǔ)償意見，為評(píng)估報(bào)告通過審核提供政策依據(jù)。
二要竭盡全力爭(zhēng)取拆遷資金。經(jīng)過有關(guān)部門積極努力，省發(fā)改委、省鐵投已表示全力保障××段征遷資金供應(yīng)。但各方面變數(shù)很多，我們不能高枕無憂，要靠扎實(shí)的工作贏得支持、贏得信任、兌現(xiàn)承諾。市發(fā)改委、鐵路局要繼續(xù)加大力度，靠上去做工作，確保資金及時(shí)落實(shí)到位。
三要全面開展房屋拆遷工作。要認(rèn)真總結(jié)拆遷工作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，立即開展拆遷動(dòng)員、測(cè)算安置等工作，做好大范圍拆遷的準(zhǔn)備。評(píng)估報(bào)告審核通過后，有關(guān)縣市區(qū)要抓緊簽訂補(bǔ)償協(xié)議，并立即開展拆遷，成熟一個(gè)拆除一個(gè)。對(duì)拆遷工作，各縣市區(qū)行政首長(zhǎng)要始終抓在手上，加強(qiáng)調(diào)度，親自推進(jìn)，干出成效。市直部門要服從大局，積極配合做好拆遷工作，不得以任何借口影響工程進(jìn)度。
四要抓緊撥付征遷滯留資金。各縣市區(qū)要高度重視，按照審計(jì)署整改要求，抓緊將滯留資金逐級(jí)下?lián)?，及時(shí)發(fā)放到群眾手中。
為督促資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)改進(jìn)和提升內(nèi)部管理和執(zhí)業(yè)水平，提高注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)能力和職業(yè)道德素養(yǎng)，提升評(píng)估行業(yè)社會(huì)公信力的積極作用，浙江省資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)組建檢查組，對(duì)省內(nèi)部分評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量進(jìn)行檢查。以下為對(duì)A評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的yh公司整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告檢查情況。
一、yh公司基本情況
yh 公司于2003 年7 月28 日成立，注冊(cè)資本為120萬元，其中：甲股東出資48萬元，占股比例40%；乙股東出資72萬元，占股比例60%。2003 年12 月19日，各股東同比例增資至200 萬元。2005 年1 月6 日公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：甲股東出資140萬元，占股比例70%；丙股東出資60萬元，占股比例30%。2008 年4 月11 日公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：甲股東出資140 萬元，占股比例70%；丁股東出資60 萬元，占股比例30%。yh 公司委托評(píng)估的目的為核實(shí)2008 年4 月11 日股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，作為征收股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅的依據(jù)，為追溯評(píng)估。
二、評(píng)估報(bào)告情況
根據(jù)yh 公司整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，公司資產(chǎn)總額1,615.79 萬元，負(fù)債總額1,413.55 萬元，所有者權(quán)益202.24萬元。
(一)評(píng)估目的：為yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計(jì)征提供凈資產(chǎn)價(jià)值參考依據(jù)。
(二)評(píng)估對(duì)象：為評(píng)估基準(zhǔn)日yh 公司股東全部權(quán)益價(jià)值，評(píng)估范圍：為股權(quán)轉(zhuǎn)讓之目的所涉及的yh 公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表中所列示的全部資產(chǎn)和負(fù)債。
(三)價(jià)值類型及其定義：采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
(四)評(píng)估基準(zhǔn)日：2008 年3月31日。
(五)評(píng)估方法。資產(chǎn)評(píng)估的基本方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法。由于yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)交易案例匱乏，市場(chǎng)法的適用尚不具備條件，故未采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)由于貴公司經(jīng)營(yíng)不太正常，不適宜采用收益法。故本次評(píng)估采用成本法。
(六)評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和簡(jiǎn)要情況。1.對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債均按經(jīng)核實(shí)后的賬面值為評(píng)估值；2.對(duì)非流動(dòng)資產(chǎn)———固定資產(chǎn)，選用重置成本法，評(píng)估價(jià)值＝重置價(jià)值×成新率；3.對(duì)非流動(dòng)資產(chǎn)———無形資產(chǎn)———土地使用權(quán)，選用基準(zhǔn)地價(jià)修正法，評(píng)估價(jià)值＝基準(zhǔn)地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×綜合修正系數(shù)。綜合修正系數(shù)按經(jīng)分析評(píng)估對(duì)象的地理位置、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集聚程度、交通條件、配套設(shè)施、環(huán)境景觀、城市規(guī)劃、容積率、宗地形狀、面積大小、開發(fā)程度等各因素確定。
(七)評(píng)估結(jié)論。在評(píng)估基準(zhǔn)日2008年3月31日，yh公司的凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為1,266.30萬元。評(píng)估增值1,064.06萬元，增值率526.14%，均為土地使用權(quán)評(píng)估增值。(八)特別事項(xiàng)說明。對(duì)法律權(quán)屬、實(shí)物資產(chǎn)的實(shí)地勘察、控股權(quán)的溢價(jià)、評(píng)估基準(zhǔn)日至報(bào)告日之間的政策調(diào)整和其他事項(xiàng)、評(píng)估假設(shè)條件、可能存在的其他影響評(píng)估結(jié)果的瑕疵事項(xiàng)等6項(xiàng)進(jìn)行了說明。
(九)評(píng)估報(bào)告日：2012 年1 月18 日。
三、檢查中發(fā)現(xiàn)的問題
（一）底稿中無貨幣資金、應(yīng)收賬款、存貨、固定資產(chǎn)———機(jī)器設(shè)備、短期借款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)和其他應(yīng)付款的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄，無評(píng)估業(yè)務(wù)需要的基礎(chǔ)資料，對(duì)評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀和評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬未進(jìn)行關(guān)注。
（二）底稿中無被評(píng)估企業(yè)的現(xiàn)狀、發(fā)展前景、被評(píng)估企業(yè)歷史財(cái)務(wù)資料和財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)信息資料、可能影響被評(píng)估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素、被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展前景、資本市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的有關(guān)信息和定價(jià)依據(jù)資料。
（三）底稿中無固定資產(chǎn)———機(jī)器設(shè)備的詢價(jià)記錄、完全重置成本確定過程和成新率或各項(xiàng)貶值因素的確定過程和評(píng)定估算過程記錄、無被評(píng)估企業(yè)所申報(bào)的資產(chǎn)和負(fù)債明細(xì)表。
（四）報(bào)告中無被評(píng)估企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。
（五）報(bào)告中未對(duì)價(jià)值類型進(jìn)行定義和說明選擇該價(jià)值類型的理由。
（六）報(bào)告中未披露對(duì)生產(chǎn)廠房、辦公用房及傳達(dá)室共22,506.2平方米建筑物未辦理房產(chǎn)證的狀況。
（七）報(bào)告中無被評(píng)估企業(yè)的財(cái)務(wù)分析和被評(píng)估企業(yè)與其所在行業(yè)平均經(jīng)濟(jì)效益狀況比較。
（八）報(bào)告中未披露是否考慮了流動(dòng)性對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值的影響。
四、問題成因分析
（一）在該案例檢查中，評(píng)估師主要對(duì)被評(píng)估單位的建筑物、土地資產(chǎn)實(shí)施了相應(yīng)的評(píng)估程序，因本次評(píng)估的目的為yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計(jì)征提供凈資產(chǎn)價(jià)值參考依據(jù)，且為追遡評(píng)估，根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的監(jiān)管，也只要求對(duì)企業(yè)的房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)大的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，稅務(wù)部門根據(jù)評(píng)估增值及賬面反映情況，直接核定應(yīng)納稅所得額，對(duì)評(píng)估報(bào)告的披露要求也相對(duì)簡(jiǎn)單。這樣便于稅務(wù)部門的監(jiān)管且具有可操作性。
（二）評(píng)估師選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估的理由中，是由于yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)交易案例匱乏，市場(chǎng)法的適用尚不具備條件，故未采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)由于貴公司經(jīng)營(yíng)不太正常，不適宜采用收益法。其實(shí)在實(shí)際操作中，有地方稅務(wù)部門對(duì)評(píng)估方法也是有要求的，有的稅務(wù)部門按市場(chǎng)法或收益法評(píng)估得出的企業(yè)企業(yè)價(jià)值評(píng)估結(jié)論還不予認(rèn)可。
五、案例點(diǎn)評(píng)
（一）評(píng)估方法選擇說明過于簡(jiǎn)單。根據(jù)《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》的規(guī)定，以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，成本法一般不應(yīng)當(dāng)作為惟一使用的評(píng)估方法。評(píng)估師在選擇評(píng)估方法時(shí)僅說明由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)不太正常，不適宜采用收益法，同時(shí)由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)交易案例匱乏，市場(chǎng)法的適用尚不具備條件，故本次評(píng)估采用成本法，過于簡(jiǎn)單。評(píng)估師應(yīng)對(duì)被評(píng)估企業(yè)的現(xiàn)狀、發(fā)展前景、被評(píng)估企業(yè)歷史財(cái)務(wù)資料和財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)信息資料、可能影響被評(píng)估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素、被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展前景、資本市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的有關(guān)信息和定價(jià)依據(jù)資料進(jìn)行分析，并了解被評(píng)估單位內(nèi)部管理制度、會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作等情況，如實(shí)說明與被評(píng)估單位相關(guān)行業(yè)、相當(dāng)規(guī)模企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的公開交易案例無法取得，未來的收益無法預(yù)測(cè)，以致無法合理預(yù)測(cè)未來現(xiàn)金流量的原因。
（二）評(píng)估程序不到位，缺乏支持評(píng)估結(jié)論的工作底稿。本案例評(píng)估目的為yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計(jì)征提供凈資產(chǎn)價(jià)值參考依據(jù)，評(píng)估對(duì)象為評(píng)估基準(zhǔn)日yh 公司股東全部權(quán)益價(jià)值，評(píng)估范圍為股權(quán)轉(zhuǎn)讓之目的所涉及的yh 公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表中所列示的全部資產(chǎn)和負(fù)債。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計(jì)征提供凈資產(chǎn)價(jià)值參考依據(jù)，應(yīng)理解為應(yīng)對(duì)股東全部權(quán)益價(jià)值或股東部分權(quán)益價(jià)值為評(píng)估對(duì)象，但根據(jù)評(píng)估報(bào)告使用者———稅務(wù)部門的監(jiān)管要求，評(píng)估師實(shí)際只對(duì)非流動(dòng)資產(chǎn)———房屋建筑物和土地使用權(quán)進(jìn)行了評(píng)估，未對(duì)貨幣資金、應(yīng)收賬款、存貨、固定資產(chǎn)———機(jī)器設(shè)備、短期借款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)和其他應(yīng)付款等實(shí)施必要的評(píng)估程序并形成底稿，卻出具了企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告，缺乏支持評(píng)估結(jié)論的工作底稿。
（征求意見稿）
西延高鐵是振興革命老區(qū)延安、帶動(dòng)我縣旅游發(fā)展的重要交通基礎(chǔ)設(shè)施。為確保西延高鐵（黃陵段）項(xiàng)目建設(shè)征地拆遷工作順利進(jìn)行，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，依據(jù)《陜西省人民政府關(guān)于新建西安至延安鐵路工程建設(shè)有關(guān)問題的通知》、《延安市人民政府關(guān)于印發(fā)新建西安至延安鐵路（延安段）工程拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案的通知》等法律政策規(guī)定，結(jié)合我辦被征收房屋屬于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的實(shí)際情況，參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，制定本實(shí)施方案（征求意見稿）。
第一章 總則
第一條 征收范圍：正式用地紅線范圍內(nèi)的建（構(gòu)）筑物，共65院。其中虎尾村康崖底組11院，梨園村堯坡組49院，梨園村梨園組5院。
第二條征收面積：以實(shí)際測(cè)量簽約面積為準(zhǔn)。
第三條動(dòng)遷人數(shù)：以實(shí)際簽約的戶數(shù)和人口數(shù)為準(zhǔn)。
第四條 簽約期限：自《征收公告》之日起****日內(nèi)，被征收人須簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議。
第五條 產(chǎn)權(quán)認(rèn)定：被征收房屋原則上以產(chǎn)權(quán)登記證件（房屋產(chǎn)權(quán)證）為準(zhǔn)。若出現(xiàn)合法證件遺失、村鎮(zhèn)規(guī)劃統(tǒng)一建房但未辦理建房手續(xù)、實(shí)行建房審批制度之前建設(shè)使用的房屋等情況，由縣自然資源局會(huì)同相關(guān)職能部門與建設(shè)單位共同認(rèn)定。
第六條 自《征收公告》公布之日起，被征收房屋存在租賃關(guān)系的，由租賃雙方自行解除租賃關(guān)系；設(shè)有抵押權(quán)的，由產(chǎn)權(quán)人自行解除抵押；存在產(chǎn)權(quán)糾紛的，由當(dāng)事人自行解決。征收部門不承擔(dān)房屋租賃、抵押及產(chǎn)權(quán)糾紛所產(chǎn)生的任何經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
第七條 自《征收公告》公布之日起，公安部門暫停辦理房屋征收范圍內(nèi)戶籍的遷入、分戶等手續(xù)；國(guó)土部門停止辦理用地審批及不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)；規(guī)劃部門停止辦理規(guī)劃審批手續(xù)；征收范圍內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)一律停止經(jīng)營(yíng)。
第八條以下情況不予補(bǔ)償：
（一）違法、違章建筑，超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑；
（二）自《征收公告》公布之日起，擅自進(jìn)行新建、改建、擴(kuò)建和搶建的建（構(gòu)）筑物。
第二章房屋征收實(shí)施步驟
第九條 被征收人須在《征收公告》規(guī)定的期限內(nèi)配合房屋征收工作人員進(jìn)行房屋的勘測(cè)、登記、評(píng)估。因被征收人的原因，不能對(duì)被征收房屋進(jìn)行勘測(cè)認(rèn)定的，由房屋征收部門依據(jù)房產(chǎn)部門提供被征收房屋的產(chǎn)權(quán)資料或組織評(píng)估機(jī)構(gòu)、公證機(jī)關(guān)對(duì)被征收房屋進(jìn)行勘測(cè)、登記、公證后，確定被征收房屋的權(quán)屬、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積。
第十條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定依據(jù)《陜西省國(guó)有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》，由被征收人在房屋征收部門公布的備案名錄中協(xié)商選定。協(xié)商不成的采取投票、抽簽或搖號(hào)的方式公正確定。
第十一條 被征收人對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問或有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起****日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估或作答疑解釋。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)自收到復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起****日內(nèi)要將復(fù)核結(jié)果出具書面報(bào)告給申請(qǐng)人予以答復(fù)。
被征收房屋評(píng)估時(shí)間為《征收公告》之日起。
第十二條 被征收人根據(jù)房屋評(píng)估報(bào)告，按照《征收公告》規(guī)定的簽約期限，簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議，按期搬遷騰空房屋，同時(shí)將房產(chǎn)等手續(xù)交房屋征收部門備檔，按照補(bǔ)償協(xié)議由房屋征收部門支付被征收人補(bǔ)償費(fèi)。
第十三條 房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，被征收人拒絕領(lǐng)取補(bǔ)償費(fèi)且拒不搬遷的，由房屋征收部門申請(qǐng)公證機(jī)關(guān)將該補(bǔ)償費(fèi)辦理提存公證，并依法向人民法院提起訴訟。
第十四條 被征收人在《征收公告》規(guī)定的簽約期限內(nèi)無正當(dāng)理由拒絕簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議，且拒不搬遷的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)縣政府依法作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告，房屋征收部門就被征收房屋等有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。被征收人在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)，仍拒不簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議又不搬遷的，在法律規(guī)定的行政復(fù)議和訴訟期限內(nèi)也不申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟的，將依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第三章房屋征收補(bǔ)償與安置
第十五條結(jié)合被征收房屋實(shí)際情況，采取實(shí)物（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）安置與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的方式。安置房地點(diǎn)位于堯坡安置房小區(qū)（沮水小區(qū)）。
（一）產(chǎn)權(quán)調(diào)換
1.產(chǎn)權(quán)調(diào)換以戶為單位，每戶可置換一套安置房。若出現(xiàn)三代同居，家庭人口超過6口，住房確實(shí)困難的，可置換第二套安置房。
2.被征收房屋為磚混、駁殼窯結(jié)構(gòu)的按照1:1的比列進(jìn)行置換；磚窯、石窯按照1:0.8的比列進(jìn)行置換（1平方米磚窯（石窯）置換0.8平方米安置房）。非主體建筑及附屬設(shè)施不予置換。
3.產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照面積相近原則，安置房面積可以大于被征收房屋面積，但不得超過10平方米，同時(shí)對(duì)超出部分的面積，由被征收人按照2800元/平方米的價(jià)格進(jìn)行購(gòu)買。
4.征收單位向每戶被征收人提供不超過100平方米的產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積，被征收人實(shí)際選擇的安置房面積大于100平方米時(shí)，超出部分由被征收人按照2800元/平方米的價(jià)格進(jìn)行購(gòu)買。
5.安置房的選擇方式，依據(jù)簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議，按照騰空被征收房屋及交清安置房差價(jià)款的先后順序進(jìn)行綜合排名，由被征收人選擇樓層及面向。若排名并列，通過抽簽確定順序。
（二）貨幣補(bǔ)償
1.被征收人產(chǎn)權(quán)調(diào)換后剩余合法面積，進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。自愿放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，在協(xié)議簽訂后不再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，按照貨幣補(bǔ)償方式給予補(bǔ)償。
2.根據(jù)《陜西省建設(shè)項(xiàng)目統(tǒng)一征地辦法》（陜西省人民政府第78號(hào)令）第十一條規(guī)定：被征收建設(shè)用地上的建（構(gòu)）筑物根據(jù)用途、結(jié)構(gòu)、使用年限等因素劃分類別、等級(jí)，確定補(bǔ)償單價(jià)。參照國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《延安市國(guó)有土地房屋征收補(bǔ)償條例》等規(guī)定，根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收人合法房屋出具的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格報(bào)告，對(duì)被征收人給予補(bǔ)償。
3.征收單位向被征收人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)，搬遷補(bǔ)助費(fèi)按拆遷合法建筑面積10元/平方米給予補(bǔ)償，每戶不足500元的補(bǔ)足500元。
4.室內(nèi)裝飾裝修、其他臨建、畜舍、大棚及附屬設(shè)施，依據(jù)黃陵縣人民政府印發(fā)的《西延高鐵（黃陵段）項(xiàng)目建設(shè)征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》，按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估價(jià)格予以補(bǔ)償。
5.被征收人的房屋除建（構(gòu)）筑物及其他附屬設(shè)施占地以外的院落空地面積，按照120元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)一次性給予補(bǔ)償。
6.對(duì)經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房，按房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的價(jià)格給予一次性貨幣補(bǔ)償，并按照營(yíng)業(yè)用房補(bǔ)償費(fèi)的10%對(duì)被征收人一次性補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失。不再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房的認(rèn)定：房產(chǎn)證件注明為商業(yè)用房；具有合法、有效的營(yíng)業(yè)證照；連續(xù)三年的納稅證明。
7.對(duì)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的非商業(yè)用房，在《征收公告》前實(shí)際經(jīng)營(yíng)三年以上且工商、稅務(wù)證件齊全并依法納稅的，按照營(yíng)業(yè)用房補(bǔ)償費(fèi)的2%對(duì)被征收人一次性補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失。
第四章責(zé)任與義務(wù)
第十六條 本次房屋征收所涉及的單位、集體和個(gè)人必須自覺遵守房屋征收的法律、法規(guī)及政策，積極配合房屋征收部門開展工作。
第十七條房屋征收工作人員徇私舞弊或采取違法手段迫使被征收人搬遷，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；情節(jié)較輕尚構(gòu)不成犯罪的，依法依紀(jì)嚴(yán)肅處理。
第十八條 在房屋征收過程中，被征收人不遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)、情節(jié)較輕的，由公安機(jī)關(guān)根據(jù)《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》予以處罰；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；造成經(jīng)濟(jì)損失的，被征收人應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任：
（1)敲詐勒索財(cái)物的；
（2)煽動(dòng)群眾鬧事，影響社會(huì)穩(wěn)定，阻撓項(xiàng)目建設(shè)的；
（3)拒絕、阻撓甚至辱罵、毆打征收工作人員依法執(zhí)行公務(wù)的。
第十九條在規(guī)定期限內(nèi)被征收人無正當(dāng)理由拒不搬遷和簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議的，由被征收單位申請(qǐng)人民法院依法組織征收。
第五章附則
一、涉及貨幣出資的事項(xiàng)分析
事項(xiàng)1：自然人甲、乙、丙、丁共同出資組建A有限責(zé)任公司，合同規(guī)定甲、乙、丙、丁分別出資人民幣25，000元，各占注冊(cè)資本的25％。注冊(cè)會(huì)計(jì)師實(shí)施了必要的審驗(yàn)程序，即向銀行函證，核對(duì)函證、銀行對(duì)賬單和進(jìn)賬單是否一致，檢查進(jìn)賬單真?zhèn)魏鸵厥欠裢陚洌忩?yàn)了注明投資款10萬元的進(jìn)賬單。
分析：注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)該事項(xiàng)的審驗(yàn)符合《獨(dú)立審計(jì)實(shí)務(wù)公告1號(hào)一驗(yàn)資》及其規(guī)范指南的要求，但為了避免：（1）各個(gè)自然人之間代為出資而引起的權(quán)責(zé)糾紛。注冊(cè)會(huì)計(jì)師取得的進(jìn)賬單上顯示的是各出資者繳款的匯總金額，不能反映各個(gè)投資人實(shí)際出資情況，如果某個(gè)出資人如丙方?jīng)]有資金，私下協(xié)議由其他出資人代為墊付，這在注冊(cè)會(huì)計(jì)師取得的證據(jù)中沒有辦法得知，并且在各個(gè)出資人擬設(shè)立公司的良好關(guān)系下，他們也不會(huì)把實(shí)情告訴注冊(cè)會(huì)計(jì)師。但一旦出資人之間出現(xiàn)矛盾，其權(quán)責(zé)無法私下調(diào)和需要司法介入時(shí)，代為出資方可能會(huì)控告注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資報(bào)告不實(shí)，因?yàn)閷?shí)際情況是丙方?jīng)]有出資；（2）出資人用借款出資，取得驗(yàn)資報(bào)告拿到營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，立即抽逃資本還債。注冊(cè)會(huì)計(jì)師還應(yīng)關(guān)注和取得以下證據(jù)：（l）證明各個(gè)自然人經(jīng)濟(jì)狀況的資料；（2）由各個(gè)出資人、被審驗(yàn)單位簽名蓋章的“出資人貨幣出資清單”。如果某一出資人的經(jīng)濟(jì)狀況不能保證其貨幣出資，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)謹(jǐn)慎出具驗(yàn)資報(bào)告；如果存在代為出資的情況，注冊(cè)會(huì)計(jì)師還應(yīng)取得由出資方、代為出資方共同簽名的“委托受托代為出資協(xié)議”，并關(guān)注出資方和代為出資方的權(quán)利義務(wù)，尤其是代為出資款的償付條款的規(guī)定。
事項(xiàng)2：甲、乙、丙三方共同出資組建A外商投資公司，注冊(cè)會(huì)計(jì)師審驗(yàn)三方投入A公司的貨幣資金時(shí)，發(fā)現(xiàn)一張3月2目的300萬元的轉(zhuǎn)賬憑證是B公司轉(zhuǎn)入A公司，A公司提供了一份由B公司出具的“B公司轉(zhuǎn)入A公司的貨幣資金300萬元是B公司欠乙、丙兩公司的款項(xiàng)”的證明材料，要求注冊(cè)會(huì)計(jì)師把300萬元驗(yàn)證為乙、丙兩公司對(duì)A公司的貨幣出資。
分析：注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以通過審驗(yàn)證明3月2日確有300萬元的貨幣資金進(jìn)入A公司，但對(duì)于300萬元貨幣資金的權(quán)屬及其是否屬于投資款尚沒有取得令人滿意的證據(jù)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師遇到這種事項(xiàng)必須小心，因?yàn)槲覈?guó)尚沒有關(guān)于代為投入出資款的法規(guī)規(guī)定，而且代為投入出資款的雙方串通弄虛作假的可能性較大，因此，注冊(cè)會(huì)計(jì)師最好不審驗(yàn)這種情況的出資。但如果現(xiàn)實(shí)中要求注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)這種事項(xiàng)進(jìn)行審驗(yàn)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師還應(yīng)關(guān)注和取得以下證據(jù)：（1）乙、丙公司和B公司之間的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)行為及其所欠款項(xiàng)的原始憑證的復(fù)印件；（2）乙、丙公司和B公司共同簽名的“委托受托代為投入出資額的協(xié)議”，并得到A公司和甲方的同意；（3）乙、丙公司共同簽名的“貨幣出資聲明書”，主要注明300萬元貨幣出資各占的份額；（4）乙、丙公司財(cái)務(wù)狀況及其資料。如果不能取得以上證據(jù)或根據(jù)取得的證據(jù)表明B公司欠乙、丙公司的款項(xiàng)不可信，注冊(cè)會(huì)計(jì)師不能確認(rèn)此貨幣出資。
事項(xiàng)3：注冊(cè)會(huì)計(jì)師一進(jìn)駐被審驗(yàn)單位S公司，S公司就給注冊(cè)會(huì)計(jì)師提供了完整的驗(yàn)資證據(jù)和相關(guān)材料，其中包括出資方甲方貨幣出資的銀行進(jìn)賬單、銀行對(duì)賬單以及向銀行詢證函回國(guó)。
分析：在驗(yàn)資實(shí)務(wù)中，被審驗(yàn)單位能夠提供出較完善的驗(yàn)資相關(guān)資料，對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師來講，是一件幸事，但驗(yàn)資應(yīng)是注冊(cè)會(huì)計(jì)師主動(dòng)取證的過程，“主動(dòng)取證”不是被審驗(yàn)單位提供什么資料，注冊(cè)會(huì)計(jì)師就驗(yàn)證什么，而是注冊(cè)會(huì)計(jì)師根據(jù)驗(yàn)證目標(biāo)的需要，設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)膶徲?jì)程序，在有效控制審驗(yàn)程序?qū)嵤┲蝎@取有力的證據(jù)，因此，注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)貨幣資金進(jìn)行驗(yàn)證時(shí)，不僅要謹(jǐn)慎地審驗(yàn)被審計(jì)單位提供的進(jìn)賬單和銀行對(duì)賬單的真?zhèn)?，還應(yīng)親自寄發(fā)和收回、分析向銀行函證出資款的回函，詢證函不能讓被審驗(yàn)單位一并辦理，以避免被審計(jì)單位和銀行的串通作弊而提供虛假證據(jù)。
二、涉及非貨幣資產(chǎn)出資的事項(xiàng)分析
事項(xiàng)個(gè)甲方以一新建的房屋建筑物投入被審驗(yàn)單位A公司，并提供了建筑房產(chǎn)的決算書、付款憑證，以及該房屋所占土地的租賃協(xié)議，土地租賃期為20年。
分析：雖然造房屋確實(shí)為甲方建造，但由于它建在租賃土地上，不能取得土地證，其權(quán)屬問題容易發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，注冊(cè)會(huì)計(jì)師不能確認(rèn)甲方以此實(shí)物出資。
事項(xiàng)5：甲方以一批抵債收回的存貨投入被審驗(yàn)單位A公司，不能提供存貨的發(fā)票，僅提供了某具有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)存貨所做的評(píng)估報(bào)告。
分析：由于存貨價(jià)值、存在性和權(quán)屬的變動(dòng)性大，因此以存貨投資的驗(yàn)證本身風(fēng)鹼性大，初果被審驗(yàn)單位原合同、章程中沒有規(guī)定以存貨作為出資，被審驗(yàn)單位只是為了湊夠足額出資而準(zhǔn)備修改合同、章程以存貨出資，這時(shí)在沒有購(gòu)買存貨的發(fā)票表明存貨的歸屬情況下，注冊(cè)會(huì)計(jì)師最好不要確認(rèn)此存貨投資。但如果合同章程中明確規(guī)定以存貨方式出資，表明存貨為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)謹(jǐn)慎地關(guān)注和取得以下證據(jù)，驗(yàn)證存貨投資：（1）實(shí)物出資清單。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)把實(shí)物出資清單鎮(zhèn)列的存貨品名、規(guī)格、數(shù)量、作價(jià)、出資日期等內(nèi)容與協(xié)議、合同、章程的規(guī)定相核對(duì)，并實(shí)地觀察、監(jiān)盤存貨的數(shù)量及其品質(zhì)狀況，在出資清單上記錄審驗(yàn)情況；（2）評(píng)估報(bào)告；（3）投資各方及其被審驗(yàn)單位對(duì)存貨評(píng)估的確認(rèn)書，如為國(guó)有資產(chǎn)，是國(guó)資部門的確認(rèn)文件。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)關(guān)注投資各方確認(rèn)存貨的價(jià)值是否以評(píng)估報(bào)告為基準(zhǔn)，如果與評(píng)估結(jié)果懸殊大，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)建議被審驗(yàn)單位重新考慮對(duì)存貨的確認(rèn)；（4）財(cái)產(chǎn)交接清單；（5）存貨發(fā)票的復(fù)印件，如果是抵債收到的發(fā)票，由于其購(gòu)貨方不是投資者，還需要檢查債務(wù)重組協(xié)議及其相關(guān)憑證，獲取投資方對(duì)該存貨的所有權(quán)證明。
事項(xiàng)6：注冊(cè)會(huì)計(jì)師承接了A公司變更驗(yàn)資業(yè)務(wù)。A公司原注冊(cè)資本為100萬元，甲方投入的工業(yè)訣竅25萬元，占注冊(cè)資本的250。A公司運(yùn)營(yíng)幾年后的其無形資產(chǎn)一工業(yè)訣竅的賬面價(jià)值為10萬元。這時(shí)，A公司增資擴(kuò)股，其注冊(cè)資本為200萬元，甲方以某一專利權(quán)40萬元投入A公司。
分析：注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)于無形資產(chǎn)的投入驗(yàn)證，除檢查知識(shí)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)和土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)出資清單中的名稱、有效狀況、作價(jià)等內(nèi)容是否符合協(xié)議、合同、章程的規(guī)定；檢查無形資產(chǎn)的評(píng)估情況及其投資各方的確認(rèn)情況；檢查無形資產(chǎn)的權(quán)屬證書以及無形資產(chǎn)交接手續(xù)和交接清單外，還應(yīng)關(guān)注無形資產(chǎn)投入占注冊(cè)資本的比例是否符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。即演算知識(shí)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)投入占變更后注冊(cè)資本的比例是否超過20％（如果是省部級(jí)高新科技部門認(rèn)可的高新技術(shù)成果出資，（可達(dá)35％）該事項(xiàng)中知識(shí)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)投入所占比例為（25＋40）／200=32．5%，超過了20％，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)建議A公司增資時(shí)把專利權(quán)中價(jià)值25萬元確認(rèn)為甲方的資本投資，專利權(quán)其余不可分割的價(jià)值15萬元經(jīng)投資各方的協(xié)商確認(rèn)為A公司對(duì)甲公司的負(fù)債或資本公積。
事項(xiàng)7：注冊(cè)會(huì)計(jì)師承接了對(duì)A公司的設(shè)立驗(yàn)資業(yè)務(wù)，了解到甲方投入到A公司的機(jī)器設(shè)備、貨幣資金會(huì)計(jì)數(shù)額超過甲公司凈資產(chǎn)的50％；乙方對(duì)A公司投入的房屋建筑物、專利技術(shù)合計(jì)為100萬元，而己公司近年來報(bào)表確認(rèn)凈資產(chǎn)均為負(fù)數(shù)。
分析：此事項(xiàng)的問題在于出資方違背了公司法關(guān)于對(duì)外投資的規(guī)定，以及出資方長(zhǎng)年虧損、資不抵債時(shí)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師是否可以接受驗(yàn)資委托企業(yè)。雖然《公司法》第十二條規(guī)定“公司向其他有限責(zé)任公司、股份有限公司投資的，除國(guó)務(wù)院規(guī)定的投資公司和控股公司外，所累計(jì)投資額不得超過凈資產(chǎn)的50％，在投資后，接受被投資公司以利潤(rùn)轉(zhuǎn)增的資本，其增加額不包括在內(nèi)。”但沒有相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定公司不能接受出資方長(zhǎng)年虧損、資不抵債或出資方出資額超過其凈資產(chǎn)的50％時(shí)的出資。因此，只要注冊(cè)會(huì)計(jì)師取得被審驗(yàn)單位有關(guān)管理部門設(shè)立或變更的批準(zhǔn)文件，以及其合同、章程、相關(guān)協(xié)議，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以接受此種情況的驗(yàn)資委托，但應(yīng)注意這樣的驗(yàn)資風(fēng)險(xiǎn)大，容易出現(xiàn)出資方虛假出資、出資后抽逃資本以及出資方逃廢債務(wù)等風(fēng)險(xiǎn)，因此，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)謹(jǐn)慎地關(guān)注出資方的財(cái)務(wù)狀況，并在驗(yàn)資報(bào)告的意見段后加解釋說明段予以充分披露出資方長(zhǎng)年虧損、資不抵債或出資方出資額超過其凈資產(chǎn)的50％等情況。
三、凈資產(chǎn)出資事項(xiàng)分析
事項(xiàng)8：注冊(cè)會(huì)計(jì)師承接了A股份有限公司的變更驗(yàn)資業(yè)務(wù)。A公司是由A國(guó)有企業(yè)改制而來的，改制前A企業(yè)執(zhí)行工業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)制度，在改制審計(jì)和評(píng)估時(shí)，凈資產(chǎn)的確認(rèn)都是以工業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)制度確認(rèn)的價(jià)值為基礎(chǔ)，改制后按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)，A公司的凈資產(chǎn)因計(jì)提各項(xiàng)減值而減少。
分析：注冊(cè)會(huì)計(jì)師在驗(yàn)資時(shí)根據(jù)改制審計(jì)和評(píng)估確認(rèn)的凈資產(chǎn)折股確認(rèn)改制企業(yè)的出資，與改制后按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》進(jìn)行會(huì)計(jì)處理之間資產(chǎn)的差額，容易被社會(huì)公眾或其他股東認(rèn)為是驗(yàn)資不實(shí)造成的，因此，注冊(cè)會(huì)計(jì)師在接受改制企業(yè)變更驗(yàn)資業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)建議被審驗(yàn)單位按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的相關(guān)會(huì)計(jì)處理進(jìn)行改制審計(jì)和評(píng)估，確認(rèn)凈資產(chǎn)，否則，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)在驗(yàn)資報(bào)告的意見段后的說明段說明該事項(xiàng)。
事項(xiàng)9：A國(guó)有企業(yè)2000年7月31日為改制基準(zhǔn)日，把其凈資產(chǎn)1，200萬元折股設(shè)立A股份有限公司，期間其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒有間斷，在2001年2月3日A公d委托注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)此作變更驗(yàn)資，截止到2001年A公司的凈資產(chǎn)為對(duì)萬元。A公司向注冊(cè)會(huì)計(jì)師提供了截止到2000年7月31日的改制審計(jì)報(bào)告和評(píng)估報(bào)告，以及截止到2001年1月31日A公司的會(huì)計(jì)報(bào)表及其相關(guān)賬簿。
分析：此事項(xiàng)的問題在于根據(jù)改制審計(jì)報(bào)告和評(píng)估報(bào)告確認(rèn)的驗(yàn)資基準(zhǔn)日與驗(yàn)資外勤工作日的間隔太長(zhǎng)，而且期間業(yè)務(wù)活動(dòng)不斷變化，驗(yàn)資的風(fēng)險(xiǎn)增大，如果注冊(cè)會(huì)計(jì)師根據(jù)相關(guān)情況的了解認(rèn)為驗(yàn)資風(fēng)險(xiǎn)不能承受，可以拒絕接受業(yè)務(wù)委托；如果注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)為自己可以控制和承擔(dān)此驗(yàn)資風(fēng)險(xiǎn)，除執(zhí)行一般審驗(yàn)程序外，還應(yīng)考慮對(duì)2000年7月31日至2001年1月31日A公司的財(cái)務(wù)狀況實(shí)施必要的審計(jì)，關(guān)注期間引起凈資產(chǎn)變動(dòng)的明細(xì)情況，并形成相應(yīng)的審驗(yàn)工作底稿。同時(shí)，在驗(yàn)資報(bào)告的意見段后增加說明段，充分披露該凈資產(chǎn)的變動(dòng)情況。值得注意的是，驗(yàn)資基準(zhǔn)日和注冊(cè)會(huì)計(jì)師審驗(yàn)日期一般不應(yīng)間隔時(shí)間太長(zhǎng)。
一、界定非貨幣財(cái)產(chǎn)出資行為的適用范圍,履行好市場(chǎng)主體準(zhǔn)入職責(zé)
(一)不能夠作為公司出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)的界定?！豆镜怯浌芾?xiàng)l例》第十四條規(guī)定:“股東不得以勞務(wù)、信用、自然人姓名、商譽(yù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或設(shè)定擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)等作價(jià)出資”,同時(shí)規(guī)定:“股東以貨幣、實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以外的財(cái)產(chǎn)出資的,其登記辦法由國(guó)家工商總局會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門規(guī)定”。此條規(guī)定了不能作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)類型,同時(shí)取消了原《公司法》中可作為出資的非專利技術(shù),而將工業(yè)產(chǎn)權(quán)列入知識(shí)產(chǎn)權(quán),擴(kuò)大了知識(shí)產(chǎn)權(quán)出資范圍。在縣一級(jí)公司注冊(cè)登記機(jī)關(guān),非貨幣財(cái)產(chǎn)出資則主要涉及實(shí)物(如房屋、車輛、機(jī)械設(shè)備、存貨等)與土地使用權(quán)出資。
(二)非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的適用?！豆痉ā返诙藯l規(guī)定:“以非貨幣出資應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)”。《公司登記管理?xiàng)l例》第二十條第(五)項(xiàng)規(guī)定:“股東首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)在公司設(shè)立登記時(shí)提交已辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件”新《公司法》實(shí)施初期,筆者在對(duì)從事非貨幣財(cái)產(chǎn)出資注冊(cè)登記公司時(shí)曾不解過,以公司實(shí)物出資部分為房屋、機(jī)械設(shè)備為例,機(jī)械設(shè)備作為股東出資,經(jīng)全體股東同意,由股東將機(jī)械設(shè)備交付公司并對(duì)其進(jìn)行確認(rèn),則機(jī)械設(shè)備則可作為公司財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估作價(jià)。而房屋是需登記過戶的固定資產(chǎn),公司未設(shè)立,建設(shè)部門是不可能為其辦理過戶手續(xù),發(fā)給其《房屋所有權(quán)證》的,而《條例》中所指“證明文件”是否可憑建設(shè)部門出具的一紙證明作為公司財(cái)產(chǎn)憑據(jù)進(jìn)行評(píng)估?經(jīng)反復(fù)思索與探討,明確了只有在設(shè)立登記前能夠轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)的非貨幣出資或者說無需登記過戶,只需交付確認(rèn)的非貨幣財(cái)產(chǎn)才具備首期出資或一次性繳付的條件。財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移只能在公司設(shè)立后方可實(shí)現(xiàn)的則適用于分期認(rèn)繳資本(非首期出資)。
二、采取三項(xiàng)措施,加強(qiáng)對(duì)非貨幣財(cái)產(chǎn)出資行為的監(jiān)管
一是在公司注冊(cè)登記過程中,加強(qiáng)對(duì)非貨幣財(cái)產(chǎn)出資行為的管理。注冊(cè)登記人員要嚴(yán)格執(zhí)行法律、法規(guī)規(guī)定,加強(qiáng)形式審查,掌握好非貨幣財(cái)產(chǎn)出資方式的適用、比例等。同時(shí)必須在非貨幣財(cái)產(chǎn)出資公司設(shè)立、變更登記時(shí),采取形式審查與實(shí)地核實(shí)相結(jié)合的方式,實(shí)地核實(shí)公司非貨幣財(cái)產(chǎn)與評(píng)估報(bào)告是否一致,防止公司股東借用他人非貨幣財(cái)產(chǎn)或虛報(bào)非貨幣財(cái)產(chǎn)欺騙評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估作價(jià),構(gòu)成虛假出資。
二是加強(qiáng)對(duì)公司日常監(jiān)督管理,查處虛假出資行為。要加強(qiáng)巡查力度,加強(qiáng)對(duì)公司行為監(jiān)管,發(fā)現(xiàn)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)額顯著低于公司章程中所定價(jià)額的,應(yīng)當(dāng)由交付該出資的股東補(bǔ)足其差額。同時(shí),對(duì)2005年下半年以來按原《公司法》登記注冊(cè)的非貨幣財(cái)產(chǎn)或部分非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的公司,要按照原《公司法》的要求辦理過戶備案手續(xù),對(duì)超過6個(gè)月未辦理過戶備案而又沒有以貨幣進(jìn)行非貨幣財(cái)產(chǎn)置換的,要按虛假出資行為進(jìn)行立案查處。
三是加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和驗(yàn)資機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。首先,要確定從事非貨幣財(cái)產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資機(jī)構(gòu)必須是依法設(shè)立的評(píng)估、驗(yàn)資機(jī)構(gòu)。第二,依據(jù)實(shí)際情況,要求公司注冊(cè)登記時(shí)提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)公司和評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。要核實(shí)評(píng)估報(bào)告中所列評(píng)估項(xiàng)目與公司實(shí)有財(cái)產(chǎn)是否一致。如近期一養(yǎng)殖有限公司申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記,筆者一行對(duì)其進(jìn)行實(shí)地核實(shí),發(fā)現(xiàn)其構(gòu)筑物評(píng)估價(jià)值明顯高于實(shí)有構(gòu)筑物,究其原因,評(píng)估機(jī)構(gòu)將辦公室與雞舍、豬舍及其他小構(gòu)筑物一同評(píng)估,而辦公室是應(yīng)作為應(yīng)登記過戶的建筑物,不能作為首次出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)。于是鑒于評(píng)估機(jī)構(gòu)存在過失,對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為責(zé)令改正,要求公司以符合規(guī)定的出資方式予以出資,取得主體資格。第三,對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、驗(yàn)資機(jī)構(gòu)存在提供虛假材料的,因過失提供有重大遺漏的報(bào)告的,要依據(jù)《公司法》第208條進(jìn)行查處。
三、提升注冊(cè)登記人員綜合素質(zhì),加強(qiáng)公司非貨幣財(cái)產(chǎn)出資行為的管理
一要提升業(yè)務(wù)素質(zhì),提高登記水平。登記注冊(cè)人員一定要深入學(xué)習(xí)“一法一條例”,深切領(lǐng)悟立法思想,把握法的精神,加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí),執(zhí)行好法律法規(guī),嚴(yán)格依法行政,確保注冊(cè)登記質(zhì)量和市場(chǎng)主體資格合法。
