時間：2022-10-12 05:13:42
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產測繪質量控制，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
引言：
過去由于房地產測繪過程的不公開不透明，造成了在房產測繪中暗箱操作的可能性。目前，隨著測繪過程的越來越公開透明化，房產測繪已經不能像過去那樣進行暗箱操作。但是，現在房產測繪已經市場化，在市場化的背景下，價格競爭已經成為當前影響測繪數據準確性的一個重要因素。房產測繪成果僅僅是進行一個大概的審核即可通過，對房產實際的測量數據并不進行復核，這樣就容易出現漏洞。因此，加強對房產測繪過程的控制，加強對房產測繪過程的監督，并且對房產測繪數據進行不定的抽樣檢查，這樣才能有效地保證測繪數據的準確性。
1房產測繪的概念、內容、作用
1.1房產測繪的概念：房產測繪是利用先進的測繪儀器，同時結合良好的測繪技術，輔以專業的測量手法，來對房屋的具體參數進行統計，并且進行歸檔，為房地產管理部門以及其他用戶提供精確地信息。
1.2房產測量的基本內容包括：房產平面控制測量，房產調查，房產要素測量，房產圖繪制，房產面積測算，變更測量，成果資料的檢查與驗收等。
1.3房產測繪的作用:房產面積測算可在產權初始登記、產權變更過程中，清晰界定房屋的建筑面積、使用面積、產權面積、共有建筑面積；房產變更測量則可在房屋拆遷、改擴建、損壞與滅失等情況發生后，準確計算房屋面積的增減。這些都是后續交易、評估、征稅、仲裁、鑒定、訴訟的法定依據。同時房產測繪信息經分類匯總，可整理出城市或地區房屋總量、房屋層次分布、住宅建設狀況、人均建筑面積及各用途房屋比例等數據。這些數據可為城市整體建設布局、住房改革、舊城區拆遷改造等提供決策依據，并為城市規劃、市政工程、環保綠化等提供相關信息，房產測繪成果具有廣泛社會服務前景。
2房產測繪質量控制存在的問題
2.1人為因素造成的誤差
由于房產測繪工作主要是由人工來完成，所以在房產測繪過程中經常會出現由于人為因素而出現的測繪誤差。房產測繪應當由專業人士來完成，因為測繪工作具有很強的專業性。但是很多測繪單位的工作人員技能水平還不是特別過關，不能很好地完成測繪工作的進行。 測繪人員對于圖紙的判讀失誤也有可能導致房產測繪過程中的誤差出現。
另一種情況就是開發商通過侵犯消費者合法權益的方式造成的誤差。隨著房地產行業的發展，房產的價值也越來越高，動輒便以數萬計。許多開發商都會采取各種方法來減少房產的實際建筑面積，來達到減少成本的目的。并且許多測繪單位并不能真正的站在消費者的角度進行測繪工作，人為的制造一些測繪誤差。
2.2測繪工具及方法造成的誤差
由于房產測繪需要使用一些測繪工具來進行測繪工作，因此，一旦這些支持性的工具出現問題，將會直接影響到測繪數據的結果。隨著社會的不斷發展進步，測繪工具從最初的皮尺已經演變成為了測距儀，精度也提高了一個數量等級，已經可以精確到毫米級別。而一旦設備的精準度出現問題，也是有可能造成測繪誤差的。
3房產測繪質量控制措施
3.1建立健全房地產測繪市場質量控制機制
發揮市場機制的有效調節作用。要充分發揮市場供給與市場競爭來對測繪產品與服務質量進行控制，實際說來就在與市場供求的浮動帶來市場上商品價格的變化。這樣以來就會對產品的供應方的利益產生影響，然而測繪的供給者又是利益、利潤的期望者，在供給者之間會形成一股競爭，消費者在選擇測繪服務時必然選擇一些測繪技術精準、服務質量高的測繪部門，在市場經濟優勝劣汰機制的帶動下，必然能夠促進測繪企業與測繪從業人員積極改善自身的技能與水平，全面促進測繪技術的提高，在優勝劣汰機制的調節與控制下，測繪技術水平從個人到企業都會有所上升，為測繪質量提供保障，達到市場對資源的優化配置。
3.2加強測繪單位對于質量控制的認識
要使得測繪單位的每一個相關人員都清楚測繪質量的保障是單位、個人得以生存以及發展的必要前提，將質量作為測繪工作中最重要的一項要求。工作人員也要對自己的工作結果負責，要以一種求實的心態去完成自己的工作，對于消費者以及開發商各自的合法權益秉承合理、合法、公平、公正的工作態度去維護，在工作過程中，堅守工作者應有的職業操守，嚴格的依照法律法規進行操作，與此同時， 對于自身技能的提高，也要嚴格地要求自己，確保工作中能夠有效地運用科學的理論知識完美的完成自己的工作任務。
3.3加強業務培訓，提高房產測繪人員的專業素質
測繪管理部門對房地產測繪活動進行相應管理、作業指導和房產測繪規范細則的培訓、房產測繪技術的支持和建設。對從業人員進行培訓、注冊、管理，是有效提高當地房地產測繪技術的行之有效的措施之一。
測繪單位應從提高各級領導干部素質入手，舉辦測繪科學與技術研究生班，此外積極支持本科、研究生、博士生進行學歷教育，提高各級管理干部的整體技術素質。單位應有計劃地開展崗前培訓，實行持證上崗制度。對新招收的員工單位都嚴格按照有關規定的要求組織崗前培訓，經考核合格后方能上崗。對測繪生產的新技術、新工藝、新產品進行必要的生產技術培訓。
3.4加強測繪過程中的質量監督
對于測繪結果的監督、審核沒有一個完整的實質性的體系，在實際審核中，只是根據測繪單位提供的相關資料進行書面審察，不會對測繪中測繪項目實地的重新核實。比如，建筑物的建筑面積、實際面積、共用平米、共攤等數據都不會重新測繪。這種形式的審核，并沒有使測繪數據的法律主體變更，測繪單位依然對測繪結果負有法律責任。審核的形式性也存在著一定的好處，測繪單位對測繪數據始終負有責任，不會通過審核程序，將責任推卸給審核部門，這樣，就可以不分散審核部門的人才與技術的力量， 在審核中全力的進行檢查。
審核部門的工作方式是定期不定時地對房地產處所記錄的房產數據進行抽查，根據舉報進行檢查，對房產測繪單位工作業績依據《測繪結果質量達標準則》進行測評，并將所檢測的結果整理成冊，建立數據庫，檢測的結果以及各測繪單位被檢測所出現的問題和信用情況，向社會公眾負責。
4結語
房產測繪的質量是房產測繪發揮作用的基礎和前提，作為房地產測繪單位，應當了解測繪行業所面臨的現狀以及發展狀況，落實到具體工作，提升測繪工作的質量。隨著我國市場經濟的發展和制度的健全，以及企業員工素質不斷提高，先進儀器設備的引進，法律和社會監督能力的不斷增強，使得房地產測繪的質量控制水平也將會得到不斷提高。
參考文獻：
[1]李鳳陸.房產測繪的內容和質量控制[J].科技資訊, 2008 (2).
關鍵詞：房產測繪 面積測繪 質量
隨著房地產管理事業的發展和土地使用制度、住房制度改革的進一步深化，人們對房屋建筑面積的質量要求也越來越高。房地產測繪部門測算的房屋建筑面積是作為房屋買賣和產權發證的依據。因此它將直接影響到房屋價格及相關費用，對廣大購房者來說，這是一個相當敏感的問題，很多有關房屋的糾紛也與房屋的建筑面積計算直接相關。因此，抓好房產面積測繪質量，是維護房產權利人合法利益、落實測繪法的一件大事。
一、房產測繪的重要意義
1. 保證業主利益的重要法律依據
房產測繪直接關系到業主的切身利益，房產測繪的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科學性，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據，同時也為房屋所有權產生法律糾紛、審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據。這些數據是核發房屋所有權證重要組成部分，也是建房地產檔案的原始資料。
2 .有利于維護房產市場的正常秩序
房屋建筑面積的多少是我國建筑和房地產業中最重要的指標之一，也是我國房產測量中要測定的基本要素之一，建筑面積是我國城市規劃管理、產權登記、產籍管理、稅費征收、城市地價核算、房產交易、房屋拆遷安置和房屋面積統計等等中的計量單位，由于房屋面積的種類繁多，對于非專業人士而言，感覺高深莫測，特別在當前的商品房買賣中，部分開發商在利益的驅使下時常會打起面積的主意，有些中介總是偷換概念。誤導消費者。因此提高商品房銷售面積的準確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權益，有利于維護房產市場的正常秩序。
二、影響房產測繪質量的原因
房產測繪的專業性、技術性很強，但是房產測繪領域的規范、標準卻不夠完善，對有些問題的規定過于簡單，范圍很廣泛，沒有具體的詳細的解釋，跟不上建筑形式的干變萬化和設計人員理念的不斷發展，使得許多新問題無法界定，無據可查，在實際操作中難以處理，容易引發爭議，因此現在有些大城市已制定了本地的房產測量實施細則，相對完善了測量標準，但絕大多數地方沒有這方面的細則，房產測繪單位及從業人員只能依靠自己對規范的理解在實際工作中來操作，這樣就給測繪質量帶來了很大爭議。
房產測繪特別是對復雜建筑的測繪，情況復雜，數據繁多，計算量巨大，測繪計算人員難以保證完全不會出錯，如果測繪單位的質量保證體系不健全，就極易產生質量差錯。測繪單位的資質等級、管理水平和從業人員的技術水平也是影響測繪成果質量的重要因素。
三、提高房產面積測繪質量的措施
1. 遵守“二級檢查、一級驗收”制度
在全面自查、互檢的基礎上，由公司測繪作業組的專職檢查人員對產品實行過程檢查，然后由質量檢查小組和專職檢查人員參照相關資料對測繪成果實行最終檢查，檢查無誤后由委托單位組織最終驗收。主要檢查的相關規定有：①各級檢查、驗收工作必須獨立進行，不得省略或替代。②檢查中如發現面積計算口徑或分攤方案等特殊問題沒有在《項目意見書》詳細說明或《項目意見書》的內容有不符合相關規定的情形時，需要及時提出處理意見，經過會辦簽字確認后方可進行重新辦理。③公司技術負責人員要對提交的成果、圖紙、質檢單等進行全面審查，發現問題后向具體作業人員（包括初審人員）進行批評教育并予以改正。④公司技術負責人員要定期對房產測繪過程中出現的典型案例進行討論、分析、總結，以提高測繪人員業務水平和測繪成果的質量，并通報本月質量檢查情況。⑤確定測繪單項產品質量等級并附于測繪檔案中。為了保證測繪產品的質量，除了業內檢查外，還應進行一定比例的外業檢查。主要檢查該房屋外立面是否與委托方提供的建筑施工圖紙相符，有無多或少某個建筑物等，確保現狀與所出具的成果報告相符。
2. 控制前期收件資料及圖紙的審查質量
為了確保房產面積測繪質量，前期的收件資料及圖紙審查中的質量控制是必不可少的，在房產項目建筑面積預測算時，要求委托方提供的建筑施工圖必須是經規劃部門審核通過的圖紙，在房產面積實測時，委托方應提供經規劃部門審核通過的建施圖紙，若有變更，還應提供相應變更圖紙或設計變更聯系單；委托方所提供的圖紙必須是一整套完整的建筑圖紙，其中包括建筑平面圖、立面圖、剖面圖、樓梯詳圖、陽臺及飄窗大樣圖等，所有圖紙應盡可能詳細，以便于在測繪過程中查閱相關尺寸數據。如陽臺護寬度在平面圖上標注不詳，只能在陽臺大樣圖上查閱，如坡屋頂房屋2.20m的范圍線確定，在平面圖上無法看出，只有在剖面圖上圖解三角形確定2.20m的范圍線。收件資料中必須包建設工程規劃許可證、建筑總平面圖、地名辦出具的門牌號及設計部門出具的房屋配套設施及用房功能部位，如水泵房、水池、發電機房、變配電室、制冷機房的使用說明及其他的有關資料。只有通過前期資料收集齊全并符合要求，才能確保房產面積測算各環節中的質量，對在以后做實測辦證時起到很大的幫助。
3. 房產面積測繪各關鍵環節中的質量控制
進行房產面積測繪，對我們房產測繪機構來說在增加了經濟收入的同時，又承擔更大的責任。針對日益高漲的房價，一旦工作疏忽發生了錯誤，造成的損失將是巨大的。因此，我們在房屋面積的測繪各環節中，應把質量控制放在首位。具體要做到四個準確：房屋計算面積部位認定要準確；房屋套型邊長數據要準確；房產要素要準確；房屋面積計算分攤要準確。
4. 采用工作流程技術實現生產過程控制
該技術是管理系統的核心技術，其監督、控制、協調整個業務過程的規范和完成，并對信息流進行跟蹤。為適應房產測繪工作的流程化、制度化、規范化，為了更好地進行過程控制，軟件采用流程化管理，根崗位職責進行角色權限設置，保證各項業務操作都在系統的監控之下進行，每個環節都會記錄下操作人員姓名、時間，實現了業務生產的過程控制和圖形數據的安全。
5. 對工作人員實行必要的相應的培訓
對測繪工作人員的培訓是提高房產測繪質量的必要前提。房產測繪人員包括外業測繪人員、內業計算和資料整理人員、檢驗人員，所有這些人員均應經過認真細致的培訓，培訓內容包括測繪質量管理法規、房產測繪法規、房產測繪質量檢查方法、房屋產權產籍管理知識、房產測繪檔案管理條例等，從而整體提高工作人員的計算水平、職業素質和職業道德。
四、結束語
總之，房屋建筑面積測繪工作只有按照國家標準規范實施標準化質量管理、監督，只有這樣才能切實提高房產測繪水平，才能更好的促進測繪事業不斷向規范化、科學化、現代化發展。
參考文獻：
[1]徐偉.房屋建筑面積的測算范圍[J].中華建設，2011（9）.
關鍵詞：房產測繪；質量；控制；措施
中圖分類號： P2文獻標識碼： A
引言：
房產測繪屬于一種法定的測繪程序，中國房產測繪的起步比較遲，發展相對緩慢，目前仍處在規范建設的初始階段。現在房產測繪的質量管理中仍有很多需要解決的問題，而房產測繪的水平關系著千家萬戶切身的利益，所以很有必要強化對房產的測繪質量控制，并對其有關措施進行研究。文章通過理論與實踐經驗的結合，展開了針對房產測繪質量控制的措施討論。
1房產測繪概論
所謂房地產測繪指的是使用測繪儀器和技術、手段，進行房屋或土地以及其它房地產在自然或權屬狀況方面，在位置或數量、質量、利用狀況方面進行的專業化測繪。其可以有效增強行業具有的專業性,且能得出可靠性很高的參考依據,提升城市的整體規劃水平。可以說房產測繪是對法律、經濟和社會多個方面均有非常重要的意義。所以,一定要強化對房產測繪的質量管理,控制房產測繪的市場，強化房產測繪的程序檢查，并制定有關政策和制度，公開房產測繪的有關數據,從而由根本上提升房產測繪的質量管理水平。
1.1房產測繪的內容
一般來說，房地產測繪為運用測繪方法、技術和儀器進行房產、土地和房屋使用情況、質量和數量、位置以及權屬情況和自然狀況等各個方面實施測定的一種專業測繪。而其包含的主要內容為測量和調查房產及同房產有關的建筑物,而且實施繪圖工作。而且還包含對房產土地所荷載的物品進行的測量與調查和對房產數量、質量以及位置、權屬各種基本狀況實施的調查、測定及繪制成圖紙的測繪工作。進行房地產測繪一般為對房地產的產權拆遷和交易管理，開發、產籍管理等實施鑒定和仲裁，收費和征稅及評估,且還核查房地產的管理之中的基本資料和數據以及表格等有關資料。房地產的測繪通常包含房地產項目的測繪以及基礎測繪2個方面。對于房地產實施基礎測繪通常為在一個大的區域范圍里給房地產構建整體且系統的平面管控網。對于房地產實施項目測繪就通常為對房地產關于開發和經營及權屬管理等實施分丘與分戶平面圖的測繪。而且也包括對房地產的有關數據和薄、冊、表及圖等不同內容作的測繪。對于對房地產實施的項目測繪有著十分重大的影響,可直接影響房地產的權屬拆遷和開發，交易和管理等有關工作的有效開展。進行房地產的項目測繪，土地與房屋的權屬有關證件附圖的測繪為最重要和最具有現實意義的一項房產測繪內容。
1.2 實施房產測繪的作用
做房產測繪后，可獲得的數據為進行房地產抵押貸款和契稅征收以及房產交易、物業收費和租賃活動等各類活動所不能缺少的根據。房產測繪的數據經過分析和處理后，能夠獲得很多有用的的資料，可以給城市的建設和規劃等以數據支持。而且房產測繪可作為產權證辦理的依據，也給房屋的面積和權屬及界址等以基礎資料的支持，并給房地產的管理如開發、產權和交易管理進行服務。
2 影響房產測繪質量控制的因素
2.1 對房產測繪進行質量控制的單位是否具有相應資質，其從業人員是否具備較好的技術水平，其管理水平的高低等均為制約房產測繪的質量控制的重要因素。
2.2 我國現在的房產測繪有關制度和規范仍不健全。房產測繪的技術性與專業性較強，所以有的城市已制定了相關房產測量的具體實施細則。不過仍有很多城市未進行這方面的工作。實際測量中房產測繪相關人員僅按照其自己對于有關規范和標準如《房產測繪管理辦法》、《房產測量規范》以及《中華人民共和國城市房地產管理法》等的理解實施測繪操作，所以使測繪工作的質量不高。因為進行復雜的建筑測繪時，其數據種類很多，情況也很復雜，數據計算的量極大，測繪工作人員的工作過程中很難保證沒有失誤。所以如果有關單位質量保障不到位，制度不完善，很容易導致差錯產生。
3 進行房產測繪質量管控的措施
3.1 強化對房產測繪工作部門或單位的資格審查與認證管理。房產測繪工作一定要由有相關資質的單位或部門實施。《房產測繪管理辦法》中有規定：“國家實行房產測繪相關單位的資格審查與認證制度”。實施房產測繪工作的單位應依據《房產測繪管理辦法》以及《中華人民共和國測繪法》中的規定，必須獲得省級以上的人民政府所頒發的相關資格證。實施資格審查的時候應強化對具體進行測繪活動的專業人員與進行房產測繪的技術裝備實施審查。現在對有關從業人員的審查仍未完善聯網措施，導致有人一證多報，甚至還有跨省市申報的情況。為避免造假，應要求相關企業出具誠信聲明，保障其企業的房產測繪工作不發生人員造假的情況，對于弄虛作假的人員應取消其從業資質。而對于相關設備應小心審核，進行年檢并將設備做編號管理。
必須按照市場的容量，保障房產測繪的質量，不可太早將市場進行開放，房產測繪的市場化很可能導致價格戰，而不同的房產測繪部門進行的相互壓價使市場價格的競爭機制得以形成，可是無序混亂的價格戰可能引發房產測繪的質量降低。因為房產測繪所牽扯的經濟利益巨大，而且有一定法律效力，因此如果測繪單位利用不完善的制度就可能會導致很多問題產生，從而使整個行業的誠信大幅降低，使行業的秩序受到嚴重破壞。
3.2強化房產測繪有關單位的質量意識。對于測繪單位中所有相關人員，都應使其充分了解測繪的質量是關乎其自身利益與生產發展的，必須將質量保障措施切實落實在房產測繪的各個細節中。相關從業人員應講究誠信，守法公正并真正做到位維護消費者權益工作，當然也不可損害開發商的合法利益。要保持實事求是的工作態度，具備良好的測繪職業道德，根據有關法規要求，實施房產測繪。相關從業人員必須不斷增強自身的判斷能力，用自己所掌握的技術和理論，科學化處理有關問題。
3.3 強化房產測繪的質量制度管理，及時查處違法行為
進行房產測繪的過程中應設立嚴格核查的制度，健全質量檢查有關體制。按《房產測量規范》的要求，進行作業組的互相檢查和有關工作人員的自檢以及單位設置的專職人員實施檢查等3級檢查的制度。實施房產測繪之前需要先設計出科學可行的工作計劃，并對有關圖紙資料進行掌握，從而科學預測出有可能產生的各類情況，針對可能出現的各類問題找出具體的處理措施。相關的監督部門應堅決查處房產測繪有關單位偷工減料或減少檢測程序以減少經營成本的行為。比如有的單位在進行房產測繪時可能按開發商的意愿來進行面積計算，有的應算的面積不被計算在內。現在房產測繪的審核仍然有僅為形式審核的情況，進行實際審核時并未對實際面積實施實質性的抽樣檢查就下了結論，如此一來如果有問題產生很容易導致互相推卸責任的扯皮情況。
3.4 要組織成立房產測繪的行業協會，促使行業自律
對于房產測繪的行業協會來說，其屬于一種自發的民間社團組織，但是它在經濟發展的過程中具有十分重大的作用。由于行業協會相對來具備針對性與靈活性以及及時性，可以快而好地處理出現的各種問題，能夠有效地減少成本支出，所以行業協會有時處理相關問題更有優勢。由此可知，必須盡快構建并健全各級房產測繪的行業協會，強化進行自我管理和規范發展，并促進制度建設。有關部門需要加大促進行業協會發展的力度，并推進房產測繪的行業法規制定。而且房產測繪相關單位也要不斷進行自我完善和檢查。在引進相關人力資源的同時重視先進設備與技術的引入，從而使測繪的質量控制與工作效率和精度等得到提升。在房產管理相關部門督導下組織形成的房產測繪行業協會應起到行業的自律作用。應對房產測繪行業中產生的問題做好積極的檢討并找出解決方法，使有關制度得以完善，并推進房產測繪的管控水平。單位的內部必須將日常質量的考核與監督進行有機結合，設置好獎罰方略。另外房產測繪有關單位主管質量管控的領導和有關工作人員必須科學地運用檢查記錄和過程監控獲得的觀察結果以及客戶反饋的意見等有關資料，對出現問題的原因進行分析并找出預防措施。
結束語：
概言之，伴隨我國房地產行業的快速發展，控制好房產測繪的質量成為必須重視的問題。要使房產測繪的整體質量得到有效管理和提升，必須構建房產測繪的相關資質管控機制和健全完善的督導制度。承擔房產測繪工作任務的人員及單位必須認識到房產測繪將來的發展前景，并按照房產測繪的市場發展情況來確定與之相互適應的企業發展戰略。必須以科學的態度和方法面對和處理房產測繪中的質量管理問題，以真正讓房產測繪的質量管理水平獲得持續進步。
參考文獻：
[1]鞠志強,趙亞男.房產測繪技術與測繪質量的控制[J].科技傳播，2013年5月.
[2]徐衛國.淺談房產測繪的質量控制[J].科技資訊，2007年3月
[3]夏忠福.提高房產測繪質量的措施探討[J].測繪與空間地理信息，2013年8月.
【關鍵詞】房產測繪；房屋面積；質量
中圖分類號：P24 文獻標識碼：A
房產測繪一直是社會關注的熱點和難點問題,其成果一經房地產行政主管部門登記確權認定即具有法律效力。房地產測繪部門測算的房屋建筑面積是作為房屋買賣和產權發證的依據。因此它將直接影響到房屋價格及相關費用，對廣大購房者來說，這是一個相當敏感的問題，很多有關房屋的糾紛也與房屋的建筑面積直接相關。因此，抓好房產面積測繪質量，是維護房產權利人合法利益，落實測繪法的一件大事。
1. 影響房產測繪質量產生的原因
隨著房地產市場快速發展和不斷規范,市場對房產測繪的要求越來越高,測繪單位承擔的責任也越來越重大。由于市場不確定因素的存在,房產測繪單位在提高專業化服務的同時,也面臨著一定的風險。與其他經濟活動不同的是,房產測繪風險具有特殊性,它涉及面廣而且復雜,不僅給測繪單位和測繪人員帶來風險,也會給利益相關各方帶來不同的風險。房產測繪風險產生的主要原因有以下幾個方面:
1.1 房產測繪的技術性和政策性很強,但房產測繪領域的法律法規不夠完善
國家標準《房產測量規范》和建設部《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》雖然為維護售房人與購房人雙方的合法權益,規范和培育房地產市場作出了不懈努力,但是《規范》本身的先天缺陷跟不上建筑形態的千變萬化,使得新問題無法可依,無據可查,從而引發許多爭議。基于這一原因,房產測繪單位及從業人員只能依靠自己對《規范》的理解來操作。這就造成了同一城市不同的房產測繪單位、同一房產測繪單位不同的從業人員之間不統一。因此,有待國家出臺詳盡、統一的技術操作實施細則,以確保測繪成果的唯一性和嚴密性。
1.2 房產測繪具有較強的特征性,難以完全杜絕差錯的出現
房產測繪特別是房屋面積測繪具有外業測繪情況復雜、工作量巨大,內業數據繁多、計算量龐大的特點,從業人員難以保證完全不出現差錯。但是,房產測繪成果一經相關部門確認就具有法律效力,并且直接進入市場,房產的高價值性使任何一個錯誤都可能給當事人帶來巨大的經濟損失,因而引發賠償,而這種賠償是任何房產測繪單位都難以承受的。
1.3 房產測繪專業性強,但在社會監督方面效力較差
房屋面積測繪工作專業性強，對一般老百姓而言，即便進行公示，只能看結果，這桿“秤”是無形的，在社會監督方面效力較差；對測繪單位而言，房屋面積測繪工作量大，情況復雜，內部質量保證體系不健全，出現差錯的概率較高。在保證測繪質量上，服務與被服務兩者之間都有缺陷。并且，測繪結果一旦出具，馬上作用于房屋買賣，進入市場操作，往往是測繪錯誤既成事實后才發現，將測繪機構置于非常尷尬的境地，因此，房屋面積測繪屬于高風險的工作。在房產測繪機構總的工作量中，房屋面積測繪工作量占大多數，房屋面積測繪出了問題，因錯誤引發的賠償，任何一個測繪機構都難以承受，也使此項工作成為房產測繪機構的主要風險。
2 如何規范房產測繪質量
2.1 要增強風險意識, 加強內部管理，防范房產測繪風險
防范房產測繪風險的首要問題是轉變測繪人員的思想觀念,樹立依法測繪的思想,強化風險意識,充分認識到測繪風險是關系到測繪單位生存發展和自身利益的重大問題,從而自覺防范和控制風險發生,并在制度中加以規定和落實。例如：外業測量須不少于兩人進行,做到相互監督以外,還要求測量人員對房屋現狀、測量現場進行拍照,為質量檢查、審核人員檢查審核房產面積時提供依據,同時將照片作為檔案資料存底。
2.2 控制前期收件資料及圖紙的審查質量
為了確保房產面積測繪質量，前期的收件資料及施工圖紙審查中的質量控制是必不可少的。在房產項目建筑面積預測算時，要求委托方提供的建筑施工圖必須是經規劃部門審核通過的圖紙，在房產面積實測時，委托方應提供房屋竣工圖，若有變更，還應提供相應變更圖紙或通知單；委托方所提供的圖紙必須是一整套完整的建筑圖紙，其中包括建筑平面圖、立面圖、剖面圖、樓梯詳圖、陽臺及飄窗大樣圖等，所有圖紙應盡可能詳細，以便于在測繪過程中查閱相關尺寸數據。如陽臺護寬度在平面圖上標注不詳，只能在陽臺大樣圖上查閱，如坡屋頂房屋2.2m的范圍線確定，在平面圖上無法看出，只有在剖面圖上圖解三角形確定2.2m的范圍線。收件資料中必須包括土地使用證、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證、建筑總平面圖、地名辦出具的門牌號及幢號批準文件、設計部門出具的房屋配套設施及用房功能部位，如水泵房、水池、發電機房、變配電室、制冷機房的使用說明及其他的有關資料。只有通過前期資料收集齊全并符合要求，才能確保房產面積測算各環節中的質量。
2.3加強測繪行業自律，建立測繪誠信制度
加強測繪行業自律，建立測繪誠信制度，在測繪單位的網站上設置測繪誠信欄目，內容可以包括誠信自律，誠信監管，誠信監督。通過該欄目向社會公布測繪行業單位情況、誠信承諾以及業務范圍，讓社會公眾了解測繪行業單位的基本信息，并接受公眾監督。當有人發現測繪單位和測繪管理部門存在不誠信行為時，通過電子郵件或信件等方式聯系單位，單位然后將根據實際情況及時作出處理。
3、結束語
在市場開放競爭的情況下,房產測繪存在風險是毋庸置疑的,有些風險是可以防范的,有些是難以預知和防范的,但隨著房產測繪行業的發展,房產測繪單位防范風險的能力一定可以逐步提高,在對社會服務過程中,房產測繪單位要不斷加強和完善自身素質,持續改進測繪成果質量,適應房地產市場的需要。
參考文獻
[1]陳金剛，田子旭．淺談房產測繪管理及房產測繪信息系統的應用．《城市建設理論研究（電子版）》．2013年15期
關鍵字：房產測繪控制點測繪成果作用質量控制措施
Abstract: real estate surveying and mapping work is a policy-oriented of surveying and mapping work, it can ensure the housing land related information has the scientific nature, objectivity, impartiality and integrity, at the same time, to standardize market transactions of property industry, the management of the real estate industry plays an important role. House property surveying and mapping is the quality of civil engineering play a foundation and the guarantee function, so that enhance the quality control of the house property surveying and mapping work has the very vital role. To take appropriate measures for quality management of real estate surveying and mapping work, must be on the house property surveying and mapping has a deep understanding of the quality control points and the function of this article as a starting point, on the basis of investigate its quality control points and discusses the measures to strengthen the management of house property surveying and mapping quality.
Keywords: real estate surveying and mapping the control points of surveying and mapping achievements quality control measures
中圖分類號： TB2 文獻標識碼：A 文章編號：
房產測繪工作主要是指利用相關的測量儀器和技術手段，對房屋或房地產的自然情況、歸屬狀況、地理位置、運用情況等的一種專業測繪，它以權屬為核心，以房產的位置和面積為重點進行的測繪，其測繪結構的質量關系到房屋權利人的合法權益，因此說測繪的質量需要有保證。保證房產測繪的質量，必須要先明確房產測繪的質量控制點和作用，這樣才能夠采取更為有效的質量管理措施，下面本文就從房產測繪工作的質量控制點、作用和相應的控制措施三個大方面進行詳細的論述。
一 房產測繪質量的控制點
房產測繪是一項政策性很強的工作，測繪工作開展的好能夠保證房產信息的準確性和客觀性，為了能夠實現其測繪的公正性和客觀性，在測繪過程中要加強質量的監管，要掌握好房產測繪質量的控制點。房產測繪質量控制需要掌握好控制點，這樣在實際的質量管理工作中才能夠得心應手，提高工作的效率，保證測繪質量的提高，切實維護各方的實際利益，為此需要從以下幾個方面著手。
（一）房產測繪人員的技能培訓
測繪工作的開展需要有一定的技術人員，房產測繪的技術人員一般包括內業計算及數據資料整理人員、外業測繪技術人員以及測繪數據檢測人員等，在實際的工作中需要對這些人員進行細致的培訓，保證他們的知識儲備和實踐操作的能力，為測繪工作順利進行打下堅實的基礎。技術人員需要掌握了一定的測繪技能，明確了自身的職責所在以后才能夠順利開展工作，這就是測繪工作質量控制點的首要方面。
（二）測繪設備和相關資源的配置
房產測繪工作的開展需要有設備的支持和資源的合理運用。內業房產測繪工作需要運用的設備有計算機、繪圖儀、房產測繪軟件等相應的設備和資源支持，而外業房產測繪需要有水準儀、全站儀、棱鏡、手持測距儀、標尺、鋼尺以及玻璃纖維尺等設備和資源，因此說要達到房產測繪的質量控制標準，首先需要將這些材料和資源進行良好的配置。除此之外，不能夠忽視的是，房產測繪相關部門還需要具備相應的資質以及建立起完善的房產測繪質量控制體系，完善相應的政策法規，這樣才能夠為資源配置打下基礎，也能夠保證房產測繪質量管理工作的順利進行。
（三）內業測繪及外業測繪數據的管理
房產測繪工作分為外業測繪和內業測繪，外業測繪主要負責的是房產數據的采集工作，而內業測繪則是將數據進行處理，查看外業測繪的數據和實際的設計尺寸是否有差距等，二者相互配合，完成整個的房產測繪工作。在這個過程中需要進行數據的收集和處理，為了保證數據的準確，也為了提高測繪的質量，一定要進行管理，這樣才能夠避免不必要麻煩的出現。本文將在下面部分進一步具體論述加強內頁測繪和外業測繪質量的相關措施。
二 房產測繪質量管理的措施
房產測繪能夠實現對房產信息的有效管理，能夠保證信息的客觀和準確，因此說保證測繪的質量十分關鍵，上文中從房產測繪質量的控制點論述了在房產測繪質量控制過程中需要注意的問題，下面本文就以此為出發點，以內業測繪和外業測繪為重點，從六個方面論述加強房產測繪質量控制的相關措施。
（一）提高外業測繪質量的措施
房產的外業測繪控制主要是指對房產測繪單位的房產要素進行調查研究、對房產要素的測量和房屋面積測繪的成果進行相應的控制和管理，因此要提高房產外業測繪的質量必須要從這三個方面著手。
關鍵詞:房產測繪;測繪面積;質量管理
房產測繪工作作為后期房產項目竣工必須履行的一項重要環節，它的工作質量直接關系到房產交易雙方的合法利益。因此，在每一個房產建筑項目竣工后，房產開發商都有義務和責任去委托專業的測繪機構單位去展開測繪面積實際工作，測繪單位需嚴格按照國家房產測繪的相關標準規范，根據委托方提供的設計圖科學合理的計算出房產的實際面積。由于當期我國測繪行業市場化程度偏低，各項測繪技術有待完善，測繪機構必須通過不斷提高測繪面積的工作質量，來促進整個行業的健康發展。
1．房地產測繪及其重要性
隨著人們生活水平的不斷提高，房價的日益上漲，房產面積測繪工作變得尤為重要。測繪的工作質量直接決定了房屋建筑的實際面積大小，一旦存在較大誤差就會造成房產交易雙方的嚴重經濟損失。因此，房產測繪機構必須堅決履行自身的社會和法律責任，嚴格按照國家頒布的各項法律法規進行測繪作業，對于每一個測量環節都要做到精確性、科學性。產權人的房產合法權益能否得到保護，關鍵還要看房屋面積測繪工作的質量，房產測繪的結果往往是作為房產糾紛的有力憑據，是保護產權人切身利益的重要證據［1］。一個國家的房地產產業發展是否科學合理，其中一個重要的判定指標就是房產面積規格大小。在房產測繪工作實踐過程中，由于房屋大小和規模存在著很大的差異性，普通人員根本無法正確判斷房屋的準確面積，部分不良開發商為了謀取利益，會選擇偷換房屋建筑面積概念，致使購房者遭到嚴重的經濟損失，這種問題嚴重阻礙著我國房產市場穩定健康持續的發展。因此，通過不斷提高測繪的質量管理工作，能有效避免上述問題發生，保證房產交易雙方切實利益。
2．房產測繪中測繪面積的質量管理
2．1前期的資料質量控制。在房產測繪面積實際中，為了進一步確保房產測繪的質量，相關工作人員必須不斷加強對前期各項資料的質量控制和審查［2］，特別是在房產建筑面積預測算過程中，必須獲取設計好的施工圖紙交給規劃部進行嚴格審批。測繪機構在測繪房產面積過程中，必須保證得到了委托方提供的已經合格通過審批的建筑施工圖紙，一旦在過程中出現了變更事項，應當及時獲取變更詳單．相關工作人員必須保證圖紙的完整性，它的主要內容涵蓋了房產的剖面圖、平面圖、立體圖、陽臺大樣以及樓梯的樣圖［3］，圖紙的完整性直接關系到測繪工作的質量和效率，方便在實際測繪中及時的查閱各種尺寸數據。例如，當測繪工作人員發現陽臺的實際護寬度標注不清楚，就可以通過去查閱陽臺的大樣圖，確保測繪工作的精確性。2．2面積計算部位認定準確。房產測繪機構要想保證房產測繪總面積的準確性，就必須在測繪工作展開之前，明確房產的全面積、半面積以及不算入計算范圍面積的部位。測繪工作人員必須嚴格按照國家政府頒布的《房產測量規范》規定，明確出房屋各個面積的計算部位。測繪人員要根據以往的經驗，高度重視部分房產開放商為了增加賣點，會造成實際設計圖中的注釋與《房產測量規范》的規定不一致［4］。例如，開發商會在設計圖紙上加入陽臺花園或者飄窗等。因此，測繪人員在實際的測繪面積工作過程中，應當從房產建筑的實際結構特點出發，在特殊情況下可以向委托方索要詳細的設計圖紙說明，保證設計圖中的內容是和國家相關規定保持一致的，這樣才能計算出正確的房產面積。2．3面積計算公用分攤科學。測繪人員在保證房產計算面積、套型以及邊長數據準確性的前提下［5］，就要去高度關注到接下來面積計算和共用面積的合理分攤問題，房產面積分攤計算作為測繪工作的核心所在，直接關系到購房者的自身利益，所以測繪人員必須保證房產分攤面積的準確性。由于當前我國房產測繪軟件尚不完善，測繪人員使用軟件也不太熟練。所在在實際的操作測算過程中，往往會造成某些面積計算錯誤的現象發生。根據這個問題，測繪機構在對公用面積進行分攤計算時，應當嚴格按照國家頒布的《房產測量規范》以及當地的《房產實施細則》進行合理操作，如果存在部分的公用面積分攤不明確，可以通過組織委托人、技術人員、測繪人員以及質檢人員共同商討確定，確保分攤面積計算的公平性、準確性。2．4控制外業測繪質量。房產外業測繪作為提高測繪整體工作質量的重要基礎，理應得到測繪人員高度重視。外業測繪質量控制的內容主要分為以下幾個方面:一是確保房產權界線示意圖的用地范圍和調查表中的用地略圖、房產權界線以及相關詮釋符號和房產設計圖上保持一致;二是房產測繪的最后結果是否合理規范，各項內容是否完整;三是房產測量的各項要素是否完整準確。2．5管理內業數據處理。測繪人員在管理房產內業的數據處理上要嚴格做到以下幾點:一是保證房產各項要素表述的完整準確，符合國家防測繪要求;二是檢查房產設計圖的規格尺寸、表述內容以及技術要求是否符合相關規定;三是房產測繪最后結果是否合理規范的歸檔保存。
3．結束語
綜上所述，房地產行業要想得到穩定持續的發展，就必須充分認識到房產測繪中測繪面積工作的重要性，為了有效解決各類房產面積測繪問題，測繪人員必須不斷提高自身的專業水平，嚴格按照國家測繪制度規定，根據房產測繪技術文件展開房產面積的測量計算，保證房產面積測繪的準確性和規范性，從而推動我國房產行業健康的發展。
作者:甄帥 單位:渭南市房地產交易管理所
參考文獻:
［1］張聞宇．分析房產測繪面積中存在的問題及質量控制［J］．科技信息，2011(8)．
［2］丁巧林．如何做好房產面積測繪工作［J］．城市建設理論研究，2012(26)．
［3］宋愛祥．對于加強房產測繪面積質量控制的幾點看法［J］．科技經濟市場，2010(13)．
關鍵詞：房產測繪；外業數據；內頁數據；質量控制
一、房地產測繪的質量控制措施
因為不同的生產人員對規范的理解會有差異，在房地產測繪中，很容易出現用不同的計算方法和計算依據對同一套商品房及測繪的現象，這樣所得出的建筑面積就會不一樣。所以技術路線設計、實施測繪以及檢查驗收這三個環節的作用非常關鍵，直接影響著測繪成果的質量。1.對技術路線設計的質量控制技術路線設計指的是根據測繪目的以及測量房屋的規劃等建房資料，在對房屋產權檔案進行查詢后，對測量房屋確定測繪依據、方法以及分攤模型的步驟。 通常來說，技術路線設計的原則是從整體到局部，由粗到細的一個過程。首先，依據測繪類型和測繪目的，明確測繪過程所采用的技術標準以及要達到的測繪精度；第二，根據待測房屋的圖紙，以及計劃采用的技術標準，確定房屋個空間的具體算法以及整座樓共用部分的分攤層次；最后，技術負責人聯合質檢、負責該項目的組長召開技術會議，確定房屋具體算法、整幢房屋共用部位的分攤原則、技術標準未明確規定部分解決方式的方案。并將該方案由組長傳達給該項目小組。
2.作業過程的質量控制作用過程的主要內容包括外業數據采集、內業圖形處理等，其完成情況會對房產的測繪結果產生直接影響，是質量控制的關鍵。2.1外業數據采集。要使用經檢定合格的一起和工具對外業數據進行采集。一般遵循先整體后局部的原則。在記錄外爺數據的同時對測量草圖中標注的數據進行核對，檢測兩者質檢的差值是否超過技術誤差。倘若兩者的出入過大，就要分析其原因，然后進行調整。例如在測量房屋長度時外墻抹灰的偏差允許在2-3厘米之間，外貼瓷磚允許出現3-4厘米的偏差，外貼裝飾板、石材，玻璃要等視現場情況而定，可達5-15厘米，甚至15厘米以上，這些可當做是施工差誤來處理，不用進行糾正。如果出入明顯超出以上標準的，那么，就要分析差值較大的原因，然后再進行調整。確定房屋建造尺寸變更的，需要委托單位重新提供圖紙。2.2內業圖形處理及分攤計算。內業處理要在外業數據采集完成后抓緊時間進行，出現問題，及時改正，避免遺漏而返工。在完成圖形處理之后，并在內業計算之前，要對數據進行全面的核對。房屋算法、分攤原則、技術標準沒有進行明確規定的部分必須按照既定技術路線來進行。
3.檢查過程的質量控制目前來說，一般的測繪單位都采用“二級檢測，一級驗收”制度，其具體步驟是：
3.1自查、互查。自查應該貫穿于整個作業過程的始終，是保障測繪成果質量的重要環節。第一測繪人員在測繪過程中應該經常檢測自己的作業方式，對以完成的部分要及時的進行全面檢測，防止疏漏或者出現錯誤，自查完成后，可以由第二測繪人員進行再次檢查，即互查。3.2一級檢查。一級檢查是以自查和互查為基礎的，由作業組的專職檢查人員，按照該項目設計的技術路線，對測繪成果進行細致的檢查以及其測繪成果的產生過程是否符合作業程序規定。3.3二級檢查。一級檢查結束后，由測繪單位的質量檢測機構的專職人員進行二級檢查。其檢點是對測繪成果產生的依據和過程，以及對圖形、數據等的抽查。
最后，為了保證測繪產品的質量，除了高強度的業內檢查外，還應保證一定比例的外業檢查。每個項目在野外作業結束之前，作業組都必須進行野外自檢，主要檢查的內容包括每幢房屋的重復觀測邊長和房屋邊長閉合差，各項指標都必須確保在誤差范圍內。作業組長還需要對測區進行巡視檢查，確保沒有錯誤后結束野外作業。技術部門則需要不定期的組織對測繪產品進行野外抽查工作，并做好野外檢查記錄。
二、提高房地產測繪質量管理的途徑
1.加強質量管理，落實責任制
只有測繪單位的領導相關工作人員在具體工作進行的過程中落實每個細節，嚴格把好質量關，才能保證測繪質量。保證測繪質量不僅關心到自身和單位的李英，更是與國家和公民的利益息息相關。所以測繪工作人員必須具備良好的職業道德，在工作中堅持實事求是的工作態度，不斷提高自己的綜合分析能力以及正確判斷問題的能力。另外，各部門的管理負責人也要加強管理意識，在了解吹認為的前提下，必須嚴格監督，加強對測繪過程的嚴格把關，確保不存在任何差錯。必要時，可以建立責任制原則，把測繪質量與個人的利益掛鉤，制定獎懲辦法，將有利于激發測繪人員的責任感，并進而提高測繪質量。
2.優化測繪隊伍，提高測繪人員素質
工作隊伍水平的高低，可以影響整體工作的成敗。所以一支良好的工作隊伍能夠保障測繪工作實現事半功倍。一支專業的測量隊伍必須做到技術水平高，質量管理能力強并且信譽評價高等。所以，當進行戶外作業時，盡管工作環境比較艱苦，且流動性很大，待遇也不高，而擔任測量工作的技術人員必須保證能夠踏實工作，同時還要求能夠做到與時俱進，不斷學習新知識，提高自己的專業技能和管理水平，例如在當今社會計算機已經被廣泛應用到各行各業，測繪單位也應該及時推廣計算機技術在測繪領域的使用。測繪黨外還應該承擔提高工作人員素質和技術水平的責任，并且還要增強測繪人員的房地產業務知識和法律意識，這樣才能使測繪人員更好的做好房地產行業的相關服務工作。
3.要發揮政府部門的監督管理作用。
為了提高房地產的測繪質量，承擔房地產測繪工作的單位必須主動和征服部門保持聯系，辦理質量監督的相關手續，接受政府的監督和管理。這樣，政府可以更好的履行宏觀管理的職能并開展監督機制，另外，還能夠保證房地產測繪結果的全明性和正確性，防止個別人員實施損害國家和人民利益的行為。
關鍵詞：質量；測繪；房產；房屋
中圖分類號： F253.3文獻標識碼： A
引言
隨著我國經濟發展的加快，建筑房屋也逐漸步入正規化、復雜化且又伴隨著日益高漲的房價，促使我們這些房產測繪人員在提高技能水平的同時，也承擔了更大的責任，工作稍有疏忽，就會造成巨額損失。因此，我們應在房產測繪的各環節中，把好質量控制關。我認為應做到以下四點：1、做好房產的面積認定工作；2、做好房產的數據測量工作；3、做好房產要素收集工作；4、做好房產的面積計算工作。
一、做好房產的面積認定工作
在進行一棟房屋測繪前，要先弄清楚那些部位要算面積，那些部位不算面積，哪些要算全面積，那些要算半面積。如若不然，認定面積錯誤，將直接導致房產面積計算的最終成果錯誤。所以，面積認定這個環節是十分關鍵的，應嚴格按照國家《房產測量規范》及本地區《實施細則》來判定房屋面積的情況。
在有些施工圖上也有一些注釋名稱超出了《房產測量規范》的內容，如圖上標注有“入戶花園、入戶陽臺、前室、候梯間等”，在房產技術規范中根本找不到這些名詞，所以我們應正確理解這些部位的功能性質，讓其功能性質與《房產測量規范》保持一致。比如“入戶花園”，按其功能性質可納入《房產測量規范》中的“外走廊”或“陽臺”。功能性質若為“外走廊”，屬于共用部位，可分為兩種情況：1、在建筑主體結構內，應根據《房產測量規范》按有柱走廊計算全面積；2、在建筑主體結構外，應根據《房產測量規范》按無柱外走廊計算一半面積。功能性質若為“陽臺”，屬于私有部位，就應認定為房屋套內陽臺，按陽臺的計算規則計算面積。“入戶陽臺、前室、候梯間等”都可參照“入戶花園”的方法處理類似問題。由此可知，當遇到圖紙上的注釋與《房產測量規范》不一致時，可根據房屋的建筑結構、使用功能來判定面積。當無法判定時，可要求委托單位提供該部位使用功能的書面說明，或要求設計方提供該部位使用功能的書面說明，將使用的不規范的名詞注釋統一到《房產測量規范》中，依據國家《房產測量規范》或本地區《實施細則》的相關條款，處理好房產的面積認定工作。
二、做好房產的數據測量工作
在房產測繪中，棟是房產測繪的基本單元，套是房產測繪的最小單位，一棟樓有N個套型組成，而房屋套型數據測算的準確度，將直接影響整棟樓的房產面積，何況房產的套型圖還要附在房產證上，而且上面的細部尺寸直接面對千家萬戶，稍有不慎直接導致公司乃至政府的公信力的下降，因此無論在房產預界定還是最終界定中，房屋套型尺寸的數據測量是容不得半點馬虎的。
1、做好房產預界定套型尺寸的采集
在做房產預界定時，有的尺寸在圖紙上是不顯示的，我們需要經過換算或需要用比例尺量取，這要求我們必須能夠看懂圖紙（平面圖、立面圖、剖面圖），并了解圖紙中的各類符號、線段所代表的含義，及各層間的結構關系，才能更準確的獲得想要的數據信息。①、平面圖上的尺寸有中軸線尺寸、偏軸線尺寸、柱中軸線尺寸、柱偏軸線尺寸、結構外墻尺寸、內空尺寸等，這些情況有我們想要墻體中線尺寸，也有我們需要換算才能得到的墻體中線尺寸，所以在作業繪圖時，要看清圖上尺寸標注的部位。②、要看清圖紙各層間的結構關系，如樓層的層高、陽臺的頂蓋、飄窗的高度、坡屋頂的層高、架空通廊的頂蓋等。③、坡屋頂層高超過2.2M（含2.2M）才能計算建筑面積，在平面圖上往往無法直接看出所需要的尺寸，只能結合剖面圖用圖解三角形才能計算出超過2.2M的各部位尺寸。
2、做好房產最終界定套型尺寸的采集
實測時，要充分利用好預界定成果圖上的數據，對照實測數據，加以比對分析。首先，將預界定成果資料調出與實測竣工圖比對，記錄有變化的地方，再看看委托單位是否提供有施工階段的設計變更聯系單，并作好記錄以便在實地測量中作為重點測量。實地測量時，要做到心中有數，先觀察各外立面層次的套型有什么不同，特別是陽臺。因為一般樓房住宅除底層的房屋套型、門廳、樓梯、頂層或頂層復式房屋、機房、水箱以外，外墻立面都基本一樣，建造時一般都在陽臺上做手腳，以達到良好的立面效果。我們可以利用這一點，省去不必要的重復作業，即保證相同的套型房屋有相同的套內面積。而對房屋每單元套型的檢測中，一般并不需要對所有的內部尺寸進行測量，只要對整套房屋的軸線總尺寸和相鄰單元部分的尺寸、陽臺的尺寸等進行測量并做好詳細記錄。然后與竣工圖比對，看看實地檢查房屋尺寸是否完全與竣工圖所標一致，并對有差錯的部位反復檢查、推敲，確保房屋套型各尺寸無誤。
三、做好房產要素收集工作
房產要素調查在房產測繪中也是很重要的，要做好房產要素調查工作，應注意以下工作。預界定時，房屋的坐落、棟號、建筑結構、用途、層次、單元號、戶號等要素應參照建筑施工圖上的文字注釋、建筑工程規劃許可證、地名登記表等收件資料進行比對確定。最終界定時，可將預界定成果資料與該棟竣工圖及實地測量核對，在實地核對房屋各尺寸是否與竣工圖上一致的基礎上，還要查對房屋的坐落、棟號、建筑結構、用途、層次、單元號、戶號的編寫等要素是否符合《房產測量規范》，是否符合產權登記發證要求，是否與設計圖紙一致;若不一致，要求委托單位提供變更圖紙、聯系單或書面說明。若與實地現狀不符，應要求委托單位進行整改，直到符合房產測繪及產權登記發證要求。
四、做好房產的面積計算工作
當前面的工作都做好后，就到了我們房產測繪的核心部分，也是我們質量控制最為關鍵的環節（即保證面積計算的正確、共用面積分攤的合理）。計算房價、交納相關稅費以及辦理房產證都是以房產最終界定面積為準，房產面積的多少直接關系到每個購房者的切身利益，因此，我們必須保證房產面積的正確性、共用部分分攤的合理性。
目前房產測繪軟件較多，有些軟件開發的還不夠成熟，且操作人員操作不規范等原因，可能造成在計算面積時，對某個戶室也會出現面積計算錯誤的問題，將直接導致后序工作（分攤計算、總面積計算以及面積匯總等）的連貫錯誤。在此我也要強調下業務水平，應盡可能提高個人的操作水平，避免因操作不當，造成不必要的損失。
房屋的各層面積及總面積計算無誤后，再確定公用面積的分攤計算。公用面積部位及其分攤原則的確定，應嚴格按照《房產測量規范》及本地區的有關《實施細則》來判斷確定，對及個別的公用部位在《房產測量規范》中未提及或不明確的，要組織相關人員（如測繪員、質檢員、技術負責人、委托單位人員等）進行圖紙會審后再定案。公用面積分攤完成后，要認真核查分攤前后面積是否一致，確保分攤過程無誤。
房產測繪工作看似是一項簡單的、無太高技術含量的測繪工作，但其責任重大、影響深遠。在房產管理、城市規劃中的作用也較為突出，其成果質量的好壞與大家都息息相關。在房產測繪行業中，如何控制好房產測繪成果質量是各房產測繪單位及管理部門的永恒主題。
在測繪作業過程中，認真、踏實、務實才是做好房產測繪最為行之有效的方法。而做好房產的面積認定、房產的數據測量、房產要素收集、房產的面積計算，這四個環節是控制好房產面積測繪成果質量的關鍵所在。
關鍵詞: 房產測繪;特點;作用;必要性;質量管理;策略
中圖分類號：F253.3文獻標識碼： A 文章編號：
1、概 述
房產測繪是通過一定的技術手段來描述房屋及其用地的相關信息,為城市規劃建設、房地產開發建設、房產權屬登記等方面提供準確的數據和資料。一般來說，房產測繪涵蓋的基本內容有房產調查、平面控制測量、房產要素及變更測量、房產圖繪制、房產面積計算、資料成果驗收檢查，這些內容包含了較大的數據量，因此進行有效的管理至關重要。此外，隨著近幾年房產測繪行業的迅速發展,測量工作的質和量的要求不斷增加,傳統低效的測繪管理模式已逐漸被淘汰,完善管理工作刻不容緩。
目前來說,我國房產測繪管理的方法主要有以下幾種：一是人工房產測繪管理,顧名思義就是以人工方式進行相關工作；二是計算機輔助的房產測繪管理,通過計算機將測繪資料的存儲、處理和輸出合為一體,自動化程度較高；三是運用GIS的新型房產測繪管理系統,這更加推動了房產測繪管理自動化的進程。這是目前房產測繪管理的新思路,運用地理信息系統和計算機系統共同形成的房產測繪管理系統,工作效率和信息覆蓋面等方面遠遠高于傳統的房產測繪管理方法,這也是房產測繪工作人員努力推進的方向。
2、房產測繪的特點和作用
房產測繪是一項專業測繪,其與普通的測繪有較大的差別,房產測繪成果產品多樣,其成果一經被房地產主管部門確認,便具有法律效力。它是產權登記、處理產權糾紛的依據。房產測繪單位受政府或房屋權利、相關當事人的委托從事房產測繪活動,是隨著我國房地產業的發展而興盛起來的,因為它主要是為房產的各種管理服務的,房產測繪成果的作用歸納起來主要有以下幾個方面：
2.1法律方面的作用。房產測繪成果既是處理各種產權糾紛,恢復產權關系、確定產權的法定基礎資料,也是房產管理的重要依據。
2.2財政稅收經濟功能。房產測繪的成果是進行房產價格評估、房產契稅的征收、房產租賃活動、交易活動的主要依據,也是進行房產抵押貸款,房產保險服務不可缺少的依據。
2.3社會服務、決策參謀功能。房產測繪調查后的成果,經過統計整理之后,可以派生出很多不可多得的資料,這些資料會給城市的整體建設布局、住房制度的改革、老城區的改造、危舊房屋的改造等提供決策依據。也為城鎮測繪、市政工程、公用事業、環保、綠化、社會治安、文教衛生、水利、旅游、地下管網、通訊、電、氣等提供基礎資料和有關信息。它的服務具有廣泛性，為數字城市提供一個重要的基礎地理信息數據。
3、推進房產測繪管理的必要性
簡單來說,房產測繪管理已逐漸向自動化程度更高的領域發展,推進建立新型的房產測繪管理系統是十分必要的,它的作用主要有幾下幾點：
3.1.推進房產測繪管理能提高測繪工作的準確性和科學性,提高工作效率。眾所周知，房產測繪工作較為繁瑣，數據的測量、存儲與處理均可能產生許多誤差甚至錯誤,工作效率低下。而將管理理論引入房產測繪工作之中,能有效的提高工作效率,使相關的數據資料整理和檢查更加快捷。
3.2.推進房產測繪管理,能更好的理解和融入現代化的管理手段和方法,為其他領域提供了一個不錯的先例。房產測繪管理的進一步發展,能有效的揭示出房產系統中各因素的相互制約關系,并且結合計算機超強的信息處理能力,提升工作質量,為其他領域的發展提供借鑒。
3.3.推進房產測繪管理,能更合理的處理和利用管理數據,適應了時代迅速發展的要求。測繪管理工作能較好的保留歷史數據,同時提升這些數據的利用率。
4、房產測繪質量管理策略
4.1控制房產測繪市場開放的有限性。
首先,要根據市場容量的大小來保證房產測繪成果的質量,過早開放市場將引起混亂,各個測繪單位相互壓價,雖然會促進市場競爭機制的發展,但如果其經營成本大于收入,則必然會導致無序競爭。測繪單位就會偷工減料,減少檢查程序,以降低經營成本,最后造成測繪成果質量的下降。其次,房產測繪產品具有一定法律效力而且涉及的經濟利益很大,測繪單位為了取得測繪任務,完成年度產值,就有可能為了某些特殊利益關系利用房產測量中規則不夠完善的空子引出許多麻煩,造成整個行業在老百姓心目中失去信用,從而扼殺整個市場的發展,破壞行業秩序。最后,在全國范圍內,真正意義上的房產測量工作脫離行政單位開展也只是近幾年的事,不管是人員素質、技術還是生產規模都未完全發展,而且全國各地房產測繪的具體規則大體都一致,但都有差異。房產測繪規則只要有一點差異,測算的成果就不同。因此,新進入市場的測繪單位必須要一段時間的培訓才能勝任房產測繪的技術要求。
4.2加強對測繪程序的檢查。
由于房屋登記部門對房產測繪成果的審核為形式性審核,并不對房屋的建筑面積、套內面積尤其是共用面積及共用面積分攤的測量和計算進行實質性審核。形式性審核并不意味著測繪單位可以在測算過程中出現重大失誤或弄虛作假,測繪單位必須對其提供的測繪成果負完全的質量責任和法律責任。形式性審核可以避免測繪單位既收取測繪費用又不對測繪成果負責,而且總把測繪成果出錯的責任歸結給審核部門的體制,還可以集中審核部門的人才優勢和技術優勢,強化對房產測繪成果的檢查。審核部門要對每季度對通過審核的用于房產權屬登記的測繪成果資料進行抽檢,有時進行突擊檢查或根據業主的舉報進行檢查,根據《房產測繪成果質量評定標準》進行評分,同時對每個測繪單位建立作業項目管理數據庫,實時統計、記錄抽檢中發現的各類問題,并向社會公布各測繪單位的抽檢情況和信用狀況。
4.3制定基礎測繪與市場測繪劃分、管理的規范文件。
新《測繪法》對測繪分類進行了較為明確的劃分,確定了原則。在目前市場經濟條件下,對于基礎測繪和市場類測繪項目操作中,存在界限不夠確切和模糊的地方,需要進一步從法律角度明確從事政府基礎測繪的測繪隊伍,專門進行基礎測繪服務,退出目前市場競爭,專注于公共服務產品生產,同時對市場競爭測繪產品進行劃分,制定包括中長期發展規劃在內的政策文件,提供公開的測繪市場信息,為市場主體營造公平競爭的透明環境,在政府開展基礎測繪保證提供基礎服務的同時,促進市場測繪的發展。制定基礎測繪的具體分類標準和投資主體、管理標準,建立基礎測繪項目投資主體明確、項目運行可靠的管理體制,定期的公開可查詢的基礎測繪信息,實現基礎測繪資料的社會效益最大化。
4.4建立房產測繪成果公示制度。
首先推出測繪成果資料目錄的通告制度。對經房屋權屬登記部門審核通過的用于房地產權屬登記的測繪成果資料目錄,包括：房地產項目名稱、坐落、房地產開發建設單位、測繪責任單位名稱、測繪成果編號和通過審核的日期等,在政務信息網予以公布。使各相關權利人特別是購房業主,能夠及時了解到新購房屋的樓盤竣工后是否及時委托房產測量、測量成果是否通過核準,以便到開發建設單位查閱測繪成果資料詳細情況,催辦產權證。隨后為了更進一步方便人民群眾,公開透明測繪數據。還準備在網上對詳細的測繪成果進行公示和公開查閱。
4.5建立自我檢查、自我完善、自我改制機制。
測繪單位內部應強化質量監督與考核,把質量監督與日常的質量考核工作結合進行,并通過經濟責任制進行獎懲,把質量監督和考核通過崗位質量目標考核的量化指標結合技術質量工作獎懲制度來實現質量控制的目的。同時,單位質量主管領導、質管工作人員,應充分利用內部和外部信息檢驗記錄、不合格記錄、審核觀摩結果、過程監控觀察結果、顧客反饋信息、申訴以及回訪記錄等信息,認真分析并找出已有和潛在不合格原因,制定切實可行的預防措施,以正式文件下發,責成有關部門制訂措施計劃并組織實施,對不合格產品和服務予以控制和糾正,并實現預防措施的落實,從而形成自我檢查、自我完善、自我改進的質量控制機制。
關鍵詞：規劃竣工面積復核質量控制
中圖分類號：F253文獻標識碼： A
1引言
近年來，隨著房價的不斷攀升，房屋建筑面積與老百姓的經濟、與房地產商的利益關系越發至關重要，各級行政管理部門也高度重視房屋建筑面積測繪工作，相繼出臺了計算細則、規定等來規范面積測繪中的各項技術要求，在行政審批、房屋產權面積登記等環節也嚴格按照要求執行。
建筑竣工面積測繪成果作為管理部門審批的依據，具有很強的法律性和權威性，作為測繪生產單位，如何控制好房產面積測繪成果質量則是我們工作的重點。本文以寧波市規劃竣工面積復核為例，從項目技術設計、實施測繪、質量檢查三個環節淺談如何保障房屋建筑面積測繪產品的質量。
2項目技術設計過程的質量控制
技術設計即根據測繪委托合同及委托人提供的規劃、設計等建房資料，對施測房屋的基本情況進行現場探勘分析，確定測繪依據、測繪方法及計算依據并編寫項目設計書。
首先，項目設計書應根據項目要求及特點進行編寫，對項目實施中的各個環節詳盡表述，便于實際作業的可操作性。編寫中要包括：
1、核實提交的各類資料的正確性和完整性。并說明是否滿足下列要求；
建設工程規劃許可證及其附件上必須有規劃管理部門印章，且為最終版本；
施工圖紙必須與現狀建筑相一致；
明確建設工程規劃許可證上載明的各項指標所對應部位的位置。并核實與批前在位置、性質及數量上是否一致。
2、根據上述提供的資料確定本次測繪過程采用的技術標準及應符合的測繪精度。隨著時間的推移房產測繪的技術標準幾經變更，各地也多次制訂了補充規定。根據相關規定，規劃竣工面積核算方法應與批前測算的方法相同。
3、根據待測房屋的設計（竣工）圖紙及擬采用的技術標準，在分析房屋空間結構、平面布局及功能組成的基礎上，確定房屋各個組成空間的具體算法。
其次，對項目設計書組織評審。對項目設計書中作業依據、作業方法等操作實施過程的合理性正確性進行評估審核。
最后，根據評審要求完善項目設計書，并經評審人員簽字確認后，組織項目的開展。
我們在測繪作業中一直秉持“先設計后作業”的作業流程，杜絕“邊設計邊作業”及“無設計也作業”的情況發生，把好產品質量第一關。
3作業過程的質量控制
作業過程即具體實施測繪的過程，包括外業數據采集、內業圖形處理及計算，作業過程的完成情況直接影響測繪成果的質量，是質量控制的重點。
1.外業數據采集正確性的控制：外業測量需準備外業草圖及規劃竣工測量平面圖（此圖按竣工地形圖要求進行實測，精度滿足面積量算要求）。外業測量時采用已測好的竣工地形圖為底圖，采用鋼尺或測距儀來檢核所測的房屋外包尺寸是否正確。這樣既能保證測圖的正確也能保證量邊的正確，還可以減少工作量。房屋內部功能區面積按實際采集。墻體厚度應根據施工圖按不同厚度分類進行量取，在取中數作為墻體厚度，計算墻體扣除值。為保證墻后的丈量的正確性，我們一般采用L尺測量。
外業數據采集應使用經檢定合格的、能達到相應精度的儀器和工具進行。一般應遵循先整體后局部，先外部后內部的原則，即先采集房屋（主體）數據，而后采集房屋內部分割數據及房屋附屬結構數據。在記錄外業數據的同時核對測量草圖中標注數據，檢查兩者差值是否超出技術誤差，發現問題就地復查。避免錯量、漏量，以此提高工作效率。
2.內業圖形處理及計算。外業數據采集完成后應及時進行內業平差和圖形處理，避免測繪時間間隔過長，造成遺忘和返工。數據處理時要統籌兼顧，既要考慮某一層或某一套的數據，還要考慮上下相同樓層數據的一致性。在圖形處理完成后、內業計算前，應對數據處理進行全面檢查。
內業計算過程首先考慮是否滿足計算建筑面積的條件，其次再考慮如何計算的問題。對技術標準未明確規定，應作標記，便于組織技術人員討論。不能明確功能或者計算方法與批前有出入時，應劃成單獨類別；當出現藍圖上同樣的使用功能分屬不同功能區的，應分別分類，并在類別下注明所屬的功能區。比如藍圖中儲藏在一層屬于商鋪，二層屬于住宅的。應分為兩個類別，分別取名為儲藏（商鋪）和儲藏（住宅）。
4檢查過程的質量控制
房屋建筑面積測繪產品實行二級檢查一級驗收制度。一級檢查是在全面自查、互查的基礎上，由專職或兼職檢查人員對產品質量實行的過程檢查。二級檢查是在一級檢查的基礎上，由測繪單位的專職檢查人員在一級檢查的基礎上實行的最終檢查。。檢查過程的質量控制應注意以下3點：
1、檢查時機：按階段檢查，及項目實施中抽查。在項目實施完成某個階段后組織檢查，如外業測量完成，先組織對外業數據精度的檢查。
2、檢查內容：首先檢查復核房屋規劃放線、規劃復測及規劃竣工時是否一致。其次測量房屋精度是否滿足設計要求；檢查計算方法，計算依據是否正確，各種記錄文檔等是否齊全等。
3、質量評定：二檢人員根據對合理性及對產品質量特性滿足（潛在）要求的水平進行評價。
5總結
建設工程竣工面積復核是為規劃竣工驗收的一個重要環節，城市規劃管理部門是根據測量單位提供的竣工面積與規劃審批面積相比較作出相應的行政決定的。我們測量工作必須要有高度的責任心，正確理解房屋面積計算方法，嚴格按照建筑面積計算規范作業，客觀如實地測量與計算，才能為城市規劃管理部門提供可靠、準確的數據，更好地為政府部門和大眾服務。
參考文獻
【1】寧波市城鄉規劃測量管理技術規定
關鍵詞：房產測量，問題，對策。
中圖分類號：P218 文獻標識碼：A 文章編號：
一、房產測量的內容
房產測量的基本內容包括以下七個方面：（ 一） 房產平面控制測量；（二）房產調查；（三）房產要素測量；（四）房產圖繪制；（五）房產面積測算；（六）變更測量、（七）成果資料的檢查與驗收。
二、房屋面積測繪中存在的問題
1 存在地區差異，做法不統一。房產測繪離不開現場外業測量和數據計算、繪圖等內業處理工作，然而對于這些工作，在不同地區、不同的測繪機構或者不同的測繪人員，各自的做法都有差別。另外，在房產測繪的運作模式、資料格式、數據處理、信息化程度等方面也存在地區差別，其技術成果質量難以評定，不便于地區、單位之間的信息交流以及上級職能部門的考核監督，也不利于房產市場的規范化發展。
2 房產測繪市場發展不完善, 行業監管不到位盡管房產測繪作為一項專業技術服務走向市場,實行政企分開、納入競爭和監督機制,但由于房產測繪市場發育不完善,存在一些不公平競爭甚至違法亂紀行為,擾亂了市場秩序。目前,有關房產測繪成果的質量保證體系和監管體制以及相關法律法規還未完善,測繪行政管理部門對房產測繪產品質量的監管力度不夠,缺少對測繪企業的資質審查和技術指導,對測繪成果質量監管和檢驗不到位,不利于保護產權人的合法權益。
3 從業人員素質有待提高。房產測量人員應為熟諳法律、建筑、測繪技術等多方面知識的高素質專業測量人才。但目前在一些二線城市和很多縣一級房產測繪部門，從業人員基本素質普遍偏低，專業技術人員非常缺乏，房產測繪工作水平較低。
4 房屋測量中的存在測量問題。一般情況下，進行數據采集時，棱鏡的后背位置置于房屋角點時棱鏡是朝向儀器方向的，但也有很多時候情況不是這樣。這時，就不能把棱鏡看做一個點進行觀測，因為它具有一定的體積，這時，瞄準棱鏡中心測出的坐標將不是房屋角點的坐標，需要采用角度偏心觀測。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點相同水平距離的合適位置，測定到棱鏡的水平距離，然后用水平微動螺旋照準目標，在儀器上進行相應的操作即可。
三、對策措施
1 加強對測繪單位和測繪人員的監督管理。據了解，建設部正與勞動人事部、國家計委、國家測繪局協調，將在我國推行注冊測量師制度，實行房產測繪執業資格制度。注冊測量師將對其簽署的測繪成果承擔終身法律責任，即使測繪公司注銷，測繪成果仍有法律責任的承擔者，強化房產測量師對房產測繪的法律意識和責任意識。各地方房地產行政主管部門可先行制定房產測繪從業人員的執業資格培訓和認證制度，加強對房產測繪人員的業務培訓、技術指導和操守規范，建立健全一支擁有熟練業務知識、良好職業道德的房產測繪隊伍，以確保房產測繪的客觀公正。為促進房產測繪質量的提高，可以制定測繪成果優劣和測繪隊伍的等級評定，將測繪成果質量與測繪人員、測繪單位直接掛鉤；建立測繪人員及測繪隊伍信用檔案，每年向社會公布，接受社會監督；實施測繪成果質量追究制度，對出現重大測繪質量問題或多次出現質量問題的測繪隊伍和測繪人員進行警告，甚至取消其從事房產測繪資格，促進測繪單位及測繪人員嚴格自律，自覺提高房產測繪質量。
2 結合新工藝、新技術完善房產測繪技術標準。房產測繪應結合新的建筑設計規范和建筑施工新工藝、測繪新技術的要求，逐步完善房產測繪技術標準，使其更具可操作性，以解決房產測繪中實際可能出現的新問題。如坡屋頂房屋，由于難以精確測量其層高而影響到建筑面積計算結果，若采用凈高為標準，問題即迎刃而解。另外，若以中國成年男性的平均身高1.70m 作為參考，單純從居住和使用的角度上看，房間凈空高度確定在1.75m 以上是可行的，因此，具有良好通風采光功能的斜面結構居室或儲藏室，其凈高在1.75m-2.05m 的部位可按其水平投影面積的一半計算建筑面積，凈高大于2.05m 的可按其水平投影全部計算建筑面積。這種做法無論從技術上還是經濟上說都應該是合理的，更具人性化、直觀化，易于操作，也體現了坡屋頂房屋的利用價值。
3 建立和完善房產面積測繪復議制度。探索由房產登記管理部門牽頭成立房產測繪復議專家委員會，負責房產測繪糾紛協調復議。房屋產權人或開發單位對房屋面積測算結果有異議的，可以向房產測繪復議專家委員會申請復議，專家委員會可對測繪過程合法性、界址點準確性、相關規定適用性等進行復核，也可指定測繪機構重新進行測量；并將復議結果告知申請方。房產面積測繪成果在國家規定的允許誤差范圍內，按原面積計算，其復核費用及鑒定費用由申請人承擔；房產測繪成果經鑒定不合格的，房產測繪單位須承擔相應的責任，并承擔鑒定費用。將在房產測繪市場中建立測繪面積差錯賠償機制，對房屋面積測算失誤，造成重大損失的，將按測繪管理有關規定對單位進行處罰。同時，為了杜絕產權面積糾紛，可要求開發商對即將預售的房屋進行預測繪，要求開發商嚴格按照預測繪圖紙施工，按預測繪成果簽訂合同，房屋竣工實測時，均可保證產權面積與合同面積誤差在±3％以內。預測繪工作為開發商售房、消費者購房提供了權威、準確的面積，必將有效減少房屋面積糾紛。
4 加強業務培訓，提高房產測繪上崗人員的專業素質一名合格的房產測繪從業人員不但應具備測量的專業知識和相關的房地產知識，還要具備高度的責任心，嚴格按照《房產測量規范》和有關法規開展房產測量工作。對于西部測繪人才欠缺的地區更需加大扶持力度，做好房產測量各項業務培訓工作，提高上崗人員專業素質；加強數字技術、計算機技術和網絡技術的應用，提高房產測繪的科技含量。建議做好兩個“建立”，即建立房產測繪人員上崗考核制度及定期培訓制度，盡快實施“注冊測量師”制度；建立測繪人才專家庫，利用行業專家力量，探索房產測量中的“高精尖技術”，為測繪企業和測繪行業技術革新、推廣提供必要的人才和技術保障。
5 建立自我檢查、自我完善、自我改制機制單位內部應強化質量監督與考核,把質量監督與日常的質量考核工作結合進行,并通過經濟責任制進行獎懲,把質量監督和考核通過崗位質量目標考核的量化指標結合技術質量工作獎懲制度來實現質量控制的目的。同時,單位質量主管領導、質管工作人員,應充分利用內部和外部信息檢驗記錄、不合格記錄、審核觀摩結果、過程監控觀察結果、顧客反饋信息、申訴以及回訪記錄等信息,認真分析并找出已有和潛在不合格原因,制定切實可行的預防措施,以正式文件下發,責成有關部門制訂措施計劃并組織實施,對不合格產品和服務予以控制和糾正,并實現預防措施的落實,從而形成自我檢查、自我完善、自我改進的質量控制機制。
四、結束語
隨著城市化進程的加大和住房制度改革的進一步深入,房地產市場快速發展,并為房產測繪業帶來了很好的發展機遇和新的挑戰,對房產測繪提出了新的要求。因此，不斷加強房地產測繪工作，并維護廣大消費者的合法權益，是保證測繪成果的準確、公平、合理,促進房產測繪市場有序、穩健發展的重要保證。
參考文獻
［1］《房產測量規范》GB/T 17986.
［2］房產測量規范與房地產測繪技術.呂永江.北京 中國標準出版社 2011.
引言：
房產測繪是根據房產產權確權的需要，用測量的手段，以權屬為核心，權屬單元界限為基礎，房產的平面位置、形狀、面積為重點，繪制成房產圖，并以房屋和房屋用地調查表補充配合圖面信息顯示的專業測繪。為了有效加強房產測繪的質量管理，需要在以下幾方面全面地做好工作。
一、控制房產測繪市場開放的有限性
首先，要根據市場容量的大小來保證房產測繪成果的質量，過早開放市場將引起混亂，各個測繪單位相互壓價，雖然會促進市場競爭機制的發展，但如果其經營成本大于收入，則必然會導致無序競爭。測繪單位就會偷工減料，減少檢查程序，以降低經營成本，最后造成測繪成果質量的下降。其次，房產測繪產品具有一定法律效力而且涉及的經濟利益很大，測繪單位為了取得測繪任務，完成年度產值，就有可能為了某些特殊利益關系利用房產測量中規則不夠完善的空子引出許多麻煩，造成整個行業在老百姓心目中失去信用，從而扼殺整個市場的發展，破壞行業秩序。最后，在全國范圍內，真正意義上的房產測量工作脫離行政單位開展也只是近幾年的事，不管是人員素質、技術還是生產規模都未完全發展，而且全國各地房產測繪的具體規則大體都一致，但都有差異。房產測繪規則只要有一點差異，測算的成果就不同。因此，新進入市場的測繪單位必須要一段時間的培訓才能勝任房產測繪的技術要求。
二、加強對測繪程序的檢查
由于房產測繪成果的審核為形式性審核，并不對房屋的建筑面積、套內面積尤其是共用面積及共用面積分攤的測量和計算進行實質性審核。形式性審核并不意味著測繪單位可以在測算過程中出現重大失誤或弄虛作假，測繪單位必須對其提供的測繪成果負完全的質量責任和法律責任。形式性審核可以避免測繪單位既收取測繪費用又不對測繪成果負責，而且總把測繪成果出錯的責任歸結給審核部門的體制，還可以集中審核部門的人才優勢和技術優勢，強化對房產測繪成果的檢查。審核部門要對每季度對通過審核的用于房地產權屬登記的測繪成果資料進行抽檢，有時進行突擊檢查或根據業主的舉報進行檢查，根據《房產測繪成果質量評定標準》進行評分，同時對每個測繪單位建立作業項目信息管理數據庫，實時統計、記錄抽檢中發現的各類問題，并向社會公布各測繪單位的抽檢情況和信用狀況。
三、制定基礎測結與市場測繪劃分、管理的規范文件
新《測繪法》對測繪分類進行較為明確的劃分，確定了原則。在目前市場經濟條件下，對于基礎測繪和市場類測繪項目操作中，存在界限不夠確切和模糊的地方，需要進一步從法律角度明確從事政府基礎測繪的測繪隊伍，專門進行基礎測繪服務，退出目前市場競爭，專注于公共服務產品生產，同時對市場競爭測繪產品進行劃分，制定包括中長期發展規劃在內的政策文件，提供公開的測繪市場信息，為市場主體營造公平競爭的透明環境，在政府開展基礎測繪保證提供基礎服務的同時，促進市場測繪的發展。制定基礎測繪的具體分類標準和投資主體，管理標準，建立基礎測繪項目投資主體明確、項目運行可靠的管理體制，定期的公開可查詢的基礎測繪信息，實現基礎測繪資料的社會效益最大化。
四、現在解決思路
經過多年的發展，計算機技術在房產測繪領域應用已經相當成熟，從早期的僅用于制圖到利用計算機技術實現面積分攤計算的自動化，再到房產測繪綜合管理都有成功案例，市場上有很多實現單一計算功能的軟件，也有不少實現結合計算功能綜合管理功能的軟件，目前實現房產測繪管理類的思路主要有如下幾種：①擴展原有以實現面積計算功能為主的軟件，實現測繪數據管理功能。因為早期計算機技術在房產測繪領域的應用主要是為了解決房產測繪面積分攤計算自動化問題，發展到現在這類實現計算功能的軟件發展已經很成熟了，隨著數據的積累，管理功能的缺失帶來的數據利用的問題越來越突出，所以很多軟件都針對數據管理方面做了相應擴充。但這類軟件大多是基于AutoCAD基礎上二次開發，而AutoCAD軟件自身對數據管理的技術就比較弱; 其次這類軟件對操作人員的水平要求也比較高，平面圖打印功能也不夠友好，所以在產權配圖工作中的應用就比較不容易。②基于原有的MIS系統，結合已有的管理系統的功能，擴充房產測繪數據管理功能，主要是擴充房產面積計算功能。但原有的很多MIS系統都是基于數據庫下的文本系統，與圖形結合不易，擴充后的系統房產制圖方面功能顯得稍弱，系統開發難度也比較大。
上述思路基礎都著眼于優先解決面積計算功能，基本是以房屋具有共同分攤的棟為基本單元，而不是以戶室即產權單元為基本單元。同時擴充的管理系統與原有的系統都是緊耦合的，獨立性差，數據的互操作性較差，再有就是這些系統因為基本沒有采用GIS與地籍系統進行結合，無法較好的實現基于GIS的各種查詢和管理功能。為此，筆者在此提出一種基于GIS結合Web Servcie技術的房產測繪管理系統解決思路，以期能充分利用已有的和正在生產的房產測繪數據。
五、基于GIS結合Web Service技術的解決思路
該思路的主要內容是：根據各個系統側重點不同，將各個系統作為獨立的子系統，將房產測繪管理相關的系統分為面積測算子系統、房產測繪流程管理子系統、房產測繪數據管理子系統，各子系統之間也以松散耦合方式聯系，房產測繪管理系統與地籍系統，產權交易登記系統等MIS系統也以松耦合方式聯系，各系統以Web Service方式對外提供自己的數據服務，以宗地一樓盤(棟)一戶室(產權單元)為各個系統之間的聯系，利用GIS數據實現房產測繪數據與地籍宗地數據和交易登記數據的掛接，實現圖形數據與屬性數據的圖屬互查，為整個房地產權籍管理提供完善可靠的地籍和房產測繪基礎數據。
六、建立自我檢查、自我完善、自我改制機制
單位內部應強化質量監督與考核，把質量監督與日常的質量考核工作結合進行，并通過經濟責任制進行獎懲，把質量監督和考核通過崗位質量目標考核的量化指標結合技術質量工作獎懲制度來實現質量控制的目的。同時，單位質量主管領導、質量工作人員，應充分利用內部和外部信息檢驗記錄、不合格記錄、審核觀察結果、過程監控觀察結果、顧客反饋信息民、申訴以及回訪記錄等信息，認真分析并找出已有和潛在不合格原因，制定切實可行的預防措施，以正式文件下發，責成有關部門制訂措施并組織實施，對不合格產品和服務予以控制和糾正，并實現預防措施的落實，從而形成自我檢查、自我改進的質量控制機制。
七、結語
總之，房地產測繪單位要充分認識到測繪業發展的廣闊前景，同時要根據市場發展狀況，制訂相應的發展策略，促進企業的發展，有效地推動房地產業的發展。采用上述方式搭建的系統具有極大的靈活性，能簡化系統的部署，而且相互之間能有機聯系。在未來，可以在測繪數據管理系統中增加三維圖形等內容，就能實現對真實樓盤的三維模擬，使管理更加直觀。
