時間：2023-09-11 17:41:37
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地增值稅稅務籌劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
就目前房地產企業對自身的稅務籌劃工作來看，主要存在以下問題：（1）土地增值稅稅務籌劃工作沒有得到實際的實施，房地產企業并沒有根據自身不同的實際情況開展稅務籌劃工作，很多的房地產企業的稅務設計方案都輕視了業務實際特點，違反了具體分問題具體的實際原則，甚至違背了房產企業的特有屬性（2）一些房地產企業在增值稅規劃過程中，沒有按企業具體實際進行稅務籌劃工作，也不注重個體的稅務規劃工作，其中在稅務籌劃中缺失科學化分析，因此難以給企業增值稅稅務籌劃方案提供必要的參考信息。（3）同時，房地產企業在稅務規劃中，實行的是超額累計稅率，根據增值額占比進行累計稅率。在《土地增值稅暫行條例》相關規定中，企業財務費用支出中，能提供金融機構相關證明并且按房地產相關項目份額計提利息的，準許按實扣除，但不應超過銀行同期貸款利率額。因此，房地產企業應政策優惠上進行具體相關性稅務籌劃工作，減少房地產企業稅務負擔，促進房地產企業平穩健康發展。
二、房地產企業的稅務籌劃工作
（一）明確稅務籌劃空間
房地產企業的土地增值稅稅額主要是以其收入與可扣除項目為主要依據，這在一定程度上影響了房地產企業稅務負擔，即加大了房地產企業的應納稅額。由于房地產企業開發建設過程時間周期性長，工程建設資金數額較大，經濟業務復雜繁多，使得房地產企業在稅務籌劃過程難度加大，因此房地產企業應對自身經濟業務稅務涉及范圍有明確的規定，了解土地增值稅稅務籌劃空間臨界，及時規劃財務預算，保障稅務工作的合理有序進行，促進房地產業的健康發展。
（二）合理選擇土地增值稅籌劃方法
稅務籌劃工作的質量共同依賴于稅務籌劃空間的合理界定和稅務規劃的合理化與科學化，所以增值稅的稅務籌劃工作要合理有序開展就必須結合房地產企業自身實際情況，加以相應科學化的稅務籌劃方案，方可給房地產企業帶來發展機遇。由于土地增值稅的稅務籌劃是以控制或減少相關納稅額為目標，因此，房地產企業應綜合分析土地增值稅納稅額的影響因素，在保證按法律相關規定的情況下，結合其實際納稅份額分析增值稅占比，并在規劃增值稅額的前提下，通過增加稅額扣除和收入分散法，選擇合理化、科學化的土地增值稅籌劃方案，給房地產企業降稅，促進房地產企業持續發展。
1.分散收入法。房地產企業應按法律相關規定，在兩個及其以上納稅人間分擔應納稅額，以此實現減少企業稅務負擔。房地產企業可以通過加大與其它相關企業合作力度，分散資金納稅額，同時還可以通過分散地產模塊來獲取政府稅務優惠，比如開發性地產、租賃類地產和商業地產等等，分散企業投資模式，以此獲取超額利潤，一定程度上能降低房地產企業土地增值稅的稅務負擔。房地產企業通過不同的銷售合同確定相應的收入，由于商品房毛胚房銷售收入需要繳納土地增值稅金，裝修收入則不需要，因此房地產企業可以降低毛胚房售價，提高裝修費用，這在一定程度上也可以降低房地產企業納稅額。
2.增加扣除項目法。增加扣除項目法是房地產企業在合法前提下通過適度增加扣除項目，以此調整稅務扣除額，給企業減少相關納稅額，促進房地產企業發展。由于增值稅額與扣除項目額的合計比率是影響房地產企業土地增值稅的重要因素，因此在土地增值稅率不變的條件下，對扣除項目進行科學合理規劃，充分利用扣減項目對土地增值稅額進行調整，在扣除項目額的實際調整過程中，不斷對房地產企業的開發成本費用進行合理的規劃，以實現減少稅費的目標。按照我國稅法的相關規定，土地增值稅的扣除項目分別是取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本費用、與轉讓房地產有關的稅金以及其他扣除項目。在其他扣除項目扣減的過程中，房地產企業的納稅人可以按照土地使用權所支付的金額及房地?a開發成本之和的20%進行扣減。作為房地產開發費用的期間費用的扣除并不全是按照實際發生額進行扣除，而是按照企業支付土地所有權的金額及房地產開發成本之和的5%進行扣除。在企業的稅收籌劃中，納稅人可以將一部分的期間費用進行合理的籌劃，將一部分期間費用直接的轉到成本中，一旦在稅收籌劃之后進行轉移，就屬于偷稅行為，因此在事前進行相關籌劃是十分重要的。
3.稅率臨界法。稅法規定了土地增值稅納稅比例，對實際納稅超出部分，實行累計稅率，因此房地產企業需要重視稅率臨界點，并將土地增值稅額控制在預算范圍，這有利于企業稅務籌劃，減少房地產企業稅務負擔。
本文對土地增值稅的稅務籌劃主要從扣除項目額、收入和稅率三方面進行了分析比較，僅以此為房地產企業稅務籌劃提供一定性參考，由于房地產企業開發建設各環節所涉及到的稅務問題較為復雜繁瑣，因此企業應結合自身實際充分考慮稅務籌劃的實際可操作性。
關鍵詞：房地產企業 土地增值稅 稅務籌劃 稅負 降低
一、問題的提出
無論何種企業類型，稅務籌劃都具有著積極意義，是企業的一項重要的財務管理活動。良好的稅務籌劃手段，能夠提高企業的財務管理能力，降低企業的稅務成本。現階段，稅收籌劃已成為企業發展中不可忽略的一項重要因素。稅收籌劃起步于西方，但在我國的發展較晚，很多方式方法還需進一步探索。但是，隨著市場經濟的發展，越來越多的財務人員和企業管理者都已深刻認識到稅務籌劃的重要性。
房地產行業不僅是我國的一項基礎性產業，還是國民經濟的支柱。我國財政收入的很大一部分都來自于房地產業。一直以來，房地產業都被視作一種“暴利行業”。然而，我國房地產業在實際中面臨著諸多稅種，稅收負擔較重。不僅擁有一般企業的企業所得稅、印花稅、增值稅，還涉及土地使用稅、土地增值稅等各項稅負。在此其中，土地增值稅的稅收負擔最重。
研究房地產企業合理避稅的途徑，對土地增值說進行稅收籌劃，不失為一種有利于對房地產企業發展與運營的有效措施。
二、土地增值稅概述
（一）土地增值稅的內涵
土地增值稅的征稅主體是國家地稅局。征稅對象主要是針對房地產（地上建筑物及其附著物）的轉讓行為。征稅客體是具有轉讓行為的單位和個人，并能從該轉讓行為中獲利。轉讓行為不包括以繼承、贈與等無償轉讓行為。計算依據是征稅客體轉讓房地產所取得的增值額。
（二）土地增值稅的計算
納稅人所繳納的土地增值稅是增值額套用適用稅率所計算的數值。該數值不包含可扣除項目金額的速算扣除數。增值額是增值數額（收入額）與可扣除項目金額的差值，不僅包括貨幣收入，還包含實物收入和其他收入等。用公式可表達為：
應納土地增值稅=增值額*適用稅率-可扣除項目金額*速算扣除數；
增值額=增值數額（收入額）-可扣除項目金額；
（三）其他
1、土地增值稅的可扣除項目
土地增值稅的可扣除項目共包含五種，詳見表1。
2、土地增值稅稅率
我國土地增值稅根據增值額與速算扣除數的比率不同而執行不同的稅率和速算扣除系數。目前，土地增值稅稅率實行四級超率累進稅率。分別為：增值額與扣除項目金額的比率Q50%的，執行30%的稅率，速算扣除系數為0；在50%-100%區間內的，執行40%稅率，速算扣除系數為5%；在100%-200%區間內的，執行50%稅率，速算扣除系數為15%；超過200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數為20%。
3、稅收優惠政策
目前，我國政府對土地增值稅規定了免稅政策。免稅政策適用于兩種情形：建造的房地產為普通標準住宅，對外出售時增值額未超過扣除項目金額20%的；宏觀經濟建設中需依法收回、征收的房地產。
三、我國房地產企業土地增值稅稅收籌劃策略
（一）從尋求稅收優惠政策入手，實施稅務籌劃
目前，我國《稅法》對土地增值稅規定了免稅政策。其中要求：“納稅人建造普通標準住宅且用于對外出售的，如果增值額未超過扣除項目金額20%的，則可對該納稅人免征土地增值稅”。同時規定：“納稅人建造普通標準住宅之外，還進行其他房地產開發，則應將普通標準住宅與其他房地產分開核算土地增值稅。未分開核算的，不享受免稅優惠，統一征收土地增值稅”。
對此，我國房地產企業可以采取增加可扣除項目金額或者降低增值額（銷售收入）的手段，將普通標準住宅的增值額與可扣除項目金額的比率控制在20%以內。這樣做，實際對房地產企業和購房者都有好處。既能實現房地產企業免繳土地增值稅，又能通過增加可扣除項目金額而使房屋質量、配套設施等有所提升和改善，并最終實現房地產企業在激烈的市場競爭中占據優勢地位。該稅收籌劃方式下，房地產企業需控制好普通住宅的增值率，并計算出銷售收入的降低額與免繳的土地增值稅之間的平衡點。
（二）結合市場環境，綜合制定合宜價格
房地產的銷售價格不僅影響企業的房產收入，還影響著土地增值稅的高低。房地產企業若要做好稅收籌劃，便應結合市場環境，綜合考慮土地增值稅各類影響因素，綜合制定出合宜的價格。作為銷售一方的房地產企業，都想制定較高的銷售價格。然而，在價格制定過程中，房地產企業不能一味追求高定價，除了要結合市場行情，還應充分考慮價格提高的收益是否能夠完全抵消無法享受土地增值稅優惠政策而增加的稅收負擔，做好二者之間的平衡，找出臨界點。倘若房地產企業的產品只是普通標準住宅，則房地產企業可以在收益增值額與可扣除項目金額的比率不足20%的情況下適當提高房價。倘若房地產企業的產品為豪華住宅或者其他非普通標準住宅，則無論增值率高低，都無法享受免稅政策。這種情況下，只要市場剛性需求旺盛，房地產企業還是具有漲價的空間。該漲價空間除了考慮市場的剛性需求，還應結合人們的購買力，防止價格過高造成房產空置。
（三）有效劃分車位、車庫銷售收入和普通標準住宅銷售收入
目前我國的房地產市場，大多數車位和車庫都沒有“產權證”。很多房地產銷售企業在銷售普通標準住宅之外，還會將小區內的車位/車庫銷售給業主。但是，由于這些車位/車庫并沒有相應的產權證，因此，房地產企業銷售的實際只是一種有限期內的“使用權”，嚴格來說只是一種“出租行為”，并不符合我國《土地增值稅暫行條例》中所規定的土地增值稅的征稅行為。所以，房地產銷售企業對外銷售車位/車庫的收入不需考慮增值額和扣除項目等問題，不需繳納土地增值稅。
對此，房地產企業在稅收籌劃中，不妨將普通標準住宅的銷售行為與車位/車庫的銷售行為區分對待。在清算土地增值稅時，應將車位/車庫的銷售收入從銷售總收入中扣除。間接也能夠實現增值額和增值率的降低。
（四）將銷售收入與裝修收入相區分
在當前的房地產市場中，越來越多的房地產企業傾向于在房產正式銷售前，進行維護和裝修。而且，越來越多的房地產企業傾向于將房產進行精裝修之后再行銷售。倘若將裝修費用并入房產銷售價格，無疑會大大增加土地增值稅計算中的增值額和增值率。對此，房地產企業不妨將房屋的銷售收入與裝修收入分開核算。可以將房產的裝修、維護、設備安裝等作為企業的獨立業務，各業務間獨立核算和計稅。如此一來，不僅能夠大大降低房屋的銷售價格，還能有效控制房屋的增值率，降低房地產企業的土地增值稅的稅收負擔。
四、結束語
隨著市場經濟的發展和企業間競爭力的日益加劇，越來越多的企業都希望通過有效的稅收籌劃手段實現降低稅務成本的目的。一直以來，房地產企業不僅是我國的一項基礎性行業，其還一直都是我國國民經濟的支柱。然而，房地產業面臨的稅種較多，稅負也較重。在眾多的稅種稅負中，土地增值稅最為嚴重。對此，筆者圍繞目前我國的房地產市場和企業現狀，提出我國房地產企業若要實施有效的稅收籌劃，需積極利用目前的稅收優惠政策；結合市場環境，綜合制定合宜價格；有效劃分車位、車庫銷售收入和普通標準住宅銷售收入；將銷售收入與裝修收入相區分。這些手段的實施能夠有效幫助房地產企業降低土地增值稅的稅收負擔。然而，上述行為只是筆者圍繞土地增值稅的內涵和計算要求，結合目前我國的房地產市場所提出的相關建議。房地產企業在實際運營中還應結合房屋性質、實際情況等進行靈活分析，有效運用稅收優惠等相關政策，在合理合法的范圍內為企業節省稅收負擔、有效規避納稅風險。
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土地增值稅是由國家有關部門征收的基本稅務之一。其清算流程大體上包括申請、提供證明或發票、審核等三個方面。這些工作看似簡易，卻往往需要企業多個部門配合共同完成。以下是房地產企?I土地增值稅清算過程中需要注意的地方。
首先，房地產開發商應充分收集需要征收稅務的土地面積、地段、價格等信息，妥善保管相關發票或憑證。準備多份與合作公司企業的合同，避免由于證明材料不足帶來的稅務風險。
第二，房地產企業在開展一個項目時要在多個方面進行規劃，注意及時向上級報備房源信息。若一個房地產項目是一次性項目，其所有稅務將在一個時間內全部繳清；若其是分期項目，那么稅務就以房地產開發的期限為單位分期繳清。
第三，在進行稅務核算時，房地產企業可參照國家稅務總局的關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知里面總結的土地增值稅扣除項目對符合項目扣除土地增值稅。這些項目可極大程度上減輕企業稅務負擔，所以企業內部人員需對這些知識多做了解。
第四，不同的項目具有不同的特點，那么其進行的稅務清算方法也不盡相同。一些項目是根據企業規劃將土地整體計算增值稅，在確定相關稅率后，按不同的面積計算增值額度；一些項目是先按照面積計算增值稅和增值率，選擇好稅率之后再計算整體的增值額度。這兩種方法各有優劣，根據實際情況選擇適合的方法也是至關重要的。
第五，在企業內部已經做好土地增值稅的計算后可將相關材料呈遞給稅務機構，由這些稅務機構進行增值稅的認證，在政府有關部門下發材料后便可進行清算工作了。
二、土地增值稅納稅籌劃過程中面臨的困難
（一）對納稅籌劃意識不足
納稅籌劃，顧名思義，就是在企業進行稅務核算進行相關策劃，以盡可能的在合法范圍內減少稅務負擔，增加企業收益。在經濟進入增速換擋期的新環境下，我國的稅務制度逐漸完善并積極推進企業結構性減稅。這些環境的改變雖然都對企業有一定的益處，但若企業沒有積極去適應這些政策，很容易導致企業賦稅只增不減。納稅籌劃并不是一個新名詞，早在20世紀30年代它就被英國法律所認可，而中國在改革開放初期也有了納稅籌劃概念的雛形。但是時至今天，我國仍有許多企業納稅籌劃意識薄弱或者不重視納稅籌劃，他們一般錯誤的將納稅籌劃歸為企業財務人員的職責，認為納稅籌劃無非是一種財務規劃策略，并不能給企業帶來直接利益。同時，有的企業人員將節稅規劃與偷稅漏稅概念混淆，他們認為用納稅籌劃的方式減少稅負是在損害國家集體利益。這些錯誤的觀念使得許多企業不愿意做納稅規劃，甚至以納稅籌劃為恥。這些企業在主觀上納稅籌劃意識不夠，即使在進行納稅籌劃也只是做表面任務，沒有發自內心的積極參與納稅籌劃任務，所以導致許多節稅策略沒有發揮其應有的效果。
（二）土地增值稅核算工作要求更高
眾所周知，由于房地產企業本身就具有稅務繁多且復雜的特點，本來在計算稅務就具有極大的不確定性。房地產企業的土地增值稅稅務工作不僅是核算應繳納稅務額度，而且包括層層遞交的繳納申請、計算收入額度等。對于一般的房地產企業計算能力要求更加嚴苛。而且一般來說，企業的財務管理人員不僅是稅務管理人員，他們常常被賦予企業預算、財務入賬、財務支出確認等多項工作。另外，近年來不同的國家政策又使得清算條件頻頻變更，給本就復雜的會計工作又帶來了更大的壓力。拿稅務改革做個例子，許多企業在新型稅制下仍沿用舊體制下的稅務管理方法，這自然是行不通的。為使房地產企業跟上時代的腳步，企業財務必須進行大幅度調整，結合外部環境特點重塑財務體系，這種變化也會使得財務預算與管理復雜化，需要更高的技術和能力。
（三）稅務繳納風險加大
一方面，為適應不同的市場條件，增加企業效益，房地產企業也在不斷的完善自己內部的經營管理，在調整過程中企業內部管理可能會出現一些紕漏，對一些人員的管理也會較為松散，若土地增值稅的相關人員核算監督沒有到位，其帶來的稅務風險可想而知。另一方面，在房地產交易時，按照國家相關規定，房地產轉讓的價格必須低于其預期評估價格，而且若在轉讓時房地產已經進行銷售且超過15%的，原先的房地產企業是需要繳納土地增值稅的，也就是說，房地產企業不僅在交易時收入減少，還要承擔這個項目的土地增值稅，增加了企業承擔稅負的風險，同時也給房地產企業稅務核算任務帶來了極大的考驗。
三、房地產土地增值稅納稅籌劃的相關策略
（一）增強企業納稅籌劃意識
增強納稅籌劃意識首先要理清納稅籌劃的概念。納稅籌劃是包括但不限于房地產企業選取適當的清算方法、利用國家優惠政策的等方法減少稅負的內部管理方式。國家為促進中小型企業發展，是鼓勵企業進行納稅籌劃的，所以企業不必以此為恥。另外，為提高各員工對納稅籌劃的重視程度，企業高層管理人員要起到表率作用，從長遠利益出發，加大對納稅籌劃的投入和宣傳力度，明確納稅籌劃并非幾個人的義務，鼓勵全員參與執行。除思想上要多強調納稅籌劃意識，在行動上可將納稅籌劃等易忽視卻必不可少的專業名詞打印成冊，這也不失為一種好的宣傳辦法。
（二）優化房地產企業土地增值稅清算工作
現行土地增值稅的核算工作主要由財務人員負責，那么人才的篩選與培養就顯得尤為重要。首先，企業管理者應在人員招收與考核上下足功夫，完善內部考核評價體系。同時可定期組織相關人員培訓，以挑選核算會計人才，為后面繁瑣復雜的會計工作提供保障。其次，為保證稅務工作的有序進行，企業部門可分別細化財務人員的工作，將工作分為稅務核算、清算申請等多個工作重心，增大工作覆蓋面，平攤人員工作以減輕人員工作負擔。最后，企業也應協調好與合作方的稅務分攤工作，這項內容應在與合作者的合同書上體現，從而避免重復繳稅或在不知情的情況下漏稅的情況產生。當然，新時代新的會計體系的構建并非個別人或個別單位就能完成的，企業應在現有的會計核算工作上尋找切實可行的新方案，以便提高納稅籌劃效率。
（三）做必要風險防控工作
在稅務繳交過程中，總會有不可避免的與籌劃內容相背的風險，這時候風險預警和防控就十分重要了。首先，在內部管理出現調整期間，企業管理員仍應堅守監督稅務籌劃的崗位，嚴格杜絕有人私自更改房價降低稅基的情況。其次，若房地產項目確實需要轉讓，那么企業自身要保存好交接時的證明材料，減少不必要的損失。這些是從風險產生的根源減少風險，若風險已經存在且產生威脅，那么企業人員可成立相關稅務分析小組，對財務進行?A估，對項目進行對標分析測算，舍棄掉一些收益小沒有發展能力的土地，控制風險蔓延趨勢。另外，及時清算已經審核通過的稅務既可以在一定程度上減少風險，避免因時間太久證據不明帶來的麻煩。
關鍵詞：房地產、稅務籌劃、所得稅、土地增值稅
稅務籌劃是隨著市場經濟運行的規范化、法制化以及公民依法納稅的意識提高而出現的，隨著市場經濟體制的不斷完善，稅務籌劃將具有更廣闊的發展前景。房地產開發企業要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須對納稅活動進行全方位、多層次的運籌。
所謂稅務籌劃，是納稅人在國家稅收法律規定許可范圍內，通過對投資、經營、核算等一系列經濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切稅收優惠政策和運用稅收法規所允許的技術差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經濟利益。
在對房地產項目稅收進行籌劃之前，有必要先了解一下當前房地產項目稅收立法整體情況。一個房地產項目從招投標、開發、建設到銷售（轉讓）過程主要涉及以下這些稅種：企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等，相對應的法規為各稅種暫行條例及其實施細則以及財政、稅收部門的規章、通知、批復等。
因此，進行稅務籌劃，必須是在充分了解國家稅收政策的基礎上結合企業的自身情況進行。稅務籌劃的分類主要可以分為分行業、分稅種、根據經營活動三種類別進行籌劃。房地產項目可以從企業的經營活動以及區分不同稅種進行稅務籌劃。
一、根據房地產企業的應繳納的稅種進行稅務籌劃
一般來說，房地產企業需要繳納所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等。根據稅種進行稅務籌劃，主要是通過減免稅政策、稅法的模糊性、選擇性、數量性條文等進行稅務籌劃，還可以通過稅基、稅率、稅額避稅的方法進行節稅。房地產企業需要承擔的稅種主要是營業稅以及企業所得稅，而5%的營業稅以及在此基礎上附加的教育附加與城建是根據企業的銷售額征收的，因而節稅空間不大。接下來主要從企業所得稅、土地增值稅兩個稅種簡單介紹一下稅種的稅務籌劃。
（一）、企業所得稅的稅務籌劃
根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》的規定在我國境內實行獨立經濟核算的企業或者組織，應當就其生產、經營所得和其他所得繳納企業所得稅。因此房地產企業從房地產開發經營和其他經營活動取得的所得，是企業所得稅的征收對象，同時還包括對外投資產生的股息、利息、租金、轉讓各類資產、特許權使用費等所得。目前，內資房地產企業的企業所得稅為25%。
（二）、土地增值稅的稅務籌劃
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應繳納土地增值稅。該稅種是針對房地產市場而設的特殊稅種，因此更有必要進對土地增值稅進行稅務籌劃。
1、根據土地增值稅的征稅范圍進行籌劃
土地增值稅的征稅范圍為：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此，像房地產中的代建房行為就是應該屬于勞務行為，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發后銷售繳納土地增值稅。
2、利用土地增值稅起征點作稅收籌劃
土地增值稅的起征點為：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優惠而增加的稅收負擔之間的關系，否則增值率稍高于起征點就會帶來損失。
陽光房地產開發公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發間接費用40萬元），房地產開發費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）×20%=80萬元。因此，該房地產企業的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據稅法規定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。企業稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。進行納稅籌劃后使企業減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。
3、利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃
計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。而增值率=增值額 / 扣除項目，因此適當增加分母，即扣除項目，可以降低增值率，適用較低的稅率，達到降低稅負的效果。
稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20%。其中房地產開發費用中的利息費用如何計算，《土地增值稅暫行條例實施細則》中做了明確規定，房地產企業可以選擇適當的利息扣除標準進行稅收籌劃。稅法規定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的 10%以內計算扣除。房地產企業據此可以選擇：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
二、根據房地產企業的經營活動進行稅務籌劃
（一）.利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃
房地產開發企業對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。
假設2011年1月份陽光房地產開發公司新開發一個項目，需要資金1000萬元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對公司的稅負影響也必然不同。
如果企業選擇銀行貸款融資方式，按年利率6%計算，每年需要支付利息60萬元，根據稅法規定，該利息費用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對公司利潤的影響額為60萬元，可以為公司節稅60×25%=15萬元；如果陽光房地產開發公司經過批準發行債券融資，公司債券可以對社會公開發行，也可以局限于企業內部職工發行。稅法規定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即采用發行債券的方式融資可以為企業節稅25（100×25%）萬元。采用上述兩種方式融資，都可以達到節稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業通過發行股票的方式進行融資，由于發行股票屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，所以不能有效降低稅基。
（二）、通過不同的投資方式進行稅務籌劃
根據我國現行稅法規定，投資收益、經營收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同的，會產生同樣的投資收入所對應的稅負不同的情況。因此出于對節稅利益的追求，可以通過將不同性質的收入進行相互轉換達到稅收籌劃的效果。
譬如陽光房地產公司有500萬的閑置資金，希望與某房地產開發公司A進行合作，至于采用什么樣的方式進行合作很有講究，畢竟采用何種方式進行合作將直接對陽光房地產公司的今后取得的合作收入的納稅活動產生決定性的影響。
陽光房地產公司主要可以采取三種方式與A公司進行合作：第一種是直接將500萬作為出資與A公司進行合作開發房產；第二種是通過金融機構將500萬資金出借給A公司參與房產開發；第三種是采取投資入股方式參與房產開發。
假設陽光房地產公司在1年以后中途退出該房產開發項目，經與A公司協商，分得現金100萬。第一種方式下，100萬收入按稅法規定作為項目收入分利。由于陽光房地產公司出資金，其收入不分攤任何成本，在公司分得100萬元時，相當于公司將合作開發的房產中屬于自己的部分轉讓給A公司，轉讓價格為600萬元。轉讓收入需要繳納不動產銷售的營業稅及附加、企業所得稅。其中營業稅及附加為33萬元，企業所得稅16.75萬元，稅后收入為50.25萬元。第二種方式下，假設陽光房地產公司通過金融機構將500萬借給A公司。1年后陽光房地產公司同樣收回100萬元，其作為利息收入，應繳納金融業營業稅及附加5.5萬元，企業所得稅23.625萬元，稅后利潤70.875萬元。在第三種情況下，房產完工銷售后分回股利100萬元。由于兩個公司的稅率相同，公司100萬稅后利潤不需要補稅，即陽光房地產公司所獲經濟利益為100萬元。從以上三種投資方式看第三種稅負最輕，但要承擔經營風險，而且B公司不負責還本。第一種與第二種相比，第一種投資方式稅負較重，但是陽光房地產公司直接參與了房產開發項目，獲得開發經驗。在實際操作中，由于經營收入、利息收入、以及分紅收入在收入性質上可以相互轉讓，企業可以結合自己公司的實際情況、實際需求來確定經營投資方式以減輕稅收負擔。
（三）、合作建房的稅務籌劃
【關鍵詞】房地產 土地使用權轉讓 稅務籌劃
根據國家建設部統計資料，房地產企業各類稅費約占產品成本的三分之一。通過稅務籌劃來規避或減輕自身稅賦，能獲取最大的稅后收益。近年來，土地使用權價格連年上升，新地王層出不窮，直接轉讓土地會給房地產企業帶來大額稅賦。因此，通過合理安排日常經營活動，采取各種措施化解或防范納稅風險，是房地產企業財務管理方面的一項重要工作。本文將使用如下案例來分析土地使用權轉讓納稅籌劃。
案例：A房地產集團擁有B地塊土地權證，賬面成本2億元，計劃出售以便獲取集團經營所需現金，轉讓價為8億元。現擬定下述三種轉讓方式：
方案一：A房地產集團直接出售B地塊
此方案直接進行土地使用權轉讓，所需繳納的稅種如下：
1.根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部令第52號），需要繳納相應的營業稅金。營業稅=轉讓價×5.65%=80 000×5.65%=4 520（萬元）。
2.根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）的規定，其土地增值部分需要由A房地產集團繳納B地塊增值部分相應的土地增值稅。根據測算，增值率未超過200%，稅率為50%，速算扣除數為15%。
土地增值稅=（轉讓價-扣除數）×超率累進稅率-扣除數×速算扣除率=[8-（2+8×5.65%+2×20%）]×50%-2.852×15%=2.1462（億元）。
3.根據《中華人民共和國企業所得稅法》規定，需由A房地產集團繳納B地塊增值部分相應的企業所得稅。
A房地產集團土地轉讓所得稅=（轉讓價-賬面成本―營業稅―土地增值稅）×25%=（80 000-20 000-4 520-21 462）×25%=8 504.5（萬元）。
稅賦成本合計=4 520+21 462+8 504.5=34 487（萬元）。
方案二：以土地使用權注入項目公司并轉讓公司股權
稅收籌劃方案：A房地產集團注冊成立C公司，并將B土地以3億元的價格注入C公司，將C公司股權對外轉讓，轉讓價8億元。所需繳納的稅種如下：
1.根據《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號），以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征收營業稅的規定，股權轉讓無需繳納營業稅。
2.根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）的規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以建造的商品房進行投資或聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅的一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定，因此土地注入需要繳納土地增值稅。根據測算，增值率未超過50%，稅率為30%。
土地增值稅=（注入價-扣除數）×超率累進稅率=[30 000-（20 000+20 000×20%）]×30%=1 800（萬元）。
3.根據《財政部、國家稅務總局關于企業事業單位改制重組契稅政策的通知》（財稅〔2012〕4號）第八條規定，同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。
4.根據《中華人民共和國企業所得稅法》規定，計算股權轉讓所得稅。
A房地產集團股權轉讓所得稅=（轉讓價-賬面成本-土地增值稅）×25%=（80 000-20 000-1 800）×25%=14 550（萬元）。
稅賦成本合計=1 800+14 550=16 400（萬元）。
方案三：以在建工程注入項目公司并轉讓公司股權
稅收籌劃方案：A房地產集團對B地塊進行前期設計開發建造，建安成本花費2億元，A集團注冊成立C公司并將B在建工程以6億元的價格注入C公司，將C公司股權對外轉讓，轉讓價8億元。所需繳納的稅種如下：
1.根據《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號），股權轉讓無需繳納營業稅。
2.根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）的規定，在建工程注入需要繳納土地增值稅。根據測算，增值率未超過50%，稅率為30%。
土地增值稅=（注入價-扣除數）×超率累進稅率=[60 000-（40 000+40 000×20%）]×30%=3 600（萬元）。
3.根據《財政部、國家稅務總局關于企業事業單位改制重組契稅政策的通知》（財稅〔2012〕4號），免征契稅。
4.根據《中華人民共和國企業所得稅法》，計算股權轉讓所得稅。
A房地產集團股權轉讓所得稅=（轉讓價-賬面成本-土地增值稅）×25%=（80 000-40 000-3 600）×25%=9 100（萬元）。
【關鍵詞】 土地增值稅清算； 納稅申報； 風險預警
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）10-0071-05
自房地產企業的土地增值稅管理進入土地增值稅清算稅款納稅申報（以下簡稱“清算申報”）時代以來，稅務機關前所未有地配備骨干力量、強化征管手段，引入風險管理機制，對房地產企業建造、銷售、清算開發產品的全過程實行動態跟蹤監控，凡是符合條件清算的房地產企業，都要進行清算。當清算申報表送達稅務機關，其將用職業質疑眼光審視報表，如果審核發現有重大疑點，將及時移交稅務稽查部門進行稽查，對涉及逃避土地增值稅稅款的重大稽查案件還要及時向社會公布案件處理情況。因此，房地產企業的清算申報風險壓力倍增，為了保證土地增值稅清算質量，有效控制及化解申報風險，在Excel函數及計算功能的支撐下，應用指標分析法、定量分析法，在土地增值稅清算鑒證業務工作底稿的基礎上創建土地增值稅清算納稅申報風險預警模型，在報送土地增值稅清算稅款納稅申報表之前，應用該模型，簡單、直觀、方便、快捷、準確地預警清算申報項目的之間的勾稽關系、把脈納稅健康狀況，及時自糾自我防范，確保送達稅務機關的土地增值所清算納稅申報表嚴密、真實、準確、完整、合法。
一、建立土地增值稅清算稅款納稅申報風險預警方程式
（一）納稅申報風險預警模型的基礎數據獲取的途徑及案例描述
房地產企業的開發產品從項目立項用地規劃設計到施工，從銷售到竣工驗收工程結算至少經過3—5年時間，如果開發項目要進行土地增值稅清算，會計人員很難駕馭全過程，一般聘請稅務師公司來完成。因此，清算申報風險預警模型的基礎數據獲取的途徑一般直接引用土地增值稅清算鑒證業務工作底稿，或從房地產企業財務數據。從該清算項目的整體規劃布局入手，厘清清算項目的基本情況，確定可售面積和已售面積。在這里以委托清算的貴州民營房地產企業在貴陽某項目為模型案源，如圖1-a、圖1-b。
1.從該清算項目的整體規劃布局入手，厘清清算項目的基本情況，確定占地面積和可售面積。該項目總占地面積為27 431M2，其中普通住宅占地面積為 18 533.56M2，非普通住宅占地面積為2 060.77M2，其他商品房占地面積為1 267.18M2，車庫占地面積為 4 074.33M2，學校等公共設施占地面積為1 495.16M2。總建筑面積為88 745.34M2，允許分攤的公共配套設 施面積3 816.84M2，總可銷售面積為84 928.5M2 （88 745.34M2-3 816.84M2），其中根據黔地稅〔2005〕123第三條的規定，符合條件的可售普通標準住宅建筑面積59 960.15M2占總可售建筑面積70.60%，可售非普通標準住宅建筑面積6 667.15M2占總可售建筑面積7.85%，可售其他商品房建筑面積4 099.61M2占總可售建筑面積4.83%，可售地下車庫建筑面積13 181.34M2占總可售建筑面積15.52%，可售醫務院警務活動室建筑面積1 020.34M2占總可售建筑面積1.2%。
2.確定已售面積。該項目總已售建筑面積55 094.19M2， 占可售建筑面積64.87%，已售普通標準住宅建筑面積53 697.58M2占總可售普通標準住宅建筑面積89.56%，已售非普通標準住宅建筑面積1 396.61M2占總可售非普通標準住宅建筑面積20.95%，已售商業用房建筑面積0M2占總可售面積0%，未售建筑面積為29 834.31M2。不可售建筑面積為3 816.84M2，其中公共配套設施面積為869.22M2。
（二）確定本次項目清算申報風險預警指標
1.確定本次清算項目的土地成本扣除率及扣除額
（1）土地面積分攤率=（總占地面積27 431M2÷總可售建筑面積84 928.5M2）×100%=32%。
（2）本次清算項目占地面積=土地面積分攤率32%×已售建筑面積55 094.19M2=17 630.14M2，其中本次清算項目已售普通標準住宅占地面積=已售普通標準住宅面積53 697.58M2×土地面積分攤率32%=17 183.23M2，本次清算項目已售非普通標準住宅占地面積=已售非普通標準住宅面積1 396.61M2×土地面積分攤率32%=446.92M2。
（3）本次清算項目土地成本扣除率=本次清算項目的占地面積17 630.14M2÷總占地面積27 431M2=
64.27%，其中本次清算項目已售普通標準住宅土地成本扣除率=（本次清算項目已售普通標準住宅占地面積17 183.23M2÷總占地面積27 431M2）×100%= 62.64%，本次清算項目已售非普通標準住宅土地成本扣除率=（本次清算項目已售非普通標準住宅占地面積446.92M2÷總占地面積27 431M2）×100%=1.63%。
（4）本次清算項目已售面積應分攤的取得土地使用權所支付的金額=已審核確認該項目取得土地使用權所支付的金額×本次清算項目土地成本扣除率64.27%，其中本次清算項目已售普通標準住宅面積應分攤的取得土地使用權所支付的金額=該項目取得土地使用權所支付的金額×本次清算項目已售普通標準住宅土地成本扣除率62.64%，已售非普通標準住宅面積應分攤的取得土地使用權所支付的金額=該項目取得土地使用權所支付的總金額×本次清算項目已售非普通標準住宅土地成本扣除率1.63%。
2.確定本次清算項目建筑面積、開發成本費用的扣除率及扣除額
（1）本次清算項目開發成本費用扣除率=已售普通標準住宅成本費用扣除率63.23%+已售非普通標準住宅成本費用扣除率1.64%=64.87%，本次清算項目已售普通標準住宅成本費用扣除率=（可售普通標準住宅面積59 960.5M2÷可售建筑面積84 928.50M2）×（已售普通標準住宅面積53 697.58M2÷可售普通標準住宅面積59 960.5M2）=63.23%，本次清算項目已售非普通標準住宅成本費用扣除率=（可售非普通標準住宅面積6 667.0M2÷可售面積84 928.50M2）×（已售非普通標準住宅面積1 396.61M2÷可售其他商品房面積 6 667.06M2）=1.64%。
（2）本次清算項目建筑面積=總建筑面積88 745.34M2×本次清算項目開發成本64.87%=57 569.10M2，其中本次清算項目的普通標準住宅建筑面積=總建筑面積88 745.34M2×本次清算項目已售普通標準住宅成本扣除率63.23%=56 113.68，本次清算項目的非普通標準住宅面積=總建筑面積88 745.34M2×已售非普通標準住宅成本扣除率1.64%=1 455.42M2。
（3）本次清算項目開發成本費用扣除額=審核確認的開發成本費用扣除額=審核確認的開發成本費用×本次清算項目開發成本扣除率64.87%，其中本次清算項目已售普通標準住宅面積應分攤的開發成本費用=審核確認的開發成本費用×本次清算項目已售普通標準住宅成本扣除率63.23%，本次清算項目已售非普通標準住宅面積應分攤的開發成本費用=審核確認的開發成本費用×本次清算已售非普通標準住宅成本扣除率1.64%。
3.本次清算項目加計扣除額
本次清算項目已售住宅加計扣除金額=本次清算項目已售住宅分攤的取得土地使用權所支付的金額+本次清算項目已售普通標準住宅分攤的房地產開發成本）×20%。
4.本次清算項目稅金
本次清算項目已售住宅與轉讓房地產有關稅金=已審核確認已售住宅收入×5.7%。
5.本次清算項目應納土地增值稅
本次清算項目應納土地增值稅=本次清算項目土地增值稅增值額×土地增值稅稅率-扣除項目×速算扣除數系數，本次清算項目土地增值稅的增值額=本次清算項目收入-本次清算項目扣除項目金額合計，增值率=（增值額/扣除項目）×100%。
6.本次清算項目土地增值稅負擔率
本次清算項目土地增值稅負擔率=本次清算項目住宅應納土地增值稅÷本次清算項目的主營業務收入×100%。
（三）稅務預警值、稅務預警值偏離度及預警
1.稅務預警值
（1）開發產品單價稅務預警值是該納稅人近期同類產品的平均售價或參照當地同期同類型市場價格或評估價格或組成計稅價格。
（2）前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費即“四項成本”稅務預警值是來源于省、市房地產造價網公布的同期同類樓盤造價定額標準。“四項成本”是房地產開發中最大的一項支出，是土地增值稅清算中存在問題最多、涉及內容最繁、查證難度最大的項目，是稅務機關在土地增值稅清算中關注的重點。
（3）土地增值稅負擔率一般參照當地稅務機關的公布。
2.單項（綜合）指標偏離預警度及風險預警
（1）開發產品單價偏離度及預警。開發產品單價偏離度=（申報的開發產品單價-開發產品單價預警值）/開發產品單價預警值，當開發產品單價偏離度為≤-10%，該項指標風險度10%，申報正常；當開發產品單價偏離度為≤-20%，該項指標風險度20%，申報較正常；當開發產品單價偏離度為≤30%，該項指標風險度40%，疑隱瞞收入有被稅務一般評估約談；當開發產品單價偏離度為≤-40%，該項指標風險度60%，疑隱瞞收入有被稅務重點評估約談；當開發產品單價偏離度為≤-50%，該項指標風險度80%，疑隱瞞收入有被稅務現場特重評估約談；當開發產品單價偏離度≤-60%，該項指標風險度100%，疑隱瞞收入有被稅務特重現場評估約談移交稅務稽查；當開發產品單價偏離度≤-200%，該項指標風險度100%，疑隱瞞收入有被稅務現場特重評估約談移交稅務稽查立即稽查。
（2）扣除項目指標偏離度及預警。扣除項目指標偏離度=（申報的扣除項目單價-扣除項目單價預警值）/扣除項目單價預警值，當扣除項目指標偏離度≤-10%，該項指標風險度10%，申報正常；當扣除項目指標偏離度≤-20%，該項指標風險度20%，申報較正常；當扣除項目指標偏離度≤-30%，該項指標風險度40%，疑數據虛列重列有被稅務評估約談；當單位扣除項目指標偏離度≤-40%，該項指標預警度60%，疑數據虛列重列有被稅務重點現場評估約談；當單位扣除項目指標偏離度≤-50%，該項指標風險度80%，疑數據虛列重列有被稅務現場特重評估約談預警稅務稽查；當單位扣除項目指標偏離度≤-60%，該項指標風險度100%，疑數據虛列重列有被稅務現場特重評估約談移交稅務稽查；當扣除項目指標偏離度≤-200%，該項指標風險度100%，疑數據虛列重列有被稅務現場特重評估約談移交稅務稽查立即稽查。
3.節稅申報籌劃數據
當銷售額未超過除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的1.2881倍時，企業既享受免稅優惠又獲得較高價位。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額的20%，就其全部增值額按規定納稅①。假定開發產品售價為a，除營業稅金及附加外的扣除項目金額為？茁，則全部扣除項目金額=？茁+5.7%a，[a-（？茁+5.7%a）]/（？茁+5.7%a）
二、建立土地增值稅清算納稅申報風險預警模型
（一）構建土地增值稅清算風險預警模型
新建一個Excel，并命名為土地增值稅清算納稅申報風險預警工作簿，分別把已經完成的土地增值稅清算鑒證業務工作底稿中與收入相關的面積明細鑒證表、項目基本情況鑒證表、扣除項目匯鑒證匯總表、土地增值稅清算稅款審核明細表（一）和表（二）這五表引用到該工作簿Sheet1、Sheet2、Sheet3、Sheet4、Sheet5中，以此作為模型鋪底基礎數據來源，然后將這五表空白表合一在Sheet6中并改擴圍，創建一張土地增值稅清算稅款納稅申報風險預警模型表，該表囊括整個土地增值稅清算全過程，該表上葵反映該清算項目基本情況及土地成本、開發成本費用分攤率及邏輯關系，下葵反映土地增值稅清算納稅申報風險預警及稅收籌劃。
（二）建立土地增值稅清算申報風險預警模型表
1.錄入及計算模型上葵所需基本數據
綜上所述案例，如果該清算項目選擇零清算申報風險，就應采納健康申報數據，如果開發商有稅收籌劃偏好，就必須諳熟稅收政策，提前備賬，夯實項目清算資料，提供已審核準確無誤的會計數據，同時要與稅務機關多溝通，征納雙方達成共識力爭清算數據得到采信，最終享受普通標準住宅免征土地增值稅 7 218 565.68元=134.43×53 697.58元。
【參考文獻】
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關鍵詞：房地產 合作開發 涉稅業務
一、房地產合作開發方式與涉及稅種
房地產合作開發是指具有房地產開發資質的一方提供建設用地使用權或提供資金、技術、勞務等一方或多方在共擔風險、共享收益條件下合作開發房地產項目，是一種房地產開發的聯合經營行為。在實踐中，主要有三種方式。第一種是甲方提供土地，乙方提供資金，成立合營企業，合作建房，雙方風險共擔，利潤共享;第二種是甲方提供土地，乙方提供資金，成立合營企業，合作建房，甲方分配固定利潤或提取固定比例的銷售收入;第三種是甲方提供土地，乙方提供資金，以甲方為主體開發房地產項目，雙方按約定比例分配房屋。
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》（2008年11月10日國務院令第540號），《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（1993年12月13日國務院令第138號），《中華人民共和國企業所得稅法》（2007年3月16日中華人民共和國主席令[2007]63號），房地產合作開發主要涉及營業稅、土地增值稅、企業所得稅。
二、房地產合作開發涉及的土地增值稅探討
據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）和《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號），對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。但是投資、聯營的企業屬于從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，應當征收土地增值稅。對于一方出地、一方出資金雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉讓的應當征收土地增值稅。
在第一種方式下，甲方作為土地的投資方，且甲乙雙方成立了房地產企業，所以甲方在投入土地時應該繳納土地增值稅。合營企業將建成房屋出售時也應該繳納土地增值稅。
在第二種方式下，與第一種方式類似，甲方同樣應該按照增值額計算繳納土地增值稅，待合營企業建成商品房銷售時參照第一種方式計算繳納土地增值稅。
在第三種方式下，甲乙雙方一方出地，一方出資金合作建房，建成后按比例分房自用，則根據財稅字[1995]048號，甲方在初始投入時無需繳納土地增值稅。若分房后轉讓，則按照轉讓收入減去取得土地使用權支付的金額、開發成本、開發費用、有關稅金及其他扣除項目之和據以計算繳納土地增值稅。
三、房地產合作開發涉及的企業所得稅探討
根據《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]第031號）規定：
在第一種方式下，甲方將土地投資入股時，應將其投資業務分為轉讓財產、投資這兩個業務進行所得稅處理，轉讓土地使用權的收入一次性計入當期應納稅所得額中，如果甲方的土地使用權轉讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發生年度起，按5個納稅年度均攤至各年度的應納稅所得額。合營企業銷售房屋時按銷售收入計入應納稅所得額中。
在第二種方式下，甲方在投資時的稅務處理和第一種方式相同，甲、乙從合營企業分配固定利潤或提取固定比例的銷售收入時按股息、紅利計算繳納企業所得稅。合營企業接受土地使用權投資，應在投資交易發生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。
在第三種方式下，甲方應當在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。合營企業應在首次分出開發產品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權兩項經濟業務進行所得稅處理，并將該項土地使用權的價值計入該項目的成本。
四、房地產合作開發納稅籌劃――以土地增值稅為例
甲公司和乙公司共同成立丙房地產公司，專門從事普通住宅商品房開發，2014年普通商品房的總面積10000平方米，平均銷價4200元/平方米，售價總額為4200萬元。取得土地使用權時支付的金額為450萬元，房地產開發成本2025萬元，開發費用225萬。假設城市維護建設稅稅率為7%、印花稅稅率為0.5‰、教育費附加征收率為3%、營業稅稅率5%。假設在計算土地增值稅收時，計入財務費用的利息費用均可列入扣除項目金額。
（1）籌劃前
銷售普通商品房收入：4200萬元
允許扣除項目金額=取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地產有關的稅金+其他扣除項目
=450+2025+225+4200×5%×（1+7%+3%）+（450+2025）×20%=3426萬元
增值額=4200-3426=774萬元
增值率=774/3426=22.59%
應納土地增值稅額=774×30%=232.2萬元
稅前利潤=收入-成本-費用-稅金（營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅<房地產企業計入管理費用>）
=4200-450-2025-225-4200×5%×（1+7%+3%）-232.2=1036.8萬元
（2）籌劃方法1
現丙公司將房價由每平方米4200元降低到每平方米4125元，其他資料不變。
銷售普通商品房收入：4125萬元
允許扣除項目金額：450+2025+225
+4125×5%×（1+7%+3）+（450+2025）×20%=3421.88萬元
增值額=4125-3421.88=703.12萬元
增值率=703.12/3421.88=20.55%
應納土地增值稅=703.12×30%=
210.94萬元
稅前利潤=收入-成本-費用-稅金
=4125-450-2025-225-4125×5%×（1+7%+3%）-210.94=987.19萬元
稅前利潤比籌劃前降低1036.8-987.19=49.61萬元
雖然單價下降，總收入下降75萬元，但實際稅前利潤只比原來降低了49.61萬元，稅前利潤降低的金額低于銷售收入的減少額，主要是由于籌劃后比籌劃前繳納土地增值稅少。
（3）籌劃方法2
現丙公司將房價降到每平方米4100元，其他資料不變。
銷售普通商品房收入：4100萬元
允許扣除項目金額：450+2025+225
+4100×5%×（1+7%+3%）+（450+
2025）×20%=3420.5萬元
增值額=4100-3420.5=679.5萬元
增值率=679.5/33420.5=19.87%
<20%
應納土地增值稅=0萬元
稅前利潤=收入-成本-費用-稅金=4100-450-2025-225-4100×5%×（1+7%+3%）=1174.5萬元
稅前利潤比籌劃前增加1174.5-1036.8=137.7萬元
雖然房屋單價降低100元，總的銷售收入降低100萬元，但實際稅前利潤反而比原來增加了137.7萬元，其中籌劃方法2比籌劃前少交土地增值稅232.2萬元，對稅前利潤產生積極影響。
（4）籌劃方法3
現丙公司將房價提高到每平方米4275元，其他條件不變
銷售普通商品房收入：4275萬元
允許扣除項目金額：450+2025+225
+4275×5%×（1+7%+3%）+（450+
2025）×20%=3430.13萬元
增值額=4275-3430.13=844.87萬元
增值率=844.87/3430.13=24.63%
應納土地增值稅額=844.87×30%
=253.46萬元
稅前利潤=收入-成本-費用-稅金
=4275-450-2025-225-4275×5%×（1+7%+3%）-253.46=1086.42萬元
稅前利潤比籌劃前增加1086.42-1036.8=49.62萬元
所謂納稅籌劃，是指納稅人通過對涉稅業務進行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅的目的。就企業來說，納稅籌劃有助于提高企業的的財務與會計水平，增強企業的競爭力。
二、房地產企業納稅籌劃分析
在我國房地產產業鏈條中，從土地使用權出讓到房地產的開發、轉讓、保有等各個環節，共涉及11個稅種，包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅（外資和外國企業所得稅）、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅、耕地占用稅和契稅。本文主要對房地產企業涉及的營業稅和土地增值稅的籌劃進行相關介紹。
（一）營業稅籌劃
1.計稅依據的稅務籌劃
營業稅應納稅額＝營業額×稅率，顯然，合理降低營業額可以降低應納稅額。
房地產開發企業在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃(煤)氣費、維修基金等各種配套設施費。對于房地產開發企業來說，這些配套設施費屬于代收應付款項，不作為房屋的銷售收入，而應作“其他應付款”處理，但在計算繳納營業稅時，仍需將其包括在營業稅的計稅依據之內。如果房地產開發企業專門成立物業公司，將這部分價外費用的收取轉由物業公司收取，這樣，其代收款項就不屬于稅法規定的“價外費用”，也就不用征收營業稅。
2.利用稅率不同的籌劃
營業稅有九種稅目，稅率各不相同。銷售不動產適用的是5%的營業稅稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業適用3%的稅率。充分利用稅率差異進行稅務籌劃可以為房地產公司節約不少稅金。
3.利用營業稅相關優惠政策進行稅務籌劃
對房地產企業而言，營業稅的主要優惠政策有：
（1）企業以不動產投資入股，參與接收投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅；（2）將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產的，免征營業稅；（3）房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。
（二）土地增值稅籌劃
1.利用臨界點進行籌劃
土地增值稅的優惠政策中規定：建造普通住宅，增值率未超過20%的，免征土地增值稅。納稅人在實際操作中可以通過降低售價來降低增值率的方法，使其降至20%以下，從而達到免稅的目的。
2.利用加計扣除項目金額進行納稅籌劃――借款利息扣除方法的運用
目前稅法規定準予納稅人從轉讓收入額中減除的扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本、開發土地和新建房及配套設施的費用、舊房及建筑物的評估價格和轉讓房地產有關的稅金五個部分。除此之外，對從事房地產開發的納稅人可按前兩項計算的金額之和加計20%的扣除。扣除項目中，房地產企業可以通過選擇適當的利息扣除標準來對企業進行納稅籌劃。
3.利用土地增值稅優惠進行納稅籌劃
房地產企業土地增值稅的其他優惠政策：
（1）以房地產進行投資、聯營，聯營一方以房地產作價入股或者作為聯營條件，將房地產轉到所投資、聯營的企業中的，免予征收土地增值稅。
（2）一方出土地，一方出資金，合作建房，建成后按比例分房自用的，不征收土地增值稅。
此條優惠政策的補充說明是：建成后轉讓的，應征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現雙贏。
（3）房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成之后向客戶收取代建收入的行為，免予增收土地增值稅。
除了上述三個優惠政策以外，還應知道：因國家建設需要依法征用、收回的房地產和在兼并企業中，對于被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中去的，免征土地增值稅。
三、房地產企業納稅籌劃中應注意的問題
房地產企業稅收籌劃的途徑有多種，但都必須合法、可操作并能給企業帶來實際效益。一個切實可行的籌劃方案必須是和企業的實際情況相聯系，并且在某個時點或某個時期進行的，而不是隨意生搬硬套一個完整的籌劃方案。對于籌劃方法的實際應用，主要有以下三點思考：
第一、通過上文分析營業稅和土地增值稅籌劃的方法，我們知道納稅籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種，還應該考慮各稅種之間的關系，要結合企業發展的目標進行整體籌劃，提高企業的稅后凈利潤，保證企業的穩步發展。
第二、房地產企業在進行土地增值稅納稅籌劃時，還要進行必要的成本收益分析，做到稅收成本最小化，整體收益最大化，并注意風險的防范與控制，進行各方面的考慮，充分發揮納稅籌劃的作用。例如本文中利用土地增值稅臨界點籌劃的案例，就需要綜合考慮各方面因素，使收益大于成本，否則，籌劃就失去了意義。
第三、我國稅法改革一直在穩步前進，稅收政策不斷完善，必須及時學習和熟悉稅法、相關條例和實施細則的具體內容，做到與時俱進，使稅收籌劃方案與稅收政策時刻保持一致。
房地產行業涉及的稅種較多，除本文講到的營業稅和土地增值稅，房產稅和企業所得稅的籌劃對房地產企業來說也是非常關鍵的，在這里就不過多闡述。通過本文分析可以知道，做好納稅籌劃工作是每個房地產企業的必修課，是房地產企業生存和發展的有力保證，必須予以重視。
參考文獻：
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【摘要】 土地增值稅,是對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人,就其取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額(轉讓收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額)和稅法規定的四級超率累進稅率計算征收。
【關鍵詞】 土地增值稅;免稅待遇;納稅籌劃
房地產開發企業以開發、建設、銷售房地產為主營業務,土地增值稅是其主要稅負之一。土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物,取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率,增值多的多征,增值少的少征,無增值的不征,最低稅率為30%,最高稅率為60%。在房地產開發項目中,增值額小,計稅額就小,適用的稅率也低,土地增值稅稅負就輕。土地增值稅籌劃的基本思路是根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策,控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。稅籌劃方案的選擇注意可行性,不能不考慮成本。
一、下列房產免征土地增值稅
(1)納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅;(2)因國家建設需要依法征用、收回的房地產,免征土地增值稅;(3)對于以房地產進行投資、聯營的,投資聯營的一方以土地作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到投資聯營的企業中時,暫免征收土地增值稅,投資聯營企業將上述房地產再轉讓的,應征收土地增值稅;(4)企業兼并中,對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的,暫免征收土地增值稅;(5)對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅,建成后轉讓的,應征收土地增值稅;(6)對個人之間互換自有居住用房地產的,經稅務機關核實,可以免征土地增值稅。
二、納稅籌劃的基本方法
(1)稅率差異法。就是利用稅率的差異直接節減稅收的方法。實行比例稅率的稅種常有多種比例稅率,通過籌劃可以尋求最佳稅負點,通過防止適用稅率的爬升來降低稅負,這種方法計算比較復雜,因為稅率差異普遍存在,所以適用范圍較大。(2)扣除法。扣除法是通過增加扣除額而直接減少應納稅款,或調整扣除額在各個應稅期的分布而相對節減稅額的納稅籌劃方法,這種方法既可以實現應稅基數絕對額的減少,也可以通過增加本期可扣除金額,起到延期納稅的作用,使用廣泛。(3)延期納稅法。納稅人通過延期繳納稅款而取得相對收益的納稅籌劃方法,這種方法利用延緩納稅,取得資金的時間價值,幾乎所有企業都適用。(4)分拆法。就是使所得或收入在兩個或更多個納稅人之間,或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個項目之間進行分拆。
三、充分計列利息費用及其他費用支出
現行土地增值稅制度對房地產開發中作為財務費用的利息支出有兩種列支方法:一是在商業銀行同類同期貸款利息范圍內據實扣除,同時對其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開始成本之和(以下簡稱“合計數”)的5%計算扣除;二是對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,可按上述“合計數“的10%計算扣除包括利息在內的全部費用支出。在實際操作中,以上兩種方法計算的“房地產開發費用”必然存在差異。因為第一種方法中允許“據實扣除”的利息和第二種方法中“合計數”的5%(即因包括利息費用而增加的部分)不一定相等。如果企業進行納稅籌劃,就要比較這兩者的高低,選擇其中扣除利息較高者對應的方法,作為企業的最后選擇。如果允許“據實扣除”的利息費用較高,應選用第一種方法,單獨計算利息支出;否則,應選用后一種方法,按“合計數”的10%扣除全部費用。
充分利用對房地產開發企業的附加扣除實施稅務籌劃,《土地增值稅實施細則》規定,對從事房地產開發的企業,可按“合計數”的20%加計扣除項目金額,其他企業從事房地產開發的,不享受此項費用扣除。此舉的主要目的是為了抑制對房地產的炒買炒賣行為。當非房地產開發企業欲進入房地產業時,不宜作為其非主營項目,應考慮重新設立一獨立核算的、專門從事房地產開發和交易的關聯企業。不僅可以在房地產開發業務中享受前述附加扣除,實現土地增值稅的納稅籌劃,而且可以在今后的各納稅年度中利用企業的關聯關系實現其他稅收的納稅籌劃。
綜上所述,土地增值稅是一個比較新的稅種,其稅負比較重。對于土地增值稅的納稅籌劃主要圍繞兩個方面:一是盡量地分解收入,包括將裝修收入從中分解出去,也可以適當地降低商品房的價格;二是適當地增加稅前扣除的一些成本和費用。房地產開發商可以靈活運用稅收優惠政策,根據市場行情和自己的實際情況,采取適當降低房地產售價,提高資金利用率,增加稅法規定范圍內的扣除項目金額來控制、降低增值額(如加大公共設施投入、改善住房環境,提高房屋質量)等方法,減少稅金支出,使自己在激烈的競爭中贏得市場。
關鍵詞：土地增值稅;納稅籌劃;對策建議
一、引言
納稅籌劃有著長久的歷史，西方發達國家對于納稅籌劃有著較為深入的研究。目前對于納稅籌劃的概念并不統一，一般認為納稅籌劃是在法律法規允許的范圍內，通過合理的手段，對納稅主體的經營活動進行稅收方面的事先安排，最終達到少繳或者不繳稅的目的，從而降低企業整體稅負。納稅籌劃的主要特點包括合法性、事先性和風險性。土地增值稅的籌劃可以從納稅人身份、納稅時間、稅率選擇等方面進行。
二、土地增值稅的籌劃方式
（一）稅率選擇方面的籌劃
我國的稅法對于土地增值稅的稅率有著明確的規定，該稅的起征點為增值率20%以上，分為四檔，不同的增值率對應著不同的稅率，最低的稅率為30%，具體的稅率及企業的實際稅負水平統計如表1所示。
通過表1可以看出，企業的實際稅負與土地增值值率呈現正相關的關系，即增值率越高，企業的實際稅負越大，可以通過控制增值率的方式來進行稅率籌劃，對于增值率低于20%的，將免征土地增值稅。尤其是一些企業商品房的增值率剛剛超出20%的，可以通過籌劃的方式來免交土地增值稅。但是，并不是為了免繳土地增值稅而刻意把增值率控制在20%以內，這一做法帶來的減稅效益要遠遠低于企業的整體收益。可以通過對收入進行分拆的方式，控制增值率，即把一些收入從整個房地產中分離，如把房屋的一些設施進行分離，分開確認收入，從而減少房屋轉讓的收入，降低轉讓房地產的增值額。此外，可以在成本方面進行籌劃，對一些稅法允許抵扣的支出，通過合法的手段，擴大成本的支出，降低整體的增值額，以達到降低稅負的目的。
（二）稅收優惠方面的籌劃
在土地增值稅方面，有一些免稅的優惠條款，企業可以通過合理利用這些條款，達到免稅的目的。稅法規定，房地產開發企業以入股方式進行投資的免征土地增值稅，具體包括以房地產作價入股進行投資或者聯營的，在轉讓房產的過程中，投資方免征土地增值稅。這一條款對于有計劃進行投資的房地產企業來說可以適當利用，和直接銷售商品房再以現金的方式來投資入股相比，企業的稅負大大降低。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中對于捐贈有著免稅的規定，可以通過我國境內的非營利組織、國家機關單位等，將房屋的產權或者土地使用權贈與民政、教育及其他社會福利事業等，在稅法的規定中，這不需要繳納土地增值稅。雖然捐贈不能帶來直接的經濟利益，但是企業的社會效益有時候要大于一定的直接經濟利益，企業可以通過這一方式，提升社會美譽度，和當地政府搞好關系。
需要注意的是，每個地區對于土地增值稅的優惠政策有所區別，在進行土地增值稅籌劃時，要明確當地的優惠政策，從多個方面對稅收優惠政策加以利用，以期獲得最大的稅負減免。房地產企業在行業調整的情況下，需要積極地進行納稅籌劃，降低企業的稅負水平。總之，企業可以通過稅法的優惠政策來進行相關的籌劃，最終達到降低稅負或者不繳稅的目的。
（三）納稅時間方面的籌劃
延遲納稅是納稅籌劃的重要組成部分，表面上延遲納稅無法為企業帶來直接的稅負減免，但是可以為企業帶來間接的利益。在通貨膨脹較為嚴重的情況下，企業可以獲得可觀的時間價值。一方面，延遲納稅可以為企業提供短期的流動資金，降低企業的短期籌資成本;另一方面，企業可以在使用資金期間獲取時間價值，即一段時間后對稅款進行折現，明顯地小于現在的價值。因此，企業要盡可能地延遲繳納土地增值稅。我國稅法對于企業延遲納稅有著明確的規定，對于客觀原因無法按時核算或者繳納稅款的，獲得相關部門的批準后，可以在一定時間后在繳納稅款。
此外，納稅時間的籌劃可以通過預繳的方式進行，在《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》的第七條中，對于預繳土地增值稅有明確的規定。對于建造的普通標準住宅，按照0.5%～1%計征土地增值稅;對建造的普通住宅，按收入的1%～2%計征土地增值稅;對建造的營業用房、寫字樓、度假村、別墅等，按收入的2%～4%計征土地增值稅。如果企業預計當年的土地增值率大于前一年，可以考慮按照上一年的營業額進行土地增值稅的預繳，差額在年底補繳，這就等于房地產開發企業獲得了差額一年的免費使用權。由于房地產企業繳納的稅款金額較大，如果企業通過納稅籌劃能夠從中獲得一年的使用權，等于是一筆無息貸款，對于企業資金周轉十分有利，同時還獲取了其中的貨幣時間價值。因此，在進行土地增值稅清算時，要活用政策，通過合法的手段，適當地延遲納稅，盡可能地獲取應納稅額中的時間價值。
三、土地增值稅籌劃案例分析
（一）控制增值率方面的納稅籌劃案例
某房地產開發企業在2014年8月商品房的銷售額為1.5億元，其中普通住宅銷售額為1億元，別墅銷售額為0.5億元。按照稅法的要求，可以進行抵扣的全部金額為1.1億元，其中普通住宅可以抵扣的金額為0.8億元，別墅可抵扣的金額為0.3億元，試對該房地產開發企業進行納稅籌劃。
從該案例可以看出，籌劃的關鍵在于別墅是否分開進行土地增值稅計算。
如果不分開核算，則整個開發項目的增值率為■×100%=36%，適用的土地增值稅稅率為30%，則企業應繳納的土地增值稅金額為（1.5-1.1）×30%=0.12億元。
如果把普通住宅和別墅分開核算，則計算如下。
普通住宅的增值率為■×100%=25%，大于20%的增值率，因此使用30%的土地增值稅稅率，應繳納的土地增值稅為（1-0.8）×30%=0.06億元。
別墅的增值額為■×100%=67%，適用的土地增值稅稅率為40%，應繳納的土地增值稅為（0.5-0.3）40%-0.3×0.35%=0.065億元，則房地產開發企業合計需要繳納的土地增值稅為0.06+0.065=0.125億元，通過與合并計算對比，可以看出房地產開發企業采用合并計算能夠降低稅負，減少50萬的土地增值稅金額。
該案例還可以通過控制土地增值率來進行籌劃，進一步降低企業的應納稅額。首先，把普通住宅的增值額控制在20%以內，可扣除的金額為x，則■×100%≤20%，得出x=0.8333億元，即只要房地產開發項目中的成本增加330萬元，便可以到達減免稅的目的，減少了企業600萬元應繳納的土地增值稅金額。企業可以考慮在某些環節增加企業的成本支出，在合法的范圍內，把成本提高330萬元，將為企業帶來600萬元的稅收減免。
（二）購房送裝修的納稅籌劃案例
某家房地產企業為了盡快回收資金，推出“購房送裝修”的促銷方式，以此來吸引購房者。該房地產公司目前銷售的總面積為7.8萬平方米，該項目的其他扣除總金額為1.5億元，其他成本費用支出為1.7億元，該地普通住宅銷售標價格不超過2.6萬/平米，目前有三項銷售方案可供選擇。
方案一：公司按照3000/平米的價格銷售毛坯房，送精裝修，進裝修的費用為400/平米，該公司共計花費3120萬元裝修費用。
方案二：公司直接建成精裝修的房屋，按照3000/平米的價格直接銷售。
方案三：公司按照2600/平米的銷售，裝修費用由該公司的關聯物業公司單獨收取，然后按照同樣的價格銷售。此外，房地產公司還在開發成本中增加700萬的投資，多興建商品房的基礎設施。
分別對三個方案的納稅情況進行分析。
1. 方案一
應繳納營業稅為78000×0.3×5%=1170萬元，城建稅及教育費附加為1170×（3%+7%）=117萬元。
應繳納的土地增值稅計算：增值額為23400-15000-1170-117-3120=3993萬元;土地增值稅金額為3993×30%=1197.9萬元。
企業的凈利潤為23400-17000-1170-117-3120-1197.9=795.1萬元，企業所得稅金額795.1×25%=198.8萬元。
該房地產公司合計需要繳納的稅款為117+1170+1197.9+198.82683.7萬元。
2. 方案二
土地增值稅的增值額為23400-15000-1170-117-3120×（1+20%）=3369萬元。
應繳納土地增值稅為3369×30%=1010.7萬元。
應繳納的企業所得稅為（23400-17000-1170-117-1010.7-3120）×25%=245.6萬元。
企業共需繳納稅款為117+1170+1010.7+245.6=2543.3萬元。
3. 方案三
公司增加投資，可以在計算土地增值稅時享受稅收優惠，加計扣除投資金額的20%，則該方案實際的增值額為20280-（15000+1014+101.4+700+700×20%）=3324.6萬元，增值率為■100%=19.61%，小于20%的增值率，因此免交土地增值稅。
該房地產公司實現凈利潤：20280-17000-700-1014-101.4萬元，應繳納的企業所得稅為1464.6×25%=366.2萬元。
公司一共需要繳納的稅款為1481.6萬元。
通過這三個方案的比較可以看出，采用方案三能夠最大限度地降低企業的應納稅額。該方案不僅可以降低企業的應納稅額，還可以提升商品房的價值，能更加有效地吸引購房者。
四、結語
通過兩個房地產企業的納稅籌劃案例可以看出，合理的納稅籌劃可以有效降低企業的稅負，增加企業的效益。土地增值稅的納稅籌劃要和其他納稅籌劃相結合，如營業稅、所得稅等，從企業的整體出發來降低稅負。每個地區的稅收優惠政策有所差異，在利用稅收優惠政策時，要結合實際情況，最大限度地利用政策，提升企業的經濟效益。
參考文獻：
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[2]胡亞元.論房地產開發企業土地增值稅的籌劃[J].財經界，2010（12）.
關鍵詞：土地增值稅 征稅對象 增值收入 納稅籌劃
一、引言
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。征收土地增值稅首先要發生國有土地使用權的轉讓行為，非國有土地（如集體土地）的轉讓以及國有土地的出讓行為都不征收土地增值稅。增值性收入包括貨幣收入、實物收入以及其他收入，對于不產生增值收入的房地產贈與行為不征收土地增值稅。
二、土地增值稅概述
國家推行土地增值稅的主要目的是抑制房地產投機，限制濫用耕地行為，同時調節收入分配，縮小貧富差距，保障人民的根本利益。土地增值稅采用超額累進稅率，增值收入多的多繳納，增值收入少的少繳納。超額累進稅率要求：土地及地上附著物增值額小于等于相關扣除項目百分之五十的部分，按照百分之三十的稅率繳納稅金；增值額大于扣除項目百分之五十但小于等于百分之百的部分，按照百分之四十的稅率繳納稅金；增值額大于扣除項目百分之一百但小于等于百分之二百的部分，按照百分之五十的稅率繳納稅金；增值額大于百分之二百的部分，按照百分之六十的稅率繳納稅金。
另外，國家針對房地產企業還頒布了一條特別規定：房地產企業建造普通標準住宅對外出售，增值額不超過扣除項目金額合計數的百分之二十的部分免征土地增值稅。鑒于此，房地產企業應當合理控制土地及地上附著物的增值率，詳細計算扣除項目，找出項目增值臨界點，為企業的合理避稅做出相應籌劃。稅務總局頒布的《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》有效的彌補了過去稅法中對于房地產行業的稅收漏洞，但也為房地產稅收籌劃提供了新的利用空間。對于土地增值稅，我們認為還有很大的避稅空間可以利用，其經濟效益還是較為可觀的。
三、土地增值稅的核算與納稅籌劃
（一）利用稅收優惠政策進行納稅籌劃
根據我國《稅法》的相關規定，作為納稅人的房地產企業建造普通住宅用于出售時，倘若房屋增值額在扣除項目金額合計數的百分之二十以下，那么無需征收土地增值稅；倘若大于百分之二十，則應就其全部增值額征收土地增值稅。對此，作為納稅人的房地產企業應充分利用該稅收優惠政策，在建造普通標準住宅時，應首先測定盈虧平衡點，以保證預期盈利為前提，以遵循市場規律為原則，合理設置房產的銷售價格，爭取將房屋增值額控制在扣除項目金額合計數的百分之二十以下，以獲得免征土地增值稅的優惠待遇。
（二）采取多元化房產處置方式進行納稅籌劃
此處的“多元化”方式主要是指，對所開發的房產以出租、銷售、租售并存（先出租后銷售，售后返租）、產權轉讓、投資入股、轉作經營性資產（自用自營）等。
根據我國《稅法》規定，倘若房地產企業將所開發的房產用于出租或自用，只要產權并未發生轉移，則不予征收土地增值稅。并且所收受的款項和付出的支出在清算時不列入收入和成本。根據此條規定，房地產企業所附屬的物業開發商無需繳納土地增值稅。對此，房地產企業可以結合自身實際情況，并在不違背未來發展戰略的情況下適當選擇自行管理物業。既可以降低企業所需承擔的稅務成本，也可延遲土地增值稅的納稅時間。 而延遲土地增值稅的納稅時間需要與所獲得的資金時間價值和資金風險因素等共同考慮，以及兼顧衡量房產隨市場而產生的增值。
由于將開發產品改為自用自營所有權并不發生轉移而無需繳納土地增值稅。因此，除物業之外，房地產企業可以在房產市場前景較佳時選擇適當留取部分房產自持，不僅可以不繳納土地增值稅，還可以坐享房產升值。而此項選擇的前提，需要首先服從于企業的實際情況與未來發展要求；其次，房地產企業需要對此進行充分調研，研究此項舉措的實際可行性。
（三）利用扣除項目進行納稅籌劃
根據我國《稅法》的目的和要求，為了充分調動納稅人的納稅積極性并在一定程度上減輕其納稅成本，允許在房產所有權轉讓時從其收入中扣除部分項目和金額。從征稅對象上可以大致劃分為以下幾類：土地使用權的取得成本；房地產開發成本；房地產開發費用（管理費用、銷售費用、財務費用）；房產轉讓的相關稅金（房產轉讓時繳納的營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅等）；舊房轉讓時的評估價格等。對此，作為納稅人的房地產開發企業在土地增值稅的核算與納稅籌劃時可以對此加以利用，以減輕稅負。
首先，房地產企業可以在房產開發時適當采取合理方式增加收入中的可扣除項目和金額。比如，在房地產開發成本中可以適當增設土地征用及拆遷補償費、公共配套費、建筑安裝費、前期工程費、開發間接費用、基礎設施費等，通過增設扣除項目和相應扣除金額以降低土地增值額，從而減少土地增值稅的納稅成本。
其次，房地產企業所開發的房產可能不僅涉及普通住宅，還會有其他類型用房。這種情況下，房地產企業需要對可扣除成本進行分攤。通常的分攤方法有兩種，即“建筑面積分攤法”或“層高系數建筑面積分攤法”。究竟選擇哪種方式，房地產企業還需根據自身實際狀況，進行合理選擇。根據調查顯示，目前我國非住宅房屋增值額較大、毛利較高，企業稅負較重。對此，既涉及普通住宅又涉及非住宅房屋的房地產企業應在分配可扣除項目和成本時，盡量使車庫、店面等非住宅部分（多分攤一些，以減少其增值額，從而降低土地增值稅納稅成本。
（四）利用加計扣除政策進行納稅籌劃
在我國《土地增值稅實施細則》中明確規定，作為納稅人的房地產企業，可以在允許扣除土地使用權的取得成本和房產開發成本的基礎上加計百分之二十予以扣除。對此，作為納稅人的房地產開發企業在土地增值稅的核算與納稅籌劃時可以對此加以利用，以減輕稅負。在房地產開發成本中，開發間接費是房地產企業納稅籌劃的一個重點。該費用主要是指房產開發項目所發生的一系列直接費用支出，比如房屋修理費、累計折舊、工資及福利費、水電費、辦公費、勞動保護費等。前文已述，房地產開發成本是土地增值稅計稅基礎的可扣除項目之一，因此在計算土地增值稅時可以將其扣除。除此之外，根據《土地增值稅實施細則》，該部分費用還能再享受百分之二十的加計扣除。
對這部分房產開發費用，企業在賬務處理時很容易將其與管理費用或銷售費用相混淆。而根據《土地增值稅實施細則》，只有當管理費用與銷售費用不超過土地使用權的取得成本與開發成本合計數的百分之五，方可扣除。倘若房地產企業在賬務處理時誤將房產開發間接費用計入了管理費用或銷售費用，一旦超過百分之五的限額規定，就無法享受全額扣除，需要多交土地增值稅。反之，倘若房產開發間接費用被正確歸集計入房地產開發成本，那么不僅能夠獲得全額扣除，還能再行享受百分之二十的加計扣除。因此，作為納稅人的房地產企業應對此嚴加把握，爭取降低土地增值稅納稅成本。
（五）利用借款利息扣除進行納稅籌劃
根據《土地增值稅暫行條例》規定，房地產企業借款利息的扣除可以通過兩種方式來計算：
（1）第一種方式要求納稅人能夠將借款利息支出清晰的分攤到各房產項目中，并且可以提供銀行的貸款證明，那么在計算房地產開發費用時，可以扣除的費用為：
可扣除部分*=借款利息+（土地使用權購入金額+房地產開發費用）×5%
（2）第二種方式是納稅人在無法滿足第一種方式所要求的條件時，房地產開發費用可以扣除的費用為：
可扣除部分**=（土地使用權購入金額+房地產開發費用）×10%
兩種方式之間的差額=可扣除部分*-可扣除部分**=借款利息+（土地使用權購入金額+房地產開發費用）×5%-（土地使用權購入金額+房地產開發費用）×10%=借款利息-（土地使用權購入金額+房地產開發費用）×5%
所以，當借款利息大于（土地使用權購入金額+房地產開發費用）×5%時，企業應該采用第一種方式進行扣除；反之則應該采用第二種方式。
四、結束語
綜上所述，關于土地增值稅，房地產企業可以采取多種方式進行合理的納稅籌劃。至于究竟選擇哪一種方法，企業則應當根據自身特點和未來發展戰略靈活選擇。有效的納稅籌劃并非等價于偷稅漏稅，而是一種在不違背我國稅法要求的基礎上的合理籌措。選擇最合宜的土地增值稅納稅籌劃方式，降低房地產企業的納稅成本，從而爭取盡可能多的經濟利益，是我們堅持不懈的方向和目標。
參考文獻：
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房地產開發企業稅務籌劃策略
房地產企業需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅以及所得稅。在此次調控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產稅，下文以土地增值稅和房產稅為例詳細說明房地產開發企業應該如何進行稅務籌劃。（一）土地增值稅的節稅關鍵點我國土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調控中重點強調的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應納土地增值稅=增值額×稅率=（轉讓房地產的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節稅關鍵點在于減少轉讓房地產轉讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據增值率確定。如果房地產企業售價過低，影響企業的銷售收入，如果定價過高，增加企業的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業帶來巨大的節稅效應。因此，企業應當在充分考慮成本利潤的基礎上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業獲得最大的節稅優惠。2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產企業在銷售房地產時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產的裝飾、裝潢和家具家電等。企業在有附加銷售收入時，應當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業銷售收入，降低增值率和稅率。或者企業可以設立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業可以利用廣告費、宣傳費、公關費用等項目，增加企業的可扣除項目，規避對房地產開發企業扣除項目的限制。而且此時，房地產開發企業是不用重復繳納營業稅的。3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于20%時，還可以享受免稅優惠。企業在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的5%以內，或者按取得土地使用權所支付的金額加房地產開發成本的10%以內進行開發費用的扣除。房地產企業是資本密集型行業和高杠桿經營行業，大部分企業都有大量貸款，企業應當合理選擇扣除方式以最大化節稅效應和企業利潤。（二）房產稅的節稅關鍵點我國房產稅征收較晚，為配合房地產調控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產稅征收辦法為：自用、經營用房地產按照房地產余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產稅，出租用房地產按照其租金收入的12%繳納房產稅。因此，企業房產稅的籌劃關鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。1.分解租金附加收入。當企業出租房地產時，應當將租金收入進行分解，減少應納稅所得額。盡量把水電費、物業管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應納稅所得的。企業可以單獨設立相應的物業管理公司，專門從事水電費、物業管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。2.把房屋出租變為房屋承包。房地產進行出租不僅需要交納房產稅，和需要交納營業稅，稅率較高，稅負較重。企業可以將出租的房地產轉變為稅負較輕的房地產承包。企業將房地產作為一項資產承包出去，企業定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業既可以獲得相應的收入，又可以獲得節稅優惠。3.把出租房屋變為投資用房屋。房地產企業將房屋進行出租，除了繳納房產稅、營業稅，還有城市維護建設稅及附加及企業所得稅。如果企業以房地產直接入股進行聯營，共擔風險，企業只需直接繳納企業所得稅即可。因此，可以將出租業務轉為投資業務降低稅負。總之，房地產企業可以通過縮小課稅基礎、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協調性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。
房地產企業納稅籌劃應該注意的幾個問題
（一）設立專門的納稅籌劃部門相對于其他行業來說，房地產企業稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調控的情況下，房地產企業必須從細處入手，重視稅務籌劃在企業經營中的重要性。為此，企業應當設立專門的稅務籌劃部門或者稅務籌劃崗位，聘請專業的稅務人員，為企業進行系統的稅務籌劃。（二）全程全方位的進行納稅籌劃房地產開發企業應當在設立、項目建設開發、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業設立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設立地點和設立形式。在項目開發階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔。總之，房地產開發企業稅收籌劃應當是貫徹在企業設立、生產、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務籌劃。（三）時刻關注政策法規的變化目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產市場調控頻繁。房地產企業發展與國家宏觀經濟政策息息相關，稅收政策是國家宏觀調控的重要手段之一。房地產企業應該時刻關注國家政策法律法規特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。
在長達兩年甚至持續更長時間的國家宏觀調控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產企業不能再依賴房地產價格持續增長帶來的暴利，亟待轉型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產企業面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務籌劃、降低稅負，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調控中，土地增值稅和房產稅的改革是重要舉措之一。企業應當特別重視土地增值稅和房產稅的納稅籌劃，避免因為沒有經驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業應當特別設立相關稅務籌劃部門，時刻關注政策法規變化，及時作出調整，進行全程全方位的稅務籌劃工作。
本文作者：孟琦工作單位：上海越商企業發展股份有限公司
