時間：2023-08-24 17:18:54
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋產權的法律規定，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
甲方(贈與人) ：______________
有效證件號碼：______________
乙方(受贈人) ：______________
有效證件號碼：______________
甲、乙雙方自___年___月份同居，并且乙方一直照料甲方的日 常生活起居，為甲方料理家務，乙方為此無法正常工作，作為報酬和補償，甲方愿將甲方出資購買的房屋產權(該房屋產權為：因乙方具備經濟適用房購買的主體資格，因此該房用乙方的名義購買)贈與乙 方。
按照合同法等有關法律規定，雙方自愿達成贈與房產協議如下：
第一條：甲方自愿將其房產贈與給乙方，乙方自愿接受該房屋。 該房屋具體狀況如下：
(一)該房產坐落于_____________________，面積______平方米;
(二)贈與房屋的所有權證證號為________________________
(三)房屋平面圖至范圍見附件一;
(四)土地使用權取得方式： 若該房屋有土地使用權則該房屋占用范圍內的土地使用權隨該房屋 一并贈與。 該房屋的相關權益隨該房屋一并贈與。
第二條：甲方購買此房產所有費用由甲方單獨承擔，現經協商，甲方愿將其擁有的該房屋所有產權贈與乙方。
第三條：甲方贈與乙方房屋產權，在雙方簽訂本合同后，該贈與 行為不可撤銷，受法律保護。
第四條：本協議甲、乙雙方簽字后生效，如任何一方違約，違約 方應承擔由此造成的全部經濟損失。
甲方(贈與人) ： ______________
住所：______________
有效證件號碼：______________
乙方(受贈人) ： ______________
住所：______________
有效證件號碼：______________
簽訂地點：______________
簽訂時間：______________
土地使用權贈與協議書范本二
甲方(贈與人) :
有效證件號碼:
乙方(受贈人) :
有效證件號碼:
甲、乙雙方自 XX 年 6 月份同居,并且乙方一直照料甲方的日 常生活起居,為甲方料理家務,乙方為此無法正常工作,作為報酬和 補償,甲方愿將甲方出資購買的房屋產權(該房屋產權為:因乙方具 備經濟適用房購買的主體資格,因此該房用乙方的名義購買)贈與乙 方。
按照合同法等有關法律規定,雙方自愿達成贈與房產協議如下:
第一條:甲方自愿將其房產贈與給乙方,乙方自愿接受該房屋。 該房屋具體狀況如下:
(一)該房產坐落于 平方米;
(二)贈與房屋的所有權證證號為
(三)房屋平面圖至范圍見附件一;
(四)土地使用權取得方式: 若該房屋有土地使用權則該房屋占用范圍內的土地使用權隨該房屋 一并贈與。 該房屋的相關權益隨該房屋一并贈與。
第二條:甲方購買此房產所有費用由甲方單獨承擔,現經協商一 1 市 ,建筑面積 ; 致甲方愿將其擁有的該房屋所有產權贈與乙方。
第三條:甲方贈與乙方房屋產權,在雙方簽訂本合同后,該贈與 行為不可撤銷,受法律保護。
第四條:本協議甲、乙雙方簽字后生效,如任何一方違約,違約 方應承擔由此造成的全部經濟損失。
甲方(贈與人) : 住所: 有效證件號碼:
乙方(受贈人) :
住所:
有效證件號碼:
住所地：
身份證號碼：
乙方：
住所地：
身份證號碼：
甲方因購買位于周口市川匯區__小區__號樓__單元__層__戶房屋，需向乙方借款______(大寫：_______)。
同時約定該房屋符合法律、法規、規章規定的經濟適用房上市交易所需條件時，將該房屋產權轉讓與乙方。甲、乙雙方就該房屋轉讓、借款事項，本著平等自愿、互惠互利、協商一致的原則，達成如下協議。
一、甲方向乙方借款______(大寫_______)，月利息為__，借款方式：乙方于本合同簽訂之日借給甲方______(大寫：_______)。
二、待該房屋符合法律、法規、規章規定的經濟適用房上市交易所需的條件后，甲方須協助乙方辦理房屋產權變更登記，將該房屋產權過戶至乙方名下。
三、乙方支付給甲方現金______(大寫_______)，作為欲轉讓房屋產權的轉讓費。支付方式：本合同成立時，乙方支付現金______(大寫_______);待該房屋所有權權屬變更登記、產權過戶至乙方名下時，支付剩余的現金______(大寫_______)。
四、因甲方買房的全款均有乙方所出借，甲方自拿到該房屋鑰匙起，同意乙方無償使用、占有、居住、管理該房屋。由乙方確定該期限。
五、協議第二條約定的所附條件成就時，即房屋(周口市川匯區__小區__號樓__單元__層__戶)已符合法律、法規、規章規定的經濟適用房上市出售要求時，甲方必須協助乙方辦理所有權變更登記，將產權過戶至乙方名下。否則：1，逾期不辦理，按日5‰支付滯納金，同時仍應履行協助過戶義務;2，若因甲方原因導致無法辦理該產權變更登記，乙方無法實現取得該房屋所有權的目的，甲方應向乙方支付該房屋總價款(以甲方與開發商簽訂的房屋買賣合同為準)30%的違約金，同時歸還借款______且按照約定借款利率支付______借款利息。該利息自本合同簽訂之日起計算至還款日止。
六、協議第二條約定的所附條件成就前，乙方不得提前向甲方催要借款。所附條件成就后，合同目的完成，乙方取得房屋所有權，乙方基于借款______及利息的債權滅失。
七、該合同條款所約定的權利、義務對雙方當事人的近親屬有法律約束力，其近親屬享有同等的權利，承擔同等的義務，雙方有義務告知自己的近親屬。
上述條款符合法律規定，本協議一式兩份，甲乙雙方各執一份，自雙方當事人簽字后生效(涉及附生效條件的約定條款成立)。
乙方：_________
丙方：_________
甲、乙、丙三方就以物抵債事宜，經協商一致，達成本協議，共同遵守執行。
第一條 關于乙方所欠甲方_________元的債務，丙方自愿以自有財產清償乙方所欠甲方的該項債務。
第二條 丙方提供下列_________套房屋（下稱房屋），清償乙方所欠甲方_________元的債務：_________；上述房屋作價人民幣_________元。
第三條 丙方應于本協議簽署之日起_________個工作日內將房屋交付給甲方，并與甲方簽署正式房屋買賣合同。
第四條 丙方應于本協議簽署之日起_________個工作日內，負責辦理房屋產權證書的有關手續，房屋辦證所需稅費由甲、丙雙方按照法律規定各自負擔。
第五條 丙方保證對所交付房屋擁有所有權，房屋產權無爭議，亦不存在法律上的瑕疵。
第六條 丙方保證所交付的房屋及其土地使用權未設定抵押或權利受到其它限制。
第七條 產權人為甲方的房屋產權證書辦理完畢之日起，甲乙雙方于《合作經營合同》項下的債權債務即告清結，該項債權債務關系歸于消滅。
第八條 本協議簽署之日起_________個月內，因任何原因導致房屋產權證無法辦理到甲方名下，甲方有權向乙方繼續追索_________元債務，并自本協議簽署之日起按每日萬分之_________收違約金，丙方對此承擔連帶責任。
第九條 各方對因本次協議而獲知的對方的商業機密負有保密義務，不得向有關其他第三方泄露，但中國現行法律、法規另有規定的或經另一方書面同意的除外。
第十條 本協議可根據各方意見進行書面修改或補充，由此形成的補充協議，與協議具有相同法律效力。
第十一條 任何一方因有不可抗力致使全部或部分不能履行本協議或遲延履行本協議，應自不可抗力事件發生之日起三日內，將事件情況以書面形式通知另一方，并自事件發生之日起三十日內，向另一方提交導致其全部或部分不能履行或遲延履行的證明。
第十二條 本協議各方當事人對本協議有關條款的解釋或履行發生爭議時，應通過友好協商的方式予以解決。協商不成的，選擇下列方式第_________種方式進行解決：
（一）提交_________仲裁委員會仲裁；
（二）依法向人民法院提起訴訟。
第十三條 除法律本身有明確規定外，法律變更對本協議不應構成影響。各方應根據后繼立法或法律變更，經協商一致對本協議進行修改或補充，但應采取書面形式。
第十四條 本協議自三方授權代表簽署并加蓋公章之日起生效。
第十五條 本協議一式三份，乙方各執一份，具同等法律效力。
甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________
授權代表（簽字）：_________ 授權代表（簽字）：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
丙方（蓋章）：_________
關鍵詞：物權法；夫妻財產關系；研究
中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：1671―1580（2013）10―0141―02
《物權法》對于私人財產的所有權、使用權、處理權、轉讓權和收益權都有明確的法律規定，以確保公民個人合法財產的安全性。夫妻財產制是介于財產法與身份法之間的法律制度，它與債權法、物權法在調解一般的財產糾紛上有著很大的區別[1]。由于夫妻雙方既具有自然人的身份又同時具有社會人的身份，必然會參與到社會關系之中，與夫妻雙方以外的第三人發生與財產有關的法律行為，因此夫妻間的財產關系具有財產法與身份法的雙重身份屬性。因此，物權法在處理夫妻間的、財產關系財產糾紛中具有重要的積極意義[2]。下面本文就對物權法中夫妻財產關系的適用范圍進行分析。
一、物權法中夫妻婚前財產關系的轉化
我國《婚姻法》對夫妻財產關系具有明確的規定，婚前財產受法律保護，屬于個人所有；但在婚姻關系存續期間，任何一方的婚前財產都可能發生形態上的轉化。而這種轉化就是引發財產歸屬問題的因素之一，主要體現在房屋歸屬權的糾紛上[3]。
結合一個具體案例：李先生在2002年購置了一套價值60萬余元的房屋，首付30萬元之后實行余款分期付款的方式償還，之后又辦理了房屋的產權所有證。李先生在次年即2002年與趙女士登記結婚，婚后兩人共同承擔了房屋的余款分期付款30萬元。2009年趙女士與李先生協議離婚，于是涉及到雙方的共有財產分割問題。房產評估中心對該房產的評估結果為市值120萬元。趙女士與李先生對房屋歸屬權產生爭議：李先生認為房屋是自己在結婚之前就購買的，因此屬于個人財產，趙女士無權參與房屋產權的劃分；而趙女士則認為這套房屋由雙方共同支付按揭余款，因此應為雙方共同所有，理應參與房屋的產權劃分。
對此案件有專家學者進行爭論，形成了兩個普遍的觀點：第一種觀點認為依照我國的相關法律規定房屋屬于不動產，而不動產的法律物權歸屬應以房屋產權登記機構的為基準。李先生是在結婚之前以自己的名義購置了這套房產，并且是在結婚前辦理了房屋產權證，因此李先生是該套房屋的合法所有者和使用者，房屋歸李先生所有理所應當；在使用房屋期間由于物件上漲所引起的房屋增值部分是原屬房屋的法律孳息，因此這套房屋的增值部分也歸李先生所有；而婚后趙女士與李先生共同承擔支付的30萬元房屋貸款趙女士可以主張返還15萬元[4]。第二種觀點認為李先生在婚前所購置的房屋只是支付了1/2的房款，剩余的1/2房款是趙女士和李先生共同支付的，因此李先生婚前所登記的房屋產權只是部分所有權，也就是說李先生在婚前所持有的房屋產權是不完整的。而婚后趙女士與李先生共同償還房屋貸款，可以視為雙方已經將房屋轉換為夫妻雙方共同財產的意愿，因此這套房屋應該屬于趙女士與李先生的共同財產。法院綜合我國婚姻法和物權法得出：房屋的原值規李先生所有，趙女士享有15萬元債權。對于房屋增值部分的歸屬爭議，如按照從物隨主物的物權法規定，則應歸李先生所有；如按照婚姻法規定，夫妻雙方婚姻關系存續期間，經營或者生產性收益為夫妻雙方共有財產，歸夫妻雙方共有。楊立新教授認為，婚后個人財產增值可以劃分為兩個部分，一部分是個人財產未經夫妻雙方共同經營、管理而產生的自然增值，應歸為個人財產；另一部分是夫妻雙方共同經營、管理而產生的增值，則歸為夫妻共有財產。
二、物權法中法定夫妻財產共有與物權的變動問題
2007年10月1日，我國物權法正式生效。物權法在第五章國家所有權和集體所有權、私人所有權的第六十四條和第六十五條規定，個人對于其經過正當的法律途徑或者手段而獲取的生產工具、房屋、原材料、生活用品及通過個人勞動而合法取得的工資性收入等為個人合法財產，因此享有合法的動產權或者不動產權；個人通過合法投資手段、儲蓄及其他所獲得的增益性收入同樣受到法律保護。通過這些法律法規確定了私人合法所得受法律保護的原則，公民在發生婚姻關系之后，雙方財產將會受到婚姻法的特別保護[5]。依據我國婚姻法第十七條規定，公民婚后所得財產實行共同制，公民個人婚前合法所得婚后如無特殊規定或約定，將自動轉為夫妻雙方共有財產。從這一點來講，婚姻法與物權法存在著法律適用問題。
我們可以看一個案例：劉先生是一個私企老板，他在公司效益較佳的時候以個人名義購置了一套房產，并且以自己的名字辦理了相關的房屋產權所有證，當然產權登記在劉先生自己的名下而沒有登記他妻子的名字。后來劉先生將房屋轉售給居民沈先生，沈先生一次將房款付清并與劉先生共同到房產管理部門辦理了雙方之間的房產交易手續，將房屋產權從劉先生的名下登記過戶到沈先生的名下，后來劉先生的妻子認為房價上漲可以獲利，遂以房屋是夫妻雙方共同財產，劉先生未經自己同意就將共同財產變賣為由要求沈先生原價返還房屋。在雙方協商未果之后訴諸到了法院[6]。針對這起案件產生了兩種不同的觀點。一種觀點認為，依據我國婚姻法規定，夫妻雙方在婚姻關系存續期間，如果未對雙方之間的財產關系作出特殊的約定，所購置的房產應屬于夫妻雙方的共同財產，任何一方處置共同財產都應事先征得另一方的同意，否則單方無權處置共同財產。在這一案例中，劉先生未經妻子同意擅自單方面出售房屋產權，損害了其妻正當的房屋財產共享權，因此劉先生的房屋出售行為不具備法律效果。另一種觀點則認為，依據我國通行的中華人民共和國物權法，第九章第一百零六條善意取得制度的相關規定，受讓人在受讓該不動產或者動產時是善意的，是以合理的價格獲取的，則受讓人取得該不動產或者動產的所有權。
在這一案件中沈先生是以合理的價格、善意受讓了該套房屋，并與劉先生辦理了相關的房屋產權過戶登記手續，因而沈先生的行為是合法的，應當受到物權法保護。然而在具體的司法實踐過程中，夫妻雙方認定配偶的行為在沒有經過自己同意的情況下，擅自將夫妻雙方共有財產轉讓、出售或者變賣，可以要求另一方的行為不具備法律效果。針對這種財產糾紛案件，司法機構可以依據我國舊有的婚姻法開展一般的法律審理程序，綜合裁定夫妻雙方的法律行為。但針對特殊的婚姻財產糾紛案件，則根據案件本身的復雜性和典型性，結合我國的物權法，采取特殊與一般相結合的司法審理程序，作出符合法律約定的司法仲裁。在婚姻財產案件中，結合物權法來解決糾紛是由物權法的基本物權保障性來決定的。它是專門保障公民私有財產合法權益的法律文本，是以我國經濟發展過程中新出現的財產糾紛案件為依據，進行綜合的考證與司法驗證而形成的，能夠確保大多數公民的合法權益的法律。
物權法是保護公民合法所得的私有財產的權益，旨在調整普通民事案件中財產關系的法律糾紛。夫妻財產關系既有婚姻法這一專門法律來規范和保障雙方的財產權益，又有物權法這一普遍適用法律來維護公民的基本私有財產權益。如何做到有效合理地綜合運用這兩部法律，既需要司法機關的靈活掌握，又需要立法機構根據實際的案件糾紛總結經驗教訓，從而完善相關法律的漏洞，以更好地維護公民的合法權益。
[參考文獻]
[1]韓煥玲.論婚前按揭房增值部分的性質及歸屬[J].消費導刊，2008（04）.
[2]趙敏.婚姻法解釋三之物權法解讀[J].廣西警官高等專科學校學報，2011（12）.
[3]宋炳華.離婚夫妻財產分割熱點問題探析――兼論物權法與婚姻法的銜接[J].中華女子學院學報，2008（06）.
有效證件號碼：
乙方（受贈人） ：
有效證件號碼:
甲、乙雙方自 XX 年 6 月份同居，并且乙方一直照料甲方的日 常生活起居，為甲方料理家務，乙方為此無法正常工作，作為報酬和 補償，甲方愿將甲方出資購買的房屋產權（該房屋產權為：因乙方具 備經濟適用房購買的主體資格，因此該房用乙方的名義購買）贈與乙 方。
按照合同法等有關法律規定，雙方自愿達成贈與房產協議如下：
第一條：甲方自愿將其房產贈與給乙方，乙方自愿接受該房屋。 該房屋具體狀況如下：
（一）該房產坐落于 平方米；
（二）贈與房屋的所有權證證號為
（三）房屋平面圖至范圍見附件一；
（四）土地使用權取得方式： 若該房屋有土地使用權則該房屋占用范圍內的土地使用權隨該房屋 一并贈與。 該房屋的相關權益隨該房屋一并贈與。
第二條：甲方購買此房產所有費用由甲方單獨承擔，現經協商一 1 市 ，建筑面積 ； 致甲方愿將其擁有的該房屋所有產權贈與乙方。
第三條：甲方贈與乙方房屋產權，在雙方簽訂本合同后，該贈與 行為不可撤銷，受法律保護。
第四條：本協議甲、乙雙方簽字后生效，如任何一方違約，違約 方應承擔由此造成的全部經濟損失。
甲方（贈與人） ： 住所： 有效證件號碼：
乙方（受贈人） ：
住所：
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關鍵詞：婚姻法解釋三；按揭房屋；
目前我國房價一路上漲快速增值，大多數的普通家庭很難一次性付清房款，所以以“按揭”方式購置商品房成為人們購買住房的主要方式。因此，在離婚案件中，針對個人婚前按揭貸款購買的房屋及其在婚姻存續期間增值部分的歸屬問題研究是很必要的。
一、按揭的含義
“按揭”制度最早源于英美法系中衡平法中物的擔保，指債務人或第三人為了確保債權的實現，將標的物的所有權轉移給擔保權人，擔保人對此標的物仍然有占有、使用、收益的權利，擔保權人在債務人清償債務后將該權利返還給擔保人的擔保方式。但是隨著社會的發展，按揭制度在現代英美擔保法里權利轉移已經淡化，類似于與大陸法系的抵押制度。應當注意的是我國的按揭制度與英美法系和大陸法系均不相同。我國的按揭制度是抵押和保證相結合的一種擔保方式。即購房人在取得房屋所有權之前，要有房地產開發商或者符合條件的其他單位向購房人提供保證，貸款人才能向購房人提供貸款；在購房人取得房屋所有權以后，購房人以該房屋作為確保債權實現的抵押物，保證人的保證責任經該抵押經進行登記后解除，貸款人享有此房的優先受償權。
購房人從簽訂購房合同到最終還清所有貸款需要經過一段很長的時間，期間可能會有結婚、離婚的情況，房屋所有權的問題也可能隨之發生。
在實踐中，在婚前夫妻一方以自己名義按揭購買房屋，已經全額繳納首付款或者部分貸款已經清償，房屋產權證在婚后辦理，剩余的貸款也由夫妻雙方共同承擔。在這種情況下，房屋所有權比較難以確定，因此爭議較大。我國《解釋三》的也規定的較為模糊，因此需要進一步進行研究。
二、離婚時個人婚前按揭房屋的歸屬
（一）婚前一方購買的按揭房，婚后貸款由夫妻共同償還，房屋產權不轉移
在婚前，夫妻一方簽訂購房合同，已經全額支付首付款并且向銀行以其個人的名義進行了貸款，同時按揭手續也辦理完成并獲得了房屋產權證書，并將其向銀行抵押。此時，買賣合同成就，個人取得了按揭房屋的所有權。那么在結婚后，夫妻雙方即便以其共同財產償還貸款的行為可以看做是清償債務的行為，不發生物權變動。即他人參與債務的清償也不能使按揭房屋的所有權發生轉移。此種情況不僅符合物權理論，也符合我國的法律規定，即婚姻關系的延續不能使夫妻一方的所有財產成為夫妻共同財產。
在目前房價一路飆升的情況下，夫妻一旦離婚就將不動產認定為夫妻共同財產，對于婚前投入較多的一方顯然是不公平的，尤其是婚齡較短的情況，同時也不符合民法權利與義務相對等的精神。應當注意的是，出于債權和物權進行區分的要求以及保護第三人合法權益的需要，雖然一方的個人債務用婚后夫妻共同財產來清償對另一方來說不公平，貸款銀行如果根據《最高人民法院關于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第23條“債權人就一方婚前所負個人債務向債務人的配偶主張權利的，人民法院不予支持。但債權人能夠證明所負債務用于婚后家庭共同生活的除外”的規定，向使用按揭房屋的夫妻的另一方主張債務就更加的不公平。綜合考慮，《解釋三》在這種情況下將不動產產權登記作為不動產的歸屬依據是比較合理的。所以，在司法實踐中，對于夫妻一方以個人名義在婚前貸款購買的按揭房屋，在婚后以夫妻共同財產來償還的，不發生物與債的關系上的轉換，即使首付款的比例要遠遠低于清償貸款的比例。如果產權人的配偶以共同償還貸款為由主張房屋所有權的，人民法院不應予以支持，但法院可以采取其他的方式補償和救濟夫妻另一方。[1]
（二）婚前一方簽訂房屋購買合同，房產證婚后取得且夫妻共同財產清償貸款的按揭房屋，屬于夫妻共同財產
我國法律規定不動產必須進行登記，以登記簿的記載確認不動產所有權人，經過登記才具有對抗第三人的效力。這是符合物權公示公信原則的。在一般情況下，夫妻雙方或一方在婚姻關系存續期間取得的財產均屬于夫妻共同財產，房屋也不例外，即便房屋購買合同是婚前簽訂的。雖然房屋購買合同和抵押貸款合同是由夫妻一方簽訂的，房屋產權證書上記載的權利人也是夫妻一方，但是婚后取得了不動產的物權證書，由此證明該房產所有權是婚后獲取的，屬于夫妻共同財產。
（三）夫妻對按揭房屋的約定，不具有對外法律效力
婚姻法規定，婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的歸屬可以由夫妻進行約定。該約定對雙方具有約束力。因此，歸夫妻一方或者雙方所有按揭房也可以由夫妻雙方來進行約定。有學者認為此約定變更了所有權人，即是變更還貸人，即債務人。根據合同法規定，需要債權人的同意才可以變更債務人，而該約定并未取得債權人銀行的同意。正如有學者指出的，“民法上的兩個最基本的權利物權與債權的效力之間有著本質的區別，因為這一本質區別，物權變動與債權變動的法律根據必須加以區分。而最重要的法律根據的區分，是法律行為的區分，因為法律行為才是交易的基礎。這是現代民法的根基，也是物權確權的根基。[2]債權意義的合同生效只對債有約束力，不能將其作為物權變動的根據。同時應當注意到，不能因為當事人之間物權沒有發生變動就認為合同無效。對于夫妻一方婚前購買的按揭房屋夫妻雙方可以約定由夫妻雙方共有，也可以約定為一方所有或者第三人所有，但是該約定僅對夫妻雙方有約束力，對外不具有法律效力。因此，在司法實踐中，涉及到夫妻雙方就按揭房另有約定的，必須取得貸款銀行同意，否則人民法院不宜支持夫妻間的約定。
目前，房屋是夫妻雙方結婚時考慮的重要因素，也是離婚時雙方爭議的焦點，《解釋三》解決了司法實踐中同案不同判的情況，是進步和完善的。（作者單位：新疆師范大學）
參考文獻
【關鍵詞】城市；房屋；拆遷；產權注銷
全國城市房屋拆遷產權注銷工作有的城市尚未開展或已開展，進展不一，普遍存在“重拆遷輕注銷”，管理滯后情況，權屬證書流失、銷毀或散存于拆遷實施單位、項目單位、街道辦事處、征收辦等部門。造成根源：普遍重產權初始轉移登記，輕產權注銷登記。一些不法分子乘相關部門銜接不到位、鉆管理漏洞，進行權屬證書造假、詐取民財或拆遷補償款，造成經濟損失。拆遷不注銷、使登記機構產權實物檔案和電子信息檔案不能及時清理、占用信息庫存空間、影響信息速度，給產權、產籍管理帶來負面不利影響。更影響執行國家限購政策、稅收政策、司法協助中產權查詢、摸清產權套數工作。管理滯后使拆遷戶開限購證明和繳納契稅時經常怨聲不斷，影響社會穩定。
在《物權法》、《房屋登記辦法》已實施，《不動產統一登記辦法》醞釀2014年6月出臺之際，本人就城市拆遷滅失房屋產權注銷登記問題，談談個人淺見，供同行參考。
一、辦理注銷登記法律依據
1、2007年10月1日實施《物權法》第6 條：不動產物權的消滅，應當依照法律規定登記。第9條不動產物權的消滅經依法登記生效，未經登記不發生效力。但法律另有規定的除外。第14 條不動產物權的消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。第30 條因合法拆除房屋事實行為消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。第150 條建設用地使用權消滅的，登記機構應當收回建設用地使用權證書。第155 條已登記宅基地使用權消滅的，應及時辦理注銷登記。
2、《房屋登記辦法》第12條房屋滅失可以由當事人單方申請。第19條所有權注銷登記登記機構應當實地查看。第38條所有權人應當自房屋滅失事實發生后申請所有權注銷登記。第40條經登記的所有權消滅后原權利人未申請注銷登記的，登記機構可以依據人民政府生效的征收決定辦理注銷登記，注銷事宜記載于登記簿，原所有權證收回或公告作廢。
3、《城市房地產權屬檔案管理辦法》第8條規定滅籍屬歸檔范圍。第16 條房地產權屬檔案管理機構應當掌握房地產權屬變化情況，及時補充有關權屬檔案材料，保持房地產權屬檔案與房地產權屬現狀一致。
因此，產權注銷登記工作是法律賦予登記機構的法定職責，是產權、產籍管理的基礎性業務工作之一，對拆遷滅失的房屋不辦理產權注銷和滅籍管理，屬行政不作為，管理不到位，浪費國家信息資源，長期漠視，會給社會造成負面負擔。
二、辦理拆遷滅失房屋產權注銷存在問題
1、申請問題。
城市建設拆遷房屋一般通過產權交換和貨幣拆遷兩種主要形式完成。類似特定對象間拆遷人與產權人在某段時間內的強制交易，不同意將強制拆遷，該行為屬房地產交易。理論上雙方應錢房兩清共同申請登記后拆除房屋。房屋登記辦法規定由所有權人申請，但在沒有制約措施情況下，易出現一拆了之，無人主動申請產權注銷，有拆無銷。歷史遺留的開發公司拆遷房屋產權注銷更是陳年老賬，甚至問津無路。
2、不申請注銷怎么辦、如何制約問題。
登記機構與拆遷、土地、稅收等部門協調，做到如要辦理新的登記先清理解決拆遷范圍產權注銷登記，防患“前未注銷清，后不注銷亂”的惡性循環。
對事實已拆遷、多年未注銷導致的遺留問題采取老的老辦法解決，即登記機構到拆遷主管部門核復拆遷檔案直接注銷。
對城市建設中新的拆遷征收項目采取不辦產權注銷，拆遷主管部門不予項目拆遷驗收，土地部門不予頒發土地證，登記機構不予辦理預售許可，稅務部門要憑注銷證明落實拆遷房與新房差價收稅。
3、權屬證書問題。
第一種方法權屬證書由登記機構收回存檔。
第二種方法證書由拆遷人收回，交登記機構注記拆遷滅失信息后發給拆遷人持有，作為拆除補償依據。
第三種方法公告作廢，證書原件流于社會。
三、江蘇部分城市辦理拆遷滅失房屋產權注銷做法
1、南京： 2006 年南京市房產管理局下發了《關于做好拆遷后房屋產權注銷登記工作的通知》，采取由拆遷人在簽訂拆遷補償協議時收回權屬證書，房屋拆除后由拆遷人單方申請，由檔案館直接注銷、頒發注銷憑證做法。
（1）拆遷人在申請“拆遷項目報結”前，到產權檔案館辦理所拆除房屋注銷登記手續，需提交房屋權屬書原件及申請房屋注銷登記權證清冊一式三份。
（2）產權檔案館在核準拆除房屋注銷登記后出具“南京市房屋注銷登記憑證”及返還蓋章確認的權證清冊二份，同時須做好實物檔案和電子檔案的清理工作。
南京采取此做法，基于產權管理、檔案管理、地理測繪信息管理已實現一體化，現代化管理手段先進，利在于環節少，節省辦公成本、效率高，一個窗口對外。
2、常州：《常州市城市房屋拆遷管理辦法》地方立法采取
拆遷范圍內的房屋所有權屬由市房產行政主管部門審核、確認后、方可給予補償。拆遷結束后，由拆遷人向市房產行政主管部門辦理房屋產權注銷登記手續。拆遷后再注銷產權做法。
3、徐州采取登記交易中心產權注銷、測繪部門圖籍注銷、檔案館產籍注銷，簡稱產權、產籍、圖籍三注銷。
為進一步規范城市房屋征收拆遷房屋證件核驗產權注銷工作，市政府下發了徐政發【2013】31號文件。
具體做法如下：
（1）各區政府到國測繪公司申請拆遷房屋測繪，圖籍界定拆遷范圍，重要建筑物可附影像資料，為城市變遷積累資料。
（2）產權檔案館對拆遷范圍房屋產權檔案查詢，提供明細查詢匯總表給區政府。
（3）區政府在協議簽訂后、實施補償前，提供權屬證件到登記中心進行證件核驗確認和產權注銷申請。
（4）市房產登記交易中心辦理核準注銷登記，出具“徐州市房屋權屬注銷登記證明”，區政府作為實施補償依據，市房屋征收部門作為征收項目備案要件。
因檔案缺失、查詢不到等原因無法核驗和注銷的權屬證件情形，由房屋所在地區政府上報市棚改辦集體研究確認、處理。
（5）收費。測繪服務按照收費標準減半收取，個人房屋產權核驗查詢60元/件，單位房屋產權核驗查詢210元/件。
四、建議
1、通過《不動產統一登記辦法》立法解決注銷問題。
全國各地城市建設每年拆除大量房屋，又無人主動申請產權注銷頑疾，必須得到有效治理，且全面清理。
對過去城市建設拆遷遺留的未注銷問題，積極主動采取用老辦法向前清理， 依據《房屋登記辦法》第38條所有權人申請注銷登記、結合第40條原權利人未申請注銷登記的，登記機構依據人民政府生效的征收決定辦理注銷登記。《不動產統一登記辦法》立法時建議考慮：對過去城市建設拆遷房屋已滅失遺留的所有權人未申請產權未注銷問題，登記機構可以依據生效的拆遷協議文書將注銷事宜直接記載于登記簿。因為過去好多房屋是開發商拆遷或拆遷公司拆遷。
對現在全國每天都在發生的城市房屋拆遷（征收）如何注銷產權問題，《不動產統一登記辦法》立法時建議借鑒江蘇南京、徐州和常州確認后、補償、注銷做法，規定由區政府、拆遷人統一申請注銷或所有權人實時申請注銷，扭轉以往一拆了之無人主動申請局面。實時盤活庫存、清理信息，徹底消除因發產權證在拆遷環節引發不可預見隱患，防止假證騙取拆遷征收款，最大限度維護登記信用和政府拆遷征收聲譽、權威。
2、更新注銷觀念，站在不動產登記生效出發點，重新設計不動產權屬證書樣本，增加注銷欄目，采取在不動產登記簿上和在權屬證書上登記拆遷滅失信息，登記簿由登記機構管理，注記滅失信息的權屬證書發申請人持有。
3、登記機構應高瞻遠矚，通過GIS、DPS、RS等現代化信息技術，對不動產權屬邊界及空間狀態進行數字化定義，實現對不動產期房、現房、危房、滅失、權屬等……整個生命周期的信息化管理。
注銷是滅失房屋的歸宿，不破不立。登記機構要想辦法消除有拆除滅失不注銷現象，及時清理電子信息檔案庫存，整合信息資源；
依據《物權法》第22條不動產收費按件收取規定，向相關部門反應匯報，改變目前注銷登記不收費狀況，要理直氣壯管住管好注銷工作。
4、依托網絡化、云計算、虛擬管理等，統一不動產管理及服務平臺，排除萬難爭取實現（不動產登記包括注銷登記）服務立等可取，實現全國市、縣實時聯網，智慧管理不動產登記。讓房屋、權屬生命周期信息資源化、社會化，惠及民生和社會各綜合系統建設。
5、轉變服務理念，創新管理制度，在房車載體上利用各種現代化技術整合人力、物力、技術資源、改裝成一個流動的濃縮不動產登記機構，彌補固定辦公場所局限，使固定和流動的場所互相補充、支撐、減少辦公壓力，精兵強將年輕化配置工作人員，隸屬主要領導指揮，以奇治勝，重點服務市委市政府確定的城建工程或實事工程，只要手續齊全，實現現場辦公，服務立等可取，為政府上樹形象，下立民心，解民之憂，節約資源。
參考文獻：
[1]程信和、劉國臻編著《房地產法學》，北京大學出版社，2004年7月
[2]住房和城鄉建設部政策法規司編《房屋登記辦法釋義》人民出版社，2008年6月第1版
表達小產權房屋買賣合同
出賣人(甲方)：________________村委會
買受人(乙方)：______________________
身份證號碼：_______________________
一、甲方自愿將位于________市________區________街道________小區拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣________元整的價款出售給乙方。乙方首付人民幣________元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為________元，需于____年____月至____年________月壹年內付清，每個月的支付期限為月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保證定金___萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、自甲乙雙方簽訂協議乙方交付首付款后 年內甲方和村委會應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。
四、本合同簽訂后，甲方對房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同生效之日，甲方和村委會保證乙方享有居住權利和使用權并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個人和組織沒有債務和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》或《出租合同》;
六、違約責任
1、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失，。
2、甲方應當于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權和使用權，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣____元。
3、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日___%計算的違約金給甲方。逾期超過__個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的__%作為甲方的損失賠償金。
4、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
6、自合同生效之日起________年內，產權證和土地證因為甲方的原因不能辦理，甲方應支付乙方違約金人民幣________元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產權證因為甲方的原因仍然不能辦理，每逾期 天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。
7、如果因為本合同第五條的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權仍在繼續的，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣________元。
七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的可以向法院或仲裁機構進行起訴或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。
九、本合同一式____份，甲乙雙方見證人各執一份
甲方：________________乙方：________________見證人：______________
____年____月____日
小產權售房合同范本參考
出賣人：____________(以下簡稱甲方)
買受人：____________(以下簡稱乙方)
甲、乙雙方就房屋買賣事項經過多次協商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方愿將自有坐落____市_____路_____號房屋___間，建筑面積________平方米售賣給乙方。
二、甲方出售給乙方的房屋東至_____，南至_____，西至___，北至________(附四至平面圖一張)。其房屋包括陽臺、走道、樓梯、衛生間、灶間及其他設備。
三、上列房屋包括附屬設備，雙方議定房屋價款人民幣萬元，由甲方售賣給乙方。
四、房屋價款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣______萬元;第二期在交付房屋之日，付人民幣____萬元;第三期，在房屋產權批準過戶登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據。
五、甲方應自本合同簽訂日起____天內將房屋騰空，連同原房屋所有權等有關證件，點交乙方，由乙方出具收到憑證。
六、在辦理房屋產權移轉過戶登記時，甲方應出具申請房屋產權移轉給乙方的書面報告。如需要甲方出面處理的，不論何時，甲方應予協助。如因甲方的延誤，致影響產權過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負賠償責任。
七、本合同簽訂前，該房屋如有應繳納的一切捐稅、費用，概由甲方負責。本合同發生的過戶登記費、契稅、估價費、印花稅由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定，各自承擔。
八、甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價的總額3‰計算違約金給與乙方。逾期超過3個月時，乙方得解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償所付房價款同額的賠償金給乙方。
九、乙方全部或一部分不履行本合同第四條規定的日期給付房價款時，其逾期部分，乙方應加付按日5‰計算的違約金給與甲方。逾期超過3個月時，甲方得解除本合同。解約時，乙方已付的房價款作為賠償金歸甲方所有。
十、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產權清楚，絕無其他項權利設定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產權有糾葛，致影響乙方權利的行使，概由甲方負責清理，并賠償乙方損失。
十一、交屋時，乙方發現房屋構造或設備與合同約定的不符，經鑒定屬實，甲方應于1個月內予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費用在房價款中扣除。如修理仍達不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時，甲方除返還全部房價款后，并按本合同第八條規定承擔違約責任。
十二、房屋所占用的土地(包括庭院圍墻等)所有權屬于國家。乙方取得上開房屋占有相應比例的土地使用權，并依照國家法律的規定繳納土地使用權及其他有關費用。
十三、本合同的附件與合同有同等效力。
十四、本合同一式4份，甲乙方各執1份，另2份分別送交房產和土地管理機關辦理產權過戶登記手續。
立約人：
甲方：__________(簽章)乙方：________(簽章)
_____年___月__日訂于_______市(縣)
小產權售房合同協議書
出賣人(甲方)：
身份證號碼：
買受人(乙方)：
身份證號碼：
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規的規定，甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于_________市___________區________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的價款出售給乙方。(含地下室_____號_____平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對________________________________________的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責任
1、甲方應當于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___四萬______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_______個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向____________________________________區人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執一份，見證人各一份。
甲方：______________乙方：______________
意見稿將現行司法實踐中出現的很多問題予以了明確，如果正式頒布出臺后定會解決相當多的婚姻案件審理中的實際問題，同時避免了出現各地法院判決不一致的情況。
意見稿公示后，尤其是第十一條和第八條，一石激起千層浪，引起了社會的強烈反響和巨大爭議，尤其是女性。
2007年初，劉國強在一次派對上結識了張婕，經過幾次約會，劉國強向張婕求婚。張婕雖同意，但提出不愿意與老人住在一起，劉國強得單獨買套房子。
兩人商量決定，男方買房，女方買車。隨后兩人逛遍各處摟盤，最后決定購買一處總價款為100萬元的房屋，首付為20萬元，剩余貸款20年還清。當時劉國強剛參加工作不久，手里沒有積蓄。為了順利娶到張婕，劉國強只好央求父母幫忙。為了成全劉國強和張婕，首付款20萬元便由劉國強的父母墊上。
2007年6月初，劉國強與房產開發商簽訂了購房合同，并辦理了購房貸款手續。6月底，劉國強和張婕正式登記步入婚姻殿堂。張婕在結婚后，也按照約定買了一輛價值10萬元的小轎車。婚后，由于感情基礎薄弱，雙方了解不深，矛盾開始顯現。爭吵不斷，致使矛盾日益激化。
2010年11月，張婕提出協議離婚。原來張婕也有自己的小算盤，她對相關的法律規定有一些了解。她認為，雖然房產證只登記劉國強的名字，但屬于婚后下發，應該是婚后共同財產，況且是劉國強父母出資，應該是對小兩口的贈與。
劉國強同意離婚，但在財產分割方面，劉國強提出：(1)房產是父母出資購買，歸劉國強所有；(2)車屬于婚后財產，應是夫妻共同財產，車子歸張婕，張婕將車款一半支付現金給劉國強。(3)婚后存款一人一半。張婕自然不同意，便向人民法院提出離婚并要求分割共同財產。
2010年11月30日，張婕向人民法院提起離婚訴訟，提出如下訴訟請求：(1)離婚；(2)房產、車屬于共同所有；(3)女兒由女方撫養，男方每月負擔撫養費1000元至女兒18周歲。
庭審中，張婕訴稱：房產證也是婚后下發，雖然登記在劉國強個人名下，但是婚后兩人共同還款，因此屬于共同財產。況且，當時房價飛漲，該房屋已經升值到200萬元左右，升值部分，張婕要求一半的補償。
劉國強辯稱，產權證雖然是婚后辦理，但在婚前已與開發商簽訂7房屋購買合同，首付款是劉國強父母出資，并且產權證也只登記在劉國強個人名下，因此屬于劉國強婚前個人財產。車是婚后購買，屬于婚后共同財產。女兒才兩周多一點，同意判給母親并支付撫養費至其18歲。
人民法院經審理認為，房屋為不動產，所有權應當以登記內容為準，產權證上登記的即是該房屋的所有權人。本案中訴爭的房屋系婚前劉國強父母出資購買，且房屋產權證上登記的權利人是劉國強，因此該房屋權利人應認定為劉國強，屬于劉國強個人財產；張婕主張房屋升值部分補償于法無據不予支持；關于車及子女及撫養費問題，二人沒有爭議，法院予以支持。產權歸出資方
本案中，交納首付款、辦理按揭都是以劉國強名義來辦理，首付款的是由劉國強父母出資，房屋產權證是登記在劉國強名下。依據《物權法》之相關規定，不動產物權經依法登記，發生法律效力，所有權應當以登記的內容為準，產權證上登記的權利人是該房屋的所有權人。若按照舊《婚姻法》第二十二條規定“當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。”
房產屬于劉國強個人所有，法院的判決符合相關的法律規定。
如果按照現在意見稿的相關規定：婚后由一方父母出資購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可視為對自己子女一方的贈與，應認定該不動產為一方的個人財產，由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方名下的，可認定該不動產按雙方父母的出資份額共有，但有證據證明贈與一方的除外。新舊解釋的不同在于，無論婚前婚后，誰的父母出資并登記在自己子女名下的，就是自已子女的個人財產。
意見稿的第十一條規定“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時可將該不動產認定為個人財產，尚未歸還的部分貸款為個人債務。婚姻關系存續期間由夫妻共同財產還貸部分，應考慮離婚時不動產的市場價格及共同還貸款項所占全部款項的比例等因素，由不動產權利人對另一方進行合理補償。”
如一棟價值100萬元的房產，男方婚前購買，婚后登記在男方名下的，房，產屬于男方個人財產。但是，婚姻存續期間，男女雙方共同還貸20萬元，那么就是男方還款10萬元，女方還款10萬元，離婚時，女方可以要求男方返還貸款10萬元。假設，房產增值100萬元，那么女方還可以要求男方支付10萬／100萬×200萬＝20萬元的房屋增值部分的合理補償。
這個案例的結果是房子依然會判決劉國強個人所有，但張婕可要求劉國強支付房屋從購買到現在增值部分的合理補償。
結婚前后要簽署協議并公證
意見稿正式出臺前，按照現行的法律規定：如果對個人或夫妻共同按揭的房產做出事前書面約定，即使婚后或離婚時某一方意圖侵吞，終究會因簽署了協議而受到限制，確保受害方減少不必要的財產損失。而且該協議雙方簽訂后即生效，并不是必須辦理公證手續。
如果意見稿正式出臺，僅憑書面協議是不夠的，必須要到公證部門辦理公證，或者直接到房產部門寫上雙方的名字。因為意見稿第七條明確規定“婚前或婚姻關系存續期間，雙方約定將一方所有的房產贈與另一方，一方在贈與房產的權利轉移之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院不予支持，但已經辦理公證的除外。”
婚前辦理按揭手續，以個人出資，并以個人名義簽訂房屋預售合同，婚后獲得產權證并以夫妻共同財產還貸的，并不影響房屋所有權的歸屬，仍然屬于個人財產。
1、70年房屋產權到期可以自動續期。根據《民法典》第三百五十九條：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。
2、非住宅建設用地使用權屆滿后的續期，依照法律規定辦理。
3、該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
（來源：文章屋網 ）
海口市積壓房地產產權確認辦法全文第一條 為做好本市積壓房地產處置工作，明確積壓房地產的權屬關系，保護投資者和消費者的合法權益，根據國家有關法律、法規和省有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 凡在本市行政區域內，1998年12月31日前積壓的商品房、停緩建工程項目、閑置土地和房地產交易，未辦理有關產權登記手續的，房產所有者和土地使用者應從1999年10月1日起60個工作日內依法申請辦理有關產權登記手續。
第三條 市房產管理部門和市土地行政管理部門分別負責處置積壓房地產中的房產和土地的權屬確認工作。
第四條 有下列情形之一的，權利人可向市土地行政管理部門提出全部或部分土地使用權確認申請：
(一)已經依法批準出讓并按出讓合同約定付清土地使用權出讓金，尚未辦理土地使用權登記手續的;
(二)土地使用權轉讓或聯營合作開發房地產，未辦理土地使用權變更登記手續的;
(三)已經依法批準并簽訂土地使用權出讓合同，由于未付清土地使用權出讓金，未辦理土地使用權登記的;
(四)只支付全部或部分征地補償款，未辦理土地出讓等后續手續而未取得土地使用權的;
(五)以土地使用權設定抵押，抵押期限屆滿，抵押當事人依法達成書面協議或人民法院判決以土地作價抵債，未辦理土地使用權變更登記手續的;
(六)因破產、兼并、重組等原因造成土地使用權轉移而未辦理變更登記手續的;
(七)因其他原因需確認土地使用權的。
第五條 有下列情形之一的，權利人可向市房產管理部門提出全部或部分產權確認申請：
(一)在房地產開發建設中，因違反城市規劃、建設、綠化、消防、人防等規定，有關手續不完備，或未支付有關規費等原因，未能辦理房屋產權登記手續的;
(二)因不規范合作開發房地產，未能辦理房屋產權登記手續的;
(三)在房地產交易中未辦理房屋產權轉移登記手續的;
(四)以房屋產權設定抵押，抵押期限屆滿，抵押當事人依法達成書面協議或人民法院判決以房產作價抵債，未辦理房屋產權轉移登記手續的;
(五)債權債務當事人協議以房產清償債務，未辦理房屋產權轉移登記手續的;
(六)其他房屋產權不明確而需要確權的。
第六條 主體未完工且未預售的停緩建商品房項目，尚未確認產權的，權利人應向市土地行政管理部門提出確權申請。
主體已完工或主體未完工但已預售的停緩建商品房項目，尚未確認產權的，權利人應向市房產管理部門、市土地行政管理部門提出確權申請。
第七條 在規定的產權登記期限內，權利人申請確認房地產產權的，應當向市房產管理部門、市土地行政管理部門提供相關資料和證明材料，市房產管理部門、市土地行政管理部門經審查認為手續齊全、產權清晰、符合有關規定的，應自受理之日起15個工作日內辦理產權登記手續，核發土地使用權證和房屋所有權證。
市房產管理部門、市土地行政管理部門經審查認為產權申請人提供的相關資料和證明材料有疑義的，應自受理之日起15個工作日內在省級媒體上產權征詢異議公告。提出異議的期限不得少于60日。
對產權有異議的利害關系人，應在公告規定的期限內向受理異議機關提出書面異議并填表登記。
第八條 經依法批準出讓的土地，因拖欠或經政府同意緩交地價款的，按出讓合同約定的出讓地價標準和實際支付的地價款額確定相應面積的土地使用權。
確權后，經市城市規劃行政管理部門審查認為不能分割的土地，按有關核發換地權益書的規定給權利人核發換地權益書，收回土地使用權。
第九條 經依法批準征用的土地，權利人只支付全部或部分征地補償費但未辦理土地出讓等后續手續的，按征地協議約定的征地補償費標準和實際支付的征地補償費金額，將相應面積的土地征為國有，并按當時市政府規定的出讓地價標準和實際支付的征地補償費金額給權利人確定相應面積的土地使用權。
確權后，經市城市規劃行政管理部門審查認為不能分割的土地，按有關核發換地權益書的規定給權利人核發換地權益書，收回土地使用權。
第十條 購房者直接與開發商簽訂房屋買賣合同，已按合同約定付清購房款，但由于開發商原因未能辦理房屋產權轉移登記手續的，由市房產管理部門在查明事實和公告的基礎上，在規定的工作時限內直接給購房者辦理房屋產權轉移登記手續。
購房者與中間人簽訂房屋買賣合同，已按合同約定付清購房款，但由于開發商或中間人的原因未能辦理房屋產權轉移登記手續的，只要購房者提供房屋買賣合同、付款憑證等主要證明材料真實合法，并在公告期限內無異議或者異議不成立的，由市房產管理部門確認房屋產權，并給予辦理房屋產權轉移登記手續。
第十一條 購房者已經履行房屋買賣合同約定的部分義務，但由于售房者下落不明等原因未能按原合同約定交足購房款的，經市房產管理部門審核認定可按本辦法規定辦理過戶手續的，由購房者按原合同約定向市房產管理部門交足購房款后，予以辦理房屋產權轉移登記手續。
市房產管理部門代收的購房款必須設專戶管理。
第十二條 在房地產開發建設中，開發商因未繳清土地使用權出讓金或者無力交納規劃報建、土地轉讓等規費而未辦理房屋產權登記手續的，開發商可用現值相當的房屋抵償有關規費，補辦有關手續后，予以辦理房屋產權登記手續;也可以先予以辦理產權登記手續后，再由有關部門繼續追繳所欠費用或作其他處理。
作價抵償規費的房屋作為國有資產統一管理，由市政府授權并移交有關職能部門經營管理。
第十三條 因房地產轉讓人拖欠稅款而未能辦理房地產產權轉移登記手續的，只要轉讓人提供擔保或最終受讓人已繳納本人應繳納的稅款，由市稅務部門出具可辦理房地產轉移登記手續的證明或完稅憑證，市房產管理部門、市土地行政管理部門應當為其辦理有關產權轉移登記手續。房地產轉讓人拖欠的稅款，由稅務部門予以追繳。
符合本規定第十一條規定的，房地產轉讓人拖欠的稅款可從市房產管理部門代收的購房款中扣繳，不足部分由稅務部門予以追繳。
第十四條 以劃撥土地開發或合作開發建設的商品房，權利人申請轉為經濟適用住房銷售的，經市土地行政管理部門審核并報市政府批準后，依法補辦有關手續，免交土地使用權出讓金。
第十五條 對涉及同一房地產的投資者、債權債務當事人達成該房地產產權處置協議的，市土地行政管理部門、市房產管理部門可按照其協議約定辦理確權登記手續。
第十六條 房產所有權或土地使用權抵押合同依法成立，擔保債務到期未能清償，抵押人和抵押權人達成書面協議以抵押物作價抵債的，市房產管理部門、市土地行政管理部門可以按照其書面協議的約定辦理產權變更登記手續。
《中華人民共和國擔保法》實施以前，以土地使用權或房產所有權抵押貸款而未辦理抵押登記，且抵押人和抵押權人雙方對抵押的效力沒有爭議的，也不涉及第三人權益的，可以補辦抵押登記手續。
第十七條 未在本辦法規定的產權登記期限內申請辦理產權登記手續的房產，由市房產管理部門公告征尋產權人。公告期限屆滿無人主張權利的，由市房產管理部門依法代管，在代管期間該房產所得收益，由市房產管理部門代為收取、保管，并按收益的5%提取代管費。
房產代管期限為二年。代管期屆滿，市房產管理部門可依法向人民法院提出認定該房產為無主財產的申請，人民法院判定為無主財產的，收歸國家或集體所有。
第十八條 未在本辦法規定的產權登記期限內辦理土地使用權登記手續的在建項目及土地，由市土地行政管理部門按非法占地依法查處。
第十九條 對有債權、抵押權申請的房地產，應當通過仲裁或司法程序解決。仲裁機構或司法機關生效的法律文書應當作為房地產產權登記的依據。
第二十條 對土地使用權或房屋所有權有爭議的，由當事人協商解決;協商不成的，由市政府處理。
不服市政府對土地使用權和房屋所有權處理決定的，可以依法申請復議或向人民法院起訴。
市房產管理部門、市土地行政管理部門應當依據生效的復議決定、人民法院或仲裁機構的法律文書進行產權登記。
第二十一條 本辦法自1999年10月1日起施行。
房地產產權的類型房地產所有權
房地產所有權是房地產所有人在法律規定的范圍內，獨占性地支配其所有財產的權利。房地產所有人可以對其所擁有的房產行使占有、使用、收益、處分的權利，并可以排除他人對于其財產違背意愿的干涉，它是一種最充分、最完整的財產權或物權。
房地產占有權
房地產占有權是指依法對房地產進行實際支配和控制的權利。房地產占有可分為所有權人占有和非所有人勸人占有。
房地產用益權
包括以下五類：
(1)房地產使用權
(2)房地產開發經營權
(3)地上權
(4)地役權
(5)房地產典權
房地產處分權
包括以下五類：
(1)房地產出售權
(2)房地產租賃權
(3)房地產繼承權
被告張某與第三人陳某是夫妻關系，第三人長期在外工作，且不常回家。被告的祖遺房屋被拆遷，被告拿到拆遷款后又添加一些錢購得市區某地70平方米的房屋一套。兩年后，被告找到某中介公司要求出售該房。原告李某欲買房，
也在該中介登記。經中介撮合，雙方以10萬元價格成交。之后，中介公司要求被告出具相關手續，被告即到某街道辦事處開出了“其丈夫已經死亡，且己未再婚”的證明。后中介帶雙方到房產管理部門辦理了房屋轉讓登記手續，原告領取了房屋產權證。原告隨后對該房屋進行了裝修并入住至今。后第三人發現該房屋被賣，即找到房屋管理部門，稱其妻隱瞞事實，謊稱自己死亡，要求撤銷原告的房屋產權證。房屋管理部門根據第三人的請求和出具的相關證據，撤銷了原告的產權證，并通知原告恢復了被告的產權證。現原告以張某為被告，以陳某為第三人訴至法院，要求確認其房屋買賣合同有效，保護他的合法權益。
在《物權法》頒布之前，立法上沒有明確規定，學界爭論頗大，主流觀點是持否定態度的。此種立法及理論上的不明導致了審判實踐上的混亂。新頒布施行的《中華人民共和國物權法》可以說是我國民法體系中一部里程碑式的法律，在這部法律中確立了許多新的重要民事法律制度，不動產物權的善意取得制度就是其中一項重要制度。《物權法》第106條規定：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應該登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。以上案例中涉及的問題用《物權法》的該歸定來解決就不會存在任何爭議了。案中的原告受讓不動產房屋主觀上是善意，即他有理由信賴第三人有權處分該房屋，并以合理的價格轉讓，且辦理了房屋轉讓登記，他就取得了該房屋的所有權。案中第三人陳某的損失有權向本案中的被告張某追償。
二、不動產善意取得的概念性界定
傳統的善意取得概念，將標的物限定為動產，一般表述為：無權處分他人動產的占有人，在不法將動產轉讓給第三人以后，如果受讓人在取得該動產時出于善意，就可依法取得對該動產的所有權，受讓人在取得動產的所有權以后，原所有人不得要求受讓人返還財產，而只能請求轉讓人（占有人）賠償損失。
本文描述的不動產善意取得，是將善意取得的標的擴張到不動產領域，包括諸如船舶、車輛、飛行器等以登記為公示方式的特殊動產。但此處的不動產不包括未經登記的不動產。我國因國情所限，尚未建立起健全的不動產登記體系。
綜上，我將不動產善意取得界定為：第三人出于善意信賴不動產（包括以登記為公示方式的特殊動產）登記簿的登記，而與登記記載的權利人發生交易，并且該轉讓的不動產已經登記于該第三人名下，此時，若登記記載的權利人與真正權利人不符，善意第三人也即時取得不動產所有權，而不受真正權利人追奪，真正權利人只能請求登記記載的權利人或有過錯的登記機關賠償損失。
三、對不動產善意取得的態度及其評析
我國現行法律體系對不動產登記采用了登記生效主義的體例。在房屋產權變動方面，《城市房地產管理法》第60條規定：“非經登記，土地和房屋不發生物權設立、變更、移轉和消滅的法律效力”。《土地登記規則》第25條規定：“不經變更登記的土地使用權、所有權及他項權利的轉移，屬于非法轉讓，不具有法律效力。”建設部《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條規定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效。”2003年6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案的運用法律若干問題的解釋》第十一條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔……”，該條并沒有改變登記作為不動產物權產生，變更的生效要件的立場，只是針對我國缺乏健全規范的登記制度的現狀，明確責任、風險承擔的做法。至于我國目前的登記機關是實行形式審查還是實質審查，尚存爭議。但主流觀點認為我國宜采用實質審查主義。根據對我國現行登記制度的分析，我們可以清楚地看到，在我國現行的登記制度下，登記應具有公信力，從而，善意取得制度有適用于不動產的空間。
四、《物權法》頒布前善意取得的法律狀況
《物權法》之前我國立法上沒有明文規定不動產的善意取得問題，但現行法中有一條明顯涉及該問題，這就是《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若
干問題的意見》第89條的規定：“共同共有人對只有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”對該條司法解釋，學者有三種看法：第一種看法認為，本條司法解釋確立了我國的
善意取得制度，在司法實務中依照這一司法解釋，全面適用善意取得原則；第二種看法認為，本條司法解釋明文限制在共同共有財產交易的場合，才適用善意取得制度，在更廣闊的一般財產的交易場合，則排除在外，因而，確立中國完整的善意取得制度，路途尚遠；第三種看法從該司法解釋演變生成的歷程出發，認為，本條司法解釋規定對共同共有財產可以適用善意取得制度，其實仍然是指共同共有的不動產，主要是指共同共有的房屋。筆者贊成第三種觀點，因為它綜合運用了語法解釋，系統解釋、歷史解釋、字面解釋的方法對該條文字進行理解，由此可見，我國只是部分承認了不動產的善意取得制度，對于共同共有不動產以外的因登記瑕疵而產生的不動產善意取得制度未作規定。同時，我們還要看到，這種司法解釋對不動產善意取得的承認從效力上，明確性上，可操作性上都是不夠的。因此，盡管該司法解釋早在1988年就通過了，但在實踐中遇到此類案件時，不同法院仍有不同的理解，從而產生不同的判決。比如，有這樣一個案子：孫某與丁某系夫妻關系，共同經營拉達轎車一輛，因家庭矛盾，夫妻發生糾紛，妻丁某于92年2月14日，在未與其夫孫某協商的情況下，以8萬元價格把轎車賣給了李某甲，并于當天到市交通部門，謊稱其夫孫某外出辦事，辦理了車輛過戶手續，把車籍轉到李某甲名下，但雙方未交車交款。后丁某覺得8萬元價格低，又于2月22日將車以8萬4千元的價格賣給李某乙，當日李某乙向丁某付清了車款，丁某將車交給了李某乙，但未辦理車籍過戶手續。次日，原告孫某發覺此事，立即將行車證扣留并至法院，請求法院對擅自出賣的轎車確權。經法院查明：轎車系孫某、丁某的夫妻共有財產，丁某未與夫協商擅自處分該共有財產。但李某甲、李某乙二人對丁某的擅自處分行為皆不知情，屬善意。法院根據《中華人民共和國民法通則》第五十八條、第六十一條、第七十八條及有關法律規定，判決如下：一、丁某與李某甲間的買賣無效；二、轎車歸原告孫某和丁某共有；三、丁某與李某乙間的買賣無效，丁某返還給李某乙車款，并賠償占有此款期間的利息151.20元；四、發生糾紛期間的汽車經營損失，由被告丁某承擔。在本案中，法院就沒有適用該司法解釋來保護善意第三人對轎車的所有權。
五、對不動產善意取得制度的態度及其評析
肯定說中具代表性的觀點有如下幾種。認為：“既然不動產交易也會因登記錯誤、疏漏，未登記等原因發生無權處分問題，如果不動產交易中第三人取得不動產時出于善意，則從保護善意第三人，維護交易秩序的目的出發，應當允許第三人獲得不動產的所有權”。這就是從登記瑕疵的不可避免性和維護交易安全的角度出發論證不動產善意取得的必要性。另有學者從善意取得制度的理論基礎及現行登記效力制度出發進行論證。例如，認為不動產善意取得的理論基礎是占有、登記；其制度基礎是登記生效主義，賦予登記以公信力。還有觀點認為，不動產善意取得的倫理基礎是人的互相尊重，不動產善意取得的經濟基礎是交易安全；不動產善意取得的理論基礎是登記公示推定力與公信力。還有從維護不動產登記的公信力，保障不動產交易安全與便捷，穩定社會經濟秩序，構建完善的善意取得制度角度論證了建立不動產善意取得制度的必要性。總體而言，持肯定說的學者分別從不同角度論證了善意取得制度應可以適用不動產領域，雖然論證得不是很全面，但仍具有一定的啟發性。
否定說分為兩種觀點。第一種觀點認為不動產登記具有公信力，通過公信原則對不動產交易安全給予保護便已足夠，不必另設不動產善意取得制度。這就涉及到登記公信力和善意取得制度的關系問題。所謂物權登記的公信力是指：物權登記機關在其物權登記簿上所作的各種登記，具有使社會公眾相信其正確，全面的效力。以上那種將登記的公信力和善意取得制度相分離的觀點是錯誤的。通過公信原則保護善意第三人的利益不符合物權法定原則。根據這一原則，不僅物權的種類、內容不得任意創設，就是物權的取得方式亦應符合法律規定，否則不予承認。而物權取得方式，根據各國法律規定，只有原始取得（如添附）與繼受取得（如買賣），卻并沒有公信原則可作為物權取得方式的。因此，公信力作為一項制度，欲使受讓人取得受讓物權，非善意取得制度不可。綜上，登記公信原則與善意取得制度的關系應表述為：公信力是善意取得制度的法律基礎，善意取得制度是公信力的結果與表現，基于動產占有的公信力推導出了動產的善意取得，基于不動產登記的公信力演繹出了不動產的善意取得。
否定說的第二種觀點認為，當代不動產普遍建立了不動產登記制度，由于不動產登記薄的普通公開性，任何人均不得宣告自己不知道登記的內容，這樣，主觀意義的善意已經不再有可能得到確認。這種觀點是值得商榷的。首先，它沒有認識到登記瑕疵的不可避免性。盡管在承認登記公信力的國家，登記實行實質審查，但由于各方面原因，并不能使登記恒為準確。其次，該觀點隱含著這樣一個理念，即公示公信原則的標準為客觀標準，而善意取得的標準為主觀標準，而在不動產領域，只有推定的客觀善意，而無主觀標準，因此，無法適用善意取得制度。那么，何為主觀意義的善意，何為客觀意義的善意，該觀點中并未解釋清楚。所以，否定不動產善意取得制度的觀點是值得商榷的。
六、結束語
