時間：2023-06-12 14:47:21
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產涉及的法律，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
論文關鍵詞 房產 借名登記 協議效力
近年來，房價的不斷上漲使國家不得不出臺一些政策進行適當的調控，其中包括經濟適用房政策以及房產限購政策等，因此很多人為了享受房價優惠或者獲得購房許可而借他人的名字登記購房，但是由于這種購房方式將房屋的法律權屬和實際權屬分離開來，由此引發了很多糾紛，其中主要糾紛存在于名義購房人想要實際占有房屋而不給實際出資人辦理過戶的情形中。由于法律尚未對借名登記問題給予明確的規定，因此在實踐中，關于借名登記的房產糾紛案件的審理一直是法官所頭疼的問題。筆者認為，雖然不動產登記是具有公信力的，但是現實生活的紛繁復雜不是法律所能預見的，由于各種原因都可能導致出現登記人與實際所有人不一致的情形，因此，不能一概認定登記名義人就是所有權人，應當根據客觀情況進行具體的分析。
一、房產借名登記中的法律行為分析
房產借名登記是指實際出資購房人借用他人的名字購買房屋并將房屋登記在被借用的名字之下的行為。其應該具有以下幾個特征：（1）實際出資購房人與出名人達成借名購房協議；（2）實際出資購房人出資購房，出名人未出資；（3）實際出資購房人將房屋登記在出名人的名字之下。因此，在房產借名登記中，涉及的主體包括實際出資人和出名人，涉及的法律行為包括兩個主體的合意達成以及實施購房行為并進行登記，而這兩種法律行為又具有不同的權利屬性，即債權屬性和物權屬性：其中，實際出資人和出名人的借名購房行為的基礎是雙方當事人意思表示一致，達成借名購房協議，此種法律行為應當具有合同的屬性，即債權屬性；而購房并登記的行為涉及到不動產的產權歸屬問題，因此具有物權屬性。
根據臺灣學者對借名登記合同的論述可知，借名登記合同是指當事人約定一方（借名人）經他方（出名人）同意，就屬于一方現在或將來的財產，以他方的名義，登記為所有人或者其他權利人的合同。 所以房產借名登記實際上也是在雙方當事人達成的也是一種借名登記合同的基礎上進行的，即由實際出資人出資購買房屋，而出名人協助實際出資人辦理相應的購房手續的一項協議。但這項協議使房產產權在歸屬上有了表面和實質的區分，即本應歸屬于實際出資人的產權在表面上看是屬于出名人的，但這樣的錯位是當事人意思自治的結果，體現為私法自治與國家強制力干預的對抗。因此房產借名登記行為的物權屬性具有幾個特征：（1）實際出資人在法律上不享有產權，但是通過協議能夠證明自己屬于實質意義上的產權人；（2）出名人在法律上被視為產權所有人，但是其受合同的約束，不能行使產權。（3）產權的實名分離是當事人意思自治的結果。
顯然房產借名登記一方面在實際出資人和出名人之間產生了債權債務關系，實際出資人據此約束和限制出名人的行為，另一方面在當事人內部對產權歸屬進行了重新的配置，產權呈現出實名分離的狀態。在實踐中，為了防止出名人擅自處分房屋的法律風險，實際出資人往往會占有和控制權利憑證，而出名人只是徒有其名，當事人通過私法意思確定了物權支配力的歸屬，使物權支配秩序最終建立在意思自治的基礎之上。
二、房產借名登記中的權利分析
房產借名登記使房屋的產權歸屬出現名義所有權與實際所有權相分離的現象，在法律中為對此進行相關規定，因此在此類糾紛的處理上也頗為困難。據筆者了解，在審理借名登記糾紛的案件時，有的法院判決實際出資人享有長期居住權，有的法院判決出名人享有房產所有權，也有的法院判決實際出資人向出名人支付風險補償費后可以辦理過戶，取得房屋的所有權，總之各個法院對房產借名登記沒有統一的判決，其主要原因也是法律對這個問題無視。但是到底如何看待房產借名登記中的權利歸屬問題呢？在理論界，孫憲忠教授提出了“事實物權”的概念，區分了物權中的“法律物權”和“事實物權”，這為房產借名登記中的房屋產權歸屬提供了借鑒價值。
孫憲忠教授認為：“所謂法律無權，是指權利正確性通過法定公示方式予以推定的物權，包括不動產登記簿上記載的不動產物權和占有表現的動產物權。其中，前者也稱為登記物權，登記物權的主體一般稱為登記名義人。” 可見，法律物權就是權利經過法定公示方式予以推定、法律認可、受法律保護的物權，而對不動產而言，就是在不動產登記簿上登記過的登記物權。而事實物權是與法律物權相分離的真正物權，是指在不存在交易第三人的情況下能夠對抗法律物權的物權，事實物權的權利主體也被稱為真正權利人。在房產借名登記中，實際出資人完成了與房屋買賣交易中的主要義務，即支付對價的義務，而出名人沒有再房屋買賣的法律關系中承擔任何義務，只是在其與實際出資人的合意之下達成借名協議，將實際出資人購買的房產登記在其名下，由此可以看出實際出資人完成了房屋買賣交易的義務，其應當取得房屋的所有權，但是由于房屋登記在了出名人的名下，其獲得的是法律上的認可，因此，實際出資人應當享有“事實物權”，而出名人享有的是“法律物權”。
三、房產借名登記中的實務問題分析
（一）借名登記協議的效力認定
由于我國房價居高不下，政府不得不出臺一些政策來進行宏觀調控，其中就包括建造經濟適用房以及房產限購等政策，個體都是以追求自己利益最大化為目的而行為的，這是私法自治的一種體現，因此人們出于各種原因，希望得到對自己有利的結果，因此選擇用借名登記的方式來購置房產。但是房產借名登記能夠實施的基礎在于實際出資人與出名人之間需要達成借名登記協議，并且在實務中判定房產借名登記中房屋產權的歸屬首先就需要確認借名登記協議的效力。
據筆者了解，一般在實務中，如果借名登記所購房產是一般的商品房，那借名登記協議就應當被認定為有效合同，主要因為意思自治是合同法的一項基本原則，當事人在沒有瑕疵的意思表示下達成的合意應當是為法律所認可的。但是如果借名登記所購房屋是經濟適用房等特殊政策性房屋，我國司法實踐中不同法院的認識是不同的，有的法院認為該類合同是無效合同，因為當事人存在規避法律或國家政策的動機；而有的法院認為，我國《合同法》所明確規定的合同無效的情形是違反國家法律、行政法規的強制性規范，而規范經濟適用房交易的只有《經濟適用住房管理辦法》，該辦法還不能上升到法律或行政法官的高度，因此雙方簽訂的借名登記協議不能認定為無效。
筆者認為，借名登記協議一般應該是有效的，原因有以下幾個：（1）借名登記協議是雙方當事人自愿簽訂的契約，而意思自治是契約自由的基本原則，雙方有權利通過協商的方式處理產權；（2）法律不能一味的排斥事實物權。《物權法》雖然是私法，但實際上其強制性規定充斥著整個法律中，而其實際上是對于私人制度的一個干預，但是其本質仍然是私法，而私法自治是民法所遵循的原理，而借名登記協議是私法自治的產物，《物權法》不能因為實施出資人所享有的“事實物權”在形式上不符合其規定就不予以保護，而孫憲忠教授更是在《法律物權與事實物權區分》一文中提出了“事實物權對抗法律物權”的觀點，即事實物權人依法可以請求設定一定的法律限制，限制法律物權的行使，這對實際出資人能夠對抗出名人提供了理論支持。
但是，有些借名登記協議不能認定為有效，其一是關于經濟適用房的借名登記協議，首先雖然《經濟適用住房管理辦法》不能被認定為法律或行政法規，但是經濟適用房是政府為了實現和諧社會而給予開發商補貼來建造的，是為社會公共利益而建，但如果不符合申請購買條件的當事人借名購置了經濟適用房，就違反了經濟適用房建設的初衷，損害低收入人群購房機會，因此損害社會公共利益，協議應當無效，房屋可以歸出名人，然后由出名人補償實際出資人的出資損失。其二是如果實際出資人為了逃避債務等其他非法原因而進行借名登記購房，那就是以合法手段掩蓋非法目的，那借名登記協議當然無效，出名人應當返還房屋，房屋應當屬于實際出資人的財產范圍。
（二）房產借名登記的風險防范
雖然借名登記購置房產確實節省了一部分成本，但是其風險也是相當大的，在實務中，很多當事人還沒有風險防范意識，因此一旦發生糾紛，即使是自己出資履行房屋買賣的義務，卻最終仍然得不到房子，有可能還會給自己造成很大損失。
首先，有些購房者借親戚朋友之名購房，只是達成口頭協定，這個是風險最大的，如果出名人看到房子的增值空間巨大，反悔不過戶，購房者只能是啞巴吃黃連；其次，出名人出借自己的姓名購置房產，會在房屋產權登記部門留下相關的購房記錄，所以有些出名人會在辦理過戶時向實際出資人索要高額的風險補償費用；再次，實際出資人沒有保存相關證據而導致訴訟的失利；最后，出名人在實際出資人不知情的情況下將房產進行了抵押或者轉讓；此外，若房產沒有盡早過戶，房屋作為出名人的財產被查封、扣押等。
因此，筆者認為，借名登記購置房產應當具有風險防范的意識，需要實際出資人訂立一個完善的借名登記協議，將一切可能發生之事寫進協議中，例如是否給予出名人風險補償費用，給多少等問題。此外，要保留足夠的證據，如出資的原始憑證、購房發票等，或者是與出名人約定將房屋產權憑證留在自己手中，以防出名人擅自處分房屋。最重要的是，實際出資人要盡快和出名人去辦理過戶手續，以防出名人反悔。
一、案例
王先生與林女士是夫妻，雙方有登記在王先生名下的三室二廳房屋一套，當雙方婚生子小王十歲時，經常為家庭瑣事發生爭吵，導致雙方矛盾不可調和。王先生提出離婚，林女士提出如果要離婚，上述房屋及兒子的撫養權歸她，否則她不同意離婚。后經妥協，雙方一致同意將房屋贈予給兒子小王。隨后雙方簽訂了離婚協議并辦理了離婚手續，王先生按約搬離了該房，但沒有將該房過戶到小王名下。幾年后，該房列入拆遷范圍，在處理拆遷事宜過程中，林女士與小王幾次要求王先生協助辦理該房的過戶手續，王先生因生意投資失敗，欠債較多，其通過公證處向小王郵寄了一份撤銷贈予通知書。小王無奈向法院提訟，要求王先生協助辦理該房的過戶手續。對于本案，處理過程中產生了幾種不同的觀點。
二、第一種觀點
我國合同法賦予了贈予人任意撤銷權，即《中華人民共和國合同法》第八十六條規定：“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規定。”因為贈予合同屬于諾成性合同，即贈予雙方意思表示一致，合同即告成立。本案中，雖然雙方將房產贈予給小王時小王當時尚未成年，但是雙方作為其監護人已為小王作出了接受贈予的意思表示。另外，這也屬于純獲利益的合同，所以雙方的贈予合同是成立的。因王先生享有任意撤銷權，且該房產尚未辦理過戶手續，其性質不屬于救災、扶貧等社會公益、道德義務性質范疇，符合合同法第八十六條之規定，當王先生的撤銷贈予通知書到達小王時，贈予合同即告撤銷，該房產回復到未經分割的王先生與林女士的夫妻共同財產的狀態，小王基于贈予合同要求王先生協助辦理該房的過戶手續的訴訟請求因失去了權源而得不到法院的支持。
三、第二種觀點
在雙方贈予合同成立的前提下，從該贈予合同的形式分析，該房屋在贈予之前是王先生與林女士的夫妻共同財產。在雙方的離婚協議中，王先生與林女士共同將該房產贈予給小王，該贈予合同的贈予人是王先生與林女士。因此，對于共同贈予的財產，王先生一個人是不能單方撤銷的。在小王時，贈予合同依然有效。但是《中華人民共和國合同法》第九十五條規定：“贈與人的經濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務。”在王先生贈予的房產尚未辦理過戶手續的情況下，王先生對于其享有的房產中的份額可以不再履行贈與義務。這樣，小王的訴訟請求依然因王先生的抗辯意見而得不到法院的支持。
四、第三種觀點
本案的贈予行為發生在王先生與林女士離婚過程中，離婚協議是為解除雙方婚姻關系的目的而設定，是夫妻雙方對子女撫養、共同財產分割以及債權債務等問題達成共識的意思表示。在雙方離婚過程中，王先生在作出贈予房產的表示的時候，應當足以清楚自己行為的法律后果，顯然不存在欺詐、脅迫等情形，且贈與本身就是對對方的一種幫助、一種經濟補償，是夫妻達成離婚協議的基礎之一。離婚協議中雙方約定將房產贈予小王所有，實際是一種父母共同作出的單方贈予行為，是一種發生在特定當事人之間的有目的的、具有一種道德義務性質的合同。《最高人民法院關于適用 〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋 （二）》第8條第1款 “婚協議中關于財產分割的條款或者當事人因離婚就財產分割達成的協議，對男女雙方具有法律約束力”。這種約束力表現在雙方當事人在訂立財產分割協議時，除存在欺詐、脅迫等情形外，不得擅自變更或撤銷離婚協議。所以王先生應當按照離婚協議的內容履行，即協助小王辦理該房的過戶手續。法院應當支持小王的訴訟請求。
五、評析
針對以上三種觀點，筆者支持第三種觀點。首先，應當確定本案的法律淵源，《中華人民共和國合同法》第二條第二款規定：“婚姻、收養、監護等有關身份關系的協議，適用其他法律的規定。”因此，鑒于婚姻家庭關系的特殊性，對夫妻財產問題的處理，應優先適用婚姻法等相關法律。離婚協議與一般意義上的協議是存在比較重大的區別的，離婚將涉及到婚姻解除、財產分割、子女撫養等三個方面的問題，當事人協議離婚的過程中，任何一個問題無法協商一致，均極有可能導致雙方最終無法對是否離婚的問題達成一致意見，也就是說離婚對財產的分割，不單單涉及到財產方面的問題，還涉及到人身方面的問題。離婚協議中涉及對子女的贈予行為同時也兼具了道德義務性質。而具有道德義務性質的贈與合同，贈與人不交付贈與的財產的，受贈人可以要求交付。其次，離婚協議中的贈予條款是一種以解除雙方身份關系為目的，放棄分割共同財產的權利的贈與行為，是雙方當事人真實意思的表示。如果準許一方任意撤銷離婚協議中的財產贈與條款，將會為惡意一方實現既達到離婚的目的，又通過行使撤銷權占有財產的不法目的提供法律途徑，這不僅會給子女和原配偶造成經濟損失和新的精神傷害，也與我國誠實信用的原則相悖。
（作者單位：江蘇省宜興市人民法院）
一、案例簡介
某日，一當事人錢某持其母親李某生前所立遺囑，向公證處提出遺囑繼承公證申請。該遺囑立遺囑人為李某，其在遺囑中寫到：其有三個女兒，遺產留給其中小女兒錢某繼承。公證處在調查詢問中了解到，李某的大女兒是殘疾人且無生活來源，李某遺囑中沒為其保留必要的遺產份額。李某立遺囑后，遺囑中涉及的標的物某房產涉及拆遷，李某與開發商簽訂了《安置協議》和《產權置換補償協議》，現遺囑中涉及的標的物已不存在，產權置換為新的房產及50余萬的經濟補償。李某在簽訂協議后次年去世。
二、議的焦點問題分析
1.遺囑人立遺囑時沒有保留缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人的“必要的遺產份額”，學者稱為“必留份”。該遺囑的效力及如何執行問題。
針對該問題，公證行業普遍有三種意見。
第一種意見，該遺囑無效。遺囑生效的必要要件是遺囑內容必須合法。遺囑的內容，不得違反國家法律法規，不得違背社會公序良俗。《繼承法》第19條規定：遺囑應當對缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產份額。繼承人是否缺乏勞動能力又沒有生活來源，應按照遺囑生效時該繼承人的具體情況確定。本案中，李某在遺囑中沒有為缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的財產份額，剝奪了其繼承權，無法保障大女兒的合法權益。此遺囑應視為無效，按法定繼承辦理。
第二種意見，該遺囑部分無效，可以考慮為其做繼承公證。《根據最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》第37條規定：“遺囑人未保留缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人的遺產份額，遺產處理時，應當為該繼承人留下必要的遺產，所剩余的部分，才可參照遺囑確定的分配原則處理。”即遺囑中對應當保留的缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人的遺產份額的處分部分無效。該案應當首先按照法定繼承原則，為大女兒保留其應得的份額后，按照遺囑的內容進行分配，剩余部分由小女兒繼承。
第三種意見，該遺囑部分無效，但不適宜為其做繼承公證。被繼承人去世時，遺囑中若沒為無勞動能力和無生活來源繼承人保留必要遺產份額，由誰確定并且如何確定必留份占全部遺產的比例和數額問題目前沒有明確的法律規定，故不宜由公證處辦理遺囑繼承公證。
對本案進行分析，如果確認此份遺囑因為沒有為缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要財產份額而視為全部無效。這樣完全忽略了立遺囑人的遺囑自由權利，違背了遺囑人的意思表示，顯然不符合當事人意思自治原則。并且對遺囑中指定的繼承人應得利益也是種侵害。因此，不能視為李某遺囑完全無效。
另外，由于 “必留份”對必要的遺產份額上的規定缺乏明確性，法律上不但沒明確必留份的數額，也沒規定確定必留份份額應當考慮的因素，給裁判者提供一個可以確定必留份份額的方法。導致實踐中也不易操作。是以保障缺乏勞動能力無生活來源繼承人的當地最低生活標準？還是平均生活標準？抑或無論遺產的多寡，按照一定的比例提取？如果是按比例在遺產中提取，多少比例才算是“必要的”？這個問題從現行法中找不到答案，在法院判例中，個案之間判決理由和判決結果各異。筆者認為，法律規定應當為該繼承人留下“必要的遺產”不等于應得份額。應得份額是按照法定繼承規定，繼承人應分得的最大份額；而必留份額應是滿足繼承人生活、治病等基本保障基礎上確立的數額，原則上一般以不超過當地人均消費支出為宜。公證處作為證明機構，不具有自由裁量權，不可任意確定為無勞動能力和無生活來源繼承人保留的繼承具體額度。可以建議本案中各繼承人通過訴訟方式，由法院通過調解方式解決此繼承問題。
2.遺囑中提及的標的物已被拆遷，置換為新的房產和補償款，能否直接將新的房產和補償款視為遺囑中標的物進行遺囑繼承問題。
針對該問題，公證界普遍有兩種意見。
第一種意見，房屋的拆遷并不影響遺囑的效力，可以為其辦理繼承公證。其小女兒可以繼承現有的拆遷補償款和安置房。李某遺囑中指定原房屋由小女兒繼承，房子雖已拆除，但李某通過與開發商簽訂《安置協議》和《產權置換補償協議》，獲得了新的房屋和50余萬元的補償款。雖然遺囑中所指明的地點上的房屋實物已不存在，轉換成同等價值的房產和補償款，但并非財產實質上的滅失，而是形式上的轉化，故李某的公證遺囑不能視為被撤銷，由于遺囑沒有更改，同樣適用于拆遷補償款和拆遷安置房的分割，房屋的拆遷并不影響遺囑的效力，其小女兒可以依法繼承現有的拆遷補償款和安置房。
第二種意見，遺囑中涉及的房產已不存在，遺囑效力不及于拆遷補償款和安置房。根據《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》第39條規定：遺囑人生前的行為與遺囑的意思表示相反，而使遺囑處分的財產在繼承開始前滅失、部分滅失或所有權轉移、部分轉移的，遺囑視為被撤銷或部分撤銷。
根據相關法律規定，贈與合同應當包含以下內容：1、贈與人和受贈人的基本身份信息，主要包括姓名、性別、出生日期、身份證號碼、聯系方式等；2、贈與人所要贈與的財產的基本情況，如果涉及房產的，要寫明該房產所在地區、占地面積等信息，還要注明該房產是否單獨贈與受贈人，如果當事人雙方約定了贈與條件的，還可以注明受贈人的責任與義務；3、贈與人將財產贈與受贈人的意愿，即是否自愿贈與，因受欺詐、脅迫而訂立的贈與協議是可以撤銷的；4、受贈人同意接受贈與的情況；5、贈與人和受贈人雙方簽字并按手印。
法律依據
《中華人民共和國民法總則》第一百五十條一方或者第三人以脅迫手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受脅迫方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。第一百五十一條一方利用對方處于危困狀態、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時顯失公平的，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。第一百五十八條民事法律行為可以附條件，但是按照其性質不得附條件的除外。附生效條件的民事法律行為，自條件成就時生效。附解除條件的民事法律行為，自條件成就時失效。
（來源：文章屋網 ）
房產檔案是指房產管理部門在進行房屋產權登記、調查、變更及轉移等房屋權屬管理活動中形成的具有保存價值的諸如文字、圖表、圖紙等文件資料。房產檔案是詳細記載房屋產權來源的重要資料及依據，動態記錄了房屋產權的變動，真實地記載了城市建設發展的歷程，在新型城鎮化、城市化發展的過程中具有不可替代的作用。只有充分認識到新時期房產檔案工作的特點及規律，開發利用好房產信息資源，滿足新型市場經濟條件下新型城鎮化發展的迫切需要，是擺在每一位房產檔案工作者面前的神圣使命。
一、充分認識新時期房產檔案工作的自身特點
房產檔案管理工作的特點主要有以下六個方面：一是較強的專業性和技術性。房產檔案工作涉及相關專業性知識多、業務性范圍廣、專業俗語多。二是真實性。房產檔案記錄在產權審核和糾紛中起到憑證作用，記錄情況與房產實物相吻合，必須體現其真實情況。三是動態性。隨著房屋的損壞、產權交易等權屬轉移不斷發生改變，房屋權屬具有明顯的動態性。四是完整性。房產檔案的完整性體現在房地結合，即房屋的產權和房屋的土地使用權是一體的，是不能分隔開的。五是價值性。在房地產市場交易的過程中，房屋產權體現了它的經濟價值。六是房屋產權檔案登記是受法律保護的，具有法律的執行力。
二、及時更新房產檔案工作者的知識結構
隨著房產檔案數字化、信息化管理體系的建立，房產檔案信息的數據處理更加高效及時，要求檔案管理工作人員不僅要掌握一般性檔案管理知識，而且要求熟練掌握計算機操作、網絡應用、軟件記錄、信息處理、打印等新技術、新業務。這就要求他們通過不斷的專業知識學習和積累，及時更新自己的知識庫，以滿足不斷發展的工作崗位要求。
三、創新房產檔案目標管理體制
要做好新時期房產檔案工作，必?規范各項規章制度，依據我國現行相關法律法規來指導各項工作的順利開展。《中華人民共和國檔案法》是檔案管理工作的基本法律，我們要嚴格執行，遵法守法，結合單位工作實際，不斷完善管理規章，規范檔案管理細則。創新是完善檔案管理工作的動力，在嚴格遵守有關法律、法規的前提下，在管理機制上也要進行大膽創新，積極引入目標管理；創新管理內容，科學細化管理目標，重點把關房產檔案信息的采集、存貯和開發利用；創新檔案管理系統流程，科學規范采集、整理、鑒別、利用、保存等全過程。
四、建立科學的數字化房產檔案管理體系
積極推進產權檔案管理信息化體系建設，建立科學的數字化房產檔案管理體系。檔案信息化建設就是綜合利用計算機技術、互聯網技術、多媒體、檔案查詢等現代高科技手段對檔案信息資源進行科學歸納、加工和處理，實現檔案信息資源的社會化開發和利用。信息化建設中應該注重房產檔案管理自身的內在規律和特點，利用計算機、打印機、數碼處理等現代化信息設備，實現房產檔案信息處理自動化、數字化、智能化，全面提高檔案管理工作的實效性。
五、做好房產資源的開發利用
房產檔案是房屋所有權益的原始憑證和進行房產維護、交易的主要依據，在房地產經濟的發展過程中具有十分重要的指導性作用。各地房產檔案管理部門是做好房產檔案開發利用的主管部門，應具備主人公意識，要有服務民生的大局意識，通過豐富和完善檔案管理手段，充分發揮房產信息資源服務群眾的重大作用，保護人民群眾的切身利益，也更好地服務當地經濟建設。房產檔案記錄了房地產業經濟發展的真實數據，客觀地反映了當地房地產經濟運行的實際狀況，也是應用推廣房地產科技成果的主要依據，有效開發利用房產檔案信息資源，可以為當地房產管理部門提供科學的方針、政策支持，使房產管理更有實效性和針對性，更好地服務和促進房地產經濟的發展。
【摘 要】現行國家賠償法確定的賠償標準是違法原則，即以行為違法為歸責標準，而不論行為人有無過錯。然而從司法實踐中來看，單獨以違法原則作為國家賠償的標準未免對行政機關過于苛責。文章主要從我庭審判的兩起不動產國家賠償案件入手，從登記機關的職能局限、審查的方式，登記的性質幾方面對不動產登記錯誤引起的賠償如何適用法律進行探討。
【關鍵詞】不動產登記錯誤；過錯責任
房屋登記作為確認房屋產權和流轉的制度，關系人民群眾的重大切身利益，關系著市場秩序和社會穩定。然而現實中出現的一房兩證、房證不符等情形，將房屋登記機關不可避免的推至賠償的“浪尖”。如果按照國家賠償法的要求，只要違法就需要賠償，那么等待房產登記部門的將是數額不菲的國家賠償。
【案1】一房兩證引起的國家賠償。張某向李某借錢200萬，約定使用期限和利息，并將名下房產一處抵押給張某，在房管局辦理了抵押登記。債務到期后，張某無力償還債務，于是李某先行提起民事訴訟，要求張某償還債務。李某勝訴，要求行使抵押權，將張某抵押的房產辦理過戶給李某。在房管局辦理過戶期間，被房管部門告知，該房屋存在爭議，另有一人對該房屋持有房產證，不能辦理過戶。李某無法實現債權，于是提起國家賠償，要求房管部門賠償損失200萬及相應利息。
【案2】原告柴某購買王某一處房屋，房產證載面積 126平方米，雙方在房管局簽訂買賣合同，并支付價款和稅款。在辦理房屋過戶時，被房管局告知該房屋所有權登記申請表及勘察審批表上所顯示的面積均是80.54平方米，與房屋載面積不符。該房經測量，實際面積為105平方米。由此該房屋出現三個面積。原告多次到房管局催促糾錯并辦證，房管局產權處一直不予糾正并確認過戶。原告提起行政訴訟，要求房管局履行過戶義務。經法院判決房管部門不予辦理過戶行為違法。該案被告直接面臨原告提出的國家賠償。
如上兩個案例：案1中，房產部門過錯顯而易見，且已被確認違法。按照國家賠償法律規定，房產登記部門應當承擔全部責任。但是該案之所以出現一房兩證，原因是兩證的持有人原本有著經濟往來，對該建筑物的不同樓層雙方分別持有產權。在辦證過程中，因為房產部門的失誤導致出現對同一房產，兩家均持房產證的情況。該案中，應有一方對該房產的真實性是明知的，并且對房產的權利，經由民事途徑可以劃分清楚。案2中，房產部門具有審核房屋面積的職能，出現錯誤顯然占主要責任。
由于引起登記錯誤存在多種的原因，有當事人故意提供虛假材料導致的錯誤，有登記機關工作人員工作粗心導致錯誤，還有當事人與登記機關同時存在過失導致登記錯誤的情形。因此，單單以法院確認違法的判決來確定房產登記機關的責任顯然也是有失公允的。
一、賠償爭議：源于不動產行政登記性質之紛爭
對于不動產登記行政民事混合侵權賠償案件，學界存有如下幾種觀點：
（一）不動產登記錯誤，登記部門不應承擔賠償責任
理由是不動產登記是基于私法意志，公權部門之登記行為無法脫離申請人意思表示，進行公權登記是職責使然，且產生私法效果，不由登記機關左右，因此發生錯誤登記，行政機關不應承擔賠償責任。
（二）不動產登記錯誤，登記部門應承擔全部賠償責任
這一觀點源自不動產登記公法行為說，持該種觀點者認為，根據立法，登記機關一般是國際私法機關或行政機關，登記機關所謂之行為因具備行使公權力的屬性，故為公法行為。不動產登記的正確與否會對不動產交易當事人的權益產生很大影響。在登記錯誤時受不利影響的一方當事人，有權依據國家賠償制度的規定，向登記部門要求行政賠償。
（三）不動產登記錯誤，登記部門是否承擔賠償責任應具體情況具體分析
該觀點是持公私性質兼具說，筆者傾向于這一觀點。理由：登記是憑借公權力產生私法上效力的行為，體現了公權與私權的結合，登記制度不僅具有平等主體的私權關系，而且有縱向的行政關系。公權力目的在于維護交易安全，登記本質引起私法上效力，二者互為表里。不動產登記過程中，既有公權的因素，也有私權介入。因此如果不動產登記部門由于一般過失對材料審查不嚴而導致登記錯誤，應當承擔次要賠償責任；如果不動產登記部門具有重大過失或故意，則應承擔主要賠償責任。該種觀點認為行政賠償應當按份承擔責任，與《侵權責任法》中按照過錯程度承擔賠償責任一致。
二、不動產行政賠償的法律規制：過錯責任的補充
涉及不動產的行政賠償，不可避免提到《物權法》的規定，該法第二十一條規定，“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任”， 該條明確了不動產登記機關錯誤登記的賠償責任。在為因錯誤登記而遭受損害的受害人提供了相應的救濟途徑的同時，也對登記機關的職務行為起到了一定的規范和制約作用，其積極意義值得肯定。但是該條規定較為抽象，尚有進一步深入研究的必要。一、依照該條規定，登記機關承擔賠償責任的前提是存在錯誤登記。那么，是否所有的錯誤登記均屬于登記機關為之承擔責任的范圍？作為更正登記前提條件的所謂“錯誤登記”具體所指為何？物權法對此并未予以明確的規定。如果登記申請人提供虛假材料申請登記，而登記機構工作人員又怠于履行職責、疏于審查，以致出現登記錯誤、給他人造成損害的情況下，如何承擔賠償責任？再如登記申請人與登記人員惡意串通，共同實施違法登記行為，給他人造成損害的情況下，如何承擔賠償責任？
對此，最高人民法院2010年8月的《審理房屋登記案件的規定》第12、13條分別規定：“申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構未盡合理審查職責的，應當根據其過錯程度及其在損害發生中所起作用承擔相應的賠償責任。”“房屋登記機構工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權益的，房屋登記機構與第三人承擔連帶賠償責任。”該規定顯示出最高法院對于行政賠償的態度為視房屋登記機構的過錯程度承擔賠償責任。此外，在《行政許可法》中第七十五條就提供虛假材料導致的賠償責任規定，也是在行政許可錯誤情形下的賠償中引入了過錯責任原則。但是上述規定僅僅適用于房屋登記類案件、行政許可類案件導致錯誤下的賠償，在《國家賠償法》中沒有明確的規定。
三、過錯責任適用理由：職權局限和歸責原則單一
（一）國家賠償單一的違法原則，與國際上歸責原則的多樣化趨勢不協調
國家賠償法中確定的賠償原則是違法原則，對國家機關及其工作人員在執行職務中，違反法律造成他人權益損害的由國家承擔賠償責任，即以行為違法為歸責標準，而不論行為人是否有過錯。但是國家賠償范圍內的事項，各有類別、特征不同，用一個違法原則來概括全部的賠償歸責標準，既不客觀，也不全面。上述兩個案件均涉及不動產登記而產生的國家賠償，一個是基于對房產登記的信任辦理了抵押登記，然而在房產過戶的階段得知一個是一房兩證，債權不能得到實現，切身利益受到傷害；一個是一證三面積，原告按照證載面積支付對價，造成經濟損失，房屋登記部門的過錯顯而易見，那么僅僅為違法原則來歸責顯然是不適合的。
如果適用過錯原則，可以通過創造性的決策選擇過程彌補不變規則的僵化，又可以在具體的案件中增強法律的可操作性。江必新教授就主張國家賠償雖然為公法責任，但傳統的民事侵權理論以主觀過錯原則為主，國家賠償責任在理論淵源上產自民事侵權責任理論，因此仍然可以采用與民事侵權賠償責任的某些規定。目前世界上不少國家通過探索逐步形成了以一種歸責原則為主、以其他責任原則為輔的國家賠償歸責原則體系。我國國家賠償法確立的單一歸責原則，既不利于國家賠償范圍的擴大，也與國際上國家賠償歸責原則的多樣化趨勢不協調。
（二）不動產登記案件民、行交織的特性，房屋登記機關的職權限制，以過錯原則歸結更為合理
（1）房屋登記機關由于辨識能力、職權范圍的局限，并不可能深究審查登記原因的職責，如果登記審查攝入到登記原因的真實性與合法性范疇，明顯缺乏職權依據。另外，構成登記原因的法律關系往往是民事訴訟等司法程序的管轄范圍，登記機關不可能逾越司法權來進行審查。
（2）登記機關工作人員的職務能力上看，登記機關并非法定專業機構，對于登記申請材料中的簽字真偽、申請人行為能力等問題的判斷并不超出一般人，因此也不可能超越該標準要求行政機關。如果因簽字真偽、甚而辦理登記是否為申請人本人等情況下造成的錯誤登記，單純以違法原則歸責行政機關有失公允。此外，相關工作的法律素養，也是在登記過程中造成錯誤的原因，譬如對法律的理解，《房屋登記條例》中第三十五條，規定了在法院協助執行通知下，應當辦理房屋登記。但對于小產權房來說，其本身屬于限制流通的房產，可持有人局限于農業戶口。現實中出現的房管部門支招當事人虛假訴訟，將小產權房以債務形式抵償給他人，通過法院協助執行通知書辦理到非農業戶口人員名下，便是對該條款斷章取義的理解。
（3）登記審查程序具有的法律程序屬性，面臨各類證據呈現出的法律事實，法律關系中行政、民事交織的獨特性，而登記機關的工作人員是按照普通行政工作人員來配備，缺乏職業準入的要求。因此在涉及第三人利益等專業型較強的相關問題上缺乏判斷力，對于“以非法手段獲取登記且不涉及善意保護”相關法律的理解、證據材料的收集、審查、判斷，受其自身專業知識、法律素養的局限，在登記標準上不可能準確而嚴格的把握。對此，筆者建議，吸取德國、英國的經驗，提高登記人員的門檻，設立房屋登記人員資格許可，更大限度的保證不動產登記交易安全的需要。
（4）現實中存在多種情形導致的登記錯誤，如申請人故意提供虛假材料導致的登記錯誤，此種情況下，登記機關工作人員由于辨識能力的局限在審查后作出的錯誤登記算“違法”嗎？如果盡到合理審慎的義務是否可以認為行政機關不違法？行政機關認為不需要進行的實質審查義務是否是不違法，還是因為出現錯誤登記的效果，就認為行政機關違法？再如登記機關工作人員疏忽導致的錯誤登記，如本文所舉案例2，產權證登記面積與實際面積不符，甚至登記面積與后面附圖顯示面積也不符，此種情況下，登記機關作為核發房產證的部門，應當保證產權證書的公信力，應承擔主要責任。正是導致登記錯誤存在多種情況，國家賠償種僅僅就行政機關的行政賠償責任作出一種概括性的規定，顯然不足以應付實踐中出現的各種復雜情況。
四、結語
不動產在我國的傳統觀念中占據重要的地位，也是涉及民生的重要財產，保證交易的安全即需要申請人的誠實守信，也需要行政機關的權威、信譽。單獨對某一方苛以嚴格的責任都是不公平也不符合法律的價值的。不動產賠償責任的認定與落實，直接關系到受害人的利益能否得到彌補。過錯責任適用在不動產登記錯誤之賠償上符合法律公平的價值，也符合法的引導功能。
參考文獻
[1] 江必新.國家賠償與民事賠償關系之再認識[J].法制與社會，2013年第一期.
老人在世時不盡孝，老人走了又來爭遺產，這樣的現象并不少見，記者就曾目睹一起涉及扶養遺贈的爭奪遺產案例。
事件還原
張某生有兩個兒子，兒子長大成人后，分別攜家去外省謀生。張某老伴早逝，只有自己留守老屋，近年二子在贍養老人的問題上相互推諉。
鄰居柳某的女兒見老人孤單可憐，常過來幫助料理家務。老人看兩個兒子指不上，柳女又對他關懷備至，于是認柳女做了干女兒，與其簽訂了遺贈扶養協議并對協議進行了公證。協議約定柳女照顧張的生活料理張的后事。張死后將自己現居住的一套三居室的房屋贈與柳女。張將簽協議的事告訴了兩個兒子，他們沒有表示反對。
有了柳女的照料張某日子過得也算安逸。沒承想，一天老人在外出遛彎時不幸遭遇車禍，搶救無效死亡。張的兩個兒子得知此事急忙趕回家里。他們認為按協議讓柳女繼承其父的房產未免太虧。于是他們打幡摔罐，搶辦喪事。然后以“柳女照料其父時間短、喪事是他們承辦的”為由，不準柳女按協議繼承張的房產。四鄰八里的人們對此議論紛紛，說張兒對父親“活著不孝，死了亂叫”，“打幡摔罐，爭房產，太不人道”……
張兒以柳女照料其父時間短，不應按遺贈扶養協議接受其父房產的理由能得到法律的支持嗎?其打幡摔罐搶辦喪事爭房產的企圖能得逞嗎?記者特此咨詢了某律師事務所的韓律師。
律師說法
遺贈扶養協議是遺贈人（即被扶養人）與扶養人簽訂的，由扶養人承擔遺贈人生養死葬的義務，并于遺贈人死后享有按照協議接受遺贈的權利的協議。遺贈扶養協議的扶養人對遺贈人盡生養死葬義務，在遺贈人死亡后取得接受遺贈的權利；遺贈人生前享受供養的權利，同時承擔死后轉讓贈與遺產的義務，在權利義務的一致性上和一般合同是相同的。但扶養人與遺贈人的權利義務是不對等的，雙方所付出的財產價值往往是不相同的。從扶養人的權利義務來看，其權利義務的時間標準要以遺贈人的死亡來確定，遺贈人生存時間越長，扶養人盡的義務越多，遺贈人享受的權利(供養利益)就越多，而遺贈人用于遺贈的財產是相對固定的，其生存的時間越長，其財產的價值越隨之減少，扶養人的受贈財產利益相應減少。反之，如遺贈人遺贈的財產價值較大，而遺贈人因某種原因生存的時間較短，扶養人的權利可能大于其所盡的義務。
權利義務的不對等性，是遺贈扶養協議的法律特征所決定的，張兒以柳女對張盡的照料義務短，不準柳女按協議接受張的遺產是不能得到法律支持的。不可否認，死葬是遺贈扶養協議的重要內容，但張兒打幡摔罐，通過搶辦喪事爭奪柳女按協議應接受的張遺留的房產的企圖同樣不能得到法律的支持。
理財師說:新人買房
準新人買房一般都有明確預算,但是知曉自己每月的現金流狀況和每月還貸承受能力的人卻不多。中國銀行的理財師唐曉娟介紹說,年輕人第一次買房,在貸款的前幾年,尤其是前5年間一定要爭取多還款,使總貸款中的本金基數下降,這樣在剩余的貸款中利息負擔會減小。從理財的角度來說,每月房貸支出不宜超過總收入的50%,而事實上這也是銀行規定的房貸上限。考慮到還有其他消費支出,其實更合理的比例是:個人以及家庭的整體消費中,包括房貸在內的負債支出與收入比控制在55%以下。即如果貸款個人(或家庭)月收入為20000元,假設貸款人已經有了其他債務每月要還款5000元,則房貸每月還款額最多不能超過6000元,這樣才有持續的還款能力。常規的情況有一個更簡潔的計算公式:每月還貸能力 = 家庭月收入 × 30%。理財專家還提示,應該盡量選擇10～15年為還款年限,因為這種還款期限下的貸款利息率比較適中。
對于部分新婚購房人群來說,小戶型仍是最佳選擇,房產投資調查發現:小戶型、微型房由于總價低、月供負擔較小、一般情況位置較好,成為準新人購買比例較高的一種房型。而且小戶型投入資金少,易掉頭,新人可以選擇。過幾年經濟條件較好,或實際需要發生變化時――也許二人世界變為三口之家,也許因為工作地點變動,換房出售或出租。因為這期間間隔的年限可能不會太長,所以新人在第一次買房時應重點兼顧投資潛力。好地段、交通便利是承載小戶型價值的一大支撐;CBD、金融街、產業園、名校一帶因為聚集的高級白領、外籍人士較多,所以小戶型也較有需求市場。
律師說:買房署名
兩人終于要在法律的庇護下、在同一個空間開始更長久的生活。然而,相信房子的署名讓很多準新人頗為頭痛,這關乎感情更涉及利益。誰出首付、如何還貸、署誰的名字,還有“你愿意為沒署自己名的男方婚前房產裝修嗎”,凡此種種,處理不當,都會讓好事將近的男女們分道揚鑣。
北京濟源律師事務所的范昕律師介紹說:《物權法》規定,物權的成立采用登記制度,即登記在誰名下就是誰的財產。因此,署名是一個相對很重要的事情。現在共同財產的認定是以財產獲得的時間――婚前或婚后獲得來確定,婚前獲得的財產,始終歸個人所有。之前法律規定共同生活超過8年即被認定為共同財產,現已不適用。
具體署名,有以下幾種情況:
1.如果婚前的房產,一方全款支付,那么婚后也屬于個人的婚前財產。
2.如果房產是婚前一方付首付,婚后貸款支付余款,則房屋產權歸該一方所有(即使在婚后用共同財產支付了剩余的購房款,也不影響房屋產權的歸屬)。只是在這種情況下,另一方有權就婚內所還貸款的一半主張權利。至于婚內房產增值部分的劃分并無明文規定,判例中既有認定為夫妻共同財產而平分的,也有認定為房屋產權一方個人財產的,從既往判例來看,以第二情況為主流。
3.如果是婚后購買房產,則首先,無論房產證上署誰的名字都屬于雙方共同財產,雙方平分、共同享有升值部分;房屋價值,應按市場現價計算,不是按購買合同金額計算。其次,權益和債務部分。因為涉及貸款,所以,要首先把未還貸部分除去。比如,一套房子購買價是100萬,首付30萬,貸款70萬,現值120萬,未還貸款是60萬,夫妻可以分割的價值就是60萬(120萬減去60萬),則每人可得30萬。取得房子的一方應當付給未得房一方30萬,得房方繼續承擔未還貸部分的本金和利息。
就生活中經常出現的一方父母贈與房產的情況,范律師表示,贈與行為要具有法律效力,當事人必須按照房產贈與的有關特殊要求和程序辦理正式的手續。婚前以贈與的方式過戶給一方,屬于一方的婚前個人財產;婚后以饋贈的方式過戶給一方,默認為夫妻共同財產,但若贈與時簽署一個協議,指明此房只贈給其中一人,那么婚后的贈與也屬于個人財產,不是夫妻共同財產。范律師特別提到,贈與是財產轉移的一種手段,過戶是財產轉移的實現方法。即不管是贈與還是別的轉移方式,只要產權發生變化,就有過戶這一程序,就會產生相關費用。
房產贈與產生的稅費
土地出讓金(房改房)
轉移登記費,每宗80元
轉讓手續費
契稅,房管局評估價的3%
2008年4月12日,吳梅從領導辦公室出來,喜悅的神情溢于言表。剛才領導找她談話,決定提拔她當經理。
就在此時,一個電話不期而至:“這里是北京市朝陽法院,您的丈夫譚偉平離婚,請您過來取一下書吧。”
“明槍”離婚,“暗箭”換房
丈夫離婚?是不是弄錯了!直到放下電話,吳梅都沒緩過神來。
開庭那天,當法官問原告離婚理由時,譚偉平氣憤地說,被告有婚外情。還拿出一個錄音筆,要求當庭播放。
吳梅又氣憤又尷尬。原來,譚偉平認為老婆既漂亮又能干,總擔心她給自己戴綠帽子。于是,那天下班后,吳梅被上司死乞白賴地拉去唱歌的對話,都被譚偉平錄了下來。
吳梅哭著說:“上司騷擾我,我能怎么辦?我保證,我絕沒有做任何對不起丈夫的事。”
當涉及夫妻共同財產部分時,譚偉平的表述更是讓吳梅大吃一驚。原告認為,家里除了一萬元存款外,沒什么好分的。可是,家里明明還有兩套總價值300萬的房子。
法官讓吳梅出示房產證,吳梅無奈地說:“房產證都在他手里。”
這時譚偉平拿出一摞材料說:“兩處房早沒了,一套賣給別人,共賣得53萬元,賣的錢我炒股虧了,余下的給孩子交學費了;另一處是我父親買的,現在我要離婚,房子當然得還給父親。本來想通過贈與方式還的,可房產贈與收費要比二手房交易收費高一些,所以我們簽了一個交易合同,過戶給我父親了。”
吳梅聽到這里,簡直不敢相信自己的耳朵,她氣憤地說:“你竟然想出這種損招。”
抽絲剝繭,法不容情
吳梅當即要求休庭,提出要親自調查。法官同意給吳梅一個月的舉證期。
吳梅請教律師后,決定馬上提起兩個訴訟:一是要求確認譚偉平和案外人劉強的房屋買賣行為無效;二是譚偉平和他父親譚超松的房屋轉讓行為無效。律師為吳梅申請立了兩個索回房屋的案子,同時,吳梅向離婚案的法官提出了中止審理的申請書。
不久,吳梅向譚偉平和劉強索回房屋的案子開庭。法庭上,吳梅認為,丈夫賣給劉強的房產是在夫妻倆結婚后購買的,屬于夫妻共同財產。而譚偉平出賣這套房產時沒有經過吳梅的同意,該房屋買賣合同是無效的。
譚偉平沒有到庭,被告二劉強答辯稱:購買這套房屋時,譚偉平沒有說明這套房子是夫妻共同財產,產權證上也沒寫共有,他在簽訂購房合同過程中已經盡了合理的審查義務,是善意第三人。
原告律師向法庭提供了兩人的商品房買賣合同,對房產交易價格提出質疑:“合同寫該商品房單價為每平方米5560元,可事實上,那套房子的市場價值已經達到每平方米9000元左右。房子不是以合理價格買賣,絕對有問題,我認為譚偉平跟劉強惡意串通虛構交易。”
“我這里還有一份合同,是我跟譚偉平和中介公司簽的合同。這份合同才是我們真實買賣的合同。”劉強解釋說,“原告拿出的那份合同是給建委備案的合同。那份合同為了減少稅費,所以按政府交易指導價寫的。中介收勞務費不可能按那份低價的合同走,所以我們跟他們簽的合同才是真實交易價格。我是以每平方米9300元的價格買的,一共付了89.28萬元,錢都打在譚偉平的賬上了。”
最后法院采信了劉強的答辯意見,判決駁回吳梅的訴訟請求。
【法律點】
為什么吳梅針對劉強提起的索回房產案會敗訴呢?
律師解釋:根據婚姻法的規定,夫妻一方未經另一方同意,以自己的名義擅自處分共有的重大財產,是一種無權處分。但法官之所以判決吳梅敗訴,是因為認定了劉強屬于善意第三人。根據《物權法》的規定,即使夫妻一方是在配偶不知情的情況下擅自變賣財產,只要受讓的第三人是善意的、以合理價格取得的、并且已經轉讓所有權的,那么這項交易就是合法有效的。因此,吳梅無權要求劉強返回房產,只能請求讓譚偉平賠償損失。
吳梅實在是傷心透了,但律師鼓勵她要繼續應對第二場房產訴訟。案件審理過程中,吳梅提出這套房產是她婚后與譚偉平共同購買的第一套房產。
譚偉平并不買賬,他向法庭提交了收條和銀行轉賬憑證,說:“法官,這房子是我替我父親代購的,而且買房的錢是父親出的。”
公公譚超松也辯稱:“這是我和老伴的養老錢,是為了增值才買房的。因為兒子有購買經濟適用房的資格,所以就以兒子的名義買的這套房。他們只是暫時住著,現在兒媳婦想分割我這套房子,我當然不同意。”
在經歷了三次庭審后,法官判決譚超松與譚偉平的房屋交易合同無效,二被告需在判決生效后把房產過戶回來。
【法律點】
為何吳梅訴丈夫父子的訴訟能贏?
律師解釋:物權法上有一個公示公信原則,也就是說,房產登記在誰名下,法律上就推定房產的所有權歸誰,而不問誰出資。因此,只要房產登記在他人名下,他人就有權占有、處分該房產。
如果公公是借用兒子的名義讓他代購房產,那么需要簽代購合同,并得到兒子、兒媳的認可,才能構成一種債的關系,返還房產也才有效。否則,法律上只能視為公婆贈送錢讓他們夫妻買房。
一年后,兩個案子結束,離婚訴訟恢復審理。法官在聽取雙方意見后分析:原告提供的錄音,雖然形式合法有效,但僅憑該錄音無法證明吳梅有婚外情,法庭不予以采信。
最后法庭認定:原告譚偉平有轉移夫妻共同財產的行為,吳梅在婚姻中不存在過錯。因此第一套房屋,按照房產真實交易價格分割,吳梅分得50%;第二套房屋是夫妻共同財產,歸女方所有,給男方40%的折價款。存款1萬元兩人平均分割。孩子歸吳梅撫養,譚偉平每個月給1000元撫養費。
律師手記
王芳
全國律協民委婚姻家庭法論壇副主任,全國婦聯婚姻家庭研究會委員,中央電視臺《法律講堂》主講老師,北京市中濟律師事務所婚姻家庭法務部主任。
吳梅在事業上雖然成功,但在家庭生活中卻是失敗的。她與丈夫朝夕相處,竟然不知道夫妻倆心的距離已如此遙遠。而譚偉平精心策劃離婚分家,要讓妻子“凈身出戶”,法律不會成為他謀算利益的工具,到最后還是白算計一場。
在處理過不少類似案件后,我想告訴大家,日常生活中該怎樣防范夫妻一方私自轉賣家中房產:
1.買房要和配偶一起去,購房合同中買方寫上雙方的姓名,這樣將來辦下來的產權證上夫妻倆都是產權人。
2.如果當初買房只寫了一個人名字,也可以事后和配偶一起去建委房產交易管理部門補充房產產權人登記。
3.如果還沒來得及補充房產登記就出現婚變了,可以去房屋土地管理局申請物權異議登記,這相當于凍結房屋產權。但是異議申請人需在物權異議登記后15日內啟動離婚訴訟或確權訴訟,過期不啟動訴訟,則異議登記將會被撤銷。
第一條 為加強城市房產管理，維護房產市場秩序，保障房產權利人的合法權益，促進房產行業的健康發展，依據《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關法律、法規規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條 凡在鞍山市城市規劃區國有土地范圍內使用房產，從事房產交易，實施房產經營、管理的單位和個人，均須遵守本條例。
第三條 房產權利人應當遵守法律、行政法規和規章，依法納稅。房產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第四條 鞍山市房產行政管理部門是本市房產行政主管部門，對全市城市房產實施統一管理和監督。
建設、規劃、房地產開發、土地、工商、物價、技術監督等管理部門應當按照各自職責共同做好房產管理工作。
第二章 房產行政管理
第五條 國家機關、社會團體、企事業單位及軍隊管理的國有房屋屬于國家財產，由國家授權的單位依法行使經營和管理的權利并承擔相應的義務。
集體所有的房屋，由集體組織依法行使經營和管理的權利并承擔相應的義務。
私人所有的房屋，由房屋所有人依法行使經營和管理的權利并承擔相應的義務。
第六條 自管自有房產的單位實行資格審查制度。自有房產單位必須經市房產行政主管部門審批，取得《鞍山市自管房產單位管房資格證》后，方可對自有房產進行自管。
未取得《鞍山市自管房產單位管房資格證》的，其房產可由房產行政主管部門委托具有管房資格的房產管理單位進行托管。
自管房產單位必須執行國家有關房產管理的方針、政策、法律、法規，接受市房產行政主管部門的行業管理、業務指導和監督檢查。
第七條 城市私有房屋所有人不能管理其房屋時，可出具委托書委托人代為管理。
私有房屋所有人下落不明且無合法人或權屬不清的房屋，由房產行政主管部門指定的房產管理單位代管。
前款代管房屋因天災或其他不可抗力遭受損失時，房產行政主管部門和房產管理單位不負賠償責任。
第八條 政府可以向具有本市常住戶口的最低收入的住房困難家庭提供租金相對低廉的普通住房，即廉租住房。廉租住房的來源如下：
（一）騰退的并符合政府規定的廉租住房標準的原有公有住房；
（二）最低收入家庭承租的符合政府規定的建筑面積或者使用面積和裝修標準的現住公有住房；
（三）政府和單位負責出資興建的用于廉租的住房；
（四）政府和單位出資購置的用于廉租的住房；
（五）社會捐贈的符合廉租住房標準的住房；
（六）政府根據實際情況采用其他渠道籌集的符合廉租住房標準的住房。
第九條 全市房屋安全鑒定工作由市房產行政主管部門設立的房屋安全鑒定機構負責。下列行為必須由房屋安全鑒定機構進行實施方案的安全審定，并會同有關部門批準后實施：
（一）對原有房屋進行改建、擴建的；
（二）在房屋外墻體、屋面設置大型廣告牌匾、通訊設施的；
（三）在房屋上錨固或拉錨的。
上述行為造成房屋損壞的，行為人應當及時采取修復措施或賠償損失。
第十條 房屋出現影響使用安全跡象或使用行為可能造成安全隱患的；房屋接近或達到設計使用年限的，房屋所有人或使用人必須向房屋安全鑒定機構提出房屋安全鑒定申請，并承擔鑒定費。
經鑒定為危險房屋的，房屋所有人必須按照鑒定機構的處理意見及時加固或修繕治理；如房屋所有人拒不按照處理意見修繕治理，或使用人有阻礙行為的，房產行政主管部門有權指定有關部門代修，或者提請公安、司法機關采取強制措施，發生的費用由責任人承擔。
第十一條 異產毗連房屋的使用與維修，應按照有利使用、共同協商的原則正確處理。如果毗連房屋所有人、使用人需要改變房屋用途、結構時，應征得其他毗連房屋所有人的書面同意。
異產毗連房屋所有人或使用人因房屋使用發生糾紛時，糾紛的任何一方均可以申請房產行政主管部門調解、處理，也可以直接向人民法院起訴；因房屋維修發生糾紛時，按照先維修房屋后調解糾紛的原則處理。
第十二條 城市新建住宅區和共有設施設備齊全的城市原有住宅區，應當實行物業管理；配套設施不全的原有住宅區，應當由政府組織整治，達到規定的條件后實行物業管理。
房屋開發單位移交物業時，應當將按規劃要求，進入住宅小區建設成本，屬業主共有的物業管理辦公用房、自行車棚、停車場、車庫等共用設施設備和共用場地，移交給物業管理委員會。
第十三條 房產物業管理實行資質認證制度。物業管理企業經過房產行政主管部門資質認證，取得《物業管理企業資質證書》后，經工商行政管理機關登記注冊，領取營業執照。
街道辦事處和其他有關部門在各自的職權范圍內，對物業管理工作進行指導、協調和監督。
第三章 房屋使用管理
第十四條 城市公有房屋實行租賃制度。公有房屋的租賃必須執行國家、省、市人民政府規定的租賃政策和租金標準。
承租公有房屋必須取得《公有住房租賃證》或者《國有非住宅房產使用證》，《公有住房租賃證》和《國有非住宅房產使用證》是承租公有房屋的合法憑證，實行全市統一格式，由市房產行政主管部門頒發。任何單位和個人不得偽造、涂改《公有住房租賃證》和《國有非住宅房產使用證》。
第十五條 公有房屋承租人必須嚴格履行租約規定，按月交納租金，無正當理由逾期不交，每過一日加收月租金1％的滯納金。
承租人有下列行為之一的，出租人有權終止租賃合同，收回公有房屋使用權，并可索賠損失：
（一）將承租的房屋擅自轉租、轉讓、轉借他人或擅自調換使用的；
（二）擅自拆改房屋結構、改變房屋用途的；
（三）無正當理由拖欠房租累計六個月以上的；
（四）住宅用房無正當理由閑置房屋六個月以上的；
（五）利用承租房屋進行非法活動的；
（六）故意損壞公有房屋的；
（七）擅自買賣公有房屋使用權的；
（八）其他嚴重損害出租人權益的。
第十六條 承租公有住宅房屋，承租人在租賃期限內外遷或死亡，其共同居住兩年以上的家庭成員有本市常住戶口，在不超過本人住房限額標準的情況下，根據相應的政策，可以申請辦理更名手續。
第十七條 房屋所有人、使用人必須在國家規定的范圍內行使所有權、使用權，不得利用房屋存放有毒、易燃、易爆等危險品或者進行其他危害公共利益、損害他人合法權益的活動。
第十八條 房屋所有人或者使用人需要改變房屋用途的，應向房產管理單位提出書面申請并提供有關房產資料，經房產管理單位初審后，憑建設、規劃、環保等有關部門的批準手續到房產行政主管部門辦理《房屋改變用途臨時使用證》。
第十九條 房屋所有人或者使用人需要改變房屋結構時，不涉及拆改房屋內外承重墻等主體結構或者明顯加大荷載的，應向房產管理單位提出書面申請并提供有關資料，由房產管理單位審批。
改變房屋結構涉及拆改房屋內外承重墻等主體結構或者明顯加大荷載的，應當經市房屋安全鑒定機構鑒定，市房產行政主管部門審批后方可施工。
第四章 房屋修繕
第二十條 房屋修繕資金，依據房屋所有權性質不同，分別進行籌措。
公有房屋維修資金的籌措：
（一）房租收入中規定應當用于房屋修繕的資金；
（二）從城市維護建設資金中劃撥的資金；
（三）本系統多種經營收入中部分盈余的資金；
（四）法規和政策允許用于房屋修繕的其他資金。
私有房屋的修繕資金由私有房屋所有人自行承擔。
第二十一條 凡商品住房和公有住房出售后都應當建立“住宅共用部位、共用設施設備維修基金”。
“住宅共用部位、共用設施設備維修基金”專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。
第二十二條 房產行政主管部門負責指導和監督全市各房產管理單位編制年度房屋修繕計劃，并檢查其執行情況。
第二十三條 依照規定修繕房屋，是房屋所有人和其他對修繕負有責任的人應當履行的責任。
房屋所有人和其他對修繕負有責任的人對房屋應及時修繕。因不及時修繕房屋有可能導致房屋發生危險的，由責任人承擔相應的法律責任。
第二十四條 房屋使用人對所使用的房屋設施有監護的責任，發現房屋損壞，應及時報修。因使用人過錯造成房屋及其附屬設施損壞，或者給他人造成人身、財產損失的，由房屋使用人承擔賠償責任。
第二十五條 房屋維修過程中因房屋所有人、使用人或者毗連房屋所有人、使用人阻礙，導致房屋維修發生困難的，房產行政主管部門可以提請公安、司法機關采取強制措施，發生的費用由責任人承擔。給他人造成財產損失的，由責任人負責賠償。
第二十六條 房屋修繕工程實行質量保修制度。質量保修的內容和期限，應當在工程合同中載明。
房屋修繕工程發生重大事故的，由房產行政主管部門會同有關部門調查、處理。
第五章 房產交易
第二十七條 房產交易當事人必須依法簽定交易契約或合同，并持交易契約或合同文本向房產行政主管部門及其他有關部門申請辦理登記手續。
第二十八條 銷（預）售商品房屋實行許可證制度。開發經營企業進行商品房銷（預）售時，應當持有關部門的證明材料，向房產行政主管部門辦理商品房銷（預）售登記申請，取得《商品房預售許可證》后，方可銷（預）售商品房。
第二十九條 城市居民可以有償轉讓公有住房使用權。房產交易過程中，涉及到房產轉讓、房屋租賃、房產抵押、房產典當、房屋互換、房產拍賣及其他交易行為的，必須經房產行政主管部門依法審批。
第三十條 設立房產中介服務機構，必須經房產行政主管部門資質審查合格后，方可辦理工商登記。房產中介服務機構應當在領取營業執照后的一個月內，到房產行政主管部門備案。
房產中介服務人員實行資格認證制度。凡未取得房產中介服務執業資格并注冊登記的人員，不得從事房產中介服務。
房產中介服務機構資質和房產中介服務人員資格實行年審制度，凡年審不合格的，不得繼續從事房產中介服務。
第三十一條 房產中介服務人員承辦業務，須由其所在的中介機構統一受理并與委托人簽定書面中介服務合同。
房產價格評估，當事人可委托房產估價機構或房產估價事務所進行。但涉及房屋重置價格確定、房產課稅評估等政府職能性、公益性的房產價格評估，由房產行政主管部門委托的房產價格評估機構評估。
第六章 權屬登記
第三十二條 房屋權屬登記實行登記發證制度。由房產行政主管部門負責房屋權屬登記的管理工作。
房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》三種。房屋權屬證書是房產權利人擁有房產權利的合法憑證，任何單位和個人均不得涂改或偽造。
第三十三條 房產轉讓或者變更時，房產權利人應當向房產行政主管部門申請轉移或變更登記。法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。
房產抵押等他項權利的設定，房產權利人須向房產行政主管部門提交有關證明材料，辦理他項權利登記。設定權利終止時，應辦理產權變更或注銷他項權利手續。
第三十四條 房產行政主管部門負責房屋面積的測量及計算管理工作，制定有關政策，對商品房屋核發《商品房銷售面積核定認證書》，查處房屋面積管理中的違法行為。商品房面積測量機構的資質，必須經房產行政主管部門審查合格后，方可辦理工商登記。
第三十五條 凡進行商品房銷售的單位在商品房屋銷售前，應向房產行政主管部門提交有關證件和資料，辦理商品房產權登記備案手續。
房產行政主管部門應查清產權來源、核準出售房屋建筑面積后，核發產權登記備案證明。
第三十六條 凡由國家、省、市直接或間接投資建造的非住宅房產、各時期由政府接管的非住宅房產，產權歸國家所有，由房產行政主管部門統一辦理所有權登記手續，并負責統一管理。
第三十七條 建設單位或個人需要拆除的房屋，因倒塌、損毀滅失的房屋或因他項權利終止的房屋等，建設單位或房產權利人必須向房產行政主管部門提出注銷登記申請，并提交有關證書、文件、圖紙，辦理注銷登記、滅籍等手續。
第七章 法律責任
第三十八條 違反本條例第六條規定，未經房產行政主管部門審批，擅自對房屋進行自管的，由房產行政主管部門責令其補辦手續，并處以5000元以上1萬元以下罰款。
第三十九條 違反本條例第十二條規定，未將物業管理辦公用房、自行車棚、停車場、車庫等共用設施設備和共用場地移交給物業管理委員會的，按《遼寧省城市住宅區物業管理條例》有關規定處罰。
第四十條 違反本條例第十三條規定，未經房產行政主管部門資質認證擅自實行物業管理的，由房產行政主管部門責令限期改正，并處以5000元以上1萬元以下罰款。
第四十一條 違反本條例第十四條規定，涂改《公有住房租賃證》或者《國有非住宅房產使用證》的，其證書無效，由房產行政主管部門沒收其證書，并可對當事人處以1000元以上1萬元以下的罰款。
偽造《公有住房租賃證》或者《國有非住宅房產使用證》的，由房產行政主管部門沒收其偽造的證書及非法所得，并可對當事人處以1萬元以上3萬元以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十二條 違反本條例第十七條規定未造成損失的，由房產行政主管部門責令限期改正，并處以3000元以下罰款；造成損失的，由房產行政主管部門責令其賠償損失，并處以造成財產損失5部以下的罰款。
第四十三條 違反本條例第十八條、第十九條規定擅自改變房屋用途、結構的，由房產行政主管部門責令恢復原用途、恢復原狀，并處以原房產價值1％～5％的罰款。給房屋造成重大損失的，依法追究其經濟或刑事責任。
第四十四條 違反本條例第二十三條、第二十四條、第二十五條規定造成房屋設施損壞或嚴重影響房屋安全的，由房產行政主管部門責令責任人賠償損失，并處以房產價值5％～10％的罰款。
第四十五條 違反本條例第二十八條規定，未取得《商品房預售許可證》擅自預售商品房的，由房產行政主管部門責令停止預售活動，沒收違法所得，并處以違法所得的1％以下罰款。
第四十六條 違反本條例第三十條規定，未經房產行政主管部門資質認證或年審的中介服務機構或中介服務人員，擅自從事房產中介業務活動的，由房產行政主管部門責令停止房產中介業務活動，沒收違法所得，并處以1000元以上5000元以下罰款。
第四十七條 違反本條例第三十二條規定，涂改房屋權屬證書的，其證書無效，由房產行政主管部門沒收其房屋權屬證書，并對當事人處以1000元以上5000元以下的罰款；非法印制、偽造房屋權屬證書的，由房產行政主管部門沒收其非法印制的房屋權屬證書及非法所得，并對當事人處以1萬元以上3萬元以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十八條 違反本條例第三十五條規定擅自銷售商品房的，由房產行政主管部門責令停止銷售活動、限期補辦登記備案手續，并按原登記費的3倍以下收取費用。
第四十九條 違反本條例的行為，涉及建設、規劃、房地產開發、土地、工商、物價、技術監督等部門管理權限的，由上述部門依據有關法律、法規、規章予以處罰。
在國務院督查組結束16個省市樓市調控督查之后，房產稅擴圍成為呼聲最高的調控儲備政策之一。湖南、湖北有可能成為繼上海、重慶之后的下一批試點，而具體的政策至今遲遲未出，在業界和社會引起了很多猜想。房產稅自2003年首次提出以來，已將近10年，在此期間有關的討論不絕于耳。對于房產稅的初衷、作用、難點，以及涉及到具體操作層面的相關問題，的確值得做進一步的探討，以利于下一步試點工作的推行。
首先需要思考的是推出房產稅的初衷何在。近年來，關于房產稅的爭論不斷，支持者認為這是控制房價的有力手段，反對者認為房產稅會加重百姓稅賦，也有人擔心因房產稅用途不明會形成新的“土地財政”。盡管存在爭議，但推出房產稅卻是大勢所趨，從試點到全面推行只是時間問題。根據國際慣例，對持有環節征收房產稅是通行做法，一方面這部分稅收可以作為政府財政和公共支出的來源之一，另一方面房產稅也是完整的稅收體系的題中應有之義。
至于房產稅能否平抑房價，其長期意義大于短期價值。在調控的大背景下，房產稅被寄予厚望，很多人期待房產稅落地房價也應聲而降。實際上，上海、重慶的試點證明房產稅對房價的影響程度并未如預期。在房產稅試點進一步推進的過程中，對其初衷和作用應有正確的認識，特別是輿論更需正確引導。房產稅的作用在于長期的政策設計，而不是為實現短期調控目標而做出的選擇。房產稅的主要功能在于，一是通過整合房地產領域的各種稅費征收房產稅，使地方政府獲得穩定持續的財政收入來源；二是通過對居民重要財產房產的征稅，可以起到調節貧富差距的功能；三是在房產保有環節征稅可以達到抑制投資投機性購房的作用。
正因房產稅是慮及長遠的一項改革，所以在推進中面臨很多難題。房產稅的征收范圍是當下被普遍關注、也是迫切需要解決的問題。先期試點的上海只針對增量住房，而重慶則是存量和增量都征稅。在下一步的試點中，如果以“上海模式”為主導，征收難度小，社會的接受度也會高。但是，如果要建立起可持續的稅收征管體制，長期來看應是對存量和增量都征稅。這就需要與之配套的相關工作的進一步推進，比如全國聯網的房地產信息系統的建立和運行等。因此，在各地不同的房地產形勢下，房產稅能否全面鋪開、具體細節的設置等難題仍需探索和完善。
在房產稅試點逐步推進的過程中，還需解決頂層的制度設計和法律規制的問題。房產稅關系到社會大眾的切身利益，因此必須逐步完善相關法律制度，在征收、使用、管理等諸多環節建立起完整的制度體系，使之更順利地推行。這是房地產市場持續健康發展的需要，也是我國整體稅制改革的重要一環。
關鍵詞：房地產；土地所有權；房屋所有權；土地使用權登記
一、土地產權與房屋產權
（一）區分土地所有權和使用權
1、土地產權指有關土地財產的一切權利總和，包括土地所有權、土地使用權、土地租賃權、土地抵押權、土地繼承權、地役權等多項權利。根據《中華人民共和國憲法》、《土地管理法》、《物權法》的相關規定，我國土地所有權是國家或農民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權利。
2、土地使用權是指使用土地的單位和個人在法律允許的范圍內對依法交由其使用的國有土地和農民集體所有土地的占有、使用、收益以及部分處分的權利。
（二）房屋所有權
房屋所有權是指房屋的所有人依法對自己的房產所享有的占有、使用、收益和處分的權利。所謂的占有權就是產權人對其房屋事實上的控制權。使用權，是產權人按照房產的性能、作用對房屋加以利用的權利。收益權指產權人收取房產所產生的利益的權利。處分權，是產權人在事實上或法律上對房產進行處置的權利，處分權是房屋產權的核心，是房屋產權最根本的權利。處分權一般只能由房屋產權人行使（法律上有特別規定的除外）。
二、 土地登記和房屋登記分析
（一）土地登記和房屋登記概述
《土地登記規則》1989年頒布實施，1995年12月修訂，共8章78條。第二條：土地登記是國家依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利的登記。房產登記是國家依照法定程序對房產的權屬關系、位置、建筑面積、結構、用途進行登記的一項行政管理制度。
（二）土地登記和房屋登記的不同點
1、登記對象不同土地登記的對象是國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利；房屋登記的對象是所有權登記和房屋他項權利登記，全民所有制房屋所有權，集體所有制房屋所有權和私人房屋所有權。
2、登記內容不同
土地登記內容主要包括土地所有權和使用權的性質、來源、坐落、界址、面積、用途（地類）、價值等。另還有使用期界址、面積、用途（地類）、價值、使用期限、產權人名稱（姓名）、產權證明材料、圖號、地號等。依據1987年《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》、1990年《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》、1998年《城市房屋權屬登記管理辦法》：房屋登記包括地域范圍和房屋范圍，地域范圍限于城市、縣鎮、建制鎮和工礦區范圍內的所有房屋，以及依法取得的房地產開發用地上建成的房屋；房屋范圍登記地域范圍內全部房屋。包括全民、集體和私人所有的房屋，以及共有房屋或宗教團體等所有的房屋，還包括股份制企業和涉外的房屋。
3、登記程序不同
土地登記程序是以縣級行政區為單位，組織進行土地登記的基本程序分為五步，即土地登記申請、地籍調查、權屬審核、注冊登記、頒發或者更換土地證書。土地登記分為初始土地登記和變更土地登記。房屋登記程序主要包括準備工作、登記申請、勘丈、產權審查與確認、“三審定案”、產權公告、注冊登記、發證。
4、登記標的物和權利不同
兩者登記的標的物不同，國家保護權利主體的權利內涵也不一樣。《中華人民共和國房地產管理法》規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”，兩者互不替代，缺一不可。
5、房地登記管理部門不同
我國現行的房地產登記機關實行的是房地登記分別管理的方式。《城市房地產管理法》第六十條規定，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。
三、兩證登記的必要性及管理建議
我國著名經濟學家吳敬璉先生指出：“產權規則是市場經濟一切游戲規則的基礎”。因此對于與廣大群眾息息相關的房產權屬問題有必要區分清楚，使大家有明確的權利意識。
（一）不動產登記作用理論
信息不對稱理論。“信息不對稱”是指交易一方（通常是賣方）占有信息多，了解所提供的商品或服務的具體情況，處于優勢地位，而另一方（一般為買方）占有信息少，不了解商品或服務的具體情況，處于劣勢地位。商品房的買賣或不動產的交易就是一種買賣雙方信息不對稱的交易。新制度經濟學認為人具有理性，即人在從事經濟活動的過程當中，會本能地想方設法使自己獲得利益最大化。如果沒有法律約束，處于信息優勢地位的一方就可能產生機會主義的傾向，即利用買賣雙方的“信息不對稱”以達到利己的目的，甚至給對方已被歪曲的信息或者欺騙對方，以便從交易中獲得更大的利益。這是新制度經濟學所說的“個人機會主義行為”或“道德風向”。“一房二賣”就是不動產中存在的“道德風險”。基于此理論土地管理部門和房屋管理部門加強房屋買賣市場的透明度和加強對土地登記和房屋登記的管理是十分必要的；房屋買賣市場中的參與者搞清楚土地登記和房屋登記的區別，掌握足夠的產權信息才能保障自己的權益。
（二）避免權利糾紛問題
1、維護自身合法權益
我國《物權法(草案)》確定了我國不動產登記將實行統一登記制度，“即當事人可以向房屋或土地登記機構申請一并辦理城市房屋所有權和土地使用權登記”。申領土地使用權登記，領取國有土地使用證，是房地產權利人依法維護自身權益的一種手段。土地使用權一經登記即具有排他性，其他單位和個人無權占用。在生產和經營過程中，若與他人發生經濟糾紛，涉及侵害經登記的土地使用權人的土地權益時，土地行政主管部門或人民法院能保障土地使用權人的合法權益，排除侵害。因此，為維護自身合法利益不受侵犯，土地使用權人應及時申領土地使用證。
2、避免房屋權屬不明確與土地使用權的不明確問題
《城市房屋權屬登記管理辦法》規定，房屋權屬登記應遵循“房屋所有權和該房占用范圍內的土地使用權，權利主體一致”的原則。從房產市場及其發展的實踐看，房屋所有權和土地使用權常常有矛盾，其主要表現就是二權的不一致，實際上是土地使用權問題引起的矛盾。
3、避免房地產分離出賣，合同無效問題
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。
4、避免二手房的產權證和土地所有權證的糾紛問題
我國《城市房地產管理法》、《城市房地產轉讓管理規定》明確：房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。商品房必須具備房產證和土地證。如果所購買的二手房有房產證，沒有土地證，則需要求對方辦理土地證。如果土地證辦理不下來，那么此套住宅會以后就會有權屬問題存在。所以如果購買二手房，一定要在證件齊全的情況下購買,以免將來出現問題無法解決。
（三）對權屬登記管理的建議
1、建立土地管理部門與房產管理部門一體化管理目前我國土地管理部門和房產管理部門分別主管土地權屬登記和房屋權屬登記，而且其所依據的法律也不同，房產權屬登記是按照建設部頒布的《城市房屋權屬登記管理辦法》來執行，土地權屬管理則按照國土資源部頒布的《土地登記規劃》執行。由兩個部門管理容易導致法律上的問題，還可能導致法律的漏洞，客觀上也造成了社會實踐與司法實踐中的矛盾和爭議。因此在房地產市場上和二手房市場上就有很大機會存在信息不對稱，對于非房地產專業的購房者就處于信息劣勢地位，賣房者就會在利益的驅使下將房子分別賣給兩個或者更多的人而缺少土地和房產證，引發產權糾紛。土地管理部門和房產管理部門應當基于此缺陷建立兩部門的聯網機制和公告機制，以保證房屋買賣市場信息透明化。具體來說，首先兩部門可以在管理權限和登記義務方面溝通達成協調一致的管理范圍，防止責任缺失；其次，開發統一的聯網管理系統，加強對每一宗土地和房屋的產權和所有權的一致登記和管理，防止一房二主的現象出現；再有通過兩部門統一登記，可以在官方網站上提供房屋權屬查詢系統，以使購買者掌握準確充分的信息。
2、物業管理部門提供專項服務介入
