時間：2023-06-06 09:32:55
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋租賃合同糾紛，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
尊敬的 先生：
遼寧##律師事務(wù)所依法接受的##先生的委托，為能友好協(xié)商解決您與##先生就中山區(qū)##街##號房屋租賃合同糾紛一事，特指派于帥律師向您致函如下：
委托人##先生通過拍賣方式取得了坐落于 號房屋的所有權(quán)，您作為該房屋的承租人享有承租的權(quán)利，租期理應(yīng)至2012年1月1日截止。后您與委托人的親屬簽署《房屋租賃合同》，約定將坐落于 號，建筑面積為 平方米的房屋出租給您，租期自 年 月 日起至 年 月 日止，年租金30萬（含餐費 萬元）。
鑒于您與委托人的親屬在簽訂合同時，明知委托人的親屬并不是案涉房屋的所有權(quán)人，同時也未取得委托人的授權(quán)，仍與其簽訂的《房屋租賃合同》，該合同應(yīng)屬于效力待定的合同。但為了避免雙方的損失，委托人對其親屬與您之間簽訂的《房屋租賃合同》予以追認。
依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等相關(guān)法律的規(guī)定及合同的約定，為維護自身的合法權(quán)益，委托人特委托本律師通知您：
一、雙方簽訂的《房屋租賃合同》將于合同屆滿時終止，雙方不再續(xù)租；
二、請您務(wù)必在合同屆滿之日起5日內(nèi)將租賃房屋內(nèi)所涉物資、設(shè)備搬遷騰退完畢。若您未在上述期限內(nèi)搬遷騰退完畢的，視為您本人放棄對置放在租賃房屋內(nèi)所涉物資、設(shè)備的全部權(quán)利，屆時，將依據(jù)相關(guān)法律條款規(guī)定，對您尚未搬遷騰退的物資、設(shè)備進行單方處置，由此所發(fā)生的一切費用均由您自行承擔(dān)；同時對你逾期未清理，占用委托人名下的房屋期間所產(chǎn)生的占用費用，委托人有權(quán)向您主張賠償；
三、請您務(wù)必在合同屆滿之日結(jié)清經(jīng)營期間的全部款項（包括物業(yè)服務(wù)費、水電費、房屋使用費等）；
四、請你務(wù)必在收到本函之日起，余下租賃期間內(nèi)的租金不再由委托人的哥哥收取，剩余租金全部由委托人指定的受托人_______（身份證號： ）負責(zé)收取。若您未向受托人按時足額支付租金，將視為未按照合同約定履行支付租金義務(wù)。委托人將依據(jù)雙方簽訂的租賃合同及法律規(guī)定，享有解除合同的權(quán)利并要求您承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
五、委托人鄭重聲明，在履行本合同剩余租賃期間，受托人只享有收取租金及溝通的權(quán)利，關(guān)于案涉房屋所簽訂的任何合同以及任何形式、內(nèi)容、數(shù)據(jù)、方案的確認或同意，均需取得委托人本人的同意。除委托人本人簽字確認外，其余他人任何形式的簽字確認均不能視為民法上的表見。
為依法保證委托人的合法權(quán)益，同時也為避免您的責(zé)任進一步擴大，誠望您能重視此事并采取積極合作的態(tài)度，在租賃合同屆滿之日在上述期限應(yīng)由您自行完成搬遷、騰退義務(wù)；及時結(jié)清應(yīng)由您承擔(dān)的物業(yè)費、水電費、房屋使用費等相關(guān)費用。否則，本律師將根據(jù)委托人的進一步授權(quán)，通過法律途徑追究貴司逾期騰退所導(dǎo)致的一切法律責(zé)任，
屆時您不僅要騰退房屋，支付物業(yè)費、水電費、房屋占有使用費，另依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條之規(guī)定，您還需承擔(dān)違約責(zé)任，賠償擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)、裝修造成房屋設(shè)施損壞給委托人帶來的一切損失。
遼寧##律師事務(wù)所
原告：杭州市古蕩鎮(zhèn)益樂村村民委員會（以下簡稱益樂村）。
被告：浙江益愛電子發(fā)展有限公司（以下簡稱益愛公司）。
第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下簡稱大排大公司）。
第三人：中國建設(shè)銀行杭州市高新支行文西分理處（以下簡稱文西分理處）。
第三人：杭州新時代裝飾材料市場（以下簡稱新時代市場）。
第三人：杭州榮達裝飾材料有限公司（以下簡稱榮達公司）。
原告益樂村和被告益愛公司于1994年6月9日簽訂了一份租賃合同，合同約定益樂村將其位于杭州古蕩文三路邊，建筑面積共計2萬平方米的6幢商業(yè)用房及空場地出租給益愛公司開設(shè)杭州電子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益樂村在1994年9月30日前完成6幢樓房的室內(nèi)地磚鋪設(shè)、外墻貼瓷條磚、四周鐵柵圍墻、場內(nèi)空地混凝土平整、修通文三路至電子城的道路等項目，逾期不能交付使用，作違約處理。合同還對租金的數(shù)額、交付的時間及違約責(zé)任，合同變更、解除的條件等均作了規(guī)定。合同訂立后，益樂村將上述6幢商業(yè)樓交付益愛公司使用。因益樂村未依約對樓房進行裝飾和修通道路，益愛公司則自行出資修建。同年11月28日，益樂村出具授權(quán)書一份，明確將合同規(guī)定的6幢樓房出租權(quán)授予益愛公司，授權(quán)期自1995年1月1日至2024年12月31日，期間的房屋管理及由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任由益愛公司負擔(dān)。1996年9月5日，益樂村與益愛公司簽訂補充協(xié)議，益愛公司同意益樂村收回原合同中的1號、2號、4號和5號等四幢商業(yè)樓，所欠租金在該4幢大樓的裝飾及其他投資款中相抵結(jié)算。同月，雙方又重新簽訂租賃合同一份，約定：益樂村將6幢商業(yè)用房中的3號、6號樓計6399平方米及空場地出租給益愛公司開設(shè)杭州電子城，租用期從1996年8月1日至2004年12月31日止；1996年12月31日前的月租金為每平方米12元，以后每兩年在原租金數(shù)額上遞增2元，益愛公司按月支付租金，拖欠兩個月以上，益樂村有權(quán)終止合同、收回房屋；本合同經(jīng)雙方簽字、蓋章后生效，原租賃合同同時終止，有關(guān)原合同所約定的租金，以雙方9月5日簽訂的補充協(xié)議為準。上述補充協(xié)議、合同簽訂后，益愛公司將1號、2號、4號和5號樓歸還了益樂村，并將其在該4幢樓房中的裝飾、改建及修路費共計4617263.30元的清單交給益樂村。隨即益樂村將上述4幢樓房轉(zhuǎn)租給他人使用，但未對益愛公司提交的費用清單進行審核。益愛公司則就其承租的3號、6號樓進行改建并增添設(shè)施（鑒定價值為343184元）并先后與文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場分別訂立了使用面積、租用期及租金不等的房屋租賃合同，并交付使用。其中益愛公司與新時代市場后來又簽訂一份協(xié)議，協(xié)議約定新時代市場租用的3號樓第一、二層（部分）1200平方米營業(yè)房，益愛公司同意從1997年7月1日起退還給益樂村，再由益樂村與新時代市場另行簽訂租房協(xié)議。但新時代市場既未與益樂村簽訂協(xié)議，也未將所租用的營業(yè)房歸還給益樂村。1999年1月29日，益樂村因與益愛公司就租金支付及裝飾、修路費用等發(fā)生爭議，向杭州市中級人民法院提訟，請求終止雙方間的房屋租賃合同，判令益愛公司支付租金及利息8320878.49元，并承擔(dān)訴訟費。
益愛公司則提出反訴，請求判令益樂村支付未按約裝飾樓房和修通道路的違約金40萬元，并負擔(dān)訴訟費。
[裁判要旨]
杭州市中級人民法院在審理過程中，依法追加大排大公司、文西分理處、新時代市場和榮達公司為本案第三人。經(jīng)審理，杭州中院認為：益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的補充協(xié)議及租賃合同，明確約定1994年6月的租賃合同終止。益樂村在收回4幢樓房后，應(yīng)對益愛公司在其中的裝修改建投資款委托有關(guān)部門審計，折抵益愛公司的租金。但益樂村未按約定履行，便將4幢樓房另行出租他人后改建，致使現(xiàn)在無法審計，由此而造成的損失應(yīng)由益樂村承擔(dān)。而益愛公司未按約定支付房租，已構(gòu)成違約，益樂村據(jù)此要求終止租賃關(guān)系，由益愛公司支付拖欠租金的理由正當，予以支持。鑒于雙方在合同履行過程中均存在違約行為，由各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。益樂村與益愛公司間的租賃關(guān)系終止后，益愛公司應(yīng)歸還房屋，文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場亦應(yīng)隨之歸還。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、第一百一十三條之規(guī)定，該院于2000年2月2日作出以下判決：
一、益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的租賃合同終止履行。
二、益愛公司、新時代市場、榮達公司、大排大公司、文西分理處在判決生效后一個月內(nèi)將其使用的位于杭州文三路北側(cè)屬益樂村的3號、6號樓房歸還給益樂村。
三、益愛公司于判決生效后10日內(nèi)支付益樂村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金）。
四、益樂村在判決生效后10日內(nèi)支付益愛公司1、2、4、5號樓的改建裝修、道路等投資款3464276.20元。
五、新時代市場在判決生效后10日內(nèi)支付益樂村房屋使用費551000元（自1997年7月1日起至2000年1月31日止）。
六、駁回益樂村的其他訴訟請求。
七、駁回益愛公司的反訴請求。
一審判決后，第三人大排大公司、文西分理處不服，分別上訴至浙江省高級人民法院；原審被告益愛公司也曾提出上訴，但因其未按規(guī)定預(yù)交二審訴訟費，依法被視為自動撤回上訴。
大排大公司上訴稱：我司與益樂村訂立房屋租賃合同，同時又與益樂村、益愛公司三方訂立協(xié)議，益樂村將其在租賃合同中的權(quán)利義務(wù)一并委托給益愛公司享有，我司已按約支付了房租，原審判令我司承擔(dān)騰退承租房，與事實和法律規(guī)定不符。請求查清事實，依法改判。被上訴人益樂村辯稱，三方協(xié)議為辦理營業(yè)執(zhí)照所用，不具有法律效力，要求駁回大排大公司的上訴。益愛公司對大排大公司提出的上訴理由無異議。
文西分理處上訴稱：益樂村與益愛公司訂立房屋租賃合同的目的，系由益愛公司開辦電子市場進行招商經(jīng)營，且益樂村還出具授權(quán)書，將6幢房屋的出租權(quán)授予益愛公司，事實證明益愛公司原本就不是房屋的直接使用者；分理處據(jù)此與益愛公司簽訂合同，付清租金而取得承租房使用權(quán)的行為合法，且不存在履行合同義務(wù)的過錯，原審判令分理處騰退房屋違反法律規(guī)定。請求將案件發(fā)回重審或撤銷原判第二項，改判分理處不需騰退房屋和享有繼續(xù)使用的權(quán)利。益樂村辯稱，分理處與益愛公司訂立的房屋租賃合同，并未經(jīng)我村同意，屬非法轉(zhuǎn)租，要求駁回分理處的上訴請求。
浙江省高級人民法院經(jīng)審理認為：益樂村與益愛公司在履行租賃合同過程中均有違約之行為，原判終止合同的履行，并以各自過錯相抵的認定合理，符合民法的公平原則。但益愛公司基于其與益樂村的房屋租賃合同及房屋出租授權(quán)書，開辦電子市場招商轉(zhuǎn)租房屋；大排大公司、文西分理處、榮達公司、新時代市場等原審第三人據(jù)此與益愛公司訂立租賃合同，依約占用房屋，并不違反法律規(guī)定，且符合本案各方當事人訂立合同時所追求的合同目的。依民法誠實信用原則，當事人各方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)從相互間合同的約定。據(jù)此，為穩(wěn)定市場經(jīng)濟秩序，保證當事人的交易安全，在出租人益樂村與承租人益愛公司間的房屋租賃合同終止履行后，益愛公司原與大排大公司等本案原審第三人間訂立的房屋租賃合同依法應(yīng)繼續(xù)履行。鑒于本案實際情況，益愛公司在上述租賃合同中的權(quán)利義務(wù)，可由益樂村承受，大排大公司等原審第三人已支付的租金，應(yīng)由益樂村與益愛公司結(jié)算；未支付的租金，則由益樂村依合同行使權(quán)利。上訴人大排大公司、文西分理處要求繼續(xù)使用承租房屋的上訴主張成立，原判要求第三人騰退房屋的實體處理，及對益愛公司應(yīng)歸還的3號、6號樓房中增添的附屬物未作認定，均屬不當，應(yīng)予以糾正。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項，《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第一百一十一條，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第86條之規(guī)定，浙江省高級人民法院于2000年8月15日判決如下：
一、維持杭州市中級人民法院（1999）杭民初字第15號民事判決第一、三、四、六、七項。
二、撤銷杭州市中級人民法院（1999）杭民初字第15號民事判決第二、五項及訴訟費負擔(dān)部分。
三、益愛公司應(yīng)于本判決送達后30日內(nèi)，將其使用的位于杭州文三路西益樂路1號屬益樂村所有的3號、6號樓中的房屋，騰空歸還給益樂村。
四、益愛公司對3號、6號樓的房屋改建，由益樂村折價補償益愛公司343184元，于本判決送達后10日內(nèi)付清。
五、2000年2月1日至房屋實際騰退之日的租金，益愛公司應(yīng)按1996年9月租賃合同確定的月租金數(shù)額，于騰退之日據(jù)實償付給益樂村。
六、益愛公司原與大排大公司等原審第三人間訂立的房屋租賃合同繼續(xù)履行，益愛公司的合同權(quán)利義務(wù)由益樂村承受。
[法理評析]
本案法律關(guān)系相對復(fù)雜，存在出租和轉(zhuǎn)租兩個法律關(guān)系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解兩個租賃合同的法律效力，尤其是當出租合同被要求終止時，如何認定轉(zhuǎn)租合同的效力，成了本案的關(guān)鍵問題。另外，本案的審理還涉及第三人的追加、附屬物的認定、違約責(zé)任的處理、轉(zhuǎn)租合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移等諸多法律問題，現(xiàn)擇其要進行分析。
（一）出租合同的效力及違約責(zé)任的處理
益樂村和益愛公司就房屋租賃先后簽訂有合同兩份和補充協(xié)議一份，雙方意思表示真實，內(nèi)容合法，依法應(yīng)認定有效。對此，一審、二審亦無歧見。益樂村在履行租賃合同過程中，沒有按照約定對出租的樓房進行裝飾和修通道路，在益愛公司自行出資修建后，又沒有及時對益愛公司依補充協(xié)議交回的4幢樓房進行有關(guān)費用的審核，以折抵租金；而是直接將該4幢樓房出租給他人，導(dǎo)致被改建后無法審計，對本案的糾紛負有一定的責(zé)任，其行為已構(gòu)成部分違約。承租人益愛公司在出租人益樂村沒有及時依約修膳房屋和道路的情況下，為推動合同履行，減少損失，主動墊資修建，值得肯定。由于益愛公司和益樂村事后又重新簽訂補充協(xié)議和新的租賃合同，明確將原租賃合同廢除，據(jù)此可以認定益愛公司對益樂村不按約修房建路的行為已達成諒解，雙方的權(quán)利義務(wù)以新的租賃合同為準。一審法院駁回益愛公司的反訴應(yīng)屬正當。惟益愛公司沒有遵照新租賃合同的約定，逾期兩個月以上未交租金，已構(gòu)成對新合約的根本性違反，益樂村根據(jù)合同規(guī)定，要求終止履行租賃合同理由正當，一審、二審法院對此均予以支持。鑒于益樂村也有部分違約的事實，一審法院根據(jù)《民法通則》第一百一十三條的規(guī)定，判令雙方各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，即益樂村承擔(dān)怠于審計的風(fēng)險，4幢樓房的修繕及修路費用，主要參照益愛公司提交的“投資款清單”核定，其間損失由益樂村承受。這樣處理違約責(zé)任，可謂自負其責(zé)，符合民法的公平原則。
（二）轉(zhuǎn)租合同的效力及合同主體變更
對出租合同，一審、二審都支持了益樂村的主張，同意終止履行。但出租合同被終止后，轉(zhuǎn)租合同的效力如何，是否應(yīng)繼續(xù)履行？兩審法院意見有分歧，杭州中院根據(jù)益樂村和益愛公司出租合同“拖欠兩月租金終止合同、收回房屋”的規(guī)定，判令終止雙方的租賃合同，除承租人益愛公司外，次承租人文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場所占用的房屋亦應(yīng)一并歸還。也即出租合同的效力及于轉(zhuǎn)租合同，出租合同被終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。這樣處理，單從出租合同角度考慮，并無不當，但次承租人的權(quán)利卻無端受損，值得推敲。二審浙江高院經(jīng)審理，否定一審對轉(zhuǎn)租合同效力的判定，改判繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同，由益樂村取代益愛公司繼受合同的權(quán)利義務(wù)。應(yīng)當說，二審的判決是有相當?shù)拈_創(chuàng)性的。
第一，出租合同被終止，轉(zhuǎn)租合同的效力并不當然終止。上述情形，轉(zhuǎn)租合同的效力究竟如何，法無明文規(guī)定。雖然益樂村曾將房屋的“出租權(quán)”書面授予給益愛公司，益愛公司轉(zhuǎn)租房屋及第三人承租房屋并無不當，但事后益樂村和益愛公司簽訂的新租賃合同中又約定“拖欠兩月收回房屋”，可見從合同的規(guī)定看，益樂村授權(quán)益愛公司轉(zhuǎn)租并非無條件，一審法院也正是據(jù)此判令“收回房屋”。但問題是，轉(zhuǎn)租合同依法成立并在履行之中，次承租人的合同權(quán)利亦應(yīng)受到法律的平等保護。從權(quán)利的來源看，不論出租還是轉(zhuǎn)租合同，其終極權(quán)利都來源于出租人對租賃物所擁有的合法的使用權(quán)、收益權(quán)，本案中益樂村將房屋出租給益愛公司，就是出租人對其房屋使用權(quán)能的一種處分。在益愛公司“拖欠租金”的情況下，法院根據(jù)雙方當事人的約定依法終止出租合同的效力，是對出租人租賃物使用權(quán)的一種保護。轉(zhuǎn)租合同中的轉(zhuǎn)租人，同時也是出租合同中的承租人。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人；承租人未經(jīng)出租人同意而擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。可見，轉(zhuǎn)租合同之所以成立，首先是基于出租人對承租人的授權(quán)，沒有出租人的許可，轉(zhuǎn)租的行為無效。從這一意義上講，次承租人根據(jù)轉(zhuǎn)租合同租賃房屋是出租人的意志在轉(zhuǎn)租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人違約而被終止，由次承租人按轉(zhuǎn)租合同的約定繼續(xù)使用租賃物和履行相關(guān)義務(wù)，并不會造成對出租人權(quán)益的侵犯。從衡平的角度講，一方面，次承租人已經(jīng)在約定的時空緯度內(nèi)占有、使用租賃物，并且完全按轉(zhuǎn)租合同的約定履行了其應(yīng)盡的義務(wù)；另一方面，出租人對轉(zhuǎn)租是明確同意的；再者，由次承租人繼續(xù)承租，并不會損害出租人先前期許的利益，因此維持轉(zhuǎn)租合同對次承租人的效力，符合民法的公平原則。如果轉(zhuǎn)租合同隨出租合同的終止而終止，那么，次承租人使用房屋的權(quán)利就會始終處于變動之中，交易的安全因此被破壞。循之，則影響市場秩序的穩(wěn)定，也與當今世界租賃權(quán)“物權(quán)化”的司法潮流不符。二審法院綜合兩個租賃合同的約定，全面考量合同訂立當時各方當事人的真實意思，依據(jù)民法誠實信用原則，從穩(wěn)定市場經(jīng)濟秩序，保障交易安全的角度出發(fā)，判令未履行完畢的轉(zhuǎn)租合同不受出租合同終止的影響，按原約定繼續(xù)履行。這樣判決，既依法處理了出租人與承租人之間的法律關(guān)系，同時又妥當保護轉(zhuǎn)租關(guān)系中的次承租人利益，維護了市場的秩序，是對法律“活”的運用，值得贊同。
論文關(guān)鍵詞 房屋租賃合同 效力 無效 登記備案
一、房屋租賃合同的概述
《合同法》第二百一十二條規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”其中交付租賃物供對方使用、收益的一方稱為出租人，使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。豍而房屋租賃合同屬于租賃合同的一種，是以房屋為標的物的租賃合同，具體是指出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
房屋租賃合同的標的物為房屋。根據(jù)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件糾紛司法解釋》，把房屋分為城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋，鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋，以及當事人依照國家福利政策租賃的公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用房。根據(jù)本司法解釋的精神及實踐操作，對城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村房屋租賃基本做同樣處理，在本文中討論的一般問題中也對此不做區(qū)分。而一個例外是依照國家福利政策租賃公有住房，廉租住房，經(jīng)濟適用房租賃不按照城鎮(zhèn)房屋租賃合同來處理，有學(xué)者認為限價房也應(yīng)當在此限制之列。這些房屋都是政府給城鎮(zhèn)住房極端困難戶的優(yōu)惠，價格低，政策性針對性強，行政干預(yù)明顯，有其特殊規(guī)定，因此不在本文所探討的房屋范圍內(nèi)。
二、房屋租賃合同的效力概述
房屋租賃合同是合同的一種，其效力問題的處理基本參照《合同法》第三章中關(guān)于合同效力的一般規(guī)定，但作為不動產(chǎn)租賃合同的典型代表，其標的物具有特殊性，在實踐操作中情況復(fù)雜，因此關(guān)于其效力認定也存在需要探討的特殊問題。
房屋租賃合同的成立、生效、效力待定和可撤銷的情況認定與普通合同基本一致，但是在其無效問題上，則存在特殊的認定情況與處理規(guī)則，相關(guān)法律法規(guī)中也對房屋租賃合同無效認定及其法律后果做了特殊的規(guī)定。此外，關(guān)于房屋租賃的登記備案對房屋租賃合同效力的影響問題也受到廣泛關(guān)注。從立法趨勢上看，登記備案對不動產(chǎn)占有和使用權(quán)轉(zhuǎn)移的公示公信作用得到進一步重視。
下面，我將對房屋租賃合同效力的特殊問題進行探討，而對于其與一般合同的相通適用之處不作贅述。
三、無效房屋租賃合同的認定及其法律后果
（一）無效房屋租賃合同的認定
《合同法》中對合同的無效情形作了概括性的規(guī)定。《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》、《商品房屋租賃管理辦法》等法律法規(guī)中又進一步規(guī)定了關(guān)于房屋租賃合同無效的特殊特殊情況。據(jù)此，可將在實踐中被認定為房屋租賃合同無效的情形總結(jié)為以下幾種：
1.以違法建筑物為標的的房屋租賃合同無效
根據(jù)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》、《商品房屋租賃管理辦法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，建筑物在建造之前，建設(shè)單位和個人必須取得土地使用權(quán)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，否則為違法建筑物，法律規(guī)定以違法建筑物為標的的屋租賃合同無效。
2.以未竣工驗收的房屋為標的的房屋租賃合同無效
《中華人民共和國建筑法》第六十一條規(guī)定：交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房屋需要經(jīng)過竣工驗收后方可使用，否則將無法排除潛在的安全隱患，可能對承租人造成人身或財產(chǎn)的損失。
3.以未經(jīng)消防驗收或驗收不合格的建筑物為標的的房屋租賃合同無效
根據(jù)《中華人民共和國消防法》和《建設(shè)工程消防管理規(guī)定》，未經(jīng)消防驗收或者驗收不合格的建筑禁止投入使用。這是出于對當事人人身和財產(chǎn)安全的考慮，尤其是對于一些大型的用于商業(yè)經(jīng)營的大廈，消防安全尤為重要。因此法律規(guī)定以未經(jīng)消防驗收或驗收不合格的建筑物為標的的房屋租賃合同無效。
（二）房屋租賃合同被認定無效的法律后果
1.可以要求支付房屋使用費
根據(jù)《合同法》一般規(guī)定，合同無效后應(yīng)返還財產(chǎn)。所謂返還財產(chǎn)，是指一方當事人在合同被確認無效或者被撤銷以后，對其已交付給對方的財產(chǎn)享有返還請求權(quán)，而已經(jīng)接受對方交付財產(chǎn)的，則負有返還對方的義務(wù)。據(jù)此，在認定房屋租賃合同無效后，承租人對已交付的租金享有返還請求權(quán)。但《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第五條規(guī)定：房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金支付標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。
無效后法律希望的是恢復(fù)為訂立合同之前的法律狀態(tài)，因此規(guī)定了雙反財產(chǎn)。但是承租人使用房屋之后要求出租人返還已交付的租金不能視為恢復(fù)到之前的法律狀態(tài)。出于對出租人權(quán)益的保護和公平原則的踐行，法律規(guī)定出租人可以收取房屋占有使用費，這也可以看作是折價補償?shù)囊环N形式。
對于房屋使用費的收取標準，法律規(guī)定參照合同約定的租金支付標準，有學(xué)者認為此規(guī)定不妥。楊立新教授認為：完全按照租金的標準計算房屋使用費有一定的問題，因為畢竟是一個無效合同，房屋使用費可以適當?shù)陀谧饨饦藴剩罡咭膊粦?yīng)超過約定的租金。這就體現(xiàn)了合同是無效的，無效的房屋租賃合同和生效的房屋租賃合同后果應(yīng)當有所區(qū)別。我對楊教授的觀點表示認同。
2.賠償損失
《合同法》第五十六條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后……有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此受到的損失，雙反都有過錯的，應(yīng)當各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。據(jù)此，確定了按過錯承擔(dān)的原則，同樣適用房屋租賃合同無效的處理。另外《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》中規(guī)定了房屋租賃合同無效后，房屋裝飾裝修及擴建部分的處理，按照該司法解釋的規(guī)定賠償損失的同時也應(yīng)當遵守過錯承擔(dān)原則，由過錯方承擔(dān)責(zé)任，雙方都有過錯則雙方均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，誰的過錯大，責(zé)任承擔(dān)就多，過錯小，責(zé)任承擔(dān)就小。
四、登記備案對房屋租賃合同效力的影響
《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定：房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應(yīng)當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。據(jù)此，房屋租賃合同簽訂后，當事人應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門進行登記備案。但《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第四條規(guī)定：當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
關(guān)鍵詞：房屋租賃合同；效力；轉(zhuǎn)租；租賃
一、房屋轉(zhuǎn)租過程中所出現(xiàn)的相關(guān)情況及合同效力。
（一）未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同，在沒有其他無效原因存在的情況下，該房屋轉(zhuǎn)租合同有效。
租賃合同屬于確立債權(quán)、債務(wù)關(guān)系的合同，而不是以產(chǎn)生物權(quán)變動效果為目的的合同。出租人對租賃物是否享有所有權(quán)、處分權(quán)，不是租賃合同必須考慮的內(nèi)容。租賃合同的內(nèi)容是出租人將租賃物交由承租人占有、使用，承租人支付相應(yīng)的租金。承租人將依照合同取得的對租賃物的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)移給次承租人享有，并不構(gòu)成對租賃物的處分。《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。可見，對于承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，合同法給出租人設(shè)定的救濟途徑是可以解除原租賃合同，而非宣告轉(zhuǎn)租合同無效。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。而《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規(guī)定的未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，并不能否認合同的效力。
（二）對于經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同，如因轉(zhuǎn)租人拖欠出租人租金，出租人要求解除，而次承租人要求繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同的情況的處理方法及例外。
轉(zhuǎn)租是建立在原租賃合同的基礎(chǔ)之上，但原租賃合同與轉(zhuǎn)租合同畢竟是兩個合同，原出租人并非轉(zhuǎn)租合同的當事人，不能強迫他繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同。如出租人要求解除合同，應(yīng)予支持，但是也有例外，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。出租人在此種情況下是不能強行解除合同的。
（三）因租賃合同解除而致次承租人不能繼續(xù)使用租賃物的損失，應(yīng)由轉(zhuǎn)租人承擔(dān)違約責(zé)任。由于出租人并未直接與次承租人形成租賃關(guān)系，根據(jù)合同相對性原則的要求，次承租人只能向轉(zhuǎn)租人主張違約責(zé)任或損害賠償責(zé)任，而不能直接要求出租人承擔(dān)責(zé)任。
二、幾種特殊情形房屋租賃合同的效力問題。
（一）違反《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，房屋租賃合同的效力問題。
《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定：有下列情形之一的房屋不得出租：⑴ 未依法取得房屋所有權(quán)證的；⑵ 司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的； ⑶ 共有房屋未取得共有人同意的；⑷ 權(quán)屬有爭議的；⑸ 屬于違法建筑的；⑹ 不符合安全標準的；⑺ 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；⑻ 不符合公安、h保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；⑼ 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
上述九種情形下的房屋的出租合同的效力如何呢？筆者認為應(yīng)區(qū)別對待，從法律規(guī)范的分類看，該條規(guī)定的九種情形屬于禁止性規(guī)范，也屬于強制性規(guī)范，但不一定屬于合同法所規(guī)定的合同無效的情形，重點是看是否違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
（二）未經(jīng)登記備案的租賃合同的效力。
《城市房屋租賃管理辦法》中規(guī)定，房屋租賃當事人應(yīng)當在租賃合同簽訂后 30 日內(nèi)，持有關(guān)規(guī)定的文件到直轄市、市、縣人民政論房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。房產(chǎn)部門經(jīng)過審核，對符合有關(guān)規(guī)定的，對其核發(fā)《房屋租賃證》。《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。那么是不是不辦理登記備案租賃合同就無效或不生效呢？《合同法》第 44 條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》均只要求房屋租賃的當事人辦理備案手續(xù)，但未規(guī)定只有辦理備案手續(xù)，合同才生效。登記備案是房地產(chǎn)行政管理部門加強對房屋租賃市場的一種行政管理手段與方式；但登記備案不是租賃合同生效的必要條件。只要雙方當事人自愿，并不違反法律和行政法規(guī)的規(guī)定，就是有效的。《最高人民法院《關(guān)于適用的司法解釋（一）》中“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力”。因此，出租人在出租房屋前，租賃合同是否辦理了登記手續(xù)并不會影響合同的效力，未辦理登記手續(xù)的租賃合同依然有效。但是如果當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定 ，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
（三）關(guān)于一屋多租的情況下房屋租賃合同的效力沖突問題的解決。
出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，按照下列順序確定履行合同的承租人：⑴ 已經(jīng)合法占有租賃房屋的；⑵ 已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；⑶ 合同成立在先的。
對于在合同均有效的情況下，承租人都不要求承租該房屋的情況，筆者認為承租人都有解除權(quán)，如承租人都要求解除合同的，出租人無權(quán)要求其中任一承租人來履行合同。因為在此情況下，出租人其本身主觀上存在過錯，出租人簽訂多份合同的行為，已以其行為明確表示不再履行該義務(wù)，構(gòu)成了根本違約，因此，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，承租人有權(quán)解除合同，出租人無權(quán)要求其中任一承租人來履行合同。
1、房屋產(chǎn)權(quán)憑證；
2、房屋買賣合同及公證書；
3、有關(guān)機關(guān)批準買賣房屋的文件；
4、關(guān)于房屋交付情況的證明；
5、買賣雙方交付、收取房款的憑證；
6、買主身份、買房用途及房籍情況的證明；
7、共有房屋的其他共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)和同意出賣房屋的證據(jù)；
8、出租房屋的承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證據(jù)；
9、其他證據(jù)。
二、房屋產(chǎn)權(quán)糾紛案件
1、房屋產(chǎn)權(quán)憑證；
2、房屋來源（買受、繼承、析產(chǎn)、受贈等）的證明；
3、共有房產(chǎn)形成（共同投資建造、翻建、購買、繼承、受贈等）的證明；
4、房產(chǎn)登記變更（登記、變更登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等）的證據(jù)；
5、房屋使用、管理、收益情況證明；
6、交納房地產(chǎn)稅人的姓名及納稅時間、金額、票據(jù)等；
7、其他證據(jù)。
三、房屋租賃糾紛案件
1、房屋產(chǎn)權(quán)憑證；
2、房屋租賃許可證；
3、房屋租賃合同；
4、欠租時間、金額的證明或者欠據(jù)；
5、修繕前房屋質(zhì)量情況的證明和為修繕房屋支出的合理費用的憑證；
6、原房屋平面構(gòu)造草圖；
7、轉(zhuǎn)租協(xié)議及轉(zhuǎn)租人從中漁利的證據(jù)；
8、其他證據(jù)。
四、房屋騰遷糾紛案件
1、房屋產(chǎn)權(quán)憑證；
2、房屋租賃合同；
3、被騰遷人家庭人口及是否有其它住房或可搬遷之處的證據(jù)；
4、房主收回房屋后的用途（自用或繼續(xù)出租等）的證明；
5、出租房被買賣的，是否以同樣價格讓承租人優(yōu)先購買的證據(jù)；
6、房主是否提前三個月通知承租人搬遷的證據(jù)；
7、其他證據(jù)。
五、建設(shè)工程合同糾紛
1、合同及有關(guān)修改合同的設(shè)計變更文件、洽商記錄、會議紀要及資料、圖表；
2、提供建筑許可證、資質(zhì)證書等證明其合法主體資格的有關(guān)證據(jù)；
3、工程預(yù)算、決算書；
4、撥付、收取工程款憑證；
5、施工圖紙；
6、施工記錄；
7、發(fā)包方供應(yīng)材料和設(shè)備的證明；
8、承包方采購材料和設(shè)備的證明；
9、工程竣工驗收手續(xù)；
10、有關(guān)部門的鑒定結(jié)論；
關(guān)鍵詞：優(yōu)先購買權(quán)；轉(zhuǎn)租 一房數(shù)租；買賣不破租賃；不定期租賃合同；裝修裝飾物；合同解除權(quán)
中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A 文章編號：1005-5312（2011）33-0260-01
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，自2009年9月1日起施行。實踐中由于租賃合同缺乏可操作性的規(guī)定，導(dǎo)致承租人在實踐中難以行使其優(yōu)先購買權(quán)，優(yōu)先購買權(quán)糾紛案件日益增多，一房數(shù)租問題也很難處理，租賃合同的種種問題成為房地產(chǎn)糾紛案件一大類型之一。《房屋租賃合同解釋》在此背景下對承租人優(yōu)先購買權(quán)，轉(zhuǎn)租的注意事項，買賣不破租賃及其兩個例外，一房數(shù)租的處理原則 ，不定期租賃合同，租賃房屋的裝修裝飾物處理，出租人的合同解除權(quán)，出租人、承租人的合同解除權(quán)，租賃合同無效的情形等等作出了相應(yīng)的具體規(guī)定，以彌補立法缺陷，緩解司法實踐中的種種矛盾。以下是本文對該解釋的粗淺看法。
一、房屋轉(zhuǎn)租的幾個注意事項
第一，轉(zhuǎn)租須征得出租人同意；第二，出租人同意轉(zhuǎn)租的推定：出租人知道或應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議；第三，在租賃合同中次承租人的訴訟地位：作為第三人參加訴訟；第四，未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，出租人有權(quán)解除租賃合同，轉(zhuǎn)租合同無效；第五，次承租人的代位求償權(quán)：因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時次承租人可以請求代承租人支付拖欠的租金以抗辯出租人的合同解除權(quán)；第六，次承租人逾期騰房：應(yīng)支付逾期騰房占有使用費；第七，次承租人的優(yōu)先購買權(quán)大于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。
二、對買賣不破租賃及其兩個例外的理解
租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：第一，房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的； 第二，房屋在出租前已被人民法院依法查封的。在具體操作中要注意這兩個例外。
三、一房數(shù)租的處理原則
第一，合同均有效，履行有先后順序：1、已經(jīng)合法占有租賃房屋的；2、已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；3、合同成立在先的。
第二，不能取得租賃房屋的承租人可主張違約責(zé)任或請求解除合同、賠償損失。
四、不定期租賃合同的認定
在不定期租賃合同，當事人可以隨時解除合同，但出租人應(yīng)但在合理期限前通知承租人。以下幾種可以認定為不定期租賃合同：1、6個月以上未采用書面形式的；2、未約定租期或約定不明協(xié)商不成的；3、期滿后承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的。
五、合同期滿或合同無效時租賃房屋的裝修裝飾物的處理
在以往的實踐中，合同期滿或合同無效時租賃房屋的裝修裝飾物往往很難處理，在《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》中可以看出：
第一，租賃合同無效的經(jīng)同意的裝修處理：裝修裝飾物無論形成附合與否，只要出租人同意利用的，均可折價給出租人；但對于出租人不同意利用的，則分兩種情況處理：未形成附合的，拆除之。形成附合的，由雙方按照過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。
第二，租賃合同有效但合同終止時經(jīng)同意的裝修處理：未形成附合的，原則上拆除；形成附合的，按照過錯責(zé)任原則分擔(dān)損失來處理；但不補償承租人的附合裝修費用。
第三， 未經(jīng)出租人同意的裝修處理：由有過錯的承租人承擔(dān)賠償責(zé)任。
六、出租人的法定合同解除權(quán)的幾種情形
第一，承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人可以請求解除合同并要求賠償損失。第二，承租人未按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。第三，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。第四，承租人無正當理由未支付或遲延支付租金的。出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
七、出租人的法定合同解除權(quán)的幾種情形
第一，租賃房屋被司法機關(guān)或行政機關(guān)依法查封的；租賃房屋權(quán)屬有爭議的；租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。第二，因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。第三，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
關(guān)鍵詞：房屋承租權(quán)；優(yōu)先購買權(quán)；物權(quán)；債權(quán)
物權(quán)說認為承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種法定的而非約定的權(quán)利，且可以對抗第三人，將優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定為物權(quán)，有利于加強對優(yōu)先購買權(quán)人合法權(quán)益的保護。債權(quán)說認為，出租人在出賣租賃物的時候，承租人依同等條件聲明購買的，出租人有承諾的義務(wù)，但如果出租人不通知承租人而直接與第三人訂立合同出賣出租房屋時，承租人只能對出租人主張損害賠償，而不能向出租人主張承租房屋的所有權(quán)。筆者認為承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)為債權(quán)，但并不認同上述債權(quán)說所言的法律后果。
一、債權(quán)的相對性
債權(quán)是相對權(quán)，而物權(quán)是絕對權(quán)。債權(quán)的權(quán)利主體只能向特定人主張權(quán)利，而不能向此特定人以外的第三人主張權(quán)利。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條的規(guī)定，承租人只能向出租人要求損害賠償，而無法向第三人主張權(quán)利。因此，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不是物權(quán)，而更傾向于債權(quán)。
二、優(yōu)先購買權(quán)的法定性和債權(quán)性并不沖突
有學(xué)者在支持優(yōu)先購買權(quán)為物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利時，認為優(yōu)先購買權(quán)是法定的權(quán)利，而非當事人約定的權(quán)利，他不僅對房屋出租人行使所有權(quán)有所限制，而且對其意思自治也有所限制。但筆者認為一個權(quán)利是物權(quán)性的權(quán)利還是債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利和其是否為法定沒有直接的關(guān)系，我們當然可以說一切物權(quán)都是法定的，但是不能說一切法定的權(quán)利都是物權(quán)。
三、缺乏物權(quán)的對抗效力
從《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中可以看出，當出租人出賣房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或有其它危害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情況出現(xiàn)時，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能使出租人與第三人的合同無效，也即承租人的優(yōu)先購買權(quán)不得對抗第三人與出租人之間的合同。而根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則，同一標的物上既有物權(quán)，也有債權(quán)時，無論物權(quán)成立于債權(quán)之前或之后，物權(quán)均有優(yōu)先于債權(quán)的效力。出租人與第三人通過訂立買賣合同成立債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而優(yōu)先購買權(quán)無法對抗之，從這一點可以推知優(yōu)先購買權(quán)不是物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。
四、是否進行公示不影響債權(quán)之本旨
《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定辦理房屋租賃應(yīng)當?shù)怯泜浒浮５珜嵺`當中，很多房屋在租賃時沒有到相應(yīng)的部門進行登記，就沒有公示的過程，沒有公示就不能擁有物權(quán)的性質(zhì)，因為根據(jù)物權(quán)的公示公信原則，如果認定優(yōu)先購買權(quán)是物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，這種權(quán)利就一定要公示出來，但現(xiàn)行的體制下，很多房屋在租賃的過程中，為了逃避繳稅，根本就不到相關(guān)部門進行備案登記，因此也就沒有一個公示的過程。從制度設(shè)計上來講，對所有房屋租賃行為進行監(jiān)管在操作上是缺乏可行性的，此點與確立善意取得制度的立法初衷一樣，正是因為我們不可能對所有個人的動產(chǎn)都進行登記，當事人也不可能知道并且在買東西之前考證他要購買的東西的所有人是不是出賣人，因為動產(chǎn)的交付就是物權(quán)的一種公示，經(jīng)過公示，法律為了保護交易之安全和穩(wěn)定，規(guī)定了善意取得制度。同理，由于很多房屋在進行租賃的過程中沒有進行公示，也就是其優(yōu)先承租人并沒有在其租賃房屋的那段時間內(nèi)予以公示，自然不應(yīng)當產(chǎn)生物權(quán)的效力。
當然，隨著健全房屋租賃登記備案制度的相關(guān)配套制度，如上海市《上海市居住房屋租賃管理辦法》規(guī)定無論是作為房屋租賃中間人的中介機構(gòu)還是房東本身，如果沒有按照規(guī)定履行租賃房屋登記備案辦理或者代辦義務(wù)的，可能會面臨3萬元的罰款，這樣就促進了更多房屋租賃當事人履行登記備案手續(xù)，這在一定程度上，使得承租人的租賃權(quán)進行了公示，同時也使其優(yōu)先購買權(quán)得到了公示。此時，如果房屋在租賃的過程中已經(jīng)進行了備案登記，而第三人在買房的過程中自然知曉房屋是已出租房屋，其就要對其已知曉而仍要購買房屋承擔(dān)風(fēng)險。如果承租人的優(yōu)先購買權(quán)有公示，第三人就應(yīng)承受承租人行使該權(quán)利所帶來的不利益，因其在交易時完全知道風(fēng)險的存在，仍然進行交易，此時，即可認為該第三人愿意承擔(dān)該風(fēng)險。
五、"一物二賣"的優(yōu)先承認理論
通過上文分析可知優(yōu)先購買權(quán)系形成權(quán)，根據(jù)形成權(quán)的基本理論，承租人優(yōu)先購買權(quán)一經(jīng)行使，即成立承租人和出租人之間的買賣合同，當然，如果第三人已經(jīng)取得房屋之所有權(quán)，根據(jù)物權(quán)效力優(yōu)先于債權(quán)原則，承租人只能要求出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。而當?shù)谌酥慌c出租人簽訂買賣合同而尚未辦理房屋過戶登記手續(xù)時，承租人有權(quán)請求出租人履行合同，只要承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，在此種情況下，就會出現(xiàn)"一物二買"的情況，而此種情況又屬于兩份合同當事人均未辦理過戶登記，屬于兩份合同均處于有效但未實際履行的狀態(tài)，應(yīng)當以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行為優(yōu)先履行判定標準。
但是這里就要注意一個問題，就是到底哪個合同簽訂在先？按照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條的規(guī)定從表面上看不存在什么問題，因為無論是承租人與出租人之間基于行使優(yōu)先購買權(quán)而成立的合同還是出租人與第三人經(jīng)過要約承諾成立的買賣合同，出租人都是所有權(quán)人，兩個合同都是有效的，但是，肯定出租人與第三人之間的買賣合同有效，并不代表承認第三人取得房屋之所有權(quán)，第三人需要辦理房屋過戶登記手續(xù)后方可取得所有權(quán)，而在面對兩個均為有效的合同時，上文已述，對兩個合同成立時間先后的不同看法，依據(jù)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行為的原則，就會導(dǎo)致兩種不同的結(jié)果，而《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》沒有對這一問題進行界定和規(guī)制，這就很容易造成實踐中同案不同判的現(xiàn)象發(fā)生，也使得交易安全受到影響。
按照形式上的順序，第三人和出租人的合同成立在先，之后，承租人又行使他的形成權(quán)，使得合同成立。如果按照這一推理，第三人之合同應(yīng)當優(yōu)先履行。但筆者認為，實質(zhì)上，應(yīng)當是承租人行使優(yōu)先購買權(quán)而成立的合同先于出租人與第三人簽訂的買賣合同。作為出租人其在想出賣房屋時，應(yīng)當先在合理的期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等情況下，不予購買時，才會有出租人和第三人之間的合同關(guān)系，因此，依據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定，實質(zhì)的順序應(yīng)當是承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的合同在先，如果以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行為原則，法院應(yīng)當判決優(yōu)先履行承租人行使形成權(quán)而成立的合同，而非出租人與第三人簽訂的買賣合同。因此，除非承租人自己選擇損害賠償，否則，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的合同將先于第三人與出租人的合同實現(xiàn)，也可以這樣認為，認定承租人優(yōu)先購買權(quán)為債權(quán)行為，仍舊可以使承租人的優(yōu)先購買權(quán)得以實現(xiàn)。
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■5天搞定糾紛，比審判效率提高
朝陽法院副院長王遠捷告訴記者，“訴前調(diào)解聯(lián)動工作機制”與朝陽法院推行的“庭外和解三項制度”有所不同，前者是不收訴訟費進行調(diào)解，后者是收了訴訟費后進行和解。
截至11月20日，朝陽法院共收案45458件,其中大量案件可以通過調(diào)解來完成，比如說，業(yè)主與物業(yè)的糾紛、供熱糾紛、房屋租賃糾紛等，這些糾紛若通過調(diào)解來完成，省錢省時，可以大大節(jié)約司法資源。
“也就是說，能夠調(diào)解的糾紛不需要花費訴訟費、律師費來到法院來打,也不需要很長時間就能結(jié)案。按照規(guī)定，如果讓法官主持調(diào)解，法官必須在5天內(nèi)調(diào)結(jié)，特殊情況下可以延長2天，如果讓街道、鄉(xiāng)司法所來調(diào)解，必須在15天調(diào)結(jié)，特殊情況30日內(nèi)調(diào)結(jié)。訴前調(diào)解效率是非常高的。”
王遠捷補充說，擔(dān)當人民調(diào)解員的有法官、法院特邀調(diào)解員，以及街道、司法所的工作人員等。調(diào)解必須建立在當事人自愿情況下才能進行，當事人若不同意，法院應(yīng)依法給予立案。
■調(diào)解書具有強制執(zhí)行力，可向法院申請強制執(zhí)行
據(jù)記者了解，對于人民調(diào)解員調(diào)結(jié)的協(xié)議書，如果當事人申請，法院可以對調(diào)解協(xié)議進行確認，然后由朝陽法院民四庭簡易組按照庭前和解程序依法出具調(diào)解書，這樣，調(diào)解協(xié)議就具有與法院裁判書同樣的法律效力，如果一方當事人拒不履行調(diào)解協(xié)議，另一方當事人可以向法院申請強制執(zhí)行。
■調(diào)解糾紛范圍
（一）業(yè)主與物業(yè)公司之間發(fā)生的物業(yè)管理糾紛、供用熱力合同糾紛、房屋租賃合同糾紛及其他糾紛；（二）婚姻家庭糾紛和繼承糾紛；（三）宅基地和相鄰關(guān)系糾紛；（四）交通事故和工傷事故引起的權(quán)利義務(wù)關(guān)系較為明確的損害賠償糾紛；（五）勞務(wù)合同糾紛（包括建筑企業(yè)拖欠農(nóng)民工工資引發(fā)的群體性糾紛）；（六）訴訟標的額較小，當事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系較為明確的欠款合同糾紛；（七）消費者權(quán)益糾紛；（八）市場內(nèi)商戶租賃攤位合同糾紛；（九）土地承包糾紛；（十）征地拆遷糾紛；（十一）其他可以在訴前調(diào)解解決的糾紛。
新聞內(nèi)存
【關(guān)鍵詞】房屋租賃；管理缺陷；形勢；方法
房屋租賃管理是維護房租市場和社會治安的基礎(chǔ)性工作。加強房屋租賃管理有利于準確把握房地產(chǎn)市場的信息；從而對房地產(chǎn)市場進行科學(xué)的調(diào)控，同時也是強化房地產(chǎn)的行政管理職能的重要手段；加強房屋租賃管理有利于規(guī)范租賃秩序，促進中介行業(yè)的服務(wù)，是有效防范租賃糾紛的重要手段，對建設(shè)和諧社會具有重要意義。
1 我國房租賃管理存在的缺陷
近年來 ，雖然我國房屋租賃市場有了進一步的發(fā)展，但仍舊存在很多問題：與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度的不一致、不協(xié)調(diào)，與市場經(jīng)濟的發(fā)展不相適應(yīng)。主要體現(xiàn)在一下幾個方面：
第一，缺乏誠信
房屋租賃市場的日益擴大，給不法分子帶來了可趁之機。一些房屋中介在沒有營業(yè)執(zhí)照和中介資質(zhì)證明的情況下，進行無照經(jīng)營，打出虛假廣告。他們提供虛假的租賃信息和電話號碼，與顧客簽訂租賃合同，為騙取顧客的定金、押金和中介費，這種欺騙行為普遍存在。實際生活中，這種騙取消費者的行為比比皆是，很多中介商多次對消費者進行詐騙，令公眾對房屋中介的信任度降至了最低點。這些現(xiàn)象表明，誠信缺陷已經(jīng)成為房屋租賃管理中迫切需要解決的問題。
第二，管理體系不健全
目前，我國的房屋租賃管理體系沒有形成專業(yè)化、規(guī)模化和規(guī)范化的模式，所以雜亂無章的管理制約了房租租賃市場的健康發(fā)展，也是房產(chǎn)中介在工作中遇到的障礙。此外，不難發(fā)現(xiàn)我國的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理方式較為單一，導(dǎo)致我國的房屋租賃市場的管理系統(tǒng)也比較單一。因此，無須的房屋管理體系從一定程度上制約了整個房屋租賃系統(tǒng)的迅速發(fā)展。
第三，立法工作滯后
面對我國租賃市場日新月異的發(fā)展，租賃管理也出現(xiàn)了很多新問題和新情況，但是我國有關(guān)房屋租賃管理的法律法規(guī)卻相對滯后。法律的不健全給房屋租賃管理工作帶來了很大的難度，例如立法中對于集體土地的租賃、租金的支付方式、租賃形式多樣化以及出租人多元化等不夠全面，從很大程度上阻礙了房屋租賃市場的發(fā)展。
第四，合同不規(guī)范
租賃管理中，合同是非常重要的租賃憑證，也是維護消費者合法權(quán)益的有力依據(jù)。但是實際的房屋租賃管理中，合同糾紛的問題反而出現(xiàn)的最多，很多中介機構(gòu)很簡單的以口頭形式規(guī)定了價格，這樣很容易形成不合理的房租價格，過高或者過低，都會引起租金價格的糾紛。還有些中介機構(gòu)在簽訂合同時，不按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，引起了房屋租賃管理的混亂。
2 加強房屋租賃管理的形勢和方法
第一，實施租賃房屋登記備案，增強房管部門的管理職能
我國現(xiàn)行的有關(guān)房屋租賃的法律法規(guī)主要針對房屋租賃合同的登記與備案。但是由于房屋租賃合同的登記和備案都是事后管理，因此無論是否辦理的登記和備案并不影響合同的法律效力，很多房屋的租賃者就算簽訂了房屋租賃合同也不接受管理，直接導(dǎo)致房管部門對房屋租賃管理不到位。因此，為了建立健全的房屋租賃管理體制，建立新的管理模式而采取了“房屋租賃登記備案”制度。此制度規(guī)定了租賃房屋登記備案的相關(guān)工作程序以及文書格式，執(zhí)行統(tǒng)一的備案登記程序。此制度的實行，將待租的房屋和短租的房屋統(tǒng)一納入了管理的范圍，可以使房管部門掌握全面的房屋租賃信息，從而使房屋租賃的管理更加信息化，為房管部門的調(diào)控提供依據(jù)。
第二，實施統(tǒng)一的代征稅政策，加強管理力度
房屋租賃的代征稅對于任何一個城市的房屋租賃管理部門來講都是十分重要的工作。它既能增強房屋租賃的管理力度，也能實現(xiàn)各地區(qū)稅源經(jīng)濟的主要手段。目前來講，很多城市在代征稅的管理方面存在很多弊端：一方面急功近利，除了集中主要精力與代征稅工作上，甚至為了稅收放棄了相關(guān)備案手續(xù)，對于實現(xiàn)房管部門的職能十分不利；另一方面，盲目擴大征稅范圍，使政府的形象受到了損害。統(tǒng)一代征稅的政策使這些問題得到了改觀，一些列的房屋租賃政策的實施晚上了稅政管理的制度，解決了很多出現(xiàn)在代征工作中的問題，促進了房屋租賃的管理，實現(xiàn)了代征稅總量逐年增加。 轉(zhuǎn)貼于
第三，實行第三方租金代收方式，建立租賃市場的安全機制
實際生活中攜款潛逃等事件的相繼產(chǎn)生，嚴重損害了房屋租賃者的利益，為了穩(wěn)定房屋租賃秩序，建立良好的房屋租賃市場發(fā)展勢頭，確保房屋租賃市場的安全、健康發(fā)展，建立第三方租金代收形式可以最大限度的保護租賃當事人的根本利益。南京開創(chuàng)了委托銀行作為租金代收機構(gòu)的先例，制定了《南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)房屋租賃委托銀行收、付租金暫行規(guī)定》，規(guī)定中明確了在房租租賃業(yè)務(wù)中，銀行是唯一代收租金的機構(gòu)，房產(chǎn)中介不得直接想承租人收取租金。銀行的介入，從一定程度上起到了監(jiān)督房屋租賃市場的作用，架起了維護消費者權(quán)益的橋梁。
第四，建立健全的房屋租賃協(xié)管機制
目前，我國大多數(shù)城市的房屋租賃管理人員比例與當?shù)氐姆课葑赓U規(guī)模不相適應(yīng)。全市的房租租賃管理人員寥寥無幾，一半的管理人員是兼職或者外聘。近些年，房管部門一直在位建立健全的房屋租賃協(xié)管機制而努力，為改變這種局面房管部門聯(lián)合公安、物業(yè)、稅務(wù)等部門以及居委會和街道辦等基層組織，積極探索并研究如果聯(lián)合管理房屋租賃行為的種種方法，以達到促進房屋綜合管理的目的。房管部門與公安、物業(yè)、稅務(wù)等部門以及居委會和街道辦等基層組織相互合作，互通了房屋的租賃信息，并達成了定期通報的協(xié)議。這種統(tǒng)一管理、集中服務(wù)的方式，會受到城市流動人口的贊揚以及各級領(lǐng)導(dǎo)的肯定與褒獎。另外，也要加強街道和社區(qū)管理，建立網(wǎng)絡(luò)管理，充分發(fā)揮房屋協(xié)管人員的作用。由此可見，房屋租賃協(xié)管機制的構(gòu)建和完善，有效地彌補了房屋管理人員的不足，大大提高了管理的覆蓋率，使我們的管理手段逐步增強。
第五，加強信息化管理體系
信息化管理可以實現(xiàn)自動化管理與信息化管理的完美結(jié)合。租賃信息的全天候?qū)崟r顯示，可以實現(xiàn)物業(yè)收費的只能計算，把握準確的收費數(shù)量和內(nèi)容。此外，信息化管理在自動有序進行的前提下，將人文關(guān)懷融入其中，考慮租賃者的實際利益將是一種科學(xué)的、合理的管理方式。其次，房屋租賃軟件的運用，可以采取圖形導(dǎo)航的模式，操作簡單，容易掌握，適用于不同知識層次的房屋租賃者。最后，房屋租賃的管理者要及時有效的根據(jù)市場的需要，設(shè)置相應(yīng)的收費項目和不同的收費標準，以保證信息化系統(tǒng)符合當?shù)刈赓U市場的需求。
3 結(jié)語
總而言之，房屋租賃管理需要整體的綜合管理體系。面對我國房屋租賃市場的發(fā)展狀況，租賃雙方應(yīng)嚴格遵守租賃規(guī)范，要嚴格按照房屋租賃的制度執(zhí)行，并配合房管部門的監(jiān)督工作，為租賃市場的健康和諧發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。
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2010年9月，曹某欲將其承租的餐廳轉(zhuǎn)租給周某。商談中，曹某出示了其與房東南消公司的《租賃合同》，合同約定：1、租期為2006年1月4日至2012年1月3日，租金136萬元/年；2、未經(jīng)房主書面同意房屋不得轉(zhuǎn)租他人。落款處，南消公司經(jīng)辦人一欄為陳某簽名。曹某一再承諾可以轉(zhuǎn)租、續(xù)租，為消除周某顧慮，曹某找來南消公司經(jīng)辦人，同時也是自己的好友陳某，參與談判。陳某表示：只要曹某將轉(zhuǎn)租、續(xù)租書面報告公司，就絕對沒問題。
2010年9月7日，在陳某在場且未提出異議的情況下，曹某與周某簽署了《轉(zhuǎn)租協(xié)議》。協(xié)議約定：1、租金136萬元/年；2、租期為2010年9月8日至2015年9月7日；3、轉(zhuǎn)讓費135萬元，周某一次性買斷曹某在該標的內(nèi)的所有物品。該物品按五年折舊，如由曹某原因造成合同終止，則按照已經(jīng)使用年限剩余部分比例退還；4、押金20萬元。同日，周某按約定一次性支付轉(zhuǎn)讓費、押金，預(yù)付一年租金。
《轉(zhuǎn)租協(xié)議》簽署后，周某投入30萬元裝修改造。曹某按時向房主交付租金，但并未向房主提交任何報告，房主開具的租金發(fā)票上承租人仍為曹某。
2011年8月，周某收到消息：南消公司對曹某轉(zhuǎn)租一事并不知情，且不同意轉(zhuǎn)租；2012年1月后租金將不低于250萬元/年。
周某找到曹某，希望繼續(xù)履行《轉(zhuǎn)租協(xié)議》。曹某稱如2012年1月4日后繼續(xù)使用該房屋，年租金必須漲到250萬元以上。周某不同意，向曹某提出對自己預(yù)計至租賃期滿的經(jīng)營損失和裝修投入進行賠償。曹某稱，房主漲租金并非其過錯，故不承擔(dān)任何賠償。2011年9月周某繼續(xù)占用房屋，并拒付租金。
2011年11月，曹某將周某告上法庭，周某歸還房屋，支付拖欠租金及違約金直至房屋實際交還之日。
接到訴狀后，周某提起反訴，訴請：確認《轉(zhuǎn)租協(xié)議》無效；判令曹某返還轉(zhuǎn)讓費、押金；判令曹某承擔(dān)裝修損失和預(yù)計經(jīng)營損失。
庭審中，原告申請陳某作為證人，陳某當庭表示：南消公司盡管沒有書面同意轉(zhuǎn)租，但已默許轉(zhuǎn)租事實。經(jīng)周某申請，法庭將南消公司作為第三人納入庭審。南消公司法定代表人到庭參與庭審，當庭表述：1、陳某11年2月已離開公司，不能代表公司，公司從未同意轉(zhuǎn)租；2、由于租賃物門頭一直懸掛原告招牌，且繳納租金的主體系原告并未改變，故公司一直認為原告在持續(xù)經(jīng)營，對原告轉(zhuǎn)租一事不知情。
原告（被反訴人）辯稱：本案應(yīng)適用最高法《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（以下簡稱“房屋租賃合同司法解釋”）第15條，認定：1、《轉(zhuǎn)租協(xié)議》未超出《租賃合同》期限部分有效，被告應(yīng)按約支付租金和違約金。2、《轉(zhuǎn)租協(xié)議》超出《租賃合同》期限部分無效，但被告明知原告無權(quán)超期轉(zhuǎn)租而簽訂《轉(zhuǎn)租協(xié)議》，相關(guān)損失應(yīng)被告自行承擔(dān)。
被告（反訴人）辯稱：1、《轉(zhuǎn)租協(xié)議》自始無效、整體無效；2、原告主張租金和違約金無法律依據(jù)；3、原告應(yīng)按《合同法》第58條，返還被告財產(chǎn)，賠償被告損失。
法庭歸納爭議焦點：1、《轉(zhuǎn)租協(xié)議》是否有效？2、被告的損失范圍？被告的損失由誰承擔(dān)？
案情分析
一、未經(jīng)權(quán)利人許可或追認，原被告簽署的《轉(zhuǎn)租協(xié)議》自始無效、整體無效，被告無需承擔(dān)“違約責(zé)任”
首先，從南消公司陳述表明，南消公司從未認可或追認原告對訴爭房屋的轉(zhuǎn)租行為。根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，未經(jīng)他人許可或追認，無權(quán)處分他人財產(chǎn)所訂立的合同屬無效合同。因此《轉(zhuǎn)租協(xié)議》無效。
其次，《房屋租賃合同司法解釋》第15條，是以“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時”為前提。本案中南消公司對原告轉(zhuǎn)租行為并未予以認可或追認，因此本案并不適用該司法解釋，《轉(zhuǎn)租協(xié)議》自始無效、整體無效。
第三，“違約責(zé)任”的承擔(dān)是以合同有效為前提，由于《轉(zhuǎn)租協(xié)議》自始無效、整體無效，相關(guān)違約條款當然不再有法律約束力，被告無需承擔(dān)所謂“違約責(zé)任”。
二、根據(jù)《合同法》第58條，合同無效的，雙方應(yīng)當首先相互返還財產(chǎn)，對返還財產(chǎn)已不具有實際意義的，應(yīng)當折價補償，由此造成一方損失的，有過錯方應(yīng)當予以賠償，雙方都有過錯的根據(jù)締約過程中過錯責(zé)任大小予以分攤
（一）被告應(yīng)向原告退還房屋，原告應(yīng)返還其收取或占有的被告財產(chǎn)
被告應(yīng)在2012年1月4日前，基于合同無效的處理原則，向原告退還房屋；而原告在《轉(zhuǎn)租協(xié)議》訂立之日起收取或占有被告的轉(zhuǎn)讓費135萬元、“租金”136萬元、押金20萬元，也應(yīng)一并返還。
（二）被告應(yīng)向原告支付2010年9月8日至實際遷出之日的房屋占有使用費及轉(zhuǎn)讓費折價部分
本案中，由于被告自2010年9月8日至實際遷出之日，實際占有并使用訴爭房屋，因此被告應(yīng)當根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第五條的規(guī)定參照合同約定的租金標準支付相應(yīng)的房屋占有使用費。
轉(zhuǎn)讓費部分，由于雙方在訂立締約之初，已達成了關(guān)于轉(zhuǎn)讓費的折價處理意見，因此可以參照《轉(zhuǎn)租協(xié)議》相關(guān)條款折價計算。但需要說明的是，參照適用并不等于該等條款單獨生效。之所以可以參照適用，主要是考慮到雙方在訂立合同之初對轉(zhuǎn)讓費分攤原則有過合意，這樣處理較為公平合理，可有效地解決矛盾化解紛爭。
（三）《轉(zhuǎn)租協(xié)議》無效，繼續(xù)承租已不可能，被告的損失應(yīng)當予以賠償。但需要明確的是：1、損失的范圍？2、如何分擔(dān)？
被告提出原告應(yīng)賠償其預(yù)期的經(jīng)營損失和裝修損失。從性質(zhì)上看，預(yù)期的經(jīng)營損失屬間接損失，裝修損失是直接損失。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定和目前大部分的司法實踐，合同無效產(chǎn)生的損失賠償并不包含間接損失。對被告投入的裝修損失，如果雙方對其價值存有爭議，可以進行司法鑒定確認。
本案中，《轉(zhuǎn)租協(xié)議》簽訂過程中，原被告雙方都存在明顯過錯。原告始終未能提供房主同意轉(zhuǎn)租的書面材料，虛假承諾轉(zhuǎn)租續(xù)租，甚至惡意串通陳某試圖強調(diào)其合同履行的可能性，有悖誠信過錯較大。被告在明知原告沒有得到房主書面轉(zhuǎn)租許可情況下，輕信原告承諾，沒有盡到締約過程中的審慎義務(wù)。可見，雙方對損失的產(chǎn)生都負有責(zé)任，相比較而言，原告的責(zé)任更大。
根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，雙方都有過錯的，應(yīng)當根據(jù)雙方在締約過程中的過錯責(zé)任大小予以分攤。因此，原告應(yīng)當承擔(dān)主要賠償義務(wù)。
關(guān)鍵詞：閑置房地產(chǎn)；租賃；風(fēng)險控制
社會上部分企事業(yè)單位特別是國有企業(yè)經(jīng)常存在閑置房地產(chǎn)對外出租，這些閑置房地產(chǎn)包括閑置的土地、場地、廠房、辦公用房、商鋪以及部分的居住用房等。閑置房地產(chǎn)租賃除了部分企業(yè)有專門的資產(chǎn)管理公司負責(zé)運營外，大部分不屬于企業(yè)的主營業(yè)務(wù)，往往帶來營業(yè)外收入。而在非主營業(yè)務(wù)上，企業(yè)管理往往較為薄弱，帶來法律、安全、環(huán)保等諸多問題，現(xiàn)就閑置房地產(chǎn)出租過程中遇到的風(fēng)險以及如何防范控制作一分析。
一、閑置房地產(chǎn)租賃風(fēng)險分析
1、租賃標的風(fēng)險
閑置房地產(chǎn)出租首先遇到的是該房地產(chǎn)能否出租問題。租賃標的若是閑置的土地，則面臨被政府收回的風(fēng)險，對外出租可能帶來違約問題。租賃標的若是劃撥土地及其地上建筑物，則未經(jīng)縣級以上人民政府批準，不得出租；經(jīng)批準出租的，應(yīng)當將租金中的土地收益部分上交國家。租賃標的若是未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、未經(jīng)批準建設(shè)的臨時建筑等違法建筑，則根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃解釋》），租賃合同無效。所以租賃標的審查，是避免閑置房地產(chǎn)出租風(fēng)險的首要問題。
2、租賃合同風(fēng)險
租賃合同簽訂是閑置房地產(chǎn)出租最重要的工作。合同的完整性、規(guī)范性直接影響到租賃雙方的權(quán)利義務(wù)。很多風(fēng)險、糾紛都是因為合同約定不明帶來的。租賃合同可能產(chǎn)生的問題有以下幾個方面：
（1）承租主體合格問題。承租主體選擇不當，是造成租賃風(fēng)險的根本原因。出租前應(yīng)先審查承租人的資信狀況、租賃目的和履約能力等。個體工商戶作為承租人時，因其本身不具有民事主體資格，不能作為簽訂租賃合同的主體，租賃合同“乙方”應(yīng)當是個體工商戶營業(yè)執(zhí)照上登記的自然人。
（2）租賃期限問題。期限不明，導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)也會不明。建議用年月日來約定租賃期限的起止日。租賃期限在6個月以上的，應(yīng)當簽訂書面合同。當事人沒有簽訂書面合同或續(xù)租而未重新簽訂合同的都視為不定期租賃合同，可以隨時解除租賃關(guān)系。租賃期限最長不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。
（3）租金問題。租金收不回來是租賃中最大的問題。承租人失信違約、生意失敗、債務(wù)危機、破產(chǎn)等均會引起租金難以收回，有的承租人逃跑后甚至留下一大推欠付的水電費、物業(yè)管理費等，給企業(yè)造成較大損失。出租人在租金條款上，應(yīng)明確先付租金后使用的原則，并要求支付一定的押金或者履約保證金或者追加對出租人有用的裝修或者承租人的資產(chǎn)等作為正常支付租金的擔(dān)保。租金的訴訟時效問題也值得出租人注意。實踐中，出租人常常存在一個誤區(qū)，認為只要雙方租賃關(guān)系仍存續(xù)，租金即不存在訴訟時效問題，經(jīng)常有出租人因為訴訟時效已過而無法主張租金。事實上，延付或者拒付租金的訴訟時效是一年，而不是一般的二年。如果承租人未能如約支付租金的，出租人應(yīng)當及時催告并留下催告證據(jù)或者提訟。催告無效的，出租人也可以解除租賃合同。
（4）房屋裝飾裝修問題。這是一個比較繁瑣的問題。實踐中，出租人往往不需要承租人的裝修，甚至拆除裝修還需要額外費用，所以建議約定租賃期結(jié)束要求承租人恢復(fù)原狀或者未恢復(fù)原狀的，甲方可自行或委托他人將租賃標的恢復(fù)原狀但費用由乙方承擔(dān)且該遺留物品、設(shè)備視為乙方放棄其所有權(quán)，甲方有權(quán)自行處置。
（5）改擴建問題。未經(jīng)出租人同意，承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，出租人可以解除合同并要求恢復(fù)原狀或賠償損失。承租人經(jīng)出租人同意擴建，雙方應(yīng)先約定擴建費用問題，若沒有約定，辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建費用由出租人負擔(dān)，否則費用由雙方按照過錯分擔(dān)。
（6）轉(zhuǎn)租問題。轉(zhuǎn)租是租賃中較為頭疼的問題，轉(zhuǎn)租給原出租人帶來較多的管理和無法控制的問題。法律規(guī)定，未經(jīng)出租人同意，不得轉(zhuǎn)租，且轉(zhuǎn)租協(xié)議無效。此時，出租人享有法定解除權(quán)，無須征得承租人的同意，可通知承租人立即解除合同。建議在合同中約定一律不得轉(zhuǎn)租以及約定上述解除權(quán)行使期限，若考慮到經(jīng)濟利益確實需要轉(zhuǎn)租的，必須經(jīng)出租人同意，約定轉(zhuǎn)租協(xié)議須送交出租人審核與備案。
（7）合同無效問題。合同無效或多或少都帶來一些糾紛。除了前述租賃標的是違法建筑及未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同無效外，經(jīng)出租人同意承租人轉(zhuǎn)租的，但轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同也無效。實踐中還有兩類情況，一是承租人以房屋租賃合同未按規(guī)定辦理登記備案手續(xù)的而主張合同無效，根據(jù)《房屋租賃解釋》，這種情況不能認定該合同無效；二是承租人以出租人無房地產(chǎn)權(quán)證而主張租賃合同無效，這種情況也不成立，房地產(chǎn)權(quán)證不是必需的文件，房產(chǎn)權(quán)屬清晰就行。即使合同無效，出租人也可以主張參照合同約定的租金收取房屋占有使用費。
（8）買賣不破租賃問題。租賃期間內(nèi)，房屋所有權(quán)變動的，不影響租賃合同。但是，出租人可以在合同中約定如遇政府征收、企業(yè)上級部門政策變化等情況租賃合同自然解除等類似條款。對于抵押與租賃的關(guān)系，主要是看哪個在前，租賃在前的，抵押不破租賃；抵押在前的，實現(xiàn)抵押權(quán)時，抵押物受讓人有權(quán)解除租賃合同，且出租時，出租人有書面告知承租人的義務(wù)，未告知承租人該房地產(chǎn)已抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，抵押人對承租人的損失承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。
3、承租人風(fēng)險
承租人除了履約不能給出租人造成租金損失外，還可能由于其不當行為給出租人帶來連帶責(zé)任、按份責(zé)任以及無奈之下承擔(dān)的本不該屬于自己的責(zé)任，造成企業(yè)無法預(yù)計的損失。
（1）擅自改變用途。承租人未按約定用途或產(chǎn)證上的用途使用房地產(chǎn)，擅自改變房地產(chǎn)用途，如將工業(yè)用途改為商業(yè)用途等，將遭到國土規(guī)劃等部門的行政監(jiān)察與處罰。出租人有失督查，將承擔(dān)一定責(zé)任。若出租人知情或默認允許承租人行為的，將被共同處罰。若在租賃合同中約定的用途與房地產(chǎn)權(quán)證上的用途不一致的，出租人將承擔(dān)全部責(zé)任。
（2）違章搭建和裝修不當。承租人違章搭建，重大裝修未進行項目申報、開工申報等，將遭到建設(shè)、規(guī)劃等行政部門監(jiān)察與處罰。出租人是房地產(chǎn)權(quán)利人，是承擔(dān)該類責(zé)任的主體。承租人在裝修時，物體掉落砸傷路人，路人可能請求房地產(chǎn)權(quán)利人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。承租人裝修時損壞鄰居管道、墻體等，鄰居可能會告業(yè)主侵犯其物權(quán)。
（3）安全環(huán)保問題。承租人未按照安全操作規(guī)則進行危險物品堆放，私拉電線、違章作業(yè)、違規(guī)排放等可能造成安全、環(huán)保事故，造成經(jīng)濟損失、行政處罰甚至帶來刑事案件。如失火不僅造成租賃房屋損毀，還會損壞鄰居物業(yè)以及其他人身傷害和財產(chǎn)損失。這些情況下，出租人肯定會卷入這些是非，比如承租人舉證說是房屋本身電線老化引起火災(zāi)，出租人有口難辯。
（4）違法活動。承租人有售賣違禁品、容留、強迫婦女、聚眾賭博、組織活動等違規(guī)違法活動，給出租人帶來較多的麻煩，根據(jù)《租賃房屋治安管理規(guī)定》第九條，出租人或因失察、知情不報、沒有及時制止等將被處以月租金10倍以下的罰款。承租人偷電、偷水等公用事業(yè)費，因出租房地產(chǎn)公用事業(yè)費的戶名大多是業(yè)主的，承租人逃跑情況下，業(yè)主可能將承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
（5）產(chǎn)品質(zhì)量問題。商鋪、柜臺出租給承租人經(jīng)營商品，產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題，消費者上門維權(quán)時，在發(fā)現(xiàn)商店經(jīng)營者已經(jīng)搬走不知去向的情況下，可以根據(jù)《消費者權(quán)益保護法》請求出租人承擔(dān)責(zé)任。出租人無奈之下很可能只能承擔(dān)責(zé)任。
（6）公司注冊問題。租賃房地產(chǎn)被承租人用作公司注冊，在租賃合同解除后仍未變更注冊地址，則該房地產(chǎn)重新招租時就無法再注冊公司。且原先公司存在債務(wù)、違法等問題時，相關(guān)部門及債權(quán)人很可能找到該地址追究，給出租人或新的承租人造成麻煩。
（7）其他侵權(quán)責(zé)任。如租賃房地產(chǎn)陽臺花盆掉落砸傷路人、用水不當滲水造成樓下地板家具損壞等，出租人作為業(yè)主很可能成為被告，而且在承租人逃跑的情況下，出租人可能要先行賠付給被侵權(quán)人。
4、內(nèi)部管理風(fēng)險
（1）管理人員風(fēng)險。管理人員收受賄賂、串通承租人壓低租金，降低準入門檻或資質(zhì)要求，放松安全環(huán)保監(jiān)管等均可能給企業(yè)帶來風(fēng)險和損失。
（2）企業(yè)標識管理不當。出租人企業(yè)標識未拆除即將房地產(chǎn)租給承租人使用，承租人的不當行為會被媒體誤認為出租人的行為等造成出租人聲譽負面影響。
（3）涉稅問題。房地產(chǎn)出租應(yīng)當繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及城建稅、教育費附加等，企業(yè)未按時繳納或故意以壓低租金方式達到少繳稅的目的，可能面臨稅收部門的處罰，偷逃稅的將觸犯刑律，構(gòu)成犯罪。
（4）備案問題。根據(jù)公安部《租賃房屋治安管理規(guī)定》，單位房屋出租的，出租人須到房屋所在地公安派出所申請登記，并由出租人向公安派出所簽訂治安責(zé)任書。違反本規(guī)定的，責(zé)令限期補辦手續(xù)并沒收非法所得，情節(jié)嚴重的可以并處月租金五倍以下的罰款。
二、閑置房地產(chǎn)租賃風(fēng)險控制
1、建立風(fēng)險識別與防控體系
租賃業(yè)務(wù)管理部門并法律部門、財務(wù)部門共同研究，分析閑置房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)中可能存在的風(fēng)險，并從風(fēng)險發(fā)生的環(huán)節(jié)或領(lǐng)域等角度出發(fā)，結(jié)合業(yè)務(wù)實踐提出針對該風(fēng)險的防范措施，編制《閑置房地產(chǎn)租賃風(fēng)險識別與控制手冊》。并針對該手冊對相關(guān)管理和業(yè)務(wù)人員進行培訓(xùn)，增強他們風(fēng)險意識，明確防范思路，確定規(guī)范的操作流程。
2、完善合同文本和審核流程
企業(yè)應(yīng)規(guī)范合同的談判、起草、審批、簽訂、履行等一系列流程，制訂租賃合同標準文本，完善合同條款，把能預(yù)計到的情況盡量在合同中體現(xiàn)出來。加強合同主體審查，重點在資信和履約能力調(diào)查。簽約時可要求承租人提供“三證二表”即營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼證和最近一期的資產(chǎn)負債表、損益表。要保證標準合同使用率、合同的送審率、法律財務(wù)部門的審核率達到三個100%。企業(yè)要用好合同的解除權(quán)，發(fā)現(xiàn)存在較大風(fēng)險時要及時終止租賃合同。
3、加強內(nèi)部管理
（1）流程管理。完善租賃全過程管理，有條件的企業(yè)應(yīng)建立內(nèi)控制度，租賃前應(yīng)編制租賃業(yè)務(wù)計劃，按規(guī)定權(quán)限審批。租賃中需要談判的，應(yīng)就租賃房地產(chǎn)的范圍、用途、價格、租金、押金、履約保證金收取方式等事項，與承租人談判，并留下書面記錄。合同按規(guī)定權(quán)限審批后簽訂，同時應(yīng)當簽訂廉潔從業(yè)責(zé)任書、安全協(xié)議等附件。租賃房地產(chǎn)移交時應(yīng)編制移交清單。租賃結(jié)束，房地產(chǎn)收回時先核對清單，將原移交清單與承租人編制的移交清單進行比對，然后雙方當面進行實物清點、驗收或試運行。
（2）臺賬管理。企業(yè)應(yīng)建立包括承租人名稱、租賃房地產(chǎn)名稱、租賃價格、期限、用途、租金收取情況等內(nèi)容的租賃管理臺賬和包括資信資料，租金支付情況記錄等信息和便于定期核查承租人信用情況的承租人管理檔案。
（3）監(jiān)督管理。企業(yè)應(yīng)定期對出租房地產(chǎn)進行查驗，監(jiān)督承租人按合同約定使用租賃房地產(chǎn)，記錄查驗過程和結(jié)果，發(fā)現(xiàn)異常情況、存在安全隱患和違法違章活動的應(yīng)及時提出整改要求，責(zé)令承租單位整改或及時向有關(guān)部門報告、采取補救措施或及時解除租賃合同。
參考文獻：
表一：2012年-2014年該院審理物流市場案件情況一覽表
（單位：件）
表格略
從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)以及審判實際情況來看：
（一）案件總體數(shù)量居高不下。從2012年的87件到2014年的105件，案件數(shù)量呈逐年上升的趨勢。從案件類型上看，房屋租賃合同糾紛案件所占比例較大，且每年案件數(shù)量上升明顯。
（二）案件調(diào)撤率大幅度提高。涉及物流市場案件的調(diào)撤率從2012年的43.68%上升至2014年的61.91%，主要原因：一是地方黨委政府重視矛盾糾紛的人民調(diào)解工作，在__物流市場內(nèi)設(shè)立了人民調(diào)解工作站，并明確專人負責(zé)；二是近年來__法院注重以調(diào)解方式結(jié)案，加大案件的訴前調(diào)解和訴訟調(diào)解工作力度，取得了良好成效。
（三）案件類型眾多且部分案件社會影響較大。從上述表1中不難看出，涉及物流市場案件類型眾多，法律主體繁雜。業(yè)主、租戶、物業(yè)公司、市場從業(yè)人員之間的糾紛層出不窮，而且部分案件的影響力較大，特別是涉及勞務(wù)糾紛案件。據(jù)不完全統(tǒng)計，__物流市場的直接從業(yè)人員達20000多人，如果這部分人群的勞動報酬糾紛處理不好，勢必會一石激起千層浪，給整個物流市場乃至整個大市區(qū)物流業(yè)的發(fā)展帶來不利影響。
（四）案件審理難度加大。突出的表現(xiàn)是案件送達難，部分案件特別是房屋租賃合同的當事人，許多不是__本地人。在租賃合同即將到期或者是生意經(jīng)營難以維持時，許多商戶選擇在不通知承租方的情況下偷偷離開。這難免造成案件送達困難，許多案件只能通過公告的方式進行送達，該類型案件占整個物流市場的案件比例達11.8%，而且這類案件在判決生效以后，面臨著執(zhí)行難問題，嚴重影響了當事人合法權(quán)益的實現(xiàn)。
當前__物流市場案件增多的原因十分復(fù)雜，既有整個物流業(yè)的外部環(huán)境因素，也有物流市場各個主體自身因素的存在。根據(jù)__法院近3年來對涉及物流市場案件的審執(zhí)經(jīng)驗以及筆者對物流市場的調(diào)研來看，造成物流市場案件逐年增多的原因主要有以下幾個方面：
（一）物流市場規(guī)劃不合理。__整個物流市場的占地面積達160多萬平方米，商戶7000多家，從業(yè)人員有20000多人。有金太陽物流城、豐盛物流城、白馬紡織服裝批發(fā)市場、__物流裝潢材料市場、明珠商貿(mào)城、__義烏國際商貿(mào)城等數(shù)十家，分布在__的南！北，根本沒有形成一個規(guī)模性的物流園區(qū)。且目前物流市場的同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴重，顧客對產(chǎn)品沒有過多的選擇，只有在價格上有所取舍，這必然會導(dǎo)致商戶之間不良競爭現(xiàn)象的發(fā)生，這也是許多商戶之間產(chǎn)生矛盾，甚至通過訴訟途徑解決問題的原因所在。
筆者在對__各個物流市場進行實地調(diào)研時也發(fā)現(xiàn)，許多市場生意清淡、門面冷清，特別是在明珠商貿(mào)城，有許多商戶甚至大門緊閉，很難看到有顧客光臨。商戶沒有足夠盈利，沒有取得預(yù)期的效益，必然會影響繳納高額的房租，有的商戶甚至提前退租，這也正是業(yè)主和承租的商戶之間頻頻發(fā)生房屋租賃合同糾紛的原因所在。
（二）物流業(yè)市場管理不規(guī)范。近兩年，__物流市場發(fā)展很快，大量的投資者投入其中，促進了經(jīng)濟發(fā)展，但也存在很多不規(guī)范的現(xiàn)象。1、物流市場主體資格不規(guī)范。由于現(xiàn)行法律法規(guī)未對物流市場主體資格作出明確規(guī)定，相關(guān)的行業(yè)自律組織也不健全，物流業(yè)的市場準入門檻較低。一些經(jīng)營者本來不具備經(jīng)營場地、設(shè)施設(shè)備、從業(yè)人員、注冊資本（金）等方面的基本條件，只能在物流咨詢等方面提供簡單的中介服務(wù)，卻掛靠于某運輸企業(yè)從事物流經(jīng)營活動，或者直接從事無照經(jīng)營活動，侵害消費者合法權(quán)益的問題時有發(fā)生。2、物流業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊。一些物流公司僅以一部電話和三五個臨時聘用人員承攬業(yè)務(wù)，從業(yè)人員從未接受過正規(guī)的崗位技能培訓(xùn)，服務(wù)的質(zhì)量較差。甚至出現(xiàn)個別從業(yè)人員在遇到消費者投訴時，采用哄、嚇、詐等不法手段對付，影響了物流業(yè)的良性發(fā)展。3、部分物流市場從業(yè)人員不遵守行業(yè)規(guī)則。__法院在審理物流市場案件時發(fā)現(xiàn)，一些物流公司在訂立合同時故意設(shè)圈套，或者設(shè)立“霸王條款”，特別是在物流公司經(jīng)常簽訂的物品運輸委托合同中，“霸王條款”較多。比如，在對物品遺失或損壞的賠償條款中，一般僅以等額運輸費用（或其兩倍金額）為賠償額的上限，導(dǎo)致托運貴重物品的消費者在物品遺失或損壞后根本無法挽回損失。一些物流公司以行業(yè)慣例為由，在送貨上門時要求收貨的消費者先簽字后查看物品。一旦發(fā)生物品損壞，物流公司又以消費者已經(jīng)簽字認可為由拒絕賠償。
（一）加強對物流市場的合理規(guī)劃。編制加快現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，加快物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，高起點規(guī)劃建設(shè)各具功能的物流園區(qū)，促進物流業(yè)健康發(fā)展，從源頭上預(yù)防和減少矛盾糾紛。__的物流市場在城南、城北和城西都
有分布，并沒有將專業(yè)市場進行群聚化，更沒有形成規(guī)模化，不利于物流市場的整合和長遠發(fā)展。而城北在城市交通方面有著天然優(yōu)勢，__南北交通樞紐范公路高架快速道路已完成規(guī)劃；北環(huán)路西段竣工，東段完成拆遷即將全面建設(shè)；項目北側(cè)新洋路直通新洋都市工業(yè)園；公交brt一號線已通車至開放大道新洋路市公交調(diào)度中心；新長鐵路、連鹽鐵路、徐淮鹽鐵路、滬通鐵路都將在__北站交會，__北站將成為蘇中重要交通樞紐。政府應(yīng)加強對整個物流市場的規(guī)劃和改造，利用城北的交通優(yōu)勢，重點打造專業(yè)物流市場，形成一個包含家居、裝飾、批發(fā)等各類型市場的超大的城北物流基地。（二）加強對物流市場的自律管理和行業(yè)監(jiān)管。一方面，加大中介組織建設(shè)力度，加快建立物流協(xié)會，制定章程，設(shè)立機構(gòu)和管理人員，扶持培育和規(guī)范物流市場運作，使其在行業(yè)管理、人才培訓(xùn)、企業(yè)認定、數(shù)據(jù)統(tǒng)計等方面發(fā)揮作用，使物流協(xié)會真正成為溝通政府、企業(yè)、消費者之間的橋梁和紐帶。另一方面，工商管理部門應(yīng)當加強對物流市場的管理和動態(tài)巡查，堅決查處和取締物流市場中的無照經(jīng)營行為；通過廣泛宣傳，督促經(jīng)營者誠信經(jīng)營；加強合同監(jiān)管，檢查經(jīng)營者的格式合同是否遵循公平公正原則，是否有侵害消費者權(quán)益的“霸王條款”；要求經(jīng)營者在格式合同中醒目標注免責(zé)條款，并在簽訂合同時提醒消費者注意。
