時間：2023-06-02 09:19:48
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業項目策劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
商業地產（Commercialrealestate）是指作為商業用途或者具備商業功能的地產，常被簡單的理解為商場、商鋪、MALL、步行街之類的購物中心，以區別于以居住功能為主的住宅房地產、以工業生產功能為主的工業地產等。廣義商業地產依托的是一個泛商業的概念，包含：商業街、商場、MALL、寫字樓、酒店、公園、零售業等；狹義商業地產是專用于商業服務也即經營用途的物業形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業類型。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。商業地產項目的分類。①按使用功能類，分為商業、服務業的物業項目，國內常見有：步行街、MALL、購物中心、底商、專業性市場。②按地域性分類，城市中存在單個或多個商業中心、商圈的情況，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環、西單、阜成門等多個分散的商業中心，商業分布呈現多極化現象；武漢、南京等國內諸多大中城市中雖有不同的商業中心，但均有商業密集度極大的首屈一指的核心商業區，如南京新街口。③按服務對象和輻射范圍分類。有區域商業中心、城市核心商業中心、次中心、鄰里中心、小區配套商業等。實際上有很多地產形式，是融合了住宅地產、商業地產、工業地產、旅游地產等的復合地產，界限不一定劃分的那么明確，比如酒店，可以劃為商業地產，也可以劃為旅游地產。
2商業用地的價值研判與發展定位
價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業內部價值鏈。針對一個商業地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業物業開發和運營的各方利益有機地聯結起來。著眼于長期發展的企業為適應商業地產的開發和經營，也采取組織措施構建企業內部價值鏈。價值判別結論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。⑴定地址。選址非常重要，能在成熟的商業區域為首選，也可以選址在有升值潛力的新區或郊區。如：萬達在寧波的項目，綜合面積45萬平方米，商業面積25萬平方米，這個項目在新區。萬達選址的理由是旁邊有行政中心，工商、稅務、保險、銀行都搬過去；附近規劃有大的居住區，大約10平方公里，現在這個地塊正在大規模開始建設，而且地價、房價比較貴，平均房價6000元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有兩句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商業選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復研討，一定要看政府長期規劃多方面綜合評估。⑵定客戶。目標客戶要選好。如社區商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。零售型社區商鋪的商業形態為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型社區商鋪的商業形態主要為：餐廳、健身設施、美容美發店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。可以看出，社區商鋪大多數投資小，容易出租、轉讓，屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。其中，服務型社區商鋪的客戶已經逐漸在改變租用商鋪的方式，原因一方面，過去的財力不足，只能租用商鋪，但現在具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現實，所以會轉而選擇購買商鋪。所以，服務型社區商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。⑶定規模。商業地產有兩個最核心的指標，一是業主的平方米租金收入，二是經營者的平方米銷售收入。根據經驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10萬平方米左右，最大面積也不要超過20萬平方米，否則增加的都是無效益或低效益面積。但對零售型社區商鋪來說，規模有大有小，其中便利店、中小型超市的社區商鋪規模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7－8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區很少有服裝店，即使有面積也通常20－30平方米。隨著人們生活水平的提高，服務型社區商鋪規模有逐漸增大的趨勢，如餐廳的規模越來越大，大型專業美容美發院成為大型社區的重要配套，健身設施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構進入市場，包括幼兒園在內的其他服務設施都對商鋪的規模有較高要求，1000平方米左右的商鋪也具有良好的市場空間。
3．商業地產項目的營銷策劃
⑴商業地產項目運營模式與融資策劃。商業地產項目運營模式受規模影響，規模不同則運營模式也不同。商業房地產項目一般選擇只租不售。做商業地產是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩定的現金流，不能搞短平快，不能簡單以實現短期現金流平衡為目的。①大商業地產項目運營模式。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式。商業地產項目可以打包上市，形成商業房地產金融。②較小商業地產項目運營模式。大多數項目依然采取租金回收的方式，但國內目前很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式，這個模式存在后期經營管理的很大問題，需要謹慎。③商業地產融資。商業地產開發和運營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。贏得投資人（銀行、基金、信托機構、獨立投資人、投資公司、開發商等）的青睞和認可，必須制定系統、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益"路線圖"。根據融資方案，企業應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如：從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案中，銀行雖不分配利潤、不干涉經營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經營管理，究竟如何選擇，應具體問題、具體分析。
⑵產品策劃。商業建筑一般由主要營業空間、附屬營業空間、配套空間和共享空間構成。商業項目的產品形式一般有寫字樓、酒店、商鋪和大型綜合體，面積大的在1萬平方米以上整層或整棟，中等約在1000平方米以上，小的約100平方米，甚至僅7－8平方米或更小。商業項目的產品策劃需要根據商業用地的價值研判與發展定位，以及商業地產項目運營模式與融資情況決定。社區商鋪的主要形式為鋪面形式，投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關注，而且社區商鋪的買家將逐漸從散戶時代向商業投資機構轉化。住宅底商的主要類型多數是鋪面形式，少數是鋪位形式。有些開發商在進行住宅底商設計時，為了使其標新立異，在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商產品開發，開發成為規模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的產品創新，使住宅底商的概念復雜化了。這要求開發商從更加專業的角度進行規劃設計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發步行街、百貨商場或其他商業房地產產品形式，會加大項目的風險。
⑶招商策劃。招商是商業地產永恒的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設過程中的重點是物業銷售；建設后期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營；投入使用若干年后根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。一定要招商在前，開工建設在后。招商主要解決三個問題：①確定主力店。主力店不是多多益善，一個MALL里面，3－5個主力店足矣。不會因為增加一兩個主力店，人流就會增加，而且主力店一定要跟MALL的地點結合起來選定。在城里商業區做，最好就是百貨、電影城、數碼城，如果地點差一點，可以做超市，再遠一點到了郊區，才可以做家居、建材等。最好是不同業態的主力店配合，百貨、超市、數碼城、電影城每樣一個，搭配在一起，吸引不同層次的消費者，增加主力店的比較效益。②選擇次主力店。中國目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪，而是有特色經營的500－1000平方米的次主力店。③補償小店鋪。主力店、次主力店招商成功后，小店鋪招商就順理成章了。
⑷規劃策劃。意在優化建筑空間于經營業績之間的關系，優化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現效益最大化。主力店招商解決以后，商業項目規劃設計注意三點：①交通體系。第一是平面交通體系，人車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口；第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下；第三卸貨區要合理安排。一般做法是放在地下室，保證地面整潔，消費者看不到貨車，尤其是建材、超市等，這樣比較方便顧客。②高度、荷載。不同的業態對高度、荷載的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1噸、圖書要2噸、建材要4噸；做餐飲樓板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，設計就更合理一些。零售型社區商鋪一般3．5米的層高，如果是做中型超市，規劃設計時應考慮合理的柱距，避免柱網太密，影響使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做數字影院，影院層高的下限要求是9米。所以做購物中心設計的時候，最好留有余地。④從設計上控制成本。成本控制的關鍵是設計成本控制，要采用帶造價控制的圖紙設計，真正把好成本關。⑤技術策劃。建筑和管理技術發展迅速，例如節能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統等不斷推陳出新，應在準確把握發展趨勢的前提下，準確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯系原則，提出價值最大化技術方案。
在中地行鼎盛時期，為尋求個人突破，他又毅然創辦了旭輝國際地產運營機構，與他的新伙伴們開始超越自我的二次創業。創造奇跡的馮暉，運用其獨創的房地產系統運營策劃服務模式（RSMO），在中國的房地產市場創造了一個個令業內贊嘆的經典案例，演繹了一幕幕地產傳奇故事。
與馮暉對坐在咖啡廳里，感受一位年輕企業家的內心獨白以及其對中國房地產的信心、希望、憂慮與設想......
充滿誘惑力的大蛋糕
記者：你把自己定位于商業地產運營策略供應商，為什么對商業地產情有獨鐘？
馮暉：我在十年前就預計商業地產在新世紀必然有一個蓬勃發展的機遇，就想通過一個個的案例，把商業地產的理論體系和專業化服務做起來。因為對于我們地產策劃機構來說，住宅地產的發展空間越來越窄了，一是住宅地產市場越來越趨于平穩和理性，最后達到市場平衡，房地產行業需要新的經濟增長點；二是住宅產品沒有再生性，屬于消費性地產，使用年限是70年，人們住在里面，變動性很小，即使二手房交易，也是一般的房屋買賣，對我來說，感到缺乏挑戰性。而商業地產就不同了，它的使用年限是40年，具有更新換代性，尤其是商業地產和住宅地產比較起來，具有五大特點：一是價值高；二是可以永續經營；三是充分享受物業的增值；四是它延伸出來的邊際效益和回報是住宅所沒有的；五是商業地產項目開發抗風險能力比較強，所以它屬于動力地產的范疇。
我國目前正處于城市化高速發展期，商業地產使傳統的商業形態發生裂變，這是一個充滿挑戰的事業。城市能將商業的價值無限擴大，并為商業的現代化、多元化提供最現實最厚重的載體。因此，商業與地產的聯動，實質上就是將城市經濟的兩個重量級板塊粘合在一起，形成城市化的“拳頭產品”――商業地產開發。進入21世紀，我國的商業地產市場正在從長達10年的沉寂中走出，并快速升溫。去年，商業地產市場更顯蓬勃發展，各地商業地產項目如雨后春筍，成為房地產開發中極具潛力的投資型項目。商業地產的發展與成熟，意味著消費型地產正向動力型地產裂變。
發展商不能往火坑里跳
記者：有人說，商業地產賣的越好死得越快，這話有道理嗎？
馮暉：商業地產項目就要遵循商業規律。一個成功的商業地產項目，有四個重要因素，其一是選址和定位；其二是商店和商品的規劃；其三是商戶組合；其四是經營管理。商業地產，“商業”是靈魂，地產是載體， 正因為許多開發商是初次涉足商業地產開發，所以犯了原則性錯誤：用住宅開發的思路開發商業地產，以住宅開發一次性收益代替商業地產靠物業升值贏得長線投資回報和現金流的獲益方式。
這么多年，全國的商業地產開發成功的個案極少，失敗的則比比皆是。沒有足夠的資金實力、沒有等待漫長的回報期的耐心、沒有商業經營的經驗就不要涉足商業地產！這是有道理的。投資商業地產如果沒有一定的投資分析和中長線投資技巧、預測和抗風險能力，就最好謹慎為之。因為商業地產的競爭比住宅地產還要厲害，沒實力、沒耐心、沒經驗無異于玩火。
記者：你對目前我國商業地產的形勢有何看法與見解？
馮暉：商業地產更容易導致金融風險，因為它的投資量越大，回收期更長，投資下去，如果后續經營不好，很難取得理想的回報效益。商業地產對整個城市的影響更大，而且影響是多方面的。如果一個商業地產項目失敗，投資者的資金收不回來，開發商是沒有第二次生命的，經營者的資金沉淀在鋪位上，對專業管理者意味著管理的失敗，對終端消費者來說是享受服務方面的損失，從政府的角度看是城市規劃建設的一個敗筆，因為大的商業項目都是城市規劃的重要課題。
當前我國的商業地產現狀有六個方面：一是有的發展商因為對商業不了解，導致對商業地產項目開發十分盲目，并急于追求短期的回報和資金回籠，這種情況下，成功的可能性很小；未來兩年，隨著眾多商業地產項目投入運營，很多分割產權出讓的項目可能會有大批投資商業面積卻收不到預期回報的投資人會找開發商清算。
二是商業與地產的不匹配，相互脫節是很嚴重的問題。商業與地產對應不起來，場和市對應不起來，商業建筑和零售商的需求對應不起來，結果導致招數困難，或者需要重新整改，造成重大資源浪費。
三是政府正充分看到商業地產的金融風險并加強監督。目前，商業地產開發主體多是住宅開發商轉型，與國際成熟開發套路不同，由于沒有產業基金支持，國內的商業地產項目開發資金主要來源于銀行貸款，且分割產權出讓的操盤模式居于主流。金融方面的調控對商業地產的打擊更大，更直接。
四是沒有實力的商業地產項目，通過資產重組合作和轉讓有實力的開發商是較好的辦法。有的開發商為了收回資金更多的拼命銷售，采用降價銷售辦法，導致商業項目爛尾，后續無法經營，其危害性更大。
五是隨著零售業在今年年底徹底對外開放，我國商業地產整個行業的開發水平在提升，并逐漸與國際化接軌，但國外的一些Shopping Mall和CBD的模式并不完全適宜中國的國情，盲目引進和照搬也不利于商業地產的發展。
六是如何找到一套國內商業地產行之有效的本土化運營的形式，這是迫在眉睫的問題。舶來品在國內行不通。只租不售，錢從何來？物業既要賣的好，又要經營得好，這才是打開商業地產運營的金鑰匙。
需要系統運營策劃模式
記者：商業地產項目投資巨大，嚴格說起來，只許成功，不許失敗，能夠做到這一點嗎？
馮暉：商業地產項目只要能夠立項，大多因為這些項目存在一定的商業價值，也就是說都具有一定的地段優勢。各自有各自的優劣勢，只要我們把土地的價值發揮到最大，把劣勢轉化為優勢，商業地產項目是會成功的。
地產，顧名思義，就是要研究如何讓土地產出的更多，當然不是研究土地的化學成分，那是農業所需要的。我們要研究的是土地的經濟地理屬性，研究它的空間位置，我們常常看到位處同一條路上的幾個商業項目卻有不同的表現，"冷熱不均"，其中一個十分重要的原因是對地段的理解不夠深入。地段是地域文化、消費能力、人口素質、消費特點、消費覆蓋面等多種因素的客觀反映，這個地方所處的位置適合干什么，有多少商業用地，多少人口，周圍環境怎么樣，只有深入地段背后的研究才會給項目找到清晰的定位。
記者：關于商業地產的策劃，能談談具體做法嗎？
馮暉：商業地產項目是需要精心策劃的，沒有策劃的商業地產項目是注定走不長遠。目前在地產策劃營銷界有三大類型，一種是以戰略策劃為主，屬于理論性研究機構，善于宏觀分析和概念提煉，以思維超前著稱于世，但那些戰略方案客戶往往難以執行；一種是以房地產銷售為主的實操性公司，善于具體的銷售業務和執行層面的戰術設計，以某一項目的銷售業績受到業界的贊譽，但因為缺乏應有的高度，不能給與客戶一種長遠的、系統的戰略指導。近年來又有一種所謂全程參與的策劃營銷觀點，主張策劃機構從項目一開始就參與進去，自始至終跟蹤服務。但全程策劃雖然是每個環節都參與，由于參與不夠深入，同樣不能保證各個環節的統一，很難保證項目的成功。商業地產開發的成功必須要有一個創新的服務模式來保障。
記者： 你有沒有更好的模式來解決？RSMO模式是一種什么模式，與其他模式有什么不同？
馮暉：RSMO模式是“房地產系統運營策劃”模式的英文簡寫（英文：Real-estate Systematic Masteyplanning Operation），它是一種以逆向思維觀察問題、分析問題、解決問題策劃模式，對一個項目來說，RSMO模式不是注重的某一點、某個局部、某個時期，而是從全局高度考量，從后期是否能永續經營與持續發展入手，先考慮項目的后續經營與持續發展的遠期戰略，再根據總體戰略要求與部署，提出系統的確實可行的解決方案，最后在項目開發與實施過程中進行整體統籌運作。
運營策劃與全程策劃等其他模式的區別在于：在實操中，由于很多策劃公司沒足夠的資源與專業支撐，其所謂全程策劃僅限于表面化的參與，僅停留在膚淺層次上，根本無法給開發商以建設性的指導。所以由于自身專業的限制，全程策劃根本無法保障策劃的真正成功。
關鍵詞：建筑策劃；過程分析；商業建筑；
前言
商業建筑要適應越來越多的服務內容,提供靈活多變的空間,除造型的特色外,內部空間環境設計也要研究人們的心理。商業建筑策劃將面臨更多更廣泛的問題,其深度和廣度的增加將不斷充實和完善建筑策劃這門新興學科。隨著商業建筑策劃理論研究的深入,它的社會效益與經濟效益將日益被人們所重視,其研究機構的組織形式、管理體制也將日益完善,我國的建筑學領域的發展也將呈現一個全新的格局。
一、商業建筑策劃的過程分析研究
1、總體項目構想
總體項目構想包括商業建筑外部條件的把握和商業建筑內部條件的調查。外部條件主要是指圍繞建筑的社會條件和地域條件。社會要求來自各個方面,建筑是和地域分不開的。商業建筑的建筑策劃,則要研究在城市中的作用、與周圍道路、廣場等公共空間的關系,外形的研究也要考慮在城市景觀中所充當的角色以及所在地區的建筑風格特色、建筑限高與體量大小等,應該做到與城市景觀有機結合在一起。社會的要求方面,不只局限于建筑物用地周圍的相互關系,還必須對環境進行全面考慮和研究,這些外部條件是做好建筑策劃的關鍵。商業建筑內部條件的調查是對建筑自身的最直接的功能上的要求。現代商業建筑無疑是城市總體面貌的重要特色之一。
2、目標分析及確定
商業建筑是消費市場買賣雙方進行商品交易活動的建筑空間。按建筑空間規模的變化分類可分為大、中、小型商店,但此標準常因建筑類型的不同和國家地區的區別而異。按建筑空間形式分可分為以下幾種:獨立設置在一幢建筑內的獨立式商店；與其他用途的建筑如住宅、辦公寫字樓、旅館、車站等組合修建而結合為整體的合建式商店；和在街道兩旁毗鄰相連修建商店組合而成的商業街；采取交通措施,保證步行購物、安全舒適的步行商業街；商業街上空架設屋頂拱廊的室內商業街；設于城市地下或建筑地下層的地下商場和地下商業街等。商業建筑的類型是豐富多彩的,而且隨著經濟的發展和社會的進步越來越呈現多樣化的趨勢。只有綜合運用各學科領域交錯發展、相互融合形成的現代觀點來分析、判斷、決策,才能設計出真正為買賣雙方歡迎的商業建筑空間。
3、策劃內容
策劃內容包括組織策劃、經營策劃、空間策劃、技術策劃。建筑策劃業務的內容,根據對象而有所差異。對集合住宅、社區、新市鎮或學校來說,建筑物的內部或配置等空間策劃,往往是整個建筑策劃的最主要的部分。相對的,在商業建筑策劃中,由于預估建筑物營運的收支是非常重要的工作,因此經營策劃便成為建筑策劃中非常重要的部分。不過,隨著經濟的發展,對企業經營者來說,其建筑動機的思考也出現了變化。建筑已經擴展成一種表達企業特有形象的方式,并且將這重點導入“究竟要如何建造何種建筑物”的空間策劃中。為吸引顧客而策定商業建筑的過程中,在組織策劃、空間策劃、經營策劃中無不體現了集客這一概念,其中空間策劃和技術策劃是和建筑緊密相連的。對于商業建筑,由于其主要目的是贏利,故在做此類建筑策劃時,應加重經營策劃的分量,在人員的配置上,重點是熟悉市場、懂經營的人員的加入、加強市場調查、分析,建筑策劃的總負責人也應該是一位對市場有一定了解的建筑師。
①空間策劃。商業是城市中最活躍的經濟成分之一,亦是城市形成和發展的主要推動力之一,商業建筑是城市的時裝,變化多樣,發展迅速。商業空間是城市布局的重點。空間策劃可以分為計劃、功能、展示等項目,計劃是指基地面積、商場規模或通路的寬度之決定等策略。此外,還包括商場內通行之方便性(電梯、電扶梯的配置、交通等),使交通具有回游性,使顧客與商品的接觸會盡量增加,自然增加了購買率,同時還包括商業建筑將來的布局發展等等。計劃策劃包括規模策劃和發展策劃。在確定商業建筑的規模時,應根據地區特點,購買力狀況,以及便利消費者購買和經濟核算等原則進行統一規劃,合理安排,區別不同情況設置大、中、小型商店。我們知道,任何形式的商業建筑的服務半徑都是有限的,在今天日趨激烈的市場競爭中,如何贏得顧客的信賴和回頭率是至關重要的。如何讓顧客在每一次購物中都能獲取新意呢?發展是必要的。但發展又不是盲從的。從策劃開始就應該有考慮和遠見,以盡可以在項目選擇和用地等方面留出發展的余地。發展的模式歸納起來有三大類:內部擴展與完善模式；局部擴展模式；整體擴展模式。至于將來采取何種模式發展,要看企業的經濟實力和經濟特點而定,不能盲目追隨潮流,要注意避免選擇不必要的改造性不強的商業建筑類型。
②技術策劃。在商業建筑策劃中,為了創造一個既試用又舒適的空間環境,必須充分利用近代科學技術的一切新成就從空間“質”的方面來保證功能的合理性。這樣不僅可以體現新技術的實用性,也可以為商業空間帶來新的活力,注入新的血液。選用合理經濟的結構形式以形成功能所要求的空間形式,根據商業建筑的性質、等級等不同類別采取不同的結構形式。如大規模的商業建筑,結構多采用鋼筋混凝土框架；設置于住宅、辦公樓等建筑底層的商業建筑,其營業廳形式受上部建筑的制約,結構常采用混合式或框架式。而某些單層或低層的大面積的連鎖商場可采用鋼結構或拱等結構形式。同時還要考慮充分利用天然采光、通風、日照等自然條件；設置空調裝置以保證室內合適的溫度和濕度,同時商品的種類繁多要求空調種類有一定的靈活性；設置消防報警系統,設置足夠的防排煙設備,在貨物存放處和營業廳應考慮避免火災和引導疏散等要求；設置樓宇自動化―――智能系統；設置具有完善的中央管理及自控系統,提供中央整體監察,對機電設備故障做出及時的覺察與分析；充分利用商場內部具有的網絡系統,實現樓內數據、語音和多媒體虛擬專用網的服務。
4、策劃方案的完成
目前,國外建筑設計中的概念設計已有很久的歷史了,國內的這類設計實踐也在日益增多,正在逐步實現規范化。對于建筑策劃來說,要決定建筑的性質、性格、規模、利用方式等,從而擬訂建設任務書,但如果沒有具體的建筑構想和方案,決定這些條件是困難的。這種研究性的方案設計應屬于建筑策劃的范疇而不是建設項目的正式設計。它只是建筑策劃的一部分,只是依據這種探討性的設計為建筑策劃的其他內容提供參考。商業建筑策劃報告的擬訂,是將整個策劃工作文件化、邏輯化、資料化、規則化、格式化的過程。它的結論是商業建筑策劃全部工作的總結和表述,它將對下一步的商業建筑設計工作起到科學的指導作用,是商業投資項目進行具體設計的科學的合乎邏輯的依據,也便于投資者做出正確的選擇。結論報告包括框圖和文字表格兩大部分,其中框圖部分包括經濟模式、環境模式、人口構成模式、使用模式、商業空間組合模式框圖及項目評價、決策圖式；文字表格部分包括項目的規模及主題,商業建筑主要服務對象,造價表、經濟損益表、結構造型材料表、建設周期表。實施總結包括促銷、后續調查、定期抽檢。并對策劃方案總結,為今后的策劃工作積累經驗。
我公司對商業的操盤經驗幾乎為零，目前我公司唯一開發的一個商業體項目，還是與其他商業公司合作開發。從12年拿地到現在，設計圖紙出了4、5版升版圖，變更簽證不斷，光是因為電梯一項的變更簽證，造成的損失就上100萬，地基工程變更上1000萬。邊施工邊設計是家常便飯，項目工期是一拖再拖，不能按期交房的風險越來越大。詳細探明商業地產與住宅地產之間的區別，對我們更好地操作商業地產項目是至關重要的。
商業地區與住宅地產區別較大，主要是底樓位置要求、目標顧客、功能用途、消費環節、物業要求、產品設計、營銷方式、投資回報形式、專業程度、綜合實力等等。
1.產品性質不同
住宅產品的本質是功能性產品，其直接使用功能正是消費者購買的主要動因，價值的前因是居住，超值是居住功能的同期附帶價值表現。
商鋪的絕大多數買主購買的首要目的是出租獲利，已經商鋪本身的售價升值。購買的根本目的是讓手中現有資金通過商鋪這一“產品”實現保值增值。因此，商鋪的本質是金融產品。
2.價值體系不同
住宅項目的主體是開發商、業主、物業管理公司，開發商移交產品后價值就得以實現；而綜合型商業項目中，需要開發商、業主、經營商戶、商業管理公司、物業管理公司、消費者6種角色，商鋪開業后能持續良好的經營，商鋪的價值才算真正得以實現。
3.客戶構成不同
住宅的購買者主要是小資階層、白領階層、普通人員，現目前市場條件下，基本是自用，投資者較少。商業地產的購買者則是一般的經營戶和投資者，自營與投資者的比例反而是3：7或2：8。
以上的不同，注定了開發關注點不同，主要是以下幾方面：
3.1地理位置方面
住宅地產的環境，只要能進人，只要能通車就行；商業地產的價值首先體現就是地理位置，應選擇成熟的商業區或者是有發展潛力的商業地段。
3.2銷售策略方面
商業地產是物業升值和商業經營收益為投資動力，即商業銷售后要考慮返租、回報和風險的問題。
住宅項目的營銷策略目標是讓人認可項目，商業項目的營銷策略目標不但要認可項目，更重要的是要讓他們對項目的定位、經營管理有信心，對項目今后的增值升值有信心。即需要通過對商業發展前景、片區商業發展前景、經營管理承諾的分析、論證引導客戶建立起投資的信心。
3.3推廣節奏方面：產品決定客戶，客戶決定推廣
住宅的推廣過程的重點和難點是在項目還沒有具體形象的時候。因為在項目前期，所有的定位和設計都只停留在圖紙上，人們對項目的態度存有一定的謹慎，而隨著工程進度的進展，項目逐漸呈現在人們的面前時，對人們的信心是非常有利的支持。
商業項目推廣的重點階段是項目開盤前后，這是商業項目銷售的黃金時間。因為商業項目的購買動力來源于客戶的信心，而客戶信心的建立，主要看項目推廣的信息傳達。在項目操作的前期，開發商具有信息優勢，可以有甄別地傳達信息，很容易樹立起客戶對項目的信心，短時間內促成銷售行為的產生。但隨著項目的進展，開發商的信息優勢將減弱，客戶獲得信息更多，思考的因素也就會更多，購買猶豫性也就不斷增強。同時商業項目必須要能招商營業才能初步體現其價值，因此開始營業前的招商進展，營業后的經營狀況直接影響了各個層面客戶對項目的信心。
3.4綜合實力方面
從資金運作的角度講，對于住宅地產，銷售便是資金回籠的開始，用銷售帶動項目的后續開發。而商業地產的銷售風險很高，商業銷售完成后，對后期的資金需求量還很大，需要大量的資金投入才能完成商業經營的培育期，實現盈利。即商業地產的資金投入周期長，回籠資金慢，財務壓力大。需要公司強力的資金實力，才能支撐項目開發完成，獲得贏力。我公司開發的項目，就是從12年5月開始資金投入，預計到17年才能回本，后續商業運營良好，才能獲得利潤。
3.5對專業的策劃機構要求方面
一些商業地產在操作時，因為經驗不足的原因，會導致形成招商容易倒閉早的惡劣境地，在此片面總結一下造成商業地產招商開業后經營不善的原因，希望對受眾有淺許幫助。
一忌：請無商業運營經驗的策劃公司全程運營
商業地產操作完全不等同于產品與社區房產的操作模式，它需要的是系統的商業運作模式支撐，各個不同的環節都需要精于商場操作的人力運作，很多商業地產項目不經考慮就聘請一些毫無商場運作經驗的策劃公司來做全程運營，實在是犯了商業地產的操作大忌，試問，連基本的動線設計都不會的策劃公司你敢相信嗎？
在我接觸商業地產過程中，發現很多策劃公司依然在運用為企業產品策劃時的思路在實施，更多的甚至是在用頭腦風暴進行“概念”炒做，以為只要有一個好的概念，就可以一切無憂，殊不知，商業地產運作的各個系統是互為聯系的，業態規劃、運營模式、管理體系構構建的支持才是最終商場是否能夠有效存活的重要條件，招商所面對的商戶更關心的是內在的運營環節，否則概念再好，招商后的存活率也是相當渺茫。
二忌：混淆的市場調研
很多商業地產的操作公司依然從項目周邊各經營場所分布、消費者調研、人流、社區居民分布等基本要素的來操作，這是傳統社區類住宅調研的方法，此類調研只能做為商業地產調研中的一個小要素。
商業地產的操作在做市場調研時，更注重當地商業形態的結構，會從當地競爭力的業態組合做為出發點，對各個商圈主業態、模式進行分析，并結合項目的本身情況進行綜合評析，以此為后續的定位及業態規劃提供科學支持。
我5月份操作的一家商業地產項目，當時與我們同時收取調研費進行競爭的是國內一家著名的策劃公司，對方派了6個人的項目組到達，但是我們發現，6個人中沒有一個人操作過商業地產，只有他們的項目總監曾經策劃過住宅房產，而且有四個是年齡只有二十二三歲的年青人，最后市調報告中，他們為商場定位的基本依據就是調研了數以千計的消費者后，根據消費者的需求，為該商場做出了純高雅一族的定位，可笑的是根本沒有去考慮此類的業態組合能否讓商場持續存活，如此的做法是典型不知深淺的不負責任的思想，
三忌：自以為是的另類定位
沒有商業運作經驗的策劃公司及部分商業地產在操作時，差異化策略會做為規劃定位首選，操作的方式就是如何制定吸引眼球的概念定位，這類公司操作習慣了產品的概念模式，以為商業地產的操作也會一樣火爆，而只以概念為突破口，想當然的將商業地產打造成定位獨特的形式，卻不去考慮定位是否合適？商場業態如何搭配？市場是否是如此大的容量等核心問題。
商業地產想操作成另類獨特的定位形式有三個要素：1）、核心商圈。2）、交通發達。3）、營業面積低于3000平。
如果背棄了以上三點要素，既使招商情況再好，開業兩個月內就會顯出疲態，業戶糾紛100%會發生，倒閉是理所當然的事。
四忌：經營業態規劃混亂，急功近利簽約
業態規劃是商業地產成功運營的重要環節，商業地產最忌諱的就是業態規劃不清，隨意招商簽約，為了簽約而隨意安排商戶想要位置，甚至為了客戶簽約，招商代表會個人口頭答應商戶的一些附加條件，這都為開業后商場的運營埋下不好的伏筆；因為不做品類要求，開業后商場的重貨現象非常嚴重，惡性競爭難免，甚至有的商戶大動干戈；如果開業后經營順利，業戶的矛盾不會激發，一旦開業后經營不順，所有的問題原因將會直接全部推給商場方，對商場運營極為不利。
有一家商場，為了快速回款，競然把人氣最旺的女性類商品全部放在一樓經營，而將二三樓做成男裝與家紡類，結果就是一樓人氣很旺，二樓三樓根本上不去客流，這個低級的規劃使二百多家商戶天天賠錢，商戶與商場的糾紛天天發生，再加上簽約時不同的簽約政策外漏，很多商戶紛紛要求商場退租，商場根本不可能進行大調整，而苦不堪言。
五忌：動線處處死角
動線設計是商場開業后全面盈利的關鍵因素，只有將動線設計到位了，才能保證客流量能夠自然的到達商場的每個位置，不會使商場形成某個部位的死角。
DS商場（22000平），在籌劃時請了FYDE房產公司為其規劃，該策劃公司是住宅型房產專業機構，對商業地產運作卻是一知半解，根本不知如何避免死角形成，而盲目的為其制定了動線，結果建成后商場四個角全部是死角，只是在扶梯附近的業戶經營良好，四個死角人流稀少，退鋪事件天天發生。
六忌：運營模式滯固
如何做好公司宣傳冊宣傳冊分很多種類，產品宣傳冊、企業宣傳冊、紀念宣傳冊、招商手冊等等，在做一本宣傳冊的時候也要注意幾個方面：
1、宣傳冊最忌諱的就是滿篇幅的文字信息、圖片，一點沒有主線可言，很多企業只會一個一個的說：企業文化是。。。。企業理念是。。。。企業背景是。。。。企業核心價值是。。。。企業產品是。。。。企業服務是。。。。這樣的畫冊做了絲毫沒有任何企業品牌特點而言，現在需要追求的是定制化服務，要根據企業自身的品牌特點、定位、市場等等因素 進行高精度提煉，提出最有效、最簡單、最能讓人理解并記住的話語闡述自己想要表達的意思。
2、一本宣傳冊要結構清晰，這本宣傳冊我做的目的是要突出體現什么的，這個要清晰，之后在進行結構上的劃分，P數劃分，這里切記一點，一定避免什么都想說，什么都沒說的結果，一本宣傳冊如果你沒有一個突出重點想宣傳的核心，那就意味著你什么都沒表達，當一個人看某個企業的宣傳冊，他一定只是記住其中的一小部分，想通片都記住 這是癡人說夢。
3、宣傳冊的整體設計風格要結合企業的品牌特點，企業背景、定位及里面的文字內容進行綜合考慮，能脫開文字談設計，否則會有在辦公室里談情說愛或者在海邊鉆油井的感覺。
公司宣傳冊文案1人世間最偉大的力量莫過于思想(封面)
鄭州在路上企業管理咨詢有限公司;河南國賓車隊汽車旅游服務有限公司;河南天宇旅游策劃有限公司
財富文化展(封二)
財富是一位文化天使，只有領悟到了財富的文化光輝，才能駛入發展的金光大道
發展是硬道理 規模是硬任務 品牌是硬指標
中原經濟發展進入群雄逐鹿龍騰虎躍時代，中國經濟發展進入極時代、拳王爭霸賽時代;大發展快發展高起點高效益，成為未來經濟發展第一唯一選擇。
觀念是第一生產力 人才是第一競爭力 機制是第一發展力
賺錢是一件力氣活 賺錢是一種技術活 賺錢是一門藝術活
企業經營第一難題永恒主題：發展發展還是發展;市場市場還是市場;效益效益還是效益
財富大學堂(內一)
管產學民思想交流平臺 形象品牌戰波傳播舞臺 市場營銷拓展法身基地
樹立公眾品牌形象 展示思想文化力量
社會大舞臺 市場大品牌
中原崛起戰略論壇
企業家財富故事會 企業家大講堂
資本經營論壇 品牌營銷制勝之道
企業文化研討會 企業影視作品創作
大學生創就業論壇培訓 企業內訓 拓展訓練
企業家之路(書、DV)在路上編著
財富旅游(內二)
發掘旅游財富文化理念 創造旅游文化財富價值
經營旅游的實質是經營文化。旅游是美學文化娛樂文化藝術文化的三結合
財富之旅 思想之旅 名車颶風
養生健身 度假休閑 文化娛樂藝術之旅
君山問道，安陽說易;跨越關山，內鄉探秘;金雞報曉，萬仙有約
溫暖冬季――海南;文化盛宴――北京;世界中國――大上海;家鄉異國――港澳臺
詮釋大別山：一山別南北，一山始陰陽;一山和天地，一山興炎黃。
幸福生活(內三)
智慧是第一創造力 心態是第一幸福力 藝術是第一快樂力
企業家俱樂部
企業家藝術節 企業家健身節
企業家藝術大舞臺
企業家幸福家庭文化藝術節
企業文化藝術節
企業職工全民健身運動會
企業家藝術家聯歡文化藝術節
企業發展成就展 企業產品展銷會
名家策劃 裝點生活
聯誼聯歡(內四)
用聯歡凝聚合力 讓聯誼創造奇跡
影視傳媒(旅游客車)、場館傳媒(財富展會)、報刊傳媒《企業家園》、網站傳媒(中原汽車旅游網、在路上學習網等)
一報一刊一館一視頻三網站聯合傳播立體攻略 專題宣傳策劃，專題宣傳片制作播放，直接面對終端目標客戶 創造更大更佳社會經濟效益
企業家聯合會大聯歡 聯歡聯誼文化藝術節
企業文化大聯歡 企業內刊編輯部聯歡聯誼文化藝術節
企業家聯合會聯絡員聯歡聯誼文化藝術節
河南汽車旅游綜合實力第一品牌 中原唯一專業汽車旅游服務網站
企業寄語
有緣與您相識，是我最大的榮幸!
有緣為您服務，是我最大的幸福!
您的快樂，就是最大的快樂!
一次相見，友誼常相伴!一次握手，永遠是朋友!
提供個性化、績效型講座論壇培訓，為企業發展、市場營銷提供富有實效性的學習服務
選擇大于努力 伙伴決定成就(封底)
總裁思想風暴 引爆生產力 輝煌生命力 享受幸福力
電話 網址
地址
公司宣傳冊文案2P1扉頁：希瑞顧問智慧創造成功
一個致力于商業地產、住宅地產，為客戶創造并提升商業價值的管理顧問機構
一個全力以赴為零售企業提供完整解決方案的營運管理顧問機構
一個與國內外一流管理專家合作的專業管理顧問機構
與中國連鎖經營協會多次主辦河南商用房地產營銷高峰論壇 成功運作300多個有影響的案例
國內最早成立的專業零售管理顧問機構之一
成功策劃首屆河南連鎖業大會
河南商業史上操作商業項目最多的管理顧問機構
擁有一支集專業理論知識與豐：富實戰經驗于一身的管理顧問團隊
P2扉頁：公司董事長/首席顧問何宏劍先生簡介(附有個人圖片)
P3： 目錄
希瑞是誰
希瑞團隊
希瑞文化
希瑞能做什么
希瑞做過什么
希瑞伙伴
希瑞愿景
P4pn：
希瑞是誰?
Theory理論、學說。
奮斗是最壯美的人生，創業者寫就世間最華美篇章!中原地區零售行業理論的先行者，商業地產理論的領跑者。
鄭州希瑞營銷管理咨詢有限公司初創于1999年，是一家專業從事商業地產全程策劃：項目盈利模式研究、市場調研定位、概念規劃設計、設計優化及設計跟蹤服務、招商、銷售為主的房地產管理顧問機構。是中國商業顧問網下屬公司，是國內最早成立的專業商業管理機構之一，現有員工 人，每年房地產招商銷售面積超過 - 萬平方米，有 _多家成功的案例，擁有卓越的客戶網絡及供應商網絡，成功打造了一支集專業理論知識與豐富實戰經驗于一身專家團隊。
公司致力于為客戶量身定做完整的解決方案、企業發展戰略規劃、快速消費品企業的通路建設與供應鏈優化以及商用房地產的規劃設計招商，我們將竭誠為客戶提供低成本超越競爭對手競爭策略咨詢服務。公司已成功舉辦了三屆河南省超市管理論壇，成功策劃了首屆河南連鎖業大會，與中國連鎖經營協會一起主辦了20xx河南商用房地產營銷高峰論壇，與中華零售網一起在北京舉辦了20xx職業經理人系列培訓，受到客戶廣泛好評。20xx年根據客戶和市場需求公司調整服務策略，開始致力于商業房地產定位、規劃設計及招商運營，為客戶創造并提升商業價值。
希瑞公司愿與房地產行業和零售行業里孜孜不倦進取的企業共創卓越
希瑞團隊
理論先行的拓荒者
我們堅持只有專業才能立足，只有真誠才有客戶，只有奉獻才能發展。我們相信專業的團隊和精誠合作是企業最寶貴的財富。世界上沒有完美的個人，只有完美的團隊。以一批擁有豐富理論及實踐經驗的商業地產專家為核心，集合了商業零售、廣告、金融等多行業、多領域的實戰型精英團隊，使希瑞成為一支專業、智慧、敬業、務實的專家顧問團隊。通過希瑞商業模式科學嚴密的運行體系和流程，本著雙業精神專業、敬業的企業精神，以達到彼此共同的目標!
公司董事長/首席顧問何宏劍先生(附有個人圖片)首批國家培養的工商管理碩士學位(MBA)，兼任河南省商業行業協會副會長、連鎖專業委員會主任委員， 并被多所大學聘為客座教授。20xx年在北京被授予全國首屆MBA成就獎，是該獎項我省唯一的獲獎者。六年來，帶領公司精英團隊成功地策劃了200多家大中型超市、量販、百貨商店、生活廣場、連鎖便利店及農改超項目;同時，還主持舉辦了四屆河南零售超市管理論壇及首屆河南商業房地產論壇，創辦了中國商業顧問網。
希瑞文化
不懈努力的動力源泉
每一滴水都有文化：溪水涓涓、黃河濤濤、長江奔騰、大海洶涌，企業擁有了文化，就如同人有了思想，前進的腳步才能勇往直前。文化，作為一種資源，被希瑞人視為企業的靈魂與核心價值體系，并滲透進企業經營活動的方方面面，從而建立了富有希瑞特色的企業文化。
企業愿景國內商業顧問的領跑者
經營哲學最適合的就是最好的
公司精神雙業精神專業、敬業
公司作風誠信敬業、嚴謹高效、務實創新
人本政策宏偉的目標感召人、良好的待遇吸引人、優秀的文化指引人
管理要略溝通信任、團結協作、尊重服務
公司使命管理創造價值
希瑞能做什么?
說理立論，量身打造。
把握中國商業地產的發展機遇，致力于中國商業地產的綜合性全程服務。
商業地產全程策劃
(一) 市場調研、
市場調研是商業地產全程策劃的必要環節，目的是通過
科學的市場調查，以及準確的了解和掌握市場信息，并在此基礎上對市場做出科學的預測，為項目市場定位、產品定位等論證提供技術支持。
終端消費者調研分析
商業物業經營者調研分析
投資者調研分析
甲方公司內部需求調研
項目所在地商業競爭格局調研分析
項目所在地整體商業競爭格局調研分析
項目所在地整體商業環境(商圈)調研分析
項目所在地主要競爭項目分析
項目周邊公共設施調研分析
(二) 項目總體定位
地產項目必須為自己選擇目標市場總體定位，實施有效
地市場定位戰略，以便使自己在這一目標市場中處于優勢地位。合理、準確的項目定位是決定地產項目成功運作的關鍵所在。
項目業態定位
項目功能定位
經營客戶定位
投資客戶定位
客戶群體定位
項目主題定為
項目形象定位
(三) 概念規劃設計服務
概念性規劃設計是項目開發設計中不可缺少的環節，是
在項目方案設計開始之前提供給業主初步的方向性設計草圖、示意圖、規劃圖、鳥瞰圖、項目問題分析、風格趨向等內容。具有思路的創新性、前瞻性和指導性，也是和業主探討方案的基礎。
依據項目定位，研究出合理盈利模式
區位分析圖
規劃總平面圖
主要經濟技術指標表
概念規劃功能分區圖
鳥瞰圖
項目設計任務書
(四) 設計優化及設計跟蹤
獨特的精心策劃與構思設計，能夠充分體現項目的獨特魅力，盡顯自身特質，為總體整合、塑造、運營的成功奠定堅實的基礎。
優化設計院規劃設計方案
優化設計院建筑設計方案
優化設計院業種業態規劃方案
優化設計院商業鋪位分割方案
配合設計院完成項目設計工作
(五) 招商
商業項目建成后要根據產品的市場定位、產品特點、
渠道特點、來確定適合自己產品詳細的規劃和經銷商目標群。一個成功的項目要注重長期發展，要求經銷商要有運作市場的能力，這需要一個挑選和市場調查以及和經銷商協商的過程。
商業業種業態規劃
商業物業鋪位分割及鋪位面積
商業物業外立面建議
商業物業入駐品牌建議
商業物業租金及銷售價格建議
主力店招商
其他商業物業招商
(六) 銷售
地產項目的銷售具有相當的綜合性與系統性，營銷工具的組合、銷售變量的整合、營銷序列的和諧、推廣計劃的策略、產品個性與投資者、消費者有效契合是項目能否成功的關鍵。
產品定位建議
整體營銷推廣計劃
階段性銷售策略、市場推廣策略及實施的計劃
制定銷售價格策略
日報、周報、月報的提交
完成甲方制定的銷售及回款任務
二、其他業務
開發策劃及運營管理
CT設計、促銷設計、營銷方案
消費者研究及市場調研
零售企業發展戰略規劃與設計等
希瑞做過什么?
理論與實踐同生共長，智慧創造成功的結晶。
任何理論都是一種客觀上的規劃，只有付出實踐才是一種真正的成功，希瑞人經過十多年的不懈努力，在中原大地商業地產的市場上創造了一個又一個的奇跡。
(案例：文字說明配置項目圖片)
希瑞伙伴
發展與共贏，合作與成功
希瑞人經過了十多年的發展和各界商業團體、商業機構，建立了
長期的合作共贏的關系，積累了一大批的商業合作資源。
中國連鎖經營協會、中國商業顧問網、中國零售網、河南省商業行業協會、亞洲財富企業中國有限公司、麥當勞、肯德基、丹尼斯、沃爾瑪、家樂福、德克士、銅鑼灣、易初蓮花、國美電器、永樂電器、銀泰百貨、老百姓大藥房、百安居、東方家園、家世界
(配標志圖片)
董事長致辭 希瑞愿景
公司宣傳冊文案3一、關于我們
如果用單頁說明書或大型說明書無法容納復雜的廣告內容時，需要多頁的宣傳畫冊印刷子形，這種頁數多的宣傳冊，在編輯方針上，必須要有一貫的內容，在布局或美術觀點上，也要使宣傳畫冊印刷能發揮個性。這種多彩多姿的版面，能提供讀者知識，除能激起潛在顧客的購買力外，亦可用作參考資料，永久保存。
我們根據客戶在不同時期理念及形象的變化，為眾多的企業、機構提供推廣手冊的策劃和設計、制作服務。我們綜合色彩、圖形、文字及攝影等平面創意手段和出色的工藝制作技術為客戶創作符合企業自身推廣需求的宣傳畫冊印刷。
二、本宣傳冊著重傳達一個信息：XXXX有限公司的服務是豐富的、人性化以及專業的。
三、本宣傳冊的主要目的：宣傳品牌主張、打造經營服務、理念、展現核心競爭力。
四、具體方案
P1、封面
整體畫面以綠色光線圖及公司標志構建，表示公司的穩重、嚴肅，又不缺乏新意，體現了企業的穩健發展，美好的前景和氣宇不凡的態度。
P2、總經理致辭
放置公司總經理圖片，致辭增強公司的社會美譽度和信賴感。
P3、目錄
P4、企業精神、理念及遠景
以展翅翱翔的雄鷹為背景展現當前國內良好的發展機遇、公司雄厚的實力及廣闊的發展前景。
P5-6、公司簡介
以竹林、藍天的配圖突顯企業的健康發展，安全以及可信賴的文化涵蘊。
P7-8、組織結構
以三只緊握圍繞的手配圖，體現企業管理組織的有序、嚴謹，以及公司員工的團結，拼搏精神。
P9、領導關懷
配以領導視察圖片，展現領導給予公司的高度重視及人文關懷，鼓舞全體員工繼續以飽滿的熱情、激昂的斗志投入工作。
P10、光輝里程
以歷年所獲榮譽獎狀展現公司自上至下堅定的理想信念、良好的綜合素質以及團結協作的良好作風。
P11、ISO9000認證
ISO9000是指由國際標準化組織(ISO)所屬的質量管理和質量保證技術委員會ISO/TC176工作委員會制定并頒布的關于質量管理體系的標準的統稱，得此認證對公司質量管理帶來了深遠的意義。
P12、開發案例
事實勝于雄辯，以成功而優秀的工程案例作為雄厚實力的完美驗證。
P13、封底
【關鍵詞】建筑策劃；市場需求；建筑設計
建筑策劃目前在我國發展的時間雖然不長，但它是銜接城市規劃和建筑設計的重要環節，它的出現使建筑設計更為合理化，減小了投資的風險，提高了設計環節的效率。
1 建筑策劃的產生及概念
在快速城市化的影響下，現代建筑在規模不斷擴展及復雜程度不斷加深的同時，其對城市環境、社會生活及經濟的影響亦隨之加劇，傳統建設程序的弊端日益突現：諸如邏輯性和經濟性較差，缺乏科學性，難以保證設計項目建成后能獲得良好的環境效益、經濟效益和社會效益等，這些問題往往導致設計出的產品內容與實際需要脫節。因此，人們開始重視設計前期的研究工作，即研究設計依據的問題，建筑策劃應運而生。建筑策劃是建筑設計前期工作的重要部分，其基本的框架主要由三部分構成：1）搜集并明確設計的環境資源條件和各種制約條件；2）明確設計的要求，提出目標定位；3）建立設計準則及相應的工作程序。建筑策劃的產生正是建筑設計日益走向理性和科學的重要表現之一。從建筑學的角度出發，建筑策劃可以理解為根據總體規劃的目標設定，在對建筑設計綜合分析的基礎上，為其提供科學、邏輯、優化的設計依據。建筑策劃追尋建筑設計的合理性、科學性和邏輯性，它從新的角度來審視建筑學，提出問題并解決問題。
2 建筑策劃的目的和內容
簡單的講，建筑策劃的目的就是為建筑設計確立科學理性的設計依據，協調開發商與建筑師的意愿，使設計項目獲得良好的環境效益、經濟效益和社會效益。建筑在策劃中被當作產品看待，而產品要適應市場，所以建筑策劃本身來源于市場的需求，通過分析市場，整合資源，尋求建筑的經濟效益和社會效益的最大化。一般從市場調查入手，通過場地分析和對開發企業的調查，找出存在的矛盾，發現業主需求與社會需求、周圍環境的矛盾點，并找到其中關鍵的矛盾點，做出解決矛盾的創意，這就是策劃的要點。通常的情況是：給你一塊地，你可以考慮建設不同功能的建筑，如寫字樓、賓館、商業樓或娛樂設施等，一般先要分析周邊環境、市場條件，然后再選擇最合適的建筑類型。建筑策劃是為投資做決策，因此做什么樣的建筑、什么內容、多大規模、什么時候做、工期多長等，都是建筑策劃要考慮和決定的問題。策劃中還需要考慮對情況變化的適應對策，以增加建筑設計的靈活性，比如給建筑的改建和功能置換留有余地等。建筑策劃的內容包括：1）對建設目標的明確；2）對建設項目外部條件的把握，如社會環境、人文環境、自然環境、基礎設施、規劃設計條件等；3）對建設項目內部條件的把握，如使用者、住戶、商家、物業管理者、功能要求等；4）對建筑項目空間構想的表述，形成概念設計，把空間構想的東西提出來，進行空間評價，這一點是建筑策劃區別于一般方案設計不同的地方。運用建筑策劃的手段來對空間構想進行空間評價，通過對生活的預測以及實態調查的分析、歸納、總結和提煉對空間加以修正，然后反饋到這個環節中去，這是建筑策劃中最主要的過程；5）建筑項目實現手段的確定，包括建筑材料、結構方式、構造、設備等技術構想，這也是建筑策劃方案的一部分。
3 建筑策劃與建筑設計的關系
通常所說的建筑設計無疑應是一個廣義的概念，它實際上包括建筑設計的前期研究即建筑策劃理論。廣義的設計概念應有三個階段：
1）設計條件的設定分析階段；
2）建筑空間構想、設定階段；
3）建筑空間的具象表述階段。但從建立建筑策劃理論的觀點出發，前兩個階段又屬于建筑策劃的范疇，而且建筑策劃通過第二階段與建筑設計相溝通。建筑策劃的后期工作，如空間構想、組合方式的研究、空間要素的把握以及材料設備的確定等是與建筑設計的前期工作，如初步方案的設計總圖、平立剖圖、設備系統圖等緊密結合在一起的，它們共同為進一步完成實施設計做準備。建筑策劃是建筑設計的先行者，建筑策劃如果沒到位，房地產發展商往往會遭遇這樣的困境：投入十幾萬甚至幾十萬在多家設計單位中進行建筑設計招標，常常得不到理想的結果，即使是初步選擇一家設計單位再做方案優化，多數也不盡人意。建筑師也往往有這樣的怨言：發展商主意多變，圖紙的修改沒完沒了。究其原因是在建筑設計之前缺乏系統的建筑策劃。建筑策劃的任務是為建筑設計提供科學的邏輯再加上形象的設計依據，它先于建筑設計，又是和建筑設計互動深化發展并銜接于營銷策劃。總結起來，建筑策劃與建筑設計的關系可以借用“骨骼”與“肌肉”來進行比喻，建筑策劃建立的是骨骼框架，建筑設計則是以具體形象的建筑語言作為“肌肉”填充骨骼空間。
4 建筑策劃在設計中的必要性
建筑策劃是介于城市規劃和建筑設計中不可或缺的中間環節，它起著承上啟下的作用，向上滲透于宏觀的總體規劃立項環節，向下滲透到建筑設計環節，保證了建筑設計的科學性和邏輯性。建筑策劃對于建筑師和開發商來說，是一個“雙贏”的結果：一方面，建筑策劃階段的引入可以使開發商的投資目標更為明確，開發成本得到有效控制，從而保證了項目的投資回報；另一方面，建筑策劃給建筑師帶來了清晰的設計要求，從而避免了因設計的重大修改而耗費大量的精力。建筑策劃針對不同的設計項目，研究和解決的問題也有差異。比如，對于社區建筑策劃，可能側重社區主題的確立、戶型規模的研究、土地的充分利用及空間價值的提升、建設成本的控制和建設資金的有效利用、技術經濟指標等。對于商業建筑，可能會多做市場環境的分析與研究，策劃內容出于外觀和經濟性的考慮，可能涉及建筑形體、空間形象、柱網的選擇、空間的利用與分配、標準層的布置等，同時根據商業建筑的特點，還要考慮市場的適應與應變策劃。由此可見，建筑設計要想高效順利地進行，建筑策劃必不可少。
1、項目執行工作
百匯海隆廣場項目是本人進公司來重點跟進的項目，主要開展市場招商調研、客戶接待、文案活動策劃執行方面的工作，具體如下：
完成百匯海隆廣場項目策劃推廣文案、*年度總結寫作；項目前期招商接待工作；協助接待中心啟用前期裝飾安裝工作；項目相關軟文寫作；跟進并實施項目宣傳推廣事宜；協助專題片制作組完成制片工作；持續跟進并協助報廣設計、現場包裝及物料設計工作，并充分運用報紙、電視臺、廣播電臺、自辦刊物等廣告資源對項目開展了多渠道的宣傳；完成項目階段推廣計劃、客戶營銷活動方案寫作等；協助項目推廣工作的開展及媒體宣傳的跟進工作。
2、個人學習及提升
在本職工作完成之余，通過計劃性的跑盤工作及區域市場研究來熟悉市場情況，從而加深對海寧市房地產市場的進一步了解，同時還時刻關注行業政策的變化。
堅持進行專業文章及項目軟文的寫作，用來提高個人的寫作能力及邏輯思維能力，為項目的策劃推廣工作打好堅實的基礎。
3、工作總結
回顧07年工作，本人感覺從專業能力及工作態度上，較之于*年有了一定的進步和提高，主要表現在：
工作態度有明顯進步；對項目策劃推廣工作的計劃性與推動力有深刻的認識；能獨立完成項目策劃推廣執行過程中的部分工作；策劃報告寫作能力有較大的進步；有意識進行專業提升及個人學習。
但同時還有許多的不足之處有待提高：
工作主動意識需要進一步加強；溝通及表達能力需要不斷提高；執行工作中細節關注不夠；專業提升及個人學習需有計劃性并及時進行總結。
二、心得體會
基于07年度工作回顧及總結，也有一些心得體會來進行分享：
1、專業，來自沉淀
不積硅步，無以至千里。任何一個人的知識與能力的提升都是在項目服務過程中，不斷積累，不斷修正，不斷完善的。只有專業的沉淀與堅持不懈的努力，才能取得團隊和個人的成功。我在具體的項目執行工作中，也是在有計劃地完成專業沉淀，完成原始積累，并在今后的工作中修正。不敢求一步到位，將來再行完善。只有達到足夠的專業沉淀，才能真正做到“厚積而薄發”。
2、團隊，在于有效溝通
沒有一個團隊是可以不通過培養和耐心的溝通就可以達到團結和諧的。只有有效溝通才有理解，有理解才有更好的合作，有好的合作才能建立高效的團隊，有高效的團隊才可能有強大的專業公司。在企劃工作中，沒有個人行為，只有團隊行為，唯有團隊合作才能發揮強大聚集力量，達到事半功倍的效果。但在現實工作中，無論是領導者和團隊成員之間，還是團隊成員之間存在著或多或少的溝通障礙，這就要求發現問題及時溝通、及時協商和解決，在溝通中構建鞏固和健全的團隊精神。
3、學習，永無止境
企劃是一個復合型的行業，除專業的策劃推廣知識外，還需要了解從項目前期規劃、設計、工程建設及后期物業管理的方方面面。任何一個小的細節問題都需要大量的時間和精力去摸索、研究，對于一個優秀的房地產企劃人來說，學習應該是永無止境的。
三、08年展望及建議
1、個人展望
專業能力快速提升
通過項目實踐結合自我學習，快速提升個人專業能力，積累豐富的操盤經驗，并及時的總結和調整。擴寬個人的知識面，積累豐富的專業知識，提高個人的口頭表達和書面表達能力，真正做到一名優秀的策劃人。
突破商業地產知識瓶頸
入職近二年來，參與的項目基本為商業地產項目。繼住宅地產開發主流之后，商業地產現正逐漸成為地產開發市場的新寵兒。如果想成為一名優秀的策劃人，對于商業地產知識應該去充分的了解和學習，準確的產品定位、目標消費群體定位和招商是商業物業成功開發的關鍵所在。在08年本人將通過案例借鑒和自我學習，在商業地產方面有所突破。
參與團隊建設
希望能夠參與到團隊建設中去，熟悉項目執行過程中的各個環節度，明確工作目標，提高工作效率，加強內部人員間的團結合作，互相緊密配合，充分挖掘集體的潛力。對工作的每一個細節進行檢查核對，對工作的經驗進行總結分析，從怎樣節約時間，如何提高效率，盡量使工作程序化、系統化、條理化、從而更進一步，達到新層次，進入新境界。
2、對于公司的建議
個人認為，公司是一個能讓員工價值有足夠展示空間的企業，公司發展同科學管理模式的運用和團隊、個人發展密不可分，一流的專業公司應同時具備一流的管理水平，技術和管理兩方面都是不能偏頗的。我能有幸成為寶馬的一員，也希望真正與團隊一起，努力實現公司效益和個人價值最大化。
【關鍵詞】策劃、城市設計、汾東五•七商貿綜合體
中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A文章編號：
一、引言
古語云：“預則立，不預則廢”。對于城市設計而言，預者，即策劃。策劃，也即策略、謀劃，指通過找尋事物內在的因果關系，針對未來發展進行的整體籌劃。策劃應用在城市規劃和城市設計中，就是立足市場，通過對項目發展環境進行分析、判斷、推理和構思，提出可能的發展方向，評價項目發展潛力，以此提高規劃的科學性，避免重大失誤。策劃與設計相輔相成，策劃重在選擇合理的發展目標和途徑，起到引航的作用，而設計重在空間落實。策劃指導設計，并通過設計實現策劃思想。本文以汾東五•七商貿綜合體為例，從項目定位、項目概念、功能分區、交通組織、生態特色以及文化特色等方面介紹策劃理念在城市設計中的應用，淺析策劃在城市設計中的積極作用。
二、項目介紹
汾東五•七商貿綜合體項目用地位于汾東商務區商務走廊的核心，汾河綠色之軸的南岸，親臨湖景水域公園，在功能上西臨企業總部商務中心，東接主題購物公園。總占地面積26.7萬平方米，總建筑面積達198萬平方米。根據上位規劃主要承擔著以下功能內容： 1）都市生活廊道；2）高端商業零售；3）五星酒店/酒店式公寓；4）城市高端技能配套；5）高端居住物業。
三、項目策劃與城市設計分析
3.1 項目定位分析
通過對汾東商務區發展格局、戰略目標等外部環境與地方特色、基地現狀等內部資源的分析，綜合汾東商務區的自身定位和發展戰略，確定項目的定位為：
――資源型經濟產業轉型的國際化窗口
圍繞山西產業轉型目標，集中高新技術產品、煤化工產品等，成為全省轉型跨越創造觀察市場、貼近市場、服務市場的重要窗口，引領全省資源型企業加快技術創新，實現轉型跨越發展。
――新型消費模式的引領區
以全球高端品牌展示體驗中心為核心，大力發展展示消費、健康消費、低碳消費、循環消費等新型消費模式，引領城鄉居民享受低碳生活，營造綠色、生態、健康山西。
――區域商貿總部經濟的集聚區
充分發揮區位優勢，集中集聚一批區域商貿總部企業，引領全市和全省現代服務業發展，打造“立起來的工廠區”，努力成為全市高端產業集聚區之一。
――南部新城建設的增長極
通過商貿、文化、酒店、會所、寫字樓、公寓等功能帶動南部區域發展，將項目打造成太原南部新城經濟增長極，太原物流、商流，資金流、信息流最為活躍、最有活力、綜合競爭力最強的現代化城市新區。
3.2 基于策劃理念的城市設計分析
1）項目概念
項目結合太原深厚的文化底蘊，以“山”、“水”、“洲”自然元素為設計理念，大膽的融合地域歷史文化特有的五臺山、西山、云岡石窟和懸空寺的建筑概念，引入太原之水，以“山”為載體、“水”為活力、“洲”為紐帶，通過層層疊落的空間布局體現其獨一無二的城市景觀，展現城市包容、尚德、卓越的精髓。
山
項目將建筑沿基地南側及北側布置，形成連綿起伏的“山體”，在阻隔城市噪音的同時，又保證基地內部景觀與城市綠軸的連通。“山體”為城市界面，展現現代主義建筑干凈利落的線條，在道路通道及入口處，打造石窟意象，暗示內部空間別有洞天之意。
水
建筑群中設計一個內湖，通過架空水渠與綠軸水體相連接，創建項目中庭環境。項目300米雙塔，以“流瀑”為主題，清玻幕墻從建筑頂部傾瀉而下匯入內湖，所謂“內中有水不外流”，寓意凝聚商業力量,創造產業奇跡。雙塔頂層，設計中國獨一無二的無邊際高空游泳池及天際會所，為晉商提供一個高端接待會晤的場所。
同時，在內湖中央，以壺口瀑布和山西大宅院為靈感，設計下沉式跌水院邸，形成“水中懸壺”，“大隱于市”的奇觀。
洲
為了豐富城市綠色立體景觀體系，項目將打造一個由平面綠帶逐級提升并與庭院內湖相連的綠洲文化公園。綠洲之上拔起四棟商務大廈,如同四棵蒼天大樹根植于土地,汲取山水,人文,歷史,政策之營養而“商繁業茂”。
綠洲文化公園上建有一座晉情文化中心，通過組織“晉韻”藝術演出，增添文化旅游亮點，實現人景合一，增添商業活力。
城
方案在建筑群山環水繞之間，將城，街，濱水，山地借勢而就，曲折回環，形成一個立體，生動，宜人且具有鮮明地域特色的國際化綜合商貿建筑群。通過一座300米高的雙子主樓和四座超高層寫字樓實現與西面三棟超高層建筑視覺上和景觀上的呼應與對話，形成互補，推動汾東商務區迅速崛起，建設成太原南部城區的新地標。
2）功能分區
核心功能
商貿是吸引人流,創造經濟增長,提升項目價值的關鍵因素,是項目建筑綜合體的支撐點。因此在整體布局上以商貿功能為核心,合理配置酒店、會所、寫字樓、住宅以及綜合服務配套設施, 以滿足區域及項目經濟發展的需求。
功能布局
圖1功能分區圖示
項目主要由商貿區、晉文化中心、酒店集群及會所、5A級寫字樓、生態住宅區以及物流及停車場六大功能區組成。
其中商貿區主要以ShoppingMall和貿易群業態為主，主要通過大型零售商業與商品貿易的復合疊加組成。晉情文化中心由下沉式跌水院邸和晉情文化匯演中心及配套設施組成。通過與城市綠軸的結合與互動，組織一系列的文化匯演、節慶活動、特色論壇等，為市民提供了一個公共文化交流的空間。酒店集群及企業會所由300米高的雙子主樓組成,包括酒店、會議中心、空中尊榮華邸、天際游泳池及企業會所,是滿足區域及項目需求的高品質商務服務集群。 5A級寫字樓由4座超高層寫字樓組成。生態住宅區由5組流線型組合體構成.極具現代感,不僅滿足人們的生活需要,更是體現項目商業價值的投資回報源泉。物流及停車場位于地下―二層, 主要滿足商業倉儲,物流及停車需求。
3）交通組織
基于汾東商務區一期工程規劃在5-8年內完成，五•七商貿綜合體作為該區的先行者，在滿足城市交通規劃的前提下，地塊內部的道路進行了適當調整，自成一體，同時又能對周邊地區的建設起到示范帶動作用。
人行線路沿基地四周均可步行進入項目，并通過項目西側、南側和東側的商貿城出入口、北側的酒店、寫字樓出入口進入建筑內部。地下一層局部布置商業，實現項目與城市綠軸地下空間的互動和對接。空中平臺可由建筑裙房各層出入口直接到達，建筑層層退進，形成獨特的空中步行體系。
圖2交通分析圖示
4）生態特色
講求綠水相連,人景和諧,環境秀雅,低碳節能。項目屋面的湖景景觀與基地周邊的綠軸、購物主題湖景公園有機的結合一體，形成一個開放、立體的環境景觀，創建國內獨特的商貿生態環境，低碳節能是國際化大都市發展的趨勢,本項目在建筑形式上充分采用太陽能電池技術,設置空氣置換裝置，太陽能蓄熱裝置及大容量雨水蓄積池，將建筑發展模式真正推向低碳化、節能化。
5）文化特色
著力突出濃郁的地域風貌,彰顯深厚的歷史文化底蘊. 通過“石窟印象”,“流瀑”,“懸空”以及“綠洲”等建筑元素的表現形式體現明顯的地域特點,在商貿理念上弘揚“誠信義利,博大寬厚,兼容并蓄,同舟共濟,,自強不息”的晉商文化,創建城市名片。
四、結語
在市場經濟迅速發展的今天，市場的力量逐漸成為城市發展中不可忽視的重要影響因素，城市的建設與發展越來越呈現為“自上而下”的政府行為和“自下而上”的市場行為的合力作用的結果。因此立足市場和宏觀發展背景，策劃顯得尤為重要。通過引入策劃，全面分析項目面臨的主要問題、矛盾和發展潛力，有利于把握全局，確立正確的目標和方向，減少或避免主觀規劃與現實發展之間的矛盾，使規劃更具科學性，從而保障城市設計得以順利實施。
參考文獻：
[1] 王承華，周立．基于綜合策劃思想的城市設計探析――以張家港市沙洲湖周邊地區城市設計為例[J]．規劃師，2011，(6)：58-63．
關鍵詞:現代商業；建筑設計；分析
中圖分類號：TU2 文獻標識碼：A
1商業建筑的城市定位
商業區是一個城市中最有活力的部分，它不僅是城市經濟活動的核心又常常位于人口密集的中心區和歷史區中，因此，它既標志著城市的興衰，又反映城市的形象特征，城市的人文歷史風貌，甚至城市的社會觀念。我國在這一方面也已迎頭趕上，繼續建成和規劃了一些購物中心和步行商業街。大大改善了我國城市購物環境。在我國的某一些地區可以說取得了一定的成功，但在北方，尤其是東北地區效果卻不是很樂觀。因為是我國的東北地區屬溫帶內陸性氣候，四季分明，溫差較大，季候風明顯，冬季長且氣溫低，日照不足，寒風冰雪多。所以冬季的氣候對商業環境有很大影響。大型購物中心可以強大的技術力量營造出四季如春的室內環境，可步行商業街受氣候影響較大。而我們建筑師和規劃師在設計步行商業街環境時往往是夏季筆墨濃重，而對冬季則關照不足。設施常常照搬南方的，全然不顧一年四季的綜合使用效率，不結合當地的氣候特點，沒突出北國城市的自身特征，且手法和設計思想往往違背冬季人們行為的規律，難以做到真正的“以人為本”。我認為東北地區的冬季雖然室外環境惡劣，但“千里冰封，萬里雪飄”的畫面又是讓南方人們羨慕而為我們特有的景觀資源。這種氣候特征既給環境設計帶來難題，同時又有自身的特點和發展的潛力。所以冬季的商業步行街環境設計問題是我們應該重視和特殊對待的。況且，生態與可持續發展是當今中國乃至全球公認的設計原則。而遵循“氣候”和“地方特色”進行設計又是這一原則中的重要理念，加上我國正處于步行系統的熱點建設時期在這一階段，我國不僅可以借鑒國外的經驗，同時可以結合我國國情和自己的特色高一些特殊地段的研究，這又是我國在這一領域趕超其他國家的契機。所以對這些有強烈氣候特點的地段的商業步行街進行研究在我國是及其必要且很有發展前景的。而商業建筑入口空間作為其一個重要組成部分，不僅在單體建筑中有舉足輕重的作用，同時還是城市開放空間的重要組成部分，也是城市空間和商業空間的過度、中介和融合點。由于中國的城市擁擠的特點和開放空間本身的規模的限制，大多商業建筑的入口空間設計和建設上出現了許多缺陷和不足。只有尊重當地的文化，項目的宣傳、招商才能更容商業建筑空間形態規劃、市場推廣、問題型商業項目的重新定位。
2商業建筑設計的風格
2.1現代高技派風格，運用現代技術、現代材料、現代設備及現代施工手段創造商業空間環境。多綜合運用鋁合金、不銹鋼、大理石、花崗巖和玻璃等反光性能強的裝飾材料，以強烈的視覺沖擊效果吸引顧客，達到銷售的目的。
2.2主張運用當地各種自然材料，力求表現自然質感與色彩的自然風格。在快節奏、交流少、擁擠喧嘩的城市生活中人們追求田園生活的寧靜氣氛，結合燈光、山石、水景，產生清晰的自然景觀，找回返璞歸真，回歸自然的感覺。
2.3迎合人們的購物心理，創造出有利于吸引購物者的潛在氣氛，將商業空間景觀化，使室內外環境融為一體，將購物環境與景觀結合在一起形成景觀式風格。
2.4超現實主義和抽象主義的前衛風格，商業環境借用前衛藝術的表達語言與造型手段形成一種淺顯、通俗的前衛風格，其前衛風格對塑造商業空間氣氛具有一種特殊的作用，其表現方法有以下幾種。
（1）激烈的視覺沖突，變異的視覺形象。其應用的手法有材料對比、新舊對比、空間體量的對比、點線面的對比、光線強弱及冷暖對比、色彩的對比等。
（2）運用高科技的材料和設備，對管道線路不加掩飾，體現現代主義的直率個性。有的通過懸掛和漂浮的物體，使空間產生可變性和不變性。
（3）極簡的或觀念化的設計手法。在材料和色彩的運用上力求統一或微差或者做最大限度的變化。采用極為單純的幾何形體，做規整的排列組合，注重秩序與比例，追求簡潔的構圖或完整的空間形式。
（4）直接將現代藝術中的繪畫、壁掛、雕刻等原作或復制品用于室內陳設和裝飾。
3消費者的商業環境行為
消費者商業環境行為分析，是商業項目策劃、商業建筑策劃、商業建筑策劃、商業建筑設計的重要前提。了解消費者得購物心理與商業環境行為特點，對促進以人為本的建筑設計，有著重要的意義。消費者購買某種產品，在很大程度上是和消費者的購買動機密切地；聯系在一起的。購買動機研究就是要探究購買行為的根本原因，以使策劃與設計人員更深刻地把握消費者行為，作出創造性的策劃與設計。在商業項目策劃與商業建筑設計中，正是消費者需求的這種潛在性與具體行為的不確定性，給策劃與設計創新，給商業建筑空間的差異化帶來可能。所以，商業建筑策劃與設計人員，應該深刻研究消費者相關需要與行為。
4商業建筑選址
商業建筑選址，一般是在商業項目投資與經營者得組織與主導下，聯合市場營銷與市場調查、商業經濟地理、城市規劃、建筑設計等方面的專家，以市場調查為基礎，融合多方面的知識進行工作的。商業建筑選址是否得當，影響著商業項目投資企業的經濟效益、經營目標、經營策略和發展前途。
不同的區位具有不同的社會環境、地理環境特點，決定著顧客的來源和特點、經營的商品與價格、促銷活動的選擇等等。商業建筑選址得當，就會產生相應的“地利”優勢，成為產生良好經濟效益的重要基礎。商業建筑選址一經確定，并購入土地，便具有一般大型不動產所具有的資金投入巨大性、資金回收長期性、地址不可變更性和基地情況獨特性等特點。所以，對商業建筑的選址要深入調查，多方面研究，周密考慮。
5加強交通流線組織
交通組織方面的設計成功與否，體現在對人群活動的引導與集散以及商業場所氣氛的營造。為了有效地組織商業建筑的外部交通，應盡量在周圍設置足夠的人流、車流集散空間和緩沖空間，它作為室內外的一種過渡，可避免同城市道路發生沖突。出入口的設置處理，也是交通組織的主要內容之一，由于商業建筑往往靠近城市干道，這就涉及到其出入口與城市干道交通相協調的問題，處理不當，將影響到商業綜合體自身的正常運轉和城市干道交通的運行。顧客人流較大,流動頻率高,可分設多個出入口,引導人群有序地流動,而卸貨停車處,通常設置在較隱蔽處,以免影響交通和環境美感。
6合理劃分建筑功能與空間
商業建筑本身的功能組合十分復雜，多種業態使用功能的平衡與協調需要充分考慮。對于商業、居住、辦公相互混合的綜合體項目，處理的難度會更大。商業及公寓部分經常布置于建筑低端，辦公和酒店放在高端。這種設計的好處可以便于樓體管線的布置；低端平層中讓出的核心筒位置有利于衛生間的設置；高端部分的景觀優勢更有利于項目高價值的產品。但在具體項目中，還應充分考慮建筑本身的豎向交通效率對商業產生的影響。在建筑平面布局的設計中，空間的使用效率也要同建筑形式、結構做法相結合。例如很多高層項目在設計時采用了轉角的做法，按照經濟性的測算，這種做法可以增加大約30%的經濟回報，但在具體的項目中要注意不要對街角形成破壞。
7商業建筑設計要注意的問題
購物空間是商業空間中面積較大，人流最集中，對城市環境設施配套要求較高的建筑空間分類，其環境與室內外空間的規劃與設計也越來越多的影響人們的情感，趣味與生活方式。隨著信息化，數字化等現代通信，管理方式的介入，網上購物和現代生活節奏的快速變化也使得商業購物空間環境于室內設計中對新的問題做出相應的調整與變化，現做出以下闡述和說明：(1)作為商業空間，在參與城市整體環境的塑造中應注意哪些問題，這些問題雖然是有關管理工作者和城市規劃設計師所重點解決的問題，但是作為建筑設計師了解了這些問題對整體的規劃概念有一個綜合的認識，會更好地融入商業環境整體設計中去。(2)隨著人們生活水平的提高，購物行為從單一的“需求型“，更多的向”休閑娛樂型“發展，越來越多地成為人們休息、放松、娛樂活動所選擇的空間，因此，作為公眾活動空間，其環境的設計，創造也越來越多考慮這一種傾向。
8結語
現代商業的建筑設計是一項系統性的工作，是多學科、多知識領域相互結合的產物，也是商業地產價值增加過程中的重要途徑。因此，對此進行更為深入的研究對于商業建筑的發展將是十分重要的工作。
參考文獻：
開辟另一個“戰場”
記者：作為國內知名的居住建筑設計機構，近年來三益中國在另一領域一商業地產領域完成了一系列的設計，并引起業界普遍關注，這是否表明三益中國已由居住設計向商業設計轉型?
高棟：在過去數年中，三益中國在全國各地完成了相當多的大型居住社區設計項目，有些還成為當地的居住建筑的地標作品，應該說還是取得了很大成功的。這源于三益一直信奉的理念，希望通過持續創造和深度專業能力在設計細分市場領域中建立并獲得自己的設計優勢和引領能力，從而能更好地為客戶服務。所以三益其實從來沒有把自己局限在單一領域中，比如住宅，但也很少做自己能做但并不精通的類型。三益之前在商業地產上已進行了多年的研究與設計，并且就商業地產的特性重新打造了其獨特的設計服務模式，所以說三益并沒有轉型，只不過開辟了另一個“戰場”，另一個在設計細分市場中，我們認為能夠擁有持續創造和深度專業能力的領域。
記者：你是說三益在居住設計的同時，早已開始關注商業地產領域，并做了多年的準備?
高棟：是的。其實設計市場正發生著深刻的變化，一家非特大型公司什么類型項目都能做的時代正在迅速遠去，如果不能在某一領域中建立起深度的研究能力、充沛的人才儲備、適宜的模式組織以及該領域產業鏈中強有力的整合能力，就很難擁有真正成熟的設計能力和長久的技術優勢。商業地產的繁雜與專業性讓三益在此埋頭浸了很多年，現在只是厚積而薄發的開始。
記者：那么，你們從什么時候關注或者進入商業地產設計領域的?
高棟：說起三益進入商業地產設計領域，就不能不提另一家與三益有著密切聯系的公司，就是專業進行商業地產開發與運營并在上海率先創建系列休閑商業廣場品牌的弘基企業。
記者：弘基是上海知名的商業地產公司了，前些年在中心城區開發的徐家匯弘基休閑廣場和四川北路假日廣場等，是上海最為火爆的以餐飲娛樂為主的休閑廣場之一，很多上海人都在那兒吃過飯的。
高棟：是的，那是我們最早的商業設計作品。弘基的創始人李永杰董事長是滬上最具影響力的商業地產專家之一。他也是三益的創始人和前院長，在確定了三益發展方向和管理層的基本架構之后，因偶然機緣在2000年進入商業地產領域并開發與運營了第一個商業廣場――徐家匯弘基休閑廣場，至今弘基旗下擁有商業地產從策劃、設計、開發、招商、運營等完整的服務產業鏈和專業團隊，開發了兩個品牌，一是以弘基品牌為主的休閑及綜合商業廣場，另一個是以“創邑”品牌為主的創意園區，這些全是由三益來擔綱設計的，也就是說從2000年起，三益在居住設計領域開疆拓土以外還承擔了另一項艱巨的任務和職責，就是為其總公司開發各類型商業地產進行研究與設計，并在實踐中與弘基旗下其他各專業團隊整合成商業地產開發與運營的“大咨詢”團隊，并形成目前我們獨特的設計服務模式。
記者：原來三益有這樣的商業設計背景，難怪三益在商業設計領域有那么多的經驗，三益在那時只做總公司的商業項目嗎?
高棟：當然不是。那時也做了一些其他商業項目，有成功，也有失敗的例子。但那些失敗的案例，也就是運營不成功的商業項目。在當時我們僅從設計上反思，并不清楚不成功的真正緣由。但是弘基的項目不一樣，因為是自己公司的項目，我們有機會能深度參與到其策劃、開發、招商、運營、甚至于物業管理的全過程中。我們也走了很多彎路，真實感受到商業項目的復雜與專業。就象董事長李永杰說的“建筑師不參與商業地產的開發與運營，怎么能感受到商業的切膚之痛。”
記者：怎么理解這種商業的切膚之痛，在做居住設計中有這種體會嗎?
高棟：這是做商業設計和居住設計一個很大的不同。我們都知道居住開發是個“二元化”的過程，即開發商和消費者，中間沒有多余環節，盈利模式簡單，而且定位相對容易，可以說設計的成功基本可以預示開發的成功，即便不太成功，價格杠桿的調節也可以使發展商不至于險入困境。而商業開發過程是“四元化”的過程：開發商、投資者、經營者和消費者，盈利模式遠比住宅要復雜得多，導致其設計過程也相對復雜且綜合。沒有一個商業建筑是因為設計的美侖美奐而成功的，只有這個項目運營得非常好，又充分發掘了其獨特的文化和商業價值，我們才可以認定它的成功。
我們曾在周邊做過大量的商業調研，考察過許多大型社區商業中心，有很多項目從設計本身來說無可指責，是個好設計，但就是沒有人氣成為一個個死鋪。而且對發展商來說，不同于住宅，商業一旦失敗是很難用價格杠桿來調節的，再便宜也不會有人買，這才是商業開發的切膚之痛。
“魚骨模式”
記者：那么三益在做了多年的商業設計和研究后有什么樣的體會呢?
高棟：商業地產的設計從來就不只是設計問題，這是一個服務產業鏈的問題，在商業地產的開發過程中，有幾件事情是最為重要的，一是精確的商業定位，其實每個項目都會有定位，但商業定位跟住宅定位是不一樣的，相對來說住宅定位比較模糊而粗放，而商業的地域性太強，其周邊商圈的現狀與發展，政府的導向與支持，消費力的支撐，業態業種的分布與選擇以及交通狀況、規模界定等等都會對商業產生相當大的影響，因此，前期精確的商業調研與策劃是成功的基礎，很多開發商在商業運營不順利時，歸咎于招商不力，其實多數開發的不成功并不是招商的不成功，而是定位不精確導致后期招商失去了基礎。其二是運營模式的選擇與確立，從商業的本質上說，商業不是個適合分割出售的產品。它的價值在于長期持有長線贏利，待運營成熟后整體出售或打包上市是其比較理想的選擇。但現階段商業開發發展商常常希望迅速出售，也是其受到資金壓力的無奈選擇，所以，商業是租是售，還是部分租部分售，其運營杈在誰手中，不同的運營模式直接決定了不同的設計思路和方法。第三是設計本身，如何發掘最大的商業價值和文化特質，如何在設計中貫穿并創造性地解決諸多涉及定位、策劃、招商、運營、商業價值等綜合因素，是設計需要面對的重要課題。
記者：那么三益提供的設計服務有什么獨特之處呢?
高棟：以往的商業開發模式常常是這樣的，進行初步初放的定位后就轉而進行設計，設計完了施工，再進行招商，然后再去運
營，這其中的風險是很大的，失敗的案例非常多，而我們在給弘基企業包括其他開發商的商業項目設計過程中逐漸形成我們稱為“魚骨模式”的服務模式。
記者：何謂“魚骨模式”?
高棟：我們的服務模式是這樣的，先是精確的商業定位與策劃，根據定位完成初步的商業規劃，在這個過程中會探討運營模式，以及進行招商咨詢，確定大的主力店，接著再進行詳細方案設計，同時繼續招商并調整，隨著設計的深入，運營模式和招商重點都在反復之中協同磨合，最終建造，正式招商、開業并運營。換句話說，商業設計不能單獨地做設計，它應該把策劃、設計、招商、運營甚至物業管理納入一個的大的體系，在設計前期就予以考慮和解決。
弘基企業經過多年運作，集團內已形成圍繞商業開發和運營的諸多團隊，包括投資、策劃、設計、招商、運營和管理，都是獨立的公司，平時各自發展，但在具體的商業項目上，又能迅速地形成內部的綜合團隊未合作，每一部分都象是“魚骨”上的“刺”，來支撐起商業開發運營的這根魚骨，我們覺得，只有以策劃為先導，以設計為紐帶，以招商和運營為中心，才能最終把項目做好。近幾年，我們都是采用這種“全程一體，專業協同”的模式來為本集團和部分其他開發商服務的。
記者：現在有些公司也嘗試這樣的專業協同與合作，三益與他們有什么不同?
高棟：最大的不同在于一個是要業主來協調不同的專業公司，而我們只要業主需要，提供的是打包服務，前面說了，商業開發與運營是個復雜的過程，各個專業公司沒有多年的經驗與積累很難真正提供成熟的服務，同時專業團隊之間的默契和配合也極其重要，我們是以設計為紐帶的綜合咨詢團隊，其緊密性很強，對業主提供的服務更多元，更協調，也更專業。
記者：三益特殊的背景確實讓你們獲得了很多特別的資源。
高棟：確實如此，當然我們也不完全都是打包服務，對于商業開發經驗非常豐富的甲方我們就只做好設計這一塊工作，只不過我們熟知服務產業鏈，跟業主更容易溝通。而對于尚在探索中的開發商，這種服務模式是很符合他們需要的，我們的綜合經驗可以幫助業主在前期做出更理性的抉擇，并在過程與后期提供更堅實的支持。商業建筑設計體系研究
記者：7年的經驗，應該形成了一套屬于三益獨特的知識庫了吧?
高棟：是的，三益這些年不但做了設計，做得更多的是商業研究，案例分析，也逐漸形成了自己較為成熟的商業建筑設計體系。
這類研究分成兩個部分，一是分析與總結商業開發運營的特殊性對設計帶來的影響，如何發揮最大的商業價值，李董曾經說過：商業地產沒有固化的模式，只有商業的原則，意思是說，商業設計很難象住宅一樣可以套用，但它有自身的規則與規律，以我們設計較多的社區商業中心和商業廣場為例，高強度開發是重要的原則，不同于住宅小區，過大的廣場或綠化對商業建筑反而是有害的，我們首先應將密度做足，因為商業建筑底層的價值要遠遠高于二、三層，做足密度也就是做足了底商面積。再如，我們說商業地產開發，開發的是商業而不僅是地產，而商業地產設計，設計的是人流而不僅是建筑，只有商業人流組織得當，商業才會真正有人氣與活力，商業人流應該是環流，而不能做成盡端式，主環與次環應分明并且閉合。在商業設計中，樓梯不是象其他建筑設計作為輔助部分放在角落或者隱蔽的地方，恰恰相反，要把樓梯、自動扶梯、電梯放在最顯限最聚人的位置，這是垂直交通人流組織的導八點，二層以上的價值發揮出來并有效增值，才會對商業項目的總體價值有利。這也是為什么弘基在二樓以上的通道經常設計得非常寬，接近6m，因為二層的交通空間不僅用來做交通，還應是室內商業活動的延伸，把桌椅放在室外，撐起遮陽傘，讓人可以駐留。同時在樓下望去也非常的有商業氛圍，讓人愿意上樓。這樣一個氣氛烘托出來以后，二樓才會有更高的價值，還有許多，這些都是我們在設計實踐中總結出來的商業原則。
商業研究中的第二部分是對技術的研究。這本來就是設計院的強項，但事實上做過商業地產開發的人都知道商業的一些技術問題，比如設置管并的位置等問題是非常傷腦筋的。我們總結八個字，叫“上水下水，進氣出氣”，這八個字能夠在商業設計中妥善解決是非常不容易的。舉個例子，如果商業廣場中做餐飲，你會遇到很多問題，要有廚房有堆貨，空調位置要隱蔽，煤氣要明設等等，這些問題不在根本上解決，它會強烈破壞原本可能很好的商業視覺，同時給后期運營帶來諸多麻煩，另外，不管你怎樣計劃，都沒法預測客戶是租個標準間還是幾個標準間，設備的設置充滿了不確定性。這些問題怎么處理，是我們技術研究中很重要的課題。三益后期的弘基廣場中，在建筑內部有間隔地安排一組我們稱之為“管井核”的技術措施，其實是個30m2見方的內院，所有的管道，水、電、氣包括空調設備，全部安設在這個“管井核”中，再分送到各個客戶店中，所以商業外立面很干凈，維修也很方便，有效地解決了未來運營可能存在的隱患，類似這樣的技術創新很多，目前正在編入三益內部的商業設計導則中，成為我們做商業地產的一部內部法規。
經典案例
記者：能不能說一下近幾年三益從事過哪些類型商業設計，其中的典型案例有哪些值得體味的特點?
高棟：我們做的商業類型還是很寬泛的。第一類是大型購物中心。比如在虹通樞紐上蓋的近40萬m2的虹口商城(虹口龍之夢)，是跟境外公司一起合作設計的，目前正在設計中：還有象煙臺30萬m2的澳柯瑪商貿中心；滄州26萬m2的鼓樓廣場等都是大型SHOPPING MALL。第二類是商業休閑廣場，大型社區商業中心及商業綜合體，這是我們做的最多的類，也是目前商業地產中發展最快的一種類型，這也是人們消費模式改變，越來越從目的性消費轉向享受性消費的一個例證。這其中我們的弘基系列商業廣場比較典型，最早是內容相對單一的商業廣場，比如以餐飲為主的徐家匯弘基休閑廣場。但近幾年中，弘基越來越多地做商業綜合體，它在商業地產開發中把辦公、酒店、商業綜合起來進行設計與開發、組合成商業生態圈，互相共融，互相促進。比如，南匯大元弘基休閑廣場，嘉定馬陸弘基誠建休閑廣場和昆山弘基財富廣場，另外有一個項目是上海城隍廟附近豫龍坊剛剛建成。這個項目的是商業建筑中在發掘地方文脈過程中所做的一個有益嘗試。項目因為靠近上海歷史建筑風貌保護區――城隍廟，它以方浜路為界，方浜路里面是風貌保護區，方浜路以外是風貌協調區，風貌協調區新建筑需要跟已有古建筑相協調。我們的設計雖然是很現代的元素，但是傳達的是傳統的文化內涵。它讓人感覺是城隍廟建筑體系中的一個商業建筑，同時又充滿了現代元素，是一個時代的建筑。在這個建筑里面，它的的商業流線沿用了沒有拆遷之前就存在的路徑，并且以這條小路為商業交通軸來組織商業體系，也就是說，我們保留了這一地段的城市文化肌理，讓人感覺到，這條小路還在，現在已經建成了，應該說，效果非常好。
第三類是大型連鎖超市，比如易賣得超市，此外，我們還做了相當多的泛商業地產，用舊廠房改造的創意園區，現在有5、6個項目正在設計，比較成型的象創邑源，創邑金沙谷，創邑老碼頭，用原來的老廠房改建成辦公場所，用于時尚活動，辦公與商業等。
由于中小商業地產難以招入如意的主力店，導致招商和鋪位發售困難，使開發商處于十分被動的局面，我們從事地產商業招商策劃多年，原談些看法與業內人士商榷。
主力店招商為什么總是失敗？
1．未進行項目定位
開發商在未進行商業業態和功能定位情況下，便直接委托設計部門進行設計，結果發現：有意來的零售商或其他服務商發現其設施不合要求，而設施符合要求的都無意來。設施不合要求則需要改造，改造就得投入資金，致使租金成為談判瓶頸。
2．項目未能準確定位
開發商對項目所在區域諸如地理位置、交通條件、城市人口、經濟狀況、生活習慣、消費需求、商圈競爭等因素缺乏研究，不了解商業企業的生存和發展條件，也不了解各類零售商或服務提供商拓展新店均有自己的發展戰略和游戲規則，更不了解市場是細分的，憑感覺確定項目開發形態或錯位經營，由于項目業態處于不適合生存或再發展的商圈，即使項目設施符合其要求，也難有主力店愿意進駐。
3．項目未能及時招商
多數商業地產是商住合一項目，以先住宅后商業的順序銷售，但一些開發商在住宅銷售的同時，商業招商工作未能同步進行，結果住宅售完招商工作尚未進行后剛開始，延緩了整個項目運營。
4．缺乏目標客戶源
沒有專業商業公司，缺乏商業信息網絡，招商就沒有方向和目標，更沒有重點招商目標，結果是花費極大人力、物力、財力，即使多次反復的溝通，最終還是不如意，項目招商始終抓不住重點，商業物業興起，使零售商或服務商有了更多的選擇機會，這使招商難度更大。
5．租金及其年遞增率制定不合理
開發商往往以期望的投資回報率來倒算租金，而不是以商圈內租金水平為參考；同時開發商并未考慮主力店的知名度和可能貢獻程度，沒有意識到主力店對整體項目生存發展所起的作用，如可帶來大量的顧客群，增加人氣；可使中小店的租金水平相應提高；可促進物業的銷售等。導致雙方難以達成一致。
6．不了解商業運作方式
開發商與零售商或其他服務商接觸后，準備大量的投資分析資料，試圖使該零售商將物業買下，孰不知零售商主要目的是經營好商店，獲取商業利潤，并非通過購置物業獲取其在若干年后增值部分的收益。因為，市場發生變化，導致零售店無法生存時，零售商多數采取撤走的辦法，以避免更大的損失，若自置物業則要死撐下去，而物業能否升值尚未知。
7．開發商不愿意承擔招商費用
商業策劃人才的缺乏，導致許多開發商、商以住宅開發、銷售模式開發或銷售商業地產項目，當需要招商時，雙方對招商機構組成、招商費用陷入無休止的爭論。
招商步驟和技巧：
第一步：重視主力店市場定位和業態定位等設計前的商業策劃，并將其作為招商工作的指導性文件；掌握正確的招商程序，并在規劃設計前完成主力店租賃工作，具體的程序如下：
商圈分析市場定位業態定位主力店租賃規劃設計建造……
主力店部分可在項目的條件下按主力店的要求進行設計。
第二步：按擬定的市場定位和業態定位確定初步主力店條件。通過相關網站、展覽會、各地商會、招商局、研討會等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務商，并掌握其拓新店的計劃，最后再確定主力店目標名單，并將其設立成三層目標群。將不同業態要分開。
