發(fā)布時(shí)間：2022-07-31 03:40:54
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的1篇房地產(chǎn)經(jīng)營管理探討，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
［摘要］房地產(chǎn)行業(yè)的崛起，極大推動(dòng)了我國國民經(jīng)濟(jì)的增長，而房地產(chǎn)行業(yè)想要健康發(fā)展離不開健全的管理制度，只有加強(qiáng)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，才能使其更好的適應(yīng)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的社會(huì)發(fā)展形勢。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是提高人們生活質(zhì)量的重要手段，采用先進(jìn)的管理理念以及管理措施，還可以使房地產(chǎn)行業(yè)更好的推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式下，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理模式必須做出改革與創(chuàng)新，這樣也有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理的水平。本文對循環(huán)經(jīng)濟(jì)的概念進(jìn)行了介紹，并提出了在循環(huán)經(jīng)濟(jì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的措施，以供同行探討與交流。
［關(guān)鍵詞］循環(huán)經(jīng)濟(jì);房地產(chǎn);經(jīng)營管理;創(chuàng)新;方法
近年來，住房問題成為了人們的熱門話題，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了人們極大的關(guān)注，這一行業(yè)的發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)效益也越來越高。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不但提高了人們的生活水平，還促進(jìn)了我國國民經(jīng)濟(jì)的增長，所以相關(guān)人員必須采取有效措施，不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理，使房地產(chǎn)行業(yè)在循環(huán)經(jīng)濟(jì)下更好、更快的發(fā)展。將循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念加入房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性，也可以使房地產(chǎn)經(jīng)營管理水平得到很大提升。
1循環(huán)經(jīng)濟(jì)的概念
循環(huán)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)環(huán)保經(jīng)濟(jì)的概念，隨著人們對資源的開發(fā)與利用，我國的不可再生資源越來越少，而且生態(tài)環(huán)境也越來越差，為了緩解這一現(xiàn)象，我國提出可持續(xù)發(fā)展的概念。將循環(huán)經(jīng)濟(jì)的理論應(yīng)用在各個(gè)行業(yè)中，可以實(shí)現(xiàn)該行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，還能改善人們生活的環(huán)境，為人們創(chuàng)造良好的生活空間，也有利于構(gòu)建和諧的社會(huì)環(huán)境。將循環(huán)經(jīng)濟(jì)的理念應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)中，提高了清潔資源的利用率，而且有利于構(gòu)建生態(tài)環(huán)保的社會(huì)，還可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的提升。循環(huán)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該改善經(jīng)營管理模式，并根據(jù)生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的理念，指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理措施。在利用循環(huán)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行指導(dǎo)時(shí)要遵循一定原則，這些原則主要包括以減量化、再循環(huán)以及再利用原則，這些原則可以降低房地產(chǎn)行業(yè)資源浪費(fèi)的概率，還能使生態(tài)環(huán)境得到改善與保護(hù)。在不同地域中，人們也可以根據(jù)實(shí)際情況利用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論，使其發(fā)展更具長遠(yuǎn)性，還能使當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境得到更好的建設(shè)，從而使循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論發(fā)揮更好的效用，使其經(jīng)濟(jì)、合理以及環(huán)保的性能得到更好的發(fā)揮。
2循環(huán)經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體系
2．1循環(huán)經(jīng)濟(jì)下綠色經(jīng)營管理體系是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢
社會(huì)的發(fā)展與人類生活質(zhì)量的提升離不開對資源的開發(fā)與利用，隨著社會(huì)發(fā)展進(jìn)程的不斷加快，我國的不可再生資源越來越少，而且過度的開發(fā)也破壞了生態(tài)平衡，不利于國家的長遠(yuǎn)發(fā)展，也會(huì)給人們的健康生活帶來威脅。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的基礎(chǔ)，其不但可以推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的增長，也可以給人們提供良好、舒適的生活環(huán)境，但是這一行業(yè)的發(fā)展以及規(guī)模的擴(kuò)大，有時(shí)也會(huì)增加對資源的使用率以及使用量，所以建立綠色、環(huán)保的經(jīng)營管理體系，有利于對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，還可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
2．2房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理體系的結(jié)構(gòu)
綠色環(huán)保的經(jīng)營管理體系是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的趨勢，建立合理的經(jīng)營管理體系結(jié)構(gòu)也是該行業(yè)經(jīng)營管理的重要目標(biāo)，其結(jié)構(gòu)的合理性是房地產(chǎn)行業(yè)綠色、長遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。引入循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展理念，可以使房地產(chǎn)行業(yè)在提升經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，提高行業(yè)的社會(huì)效益以及環(huán)境效益，使房地產(chǎn)經(jīng)營管理理念更加健康、環(huán)保，并對周圍環(huán)境起到保護(hù)與節(jié)能的作用。
3加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的方法
3．1轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)，培育綠色經(jīng)營理念
在房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)應(yīng)從單純追求經(jīng)濟(jì)效益轉(zhuǎn)向追求經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)環(huán)境效益雙豐收，這是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營的內(nèi)在要求，也有其現(xiàn)實(shí)可能性。房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，要注意不斷提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)含量。
3．2實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期全過程綠色化支持
房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期全過程綠色化支持是綜合考慮環(huán)境影響和資源綜合利用的現(xiàn)代制造方式，使得項(xiàng)目從研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、使用到報(bào)廢處理的整個(gè)項(xiàng)目生命周期中，按照循環(huán)線路實(shí)施運(yùn)行，使項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益達(dá)到協(xié)調(diào)優(yōu)化。
3．3追求房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系的創(chuàng)新
綠色化房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系不再單純以環(huán)保部門為主，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門、各級(jí)人員都納入到環(huán)境管理體系當(dāng)中去，使企業(yè)內(nèi)部經(jīng)過整合，形成完整的環(huán)境管理制度，并從循環(huán)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)的理念出發(fā)，要求項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。
4結(jié)語
隨著社會(huì)的發(fā)展以及市場經(jīng)濟(jì)的變化，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理模式必須做出相應(yīng)的改變與完善，這樣才能更好的適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，使這一行業(yè)更加長遠(yuǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)與人們的生活息息相關(guān)，尤其是近幾年，人們對住房的需求大大提升，房地產(chǎn)行業(yè)也成為了人們的熱門話題。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及規(guī)模的擴(kuò)大，會(huì)利用大量的資源，如果不對其經(jīng)營管理模式進(jìn)行改變，很容易對生態(tài)環(huán)境造成破壞，在這樣的背景下，循環(huán)經(jīng)濟(jì)的理念被引入了房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，并發(fā)揮了經(jīng)濟(jì)、合理、環(huán)保的效果，降低了房地產(chǎn)行業(yè)對資源的使用量，大大提高了這一行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益。
作者:周志波 單位:大慶市大同區(qū)房產(chǎn)管理站
摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，該行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r對我國社會(huì)福利水平有著直接的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，資本紛紛向房地產(chǎn)行業(yè)聚集，同時(shí)該行業(yè)也是投資和財(cái)富保值的重要渠道之一。房地產(chǎn)的經(jīng)營管理工作質(zhì)量對社會(huì)福利水平有著重要影響，影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。本文將對房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論進(jìn)行分析，以便為提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理工作水平提供一點(diǎn)啟示和建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；理論；措施；分析
一、引言
房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論要求我們充分了解房地產(chǎn)行業(yè)，并對房地產(chǎn)經(jīng)營理論研究和實(shí)物相關(guān)的領(lǐng)域有一定的了解。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論涉及的范圍比較廣闊，包括房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)價(jià)格理論、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)投資可行性研究、房地產(chǎn)市場營銷、物業(yè)管理、房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融等主要方面，同時(shí)這些方面又可以細(xì)分為很多下屬內(nèi)容。比如，房地產(chǎn)制度又包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度、開發(fā)制度、轉(zhuǎn)讓制度、租賃制度、低壓制度、稅收制度和中介服務(wù)制度等內(nèi)容，房地產(chǎn)價(jià)格理論包括地租理論、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素等內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論為了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、揭示房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和本質(zhì)提供了必要的工具，該理論具有系統(tǒng)性，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論是一門具有中國特色的國民經(jīng)濟(jì)管理課程，因此對其的分析和研究具有一定的意義。
二、房地產(chǎn)管理的相關(guān)內(nèi)容介紹
為了對房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論進(jìn)行深入的了解和普及，并為了培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才，較多的高校開設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論是房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)企業(yè)開展經(jīng)營管理工作的理論基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了必要導(dǎo)向和指導(dǎo)，對促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著積極的作用。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論分析有助于為相關(guān)的房地產(chǎn)從業(yè)人員和想要了解房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作模式的人員提供必要的信息依據(jù)，同時(shí)也提供了一種了解房地產(chǎn)行業(yè)的渠道，對揭示房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和運(yùn)行規(guī)律有著重要作用。目前，較多的高校開設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)，該類專業(yè)屬于管理學(xué)專業(yè)，培養(yǎng)具有地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)的基礎(chǔ)知識(shí)，同時(shí)該類專業(yè)的學(xué)生掌握房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、經(jīng)營管理、咨詢、評估等專業(yè)技能，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論是該類專業(yè)的重點(diǎn)學(xué)習(xí)內(nèi)容之一。該類專業(yè)培養(yǎng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)和經(jīng)營管理的高級(jí)應(yīng)用型人才和復(fù)合型人才，該類專業(yè)的學(xué)生具有較強(qiáng)的專業(yè)基本技能，具備從事房地產(chǎn)的估價(jià)和依法處理房地產(chǎn)相關(guān)問題的能力，就業(yè)方向主要有工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理等方面。
三、關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的分析
1.房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的相關(guān)內(nèi)容分析。隨著我國住房制度的不斷改革和土地使用制度的不斷優(yōu)化，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的研究和分析工作逐漸受到重視，同時(shí)該理論逐漸發(fā)展成為當(dāng)今比較熱門的學(xué)科之一。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的主要指導(dǎo)思想是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)，其主要的研究方向是房地產(chǎn)經(jīng)營和管理的基本理論和運(yùn)行方式。房地產(chǎn)經(jīng)營管理學(xué)科的主要教學(xué)內(nèi)容不僅包括房地產(chǎn)經(jīng)營管理的基本內(nèi)容，同時(shí)還涉及到基本的經(jīng)濟(jì)理論和管理理論教育，并通過典型的案例分析來強(qiáng)化課程的特點(diǎn)，對提升課程的應(yīng)用性有著重要作用。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論比較實(shí)用，精煉，簡潔明了，該理論的內(nèi)容符合遠(yuǎn)程教育學(xué)生的實(shí)際情況和經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)要求。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論講授經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)學(xué)生應(yīng)該必須掌握的房地產(chǎn)經(jīng)營管理方面的相關(guān)知識(shí)，同時(shí)幫助學(xué)生聯(lián)系房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，并沒有閉門造車，而是緊密聯(lián)系實(shí)際，提高學(xué)生的實(shí)踐能力和創(chuàng)新能力，理論的實(shí)用性較強(qiáng)，對學(xué)生解決實(shí)際問題能力的提升有較大的幫助。其次，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論有助于提高學(xué)生理論聯(lián)系實(shí)際的能力，提高了學(xué)生對房地產(chǎn)活動(dòng)基本規(guī)律的掌握和了解深度，有助于為房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作提供必要的專業(yè)性人才。房地產(chǎn)經(jīng)營管理闡述了房地產(chǎn)行業(yè)的主要經(jīng)營方式和特點(diǎn)，并對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理工作的基本知識(shí)進(jìn)行了詳細(xì)的介紹，為我們了解并分析房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律提供了渠道。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到市場經(jīng)濟(jì)和相關(guān)國家政策的影響，近幾年來，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的管理控制力度，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范，更加有序，但是房地產(chǎn)行業(yè)的利潤增長放緩，無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是施工，亦或是房地產(chǎn)銷售和土地購置都處于停滯甚至是下降趨勢，僅僅從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)土地購置來看，其下降幅度達(dá)30%以上，因此國內(nèi)房地產(chǎn)市場難以吸引房地產(chǎn)開發(fā)商的興趣。同時(shí)，目前房地產(chǎn)存在著過度開發(fā)問題，新建的房屋空置率較高。房地產(chǎn)行業(yè)屬于壟斷競爭市場，少數(shù)的房地產(chǎn)廠商掌控著當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)資源，并且將會(huì)以自身利潤最大化為基點(diǎn)出發(fā)制定房產(chǎn)交易價(jià)格。由于房產(chǎn)價(jià)格較高，供給大于需求，但是仍然是賣方市場，因此企業(yè)將根據(jù)自身利益最大化目標(biāo)制定價(jià)格。為了保證房產(chǎn)的高價(jià)格以便實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，房地產(chǎn)開發(fā)商并不會(huì)降價(jià)出售全部的房產(chǎn)。如果國內(nèi)未來的房地產(chǎn)市場不能再吸引房地產(chǎn)開發(fā)商的興趣，我國的房地產(chǎn)市場難以在短期內(nèi)再次出現(xiàn)繁榮的景象，投資活動(dòng)將進(jìn)一步減少，國內(nèi)房地產(chǎn)市場無論是在開發(fā)投資還是房地產(chǎn)銷售工作方面將出現(xiàn)萎靡態(tài)勢，這對降低國內(nèi)的物價(jià)水平具有一定的積極作用。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行內(nèi)容更新，并要根據(jù)該理論的特點(diǎn)選擇科學(xué)的項(xiàng)目教學(xué)法，通過共同實(shí)施一個(gè)完整的項(xiàng)目來組織教學(xué)活動(dòng)，將學(xué)生融入有意義的任務(wù)完成的過程中，可以通過共同實(shí)施一個(gè)完整的項(xiàng)目來組織教學(xué)活動(dòng)，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性。
2.房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論堅(jiān)持的原則。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論可知，該理論要求在開展經(jīng)營管理工作中要堅(jiān)持動(dòng)態(tài)管理和優(yōu)化最后為基本特征的項(xiàng)目管理思路。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論為房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營和管理工作提供了理論基礎(chǔ)和指導(dǎo)，在房地產(chǎn)日常經(jīng)營管理工作中，經(jīng)營管理者要重視經(jīng)營管理理論的重要性，要明確該理論的優(yōu)秀內(nèi)容和原則，堅(jiān)持項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制和項(xiàng)目成本核算制。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論揭示了房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)的規(guī)律和準(zhǔn)則，其主要目的之一就是提高資源的使用效率，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展和戰(zhàn)略規(guī)劃的制定提供必要的條件，因此在分析經(jīng)營管理理論過程中要有項(xiàng)目成本核算意識(shí)，要將房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略落實(shí)到具體的項(xiàng)目經(jīng)理身上，提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的執(zhí)行力度和應(yīng)用性。其次，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論要求房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持項(xiàng)目制度建設(shè)為基礎(chǔ)的原則，要求企業(yè)認(rèn)識(shí)到在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中利潤與風(fēng)險(xiǎn)并存，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)防控直接體現(xiàn)著房地產(chǎn)企業(yè)的綜合經(jīng)營管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)主要包括投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、意外風(fēng)險(xiǎn)、壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)面臨著管理風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)、施工技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等，因此房地產(chǎn)企業(yè)要充分重視房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論的原則，做好風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防控工作。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)處于重要的變革時(shí)期，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境比較復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得生存和發(fā)展，就要充分重視我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。按照筆者的觀點(diǎn)，做對的事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)比努力更重要，因此房地產(chǎn)企業(yè)要把控好行業(yè)發(fā)展大勢，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國家政策的要求，根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際發(fā)展情況制定發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營管理措施，提高經(jīng)營管理制度的應(yīng)用性和可操作性，進(jìn)而優(yōu)化經(jīng)營管理工作機(jī)制。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況和態(tài)勢較好，對社會(huì)總體福利水平和居民的生活水平有著直接的影響，因此房地產(chǎn)的經(jīng)營管理尤為重要，由此產(chǎn)生了房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論。該理論具有系統(tǒng)性和全面性，包括房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理與經(jīng)營管理相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、管理和法律等相關(guān)知識(shí)，為我們進(jìn)一步了解房地產(chǎn)行業(yè)的情況提供了渠道。
作者:孫志剛 單位:德州市房屋建設(shè)綜合開發(fā)集團(tuán)總公司
摘要：主要研究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的雙重性，對房地產(chǎn)企業(yè)雙重性管理的主要內(nèi)容與作用進(jìn)行了討論，并從平衡計(jì)分卡在企業(yè)經(jīng)營管理雙重性平衡協(xié)調(diào)中的應(yīng)用和雙重內(nèi)部控制兩方面介紹了房地產(chǎn)企業(yè)雙重經(jīng)營管理策略。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)營；經(jīng)濟(jì)雙重性
房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的命脈，經(jīng)過政府長期對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，逐漸發(fā)展成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平不斷進(jìn)步，經(jīng)營方式也更加多樣，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場化改革的不斷深化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深入，房地產(chǎn)行業(yè)形態(tài)發(fā)生了很大的變化，企業(yè)盈利空間逐漸縮小，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過管理思路和經(jīng)營方式的創(chuàng)新來適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)形式變化，使之能夠在市場中生存下來，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的雙重管理模式
主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的主要內(nèi)容，可具體劃分成價(jià)值鏈管理和利益分配管理兩方面，二者之間形成了明顯的相互制衡關(guān)系，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動(dòng)中要充分利用其雙重性的特點(diǎn)，平衡內(nèi)外部關(guān)系，形成良性循環(huán)，逐漸提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營水平，使之能夠在日漸激烈的市場競爭中勝出，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
（一）雙重管理
1.價(jià)值鏈管理
企業(yè)價(jià)值的創(chuàng)造來源于一系列經(jīng)營和生產(chǎn)活動(dòng)，包括設(shè)計(jì)、采購、生產(chǎn)、管理、銷售、服務(wù)等，不同經(jīng)營活動(dòng)之間的有機(jī)聯(lián)系就是企業(yè)的價(jià)值鏈，價(jià)值鏈中所有能夠創(chuàng)造價(jià)值的活動(dòng)稱為價(jià)值活動(dòng)，企業(yè)的價(jià)值鏈和價(jià)值活動(dòng)客觀反映了企業(yè)的歷史、戰(zhàn)略、戰(zhàn)略實(shí)施方式以及價(jià)值活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效果，基于價(jià)值鏈的管理就是對企業(yè)所有價(jià)值活動(dòng)的優(yōu)化、協(xié)調(diào)、整合，提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，控制企業(yè)經(jīng)營和生產(chǎn)活動(dòng)成本。
2.利益鏈管理
利益鏈的管理主要是對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營利益的分配，不同于企業(yè)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長，基礎(chǔ)投資大，人才、技術(shù)、資金密集，價(jià)值鏈上任何環(huán)節(jié)都對項(xiàng)目開發(fā)的最終效果有著直接影響，不合理的利益分配將會(huì)影響生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)和成本控制工作的落實(shí)，也就是對價(jià)值鏈的形態(tài)產(chǎn)生影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)的最終經(jīng)營水平和盈利能力，并最終加劇利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和價(jià)值鏈管理之間應(yīng)該相輔相成互相協(xié)調(diào)配合，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的雙重管理，可以應(yīng)用平衡計(jì)分卡管理工具，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外經(jīng)營目標(biāo)之間的均衡兼顧。
（二）雙重管理的作用
1.適應(yīng)市場競爭
我國市場經(jīng)濟(jì)改革不斷深化，政府政策的不斷出臺(tái)，對市場發(fā)展形成了有利的規(guī)范和引導(dǎo)作用，提高了市場競爭的透明度和公平性，房地產(chǎn)企業(yè)之間的公平競爭更加激烈，生存和滅亡成為了每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨的問題。房地產(chǎn)行業(yè)是我國拉動(dòng)內(nèi)需的重要突破口，是國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)最強(qiáng)有力的脈搏，但是行業(yè)發(fā)展不能過分依賴政策與經(jīng)濟(jì)形勢的優(yōu)勢，不利于在房地產(chǎn)行業(yè)中形成健康的競爭和淘汰機(jī)制，對行業(yè)整體的經(jīng)營水平提升十分不利。所以，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的生存難題其實(shí)是必要的，能夠刺激其主動(dòng)找尋適應(yīng)市場環(huán)境的發(fā)展策略，進(jìn)行管理方式的創(chuàng)新，形成企業(yè)的優(yōu)秀競爭力。
2.企業(yè)發(fā)展的必然趨勢
每一個(gè)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中都會(huì)表現(xiàn)出一定的雙重性，企業(yè)產(chǎn)品的加工形成過程中不同的加工環(huán)節(jié)和企業(yè)生產(chǎn)要素之間形成了價(jià)值鏈，利益分配上，不同要素投入者之間的利益分配關(guān)系又形成了利益鏈，對于房地產(chǎn)企業(yè)，這一客觀規(guī)律仍然存在，仍然表現(xiàn)出價(jià)值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，且彼此之間相互制約，生產(chǎn)要素配置優(yōu)化工作不到位，成本壓縮效果不理想，利益均衡分配必然將受到影響，利益分配不均衡必然會(huì)造成協(xié)作失敗，而協(xié)作失敗又會(huì)造成生產(chǎn)要素配置優(yōu)化和成本控制不利的問題。
二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)雙重管理策略
2015年，政策逐漸寬松，房地產(chǎn)行業(yè)開始緩慢回暖，但是房地產(chǎn)行業(yè)投資總量下降的趨勢短時(shí)間內(nèi)難以改變，因此房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型迫在眉睫，經(jīng)營管理的雙重管理工作也顯得十分必要，但是一些管理者在進(jìn)行雙重管理工作時(shí)也暴露出了一定的問題，表現(xiàn)為實(shí)際操作中指定指標(biāo)計(jì)劃完成不理想時(shí)考核難以進(jìn)行，制度理論可操作性差等，需要采取一定的策略有效規(guī)避這些問題。
（一）國際平衡計(jì)分卡的應(yīng)用
不同時(shí)期，不同發(fā)展階段，不同外部環(huán)境條件下，企業(yè)經(jīng)營管理工作的主要目標(biāo)和任務(wù)都是存在差別的，房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展，就需要積極學(xué)習(xí)其他企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，并對自身的發(fā)展實(shí)際情況進(jìn)行全面調(diào)查分析，在科學(xué)的管理工具輔助下，制定科學(xué)的企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和規(guī)范方案。現(xiàn)階段，平衡計(jì)分卡作為一種優(yōu)秀的通用管理工具，有著數(shù)據(jù)顯示清晰、可操作性強(qiáng)的優(yōu)勢，對于房地產(chǎn)企業(yè)的雙重管理來說十分適用。
1.內(nèi)外部指標(biāo)的雙重設(shè)定
平衡計(jì)分卡能夠同時(shí)設(shè)定內(nèi)外部指標(biāo)，維持企業(yè)內(nèi)外部之間的協(xié)調(diào)。這樣的指標(biāo)設(shè)計(jì)能夠避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)內(nèi)部指標(biāo)顯示經(jīng)營狀況良好，但是外部指標(biāo)卻不理想的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈管理更加傾向于對內(nèi)部運(yùn)營效率水平的提高，而利益鏈管理則關(guān)注企業(yè)和外部利益相關(guān)者之間利益分配的協(xié)調(diào)合理，而平衡計(jì)分卡同時(shí)設(shè)定了內(nèi)外部指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了價(jià)值鏈管理和利益鏈管理工作的均衡。
2.財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)的雙重管理
平衡計(jì)分卡的指標(biāo)設(shè)定中同時(shí)包含財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)兩部分內(nèi)容，在企業(yè)的績效考核中占有同樣的比重。財(cái)務(wù)指標(biāo)主要包括企業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率、利潤率等內(nèi)容，非財(cái)務(wù)指標(biāo)則主要包括產(chǎn)品質(zhì)量以及客戶滿意度等，雙重指標(biāo)的設(shè)定有利于限制企業(yè)對盈利的過分追求，對控制房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量有著一定的積極意義。
3.結(jié)果性和驅(qū)動(dòng)性衡量指標(biāo)的雙重標(biāo)準(zhǔn)
這兩部分內(nèi)容的設(shè)置主要目的是實(shí)現(xiàn)不同管理環(huán)節(jié)的優(yōu)化，平衡積分卡中的結(jié)果性衡量指標(biāo)主要用于顯示房地產(chǎn)行使該策略之后的效果，涵蓋質(zhì)量提升效果與盈利能力提升效果等內(nèi)容，驅(qū)動(dòng)性衡量指標(biāo)則用于了解策略實(shí)行過程中發(fā)生的變化對最終結(jié)果的影響程度，主要考察其循環(huán)周期。平衡計(jì)分卡對驅(qū)動(dòng)性指標(biāo)更加關(guān)注，結(jié)果性衡量指標(biāo)雖然也是十分重要的一部分。但是，考慮到驅(qū)動(dòng)性指標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)對最終結(jié)果的預(yù)見性衡量，所以在雙重管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，驅(qū)動(dòng)性指標(biāo)能夠預(yù)見性的進(jìn)行不同環(huán)節(jié)和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)優(yōu)化，改善最終效果，提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。
（二）雙重內(nèi)部控制
1.不相容職務(wù)分離
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作要嚴(yán)格遵循不相容職務(wù)分離的原則，在企業(yè)的價(jià)值鏈管理工作中形成相互監(jiān)督相互牽制的機(jī)制，形成完善嚴(yán)密的內(nèi)部控制體系。首先，要從財(cái)務(wù)管理工作入手，形成嚴(yán)格的會(huì)計(jì)人員崗位責(zé)任制，明確不同會(huì)計(jì)崗位之間的權(quán)責(zé)權(quán)限，實(shí)現(xiàn)不同崗位和職務(wù)之間的相互制衡。在具體業(yè)務(wù)上，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)記賬收款和保管現(xiàn)金職務(wù)分離，材料采購、驗(yàn)收保管和付款職務(wù)分離，發(fā)票開具和收款職務(wù)之間相互分離，同時(shí)明確規(guī)定財(cái)產(chǎn)的清查范圍，制定明確的期限和程序，資產(chǎn)處置、開發(fā)投資、資金使用等重要決策的制定和執(zhí)行要求負(fù)責(zé)部門之間要相互知情并且共同參與決策，防止出現(xiàn)一個(gè)人獨(dú)立處理業(yè)務(wù)全過程情況的出現(xiàn)，企業(yè)可以制定定期輪換規(guī)程，關(guān)鍵崗位輪換頻率要適當(dāng)調(diào)高，提高內(nèi)部控制效果。
2.資金管理流程的完善
房地產(chǎn)屬于高投入和高風(fēng)險(xiǎn)的長周期行業(yè)，需要通過對資金管理流程的持續(xù)優(yōu)化，通過提高資金的有效性來規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，可以進(jìn)行資金的統(tǒng)一監(jiān)控管理來縮短預(yù)售時(shí)間，全面提高資金的利用效率，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，現(xiàn)金流反映了企業(yè)現(xiàn)金收支情況，而經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流作為財(cái)務(wù)指標(biāo)的主要反映，應(yīng)該作為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的優(yōu)秀，通過對現(xiàn)金流等敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的跟蹤監(jiān)測來預(yù)測企業(yè)在經(jīng)營生產(chǎn)活動(dòng)中可能面臨的財(cái)務(wù)危機(jī)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避同樣是房地產(chǎn)企業(yè)中非常重要的內(nèi)容，作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要形成嚴(yán)格的內(nèi)部控制程序和相互制約措施，重大事項(xiàng)要行使報(bào)告和集體決策制度，減少?zèng)Q策失誤和舞弊行為風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要形成財(cái)務(wù)預(yù)警的短期和長期預(yù)警機(jī)制，將不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)劃分為遠(yuǎn)期和當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)，選擇不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施組合，控制經(jīng)營活動(dòng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的不利影響程度和規(guī)模。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動(dòng)中表現(xiàn)出價(jià)值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，二者之間相互牽制，其中價(jià)值鏈管理傾向于內(nèi)部生產(chǎn)關(guān)系和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)，利益鏈條則涉及到利益分配等外部活動(dòng)，采用平衡計(jì)分卡這種管理工具能夠協(xié)調(diào)好利益分配和內(nèi)部價(jià)值鏈管理之間的關(guān)系，形成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的良性循環(huán)，提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營效率，改善盈利能力，對提高房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)秀競爭力有著重要意義。
作者:李茜囡 單位:中國人民大學(xué)
一、房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的人才培養(yǎng)目標(biāo)
以應(yīng)用技術(shù)型院校的定位為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合我國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀與對人才的需求，通過對相關(guān)企業(yè)和院校歷屆畢業(yè)生的抽樣調(diào)查，我們將房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)定位于培養(yǎng)適應(yīng)我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的、可直接從事相關(guān)實(shí)際工作的復(fù)合型應(yīng)用型高級(jí)人才。具體而言，該專業(yè)學(xué)生應(yīng)掌握如下專業(yè)技術(shù)能力：一是房地產(chǎn)行政管理能力：熟悉房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)，掌握城市房屋拆遷的基本程序、熟悉統(tǒng)計(jì)檔案資料管理等重要內(nèi)容。二是房地產(chǎn)估價(jià)能力：準(zhǔn)確把握我國房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的基本情況，基本掌握房地產(chǎn)估價(jià)的方法，熟悉估價(jià)實(shí)務(wù)中不同類型估價(jià)對象的估價(jià)步驟，在企業(yè)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的指導(dǎo)下能夠初步編制評估報(bào)告。三是房地產(chǎn)營銷與策劃能力：掌握市場調(diào)查實(shí)用方法，具備一定的市場走勢分析和風(fēng)險(xiǎn)評估能力，熟悉營銷程序，掌握有效的銷售策劃方法和談判公關(guān)能力。四是物業(yè)管理能力：熟悉物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，能夠全面認(rèn)識(shí)物業(yè)管理工作的組成部分并進(jìn)行有效的調(diào)度和組織，具有良好的溝通能力。五是其他相關(guān)能力：能熟練掌握房地產(chǎn)測量、制圖及相關(guān)計(jì)算機(jī)軟件的應(yīng)用。
二、實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)的必要性
1、實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)是適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要
房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國計(jì)民生的重要支柱產(chǎn)業(yè)，近年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展異常活躍，其本身對人才的需求十分旺盛，加之房地產(chǎn)行業(yè)政策性強(qiáng)、專業(yè)性強(qiáng)、實(shí)用性強(qiáng)的特點(diǎn)，對于應(yīng)用技術(shù)型人才的需求就尤為迫切。一項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，目前房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員85%以上是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)入的，未接受過專業(yè)教育。因而加強(qiáng)實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)，突出實(shí)踐應(yīng)用能力培養(yǎng)，提高房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)的質(zhì)量和規(guī)格，滿足房地產(chǎn)行業(yè)的人才需求，是當(dāng)前高等教育的責(zé)任與義務(wù)。
2、實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)是實(shí)現(xiàn)專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)的需要
目前，我國開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)有北京師范大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、華東師范大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)、江西財(cái)經(jīng)大學(xué)、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院、重慶大學(xué)、西華大學(xué)、貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院、北京師范大學(xué)珠海分校等院校。這當(dāng)中將有相當(dāng)部分會(huì)在國家的政策導(dǎo)向下向應(yīng)用技術(shù)型院校進(jìn)行轉(zhuǎn)型，其所培養(yǎng)的人才主要充實(shí)到企業(yè)的中層管理層面，以較強(qiáng)的營銷實(shí)戰(zhàn)能力為企業(yè)所亟需。因此，學(xué)校擔(dān)負(fù)著培養(yǎng)在校期間專業(yè)學(xué)生的實(shí)踐能力的鍛煉與提升。
3、實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)學(xué)研一體化的需要
充分利用高等院校和企業(yè)兩種不同的教育環(huán)境和教育資源，實(shí)現(xiàn)校企合作，采用課堂教學(xué)與學(xué)生參加實(shí)際工作相結(jié)合的方式，是培養(yǎng)適應(yīng)市場需求的、應(yīng)用技術(shù)型人才的有效途徑。同時(shí)，學(xué)校依托自身的各項(xiàng)資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)在崗人員的回爐學(xué)習(xí)，為企業(yè)提供發(fā)展的智力保障，大大提升了企業(yè)的管理和生產(chǎn)效率，實(shí)現(xiàn)校企雙贏的局面。
三、構(gòu)建科學(xué)規(guī)范的實(shí)訓(xùn)基地途徑
根據(jù)實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)的目標(biāo)、內(nèi)容、形式，可將房地產(chǎn)管理專業(yè)的實(shí)訓(xùn)基地分為校內(nèi)實(shí)訓(xùn)基地和校外實(shí)訓(xùn)基地兩大類。校內(nèi)實(shí)訓(xùn)基地主要立足學(xué)生專業(yè)知識(shí)和基本技能的培養(yǎng)，校外實(shí)訓(xùn)基地則以培育學(xué)生的職業(yè)情感，提升職業(yè)綜合能力和素質(zhì)為目標(biāo)。
1、校內(nèi)實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)
校內(nèi)實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)基地是利用學(xué)校自身擁有的各種資源，由本校教師負(fù)責(zé)建立起來的、能為本校學(xué)生課程實(shí)習(xí)提供物質(zhì)條件的場所，它使學(xué)生成為實(shí)踐教學(xué)的主體，能夠有效地調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的主動(dòng)性和積極性，最大限度的挖掘?qū)W生的實(shí)踐能力和創(chuàng)新能力。以陜西學(xué)前師范學(xué)院為例，現(xiàn)已建立起多個(gè)校內(nèi)實(shí)訓(xùn)室、實(shí)訓(xùn)基地，包括：
（1）房地產(chǎn)信息系統(tǒng)實(shí)訓(xùn)室。通過全站儀測繪實(shí)習(xí)以及AutoCAD、MapGis、CorelDRAW等專業(yè)軟件的學(xué)習(xí)與應(yīng)用，幫助學(xué)生掌握房地產(chǎn)測量、建筑識(shí)圖、數(shù)字化成圖、數(shù)字化信息錄入與管理等基本技能。
（2）模擬售樓實(shí)訓(xùn)室。利用樓盤模型、戶型圖和相關(guān)的售樓資料，模擬樓盤銷售的全過程，訓(xùn)練學(xué)生樓盤推介能力、公關(guān)能力和談判技巧。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)綜合實(shí)訓(xùn)基地。將學(xué)生置于假設(shè)的特定環(huán)境之中，模擬房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)運(yùn)行過程，包括市場調(diào)查、土地競買、項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目融資、施工建設(shè)、項(xiàng)目營銷等。
（4）物業(yè)管理綜合實(shí)訓(xùn)基地。按照IS9000認(rèn)證的物業(yè)管理規(guī)定，結(jié)合實(shí)際管理中需要解決的問題，模擬物業(yè)管理各類項(xiàng)目，幫助學(xué)生掌握物業(yè)管理的具體內(nèi)容、流程、方法和技巧等。
2、校外實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)
校外實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)就是充分利用各類社會(huì)力量，整合各類社會(huì)資源，通過學(xué)校與政府合作、與企業(yè)合作、與兄弟院校合作，實(shí)現(xiàn)資源共享，優(yōu)勢互補(bǔ)，將理論教學(xué)、基本能力訓(xùn)練與實(shí)踐教學(xué)、職業(yè)綜合能力培養(yǎng)相結(jié)合，從而達(dá)到對應(yīng)用技術(shù)型人才的培養(yǎng)。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的特點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)前國家對應(yīng)用技術(shù)性本科院校的發(fā)展要求，可通過以下形式建設(shè)校外實(shí)訓(xùn)基地：
（1）項(xiàng)目協(xié)作型實(shí)訓(xùn)基地。依托專業(yè)教師在政府部門、企業(yè)中承擔(dān)的科研、生產(chǎn)項(xiàng)目建立實(shí)訓(xùn)基地。如利用地籍調(diào)查、基準(zhǔn)地價(jià)測定與修正、農(nóng)用地分等定級(jí)與估價(jià)、城中村拆遷測量等項(xiàng)目，積極建立與國土局、房管局、城改辦等政府部門及相關(guān)企業(yè)的合作。同時(shí)可與房地產(chǎn)企業(yè)就某個(gè)具體的項(xiàng)目進(jìn)行階段式的合作，如與房地產(chǎn)開發(fā)公司在施工階段的合作，以房地產(chǎn)營銷公司在樓盤銷售旺季的合作等。同時(shí)還可尋求與兄弟院校的合作，實(shí)現(xiàn)資源共享，增加校外實(shí)訓(xùn)的機(jī)會(huì)。
（2）校企合作型實(shí)訓(xùn)基地。選擇具有一定規(guī)模和較強(qiáng)代表性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)評估企業(yè)、房地產(chǎn)中介企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)，以簽訂校外實(shí)習(xí)基地合同的方式形成長期穩(wěn)定的合作形式，讓學(xué)生開展以課題所學(xué)知識(shí)為基礎(chǔ)的各項(xiàng)實(shí)習(xí)，使實(shí)習(xí)者順利完成由學(xué)生向職業(yè)工作者的轉(zhuǎn)變。
（3）經(jīng)濟(jì)實(shí)體型實(shí)訓(xùn)基地。地方應(yīng)用技術(shù)型本科院校可以立足自身專業(yè)優(yōu)勢與地方資源，鼓勵(lì)專業(yè)教師創(chuàng)辦各類經(jīng)濟(jì)實(shí)體。組建經(jīng)濟(jì)實(shí)體時(shí)一方面要考慮到該實(shí)體的社會(huì)性，一方面還要關(guān)注其上所承載的教育功能，在條件允許的情況下，要從企業(yè)選址、經(jīng)營規(guī)模、管理模式、人員配置等方面為專業(yè)學(xué)生的實(shí)習(xí)提供各項(xiàng)便利性的條件。經(jīng)濟(jì)實(shí)體型實(shí)訓(xùn)基地可集學(xué)校實(shí)訓(xùn)基地與企業(yè)實(shí)訓(xùn)基地的優(yōu)點(diǎn)于一身，既有利于學(xué)生職業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，又可以節(jié)約實(shí)訓(xùn)成本，甚至還能為學(xué)校創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益。
四、實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)應(yīng)注意的問題
1、加強(qiáng)教學(xué)與實(shí)踐的互動(dòng)，及時(shí)對課內(nèi)知識(shí)體系進(jìn)行修正
房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)是根據(jù)學(xué)校的整體定位和專業(yè)教學(xué)計(jì)劃的安排，作為實(shí)踐教學(xué)非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。通過發(fā)現(xiàn)學(xué)生在實(shí)踐教學(xué)中欠缺的知識(shí)點(diǎn)，能夠及時(shí)地對現(xiàn)有的教學(xué)計(jì)劃進(jìn)行修訂，保證了在后續(xù)對學(xué)生的培養(yǎng)環(huán)節(jié)中更加符合社會(huì)的需求，也更加凸顯了應(yīng)用技術(shù)型院校的專業(yè)特色。
2、建立長效機(jī)制，形成穩(wěn)定的合作模式
由于行業(yè)的特性，除相關(guān)政府職能機(jī)構(gòu)外，與房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)的中介機(jī)構(gòu)存在著人事變動(dòng)比較頻繁的特點(diǎn)，因此學(xué)校在與所選擇的校外實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)基地合作時(shí)，盡量不要因?yàn)橄嚓P(guān)人事變動(dòng)而導(dǎo)致合作關(guān)系發(fā)生改變，一定要建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系。為保持合作關(guān)系的穩(wěn)定性，首先應(yīng)該從社會(huì)聲譽(yù)、企業(yè)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、領(lǐng)導(dǎo)人氣質(zhì)等多方面綜合考量，對相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行初選。其次要與企業(yè)簽訂《校外實(shí)習(xí)基地建設(shè)協(xié)議書》，從協(xié)議上確定與企業(yè)的長期合作關(guān)系，形成校外“掛牌式”實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)基地，保證基地能為學(xué)生提供一個(gè)長期良好的實(shí)習(xí)環(huán)境。
3、加強(qiáng)學(xué)生職業(yè)精神和職業(yè)道德的培養(yǎng)
實(shí)訓(xùn)基地的建設(shè)不僅是為提高學(xué)生的專業(yè)技能，更要注重對學(xué)生職業(yè)精神和職業(yè)道德的培養(yǎng)，為學(xué)生就業(yè)及人生長遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。因此在實(shí)訓(xùn)過程中，應(yīng)通過企業(yè)文化熏陶、典型事跡激勵(lì)、先進(jìn)人物帶動(dòng)等形式，促進(jìn)學(xué)生自覺遵守行業(yè)、企業(yè)規(guī)范，樹立愛崗敬業(yè)的職業(yè)精神，養(yǎng)成基本的職業(yè)操守和職業(yè)道德，力爭做到德才兼?zhèn)洹?
4、加強(qiáng)校企聯(lián)合，注重智力資源互補(bǔ)性交流
在校外實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)過程中，一定要注重利用學(xué)校與企業(yè)所持有的具有互補(bǔ)性的資源。在當(dāng)前狀態(tài)下，學(xué)校掌握更加系統(tǒng)、科學(xué)的理論知識(shí)，企業(yè)持有大量可提供實(shí)踐鍛煉的項(xiàng)目資源。通過企業(yè)人員定期入校培訓(xùn)或高校教師參與相關(guān)實(shí)踐項(xiàng)目等形式，可將兩類資源進(jìn)行充分高效的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)資源的互補(bǔ)利用。
作者:靳慧芳單位:陜西學(xué)前師范學(xué)院
一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中所遇到的問題
1.財(cái)務(wù)管理經(jīng)營方面的問題
（1）管理者素質(zhì)低下
在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，民營企業(yè)占了很大的比重，由于大多數(shù)的房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者都是從最傳統(tǒng)的泥瓦工到施工員再到包工頭而逐漸發(fā)展起來的，這就使得房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)階層的知識(shí)水平受到了很大的局限，普遍缺乏企業(yè)運(yùn)營與財(cái)務(wù)管理方面的知識(shí)，對于日常的企業(yè)經(jīng)營管理更是完全依靠自己以往的經(jīng)驗(yàn)以及自身的認(rèn)知系統(tǒng)來進(jìn)行，并沒有經(jīng)過科學(xué)的決策分析，這一現(xiàn)狀給房地產(chǎn)企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展乃至進(jìn)一步做大做強(qiáng)造成了很大的障礙。
（2）存在嚴(yán)重的集權(quán)現(xiàn)象
在房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍存在著這樣一個(gè)現(xiàn)象，企業(yè)的投資者與運(yùn)營者往往是同一個(gè)人，這就不可避免的造成了企業(yè)的一切經(jīng)營事項(xiàng)都由管理者本人說了算，而受自身知識(shí)水平、管理意識(shí)的局限性，管理者在作出決斷時(shí)，憑借的只是自身的以往經(jīng)驗(yàn)以及腦中的意識(shí)，并沒有經(jīng)過科學(xué)嚴(yán)密的論斷，更無后續(xù)的監(jiān)督審查機(jī)制，管理層對于企業(yè)的運(yùn)營仍舊采取老一套的算賬、記賬方式，財(cái)務(wù)管理根本無法貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理的各個(gè)層次中去，由于事先并沒有經(jīng)過周詳?shù)挠?jì)劃，于是企業(yè)的經(jīng)營呈現(xiàn)出一片混亂與雜亂無章。
（3）家族式管理領(lǐng)導(dǎo)班子
房地產(chǎn)企業(yè)的管理者為了將企業(yè)的管理大權(quán)牢牢地控制在自己手中，不被對手竊取商業(yè)機(jī)密，于是在公司的管理方面，任人唯親，久而久之，形成了家族式的管理領(lǐng)導(dǎo)班子。由自己的親屬擔(dān)任公司中的會(huì)計(jì)、出納等重要職位，這在一定程度上造成了企業(yè)管理成員素質(zhì)不高的現(xiàn)象，但是房地產(chǎn)行業(yè)的高度變化性導(dǎo)致了公司在經(jīng)營管理以及財(cái)務(wù)管理上存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)因素，如果沒有非常專業(yè)的人士來擔(dān)任這些重要的職位很難保證企業(yè)的健康有序運(yùn)行，這二者之間的矛盾會(huì)隨著企業(yè)的越做越大而逐漸顯現(xiàn)出來，最終將導(dǎo)致企業(yè)走向衰退，使企業(yè)被社會(huì)所淘汰。此外，這種家族式的管理模式，使得企業(yè)員工內(nèi)心會(huì)認(rèn)為自己與企業(yè)的重要職位無緣，無法產(chǎn)生上進(jìn)心與對企業(yè)的歸屬感，認(rèn)為自己再怎么努力也不如一個(gè)好出身重要，企業(yè)向心力與凝聚力無法形成，將會(huì)對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。
2.忽略流動(dòng)資金的重要性，存在融資困難問題
（1）籌資方面
房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)一個(gè)巨大的項(xiàng)目工程，必定需要大量的資金，而由于大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例以及財(cái)務(wù)規(guī)范程度無法達(dá)到銀行所規(guī)定的信貸標(biāo)準(zhǔn)，抵押貸款缺乏資信，又無中介擔(dān)保，因此從銀行融資顯得相對比較困難，此外如果企業(yè)采取從民間進(jìn)行融資的方式，風(fēng)險(xiǎn)則較高，在資金嚴(yán)重不足的情況下，企業(yè)發(fā)展存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。為了解決資金方面的問題，一些房地產(chǎn)企業(yè)甘愿冒著巨大的籌資風(fēng)險(xiǎn)從民間進(jìn)行高息貸款，但是這種資金籌措方式無形中加大了企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)成本以及財(cái)務(wù)費(fèi)用，長期拖累之下，企業(yè)的支付能力日漸削弱，資金鏈條繃得過緊以致發(fā)生斷裂。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期相對較長，并且工程前期投入資金較大，資金投入之后，要想盡快獲得資金回籠完全是不可能的，只有當(dāng)企業(yè)工程完成，商品房預(yù)售許可證下發(fā)之后，房屋才可以進(jìn)行預(yù)售，進(jìn)而使企業(yè)獲取回籠資金，償還貸款、獲取盈利。這一過程任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會(huì)使企業(yè)陷入萬劫不復(fù)，尤其是如果在工程建設(shè)的前期企業(yè)出現(xiàn)資金斷接，工程停工，后果更是不堪設(shè)想。
（2）投資缺乏科學(xué)性
房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中，片面追求高端產(chǎn)品、高利潤，而忽略了國家的宏觀調(diào)控以及市場的導(dǎo)向作用，做出違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的輕率行為，是萬萬不可取的。房地產(chǎn)企業(yè)在作出每一個(gè)決策時(shí)都要充分考慮到當(dāng)前國家出臺(tái)的政策要求以及市場上的需求，如果開發(fā)出的商品沒有市場，勢必會(huì)形成滯銷乃至爛尾，對企業(yè)的運(yùn)營造成不可估量的損失。
（3）忽略日常經(jīng)營過程中的資金管理
房地產(chǎn)企業(yè)在日常的運(yùn)營過程中必須時(shí)刻預(yù)備足夠的流動(dòng)資金，并進(jìn)行有效科學(xué)的管理。而目前普遍存在的現(xiàn)象是大多數(shù)企業(yè)忽視流動(dòng)資金管理的重要性，從而造成了嚴(yán)重的資金沉淀。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期的長時(shí)間性，為了快速的獲取回籠資金，企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品的促銷，而不考慮客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及信用等方面的因素，為客戶進(jìn)行購房擔(dān)保，對于沒有能力償還銀行貸款的客戶，還幫助其進(jìn)行墊付貸款，從而造成企業(yè)存在大量的應(yīng)收款掛賬。當(dāng)房地產(chǎn)市場不景氣時(shí)，房產(chǎn)嚴(yán)重貶值，銀行對房產(chǎn)進(jìn)行低價(jià)拍賣，并不能補(bǔ)上銀行欠款空缺，至于企業(yè)的應(yīng)收款更是收回?zé)o望。種種情況拖累之下，企業(yè)財(cái)政情況日益空虛。
3.缺乏健全的財(cái)政核算、監(jiān)督體制
房地產(chǎn)企業(yè)管理者對于企業(yè)財(cái)務(wù)管理未能給予足夠的重視，于是導(dǎo)致企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面的人手嚴(yán)重不足，或者人員素質(zhì)不高等，對企業(yè)的財(cái)務(wù)核算等資料造成不真實(shí)性與不完整性，于是企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)與監(jiān)督系統(tǒng)完全形同虛設(shè)，導(dǎo)致企業(yè)資金很容易被內(nèi)部盜用與流失。
二、針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中所出現(xiàn)問題提出的對策
1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理者投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)
對于一個(gè)企業(yè)的管理來著來說，其必須具備全局觀念，掌握一定的管理經(jīng)營知識(shí)，隨時(shí)對國家的相關(guān)政策以及市場的導(dǎo)向了如指掌，不能憑借自己的主觀臆斷妄加做出決策。這就需要管理者具備一定的投資決策風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，認(rèn)識(shí)到一個(gè)簡單的指令下達(dá)往往關(guān)系著企業(yè)的前途命運(yùn)，因此必須加強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理，這不是一個(gè)可有可無的部分，如果企業(yè)缺乏投資風(fēng)險(xiǎn)的管理，那么對于企業(yè)的發(fā)展是相當(dāng)不利的，同時(shí)對于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)市場的進(jìn)一步健全也無法起到推動(dòng)作用，甚至還會(huì)拖后腿。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須建立一套適合自身的投資管理系統(tǒng)以及風(fēng)險(xiǎn)評估管理系統(tǒng)，并配備相對應(yīng)的專業(yè)人士進(jìn)行管理工作。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程前期資金管理
由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，投資額巨大，涉及面廣，在工程前期進(jìn)行過程中，資金充足與否對企業(yè)的重大作用，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)其工程開發(fā)前期的資金科學(xué)管理系統(tǒng)，進(jìn)行科學(xué)的分析計(jì)算，深刻踐行可行性研究、對項(xiàng)目工程從技術(shù)到經(jīng)濟(jì)、風(fēng)險(xiǎn)、效益有一個(gè)綜合的論證分析評價(jià)，確定其可行性，資金充足性，才可以進(jìn)行下一步的工作，也就是工程設(shè)計(jì)施工等。
3.建立專門的市場調(diào)查班組
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，及時(shí)掌握市場的動(dòng)向極其重要，市場中各種不確定因素的形成將會(huì)對企業(yè)造成不可估量的影響。而避免這些不確定因素的負(fù)面作用的最好方法就是建立專門的市場調(diào)查班組，專門進(jìn)行市場調(diào)研活動(dòng)工作，收集整理計(jì)算房地產(chǎn)市場中各種最新的動(dòng)向以及國家最新的政策導(dǎo)向，從而為企業(yè)管理者作出決策時(shí)提供強(qiáng)有力的依據(jù)，達(dá)到規(guī)避、減小風(fēng)險(xiǎn)的目的。
4.公司職位應(yīng)該避免任人唯親
為了保證能者居之，充分刺激員工的工作積極性，企業(yè)在進(jìn)行重要崗位的分配時(shí)，應(yīng)極力避免任人唯親的現(xiàn)象發(fā)生，而應(yīng)該是能者居之，使得公司中的任何人都能有一個(gè)一展身手、實(shí)現(xiàn)自己雄心抱負(fù)的平臺(tái)，而不能使員工產(chǎn)生一種自己即使再努力也不如一個(gè)好出身的消極思想，這對企業(yè)的長久發(fā)展是及其不利的。
5.定期組織企業(yè)上下各個(gè)階層人員進(jìn)行培訓(xùn)
一個(gè)企業(yè)無論是什么崗位，上到管理者下到一個(gè)業(yè)務(wù)員，都必須不斷的為自己充電，不僅素質(zhì)較低者要進(jìn)行充電，素質(zhì)達(dá)到一定水平的更應(yīng)該樹立終身學(xué)習(xí)的理念，只有員工整體的素質(zhì)上去了，企業(yè)的綜合發(fā)展水平才可以有所提升。對企業(yè)員工的技能培訓(xùn)不僅包括專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，還包括對風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的培訓(xùn)，對管理者還要進(jìn)行企業(yè)管理知識(shí)方面的普及與加強(qiáng)，使企業(yè)的管理與運(yùn)行趨于科學(xué)化、合理化，只有各個(gè)部門各司其職，企業(yè)才能正常有序發(fā)展。
三、結(jié)論
建筑業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要組成部分，關(guān)系著國家的經(jīng)濟(jì)命脈，房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑開發(fā)商，其運(yùn)營健康科學(xué)與否直接關(guān)系到我國的建筑行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，因此必須保證建筑企業(yè)高效、高質(zhì)量、健康發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理過程中，無論是財(cái)務(wù)管理、監(jiān)督管理、領(lǐng)導(dǎo)者所做出的決策、還是風(fēng)險(xiǎn)管理、市場監(jiān)測等每一個(gè)方面都必須給予認(rèn)真對待，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理，使其運(yùn)營逐漸趨于規(guī)范是維持國家建筑業(yè)健康發(fā)展的保障。
作者:劉濤單位:遼寧行政學(xué)院
