時間：2022-03-31 13:53:30
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇車庫買賣合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
乙方（購買方）： 身份證號碼： 甲乙雙方經過友好協商，就房屋買賣一事，在平等、自愿、誠實信用的前提下，達成如下協議：
第一條 基本情況
1、甲方自愿將以下房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿購買該房屋。該房屋具體狀況如下：
（1）該房屋座落于 ，建筑面積為 平方米；套內建筑面積_______ ___平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積______ ______平方米；
（2）該房屋的所有權證證號為 ；
（3）該房屋平面圖及其四至見房產證。
2、附屬于該房屋的陽臺、走道、樓梯、電梯、樓頂、裝修、衛生間、院壩等其他設施、設備，將隨該房屋一并轉讓，且轉讓價格已包含在上述房屋的價款中，乙方不再另行支付價款。
3、該房屋占用范圍內的土地使用權及其他相關權益隨該房屋一并轉讓。
第二條 保證
甲方保證已如實陳述上述房屋權屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋沒有設定擔保、抵押等任何權屬糾紛，保證該房屋不受他人合法追索。
第三條 房價款與付款方式
1、甲、乙雙方經協商一致，上述房屋（包含第一條第二款列明的配套設施等）總房價款為： 元整（小寫：￥ 元）。
2、支付方式、支付時間
（1）甲、乙雙方同意，乙方在本合同簽訂之日支付給甲方人民幣 萬元
整，（小寫：￥ 元），作為乙方購買甲方房屋的定金。
（2）在房屋產權證、土地使用權證等相關過戶手續辦理完畢之日起3日內，乙方一次性支付剩余房款 萬元（小寫：￥ 元）。
3、甲方在每次收取付款后，應當向乙方開具收款憑證，并注明收款時間。
第四條 交付期限
1、甲、乙雙方同意，雙方應于本合同簽訂生效且乙方支付定金之日起3日內到房地產主管部門辦理過戶手續。
2、甲、乙雙方同意，甲方應于房屋產權證、土地使用權證等相關過戶手續辦理完畢且乙方全額支付房款次日正式交付該房屋；甲方保證正式交付給乙方的房屋為空房。
3、甲、乙雙方應于房屋正式交付乙方后3日內向有關部門申請辦理相關附屬設施和相關權益的更名手續。
4、甲方應于合同簽訂生效之日起3日內將其落戶于該房屋的戶籍關系遷出。
5、辦理以上手續應當繳納的相關費用，由 甲、乙雙方按國家規定各自承擔。
6、甲方未按規定履行以上義務的，則按本合同約定承擔違約責任。
第五條 違約責任
1、在辦理房屋產權及土地使用權移轉過戶登記時，甲方應出具申請房屋產權移轉給乙方的書面報告及主管部門要求的其它文件。如需要甲方出面處理的，不論何時，甲方應予協助。如因甲方的延誤，致影響過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負賠償責任。
2、甲方如不按本合同規定的日期辦理房產過戶以及交付房屋，每逾期1天按房價的總額3‰計算違約金給與乙方。逾期超過3個月時，乙方有權解除本合同，甲方除應按本條約定支付違約金外，同時應雙倍返還定金以及返還乙方已支付的全部房價款。
3、乙方全部或一部分不履行本合同約定的日期給付房價款時，其逾期部分，乙方應加付按日3‰計算的違約金給與甲方。逾期超過3個月時，甲方有權解除本合同。
第六條 其他
1、該房屋正式交付前，甲方應結清物業管理、水、電、燃氣、有線電視、通訊等相關雜費。
2、本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補充條款或補充協議。補充條款或補充協議以及本合同的附件均為本合同不可分割的部分。
3、甲、乙雙方在履行本合同中若發生爭議，應協商解決。協商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提訟。
4、本合同一式 份。其中甲方留執 份，乙方留執 份，為申請房屋所有權轉移登記提交房屋權屬登記機關一份。均具有相同的法律效力。
5、本合同自甲乙雙方簽訂之起生效。
甲方（簽章）： 乙方（簽章）：
聯系電話： 聯系電話：
關鍵字：商品房買賣；法律問題
一、格式合同的利弊問題。商品房買賣中，合同作為保護當事人權益的法律依據，成為引發爭議的焦點，涉及工程質量、計量、廣告、交付等。對于專業知識和法律都相對欠缺的消費者，購房合同無疑是房產交易的重要法律依據，如何通過買賣合同來體現《民法》所賦予的公平原則，真正體現消費者的知情權，真正讓消費者明明白白購房。采用格式合同詣在免除當事人反復磋商的麻煩，使當事人減少與每個締約人單獨磋商的過程，節約了個別交易成本；格式合同因其條款漏洞少，切實保護了缺乏相關知識的一般消費者的利益；格式合同作為要約形式，其內容一經確定，便相對穩定，給消費者以平等、無差別的待遇。但是，由于格式合同缺乏專門機關進行管理，沒有同一法規進行有效規范，因而某些行業便利用自己本身的經濟技術優勢或行業壟斷地位，在格式合同中規定一些不合理的侵害消費者利益的規定，具有地位的不平等性；以格式合同形式發起要約的服務行業，其同行之間不同行業之間為了在市場競爭中占據有利地位，在缺乏相應的約束機制的情況下，很容易滋生附條件交易行為，強迫易行為等不正當競爭行為，具有非協商性，給消費者正當權益的實現設置了巨大的障礙；格式合同運用的本行業專門術語，給普通消費者正確全面理解合同內容并真實表達自己的意思造成了困難，很容易導致消費者在并不真正明曉合同內容的情況下作出錯誤的意見表示，具有一方事先決定性，最終損害了消費者合法權益；格式合同形式的相對固定，內容也相對固定，對消費者的意見缺乏反饋機能，對消費者的要求更是缺乏針對性。
契約作為確定交易雙方權利義務關系的依據，其重要性不言而喻。但交易雙方在選定示范文本后可以就未盡事宜達成補充協議。一些開發商出于對自己利益的“嚴密保護”而在協議后加了不平等條款，或是在條款中出現了雙方的違約責任不對等的現象，還有不少房地產商拒絕買房人寫或修改補充協議，霸王條款由此產生。這不僅侵犯了購房者的合法權益，實踐證明對開發商自身的信譽，形象起到了負面影響。由此可見，以公平原則制定補充協議才是對雙方權益的最好保護。
二、因房屋質量引發糾紛問題。上海塌樓事件，給建筑行業敲響了警鐘，房屋質量糾紛成為投訴的焦點。開發商所交付的物業如存在質量問題，一般視不同情況予以處理：即對于存在嚴重質量問題，將足以影響居住者人身安全的，購房者可予以解除合同；如果物業僅存在輕微的瑕疵，如漏水、細微裂縫等，可通過修補、給付違約金的方式補償購房者的損失，即屬一般瑕疵，買受人還是要履行合同義務。如果雙方對物業是否存在質量問題存有爭議的，仍需委托有資質的建設工程質量檢測機構予以檢測，以該機構出具的書面鑒定意見作為處理爭議的依據。這將涉及到兩個問題，即費用承擔的問題和鑒定機構鑒定結論的效力問題。對此，雙方當事人最好事先在預售合同中予以約定，否則，一旦發生質量問題的爭議，雙方不能就鑒定機構的選擇和費用承擔等問題達成一致的，則只能通過訴訟的途徑予以解決，增添了當事人訴訟成本。實際上，質量問題往往成為一方推卸責任的借口，對此，為了防范法律風險，一定要在簽訂買賣合同時約定質量異議期。顯然，雙方沒有約定質量異議期，也沒有國家規定的質保期，理應遵守法定期限。
三、延遲交房的問題。出賣人應當將具備經綜合驗收合格或規劃驗收合格的商品房交付買受人使用，實踐中延遲交件導致業主集體維權的事件屢見不鮮，開發商都是用所謂的“不可抗力”來逃避延期交房法律責任，使消費者蒙受損失。把施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決；政府頒布新法規或修改原法規而影響樓宇按期交付；市政配套的批準與安裝的延誤等等客觀理由視作“不可抗力”。我國《民法通則》第153條對“不可抗力”作出明確規定，即不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，必須同時具備這“三個不能”，如地震、火災、戰爭等不可抗力造成延遲交付，可適用免責；如是人為因素為表現形式，或自然現象屬于的慣常氣候現象引起的延遲交付，抗辯理由都不成立。房地產開發過程環節多、周期長，確定交房期限時必須綜合各種因素作出決策，客觀上反映出開發商對履約狀態的一種責任承擔，才能保證合同的順利履行。一些開發商其自身專業程度不夠，又受到調控政策影響，延遲交房期間一旦出現資金鏈斷裂，企業破產或重組、轉讓和收購等情況，給購房者帶來違約責任承擔等諸多方面的困難和問題。
四、買賣合同締結過程中的欺詐行為問題。近期杭州某個樓盤，預售時說800米內有地鐵在建，但事實上，地鐵規劃已經取消，最近的地鐵距離樓盤約4公里；“住宅科技體系”在宣傳冊上一時有一時取消，30多位業主紛紛要求退房。事實上，即便地鐵屬于開發商紅線之外，也不能無中生有，如符合欺詐的構成要件，出賣人應承擔責任；“住宅科技體系”為產品帶來附加值，一旦是要約就要具體確定。商品房大多通過廣告形式向社會公開出售，出賣人為了獲得高額利潤，就會在宣傳廣告上夸大渲染，而在交房時往往又無法兌現，上述問題涉及到商品房銷售廣告和宣傳資料內容的性質認定。對于開發商為促銷提出的很多承諾，不僅要以書面方式確認下來，而且要保證這些促銷措施具有可操作性，并對商品房周圍環境質量作出具有明確的公建指標的說明的廣告內容直接寫進購房合同，以具有法律約束力。
五、小區車庫的歸屬問題。近年來房地產開發公司、物業管理公司和業主之間，由于小區車庫、停車位的買賣、租賃、使用、收費產生的糾紛已成為物業管理糾紛中的主要問題。《物權法》第七十四條對此做出了明確規定，這就為解決小區車庫、停車位的歸屬問題提供了明確的法律依據。《物權法》還規定，對外出租小區車庫、停車位產生的收益屬于全體業主共有，至于如何分配這種收益，有約定的從約定，沒有約定的根據各業主房屋所占比例進行分配。實際上小區停車難的問題非常突出，目前，住宅小區規劃內建造的地下車庫，歸屬于業主還是開發商仍存在重大爭議。車庫歸屬問題不僅僅是私法主體之間的利益博弈，而是涉及到了對業主利益的強制性保護。因為業主由于其信息和經濟弱勢，無法與開發商在車庫的歸屬甚或價格方面平等地進行協商，所以應當通過強行性規范對其利益進行傾斜和保護。《物權法》第七十四條的規定，是一個原則性規定，還需具體明確來保證其施行。基于上述法律規定，房屋買受人在簽訂商品房買賣合同時，應當在合同中明確約定小區車庫、停車位的歸屬和取得方式，并約定小區建筑區劃內的共有收益的分配方式。
綜上，針對商品房買賣中出現的問題，2003年6月1日開始施行的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，是人民法院正確及時處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護當事人合法權益的法律支撐和依據。但是，有些解釋條款與行政法規還相抵觸，有些在審判實踐中需要解釋的又未涉及。針對以上問題，結合實際提出幾點思考：
（1）、為了避免上述糾紛發生，切實保護弱者的利益，并根據舉證的難易程度，解決由誰來承擔“舉證責任”的問題刻不容緩。參照我國行政訴訟法對舉證責任的要求，強化房產公司的舉證責任。因為對于個人而言，房產公司具有更優越、更現實、更充分的舉證條件，而公民個人本身就處在需要救濟的弱者地位，取證難訴訟成本高。如果司法者加重他們的舉證負擔，無異于拒絕對他們實施法律保護。顯然，利用舉證責任這個訴訟中調節雙方當事人權益的杠桿，才能避免看上去公平，但實際上不公平的現象發生。
（2）、懲罰性賠償責任的適用。懲罰性賠償以其全面補償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個國家立法逐步采納，并由侵權糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴展。可根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第四十九條和《合同法》第一百一十三條所確立的懲罰性賠償原則精神，對商品房買賣合同中的某些出賣人違約惡意和欺詐的行為有條件地適用懲罰性賠償。出賣人有主觀惡意，完全摒棄了誠實信用原則，嚴重損害了市場經濟的交易安全秩序，對此類行為僅僅依靠補償性的賠償不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。懲罰性賠償理論上有依據，實踐中具有良好的社會基礎，商品房買賣數額巨大，依法有效維護買受人的合法權益，是符合國際立法趨勢和我國當前社會發展需要的。
（3）、政府加強房地產開發過程監督機制。市場是追求效益的，房地產商為了所謂的經濟效益，往往不顧住戶的利益，表現在：不按城市規劃規范，樓群密度過大；有的面積“短斤缺兩”，從中盤剝消費者；“粗制濫造”，安全隱患四伏；消防、水、電等設施達不到原有承諾的要求，質量低劣；隨意擴大公攤面積，變相抬高房價；履約過程中惡意隱瞞規劃情況、不能依約交付配套設施。諸如此類不規范或欺詐行為，視乎與監督制約機關毫無關系，更沒有責任可追究。因此，政府這只看得見的手應發揮著重保證社會公平交易上，利用行政許可與行政強制維護市場秩序保護消費者權益，加大行政執法監督力度，嚴厲打擊違法違規行為，采取處罰、曝光等手段依法淘汰一批信譽差、銷售不規范的企業，提高企業的自律意識，發揮政府的監督職能，如預售監管、質量保障、規劃審批、面積測繪監管、權證監管等等，最大程度化解期房預售制度帶來的后遺癥。
（4）、不斷完善《商品房買賣合同格式文本》。隨著房地產市場發展所帶來的新的法律問題，在目前《商品房買賣合同》中很難全面地體現出來，而僅僅依靠補充協議，其“亡羊補牢”作用畢竟有限。因此，結合一些新的相關法律法規，進一步修改、完善和補充《商品房買賣合同格式文本》非常有必要。如：開發商義務與責任捆綁約定，提高違約的成本；購買精裝修的房屋，買賣雙方要對裝修材料、裝修質量、裝修標準等內容在補充協議里進行約定等等。總之，對于合同中開發商的很多義務應該相應地約定好明確、具體的違約責任；對購房過程中消費者利益相對容易損害的地方,合同中應增加規范市場、限制開發商和加重開發商責任的條款，保護購房者的利益。
（5）、落實商品房質量保證金的具體措施。根據住建部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品房預售制度有關問題的通知》要求，各省市相應出臺了實施細則，開發商預留商品房質量保證金交由金融機構托管，以解決因房地產開發企業破產、解散、離開本地等原因怠于或無法履行保修責任時的商品房維修問題。這一質量保證機制在實施過程中若能發揮正真的作用，無疑對開發企業、施工單位提高工程質量起到制約作用，更使廣大業主的切身利益得到保障。
隨著房地產調控的不斷深入，如何確保購房者作出安全的選擇？商品房動輒價值幾十萬，對于每個購房人來講，都是一筆不小的數目，要學會保護自己，在買房前做好功課，減少后期的諸多風險。由于我國法律制度需要有一個完善和發展的過程，在商品房買賣中還存在著許多問題，買房人要在上述幾個問題上加強認識，提高自己的法律素養，搞清合同中的細節問題或由專業律師陪同購房，防患于未然；而作為立法部門和有關機構，只有進一步完善我國的房地產法律制度，盡量使用準確的語言，確立精確的數字標準，房地產權利人的合法權益才能得到有效的保護。
參考文獻：
[1]中華人民共和國《合同法》、《物權法》
[2]最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
[3]浙江省實施《中華人民共和國消費者權益保護法》辦法
[4]杭州市城市房地產開發經營管理若干規定
[5]城市房地產開發經營管理條例
[6]杭州《都市快報》
個人購房合同范本簡易
賣方： 姓名： 性別： 出生日期：
國籍： 住址： 電話： 身份證號碼：
買方： 姓名： 性別： 出生日期：
國籍： 住址： 電話： 身份證號碼：
買賣雙方根據中華人民共和國法律，經過友好協商，自愿制定本房產轉讓合同，條款如下：
一、賣方有房產 個單元，坐落在 市 第 座 樓 單元，合計面積 平方米。現自愿將該房產賣給買方。售價為 幣 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整(原樓價為 幣 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整)。
二、買方對上述房屋已核實，并審閱了房產權證書及有關資料，同意交付上述房產價款。買賣雙方一致自愿成交。
三、本合同一經簽署，買方當即將房產全部價款交給賣方，賣方在收到該房產價款后，即將上述房產權證書及有關資料交給買方。
四、雙方買賣成交后，即攜帶房產權證書到 市房地產權登記處辦-理房產權轉移登記手續，該房產所有權即歸買方所有。
五、賣方所賣房產如有抵押、按揭等手續不清時，概由賣方負責，與買方無關。
六、買方交付房產價款后，而賣方不能交房時，則賣方應即退回房產價款，并負責賠償買方損失。
七、本合同發生糾紛時雙方應友好協商解決，如不能解決時，按下列第( )項方式解決：
1.向仲裁委員會申請仲裁;
2.依法向人民法院起訴。
八、本合同自雙方簽署后經 市公證處公證之日起生效。
九、本合同用鋼筆填寫與打字油印的文字具有同等效力。
十、本合同共 頁，一式三份，買賣雙方各執一份，市公證處執一份，均具同等效力。
賣方：
日期：
買方：
日期：
簡單版本個人購房合同范本
甲方——賣方 乙方——買方
關于乙方向甲方購宜，雙方經協商，達成協議如下：
一 甲方將其擁有獨立產權的位于某市/區——的房屋(房屋所有權證編號 ，建筑面積 平方米)以人民幣 元整(￥ _)出售給乙方。乙方愿意以上述價格向甲方認購該房。
二，甲方承諾：
1 向乙方提供符合要求的房屋資料以備查核。
2 保證對出售的房屋擁有獨立產權。
3 保證該出售房屋未予出租。
4 自簽訂本協議起，保證將該房屋按約定價格售給乙方，期間不得反悔或將房屋出售給第三人。
5 按照前述業務的需要，及時簽訂各項合同文件和辦-理各種手續。
6 在辦-理產權過戶時，應依要求將房屋產權資料交付貸款銀行或貸款銀行認可的機構持有。
三，乙方承諾：
1 保證按要求付清房費，予以貸款清還等。
2 按國家要求不改變房屋的結構。
3 按照前述業務需要，及時簽訂各項合同文件和辦-理各種手續，并承擔各項費用。
4 在辦-理房屋過戶時，應依要求將房屋產權資料交付貸款銀行或其認可的機構持有。
四 違約責任
1 甲方違約，拒絕將房屋出售給乙方，應向乙方賠償因此受到的損失，
2 乙方違約，沒有向甲方購買房屋，應向甲方賠償因此受到的損失。
五 協議的定立、履行、接觸、變更和爭議的解決適用中華人民共和國法律。
六 協議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
七 協議壹式兩份，雙方各執壹份。
甲方： 乙方：注明日期
最新二手房屋購房合同
甲方： (以下簡稱甲方)
乙方：(以下簡稱乙方)
為了確保甲、乙雙方的合法權益，現就住宅及車庫買賣有關事項簽訂協議如下：
第一條 經甲乙雙方共同協商，甲方自愿將位于xxx市xx號2棟4單元8樓的住宅壹套及一樓車庫雜物房壹間出售(出讓)給乙方，其中：住宅建筑面積為153.18平方米，車庫雜物房建筑面積xx平方米。
第二條 上述住宅及車庫雜物房的出售價(含出讓價，下同)為人民幣壹拾陸萬元整(￥xxxxxx元)(以下金額均為人民幣)。此價格自甲乙雙方簽訂協議書之日起不得變更。
第三條 付款方式：實行分期付款，首期支付陸萬元整，第二期支付壹拾萬元整。具體支付時間及方式如下：
(一) 乙方陪同甲方到銀行歸還上述住宅按揭貸款余額取回《中華人民共和國房屋所有權證》(以下簡稱《房產證》時支付甲方售房款陸萬元整。
(二)在甲方辦妥上述住宅所有權過戶手續并將新的 《房產證》及車庫雜物房的《使用權出讓證》交給乙方的當天支付壹拾萬元整。
第四條 甲方必須在收到乙方支付的首期購房款并歸還按揭貸款余額取回《房產證》后的十五日內，與乙方共同到房產部門辦-理上述住宅所有權過戶手續，并將新的《房產證》交給乙方。上述住宅一經辦-理所有權過戶手續，房屋的產權及使用權歸乙方所有，甲方不再擁有產權及使用權，原入住人員或存放的物品必須在住宅所有權過戶后的十五日內搬離。
第五條 鑒于甲方原來只擁有車庫雜物房的使用權而無所有權，僅取得車庫雜物房的《使用權出讓證》，而《使用權出讓證》又不能到發證機關辦-理“使用人”變更手續的實際情況，該車庫雜物房及對應的《使用權出讓證》自乙方付清上述購房款(含車庫雜物房的出讓金)之日起至該車庫雜物房使用權終了之日止歸乙方使用和保管。
第六條 上述住宅及車庫雜物房的交易金額(人民幣壹拾陸萬元整)不包括售房應繳稅費及辦-理住宅所有權過戶手續費等各種稅費，此項稅費由乙方承擔。
第七條 違約責任：
(一)乙方未在規定的時間內將購買上述住宅、車庫的款項支付給甲方的，由甲方按日加收違約金額的百分之 的違約金。
(二)甲方在收到乙方支付的購房款后未按規定時間辦-理上述住宅所有權過戶手續并將新的《房產證》以及車庫雜物房《使用權出讓證》交給乙方的，甲方除必須將住宅《房產證》及車庫雜物房《使用權出讓證》交給乙方外，必須按日支付全部售房款百分之 的違約金。
(三)甲方未在規定時間內搬離上述住宅及車庫雜物房的，必須按市場房屋出租價格的三至五倍價格向乙方支付房屋租金。
(四)房屋買賣協議簽訂后，甲方違約不出售(出讓)上述住宅及車庫雜物房，如已收取乙方的購房款的，甲方除必須按乙方規定的時間退還已收取的乙方購房款外，必須另行支付給乙方三萬元整違約金;如乙方已付款但終止購房的，甲方只按已收款項的80%退回給乙方;如未支付任何購房款，無論哪一方違約，違約方應向對方支付違約金壹萬元整。
第八條 本協議經雙方簽字并經市公證處公證后生效。
第九條 本協議一式三份，甲乙雙方各執一份，市公證處存一份。
甲方： (簽名和手印)
（蓋章）
地址：
電話：
聯系人：
乙方(賣方):
（蓋章）
地址:
電話：
聯系人:
甲乙雙方根據中華人民共和國合同法，平等互利，協商一致，同意簽訂本合同，共同信守。
1．貨物名稱、型號規格、基本配置、單位、數量、單價、金額及合同價見表1：（滿足招標文件要求）*
2．技術資料
乙方應隨貨物提供下列技術資料：
2．1各系統的運用手冊
乙方應以書面或電子文檔形式提供給甲方。
3．交貨地點__時間__或另見甲方書面通知。
4．售后服務：__
4．保修期__
5．驗收
5．1本合同的驗收期為貨物正式運行后七天內。
5．2貨物驗收合格后，甲乙雙方在結算驗收證明書上簽字并加蓋單位印章。如甲方在貨物送達后無正當理由而拖延驗收或不驗收超過上述本合同5.1款所規定的驗收期的，則視為其已驗收通過。
6．付款(詳見雙方說明的其它事項)
6．1本合同以人民幣付款。
6．2乙方所供貨物經甲方驗收合格并出具結算驗收證明書后，由區級財政國庫收付中心依據財政國庫部門審批出具的撥款通知書及其附件在七個工作日內付款。
7．質量保證
7．1乙方應保證所供貨物是全新的、未使用過的，并完全符合行業規定的質量、規格和性能的要求。乙方應保證其貨物在正確安裝、正常使用和保養條件下，在其使用壽命期內應具有滿意的性能。在貨物最終交付驗收后不少于本合同4.1條表3的質量保證期內，乙方應對由于設計、工藝或材料的缺陷而產生的故障負責。
7．2在質量保證期內，如果貨物的數量、質量或規格與合同不符，或證實貨物是有缺陷的，包括潛在的缺陷或使用不符合要求的材料等，甲方或使用單位應盡快以書面形式向乙方提出本保證下的索賠。
7．3乙方應在接到甲方或使用單位通知后，在本合同4.1條的響應時間內,免費維修或更換有缺陷的貨物或部件。
7．4如果乙方在接到甲方或使用單位通知后，在本合同4.1條的響應時間內,沒有彌補缺陷，甲方可采取必要的補救措施，但其風險和費用將由乙方負擔，甲方根據合同規定對乙方行使的其他權力不受影響。
8．誤期賠償
8．1如果乙方沒有按照合同規定的時間交貨和提供服務，甲方應從貨款中扣除誤期賠償費而不影響合同項下的其他補救方法，賠償費按每周賠償遲交貨物的交貨價或延期服務的服務費用的百分之零點五（0.5%）計收，直至交貨或提供服務為止。但誤期賠償費的最高限額不超過合同價的百分之五（5%）。一周按七（7）天計算，不足七（7）天按一周計算。并且，買方可考慮終止合同。
9．合同轉讓和分包
9.1乙方不得部分轉讓和分包或全部轉讓和分包其應履行的合同義務。
10．適用法律
10．1本合同應按照中華人民共和國的現行法律進行解釋。
11．合同生效
11．1本合同在甲、乙雙方法定代表人或授權代表簽字蓋章后生效。
11．2本合同一式四份，以中文書就，甲、乙雙方各執一份，另一份報雨城區國庫科支付貨款，另一份報雨城區政府采購中心備案。
12．雙方需要說明的其他事項
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相關的合同范本
·樓房買賣合同·軟件買賣合同·二手車輛買賣合同
·車位車庫買賣合同·鋼材買賣合同·木材買賣合同
簽約方：
甲方單位：乙方單位：
（蓋章）(蓋章）
甲方法定代表人乙方法定代表人
或授權委托人：或授權委托人：
（簽章）（簽章）
年月日年月日
結算驗收證明書
雨城區政府采購中心：
茲證明雨城政采＿＿＿[]＿＿號采購履行完畢（合同編號：
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論文關鍵詞 住宅小區停車位 權利歸屬 立法缺陷
隨著我國私家車數量的不斷增加，城市土地的日益稀缺，城市小區業主與房地產開發商或物業管理公司因停車位歸屬不明而發生的糾紛日益增多。
我國《物權法》第74條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”該規定為“車位糾紛”的處理提供了法律依據，且充分考慮業主的利益，尊重“意思自治”，但也不無缺陷。
一、住宅小區停車位權利歸屬的理論爭議
《物權法》制定過程中，理論界對應當如何規定小區車位的權利歸屬問題一直存在重大分歧，《物權法》的起草者對待此問題也搖擺不定，多次易稿。具有重要影響的學說主要有：業主所有說；開發商所有說；公攤面積所有說；成本分攤說；約定歸屬說。
業主所有說認為，小區停車位從法律性質上來說是相對于房屋建筑物（主物）的從物，根據主物與從物之間的關系，在買賣合同約定不明的情況下，應當依附主物即與房屋一起出售，所有權一并發生轉移，由業主所有。
開發商所有說以“誰投資，誰受益”為依據，認為小區停車位是開發商義務以外的付出，停車位的建設應考慮投資與效益的原則，投資人分享利益，符合公平與等價有償的法律原則。
公攤面積即公用分攤建筑面積，是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積，由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。公攤面積說認為，住宅小區建筑物的面積若已包含停車位的面積，則停車位屬業主共有，否則歸開發商所有。
成本分攤說則以停車位的建設成本是否納入住宅價格構成作為確定其權屬的依據，若已納入當屬業主共有，反之則由開發商自主銷售。
最后是約定歸屬說。此種觀點認為，小區停車位的權利歸屬應依約定確定，《物權法》第74條采納這一觀點。筆者認為這一方式是可取的。其一，這是“私法自治”原則在物權法上的體現，有利于業主和開發商通過協商充分體現自己的意志，實現各方利益歸屬最大化。其二，實踐中，業主對停車位的需求不同，以協商的方式能實現停車位的有效使用和管理。其三，若將小區停車位全部歸為業主共有，則開發商提供停車位的熱情將大大減弱，最終不利于業主利益的實現。
二、小區停車位權利歸屬的立法缺陷
（一）“首先滿足業主需要”界定不明確，缺乏可操作性
《物權法》第74條第1款“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”體現了立法者對業主利益的優先保護，但“首先滿足業主需要”的界定不明確，缺乏可操作性。
1.“首先”的理解易引起歧義
第一種觀點認為，“首先滿足業主需要”意味著開發商修建停車位后應當首先出租或出售給業主，而不能為盈利出賣給業主以外的第三人；第二種觀點認為，該款意味著業主在與非業主條件同等時，對停車位有優先購買或優先承租的權利。第二種觀點中，業主的優先承租權和優先購買權都是以業主和業主以外的第三人具有同等條件為基礎的。在賣方市場下，開發商很可能刻意抬高小區停車位價格，使一般業主無法承受，從而合法地出租或出售給有較強經濟實力的第三人。而第一種觀點，不管其他人是否比業主處于更優地位，開發商都要先出租或出售給業主，有利于維護業主合法權益。因此，筆者贊同后者。
2.“首先滿足業主需要”界定不明
滿足業主的何種需要？是不是意味著滿足了業主的需要后就可以流轉給業主以外的第三人？開發商違反“首先滿足業主需要”又將承受何種后果？《物權法》的規定都沒能解決上述問題。2009年出臺的《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第5條認定建設單位按配置比例將車位以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的行為即是符合“應當首先滿足業主的需要”的規定。該解釋也未能解決錯綜復雜的現實問題。
（1）滿足業主的何種需要。有學者認為，應該限定為滿足業主的現實需要，理由是業主的潛在需要具有不確定性，開發商即使建造足夠多的停車位，也不能排除每個業主以后買車的可能性。但筆者認為，隨著城市居民收入水平的提高，小區業主擁有私家車的數量也在急劇增加，應兼顧業主的“現實需要”和“潛在需要”，但“潛在需要”應限定在一定期間內。可規定開發商增設的可自主處分的停車位在一定年限內，應充分征求業主的意見，只有業主有權租賃和購買。
（2）滿足了業主的需要后是否可以流轉給業主以外的第三人。美國停車位權屬制度排除小區以外的任何其他人擁有小區停車位的所有權；同時不允許小區內的停車場作為獨立的專有部分單獨買賣。在停車位已成為稀缺資源的現代社會，若允許小區停車位被業主以外的第三人所有，意味著停車位進入市場，勢必造成車位價格上漲，也使小區物業管理困難，影響小區居民的生活質量。但筆者認為，滿足業主需要后仍不允許開發商向非業主的第三人流轉則顯得過于僵化，對開發商過于嚴格。《物權法》第74條2、3兩款已將停車位的初始所有權賦予開發商，那么，其所有權也應得到尊重。“過于限制或否定所有權人的處分權無異于否定所有權本身，與所有權的基本法理不合。”如上所述，開發商增設的停車位在一定年限內，應充分征求業主的意見，只有業主有權租賃和購買。期限過后，開發商欲轉讓車位時，應公告告知業主，而開發商與第三人對于車位的流轉方式限制在出租范圍內。這樣，既可以滿足業主的需求，也可以讓開發商在一定程度上行使其停車位處分權。
（3）違反“首先滿足業主需要”又將承受何種后果。理論界主要有兩種觀點：第一種認為開發商未滿足業主合理需要，將停車位處分給非業主就意味著其損害了業主本應享有的合法權益。主張開發商與業主以外的第三人訂立的合同無效，才能實現立法目的；第二種則認為違反“首先滿足業主需要”的行為是可撤銷行為。筆者從立法過程來看，更認同第二種觀點。按2008年《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（征求意見稿）》第5條第1款規定，建設單位違反“首先滿足業主需要”的規定，將停車位、車庫處分給業主以外的人，業主請求確認該行為無效的，應予支持。可見，違反“首先滿足業主需要”的行為并非必然無效，而是賦予業主向人民法院申請撤銷該交易或認定該行為無效的權利，即是可撤銷行為。
（二）未規定“約定歸屬”的主體、時間、未約定或約定不明時停車位歸屬不明
《物權法》第74條第2款是“私法自治”的體現，但條款并未規定約定的主體、時間和未約定或約定不明時停車位的歸屬，這在實踐中無疑將締約能力較弱的業主置于危險境地。商品房買賣合同多為格式合同，在“約定歸屬”缺乏法律規制的情況下，開發商很有可能利用“私法自治”，設立對購房者不利的條款，以車位稀缺為由，向小區業主合法地獲取高額價款。
理論界對于約定主體和約定時間無太大爭議，認為約定的主體應該是開發商和業主以及業主之間。約定的時間，既可以在簽訂商品房買賣合同時約定，也可以在簽訂商品房買賣合同之后另行專門約定。對于未約定或約定不明時停車位的歸屬，有的學者指出，業主在合同訂立中處于弱勢地位，在沒有約定或約定不明時應推定歸業主共有；還有的學者則是從語言邏輯角度考察，認為通過“通過出售、附贈或者出租等方式”與業主約定車位歸屬的前提是停車位歸開發商所有。相比之下，前者更合理。其一，從《物權法》起草過程來看，三審稿、五審稿、六審稿均設計停車位沒有約定或約定不明的應當由業主共有，可見立法者傾向于將未約定與約定不明的停車位交由業主。其二，房屋銷售合同是開發商起草的格式合同，若做出的解釋又偏向開發商，則會顯失公平。其三，按現行《物權法》第74條的邏輯，停車位初始所有權是歸屬于開發商，開發商完全可以在合同中明確停車位的歸屬，若合同中沒有規定停車位的歸屬，則可以推定開發商放棄主張停車位的權利。
三、立法建議
根據以上論述，筆者給出自己的立法建議。
（一）對小區停車位進行分類規制，并完善專有車位登記制度
停車位類型多樣，確定其權利歸屬的前提是分類明確。筆者認為，可借鑒臺灣法律的規定，將停車位分為法定停車位和增設停車場。法定停車場是開發商以法律規定的比例修建的，由全體業主共有，這部分停車位隨住宅的銷售一并發生所有權轉移；為滿足業主需要，開發商可額外增設停車位。這部分停車位，應當由開發商與業主單獨約定，約定后屬業主專有，并辦理獨立產權登記手續。
（二）法律上明確“首先滿足業主需要”的界定，使其具有可操作性
開發商修建增設的停車位后在一定年限內只能出租或出售給業主，兼顧業主的“現實需要”和“潛在需要”，滿足業主的需要后可出租給業主外的第三人。開發商違反“首先滿足業主需要”時，業主有權向人民法院申請撤銷該交易或認定該行為無效。
論文關鍵詞 股東代表訴訟 股東直接訴訟 救濟 融合
股東代表訴訟是指當公司權益受到侵害而公司卻怠于或拒絕追究侵害人責任及實現其它權利時，具有法定資格的股東為了維護公司利益依據法定程序以自己名義代公司對侵害人提起訴訟，所得利益歸于公司的一種訴訟制度。股東代表訴訟作為一種股東權利的救濟手段在英美等國家已經發展得較為成熟，我國2005年《公司法》的修訂使得股東代表訴訟正式成為股東維權的重要訴訟依據。由于股東代表訴訟在國內發展時間較短及制度規定本身還不甚完善，司法實踐中爭議和困惑可能不斷涌現。通過對人民法院典型司法判例的關注和分析，將有助于我們加深對股東代表訴訟實務相關問題的理解。
一、股東代表訴訟案由選擇的多樣性及訴權范圍的廣泛性
《公司法》涉及有限責任公司股東代表訴訟的條款主要有第二十條、第二十一條、第一百五十條、第一百五十二條等，涵蓋了股東濫用股東權利損害公司利益，控股股東、實際控制人、董事、監事、高管利用關聯交易損害公司利益，董事、監事、高管及他人侵犯公司合法權益等情形，如給公司造成損失的，上述侵害主體應當承擔賠償責任。從法條內容上看，似乎股東代表訴訟的范圍均是針對侵權行為提起的損害賠償之訴。股東代表訴訟是否必須定性為侵權之訴，股東能否行代位行使所有屬于公司的訴權？我們可從一則案例中得到啟發。
2010年，福建省廈門市中級人民法院審理了一起周某等與林某商品房買賣合同糾紛上訴案。該案中，林某系萬森公司持股49%的股東，但其并不參與公司經營，萬森公司由自然人股東（同時擔任公司董事長）實際控制，在董事長的安排下，萬森公司與案外人周某（系董事長與其妻投資設立的一案外公司辦事人員）簽訂了43份《商品房買賣合同》，將萬森公司名下43個車庫以每個5萬元的價格銷售給周某，周某已分期付清全部款項。據國土資源和房產管理局官方網站公布的信息：當時同地段每個車庫的市場均價已達16萬余元。林某得知后向萬森公司監事發出《關于提起訴訟的請求書》，要求其在30日內起訴撤銷上述《商品房買賣合同》，但監事并未提起訴訟。后林某自行提起訴訟，認為周某與萬森公司簽訂的43份《商品房買賣合同》顯示公平，要求法院判決撤銷上述合同，將車庫恢復登記至萬森公司名下。兩審法院經審理后均認為：萬森公司董事長作為股東和實際控制人，將公司43個車庫以遠低于市場價的價格轉讓，屬于濫用股東權利，損害了萬森公司的利益，因受讓人周某與公司實際控制人有密切聯系，也非善意取得方。同時，法院認為，本案是一起股東代表訴訟，林某提起股東代表訴訟行使救濟的方式有多種，林某選擇的是撤銷合同并返還原物，故本案可定性為商品房買賣合同糾紛。由于萬森公司怠于提起訴訟，林某因此代位萬森公司提起訴訟，其所代位行使的系萬森公司的請求權，故林某可以代替萬森公司作為訟爭商品房買賣合同的一方當事人，依法提出撤銷本案訟爭合同之訴求。最終，法院支持了林某的全部訴請。
從本案中可以看出，法院對股東代表訴訟中股東的訴權采取了較寬松的態度，認為股東代表訴訟的案由應根據原告主張的具體案件事實及提出的訴訟請求靈活確定，不能局限于損害賠償糾紛。股東因何事由提起股東代表訴訟，應以公司所受損害為準。現實生活中損害各有不同，救濟方式也各不相同，不能簡單地認為股東代表訴訟即為侵權訴訟。實際上，若本案林某選擇追究實際控制人和周某對公司的侵權責任，則只能請求法院判決侵權人賠償公司損失。同時，林某需證明存在侵權行為、侵權行為造成了損失、行為和損失之間具有因果關系，舉證責任較重，尤其是本案的損失可能較難證明，且侵權人也未必有實際賠償能力。但林某若選擇代公司之位提起撤銷之訴，則其承擔的舉證責任相對較輕，而且此舉突破了合同相對性的約束，撤銷合同將使得侵權人非法操作獲利的目的完全落空，實際效果要好得多。
此外，該案的審判還澄清了一個重要的觀點，即股東代表訴訟制度主要解決的是股東訴權的問題。股東代表訴訟的訴權本質上來源于公司的訴權，股東代行公司之權以維護公司之利益，其取代的是公司的法律地位，故凡是公司可以行使的權利（包括程序上的權利和實體上的權利），一般均應允許股東代位行使，公司享有直接訴權的對象都應該可以轉化為股東代表訴訟的對象，股東代表訴訟適用范圍應等同于公司本身作為訴訟主體時所適用的范圍，不宜對股東代表訴訟的對象和范圍作出過于苛刻的限制。
二、訴訟實務中股東代表訴訟與股東直接訴訟之辨析
與股東代表訴訟不同，股東直接訴訟是指股東為維護自己利益基于其股東身份而向公司、股東、董事、監事、高管等提起的訴訟。訴訟實務中，受害股東能否在一案中同時提起兩種訴訟，能否拋開股東代表訴訟徑直選擇股東直接訴訟等問題是值得進一步探討的。
（一）股東代表訴訟與和股東直接訴訟能否同案提起
2011年重慶市第五中級人民法院審理了這樣一則上訴案件：利豪公司系泰和公司持股95.98%的股東，泰和公司董事長曾某因挪用資金罪等被判處刑罰，泰和公司內部股東之間產生糾紛。后兩個自然人股東郭某和毛某掌管了泰和公司的公章和財務賬冊，利豪公司遂起訴請求法院判令郭某和毛某將持有的公章和財務賬冊移交泰和公司董事會，并向利豪公司賠償經濟損失6萬元。一審法院認為，利豪公司因二被告的行為侵害了泰和公司權益，要求二被告停止侵害，向泰和公司董事會交出公章和賬冊。由此而言，是泰和公司和二被告行為產生了權利義務關系，而原告以泰和公司股東的身份直接向其他的股東提起訴訟卻主張泰和公司的權益，不符合民事訴訟法關于原告主體資格的規定，不是本案件的適格原告，故裁定駁回利豪公司的起訴。二審重慶市第五中級人民法院對股東代表訴訟和股東直接訴訟兩種起訴標準向利豪公司進行了釋明，并建議其對訴訟請求進行區分，后利豪公司撤訴結案。
可以看出，該案中利豪公司的訴訟請求有兩項：一是要求將公章和財務賬冊移交泰和公司董事會，二是要求向自己賠償損失6萬元。第一項訴請要求將公章和財務賬冊移交泰和公司董事會，是為了公司的利益，屬于股東代表訴訟；而第二項訴請主張向自己賠償損失6萬元，是為了自己利益，屬于股東直接訴訟。事實上，股東代表訴訟和股東直接訴訟的訴訟主體和訴訟標的均不相同，兩個訴訟需要分別滿足不同的受理條件，故股東代表訴訟和股東直接訴訟并不能雜糅在一個案件中，也不宜合并審理。因此，股東代表訴訟與和股東直接訴訟不能同案提起。實務中，對欲尋求救濟的受害股東來說，起訴時應當分清股東代表訴訟與股東直接訴訟的區別，避免在同一案件中將兩個不同之訴混淆。
（二）股東代表訴訟與股東直接訴訟的區別與融合
1.嚴格區分兩種訴訟可能對受害股東救濟不足
簡單來講兩種訴訟的區別主要在于：
（1）損害主體不同。股東代表訴訟是公司本身遭受侵犯，股東間接受到損害；而股東直接訴訟則是股東自身權利受到侵犯。
（2）訴訟目的不同。股東代表訴訟中，原告股東起訴的直接目的是為了公司利益，當然間接地也是為了維護自己的利益；在股東直接訴訟中，股東行使訴權的目的純粹是為了自身利益。
（3）訴訟程序不同。法律規定股東代表訴訟有前置程序，只有在公司董事會、監事會不出面追究的情況下，才能進行代表訴訟；而在股東直接訴訟中沒有前置程序的要求。
（4）訴訟結果歸屬不同。在股東代表訴訟中，若原告股東勝訴，則勝訴的利益應當歸于公司而非原告股東，若原告股東敗訴，則判決對公司也產生既判力，而在股東直接訴訟中，無論原告股東勝訴或敗訴，訴訟結果自然歸屬于原告股東。
雖然兩種訴訟在理論上的劃分非常清晰，但對于擬尋求救濟的受害股東來說卻未必如此涇渭分明。比如，某有限責任公司控制股東挪用了公司資產，不但侵害了公司的合法權益，也違反了對其他股東的誠信義務，受害股東似有權選擇提起代表訴訟追回公司資產或者提起直接訴訟要求賠償損失、退出公司。然而，因為我國《公司法》關于控制股東義務規定得較籠統，針對違反股東義務的救濟措施不完善（比如缺乏此情形下股東有權退出公司的規定），法院可能仍以公司受到損失而股東只是間接受損認為受害股東只能提起股東代表訴訟。誰受到損失（損害主體）往往成為實踐中認定訴訟性質主要依據。但是，實務中侵害行為純粹只造成了股東受損，或者股東損失完全獨立于公司損失的情形可能較為少見，故能撇開股東代表訴訟單獨提起直接訴訟的情形可能少之又少。考慮到股東代表訴訟程序復雜、成本高及股東所獲僅為間接救濟等因素，嚴格區分代表訴訟與直接訴訟實際上對受害股東而言是保護不足的。
2.關于股東代表訴訟與股東直接訴訟融合的探討
關鍵詞:小區車庫歸屬 物權法
一、關于住宅小區車庫的幾種立法觀點
(一)業主共有業主是建筑物的所有權人,理應對小區的車庫享有所有權。該觀點認為小區的車庫是整棟的建筑物的一部分,是附屬設施,屬于民法上的從物。業主的在獲得房屋所有權后,就有權相應獲得作為從物的車位車庫。
(二)開發商所有
小區的停車位、車庫的所有權應當歸屬于開發商。該觀點認為獨立小區停車位、車庫是與整棟建筑物分離的獨立物,業主房屋的所有權里不包含車位車庫,它可以單獨分開,進入市場自由交易。開發商建造建筑物,基于民法原始取得原理,當然擁有車位、車庫的所有權。
(三)按照當事人之間的約定
小區車位、車庫的歸屬和利用應當由小區業主自行約定。因為商品房交易屬私法領域,而業主按照自己的意愿進行約定正是私法自治的基本民法原理的具體體現。同時,在市場經濟條件下,通過當事人的約定進行交易,也能實現各方利益的最大化。
(四)以是否計入房屋交易價格確定歸屬
該觀點提出業主在和開發商的商品房買賣合同中,應該就車庫車位的成本或面積是否計入房屋交易總價做出約定,如果已計入房屋總價就歸小區業主所有,否則車庫車位所有權歸開發商。 此種做法很好地協調了開發商和業主的利益沖突,也明確了所有權歸屬。
二、《物權法》第74條對于車庫、車位歸屬的規定
(一)《物權法》第74條規定了用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。從該條規定可以看出法律對小區車庫的市場交易時作出限制性的規定的。即要求開發商在規劃小區車庫時,首先要考慮的是業主的需求。因為車庫作為建筑物的附屬設施,對業主的意義重大,法律這樣規定是對業主車位保有量的法律保障。同時筆者認為就是業主擁有優先購買權和優先租賃權。
(二)《物權法》第74條規定小區內車庫歸屬交由當事人約定并列舉了約定方式:出售、出租或者附贈等方式。這樣的規定一方面遵循了市場交易規則,進入市場流通,當事人可以自由約定,方式多樣。另一方面也給當事人交易留足了空間,他們可以根據各自利益考量,選擇最能實現利益最大化的交易方式。
(三)《物權法》第74條規定占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,直接歸屬業主共有。占用業主的共有道路和公共露天場所,不需要花費成本,而這些公共道路、公共露天場所,屬于小區業主的公攤面積。占用這些場地用做車位車庫,當然應屬于小區業主共同使用了,所有權屬于小區業主。
三、《物權法》第74條規定存在的不足
《物權法》第74條規定小區車庫車位應當首先滿足業主的需要,但該規定過于原則、模糊。雖然從該條可以看出立法之初已對車庫的自由交易作出了限制,但這只是原則性的宣誓。這樣的規定對當事人的約束性不強,開發商很可能以此含蓄的法律用語,來逃避對業主的合同義務,謀取自身利益的最大化,從而使業主利益受損。此外,該條對當事人沒有約定或約定不明時怎么處理也沒有給出明確規定,這給司法實務帶來了不便。這樣實踐中在當事人約定不明的情況下,就沒有確切的法律規定予以調整。這就有待于日后相關的司法解釋來解決。
四、小區車庫爭議的解決機制
(一)對“首先滿足業主需要”原則的細化
首先要明確優先購買權或優先承租權的主體,一是權利主體。這里首指小區內的所有業主,既包括有車的業主也包括那些暫時沒有買車的業主。二是義務主體。這里主要指開發商,他們作為房屋買賣合同的賣方,理應全面履行自己應盡的合同義務。同時筆者認為條件不等情況下,業主也應可行使優先購買權或優先承租權。因為開發商相對業主處于優勢地位,憑借優勢地位容易將車位與非業主進行交易而不是優先滿足業主的需要,這樣對業主是極不公平的,侵犯了業主的合法權益。
(二)沒有約定或約定不明時的所有權歸屬
物權法規定了小區車庫歸屬由當事人自行約定,但對沒有約定或約定不明情況下如何處理,該法并沒有給出明確規定。對此,筆者認為在約定不明時,小區車庫所有權歸全體業主。因為業主相對于開發商處于劣勢,而他們同時又是小區的使用者,這樣規定有利于保障小區業主的合法權益。
(三)國家強制力的適當干預
小區停車位、車庫歸屬應當遵守市場原則,同時業主又極易受到開發商借助市場優勢地位的壓制。因此需要國家強制力的適當干預。一是通過立法對小區內車位、車庫的出售或出租施加必要的限制,明確開發商和業主的權利義務;二是通過價格干預,根據市場對相關的價格進行限定,保障業主的價格權益。三是根據城市建設規劃,合理確定小區停車位、車庫配置數量,以滿足業主的需求。(作者單位:南京航空航天大學人文與社會科學學院)
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產權房屋買賣合同范文一出賣人(甲方) _________________________________________________________ 買受人(乙方)_________________________________________________________ 房產所在地___________________________________________________________ 簽訂地點_____________________________________________________________ 簽訂日期_______年_______月_______日
出賣人(甲方)___________身份證號碼? (房屋共有產權人)_________ 身份證號碼? (房屋共有產權人)_________ 身份證號碼?
(房屋共有產權人)_________ 身份證號碼? 以上_______人是本合同中所述房屋的共有產權人。 出賣人及共有人以下均稱簡稱甲方。
買受人(乙方)?_____________ 身份證號碼?
以下簡稱乙方。
根據《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執行。
第一條、房屋的基本情況?
甲方房屋座落在________________________________?位于第_ ___層?共
______(套)(間)?房屋結構為________?建筑面積為______平方米?房屋用途為_______。并附帶_________間?位于___________________?面積為______平方米。
(詳見土地房屋權證第_______________號)。乙方對甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意購買該房屋。
第二條、房屋內部設施設備?
包括__________________________________________。
第三條、本合同中所述房屋____________________的家庭(夫妻)共同安臵房產。 原建房售房單位允許轉賣。該房屋沒有產權糾紛，不存在房屋抵押、債權債務以及其他權利瑕疵。交易后如因權屬問題有上述事項，由甲方承擔，乙方不負任何責任。
第四條、上述房產的交易價格?
成交價格為每平米____________元。房款總計人民幣___________元整(大寫?____拾____萬____仟____佰____拾____元整)。
第五條、付款時間與辦法?
甲乙雙方同意以現金付款方式分批付款
第一筆于________年________月________日將首付款(定金)人民幣_________萬元整交付甲方，付首款付款當天甲方開出收款收條給乙方，并注明收款數額及款項用途。
第二筆房款人民幣 _ ______萬元整于_____年____月___日付給甲方。
第三筆(尾款)房款人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整，待該房產辦理產權過戶手續成為可能且房產已順利過戶至乙方名下支付給甲方?乙方應
在過戶手續辦理完畢之日起三個工作日內將第三筆尾款付給甲方。
第六條 甲方承諾及權利和義務
1、甲方享有按照約定的日期收取房屋款項。
2、甲方應保證其房產不存在質量和技術等有可能危害居住安全的問題?能夠辦理產權證書且順利過戶。
3、甲方保證并承諾對上述房屋及土地擁有所有權。除上述甲方各當事人外，不存在其他共有權人，且甲方各方均對處分該標的房產不存在任何異議。對于該房屋及土地的出售，不存在任何享有優先購買權的人。該房屋及土地沒有任何諸如抵押等他項權利。該房屋也不存在任何諸如法院查封等權利處分受到限制的情況。
4、 甲方保證已如實陳述該房屋權屬狀況、附屬設施設備、裝飾裝修情況和相關關系。附件一所列的該房屋附屬設施設備及其裝飾裝修隨同該房屋一并轉讓給乙方。
5、 甲方承諾乙方在第二筆購房款交付與甲方任何一方后，本合同項下房產實際所有者為乙方。甲方將此房產上的一切權利同時轉讓給乙方所有。甲方僅因自身及房產問題暫時無法為乙方辦理過戶手續，房屋暫時為甲方名下，但甲方對該房產不享有任何權利，乙方對該房產享有完全的權利。
6、 甲方確認此房產在乙方履行第二筆房款的交付后實際所有人為乙方，甲方不再對其主張任何權利，包括但不限于對外贈與、買賣、繼承、出租等。
第七條 乙方承諾及權利與義務
1、乙方承諾擁有良好履行合同的經濟能力和信譽，能夠按照合同約定按時交付購房款。
2、乙方給付首付款時，甲方將該房屋，例如?拆遷安臵協議、房產登記證明憑證、村委安臵房證明、房屋鑰匙等交給乙方保管。乙方在付清第二筆款項時即表明甲方完全轉讓本合同項下安臵房產及附屬其上的一切權利。
3、乙方對該房產享有權利包括但不限于轉讓、出租、使用、裝修裝潢、拆除重建、享有拆遷補償款等一切所有權基礎上的附屬權利，甲方僅在乙方要求配合時出面全力配合。
第八條 房屋及土地過戶
1、 本合同簽定時該房屋為小產權房，暫時不具備過戶條件，但本合同為甲乙雙方平等協商自愿達成財產及財產權交易之協議，并未違反相關法律法規。
2、 雙方約定今后國家政策允許過戶時?甲方在取到房產證等房屋權屬憑證的當日應交予乙方保管并且辦理預告登記手續，當日因其他合理的原因不能交予乙方且辦理預告登記有困難時也應于當日通知乙方且于乙方協商具體的交付日期。
3、 甲方在取得產權證等相關權屬憑證后三個工作日內應無償協助乙方辦理房屋及土地的過戶手續。
4、 本合同履行過程中?買賣雙方應按照國家及地方相關規定繳納各項稅、費買賣雙方承擔稅費的具體約定如下：
第九條 特別約定
一、關于房產拆遷。本合同簽訂后，若該房屋遇到政府拆遷，甲方同意由乙方全權辦理該房屋及土地的拆遷手續，領取拆遷補償款、安臵房等全部收益歸乙方所有，甲方不得干涉。拆遷過程中若需要甲方配合的，甲方需無償配合。
二、關于房產再次買賣?
1、本合同簽訂后，乙方有權將該房屋轉售給其他人，所售金額全部歸乙方所有，甲方不得干涉。
2、本合同中乙方擁有的權益，新的買受人同樣擁有，甲方需要積極配合。
三、關于房產收回
由于該房屋屬于小產權房，甲方有權隨時收回該房屋，甲乙雙方約定乙方收回房屋需按收回時該房屋市場評估價格的叁倍一次性支付給乙方。
第九條 違約責任
1、乙方沒有按照約定的期限內將房款交付給甲方，逾期達到一個月的，甲方有權解除本合同，乙方首付(定金)給甲方的房款歸甲方所有，其余款項退回給乙方。
2、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有權要求甲方繼續履行合同或要求甲方退還乙方已付房款，并有權要求甲方支付按照同期銀行貸款利率的二倍計算的利息損失，同時有權要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整給乙方。
3、因甲方隱瞞房屋已交易事實或者以其他任何形式將本合同項下房屋出賣給第三人，將視為甲方收回房產，應適用本合同第八條關于房產收回的約定支付乙方回購款，同時乙方有權要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整給乙方。
4、甲方不根據本合同的約定將房屋和產權證書交付給乙方且不配合乙方辦理預告登記手續?視為甲方違約，乙方有權要求甲方交付房屋和產權證書，并有權要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整。
5、甲方未按約定協助和配合乙方辦理過戶手續，乙方有權要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整。并繼續按照約定辦理過戶手續。
6、甲方不同意授權乙方全權辦理拆遷手續、不同意無償配合時、私自與拆遷方接觸簽訂文件、在乙方不知情的情況下私吞因拆遷所應獲得之利益的，乙方有權要求甲方返還因拆遷所獲利益，并且按照拆遷時房屋評估價格的50%支付違約金。
7、其他以上未明確約定之事宜導致合同無法履行，過錯方應賠償損失并承擔人民幣貳拾萬元整的違約金。
8、以上違約情形如有重復發生，違約金重復計算。
第十條 保證人責任?
甲乙雙方充分了解上述合同，甲方各當事人愿向乙方提供連帶責任保證，且本擔保不可撤銷。保證范圍是因甲方不履行本合同或者違反合同約定產生的全部債務包括退款、違約金、損害賠償金、利息、評估費、律師費等實現債權的綜合費用等。
第十一條、雙方約定的其他事項
第十二條、合同主體
1、甲方是_____________________________________共_____人?委托人為_________即甲方代表人。甲方及甲方代表人保證出售本房屋，簽定本合同的時候經本房屋所有房屋共有產權人同意。
2、乙方____________?代表人是____________。
3、鑒于_________系未成年人?_________、_________系其法定監護人_________、_________承諾其有權出售該房屋并全權_________簽訂本合同，且無其他糾紛，否則由此產生的相關責任由_________、_________自行承擔。(注本條適用于甲方安臵戶中有未成年人時使用。)
第十三條、本合同如需辦理公證?經國家公證機關________________公證處公證;但本合同不經過任何法律公證具有同等的法律效力。本合同在雙方簽字之日(_________年_____月_____日)起生效。本合同中空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力。
第十四條、本合同需由甲乙雙方共同簽字后方能生效。本合同一式_____份，一份_____張。甲方產權人及甲方委托人共持一份，乙方一份，留存備查。
第十五條、本合同發生爭議的解決方式
雙方本著友好協商，公平合理的原則簽訂本合同，簽訂本合同后，雙方應嚴格遵守執行，不得以任何理由反悔。在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商解決。協商不成的，雙方同意按以下的第_______方式解決糾紛。
1. 提交____________市仲裁委員會仲裁。
2.向本合同項下不動產所在地的人民法院提起訴訟。
第十六條、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定。其補充約定由甲乙雙方共同協商解決?與本合同同具法律效力。
甲方(簽字)? 乙方(簽字)? 身份證號碼? 身份證號碼?
年 月 日 年 月 日
產權房屋買賣合同范文二甲方(出賣人)：_________
地址：___________________________
聯系電話：_________ 身份證號：_________
乙方(買受人)：_________
地址：___________________________
聯系電話：_________ 身份證號：_________
根據國家和天津市法律、法規和有關規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上就下列房地產買賣事宜達成如下協議：
第一條 房屋的基本情況
1、甲方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于_________ _________，房屋結構為_________，建筑面積_________平方米(以最終取得的產權證記載為準);該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內部附著設施見附件二;本合同項下房屋相應的土地使用權隨房屋一并轉讓。
2、甲方同該房屋開發商簽訂《商品房買賣合同》(編號： )，但該房屋尚未取得房地產權證。
3、甲方保證對所出賣的房屋享有完全的處分權并保證符合國家有關規定，而且沒有產權糾紛和債權債務糾紛。
第二條 房屋面積的特殊約定
1、本合同第一條所約定的面積為《商品房買賣合同》(編號： )所記載面積。如房屋最終取得房地產權證的面積與《商品房買賣合同》(編號： )不一致，則以房地產權證記載為準。
2、如房屋最終取得房地產權證的面積與《商品房買賣合同》(編號： )不一致，每平方米價格保持不變，房價款總金額按房地產權證記載面積計算。
第三條 房地產權證辦理的約定
如本合同項下房屋已具備辦理房地產權證的條件，甲方應積極予以辦理，其中產生的稅費由甲方承擔。如在前述條件具備的前提下甲方一個月內未予辦理，則逾期一日按合同金額的1‰向乙方支付違約金。
第四條 價格
暫按《商品房買賣合同》(編號： )記載面積計算，該房屋售價為每平方米_________元人民幣(大寫： )，總金額為_________元人民幣(大寫： )。
第五條 付款方式
1、乙方應于本合同簽訂之日起____日內向甲方支付定金_________元整(合同總金額的20%)，定金最終抵作房款。
2、待該房屋取得房地產權證后，甲方與乙方辦理產權過戶手續，剩余房款按照法律及相關部門規定通過房款資金監管賬戶支付，甲方已收取定金應用于辦理房產過戶和資金監管手續。
第六條 房屋交付
1、甲方應于本合同簽訂之日起_________日內，將該房屋交付乙方使用，并于交付當日辦理完畢配套交接手續。
2、乙方可對房屋按自己意愿進行裝修。
3、如房屋需辦理物業、入住或管理等手續甲方應于配合辦理。
第七條 關于產權登記的約定
甲方應于本合同項下房屋取得房地產權證后7日內與乙方辦理產權過戶手續;如該房屋有貸款則應于取得房地產權證后7日內辦理貸款清償及房產過戶等手續。
第八條 違約責任
1、如因甲方原因，造成該房屋不能過戶到乙方名下或發生債權債務糾紛的，乙方有權選擇解除合同，并要求甲方雙倍返還定金。
2、如甲方單方解除合同，應雙倍返還定金。
3、甲方如未按本合同規定的期限將該房屋交付乙方使用，自本合同規定的交付期滿次日起，甲方遲延交付一日則應向乙方支付本合同價款1‰的違約金;逾期超過_________日，則視為甲方不履行本合同，乙方有權選擇以下方式追究甲方的違約責任：
(1)終止合同，在支付遲延交房違約金的同時甲方還應雙倍返還定金。或(2)甲方遲延交付一日則應向乙方支付本合同價款1‰的違約金，合同繼續履行。
4、如發生本條1至3款的違約情況，導致合同無法履行或最終解除的，甲方還應賠償乙方對房屋的裝修損失。
5、如甲方未能按照本合同第九條的期限辦理手續，則每遲延一天按照本合同價款的1‰向乙方支付違約金
6違約方應賠償守約方為買賣本合同項下房屋支付的中介費。
第九條 稅費的交納
因本房屋所有權轉移所發生的_________稅費由甲方承擔，_________稅費由乙方承擔。
第十條 聲明及保證
甲方：
1、甲方有權簽署并有能力履行本合同，如為人則人已經過權利人的授權。
2、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對甲方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
乙方：
1、乙方有權簽署并有能力履行本合同。
第十一條 合同的轉讓
除合同中另有規定外或經雙方協商同意外，本合同所規定雙方的任何權利和義務，任何一方在未經征得另一方書面同意之前，不得轉讓給第三者。任何轉讓，未經另一方書面明確同意，均屬無效。 第十二條 爭議的處理
1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。
2、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，協商不成的，雙方同意將爭議提交乙方所在地法院通過訴訟解決。 第十三條 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，應在該不可抗力事件發生后_________日內書面通知對方，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。如導致合同不能履行雙方均不視為違約。
2、本合同所稱不可抗力是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災害如水災、火災、旱災、臺風、地震，以及社會事件如戰爭(不論曾否宣戰)、動亂、罷工，政府行為或法律規定等。
第十四條 合同的效力
1、本合同自雙方簽字之日起生效。
2、本協議一式_________份，甲方、乙方各_________份，具有同等法律效力。
3、本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
甲方(簽字)：_________ 乙方(簽字)：_________
______年____月____日 ______年____月____日
產權房屋買賣合同范文三出賣人(甲方)：
買受人(乙方)：
甲、乙雙方在平等自愿、協商一致前提下，訂立本合同，條款如下，以共同遵守。
一、甲方將其村南 樓 室(建筑面積_____平方米)以人民幣____萬____仟___佰____拾____元整(￥____ 元)的價款出售給乙方。(含車庫 號24平方米)
二、本合同簽訂后，甲方對本房屋使用、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
三、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有對本房屋的使用權和所有權。乙方保證按期繳納各項物業費用。
四、本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》。
五、違約責任
1、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還給乙方房屋所有款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
3、如因國家規劃設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
六、本合同未盡事宜，由甲、乙雙方協商解決。如協商不成，可向當地人民法院起訴。
七、本合同一式兩份，甲、乙雙方各持一份，自簽訂之日生效。
甲方(簽章)：
1、房地產法律制度的形式。
在目前的法律、行政法規、地方性法規、規章和規范性文件中，有關房地產行業的法律規范構成了現行的房地產法律制度。房地產的法律制度涵蓋了土地使用權、房屋所有權、房地產開發和轉讓、房地產行業行政管理五大方面的內容，其各方面的內容都有可能涉及到房地產權這個重要問題。
2、房地產權法律制度的具體內涵與規范。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。第四十一條規定：房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。第四十八條規定：房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。第五十九條規定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。第六十條規定：以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房地產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。第六十二條規定：經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條規定：土地使用權轉讓時，土地上蓋的建筑物、附屬物同時轉讓。第二十四條規定：地上建筑物、其他附著物的所有權或者共有人，享有該建筑物、其他附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉移，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。第二十五條規定：土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當按規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依規定辦理過戶登記。
2003年9月1日實施的《物業管理條例》第二十七條規定：業主依法享有物業共用部位、共用設施的所有權與使用權，建設單位不得擅自處分。
建設部的《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規定：房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。第六條規定：房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。第三十一條規定：房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產權證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》。
《廣東省城鎮房地產權登記條例》第四條規定：依法核準登記的房地產受法律保護。房地產證是房地產權利人依法經營、使用或者處分該房地產的憑證。
《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第五條規定：房地產建筑物、附屬物轉讓時，該建筑物、附屬物的土地使用權同時轉移，不得分割。
《深圳經濟特區房地產登記條例》第二條規定：本條例所稱房地產，是指土地及土地上的建筑物和附著物。本條例所稱的權利人，是指權利人對土地的使用權和土地上建筑物、附著物的所有人，以及由上述權利產生的他項權利。第三條第二款規定：依法登記的房地產權受法律保護。第五條規定：房地產權利證書是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證。
1994年9月實施的《深圳市房屋建筑面積計算細則》第一條第（二）款第2項規定：公用面積分為應分攤公用面積和不能分攤公用面積兩部份。應分攤的公用面積包括室外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外平臺、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結構的樓梯間等。不能分攤的公用面積除前款所列之外，建筑報建時未計入容積率的公共面積和在關文件規定不進行分割的公共面積，包括機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高不高于2米的架空結構轉換層和架空作為公眾休憩或交通的場所等。第一條第（五）款規定：“公共面積（包括應分攤公用的和不應分攤的）應由物業管理部門統一管理，其產權屬應屬于建筑物內參與分攤該公共面積的所有業主共同擁有，物業管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）”。
1999年7月1日實施的《深圳市建筑設計技術經濟指標計算規定》第2.1.8條規定：建筑物內可供公用使用的面積，包括應分攤公用建筑面積和和不分攤公用建筑面積。第3.5條規定：公用建筑面積分為應分攤的公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。第3.5.2條、第3.5.2.1條規定：不分攤公用建筑面積包括地下室用于人防、設備用房、車庫的建筑面積。
3、房地產權法律制度的特征。
從上述的相關規定中，人們可以清楚地知道我國現行的房地產法律制度具有以下的特征：
（1）在規范土地使用權與土地上蓋建筑物之間的關系時，采用土地使用權和土地上蓋建筑物所有權的法律概念和法律規范。
（2）只有具備土地使用權的當事人才有可能取得房屋的所有權，土地使用權與房屋所有權的權利主體一致，權利歸屬合一①。
（3）土地使用權與土地上蓋建筑物不可分離的法律規范是強制性的。
（4）房地產權是土地使用權與土地上蓋建筑物所有權合二為一的法律權利。
（5）在二級房地產市場中，不允許將土地使用權與房屋所有權分離、分割。
這意味著，只有土地使用權份額的建筑物才可能取得有房屋所有權，沒有土地使用權份額的建筑物的法律權利只能依附于具有土地使用權份額的建筑物，而且是一種從權利。
（6）在二級房地產市場中，房地產的共用部位的所有權與使用權由買方依法所有，房地產開發商不得擅自處分。
（7）土地使用權和房屋所有權，或房地產權經國家機關法定登記后，其財產所有權（物權）的法律權利才得于確認和保護。
土地使用權和房屋所有權，或房地產權并非由合同約定而確權，其須經法定登記才得于確權和保護。
（8）土地使用權與房屋所有權可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時，財產權利人分別取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》《房屋共有權證》、《房屋他項權證》；合二為一登記時，財產權利人取得《房地產證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》。
（9）《土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產證》是當事人房地產財產權利的法律憑證。
上述我國房地產法律制度特征，表明作為財產法律權利的房地產權，其形式和內容都較為特別，房依地存，地為房載，地轉房隨，房轉地隨②，法定登記，確權保護。房地產權是土地使用權與上蓋建筑物、附著物的所有權合二為一的財產權利，房地產權經法定登記而確權，只有國家確認和保護的房地產權才能取得《房地產證》等房地產權證。
4、商品房住宅小區建筑物的房地產權表現形式與特點。
上述房地產權的法律制度和特征，表明住宅小區建筑物的房地產權具有以下特點：
（1）在形式要件上，只有取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》、或《房地產證》的建筑物才具有房地產權。
（2）在實質要件上，只有取得有相應土地使用權面積份額的建筑物才具有房地產權。
（3）在現行的房地產行政管理制度下，只有計算建筑容積率（建筑面積容積率=建筑總面積/土地使用權面積）的建筑物才可以取得相應宗地號的土地使用權面積份額。
計算建筑容積率的建筑物權利人要依法向國家支付土地使用費，并可依法取得《房屋所有權證》或《房地產證》。
（4）對于不計算建筑容積率的建筑物（面積），由于其沒有相應宗地號的土地使用權面積份額，因此，其權利人無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權利依附于具有房地產權的建筑物（面積），不能單獨取得《房地產證》。
（5）不計算建筑容積率的建筑物的房地產權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，其不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產法律的強制性規定。
（6）依據經典的“物權法”理論，計算建筑容積率的建筑物（面積）是主物，不計算建筑容積率的建筑物（面積）是從物。從物的法律權利依附于主物。主物轉移，從物隨之轉移，主物與從物不可分割。
從物的法律權利依附于主物，但從物依然享有與主物相互聯系的、可分離的使用、占有、收益的三項法律權利。
（7）在二級市場的房地產首次轉讓時，如果房地產開發商不違反與政府簽訂的《土地使用權出讓合同》約定和相關法律規定，房地產開發商與買方雙方當然可以在《房地產買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權轉移給業主后，從物的占有、使用、收益的三項法律權利由房地產發展商享有。
但是，必須指出，上述的約定只是一項債權約定，而非是一項財產所有權轉移的確認，從物的所有權仍然依附于主物而屬于買方（8）房地產共用部位建筑物的所有權及使用權由業主依法享有，房地產開發商不得擅自處分。
二、土地使用權出讓和《土地使用權出讓合同書》中有關建筑物轉讓的約定。
政府通過拍賣、協議買賣方式將國有土地使用權出讓給房地產開發商，土地的用途是建設商品房住宅，在付清地價，依法辦理土地使用權轉移登記后，房地產開發商取得宗地號土地使用權證書，宗地號的土地使用權屬房地產開發商。
政府與房地產發展商訂立《土地使用權出讓合同書》約定了出讓宗地號的土地面積、用途、地價、建筑容積率、開發建設完工期限等規定。同時，《土地使用權出讓合同書》通常還有如下的約定：（1）房地產開發商除向政府給付土地使用權出讓金……外，每年還必須按規定繳付土地使用權費。（2）房地產開發商在土地使用年限內依照法律、法規、規章的有關規定以及合同的約定轉讓、出租、抵押土地使用權，其合法權益受法律保護。（3）土地使用權的轉讓包括土地使用權連同地上建筑物的轉讓。（4）建筑物必須連同土地使用權一起轉讓，轉讓雙方簽訂轉讓合同并到產權登記部門辦理變更登記手續，按政府有關規定繳納稅費。（5）建筑物連同土地使用權轉讓后，新的土地使用者仍應遵守《土地使用規則》。
由此可見，依《土地使用權出讓合同》規定，房地產開發商在二級市場首次轉讓建筑物時，必須連同土地使用權一起轉讓。
在商品房住宅小區建筑物時首次轉讓時，當房地產開發商將不計算容積率的建筑物（面積）以買賣合同方式來約定不轉移，為房地產開發商所有時，房地產開發商將違反《土地使用權出讓合同書》規定，買賣合同將違反房地產法律的強制性規定。
三、商品房住宅小區建筑物的房屋單元房地產初始登記和轉移登記。
1、初始登記。商品房住宅小區的建設工程取得法定的建設工程竣工驗收證書等法律文件后，房地產開發商將向房地產權登記機關申請辦理商品房住宅小區建筑物的房地產初始登記。理論上，房地產權登記機關應按如下原則辦理房地產權的初始登記：（1）明確計算容積率建筑物的建筑面積與宗地號的土地使用權面積的除商關系，以確定計算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應直接分攤到每一房屋單元的公用面積）的土地使用權面積份額，以確定每一房屋單元的房地產權。（3）將不計算容積率的建筑物（面積）的法律權利確立并歸屬于計算容積率建筑物（面積）。
由此可見，在初始登記中，由于不計算容積率建筑物（面積）不能取得其所在地塊的土地使用權面積份額，不能取得完整、獨立的房地產權利，不能取得《房地產證》，其法律權利只能依附并歸于計算容積率建筑物（面積）。
目前，在房地產初始登記的實務中，房地產權登記機關除辦理《土地使用權證》、《房屋所有權證》，或《房地產證》外，對于共有、他項的房地產權證，房地產登記機關并不辦理，停車位的法律權利歸屬亦不記載于房地產權證。
2、轉移登記。在房地產二級市場，房地產開發商與買方簽訂《買賣合同》，買方依約付清購房款后，雙方共同向房地產權登記機關申請辦理首次房地產轉移登記。
在二級市場首次房地產轉移登記中，房地產登記機關將按《房地產買賣合同》的約定辦理轉移登記，將房屋單元的房地產權轉移登記給買方，確認買方的房地產權。
在首次轉移登記實務中，停車位的法律權利歸屬的轉移亦不記載于房地產證權。
由于不計算容積率建筑物（面積）的法律權利只能依附在計算容積率建筑物（面積），當房地產開發商將商品住宅小區的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物（面積）的法律權利將全部轉移并歸屬于小區房屋的所有權人，由小區全部房屋的所有權人共同共有。
四、商品房住宅小區停車位的形式和房地產權歸屬。
1、商品房住宅小區停車位的形式。
目前商品房住宅小區停車位存在可以分成二類四種形式：第一類是城市區域或商品房住宅小區里，獨立建設的多層經營性停車位（場）；第二類是商品房住宅小區內的地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）。
2、多層經營性停車位（場）的房地產權歸屬。
在政府與房地產開發商訂立的《土地使用權出讓合同》和政府發出的《建設工程規劃許可證》等法律文件中，均明確規定多層經營性停車位的土地使用權面積，該類停車位建筑物（面積）是計算建筑容積率的。因此，多層經營性停車位可以依法獨立辦理房地產權的初始登記和轉移登記，該類停車場的房地產權利人為持有《房地產證》的當事人。
3、住宅小區地面停車位的房地產權歸屬。
地面停車位是經政府發出的《建設工程規劃許證》批準同意，在商品房住宅小區地面上直接設置的停車設施。
房地產開發商預售或現售商品房住宅小區建筑房屋單元后，房屋單元辦理初始登記及轉移登記，房屋單元所有人按份共同擁有該小區宗地號的全部土地使用權。
由于地面停車位是直接設置在土地表面的停車設施，即是直接設置在房屋單元所有人按份共同擁有使用權的土地表面上，地面停車位的房地產權，實際上是土地使用權。鑒于房屋單元所有人按份共同擁有住宅小區宗地號的土地使用權，因此，地面停車位的房地產權由住宅小區房屋單元的所有人共同擁有。
4、住宅小區樓房首層架空層停車位的房地產權歸屬。
在現行的房地產行政管理法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積是不計算建筑容積率的，不能獲得相應的土地使用權面積份額，其法律權利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物（面積），是住宅房屋單元的從物。
首層樓房架空層停車位的房地產權，實際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權。初始登記時，樓房架空層停車位依法不能取得獨立的房地產權，其法律權利依附于計算容積率的房屋建筑物。在轉移登記時，其不能取得房地產權證，其房地產權依附于取得《房地產證》的房屋單元。
根據本文以上闡述的房地產法律制度，房地產開發商在轉移房地產時，首層樓房架空層停車位不能從計算建筑容積率的房屋單元中分離或分割，不能將首當其首層樓房架空層停車位的產權約定為房地產開發商所有。否則，將違反相關房地產法律的強制性規定。
房地產開發商預售或現售小區房屋單元后，房屋單元辦理初始登記和轉移登記，首層樓房架空層停車位的房地產權應依法隨房屋單元的轉移而轉移。
可見，首層樓房架空層停車位的房地產權依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。
5、小區樓房地下停車位（場）的房地產權歸屬。
在現行的房地產行政管理法律制度下，樓房地下停車位的建筑面積亦是不計算建筑容積率的，因此，樓房地下停車位的產權狀況與首層樓房架空層停車位的產權狀況如出一轍，樓房地下停車位的房地產權依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。
五、商品房住宅小區的停車位不計算建筑容積率的建筑物（面積）時，房地產開發商與買方在《買賣合同》中約定“停車位的產權屬于房地產開發商”的條款違反法律的強制性規定，該類條款無效。
在二級市場的房地產買賣實務中，許多房地產開發商在《房地產買賣合同》約定小區不計算建筑容積率停車位的產權歸所有。政府房地產行政管理部門，或房地產開發商往往在格式合同文本約定：“小區停車位的產權屬于賣方”、“停車位的法律權利屬于賣方”。
從本文上述的闡述中，人們可以清楚地知道，該約定違反了政府與房地產開發商所簽訂的《土地使用權出讓合同》中的有關約定，違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條有關不允許二級市場將土地使用權與房屋所有權分離、分割的強制性規定，違反《物業管理條例》第二十七條的強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規定，該類約定條款無效。
此外，政府房地產行政管理機關應按《土地使用權出讓合同》的約定和法律規定，追究房地產開發商的違約責任；買方可提起民事訴訟或申請仲裁，請求人民法院判決或仲裁機構裁決確認該類條款無效。
當然，對上述房地權利發生分離時、交易無效的法律觀點，有學者認為值得商榷，認為“對房屋所有權和土地使用權在交易過程中是否只能作為一項交易的財產對待，應當根據各類交易的具體情況具體分析”③。
六、買賣不計算建筑容積率停車位的行為違反法律強制性規定，買賣該類停車位的合同無效。
在目前的房地產法律制度之下，不計算建筑容積率停車位依法不能取得《預售許可證》或《房地產證》。
在房地產買賣實務中，房地產開發商往往在《房地產買賣合同》中約定，不計算建筑容積率停車位產權為其所有，然后再出售停車位，或以出租為名，行買賣之實。房地產開發商在沒有取得政府房地產管理機關發出的《預售許可證》或《房地產證》的情況下，售賣小區不計算建筑容積率停車位，或將停車位與住宅房屋單元捆綁售賣的現象司空見慣。
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條第一款第（四）項和第六十七條、《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條（四）項和第三十九條、《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第三十四條、第三十條和第五十九條、《商品房銷售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等規定，房地產開發商預售或現售房地產的，法律強制規定房地產開發商應取得《預售許可證》或《房地產證》后，才能進行房地產買賣活動，否則，房地產管理機關將依法給予查處。
由此可見，房地產開發商在未取得小區停車位的《預售許可證》或《房地產證》的情況下，售賣不計算容積率停車位的行為，違反法律強制性規定。
此外，售賣不計算建筑容積率的停車位，還違反《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條有關不允許二級市場將土地使用權與房屋所有權分離、分割的強制性規定。
根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規定，房地產開發商與買方簽訂的買賣停車位合同應依法定程序確認為無效合同。
七、應進一步完善房地產的法律度，明確商品房住宅小區中不計算建筑容積率停車位的法律權利歸屬。
目前，對商品房住宅小區不計算容積率停車位可否買賣、應否買賣有兩種截然不同的意見，房地產開發商群體和消費者群體的意見涇渭分明。房地產開發商大多主張不計算容積率的停車位可以買賣，其主要理由在于充分調動房地產開發商的投資停車位的積極性，滿足社會大眾的需要。消費置業者則大多主張不計算容積率的停車位作為住宅小區的公用設施，不宜由少數人或強勢集團獨占，以避免有限的不計算容積率停車位的共用資源被少數人壟斷使用，損害住宅小區的普通市民的整體利益，而且住宅小區的不計算容積率的停車位已計入房地產開發的建設成本之中，房地產開發商不應利用不計算容積率的停車位謀取非法的商業利益。
據媒體報道，深圳市目前平均每3.3部車輛才有一個停車位④，全國各地均存在停車位的資源遠遠不能滿足社會的需要的狀況。如何有效地調動房地產開發商投入更多的資源建設停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保護當事人合法權益？這值得人們的關注與思索。
1、加強對房地產財產權利的法律保護。現行的房地產法律制度存在諸多的缺陷，如：對土地使用權與上蓋建筑物所權之間的關系，不計算建筑容積率的建筑物所有權或他項權利的歸屬關系，主物與從物之間的關系，建筑物共用部位的范圍界定等等，缺乏明確全面而又清晰的規定，對房地產財產權利的來源、確權、保護產生不同的認知與解讀，給社會經濟秩序帶來諸多的問題。小區停車位產權歸屬的爭議，源于現行房地產法律制度的缺陷，源于政府房地產行政管理機關對房地產市場行政管理的缺位和錯位。應盡快完善我國的房地產法律制度，強化法律對房地產財產權利的保護。
2、提高有關房地產制度的法律位階。現行房地產制度的法律位階大多處于較低的層次，許多事關房地產財產權利起源產生于地方性法規、規章、或規范性文件，對房地產財產權利的保護缺乏力度。應進行一步提升房地產財產權利制度的法律位階，將具有前瞻性、公平性、合理性的具體規定上升為法律或行政法規。
3、完善房地產財產權利的登記確權保護措施。房地產作為要式登記、確權保護的不動產，登記確權保護的具體措施是否完善，直接關系到房地產財產權利的保護能否真正落實這一重大問題。登記機關現行發放的《房地產證》，對建筑物共用部位、他項權利不予記載的登記方式，無意中給政府房地產行政管理部門、房地產開發商擬定的，有違法律規定的格式合同條款大開方便之門。房地產財產權利人無法借助所持有的《房地產證》，以完全物權的絕對權直接對抗該類違法的合同條款，保護自身的合法權益。盡快完善房地產財產權利的登記確權保護措施，提升登記確權制度的法律位階，對保護當事人合法權益，遏制違法行為，將會起到立竿見影的良好效果。
關鍵詞:廣告條款效力；風險規避
一、廣告條款效力
為了吸引購房者眼球，房地產廣告往往采用夸大的、美化的廣告海報等宣傳手段博得購房者關注。廣告條款效力一般分為以下三種：具體確定的廣告內容即使未寫進合同中也視為合同內容，具有法律效力，需要承擔履約責任；較為具體的廣告內容，需寫進合同后才具有法律效力的，只有在正式簽訂的合同中明確后才承擔相應的履約責任；非具體確定的內容一般不具有法律效力。由于廣告條款效力問題造成購房人與開發商產生糾紛的處理意見，最高人民法院司法解釋有明確規定。購房者誤信廣告“景觀綠地、業主私享”等收到房子后綠地變成立體車庫了；學區房學片兒調整了……這些爭議引起的訴訟不在少數。房地產開發商多會以“廣告是要約邀請”為由進行抗辯。最高人民法院司法解釋明確規定銷售廣告和圖片資料只要對商品房及相關設施做出具體確定的說明與允諾即視為合同內容，開發商違反應當承擔違約責任。
二、風險規避
2016年2月1日新的《房地產廣告規定》規定廣告內容不能含有封建迷信、不能含有辦理戶口承諾、不能含有升值承諾、不能做誤導宣傳等。以后“地鐵房”“學區房”“投資首選”“距市中心10分鐘”等內容都是違法廣告內容了。新規對違規廣告具體內容作了明示，進一步保護了消費者權益。但是商的營銷廣告也有變通辦法如“學區房”改成“緊鄰某知名中學”，“地鐵房”改成“政府規劃中待建的地鐵介紹，以上信息來源于……”博大精深的國學同義詞替換，不僅“朦朧美”而且還繞開新規、規避處罰。為規避風險，房地產宣傳廣告具體操作過程中須注意以下幾點：
(一)明確提示
廣告宣傳須使用明確提示語避免廣告內容構成要約：明示本廣告為要約邀請，雙方的權利義務以商品房買賣合同為準。沙盤、戶型圖、效果圖明示僅供參考，以最終簽署的商品房買賣合同為準。介紹項目周邊信息內容明示：對項目周圍環境、交通及其它公共設施的介紹，僅提供相關信息，不做為本公司對此作出承諾。銷售人員在現場解說時明示：由于口頭傳遞信息的不確定性，請廣大客戶閱讀正式文字資料，買賣雙方的權利義務以最終簽署的商品房買賣合同為準。對合同訂立和價格有重大影響的因素如占地面積、容積率、綠化率、戶型結構等在廣告宣傳中應特別注意，在核實確定無誤后才能。若無十足把握廣告內容切忌明確具體，防止成為要約而約束己方。
(二)明示效力
開發商應對廣告內容的效力進行明確說明。開發商不僅要注明廣告的效力，還需要將該條款字體予以突出并采用足以引起對方注意方式進行提示，以證明開發商已盡到提示義務，以避免不必要的糾紛發生。按照司法解釋廣告中的內容若明確具體可以構成合同內容。成為合同內容后一旦違反開發商應承擔違約責任。
(三)免責條款
開發商明確在購房合同或補充協議約定售樓廣告、售樓書、樣板房等推廣材料僅為宣傳目的不列為合同的附件和組成部分，購房者不得據售樓廣告、售樓書、樣板房等推廣材料提出任何主張或要求的免責條款。這種免責條款不違反法律法規的強制性規定雙方均應當按照約定履行。法律規定協議內容中“一經售出，概不退換”、“本公司對因施工單位責任造成的質量問題不承擔任何責任”等內容的免責條款不得作為合同的組成部分。為保障開發商自身的利益，可在合同正文中規定排除廣告宣傳內容的免責條款以避免處于被動地位造成不必要的糾紛承擔違約責任。
(四)真實可靠
廣告內容需要保證一定真實，過于夸張的宣傳可能引來訴訟風險。在宣傳內容的確定上要把握好尺度，減少糾紛的發生，樹立誠信良好的企業形象。內容要符合法律規定避免對戶口、就業、升學做出具體、明確的承諾。這些內容會因違反法律規定而受到相關部門的行政處罰。廣告中需要使用他人肖像或姓名的，應當征得當事人書面同意。內容不得貶低其他房地產開發商或其他項目的商品或者服務，不得未經許可擅自使用他人注冊商標、名稱等以避免損害他人合法權利，避免不正當競爭的行為出現。
三、結束語
總之廣告是房地產營銷中最主要的宣傳手段。房地產開發商為了擴大銷售在廣告中盲目采用夸大宣傳、虛假宣傳模式必將引起糾紛。房地產開發商必須正確認識廣告的法律屬性，有效規避廣告風險，避免承擔違約責任和經濟損失，是當前房地產行業亟需關注的法律問題。建立健全房地產行業在廣告宣傳中的風險規避是一項系統工程。房地產行業在廣告宣傳中的風險規避,最好的方式是將法律風險意識貫穿于整個房地產項目運營過程中。房地產行業只有規避好廣告風險,才能從根本上減少房地產開發商的損失，從而促進整個房地產行業持續健康發展。
參考文獻：
[1]孫琛.房地產營銷風險防范[J].合作經濟與科技,2014
[關鍵詞]商品房買賣；消費者權益；保護對策
一、商品房消費者權益保護的必要性
1.商品房消費者的弱勢地位。一方面商品房消費不僅要精力、金錢和時間，還需建筑、房產、法律知識等專業知識，但現實中的消費者很難成為專業人才；另一方面由于政府收取的出讓金越來越高，經過不斷倒賣，土地轉讓金也會越來越高，地價越高，房價也越高，商品房消費者不得不為此付出沉重的代價。當房地產市場的價格狂漲時，消費者購買力卻在不斷下降，消費者與開發商相比，經濟實力、技術和訴訟能力等方面都處于弱勢。
2.開發商不擇手段謀求企業利益最大化。消費者在購買房屋時很大程度上要依賴于經營者，經營者往往利用這種依賴，通過各種暗箱操作，謀求企業利益最大化。少數房地產商不顧工程質量，偷工減料，損害了消費者的利益，房地產市場的暴利刺激了一些不法開發商鉆法律空子，獲取非法的利益。比如房地產開發公司報規劃用途是“防空設施”，實際作為地下汽車庫建造，在沒有說明能不能做出車庫產權證的情況下，以每車位6萬元的價格賣給業主，最后業主花錢買了一個沒有所有權的停車的地方。
3.房地產糾紛問題解決率低。據統計，全國房地產市場的消費者投訴數量每年增長20％左右，而且涉案金額大，但相比其他領域的投訴，房地產市場的投訴解決率卻是最低的。房地產消費投訴率居高不下，問題解決率低，損害了消費者的利益。
二、商品房買賣中消費者權益類型
1.知情權。消費者享有知悉其購買、使用的商品和服務的真實情況的權利，侵權行為比如未取得相關證件就現售房或者預售房。
2.安全權。消費者在購買、使用商品房和接受相應服務時，享有人身、財產安全不受損害的權利。作為開發商，有義務保證其提供的房屋符合保障人身、財產安全的要求，對可能危及人身、財產安全的，應當向消費者做出真實的說明和明確的警示。侵權行為比如房屋基礎設施工程出現裂縫、房間和外墻面出現滲漏，供熱與供冷系統不發熱或不制冷等。
3.自主選擇權。消費者享有自主選擇商品品種及服務方式的權利，經營者不得強制消費者購買或接受其服務。侵權行為比如強迫業主選擇某一物業公司、強迫選擇某一按揭銀行、限制買房人的年齡等。
4.公平交易權。消費者在購買商品或接受服務時有權獲得質量、價格、計量等方面的公平交易條件，有權拒絕經營者的強制交易行為。侵權行為比如房產證遲遲不于辦理，開發商把本應由自己承擔的房屋面積測量費、房屋產權初始登記費、房屋交易過戶的部分費用轉嫁消費者，交付面積中的欺詐。
5.獲得賠償權。因購買、使用商品或接受服務，受到欺詐，依法享有獲得賠償的權利。侵權行為比如視覺欺騙，以高超的美工甚至有他人的項目形象制作悅目的效果圖，商品房模型來展示高綠化率，齊全的配套設施、便利的交通，以及房產的豪華典雅，但最終結果可能完全不同。
三、商品房買賣中消費者權益的保護對策
1.對知情權的保護對策。首先可以根據《商品房銷售管理辦法》第7條和《城市商品房預售管理辦法》第5條，查閱房地產開發商《企業法人營業執照》、《房地產開發企業資質證書》《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。其次可以依據《商品房銷售管理辦法》第23條規定，查閱《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》和《城市商品房預售管理辦法》的權利。最后有查閱所購商品房基本情況的權利。商品房基本情況包括商品房的座落位置、設計環境，這是商品房外在表現的最基本特征，體現在商品房所座落的幢(座)號、門牌號、層數、面積、建筑結構、層高及用地紅線內的設施配套，如綠地、樓間距等，這些指標應當與所附的規劃、設計圖的標注一致；商品房的面積構成、計價內容、付款方式及商品房有關費用承擔；商品房的用地性質、使用年限。
2.對安全權的保護對策。一方面有根據《商品房銷售管理辦法》第7條，要求開發商提供相關行政部門的綜合驗收合格證明權利；另一方面有根據《建設工程質量管理條例》第39、40條，查閱《磺量保修書》的權利。
3.對自主選擇權的保護對策。一方面有觀察周邊基礎設施、公共配套建筑的權利。買房子很大程度是買環境，基礎設施、公共配套建筑狀況是生活的重要保障，也是房產升值的重要因素，所以觀察周邊基礎設施、公共配套建筑很重要。基礎設施主要是指與商品房及商品房所在小區建設相配套的供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等設施，公共配套建筑是指與商品房及商品房所在小區建設相配套的教育、商業、飲食、娛樂等公共建筑；另一方面有了解物業公司情況的權利。物業公司主要職責是專門從事地上永久性建筑物、附屬設備、各項設施及相關場地和周圍環境的專業化管理，為業主和非業主使用人提供良好的生活或工作環境的企業。收費合理、設施完善、管理科學、服務良好的物業管理能使房產保值、增值；相反則不僅會影響消費者自己居住，而且也不利于出租和將來轉讓。
4.對公平交易權的保護對策。首先有查閱商品房是否被設定抵押或其他使房屋權利受限制的情形的權利。依據《物權法》規定，設定抵押的商品房轉讓是不自由的，需要經過抵押權人同意。再看看房屋有沒有賣個其他人，防止“一屋二賣”。其次有查閱商品房建筑面積測繪成果合法性的權利。依據《房產測繪管理辦法》第8條和第18條之規定，消費者可以委托房產測繪單位測面積，房地產行政主管部門應當對測繪結果進行審核。再次有查閱規劃、設計的權利。依據《商品房銷售管理辦法》第24條規定：“房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計”如果要變更規劃、設計，開發商必須經過規劃部門、設計單位的批準。最后有查閱設計圖紙的權利。房屋產權證的附設計圖紙是買賣合同重要組成部分，合法有效的工程設計圖紙必須同時加蓋設計單位專用章、設計人員專用章及建設行政管理機關審查專用章。圖紙繪制必須由專業技術人員根據國家設計規范要求，使用標準的專業工具，按照規范的比例進行繪制。平面圖標注應當詳細，平面圖主要尺寸，包括墻體的厚度、門窗尺寸要全，房屋朝向也應當在平面圖中標明。
5.對獲得賠償權的保護對策。首先可以根據《消費者權益保護法》第49條，如果構成欺詐，消費者可以請求開發商雙倍賠償，還可以依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條、第9條請求開發商雙倍賠償。其次可以依據《中華人民共和國消費者權益保護法》第39條，如果構成虛假廣告，消費者可以請求經營者賠償，并且可以要求行政主管部門懲處。最后可以依據《建設工程質量管理條例》第41條，如果在保修范圍和保修期限內發生質量問題，消費者可以請求施工單位保修并且賠償。
參考文獻
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關鍵詞：無產權；地下車位（庫）；銷售；增值稅；土地增值稅；房地產企業
中圖分類號：F812.42 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）03-0082-02
房地產企業銷售無產權的地下車位（庫），通常是與業主簽訂《地下車位銷售買賣合同》，合同當中有明確的期限；或者是與業主簽訂地下車位的租賃合同，合同中約定：使用期限屆滿，房地產企業同意將該車位繼續無償提供給乙方使用，直到合同規定的期限前（與地上商品房的產權一致）。該合同實質是將無產權的地下車位進行永久性轉讓，不存在使用期限的問題。在車位銷售買賣合同中約定；車位價款是一次性支付，不允許按揭貸款方式操作，車位價格在15萬～25萬元之間不等，與有產權的地下車位銷售價格相當。購買方則擁有車位的使用權等其他權益，可以出租、轉讓等處置，不受房地產企業的管理、控制。銷售無產權的地下車位如何申報、繳稅？目前全國大多數地區有兩種操作方法：一種是按銷售地上商品房的處理方式計算稅費，另一種是按租賃不動產方式計算繳納稅費。
縱觀我國各省市的稅務征收辦法來看，各稅務機關多數采用第一種方式征稅方式，也就是銷售地下無產權的車位和銷售地上的商品上一樣對待，按照銷售商品房處理方式繳納銷售環節的流轉稅（在這里主要討論與房地產行業有關的主要稅種，增值稅、土地增值稅和企業所得稅）。
筆者認為，銷售地下車位（包括人防地下車位）永久性使用權，按照會計上實質重于形式原則，應當按照銷售開發產品的方式申報、繳納增值稅（以前是營業稅）、土地增值稅、企業所得稅等流轉稅，原因有以下幾點：
一、從法律的層面分析
1.根據《物權法》的規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。同時還規定，買賣雙方當事人之間訂立有關不動產的設立、變更和消滅的銷售合同，自合同成立時成立，雖然沒有不動產的登記，但不影響合同的成立、生效。而現在大多數商品房在設計規劃時，都在銷售合同或者營銷策劃中約定，有適量的車位，尤其是地下車位，在不占用地上的土地面積和地上的建筑物區分所有權的公共部位。因此在地下車位所有權上，是房地產企業自行籌資、自行建造的，所以出售無產權的地下車位（庫），業主是需要自行購買，才能使用，房地產企業在銷售環節中應當繳納流轉環節中的稅費。
2.根據《防空法》的規定，地下停車場在內的人防工程均屬于國家所有，具體由人防辦管理。在現階段，在城市發展建設中可以利用人防工程為經濟建設和居民生活服務，從而實現其自身價值。所以在實踐當中，很多房地產企業在獲得有關行政部門審核同意后，在不降低人民防空工程防護能力的情況下，將這種人防工程改建為地下停車位使用，因此同樣是房地產企業自行籌資、自行建造、自行銷售的。房地產企業在銷售地上商品房時一并銷售地下車位，地下車位的銷售價格計入到地上商品房中，還有一種方式就是購買商品房，房地產企業無償贈送地下車位的銷售模式，不論房地產企業怎樣銷售，都是將無產權的地下車位（庫）按照銷售有處置權的方式進行處理的，需要繳納銷售環節的各項稅費。
二、從稅法的層面分析
1.增值稅。根據《增值稅暫行條例》和（財稅[2016]36號）的規定，納稅人將地下人防工程建成車位（庫）、車庫的，對外一次性出售或者出租若干年經營權的，屬于提供不動產的租賃服務，應當繳{增值稅；如果房地產企業一次性收取乙方地下車位的價款，視同轉讓開發產品的所有權，按照銷售不動產方式處理，同樣申報、繳納增值稅。
2.土地增值稅。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，應當繳納土地增值稅。根據條例規定，地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。房地產企業開發建造停車場（庫）等公共配套設施的，如果產權屬于全體業主所有的，或者是建成后有償轉讓的，其處理方式是計算確認收入，同時結轉相應的成本、費用和營業稅金。
不論是單獨建造的地下車位還是與地上商品房為一體的地下車位（含地下人防工程），在銷售環節中，不管雙方簽訂的銷售合同是一次性收取車位價款還是和商品房使用期限一致的方式收取租金的租賃合同，都體現了房地產企業具有實質處置車位（庫）的權利，本著“誰受益、誰分攤”的原則，都應該區分產品的類別、功能。按照會計上的配比原則，分別確認地下車位收入、合理分攤其成本和費用及稅費，在土地增值稅清算中予以扣除，進而計算土地增值稅增值額。
3.企業所得稅。首先，根據《企業會計準則》和《所得稅暫行條例》相關規定，銷售無產權的地下車位使用費，取得的收入應當計入當期應納稅所得額進而繳納企業所得稅。《企業會計準則》規定：“收入，是指企業在日常活動中形成的、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入。本準則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務收入和讓渡資產使用權收入。”房地產企業銷售地下車位，一般是不再提供后續服務。基本不再管理和維護，而由乙方自由處置。不管房地產企業是捆綁銷售模式還是無償贈送的銷售模式，還是會計核算計入主營業務收入或者是其他業務收入，都應當視同銷售該車位確認收入，并同時結轉相應的成本、費用和稅費。其次，根據（國稅發[2009]31號）的規定：房地產企業單獨建造的停車位（庫），應當單獨核算；或者是在小區內建造地下車位或者車庫等公共配套設施的，公共配套設施屬于營利性的，或產權歸企業所有的，按照銷售地上商品房一樣處理，不管是單獨建造還是和商品房為一體的附著物，都應當單獨核算、匯總其相應成本、費用和稅費，并確認相應的收入，計入企業應納稅所得稅。最后，根據《國家稅務總局納稅服務司房地產專業稅收答疑》的解釋規定，轉讓國有土地使用權，地上的建筑物及其附著物（以下簡稱納稅人），都按照轉讓國有土地所有權計算土地增值稅，既然土地增值稅暫行條例的收入條件，也就同樣滿足企業所得稅的確認收入，因此需要計入企業所得稅的應納稅所得額，申報、繳納企業所得稅。
乙方雖然取得了無產權的地下車位（庫）（含人防工程），但在法律的層面上，其車位（庫）的所有權屬仍不屬于乙方所有，按照《契稅暫行條例》的規定，不用由乙方繳納契稅。
三、結論
根據以上分析，房地產企業銷售無產權的地下車位（庫）（包括人防地車位），應當作為銷售開發產品，結轉相應的收入、成本費用；對在銷售環節中應當繳納增值稅（“營改增”前繳納營業稅）、土地增值稅和企業所得稅，而不用繳納契稅。
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