時間：2022-03-17 14:18:54
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產(chǎn)銷售月度與計劃，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關(guān)鍵詞：金信地產(chǎn) 房地產(chǎn)營銷 管理制度
中圖分類號：F293.3
文獻標(biāo)識碼：A
文章編號：1004-4914（2015）07-283-02
安鋼集團金信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司隸屬于安鋼集團，成立于2004年，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，經(jīng)過近十年的發(fā)展，先后開發(fā)了安鋼御景園住宅小區(qū)、安陽市地稅局紫薇家園住宅小區(qū)、舞鋼朱蘭河?xùn)|小區(qū)，建設(shè)住宅超過50萬平方米。安鋼集團金信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司通過10年的發(fā)展總結(jié)了一套行之有效的房地產(chǎn)營銷管理制度，本文就該制度執(zhí)行情況做些探討。
金信地產(chǎn)必須建立一套實用高效的營銷管理制度，為企業(yè)正常經(jīng)營提供強有力的保證，現(xiàn)就從六大方面做一個全面的闡述。
一、營銷費用預(yù)算管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要銷售其所生產(chǎn)的商品，即房地產(chǎn)必須事先進行廣泛的宣傳和大量的前期準(zhǔn)備工作，此項工作的進行，必須要有一定的資金做保證，即使在售樓過程中，也要做好日常的預(yù)售管理工作，保證售樓工作的順利實施。
每年年底，公司應(yīng)當(dāng)向項目部下達(dá)次年全年營銷費用指標(biāo)。項目部根據(jù)下達(dá)的指標(biāo)分解為品牌宣傳費用指標(biāo)和項目營銷推廣費用指標(biāo)，其分配額度及比例須報公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批，通過后項目部將全年指標(biāo)細(xì)分到各自然月，跟預(yù)算單位的營銷費用立項必須按規(guī)定的審批權(quán)限報批，營銷費用支出必須嚴(yán)格按照年度、月度預(yù)算執(zhí)行。每個月底，預(yù)算執(zhí)行部門必須將當(dāng)月《預(yù)算執(zhí)行情況匯總表》報送項目部，財務(wù)部、公司領(lǐng)導(dǎo)。在預(yù)算執(zhí)行過程中需臨時增加預(yù)算必須報項目部，通過項目部保公司主管，對超預(yù)算支出按照有關(guān)規(guī)定對預(yù)算執(zhí)行單位進行處罰。
二、銷售統(tǒng)計管理
在日常銷售過程中，置業(yè)顧問每天都會向銷售主管和經(jīng)理匯報大量銷售信息和數(shù)據(jù)，這些信息和數(shù)據(jù)對銷售主管了解和把控整個銷售進度的基礎(chǔ)，銷售主管只要充分掌握這些資料，才能制定出有針對性的銷售計劃，為完成銷售任務(wù)提供保障。
1.銷售統(tǒng)計日報管理。“銷售日報表”包含齊定、臨定、撻定，退換房、額外折扣審批等銷售變更。每日營業(yè)結(jié)束后由銷售主管填寫“銷售日報表”，上報給項目部領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)部、公司總經(jīng)理。
2.銷售統(tǒng)計周報管理。每周銷售主管根據(jù)“客戶狀況表”統(tǒng)計匯編成冊以供各部門查閱；每周促銷短信由策劃主任根據(jù)銷售情況制定短信的書面形式發(fā)給銷售主管，短信要求注明發(fā)送目的、發(fā)送對象、發(fā)送時間。內(nèi)容要求簡潔扼要，針對性強。每月底將促銷短信匯編成冊，供有關(guān)部門查閱；每周對業(yè)主確認(rèn)函統(tǒng)計表進行核對，到月底對其匯編成冊供有關(guān)部門查閱；對每周贈送禮品統(tǒng)計表進行核對，月底將當(dāng)月贈送禮品匯編成冊供有關(guān)部門查閱；每周至少提交一個銷售案例，案例內(nèi)容包括事件過程、處理方法、效果評估、總結(jié)與啟示等。每月底將案例匯編成冊，供置業(yè)顧問學(xué)習(xí)、借鑒；每周至少提交一個合理化建議，建議的內(nèi)容包括：建議的背景和目的、操作性和可行性、操作效果評估。月底將合理化建議上報公司領(lǐng)導(dǎo)；每周銷售主管提交一周銷售總結(jié)包括：銷售進度、成效分析、客戶分析、廣告效果評價、活動評價、績效評價、庫存分析等，每月底將當(dāng)月銷售總結(jié)匯編成冊，以供相關(guān)部門查閱；每周一提交一周銷售計劃，計劃包括銷售目標(biāo)的制定和分解、推售單位數(shù)量、廣告計劃、活動計劃、現(xiàn)場準(zhǔn)備和人員支持等；每周銷售主管還有根據(jù)市場調(diào)查組下發(fā)的《市場調(diào)查表格》由置業(yè)顧問根據(jù)調(diào)查情況填寫匯總后交市場調(diào)查組，每月底市場調(diào)查組將當(dāng)月的市場報告匯編成冊，以供相關(guān)部門查閱；每周銷售主管按照公司下發(fā)的《營銷費用明細(xì)表》登記營銷費用臺賬，提交財務(wù)部進行費用核對，每月底財務(wù)部將當(dāng)月營銷費用匯編成冊供有關(guān)部門查閱。
3.銷售統(tǒng)計月報管理。銷售主管月每月3日前將上月銷售總結(jié)提交上級主管領(lǐng)導(dǎo)審閱，總結(jié)包括：目標(biāo)進度、成交分析、庫存分析、客戶分析、廣告效果評價、活動評價、績效考核、與上月對比等。要求表達(dá)內(nèi)容清晰、針對性強；銷售主管每月25日后將下月銷售計劃上報主管領(lǐng)導(dǎo)審閱，計劃包括：目標(biāo)的設(shè)定和分解、銷售單位數(shù)量和流程、廣告設(shè)計制作和計劃、活動計劃、現(xiàn)場人員的組織等，要求表達(dá)內(nèi)容清晰、有針對性；每月3日前，銷售主管應(yīng)當(dāng)向上級主管領(lǐng)導(dǎo)提交上月考勤表和本月排班表；每月底將《月度銷售變更統(tǒng)計表》填寫完整，包括：退房、換房、撻定、變更付款方式等變更事項等匯編成冊，供有關(guān)單位查閱；每月將領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)的額外折扣匯編成冊，制作《額外折扣統(tǒng)計表》以便相關(guān)部門復(fù)核和查閱；每月3日前由銷售主管填寫《月度營銷費用統(tǒng)計表》經(jīng)財務(wù)部核對將當(dāng)月營銷費用統(tǒng)計表匯編成冊供有關(guān)單位復(fù)核和查閱。
三、催收房款管理
財務(wù)部應(yīng)當(dāng)每天上午9點前向銷售部提供一份客戶欠款名單，銷售客服核實業(yè)主欠款后開始催收工作，催收欠款時銷售客服人員必須填寫電話跟進記錄單，匯總后于下班前交客戶主管審閱，業(yè)主拖欠的房款，已經(jīng)定金。未交首付超過7日按照撻定處理，已交首付超過1個月未交余款按照退房處理，對于既不交款又不辦理退房手續(xù)的交法務(wù)部提前訴訟。
四、房源控制的管理
在房地產(chǎn)銷售過程中，最重要的一項工作就是對所銷售的房地產(chǎn)進行管理和控制，即房源控制。對所售房源進行管理和控制，有利于銷售主管及時對所售住房的數(shù)量、戶型、價格等信息，便于制定和修訂銷售計劃。在對房源的管理過程，銷售主管要做到以下工作：
1.住宅銷售前，銷售部應(yīng)當(dāng)建立房源銷控表，房屋出售后，置業(yè)顧問必須及時將售出住房標(biāo)記在樓盤銷控表上。
2.銷售主管必須定期核實對照樓盤銷控表，確保銷控表上的資料真實、準(zhǔn)確。
3.銷售接近尾聲或售罄時，銷售主管將所有銷控表歸檔，以便查詢。
4.財務(wù)部應(yīng)對本樓盤所有物業(yè)進行登記造冊，建立臺賬，詳細(xì)記錄物業(yè)存銷情況，其中包括已售及未售的住宅、商鋪、車位、有償移交和無償移交小區(qū)配套設(shè)施，公司自用及租賃房。
5.物業(yè)服務(wù)公司必須月最后一周周一提供空置房明細(xì)表與公司財務(wù)部、售樓組核對戶數(shù)和面積。
6.業(yè)主退房時，項目部通知物業(yè)服務(wù)公司，物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)清退業(yè)主并收回相關(guān)房屋。
7.對于空置時間較長的住房，項目部必須提出可行的促銷措施進行銷售。
總之，房地產(chǎn)作為一種商品，在未出售之前，它也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項存貨，對存貨進行管理，將有助于保證產(chǎn)品的質(zhì)量、特性，以免其受到自然或人為因素?fù)p壞，同時也有利于銷售主管了解存貨的各種信息，為做好銷售工作提供幫助。
五、客戶關(guān)系管理
不論什么產(chǎn)品和服務(wù)都是以客戶為中心的，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。從地段的選擇到建筑施工，再到新房產(chǎn)的出現(xiàn)和房地產(chǎn)現(xiàn)場銷售，以及最后的售房服務(wù)，都是以客戶需求為導(dǎo)向的。房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理工作，是房地產(chǎn)銷售管理的基礎(chǔ)性工作。房產(chǎn)作為一種產(chǎn)品最終是賣給購房者的，只有讓業(yè)主得到滿意的服務(wù)，業(yè)主才會下決心購買。
1.房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理的重要性。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中，幾乎都是通過金融機構(gòu)籌集資金進行開發(fā)建設(shè)的。房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，一般幾年到十幾年，資金的時間成本很高，如果開發(fā)的樓盤不能滿足消費者的需求造成滯銷，將給開發(fā)企業(yè)帶來巨額虧損，甚至破產(chǎn)。對消費者來說，房產(chǎn)是一次性投入資金最多的商品，甚至需要一生的積蓄，因此房產(chǎn)一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題或沒能有效滿足需要，將給消費者帶來無盡煩惱。
開發(fā)企業(yè)要全面滿足消費者對建筑風(fēng)格、環(huán)境、交通、戶型、采光通風(fēng)等綜合需求，必須先對消費者有深入的了解。企業(yè)要想發(fā)展，擁有忠誠的客戶是最重要的，因此要建立一套完善的客戶關(guān)系管理體系，用于研究客戶、開發(fā)客戶、與客戶溝通并能有效留住客戶。
2.建立客戶關(guān)系的措施。建立客戶關(guān)系首先需要確認(rèn)公司對項目的期望值和目標(biāo)，同時要考慮現(xiàn)有業(yè)主環(huán)境及公司戰(zhàn)略的優(yōu)先層次。
3.建立客戶關(guān)系的過程。首先要在人事部門的配合下，制定員工客戶關(guān)系管理績效機制，使其與員工業(yè)務(wù)績效考評聯(lián)系起來；其次企業(yè)要定期進行客戶關(guān)系應(yīng)用效果的評估，對客戶進行量化分析，以便進行前后比對；最后要對客觀關(guān)系管理要定期進行評審與回訪，針對發(fā)現(xiàn)的問題提出明確的改進方案，建立良好客戶關(guān)系。
六、客戶資源管理
有效的客戶資源管理能及時有效地反映客戶需求，對產(chǎn)品規(guī)劃提供依據(jù)；能加強對置業(yè)顧問業(yè)績考核力度。主要通過以下四種途徑來實現(xiàn)：一是銷控管理；二是意向客戶資源管理；三是定金客戶管理；四是簽約管理，已簽約客戶銷售部門及時將簽約情況錄入“客戶簽約一覽表”，安排客服代表及時跟進辦理后續(xù)購房手續(xù)。
以上就是金信地產(chǎn)10年來總結(jié)的營銷管理制度，隨著金信地產(chǎn)的發(fā)展壯大，該管理制度必將會越來越完善。
參考文獻：
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銷售是指實現(xiàn)企業(yè)生產(chǎn)成果的活動，是服務(wù)于客戶的一場活動。那么銷售五月份個人工作計劃該怎樣寫呢?下面就是小編給大家?guī)淼匿N售五月份個人工作計劃2020范例，希望大家喜歡!
銷售五月份個人工作計劃(一)
隨著山全國市場逐漸發(fā)展成熟，競爭日益激烈，機遇與考驗并存。2020年，銷售工作仍將是我們公司的工作重點，面對先期投入，正視現(xiàn)有市場，作為我騰宇公司的我創(chuàng)業(yè)激情高漲，信心百倍，又深感責(zé)任重大。
銷售部：銷售部是企業(yè)的先鋒部隊、是貼近市場的偵察兵、是企業(yè)發(fā)展的硬武器。他們的職責(zé)就是不斷的開拓銷售通路、尋求最適合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略合作伙伴，不斷的把企業(yè)的產(chǎn)品推向市場、同時向市場提供科學(xué)的前沿信息，而市場部在捕捉市場信息的前提下，結(jié)合企業(yè)實際情況，制定強有力的市場方案和銷售策略，最有力的樹立企業(yè)“靈魂”的作用。
著眼公司當(dāng)前，兼顧未來發(fā)展。在銷售工作中我堅持做到：突出重點維護現(xiàn)有市場，把握時機開發(fā)潛在客戶，注重銷售細(xì)節(jié)，強化優(yōu)質(zhì)服務(wù)，穩(wěn)固和提高市場占有率，積極爭取圓滿完成銷售任務(wù)。
一、五月份工作計劃擬定
1、年初擬定《年度銷售總體計劃》;
2、年終擬定《年度銷售總結(jié)》;
3、月初擬定《月銷售計劃表》和《月訪客戶計劃表》;
4、月末擬定《月銷售統(tǒng)計表》和《月訪客戶統(tǒng)計表》;
二、客戶回訪
目前在國內(nèi)市場汽車種類偏多，技術(shù)方面不相上下，競爭愈來愈激烈，已構(gòu)成市場威脅。為穩(wěn)固和拓展市場，務(wù)必加強與客戶的交流，協(xié)調(diào)與客戶、直接用戶之間的關(guān)系。
為與客戶加強信息交流，增近感情，對客戶每月拜訪一次;對一級客戶每兩月拜訪一次;對于二級客戶根據(jù)實際情況另行安排拜訪時間。
1、網(wǎng)絡(luò)檢索：
充分發(fā)揮我司網(wǎng)站及網(wǎng)絡(luò)資源，通過信息檢索發(fā)現(xiàn)掌握銷售信息。
2、售后協(xié)調(diào)：
目前情況下，我公司仍然以貿(mào)易為主，“賣產(chǎn)品不如賣服務(wù)”，在下一步工作中，我們要增強責(zé)任感，不斷強化優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
用戶使用我們的產(chǎn)品如同享受我們提供的服務(wù)，從穩(wěn)固市場、長遠(yuǎn)合作的角度，我們務(wù)必強化為客戶負(fù)責(zé)的意識，把握每一次與用戶接觸的機會，提供熱情詳細(xì)周到的售后服務(wù)，給公司增加一個制勝的籌碼。
三、開拓創(chuàng)新，建立靈活的激勵營銷機制。開拓市場，爭取客源
今年銷售部將配合公司整體新的營銷體制，重新制訂完善2020年市場營銷部銷售任務(wù)計劃及業(yè)績考核管理實施細(xì)則，提高營銷代表的工資待遇，激發(fā)、調(diào)動營銷人員的積極性。營銷人員實行工作日記志，每工作日必須完成拜訪兩戶新客戶，三戶老客戶，四個聯(lián)絡(luò)電話的二、三、四工作步驟，以月度營銷任務(wù)完成情況及工作日記志綜合考核營銷人員。督促營銷人員，通過各種方式爭取團體和散客客戶，穩(wěn)定老客戶，發(fā)展新客戶，并在拜訪中及時了解收集賓客意見及建議，反饋給有關(guān)部門及總經(jīng)理室
四、密切合作，主動協(xié)調(diào)
與公司其他部門接好業(yè)務(wù)結(jié)合工作，密切配合，根據(jù)賓客的需求，主動與公司其他部門密切聯(lián)系，互相配合，充分發(fā)揮公司的整體營銷活力，創(chuàng)造最佳效益。
加強與有關(guān)宣傳，充分利多種廣告形式推薦公司產(chǎn)品，宣傳公司，努力提高公司知名度。
本年度我將嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度，加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平，努力完成銷售任務(wù)。挑戰(zhàn)已經(jīng)到來，既然選擇了遠(yuǎn)方，何畏風(fēng)雨兼程，我相信：用心一定能贏得精彩。
銷售五月份個人工作計劃(二)
在已過去的五月份里，做為一名房產(chǎn)銷售人員，我所在的銷售部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確帶領(lǐng)下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務(wù)，
1、加強自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練。在五月份的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強自己在專業(yè)技能上的訓(xùn)練，為實現(xiàn)2020年的銷售任務(wù)打下堅實的基矗進行銷售技巧為主的技能培訓(xùn)，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在2020年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結(jié)積極的工作熱情。
2、密切關(guān)注國內(nèi)經(jīng)濟及政策走向。在新的一年中，我將仔細(xì)研究國內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的一系列政策，對2020年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續(xù)出臺調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對以確保實現(xiàn)2020年的銷售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。
3、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計劃、目標(biāo)及執(zhí)行方案。我在2020年的房。產(chǎn)銷售工作重點是公寓，我將仔細(xì)分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點，結(jié)合對市場同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷售計劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細(xì)的執(zhí)行方案。
4、針對不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標(biāo)客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。我將結(jié)合2020年的銷售經(jīng)驗及對可售產(chǎn)品的了解，仔細(xì)分析找出有效的目標(biāo)客戶群。我將通過對工作中的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。
5、貫徹落實集團要求，力保銷售任務(wù)圓滿達(dá)成。我將按計劃認(rèn)真執(zhí)行銷售方案，根據(jù)銷售情況及市場變化及時調(diào)整銷售計劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對階段性銷售工作進行總結(jié)，對于突然變化的市場情況，做好預(yù)案，全力確保完成銷售任務(wù)。
6、針對銷售工作中存在的問題及時修正，不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)技能，為完成銷售任務(wù)提供保障。明年的可售產(chǎn)品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業(yè)知識做保障，我將在部門經(jīng)理與同事的幫助下，進行相關(guān)的專業(yè)知識培訓(xùn)，使銷售工作達(dá)到銷售商鋪的要求，上升到一個新的高度。
銷售五月份個人工作計劃(三)
本人在五月份，業(yè)績不是太理想，當(dāng)然這其中肯定有許多不足和需要改進、完善的地方。今年，我將一如既往地按照公司的要求，在去年的工作基礎(chǔ)上，本著“多溝通、多協(xié)調(diào)、積極主動、創(chuàng)造性地開展工作”的指導(dǎo)思想，發(fā)揚井岡山創(chuàng)業(yè)精神，確立工作目標(biāo)，全面開展五月份的工作。現(xiàn)制定工作劃如下：
1、對于老客戶，和固定客戶，要經(jīng)常保持聯(lián)系，在有時間有條件的情況下，送一些小禮物或宴請客戶，好穩(wěn)定與客戶關(guān)系。
2、在擁有老客戶的同時還要不斷從各種渠道快速開發(fā)新客戶，推廣新產(chǎn)品.
3、要有好業(yè)績就得加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，開拓視野，豐富知識，采取多樣化形式，把學(xué)業(yè)務(wù)與交流技能相結(jié)合。
4、今年對自己有以下要求
5、每周要拜服4個以上的新客戶，還要有1到 2個潛在客戶。
6、一周一小結(jié)，每月一大結(jié)，看看有哪些工作上的失誤，及時改正下次不要再犯。
7、見客戶之前要多了解客戶的狀態(tài)和需求，再做好準(zhǔn)備工作才有可能與這個客戶合作。
8、對自己嚴(yán)格要求，學(xué)習(xí)亮劍精神，工作扎實細(xì)致，要不斷加強業(yè)務(wù)方面的學(xué)習(xí)，多看書及相關(guān)產(chǎn)品知識，上網(wǎng)查閱相關(guān)資料，與同行們交流，向他們學(xué)習(xí)更好的方式方法。
9、對所有客戶的工作態(tài)度都要一樣，加強產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)意識，為公司樹立更好的形象，讓客戶相信我們的工作實力，才能更好的完成任務(wù)。
10、和公司其他員工要有良好的溝通，有團隊意識，多交流，多探討，才能不斷增長業(yè)務(wù)技能。
11、為了今年的銷售任務(wù)每月我要努力完成1萬到2萬元的任務(wù)額，為公司創(chuàng)造利潤。
以上就是我這一年的工作計劃，工作中總會有各種各樣的困難，我會向領(lǐng)導(dǎo)請示，向同事探討，共同努力克服。為公司做出自己最大的貢獻。
銷售五月份個人工作計劃(四)
為了實現(xiàn)明年的計劃目標(biāo)，結(jié)合公司和市場實際情況，確定五月份幾項工作重點：
一、擴大銷售隊伍，加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)
人才的引進和培養(yǎng)是最根本的，也是最核心的，人才是第一生產(chǎn)力。企業(yè)無人則止，加大人才的引進大量補充公司的新鮮血液。 鐵打的營盤流水的兵，所以在留著合理的人才上下功夫。在選好人，用好人，用對人。加強和公司辦公室人溝通，多選拔和引進優(yōu)秀銷售人員，利用自己的關(guān)系，整合一部分業(yè)務(wù)人員，利用業(yè)務(wù)員轉(zhuǎn)介紹的策略，多爭取業(yè)務(wù)人員，加大招聘工作的力度，前期完善公司的人員配置和銷售隊伍的建立。另外市場上去招一些成熟的技術(shù)和業(yè)務(wù)人員。自己計劃將工作重點放在榜樣的樹立和新榜樣的培養(yǎng)上，一是主要做好幾個榜樣樹立典型，因為榜樣的力量是無窮的。
人是有可塑性的，并且人是有惰性的。對銷售隊伍的知識培訓(xùn)，專業(yè)知識、銷售知識的培訓(xùn)始終不能放松。培訓(xùn)對業(yè)務(wù)隊伍的建立和鞏固是很重要的一種手段。定期開展培訓(xùn)，對業(yè)務(wù)員的心態(tài)塑造是很大的好處。并且根據(jù)業(yè)務(wù)人員的發(fā)展，選拔引進培養(yǎng)大區(qū)經(jīng)理。業(yè)務(wù)人員的積極性才會更高。
二、產(chǎn)品調(diào)整，產(chǎn)品更新
產(chǎn)品是企業(yè)的生命線，不是我們想買什么，而是客戶想買什么。我們買的的客戶想買的。找到客戶的需求，才是根本。所以產(chǎn)品調(diào)整要與市場很好的結(jié)合起來。 另外，要考慮產(chǎn)品的利潤，無利潤的產(chǎn)品，它就無生存空間。對客戶來講，也是一樣。客戶不是買產(chǎn)品，而是買利潤，是買的產(chǎn)品得來的利潤。追求產(chǎn)品最大利潤的合理分配原則，是唯一不變的法則。 企業(yè)不是福利院，所以為企業(yè)創(chuàng)造價值最大化，就是管理的最基本要求。從發(fā)展才是硬道理到賺錢才是硬道理的轉(zhuǎn)變。
一個產(chǎn)品的壽命是有限的，不斷的補充新產(chǎn)品，一方面顯示出公司的實力，一方面顯示出公司的活力。淘汰無利潤和不適應(yīng)市場的產(chǎn)品。結(jié)合公司業(yè)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)，產(chǎn)品要往三個有利于方面調(diào)整：有利于公司的發(fā)展、有利于業(yè)務(wù)人員的銷售、有利于客戶的需求。
產(chǎn)品要體現(xiàn)公司的特色，走差異化道路。一方面，要有公司的品牌產(chǎn)品。一個產(chǎn)品可以打造一個品牌。所以產(chǎn)品要走精細(xì)化道路。
三、銷售渠道完善，銷售渠道下沉
為確保完成全年銷售任務(wù)，自己平時就積極搜集信息并及時匯總，力爭在新區(qū)域開發(fā)市場，以擴大產(chǎn)品市場占有額。合理有效的分解目標(biāo)。
某、某、某三省，市場是公司的核心競爭區(qū)，在這三省要完善銷售隊伍和銷售渠道。一方面的人員的配置，另一方面是客戶資源的整合，客戶員工化的重點區(qū)域。要在這里樹立公司的榜樣，并且建立樣板市場。加以克隆復(fù)雜。
其他省市以一部現(xiàn)有業(yè)務(wù)人員為主，重點尋找合作伙伴和一些大的商。走批發(fā)路線的公司在銷售政策上適當(dāng)放寬。
如果業(yè)務(wù)人員自己開拓市場，公司前期從業(yè)務(wù)上去扶持，時間上一個月重點培養(yǎng)，后期以技術(shù)上進行扶持利用三個月的時間進行維護。
四、長期宣傳，重點促銷
宣傳是長久的，促銷是短暫的。促銷一時，宣傳一世。重點的開展促銷活動使產(chǎn)品在一個市場上樹立起名氣，就是品牌意思。結(jié)合市場和疫情發(fā)展變化，使產(chǎn)品坐莊，達(dá)到營銷造勢的目的。就重點產(chǎn)品和重點市場，因地制宜的開展各種各樣的促銷活動。當(dāng)然最主要的工作重心還是在產(chǎn)品的宣傳上，具辦各種知識講座。利用公司網(wǎng)站，把產(chǎn)品及時出去，利用互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品上市等信息
五、自我提高，快速成長
為積極配合銷售，自己計劃努力學(xué)習(xí)。在管理上多學(xué)習(xí)，在銷售上多研究。自己在搞好銷售的同時計劃認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識、管理技能及銷售實戰(zhàn)來完善自己的理論知識，力求不斷提高自己的綜合素質(zhì)，為企業(yè)的再發(fā)展奠定人力資源基礎(chǔ)。
本人將以身作責(zé)，以實際行動來帶領(lǐng)整個團沖擊計劃目標(biāo)。
關(guān)鍵詞：通貨膨脹 資產(chǎn)價格 貨幣供應(yīng)量 VAR 模型
問題的提出
通貨膨脹是宏觀經(jīng)濟運行中較為敏感的經(jīng)濟現(xiàn)象之一，隨著經(jīng)濟的快速增長，物價水平持續(xù)攀升。穩(wěn)定物價，管理通脹預(yù)期成為我國重要的貨幣政策目標(biāo)。我國資本市場和房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟發(fā)展過程中取得了長足發(fā)展，股權(quán)分置改革和住房分配制度改革順利進行。居民所持有的資產(chǎn)性財富的比重不斷上升，資產(chǎn)價格變動對于居民的消費和投資影響逐漸增大。而通貨膨脹是影響股票、房產(chǎn)市場以及貨幣供應(yīng)量的一個重要宏觀經(jīng)濟因素。
國內(nèi)外學(xué)者從不同角度對各變量與通貨膨脹的關(guān)系進行了理論和實證研究。股票價格與通貨膨脹率關(guān)系的研究表明股票市場價格波動受到了通貨膨脹直接或者間接影響，但研究結(jié)論存在爭論。房地產(chǎn)價格對社會總供求造成一定程度的影響，與通貨膨脹之間通過多種渠道相互影響。而貨幣供應(yīng)量近幾年迅速增加，規(guī)模巨大的四萬億投資計劃，是否會導(dǎo)致通貨膨脹，貨幣政策該如何把握，都是值得探討的問題。
目前通貨膨脹運用傳統(tǒng)的CPI物價指數(shù)進行測度，不能反映未來消費品和服務(wù)的價格變化趨勢，更無法反映出資產(chǎn)價格的變動情況。隨著居民資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中有價證券和不動產(chǎn)份額的不斷增加，研究通貨膨脹與股價、房產(chǎn)價格、貨幣供給量之間的定量關(guān)系對于把握通貨膨脹走勢和有效治理通貨膨脹具有重大的理論及現(xiàn)實意義。本文結(jié)合歷史數(shù)據(jù)進行實證分析，采用向量自回歸模型（VAR）、協(xié)整檢驗、脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解等計量方法進行研究。
研究設(shè)計
（一）模型選擇與設(shè)定
1980年Sims將VAR模型引入經(jīng)濟學(xué)中，與單方程估計方法相比，VAR方法將系統(tǒng)中每一個內(nèi)生變量作為系統(tǒng)中所有內(nèi)生變量的滯后值的函數(shù)來構(gòu)造模型，從而將單變量自回歸模型推廣到由多元時間序列變量組成的“矢量”自回歸模型。多方程VAR系統(tǒng)估計可用于預(yù)測相互聯(lián)系的時間序列系統(tǒng)及分析隨機擾動對變量系統(tǒng)的動態(tài)沖擊，并利用喬利斯基分解來識別這些沖擊，從而解釋各種經(jīng)濟沖擊對經(jīng)濟變量形成的影響。本文采用以下 VAR模型：
上式中Π1…Πk都是 N×N階參數(shù)矩陣，εt是 N×1階獨立同分布的隨機誤差列矢量，Ω是N×N階誤差協(xié)方差矩陣。
（二）數(shù)據(jù)的選取
樣本數(shù)據(jù)區(qū)間為2000年1月至2011年12月，共144個月數(shù)據(jù)樣本，數(shù)據(jù)來自WIND信息金融終端數(shù)據(jù)庫。VAR模型采用的變量主要有：通貨膨脹率inf，選用居民消費價格指數(shù)（CPI，同比）作為衡量通貨膨脹率的指標(biāo)；房地產(chǎn)價格gf，采用國房景氣指數(shù)作為房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)的代表；股票價格s，選取上證綜合指數(shù)作為代表變量，數(shù)據(jù)采用每月最后一個交易日的收盤價格；貨幣供應(yīng)量m，將貨幣供應(yīng)量M2的月度數(shù)據(jù)進行同比轉(zhuǎn)化，與同比CPI數(shù)據(jù)保持一致。考慮到對數(shù)化后易得到平穩(wěn)序列，但又不改變序列特征，且經(jīng)濟意義明確，故對所有數(shù)據(jù)取自然對數(shù)。考慮到季節(jié)性變動因素，本文采取X11加法季節(jié)調(diào)整方法。
實證檢驗與結(jié)果分析
（一）數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗
為防止“偽回歸”問題的出現(xiàn)，在建立VAR 模型或進行協(xié)整關(guān)系檢驗之前，必須首先對時間序列數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進行檢驗。本文運用ADF方法對變量的平穩(wěn)性進行單位根檢驗，滯后階數(shù)運用SC、AIC 準(zhǔn)則確定，檢驗結(jié)果見表1。
（二）VAR模型構(gòu)建與協(xié)整檢驗
為建立VAR模型，需要首先確立模型的滯后階數(shù)，選擇最大滯后階數(shù)為8時，依據(jù)LR、FPE、AIC、SC、HQ五個準(zhǔn)則確定最佳滯后階數(shù)為1，VAR系統(tǒng)的特征根全部在單位圓內(nèi)，表明整個VAR模型穩(wěn)定。經(jīng)單位根檢驗可知原序列為一階單整序列，此處采用JOHANSEN協(xié)整檢驗方法，檢驗結(jié)果見表2。
從檢驗結(jié)果來看，跡檢驗及最大特征根檢驗都顯示：在5%的顯著性水平下，最多1個協(xié)整矢量的原假設(shè)被拒絕，lninf、lngf、lns和lnm四個變量序列之間存在協(xié)整關(guān)系。單位根和協(xié)整檢驗結(jié)果表明可以選擇1個滯后期對4個變量序列進行VAR估計。VAR估計結(jié)果如下：
LNINF = 0.92597*LNINF(-1) + 0.07707*LNGF(-1) + 0.00357*LNS(-1) + 0.00651*LNM(-1) - 0.06043
LNGF = - 0.11826*LNINF(-1) + 1.0008*LNGF(-1) + 0.00443*LNS(-1) + 0.00761*LNM(-1) + 0.48761
LNS = - 0.55726*LNINF(-1) - 0.52665*LNGF(-1) + 0.98838*LNS(-1) + 0.03379*LNM(-1) + 5.01561
LNM = - 0.70545*LNINF(-1) - 0.56501*LNGF(-1) + 0.00975*LNS(-1) + 0.92909*LNM(-1) + 6.01118
方程調(diào)整后的擬合優(yōu)度分別為： 0.935572、0.943224、0.96101、0.922973，方程擬合程度良好。針對VAR系統(tǒng)整體的AIC、SC值分別為-19.7816、-19.3672，兩者都較小，VAR模型整體效果理想。
關(guān)鍵詞：消費；居民資產(chǎn)；財富效應(yīng)
作者簡介：趙怡虹(1978-)，女，河南西平人，南京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院博士研究生，主要從事理論經(jīng)濟學(xué)研究；李峰(1977一)，男，山東文登入，南開大學(xué)經(jīng)濟研究所博士研究生，主要從事企業(yè)與經(jīng)濟組織研究。
中圖分類號：F12 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-1096(2008)01-0024-04 收稿日期：2007-10-23
現(xiàn)代消費理論認(rèn)為，消費水平不僅與消費者當(dāng)期可支配收入有關(guān)，而且與居民財富水平有關(guān)；并且財富形式不同，對消費水平影響不同。我國居民擁有的財富形式不斷增加，家庭持有的各類資產(chǎn)對消費水平影響各不相同。近年來，股市大幅波動，房價一路攀高。這些資產(chǎn)價格變化對消費是否存在影響、是否存在財富效應(yīng)?如果存在，又是如何的財富效應(yīng)?這些都引起了當(dāng)前研究者的廣泛關(guān)注。
一、財富效應(yīng)問題研究回顧
財富效應(yīng)也稱實際余額效應(yīng)。《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學(xué)大辭典》將其定義為“貨幣余額的變化，假如其他條件相同，將會在總消費開支方面引起變動”。哈伯勒(Haberler，1939)、庇古(Pigou，1943)和帕廷金(Patinkin，1956)認(rèn)為，在消費者和實際貨幣余額之間存在著明確的關(guān)系。Modigljani(1971)研究發(fā)現(xiàn)，家庭持有財富增加1美元，消費會增加5美分。自此，消費會對財富變化作出相應(yīng)調(diào)整的觀點得到經(jīng)濟學(xué)家和政策制定者的廣泛思考。同時，生命周期理論認(rèn)為，消費者對財富增加的預(yù)期會影響消費。在此基礎(chǔ)上，大量經(jīng)驗研究引入?yún)f(xié)整方法重新檢驗消費、財富、收入之間的長期均衡關(guān)系，采用誤差校正方法檢驗這些變量之間的短期動態(tài)關(guān)系。這些研究主要圍繞房產(chǎn)和股票財富效應(yīng)展開，研究結(jié)果各不相同。Ludvigson(2004)利用計量模型分解財富的暫時性、持久性波動，發(fā)現(xiàn)大部分財富波動是暫時性的，沒有引起消費變化，只有小部分財富變動與總消費變動有關(guān)。傳統(tǒng)的生命周期理論沒有區(qū)分不同財富形式的不同邊際消費傾向。Case，Quigley，Shiller(2005)的分析認(rèn)為，不同的財富積累能力、不同的留遺產(chǎn)動機、對持久性和暫時性財富增加的不同理解引起的不同財富形式有區(qū)別的邊際消費傾向。
與國外的研究成果相比，國內(nèi)研究主要是針對股票和房產(chǎn)財富效應(yīng)。研究結(jié)果主要可以分為存在財富效應(yīng)和不存在財富效應(yīng)兩大類。郭峰等人(2005)通過對1995年～2003年股票價格指數(shù)與消費支出的季度數(shù)據(jù)的實證分析發(fā)現(xiàn)，無論時期長短，中國股票價格指數(shù)與消費支出均呈較弱的正相關(guān)性，說明中國股票市場在其發(fā)展過程中存在一定的財富效應(yīng)。馬驥(2005)的研究也得出了類似結(jié)果。而有人研究認(rèn)為，股市財富效應(yīng)對消費的影響僅占總消費變動的1.33％；1995年、2001年和2002年的股票資產(chǎn)甚至對消費起到了減少的反作用；股票資產(chǎn)的財富效應(yīng)相對于收入對消費的影響來說，非常微弱(駱祚炎，2004)。魏永芬、王志強(2002)和馬輝、陳東守(2006)等人的實證研究也表明，我國股票資產(chǎn)還不具有財富效應(yīng)，居民消費對股票價格變化只有替代效應(yīng)。國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)財富效應(yīng)的研究雖然不多，但觀點也不盡相同。朱新玲、黎鵬(2006)對我國房地產(chǎn)財富效應(yīng)進行實證分析，認(rèn)為房產(chǎn)不存在財富效應(yīng)，房價上漲并未引起消費增長。而洪濤(2006)對我國31個省市的面板數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)價格波動與個人消費支出間存在反向關(guān)系。
總結(jié)眾多學(xué)者的實證研究，各種分析結(jié)論都占有一定的市場。但現(xiàn)有研究大多分析單一資產(chǎn)類型對消費的影響，綜合分析股票價格和房產(chǎn)價格變化相互影響的研究不多。同時，研究中樣本數(shù)據(jù)和計量方法的不同導(dǎo)致結(jié)論不同，甚至相反，并且研究分析中大多采用年度數(shù)據(jù)，樣本容量較小，沒有考慮時間序列的非平穩(wěn)性。另外從時間段上看，一些研究的時間范圍過于狹窄，另一些研究則沒有反映近年股市和房市的新發(fā)展。我國股市自2001年經(jīng)歷了5年熊市，2006年出現(xiàn)了大幅上漲。這期間股市從大跌到大漲，股票財富變化劇烈。并且我國城市房價一路攀高，房產(chǎn)占據(jù)家庭財富主要比重，購置房產(chǎn)對家庭消費影響重大。考慮到我國財富的新變動，本文利用2000年～2006年月度數(shù)據(jù)，采用協(xié)整方法，動態(tài)分析我國家庭持有的不同類型資產(chǎn)的財富效應(yīng)。本文第二部分利用協(xié)整技術(shù)和VEC模型對各類資產(chǎn)的財富效應(yīng)進行實證分析；第三部分從理論上分析我國財富效應(yīng)對消費的影響機制；最后是結(jié)論。
二、經(jīng)驗分析
1 變量的選取
鑒于數(shù)據(jù)的可獲得性，本文選取了2000年1月至2006年12月的月度數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計局網(wǎng)站、經(jīng)濟景氣月報、中宏數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)都以1978年為基期的不變價格進行了調(diào)整，用x11季節(jié)調(diào)整消除了季節(jié)因素影響并取對數(shù)。
消費水平用社會消費品零售總額(Leon)來衡量。由于股票資產(chǎn)和房地產(chǎn)等通常都被城市居民持有，因此用加總市和縣的社會消費品零售總額來代表城市居民的消費水平。城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入(Linc)反映了了居民的當(dāng)期收入，是影響消費的主要因素。居民家庭資產(chǎn)包括股票資產(chǎn)(Ls-to)、房地產(chǎn)(Lhou)、居民儲蓄存款(Lsav)。由于缺乏家庭持有股票資產(chǎn)的詳細(xì)信息，本文用上證A股指數(shù)的收盤價作為股票資產(chǎn)的變量，用房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)作為房產(chǎn)財富的變量，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款作為居民儲蓄的變量。
2 單位根檢驗
宏觀經(jīng)濟時間序列變量通常存在自相關(guān)，是非平穩(wěn)的。首先要進行平穩(wěn)性檢驗，考察變量是否具有時間趨勢。經(jīng)過對變量的ADF檢驗發(fā)現(xiàn)所有變量水平值非平穩(wěn)，其一階差分平穩(wěn)，服從I(1)過程。平穩(wěn)性檢驗結(jié)果如表1。
3 協(xié)整檢驗
當(dāng)非平穩(wěn)時間序列間存在長期穩(wěn)定關(guān)系時，其線性組合可能是平穩(wěn)的。非平穩(wěn)時間序列間的這種關(guān)系稱為協(xié)整關(guān)系，使用具有協(xié)整關(guān)系的變量進行分析可避免偽回歸。本文用動態(tài)分布滯后模型(VAR)來估計模型的長期均衡關(guān)系，以得到一個有效的無偏估計。相對于過去經(jīng)驗研究中單變量協(xié)整模型，本文采用了多變量協(xié)整模型，殘差較小，解釋力更強。協(xié)整變量如果存在共同隨機趨勢，意味著變量間存在長期均衡關(guān)系。隨著時間推移，誤差修正機制將時間序列帶回長期均衡水平，將變量間的關(guān)系有效分解為長期均衡關(guān)系和短期動態(tài)關(guān)系之和。誤差修正項捕捉變量偏離其長期均衡水平的
程度，誤差修正項的系數(shù)反映對偏離的調(diào)整幅度。
根據(jù)Johansen和Juselius(1990)提出協(xié)整檢驗的跡統(tǒng)計量檢驗方法，對5個變量進行協(xié)整檢驗，結(jié)果如表2。
結(jié)果說明變量之間存在一個協(xié)整關(guān)系，都服從I(1)過程，標(biāo)準(zhǔn)化的協(xié)整方程
由Johansen檢驗可知，這5個協(xié)整變量間存在長期均衡關(guān)系，系數(shù)都具有顯著性。長期中人均可支配收入是消費增長的主要動力，人均可支配收入增加1單位，將促進消費增加14.896單位。房產(chǎn)增加1單位，消費將增加4.157單位。儲蓄和股票資產(chǎn)對消費具有負(fù)向影響作用，儲蓄增加1單位，消費將減少9.648單位；股票資產(chǎn)每增加1單位，消費將減少0.512單位。房產(chǎn)財富對消費有較大的正向影響，股票則具有較小的負(fù)向影響，儲蓄和收入仍然是影響消費的主要因素。
4 向量誤差修正模型(VEC)
協(xié)整檢驗結(jié)果證明消費、人均可支配收入、儲蓄、房地產(chǎn)和股票資產(chǎn)之間存在唯一長期均衡關(guān)系，但是這種均衡關(guān)系的短期調(diào)整過程如何還需要進一步驗證。Englee和Granger(1987)指出，變量間存在協(xié)整關(guān)系可以建立向量誤差修正模型，以此來研究模型中的短期動態(tài)特征。本文中具有協(xié)整關(guān)系的5個變量所構(gòu)建的誤差修正模型(VEC)可以表示為
其中，dyt為序列構(gòu)成的列向量，Ti為系數(shù)矩陣，ε是隨機誤差項矩陣，t表示時期，i表示滯后期，k表示最大滯后期。a為調(diào)整系數(shù)向量，包含著變量的過去值對現(xiàn)在值的影響信息，可以反映系統(tǒng)中上一期的均衡誤差修正項在決定變量的當(dāng)期增長中起的重要作用。預(yù)期a的符號為負(fù)，消費者能夠自動調(diào)整消費來平滑在生命周期中對消費計劃的偏離。在模型分析時，我們根據(jù)赤池信息準(zhǔn)則(AIC)與施瓦茨準(zhǔn)則(sc)確定合適的滯后期。篇幅所限，本文僅給出消費的VEC方程誤差修正系數(shù)a為-0.0047，符合反向修正機制。
5 方差分解
下面進一步對影響消費的這些因素進行方差分解，結(jié)果如表3。
從方差分解的結(jié)果可以看出，消費序列方差受上一期消費的影響最大，占84.48％，消費波動主要還是受其自身影響。10期以后的波動中仍然有67.81％由自身來解釋。消費具有慣性，但慣性影響逐期減小。根據(jù)持久收入理論，在短期內(nèi)收入波動對消費影響不大，消費者可能視該波動是暫時性還是永久性才逐漸調(diào)整消費。股票資產(chǎn)對于消費的沖擊在第2期是所有財富類型中最大的，占6.94％，從第3期開始就小于房地產(chǎn)的沖擊了，股票資產(chǎn)對于消費的影響是暫時的。從股票和房產(chǎn)的影響程度看，房產(chǎn)財富的波動影響度逐期增加，增加幅度及最終影響度要大于股票財富的波動影響度。這證明從長期看，房產(chǎn)的財富效應(yīng)要強于股票財富，股票的財富效應(yīng)較弱。此外，我們可以看出儲蓄的波動影響度一直維持在較小的變動幅度0.36％～O.30％之間，且逐期減小。
三、我國財富效應(yīng)的影響機制分析
上文通過對我國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)財富效應(yīng)的協(xié)整分析，建立了誤差修正模型進行實證檢驗。實證結(jié)果表明，股票資產(chǎn)的財富效應(yīng)不顯著，證券市場的波動并不是消費波動的原因；房地產(chǎn)的發(fā)展在長期中對居民消費有一定的影響。財富變動對居民消費的影響度與財富變動、居民消費之間的傳導(dǎo)機制有關(guān)。結(jié)合我國資本市場、房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，可以從財富效應(yīng)傳導(dǎo)機制的角度解釋我國居民資產(chǎn)財富效應(yīng)現(xiàn)狀。
1 股票資產(chǎn)價格變化對消費的影響渠道
股票價格變化對消費的影響渠道主要有以下四個方面：首先是直接財富效應(yīng)。當(dāng)股票價格上升時，持有股票的消費者可以通過賣出股票套現(xiàn)方式獲得實際收益的增加，從而直接促進消費增加。其次是間接財富效應(yīng)。當(dāng)股票增值收益并未實現(xiàn)時，居民預(yù)期未來收入和財富增加，也將增加消費。由于這些財富是未實現(xiàn)財富，對消費的影響具有不確定性。再次是流動性約束效應(yīng)。當(dāng)股票市場持續(xù)繁榮時，股票財富的急劇膨脹能促使持有者更大膽地進行消費信貸。基于市場的滲透性、示范性，財富效應(yīng)對不擁有股票的家庭也產(chǎn)生影響，進而擴大社會總需求。最后是替代效應(yīng)。股價不斷上漲產(chǎn)生賺錢效應(yīng)對社會資金形成巨大吸引力，從而減少儲蓄和即期消費；或者由于股價持續(xù)下跌，投資者被套牢而減少消費。這種替代效應(yīng)即股票的負(fù)效應(yīng)。因此，股票價格變化對居民消費的影響主要來自于其正負(fù)效應(yīng)的比較。
實證結(jié)果表明，2000年初到2006年底，我國股票資產(chǎn)對居民消費的影響微弱。證券市場波動只能作為未來消費波動的征兆，不能成為刺激消費的源泉。方差分解結(jié)果顯示滯后1期股票資產(chǎn)對于消費具有較大負(fù)向影響，原因可能是股票價格上漲帶來的賺錢效應(yīng)吸引投資者放棄當(dāng)前消費進入股市，其后的第1期對消費產(chǎn)生替代效應(yīng)。而長期中股票資產(chǎn)財富效應(yīng)不顯著，源于我國股市發(fā)展不成熟，波動劇烈。股市趨勢不明朗，股票增值收益在消費者的精神賬戶中只能算作暫時性收入，對消費的影響是暫時的，沒有產(chǎn)生間接財富效應(yīng)。總體而言，我國居民家庭投資股票的戶數(shù)和資金數(shù)都較低，持有股票資產(chǎn)的家庭比例較低，盡管2006年底投資者總開戶數(shù)接近8000萬戶，但很多賬戶都是未啟用的“空戶”.因此股票市場財富效應(yīng)對居民消費的總體影響很小。
2 房地產(chǎn)價格波動對消費的影響渠道
房地產(chǎn)價格波動影響消費水平的渠道主要包括以下五個方面：一是直接財富效應(yīng)。房產(chǎn)所有者因房產(chǎn)價格上漲導(dǎo)致實際凈財富增加，所有者可通過再融資或出售形式兌現(xiàn)收益，此收益將刺激所有者增加消費。二是間接財富效應(yīng)。如果房價上漲的財富未兌現(xiàn)，但可能影響持有者心理預(yù)期，認(rèn)為自己將來會變得更加富有，也會增加當(dāng)期消費。三是預(yù)算約束效應(yīng)。對于計劃購房者，由于房產(chǎn)價格上漲，在收入不變的情況下，只能縮減當(dāng)期消費支出來應(yīng)對。同時房價上漲推動房租上升，使不擁有房產(chǎn)者可支配收入減少，當(dāng)期消費減少。四是流動性約束效應(yīng)。這一效應(yīng)的具體影響考慮了金融體系的作用。如果房產(chǎn)價格上升，消費者可以用升值的房產(chǎn)申請更多信貸獲得更大流動性；但是，如果房產(chǎn)價格大幅下跌，銀行可能進行風(fēng)險管理，對住房價格進行重估，同時要求住房者提供更多的新信用。由于房產(chǎn)屬于一種特殊資產(chǎn)，其變現(xiàn)過程比較復(fù)雜，變現(xiàn)力也較其他金融資產(chǎn)困難，因此房價上漲導(dǎo)致的所有者財富增加具有很大的不確定性。五是替代效應(yīng)。由于土地資源的不可再生性使人們在房價不斷上漲時產(chǎn)生“慣性心理”，預(yù)期未來房價將會持續(xù)上升。在此消費心理下，房價上漲反而會刺激潛在購房者放棄或減少消費而將資金投資于房地產(chǎn)，從而將部分潛在消費資金吸納進房地產(chǎn)市場。
從前面方差分解結(jié)果可以看出，短期內(nèi)房產(chǎn)財富效應(yīng)稍大于股票，但不顯著。原因一方面可能是我國居民住房作為消費性資產(chǎn)，主要用于個人基本消費自住；房價上升、家庭財富增加，但實際收入并未增加，即未產(chǎn)生直接財富效應(yīng)；另一
方面，我國目前房價漲幅較大，超出了買房者的購買力，就只能通過減少當(dāng)期消費來增加儲蓄以購房。而且替代效應(yīng)使人們在房價不斷上漲時產(chǎn)生慣性心理，從而減少消費。
3 股票資產(chǎn)與房地產(chǎn)對居民消費影響的差異分析
房產(chǎn)財富效應(yīng)在長期中相對較大，對消費有正向影響是由于房產(chǎn)具有與金融資產(chǎn)不同的特性。首先股票價格與房地產(chǎn)價格相比，具有更大的波動性和不確定性。股票價格變動帶來的財富增加很難判斷是暫時性收入還是持久性收入。相反，房產(chǎn)是一種不動產(chǎn)，大多數(shù)擁有房產(chǎn)財富的家庭都是為了享受這種服務(wù)(即用來居住而不是為了出售賺錢)，所以房產(chǎn)財富的不確定性要比股票小得多。另外，由于城市土地的稀缺性和區(qū)位的不可替代性，房產(chǎn)財富在家庭生命周期內(nèi)具有長期增值潛力。因此，房產(chǎn)被人們認(rèn)為是一種持久性增值財富，促進人們增加邊際消費傾向。而且隨著房產(chǎn)價值上升，家庭可用于消費信貸的杠桿也增高，這使房產(chǎn)財富價值增加在長期對消費的影響效應(yīng)相對較大。
四、結(jié)論
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；所得稅；預(yù)繳稅款
中圖分類號：F293.33
為了加強從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例和《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點，國家稅務(wù)總局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，接著又下發(fā)了《關(guān)于加強企業(yè)所得稅預(yù)繳工作的通知》，指出加強企業(yè)所得稅預(yù)繳工作是稅收征管中的一項重要任務(wù)。
從近幾年來的情況看，針對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收管理，國家稅務(wù)總局已出臺了多個文件，不斷地對所得稅的稅收進行調(diào)整和完善。根據(jù)當(dāng)前相關(guān)文件精神，企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，均確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，進行企業(yè)所得稅預(yù)繳。對銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，要求按預(yù)計計稅毛利率分月（或季度）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，進行企業(yè)所得稅預(yù)繳。
房地產(chǎn)企業(yè)相比其他行業(yè)，具有開發(fā)銷售周期長、成本費用項目多、會計核算繁瑣的特點，稅收處理尤其是企業(yè)所得稅核算的復(fù)雜程度更高，其收入和稅前扣除項目等涉稅事項處理正確與否、申報表填報真實準(zhǔn)確與否，受納稅人會計核算健全程度的影響很大。但是，高投資、高風(fēng)險、高利潤的行業(yè)特性，加上稅收監(jiān)管手段和處罰措施的弱化，往往促使部分企業(yè)為追求利益最大化，采取避稅甚至逃稅的行為。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)按照規(guī)定做好以下幾方面工作：
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實際利潤據(jù)實分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實際利潤據(jù)實分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算除預(yù)計利潤率，計入利潤總額預(yù)繳稅款，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后再按照實際利潤重新調(diào)整。
2.預(yù)計利潤率暫按以下規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定
2.1非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目
（1）位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市所在地城郊區(qū)的，不得低于20%。
（2）位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。
（3）位于其他地區(qū)的，不得低于10%。
2.2經(jīng)濟適用房開發(fā)項目
經(jīng)濟適用房開發(fā)項目符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟適用房管理辦法的通知》等有關(guān)規(guī)定的，不得低于3%。
按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實際利潤據(jù)實預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)備等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，填報在《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類）第4行“利潤總額”內(nèi)。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預(yù)售應(yīng)進行初始納稅申報、報批
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預(yù)售收入進行初始納稅申報時，必須附送有關(guān)部門批準(zhǔn)經(jīng)濟適用房項目開發(fā)、銷售的文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定執(zhí)行。
即使認(rèn)真按照上述要求做了，現(xiàn)行制度仍舊有不夠完善的地方，尚存在一些具體規(guī)定不明朗、定義不清晰、有關(guān)事項政策調(diào)整頻繁帶來新舊制度銜接不到位等問題，使得不同納稅人對同種經(jīng)營行為卻因政策理解的差異采取了不同的涉稅處理方法。這不僅削弱稅法的公平性和嚴(yán)肅性，同時也帶來稅收風(fēng)險。歸結(jié)起來，目前看法不一的問題主要有：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳方式能否采取除按當(dāng)年實際利潤據(jù)實預(yù)繳之外的方式，二是預(yù)繳期利潤能否彌補以前年度虧損，三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳期計算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額時的允許扣除項目具體包括哪些，四是未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入是否作為計提廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費的基數(shù)，五是少預(yù)繳企業(yè)所得稅是否具有法律責(zé)任。
5.結(jié)語
上述幾點屬于預(yù)繳過程中值得探討的問題，還有一些涉稅事項處理的細(xì)節(jié)規(guī)定也易生歧義，對問題的不同理解和處理方法，會嚴(yán)重影響企業(yè)月度（或季度）預(yù)繳行為和納稅水平。納稅人通常在追求利益最大化的本能驅(qū)動下，鉆政策、規(guī)定之漏洞，在預(yù)繳期間少計收入、多作扣除，降低預(yù)繳期間的應(yīng)納稅所得額、減少預(yù)繳額，待匯算清繳時予以補足，這樣既減輕了企業(yè)當(dāng)期財務(wù)壓力，又不違反有關(guān)規(guī)定。也使企業(yè)的所得稅費用與企業(yè)盈利配比，并使預(yù)計營業(yè)利潤在開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)算期得到反映，筆者認(rèn)為，預(yù)繳的企業(yè)所得稅應(yīng)在“遞延稅款”歸集（轉(zhuǎn)回）并采用同步登記法，這樣可以提高核算準(zhǔn)確性，簡化核算工作，使實際數(shù)與預(yù)計數(shù)在同一賬頁反映，便于預(yù)計數(shù)轉(zhuǎn)回、對比、開展稅務(wù)申報等工作。
具體方法為：做好會計核算，統(tǒng)一核算方法，使“預(yù)收賬款”、“遞延稅款”、“主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)成本、主營業(yè)務(wù)稅金及附加”明細(xì)內(nèi)容相互對應(yīng)，做好計提、抵減預(yù)計營業(yè)利潤的核算工作； 企業(yè)所得稅應(yīng)在“遞延稅款”核算，借方為因預(yù)計營業(yè)利潤而增計的企業(yè)所得稅；貸方為銷售結(jié)算轉(zhuǎn)回已計提的企業(yè)所得稅，銷售結(jié)算轉(zhuǎn)回在“遞延稅款”賬戶中歸集的企業(yè)所得稅，原則上原計提多少轉(zhuǎn)回多少，結(jié)算后該賬戶余額為“零”。
當(dāng)然企業(yè)實際毛利率水平的高低也影響預(yù)繳水平，這是因為現(xiàn)行政策規(guī)定，房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收前后均可簽訂。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因開發(fā)經(jīng)營階段的不同，銷售行為可分為兩種，一種是竣工驗收后銷售房產(chǎn)的行為，即正常的銷售行為；另一種是預(yù)售行為，即持預(yù)售許可證上市銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品。在某個會計年度，企業(yè)可能會兩種銷售狀態(tài)并存。按照規(guī)定，未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的銷售收入在進行稅務(wù)處理時確認(rèn)為收入的實現(xiàn)，需要按預(yù)計計稅毛利率分月（或季度）計算預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納所得額。待開發(fā)產(chǎn)品完工后，再予結(jié)算實際的計稅成本、毛利額及企業(yè)所得稅。
從預(yù)繳征管層面看，由于當(dāng)前月度（或季度）預(yù)繳申報表項目設(shè)計不夠詳盡，據(jù)實預(yù)繳與企業(yè)應(yīng)納稅所得額相關(guān)的只有營業(yè)收入、營業(yè)成本和實際利潤額三項獨立指標(biāo)，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，預(yù)售收入按規(guī)定計算出的預(yù)計利潤只能合并計入實際利潤額。這種指標(biāo)過少且邏輯關(guān)系不強的報表設(shè)計，無法全面反映申報企業(yè)的各個事項，容易遺漏，也使房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳率偏低在所難免。
為改進和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳制度 ，針對目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳率水平較低的情況，建議改進和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳制度。
首先，要增強預(yù)繳制度的規(guī)范性和可操作性，對現(xiàn)行規(guī)章制度中規(guī)定不清晰、執(zhí)行有爭議的事項加以修正、明確，從制度層面降低征納雙方的稅收風(fēng)險。包括明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能采取按實際利潤據(jù)實預(yù)繳的方式，明確預(yù)繳期利潤能彌補以前年度虧損，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳期計算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額時允許扣除的具體項目，明確未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入可以作為計提廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費的基數(shù)。
其次，明確法律責(zé)任和處罰制度，提高稅收法規(guī)的嚴(yán)肅性。包括明確少預(yù)繳企業(yè)所得稅具有一定的法律責(zé)任，明確少預(yù)繳的所得稅需要加收滯納金，改進預(yù)繳申報體系，增強申報的實效性。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；通貨膨脹；時差相關(guān)分析；熱最優(yōu)路徑方法
一、 引言
過去四十多年里，全球經(jīng)濟在低通貨膨脹水平的環(huán)境下，發(fā)生了多次因資產(chǎn)價格波動，尤其是資產(chǎn)價格泡沫的產(chǎn)生和破裂引發(fā)的系統(tǒng)性和全球性的金融危機與經(jīng)濟衰退，資產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系成為各國貨幣與政策當(dāng)局所日益關(guān)注的重要問題，也成為學(xué)術(shù)界的熱點問題。
我國自1998年啟動房地產(chǎn)市場化改革以來，伴隨著我國宏觀經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)取得迅猛的發(fā)展，全國商品房平均銷售價格從1998年的2 170元/平方米上升到達(dá)2012年1月的5 502元/平方米，短短十四年時間內(nèi)，價格上升達(dá)153.55%。房產(chǎn)在我國家庭資產(chǎn)組合中的占比已接近50%，是份額最大的一項資產(chǎn)持有形式。與此同時我國也面臨著嚴(yán)峻的通貨膨脹形勢，2011年7月份CPI同比上升6.5%，達(dá)到近3年以來的峰值。研究房地產(chǎn)價格波動與通貨膨脹的關(guān)系是資產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系研究的重要組成部分，具有重要的理論意義，而且對我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展以及對通貨膨脹的預(yù)測和管理均具有重要的現(xiàn)實意義。
本文使用我國2000年~2011年間房地產(chǎn)價格指數(shù)和消費者價格指數(shù)的月度數(shù)據(jù)，運用時差相關(guān)分析方法和熱最優(yōu)路徑方法，對我國房地產(chǎn)價格波動對通貨膨脹的影響進行了研究。
二、 文獻綜述及模型簡介
1. 文獻綜述。近年來，國內(nèi)外學(xué)者對資產(chǎn)價格與通貨膨脹關(guān)系的研究逐漸增多，除了利用統(tǒng)計數(shù)據(jù)對資產(chǎn)價格與通貨膨脹之間關(guān)系進行實證分析之外，一般是按下面兩條思路展開：一是探討和刷新通貨膨脹的定義和衡量方法，試圖將資產(chǎn)價格包含到通貨膨脹的衡量指標(biāo)中去，討論資產(chǎn)價格在通貨膨脹衡量指標(biāo)的權(quán)重；二是研究資產(chǎn)價格波動對通貨膨脹的影響，嘗試發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)價格與通貨膨脹是否具備穩(wěn)定的關(guān)系。
Tobin（1969）認(rèn)為當(dāng)市場價格高于重置成本時，企業(yè)投資意愿變得更為強烈，投資支出隨之增加，這會引起社會總需求的增加，從而引發(fā)通貨膨脹。Goodhart（2001）研究表明資產(chǎn)價格蘊有未來物價變化的信息。他構(gòu)建出了一種包括房地產(chǎn)價格、股票價格、短期利率和匯率等在內(nèi)的金融狀況指數(shù)，并對房地產(chǎn)價格和股票價格在金融狀況指數(shù)中的權(quán)重進行了研究。他的實證結(jié)果證明，西方七國的金融狀況指數(shù)與未來通貨膨脹水平的相關(guān)系數(shù)為0.55，并且領(lǐng)先通貨膨脹7個季度；而且與匯率、股票價格和通貨膨脹之間的關(guān)系相比，房地產(chǎn)價格和通貨膨脹之間的聯(lián)系要緊密得多，因此貨幣與政策當(dāng)局可借助金融狀況指數(shù)研判未來通貨膨脹水平。Simon Gilchrist 和John V. Leahy（2002）研究表明，相比美國，其他發(fā)達(dá)國家的股票價格帶來的財富效應(yīng)偏小，但房地產(chǎn)價格波動的財富效應(yīng)比美國要大。導(dǎo)致這些差異的原因是不同類型的資產(chǎn)在各國占比不同以及各國資產(chǎn)市場的發(fā)育程度不一。沒有任何一項資產(chǎn)的價格數(shù)據(jù)能適用于對所有國家、所有時期通貨膨脹的預(yù)測。A.Bollard（2004）認(rèn)為，如果貨幣和政策當(dāng)局以低通貨膨脹為目標(biāo)，那么日常的貨幣操作應(yīng)考慮資產(chǎn)價格的因素，應(yīng)該對資產(chǎn)價格的波動作出適當(dāng)?shù)幕貞?yīng)。他的實證表明，在大部分情況下，新西蘭的資產(chǎn)價格的波動與一般商品和服務(wù)項目的價格水平的起伏是相一致的。
瞿強（2004）認(rèn)為，在金融制度不斷創(chuàng)新的情況下，資產(chǎn)價格的上升往往都伴隨著信貸規(guī)模的大幅增加。資產(chǎn)價格超過資產(chǎn)基礎(chǔ)定價的部分，來源于以轉(zhuǎn)移風(fēng)險為目的的借款，這會引起宏觀經(jīng)濟波動和社會財富劇烈的重新分配，最終會反映在一般商品與服務(wù)項目的價格波動上，或者是通貨膨脹，或者是通貨緊縮。王維安和賀聰（2005）的研究運用了無套利均衡定價原理從資產(chǎn)價格獲取市場預(yù)期的方法，結(jié)果表明房地產(chǎn)預(yù)期收益率與通貨膨脹預(yù)期存在穩(wěn)定的關(guān)系，房地產(chǎn)預(yù)期收益率下降1%，會引起通貨膨脹上升0.58%。汪恒（2007）在傳統(tǒng)的衡量通貨膨脹指標(biāo)CPI的基礎(chǔ)上，增加了房地產(chǎn)價格，從而構(gòu)建出一種新的通貨膨脹指數(shù)；他以1998年~2003年的季度數(shù)據(jù)作為樣本數(shù)據(jù)，實證檢驗了包含房地產(chǎn)價格的新通貨膨脹指數(shù)比傳統(tǒng)的通貨膨脹的指標(biāo)更加有效。李強（2008）分析認(rèn)為，資產(chǎn)價格和通貨膨脹的關(guān)系，除了財富效應(yīng)，還存在一種“貨幣激活論”，即資產(chǎn)價格的上升，會降低居民的儲蓄意愿，貨幣會流向資產(chǎn)交易市場，從而引發(fā)通貨膨脹水平上升。他的實證檢驗了我國股票價格的上升會同時通過財富效應(yīng)和“貨幣激活效應(yīng)”促使通貨膨脹的上升。蘇瑜和萬宇艷（2010），以美國近130年來的CPI和標(biāo)普指數(shù)為研究對象得出結(jié)論，美國股票價格與通貨膨脹長期來看存在顯著的協(xié)整關(guān)系；而在上世紀(jì)二三十年代大蕭條時期、本世紀(jì)初的互聯(lián)網(wǎng)新經(jīng)濟泡沫時期和2008年次貸危機時期等這三個特殊時間區(qū)段，股票價格與通貨膨脹的關(guān)系并不明顯。
綜上所述，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為通常意義上的僅包含一般商品和服務(wù)項目價格水平的物價指數(shù)并不能反映真實的通貨膨脹水平，資產(chǎn)價格在一定程度上有助于改善對未來通貨膨脹水平的預(yù)測。另外一些學(xué)者認(rèn)為資產(chǎn)價格對未來通貨膨脹水平的預(yù)測能力并未達(dá)到理論上所闡述的水平，沒有一項資產(chǎn)的價格數(shù)據(jù)能適用于對所有國家、所有時期的通貨膨脹預(yù)測。
但學(xué)界也一致認(rèn)為：隨著資產(chǎn)交易的日趨頻繁和資產(chǎn)價值占比實體經(jīng)濟的份額逐漸增大，為維護貨幣穩(wěn)定，確保經(jīng)濟平穩(wěn)有序運行，貨幣與政策當(dāng)局有必要關(guān)注資產(chǎn)價格波動對通貨膨脹和宏觀經(jīng)濟帶來的影響，關(guān)注更廣泛意義上的價格水平穩(wěn)定。
2. 模型簡介。
（1）時差相關(guān)分析。時差相關(guān)分析模型，通常選取兩個重要的經(jīng)濟變量作為基準(zhǔn)指標(biāo)，然后針對選取的指標(biāo)做滯后或超前處理，并計算兩者的相關(guān)系數(shù)。據(jù)此可以得出兩個經(jīng)濟變量在時間序列上的關(guān)系，判斷兩者誰是先行指標(biāo)、滯后指標(biāo)或同步指標(biāo)。時差相關(guān)分析模型可應(yīng)用于對數(shù)據(jù)和事務(wù)的預(yù)測和判斷。
時差相關(guān)分析模型的基本思路：
設(shè)Y={Y1，Y2，Y3，…}和X={X1，X2，X3，…}為兩個經(jīng)濟指標(biāo)序列，r為時差相關(guān)系數(shù)，則：
l為滯后或超前期數(shù)，l為正數(shù)時表示滯后，l為負(fù)數(shù)時表示超前；n是取齊后的數(shù)據(jù)個數(shù)，L是最大的滯后或超前期數(shù)。rl最大時對應(yīng)的l表示滯后或超前l(fā)期時，兩時間序列相關(guān)關(guān)系最強。若r0為最大值，表示兩個重要的經(jīng)濟變量在時間序列上為同步的關(guān)系。
（2）熱最優(yōu)路徑方法。熱最優(yōu)路徑方法，是一種無參數(shù)估計方法，運用熱物理學(xué)的概率傳遞思路，引入距離矩陣，利用配分函數(shù)進行遞歸運算，最終得出兩時間序列之間動態(tài)的領(lǐng)先滯后關(guān)系。熱最優(yōu)路徑方法由Wei-Xing Zhou和Didier Sornette（2006）提出，他們將熱物理學(xué)方法應(yīng)用到經(jīng)濟問題研究領(lǐng)域，具備一定的創(chuàng)新性。基本過程如下：
首先，將兩個具有相同長度的時間序列{X}和{Y}進行標(biāo)準(zhǔn)化，求出其距離矩陣 ：
ε（t1，t2）=|X（t1）-Y（t2）|（1）
ε（t1，t2）表示時間序列{X}在時刻t1的值與時間序列{Y}在t2時刻的值之間的距離。
接著，按式（2）所示將距離矩陣做旋轉(zhuǎn)處理。這樣t軸剛好為原坐標(biāo)系中主對角線的方向，x軸與其垂直。
t1=1+（t-x）/2t2=1+（t+x）/2（2）
式（3）表示了配分函數(shù)的遞歸計算方法。
G（x，t+1）=[G（x-1，t）+G（x+1，t）+G（x，t-1）]e-?著（x，t+1）/T（3）
最后，計算熱平均位置x（t）。根據(jù)式（3）進行計算，在時間t上每個點與對角線的距離為x的概率為G（x，t）/G（t），其中G（t）=?撞xG（x，t）。在t時刻的平均領(lǐng)先（滯后）階數(shù)為：
經(jīng)過上述運算，可以求得每個時間點上的熱平均位置，即在每個時間點上兩個時間序列的領(lǐng)先或滯后階數(shù)。
三、 實證研究
本文的實證驗證部分，包括運用時差相關(guān)分析方法的靜態(tài)實證部分和使用熱最優(yōu)路徑方法的動態(tài)實證部分，均使用全國房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)（HPI）反映房地產(chǎn)的價格，使用CPI反映通貨膨脹程度。本文使用2000年1月~2011年1月的HPI和CPI作為樣本數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)分別來自于中經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫和國家統(tǒng)計局官方網(wǎng)站，對數(shù)據(jù)自行做了整理并對缺失數(shù)據(jù)做了線性插值補齊處理。
1. 研究區(qū)段劃分。本文在研究我國房地產(chǎn)價格對通貨膨脹的影響時，根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，將其劃分了不同階段進行分段研究，以揭示在目前我國國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于高速發(fā)展的情況下，房地產(chǎn)價格波動對通貨膨脹的復(fù)雜影響。
新一輪增長階段（2000年~2002年）：逐步停止福利分房，啟動房地產(chǎn)行業(yè)的市場化改革，在制度上建立市場化住房體制，同時提出把房地產(chǎn)行業(yè)培育成經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展；宏觀調(diào)控階段（2003年~2007年）：房地產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)價格大幅上升，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂，政府頻繁出臺了許多房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和措施； 后金融危機階段（2008年~2011年）：隨著美國次貸危機爆發(fā)，我國房地產(chǎn)價格在2008年有過較大幅度的下降，政府隨即出臺一系列救市計劃和扶持政策，房地產(chǎn)市場迅速反彈，投資投機需求旺盛，房地產(chǎn)價格持續(xù)上升，政府先后出臺多輪針對性較強的政策遏制房地產(chǎn)價格過快上升，成效顯著。
2. 使用時差相關(guān)分析模型的靜態(tài)實證研究。基于2000年1月~2002年12月的HPI與CPI的月度數(shù)據(jù)，根據(jù)時差相關(guān)分析得出，在房地產(chǎn)行業(yè)新一輪增長階段中，HPI是CPI的同期指標(biāo)，領(lǐng)先階數(shù)為0，并且滯后三期內(nèi)的HPI和CPI的相關(guān)系數(shù)均在45%以上；CPI是HPI的同期指標(biāo)，領(lǐng)先階數(shù)為0，并且CPI和五期內(nèi)的HPI相關(guān)系數(shù)均在45%以上，顯示出HPI和CPI之間較強的關(guān)系。
基于2003年1月 ~2007年12月的HPI與CPI的月度數(shù)據(jù)，根據(jù)時差相關(guān)分析得出，在房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控階段中，HPI是CPI的同期指標(biāo)，領(lǐng)先階數(shù)為0，并且只有同期的HPI和CPI的相關(guān)系數(shù)在45%以上，滯后一期以上的HPI和CPI的相關(guān)系數(shù)較小，并且滯后五期時出現(xiàn)負(fù)相關(guān)的情況；CPI是HPI的同期指標(biāo)，領(lǐng)先階數(shù)為0，并且CPI和五期內(nèi)的HPI相關(guān)系數(shù)均在45%以上，但與11期之后的HPI出現(xiàn)負(fù)相關(guān)系數(shù)。
基于2008年1月 ~2011年1月的HPI與CPI的月度數(shù)據(jù)，根據(jù)時差相關(guān)分析得出，在房地產(chǎn)行業(yè)后金融危機階段中，HPI是CPI的先行指標(biāo)，領(lǐng)先CPI七期，并且滯后七至十期的HPI和CPI的相關(guān)系數(shù)均在50%以上；CPI是HPI的先行指標(biāo)，領(lǐng)先HPI七期，兩者為負(fù)相關(guān)，并且CPI和二至十一期內(nèi)的HPI相關(guān)系數(shù)均在-45%以上。
3. 使用熱最優(yōu)路徑方法的動態(tài)實證研究。使用熱最優(yōu)路徑方法，選取了參數(shù)T=1，基于2000年1月 ~ 2011年1月的HPI和CPI月度數(shù)據(jù)，得出近十年我國 HPI對CPI的領(lǐng)先階數(shù)動態(tài)變化情況，結(jié)果顯示我國HPI對CPI的領(lǐng)先階數(shù)趨向逐漸增大的趨勢。2000年~2007年間，HPI對CPI的領(lǐng)先階數(shù)在0附近，基本上是同步指標(biāo)；而2007年~2011年1月間，HPI對CPI的領(lǐng)先階數(shù)在6個月左右。
4. 結(jié)果分析。
（1）在我國房地產(chǎn)行業(yè)新一輪增長階段和宏觀調(diào)控階段中，CPI和五期內(nèi)的HPI相關(guān)系數(shù)均在45%以上；顯示出隨著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)日益成為我國企業(yè)和居民的投資、消費和抵御通貨膨脹的重要渠道。
（2）在新一輪增長階段和宏觀調(diào)控階段中，HPI是CPI的同期指標(biāo)，領(lǐng)先階數(shù)為0；在后金融危機階段中，HPI是CPI的先行指標(biāo)，領(lǐng)先CPI七期。熱最優(yōu)路徑方法的實證也表明，HPI對CPI的領(lǐng)先階數(shù)逐漸增大，表明我國房地產(chǎn)價格和通貨膨脹存在較為緊密的關(guān)系，房地產(chǎn)價格包含通貨膨脹的信息，但兩者之間的關(guān)系仍然處于進一步的變化之中。
（3）對于后金融危機階段，HPI和CPI不是同期指標(biāo)的原因是，在由美國次貸危機引發(fā)的、因歐債危機復(fù)雜化的全球金融危機給我國經(jīng)濟帶來重大影響的背景下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)政策屢出重量級措施，包括2008年的救市計劃和2010年以來多項嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，這些政策針對性較強，效果立桿見影，加之房地產(chǎn)作為一項資產(chǎn)，對經(jīng)濟形勢反應(yīng)較為靈敏，因此房地產(chǎn)價格成了CPI的先行指標(biāo)，領(lǐng)先CPI七期。
四、 研究結(jié)論與政策建議
1. 結(jié)論。
（1）伴隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和居民生活水平的提高，我國房地產(chǎn)行業(yè)正進一步發(fā)展，房地產(chǎn)價格波動通過影響企業(yè)投資、居民消費、金融體系和政府財政等途徑，影響通貨膨脹水平，房地產(chǎn)價格和通貨膨脹存在較為緊密的關(guān)系，房地產(chǎn)價格波動中包含著通貨膨脹的信息，但各時期房地產(chǎn)價格波動對通貨膨脹的解釋強度和影響時長均存在較大的差異，房地產(chǎn)價格與通貨膨脹的關(guān)系仍然處于進一步的變化之中。
（2）目前受復(fù)雜的全球宏觀經(jīng)濟形勢影響，我國經(jīng)濟不確定因素增多，加之出臺了一系列的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，我國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了近十年較為罕見的停止上升的狀況，改變了之前因追求房地產(chǎn)價格上升，企業(yè)和居民等使用各種方式將資金從日常生產(chǎn)經(jīng)營、消費和其他投資渠道領(lǐng)域轉(zhuǎn)向投入到房地產(chǎn)行業(yè)的局面，房地產(chǎn)行業(yè)吸收流動性的能力降低，這增加了當(dāng)前我國通貨膨脹的上行壓力。
2. 政策建議。
（1）盡管我國房地產(chǎn)價格波動中包含通貨膨脹的信息，但各時期房地產(chǎn)價格波動對通貨膨脹的解釋強度和影響時長均存在較大的差異，缺乏準(zhǔn)確評價房地產(chǎn)價格波動對通貨膨脹影響的程度的技術(shù)手段。因此并不適合將房地產(chǎn)價格計入衡量通貨膨脹的指標(biāo)，房地產(chǎn)價格也不應(yīng)作為預(yù)測和管理通貨膨脹水平的直接目標(biāo)，貨幣政策也不應(yīng)直接對房地產(chǎn)價格波動作出反映，建議我國貨幣和政策當(dāng)局在預(yù)測和管理通貨膨脹水平時，應(yīng)采取“參考”但不能“盯住”房地產(chǎn)價格波動的策略。
（2）我國房地產(chǎn)行業(yè)市場化進程正不斷推進，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，同時也日益成為我國企業(yè)和居民的投資、消費和抵御通貨膨脹的重要渠道。我國應(yīng)堅持房地產(chǎn)行業(yè)的定位，確保政策的長期性和一貫性，堅持推進房地產(chǎn)市場化進程，避免給市場帶來價格信號失真。尤其需要注意的是，房地產(chǎn)價格波動會改變其吸納流動性的能力。為促進國民經(jīng)濟的健康平穩(wěn)發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)政策應(yīng)著眼于確保房地產(chǎn)價格的平穩(wěn)，避免急升急跌的局面，否則會給我國實體經(jīng)濟帶來較為嚴(yán)重的影響。
參考文獻：
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[關(guān)鍵詞]美國 金融危機 印度經(jīng)濟
2007年發(fā)生在美國的次貸危機，到2008年已經(jīng)發(fā)展成為嚴(yán)重的金融危機，甚至形成“金融海嘯”。這次金融危機嚴(yán)重打擊了美國的金融和經(jīng)濟，震撼歐洲，波及拉美，影響亞洲，牽制新興經(jīng)濟體的經(jīng)濟發(fā)展，從而對國際金融和世界經(jīng)濟產(chǎn)生極為嚴(yán)重的影響。為此，信守自由市場經(jīng)濟的美國政府不得不出面干預(yù)，挽救接近破產(chǎn)的銀行金融業(yè)；英國、法國、德國等歐洲大國政府也紛紛向問題嚴(yán)重的銀行金融機構(gòu)注資。同時，西方發(fā)達(dá)國家和國際金融機構(gòu)還呼吁世界各國特別是新興工業(yè)化國家，積極行動起來，防止金融危機蔓延，維持國際金融穩(wěn)定，保證世界經(jīng)濟平穩(wěn)增長。
但是，發(fā)生于美國的金融海嘯遠(yuǎn)沒有結(jié)束，隨著金融危機的深化，其對世界各國特別是新興經(jīng)濟體的金融和經(jīng)濟將會產(chǎn)生哪些影響，現(xiàn)在還不完全清楚。在重要的新興經(jīng)濟體印度國內(nèi)，人們對美國金融危機對印度經(jīng)濟影響的看法很不一致：有的認(rèn)為將造成比較嚴(yán)重的影響；有的認(rèn)為影響有限，有的甚至認(rèn)為對印度經(jīng)濟的機遇大于風(fēng)險。本文試圖從金融資本市場、商品服務(wù)出口、實體經(jīng)濟、宏觀經(jīng)濟等諸多層面，分析美國金融危機對印度經(jīng)濟發(fā)展的諸多影響。
一、對印度金融資本市場的影響
如果說金融是一國經(jīng)濟的神經(jīng)中樞，那么國際金融則是世界經(jīng)濟的神經(jīng)中樞。一國特別是大國發(fā)生的金融危機必然通過國際金融渠道對其他國家的金融產(chǎn)生重要影響。美國金融危機對印度金融資本市場的影響最直接，但也最復(fù)雜。
(一)造成國家資產(chǎn)損失
進入21世紀(jì)以來，印度逐漸放松本國資本對外投資的限制，刺激印度對外投資逐漸增加。在對外直接投資增加的同時，對外證券投資也有所擴大。由于印度外匯儲備額近幾年來大幅度上升，且美國政府債券回報率有吸引力，包括印度中央銀行――印度儲備銀行在內(nèi)的金融部門近年來不斷增資購買美國政府債券。截至2007年2月底，印度購買的美國政府債券總額已達(dá)195億美元，約占印度外匯儲備的10％。據(jù)印度媒體報道，印度最大的九家銀行共有4.2億美元的不同類型資產(chǎn)存在美國因金融危機倒閉或被接管的金融企業(yè)中。其中，印度國家銀行在房利美和房地美投資約1.7億美元，在雷曼兄弟銀行投資約1700萬美元；印度工業(yè)信貸投資銀行在雷曼兄弟銀行的債券投資為8300萬美元。印度政府初步估計，本次金融危機中除了印度國家銀行外，各家銀行的財產(chǎn)損失約為60億盧比。在印度所有銀行中，印度工業(yè)信貸投資銀行受海外資產(chǎn)的影響最大。據(jù)該行遞交給議會的報告，該行總共有22億美元的信貸衍生產(chǎn)品受到影響，損失達(dá)2.64億美元。而印度國家銀行有11億美元受到影響。受美國次貸危機影響，2007年4月22日印度工業(yè)信貸投資銀行宣布，停止執(zhí)行2008年給管理層和員工的增薪計劃。
(二)造成股票市場大跌
2004年印度孟買股票市場敏感指數(shù)僅剛剛達(dá)到4000點。受近年來印度經(jīng)濟高速增長的刺激，外資大量流入印度股票市場。僅2005年共有104億美元外國機構(gòu)投資者資金流入印度證券市場，刺激印度股市不斷創(chuàng)造新高。2007年底印度孟買股票市場敏感指數(shù)曾經(jīng)沖高超過20000點。但是，受美國金融危機拖累，外資熱錢紛紛從印度股票市場撤離，導(dǎo)致股票價格大跌。孟買股票市場敏感指數(shù)已經(jīng)下降到10000點以下，約下跌50％。自2008年1月以來，外國機構(gòu)投資者共拋售印度股票130億美元，僅10月就拋售了38.4億美元。
(三)金融資產(chǎn)損失慘重
印度股票市場大跌，造成印度民眾持有的金融資產(chǎn)大幅度縮水。當(dāng)?shù)孛襟w驚呼，“全球性經(jīng)濟衰退將給印度三億多中產(chǎn)階級以沉重打擊”。英國廣播公司評論說，許多印度中產(chǎn)階級人士把全部積蓄都投入到股票市場，以期獲得可觀的收益。而今金融風(fēng)暴來臨，他們首當(dāng)其沖。受美國金融危機的沖擊，印度富豪在股市的財富大大縮水。據(jù)《聯(lián)合早報》報道，印度40個大富豪的財富在這一輪危機中縮減大約60％，一年前其資產(chǎn)凈值合計高達(dá)3510億美元，現(xiàn)在縮至1390億美元。《福布斯》印度富人榜上排名第一的世界鋼鐵大王米塔爾因股價大跌，丟了冠軍寶座。印度首富地位已由最大的私營公司――信實工業(yè)公司的老板安巴尼取代，但安巴尼的身價也比一年前少了58％，大約是210億美元。有的富豪更在這次危機中從《福布斯》的富人名單上落榜。
(四)造成資金流動性短缺
外資從印度股票市場撤走，股票市場下跌，使企業(yè)和個人資產(chǎn)大幅度縮水，導(dǎo)致更多的企業(yè)向銀行求貸，甚至越來越多的個人也向銀行貸款，促使銀行貸款需求急劇增加。同時，受美國金融危機影響，印度約有437億美元未償還貿(mào)易融資。貿(mào)易信貸受阻可能會令印度經(jīng)濟部分領(lǐng)域陷于停滯，尤其是中小企業(yè)。然而，銀行資金供給并沒有相應(yīng)擴大，難免造成銀行信貸緊縮，企業(yè)和個人都難以順利獲得銀行資金，一時造成資金流動性短缺。
(五)加劇盧比貶值
前兩年，由于外國直接投資和證券投資不斷增多，印度外匯儲備逐漸增加，使外匯供給大于外匯需求，給印度貨幣盧比造成巨大升值壓力。2007年印度盧比對美元升值達(dá)12％。但由于美國爆發(fā)嚴(yán)重金融危機，那些投資印度股票市場和房地產(chǎn)市場的外國投資者立刻撤走資金，導(dǎo)致印度外匯儲備從2008年6月27日的3020億美元下降到11月17日的2420億美元，引起印度盧比對外大幅度貶值。2008年初至今，盧比對美元貶值已超過20％。根據(jù)印度央行統(tǒng)計，盧比兌美元在過去6個半月中從40:1貶值到50:1，貶值四分之一。如果從1月算起，則貶值27％。由于盧比貶值，2008年印度石油公司進口原油的費用預(yù)計會上升12％左右。
二、對印度出口和外國投資的影響
(一)影響軟件出口和服務(wù)外包
軟件出口和服務(wù)外包受美國金融危機影響最大。據(jù)印度國家軟件協(xié)會估計，華爾街有30％的后臺業(yè)務(wù)在印度完成，印度IT產(chǎn)業(yè)近一半收入來自華爾街。華爾街大規(guī)模的金融動蕩使印度對IT服務(wù)業(yè)界可能受到波及充滿擔(dān)憂，已出現(xiàn)華爾街發(fā)包訂單減少的跡象。同時，由于印度軟件企業(yè)去年在美國上市件數(shù)很少，很多企業(yè)家原本以為，這可能僅僅是資本市場危機而已，如今卻消失了貝爾斯登、雷曼、美林等主要風(fēng)險投資大戶，印度軟件公司未來海外上市之路必將更為坎坷。面臨經(jīng)濟衰退和經(jīng)營虧損，高盛、花旗等美國銀行紛紛推出大幅裁員計劃。受到金融危機沖擊，全球信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨萎縮。2009年美國IT業(yè)支出將比上年減少5％，英國金融服務(wù)業(yè)IT支出也會
比上年下降15％～20％。這在一定程度上會影響印度軟件出口。印度最大的三家軟件外包巨頭中，塔塔2008年一季度凈利潤增長率僅為4.9％，遠(yuǎn)低于上年同期37％的水平；印孚瑟斯(Infosys)在2007年度利潤增長率為18％，上年則高達(dá)56％；維布洛(Wipro)利潤增速同樣放緩，只有11.6％，而上年是42.3％。
(二)影響運輸服務(wù)業(yè)
受美國金融危機影響較大的是運輸服務(wù)業(yè)，其中首當(dāng)其沖的是民用航空服務(wù)業(yè)。過去十年來，印度航空業(yè)獲得長足發(fā)展，2006年印度成為世界上發(fā)展最快的航空市場之一。到2007年6月以前，印度航空業(yè)乘客數(shù)一直保持快速增長，比1991年印度經(jīng)濟改革開始時增加了三倍多。然而，從2007年6月開始，這個數(shù)字開始下滑。2008年8月印度只有292萬人選擇乘飛機旅行，比2007年8月的380萬人少了將近100萬人。在國際高油價和資金緊張的背景下，2008年印度航空業(yè)營業(yè)額將從3000億盧比減少到2000億盧比，虧損將達(dá)到20億美元，一些小公司面臨倒閉風(fēng)險。2008年燃油價格上漲讓航空公司步履維艱，到2008年初，印度燃油價格上漲了24％以上，公司燃油開支增加至少30％。全球金融危機席卷而來，最終導(dǎo)致航空公司不堪重負(fù)。10月中旬一周內(nèi)，印度捷特航空公司宣布將解雇1900名正式機組人員及所有還在試用期的員工，盡管該公司暫時收回解雇決定，但這給在經(jīng)濟衰退陰影籠罩之下的人們心中留下了烙印。印度航空公司聯(lián)盟已向印度政府尋求10億美元貸款，以緩解航空業(yè)現(xiàn)在普遍的資金緊張。此外，民航業(yè)已向政府提出行業(yè)保護，要求500億盧比無息貸款。
(三)影響商業(yè)零售業(yè)發(fā)展
受美國金融危機影響較大的是商業(yè)零售業(yè)。目前，印度整個零售業(yè)萎縮了30％，汽車、家用電器產(chǎn)品的銷售量都在下降。印度的汽車銷售展的成交量已經(jīng)降到歷史新低。而伴隨著市場的不景氣，是每天越來越壞的金融風(fēng)暴消息，民眾消費欲望下降。美國金融危機的沖擊，可能使印度三億中產(chǎn)階級的生計面臨困難，甚至使大批中產(chǎn)階級重新淪落為窮人。孟買阿瑟斯通研究所所長古魯納特?穆德拉普表示，人們對印度經(jīng)濟增長前景“變得更加現(xiàn)實”了。消費者在購買高價值房地產(chǎn)、申請汽車貸款和搶購新住房產(chǎn)品時“變得更加謹(jǐn)慎”了。
(四)影響商品出口
印度商品出口也受到美國金融危機的影響。首先是紡織品出口。美國是印度紡織品出口規(guī)模最大的市場，歐洲是印度紡織品出口價格較高的市場。美國金融危機將使印度紡織品出口受到持久影響。據(jù)印度紡織工業(yè)最新評估，2008～2009年度，印度紡織服裝出口預(yù)期達(dá)到246億美元，較上年205億美元提高20％，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于政府設(shè)定的311.7億美元的出口目標(biāo)。隨著金融危機影響蔓延，受西方市場訂單大幅減少和海外進口商要求延長付款期限等因素影響，2008年3～9月，印度出口增速大幅下降，出口商在資金周轉(zhuǎn)方面面臨更大困難。印度商工部長納特承認(rèn)，2008年9月印度出口平均增速已由前5個月的35.1％下降至10％，但他坦言，全球金融危機對印度出口的影響究竟有多大，現(xiàn)在還無法斷言。印度政府2008年11月10日公布了10月的出口數(shù)據(jù)，以美元計算的出口額僅為123.6億美元，比上年同期145.3億美元減少15％，這是近五年來印度出口同比第一次出現(xiàn)負(fù)增長。石化產(chǎn)品是印度第一大出口產(chǎn)品，占出口總額的18％，10月同比增長10％。如將石化產(chǎn)品排除，其他產(chǎn)品出口下跌20％。印度出口產(chǎn)品多屬于勞動密集型產(chǎn)品，出口增幅下降將導(dǎo)致大量人口失業(yè)。僅紡織品出口下降就將導(dǎo)致50萬人失業(yè)。
(五)影響印度利用外資
2008年美國發(fā)生金融危機后，投入印度股票市場的美國資金和其他西方國家的資金紛紛撤離印度市場，從而使印度通過資本市場利用的外資大幅度減少。同時，由于受到美國金融危機的影響，一些原計劃到印度投資建廠的跨國公司可能會被迫壓縮甚至放棄投資，從而使流入印度的外國直接投資也呈現(xiàn)下降趨勢。而且，印度盧比大幅度貶值，也使外國投資者在印度的投資利益嚴(yán)重受損。此外，外國政府和國際金融機構(gòu)對印度的援助也受到一定程度的影響。如由于亞洲開發(fā)銀行的主要出資國美國和日本均在此次金融危機中受到?jīng)_擊，亞行對印度的長期投資計劃可能會受到牽制。印度企業(yè)在國內(nèi)外市場的融資日趨困難，導(dǎo)致2008年4～9月大約175億美元的投資項目被擱置。
三、對印度實體經(jīng)濟的影響
美國金融危機不僅已對印度虛擬經(jīng)濟和服務(wù)經(jīng)濟產(chǎn)生影響，而且也逐漸對印度制造業(yè)、建筑業(yè)和冶金鋼鐵等實體經(jīng)濟行業(yè)產(chǎn)生影響。
(一)對工業(yè)生產(chǎn)的影響
受美國金融危機的影響，印度正面臨現(xiàn)金流動危機。一些企業(yè)的生產(chǎn)因為得不到銀行貸款而紛紛走入低谷。近年來大量流人的外資支撐著印度經(jīng)濟快速增長，印度本國并無充足資金為快速經(jīng)濟增長提供支持。雖然印度央行正努力采取措施增加銀行資金流量，但這并未阻止印度投資者和消費者的恐慌心理。印度股市股價下跌，房地產(chǎn)價格走低，經(jīng)濟增長開始呈現(xiàn)減速跡象，將反過來抑制印度國內(nèi)消費增長趨勢。印度工業(yè)聯(lián)盟經(jīng)濟政策主管斯里瓦斯塔瓦說：“全球所發(fā)生的情況確實影響了印度。”實際上，印度實體經(jīng)濟已開始受到美國金融危機的影響。2008年8月印度工業(yè)總體上比上年同期增長1.3％，其中制造業(yè)和能源產(chǎn)業(yè)僅增長1.1％和0.8％；2008～2009年度前5個月工業(yè)增長率僅為4.9％，不到去年同期10％的一半，為14年來最低。近期，印度可能出現(xiàn)大幅裁員潮，尤其是鋼鐵、水泥、建筑、航空、IT和金融等行業(yè)。為保證企業(yè)在利潤下降的情況下正常運營，雇主們別無選擇。高盛銀行宣布全球裁員10％，其印度分部將裁員200多人。印度央行表示：“有跡象顯示，全球經(jīng)濟放緩趨勢正在加劇，其對印度經(jīng)濟的影響超出預(yù)期。”
(二)影響房地產(chǎn)和建筑業(yè)
近年來，印度經(jīng)濟高速增長促進了建筑業(yè)的繁榮。2007年印度樓盤價格上升40％，吸引外資企業(yè)紛至沓來，印度房地產(chǎn)業(yè)充滿著樂觀情緒。在美國次貸危機中，印度房地產(chǎn)市場未受沖擊，因為大多數(shù)交易是現(xiàn)金支付的，然而美國金融危機的爆發(fā)，使外國投資者立刻撤走資金。同時，美國發(fā)生的金融危機，也使外資對印度房地產(chǎn)樓盤的需求大大減少，導(dǎo)致靠外資吃飯的印度孟買房地產(chǎn)業(yè)陷入低迷狀態(tài)，樓盤價格已下降10％～15％，有人甚至預(yù)計印度房地產(chǎn)崩潰已經(jīng)進入倒計時。受美國金融危機發(fā)生后外資從房地產(chǎn)建筑業(yè)撤走的影響，印度至少10萬中產(chǎn)階級青年的就業(yè)也成了問題。這些有一技之長、收入不菲、夢想通過在外資企業(yè)打工而發(fā)家致富的青年人，買房的夢想已成泡影。大批租用樓盤的外國公司的倒閉，斷了印度房地產(chǎn)商的租金穩(wěn)定財源。印度房地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)前金融風(fēng)暴最直接的受害者。由于資金短缺，大量開發(fā)計劃將取消，二線城市房地產(chǎn)銷售已急速下降了90％，整個房地產(chǎn)業(yè)陷入低谷。
(三)影響冶金鋼鐵業(yè)
印度政府鋼鐵部曾經(jīng)制訂2011～2012年度鋼產(chǎn)量達(dá)到1億噸的目標(biāo)，但是受美國金融危機影響，目前至少有印度JSW鋼公司、金達(dá)萊不銹鋼和普紹鋼公司等三家公司決定推遲擴建項目，等待金融風(fēng)暴過去。這使印度無法實現(xiàn)早前確定的1億噸目標(biāo)。JSW鋼公司財務(wù)總監(jiān)拉奧(seshagiriRao)稱，年產(chǎn)能600萬噸的孟加拉(Bengad)項目一期工程將集中在原料如球團礦、鐵精礦和采煤方面，鋼鐵項目以后再上。而且一期投資將從最初計劃的1500億盧比降至400億盧比，今后也要取決于信貸市場情況。金達(dá)萊不銹鋼公司在奧里薩邦三期和四期的擴建工程不得不推遲，與設(shè)備供應(yīng)商的談判現(xiàn)已擱淺。普紹鋼公司在薩蘭普爾(Salanpur)區(qū)建200萬噸鋼廠和1000兆瓦發(fā)電設(shè)備原計劃在2009年4月動工，但現(xiàn)在不得不推遲6至9個月。實際上，印度鋼鐵新建和擴建項目一直在土地征用和礦山租用等問題上糾纏不休，加上目前愈演愈烈的美國金融危機，印度這些鋼鐵項目似乎都處在危機中。
(四)影響基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
為了改變基礎(chǔ)設(shè)施落后的狀況，印度自2003～2004年度開始擴大對基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資，到2007～2008年度印度基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)達(dá)到高峰期。受美國金融危機的影響，印度國內(nèi)資金市場低迷，加劇了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融通資金的困難。目前，印度基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)開始減速，隨著美國金融危機的持續(xù)發(fā)展，其影響將進一步增強。
四、印度經(jīng)濟增長正在降溫
