時間：2022-03-25 04:14:24
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋租賃管理辦法，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
第二條城市規劃區內國有土地上的商品房屋租賃（以下簡稱房屋租賃）及其監督管理，適用本辦法。
第三條房屋租賃應當遵循平等、自愿、合法和誠實信用原則。
第四條國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國房屋租賃的指導和監督工作。
縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門負責本行政區域內房屋租賃的監督管理。
第五條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當加強房屋租賃管理規定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。
第六條有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）屬于違法建筑的；
（二）不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；
（三）違反規定改變房屋使用性質的；
（四）法律、法規規定禁止出租的其他情形。
第七條房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定，一般應當包括以下內容：
（一）房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所；
（二）房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況；
（三）租金和押金數額、支付方式；
（四）租賃用途和房屋使用要求；
（五）房屋和室內設施的安全性能；
（六）租賃期限；
（七）房屋維修責任；
（八）物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納；
（九）爭議解決辦法和違約責任；
（十）其他約定。
房屋租賃當事人應當在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。
建設（房地產）管理部門可以會同工商行政管理部門制定房屋租賃合同示范文本，供當事人選用。
第八條出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。
廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。
第九條出租人應當按照合同約定履行房屋的維修義務并確保房屋和室內設施安全。未及時修復損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應當按照約定承擔賠償責任或者減少租金。
房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平。
第十條承租人應當按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改動房屋承重結構和拆改室內設施，不得損害其他業主和使用人的合法權益。
承租人因使用不當等原因造成承租房屋和設施損壞的，承租人應當負責修復或者承擔賠償責任。
第十一條承租人轉租房屋的，應當經出租人書面同意。
承租人未經出租人書面同意轉租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。
第十二條房屋租賃期間內，因贈與、析產、diyifanwen.com繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。
承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
第十三條房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。
第十四條房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理房屋租賃登記備案。
房屋租賃當事人可以書面委托他人辦理租賃登記備案。
第十五條辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當事人應當提交下列材料：
（一）房屋租賃合同；
（二）房屋租賃當事人身份證明；（1）
（三）房屋所有權證書或者其他合法權屬證明；
（四）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門規定的其他材料。
房屋租賃當事人提交的材料應當真實、合法、有效，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。
第十六條對符合下列要求的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當在三個工作日內辦理房屋租賃登記備案，向租賃當事人開具房屋租賃登記備案證明：
（一）申請人提交的申請材料齊全并且符合法定形式；
（二）出租人與房屋所有權證書或者其他合法權屬證明記載的主體一致；
（三）不屬于本辦法第六條規定不得出租的房屋。
申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當告知房屋租賃當事人需要補正的內容。
第十七條房屋租賃登記備案證明應當載明出租人的姓名或者名稱，承租人的姓名或者名稱、有效身份證件種類和號碼，出租房屋的坐落、租賃用途、租金數額、租賃期限等。
第十八條房屋租賃登記備案證明遺失的，應當向原登記備案的部門補領。
第十九條房屋租賃登記備案內容發生變化、續租或者租賃終止的，當事人應當在三十日內，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續或者注銷手續。
第二十條直轄市、市、縣建設（房地產）主管部門應當建立房屋租賃登記備案信息系統，逐步實行房屋租賃合同網上登記備案，并納入房地產市場信息系統。
房屋租賃登記備案記載的信息應當包含以下內容：
（一）出租人的姓名（名稱）、住所；
（二）承租人的姓名（名稱）、身份證件種類和號碼；
（三）出租房屋的坐落、租賃用途、租金數額、租賃期限；
（四）其他需要記載的內容。
第二十一條違反本辦法第六條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，對沒有違法所得的，可處以五千元以下罰款；對有違法所得的，可以處以違法所得一倍以上三倍以下，但不超過三萬元的罰款。
第二十二條違反本辦法第八條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，逾期不改正的，可處以五千元以上三萬元以下罰款。
第二十三條違反本辦法第十四條第一款、第十九條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；個人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款。
第二十四條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門對符合本辦法規定的房屋租賃登記備案申請不予辦理，對不符合本辦法規定的房屋租賃登記備案申請予以辦理，或者對房屋租賃登記備案信息管理不當，給租賃當事人造成損失的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十五條保障性住房租賃按照國家有關規定執行。
第二十六條城市規劃區外國有土地上的房屋租賃和監督管理，參照本辦法執行。
現將《廣州市房屋租賃管理辦法》頒發給你們，請遵照執行。
廣州市房屋租賃管理辦法
第一章 總 則
第一條 為加強本市房屋租賃管理，維護房屋租賃秩序，保障當事人的合法權益，根據《廣東省城鎮房屋租賃條例》及國家有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市市轄區范圍內從事房屋租賃活動的單位和個人適用本辦法。
市轄區范圍內的國家機關、企業、事業單位職工租住本單位住房不適用本辦法。
第三條 本辦法所稱房屋租賃，是指公民、法人或其它組織將擁有產權或經營管理權的房屋出租或提供給他人從事經營活動或以合作方式與他人從事經營活動，由承租人向出租人支付租金，并在租賃關系終止時，將房屋返還出租人的行為。
房屋轉租，是指房屋承租人將承租房屋再出租的行為。
涉外的房屋租賃是指當事人雙方或一方是境外的經濟組織或個人的房屋租賃。
第四條 廣州市國土局、房地產管理局是本市房地產租賃工作的行政主管部門（以下簡稱市房地產主管部門）。
市、區房地產租賃管理機構（以下統稱租賃管理機構）負責其轄區內房屋租賃管理和本辦法的具體實施。
公安、工商、物價等有關部門按照各自職責協同實施本辦法。
第五條 房屋租賃雙方當事人（以下簡稱當事人）應當遵循自愿、平等、互利的原則。
第六條 房屋租賃實行登記制度，未經租賃管理機構登記的租賃行為不受法律保護。
第二章 租賃管理
第七條 中央、省、市屬單位、駐穗部隊或外地駐穗機構出租的房屋和涉外的房屋租賃、由市租賃管理機構負責租賃登記和管理，其他房屋租賃由房屋所在區租賃管理機構負責租賃登記和管理。
第八條 房屋租賃須簽訂租賃合同，當事人應當自簽訂、變更、解除或終止租賃合同之日起10日內到經管的租賃管理機構辦理租賃登記或注銷登記手續（以下簡稱登記）。
第九條 當事人申請租賃登記應當提交下列文件：
（一）房屋租賃申請書；
（二）房地產權利證書或證明其產權的其他有效證件；
（三）房屋租賃合同；
（四）身份證明或合法資格證明；
（五）法律、法規規定應當提供的其他證件。
共有房地產的共有人還應當提供其他共有人同意出租的證明。
第十條 租賃管理機構應當在收到申請登記之日起10日內，對符合規定的，予以登記，并由租賃管理機構發給《房屋租賃證》，不符合規定的，應予書面答復。
租賃管理機構應當將予以登記的資料自登記之日起20日內抄送稅務部門。
未領取《房屋租賃證》的，不得出租房屋。
第十一條 房屋有下列情形之一的，不予登記：
（一）未取得產權或經營管理權的；
（二）產權有爭議或產權受到限制的；
（三）不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；
（四）屬違章建筑的；
（五）不符合居住使用安全標準的；
（六）已抵押，未經抵押權人同意的；
（七）已房屋拆遷公告的；
（八）法律、法規規定禁止的其他情形。
第十二條 對已出租的房屋，不符合居住使用安全標準的，租賃管理機構有權責令責任人限期進行維修。
第十三條 當事人可以委托他人代為出租或承租房屋。
受委托人應當持有合法的授權委托書，境外當事人的委托書和有關證件應當按照有關規定經過公證或認證。
第十四條 住宅用房租金，應當執行國家、省、市規定的租金政策和標準，租金標準由市房地產主管部門會同市物價部門制定。
非住宅用房租金，可參照市房地產主管部門制定的指導租金由租賃雙方協商議定。指導租金的制定，應當根據國家、省、市的政策規定，定期公布，并采取相應的措施穩定房屋租金。
對與國計民生關系密切和享受政策性補貼行業的租賃房屋的租金，市政府可根據本市實際，公布調控租金。
第十五條 在以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成房屋進行出租的，出租人如以營利為目的，應當按規定補辦土地使用權出讓手續，并將租金中所含土地收益上繳國家。
第十六條 當事人應當依法繳納有關稅款。
第十七條 出租人應當向租賃管理機構繳納房屋租賃管理費。其標準由市房地產主管部門會同市物價局制定。
房屋轉租的，由轉租人按轉租租金高于原租金的差額部分繳納房屋租賃管理費。
房屋租賃管理費主要用于房屋租賃管理的專項業務，不得挪作他用。
第十八條 當事人應當接受租賃管理機構及工作人員的監督和管理，不得阻礙工作人員執行公務。
租賃管理機構的工作人員執行公務時，應當出示市房地產主管部門統一制發的證件。
第十九條 公民、法人或其他經濟組織未辦理房屋租賃手續的，不得占用他人房屋。
第二十條 在農村宅基地上建設房屋出租的，依照《廣州市土地管理規定》和國家有關規定辦理。
第三章 轉租管理
第二十一條 房屋承租人經出租人同意，可以將租賃房屋的一部分或全部轉租給第三人，出租人可以從轉租中獲得收益。
受轉租人未經出租人同意不得再轉租。
第二十二條 轉租人與受轉租人應當簽訂轉租的租賃合同，并按照本辦法第八條規定進行登記。
第二十三條 轉租的租賃合同的租期，不得超過原租賃合同的租期。但原租賃合同另有約定的除外。
第二十四條 轉租的租賃合同生效后，轉租人和受轉租人享有并應承擔本辦法規定的當事人的權利和義務，同時應當繼續履行原租賃合同約定的義務，但當事人另有約定的除外。
第二十五條 轉租人與受轉租人損害出租人利益的，應當承擔賠償責任。有連帶責任的，應負連帶賠償責任。
第二十六條 轉租期間，原租賃合同變更、解除或終止的，轉租簽訂的租賃合同應相應變更、解除或終止。
第四章 租賃合同管理
第二十七條 房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同，當事人對租賃合同文本條款的內容需作補充的，應當符合本規定。
租賃合同由市房地產主管部門統一印制。
第二十八條 租賃合同、附件及補充協議經租賃管理機構登記生效后，當事人應當履行，任何一方不得擅自變更或解除。
第二十九條 有下列情形之一的，可以變更或解除租賃合同：
（一）符合合同約定條件的；
（二）因不可抗力致使租賃合同部分或全部不能履行的；
（三）當事人協商一致的。
因為變更或解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任外，應當由責任方負責賠償。
第三十條 房屋承租人在租賃期內外遷或死亡的，與原承租人同住同戶籍2年以上的其他人可以繼續承租。
出租人在租賃期內死亡的，其合法繼承人應當繼續履行原租賃合同。
第三十一條 租賃期限屆滿，租賃合同終止。
租期在1年以上，承租人需要繼續承租的，應當在合同終止3個月前提出，并經出租人同意，重新簽訂租賃合同。
第三十二條 租賃合同發生糾紛時，可由當事人進行協商或請求租賃管理機構調解，也可依法向仲裁機構申請仲裁或向人民法院起訴。
第五章 當事人的權利和義務
第三十三條 出租人按照租賃合同約定向承租人收取租金。出租人收取租金時，應按規定向承租人開具發票或收據。否則，承租人可以拒付租金。
承租人按照租賃合同約定的金額和期限交付租金，逾期不交付租金的，每逾期1日應支付不超過月租金3％的違約金。
第三十四條 出租人可以按照租賃合同約定收取不超過3個月租金數額的保證金。保證金的返還方式，由當事人在合同中約定。
第三十五條 出租人應當按照租賃合同約定期限提供房屋，違約的，每逾期1日應支付不超過月租金3％的違約金，違約金不足以賠償由此造成承租人損失的，出租人還應當就不足部分進行補償。
第三十六條 當事人應當按照租賃合同約定負責檢查、維修房屋，如不按約定及時維修房屋，致使房屋發生破壞性事故，造成他人財產損失或人身傷害的，應當承擔賠償責任。
承租人因使用不當，造成房屋損壞的，應當負責維修并支付由此產生的費用。
第三十七條 承租人應當配合出租人檢查、維修房屋，不得借故阻撓，因故意阻撓造成他人財產損失或人身傷害的，應當承擔賠償責任。
因維修房屋需承租人臨時遷出的，出租人應當按照有關規定簽定臨遷協議，明確臨遷、回遷期限。除另有約定外，承租人不得向出租人索取費用。
第三十八條 租賃期間，當事人改建、擴建、改變房屋用途或結構的，必須征得對方同意。按照規定必須經有關部門批準的，應當報請批準。
當事人改變房屋結構，除按前款規定辦理手續外，還應當經市房地產主管部門房屋安全鑒定和批準，并按要求做好安全措施后，方可動工。
第三十九條 租賃期限屆滿而又沒有重新簽訂租賃合同的，出租人有權按照合同約定的期限收回房屋。承租人未經出租人同意逾期不遷出造成出租人損失的，應當承擔賠償責任。承租人不遷出的，出租人可以請求市房地產主管部門責令其限期遷出或向人民法院提出訴訟。
經人民法院判決退出承租房屋，承租人確無其它房屋安置的，其所在單位應當把其列為無房戶予以安排；承租人符合條件的，可向廣州市解決住房困難辦公室申請列為住房困難戶，統籌解決，具體辦法另行規定。
對與國計民生關系密切的行業租賃房屋期限屆滿搬遷有困難的，應給予一定的延長期限。
第四十條 承租人有下列行為之一的，出租人可以解除租賃合同收回出租房屋，造成損失的有權要求賠償：
（一）利用房屋進行違法活動的；
（二）擅自改變房屋結構或約定用途的；
（三）擅自將房屋轉讓、轉租、或調換使用的；
（四）拖欠租金累計6個月以上或連續拖欠租金3個月以上的；
（五）無正當理由將房屋閑置連續3個月以上的；
（六）住宅承租人另有房屋、單位已分配了房屋或已購、建住房的；
（七）法律、法規規定的其他情形。
第四十一條 有下列情形之一的，承租人除按照本辦法規定有權獲取違約金和要求賠償損失外，并且可以解除租賃合同：
（一）不按照約定提供房屋的；
（二）不按照約定維修房屋的；
（三）不符合房屋安全標準的；
（四）法律、法規規定的其他情形。
第四十二條 下列人員在同等條件下，應按照以下順序對出租的房屋有優先承租權：
（一）房屋共有人。
（二）原承租人。
（三）法律、法規規定的其他人員。
第四十三條 租賃期間，承租人未解除租賃合同而擅自遷出，造成第三人占用出租房屋的，承租人應當承擔賠償責任。
第四十四條 租賃期間，出租人轉讓已經出租的房屋，應當提前3個月書面通知承租人。
房地產權轉移，受讓人應當承擔原出租人的義務并享有原出租人的權利。
第六章 罰 則
第四十五條 有下列情形之一的，由租賃管理機構給予處罰：
（一）違反本辦法第八條、第二十二條規定，沒有辦理登記而出租房屋的，除責令其限期補辦登記手續外，并按月租金一至二倍處以罰款。
（二）經租賃管理機構確認不予租賃登記而出租房屋的，除責令其限期糾正外，并按月租金一至二倍處以罰款，期滿拒不糾正的，加重處罰。
（三）違反本辦法第十二條規定，逾期不維修房屋或維修房屋后仍不符合安全標準的，除責令其限期糾正外，并處以1000元以上5000元以下的罰款。
（四）違反本辦法第十四條第一款規定，不按政府規定租金標準收取租金的，除責令其限期糾正，沒收其超過部分租金外，并可處以超過部分租金二倍的罰款。
（五）違反本辦法第十七條第一款、第二款規定，不按期繳納房屋租賃管理費的，責令其限期繳納，逾期不繳納，每逾期一天，按欠款總額收取3‰的滯納金；逾期30日仍不繳納的，吊銷《房屋租賃證》。
（六）違反本辦法第十九條規定，擅自占用他人房屋的，責令其限期遷出，賠償損失，并按賠償金額的一至二倍處以罰款。
（七）違反本辦法第三十八條第二款規定，擅自改變房屋結構的，按月租金一至三倍處以罰款。
第四十六條 圍攻、謾罵、毆打依法執行公務的租賃管理機構工作人員，應當給予治安管理處罰的，由公安機關依法處理；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第四十七條 當事人對行政處罰不服的，按《中華人民共和國行政訴訟法》和《行政復議條例》的有關規定申請復議或向人民法院提起訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，執行處罰單位可向人民法院申請強制執行。
第四十八條 租賃管理機構的工作人員玩忽職守，徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管部門追究行政責任；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第七章 附 則
第四十九條 本辦法施行前依法簽定的租賃合同，應當在本辦法實施日起90日內到經管的房屋租賃管理機構辦理確認、登記。逾期不辦理確認、登記手續的，按無證出租處理。
《合同法》第二百一十二條規定:租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。 以下就是由小編為您提供的房屋租賃合同效力問題。
其中交付租賃物供對方使用、收益的一方稱為出租人,使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。豍而房屋租賃合同屬于租賃合同的一種,是以房屋為標的物的租賃合同,具體是指出租人將房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
房屋租賃合同的標的物為房屋。根據《關于審理城鎮房屋租賃合同案件糾紛司法解釋》,把房屋分為城市、鎮規劃區內的房屋,鄉、村莊規劃區內的房屋,以及當事人依照國家福利政策租賃的公有住房、廉租住房、經濟適用房。根據本司法解釋的精神及實踐操作,對城鎮和鄉村房屋租賃基本做同樣處理,在本文中討論的一般問題中也對此不做區分。而一個例外是依照國家福利政策租賃公有住房,廉租住房,經濟適用房租賃不按照城鎮房屋租賃合同來處理,有學者認為限價房也應當在此限制之列。這些房屋都是政府給城鎮住房極端困難戶的優惠,價格低,政策性針對性強,行政干預明顯,有其特殊規定,因此不在本文所探討的房屋范圍內。
房屋租賃合同是合同的一種,其效力問題的處理基本參照《合同法》第三章中關于合同效力的一般規定,但作為不動產租賃合同的典型代表,其標的物具有特殊性,在實踐操作中情況復雜,因此關于其效力認定也存在需要探討的特殊問題。
房屋租賃合同的成立、生效、效力待定和可撤銷的情況認定與普通合同基本一致,但是在其無效問題上,則存在特殊的認定情況與處理規則,相關法律法規中也對房屋租賃合同無效認定及其法律后果做了特殊的規定。此外,關于房屋租賃的登記備案對房屋租賃合同效力的影響問題也受到廣泛關注。從立法趨勢上看,登記備案對不動產占有和使用權轉移的公示公信作用得到進一步重視。
下面,我將對房屋租賃合同效力的特殊問題進行探討,而對于其與一般合同的相通適用之處不作贅述。
《合同法》中對合同的無效情形作了概括性的規定。《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》、《商品房屋租賃管理辦法》等法律法規中又進一步規定了關于房屋租賃合同無效的特殊特殊情況。據此,可將在實踐中被認定為房屋租賃合同無效的情形總結為以下幾種:
根據《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》、《商品房屋租賃管理辦法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》的規定,建筑物在建造之前,建設單位和個人必須取得土地使用權、建設工程規劃許可證和施工許可證,否則為違法建筑物,法律規定以違法建筑物為標的的屋租賃合同無效。
《中華人民共和國建筑法》第六十一條規定:交付竣工驗收的建筑工程,必須符合規定的建筑工程質量標準,有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書,并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。房屋需要經過竣工驗收后方可使用,否則將無法排除潛在的安全隱患,可能對承租人造成人身或財產的損失。
編輯老師為大家整理了房屋租賃合同效力問題，希望對大家有所幫助。
【關鍵詞】房屋租賃管理，問題
近年來，國務院就房價非理性上漲，從調整供給結構、整頓住房金融市場秩序、強化土地資源管理諸方面出臺了眾多宏觀調控措施，一方面是《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號）印發后，房地產市場出現了積極的變化，房價過快上漲的勢頭得到了初步遏制。國務院2011年1月26日又出臺了新《國八條》（[2011]號）；另一方面，國家住建部頒布的新《商品房屋租賃管理辦法》（以下簡稱《辦法》）已于2011年2月1日起開始實施。一系列相關舉措的出臺，無疑更加活躍了房屋租賃市場，因此科學規范市場秩序，在有效遏制商品房屋價格過快增長的同時，提高人員素質，建立健全管理體制，倡導誠信建設是擺在我們面前必須正視和亟待解決的問題。
一、加強對房屋租賃市場管理的重要性
首先，房屋租賃市場在整個房地產市場不可或缺。缺少了房屋租賃市場的房地產市場，將使大部分購房者以自用和轉讓為主，從而使以租賃為目的的購房者將大大減少。而隨著我國對于房地產市場的一系列調控政策的出臺，雖然有效地抑制了以投資和投機為目的的購房行為，但是存量房市場受到了一定影響。這時，整個房地產市場就更需要租賃市場的活躍和健康發展。如果房屋租賃市場不完善，就會不利于投資結構、商品結構和市場結構的調整和優化。因此缺少租賃市場的房地產市場在結構上也是不合理的。
其次，在我國的投資渠道中房地產是公認的保值、升值投資渠道，因此在市場經濟日益成熟的今天，房地產已經成為人們競相投資的對象。隨著股市的持續低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民卻相繼把資金從股市中撤出繼而投資到房地產市場上，以期實現投資效益的最大化，在這種條件下，只有商品房交易市場、存量房交易市場，以及房屋租賃市場的共同健康發展與日趨活躍，房地產投資者的投資成本才能得以回收和增值。
第三，房屋租賃市場對整個房地產市場具有積極的推動作用。一個城市或地區的房屋租賃市場活躍，勢必刺激當地的房地產消費。這里面既有一部分人最終將轉租為買，成為房地產消費者，另一方面更主要的是會刺激房地產投資者以出租贏利為目的而增加在房地產市場中的投入。
另外，隨著加大拆違、拆臨、拆舊、拆破、拆陋和拆墻透綠的拆遷力度，大量的回遷戶換購、租賃房屋不僅帶動了商品房市場、存量房市場的發展，也促進了房屋租賃市場的發展，從而帶動了整個房地產市場的繁榮與發展。
二、加強房屋租賃管理應從四個方面入手
1、制訂一套系統的法規制度體系，將房屋租賃管理工作納入法制化、規范化的軌道。 《中華人民共和國城市房地產管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》雖然都對房屋租賃管理進行了明確規定，但是缺乏可操作性，同時，從河北省到衡水市關于房屋租賃方面的法規細則卻始終沒有配套出臺，其他相關的政策規定也是少之又少。法律上的相對滯后，就會直接影響到管理的效果。應結合衡水市實際情況，在《中華人民共和國城市房地產管理法》的基礎上盡快出臺有針對性的地方性法規，一方面有效規范衡水市的房屋租賃行為，另一方面使租賃管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租賃市場走上法制化、制度化的道路上來。
新出臺的《商品房屋租賃管理辦法》已于2011年2月1日起施行，為房地產管理部門加強房屋租賃管理提供了強有力的保障，希望相關的配套法規文件能及時出臺。
2、建立房屋租賃指導價格體系，通過價格的透明化，帶動房屋市場的健康發展。
《商品房屋租賃管理辦法》第五條規定：直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當加強房屋租賃管理規定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。
房屋租金指導價格應以市場租金價格水平為依據，在進行充分的市場調研的基礎上，采取科學的測算方法，定期制定和公布不同地段、不同結構、不同用途出租屋的階段性租金。它既為租賃當事人提供了一個合理租賃價格的，也為政府稅收提供了價格參照依據，避免了個別當事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護了房屋租賃市場的正常秩序，有效維護了國家利益。
3、確立各相關部門協調聯動機制，加強房地產市場監管，依法懲治房屋租賃市場的違法違規行為。
雖然房管部門是房屋租賃管理的主管部門，但是房屋租賃管理又是一項綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務等部門，因此需要各部門之間的相互配合。公通字[2004]83號國家六部委辦局《關于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關問題的通知》第二條特別強調了部門之間的相互配合與協作，規定：各部門要加強協調配合，建立信息交流制度。房地產管理部門在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應定期將有關情況通報給公安、工商、稅務等部門；工商部門在辦理工商營業執照時、公安部門在辦理暫住戶口登記及暫住證時，對于生產、經營、居住場所為出租房屋的，應查驗房地產管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對沒有辦理房屋租賃登記備案的，應登記其有關情況并定期通報給房地產管理部門。
因此，在房屋租賃管理上房管、工商、公安、稅務等部門應各盡其責，共同做好工作。工商部門在辦理營業執照，公安部門辦理暫住戶口，地稅部門在征收房屋租賃稅時，都應該檢查是否在房管部門辦理了房屋租賃登記備案，從而形成各部門共同把關，齊抓共管的局面。
4、強化對房地產中介機構的管理，規范中介行為，切實保護房屋租賃雙方當事人的合法權益不受損害。
近年來，隨著房地產業的迅猛發展，房地產中介機構如雨后春筍般地增多。其間，由于房地產中介機構的準入門檻較低，使得房地產中介機構良莠不齊，一些誠信度差的中介機構提供虛假房源信息套取看房費、任意提高中介費等不良行為時有發生。因此，房地產管理部門必須強化對房地產中介機構的管理，規范中介行為，切實保護房屋租賃雙方當事人的合法權益。同時，扶持一批服務規范、運作良好、誠信度高的中介機構，打擊黑中介，為群眾營造一個優良的交易環境。
一、商品房及存量房屋先租后售是指房地產開發經營企業投資建造、并已取得《房地產權證》的商品房及房屋所有權人擁有的存量產權房屋，采取先出租給承租人使用，再根據合同約定出售給該承租人的一種促銷行為。
二、上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市房屋先租后售的行政主管部門。區、縣房地產管理部門根據職責分工負責所轄區域內房屋租賃和內銷商品房及內銷存量房屋（以下簡稱內銷房屋）的租后出售的行政管理工作，業務上受市房地局的領導。
三、房地產開發經營企業及房屋所有權人（以下簡稱房屋業主）實施房屋先租后售，應在出租時與承租人簽訂房屋先租后售合同。
先租后售合同除應具備《城市房屋租賃管理辦法》規定的租賃條款內容外，還應明確雙方當事人買賣該房屋的有關權利、義務、責任。其中必須包括：買賣該房屋的時限、價格；約定的買賣價格與實際成交時支付價款的計算方式；出租人解除與承租人購房約定的條件。
四、房屋業主與承租人簽訂的房屋先租后售合同，可按上述規定自行擬定，也可使用市房地局制訂的房屋先租后售合同示范文本。
五、房屋租賃合同簽訂后的15天內，房屋業主與承租人應按規定向房屋所在地區、縣房地產交易中心辦理房屋租賃登記備案，取得《上海市房屋租賃證》（以下簡稱《房屋租賃證》）。
六、房屋先租后售合同經登記備案后，在合同約定的有效期限內，該出租房屋需設定抵押的，房屋業主應當事先取得承租人書面同意，并將先租后售的事實告知抵押權人。
七、在租賃期間，未經承租人書面同意放棄購房權利的，房屋業主不得將該房屋另行出售給他人。
租賃期間，承租人不得將該房屋先租后售的權利轉讓他人，但承租人征得房屋業主的書面同意，可以將該房屋的一部分或全部轉租給他人。
八、承租人根據先租后售合同約定購買其承租的房屋，必須在租賃合同屆滿前與房屋業主簽訂商品房出售合同或房屋買賣合同（以下簡稱出售合同或買賣合同），并在合同中載明出售前承租人已租賃的時間、繳付的租金、該房屋出租時約定的買賣價和實際成交時支付價款的計算等內容。
九、出售合同或買賣合同簽訂后，雙方當事人應按規定向市或房屋所在地區、縣房地產交易中心辦理過戶申請和價格申報。辦理過戶申請和價格申報時，除應提交《上海市房地產轉讓辦法》、《上海市房地產登記條例》規定的文件外，還應提交已經登記的先租后售合同、《房屋租賃證》和承租人已交付的租金發票、房屋業主出租該房屋的納稅憑證等文件副本或影印件。
十、自房地產交易中心受理轉讓當事人過戶申請之日起，先租后售合同即自行終止。凡內銷房屋先租后售，房屋業主應在向房屋所在地區、縣房地產交易中心辦理過戶申請的同時辦理注銷租賃登記；外銷房屋先租后售房屋業主則應在先租后售合同終止之日起的15日內，向原受理登記的房屋所在地區、縣房地產交易管理部門辦理注銷租賃登記。
十一、租賃期間，雙方當事人根據《城市房屋租賃管理辦法》第十二條或第二十四條規定，解除或終止先租后售合同的，則該合同中約定的有關買賣該房屋的權利、義務也隨之解除或終止。
1、《城市房屋租賃管理辦法》第13條規定：“房屋租賃實行登記備案制度。修訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案”當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，到房地產管理部門辦理登記備案手續。
2、登記備案需要交納的文件包括：（1）書面租賃合同；（2）房屋所有權證書；（3）當事人的合法證件；（4）城市人民政府規定的其他文件，包括出租共有房屋其他共有人同意出租的證明、出租委托代管房屋委托代管人授權出租的證明等。房屋租賃申請經市、縣人民政府房地產管理部門審查合格后，頒發《房屋租賃證》。
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房屋租賃是指房屋出租人以口頭或訂立書面合同的形式將房屋交付承租人占有、使用與收益，承租人向出租人支付租金的行為，是日常生活中不動產交易的一種主要形式。按照房屋使用性質，房屋租賃可分為住宅用房租賃與非住宅用房租賃；按照房屋的所有權性質，房屋租賃可分為公房租賃與私房租賃；按照房屋的租期是否確定，房屋租賃可分為不定期租賃和定期租賃；按照當事人的國籍，房屋租賃可分為國內租賃和涉外租賃。
二、房屋承租權之法律保護
現行的法律規定在一定的條件下給予房屋承租權特殊的法律保護，主要體現在兩方面：一為房屋承租權優先于所有權得到法律保護；其二為房屋承租權優先于擔保物權得到法律保護。
1、房屋承租權優先于所有權得到法律保護。大家知道房屋承租權通常被認是債權即合同之債，是基于依據有效合同所產生的債，也就是我國民法通則所稱的“因當事人約定而產生的債”。但是為保證社會經濟活動中交易穩定、安全的需要，法律實踐中承租權作為一種比較特別的債權形式獲得了某些物權的效力，學理上稱之為“債權的物權化”這一方面主要體現在“買賣不破租賃的原則”，使承租權具有了物權的效力（對世權）即不僅及于承租雙方還及于不特定的第三人。所謂“買賣不破租賃”是指租賃物縱有轉移，租賃關系對于租物的受讓人仍然有效，例如《合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規定：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定”。另一方面主要體現在確立房屋承租人的優先購買權，《合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”。這些規定說明了在一定條件下房屋承租權限制了房屋所有權人的所有權而優先得到法律保護。
2、房屋承租權優先于抵押權得到法律保護。最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十五條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”。《擔保法》第48條之規定“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效”。這實際上是從法律上確認了在一定條件下“抵押不破租賃”的原則，也即確定了在一定條件下房屋承租權作為債權優先于抵押權作為的擔保物權而得到法律保護的效力。但我們也不要忽略關于抵押權與承租權的另一條重要法律規定，那就是最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”這實際上也確認了在一定條件下“抵押破租賃”或“買賣破租賃”的特殊情況。
三、房屋承租權現存法律保護存在的缺陷和改進建議
1、上述房屋承租權在與房屋有權和抵押權并存且抵押權是有效形成的情況下（抵押合同登記之日），房屋承租權都是在一定條件下有限的對抗房屋所有權和抵押權而得到優先保護的，而這個核心條件就是“房屋承租權在先”問題，從字面理解這個“先”應是指“房屋承租權形成在先”，這就涉及到如何確定房屋承租權形成的時間和標志，這對于在實踐操作中切實保護承租人的房屋承租權具有十分重要的意義，而目前的法律對此未有明確規定和解示。
2、本人認為按照房屋租賃民事法律行為發生的順序，房屋承租權應在下列四個時間點其中之一時形成：
（1）是在租賃合同成立時形成；
（2）在租賃合同約定的生效條件具備時形成；
（3）租賃合同登記備案時形成；
（4）取得房屋租賃證時形成。
3、本人認為：
（1）租賃合同成立時不應作為房屋承租權形成的時間，理由是租賃合同成立時因合同尚未生效，合同對當事人不具有約束力，承租人的房屋承租權當然是未形成的；
（2）在租賃合同約定的生效條件具備時，承租人的房屋承租權作為普通的合同債權是形成了的，對合同當事人是具有約束力的，而對不特定的第三人是不具有約束力的即不具有作為物權所特有的對抗第三人的效力，所以當然也不具備對抗房屋所有權人的房屋所有權和房屋抵押權人的所有的抵押權的條件，因此本人認為法律條文里所所說的的“房屋承租權在先”的含義并不是指“房屋承租權作為普通的債權的形成在先”，而是指“房屋承租權作為被物權化后的特定債權形成在先”。
（3）那么房屋承租權作為被物權化后的特定債權形成時間是什么時候呢？本人認為在《房屋租賃合同》辦理登記備案時就是房屋承租權作為被物權化后的特定債權形成時間。理由是因為房地產交易關系到整個社會經濟的穩定安全，所以國家把它作為一種要式法律行為來嚴格管理，通過履行必要的程序才能確定當事人享有的房地產的權益，《城市房屋租賃管理辦法》為此規定了房屋租賃登記備案制度，但立法意義在一定程度上主要是為稅收管理的需要而且在實踐中并沒有規定嚴格的操作程序，但從深層的法律意義來說這應是法律規定的一種不動產交易的公示制度，使房屋租賃產生物權的公示力，從而產生對抗第三人的物權效力，從而使房屋承租權作為一種普通債權被物權化而變成一種特定債權（《上海市城市房屋租賃條例》第十五條明確規定“房屋租賃合同未經登記備案的，不得對抗第三人”）。目前雖然法律規定了房屋租賃登記備案制度，但與房屋買賣交易制度相比顯得粗糙模糊，而且規定一些不合理的地方，例如按《城市房屋租賃管理辦法》第十五條規定“辦理房屋租賃登記備案須提交房屋所有權證書”，而在實踐中大多數房屋都是在未辦理房屋所有權證書的情況下出租的，這就會導致出現房屋出租給承租人的時間在先抵押設定在后的情況下，因為房屋沒有所有權證書無法辦理房屋租賃登記備案，而具備了辦理抵押登記的條件，從而使承租人的承租權不能優先于低押權人的抵押權而得到法律保護，這已經從法律規定的角度上剝奪了承租人的房屋承租權對抗抵押權的機會，是明顯不公平的。這就需要法律應從保護承租人的權利不受損害的角度出發修改房屋租賃登記備案制度的規定，對此我們可以借鑒一下《上海市房屋租賃條例》第八條和第九的規定，該規定確認了只要具備房屋預售的條件就可以預租，這在一定程度上保護了承租人的房屋承租權的法律地位，本人認為應進一步放寬租賃登記備案的條件，至少在房屋具備抵押條件時房屋就可以租賃和辦理租賃登記備案，讓當事人去選擇先抵押或先租賃，這才能從真正意義上做到權利地位的公平合理，也能使當事人更充分的行使自己的房屋所有權之處分權能，體現民法的意思自治和契約自由的原則。
（4）至于辦理房屋租賃證只是國家從便于管理的角度出發，在形式上確認承租人合法承租權的而給承租人頒發的憑證，并不能依此來確定房屋承租權作為被物權化后的特定債權的形成時間。
租房押金不退的問題可以雙方協商解決，如協商不成，可以收集證據，向法院起訴。如果租賃合同沒有明確押金的性質或規則，則押金作為租賃預付款處理，無論如何都要返還的。租房期間有財產損失可以相目應扣除押金，押金在扣除財物損失后應該退還。在投有明確約定押金性質的情況下，押金的作用是為房屋及屋內財產設定的一個擔保，租賃期間如造成出租人房屋及室內設施的財產損失則從押金里扣除。如投有造成該損失則合同期滿或者解除合同時應予退還。
【法律依據】
根據《城市房屋租賃管理辦法》第八條，國務院建設行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。省、自治區建設行政主管部門主管本行政區域內城市房屋租賃管理工作。
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一、本通告所稱的房屋租賃，是指房屋所有人作為出租人或出借人，將其房屋及其附屬物出租或者出借給他人居住或者經營的行為。
二、房屋租賃當事人應當簽訂書面租賃合同，并到所在地房地產管理部門辦理登記備案手續。出租人應當與房屋所在地的公安派出所簽訂《租賃房屋治安責任保證書》，履行租賃房屋治安管理責任。
三、房屋有下列情形之一的，不得出租：
（一）未依法取得房屋權屬證明的；
（二）權屬有爭議或者受到限制的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）已作為資產抵押，未經抵押權人同意的；
（五）屬于違法建筑的；
（六）不符合房屋安全標準，影響使用安全的；
（七）法律、法規規定禁止出租的其他情形。
四、租賃當事人違反出租房屋管理規定，有下列行為之一的，由公安、房產、工商、稅務、文化、民政等部門依照《中華人民共和國刑法》、《中華人民共和國治安管理處罰條例》等法律、法規的規定予以查處：
（一）符合出租條件但未辦理租賃登記備案手續的；
（二）不符合出租條件而出租的；
（三）辦理房屋租賃登記備案后未到房屋所在地公安派出所簽訂《租賃房屋治安責任保證書》，經通知拒不改正的；
（四）將房屋出租給無合法有效證件人員的；
（五）明知承租人違反爆炸、劇毒、易燃、放射性等危險物品管理規定，利用出租房屋生產、銷售、儲存、使用危險物品，不及時制止、報告的；
（六）明知是贓物而窩藏的；
（七）違反消防安全規定，占用防火間距的；
（八）出租房屋有重大火災隱患，經公安部門通知不加改正的；
（九）不按照規定為暫住人員申報暫住戶口登記的；
（十）介紹或者容留的；
（十一）為他人進行賭博活動提供出租房屋的；
（十二）為他人制作、販穢圖書、光盤或者其它物品提供出租房屋的；
（十三）明知是有犯罪行為的人而為其提供出租房屋，幫助其逃避或者為其作假證明的；
（十四）有稅收違法行為的；
（十五）有其他違法行為的。
五、各級公安機關是房屋租賃治安管理的行政主管部門，各級房產、工商、稅務、文化、民政等相關部門要各司其職，密切配合，對違反出租房屋管理規定的行為，依法予以嚴肅查處。
六、本通告前已租賃房屋但未辦理登記備案手續，或者未與房屋所在地公安派出所簽訂《租賃房屋治安責任書》的，租賃當事人應當在*5年8月10日前補辦手續；逾期不予辦理的，按照本通告第四條的規定予以查處。
一、房屋租賃概述
房屋租賃是指房屋出租人以口頭或訂立書面合同的形式將房屋交付承租人占有、使用與收益，承租人向出租人支付租金的行為，是日常生活中不動產交易的一種主要形式。按照房屋使用性質，房屋租賃可分為住宅用房租賃與非住宅用房租賃；按照房屋的所有權性質，房屋租賃可分為公房租賃與私房租賃；按照房屋的租期是否確定，房屋租賃可分為不定期租賃和定期租賃；按照當事人的國籍，房屋租賃可分為國內租賃和涉外租賃。
二、房屋租賃權的法律性質
隨著市場經濟的高度發展，民法學界關注的焦點逐漸從物的靜態性轉向物的動態性，所有權利用中心論由此形成并進一步成熟起來。
1、租賃權是否債權
傳統債權理論的慣性思維認為租賃權產生于租賃合同，合同權利應是債權。羅馬法即遵循債之相對性規則，將租賃權列為債權。根據羅馬法的規定，租賃合同因租賃物的所有權移轉而終止，即"買賣破壞租賃"。由于羅馬法奉行"物權優于債權"的古訓，因此在帝政前期，新的所有人基于物的追及權，可以驅逐承租人而奪回標的物[1]。對于處于社會弱者地位的承租人是極為不利的。
2、房屋租賃權是否物權
將租賃權上升為物權，是為了保護承租人的利益，然而，法律應該保護每一個平等的個體，過分地保護承租人，則所有人和受讓人的利益將得不到平衡。一旦其為物權，則所有人必然會畏首畏尾，再三考慮，畢竟物權的對抗力會使所有權架空。而受讓人也會因此望而卻步，因為誰都不想購買自己在買完之后卻只能享有虛所有權的東西。而且，若將租賃權規定為物權，其必須將客體限制在房屋。因為土地用益物權已經有專門的規定，如果租賃物權包括土地，則必然與已有規定發生重疊，使用益物權體系變得混亂。然而只將房屋租賃權規定為物權，其余客體受債法調整，又會使整個租賃權體系支離破碎，實在無此必要。若貿然規定為物權，房屋資源的市場流通將變得緩慢，一些需要房屋的人不能及時得到房屋，不利于資源的優化配置，這也有悖于物權法的法旨。
3、房屋租賃權的物權化趨勢
該效力集中表現為"買賣不破租賃"原則，即房屋承租人得在出租人轉讓房屋時繼續享有承租權，該租賃權具有對抗第三人的效力。我國民法學者史尚寬認為，"以居住營業或農耕為目的。而承租他人之不動產時，各國立法為謀求社會生活之安定及增進，均采取鞏固承租他人地位之方針，此現象稱為租賃權之物權化。"[2]，有學者認為，"不動產租賃權系債權，但為平衡當事人利益，兼及保護經濟上薄弱者起見，該權利已被物權化"[3]，綜合其原因不外三方面：(1)鞏固租賃方的地位。租賃權物權化，避免出租方以轉讓租賃物為借口而隨意解除合同，導致租賃權消滅，從而鞏固了租賃方的地位。(2)租賃權物權化有利于社會經濟秩序及社會生活的穩定。租賃權的物權化，主要指不動產的物權化。因為不動產具有稀缺性。不可替代;而且不動產租賃合同一般以居住或者生產經營為目的。期限較長，投資較大，如果實行"買賣破租賃"。房屋買賣頻繁。動輒解除租賃合同，顯然不利于社會經濟秩序的穩定和生活的安定。（3）保護弱者，平衡當事人利益。無論租賃的目的是為了居住，還是為了經營。均因租賃方本身不享有相應的不動產。相對于出租方而言，其在經濟上往往處于劣勢地位。衡量兩者利益，法律當然傾問于保護當事人的生存權，保護經濟薄弱者的利益，這也是近現代民法的重要價值取向。我國合同法對動產也實行"買賣不破租賃"，其實沒有必要。因為動產租賃權物權化不利于財產的流通。
該物權化的過程上考慮到了人的基本權利居住權，使得房屋管理體制從注重保護所有權人利益向注重保護使用人利益轉變，保障了承租人生活的穩定。體現了促進資源合理利用的價值取向，使得房屋的利用價值得到了充分的發揮，同時也保護了房屋租賃交易安全。
三、承認房屋租賃權一定程度的物權化效力是各國的通行做法，我國也有相關立法。
四、房屋租賃權的物權化
在社會生活城市化過程中，存在著各種不同的利益，人類的生存權往往占有更為突出的地位。西方各國在立法上都不斷體現著生存權益優先的原則，但從實際內容來看，基于維護生存權的思想而產生的，以財產利用為中心的立法趨勢已成為不可阻擋的發展主流。在房地產領域，房屋租賃權物權化即為其中一例。為了保證土地、房屋等不動產在使用效益上的穩定性和連續性，保證這種與生存觀念密切相關的生活資料在使用權能上的高效率和穩定性，針對租賃關系中不穩定的因素，特別是物權對債權的強力控制，產生了租賃權物權化的現代立法趨勢。
（一）房屋租賃權物權化在學術探討中通常包括以下幾個方面的內容：
1、承認租賃權的對抗力，承租人能夠以其租賃權對抗其他不特定人，包括房屋所有人、被轉讓租賃物的受讓人。在出租的房屋買賣時，房屋的承租人以該房屋為標的租賃合同產生的租賃權，可以不受房屋所有權人以買賣合同產生的所有權變更的影響，新的買受人必須遵守房屋被租賃的現狀。這就是通常所說的"買賣不破租賃"規則。
2、承認租賃權的可轉讓性，即租賃權在某種特定條件下，實行有償轉讓。
3、承認租賃權的繼續性，即在租賃合同存續期間，非法定原因出現，對出租人的解約權加以限制，同時在租賃合同終止時，若該房屋仍然出租，原承租人有優先承租權。
4、租賃權的正常行使受到妨礙時，承租人有權直接請求適用物權的保護方法，即承租人可以向侵權人要求，停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產、恢復原狀。
5、不限制承租人對租賃物的利用方法，即承租人增改建筑或大修繕的自由[4]。
上述各點有些已在我國現行法律中有所體現。如《最高人民法院 關于貫徹執行《民法通則》若干問題的意見》第132條規定："出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。"第135條規定："承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應當準許。私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。未定租期，出租人要求收回房屋自住的，一般應當準許。承租人有條件搬遷的，應責令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋。"
《中華人民共和國合同法》第224條規定："承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。"第229條規定："租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。"第230條規定："出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。" 第234條規定："承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。" 第236條規定："租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。"《物權法》第一百九十條規定訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
（二）房屋租賃權的轉讓與房屋轉租的區別
1、兩者標的不同。前者的標的是租賃權，后者的標的是租賃物。《中華人民共和國合同法》第224條規定："承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。"從此規定可以看出，房屋的轉租針對的是"承租房屋"的部分或全部。房屋租賃權轉讓首先是一種"權利"的轉讓，針對的是房屋的"租賃權"。
2、兩者的取得方法不同。前者為設定的取得，后者為轉移的取得。《中華人民共和國合同法》第224條規定："承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。"房屋的轉租是在租賃物上再設定一個新的租賃權，承租人并沒有脫離租賃關系，只是承租人與次承租人之間成立新的租賃契約。而房屋的租賃權的轉讓是將原房屋租賃權讓與受讓人，并沒有設立一個新的租賃權，轉讓人（承租人）與受讓人之間成立的是一個轉讓契約而非租賃契約，轉讓行為生效后，承租人即退出了租賃關系，受讓人與房屋所有人之間建立新的房屋租賃關系。
3、兩者實現的手段不一樣。前者一般是一次性給予對方，后者一般通過分期支付租金來實現，在轉租時，主合同與轉租合同的租賃條件會有所不同，轉租合同可以是租賃標的物的全部或一部分。在租賃權轉讓時，受讓人即承受了原承租人的地位，取得了與原承租人一樣的權利，轉讓所涉及到的也必然是所涉及租賃物的全部。
4、兩者的法律后果不同。前者的房屋租賃權屬于受讓人。而后者房屋的租賃權仍屬于原承租人，房屋轉租是轉租人對租賃物再度設定了新的租賃權，原承租人的合同權利義務并沒有解除，次承租人租賃權以承租人的租賃權存在為前提。房屋租賃權的轉讓是原承租人把租賃權完全讓給受讓人，新承租人的租賃權，以原承租人的租賃權的消滅為前提。
（三）房屋承租權作為被物權化后的特定債權形成時間
本人認為在《房屋租賃合同》辦理登記備案時就是房屋承租權作為被物權化后的特定債權形成時間。理由是因為房地產交易關系到整個社會經濟的穩定安全，所以國家把它作為一種要式法律行為來嚴格管理，通過履行必要的程序才能確定當事人享有的房地產的權益，《城市房屋租賃管理辦法》為此規定了房屋租賃登記備案制度，但立法意義在一定程度上主要是為稅收管理的需要而且在實踐中并沒有規定嚴格的操作程序，但從深層的法律意義來說這應是法律規定的一種不動產交易的公示制度，使房屋租賃產生物權的公示力，從而產生對抗第三人的物權效力，從而使房屋承租權作為一種普通債權被物權化而變成一種特定債權(《上海市城市房屋租賃條例》第十五條明確規定"房屋租賃合同未經登記備案的，不得對抗第三人")。目前雖然法律規定了房屋租賃登記備案制度，但與房屋買賣交易制度相比顯得粗糙模糊，而且規定一些不合理的地方[5]，例如按《城市房屋租賃管理辦法》第十五條規定"辦理房屋租賃登記備案須提交房屋所有權證書"，而在實踐中大多數房屋都是在未辦理房屋所有權證書的情況下出租的，這就會導致出現房屋出租給承租人的時間在先抵押設定在后的情況下，因為房屋沒有所有權證書無法辦理房屋租賃登記備案，而具備了辦理抵押登記的條件，從而使承租人的承租權不能優先于低押權人的抵押權而得到法律保護，這已經從法律規定的角度上剝奪了承租人的房屋承租權對抗抵押權的機會，是明顯不公平的。這就需要法律應從保護承租人的權利不受損害的角度出發修改房屋租賃登記備案制度的規定，對此我們可以借鑒一下《上海市房屋租賃條例》第八條和第九的規定，該規定確認了只要具備房屋預售的條件就可以預租，這在一定程度上保護了承租人的房屋承租權的法律地位，本人認為應進一步放寬租賃登記備案的條件，至少在房屋具備抵押條件時房屋就可以租賃和辦理租賃登記備案，讓當事人去選擇先抵押或先租賃，這才能從真正意義上做到權利地位的公平合理，也能使當事人更充分的行使自己的房屋所有權之處分權能，體現民法的意思自治和契約自由的原則。至于辦理房屋租賃證只是國家從便于管理的角度出發，在形式上確認承租人合法承租權的而給承租人頒發的憑證，并不能依此來確定房屋承租權作為被物權化后的特定債權的形成時間。
四、我國房屋租賃權物權化的立法現狀
我國《合同法》第二百二十九條規定："租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。"《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規定："房屋租賃實行登記備案制度，簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。"第十四條規定："房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持本辦法第15條規定的文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。"《物權法》第九條規定"不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。"
從這些法律條文中我們不難看出，我國目前有關房屋租賃權物權化的相關立法過于簡單，存在很多問題。
1、《合同法》第二百二十九條沒有區分動產與不動產，筆者認為是不妥的。理由：首先，動產承租人一般無經濟上弱勢的問題，不像不動產租賃與基本生存聯系緊密，故動產租賃權沒有上升為物權性特殊保護的必要。再者，動產租賃的公示存在很多問題。動產租賃適用買賣不破租賃必須有有效的公示方法，若對其適用登記制度，一方面，動產價值量小，易于移動，且動產承租人并非經濟上弱勢，對其花費人力物力進行登記公示沒有必要。另一方面，在交易自由順暢的市場經濟制度中，動產交易快速頻繁，對其所有權進行登記在實踐中都屬難事更不要說對這樣期限不定或較短的租賃權了。而若以交付為動產承租公示方法，則會因為公信力低而引發很多對善意第三人利益造成損害的問題。
2、我國登記制度還很不完善。由于多年來對登記公示作用的忽視，而片面強調登記的行政管理職能，從而使登記與部門 行政職能和職責利益密切聯系在一起，造成了登記機關多頭執政，信息不公開、注重監管不注重服務、登記信息失真和查詢不便等諸多問題。因此，從租賃物受讓人的角度講，受讓人在取得受讓物時，若有關租賃物上的租賃權情況登記失真或查詢不便時，受讓人將會在不清楚受讓物權利狀況情形下，取得有負擔的租賃物所有權，對自身利益產生不利影響；從承租人角度講，若原出租人和受讓人之間發生所有權轉移時的不動產過戶登記出現上述問題，承租人主張租賃權將無保障。
筆者認為，要想完善租賃權物權化，首先，必須在立法中明確規定對于不動產和價值量大的動產適用買賣不破租賃之特殊保護[6]。其次，應完善我國登記制度。第一，建立統一的登記制度。登記仍應由行政機關承擔，但要專門化，統一化。第二，擴大登記范圍。隨著物權制度的發展，會有越來越多的權利必須在登記簿上登記，如具有物權性質的不動產租賃權，其特性決定了必須將其登記在登記簿中。第三，建立實質審查制度。第四，建立登記機關責任。
省地稅局、財政廳制定的《關于促進私有房屋租賃市場發展的若干稅收政策的請示》已經省政府同意，現批轉給你們，請遵照執行。
關于促進私有房屋租賃市場發展的若干稅收政策的請示福建省地方稅務局、福建省財政廳（一九九九年七月二十九日）
全文省政府：
隨著改革開放和經濟建設的發展，私有房屋租賃市場日趨活躍，由于房屋租賃收入涉及稅種多、稅負重，納稅手續復雜，導致計稅租金收入申報不足，私有房屋租賃稅收流失仍較嚴重。為切實加強私有房屋租賃稅收征收管理，促進房屋租賃市場的健康發展，特提出如下意見：
一、為簡化納稅手續，減輕稅負，對私有房屋租賃所取得的收入實行綜合征收率征收的管理辦法。居民個人將私有房屋租賃取得的租金收入依次按10％綜合征收率繳納稅費（每次原則上按月計征稅費）。居民個人將承租的房屋轉租給他人的，以轉租收入依次按7％綜合征收率繳納稅費。
二、綜合征收率包括地方稅務局系統負責征收的營業稅、房產稅、教育費附加、社會事業發展費、基礎設施建設附加費、城市維護建設稅、個人所得稅。港、澳、臺胞及外籍人員出租和轉租私有房屋應交各項稅費也分別按綜合征收率10％和7％征收。印花稅、土地使用稅仍按現行規定征收。綜合征收率具體各稅費分拆比例附后。
三、出租人租賃私有房屋必須按規定到房屋所在地主管稅務機關辦理稅務登記，使用稅務機關監制的統一發票，按實辦理納稅申報。對申報的租金收入明顯偏低的，主管稅務機關有權按當地出租房屋的租金水平核定征收稅費。
出租人未按規定辦理稅務登記或者匿報房租金額，以及變相收取租金或其他額外費用未如實申報納稅的，不得享受綜合征收率優惠，主管地稅機關應按稅法規定給予補稅罰款。
四、私有房屋出租人在外地（房屋所在地以外）無法按期申報納稅的，應委托承租人代扣代繳稅款；對出租人在外地未按規定期限委托承租人繳納稅款的，主管稅務機關有權確定由承租人代扣代繳。
五、居民個人利用私有房屋從事生產經營活動，其所持營業執照列明的法人代表和房屋產權證產權所有人、戶口簿戶主姓名相符，或經營者屬于房屋產權人直系親屬的，屬于自營行為的，不征私有房屋租賃稅收，但房產稅仍應按房產余值征收。對以聯營等名義出租房產，不承擔經營風險、取得固定收入的，應按規定征收私有房屋租賃稅費。
六、私有房屋租賃稅收可由主管稅務機關根據省政府辦公廳閩政辦〔1996〕57號《福建省地方稅（費）款委托代征管理暫行辦法的通知》和有關稅收政策規定實行委托代征。
七、地方稅務局可根據本辦法制定私有房屋租賃稅收具體征管措施。
八、上述規定自1999年7月1日起在福州市區試行。
以上意見妥否，請示復。
附：
各稅費分拆比例
一、出租收入按10％綜合征收率
稅種 比例 二、 轉租收入按照7％征收營業稅23％
營業稅 59％ 基礎設施建設附加費 1％
房產稅 47％ 個人所得稅 28％
個人所得稅 25％ 城市維護建設稅 4％
城市維護建設稅 2％ 教育費附加 3％
1 浙江趙先生 本人注冊了一個個人獨資企業，6個月里所有報表都是零申報。請問，不開發票是不是就可以不交稅呢?7月我買了發票是不是要交稅，報表怎么做呢?
商界 既然你已經進行了稅務登記，就必須按期報送報表。如果沒有營業，你可以在報表的收入項填零，費用實填就可以了，稅金為零，稅是不用交的。另外，個人獨資企業交稅可以自行申報，也可以核定稅款，自行申報就是按開發票的金額去交稅，核定稅款你應該去當地國稅局分管科室找專管人員辦理相關手續。
2 江西張先生 我們承包單位的門市房十多年了，現單位想把我們六戶趕出去，整體承租給其他人，請問我們該如何維護自己的權益呢?
商界 在你們已經與單位簽定合同的情況下，如果單位在合同期內違約，你們可以要求單位繼續履行房屋租賃合同。如果單位強行收回房屋，你們可以要求單位暗償損失。對于單位的違約行為，可以向當地房地產管理部門投訴，例如房屋租賃辦：也可以向法院，以維護自己的權利。
相關法律資料，僅供參考。《城市房屋租賃管理辦法》第十九條：房屋租賃當事人按照租賃合同的約定享有權利，并承擔相應的義務；出租人在租賃期限內，確需提前收回房屋時，應當事先征得承租人同意，給承租人造成損失的應當予以賠償，第八條：國務院建設行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。省、自治區建設行政主管部門主管本行政區域內城市房屋租賃管理工作。直轄市、市、縣人民政府房地產主管部門主管本行政區域內的城市房屋租賃管理工作。
3 四川周女士 如果甲在一家類似家電維修的店里雇到乙安裝吊扇，吊扇并不是在己的店中購買的。在安裝過程中乙不小心從房梁上掉下來，受傷住院。請問，他們之間是否是雇傭關系呢?甲是否有法律義務承擔乙的醫療費用?
商界 甲與乙應該不是雇傭關系，而是服務提供者與客戶的關系(甲是客戶)。乙應該是在為家電維修店工作的過程中受傷的，因此，乙的受傷，應由其所受雇的單位，即家電維修店承擔責任，可考慮申請工傷認定。
雖然吊扇不是在乙店里購買的，但已是為家電維修店工作的，他與家電維修店存在雇傭或者勞動關系，在工作中受傷，自然由其雇主或者用人單位承擔責任。如果乙是以個人名義為甲提供幫工服務，自然應該由甲負責。另外，安裝家電需要有專門的資質，如果甲明知乙沒有資質，而請乙為其安裝，則甲也要承擔相應責任。
4 陜西侯先生 我想辦一個造紙廠，能不能給我介紹一下具體的工藝流程，及利潤、需要投資多少資金，聽說造紙廠污染比較大，有沒有辦法改進，謝謝。
商界 我們特意幫你詢問了造紙專業的相關人士，簡單說來，創辦造紙廠應該注意以下幾點：1、選址：水資源豐富的地方，一般選在水流的下游方向，原材料視產品而定；2、工藝：大概分三大部分，制裝工藝種類多，造紙工藝區別不大；主要是用化學品不一樣；治污工藝視污染源而定，部分治污生產比如堿回收運營得好還可以盈利；3、投資：主要看產量、產品、設備等。(產量“國家規定”制漿能力不得低于1.4～4萬噸，各地和各種漿標準也有所不同)；4、利潤，造紙業基本沒有暴利，都是薄利多產，噸紙利潤400～2000元不等，當然也有比這個高或者低的。很簡單的比例：投資小、產量易提高、技術含量低的利潤就很低，相反則利潤很高，5、污染，不要報有僥幸心理和地方環保部門周旋，切實做好污水處理是最長遠之計，行業內相關處理污水的設備已經很多，建議你可以找專業設備廠商提供。
